ZNALECKÝ POSUDEK č. 6149/69 odhad obvyklé ceny nemovitosti podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice: Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
6.4 Areál - výrobní (s provozem) Stávající 52 st.122 st.122, 190/3 Pohoda Pet, spol. s r.o., Karlovo náměstí 16, 12000 Praha, 1 / 1 Pohoda Pet, spol. s r.o., Karlovo náměstí 16, 12000 Praha, 1 / 1 Horní Bučice 97 LV č.: Středočeský Kutná Hora Okres: Vrdy Horní Bučice Část obce: Čáslavská Číslo orientační: Ing. Vladimíra Jechová Vápeníková insolvenční správce se zvláštním povolením Révova 3 100 00 Praha 10 tel.: +420 274 822 285 8.3.2013 / 8.3.2013
2 200 000 Kč
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Kupující pro podobné objekty nejsou běžně k dispozici, úprava pro bydlení by byla nákladná a s řadou nevyužitelných ploch pro tento účel. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk 777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: Dobrovítov 27 327314331 fax.: 286 01 Čáslav e-mail.:
[email protected] Datum: 27.3.2013
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 29 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI
Nemovitost: 6.4 Areál - výrobní (s provozem) Kraj: Středočeský Katastrální území: Horní Bučice
hlavní stavba č. 1: počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: jednotková cena: celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: rozestavěnost / popis: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.NP zádveří a závětří chodba a schodiště sklad galanterie sklad sklad hotových výrobků kotelna balírna podkroví chodba a schodiště kancelář kancelář WC muži umývárna šatna denní místnost
Obec, část obce: Vrdy Ulice: Čáslavská
Budova č.p. 52 1 2 144 m 3 634 m 3 5 000 Kč/m
2
78 61 % 100 %
50
Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) / rekonstrukce v interiéru domu ano ne Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 22,63 m 8,80 m 2 2 17,60 m 0,50 8,80 m 2 2 143,87 m 94,30 m 2 2 8,60 m 1,00 8,60 m 2 2 15,30 m 1,00 15,30 m 2 2 4,10 m 1,00 4,10 m 2 2 17,00 m 1,00 17,00 m 2 2 23,50 m 1,00 23,50 m 2 2 2,80 m 1,00 2,80 m 2 2 23,00 m 1,00 23,00 m 2 2 96,60 m 72,20 m 2 2 5,60 m 1,00 5,60 m 2 2 13,60 m 1,00 13,60 m 2 2 13,60 m 1,00 13,60 m 2 2 2,10 m 1,00 2,10 m 2 2 7,30 m 1,00 7,30 m 2 2 15,30 m 1,00 15,30 m 2 2 14,70 m 1,00 14,70 m
-2-
Konstrukce a vybavení: název: 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy
popis: betonové pasy bez izolace
1.PP klenbové, v 1.NP s rovným podhledem, v podkroví v části šikmé ze sádrokartonu 5. Krytiny střech pálená jednodrážková 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 11. Dveře hladké plné a rámové, náplňové 13. Okna dřevěná špaletová a střešní 15. Vytápění ÚT s kotlem na plyn, el. přímotopy 17. Bleskosvod chybí 19. Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 21. Ohřev teplé vody kotel ÚT 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, sprchové vybavení kouty
Dispozice:
název: 2. Svislé konstrukce
popis: zděné tl. 45 cm a více
4. Krov, střecha
krov vaznicový, valbový
6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 12. Vrata
pozinkovaný plech břízolitové stříkané teraco, 1.PP cihelné chybí
14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace
PVC, keramická dlažba světelná třífázová
18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod
studené a teplé rozvod zemního plynu
22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
chybí chybí
Způsob užití oceňovaných nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí je bydlení. Podle posledního a kolaudovaného způsobu užívání „výroba chovatelských potřeb pro drobné domácí zvířectvo“ a podle kolaudačních rozhodnutí na přístavbu šicí dílny u č.p. 52 v Horních Bučicích oceňuji jako objekty pro výrobu, skladování a obchod. Jedná se o zděnou v části podsklepenou jednopodlažní budovu s podkrovím, se sklonitou střechou. Původní objekt byl vystavěn jako rodinný dům v roce 1935. Kolem roku 1960 bylo provedeno podkroví, které bylo v roce 1999 rozšířeno a rekonstruováno. Podle projektové dokumentace byla v roce 2002 - 03 provedena rekonstrukce budovy, v P bylo provedeno sociální zařízení se šatnou a kancelářemi. V 1.NP rozšířeny sklady hotových výrobků a balírna, nově provedeny rozvody ÚT, elektro, vody a kanalizace a nově položena část střešní krytiny. V současné době je objekt neužívaný, elektroinstalace je odpojená. Rozvody ÚT jsou zřejmě poškozené roztržené mrazem. Chybí kotel ÚT. Na části střechy chybí hřebenáče.
Věcná hodnota: hlavní stavba č. 2: počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: jednotková cena: celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: rozestavěnost / popis: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
1 221 233 Kč Šicí dílna na pozemku st. 122 0 2 132 m 3 447 m 3 3 000 Kč/m 10 10 % 100 %
1
90
Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) / ano
ne
-3-
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP šicí dílna, dispečink, sociální zázemí
Konstrukce a vybavení:
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 132,48 m 143,00 m 2 2 143,00 m 1,00 143,00 m
název: 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy
popis: betonové pasy izolované
název: 2. Svislé konstrukce
šikmé ze sádrokartonu
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace
- živičná krytina Borner dvouvrstvé vápenné omítky běžné obklady hladké plné dveře zdvojená ÚT s kotlem na plyn chybí ze všech zařizovacích předmětů kotel ÚT umyvadlo, WC
6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod
popis: zděné tl. 45 cm, cihelné bloky Porotherm 44 krov dřevěný pultový, světlíky z Makrolonu pozinkovaný plech vápenocementové hladké chybí chybí PVC, keramická dlažba světelná třífázová studené a teplé rozvod zemního plynu
22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
chybí chybí
chybí
26. Instalační pref. jádra
chybí
21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
Dispozice:
Jedná se o zděný objekt s pultovou střechou, který byl vystavěn mezi budovou čp. 52 a stodolou a je provozně propojen. Kolaudace byla provedena v roce 2003. Krov je pultový, krytina je živičná se světlíky z Makrolonu, vnější omítky jsou vápenné hladké, okna zdvojená, vytápění je ÚT s kotlem na plyn. Objekt sloužil jako střihárna a šicí dílna pro výrobu chovatelských potřeb pro drobné domácí zvířectvo.
Věcná hodnota: hlavní stavba č. 3: počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: jednotková cena: celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: rozestavěnost / popis: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
1 087 708 Kč Stodola - sklad na pozemku st. 122 1 2 135 m 3 990 m 3 2 000 Kč/m 61 60 % 100 %
1
40
Dobře udržovaná Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) / 2001 rekonstrukce v interiéru domu ano ne
-4-
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.NP chodba sklad sklad látek úklidová místnost umývárna WC ženy sklad
Konstrukce a vybavení: název: 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 28,52 m 19,90 m 2 2 19,90 m 1,00 19,90 m 2 2 135,00 m 106,10 m 2 2 6,00 m 1,00 6,00 m 2 2 47,50 m 1,00 47,50 m 2 2 16,30 m 1,00 16,30 m 2 2 2,30 m 1,00 2,30 m 2 2 1,50 m 1,00 1,50 m 2 2 1,30 m 1,00 1,30 m 2 2 31,20 m 1,00 31,20 m
popis: betonové pasy
název: 2. Svislé konstrukce
1.NP sádrokarton na dřev. konstrukci, s izolací 5. Krytiny střech tašky dvoudrážkové 7. Úprava vnitřních povrchů v části hrubé, v části štukové omítky, nátěr sádrokartonu 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 11. Dveře hladké plné dveře 13. Okna LUXFERY 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
Dispozice:
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 12. Vrata 14. Povrchy podlah
jen v části ÚT s kotlem na plyn16. Elektroinstalace chybí 18. Vnitřní vodovod ze všech zařizovacích 20. Vnitřní plynovod předmětů kotel ÚT 22. Vybavení kuchyní WC, umyvadlo 24. Výtahy chybí
26. Instalační pref. jádra
popis: zděné do tl. 30 cm + dozdívky na tl. 45 cm sedlový krov pozinkovaný plech vápenocementové hladké a hrubé cihelné kovová v části cihly, v části cementový potěr, keramická dlažba světelná třífázová studené a teplé chybí chybí chybí chybí
Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní objekt vystavěný kolem roku 1952. Sklep je klenutý do traverz, konstrukce objektu je zděná. Sloužil ke skladování. Roku 2001 byla provedena vestavba dílny a skladovacích prostorů (skladu, vstupu před dílnou, dílny). Dále byla provedena nová elektroinstalace, klempířské konstrukce, sádrokartonové stropy s podhledy, vytápění jen v části ÚT s kotlem na plyn. Ve stávající stodole byly provedeny vnitřní dispoziční úpravy, vestavěno sociální zařízení, úklidová místnost a umývárna a sklady. Objekt je provozně propojen se šicí dílnou. Na části stodoly chybí návětrné lišty a chybí část krajní krytiny.
Věcná hodnota: hlavní stavba č. 4: počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: jednotková cena: celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: rozestavěnost / popis: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu:
740 505 Kč Kovový sklad na části pozemku č. 190/3 0 1 2 35 m 3 125 m 3 1 000 Kč/m 11 35 % 100 %
20
Dobře udržovaná Kovová -5-
rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: Seznam podlaží Název místnosti 1.NP sklad
Konstrukce a vybavení:
/ ano
ne
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 34,85 m 34,00 m 2 2 34,00 m 1,00 34,00 m
název: 1. Základy
popis: betonové patky
název: 2. Obvodové stěny
3. Stropy 5. Krytina 7. Úpravy povrchů 9. Okna 11. Podlahy
chybí pozinkovaný plech chybí chybí betonové
4. Krov 6. Klempířské konstrukce 8. Dveře 10. Vrata 12. Elektroinstalace
Dispozice:
popis: kovová a dřevěná kostra opláštěná plechem kovový pozinkovaný plech kovové chybí chybí
Jedná se o sklad z kovové a dřevěné konstrukce opláštěné pozinkovaným trapézovým plechem vystavěný kolem roku 2002. Sloužil ke skladování materiálu.
Věcná hodnota:
parametr pozemek: popis:
73 980 Kč
stávající stav
budoucí stav
st. 122 a č. 190/3 - zahrada Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, tvar pozemků je zhruba obdélníkový. Pozemky jsou napojené na vodu z veřejného řadu, elektro a plyn. Kanalizace je do žumpy, veřejný kanalizační řad je v ulici. Přístup k nemovitostem je bezproblémový po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 763/1 ve vlastnictví Střredočeského kraje - Hospodaření se svěřeným majetkem kraje Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje. Na pozemku st. 122 se dále nachází zděné chlívky, přístřešek, studna, žumpa, přípojka vody, kanalizace a plynu, zpevněné plochy, pilíř HUP, oplocení, plotová vrata a vrátka. Na zahradě č. 190/3 je kovový sklad u stodoly, oplocení, ovocné a okrasné porosty. V obci není schválená cenová mapa. Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec Vrdy, k.ú. Horní Bučice, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. 2 V tomto případě je stanovena směrná cena pozemku ve výši 400,00 Kč/m . 2
1 419 m výměra pozemků celkem: 2 400 Kč/m průměrná jednotková cena pozemků: 2 567 600 Kč/m celková cena pozemků: způsob užívání / využití: napojení na sítě: vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod Přístup po zpevněné komunikaci: příslušenství, další stavby: název: na pozemku parc. č.: popis: -6-
vlastní
poznámka
veřejné
Obec 2 951 Počet obyvatel: Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Vrdy má cca 2.950 obyvatel. Správním centrem je město Čáslav, vzdálené cca 6 km. Do Kutné Hory je asi 16 km a do Kolína asi 26 km. Ve Vrdech je základní a mateřská škola, obchody, restaurace, lékárna, zdravotní středisko, koupaliště, letní kino, fotbalové hřiště. V Čáslavi jsou úřady, mateřské, základní a střední školy, obchody, restaurace, kino, divadlo, koupaliště, hřiště, možnost zaměstnání, nemocnice, autobusové a vlakové nádraží. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Vrdy leží při silnici č. 17 směr Čáslav - Heřmanův Městec. Dobrá dostupnost je i do Kolína kde je možnost zaměstnání v automobilce TPCA. Další pracovní příležitosti jsou na letišti NATO v Chotusicích, v Kutné Hoře ve firmě FOXCONN a dobrá dostupnost je do hlavního města Prahy. Oceňované nemovitosti se nacházejí v k.ú. Horní Bučice, které jsou prakticky stavebně srostlé s obcí Vrdy.
Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavnímu právu exekutorskému a dalším při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Způsob užití oceňovaných nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí je bydlení. Podle posledního a kolaudovaného způsobu užívání „výroba chovatelských potřeb pro drobné domácí zvířectvo“ a podle kolaudačních rozhodnutí na přístavbu šicí dílny u č.p. 52 v Horních Bučicích oceňuji jako objekty pro výrobu, skladování a obchod. Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní budovu s podkrovím, se sklonitou střechou. Původní objekt byl vystavěn jako rodinný dům v roce 1935. Kolem roku 1960 bylo provedeno podkroví, které bylo v roce 1999 rozšířeno a rekonstruováno. Podle projektové dokumentace byla v roce 2002 - 03 provedena rekonstrukce budovy, v P bylo provedeno sociální zařízení se šatnou a kancelářemi. V 1.NP rozšířeny sklady hotových výrobků a balírna, nově provedeny rozvody ÚT, elektro, vody a kanalizace a nově položena část střešní krytiny. V současné době je objekt neužívaný, elektroinstalace je odpojená. Rozvody ÚT jsou zřejmě poškozené roztržené mrazem. Chybí kotel ÚT. Na části střechy chybí hřebenáče.
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
6 616 000 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
-7-
ano ano
ne ne
3 309 830 Kč 567 600 Kč 3 877 430 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Zaříčany
412,00
370
Kč 2 100 000
Kč/m2
KC
5 097
1,05
Upravená cena Foto Kč/m2 5 363
Komerční budova v obci Bílé Podolí, část obce Zaříčany, okr. Kutná Hora. V přízemí domu je bývalá restaurace s výčepem, kuchyň, sociální zařízení, byt 1+1. V patře prostorný sál a 1 místnost. V domě dále k dispozici garáž pro nákladní auto, sklep, půdní prostory. Dům připojen na elektřinu, zavedena voda ze studny, plyn na pozemku, odpad septik. Celková plocha pozemku 370 m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobný počet užitných ploch
0,90 1,00
K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - horší K5 Celkový stav - horší
1,05 1,05 1,05
K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,01 1,00
Červené Pečky
250,00
1 618
2 200 000
8 800
0,59
5 235
Komerčních prostor s možností kanceláří a skladového prostoru. Jedná se o jednopodlažní budovu, postavenou ze smíšeného materiálu. Budova se nachází v centru obce Červené Pečky. Celková plocha pozemku činí 1 618 m2, z čehož je 258 m2 zastavěná plocha a nádvoří a zbylých 1 360 m2 se jedná o ostatní plochu. Budovu lze využít jako kancelářské prostory, či jako skladovací prostor. V současné době je zde k využití jedna klimatizovaná kancelář, která je zateplená. Objekt je je kompletně napojen na alarm. Možnost budovu přestavět na obytný dům. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch
0,90 1,01
K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - horší
0,80 1,01
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - větší výměra
0,90 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Kutná Hora - Malín
447,00
698
2 880 000
6 443
0,82
5 271
Jedná se o výrobní prostory firmy SAUNATOP obsahující výrobní, kancelářské a skladové plochy v dobrém technickém stavu. K1 Zdroj ceny - již uskutečněný prodej v roce 2012 K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - lepší
1,00 1,00 0,90
K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - lepší
1,00 0,90
K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,01 1,00
Variační koeficient před úpravami: 22,57 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-8-
1,02 % 2 5 290 Kč/m 2 478 m 2 530 207 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz a z databáze realizovaných prodejů MOISES. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 122 190/3
Výměra 2 832 m 2 587 m 2 1 419 m
Jednotková cena pozemku 2 400 Kč/m 2 400 Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 97 ze dne 30.8.2012 5 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné pronájmy 3 Srovnatelné prodeje 3 Kolaudační rozhodnutí vydané OÚ Vrdy pod č.j. Výst. 1472/2002 dne 27.12.2002 na přístavbu šicí 0 dílny u čp. 52 v Horních Bučicích, účel užívání této stavby se vymezuje na výrobu chovatelských potřeb pro drobné domácí zvířectvo (přízemí šicí dílny a úpravy stávající jímky) Kolaudační rozhodnutí vydané OÚ Vrdy pod č.j. Výst. 1111/2003 dne 19.11.2003 na přístavbu šicí 0 dílny u čp. 52 v Horních Bučicích (stávající dům - úprava vstupu a podkroví, vodovodní přípojka), účel užívání na výrobu chovatelských potřeb pro drobné domácí zvířectvo Zdůvodnění obvyklé ceny:
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Při návrhu hodnoty obvyklé ceny zohledňuji především relativně dobrou polohu nemovitosti v sídle vhodném pro bydlení a podnikání, dobře komunikačně dostupném do města Čáslav, do Kutné Hory, do Kolína a do Prahy. Přiměřenou velikost hlavních objektů, dobrý technický stav hlavních stavebních konstrukcí, provedené rekonstrukce. Dále pak i přiměřenou velikost stavebního pozemku.
Jednotková cena včetně pozemků z navržené obvyklé ceny: 2 2 2.500.000,00 Kč : 478,30 m = 5.226,85 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 5.200,00 Kč/m Příznivé vlivy na cenu:
- umístění nemovitosti v obci s dobrou dostupností do města Čáslav - tvar a přiměřená velikost pozemku u nemovitosti - nemovitost je univerzální, lze ji pronajmout k řadě komerčních činností (obchod, kanceláře, sklady, drobná výroba a opravy apod.) - o podobné nemovitosti v okolí města Čáslav je zájem, objekt by bylo možné vrátit v části nebo úplně i původnímu účelu – bydlení (rodinný dům s živnostenskou provozovnou).
Záporné vlivy na cenu:
- nutné osadit chybějící kotel ÚT na plyn - zprovoznit dodávku elektro - oprava krytiny a zabránění devastace objektů - vyklizení objektů
Celkem: Zaokrouhleno
- 100.000,00 Kč - 70.000,00 Kč - 50.000,00 Kč - 50.000,00 Kč 270.000,00 Kč 300 000,00 Kč
Odpočet nákladů na zprovoznění objektů od obvyklé ceny: 2.500.000,00 Kč - 300.000,00 Kč = 2.200.000, 00 Kč Obvyklá cena po odpočtu nákladů na zprovoznění objektů:
2.200.000,00 Kč
Pozn.: Skutečné náklady na zprovoznění objektů mohou být i podstatně vyšší, což se zjistí až v průběhu jejich zprovozňování. -9-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.3.2013 Posudek o ceně byl vypracován 27.3.2013
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6149/69 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
- 10 -
VÝNOSOVÁ HODNOTA č.
plocha - účel
1 kanceláře včetně sociálek 2 vytápěné sklady včetně sociálek 3 výrobní plochy včetně sociálek 4 zatepelné sklady 5 nezateplené sklady Hrubý výnos za rok celkem:
podlaží podlahová pl. čistý nájem 2 [m ] [Kč/měsíc] P 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP
67,00 137,00 143,00 31,00 34,00
nájem 2 [Kč/m /rok] 900 500 1 000 300 200 287 900,- Kč
Ztráta nájemného: 10,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běžná údržba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem: Uvažovaná míra kapitalizace:
nájem [Kč/rok]
60 300 68 500 143 000 9 300 6 800
28 790,- Kč 259 110,- Kč 87 776,- Kč 3 000,- Kč 6 616,- Kč 66 160,- Kč 12 000,- Kč 0,- Kč 171 334,- Kč 7,00 % 2 447 630,- Kč
VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky: Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 2
kanceláře včetně sociálek vytápěné sklady včetně sociálek sklady zateplené výr. plochy včetně sociálek sklady nezateplené
- 900 Kč/m /rok 2 - 500 Kč/m /rok 2 - 300 Kč/m /rok 2 -1.000 Kč/m /rok 2 - 200 Kč/m /rok
Nájemné je v tomto případě snížené o tu skutečnost, že jsou oceňované nemovitosti delší dobu neužívané, neprovozované a neudržované. V části byly vytopené vodou zřejmě z roztrženého rozvodu ÚT. Nájemné pro výpočet výnosu se uvažuje bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se uvažuje i se ztrátou nájemného v důsledku výpadku nájemného (výměny nájemců ploch apod.). Výše míry kapitalizace odráží situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemků.
REKAPITULACE:
3 877 430 Kč
Věcná hodnota nemovitosti
2 447 630 Kč
Výnosová hodnota nemovitosti
2 530 000 Kč
Porovnávací hodnota nemovitosti
- 11 -
List vlastnictví
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Snímek katastrální mapy
- 17 -
Fotodokumentace
Pohled z ulice
Pohled z ulice
Stodola - sklad, šicí dílna
Zahrada
Kovový sklad
Zděné chlívky a přístřešek
- 18 -
Severní pohled na č.p. 52
Vchod do budovy č.p. 52
Schodiště do podkroví
Sklad
Kancelář v P
Kancelář v P
- 19 -
Denní místnost v P
Šatny v P
Šicí dílna
Šicí dílna
Sociálky
Sklad ve stodole
- 20 -
Sklad ve stodole
Kovový sklad
- 21 -
Mapa oblasti
- 22 -
Mapa obce
- 23 -
Srovnatelné pronájmy
- 24 -
- 25 -
- 26 -
Srovnatelné prodeje
- 27 -
- 28 -
- 29 -
