22/11 2010
REAL ESTATE
APPRAISAL SERVICES
NEWSLETTER
ZNAČKA DOBRÉ SPOLUPRÁCE
LIDÉ MOHOU SMLOUVAT I
U NOVÝCH BYTŮ A HYPOTÉKY POKRAČUJÍ VE ZLEVŇOVÁNÍ
Obsah Rezidenční nemovitosti 1)
Lidé mohou v Praze smlouvat o ceně některých nových bytů
2)
Pro zájemce o bydlení je nejdůležitější dostupná zastávka MHD
3)
Hypotéky jsou nejlevnější za 3 roky
4)
Vlastníci bytů podají tisíce žalob
5)
Drahšie byty ako Bratislava má v okolí Viedeň a Ľubľana
6)
Kríza ukončila „kokaínovú“ éru v realitách
Komerční nemovitosti 7)
Financování nemovitostí ve střední Evropě stále vázne
8)
Česká spořitelna koupila budovu Melantrichu v Praze
9)
Tatra Residence chce postaviť v Bratislave polyfunkčný súbor
10) V Číne postavili 15 poschodový hotel za 6 dní
Realitní byznys 11) Nejvyšší správní soud si posvítil na praktiky autorizovaných inspektorů. 12) Sazebník ČKRK pro odměny realitních kanceláří 13) ECM zvýšila ztrátu na 1,7 miliardy korun 14) Spolumajitel Central Group o údajné arbitráži mlčí 15) Čínske banky stopli úvery svojím developerom
English corner 16) End of ineffective real estate agencies as a result of natural selection
Czech & Slovak Real Estate Newsletter
REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
1) Lidé mohou v Praze smlouvat o ceně některých nových bytů R EA LI T .CZ Pokles poptávky po nových bytech v Praze přiměl některé developery nabídnout zájemcům o bydlení kromě tradičních slev až o několik desítek procent také možnost smlouvat o ceně. Počet postavených, ale neprodaných bytů se totiţ ve třetím čtvrtletí v hlavním městě podle analýzy společnosti Ekospol zvýšil přibliţně na 2 500, coţ je asi o 200 víc neţ na jaře. Nejenom o formě nákupu, úrovni vybavení, moţnostech financování, ale také o výši slevy mohou nyní jednat například zájemci o byty v rezidenčním projektu Čakovický park, který v severní části Prahy připravila společnost M&K Development. „Přestože je o byty v tomto projektu velký zájem, rozhodli jsme hledat nové formy oslovení klientů a poskytnout potenciální zájemcům možnost jednat o ceně,“ sdělil obchodní ředitel M&K Development Marek Makový. Developeři k novým bytům dosud zpravidla zdarma nabízeli například vybavení kuchyně, roční odklad hypotečních splátek či poskytovali slevy v desítkách procent. Možnost dohodnout cenu nového bydlení zatím není běžným marketingovým nástrojem. Naopak při nákupu staršího bytu či domu se o ceně vyjednává už běžně. V Praze se v první polovině roku podle posledních čísel Českého statistického úřadu začalo stavět 1 410 bytů, coţ je meziroční propad o 46 procent. Počet dokončených bytů se od ledna do června v hlavním městě sníţil o 17 procent na 3 308 jednotek. „I když se několik desítek dokončených bytů v každém čtvrtletí prodá, stále se za stejné období také stovky bytů zahájených v době boomu dokončí, což na trhu doplní nabídku. Celkový počet neprodaných bytů tedy stále narůstá,“ upozornil generální ředitel Ekospolu Evţen Korec.
2) Pro zájemce o bydlení je nejdůležitější dostupná zastávka MHD R EA LI T .CZ Zájemci o bydlení kladou stále větší důraz na dostupnost a atraktivitu lokality, ideální bydlení tak už nesouvisí jen s velikostí bytu a jeho dispozicí. Podle průzkumu 94 procent dotázaných preferuje dobrou dostupnost zastávky MHD. Druhým nejdůleţitějším kritériem je blízkost obchodu či supermarketu, tu povaţuje za důleţitou aţ 88 procent klientů. Pro mladé rodiny s dětmi je důleţitá blízkost školy a školky, za důleţitou ji povaţuje 71 procent respondentů. Zatímco před pár lety byla při nákupu určující velikost bytu, teď se zákazníci zajímají i o další parametry, jako je dobrá občanská vybavenost, přítomnost zeleně a samozřejmě dobrá dopravní dostupnost. „Pokud denně musíte dojíždět autem, ať už do práce, obchodu nebo s dětmi do školy, brzy zjistíte, že nejste pánem svého času, ale stáváte se řidičem na plný úvazek. Stále více se setkáváme s klienty, kteří se vrací z okrajových částí Prahy zpátky do města. Zjistili, že v satelitech nemají dostatek zájmových aktivit a možnost volby škol,“ říká Michal Kocián, předseda představenstva společnosti FINEP HOLDING, SE. Mezi další kritéria, která lidé při volbě místa svého bydlení zvažují, je dostupnost kvalitního dětského hřiště a také možnost občerstvení v restauraci. Kaţdého druhého zajímá, jestli je v lokalitě sportovní areál nebo fitness centrum. „Naše rezidenční projekty plánujeme tak, abychom nestavěli pouze byty, kam se chodí jejich majitelé vyspat, ale zajistili obyvatelům veškerý komfort, který je nutný pro spokojené bydlení. Podle zpětných průzkumů víme, že klienti u našich projektů oceňují právě bezprostřední blízkost MHD, zelené plochy a v místě doplňkové služby jako je obchod s potravinami, restaurace nebo lékárna,“ dodává Michal Kocián.
2
Czech & Slovak Real Estate Newsletter 3) Hypotéky jsou nejlevnější za 3 roky
4) Vlastníci bytů podají tisíce žalob
HN . I HN E D .CZ
R EA LI T Y .I H N ED .C Z
Zlevňování hypoték v Česku pokračuje - průměrný úrok v říjnu klesl na 4,42 procenta. Tak výhodné úvěry na bydlení Češi získávali naposledy v květnu 2007. Informace vyplývá z aktuálního Fincentrum Hypoindexu, sestaveného na základě dat tuzemských peněţních ústavů.
Pravidla stanovení nových nájmů jsou na světě, vláda schválila návrh novely občanského zákoníku, která řeší, jak postupovat při určení nájmů po jejich deregulaci. Jenţe s návrhem nejsou spokojeni ani majitelé bytů, ani nájemníci. Podle Občanského sdruţení majitelů domů (OSMD) zůstalo nájemcům více práv neţ majitelům bytů.
Podle expertů však zlevňování ještě nekončí, i kdyţ dynamika sniţování úroků zpomalila. Zatímco v říjnu průměrný úrok meziměsíčně klesl o 0,14 procentního bodu, v předchozích to bylo o více neţ 0,20 procentního bodu. "Banky se do dalšího zlevňování už tolik nehrnou. Do konce roku ale současný trend bude pokračovat, průměrný úrok spadne pod 4,4 procenta," míní Libor Ostatek, šéf makléřské firmy Golem Finance, která zprostředkovává hypotéky většině tuzemských bank. Lidé, kteří o hypotéce uvaţují a netlačí je čas, by ovšem měli s vyřizováním ještě počkat. Česká národní banka zatím nedává najevo, ţe by chtěla jít se sazbami brzy nahoru. "Pokud současné prostředí nízkých úrokových sazeb ČNB přetrvá do 1. čtvrtletí 2011, jarní konkurenční boj bank může prolomit čtyřprocentní úrokovou hranici," domnívá se Ostatek. Samotní bankéři se odpovědím na další zlevňování hypoték vyhýbají, protoţe takovým signálem by si mohli pokazit byznys. Jednoznačně však potvrzují, že krize hypoték je už definitivně překonaná. "Za letošní rok očekáváme v porovnání s loňským rokem zhruba pětiprocentní nárůst objemu hypotečních úvěrů. Zdá se, že se i ve výsledcích hypotečního trhu odráží lepší socioekonomická nálada - klesá nezaměstnanost, HDP pomalu roste a lidé už přestávají odkládat nákup vlastního bydlení," říká Jan Sadil, šéf Hypoteční banky. Hypotékám nahrálo i zlevnění nemovitostí, jejichž ceny podle Sociologického ústavu Akademie věd ČR za poslední dva roky klesly až o 16 procent. Podle Martina Luxe, odborníka na bydlení této instituce, však ceny ještě dna nedosáhly a příští rok se budou dále sniţovat.
"To, co novela obsahuje, je krok správným směrem, ale nedostatečný. Například nájemce může smlouvu ukončit, kdykoliv si zamane, kdežto pronajímatel jen tehdy, když se nájemce závažně proviní. Pokud majitel pronajatý byt potřebuje, třeba pro přestavbu, přetrvává i socialistická povinnost zajistit nájemci náhradní bydlení," řekl HN Tomislav Šimeček, předseda OSMD. Také podle Milana Taraby, předsedy Sdruţení nájemníků České republiky, není úprava ideální. Hlavním nedostatkem deregulace je podle něho nedostatečná příprava. "Ukončení regulace není legislativně dobře připraveno, chybí například zákon o místně obvyklém nájemném. Ten funguje v Německu či v Rakousku, kde nájemné osciluje 20 procent kolem zákonem určené taxy," uvedl Taraba. Nová úprava zákoníku má například pomoci řešit soudní spory o určení nájemného po ukončení jeho regulace. Soud by měl při rozhodování vycházet z takzvaného místně obvyklého nájemného. To určí soudní znalec. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jako vodítko pro soudce mapy místně obvyklého nájemného. K dispozici mají být začátkem února 2011. Není jasné, zda se toto průměrné nájemné bude počítat jen z trţních nájmů, nebo se započítají i dosud regulované činţe. V některých lokalitách, například v Litvínově, je tak málo trţních transakcí, ţe podle nich nelze nájemné určit. "Výše nájemného je největší problém. Abychom omezili soudní spory, máme pro nájemníky dopis, kterým sami navrhnou zvýšení o inflaci do doby, než vláda připraví prováděcí předpis," uvedl Taraba. Přesto se očekává mnoţství soudních sporů o
3
Czech & Slovak Real Estate Newsletter nájemné. "Pokud se s nájemníky nedohodneme, podáme začátkem roku tisíce žalob," řekla mluvčí CPI Group Michaela Winklerová. S tisícovkami soudních sporů počítá i Pavel Klimeš, ředitel rezidenčního portfolia společnosti RPG Byty v Ostravě.
rozdiely medzi Bratislavou a okolitými štátmi zveličeným cenám, ktoré boli na Slovensku v predkrízovom období. "Bublina, ktorá bola na trhu s nehnuteľnosťami, síce spľasla, ale ceny aj tak ostali na vyšších hodnotách ako v iných krajinách," potvrdil Dávid Dereník, analytik UniCredit Bank.
V Praze a zbývajících krajských městech skončí regulace nájemného v roce 2012. Podle Šimečka to je pozdě. "Soud pro lidská práva ve Štrasburku příští rok rozhodne, zda majitelům bytů Česko zaplatí ztráty z rozdílu mezi regulovaným a tržním nájmem. Každý rok 21 miliard korun od roku 1992. Čím déle regulace potrvá, tím bude suma vyšší. Soud zatím vždy rozhodl ve prospěch majitelů, ať to bylo v případě Malty, nebo Polska," řekl Šimeček.
Najmä pred prechodom na euro sa pritom na trhu s nehnuteľnosťami objavilo veľa špekulatívnych obchodníkov, ktorí sa snaţili investovať slovenské koruny do kúpy bytu. Dúfali, ţe sa im po prechode na novú menu zisk výrazne zvýši. Práve pre dopyt po nehnuteľnostiach rástli ceny veľmi rýchlo.
Dva největší privátní majitelé nájemních bytů v Česku, společnosti RPG Byty a skupina CPI Group, jiţ zveřejnili postup, jakým budou nájemné zvyšovat. "Naše představa je, že bychom plného tržního nájmu, který se například v Litvínově pohybuje okolo 70 korun za čtvereční metr, dosáhli do tří let," uvedl Zdeněk Havelka, generální ředitel CPI Group. Do roku 2014 chce dosáhnout konečné výše nájemného v rozmezí 40 aţ 80 korun za čtvereční metr ve svých 44 tisících bytech i ostravská firma RPG Byty. Seniorům chce firma zdraţení o 310 aţ 465 korun měsíčně zmírnit pro příští rok měsíčním příspěvkem 500 korun.
5) Drahšie byty ako Bratislava má v okolí Viedeň a Ľubľana BY VA NI E . P RA VDA . SK Bratislava patrí medzi trojicu miest s najdrahšími bytmi spomedzi deviatich metropol strednej a východnej Európy. Kým v hlavnom meste Slovenska si ľudia podľa prieskumu TPA Horvath kupujú nehnuteľnosti priemerne za 2 660 eur za štvorcový meter, v Prahe zaplatia o 60 eur menej. Vo Varšave sú nehnuteľnosti lacnejšie dokonca o 760 eur za meter. Bratislava tak zostáva aj po prasknutí realitnej bubliny a poklese cien medzi najdrahšími metropolami regiónu. Odborníci pripisujú cenové
Ceny nehnuteľností pritom v porovnaní so stavom spred dvoch troch rokov výrazne klesli. "V praxi sú byty lacnejšie približne o 20 percent. Ľudia si ich začali aj viac kupovať pre výhodné úvery v bankách. Stále je však na trhu veľa voľných nehnuteľností," povedala Andrea Marcinová z 1. národnej aukčnej spoločnosti v Bratislave. Pre mladých ľudí je aj napriek poklesu cien stále problém zabezpečiť si vlastné bývanie. "Jednotlivcovi, ktorý si zoberie hypotéku, zostane po jej zaplatení pri priemernom bratislavskom plate iba 35 eur. Dvojiciam sa už žije lepšie, keď im zvýši 782 eur. V porovnaní s okolitými krajinami je však dostupnosť bývania stále horšia," doplnil Dereník.
Poľsko
Nové byty [EUR/m2] 1900-2200
Staré byty [EUR/m2] 1500-1900
Slovensko
1500-2500
1050-1700
Rumunsko
1200-2000
500-900
Česká republika
1400-2600
1000-1700
Rakúsko
2000-3500
1500-2000
Maďarsko
1000-1800
1250-1450
Slovinsko
2300-2800
900-1500
Chorvátsko
1900-2100
1700-2000
Bulharsko
1000-1200
400-800
Atraktívne tak pre ľudí môže byť bývanie v pohraničí, kde sú ceny podobné, prípadne nižšie ako na Slovensku. Napríklad v Rakúsku sa dá zohnať novostavba od 2 000 eur za štvorcový meter, na Slovensku za 1 500 eur. V Maďarsku však stoja
4
Czech & Slovak Real Estate Newsletter najlacnejšie nové byty uţ od 1 000 eur za štvorcový meter. Ľudia však podľa maklérov začínajú premýšľať, do akej miery sa im bývanie neďaleko za hranicami oplatí. "Veľa záujemcov o bývanie už vytriezvelo z ošiaľu odsťahovať sa za hranice. Keď si spočítajú náklady na bývanie, cenu benzínu, ktorý každý deň prevozia, a stratený čas, často radšej zostanú priamo v meste," myslí si Jaroslav Dolnák z 1. merkur reality. Bývanie v zahraničí uţ čoskoro nemusí byť výhodnejšie ako na Slovensku. "Predpokladáme, že ceny na Slovensku sa stabilizujú. V krajinách regiónu však s postupným hospodárskym rastom pravdepodobne zdražejú aj byty či domy, preto sa ich ceny zrejme priblížia," dodal Dereník.
6) Kríza ukončila „kokaínovú“ éru v realitách OP E NI AZO C H. SK Hoci svetová finančná kríza mala výrazný dopad aj na slovenský realitný trh, podľa expertov na reality mala aj pozitívny dopad. Definitívne totiţ ukončila "kokaínovú éru", keď sa bez rozmyslu budovali rezidenčné projekty a napriek nevhodnému riešeniu sa predali. Ako sa odborníci zhodli na konferencii Real Estate Market Slovakia 2010, developeri zabúdali na klientov, ktorí boli zvyknutí na iné riešenia obytných priestorov. Ako skonštatoval Peter Danihel z Bond Reality, s.r.o., developeri aj klienti sa vrátili nohami na zem. "Už neexistuje, že by sa byty predali skôr, ako sú vôbec vykopané základy," poznamenal Danihel. Podľa Filipa Žoldáka zo spoločnosti Lexxus sú klienti opatrnejší pri kupovaní ešte nepostavených bytov. Na príčine sú negatívne skúsenosti z "kokaínovej éry", keď sa projekty uţ predaných bytov prerábali a klienti napokon dostali niečo úplne iné, neţ si kúpili. "Ľudia už neveria vizualizáciam," zhrnul Ţoldák. Rozhodujúcim kritériom pri výbere bytu je pre zákazníkov cena. "Klient sa zo 70 % orientuje podľa toho, čo si môţe dovoliť," zdôraznil Ţoldák. Ďalšou zmenou v správaní klientov je podľa Ţoldáka aj väčšia opatrnosť pri podpisovaní zmlúv. "Zákazníci
už návrhy zmlúv konzultujú s právnikmi a chcú rozsiahle zmeny," dodal. Podľa Danihela sa zmenil aj prístup developerov, ktorí okrem vyššej ústretovosti ku klientom zvyšujú aj kvalitu svojich projektov. "Vyhľadávajú kvalitných dodávateľov aj architektov," povedal Danihel. Chcú sa totiţ vyhnúť fiasku, ktoré postihlo niektoré zle dispozične riešené projekty. Realitné kancelárie evidujú zhruba 4 tisíc bytov, ktoré sú prakticky nepredajné.
KOMERČNÍ NEMOVITOSTI
7) Financování nemovitostí ve střední Evropě stále vázne E1 5 .CZ Budoucnost financování nemovitostí ve střední a východní Evropě je nadále nejasná. Banky jsou v otázce oživení realitního trhu spíše zdrženlivé. Mezi důvody patří významný pokles transakcí a velmi proměnlivé výsledky realitního sektoru v jednotlivých zemích regionu. Nejlepší výhled na financování nemovitostí má Polsko, druhé je Česko, v závěsu za ním Slovensko. Takové jsou výsledky průzkumu společnosti KPMG Česká republika. „Dobrou zprávou pro developery a investory je, že ve všech dotyčných zemích zjevně existují banky, které jsou relativně nakloněny financování nemovitostí, ovšem pouze při splnění relativně přísných podmínek. Ty se týkají například úrovně dohodnutého předprodeje nebo poměru dluhu k hodnotě nemovitosti,“ uvedl partner KPMG Česká republika Pavel Kliment. Ještě před krizí nahlíželi investoři podle KPMG na jednotlivé země střední a východní Evropy jako na části jednoho regionu. V reakci na krizi ovšem investoři stále častěji vnímají každou zemi a její ekonomiku odděleně. Trhy Polska a Česka se v roce 2010 rozeběhly více neţ ostatní země střední a východní Evropy, protoţe investoři se soustředili na ekonomiky s lepšími výsledky.
5
Czech & Slovak Real Estate Newsletter V Maďarsku, České republice a Bulharsku mají pro banky prioritu realitní projekty v oblasti maloobchodu, jako jsou například nákupní centra. V Polsku a Rumunsku je nejţádanějším sektorem výstavba kanceláří. Na Slovensku, v Chorvatsku a v Pobaltí je na prvním místě v ţebříčku bankovních priorit výstavba logistických a výrobních center. Hotelnictví či rekreace představuje všeobecně s výjimkou Chorvatska nejméně ţádaný sektor.
8) Česká spořitelna koupila budovu Melantrichu v Praze E1 5 .CZ Nemovitostní fond České spořitelny koupil od společnosti La Salle budovu bývalého nakladatelství Melantrich v Praze na Václavském náměstí. Fond obhospodařuje investiční společnost REICO, která patří do Finanční skupiny České spořitelny. S výší nákupní částky 40 milionů euro (asi 985 milionů korun) jde letos o třetí největší transakci na českém trhu. „Domníváme se, že v současnosti je dobrý čas na nákupy nemovitostí,“ řekl na dnešním setkání s novináři investiční ředitel fondu Martin Skalický. Koupená budova vznikla v roce 1913 pro potřeby nakladatelství Melantrich. Sídlily v ní 42 let deník Svobodné slovo, tehdejší časopisy socialistické strany, nakladatelství Melantrich a Lidové nakladatelství. Budova na Václavském náměstí se proslavila v listopadu 1989, kdy na jejím balkonu vystupovaly přední osobnosti sametové revoluce. Největším nájemcem budovy je v současnosti módní řetězec Marks & Spencer, který si pronajímá 3 500 metrů čtverečních. Celková komerční plocha budovy je deset tisíc čtverečních metrů. Vedle obchodů, kanceláří a dalších prostor nabízí Melantrich také 60 bytů k pronájmu. Fond České spořitelny se zaměřuje převáţně na dokončené nemovitosti s minimální hodnotou deset milionů eur, tedy asi 246 milionů korun. V současnosti má v portfoliu sedm budov. Tři se nachází v Praze, po jedné má budovy v Brně, Ostravě, Českých Budějovicích a Bratislavě. Hodnota
vlastního kapitálu fondu se zvýšila na 1,76 miliardy korun.
9) Tatra Residence chce postaviť v Bratislave polyfunkčný súbor ST AV EB N E -F O R UM .S K V bratislavskej mestskej časti Nové mesto by mal na zelenej lúke vyrásť viacúčelový polyfunkčný súbor Tatra Residence, ktorý plánuje postaviť rovnomenná firma. Ako sa uvádza v investičnom zámere, dominantnou funkciou objektov bude obchodnoadministratívna činnosť a bývanie. Komplex v lokalite Podhorský pás za 20 mil. eur chce spoločnosť začať stavať v októbri 2011, dokončiť by ho mala v októbri 2016. V 1. etape začne budovať objekt Sluţieb Tatra Billing, v 2. bude nasledovať obytná časť a napokon obchodné centrum. To by malo mať 8 nadzemných a 2 podzemné podlaţia. Komplex by sa mal rozkladať na celkových 27 333 m2. Spoločnosť Tatra Residence vznikla za účelom realizácie investičných aktivít skupiny Tatra banka v oblasti developmentu projektov administratívnych a obchodných centier i bytov.
10) V Číne postavili 15 poschodový hotel za 6 dní CE ST OV AN I E .AK TU AL I T Y .S K YO UT UB E .C OM V čínskom meste Čchang-ša postavil extrémne výkonný tím robotníkov 15 poschodový hotel za necelý týždeň. Postup stavby bol pritom natáčaný na kameru, zrejme práve preto, aby mohli Číňania ukázať, o aký kus sa stavebné technológie v ich krajine posunuli. Ark Hotel v čínskom Čchang-ša drţí zrejme primát v rýchlosti postavenia. Okrem samotných základov, ktoré boli vybudované dopredu, trvala jeho stavba šesť dní. Robotníci pri stavbe vyuţívali prefabrikované komponenty a počas montáţe nebolo potrebné pouţívať pevný ţeriav, stavitelia si vystačili s pojazdnými. Tým, ţe bolo všetko dopredu vyrobené v továrni, minimalizoval sa odpad vytvorený na mieste stavby.
6
Czech & Slovak Real Estate Newsletter Hotel by mal byť zvukotesný, tepelne izolovaný a údajne by mal ustáť aj zemetrasenie o sile deväť stupňov Richterovej škály.
REALITNÍ BYZNYS 11) Nejvyšší správní soud si posvítil na praktiky autorizovaných inspektorů. E1 5 .CZ Před čtyřmi lety stavební zákon zavedl institut zkráceného stavebního řízení, které umožňuje, aby stavebník využil služeb soukromé osoby, autorizovaného inspektora. Můţe jím být jmenován architekt nebo stavební inţenýr s dlouholetou praxí a odbornými znalostmi na vysoké úrovni. Jmenování, odvolání jakoţ i dozor nad jejich činností spadá do působnosti ministra pro místní rozvoj. V České republice v současné době operuje kolem devadesáti autorizovaných inspektorů. Právě oni namísto stavebního úřadu zkoumají podmínky pro povolení stavby. Jsou-li splněny, vydají certifikát, kterým stavbu povolí. Jakmile je tento dokument doručen stavebnímu úřadu, budování můţe začít. Potíž je v tom, že právní řád zapomněl dát stavebním úřadům a soudům do rukou prostředky k přezkumu certifikátů. Mezeru v právní úpravě rychle objevili developeři a investoři. Ti při vědomí, ţe certifikát autorizovaného inspektora je zneuţitelný k prosazení sporných staveb, sahali ke zkrácenému stavebnímu řízení čím dál častěji. Konkrétně lze zmínit stavby solárních elektráren, u nichţ vznikl enormní tlak na jejich dokončení a připojení k elektrizační soustavě do konce letošního roku. Nejvyšší správní soud ale nyní svým rozhodnutím neotřesitelnost vydaných certifikátů omezil. Autorizovaný inspektor by měl při zpracování certifikátu postupovat v zásadě jako stavební úřad. Kromě jiného je proto povinen opatřit si vyjádření všech osob, které jsou účastníky standardního
stavebního řízení. Těmi jsou zejména vlastníci sousedních pozemků a domů. Podají-li oslovení sousedé námitky proti povolení stavby, musí autorizovaný inspektor tyto námitky posoudit a projednat. Autorizovaní inspektoři se v praxi snaţí takovému konci za kaţdou cenu vyhnout. Řešením, které se jim nabízí, je „obejít“ potenciálně problémové účastníky řízení. Co se však stane v případě, kdy autorizovaný inspektor vydá certifikát, aniţ by oslovil dotčeného souseda? Nebo jestliţe v rozporu se zákonem pomine jeho oprávněné námitky nebo nepředá jejich vyřízení stavebnímu úřadu? Když vyjdeme ze znění stavebního zákona, pak to vypadá, že se neděje nic. Stavba je automaticky povolena v okamžiku, kdy je certifikát doručen stavebnímu úřadu. Žádné další zkoumání jeho správnosti není výslovně předvídáno. Bezvýchodnou situaci ale radikálně změnilo průlomové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Na jeho základě budou mít soudy napříště možnost, ale současně i povinnost přezkoumat certifikáty vydávané autorizovanými inženýry. Nejvyšší správní soud ale ponechal otevřenou otázku povinnosti přezkumu certifikátů ze strany stavebních úřadů. Uvedené rozhodnutí je zaloţeno na úvaze, ţe autorizovaný inspektor při vydávání certifikátu pro zkrácené stavební řízení působí v podstatě jako státní úředník. Jeho postup se konkrétně dotýká práv konkrétních osob. Proto musí být přezkoumatelný. Předmětem přezkumu ze strany soudů, popřípadě stavebních úřadů bude otázka, zda autorizovaný inspektor při vydávání certifikátu postupoval v souladu se zákonem. Nejčastěji se budou zaměřovat na to, zdali byl řádně vymezen okruh účastníků řízení. Zároveň budou zkoumat, zdali byly v plném rozsahu a řádně vypořádány případné námitky. U již vydaných certifikátů, které byly doručeny stavebním úřadům, bude přezkum prakticky
7
Czech & Slovak Real Estate Newsletter možný pouze na základě opravného prostředku podaného u stavebního úřadu nebo soudní žaloby.
12) Sazebník ČKRK pro odměny realitních kanceláří ST AV EB NI -F O RU M .C Z Česká komora realitních kanceláří (ČKRK) zveřejnila doporučené ceny – odměny za sluţby realitních kanceláří. Prodejní cena zakázky
Provize při realizaci obchodu bez DPH
do 499 tis. Kč
min. 35 000 Kč
od 500 tis. Kč do 2,5 mil. Kč
5 – 7 % z prodejní ceny
od 2,5 mil. Kč do 5,5 mil. Kč
5 % z prodejní ceny
od 5,5 mil. Kč do 8 mil. Kč
4,5 % z prodejní ceny
od 8 mil. Kč do 14 mil. Kč
4 % z prodejní ceny
od 14 mil. Kč do 20 mil. Kč
3,5 % z prodejní ceny
nad 20 mil. Kč
3 %, příp. dohodou
zprostředkování pronájmu
2 měsíční nájmy
Zdroj: Česká komora realitních kanceláří
13) ECM zvýšila ztrátu na 1,7 miliardy korun E1 5 .CZ Výsledky hospodaření developerské společnosti ECM Real Estate Investments naplnily nepříznivá očekávání. Za tři čtvrtletí letošního roku se firma propadla do ztráty 69,9 milionu eur (asi 1,7 miliardy korun). Za stejné období roku 2009 byla firma v prodělku "jen" 28 milionů eur. I kdyţ analytici zatím nechtějí nad osudem firmy vyjádřit definitivní ortel, akcie společnosti už od začátku roku oslabily o téměř 66 procent. Během obchodní seance před oznámením výsledků za třetí čtvrtletí ubraly další čtyři procenta a obchodují se na 106 korunách za akcii.
Ekonomové si nejvíce všímají toho, ţe čisté výnosy z pronájmu firmy se od ledna do konce září snížily o 64,5 procenta na 4,2 milionu eur, tedy zhruba 103 milionů korun. Celkový kapitál firmy se na konci třetího čtvrtletí dostal do záporných hodnot na 45,9 milionu eur (kolem 1,1 miliardy korun). „Výsledky hodnotíme negativně, oproti loňskému třetímu čtvrtletí zaznamenala firma výrazně zhoršené provozní výsledky ve všech segmentech,“ konstatoval analytik Atlantiku FT Pavel Ryska. Podle analytika Patria Finance Tomáše Tomčányho nyní důleţité bude, zda se firmě podaří přesvědčit investory, ţe je schopna vymyslet a uskutečnit nějaký záchranný plán, který by efektivně naplnil restrukturalizaci dluhu, tak jako se to stalo v případě dalšího developera z praţské burzy - společnosti Orco. ECM REI se totiţ nyní potýká s vysokým zadluţením. Firma chce situaci vyřešit prostřednictvím připravovaného restrukturalizačního plánu. Návrh, který má být východiskem pro jeho vypracování, podpořila začátkem listopadu valná hromada drţitelů dluhopisů firmy v cizích měnách. O restrukturalizačním plánu mají majitelé obligací znovu rozhodovat v prosinci.
14) Spolumajitel Central Group o údajné arbitráži mlčí E1 5 .CZ Minoritní vlastník Central Group (CG), společnost Global Property Capital, která v souvislosti s vyšetřováním výkonného ředitele CG Aleše Novotného údajně hrozí českému státu arbitráží, je anonymní firmou se základním kapitálem 50 tisíc švýcarských franků a obratem půl až milion franků (18,3 milionu korun). Jak dále vyplývá z obchodního rejstříku švýcarského kantonu Ticino, investor sídlí v Luganu, a to ve stejné budově jako dalších zhruba 130 společností. V rejstříku figuruje Global Property Capital od stejného data, kdy byla uzavřena smlouva o strategickém partnerství s Central Group, v níţ společnost odkoupila v roce 2008 deset procent za miliardu korun.
8
Czech & Slovak Real Estate Newsletter Tvrzení tuzemského developera o hrozbě arbitráže ze strany švýcarského spolumajitele se deník E15 snažil telefonicky ověřit přímo v sídle Global Property Capital. „Nemohu vám pomoci,“ uvedla na dotaz E15 recepční. Jednatele Xiaa Loi ani nikoho jiného z firmy se nepodařilo zastihnout. Podle rejstříku existuje název Global Property Capital od 25. června 2008. Central Group o smlouvě a vstupu finančního investora informovala den poté na tiskové konferenci. Médiím tehdy Dušan Kunovský, majitel CG, vysvětlil, ţe jedním z důvodů pro volbu tohoto investora byl původ peněz. „Nikdy bychom nekývli na nabídku, za kterou by stál nějaký nespecifikovaný kapitál,“ řekl Kunovský. K tomu, proč investoři zůstávají zcela v anonymitě, uvedl, ţe se soustředí na budování portfolia finančních investic a nemají důvod se veřejně prezentovat. Investor prý tak působí uţ od roku 1962. V tomto roce podle rejstříku vznikla firma Afisa Holding, která se v červnu 2008 přejmenovala na Global Property Capital. Rovněţ Afisa byla anonymní společností s adresou na Via Maggio v Luganu. Ve stejné budově má centrálu nadnárodní skupina Fidinam, poskytující daňové, podnikové a realitní poradenství. Kunovský informoval o hrozící arbitráţi minulou neděli, kdy plzeňský okresní soud uvalil vazbu na výkonného ředitele jeho firmy kvůli podezření z daňových úniků přes 200 milionů korun. „Mám informace o tom, že Global Property Capital zvažuje podniknutí příslušných kroků vůči českému státu na ochranu svých investic,“ uvedl.
Regulačné úrady robia opatrenia na spomalenie rastu úverov preto, lebo sa obávajú, ţe ináč by sa situácia mohla vymknúť spod kontroly a rozvrátiť sektor nehnuteľností. Čínska centrálna banka zvýšila základnú úrokovú sadzbu minulý mesiac a minulý týţdeň bankám zase naradila, aby zvýšili rezervy hotovosti. Tieto opatrenia by mali viesť k zníţeniu objemu peňazí v obehu a nastoleniu normálnych hospodárskych podmienok. Prekonanie hospodárskej krízy v Číne bolo zaloţené čiastočne aj na prudkom raste poskytovania úverov. Prejavil sa v boome výstavby nehnuteľností a raste ich cien. Centrálna banka však začala brzdiť prudký rast ekonomiky v apríli tohto roku. Zdvihla mesačnú výšku splátok úverov a prijala aj ďalšie opatrenia. Zatiaľ nie je jasné, ako reštrikčné opatrenia ovplyvnia developérov. Profesionáli vedia, ţe čínske banky najviac požičiavajú začiatkom roka a na jeho sklonku ich obmedzujú. Opatrenia sú zamerané aj na zníţenie inflácie. V októbri dosiahla ročnú mieru 4,4 %, kým podľa zámeru vlády mali v tomto roku vzrásť najviac o 3 %. Analytici však varujú, ţe peniaze, ktoré vydáva vláda na podporu ekonomiky a bankové úvery firmám vo všetkých odvetviach, môţu viesť k tomu, ţe sa inflačné tlaky prelejú aj do ďalších sektorov.
ENGLISH CORNER
15) Čínske banky stopli úvery svojím developerom F INW E B . HN ON LI N E .SK Veľké čínske banky zastavili poskytovanie úverov developérskym spoločnostiam. Realizujú tak opatrenie vlády, ktorá sa rozhodla spomaliť investičný boom a rast cien nehnuteľností. Poskytovanie úverov zastavili štyri hlavné štátne banky ešte koncom októbra po tom, ako vyčerpali tohtoročné limity na výstavbu nehnuteľností. Podľa nepotvrdených informácií by sa bankové úvery pre developérov mali na budúci rok zníţiť aţ o 20 %.
16) End of ineffective real estate agencies as a result of natural selection ST AV EB NI -F O RU M .CO M Not so long ago the market situation with real estate agencies has culminated. The excess pressure of supply, as far as the brokering service in the execution of a trade transaction is concerned, was truly enormous and surpassed even the number of real estate properties which were in circulation during the boom. It did not concern exclusively the subject of business – real estate agencies were promising dizzying careers to prospective brokers
9
Czech & Slovak Real Estate Newsletter who were supposed to turn professional after telegraphic training and in time become rich – guaranteed. Freely available real estate magazines were filled with photographs of successful “terminators“, reminiscent of the youthful faces of today‘s teenagers. Just like the market eventually refused the exorbitant housing prices (which happened to the subsegment of older flats first) and the developers‘ inflated margins, due to the crisis, the self-cleansing process has started with real estate agencies too. The extraordinary regime has already forced some fast boiled brokers to retreat and disappear quietly. The general principles of improving the quality of real estate service Real estate agencies have been battling the crisis for the second year now, and therefore with the problem of their own survival or demise. If they have not been working effectively until recently and they are still continuing in this manner, the question of existence multiplies in their case. The dilemma of being therefore is: pack it in or continue in a new way? The starting points and attitudes of individual real estate subjects – let’s say equally competitive subjects who make no secret of their dual ambition of integrate & cover in – can vary. Their ultimate objective cannot be different, they have it in common, and this is the improving quality of provision of real estate service in Slovakia. According to preliminary formulations of programme points, the principles leading to their fulfillment and the consequences for the real estate broker (REB) can be summarised as follows:
REB can no longer be solely a broker for purchase or sale – he has to know how to provide a complex spectrum of services.
REB
masters the tools useful in meeting the interests of the buyer as well as the seller.
REB balances the requirements of the seller with the resources of the buyer in the process of negotiating the optimal price – in the most correct determination of the market price.
REB
goes by the rule that the level of the sale price is not always the most decisive factor for sellers and buyers. The aspect which often decides the success of a transaction is the speed of proceedings.
REB
uses latest innovative technologies not only for improving the quality of the presentation of a property but also for shortening the time of its sale.
REB
is the expert at regional specifics and the related determinants of the price of the property, as well as the factors influencing the restarting of the demand for housing, which he can use for the benefit of the concluded transaction.
Vocabulary: surpass
to be or go beyond, as in degree or quality; exceed
reminiscent serving to bring to mind dizzying
having a whirling tendency to fall
sensation
and
a
Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Aleš Smeták,
[email protected] Zuzana Tomková,
[email protected] Pavel Klinkovský,
[email protected]
REB
masters the modern system of relocation – moving of the client as an individual, also a company, while seeking work or a price-optimal location for sale or rental.
10
