ZNALECKÝ POSUDEK č.6242/162 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
95 st.110 st.110, 145/12
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
8.8.2013 / 8.8.2013
Stávající
Veronika Beránková, Vilémov 95, 58283 Vilémov, 1 / 1 Veronika Beránková, Vilémov 95, 58283 Vilémov, 1 / 1 Klášter u Vilémova 769 LV č.: Kraj Vysočina Havlíčkův Brod Okres: Vilémov Klášter Část obce: Číslo orientační:
Obvyklá cena stávající:
800 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O rodinné domy s cenou do 1 mil. Kč je v regionu stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval:
Datum:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 12.8.2013
777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj Vysočina Kraj: Katastrální území: Klášter u Vilémova
Obec, část obce: Vilémov Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
1 1
budoucí stav
2 5+kk 2
96 m 3 535 m 2 132 m 3
4 500 Kč/m ano 92 40 70 % Dobře udržovaná Lokální - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2002 střecha, rekonstrukce v interiéru domu ano ne
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:
st.110, č.145/12 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na elektro, veřejnou kanalizaci a vodovod. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení k ulici, vrata a vrátka, neužívaná studna, přípojky elektro, veřejného vodovodu a kanalizace, zpevněné plochy z betonu, okrasné a ovocné porosty, piliř elektro a HUP, kůlna se sedlovým krovem s garážovým stáním a dílnou. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.610/3 ve vlastnictví Městyse Vilémov a ze silnice - pozemku č..610/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Kraje Vysočina. 2 800 m 2 200 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodni / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
pozemky (popis):
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná st.110 Kolna s garážovým stáním
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
OP JC Reprodukční Opotřebení 3 3 [m ] [Kč/m ] cena 100 2 500 250 000 60,00 %
Věcná hodnota 100 000
Obec 994 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Vilémov je městys, který má asi 1000 obyvatel. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Vilémov a k.ú. Klášter u Vilémova v zastavěné části obce. Správním centrem je město Chotěboř, nemovitost od něj vzdálena asi 15 km. Vilémov leží při silnici č. 345 vedoucí mezi městy Golčův Jeníkov a Chotěboř. Železnice je v Golčově Jeníkově, to je asi 5 km od nemovitosti. V místě je ZŠ, MŠ, Úřad městyse Vilémov, obchody, služby, pohostinství. Klášter je srostlý s Vilémovem. Dům je situovaný při silnici vedoucí obcí, je zde zvýšený silniční provoz a hluk. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.769 uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o částečně podsklepený jednopodlažní dům s podkrovím. Dům byl postaven v r.1921, v roce 1964 byla provedena rekonstrukce, v r.1972 byla přistavěna veranda a provedena vodorovná izolace domu. V letech 1992 - 2002 byla provedena další rekonstrukce s vestavbou podkroví do půdního prostoru, nové podlahy, rekonstrukce koupelny, WC, nová el. instalace, rozvody vody. Byly zřízeny elektrické přímotopy nyní nefunkční. Dům má dřevěná špaletová okna, na střeše je betonová krytina Bramac, dveře jsou hladké plné a prosklené a náplňové. Na podlahách jsou prkna, plovoucí krytina, PVC a dlažba. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler, v koupelně je sprchový kout, umyvadlo, WC je samostatné s obkladem. Kuchyňský kout je na chodbě. Dům má nyní pronajatý p.Váňová M. s rodinou. Dům je v průměrném technickém stavu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis Název smíšené, dodatečně izolované2. Zdivo dřevěné trámové, v 1.PP 4. Střecha klenba betonová Bramac 6. Klempířské konstrukce dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky sokl z kabřince v části 10. Vnitřní obklady teraco, kamenné do sklepa 12. Dveře dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba 16. Vytápění
Popis zděné tl. 45 cm sedlový krov a plochá střecha
světelná, třífázová 18. Bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá20. Zdroj teplé vody voda chybí 22. Kanalizace elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení splachovací 26. Ostatní
chybí bojler
-3-
pozinkovaný plech břízolitové stříkané běžné keramické obklady plné a prosklené plovoucí podlaha, koberce přímotopy nefunkční
veřejná kanalizace umyvadlo, sprchový kout, WC předokenní rolety
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.NP vstup veranda koupelna WC chodba s kk spíž pokoj pokoj podkroví pokoj pokoj pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 20,16 m 4,50 m 2 2 9,00 m 0,50 4,50 m 2 2 96,20 m 67,40 m 2 2 1,80 m 1,00 1,80 m 2 2 5,40 m 1,00 5,40 m 2 2 3,00 m 1,00 3,00 m 2 2 1,80 m 1,00 1,80 m 2 2 8,10 m 1,00 8,10 m 2 2 1,60 m 1,00 1,60 m 2 2 30,20 m 1,00 30,20 m 2 2 15,50 m 1,00 15,50 m 2 2 80,10 m 60,40 m 2 2 27,00 m 1,00 27,00 m 2 2 16,40 m 1,00 16,40 m 2 2 17,00 m 1,00 17,00 m
Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: Nájemní smlouva nedoložena. Doba nájmu: Výše nájmu: 3000,- Kč/Měsíc Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
2 407 235 Kč 250 000 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
729 392 Kč 100 000 Kč 160 000 Kč 989 390 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Vilémov, okr.Havlíčkův Brod
799 000
90,00
462
Kč/m2
KC
8 878
0,71
Samostatně stojící RD s celkovou užitnou plochou ca.90m2 v původním stavu v malebné obci Vilémov u Golčova Jeníkova. V současné době je dispozice 3+1 s možností vestavby dalších pokojů v podkroví. Dům stojí na rovinatém a slunném pozemku s celkovou výměrou 462m2 a disponuje rozvody IS: elektřina 220/400V, vodovod, plyn. K domu jsou přistavěny dvě garáže a dílna. Vstup do domu je možný ze dvou stran, v přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je zabezpečeno plynovými přímotopy, ohřev TUV el.bojlerem. Dům se nachází ve velmi klidné a pěkné části města v zástavbě menších rodinných domů v těsné blízkosti Vilémovského potoka, který nikdy nenapáchal žádné škody. Veškerá občanská vybavenost v místě (MŠ, ZŠ, obchody, lékaři, sportoviště, atd.) Obec je vyhlášena svým kulturním a společenským životem, koňmi a překrásným barokním zámkem, který je součástí společenského dění v obci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,75
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - srovnatelná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - podobné
0,95
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 6 326
Borek, okr. Havlíčkův Brod
120,00
772
1 050 000
8 750
0,71
6 202
Rodinný dům o velikosti 2+1 se nachází na klidném místě v obci Borek. Dům je v dobrém technickém stavu, z 1/2 podsklepený, cihla, střešní krytina Bramac. Dispozice: veranda, chodba, WC, kuchyň, koupelna, 2 pokoje, sklep, v patře: velká suchá půda, připravena na půdní vestavbu, vstup na velkou terasu. Na oploceném pozemku je zděná garáž s dílnou, pergola, hospodářský přístřešek. Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. V místě obchod, restaurace, autobusová zastávka. Dobrá dostupnost do Chotěboře 7 km, do Třemošnice 10 km K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,75 1,00
K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - dobrý
1,05 0,90 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Uhelná Příbram, okr. Havlíčkův Brod
188,00
2 531
1 590 000
8 457
0,77
6 470
Přízemní rodinný dům se stodolou a garážemi v obci Uhelná Příbram, okr. Havlíčkův Brod. K domu náleží pozemky o celkové výměře 2 531m2. U domu stojí 2 samostatné garáže a prostorná stodola oddělující dvůr a zahradu. Zastavěná plocha stodoly je 152m2. Dům je rozdělen na část obytnou (zastavěná plocha 188m2) a hospodářskou (dílna/garáž, sklepy; zastavěná plocha 53,9m2). Obytnou část lze užívat jako celek nebo rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky 3+kk (zastavěná plocha 132m2) a 2+kk (zastavěná plocha 56m2)s vlastními koupelnami a WC. Nad celou plochou domu je prostorná půda. Dům je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do vlastní jímky (možnost připojení na veřejnou kanalizaci), plyn je na hranici pozemku. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva, ohřev vody zajišťuje bojler. Dům je v dobrém stavu, průběžně je upravován a rekonstruován, lze ho využívat k trvalému bydlení i k rekreaci. Díky rozlehlému pozemku a lokalitě by nemovitost mohla být vhodným zázemím pro chov hospodářských zvířat. V Uhelné Příbrami je dobrá občanská vybavenost – pošta, obchod, školka, škola. Vzdálenost od Chotěboře je cca 10km, od Havlíčkova Brodu cca 20km. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,75
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - horší
1,00 1,02
K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,00 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 2,03 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,73 % 2 6 333 Kč/m 2 132 m 837 856 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficient nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Jedna porovnatelná nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, dvě jsou v horší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 110 145/12
Výměra 2 415 m 2 385 m 2 800 m
-5-
Jednotková cena pozemku 2 200 Kč/m 2 200 Kč/m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 769 ze dne 11.7.2013. Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Současná vlastnice získala oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 3.8.2006 - kupní cena nesdělena. Je mi známo, že objekt byl před lety lépe vybaven - kuchyň, krb v pokoji, funkční přímotopy, vybavení kuchyně apod. Objekt nyní pro běžné bydlení bude vyžadovat úpravy Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 2 2 800.000,00 Kč : 132,30 m = 6.047,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 6.050,00 Kč/m .
Výhody
- Městys Vilémov s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, OÚ, pošta, lékař, drobné služby a provozovny - zaměstnání omezeně v místě a dále v okolních městech - Čáslav, Chotěboř, Havlíčkův Brod - úplné zasíťování obce
Nevýhody - blízkost silnice vedoucí obcí se zvýšeným provozem
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.8.2013 Posudek o ceně byl vypracován 12.8.2013
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6242/162 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.769
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa obce
- 12 -
Fotodokumentace
Příjezdová komunikace
Pohled ze silnice
Pohled ze dvora
Kůlna s garážovým stáním - J
Pohled ze silnice
Kůlna s garážovým stáním - Z
- 13 -
Pokoj
Kuchyňský kout
Koupelna
WC
Schodiště
Pokoj
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
