Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Vliv příslušenství na tržní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce
Autor:
Marek Frydrych Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort Ph.D.
Duben,
2013
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Liberci dne 9. dubna 2013
Marek Frydrych
- ii-
Poděkování:
V úvodu bakalářské práce bych velmi rád poděkoval Bankovnímu Institutu vysoké škole a.s. za zřízení studijního oboru oceňování majetku a tím za moţnost rozšířit si své znalosti a dovednosti v moderním a zajímavém oboru s uplatněním mimo jiné v oblasti bankovnictví, pojišťovnictví a finančnictví. Dále děkuji vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Petru Ortovi Ph.D. za jeho profesionální přístup a odborné vedení v průběhu studia a dále odbornému konzultantovi Ing. Bc. Jiřímu Rezlerovi za pomoc při zpracování mé bakalářské práce.
- iii-
Anotace práce Základním cílem bakalářské práce v její teoretické části, je úvod do problematiky vlivu příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti. Bakalářská práce se věnuje problematice pouze těch typů příslušenství, které nejsou zapsané v katastru nemovitostí a svým charakterem a způsobem uţívání přímo ovlivňují trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Na začátku teoretické části zmíním příslušenství stavby hlavní dle příslušných zákonů a oceňovací vyhlášky, včetně popsání teoretických rozdílů mezi trţním a vyhláškovým příslušenstvím s následným vyhodnocením jednotlivých přístupů a rozdílů mezi nimi. Důleţitou část mé práce budou tvořit vybrané příklady příslušenství nemovitosti z praxe a vyhodnocení jejich vlivu na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Závěr teoretické části bakalářské práce je zaměřen na moţný vývoj příslušenství nemovitosti v budoucnosti. V praktické části bakalářské práce je vypracování ocenění nemovitosti na trţních principech a to ocenění rodinného domu a bytového domu. Na závěr bakalářské práce bude vypracována analýza trhu bytových jednotek v lokalitě města Liberec. Klíčová slova: příslušenství, nemovitosti, stavby, trţní hodnota
Annotation The main aim of the theoretical part of this thesis is to introduce issues of the impact of garden accessories on the market value of property. The thesis focuses solely on the type of garden accessories which are not recorded in the Land Registry, and which directly influence the market value of the property by their character and use. The beginning of the thesis deals with garden accessories according to the relevant laws and regulations of evaluation, including a description of the theoretical differences between market and declared garden accessories and the subsequent evaluation of individual approaches and the differences between them. Selected examples of garden accessories and an evaluation of their impact on the market value of the property will form an important part of my thesis. The conclusion of the theoretical part of the thesis focuses on the possible development of garden accessories in the future. In the practical part of the thesis property evaluation is conducted according to market principles for a detached house and an apartment building. A market analysis of apartment buildings in the city of Liberec is conducted in the conclusion of the thesis. Key words: accessories, property, building, market value
- iv-
Obsah ÚVOD ..................................................................................................................................................... 7 I.
TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................................. 7
1
Definice příslušenství ......................................................................................................................... 10
2
3
1.1
Příslušenství podle zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník ................................................................. 10
1.2
Příslušenství v tržním ocenění................................................................................................................. 15
1.3
Rozdíly mezi tržním a vyhláškovým příslušenstvím ................................................................................ 21
1.4
Vyhodnocení tržního přístupu ................................................................................................................ 22
Příslušenství v praxi............................................................................................................................ 23 2.1
Vnější bazén ............................................................................................................................................ 23
2.2
Skleník ..................................................................................................................................................... 24
2.3
Studna ..................................................................................................................................................... 25
2.4
Opěrná zeď .............................................................................................................................................. 27
2.5
Kůlna ....................................................................................................................................................... 28
2.6
Přístřešek................................................................................................................................................. 29
2.7
Sklep ........................................................................................................................................................ 30
2.8
Shrnutí kapitoly příslušenství v praxi ...................................................................................................... 31
Budoucnost příslušenství ................................................................................................................... 32 3.1
CNG domácí stanice ................................................................................................................................ 32
3.2
Dobíjecí stanice na elektromobily ........................................................................................................... 32
3.3
Větrná elektrárna .................................................................................................................................... 33
II.
PRAKTICKÁ ČÁST .................................................................................................................. 34
1
Ocenění bytového domu .................................................................................................................... 35
2
1.1
Popisné informace .................................................................................................................................. 38
1.2
Ocenění ................................................................................................................................................... 39
1.3
Vyhodnocení ........................................................................................................................................... 52
1.4
Závěr........................................................................................................................................................ 53
1.5
Přílohy ..................................................................................................................................................... 55
Ocenění rodinného domu ................................................................................................................... 65 2.1
Ocenění ................................................................................................................................................... 73
2.2
Závěr........................................................................................................................................................ 79
5
2.3
III. 1
Přílohy ..................................................................................................................................................... 81
ANALYTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 91 Analýza trhu nemovitostí města Liberec ............................................................................................. 91
1.1
Obecné informace ................................................................................................................................... 91
1.2
Ceny nemovitostí .................................................................................................................................... 92
1.3
Nájmy ...................................................................................................................................................... 95
1.4
Celkový marketingový výhled ................................................................................................................. 96
ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ .............................................................................................................. 97 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................................... 98 SEZNAM OBRÁZKŮ ........................................................................................................................ 99
6
Úvod Téma mé bakalářské práce je „Vliv příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti“. Práce je rozdělena na tři části. V teoretické části trţního ocenění se věnuji pouze problematice těch typů příslušenství, které nejsou zapsané v katastru nemovitostí a svým charakterem nejsou běţně samostatně obchodovatelné a mají přímý vliv na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Problematiku vlivu příslušenství, které není zapsáno v katastru nemovitostí, jsem si vybral na základě praktických zkušeností z oblasti oceňování nemovitostí, kde působím jako externí asistent odhadce nemovitostí k datu zpracování práce po dobu dvou let. Je velmi zajímavé, jakým způsobem v rámci trţního ocenění můţe příslušenství ovlivnit hodnotu nemovitosti, a to jak v negativním, tak v pozitivním směru. Tento vliv chci demonstrovat na vybraných příkladech z praxe. Z důvodu porovnání dvou principů oceňování nemovitostí, vyhláškového a trţního principu, se v první teoretické části bakalářské práce okrajově věnuji příslušenství nemovitosti podle občanského zákona č.40/1964Sb. včetně citace vybraných částí, kde je obecně definováno příslušenství věci a bytu. Dále zmiňuji metodiku ocenění podle cenového předpisu, ve vztahu k problematice vlivu příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti, která vychází ze zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. a jeho vyhlášky č.3/2008Sb. včetně citace vybraných částí, kde je definováno příslušenství nemovitosti včetně jeho ceny. V porovnání ocenění příslušenství podle cenového předpisu a podle trţních principů popisuji shodné a rozdílné přístupy při určení vlivu příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti. Stěţejní část bakalářské práce, kterou tvoří vybrané praktické příklady vlivu příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti, se kterými jsem přišel do styku během mé asistentské praxe u odhadce nemovitostí, uvádím v závěru teoretické části. V druhé části mé bakalářské práce, která je zaměřená na praktická ocenění, předkládám dvě trţní ocenění nemovitostí a to rodinného domu a bytového domu. Ve třetí části mé bakalářské práce se věnuji analýze trhu s nemovitostmi pro lokalitu města Liberec. Přínos teoretické části spatřuji zejména v té části, která se opírá o vybrané praktické příklady příslušenství a jeho vlivu na trţní hodnotu nemovitosti. Zajímavým přínosem je i vyhodnocení dvou oceňovacích přístupů a to vyhláškového a trţního ocenění ve vztahu k zpracovávané problematice vlivu příslušenství na hodnotu nemovitosti.
I. Teoretická část 7
Na úvod teoretické části bakalářské práce se okrajově věnuji příslušenství nemovitosti podle zákonných norem, kterými je definován základní vztah příslušenství k věci hlavní. Jedná se o vybranou citaci občanského zákona č.40/1964Sb., konkrétně §120 ve kterém se definuje součást věci a § 121 ve kterém se definuje příslušenství věci, bytu a pohledávky. Následně se zmiňuji o metodice ocenění podle cenového předpisu, ve vztahu k problematice vlivu příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti, která vychází ze zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. a jeho vyhlášky č.3/2008Sb. včetně citace vybraných částí, kde je definováno příslušenství nemovitosti včetně jeho ceny. Po úvodu do právních norem, jehoţ výstupy vyuţívám v samostatné kapitole k porovnání dvou oceňovacích přístupů vyhláškového a trţního, se dostávám ke stěţejní části mé bakalářské práce, která je zaměřená na problematiku vybraných typů příslušenství u trţního ocenění, které nejsou zapsané v katastru nemovitostí a svým charakterem nejsou běţně samostatně obchodovatelné a mají přímý vliv na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Problematiku vlivu příslušenství, které není zapsáno v katastru nemovitostí, jsem si vybral na základě praktických zkušeností z oblasti oceňování nemovitostí, kde působím jako externí asistent odhadce nemovitostí k datu zpracování práce po dobu dvou let a mám praktické zkušenosti dle metodiky vyhodnocení vlivu příslušenství v oceňovacím programu Acons Mini. Je velmi zajímavé, jakým způsobem v rámci trţního ocenění můţe příslušenství ovlivnit hodnotu nemovitosti, a to jak v negativním, tak v pozitivním směru. Tento vliv chci demonstrovat na vybraných příkladech z praxe. V kapitole příslušenství v trţním ocenění vycházím z metodiky oceňovacího programu Acons Mini, která rozděluje principiálně příslušenství na zapsané a nezapsané v katastru nemovitostí. Dle této metodiky je příslušenství zapsané v katastru nemovitostí samostatně obchodovatelné a určuje se přímo hodnota příslušenství, která se přičítá k hodnotě oceňované nemovitosti, zatímco příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí není dle metodiky samostatně obchodovatelné a vyhodnocuje se jeho vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Dále se ve své práci na teoretické úrovni zabývám rozdíly mezi trţním a vyhláškovým příslušenstvím, porovnávám a vyhodnocuji jednotlivé přístupy v samostatné kapitole, a vzhledem ke skutečnosti, ţe jsem vyhláškové ocenění nikdy nezpracovával, jedná se, jak jsem jiţ zmínil, pouze o teoretické vyhodnocení. V závěru teoretické části mé bakalářské práce se zamýšlím nad příslušenstvím v budoucnosti. Mojí snahou není vytvářet fiktivní formy a typy příslušenství, ale své poznatky opírám o současné nastupující trendy v oblasti příslušenství, které bude nutné zohledňovat v procesu 8
ocenění a při stanovování trţní hodnoty nemovitosti. Uvádím pouze několik příkladů s vyhodnocením teoretického vlivu na trţní hodnotu nemovitosti, vzhledem k tomu, ţe se nejedná o příklady z praxe, ale o příslušenství, kde teprve zájem uţivatelů o tyto trendy a jejich uţitečnost, určí čas, který ukáţe skutečný vliv na trţní hodnotu nemovitosti.
9
1 Definice příslušenství Kapitolu „Definice příslušenství“ začínám seznámením se základním obecným vymezením součásti věci hlavní a příslušenství věci, bytu a pohledávky dle občanského zákona č.40/1964 Sb. V následné kapitole se okrajově věnuji ocenění podle cenového předpisu, které vychází ze zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č.3/2008 Sb. Na úvodní kapitoly zaměřené na legislativu navazuji kapitolou zaměřenou na příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí a jeho vlivu na trţní hodnotu oceňované nemovitosti, která vychází z mých praktických zkušeností získaných během mé praxe externího asistenta odhadce nemovitostí. Předposlední kapitolu věnuji teoretickému vyhodnocení rozdílů mezi trţním a vyhláškovým příslušenstvím. Na závěr provedu vyhodnocení trţního přístupu ocenění příslušenství a jeho vlivu na hodnotu oceňované nemovitosti.
1.1 Příslušenství podle zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník „Příslušenství podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník“ je kapitola, ve které se věnuji způsobu, jakým občanský zákoník nahlíţí na příslušenství. V této kapitole hojně vyuţívám základních poznatků získaných z daného zákona a níţe v textu pro úplnost výkladu pouţívám i některé právní formulace. Kaţdý ví, ţe občanský zákon č.40/1964 Sb. je jednou ze základních právních norem české legislativy. V něm se definují majetkové vztahy právnických a fyzických osob, majetkové vztahy mezi těmito osobami a státem i vztahy vyplývající z práva na ochranu osob. Níţe, text vyznačen kurzívou, uvádím v úplném znění §120 a §121 občanského zákona č.40/1964 Sb. Tyto zákonné normy občanského zákona přímo upravují právní vztah součásti věci a příslušenství věci. §1201 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. §1212 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.
1
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
2
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
10
(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. (3) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Pro potřeby oceňování nemovitostí občanský zákoník poměrně přesně vymezuje pojem příslušenství. Například §120 odstavec 1. říká, ţe příslušenství má takovou povahu, ţe pokud by bylo odděleno od věci hlavní, dojde ke znehodnocení věci hlavní. Dalším vhodným příkladem je §121 odstavec 1. a 2. kde v odstavci 1. je uvedeno, ţe příslušenství je určeno trvale k uţívání s hlavní věcí a v odstavci 2. je exaktně uvedena definice příslušenství náleţící k bytové jednotce a zde se říká, ţe takovým příslušenstvím jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytovou jednotkou uţívány. Podle nově chystané úpravy občanského zákoníku 89/2012 Sb., který by měl vstoupit v platnost v roce 2014, a bude jím mimo jiné změněna právní norma §120 odstavec 2., která říká, ţe stavba není součástí pozemku. Nový občanský zákoník 89/2012 Sb. v §506 se stavba stane součástí pozemku. Z toho vyplývá, ţe ode dne účinnosti nového zákona jiţ pozemek a stavba nebudou dvě samostatné věci a bude moţné nakládat jen s pozemkem a všechny stavby na něm umístěné budou jeho součástí. 1.1.1
Příslušenství podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č.3/2008 Sb., oceňovací vyhláška
V neexistujícím trţním hospodářství před rokem 1989 neexistovala potřeba trţního ocenění majetku. Veškeré posudky, které se zabývaly oceněním majetku, vycházely z cenových předpisů daných příslušným zákonem a vyhláškou. Takto vzniklé posudky nereflektovaly skutečnou trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Nástupem trţního hospodářství vznikla potřeba posudků zaloţených na trţních principech, přesto tzv. vyhláškový princip ocenění přetrvává do dnes a to zejména pro potřeby například finančního úřadu. Vedle ne flexibility, která je spojena s právní úpravou pro vypracování znaleckých posudků v oblasti oceňování majetku, je tato právní norma zajímavým zdrojem informací, které byly za léta její pouţívání detailně vypracovány a obsahuje i definice příslušenství. Proto tuto normu ve své práci uvádím, a to i přes to, ţe je mým hlavním cílem vliv příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti. Následně shrnuji důleţitá fakta k zákonu pro oceňování majetku. Oceňování podle cenového předpisu vychází ze zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. a oceňovací vyhláška
11
č.3/2008 Sb. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. schválený parlamentem České republiky upravuje způsoby ocenění věcí, práva a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy (např.: předpis dle §18 odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, předpis dle §5 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992Sb. dani z nemovitostí, předpis dle §3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č.612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců daně atd.)3. Uvedený zákon je průběţně doplňován příslušnou vyhláškou Ministerstva financí. Oceňovací vyhlášku č.3/2008 Sb. vydalo Ministerstvo financí České republiky. Dle §1 vyhlášky č.3/2008 Sb. tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. Oceňovací vyhláška rozlišuje tři způsoby oceňování, a to ocenění staveb nákladovým způsobem, ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu a ocenění staveb a bytů porovnávacím způsobem. Při provedení ocenění staveb nákladovým způsobem je k ceně hlavní stavby připočítána i cena za venkovní úpravy, která se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 příslušné vyhlášky. V příloze č. 5 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. jsou uvedeny základní ceny staveb inţenýrských a speciálních pozemních, které tvoří příslušenství věci hlavní podle §10 venkovní úprava, vyhláška č. 3/2008 Sb. Pro potřeby mé bakalářské práce zde formou odráţek uvádím jednotlivé typy příslušenství, tak jak jsou definované přílohou číslo 5. Jedná se o: Věţe, stoţáry, komíny, odplynovače Nádrţe, jímky čistíren, zásobníky, jámy Opěrné zdi Mosty Komunikace pozemní Letiště Plochy a úpravy území Dráhy kolejové Výhybky Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté
3
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
12
Objekty podzemní mimo důlní Vodovody potrubí Kanalizace trubní Parovody trubní, ocelové potrubí (včetně stavební části) Teplovodní trubní, ocelové potrubí (včetně stavební části) Vedení elektrické Hydromeliorace Hráze a objekty na tocích Nádrţe na tocích, úpravy toku a kanály Plynovody nízkotlaké a středotlaké (ve volném terénu) Plynovody nízkotlaké a středotlaké (uloţené v chodnících, komunikacích a plochách charakteru pozemních komunikací a ploch bez krytu) Plynovody vysokotlaké (volný terén) Plynovody vysokotlaké (uloţené v chodnících, komunikacích a plochách charakteru pozemních komunikací a ploch bez krytu) Regulační stanice plynu Trafostanice Je dobré si všimnout, jakým způsobem se mění vydefinovaný soubor jednotlivých typů příslušenství, pokud ocenění staveb provádíme porovnávacím způsobem, pak je součástí ceny věci hlavní i příslušenství, které je uvedené v příloze č. 11 příslušné vyhlášky. V příloze č. 11 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. jsou uvedeny základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení. Pro potřeby mé bakalářské práce zde formou odráţek uvádím jednotlivé typy příslušenství, tak jak jsou definované přílohou číslo 11. Jedná se o: Vodovody Kanalizace Elektrická síť Plynovody Drenáţe Topné kanály Potrubí tepelné izolované Zpevněné plochy mimo silnice a letiště Obrubníky a krajníky 13
Rigoly Opěrné zdi Schody venkovní a předloţené Ploty Plotová vrátka Zemní sklep Hnojiště Pískoviště Pařeniště Skleníky a fóliovníky Zahradní květinové jezírko Bazén venkovní Venkovní záchod Altán zahradní Udírna Komíny samostatné Lávka Věšák na prádlo Klepadlo na koberce Lavice zahradní Stůl zahradní Kuţelna Pergola Rampy Terasy venkovní Jak jsem jiţ uvedl v úvodu této kapitoly, je zákon o oceňování a příslušná vyhláška důleţitým zdrojem informací, pro moji řešenou problematiku v oblasti příslušenství. A to zejména část vyhlášky, která se týká oceňování porovnávací metodou s její přílohou číslo 11, a která definuje takové typy příslušenství, které jsou pouţívány i v rámci trţního ocenění, jak uvidíme v následujících kapitolách.
14
1.2 Příslušenství v tržním ocenění Po roce 1989 postupně začala vznikat trţní ekonomika, tento vývoj sebou přinesl potřebu určit trţní hodnotu nemovitosti. Trţní hodnota nemovitosti dle zákona vychází z ceny obvyklé, která je definována v zákonu o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Níţe, text vyznačen kurzívou, uvádím částečné znění §2 zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., který je věnován definici obvyklé ceny a vymezení pojmů mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry a zvláštní obliba. §24 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro potřeby oceňování je tedy zákonem vymezena obvyklá cena, která vychází z uskutečněného obchodu stejné, nebo obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v České republice ke dni ocenění se zohledněním cenotvorných vlivů s vyloučením vlivů mimořádných okolností trhu, vlivu osobních poměrů obchodujících stran a vlivu zvláštní obliby. V ideálním případě cena obvyklá vychází z porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostí, která byla obchodována a má stejné cenotvorné vlastnosti jako oceňovaná nemovitost. Tento stav v praxi nastává pouze sporadicky například při obchodování doposud neobývaných bytových jednotek ve stejné novostavbě bytového domu. Ve většině případů vychází cena obvyklá z cen uskutečněných prodejů obdobného majetku, kdy je nutné zohlednit rozdílné cenotvorné vlivy při vyhodnocení ceny současné obvyklé. Mezi cenotvorné vlivy na trţní hodnotu nemovitosti mimo jiné patří příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí, respektive jeho uţitná hodnota, při vyuţití věci hlavní, která můţe mít na oceňovanou nemovitost vliv pozitivní, nebo vliv neutrální (bez vlivu), nebo vliv negativní.
15
V praxi trţní ocenění, kterého se jako asistent oceňování nemovitostí účastním, je zejména zaměřené na rezidenční bydlení, které pro bankovní účely oceňování zahrnuje rodinné domy, bytové jednotky ale i pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Pro tyto účely se při oceňování vyuţívá metoda porovnávací, která jak názvu vyplývá, je zaloţená na principu porovnání obdobných nemovitostí. Trţní ocenění při vyuţití porovnávací metody vychází z uskutečněných obchodů nemovitostí umístěných v dané lokalitě, které mají z hlediska cenotvorných faktorů maximum shodných vlastností. Mezi cenotvorné faktory typu nemovitosti patří například dostupnost občanské vybavenosti, vzdálenost do centra města či obce, svaţitost pozemku, výměry pozemku, výměry obytné plochy, dostupnost hromadné dopravy, konstrukce nemovitosti, dostupnost inţenýrských sítí, příslušenství nemovitosti, stavebně technický stav nemovitosti, provedené rekonstrukce atd. Základní snahou při sestavování skupiny nemovitostí pro srovnání je obsáhnout všechny shodné cenotvorné vlivy jako u oceňované nemovitosti. Příslušenství jako jeden z cenotvorných vlivů můţe mít zásadní vliv na hodnotu nemovitosti, případně i vliv na vhodnost zástavy pro zajištění úvěru u bankovních subjektů. Je velmi důleţité, aby ocenění bylo zaloţené na reálných vstupních datech, tak aby z pohledu trţní ceny byly obhajitelné. V některých případech, kdy je nedostatek nemovitostí pro srovnání se stejným příslušenstvím, můţe být sestavení databáze nemovitostí pro srovnání velmi obtíţná. Ve výjimečných případech, zejména z důvodu obhajitelnosti vypracovaného ocenění, můţe být vhodné vyuţít metodiku tzv. vyhláškového ocenění. Problematika oceňování se zohledněním vlivu příslušenství je velmi zajímavá a to z toho důvodu, ţe jeden typ příslušenství v některém případě můţe hodnotu nemovitosti ovlivnit pozitivně, a v jiném případě, stejný typ příslušenství můţe hodnotu nemovitosti ovlivnit negativně. Z výše uvedeného tedy vyplývá nutnost, individuálního přístupu k vyhodnocení vlivu příslušenství. Modelovým příkladem dané situace je studna u nemovitosti, která má dostupný vodovod a studna u nemovitosti, která nemá dostupný vodovod. Jak z modelového příkladu vyplívá je zřejmé, ţe u nemovitosti, která nemá dostupný vodovod, bude mít značný vliv na hodnotu nemovitosti, zatímco u nemovitosti s dostupným vodovodem bude tento vliv zanedbatelný. Neţ se začnu věnovat vybraným typů příslušenství a jejich vlivu na hodnotu oceňované nemovitosti, tak se v následující kapitole podíváme, jakým způsobem je příslušenství, jako
4
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
16
takové, zaevidováno a vyhodnocováno v softwarovém programu Acons Mini, do kterého je implementována oceňovací metodika některých bank a některých bankovních subjektů na našem finančním trhu. 1.2.1
Příslušenství v programové metodice
Díky mojí dvouleté praxi asistenta odhadce nemovitostí jsem měl moţnost se seznámit s oceňovacím programem Acons Mini, které je produktem znaleckého ústavu A - Consult plus, spol. s r.o.. Do programu Acons Mini je znaleckým ústavem zapracována metodika vyhodnocení trţní hodnoty nemovitosti dle poţadavků vybraných bank a finančních subjektů, včetně zohlednění vlivu příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti. Dále se proto budu věnovat programu Acons Mini, kde se mohu opřít o praktické příklady způsobu zadání příslušenství do programu, včetně metodiky vyhodnocení vlivu příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti. Níţe přikládám obrázek modulu programu Acons Mini pro zadání příslušenství oceňované nemovitosti nezapsané v katastru nemovitostí. Obrázek 1: program Acons Mini – modul pro zadání příslušenství
Modul pro zadání příslušenství oceňované nemovitosti nezapsané v katastru nemovitostí obsahuje ve spodní části metodický pokyn pro zadávání příslušenství, kde jsou uvedeny příklady nezapsaného příslušenství do katastru nemovitostí včetně příkladu pro popis 17
podrobnějších specifik příslušenství. Vlastní záznam příslušenství je rozdělen do čtyř polí. V levém poli se zadává název příslušenství, kde je moţné vyuţít předdefinovaný seznam nejběţnějších příslušenství, který obsahuje venkovní bazén, kůlna, skleník, stodola, přístřešek, tenisový kurt a hřiště, nebo je moţné provést individuální zápis neuvedeného příslušenství. Do pole pro popis příslušenství se uvádí půdorysný tvar příslušenství, rozměry, konstrukce a číslo pozemkové parcely, kde je příslušenství umístěné. Do pole výměra se uvádí celková zastavěná plocha příslušenství a do posledního pole se uvádí stáří příslušenství. Obrázek 2: program Acons Mini – předdefinovaný seznam nejběžnějších příslušenství
Níţe přikládám obrázek modulu programu Acons Mini pro vyhodnocení nemovitostí pro srovnání včetně vyhodnocení vlivu příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí. Obrázek 3: program Acons Mini – modul pro vyhodnocení nemovitostí a příslušenství
18
Vliv příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí se zohledňuje při vyhodnocení databáze nemovitostí pro srovnání, kde je vliv příslušenství jiţ obsaţen v ceně nemovitosti pro srovnání (nemovitosti pro srovnání mají také stejné příslušenství), nebo vliv příslušenství není obsaţen v ceně nemovitosti pro srovnání (nemovitosti pro srovnání nemají stejné příslušenství) a musí se určit jeho vliv na trţní hodnotu nemovitosti podle uţitečnosti pro oceňovanou nemovitost. 1.2.2
Příslušenství bytových jednotek v programové metodice
Metodika zápisu a vyhodnocení příslušenství oceňované nemovitosti uvedená v předchozí kapitole se netýká metodiky zpracování trţního ocenění bytové jednotky. Při ocenění bytové jednotky program nenabízí modul pro zadání příslušenství. Příslušenství bytové jednotky se zadává přímo jako obytná plocha bytové jednotky a má tedy svojí započitatelnou plochou přímo vliv na cenu bytové jednotky. Při zadávání příslušenství je nutné rozlišit, zda je příslušenství součástí bytové jednotky, nebo zda se příslušenství nachází mimo bytovou jednotku. Příslušenství bytu, které je součástí bytové jednotky, má předdefinovaný koeficient započitatelné obytné plochy s hodnotou 1, zatím co příslušenství bytu, které se nachází mimo bytovou jednotku, má předdefinovaný koeficient započitatelné obytné plochy s hodnotou 0,5. Zmíněné koeficienty vycházejí z metodiky poţadované vybranými bankovními subjekty z 19
důvodu sjednocení vyhodnocení vlivu příslušenství. Ve většině případů odpovídá výchozí nastavení koeficientu započitatelné plochy i skutečnému vlivu příslušenství na hodnotu oceňované bytové jednotky. V ojedinělých případech skutečný vliv příslušenství neodpovídá nastaveným parametrům v programu Acons Mini, v těchto případech program umoţňuje upravit koeficient započitatelné plochy tak, aby započitatelná plocha odpovídala skutečné hodnotě příslušenství. Ve své praxi asistenta odhadce nemovitostí jsem se setkal s případem bytové jednotky 2+kk s komorou větších výměr, která byla součástí bytové jednotky. Dle předdefinovaného koeficientu započitatelné plochy s hodnotou 1 by neodpovídala uţitná hodnota komory skutečnému vlivu na hodnotu nemovitosti, sníţením koeficientu započitatelné plochy bylo dosaţeno výpočtu, který zohledňoval skutečný stav. Níţe přikládám obrázek modulu programu Acons Mini pro zápis místností a příslušenství oceňované bytové jednotky, který obsahuje vedle pole se skutečnou výměrou, pole pro zápis koeficientu započitatelné obytné plochy a pole se započitatelnou výměrou.
20
Obrázek 4: program Acons Mini – modul pro zápis místností a příslušenství
Závěrem, jak jsme si ukázali v předchozí a v této kapitole, v uvedeném programu je vhodným způsobem implementována metodika vybraných bank. Samotný program slouţí jako návod jak metodiku dodrţet a tím zajistit kvalitu trţního ocenění, ale výsledek trţního ocenění jeho kvalita, objektivnost vţdy závisí na schopnostech teoretických i praktických zkušenostech samotného odhadce. Programovou ukázku zpracování metodiky ve vztahu ke zvolenému tématu, vliv příslušenství na trţní hodnotu nemovitosti, jsem vybral z důvodu názorné ukázky metodiky pouţívané v praxi, která je standardem v trţním oceňování pro vybrané bankovní subjekty a je jakousi obdobou vyhláškového ocenění ve smyslu zavádění kvalitativních a formalizovaných přístupů.
1.3 Rozdíly mezi tržním a vyhláškovým příslušenstvím V této kapitole si kladu za cíl provést obecné porovnání dvou přístupů při oceňování nemovitostí s příslušenstvím. Vzhledem k tomu, ţe se ve své dosavadní praxi setkávám pouze s trţním oceněním a vyhláškové ocenění znám čistě teoreticky, při porovnání těchto dvou přístupů si nekladu za cíl vytvořit vědeckou zprávu, ale pouze obecné pojednání.
21
Rozdíl chci demonstrovat na příkladu z praxe, kde jsem měl moţnost se účastnit jako asistent odhadce nemovitostí vypracování trţního ocenění. Na oceňovanou nemovitost byl vypracován znalecký posudek pro stanovení daně z převodu nemovitosti. Pro bankovní účely byl následně vypracován odhad trţní ceny pro zajištění hypotéčního úvěru. Jednalo se o ocenění rodinného domu se samostatně stojícím, nekrytým, betonovým bazénem obloţeným keramickým obkladem umístěným na pozemku oceňované nemovitosti. Při místním šetření, byly zjištěny okolnosti, které měly negativní vliv na běţné vyuţití bazénu a to konkrétně umístění bazénu v nezakrytém výhledu sousedícího bytového domu a v nezakrytém výhledu přilehlé komunikace a dále vysoké náklady na provoz bazénu způsobené čerpáním vody z vodovodního řádu. V neposlední řadě byl v příznivé pěší vzdálenosti od oceňované nemovitosti vybudován nový aqua park. Vzhledem k uvedeným skutečnostem nebyl bazén vyuţíván jiţ předchozím vlastníkem a z pohledu vlivu na trţní hodnotu oceňované nemovitosti představoval zbytné příslušenství bez moţnosti jiného vyuţití, zatěţující oceňovanou nemovitost náklady na jeho odstranění. Vzhledem k uvedeným skutečnostem byl jeho vliv na oceňovanou nemovitost záporný. Ve znaleckém posudku byla hodnota bazénu vyčíslena podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č.3/2008 Sb., oceňovací vyhláška a přičtena k celkové ceně oceňované nemovitosti bez zohlednění výše uvedených vlivů. Na uvedeném příkladu je zřejmý základní rozdíl mezi trţním a vyhláškovým ocenění ve vztahu k příslušenství. Zatímco při trţním ocenění se přihlíţí ke všem cenotvorným vlivům oceňované nemovitosti, vychází vyhláškové ocenění pouze ze zákonem daných parametrů bez zohlednění funkčních nedostatků a jiných cenotvorných vlivů.
1.4 Vyhodnocení tržního přístupu Vzhledem k výše uvedenému zohledňuje ocenění nemovitosti trţním přístupem reálné vlivy na oceňovanou nemovitost, a to jak v negativním, tak i pozitivním směru. Zaváděním kvalitativních a formalizovaných přístupů, které jsou zapracovány do oceňovacích programů, jako například jiţ zmiňovaný program Acons Mini, které je produktem znaleckého ústavu A Consult plus, spol. s r.o., dochází ke sjednocování metodiky ocenění napříč znaleckou obcí a ke sniţování individuálních přístupů od jednotlivých odhadců. Přes výše uvedené patří mezi základní individuální dovednosti odhadce rozpoznání cenotvorných vlivů na oceňovanou nemovitost, které musí aplikovat jak při tvorbě databáze nemovitostí pro srovnání tak i při vyhodnocení ceny současné obvyklé.
22
2 Příslušenství v praxi V této kapitole se budeme zabývat vybranými praktickými příklady ocenění, kde pro stanovení ceny obvyklé bylo nutné zohlednit stav a vliv příslušenství na oceňovanou nemovitost. Ve všech případech se jedná o příslušenství splňující podmínky drobné stavby dle §27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, které se neeviduje v katastru nemovitostí. Níţe, text vyznačen kurzívou, uvádím částečné znění §27 zákona o katastru nemovitostí č. 344/1992 Sb., který je věnován definici drobné stavby. §275 drobnými stavbami stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl.
2.1 Vnější bazén Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící bazén venkovní betonový nezakrytý oválného půdorysného tvaru vetknutého do obdélníku o rozměrech 5,5m x 2,8m, hloubka 1,5m, zastavěná plocha 15,4m2, stáří 5 let, umístěný na pozemku oceňované nemovitosti, který tvoří příslušenství rodinného domu. Bazén je vybaven filtrací vody, voda je čerpána z vlastní studny. Bazén je umístěn v zákrytu za oceňovanou nemovitostí a je orientovaný směrem na jihozápad.
5
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí
23
Obrázek 5: samostatně stojící bazén venkovní
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Bazén měl jako příslušenství pozitivní vliv na obchodovatelnost nemovitosti zejména díky umístění oceňované nemovitosti v klidné lokalitě bez vodních ploch. Dále byl zohledněn dobrý udrţovaný stav bazénu, vybavení filtrací vody, jeho nízké provozní náklady díky napojení filtrace na dopouštění vody z vlastní studny a umístění v klidné privátní části zahrady s orientací na jihozápad mimo přímý výhled z komunikace. V uvedeném případě ocenění byla odhadnuta cena současná obvyklá rodinného domu na 2 000 000,-Kč, ale zohledněním pozitivního vlivu bazénu na obchodovatelnost oceňované nemovitosti v dané lokalitě byla cena současná obvyklá zvýšena o 50 000,-Kč na výsledných 2 050 000,-Kč.
2.2 Skleník Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící skleník obdélníkového půdorysného tvaru o rozměrech 5,4m x 2,6m, zastavěná plocha 14,04m2, stáří 4 let, který je umístěný na pozemku oceňované nemovitosti a tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Skleník je zaloţen na betonových pásech ze ztraceného bednění s ocelovou pozinkovanou konstrukcí se skleněnou výplní, zastřešený pultovou střechou.
24
Obrázek 6: samostatně stojící skleník
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Vzhledem k umístění oceňované nemovitosti na úpatí ještědského hřebene v nadmořské výšce 480n.m. má skleník pozitivní vliv na hodnotu oceňované nemovitosti spočívající v moţnosti pěstovat zemědělské plodiny pro teplejší podnebí. V uvedeném případu ocenění byla odhadnuta cena současná obvyklá rodinného domu na 2 850 000,- Kč, ale zohledněním uţitné hodnoty skleníku v dané lokalitě a s přihlédnutím k jeho výbornému technickému stavu byla cena současná obvyklá zvýšena o 20 000,- Kč na výsledných 2 870 000,- Kč.
2.3 Studna Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící kopanou studnu umístěnou na vlastním pozemku oceňované nemovitosti, která tvořila příslušenství rodinného domu.
25
Obrázek 7: samostatně stojící studna
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Vzhledem k umístění oceňované nemovitosti v lokalitě bez dostupného vodovodu má studna zásadní vliv na obchodovatelnost oceňované nemovitosti a v případě nedostupnosti studny by dle metodiky ocenění některých bankovních subjektů oceňovaná nemovitost nesplňovala podmínky pro trvalé bydlení a stala by se dočasně nevhodnou zástavou. Z toho důvodu by v případě nedostupnosti studny bylo nutné provést odhad ceny současné a ceny budoucí, kdy cena budoucí by byla odhadnuta metodou porovnávací za předpokladu jiţ zřízené studny. A vzhledem k předpokládanému nedostatku obdobných nemovitostí bez vodovodu a bez připojení na vlastní studnu, by cena současná obvyklá vycházela z ceny budoucí po odečtení odhadnutých nákladů na zřízení studny na vlastním pozemku včetně napojení vody do domu. Cena obvyklá byla v uvedeném případu v současném stavu (voda je čerpána ze studny) po zohlednění všech cenotvorných vlivů odhadnuta na 810 000,- Kč za oceňovanou nemovitost. V uvaţovaném případě, kdy oceňovaná nemovitost by byla bez studny a vodovodu, by podmínkou pro vypracování odhadu ceny současné a budoucí bylo doloţení geologického průzkumu s pozitivním výsledkem pro zřízení studny. Pak by cena současná (bez studny) vycházela z ceny budoucí po odečtení nákladů na zřízení studny. V případě nedoloţení geologického průzkumu, nebo předloţení geologického průzkumu s negativním výsledkem, by se jednalo dle metodiky ocenění některých bankovních subjektů o dočasně nevhodnou zástavu.
26
2.4 Opěrná zeď Popis příslušenství: Jedná se o opěrnou zeď terasovitě členěného pozemku, která tvořila příslušenství rodinného domu. Došlo k částečnému zhroucení spodní opěrné zdi zahrady na přilehlou komunikaci, zbylá opěrná zeď je vychýlená směrem ke komunikaci a je narušená trhlinami. Dle předloţené zprávy statika ke stavu opěrné zdi a jejího vlivu na oceňovaný dům, je hloubka zaloţení zdí domu níţ, neţ je terén u opěrných zdí. Dále se ve zprávě konstatuje, ţe stěna sklepa směrem k opěrné zdi nemá ţádné trhliny. Z výše uvedených důvodů je v závěru zprávy statika konstatováno, ţe stav opěrné zdi neovlivňuje statiku oceňovaného domu. Obrázek 8: opěrná zeď
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Přestoţe dle předloţené zprávy statika stav opěrné zdi statiku domu neovlivňuje, je nutné, vzhledem k současnému stavebně technickému stavu opěrných zdí dle metodiky ocenění některých bankovních subjektů, nahlíţet na oceňovanou nemovitost jako na dočasně nevhodnou zástavu, pokud by nebyla provedena její sanace. Podmínkou vhodnosti zástavy oceňované nemovitosti bylo provedení sanace opěrných zdí. Z výše uvedených důvodů bylo nutné provést odhad ceny současné a ceny budoucí, kdy cena budoucí byla odhadnuta metodou porovnávací za předpokladu jiţ provedené sanace opěrných zdí. Cena současná obvyklá vycházela z ceny budoucí po odečtení odhadnutých nákladů na provedení sanace opěrných zdí. Cena budoucí (uvaţován stav po provedení sanace opěrných zdí) byla po 27
zohlednění všech cenotvorných vlivů odhadnuta obvyklá cena 1 600 000,- Kč. Cena současná obvyklá ve výši 1 450 000,- Kč vycházela z ceny budoucí po odečtení odhadnutých nákladů na provedení sanace opěrných zdí ve výši 150 000,- Kč.
2.5 Kůlna Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící dřevěnou kůlnu zastřešenou pultovou střechou, obdélníkového půdorysného tvaru o rozměrech 3m x 4m, zastavěná plocha 12m2, stáří 2 roky, která je umístěná na pozemku oceňované nemovitosti a tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Obrázek 9: kůlna
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Vzhledem k hospodářskému charakteru oceňované nemovitosti a velikosti výměr pozemků náleţících k oceňované nemovitosti má kůlna pozitivní vliv na hodnotu oceňované nemovitosti spočívající v potřebě skladovacích ploch mimo obytné prostory. V uvedeném případě ocenění byla odhadnuta cena současná obvyklá rodinného domu na 1 930 000,- Kč, ale zohledněním uţitné hodnoty kůlny u daného typu oceňované nemovitosti a s přihlédnutím k výbornému technickému stavu byla cena současná obvyklá zvýšena o 10 000,- Kč na výsledných 1 940 000,- Kč.
28
2.6 Přístřešek Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící dřevěný přístřešek zastřešený sedlovou střechou, obdélníkového půdorysného tvaru o rozměrech 3m x 5,2m, zastavěná plocha 15,6m2, stáří 2 let, který je umístěný na pozemku oceňované nemovitosti a tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Obrázek 10: přístřešek
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Vzhledem
k charakteru
novostavby
oceňovaného
rodinného
domu
(nepodsklepená
novostavba s krovem vazníkové konstrukce bez moţnosti funkčního vyuţití a bez garáţe) tvoří přístřešek jediný krytý úloţný prostor na stavební materiál atd., po dokončení stavebních prací lze přístřešek vyuţít mimo jiné pro parkování osobního automobilu. Na uţitečnost příslušenství má obecně velký vliv kriminalita v dané lokalitě, uvedená oceňovaná nemovitost je umístěná v obci Kryštofovo Údolí s minimální kriminalitou. V tomto případě ocenění byla odhadnuta cena současná obvyklá rodinného domu na 2 780 000,- Kč, ale zohledněním uţitné hodnoty přístřešku u daného typu oceňované nemovitosti díky lokalitě s minimální kriminalitou a s přihlédnutím k výbornému technickému stavu byla cena současná obvyklá zvýšena o 10 000,- Kč na výsledných 2 790 000,- Kč.
29
2.7 Sklep Popis příslušenství: Jedná se o samostatně stojící kamenný sklep zastřešený sedlovou střechou, obdélníkového půdorysného tvaru o rozměrech 3,5m x 4m, zastavěná plocha 14m2, stáří 120 let, který je umístěný na pozemku oceňované nemovitosti a tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Sklep prošel před 3 lety částečnou rekonstrukcí spočívající ve výměně konstrukce krovu, instalaci nové střešní krytiny z ţivičného šindele a výměny dveří z masivu včetně kování. Obrázek 11: sklep
Vliv příslušenství na hodnotu oceňované nemovitosti: Sklep tvoří příslušenství částečně nepodsklepeného rodinného domu obdobného stáří s pozemkem větších výměr. Vlivem změny ţivotního stylu a urbanistickým rozvojem ztratila lokalita svůj původní zemědělský charakter, v důsledku těchto změn sice ztratil samostatně stojící sklep svůj původní význam a to dlouhodobé uskladnění zemědělských plodin, ale vzhledem k jeho dobrému zabezpečení a umístění v lokalitě s minimální kriminalitou je sklep vyuţít na uskladnění vína. V uvedeném případu ocenění byla odhadnuta cena současná obvyklá rodinného domu na 1 490 000,- Kč. Při vyhodnocení vlivu uvedeného příslušenství na oceňovanou nemovitost byl zohledněn dobrý stav, provedené rekonstrukce a jeho moţné vyuţití. Zohledněním výše uvedených skutečností byla cena současná obvyklá zvýšena o 30 000,- Kč na výsledných 1 520 000,- Kč. 30
2.8 Shrnutí kapitoly příslušenství v praxi Kapitolu „Příslušenství v praxi“ povaţuji za stěţejní kapitolu teoretické části mé bakalářské práce především proto, ţe uvedené příklady díky mé dvouleté praxi asistenta odhadce nemovitostí vycházejí ze skutečných trţních odhadů, při kterých bylo nutné dodrţet metodické pokyny vybraných bankovních subjektů. Záměrně jsem zaměřil uvedené příklady na příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí. Příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí není běţně samostatně obchodováno, proto pro zjištění jeho hodnoty není vhodná porovnávací metoda. Ve většině případů negeneruje výnos, není proto moţné pouţít výnosovou metodu. Z klasických metod je tedy v praxi pouţitelná nákladová metoda, ta ovšem nezohledňuje trţní vlivy na oceňovanou nemovitost jako celek. Dle metodiky znaleckého ústavu A - Consult plus, spol. s r.o. je na příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí nahlíţeno jako na cenotvorný vliv oceňované nemovitosti. Při vyhodnocení vlivu příslušenství na oceňovanou nemovitost je tedy nutné zohlednit všechny faktory, které ovlivňují uţitnou hodnotu příslušenství na oceňovanou nemovitost. Z uvedených příkladů je zřejmé, ţe tento typ příslušenství můţe pozitivně ovlivnit hodnotu oceňované nemovitosti, tento vliv je ale ve většině případů při porovnání ostatních cenotvorných vlivů minimální. Naopak z hlediska negativního vlivu na oceňovanou nemovitost, můţe mít příslušenství velmi zásadní vliv na hodnotu oceňované nemovitosti, případně můţe ovlivnit i statut vhodnosti zástavy oceňované nemovitosti jako celku tak, jak je popsáno v případu odhadu nemovitosti s příslušenstvím opěrné zdi.
31
3 Budoucnost příslušenství V kapitole „Budoucnost příslušenství“ se věnuji několika příkladům, u kterých se domnívám, ţe by se mohly na trhu s nemovitostmi natolik rozšířit, aby bylo moţné u nich stanovit a odhadnout jejich cenotvorný vliv na oceňovanou nemovitost.
3.1 CNG domácí stanice Jedná se o příslušenství pouţívané pro vozidla poháněná alternativním palivem s označením CNG, coţ je zkratka pro Compressed Natural Gas, neboli stlačený zemní plyn. Z hlediska příslušenství nemovitosti uvaţuji samostatně stojící pilíř osazený domácí stanicí CNG s napojením na stávající rozvod plynovodu a rozvod NN, umístěný na pozemku oceňované nemovitosti. Uţitečnost domácí plynové stanice vychází z výhodnějších cenových podmínek při tankování zemního plynu z vlastního plynového přívodu, kde se cena pohybuje v průměru 15,- Kč/m3, oproti veřejným čerpacím stanicím, kde se cena pohybuje v průměru 18,- Kč/m3. Dále lze výhodu domácí stanice CNG spatřovat v malém rozšíření veřejných plynových stanic, kterých je v České republice v současné době cca 40. Při vyhodnocení vlivu příslušenství na oceňovanou nemovitost bude nutné zohlednit cenovou výhodu spočívající v niţších nákladech na provoz osobního vozidla s pohonem na CNG, dále rozšíření vozidel s pohonem na CNG mezi širokou veřejnost, kdy při obchodování nemovitostí bude toto příslušenství obecně vyhledáváno, pořizovací náklady na domácí stanici CNG, které se v současné době pohybují v intervalu od 80 000,- Kč do 700 000,- Kč dle typu a výkonu stanice a také legislativní podmínky, které mohou mít negativní vliv na zřízení nových domácích stanic CNG a z toho plynoucí výhody pro jiţ zřízené domácí stanice CNG.
3.2 Dobíjecí stanice na elektromobily Z hlediska příslušenství nemovitosti uvaţuji samostatně stojící pilíř osazený dobíjecí stanicí pro dobíjení akumulátorů vozidel s elektro pohonem umístěný na pozemku oceňované nemovitosti s napojením na stávající rozvod NN. Uţitečnost uvedeného příslušenství a tím její cenotvorný vliv na oceňovanou nemovitost bude determinován z rozšíření vozidel s elektropohonem a z cenové výhody, kterou bude přinášet provoz vozidel s tímto alternativní pohonem, oproti dnes běţně pouţívaným vozidlům se vznětovým či záţehovým pohonem.
32
Výhoda domácí dobíjecí stanice oproti veřejné, vychází z provozních cyklů vozidel s elektro pohonem. Jedná se konkrétně o potřebný čas k dobití prázdného akumulátoru elektromobilu. Doba dobíjení se pohybuje v závislosti na vybití baterie mezi 2 aţ 6 hodinami. Z hlediska uţivatelského komfortu lze obecně konstatovat, ţe bude výhodné dobíjet akumulátor elektromobilu v nočních hodinách při odstavení vozidla. Při vyhodnocení vlivu příslušenství na oceňovanou nemovitost bude nutné zohlednit cenovou výhodu spočívající v niţších nákladech na provoz osobního vozidla s elektropohonem, dále rozšíření vozidel s elektropohonem mezi širokou veřejnost a uţivatelskou výhodu spočívající v dobíjení elektromobilu v místě bydliště provozovatele.
3.3 Větrná elektrárna V případě větrných elektráren se jedná o jeden z mála příkladů příslušenství oceňované nemovitosti, který generuje výnos a můţe tedy být při vyhodnocení vlivu na oceňovanou nemovitost pouţita výnosová metoda ocenění. Pro účely mé bakalářské práce budu uvaţovat pouze samostatně stojící větrné elektrárny s výkonem do 3KW, které jsou vhodné pro instalaci u rodinných domů. Základní podmínkou pro moţné pouţití je umístění nemovitosti v lokalitě s dostatečným větrným potenciálem. Lze očekávat, ţe výnos z provozu větrné elektrárny bude přímo ovlivňovat cenu hlavní nemovitosti. Při vyhodnocení vlivu příslušenství lze vycházet z uţitku, který příslušenství oceňované nemovitosti přináší. V případě nemovitosti s ostrovním systémem, bez napojení na elektro rozvod NN lze uţitek indikovat z úspor, které bude přinášet provoz větrné elektrárny, oproti provozním nákladů na elektrickou energii srovnatelných nemovitostí. V případě nemovitostí napojených na elektro rozvod NN lze uţitek indikovat jak z úspor, stejně jako u ostrovních systémů, ale také z moţných výnosů z prodeje elektřiny do rozvodné sítě po odečtení provozních nákladů a diskontování budoucích příjmů na současnou hodnotu.
33
II. Praktická část V praktické části vypracuji dvě ocenění a to ocenění bytového domu o ocenění rodinného domu. Díky své dvouleté praxi asistenta odhadce nemovitostí jsem měl moţnost se účastnit vypracování trţního ocenění bytových jednotek a rodinných domů, kde bylo nutné stanovit cenu současnou obvyklou, případně cenu budoucí a cenu minimální v rekonstrukci. Tyto své zkušenosti jsem vyuţil při vypracování trţního ocenění rodinného domu. Během mé praxe jsem neměl moţnost se účastnit ocenění bytového domu, jsem rád, ţe se v rámci mé bakalářské práce mohu s touto problematikou seznámit a vypracovat ocenění bytového domu z pohledu komerčního vyuţití. Provedu ocenění bytového domu, který se nachází v širším centru města Liberec, v atraktivní lokalitě blízko Liberecké přehrady. V bytovém domě je v současné době pronajímán jeden byt a to strţním nájemným. Ostatní bytové jednotky jsou vyuţívány majiteli pro vlastní potřebu bydlení. Pro zpracování ocenění bytového domu vyuţiju program Acons, zaměřený na ocenění komerčních nemovitostí. Dále provedu ocenění rodinného domu, který se nachází v širším centru města Frýdlant. Na tomto ocenění mám moţnost názorně demonstrovat problematiku vlivu příslušenství nezapsané v katastru nemovitostí na oceňovanou nemovitost. Příslušenství oceňované nemovitosti tvoří opěrná zeď, která je v havarijním stavu a z hlediska vhodnosti zástavy pro bankovní subjekty má zásadní vliv na celou nemovitost. Byl předloţen statický posudek, ve kterém bylo konstatováno, ţe opěrná zeď neovlivňuje statiku rodinného domu, přes výše uvedené se jedná z pohledu bankovních subjektů o dočasně nevhodnou zástavu. Bylo proto moţné, vypracovat ocenění ceny současné a ceny budoucí, s podmínkou platnosti ceny budoucí a to provedení sanace opěrných zdí. Po splnění této podmínky se stane platnou cena budoucí dle ocenění a zároveň se stane nemovitost vhodnou zástavou pro bankovní subjekty. Při zpracování ocenění jsem vyuţil program Acons Mini, který má v sobě zapracovanou metodiku znaleckého ústavu A - Consult plus, spol. s r.o. Pro potřeby bakalářské práce jsem do ocenění zapracoval ocenění nákladovou metodou při zohlednění technické opotřebení, funkčních nedostatků a ekonomických nedostatků. Aplikací metody porovnávací a nákladové jsem stanovil trţní hodnotu nemovitosti. Metodu výnosovou nebylo moţné aplikovat z důvodu umístění nemovitosti v lokalitě, kde obdobné nemovitosti nejsou předmětem pronájmu, nebylo tedy moţné sestavit databázi pro určení hrubého potenciálního příjmu.
34
1 Ocenění bytového domu Zpracování ocenění bytového domu pro účely bakalářské práce částečně vychází z programu Acons se souhlasem vlastníka licence č. 736. Vlastník: Ing. Bc. Jiří Rezler, Sokolovská 837/31a, 460 10 Liberec12 Z důvodu přehlednosti praktické části převzato formátování textu z programu Acons. Předmět ocenění: Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený pozemek vlastníka parcela č. 2714, 2713 Ulice: Husova Město: Liberec Okres: Liberec Kraj: Liberecký kraj Katastrální území: Liberec Sídlo katastr. úřadu v Liberci
č.p. 165 PSČ 460 05 Identifikační kód: 682039
Vlastník stavby: Frydrychová Věra, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Gratias Libor a Gratiasová Helena, Andělka 11, 463 73 Višňová, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Koch Zdeněk Ing. a Kochová Libuše, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec
podíl: 2247/10000 4719/10000
Vlastník pozemku: Frydrychová Věra, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Gratias Libor a Gratiasová Helena, Andělka 11, 463 73 Višňová, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Koch Zdeněk Ing. a Kochová Libuše, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec
podíl: 2247/10000 4719/10000
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23. 3. 2013. Odhad je zpracován ke dni 25. 4. 2013 Vypracoval: Marek Frydrych Hodkovická 431 463 12 Liberec
V Liberci, dne 25. 4. 2013
35
1517/5000
1517/5000
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
36
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady zajištěné odhadcem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Liberec, město Liberec, list vlastnictví č. 2558, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci dne 22.04.2013 pod poloţkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 3047/2013505 výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Liberec, město Liberec, list vlastnictví č. 4549, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci dne 22.04.2013 pod poloţkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 3047/2013505 2. Situační podklady zajištěné odhadcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Liberec, mapový list č. LIBEREC 4-6/34, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci dne 29. 4. 2013 pod č.zak. 3290/2013-505 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí předloţené objednatelem Kupní smlouva V11 1236/2001 ze dne 22. 3. 2001. Vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci ke dni 26. 3. 2001 pod č.j. Z7701026/2001-505 Kupní smlouva V11 2038/2001 ze dne 17. 7. 2001. Vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci ke dni 22. 5. 2001 pod č.j. Z7701425/2001-505 Kupní smlouva ze dne 6. 9. 2001. Vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci ke dni 7. 9. 2001 pod č.j. V-3566/2001-505 Kupní smlouva ze dne 17. 4. 2003. Vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci ke dni 23. 4. 2003 pod č.j. V-2361/2003505 4. Ostatní podklady předloţené objednatelem Prohlášení vlastníka budovy V9 4919/1999 ze dne 1. 11. 1999. Vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci ke dni 9. 11. 1999 pod č.j. Z-7702295/1999-505 zajištěné odhadcem fotodokumentace pořízená odhadcem dne 23. 3. 2013 Úplné podklady pro zpracování odhadu byly objednatelem předány dne 23. 3. 2013.
37
1.1 Popisné informace Všeobecné místopisné údaje Liberec je krajským městem Libereckého kraje, má zhruba 100tisc. obyvatel, je hlavním centrem pracovních příleţitostí pro Liberecký kraj. Ve městě a okolí jsou výrobní závody zaměřené zejména na automobilový průmysl a moderní výrobu technického textilu. Město má veškerou občanskou vybavenost (školky, školy, Technickou univerzitu, zdravotní střediska, nemocnici, síť obchodů a supermarketů, nákupní a zábavní centra a jiné). Město nabízí dostatek prostoru a příleţitostí k sportovním aktivitám, coţ je dáno jeho polohou na úpatí Jizerských a Luţických hor. Liberec má vybudovanou dobrou dopravně obsluţnou infrastrukturu (vlaky, autobusy), je napojeno rychlostní komunikací R10 s hlavním městem Praha. Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části města Liberec, městská část Kristiánov vzdálené od centra Liberce 5 minut chůze. Ulice Husova se nachází v atraktivní lokalitě dostupností centra města (cca 0,5km), blízkostí Liberecké přehrady (cca 0,5km) a lesoparku Králův Háj (cca 1km) jiţně od domu, blízkostí parku v Lidových sadech u ZOO a Botanické zahrady severně od domu (cca 1,5km). V pěším dosahu se z občanské vybavenosti dále nachází 3 mateřské školy (ve vzdálenosti cca 400,500 a 600m), 2 základní školy (cca 100m a 600m), Technická univerzita (cca 150m), nemocnice s lékárnou (cca 250m), Muzeum (cca 500m), plavecký bazén (cca 1km), TJ Lokomotiva (cca 700m) s moţností různých sportovních aktivit pro děti i dospělé, obchody atd. Kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru města Liberec v příznivé pěší vzdálenosti (cca 5 minut) nebo pravidelnými spoji městské hromadné dopravy (autobusové spoje), zastávka MHD je od domu vzdálena cca 150m. Jedná se o velmi klidnou a vyhledávanou lokalitu s dostatkem zeleně. Parkování osobních vozidel zajištěno v okolí domu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je cca 1083 m2. Souhrnná velikost obytných ploch činí 392,5 m2. V budově se nachází 4 byty, z toho byt v 1. PP je pronajímán s neregulovaným nájemným. Údaje o oceňované budově Vilový dům postavený v letech 1923-1924 má čtyři bytové jednotky umístěné v 1. PP aţ v 2. NP a v obytném podkroví. Samostatně stojící objekt je zaloţen na betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou trámové s podhledem. Členitá střecha vazníkové konstrukce je sedlová s valbami. Vnější omítky objektu jsou ve zhoršeném stavu. Objekt je jinak v původním průběţně udrţovaném stavu. Okna objektu jsou původní špaletová po kompletní rekonstrukci. Obytné místnosti bytových jednotek jsou orientovány na východ, jih a západ s výhledem do údolí Liberecké přehrady. Oplocený pozemek nemovitosti je obdélníkového tvaru, mírně svaţitý orientovaný na jih. Stavba je napojena na inţenýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro a telefon. Po právní stránce bezproblémový přístup je zajištěn z veřejné komunikace Husova ulice s moţností parkování osobních vozidel.
38
1.2 Ocenění Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účely bakalářské práce (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţito kombinace metod: nákladové, výnosové a porovnávací. 1.2.1
Ocenění metodou nákladovou
V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaţí, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných poloţek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je moţno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se pouţívá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší neţ jedna polovina plánované ţivotnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, ţe jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údrţba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inţenýrské sítě se povaţují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná ţivotnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se povaţují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení.
39
1.Budovy: Výčet budov 1.1. Budova č.p.165 (vlastní parcela č. 2714) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Budova č.p. 165 Budova je postavena na vlastní parcele č. 2714. Jedná se o budovu volně stojící. Převaţující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: bez izolace. Krov: sedlový s valbami. Střešní krytina: betonová taška. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tloušťce do 60 cm. Vnější úprava povrchů: omítka ze stříkaného břízolitu. Stropy: dřevěné trámové s podhledem. Schodiště: kamenné. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dvojitá dřevěná špaletová. Dveře: hladké lakované. Podlahy obytných místností: laminátové plovoucí. Podlahy nebytových místností: keramická dlaţba. Vytápění: etáţové s plynovým kotlem. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: kotel ÚT. Vybavení kuchyně: elektrický sporák. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo. Vybavení WC: kombi WC. Výpočet obestavěného prostoru: Obestavěný prostor spodní stavby Obestavěný prostor vrchní stavby Obestavěný prostor zastřešení stavby Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3
40
491.00 1134.00 839.00 2464.00
Výčet bytů: výměra v m2, kategorie 1x byt 2+1 I. kat. (56,9 m2) 1x byt 4+1 I. kat. (122,7 m2) 1x byt 4+1 I. kat. (126,2 m2) 1x byt 3+1 I. kat. (86,7 m2) Bytové prostory 1. PP. kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj koupelna WC kotelna chodba Výměra 1. PP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
15.90 19.40 4.80 1.50 2.50 12.80 56.90
1. NP kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj loţnice pokoj pokoj chodba WC kotelna Výměra 1. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
16.90 26.50 20.10 19.50 18.90 15.80 1.50 3.50 122.70
2. NP kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj loţnice pokoj pokoj chodba WC kotelna Výměra 2. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
16.90 26.50 20.10 23.10 18.80 15.80 1.50 3.50 126.20
3. NP kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj loţnice pokoj chodba WC kotelna Výměra 3. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
16.90 19.20 16.50 12.70 15.80 1.50 4.10 86.70
VÝMĚRA CELKEM
m2
392.50
41
Technický stav: Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: poškozená vnější omítka v rozsahu cca 30% Rekonstrukce, modernizace: V roce 1998 byla provedena výměna střešní krytiny z betonových tašek. V období od roku 2000 do roku 2003 byla provedena kompletní rekonstrukce bytových jednotek spočívající v opravě původních špaletových oken (BJ v 2.NP provedena výměna plastových oken), instalaci nových rozvodů elektroinstalace, vody, plynu a odpadu. Dále byla provedena instalace nových podlahových krytin, výměna keramických obkladů koupelny a WC včetně vybavení a oprava omítek a podhledů. Stáří budovy: 2013 - 1924 = 89 roků Výpočet ceny Výchozí nákladová cena spodní část stavby (1m3 za 5.500,-Kč) Výchozí nákladová cena vrchní část stavby (1m3 za 5.500,-Kč) Výchozí nákladová cena zastřešení stavby (1m3 za 5.500,-Kč) Výchozí nákladová cena celkem (bez opotřebení) Zaokrouhleno Cena zaokrouhlená Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Opotřebení - výpočet opotřebení v příloze Cena k roku 2013 Zaokrouhleno Cena zaokrouhlená
Kč
2 702 700.00 6 237 000.00 4 614 500.00 13 554 200.00 200.00 13 554 000.00 1.00 13 554 000.00 1924 56.00 5 963 848.00 848.00 5 963 000.00
Rekapitulace 1.1. Budova č.p. 165 1. Budovy
Kč Kč
5 963 000.00 5 963 000.00
Kč % Kč
406 620.00 30 284 000.00
Kč % Kč
135 540.00 50 68 000.00
Kč Kč Kč Kč
Kč % Kč
2.Inženýrské sítě: Inţenýrské sítě tvoří 3 % z nákladové ceny staveb celkem Vzhledem k provedené rekonstrukci IS je opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení 3.Venkovní úpravy: Výčet venkovních úprav: Venkovní úpravy tvoří 1 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Venkovní úpravy po opotřebení
42
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby celkem
Kč Kč Kč Kč
5 963 000.00 284 000.00 68 000.00 6 315 000.00
D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s trţním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu, firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běţně zastavěných se vyuţívá Metoda porovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Liberec Katastrální území: Liberec Vlastník pozemku: Frydrychová Věra, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Gratias Libor a Gratiasová Helena, Andělka 11, 463 73 Višňová, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec SJM Koch Zdeněk Ing. a Kochová Libuše, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec Parcela č Výměra m2 Druh Využití . 2713 894 ostatní plocha zeleň v zástavbě 2714 189 zastavěná plocha a objekt k bydlení nádvoří m2
Výměra pozemků celkem
podíl: 2247/10000 4719/10000 1517/5000
1083.00
Výpočet ceny: Výměra pozemku m2 189.00 2 Směrná cena pozemku Kč/m 3 000.00 Výchozí cena pozemku Kč 567 000.00 Směrná cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou, která je uvedena v příloze. Výměra pozemku m2 894.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 3 000.00 Výchozí cena pozemku Kč 2 682 000.00 Směrná cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou, která je uvedena v příloze. Pozemky celkem
Kč 43
3 249 000.00
1.2.2
Ocenění metodou výnosovou
Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další sluţby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Konstatuje se, ţe nájemné v této výši odpovídá obvyklému nájemnému a je v ocenění s ním uvaţováno. 1. 1 Budova č.p. 165 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvaţována míra kapitalizace ve výši: 7%. Aktuálně využitelné plochy k pronájmu: Zdrojem výnosu z moţného pronájmu jsou: Byty 1. podzemní podlaţí - suterén byt 2+1 56.9 m2 1. nadzemní podlaţí byt 4+1 122.7 m2 2. nadzemní podlaţí byt 4+1 126.2 m2 3. nadzemní podlaţí byt 3+1 86.7 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zváţení všech výše uvedených okolností uvaţováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Byty 1. podzemní podlaţí - suterén byt 2+1 56.9 m2 * 1300 Kč/m2/rok nájemné neregulované 1. nadzemní podlaţí byt 4+1 122.7 m2 * 1100 Kč/m2/rok nájemné neregulované 2. nadzemní podlaţí 44
byt 4+1 126.2 m2 * 1100 Kč/m2/rok nájemné neregulované 3. nadzemní podlaţí byt 3+1 86.7 m2* 1400 Kč/m2/rok nájemné neregulované Výpočet aktuálního ročního příjmu: byt 2+1 56.9 m2 * 1300 Kč/m2/rok byt 4+1 122.7 m2 * 1100 Kč/m2/rok byt 4+1 126.2 m2 * 1100 Kč/m2/rok byt 3+1 86.7 m2 * 1200 Kč/m2/rok
Kč
73 970.00
Kč
134 970.00
Kč
138 820.00
Kč
104 040.00
Celkem
Kč
451 800.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
5.00 429 210.00
Aktuální roční výdaje (náklady): vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běţná údrţba a opravy náklady na správu Aktuálně celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
3 800.00 15 000.00 122 600.00 15 000.00 10 000.00 166 400.00
Kč Kč Kč
429 210.00 166 400.00 262 810.00
Výpočet aktuálních ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Aktuální výnosová hodnota nemovitosti: tj. budovy a pozemku, dosaţitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7.0 %: výnosová hodnota =
100 % 262 810 * ------ = 3 754 428 Kč 7.0 %
Aktuální výnosovou hodnotu nemovitosti zaokrouhluji na 3 754 000 Kč
45
1.2.3
Ocenění metodou porovnávací
Porovnávací metoda vychází, jak z názvu vyplývá, z porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi, které byly obchodovány nebo nabízeny v dané lokalitě a mají maximum shodných cenotvorných vlastností. 1. Srovnatelná nemovitost: Prodej činžovního domu v Liberci, ul. Lužická (Liberec I - Staré město) Jedná se o podsklepený dům, který má dvě nadzemní podlaţí a obytné podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci spočívající ve výměně střešní krytiny a oplechování střechy, nová plastová okna a vchodové dveře. Zastavěná plocha domu na pozemku o výměře 1187m2 je 123 m2. V domě se nachází čtyři bytové jednotky. Dvě mezonetové bytové jednotky o velikostech 3+1, jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 2+1. Všechny bytové jednotky jsou pronajaty za trţní nájemné. Vytápění domu je etáţové s plynovým kotlem. Z IS je nemovitost napojena na vodovod, plynovod, elektro a kanalizaci. Moţnost parkování před domem, nebo na pozemku. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace.
Prodej: 6 200 000 Kč Pozemky: 887 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 3 000 Kč Cena za pozemek: 2 661 000 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 3 539 000 Kč Obytná plocha: 213 m2 Cena za m2 obytné plochy: 16 615 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 15 000 Kč/m2 Poloha: Jedná se o bytový dům, který se nachází ve srovnatelné vzdálenosti od centra města Liberec, s dobrou občanskou vybaveností v místě. Velikost, vybavení a technický stav: Dům disponuje menší obytnou plochou a celkový počet bytů je stejný. Technický stav je velmi dobrý.
46
2. Srovnatelná nemovitost: Prodej činžovního domu v Liberci, ul. Masarykova (Liberec I - Staré město) Jedná se o podsklepený dům, který má dvě nadzemní podlaţí a obytné podkroví, nachází se ve vilové čtvrti v centru města Liberec. Dům je po kompletní rekonstrukci. Bytové jednotky jsou po kompletní rekonstrukci spočívající v instalaci nových plovoucích podlah, nových keramických obkladů a vybavení koupelen, nového topení a oprav omítek a podhledů. Zastavěná plocha domu na pozemku o výměře 625m2 je 265 m2. V domě se nachází čtyři bytové jednotky. Tři bytové jednotky 3+1 a jedna bytová jednotka 4+1 o celkové obytné ploše 433 m2. Tři bytové jednotky jsou pronajaty za trţní nájemné, jedna je neobsazená. Vytápění domu je etáţové s plynovým kotlem. Z IS je nemovitost napojena na vodovod, plynovod, elektro a kanalizaci. Moţnost parkování před domem, nebo na pozemku. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace.
Prodej: 9 800 000 Kč Pozemky: 625 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 3 000 Kč Cena za pozemek: 1 875 000 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 7 925 000 Kč Obytná plocha: 433 m2 Cena za m2 obytné plochy: 18 300 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 16 500 Kč/m2 Poloha: Jedná se o bytový dům, který se nachází ve srovnatelné vzdálenosti od centra města Liberec, s dobrou občanskou vybaveností v místě. Velikost, vybavení a technický stav: Objekt má obdobnou obytnou plochou, celkový počet bytů k pronájmu je stejný, byty jsou obdobných rozměrů. Technický stav je velmi dobrý.
47
3. Srovnatelná nemovitost: Prodej činžovního domu v Liberci, ul. Žitavská (Liberec VII - Horní Růžodol) Jedná se o podsklepený dům, který má obytné dvě nadzemní podlaţí a podkroví, nachází se ve vilové čtvrti v širším centru města Liberec. Dům je po kompletní rekonstrukci – nová střešní krytina, fasáda domu, nové rozvody IS. Bytové jednotky jsou po kompletní rekonstrukci spočívající v instalaci nových rozvodů vodovodu, elektroinstalace, odpadu a plynovodu. Dále byla provedena instalace nových plastových oken, keramických obkladů a vybavení koupelen a WC, nového topení a oprava omítek a podhledů. Zastavěná plocha domu na pozemku o výměře 695m2 je 140 m2. V domě se nachází čtyři bytové jednotky 2+1 o celkové obytné ploše 295 m2. Vytápění domu je etáţové s plynovým kotlem. Z IS je nemovitost napojena na vodovod, plynovod, elektro a kanalizaci. Moţnost parkování před domem, nebo na pozemku. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace.
Prodej: 6 450 000 Kč Pozemky: 695 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 2 300 Kč Cena za pozemek: 1 598 500 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 4 851 500 Kč Obytná plocha: 295 m2 Cena za m2 obytné plochy: 16 400 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 14 800 Kč/m2 Poloha: Jedná se o bytový dům, který se nachází ve větší vzdálenosti od centra města Liberec, s horší občanskou vybaveností v místě. Velikost, vybavení a technický stav: Objekt má menší obytnou plochou, celkový počet bytů k pronájmu je stejný, byty jsou menších rozměrů. Technický stav je velmi dobrý.
48
Vyhodnocení porovnávací metody Na základě pouţitého souboru nemovitostí ke srovnání stanovuji pro daný bytový dům cenu obvyklou porovnávací metodou následujícím způsobem: Cena za m2 obytné plochy pro daný bytový dům je stanovena na: 15 500 Kč Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: p.č. 2714 o výměře 189m2 – cena za m2: 3 000 Kč p.č. 2713 o výměře 894m2 – cena za m2: 3 000 Kč Cena za pozemek o výměře 1 083 m2: 3 249 000Kč Cena za aktuálně vyuţitelnou obytnou plochu 392,5 m2: 6 083 000 Kč Cena za pozemek a obytnou plochu: 9 332 000 Kč Pro oceňovaný bytový dům, pro jeho stav a umístění v atraktivní lokalitě stanovuji cenu obvyklou ke dni ocenění na: 9 332 000 Kč
49
G. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika: Vzhledem k tomu, ţe nebylo předloţeno měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě níţe uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu můţe být: 1. podloţí pod objektem 2. stavební materiály 3. uţitková voda 1. Podloží pod objektem Mezi parametry podloţí ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Liberecký kraj se nachází Liberec, Liberec ve II. kategorii - střední radonové riziko. Moţnost pronikání radonu z podloţí do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis: Objekt nemá izolaci proti radonu u bytové jednotky v 1. podzemním podlaţí. Z toho vyplývá, ţe kontaktní konstrukce nejsou na izolačním podlaţí. Z daného typu objektu vyplývá, ţe nelze vyloučit překročení nadlimitních hodnot koncentrace radonu u bytové jednotky v 1. nadzemním podlaţí. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze povaţovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloţí. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde můţe půdní vzduch volně proudit z podloţí do interiéru. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na pouţitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu uţitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je zvýšená. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. H. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se povaţují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvaţovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických sráţek. 50
Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvaţovat s uvedenými přírodními jevy. I. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Zástavní právo smluvní pohledávka ve prospěch společnosti Českomoravská stavební spořitelna, a.s. na spoluvlastnický podíl 2247/10000 v majetku Frydrychová Věra, Husova 165/60, Liberec V-Kristiánov, 46005. Prohlašuji, ţe objednavatel ocenění sdělil, ţe kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou ţádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektroinstalačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichţ existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. J. Právní stav Za právní stav nemovitosti se povaţuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou uţívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předloţena. Místním šetřením bylo zjištěno, ţe ocenění je moţno i přes tuto skutečnost provést, protoţe se jedná o univerzálně vyuţitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. K. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, ţe předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění, jsou doloţeny v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
51
1.3 Vyhodnocení Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (dokončené stavby) Město: Liberec
ulice : Husova
Okres: Liberec
č.p. 165
Kat. území: Liberec Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Budova č.p. 165 1. Budovy
Kč Kč
13 816 000.00 13 816 000.00
Kč Kč Kč Kč
6 315 000.00 6 315 000.00 3 249 000.00 9 564 000.00
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Budova č.p. 165 1. Budovy Pozemky Celkem pozemky a budovy Nákladová hodnota
Kč
9 564 000.00
Výnosová hodnota
Kč
3 754 000.00
Porovnávací hodnota
Kč
9 332 000.00
Rizika Radon: Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně.
52
1.4 Závěr Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
8 240 000 Kč Bytový dům se nachází v atraktivní lokalitě města Liberec v příznivé pěší vzdálenosti od občanské vybavenosti, od centra města Liberec a od klidové zóny Liberecké přehrady. Pro daný typ nemovitosti, která má velmi dobře pronajímatelné bytové jednotky a s přihlédnutím k obchodovatelnosti nemovitostí stejného typu, stanovuji obvyklou cenu na základě metody výnosové, porovnávací a metody nákladové. Cena obvyklá Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr
Porovnávací metoda
9 332 000
70
6 532 400
Výnosová metoda
3 754 000
20
750 800
Nákladová metoda
9 564 000
10
956 400
Výsledná cena
8 239 600
Zaokrouhlení
8 240 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze usuzovat, ţe porovnávací metoda odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je povaţována indikace obvyklé ceny porovnávací metodou za stěţejní a byla jí přisouzena váha 70 %. Vzhledem k charakteru oceňovaného majetku (bytový dům se čtyřmi bytovými jednotkami umístěný v atraktivní lokalitě) lze předpokládat, ţe bude nemovitost v případě obchodování vnímána jako investice schopná generovat pravidelnou rentu v podobě nájmů. Z toho důvodu je povaţována indikace ceny obvyklé výnosovou metodou za podpůrnou a byla jí přisouzena váha 20%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných metodou porovnávací a proto jí je přisouzena váha 10%.
53
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě trţní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
54
1.5 Přílohy 1.5.1
Fotodokumentace
55
1.5.2
List vlastnictví č. 2558, k.ú. Liberec
56
57
1.5.3
List vlastnictví č. 4549, k.ú. Liberec
58
59
1.5.4
Kopie katastrální mapy
60
1.5.5
Opotřebení stavby Životnost
Stáří
Podíl
Základy včetně zemních prací
175
89
0,059
Opotřeben í 3,00
Svislé konstrukce
140
89
0,163
10,36
Vodorovné konstrukce
140
89
0,082
5,21
Zastřešení mimo krytinu
110
89
0,064
5,18
Krytiny, střecha
60
15
0,022
0,55
Klempířské konstrukce
55
15
0,006
0,16
Úpravy vnitřních povrchů
65
25
0,068
2,62
Úpravy vnějších povrchů
45
45
0,032
3,20
Vnitřní obklady keramické
40
10
0,028
0,70
Schody
140
89
0,03
1,91
Dveře
65
65
0,041
4,10
Okna
65
30
0,062
2,86
Povrchy podlah
48
30
0,031
1,94
Vytápění
35
20
0,052
2,97
Elektroinstalace
38
20
0,059
3,11
Bleskosvod
40
15
0,003
0,11
Vnitřní vodovod
35
15
0,032
1,37
Vnitřní kanalizace
45
15
0,031
1,03
Vnitřní plynovod
35
15
0,004
0,17
Ohřev teplé vody
30
10
0,018
0,60
Vybavení kuchyní
23
15
0,017
1,11
Vnitřní hygienická vybavení
45
10
0,039
0,87
Ostatní
20
10
0,057
2,85
1
55,98 56
Název
Opotřebení celkem Zaokrouhleno
61
1.5.6
Stanovení tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou Tržní hodnota pozemku Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek
A. Identifikační údaje 1
2
3
Liberec, Alšova
Liberec, Horská
Liberec, Masarykova
pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Liberec, Husova 2713, 2714
Adresa pozemku Katastrální území
Liberec
Starý Harcov
Ruprechtice
Liberec
Obec
Liberec
Liberec
Liberec
Liberec
Okres
Liberec
Liberec
Liberec
Liberec
B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 4992350 3105300
3487500
Rozloha pozemku v m2
1083
1565
941
1395
X
3190,00
3300,00
2500,00
12.4.2013
20.5.2013
28.5.2013
1
1
1
3190,00
3300,00
2500,00
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,95
0,95
0,95
3030,50
3135,00
2375,00
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Cena za m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická Práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota
62
Vyuţití podle územního plánu
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Ano
Ano
Ano
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
3030,50
3135,00
2375,00
Pravidelný
Pravidelný
Nepravidelný
1
1
1,1
3030,50
3135,00
2612,50
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý
Svaţitý
1
1
1,1
3030,50
3135,00
2873,75
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Korekce Upravená hodnota Dostupnost IS
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota
63
Dopravní dostupnost a parkování
Výborný
Výborný
Výborný
Výborný
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Ne
Ne
Ne
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1
1
1
3030,50
3135,00
2873,75
3030,50
3135,00
2873,75
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 3000 1m2 1083 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
3249000
64
2 Ocenění rodinného domu Zpracování ocenění bytového domu pro účely bakalářské práce částečně vychází z programu Acons se souhlasem vlastníka licence č. 736. Vlastník: Ing. Bc. Jiří Rezler, Sokolovská 837/31a, 460 10 Liberec12 Z důvodu přehlednosti praktické části převzato formátování textu z programu Acons. Typ nemovitosti
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáţe v současném a budoucím stavu - stavba v rekonstrukci, nástavba, přístavba, vestavba
Účel ocenění
úvěrové jednání
Předmět ocenění Budova RD č.p. 202, LV č. 302 na pozemku parc.č. 766 pozemek parc.č. 766, LV č. 302 pozemek parc.č. 767, LV č. 302 pozemek parc.č. 768/2, LV č. 302 včetně příslušenství Adresa Kraj
Liberecký kraj
Město
Kat. území
Frýdlant
Ulice
Frýdlant Luční
Část obce dle LV
Objednatel Karel Hnízdo
Tel.
Luční č.p. 202
E-mail
46401 Frýdlant Vlastnictví Budova RD č.p. 202
Hnízdo Karel - Frýdlant, Luční 202, RČ 670330/2144
pozemek parc.č. 766
Hnízdo Karel - Frýdlant, Luční 202, RČ 670330/2144
pozemek parc.č. 767
Hnízdo Karel - Frýdlant, Luční 202, RČ 670330/2144
pozemek parc.č. 768/2
Hnízdo Karel - Frýdlant, Luční 202, RČ 670330/2144
65
Počet obyvatel č.p.
202
7583
Vyhodnocení rizik ANO
nemovitost je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
ANO
stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO
k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
ANO
ANO NE
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na listu vlastnictví č.302, oddíl C je uvedeno: Zástavní právo smluvní pohledávka ve prospěch společnosti Hypotéční banka, a.s..
ANO
stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její ţivotnost
ANO
nemovitost je uţívána v souladu s právním stavem
ANO
stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
ANO
stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční
ANO
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu
ANO
stavba je dokončena
ANO
zpracovatel ocenění je odhadcem Equa bank a.s.
REET:
ANO
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňovaná nemovitost není obchodována, ocenění se zpracovává pro bankovní účely - refinancování stávajícího hypotéčního úvěru. Dle slov objednatele není oceňovaná nemovitost předmětem nájmu a neváznou na ní závazky jiných stran, kromě zástavního práva smluvního u společnosti Hypoteční banka, a.s.. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývacím titulem vlastníka oceňované nemovitosti je Darovací smlouva ze dne 3.7.1996. Uvedeným nabývacím titulem se stal současný majitel výhradním vlastníkem budovy č.p. 202 stojící na pozemku p.č.766 a pozemků p.č.766, p.č. 767 a p.č.768/2 v k.ú. Frýdlant. Uvedeným nabývacím titulem bylo zřízeno ve prospěch dárce Karla Hnízda, r.č. 360619/0580 a ve prospěch Anny Hnízdové, nar. 29.1.1937 věcné břemeno bezplatné doţivotní právo bydlení v darovaných nemovitostech tak, jak je oprávnění dosud uţívali. Toto právo se zřizuje ve formě osobního závazku obdarovaného a oprávnění ho přijímají. Protoţe je věcné břemeno zřízeno ve formě osobního závazku obdarovaného, neváţe se k předmětné nemovitosti (není zapsáno jako věcné břemeno v LV 302, k.ú. Frýdlant) a není zohledněno při vyhodnocení ceny současné obvyklé. Vzhledem k charakteru nabývacího titulu (bezplatná darovací smlouva mezi otcem a synem) nemá nabývací titul vliv na stanovení ceny obvyklé současné a kromě zmíněného věcného břemene nabývací titul neobsahuje další omezení vlastnického práva ani jiná věcná břemena.
66
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 302, vyhotovil Česká pošta 22.03.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Frýdlant, vyhotovil Web, Nahlíţení do katastru ČÚZK 21.03.2013. Původní nabývací titul Darovací smlouva ze dne 3.7.1996. Zpráva statika ke stavu domu č.p. 202, Luční ulice, Frýdlant, vyhotovil Kancelář architektů a statiků Liberec, Ing. Alexandr Šrut 31.3.2013. Datum předání kompletních podkladů 2.4.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 302, vyhotovil Česká pošta 22.03.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Frýdlant, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Frýdlant 29.4.2013. Původní nabývací titul Darovací smlouva ze dne 3.7.1996. Zpráva statika ke stavu domu č.p. 202, Luční ulice, Frýdlant, vyhotovil Kancelář architektů a statiků Liberec, Ing. Alexandr Šrut 31.3.2013.
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Frýdlant je město na severu Čech leţící v okrese Liberec v libereckém kraji a tvoří přirozené centrum místního regionu. Leţí ve frýdlantském výběţku na okraji Jizerských hor. Město samo vzniklo kolem stejnojmenného hradu a zámku a protéká jím řeka Smědá při jejím soutoku s Řasnicí. Historické jádro města bylo prohlášeno městskou památkovou zónou, je to nejstarší město v celé oblasti. Leţí na rozhraní Jizerských hor a Luţické pahorkatiny. První písemné zmínky o Frýdlantu jsou z roku 1278. V současné době má Frýdlant cca 7600 obyvatel. Frýdlant má silniční spojení s okolními obcemi a díky silnici 13 také s Libercem a hraničním přechodem Habartice, je zde autobusové nádraţí ČSAD. Spojení ţelezniční má s Libercem přes Raspenavu, další trať vede z Frýdlantu do Jindřichovic pod Smrkem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci
širší centrum obce
Okolní zástavba
Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město)
obytná zástavba 24.1
km
Oceňovaná nemovitost se nachází v části širšího centra obce Frýdlant, v ul. Luční, ve vzdálenosti cca 500 m od centra města Frýdlant. V blízkosti objektu je základní občanská vybavenost jako základní a mateřská škola(50 m), vlaková stanice (450 m) atd. Kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru města Frýdlant - pošta, obchody, autobusové nádraţí, lékárna, knihovna, sportovní hala, zimní stadion, bankomaty, městské muzeum, restaurace atd. Nemovitost se nachází ve velmi klidné lokalitě ve vzdálenosti cca 300 m od břehu řeky Smědá. Nemovitost díky umístění na vyvýšeném místě se nenachází v zátopové oblasti. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a rodinné domy. Ve vzdálenosti cca 200m se nacházejí sporadicky vyuţívané komerční objekty. Tyto objekty nenarušují přímo stavbu a to ani hlukem, ani zápachem nebo jiným způsobem. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je částečně podsklepený rodinný dům stáří cca 120 let. Rodinný dům bez garáţe má bytovou jednotku dispozic 4+1 umístěnou v 1.NP a v podkroví. Na původní objekt obdélníkového půdorysného tvaru navazuje ze severozápadní strany přízemní přístavba, ve které se nachází část koupelny. Dům je zaloţen na kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou trámové s
67
podhledem. Sedlová střecha vaznicové soustavy má střešní krytinou z asfaltových šablon. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. V roce 2003 byla provedena výměna vnitřních dveří, instalace podlahových krytin a oprava omítek a podhledů. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny. V roce 2010 byly instalovány nové radiátory topení, nová plastová okna, zateplení obvodových zdí a oprava dřevěného balkónu v 2.NP. V roce 2011 byla při rekonstrukci koupelny provedena výměna rozvodů vodovodu, odpadu a elektro, instalace nových keramických obkladů a vybavení koupelny. Podlahové krytiny jsou prkenné a z PVC. V 1.PP se nachází skladovací místnost s kotlem na tuhá paliva a el. kotlem. V 1.NP se nachází chodba, schodiště, obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC. V 2.NP se nachází chodba, kuchyně, dva pokoje a balkón. V 3.NP pod hřebenem střechy je funkčně nevyuţitá půda. Nemovitost je vytápěna ústředním topením s elektrokotlem a kotlem na tuhá paliva. Ohřev TUV zajišťuje el. bojler. Z IS je nemovitost napojena na vodovod, elektro a kanalizaci. Na přístavbu objektu navazuje zděná kůlna, která má dvě nadzemní podlaţí a je zastřešená pultovou střechou. Okolní svaţitý terén je terasovitě upraven opěrnými zdmi, bez moţnosti vjezdu na pozemek. Došlo k částečnému zhroucení spodní opěrné zdi zahrady na přilehlou komunikaci, zbylá opěrná zeď je vychýlená směrem ke komunikaci a je narušená trhlinami. Opěrná zeď nad domem je vychýlená směrem k domu a je narušená trhlinami. Dle zprávy statika ze dne 31.3.2013 stav opěrné zdi statiku domu neovlivňuje. Současný stav opěrných zdí má negativní vliv na cenu současnou obvyklou, která vychází z ceny budoucí po odečtení nákladů na provedení sanace opěrných zdí. Náklady na provedení demolice původní opěrných zdí a jejich nové vybudování odhaduji na 150.000,-Kč. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích se nachází přípojka vody z PE trouby vedená z vodovodního řadu vedeného z ulice Luční, přípojka kanalizace z trub kameninových hrdlových, vedená z domu do řadu vedeného z ulice Luční, přípojka elektro ze stávajícího nadzemního vedení NN v ulici Luční, zpevněné betonové plochy provedeny z prostého betonu, opěrná zeď provedená z kamenného lomového zdiva, venkovní schodiště z prostého betonu, dřevěný plot na ocelových sloupcích Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2250 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP
1
Počet NP
Počet koupelen
2
1
Počet podkroví
1
77 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní
2
Vybavení koupelny
Vybavení kuchyně
vana, umyvadlo
kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem
WC
kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný
68
Ano
Ne
Příslušenství Stavba
Popis
kůlna
Zděná kůlna obdélníkového půdorysu 5,5m x 3m, zastřešená pultovou střechou
zeď
Kamenná opěrná zeď pozemku p.č. 767 a p.č. 766
Výměra [m2]
Stáří [roků]
16.5
100 100
Technický stav Stav
Budova RD
velmi dobrý - průměrný
Stáří roků
odhadem 120
Opotřebení odhadem
45 %
Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby
nevykazuje
Minulé rekonstrukce Konstrukce
Rozsah
Rok provedení
Střešní krytina
nová střešní krytina
2008
Vnější omítky
zateplení
2010
Okna
nové plast okna
2010
Dveře
nové vnitřní dveře
2003
Instalace
nové radiátory
2010
Koupelna
nové rozvody vody, elektroinstalace a odpadu, nové obklady a vybavení
2011
Podlahy
nové podlahové krytiny
2003
Vnitřní omítky
oprava omítek a podhledů
2003
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou – stanovení tržní hodnoty pozemku v příloze Výměra
616 m2
Cena pozemků
400 Kč/m2
Cena celkem
246 400 Kč
Inženýrské sítě Elektro
napojeno
Voda z řadu
napojeno
Voda ze studny
není
Kanalizace do řadu
napojeno
Kanalizace do ţumpy
není
Kanalizace do septiku
není
Plyn
není
Kanalizace do vlastní není ČOV Dálkové vytápění
není
69
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
Konstrukce
Provedení
základy a zemní práce kamenné
svislé konstrukce
zděné
vodorovné
dřevěné trámové s podhledem
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
z ţivičného šindele
klempířské konstrukce
pozinkované
úpravy vnějších povrchů
kontaktní zateplovací systém
konstrukce, stropy krytina střech úpravy
vnitřních vápenná omítka štuková
povrchů vnitřní obklady
obklad keramický
schody
dřevěné
dveře a vrata
vnitřní hladké lakované
okna
plastová s dvojsklem
povrch podlah
prkenné a PVC
vytápění
ústřední s elektrokotlem a kotlem na pevná paliva
elektroinstalace
vč. světelný a motorový rozvod
vnitřní vodovod
rozvod studené a teplé
Bleskosvodu vnitřní kanalizace
svislé a vodorovné potrubí
vnitřní plynovod
ohřev teplé vody
bojlerem
ostatní vnitř. Vybavení (výtahy atd.)
1.PP - výčet místností
plocha
koeficient KZp započit. plocha 2
Sklep
12.70 m
Součet ploch za podlaží
12.70 m2
1.NP - výčet místností
plocha
0.2
2.54 m2 2.54 m2
koeficient KZp započit. plocha
Kuchyně
2
8.00 m
1.0
8.00 m2
Koupelna
10.50 m2
1.0
10.50 m2
WC
1.60 m2
1.0
1.60 m2
Chodba
7.30 m2
1.0
7.30 m2
25.40 m2
1.0
25.40 m2
4.00 m2
1.0
4.00 m2
obývací pokoj schodiště samostané vnitřní
56.80 m2
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností
plocha
56.80 m2 koeficient KZp započit. plocha
Chodba
2
4.50 m
1.0
4.50 m2
Kuchyně
12.30 m2
1.0
12.30 m2
Pokoj
15.30 m2
0.9
13.77 m2
obývací pokoj
20.00 m2
0.9
18.00 m2
4.50 m2
0.5
2.25 m2
Balkon
56.60 m2
Součet ploch za podlaží
70
50.82 m2
Rozestavěnost Druh konstrukcí
Rozestav. %
Náklady na
Komentář
dokončení základy a zemní práce
0
150 000 demolice původní opěrné zdi zahrady, demolice opěrné zdi nad domem a jejich nové vybudování, včetně zemních prací
Celkem
0
150 000
Budoucí stav Popis nemovitosti Počet PP
1
Počet NP
Počet koupelen
2
1
Počet podkroví
1
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní
2
Vybavení koupelny
Vybavení kuchyně
vana, umyvadlo
kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem
WC
kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
77 m2
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Inženýrské sítě Elektro
napojeno
Voda z řadu
napojeno
Voda ze studny
není
Kanalizace do řadu
napojeno
Kanalizace do ţumpy
není
Kanalizace do septiku
není
Plyn
není
Kanalizace do vlastní není ČOV Dálkové vytápění
není
71
Ne
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
základy a zemní práce
kamenné
vodorovné konstrukce, dřevěné trámové s podhledem
Konstrukce
Provedení
svislé konstrukce
zděné
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce
pozinkované
úpravy vnějších povrchů
kontaktní zateplovací systém
stropy krytina střech úpravy
z ţivičného šindele vnitřních vápenná omítka štuková
povrchů vnitřní obklady
obklad keramický
schody
dřevěné
dveře a vrata
vnitřní hladké lakované
okna
plastová s dvojsklem
povrch podlah
prkenné a PVC
vytápění
ústřední
s
elektrokotlem
kotlem na pevná paliva elektroinstalace
vč. světelný a motorový rozvod
vnitřní vodovod
rozvod studené a teplé
Bleskosvodu vnitřní kanalizace
svislé a vodorovné potrubí
vnitřní plynovod
ohřev teplé vody
bojlerem
ost.vnitř.vybavení (výtahy,
VZT,EPS
a
pod.) 1.PP - výčet místností
plocha
koeficient KZp
Sklep
12.70 m2
Součet ploch za podlaží
12.70 m2
1.NP - výčet místností
plocha
0.2
započit. plocha 2.54 m2 2.54 m2
koeficient KZp
započit. plocha
Kuchyně
2
8.00 m
1.0
8.00 m2
Koupelna
10.50 m2
1.0
10.50 m2
WC
1.60 m2
1.0
1.60 m2
Chodba
7.30 m2
1.0
7.30 m2
25.40 m2
1.0
25.40 m2
4.00 m2
1.0
4.00 m2
Obývací pokoj Schodiště samostatné vnitřní
56.80 m2
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností
plocha
56.80 m2 koeficient KZp
započit. plocha
Chodba
2
4.50 m
1.0
4.50 m2
Kuchyně
12.30 m2
1.0
12.30 m2
Pokoj
15.30 m2
0.9
13.77 m2
Obývací pokoj
20.00 m2
0.9
18.00 m2
4.50 m2
0.5
2.25 m2
Balkon
56.60 m2
Součet ploch za podlaží
72
50.82 m2
a
2.1 Ocenění 2.1.1
Úvod
Pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného nemovitosti jsou ve většině případů vyuţívány tři metody ocenění a to metoda porovnávací, metoda příjmová a metoda nákladová. Metoda porovnávací vychází z databáze uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě, nebo z nabídky obdobných nemovitostí v dané lokalitě, při zohlednění všech cenotvorných vlivů na obchodovatelnost oceňované nemovitosti. Metoda příjmová vyhodnocuje trţní hodnotu oceňované nemovitosti na základě předpokládaných budoucích příjmů, které jsou diskontovány na současnou hodnotu a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda vychází z vyhodnocení nákladů nutných na pořízení oceňované nemovitosti jakoţto nové, které jsou následně sníţeny dle míry opotřebení, nebo jiného znehodnocení oceňovaná nemovitosti. Pro stanovení trţní hodnoty pozemku bylo pouţito pouze metody porovnávací. Pro stanovení trţní hodnoty celé oceňované nemovitosti, byla pouţita pouze metoda porovnávací a metoda nákladová. Metodu výnosovou nelze aplikovat z důvodu umístění oceňované nemovitosti v lokalitě, kde pronájem obdobných nemovitostí tvoří minimální část trhu, nelze proto vytvořit dostatečnou databázi nájmu srovnatelných nemovitostí. 2.1.2
Porovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: sreality.cz, datum vloţení inzerátu 16.1.2013, datum změny inzerátu 16.1.2013
Konstrukční provedení Počet PP
1
Stavba zděná Počet NP
Podlahová plocha
1
Počet podkroví 170.0 m2
2
Zastavěná plocha 1.NP
Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
2 700 000 Kč
Redukce ceny
158.0 m2 914.0 m2 15 900 Kč/m2
10 %
Redukovaná cena
2 430 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
73
14 300 Kč/m2
Nemovitost pro srovnání se nachází ve městě Frýdlant ulice Luční ve vzdálenosti cca 400m od oceňované nemovitosti. V místě je dostupná základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru města Frýdlant ve vzdálenosti cca 900km. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, zastřešený sedlovou střechou se střešní krytinou z eternitových šablon. Podsklepený objekt má obytné 1.NP a podkroví v 2. a 3. NP kde se nachází BJ 6+1. Dispozice domu: V 1.PP. se nachází garáţ, kotelna, prádelna, dílna a spiţírna. V 1.NP. se nachází kuchyně, jídelna, obývací pokoj, pokoj, koupelna se sprchovým koutem, WC samostatně a terasa. V 2.NP. se nachází 3 loţnice, koupelna, WC a balkón. V 3.NP. se nachází obytné podkroví pod hřebenem střechy. V domě jsou nové rozvody vody, podlahy dřevěné palubky nebo dlaţba, schodiště dřevěné, krytina eternit. Vytápění je ústředním s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Ohřev TUV zajišťuje el. bojler. Nemovitost je z IS napojena na vodovod, elektro a kanalizaci. Na hranici pozemku je plynová přípojka. Pozemek je mírně svaţitý oplocený. Na pozemku se nachází dřevěná kůlna a bazén.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz, datum vloţení inzerátu 6.5.2012, datum změny inzerátu 16.3.2013
Konstrukční provedení Počet PP
1
Stavba zděná Počet NP
Podlahová plocha Cena za nemovitost
1
Počet podkroví 1 150.0 m2
Celková výměra všech pozemků 2 200 000 Kč
Redukce ceny Redukovaná cena
Zastavěná plocha 1.NP
133.0 m2 804.0 m2 14 700 Kč/m2
10 % 1 980 000 Kč
13 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nemovitost pro srovnání se nachází ve městě Frýdlant ulice Ţitavská ve vzdálenosti cca 1km od oceňované nemovitosti. V místě je dostupná minimální občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru Frýdlant ve vzdálenosti cca 1,1km. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům se zděnou kůlnou, zastřešený sedlovou střechou se střešní krytinou z pálených tašek. Částečně podsklepený objekt má obytné 1.NP a podkroví kde se nachází BJ 4+1. V roce 2004 byla provedena částečné rekonstrukce objektu - nový rozvod topení, oprava omítek a podhledů, oprava špaletových oken a oprava fasády. Dveře původní dřevěné. Podlahové krytiny jsou prkenné a PVC. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Ohřev TUV je zajištěno el. bojlerem. Z IS je nemovitost napojena na elektro. Voda je čerpána ze studny. Odpad je sveden do septiku. Pozemek je mírně svaţitý oplocený.
74
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: realitypro.eu, datum vloţení inzerátu 15.3.2013, datum změny inzerátu 15.3.2013
Konstrukční provedení Počet PP
1
Stavba zděná Počet NP
2
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
108.0 m 2
Podlahová plocha
180.0 m2
Celková výměra všech pozemků
548.0 m 2
Cena za nemovitost
2 620 000 Kč
Redukce ceny Redukovaná cena
14 600 Kč/m2
10 % 2 358 000 Kč
13 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nemovitost pro srovnání se nachází ve městě Frýdlant ulice Novoměstská ve vzdálenosti cca 1,2km od oceňované nemovitosti. V místě je dostupná základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru Frýdlant ve vzdálenosti cca 800km. Nevýhodou je umístění nemovitosti u rušné komunikace. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, zastřešený stanovou střechou se střešní krytinou z eternitových šablon. Podsklepený objekt má obytné 1.NP a 2.NP kde se nachází BJ 5+1. Objekt je po kompletní rekonstrukci - nové plastové okna, nové topení, nové rozvody elektroinstalace, vodovodu a odpadu, nové podlahové krytiny, oprava omítek a podhledů, nová fasáda, nové keramické obklady a vybavení koupelny. Dveře původní dřevěné. Podlahové krytiny jsou plovoucí podlahy a PVC. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a elektro kotlem. Nemovitost je z IS napojena na vodovod, elektro a kanalizaci. Pozemek je rovinný oplocený.
75
Vyhodnocení porovnávací metody 13 100 - 14 300 Kč/m2
Rozpětí redukovaných cen
1 980 000 - 2 430 000 Kč
2
14 500 Kč/m2
Stanovená cena za 1m v oceňované nemovitosti Obvyklá cena - budoucí stav Započitatelná podl. plocha
110.16 m2
14 500 Kč/m2
Zaokrouhleno
1 597 300 Kč 1 597 000 Kč
Všechny nemovitosti pro srovnání jsou samostatně stojící zděné rodinné domy po rekonstrukci, které se nachází ve městě Frýdlant. První nemovitost pro srovnání se nachází ve stejné ulici jako oceňovaná nemovitost ve vzdálenosti cca 400m od oceňované nemovitosti. Jedná se o zděný rodinný dům s bytovou jednotkou 6+1 větších výměr podlahových ploch, s garáţí v 1.PP. Objekt je po částečné rekonstrukci. Svaţitý pozemek je větších výměr. Vytápění je ústředním s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Nemovitost je z IS napojena na vodovod, elektro a kanalizaci. Výhodou je dostupnost plynovodu (pouze plynová přípojka). Druhá nemovitost pro srovnání se nachází z pohledu obchodovatelnosti v horší lokalitě (menší občanská vybavenost v místě, větší vzdálenost do centra města Frýdlant). Jedná se o zděný rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1 větších výměr podlahových ploch. Objekt je po částečné rekonstrukci. Vytápění je ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Svaţitý pozemek je obdobných výměr. Nevýhodou je nedostupnost vodovodu a kanalizace. Třetí nemovitost pro srovnání se nachází z pohledu obchodovatelnosti v horší lokalitě (stejná občanská vybavenost, stejné vzdálenost do centra, ale u rušné komunikace). Jedná se o zděný rodinný dům s bytovou jednotkou 5+1 větších výměr podlahových ploch. Objekt je po kompletní rekonstrukci. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a elektro kotlem. Rovinný pozemek je menších výměr. Na základě nemovitostí pro srovnání s přihlédnutím k umístění oceňované nemovitosti v klidné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností a příznivou pěší vzdáleností do centra, provedení rekonstrukce oceňované nemovitosti, vybavení a příslušenství (kůlna, opěrná zeď) odhaduji pro danou oceňovanou nemovitost ke dni ocenění současnou cenu obvyklou na 14.500,-Kč za m2 uţitné plochy.
76
2.1.3
Nákladová metoda
U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Fyzické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.
77
Nákladová metoda Název
Rodinný dům, Luční 202, Frýdlant
Číslo pozemku
766, 767, 768/2
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
120 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
40 let
Ekonomická ţivotnost
60 let
Zastavěná plocha
77 m2
Počet podlaţí
1 podzemní, 1 nadzemní, 1 obytné podkroví 169 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
0,75 126,1 m2
Celková podlahová plocha
424 m3
Celkový obestavěný prostor
5 500 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
2 332 000
Fyzické opotřebení - 45%
1 282 600
Funkční nedostatky -10%
1 154 340
Ekonomické nedostatky 0%
1 154 340
Vedlejší stavba zděná kůlna
135 000
Venkovní úpravy
200 000
Pozemek
246 400
Indikovaná hodnota
1 735 740
Zaokrouhleno
1 735 000
78
2.2 Závěr Při zpracování ocenění rodinného domu, byla pouţita metodika některých bank a některých bankovních subjektů na našem finančním trhu. Při místním šetření byl zjištěn havarijní stav opěrných zdí pozemků oceňované nemovitosti, z toho důvodu bylo nutné konstatovat, ţe pro bankovní účely se jedná o dočasně nevhodnou zástavu. Při zpracování ocenění bylo nutné stanovit cenu současnou obvyklou a cenu budoucí, která vychází ze stavu po provedení sanace opěrných zdí. Cena budoucí byla stanovena aplikací metody porovnávací a nákladové. Cena současná vychází z ceny budoucí po odečtení odhadovaných nákladů na provedení sanace opěrných zdí. 2.2.1
Cena budoucí
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu budoucí oceňované nemovitosti ve výši:
1 611 000 Kč Porovnávací metoda
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr
1 597 000
90
1 437 300
1 735 000
10
173 500
Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
1 610 800
Zaokrouhleno
1 611 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze usuzovat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je povaţována indikace obvyklé ceny budoucí porovnávací metodou za rozhodující a byla jí přisouzena váha 90 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných metodou porovnávací a proto jí je přisouzena váha 10%. Podmínka platnosti ceny budoucí je provedení sanace opěrných zdí. 79
2.2.2
Cena současná
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu současnou oceňované nemovitosti ve výši:
1 461 000 Kč Indikace (Kč) Cena budoucí
1 611 000
Odhadované náklady na sanaci opěrných zdí
150 000
Výsledná cena
1 461 000
Současná cena obvyklá byla stanovena odečtením odhadovaných nákladů 150.000,- Kč na provedení sanace opěrných zdí od ceny budoucí. Uvedeným postupem byl zohledněn skutečný současný stav oceňované nemovitosti a negativní vliv havarijního stavu opěrných zdí na oceňovanou nemovitost. Podmínky platnosti ceny současné nejsou stanoveny.
80
2.3 Přílohy 2.3.1
Fotodokumentace
1.NP kuchyně
1.NP kuchyně
1.NP obývací pokoj
1.NP obývací pokoj
1.NP koupelna
1.NP koupelna
81
strana severovýchod a jihovýchod
strana jihovýchod a jihozápad
zděná kůlna
strana jihozápad a severozápad
opěrná zeď pod domem
opěrná zeď nad domem
82
2.3.2
Mapa umístění
Písmeno A označuje: Luční 202, Frýdlant (mapa pouze orientační)
Písmeno A označuje: Luční 202, Frýdlant (mapa pouze orientační)
83
2.3.3
LV č.302, k.ú. Frýdlant
84
85
2.3.4
Kopie katastrální mapy
86
2.3.5
Opotřebení stavby Životnost
Stáří
Podíl
Základy včetně zemních prací
170
120
0,082
Opotřeben í 5,79
Svislé konstrukce
150
120
0,212
16,96
Stropy
150
120
0,079
6,32
Zastřešení mimo krytinu
120
120
0,073
7,30
Krytiny střech
60
5
0,034
0,28
Klempířské konstrukce
55
5
0,009
0,08
Vnitřní omítky
65
25
0,058
2,23
Fasádní omítky
45
3
0,028
0,19
Vnější obklady
40
3
0,005
0,04
Vnitřní obklady
45
1
0,023
0,05
Schody
140
120
0,01
0,86
Dveře
65
10
0,032
0,49
Okna
65
3
0,052
0,24
Podlahy obytných místností
50
10
0,022
0,44
Podlahy ostatních místností
60
60
0,01
1,00
Vytápění
35
3
0,052
0,45
Elektroinstalace
40
2
0,043
0,22
Bleskosvod
40
5
0,006
0,08
Rozvod vody
35
2
0,032
0,18
Zdroj teplé vody
30
10
0,018
0,60
Instalace plynu
35
10
0,005
0,14
Kanalizace
45
2
0,031
0,14
Vybavení kuchyní
20
15
0,005
0,38
Vnitřní hygienická zařízení
40
2
0,041
0,21
Záchod
40
25
0,003
0,19
Název
44,84 45
Opotřebení celkem Zaokrouhleno
87
2.3.6
Stanovení tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou Tržní hodnota pozemku Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek
A. Identifikační údaje 1
2
Frýdlant, Luční 766, 767, 768/2
Frýdlant, Nákladní
Frýdlant, K.Světlé
Katastrální území
Frýdlant
Frýdlant
Frýdlant
Frýdlant
Obec
Frýdlant
Frýdlant
Frýdlant
Frýdlant
Okres
Liberec
Liberec
Liberec
Liberec
B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 377300 351750
790101
pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
3
Adresa pozemku
Rozloha pozemku v m2
616
1078
1005
2251
X
350
350
351
14.10.2012
12.4.2013
10.4.2013
1
1
1
350
350
351
Druh transakce
Prodej
Nabídka
Nabídka
Korekce
1
0,95
0,95
350
332,5
333,45
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
350
332,5
333,45
Cena za m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická Práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota
88
Bez věcných Bez věcných břemen břemen
1
1
1
350
332,5
333,45
Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1
1
1
350
332,5
333,45
Ano
Ano
Ano
1
1
1
350
332,5
333,45
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
350
332,5
333,45
Horší
Dobrá
Horší
Korekce
1,1
1
1,1
Upravená hodnota
385
332,5
366,80
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Dobrá
Nepravidelný
Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný 1
1
1
385
332,5
366,80
Mírně svaţitý
Svaţitý
Mírně svaţitý
0,9
1
0,9
332,5 Bez plynovodu a kanalizace 1,2
330,12 Bez plynovodu a kanalizace 1,1
415,8
399
363,13
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
415,8
399
363,13
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
415,8
399
363,13
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Svaţitý
Korekce Upravená hodnota Dostupnost IS Korekce
346,5 Bez Bez plynovodu plynovodu a kanalizace 1,2
Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota
89
Dopravní dostupnost a parkování
Výborný
Výborný
Výborný
Výborný
1
1
1
415,8
399
363,13
Ne
Ne
Ne
1
1
1
415,8
399
363,13
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1
1
1
415,8
399
363,13
Obdobný
Obdobný
Větší
1
1
1,1
415,8
399
399,44
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1
1
1
415,8
399
399,44
415,8
399
399,44
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 400 1m2 616 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
246400
90
III. Analytická část V závěrečné části mé bakalářské práce vypracuji analýzu trhu nemovitostí zaměřenou na lokalitu města Liberec. Databáze nemovitostí pouţité pro analýzu vycházejí jednak z aktuální nabídky nemovitostí, ale také z uskutečněných prodejů. Při zpracování databáze jsem vyuţil svoji dvouletou praxi asistenta odhadce nemovitostí, díky které jsem měl moţnost účastnit se obchodu na realitním trhu města Liberec.
1 Analýza trhu nemovitostí města Liberec V první části analýzy trhu nemovitostí města Liberec budou uvedeny obecné informace o umístění a významu města v regionu, členění města a jeho dopravní infrastruktura. V druhé části analyzuji současný stav vybraných typů nemovitostí na trhu města Liberec.
1.1 Obecné informace Liberec je hlavním městem Libereckého kraje, má zhruba 100tisc. obyvatel a je základním centrem pracovních příleţitostí pro Liberecký okres. Nachází se asi 90 km na sever od Prahy. Město leţí na úpatí Jizerských hor a ještědského hřebene v nadmořské výšce cca 370m a má katastrální rozlohu cca 100 km2. Městem protéká řeka Luţická Nisa s přítoky například Harcovský potok, na němţ leţí Harcovská přehrada. Liberec a okolí byl původně hospodářsky zaměřen na textilní průmysl, který reprezentovali mimo jiné dnes jiţ zaniklé výrobní závody Textilana, Hedva atd. V současné době jsou v Liberci vybudovány nové průmyslové zóny jih a sever, kde se soustředí výrobní závody zaměřené zejména na automobilový průmysl, které reprezentuje například firma Denso zaměřená na výrobu komponentů klimatizace. Dále se zde soustředí výrobní závody zaměřené na moderní výrobu technického textilu, které reprezentuje například firma Elmarco zaměřená na vývoj technologií výroby nanovláken. Město má veškerou občanskou vybavenost odpovídající významu hlavního krajského města. Jedná se o školy prvního a druhého stupně, mateřské školy, odborné učiliště, gymnázia, vysoké školy, knihovny, muzeum, zdravotní střediska, krajskou nemocnici, lékárny, síť obchodů a supermarketů, nově vzniklé nákupní centra, pobočky pošty atd. Město nabízí dostatek prostoru a příleţitostí k volnočasovým a sportovním aktivitám, coţ je dáno jeho polohou na úpatí Jizerských a Luţických hor. Ve městě se nachází nejstarší zoologická
91
zahrada v České republice, botanická zahrada, zábavní centrum Babylon s aqua parkem, bazén Liberec, multifunkční Vesecký areál, sportovní lyţařský areál Ještěd atd. Libercem prochází rychlostní komunikace R35, která tvoří s rychlostní komunikací R14 páteřní silniční síť města Liberec. Rychlostní komunikací R35 v Turnově navazuje na silnici R10 vedoucí na Prahu. Další sinice vedou z Liberce směrem do Jablonce nad Nisou, Hrádku nad Nisou, Frýdlantu, Ústí nad Labem atd. V Liberci je vybudována městská hromadná doprava s pravidelnými tramvajovými a autobusovými spoji z centrálního dopravního terminálu na Fügnerově ulici. Na městskou hromadnou dopravu volně navazuje 11 ţelezničních stanic a zastávek, včetně hlavního vlakového nádraţí Liberec. Z Libereckého vlakového nádraţí vychází pět jednokolejných tratí směrem na Turnov, Jablonec nad Nisou, Frýdlant, Českou Lípu a Hrádek nad Nisou, které spojují Liberec s regionálními obcemi a městy a dále má přímé spojení rychlíky do Děčína, Ústí nad Labem, Hradce Králové a Pardubic. Z autobusového nádraţí má Liberec dopravní spojení s obcemi a městy v rámci integrovaného dopravního systému Libereckého kraje a dále s významnými městy České republiky jako například Praha, Hradec Králové, Ústí nad Labem atd.
1.2 Ceny nemovitostí V analytické části se věnuji trhu vybraných typů nemovitostí v lokalitě města Liberec, při které jsem vyuţil svých praktických zkušeností z oblasti oceňování nemovitostí pro rezidentní bydlení, kde působím jako externí asistent odhadce nemovitostí k datu zpracování práce po dobu dvou let. 1.2.1
Pozemky
V segmentu stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů dochází ke zvětšování rozdílu mezi rostoucí nabídkou a klesající poptávkou. V důsledku toho dochází k poklesu cen zejména u méně atraktivních lokalit. Jedná se zejména o lokality v okrajové části města Liberec s minimální občanskou vybaveností v pěším dosahu, dále o pozemky s nedostupnými inţenýrskými sítěmi a o pozemky se zhoršenou dostupností zejména v zimních měsících. Do cen pozemku se dále promítá jeho svaţitost, zastavitelnost, územní plán, výměra a tvar pozemku, okolní zástavba, dostupnost městskou hromadnou dopravou, jeho směrová orientace a případný výhled na Ještědský hřeben nebo Jizerské hory. Ceny obvyklé u stavebních pozemků s horšími parametry z hlediska obchodovatelnosti se pohybují v intervalu od 500,- Kč do 1 500,- Kč za metr čtverečný. Pozemky v atraktivních lokalitách s pozitivními
92
cenotvornými faktory si svoji hodnotu zachovávají i přes uvedený negativní trend na trhu. Jejich cena obvyklá se pohybuje v intervalu od 1 500,- Kč do 3 000,-Kč za metr čtverečný. Ceny pozemků, které nejsou dle územního plánu města Liberec určené k výstavbě, se pohybují v intervalu od 80,- Kč do 250,-Kč za metr čtverečný. 1.2.2
Bytové jednotky
Bytové jednotky se na trhu převáţně obchodují ve zděných bytových domech postavených v letech 1900 – 1950, dále v panelových bytových domech postavených v letech 1960 – 1995 a v novostavbách skeletových bytových domů postavených v letech 1995 – 2011. Do cen bytových jednotek se kromě konstrukce a stáří bytového domu dále promítá jeho dispozice, výměra obytné plochy, provedené rekonstrukce domu a bytu, příslušenství (sklep, půda, spíţ atd.), podlaţí, ve kterém je BJ umístěna, typ vytápění, stav fondu oprav, výhled z obytných místností a samozřejmě lokalita kde se zohledňuje vzdálenost do centra, okolní zástavba, dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou, dostupnost občanské vybavenosti a případná negativa jako například blízkost průmyslové zóny či rušné komunikace. BJ ve zděných bytových domech stáří 1900-1950 se obchodují v cenových intervalech: Dispozice a výměra BJ
Interval cen za m2
Interval celkových cen
Byt 1+1 do 50 m2
13 000 – 23 500
500 000 – 1 100 000
Byt 3+1 do 100 m2
11 500 – 22 500
1 150 000 – 2 200 000
Zděné bytové domy jsou převáţně umístěny v lokalitách v blízkosti centra města Liberec, s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Projevují se zde výrazné rozdíly ve stavu bytové jednotky a bytového domu. Nezřídka jsou nabízeny bytové jednotky v původním stavu v bytových domech s minimální údrţbou. Naproti tomu jsou obchodovány také bytové jednotky po kompletní rekonstrukci v udrţovaných bytových domech. BJ v panelových bytových domech stáří 1960-1995 se obchodují v cenových intervalech: Dispozice a výměra BJ
Interval cen za m2
Interval celkových cen
Byt 1+1 do 50 m2
17 000 – 27 000
550 000 – 1 000 000
Byt 3+1 do 100 m2
12 500 – 24 500
950 000 – 1 700 000
Panelové bytové domy jsou ojediněle umístěny samostatně v zástavbě typově jiných staveb. Ve většině případů jsou panelové bytové domy kumulovány v sídlištní zástavbě v lokalitách
93
s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Společným negativem sídlištní zástavby je nedostatek parkovacích míst pro rezidenty zejména v zimních měsících. BJ v bytových domech stáří 1995-2012 se obchodují v cenových intervalech: Dispozice a výměra BJ
Interval cen za m2
Interval celkových cen
Byt 2+kk do 50 m2
26 000 – 42 000
1 200 000 – 1 850 000
Byt 3+kk do 100 m2
24 000 – 37 000
1 550 000 – 2 700 000
Současná nabídka bytových jednotek v novostavbách bytových domů výrazně převyšuje poptávku. Jedná se zejména o bytové domy umístěné v lokalitách s menší občanskou vybaveností, nebo s vysokou zalidněností (například novostavby bytových domů v městské části Liberec – Rochlice). 1.2.3
Rodinné domy
Analýza trhu segmentu rodinných domů ukazuje výrazně převyšující nabídku nad poptávkou, způsobenou minimálním zájmem o nákup rodinných domů v lokalitě Liberec. Současný stav lze vysvětlit zhoršenou ekonomickou náladou ve společnosti a také vyčkávací taktikou ze strany kupujících. V současné době jsou tedy obchodovány pouze nemovitosti s výraznou cenovou výhodou. Ceny obvyklé u starších rodinných domů postavených před rokem 1990 se pohybují v intervalu od 1 300 000,- Kč do 3 200 000,- Kč. Ceny obvyklé u novostaveb rodinných domů se pohybují v intervalu od 2 800 000,- Kč do 4 500 000,- Kč. 1.2.4
Objekty pro rekreaci
I v tomto segmentu převyšuje nabídka nad poptávkou, tento trend je způsoben zejména změnou ţivotního stylu obyvatel po roce 1990. Ceny u zahrádkářských chatek se pohybují v intervalu od 170 000,- Kč do 500 000,- Kč. Ceny více patrových rekreační chat se pohybují v intervalu od 800 000,- Kč do 1 500 000,- Kč. 1.2.5
Bytové domy
Trh s bytovými domy je ovlivněn dlouhodobým trendem klesající poptávky po nájemních bytech, který je způsoben zejména odchodem agenturních zaměstnanců po roce 2008 z lokality města Liberec. V současné době jsou na trhu obchodovány menší bytové domy v původním stavu umístěné v širším centru a na okraji města, kde se cena pohybuje v intervalu od 3 000 000,- Kč do 9 000 000,- Kč. Ceny větších bytových domů nebo bytových 94
domů umístěných v centru města Liberec se pohybují v intervalu od 23 000 000,- Kč do 42 000 000,- Kč. 1.2.6
Administrativní budovy
V současné době jsou nabízeny menší administrativní budovy v širším centru města Liberec, u kterých se cena pohybuje v intervalu od 9 000 000,- Kč do 20 000 000,- Kč. Hlavní trh s administrativními prostory je ve většině případů realizován formou nájmu, větší administrativní budovy jsou obchodovány velmi sporadicky. 1.2.7
Komerční objekty
V současné době jsou nabízeny skladovací prostory, výrobní haly a obchodní prostory umístěné v širším centru a na okraji města, stáří a mnoţství nabídek potvrzují minimální poptávku po komerčních a průmyslových objektech. Ceny těchto objektů se pohybují v intervalu od 2 450 000,- Kč do 21 000 000,- Kč. Dále je v současné době v nabídce obchodní palác Koruna za cenu 60 000 000,- Kč, který je umístěný v historickém centru města Liberec a také novostavba obchodního domu Delta za cenu 145 000 000,- Kč, který je umístěn u terminálu městské hromadné dopravy. Současný ekonomický stav obchodních domů a obchodních prostor v centru města Liberec lze přičíst masivní výstavbě obchodních domů jak v centru města Liberec, tak i obchodních center umístěných na okraji města Liberec. Silný pokles poptávky po roce 2008 v kombinaci se zmiňovanou masivní výstavbou nových obchodních prostor se v současné době promítá do velmi silné převaha nabídky nad minimální poptávkou po obchodních prostorech.
1.3 Nájmy 1.3.1
Bytové jednotky
Nájem bytových jednotek je v lokalitě města Liberec vyuţíván ve většině případů pro celoroční nájemné. Pro sezónní a krátkodobé nájmy lze vyuţít místní ubytovny, penzióny a hotely. Trh nájemních bytů byl silně poznamenán odchodem agenturních zaměstnanců po roce 2008. V současné době na trhu nájemních bytů silně převaţuje nabídka nad poptávkou. Do ceny nájmu se zejména promítá lokalita, výměry a dispozice bytové jednotky, stav bytové jednotky a provozní náklady. V databázi pro analýzu nájmu bytových jednotek byly pouţity pouze nájmy bez energií (tzv. studené nájemné).
95
Bytové jednotky se pronajímají přibližně v těchto intervalech:
1.3.2
Dispozice
Byt/ p.m.
m2/ p.m.
1+kk
3 000 – 6 500 Kč
100 – 170 Kč
1+1
3 000 – 8 300 Kč
70 – 160 Kč
2+1
4 800 - 11 500 Kč
65 - 150 Kč
3+1
4 600 – 12 500 Kč
60 – 130 Kč
Komerční prostory
V současné době jsou na trhu města Liberec nabízeny jak jednotlivé komerční prostory, tak celé komerční objekty do pronájmu umístěné jak v centru i na okraji města Liberec, které lze funkčně vyuţít jako prodejní, kancelářské a skladovací prostory. V tomto segmentu trhu nájmů také silně převaţuje nabídka nad minimální poptávkou. Do ceny nájmu se zejména promítá lokalita, dostupnost veřejnosti, atraktivnost objektu, dostupnost parkovacích ploch pro osobní automobily, stav a vybavení prostor a provozní náklady. V databázi pro analýzu nájmu komerčních prostor byly pouţity pouze nájmy bez energií (tzv. studené nájemné). Komerční prostory se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Výměry
Prostor/ p.m.
m2/ p.m.
Podlahová plocha do 50m2
1 450 – 8 000 Kč
80 – 300 Kč
Podlahová plocha 50 - 300m2
3 600 – 64 000 Kč
55 – 345 Kč
Podlahová plocha nad 300m2
40 000 – 200 000 Kč
60 – 140 Kč
1.4 Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat pokles cen prakticky všech typů nemovitostí a to zejména u nemovitostí umístěných v méně atraktivních lokalitách. Jedinou výjimku z tohoto trendu tvoří pozemky umístěné v atraktivních lokalitách, u kterých lze očekávat stagnaci cen s moţným mírným růstem cen. Vývoj hladiny nájmů bude v atraktivních lokalitách spíše stagnovat, u méně atraktivních lokalit lze očekávat mírný pokles cen. Změna negativního trendu bude závislá na ekonomické situaci zejména automobilového průmyslu, který tvoří hlavní zdroj příjmů v regionu.
96
Závěry a doporučení Cílem bakalářské práce v její teoretické části bylo přiblíţení metodiky vyhodnocení vlivu příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí u trţního ocenění. Úvodem teoretické části se okrajově věnuji shrnutí příslušenství nemovitosti pro účely vyhláškového ocenění dle občanského zákona č.40/1964Sb., konkrétně §120 ve kterém se definuje součást věci a § 121 ve kterém se definuje příslušenství věci, bytu a pohledávky a dále dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č.3/2008 Sb. Na úvodní část bakalářské práce volně navazují kapitoly věnující trţnímu ocenění, konkrétně vyhodnocení vlivu příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí na oceňovanou nemovitost dle metodiky znaleckého ústavu A - Consult plus, spol. s r.o.. Do programu Acons Mini je znaleckým ústavem zapracována metodika vyhodnocení trţní hodnoty nemovitosti dle poţadavků vybraných bank a finančních subjektů. Dle této metodiky je nutné při zpracování trţního ocenění rozlišovat příslušenství zapsané a nezapsané v katastru nemovitostí. Na příslušenství zapsané v katastru nemovitostí je nahlíţeno jako na nemovitost, která je samostatně obchodovatelná, lze tedy u ní samostatně určit trţní hodnotu. Uvedené neplatí u příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí, na toto příslušenství je dle této metodiky nahlíţeno jako na neoddělitelné příslušenství věci hlavní a jeho trţní hodnota je indikována na základě vyhodnocení vlivu na trţní hodnotu věci hlavní, respektive vyhodnocení uţitné hodnoty příslušenství při vyuţití věci hlavní, které můţe mít na oceňovanou nemovitost vliv pozitivní, nebo vliv neutrální (bez vlivu), nebo vliv negativní. Za jednu ze stěţejních částí mé bakalářské práce povaţuji část teoretickou, která se týká konkrétních příkladů vybraného příslušenství, kde díky mé praxi asistenta odhadce nemovitostí mohu uvést několik příkladů příslušenství nezapsaného v katastru nemovitostí z praxe, včetně jeho vlivu na trţní hodnotu oceňované nemovitosti dle metodiky znaleckého ústavu. Podstatnou část mé bakalářské práce tvoří reálná ocenění, která jsou uvedená ve druhé části mé bakalářské práce, která je zaměřená na praktické příklady ocenění bytového domu a domu rodinného, cenou obvyklou.
97
Seznam použité literatury Tištěné 1. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 2. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 3. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 4. HEŘMAN, J.: Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0967-9 5. HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0947-4 6. ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2 Elektronické 1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dostupný na http://www.sbirkazakonu.info/obcansky-zakonik/ dne 3.3.2013 2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dostupný na http://www.sbirkazakonu.info/obcansky-zakonik/ dne 3.3.2013 3. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dostupný na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html dne 3.3.2013 4. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dostupný na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html dne 3.3.2013 5. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, dostupný na http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?idBiblio=40068&fulltext=&nr=344~2F1992 &part=&name=&rpp=15#local-content dne 13.3.2013
98
Seznam obrázků Seznam obrázků OBRÁZEK 1: PROGRAM ACONS MINI – MODUL PRO ZADÁNÍ PŘÍSLUŠENSTVÍ
CHYBA! ZÁLOŽKA NENÍ
DEFINOVÁNA. OBRÁZEK 2: PROGRAM ACONS MINI – PŘEDDEFINOVANÝ SEZNAM NEJBĚŽNĚJŠÍCH PŘÍSLUŠENSTVÍ
18
OBRÁZEK 3: PROGRAM ACONS MINI – MODUL PRO VYHODNOCENÍ NEMOVITOSTÍ A PŘÍSLUŠENSTVÍ
18
OBRÁZEK 4: PROGRAM ACONS MINI – MODUL PRO ZÁPIS MÍSTNOSTÍ A PŘÍSLUŠENSTVÍ
21
OBRÁZEK 5: SAMOSTATNĚ STOJÍCÍ BAZÉN VENKOVNÍ (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
24
OBRÁZEK 6: SAMOSTATNĚ STOJÍCÍ SKLENÍK (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
25
OBRÁZEK 7: SAMOSTATNĚ STOJÍCÍ STUDNA (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
26
OBRÁZEK 8: OPĚRNÁ ZEĎ (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
27
OBRÁZEK 9: KŮLNA (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
28
OBRÁZEK 10: PŘÍSTŘEŠEK (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
29
OBRÁZEK 11: SKLEP (ZDROJ: FOTO Z VLASTNÍ DATABÁZE)
30
99
