Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb Bakalářská práce

Autor:

Gabriela Jirásková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2014

Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne

…………………………………. Gabriela Jirásková

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho cenné rady a doporučení při psaní bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat svému manţelovi a rodičům za trpělivost a podporu.

Anotace Bakalářská práce je rozdělena na část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Posouzení těchto vlivů bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. V praktické části jsou obsaţeny dvě trţní ocenění nemovitostí – rodinný dům v obci Královice a administrativní budova na Praze 10. Poslední Analytická část obsahuje analýzu realitního trhu na Praze 10. Klíčová slova Trţní hodnota, oceňování, progresivní prvky, konstrukce a materiály, vliv

Annotation The thesis is divided into theoretical, practical and analytical part. In the theoretical part, writer explains how progressive elements, structures and materials influence market value of buildings. This will be shown through the method of evaluation, price, quality, and durability of construction. At the same time, the writer will take into account applicable legislation, technical requirements and standards. The practical part consists of evaluation of two real-estate properties – a semi-detached house in the Královice village and an office building in Prague 10. The last, analytical part, provides an analysis of the real-estate market in Prague 10. Key words Market value, appraisement, progressive elements, structures and materials, influence

Obsah 1. Teoretická část .......................................................................................... 9 1.1.

Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa ................. 10

1.1.1.

Základní pojmy a definice ..................................................................................... 10

1.1.2.

Základní poţadavky na pozemní stavby ............................................................... 13

1.1.3.

Platná legislativa ................................................................................................... 15

1.2.

Progresivní prvky, konstrukce a materiály .......................................................... 16

1.2.1.

Pojem progresivní materiály ................................................................................. 16

1.2.2.

Historie vývoje materiálů ...................................................................................... 16

1.2.3.

Rozdělení progresivních materiálů........................................................................ 18

1.2.4.

Popis posuzovaných materiálů .............................................................................. 21

1.3.

Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní .............................. 24

hodnotu staveb ................................................................................................................... 24 1.3.1.

Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu ..................... 24

staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti .................................................................. 24 1.3.2.

Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu .................... 28

staveb z hlediska ceny.......................................................................................................... 28 1.3.3.


staveb z hlediska kvality ...................................................................................................... 30 1.3.4.


staveb z hlediska výstavby a ţivotnosti ............................................................................... 31 1.4.

Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu

staveb………………… ....................................................................................................... 33

5

2. Praktická část ......................................................................................................... 36 2.1.

Ocenění rodinného domu ....................................................................................... 37

2.1.1.

Porovnávací metoda .............................................................................................. 47

2.1.2.

Nákladová metoda ................................................................................................. 54

2.1.3.

Výnosová metoda .................................................................................................. 58

2.1.4.

Závěr...................................................................................................................... 60

2.2.

Tržní ocenění bytového domu ................................................................................ 68

2.2.1.

Porovnávací metoda .............................................................................................. 76

2.2.2.

Nákladová metoda ................................................................................................. 82

2.2.3.

Výnosová metoda .................................................................................................. 87

2.2.4.

Závěr...................................................................................................................... 89

3. Analytická část ....................................................................................................... 96 3.1.

Obecná charakteristika realitního trhu na Praze 10 ........................................... 97

3.1.1.

Popis lokality ......................................................................................................... 97

3.1.2.

Trh s nemovitostmi................................................................................................ 98

3.2.

Analýza jednotlivých katastrálních území............................................................ 99

3.2.1.

Vršovice ................................................................................................................ 99

3.2.2.

Strašnice .............................................................................................................. 104

3.2.3.

Malešice .............................................................................................................. 108

3.2.4.

Vinohrady ............................................................................................................ 112

3.2.5.

Záběhlice ............................................................................................................. 116

3.2.6.

Michle.................................................................................................................. 119

3.3.

Budoucí vývoj ........................................................................................................ 122

3.4.

Závěr ...................................................................................................................... 122 6

Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři části – část teoretická, praktická a analytická. Téma bakalářské práce se nazývá „Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb“. Uvedené téma bylo zvoleno z důvodu, ţe v dnešní době je velmi aktuálním tématem poměr výše kvality a ceny v celé sféře výrobků a sluţeb. Progresivní výrobky jsou toho příkladem. Jsou vyráběny z důvodu sníţení náročnosti výstavby, zvýšení kvality a spolehlivosti, prodlouţení ţivotnosti a trvanlivosti stavebních konstrukcí. Z celkového pohledu sniţují cenu, umoţňují pracovat v nepříznivých podmínkách a umoţňují splnění termínů jednotlivých projektů s co nejmenšími finančními ztrátami. Vývoj a pouţití progresivních prvků, konstrukcí a materiálů je velkým přínosem pro všechny zúčastněné strany, od tvůrců projektu aţ po koncového zákazníka. Cílem této práce je posoudit vliv, který mají progresivní prvky, konstrukce a materiály na trţní hodnotu staveb, a to z několika různých hledisek oproti materiálům tradičním. Porovnání vlivu bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. Teoretická část je členěna do čtyř kapitol. V první kapitole jsou uvedeny základní pojmy týkající se oceňování nemovitosti a na to navazující základní poţadavky na pozemní stavby. Dále je uvedena platná legislativa vztahující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví. Druhá kapitola se věnuje progresivním prvkům, konstrukcím a materiálům, jejich definici, historii vývoje, rozdělení a popis porovnávaných materiálů. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů z jednotlivých hledisek jsou obsaţeny ve třetí kapitole práce. V poslední kapitole je provedena analýza zjištěných poznatků, které jsou porovnány mezi posuzovanými materiály. V praktické části jsou provedeny dvě trţní ocenění nemovitostí. V prvním trţním ocenění je zjišťována trţní hodnota rodinného domu v Praze 22 – Královice pomocí porovnávací, nákladové a výnosové metody. Ve druhém ocenění je zjišťována trţní hodnota budovy slouţící k pronájmu nebytových prostor na Praze 10, v tomto případě budou také pouţity všechny tři metody trţního ocenění.

7

Ve třetí analytické části je provedena analýza realitního trhu na Praze 10. Tato část je členěna do kapitol na základě rozdělení katastrálních území - Vršovice, Strašnice, Malešice, Vinohrady, Záběhlice, Michle.

8

1.

Teoretická část

VLIV PROGRESIVNÍCH PRVKŮ, KONSTRUKCÍ A MATERIÁLŮ NA TRŽNÍ HODNOTU STAVEB

9

1.1. Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa Důleţitou součástí bakalářské práce je uvedení a vysvětlení základních pojmů a definic, seznámení se základními poţadavky na pozemní stavby a uvedení platné legislativy vztahující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví.

1.1.1. Základní pojmy a definice Nemovitost – dle § 498, zákona č.89/2012 Sb., o. z. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“1 Stavba – dle § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o uzemním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvaní.“2 Budova - Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.3 Rodinný dům - Rodinný dům je stavba, která je z více jak 50ti% určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty a dále můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Nebytový prostor - Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení.4

1

ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.

ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon ). ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008., s. 9. 4 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s. 10. 2 3

10

Byt – 1) Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.5 2) dle § 1159, zákona č.89/2012 Sb., o. z. „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou částí domu, která má podíl na společných částech domu vzájemně spojených a neoddělených. Jednotka je věc nemovitá.“ 6 Pozemek – je část zemského povrchu, který je od sousedních částí oddělen hranicí7.§ 27 zák. č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí. Parcela – parcelou se rozumí geometricky a polohově určený pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební pozemek – jedná se o pozemek, jehoţ část nebo soubor pozemků je územním rozhodnutím nebo regulačním plánem vymezený a určený k umístění stavby. Součást věci – dle § 505 zákona č.89/2012 Sb., o.z. „Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci oddělené, aniž se tím věc znehodnotí.“8 Příslušenství věci – dle § 510 zákona č.89/2012 Sb., o.z. „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo, společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.“9 Věcné břemeno – služebnost – nemovitost můţe být zatíţena sluţebností, která se přímo dotýká vlastníka jako věcné právo tak, ţe musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdrţet. Tržní hodnota – z ekonomického hlediska se jedná a průměrný údaj tedy o průměrnou cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna k datu ocenění v běţném obchodním styku a právních podmínek.

5

ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s. 10 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 7 ČESKO. Zákon č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí. 8 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 9 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 6

11

Tržní cena – jedná se o konkrétní údaj, který nám sděluje, ţe v určitém čase byl uskutečněn určitý prodej konkrétní nemovitosti. Cena obvyklá – dle § 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.“10 Cena zvláštní obliby - jedná se o cenu zvláštní, která je svým způsobem výjimečná pro určitý sektor trhu nebo dokonce pro určitý subjekt. Cenová dokumentace – cenovou dokumentací se rozumí podklady, které dokládají výši a pravdivost nějaké ceny, která byla v minulosti za určitý majetek prodána. Jedná se hlavně o dokumenty, databáze, informační systémy, statistiky. Cenová dokumentace se rozděluje na konkrétní a obecnou cenovou dokumentaci. Cenová argumentace - má dokazovat správnost a pravdivost trţní hodnoty. Jedná se o odhady, trţní ocenění a expertní posudky o hodnotě. Progresivní prvky, konstrukce a materiály - jsou veškeré prvky, konstrukce a materiály, které svými materiálovými a konstrukční vlastnostmi významně převyšují parametry prvků, konstrukcí a materiálů soudobých.

10

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 13. ledna 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňovaní majetku), ve znění pozdějších předpisů.

12

1.1.2. Základní požadavky na pozemní stavby Navrhování a realizace pozemních staveb vyţaduje splnění řady poţadavků a jejich skloubení do konstrukčních řešení, které budou vyváţené a dále budou splňovat poţadavky architektonické, konstrukčně statistické, poţadavky protipoţární ochrany, stavebně fyzikální a ekologické poţadavky. Výsledný návrh musí zároveň odpovídat technologickým a ekonomickým moţnostem z hlediska vlastní realizace objektu, ale i z hlediska zajištění bezporuchového a bezpečného provozu objektu v průběhu jeho ţivotnosti s ohledem zajištění trvale udrţitelného rozvoje.11 Architektonické požadavky Tyto poţadavky nám udávají základní podmínky skladby objektu z různých hledisek. Lze je rozdělit na poţadavky urbanistické, provozní, estetické a poţadavky památkové péče. Technické požadavky Technické poţadavky na stavbu upravuje také zákon č. 183/2006 Sb. (o územním plánování a stavebním řádu) „Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.“ 12 A dále jsou specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích staveb. Technologické a ekonomické požadavky V technologických poţadavcích jsou zahrnuty technologické moţnosti výroby, doprava, skladování, dostupnost materiálu a technologií. Kvalitu a technické řešení určují ekonomické poţadavky.

11 12

HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s. 15. ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

13

Environmentální požadavky V dnešní době je velmi diskutované téma ţivotní prostředí, které je negativně ovlivňováno také stavební činností. Veškeré neţádoucí vlivy na ţivotní prostředí způsobené stavbou nelze zcela vyloučit, ale je nutné omezení těchto nepříznivých vlivů. Jedná se zejména o následující poţadavky - vyuţívání obnovitelných zdrojů, recyklace, sniţování celkové energetické náročnosti stavebních objektů, sniţování přímých negativních vlivů stavební činnosti. Požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb Dle § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby: „Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou - mechanická odolnost a stabilita - požární bezpečnost - ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí - ochrana proti hluku - bezpečnost při užívání - úspora energie a tepelná ochrana“13

13

ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických poţadavcích na stavby.

14

1.1.3. Platná legislativa - zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník - zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) - vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - vyhláška č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku - vyhláška č.441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

15

1.2. Progresivní prvky, konstrukce a materiály 1.2.1. Pojem progresivní materiály Progresivní materiály jsou veškeré materiály, které svými materiálovými vlastnostmi významně převyšují parametry materiálů soudobých. Progresivní materiály vznikají na základě přirozeného vývoje lidské společnosti, kde dochází ke zvyšování nároků z hlediska komfortu bydlení, minimalizace nákladů výstavby, zpřísňování technických a bezpečnostních poţadavků a norem. Dále vznikají nové stavební směry, které přinášejí změny nebo přicházejí s úplně novou ideou výstavby. Zvyšují se poţadavky na ochranu ţivotního prostředí, zdraví a klade se větší důraz na ekologii v samotné výstavbě. V důsledku neustálého nárůstu populace se zvyšuje tempo čerpání neobnovitelných zdrojů a tato skutečnost se projevuje i ve výstavbě, kde se v posledních letech začala prosazovat energetická nenáročnost, recyklace, obnovitelnost zdrojů a vyuţívání alternativních zdrojů energie.

1.2.2. Historie vývoje materiálů Progresivní materiály vychází z tradičních materiálů a mají spolu spjatou historii vývoje. Progresivní materiály nejsou pouze otázkou dnešní doby, ale vznikaly po celou dobu historie lidstva a stavitelství. Tato kapitola pojednává o historii vývoje materiálů od počátku lidské civilizace aţ do dnešní doby. Vývoj naší civilizace a rozvoj pouţívání různých materiálů spolu velmi úzce souvisí. Pouţívání určitých dostupných materiálů nám ukazuje stupeň vývoje, ve kterém se civilizace právě nacházela. V době kamenné se pouţívaly přírodní materiály, jako jsou - kámen, dřevo, kosti a kůţe, které byly vyuţívány především k uspokojení základních potřeb – stavba obydlí, výroba zbraní na lov, nádoby na uchování potravy. S příchodem vyuţívání ohně se objevuje keramika, v této etapě se jedná hlavně o předměty z pálené hlíny. První kovy s niţší teplotou tání se objevují ke konci doby kamenné. S příchodem výroby bronzu nastává období doby bronzové. Bronz je slitina mědi a dalšího barevného kovu, v obecném pojetí je znám jako slitina mědi a cínu.

16

Přibliţně 1000 let před naším letopočtem přichází období doby ţelezné. Záleţí na konkrétní oblasti, neboť v určitých částech světa došlo k výrobě ţeleza dříve a v jiných oblastech později, neţ je výše uvedené období. Ţelezo je získáváno redukcí z minerálů ţeleza ve vysokých pecích. Předměty vyráběné ze ţeleza slouţily k uspokojení základních potřeb a k výrobě zbraní. Ve stejném období započala výroba skla, ale i zde záleţí na konkrétní oblasti, protoţe stejně jako u výroby ţeleza, došlo v určitých částech světa k výrobě skla dříve a v jiných částech později. Aţ do 14. století našeho letopočtu nedošlo k výraznému pokroku v oblasti vývoje nových materiálů. V Evropě se ve 14. století začala vyrábět litina, která měla hlavní vyuţití v armádě, například při výrobě dělových koulí. Nutno podotknout, ţe se litina vyráběla jiţ o tisíc let dříve v Číně. Litina je slitina, která je tvořena ţelezem a uhlíkem, kde obsah uhlíku je vetší neţ 2,14 %. Rozvoj nových materiálů souvisí aţ s průmyslovou revolucí, která začala ve 2. polovině 18. století. Prvním důleţitým mezníkem v průmyslové revoluci je vynález parního stroje, který je připisován Jamesovi Wattovi a datován rokem 1765.14 Vynález parního stroje přinesl důleţitý zdroj energie, který byl neodmyslitelný při výrobě nových materiálů. Dalším důleţitým mezníkem bylo zkonstruování parní lokomotivy a rozvoj ţeleznice, který umoţňoval dovoz velkého mnoţství materiálu a surovin na velké vzdálenosti. V této souvislosti došlo k rozvoji těţby uhlí, rud a následně k rozvoji výroby oceli, která je datována od 2. poloviny 19. století. Ocel je tvořena ze ţeleza, uhlíku a dalších legujících prvků, které zlepšují její mechanické vlastnosti. Obsah uhlíku v oceli je menší neţ 2,11%. Materiálem, který se dostal do popředí ve 2. polovině 19. století, byla jednoznačně ocel. Rozvoj výroby oceli pokračoval i ve 20. století a ocel dostala právem přídomek „Královna materiálů“.15 I kdyţ v průběhu 20. století byla vyrobena celá řada nových materiálů, ocel si drţí své prvenství do současnosti. Ţelezobeton byl vynalezen ke konci 19. století a od počátku 20. století se pouţívá nejen v dopravních stavbách, ale i ve stavbách pozemních. Od počátku objevení ţelezobetonu se začínají objevovat první pokusy o prefabrikaci prvků. Na počátku 20. století byl realizován první betonový panelový objekt. Aţ po 2. světové válce došlo k rozvoji prefabrikované technologie. 20. století přináší doslova „boom“ v oblasti rozvoje mnoha 14

SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnichmaterial%C5%AF 15 SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnichmaterial%C5%AF

17

průmyslových odvětví, které s sebou přinášejí výrobu nových materiálů. V oblasti organické chemie se objevuje stovka nových materiálů, například polymery, které jsou jinak známé jako plastické hmoty. Dále dochází k rychlému rozvoji elektrotechnického průmyslu a telekomunikací. To má za následek vznik dalších materiálů, např. optická vlákna a polovodiče. Od poloviny 20. století se začaly v celé řadě průmyslových odvětví pouţívat tzv. sloţené (kompozitní) materiály. Kompozitní materiály jsou sloţené alespoň ze dvou různých sloţek s různými vlastnostmi. Tyto materiály mají mnoţství cenných vlastností neporovnatelných s materiály tradičními. Poslední období je ve znamení uplatňování nových druhů betonu s výrazně lepšími technickými a technologickými parametry (vysokopevnostní beton, samozhutnitelný beton, aj.) a ve znamení většího uplatňování kombinovaných prefamonolitických technologií, vyuţívající současně výhod prefabrikovaných a monolitických konstrukcí, případně kombinace ocelových a betonových konstrukcí ve formě spřaţených ocelobetonových konstrukcí.16 Z výše uvedené kapitoly je zřejmé, ţe progresivní materiály existovaly od počátku lidské civilizace. S rostoucím vývojem lidské civilizace, zvyšováním nároků ve všech ohledech základních lidských potřeb, se objevovaly a vynalézaly nové materiály, které byly k aktuálním poměrům dané doby nadále zdokonalované.

1.2.3. Rozdělení progresivních materiálů Na dnešním stavebním trhu je nabídka progresivních materiálů poměrně široká. Do této nabídky jsou zahrnuty například vysokopevnostní betony, samozhutnitelné betony, superizolační cihly, přírodní tepelné izolace, nové konstrukční technologie – Durisol. Superizolační cihly Jedná se o cihly, které mají otvory plněné minerální vatou nebo polystyrenem a v důsledku toho vynikají tepelně izolační vlastnosti splňující normy ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov. Jako příklad jsou uvedeny produkty společnosti Wienerberger cihlářský průmysl, a.s., vyrábějící produkty s označením Porotherm T Profi, které mají dutiny vyplněné hydrofobizovanou minerální vatou. Tyto cihly jsou vhodné pro výstavbu nízkoenergetických a pasiv16

HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s.10.

18

ních domů. Izolace je jiţ zakomponovaná uvnitř cihly, a proto uţ není potřeba ţádné další zateplení konstrukce. Dalším výrobcem superizolačních cihel je společnost HELUZ cihlářský průmysl v.o.s., která nabízí výrobek s označením HELUZ STI. Tato cihla má naplněné dutiny polystyrenem. Pouţitím tepelně izolační omítky a vysypáním první vrstvy perlitem dosahuje výborných tepelně izolačních vlastností. Uvedené hodnoty tepelného odporu R a součinitel prostupu tepla U se pohybují v závislosti na konkrétním výrobku z řady HELUZ STI. R= 4,98 – 5,32 m2 K/W17, U= 0,19 – 0,20 W/(m2 K)18.

Obrázek č.1-Cihla plněná vatou Porotherm T Profi Zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou

Vysokohodnotné konstrukční betony Vysokohodnotné konstrukční betony jsou nové betony s jednou nebo více nadprůměrnými vlastnostmi oproti běţným betonům, které umoţňují díky svým technologickým vlastnostem výstavbu trvanlivějších a spolehlivějších konstrukcí. Do této skupiny jsou zařazeny: samozhutnitelné betony, vysokopevnostní betony, betony s velmi vysokou pevností, lehké betony, vláknobetony, vodotěsné betony. Samozhutnitelný beton – je beton s vylepšenými vlastnostmi, díky kterým nevyţaduje zhutňování během zpracování. Vyznačuje se řadou výhod, od technologické oblasti přes menší náročnost výstavby aţ po sníţení energetické náročnosti stavby. Sníţení energetické náročnosti je daná nízkou viskozitou čerpané betonové směsi, která obsahuje superplastifikátory a přísady zlepšující tokové vlastnosti směsi.

17

Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihlypro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti-61/ 18 Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihlypro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti-61/

19

Vysokopevnostní beton – jedná se o beton, který se vyznačuje vysokou pevností v tlaku, která je vyšší neţ 65 MPa. Má vysokou hutnost cementové tmele, který spolu s nízkými hodnotami vodního součinitele vede k vysoké pevnosti ztvrdlého betonu. Vysoká hutnost se příznivě odrazí ve vysoké kvalitě jeho trvanlivosti. Beton s velmi vysokou pevností – tyto betony nabývají pevnosti v tlaku vyšší neţ 180 MPa. V praxi ovšem aţ okolo 200 MPa. Tento beton má obdobné vyuţití jako vysokopevnostní betony a je vhodný pro pouţití v chemicky agresivním prostředí. Lehký beton – nachází uplatnění díky své nízké hmotnosti a výborným tepelněizolačním vlastnostem. Do této skupiny patří například Liapor, Ytong apod. Vláknobeton – jedná se o beton, který se vyznačuje odolností vůči objemovým změnám a navýšením pevnosti v tahu. Vodotěsný beton – vyuţití tohoto betonu je především pro konstrukce, které jsou dlouhodobě vystaveny vodnímu tlaku. Jedná se o beton mrazuvzdorný a ve specifických případech odolný vůči agresivnímu prostředí. Vyuţívá se zejména ve vodohospodářských stavbách. Tvárnicový systém Durisol Jde o speciální tvárnice, jejichţ základem je mineralizovaná dřevní štěpka smíchaná s cementem a slisovaná do potřebných tvarů. Jednotlivé tvárnice v sobě také obsahují vrstvu tepelné izolace.19 Technologie výstavby spočívá v naskládání tvárnic na sebe a prolitím těchto tvárnic betonem. Tento systém vyniká tepelně izolačními vlastnostmi, jednoduchou a rychlou výstavbou.

19

Systém Durisol, Durisol [online].[cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.durisol-czech.cz/durisol.html

20

1.2.4. Popis posuzovaných materiálů Z široké nabídky progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na dnešním stavebním trhu jsem si zvolila k porovnání jako tradiční materiál tvárnice HEBEL, které budu porovnávat se superizolačními cihlami vyráběnými společností Wienerberger cihlářský průmysl, a.s.,. Porovnání bude provedeno z hlediska vlivů na trţní ocenění staveb na základě metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti. Zdící prvky HEBEL Jedná se o zdící tvárnice a příčkovky, které jsou vyrobeny z lehkého betonu – pórobetonu. Jedná se o beton tzv. přímo lehčený, coţ znamená, ţe vylehčení bylo dosaţeno při výrobě vytvořením pórů přímo do vlastní hmoty betonu.20 Pórobeton se vyrábí ze tří základních sloţek stejně tak jako klasický beton z plniva, pojiva a vody. Jako plnivo se v případě pórobetonů pouţívá křemičitý písek nebo elektrárenský popílek. Cement a vápno nebo jejich směs jsou pouţity jako pojivo, jedná se o tzv. autoklávový pórobeton. Do tvárnic HEBEL se ještě přidává anhydrit a plynotvorná přísada. Produkty HEBEL neobsahují organické látky a na základě evropské normy ČSN EN 1996-1-2 Navrhování zděných konstrukcí, jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A – nehořlavé. Protoţe se jedná o přírodní materiál, je zdravotně nezávadný a 100% recyklovatelný. Před nasákavostí a mrazem musí být tvárnice chráněna. Vyznačuje se jednoduchou a rychlou výstavbou. Stavební prvky HEBEL jsou vyuţívané pro výstavbu rodinných a bytových domů, pro nosné zdivo nízkopodlaţních a vícepodlaţních objektů i pro občanskou výstavbu. Pro porovnání s progresivním materiálem byla zvolena tvárnice o rozměrech 50 x 20 x 25 cm. Při realizaci výstavby by tloušťka hrubé zdi byla 25 cm, aby splňovala normu součinitele prostupu tepla, byla by ještě doplněna o polystyrenovou izolaci o tloušťce 20 - 25 cm. Dále musí být započítáno, ţe tloušťka konstrukce bude větší o úpravu vnějších a vnitřních povrchů –0,8 – 1 cm . Celková tloušťka konstrukce bude tedy 51 cm, aby byly splněny poţadavky stanovené normou ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov Další technický popis je detailně uveden v tabulce č.1.

20

Pórobeton.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 22.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C3%B3robeton

21

Obrázek č. 2- Tvárnice Hebel Zdroj: Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou

Cihly Porotherm T Profi Cihly Porotherm T Profi jsou broušené cihly, které mají dutiny naplněné minerální vatou. Tato minerální vata je hydrofobizovaná a díky tomu nedochází k nasákavosti vaty. Minerální vata ukrytá uvnitř cihly se vyrábí roztavením vhodných hornin. Neobsahuje ţádné toxické ani zdraví škodlivé látky. Vata je uvnitř cihly mírně zmáčknuta, coţ ji fixuje na přesně určené pozici a zároveň brání jejímu sesedání vlivem gravitace.21 Výrobky Porotherm T Profi se vyznačují velmi nízkou hodnotou součinitele prostupu tepla. Splňuje poţadavky dle normy ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov, která stanovuje doporučenou hodnotu U = 0,25 W/(m2.K).22Také doplňkové tvary (napojení podezdívek u nepodsklepeného domu, napojení podezdívek u podsklepeného domu, ostění otvoru, parapet otvoru, nadpraţí otvoru i pro vnější rolety, styk vnější stěny se stropní konstrukcí, napojení dvou/tříplášťové střechy na vnější stěnu v místě pozednice), které jsou potřebné k vazbě s ostatními konstrukcemi byly vyvinuty, aby odpovídaly poţadavkům revidované ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov. Cihly Porotherm T Profi se vyznačují především vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi, vysokou pevností, nízkým odporem proti difúzi vodních par, jsou zdravotně nezá21

Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou 22 ČSN 73 05 40-2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, 2011. 53 s.

22

vadné. Dle normy ČSN EN 13501-2, jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 – nehořlavé. Dále je pro tyto produkty charakteristické jednoduché a rychlé zdění s minimální spotřebou malty. Tyto výrobky jsou určeny pro výstavbu nízkopodlaţních obytných budov, včetně rodinných domů. Pro porovnání s tradičním materiálem byla zvolena cihla POROTHERM 42,5 T Profi, která má rozměry 24,8 x 42,5 x 24,9 cm, při realizaci výstavby je tloušťka hrubé zdi byla 42,5 cm a splňuje hodnoty součinitele prostupu tepla stanovené normou ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov. Na úpravu vnitřních a vnějších povrchů se pouţívají speciální omítky o celkové tloušťce 4,5 cm. Celková tloušťka konstrukce je 46,5 cm. Další technický popis je detailně uveden v tabulce č.1 Tabulka č. 1: Přehled základních vlastností porovnávaných materiálů

Tvárnice

Hebel

Rozměry (cm) Tloušťka hrubé stěny (cm) Tloušťka stěny s omítkou/izolací Hmotnost/ kus (kg) Hmotnost / m2 (Kg) Spotřeba ks / m2 Nasákavost (%) Přírodní materiál -zdravotní nezávadnost Neprůzvučnost Rw (dB) Požární odolnost Tepelný odpor při praktické vlhkosti R [m2·K/W] hrubá stěna Součinitel prostupu tepla U [W/(m2.K)] Životnost (rok) Mrazuvzdornost Cena za kus (Kč) Cena / m2 (Kč)

50 x 20 x 25 25 50 15,8 126,4 8 musí být chráněna ano 47 A1

Porotherm 24,8 x 42,5 x 24,9 42,5 46,5 16,6 265,6 16 ano 48 A1 5,67

2,27 0,41 vysoká musí být chráněna 63,2 506

Zdroj: autor

23

0,17 nad 100 let 29 464

1.3. Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb 1.3.1. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti Metody oceňování jsou rozdělovány na metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda Metoda porovnávací je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi, které mají shodné parametry s oceňovanou nemovitostí. Porovnávají se nemovitosti, které byly nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji na realitních trzích v současných trţních podmínkách. K pouţitelnosti této metody je podstatná existence databáze porovnatelných nemovitostí, která je pravidelně doplňována a aktualizována. Porovnávají se shodné parametry typu podlahová/ uţitná plocha a lokalita, jejíţ odlišnosti jsou zohledněny pomocí korekčních činitelů. Analýza porovnávací metody Pro analýzu vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní ocenění staveb je podstatné si stanovit jaké budou základní porovnávací parametry, které budou pouţity na základě typu stavby. Za předpokladu, ţe se budou trţně oceňovat dvě identické stavby stojící ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi. Typy porovnávacích jednotek : Zastavěná plocha (BA) – jedná se o výpočet plochy, která je vymezena obvodovým průnikem stavby a terénu. Pouţití této porovnávací jednotky při ocenění je vhodné především u jednopodlaţních budov např. výrobní haly. Při pouţití této porovnávací jednotky pro porovnání těchto dvou oceňovaných nemovitostí s ostatními nemovitostmi nebude patrný ţádný rozdíl.

24

Celková zastavěná plocha (GFA) – tato jednotka se vypočítá součtem všech zastavěných ploch jednotlivých nadzemních i podzemních podlaţí. Vyuţívá se hlavně při ocenění vícepodlaţních objektů. I v tomto případě nebude zaznamenán ţádný rozdíl. Čistá podlahová plocha (NFA) - bude vypočtena způsobem, ţe se od celkové zastavěné plochy odečtou plochy světlíků, výtahových šachet, instalačních jader, plochy nosných a dělících konstrukcí, apod. Pro účely oceňování se vyuţívá pro obdobné objekty jako u celkové zastavěné plochy. Při pouţití této porovnávací jednotky, bude nemovitost, která je postavena z tradičního materiálu porovnávaná s jinými nemovitostmi, které budou mít menší čistou podlahovou plochu neţ tomu bude u nemovitosti postavené z progresivního materiálu. Tento rozdíl se projeví ve výsledné hodnotě nemovitosti. Dalším krokem je aplikace korekčních činitelů, které zohledňují odlišné parametry porovnávaných nemovitostí z hlediska porovnávacích jednotek, prodejní ceny, právních údajů, technických parametrů a jiných údajů. Jak jiţ bylo uvedeno na příkladu dvou staveb postavených z jiných materiálů, výběr porovnávací jednotky bude mít vliv na výslednou hodnotu stavby. Technické parametry zohledňují technický stav objektu, ve kterém se promítne rozdílnost vlastností např. tepelně izolačních vlastností, kvality a ţivotnosti pouţitých materiálů při výstavbě nemovitostí. Metoda výnosová Výnosová metoda odvozuje trţní hodnotu nemovitosti od hodnoty budoucích příjmů, které bude nemovitost generovat. Současná hodnota budoucích příjmů je zjištěna na základě diskontování budoucí hodnoty na současnou hodnotu. V první fázi, při postupu podle výnosové metody, je zjištěn hrubý příjem, od kterého jsou odečteny provozní náklady a stanovená neobsazenost. Získáme tak hodnotu provozního příjmu. K získání čistého provozního příjmu před zdaněním je odečtena rezerva na renovace. Stanovení hodnoty majetku je pomocí dvou kapitalizačních postupů – analýzy diskontovaného cashflow nebo přímé kapitalizace. Výnosová metoda je vyuţívána při oceňování nemovitostí, které generují příjem.

25

Analýza metody výnosové Při pouţití této metody musí být v prvním kroku stanoven hrubý příjem. Hrubý příjem stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemní smlouvy.23 Při výpočtu hrubého příjmu se projeví rozdíl ve velikosti čisté podlahové plochy. Pokud je pouţit příklad dvou staveb postavených z jiných materiálu jako v metodě porovnávací, bude u stavby postavené z tradičního materiálu menší čistá podlahová plocha neţ tomu bude u stavby postavené z progresivního materiálu. Dalším krokem je výpočet efektivního hrubého příjmu, který se získá odečtením ztrát vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného od hrubého příjmu. Neobsazenost a ztráty vlivem nájemného mohou být například stanoveny procentuálně při výpočtu výpadku dvou měsíčních nájmů. Dále budou vypočítány provozní náklady, do kterých jsou zahrnuty náklady na opravu a údrţbu, pojištění a daň z nemovitosti. Náklady na opravu a údrţbu mohou být vypočítány procentuálně z celkové reprodukční ceny. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţné v současné době a za pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.24 Do výpočtu reprodukční ceny se tedy promítne cena a mnoţství pouţitého materiálu a náročnost výstavby. Pro získání čistého provozního příjmu musí být vypočítány rezervy na renovace, které jsou vytvářeny pro potřeby rekonstrukce po skončení ţivotnosti majetku. Rezervy na renovace budou stanoveny jako podíl reprodukční ceny a ţivotnosti prvků krátkodobé ţivotnosti. Výsledná hodnota rezerv na renovace bude ovlivněna cenou a mnoţstvím pouţitého materiálu na výstavbu, náročností výstavby a ţivotností prvků krátkodobé ţivotnosti. Čistý provozní příjem získáme odečtením provozních nákladů a rezerv na renovaci od efektivního hrubého příjmu. Výsledná hodnota stavby bude vypočtena na základě podílu čistého provozního příjmu a stanovené míry kapitalizace.

23 24

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 52 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 77

26

Nákladová metoda Nákladová metoda je zaloţena na principu porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby, která má porovnatelné technické a funkční vlastnosti s oceňovanou stavbou. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby).25 Analýza metody nákladové Při pouţití nákladové metody je hlavním krokem vypočítat reprodukční cenu oceňované nemovitosti. Existuje několik různých způsobů, kterými můţe být reprodukční cena vypočítána: porovnáním, pouţitím vlastní databáze, podle cenového předpisu, rozpočtováním, přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu a nebo pouţitím ceníku stavebních prací. Kaţdý z těchto způsobů má své výhody i nevýhody. Pokud by byl pro výpočet reprodukční ceny zvolen způsob rozpočtování, nebo by byl pouţit ceník stavebních prací, reprodukční cena by méně reflektovala skutečný stav a také rozdíl v reprodukčních cenách mezi stavbami postavenými z tradičního materiálu a stavbami postavenými z materiálu progresivního. Při výpočtu jednotkové reprodukční ceny podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., bude základní cena stanovena na základě typu konstrukce a dále upravována příslušnými koeficienty vztahujícími se k příslušnému typu stavby a konstrukce. Technické provedení stavby bude zohledněno výpočtem koeficientu vybavení stavby K4, který ohodnocuje jednotlivé konstrukce a vybavení stavby jako standardní, nadstandardní a nebo podstandardní. Dalším důleţitým parametrem ovlivňujícím výslednou hodnotu stavby je opotřebení stavby, které vyjadřuje k jakému stavebně-technickému sníţení kvality došlo v důsledku stárnutí, působení atmosférických vlivů, apod. Výpočet opotřebení staveb se provede dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., lineární metodou a nebo metodou analytickou. Při pouţití lineární metody je patrná přímá úměra opotřebení v čase. Tato metoda vychází z předpokladu, ţe opotřebení probíhá po celou předpokládanou ţivotnost stavby, jedná se tedy o neobjektivní zobrazení opotřebení stavby. Při pouţití analytické metody bude opotřebení vypočteno pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby, které 25

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 72.

27

jsou upravené dle skutečného zjištěného stavu a vycházejí z výpočtu koeficientu vybavení K4. Reprodukční cena se získá součinem obestavěného prostoru nemovitosti a jednotkové reprodukční ceny. Od celkové reprodukční ceny je odečteno opotřebení a funkční nedostatky. Dále bude výsledná cena upravena na základě ekonomických nedostatků. Je patrné, ţe při pouţití všech tří metod oceňování se bude projevovat vliv progresivních prvků konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Při oceňování porovnávací a výnosovou metodou se tento vliv bude zobrazovat ve velikosti čisté podlahové plochy, která bude větší u progresivních materiálů. U výnosové metody se při výpočtu provozních nákladů a rezerv na renovaci bude projevovat náročnost výstavby, cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu. V nákladové metodě bude tento vliv zřejmý při výpočtu reprodukční ceny a opotřebení staveb. Cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu budou prokazovat tento vliv.

1.3.2. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska ceny Cena je jeden z nejdůleţitějších faktorů a hybatelů trţní ekonomiky ovlivňující dění po celém světě, jak z pohledu makroekonomického, tak i z pohledu mikroekonomického. Při výstavbě nemovitosti si pod pojmem cena lze představit několik poloţek - cena za materiál, cena za práci, zisk z pronájmu a finanční úspory. Jak je zřejmé z tabulky č. 1 cena za jednu cihlu Porotherm T Profi je skoro o polovinu levnější neţ cena za jednu tvárnici HEBEL, ale ve spotřebě kusů/m2 zase bude pouţito o polovinu méně tvárnic HEBEL. Přesto cena cihel Porotherm T Profi spotřebovaných na m2 je nezanedbatelně vyšší oproti tvárnicím HEBEL. Rozdílnost ve spotřebě spojovacích materiálů bude v závislosti na spotřebě zdících prvků. Dále musí být zohledněna cena za polystyren o tloušťce 20 - 25 cm, kterým se bude izolovat vnější stěna postavena z prvků HEBEL. V poslední řadě bude úprava vnějších a vnitřních povrchů. Cihly Porotherm mají výborně tepelně izolační vlastnosti a proto není třeba provádět následné zateplení. K úpravě vnějších a vnitřních povrchů se pouţívají speciální omítky z výrobků Porotherm, které ještě vylepšují tepelně izolační vlastnosti. Náklady na pořízení progresivních materiálů budou v celkovém součtu vyšší neţ tomu bude u tradičního materiálu.

28

Výstavba pomocí zdících prvků HEBEL a cihel Porotherm probíhá stejnou technologii. Jednotlivé prvky jsou na sebe pokládány a spojovány pojícím materiálem. Jak jiţ bylo řečeno v odstavci výše, spotřeba cihel Porotherm bude dvojnásobná oproti prvkům HEBEL, a od toho se bude odvíjet i spotřeba malty. Stěna postavená ze zdících prvků HEBEL bude muset být ještě zateplena, takţe výstavba této konstrukce bude pracnější a časově náročnější. Zisk z pronájmu nemovitosti bude jiný u dvou identických staveb stojících ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi. Uţitná plocha bude u kaţdé konstrukce odlišná. Uţitná plocha u konstrukce ze zdících prvků HEBEL bude menší neţ u konstrukce z cihel Porotherm. Důvodem rozdílnosti velikosti uţitné plochy je tloušťka stěny, která je u tradičního materiálu větší neţ u progresivní cihly Porothem. Stavba s větší uţitnou plochou bude pronajmuta za vyšší nájemné a tím bude generovat měsíčně větší zisk. Na cenu můţe být pohlíţeno i ze stranu úspor za provozní náklady a údrţbu. Progresivní materiál, v našem případě cihla Porotherm T Profi, dosahuje lepších výsledků tepelně izolačních vlastností neţ je tomu u tradičního materiálů. Tím bude spotřebováno méně energie na vytápění a ušetřeno více finančních prostředků. Z hlediska ceny se bude vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb odráţet ve vyšších pořizovacích nákladech, které ale budou kompenzovány snadnější a rychlejší výstavbou, větší uţitnou plochou přinášející vyšší zisk, finančními úspory za energie a údrţbu.

29

1.3.3. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska kvality Jedním z důvodů proč jsou vyráběny progresivní materiály, je zdokonalování jejich vlastností, které zvyšují efektivnost a kvalitu staveb. V tabulce č. 1 jsou uvedeny základní vlastnosti porovnávaných materiálů, v některých vlastnostech jsou si jednotlivé materiály rovné a v jiných je zřejmý pokrok kupředu. Shoda ve vlastnostech porovnávaných materiálů bude nalezena ve zdravotní nezávadnosti materiálu, neboť oba materiály jsou přírodním původu. Poţární odolnost posuzovaných materiálu je dle normy ČSN EN 13501-2 zařazena do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 – nehořlavé. Mají podobné rozměry a hmotnost jednotlivých kusů. Celková hmotnost bude odlišná a to z důvodu, ţe cihly Porotherm T Profi mají jinou spotřebu kusů na m2 neţ je tomu zdících prvků HEBEL. Další důleţitý faktor k porovnávání jsou tepelně a zvukově izolační vlastnosti. Tepelně izolační vlastnosti mají vliv na tloušťku obvodových konstrukcí, protoţe nám určují pouţití dalších tepelně izolačních vrstev. Tvárnice HEBEL mají součinitel prostupu tepla niţší neţ je doporučován normou ČSN 73 0540-2. Tepelná ochrana budov, která stanoví doporučenou hodnota U = 0,25 W/(m2.K). Tvárnice HEBEL mají hodnotu součinitele prostupu tepla U = 0,41 W/(m2.K)26, bude tedy zapotřebí

pouţít k izolaci vnější stěny polystyren

o tloušťce 20-25 cm. Cihly Porotherm T Profi splňují a dokonce převyšují hodnoty součinitele prostupu tepla, které mají U = 0,17 W/(m2.K).27 Oba materiály dosahují doporučených hodnot neprůzvučnosti, které jsou stanovené normou ČSN 73 0532.

26

Tvárnice Hebel. Hebel [online]. Hebel CZ, © 2013[cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.hebel.cz/tvarnice-hebel-p2-450.php

Technický list POROTHERM 42,5 T Profi. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou 27

30

1.3.4. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska výstavby a životnosti Progresivní prvky, konstrukce a materiály jsou vynalézány, objevovány a vyráběny za účelem zrychlit, zjednodušit a zlevnit výstavbu. Výstavba pomocí prvků HEBEL a cihlami Porotherm je prováděna stejným postupem. Jednotlivé prvky jsou na sebe kladeny a spojovány pojícím materiálem. Cihly Porothem jsou spojovány speciální maltou vyrobenou k tomuto účelu. Prvky HEBEL jsou místo malty spojovány speciálním lepidlem. K výstavbě bude pouţito více kusů cihel Porotherm neţ prvků HEBEL, neboť cihly budou kladeny příčně, kdeţto prvky Porotherm podélně, aby se dosáhlo poţadované tloušťky stěny. Tímto bude výstavba z cihel Porotherm o něco pracnější, ale na drahou stranu nebude vyţadovat pouţití izolace. Při výstavbě z prvků HEBEL z důvodu malé tloušťky stěny, která nesplňuje poţadované tepelně izolační vlastnosti, se bude muset na vnější stěnu poloţit polystyren o tloušťce 20 - 25 cm a poté teprve proběhne úprava vnějších a vnitřních povrchů.

Obrázek č. 3 – Výstavba pomocí cihel plněných vatou Porotherm T Profi Zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vato

31

Ţivotnost je rozdělena na ţivotnost technickou, ekonomickou, morální a právní. Technická ţivotnost je doba od vzniku stavby aţ do doby jejího zchátrání. Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci.28 Ekonomická ţivotnost zohledňuje komerční vyuţití nemovitosti. Je počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby, kdy není schopná vytvářet výnos. Morální ţivotnost je obdobně jako ekonomická ţivotnost počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby jejího funkčního zastarání. Výše uvedené ţivotnosti mají podstatný vliv na trţní hodnotu staveb. Technická ţivotnost je promítána do výpočtu opotřebení v nákladové metodě a výpočtu ţivotnosti konstrukcí z krátkodobou ţivotností v metodě výnosové. Ve vyhlášce č. 441/2013 sb. je uvedena předpokládané ţivotnost jednotlivých konstrukcí, např. předpokládaná ţivotnost svislých konstrukcí je stanovena na 80 – 200 let. Ţivotnost cihel Porotherm T Profi je stejná jako u klasických pálených cihel. Výrobce udává ţivotnost nad 100 let. Prvky HEBEL patří do skupiny lehkých betonů, které se také vyznačují vysokou ţivotností. V poměru k průměrné délce lidského ţivota je ţivotnost obou materiálů neomezená. Ekonomická a morální ţivotnosti budou podstatné především při trţním oceňování výnosovou metodou, kde progresivní prvky, konstrukce a materiály budou dosahovat větších hodnot, neţ tomu bude u tradičních materiálů.

28

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 82

32

1.4. Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb V předešlé kapitole byla provedena analýza jednotlivých hledisek, která jsou úzce propojena a navzájem ovlivňována. Je obtíţné určit, které z těchto hledisek má největší vliv u progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb, protoţe kaţdé hledisko navazuje na další hlediska, která nesmí být opomenuta. Z hlediska metod oceňování při posuzování vlivů progresivního materiálu na trţní hodnotu staveb bylo zjištěno, ţe kaţdá z metod zohledňuje tuto problematiku jiným způsobem. Při pouţití porovnávací metody byl rozhodující výběr porovnávacích jednotek. Pokud se nemovitost porovnává na základě čisté uţitné plochy byla zaznamenána větší uţitná plocha u staveb postavených progresivních materiálů. Ve výnosové metodě se také projevil rozdíl v čisté uţitné ploše, která udávala hrubý příjem a z něho generovaný výnos. Pouţití rozdílných materiálů se dále projevil ve výpočtech rezerv pro renovaci a také nákladů na opravy a údrţbu, které vycházely z reprodukční ceny stavby. Výpočet reprodukční ceny stavby byl podrobněji popsán při pouţití nákladové metody. Následně bylo provedeno posouzení materiálů z hlediska ceny za materiál, která byla v konečném souhrnu závislá na mnoţství pouţitého materiálu. Cena byla dále posouzena jako zisk z pronájmu, který byl úzce spjat s velikostí uţitné plochy. Při větší uţitné ploše byl generován větší zisk. Cena za materiál a výstavbu byla zohledněna při výpočtu reprodukční ceny. Dále byly materiály porovnány na základě vlastností, a z toho vyplývající kvality. Vlastnosti materiálů se zdokonalují a díky tomu vznikají nové progresivní materiály, které posouvají kvalitu staveb. Porovnávané materiály se v některých vlastnostech, jako zdravotní nezávadnost a poţární odolnost shodovaly. Naproti tomu, v tepelně a zvukově izolačních vlastnostech se odlišovaly. Především tepelně izolační vlastnosti posuzovaných materiálů se projevily ve výsledné tloušťce konstrukce, a ta souvisela s velikostí uţitné plochy, která se projevovala především při pouţití výnosové metody. Tyto vlastnosti byly zohledněny při výpočtu reprodukční ceny v nákladové metodě a částečně se opět projevily v metodě výnosové.

33

Poslední porovnání bylo provedeno na základě analýzy výstavby a ţivotnosti těchto materiálů. Výstavba pomocí tvárnic HEBEL byla obdobná jako výstavba z cihel Porotherm s tím rozdílem, ţe konstrukce z prvků HEBEL musela být zaizolována a tím byla výstavba pracnější a náročnější neţ u cihel Porotherm. Oba porovnávané materiály se vyznačovaly vysokou technickou ţivotností, která byla zohledněna při výpočtu trţního ocenění staveb nákladovou a výnosovou metodou. Progresivní materiály se oproti materiálům tradičním vyznačují vysokou ekonomickou a morální ţivotností, která se zohledňuje při pouţití výnosové a porovnávací metody.

34

Závěr Cílem této části bakalářské práce bylo posouzení vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Jak bylo stanoveno v úvodu této práce, posouzení vlivu probíhalo z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. Byly definovány progresivní prvky, konstrukce a materiály včetně historie jejich vývoje. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb bylo provedeno z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti. Následně byla provedena analýza zjištěných poznatků, které byly zjištěny na základě porovnání uvedených materiálů. Vzhledem k široké nabídce progresivních produktů na dnešním stavebním trhu byla jako tradiční materiál zvolena tvárnice HEBEL, který je často vyuţívaným materiálem a jako progresivní materiál byla zvolena superizolační cihla Porotherm T Profi. Na základě detailního posouzení jednotlivých vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z jednotlivých hledisek a následné analýzy těchto hledisek bylo dospěno k následujícímu závěru. Progresivní prvky, konstrukce a materiály mají vliv na trţní hodnotu staveb především větší čistou podlahovou plochou, která je zapříčiněna menší tloušťkou konstrukce v důsledku dokonalejších vlastností, např. tepelně izolační vlastnosti. Dále ovlivňují trţní hodnotu vyššími pořizovacími náklady, rychlejší výstavbou, niţšími provozními náklady a vyšší ekonomickou a morální ţivotností. Všechny metody oceňování zohledňovaly výše uvedené vlivy progresivních materiálů na trţní hodnotu staveb, ale pouze v metodě výnosové byla tato problematika řešena v rámci všech uvedených vlivů. A proto v této metodě byl nejprůkazněji zobrazen vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb.

35

2.

Praktická část

OCENĚNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI

36

2.1. Ocenění rodinného domu Objednatel: Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Královice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 108 K Nedvězí 108 104 00 Královice STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:23.3.2014

37

Obsah: - Úvodní list - Obsah - Průvodní dopis - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení

Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Základní stavební dokumentace - Fotodokumentace objektu

38

Váţený pan Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Praha - Královice Česká republika

24.3.2014

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako RODINNÝ DŮM č.p. 108 Uvedený na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha Nacházejícího se na adrese K Nedvězí 108, 104 00 Praha – Královice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23.3.2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

39

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění (23.3.2014) uţíván výhradně k bydlení majitelem a jeho rodiny. První bytová jednotka je pronajata na základě uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou za trţní nájemné. Druhá bytová jednotka vyuţívána k bydlení majitele a jeho rodiny. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřena ţádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 40

Přehled oceňovaných nemovitostí: 1) Rodinný dům dům č.p. 108 3) Pozemek č. 112/2, zastavěná plocha a nádvoří, rozloha 309 m2. 4) Pozemek č. 113/2, zahrada, rozloha 31 m2 5) Pozemek č. 114/1, zahrada, rozloha 222 m2 6) Pozemek č. 115/2, zahrada, rozloha 49 m2 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p.108 je situován v obci Královice na východním okraji hl.m. Prahy. Jedná se o atraktivní lokalitu s výstavbou rezidenčních objektů. V obci je částečná občanská vybavenost – škola, školka, policie, obchod. Ve vzdálenosti několika kilometrů se nachází obec Uhříněves a druhým směrem je umístěna obec Říčany, kde je zastoupena veškerá občanská vybavenost. Dále je v obci zastávka městského a příměstského autobusu MHD. V Uhříněvsi je ţelezniční zastávka, kudy v pravidelných intervalech jezdí vlak do centra Prahy. Parkování je v dostatečné kapacitě moţné na vlastním pozemku i na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledového horizontu hodnotím jako nadprůměrnou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedná bytová jednotka určena k pronájmu a ve druhé bytové jednotce bydlí rodina vlastníka. Majetek je tedy z jedná části vyuţíván k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 41

Historie Současná stavba vznikla rozdělením hospodářského stavení, které bylo postaveno kolem roku 1915. V roce 1995 proběhla rozsáhlá přestavba a přístavba stavby do současné podoby. Stavba byla v roce 1995 zkolaudována. Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, které tvoří funkční celek, a proto budou oceněni jako jeden pozemek. Pozemky se nacházejí v klidné lokalitě staré zástavby v centru obce Královice. Jsou napojeny na komunikaci ze dvou stran. Pozemek je z jedné poloviny rovinný a z druhé svaţitý severo-východním směrem. Tvar pozemku je z mírné části nerovnoměrný. Pozemek je ze čtyř stran oplocen a jsou zde vybudovány inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina), které vedou podzemními přípojkami na pozemek. Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy - Přípojka vody - Přípojka kanalizace - Kanalizační šachta skruţená z prefa - Plochy s povrchem betonovým monolit - Plochy ze zatravňovacích tvárnic - Plochy z betonových dlaţdic - Plot ze strojového pletiva - Plot z ocel.plotových rámů na ocel - Plot zděný z plotových tvárnic - Podezdívka z monolitického betonu - Vrátka ocelová s drátěnou výplní - Vrata ocelová s drátěnou výplní

42

Trvalé porosty Ve spodní části svaţité zahrady je zachovány dva jehličnany – smrk a borovice. Dále jsou Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je řadový krajní, nepodsklepený, dvoupodlaţní se dvěmi bytovými jednotkami, střecha je sedlová, sklonitá. Dům se nachází ve středové části pozemku. První bytová jednotka je přístupná pouze přes přední zahradu z hlavní ulice. Bytová jednotka se skládá ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, toalety a technické místnosti. K bytové jednotce je garáţ, která je umístěna uvnitř domu. Druhá bytová jednotka má přístup jak z hlavní ulice tak ze zadní svaţité zahrady. Bytová jednotka je orientovaná do 2NP., v 1.NP se nachází vstupní hala, ze které vedou schody do 2NP a technická místnost. Ve 2. NP se nachází kuchyň, tři pokoje, koupelna, toaleta a chodba. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou odizolované betonové, pasové. Nosné obvodové a vnitřní konstrukce jsou z cihelného zdiva, z plných pálených cihel.

Stropy 1.NP

jsou převáţně provedeny

z keramických stropnic do ocelových nosníků. Zastropení 2.NP je provedeno jako součást krovové konstrukce z polospalných prvků s tepelnou izolací Střecha je sedlová s dřevěným vázaným krovem. Krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyních, v koupelnách a na WC z keramických dlaţdic. Schodiště je provedeno z ocelové konstrukce, nepřímočaré, pravotočivé s dřevěnými stupni. Dveře jsou dřevotřískové osazeny do ţelezných zárubní. Okna jsou plastová Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění elektrické, radiátory typu Radik. Zdrojem tepla jsou dva elektrické kotle Protherm typ Rejnok. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům není vybaven bleskosvody. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závito43

vých, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva elektrické přímotopné boilery o objemu 100 l/ ks. Kuchyňské linky jsou vybaveny s 2 elektrickými sporáky, 1 myčkou na nádobí, 2 lednicemi, 2 elektrickými troubami. . Vnitřní vybavení obsahuje 2 litinové obezděné vany, 2 umyvadla. Záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par.

44

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje je vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe jedna bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Druhá bytová jednotka je pronajímána za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití.

45

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

46

2.1.1. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou rodinného domu byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

1 808 000 Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku: Tabulka č. 2: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Královice Oceňovaný pozemek

Porovnávané pozemky

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Název pozemku

Královice 108

Stavební parcela Královice

Stavební parcela U Hájku

Stavební parcela Hájek

Stavební parcela Nedvězí

Parcelní číslo

112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Královice 108 Královice Praha Praha

N/A

N/A

N/A

N/A

Královice Královice Praha Praha

U Hájku Královice Praha Praha

Křesadlova Hájek Praha Praha

Nedvězí Nedvězí Praha Praha

3 290 000

1 980 000

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 654 419

47

2 138 400

Rozloha pozemku v m2

606

331

396

909

1074

X

4 998,24 30.3.2014 1 4 998,24

5 400,00 30.3.2014 1 5 400,00

3 619,36 30.3.2014 1 3 619,36

1 843,57 30.3.2014 1 1 843,57

Nabídka 0,9 4 498,42

Nabídka 0,9 4 860,00

Nabídka 0,9 3 257,43

Nabídka 0,9 1 659,22

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví 1 4 498,42




Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen 1 4 498,42




Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

1 4 498,42

1 4 860,00

1 3 257,43

1 1 659,22

Ano

Ano 1 4 498,42

Ano 1 4 860,00

Ano 1 3 257,43

Ano 1 1 659,22

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 4 498,42

1 4 860,00

1 3 257,43

1 1 659,22

Lepší 0,95 3 094,55

Horší 1,1 1 825,14

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Mírně horší 1,05 4 723,34

Mírně horší 1,05 5 103,00

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Nepravidelný

Pravidelný 0,9 4 251,00

Pravidelný 0,9 4 592,70

Svaţitost Korekce Upravená hodnota

Svaţitý

Rovinný 0,9 3 825,90

Rovinný 0,9 4 133,43

Rovinný 0,9 2 785,00

Rovinný 0,9 1 642,63

Dostupnost inţenýrských sítí

Úplná

Úplná

Úplná

Úplná

Úplná

48

Nepravidelný Nepravidelný 1 1 3 094,55 1 825,14

Korekce Upravená hodnota

1 3 825,91

1 4 133,43

1 2 785,10

1 1 642,63

Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Nezjištěna 1 3 825,90




Dopravní obsluţnost

Autobus

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Mírně horší

1 3 825,90

1 4 133,43

1 2 785,10

1,1 1 806,89

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1 3 825,90

1 4 133,43

1 2 785,10

1 1 806,89

Ne

Ne

Ne

Ne

1 3 825,90

1 4 133,43

1 2 785,10

1 1 806,89

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne

Neaplikováno


Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 3 825,90

1 4 133,43

1 2 785,10

1 1 806,89

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

606

Menší 0,9 3 443,32

Menší 0,9 3 720,10

Obdobný 1 2 785,10

Větší 1,1 1 987,58

Moţná zastavitelnost

viz.územní plán

viz.územní plán 1 3 443,32




3 443,32

3 720,10

2 785,10

1 987,58


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

2 984,02 1 808 315,95 Kč

1 808 000 Kč

Zdroj: autor

49

Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného rodinného domu porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavěná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

4 560 000 Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti: Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Královice Oceňovaná nemovitost

Porovnávané nemovitosti

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

1 Rodinný dům Královice

2

3

4

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Uhříněves Dubeč Uhříněves Hájek

112/2, 113/2, 114/1, 115/2 K Nedvězí 108

Na Blanici

Královice Praha Praha

Uhříněves

U Mezníku

Uhříněves

Lipové náměstí Dubeč

Uhříněves

Hájek

Praha Praha

Praha Praha

Praha Praha

Praha Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. 2 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

606

531

800

778

293

2 984,01

2 984,01

2 984,01

2 984,01

2 984,01

1 808 310,06

1 584 509,31

2 387 208

2 321 559,78

8 743 14,93

50

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

252

206

200

210

200

X

3 900 000

8 690 000

8 800 000

8 100 000

2 315 490,69

6 302 792

6 478 440,22

7 225 685,07

11 240,25

31 513,96

30 849,72

3 6128,43

30.3.2014

30.3.2014

30.3.2014

30.3.2014

1

1

1

1

11 240,25

31 513,96

30 849,72

36 128,43

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1

1

1

1

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10 116,22

28 362,56

27 764,74

32 515,58

Lepší

Lepší

Lepší

Lepší

0,95

0,75

0,8

0,9

9 610,41

21 271,92

22 211,79

29 264,02

Obdobný

Dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

0,9

0,8

0,75

9 610,41

19 144,73

17 769,44

21 948,01

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Dobrý

51

Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus


Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A


Průměrná

Mírně nadprůměrná

nadprůměrné

nadprůměrné

1

0,9

0,8

0,7

9 610,41

17 230,26

14 215,54

15 363,61

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

9 610,41

17 230,26

14 215,54

15 363,61

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

9 610,41

17 230,26

14 215,54

15 363,61

Autobus, vlak

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

0,8

0,9

0,8

0,9

7 688,33

15 507,23

11 372,44

13 827,25

Výborná

Obdobná

Výborná

Výborná

0,9

1

0,9

0,8

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

6 919,49

15 507,23

10 235,19

11 061,80

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

10 930,93 2 754 594,59

52

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 808 000 Kč 4 562 594,59 Kč 4 560 000 Kč

Zdroj: autor

53

2.1.2. Nákladová metoda Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení , funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku a venkovních úprav. Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši:

5 600 000 Kč Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Královice

Oceňovaný majetek Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Časová cena Funkční nedostatky Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor

54

Královice - rodinný dům 112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Klasická zděná 101 let 18 50 141,39 2 252,09 0,73 183,83 707,90 5 206,00 3 685 327,40 21,90% 807 086,70 2 878 240,70 5% 143 912,03 2 734 328,66 3 617 516,82 Kč 179 081,00 Kč 1 808 000,00 Kč 5 604 597,82 Kč 5 600 000 Kč

Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1.NP

Celkem Zastavěná plocha 2.NP

= 24 m2 = 105,8 m2 = 11,6 m2 = 141,4 m2 = 95,7 m2 = 14,9 m2 = 110,7 m2 = 252,1 m2

5,125 *4,69 13,825 *7,65 2,5 *4,64 13,64 *7,02 4,67 *3,2

Celkem Zastavěná plocha celkem

Podlahová plocha = 183,83 m2

Podlahová plocha celkem

Obestavěný prostor Obestavěný prostor 1.NP

Celkem Obestavěný prostor 2.NP Obestavěný prostor celkem

24,03625 *3,15 105,7613 *3,15 11,6 *3,15 110,6968 *(1,37+2,605)/2

= 75,7 m3 = 333,1 m3 = 36,54 m3 = 445,4 m3 = 262,5 m3 = 707,9 m3

Ocenění venkovních úprav Ocenění venkovních úprav bylo vypočítáno na základě procentní částky 5% z celkové hodnoty stavby. Hodnota stavby Procento ze zjištěné hodnoty stavby Hodnota venkovních úprav

3 581 624 Kč 5% 179 081 Kč

55

Tabulka č. 5: Výpočet koeficientu K4 rodinný dům - Královice

Konstrukce a vybavení 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina Klempířské kon6 strukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna Podlahy obytných 14 místností Podlahy ostatních 15 místností 16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace 23 Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické 24 vybavení 25 Záchod 26 Ostatní Celkem

Výpočet koeficientu K4 hodnocení část Objemový standardu (%) Koeficient podíl S 100 1 0,071 S 100 1 0,223 S 100 1 0,084 S 100 1 0,052 S 100 1 0,032

Upravený objemový podíl 0,071 0,223 0,084 0,052 0,032

S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100

1 1 1 1 1 1 1 1

0,008 0,062 0,031 0,004 0,023 0,024 0,033 0,052

0,008 0,062 0,031 0,004 0,023 0,024 0,033 0,052

S

100

1

0,022

0,022

S S S X S S X S N

100 100 100 0 100 100 0 100 100

1 1 1 0 1 1 0 1 1,54

0,011 0,044 0,041 0,006 0,03 0,018 0,005 0,028 0,005

0,011 0,044 0,041 0 0,03 0,018 0 0,028 0,0077

S S S

100 100 100

1 1 1

0,051 0,004 0,036

0,051 0,004 0,036 0,9917

Zdroj: autor

56

Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení rodinného domu - Královice

Konstrukce a vybavení 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina Klempířské kon6 strukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna Podlahy obytných 14 místností Podlahy ostatních 15 místností 16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace 23 Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické 24 vybavení 25 Záchod 26 Ostatní celkové opotřebení v %

Výpočet opotřebení Upravený objemový podíl skutečné (A) stáří (B) 0,071 101 0,223 18 0,084 18 0,052 18 0,032 18

předpokládaná životnost © 200 200 200 150 80

B/C * 100A 3,5855 2,007 0,756 0,624 0,72

0,008 0,062 0,031 0,004 0,023 0,024 0,033 0,052

18 18 18 18 18 18 18 18

80 80 60 50 50 200 80 80

0,18 1,395 0,93 0,144 0,828 0,216 0,7425 1,17

0,022

18

80

0,495

0,011 0,044 0,041 0 0,03 0,018 0 0,028 0,0077

18 18 18 0 18 18 0 18 18

80 50 50 0 50 40 0 60 30

0,2475 1,584 1,476 0 1,08 0,81 0 0,84 0,462

0,051 0,004 0,036

18 18 18

60 60

1,53 0,12 0 21,9425

Zdroj: autor

57

2.1.3. Výnosová metoda Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejprve jsem stanovila hrubý roční výnos který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubého výnosu a tím jsem získala provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu bytové jednotky A. Výnos z pronájem bytové jednotky B vycházel z výše uvedené nájemní smlouvy, kde byly zohledněny m2 jednotky B. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivotnosti oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je:

2 050 000 Kč Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce :

58

Tabulka č. 7: Výpočet tržní hodnoty výnosovým způsobem - Královice

Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za bytovou jednotku A p.m. Hrubý výnos za bytovou jednotku B p.m Celkový hrubý výnos p.m. Celkový hrubý roční výnos Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů u obou jednotek Efektivní hrubý příjem

Provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Časová hodnota stavby Míra kapitalizace zbytková ţivotnost Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i)n -1 Čisté provozní náklady Hodnota stavby Zaokrouhleno

daň z nemovitosti pojištění náklady na opravu a údrţbu - stanoveny ve výši 0,5 % z celkové reprodukční cena stavby, 0,5% z 3 628 327Kč EHP-PN

8%

(2535505*0,08)/(1+0,08)40 -1 EHP - PN - R ČRV/míra kapitalizace

Zdroj: autor

59

10 000 Kč 10 000 Kč 20 000 Kč 240 000 Kč 40 000 Kč

200 000 Kč 700 Kč 6000 Kč

18 428,225 Kč 25 128,225 Kč = 17 4871,775 Kč 2 878 489 Kč 0,08 40 let

= 11 111 Kč 163 760,345 Kč 2 047 004,313 Kč 2 050 000 Kč

2.1.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 23.3.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 8: Zjištění výsledné hodnoty - Královice

Metody Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Tržní hodnota Tržní hodnota po zaokrouhlení

Zjištěné hodnoty 4 560 000 5 600 000 2 050 000

Váha 80% 15% 5%

Vážený průměr 3 648 000 840 000 102 500 4 590 500 Kč 4 590 000 Kč

Zdroj: autor

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Neboť indikace nákladové metody není rozhodující a slouţí spíše jako korektor pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty, byla této metodě přisouzena váha 15%. Rodinný dům je nemovitost, která není často pronajímána, není za tímto účelem ani pořizována. Ve většině případů je tato nemovitost pořizována k uspokojení bytové situace majitele a jeho rodiny. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti byla výnosové metodě přisouzena kontribuce 5%

60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23.3.2014 reprezentována částkou: = 4 590 000 Kč Kč (čtyři miliony pět set devadesát tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

61

Omezující podmínky a předpoklady 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace u jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

62

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne ………………………………….. Gabriela Jirásková

63

Příloha č.1

64

Příloha č.2

65

Příloha č. 3 – půdorys 2. NP

66

Příloha č. 4

Obrázek č.4 – Pohled na rodinný dům z ulice Zdroj: autor

Obrázek č. 5 – Pohled na rodinný dům ze zahrady Zdroj: autor

67

2.2. Tržní ocenění bytového domu Objednatel: Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Královice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p.2920 Chmelová 2920 100 00 Praha 10 STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25.3.2014

68

Obsah: - Úvodní list - Obsah - Průvodní dopis - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení

Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Základní stavební dokumentace

69

Váţený pan Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Praha - Královice Česká republika

25.3.2014

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako BYTOVÝ DŮM č.p. 2920 Uvedený na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha Nacházejícího se na adrese Chmelová 2920, 100 00 Praha 10, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25.3.2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

70

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25.3.2014) uţíván výhradně jako nebytové prostory s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

71

Přehled oceňovaných nemovitostí: 1) Bytový dům č.p. 2920 2) Pozemek p.č. 2225/85 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřován

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - budova č. 2920 je umístěna v okrajové části městské části Praha 10 v Záběhlicích. Předmětná nemovitost stojí ve středu panelového sídliště. Celková charakter lokality je spíše rezidenční. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. V dochůdné vzdálenosti jsou zastávky MHD autobusu, který se dále napojuje na ostatní prostředky MHD tramvaj nebo metro, trasy A – zastávka Strašnická. Kapacita míst na parkování je v této lokalitě dostačující. Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako podprůměrná. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Stavba byla postavena v roce v roce 1995.

72

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, který má rozlohu…… tento pozemek je prakticky ze sta procent zastavěn administrativní budovou. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, je napojen na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina). Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Bytový dům Architektonické a dispoziční řešení Předmětem ocenění je administrativní budova, která byla postavena v roce 1995. Tato budova obsahuje 2 nadzemní podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí jsou ordinace praktických lékařů. Ve druhém nadzemním podlaţí jsou umístěny kancelářské prostory. Základy jsou provedeny jako základové pasy z prostého betonu s rozšířením u základové spáry. Svislé nosné konstrukce jsou z cihelných bloků Porotherm 38. Vodorovné nosné konstrukce jsou z tvárnic Hurdis do ocelových I profilů. Střecha je plochá s foliovou krytinou z PVC. Schodiště je betonové pokryté dlaţdicemi Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Vnější omítky jsou břízolitové stříkané. Okna i dveře jsou plastová. Povrchy podlah jsou z 50 % tvořeny keramickou a kamennou dlaţbou, z 50 % celoplošnými textilními koberci. Vytápění je ústřední. V celé budově je zaveden systém klimatizace.

73

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje je vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe jedna bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Druhá bytová jednotka je pronajímána za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití.

74

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

75

2.2.1. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

3 970 000 Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku: Tabulka č.9: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Chmelová 2920 Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Chmelová 2920

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

2225/85 Chmelová 2920 Záběhlice Praha Praha

1 Stavební pozemek Hostivař N/A K Horkám Hostivař Praha Praha

2 Stavební pozemek Michelská N/A Michelská Michle Praha Praha

3 Stavební pozemek Michle N/A Na Návrší Michle Praha Praha

4 Stavební pozemek Záběhlice N/A Záběhlická Záběhlice Praha Praha

8 900 000,00

11 000 000,00

675 13 185,19 25.5.2014

475 23 157,89 4.6.2014

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X

1 289 000,00

318 X

415 3 106,02 23.5.2014

76

10 949 955,00 391 28 005,00 2.6.2014


1 3 106,02

1 28 005,00

1 13 185,19

1 23 157,89

Nabídka 0,9 25 204,50 Absolutní vlastnictví 1 25 204,50 Bez věcných břemen 1 25 204,50 Smíšená zástavba 1 25 204,50 Ano 1 25 204,50 Nejsou



1 2 795,42

1 25 204,50

1 11 866,67

1 20 842,11

horší 1,4 3 913,59 Pravidelný 0,9 3 522,23 Rovinný 1 3 522,23 Úplná

Lepší 0,8 20 163,60 Pravidelný 0,9 18 147,24 Rovinný 1 18 147,24 Úplná

Lepší 0,9 10 680,00 nepravidelný 1 10 680,00 Rovinný 1 10 680,00 Úplná

Obdobná 1 20 842,11 nepravidelný 1 20 842,11 Rovinný 1 20 842,10 Úplná

Výborné

1 3 522,23 Nezjištěna 1 3 522,23 Omezená 1,4 4 931,12 Výborné

1 18 147,24 Nezjištěna 1 18 147,24 Lepší 0,8 14 517,79 Výborné

1 10 680,00 Nezjištěna 1 10 680,00 Obdobná 1 10 680,00 Výborné

1 20 842,11 Nezjištěna 1 20 842,11 Obdobná 0,9 18 757,89 Výborné

Ne

1 4 931,12 Ne

1 14 517,79 Ne

1 10 680,00 Ne

1 18 757,89 Ne

1

1

1

1

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nabídka 0,9 2 795,42 Absolutní vlastAbsolutní nictví vlastnictví 1 2 795,42 Bez věcných Bez věcných břemen břemen 1 2 795,42 Smíšená Smíšená zástavba zástavba 1 2 795,42 Ano Ano 1 2 795,42 Nejsou Nejsou

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Dobrá

nepravidelný

Rovinný

Úplná

Nezjištěna

Autobus

77

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Neaplikováno

318

neaplikováno

4 931,12 14 517,79 10 680,00 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 4 931,12 14 517,79 10 680,00

18 757,89 Neaplikováno 1 18 757,89

Obdobná Obdobná Větší 1 1 1,1 4 931,12 14 517,79 11 748,00 neaplikováno neaplikováno neaplikováno 1 1 1 4 931,12 14 517,79 11 748,00

Obdobná 1 18 757,89 neaplikováno 1 18 757,89

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

12 488,70

4 931,12

14 517,79

11 748,00

18 757,89

318 3 971 184,00 Kč 3 970 000 Kč

Zdroj: autor

Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňované nemovitosti porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavěná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

11 170 000 Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti:

78

Tabulka č.10: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Chmelová 2920 Oceňovaná nemovitost

Porovnávané nemovitosti

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

1

2

3

4

Nebytové prostory Pivoňková

Nebytové prostory Práčská

Nebytové prostory Záběhlice

Nebytové prostory Mukařovská

2225/85 Chmelová 2920

Pivoňková

Práčská

Záběhlická

Mukařovská

Záběhlice

Záběhlice

Záběhlice

Záběhlice

Strašnice

Praha Praha

Praha Praha

Praha Praha

Praha Praha

Praha Praha

574

475

625

12 488,00

12 488,00

5 931 800,00

7 805 000,00

Nebytové prostory Chmelová

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. Plocha pozemku

318

418

Hodnota za 1 m2 12 488,00 12 488,00 12 488,00 pozemku Hodnota pozemku 3 971 184,00 5 219 984,00 7 168 112,00 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

461,23

471

498

350

890

X

14 500 000

26 872 000

11 000 000

19 800 000

9 280 016,00

19 703 888,00

5 068 200,00

11 995 000,00

19 702,79

39 566,04

14 480,57

13 477,53

2.6.2014

28.5.2014

4.6.2014

30.5.2014

1

1

1

1

19 702,79

39 566,04

14 480,57

13 477,53

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

17 732,51 Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

13 032,51

12 129,78

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

17 732,51 Ne

35 609,44

35 609,44

13 032,51

12 129,78

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

17 732,51

79

35 609,44

13 032,51

12 129,78

Vyuţití podle územního plánu Korekce

Administrativní budova

Upravená hodnota

Administrativní budova 1 17 732,51

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Ne

Upravená hodnota

Administrativní budova 1

35 609,44

13 032,51

12 129,78

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

17 732,51

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Administrativní Administrativbudova ní budova 1 1

35 609,44

13 032,51

12 129,78

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

17 732,51

35 609,44

13 032,51

12 129,78

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Upravená hodnota Průměrná

Dobrá

Upravená hodnota Omezený

Dobrá


1

1

1

Výborná

Upravená hodnota

13 032,51

12 129,78

Výborný

Dobrý

Horší

1,1

0,7

1

1,1

24 926,61

13 032,51

13 342,75

Výborný

Výborný

Průměrná

Průměrné

0,9

0,9

1

1

22 433,94

13 032,51

13 342,75

Dobrá

Výborná

Dobrá

Dobrá

1

0,9

1

1

20 190,55

13 032,51

13 342,75

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

17 555,19

20 190,55

13 032,51

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20 190,55

13 032,51

13 342,75

13 342,75

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

17 555,19 Dobrá

35 609,44

Horší

17 555,19

Korekce Atraktivita objektu

1

17 555,19

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Obdobná

17 555,19

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Obdobná

19 505,77

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Obdobná

17 732,51

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Obdobná

Dobrá

80

20 190,55 Výborná

13 032,51 Dobrá

13 342,75 Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota

17 555,19

Jiná technická korekce

N


Korekce Upravená hodnota Korekce Upravená hodnota

13 032,51

1 13 342,75

N

N

N

1

1

1

1

19 181,02

13 032,51

13 342,75

Obdobná

Obdobná

Menší

Větší

1

1

1,05

0,9

13 684,14

12 008,48

17 555,19

Jiná korekce

19 181,02

1

N

17 555,19

Korekce pro velikost nemovitosti

0,95

19 181,02

N

N

N

N

1

1

1

1

17 555,19

19 181,02

13 684,14

12 008,48

17 555,19

19 181,02

13 684,14

12 008,48

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

15 607,21

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

7 198 512,29

Hodnota pozemku

3 971 184,00

Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor

11 169 696,29 Kč 11 170 000 Kč

81

2.2.2. Nákladová metoda Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení , funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku, vedlejší stavby a venkovních úprav. Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši:

19 000 000 Kč Tabulka č. 11: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Chmelová 2920

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Časová cena Funkční nedostatky Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků Ekonomické nedostatky Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor

82

Nebytové prostory - Chmelová 2225/85, 2225/104 Klasická zděná 18 let 18 let 50 let 318 m2 2 530,60 m2 0,87 461,23 m2 1 826,64 m3 5 692,00 Kč 10 397 257,65 Kč 17,60% 1 829 917,35 Kč 8 567 340,30 Kč 5% 428 367,02 Kč 8 138 973,29 Kč 15 024 544,69 Kč 3 971 184,00 Kč 18 995 728,69 Kč 19 000 000 Kč

Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1 NP Zastavěná plocha 2NP Zastavěná plocha celkem

= 302,6 m2 = 228 m2 = 530,6 m2

192,5+33,9+14,2+10,4+51,6 179,8+23,6+10,4+14,2

Podlahová plocha = 461,23 m2

Podlahová plocha celkem

Obestavěný prostor Obestavěný prostor 1.NP Obestavěný prostor 2.NP

302,6 179,8 23,6 10,4 14,2

= 1040,944 m3 = 629,3 m3 = 82,6 m3 = 31,2 m3 = 42,6 m3 = 785,7 m3 = 1826,644 m3

*3,44 *3,5 *3,5 *3 *3

Celkem Obestavěný prostor celkem Tabulka č. 12: Výpočet koeficientu K4 - Chmelová 2920

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce a vybavení

hodnoce-

část

ní stan-

(%)

Koeficient Objemový podíl

dardu

Upravený objemový podíl

1

Základy

S

100

1

0,072

0,072

2

Svislé konstrukce

S

100

1

0,218

0,218

3

Stropy

S

100

1

0,119

0,119

4

Zastřešení mimo kryti-

S

100

1

0,054

0,054

S

100

1

0,02

0,02

nu 5

Krytina střech

83

6

Klempířské konstrukce

S

100

1

0,006

0,006

7

Úprava vnitřních

S

100

1

0,058

0,058

S

100

1

0,031

0,031

S

100

1

0,028

0,028

Schody

S

100

1

0,023

0,023

Dveře

S

100

1

0,033

0,033

Okna

S

100

1

0,053

0,053

Povrch podlah

S

100

1

0,023

0,023

Vytápění

S

100

1

0,043

0,043

Elektroinstalace

S

100

1

0,052

0,052

Bleskosvod

S

100

1

0,003

0,003

Vnitřní vodovod

S

100

1

0,031

0,031

Vnitřní kanalizace

S

100

1

0,029

0,029

Vnitřní plynovod

X

0

0

0,003

0

povrchů 8

Úprava vnějších povrchů

9

Vnitřní obklady keramické

1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9

84

2

Ohřev teplé vody

S

100

1

0,016

0,016

S

100

1

0,038

0,038

0 2

Vybavení kuchyní

1 2

Vnitřní hygienické za-

2

řízení včetně WC

2

Výtahy

X

0

0

0,013

0

Ostatní

S

100

1

0,034

0,034

3 2 4 Celkem

0,984

Zdroj: autor

85

Tabulka č. 13 : Výpočet opotřebení nemovitosti – Chmelová 2920

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické zařízení 22 včetně WC 23 Výtahy 24 Ostatní Celkové opotřebení v %

Výpočet opotřebení Upravený objemový skutečné podíl (A) stáří (B) 0,072 18 0,218 18 0,119 18 0,054 18 0,02 18 0,006 18 0,058 18 0,031 18 0,028 18 0,023 18 0,033 18 0,053 18 0,023 18 0,043 18 0,052 18 0,003 18 0,031 18 0,029 18 0 18 0,016 18 18 0,038 0 0,034

Zdroj: autor

86

18 18 18

předpokládaná životnost © 200 200 200 150 80 80 80 60 50 200 80 80 80 80 50 50 50 60 50 40 30

B/C * 100A 0,648 1,962 1,071 0,648 0,45 0,135 1,305 0,93 1,008 0,207 0,7425 1,1925 0,5175 0,9675 1,872 0,108 1,116 0,87 0 0,72 0

60 50 0

1,14 0 0 17,61

2.2.3. Výnosová metoda Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejprve jsem stanovila hrubý roční výnos který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubého výnosu a tím jsem získala provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu nebytových prostor. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivotnosti oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je:

9 640 000 Kč Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce:

87

Tabulka č. 14 : Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou – Chmelová 2920

Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za ordinaci 1 p.m. Hrubý výnos za ordinaci 2 p.m Hrubý výnos za kancelář p.m. Celkový hrubý výnos p.m. Celkový hrubý roční výnos Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů Efektivní hrubý příjem

700 560 Kč 8 000 Kč 10 000 Kč

daň z nemovitosti pojištění

Provozní náklady Provozní náklady celkem Rezervy na renovace Časová hodnota stavby Míra kapitalizace zbytková ţivotnost Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i)n-1 Čistý roční výnos Současná hodnota stavby Zaokrouhleno

náklady na opravu a údrţbu stanoveny ve výši 0,5 % z celkové reprodukční cena stavby, 0,5% z 10 397 257

6,5%

(8567190*0,065)/(1+0,065)38-1 EHP - PN - R ČRV/míra kapitalizace

Zdroj: autor

88

15 000 Kč 15 000 Kč 40 000 Kč 70 000 Kč 840 000 Kč 13 9440 Kč

51 985,375 Kč 69 985,375 Kč 8 567 190 Kč 0,065 38 let

= 55 984,86 Kč = 626 575,14 Kč 9 639 617,54 9 640 000 Kč

2.2.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 25.3.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 15: Zjištění výsledné hodnoty – Chmelová 2920

Metody Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda

Zjištěné hodnoty v Kč Váha 11 170 000 70 % 10% 19 000 000 9 640 000 20 %

Tržní hodnota Tržní hodnota po zaokrouhlení

Vážený průměr 7 819 000 1900000 1 928 000 11 647 000 Kč 11 650 000 Kč

Zdroj: autor

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Jedná se o typický investiční majetek, který je za tímto účelem pořizován. Pro investora je výnos, který bude nemovitost produkovat rozhodující. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti byla výnosové metodě přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Neboť indikace nákladové metody není rozhodující a slouţí spíše jako korektor pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty, byla této metodě přisouzena váha 10 %.

89

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.3.2014 reprezentována částkou: = 11 650 000 Kč (jedenáct milionů šest set padesát tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. .

90

Omezující podmínky a předpoklady 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace u jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

91

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu oceně ní.

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne ………………………………….. Gabriela Jirásková

92

Přílohy č.1

93

Příloha č. 2

94

Přloha č. 3: půdorys

95

3.

Analytická část

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU NA PRAZE 10

96

3.1. Obecná charakteristika realitního trhu na Praze 10

Obrázek č.4 Zdroj : https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

3.1.1. Popis lokality Městská část Praha 10 je jednou z 22 městských částí hlavního města Prahy a zároveň je druhou největší praţskou městskou čtvrtí. Leţí na pravém břehu řeky Vltavy v jihovýchodní části hlavního města Prahy a rozkládá se na ploše 1.900 hektarů. Obvod Prahy 10 je tvořen 6 základními katastrálními území – Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Michle a Vinohrady. Dále jsou zde zahrnuty katastrální území, které zasahují do městské části Prahy 10 nepatrnou, okrajovou částí jako např. Ţiţkov, Hloubětín, Hrdlořezy, Kyje.

Historie městské části Prahy 10 je datována teprve od roku 1960, kdy

v hlavním městě Praze vzniklo 10 správních obvodů. Městskou část Prahu 10 tvoří části kdysi svébytných obcí či měst, které mají svůj vlastní historický a urbanistický vývoj. Na území dnešní městské části Praha 10 ţije přibliţně 111 000 obyvatel, nachází se zde 7 000 domů a 55 000 bytů.

Obrázek č. 5 – Městská část Praha 10 Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

97

3.1.2. Trh s nemovitostmi Kaţdý z šesti základních katastrálních území - Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Michle a Vinohrady, mají svoji specifickou historii a historii vývoje výstavby, které se promítají do dnešní podoby, skladby obyvatel a cen na realitních trzích těchto jednotlivých částí. Jak jsou jednotlivé lokality rozdílné, tak jsou rozdílné i nemovitosti na realitních trzích jednotlivých katastrálních území. Pokud se podíváme na Prahu 10 jako na celek, neboť jednotlivé katastrální území budou podrobně popsány a analyzovány v další kapitole, obchoduje se na tomto realitním trhu převáţně s nemovitostmi jako byty, rodinné domy a kancelářské prostory. Prodej pozemků a činţovních domů probíhá ojediněle. V této lokalitě dochází k výstavbě nových objektů, převáţně bytových domů, méně častěji administrativních budov nebo rodinných domů. Na Praze 10 se obchoduje především s nemovitostmi jiţ nějakou dobu existujícími, a to hlavně v lokalitách Vinohrady, Vršovice a Strašnice. V ostatních částech Prahy 10 se téţ obchoduje s těmito nemovitostmi, ale v menší míře v poměru k novostavbám a to především u prodeje bytů.

Obrázek č.6 – Katastrální území a městské části Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Prague_districts.svg

98

3.2. Analýza jednotlivých katastrálních území 3.2.1.

Vršovice

Popis lokality Vršovice jsou praţská čtvrť a katastrální území, které je celou svojí rozlohou součástí městské části i městského obvodu Prahy 10. Vršovice se rozkládají na ploše 294 ha. Dnes ve Vršovicích ţije 35 000 obyvatel a stojí zde zhruba 1350 domů. Vršovice mají největší hustotu obyvatel ze všech čtvrtí Prahy 10. Historie a historie výstavby Vznik osady Vršovice je spojen s usídlením prvního kníţecího rodu na Vyšehradě. V této době docházelo k osidlování údolí Botiče. Název Vršovice je poprvé zmíněn v zakládající listině Vyšehradské kapituly v roce 1088. Po dobu 9ti století byla osada Vršovice vlastněná různými majiteli. Vršovice byly převáţně zemědělskou obcí aţ do poloviny 19. století, přestoţe ke stavebnímu rozvoji docházelo jiţ v 18. století. Vršovice byly v roce 1885 povýšeny na městec, v roce 1902 byly povýšeny na město a v roce 1922 byly začleněny do Velké Prahy. Jakub Wimmer, Josef a Jindřich Rangheri byli ti, kteří zde poloţili základy zdejšího hospodářství. Jakub Sommer zaváděl moderní metody v zemědělství, zaloţil sady a obnovil vinice na vršovických svazích, dbal na rozvoj manufaktury a půdu pronajímal za příznivou cenu chudším rodinám. Rozvoj obce byl výrazně ovlivněn také stavbou ţeleznice a zbouráním praţských hradeb. Za zmínku jistě stojí Občanská záloţna, která měla mimořádnou zásluhu za zvelebení obce. Výrazný hospodářský, demografický a stavební rozvoj Vršovic nastal v 19. století. Během tohoto století se z převáţně poddaných zemědělců stalo mnoho obyvatel obchodníky, řemeslníky a ţivnostníky. Vršovice jako vesnice se pomalu měnily v praţské předměstí a začal rozvoj infrastruktury (osvětlení ulic, budování kanalizace, silnic, chodníků). V roce 1894 byl pro obec vypracován územní plán. V důsledku toho skončila ţivelná zástavba. Nová výstavba se řídila regulacemi a vycházela z urbanistické koncepce, která zněla takto: „V okolí Míčánek se budou stavět rodinné domy a vily, v Edenu levné dělnické byty, na jihu obce a podél ţeleznice stavby průmyslové.“29 Městská výstavba trvala do počátku 1. světové války, a to

29

VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.20.

99

především západně od náměstí Svatopluka Čecha. Po skončení války byla vlivem sociální politiky preferována výstavba nájemních domů s levnými byty a proto okolí Míčánek nebylo zastavěno rodinnými domy, nýbrţ činţáky. V období mezi válkami došlo k rozvoji jihozápadní oblasti Vršovic, sahající od třídy Krále Jiřího aţ na vrch Bohdalce. „Výstavba na přelomu 19. a 20. století vtiskla tvář západní části obce – starým Vršovicím. Jedná se hlavně o okolí dnešních ulic Moskevské, Ruské a Kodaňské. Převaţují zde nájemní domy, mnohé s výraznými secesními prvky. Východní část – nové Vršovice – vyrostla z velké části aţ po druhé světové válce. Na přelomu 50. a 60. let dvacátého století byl urbanistický rozvoj obce dovršen.“30 Po druhé světové válce proběhla výstavba sídliště na „zelené louce“ v lokalitě od Edenu ke Strašnicím. Sídliště má rozlohu 115 ha a bylo postaveno, aniţ by vybočovalo z typické poválečné architektury. V 50. letech probíhala výstavba ke Kubánskému náměstí. Součástí vršovického sídliště byla výstavba domů v Ruské ulici, které byly postaveny kombinovanou technologií cihlových bloků s panely a skeletovou ţelezobetonovou konstrukcí. Dále probíhala výstavba činţáků v Bělocerkevské ulici. Výstavbu vršovického sídliště završila výstavba sportovního areálu. V 70. letech vyrostlo sídliště Vlasta naproti Koh-i-nooru. Kolonie Nouzové kolonie byly umístěny na jiţním okraji obce a jednalo se o nouzové přístřeší pro chudší část obyvatel. Rafanda byla umístěna v místech dnešních ulic U Vršovického hřbitova a Sedmidomky, kde i nyní nalezneme řadové domky pro sociálně slabší obyvatele. Popis kolonie: „ Základem obydlí v dělnických koloniích býval často osobní ţelezniční vagón, k němuţ se přistavěla kuchyňka, obvykle s rozměry 2x3 metry, a později se mohl připojit další pokoj 6 x 3 metry. Zní to neuvěřitelně, ale takto se v koloniích pod Bohdalcem „ stavělo“ ještě v roce 1957.“31 Další kolonie byla v Edenu Zahrádky, jednalo se dřevěné boudy na pronajatých zahrádkách, které byly situovány podél trati od Edenu do Strašnic. Nyní je zde tělovýchovné a rekreační centrum .

30 31

VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.12. VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s. 89.

100

Infrastruktura Podél Vršovic prochází ţelezniční trať, která dále pokračuje směrem do Strašnic. Vršovicemi prochází tramvajová síť, která zde zastává hlavní dopravní prostředek, který spojuje Vršovice s centrem Prahy a jednotlivé zastávky metra trasy A. Je zde zastoupena i autobusová doprava. Občanská vybavenost je zde zcela zastoupena i díky blízkosti a dopravní dostupnosti do centra města. Prodej Pozemky Nabídka pozemků v této lokalitě je ojedinělá. V nabídce se vyskytují dva pozemky určené k výstavbě. Je překvapivé, ţe ačkoliv zde lze hovořit o stejné lokalitě, cena je diametrálně odlišná. Ceny za pozemky se pohybují od 8 000 Kč/m2 aţ po 94 000 Kč/m2. Pozemek za cenu 94 000 Kč/m2 je zasíťovaná proluka, kde je územní rozhodnutí o povolení podsklepené a pětipatrové stavby. Tento pozemek se nachází v těsné blízkosti parku, s výhledem na park a vinici. Cena druhého pozemku, který se nachází jen několik desítek metrů od proluky je 8 000 Kč/m2. Tento pozemek je stejně jako proluka zasíťovaný. Je určen k výstavbě rodinného domu, jeho rozloha je skoro 2000 m2. Jedná se částečně o vnitroblok původní zástavby, proto přístupnost autem bude velmi omezena, neboť komunikace není uzpůsobena pro automobily. Výhled je omezen okolní zástavbou. Cena těchto pozemků je natolik rozdílná z důvodu, ţe první pozemek je proluka, kde je územní rozhodnutí s povolením stavby, krásný výhled, dobrá dostupnost automobilem a moţnost parkování. Kdeţto u druhého pozemku je problém uţ sama velikost, jedná se částečně o vnitroblok, dostupnost automobilem nedostačující. Nabídky jsou určené hlavně investorům se záměrem výstavby domů a následného prodeje nebo pronájmu bytů, a z tohoto pohledu je proluka ideální investicí, a to se promítá i na ceně pozemku. Rodinné domy V této oblasti nejsou zaznamenány nabídky prodeje rodinných domů. Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu ve Vršovicích se setkáme hlavně s nabídkou bytů v cihlových domech a uţ méně častěji s nabídkou bytů v panelových domech. Největ101

ší nabídka je menších a středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Těchto faktorů je nespočetné mnoţství, uvedla jsem pouze na první pohled viditelné faktory. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 40 000 – 55 000 Kč/m2. Panelové byty mají cenu 35 000 – 45 000 Kč/m2. Byty před rekonstrukcí 26 000 – 35 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 90 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu nebo nadstandardní vybavení. Bytové domy Činţovní domy jsou v nabídkách na prodej málo zastoupené, neboť ve většině případů činţovní domy nejsou veřejně inzerovány, ale jsou prostřednictvím realitních kanceláří přímo nabídnuty investorům. Přesto jsem nalezla několik nabídek, kde se cena před rekonstrukcí a po rekonstrukci zásadně neliší – ceny se pohybují od 30 000 Kč/m2 aţ po 40 000 Kč/m2. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor. 1) Kancelářské prostory Cena kancelářských prostor v této lokalitě se pohybuje od 21 000 Kč/m2 - 53 000 Kč/m2. Nejniţší cenu mají prostory před rekonstrukcí a dále prostory, které nejsou umístěny na hlavních třídách v prestiţních lokalitách. Dalším faktorem je dopravní dostupnost a moţnost parkování. Nejvyšší ceny za prodej kancelářských prostor jsou nabízeny za novostavby, prostory po rekonstrukci, které jsou umístěny na hlavních ulicích nebo v jejich těsné blízkosti, např. ulice Moskevská. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 25 000 Kč/m2 – 46 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

102

Pronájem Byty Ceny pronájmu bytu jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném. Tabulka č. 16: Přehled cen pronájmů bytů – Vršovice

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

6 000 - 10 000

2+kk, 2+1

7 500 - 12 500

3+kk, 3+1

10 500 - 15 000

4+kk, 4+1

od 13 000

Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 130 – 230 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelářských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností. Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/m2/měsíčně.

103

3.2.2. Strašnice Popis lokality Strašnice jsou katastrálním územím, které je z převáţné části součástí městské části Praha 10. Pouze malá část Strašnic, která leţí u hranic se Ţiţkovem, je součástí obvodu a městské části Prahy 3. Sousední katastrální území Strašnic jsou Vršovice, Ţiţkov, Vinohrady, Malešice, Hostivař, Záběhlice a Michle. Ve Strašnicích nalezneme činţovní i panelovou zástavbu, vilové čtvrti i rodinné domky. V dnešní době mají Strašnice 37 000 obyvatel. Historie a historie výstavby Nejstarší písemný záznam o Strašnicích byl zaznamenán jiţ ve 12. století („de Strasnic“, coţ původně znamenalo „ves lidí Stranových“, odvozeno od osobního jména Strašen) v souvislosti s vyšehradskou kapitulou. V 18. století byly Strašnice zpustošeny v důsledku rakousko-pruské bitvy u Štěrbohol. O několik let později byly Staré Strašnice obnoveny a vedle nich vznikly Nové Strašnice, které nikdy nebyly samostatnou obcí. Od konce 19. století se v matrikách uvádí sloučený název Strašnice. Obec si aţ do 20. století udrţovala venkovský ráz. Ještě koncem 19. století bylo ve Starých Strašnicích evidováno 50 domů a 14 domů v Nových Strašnicích. Výstavba započala aţ ve 20. století a to v důsledku několika okolností, Pavel Gut (majitel hostince) rozprodal své pozemky na stavební parcely, byla zřízena ţelezniční zastávka a rozvedena tramvajová síť. Levné stavební pozemky ke koupi a dopravní dostupnost do Prahy přispěly k usazování dělníků a úředníků, kteří pracovali v Praze. Nemluvně o tom, ţe se stavebníci nemuseli řídit regulačními plány jako ve Vršovicích. Vznikaly první strašnické ulice (Vinohradská, Novostrašnická, Vilová, 1906 – Gutova). Vodovod byl zřízen roku 1904 a od roku 1912 byly Strašnice elektrifikovány a pouliční petrolejové lampy byly nahrazeny elektrickým osvětlením. Zprvu se Strašnice rozrůstaly o rodinné domky a vily. Výstavba započala v okolí ulice Nad Primaskou (Trmalova Vila – Jan Kotěra) a dále postupovala na Vinici, kde se nacházejí domy s nevšedními fasádami (vila Morava – V.Šourek). Se vznikem Velké Prahy vzniklo ve Strašnicích několik kolonií rodinných domků (Klínek, Masarykova kolonie, Kolonie strojvůdců, Rybníčky, Zborov, Skalka). Vilová čtvrť vyrostla také na Třebešíně. Nové Strašnice se zvětšují o osadu Zborov v roce 1920. Výstavba činţovních domů započala v okolí dnešní Starostrašnické ulice a ul. Věšínova. Ve 30. letech 20. století došlo k výstavbě hlavní silnice do Vr-

104

šovic. Centrum starých Strašnic bylo v 50. a 60 letech výrazně změněno v důsledku nové výstavby. „Výstavba sídlišť v okolí Průběţné ulice a později stavba metra, si zde vyţádaly demolice řady domů.“32 Zmizely strašnické statky a byly zbořeny stavení a různé objekty. Strašnice jsou rozděleny na několik menších oblastí: Staré Strašnice, Hagibor, Třebešín, oblast u ţelezničních tratí, sídliště Solidarita, Skalka, sídliště Skalka, vilové Rybníčky, sídliště Rybníčky, Nové Strašnice, Hostivařsko-malešická oblast. Infrastruktura V centrální části Strašnic nalezneme všechny dopravní prostředky – Metro A, několik tramvajových a autobusových linek, ţeleznici. Doprava v okrajových částech Strašnic je především zajištěna autobusovými linkami a částečně tramvajovými linkami. Občanská vybavenost je plně zastoupena v centrální části Strašnic, v okrajových oblastech pouze částečně, ale městská hromadná doprava umoţňuje rychlou dopravu do centrálních Strašnic a případně do centra Prahy. Prodej Pozemky Nabídku pozemků v této oblasti můţeme rozdělit do tří skupin. První skupinou jsou pozemky vhodné pro autobazar, parkoviště apod. Cena těchto pozemků je 2 700 Kč/ m2. Dále jsou zde pozemky pro výstavbu rodinných domů, kde je cena v intervalu 8 000 – 12 000 Kč/m2, kde hlavně záleţí na lokalitě daného pozemku. Poslední skupinou jsou pozemky vedené jako ostatní plocha a les, cena je 500 Kč/ m2. Rodinné domy V této oblasti je velká nabídka rodinných domů k prodeji, kde se průměrné ceny pohybují v intervalu od 45 000 – 57 000 Kč/m2 uţitné plochy. Ceny za tyto nemovitosti jsou především ovlivňovány lokalitou a zda se jedná o novostavby, stavby před nebo po rekonstrukci.

32

VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.136.

105

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v této lokalitě se setkáme hlavně s nabídkou bytů v cihlových domech a uţ méně častěji s nabídkou bytů v panelových domech. Nabízené byty jsou z převáţné části v osobním vlastnictví, pouze výjimečně se jedná o vlastnictví druţstevní. Největší nabídka je středně velkých aţ větších bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu, podlahovou plochou a formou vlastnictví. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 42 000 – 50 000 Kč/m2. Panelové byty mají cenu 34 000 – 45 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 65 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o novostavby v prestiţní lokalitě nebo o atypické byty. Bytové domy Činţovní domy jsou v nabídkách na prodej málo zastoupeny, neboť ve většině případů činţovní domy nejsou veřejně inzerovány, ale jsou prostřednictvím realitních kanceláří přímo nabídnuty investorům. V této lokalitě bylo nalezeno několik nabídek, které jsou převáţně typu vilových domů, ceny se pohybují v intervalu od 33 000 – 66 000 Kč/ m2 uţitné plochy. Spodní hranice intervalu je cena za klasický činţovní dům před rekonstrukcí a horní hranice intervalu je cena vilového domu po rekonstrukci v atraktivní lokalitě. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor. 1) Kancelářské prostory Nabídka kancelářských prostor k prodeji je v této lokalitě velmi omezená, neboť byly nalezeny pouze dvě nabídky. První nabídka jsou zrekonstruované kancelářské prostory v centru Strašnic, cena 52 000 Kč/ m2. Druhé prostory jsou ve vzdálenější části Strašnic a jedná se o nepříliš reprezentativní budovu za cenu 22 000 Kč/m2.

106

2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 32 000 Kč/m2 – 40 000 Kč/m2. Cena je převáţně ovlivněna lokalitou. Pronájem Byty Nabídka bytů k pronájmu v lokalitě Strašnic je obsáhlá. Nejvíce nabídek je středně velkých bytů. Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném. Tabulka č. 17: Přehled cen pronájmů bytů – Strašnice

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

6 000 - 10 000

2+kk, 2+1

8 500 - 13 000

3+kk, 3+1

10 000 - 15 000

4+kk, 4+1

od 13 000

Zdroj: autor

Kancelářské prostory Ve Strašnicích nalezneme poměrně hodně nabídek kancelářských prostor k pronájmu. Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelářských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností. Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/m2/měsíčně. Cena je ovlivňována stejnými faktory jako u kancelářských prostor.

107

3.2.3. Malešice Popis lokality Malešice jsou městskou čtvrtí a katastrálním územím leţící z převáţné části v městském obvodu a městské části Praha 10, pouze nepatrná část náleţí do městské části Prahy 9. Celková rozloha Malešic je 382 ha, z toho 40 ha je zemědělská půda, 66 ha je zastavěno a 152 ha představují zeleně. Tato lokalita má zřetelně vymezené oblasti a je velmi stavebně a architektonicky rozdílná. „ Na východním okraji vtiskla čtvrti ráz průmyslová zóna, ve středu obce převládá předměstská zástavba s převahou rodinných domků a velkoměstský vzhled dodává Malešicím západní část katastru. Pestrost zástavby doplňuje rozlehlý park na Třebešínském hřbetě.“ 33Dnes mají Malešice 12 000 obyvatel. Historie a historie výstavby „Historické jádro obce leţí v kotlině mezi vrchy Třebešínem a Táborem.“34 Obcí v minulosti procházelo několik významných kupeckých cest. Původní název obce Malešice zněl Mališice, odvození od osobního jména Mališ („ malý člověk“). Díky tomuto poznatku bylo zjištěno, ţe Malešice jsou daleko starší obcí neţ se předpokládalo, neboť původní osada je zmiňována aţ v roce 1309, kdy patřila vyšehradské a svatovítské kapitule. V období středověku se obměnilo několik majitelů obce. V tomto období zaţily Malešice několik vpádů vojsk. Středověký ráz si obec udrţela aţ do konce 17. století. Středem původní zástavby byl zdejší dvůr, kolem něhoţ rostly další usedlosti. V 18. století se obec pomalu rozrůstala o další usedlosti a chalupy a také díky parcelaci vrchnostenské půdy mezi poddané – raabizace v roce 1787- došlo k přistěhování třiceti nových rodin a další výstavbě. V 19. století k obci patřily také tři samotné usedlosti – U Havlíčků, Malešická a Vinice. Malešice byly v roce 1922 připojeny k hlavnímu městu Praha, tehdy v Malešicích stálo 150 domů a ţilo 1400 obyvatel. V důsledku připojení Malešic k Praze začaly být Malešice regulovány podle praţského územního plánu. Původně se předpokládalo, ţe v této nové čtvrti bude hlavně výstavba rodinných domů. Tato výstavba se začala rozšiřovat do svahu Třebešína. Domky se později stavěly i v centru obce. Zemědělský ráz obce se začal pomalu

33 34

VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.198. VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.198.

108

měnit. Téměř ze 70ti % byly osídleny dělnickými rodinami, kdeţto sousední Strašnice a Záběhlice byly osídleny dělnickým obyvatelstvem pouze ze 40ti %. Malešice přes novou výstavbu zůstaly okrajovou čtvrtí Prahy, coţ se podepsalo i na infrastruktuře, tramvajové trati zde nejsou dodnes a jediné spojení je zde autobusem. V 60. letech 20.století zde začala výstavba panelových sídlišť a v důsledku této výstavby se radikálně zvýšil počet obyvatel. Teprve aţ několik let po dokončení výstavby bytových domů se dokončovaly terénní a sadové úpravy, komunikace a započal rozvoj občanské vybavenosti. Občanská vybavenost zde nebyla moc rozšířená aţ do počátku 21. století. Malešická poliklinika byla postavena na konci 70. let 20. staletí, také zde vyrostlo několik středních škol. V Malešicích nalezneme i park se zámečkem pod Táborem. V tomto areálu se nachází botanická zahrada s bohatým arboretem. V současnosti slouţí celý objekt pro praktickou výuku studentům střední školy. Průmyslová zóna Průmyslová zóna o rozloze 1000ha leţí směrem od Malešic ke kopci Štěrboholy. Nalezneme zde sídla tradičních i novodobých podniků: Teplárny, Spalovna, Stavoservis, aj. Infrastruktura Jak jiţ bylo řečeno, infrastruktura zde byla vybudována mnohem později neţ v ostatních částech Prahy 10 a stále není úplně dokončena. Jediným dopravním prostředkem vedoucím do Malešic je několik autobusových linek. Prodej Pozemky V této lokalitě nejsou vedeny ţádné nabídky pozemků k prodeji. Rodinné domy V této lokalitě se ceny rodinných domů pohybují v rozmezí od 18 000 – 60 000 Kč/m2 uţitné plochy. Velký vliv na cenu má především lokalita, kde je nemovitost umístěna a také stav nemovitosti.

109

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v Malešicích se setkáme s nabídkou bytů v cihlových a panelových domech. Největší nabídka je větších a středně velkých bytů. Překvapivě, u malých bytů je nabídka velmi omezená. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Těchto faktorů je nespočetné mnoţství, uvedla jsem pouze na první pohled viditelné faktory. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 35 000 – 55 000 Kč/m2. Byty před rekonstrukcí 26 000 – 30 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 70 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu nebo nadstandardní vybavení. Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor. 1) Kancelářské prostory V této lokalitě nejsou vedeny ţádné nabídky kancelářských prostor k pronájmu. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 25 000 Kč/m2 – 46 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

110

Pronájem Byty Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, nová lukrativní výstavba/lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, podlaţím/výtah. Také je podstatné vzít na zřetel, ţe cena bytů je ovlivněna nízkou nabídkou. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném. Tabulka č. 18: Přehled cen pronájmů bytů – Malešice

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

6 000 - 10 000

2+kk, 2+1

8 500 - 11 500

3+kk, 3+1

10 000 - 15 500

4+kk, 4+1

od 20 000

zdroj: autor


111

3.2.4. Vinohrady Popis lokality Vinohrady jsou situovány východně od Nového Města a do městské části Prahy 10 zasahují nepatrnou částí, jedná se o rozlohu 98 ha. Ve vinohradské části Prahy 10 se nachází hlavně rodinné domy a vily. Část Vinohrad, která je součástí městské části Praha 10, má v dnešní době 7 000 obyvatel. Toto území spadá do městské památkové zóny Ţiţkov-Vinohrady-Vršovice. Historie a historie výstavby Název Vinohrady vznikl podle vinohradů, které se rozprostíraly na jihozápadních svazích za branami města nad Koňským trhem, dnešním Václavským náměstí. Tyto vinohrady zde byly zaloţeny na popud Karla IV. po zaloţení Nového města. V 16.století bylo zaznamenáno aţ 116 vinohradů, většina z nich leţela na území dnešních Vinohrad, které z velké části se nacházejí na území Prahy 10. Jednalo se například o vinici Počernická, která leţela při cestě do Olšan, dále vinice Vítkova, Jindřiška a Názka. Vinice postupem času upadaly, takţe v 18. století jsme zde mohli nalézt různé usedlosti a letohrádky. V 19. století zde byly zaloţeny Wimmerovy sady – aleje ovocných stromů a růţí, které zde byly pouze do roku 1830. Na základě gubernálního nařízení bylo v roce 1849 sloučeno zhruba 70 řídce osídlených usedlostí, které byly rozptýlené za branami Nového Město, a tímto vznikla samostatná obec Vinohrady (rozsah dnešních Vinohrad a Ţiţkova). Nadále docházelo k osidlování především podél Černokostelecké silnice, Vinohradské třídy a vídeňské silnice, která leţela pod kopcem Vítkovem. Vinohrady se staly výletním a rekreačním cílem pro obyvatele Prahy. V 80. letech 19.století pokračovala výstavba k Olšanským hřbitovům, coţ mělo za následek vznik nové čtvrti s hlavní třídou Korunní. Výstavba nových činţovních domů, tehdy ještě pavlačových, probíhala také od Ţitné brány směrem do Vršovic – vznik Francouzské ulice (1860). Dále se postupně zastavovala Černokostelecká silnice, v dnešním názvu Vinohradská třída. Po zboření praţských městských hradeb a následném stavebním rozvoji, došlo v roce 1875 k rozdělení Vinohrad na Královské Vinohrady a Ţiţkov. Nové pojmenování bylo jiţ předem rozhodnuto, a to Královské Vinohrady pro jiţní a bohatší část, kdeţto Ţiţkov pro část osídlenou převáţně dělníky. Královské Vinohrady byly později povýšeny na město. Na přelomu 19. a 20. století se objevují první volně stojící vily,

112

které jsou určené pro nejbohatší obyvatele. O něco později mohou stavebníci vyuţívat půjčky a hypotéky a dochází k výstavbě rodinných domů a skromnějších vil určených pro střední vrstvu obyvatel. Místo pro tento způsob výstavby bylo vymezeno regulačním plánem mezi ulicemi Korunní, Ruská, Kladská a U Zdravotního ústavu. Nalezneme zde architektonické skvosty, které nám ukazují významný úsek české moderní architektury z období secese, kubismu a funkcionalismu. V roce 1922 byly Královské Vinohrady přičleněny k Velké Praze a to spolu s dalšími obcemi. V této souvislosti dochází k rozsáhlému přejmenování ulic. V roce 1960 Vinohrady přicházejí o svůj přívlastek „Královské“ a dochází k dalšímu rozdělení mezi městské obvody, které jsou po roce 1989 změněny na městské části, ale rozdělení zůstalo zachováno. Po pádu komunismu jsou z velké části navráceny zanedbané domy původním majitelům a postupem času dochází k velké proměně Vinohrad, z nichţ se opět stává prestiţní rezidenční čtvrť. Infrastruktura Vinohradská část Prahy 10 je obklopena hlavními ulicemi Francouzská, Korunní, Vinohradská a Ruská, které jsou kromě ulice Ruské protkané tramvajovou sítí, která vede přes zastávky metra na trase A – nám.Míru, Jiřího z Poděbrad, Flóra a Ţelivského. Kromě tramvají můţeme vyuţít i autobusovou dopravu, která je v této oblasti hojně zastoupena. Občanská vybavenost je zde zcela zastoupena i díky blízkosti a dopravní dostupnosti do centra města. Prodej Pozemky Nabídka pozemků v této lokalitě je ojedinělá. V nabídce nejsou evidovány ţádné pozemky k prodeji. Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno několik rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny pohybují v intervalu od 70 000 – 95 000 Kč/m2 uţitné plochy. Jedná se o prvorepublikové rodinné domy, které se nachází v zástavbě rodinných domů ve stejné lokalitě. Cenu také ovlivňuje, v jaké konkrétní ulici se nemovitost nachází.

113

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu na Vinohradech se setkáme s nabídkou bytů v cihlových domech. Největší nabídka je středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 55 000 – 90 000 Kč/m2. Byty před rekonstrukcí 45 000 – 50 000 Kč/m2. V nabídce byly uvedeny byty, kde se cena pohybovala v intervalu 100 000 – 120 000 Kč/m2. V tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu v ulici Korunní, velikost bytů byla v poměru k jejich dispozicím nadprůměrná, s rozlehlými terasami a krásným výhledem na Prahu. Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor. 1) Kancelářské prostory V této lokalitě bylo nalezeno jen několik nabídek kancelářských prostor. Prostory před rekonstrukcí byly nabízeny za cenu 18 000 Kč/ m2. Cena kancelářských prostor u novostaveb se pohybuje od 45 000 Kč/m2 - 57 000 Kč/m2. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 70 000 Kč/m2 – 110 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

114

Pronájem Byty Ceny pronájmu bytu jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalitou, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, podlaţím/ výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemné. Tabulka č. 19: Přehled cen pronájmů bytů – Vinohrady

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

7 000 - 12 000

2+kk, 2+1

9 000 – 15 000

3+kk, 3+1

15 000 - 30 000

4+kk, 4+1

od 23 000

Zdroj: autor


115

3.2.5. Záběhlice Popis lokality Záběhlice jsou katastrálním územím leţící při toku Botiče. Jsou součástí městské části i obvodu Prahy 10 (Staré Záběhlice a Zahradní město) a městské části a obvodu Prahy 4 (Spořilov). Toto území můţeme zařadit k nejstarším sídlištím v praţském okolí na základě archeologických nálezu v oblasti Zahradního města. Historie a historie výstavby Od románské doby byly Záběhlice tradiční zemědělskou vsí. V 19. století původní obyvatelé pracovali na místním statku. Postupně se do Záběhlic začali stěhovat noví obyvatelé, kteří našli práci v Praze, ale neměli dostatek finančních prostředku na nájem v Praze a proto se usadili v Záběhlicích, kde bylo bydlení levnější. Domy se stavěly tam, kde k tomu byl prostor. Tato původně zemědělská obec se rozšiřovala a vznikaly dělnické domkářské sídliště – Dolní a Horní Chaloupky. Některá stavení se zachovala do dnešní doby. Na základě zákonu o Velké Praze byly Záběhlice v roce 1922 připojeny k Velké Praze. Přestoţe byly připojeny k Velké Praze, Záběhlice si nadále udrţovaly zemědělský ráz. Ve dvacátých a třicátých letech dvacátého století vyrostly v okrajových území Záběhlic rozsáhlé čtvrti rodinných domů (Spořilov, Zahradní město). „Součástí urbanismu dvacátých let 20. století byla výstavba zahradních měst na praţské periferii. V důsledku přijetí zákona o Velké Praze se podstatně posunuly hranice hlavního města, které tím získalo nová a dosud nezastavěná území.“35 Na Zahradním Městě se objevily první stavení koncem 20. let dvacátého století, v polovině 30. let byla dokončena kompletní infrastruktura. Plán výstavby tisícovky rodinných domů přerušila německá okupace a válka. Po druhé světové válce výstavba pokračovala, ale v jiném pojetí. V 60. letech započala výstavba rozlehlého sídliště činţovních domů tvořena dvěmi sídlištními celky - východním a západním. V 70. letech proběhla výstavba menší jiţní části. V 21. století vzniklo ve východní části Nové Zahradní město.

35

VÝRUT, Karel. Kapituly z pražské historie, 2001, s.117.

116

Infrastruktura Hlavním dopravním prostředkem v Záběhlicích je autobusová doprava, která je následně napojena na metro trasy A nebo tramvajové linky. Občanská vybavenost je vcelku zastoupena. Prodej Pozemky Nabídka stavebních pozemků v této oblasti je ojedinělá. Cena pozemků je v intervalu 6 500 – 7 000 Kč/m2. Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno mnoho nabídek rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny pohybují v intervalu od 31 000 – 40 000 Kč/m2 uţitné plochy. Na cenu nemovitostí má především vliv lokalita, velikost pozemku, zda se jedná o novostavbu/ před nebo po rekonstrukci, nadstandardní technické vybavení, apod. Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v Záběhlicích nalezneme byty v cihlových domech i v domech panelových. Největší nabídka je malých a středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou, zda je byt v cihlovém nebo panelovém domě. Ceny bytů v panelových domech se průměrně pohybují v intervalu 35 000

– 50 000

Kč/m2. Byty v cihlových domech se pohybují v intervalu 45 000 – 60 000 Kč/ m2. Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor.

117

1) Kancelářské prostory V této lokalitě bylo nalezeno jen několik málo nabídek kancelářských prostor. V ulici Práčská, kde vzniká nová administrativní budova je cena za prodej 54 000 Kč/m2. Ve čtvrti rodinných domů je cena za prodej 33 000 Kč/m2. 2) Obchodní prostory Byla nalezena pouze jediná nabídka obchodních prostor k prodeji a to v novém administrativním objektu v Práčské ulici, cena 54 000 Kč/ m2. Pronájem Byty V nabídce pronájmu bytů jsou nejvíce zastoupeny malé a středně velké byty. Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném. Tabulka č. 20: Přehled cen pronájmu bytů - Záběhlice

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

6 000 - 9 000

2+kk, 2+1

9 000 – 12 000

3+kk, 3+1

11 000 - 15 000

4+kk, 4+1

od 14 500

Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 115 – 300 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelářských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností. Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 200 – 420 Kč/m2/měsíčně. Cena obchodních prostor k pronájmu je ovlivněna podobnými faktory, které jsou uvedeny u kancelářských prostor. Nejvyšší ceny pronájmu obchodních prostor jsou v obchodním centru.

118

3.2.6. Michle Popis lokality Michle je katastrálním územím a čtvrtí, která z převáţné části leţí na území městské části Prahy 4, Do městské části Praha 10 spadá východní část vrchu Bohdalce, kde nalezneme zbytky kolonie Sedmidomky a dále Na Slatinách a údolí pod Vršovskou horou.“V Michli se vyskytují všechny základní typy městské zástavby, od secesních činţovních domů z přelomu 19. a 20. století přes chudinskou zástavbu, funkcionalistické domy první poloviny 20. století, socialistickou sídlištní výstavbu (sídliště Michelská), průmyslové a obchodní zóny aţ po moderní komerčně budované čtvrtě.“36 Historie a historie výstavby První nepřímou písemnou zmínku o obci můţeme nalézt jiţ v roce 1185, kdy obec patřila vyšehradskému kostelu. Počátkem 14. století obec náleţela Břevnovskému klášteru a na svou dobu se jednalo o poměrně velkou obec. Řád kříţovníků a později svatovítská kapitula se podílely na správě obce. Michle v období středověku utrpěla několik ran v podobě vypálení vesnice a povraţdění obyvatel, záplavy a války. Jiţ v 17. století byla v Michli škola a také zde byla postavena barokní kaple Narození Panny Marie. „K roku 1900 byla Michle s 6144 obyvateli, mlýnem, cihelnou, pivovarem, zpracováním ţeleza a zelinářstvím jednou ze vsí okresu Královské Vinohrady“37 Michle byla v roce 1922 připojena k Velké Praze. Po připojení k Velké Praze vznikaly nouzové kolonie a to zejména na území Bohdalce, Sedmidomky, Na Slatinách. Po roce 1948 nastala výraznější výstavba, vyrostly první činţovní domy v okolí benešovské silnice. V tomto období začal mizet zemědělský ráz vesnice a rozšířila se výstavba výrobních objektů. Infrastruktura Michle je částečně propojena tramvajovou sítí a je zde výborné spojení pomocí autobusové dopravy. Občanská vybavenost je zcela zastoupena.

36 37

Michle: Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Michle: Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online].

119

Prodej Pozemky Nabídka stavebních pozemků v této oblasti je ojedinělá. V nabídce byl nalezen pouze jeden pozemek k prodeji za cenu 3 365 Kč/m2. Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno několik nabídek rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny průměrně pohybují v intervalu od 40 000 – 60 000 Kč/m2 uţitné plochy. Cena rodinných domů před rekonstrukcí se pohybuje v intervalu 25 000 – 35 000 Kč/m2. Na cenu nemovitostí má především vliv lokalita, velikost pozemku, zda se jedná o novostavbu/ před nebo po rekonstrukci, nadstandardní technické vybavení, apod. Byty Oproti jiným částem Prahy 10 je nabídka bytů k prodeji velmi omezená. Největší nabídka je středních a větších bytů, jedná se o byty v cihlových domech nebo o novostavby – nová výstavba v ulici Bartoškova a V Dolině. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Ceny bytů v novostavbách se průměrně pohybují v intervalu 40 000 – 65 000 Kč/m2. Byty v cihlových domech se pohybují v intervalu 35 000 – 45 000 Kč/ m2. Ojediněle se objevují ceny bytů 70 000 – 100 000 Kč/m2, které se nalézají v atraktivní lokalitě a jedná se o atypické novostavby s nadstandardním technickým vybavením. Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny. Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov. Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a obchodních prostor.

120

1) Kancelářské prostory V této lokalitě nejsou evidovány ţádné nabídky na pronájem kancelářských prostor 2) Obchodní prostory Byla nalezena pouze jediná nabídka obchodních prostor k prodeji a to prostory před rekonstrukcí, které jsou vhodné jako výrobní objekt, cena 3 200 Kč/ m2.

Pronájem Byty Překvapivě v této oblasti je velmi málo nabídek bytů k pronájmu. Nejvíce nabídek je u středně velkých bytů, byty dispozice 4+kk a 4+1 nejsou v nabídce vůbec zastoupeny. Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalitou, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, podlaţím/ výtah. Hlavně mnoţství nabídek bytů k pronájmu, kterých je v této lokalitě omezený počet, ovlivňuje cenu. Proto jsou ceny vyšší neţ v obdobných částech Prahy 10 a neţ předpokládané ceny. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném. Tabulka č. 21: Přehled cen pronájmu bytů - Michle

dispozice bytu

Kč / měsíc

1+kk, 1+1

7 500 - 10 000

2+kk, 2+1

9 000 – 12 000

3+kk, 3+1

13 000 - 16 000

4+kk, 4+1

-

Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 200 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelářských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností. Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor v této lokalitě je 200 Kč/m2/měsíčně. Cena obchodních prostor k pronájmu je ovlivněna podobnými faktory, které jsou uvedeny u kancelářských prostor. Nejvyšší cen pronájmu obchodních prostor je v obchodním centru.

121

3.3. Budoucí vývoj Ceny nemovitostí v této lokalitě se v krátkodobém aţ střednědobém horizontu výrazně měnit nebudou. Nejsou očekávány prudké výkyvy cen, ale naopak jejich stagnace. I přes všechny legislativní změny a stávající ekonomickou situaci v zemi, jsou i nadále nemovitosti výbornou investicí, kterou (oproti letům minulým) nám v současnosti umoţňují příznivé ceny.

3.4. Závěr Blízkost jednotlivých katastrálních území ku Praze částečně souvisela s tím, jak dlouho si jednotlivé obce udrţovaly venkovský a zemědělský charakter a kdy se započalo s postupnou výstavbou staveb a infrastruktury. Vinohrady jsou z výše uvedených lokalit nejblíţe centru Prahy, výstavba zde započala nejdříve, a v současné době se jedná o velmi lukrativní, prestiţní oblast pro bydlení, umístění kanceláří, apod. Tato skutečnost se samozřejmě promítá do cen na realitním trhu této lokality. Dále jsou zde Vršovice, které těsně sousedí s Vinohrady. S výstavbou se v této lokalitě začalo o něco později, ale stále se jedná o výbornou lokalitu na bydlení. Strašnice leţí v těsné blízkosti Vinohrad a Vršovic. Rozvoj výstavby zde byl ze začátku 20. století o něco pomalejší neţ ve Vršovicích, ale postupně se poměry vyrovnaly. Malešice, Záběhlice a Michle, které si po dlouhou dobu udrţovaly venkovský zemědělský charakter jsou katastrální území, které jsou na okraji městské části Prahy 10. S výstavbou a s budováním infrastruktury se začalo o hodně později. Dopravní dostupnost a občanská vybavenost značně pokulhává za lokalitami jako Vršovice, Strašnice a Vinohrady. Jak bylo zjištěno na základě analýzy jednotlivých katastrálních území, ceny nemovitostí a samotné nemovitosti jako předmět obchodování jsou odlišné v jednotlivých lokalitách.

122

Seznam použité literatury BRADAČ, Albert et al. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. HÁJEK, Petr, a kolektiv.Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. vyd.Praha: nakladatelství Sabotáles, 2005, 168 s. ISBN 80-86817-12-1. ORT, Petr. Analýza realitního trhu. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 177 s. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. VÝRUT, Karel. Kapituly z pražské historie. vyd. Nová tiskárna Pelhřimov, s.r.o., Pelhřimov, 2001, 219 s. ISBN 80-86559-01-7.

Legislativní zdroje ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 Sb., ze dne 13. ledna 2013 k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška). ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 13. ledna 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňovaní majetku), ve znění pozdějších předpisů. ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických poţadavcích na stavby. ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). ČESKO. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne.7. ledna 2013 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.

123

Normy ČSN 73 05 40-2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, 2011. 53 s. ČSN 73 05 32. Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků - Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, 2010. 23 s

Internetové zdroje Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihly-pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti61/ Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou Části Prahy.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 21.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10 Michle. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 31.3.2014 [cit. 2014-04-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Michle Praha 10.Wikipedie.Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 3.6.2014 [cit. 2014-06-24]. Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10 Praţské části.Wikipedie.Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 7.1.2012 [cit. 2014-06-24]. Dostupné z http://cs.wikipedia.org/wiki/%C4%8C%C3%A1sti_Prahy Pórobeton.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 22.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C3%B3robeton Seznámení s městskou časti Praha 10. Portál MČ Praha 10 [online]. MČ Praha 10, © 2013-2014 [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: http://praha10.cz/mestska-cast/o-praze10/seznameni-smestskou-casti.aspx SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnichmaterial%C5%AF Systém Durisol, Durisol [online].[cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.durisolczech.cz/durisol.html

124

Tvárnice Hebel. Hebel [online]. Hebel CZ, © 2013[cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.hebel.cz/tvarnice-hebel-p2-450.php Technický list POROTHERM 42,5 T Profi. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou http://www.ctislav.wz.cz/publ/2007_02_Praha_SB_Fiala.pdf http://www.ebeton.cz/pojmy/samozhutnitelny-beton-scc www.fsv.cvut.cz/svoc/2006/prisp/05/hurta.pdfwww.sreality.cz www.sreality.cz

125

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Přehled základních vlastností porovnávaných materiálů .............................. 23 Tabulka č. 2: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Královice ............................................... 47 Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Královice ............................... 50 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Královice.................... 54 Tabulka č. 5: Výpočet koeficientu K4 rodinný dům - Královice ......................................... 56 Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení rodinného domu - Královice .......................................... 57 Tabulka č. 7: Výpočet tržní hodnoty výnosovým způsobem - Královice .............................. 59 Tabulka č. 8: Zjištění výsledné hodnoty - Královice............................................................ 60 Tabulka č.9: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Chmelová 2920 ...................................... 76 Tabulka č.10: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Chmelová 2920 ...................... 79 Tabulka č. 11: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Chmelová 2920 ........................... 82 Tabulka č. 12: Výpočet koeficientu K4 - Chmelová 2920 ..................................................... 83 Tabulka č. 13 : Výpočet opotřebení nemovitosti – Chmelová 2920 .................................... 86 Tabulka č. 14 : Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou – Chmelová 2920 ................... 88 Tabulka č. 15: Zjištění výsledné hodnoty – Chmelová 2920 ............................................... 89 Tabulka č. 16: Přehled cen pronájmů bytů – Vršovice ...................................................... 103 Tabulka č. 17: Přehled cen pronájmů bytů – Strašnice ..................................................... 107 Tabulka č. 18: Přehled cen pronájmů bytů – Malešice ..................................................... 111 Tabulka č. 19: Přehled cen pronájmů bytů – Vinohrady ................................................... 115 Tabulka č. 20: Přehled cen pronájmu bytů - Záběhlice..................................................... 118 Tabulka č. 21: Přehled cen pronájmu bytů - Michle ......................................................... 121

Seznam obrázků Obrázek č.1-Cihla plněná vatou Porotherm T Profi ........................................................... 19 Obrázek č. 2- Tvárnice Hebel .............................................................................................. 22 Obrázek č.4 – Pohled na rodinný dům z ulice ..................................................................... 67 Obrázek č. 5 – Pohled na rodinný dům ze zahrady ............................................................. 67 Obrázek č.4 .......................................................................................................................... 97 Obrázek č. 5 – Městská část Praha 10 ................................................................................. 97 Obrázek č.6 – Katastrální území a městské části ................................................................. 98

126

127

128

Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Recommend Documents