Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování
Vliv míry degradace stavebních konstrukcí na hodnotu nemovitosti Bakalářská práce
Autor:
František Netušil Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.
Duben 2014
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 14.4.2014
František Netušil
Poděkování Tímto bych rád poděkoval vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení a cenné připomínky při tvorbě teoretické části práce. Dále děkuji Ing. Petru Ortovi za poskytnuté konzultace a Bc. Janu Miškovi za obětavou pomoc při tvorbě praktické části této práce.
Anotace Tato práce je rozdělena na tři části. V první, teoretické části, se věnuji problematice vlivu míry degradace stavebních konstrukcí na hodnotu nemovitosti. Jsou zde popsány základní pojmy užívané v oceňování a pojmy, které souvisí s danou problematikou. Dále se v teoretické části věnuji metodám pro zohlednění míry degradace stavebních konstrukcí a sofistikovanějšímu pohledu na dané téma.
V druhé, praktické části, jsou pak zpracovány dva příklady ocenění na tržních principech. V prvním případě se jedná o ocenění rodinného domu. Pro druhé ocenění jsem zvolil bytový dům. V poslední, analytické části, jsem zpracoval analýzu trhu s nemovitostmi na území Prahy 6.
Klíčová slova Degradace stavebních konstrukcí, životnost staveb, opotřebení staveb, ocenění na tržních principech, analýza trhu s nemovitostmi
Annotation This work is divided into three parts. First, theoretical part is about degradation of building structures and the affect of degradation on the property value. There are described basic concepts used in the valuation and terms related to the topic. Furthermore, the theoretical part deals with methods to take account for the degradation of building structures and more sophisticated view of the topic.
The second part includes two practical examples of the market valuation. In the first case the valuation of house. In the second case the valuation of the apartment building. Final, analytical part, includes analysis of the real estate market in the territory of Prague 6.
Keywords Degradation of structures, life of buildings, building wear, valuation based on market principles, analysis of real estate market
Obsah ÚVOD ....................................................................................................................................................... 8 1. Základní definice a pojmy.................................................................................................................. 10 2 Degradace stavebních konstrukcí ...................................................................................................... 17 2.1 Hlavní degradační činitelé ........................................................................................................... 20 2.1.1 Vlhkost a voda ...................................................................................................................... 20 2.1.2 Vodorozpustné soli............................................................................................................... 23 2.1.3 Teplota ................................................................................................................................. 24 2.1.4 Mechanické zatěžování ........................................................................................................ 25 2.1.5 Mechanické působení prostředí........................................................................................... 25 2.1.6 Složení atmosféry a vliv ovzduší ........................................................................................... 26 2.1.7 Složení materiálu .................................................................................................................. 26 2.1.8 Živé organismy ..................................................................................................................... 27 3. Vady a poruchy .................................................................................................................................. 28 3.1 Poruchy zjevné (viditelné) nebo skryté (neviditelné).................................................................. 28 3.2 Poruchy statické a nestatické ...................................................................................................... 29 3.3 Příčiny vzniku poruch .................................................................................................................. 30 4 Životnost staveb ................................................................................................................................. 32 4.1 Stáří stavby .................................................................................................................................. 32 4.2 Předpokládaná životnost ............................................................................................................. 33 4.3 Klasifikace životnosti ................................................................................................................... 35 4.4 Životnost přestárlých staveb ....................................................................................................... 37 5 Opotřebení staveb.............................................................................................................................. 38 5.1 Klasifikace opotřebení ................................................................................................................. 38 5.2 Důležité pojmy při stanovování opotřebení ................................................................................ 39 5.3 Metody výpočtu opotřebení ....................................................................................................... 40 5.3.1 Metoda lineární .................................................................................................................... 41 5.3.2 Metoda analytická ................................................................................................................ 43 5.3.3 Metoda kvadratická ............................................................................................................. 46 5.3.4 Metoda semikvadratická ...................................................................................................... 46 6. Statistický systém ČSÚ „ceny nemovitostí“ a opotřebení ................................................................. 48 7. Vliv míry degradace stavebních konstrukcí na hodnotu nemovitosti ............................................... 50 8. Závěr .................................................................................................................................................. 55 9. Zpráva o hodnocení – ocenění rodinného domu .............................................................................. 57
9.1 POPISNÉ INFORMACE .................................................................................................................. 60 9.1.1 POPIS LOKALITY .................................................................................................................... 60 9.1.2 OCEŇOVANÝ MAJETEK ......................................................................................................... 60 9.2 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ............................................................................ 63 9.3 OCENĚNÍ ...................................................................................................................................... 64 9.3.1 POROVNÁVACÍ METODA ...................................................................................................... 64 9.3.2 PŘÍJMOVÁ METODA ............................................................................................................. 69 9.3.3 NÁKLADOVÁ METODA.......................................................................................................... 69 9.4 ZÁVĚR .......................................................................................................................................... 72 9.5 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY .................................................................................... 74 9.6 OSVĚDČENÍ .................................................................................................................................. 76 10. Zpráva o hodnocení – ocenění bytového domu ............................................................................. 77 10.1 POPISNÉ INFORMACE ................................................................................................................ 80 10.1.1 POPIS LOKALITY .................................................................................................................. 80 10.1.2 OCEŇOVANÝ MAJETEK ....................................................................................................... 80 10.2 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ .......................................................................... 82 10.3 OCENĚNÍ .................................................................................................................................... 83 10.3.1 POROVNÁVACÍ METODA .................................................................................................... 84 10.3.2 PŘÍJMOVÁ METODA ........................................................................................................... 90 10.3.3 NÁKLADOVÁ METODA........................................................................................................ 93 10.4 ZÁVĚR ........................................................................................................................................ 98 10.5 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ................................................................................ 100 10.6 OSVĚDČENÍ .............................................................................................................................. 102 11. Analýza realitního trhu městské části Praha 6 .............................................................................. 104 11.1 Popis obce ............................................................................................................................... 104 11.2 Významné památky a budovy ................................................................................................. 105 11.3 Trh s nemovitostmi ................................................................................................................. 105 10.4 Pozemky .................................................................................................................................. 105 11.4.1 Proluky.............................................................................................................................. 106 11.4.2 Stavební pozemky ............................................................................................................ 106 11.5 Budovy ..................................................................................................................................... 107 11.5.1 Byty................................................................................................................................... 107 11.5.2 Rodinné domy .................................................................................................................. 108 11.5.3 Objekty pro individuální rekreaci ..................................................................................... 108
11.5.4 Bytové domy .................................................................................................................... 109 11.5.5 Administrativní budovy .................................................................................................... 109 11.5.6 Průmyslové objekty .......................................................................................................... 109 11.6 Nájmy ...................................................................................................................................... 109 11.6.1 Byty................................................................................................................................... 109 11.6.2 Komerční prostory (nebytové) ......................................................................................... 111 11.7 Celkový marketingový výhled.................................................................................................. 111 Seznam použité literatury ................................................................................................................... 113 Monografie ...................................................................................................................................... 113 Legislativa ........................................................................................................................................ 113 Internetové zdroje........................................................................................................................... 113 Seznam tabulek ............................................................................................................................... 114 Seznam příloh ...................................................................................................................................... 115 Rodinný dům ................................................................................................................................... 115 Bytový dům ..................................................................................................................................... 115 Přílohy ................................................................................................................................................. 116
ÚVOD Téma své bakalářské práce jsem zvolil především proto, že spolehlivost a životnost staveb jsou v dnešní době jedny z hlavních požadavků uplatňovaných při návrhu staveb a otázka opotřebení stavebních konstrukcí je a do budoucna jistě i stále bude otázkou aktuální. V teoretické části bakalářské práce vysvětlím a popíši základní pojmy související s oceňováním nemovitostí. Dále se zaměřím na degradaci a degradační procesy stavebních konstrukcí, kde popíši druhy degradace a nejčastější degradační činitele. Poté se zaměřím na vady a poruchy, které často vznikají právě vlivem degradace stavebních konstrukcí a v závěrečných kapitolách se budu věnovat problematice životnosti a opotřebení staveb.
Cílem práce je seznámit čtenáře s problematikou zohlednění míry degradace stavebních konstrukcí při oceňování nemovitostí a shrnout základní metody, které se používají pro výpočet opotřebení a jiné metody pro zohlednění míry degradace.
Téma mé bakalářské práce je velice obsáhlé a jako její autor si jsem vědom, že z důvodu vymezeného rozsahu se tato práce nemůže věnovat veškeré problematice, která souvisí s tématem vlivu míry degradace stavebních konstrukcí na hodnotu nemovitosti.
8
I. část - teoretická
9
1. Základní definice a pojmy Nemovitost - dle § 119 Obč. zákona je jednak pozemek, a jednak stavba, pokud je spojena se zemí pevným základem.
Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.
Parcela je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry.
Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití, a zejména podle jeho využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i když by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní a jiný věci (stavby) vedlejší.
Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem, obcí ev. katastrálním územím, na němž je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němž je umístěna. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, tzn. Nezkolaudovaná.
Za okamžik vzniku stavby můžeme považovat stav, kdy začnou být zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží – obvykle se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží, v některých případech bývá vyžadována plná výška stěn. Obdobně pokud se pod tuto úroveň stěny sníží, lze tento okamžik obvykle brát jako čas zániku stavby.
Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protože může existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není užíváno s věcí hlavní. 10
Součást nemovitosti Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny.. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím.
Konstrukce dle přílohy
Konstrukce dle
Konstrukce dle
č. 4 vyhlášky 3/2008
materiálu
technologického hlediska
Zděné
Dřevěné
Zděné (z kusových staviv
Dřevěné na bázi dřevní hmoty
Kamenné
nebo dílců menších rozměrů vyzděné na maltu nebo jinou spojovací tenkovrstvou hmotu)
Monolitické betonové tyčové
Betonové
Monolitické (vzniká přímo
Monolitické betonové plošné
Kovové
na stavbě a to zatuhnutím
Montované z dílců betonových
Kompletační
tyčových
konstrukce (na bázi skla, plastů a
Montované z dílců betonových
textilií)
formě a tvoří jednolitý (monolitický celek) Prefabrikované (složené z předem vyrobených
plošných Montované z prostorových buněk Z Kovové
materiálu v připravené
keramických
stavebních dílců (prefabrikátů), které jsou
obkladů
vzájemně spojené Tabulka 1 - Druhy konstrukcí Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišit pojmy cena a hodnota (často totiž dochází k jejich zaměňování). Cenu nemovitosti zjišťujeme pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu. Když cena nemovitosti není zjistitelná střetem nabídky a poptávky, dochází k ocenění nemovitosti a stanovení její hodnoty.1
1
Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno:
11
Cena „je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích.“2
Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Není to tedy skutečně zaplacená, požadovaná nebo nabízená cena. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. Rozlišujeme např. hodnotu věcnou, výnosovou, tržní atd.3
Obvyklá cena (tržní hodnota) - dle zákona č. 151/1997 Sb., se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.4
Obvyklou cenu lze zjistit pouze na základě analýzy trhu, a to porovnáním s cenami již realizovaných obchodních transakcí (prodejů), které proběhly v daném místě a čase. Pokud
Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0 2 Citace z publikace: Hütter D., Novotný J., Nešporková, R. Základy oceňování majetku. 1. vydání. Ostrava: VŠP, 2008. 93 s. ISBN 978-80-7410-007-9 3 Zdroj z publikace: Hütter D., Novotný J., Nešporková, R. Základy oceňování majetku. 1. vydání. Ostrava: VŠP, 2008. 93 s. ISBN 978-80-7410-007-9 4 Úplné znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplívá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb.
12
neexistuje v daném místě a čase dostatečné množství již obchodovaných věcí obdobného charakteru, není ani možné určit obvyklou cenu, protože žádná obvyklá cena prostě v místě není známa a neexistuje.“5 Profesor Albert Bradáč pak uvádí, „že v tomto případě by bylo možno za vyjádření hodnoty nemovitosti, která by nepodléhala konjunkturálním vlivům, považovat zjištění pomocí hodnoty reprodukční, snížené o přiměřené opotřebení“6
Tržní cena je konkrétní cena, za kterou byla předmětná stavba v daném místě a čase skutečně obchodována na trhu s nemovitostmi. Tuto cenu tedy nelze zjistit jinak než skutečným prodejem (věc dohody mezi kupujícím a prodávajícím) a může nabývat velmi různých hodnot. Nemovitost totiž může prodána i za symbolickou cenu (např. 10 Kč), nebo naopak, např. v případě zvláštní obliby, nebo z jakýchkoliv jiných důvodů, za cenu mnohonásobně přemrštěnou. Proto může mít tato cena prakticky neomezené rozpětí. Existuje několik metod, jak odhadnout tržní cenu, ale nikdy ji takto nezjistíme přesně. V případě jejího odhadu se jedná pouze o přibližné cenové rozpětí, ve kterém by se mohla tato cena pohybovat. Pokud se snažíme tuto cenu odhadnout, odhadujeme vždy maximální reálnou tržní cenu, tedy částku peněz, kterou by v daném čase a místě bylo možné maximálně utržit při běžném prodeji. Skutečnou tržní cenu stavby však zjistíme až při jejím opravdovém prodeji. Tržní cena se může shodovat s tržní hodnotou, většinou tomu ale tak není.
Administrativní cena - cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb. V platném znění. Je založena na kalkulaci velikosti obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy násobené hodnotami a koeficienty, které jsou přesně stanoveny v platném zákonu o oceňování a prováděcích vyhláškách. Vyhláška o oceňování nemovitostí je pravidelně každý rok novelizována a každým rokem se mění řada koeficientů zohledňujících lokalitu stavby, druh stavby, umístění stavby a také současný stav nabídky a poptávky obdobných staveb v dané lokalitě.
Pořizovací cena – cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. 5
Zdroj z online zdroje: Druhy cen ve stavební praxi, dostupné z http://www.pavlat-znalec.cz/nektere-vybraneproblemy-ze-stavebniho-provozu/druhy-cen-ve-stavebni-praxi.html 6 Citace z publikace (str. 53): Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
13
Reprodukční cena - cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Není přitom vůbec důležité, kdy a za jakou pořizovací cenu byla stavba skutečně postavena a do jaké míry je opotřebena. „Pro stanovení této ceny existuje několik metod, lze jí zjistit například podrobným položkovým rozpočtem stavby, rozpočtováním pomocí agregovaných položek, nebo porovnáním s obdobnými realizovanými stavbami pomocí technicko hospodářských ukazatelů (THU - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.).“7
Věcná hodnota - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
Metody tržního oceňování Tržní ocenění není založeno na jasně daných pravidlech, ale spíše na obecně uznávaných přístupech. Metody tržního ocenění jsou založeny na tržních principech a rozdělujeme je na metody: •
nákladové
•
porovnávací
•
výnosové
Metody ocenění dle cenového předpisu Tento způsob oceňování se aktuálně řídí zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, platné metody a postupy oceňování majetku jsou stanoveny vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Je založena na kalkulaci velikosti obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy násobené hodnotami a koeficienty, které jsou přesně stanoveny v platném zákonu o oceňování a prováděcích vyhláškách. Cena se v tomto případě kalkuluje na 7
Citace z online zdroje: Druhy cen ve stavební praxi, dostupné z http://www.pavlat-znalec.cz/nektere-vybraneproblemy-ze-stavebniho-provozu/druhy-cen-ve-stavebni-praxi.html
14
bázi nákladového způsobu (platí pro budovy a haly, inženýrské a speciální pozemní stavby, rodinné domy, rekreační chalupy a domky, rekreační a zahrádkářské domky, vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, hřbitovní stavby a zařízení, kulturní památky, byty a nebytové prostory, rybníky, malé vodní nádrže a ostatní vodní díla, rozestavěné stavby, stavby určené k odstranění, jiné stavby, stavby bez nákladů, stavby z více konstrukčních systémů a stavby s víceúčelovým užitím) a u pronajatých nemovitostí na základě výnosové metody (respektive kombinaci výnosové a nákladové metody) opět dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Hodnota většiny konstrukcí a prvků se kalkuluje samostatně. U některých typů nemovitostí je možné ocenit nemovitost také pomocí porovnávacího způsobu. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku stanovuje, že lze oceňovat majetek těmito způsoby: •
porovnávací (srovnávací) metoda – založena na principu porovnání oceňovaného předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou při jeho prodeji
•
nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty) – vychází z reprodukční ceny k datu ocenění, která je u staveb snížena u opotřebení (náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění)
•
výnosová (metoda výnosové hodnoty) – součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti (z pronájmu)
•
oceňování podle jmenovité hodnoty – vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je ostatně zřejmá
•
oceňování podle účetní hodnoty – vychází z ceny ze způsobu ocenění předmětu na základě předpisů o účetnictví
•
oceňování podle kursové hodnoty – předmět ocenění vychází z ceny dosáhnuté ve stanoveném období na trhu
•
oceňování sjednanou cenou – cenou sjednanou při prodeji, popřípadě odvozenou ze sjednaných cen týkajících se předmětu ocenění
Další metody oceňování •
metoda rentního oceňování
•
metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým, resp. váženým průměrem
•
indexové metody
•
metoda zbytku
15
Rozdíl mezi odhadem tržní hodnoty a administrativní ceny je velmi výrazný. I když některé používané metody mají stejný název, postup při jejich stanovení je odlišný.
Použití tržního ocenění: nákup, prodej, transformace, sloučení, nepeněžité vklady, likvidační hodnota majetku, pojištění majetku
Použití ocenění dle cenového předpisu: daň z převodu nemovitosti, dědická daň, zvláštní účely (investiční fondy)
16
2 Degradace stavebních konstrukcí Spolehlivost a životnost staveb jsou v dnešní době jedny z nejdůležitějších požadavků jak při navrhování staveb, tak v průběhu jejich užívání. Přesto se často setkáváme s různými vadami či poruchami staveb. Jejich příčinou je pak kromě přirozeného procesu stárnutí a různých jiných zatěžkávacích vlivů či účinků, také degradace stavebních materiálů a konstrukcí v důsledku chemických, fyzikálních a biologických dějů (jak vnitřních, tak vnějších). Pod pojmem degradace (poškození) rozumíme změny vlastností materiálu během jeho používání, díky nimž se tento materiál postupně stává pro danou aplikaci nevyhovujícím. Pokud k degradaci materiálu dochází díky chemickým reakcím se složkami prostředí, pak hovoříme o korozi.8 Nejčastěji dochází k poškozování a degradaci stavebních konstrukcí zejména na stavbách, kde není pravidelně prováděna řádná údržba. V takovém případě ani velmi kvalitní materiály, z kterých je konstrukce postavena, neodolají působení různých degradačních vlivů. Stavební materiály a konstrukce (malty a omítky, kámen, cihly, střešní krytina, dřevo, ocel, beton apod.) jsou poškozovány působením fyzikálních, chemických a biologických dějů. Tyto pochody mohou být důsledkem působení povětrnosti, znečištěného prostředí, vzlínající vody obsahující soli v ní rozpuštěné, mohou být také důsledkem nevhodného stavebního zásahu, špatného výběru materiálu či některé z jeho složek, případně jeho špatným technologickým zpracováním. Vzhledem k tomu, že stavební materiály jsou většinou heterogenní systémy, je důležité sledovat nejen poškození hmoty jako celku, ale i poškození jejích jednotlivých složek.9
Degradační procesy Degradačním procesem rozumíme takový proces, který způsobuje změnu významných parametrů, popisujících vlastnosti stavebních hmot a konstrukcí. Rychlost degradace jednotlivých stavebních konstrukcí je značně rozdílná a je mimo jiné ovlivněna schopností jednotlivých konstrukčních prvků zachovat si své parametry, které jsou potřebné k plnění
8
Zdroj z publikace: Kratochvíl B., Švorčík V., Vojtěch D. Úvod do studia materiálů. 1. vyd. VŠCHT, Praha 2005. ISBN 80-7080-568-4 9 Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupné z http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4.pdf
17
požadované funkce. Životnost stavebních konstrukcí je tedy v přímé vazbě s trvanlivostí jednotlivých stavebních materiálů.10
Příčiny degradace stavebních materiálů (přírodních i umělých) je možno pro přehlednost rozdělit do třech hlavních skupin: Fyzikální degradace: pokud je materiál vystaven vlivem svého okolí různým tlakům a silám (vně i uvnitř porézní struktury své hmoty) a dochází tak k poškození či porušení jeho fyzikální struktury, řadíme tento děj mezi tzv. fyzikální degradační děje. Vznikají nejčastěji jako odezva na zatížení a vibrace, nárazy, změny či rozdíly teplot, působení vody či vodných roztoků solí, mechanické vibrace nebo abrazi povrchu materiálu. Vybrané změny fyzikálních vlastností konstrukcí (fyzikální účinky): •
zvětšuje se hmotnost konstrukcí
•
snižuje se pevnost konstrukcí
•
zhoršují se tepelně izolační vlastnosti konstrukcí
•
snižuje se mrazuvzdornost a tím i životnost konstrukcí
•
vznik trhlin a drcení materiálu, deformace konstrukcí
•
objemové změny vlivem bobtnání a vysychání
Chemická degradace (koroze): do této skupiny zahrnujeme děje, při nichž dochází ke změně chemického složení materiálu nebo některé jeho složky reakcí s okolím (s vodou, s nečistotami z atmosféry nebo ze vzlínající vody, s metabolickými produkty živých organismů apod.). Výsledkem probíhající chemické koroze je zpravidla změna barvy, objemu, především ale zvýšení rozpustnosti napadené složky. Vybrané změny vlastností konstrukcí vlivem chemických účinků (chemické účinky): •
koroze materiálu způsobená chemickými a elektrochemickými reakcemi
•
změny mineralogického složení
•
změny krystalických mřížek a pórového a kapilárního systému
•
krystalizace solí, tlak solí v pórech uvnitř struktury hmot
10
Zdroj z publikace: Witzany J: Poruchy a rekonstrukce zděných budov, ČKAIT, Praha 1999. 356 s., ISBN 8001-011445
18
Biologická degradace: pod tento pojem se zahrnují degradační procesy vyvolané či podmíněné působením živých organismů. Jejich působení se však ve své podstatě projevuje jako fyzikální degradace (např. vrůstání kořenů nebo houbových vláken do substrátu) nebo chemická koroze. Většinou vznikem tlaků, působících na materiál nebo chemickou přeměnou některé ze složek. Vybrané změny vlastností konstrukcí vlivem biologických účinků (biologické účinky): •
působení vyšších rostlin, kterým vlhkost vyhovuje (kořenový tlak, biofyzikální reakce při prorůstání kořenových systémů)
•
působení nižších rostlin, kterým vlhkost vyhovuje (mechy a lišejníky, plísně, řasy, houby)
•
působení bakterií, biochemické reakce metabolitů mikrobů (hniloby)
•
biofyzikální a biochemické procesy
Podle vztahu, který mají degradační procesy k objektu, je můžeme rozdělit na: Procesy způsobené vlastnostmi jednotlivých materiálů: hmotnost, pórovitá struktura materiálů, objemové změny, které mohou být způsobené např. změnou teploty či vlhkosti, smršťování, dotvarování, a jiné změny vlastností stavebních materiálů a konstrukcí v čase. Procesy způsobené vlivem vnějšího prostředí: především tlak a sání větru, reakce a změny tvaru základového podloží, změny teploty a vlhkosti vnějšího prostředí, chemické a biologické vlivy vnějšího prostředí, tíha sněhu a mimořádné zatížení. Procesy způsobené vlivem vnitřního prostředí: změny teploty a vlhkosti vnitřního prostředí, chemické a biologické vlivy vnitřního prostředí, užitné zatížení. Je také důležité si uvědomit, že zatěžovací vlivy a účinky nepůsobí na stavební objekt samostatně, ale zpravidla několik vlivů vytváří společný zatěžovací účinek. Navíc výsledky jednoho typu zatěžovacího vlivu mohou podporovat průběh jiného (např. pokud dojde u cihly vlivem fyzikálního poškození ke vzniku prasklin, stane se následně náchylnější na působení kyselého deště). Počátek a působení jednotlivých účinků a dosažení maximální intenzity jsou zpravidla časově posunuté. Závažnost účinků a vlivů, které působí na budovu je ovlivňována v řadě případů jejími specifickými vlastnostmi. Platí to především o účincích objemových změn, tzv. klimatických zatíženích nebo o účinku změny tvaru v základové spáře, jejichž
19
závažnost závisí na uspořádání a tuhosti konstrukce, vlastnostech materiálů a způsobu jejich použití.11
2.1 Hlavní degradační činitelé Degradačních činitelů a vlivů působících na stavební konstrukce je mnoho. Mezi hlavní degradační činitele patří především vlhkost vzduchu a voda, vodorozpustné soli, degradace způsobená změnou teploty, mechanické zatěžování a vlivy prostředí, složení atmosféry a vliv ovzduší, složení materiálu, živé organismy a vlivy ovlivňující návrh i existenci konstrukčního systému jako je provoz, ekonomie, ekologie, bezpečnost, spolehlivost apod. 2.1.1 Vlhkost a voda V pórovitých stavebních materiálech je vždy obsaženo určité množství vody. Toto množství je pak v rovnováze s vlhkostí prostředí, v němž jsou materiály umístěny. Rovnovážný obsah vlhkosti závisí nejen na vlastnostech materiálu samotného, ale i na teplotě a vlhkosti okolního prostředí. Mechanismy degradačních procesů, zejména pak rychlost a intenzita jejich průběhu v čase souvisejí s mnoha parametry. Patří mezi ně především charakter struktury pórů stavebních materiálů (pórovitost, průměr pórů a jejich stěn). Tento parametr rozhodujícím způsobem významně ovlivňují rychlost pohybu vody a vlhkosti i jejich množství v pórovitém materiálu, kde slouží jako hlavní nositelé různých agresivních látek a materiál pak zpravidla mění své vlastnosti.12 Obrázek na následující straně zobrazuje příklady nejčastějších zdrojů vody ve stavebních materiálech.
11
Zdroj z publikace: Witzany J., Konstrukce pozemních staveb 60 - Poruchy a rekonstrukce staveb 1. díl, ČVUT, Praha 1994. 356 s., ISBN 80-01-011445 12
Zdroj z publikace: Witzany J., Poruchy a rekonstrukce zděných budov. ČKAIT 1999, ISBN 80-902697-5-3
20
Obrázek 1- Kotlík, zdroje vody ve stavebních materiálech
Voda se v pórovitých materiálech vyskytuje jak v plynném, tak v kapalném skupenství. Kapalná voda je v pevných materiálech přítomna ve dvou formách jako voda volná a voda vázaná. Voda volná není vázána na stěny pórů, ale může se v pórovitém systému pohybovat vlivem gravitace, kapilárních nebo jiných sil. Pokud dojde k jejímu zahřátí na teplotu těsně nad 100 °C, volně vázaná voda z pórovitého systému odchází. Toho bývá často využíváno při zjišťování vlhkosti stavebních materiálů. Voda vázaná je naproti tomu relativně pevně uchycena na stěny pórů a pohyb jejích molekul je do značné míry omezen Vlivem snížené pohyblivosti takto vázaných molekul vody nedochází, při poklesu teploty pod 0 °C, k jejímu zamrzání.13 Jedním z nejznámějších mechanismů degradace vlivem vody jsou pravděpodobně mrazová poškození. Při přechodu z kapalného do pevného skupenství se objem vody zvětšuje přibližně o 10 %. Pokud jsou póry zaplněné vodou nad určitou kritickou hranici (tato hodnota se liší podle druhu materiálu), dochází při tom k poškozování pórovitého materiálu krystalizačními tlaky ledu. Známá jsou mrazová poškození např. u betonu a betonových konstrukcí, kdy v důsledku této změny nastávají expanzní tlaky uvnitř pórovité struktury betonu a narušují jeho celkovou strukturu. Opakuje-li se proces tání a zamrzání vody v betonu, vznikají zde v 13
Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupnéz http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4
21
důsledku tahu další mikrotrhliny a do těch pak vniká voda, která dále narušuje beton a rozšiřuje již vzniklé trhlinky. Pokud se tento proces mnohonásobně opakuje (obvykle 50 x až 200 x), dochází v konečném důsledku k celkovému snižování pevnosti a následně až k úplnému rozpadu betonu. Spolu s vlhkostí se do vnitřní struktury betonových konstrukcí dostává také kysličník uhličitý (CO2), který je obsažen ve vzduchu a dochází k tzv. karbonataci. Karbonatace snižuje alkalitu prostředí kolem výztuže (nejčastěji uhlíková ocel), čímž se snižuje její ochrana a výztuž začne korodovat (nabývá na objemu a působí tlakem na zkarbonatovanou krycí vrstvu betonu, čímž způsobuje jeho rozrušování, které usnadňuje další nežádoucí změny betonu a výztuže až po úplné odtržení krycí vrstvy).
Průběh karbonatace: Ca(OH)2+CO2=CaCO3+H2O (zároveň klesá hodnota ph z 12,5 na méně než 9 a objem výztuže se zvyšuje ze 100% na 250%)
Další velice vážné nebezpečí představuje voda, která působí jako rozpouštědlo a transportní medium některých látek včetně některých složek stavebního materiálu (hydroxidu vápenatého v cementu apod.). Ty pak mohou být vlivem srážkové nebo vzlínající vody (je zapříčiněna vlhkostí stoupající ze země do stěn budovy skrz póry – zpravidla vystoupá do výšky kolem 1,5 m -. 2 m) vyplavovány. Důsledkem může být rozpouštění dalších složek (např. u cementu), nebo vznik výkvětů. Voda rovněž urychluje nebo přímo umožňuje chemické reakce na povrchu pórů, kde např. u pálených materiálů (cihly, střešní krytiny) dochází k postupné ztrátě mechanické pevnosti.14 Za nejčastější příčiny zvýšené vlhkosti v budovách můžeme označit nedokonalou hydroizolaci a působení vzlínající vlhkosti, nedostatečnou údržbu (např. zanesení dešťových okapů, zatékání poškozenou střešní krytinou), změnu v užívání objektu, změnu systému vytápění, nevhodné stavební zásahy, změnu hydrogeologických podmínek (zvýšená hladina podzemní vody), zatékání srážkové či povrchové vody do konstrukcí stavby nebo poruchu zdravotně technických zařízení.
14
Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupné zhttp://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4.pdf
22
Vliv vlhkosti a vody se pak nejčastěji projevuje především vlhnutím v místech spojů konstrukcí, vznikem kondenzačních zón, výskytem plísní nebo hniloby především kolem oken a dveří, poškozením omítek, trvalým zatékáním srážkové vlhkosti a vody mezi jednotlivými vrstvami stavebních konstrukcí a narušením těsnosti spár stavebních konstrukcí.
2.1.2 Vodorozpustné soli Vodorozpustné soli jsou dnes považovány za nejčastější příčinu poškození stavebních materiálů i konstrukcí, převážně v dolních partiích staveb. Přestože je mechanismus působení solí na pórovitý stavební materiál dostatečně znám a popsán, často dochází k podceňování této problematiky, případně se opatření omezí jen na aplikaci sanačních omítek. Jedná se především o fyzikálně-chemické procesy, při nichž jsou solné roztoky transportovány do pórů za následného odpařování vody. Druh soli a její množství ve stavební konstrukci závisí na vlastnostech použitého materiálu, na stupni a době zavlhčení konstrukce, na způsobu kontaminace a na dalších faktorech souvisejících s prostředím (např. proudění vzduchu). Stanovit jakési obecné mezní množství soli ve stavebních konstrukcích je i vzhledem k výše zmíněným parametrům prakticky nemožné. Zjištěný obsah solí v objektu závisí také na tom, zda se jedná o povrchovou vrstvu (kde obvykle bývá obsah solí vyšší), nebo o hmotu materiálu v hloubce pod povrchem. Chování solí v pórech je pak ovlivněno množstvím vody v materiálu. Mezi vodorozpustné soli, které se nejčastěji vyskytují ve stavbách (a proto jsou zpravidla nejčastěji sledovány) patří anionty síranů, chloridů a dusičnanů ve vazbě na kationty sodíku, vápníku či hořčíku a méně často i kationt amonný.15 Soli se např. do zdiva dostávají většinou společně se vzlínající vlhkostí. Voda, která proniká do stavebních materiálů a konstrukcí, obsahuje určité množství rozpuštěných solí, které se po odpaření vody usazuje v různých částech zdiva. Největší koncentrace solí je většinou na povrchových vrstvách konstrukcí, v omítkách ale i pod nátěry nebo v přímo v nich. Zvýšený obsah solí ve zdivu pak zpomaluje proces vysychání zdiva. Sůl se do stavebních konstrukcí také může dostat ze solných posypů komunikací v blízkosti budov. Další možné zdroje solí jsou popsány v tabulce.16
15
Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupnéz http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4 16 Zdroj z publikace: Balík, J. Odvlhčování staveb. Grada Publishing, a.s. Praha 2005, ISBN 80-247-0765-9
23
Nejčastější zdroje solí ve zdivu Druh soli
Zdroj soli
Chloridy
kamenná sůl pro zimní ošetřování komunikací (soklové partie staveb, klenby uličních traktů) technologické procesy (potravinářská výroba, chladírenská zařízení, úpravny vody) chlorové vápno užívané k desinfekci mineralizovaná spodní voda (spodní stavba)
Dusičnany rozklad organických hmot (hřbitovy, kanalizace, stáje) chemická hnojiva technologické procesy (potravinářská výroba) znečištěná atmosféra, holubí trus (povrch fasád) střelný prach (pevnostní stavby) močovina pro zimní ošetřování komunikací Sírany
znečištěná atmosféra (povrch fasád) mineralizovaná spodní voda (spodní stavba výroba stavebních surovin (ze sirnatého uhlí při výpalu nebo z přísad při výrobě cementu a cihel spalování uhlí (v okolí komínů), chemická hnojiva
Tabulka 2- Zdroje solí, pramen: http://www.obcanskavystavba.cz/clanek/salinita-zdiva Pohyblivost solí v pórovitých systémech je dána jejich vysokou rozpustností. Mohou se tak ve formě roztoku transportovat z míst, kde je jejich obsah vyšší do míst s jejich nižší koncentrací.
2.1.3 Teplota „Všechny části stavebních konstrukcí jsou trvale vystaveny účinkům a vlivům způsobených změnou a kolísáním teploty. V běžných stavebních konstrukcích se uplatňují zpravidla všechny způsoby šíření tepla, tj. vedením, prouděním a sáláním, přičemž podmínkou pro přenos tepla je přítomnost teplotního rozdílu.“17
17
Citace z publikace (str. 45): Witzany J., Konstrukce pozemních staveb 60 - Poruchy a rekonstrukce staveb 1. díl, ČVUT, Praha 1994. 356 s., ISBN 80-01-011445
24
Stavební materiály představují většinou heterogenní soustavy a je důležité si uvědomit, že složky, které je tvoří, se mezi sebou mohou některými svými vlastnostmi značně lišit. Změna objemu jako odezva na zvýšení či snížení teploty je jednou z takových vlastností. Je dána schopností jednotlivých složek absorbovat teplo (tato schopnost závisí především na jejich barvě) a velikostí změny objemu tímto teplem vyvolané (součinitel teplotní roztažnosti).
Rozdíly v součinitelích teplotní roztažnosti materiálů je třeba uvažovat při návrhu konstrukce, kde dochází k pevnému spojení jednotlivých materiálů a konstrukcí. Nebezpečí vzniku poruch a nežádoucího namáhání od teplotní dilatace se omezuje správným návrhem dilatačních spár mezi jednotlivými prvky konstrukce i celými úseky objektů.
V souvislosti s vlivem teploty pak nejčastěji sledujeme např. tepelný odpor konstrukce, součinitel prostupu tepla, tepelnou pohltivost, tepelné mosty a teplotní útlum konstrukce. Hodnoty těchto veličin ovlivňují jak životnost, tak opotřebení stavebních konstrukcí a proto jsou investory sledovány již od počátku výstavby, případně rekonstrukce staveb. 2.1.4 Mechanické zatěžování18 Do této skupiny degradace patří především: deformace - změna tvaru materiálu, která je způsobená vnějším namáháním. lom – oddělení částí materiálu působením mechanické síly únava - změna vlastností materiálů, která může vést k jejich porušení vlivem cyklického namáhání opotřebení - změny jeho povrchu a jeho rozměrů vlivem kontaktu s jiným materiálem. V závislosti na povaze materiálu, který způsobuje opotřebení, rozdělujeme opotřebení na abrazivní, adhezivní, erozivní a kavitační
2.1.5 Mechanické působení prostředí Stavební materiály a konstrukce mohou být poškozovány i vlivem mechanických vibrací způsobených např. průjezdem těžkých automobilů v blízkosti objektu (např. výjezdy ze staveb, těžká technika na stavbách), provozem metra, tramvají a vlaků, leteckým provozem v
18
Zdroj z publikace: Kratochvíl B., Švorčík V., Vojtěch D. Úvod do studia materiálů. 1. vyd. VŠCHT, Praha 2005. ISBN 80-7080-568-4
25
sousedství letišť, ale i zemětřesením či chůzí osob. Nejvíce namáhané jsou zpravidla mostní konstrukce s hustým provozem nebo okolí staveb.
2.1.6 Složení atmosféry a vliv ovzduší Vzduch obsahuje kromě základních složek (kyslík, dusík, oxid uhličitý) ještě vodní páru, oxidy síry, dusíku, některé uhlovodíky a další plyny i částice pevných látek jako produkty průmyslových procesů, činnosti spalovacích motorů či živých organismů. Vlivem těchto faktorů jsou nejvíce ohroženy stavební materiály a konstrukce v blízkém okolí průmyslových zón. Na degradaci stavebních konstrukcí se podílejí i organické či anorganické částice ze vzduchu. Pevné částice a kapky kapalin unášené vzduchem jsou součástí tzv. aerosolu. Pokud jsou hlavní složkou aerosolu výhradně kapky kapaliny, nazývá se zpravidla mlha. Pokud je aerosol tvořen převážně pevnými částicemi, hovoříme o prachu. Kouřem pak bývají nazývány zplodiny spalování paliv tvořené především pestrou směsí uhlovodíků a sazemi. Všechny tyto skupiny se v různých koncentracích vyskytují ve vzduchu zároveň.19
K degradaci stavebních konstrukcí i materiálů přispívá nejen složení atmosféry, ale i střídaní vysokých či nízkých teplot, v zimě také vyšší zatížení stavební konstrukce vlivem sněhové pokrývky, vliv orientace fasády ke světovým stranám, zastínění a celoroční vystavení stavebních konstrukcí proudění větru. Na návětrné strany pak působí při dešti daleko intenzivnější mechanické působení dešťových kapek a jsou tak vystaveny většímu zavlhčení, než strany závětrné. Stejně tak i vlivem větru rychleji vysychají. Vítr může také přenášet pevné částečky např. písku, které mohou působit erozně. 2.1.7 Složení materiálu Zde máme na mysli především druh pojiva malt a omítek. Odolnost i mechanické vlastnosti malty vůči fyzikálním a chemickým degradačním procesům jsou částečně ovlivněny právě zvoleným druhem pojiva malty či omítky. Pokud dodržíme správný postup přípravy, můžeme říct, že všeobecně degraduje nejméně malta cementová a nejvíce malta vápenná.20 Časté jsou
19
Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupnéz http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4 20 Zdroj z online zdroje: Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů, dostupnéz http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/pdf/2_4
26
pak také případy chybného složení betonu, kdy jsou použity nekvalitní suroviny, špatný poměr jednotlivých složek apod.
Riziko poškození je také ovlivněno kombinací různých materiálů (např. kombinace kamene či cihly s nějakým kovovým materiálem). Pokud by bylo použito běžné oceli, hrozí nebezpečí, že bude železo korodovat apod. 2.1.8 Živé organismy Biokorozí rozumíme změny vlastností, které jsou způsobeny mikroorganismy a vyššími organismy. Jedná se především o bakterie, řasy, houby (plísně), lišejníky, vyšší rostliny i živočichy. Vliv vegetace se nejčastěji projevuje např. tím, že se na povrchu staveb uchytí nižší rostliny (např. výskyt řas na omítkách, střešních krytinách či vnějším povrchu zateplených objektů). Vlivem zvýšené vlhkosti se na stavbách často vyskytují také plísně, dřevokazné houby (dřevomorka – napadá dřevo stromů listnatých i jehličnatých, způsobuje rychlou destrukci napadeného dřeva, koniofora – většinou předchází nebo doprovází dřevomorku, často se nachází v kontaktech dřeva a terénu) a hmyz (červotoč – napadá především bělové dřevo jehličnanů i listnáčů, umístěných na chladnějších a vlhčích místech, tesařík krovový – působí škody na zabudovaných jehličnatých dřevinách, mravenci).
Vegetace a mikroorganismy způsobují na látkách minerálního původu chemickou a fyzikální (mechanickou) degradaci. Chemická degradace je způsobena především bakteriemi, které produkují nebo jinak napomáhají ke vzniku látek, způsobujících degradaci stavebních materiálů a konstrukcí. Příčinou fyzikální (mechanické) degradace jsou pak nejčastěji především kořeny vyšších rostlin, které mohou proniknout do spár, štěrbin či prasklin stavebních konstrukcí a jejich vlivem může dojít až ke statickému poškození stavby.21
21
Zdroj z publikace: Witzany J., Konstrukce pozemních staveb 60 - Poruchy a rekonstrukce staveb 1. díl, ČVUT, Praha 1994. 356 s., ISBN 80-01-011445
27
3. Vady a poruchy Vliv degradačních procesů v čase se projevuje výskytem vad a poruch stavebních konstrukcí a materiálů. Vady a poruchy se mohou vyskytovat u všech druhů staveb a stavebních konstrukcí, bez ohledu na druh základního konstrukčního materiálu, stáří nebo stupni využití stavby. Z pohledu odhadce jsou důležitější vady a poruchy, které je možno zjistit při běžné prohlídce.
Vadou rozumíme nedostatek konstrukce způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením. Rozlišujeme vady zjevné a vady skryté.
Porucha je potom změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř. snižuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou životnost a užitnou jakost, zhoršuje stav budovy, případně může i užívání zastavit. Za původní stav se považuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době prvního uvedení do provozu. Může vzniknout jako důsledek vady, nebo také z jiných příčin. Nemusí, ale může být způsobena vadným provedením některé části stavby. Poruchy mohou způsobit např. otřesy od okolní dopravy nebo vada v základové konstrukci.22
3.1 Poruchy zjevné (viditelné) nebo skryté (neviditelné) Za poruchu zjevnou (viditelnou) považujeme jakýkoliv jev, který je možné zjistit při běžné vizuální kontrole a prohlídce odborníka. Mohou to být např. trhliny ve stěně nebo stropní konstrukci, zkorodované části ocelových konstrukcí nebo jejich spojovacích částí, viditelný průsak vody v objektu či nedokonalá funkce oken a dveří.
Skrytou (neviditelnou) poruchu pak není možné zjistit při běžné vizuální kontrole. Může jí být např. snížená stabilita, pokročilá koroze výztuže železobetonových konstrukcí nebo zhoršené vlastnosti betonu pod vrstvou omítky či obkladu.23
22
Zdroj z publikace: Witzany J: Poruchy a rekonstrukce zděných budov, ČKAIT, Praha 1999. 356 s., ISBN 8001-011445 23 Zdroj z publikace: Solař J., Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Grada Publishing, a.s. Praha 2008, ISBN 978-80-247-2672-4
28
3.2 Poruchy statické a nestatické Poruchy statické vznikají většinou jako odezva konstrukce budovy na statické zatížení. Jejich nejčastějším projevem je nadměrná deformace, vznik trhlin a lokální mechanické poškození. Statické poruchy přímo souvisejí se statickým chováním nosné konstrukce a svým vznikem ovlivňují statické působení nosného systému lokálně nebo celkově. Při analýze příčin statických poruch vycházíme z průběhu a charakteru trhlin, které nejčastěji vznikají v místech největšího namáhání a současně v místech menší pevnosti. Mezi charakteristické typy porušení patří porušení tahem, kdy vznikají rozevřené trhliny s neporušeným obrysem a porušení smykem, kdy dochází k posunu v trhlině a porušení obrysu trhliny tlakem (případně dochází k drcení materiálu, odlupovaní povrchových vrstev a větvení trhlin).24
Poruchy nestatické jsou způsobeny vzájemnou interakcí materiálů použitých na jednotlivé konstrukce s vnějším prostředím. Nejčastějším projevem je např. zvýšená vlhkost či chemické a biologické procesy, které svým působením zpravidla zhoršují požadované vlastnosti stavebních konstrukcí a mohou vést až k jejímu úplnému rozpadu.25
Z hlediska statické závažnosti pak poruchy hodnotíme jako: Poruchy staticky nevýznamné (poruchy estetického rázu) - většinou nemají vliv na schopnost objektu plnit požadovanou funkci a neohrožují stavbu. Jejich oprava není časově náročná a zřídkakdy bývá nezbytně nutná. Působí však neesteticky a proto je odstraňujeme. Poruchy z hlediska statického a funkčního závažné – pro zajištění bezpečnosti vyžadují včasný a odborný zásah. Řadíme sem poruchy, které vznikají v důsledku odchylek jednoho nebo více parametrů objektu od úrovně stanovené technickými předpisy. Poruchy staticky velmi závažné (havarijní) - dochází k náhlé a úplné poruše prvku nebo konstrukce, je bezpodmínečně nutný včasný zásah odborníka. Jakékoliv zpoždění zajišťovacích pracích a následných sanačních opatření by mohlo vést k destrukci stavby.
24
Zdroj z publikace: Witzany J., Konstrukce pozemních staveb 60 - Poruchy a rekonstrukce staveb 1. díl, ČVUT, Praha 1994. 356 s., ISBN 80-01-011445 25
Zdroj z publikace: Witzany J., Poruchy a rekonstrukce zděných budov. ČKAIT 1999, ISBN 80-902697-
29
3.3 Příčiny vzniku poruch Poruchy zaviněné výrobou Patří sem poruchy zaviněné projektantem stavby. Projekty, zejména menšího rozsahu, jsou leckdy vypracovány projektanty, kteří nemají potřebnou kvalifikaci. Při projektování rekonstrukcí, sanací, rozšíření apod., tedy při zásahu do stávajícího objektu, je nutné vždy pátrat po původní projektové dokumentaci (u investora, v archivech). Dodavatelem stavby, především technologickou nekázní (nedodržení technologického postupu, lhůt, předpisů, norem), nedodržením prováděcího projektu, nedbalostí, nevhodným skladováním materiálu, nedostatečnou kvalifikací pracovníků. Poruchy způsobené investorem, kdy investor z důvodu úspor nechá realizovat stavbu dle projektové dokumentace zpracované ke stavebnímu řízení, zde ale nebývají dořešeny například některé detaily. Při jejich realizaci na stavbě pak dodavatel často improvizuje, a proto výsledkem bývá neodborné provedení a následkem toho pak vyskytující se problémy.26
Poruchy vyvolané účinky prostředí V tomto případě mohou být poruchy způsobeny uživatelem nebo vlastníkem objektu, kdy neodborně a nevhodně zasahuje do konstrukce, případně zařízení objektu a neprovádí řádnou a pravidelnou údržbu (v důsledku např. zanesených okapů může dojít k destrukci krovu). Změnou základových poměrů v důsledku např. stoupání či klesání hladiny podzemní vody, promrzáním základové půdy apod. Klimatickými účinky (déšť, vítr, sníh, mráz). Objemovými změnami, v důsledku kterých dochází ke zvětšení napětí v konstrukcích (dotvarování a smršťování konstrukcí z betonu). Vegetací, především pak kořeny vyšších rostlin, které mohou proniknout do spár, štěrbin či prasklin stavebních konstrukcí a jejich vlivem může dojít až ke statickému poškození stavby nebo mohou v blízkosti domů rozrušovat zdivo apod. Živočichy (např. červotočem) Vlivem prostředí z pohledu změn, vyvolaných pronikáním vlhkosti do konstrukce (vznik výkvětů, hniloba, koroze), vlivem vodorozpustných solí, případnými účinky zplodin vlivem vlastního provozu nebo provozu jiných staveb v okolí apod. Nepředvídanými událostmi jako jsou živelné pohromy (zemětřesení, záplavy, požáry) či teroristické útoky. Provozem v okolí (okolí staveb, letišť apod.).
26
Zdroj z publikace: SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha: Grada Publishing, a.s. 2008, ISBN 978-80-247-2672-4
30
Projevy poruch Poruchy můžeme také členit podle toho, jak se navenek projevují. V tomto případě máme na mysli vznik deformací (průhyby, stlačení), vzájemný posun různých částí objektu, trhliny, které vznikají v nosných i nenosných konstrukcích, vlhnutí a vznik výkvětů nebo postupný rozpad materiálu stavební konstrukce apod.
31
4 Životnost staveb Jak již bylo zmíněno v první kapitole, životnost je jedním z hlavních požadavků při navrhování dnešních staveb a její správné určení je důležité při stanovování míry degradace stavebních konstrukcí (opotřebení). Znalec či odhadce by se měl při oceňování nemovitosti zaměřit z pohledu životnosti na tzv. prvky dlouhodobé životnosti (hlavní konstrukční části budov - základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, krovy a schodiště). Jedná se o takové nosné konstrukce stavby, které mají z hlediska technické životnosti zásadní význam, protože v případě jejich poškození může hrozit i zřícení budovy a následné opravy jsou tak mimořádně náročné. Menší vliv pak mají poruchy prvků krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Stav těchto prvků je většinou možné posoudit při prohlídce nemovitosti.
Životností staveb rozumíme při oceňování dobu, jež uplyne od vzniku stavby (zpravidla od začátku užívání) do jejího zániku (zchátrání, demolice), za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděná běžná (preventivní) údržba (tedy nikoliv, že jsme stavbu ponechali svému osudu, ale že pravidelně např. opravujeme omítky, malujeme, vyměňujeme poškozené jednotlivé prvky, jako jsou např. podlahové krytiny za nové a pravidelně větráme.). Tato doba se udává v rocích. Dalo by se tedy říct, že je to schopnost stavebního objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Číselně se vyjadřuje např. technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středně technickým životem nebo střední dobou užívání.27
4.1 Stáří stavby Při odhadování životnosti starší stavby nejčastěji vycházíme z jejího stavebně technického stavu. Celkovou životnost pak získáme součtem stáří stavby a předpokládané doby dalšího trvání stavby. „Stářím stavby rozumíme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do data, ke kterému stavbu hodnotíme. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby.
27
Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
32
Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem.“28
4.2 Předpokládaná životnost Určení přesné délky životnosti stavby může být někdy velice složité. Můžeme se setkat s různými názory na délku životnosti stavby a je důležité, abychom předpokládanou životnost upravili na základě odborného odhadu. V současnosti asi nejpoužívanější hodnoty délky životnosti jsou hodnoty, které jsou uvedené v oceňovacích předpisech.
Podle přílohy č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. činí předpokládaná životnost při běžné údržbě u: „a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let, c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáží - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let f) venkovních úprav je podrobněji rozepsána v příloze č. 11 k této vyhlášce g) hřbitovních staveb 100 až 150 let.“29
Předpokládaná životnost jednotlivých konstrukcí a vybavení dle tabulky č. 7 přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb.:
28
Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 29 Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
33
Pol. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Název
Předpokládaná životnost v letech
Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)
150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 - 150 40 - 80 30 - 80 50 - 80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 - 80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 - 50 25 - 50 20 - 50 30 - 60 20 - 50 20 - 40 15 - 30 30 - 60 30 - 50 -15 - 25
Tabulka 3- Předpokládaná životnost (vyhl. č. 3/2008) Předpokládaná životnost staveb dle vyhlášky č.393/1991 Sb., z ní vypočtené opotřebení a stanovena maximální hranice opotřebení v tabulce na následující straně:
Druh stavby
Předpokládaná
Roční %
Maximální
životnost
opotřebení
opotřebení
(roků)
(%)
100
1,00
80
Rekreační a zahrádkářské chaty
80
1,25
80
zděné, dřevěné a montované
50
2,00
80
Rodinný domek, rekreační domek, rekreační chalupa – zděné stavby
34
Garáž zděná, betonová,
80
1,25
80
ostatní
30
3,333
80
Plot zděný, s podezdívkou,
50
2,00
90
ostatní
40
2,50
90
30
3,333
90
Studna kopaná a vrtaná nad ∅ 150
100
1,00
80
mm,
50
2,00
80
Vedlejší stavby zděné,
80
1,25
85
ostatní
30
1,25
85
Venkovní úpravy
25 – 30
4–2
85
ostatní
Tabulka 4- předpokládaná životnost (vyhl. č. 393/1991)
4.3 Klasifikace životnosti Při posuzování životnosti staveb se pak nejčastěji posuzuje životnost technická, ekonomická, morální a právní.
Technickou životností se rozumí doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že byla v průběhu celého cyklu prováděna její průběžná údržba. Technická životnost stavby trvá, pokud jsou jednotlivé konstrukce stavby funkční tak, že stavba plní svoji funkci. U technické životnosti je tedy kladen důraz především na materiálové provedení, kde životnost stavby je dána převážně provedením prvků dlouhodobé životnosti. Jsou to takové prvky resp. konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generálních opravách. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. Ostatní se nazývají prvky krátkodobé životnosti. To jsou stavebně technické prvky, u nichž se alespoň z části předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby, a tyto prvky vyměňujeme, pokud je to ekonomicky ještě výhodné. Při pravidelné údržbě, obnově a opravě jednotlivých funkčních dílů stavby je možné technickou životnost stavby prodloužit. Ekonomická životnost je naproti tomu doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti. Tento stav je spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Majitel stavby tak již nemá z provozování stavby 35
žádný užitek a je tedy lepší stavbu odstranit, nahradit novou stavbou a tím znovu zhodnotit pozemek. Nebo jde o jednoúčelovou stavbu, která ztratila ekonomickou užitnost kvůli změně vnějších podmínek. V tomto případě by náklady na její udržení či na nové a lepší využití byly nepřiměřeně vysoké. Ekonomická životnost bývá v převážné většině případů kratší než životnost technická.30 Morální životnost určuje, kdy je stavba v důsledku technického pokroku či ekonomické situace moderní nebo již zastaralá. Posouzení morální životnosti závisí především na osobě, která ji posuzuje. Dalo by se říci, že je to doba od vzniku stavby do okamžiku jejího zastarání (např. nevyhovující dispoziční řešení, styl, standardy či překonané technologie, změny trhu, rozvoj území apod.). Právní životností se rozumí vznik a zánik nemovitosti jako věci. Je to tedy doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby. Životnost staveb je ovlivněna mnoha faktory. Nejdůležitějším z nich je přirozený proces stárnutí. Jedná se o takový proces, kdy dochází ke změnám vlastností materiálů vlivem fyzikálních, chemických a biologických dějů (tomuto problému jsem se věnoval podrobněji v kapitole Degradace stavebních konstrukcí). Přirozenému stárnutí nemůžeme zcela zabránit. Můžeme ho pouze ovlivnit např. vhodně zvolenou údržbou, šetrným provozem nebo rekonstrukcí stavby. Pokud se zaměříme na další skutečnosti, které se ze stavebně technického hlediska největší měrou podílejí na životnosti staveb a ovlivňují tak její konečnou délku, je zřejmé, že půjde především o: způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám (při zakládání stavby je kladen důraz především na nosnost podloží a vliv vody z podloží na stavbu), návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti (PDŽ - prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, ev. i schodiště), způsob, intenzita a doba užívání stavby, provádění běžné (preventivní) údržby,
30
Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
36
z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými ev. generálními opravami celé stavby.31 Pokud bude některá z těchto podmínek zanedbána, může dojít ke snížení životnosti daného objektu a můžeme tak i přispět k jeho předčasnému zániku.
4.4 Životnost přestárlých staveb V dnešní době se při oceňování nemovitostí velice často setkáváme s tím, že se stavba blíží nebo již dokonce překročila životnost, která byla původně pro tuto stavbu naplánována. Je to dáno především pravidelnou údržbou stavby. Takovou stavbou pak rozumíme stavbu přestárlou. Z praxe jsou známy případy, kdy jsou např. zděné stavby starší více jak několik staletí a dokonce i dřevěné srubové stavby již překročily hranici 300 let. Pokud oceňujeme přestárlou stavbu, musíme se zaměřit na předpokládanou celkovou životnost, kterou získáme jako součet stáří a doby dalšího trvání stavby. Velký vliv na odhad doby dalšího trvání stavby (při řádném provádění údržby) má pak celková odbornost a získané zkušenosti znalce či odhadce. Pro zjištění životnosti staveb je nejvíce využívána kubická metoda.
31
Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
37
5 Opotřebení staveb Pro výpočet tržní hodnoty nákladovým způsobem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení stavby (někdy se také používá termín amortizace, která ovšem není totožná s amortizací účetní) není považováno za vadu, protože nevyplývá z vadného provedení. Nadměrné opotřebení však může přivodit poruchu stavby obdobně jako vada nebo jiný vnější negativní vliv. V praxi se častěji setkáváme s případy, kdy je předmětem ocenění právě stavba vykazující větší či menší míru opotřebení, oproti případům ocenění novostaveb s prakticky zanedbatelným opotřebením. Pro určení opotřebení staveb používáme různé metody výpočtu, kdy nejvýznamnějším kritériem pro jejich volbu je vhodnost metody pro daný případ.
Pro výpočet tržní hodnoty nákladovým způsobem je nutno stanovit opotřebení stavby. Pojem opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, že stavba stárnutím, používáním a různými jinými vlivy, které jsou popsány v předchozích kapitolách, postupně degraduje a ztrácí svoji hodnotu. Výpočtem opotřebení se snažíme zohlednit při oceňování nemovitosti možný pokles kvality a ceny oceňovaného majetku. Opotřebení jako veličinu značíme „A“. Opotřebení se nejčastěji udává v procentech z hodnoty nové budovy, v některých případech pak poměrnou hodnotou. Životnost a opotřebení jsou pojmy, které spolu úzce souvisí. V České republice se nejvíce používají metody zobrazení průběhu opotřebení v závislosti na čase spojitou nebo lomenou křivkou (u metody lineární je to přímka).32
5.1 Klasifikace opotřebení Rozlišujeme několik druhů opotřebení majetku: technické (fyzické) opotřebení – fyzické znehodnocení stavby, vzniká jako důsledek působení přírodních zákonů, a to jak vlastním používáním a stárnutím, tak i vlivem okolního prostředí. Na technické opotřebení má vliv především stav prvků dlouhodobé životnosti (návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti a jejich užívání)
32
Zdroj z online zdroje: Pohl P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků, dostupné z http://www.fce.vutbr.cz/veda/dk2003texty/pdf/7-1/np/pohl.pdf
38
ekonomické opotřebení – je doba ekonomického zániku stavby, kdy stavba přestává plnit účel, pro který byla postavena, negeneruje zisk a pro majitele je výhodnější stavbu odstranit a postavit novou, která již zisk generovat bude. morální opotřebení - vzniká v důsledku působení společenských zákonů (růst vědecké technické úrovně poznání) právní opotřebení – vzniká na základě nově vzniklých zákonů funkční opotřebení – vychází z požadavků nejlepšího a nejvyššího využití stavby. Funkčním opotřebením pak rozumíme neschopnost stavby reagovat na měnící se požadavky (přístavby apod.), vzhledem k tomu, že vynaložené náklady na dosažení těchto požadavků by byli nepřiměřeně vysoké a pracné. Dalo by se říct, že je to omezená možnost dalšího rozvoje stavby33
Způsob stanovení opotřebení můžeme rozdělit na: globální (lineární) – stavba je brána jako celek analytický – stavba je brána analyticky (po jednotlivých částech) nákladový – vychází z nákladů na odstranění vad jako odpočtu odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu, nebo nákladů na odstranění vad jednotlivých komponent
5.2 Důležité pojmy při stanovování opotřebení34 Technická hodnota stavby – hodnota odpovídající okamžitému technickému stavu stavby v poměru k téže stavbě nové. Značí se TH a je udávána v procentech. Stáří stavby – udává se ke dni, ke kterému se provádí ocenění. Značí se S a je udáváno v letech (bez ohledu na měsíce a dny). Počítá se zásadně jako rozdíl letopočtu roku ocenění a roku vzniku stavby.
Relativní stáří stavby – je veličinou, kterou bylo nutno nově zavést pro výpočet životnosti u starých a přestárlých staveb. Značí se Sr a udává, kolik procent ze základní životnosti skutečné stáří reprezentuje. 33
Zdroj z publikace: Ort P, Moderní metody oceňovaní na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2005, ISBN 80-7265085-8 34 Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
39
Zbývající životnost stavby (zbytková životnost, předpokládaná životnost) – při běžné údržbě je to doba od data odhadu do zchátrání stavby. Značí se T a udává se v rocích.
Životnost stavby – celková předpokládaná životnost při běžné údržbě stavby od jejího vzniku do zchátrání. Značí se Z a udává se v rocích.
Roční procento znehodnocení – značí se Pr a udává se v procentech za rok. U lineární metody. U lineární metody výpočtu opotřebení má stejnou hodnotu každý rok.
Opotřebení dle vyhlášky č. 3/2008 Sb, §21: „(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. (2) U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. (3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 %. (4) V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat.“35
5.3 Metody výpočtu opotřebení Známe různé druhy metod výpočtu opotřebení:
metoda lineární
metody nelineární (např. kvadratická, semikvadratická, kubická)
metoda analytická
Jak je již bylo zmíněno, vyhláška č. 3/2008 Sb. umožňuje v určitých definovaných případech použít při výpočtu opotřebení buď metodu lineární, nebo metodu analytickou.
35
Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
40
5.3.1 Metoda lineární U lineární metody předpokládáme růst opotřebení přímo úměrně s časem, tedy od nuly u nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé. Vyhláška č.3/2008 Sb. pak při výpočtu opotřebení metodou lineární stanovuje, že opotřebení může činit nejvýše 85%. U dobře provedených a udržovaných starších staveb se doporučuje používat opotřebení nejvýše 60 – 70%.
Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.: „1. Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. 2. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85%. 3. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou.“36
Výpočet opotřebení lineární metodou je matematicky velmi jednoduchý a právě pro svou jednoduchost byla tato metoda velice oblíbena především v době, kdy ještě nebyla k dispozici výpočetní technika. Avšak vzhledem k tomu, že se nová stavba po dokončení a při adekvátní údržbě nezačne znehodnocovat ihned a po určitou dobu ji můžeme považovat prakticky za novostavbu, někteří autoři zdůrazňují, že zobrazovací přímka lineární metody nepodává věrný obraz znehodnocení. S ohledem na tuto skutečnost je pak lineární metoda výpočtu opotřebení doporučována spíše v případech, kdy je technický stav nemovitosti s ohledem na její staří špatný a můžeme předpokládat, že se bude dále zhoršovat úměrně se stářím. Tato metoda byla dále upravena a modifikována jako Kusýnova, Kusýn – Röttingerova a Rossova metoda.37
Matematické vyjádření výpočtu opotřebení lineární metodou: AL = S x Pr AL = lineární opotřebení (udává se v %) S = stáří stavby ke dni, ke kterému se provádí ocenění 36
Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 37 Zdroj z online zdroje: Pohl P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků, dostupné z http://www.fce.vutbr.cz/veda/dk2003texty/pdf/7-1/np/pohl.pdf
41
Pr = roční procento znehodnocení (100/Z nebo 100/(S + T)) T = doba dalšího trvání stavby Z = životnost stavby (celková předpokládaná životnost stavby při běžné údržbě od jejího vzniku do zchátrání)
V procesu výpočtu hodnoty opotřebení lineární metodou je hodnota stáří stavby S hodnotou ve většině případů zjistitelnou a můžeme ji přesně určit. Ovšem pokud se podíváme na hodnotu dalšího trvání stavby T a na hodnotu životnosti stavby Z, zjistíme, že jsou to hodnoty předpokládané. Můžeme z toho tedy vyvodit, že konečná hodnota opotřebení vypočtena metodou lineární nezohledňuje individuální znaky či podmínky posuzované stavby a je založena pouze na předpokladu.
Předpokládaná životnost staveb a jejich maximální opotřebení při lineární metodě (vyhláška č.3/2008 Sb.) Stavba
§
Budovy a haly
4
Rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky
6
Rekreační chaty, zahrádkářské chaty
7
Stavby inženýrské a speciální pozemní
5
Vedlejší stavby
8
Garáže
Studny
Povolená metoda L (lineární) A (analytická)
Max. opotřebení (%) 85
L nebo A
zděné, monolitické, železobetonové, ocelové – 100, ostatní 80 a méně
85
85
L
podle druhu konstrukce 50 - 100
85
L nebo A
zděné 80, dřevěné oboustranně obíjené a montované 60, ostatní 30 - 40
85
L
kopané a vrtané nad ∅ 150 mm: 100 ostatní 50
85
9
10
Přepokládaná životnost (roků)
42
Venkovní úpravy
11
L
Dle přílohy č. 11
85
Hřbitovní stavby
12
L
100 - 150
Hodnota materiálu
Stavby bez základů
18
podle druhu stavby
Nižší o 20 až 40 %
Dle druhu stavby
Tabulka 5- opotřebení při použití lineární metody (vyhl. č. 3/2008) 5.3.2 Metoda analytická Analytická metoda je nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější metodou při výpočtu opotřebení staveb. Při použití analytické metody obvykle získáme mnohem vyšší hodnoty opotřebení než bychom získali při použití metody lineární. Analytická metoda je založena na principu rozdělení stavby na jednotlivé stavebně technické prvky (konstrukce) podle jejich objemových podílů a následný výpočet opotřebení pro každý prvek (konstrukci) zvlášť. Objemové podíly konstrukcí a vybavení jsou uvedeny v tabulce č. 1 až 6 přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tab. č. 7 vyhlášky. Obdobné je to i u výpočtu hodnoty rozestavěných staveb. Výsledné opotřebení pak
získáme jako vážený průměr celé nemovitosti, přičemž klademe důraz na míru zastoupení jednotlivých objemových podílů. Do cenového předpisu byla tato metoda zavedena v roce 1994 vyhláškou č. 178/1994 Sb., později došlo k jejímu převzetí a postupnému zdokonaleni následujícími předpisy a platí jako alternativní metoda výpočtu opotřebení k metodě lineární. Vzhledem k přesnosti analytické metody je doporučeno ji používat ve všech případech, kdy je to možné. V některých případech ji dokonce použít musíme, protože žádnou jinou metodou výpočtu opotřebení nemůžeme dosáhnout adekvátního výsledku. Jedná se především o případy nedokončených staveb, staveb po modernizaci, rekonstrukci či nástavbě a staveb, které jsou v mimořádně špatném technickém stavu. Matematické vyjádření výpočtu opotřebení jednotlivých konstrukcí analytickou metodou: B/C x (100 x A)
V příloze č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. je uvedeno: „Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je: a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, 43
b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c) výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %, d) oceňována kulturní památka, e) provedena nástavba, přístavba, vestavba.“38
Přesný postup výpočtu analytické metody je pak uveden v příloze č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb.: „Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6 (tabulky jsou uvedeny v přílohách). Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce Σ(Bi/Ci x 100Ai) Kde n … počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai… objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, Bi… skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, Ci… předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi ≤ Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří). Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Lze odhadnout i poměr Bi/Ci . 6. Je-li stavba užívána k různým účelům, opotřebení se vypočte pro každou část samostatně podle způsobu užívání. 7. Použití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští. 8. Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení pro stavbu v příslušné tabulce této přílohy uvedena konstrukce nebo vybavení, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce a) pro budovy a haly (§ 3, přílohy č. 2 a 3): CK/OPxZCxK1xK2xK3xK5xKi, kde CK…výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč) OP… obestavěný prostor budovy nebo haly (m3) ZC…základní cena uvedená v příloze č.2 nebo 3 (Kč/m3), 38
Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
44
K1,K2,K3,K5,Ki. ... koeficienty uvedené v odstavci 3 § 3 této vyhlášky, b) pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační chalupy a rekreační domky (§ 5, příloha č. 6), rekreační chaty, zahrádkářské chaty (§ 6, příloha č. 7), vedlejší stavby (§ 7, příloha č. 8) a garáže (§ 8, příloha č. 9): CK/OPxZCKxK1xK5xKi, kde CK…výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč) OP… obestavěný prostor budovy nebo haly (m3) ZCK…základní cena (Kč/m3) popřípadě vynásobená příslušným koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví pro stavby: -
oceňované podle § 5 podle přílohy č. 6 nebo
-
oceňované podle § 6 podle přílohy č. 7 nebo
-
oceňované podle § 7 podle přílohy č. 8 nebo
-
oceňované podle § 8 podle přílohy č. 9,
Ki… koeficient uvedený pro příslušnou stavbu v příloze č. 35, K5… koeficient polohový podle přílohy č. 14, b) pro byt nebo nebytový prostor nebo společnou část domu (§ 13, přílohy č. 2, 3 a 6): CK/PPKxZCxK1xK5xKi kde CK…výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč) PPK…podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru (m2), jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, jež je součástí oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru, nebo celková podlahová plocha všech bytů a nebytových prostorů v budově nebo v hale, ve které se oceňovaný byt nebo nebytový prostor nachází, jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, jež je společnou částí stavby, ZC… základní cena (Kč/m2) oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru ve stavbě -
oceňované podle § 3 – v budově, zjištěná podle přílohy č. 2 nebo
-
oceňované podle § 3 – v hale, zjištěná podle přílohy č. 3 nebo
-
oceňované podle § 5 – v rodinném domě, zjištěná podle přílohy č. 6“39
Ve srovnání s metodou lineární tedy metoda analytická umožňuje určit váhu jednotlivých funkčních dílů staveb v celkovém konstrukčním systému již lépe a tím pádem i přesněji určit současnou hodnotu opotřebení stavby. Je to dáno především tím, že do procesu výpočtu opotřebení vstupuje mnohem více hodnot, které již zohledňují technický stav jednotlivých funkčních dílů celkového systému stavby. Ovšem i do procesu výpočtu opotřebení metodou analytickou vstupují hodnoty předpokládané (ve vzorci B/C x (100 x A) je C předpokládaná 39
Citace z legislativního zdroje: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
45
celková životnost příslušné konstrukce), takže i zde může dojít k různým nepřesnostem oproti skutečnému stavu. Ve vyhlášce ale je ještě určitý prostor pro upřesnění analytické metody a to v příloze č. 15, kde se píše, že pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne, a stejně tak lze odhadnout i poměr B/C. Je tedy možné nahradit hodnoty předpokládané s hodnotami zjištěnými např. průzkumem stavby, kde můžeme přihlédnout a více zohlednit především různé okolní vlivy na stavbu, případně pak vady a poruchy stavebních konstrukcí.40
Mezi další metody výpočtu opotřebení, které ovšem nejsou uvedeny ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. patří např. metoda kvadratická, metoda semikvadratická a metoda kubická. 5.3.3 Metoda kvadratická V tomto případě je průběh opotřebení zobrazen kvadratickou funkcí. Přitom platí, že na počátku je opotřebení velice nízké a čím více budova stárne a podléhá vlivu degradačních procesů, tím je i opotřebení větší (v konečné fázi začne opotřebení strmě stoupat). Matematické vyjádření výpočtu opotřebení metodou kvadratickou je celkem jednoduché a u nepříliš starých nemovitostí vykazuje poměrně malé opotřebení. Z tohoto důvodu se v praxi tato metoda používá méně a doporučuje se spíše v případech, kdy je pravidelně prováděna údržba a stavba je v dobrém technickém stavu. Známe i jiné variace či úpravy kvadratické metody a to Eytelweinovu metodu a Starkovu metodu.41
Matematické vyjádření výpočtu opotřebení kvadratickou metodou: Ak = 100*(S2/Z2) Ak = kvadratické opotřebení (udává se v %) S = stáří stavby Z = celková předpokládaná životnost stavby
5.3.4 Metoda semikvadratická Tato metoda výpočtu opotřebení je vyjádřena jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Vzhledem k tomu, že výsledky výpočtu opotřebení metodou semikvadratikcou 40
Online zdroj: Neckař I., Aplikace průzkumu a sledování staveb při oceňování nemovitostí, dostupné z http://www.fce.vutbr.cz/veda/dk2004texty/pdf/07_Soudni%20inzenyrstvi/7_01_Soudni%20inzenyrstvi/Neckar_I gor.pdf 41 Zdroj z publikace: Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0
46
udávají přiměřené opotřebení stárnoucí budovy, byla tato metoda dříve využívána velice často. V praxi se již tato metoda příliš nepoužívá, pokud ano, doporučuje se používat tuto metodu v případě, kdy je stavba v druhé polovině životnosti a je v relevantním stavebně technickém stavu (byla prováděna řádná údržba a současně vyměněny alespoň některé prvky krátkodobé životnosti). Matematické vyjádření výpočtu opotřebení semikvadratickou metodou: AS = 50 x (S/Z + S2 + Z2) AS = semikvadratické opotřebení (udává se v %) S = stáří stavby Z = celková předpokládaná životnost stavby) Existuje přibližně dalších 30 nelineárních metod pro výpočet opotřebení. Ve srovnání s metodou analytickou nejsou ovšem tolik přesné a v dnešní době se příliš nepoužívají.
V časopise soudní inženýrství (2008) vyšel článek, jehož autorem je Ing. Michal Spousta a který se zabývá problematikou vhodnosti použití metody opotřebení u objektu s předpokládanou řádnou údržbou. Jednalo se o rohový sedmipodlažní bytový dům s jedenácti byty a dvěma nebytovými prostory (cukrárna, květinářství). Objekt byl pořízen v roce 1940. V článku jsou porovnávány různé metody výpočtu opotřebení (lineární, kvadratická, semikvadratická, analytická a kubická) a zkoumán byl také vliv výměny PKŽ a provádění údržby na technický stav stavby. Autor dospěl k závěru, že metoda analytická se v počátcích životnosti přibližuje metodě lineární a nadhodnocení při použití metody lineární není výrazné (za předpokladu provádění běžné údržby). V polovině životnosti objektu došlo k zvýšení TH objektu z důvodu výměny všech prvků a zařízení ZTI (zdravotně technické instalace). TH byla zvýšena nad TH určenou lineární, semikvadratickou i kubickou metodou (určuje jen dobu dalšího trvání). Proto by u podobných případů vyhodnocování při větším počtu úprav a výměn PKŽ měla být použita analytická metoda. Při staří objektu blížící se základní životnosti je zřejmé snižování TH vlivem dožívání prvků PKŽ. V tomto intervalu a případně po překročení základní životnosti objektu je vhodné použít metodu kubickou, která lépe vystihuje skutečný stav. Metoda semikvadratická a kvadratická nevystihuje průběh technické hodnoty objektu.“42
42
Citace z online zdroje (str. 4): Spousta M., Zjištění vhodnosti použití metody opotřebení u objektu s předpokládanou řádnou údržbou, dostupné z http://www.fce.vutbr.cz/veda/juniorstav2008_sekce/pdf/7/Spousta_Michal_CL.pdf
47
6. Statistický systém ČSÚ „ceny nemovitostí“ a opotřebení Od roku 1997, kdy vyšel v platnost zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde je v § 33 odst. 3 stanovena finančním úřadům povinnost předávat údaje, obsažené v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu, spolupracuje Ministerstvo financí a Český statistický úřad na systému, kde jsou monitorovány ceny nemovitostí v ČR. Jedním ze sledovaných parametrů je i opotřebení staveb (je udáváno v % a údaje pocházejí od znalců tak, jak je uvedli v odhadech nemovitostí podle cenového předpisu), které bylo vybráno jako jeden z vysvětlujících faktorů splňujících podmínku, že existuje statisticky prokazatelná závislost vysvětlované proměnné (jednotková cena) právě na těchto faktorech (kromě opotřebení je to např. územní hledisko – velikost obce). Zdrojem dat a informací jsou přiznání k dani z převodu nemovitosti, která podávají místně příslušným finančním úřadům vlastníci (prodejci) nemovitostí. Vybraná data z daňových přiznání o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, jsou pak zpracovány finančním úřadem do databáze a poté předána ČSÚ, který s daty pracuje dál. Ze seznamu druhů nemovitostí, které zdrojová databáze nabízí, byly vybrány rodinné domy, byty, bytové domy a stavební pozemky.
Co se týče míry opotřebení RD, platí zde závislost na velikosti obce. S klesající velikostí obce roste průměrná opotřebovanost. Mezi kraji nejsou rozdíly v míře opotřebení téměř znatelné, výjimkou je Praha s průměrnou mírou opotřebení kolem 18%, další kraj v pořadí (Moravskoslezský) se svou mírou kolem 47% již blíží celostátnímu průměru 52%. Zhruba platí souvislost, že kraj s většími obcemi má u RD menší opotřebovanost. U bytů je pak celková průměrná míra opotřebení 12% a u bytových domů 58%. Opotřebení v jednotlivých krajích jsem pro přehlednost zpracoval do tabulky na následující straně.43
Kraj
Česká republika
Průměrné opotřebení (období 2009 až 2011) Rodinné domy
Byty
Bytové domy
51,9
11,8
58
43
Online zdroj: ČSÚ – statistický systém „ceny nemovitostí“, dostupné z http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/E2002F120B/$File/700912u.pdf
48
Hl. m. Praha
18,4
12,2
64
Středočeský
48,9
10,6
57,7
Jihočeský
49,6
9,6
54,7
Plzeňský
54,3
10,6
58
Karlovarský
52
15,8
52,4
Ústecký
55
14,1
60,8
Liberecký
53,2
13,3
59
Královéhradecký 52,3
11,9
60,2
Pardubický
54,7
11,9
60,1
Vysočina
53
9,2
57
Jihomoravský
53,5
10
56,9
Olomoucký
57,7
12
58,3
Zlínský
53,3
11,6
56,9
Moravskoslezský
46,7
12,9
56,7
Tabulka 6 - Průměrné opotřebení v ČR, zdroj dat ČSÚ Z hodnot v tabulce je již možné vyvodit konkrétnější představu o tom, do jaké míry ovlivňuje míra degradace stavebních konstrukcí hodnotu nemovitosti.
V praktické části bakalářské práce (str. 95 – 97) je vzhledem ke stáří a technickému stavu u ocenění bytového domu proveden výpočet opotřebení metodou analytickou (s přihlédnutím ke koeficientu vybavení stavby k4). Výsledné opotřebení je 46 %, což odpovídá skutečnému technickému stavu bytového domu a je lehce pod průměrným opotřebením bytových domů v Praze dle ČSÚ (otázkou ovšem zůstává, jaké procentní zastoupení v případě dat ČSÚ zaujímají hodnoty opotřebení vypočtené metodou lineární a hodnoty vypočtené metodou analytickou). V případě použití metody lineární by opotřebení činilo 76% (stáří domu je 76 let, životnost 100 let), což neodpovídá skutečnému technickému stavu bytového domu a v tomto konkrétním případě se tak potvrdila větší přesnost metody analytické.
49
7. Vliv míry degradace stavebních konstrukcí na hodnotu nemovitosti Odpověď na otázku do jaké míry ovlivňuje degradace stavebních konstrukcí hodnotu nemovitosti, se může lišit nemovitost od nemovitosti. Při oceňování nemovitosti na tržních principech se míra degradace zohledňuje v návaznosti na použitý způsob ocenění. U stanovování hodnoty nemovitosti nákladovou metodou určujeme míru degradace stavebních konstrukcí výpočtem hodnoty opotřebení a snažíme se tak vyčíslit rozdíl mezi hodnotou oceňované stavby v současném stavu a hodnotou totožné stavby za předpokladu, že by byla nová. Za ideální případ bychom mohli považovat např. stavbu, u které by bylo roční procento znehodnocení každý rok stejné a opravdu by toto znehodnocení odpovídalo skutečnému stavu (v tomto případě by pak bylo nejjednodušší použit pro výpočet opotřebení metodu lineární). Na stavby ovšem působí mnoho degradačních faktorů, v jejichž důsledku pak dochází k různým poruchám a často se setkáváme s případy kdy např. dvě identické stavby (např. dva stejně staré řadové rodinné domy), přičemž každá z nich je vystavena většímu či menšímu vlivu degradačních faktorů, vykazují různé projevy degradace či rozdílný technický stav.
Obdobný problém také nastává v případě, kdy stavba již překročila polovinu své předpokládané životnosti, pomalu se blíží ke konci a je přitom v dobrém technickém stavu (například vlivem vhodné a pravidelné údržby), zejména pak prvky dlouhodobé životnosti. Stejně tomu může být samozřejmě i naopak, kdy je stavba v horším stavu, než by odpovídalo průměrně užívanému objektu stejného staří a provedení. V tomto případě je pak také důležité zmínit, že z malých příčin (zatékání střechou) vznikají velké následky (destrukce krovu dřevokaznými houbami). Pokud bychom v těchto případech tedy vycházeli z běžně dostupných a předpokládaných životností uvedených ve vyhlášce a řídili bychom se jejich hodnotami, dospěli bychom při výpočtu opotřebení ke zcela neúměrně rozdílným hodnotám. V prvním případě (stavba méně opotřebovaná např. vlivem pravidelné údržby) by nám vyšel oproti skutečnosti mnohem vyšší odpočet opotřebení a tedy nižší hodnota stavby. V druhém případě (stavba vykazující větší míru opotřebení a degradace) by tomu bylo přesně naopak, tedy odpočet opotřebení by byl oproti skutečnosti mnohem nižší a hodnota stavby by tím pádem byla nepoměrně vyšší.
U nákladové metody proto nemůže být životnost stavby dána šablonovitě pro všechny stavby, ale musí být podrobněji specifikována pro konkrétní stavbu. Znalec nebo odhadce 50
samozřejmě může pomocí předpokládaných tabulkových hodnot životnosti uvedených ve vyhlášce vypočítat přibližné celkové znehodnocení stavby za dobu jejího trvání, ale zároveň by měl zjistit, do jaké míry toto znehodnocení odpovídá skutečnosti, případně zjistit do jaké míry byla stavba znehodnocena nad běžnou míru opotřebení nebo naopak. Přitom je nutné brát ohled na to, že životnost této konkrétní stavby je dána především prvky dlouhodobé životnosti a jejich stavebně technickým stavem. Odhadce při odhadu bude muset vždy hodnotit dobu dalšího trvání stavby, a to právě vzhledem ke stáří a stavu prvků dlouhodobé životnosti. Záleží především na odhadci samotném, jeho zkušenostech, posouzení skutečného stavu (schopnosti zjistit možné vady a poruchy, případně jejich příčiny) a aplikování co nejvhodněji zvolených metod s co nejpřesnějšími vstupujícími hodnotami. Měl by být schopen určit reálnou životnost nemovitosti, jejíž určení hraje velice důležitou roli při následném zjišťování odpovídající míře opotřebení. Ta pak zásadně ovlivňuje i výši konečné hodnoty oceňované stavby.
V případě ocenění dle cenového předpisu (např. pro základ dědické daně nebo daně z převodu nemovitosti), jakým je v současné době zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je přesně stanoven postup výpočtu jednotlivých druhů majetku a musí být dodržena závazná a daná pravidla uvedená ve vyhlášce. Výpočet hodnoty opotřebení se provádí dle přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. metodou lineární nebo analytickou, v závislosti na druhu stavby a jejím stavu. Použití jiných metod výpočtu opotřebení se dle této vyhlášky nepřipouští. Výpočtem hodnoty opotřebení se i zde snažíme vyčíslit rozdíl mezi hodnotou oceňované stavby v současném stavu a hodnotou totožné stavby za předpokladu, že by byla nová. Zde bych chtěl ještě poukázat na skutečnost, že stejně jako při ocenění na tržních principech, pouhým mechanickým použitím hodnot životnosti z vyhlášky lze dojít při použití lineární či analytické metody k výrazně odlišným hodnotám. (především v druhé polovině životnosti staveb), přičemž by oba postupy byly v souladu s konkrétní vyhláškou. Na výslednou hodnotu opotřebení má tedy vliv nejen vhodně zvolená metoda (u staveb, kde je možno metodu vybrat dle svého uvážení, viz tabulka Předpokládaná životnost staveb a jejich maximální opotřebení při lineární metodě), ale také způsob, jakým bude stanovena životnost (hodnota z vyhlášky nebo odborný odhad).
51
Ve vyhlášce je uvedeno, že v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří a že musí platit vztah B ≤ C, tedy že dílčí opotřebení jednotlivých konstrukcí nemůže být větší než 1.00.
„Z tohoto důvodu je tedy důležité: při výpočtech uvést mezivýpočet B/C (opotřebení jednotlivých částí), zkontrolovat zda není větší než jedna a současně zda toto vypočtené dílčí lineární opotřebení každého prvku odpovídá jeho skutečnému stavu, posuzovat i dobu dalšího trvání prvků navzájem – je podivné uvažovat např. u vyměněného vodovodního potrubí předpokládanou životnost 30 roků a pro keramické obklady, které bude třeba při výměně potrubí odsekat, uvažovat 40 roků, obdobně není možno předpokládat například dlouhou zbývající životnost plechové střechy, která byla vyměněna po požáru na objektu, jenž je jinak ve velmi špatném stavu. Pak při dožití objektu dožije i střecha.44
Dle dat, která zpracoval ČSÚ, např. „pro rodinné domy platí, že s mírou opotřebení cena nemovitosti v ČR poměrně rychle klesá zhruba na úroveň 60% z původní ceny pro míru opotřebení kolem 20%. Potom nastává zlom na křivce závislosti, která začne klesat s mnohem menším sklonem až na 23% z původní ceny rodinného domu pro míru opotřebení kolem 80%“.45 Z tohoto zjištění je již možné vyvodit konkrétnější představu o tom, do jaké míry ovlivňuje míra degradace stavebních konstrukcí hodnotu nemovitosti.
U výnosové metody se míra degradace projeví především v technické proveditelnosti. U nemovitostí, které mají dlouhodobě zanedbanou údržbu, se snižuje schopnost generovat výnos a je otázkou, zda jsou v pronajímatelném stavu. Takové nemovitosti nepřináší očekávanou maximální ziskovost či užitek a je důležité toto zohlednit v analýze nejvyššího a nejlepšího využití majetku. V případě, kdy budova není v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím, je nutné vyčíslit náklady na uvedení majetku do stavu, kdy umožňuje nejvyšší a nejlepší využití (např. náklady na opravu nosných konstrukcí) tak, aby stavba mohla generovat co možná nejvyšší zisk.
44
Citace z publikace (str. 229): Bradáč A., a kol: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM , 2009ISBN 978-80-7204-630-0 45 Citace z online zdroje (str. 5): ČSÚ – statistický systém „ceny nemovitostí“, dostupné z http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/E2002F120B/$File/700912u.pdf
52
V některých případech může odhadce dospět také k závěru, že je stavba vlivem různých vad a poruch ve velice špatném technickém stavu a není možno ji nadále používat k účelu, k jakému byla původně postavena. Rozsáhlejší poruchy nemovitostí, které znemožňují jejich okamžité užívání, pak samozřejmě snižují i jejich hodnotu a v ojedinělých případech bychom dokonce mohli dospět k závěru, že je hodnota nemovitosti nulová (náklady na případnou sanaci by byly vyšší než odhadnutá cena nemovitosti). Samozřejmě tuto skutečnost nelze jen odhadnout, ale odhadce by měl k takovému závěru dospět na základě stavebně-technického průzkumu (vypracovaného odborníkem na tuto problematiku) za účelem posouzení vad a poruch jednotlivých konstrukcí nemovitosti ve vztahu k obecně technickým požadavkům a následně zvážit, jestli se ještě vyplatí případnou sanaci provést nebo jestli je ekonomicky výhodnější demolice stávajícího objektu. (tady mrknout na odhady vady a poruchy). Ve vyhlášce č.3/2008 je v §16 (stavba určená k odstranění) uvedeno, že: 1) „Cena stavby, o jejímž odstranění rozhodl soud nebo u které bylo stavebním úřadem nařízeno odstranění, případné povoleno odstranění z důvodu špatného technického stavu, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i o náklady na úpravu terénu. 2) Cena stavby, k jejímuž odstranění se nevyžaduje povolení stavebního úřadu, se zjistí podle odstavce 1 v případě, že jde o stavbu, která je určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu. 3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.“46
Možností, jak ocenit nemovitost, která není vlivem vad a poruch ve stavu vhodném k používání, je tzv. metoda zbytku. V případě této metody oceníme nemovitost tak, jakoby žádné vady ani poruchy neměla, poté zjistíme náklady na odstranění vad a poruch (např. náklady na opravu nosných konstrukcí) a snížíme cenu nemovitosti o tyto náklady.
Mezi další možnosti, jak zohlednit vady a poruchy patří metoda stanovení slevy z díla. Mezi nejčastěji používané metody stanovení slevy z díla patří: •
odborný odhad – vizuální posouzení, subjektivní posouzení odhadce
46
Citace z legislativního zdroje (paragraf 16): Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
53
•
kvantifikace rozsahu vad a poruch – míra slevy je charakterizována poměrem vadných částí díla k jeho celkovému objemu (je důležité provést kvalitní průzkum vad či poruch)
•
stanovení nákladů na uvedení stavby do stavu bez vad – výše nákladů se stanoví pomocí položkového rozpočtu
•
výpočet snížení životnosti konstrukce – zde je důležitá volba vhodné metody výpočtu životnosti. Jednou z metod pro výpočet životnosti je metoda kubická, která umožňuje zohlednit okamžitý stav objektu, případně i stav údržby.47
U porovnávací metody můžeme míru degradace stavebních konstrukcí zohlednit jako koeficient odlišnosti. Znalec by měl vybrat vhodné porovnávací budovy s obdobným technickým stavem a mírou degradace stavebních konstrukcí (stavby ovšem zvolit tak, aby nebyly všechny jen v lepším nebo horším stavu) a zároveň vhodným zvolením korekčních činitelů technického stavu. V případě, kdy má porovnávací nemovitost shodné vlastnosti jako nemovitost oceňovaná, volíme hodnotu korekčního činitele jako 1. Pokud má porovnávací nemovitost lepší vlastnost než oceňovaná, volíme hodnotu korekčního činitele menší než 1 a naopak.
47
Online zdroj: Drochytka R., Bydžovský J., Vady a poruchy stavebních materiálů a jejich vliv na stanovení slevy z díla, dostupné z http://www.sinz.cz/archiv/docs/si-2004-01-50-55.pdf
54
8. Závěr Posouzení míry degradace stavebních konstrukcí a následné stanovení jejího vlivu na hodnostu nemovitosti je problematika, která od odhadce vyžaduje odborný přístup. Na stavební konstrukce působí mnoho degradačních faktorů, v jejichž důsledku pak dochází ke vzniku různých poruch. V praxi odhadce je důležité zachytit nejen rozsah poruch, ale v lepším případě pak i správně identifikovat příčiny jejich vzniku (respektive ve většině případů spíše několik příčin a jejich kombinace). Nejčastěji se setkáváme s tím, že odhadce posoudí rozsah poruch vizuálně a odhadne jejich podíl v celkové výměře posuzované konstrukce. V některých případech je však pro objektivní určení příčin vzniku poruch nezbytná komplexnější analýza (např. infračervená spektrální analýza apod.). Při oceňování nemovitosti na tržních principech se míra degradace zohledňuje v návaznosti na použitý způsob ocenění. Např. u nákladové metody se míra degradace stavebních konstrukcí zohledňuje výpočtem opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení existuje několik desítek metod, přičemž nejpřesnější z nich je metoda analytická, kdy se celkové opotřebení stavby zjišťuje jako vážený průměr opotřebení jednotlivých prvků stavby. Ostatní metody (jako např. kvadratická) jsou v dnešní době považovány spíše za zastaralé a příliš se nepoužívají. Při oceňování dle platné vyhlášky může znalec nebo odhadce použít právě metodu analytickou, případně lineární. V případě použití analytické metody je pak důležité při výpočtu opotřebení uvést mezi výpočet B/C (opotřebení jednotlivých částí) a zkontrolovat zda toto vypočtené dílčí lineární opotřebení každého prvku odpovídá jeho skutečnému stavu. V praktické části bakalářské práce jsem u bytového domu provedl výpočet opotřebení metodou analytickou a výsledek porovnal s hodnotou metody lineární. Hodnota opotřebení metody analytické odpovídala více skutečnému technickému stavu bytového domu a v tomto případě se tak potvrdila větší přesnost metody analytické.
55
II. část - praktická
56
9. Zpráva o hodnocení – ocenění rodinného domu48 Objednatel: BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č. p. 585 Nad Máchovnou 585 267 01 Králův Dvůr
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 21. února 2014
48
Stylistická úprava je přizpůsobena skriptům: Ort P. Cvičení z oceňování nemovitostí, 1. Vydání, Praha 2008: Bankovní institut Vysoká škola a.s. ISBN: 978-80-7265-128-3
57
Bankovní institut vysoká škola a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky 21. února 2014 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku:
RODINNÝ DŮM č.p. 585 Uvedený na listu vlastnictví č. 3163, pro katastrální území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, okres Beroun
Nacházejícího se na adrese: Nad Máchovnou 585, 267 01 Králův Dvůr, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření 21. 2. 2014. Zpracovateli je známo, že má zpráva o hodnocení sloužit ke stanovení tržní ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva o hodnocení měla zároveň sloužit pro jiné účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Králově Dvoře, na listu vlastnictví č. 3163, pro katastrální území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, okres Beroun. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21. 2. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
58
V případě, že je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, se předpokládá, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (21. 2. 2014) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejlepší a nejvyšší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení prodeje poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě
Předmětem ocenění jsou budovy stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. 59
Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
9.1 POPISNÉ INFORMACE 9.1.1 POPIS LOKALITY Oceňovaný rodinný dům je začleněn do rezidenční zóny novější zástavby, která se nachází na okraji obce Králův Dvůr, jenž přímo navazuje na město Beroun. RD je postaven v klidné ulici Nad Máchovnou, stranou hlavní průjezdové komunikace Plzeňská, přitom vzdálenost k autobusové zastávce MHD nepřevyšuje 400m. Jízda autobusem ke stanici metra Nové Butovice trvá 25 min. Železniční stanice je vzdálena 2 km. Ve vzdálenosti cca 1 km směrem do centra je nájezd na dálnici D5 a z hlediska automobilové dopravy je přijatelná dosažitelnost jak centra Prahy, tak ostatních částí hlavního města. Ve Dvoře Králové (případně Berouně) lze nalézt základní objekty občanské vybavenosti, je zde mateřská i základní škola, pošta, sportovní centra i lékařské služby. V okolí je dostatek míst vhodných k odpočinku a relaxaci.
9.1.2 OCEŇOVANÝ MAJETEK Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku jsou podrobněji popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Dle místního šetření a dle informací poskytnutých majitelem nemovitosti je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení majitele a jeho rodiny. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, ale je možné ho komerčně pronajmout.
HISTORIE NEMOVITOSTI Oceňovaný rodinný dům byl kolaudován v roce 2010 a jedná se tedy prakticky o novostavbu. Byl postaven na prázdném pozemku. Současný majitel je i zároveň majitelem prvním.
POZEMEK Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek a dohromady jsou obdélníkového tvaru. Jedná se o pozemky s p. č. 1120, který je zastavěn rodinným domem a o pozemek s p. č. 229/262.
60
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY K oceňovanému majetku nepřísluší žádná vedlejší stavba.
Venkovní úpravy: •
přípojka vody z plastových trubek DN 40 PP typ 3 HOSTALEN z obecního vodovodu, ukončena vodoměrnou šachtou
•
přípojka kanalizace DN 150 mm z plastových trubek HT – PPR (připojovací) a KG – PVC (uložené v zemi) umístěna na severozápadní straně před domem – z ulice Nad Máchovnou
•
přípojka elektro NN 3 fázová, vedená kabelem CYKY uloženým v zemi přes stávající pojistkovou skříň umístěnou v oplocení v ulici Nad Máchovnou.
•
plot zděný z betonových dílů, výplň tvoří dřevěné latě
•
zpevněná plocha před garáží z granitoidových dlaždic
•
venkovní schody na terasu, betonové
ARCHITEKTONICKÉ A DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s jednou obytnou buňkou a vestavěnou garáží pro dva automobily. Dům je čtyřúhelníkového tvaru s delší stranou umístěnou rovnoběžně s ulicí Nad Máchovnou. V přízemí je umístěno vstup (zádveří), z kterého je dostupná garáž, technická místnost s kotlem ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem vody a hala. Z haly je pak přístupná kuchyň, spíž, obývací pokoj, jídelna a chodba vedoucí do ložnice, dětského pokoje, pokoje pro hosty, koupelny a WC. Z obývacího pokoje, z dětského pokoje a z ložnice pak vedou dveře na terasu, která je přístupná i po schodišti vedoucím přímo ze zahrady. Podzemní podlaží dispozičně nekopíruje přízemní podlaží a obsahuje jednu místnost, která slouží jako sklep. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení - více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři kolaudované samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví.
KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ A VYBAVENOST Základové pasy šířky 600mm jsou vybetonovány z prostého betonu C16/20. Na nich jsou založeny obvodové stěny. Veškeré svislé konstrukce jsou navrženy z dřevěného systému 61
nosných vodorovných a svislých prvků, které jsou opláštěné deskami na bázi dřeva a sádry. Výplň obvodových konstrukcí tvoří tepelná izolace z minerální vlny tl. 140 mm. Ze strany exteriéru je tato konstrukce chráněna deskami INTHERMO (jedná se o dřevovláknité izolační desky vyrobené z přírodního dřeva jehličnatých stromů). Ze strany interiéru je nosná konstrukce opláštěná parotěsnou folií a OSB deskou. Dále je proveden po celé vnitřní straně obvodové konstrukce instalační rošt z profilů tl. 60 mm. Rošt je zakryt sádrovláknitými deskami FERMACELL, které slouží jako finální vrstva.
Stropní konstrukce sklepa je tvořena ze systému POROTHERM (konstrukce tvořená cihelnými vložkami MIAKO a keramobetonovými stropními nosníky) a vylitá betonem C20/25. Nosná konstrukce stropu 1.NP je tvořena spodním profilem konstrukce střechy (vazníkový systém), na který je ukotven sádrokartonový podhled tl. 12,5 mm. V prostoru sklepa jsou použity keramické přizdívky z prvků POROTHERM. V prostoru 1.NP jsou příčky řešeny obdobným způsobem jako u obvodových konstrukcí. Nosný prvek je tvořen systémem dřevěných sloupků a vodorovných výměn, mezi které je vložena minerální vlna. Celá konstrukce je pak opláštěná sádrovláknitými deskami FERMACELL. Jako kompletační konstrukce výplňových otvorů v konstrukci jsou použita plastová okna s tepelně izolační dvojsklem. Dveře jsou hladké, plastové, bez prosklené výplně osazené do dřevěných zárubní. Vstupní dveře plastové, bezpečnostní. Vnitřní povrchy zděných konstrukcí v prostoru sklepa jsou opatřeny vápenocementovou štukovou omítkou a natřeny akrylátovou barvou. V přízemí jsou dřevěné konstrukce přebroušeny a opatřeny nátěrem. Vnější povrch obvodových stěn je opatřen vnější štukovou omítkou. V koupelně, WC a za kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dlažbou a plovoucí podlahou. Střešní krytina je z betonových tašek v barvě červené. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu.
Vytápění je ústřední. Zdrojem tepla je kotel. V celém prostoru je v anhydridové zálivce použito teplovodní podlahové vytápění.
Elektřina je zavedena světelná. Rozvod vody
proveden z plastových trubek. Zdrojem teplé vody je boiler ohřívaný kotlem. Kanalizace je provedena z plastových trubek, přípojka z trub kameninových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem se sklokeramickou deskou, myčkou nádobí a lednicí. Vnitřní vybavení obsahuje vanu akrylátovou, sprchový kout, 2x umyvadlo a 2x WC. Záchody jsou standardní, splachovací. V obývacím pokoji je umístěn krb na dřevo. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, televizní anténu, datové a kabelové připojení. 62
9.2 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Analýza nejvyššího a nejlepšího využití (highest and best use) tvoří základ odhadu tržní hodnoty majetku. Je to rozumně pravděpodobné (racionální) a legální (zákonné) využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku.
Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat: •
Fyzická realizovatelnost
•
Legální (zákonná) přípustnost
•
Finanční proveditelnost
•
Maximální výnosnost
První dvě zmíněná kritéria jsem zvažoval nejdříve, jelikož fyzická realizovatelnost a legální přípustnost musí být splněny ještě předtím, než začneme zvažovat finanční proveditelnost. Důvodem je fakt, že i v případě možné a opodstatněné finanční proveditelnosti, je splnění tohoto kritéria nepodstatné, pokud využití majetku není fyzicky realizovatelné a zákonně přípustné.
Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je kritérium zákonné přípustnosti splněno.
Z technického hlediska je majetek ve stavu, který umožňuje jeho využívání. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy také splněna.
Ke splnění kritéria maximální výnosnosti je nutný pronájem oceňovaného majetku za tržní nájemné nebo jeho využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že rodinný dům je využíván k vlastnímu bydlení jeho majitelem, je i toto kritérium splněno.
Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
63
9.3 OCENĚNÍ Při indikaci obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používané tři základní obecně uznávané metody. Jedná se o porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu.
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy nemovitostí. Indikovaná tržní hodnota je následně upravena pomocí korekčních činitelů pro přesnější odhad výsledku.
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší.
Nákladová metoda je založena na analýze nákladů, které je nutné vynaložit na pořízení majetku jako nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení (funkční a ekonomické nedostatky).
Při stanovení ceny jsem použil kombinaci dvou oceňovacích metod. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil metodu porovnávací a nákladovou. 9.3.1 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku předpokládám, že pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem vycházel z databáze pozemků porovnatelných parametrů a nabízených v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Ve všech případech se jedná o nabídky a nikoliv o skutečně realizované ceny. Tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami.
Při stanovení tržní hodnoty pozemků porovnávacím způsobem jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, tvar a velikost pozemků, dopravní dostupnost, vybavenost inženýrskými sítěmi, apod. Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní 64
hodnota pozemků souvisejících s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:
1 326 000 Kč
Zdůvodnění tržní hodnoty pozemku a výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek 4 Na Cibulce N/A
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2
1
2
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Králův Dvůr
3 Záhořany u Berouna
1120, 229/262 Nad Máchovnou 585
N/A
N/A
N/A
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Králův Dvůr Beroun
X
Králův Dvůr
Záhořany u Berouna Záhořany u Berouna
Beroun
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Beroun
Beroun
Beroun
Beroun
Beroun
1 315 000 Kč
1 107 900 Kč
888 000 Kč
2 160 000 Kč
Beroun
757
731
700
600
800
X
1 798,91 Kč
1 582,71 Kč
1 480,00 Kč
2 700,00 Kč
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
1 798,91 Kč
1 582,71 Kč
1 480,00 Kč
2 700,00 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
C. Právní údaje Druh transakce Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
Absolutní vlastnictví
1 619,02 Kč Absolutní vlastnictví
1 424,44 Kč Absolutní vlastnictví
1 332,00 Kč Absolutní vlastnictví
2 430,00 Kč Absolutní vlastnictví
1
1
1
1
Bez věcných břemen
1 619,02 Kč Bez věcných břemen
1 424,44 Kč Bez věcných břemen
1 332,00 Kč Bez věcných břemen
2 430,00 Kč Bez věcných břemen
1
1
1
1
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Nejsou
1 619,02 Kč
1 424,44 Kč
1 332,00 Kč
2 430,00 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
1 619,02 Kč
1 424,44 Kč
1 332,00 Kč
2 430,00 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
1 619,02 Kč
1 424,44 Kč
1 332,00 Kč
2 430,00 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
65
Upravená hodnota
1 619,02 Kč
1 424,44 Kč
1 332,00 Kč
2 430,00 Kč
Horší
Horší
Horší
Dobrá
1,1
1,1
1,1
1
1 780,92 Kč
1 566,89 Kč
1 465,20 Kč
2 430,00 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Mírně svažitý
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce
1
1
1
1
1 780,92 Kč
1 566,89 Kč
1 465,20 Kč
2 430,00 Kč
Rovinný
Mírně svažitý
Rovinný
Rovinný
0,95
1
0,95
0,95
1691,81 Kč
1566,34 Kč
1391,94 Kč
2308,50 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
Stejná
Stejná
Stejná
Stejná
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 391,94 Kč
2 308,50 Kč
Obdobná
Obdobná
Menší
Větší
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
731
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
1
1
0,95
1,05
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 322,34 Kč
2 423,93 Kč
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 322,34 Kč
2 423,93 Kč
1 691,87 Kč
1 566,89 Kč
1 322,34 Kč
2 423,93 Kč
0
0
0
0
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 751,26 Kč 757 1 325 701 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vycházel z informací o rodinných domech, které byly v nedávné době nabízeny v obdobné a porovnatelné lokalitě. Ve všech případech se jedná o nabídky a nikoliv o skutečně realizované ceny. Tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně 66
realizovanými prodejními cenami.
Při indikaci tržní hodnoty majetku jako celku jsem zvolil jako srovnávací jednotku celkovou podlahovou plochu, která je u tohoto druhu majetku považována za standardní.
V úvahu jsem při ocenění bytového domu vzal rovněž takové faktory, jako je poloha, vybavenost, dostupnost městské hromadné dopravy, možnost parkování, velikost budovy apod.
Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
4 657 000 Kč
Zdůvodnění tržní hodnoty majetku jako celku a výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
Slunečná
Tmaň u Berouna
Nad Máchovnou
Nad Máchovnou
N/A
N/A
N/A
N/A
Slunečná
Na Boru
Nad Máchovnou
Nad Máchovnou
Králův Dvůr Králův Dvůr Beroun
Beroun Beroun Beroun
Králův Dvůr Králův Dvůr Beroun
Králův Dvůr Králův Dvůr Beroun
757
448
1090
333
400
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 751 Kč
1 751 Kč
1 751 Kč
1 751 Kč
1 751 Kč
Hodnota pozemku celkem
1 325 507 Kč
784 448 Kč
1 908 590 Kč
583 083 Kč
700 400 Kč
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Nad Máchovnou
Parcelní číslo
1120, 229/262 Nad Adresa nemovitosti Máchovnou 585 Katastrální území Králův Dvůr Obec Králův Dvůr Okres Beroun B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku
187
115
200
96
133
X
3 650 000 Kč
3 400 000 Kč
3 386 000 Kč
3 500 000 Kč
2 865 552,00 Kč
1 491 410,00 Kč
2 802 917,00 Kč
2 799 600,00 Kč
67
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
24 917,84 Kč
7 457,05 Kč
29 197,05 Kč
21 049,62 Kč
21.2.2014
21.2.2014
21.2.2014
21.2.2014
1
1
1
1
24 917,84 Kč
7 457,05 Kč
29 197,05 Kč
21 049,62 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
22 426,06 Kč
6 711,35 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Dobrá
Horší
Dobrá
Dobrá
1
1,1
1
1
22 426,06 Kč
7 382,48 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Velmi dobrý
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 382,48 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
D
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 382,48 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 382,48 Kč
26 277,35 Kč
18 944,66 Kč
Výborný
Výborný
Výborný
Dobrý
1
1
1
1,1
22 426,06 Kč
7 382,48 Kč
26 277,35 Kč
20 839,13 Kč
Dobrá
Horší
Dobrá
Dobrá
1
1,05
1
1,05
22 426,06 Kč
7 751,60 Kč
26 277,35 Kč
21 881,08 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
Výborný
Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota
Dobrá
68
Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 751,60 Kč
26 277,35 Kč
21 881,08 Kč
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 751,60 Kč
26 277,35 Kč
21 881,08 Kč
1
1
1
1
22 426,06 Kč
7 751,60 Kč
26 277,35 Kč
21 881,08 Kč
Menší
Obdobná
Menší
Menší
0,9
1
0,9
0,9
20 183,45 Kč
7 751,60 Kč
23 649,61 Kč
19 692,98 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
20 183,45 Kč
7 751,60 Kč
23 649,61 Kč
19 692,98 Kč
20 183,45 Kč
7 751,60 Kč
23 649,61 Kč
19 692,98 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
17 819,41 Kč
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
3 332 229 Kč
Hodnota pozemku
1 325 507 Kč
Celková porovnávací hodnota
4 657 736 Kč
9.3.2 PŘÍJMOVÁ METODA U nemovitostí, které mohou generovat výnos, je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého přijmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Vzhledem k tomu, že výše potencionálního čistého příjmu na základě průměrného místně obvyklého nájemného v porovnatelných rodinných domech a porovnatelné lokalitě nelze stanovit (neexistuje zde dostatečně rozvinutý trh s pronájmy rodinných domů), jsem se rozhodl příjmovou metodu nepoužít.
9.3.3 NÁKLADOVÁ METODA U stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového uvažujeme jako náklady, které je nutné vynaložit na pořízení stejného majetku při současných cenách, postupu dle stejného projektu, při použití shodných materiálů, dodržení stejných stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a shodné kvality 69
provedení.
Při stanovení tržní hodnoty předmětného rodinného domu v jeho aktuálním stavu, je nutné odečíst z nákladů na jeho pořízení jako nového částku, která reprezentuje snížení hodnoty vyplívající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které snižují hodnotu rodinného domu, jsou definovány následně: •
Technické opotřebení – je snížení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav
•
Funkční nedostatky – zohledňují skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji, úsporněji a účelněji (např. snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, materiálů, technologií apod., jejichž důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku). Při stanovení funkčních nedostatků jsem vycházel z porovnání reprodukčních nákladů oceňovaného rodinného domu a nákladů na pořízení obdobné stavby za použití v současnosti běžně užívaných materiálů či konstrukcí, při zachování dispoziční úrovně a srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor.
•
Ekonomické nedostatky - jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek (všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku).
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 700 000 Kč
Podrobný popis výpočtu je uveden v textu a tabulkách níže.
Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů - rodinného domu Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 11 vyhlášky č. Typ L
Podsklepený do 1/2 ZP 1.NP
441/2013 70
Střecha
Šikmá
Valbová
Základní cena – dle typu z přílohy č. 11
ZC
Kč/m3
2080
Základní cena po 1. úpravě (ZC x Kpod.)
ZC
Kč/m3
2080
Obestavěný prostor
OP
m3
Koeficient polohový (příloha č.14 vyhlášky)
K5
820 1,00
Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 Ki
2,126
vyhlášky) Koeficient vybavení stavby
K4
Základní cena upravená (ZC x K4 x K5 x Ki)
1,00 Kč/m3
4422
Nákladová metoda Název
Rodinný dům Nad Máchovnou
Parcelní číslo
229/262, 1120
Konstrukce
Dřevěná
Skutečné stáří
4 roky
Efektivní stáří
4 roky
Ekonomická životnost
60 let
Zastavěná plocha m2
224
Počet podlaží
1 podzemní, 1 nadzemní
Celková zastavěná plocha m2
264
Koeficient využitelnosti
0,7
Celková podlahová plocha m2
187
Celkový obestavěný prostor m3
820
Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3
4422
Reprodukční náklady celkem
3 626 000 Kč
Fyzické opotřebení (lineárně)
-
5%
3 444 700 Kč
Funkční nedostatky
-
5%
3 272 465 Kč
0%
3 272 465 Kč
Ekonomické nedostatky
71
Stavby a venkovní úpravy
100 000 Kč
Pozemek
1 326 000 Kč
Indikovaná hodnota
4 698 465 Kč
Zaokrouhleno
4 700 000 Kč
9.4 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. 2. 2014. Výsledkem ocenění je indikovaná tržní hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím. Cena sjednaná mezi smluvními stranami se může od výsledné hodnoty lišit podle individuálních požadavků obou stran. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou je možno v současné době na konkrétním trhu oceňovaný majetek prodat, bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz. definice tržní hodnoty majetku).
Aplikací tří výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny tyto indikace:
Tržní hodnota
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
Indikace
Váha (%)
Vážený průměr
4 660 000 Kč
70
3 262 000 Kč
N/A
0
0 Kč
4 700 000 Kč
30
1 389 000 Kč
Výsledná tržní hodnota
4 651 000 Kč
Zaokrouhleno
4 670 000 Kč
V případě, že je oceňovaný majetek běžně nabízen a obchodován na trhu, je nejspolehlivějším indikátorem tržní hodnoty majetku správně aplikovaná metoda porovnávací a její váha by měla být v závěrečné analýze rozhodující. Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek splňuje 72
podmínku běžného obchodování na trhu, lze předpokládat, že metoda porovnávací odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku a přisoudil jsem jí váhu 70 %.
Příjmová metoda má největší váhu u majetku, který je pořizován za účelem pronájmu. Pro kupujícího je rozhodující schopnost majetku generovat výnos. V případě, že je nemovitost pořízena za účelem vlastního bydlení majitele, je schopnost generovat výnos překryta jinými faktory. Vzhledem k tomu, že oceňovaný rodinný dům sice může být pronajímán, ale slouží k vlastnímu bydlení majitele a s přihlédnutím k nedostatečně rozvinutému trhu s pronájmy rodinných domů v dané oblasti, jsem se rozhodl příjmovou metodu nepoužít.
Nákladová metoda není v současné době a podmínkách na trhu příliš spolehlivým indikátorem skutečné tržní hodnoty. Především u starších objektů nebo u objektů v méně atraktivních lokalitách, není kupující obvykle ochoten akceptovat současnou výši reprodukčních nákladů. Ovšem vzhledem k tomu, že oceňovaný rodinný dům můžeme s ohledem na jeho stáří považovat prakticky za novostavbu a ceny materiálů (konstrukcí) jsou v dnešní době obdobné jako v době výstavby, přisoudil jsem metodě nákladové váhu 30 %.
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a předpokladům jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 24. března 2014 reprezentován částkou:
4 670 000 Kč (slovy: Čtyři-miliony-šest-set-sedmdesát-tisíc-korun-českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou zodpovědnost.
Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 73
9.5 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY •
Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
•
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
•
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
•
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
•
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
•
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
•
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
•
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
•
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní
74
oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. •
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
75
9.6 OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 21. 2. 2014
_________________________ podpis
76
10. Zpráva o hodnocení – ocenění bytového domu49 Objednatel: BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Bytový dům č. p. 921 Hládkov 921/10 169 00 Praha 6
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 4. března 2014
49
Stylistická úprava je přizpůsobena skriptům: Ort P. Cvičení z oceňování nemovitostí, 1. Vydání, Praha 2008: Bankovní institut Vysoká škola a.s. ISBN: 978-80-7265-128-3
77
Bankovní institut vysoká škola a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky 4. března 2014 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku:
BYTOVÝ DŮM č.p. 921 Uvedený na listu vlastnictví č. 268, pro katastrální území Střešovice, Městská část Praha 6, Praha
Nacházejícího se na adrese: Hládkov 921/10, 169 00 Střešovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření 4. 3. 2014. Zpracovateli je známo, že má zpráva o hodnocení sloužit ke stanovení tržní ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva o hodnocení měla zároveň sloužit pro jiné účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu na Praze 6, na listu vlastnictví č. 268, pro katastrální území Střešovice, městská část Praha 6, obec Praha. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
78
V případě, že je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, se předpokládá, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (4.3.2014) užíván převážně komerčně jako bytový dům, podsklepený, se třemi nadzemními podlažími a 10 bytovými jednotkami. Vzhledem k tomu, že jsou všechny bytové jednotky pronajímány nájemcům na dobu určitou s možností výpovědní lhůty v délce tří měsíců, neváže se na něj břemeno nájemních smluv a je tedy v absolutním vlastnictví. Podrobnější údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších částech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejlepší a nejvyšší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení prodeje poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
79
Předmětem ocenění jsou budovy stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
10.1 POPISNÉ INFORMACE 10.1.1 POPIS LOKALITY Oceňovaný bytový dům je začleněn v zástavbě převážně bytových domů v katastrálním území Střešovice. Příjezd je bezproblémový, z jižní strany z ulice Hládkov, případně ze severní strany z ulice Za Hládkovem. Parkování je možné hned před domem, nicméně kapacita parkovacích míst je omezená. Zastávky městské hromadné dopravy (tramvaj, autobus) jsou v přijatelné vzdálenosti (pěšky maximálně 5 minut). Nejbližší stanice metra je Hradčanská, případně Dejvická – trasa A. V blízkosti bytového domu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchody, školy, banky apod. Kvalita výhledu je především v nižších podlažích průměrná (výhled je omezen zástavbou bytových domů). Celkově se jedná o atraktivní lokalitu v blízkosti areálu pražského hradu (cca 10 min. chůze). 10.1.2 OCEŇOVANÝ MAJETEK Oceňovaný majetek je tvořen třemi pozemky, z nichž jeden je kompletně zastavěn bytovým domem, druhý samostatně stojící garáží a třetí slouží jako zahrada. Jednotlivé části majetku jsou podrobněji popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Dle místního šetření a dle informací poskytnutých majitelem nemovitosti je hlavní podnikatelskou činností poskytování pronajímatelných prostor.
HISTORIE NEMOVITOSTI Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1938. Plyn byl do domu zaveden v roce 1990. V roce 2000 bylo provedeno zateplení v 3. NP. Plastová okna pocházejí z roku 2009 a z roku 2012. V roce 1996 byly provedeny úpravy vnitřních povrchů a obkladů, došlo k výměně klempířských konstrukcí, vnitřních hygienických zařízení, dveří a byly provedeny úpravy elektroinstalace a kompletně vyměněny zvonky.
80
POZEMEK Předmětem ocenění jsou tři pozemky. Jedná se o pozemek s p. č. 771, který je zastavěn bytovým domem a jeho rozloha je 207 m2, o pozemek s p. č. 772/1 o rozloze 647 m2 a o pozemek s p. č. 772/3 o rozloze 38 m2, který je kompletně zastaven garáží.
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY K oceňovanému majetku náleží dvojgaráž na pozemku 772/3.
Venkovní úpravy tvoří
jednotlivé přípojky médií, jako je voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Dále pak zpevněná plocha kolem domu. Tržní hodnota venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
BYTOVÝ DŮM Bytový dům je postaven v bytové zástavbě, s hlavním vchodem umístěným rovnoběžně s ulicí Hládkov. Popis konstrukcí je uveden v následující tabulce:
Konstrukce a vybavení
Popis
Základy
Betonové, pasové
Svislé konstrukce
Zděné, z plných pálených cihel
Stropy
ŽB monolitické, 3. NP trámový, polospalný
Střecha
Plochá
Krytina
Asfalt
Klempířské konstrukce
Z pozinkovaného plechu
Úpravy
vnitřních
povrchů Dvouvrstvé vápenné
(mimo hygienická zařízení) Úpravy vnějších povrchů
Dvouvrstvé vápenné
Vnitřní obklady
Běžné keramické
Schody
Betonové
Dveře
Standardní dřevěné plné i prosklené
Vrata
Ne
Okna
Plastová, zdvojená
Povrchy podlah
Parkety, keramická dlažba, PVC
Vytápění
Ústřední
Elektroinstalace
Třífázová, světelná
Bleskosvod
Ano
Vnitřní vodovod
Ocelové trubky, studená a teplá voda
81
Vnitřní kanalizace
Litinové potrubí
Vnitřní plynovod
Rozvod zemního plynu
Ohřev teplé vody
Centrální ohřev
Vybavení kuchyní
Elektrické nebo plynové sporáky
Vnitřní hygienická zařízení
WC, umyvadlo, sprcha
Výtahy
Ne
Ostatní
Zvonky, rozvod telefonu
Základy jsou betonové, pasové. Konstrukční systém bytového domu je klasický zděný – svislé nosné konstrukce zděné z plných pálených cihel. Stropy jsou železobetonové, monolitické. Strop v 3. NP je trámový, podbíjený, polospalný. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce jsou úplné, z pozinkovaného plechu. Vnější povrch tvoří omítky vápenné, 2 vrstvé. Vnitřní povrch taktéž. Podlahy v 1. a 2. NP jsou částečně z dřevěných parket a částečně je tvoří běžná keramická dlažba. Podlaha v 3. NP je částečně z PVC (na dřevěné podlaze) a částečně z běžné keramické dlažby. Schodiště je betonové monolitické. Bytový dům je bez výtahu. Vytápění je ústřední (plynový kotel). Rozvod vody a rozvod elektro (světelná, třífázová) je zaveden do všech podlaží. Okna jsou plastová zdvojená, dveře hladké plné či prosklené.
Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 1 byt s dispozicí 3 + 1 2 byty s dispozicí 2 + 1 7 bytů s dispozicí 1 + 1 Sklepní prostory
10.2 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Analýza nejvyššího a nejlepšího využití (highest and best use) tvoří základ odhadu tržní hodnoty majetku. Je to rozumně pravděpodobné (racionální) a legální (zákonné) využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku.
Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat: 82
•
Fyzická realizovatelnost
•
Legální (zákonná) přípustnost
•
Finanční proveditelnost
•
Maximální výnosnost
První dvě zmíněná kritéria jsem zvažoval nejdříve, jelikož fyzická realizovatelnost a legální přípustnost musí být splněny ještě předtím, než začneme zvažovat finanční proveditelnost. Důvodem je fakt, že i v případě možné a opodstatněné finanční proveditelnosti, je splnění tohoto kritéria nepodstatné, pokud využití majetku není fyzicky realizovatelné a zákonně přípustné.
Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je kritérium zákonné přípustnosti splněno.
Z technického hlediska je majetek ve stavu, který umožňuje jeho využívání. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy také splněna.
Ke splnění kritéria maximální výnosnosti je nutný pronájem oceňovaného majetku za tržní nájemné nebo jeho využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že podle provedeného místního šetření jsou všechny bytové jednotky v domě pronajímány za obvyklé tržní nájemné, je i toto kritérium splněno.
Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
10.3 OCENĚNÍ Při indikaci obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používané tři základní obecně uznávané metody. Jedná se o porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu.
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly zaplaceny nebo nabízeny za 83
porovnatelné typy nemovitostí. Indikovaná tržní hodnota je následně upravena pomocí korekčních činitelů pro přesnější odhad výsledku.
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší.
Nákladová metoda je založena na analýze nákladů, které je nutné vynaložit na pořízení majetku jako nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení (funkční a ekonomické nedostatky).
Při stanovení ceny jsem použil kombinaci všech tří oceňovacích metod. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil všech tří oceňovacích metod. 10.3.1 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku předpokládám, že pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem vycházel z databáze pozemků porovnatelných parametrů a nabízených v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Ve všech případech se jedná o nabídky a nikoliv o skutečně realizované ceny. Tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami.
Při stanovení tržní hodnoty pozemků porovnávacím způsobem jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, tvar a velikost pozemků, dopravní dostupnost, vybavenost inženýrskými sítěmi, apod.
Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků souvisejících s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:
20 057 000 Kč Zdůvodnění tržní hodnoty pozemku a výpočty použité při stanovení této indikace jsou 84
uvedeny v následující tabulce.
TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Parcela Hládkov
Parcela Kanadská
Parcela Veleslavín
Parcela Talichova
Parcela - Za Strahovem, Maratónská
771,772/1,772/3
Adresa pozemku
Hládkov
Kanadská
Veleslavín
Talichova
Za Strahovem
Katastrální území
Střešovice
Dejvice
Veleslavín
Břevnov
Břevnov
Obec
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Okres
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
X
13 500 000
19 000 000
49 500 000
25 000 000
892
440
1256
1970
818
X
30 681 Kč
15 127 Kč
25 126 Kč
30 562 Kč
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
1
1
1
1
30 681 Kč
15 127 Kč
25 126 Kč
30 562 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
27 613 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
1
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem (Kč) Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Čistě obytné
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
27 613 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1
27 613 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Čistě obytné
Čistě obytné
Čistě obytné
Čistě obytné
1
1
1
1
27 613 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Zažádáno
Ano
Ano
Ano
0,95
1
1
1
26 232 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
85
Korekce
1
1
1
1
26 232 Kč
13 614 Kč
22 614 Kč
27 506 Kč
Obdobná
Lepší
Lepší
Obdobná
1
0,9
0,9
1
26 232 Kč
12 253 Kč
20 352 Kč
27 506 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
26 232 Kč
12 253 Kč
20 352 Kč
27 506 Kč
Rovinný
Rovinný
Svažitý
Rovinný
1
1
0,9
1
26 232 Kč
12 253 Kč
18 317 Kč
27 506 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
26 232 Kč
12 253 Kč
18 317 Kč
27 506 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
26 232 Kč
12 253 Kč
18 317 Kč
27 506 Kč
Bus
Bus
Bus
Bus
1,05
1,05
1,05
1,05
27 544,60 Kč
12 865,84 Kč
19 233,39 Kč
28 881,42 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
27 544,60 Kč
12 865,84 Kč
19 233,39 Kč
28 881,42 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
27 544,60 Kč
12 865,84 Kč
19 233,39 Kč
28 881,42 Kč
1
1
1
1
27 544,60 Kč
12 865,84 Kč
19 233,39 Kč
28 881,42 Kč
Menší
Větší
Větší
Obdobná
0,9
1,1
1,15
1
Upravená hodnota
24 790,14 Kč
14 152,43 Kč
22 118,40 Kč
28 881,42 Kč
Možná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
24 790,14 Kč
14 152,43 Kč
22 118,40 Kč
28 881,42 Kč
Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Tram, Bus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce
Korekce Upravená hodnota
892
Výsledná porovnávací hodnota
86
Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
22 485,60 Kč
24 790,14 Kč
14 152,43 Kč
22 118,40 Kč
28 881,42 Kč
0
0
0
0
892 20 057 151 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vycházel z informací o bytových domech, které byly v nedávné době nabízeny v obdobné a porovnatelné lokalitě. Ve všech případech se jedná o nabídky a nikoliv o skutečně realizované ceny. Tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami.
Při indikaci tržní hodnoty majetku jako celku jsem zvolil jako srovnávací jednotku celkovou podlahovou plochu, která je u tohoto druhu majetku považována za standardní.
V úvahu jsem při ocenění bytového domu vzal rovněž takové faktory, jako je poloha, vybavenost, dostupnost městské hromadné dopravy, možnost parkování, velikost budovy apod.
Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
33 735 772 Kč
Zdůvodnění tržní hodnoty majetku jako celku a výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Bytový dům
1
2
3
4
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Parcelní číslo
771,772/1,772/3
Adresa nemovitosti
Hládkov 921/10
Na černé hoře
Bělohorská
Ořechovka
Břevnov
Střešovice
Dejvice
Břevnov
Střešovice
Břevnov
Katastrální území
87
Obec
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Praha 6
Okres
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
892
627
949
333
329
Hodnota za 1 m2 pozemku
22 485 Kč
22 485 Kč
22 485 Kč
22 485 Kč
22 485 Kč
Hodnota pozemku celkem
20 056 620 Kč
7 487 505 Kč
7 397 565 Kč
14 098 095 Kč 21 338 265 Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
621
400
X
1 748
260
616
22 600 000 Kč 59 900 000 Kč 17 990 000 Kč 30 000 000 Kč
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
8 501 905 Kč
38 561 735 Kč 10 502 495 Kč 22 602 435 Kč
21 254,76 Kč
22 060,49 Kč
40 394,21 Kč
36 692,26 Kč
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
4.3.2014
1
1
1
1
21 254,76 Kč
22 060,49 Kč
40 394,21 Kč
36 692,26 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
36 354,79 Kč
33 023,04 Kč
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Bytový dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Dobrá
Dobrá
Lepší
Lepší
1
1
0,9
0,9
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
32 719,31 Kč
29 720,73 Kč
Dobrý
Dobrý
Po rekonstrukci
Po rekonstrukci
88
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Tram, Bus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
1
1
0,9
0,9
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
26 748,66 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
26 748,66 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
26 748,66 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1,1
19 129,29 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
29 423,53 Kč
Bus
Tram, Bus
Tram, Bus
Tram, Bus
1,05
1
1
1
20 085,75 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
29 423,53 Kč
Horší
Dobrá
Dobrá
Dobrá
0,9
1
1
1
18 077,18 Kč
19 854,44 Kč
29 447,38 Kč
29 423,53 Kč
Průměrná
Průměrná
Dobrá
Dobrá
1
1
0,9
0,9
18 077,18 Kč
19 854,44 Kč
26 502,64 Kč
26 481,17 Kč
1
1
1
1
18 077,18 Kč
19 854,44 Kč
26 502,64 Kč
26 481,17 Kč
N/A
Korekce Upravená hodnota
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota
Menší
Větší
Menší
Obdobná
0,9
1,15
0,85
1
16 269,46 Kč
22 832,61 Kč
22 527,25 Kč
26 481,17 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
16 269,46 Kč
22 832,61 Kč
22 527,25 Kč
26 481,17 Kč
22 527,25 Kč
26 481,17 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
22 027,62 Kč
16 269,46 Kč
13 679 152 Kč
Hodnota pozemku
20 056 620 Kč
Celková porovnávací hodnota
33 735 772 Kč
89
22 832,61 Kč
10.3.2 PŘÍJMOVÁ METODA U nemovitostí, které mohou generovat výnos, je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého přijmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Postup při zpracování touto metodou můžeme rozdělit do několika kroků: •
Prvním krokem je stanovení hrubého potencionálního příjmu. Ten jsem stanovil na základě průměrné výše trvale dosažitelného nájemného v objektech porovnatelného typu, standardu a obdobné lokalitě. Vycházel jsem přitom z tzv, studeného nájemného, kdy jsou konkrétní služby a spotřeba energií přeúčtovány nájemcům mimo stanovený rámec nájemného.
•
Dále je třeba analyzovat potencionální výpadek nájemného při neobsazenosti. Pokud od hrubého potencionálního příjmu odečteme neobsazenost, získáme efektivní hrubý příjem. Vzhledem k tomu, že se jedná o atraktivní lokalitu, kde je velice malá pravděpodobnost výpadku nájemného, stanovil jsem koeficient výpadku nájemného jako 0,97.
•
V dalším bodě je nutné stanovit rezervu na renovace. Tu jsem vypočítal jako podíl reprodukční ceny stavby a životnosti, přičemž jsem neuvažoval konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce.
•
Ostatní provozní náklady: ◦ Pojištění nemovitosti 14 600 Kč (stanoveno jako 0,1 % z reprodukční ceny stavby) ◦ Daň z nemovitosti 4 578 Kč (použit běžný internetový kalkulátor) ◦ Náklady na údržbu 73 000 Kč (0,5 % z reprodukční ceny stavby – obvykle 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny)
•
Odpočtem rezervy na renovace od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním.
•
Posledním krokem pro zjištění tržní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu (NOI) a kapitalizační míry (R) do vzorce pro kapitalizaci. Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta, kdy uvažujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet tržní hodnoty (V – value) je V =
NOI / R Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota bytového domu indikovaná příjmovou metodou je: 90
13 863 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách.
Zjištění obvyklého průměrného nájemného 3 + 1 č.
Umístění
Dispozi
Požadovaná cena
ce
pronájmu
Korekce
Cena nájmu po korekci
k1
k2
k3
k
1.
Na Petynce
3+1
16000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
14400
Kč/měs
2.
Bělohorská
3+1
13500
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
12150
Kč/měs
3.
Střešovičky
3+1
13000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
11700
Kč/měs
4.
Na Petynce
3+1
18000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
16200
Kč/měs
13600
Kč/měs
Celkový průměr
Zjištění obvyklého průměrného nájemného 2 + 1 č.
Umístění
Dispozi
Požadovaná cena
ce
pronájmu
Korekce
Cena nájmu po korekci
k1
k2
k3
k
1.
Bělohorská
2+1
13500
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
12150
Kč/měs
2.
Nad
2+1
11000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
9900
Kč/měs
Octárnou 3.
Zvonická
2+1
12500
Kč/měs
0,9
1
0,9
0,81
10125
Kč/měs
4.
Mahulenina
2+1
10500
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
9450
Kč/měs
10400
Kč/měs
Celkový průměr
Zjištění obvyklého průměrného nájemného 1 + 1 č.
1.
Umístění
Za
Dispozi
Požadovaná cena
ce
pronájmu
Korekce
Cena nájmu po korekci
k1
k2
k3
k
1+1
9000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
8100
Kč/měs
Strahovem 2.
Patočkova
1+1
7200
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
6480
Kč/měs
3.
Za
1+1
12000
Kč/měs
0,9
1
1
0,90
10800
Kč/měs
1+1
9000
Kč/měs
0,9
0,9
1
0,81
7290
Kč/měs
8170
Kč/měs
Hládkovem 4.
Veleslavín
Celkový průměr
k1 - korekce na zdroj informací (nabídka) k2 – korekce dle polohy nemovitosti 91
k3 – korekce dle technického stavu a vybavení k – celková korekce (k1 x k2 x k3)
Obvyklé nájemné – Bytový dům Hládkov poschodí
Typ
1.PP
sklepy
1.NP
Bytová jednotka č. 1
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 2
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 3
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 4
3+1
13600 Kč
Bytová jednotka č. 5
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 6
2+1
10400 Kč
Bytová jednotka č. 7
2+1
10400 Kč
Bytová jednotka č. 8
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 9
1+1
8170 Kč
Bytová jednotka č. 10
1+1
8170 Kč
2.NP
3.NP
4.NP
Dispozice
Měsíční nájemné 0 Kč
Celkem
91590 Kč
Metoda přímé kapitalizace Příjem z pronájmu – tržní nájemné (rok)
1 099 080 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (3 %)
32 970 Kč
Efektivní hrubý příjem
1 066 110 Kč
Náklady na údržbu (0,5 % z reprodukční ceny)
73 000 Kč
Pojistné (0,1 % z reprodukční ceny)
14 600 Kč
Daň z nemovitosti (dle internetového kalkulátoru)
4 578 Kč
Pronájem cizích pozemků
0 Kč
Marketing
2 000 Kč
Ostatní provozní náklady
0 Kč
Provozní náklady celkem
94 178 Kč
92
Provozní příjem
971 932 Kč
Rezervy na renovace (reprodukční cena/životnost)
146 175 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
825 757 Kč
Míra kapitalizace ( R - dle vyhlášky)
6%
Tržní hodnota (V = NOI/R)
13 762 616 Kč
Zaokrouhleno
13 763 000 Kč
10.3.3 NÁKLADOVÁ METODA U stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového uvažujeme jako náklady, které je nutné vynaložit na pořízení stejného majetku při současných cenách, postupu dle stejného projektu, při použití shodných materiálů, dodržení stejných stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a shodné kvality provedení.
Při stanovení tržní hodnoty předmětného rodinného domu v jeho aktuálním stavu, je nutné odečíst z nákladů na jeho pořízení jako nového částku, která reprezentuje snížení hodnoty vyplívající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které snižují hodnotu rodinného domu, jsou definovány následně: •
Technické opotřebení – je snížení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav
•
Funkční nedostatky – zohledňují skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji, úsporněji a účelněji (např. snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, materiálů, technologií apod., jejichž důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku). Při stanovení funkčních nedostatků jsem vycházel z porovnání reprodukčních nákladů oceňovaného rodinného domu a nákladů na pořízení obdobné stavby za použití v 93
současnosti běžně užívaných materiálů či konstrukcí, při zachování dispoziční úrovně a srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. •
Ekonomické nedostatky - jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek (všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku).
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je následující: 27 030 000 Kč
Podrobný popis výpočtu je uveden v textu a tabulkách níže. Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů - bytového domu Budova vícebytová netypová podle § 12 a přílohy č. 8 Typ K vyhlášky č. 441/2013 Základní cena – dle typu z přílohy č. 12
ZC
Kč/m3
2150
Obestavěný prostor
OP
m3
2985
Zastavěná plocha
ZP
m2
200,1
Celková zastavěná plocha
CZ
m2
P Průměrná zastavěná plocha podlaží (GFA/5)
PZ
m2
P Průměrná výška podlaží (OP/ZP)
v
m
Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu K1
941,85
188,4 3,17 0,939
konstrukce (příloha č. 10) Koeficient přepočtu základní ceny podle K2
0,955
velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží Koeficient přepočtu základní ceny podle K3
0,962
průměrné výšky podlaží Koeficient vybavení stavby (viz tabulka)
K4
1,00
Koeficient polohový (příloha č. 20)
K5
1,25
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41)
Ki
2,112
Základní cena upravená (ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki) 94
Kč/m3
4896
Na stránce českých stavebních standardů50 jsou zveřejněny cenové ukazatele ve stavebnictví za rok 2013 a pro domy bytové netypové (konstrukce zděná, z cihel) platí, že průměrná cena za m3 obestavěného prostoru je 4563 Kč, což koresponduje s cenou 4896 Kč, kterou jsem vypočetl dle vyhlášky č. 441/2013.
V následující tabulce je uveden výpočet koeficientu vybavení stavby K4. Konstrukce a vybavení Základy Svislé konstrukce
Objem.
Uprav.
Koef.
Uprav.
podíl
úpravy
podíl
100
0,060
1
0,060
0,188
100
0,188
1
0,188
S
0,082
100
0,082
1
0,082
Popis
Stand.
Betonové, pasové
S
0,060
S
Zděné, z plných pálených cihel
podíl
%
ŽB monolitické, 3. Stropy
NP trámový, polospalný
Střecha
Plochá
S
0,053
100
0,053
1
0,053
Krytina
Asfalt, plech??
S
0,024
100
0,024
1
0,024
Klempířské
Z pozinkovaného
konstrukce
plechu
S
0,007
100
0,007
1
0,007
S
0,069
30
0,020
S
0,069
70
0,048
S
0,031
100
0,031
1
0,031
Úpravy vnitřních povrchů (mimo
Dvouvrstvé
hygienická
vápenné
zařízení)
1
1
0,020
0,048
Úpravy vnějších
Dvouvrstvé
povrchů
vápenné
Vnitřní obklady
Běžné keramické
S
0,021
100
0,021
1
0,021
Schody
Betonové???
S
0,030
100
0,030
1
0,030
S
0,032
100
0,032
1
0,032
S
-
S
0,027
50
0,027
1
0,027
S
0,027
50
0,027
1
0,027
S
0,031
100
0,031
1
0,031
Dveře Vrata
Okna
Standardní dřevěné plné i prosklené Neuvažují se
1
Plastová, zdvojená
Parkety, keramická Povrchy podlah
dlažba, PVC, leštěný beton?
50
Dostupné z www.stavebnistandardy.cz
95
Vytápění
Ústřední
S
0,047
100
0,047
1
0,047
Elektroinstalace
Třífázová, světelná
S
0,052
100
0,052
1
0,052
Bleskosvod
Ano
S
0,004
100
0,004
1
0,004
S
0,033
100
0,033
1
0,033
S
0,032
100
0,032
1
0,032
S
0,004
100
0,004
1
0,004
S
0,021
100
0,021
1
0,021
S
0,018
100
0,018
1
0,018
S
0,038
100
0,038
1
0,038
C
0,013
100
0,013
0
0,000
S
0,056
100
0,056
1
0,056
Ocelové trubky, Vnitřní vodovod
studená a teplá voda
Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní
Litinové potrubí Rozvod zemního plynu Centrální ohřev Elektrické nebo plynové sporáky
Vnitřní hygienická
WC, umyvadlo,
zařízení
sprcha
Výtahy
Nevyskytuje se
Ostatní
Zvonky, rozvod telefonu, internet
K4 (celkem)
0,987
S – standardní konstrukce (vybavení): x 1,00 N – nadstandardní konstrukce (vybavení): x 1,54 (1 + 0,54) P – podstandardní konstrukce (vybavení): x 0,46 (1 – 0,54) C – chybějící konstrukce (vybavení): x 0,00
Opotřebení metodou analytickou Opotřebení stavby
Objemové podíly po
Konstrukce a
úpravě K4 na
vybavení
součet 1,00 (A)
Životnost
Stáří kce
kce
(B)
(C)
Opotřeben
Vážený průměr
í B/C
B/C x 100A
Základy
0,06070
76
200
0,38
2,25
Svislé konstrukce
0,19047
76
200
0,38
7,23
Stropy
0,08308
76
200
0,38
3,15
Střecha
0,05369
76
80
0,95
5,1
Krytina
0,02431
76
76
0,7
1,7
0,00709
18
40
0,45
0,31
0,02026
18
60
0,3
0,61
Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních
96
povrchů (mimo
0,04863
4
60
0,067
0,326
0,03140
25
40
0,63
1,98
Vnitřní obklady
0,02127
18
40
0,45
0,95
Schody
0,03039
76
100
0,76
2,3
Dveře
0,03242
18
60
0,3
0,97
Vrata
0,0
-
45
0
0
0,02735
2
60
0,03
0,08
0,02735
5
60
0,083
0,23
Povrchy podlah
0,03140
18
20
0,9
2,83
Vytápění
0,04762
34
40
0,85
3,8
Elektroinstalace
0,05268
18
35
0,51
2,65
Bleskosvod
0,00405
18
40
0,45
0,18
Vnitřní vodovod
0,03343
76
76
0,7
2,34
Vnitřní kanalizace
0,03242
76
76
0,7
2,7
Vnitřní plynovod
0,00405
24
50
0,48
0,64
Ohřev teplé vody
0,02128
18
30
0,6
1,26
Vybavení kuchyní
0,01824
18
30
0,6
1,09
0,03850
18
40
0,45
1,76
Výtahy
-
-
-
-
0
Ostatní
0,05674
18
30
0,6
3,36
Celkem
1 (0,998)
hygienická zařízení) Úpravy vnějších povrchů
Okna
Vnitřní hygienická zařízení
46,8
Nákladová metoda Název
Bytový dům Hládkov
Parcelní číslo Konstrukce
Zděná
Skutečné stáří
76 let
Efektivní stáří
50 let
Ekonomická životnost
50 let
Zastavěná plocha m2
200,1
Počet podlaží
1 podzemní, 4 nadzemní
Celková zastavěná plocha m2
941,85
Koeficient využitelnosti
0,8 97
Celková podlahová plocha m2
753,4
Celkový obestavěný prostor m3
2985,3
Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3
4896
Reprodukční náklady celkem Kč
14 617 543 Kč
Fyzické opotřebení (analyticky)
-
47%
7 747 297 Kč
Funkční nedostatky
-
5%
7 379 301 Kč
Ekonomické nedostatky
150 %
11 068 951 Kč
Garáž (tržní porovnání)
390 000 Kč
Pozemek
20 057 151 Kč
Indikovaná hodnota
31 516 102 Kč
Zaokrouhleno
31 520 000 Kč
10.4 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 4. 3. 2014. Výsledkem ocenění je indikovaná tržní hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím. Cena sjednaná mezi smluvními stranami se může od výsledné hodnoty lišit podle individuálních požadavků obou stran. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou je možno v současné době na konkrétním trhu oceňovaný majetek prodat, bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz. definice tržní hodnoty majetku).
Indikace tržní hodnoty po aplikaci tří výše popsaných metod:
Tržní hodnota
Porovnávací metoda
Indikace
Váha (%)
Vážený průměr
33 736 000 Kč
60
20 242 000 Kč
98
Příjmová metoda
13 763 000 Kč
30
4 129 000 Kč
Nákladová metoda
31 520 000 Kč
10
3 152 000 Kč
Tržní hodnota
27 505 200 Kč
Zaokrouhleno
27 510 000 Kč
V případě, že je oceňovaný majetek běžně nabízen a obchodován na trhu, je nejspolehlivějším indikátorem tržní hodnoty majetku správně aplikovaná metoda porovnávací a její váha by měla být v závěrečné analýze rozhodující. Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek splňuje podmínku běžného obchodování na trhu, lze předpokládat, že metoda porovnávací odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku a přisoudil jsem jí váhu 60 %.
Příjmová metoda má největší váhu u majetku, který je pořizován za účelem pronájmu. Pro kupujícího je rozhodující schopnost majetku generovat výnos. V případě, že je nemovitost pořízena za účelem vlastního bydlení majitele, je schopnost generovat výnos překryta jinými faktory. Vzhledem k tomu, že jsou všechny byty v oceňovaném bytovém domě pronajímány za účelem zisku, přisoudil jsem jí váhu 30 %.
Nákladová metoda není v současné době a podmínkách na trhu příliš spolehlivým indikátorem skutečné tržní hodnoty. Především u starších objektů, jako je tento oceňovaný bytový dům nebo u objektů v méně atraktivních lokalitách, není kupující obvykle ochoten akceptovat současnou výši reprodukčních nákladů. Proto jsem přisoudil metodě nákladové pouze korekční váhu 10 %.
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a předpokladům jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 4. března 2014 reprezentován částkou:
27 510 000 Kč (slovy: Dvacet-sedm-milionů-pět-set-deset-tisíc-korun-českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou zodpovědnost. 99
Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván.
Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
10.5 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY •
Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
•
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
•
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
•
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
•
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 100
•
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
•
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
•
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
•
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.
•
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
101
10.6 OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 3.4.2014
_________________________ podpis
102
III. část - analytická
103
11. Analýza realitního trhu městské části Praha 6 11.1 .1 Popis obce
Městská část Praha 6, pramen - www.mestska-cast22.cz www.mestska cast22.cz Praha jako celek leží mírně na sever od středu Čech v blízkosti řeky Vltavy, uvnitř středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Praha 6 je pak situována v severozápadní části Prahy a svou rozlohou 42 km2 je jedním z nejrozlehlejších z 10 městských obvodů či 57 městských částí. Rozklá Rozkládá dá se od hranic historického centra Prahy až k okrajovým oblastem města a v rámci svého území zahrnuje všechny druhy zástavby, od historických objektů středověké Prahy, přes uzavřené bloky činžovních domů, kultivovaná panelová sídliště až po okrajové části vesnického charakteru. To vše je doplněno rámcem zeleně, přírodních parků (např. Baba, Divoká Šárka, Dolní Šárka, Housle, Jenerálka, Střešovické skály, Vizerka) a krajinných prvků, které vytvářejí velmi žádaný prostor pro bydlení, administrativu i obchod. Pokud budeme uvažovat územně technické členění, je Praha 6 rozdělena dle katastrálního území do 10 územně technických jednotek: Bubeneč (část), Břevnov, Dejvice, Sedlec (část), Hradčany (část), Liboc, Střešovice, Veleslavín, Vokovice, Ruzyně. Pro značnou část Bubenče a část Dejvic platí vyhlášená 104
památková zóna, jejíž statut chrání všechny objety ve vymezené oblasti před nekvalifikovanými zásahy. Úsek Prahy 6 patřící k hradčanskému katastru je součástí Pražské památkové rezervace. Na území Městské části Praha 6 včetně přidružených obcí (Lysolaje, Nebušice, Přední Kopanina, Suchdol, Sedlec) žije asi 120 000 obyvatel, největší co do počtu obyvatel jsou Dejvice (26 tisíc), Břevnov (25 tisíc) a Bubeneč (17 tisíc). Některé části katastrálních území tvoří relativně uzavřené celky, a i když nemají přesně vymezené hranice, víme, kde je hledat - např. Ořechovku či Hanspaulku.
11.2 Významné památky a budovy Břevnovský klášter, letohrádek Hvězda s oborou, hradiště Šárka, Müllerova vila, barokní opevnění Hradčan, Bílkova vila, bývalá kaple (dnes dům) U písecké brány 1, Písecká brána (tvořila součást barokního historického jádra Prahy), fragmenty domu Tycho Brahe.
11.3 Trh s nemovitostmi Hl. m. Praha je celkově ekonomicky jednou z nejsilnějších oblastí České Republiky. Co se týče trhu s nemovitostmi, je zde jak vysoká poptávka, tak vysoká nabídka. Tomu samozřejmě také odpovídají i ceny jednotlivých nemovitostí, které jsou zde i mnohonásobně dražší než v jiných krajích. V období po vstupu České republiky do Evropské unie bylo možné jasně sledovat zvýšení převážné většiny cen nemovitostí. Tento trend byl způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Významným impulzem pro rozvoj trhu byly i dotace z Evropské unie. Od roku 2008 vlivem globální ekonomické krize a zvýšením sazby DPH z 5 na 9 procent však postupně docházelo k mírnému poklesu cen až do roku 2012, kdy ceny spíše stagnovaly a teprve od roku 2013 můžeme sledovat mírný nárůst cen nemovitostí, přičemž platí, že by tento trend měl pokračovat i v roce 2014. Průměrná cena bytu na Praze 6 za 1m2 byla v roce 2013 59 963 Kč, v lednu 2014 pak činila 64 127 Kč.51 V současné době probíhá v části Prahy 6 výstavba tunelového komplexu Blanka i prodloužení metra trasy A.
10.4 Pozemky
51
Dostupné z: z http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/
105
11.4.1 Proluky Počet proluk je na území Prahy 6 značně omezen a spíše než proluky se zde nachází několik nevyužitých území, která jsou již prodána, ale zatím ještě nedošlo k jejich realizaci. Prakticky jedinou možností vzniku nových proluk na atraktivních místech je možná demolice nevyužívaných či opuštěných objektů. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná možnost, že by vznikly nové proluky a do budoucna s nimi nelze příliš počítat.
11.4.2 Stavební pozemky Vzhledem ke své velké rozloze má Praha 6 k dispozici mnoho stavebních pozemků a vlivem územního plánu dochází k vytváření či přetváření pozemků dalších. Ceny stavebních pozemků na Praze 6 mají široké rozpětí a jejich cena se odvíjí od jejich polohy. Nejvyšších cen dosahují pozemky v blízkém okolí centra a se zvětšující se vzdáleností od centra jejich cena klesá. Dle cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy52 platí, že ceny pozemků za m2 jsou následující.
Ulice
Cena za m2 (Kč)
U Prioru (Ruzyně)
3 080 Kč
Na Ořechovce, Pod Ořechovkou (Střešovice)
7 600 Kč
Patočkova (Střešovice)
9 000 Kč
Soborská, Nad Šárkou (Dejvice)
11 560 Kč
Antonína Čermáka, Ve struhách (Břevnov)
12 700 Kč
Milady Horákové (Dejvice)
15 100 Kč
U letohrádku královny Anny, K Brusce (Hradčany)
21 980 Kč
Dle informací ze serveru sreality.cz 53 jsou požadované (nabídkové) ceny mnohem vyšší. Např. za stavební pozemek v Dejvicích je požadována částka 27 700 Kč/m2 nebo např. v lokalitě Veleslavín částka 25 500 Kč/m2.
S výhledem do budoucna je pak možné předpokládat, že ceny stavebních pozemků budou stoupat. Platí to především pro pozemky, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro výstavbu bytových domů či pro komerční výstavbu. 52 53
Dostupné z: http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/ Dostupné z: http://sreality.cz
106
11.5 Budovy 11.5.1 Byty V Praze 6 je celkem 9027 domů, v kterých je pak celkem 48711 bytů. Převážně se nabízejí byty v bytových domech. Luxusní byty s nejvyššími cenami jsou pak převážně v rezidenčních čtvrtích, jako jsou např. Dejvice, Ořechovka a Bubeneč. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v půdních vestavbách, při rekonstrukcích apod. V současné době je se plánuje několik projektů výstavby spíše administrativních center na Letné a v okolí Vítězného náměstí.
Ceny stávajících bytových jednotek jsou obchodovány přibližně v těchto cenových relacích: Dejvice, Bubeneč (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí
1+1
1 450 000 Kč – 3 600 000 Kč
2+1
1 400 000 Kč – 7 200 000 Kč
3+1
2 700 000 Kč – 12 000 000 Kč
4+1
4 300 000 Kč – 17 000 000 Kč
5+1
5 500 000 Kč – 21 000 000 Kč
Střešovice, Břevnov, Veleslavín (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí
1+1
1 550 000 Kč – 2 450 000 Kč
2+1
1 700 000 Kč – 6 100 000 Kč
3+1
2 900 000 Kč – 13 900 000 Kč
4+1
4 400 000 Kč – 15 200 000 Kč
5+1
5 900 000 Kč – 17 000 000 Kč
Vokovice, Liboc, Ruzyně (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí
1+1
1 450 000 Kč – 3 300 000 Kč
2+1
2 200 000 Kč – 4 500 000 Kč
3+1
2 700 000 Kč – 6 100 000 Kč
4+1
5 800 000 Kč – 7 400 000 Kč
5+1
Nedostatek informací
107
Suchdol, Lysolaje (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí
1+1
2 400 000 Kč – 2 900 000 Kč
2+1
3 300 000 Kč – 3 900 000 Kč
3+1
3 400 000 Kč – 7 200 000 Kč
4+1
4 900 000 Kč – 8 100 000 Kč
5+1
Nedostatek informací
Ceny bytů se samozřejmě mohou překrývat. Zrekonstruovaný a dobře vybavený byt 1 + 1 může stát i 3 600 000 Kč, kdežto byt 2 + 1 v horším stavu třeba 1 400 000 Kč.
11.5.2 Rodinné domy Rodinné domy se prodávají po celé Praze 6, spíše ale v míře omezené. Vyjímkou jsou lokality jako Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka a Ořechovka, kde je větší podíl vilových čtvrtí. Jsou zde postaveny jak klasické rodinné domy, tak i honosné vily. Ceny nemovitostí v těchto luxusních lokalitách začínají někde okolo 30 000 000 a ve výjimečných případech mohou atakovat i částku kolem 100 000 000. Pokud přihlédneme k plánovanému prodloužení trasy metra A až k letišti Václava Havla na Ruzyni a dostavbě tunelu Blanka, můžeme očekávat postupný nárůst poptávky a je pravděpodobné, že ceny nemovitostí budou také stoupat. Navíc lokality jako Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka či Ořechovka jsou velice žádané mezi movitější klientelou.
Ceny stávajících rodinných domů jsou obchodovány přibližně v těchto cenových relacích:
Praha 6 (nabídka) Rodinný dům (starší, v horším stavu)
5 300 000 Kč – 8 100 000 Kč
Rodinný dům (velmi dobrý stav)
7 000 000 Kč – 49 000 000 Kč
Vila (reprezentativní, honosný rodinný dům)
14 900 000 Kč – 95 000 000 Kč
11.5.3 Objekty pro individuální rekreaci V Praze 6 moc objektů k individuální rekreaci nenalezneme. Je zde sice pár zahrádkářských 108
kolonií (Lysolaje, Suchdol, Jenerálka), ovšem jejich budoucnost je s ohledem na vývoj územního plánu nejistá.
11.5.4 Bytové domy Bytové domy, které se nacházejí na území Prahy 6, jsou spíše prvorepublikového charakteru, ale můžeme se zde setkat i s panelovými bytovými domy. Prodeje bytových domů jsou spíše ojedinělé a jejich cena se odvíjí od jejich polohy a počtu bytových jednotek.
Příklady nabídkových cen bytových domů: Lokalita
Počet pater
Podlahová
Stav
Nabídková cena
plocha Liboc
3
268 m2
Dobrý
9 000 000 Kč
Dejvice
5
400 m2
Velmi dobrý
22 600 000 Kč
Dejvice
3
1050 m2
Velmi dobrý
49 900 000 Kč
Břevnov
7
1748 m2
Velmi dobrý
59 900 000 Kč
Ruzyně
7
4165 m2
Velmi dobrý
90 000 000 Kč
11.5.5 Administrativní budovy Administrativní budovy jsou nejvíce soustředěny v ulici Evropská (např. budova Siemens). K prodeji těchto budov dochází jen velmi zřídka, trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu. V dohledné době by mělo dojít k výstavbě nové kancelářské budovy na Vítězném Náměstí. Skupina PPF do této výstavby plánuje investovat 1 miliardu korun.
11.5.6 Průmyslové objekty Průmyslové objekty jako takové se na Praze 6 příliš nevyskytují. Jsou zde zastoupeny spíše budovy se skladovými prostory.
11.6 Nájmy 11.6.1 Byty Na území Prahy 6 je nabízeno mnoho bytů k pronájmu a nájemné tvoří podstatnou část trhu s byty. Cena nájemného je samozřejmě odvozena od polohy, exkluzivity a funkční 109
vybavenosti konkrétního bytu. Průměrné ceny se pohybují u garsonek okolo 9 000 Kč/měsíc, u bytů 4 + 1 a větších pak kolem částky 20 000 Kč/měsíc.
Stávající nájemné bytových jednotek se pohybuje přibližně v těchto cenových intervalech: Dejvice, Bubeneč (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí (měsíčně)
1+1
6 000 Kč – 34 000 Kč
2+1
7 700 Kč – 39 000 Kč
3+1
9 900 Kč – 70 000 Kč
4+1
16 000 Kč – 74 000 Kč
5+1
25 000 Kč – 78 000 Kč
Střešovice, Břevnov, Veleslavín (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí (měsíčně)
1+1
5 500 Kč – 11 000 Kč
2+1
8 000 Kč – 20 000 Kč
3+1
11 000 Kč – 53 000 Kč
4+1
13 000 Kč – 69 000 Kč
5+1
35 000 Kč – 50 000 Kč
Vokovice, Liboc, Ruzyně (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí (měsíčně)
1+1
6 000 Kč – 10 000 Kč
2+1
7 500 Kč – 17 000 Kč
3+1
9 900 Kč – 25 000 Kč
4+1
22 000 Kč – 43 000 Kč
5+1
25 000 Kč – 35 000 Kč
Suchdol, Lysolaje (nabídka) Dispozice
Cenové rozpětí (měsíčně)
1+1
6 000 Kč – 8 900 Kč
2+1
9 500 Kč – 11 000 Kč
3+1
11 500 Kč – 14 000 Kč
110
4+1
Nedostatek informací
5+1
Nedostatek informací
Stejně tak jako tomu bylo i u cen bytů, je samozřejmé, že i nájmy bytů se mohou překrývat. Měsíční nájemné bytu 1 + 1 v exkluzivní lokalitě s plnou funkční výbavou může být totožné s měsíčním nájemným bytu 3 + 1, ovšem v horší lokalitě a s pouze základní vybaveností. 11.6.2 Komerční prostory (nebytové) Komerční prostory v Praze 6 jsou rozprostřeny rovnoměrně po celém jejím území, nejvyšší koncentrace kancelářských prostor je pak především v ulici Evropská a do budoucna se počítá s výstavbou nových komerčních prostor na Vítězném Náměstí (budova PPF). Na území Prahy 6 jsou jak skladové prostory, jejichž cena se pohybuje okolo 50 až 180 Kč/m2 za měsíc, tak i kancelářské prostory, jejichž nájemné je zhruba 125 až 3000 Kč/m2 měsíčně.
Obrázek 2- budoucí podoba budovy PPF – LINE z www.viteznenamesti.cz
11.7 Celkový marketingový výhled Ceny nových bytů dle Českého statistického úřadu vystouply v Praze celkově nejvýše na začátku roku 2009 a od té doby až do roku 2012 klesly o 7,8 procent. Ceny nemovitostí jsou podle statistiků silně ovlivněny trhem práce, ekonomickou kondicí a politickou stabilitou. V 111
oblastech s nižší nezaměstnaností se byty a rodinné domy prodávají za vyšší ceny. V Praze 6 se dle serveru realitymix 54 např. byty prodávaly v období březen 2013 – březen 2014 v průměru za 61 tisíc Kč za metr čtvereční. Poptávka po nemovitostech na Praze 6 byla ve srovnání s rokem 2011 na zhruba stejné úrovni (některé městské obvody jsou na tom ovšem lépe, např Praha 10 zaznamenává dramatický nárůst prodejů již třetí rok za sebou, naopak např. Prahu 5 postihuje dlouhodobější propad poptávky po nemovitostech). Dalším důležitým faktorem bude ochota bank půjčovat klientům a výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Celkově lze v krátkodobém i střednědobém výhledu předpokládat, že ceny nemovitostí na Praze 6 budou spíše stagnovat či mírně stoupat. Pomalejší, ale stabilní růst lze také předpokládat u cen pozemků na Praze 6 (především u pozemků, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu bytovými domy či administrativními budovami). Vzhledem k tomu, že v současné době probíhá v části Prahy 6 výstavba tunelového komplexu Blanka i prodloužení metra trasy A na letiště Václava Havla, lze v dlouhodobějším výhledu očekávat, že dokončení těchto projektů bude mít vliv na mírné zvýšení cen i poptávky jak u nemovitostí, tak u pozemků. Co se nájmu týče, bude zajímavé sledovat, jaký vliv na ceny bude mít nový Občanský zákoník, který všechny nájemní smlouvy mění. Z tohoto důvodu by mohlo být pronajímání bytů mírně rizikovější, což by mělo být kompenzováno lehce vyššími cenami. Na druhou stranu zde ovšem zafunguje konkurence na trhu a růst cen přibrzdí.
54
Online zdroj: Průměrná cena bytu za m2 dostupné z: realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/
112
Seznam použité literatury Monografie Balík J. Odvlhčování staveb. Grada Publishing s.r.o., Praha 2005. ISBN 80-247-0765-9 Bradáč A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Nakladatelství CERM - akademické nakladatelství, Brno 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204630-0 Hütter D., Novotný J., Nešporková, R. Základy oceňování majetku. 1. vydání, Ostrava: 2008, 93 s. ISBN 978-80-7410-007-9 Kratochvíl B., Švorčík V., Vojtěch D. Úvod do studia materiálů. 1. vyd. VŠCHT, Praha 2005. ISBN 80-7080-568-4 Ort P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. Vydání, Praha: Bankovní institut Vysoká škola a.s. ISBN: 978-80-7265-128-3 Ort P. Moderní metody oceňovaní na tržních principech. Bankovní institut Vysoká škola a.s, Praha 2005, ISBN 80-726-5085-8 Witzany J. Poruchy a rekonstrukce zděných budov, ČKAIT, Praha 1999. 356 s., ISBN 80-01011445 Witzany J. Konstrukce pozemních staveb 60 - Poruchy a rekonstrukce staveb 1. díl, ČVUT, Praha 1994. 356 s., ISBN 80-01-011445
Legislativa Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplívá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
Internetové zdroje Kotlík, P., Doubravová K. Koroze a degradace stavebních materiálů [online], dostupné z http://www.vscht.cz/met/stranky/vyuka/predmety/koroze_materialu_pro_restauratory/kadm/p df/2_4.pdf
113
Druhy cen ve stavební praxi [online], dostupné z: http://www.pavlat-znalec.cz/nekterevybrane-problemy-ze-stavebniho-provozu/druhy-cen-ve-stavebni-praxi.html Občanská výstavba – salinita zdiva http://www.obcanskavystavba.cz/clanek/salinita-zdiva
[online],
dostupné
z:
Pohl P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků [online], dostupné z http://www.fce.vutbr.cz/veda/dk2003texty/pdf/7-1/np/pohl.pdf Neckař I., Aplikace průzkumu a sledování staveb při oceňování nemovitostí [online], dostupné z: http://www.fce.vutbr.cz/veda/dk2004texty/pdf/07_Soudni%20inzenyrstvi/7_01_Soudni%20in zenyrstvi/Neckar_Igor.pdf Spousta M., Zjištění vhodnosti použití metody opotřebení u objektu s předpokládanou řádnou údržbou [online], dostupné z: http://www.fce.vutbr.cz/veda/juniorstav2008_sekce/pdf/7/Spousta_Michal_CL.pdf Drochytka R., Bydžovský J., Vady a poruchy stavebních materiálů a jejich vliv na stanovení slevy z díla [online], dostupné z: http://www.sinz.cz/archiv/docs/si-2004-01-50-55.pdf ČSÚ – statistický systém „ceny nemovitostí“, dostupné http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/E2002F120B/$File/700912u.pdf
z
Cenové ukazatele ve stavebnictví 2013 [online], dostupné z http://www.stavebnistandardy.cz Realitymix – průměrná cena za m2 http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/
bytu
[online],
dostupné
z
http://sreality.cz Mapa stavebních pozemků Praha [online] dostupné z: http://mpp.praha.eu/app/map/cenovamapa/ Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
Seznam tabulek Tabulka 1 - Druhy konstrukcí ................................................................................................... 11 Tabulka 2- Zdroje solí, pramen: http://www.obcanskavystavba.cz/clanek/salinita-zdiva........ 24 Tabulka 3- Předpokládaná životnost (vyhl. č. 3/2008) ............................................................. 34 Tabulka 4- předpokládaná životnost (vyhl. č. 393/1991) ......................................................... 35 Tabulka 5- opotřebení při použití lineární metody (vyhl. č. 3/2008) ....................................... 43 Tabulka 6 - Průměrné opotřebení v ČR, zdroj dat ČSÚ ........................................................... 49 114
Seznam příloh Rodinný dům Příloha č. 1 – náhled do katastru nemovitostí55 Příloha č. 2 – snímek katastrální mapy56 Příloha č. 3 – fotodokumentace rodinného domu
Bytový dům Příloha č. 4 – náhled do katastru nemovitostí 57 Příloha č. 5 – snímek katastrální mapy58 Příloha č. 6 – fotodokumentace bytového domu
55
Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 56
Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 57
Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 58
Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 115
Přílohy Náhled do katastru nemovitostí – příloha č. 1 Stavba:
č.p. 585
Obec:
Králův Dvůr [533203]
Část obce: Katastrální území:
Králův Dvůr [401978] Králův Dvůr [672947]
Číslo LV:
3163
Stavba stojí na pozemku: Typ stavby:
p.č. st. 1120 budova s číslem popisným
Způsob využití:
rodinný dům
Parcelní číslo:
st. 1120
Obec: Katastrální území:
Králův Dvůr [533203] Králův Dvůr [672947]
Číslo LV:
3163 2
Výměra [m ]: Typ parcely:
229 Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
DKM
Určení výměry: Druh pozemku:
Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří
Stavba na pozemku:
č.p. 585
Parcelní číslo:
229/262
Obec:
Králův Dvůr [533203]
Katastrální území: Číslo LV:
Králův Dvůr [672947] 3163
Výměra [m2]:
528
Typ parcely: Mapový list:
Parcela katastru nemovitostí DKM
Určení výměry:
Ze souřadnic v S-JTSK
Druh pozemku:
orná půda
116
Snímek katastrální mapy – příloha č.2
117
Fotodokumentace rodinného domu – příloha č. 3
118
Náhled do katastru nemovitostí – příloha č.4 Parcelní číslo: Obec: Katastrální území: Číslo LV: Výměra [m2]: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:
Budova s číslem popisným: Stavba stojí na pozemku: Stavební objekt: Ulice: Adresní místa:
771 Praha [554782] Střešovice [729302] 268 207 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří
Střešovice [400424]; č.p. 921; objekt k bydlení p.č. 771 č.p. 921 Hládkov, Za Hládkovem Hládkov 921/10, Za Hládkovem 921/3
Parcelní číslo: Obec: Katastrální území: Číslo LV: Výměra [m2]: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:
772/1 Praha [554782] Střešovice [729302] 268 647 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zahrada
Parcelní číslo: Obec: Katastrální území: Číslo LV: Výměra [m2]: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:
772/3 Praha [554782] Střešovice [729302] 268 38 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří
119
Snímek katastrální mapy – příloha č.5
120
Fotodokumentace bytového domu – příloha č.6
121
