ZNALECKÝ POSUDEK č. 6454/104 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
387/5 Číslo jednotky: 387 V budově č. p.: st.5453 Na pozemku parc. č.: st.5453 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 631 / 18204 na pozemku: 631 / 18204 SJM Pokorný Jaroslav a Pokorná Božena, Roháčova 387, 28002 Kolín, 1 / 1 Vlastník jednotky: SJM Pokorný Jaroslav a Pokorná Božena, Roháčova 387, 28002 Kolín, 1 / 1 Vlastník pozemku: Kolín 12992 Katastrální území: LV č.: Středočeský Kolín Kraj: Okres: Kolín Kolín III Obec: Část obce: Roháčova Ulice: Číslo orientační: Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
15.4.2014 / 15.4.2014
Obvyklá cena stávající:
900 000 Kč
O byty v ceně do1 mil.Kč je v Kolíně stálý zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
24.4.2014
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Kolín
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy:
Obec, část obce: Kolín Roháčova Ulice:
stávající stav
budoucí stav
2+1 2. NP S 2 63 m
43 % 100 % Dálkové (zdroj mimo budovu) Dobře udržovaná Bydlení / 2 008 okna výměna oken za plastová, nové stoupací vedení vody a kanalizace ano ne st.5453, Pozemek pod bytovým domem je rovinný, je napojen na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.3422/8 ostatní plocha ve vlastnictví České republiky - příslušnost hospodařit s majetkem ÚZSVM. 2 293 m
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
volně stojící 1 1 8 32 0 ano ne panelový bytový dům, plochá střecha, boky zatepleny 37 50 40 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 008 fasáda, zateplení, okna, dveře
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
0 0 ano
0 0 ne
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 31 077 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je městem, které má asi 31 000 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Kolín, v ulici Roháčova. Kolín protínají silnice č. 38 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod a Poděbrady a silnice č.12 vedoucí do hl. města Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. Kolín se stává vyhledávaným městem pro bydlení a podnikání, důvodem je mimo jiné i továrna na automobily TPCA, ve městě se nachází řada služeb, úřady, školy, vyrostly zde velké obchodní domy. Ve městě je autobusové a vlakové nádraží a veškerá občanská vybavenost. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.12992 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS, a.s, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o byt 2+1 umístěný ve 2.NP panelového bytového domu čp.387 na pozemku st.5453 v ulici Roháčova. Dům má 8.NP a 1.PP s prostory společného užívání a se sklepními kójemi k jednotlivým bytům. V domě je výtah, venkovní omítky břízolitové, boční stěny zatepleny, střecha plochá. Dům je po částečné rekonstrukci v r.2008 - nově plastová okna, zateplení bočních stěn, nově schody, poštovní schránky, opraveny balkóny na chodbách, nově vchodové dveře a vstupy do domu. Byt je v původním udržovaném stavu, pouze jsou nově plastová okna, nové stoupací vedení vody a kanalizace. Omítky jsou vápenné štukové, na podlahách je PVC, textilní krytiny, dveře jsou plné a prosklené. V kuchyni je digestoř, kombinovaný sporák, keramický obklad. V koupelně je plechová vana, umyvadlo. Vytápění je ústřední centrální, rovněž i ohřev teplé vody je centrální dálkový. Spolu s bytem je užívána sklepní kóje v 1.PP.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Svislé konstrukce
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady
10. Schody
11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
plné a prosklené plastová dálkové bleskosvod veřejná kanalizace centrální ohřev vody WC, umyvadlo, vana
12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
plochá pozinkovaný plech břízolitové omítky, boční stěny zatepleny železobetonové montované s dlažbou chybí PVC, textilní krytina světelná třífázová plastové trubky rozvod zemního plynu kombinovaný sporák osobní výtah
domácí telefon
26. Instalační pref. jádra
umakartové jádro
Seznam ploch jednotky kuchyň chodba pokoj pokoj WC koupelna Celkem
železobetonové panelové 4. Krov, střecha živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů
Popis panelové
Užitná plocha 2 10,70 m 2 11,00 m 2 22,40 m 2 15,50 m 2 0,90 m 2 2,60 m 2 63,10 m
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
-3-
Započitatelná plocha 2 10,70 m 2 11,00 m 2 22,40 m 2 15,50 m 2 0,90 m 2 2,60 m 2 63,10 m
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X 63,10
X
X
X
X
16 113
0,85
13 696
0,85
14 450
0,85
14 923
Srovnávané jednotky panelový dům 62,00 Kolín, Nerudova ulice
1.NP
2+1
999 000
Dovoluji si Vám nabídnout prodej udržovaného prostorného bytu 2+1 o ploše 62 m2 blízko centra Kolína, ulice Nerudova. Dům je panelový po rekonstrukci střechy, výtahu, vnitřních prostor a má nová plastová okna. Byt se skládá ze samostatné kuchyně s jídelnou, obývacího pokoje s balkonem, ložnice, komory, koupelny a samostatného WC. K bytu náleží sklepní kóje o velikosti cca 4 m2. V okolí veškerá občanská vybavenost, přímo u domu je dětské hřiště. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - podobná
0,85 1,00 1,00
K4 Typ stavby - panelový dům K5 Stáří - nedoloženo
1,00 1,00
K6 Garáž - bez garáže K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce
1,00 1,00
panelový dům
50,00
3.NP
2+1/B
850 000
17 000
Kolín II.
Byt 2+1 s balkonem v klidné části Kolína. Jednotka se nachází ve druhém patře panelového domu, kde bylo provedeno zateplení, fasáda a výměna stoupaček. Byt je udržovaný, situován na jižní, východní i severní stranu. Velice zajímavá lokalita v blízkosti škola, školka, obchod, zastávka MHD, plavecký stadion, v docházkové vzdálenosti centrum města i nemocnice. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - menší
0,85 1,00
K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - panelový dům
1,00 1,00
K5 Stáří - nedoloženo K6 Garáž - není K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce
1,00 1,00 1,00
panelový dům
45,00
5.NP
2+kk
790 000
17 556
Kolín, Jateční ulice
Nabízíme prodej bytu 2+kk, 5np., 45m2 v ulici Jateční města Kolína. Dům prošel částečnou revitalizací (nová střecha, stoupačky, rozvody, plastová okna, výtahy, západní strana zateplena), bezbariérový přístup. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, má nová plastová okna. Původní jádro se sprchovým koutem a původní kuchyňskou linkou. K bytu patří 2 sklepní kóje, společné prostory. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz
0,85
K2 Velikost - menší K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - panelový dům
1,00 1,00 1,00
K5 Stáří - nedoloženo K6 Garáž - není
1,00 1,00
K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce
1,00
Variační koeficient před úpravami: 3,52 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-4-
3,52 % 2 14 356 Kč/m 2 63 m 905 864 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, v podobných lokalitách, mají menší počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, bez zásadní rekonstrukce. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12992 ze dne 17.3.2014 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Srovnatelné nemovitosti Zdůvodnění obvyklé ceny:
Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 29.9.2004 - nepředložen.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 2 2 900.000,00 Kč : 63,10 m = 14.263,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 14.300,00 Kč/m Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností, pracovními příležitostmi - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst i Prahy Nevýhody: - nejsou
-5-
900 000Kč 0Kč 0Kč 900 000Kč 2 63m 2 14 263Kč/m počet stran A4 v příloze 5 1 2 2 3
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.4.2014 Posudek o ceně byl vypracován 24.4.2014
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6454/104 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 24.4.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
List vlastnictví č.12992
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
Mapa města
- 14 -
Fotodokumentace
Vchod od domu
Pohled z parkoviště
Vstup do sklepa
Balkon na chodbě
Kuchyň
Koupelna
- 15 -
Pokoj
Pokoj
Chodba
WC
- 16 -
Srovnatelné nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
