ZNALECKÝ POSUDEK č.6531/181 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú el dražby dle metodiky v Hypoteční Hypoteč bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům d - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
263 st.337 st.337, 3101/6
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, Čimická imická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490
Stav ke dni / Prohlídka:
2.10.2014 / 2.10.2014
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Jaroslava Kovářová, Ková Dolní Město 93, 58233 Dolní Město, sto, 1 / 1 Jaroslava Kovářová, Ková Dolní Město 93, 58233 Dolní Město, sto, 1 / 1 Dolní Město ěsto 848 LV č.: Kraj Vysočina Vysoč Havlíčků čkův Brod Okres: Dolní Město ěsto Dolní Město Mě Část obce: Číslo orientační:
650 000 Kč K
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O bydlení v rodinných domech v cenách do 1 mil. Kč je stále zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dobř Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
6.10.2014
...................................................... podpis, příp. př razítko
Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně vč 14 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj Vysočina Kraj: Katastrální území: Dolní Město
Obec, část obce: Dolní Město Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 1
budoucí stav
1 2+1 2
104 m 3 780 m 2 125 m 3
4 500 Kč/m ⌧ ano 1 24 50 32 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - tuhá paliva Dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) 100 % Bydlení / ano
ne
Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k severu. Jsou napojené na vodu z veřejného řadu, kanalizaci do řadu v ulici, plyn a elektro. Přístup je bezproblémový ze zpevněné místní komunikaci pozemek č. 3101/36 ve vlastnictví Obce Dolní město. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení k ulici a jižně plotová vrata a vrátka, pilíř HUP a elektropilíř, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a plynu, neudržovné trvalé porosty, venkovní schody u vstupu. 2 734 m 2 200 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 902 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Dolní Město. Obec leží při silnici č. 347 vedoucí mezi městy Světlá nad Sázavou a Humpolec. Do Havlíčkova Brodu je cca 20 km, do Ledče nad Sázavou 12 km, do Světlé nad Sázavou 6 km, do Humpolce a na dálnici D1 12 km. V místě je o OÚ, obchod, restaurace, pošta, ZŠ, MŠ, knihovna, dětský a praktický lékař, zastávka autobusů. Ostatní občanská vybavenost a školy jsou ve Světlé nad Sázavou. Možnost zaměstnání v místě je omezená, další je ve Světlé nad Sázavou, Ledči nad Sázavou, Havlíčkově Brodě. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., zahájení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku, exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o podsklepený jednopodlažní rodinný dům („OKÁL”) vystavěný kolem roku 1990. 1.PP je zděné a 1.NP je dřevostavba se sedlovým krovem pokrytým novodobou betonovou krytinou. Stropy 1.NP jsou dřevěné s rovným podhledem, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené a v části 1.PP jsou dveře kovové. Vrata do garáže jsou kovové výklopné. Podlahy v 1.PP jsou betonové a v 1.NP je keramická dlažba, cementový potěr a PVC. Vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z bojleru umístěném v 1.PP. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 2+1 s technickým zázemím a garáží pro osobní auto v 1.PP. Dispozice domu byla zřejmě 4+1. V 1.NP byly odstraněny dvě příčky a tím vznikl ze tří pokojů pokoj jeden. Schody do 1.PP jsou z kovové konstrukce a dřevěných stupnic a schody do půdního prostoru jsou dřevěné dubové. Půdní prostor umožňuje vestavbu podkroví. Dům je v současné době neužívaný ve zhoršeném technickém stavu. Zdivo v 1.PP je vlhké, opadávají vnitřní omítky. Funkce ÚT, rozvodů vody a elektro není zaručena. V kuchyni chybí zařizovací předměty (sporák, kuchyňská linka), chybí část keramických obkladů. V koupelně je jen vana, chybí část keramických obkladů. WC je samostatné kombi, chybí umývátko. Klempířské konstrukce jsou narezlé.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění 18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
Popis betonové pasy izolované na bázi dřevní hmoty sedlový krov pozinkovaný plech břízolitové stříkané běžné keramické obklady hladké plné a prosklené PVC, cementový potěr ÚT s kotlem na tuhá paliva chybí bojler z kuchyně, koupelny a WC jen vana el. ventilátor
Název 2. Zdivo 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
-3-
Popis 1.PP zděné dřevěné betonová BRAMAC vápenné štukové chybí dřevěné dubové dřevěná, zdvojená 1.PP beton, 1.NP keramická dlažba světelná a motorová studené a teplé chybí chybí WC kombi
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP garáž sklep sklep sklep kotelna chodba spíž sklep 1.NP vstup chodba WC kuchyň pokoj pokoj balkon koupelna
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 104,04 m 31,05 m 2 2 16,70 m 0,00 0,00 m 2 2 12,00 m 0,50 6,00 m 2 2 7,30 m 0,50 3,65 m 2 2 21,10 m 0,50 10,55 m 2 2 9,70 m 0,50 4,85 m 2 2 7,00 m 0,50 3,50 m 2 2 2,50 m 0,50 1,25 m 2 2 2,50 m 0,50 1,25 m 2 2 104,04 m 94,20 m 2 2 2,70 m 1,00 2,70 m 2 2 10,30 m 1,00 10,30 m 2 2 1,60 m 1,00 1,60 m 2 2 11,80 m 1,00 11,80 m 2 2 48,60 m 1,00 48,60 m 2 2 12,50 m 1,00 12,50 m 2 2 4,80 m 0,50 2,40 m 2 2 4,30 m 1,00 4,30 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
3 511 266 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
2 372 562 Kč 146 800 Kč 2 519 360 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ostružno - Borek, okres Havlíčkův Brod
110,00
488
Kč 1 199 000
Kč/m2
KC
10 900
0,51
Samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Ostružno spadající pod obec Borek. Jedná se o nepodsklepenou montovanou stavbu s plastovými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 112 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v roce 2008 rekonstrukcí, mimo jiné nová okna, fasáda a zateplení. Ve zvýšeném přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta, komora a lodžie. V suterénu je garáž, technické prostory a skladovací místnost. V podkroví je prostorná suchá půda. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva a s elektrickým kotlem. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,90
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - lepší
1,00 1,00 0,75
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra
0,75 1,01
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 5 573
Kožlí
150,00
572
870 000
5 800
0,85
4 947
Montovaná podsklepená dřevostavba vám nabídne jak dostatek prostoru pro bydlení, tak i volnost pohybu na upravené zahradě. - 4+1 - sklep - garáž + možnost parkování před domem - technická místnost - komora - dílna - upravená zahrada s ovocnými stromy - plyn na hranici pozemku - voda obecní - kanalizace obecní - dům z roku 1994 - voda v plastu nové odpady - nový bojler - lodžie K1 Zdroj ceny - bart reality K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch
0,90 0,95
K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - lepší
1,00 1,00 0,95
K6 Vliv pozemku - menší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,05 1,00
Rušínov
110,00
763
889 000
8 082
0,68
5 499
Samostatně stojící RD 4+1 se zahradou na okraji obce Rušinov. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 408 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatná toaleta. V podkroví jsou dva pokoje, koupelna, toaleta a chodba. Toto podlaží je rozestavěné, vyžaduje dokončení. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K1 Zdroj ceny - reality idnes
0,90
K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná
1,05 1,00
K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - podobná výměra
0,90 0,80 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 25,25 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
5,23 % 2 5 340 Kč/m 2 125 m 668 835 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz, reality idnes a Bart reality V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Všechny srovnatelné nemovitosti se nacházejí v podobných lokalitách, jsou v lepším technickém stavu. Nejvíce podobná srovnatelná nemovitost je rodinný dům v Kožlí. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 337 3101/6
Výměra 2 103 m 2 631 m 2 734 m
Jednotková cena pozemku 2 200 Kč/m 2 200 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-5-
3,00 %
650 000Kč 60 000Kč 19 500Kč 146 800Kč 423 700Kč 2 125m 2 3 383Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 848 ze dne 12.8.2014. 3 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 5 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce vydaná pod č.j.: 810/2014-A ze dne 16.9.2014 0
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena všech užitných ploch včetně ceny pozemků celkem: 2 2 650.000,00 Kč : 176,00 m = 3.693,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 3.700,00 Kč/m Kladné vlivy: - obec Dolní Město je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - dobrá dostupnost do okolních měst do Havlíčkova Brodu, do Světlé nad Sázavou, Humpolce a po dálnici D1 do Prahy - rodinný dům v původním stavu bez rekonstrukce - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - zásadní nejsou, lze však předpokládat náklady na zprovoznění instalací a nutnost zvýšených nákladů na údržbu.
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 2.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 6.10.2014
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6531/181 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Čáslavi dne 6.10.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace
Celková situace
Pohled z ulice
Vstup do domu
Vjezd do garáže
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady
- 12 -
Půdní prostor
Schody na půdu pů
Koupelna
Koupelna
Chybějící jící keramický obklad
Průhled ůhled 1.NP
- 13 -
Pokoj
Pokoj
Schody do 1.PP
WC
Kuchyň
Kuchyň
- 14 -
Zahrada
Vstup do domu
Vstup do domu
Vstup vody - vodoměr vodom
Sklep
Průhled ůhled sklepem
- 15 -
Sklep
Prádelna
Garáž
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
Mapa obce
- 18 -
Srovnatelné nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
