ZNALECKÝ POSUDEK 5499/219 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s.
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
94 st. 1031 st. 1031, 2102
Objednatel:
EURODRAŽBY. CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Stávající
Milan Paťha, Okřesaneč 94, 28601 Okřesaneč, 1 / 1 Milan Paťha, Okřesaneč 94, 28601 Okřesaneč, 1 / 1 Okřesaneč 57 LV č.: Středočeský Kutná Hora Okres: Okřesaneč Okřesaneč Část obce: Číslo orientační:
2.11.2010 / 2.11.2010 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
850 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Varianta ceny stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
750 000 Kč
Obvyklá cena rodinného domu bez pozemků - bez odpočtu závady. Obvyklá cena po odpočtu ceny pozemků k dokoupení - po odpočtu závady.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: O bydlení v rodinných domech v cenách okolo 1 mil. Kč v okolí města Čáslav je zájem. Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval:
Datum:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 3.11.2010
777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 23 stran textu včetně 15 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Okřesaneč
parametr hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Obec, část obce: Okřesaneč Ulice:
stávající stav
budoucí stav
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 1 2 1 3+1 2 118 m 3 665 m 2 121 m 3
4 500 Kč/m ano 58 42 58 % K celkové rekonstrukci Lokální - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2005 střecha, okna, dveře ano ne
ano
/
st. 1031, č. 2102 - zahrada, Pozemky jsou ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Pozemky jsou téměř rovinné. V místě je možnost napojení na elektro, veřejný vodovodní řad a plyn. Přístup je po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 2098 ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Oceňovaný rodinný dům je napojený na elektro, vodu ze studny a z veřejného řadu, kanalizace je do žumpy na pozemku. Plyn je přiveden jen do pilíře HUP na pozemku. Na pozemku st. 1031 se dále nachází plotová vrata a vrátka, oplocení východně, k ulici a předzahrádky, kolna s garážovým stáním, žumpa, zpevněné plochy a vodovodní přípojka ze studny a z veřejného řadu. Na pozemku č. 2102 - zahrada se nachází oplocení k ulici, oplocení severně, studna, kurník, kolny a ovocné porosty. 2 1 388 m 2 0 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné bez vlivu na OC Věcná břemena Stavba na cizím pozemku Ostatní omezení Předkupní právo Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 180 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Okřesaneč. Správním centrem je město Čáslav, nemovitost je od něj vzdálena cca 8 km. Okřesaneč leží na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod – Čáslav. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Železnice je v Golčově Jeníkově to je asi 5 km od nemovitosti. Okřesaneč je klidná obec, která je vzdálená jen asi 8 km od města Čáslav a 5 km od Golčova Jeníkova, kde je možnost zaměstnání a jsou zde střední a základní školy, obchody a zdravotnictví. V obci je OU, autobusová zastávka, hospoda a obchod.
Rizika: Věcná břemena Smlouva o zřízení věcného břemene užívání ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. nebyla předložena. Stavba na cizím pozemku zahrnuto v ceně Oceňovaný rodinný dům č.p. 94 je vystavěn na pozemku st. 1031 ve vlastnictví Obce Okřesaneč a pozemek č. 2102 - zahrada užívaný jako funkční celek k RD č.p.94 je také ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Ověřením na OÚ jsou podobné případy řešeny obcí Okřesaneč za jednotkové ceny 2 nepřesahující 50 Kč/m . Což představuje náklad cca 69 400,- Kč na dokoupení obou pozemků bez souvisejících nákladů. Ostatní omezení K zástanímu právu smluvnímu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěrové smlouvy ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Předkupní právo K předkupnímu právu ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení K dalším omezením zapsaným na LV č. 57 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška, zástavní právo exekutorské) při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Rodinný dům č.p. 94 je oceňoval v roce 2003 pro ČMHB a.s. (nyní HB). Popis domu, výměry a vybavení používám z prohlídky v roce 2003. Dále byla vyměněna jen střešní krytina, klempířské konstrukce, byl proveden pilíř HUP a přípojka vody z veřejného řadu.
Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům s podkrovím vystavěný kolem roku 1952. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dřevěný valbový krov je pokrytý krytinou BRAMAC, okna jsou plastová a dřevěná zdvojená, klempířské konstrukce jsou z FeZn plechu. Vytápění domu je akumulačnímu kamny. Rozvod vody je studené, teplá je jen v koupelně. Na podlahách je keramická dlažba, volně ložené PVC na cementovém potěru. V roce 2003 byla vyměněna část oken za plastová a cca před 5 lety byla vyměněna střešní krytina a klempířské konstrukce. Zednické práce na výměně oken nebyly dokončeny, nejsou osazeny venkovní parapety. Venkovní omítky opadávají. Vybavení domu je morálně zastaralé, některé prvky krátkodobé životnosti jsou dožité (vybavení koupelny, kuchyně,rozvody vody, kanalizace a elektro.) Dispozice: 2 1.PP: sklep s vodárnou (11,10 m ) 2 2 2 2 2 2 1.NP: chodba (17,10 m ), pokoj (19,00 m ), spíž (1,7 m ), WC (1,9 m ), kuchyň (18,70 m ), pokoj (19,90 m ), 2 koupelna (4,70 m ) 2 2 Podkroví: pokoj (17,00 m ), chodba (9,50 m ) 2 Celková podlahová plocha: 120,60 m
-3-
Konstrukce a vybavení Název Bourací práce Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna Vnitřní omítky a obklady Vybavení hygienických zařízení Venkovní omítky a obklady
Popis nebyly prováděny zděné teraco BRAMAC studené, teplá jen v koupelně není plastová a dřevěné zdvojené vápenné štukové, keramický obklad vana, umyvadlo, WC
Název Základy Vodorovné nosné konstrukce Střešní konstrukce Kanalizace Rozvod elektro Ústřední topení Dveře a vrata Dlažby a podlahy
Popis kámen, beton hurdis valbový krov z koupelny, kuchyně a WC světelný a motorový akumulační kamna hladké plné a prosklené keramická dlažba, PVC
Vybavení kuchyní
el. sporák
stříkaný břízolit
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby:
2 992 500 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
ano ano
ne ne
1 256 850 Kč
1 256 850 Kč
858 500,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru Nabídka www.sreality.cz: Suchdol, zděný dům, nabízená kupní cena 788.000,00 Kč, užitná 2 2 2 plocha 80,00 m , pozemky – 607,00 m , JCPPP včetně pozemků – 9.850,00 Kč/ m , dům bez rekonstrukce v dobrém stavebně technickém stavu, vhodný k rekonsrukci. Lepší sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, pozemky. Nabídka www.sreality.cz: Horušice, zděný dům, nabízená kupní cena 690.000,00 Kč, užitné 2 2 2 podlahové plochy – 95,00 m , pozemek 701,00 m , JCPP včetně pozemků – 7.263,00 Kč/ m , bez rekonstrukce v dobrém stavebně technickém stavu. Podobné sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, pozemky. Nabídka www.sreality.cz: Adamov, zděný dům, nabízená kupní cena 990.000,00 Kč, užitné 2 2 2 podlahové plochy – 120,00 m , pozemek 270,00 m , JCPP včetně pozemků – 8.250,00 Kč/ m , bez rekonstrukce. Podobné sídlo, podobný počet užitných podlahových ploch, pozemky. Pozn: JCPP - jednotková cena podlahových ploch Oceňovaný dům: Okresaneč, zděný dům, po částečné rekonstrukci (nová střešní krytina a 2 plastová okna), užitné podlahové plochy – 120,60 m , bez pozemků, průměrná jednotková 2 cena srovnatelných nabídek prodejů podobných nemovitosti s pozemky je 8.454,00 Kč/m , 2 JCPP oceňovaného RD bez pozemků uvažuji ve výši 7.050,00 Kč/m . Při porovnání beru v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a jedná se o rodinné domy s vlastními pozemky. Název rodinný dům + pozemky rodinný dům + pozemky rodinný dům + pozemky
Popis Suchdol u Kutné Hory Horušice Adamov
Cena 788 000 Kč 690 000 Kč 990 000 Kč
-4-
Zdroj ceny / Poznámka www.sreality.cz www.sreality.cz www.sreality.cz
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 1031 2102
Výměra 2 313 m 2 1 075 m 2 1 388 m
Jednotková cena pozemku
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 57 ze dne 17.9.2010. 4 Výpis z katastru nemovitostí CUZK pro LV č. 10001 - pozemky. 2 Snímek katastrální mapy CUZK. 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 2.11.2010 a ze dne 23.7.2003 3 Mapa oblasti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby č.j.: 448/2010-D ze dne 15.10.2010 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
O bydlení v rodinných domech v okolí města Čáslav je zájem v důsledku dobré dostupnosti okolních měst jako je Čáslav, Kutná Hora, Kolín a po železnici je dobrá dostupnost i do hlavního města Prahy, kde je možnost zaměstnání. Jednotková cena bez pozemků: 2 2 850.000,00 Kč : 120,60 m = 7.048,00 m 2 Zaokrouhleno: 7.050,00 Kč/m .
Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny podobných užitných ploch rodinných domů v místě jsou: 2 7.000,00 Kč/m - hlavní užitné plochy (1.NP, P) 2 3.500,00 Kč/m - užitné plochy vedlejší (1.PP) Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů v současné době v Okřesanči. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: užitné plochy hlavní užitné plochy vedlejší
2
2
109,50 m (zaokrouhleno 110,00 m ) 2 2 11,10 m (zaokrouhleno 11,00 m )
Stavby: užitné plochy hlavní užitné plochy vedlejší kolna s garážovým stáním Celkem: Zaokrouhleno:
2
2
110,00 m x 7.000,00 Kč/m = 2 2 11,00 m x 3.500,00 Kč/m =
770.000,00 Kč 38.500,00 Kč 50.000,00 Kč 858.500,00 Kč 850.000,00 Kč
Pozemek pod rodinným domem a spoluužívané pozemky v jeho okolí jsou ve vlastnictví Obce Okřesaneč. 2 Jedná se o pozemky: st. 1031 o výměře 313,00 m 2 č. 2102 - zahrada o výměře 1.075,00 m Cena pozemků k dokoupení + náklady spojené s převodem pozemků: 100.000,00 Kč Odpočet užívaných pozemků pod rodinným domem a v okolí domu: 850.000,00 Kč - 100.000,00 Kč = 750.000,00 Kč Obvyklá cena po dokoupení pozemků:
-5-
750.000,00 Kč
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 02.11.2010 Posudek o ceně byl vypracován 03.11.2010
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5499/219 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Čáslavi dne 03.11.2010
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Fotodokumentace ze dne 2.11.2010
Pohled z ulice
Východní pohled
Západní pohled
Vstup do domu a kolna s garážovým stáním
Pohled z ulice
- 14 -
Fotodokumentace ze dne 23.7.2003
Západní pohled
Východní pohled
Kolna s garážovým stáním
Vstup do domu a kolna s garážovým stáním
Pohled ze zahrady
Pokoj
- 15 -
Fotodokumentace ze dne 23.7.2003
Koupelna
Průhled hled domem
Chodba
Pokoj v P
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
