Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce

Autor:

Marek Vostrovský Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Přehvozdí, 29.6.2015

Marek Vostrovský

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné rady a vedení mé bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat panu Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborné konzultace týkající se oceňování nemovitostí.

Anotace práce Bakalářská práce je členěna na tři základní části, a to na teoretickou část, praktickou část, analytickou část. Teoretická část se zabývá poruchami a závadami staveb, přípravou stavby na budoucí prodej a rentabilitou provedené rekonstrukce stavby. Jejím cílem je analýza a hodnocení vlivu rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. V praktické části jsou zpracovány dva kompletní odhady nemovitosti na trţních principech. První odhad je zpracován pro byt a druhý odhad pro bytový dům. Cílem analytické části je analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín. Klíčová slova: Poruchy a závady staveb Příprava stavby na budoucí prodej Rentabilita provedené rekonstrukce stavby Ţivotnost staveb

Annotation work The thesis is divided into three parts, namely the theoretical part, practical part, analytical part. The theoretical part deals with disorders and defects of buildings, preparation of the construction for future sales and profitability of the building's reconstruction. Its aim is to analyze and evaluate the impact range and quality of the reconstruction of the market value of buildings. The practical part presents two complete estimates of property on market principles. The first estimate is made for the apartment and the second estimate for the apartment building. The aim of the analytical part is analysis of the real estate market in the Kolín district. Key words: Disorders and defects of buildings Preparation of the construction for future sales Profitability of the building's reconstruction Service life of buildings

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 8 1.1.

Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu....................................................... 8

1.2.

Poruchy a závady staveb ............................................................................................ 10

1.2.1.

Definice základních pojmů ................................................................................. 10

1.2.2.

Ekonomická náročnost ....................................................................................... 11

1.2.3.

Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb ....................................................... 11

1.2.4.

Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí ..................... 16

1.2.5.

Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií ....................................................... 17

1.2.6.

Poruchy způsobené vodou a vlhkostí ................................................................. 20

1.2.7.

Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami – trhliny ... 24

1.2.8.

Poruchy a závady zateplovacích systémů ........................................................... 28

1.3.

Příprava stavby na budoucí prodej............................................................................. 32

1.3.1.

Odstranění vlhkosti ve stavbě ............................................................................. 32

1.3.2.

Stabilizování a opravy trhlin .............................................................................. 39

1.3.3.

Doporučená příprava stavby před prodejem ....................................................... 44

1.4.

Rentabilita provedené rekonstrukce stavby ............................................................... 45

1.5.

Závěr teoretické části ................................................................................................. 49

2. PRAKTICKÁ ČÁST ............................................................................................................ 50 2.1. Bytová jednotka 3+1 v Českém Brodě .......................................................................... 50 2.1. Bytový dům Přehvozdí 63 ............................................................................................. 72 3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE KOLÍN ........................................ 104 Závěr ....................................................................................................................................... 118 Seznam pouţité literatury: ...................................................................................................... 119 Seznam pouţitých obrázků: .................................................................................................... 120 5

Seznam pouţitých map: .......................................................................................................... 122

6

Úvod Cílem mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vlivu charakteru provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. Pro proniknutí do problematiky a splnění cíle bakalářské práce jsem sestavil bakalářskou práci takto: Bakalářská práce začíná teoretickou částí, kde jsou vysvětleny základní pojmy a názvosloví týkající se dané problematiky. V následujících kapitolách jsou také dále řešeny jednotlivé vady, závady a poruchy staveb. Důvody jejich vzniku, jak ovlivňují hodnotu stavby a jejich vliv na ţivotnost stavby. Dále jsou popsány metody pouţívané při oceňování nemovitostí, které zohledňují opotřebení staveb nebo jednotlivých konstrukcí. Druhá polovina teoretické části se zabývá odstraňováním zmíněných vad, závad a poruch. Také je řešena otázka přípravy stavby na budoucí prodej. Závěr teoretické části se zabývá rentabilitou provedené rekonstrukce. V praktické části jsou zpracovány trţní ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost je bytová jednotka v Českém Brodě, která prošla v nedávné době kompletní rekonstrukcí. Zde byla pouţita porovnávací a výnosovou metoda. Nákladová metoda je pro tento druh nemovitosti nevhodná. Druhá nemovitost je bytový dům v obci Přehvozdí nedaleko Českého Brodu, který prošel před 15 lety rozsáhlou rekonstrukcí. Trţní hodnota byla stanovena za pouţití porovnávací, výnosové i nákladové metody. Největší váha byla přiřazena pro stanovení trţní hodnoty pro obě nemovitosti porovnávací metodě. U obou zpracovaných ocenění cenu značně ovlivnil technický stav objektu (provedené rekonstrukce). Poslední třetí analytickou část tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín. Okres Kolín v analýze je rozdělen na tři části a to na okresní město Kolín, město Český Brod a zbylou část okresu. V analýze je zhodnocena také cena nemovitostí vyţadující rekonstrukci i cena nemovitostí po provedené rekonstrukci.

7

1. TEORETICKÁ ČÁST 1.1. Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu Změna dokončené stavby, dříve rekonstrukce (termín, který se pouţíval v zákoně č. 50/1976 Sb.) se rozumí podle zákona č. 183/2006 Sb. aţ po dnešní platné znění zákona č. 350/2012Sb., o územním plánování a stavebním řádu změna dokončené stavby, kterou je podle §2 odst. 5 stavebního zákona: a) „nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojená s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby.“1 „Stavbou se dle výkladu tohoto zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se povaţuje také výrobek plnící funkci stavby.“ 2 Stavba můţe být popsána také jako stavební dílo vznikající pro předem určený účel, zejména na staveništi, včetně stavebních a montáţních pracích. Při provedení stavby jsou pouţity technologie a materiály dle navrhovaného budoucího vyuţití. Stavba je navrhována zásadně na základě platných předpisů a norem. Základní dělení staveb: občanské stavby: rodinné domy, divadla, nemocnice, dopravní stavby: silnice, mosty, ţeleznice, tunely, vodohospodářské stavby: přehrady, rybníky, koryta řek, speciální stavby: podzemní kolektory, stoţáry.

1. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227 2. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227

8

„Údrţbou stavby se rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost.“3 Údrţba stavby jsou provedené práce na objektu, za účelem ochránit jednotlivé konstrukce a předejít jejích poškození. Například: ochranné nátěry, pravidelné revize (komínů), čištění okapových svodů, apod. Pravidelnou údrţbou je zvyšována ţivotnost objektu, a jeho provozní bezpečnost, tímto je sniţován počet poruch a nákladů na jejich opravu. „Rekonstrukce objektu (stavby) je regenerační zásah do konstrukčního, materiálového, technického i technologického řešení objektu (stavby), kterým se odstraňují, popř. sanují vady, poruchy, funkční nedostatky a opotřebovanost v souladu s budoucím vyuţitím objektu, jeho stavebně technickým stavem, historickou hodnotou, funkčními poţadavky a platnými předpisy. Rekonstrukce můţe být provedena způsobem plně respektujícím a vracejícím objektu (stavbě) původní architektonickou a stavební podobu, řešení i funkci. Jiným případem řešení rekonstrukce je zachování pouze historicky významné a architektonicky, popř. technicky významné části objektu (u technických památek) a provedení rozsáhlejšího zásahu ve zbývající části objektu v souladu s poţadavky na vyuţití a předpokládanou funkci objektu.“4 Rekonstrukce objektu je prováděna nejčastěji při nevyhovujícím současném stavu, jak po stavební části, tak i po nevyhovujícím dispozičním řešení. V současné době při rostoucích cenách energií, dochází při rekonstrukci objektu zejména ke zlepšení tepelně technických parametrů ochlazovaných konstrukcí. Zejména se jedná o zateplení podlah na terénu, ochlazovaných stropů, fasády objektu a střešní konstrukce. K rekonstrukci tohoto typu přispívají v současné době různé dotační tituly.

3. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2228 4. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 5

9

1.2. Poruchy a závady staveb 1.2.1. Definice základních pojmů „Vada, závada - nedostatek konstrukce, předmětu (např. určitého prvku) způsobený chybným návrhem, nevhodným či nedokonalým provedením, který můţe ovlivnit funkční způsobilost konstrukce, předmětu. Jedná se o stav, který není změnou proti původnímu stavu. Můţe vyplynout z přehodnocení stavby, konstrukce nebo prvku podle v současnosti platných předpisů a norem. Konstrukce, předmět s vadou pak nemá vlastnosti vymíněné, nebo obvyklé.“5 Příklady vad a závad: nevyřešené tepelné mosty, vlhkost ve zdivu v důsledku nedostatečnému provedení hydroizolace pod zdivem, nedostatečná tuhost střešní konstrukce, nedostatečná provětrávaná mezera mezi střešní krytinou a pojistnou folií. „Porucha - trvalé nebo dočasné vyčerpání schopnosti konstrukce plnit poţadavky na ni kladené, které zhoršuje její spolehlivost, případně sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost, uţitnou jakost apod. Je to změna konstrukce proti původnímu stavu. Můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo z jiných příčin. Porucha stavební konstrukce má technické důsledky.“6 Příklady poruch: nesprávné zaloţení objektu na málo únosné půdě – vznik trhlin, uhnilé zhlaví dřevěných trámů u dřevěného stropu – ztráta únosnosti dřevěného stropu, vlivem vlhkosti ve zdivu - opadává omítka.

5. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986 6. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986

10

„Havárie - takové poškození konstrukce, které vyţaduje výměnu nebo generální opravu jedné nebo několika částí konstrukce, případně zrušení konstrukce.“7 Příklady havárie: prasknutí vodovodního potrubí v objektu, zřícení dřevěného krovu, rozsypání nadstřešní části komínového tělesa.

1.2.2. Ekonomická náročnost V dnešní době před započetím stavebních prací na objektu (např. celková rekonstrukce, stavební úpravy a údrţba stavby) jsou kladeny vyšší nároky na ekonomickou náročnost jiţ zmíněných stavebních prací. Do ekonomické náročnosti zahrnujeme: potřebné náklady na provedení stavebních změn (rekonstrukce, apod.), provozní náklady po provedené rekonstrukci (energie a potřebná údrţba), zlepšení funkčních a provozních parametrů rekonstruovaného objektu, porovnání nákladů potřebných na stavební úpravy, provoz a demolici upraveného objektu po jeho celkovou ţivotnost a nákladů nutných ke stavbě nového objektu, vliv objektu na ţivotní prostředí po stavebních úpravách, vztah a význam objektu k okolní zástavbě, vyuţitelnost objektu po provedení stavebních prací.

1.2.3. Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb „Trvanlivost označuje vlastnost stavby, nebo její části, odolávat fyzickému stárnutí, „opotřebení" účinkem znehodnocovacích - degradačních procesů, - které mohou být způsobeny interakcí stavby nebo jejich části s vnějším prostředím, interakcí jednotlivých fází, materiálů a částí stavby, materiálovou (např. mineralogickou, chemickou) nestálostí materiálů, hmot a výrobků, z nichţ je stavba postavena, popř. jinými účinky a procesy (např. reologické účinky – reologie je obor mechaniky zabývající se tokem a deformací látek za působení napětí, které na ně působí), při nichţ dochází ke změně parametrů popisujících význačné vlastnosti stavby nebo její části.

7. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986

11

Spolehlivost lze definovat jako schopnost konstrukce, (její části, např. nosného prvku), plnit stanovené poţadavky v průběhu návrhové ţivotnosti. Obvykle se vyjadřuje prostřednictvím pravděpodobností ukazatelů. Spolehlivost zahrnuje bezpečnost, pouţitelnost a trvanlivost konstrukce popř. stavby.“8 Trvanlivost a spolehlivost patří k nejdůleţitějším vlastnostem stavebních konstrukcí. Jedná se zejména o nosné konstrukce namáhané zatíţením, a vlivy vnějšího prostředí. Také nenosné konstrukce a technické vybavení jsou ovlivňovány trvanlivostí a spolehlivostí stavby jako celku (například: strojovny výtahů, rozvody vody, rozvody vytápění, rozvody elektroinstalací, nášlapné vrstvy, dveře, okna, nenosné stěny, ochranné nátěry, …). Bezpečnost objektu je přímo závislá na trvanlivosti a spolehlivosti jednotlivých konstrukcí a technického vybavení. Po návrhu a posléze zhotovení objektu se spolehlivými a dlouho trvanlivými konstrukcemi, dochází ke zvýšení atraktivity budovy na trhu s nemovitostmi, zvýšení ţivotnosti, sníţení nákladů na nutné opravy a časovému prodlouţení intervalu oprav. ,,Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejích jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let – ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řadově niţší. Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti aţ po zánik nemovitosti jako věci. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí.

8. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S12

12

Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávaní – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitosti s lepšími uţitnými parametry. Ţivotnost podle konstrukčního systému: Stavby s klasickým zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 – 100 let. Stavby dřevěné nebo montované z panelů vyrobených na bázi dřeva – asi 40 aţ 50 let.“9 Ţivotnost stavby je ovlivňována trţní hodnota objektu a odvíjí se od opotřebení stavby. Ţivotnost je pouţívána zejména při stanovení hodnoty majetku pomocí nákladové metody (také tzv. metody věcné hodnoty). Nákladovou metodou je stanovována cena podle potřebných nákladů vynaloţených na stavbu stejné nemovitosti, k datu provádění ocenění. Je pouţívána například při stanovení pojistné hodnoty a v oceňování na trţních principech. Stavba je tvořena spoustou konstrukcí a prvků. Tyto prvky jsou děleny do dvou kategorií: 1) Prvky dlouhodobé ţivotnosti – základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště, krovy. 2) Prvky krátkodobé ţivotnosti – jsou to prvky, u kterých se předpokládá minimálně jedna výměna za uvaţované ţivotnosti objektu. Ţivotnost je nejčastěji ovlivňována těmito faktory: -

způsob zaloţení stavby v daných zakládacích podmínkách,

-

provedení a návrh prvků dlouhodobé ţivotnosti,

-

způsob vyuţívání objektu,

-

intenzita vyuţívání objektu,

-

nebezpečné látky vyskytující v objektu a konstrukcích (radon, azbest, formaldehydové pryskyřice, atd.),

-

provádění pravidelné údrţby.

9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 62-63

13

Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky Uvedené ţivotnosti jsou odpovídající po stránce trvanlivosti a spolehlivosti. Po stránce estetické, vybrané prvky zejména vyskytující se v interiéru objektu před uplynutí uvedených ţivotností uţ nevyhovují. Jedná se například o úpravy vnitřních povrchů, vnitřní obklady keramické, dveře a povrchy podlah. Rovněţ jednotlivé vlastnosti prvků v průběhu času se stanou nevyhovujícími, například tepelně technické vlastnosti. Z uvedených prvků jsou to svislé konstrukce, okna, dveře, vrata. Díky technickému pokroku jsou prvky vyměňovány před uplynutím ţivotnosti. V současné době se takto často stává u vytápění, hlavně se jedná o výměnu zdroje tepla z důvodu úspory finančních nákladů na vytápění (elektrokotel je vyměněn za kotel na tuhá paliva). Informativní přehled ţivotností jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky je uveden na následující straně. K zajištění nebo zvýšení ţivotnosti jednotlivých konstrukcí je třeba provádět pravidelnou údrţbu. Pravidelná údrţba by měla obsahovat i pravidelné revize rozvodů, obnovu ochranných nátěrů (např. kovových prvků, oken, dveří), pravidelné vytápění apod. Tímto způsobem jsou prodluţovány jednotlivé ţivotnosti konstrukcí, a doba k jejich celkové výměně.

Obrázek 1 - Schéma investičního cyklu. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S12

14

,,Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky: 1. Základy včetně zemních prací

150 – 200 let

2. Svislé konstrukce

80 – 200 let

3. Stropy

80 - 200 let

4. Zastřešení mimo krytinu

70 – 150 let

5. Krytiny střecha

40 – 80 let

6. Klempířské konstrukce

30 – 80 let

7. Úpravy vnitřních povrchů

50 – 80 let

8. Úpravy vnějších povrchů

30 – 60 let

9. Vnitřní obklady keramické

30 – 50 let

10. Schody

80 – 200 let

11. Dveře

50 -80 let

12. Vrata

30 – 50 let

13. Okna

50 -80 let

14. Povrchy podlah

15 – 80 let

15. Vytápění

20 – 50 let

16. Elektroinstalace

25 – 50 let

17. Bleskosvod

30 – 50 let

18. Vnitřní vodovod

20 – 50 let

19. Vnitřní kanalizace

30 – 60 let

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

20 - 50 let 20 - 40 let

22. Vybavení kuchyní

15 – 30 let

23. Vnitřní hygienické zařízení včetně WC

30 – 60 let

24. Výtahy

30 – 50 let

25. Instalační prefabrikáty (jádra)

15 – 25 let“10

10. ČESKO. Vyhláška č. 441 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 173, s. 7422- 7612. (Poz. příl. Č. 21) S 151

15

1.2.4. Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí „Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod:

Lineární metoda: Předpokladem aplikace této metody je, ţe se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze ji pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění.

Nelineární metody: Nelineární ,,křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje

asi

třicet

různých

nelineárních

metod

–

kvadratická,

semikvadratická,

Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji. Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost – jednoduchost - byla zastíněna jejich největším nedostatkem – menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou.“11

11. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 64-65

16

„Analytická metoda: Analytická metoda je naprosto nejpřesnější. Ale zároveň tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: Nedokončená stavba Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod. Stavba v mimořádně špatném stavu“12

1.2.5. Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií Hlavní příčinou vad, závad, poruch a havárií jsou degradační procesy materiálu. „Degradačním procesem rozumíme takový proces, který způsobuje změnu významných vlastností stavebních hmot a konstrukcí. Mezi významné vlastnosti, které sledujeme u stavebních hmot a konstrukcí, patří především: a) vlastnosti tepelně technické měrná tepelná kapacita C součinitel tepelné vodivosti b) vlastnosti fyzikální, mineralogické objemová hmotnost chemismus, pH faktor nasákavost porózita, mineralogická sloţení hygroskopicita barevnost

12. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 65

17

c) vlastnosti vlhkostně technické sorpční vlhkost faktor difúzního odporu vhodně zvolené parametry kapilárního transportu (viz vlastnosti strukturního popisu) d) vlastnosti dilatometrické součinitelé objemové (lineární) teplotní roztaţnosti součinitelé objemové (lineární) vlhkostní roztaţnosti e) vlastnosti mechanické tuhost (moduly pruţnosti, přetvárnosti aj.) pevnost (v tlaku, v tahu, v ohybu,„.) podmínky porušení t) vlastnosti plynoucí z technologie výroby a vlastností výchozích hmot vývoj reakčních teplot objemové změny od smrštění hmot (cementová pojiva, polymerace, polykondenzace) vývoj druhotných látek reologické vlastnosti g) vlastnosti reologické a plastické měrný creep meze tečení, mezní deformace houţevnatost. Příčinou degradačních procesů stavebních hmot a konstrukcí můţe být: mineralogická, chemická, případně fyzikální nestabilita struktury hmoty vlivy a účinky vnějšího prostředí, zejména teplota, vlhkost, chemické, biologické a mineralogické vlivy a účinky účinky záření Změny vlastností stavebních hmot, popř. konstrukcí způsobené v závislosti na vlivech prostředí, které jsou dvojího druhu, jsou způsobeny procesy: vratné (reverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s krátkodobými procesy (oteplení, ochlazení, navlhčení, vysoušení) a závislost změny vlastností, např. stavební hmoty, na sledovaném parametru probíhá podle hysterézní křivky s uzavřeným tvarem, 18

nevratné (ireverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s dlouhodobými ději v závislosti na délce jejich trvání a v jejich důsledku např. stavební hmota při zpětné změně vnějších parametrů do výchozího, počátečního stavu po určitém čase nenabývá původních výchozích vlastností resp. hodnot parametrů popisujících tyto vlastnosti.“13

Obrázek 2 - Účinky a vlivy působící na stavební konstrukce a materiály a degradační procesy. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S16

13. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 17-18

19

„Prevence proti degradačním procesům: Základem prevence před výskytem poruch staveb, postupnou degradací stavebních hmot a konstrukcí je jejich účinná ochrana před klimatickými účinky, především cyklickým účinkem vlhkosti a teploty. Tato preventivní ochrana spočívá v řadě opatření přímých (sníţení intenzity těchto účinků ochranou staveb) a opatření nepřímých (optimalizace vlastností, struktury a řešení stavebních hmot a konstrukcí jejich návrhem).“14

1.2.6. Poruchy způsobené vodou a vlhkostí Nejčastějším důvodem viditelných i skrytých poruch z hlediska vlhkosti je velká vlhkostní hmotnost stavebních materiálů. Přispívajícím faktorem je i vysoká sanilita (sanilita zdiva se rozumí obsah solí ve zdivu, zejména síranů, chloridů a dusičanů) a výskyt mikrobiologických škůdců. Vlhkost nebo voda se do konstrukcí dostává trvale nebo jen jednorázově. Moţné příčiny zvýšené vlhkosti v budovách: špatná údrţba objektu – zanesení odvodňovacích prvků (drenáţe, okapů a svodů), zatékání poškozenou střešní krytinou, nevhodná změna vyuţití objektu, špatný návrh konstrukce, nevhodně nebo nedostatečně vyřešené konstrukční detaily, nevhodné dodatečné zásahy do konstrukcí, zvýšení hladiny spodní vody, poruchy instalací. Jako první jsou na konstrukci postiţenou vlhkostí objevovány tmavé vlhké skvrny. Dalším znakem jsou opadané omítky nebo plísně. Postupný rozpad zdiva je způsoben dlouhodobým působením vlhkosti. Například u kamenného zdiva, po dlouhodobém působení vlhkosti, dojde jako první k vysypání spár. U zdiva z cihel je tomu naopak, zejména jestliţe byla pouţita cementová malta. Tyto poruchy jsou nejčastěji způsobovány absencí, doţité nebo chybně provedené hydroizolace spodní stavby.

14. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 15

20

Do vodorovných konstrukcí, jako jsou stropy a klenby, se vlhkost dostává přímým stykem s vlhkou zdí nebo přestupem vlhkosti ze vzduchu. U kleneb můţe být shromaţďována vlhkost po delší dobu, zejména v patě klenby, kde se nachází velké mnoţství materiálu. Negativně je tomuto přispíváno mokrými procesy při rekonstrukci. Nahromaděná vlhkost se také můţe vyskytovat pod nášlapnými vrstvami podlahy. Nejčastěji se tato porucha vyskytuje u podlah s kontaktem se zeminou. Podlahy se vlhkostí vzdouvají, rozpadají, tvoří se plísně a houby zejména u dřevěných podlah. Nejčastější příčina je stejná jako u zdiva (absence, doţití nebo popřípadě chybné provedení hydroizolace).

Obrázek 3 – Příčiny vlhnutí zdiva, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S14

Absence nebo doţití hydroizolací spodní stavby: U historických, starých, nebo podřadných staveb nebyla většinou provedena hydroizolace. Ovšem není to vţdy pravda. U starších objektů, např. patřících církvi nebo středověkých městských domů, mohou být ve zdivu nalezeny vrstvy ostře pálené keramiky. Dále se vyskytují jílové vrstvy u spodní části zdiva, a vzduchové kanálky pod podlahami nebo po obvodu zdiva (v interiéru nebo exteriéru), které jsou odvětrávány ven. 21

U starších staveb, u kterých se vyskytují poruchy způsobené vlhkostí, jsou zmiňované hydroizolace nebo opatření jiţ nefunkční. Často se původní stavební opatření (odvětrávané vzduchové kanálky) stane příčinou dalších větších poruch způsobených vlhkostí. Například dochází k hromadění vody v odvětrávacích kanálcích, apod. Vadné návrhy hydroizolace staveb: Častým případem je, ţe projektant stavby nedostatečně posoudí podmínky pro zaloţení budovy. Izolace spodní stavby jsou po jeho návrhu nedostatečné. Tento problém vzniká i při dodatečných hydroizolacích stavby nebo opatřeních proti vlhkosti. Zde se projeví neznalost sanačních opatření a jejich návrh pro daný objekt.

Příklady vadných detailů při vzniku stavby: anglické dvorky – nedostačující odvodnění a neprovedené hydroizolace způsobují v místě anglického dvorku pronikání vody do zdiva, vzduchové dutiny pod podlahami - nemají ţádný přístup a odvod vzduchu nebo tyto vstupní a výstupní otvory jsou nedostačující a dochází k hromadění vlhkosti, špatné řešení zpevněných ploch kolem objektu – jsou neprodyšné a způsobují větší namáhání hydroizolace zemní vlhkostí. Vadné řešení dodatečných úprav/návrhu hydroizolace: Tyto úpravy, přes snahu zlepšení odolnosti stavby vůči vodě, nám zhoršují stávající schopnosti hydroizolací nebo zvyšují vlhkost ve stavbě. Nejčastěji se jedná o: nepropustné povlaky konstrukcí, díky těmto nepropustným povlakům se voda shromaţďuje a vzlíná výše v konstrukci, neodvětrané dutiny v konstrukcích (není zajištěna vzduchotěsnost), zde se naakumuluje vlhkost a dochází k plísním a jiným projevům vlhkosti. Nekvalitní provedení hydroizolace: Dostatečně navrţená hydroizolace stavby bývá nesprávně provedena. Tento druh závady se často vyskytuje i u novostaveb. Zejména se jedná o špatné provedení spojů mezi svislými a vodorovnými izolacemi (tzv. zpětný spoj), spoje mezi jednotlivými pásy izolací, nedostačující

22

ochrana izolace v místě styku se zeminou, špatný detail ukončení izolace, aplikování izolace za nevyhovujících klimatických podmínek. Vnější vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Jsou to vlivy způsobené změnou chování vody (odtok, akumulace, zasakování) v okolním terénu včetně podzemních vod. Nejčastěji jsou tyto případy způsobeny při nevhodném umístění novostavby v zastavěném území, špatně svahovaný okolní terén, nevhodně provedené zpevněné plochy (chodníky, příjezdové cesty apod.), změna hladiny spodních vod, otřesy od pojezdu automobilů. Vnitřní vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Základním dopadem na ţivotnost a působení hydroizolace je: statika konstrukcí, změny ve vyuţití stavby, vliv tepelně technických podmínek na konstrukce. Při vzniku trhlin ve svislých konstrukcích (stěny, příčky) dochází k porušení hydroizolace a můţe dojít i k narušení funkčnosti odvětrávacích systémů. Nově vnikající voda do konstrukce se můţe projevit i na jiném místě neţ je porucha hydroizolace. Způsob vyuţívání objektu má vliv na výskyt hub, plísní a přestup vlhkosti (vodních par) z konstrukcí do vnitřního vzduchu a naopak. V objektech jde o prostory, kde se vyskytují mokré procesy, nebo se shromaţďuje velké mnoţství osob.

Koroze betonu: Po delší době na beton působí také jako u ostatních materiálů degradační procesy. U betonu těmto procesům říkáme „koroze betonu“. Korozi betonu rozdělujeme do 3 typů: „Koroze I. typu je rozpouštěním a vyluhováním cementového tmelu tzv. hladovou vodou, podobně jako výše uvedené vyluhování vápenatých sloţek malt, Koroze II. typu je chemickou reakcí, při níţ se z pevného cementového tmelu stávají látky postrádající schopnost vazby. Tato koroze nastává působením kyselin, alkálií, přebytků oxidu uhličitého a hořečnatých solí,

23

Koroze III. typu působí smíšeným mechanismem na cementový tmel. Chemickou cestou dochází k tvorbě solí s větším objemem neţ tmel. Krystalický tlak potom mechanicky rozrušuje strukturu betonu. Hydratací solí rovněţ dochází ke značnému zvětšování objemu a krystalických tlakům v pórech.“15 Vliv vlhkosti na cenu nemovitosti: Vlhkost ve stavbách má negativní vliv na cenu nemovitosti. Před nákupem nemovitosti je nutné si v rámci moţností uvědomit, jaké jsou důvody výskytu poruch způsobené vlhkosti. Při neznalosti problematiky je dobré přivzat si odborníka. Cena a náročnost oprav se liší od druhu vady nebo poruchy konstrukce, a jejich rozsahu. U starší zástavby se často jedná o chybějící spodní hydroizolaci nebo o její doţití. Tento druh oprav je nákladný a pracný (řádově od 10 tis. Kč aţ po 100 tis. Kč.

1.2.7. Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami – trhliny Trhliny se nejčastěji vyskytují u zděných konstrukcí. Nejčastěji se jedná o stěny, sloupy, klenby. Trhliny vznikají při překročení mezi pevnosti materiálu při daném způsobu namáhání. Trhliny jsou finálním projevem napětí v konstrukci. Vznik a rozšíření trhliny je často pomalý proces. Podle výskytu, velikosti a počtu trhlin lze snadno určit příčinu výskytu trhlin, a provést popřípadě nutná opatření k zajištění a stabilizování trhlin. Dělení trhlin: Základní rozdělení: a) Konstrukční trhliny – je jimi ovlivňována statika objektu, dochází při nich ke změně tvaru, polohy nebo objemu konstrukce. b) Omítkové trhliny – není jimi ovlivňována statika objektu, Obrázek 4 – Schéma příkladu trhlin, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S69 13. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-2470765-9. S 32

24

c) jedná se pouze o narušení omítky jejím špatným zpracováním nebo chybnou aplikací. d) trhliny vzniklé kombinací a + b. Dělení trhlin podle chování v čase: a) Aktivní trhliny – trhliny mají tendenci se zvětšovat a rozšiřovat. b) Pasivní trhliny – trhliny se nerozšiřují a mají stejnou velikost po dobu sledování 6 aţ 12 měsíců. Dělení trhlin podle způsobu namáhání: a) Trhliny smykové – nejčastěji se vyskytují v loţných spárách. Dochází při nich k posunu zdiva a v trhlině je zdivo poškozené. b) Trhliny tahové – jsou specifické svým rozevřením a nepoškozením zdiva v trhlině. c) Trhliny tlakové – vyvolávají v místě trhliny odpadnutí omítky, a dochází při nich k drcení zdiva. Pro správné určení druhu trhlin a posléze jejich zajištění a oprav je důleţité provést stavební průzkum. Průzkum by měl obsahovat tyto body: určení místa výskytu trhliny, tvar a velikost trhliny, mnoţství trhlin, stáří trhlin, určení příčiny trhlin, určit zda je trhlina aktivní nebo pasivní. Pro zjištění aktivity v trhlinách se nejčastěji pouţívají sádrové destičky. Vývoj trhlin v budovách v závislosti na jejich původ: Jedná-li se o trhliny vzniklé díky nerovnoměrnému sedání objektu, vyskytují se zejména ve spodních podlaţích. Směrem nahoru dochází k jejich menšímu výskytu, postupnému zúţeni aţ jejich vymizení. Trhliny způsobené objemovými změnami, nejčastěji vlivem teploty, se vyskytují často ve vyšších podlaţích. Na objektu jsou trhliny po pravidelných úsecích.

Důvody výskytu trhlin na objektu: 1) Trhliny vzniklé nestejnorodým sedáním základu a) Zaloţení objektu neprovedeno do nezámrzné hloubky Při chybném zaloţení objektu, kde se takzvaná základová spára nachází v zámrzné hloubce, dochází pod základem při teplotách niţších neţ 0°C k zamrzání vody v zemině. Při tomto ději 25

dochází ke zvětšení objemu zeminy cca o 10%. Vzniklý tlak nadzvedává základ a následně dochází k trhlinám v základových a ve svislých konstrukcích. Na území České Republiky se nezámrzná hloubka uvádí 800 mm pod terénem. Na nezámrznou hloubku má přímý vliv sloţení zeminy. b) Chybějící dilatační spára Nachází se u zaloţených budov v místě s různě únosným podloţím. U částí budov: s velmi rozdílnou výškou, s různým zatíţením, s rozdílnou hloubkou zaloţení, s různým druhem základů. Dále také mezi stávajícím objektem a novou zástavbou. c) Změna vodních poměrů v základové spáře Ke změnám dochází zejména při: sníţení hladiny podzemní vody, podmáčení základů způsobené havárií kanalizace nebo vodovodu, podmáčení základů dešťovou vodou nebo změnou hladiny spodní vody, vysušení zeminy pod základy kořeny rostlin. Při dlouhodobém vysychání zeminy pod základy dochází k jejímu smrštění. Uvedený jev má za následek nerovnoměrné sedání základů. Projevuje se u mělce zaloţených staveb. d) Narušení základové půdy Vyskytuje se při těchto situacích: nesprávné provedení základů u sousedícího objektu, nesprávné provedení výkopu u stávajícího objektu (dojde k podkopání základu), při výkopu u stávajícího objektu dojde k vyvalení nesoudrţného zdiva nebo základu, u objektu zaloţeného na svaţitém terénu. 2) Trhliny vzniklé přetíţením konstrukcí a) Trhliny způsobené při nepřímém zatíţení Faktory způsobující trhliny jsou například: sedání zdiva, smršťování zdiva, dotvarování konstrukcí, objemové změny konstrukcí způsobené působením teploty.

b) Trhliny způsobené při přímém zatíţení c) Jsou to trhliny vyvolané přetíţením konstrukce, například: nevhodné provedení nástavby objektu, nevhodná změna vyuţívání, překročení navrhované únosnosti konstrukce. Trhliny vznikají postupem času. 26

Obrázek 5 – Příklady vzniku trhlin pohybu v základové spáře, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S72

Vliv trhliny na cenu nemovitostí: Drobné vlásčité trhliny na cenu nemovitosti ţádný vliv nemají. Viditelné větší trhliny nám cenu nemovitosti sniţují. Při nákupu nemovitosti s trhlinami jde kupující do rizika. Trhliny mohou být pasivní (neohroţující statiku objektu) nebo naopak aktivní, které budou ohroţovat únosnost jednotlivých konstrukcí. Všeobecně výskyt trhlin určuje chybu v konstrukci.

27

1.2.8. Poruchy a závady zateplovacích systémů ETICS – je celosvětová zkratka vnějšího kontaktního zateplovacího systému. Jedná se o skladbu zateplovacího systému s předem určených komponentů od výrobce. Jako první a častou závadou je sestavení ETICS z jednotlivých komponentů od různých výrobců. Projektová příprava Před prováděním zateplovacích systémů by mělo předcházet zpracování projektové dokumentace. Projektová dokumentace by měla obsahovat: stanovení síly tepelného izolantu, zpracování jednotlivých detailů a zaregulování tepelné soustavy podle nových tepelných ztrát objektu po provedení zateplení. Poruchy a závady zateplovacího systému ETICS 1) Nesprávný podklad Podklad by neměl být zanesený prachem, nerovný, poškozený (opadaný, vypouklý), vlhký, postiţený mechem a řasou. Měl by mít správnou teplotu v rozmezí +5°C - +35°C. U ţelezobetonových konstrukcí nesmí docházet k zakrytí obnaţené výztuţe zateplovacím systémem před jejím správným ošetřením. 2) Nesprávné zakládání zateplovacího systému Zateplovací systém se zakládá na zakládací lišty, nebo pokud to výrobce dovolí, na zakládací lať. Velká chyba je při zaloţení zateplovacího systému nepouţít zakládací lišty nebo zakládací lať. Časté chyby se vyskytují při napojování lišt v rozích, přeloţení lišt přes sebe. Dochází k pohybu lišt a následně k rozrušení zateplovacího systému. Při zateplení soklu stavby je nutné volit tepelnou izolaci s nízkou nasákavostí a s větší pevností. Nevhodné jsou tepelné izolace z minerální vlny. Tepelné izolace musí být určeny pro zateplovací systém ETICS.

28

Obrázek 6 – Špatné zaloţení zateplovacího systému, VLASTNÍ FOTO

3) Nesprávné lepení tepelné izolace Na desky tepelné izolace je nesprávně nanášena lepící hmota. Lepící hmota je správně nanášena po celém obvodu desky tepelné izolace v šíři cca 50 mm – 80 mm (tvoří rámeček) a s třemi terči uprostřed v jedné rovině. Při správné aplikaci lepící hmoty je deska tepelné izolace z 40% pokryta lepící hmotou. Často prováděné lepení na tzv. buchty je chybné. Při lepení desek tepelné izolace je nutné mít svislé spáry jednotlivých řad minimálně 150 mm od sebe. To platí i pro spáry vzniklé napojením zakládacích lišt. Při nedodrţení dochází k popraskání fasády. Další častou poruchou zateplovacího systému je prokreslení spár tepelně izolačních desek. Poruchu způsobuje ponechaná mezera mezi tepelně izolačními deskami. Porucha se projeví i při vyplnění mezery lepící hmotou. Tímto způsobem vznikají tepelné mosty.

4) Nesprávné kotvení tepelné izolace Při kotvení dochází k nedostatečnému přikotvení tepelně izolačních desek. Na 1 m2 minimálně 6 kotev (vţdy posoudit konkrétní případ). Kotvení se má provádět 1 aţ 3 dny po nalepení tepelně izolačních desek. Před kotvením nedochází k prověření pevnosti kotev proti vytaţení. Špatná aplikace kotev – většina výrobců u nových cihelných bloků určených pro zdění obvodových stěn zakazuje pouţívat vrtačku s příklepem, přes tento zákaz dochází k jejímu pouţívání. Talíře kotev jsou příliš zapuštěny do tepelné izolace nebo, naopak vylézají z tepelné izolace ven. Takto aplikované talíře kotev způsobují jejich prokreslování na fasádu.

29

5)

Nesprávné provedení základní výztuţné vrstvy

Při aplikaci tepelných desek z pěnového polystyrenu přibliţně dochází po 14 dnech k degradaci způsobené UV zářením. Přesnou dobu bez základní vrstvy předepisuje výrobce izolačních desek. V místech kde dochází k většímu namáhání (rohy otvorů, přechod mezi druhy tepelné izolace, navrţené specifické detaily), je zapotřebí provést přídavné vyztuţení před aplikací základní výztuţné vrstvy. Před prováděním základní vrstvy je nutné také osadit všechny ukončovací a rohové prvky ETICS. Výztuţnou síťovinu aplikujeme do předem nanesené hmoty! Výztuţná síťovina při aplikaci musí mít minimálně 100 mm přesah. V základní výztuţné vrstvě nesmí být výztuţná síťovina viditelná a nijak poškozená.

6) Chyby při finální povrchové úpravě Jednou z velkých chyb je nezbroušení polystyrénových desek před aplikací finální vrstvy. Základní chybou je neprovedení penetrace základní vrstvy. Správný druh penetrace určí výrobce zvolené finální povrchové úpravy. Nejdříve po 24 hodinách od spenetrování podkladu je moţné nanášet finální povrchovou vrstvu. Při nesprávném nanášení finální povrchové úpravy zejména u větších objektů, kde dojde k postupnému nanášení po patrech, nebo při nevhodném ukončení nanášení, dochází k viditelnému napojení finální vrstvy.

7) Chybné provedení detailů Veškeré vodorovné plochy, nebo plochy s minimálním sklonem, mají být oplechovány. Bez oplechování se na těchto místech drţí voda a dochází ke vzniku řas a mechů. Nevhodné je finální vrstvu přetáhnou přes klempířské výrobky, nejčastěji se jedná o vnější parapety. Tato místa praskají a dojde k narušení zateplovacího systému. Při provádění základní vrstvy a finální povrchové úpravy je nutné mít ostatní konstrukce zakryté, například klempířské prvky a výplně otvorů. U oken je dobré pouţívat okenní začišťovací lištu.

30

Obrázek 7 – Špatné provedení okapového svodu (svod prochází zateplovacím systémem), VLASTNÍ FOTO

Obrázek 8 – Špatné provedení vnějšího parapetu, VLASTNÍ FOTO

Vliv zateplovacího systému na cenu nemovitosti Zateplovací systém při správném provedení zvyšuje ţivotnost obvodových konstrukcí a sniţuje náklady na vytápění. Správně provedený zateplovací systém nám zvyšuje hodnotu stavby. V případě špatného provedení zateplovacího systému můţe dojít k výskytu poruch a závad na objektu. Nemovitost se špatně provedeným zateplovacím systémem bude mít niţší trţní hodnotu. 31

1.3. Příprava stavby na budoucí prodej 1.3.1. Odstranění vlhkosti ve stavbě Pro správné stanovení opatření proti vlhkosti jsou důleţité tyto faktory: vhodnost pouţití opatření vzhledem k typu a vyuţití objektu, účinnost opatření proti konkrétnímu výskytu vlhkosti, ekonomickou náročnost a sloţitost provedení opatření, vhodnost provedeného opatření pro další stavební činnost.

Základní rozdělení druhů prováděných opatření: zadrţující opatření postupu vlhkosti v konstrukci, odvod vlhkosti z konstrukce s pomocí odvětrávaného vzduchu, opatření způsobující odvod vody od konstrukce, povrchové opatření na konstrukci zajišťující odvod vlhkosti Jednotlivá opatření můţeme rozdělit také na opatření bez zásahu do konstrukce (povrchové), a na opatření zasahující do konstrukce.

1) Opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu a následného odvětrání: Jedná se zejména o vzduchové dutiny nebo o vzduchové kanálky, ve kterých proudí volně vzduch. Jsou navrţeny s otvory pro nasátí vzduchu a s otvory pro jeho následné vypouštění zpátky do atmosféry. Metoda je zaloţena na převzetí vlhkosti z konstrukce do proudícího vzduchu, který je následně odveden od konstrukce. Metoda má malou účinnost a ochlazuje nám dané konstrukce v objektu. V dnešní době se u novostaveb opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu nevyuţívá. Hlavní vyuţití má u starých objektů, zejména u objektů, u kterých se nedá pouţít jiné účinnější opatření (např. u památkově chráněných staveb, u staveb s narušenou statikou).

32

Rozdělení vzduchových opatření zaloţených na proudění vzduchu: vzduchové dutiny, ostatní vzduchové izolační systémy. Vzduchové dutiny je moţné dále dělit z několika hledisek, a to: A. „podle polohy: svislé (stěnové) vodorovné (podlahové), B. podle umístění: na vnější straně obvodového zdiva (v exteriéru) na vnitřní straně obvodového zdiva (v interiéru), C. podle způsobu proudění vzduchu: s přirozeným (gravitačním) prouděním vzduchu, s nuceným prouděním vzduchu, D. podle způsobu odvětrání: odvětrané 1) od exteriéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru), resp. nasávací otvory jsou umístěny v interiéru a výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru, 2) do interiéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v interiéru), neodvětrávané, E. podle doby realizace: původní (budované součastně se stavbou), dodatečné (budovány později jako vynucené stavební úpravy). Ostatní vzduchové systémy jsou: izolace systémem kanálků: knapenovy kanálky, kanálkový způsob, pouţití profilovaných fólií, provětrané drenáţní systémy, vhodná volba obrazu proudění vzduchu v místnosti.“16 16. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-2470765-9. S 106

33

Obrázek 9 – Provětrávaný sokl, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S110

Obrázek 10 – Provětrávaná předstěna, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S113

Obrázek 11 – Provětrávaná podlaha, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S131

2) Zadrţující opatření postupu vlhkosti konstrukcí Tento typ opatření spočívá v aplikaci materiálu nebo hmoty zadrţující vstupu, vlhkosti do konstrukce. Jedná se o injektáţ zdiva nebo o vloţení nové izolace do nově vzniklé spáry (podříznutí, vráţení plechů, podbourání zdiva). Tento druh opatření je často pouţíván. Při správné aplikaci je účinný a spolehlivý. Jedná se ovšem o větší zásah do objektu. Injektáţ zdiva Do předem vyvrtaných vrtů se aplikuje hmota, která odpuzuje vodu, nebo utěsňuje konstrukci proti pronikání vlhkosti. Počet a umístění vrtů se provádí podle dané situace. Vzdálenost mezi 34

vrty bývá od 80 mm do 300 mm. Injektáţ zdiva je z metod vkládání dodatečné hydroizolace nejšetrnější. Nevýhodou této metody je její nemoţné okamţité zkontrolování funkčnosti (u jiných metod lze zkontrolovat vkládanou izolaci vizuálně). Injektáţ nikdy nezpůsobí 100% nepropustnost pronikání vlhkosti konstrukcí. Největším problémem při aplikování injektáţe zdiva jsou prováděcí firmy. Často jsou nedostatečně znalé v aplikování a problematice. Injektáţ zdiva se provádí nejčastěji dvěma základními způsoby: Beztlaková injektáţ – je nejpouţívanější typ injektáţe zdiva. Infuzní látka se aplikuje do vrtů jen za působení gravitace a nasákavosti konstrukce. Tlaková injektáţ – infuzní látky se aplikují do vrtů pod tlakem. Pouţívá se při injektáţi vlhkého zdiva. Tento způsob injektáţe je časově výhodnější. Méně pouţívaná metoda je termicky aktivovaná injektáţ zdiva. Metoda spočívá ve vysušení zdiva před aplikací infuzní látky. Zdivo zbavené vlhkosti pojme více a lépe infuzních prostředků. Injektáţ je účinnější. Vkládání dodatečných izolací Vkládání dodatečné hydroizolace patří mezi nejefektivnější dodatečné opatření proti vlhkosti v konstrukci. Metoda má své omezující podmínky (druh zdiva, statický stav zdiva, atd.) a problematické detaily. a) Postupné probourání otvorů a vloţení dodatečné hydroizolace Metoda spočívá v postupném probourání (rozebrání) zdiva po částech. Rozebrání zdiva se provádí v šířce 80 cm aţ 1500 cm. Mezi jednotlivými úseky rozebraného zdiva se zanechává část původního zdiva o minimální šíři 60 cm. Ve vzniklém prostoru vkládáme novou hydroizolaci (např. asfaltový modifikovaný pás, PE folii). Po vloţení nové hydroizolace je vzniklý otvor zazděn a řádně doklínkován. Postup se opakuje u zbývajícího zdiva, dokud dodatečná hydroizolace není pod celým objektem. Hydroizolace jsou vkládány s dostatečným přesahem pro jejich propojení. Metoda je velmi pracná a zdlouhavá. Tento typ opatření je vyuţíván u menších objektů, které jsou v dobrém statickém stavu. 35

Obrázek 12 – Ruční vkládání hydroizolace do zdiva. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S190

b) Podřezávání zdiva a následné vkládání hydroizolace Metoda spočívá v postupném proříznutí spáry nebo stěny a vloţení dodatečné hydroizolace. Druhy podřezávání: Ruční podřezávání – lze provést jen u cihelného zdiva. Limitující faktory jsou kvalita spáry, pevnost pouţité malty ve spáře a tloušťka podřezávané stěny (max. tl. cca 60 cm). Metoda je velmi jednoduchá, ale pracná. Provádí se starými ručními tesařskými pilami. Podřezávání zdiva mechanickou pilou – provádí se u zděného zdiva s vodorovnou průběţnou spárou o tl. minimálně 1 cm. Je zapotřebí mít kolem objektu dostatečně rovinný terén pro pojezd stroje. Podřezávání se provádí po úsecích délky cca 1 m. Po proříznutí spáry se vkládá nová hydroizolace. Poté se vzniklá spára dostatečně zaklínkuje a proces se opakuje dál. Tímto způsobem lze provést úsek dlouhý 30 m. Následně se vzniklá spára s novou hydroizolací vyplní cementovou maltou pod tlakem.

36

Podřezávání

zdiva

diamantovou

lanovou

pilou – provádí se u všech druhů zdiva (smíšeného,

kamenného,

betonového,

cihelného). Podřezávání zdiva diamantovým lanem má velkou výhodu v řezání spáry ve svislém i šikmém směru. Kolem místa podřezávání je nutný dostatečný a rovinný prostor pro pojezd stroje. Je nutné chlazení vodou diamantového lana v řezané spáře. Princip

řezání

diamantovým

lanem

je

uzavřený okruh diamantového lana přes vodící kladky. Pojezdem stroje se okruh zkracuje a tím dochází k řezání zdiva. Zbylý postup je totoţný s podřezáváním zdiva mechanickou pilou.

Obrázek 13 – Schematické podřezávání zdiva diamantovou lanovou pilou, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S167.

c) Zaráţení nerezových desek Lze pouţít jen u cihelného zdiva s průběţnou vodorovnou spárou. Objekt by měl být v dobrém stavu bez statických poruch nebo problémů. Zaráţení desek způsobuje otřesy a vibrace. Desky jsou z nerezových materiálů s dostatečnou pevností např. chrom-ocel. Metoda se pouţívá do síly stěny cca 1 m v případě přístupu jen z jedné strany. Jednotlivé desky jsou strojně zaráţeny do vodorovné spáry s nevzájemným přesahem. Desky posléze fungují jako hydroizolace. d) Odvlhčování staveb pomocí elektrického pole – metody elektroosmotické Jedná se o metody zaloţené na pouţívání elektrického pole k odvlhčování konstrukcí. Při metodě se poţívají kladné elektrody (anody) a záporné elektrony (katody). Jednoduše lze tímto způsobem popsat princip fungování: anody (+) jsou umístěny do konstrukce (kladný náboj odpuzuje vlhkost) a katody (-) jsou umístěny do přilehlého terénu (záporný náboj přitahuje vlhkost). Tím se odstraní vlhkost z konstrukce.

37

Často pouţívaná a nejúčinnější je metoda aktivní elektroosmózy – řadí se do skupiny dvoufázových metod. V prvním kroku dochází k odsolení a předsušení zdiva (12 -20 týdnů). Tím se zvýší účinnost druhé fáze.

V druhé fázi je spuštěno zařízení

způsobující tzv. elektroosmózu – vytváří bariéru vzlínající vlhkosti. Zařízení se skládá z těchto částí: řídící skříň, kladné elektrody (anody), záporné elektrody (katody) a propojovací vodič. Pro správné fungování je nezbytně nutné opatřit projekt od projektanta zabývajícího se danou problematikou.

Obrázek 14 – Schéma elektroosmotického okruhu, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S195.

3) Opatření způsobující odvod vody od konstrukce Provádí se nejčastěji kolem objektu. Drenáţ plní funkci odvodu vody nejčastěji sráţkové od konstrukcí pod zeminou. Nejvíce se vyuţívají v kombinaci s jiným opatřením proti vlhkosti. Drenáţ je nejčastěji tvořena drenáţní trubkou uloţenou na tenkou betonovou desku. Na konstrukci objektu od betonové desky aţ nad terén je přiloţena nopová folie. Prostor výkopu nad drenáţní trubkou je vyplněn štěrkem. Štěrk je aplikován ve 2 vrstvách. Spodní vrstva je zabalena do geotextilie. Druhou vrstvou je výkop dosypán cca 20 – 30 cm k okraji. Zbylá část je dosypána zeminou. V praxi se vyuţívají různé podobné systémy drenáţí.

38

Obrázek 15 – Drenáţ spodní stavby, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S140.

4) Povrchové opatření na konstrukci zajišťující odvod vlhkosti Jedná se o tak zvané sanační omítky. V dnešní době je na trhu mnoho druhů sanačních omítek. Sanační omítky mají velké mnoţství pórů, díky kterým dochází k snadnému prostupu vodních par z konstrukce do ovzduší. V pórech také postupně vykrystalizují soli a nedochází k poničení omítek. Nezabrání-li se výskytu vlhkosti (solí) ve zdivu, dojde k postupnému zanášení pórů a následné zničení sanačních omítek. Sanační omítky vydrţí několikanásobně déle neţ běţně druhy pouţívaných omítek.

1.3.2. Stabilizování a opravy trhlin Opravu trhlin lze dělit na dvě základní skupiny: dočasné opravy trhlin, trvalé opravy trhlin.

39

Dočasné opravy trhlin Dočasné neboli provizorní opravy trhlin jsou často prováděny u velmi poškozených konstrukcí. Slouţí k zachycení konstrukce a zabezpečení okolí. Provádí se před trvalými opravami trhlin. Provizorní opravy se vyuţívají například k – podchycení konstrukce před zhroucením, podepření konstrukce pro získání času na trvalé opravy nebo vypracování projektové dokumentace, odlehčení konstrukce při stavebních pracích. U objektů s doţitou ţivotností se stávají z provizorních oprav z ekonomických důvodů opravy trvalé. Dočasné opravy trhlin jsou prováděny různými způsoby dle typu a rozsahu trhlin. Kaţdý případ bývá specifický. Nejčastěji se jedná o podepření stěn dřevěnými kůly, podepření stropů, rozepření štítových stěn u bourání řadových domů (vznik proluky).

Obrázek 16 – Provizorní podchycení zdiva, SOLAŘ, Jaroslav. S66.

Trvalé opravy trhlin Opravy se provádí těmito metody: „zatmelením, injektováním, stehováním, 40

oplášťováním a torkretováním, staţením ocelovými táhly, staţením ocelovými předpjatými lany, staţením pomocí prutů z vysokopevnostní oceli.“17 Zatmelení Pouţívá se při neaktivních trhlinách. V první části dojde k odstranění omítek, a následného upravení trhliny. Trhlina bude rozšířena po okrajích – vznikne dráţka klínového tvaru o šířce minimálně 5 mm. Upravená trhlina bude očištěna, navlhčena a vyplněna vhodným tmelem. Injektování zdiva Injektáţ zdiva z důvodu vlhkosti spočívá ve vpravení chemických roztoků do zdiva (pórů, trhlin, dutin). Injektáţí se zvýší únosnost materiálu. Vyuţívá se i pro vyplnění neaktivních trhlin. Vhodný typ injektáţní hmoty je určen podle druhu trhliny a vlastností porušeného zdiva. Při injektáţi pod tlakem je nutné utěsnit trhlinu po povrchu, tím se zabrání vytékání hmoty ven. Injektáţní hmoty jsou nákladné. Stehování Provádí se u širších aktivních trhlin. Ocelové spony se umístí přes trhlinu, kolmo na průběh trhliny. Jednotlivé spony jsou o průměrech 12 – 25 mm, délky 80 - 120 cm. Spony jsou umísťovány od sebe 30 – 60 cm po délce trhliny. Zahnuté konce spon jsou kotveny do hloubky zdiva dle jeho tloušťky (0.5-0,8 tloušťky zdiva) na cementovou maltu. Spony jsou prováděny v různých délkách – dochází k lepšímu roznášení sil ve zdivu. V poslední fázi jsou spony opatřeny ochranným nátěrem proti korozi a omítnuty.

17. SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha: Grada Publishing a.s., 2008. ISBN 97880-247-2672-4. S68

41

Obrázek 17 – Stehování zdiva porušeného trhlinou výztuţí vloţenou do dodatečně provedených dráţek, WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S168.

Oplášťování a torkretování (stříkání betonu) Oplášťování je vyuţíváno při četném výskytu aktivních trhlin. Podle závaţnosti se oplášťování provádí z jedné strany konstrukce nebo z obou stran. Konstrukce je zbavená omítek a odhalený povrch je řádně očištěn. Následně jsou do konstrukce připevněny úchyty (nebo nastřeleny), na upevněné úchyty je připevněna svařovaná ocelová síť. Na síť je naneseno 5 – 8 cm betonu. Takto zabezpečené zdivo je následně injektáţováno. Torkretování (stříkání betonu) je vyuţíváno při zesilování konstrukcí zejména u nepravidelných ploch, kde provedení bednění je nerealizovatelné nebo velmi ekonomicky náročné. Pro torkretování je vyuţívána speciální betonová směs (drobnější kamenivo, více písku). Při torkretováním je povrch řádně očištěn a navlhčen. První vrstva betonové směsi je s kamenivem do 10 mm. Druhá vrstva betonové směsi je s kamenivem 10 – 25mm. A pro třetí vrstvu finální je betonová směs jemnější a kvalitnější (finální povrchová úprava). Celková tloušťka je 2 – 8 cm. Před stříkáním betonové směsi je umístěna svařovaná ocelová síť jako při oplášťování. Staţení ocelovými táhly Ocelová táhla se pouţívají při aktivních trhlinách. Zajišťují staţení obvodového zdiva k sobě. Táhla jsou umísťována při vnějším líci nebo vnitřním líci stěny nebo po obou stranách. 42

Ocelová táhla jsou umísťována v úrovni stropů, základů nebo u pozednic. Táhla tvoří ocelové tyče průřezu 2 – 4 cm se závity na koncích. Na koncích jsou osazovány ocelové úhelníky s plotnami. Ocelové tyče jsou umístěny do předem vysekaných dráţek ve zdivu. Táhla jsou aktivována dotaţením matic v místech kotvení. Dojde k předepjetí táhel. Táhla je nutné ochránit ochranným nátěrem proti korozi. Staţením ocelovými předpjatými lany Postup a princip je stejný jako při staţení ocelovými táhly. Rozdíl je v předpjetí ocelových lan. Při staţení ocelovými lany dojde k malému předpjetí skoro k zanedbatelnému. U metody staţení ocelovými předpjatými lany dochází k předpjetí aţ 100 kN. Předpjetí závisí na pevnosti daného materiálu. Dalo by se říci ţe, ocelová lana nám nahrazují ve stavbě ţelezobetonový ztuţující věnec. Staţení pomoci prutů z vysokopevnostní oceli U této metody se pouţívají speciální nerezové pruty s vysokou pevností v tahu. Pruty se aplikují do velmi malých dráţek (spáry ve zdivu) a zalijí se speciální hmotou. Výhoda je ve velké tahové pevnosti nerezových prutů (pevnost je dvakrát větší neţ u ocelových prutů). Při delším uloţení prutů jsou schopny unést síly, které jsou rovny jejich pevnosti. Metoda je rychlá a snadná. Opravy a zajišťování trhlin zděných sloupů a pilířů Hloubkové spárování provádíme u zděných konstrukcí s rozrušenou maltou ve spárách. Rozrušenou maltu odstraníme přibliţně 4 cm do hloubky a spáru řádně vyčistíme. Následně spáru vyplníme speciální plastifikovanou maltou. Tím se obnoví a zajistí původní únosnost konstrukce. Přizdění (obezdění) tato metoda je pouţívána pří potřebě zvýšení únosnosti daného prvku. Nová přizdívka nebo obezdívka se prováţe za pomoci předem vysekaných kapes nebo ocelových trnů. Obetonování ţelezobetonem zvyšuje únosnost a pevnost sloupu nebo pilíře. Vhodně zvolená ocelová výztuţ je obetonována vrstvou betonu 5 – 15 cm. Se stávajícím zdivem je propojena ocelovými hřeby. Obetonování se provádí za pomocí bednění nebo torkretováním. Zesílení pomocí ocelových bandáţí je vhodné pro zpevnění sloupů a pilířů. Po aplikaci ihned plní svoji funkci. Na rohy sloupu nebo pilíře jsou osazeny ocelové úhelníky následně spojeny páskovou ocelí. Sloup nebo pilíř je zpevněn a nedochází k dalšímu poškození. 43

Obrázek 18 – Zesílení zděných pilířů, WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S174.

1.3.3. Doporučená příprava stavby před prodejem Před prodejem se nedoporučují provádět nákladnější investice do nemovitosti. Zejména rozsáhlejší

rekonstrukce.

Nově

zrekonstruovaná

nemovitost

nemusí

vyhovovat

potencionálním zájemcům. Často při provedených rekonstrukcí nemovitostí dojde pouze navýšení kupní ceny o náklady vynaloţené na rekonstrukci. Uvádí se, ţe 80% kupujících si pořídí levnější byt před rekonstrukcí, zbývajících 20% kupujících si pořídí byt po úplné rekonstrukci. Před prodejem se doporučuje nemovitost řádně uklidit, provést estetické opravy a odstranění přebytečného nábytku a osobních věcí, aby vynikla funkčnost nemovitosti. Doporučuje se dále sladit interiér barevně a pouţít vhodné bytové doplňky. Není na škodu provonit

44

nemovitost decentní příjemnou vůní. Jednoduše se dá říci, aby interiér nemovitosti byl jako hotelový pokoj. Drobné estetické opravy spočívají ve vymalování interiéru, výměna poškozeného obkladu, promazání vrzajících dveří, oprava rozbitého šuplíku u kuchyňské linky, oprava kapajícího kohoutku, … . V dnešní době se v České Republice vyskytují firmy, zabývající se problematikou upravení nemovitosti před prodejem (Home Staging). Sluţby zahrnují skladování přebytečného nábytku, zapůjčení vhodného nábytku a bytových doplňků, rady a tipy na úpravu nemovitosti, doporučení schopných řemeslníků. Ceny za sluţbu se podle rozsahu pohybují od 4 500 Kč aţ do 35 000 Kč. Výše uvedené sluţby provozují i vybrané realitní kanceláře.

1.4. Rentabilita provedené rekonstrukce stavby S rostoucími cenami energií jsou nejvýhodnější investice do zateplení objektů. Sniţování energetické náročnosti objektů zejména rodinných domů, podporuje stát dotacemi. Při sníţení spotřeby energie objektu je zapotřebí pořídit nový zdroj tepla (zdroj tepla s menším výkonem). V návaznosti na nový zdroj tepla je nutné zregulovat otopnou soustavu, popřípadě výměnu otopných těles, aby došlo k maximální úspoře. Před zmíněnými úpravami je zapotřebí zpracovat projekt zateplení s výpočty tepelných ztrát objektu. Projektant by měl navrhnout optimální tloušťku zateplovacích systémů tak, aby byla optimální návratnost vloţené investice, popřípadě aby tloušťky zateplovacích systémů odpovídaly poţadavkům dotačních titulů. Za optimální návratnost se uvaţuje 10 aţ 15 let. Při celkovém zateplení objektu včetně výměn oken a dveří dojde k velké vzduchotěsnosti objektu. Tím se zhorší vnitřní hygienické podmínky týkající se větrání (přívodu čerstvého vzduchu do objektu). Pro správné větrání je zapotřebí zřídit centrální větrání (rekuperaci). Tím se investiční náklady zvýší a prodlouţí se návratnost celé investice. Na druhé straně je zajištěna potřebná výměna vzduchu v objektu. Při tomto druhu rekonstrukce se nejedná někdy ani o velkou návratnost investice, ale o zlepšení hygienických podmínek a vyuţitelnosti objektu k bydlení. Jako další, častý důvod investování do nemovitostí je kvůli zvýšení její hodnoty a atraktivity pro prodej, nebo pronájem. Zde hraje velkou roli situace (poptávka) na daném trhu 45

s nemovitostmi. Rekonstrukce koupeného drahého bytu (záměrem je investora zvýšit cenu bytu pro jeho prodej) v lokalitě kde trh nejeví zájem o byty je provedená investice bez efektu. Investor bude rád za zvýšení ceny bytu o cenu provedené rekonstrukce.

Příklad rekonstrukce bytu v Českém Brodě: Jedná se o bytovou jednotku 3+1 v Českém Brodě v ulici 28. Října, č.p 1269. Přesný popis bytu a provedené rekonstrukce je uveden v praktické části mé bakalářské práce. Pro ušetření nákladu na rekonstrukci bytu byl byt rekonstruován částečně svépomocí. Pořizovací cena bytu v roce 2013 Tržní hodnota po rekonstrukci k 18.5.2015 dle zpracovaného odhadu Zvýšení ceny bytu o Náklady vynaložené na rekonstrukci bytu Rozdíl ceny snížen o cenu rekonstrukce

1 300 000 Kč 1 540 000 Kč 240 000 Kč 155 000 Kč 85 000 Kč

Závěr: Trţní hodnota díky provedené rekonstrukci byla navýšena o 240 000 Kč. Po odečtení nákladů vynaloţených při rekonstrukci je hrubý výnos při prodeji 85 000 Kč. Poznámka: Byt byl zakoupen v roce 2013, kdy ceny bytů spíše klesaly (výhodný nákup) a na trhu s nemovitostmi byla větší nabídka neţ poptávka. Při provedení rekonstrukce stavební firmou by byl předpokládaný výnos z investice cca 0 Kč.

Ukázka porovnávaní nákladů na vytápění TZB-info Jedná se o volně dostupný program pro určení nákladů na vytápění různými druhy energií, podle tepelné ztráty objektu. Podle vypočítaných tepelných ztrát objektu lze určit náklady na vytápění před zateplením a po zateplení objektu. Výpočetní program je dostupný z http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/138-porovnani-nakladu-na-vytapeni-tzb-info Ukázka výpočtu na následující straně.

46

Lze zadat dále podrobnější soupis elektronických spotřebičů.

47

V nabídce jsou další paliva. Graf porovnávaní ročních nákladů na energie v rodinném domě

Legenda: ţlutá – náklady na vytápění, modrá – náklady na přípravu teplé vody, červená – náklady na ostatní elektrickou spotřebu, zelená – paušální platby, fialová – náklady na investici a údrţbu. 48

1.5. Závěr teoretické části V úvodu teoretické části jsou probrány základní názvosloví týkající se rekonstrukce staveb. Velký důraz je kladen na seznámení s častými vadami, závadami, poruchami staveb, důvodů jejich vzniku a na ţivotnost stavby. Při pořizování nemovitosti jsou lidé často neznalí v této problematice. Po uskutečněném nákupu nemovitosti teprve postupně narazí na problémy. Posléze zjistí, ţe náklady na rekonstrukci objektu budou vyšší, neţ plánovaly. Spoustu nedostatků na nemovitosti lze zjistit vizuálně při prohlídce. Vţdy bývá riziko skrytých vad, závad a poruch. Při nákupu staré nemovitosti by se mělo počítat s vyšší investicí do rekonstrukce. Další část jsem věnoval odstraňování zmíněných vad, závad a poruch. Často se jedná o náročné a drahé zásahy do konstrukcí objektu. Z výše uvedených důvodů doporučuji před koupí nemovitosti, projít nemovitost s odbornou osobou, zabývající se danou problematikou. V současné době se objevují tak zvaní inspektoři nemovitostí, kteří se zabývají kontrolou prodávaných nemovitostí. Před prodejem se nedoporučuje provádět drahé rekonstrukce. Vhodné jsou jen drobné úpravy. Existují odborné firmy zabývající se přípravou nemovitosti na prodej. Vhodnou přípravou lze navýšit cenu nemovitosti a zvýšit její atraktivitu. Tuto moţnost navýšení ceny hodnotím pozitivně. Jako investici do nemovitosti s velkou návratností jsem vyhodnotil investice do sniţování energetické náročnosti objektu (zateplení). Další vhodná investice je do zdroje tepla. Veškeré investice by měli být řádně naplánovány a provedeny odbornými osobami. Teoretickou část uzavírá zpracovaný příklad bytu a zhodnocení navýšení trţní hodnoty provedenou rekonstrukcí. Provedená rekonstrukce navýší cenu bytu pouze o cenu provedené rekonstrukce. Tím se potvrzuje nevhodnost provádění rekonstrukce před prodejem nemovitosti.

49

2. PRAKTICKÁ ČÁST 2.1. Bytová jednotka 3+1 v Českém Brodě

Objednavatel: Paní Patricie Červená Přehvozdí 21 281 63 Kostelec nad Černými lesy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Číslo jednotky: 1269/11 V bytovém domě č.p. 1269 28. Října 1269 282 01 Český Brod

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 18. DUBNA 2015 50

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

50

Obsah

51

Průvodní dopis

52

Popisné informace

55

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

57

Ocenění

57

Závěr

63

Omezující podmínky a předpoklady

64

Osvědčení

66

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

67

Snímek katastrální mapy

68

Půdorys

69

Fotodokumentace

70

51

Patricie Červená Přehvozdí 21 281 63 Kostelec nad Černými lesy Česká republika 25. 5. 2015

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného nám jako

Byt 1269/11 Uvedený na listu vlastnictví č. 3030, pro katastrální území Český Brod

Nacházejícího se na adrese

28. října 1269, 282 01 Český Brod, Česká republika

„V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 18. dubnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“18 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 3030, pro katastrální území Český Brod, v městě Český Brod. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy.

18

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká

škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 49

52

„Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.“19 Oceňovaný majetek je ke dni ocenění (18.5.2015) je pronajímán. Smlouva o pronájmu končí k 1.6.2015 a nebude prodlouţena ze strany nájemce. Podle poţadavků paní Patricie Červené jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. „Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplívaly z uzavřeného nájemného vztahu.“20 Majitel nemovitosti chce zjistit skutečnou prodejní cenu. „Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost majetku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 19

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká

škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49 20

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49

53

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“21

21

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49-50

54

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná bytová jednotka č. 1269/11 se nachází na kraji města Český Brod. V této lokalitě je situována většina panelové zástavby (jedná se o sídliště) z poloviny 80 let 20 století. V přilehlém okolí se nachází upravovaná zeleň. V nedalekém okolí v dochůdné vzdálenosti se nachází autobusová zastávka (cca 150 m), místní obchod (cca 100 m) a městský park (cca 200 m). Byt je vzdálen od centra města (náměstí) cca 1000 m a od ţelezničního nádraţí cca 1800 m. Byt je situován okny na severovýchod a jihozápad. Pohledový horizont z bytové jednotky je dobrý – z jedné strany mezi bytové domy na zeleň a stromy, z druhé strany do krajiny s poli a stromy. Parkování je bezproblémové před bytovým domem.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Ze zjištěných skutečností na místě a prozkoumání podkladů od zadavatele posudku je byt vyuţíván k pronajímání. Bytová jednotka je vymezena svislými a vodorovnými nosnými i výplňovými konstrukcemi. K bytu připadá přes chodbu v bytovém domě malá komora. Majitel bytu má právo vyuţívat společné prostory bytového domu (prádelnu, sušárnu, kolovnu).

HISTORIE Z dostupných informací byl bytový dům s oceňovaným bytem postaven v polovině 80 let 20 století s okolní panelovou zástavbou. V roce 2010 proběhla rekonstrukce týkající se obálky budovy. Rekonstrukce zahrnovala zateplení objektu, výměnu oken a provedení nové ploché střechy. Dále při rekonstrukci byly zbudovány nové balkóny na samostatné nosné konstrukci. Samotná oceňovaná bytová jednotka byla kompletně zrekonstruována v roce 2013. Rekonstrukce obsahovala: nové bytové jádro, nové nášlapné vrstvy podlah a obklady, nové malby, novou kuchyňskou linku včetně spotřebičů, nové zařizovacími předměty v koupelně a na WC, nové dveře jak interiérové tak vstupní a nové vnitřní parapety, rozvody vody – kanalizace -plynu. Po rekonstrukci zůstali původní rozvody vytápění a radiátory.

55

POZEMEK Do ocenění je zahrnut podíl 335/3921 na pozemku pod objektem parc. č. st. 1574 o výměře 236 m2. Výše uvedený podíl je zahrnut ve výpočtu trţní hodnoty. Cena pozemku není stanovena samostatně.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou zohledněny ve výpočtu trţní hodnoty. Součást ocenění majetku je podíl na společných částech bytového domu ve výši 670/7842.

BYT Byt se nachází v nově zrekonstruovaném a zatepleném panelovém bytovém domě ve 2 patře. Byt je po celkové rekonstrukci provedené v druhé polovině roku 2014. Při rekonstrukci bylo provedeno nově bytové jádro ze sádrokartonových stěn. Vstup do bytu je umoţněn z hlavní chodby kde se nachází centrální schodiště. Hlavním vstupem se vejde do chodby. Z chodby je umoţněn přístup do koupelny s WC, pokoje, loţnice a obývacího pokoje. Dále z obývacího pokoje je zpřístupněn nově vybudovaný balkón a kuchyně s jídelnou. Loţnice s pokojem jsou orientovány na severovýchod, obývací pokoj s balkónem a kuchyní s jídelnou na jihozápad. Byt je vytápěn centrálním kotlem. Dále je byt vybaven novou kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, sprchovým koutem .

56

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je jeho nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.“22 Současně je byt pronajímán za trţní nájemné, tím podmínka maximální ziskovosti je splněna. „Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“23

OCENĚNÍ

ÚVOD „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, která zohledňuje případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 22

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 23 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72

57

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.“24 Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem poţil pouze metodu porovnávací a výnosovou, vzhledem k tomu, ţe metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

POROVNÁVACÍ METODA „Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly“25 v Českém Brodě a v Liblicích u Českého Brodu v nedávné době nabízeny k prodeji. „Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je“26

1 602 000 Kč. Výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

24

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 54 25 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. pozn. 21. S 54 26 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. pozn. 21. S 54

58

A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Boţeny Němcové ulice Český Brod Český Brod

Cukrovarská

Název nemovitosti

Byt č. 1269/11

Katastrální území Obec

Český Brod Český Brod

Rokyconova ulice Český Brod Český Brod

Kolín

Kolín

Kolín

Český Brod Český Brod Liblice Kolín

Počet srovnávacích jednotek

67

86

90

79

Prodejní cena celkem

X

1 790 000 Kč

1 999 000 Kč

1 550 000 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

20 814 Kč

22 211 Kč

19 620 Kč

18.5.2015

18.5.2015

18.5.2015

1

1

1

20 814 Kč

22 211 Kč

19 620 Kč

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

18 733 Kč

19 990 Kč

17 658 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

18 733 Kč

19 990 Kč

17 658 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

18 733 Kč

19 990 Kč

17 658 Kč

Bytová

Bytová

Bytová

1

1

1

18 733 Kč

19 990 Kč

17 658 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

18 733 Kč

19 990 Kč

17 658 Kč

Ne

Ne

Ne

Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce

1

Upravená hodnota

1

18 733 Kč

59

1

19 990 Kč

17 658 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Po ekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezená

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

60

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1,15

18 733 Kč

19 990 Kč

20 307 Kč

Velmi dobrý

Velmi dobrá

Dobrý

1,15

1,05

1,23

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

MHD

MHD

MHD

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1

1

1

21 542 Kč

20 990 Kč

24 978 Kč

Větší

Větší

Větší

1,07

1,07

1,05

23 050 Kč

22 459 Kč

26 226 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

23 050 Kč

22 459 Kč

26 226 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

23 912 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1 602 095 Kč

Zaokrouhlení

1 602 000 Kč

23 050 Kč

22 459 Kč

26 226 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA „Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je27

937 000 Kč Výpočet trţní hodnoty příjmovou metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

27

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 60

61

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍJMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem - 9 000 Kč/měsíc*12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem ( NOI ) Kapitalizační míra ( R ) Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

62

108 000 Kč 6 000 Kč 102 000 Kč 24 250 Kč 7 500 Kč 70 250 Kč 7,5% 936 667 Kč 937 000 Kč

ZÁVĚR „Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 18.5.2015. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:“28 Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

1 602 000 937 000 /

90 10 /

1 441 800 93 700 / 1 535 500 1 540 000

„Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni“29 18.5.2015 částkou:

1 540 000 Kč (slovy: jedenmilionpěcetčtyřicettisíckorunčeských) „Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.“30 28

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 29 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80

63

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. „Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přednosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být pokladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo převedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 30

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80

64

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelný státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“31

31

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 81

65

OSVĚDČENÍ „Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“32

V Přehvozdí, dne 25. května 2015

…………………………………… Marek Vostrovský

32

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 64

66

Výpis z katastru nemovitostí

Obrázek 19 – Výpis z katastru nemovitostí Český Brod – byt 1269/11, KATASTR NEMOVITOSTÍ

67

Snímek katastrální mapy

Mapa 1 – mapová data - parc. č. 1574, k. ú. Český Brod, KATASTR NEMOVITOSTÍ.

68

Půdorys:

Obrázek 20 – Půdorys bytu, VLASTNÍ VÝKRES

69

Fotodokumentace:

Obrázek 21 – Fotografie kuchyně, PATRICIE ČERVENÁ

Obrázek 22 – Fotografie obývacího pokoje, PATRICIE ČERVENÁ

70

Obrázek 23 – Fotografie loţnice, PATRICIE ČERVENÁ

Obrázek 24 – Fotografie pokoje, PATRICIE ČERVENÁ

71

2.1. Bytový dům Přehvozdí 63

Objednavatel: Obec Přehvozdí Přehvozdí 46 281 63 Kostelec nad Černými lesy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 63 Přehvozdí 63 281 63 Kostelec nad Černými lesy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 30. DUBNA 2015

72

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

72

Obsah

73

Průvodní dopis

74

Popisné informace

77

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

79

Ocenění

80

Závěr

90

Omezující podmínky a předpoklady

92

Osvědčení

94

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

95

Snímek katastrální mapy

97

Zjednodušená dokumentace objektu

98

Fotodokumentace

102

73

Obec Přehvozdí Přehvozdí 46 281 63 Kostelec nad Černými lesy Česká republika 30. 5. 2015

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného nám jako

BYTOVÝ DŮM č.p. 63 Uvedený na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Přehvozdí

Nacházejícího se na adrese

Přehvozdí 63, 281 63 Kostelec nad Černými lesy, Česká republika

„V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních“33, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 30. dubnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“34 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Přehvozdí, v obci Přehvozdí. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy.

33

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 68 34 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 49

74

„Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.“35 Bytový dům ke dni ocenění (30.5.2015) měl veškeré bytové jednotky pronajímané. Celkový počet pronajímaných bytových jednotek je 6. V přízemí se také nacházejí nebytové prostory (sušárna a sklepní prostory). Půdní prostor je nevyuţit. Podrobnější popis nemovitosti a její vyuţití je popsáno v následujících bodech této zprávy. Objednavatel posudku má poţadavek na stanovení trţní hodnoty bez dalších břemen kromě nájemních smluv týkající se posuzovaného bytového domu a pozemku (na konci roku 2015 vyprší zástavní právo smluvní - Ministerstvo pro místní rozvoj). „Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost majetku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

35

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká

škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49

75

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“36

36

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 68-69

76

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 63 se nachází v obci Přehvozdí. Obec se nachází mezi dvěma městy a to Českým Brodem a Kostelcem nad Černými lesy. Obec Přehvozdí je malá vesnice s přibliţně 270 obyvateli. V okolí bytového domu jsou další 3 totoţné bytové domy. V přilehlém okolí se nachází les a fotbalové hřiště. Celkově tato lokalita je velmi klidná se spoustou zeleně. V dochůdné vzdálenosti je místní obchod, hospoda a autobusová zastávka MHD. Autobusové spojení zajišťuje spojení do jiţ zmíněných měst. Parkování je zajištěno na přilehlém parkovišti před bytovým domem. Pohledové horizonty hodnotím jako dobré – je zajištěn ze všech bytů výhled na zeleň a lesy.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Ze zjištěných skutečností na místě a prozkoumání podkladů od zadavatele posudku je bytový dům vyuţíván k pronajímání jednotlivých bytových jednotek včetně vyhrazených sklepů. Předmětem ocenění je samostatně stojící objekt včetně pozemku. Jednotlivé části oceňovaného majetku budou dále ve zprávě popsány a blíţe specifikovány.

Historie Bytový dům byl postaven v roce 1967, určen pro ubytování vojenské posádky z nedaleké bývalé raketové základny. Dům má 3 nadzemní podlaţí a původně 7 bytů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z cihelného zdiva, vodorovné nosné konstrukce zejména stropy jsou provedeny jako ţelezobetonové. Střecha valbová s dřevěným krovem. Po ukončení činnosti vojenské posádky byl bytový dům bez obyvatel. Od roku 1993 probíhalo nové obsazování nájemníky. V roce 1999 – 2000 proběhla rozsáhlá rekonstrukce bytového domu. Rekonstrukce zahrnovala výměnu vnitřních instalací (vodovod, kanalizace a elektrických rozvodů), zateplení objektu, výměna oken za nová plastová a zastřešení vstupu objektu. V roce 2012 došlo ve druhém patře ke sloučení tří bytů (3+1, 2+1 a 1+1), na dva byty 4+1 a 3+1. Nově se nachází v bytovém domě 6 bytů.

77

Pozemek Samostatně bude stanovena trţní cena pozemku st. parc. č. 75 o výměře 209 m2. Jedná se o zcela zastavěný pozemek oceňovaným bytovým domem. Pozemek je uveden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Zde jsou zahrnuty inţenýrské sítě – vodovodní přípojka, elektrická přípojka a kanalizační přípojka. Cena těchto inţenýrských sítí je zohledněna ve výpočtu majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům je řešen jako samostatně stojící objekt. Půdorysně se jedná o obdélník 17,77x11,3 m s přilehlým obdélníkovým zastřešeným vstupním schodištěm. Vstup je orientován na severozápadní straně objektu. Obvodové zdivo a vnitřní nosné je tvořeno z cihel pálených děrovaných. Vnitřní příčky jsou tvořeny z Ytongových tvárnic (nově provedené) nebo z cihel dutinových. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny z monolitického ţelezobetonu. Jako základová konstrukce jsou provedeny betonové pasy. Schodiště je tvořeno kamennými stupni umístěnými na ţelezobetonovou desku se schodnicemi. Krov je dřevěný, vaznicové soustavy se stojatou stolicí pro valbovou střechu. Střešní krytinu tvoří taška pálená na dřevěných krokvích s latěmi. Zastřešené schodiště je na půl vyzděné, horní část je tvořena ocelovými profily s výplní z polykarbonátových desek. Krytinu nad krytým vstupem tvoří šindel na dřevěném podbití. Klempířské konstrukce jsou provedeny z titanzinku. Obvodové zdivo kolem vytápěných prostor (kromě sušárny a sklepů) je zatepleno pěnovým polystyrenem tl. 80 mm. Fasáda je opatřena strukturovanou omítkou s finálním barevným nátěrem na výztuţné vrstvě opatřené síťovinou. Okna v bytech jsou plastová s dvojsklem. Okna menších rozměrů ve sklepě jsou dřevěná s dvojitým zasklením. Hlavní vstupní dveře jsou dřevěné, prosklené. Topení bytů je lokální, zajištěné elektrokotli, akumulačními kamny nebo přímotopy. Teplá voda v kaţdém bytě je zajištěna vlastním elektrickým bojlerem. Rozvod elektro 220 V. Rozvody vody jsou provedeny nově při poslední celkové rekonstrukci. Na objektu proběhla v roce 2000 rekonstrukce. V provedené rekonstrukci se obvodové zdivo zateplilo, došlo k výměně dřevěných oken za plastová s dvojsklem. Byla provedena nová krytina a rozvody vody po celém objektu.

78

Aktuální vyuţití majetku: Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: -

celkem 6 bytů, 2 byty 4+1, 2 byty 3+1, 1 byt 2+1 a 1 byt 1+1

-

v suterénu se nachází sušárna a rozdělené sklepní prostory pro kaţdý byt

-

byty jsou plně obsazeny nájemníky

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je jeho nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší, nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Bytové jednotky jsou ve stavu k okamţitému pronajímání. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska.“ 37 Výše uvedená podmínka je splněna. „Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.“ 38Současně jsou bytové jednotky pronajímány za trţní nájemné, tím podmínka maximální ziskovosti je splněna. „Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“39

37

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 38 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 39 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72

79

OCENĚNÍ

ÚVOD „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, která zohledňuje případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.“40 Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsou pouţity všechny tři výše uvedené metody.

POROVNÁVACÍ METO „Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připraven k zastavění v souladu s jejím nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněným bytového domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nábytkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

136 000 Kč 40

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 54

80

Postup výpočtu: 209 * 652,94 = 136 000 Kč Výpočet trţní ceny porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce níţe.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Přehvozdí parc. č. 75 75 Přehvozdí 63 Přehvozdí Přehvozdí Kolín

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek A. Identifikační údaje

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Přehvozdí stavební parcela 1 / / Přehvozdí Přehvozdí Kolín

Tismicestavební parcela 1 / / Tismice Tismice Kolín

Tuchoraz stavební parcela 1 / / Tuchoraz Tuchoraz Kolín

Tuchoraz stavební parcela 2 / / Tuchoraz Tuchoraz Kolín

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

X

779 500,00 Kč

895 000,00 Kč

962 350,00 Kč

1 330 000,00 Kč

209

1157

906

1013

1332

X

673,73 Kč 27.5.2015 1

987,86 Kč 27.5.2015 1

950,00 Kč 27.5.2015 1

998,50 Kč 27.5.2015 1

673,73 Kč

987,86 Kč

950,00 Kč

998,50 Kč

Nabídka 0,95

Nabídka 0,95

Nabídka 0,95

Nabídka 0,95

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Bytová zástavba

Bytová zástavba

Bytová zástavba

Bytová zástavba

1

1

1

1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Bytová zástavba

81

Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Bez plynu inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická Neaplikováno korekce Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Pravidelný 1

Pravidelný 1

Pravidelný 1

Pravidelný 1

640,04 Kč

938,47 Kč

902,50 Kč

948,57 Kč

Rovinný 1

Rovinný 1

Rovinný 1

Rovinný 1

640,0388937

938,4657837

902,5

948,5735736

Obdobná - bez přípojek 1,14

Obdobná - bez přípojek 1,12

Obdobná - bez přípojek 1,11

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

729,64 Kč

1 051,08 Kč

1 001,78 Kč

948,57 Kč

82

Bez plynu 1

E. Ostatní parametry Velikost pozemku 209 Korekce Upravená hodnota Moţná viz. územní plán zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 652,94 Kč hodnota 1 m2

Menší 0,7 510,75 Kč

Menší 0,7 735,76 Kč

Menší 0,7 701,24 Kč

Menší 0,7 664,00 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1 510,75 Kč

1 735,76 Kč

1 701,24 Kč

1 664,00 Kč

510,75 Kč

735,76 Kč

701,24 Kč

664,00 Kč

Výměra m2 209

Trţní hodnota 136 464,05 Kč

Zaokrouhleno 136 000,00 Kč

CELKEM

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy které byly“41 v Českém Brodě, Pečkách a Mcelech v nedávné době nabízeny k prodeji. „Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je“42

3 098 000 Kč Výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

41

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 75 42 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 75

83

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Bytový dům Český Brod

Bytový dům Pečky - Velké chvalovice 1

Bytový dům Pečky 2

Bytový dům Mcely

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Parcelní číslo

Bytový dům Přehvozdí č.p. 63 75

Adresa nemovitosti

Přehvozdí 63

Masarykova

Ke Hřišti

Tř. 5 května

Mcely

Katastrální území

Přehvozdí 63

Český Brod

Pečky

Pečky

Mcely

Obec Okres

Přehvozdí 63 Kolín

Český Brod Kolín

Pečky Kolín

Pečky Kolín

Mcely Nymburk

1396

985

705

1 500 Kč

800 Kč

1 477 500 Kč

564 000, Kč

1 210

732

9 990 000 Kč

2 990 000 Kč

Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

209

626

Hodnota za 1 m2 651 Kč 1 700 Kč 800 Kč pozemku Hodnota pozemku 136 000Kč 1 064 200 Kč 1 116 800 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 609,15 588 465 jednotek Prodejní cena celkem X 5 500 000 Kč 2 276 190 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku

4 435 800 Kč

1 159 390 Kč

8 512 500 Kč

2 426 000 Kč

7 543,88 Kč

2 493,31 Kč

7 035,12 Kč

3 314,21 Kč

29.5.2015

29.5.2015

29.5.2015

29.5.2015

1

1

1

1

7 543,88 Kč

2 493,31 Kč

7 035,12 Kč

3 314,21 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

Korekce

6 789,49 Kč Břemeno náj. Smluv 1

2 243,98 Kč Břemeno náj. Smluv 1

6 331,61 Kč Břemeno náj. Smluv 1

2 982,79 Kč Břemeno náj. Smluv 1

Upravená hodnota

6 789,49 Kč

2 243,98 Kč

6 331,61 Kč

2 982,79 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 789,49 Kč

2 243,98 Kč

6 331,61 Kč

2 982,79 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Břemeno náj. Smluv

Ne

84

Vyuţití podle územního plánu Korekce

Bytový dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ano

Ne

Upravená hodnota

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

6 789,49 Kč

2 243,98 Kč

6 331,61 Kč

2 982,79 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

6 789,49 Kč

2 243,98 Kč

6 331,61 Kč

2 982,79 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 789,49 Kč

2 243,98 Kč

6 331,61 Kč

2 982,79 Kč

Lepší

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

0,85

1

0,93

1

5 771,07 Kč

2 243,98 Kč

5 888,40 Kč

2 982,79 Kč

Průměrný

Velmi Špatný

Průměrný

Velmi špatný

1,53

2,3

1,35

2

8 829,73 Kč

5 161,16 Kč

7 949,34 Kč

5 965,57 Kč

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Průměrná

0,95

1

0,95

1

8 388,24 Kč

5 161,16 Kč

7 551,87 Kč

5 965,57 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

8 388,24 Kč

5 161,16 Kč

7 551,87 Kč

5 965,57 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Omezený

0,95

0,95

0,95

1

7 968,83 Kč

4 903,10 Kč

7 174,28 Kč

5 965,57 Kč

Vlak a MHD

MHD

Vlak + MHD

MHD

0,95

1

0,95

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

6 815,56 Kč

5 965,57 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

6 815,56 Kč

5 965,57 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá

85

Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

6 815,56 Kč

5 965,57 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

6 815,56 Kč

5 965,57 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1,1

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

7 497,12 Kč

5 965,57 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

7 497,12 Kč

5 965,57 Kč

7 570,39 Kč

4 903,10 Kč

7 497,12 Kč

5 965,57 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

6 484,05 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3 949 756 Kč

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

136 000 Kč 4 085 756 Kč 4 090 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA „Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům, obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků, pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

86

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je43

2 186 000 Kč Výpočet trţní hodnoty příjmovou metodou je podrobně popsán v tabulce níţe.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenoc a ztráty vlivem neplacení nájemného - 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

247 800 Kč

Provozní příjem Rezerva na renovace - odborný odhad Čistý provozní příjem (NOI)

226 920 Kč 63 000 Kč 163 920 Kč

247 800 Kč 247 800 Kč 10 000 Kč 9 945 Kč 935 Kč 0 0 0 935 Kč

Kapitalizační míra ( R )

7,5%

Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

2 185 600 Kč 2 186 000 Kč

43

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 77

87

NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu.

88

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaného nákladovou metodou je:“44

8 174 000 Kč Výpočet hodnoty nákladovou metodou je podrobně popsán v tabulce níţe.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍJMÁ KAPITALIZACE Název Bytový dům,Přehvozdí 63, Kostelec nad Č. l. Číslo pozemku 75 Nosná konstrukce Svislé - zděné, vodorovné - monolitické ŽB Skutečné stáří 48 Ekonomická životnost 60 Zastavěná plocha 207,55 m2 Počet podlaží 3 nadzemní Celková zastavěná plocha 609,15 m2 Koeficient využitelnosti 0,73 Celková podlahová plocha 445,1 m2 Celkový obestavěný prostor 2359,44 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 377 Kč Reprodukční náklady celkem 12 686 709 Kč Fyzické opotřebení -33,66% 8 416 363 Kč Funkční nedostatky -5% 7 995 545 Kč Ekonomické nedostatky 0% 7 995 545 Kč Pozemek 178 000 Kč Indikovaná hodnota 8 173 545 Kč Zaokrouhleno 8 174 000 Kč

44

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 78-79

89

ZÁVĚR „Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 30.5.2015. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:“45 Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

4 090 000 2 190 000 8 170 000

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

80 10 10

3 272 000 219 000 817 000 4 308 000 4 300 000

„Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu “4680 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemnými byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu.47 V tomto případě jsou byty pronajímány pod obvyklou cenou nájemného. Proto přikládám k příjmové metodě váhu 10%. „Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty

45

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 46 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 47 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80

90

pomocí nákladové metody nám slouţí jako jistý korektor hodnoty zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzeno váha 10%.“48

4 300 000 (slovy: čtyřimilionytřistatisíckorunčeských) „Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.“49

48

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 49 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80

91

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 10.

„Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo

právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 11.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou

věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přednosti takové informace.

12.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením,

z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být pokladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 13.

Prověření oceňovaného majetku bylo převedeno pouze nedestruktivními metodami

bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

14.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe

by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 15.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 92

16.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelný

státními zákony a nařízeními. 17.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný

prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

18.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence,

osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“50

50

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 81

93

OSVĚDČENÍ „Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“51

V Přehvozdí, dne 25. Května 2015

…………………………………… Marek Vostrovský

51

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 64

94

Výpis z katastru nemovitostí: Obrázek 25 – Výpis z katastru nemovitostí Přehvozdí 63, 1list, KATASTR NEMOVITOSTÍ

95

Obrázek 26 – Výpis z katastru nemovitostí Přehvozdí 63, 2 list, KATASTR NEMOVITOSTÍ

96

Snímek katastrální mapy:

Mapa 2 – mapová data - parc. č. 75, k. ú. Přehvozdí, KATASTR NEMOVITOSTÍ.

97

Zjednodušená dokumentace objektu: PŮDORYS 1. PP

Obrázek 27 – Půdorys bytového domu 1. PP, VLASTNÍ VÝKRES

98

PŮDORYS 1.NP

Obrázek 28 – Půdorys bytového domu 1. NP, VLASTNÍ VÝKRES

99

PŮDORY 2.NP

Obrázek 29 – Půdorys bytového domu 2. NP, VLASTNÍ VÝKRES

100

ŘEZ A-A

Obrázek 30 – Řez bytovým domem, VLASTNÍ VÝKRES

101

Fotodokumentace:

Obrázek 31 – Fotografie bytového domu jiţní fasáda, VLASTNÍ FOTO

Obrázek 32 – Fotografie bytového domu severní fasáda, VLASTNÍ FOTO

102

Obrázek 33 – Fotografie bytového domu západní fasáda, VLASTNÍ FOTO

Obrázek 34 – Fotografie bytového domu východní fasáda, VLASTNÍ FOTO

103

3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE KOLÍN

ANALÝZA TRHU

OKRES KOLÍN STŘEDOČESKÝ KRAJ

Marek Vostrovský 2015

104

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU: POPIS OKRESU: Okres Kolín je situován ve východní části Středočeského kraje. Sousedí s ním na východě okres Hradec králové a Pardubice, na severu okres Nymburk, na západě okres Praha-východ a na jihu okres Kutná Hora. Je členěn na 2 správní obvody obcí s rozšířenou působností Kolín a Český Brod. Dále je v okrese 5 správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem, jsou to města Kolín, Český Brod, Týnec nad Labem, Pečky a Kouřim. Celkově je v okrese 89 obcí. Rozloha okresu je 744 km2. V okrese se nachází necelých 89 000 obyvatel, hustota zalidnění obyvatel patří k průměrům kraje – 131 obyvatel na km2. Krajina okresu je rovinná aţ mírně zvlněná. Okres Kolín je průmyslově-zemědělský. Nachází se zde velké i malé firmy. Zejména jsou zaměřeny na elektrotechniku, strojírenství, chemií a polygrafií. Největší průmyslová zóna se nachází v Kolíně - Ovčáry. Zde se nachází automobilka na výrobu osobních automobilů TPCA s.r.o.. Nejúrodnější zemědělská půda se nachází v Polabí. Kolem města Český Brod se nachází stále se rozrůstající jablečné sady. Zmíněné sady patří mezi 5 nevětších sadů v České Republice. Okres Kolín má druhou nejvyšší nezaměstnanost ve Středočeském kraji. Okres nepatří mezi velké turistické destinace, ale na jeho území se nachází částečně 2 národní přírodní rezervace Libický luh, Kněţičky. Zejména na území města Kolín se nachází historicky cenné památky. Dále za zmínku stojí mohyla nad částí obce Lipany na památku bitvy u Lipan 1434 (poraţení Husitských vojsk). V okrese se nachází na severní části dálnice D11 (směr Praha – Hradec Králové). Dále se nachází dvě silnice I. třídy (I/2 a I.12) které zajišťují napojení na Prahu. Přes okres vede nejvytíţenější ţelezniční trať České Republiky: Praha – Kolín - Česká Třebová. Trať je v současné době modernizována, v budoucnu lze očekávat zlepšení a zrychlení ţelezniční dopravy. Záplavová území okresu Kolín: Choťovice - Ţíţelice (Cidlina), Starý Kolín (Klejnárka), Kolín - Konárovice - Starý Kolín - Tři Dvory (Labe), Bečváry - Dolní Chvatliny – Svojšic – Toušice – Zalešany – Zásmuky – Ţabonosy (Bečvárka), Český Brod – Klučov – Poříčany (Šembera), Dobřichov – Chotutice - Klášterní Skalice – Kouřim – Plaňany – Radim – Ratenice – Toušice - Třebovle - Vrbčany - Zalešany - Zásmuky - Ţabonosy (Výrovka).

105

TRH S NEMOVITOSMI V České republice je trh s nemovitostmi po krizi skoro v polovině roku 2015 stabilizován a dochází k mírnému růstu cen nemovitostí. K této situaci přispívá i velmi nízká úroková sazba u hypoték. V průběhu roku je předpoklad v pokračování pomalému růst cen nemovitostí. Značným cenotvorným faktorem v okresu Kolín je ţelezniční trať Praha-Kolín. V současné době zde probíhá modernizace trati. V okolí trati dochází k rozrůstání vesnic a měst. V těchto lokalitách je citelnější nárůst cen.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Kolín lze rozdělit na tři části z hlediska trhu s nemovitostmi – město Kolín, město Český Brod a zbylá část okresu Kolín.

Město Kolín Proluky V historickém centru města se proluky v současné době nevyskytují. Dále od historického centra je výskyt proluk ojedinělý. Spíše se jedná o prodej budov s pozemkem ve velmi špatném stavu. Ceny pozemků jsou přibliţně třikrát aţ pětkrát výší neţ stavebních pozemků na kraji města Kolín.

Stavební pozemky Ve městě Kolín se stavební pozemky k prodeji vyskytují ve velmi malém počtu. Většina lukrativních pozemků je skoupena developery, kteří čekají na příznivější situaci na trhu. Pozemky mimo historickou část města se pohybují od 1000 Kč – 1800 Kč za 1 m2. Zvyšující poptávka po stavebních pozemcích způsobila výskyt stavebních pozemků v přilehlém okolí města. Zde se pohybuje cena za 1 m2 v rozmezí 900 Kč – 1550 Kč. Pozemky pro komerční výstavbu se vyskytují ojediněle kolem 1000 Kč – 1500 Kč za 1 m2. V současné době se vyskytují v neatraktivních částech města nebo na okraji. Pozemky určené pro průmysl se pohybují od 450 Kč – 1000 Kč.

106

Budovy Byty Starší zděné byty se nachází v historickém centru a jeho přilehlém okolí a v západní části města. Byty jsou vyhledávány díky svému lepšímu umístění. Novější panelová zástavba je situována v jiţní části města. Pár panelových bytových domů se nachází i v severní části města s místním názvem Zálabí. Novostavby bytů se vyskytují po celém městě Kolín. Hlavním impulzem pro výstavbu nových bytů byl závod pro výrobu osobních automobilů TPCA. Závod má 3 směný provoz, který vyţaduje přes 3000 zaměstnanců.

STARŠÍ CIHLOVÉ BYTY BYTY PANELOVÉ

CENA ZA BYTOVOU JEDNOTKU V Kč

CENA ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

800 000 – 1 100 000

21 000 - 25 000

30 - 45

2+1 a 2+kk

850 000 – 1 200 000

19 500 – 27 000

40 - 60

3+1 a 3+kk

1 200 000 – 1 700 000

19 000 – 25 000

65 - 85

STARŠÍ PANELOVÁ ZÁSTAVBA BYTY CIHLOVÉ

CENA ZA BYTOVOU JEDNOTKU V Kč

CENA ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

800 000 – 1 250 000

20 000 - 25 000

40 - 50

2+1 a 2+kk

1 100 000 – 1 650 000

20 000 – 24 000

55 - 70

3+1 a 3+kk

1 200 000 – 1 950 000

20 000 – 24 000

60 - 90

4+1 a 4+kk

1 800 000 – 2 300 000

15 000 – 19 500

100 - 150

107

STARŠÍ PANELOVÁ ZÁSTAVBA

NOVOSTAVBA BYTŮ

CENA ZA BYTOVOU JEDNOTKU V Kč

CENA ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

1 100 000 – 1 200 000

32 000 - 35 000

30 - 35

2+1 a 2+kk

1 600 000 – 1 900 000

29000 – 33 000

50 - 65

3+1 a 3+kk

2 250 000 – 2 500 000

28 000 – 32 000

70- 90

4+1 a 4+kk

3 200 000 – 3 500 000

25 000 – 30 000

110 - 140

NOVOSTAVBA BYTŮ VELIKOST BYTU

CENA NÁJEMNÉHO ZA 1 MĚSÍC V Kč

CENA NÁJEMNÉHO ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

5 000 – 7 000

150 - 190

30 - 45

2+1 a 2+kk

6 500 – 9 000

140 – 170

40 - 65

3+1 a 3+kk

8 500 – 11 000

90 – 120

75 - 120

4+1 a 4+kk

9 000 – 13 000

85 – 110

100 - 140

Poznámka: byty 4+1 a 4+kk se vyskytují ojediněle.

Ve městě Kolín je bytů na prodej dostatečné mnoţství. Byty lze nakoupit ve stavu vyţadující úplnou rekonstrukci nebo jiţ zcela zrekonstruované. Nové byty budou přibývat podle potřeb. V současné době probíhá ojedinělá výstavba nových bytů.

Rodinné domy Rodinné domy se nacházejí skoro po celém městě. Jedná se spíše o starší zástavbu. Starší rodinné domy do 150 m2 uţitné plochy se pohybují od 2 000 000 Kč do 3 000 000 Kč. Větší rodinné domy do 300 m2 uţitné plochy jsou v rozmezí 3 000 000 Kč aţ 4 500 000 Kč. Rodinné domy s více bytovými jednotkami kolem 400 m2 dosahují hodnoty kolem

108

5 500 000 Kč aţ 6 500 000 Kč. Ojediněle se prodávají starší rodinné domy ve špatném technickém stavu vhodné pro celkovou rekonstrukci do 1 500 000 Kč. Nové rodinné domy k prodeji jsou dostupné ve velmi malém počtu a nachází se v okrajových zónách města. Rodinné domy s menší uţitnou plochou do 150 m2 se pohybují kolem 3 000 000 Kč. Větší rodinné domy kolem 200 m2 uţitné plochy 4 000 000 Kč – 5 000 000 Kč. Často se jedná o dvojdomy nebo řadovou zástavbu.

Bytové domy Větší bytové domy na prodej se v dnešní době ve městě Kolín nevyskytují. Stávající i nové bytové domy s větším počtem bytových jednotek jsou rozprodávány po jednotlivých bytech. Na trhu s nemovitostmi se ojediněle vyskytují malé bytové domy s 4 – 6 byty. Jedná se o starší objekty nejčastěji vyţadující rekonstrukci. Cenová relace se pohybuje kolem 6 000 000 Kč – 8 000 000 Kč. Administrativní budovy Trh s administrativními budovami je velmi malý, skoro neexistující. Vyskytující objekty jsou většinou dále od centra. Hodnota se pohybuje kolem 4 000 000 Kč – 6 000 000 Kč záleţí na vyuţitelné ploše objektu. Průmyslové objekty Průmyslové objekty k prodeji se nevyskytují. V současné době jsou k prodeji skladovací prostory a objekt pro provozování drobné výroby, ceny nejsou zveřejněny.

Nájmy Byty Na trhu s byty k pronájmu je v současné době větší nabídka neţ poptávka. Byty se k pronájmu vyskytují ve všech velikostech i v konstrukčním řešením panel/cihla. Byty k pronájmu jsou dostupné po celém městě - od historického středu města aţ po jeho okraj. Rozdíl v nájemném u bytů v centru oproti bytům ve vzdálenějších lokací je 15% - 25 %.

109

PRONÁJEM BYTŮ Prodejní prostory Díky výstavbě nákupní zóny a obchodního domu je velké mnoţství prodejních prostor k pronájmu. Vzdálenější prostory od centra se pohybují od 100 Kč aţ 250 Kč za 1 m2/1 měsíc. Prostory na lukrativnějších místech a středu města se pohybují od 250 Kč aţ 650 Kč za 1 m2/1 měsíc.

Kanceláře Kancelářských prostor ve městě Kolín je přebytek. O tom svědčí velká nabídka kancelářských prostor k pronájmu. Na trhu jsou kanceláře malých rozměrů aţ po velké (270 m2). Kancelářské prostory jsou situovány ke středu města. Ceny za m2 na měsíc se pohybují od 30 Kč – 270 Kč, průměrná velikost nabízejících kanceláří je kolem 125 m2.

Průmyslové objekty Ve městě je k pronájmu dost skladovacích prostor i hal s vybavením jeřábových systémů. Skladovací haly se dají vyuţít i pro drobnou výrobu. Ceny za pronájem jsou od 35 Kč – 150 Kč za 1 m2 za měsíc.

Město Český Brod Město Český Brod je druhé město v okrese Kolín s rozšířenou působností. Je přibliţně 4 krát menší neţ Kolín co se týče počtu obyvatel. Jeho atraktivita spočívá v dobrém dopravním spojení do hl. města Prahy (vlakem cca 25 - 35 min do centra).

Proluky Proluky se nevyskytují, není ani předpoklad výskytu proluk. V historickém středu města je památková zóna, ta tvorbu nových proluk komplikuje. Dále od centra silně převaţují volně stojící stavby.

110

Stavební pozemky V centru města se volné pozemky nevyskytují. Volné stavební pozemky jsou dostupné dále od centra města a to od 1 600 Kč – 2 000 Kč za 1 m2. Na okraji města jsou pozemky od 950 Kč – 1 200 Kč za 1 m2. V podobné cenové relaci v průměru 1000 Kč za 1 m2 se objevují pozemky pro developerský záměr o rozloze 10 000 m2 – 20 000 m2. Pozemky pro komerční výstavbu se vyskytují ojediněle kolem 1000 Kč – 1500 Kč za 1 m2.

Budovy Byty V Českém Brodě jsou byty dostupné pouze ve velmi malém mnoţství. Nejčastěji se jedná o panelovou zástavbu v jiţní části města. Současné době bytů na prodej je nedostatečné mnoţství. BYTY K PRODEJI VELIKOST BYTU

CENA ZA BYTOVOU JEDNOTKU V Kč

CENA ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

750 000 – 1 100 000

18 000 - 23 000

35 - 50

2+1 a 2+kk

1 200 000 – 1 500 000

24 500 – 30 000

45 - 70

3+1 a 3+kk

1 500 000 – 2 000 000

19 000 – 25 000

75 - 90

4+1 a 4+kk

1 900 000 – 2 500 000

19 000 – 30 500

80 - 100

Rodinné domy Trh s rodinnými domy co se týká ceny je skoro totoţný s trhem, s rodinnými domy ve městě Kolín. Trh v Českém Brodě je několikanásobně menší. Ve městě převaţuje starší zástavba. Starší rodinné domy do 150 m2 uţitné plochy se pohybují od 2 000 000 Kč do 3 000 000 Kč. Větší rodinné domy nad 150 m2 uţitné plochy jsou v rozmezí 3 000 000 Kč aţ 4 500 000 Kč. Ojediněle se prodávají starší rodinné domy ve špatném technickém stavu vhodné pro celkovou rekonstrukci do 1 400 000 Kč. Nové rodinné domy k prodeji jsou dostupné ve velmi malém počtu a nacházejí se v okrajových zónách města. Rodinné domy se pohybují kolem 3 000 000 Kč – 4 500 000 Kč.

111

Bytové domy Díky velkému zájmu o byty v Českém Brodě je prodej bytových domů velmi vzácný. Jedná se o menší bytové domy do 6 bytových jednotek, starší zástavby v cenové relaci 5 000 000 Kč – 8 000 000 Kč.

Nájmy Byty O byty v této lokalitě je velmi velký zájem. Velký zájem je způsoben díky jiţ zmiňované ţelezniční trati Praha – Kolín (S01). Větší část pronajatých bytů se nachází v panelové zástavbě. NÁJMY BYTŮ VELIKOST BYTU

CENA NÁJEMNÉHO ZA 1 MĚSÍC V Kč

CENA NÁJEMNÉHO ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

5 000 – 6 000

130 - 170

35 - 50

2+1 a 2+kk

7 000 – 8 000

120 – 160

45 - 70

3+1 a 3+kk

9 000 – 12 000

100 – 130

75 - 90

Poznámka: byty 4+1 a 4+kk se na trhu nevyskytují.

Prodejní prostory Prodejní prostory jsou situovány od vlakového nádraţí ve východní části města směrem do centra města a jeho přilehlém okolí. V obchodních prostorech se většinou nachází dlouhodobě stálí prodejci. Nárazově se objeví prodejní prostory k pronájmu. U obchodů dále od centra a hlavní trasy z nádraţí směrem do města se cena pohybuje kolem 170 Kč – 250 Kč za 1 m2 za měsíc. Na lukrativnějších místech je cena kolem 250 Kč – 450 Kč za 1 m2 za měsíc.

112

Kanceláře Kancelářské prostory se na trhu moc neobjevují. Lukrativní kanceláře jsou uţ dlouhodobě obsazeny. Odlehlejší kanceláře od středu města se pohybují 120 Kč – 180 Kč za 1 m2 za měsíc. Lépe umístěné kanceláře 200 Kč – 300 Kč za 1m2 za měsíc.

Průmyslové objekty Zejména se jedná o skladovací prostory. Nejčastěji jsou to plechové haly. Prostory se nachází o výměrách od 150 m2 aţ 2000 m2. Ceny se pohybují 30 Kč – 60 Kč za 1 m2 za měsíc. POZNÁMKA: U ostatních měst v okrese Kolín (Týnec nad Labem, Pečky a Kouřim) jsou ceny o 5% - 10% niţší.

Zbylá část okresu Kolín Zbylá část okresu je poznamenána zemědělskou výrobou. Na území převaţují pole. Na vesnicích se nachází často zemědělské stavby (staré statky, kravíny) které jiţ neslouţí původnímu účelu.

Pozemky Stavební pozemky mají nejvyšší hodnotu u ţelezniční trati od města Český Brod ve směru na Prahu. Zejména se jedná o vesnice Tuklaty a Rostoklaty, zde je cena za 1 m2 kolem 1800 Kč – 1900 Kč. Pozemky poblíţ měst nebo ţelezniční trati se pohybují kolem 1000 Kč – 1550 Kč za 1 m2. Stavební pozemky v horších lokalitách jsou dostupné od 300 Kč do 900 Kč za 1 m2. Komerčních pozemků je v okrese Kolín dostatek. Cena je závislá od umístění a dostupnosti pozemku. Pozemky jsou dostupné od 100 Kč – 1000 Kč za 1 m2. Pole (orná půda) je na trhu v cenové relaci 15 Kč aţ 35 Kč za 1 m2. Nejčastější prodejní cena je do 20 Kč za 1 m2.

Budovy Byty Na vesnicích se objevují menší bytové domy s 4 – 7 byty. Domy jsou většinou cihelné. K prodeji se častěji objevují větší byty 3+1 a 4+1. Byty se nachází většinou v nerekonstruovaných domech. Nové byty se nevyskytují.

113

BYTY K PRODEJI VELIKOST BYTU

CENA ZA BYTOVOU JEDNOTKU V Kč

CENA ZA m2 V Kč

CELKOVÁ VELIKOST BYTŮ V m2

1+1 a 1+kk

500 000 – 9 000 000

12 500 - 22 000

35 - 45

2+1 a 2+kk

750 000 – 1 000 000

12 000 – 18 500

50 - 70

3+1 a 3+kk

800 000 – 1 700 000

9 000 – 19 500

60 - 95

4+1 a 4+kk

900 000 – 2 000 000

11 500 – 20 000

80 - 100

RODINNÉ DOMY A CHATY Na trhu s rodinnými domy je větší nabídka neţ poptávka. V sortimentu se objevují různé rodinné domy od domů vyţadující celkovou rekonstrukci aţ po novostavby. Menší rodinné domy ve špatném technickém stavu lze pořídit do 1 000 000 Kč. Starší objekty do 150 m2 se pohybují 1 250 000 Kč – 3 500 000 Kč, nad 200 m2 2 000 000 Kč – 4 500 000 Kč. Nové objekty a stavby po rekonstrukci do 150 m2 1 800 000 Kč – 4 250 000 Kč, nad 200 m2 2 500 000 Kč – 6 000 000 Kč. Chaty se vyskytují jen zřídka, jejich cena se pohybuje od 500 000 Kč do 1 500 000 Kč. Záleţí na lokalitě, velikosti a technickém stavu objektu. PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Zřídka se objevují na trhu zemědělské objekty a celé statky. Zemědělské objekty se pohybují cenově jako starší rodinné domy nad 150 m2. Ještě méně spíše výjimečně lze zakoupit celý statek nebo nevyuţívaný výrobní areál. Cena těchto nemovitostí se pohybuje od 10 000 000 Kč – 30 000 000 Kč.

Nájmy Mimo města jsou pronájmy bytů ojedinělé. U vesnic blízko ţelezniční trati jsou nájmy niţší o 10% aţ 20% oproti nájmům v Českém Brodě. Zbývající byty v okrese oproti Českému Brodu jsou niţší o 25% aţ 40%. Dále se nachází v menším počtu různé skladovací prostory a manipulační plochy se zpevněným povrchem. Ceny těchto ploch se pohybují od 10 Kč – 50 Kč za 1 m2/měsíc. 114

Prodejní prostory se na menších vesnicích pronajímají většinou za symbolické částky. U větších vesnic se pronájmy pohybují kolem 3 000 Kč – 8 000 Kč za měsíc.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Do budoucna lze předpokládat mírný růst cen všech druhů nemovitostí. Citelnější růst cen bude probíhat v okolí hlavní ţelezniční trati. Zejména se jedná o vesnice a města blíţ k hlavnímu městu Prahy – Tuklaty, Rostoklaty, Český Brod, Klučov a Poříčany. Hlavní atraktivita ţelezniční tratě spočívá v zajištění rychlého, pravidelného a pohodlného spojení s hlavním městem Prahou nebo s okresním městem Kolín. Vedlejší tratě v okresu Kolín zmíněné podmínky nesplňují. Díky tomu není v jejich okolí tak citelný nárůst cen všech druhů nemovitostí. Dalším citelným cenotvorným faktorem je blízká poloha k hlavnímu městu. Zejména pozemky nacházející se u hranice okresu s hl. městem Prahou (západní část okresu) – Tuklaty, Rostoklaty, Břeţany II, Přišimasy, Nová Ves II, Tlustovousy, Limuzy, Doubravčice a Masojedy. Nájmy v současné době stagnují v lukrativnějších destinacích lze předpokládat nepatrný růst odvíjející se od poptávky na trhu. V současné době největší průmyslová zóna se nachází u města Kolín (automobilka TPCA). V budoucnu není v okrese plánovaná ţádná větší průmyslová výstavba. Největší nabídka všech typů nemovitostí aţ na pozemky je ve městě Kolín a v přilehlém okolí

Přílohy: 1. mapa okresu Kolín 2. mapa města Kolín 3. mapa města Český brod

115

SEVER

Mapa 3 – mapová data Google - okres Kolín, MAPY GOGLE.

1. Mapa okresu Kolín 116

Mapa 4 – mapová data Google - město Kolín, MAPY GOGLE.

2. Mapa města Kolín

Mapa 5 – mapová data Google - město Český Brod, MAPY GOGLE.

3. Mapa města Český Brod

117

Závěr Po zpracování jednotlivých kapitol mé bakalářské práce a proniknutí do dané problematiky jsem dospěl k závěru: při provedení rekonstrukce stavby dojde většinou pouze o navýšení ceny nemovitosti o finanční hodnotu rekonstrukce. Tedy rozsáhlejší rekonstrukci před prodejem neprovádět. Při stanovení trţní hodnoty je největší váha přikládána porovnávací metodě. Ve zpracovaných odhadech trţní hodnoty u porovnávací metody v obou případech došlo díky rozdílnému technickému stavu porovnávaných nemovitostí k úpravě ceny nemovitostí technickou korekcí. Technickou korekci jsem stanovil odborným odhadem potřebných finančních nákladů na uvedení porovnávaných nemovitostí do stejného technického stavu jako je oceňovaná nemovitost. Provedené rekonstrukce nám trţní hodnotu navýší pouze o potřebné vynaloţené náklady na rekonstrukci. Dalším důvodem proč neprovádět rozsáhlejší rekonstrukci nemovitosti je fakt, ţe větší část kupujících volí levnější nemovitosti před rekonstrukcí. Následnou rekonstrukci provedou podle svých představ. Na druhou stranu vhodnou rekonstrukcí lze zvýšit atraktivitu nemovitosti, například podříznutí zdiva a vloţení dodatečné hyroizolace. Tím objekt zbavíme vlhkosti zdiva a plísní. Tím zvýšíme šance na prodej nemovitosti a zamezíme další degradaci objektu. V praktické části se nachází trţní ocenění dvou nemovitostí. První trţní ocenění je zpracováno na zrekonstruovanou bytovou jednotku v Českém Brodě – celková trţní hodnota je stanovena 1 540 000 Kč. U bytové jednotky byla známa kupní cena a náklady na provedenou rekonstrukci. Po srovnání sdělených cen a výsledku stanovení trţní hodnoty jen výše uvedené tvrzení podporuje. Původní cena bytu byla navýšena o cenu rekonstrukce. Druhé trţní ocenění je zpracováno na bytový dům v obci Přehvozdí u Českého Brodu. Zde byla stanovena trţní hodnota na 4 300 000 Kč. Bakalářskou práci uzavírá analytická část s analýzou trhu s nemovitostmi v okrese Kolín.

118

Seznam pouţité literatury: BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 BOHUSLÁVEK, Petr. Provádění zateplovacích systémů a chyby v praktických příkladech. In: tzb.info.cz [online].20.2.2015 Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/zateplovaci-systemy/7733provadeni-zateplovacich-systemu-a-chyby-v-praktickych-prikladech ČESKO. Vyhláška č. 441 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů České republiky. 17.12.2013, s. 7422- 7612. ISBN 978-80-7488-069-8.

Dostupný

také

z:

http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-

zakonu/SearchResult.aspx?q= 441 /2013 &typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČESKO. Zákon č. 350 ze dne 19. září 2012 o územním plánování a stavebním řádu (stavebnízákon). MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na tržních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha: Grada Publishing a.s., 2008. ISBN 978-80-247-2672-4 WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9

119

Seznam pouţitých obrázků: 1.

WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – Schéma

investičního cyklu, poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9 2.

WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – Účinky a vlivy

působící na stavební konstrukce a materiály a degradační procesy. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9 3.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Příčiny vlhnutí zdiva, Odvlhčování staveb. Praha:

Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 4.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Schéma příkladů trhlin dle příčin vzniku,

Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 5.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Příklady vzniku trhlin pohyby v základové spáře,

Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 6.

VLASTNÍ FOTO - Špatné založení zateplovacího systému

7.

VLASTNÍ FOTO - Špatné provedení okapového svodu (svod prochází zateplovacím

systémem) 8.

VLASTNÍ FOTO - Špatné provedení vnějšího parapetu

9.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Provětrávaný sokl, Odvlhčování staveb. Praha:

Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 10.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Provětrávaná předstěna, Odvlhčování staveb. Praha:

Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 11.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Provětrávaná podlaha, Odvlhčování staveb. Praha:

Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 12.

WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – Ruční vkládání

hydroizolace do zdiva. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-044889 13.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Schematické podřezávání zdiva diamantovou

lanovou pilou, Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-07659 14.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Schéma elektroosmotického okruhu, Odvlhčování

staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9

120

15.

BALÍK, Michal a KOLEKTIV – Drenáž spodní stavby, Odvlhčování staveb. Praha:

Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247-0765-9 16.

SOLAŘ, Jaroslav - Provizorní podchycení zdiva, Poruchy a rekonstrukce zděných

staveb. Praha: Grada Publishing a.s., 2008. ISBN 978-80-247-2672-4 17.

WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – Stehování

zdiva porušeného trhlinou výztuží vloženou do dodatečně provedených drážek. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9 18.

WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – Zesílení

zděných sloupů. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9 19.

KATASTR NEMOVITOSTÍ - Výpis z katastru nemovitostí 12.6.2015, Český Brod –

byt 1269/11 20.

VLASTNÍ VÝKRES – Půdorys bytu

21.

PATRICIE ČERVENÁ – Fotografie kuchyně

22.

PATRICIE ČERVENÁ – Fotografie obývacího pokoje

23.

PATRICIE ČERVENÁ – Fotografie loţnice

24.

PATRICIE ČERVENÁ – Fotografie pokoje

25.

KATASTR NEMOVITOSTÍ - Výpis z katastru nemovitostí 12.6.2015, Přehvozdí 63,

list 1 26.

KATASTR NEMOVITOSTÍ - Výpis z katastru nemovitostí 12.6.2015, Přehvozdí 63,

list 2 27.

VLASTNÍ VÝKRES – Půdorys bytového domu 1.PP

28.

VLASTNÍ VÝKRES – Půdorys bytového domu 1.NP

29.

VLASTNÍ VÝKRES – Půdorys bytového domu 2.NP

30.

VLASTNÍ VÝKRES – Řez bytovým domem

31.

VLASTNÍ FOTO - Fotografie bytového domu jižní fasáda

32.

VLASTNÍ FOTO - Fotografie bytového domu severní fasáda

33.

VLASTNÍ FOTO - Fotografie bytového domu západní fasáda

34.

VLASTNÍ FOTO - Fotografie bytového domu východní fasáda

121

Seznam pouţitých map: 1.

Katastr nemovitostí – mapová data [online]. parc. č. 1574, k. ú. Český Brod. Měřítko

1:500 . © ČÚZK [cit. 16-6-2015]. Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx

2.

Katastr nemovitostí – mapová data [online]. parc. č. 75, k. ú. Přehvozdí. Měřítko 1:500

©ČÚZK [cit. 17-6-2015]. Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx

3.

Mapová data Google, [online]. okres Kolín. bez měřítka. © 2015 [cit. 16-5-2015].

Dostupné z: https://www.google.cz/maps/place/Kol%C3%ADn/@50.0202744,15.0892453,11z/data=!3m 1!4b1!4m2!3m1!1s0x470b8a7e26763dd7:0xe36d7fa60417853b

4.

Mapová data Google, [online]. město Kolín. bez měřítka. © 2015 [cit. 16-5-2015].

Dostupné z: https://www.google.cz/maps/place/Kolín/

5.

Mapová data Google, [online]. město Český Brod. bez měřítka. © 2015 [cit. 16-5-

2015]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/place/Český+Brod/

122

123