ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení hodnoty nemovitého majetku. Sídlo: BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe Všenory

ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení hodnoty nemovitého majetku

Sídlo: BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114 252 31 Všenory

Kancelář: Italská 26 120 00 Praha 2 Tel.: +420 226 253 900 Fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 

ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO:

13-12-2013/255



DATUM OCENĚNÍ:

6. 11. 2013



DATUM VYPRACOVÁNÍ:

13. 12. 2013



ÚČEL:

Stanovení hodnoty nemovitého majetku pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci



OBJEDNATEL:

JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Insolvenční správce Washingtonova 1675/25 110 00 Praha 1



ODPOVĚDNÍ ZPRACOVATELÉ:

Ing. Petr Turczer, Ing. Tomáš Kašper, Ing. Jakub Černý



POČET VYHOTOVENÍ:

2 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu

Posudek obsahuje 64 stran včetně úvodní strany a 10 stran příloh.

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz

Znalecký posudek 13-12-2013/255 2/64

OBSAH: 1. ÚVOD

9

1.1

ZÁKLADNÍ INFORMACE

9

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

10

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

12

1.4

METODY OCENĚNÍ

13

1.5

KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

14

1.6

PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM

15

2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 2.1 2.1.1

2.2

17

VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ

17

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

17

VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV

23

2.2.1

VĚCNÁ BŘEMENA

23

2.2.2

OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV

23

2.3

JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY

23

3. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

25

3.1

VÝCHODISKO

25

3.2

STANOVENÍ HODNOTY STAVEB

25

3.2.1

STANOVENÍ HODNOTY ZÁMEČKU

26

3.2.2

STANOVENÍ HODNOTY BENEŠOVY VILY

31

3.2.3

STANOVENÍ HODNOTY RELAXAČNÍHO CENTRA

36

3.2.4

STANOVENÍ HODNOTY ROZESTAVĚNÉ STAVBY NA POZEMKU ST. 487 A ROZESTAVĚNÉ

STAVBY NA POZEMKU ST. 488 BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

45 tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.5

3.3

REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY STAVEB

STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ

46

47

3.3.1

STANOVENÍ HODNOTY STAVEBNÍCH POZEMKŮ

48

3.3.2

STANOVENÍ HODNOTY NESTAVEBNÍCH POZEMKŮ

53

3.3.3

REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ

58

3.4

REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

58

4. ZÁVĚR

61

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA

64


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


PŘÍLOHY Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13. 9. 2013 - list vlastnictví č. 1232, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, obec 564117 Chrastava Příloha č. 2 – Snímek katastrální mapy s vyznačením předmětných nemovitostí z webového portálu www.nahlizenidokn.cuzk.cz Příloha č. 3 – Fotografický záznam předmětu ocenění Příloha č. 4 – Soupis majetkové podstaty


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


POUŽITÉ PODKLADY Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly předloženy níže uvedené dokumenty: A. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13. 9. 2013 - list vlastnictví č. 1232, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, obec 564117 Chrastava B. Soupis majetkové podstaty insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 dlužníka Dům Pohody a.s. ze dne 2. 10. 2013 C. Částečná projektová dokumentace k objektu Zámečku, Benešovy Vily a Relaxačního centra D. Územní plán města Chrastava E. Stavební povolení pro dostavbu areálu Zámeček Chrastava vydané odborem výstavby a územní správy Městského úřadu Chrastava dne 28. 3. 2008 F. Odhad ceny obvyklé č. 1785/90-2010 vypracovaný za účelem poskytnutí peněžních prostředků, kontrola výstavby panem Ing. Patrikem Žďánským dne 18. 6. 2010 v Liberci G. Smlouva o dílo č. 600/2008 na realizaci stavby „Dostavba areálu Zámeček“ v katastrálním území Dolní Chrastava uzavřená mezi společnostmi Dům Pohody a.s. a IMSTAV Group s.r.o. dne 2. 9. 2008 H. Znalecký posudek č. 1634/136-2009 vypracovaný za účelem poskytnutí peněžních prostředků panem Ing. Patrikem Žďánským dne 18. 8. 2009 v Liberci I.

Podklady získané v archivu Stavebního úřadu Chrastava dne 6. listopadu 2013

J. Výsledky místního šetření ze dne 6. listopadu 2013 K. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také „Zákon“) a jeho prováděcí vyhláška, v platném znění k datu ocenění (dále také „Vyhláška“) Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu 6. listopadu 2013.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


POUŽITÁ LITERATURA A JINÉ ZDROJE Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně přístupných zdrojů: [1]

Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha.

[2]

Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství. Brno 1999, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 80-7204-133-9.

[3]

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání. Brno 2008, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-578-5.

[4]

Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Brno 2012, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-825-0.

[5]

Brealey, R.A.– Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, 2000.

[6]

Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc. 2000.

[7]

Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223.

[8]

Fotr, J. – Švecová, L. – Dědina, J. – Hrůzová, H. – Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress 2006.

[9]

Ibbotson Associates: Ibbotson SBBI 2012 Valuation Yearbook: Market Results for Stocks, Bonds, Bills and Inflation 1926-2011, Chicago, Illinois, Morningstar Inc., ISBN 978-0-9849500-1-0

[10]

Ibbotson Associates: Ibbotson SBBI 2010 Valuation Yearbook: Market Results for Stocks, Bonds, Bills and Inflation 1926‑2009, Chicago, Illinois, Morningstar Inc., ISBN 978-0-9792402-7-0.

[11]

Ibbotson Associates: Ibbotson Cost of Capital 2009 Yearbook. Chicago, Illinois 2009, Morningstar Inc.

[12]

Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, 2001.

[13]

Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, 2007.

[14]

Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku. Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, 2009.

[15]

Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, 2005.

[16]

Mařík, M. – Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007.

[17]

Mařík, M. a kol. (2011): Metody oceňování podniku, proces ocenění – základní metody a postupy. 3. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, 2011.

[18]

Mařík, M. a kol. (2011): Metody oceňování podniku pro pokročilé – hlubší pohled na vybrané problémy. První vydání. Praha, Ekopress, 2011.

[19]

Pratt, P.S. – Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc. 2008.

[20]

Pratt, P.S. – Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc. 2008.

[21]

Radová, J. – Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, 2001.

[22]

Soudní inženýrství, ročníky 1990 – 2012. Brno 1990 – 2012, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X.

[23]

Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, 2005.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


[24]

The European Group of Valuers’ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997.

[25]

The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.

[26]

Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, 2006.

[27]

Burza cenných papírů Praha, a.s.

[28]

Česká národní banka (www.cnb.cz, dále také „ČNB“)

[29]

Český statistický úřad (dále také „ČSÚ“)

[30]

Databáze prof. A. Damodarana (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/)

[31]

Databáze Bloomberg

[32]

Databáze AMADEUS

[33]

Eurostat

[34]

Ministerstvo financí České republiky (www.mfcr.cz, dále také „MF ČR“)

[35]

Ministerstvo spravedlnosti České republiky (www.justice.cz)

[36]

Ministerstvo průmyslu a obchodu České republiky (www.mpo.cz, dále také „MPO“)

[37]

Mezinárodní měnový fond (dále také „MMF“)

Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděli jsme žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsme ve znaleckém posudku vycházeli.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


1.

ÚVOD

1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o předmětu ocenění jsou platné k datu ocenění. Veškeré identifikační údaje o Objednateli a Znalci jsou platné k datu vydání znaleckého posudku. Předmět ocenění:

Nemovitosti ve vlastnictví dlužníka – společnosti Dům pohody a.s., se sídlem Mydlářská 105/10, 460 10 Liberec X, IČ: 27353435, evidované na listu vlastnictví č. 1232, v obci 564117 Chrastava, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, včetně příslušenství. (dále také „Předmět ocenění“)

Objednatel znaleckého

JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová

posudku:

Insolvenční správce Washingtonova 1675/25 110 00 Praha 1 (dále také „Objednatel“)

Vypracoval:

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., společnost se sídlem Všenory, V Americe 114, PSČ 252 31, IČ: 275 99 582, zapsaná na základě rozhodnutí Ministra spravedlnosti České republiky č.j. 234/2006-ODS-ZN/5, ve znění rozhodnutí č.j. 173/2012-OSD-SZN/17 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, Ekologie, Právní vztahy k cizině, Elektrotechnika a Kybernetika (dále také „Znalec“)

Účel znaleckého posudku:

Stanovení hodnoty nemovitého majetku pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Znaleckým úkolem je vypracování znaleckého posudku stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, který tvoří soupis majetkové podstaty, pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci, U Soudu 540/3, Liberec, přičemž nemovitým majetkem se rozumí následující nemovitosti evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1232 v obci 564117 Chrastava, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, včetně příslušenství: i.

budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 127, způsob využití: jiná st., na pozemku parcelní číslo St. 164 (dále také „Benešova vila“);

ii.

budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 128, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 165 (dále také „Zámeček“);

iii.

budova bez čp/če, způsob využití: tech. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 365 (dále také „Regulační stanice plynu“);

iv.

budova bez čp/če, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 481 (dále také „Relaxační centrum“);

v.

rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 487 (dále také „Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487“);

vi.

rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 488 (dále také „Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488“);

vii.

stavba neevidovaná v KN na pozemku parcelní číslo 410/2 (dále také „Vodárna“);

viii.

pozemek parcelní číslo St. 59/1, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití: zbořeniště, výměra 1 239 m2 (dále také „Pozemek St. 59/1“);

ix.

pozemek parcelní číslo St. 164, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 826 m2 (dále také „Pozemek St. 164“);

x.


xi.

pozemek parcelní číslo St. 365, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 83 m2 (dále také „Pozemek St. 365“);

xii.


xiii.


xiv.

pozemek parcelní číslo St. 488, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 931 m2 (dále také „Pozemek St. 488“);


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


xv.

pozemek parcelní číslo 394, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 4 337 m2 (dále také „Pozemek 394“);

xvi.

pozemek parcelní číslo 395, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 627 m2 (dále také „Pozemek 395“);

xvii.

pozemek parcelní číslo 400/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 8 317 m2 (dále také „Pozemek 400/2“);

xviii.

pozemek parcelní číslo 400/54, druh pozemku: orná půda, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 256 m2 (dále také „Pozemek 400/54“);

xix.

pozemek parcelní číslo 400/55, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 21 m2 (dále také „Pozemek 400/55“);

xx.

pozemek parcelní číslo 400/56, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 40 m2 (dále také „Pozemek 400/56“);

xxi.

pozemek parcelní číslo 401/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, výměra 2 407 m2 (dále také „Pozemek 401/2“);

xxii.

pozemek parcelní číslo 405/1, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 197 m2 (dále také „Pozemek 405/1“);

xxiii.

pozemek parcelní číslo 405/2, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 161 m2 (dále také „Pozemek 405/2“);

xxiv.

pozemek parcelní číslo 405/6, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 865 m2 (dále také „Pozemek 405/6“);

xxv.


xxvi.


xxvii.

pozemek parcelní číslo 410/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 7 869 m2 (dále také „Pozemek 410/2“);

xxviii.


xxix.


xxx.



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


xxxi.


xxxii.

pozemek parcelní číslo 887, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 10 m2 (dále také „Pozemek 887“).

(položky i. až vii. dále také jako „Stavby“) (položky viii. až xxxii. dále také jako „Pozemky“) (vše dále také jako „Nemovitosti“)

1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování ocenění jsme vyšli z informací, které jsou uvedeny v částech Použité podklady a Použitá literatura a jiné zdroje. Informace a podklady poskytnuté Objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu ocenění, identity společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu ocenění, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli či Předmětu ocenění (viz § 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Znalec dále prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy Objednatelem. V případě, že Objednatel nepředložil Znalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá Znalec jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související. Hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených. Případné rozdíly mezi výslednými hodnotami a výstupy průběžných výpočtů jsou způsobeny zaokrouhlením. Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu 6. 11. 2013 a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


1.4 METODY OCENĚNÍ Hodnotu nemovitostí v úrovni tržních cen lze stanovit několika způsoby: Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí indexů. Toto porovnání může být provedeno dvěma způsoby. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standardní, takže indexy použité pro oceňovaný objekt jsou rovny jedné, příslušnými hodnotami indexů jsou upraveny pouze ceny srovnávacích nemovitostí a hodnota oceňované nemovitosti je následně vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž indexy jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná, její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Výnosová metoda předpokládá, že oceňované nemovitosti jsou schopny v budoucnu generovat výnos (příjem) – zpravidla formou jejich pronájmu. Všeobecně lze jako vstupní podklad použít výši nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitostí. Výnosová hodnota je pak součtem odúročených předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitostí. V případě proměnlivého čistého ročního výnosu z pronájmu nemovitostí je jejich výnosová hodnota dána následujícím matematickým vztahem: H   ČRVt * 1  i t Z

t 1

kde

H = výnosová hodnota nemovitosti ČRVt = je čistý roční výnos z nemovitostí v roce t i = kalkulovaná kapitalizační míra Z = doba generování výnosů z nemovitostí

Za předpokladu, že čistý roční výnos z nemovitostí je konstantní, lze nahradit konečnou geometrickou řadu diskontovaných čistých ročních příjmů z nemovitostí s neznámým, resp. obtížně odhadnutelným počtem členů, řadou nekonečnou, která ji velmi dobře aproximuje. Rozdíl mezi součty obou geometrických řad (konečné a nekonečné) s rostoucím počtem členů = počtem let, konverguje poměrně rychle k nule. Vzhledem k tomu, že je ve výpočtu výnosové hodnoty kalkulováno s obnovovacími investicemi ve formě odpisů, lze předpokládat neomezenou dobu životnosti nemovitosti, pokud její


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


existence a výnosový potenciál není omezen jinými vnějšími faktory. V případě, že je čistý roční výnos z nemovitostí konstantní, lze tedy použít následující matematický vzorec: H

kde

ČRV i

H = výnosová hodnota nemovitosti ČRV = čistý roční výnos z nemovitostí i = kalkulovaná kapitalizační míra

Při použití dvoufázové metody (první fáze po dobu proměnlivého čistého výnosu, druhá fáze s konstantním čistým výnosem) je výsledná výnosová hodnota rovna: H   ČRVt *1  i t  T

t 1

kde

ČRVT 1

i * 1  i T

H = výnosová hodnota nemovitosti ČRVt = čistý roční výnos z nemovitostí v roce t ČRVT+1 = čistý roční výnos z nemovitostí v roce T+1 i = kalkulovaná kapitalizační míra T = délka trvání 1. fáze

Výše uvedené modelové vzorce týkající se výnosové hodnoty jsou relevantní za předpokladu konstantní kapitalizační míry v jednotlivých letech po dobu generování výnosů. V případě proměnlivé kapitalizační míry v jednotlivých letech je třeba uvedené vzorce upravit. Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Tato hodnota je dále upravena o opotřebení stavby. Její použití je vhodné zejména u nemovitostí, jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady, tedy v případě, že oceňovanou nemovitost není možné pronajmout a zároveň se jedná o nemovitost natolik specifickou, že není možné provést porovnání.

1.5 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ V rámci ocenění Předmětu ocenění se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí Tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu ocenění jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz




Odhadnutá částka – nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi.



Směna – hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění.



Datum ocenění – vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu obvyklé hodnoty.



Dobrovolný kupující – nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh.



Dobrovolný prodávající – neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu.



Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery – subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty.



Náležitý marketing – majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění.



Informované a rozumné jednání – kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí obvyklá hodnota.



Bez nátlaku – každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem.

Dále také „Tržní hodnota“.

1.6 PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM Znalec při stanovení hodnoty Předmětu ocenění postupoval dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění, zejména dle předpisů dále uvedených v tomto posudku.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


NÁLEZ, NÁLEZ POSUDEK


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


2.

POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

2.1 VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ Místní šetření bylo provedeno dne 6. listopadu 2013 v obci Chrastava. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Nemovitostí. Místního šetření se zúčastnil zástupce Objednatele a Znalce. 2.1.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ 2.1.1.1 Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v Chrastavě při sjezdu z komunikace Bílokostelecká. Obrázek 1 Lokalizace Nemovitostí v rámci města Chrastava

Zdroj: www.mapy.cz

Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění 6 243. Dopravní obslužnost lokality, v níž jsou Nemovitosti situovány, je na velmi dobré úrovni. V těsné blízkosti je silnice první třídy č. 13 (s místním názvem Bílokostelecká) spojující Liberec a Nový Bor. Příjezd k Nemovitostem pomocí osobní i nákladní automobilové dopravy je možný sjezdem z komunikace Bílokostelecká.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Občanská vybavenost je v lokalitě na velmi dobré úrovni. Nachází se zde pošta, městský úřad, základní škola, kino, muzeum, síť obchodů a další. Okolní zástavbu tvoří ze západu zahrádkářská kolonie a z východu čerpací stanice. 2.1.1.2 Popis Nemovitostí Nemovitosti (objekty spolu s pozemky a příslušenstvím) tvoří rekreačně-relaxační areál, který se skládá z budovy Zámečku, Benešovy vily, Relaxačního centra a dvou Rozestavěných staveb. Výše uvedené budovy tvoří spolu s pozemky a příslušenstvím jeden funkční celek. 2.1.1.2.1 Zámeček Objekt Zámečku je situován při sjezdu z ulice Bílokostelecká. Půdorysný tvar objektu je původně obdélníkový s přistavěnou terasou. Objekt slouží jako penzion a má jedno podzemní podlaží (dále také „PP“) a dvě nadzemní podlaží (dále také „NP“). Hlavní vstup do Zámečku je z parkoviště ze severní strany. V přízemí se nachází vstupní hala, recepce pro penzion, restaurace, kanceláře, sociální a hygienické zázemí, kuchyň, komunikační plochy (chodby, schodišťové prostory), výtah, dvě venkovní terasy a další. Ve 2. NP je situováno 18 pokojů pro hosty s vlastním kuchyňským koutem a sociálním zařízením, sklady lůžkovin, zázemí obsluhy, byt provozního, serverovna, komunikační plochy (chodby, schodišťové prostory), výtah a další. V podzemním podlaží jsou umístěny převážně skladové a chladící místnosti, sociální zázemí, strojovna výtahu, komunikační plochy a technologické prostory (kotelna, rozvodny). Jednotlivá podlaží Zámečku jsou vzájemně propojena schodišťovými prostory a osobním výtahem. Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Zámečku zděná. Stropy jsou rovné v některých částech s kazetovým nebo lamelovým podhledem. Střešní konstrukce je mansardová s plechovou střešní krytinou. Klempířské prvky jsou kompletní. Vnitřní dělící příčky jsou realizovány jako zděné z cihelného zdiva nebo sádrokartonové. Vnitřní omítky stěn jsou tvořeny převážně hladkou vápennou štukovou omítkou. Povrchová úprava vnějších obvodových stěn je z fasádní omítky. Okna jsou plastová, vstupní dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Schodiště spojující jednotlivá podlaží je železobetonové. Vnitřní dveře jsou dřevěné většinou osazené do dřevěných obložkových nebo ocelových zárubní. Podlahy jsou pokryty nášlapnými vrstvami z keramických dlaždic, PVC, textilních krytin nebo dřevěné. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plynovod. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, pro ohřev teplé vody slouží solární panely umístěné na střeše. Stavebně technický stav Zámečku je na velmi dobré úrovni a odpovídá provedeným rekonstrukcím a pravidelné údržbě. Užitná plocha Zámečku činí 1 738,82 m2. 2.1.1.2.2 Benešova vila Benešova vila je situována jižně od Zámečku. Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Půdorysný tvar objektu je téměř obdélníkový s předsazeným sloupovým vstupem. Hlavní vstup do Benešovy vily je ze severní strany krytý sloupovým podloubím. V podzemním podlaží objektu (1. PP) se nachází recepce, místnosti pro bahenní koupel, elektroléčbu, masáže, šatny, sprchy, umývárny, odpočívárna, technické místnosti, sklady, komunikační prostory, výtah a další. V nadzemních podlažích jsou situovány pokoje pro ubytování. Nachází se zde apartmány s kuchyňskými kouty, koupelnami a WC, terasy, zádveří, komunikační prostory a úklidové místnosti. Komunikačně jsou jednotlivá podlaží propojena osobním výtahem a kamenným schodištěm. Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Benešovy vily zděná opatřena zateplovacím systémem. Stropy jsou rovné se sádrokartonovým podhledem. Střešní konstrukce je mansardová s krytinou z pálených tašek a kompletními klempířskými prvky. Vnitřní omítky stěn jsou tvořeny převážně hladkou vápennou štukovou omítkou. V místnostech pro relaxaci v 1. PP a hygienického zázemí jsou provedeny keramické obklady stěn. Vnitřní příčky jsou vyzdívané z cihel. Povrchová úprava obvodových stěn je z fasádní omítky v kombinaci s „falešným“ kamenným obkladem. Okna jsou nová dřevěná s izolačními dvojskly. Vnitřní dveře jsou dřevěné osazené do obložkových zárubní, většina jich k datu místního šetření chybí. Podlahy v Benešově vile jsou pokryté nášlapnými vrstvami z PVC nebo keramické dlažby, v některých pokojích však chybí. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plynovod. Vytápění objektu je pomocí kolektoru z Relaxačního centra. Stavebně technický stav Benešovy vily odpovídá k datu ocenění provedené kompletní rekonstrukci střešní krytiny, vnitřních i vnějších omítek, podhledů, výměně oken, dveří a klempířských konstrukcí. K datu ocenění zbývalo dokončení osazení vnitřních dveří, položení některých nášlapných vrstev podlah a dovybavení zařizovacími předměty. Užitná plocha Benešovy vily činí 865,53 m2. 2.1.1.2.3 Relaxační centrum Relaxační centrum je situováno jižně od Benešovy vily. Jedná se o jednopodlažní objekt lázní s částečným podsklepením. Půdorysný tvar Relaxačního centra je členitý ve tvaru písmene L. Vstup do objektu je zajištěn hlavním vchodem z jihu. V přízemí se nacházejí bazény se slanou vodou, vířivka, finská sauna, ochlazovna, turecké lázně, odpočívárna, parní místnost, šatny, WC, sprchy, prostor pro plavčíka, technická místnost, recepce, občerstvení, kotelna a komunikační prostory. V částečném suterénu s vlastním vstupem jsou umístěny technologie bazénu. V prostoru před objektem se nacházejí venkovní bazény. Nosná konstrukce Relaxačního centra je monolitická skeletová s výplňovým zdivem založena na železobetonové desce. Plochá střešní konstrukce je částečně jednoplášťová pochozí s vrstvou kačírku a 8 světlíky, nad hlavní halou a krytým bazénem je pak oblouková konstrukce z dřevěných vazníků BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


s krytinou z živičných pásů a kompletními klempířskými prvky. Stropní konstrukce nad částečným PP a 1. NP jsou tvořeny monolitickými železobetonovými deskami. Vnitřní strany stěn jsou obloženy keramickým obkladem. Vnější povrchová úprava je z fasádní omítky. Okna i venkovní dveře jsou dřevěná. Vnitřní dveře jsou dřevěné většinou osazené do kovových zárubní. Podlahy jsou pokryty nášlapnými vrstvami z keramické dlažby případně tvořené stěrkovou finální povrchovou úpravou v 1. PP. Klempířské konstrukce jsou kompletní z poplastovaného plechu. Stavebně technický stav Relaxačního centra je na velmi dobré úrovni a odpovídá novostavbě dokončené v roce 2011. 2.1.1.2.4 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487 je situována jihozápadně od Relaxačního centra. Jedná se o rozestavěný jednopodlažní objekt sportovní haly s ubytovací kapacitou. Půdorysný tvar objektu je obdélníkový. Nosná konstrukce Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 je zděná z bloků POROTHERM založena na železobetonové desce. Střešní konstrukci tvoří lepené obloukové vazníky. Výplněmi otvorů jsou dřevěná EURO okna. Ostatní konstrukce nebyly při místním šetření patrné. Stavebně technický stav objektu je ve fázi dokončené hrubé stavby obvodového zdiva s částečně vyplněnými otvory a střešní konstrukcí. Celkový obestavěný prostor objektu činí 10 815,22 m3. 2.1.1.2.5 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488 je situována jižně od Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487, s níž je funkčně propojena spojovacím krčkem. Jedná se o rozestavěný jednopodlažní objekt bazénu s atrakcemi. Půdorysný tvar Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 je obdélníkového tvaru. Nosná konstrukce je zděná z bloků POROTHERM založena na železobetonové desce. Ostatní konstrukce nebyly při místním šetření patrné. Stavebně technický stav Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 je ve fázi dokončené hrubé stavby obvodového zdiva. Celkový obestavěný prostor objektu činí 6 213,42 m3. 2.1.1.2.6 Vodárna Vodárna je situována asi 20 m východně od Relaxačního centra. Objekt má jedno nadzemní podlaží. Půdorysný tvar Vodárny je obdélníkový. Vstup do Vodárny je ze severozápadní strany. Objekt slouží jako technologické zázemí. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Vodárny zděná. Střešní konstrukce je sedlová s krytinou z pálených tašek a kompletními klempířskými prvky. Povrchová úprava obvodových stěn je z fasádní omítky v kombinaci s „falešným“ kamenným obkladem. Okna a vstupní dveře jsou nová dřevěná s izolačními dvojskly. Stavebně technický stav Vodárny je na velmi dobré úrovni a odpovídá provedeným rekonstrukcím a pravidelné údržbě. Vodárna tvoří příslušenství areálu termálních lázní. 2.1.1.2.7 Pozemky Pozemky areálu mají celkovou výměru 53 939 m2 a jsou částečně zastavěny jednotlivými objekty. V katastru nemovitostí jsou evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří, lesní pozemek, orná půda, trvalý travní porost, příp. ostatní plocha. Dle územního plánu města Chrastava se pozemky nacházejí v území s funkčním využitím jako plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb, plochy lesního porostu, plochy ochranné a doprovodné zeleně a plochy ostatních pozemních komunikací (blíže viz Tabulka 2-1). Pozemky situované podél vodního toku Jeřice v pásmu do cca 20 – 40 m se nacházejí v zátopové oblasti. Informace o měření výskytu radonu nebyla k dispozici. Znalec předpokládá nulový výskyt radonu. Taktéž nebyla sdělena informace o ekologické zátěži, Znalec tedy nepředpokládá její existenci. 2.1.1.2.8 Příslušenství Další příslušenství areálu termálních lázní tvoří, kromě objektů Regulační stanice plynu a Vodárny, také oplocení, venkovní zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a další.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 2-1 Přehled pozemků a jejich způsob využití dle katastru nemovitostí a územního plánu Druh pozemku

Způsob využití

Výměra [m2]

ÚP

Pozemek St. 59/1

zastavěná plocha a nádvoří

zbořeniště

1 239

plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb

Pozemek St. 164


-

1 826


Pozemek St. 165


-

1 054


Pozemek St. 365


-

83


Pozemek St. 481


-

2 047


Pozemek St. 487


-

1 118


Pozemek St. 488


-

931


Pozemek 394

lesní pozemek

-

4 337

plochy lesního porostu

Pozemek 395

lesní pozemek

-

627

plochy ochranné a doprovodné zeleně

Pozemek 400/2

ostatní plocha

zeleň

8 317


Pozemek 400/54

orná půda

-

256


Pozemek 400/55

ostatní plocha

ostatní komunikace

21


Pozemek 400/56

ostatní plocha

jiná plocha

40


Pozemek 401/2

ostatní plocha

neplodná půda

2 407


Pozemek 405/1

trvalý travní porost

-

9 197

plochy vodních toků a nádrží/plochy ochranné a doprovodné zeleně


-

8 511



-

650


Pozemek 405/6


-

865


Pozemek 405/7


-

870


Pozemek 405/8


-

186


Pozemek 410/2

ostatní plocha

manipulační plocha

7 869


Pozemek 814/2

ostatní plocha

ostatní komunikace

676

plochy ostatních pozemních komunikací

Pozemek 814/5

ostatní plocha

ostatní komunikace

372


Pozemek 815/1

ostatní plocha

ostatní komunikace

120


Pozemek 815/2

ostatní plocha

ostatní komunikace

310


Pozemek 887

ostatní plocha

jiná plocha

10


-

-

53 939

Pozemek

Pozemek 405/2

Celkem

Zdroj: místní šetření, podklady Objednatele, územní plán města Chrastava


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


2.2 VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV 2.2.1 VĚCNÁ BŘEMENA Bez zápisu. 2.2.2 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV Na Nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, blíže viz Příloha č. 1 – Výpis z KN. Znalec má za to, že váznoucí práva na oceňovaných Nemovitostech mají vliv na jejich likviditu při případném prodeji, mají vliv na velikost okruhu případných kupujících, a tedy omezují volnému nakládání s Nemovitostmi. Ačkoliv je úkolem Znalce odhadnout tržní hodnotu Nemovitostí, nejedná se o objektivní hodnotu Nemovitostí. Dle názoru Znalce totiž všezahrnující objektivní hodnota neexistuje, jelikož není vlastností nemovitosti. Proto v tomto znaleckém posudku je nucen Znalec přijmout předpoklad, resp. podmínit následný závěrečný výrok znaleckého odhadu hodnoty Nemovitostí tím, že při případném (uvažovaném) zobchodování oceňovaných Nemovitostí k datu ocenění dojde k vypořádání veškerých omezení váznoucích k datu ocenění na Nemovitostech.

2.3 JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY Bez zápisu.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


POSUDEK


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.

STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

3.1 VÝCHODISKO S ohledem na charakter Nemovitostí a požadavek Objednatele stanovit hodnotu jednotlivých nemovitostí zvlášť dle jejich evidence uvedené v katastru nemovitostí, tj. stanovit hodnotu jednotlivě pro každou stavbu a pozemek, jsme zvolili pro každou z těchto Nemovitostí nejvhodnější metodu stanovení její hodnoty na základě Mezinárodních oceňovacích standardů IVS a dle charakteru příslušné nemovitosti. Dle Mezinárodních oceňovacích standardů je nejvhodnějším způsobem stanovení Tržní hodnoty nemovitostí použití jedné z následujících doporučovaných metod – porovnávací, výnosové nebo nákladové (viz kapitola 1.4). Volba aplikace jednotlivých metod pro konkrétní předmět ocenění závisí zejména na charakteru oceňované nemovitosti a také na dostupných informacích z realitního trhu. Dále v textu bude nejprve stanovena hodnota Staveb, posléze hodnota Pozemků. Pro každý typ nemovitého majetku je zvolena nejvhodnější metoda ocenění, která odpovídá charakteru nemovitosti, způsobu využití a dalším dostupným informacím o nemovitém majetku.

3.2 STANOVENÍ HODNOTY STAVEB Nejvhodnějším způsobem stanovení hodnoty nemovitostí je dle odborného názoru Znalce porovnávací metoda. Použití této metody je opodstatněné v případě, že k datu ocenění existuje na realitním trhu dostatečné množství podkladových údajů pro aplikaci této metody – informace o prodejích a cenách obdobných nemovitostí. V daném případě bude porovnávací metoda použita pro stanovení hodnoty objektu Zámečku a Benešovy vily, které slouží primárně pro ubytování spolu doplňkovými funkcemi (restaurace, léčebné procedury). Pro tyto objekty je na realitním trhu k dispozici dostatečné množství porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení hodnoty Relaxačního centra bude použita výnosová metoda. Použití výnosové metody se v tomto případě jeví jako nejvhodnější, neboť porovnávací metodu nelze aplikovat z důvodu nedostatečného množství srovnávacích nemovitostí. Naopak výnosová metoda, která vychází z budoucích výnosů plynoucích majiteli nemovitosti z jejího vlastnictví, je v daném případě vhodnou metodou, jelikož je splněn předpoklad schopnosti nemovitosti přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Hodnota výše uvedených staveb bude stanovena vč. hodnoty pozemků, na kterých se tyto stavby nacházejí. Pro stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 a Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 bude, s ohledem na charakter těchto staveb, použita metoda nákladová, která spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Objekty Vodárny a Regulační stanice plynu tvoří příslušenství celého areálu termálních lázní Chrastava a jejich hodnota je součástí celého komplexu staveb a pozemků. 3.2.1 STANOVENÍ HODNOTY ZÁMEČKU 3.2.1.1 Volba metody ocenění Pro stanovení hodnoty Zámečku bude užita indexová porovnávací metoda – metoda standardní jednotkové tržní ceny. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání, která je blíže popsána v odborných publikacích (např. [3]). Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství srovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitosti oceňované a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Hodnota nemovitostí, tj. staveb s pozemky a příslušenstvím, bude stanovena dohromady jako celek. Hodnota Zámečku je stanovena včetně Pozemku St. 165, na kterém je stavba situována a vč. příslušenství. 3.2.1.2 Stanovení hodnoty Zámečku porovnávací metodou 3.2.1.2.1 Definice standardní nemovitosti Za standardní nemovitost je považován zděný objekt pro ubytování umístěný v Chrastavě a v obdobných lokalitách, ve velmi dobrém technickém stavu, s ústředním plynovým nebo elektrickým vytápěním, kompletně vybavený, s kompletními inženýrskými sítěmi, s vlastním venkovním stáním a využitím prostor pro ubytování/restaurace. Další vlivy nejsou u standardního objektu uvažovány. Jednotkovou tržní cenou se rozumí cena za 1 m2 užitné plochy objektu. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). 3.2.1.2.2 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty – objekty pro ubytování - byly částečně převzaty z databáze Znalce vytvořené z veřejně dostupných zdrojů (jedná se o nabízené a ke dni vypracování znaleckého posudku neprodané nemovitosti). Uvedený postup je ve znalecké praxi zcela standardní, a to vzhledem k tomu, že údaje o skutečných realizovaných cenách (prodejů či pronájmů) nemovitostí jsou prakticky nedostupné a navíc mohou být zatíženy

zkreslením

vyvolaným

prodeji

mezi

příbuznými,

spřízněnými

právnickými

osobami,

spekulativními prodeji atd. Z realitní praxe vyplývá, že skutečně dosažená tržní cena nemovitosti je obvykle nižší než cena nabídková, z toho důvodu je v rámci procesu ocenění užito koeficientu redukce


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


na pramen ceny – viz Tabulka 3-1. Užití tohoto koeficientu je v souladu s postupy uvedenými v odborné literatuře, mimo jiné [2] a [3]. Rozmezí hodnoty tohoto koeficientu v podmínkách České republiky bylo předmětem řady odborných studií. V časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, PhDr. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.Sc., MBA, se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují korelaci v hodnotách od 0,85 do 0,99. Obdobně v článku Ing. Martina Cupala uveřejněném v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 autor uvádí, že změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny k ceně nabídkové a dále, že při oceňování nemovitostí porovnávací metodou je odůvodněné použití koeficientu redukce ve výši 0,85. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci [3] uvádí rozmezí stejného koeficientu od 0,65 do 1,00. Obecně lze konstatovat, že čím je nemovitost (resp. uvažovaná nemovitostní transakce) obvyklejší, tím je rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou (tržní) cenou menší a koeficient redukce na pramen ceny se tak blíží jedné. U prodaných nemovitostí se známou skutečnou cenou je koeficient roven 1,00. Pro účely tohoto znaleckého posudku, s přihlédnutím k charakteru zdrojů dat a charakteru oceňovaných nemovitostí, byl Znalcem stanoven koeficient redukce ceny na pramen ceny pro Zámeček na úroveň 0,85. 3.2.1.2.3 Parametry srovnávacích nemovitostí Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na charakter objektů z hlediska jejich využití a typ konstrukce. Vzhledem k faktu, že přímo v Chrastavě se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i z přilehlých lokalit. Vliv tohoto faktu a dalších případných odlišností srovnávacích nemovitostí od nemovitosti standardní jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 10 srovnávacích objektů, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav, typ konstrukce, vytápění, vybavení, inženýrské sítě, možnost parkování, využití prostor a další vlivy jinde nezahrnuté.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 3-1 Databáze srovnávacích nemovitostí i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Užitná plocha [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

Lokalita

Technický stav

Typ kce

Vytápění

Vybavení

Inženýrské sítě

Možnost parkování

Využití prostor

Další vlivy

1

7 777 777,00

0,85

6 611 110,45

1 000,00

6 611,11

Rejdice

dobrý

smíšená

ústřední plynové/ elektrické

kompletní

kompletní

vlastní venkovní stání

ubytování/ restaurace

velká výměra pozemku

2

4 000 000,00

0,85

3 400 000,00

454,00

7 488,99

Mníšek

dobrý

cihlová


podstandar dní

bez plynu



malá výměra pozemků

3

18 000 000,00

0,85

15 300 000,00

2 503,00

6 112,66

Hodkovická, Liberec XXIIIDoubí

po rekonstrukci

cihlová


kompletní

kompletní

vlastní garáž


wellness

4

18 500 000,00

0,85

15 725 000,00

1 400,00

11 232,14

Josefův Důl

velmi dobrý

cihlová

ústřední na tuhá paliva

kompletní

bez plynu



velká výměra pozemku, wellness

5

13 624 268,00

0,85

11 580 627,80

1 730,00

6 694,00

Soušská, Desná

dobrý

cihlová


kompletní

kompletní



bez vlivu na cenu

6

25 000 000,00

0,85

21 250 000,00

2 500,00

8 500,00

Jilemnice (Benecko)

velmi dobrý

smíšená


kompletní

kompletní



bez vlivu na cenu

7

24 900 000,00

0,85

21 165 000,00

1 400,00

15 117,86

Turnov

velmi dobrý

cihlová


kompletní

kompletní



bez vlivu na cenu

8

8 999 000,00

0,85

7 649 150,00

800,00

9 561,44

Borovice, Mukařov

velmi dobrý

cihlová


kompletní

kompletní

vlastní garáž


velká výměra pozemku

9

4 990 000,00

0,85

4 241 500,00

520,00

8 156,73

Jablonné v Podještědí

velmi dobrý

cihlová


podstandardní

kompletní



bez vlivu na cenu

10

6 850 000,00

0,85

5 822 500,00

710,00

8 200,70

Lvová

velmi dobrý

cihlová


kompletní

kompletní



bez vlivu na cenu

Zdroj: vlastní výpočet Poznámka: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.1.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k9 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient technického stavu

k3

…

koeficient typu konstrukce

k4

…

koeficient vytápění

k5

…

koeficient vybavení

k6

…

koeficient inženýrských sítí

k7

…

koeficient možnosti parkování

k8

…

koeficient využití prostor

k9

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3]. Tabulka 3-2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS i




k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

K8

K9

IS

JTCS [Kč/m2]

1

6 611 110,45

1 000,00

6 611,11

0,80

0,90

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

0,72

9 182,10

2

3 400 000,00

454,00

7 488,99

0,90

0,90

1,00

1,00

0,95

0,95

1,00

1,00

0,95

0,69

10 853,61

3

15 300 000,00

2 503,00

6 112,66

1,10

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

1,02

1,00

1,05

1,30

4 702,05

4

15 725 000,00

1 400,00

11 232,14

1,00

1,00

1,00

0,95

1,00

0,95

1,00

1,00

1,10

0,99

11 345,60

5

11 580 627,80

1 730,00

6 694,00

0,80

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,72

9 297,22

6

21 250 000,00

2 500,00

8 500,00

0,95

1,00

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

9 444,44

7

21 165 000,00

1 400,00

15 117,86

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

13 743,51

8

7 649 150,00

800,00

9 561,44

0,85

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,02

1,00

1,05

0,91

10 507,08

9

4 241 500,00

520,00

8 156,73

0,85

1,00

1,00

1,00

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

0,81

10 070,04

10

5 822 500,00

710,00

8 200,70

0,85

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,85

9 647,88

Zdroj: vlastní výpočet

3.2.1.2.5 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 3-2. Dvě ze srovnávacích nemovitostí byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich jednotkových tržních cen od průměru všech použitých hodnot (viz Tabulka 3-2


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


zvýrazněny kurzívou). Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 8 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-3). Tabulka 3-3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

10

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

8

2

9 182,10

2

11 345,60

Minimum použitých hodnot [Kč/m ] Maximum použitých hodnot [Kč/m ] Směrodatná odchylka [Kč/m2]

740,07

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

9 303,43

2

10 783,57

2

10 043,50

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ] Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ] Zdroj: vlastní výpočet

3.2.1.2.6 Stanovení jednotkové tržní ceny Zámečku Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k9 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTCO. Tabulka 3-4 Stanovení jednotkové tržní ceny Zámečku Lokalita

Chrastava

Technický stav

velmi dobrý

Typ konstrukce

cihlová

Vytápění

ústřední plynové/elektrické

Vybavení

kompletní


kompletní



Využití prostor

ubytování/restaurace

Další vlivy

bez vlivu na cenu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,00

k7

1,00

k8

1,00

k9

1,00

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

1,00

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]

10 043,50



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.1.3 Stanovení hodnoty Zámečku porovnávací metodou Tabulka 3-5 Stanovení hodnoty Zámečku Užitná plocha [m2]

JTCO [Kč/m2]

Hodnota stavby vč. Pozemku St. 165 [Kč]

1 738,82

10 043,50

17 463 838,67

Zámeček Zdroj: vlastní výpočet

Pozn.: Výsledná hodnota bude rozdělena dle požadavku Objednatele na hodnotu stavby a hodnotu pozemku dále v textu.

3.2.2 STANOVENÍ HODNOTY BENEŠOVY VILY 3.2.2.1 Volba metody ocenění Pro stanovení hodnoty Benešovy vily bude užita indexová porovnávací metoda – metoda standardní jednotkové tržní ceny, která byla podrobně popsána v předchozí kapitole – viz kapitola 3.2.1.2. Hodnota Benešovy vily bude stanovena včetně Pozemku St. 164, na kterém je stavba situována a vč. příslušenství. 3.2.2.2 Stanovení hodnoty Benešovy vily porovnávací metodou 3.2.2.2.1 Definice standardní nemovitosti Za standardní nemovitost je považován zděný objekt pro ubytování umístěný v Chrastavě a v obdobných lokalitách, ve velmi dobrém technickém stavu, s ústředním plynovým nebo elektrickým vytápěním, kompletně vybavený, s kompletními inženýrskými sítěmi, vlastním venkovním stáním a využitím prostor pro ubytování/restaurace. Další vlivy nejsou u standardního objektu uvažovány. Jednotkovou tržní cenou se rozumí cena za 1 m2 užitné plochy objektu. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). 3.2.2.2.2 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce vytvořené z veřejně dostupných zdrojů (jedná se o nabízené a ke dni vypracování znaleckého posudku neprodané nemovitosti). Pro účely tohoto znaleckého posudku, s přihlédnutím k charakteru zdrojů dat a charakteru oceňovaných nemovitostí, byl Znalcem stanoven koeficient redukce ceny na pramen ceny pro Benešovu vilu na úroveň 0,85. Podrobné informace o aplikaci koeficientu redukce na pramen ceny byly popsány výše v kapitole 3.2.1.2.2.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.2.2.3 Parametry srovnávacích nemovitostí Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na charakter objektů a typ konstrukce. Vzhledem k faktu, že přímo v Chrastavě se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu a dalších případných odlišností srovnávacích nemovitostí od nemovitosti standardní jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 srovnávacích objektů, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav, typ konstrukce, vytápění, vybavení, inženýrské sítě, možnost parkování, využití prostor a další vlivy jinde nezahrnuté.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC




Lokalita

Technický stav

Typ konstrukce

Vytápění

Vybavení



Využití prostor

Další vlivy

1

15 500 000,00

0,85

13 175 000,00

500,00

26 350,00

Liberec

po rekonstrukci

kamenná


kompletní

kompletní

2 x garáž

bydlení, komerce

bez vlivu na cenu

2

7 100 000,00

0,85

6 035 000,00

320,00

18 859,38

Klášterní, Liberec

před rekonstrukcí

cihlová


částečné

kompletní


bydlení, komerce

bez vlivu na cenu

3

8 000 000,00

0,85

6 800 000,00

424,00

16 037,74

Masarykova Liberec

dobrý

cihlová


částečné

kompletní


jiné komerční účely

bez vlivu na cenu

4

18 000 000,00

0,85

15 300 000,00

300,00

51 000,00

Liberec

velmi dobrý

cihlová


kompletní

kompletní

vlastní garáž

bydlení, komerce

větší výměra pozemků

5

10 700 000,00

0,85

9 095 000,00

297,00

30 622,90

Markova, Liberec

novostavba

cihlová


kompletní

kompletní

2 x garáž

bydlení, komerce

bez vlivu na cenu

6

4 490 000,00

0,85

3 816 500,00

320,00

11 926,56

U Rybníka, Jablonec n. N.

velmi dobrý

cihlová

etážové plynové

částečné

kompletní


bydlení, komerce

bez vlivu na cenu

7

8 000 000,00

0,85

6 800 000,00

500,00

13 600,00

Janov nad Nisou

po rekonstrukci

cihlová

ústřední na tuhá paliva

částečné

bez plynu



bez vlivu na cenu

8

11 000 000,00

0,85

9 350 000,00

727,00

12 861,07

Rokytnice nad Jizerou

velmi dobrý

cihlová


kompletní

kompletní


ubytování, komerce

bez vlivu na cenu

Zdroj: vlastní výpočet Poznámka: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



…

koeficient lokality

k2

…

koeficient technického stavu

k3

…

koeficient typu konstrukce

k4

…

koeficient vytápění

k5

…

koeficient vybavení

k6

…


k7

…

koeficient možnosti parkování

k8

…

koeficient využití prostor

k9

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3]. Tabulka 3-7 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS Cena po redukci na pramen ceny [Kč]



1 13 175 000,00

500,00

26 350,00

1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 1,20 1,00 1,50

17 566,67

2

6 035 000,00

320,00

18 859,38

1,10 0,80 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,20 1,00 1,02

18 489,59

3

6 800 000,00

424,00

16 037,74

1,10 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,05 1,00 1,01

15 878,95

4 15 300 000,00

300,00

51 000,00

1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,20 1,10 1,48

34 459,46

5

9 095 000,00

297,00

30 622,90

1,10 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 1,20 1,00 1,63

18 787,06

6

3 816 500,00

320,00

11 926,56

1,05 1,00 1,00 0,99 0,97 1,00 1,00 1,20 1,00 1,21

9 856,66

7

6 800 000,00

500,00

13 600,00

0,90 1,10 1,00 0,95 0,97 0,95 1,00 1,00 1,00 0,87

15 632,18

8

9 350 000,00

727,00

12 861,07

1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,21

10 628,98

i

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

k8

k9

IS

JTCS [Kč/m2]


3.2.2.2.5 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 3-7. Tři ze srovnávacích nemovitostí byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot (viz Tabulka 3-7 zvýrazněny kurzívou). Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 5 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-8). BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe 114, 252 31 Všenory, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 3-8 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8


5

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

15 632,18

Maximum použitých hodnot [Kč/m2]

18 787,06

2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

1 303,41 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

15 967,48

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ]

18 574,30

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2]

17 270,89


3.2.2.2.6 Stanovení jednotkové tržní ceny Benešovy vily Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k9 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTCO. Tabulka 3-9 Stanovení jednotkové tržní ceny Benešovy vily Lokalita

Chrastava

Technický stav

po rekonstrukci

Typ konstrukce

cihlová

Vytápění

vytápění z vedlejšího objektu

Vybavení

nevybavený *)


bez plynu



Využití prostor

ubytování, wellness

Další vlivy

výtah


1,00

k2

1,10

k3

1,00

k4

0,98

k5

0,90

k6

0,95

k7

1,00

k8

1,10

k9

1,05


1,06 2

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m ]

18 307,14

Zdroj: vlastní výpočet *) K datu ocenění nebyly v Benešově vile osazeny některé stavební prvky (nášlapné vrstvy podlah, dveře ad.).


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.2.3 Stanovení hodnoty Benešovy vily porovnávací metodou Tabulka 3-10 Stanovení hodnoty Benešovy vily Užitná plocha [m2]

JTCO [Kč/m2]

Hodnota stavby vč. Pozemku St. 164 [Kč]

865,53

18 307,14

15 845 378,88

Benešova vila Zdroj: vlastní výpočet

Pozn.: Výsledná hodnota bude rozdělena dle požadavku Objednatele na hodnotu stavby a hodnotu pozemku dále v textu.

3.2.3 STANOVENÍ HODNOTY RELAXAČNÍHO CENTRA 3.2.3.1 Volba metody ocenění Hodnota relaxačního centra bude stanovena v úrovni výnosové hodnoty, jelikož nemovitost je vzhledem k svému charakteru schopna generovat pravidelné příjmy. Použití porovnávací metody není v tomto případě možné, jelikož k datu ocenění neexistuje na realitním trhu dostatečný počet vhodných obdobných srovnávacích nemovitostí. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který by při uložení na danou úrokovou míru v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně – součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (kapitalizovány) na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba v současné době uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Hodnota Relaxačního centra bude stanovena včetně Pozemku St. 481, na kterém je stavba situována a vč. příslušenství. 3.2.3.2 Stanovení hodnoty Relaxačního centra výnosovou metodou 3.2.3.2.1 Stanovení reprodukční a časové ceny Relaxačního centra Pro účely výpočtu některých parametrů výnosové metody bude nejprve stanovena nákladová hodnota Relaxačního centra. Nákladová hodnota bude stanovena v úrovni rozpočtu stavby uvedeném v poskytnutých podkladech (např. podklad F tohoto znaleckého posudku). Opotřebení pro potřeby stanovení časové ceny bude stanoveno odborným odhadem Znalce s přihlédnutím k charakteru nemovitosti a stáří.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 3-11 Stanovení reprodukční a časové ceny Relaxačního centra v úrovni rozpočtu Objekt

Relaxační centrum

Objekt na parcele č.

St. 481

Technický stav

novostavba

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO

monolitická betonová tyčová

Zařazení objektu dle JKSO

801.5 Budovy pro tělovýchovu

Celková cena dle rozpočtu [Kč]

67 450 282,00

3

Obestavěný prostor objektu [m ]

10 864,77

Reprodukční cena [Kč]

67 450 282,00

Opotřebení [%] (odborným odhadem)

5,00 %

Opotřebení [Kč]

-3 372 514,10

Časová cena [Kč]

64 077 767,90


3.2.3.2.2 Stanovení ročního nájemného Relaxačního centra (příjmy spojené s vlastnictvím nemovitosti) Roční nájemné bude stanoveno na základě výnosů (příjmů) obdobných nemovitostí. Údaje o míře obsazenosti budou pro objekt Relaxačního centra stanoveny z dodaných podkladů o maximální kapacitě objektu a reálné výši tržeb za období 01/2013 – 10/2013. Údaje o míře obsazenosti aplikované u srovnávacích objektů jsou publikovány Českým statistickým úřadem, průměrná cena bude stanovena na základě vlastní analýzy Znalce. Příjmy spojené s vlastnictvím resp. pronájmem nemovitosti budou zjištěny simulací pronájmu Relaxačního centra za tržní cenu, která bude stanovena poměrem mezi příjmy z provozu služeb včetně příslušenství a průměrným podílem mezi tržním nájemným a příjmy z provozu obdobných služeb včetně příslušenství.



Stanovení průměrné výše tržeb Relaxačního centra

Dle poskytnutých podkladů činí maximální kapacita Relaxačního centra 250 osob. Výši příjmů uvažujeme v úrovni celodenního vstupného 250 Kč/os., která byla zjištěna z veřejně dostupných zdrojů (viz oficiální ceník lázní Chrastava uveřejněný na webových stránkách lázní). Dále byly Znalci poskytnuty údaje o výši tržeb za období 01/2013 – 10/2013, které činily 8 128 000 Kč. Níže v tabulce je uveden podrobný výpočet stanovení průměrné obsazenosti Relaxačního centra, spolu s předpokládanou průměrnou výší ročních tržeb.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 3-12 Stanovení obsazenosti a průměrné výše ročních tržeb Relaxačního centra Stanovení maximální roční výše tržeb Kapacita Relaxačního centra [počet os.]

250,00

Výše celodenního vstupného [Kč/den]

250,00

Denní výše tržeb při maximální obsazenosti [Kč/den]

62 500,00

Roční výše tržeb při maximální obsazenosti [Kč/rok]

22 828 125,00

Stanovení reálné obsazenosti Dosažené tržby za období 01/2013 - 10/2013 [Kč]

8 128 000,00

Průměrná reálná měsíční výše tržeb [Kč/měsíc]

812 800,00

Reálně dosažitelná roční výše tržeb [Kč/rok]

9 753 600,00

Maximální možná výše ročních tržeb [Kč/rok]

22 828 125,00

Reálně dosažitelná obsazenost [%]

42,73 %

Zdroj: veřejně dostupné zdroje, podklady Objednatele, vlastní výpočet

Reálně dosažitelná roční výše tržeb Relaxačního centra činí celkem 9 753 600,00 Kč, což odpovídá obsazenosti ve výši 42,73 %.



Stanovení podílu nájemného na tržbách Relaxačního centra

Podíl nájemného na tržbách Relaxačního centra plynoucích z provozu koupelových bazénů včetně příslušenství bude stanoven analýzou porovnávající nájemné, za které jsou obdobné objekty cestovního ruchu tržně pronajímány s výnosy plynoucích z jejich provozu včetně příslušenství, neboť se dle názoru Znalce jedná o jediné údaje s relevantními daty použitelné pro stanovení podílu nájemného na tržbách Relaxačního centra. V analýze je použito celkem 6 srovnávacích objektů z oblasti cestovního ruchu, které byly v době zpracování analýzy nabízeny k pronájmu a zároveň, byla známa cena za poskytované služby a příslušná kapacita těchto srovnávacích objektů. Tabulka 3-13 Srovnávací objekty nabízené k pronájmu Lokalita

Nabídková cena [Kč/měsíc]

KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč/měsíc]

Užitná plocha objektu [m2]

Typ konstrukce

Technický stav objektu

Kapacita objektu

1

Mělník

75 000,00

0,95

71 250,00

2 000,00

cihlová

velmi dobrý

35

2

Vacov

25 000,00

0,95

23 750,00

180,00

cihlová

velmi dobrý

18

3

Český ráj

140 000,00

0,95

133 000,00

1 500,00

cihlová

velmi dobrý

66

4

Harrachov

48 000,00

0,95

45 600,00

600,00

smíšená

velmi dobrý

35

5

Široká Niva

20 000,00

0,95

19 000,00

260,00

cihlová

velmi dobrý

30

6

Dolní Těrlicko

45 000,00

0,95

42 750,00

700,00

cihlová

velmi dobrý

36

Zdroj: veřejně dostupné zdroje, vlastní úprava, vlastní výpočet Poznámka: KRC - koeficient redukce na pramen ceny – předpoklad, že skutečná cena pronájmu srovnávacích objektů je nižší než nabídková cena.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


V další části analýzy bylo pro srovnání stanoveno nájemné za pronájem vybraných srovnávacích objektů z oblasti cestovního ruchu. Tabulka 3-14 Přepočet nájemného dle kapacity srovnávacích objektů Přepočítané nájemné z užitné plochy [Kč/m2/měsíc]

Přepočítané nájemné dle kapacity [Kč/měsíc]

71 250,00

35,63

2 035,71

23 750,00

131,94

1 319,44

Český ráj

133 000,00

88,67

2 015,15

4

Harrachov

45 600,00

76,00

1 302,86

5

Široká Niva

19 000,00

73,08

633,33

6

Dolní Těrlicko

42 750,00

61,07

1 187,50

Lokalita

Cena po redukci na pramen ceny [Kč/měsíc]

1

Mělník

2

Vacov

3

Zdroj: veřejně dostupné zdroje, vlastní úprava, vlastní výpočet

V poslední části byly zjištěny předpokládané příjmy z provozu služeb včetně příslušenství a porovnány s tržním nájmem. Tabulka 3-15 Tržby spojené s nabízenými nemovitostmi Lokalita

Průměrná jednotková cena bez DPH [Kč]

Obsazenost

Tržby [Kč/měsíc]

Cena nájemného po redukci na pramen ceny [Kč/měsíc]

Podíl Nájemné/ Tržby

1

Mělník

554,00

26,52%

154 346,40

71 250,00

46,16%

2

Vacov

318,00

26,67%

45 823,91

23 750,00

51,83%

3

Český ráj

476,00

29,40%

277 028,18

133 000,00

48,01%

4

Harrachov

355,00

29,40%

109 448,18

45 600,00

41,66%

5

Široká Niva

182,00

24,25%

39 681,82

19 000,00

47,88%

6

Dolní Těrlicko

255,00

24,25%

66 797,73

42 750,00

64,00%

Zdroj: veřejně dostupné zdroje, vlastní úprava, vlastní výpočet Pozn.: Hodnota obsazenosti je publikována Českým statistickým úřadem pro jednotlivé kraje a agregovaně pro celou ČR. Zohlednění míry obsazenosti bylo provedeno v závislosti umístění nemovitosti v rámci kraje.

Na základě provedené analýzy byl stanoven průměrný poměr nájemného vůči tržbám z provozu služeb v rámci celé ČR. Ze Znalcem provedené srovnávací analýzy vyplynulo, že průměrný poměr nájemného vůči tržbám z provozu služeb včetně příslušenství činí 49,92 %. Tabulka 3-16 Příjmy spojené s vlastnictvím Relaxačního centra Kapacita [počet os.] 250

Obsazenost [%]

Průměrná cena [Kč/den]

Reálně dosažitelná výše tržeb [Kč/rok]

Podíl [%]

Příjmy spojené s vlastnictvím nemovitosti (nájemné) [Kč/rok]

42,73 %

250,00

9 753 600,00

49,92 %

4 868 997,12

Zdroj: veřejně dostupné zdroje, vlastní úprava, vlastní výpočet


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.3.2.3 Náklady na dosažení výnosů z pronájmu Relaxačního centra Níže budou uvedeny nejvýznamnější náklady spojené s dosažením výnosů z pronájmu Relaxačního centra. Jedná se o následují náklady: Údržba a opravy… jedná se o roční náklady na opravy a údržbu staveb (nikoliv na generální opravy a podobně). Zpravidla se užívají náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Může však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi nákladně opravil, takže náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbližších letech další náklady nebudou nutné, takže průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak může nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údržbu neprováděl. V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšily výnosovou hodnotu. Jako vhodné se proto jeví použít spíše náklady průměrné, které se stanoví pomocí reprodukční ceny staveb. V případě oceňovaných Nemovitostí budou náklady na opravy a údržbu činit 1,00 % z reprodukční ceny stavby s příslušenstvím, což činí 674 503,00 Kč. Správa nemovitostí … správou nemovitosti se rozumí například tyto úkony: sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci; vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky; prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy; jednání s úřady, pojišťovnou apod.; vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně… Náklady je možno vyčíslit jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, režijní náklady). Na základě provedené analýzy dat ČSÚ (průměr za období 1.- 2.Q 2013) byla výše hodinové mzdy pracovníka provádějící výše uvedené úkony stanovena na 169,47 Kč. Celková výše ročních nákladů na správu nemovitostí činí 352 498,00 Kč. Je spočtena pro případ, kdy se pracovník zabývá úkony spojenými se správou nemovitostí celkem 40 hodin týdně. Odpisy … částka, kterou vlastník každoročně ukládá tak, aby na konci životnosti stavby měl částku na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné nemovitosti). Byla určena pomocí vztahu pro kapitalizovanou amortizaci a její výše činí 757 605,00 Kč. Tabulka 3-17 Rekapitulace nákladů na dosažení výnosů z pronájmu Nemovitostí Náklady na dosažení výnosů z nájemného Údržba a opravy [Kč/rok]

674 503,00

Správa nemovitosti [Kč/rok]

352 498,00

Amortizace (odpisy) [Kč/rok]

757 605,00

Celková roční výše nákladů na dosažení nájemného [Kč/rok]

1 784 606,00



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.3.2.4 Stanovení kapitalizační míry Pro výpočet výnosové hodnoty Nemovitostí je třeba stanovit výši kapitalizační míry. Jako metodu stanovení kapitalizační míry tedy Znalec použil metodu stavebnicovou, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi (například dle [16]). Obecně je možné tento postup stanovení kapitalizační míry zapsat jako: r = rf + RP + DP, kde r

…

je kapitalizační míra oceňované nemovitosti;

rf

…

je bezriziková výnosová míra;

RP

…

je riziková přirážka;

DP

…

případné další přirážky.

Dle odborného úsudku Znalce odpovídá maximální kapitalizační míra u nemovitostí využívaných pro sport a rekreaci situovaných v Libereckém kraji, průměrné dlouhodobé kapitalizační míře na úrovni 15,00 %, která je zmiňována v odborné literatuře publikované ČNB. Bezriziková výnosová míra Bezriziková

výnosová

míra

je

výchozím

bodem

pro

celkové

stanovení

výše

výsledné

kapitalizační/diskontní míry nemovitého majetku. Na základě doporučení odborné literatury je třeba při stanovení bezrizikové výnosové míry dodržet následující doporučení:



Pro stanovení bezrizikové výnosové míry je třeba použít aktuální výnosnost do splatnosti dluhového instrumentu, jehož emitentem je instituce nepodléhající defaultnímu riziku. Tomuto předpokladu se nejvíce blíží hypoteční zástavní listy.



Zároveň je nutné dodržet konzistenci mezi měnou, ve které jsou stanoveny budoucí čisté výnosy plynoucí z nemovitého majetku, a měnou hypotečního zástavního listu, ze kterého je odvozena bezriziková míra.



Délka splatnosti hypotečního zástavního listu použitého k odvození bezrizikové výnosové míry by se měla rovnat investičnímu horizontu oceňované investice. Pro ocenění nemovitostí je tedy nevhodnější použít výnos hypotečního zástavního listu s co nejdelší dobu do splatnosti. V případě ocenění nemovitostního (developerského) projektu je, v závislosti na fázi realizace projektu, vhodné použití hypotečního zástavního listu s dobou splatnosti odpovídající uvažovanému časovému horizontu oceňovaného projektu.



Na základě výše uvedených doporučení byl pro stanovení bezrizikové výnosové míry použit hypoteční zástavní list HZL HVB 5,00/25 ISIN: CZ0002000680 obchodovaný k datu ocenění, resp.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


k nejbližšímu obchodnímu dni předcházejícímu datu ocenění, pokud k datu ocenění nebyl obchodován. Informace o tomto hypotečním zástavním listu a výslednou hodnotu bezrizikové výnosové míry uvádí následující tabulka. Tabulka 3-18 Bezriziková výnosová míra k datu ocenění Název použitého hypotečního zástavního listu:

HZL HVB 5,00/25 ISIN: CZ0002000680

Datum ocenění

6. 11. 2013

Datum splatnosti HZL

15. 11. 2025

Cena k datu ocenění – půlroční průměr Bid

114,050

Kupónová úroková sazba

5,00 %

Výnos do doby splatnosti (Yield To Maturity)

3,54 %

Zdroj: Bloomberg (data platná k 5. 11. 2013), vlastní výpočet

Na základě výše uvedené tabulky jsme za bezrizikovou výnosovou míru dosadili výnos do doby splatnosti hypotečního zástavního listu HZL HVB 5,00/25 ISIN: CZ0002000680, který k datu ocenění, resp. k datu 6. 11. 2013, činí 3,54 %. Riziková přirážka V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální kapitalizační míry a bezrizikové úrokové míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: i.

Vymezení faktorů rizika Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika – v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovitosti. Tržní rizika vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj nabídky a poptávky po daném typu nemovitosti, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu apod.). Specifická rizika oceňované nemovitosti – souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitost. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Lokalita, technická rizika (riziko špatného technického stavu a riziko havárie). Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitost nachází, umístění nemovitosti v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajatelnost


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


nemovitosti. Přirážka za technická rizika v sobě zahrnuje rizika plynoucí ze standardu oceňované nemovitosti, jejího technického stavu, havárií apod. ii.

Ohodnocení stupně rizika Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů Znalec zohlednil aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy.

iii.

Převod zjištěných stupňů rizika na velikost rizikové přirážky Po té co Znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce ax1. Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = rf . (ax – 1), kde RP … je riziková přirážka; rf … je bezriziková úroková míra; (ax – 1) … je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (ax – 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Pozn.: Podrobný postup výpočtu rizikové přirážky je uveden v [16].

Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů Znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika.

1

Kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Tabulka 3-19 Výpočet rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika Výpočet rizikové přirážky pro jednotlivý stupeň rizika

Mocnina parametru a (ax)

Parametr Z

Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika

Nízké

1,42

0,42

0,10 %

Přiměřené

2,03

1,03

0,25 %

Zvýšené

2,89

1,89

0,46 %

Vysoké

4,12

3,12

0,76 %


Stanovení kapitalizační míry Tabulka 3-20 Stanovení kapitalizační míry Riziková přirážka

Dílčí riziková přirážka

Bezriziková výnosová míra

3,54 %

Tržní rizika Ekonomická rizika Hospodářský růst

Zvýšené

0,46 %

Legislativní rizika

Přiměřené

0,25 %

Politická rizika

Přiměřené

0,25 %

Závislost segmentu na hospodářském cyklu

Přiměřené

0,25 %

Míra konkurenčního prostředí

Přiměřené

0,25 %

Zvýšené

0,46 %

Vysoké

0,76 %

Přiměřené

0,25 %

Zvýšené

0,46 %

Přiměřené

0,25 %

Technický stav nemovitosti

Nízké

0,10 %

Havárie a živelné katastrofy

Přiměřené

0,25 %

Současná obsazenost

Vysoké

0,76 %

Budoucí nepronajatelnost

Zvýšené

0,46 %

Nízké

0,10 %

Tržní prostředí a konkurence

Poptávka Specifická rizika oceňované nemovitosti Lokalita Atraktivita obce Atraktivita lokality v rámci obce Dopravní dostupnost lokality Technická data Standard nemovitosti

Riziko nepronajatelnosti

Riziko ztráty atraktivity nemovitosti Celková riziková přirážka

5,31 %

Další přirážky

0,00 %

Kapitalizační míra

8,85 %



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.2.3.2.5 Stanovení hodnoty Relaxačního centra výnosovým způsobem Tabulka 3-21 Stanovení hodnoty Relaxačního centra výnosovým způsobem Roční výnos z nájemného [Kč/rok]

4 868 997,12

Náklady na dosažení výnosů z nájemného Daň z nemovitosti [Kč/rok]

0,00

Pojištění [Kč/rok]

0,00

Údržba a opravy [Kč/rok]

674 503,00

Správa nemovitosti [Kč/rok]

352 498,00

Amortizace [Kč/rok]

757 605,00

Celková roční výše nákladů na dosažení nájemného [Kč/rok]

1 784 606,00

Čistý roční výnos [Kč/rok]

3 084 391,12

Míra kapitalizace

8,85 %

Výnosová hodnota [Kč]

34 851 877,06

Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: Výsledná hodnota bude rozdělena dle požadavku Objednatele na hodnotu stavby a hodnotu pozemku dále v textu.

3.2.4 STANOVENÍ HODNOTY ROZESTAVĚNÉ STAVBY NA POZEMKU ST. 487 A ROZESTAVĚNÉ STAVBY NA POZEMKU ST. 488 3.2.4.1 Volba metody ocenění Vzhledem k charakteru Rozestavěných staveb na Pozemcích St. 487 a St. 488, bude jejich hodnota stanovena pomocí nákladové metody. Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladovou hodnotu lze zjistit buď podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, případně 1 m2 zastavěné plochy apod. V daném případě bude nákladová hodnota Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 a Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 upravena příslušným koeficientem prodejnosti uvedeným ve Vyhlášce na úroveň Tržní hodnoty. 3.2.4.2 Stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 nákladovou metodou Tabulka 3-22 Stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 Objekt

Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487


St. 487

Technický stav

rozestavěná stavba


802.2 Haly pro tělovýchovu 3

Jednotková cena dle THU pro rok 2013 [Kč/m ]

5 372,00

3

Obestavěný prostor objektu [m ]

10 815,22

Cena stavby [Kč]

58 099 361,84

Vedlejší rozpočtové náklady [% z ceny stavby]

20,00 %

Vedlejší rozpočtové náklady [Kč]

11 619 872,37



69 719 234,21

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Rozestavěnost

18,10 %

Časová cena [Kč]

12 619 181,39

Koeficient prodejnosti

0,348

Tržní hodnota [Kč]

4 391 475,12

Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška *) Koeficient prodejnosti byl stanoven v souladu s platnou oceňovací Vyhláškou k datu ocenění.

3.2.4.3 Stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 nákladovou metodou Tabulka 3-23 Stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 Objekt



St. 488

Technický stav

rozestavěná stavba


802.2 Haly pro tělovýchovu 3

Jednotková cena dle THU pro rok 2013 [Kč/m ]

5 372,00

Obestavěný prostor objektu [m3]

6 213,42

Cena stavby [Kč]

33 378 492,24

Vedlejší rozpočtové náklady [% z ceny stavby]

20,00 %

Vedlejší rozpočtové náklady [Kč]

6 675 698,45


40 054 190,69

Rozestavěnost

12,70 %

Časová cena [Kč]

5 086 882,22

Koeficient prodejnosti

0,348


1 770 235,01

Zdroj: vlastní výpočet *) Koeficient prodejnosti byl stanoven v souladu s platnou oceňovací Vyhláškou k datu ocenění.

3.2.5 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY STAVEB Tabulka 3-24 Rekapitulace stanovení hodnoty Staveb Stavba

Pozemek parc. č.


Zámeček

St. 165

17 463 838,67

Benešova vila

St. 164

15 845 378,88

Relaxační centrum

St. 481

34 851 877,06


St. 487

4 391 475,12


St. 488

1 770 235,01

Celkem

74 322 804,74

Zdroj: vlastní výpočet Pozn. 1: Tržní hodnoty objektů Zámečku, Benešovy vily a Relaxačního centra jsou stanoveny včetně hodnoty příslušných pozemků, na nichž se tyto stavby nacházejí, resp. vč, hodnoty Pozemku St. 164, St. 165 a St. 481. Pozn. 2: Tržní hodnota Vodárny a Regulační stanice plynu jakožto vedlejších staveb tvořících příslušenství celého areálu termálních lázní, je součástí hodnot jednotlivých hlavních staveb.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.3 STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ Pro potřeby ocenění, kdy jsme vycházeli z Územního plánu obce Chrastava, katastru nemovitostí stavebního povolení a skutečného stavu zjištěného při místním šetření, byly jednotlivé parcely rozděleny dle jejich využitelnosti uvedené v územním plánu na Stavební pozemky (dále také „Stavební pozemky“) (ty dále pak na pozemky v areálu – oplocené, v bezprostředním okolí staveb a mimo areál – pozemky s vydaným stavební povolením pro stavbu chat, jízdárny a sociálního zázemí pro kemp, bez oplocení a inženýrských sítí) a Nestavební pozemky (dále také „Nestavební pozemky“). Rozdělení jednotlivých Pozemků do příslušných kategorií je uvedeno v následující tabulce. Tabulka 3-25 Přehled Stavebních a Nestavebních pozemků Výměra [m2]

Druh pozemku pro ocenění

Umístění pozemku

Pozemek St. 59/1

1 239,00

stavební

mimo areál

Pozemek St. 164

1 826,00

stavební

v areálu

Pozemek St. 165

1 054,00

stavební

v areálu

Pozemek St. 365

83,00

stavební

v areálu

Pozemek St. 481

2 047,00

stavební

v areálu

Pozemek St. 487

1 118,00

stavební

v areálu

Pozemek St. 488

931,00

stavební

v areálu

Pozemek 394

4 337,00

nestavební

Pozemek 395

627,00

nestavební

Pozemek 400/2

8 317,00

stavební

Pozemek 400/54

256,00

nestavební

Pozemek 400/55

21,00

stavební

v areálu

Pozemek 400/56

40,00

stavební

v areálu

Pozemek 401/2

2 407,00

nestavební

Pozemek 405/1

9 197,00

nestavební

8 511,00

nestavební

650,00

stavební

mimo areál

Pozemek 405/6

865,00

stavební

mimo areál

Pozemek 405/7

870,00

stavební

mimo areál

Pozemek 405/8

186,00

stavební

mimo areál

Pozemek 410/2

7 869,00

nestavební

Pozemek 814/2

676,00

nestavební

Pozemek 814/5

372,00

nestavební

Pozemek 815/1

120,00

nestavební

Pozemek 815/2

310,00

nestavební

Pozemek 887

10,00

nestavební

Pozemek

Pozemek 405/2

v areálu



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.3.1 STANOVENÍ HODNOTY STAVEBNÍCH POZEMKŮ 3.3.1.1 Volba metody ocenění Pro stanovení hodnoty Stavebních pozemků bude užita indexová porovnávací metoda – metoda standardní jednotkové tržní ceny. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání, která je blíže popsána v odborných publikacích (např. [3]). Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství srovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitosti oceňované a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Hodnota nemovitostí, tj. pozemků s příslušenstvím, bude stanovena dohromady jako celek a následně rozdělena na jednotlivé parcely dle jejich výměry a charakteru využití. 3.3.1.2 Stanovení hodnoty Stavebních pozemků porovnávací metodou 3.3.1.2.1 Definice standardní nemovitosti Za standardní nemovitost je považován nezastavěný pozemek pro komerční výstavbu situovaný v Chrastavě a v obdobných lokalitách, s kompletními inženýrskými sítěmi, s dopravní dostupností po rychlostní komunikaci, rovinatý až mírně svažitý. Další vlivy nejsou u standardního pozemku uvažovány. Jednotkovou tržní cenou se rozumí cena za 1 m2 plochy pozemku. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). 3.3.1.2.2 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty – komerční pozemky - byly částečně převzaty z databáze Znalce vytvořené z veřejně dostupných zdrojů (jedná se o nabízené a ke dni vypracování znaleckého posudku neprodané či nepronajaté nemovitosti). Pro účely tohoto znaleckého posudku, s přihlédnutím k charakteru zdrojů dat a charakteru oceňovaných nemovitostí, byl Znalcem stanoven koeficient redukce ceny na pramen ceny pro Stavební pozemky na úroveň 0,85. Podrobné informace o aplikaci koeficientu redukce na pramen ceny byly popsány výše v kapitole 3.2.1.2.2. 3.3.1.2.3 Parametry srovnávacích nemovitostí Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu a dostupnost pozemku. Vzhledem k faktu, že přímo v Chrastavě se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i z přilehlých lokalit. Vliv tohoto faktu a dalších případných odlišností srovnávacích nemovitostí od nemovitosti standardní jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 srovnávacích objektů, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, inženýrské sítě, dopravní dostupnost pozemku, svažitost, využitelnost pozemku a další vlivy jinde nezahrnuté.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



Nabídková cena pozemku [Kč]

KRC


Výměra pozemku [m2]

Lokalita


Dopravní dostupnost pozemku

Svažitost

1

7 230 000,00

0,85

6 145 500,00

4 078,00

Liberec VI-Rochlice

kompletní

rychlostní komunikace/MHD rychlostní komunikace/MHD

rovinatý až mírně svažitý rovinatý až mírně svažitý

2

2 833 600,00

0,85

2 408 560,00

2 024,00

Nová, Liberec XFrantiškov

dostupné

3

8 466 850,00

0,85

7 196 822,50

7 115,00

Bílý Kostel nad Nisou

kompletní

rychlostní komunikace/MHD

4

4 356 100,00

0,85

3 702 685,00

3 430,00

Liberec-Vesec

dostupné

5

9 880 000,00

0,85

8 398 000,00

6 500,00

Liberec XI-Růžodol I

6

10 831 050,00

0,85

9 206 392,50

8 023,00

7

8 422 200,00

0,85

7 158 870,00

8

980 000,00

0,85

833 000,00

Využitelnost pozemku

Další vlivy

komerční

bez vlivu

bydlení

bez vlivu

rovinatý až mírně svažitý

komerční

bez vlivu



bydlení

bez vlivu

kompletní



komerční

bez vlivu

Kunratická, Liberec

kompletní



komerční

bez vlivu

14 037,00

Jeřmanice

kompletní bez plynu

bez vlivu

Liberec XXIII-Doubí

kompletní

rovinatý až mírně svažitý rovinatý až mírně svažitý

komerční

620,00

rychlostní komunikace/MHD rychlostní komunikace/MHD

komerční

bez vlivu



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



…

koeficient lokality

k2

…


k3

…

koeficient dopravní dostupnosti pozemku

k4

…

koeficient svažitosti

k5

…

koeficient využitelnosti pozemku

k6

…



Cena po redukci Výměra na pramen ceny pozemku [m2] [Kč]


k1

k2

k3

k4

k5

k6

IS

JTCS [Kč/m2]

1

6 145 500,00

4 078,00

1 506,99

1,15

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,15

1 310,43

2

2 408 560,00

2 024,00

1 190,00

1,15

0,85

1,00

1,00

1,05

1,00

1,03

1 155,34

3

7 196 822,50

7 115,00

1 011,50

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

1 064,74

4

3 702 685,00

3 430,00

1 079,50

1,10

0,85

1,00

1,00

1,05

1,00

0,98

1 101,53

5

8 398 000,00

6 500,00

1 292,00

1,15

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,15

1 123,48

6

9 206 392,50

8 023,00

1 147,50

1,15

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,15

997,83

7

7 158 870,00

14 037,00

510,00

0,95

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

566,67

8

833 000,00

620,00

1 343,55

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1 221,41


3.3.1.2.5 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 3-27. Jedna ze srovnávacích nemovitostí byla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti její jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot (viz Tabulka 3-27 zvýrazněna kurzívou). Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-28).


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



8


7

2

997,83

2

1 310,43

Minimum použitých hodnot [Kč/m ] Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2


95,27 2


1 043,98

2

1 234,52

2

1 139,25

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ] Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ] Zdroj: vlastní výpočet

3.3.1.2.6 Stanovení jednotkové tržní ceny Stavebních pozemků v areálu Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k6 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTCO. Tabulka 3-29 Stanovení jednotkové tržní ceny Stavebních pozemků v areálu Lokalita

Chrastava


kompletní


rychlostní komunikace

Svažitost



komerční

Další vlivy

oplocen


1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,02


1,02 2

Jednotková tržní cena nájemného oceňovaného objektu JTCO [Kč/m ]

1 162,04



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.3.1.2.7 Stanovení jednotkové tržní ceny Stavebních pozemků mimo areál Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k6 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTCO. Tabulka 3-30 Stanovení jednotkové tržní ceny Stavebních pozemků mimo areál Lokalita

Chrastava


dostupné


rychlostní komunikace

Svažitost



komerční

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

0,85

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,00


0,85 2

Jednotková tržní cena nájemného oceňovaného objektu JTCO [Kč/m ]

968,36


3.3.1.2.8 Stanovení hodnoty Stavebních pozemků porovnávací metodou Tabulka 3-31 Stanovení hodnoty Stavebních pozemků Výměra [m2]

JTCO [Kč/m2]

Stavební pozemky v areálu

15 437,00

1 162,04

Stavební pozemky mimo areál

3 810,00

968,36

Druh pozemku

Celkem

19 247,00

Hodnota [Kč] 17 938 411,48 3 689 451,60 21 627 863,08


3.3.2 STANOVENÍ HODNOTY NESTAVEBNÍCH POZEMKŮ 3.3.2.1 Volba metody ocenění Pro stanovení hodnoty Nestavebních pozemků bude obdobně jako v případě Stavebních pozemků užita indexová porovnávací metoda – metoda standardní jednotkové tržní ceny, jejíž principy byly popsány výše v předchozích kapitolách tohoto Znaleckého posudku.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.3.2.2 Stanovení hodnoty Nestavebních pozemků porovnávací metodou 3.3.2.2.1 Definice standardní nemovitosti Za standardní nemovitost je považován nestavební pozemek situovaný v Chrastavě a v obdobných lokalitách, s dostupnými inženýrskými sítěmi, s dostupností pozemku po zpevněné komunikaci, rovinatý až mírně svažitý. Další vlivy nejsou u standardního pozemku uvažovány. Jednotkovou tržní cenou se rozumí cena za 1 m2 plochy pozemku. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). 3.3.2.2.2 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty – nestavební pozemky - byly částečně převzaty z databáze Znalce vytvořené z veřejně dostupných zdrojů (jedná se o nabízené a ke dni vypracování znaleckého posudku neprodané či nepronajaté nemovitosti). Pro účely tohoto znaleckého posudku, s přihlédnutím k charakteru zdrojů dat a charakteru oceňovaných nemovitostí, byl Znalcem stanoven koeficient redukce ceny na pramen ceny pro Nestavební pozemky na úroveň 0,85. Podrobné informace o aplikaci koeficientu redukce na pramen ceny byly popsány výše v kapitole 3.2.1.2.2. 3.3.2.2.3 Parametry srovnávacích nemovitostí Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu a dostupnost inženýrských sítí. Vzhledem k faktu, že přímo v Chrastavě se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i z přilehlých lokalit. Vliv tohoto faktu a dalších případných odlišností srovnávacích nemovitostí od nemovitosti standardní jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 srovnávacích objektů, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, inženýrské sítě, dostupnost pozemku, svažitost a další vlivy jinde nezahrnuté.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



Nabídková cena pozemku [Kč]

KRC



Lokalita


1

98 450,00

0,85

83 682,50

895,00

Nová Ves

elektřina

2

120 500,00

0,85

102 425,00

1 115,00

Liberec XVII-Kateřinky

3

186 620,00

0,85

158 627,00

1 505,00

Za Tratí, Liberec XXXVratislavice nad Nisou

4

250 000,00

0,85

212 500,00

1 846,00

Liberec XVII-Kateřinky

5

302 508,00

0,85

257 131,80

2 801,00

Za Mlýnem, Liberec

6

1 093 950,00

0,85

929 857,50

7 293,00

Jeřmanice

7

1 148 850,00

0,85

976 522,50

7 659,00

Hrádek nad Nisou

dostupné

8

2 100 000,00

0,85

1 785 000,00

19 895,00

Českolipská, Lázně Kundratice

bez inženýrských sítí

bez inženýrských sítí bez inženýrských sítí bez inženýrských sítí bez inženýrských sítí bez inženýrských sítí

Dostupnost pozemku

Svažitost

zpevněná komunikace nezpevněná komunikace zpevněná komunikace zpevněná komunikace zpevněná komunikace zpevněná komunikace zpevněná komunikace zpevněná komunikace

rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý rovinatý/mírně svažitý



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Další vlivy

oplocení bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu


…

koeficient lokality

k2

…


k3

…

koeficient dostupnosti pozemku

k4

…

koeficient svažitosti

k5

…






k1

k2

k3

k4

k5

IS

JTCS [Kč/m2]

1

83 682,50

895,00

93,50

0,95

1,05

1,00

1,00

1,02

1,02

91,67

2

102 425,00

1 115,00

91,86

1,10

0,85

0,90

1,00

1,00

0,84

109,36

3

158 627,00

1 505,00

105,40

1,10

0,85

1,00

1,00

1,00

0,94

112,13

4

212 500,00

1 846,00

115,11

1,10

0,85

1,00

1,00

1,00

0,94

122,46

5

257 131,80

2 801,00

91,80

1,10

0,85

1,00

1,00

1,00

0,94

97,66

6

929 857,50

7 293,00

127,50

0,95

0,85

1,00

1,00

1,00

0,81

157,41

7

976 522,50

7 659,00

127,50

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

127,50

8

1 785 000,00

19 895,00

89,72

0,95

0,85

1,00

1,00

1,00

0,81

110,77


3.3.2.2.5 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 3-33. Jedna ze srovnávacích nemovitostí byla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti její jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot (viz Tabulka 3-33 zvýrazněna kurzívou). Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-34).


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz



8


7

2

91,67

2

127,50

Minimum použitých hodnot [Kč/m ] Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2


11,68 2


98,54

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ]

121,90

2

110,22

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ] Zdroj: vlastní výpočet

3.3.2.2.6 Stanovení jednotkové tržní ceny Nestavebních pozemků Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k5 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTCO. Tabulka 3-35 Stanovení jednotkové tržní ceny Nestavebních pozemků Lokalita

Chrastava


dostupné

Dostupnost pozemku

zpevněná komunikace

Svažitost

rovinatý/mírně svažitý

Další vlivy

částečně v záplavovém území


1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

0,90


0,90 2

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m ]

99,20


3.3.2.2.7 Stanovení hodnoty Nestavebních pozemků porovnávací metodou Tabulka 3-36 Stanovení hodnoty Nestavebních pozemků Druh pozemku

Výměra [m2]

JTCO [Kč/m2]

Hodnota [Kč]

34 692,00

99,20

3 441 446,40

Nestavební pozemky Zdroj: vlastní výpočet


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


3.3.3 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ Tabulka 3-37 Rekapitulace stanovení hodnoty Pozemků porovnávací metodou Výměra [m2]


JTCO [Kč/m2]

Pozemek St. 59/1

1 239,00

stavební mimo areál

968,36

1 199 798,04

Pozemek St. 164

1 826,00

stavební v areálu

1 162,04

2 121 885,04

Pozemek St. 165

1 054,00

stavební v areálu

1 162,04

1 224 790,16

Pozemek St. 365

83,00

stavební v areálu

1 162,04

96 449,32

Pozemek St. 481

2 047,00

stavební v areálu

1 162,04

2 378 695,88

Pozemek St. 487

1 118,00

stavební v areálu

1 162,04

1 299 160,72

Pozemek St. 488

931,00

stavební v areálu

1 162,04

1 081 859,24

Pozemek 394

4 337,00

nestavební

99,20

430 230,40

Pozemek 395

627,00

nestavební

99,20

62 198,40

Pozemek 400/2

8 317,00

stavební v areálu

1 162,04

Pozemek 400/54

256,00

nestavební

99,20

25 395,20

Pozemek 400/55

21,00

stavební v areálu

1 162,04

24 402,84

Pozemek 400/56

40,00

stavební v areálu

1 162,04

46 481,60

Pozemek 401/2

2 407,00

nestavební

99,20

238 774,40

Pozemek 405/1

9 197,00

nestavební

99,20

912 342,40

8 511,00

nestavební

99,20

844 291,20

650,00


968,36

629 434,00

Pozemek 405/6

865,00


968,36

837 631,40

Pozemek 405/7

870,00


968,36

842 473,20

Pozemek 405/8

186,00


968,36

180 114,96

Pozemek 410/2

7 869,00

nestavební

99,20

780 604,80

Pozemek 814/2

676,00

nestavební

99,20

67 059,20

Pozemek 814/5

372,00

nestavební

99,20

36 902,40

Pozemek 815/1

120,00

nestavební

99,20

11 904,00

Pozemek 815/2

310,00

nestavební

99,20

30 752,00

Pozemek 887

10,00

nestavební

99,20

992,00

Pozemek

Pozemek 405/2

Celkem

53 939,00

Hodnota [Kč]

9 664 686,68

25 069 309,48


3.4 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Tabulka 3-38 Rekapitulace stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí Objekt Zámeček

Výměra/užitná plocha [m2]


1 738,82

17 464 000,00

- stavba - Pozemek St. 165 Benešova vila

16 239 000,00 1 054,00

stavební v areálu

865,53

- stavba


Tržní hodnota [Kč] (zaokrouhleno)

1 225 000,00 15 845 000,00 13 723 000,00

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Objekt - Pozemek St. 164

Výměra/užitná plocha [m2]


1 826,00

stavební v areálu

Relaxační centrum

32 473 000,00 2 047,00

stavební v areálu


4 391 000,00 1 118,00

stavební v areálu


1 770 000,00 931,00

stavební v areálu

Regulační stanice plynu

1 082 000,00 -

- stavba - Pozemek St. 365

1 299 000,00 -


2 379 000,00 -


2 122 000,00 34 852 000,00


Tržní hodnota [Kč] (zaokrouhleno)

tvoří příslušenství 83,00

stavební v areálu

96 000,00

Vodárna

-

- stavba

tvoří příslušenství

Pozemek St. 59/1

1 239,00


Pozemek 394

4 337,00

nestavební

430 000,00

Pozemek 395

627,00

nestavební

62 000,00

Pozemek 400/2

8 317,00

stavební v areálu

Pozemek 400/54

256,00

nestavební

25 000,00

Pozemek 400/55

21,00

stavební v areálu

24 000,00

Pozemek 400/56

40,00

stavební v areálu

46 000,00

Pozemek 401/2

2 407,00

nestavební

239 000,00

Pozemek 405/1

9 197,00

nestavební

912 000,00

8 511,00

nestavební

844 000,00

650,00


629 000,00

Pozemek 405/6

865,00


838 000,00

Pozemek 405/7

870,00


842 000,00

Pozemek 405/8

186,00


180 000,00

Pozemek 410/2

7 869,00

nestavební

781 000,00

Pozemek 814/2

676,00

nestavební

67 000,00

Pozemek 814/5

372,00

nestavební

37 000,00

Pozemek 815/1

120,00

nestavební

12 000,00

Pozemek 815/2

310,00

nestavební

31 000,00

Pozemek 887

10,00

nestavební

1 000,00

Pozemek 405/2

Celkem

1 200 000,00

9 665 000,00

93 664 000,00



tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Hodnota Předmětu ocenění činí k datu ocenění (matematicky zaokrouhlená na tisíce Kč): 93 664 000,00 Kč.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


4.

ZÁVĚR

Znaleckým úkolem bylo vypracování znaleckého posudku stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, který tvoří soupis majetkové podstaty, pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci, U Soudu 540/3, Liberec, přičemž nemovitým majetkem se rozumí následující nemovitosti evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1232 v obci 564117 Chrastava, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, včetně příslušenství: i.

budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 127, způsob využití: jiná st., na pozemku parcelní číslo St. 164;

ii.

budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 128, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 165;

iii.

budova bez čp/če, způsob využití: tech. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 365;

iv.

budova bez čp/če, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 481;

v.

rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 487;

vi.

rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 488;

vii.

stavba neevidovaná v KN na pozemku parcelní číslo 410/2;

viii.

pozemek parcelní číslo St. 59/1, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití: zbořeniště, výměra 1 239 m2;

ix.

pozemek parcelní číslo St. 164, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 826 m2;

x.


xi.

pozemek parcelní číslo St. 365, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 83 m2;

xii.


xiii.


xiv.

pozemek parcelní číslo St. 488, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 931 m2;

xv.

pozemek parcelní číslo 394, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 4 337 m2;

xvi.

pozemek parcelní číslo 395, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 627 m2;

xvii.

pozemek parcelní číslo 400/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 8 317 m2;

xviii.

pozemek parcelní číslo 400/54, druh pozemku: orná půda, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 256 m2;


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


xix.

pozemek parcelní číslo 400/55, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 21 m2;

xx.

pozemek parcelní číslo 400/56, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 40 m2;

xxi.

pozemek parcelní číslo 401/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, výměra 2 407 m2;

xxii.

pozemek parcelní číslo 405/1, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 197 m2;

xxiii.

pozemek parcelní číslo 405/2, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 161 m2;

xxiv.

pozemek parcelní číslo 405/6, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 865 m2;

xxv.


xxvi.


xxvii.

pozemek parcelní číslo 410/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 7 869 m2;

xxviii.


xxix.


xxx.


xxxi.


xxxii.

pozemek parcelní číslo 887, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 10 m2.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


Znalec stanovil na základě tohoto znaleckého posudku a použité metody ocenění hodnotu předmětu ocenění ve výši 93 664 000,00 Kč (Slovy: devadesát tři milionů šest set šedesát čtyři tisíce korun českých).

Znalečné a náhrada nákladů budou likvidovány na základě Znalcem zpracovaného účetního dokladu. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2010.


tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 www.bdo.cz


PŘÍLOHA Č. 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.09.2013 13:55:02 Okres: CZ0513 Liberec

Obec: 564117 Chrastava

Kat.území: 653829 Dolní Chrastava

List vlastnictví: 1232

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo Dům Pohody a.s., Mydlářská 105/10, Liberec X-Františkov, 46010 Liberec B Nemovitosti Pozemky Parcela St. 59/1 St. 164 St. 165 St. 365 St. 481 St. 487 St. 488 394

Způsob využití

Výměra[m2] Druh pozemku 1239 zastavěná plocha nádvoří 1826 zastavěná plocha nádvoří 1054 zastavěná plocha nádvoří 83 zastavěná plocha nádvoří 2047 zastavěná plocha nádvoří 1118 zastavěná plocha nádvoří 931 zastavěná plocha nádvoří 4337 lesní pozemek

a

400/2 400/54

8317 ostatní plocha 256 orná půda

400/55

21 ostatní plocha

zbořeniště

a a a a a

40 ostatní plocha 2407 ostatní plocha 9197 trvalý travní porost

405/2

9161 trvalý travní porost

405/6


405/7


405/8

186 trvalý travní porost 7869 ostatní plocha

814/2

676 ostatní plocha

814/5

372 ostatní plocha

815/1

120 ostatní plocha

Způsob ochrany

a

400/56 401/2 405/1

410/2

Podíl

27353435

pozemek určený k plnění funkcí lesa pozemek určený k plnění funkcí lesa

627 lesní pozemek

395 P

(St. = stavební parcela)

zeleň zemědělský půdní fond ostatní komunikace jiná plocha neplodná půda zemědělský fond zemědělský fond zemědělský fond zemědělský fond zemědělský fond

půdní půdní půdní půdní půdní

manipulační plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní komunikace

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 1





V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách 815/2 887

310 ostatní plocha 10 ostatní plocha

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Dolní Chrastava, č.p. 127 P Dolní Chrastava, č.p. 128 bez čp/če bez čp/če rozestav. rozestav.


ostatní komunikace jiná plocha

Způsob využití Způsob ochrany jiná st. obč.vyb tech.vyb obč.vyb.

Na parcele St. 164 St. 165 St. 365 St. 481 St. 487 St. 488

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohledávky ve výši 30 000 000 Kč a Moravský Peněžní Ústav - spořitelní družstvo, Senovážné náměstí 1375/19, Nové Město, 11000 Praha, RČ/IČO: 25307835

budoucí pohledávky do výše 15 000 000 Kč V-8113/2009-505 Parcela: St. 164 V-8113/2009-505 Parcela: St. 59/1 V-8113/2009-505 Parcela: 400/2 V-8113/2009-505 Parcela: 400/56 V-8113/2009-505 Parcela: 401/2 V-8113/2009-505 Parcela: 405/1 V-8113/2009-505 Parcela: 405/2 V-8113/2009-505 Parcela: 405/6 V-8113/2009-505 Parcela: 405/7 V-8113/2009-505 Parcela: 405/8 V-8113/2009-505 Parcela: 410/2 V-8113/2009-505 Parcela: 814/2 V-8113/2009-505 Parcela: 814/5 V-8113/2009-505 Parcela: 815/2 V-8113/2009-505 Parcela: 887 Stavba: Dolní Chrastava, č.p. 127 V-8113/2009-505 Z-1390/2012-505 Parcela: St. 481 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 487 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 488 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2009. V-8113/2009-505 o Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 10 000 000 Kč a budoucí pohledávky do výše 5 000 000 Kč Moravský Peněžní Ústav - spořitelní Parcela: St. 164 V-5751/2010-505 družstvo, Senovážné náměstí V-5751/2010-505 Parcela: St. 59/1 1375/19, Nové Město, 11000 Praha, V-5751/2010-505 Parcela: 400/2 RČ/IČO: 25307835 V-5751/2010-505 Parcela: 400/56 V-5751/2010-505 Parcela: 401/2 V-5751/2010-505 Parcela: 405/1 V-5751/2010-505 Parcela: 405/2 V-5751/2010-505 Parcela: 405/6 V-5751/2010-505 Parcela: 405/7 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 2





V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

V-5751/2010-505 Parcela: 405/8 V-5751/2010-505 Parcela: 410/2 V-5751/2010-505 Parcela: 814/2 V-5751/2010-505 Parcela: 814/5 V-5751/2010-505 Parcela: 815/2 V-5751/2010-505 Parcela: 887 Stavba: Dolní Chrastava, č.p. 127 V-5751/2010-505 Z-1390/2012-505 Parcela: St. 481 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 487 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 488 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.08.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.08.2010. V-5751/2010-505 o Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 10 000 000 Kč a budoucí pohledávky do výše 5 000 000 Kč Moravský Peněžní Ústav - spořitelní Parcela: St. 164 V-8326/2010-505 družstvo, Senovážné náměstí V-8326/2010-505 Parcela: St. 59/1 V-8326/2010-505 Parcela: 400/2 1375/19, Nové Město, 11000 Praha, V-8326/2010-505 Parcela: 400/56 RČ/IČO: 25307835 V-8326/2010-505 Parcela: 401/2 V-8326/2010-505 Parcela: 405/1 V-8326/2010-505 Parcela: 405/2 V-8326/2010-505 Parcela: 405/6 V-8326/2010-505 Parcela: 405/7 V-8326/2010-505 Parcela: 405/8 V-8326/2010-505 Parcela: 410/2 V-8326/2010-505 Parcela: 814/2 V-8326/2010-505 Parcela: 814/5 V-8326/2010-505 Parcela: 815/2 V-8326/2010-505 Parcela: 887 Stavba: Dolní Chrastava, č.p. 127 V-8326/2010-505 Z-1390/2012-505 Parcela: St. 481 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 487 Z-2443/2013-505 Parcela: St. 488 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.11.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.11.2010. V-8326/2010-505 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 16.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.06.2008.

V-5138/2008-505 Pro: Dům Pohody a.s., Mydlářská 105/10, Liberec X-Františkov, 46010 RČ/IČO: 27353435 Liberec o Smlouva kupní

ze dne 07.12.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.12.2010.

V-8590/2010-505 Pro: Dům Pohody a.s., Mydlářská 105/10, Liberec X-Františkov, 46010 RČ/IČO: 27353435 Liberec Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 3





V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Listina o Ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby

ze dne 30.01.2012.

Z-1390/2012-505 Pro: Dům Pohody a.s., Mydlářská 105/10, Liberec X-Františkov, 46010 RČ/IČO: 27353435 Liberec o Ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby

26.2.2013.

ze dne 19.2.2013 a doplnění ohlášení ze dne

Z-2443/2013-505 Pro: Dům Pohody a.s., Mydlářská 105/10, Liberec X-Františkov, 46010 RČ/IČO: 27353435 Liberec F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 400/54 405/1 405/2 405/6 405/7 405/8

BPEJ 72941 74710 75800 75800 74710 74710 74710 75800

Výměra[m2] 256 3636 5561 9161 865 870 181 5

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: V-2031/2013-505 Z-8953/2013-505

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem

Vyhotoveno:

13.09.2013

14:07:08

Podpis, razítko:

Řízení PÚ: .................

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 4

PŘÍLOHA Č. 2

PŘÍLOHA Č. 3

FOTODOKUMENTACE Pohled z jižní světové strany na Zámeček

Pohled ze severozápadní světové strany na Benešovu vilu

Pohled z jižní světové strany na Benešovu vilu

Pohled ze západní světové strany na Relaxační centrum a venkovní bazény

Relaxační centrum - pohled na vnitřní bazén

Pohled na Rozestavěnou stavbu na Pozemku St. 487

Pohled na Rozestavěnou stavbu na Pozemku St. 488

Pohled z jižní světové strany na objekt Vodárny

PŘÍLOHA Č. 4

Krajský soud v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci, U Soudu 540/3, Liberec

Soupis majetkové podstaty Dlužník

Kategorie Pol.č.

1

KSLB 76 INS 11574 / 2013

Dům Pohody a.s., Mydlářská 105, Liberec X, IČ/RČ: 27353435

JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová, Petrohradská 390/46A, Praha

nemovitý Identifikace, popis

Datum soupisu

Datum vyloučení

Datum vynětí

Odhad provedl - poznámka

Odhad Kč

Podrobnosti

Důvod soupisu

Důvod vyloučení

Důvod vynětí

Práva třetích osob

Prodáno za Kč

nemovitosti - LV č. 1232 pro k.ú. Dol. Chrastava-Z

21.8.2013

0,00 Kč

Moravský Peněžní Ústav - spořitelní družstvo: 1// zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši 30.000.000 Kč a budoucí pohledávky do výše 15.000.000 Kč (smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 12.11.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2009) - pro st.parc. č. 59/1, 164, 481, 487, 488, parc. č. 400/2, 400/56, 401/2, 405/1, 405/2, 405/6, 405/7, 405/8, 410/2, 814/2, 814/5, 815/2, 887, budova č.p. 127 na st.p.č. 164)2// zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši 10.000.000 Kč a budoucí pohledávky do výše 5.000.000 Kč (smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 12.8.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 13.8.2010) - pro st.parc. č. 59/1, 164, 481, 487, 488, parc. č. 400/2, 400/56, 401/2, 405/1, 405/2, 405/6, 405/7, 405/8, 410/2, 814/2, 814/5, 815/2, 887, budova č.p. 127 na st.p.č. 164)3//zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši 10.000.000 Kč a budoucí pohledávky do výše 5.000.000 Kč (smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 22.11.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 25.11.2010) - pro st.parc. č. 59/1, 164, 481, 487, 488, parc. č. 400/2, 400/56, 401/2, 405/1, 405/2, 405/6, 405/7, 405/8, 410/2, 814/2, 814/5, 815/2, 887, budova č.p. 127 na st.p.č. 164)

Nemovitosti zapsané na LV č. 1232 pro k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava: st. parc. č. 59/1, 164, 481, 487, 488, parc. č. 400/2, 400/56, 401/2, 405/1, 405/2, vlastnické právo dlužníka 405/6, 405/7, 405/8, 410/2, 814/2, 814/5, 815/2, 887, budova č.p. 127 na st.p.č. 164

2

nemovitosti - LV č. 1232 pro k.ú. Dol. 21.8.2013 Chrastava-N Nemovitosti zapsané na LV č. 1232 pro k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava: st.parc. č. 165, 365, parc.č. 394, 395, 400/54, 400/55, 815/1, budova č.p. 128 vlastnické právo dlužníka na st.p.č. 165, budova bez čp/če na st.p.č. 365, budova bez čp/če na st.p.č.481, rozestavěná budova na st.p.č. 487 a rozestavěná budova na st.p.č. 488

Celkem za kategorii

0,00 Kč

0,00 Kč

nejsou předmětem zajištění

0,00 Kč

0,00

nemovitý

0,00

Celkem

Datum vytvoření:

2.10.2013

Datum aktualizace (stav ke dni):

2.10.2013

KSLB 76 INS 11574 / 2013 Vytvořeno v systému IR-IS - Software insolvenčního správce w w w.ir-is.cz

0,00

Strana 1 z 1

ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení hodnoty nemovitého majetku. Sídlo: BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. V Americe Všenory

Recommend Documents