Znalecký posudek č. 5424/144 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú dražby podle metodiky v Hypoteční Hypote bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům d - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
7 st.9 st.9, 654, 656
Objednatel:
Stávající
Michael Žák, Otice 7, 25163 Strančice, 1 / 1 Michael Žák, Otice 7, 25163 Strančice, 1 / 1 Otice u Svojšovic 113 LV č.: Středočeský český Praha-východ východ Okres: Strančice Otice Část obce: Číslo orientační: EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 I U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 15.7.2010 / 15.7.2010
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
4 000 000 Kč K
O nemovitosti k bydlení v okolí větších v měst je stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dob Poznámka: Jedná se o rodinný dům dů v obci s dobrou dostupností do Říčan a Prahy. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk 777 747 703, 327 312 689, 327 390 tel.: 235 Dobrovítov 27 327 314 331 fax.: 286 01 Čáslav e-mail.:
[email protected] Datum: 26.7.2010 ................................ ...................................................... podpis, příp. p razítko Tento odhad obsahuje 15 stran textu včetně vč 9 stran příloh. ©Hypoteční banka 2009
verze 1.5.41.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Otice u Svojšovic
parametr hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis): výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Obec, část obce: Strančice Ulice:
stávající stav
budoucí stav
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 0 1 1 4+1 2 128 m 3 690 m 2 204 m 3
5 500 Kč/m ano 3 90 3% Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ano
/
ne
st.9, č. 654 - ostatní plocha, č. 656 - ostatní plocha, Oceňované pozemky jsou rovinné, napojitelné na elektro, vodovod ze studny, kanalizaci do žumpy.. 2 363 m 2 900 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné bez vlivu na OC Ostatní omezení Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 1 734 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Strančice jsou obcí, která má asi 1.500 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Otice u Svojšovic, jižně od Říčan. Správním centrem jsou Říčany, nemovitost je od nich vzdálena asi 3 km. Říčany leží při silnici č. 333 vedoucí do hlavního města Prahy. V místě je pouze autobusová zastávka, veškerá občanská vybavenost je v Říčanech a také v obci Strančice, kde je škola, školka, OÚ, prodejny, restaurace. Asi 3 km od Otic se nachází dálnice D1 se sjezdem Všechromy, díky níž jsou nemovitosti snadno dostupné do hl. města Prahy (cca 20 km). Nemovitosti jsou umístěny uvnitř zastavěné části obce, okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Přístup je ze zpevněné komunikace č. 590 a č. 613/2 - ostatní plochy ve vlastnictví Obce Strančice - předpokládám bezproblémový přístup.
Rizika: Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č. 113 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. Praha, nařízení exekuce a zástavní právo soudcovské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Prohlídka rodinného domu nebyla umožněna, měření domu provádím z pozemku, který byl přístupný, informace o objektu poskytl jeden z obyvatelů obce. Oceňovaný rodinný dům je zděný nepodsklepený jednopodlažní s obytným podkrovím. Rodinný dům byl postaven v roce 2007. Objekt má sedlový krov zakrytý asfaltovým šindelem. Podkroví je v celé ploše 1.NP. Dům je vytápěn asi krbovými kamny a elektřinou, okna jsou dřevěná zdvojená a střešní, oplechování je z pozinku, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, dům je zateplen kontaktním zateplovacím systémem. Dům je v dobrém technickém stavu - novostavba. Dále se na oceňovaných pozemcích nachází oplocení dřevěné na podezdívce z betonových bloků J, S a k ulici, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, žumpa, studna, vrata posuvná nedokončená, vrátka, přípojky elektro, vody ze studně a kanalizace do žumpy, domácí vodárna, okrasné porosty a jedna hruška. Dispozice domu nezjištěna. Užitné plochy vypočteny ze zastavěné plochy domu.
Konstrukce a vybavení Název Bourací práce Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna Vnitřní omítky a obklady Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitř. vybav.
Popis nejsou zděné dřevěné asfaltový šindel studené a teplé není zdvojená a střešní
Název Základy Vodorovné nosné konstrukce Střešní konstrukce Kanalizace Rozvod elektro Ústřední topení Dveře a vrata
vápenné asi vana, umyvadlo
Dlažby a podlahy Vybavení kuchyní
Popis betonové pasy s izolací zděné, sádrokarton sestava sedlových krovů odkanalizování ze všech míst světelný a motorový proud asi krbová kamna, elektřina nezjištěno, vstupní plastové a ocelové asi PVC, dlažba nezjištěno
není
Venkovní omítky a obklady
kontaktní zateplovací systém
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
-3-
ano ano
ne ne
Reprodukční cena Hlavní stavby:
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
3 793 358 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
3 670 833 Kč 326 700 Kč 3 997 530 Kč
3 949 670 Kč Nabídka www.sreality.cz: Strančice, zděný dům, nabízená kupní cena 5.249.000,00 Kč, 2 2 2 užitná plocha 210,00 m , pozemky – 330,00 m , JCPPP včetně pozemků – 24.995,00 Kč/m , novostavba r. 2006. Podobné sídlo, stejný počet užitných podlahových ploch i podobná výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Svojšice, zděný dům, nabízená kupní cena 3.700.000,00 Kč, užitná 2 2 2 plocha 140,00 m , pozemky – 1047,00 m , JCPPP včetně pozemků – 26.428,00 Kč/m , dům v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Podobné sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Strančice, zděný dům, nabízená kupní cena 2.900.000,00 Kč, 2 2 užitné podlahové plochy – 160,00 m , pozemek 2079,00 m , JCPP včetně pozemků – 2 18.125,00 Kč/m , bez rekonstrukce. Podobná lokalita, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Oceňovaný dům: Otice - Strančice, zděný dům, novostavba (cca 3 roky), v dobrém technickém stavu, užitné podlahové plochy odhadem ze zastavěné plochy (127,7 x 0,8 x 2) = 2 2 204,00 m , pozemky 363,00 m , JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru JCPP srovnatelných nemovitostí sníženou o nadhodnocennost internetových nabídek tj. 11.900,00 2 Kč/m .
Název rodinný dům rodinný dům rodinný dům Nabývací cena 0 Kč
Popis Strančice, okr. Praha - východ Svojšice, okr. Praha - východ Strančice, okr. Praha - východ převodce, zhotovitel Žák
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: ostatní plochy: Celkem:
Cena 5 249 000 Kč 3 700 000 Kč 2 900 000 Kč
druh dokladu Dle sdělení
Parcelní číslo 9 654 656
ze dne 16.3.2007
Výměra 2 280 m 2 77 m 2 6m 2 363 m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.113 ze dne 18.6.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 14.7.2010 Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Objednávka odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.: 289/2010-N ze dne 28.6.2010
-4-
Zdroj ceny / Poznámka www.sreality.cz www.sreality.cz www.sreality.cz poznámka Kupní smlouva nebyla předložena. Jednotková cena pozemku 2 900 Kč/m 2 900 Kč/m 2 900 Kč/m
počet stran A4 v příloze 2 1 1 2 3 0
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena v současném stavu: 2 4.000.000,00 Kč : 204,40 m = zaokrouhleno
2
19.569,00 Kč/m 2 19.600,00 Kč/m .
Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to i z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do Říčan a okolních měst a dobře dostupná na dálnici D1 (3 km). Dům umožňuje rozsahem užitných ploch bydlení jedné větší rodiny. Kontrolní propočet: 2 18.000,00 Kč/m - obytné plochy hlavní (1. NP a podkroví) 2
Cena pozemku v místě 900,00 Kč/m
Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Otice a okolí. Užitné plochy: obytné plochy vypočteny se zastavěné plochy - 1.NP podkroví celkem obytné plochy hlavní
2
2
127,70 m x 0,80 = 102,20 m 2 2 127,70 m x 0,80 = 102,20 m 2 2 204,40m (zaokr.204,00 m )
pozemky - výměra
363,00 m
Stavby: obytné plochy
204,00 m
Pozemek:
363,00 m
Celkem: Zaokrouhleno:
2
x 18.000,00 Kč/m
2
x
900,00 Kč/m
2
2
=
3.672.000,00 Kč
2
=
326.700,00 Kč 3.998.700,00 Kč 4.000.000,00 Kč
-5-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.7.2010 Posudek o ceně byl vypracován 26.7.2010
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5418/138 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 12.10.2005 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.12.2010.
V Čáslavi dne 26.7.2010
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Elektronicky odesláno: obchodní centrum
e-mail:
©Hypoteční banka 2009
-6-
Počet souborů: 17
List vlastnictví
-7-
-8-
Snímek katastrální mapy
-9-
Mapa oblasti
- 10 -
Celková situace
Příjezdová íjezdová komunikace
Pohled SV
Pohled z ulice - Z
Pohled ze zahrady
Pohled z ulice - J
- 11 -
Vstup do domu
Pohled ze zahrady - V
Pohled ze zahrady - střešní okna
Pohled ze zahrady - S
- 12 -
Srovnatelné nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
