ZNALECKÝ POSUDEK č. 5528/248 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú el dražby podle metodiky v Hypoteční Hypote bance, a.s. Předmět ocenění:
1.2 Rodinný dům d - s nebytovými prostory
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
42 2395 2395
Stávající
Petr Macháček, Macháč Mariánská 42, 26101 Příbram, 1 / 1 Petr Macháček, Macháč Mariánská 42, 26101 Příbram, 1 / 1 Příbram 3556 LV č.: Středočeský český Příbram íbram Okres: Příbram Příbram íbram IV Část obce: Mariánská Číslo orientační:
Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 I U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 9.12.2010 / 9.12.2010
2 400 000 Kč K
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O nemovitosti v blízkosti centra města m vhodné pro bydlení a podnikání je zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dob Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum: 13.12.2010
777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. p razítko
Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně vč 12 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.2 Rodinný dům - s nebytovými prostory Středočeský Kraj: Katastrální území: Příbram
parametr hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Obec, část obce: Příbram Mariánská Ulice:
stávající stav 1.2 Rodinný dům - s nebytovými prostory 1 2 1 2+1 2 102 m 3 1 271 m 2 175 m 2 48 m 3 5 500 Kč/m ano 80 55 59 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Objekt bydlení s prostory k podnikání / 2008 fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne
budoucí stav
ano
/
st. 2395, Oceňovaný pozemek je téměř rovinný. Je napojený na veřejný vodovodní a kanalizační řád, plyn (není rozvod po domě) a elektro. Přístup je po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 2382/2 ve vlastnictví Města Příbram. Na oceňovaném pozemku se dále nachází zděné oplocení západně ve špatném technickém stavu, zpevněné plochy a venkovní schody. 2 146 m 2 2 000 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné bez vlivu na OC Ostatní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 34 496 Počet obyvatel: Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Příbram je bývalé okresní město, které leží na silnici č. 18 vedoucí ze Sedlčan do Příbrami. Z ulice Mariánská je dobrá dostupnost do centra města. Oceňované nemovitosti leží na hranici starého a nového města. V místě jsou všechny inženýrské sítě. V okolí bytové domy a živnost. provozovny. Přístup je po zpevněné komunikaci. V Příbrami je železnice, autobusové spojení a městská doprava, do Sedlčan je cca 30 km, do Prahy cca 60,00 km a do Plzně cca 60,00 km. Je zde úplné zdravotnictví, úřady, divadlo, sportoviště, služby, obchody, mateřské, základní, střední a vysoké školy. Pracovní příležitosti se nacházejí v místě, v Plzni a v Praze. Rizika: Ostatní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o zděný podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s nebytovými prostorami v 1.NP. Dům je řadový vnitřní. Dřevěný sedlový krov je pokrytý eternitovými šablonami, okna jsou v části domu do ulice plastová a v části ven a dovnitř otevíraná a jednoduchá na pavlačích, dveře hladké plné a prosklené, náplňové a vstupní plastové, na podlahách v 1.NP je keramická dlažba a v 2.NP jsou vlýsky, prkna a PVC, v 1.PP je převážně hrubý beton. Vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva, rozvod vody je studené a teplé, el. bojler je v koupelně v 1.NP. Vstup do 1.PP je z vně domu ze dvora. V domě nejsou stěny do pravých úhlů, většina hlavních místností je půdorysně zkosená. Dům obsahuje v části 1.NP prodejní plochy a v 2.NP byt. Původní objekt byl odhadem vystavěn kolem roku 1930. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Po převodu v roce 2006 na současného vlastníka byla zahájena rekonstrukce v 1.NP. Byly provedeny nově rozvody elektro, vody a kanalizace, datové rozvody, sádrokartonové obklady stěn a stropů v prodejně, nové zatepelné podlahy, plastová okna v části domu do ulice a provedena do ulice zateplení minerální vatou bez fasády. V půdním prostoru je možné i díky uspořádání krovu velmi dobře realizovat např. bytovou vestavbu. Dispozice: 2 2 2 2 2 1.PP - byt - vstup (2,70 m ), sklep (18,40 m ), sklep (2,00 m ), sklep (5,30 m ), sklep (4,80 m ), 2 2 2 2 sklep (12,80 m ), sklep (7,70 m ), kotelna (3,60 m ), uhelna (10,30 m ) - 67,60 m2 2
2
2
1.NP - nebyt - vstup - prodejna (7,70 m ), prodejna (17,00 m ), prodejna (21,50 m ), chodba mezi nebytem 2 2 a bytem (2,30 m ) - 48,50 m 2
2
2
1.NP - byt - vstup do domu (6,00 m ), chodba k bytu (10,10 m ) koupelna (5,00 m )- 21,10 m
2
2
2
2
1.NP - společné prostory - chodbička u pavlače ( 2,00 m ), pavlač (7,40 m ), WC (0,90 m ) - 10,30 m )
2
2
2
2
2.NP - Byt - Chodba( 11,50 m2 , pavlač (10,40 m ), WC (1,40 m ), pokoj ( 22,00 m ), obytná kuchyň ( 21,30 2 2 2 m ), pokoj (19,50 m ) - 86,10 m Byt celkem: Nebyt celkem: Společné prostory: Celkem:
2
174,80 m 2 48,50 m 2 10,30 m 2 233,60 m
-3-
Konstrukce a vybavení Název Bourací práce Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna
Vnitřní omítky a obklady Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitř. vybav.
Popis Název nebyly prováděny Základy zděné, v části pavlačí dřevěnéVodorovné nosné konstrukce opláštění 1.PP beton, 1.NP dřevěné Střešní konstrukce osinkocementové šablony na Kanalizace podbití studené a teplé Rozvod elektro n ení proveden Ústřední topení v části do ulice plastová, v Dveře a vrata části do dvora ven a dovnitř otevíraná, na pavlačích jednoduchá vápenné štukové, keramické Dlažby a podlahy obklady, nátěry sádrokartonu vana, umyvadla, 2x WC Vybavení kuchyní přípojka veřejného telefonu, datové rozvody
Venkovní omítky a obklady
Popis kámen, beton plná klenba, dřevěné trámové s podhledem, sádrokarton sedlový krov ze všech zařizovacích předmětů světelný a motorový ÚT s kotlem na tuhá paliva funkčnost nezaručena hladké plné, vstupné plastové, dřevěné náplňové, dřevěné a kovové zarubně keramická dlažba, prkna, vlýsky, PVC, v 1.PP beton kuchyňská linka, mikrovlnná trouba v části do ulice zateplená fasáda bez konečného nátěru
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby:
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
6 988 681 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
2 847 189 Kč 292 000 Kč 3 139 190 Kč
2 440 000 Kč Nabídka www.sreality.cz: Příbram VI - Březové Hory, zděný dům, nabízená kupní cena 2 2 2.500.000,00 Kč, užitná plocha odhadem 200,00 m , pozemky – 214,00 m , JCPPP včetně 2 pozemků – 12.500,00 Kč/ m , dům v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce, 1.NP prodejna, 2.NP byt. Horší lokalita, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Příbram II - Kpt. Olesinského, zděný dům, nabízená kupní cena 2 2 3.000.000,00 Kč, užitné podlahové plochy – 240,00 m , pozemek 370,00 m , JCPP včetně 2 pozemků – 12.500,00 Kč/ m , v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci, dobře udržovaný a zařízený, 2 byty. Podobná lokalita, podobný počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: www.sreality.cz , zděný dům, nabízená kupní cena 2 2 2.990.000,00 Kč, užitné podlahové plochy – 300,00 m , pozemek 192,00 m , JCPP včetně 2 pozemků – 9.967,00Kč/ m , v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce, 2 byty. Podobná lokalita, podobný počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Oceňovaný dům: Příbram IV - Mariánská, zděný dům, v dobrém technickém stavu, užitné 2 2 podlahové plochy – 233,60 m , pozemek 146,00 m , 1.NP prodejna, 2.NP byt, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru (11.656,00 Kč/m2) JCPP srovnatelných nemovitostí po 2 odpočtu nadhodnocenosti internetových nabídek prodejů ve výší 10.300,00 Kč/m . Pozn.: JCPP – jednotková cena podlahových ploch
-4-
Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz.
Název rodinný dům s nebytem rodinný dům rodinný dům Nabývací cena 2 100 000 Kč
Popis Příbram VI - Březové Hory Příbram II - Kpt. Olesinského Příbram II - Mariánské údolí převodce, zhotovitel
Cena 2 500 000 Kč 3 000 000 Kč 2 990 000 Kč
druh dokladu Kupní smlouva podepsaná
Podklady / přílohy
ze dne 21.6.2006
Zdroj ceny / Poznámka www.sreality.cz www.sreality.cz www.sreality.cz poznámka Po převodu byla provedena rekonstrukce v části 1.NP.
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3556 ze dne 7.11.2010 . 2 Snímek katastrální mapy CUZK . 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a města 2 Srovanatelné nemovitosti 3 Objednávka - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, č.j.: 500/2010-N ze dne 25.11.2010 0
-5-
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena včetně pozemků: 2 2.400.000,00 Kč : 233,60 m = Zaokrouhleno:
2
10.274,00 Kč/m 2 10.300,00 Kč/m
Kontrolní propočet: 2 18.000,00 Kč/m - prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 2 9.000,00 Kč/m - 1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt 2 3.000,00 Kč/m - vedleší plochy 1.PP - špatný technický stav 2 Jednotková cena pozemků 2.000,00 Kč/m . Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů s nebytem v současné době v sídle jako je Příbram. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt vedlejší podlahové plochy ( 1.PP) pozemek - výměra
2
2
48,50 m (zaokrouhleno 49,00 m ) 2 2 117,50 m (zaokrouhleno 118,00 m ) 2 2 67,60 m (zaokrouhleno 68,00 m ) 146,00 m
2
Stavby: 2 2 prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 49,00 m x 18.000,00 Kč/m = 882.000,00 Kč 2 2 1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt 118,00 m x 9.000,00 Kč/m = 1.062.000,00 Kč 2 2 vedlejší podlahové plochy ( 1.PP) 68,00 m x 3.000,00 Kč/m = 204.000,00 Kč 2 2 Pozemek: 146,00 m x 2.000,00 Kč/m = 292.000,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno:
2.440.000,00 Kč 2.400.000,00 Kč
Nemovitost vhodná pro zástavu. Pozitiva: - dům v dobrém technickém stavu s prodejnou v 1.NP a bytem v 2.NP - dům v části 1.NP po rekonstrukci - dobrá poloha ve městě, na hranici starého a nového města - dobrá dostupnost do Prahy, Plzně a Sedlčan - byt je možné na současné úrovni vybavení ihned užívat pro trvalé bydlení - půdní prostor umožňuje vestavbu dalšího bytu Negativa: - 1.PP je v horším technickém stavu, pavlače k rekonstrukci - funkčnost stávajícího ústředního vytápění včetně rozvodů a topných těles nezaručena (v době prohlídky nebylo v činnosti)
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 09.12.2010 Posudek o ceně byl vypracován 13.12.2010
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5528/248 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Dobrovítově dne 13.12.2010
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace
Prodejna
Prodejna
Prodejna
Koupelna
Dvorek za domem
Pavlač v 1.NP
- 11 -
Sklep
Kotelna
Pohled ze dvora
Pohled ze dvora
Vstup do sklepa
Vstupní chodba
- 12 -
Chodba z prodejny do chodby k bytu
Chodba k bytu
Pokoj v 2.NP
Chodba v 2.NP
Pavlač a WC v 2.NP
WC v 2.NP
- 13 -
Kuchyň v 2.NP
Pokoj v 2.NP
Půdní prostor
Vstup do prodejny a do bytu
Pohled z ulice
Celková situace
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
Mapa obce
- 16 -
Srovnatelná nemovitost
- 17 -
Srovnatelná nemovitost
- 18 -
Srovnatelná nemovitost
- 19 -
