ODHAD č. 6166/86 odhad obvyklé ceny nemovitosti dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
59 st. 66 st. 66, 135/1
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
3.4.2013 / 3.4.2013
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Jiřina Jokšová, Lešany 59, 25744 Lešany, 1 / 1 Jiřina Jokšová, Lešany 59, 25744 Lešany, 1 / 1 Břežany u Lešan 427 LV č.: Středočeský Benešov Okres: Lešany Břežany Část obce: Číslo orientační:
2 000 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Nemovitost dobře prodejná, lokalita vhodná k rodinnému bydlení s dobrou dostupností do měst s pracovními příležitostmi.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 13.4.2013
777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: 327314331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Břežany u Lešan
Obec, část obce: Lešany Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 1
budoucí stav
1 2+1 2
113 m 3 473 m 2 76 m 3
4 500 Kč/m ano 93 60 61 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení 1997 / ano
ne
st.66, č.135/1 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k SV, jsou napojeny na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je možný z pozemku č.1044/1 ve vlastnictví Obce Lešany, vlastnice však využívá vjezd na pozemek přes pozemek cizího vlastníka. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení celého domu a zahrady, vrata a vrátka, zpevněné plochy z dlaždic a betonu, kopaná studna, žumpa, domácí vodárna, předložené schody, kotec pro psa, přípojky elektro, veřejného vodovodu, kanalizace do žumpy, okrasné a ovocné porosty. Dále se na pozemku nachází zděná kůlna s plechovým přístavkem - původní chlév, zděný z kamene a cihel, sklonitá střecha zakrytá vlnitým plechem, strop je z kulánků, na podlaze je beton, umožňuje garážování osobního auta. 2 1 655 m 2 800 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 681 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Lešany a v k.ú. Břežany na JZ okraji obce. V Břežanech je autobusová zastávka, restaurace, drobní živnostníci v Lešanech je OÚ, škola, školka, obchod, restaurace, penzion, drobné živnostenské provozovny. Železnice je v Týnci nad Sázavou. Do Lešan je cca 1 km, pracovní příležitosti jsou v okolních městech Týnec nad Sázavou 7 km, Benešov 15 km, Praha cca 30 km. Dobrá je dostupnost na dálnici D1 cca 20 km, v těsné blízkosti se buduje dálnice D3 Praha - České Budějovice. Rizika: Věcná břemena Oceňované pozemky jsou dotčeny věcným břemenem zřizování a provozování vedení - oprávněným je ČEZ Distribuce, a.s. Děčín, uvedený zápis nemá vliv na obvyklou cenu. Vlastní kabelové vedení vede podél komunikace a zasahuje oceňovaný pozemek st. 66 jen ve velmi malé části před vstupními vraty. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.427 je zapsáno rozhodnutí o úpadku, zástavní právo smluvní - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s malým sklípkem se vstupem ze zahrady. Krov je sedlový zakrytý betonovou taškovou krytinou, oplechování je z pozinku. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené do ocelových zárubní, na podlahách je PVC, textilní krytiny a dlažba. V kuchyni je elektrický sporák, digestoř, obklad, v koupelně je plechová vana, umyvadlo, WC, bojler. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Stáří domu je cca 90 let. V roce 1997 proběhla na domě celková rekonstrukce - výměna krovu, střešní krytina, nově elektroinstalace, rozvody vody a kanalizace, nově omítky, koupelna s WC, zřízeno ÚT na tuhá paliva, byla přistavěna veranda a zateplena polystyrenem, je provedeno odvětrání základové spáry. Dům je v dobrém technickém stavu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis zděné tl. 45 cm sedlový krov pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady plné a prosklené koberec, PVC
keramická dlažba
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová studené i teplé chybí elektrický sporák splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
chybí bojler žumpa umyvadlo, vana, WC běžné digestoře a odvětrání
Popis betonové pasy dřevěné trámové betonová Bramak dvouvrstvé vápenné omítky chybí kamenné do sklepa dřevěná, zdvojená
-3-
ústřední topení na tuhá paliva
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.NP zastřešený vstup veranda kuchyň ložnice obývací pokoj koupelna s WC komora kotelna
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 9,60 m 3,00 m 2 2 6,00 m 0,50 3,00 m 2 2 113,35 m 72,50 m 2 2 3,40 m 1,00 3,40 m 2 2 9,60 m 1,00 9,60 m 2 2 7,80 m 1,00 7,80 m 2 2 9,40 m 1,00 9,40 m 2 2 24,80 m 1,00 24,80 m 2 2 6,80 m 1,00 6,80 m 2 2 6,50 m 1,00 6,50 m 2 2 4,20 m 1,00 4,20 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
2 127 451 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
834 386 Kč 1 324 000 Kč 2 158 390 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Prosečnice, okr. Benešov
110,00
801
Kč 3 590 000
Kč/m2
KC
32 636
0,79
Upravená cena Foto Kč/m2 25 848
Jedná se o prodej zděné novostavby RD o dispozici 4+1 s terasou a balkonem v obci Prosečnice-Krhanice (8 km od Jílového u Prahy a 30 km od Prahy) v krásném prostředí bývalého plic. sanatoria s lesy a okolní přírodou s dobrou dostupností do Prahy-PID,vlak. Dům má dispozici : přízemí-obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyně,WC,komora,1.patro-3xpokoj,koupelna.Ústřední topení s kotlem elektro+radiátory.Pozemek 801 m2. Zast.plocha 70 m2,užitná plocha 110 m2. Kamenný obklad domu. Dům je napojen na veř.vodovod a elektro, vlastní jímka+plyn na hranici pozemku K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - lepší
1,00 1,10
K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - menší
1,00 1,00 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Lešany, okr. Benešov
110,00
1 050
3 550 000
32 273
0,87
Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu 4+1 128m2 v Lešanech. Dům je zateplený- postaven ze systému YTONG LAMBDA, stojí na pozemku 1050m2 s krásným výhledem do okolí v klidné části obce. Dispozice: za vstupní verandou je chodba, 3 pokoje, prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna a WC. Z obývacího pokoje vedou terasové dveře na venkovní krytou terasu, která je situována na jih. V celém domě plovoucí podlahy+dlažba, 5-komorová plastová okna. Vytápění tepelným čerpadlem + podlahové topení, střecha KM-BETA, obecní vodovod, odpadní jímka. Výborná polohadobrá dopravní dostupnost do Prahy a Benešova. Ihned k nastěhování!
-4-
28 116
K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - větší K3 Poloha - podobná
1,10 1,00
K4 Provedení a vybavení - výborné K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - menší
1,10 1,00 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Jírovice, okr. Benešov
90,00
766
2 550 000
28 333
0,96
27 152
Představujeme vám prodej rodinného domu 4+1 s krytým garážovým stáním a zahradou v Jírovicích u Benešova. Dům je nově postaven na základech původní stavby v roce 1998. RD má ústřední topení s novým automatickým teplovodním kotlem pro spalování pelet, dřeva i uhlí. Dispozice: 1.NP - veranda, vstupní hala se schodištěm do podkroví, kuchyň, obývací pokoj s otevřeným krbem a zděným barem, pracovna a koupelna s WC, po schodech do 2.NP, kde se nacházejí dva prostorné pokoje se střešními okny. Dům je možno užívat k trvalému bydlení, k rekreaci, ale i k podnikání (dílna o výměře 25 m2). Za domem je nezaložená zahrada (437m2) ve svahu, možno dodělat dle vlastních představ. Obec je vzdálena cca 3 km od okresního města, kde je dostupná veškerá občanská vybavenost. Tato lokalita poskytuje mnoho kulturních i sportovních vyžití (zámek Konopiště, golf Konopiště, cykloturistika, sportovní letiště, nedaleká Slapská přehrada, zimní středisko Monínec aj.). V okolí obce jsou rozsáhlé lesy a rybníky s možností rybolovu a houbaření. Dopravní dostupnost: Praha 40 km po D1. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - výborné
1,00 1,10 1,10
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - menší
1,10 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 6,27 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
3,44 % 2 27 039 Kč/m 2 76 m 2 041 445 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficient nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí v podobných lokalitách (Lešany), nemovitost v Jírovicích a v Prosečnici je v lepší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 66 135/1
Výměra 2 505 m 2 1 150 m 2 1 655 m
Jednotková cena pozemku 2 800 Kč/m 2 800 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-5-
2,00 %
2 000 000Kč 0Kč 40 000Kč 1 324 000Kč 636 000Kč 2 76m 2 8 424Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.427 ze dne 18.2.2013. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Současná vlastnice získala oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.1989 a na základě dědické dohody v r.1996. Jednotková cena užitných podlahových ploch včetně pozemků v současném stavu: 2 2 2.000.000,00 Kč : 79,00 m = 25.316,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 25.300,00 Kč/m Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 2 8.000,00 Kč/m - obytné plochy hlavní 2 4.000,00 Kč/m - obytné plochy vedlejší (sklep) zděná kůlna cena odhadem 50.000,00 Kč 2 Cena pozemků v místě stavebních 800,00 Kč/m . Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Břežany. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním v návaznosti na přiložené srovnatelné prodeje - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy hlavní obytné plochy vedlejší (sklep) vedlejší stavby odhadem pozemky - výměra - stavební
Propočet: Stavba: obytné plochy hlavní obytné plochy vedlejší vedlejší stavby odhadem Pozemky:
2
72,50 m zaokr.73 m 2 6,00 m
2
50.000,00 Kč 1.655,00 m
2
2
2
73,00 m x 8.000,00Kč/m = 584.000,00 Kč 2 2 6,00 m x 4.000,00Kč/m = 24.000,00 Kč 50.000,00 Kč 1.655,00 m
2
x
2
800,00 Kč/m =
1.324.000,00 Kč 1.982.000,00 Kč 2.000.000,00 Kč
Cena celkem: Zaokrouhleno
Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do okolních měst - Týnec nad Sázavou, Benešov, Praha.
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 3.4.2013 Posudek o ceně byl vypracován 13.4.2013
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6166/86 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 13.4.2013
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected] Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.427
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa obce
- 12 -
Fotodokumentace
Celková situace
Vjezd na pozemek
Pohled ze zahrady Z
Pohled ze zahrady JV
Kůlna
Kůlna
- 13 -
Pokoj
Kuchyň
Koupelna s WC
Ložnice
Komora
Kotelna
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
