ZNALECKÝ POSUDEK č.6637/47 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance Předmět ocenění:
12.1 Jednoduchá stavba - garáž
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
rozestavěná stavba 678/24 678/24
Stávající
Jan Krajdl, Jesenice 16, 26401 Jesenice, 1 / 1 Jan Krajdl, Jesenice 16, 26401 Jesenice, 1 / 1 Benešov u Prahy 263 LV č.: Středočeský Benešov Okres: Benešov Benešov Část obce: Bezručova Číslo orientační:
Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/6 18100 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka:
24.3.2015 / 24.3.2015
Obvyklá cena stávající:
160 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O nemovitost v této cenové relaci je uprostřed sídlištní zástavby vysoký zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk
Datum:
Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 16.4.2015
777 747 703,327 312 689, 327 314 331 327314331 fax.: e-mail.:
[email protected]
tel.:
...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 29 stran textu včetně 22 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 12.1 Jednoduchá stavba - garáž Středočeský Kraj: Katastrální území: Benešov u Prahy
Obec, část obce: Benešov Bezručova Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: případná rekolaudace v roce: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
0
budoucí stav
1 2
21 m 3 60 m 2
18 m 3 2 500 Kč/m ano 8
70 10 % Dobře udržovaná
Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % / ano
ne
č.678/24 - zastavěná plocha a nádvoří, Oceňovaný pozemek je mírně sklonitý k severu. Není napojen na žádné inženýrské sítě. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.659/1 - ostatní plocha - zeleň ve vlastnictví Města Benešov. Stavební pozemky pro stavbu RD se v dané lokalitě pohybují v rozmezí 1.000,00 2 - 1.400,00 Kč/m , u pozemku pod garáží stanovuji cenu nižší ve výši 800,00 2 Kč/m . Jednotková cena pozemků je stanovena na základě směrných cen pozemků stanovených spolupracujícími odhadci v regionu, dále s přihlédnutím k jeho rozsahu a umístění v lokalitě, dále na základě průzkumu trhu s přihlédnutím k internetovým nabídkám. Z LV č.263 oceňuji pouze pozemek č.678/24 a stavbu, která stojí na pozemku, ostatní nemovitosti nejsou předmětem ocenění.
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
2
21 m 2 800 Kč/m vlastní
veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné -2-
vlastní
veřejné
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 16 520 Počet obyvatel: Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Benešov je městem, které se nachází ve Středočeském kraji, v mírné pahorkatině přibližně 40 km jihovýchodně od Prahy. Žije zde cca 16 500 obyvatel. Benešov je kulturním centrem okresu, jsou zde školy, kina, divadlo, nemocnice, sportovní areál, víceúčelová sportovní hala, fotbalový stadion, plavecký bazén, zimní stadion, tenisové kurty. Jsou zde rozvinuté služby, vlakové a autobusové nádraží. Pracovní příležitosti jsou v místě a v Praze. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.263 je zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Předmětem ocenění je pozemek č.678/24, na kterém stojí rozestavěná stavba. Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:203/2015-D Jedná se o garáž zapsanou v katastru nemovitostí jako rozestavěná. Garáž není zkolaudována, ale je užívána ke garážování osobního auta. Objekt byl vystavěn v r.2007. Garáž je jednopodlažní řadová krajní, první zleva. Je součástí objektu, který má 12 garáží, 6 garáží má situovaná vrata k jihu a 6 garáží na sever, oceňovaná garáž je orientována na jih. Objekt je zděný v tl. zdiva 25 cm, na podlaze je beton, vrata jsou sekční s ručním ovládáním. Krov je pultový, na střeše je živičná krytina, oplechování není. Garáž není napojena na elektro. Oceňovaný pozemek s rozestavěnou garáží se nachází v ulici Bezručova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Údržba objektu je průměrná.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Úpravy povrchů 9. Okna 11. Podlahy
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP garáž
Popis betonové pásy betonové živičná vápenná omítka chybí betonové
Název 2. Obvodové stěny 4. Krov 6. Klempířské konstrukce 8. Dveře 10. Vrata 12. Elektroinstalace
Popis zděné tl. 25 cm pultový chybí chybí sekční s ručním ovládáním chybí
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 20,77 m 17,90 m 2 2 17,90 m 1,00 17,90 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
150 583 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
-3-
ano ano
135 133 Kč 16 800 Kč 151 930 Kč
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Nymburk
180 000
25,00
25
Kč/m2
KC
7 200
1,21
Upravená cena Foto Kč/m2 8 721
Nabídka: Prodej garáže 25 m2 Dvorská, Nymburk, 180 000 Kč Nabízíme Vám k prodeji garáž s pozemkem, 25 m2, OV, v obci Nymburk, okres Nymburk. Řadová garáž s plochou střechou na vlastním pozemku se nachází nedaleko železničního viaduktu v Nymburce. Zavedená a fungující elektřina. Dešťová voda svedena do trativodů. Garáže jsou na oploceném pozemku za uzamykatelnými vraty. V areálu k dispozici nájezdová plošina sloužící k drobným opravám vozů. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,85
K2 Velikosti objektu - mírně větší K3 Poloha - horší
1,00 1,25
K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina K5 Celkový stav - horší K6 Vliv pozemku - bez vlivu
0,95 1,20 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Mladá Boleslav
19,00
0
220 000
11 579
0,81
9 350
Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Mladá Boleslav - Mladá Boleslav III, okres Mladá Boleslav, 220 000 Kč Nabízíme k prodeji samostatnou cihlovou garáž o výměře 19 m2 na vlastním pozemku v Dukelské ulici v Mladé Boleslavi v lokalitě Na Slavoji . Příjezd k nemovitosti po zpevněné komunikaci, zavedena elektřina. Volná ihned. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,85
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - mírně lepší - zavedená elektřina
1,00 1,00 0,95
K5 Celkový stav - průměrný K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Čelákovice
19,00
0
220 000
11 579
0,77
8 858
Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Čelákovice, okres Praha-východ 230 000 Kč Prodej řadové garáže ve vyhledávané lokalitě v širším centru obce v řadové zástavbě podobných garáží. Garáž se nachází za Penny Marketem v nedaleké zástavbě panelových domů a novostaveb bytových domů. Garáž v dobrém stavu, zateplena, 3x bezpečnostní zámek, regály, plechová vrata, zavedena elektřina. Garáž o velikosti 19 m2 na vlastním pozemku. V případě investičního záměru zajistíme pronájem za tržní cenu v dané lokalitě K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - podobná
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina, zateplena K5 Celkový stav - průměrný
0,90 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Králův Dvůr, okr. Beroun
24,00
0
210 000
-4-
8 750
1,07
9 371
nabídka: Prodej garáže 24 m2 Králův Dvůr, okres Beroun 210 000 Kč Prodej cihlové garáže v klidné části Králova Dvora. Garáž je v osobním vlastnictví, v dobrém stavu, o rozloze 24 m2. Elektrický proud veden na hranici pozemku, možnost rozvodu do garáže. Nájezd na dálnici Praha - Plzeň 5 minut. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná
0,85 1,00
K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - srovnatelné
1,20 1,00
K5 Celkový stav - průměrný K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,05 1,00 1,00
Poděbrady
20,00
0
230 000
11 500
0,90
9 751
Nabídka Prodej garáže 20 m2 Poděbrady - Poděbrady III, okres Nymburk 230 000 Kč Prodej řadové garáže o celkové velikosti 20 m2. Garáž se nachází v klidné části Poděbrad. V garáži je zavedený elektrický proud s odpočtovými hodinami. Garáž je suchá, zděná a čistá. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,85
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - průměrné, zaveden el.proud
1,00 1,05 0,95
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 17,98 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
4,07 % 2 9 210 Kč/m 2 18 m 164 859 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí ve shodném kraji, ale v jiných lokalitách. V Benešově se garáže obchodují na realitních serverech spíše výjimečně, garáží je ve městě nedostatek, poptávka převyšuje nabídku. Porovnatelné nemovitosti mají podobný počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, udržované, ale bez rekonstrukce. Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.263 ze dne 24.11.2014. 11 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 3 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 5 Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:203/2015-D ze dne 12.3.2015 0
-5-
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Obvyklou cenu v současném stavu stanovuji ve výši 160.000,00 Kč.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Tato cena je stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě. Internetové nabídky se v této lokalitě téměř nevyskytují, po garážích a garážových stáních je v Benešově velká poptávka, která převyšuje nabídku. Obchodovatelné ceny jsou v této lokalitě poměrně stabilizovány a lze je použít k odbornému stanovení obvyklé ceny nemovitosti. V Benešově je trvalá poptávka po garážích, vzhledem k omezené možnosti parkování téměř u všech bytových domů. Oceňovaná garáž se nachází v sídlištní zástavbě. Vzhledem ke své poloze, velikosti, provedení a možnosti využití jde o dobrou nemovitost. Stanovená porovnávací hodnota koresponduje s obvyklou cenou nemovitostí. Obchodovatelnost nemovitostí hodnotím jako dobrou. Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do Prahy - pracovní příležitosti v místě - nemovitost téměř ve středu města Nevýhody: - nejsou
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 24.3.2015 Posudek o ceně byl vypracován 16.4.2015
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6637/47 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 16.4.2015
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
LV č.263
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Snímek katastrální mapy
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
Mapa města
- 21 -
Mapa lokality
- 22 -
Příjezdová komunikace
Pohled jihozápadní
Pohled jižní
Celková situace
Pohled jihovýchodní
Pohled jihozápadní
- 23 -
Garáž na poz.č.678/24
Garáž na poz.č.678/24
- 24 -
Srovnatelné nemovitosti
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
