ZNALECKÝ POSUDEK č.6476/126 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
133 st.192 st.192, 382/15
Objednatel:
EURODRAŹBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490
Stav ke dni / Prohlídka:
22.5.2014 / 22.5.2014
Obvyklá cena stávající:
Stávající
SJM Šváb Ondrej a Švábová Lenka, Dřenice 133, 53701 Dřenice, 1 / 1 SJM Šváb Ondrej a Švábová Lenka, Dřenice 133, 53701 Dřenice, 1 / 1 Dřenice 1062 LV č.: Pardubický Chrudim Okres: Dřenice Dřenice Část obce: Číslo orientační:
1 200 000 Kč
Rodinný dům je ve zhoršeném technickém stavu.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
obtížně
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav
Datum:
27.5.2014
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 21 stran textu včetně 14 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Pardubický Kraj: Katastrální území: Dřenice
Obec, část obce: Dřenice Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
budoucí stav
2 4+1 2
93 m 3 457 m 2 106 m 3
3 500 Kč/m ano 1 6 70 8% Novostavba (do 5 let stáří) Lokální - plyn Dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) 100 % Bydlení / 2010 rekonstrukce v interiéru domu ano ne Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro, vodu z veřejného řadu, kanalizaci do vlastní ČOV (zřejmě nefunkčí) a plyn. Přístup je bezproblémový ze zpevněné místní komunikace pozemek č. 382/1 ve vlastnictví Obce Dřenice. Průzkumem trhu s podobnými stavebními pozemky v obci a v podobných 2 lokalitách byla zjištěna jednotková cena pozemků ve výši 700,00 - 800,00 Kč/m . Oceňované pozemky jsou větší výměry, proto uvažuji s jednotkovou cenou 2 600,00 Kč/m . Na oceňovaných pozemcích se dále nachází plotová vrata a vrátka, oplocení celého pozemku, zpevněná plocha ze zámkové dlažby, pilíř HUP a elektro, přípojka vody a plynu, ČOV, kanalizační přípojka. 2 1 343 m 2 600 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Předkupní právo Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 354 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Dřenice leží v okrese Chrudim v Pardubickém kraji. Do města Chrudim je cca 5 km, 6 km severně leží statutární město Pardubice, 14 km severozápadně město Přelouč a 21 km severovýchodně město Holice. Obec leží na odbočce ze silnice č. 17 vedoucí z města Čáslav do města Chrudim. Na dálnice D11 je cca 30 km. Občanům je v obci k dispozici kvalitně zásobený obchod smíšeným zbožím, hostinec "U Zastávky" se společenským sálem, v budově OÚ je provozována knihovna. V roce 2000 byla obec kompletně plynofikována a zbudován byl vodovodní řád (v majetku VaK Chrudim). Z hlediska podnikatelských aktivit vedle mnoha živnostníků (několik truhlářských provozoven, zednické služby apod.) stojí za upozornění především potravinářská firma Labeta a prodej a servis automobilů Škoda, Kia a Mazda AutoHybeš. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno zapsané na LV č. 1062 ve prospěch ČEZ Distribuce nemá vliv na cenu obvyklou. Jedná se 2 o umístění elektropilíře na hranici pozemku č. 382/15 o výměře cca 1,20 m . Předkupní právo K předkupnímu právu na oceňované pozemky st. 192 a č. 382/15 ve prospěch Obce Dřenice při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k rozhodnutím o úpadku (& 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro Švábovou Lenku a Švába Ondreje při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný v roce 2008. Podle sdělení spoluvlastníka p. Švába a dále prohlídkou nemovitosti, byla výstavba rodinného domu provedena stavební firmou velice neprofesionálně, byly použity nejlevnější stavební materiály a některé stavební konstrukce zřejmě chybí nebo jsou podhodnocené. Údajně není provedena základová deska nebo provedena velice špatně. Svislé konstrukce jsou z tvrzeného polystyrenu. V domě musel vlastník provést ÚT s kotlem na plyn, vytápění mělo být jen klimatizační jednotkou v 1.NP. Okna jsou plastová s dvojsklem, dveře hladké plné, prosklené a shrnovací, vstupní dveře jsou plastové, vrata garáže jsou plechová výklopná. Dřevěná konstrukce zastřešené terasy a vstupu není dokončena - chybí nátěr a podbití. Na podlahách je keramická dlažba, PVC, laminátové plovoucí krytiny a v garáži je jen beton. V kuchyni není žádné vybavení, v koupelně s WC je jen vana a WC kombi. Schody do podkroví jsou z dřevotřískové konstrukce s keramickým obkladem. Funkčnost rozvodů vody, kanalizace, elektro a dodatečně provedených rozvodů ÚT není zaručena. Chybí umyvadlo, bojler. Celá plocha zateplení provedeného na západní stěně domu se při tlaku na stěnu pohybuje. Objekt není užívaný, je neudržovaný ve špatném technickém stavu. Zastřešená terasa a zastřešený vstup nejsou geometricky zaměřené a nejsou zakreslené do KN.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis mělké založení dřevěné trámové s dřevotřískou tašková SDK s nátěrem
Název 2. Zdivo 4. Střecha
Popis na bázi tvrzeného polystyrenu sedlový krov
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
chybí dřevotřísková konstrukce a keramickou dlažbou plastová s izolačním dvojsklem betonová mazanina
10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
pozinkovaný plech zateplená + nástřik na bázi umělých hmot běžné keramické obklady hladké plné, prosklené a shrnovací laminátové plovoucí, keramická dlažba ÚT s kotlem na plyn
světelná, třífázová studené a teplé zemní plyn chybí WC kombi
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
chybí bojler z kuchyně, koupelny a WC jen vana klimatizace
Závady: Seznam podlaží Název místnosti 1.NP vstup chodba koupelna kuchyň s jídelnou spíž garáž kotelna zastřešený vstup a terasou podkroví chodba pokoj šatna pokoj pokoj balkon WC
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 92,57 m 52,85 m 2 2 4,30 m 1,00 4,30 m 2 2 5,30 m 1,00 5,30 m 2 2 4,80 m 1,00 4,80 m 2 2 24,80 m 1,00 24,80 m 2 2 3,00 m 1,00 3,00 m 2 2 20,10 m 0,00 0,00 m 2 2 1,20 m 1,00 1,20 m 2 2 18,90 m 0,50 9,45 m 2 2 78,30 m 53,55 m 2 2 9,40 m 1,00 9,40 m 2 2 13,10 m 1,00 13,10 m 2 2 3,20 m 1,00 3,20 m 2 2 14,00 m 1,00 14,00 m 2 2 8,70 m 1,00 8,70 m 2 2 6,50 m 0,50 3,25 m 2 2 1,90 m 1,00 1,90 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
1 598 587 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
-4-
ano ano
ne ne
1 472 299 Kč 805 800 Kč 2 278 100 Kč
Porovnávací hodnota Užitná plocha
Lokalita
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Sobětuchy okres Chrudim
83,00
704
Kč 2 900 000
Kč/m2
KC
34 940
0,31
Upravená cena Foto Kč/m2 10 957
Přízemní rodinný dům v obci Sobětuchy v nové zástavbě. Dům je o dispozici 4+1 či 4+kk a o pěkné podlahové ploše 83 m2. Díky dobře řešenému rozložení místností nabízí 3 neprůchozí pokoje a velký obývací pokoj, ze kterého je přístup do kuchyně. Do pokojů se vstupuje z centrální chodby, z níž jsou dveře i do samostatné koupelny a samostaného WC. Přístup z venku na centrální chodbu je přes zádveří. Velkou předností této nemovitosti je její nízká energetická náročnost. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná
1,00 0,80 1,00
K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - lepší
0,70 0,70
K6 Vliv pozemku - menší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,80 1,00
Rváčov u Hlinska okres Chrudim
80,00
900
1 990 000
24 875
0,46
11 348
Novostavba rodinného domu s pozemkem 900 m2, který se nachází na klidném místě v obci Rváčov U Hlinska. Dům je nízkoenergetický a výtápění je řešeno plynovým kotlem a krbem. Dispozice: chodba, velký obývací pokoj s krbem a kuchyňským koutem, koupelna, WC, schodiště, chodba s úložným prostorem a 2 pokoje. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,90
K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch K3 Poloha - horší
0,80 1,10
K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra
0,80 0,80 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Medlešice u Chrudimi
150,00
1 818
2 800 000
18 667
0,60
11 131
Přízemní rodinný dům 4kk (150m2)+ sklep s garáží (150m2)po kompletní rekonstrukci,fasáda, omítky, stropy, elektroinstalace, nové podlahy, koupelna, kuchyňská linka se spotřebiči. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,90
K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - lepší
1,05 0,95 0,90
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - větší výměra
0,90 0,82
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 25,63 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
1,44 % 2 11 145 Kč/m 2 106 m 1 185 828 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: Celkem:
Parcelní číslo 192 382/15
Výměra 2 77 m 2 1 266 m 2 1 343 m
Jednotková cena pozemku 2 600 Kč/m 2 600 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1062 ze dne 21.1.2014 . Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce Srovnatelné nemovitosti Objednávka č. 067/2014-A provedení odhadu předmětu aukce ze dne 1.5.2014 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
2,00 %
1 200 000Kč 50 000Kč 24 000Kč 805 800Kč 320 200Kč 2 106m 2 3 009Kč/m počet stran A4 v příloze 3 1 5 2 3 0
Novostavba dvoupodlažního rodinného domu, neužívaná ve špatném technickém stavu. Údajně není provedena základová deska nebo provedena velice špatně. Svislé konstrukce jsou údajně z tvrzeného polystyrenu. Název zdícího materiálu není znám. Chybí umyvadlo, bojler, zařizovací předměty v kuchyni. Rozvody vody, elektro, kanalizace a rozvody ÚT jsou zřejmě nefunkční. Do kotelny nebyl umožněn přístup. Celá plocha zateplení provedeného na západní stěně domu se při tlaku na stěnu pohybuje. Dřevěná konstrukce zastřešené terasy a zastřešeného vstupu není dokončena - chybí nátěr a podbití.
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 22.5.2014 Posudek o ceně byl vypracován 27.5.2014
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6476/126 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace
Kuchyň
Kuchyň
Jídelna
Koupelna s WC - 1.NP
Koupelna s WC - 1.NP
Koupelna s WC - 1.NP
- 12 -
Chybějící zařizovací předměty v koupelně s WC
Garáž
Kotelna
Pokoj - P
Průhled podkrovím
Pokoj v P
- 13 -
WC v P
Pokoj v P
Schodiště
Trhliny v podkroví
Severovýchodní pohled
Severozápadní pohled
- 14 -
Západní pohled, klimatizační jednotka
Zastřešená terasa
Zastřešený vstup
Celková situace
Pohled z ulice
Vjezd do garáže
- 15 -
Jihozápadní pohled
ČOV
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
Srovnatelné nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
