ZNALECKÝ POSUDEK č.5805/265 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
10.1 Byt
Číslo jednotky: V budově č. p.: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
2127/22 2127 st. 3244, st.3245 st. 3244, st.3245
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Stávající
441 / 10000 na společných částech budovy na pozemku SJM Očenášek Josef a Očenášková Simona, Topolová 2127, 28802 Nymburk, 1 / 1 SJM Očenášek Josef a Očenášková Simona, Topolová 2127, 28802 Nymburk, 1 / 1 Nymburk 7170 LV č.: Středočeský Nymburk Okres: Nymburk Nymburk Část obce: Topolová Číslo orientační:
8.12.2011 / 8.12.2011 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
1 400 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O byty v osobním vlastnictví ve městě s veškerou občanskou vybaveností je stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum: 21.12.2011
777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 17 ©
stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Nymburk
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy:
Obec, část obce: Nymburk Topolová Ulice:
stávající stav
budoucí stav
3+kk 4. NP Z 2 76 m
40 % 100 % Dálkové (zdroj mimo budovu) Výborně udržovaná Bydlení / 2 010 sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna ano ne st. 3244, st. 3245, Pozemky jsou rovinné napojené na všechny inženýrské sítě. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.1062/25 ostatní plocha ve vlastnictví Města Nymburk. 2 523 m
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
volně stojící 2 1 4 24 ano ne panelový zateplený bytový dům s plochou střechou 40 60 40 % Výborně udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 010 střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
ano
ne
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 14 568 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Nymburk se rozkládá na obou březích řeky Labe, v úrodné části středního Polabí. Nymburk je městem, které má asi 14.568 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Nymburk v ulici Topolová nedaleko nákladního nádraží. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Nymburk leží na silnici č. 38 vedoucí z Kolína přes Nymburk do Mladé Boleslavi. Na dálnici D 11 je cca 12 km. Železnice je v místě. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, nemocnice, obchody, možnost zaměstnání. Další možnost zaměstnání je v Kolíně, Poděbradech, v Praze. Lokalita s bytem je klidná vhodná k rodinnému bydlení Rizika: Ostatní omezení Na LV č.7170 uvedeno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, k uvedeným zápisům pří stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o byt 3+kk nacházející se v bytovém domě čp.2127 a čp.2128, ve vchodě čp.2127 ve 4.NP. Dům má dva vchody, 1.PP se sklepy a prostory společného užívání a 4.NP s byty. Dům je po rekonstrukci - nová plastová okna, zateplovací fasáda, střecha, nové stoupací vedení. Byt je také po celkové rekonstrukci - nová plastová okna, dispoziční úpravy bytu, nové podlahové krytiny (parketa, plovoucí, dlažba), nová kuchyňská linka, nově koupelna s WC. Byt má bezpečností vchodové dveře, protihlukové dveře v pokoji posuvné, domácí telefon. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo, závěsné WC, v kuchyni je sporák s elektrickou troubou a plynovou varnou deskou, na podlaze kuchyně je dlažba a parkety, v ostatních pokojích jsou plovoucí podlahy. Vytápění je ústřední dálkové, rovněž příprava TUV je dálkově. V bytě jsou vestavěné skříně. Okna jsou plastová. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Dům je bez výtahu. Byt je ve velmi dobrém stavu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Svislé konstrukce
panelové živičné dvouvrstvé vápenné omítky běžné obklady
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody
11. Dveře 13. Okna
plné a prosklené plastová
12. Vrata 14. Povrchy podlah
15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody
dálkové bleskosvod odkanalizování ze všech míst centrální ohřev vody
16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy
Seznam ploch jednotky pokoj s kk pokoj pokoj koupelna s WC komora chodba lodžie nezasklená sklep Celkem
běžné digestoře a odvětrání, 26. Instalační pref. jádra bezpečnostní dveře, domácí telefon Užitná plocha 2 31,80 m 2 12,20 m 2 12,50 m 2 4,50 m 2 1,10 m 2 8,20 m 2 6,30 m 2 4,40 m 2 81,00 m -3-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Popis panely betonové sendvičové s izolací plochá pozinkovaný plech zateplovací systém železobetonové monolitické s běžným povrchem chybí plovoucí podlahy, keramická dlažba, parkety světelná třífázová plastové trubky rozvod zemního plynu kombinovaný sporák s plynovou deskou chybí instalační šachty
Započitatelná plocha 2 31,80 m 2 12,20 m 2 12,50 m 2 4,50 m 2 1,10 m 2 8,20 m 2 3,15 m 2 2,20 m 2 75,65 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
ano ano
ne ne
1 400 000 Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, panelový dům, prodejní cena 1.750.000,00 Kč, užitná 2 2 plocha 71,00 m , JCPP – 24.650,00 Kč/m . Byt po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, udržovaný. Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, Topolová ulice, panelový dům, nabízená cena 2 2 1.590.000,00 Kč, užitná plocha 76,00 m , JCPP – 20.920,00 Kč/m . Byt po částečné rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, udržovaný. Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, Růžová ulice, panelový dům, nabízená cena 2 2 1.580.000,00 Kč, užitná plocha 72,00 m , JCPP – 21.944,00 Kč/m . Byt po celkové rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, dobře zařízený a udržovaný. JCPP - jednotková cena podlahových ploch V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnocené. 2 Průměr JCPP srovnatelných nemovitostí je 22.505,00 Kč/m2. Cenu za 1 m započitatelné 2 plochy uvažuji ve výši cca 17.300,00 Kč/m .
Název byt 3+1 byt 3+1 byt 3+1
Popis Nymburk Nymburk, ulice Topolová Nymburk, ulice Růžová
Cena 1 750 000 Kč 1 590 000 Kč 1 580 000 Kč
Zdroj ceny / Poznámka www.sreality.cz www.sreality.cz www.sreality.cz
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7170 ze dne 7.11.2011 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti
-4-
1 400 000Kč 0Kč 0Kč 1 400 000Kč 2 76m 2 18 506Kč/m počet stran A4 v příloze 3 1 2 2 3
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 2 2 1.400.000,00 Kč : 81,00 m = 17.284,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 17.300,00 Kč/m Podíl na pozemcích v obvyklé ceně neuvažuji. O byty v osobním vlastnictví je stálý zájem v důsledku oblíbenosti města, lokality, dostupnosti do okolních měst a hlavně do hlavního města Prahy. Pro srovnání ceny obvyklé uvádím v přílohách srovnatelné nemovitosti z internetového realitního serveru www.sreality.cz . V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla mírně nadhodnocené. Z kupní smlouvy z roku 2007 vyplývá kupní cena bytu ve výši cca 1.300.000,00 Kč. Tato cena byla cenou obvyklou v daném čase a lokalitě, obvyklou cenu uvažuji ve výši 1,4 mil Kč - bytový dům prošel celkovou rekonstrukcí, rovněž byt je po rekonstrukci a dispozičních úpravách.
-5-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.12.2011 Posudek o ceně byl vypracován 21.12.2011
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5805/265 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 21.12.2011
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
-6-
List vlastnictví
-7-
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa města
- 12 -
Příjezdová komunikace
Pohled SZ
Pohled SV
Kuchyňský kout
Pokoj s kk
Chodba
- 13 -
Koupelna s WC
Koupelna s WC
Pokoj
Pokoj
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
