ZNALECKÝ POSUDEK č.6618/28 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú dražby podle metodiky v Hypoteční Hypoteč bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům d - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
98 st.123/1 st.123/1, 231/3
Stávající
Josef Svoboda, Suchdol 98, 28502 Suchdol, 1 / 1 Josef Svoboda, Suchdol 98, 28502 Suchdol, 1 / 1 Suchdol u Kutné Hory 10135 LV č.: Středočeský ř český Kutná Hora Okres: Suchdol Suchdol Část obce: Číslo orientační:
Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 I Čimická imická 780/6 18100 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka:
19.2.2015 / 19.2.2015
Obvyklá cena stávající:
900 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O rodinné domy v této cenové relaci je v dané lokalitě stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dobř Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk
Datum:
Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 19.3.2015
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 327314331 fax.: e-mail.:
[email protected] tel.:
...................................................... podpis, příp. př razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně vč 12 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Suchdol u Kutné Hory
Obec, část obce: Suchdol Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 2
budoucí stav
1 3+1, 2+kk 2
160 m 3 912 m 2 129 m 4 500 Kč/m ano
3
65
40 62 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2007 rekonstrukce v interiéru domu ano ne st.123/1 - zastavěná plocha a nádvoří, č.231/3 - zahrada, Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojeny na elektro, vodovod ze studny, kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Přístup je bezproblémový z pozemku č.834/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Středočeského kraje. Malá část pozemku st.123/1 je zřejmě užívána sousedem. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází dřevěná kůlna v dezolátním stavu zakrytá eternitem, altánek, předložené schody, zpevněné plochy z betonu, oplocení drátěné na betonové podezdívce k ulici, provizorní oplocení zahrady, vrata a vrátka, přípojky elektro, voda ze studny, veřejná kanalizace, okrasné a ovocné porosty. 2 1 119 m 2 400 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 1 135 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městys Suchdol se nachází na severozápadním úpatí vrchu Vysoká přibližně 8 km západně od města Kutné Hory. Suchdol leží na silnici č. 2 vedoucí mezi městy Kutná Hora a Říčany u Prahy, cca 11km od Kolína a cca 60 km do hlavního města Prahy. V místě základní a mateřská škola, obchod, hospoda, zdravotní středisko a živnosti, autobus. Železnice je v Kutné Hoře a v Kolíně. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.10135 je uvedeno zástavní právo smluvní u ČS a.s., exekuční příkaz k prodeji, rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím Popis / dispozice:
Jedná se o jednopodlažní v malé části podsklepený rodinný dům krajní řadový. Dům byl postaven cca v r.1950, po koupi současným majitelem byla provedena částečná vnitřní rekonstrukce domu - nově rozvody vody, elektro, odpady, nově ústřední topení, podlahové krytiny v části domu, zřízena koupelna s WC. Rekonstrukce se týkala hlavní části domu, kde se nachází byt 3+1. V přístavbě do dvora je provizorní byt 2+kk bez rekonstrukce. Dispozice: 1.PP - kotelna, sklípek 1.NP - byt 3+1 - 3 x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba, veranda byt 2+kk - pokoj, pokoj s kk, chodba, chodba se schodištěm, koupelna s WC, šatna Dům má sedlový krov zakrytý eternitovými šablonami, na přístavbě s pultovým krovem je vlnitý plech, další přístavky mají též pultové krovy s eternitem. Okna jsou dřevěná špaletová, na podlahách jsou betony, PVC, koberce a dlažby. Vytápění je společné ústřední kotlem na tuhá paliva, kotel nyní chybí. V bytě 3+1 je v koupelně rohová vana, umyvadlo, WC kombi, el. bojler. V kuchyni je část kuchyňské linky, sporák chybí. V bytě chybí část dveří, v koupelně chybí topný žebřík. Přistavěná veranda má zdivo v tl.15 cm, je bez omítek s provizorním stropem. Kotelna je umístěná pod přístavkem do dvora přístupná z venku. Chybí zde kotel ústředního vytápění a domácí vodárna. V přístavbě do dvora je zřízen byt 2+kk. V koupelně je vana, WC, umyvadlo chybí. V jednom pokoji byl pravděpodobně kuchyňský kout (vyveden odpad), chybí radiátory ÚT. Byt je v horším technickém stavu. Celý dům je neužíván, bez základní údržby.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy
Popis betonové pasy s rovným podhledem
Název 2. Zdivo 4. Střecha
5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
osinkocementová dvouvrstvé vápenné omítky chybí betonové a dřevěné dřevěná špaletová
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
dlažba, PVC
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová odpojena plast, studená i teplá voda chybí kuchyňská linka splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
-3-
Popis zděné tl. 45 cm sedlový krov, plochá střecha na přístavbě pozinkovaný plech břízolitové omítky běžné keramické obklady plné a prosklené dlažba, koberce ústřední topení, kotel na tuhá paliva není chybí bojler odkanalizování ze všech míst umyvadlo, vana, WC chybí
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP kotelna sklípek 1.NP veranda chodba koupelna s WC pokoj pokoj pokoj kuchyň pokoj s kk chodba komora chodba koupelna s WC pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 19,80 m 6,25 m 2 2 8,30 m 0,50 4,15 m 2 2 4,20 m 0,50 2,10 m 2 2 159,94 m 122,30 m 2 2 7,00 m 1,00 7,00 m 2 2 3,70 m 1,00 3,70 m 2 2 5,50 m 1,00 5,50 m 2 2 9,60 m 1,00 9,60 m 2 2 20,30 m 1,00 20,30 m 2 2 20,30 m 1,00 20,30 m 2 2 13,50 m 1,00 13,50 m 2 2 14,60 m 1,00 14,60 m 2 2 2,20 m 1,00 2,20 m 2 2 4,50 m 1,00 4,50 m 2 2 4,10 m 1,00 4,10 m 2 2 4,00 m 1,00 4,00 m 2 2 13,00 m 1,00 13,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
4 102 443 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
1 562 621 Kč 447 600 Kč 2 010 220 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Malenovice, okr.Kutná Hora
180,00
2 929
Kč 1 450 000
Kč/m2
KC
8 056
0,80
Nabídka -prodej rodinného domu 5+1 v obci Malenovice u Kutné Hory, stojící na vlastním oploceném pozemku o rozloze 2929m2. K domu náleží stodola ve které se nachází sklípek, dále pak kolna, chlév, garáž - prostory využitelné jako dílna či jiné skladovací prostory. V domě proběhla částečná rekonstrukce rozvodů elektřiny, vody a kanalizace. Dispozice: přízemí - vchod, vstupní chodba, koupelna, WC, spíž, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. 1. NP. pokojíček, obývací pokoj, ložnice, prostorná půda. Podlahová krytina v domě jsou dřevěné parkety, PVC a dlažba. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektřina 230/400V, voda vlastní studna, kanalizace septik. Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Veškerá občanská vybavenost se nachází v nedaleké střediskové obci Suchdol.
K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - mírně horší
1,00 1,05
K4 Provedení a vybavení - dobré K5 Celkový stav - průměrný K6 Vliv pozemku - větší pozemek
1,00 1,00 0,95
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 6 429
Nová Lhota, okr. Kutná Hora
136,00
560
1 300 000
9 559
0,76
7 227
Nabídka - prodej domu 2+1, v obci Nová Lhota. Dům je vybaven kuchyňskou linkou. Nová střecha, fasáda, plastová okna a veškeré rozvody. Nízké provozní náklady. Dvojí vytápění plyn a tuhá paliva. Vlastní studna. U domu venkovní posezení s krbem. Blízká dostupnost do Čáslavi a Kutné Hory. Pošta, školka a obchody v blízkých Klukách K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - mírně horší K4 Provedení a vybavení - dobré
1,00 1,05 1,00
K5 Celkový stav - průměrný - po částečné rekonstrukci K6 Vliv pozemku - bez vlivu
0,90 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Uhlířské Janovice, okr. Kutná Hora
125,00
277
1 099 000
8 792
0,86
7 533
Nabídka - prodej samostatného dvoupodlažního rodinného domu, 3+kk/ 125 m2, který se nachází na vlastním oploceném pozemku o rozloze 277 m2 ve městě Uhlířské Janovice. Nemovitost je situována na klidném místě u centra města a svou polohou je vhodná k trvalému i rekreačnímu bydlení. Na město navazuje krásné přírodní okolí s možností koupání v nedalekém udržovaném přírodním koupališti, je zde možnost výborného houbaření v přilehlých lesích, sahajících až k Posázaví. Dispozice: v přízemí je vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou a samostatné WC. V patře je 1x pokoj a dále půdní prostor, kde lze také vybudovat obytnou část. K domu také náleží sklep, dílna a kůlna. Ve městě je plná občanská vybavenost. Velmi dobrá dopravní dostupnost - bus, vlak, Kolín a Kutná Hora 18 km, Praha 1 hod K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - srovnatelná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - průměrná K5 Celkový stav - bez rekonstrukce K6 Vliv pozemku - mírně menší
1,00 1,02 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 6,97 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
6,59 % 2 7 063 Kč/m 2 129 m 907 949 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První dvě srovnatelné nemovitosti se nacházejí v horších lokalitách - obcích. Mají srovnatelný počet užitných ploch, domy v průměrném technickém stavu bez základní údržby. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 123/1 231/3
Výměra 2 603 m 2 516 m 2 1 119 m
-5-
Jednotková cena pozemku 2 400 Kč/m 2 400 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
2,00 %
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10135 ze dne 1.2.2015. Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Objednávka provedení odhadu předmětu aukce pod č.j. 104/2015-A ze dne 12.2.2015
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
900 000Kč 0Kč 18 000Kč 447 600Kč 434 400Kč 2 129m 2 3 379Kč/m
počet stran A4 v příloze 3 1 2 3 3 0
Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 31.1.2007 - kupní cena byla dle sdělení 1,4 mil. Kč. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 2 2 900.000,00 Kč : 129,00 m = 6.977,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 7.000,00 Kč/m Výhody: - obec s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, obecní úřad, obchod, restaurace - dobrá dostupnost do okolních měst s pracovními příležitostmi - Kutná Hora, Kolín Nevýhody: - zatéká do střechy - chybí některé prvky v domě (v bytě 3+1 - část kuchyňské linky, dveřní křídla, topný žebřík v koupelně, v bytě 2+kk - kuchyňská linka, umyvadlo v koupelně, radiátory ÚT, v kotelně chybí kotel, domácí vodárna)
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 19.2.2015 Posudek o ceně byl vypracován 19.3.2015
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6618/28 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Čáslavi dne 19.3.2015
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.10135
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
Mapa obce
- 13 -
Celková situace
Pohled ze silnice - Z
Pohled ze silnice - SZ
Pohled ze zahrady
Přístavba do dvora
Vstup do kotelny
- 14 -
Byt 3+1
Kuchyň
Pokoj
Koupelna s WC
Koupelna s WC
Pokoj
Vstup do domu
- 15 -
Byt 2+kk v přístavbě
Koupelna s WC
Pokoj s kk
Pokoj
Chodba se schodištěm
Půda
Zahrada
- 16 -
Srovnatelné nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
