Vliv realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitostí v Praze 17

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitostí v Praze 17 Bakalářská práce

Autor:

Diana Tvrzníková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 29. 4. 2014

Diana Tvrzníková

Poděkování:

Tímto děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za odborné vedení této bakalářské práce a Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D. za cenné rady při trţním ocenění nemovitostí a analýze realitního trhu.

Anotace práce: Cílem této bakalářské práce je celkové pojednání a úvaha nad zamýšlenou výstavbou Břevnovské radiály se zaměřením na katastrální území Řepy a posouzení několika navrhovaných variant plánované rychlostní komunikace. Tato práce obsahuje tři hlavní části, teoretickou, praktickou a analytickou. První část zahrnuje seznámení s územím, historií Řep a dalším stavebním rozvojem. Detailní popis posuzovaných variant jednotlivých tras Břevnovské radiály, jejich zahloubení do terénu, pravděpodobné dopravní zatíţení a následná vyjádření dotčených orgánů a veřejnosti. Je zmíněn vliv stavby na ţivotní prostředí a dopad realizace na hodnotu nemovitostí v městské části Praha 17. V další části je ocenění bytové jednotky o velikosti 3+1 a bytového domu v uvedené lokalitě. V poslední části je provedena analýza realitního trhu zaměřena na pozemky, byty, rodinné domy a komerční objekty v katastrálním území Řepy a Zličín. Klíčová slova: Břevnovská radiála, rychlostní komunikace, varianty Břevnovské radiály, hodnota nemovitostí Annotation: The aim of this work is to present an overall discussion about and a reflection on the planned construction of the Brevnov radial road with a focus on cadastral plan of Repy as well as the assessment of several proposed variants of a planned expressway. This work comprises three main parts: theoretical, practical and analytical ones. The first part includes familiarization with the territory, the history of Repy and further construction development. There is a detailed description of considered options in the route of the Brevnov radial road, their recess in the field, probable traffic congestion and subsequent opinions of concerned authorities and the public. There is mentioned the impact of the road construction on the environment and the impact of the implementation on the value of real estates in the city of Prague 17. Next section deals with the value of a three-bedroom apartment and a residential building in that area. The last section shows the analysis of the real estate market focused on a land, apartments, houses and commercial properties in the cadastral plan of Repy and Zlicin. Keywords: Brevnov radial road, expressway, Brevnov radial variations, property value

OBSAH: Úvod............................................................................................................................. 8

I. 1

Historie území .................................................................................................... 11 1.1.

2

Domky a statky .................................................................................... 14

1.1.2.

Geologie, morfologie a nerostné suroviny ........................................... 15

1.1.3.

Demografické údaje ............................................................................. 16

1.1.4.

Současná zástavba................................................................................ 16

1.1.5.

Plánované stavby ................................................................................. 17

Břevnovská radiála ............................................................................................. 19 Varianty vedení Břevnovské radiály ........................................................... 23

2.1.1.

Varianta „V0“ ...................................................................................... 24

2.1.2.

Varianta „V1“ ...................................................................................... 24

2.1.3.

Varianta „V2“ ...................................................................................... 28

2.1.4.

Varianta „V3“ ...................................................................................... 29

2.1.5.

Další zvaţované a odmítnuté varianty ................................................. 31

2.2.

4

Územní vývoj .............................................................................................. 14

1.1.1.

2.1.

3

TEORETICKÁ ČÁST ....................................................................... 10

Vyhodnocení variant ................................................................................... 31

Dopravní zatíţení................................................................................................ 32 3.1.

Intenzita dopravy řešených variant ............................................................. 32

3.2.

Výsledné zhodnocení dopravního zatíţení.................................................. 34

Vlivy stavby na ţivotní prostředí ....................................................................... 35 4.1.

Vliv hlukové situace .................................................................................... 35

4.2.

Vlivy na znečištění ovzduší ........................................................................ 37

4.3.

Vlivy na povrchové a podzemní vody ........................................................ 38

4.4.

Vlivy na znečištění půdy ............................................................................. 39

4.5.

Vlivy na horninové prostředí a přírodní zdroje ........................................... 39

4.6.

Vlivy na chráněné druhy rostlin a ţivočichů............................................... 40

4.7.

Vlivy na krajinu........................................................................................... 41

4.8.

Vlivy na hmotný majetek ............................................................................ 42

4.9.

Vyhodnocení vlivů na ţivotní prostředí ...................................................... 43 5

5

Názory občanů Řep na plánovanou stavbu ........................................................ 44 5.1.

6

Zhodnocení názorů občanů a státních orgánů ............................................. 45

Vyhodnocení vlivu realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitosti ....... 47

II. 7

Trţní ocenění nemovitostí .................................................................................. 49 7.1.

Obecná struktura odhadů a znaleckých posudků ........................................ 49

7.2.

Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky ................................................... 51

7.2.1.

Popisné informace................................................................................ 53

7.2.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .............................................. 58

7.2.3.

Ocenění ................................................................................................ 59

7.2.4.

Závěr .................................................................................................... 68

7.2.5.

Omezující podmínky a předpoklady .................................................... 70

7.2.6.

Osvědčení............................................................................................. 72

7.2.7.

Přílohy .................................................................................................. 72

7.3.

8

PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................... 48

Stanovení trţní hodnoty bytového domu .................................................... 84

7.3.1.

Popisné informace................................................................................ 87

7.3.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .............................................. 91

7.3.3.

Ocenění ................................................................................................ 92

7.3.4.

Závěr .................................................................................................. 106

7.3.5.

Omezující podmínky a předpoklady .................................................. 108

7.3.6.

Osvědčení........................................................................................... 110

7.3.7.

Přílohy ................................................................................................ 110

III.

ANALYTICKÁ ČÁST .................................................................... 122

Analýza trhu s nemovitostmi ............................................................................ 123 8.1.

Obecná charakteristika trhu....................................................................... 123

8.1.1.

Popis katastrálních území .................................................................. 123

8.1.2.

Trh s nemovitostmi ............................................................................ 127

8.1.3.

Regionální segmentace ...................................................................... 128

8.1.4.

Pozemky............................................................................................. 128

1.1.1

Budovy ............................................................................................... 129

8.2.

Předpokládaný výhled trhu ....................................................................... 136 6

Závěr ........................................................................................................................ 137 Seznam pouţité literatury ........................................................................................ 139 Seznam pouţitých zkratek ....................................................................................... 141

7

Úvod Tato bakalářská práce pojednává o zamýšlené výstavbě Břevnovské radiály na území městských částí Praha 5, Praha 6 a Praha 17. Obsahuje tři základní části, teoretickou, praktickou a analytickou. V první části nalezneme historické údaje o území Prahy 17 – Řepy s plánovaným stavebním rozvojem v této městské části. Další kapitola zahrnuje seznámení s různými variantami předpokládané stavby Břevnovské radiály a popis její trasy. Řešení dopravního zatíţení s analýzou vlivu na ţivotní prostředí a dopadu realizace stavby na okolní krajinu, přírodu, ovzduší a zdraví obyvatel. Pro zjištění názorů obyvatel Řep s plánovanou stavbou jsem vypracovala dotazník. Postoje lidí dotázaných v anketě jsem poté vyhodnotila a popsala uvedené obavy z realizace stavby v blízkosti jejich bydliště. Cílem teoretické části je vyhodnocení vlivu případné realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitostí v městské části Praha 17. V praktické části práce jsem ocenila bytovou jednotku v panelovém domě a celý bytový dům. Pouţila jsem různé postupy výpočtu pomocí tří Evropských metod, kterými jsou metoda porovnávací, výnosová a nákladová. Oceňovanou bytovou jednotku jsem porovnávala se čtyřmi vzorovými byty srovnatelné velikosti a ve stejné lokalitě. Zde jsem pouţila metodu porovnávací a výnosovou. Nákladový přístup jsem při ocenění bytu neaplikovala, jelikoţ se tato metoda pouţívá pouze u novostaveb. Panelový bytový dům byl oceněn všemi základními oceňovacími principy. Výsledkem je trţní hodnota oceňovaných objektů. V analytické části jsem provedla analýzu realitního trhu na městské části Praha 17 a na městské části Praha - Zličín. Zaměřila jsem se na pozemky, byty, rodinné domy a komerční objekty. Cílem bakalářské práce bylo zhodnocení všech vlivů na zamýšlenou stavbu Břevnovské radiály, poukázat na různé varianty trasy a na moţné problémy v průběhu jejich realizace. Uvést stanoviska dotčených orgánů a zjistit názory občanů bydlících na městské části Praha 17. Porovnat vliv plánované stavby

8

na hodnotu nemovitostí v její blízkosti. Na závěr zváţit všechny okolnosti a navrhnout optimálního řešení. Práce je určena především čtenářům zajímajícím se o rozvoj infrastruktury na městské části Praze 17, o architekturu, územní plánování, dopravní stavby a v neposlední řadě pro osoby zabývající se oceňováním nemovitostí.

9

I. TEORETICKÁ ČÁST

Obrázek č. 1: Dopravní komunikace Patočkova v Břevnově

(zdroj: www.brevnovskaradiala.cz)

10

1 Historie území Tehdejší vesnice Řepy byla původně majetkem benediktinského břevnovského kláštera. Historie Řep spadá do 13. století, kdy se nalézají první zmínky o Řepích. Jméno obce nesouvisí, jak se mylně řada lidí domnívá, s pěstováním cukrové řepy. Slovo řepa totiţ nebyla v době vzniku obce v Čechách známá. První zmínky o jejím pěstování jsou kolem 10. století, kdy se začala pěstovat v jiţních zemích s teplým podnebím. Současné jméno je postupnou transformací původního jména „Zepy“. Vývoj názvu se v průběhu let značně měnil. Uvádějí se tvary jako například Ţepy, Ziepy, Rţeppi a Rzeppy, coţ ve všech podobách znamená „kapsa“. Jméno Řepy je zmiňováno teprve od roku 1854. Obrázek č. 2: Výřez z katastrální mapy z roku 1840

(zdroj: Kniha o Řepích) Obec Řepy vznikla podél staré kupecké cesty. Od počátku existence obce měla silné vazby na Břevnovský klášter. Vlastnictví obce se v průběhu časů proměňovalo. V roce 1850 se stala z Řep samostatná samosprávná obec. Ve 30. letech 20. století spadá do okresu Praha - venkov a o dvacet let později se stala součástí okresu Praha – západ, kterým zůstala aţ do dnes. Řepy byly připojeny k hlavnímu městu v roce 1968. V druhé polovině 20. století bylo historické jádro Řep postupně obklopeno novými sídlištními celky a halovou výstavbou. Středověký charakter vesnice se pomalu vytrácí, a proto je nutné chránit dochované kulturní památky a jádro obce. 11

Katastrální území Řep navazuje na historickou oblast kolem Bílé Hory. Součástí tohoto území je zájezdní hostinec – Velká hospoda – na výpadové silnici z Prahy a kostel Panny Marie Vítězné na Bílé Hoře. Urbanistickou a architektonickou hodnotou je historické jádro – Staré Řepy, s kombinovanou zástavbou zemědělských statků a obytných domků. Významnou historickou a kulturní dominantou je Klášter sv. Karla Boromejského na západním okraji Řep. Obrázek č. 3: Domov sv. Karla Boromejského

(zdroj: www.peceoseniory.cz) Obrázek č. 4: Pohled na Domov sv. Karla Boromejského a jeho okolí

(zdroj: www.repy.cz) 12

V původním centru obce stojí farní kostel sv. Martina, jedna z nejstarších a nejcennějších stavebních památek této část Prahy. Je architektonickou hodnotou a chráněným objektem na území Starých Řep. Původně románský kostel, postavený kolem poloviny 12. století, později postavena věţ a jako celek přestavěn v 18. století. Obrázek č. 5 Kostel sv. Martina v Řepích

(zdroj: vlastní foto vyfoceno v roce 2011) Historické jádro obce se stalo i základem pro navazující urbanizaci území podle regulačního plánu roku 1929, kdy postupně docházelo ke splynutí jeho zástavby a prostoru Bílé Hory zástavbou rodinných domků na meziválečné parcelaci. Záměry tohoto regulačního plánu nebyly však v zásadě nikdy naplněny a území Řep se později stalo dalším praţským územím pro velký sídlištní projekt1.

1

HÁJEK, Jaroslav. SVOBODA, Jiří. Kniha o Řepích. Praha. 2006

13

1.1.

Územní vývoj

1.1.1.

Domky a statky

Během desítek let se územní plány v Řepích měnily. Dříve to byla malá vesnice se spoustou rybníků, blat, luk a zeleně. Současné komunikace a panelová zástavba je postavena převáţně na blatech viz obr. 6 a 7. Od toho je odvozena jedna část Řep s názvem Blatiny. Tato osada zanikla v osmdesátých letech minulého století, kdy musela ustoupit výstavbě sídlišť. Obrázek č. 6: Pohled na statek z roku 1906, kdy ještě na návsi býval rybníček lemovaný akáty, vedle prašné cesty

(zdroj: Kniha o Řepích – archiv autorů) Obrázek č. 7: Pohled na dnešní ulici Žalanského, nyní je místo rybníka park

(zdroj: Kniha o Řepích – Jaroslav Hájek) 14

1.1.2.

Geologie, morfologie a nerostné suroviny

Horninový podklad Řep je velice rozmanitý. Geologická stavba Řep je tvořena převáţně jílovitými břidlicemi, křemennými pískovci, prachovci, zelenavými jílovci, černošedou jílovitou břidlicí a písčito-hlinitým sedimentem. Městskou částí se přibliţně od jihozápadu k severovýchodu táhne sedm prvohorních souvrství. V minulosti probíhala na území Řep poměrně rozsáhlá těţba nerostných surovin. Geologická poloha vodotečí podstatně ovlivnila vzhled reliéfu území. Ačkoli je velká část Řep zastavěná a terén značně pozměněn lidskou činností, výraznější krajinotvorné prvky zůstaly zachovány. Obrázek č. 8: Geografická mapa Řep


1.1.3.

Demografické údaje2

Rozloha katastrálního území

326 ha

Počet trvale bydlících obyvatel

25 070

Počet bytů celkem

9 427

Hustota zalidnění

7 133 osob/km²

1.1.4.

Současná zástavba

Malé území Řep prošlo v posledních desetiletích velkými změnami. Nejprve příroda ustupovala vyváţkám a posléze výstavbou sídlišť. V současnosti jiţ řada historických údajů neplatí. Jde o městskou část, která nemá ţádné chráněné území. Zhruba polovinu plochy Řep zakrývá rozsáhlé a souvislé sídliště s typickou vegetací, tzn. trávníky s vysázenými okrasnými dřevinami. Plocha sídliště zabírá celou jiţní polovinu řepského území. Při severním okraji městské části zaujímají velkou plochu skladové objekty a tak pro přírodní místa zůstává jen nepatrná část mezi nimi. Západní okraj Řep má spíše zemědělský charakter v návaznosti na sousední plochy Zličína, kde je v současné době výstavba nových bytových domů. Obrázek č. 9: Pohled do ulice Makovského a na tramvajové koleje v Řepích


http://cs.wikipedia.org/wiki/%C5%98epy

16

1.1.5.

Plánované stavby

Starostka městské části Praha 17, Bc. Jitka Synková, plánuje v Řepích postavit víceúčelové sportovní centrum. Jeho součástí bude areál rozdělený na čtyři části. Prvním objektem má být sportovní hala s hlavním hledištěm pro 400 aţ 600 diváků. Dalším objektem bude prostor pro ubytování a catering. Ubytovací kapacita je plánovaná přibliţně na 60 lůţek. Stravování a občerstvení zajistí provoz restaurace. V této budově nalezneme také hlavní recepci a prostory pro fitness. Třetím objektem sportovního areálu je plánován plavecký bazén s příslušenstvím. Součástí haly s krytým bazénem bude wellness. Venkovní sportoviště budou zahrnovat tři tenisové kurty a hřiště na beach volejbal. Horolezecká stěna má být jedním z adrenalinových prvků celého areálu a pro ty nejmenší se vystaví dětské hřiště. Obrázek č. 10: První návrh sportovního centra v Řepích

(zdroj: měsíčník Řepská 17) Obrázek č. 11: Druhá vizualizace sportovního centra v Řepích

(zdroj: měsíčník Řepská 17)

17

Další plánovanou stavbou v této městské části je záměr na vybudování smuteční obřadní síně na místním hřbitově. MČ Praha 17 v minulém roce vyhlásila otevřenou architektonickou soutěţ o návrh smuteční síně. Sešlo se celkem 62 návrhů. Stavba by měla být umístěna v centrální části řepského hřbitova. Obrázek č. 12 Obrázek č. 13: Architektonické návrhy smutečních obřadních síní

(zdroj: měsíčník Řepská 17) Řepy mají od roku 1837 vlastní hřbitov, kde je umístěna márnice a kříţ. Hřbitov se dělí na ,,starý“ a ,,nový“. Hlavní hřbitov je lemovaný opukovou zdí. Postupem času se hřbitov rozšiřoval směrem k dnešní budově místního úřadu. Toto oddělení je jiţ obezděno běţnými cihlami. Urnový háj se v současnosti nazývá nový hřbitov. V horní části je pohřebiště, které sousedí s vězeňským hřbitovem a hřbitovem řádových sester boromejek. Obrázek č. 14: Pohled na místo posledního odpočinku řádových sester

(zdroj: vlastní foto z roku 2013) V případě realizace Břevnovské radiály by byl hřbitov v její těsné blízkosti. 18

2 Břevnovská radiála Na předpokládanou stavbu Břevnovské radiály byla zpracována řada různých studií, technických a stavebních variant, investorské i předprojektové přípravy a studie na optimalizaci a stabilizaci trasy Břevnovské radiály v daném území. První její studie se objevila jiţ v roce 1972, to je v době, kdy řepská panelová zástavba ještě neexistovala. Následné návrhy Břevnovské radiály pokračovaly v 21. století a poslední aktualizace proběhla v roce 2010. Projektová příprava plánované stavby je v souladu se stavebním zákonem.3 Jedná se o nejrozsáhlejší dopravní stavbu celoměstského významu. Tato významná dodnes nerealizovaná stavba na území hlavního města Prahy, by měla procházet i sídlištěm Řepy. Břevnovská radiála je navrţena jako velkokapacitní silnice a měla by slouţit jako sběrná radiální komunikace městského charakteru. Komunikace je vyprojektována se dvěma jízdními pruhy v obou směrech a středním dělícím pásem. Trasa Břevnovské radiály je převáţně vedena v hloubených tunelech, ale má zahrnovat i raţené a povrchové úseky. Celková délka trasy by měla být necelých 7 km. Na mimoúrovňové křiţovatce na silničním okruhu v Řepích se nyní nalézá začátek této radiály, který je jiţ v provozu. Břevnovská radiála by měla propojovat městský okruh s Praţským okruhem a směrem na západ se napojit na rychlostní silnici na Karlovy Vary. Funkcí radiály je převedení vnitroměstské dopravy a ulehčení tím stávajícím komunikacím, které nevyhovují současné intenzitě dopravy.

3

Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu

19

V návrhu Břevnovské radiály je dopravní napojení řešeno aţ třemi křiţovatkami v katastrálním území Řepy. Největší křiţovatka má být podle územního plánu vybudována právě na popisované travnaté ploše napojením na silnici Slánská. Obrázek č. 15: Letecký pohled na travnatou plochu

(zdroj: Mapy.cz) Plánovaná stavba by měla procházet hustě obydlenou částí Řep a také v těsné blízkosti panelového domu, ve kterém bydlím. V současnosti je zde rozsáhlá travnatá plocha, která je vyuţívána na pořádání společenských a kulturních akcí, různých i hasičských soutěţí, atrakcí pro děti, „babí léto“, pálení čarodějnic“, promítání filmů pod širým nebem a mnoho dalších zajímavých programů pro občany Řep. V poslední době se zde konal i slavnostní ohňostroj k příleţitosti oslav sv. Martina, kterému je zasvěcen kostelík v Řepích. Tato plocha má i jiné vyuţití ve všední dny. Je tam umístěno dětské hřiště s pískovištěm pro malé děti. Travnatá pláň je hojně vyuţívána občany Řep ke kaţdodennímu venčení domácích mazlíčků nebo v zimním období na bruslení na nevelkém kluzišti, které zde nechala vystavět městská část. Malý kopeček naváţky je téţ zdrojem zábavy dětí, slouţí k sáňkování a bobování. Modeláři zde zkoušejí své modely a při dobrých povětrnostních podmínkách se děti prohánějí s papírovými draky. V plánované trase radiály jsou situovány obytné objekty, rodinné domy i vícepodlaţní panelové obytné domy ve vzdálenosti 220 m od trasy, proto bylo v rámci probíhajících návrhů na změnu územního plánu ze strany městské části 20

Praha 17 usilováno o úpravu řešení, a to zrušením křiţovatky Břevnovská radiála a Slánská a snahu o začlenění území Motola, aby došlo k rozdělení intenzity dopravy. Obrázek č. 16: Celková dopravní situace řešeného území – současný stav

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Stavba komunikace je rozdělena na 4 úseky pro posuzování různých variant. Jedná se o tyto úseky: úsek – Silniční okruh R 1 – ulice U Boroviček úsek – ulice U Boroviček – ulice Kukulova úsek – ulice Kukulova – Břevnovský klášter úsek – Břevnovský klášter – Městský okruh.

21

Obrázek č. 17: Poloha Břevnovské radiály v hlavním městě Praze

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Dotčené městské části jsou Praha 17, Praha 6, Praha 5.

Obrázek č. 18: Pražské správní obvody dotčené stavbou BR

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála)

22

2.1.

Varianty vedení Břevnovské radiály

Jiţ od samotného počátku, kdy se objevila nová studie Břevnovské radiály, bylo zřejmé, ţe pro stávající zástavbu Řep bude mít tato stavba doslova zdrcující dopad. V původním projektu se totiţ předpokládalo, ţe čtyřproudá rychlostní komunikace bude vedena na povrchu pouze v terénním zářezu. Tehdejší vedení městské části si jasně uvědomovalo, jaké nebezpečí z této varianty vychází a všemi dostupnými prostředky takový projekt odmítalo. Spojenými silami s občanskými sdruţeními se podařilo, ţe v následujících studiích a projektech se jiţ objevily postupně další varianty vedení Břevnovské radiály, a to: vedení BR v zářezu na povrchu vedení BR v hloubeném tunelu vedení BR v hloubeném tunelu s větrací štěrbinou vedení BR v raţeném tunelu

Posuzované varianty Břevnovské radiály určené k realizaci: V0 – nulová varianta – nerealizace záměru V1 – Optimalizovaná varianta s dvěma podvariantami o

V1a – křiţovatka Slánská

o

V1b – křiţovatka u silničního okruhu kolem Prahy

V2 – Karlovarská raţená V3 – Raţená dle EKO Břevnov

23

Obrázek č. 19: Situace stávající komunikační sítě v oblasti záměru BR

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Jednotlivé varianty trasy Břevnovské radiály: 2.1.1.

Varianta „V0“

Tato varianta předpokládá, ţe Břevnovská radiála nebude realizována. Doprava ze silnice R6 na Karlovy Vary a silničního okruhu kolem Prahy směrem k městskému okruhu bude nadále vedena

jako v současné době ulicemi

Karlovarskou, Bělohorskou a Patočkovou.

2.1.2.

Varianta „V1“

Tato varianta má dvě podvarianty V1a aV1b podle řešení křiţovatek v prvním úseku – na Slánské a u silničního okruhu kolem Prahy. Varianta „V1a“ Trasa této varianty je dlouhodobě chráněna stavební uzávěrou a je ve shodě s platným územním plánem. Silnice začíná v místě kříţení Břevnovské radiály a Silničním okruhem, která plynule navazuje na rychlostní komunikaci R6. Rozestavěná část končí v místě připojovacího pruhu směrem k Ruzyni. Mimoúrovňové kříţení těchto rychlostních komunikací v Řepích není součástí stavby Břevnovské radiály. Po realizaci radiály by došlo k odstranění dočasného napojení na stávající silnici Karlovarskou, kterou by podjela na silniční okruh kolem Prahy a byla by napojena na silnici II/606 ve směru na obec

24

Hostivice. Na křiţovatce Slánská v Řepích, by se mělo nacházet nejbliţší propojení obou souběţných komunikací. Obrázek č. 20: Optimalizovaná dle územního plánu, křižovatka Slánská


Jednotlivé úseky Břevnovské radiály varianty „V1a“ Úsek 0,0 km - 0,570 km: Trasa má být vedena povrchově na zemním tělese se svahovanými zářezy a násypy. Úsek 0,570 km - 1,858 km: Tato část má být přiváděna ve dvou jednosměrných hloubených tunelech se zásypem, který by měl zakrývat území v hustě obydlené městské části Praha 17. Do křiţovatky s ulicí Slánská je navrţeno oboustranné připojení, které bylo v rámci předchozích studií prověřeno v mnoha variantách. Jako konečná varianta se jeví světelně řízená křiţovatka v plošně sevřeném tvaru. Úsek 1,858 km - 2,243 km: Trasa tohoto úseku radiály by měla procházet masivem řepských skládek. Tato část je řešena vedením komunikace dvěma samostatnými jednosměrnými dvoupruhovými raţenými tunely s názvem „Fialka“. Délka raţených tunelů by měla být dlouhá 385 m. Úsek 2,243 km - 2,278 km: Vjezdy raţených tunelů budou navazovat na hloubené tunely s délkou 35 m. Tunely by měly být opatřeny zásypem ve tvaru původního terénu. Úsek 2,278 km - 2,850 km: Tunelová část z předchozí části, by se měla připojit na povrchový úsek v délce 572 m, který je podle plánu veden po svahu motolské skládky. Tato část trasy bude vedena povrchově. Úsek 2,850 km - 3,190 km: Tento sektor by měl být veden po mostním objektu pracovně nazývané „Estakáda Motol“, který by měl dosahovat délky 340 m. 25

Úsek 3,190 km - 3,937 km: Navazující povrchový úsek trasy by byl veden na zemním tělese. Kvůli nově vybudovanému parkovišti Kaufland, není moţné trasu vysvahovat, proto bude zajištění provedeno pomocí zárubních zdí, na nichţ bude umístěna protihluková stěna. Kříţení trasy Břevnovské radiály s ulicí Bělohorskou, která se nachází na křiţovatce Vypich, bylo navrţeno mimoúrovňové vedení v hloubených tunelech. Řešení je zamýšleno na nově vybudovaném podchodu na sportovní dráze Ladronka. Úsek 3,937 km - 4,345 km: Zde se budou nacházet třípruhové hloubené tunely, které by měly v určitém úseku přecházet na dvoupruhové uspořádání. Mezi nejvýznamnější napojovací body Břevnovské radiály a okolní komunikační sítě patří mimoúrovňové kříţení ulice Kukulova a Vypich. Součástí výstavby křiţovatky Vypich bude nezbytné vyřešit bezpečné přestupy mezi tramvajovou a autobusovou dopravou, metrem a rekreačním územím, aby se zamezilo případnému nebezpečí cestujících. Úsek 4,345 km – 4,500 km: V této části navazuje znovu povrchový úsek. Na trase směrem k ulici Bělohorská je výškový rozdíl úrovní zajištěn pomocí zárubních zdí. Břevnovská radiála pak dále pokračuje hloubeným tunelem kolem Břevnovského kláštera směřující k ulici Patočkova aţ do křiţovatky Malovanka.

Obrázek č. 21: Situace varianty V1a


26

Varianta „V1b“ Trasa je chráněna stavební uzávěrou. Podle městské části Řepy se jedná pouze o místní alternativu křiţovatky, kterou lze pouţít v kombinaci s jak optimalizovanou, tak s raţenou Karlovarskou variantou hlavní trasy. Proto dle návrhu Řep je uváděna jako alternativní varianta. Křiţovatka napojující MČ Řepy by byla posunuta západním směrem do volného prostranství k silničnímu praţskému okruhu. Namísto průsečné světelné křiţovatky v místě kříţení radiály s ulicí Slánská je navrţeno zakryté mimoúrovňové kříţení. Obrázek č. 22: Alternativní řešení křižovatky Slánská podle městské části Řepy

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Pro posouzení se bere v úvahu varianta V1a, ale s jinak řešeným výchozím úsekem. Jedná se o prostor mezi silničním okruhem kolem Prahy a městskou částí Praha 17. Plán této podvarianty předpokládá zachování dočasných ramp v mimoúrovňovém kříţení na silničním okruhu, které jsou jiţ v provozu a po dostavbě radiály by měly být zrušeny. Jsou to rampy zajišťující napojení z Hostivic na Prahu. Obrázek č. 23: Situace varianty V1b


27

2.1.3.

Varianta „V2“

Varianta V2 je v technických studiích zpracována prakticky jen od silničního okruhu po křiţovatku Vypich. Od této křiţovatky pak navazuje na trasu podle územního plánu a shoduje se s trasou V1. Břevnovská radiála ve variantě V2 raţeného tunelu by měla vést částečně pod stávající zástavbou. Tunelová trasa by procházela územím Řep a Břevnova. V hloubené oblasti by se nacházely pouze dvě mimoúrovňové křiţovatky. Obrázek č. 24: Varianta 2 – ražená pod Karlovarskou

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Trasa raţené varianty by začínala v místě křiţovatky u silničního okruhu kolem Prahy a navazovala by na trasu rychlostní komunikace R6. Jednotlivé úseky Břevnovské radiály varianty „V2“ Začátek tunelové trasy by byl stejný s variantou V1. Úseku 0,570 km - 4,200 km: Na tomto úseku bude délka tunelu 3,63 km. Ten však neprochází mimoúrovňovou křiţovatkou Slánská. V návrhu je propojení radiály na stávající komunikace řešeno dvojicí menších křiţovatek. Úsek 0,570 km - 1,290 km: V této části břevnovské radiály bude komunikace vedena ve dvou jednosměrných hloubených tunelech. Úsek od 0,525 km: Zde je navrţeno umístění technologického centra pro zajištění napájení a obsluhu tohoto úseku radiály. Na povrch bude vytaţen vstupní objekt a také výdechový objekt poţárního větrání navazujícího tunelu. Úsek 1,290 km - 3,450 km: V tomto sektoru pod městskou částí Řepy a zástavbou Břevnova bude průchod řešen pomocí dvou samostatných tunelů o délce 2,16 km. Jejich výstavba pod uvedenou zástavbou je však spojena s rizikem poklesu budov. 28

Po zkušenostech s raţbou tunelů Blanka pod zástavbou Letné lze očekávat nejen nákladné preventivní zajišťování objektů a následné odstraňování škod, ale zcela zásadní nesouhlas majitelů nemovitostí ohroţených poklesem budov4. Úsek 3,450 km - 4,200 km: Na východní straně raţených tunelů by měly navazovat hloubené tunely s délkou 750 m. V tomto tunelu do centra by bylo vyuţito stávajícího výdechového objektu pro odvětrání, který je umístěn u trafostanice v ulici Bělohorská. Úsek 4,223 km - 4,356 km: Součástí tohoto úseku jsou dvě významné mimoúrovňové křiţovatky Řepy a Vypich, kde tato část tunelu navazuje na povrchový úsek a spojuje se s komunikací. Zde by bylo řešení zamýšlené varianty trasy V2 ukončeno. Obrázek č. 25: Situace varianty V2

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) 2.1.4.

Varianta „V3“

Raţená varianta V3 Břevnovské radiály, podle návrhu občanského sdruţení EKO Břevnov, je novou trasou. Její řešení by vyţadovalo zcela zásadní přestavbu křiţovatky Malovanka, tudíţ výstavba by byla technicky nerealizovatelná. Vedla by naprosto mimo stopu Břevnovské radiály, která je navrţena v územním plánu, končící v křiţovatce Vypich. Za Vypichem od marketu Kaufland k silničnímu okruhu se prakticky shoduje s úsekem varianty V1.

4

Toniková, Zuzana. Dokumentace EIA dle § 8 zák. č. 100/2001 ,,Stavba č. 7553 – Břevnovská radiála“. Praha. 2010

29

Obrázek č. 26: Varianta 3 – ražená dle EKO Břevnov

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Jednotlivé úseky Břevnovské radiály varianty „V3“ Úsek 0,000 km – 1,750 km: Tato část se shoduje s variantou V1. Úsek 1,750 km – 3,700 km: Začátek tohoto úseku je stejný aţ do 1,6 km, kde se severním směrem začíná odchylovat trasa Břevnovské radiály od optimalizované varianty V1. Odchýlení je však tak malé, ţe jsou úseky varianty skoro identické. Úsek 2,300 km - 3,050 km: Tunel na území Fialka pokračuje východním směrem a je veden po povrchu. Povrchový úsek, jehoţ délka by byla 750 m, by zasahoval do lesního prostoru borového lesa, který je součástí biokoridoru. Poslední část povrchového vedení ústí do souboru tunelů označených jako tunel Vypich. Úsek 3,700 km – 4,400 km: Jedná se o odkrytou část trasy o celkové délce 700 m, která je sevřena z obou stran v zárubních zdech a zapuštěna do stávajícího terénu. Ukončení tohoto úseku je v křiţovatce Vypich shodně s variantou V1. Úsek 4,400 km – 5,537 km: V místě začátku tohoto úseku trasa vniká opět do tunelu, který od tohoto místa pokračuje pod povrchem zastavěného území Břevnova v délce 1,55 km aţ po napojení na mimoúrovňovou křiţovatku Malovanka. Obrázek č. 27: Situace varianty V3


30

2.1.5.

Další zvaţované a odmítnuté varianty

Ostatní řady variant byly postupně prověřeny z hlediska umístění trasy, technického i stavebního řešení v jednotlivých úsecích a moţnost dopravní návaznosti na okolní komunikační síť. Některé prověřované a z různých důvodů nevyhovující varianty byly postupem času vylučovány pro svou nevhodnost nebo nemoţnost, aţ z nich vykrystalizovalo několik výsledných moţných variant, které byly podrobně analyzovány a vyhodnoceny v rámci dopravních, technických a ověřovacích studií v letech cca 2001 – 2005, a které měly slouţit jako podklad pro zpracování oznámení EIA podle zák. č. 100/2001 Sb.5

2.2.

Vyhodnocení variant

Po zváţení všech zmíněných variant a jejich úseků na trase plánované Břevnovské radiály se jeví jako nejvýhodnější a zcela nejekonomičtější varianta V0. Z hlediska vlivu na ţivotní prostředí a zdraví obyvatel vyplývá, ţe podvarianty V1a a V1b a varianta V2 jsou srovnatelné. Lze je za určitých podmínek akceptovat a doporučit k případné realizaci. Z dlouhodobého hlediska se zdá nejvýhodnější podvarianta V1b. Varianta V3 se jeví jako nevhodná z hlediska vlivu hlukového zatíţení a zhoršení ovzduší. K vynaloţeným investičním i provozním nákladům je tunelové řešení Břevnovské radiály ve variantě V2 výrazně finančně nejdraţší oproti povrchovým nebo polozapuštěným a zapuštěným variantám, ale z hlediska dopadu na přírodní prostředí v okolí lokalit stavby se zdá nejméně zatěţující.

5


31

3 Dopravní zatíţení Realizace Břevnovské radiály by měla nahradit komunikační trasu vedenou v současné době ulicemi Karlovarskou, Bělohorskou a Patočkovou a převzít největší část dopravního zatíţení, které tyto ulice v současné době přinášejí. Cílem řešení je ochránit v co největší míře obytnou zástavbu podél těchto komunikací převedením dopravy do jiné trasy, zvýšit bezpečnost obyvatel podél dopravních tras a zlepšit současnou dopravní situaci na místních komunikacích nejen v zájmovém území, ale i v dalších místech Prahy. Zamýšlená výstavba silničního okruhu je brána jako ochrana Prahy před státní a mezinárodní transitní dopravou. Předpokládaná délka silničního okruhu je 83 km a délka městského okruhu je 33 km. Vše vychází z celkové potřeby řešení dopravní sítě na území hlavního města Prahy. Komunikační síť byla navrţena jako radiálně okruţní.6

3.1.

Intenzita dopravy řešených variant

Břevnovská radiála by měla být sběrnou komunikací celoměstského významu. Byla zpracována studie pro jednotlivé varianty, prognóza dopravního zatíţení v dané oblasti a její intenzita ve výhledovém období. Přínosem Břevnovské radiály by měla být regulace automobilové dopravy, propojení centra města s výpadovou komunikací na Karlovy Vary napojením se u severního portálu Strahovského tunelu a odlehčit tak zatíţenosti městského okruhu. Studie pro jednotlivé varianty intenzity automobilové dopravy byla následně vyuţita i pro hodnocení dopadů porovnávaných variant na ţivotní prostředí. Porovnávané varianty mají stejný základ, tj. celkové dopravní objemy realizované v posuzovaném území jsou identické, byly provedeny pro základní časový horizont, a to rok 2015, kdy bylo předpokládáno dokončení dopravní infrastruktury. Všechny varianty byly posuzovány ve dvou časových horizontech 2015 a 2030.

6


32

Porovnáním variant V1b a V1a vyplývá, ţe dochází k vyššímu zatíţení ulic Bělohorské, Karlovarské a Slánské. Na úseku ulice Slánské a Břevnovské radiály je nárůst dopravy aţ o 5 970 vozidel za 24 hod, tj. 55 %, ul. Karlovarské (úsek Čistovická – Slánská) aţ o 5 230 voz/24hod, tj. 60 %, ul. Kukulově aţ o 3 520 voz/24hod, tj. 19 % a Slánské (úsek Hornbach – Karlovarská) o 4 030 voz/24hod, tj. 30 %. Narůstá také intenzita na Rozvadovské spojce aţ o 6 100 voz/24hod. Naopak k poklesu intenzity dopravy dochází na Břevnovské radiále v úseku Slánská – Vypich (aţ o 7 590 voz/24hod) a Slánské v úseku Plzeňská – Bazovského (aţ o 12 150 voz/24hod). Porovnání varianty V2 a V1a, při které se jedná o raţenou variantu je intenzita na Břevnovské radiále mezi Vypichem a Slánskou o více neţ 10 tis. voz/24 hod niţší. Naopak na Břevnovské a Karlovarské mezi Vypichem a Slánskou jsou intenzity přibliţně dvojnásobné (necelých 11 tis. voz/24 hod). Porovnání varianty V3, V1 a V1a uvaţuje vedení Břevnovské radiály pod Břevnovem v raţeném tunelu. V této variantě je intenzita na Břevnovské radiále v úseku Vypich – Malovanka o 4 560 voz/24hod niţší a naopak narůstá intenzita v ulici Patočkova o 3 500 voz/24hod, coţ je o 66 % více neţ ve variantě V1. Kvůli vyššímu zatíţení Patočkovy ulice vzrůstá dále intenzita v ulici Bělohorská o 2 390 voz/24hod, tedy o 22 % a v ulici Karlovarská o 1 770 voz/24hod tj. o 20 %. Tento nárůst má za následek pokles v ulici Slánská v úseku Hornbach – Karlovarská o 2 750 voz/24hod tj. o 20 %.7

7


33

3.2.

Výsledné zhodnocení dopravního zatíţení

Z porovnání dopravních výkonů vyplývá, ţe rozdíly mezi jednotlivými variantami jsou minimální. Výstupy z této studie ukázaly, ţe komunikační síť v jednotlivých variantách roku 2015 se liší pouze minimálně, největší rozdíl je v délce obsluţných komunikací ve variantě V1b. V této variantě je délka obsluţných komunikací o cca 3 km větší neţ v ostatních variantách. Podle typů komunikací je největší rozdíl ve výkonu ve variantě V3 na vedlejších komunikacích z důvodu výstavby mimoúrovňové křiţovatky Řepy, a to o maximálně 5,5 % v roce 2030. Jako nejvhodnější varianta se jeví varianta V1b ul. Slánská s Břevnovskou radiálou. Naopak nejméně výhodná je varianta V1a a V3. To prokazuje i dokumentace EIA, která uvádí velké zvýšení hlukového zatíţení a zhoršení vlivů z hlediska ovzduší a tím zhoršení zdraví obyvatel. V případě existence křiţovatky Břevnovské radiály s ul. Slánskou by vzrostla doprava o cca 21 000 voz/24 hod. Na ulici Slánské by tak projíţdělo cca 46 000 voz/24 hod., coţ není pro městskou část Praha 17 akceptovatelné.8

8


34

4 Vlivy stavby na ţivotní prostředí Zrealizovaná Břevnovská radiála by byla významnou dopravní stavbou, proto je důleţité zhodnotit různá rizika, která by mohla vzniknout v průběhu běţného provozu i při nestandardních stavech s případnými důsledky na zdraví lidí. Pro vyhodnocení vlivů stavby je měřítkem zdravotní riziko z hlediska hluku a znečišťujících látek v ovzduší, ovlivňující zdravotní stav obyvatel a lidí bydlících v okolí trasy. Tyto faktory úzce souvisí s plánovanou výstavbou a provozem radiály.

4.1.

Vliv hlukové situace

Hluk je nechtěný zvuk, který je obtěţující nebo rušivý. V dnešní době se hluk řadí k velmi rozšířeným škodlivinám ţivotního i pracovního prostředí. Jeho dlouhodobé působení má škodlivé účinky na lidské zdraví. Při posouzení jeho vlivu na obyvatele bydlící v blízkosti Břevnovské radiály jsem vycházela ze studie hlukového zatíţení a předpokládané akustické situace v jednotlivých lokalitách navrţených variant V1a, V1b, V2 a V3. Hlukové zatíţení v těchto variantách se, aţ na dvě lokality, příliš neliší. Jedná se o území, kde se hladiny akustického tlaku pohybují v době denní mezi 50 aţ 55 dB a v noci okolo 45 dB. Prvotní výrazný rozdíl je u varianty V2 v úseku mezi Vypichem a silničním okruhem, kde je trasa vedena v raţeném tunelu. Vybudováním zmiňovaného tunelu by se minimalizovalo šíření hluku do obydleného území. 9 Jako nejvýhodnější se jeví varianta V2 z hlediska nočního klidu a nerušení spánku. Nejnepříznivější je hodnocena varianta V1a, ve které je očekáváno nejvíce obyvatel obtěţovaných hlukem z provozu na Břevnovské radiále.

9


35

V následujících grafech č. 1 a 2 jsou uvedeny pro všechny posuzované varianty počty exponovaných osob ze silniční dopravy dle jednotlivých pásem LAeq,T. Za limitní hodnotu byla zvolena pro noční dobu LAeq,8h = 50dB a pro denní dobu LAeq,16h = 60dB – zvýrazněná červeně.10 Graf č. 1: Hluková zátěž v denní době

Graf č. 2: Hluková zátěž v noční době

10

POTUŢNÍKOVÁ, Dana. Posouzení vlivu expozice hluku na veřejné zdraví – autorizovaný protokol. 2008

36

4.2.

Vlivy na znečištění ovzduší11

Cílem vypracované rozptylové studie je posoudit vliv provozu Břevnovské radiály na kvalitu ovzduší v jejím okolí. Jako znečišťující látky byly hodnoceny oxid dusičitý, benzen a suspendované částice frakce PM10. Údaje o imisním pozadí vycházejí z podkladových sestav modelových výpočtů, zpracovaných v rámci projektu „Dlouhodobá koncepce ochrany ovzduší na území hl. m. Prahy“. Oxid dusičitý o průměrné roční koncentrace Nejvyšší hodnoty průměrných ročních koncentrací lze očekávat u navrţených tunelů. U varianty V1a se budou nejvyšší hodnoty pohybovat na úrovni do 68 % imisního limitu, u varianty V1b budou mírně převyšovat 75 % limitu a u varianty V2 nejvyšší hodnoty dosáhnou 83 % imisního limitu. U varianty V3 se předpokládají maximální hodnoty podél trasy radiály do 68 % limitu. o maximální hodinové koncentrace V oblasti tunelů se budou vyskytovat opět nejvyšší hodnoty. V případě variantyV1a v tunelu pod Slánskou ulicí lze očekávat nejvyšší hodnoty na úrovni 170 % imisního limitu. Ve variantě V1b s alternativním řešením křiţovatky se Slánskou ulicí budou nejvyšší hodnoty dosahovat aţ 225 % imisního limitu a u varianty V2 s raţeným tunelem pod Řepy lze očekávat u západního portálu tunelu nejvyšší hodnoty aţ na úrovni 330 % imisního limitu. Ve variantě V3 byly pak nejvyšší hodnoty na úrovni 170 % imisního limitu vypočteny u portálu tunelu pod Slánskou ulicí a v blízkosti západního portálu tunelu pod Břevnovem.

11


37

Benzen Vlivem provozu Břevnovské radiály nedojde v blízkosti trasy v ţádné z uvedených variant k překročení koncentrace benzenu. Suspendované částice Vlivem zprovoznění Břevnovské radiály bude pravděpodobně docházet k překročení hodnoty koncentrace suspendovaných částic. Limit bude překročen zejména v místě napojení Břevnovské radiály na Silniční okruh kolem Prahy. Hodnoty na hranici limitu se pravděpodobně budou vyskytovat v oblasti křiţovatky Vypich. U variant V1a a V3 bude také nejspíše moţné překročení limitu u kříţení radiály se Slánskou ulicí. Při závěrečném shrnutí z výsledků na posouzení vlivu kvality ovzduší vyplývá, ţe imisní dopady jsou rozhodující především v oblasti vyústění tunelových úseků radiály. Na základě hodnot je moţné povaţovat variantu V2 za nejvhodnější. Její trasa prochází úsekem Malovanka – Vypich s dlouhým tunelem v úseku Vypich – Řepy. Jediným moţným problémem v této oblasti můţe být špatné odvětrání dlouhého tunelu.

4.3.

Vlivy na povrchové a podzemní vody Hydrologické poměry

Ovlivnění hydrologických poměrů by bylo minimální pro všechny posuzované varianty Břevnovské radiály. Nejmenší ovlivnění by bylo zejména u varianty V2. V katastrálním území Řepy by mělo variantní řešení mimoúrovňových křiţovatek na ovlivnění hydrologických poměrů zanedbatelný vliv. Vodní zdroje Nejbliţší vodní zdroje jsou umístěny v oblasti Praha - Zličín. Není očekáváno ovlivnění jakosti ani vydatnosti vodních i podzemních zdrojů vody způsobené výstavbou všech posuzovaných variant Břevnovské radiály. Vodu neovlivní ani výstavba křiţovatek na území Řep. Jediný negativní dopad na zdroj uţitkové vody je sledován u varianty V3. 38

4.4.

Vlivy na znečištění půdy

Výstavba Břevnovské radiály s sebou nese významné riziko znečištění půdy. K případné kontaminaci půd by mohlo dojít: v průběhu výstavby Dodrţováním všech předpisů týkajících se provádění staveb a ochrany ţivotního prostředí, lze předpokládat, ţe riziko, které by mohlo vzniknout ve vývoji stavby, mělo být minimální. Je zřejmé, ţe stanoviště prováděné stavby by musela být standardním způsobem dostatečně zabezpečena. provozem na komunikaci Při běţném provozu na posuzované komunikaci nehrozí zvýšené riziko kontaminace půdy. úniky nebezpečných látek při havárii Při havárii vozidla na komunikaci, můţe dojít k úniku závadných látek, kterými jsou např. pohonné hmoty, mazadla a brzdové kapaliny. Tyto vytékající látky budou nebezpečné především pro okolní pozemky přilehlé ke komunikaci. Břevnovská radiála je však navrhována s technickými parametry zvyšujícími bezpečnost jízdy. Do těchto kritérií patří šířka a sklon komunikace, rozhledové poměry i dobré dopravní značení apod. Všechna tato uvedená měřítka mohou být faktorem, který bude sniţovat počet moţných havárií.

4.5.

Vlivy na horninové prostředí a přírodní zdroje

Vliv výstavby Břevnovské radiály na přírodní zdroje a nerostné suroviny se nepředpokládá. Posuzované varianty neprochází přes ţádná loţiska významných nerostných surovin. Jediný významný vliv na horninové prostředí bude představovat realizace variant s hloubenými nebo raţenými tunely, u nichţ dojde k narušení stávajícího terénu a vytěţení dosud souvislých horninových vrstev. Největší negativní vliv se očekává u varianty V3, která má nejvíce tunelů na trase. Po ní následuje varianta V2 a nejmenší vlivy je moţno předpokládat u variant V1a a V1b, kde je rozsah tunelových úseků nejniţší.

39

4.6.

Vlivy na chráněné druhy rostlin a ţivočichů

V dotčeném prostoru všech variant navrţené stavby nebyly nalezeny významné chráněné rostlinné druhy. Jediným zajímavým zjištěným, dle výsledků zoologického průzkumu vyšších ţivočichů, byly v zájmové lokalitě nalezeny následující zvláště chráněné druhy, kterými jsou: čmelák zemní, Obrázek č. 28: Čmelák zemní

(zdroj: www.repy.cz/mc/naucna-stezka-repy) ropucha zelená, Obrázek č. 29: Ropucha zelená

(zdroj: www.repy.cz/mc/naucna-stezka-repy) ropucha obecná. Obrázek č. 30: Ropucha obecná

(zdroj: www.repy.cz/mc/naucna-stezka-repy) 40

Za pozornost stojí i nález silně ohroţených druhů ještěrky obecné, slepýše křehkého, vlaštovky obecné a veverky obecné. Obrázek č. 31: Ještěrka obecká

Obrázek č. 32: Veverka obecná

(zdroj: www.repy.cz/mc/naucna-stezka-repy)

Nejvíce druhů se vyskytuje, na území významném pro tyto ţivočichy, u křiţovatky Vypich a nad Motolskou nemocnicí.

4.7.

Vlivy na krajinu

V případě variant s tunelovými úseky se nepředpokládá ţádný mimořádný vliv na krajinný ráz. Výstavba Břevnovské radiály přesto přinese nevratné změny oproti dnešnímu stavu. Stavba sice nebude nepříznivě zasahovat do cenných přírodních a přírodě blízkých lokalit, přesto však zásahy do existujících zelených ploch budou zřejmě vnímány nepříznivě. Jednalo by se zejména o lokalitu: průchod lesním porostem severně od ulice Kukulovy v Břevnově, průchod okrajem neudrţovaných ploch zeleně severně od ul. Bělohorské u stadionu U Markéty, zásahy zahloubených úseků do okrajů zelených ploch přiléhajících severně k ulici Patočkově, travnatá plocha na začátku stavby při napojení na silniční okruh kolem Prahy kříţením s ulicí Slánskou. 41

Na kulturní a historickou charakteristiku území, zejména na architektonické dominanty, nebude mít navrhovaná stavba výraznější negativní vlivy. Stavba je navrţena s ohledem na kulturní lokality. Jedná se o řešení především na místech: při průchodu kolem Břevnovského kláštera, u Vypichu, kde stavba prochází poblíţ národní kulturní památky Hvězda, v blízkosti stavby s bývalým jádrem Řep a kostelem sv. Martina.

4.8.

Vlivy na hmotný majetek

Při výstavbě trasy Břevnovské radiály bude nutná demolice některých objektů. Dojde tím k velikým nevratným škodám na stávajícím hmotném majetku. Demolice se budou týkat některých obytných domů, technických zařízení, současných komunikací apod. Očekávané mnoţství bourání stávajících objektů bude následující: Ve variantě V1 bude nutná demolice objektu domu v ulici U Kaménky a zrušení lokality zahrádkářské kolonie na území Řep. Ve variantě V2 budou demolice o něco menšího rozsahu neţ u varianty V1. V této variantě zahrádkářská kolonie zůstane neporušena, avšak obytný dům bude také nutné odstranit. Navíc bude potřeba zrušit objekty v prostoru usazovacích nádrţí v Řepích. Ve variantě V3 bude téţ nutná demolice domu v ulici U Kaménky. Tato varianta však bude vyţadovat nejvýznamnější demolice ze všech variant. Bude se jednat zejména o rozsáhlé zásahy do křiţovatky Malovanka. Napojení Břevnovské radiály si vyţádá demolice některých částí této křiţovatky a jejich nové vybudování jiným způsobem. U této varianty také hrozí riziko vzniku poklesové kotliny v hustě zastavěném území a nebezpečí narušení statiky stávajících budov. Z výše uvedených popisů je patrné, ţe ve všech variantách si výstavba Břevnovské radiály vyţádá demolici pouze jednoho domu v MČ Praha 17 – Řepy. Je však nutné vzít v úvahu, ţe výstavba radiály ve variantách V2 a V3 si vyţádá velké mnoţství sanací domů, protoţe raţba u těchto variant prochází pod hustě zastavěným územím.

42

4.9.

Vyhodnocení vlivů na ţivotní prostředí

Výstavbou komunikace takového rozsahu by došlo k nevratnému poškození celé lokality. Uvedená radiála by rozdělila území městské části a tím sníţila vzájemnou provázanost mezi jednotlivými oblastmi Řep. Tato stavba by měla celkově negativní dopad na ţivotní prostředí, špatný vliv na kvalitu ovzduší a zdraví obyvatel. Zvýšily by se rozptylové hodnoty oxidu dusičitého, uhelnatého a obsah benzenu, tj. škodlivých látek z výfukových plynů. Obdobně by došlo ke zvýšení hlukové zátěţe na daném území, přestoţe by se u bytových domů postavily protihlukové bariéry. Dále nelze vyloučit ovlivnění povrchových a podzemních vod, zejména v oblasti Břevnova. Také je moţné riziko znečištění půdy a negativní dopad na drobné ţivočichy ţijící na území Řep. V některých úsecích trasy není vyloučen podstatný vliv na krajinný ráz, narušení a sníţení estetických hodnot daného území. Při výstavbě by byla nutná i demolice některých stávajících objektů. Z hlediska vlivu na přírodní hodnoty vychází nejlépe varianta V2, která je v úseku Motola, kde je soustředěno nejvíce hodnot a znaků přírodní charakteristiky, vedena raţeným tunelem. Z hlediska vlivu na kulturní a historické hodnoty vychází nejlépe varianta V3, která je od Břevnovského kláštera a dalších významných památek a kulturních dominant, vedena v největší vzdálenosti. Vzhledem k historickému významu některých částí lze očekávat moţnost archeologických nálezů, a to například v oblasti řepského a ruzyňského hřbitova a oblasti Bílé Hory. Tato naleziště by mohla být narušena, popř. zničena.

43

5 Názory občanů Řep na plánovanou stavbu V rámci zjištění názorů obyvatel Řep na případnou výstavbu Břevnovské radiály v blízkosti jejich bydliště, jsem vypracovala krátký dotazník. Dotazníkové akce se zúčastnilo 21 domácností. Na otázku, zda si přejí v budoucnu realizovat na městské části Praha 17 výstavbu Břevnovské radiály, všichni dotázaní shodně odpověděli, ţe nikoliv. Na dotaz případného zhoršení ţivotního prostředí v okolí jejich bydliště, měli obavu například ze zvýšeného hluku, navýšení škodlivých látek v ovzduší a nárůstu tranzitní dopravy. Výhody celé stavby neshledávali, naopak ji hodnotili jako negativní s dopadem na cenu jejich nemovitosti – panelového bytu, který si v nedávné době koupili. Na otázku, co si myslí o budoucí realizaci Břevnovské radiály přes sídliště Řepy, odpovídali, ţe by neměla vést přes hustě obydlenou městskou část, s její výstavbou nesouhlasí a jsou ochotni vyvíjet maximální úsilí proti její realizaci. Obrázek č. 33: Varianta při dopravním křížení Břevnovské radiály a ulice Slánská

(zdroj: Dokumentace EIA – Břevnovská radiála) Vypracované oznámení EIA Břevnovské radiály bylo předloţeno Ministerstvu ţivotního prostředí do zjišťovacího řízení, v rámci kterého bylo zveřejněno k vyjádření.

Byla

doručena

velká

řada

vyjádření

od

dotčených

územně

samosprávných celků, správních úřadů a od veřejnosti (městské části: Praha 5, Praha 6, Praha 17, katastrální území: Řepy, Motol, Břevnov, Střešovice).

44

V řadě vyjádření byl vysloven nesouhlas s některými předloţenými variantami. Byl vyjádřen téţ nesouhlas s realizací Břevnovské radiály jako takové a poţadavek navrţení varianty zcela nové. Převáţná většina orgánů a občanských sdruţení poţadovala tunelové varianty v celé délce trasy a ostatní řešení odmítala. Ze zjišťovacího řízení vyplynulo, ţe v podstatě jiné neţ tunelové varianty v jednotlivých úsecích nejsou pro dotčené subjekty a veřejnost akceptovatelné12.

5.1.

Zhodnocení názorů občanů a státních orgánů

Z osobního průzkumu provedeného dotazníkovou metodou vychází, ţe obyvatelé městské části Praha 17, kterých by se případná výstavba břevnovské radiály nejvíce týkala, nesouhlasí s její realizací. Dotazovaní shodně uváděli zhoršení ovzduší, zvýšení hluku a tím sníţení komfortu bydlení. Také jim nebyla lhostejná otázka vlivu Břevnovské radiály na případný prodej jejich bytu, který by se nacházel v blízkosti rychlostní komunikace s plánovanou mimoúrovňovou křiţovatkou. Z celé dotazníkové ankety pro moji bakalářskou práci vyplynulo, ţe si tuto stavbu obyvatelé Řep nepřejí a pokud by byla realizována v podobě, v jaké je navrhována, nesplnila by svůj účel, ale naopak by byla vyuţívána především tranzitní dopravou ke zkrácení cesty přes centrum Prahy. Ačkoliv by se mohlo zdát, ţe byly základní poţadavky radnice splněny, přesto se stále objevuje varianta č. V1a, tedy Břevnovská radiála vedena na povrchu. Městská část Praha Řepy mnohokrát potvrdila své stanovisko v podobě rozhodnutí zastupitelstva s tím, ţe jediné moţné řešení, které je městská část ochotna akceptovat, je řešení tunelové bez větrací štěrbiny, tedy buď varianta č. V1b nebo č. V3. Po provedeném zjišťovacím řízení uskutečnil Odbor městského investora Magistrátu hl. m. Prahy jednání s Ministerstvem ţivotního prostředí ve věci rozsahu, obsahu dokumentace a redukce odmítnutých variant.

12


45

Ve smyslu tohoto jednání nebyly do posuzování v dokumentaci EIA jiţ zahrnuty ty varianty, které byly ve vyjádřeních dotčených úřadů, městských částí a veřejnosti jednoznačně odmítnuty nebo vyloučeny pro případnou realizaci – tedy netunelové varianty v jednotlivých úsecích. Do další přípravy a k realizaci bylo doporučeno jako nejlepší řešení - varianty celotunelové, které nejvíce zakryjí trasu v dotčeném území. K výše uvedenému je navrhovaná varianta V1b z dlouhodobého hlediska nejvýhodnější a minimalizuje negativní dopady na ţivotní prostředí a obyvatele.

46

6 Vyhodnocení

vlivu

realizace

Břevnovské

radiály

na hodnotu nemovitosti Z předešlých kapitol v teoretické části lze předpokládat, ţe v důsledku špatných ekologických vlivů by výstavba frekventované několikaproudé komunikace v blízkosti obytných domů měla spíše negativní dopad na kupní cenu bytů a jejich prodejnost. Přesto se domnívám, ţe po provedené realizaci Břevnovské radiály by ceny nemovitostí, zejména v městské části Praha 17, stagnovaly a v následujících letech by jejich trţní cena mohla vzrůst vzhledem k celkové infrastruktuře dané lokality a dobré dopravní dostupnosti. V praktické části jsou provedena ocenění bytové jednotky a panelového bytového domu v katastrálním území Řepy. Stanovení trţních hodnot nemovitostí je provedeno k datu ocenění 15. března 2014, tj. v současné době bez stavby Břevnovské radiály.

47

II. PRAKTICKÁ ČÁST

Obrázek č. 34:Pohled na panelovou zástavbu sídlišti Řepy

(zdroj: www.google.cz/maps)

48

7 Trţní ocenění nemovitostí 7.1.

Obecná struktura odhadů a znaleckých posudků

Odhady nebo znalecké posudky, které odhadce či znalec zpracovává při ocenění nemovitosti, se skládají z části textové a výpočtové. Textová část je členěna na několik kapitol a oddílů, které popisují oceňovanou nemovitost. První stranou posudku je zpravidla titulní strana, na které jsou uvedeny základní údaje oceňované nemovitosti, číslo ocenění příp. číslo znaleckého posudku, fotografie oceňované nemovitosti, údaje o objednateli i zpracovateli ocenění a v neposlední řadě datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. V úvodní kapitole je uváděno, co je úkolem a účelem vypracovávaného ocenění. V kapitole Nález by měla být stručně popsána oceňovaná nemovitost, tj. přesné údaje o nemovitosti uvedené v listu vlastnictví, popis polohy, vzhledu atd. Nedílnou součástí této kapitoly by měla být identifikace vlastníka, popisující právní stav oceňované nemovitosti. Zpracovatel by měl uvést, kdo je vlastníkem oceňované nemovitosti, popřípadě jakým způsobem majitel nabyl vlastnická práva. Dále by měl být uveden stavebně-právní stav oceňované nemovitosti, tj. je-li nemovitost kolaudována a je z funkčního hlediska vyuţívána tak, jak byla zkolaudována. Také by mělo být zmíněno, zda se jedná či nejedná o kulturní památku a jestli se nemovitost nenachází v památkově chráněném území dané obce. Rovněţ by zde měla být uvedena veškerá věcná břemena, ať jsou vedena k tíţi či ve prospěch nemovitosti. V neposlední řadě by v oddíle právních stavů měly být uvedeny, existující smluvně uzavřené nájemní vztahy, které opravňují třetí osoby uţívat prostory v oceňované nemovitosti. Veškeré tyto skutečnosti mohou mít na výslednou hodnotu oceňované nemovitosti výrazný vliv, ať jiţ pozitivní či negativní, proto by neměly být při zpracování ocenění nemovitosti opomenuty. Rovněţ by měla být provedena analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Další kapitola podrobně popisuje oceňovanou nemovitost a konkrétně popisuje pouţitou metodu a způsob výpočtu ocenění nemovitosti. V závěrečné kapitole jsou uvedeny výsledné hodnoty pouţitých metod ocenění a případné podmínky za jakých jsou tyto hodnoty platné. Dále by měla kapitola obsahovat stručná shrnutí výpočtu a také různá upozornění na skutečnosti spojené 49

s nemovitostí, které by mohly mít vliv na její hodnotu. Taktéţ v závěru můţe být popsán zpracovatelův názor na míru prodejnosti oceňované nemovitosti. Na konci posudku se zpravidla přidávají přílohy jako např. mapy, list vlastnictví a fotodokumentace. Pokud je výstupem ocenění znalecký posudek, přikládá se jako jeho poslední list tzv. znalecká doloţka. V následujícím textu jsou zpracovány dva odhady trţní hodnoty dvou typů nemovitostí. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka situovaná v bytovém domě. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dům s pozemkem. Trţní hodnota bytové jednotky byla stanovena pomocí porovnávacího a výnosového způsobu. Hodnota bytového domu byla stanovena třemi základními způsoby ocenění, tedy nákladovou, porovnávací a výnosovou metodou. Obě oceňované nemovitosti se nachází v katastrálním území Řepy, viz následující obrázek. Obrázek č. 35: Ptačí pohled na katastrální území Řepy

(zdroj: dodání na Odboru územního rozvoje a investic MČ Praha - Řepy)

50

7.2.

Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky

Ocenění bytové jednotky Bytová jednotka č. 1290/8 ul. Španielova č. o. 8 163 00 Praha 17 – Řepy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Vyhotovila: Diana Tvrzníková Datum ocenění: 15. března 2014

51

Obsah

7.2.1.

Popisné informace ....................................................................................... 53

7.2.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 58

7.2.3.

Ocenění ....................................................................................................... 59

7.2.4.

Závěr ........................................................................................................... 68

7.2.5.

Omezující podmínky a předpoklady ........................................................... 70

7.2.6.

Osvědčení .................................................................................................... 72

7.2.7.

Přílohy ......................................................................................................... 72

52

7.2.1.

Popisné informace

Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsané bytové jednotky nacházející se v Praze 17, k. ú. Řepy. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce.

Popis lokality Předmětná bytová jednotka č. 1290/8 se nachází v bytovém domě č. p. 1290 v ulici Španielova v Praze 17, k.ú. Řepy, v sídlištní zástavbě obdobných bytových panelových domů. Bytový dům je postaven na třech pozemkových parcelách č. 1238/44, 1241/38, 1411/4. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po dvou místních zpevněných komunikacích v ulicích Španielova a Ţufanova. Na sídlišti se nachází základní občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, hromadné garáţe, základní škola, mateřská škola. Sídliště je dostupné městskou hromadnou dopravou – autobusy a tramvajemi.

Oceňovaný majetek Bytová jednotka č. 1290/8 Bytová jednotka č. 1290/8 je zapsána v katastru nemovitostí na LV č. 7339, k. ú. Řepy, obec Praha: bytová jednotka č. 1290/8 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7480/850598 na společných částech domu a pozemkových parcelách č. 1238/44, 1241/38, 1411/4. Oceňovaná bytová jednotka č. 1290/8 je situovaná v samostatně stojícím rohovém bytovém bloku ve vchodu č. p. 1290 v ulici Španielova, v sídlištní zástavbě panelových bytových domů v Praze 17, k. ú. Řepy. Nachází se v 5. nadzemním podlaţí (4. patře) bytového domu (popis viz dále). Přístupná je ze společné chodby, která je zároveň chodbou schodišťovou. Bytová jednotka je o velikosti 3+1.

53

Dispozice bytové jednotky je následující: Předsíň

10,65 m2

Obývací pokoj

19,35 m2

Kuchyň

11,95 m2

Pokoj

13,25 m2

Pokoj

12,10 m2

Koupelna

2,90 m2

WC

1,05 m2

Sklep

3,55 m2

Lodţie

6,70 m2.

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez plochy lodţie) je 74,8 m2. Podlahová plocha lodţie nebyla do výpočtu výměr bytové jednotky započítána.

Stavební popis bytové jednotky Svislé nosné konstrukce jsou ţelezobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce je ţelezobetonová prefabrikovaná. Okna v bytě jsou plastová s izolačním trojsklem. Příčky jsou zhotoveny téţ z ţelezobetonových prefabrikovaných panelů. Bytové jádro je původní umakartové, opatřené do výše strupu keramickými obklady. Veškeré zdivo je omítnuto štukovou omítkou a opatřeno malbou. Jako nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí jsou v obytných místnostech pouţity dřevěné případně laminátové plovoucí podlahy. V koupelně, kuchyni, předsíni a na lodţii je poloţena keramická dlaţba. Interiérové dveře jsou dřevěné otočné osazené v ocelových zárubních, případně shrnovací z plastových lamel. Rozvody elektrického proudu jsou původní hliníkové s napětím 220 – 230 V. Do bytu je zaveden domovní zvonek s domácím telefonem, společná televizní anténa, dále telefonní linka a internetové připojení. Byt je vytápěn dálkovým ústředním vytápěním. Teplá voda je ohřívána v teplárně poblíţ bytového domu. Rozvody vody a odpadního potrubí jsou

plastové.

Bytová

jednotka

je

v dobrém

stavebnětechnickém

stavu

a je udrţovaná. V průběhu uplynulých let byla několikrát postupně rekonstruována.

54

Oceňovaná bytová jednotka č. 1290/8 se nachází v jednom ze vchodů rohového bytového komplexu, který má osm nadzemních a jedno podzemní podlaţí. Bytový dům je postaven na pozemkových parcelách č. 1238/44, 1241/38, 1411/4. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. V 1. PP bytového domu se nachází jeho technické zázemí a nebytové prostory (sklepní kóje a úklidová místnost) a dále nevyuţívané společné nebytové prostory (prádelna a sušárna). V 1. NP se nalézají dvě kočárkárny, jedna z nich je nyní vyuţita jako komerční prostor - obchod s dětskou obuví. V nadzemních podlaţích domu se nachází celkem patnáct bytových jednotek. V kaţdém patře, kromě 1. NP, se nacházejí dvě bytové jednotky, které spolu sousedí dvěma nosnými konstrukcemi. Obvod nebytového prostranství svírají dvě bytové jednotky a uprostřed je situován jeden osobní výtah. Na chodbě není přirozené sluneční světlo, protoţe komunikační prostor není opatřen okny. Všechny bytové jednotky v tomto domě jsou o velikosti 3+1. Nosné svislé konstrukce, stropní konstrukce a schodiště v bytovém domě jsou ţelezobetonové prefabrikované. Okna a vstupní domovní dveře jsou plastové. Dům je opatřen kontaktním zateplovacím systémem, který byl zhotoven na začátku roku 2012. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačních pásů. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných prostorech domu zhotovena z keramické dlaţby, PVC, případně betonové mazaniny. V domě jsou rozvody elektrického proudu s napětím 220 - 230 V, rozvody domovních zvonků, rozvody internetu a kabelové televize. Dům je také připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci a plynovod. Oceňovaná bytová jednotka je lodţií situována směrem na západ a dvěma místnostmi na východ. Bytový dům je v dobrém stavu a je udrţován.

Historie Bytový dům, ve kterém je oceňovaná bytová jednotka situovaná, byl postaven v roce 1989. Jedná se rohový bytový celek, který má 9 podlaţí a 7 vchodů s čísly popisnými, kaţdý o jednom podzemním a osmi nadzemními podlaţími. Celková rekonstrukce domu proběhla začátkem roku 2012. Byla vyměněna původní okna a vstupní dveře do objektu za plastová, opravena střecha a byl zhotoven kontaktní zateplovací systém.

55

Bytová jednotka má dispozici 3+1. V průběhu několika posledních let byla rekonstruována. Ve všech pokojích byly vyměněny původní podlahové krytiny z PVC za laminátové nebo dřevěné podlahy a keramické dlaţby. Původní umakartové jádro bylo obloţeno keramickým obkladem. Původní kuchyňská linka prošla v posledním roce rozsáhlou rekonstrukcí.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný pozemek, ale spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 7480/850598 na pozemkových parcelách č. 1238/44, 1241/38, 1411/4, na kterých je postaven bytový dům č. p. 1290 s oceňovanou bytovou jednotkou č. 8. Hodnota spoluvlastnického podílu na pozemkové parcele není ohodnocena samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu hodnoty bytové jednotky.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňované bytové jednotky č. 1290/8 je spoluvlastnický podíl o velikosti 7480/850598 na společných částech domu. Jedná se zejména o společné prostory jako např. chodby, kočárkárna, prádelna, sušárna a střecha domu.

Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 7339 je vlastnictví bytové jednotky č. 1290/8 je ve společném jmění manţelů.

Stavebně-právní stav Bytová jednotka se nachází v bytovém domě č. p. 1290 v k. ú. Řepy, obec Praha. Z výpisu z katastru nemovitostí, délky a způsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav bytové jednotky je bez závad. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl postaven v roce 1989. 56

Bytový dům č. p. 1290, ve kterém se bytová jednotka č. 8 nachází, není situován v památkově chráněném území hlavního města Prahy. Dle výpisu z katastru nemovitostí není dům památkově chráněn. Bytový dům, ve kterém se oceňovaná bytová jednotka nachází, není situován v záplavovém území.

Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované bytové jednotce č. 1290/8 zástavní právo smluvní.

Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná bytová jednotka je uţívána jejími vlastníky.

Místní šetření Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětné nemovitosti bylo provedeno dne 15. března 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu, v jakém se nemovitost nachází ke dni místního šetření.

57

7.2.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití13

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná bytová jednotka je zapsaná v katastru nemovitostí jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů. Takto je také bytová jednotka vyuţívána. Její současné uţívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je v takovém technickém stavu, který umoţňuje její vyuţívání bez nutnosti provedení jakéhokoli rekonstrukce či vynaloţení výrazné investice do přestavby. Oceňovanou bytovou jednotku je proto moţné uţívat. Aby oceňovaná bytová jednotka byla vyuţívána s maximálním uţitkem, musí být pronajímána za trţní obvyklé nájemné v místě a čase nebo musí být vyuţívána jejími vlastníky pro jejich potřebu a tím bylo dosaţeno úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění vyuţívána jejími vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, ţe oceňovaná bytová jednotka je uţívána v souladu s jejím moţným nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

13

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. BIVŠ. 2007

58

7.2.3.

Ocenění

Hodnota majetku se zpravidla určuje třemi mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Jsou to metody porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky č. 1290/8 v ul. Španielova v Praze 17 - Řepy byla pouţita metoda porovnávací a výnosová. Výsledkem ocenění je kontribuce dílčích hodnot těchto dvou metod. Metody ocenění Porovnávací metoda Porovnávací metoda odráţí současný stav trhu. Je zaloţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných porovnávaných nemovitostí, které byly v nedávné době na realitním trhu obchodovány. Cena nemovitosti je značně závislá na její poloze. Porovnávanou nemovitost je třeba vyhledat v blízkých lokalitách nebo alespoň velmi podobných polohách oceňované nemovitosti. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními činiteli. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí se stanoví trţní hodnota oceňované nemovitosti přibliţující se ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda Výnosová metoda vychází ze stanovení předpokládané velikosti budoucího reálného výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Tato metoda dává přednost ekonomickému zisku z nemovitosti. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Ocenění současné hodnoty výnosů se sestaví pomocí výše reálného výnosu se zohledněním všech faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná 59

součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití a zabývá se vynaloţenými náklady na stavbu konkrétní nemovitosti. Výsledkem je tzv. reprodukční hodnota. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. K věcné hodnotě stavby se připočítává hodnota pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena. Výše opotřebení staveb se stanoví v %, na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu uţívání. Nákladová metoda nebyla pro výpočet hodnoty předmětného bytu pouţita, neboť při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém bytovém domě, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není nákladová metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu14. Ocenění podle jednotlivých metod Porovnávací metoda Oceňovaná bytová jednotka byla porovnána se srovnatelnými bytovými jednotkami nabízenými k prodeji na realitním trhu a nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Podklady do porovnávací metody byly pouţity z internetového realitního serveru. Všechny potřebné informace o porovnávaných bytových jednotkách jsou uvedeny v příloze č. 4.

14


60

Nabídkové ceny bytových jednotek nabízených k prodeji nebyly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou. V tomto případě se jednalo o velmi podobné nabídky na trhu, na kterém je mizivý rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou uskutečněnou. Při stanovení trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byly jako srovnávací hlediska pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, bez podlahové plochy lodţie. V porovnávací metodě byly dále vzaty v úvahu následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi jako například datum transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Na základě výše stanovených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku stanovaná porovnávací metodou je:

2 950 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty je uveden v následující tabulce č. 1. Tabulka č. 1: Výpočet porovnávací hodnoty

POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY ul. Španielova č.p. 1290, k.ú, Řepy, Praha 17, BJ č. 1290/8 A. Identifikační údaje Oceň. majetek Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnáv. majetek

3

4

Katastrální území

Byt 3+1 Byt 3+1 Byt 3+1 ul. ul. ul. Španielova Španielova Vondroušova Řepy Řepy Řepy

Byt 3+1 ul. Nevanova Řepy

Byt 3+1 ul. Mrkvičkova Řepy

Obec Okres

Praha 17 Hl. město

Praha 17 Hlavní

Praha 17 Hlavní

Adresa nemovitosti

1

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek 2

Praha 17 Hlavní 61

Praha 17 Hlavní město

Praha

město Praha

Praha

město Praha

město Praha

74

75

73

76

2 950 000

2 921 000

2 790 000

2 400 000

39 865

38 947

38 219

31 579

5. 3. 2014

3. 3. 2014

28. 2. 2014

24. 2. 2014

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

38 947

38 219

31 579

Nabídka 1,00

Nabídka 1,00

Nabídka 1,00

Nabídka 1,00

38 947 Absolutní vlastnictví 1,00



39 865

38 947

38 219

31 579

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

38 947

38 219

31 579

Stejné

Stejné

Stejné

Stejné

1,00 39 865

1,00 38 947

1,00 38 219

1,00 31 579

Ano 1,00

Ano 1,00

Ano 1,00

Ano 1,00

39 865

38 947

38 219

31 579

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

38 947

38 219

31 579

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

38 947

38 219

31 579

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Horší

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

74,8

Nabídková cena celkem Kč Cena za jednotku Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce

39 865 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví 1,00

Upravená hodnota

Existence věcných břemen Korekce

Bez vlivu na cenu

Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu Korekce

Bytová vícepodlaţ ní

Upravená hodnota

Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Ne


E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá


Tech. stav bytového domu

Po rekonstruk

62

ci - KZS 1,00

1,00

1,00

1,12

39 865

38 947

38 219

35 368

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

38 947

38 219

35 368

Obdobný 1,00

Obdobný 1,00

Obdobný 1,00

Obdobný 1,00

39 865

38 947

38 219

35 368

Korekce

Dobrá 1,00

Horší 1,05

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Upravená hodnota

39 865

40 894

38 219

35 368

Korekce

MHD 1,00

MHD 1,00

MHD 1,00

MHD 1,00

Upravená hodnota

39 865

40 894

38 219

35 368

Výborné

Výborné

Výborné

Velmi dobré

1,00

1,00

1,00

1,10

39 865

40 894

38 219

38 905

Korekce

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Upravená hodnota

39 865

40 894

38 219

38 905

-

-

-

-

1,00

1,00

1,00

1,00

39 865

40 894

38 219

38 905

Korekce

Menší 0,98

Obdobná 1,00

Menší 0,99

Větší 1,01

Upravená hodnota

39 068

40 894

37 837

39 294

4.NP 1,01

8.NP 1,02

6.NP 0,99

5.NP 1,00

39 458

41 712

37 458

39 294

-

-

-

-


Technická vybavenost bytového domu

Výtah


Technický stav bytu

Výborný


Vybavenost bytu

Dobrá

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

MHD

Výborné


Atraktivita objektu

Dobrá

Jiná technická korekce

-


F. Ostatní parametry Velikost

Podlaţí Korekce

5.NP (4. patro)

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 39 481 hodnota jednotky Celková 2 953 168 porovnávací hodnota

POROVNÁVACÍ HODNOTA (zaokrouhleno) 63

2 950 000 Kč

Výnosová metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky byla rovněţ pouţita výnosová (příjmová) metoda. Nejprve byla stanovena hodnota měsíčního trţního nájemného za obdobné nemovitosti situované v blízkém okolí na sídlišti. Dále byla stanovena výše hrubého ročního zisku z pronájmu konkrétní bytové jednotky. Poté byla zjištěna neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného v celkové výši 5% z celkového ročního hrubého příjmu. Odečtením ztrát od hrubého příjmu byl stanoven efektivní hrubý příjem. Nakonec byly roční rezervy na renovace a ostatní roční provozní náklady odečteny od efektivního hrubého příjmu Takto byl stanoven roční čistý provozní příjem z pronájmu oceňované bytové jednotky. Výše výnosové hodnoty oceňované bytové jednotky byla určena pomocí metody přímé kapitalizace s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 5,5%. Stanovení výše trţního nájemného bylo provedeno porovnáním oceňované bytové jednotky se srovnatelnými bytovými jednotkami nabízenými k pronájmu na realitním trhu, nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Informace byly zjištěny a pouţity z internetového realitního serveru. Při vymezení výše nájmu za oceňovanou nemovitost byly pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek. V porovnávací metodě pro určení výše nájmu byly dále pouţity následující koeficienty

zohledňující

rozdíly

mezi

oceňovanou

bytovou

jednotkou

a porovnávanými nemovitostmi: datum zveřejnění nabídky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Na základě výše popsaných skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 670 000 Kč Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce č. 2 a č. 3.

64

Tabulka č. 2: Výpočet výnosové hodnoty – Stanovení výše tržního nájemného

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Stanovení výše trţního nájemného porovnáním ul. Španielova č.p. 1290, k.ú, Řepy, Praha 17, BJ č. 1290/8 A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



1

2

3

Byt 3+1 -

Byt 3+1 -

Byt 3+1 -

Byt 3+1 -

Adresa nemovitosti

ul. Španielova

ul. Španielova

ul. Španielova

ul. Španielova

Katastrální území Obec

Řepy Praha 17 Hlavní město Praha




80,00

72,00

76,00

11 990

12 000

12 000

1 799

2 000

1 895

21. 3. 2014

18. 3. 2014

25. 2. 2014

1,00 1 799 Nabídka 1,00 1 799

1,00 2 000 Nabídka 1,00 2 000

1,00 1 895 Nabídka 1,00 1 895

Obdobná 1,00 1 799

Obdobná 1,00 2 000

Obdobná 1,00 1 895

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 1 799

1,00 2 000

1,00 1 895

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 1 799 Obdobný 1,00

1,00 2 000 Obdobný 1,00

1,00 1 895 Obdobný 1,00

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Okres

B. Základní údaj pro porovnání – m2 Uţitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodţie) m2

74,80

Nabídková cena celkem Kč/měsíc Nabídková cena Kč/m2/rok Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce Upravená hodnota

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

C. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytového domu

KZS


Technická vybavenost bytového domu

Výtah


Technický stav bytu Korekce

Výborný

65

Upravená hodnota

Vybavenost bytu

Dobrá



Dobrá



Výborná

1 799 Obdobná 1,00 1 799 Dobrá 1,00 1 799

2 000 Obdobná 1,00 2 000 Dobrá 1,00 2 000

1 895 Obdobná 1,00 1 895 Dobrá 1,00 1 895

Výborná

Výborná

Výborná

1,00 1 799 Dobrá 1,00 1 799 1,00 1 799

1,00 2 000 Dobrá 1,00 2 000 1,00 2 000

1,00 1 895 Dobrá 1,00 1 895 1,00 1 895

Větší

Menší

Větší

1,02 1 835 4.NP 1,01 1 853

0,99 1 980 5.NP 1,00 1 980

1,01 1 914 2.NP 1,03 1 971

1 980

1 971

-

-

-

-


Atraktivita objektu

Dobrá



-


D. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Podlaţí Korekce Upravená hodnota

5.NP (4. patro)

Porovnávací hodnota trţního nájemného Výše nájmu 1935 1 853 Kč/m2/rok Výše nájmu Kč/měsíc 7 640 Výsledná výše nájmu celkem Kč/rok 140 900 (zaokrouhleno)

Výsledná výše nájmu celkem Kč/rok (zaokrouhleno)

66

140 900 Kč/rok

Tabulka č. 3: Výpočet výnosové hodnoty – Přímá kapitalizace

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace ul. Španielova č.p. 1290, k.ú, Řepy, Praha 17, BJ č. 1290/8 Hrubý příjem – 7 640 Kč/měsíc * 12 (zaokrouhleno) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (– 5 %) Efektivní hrubý příjem

140 900 Kč - 7 045 Kč 133 855 Kč

Rezerva na renovace - odhad

30 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

12 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

91 855 Kč

Kapitalizační míra ( R )

5,5 %

Trţní hodnota ( V )

1 670 091 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

67

1 670 000 Kč

7.2.4.

Závěr

Výsledná trţní hodnota oceňované nemovitosti byla stanovena jako váţený průměr porovnávací a hodnoty metody. Viz níţe tabulka č. 4.

Tabulka č. 4: Výsledná hodnota bytové jednotky č. 1290/8

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA ul. Španielova č.p. 1290, k.ú, Řepy, Praha 17, BJ č. 1290/8 Indikace (Kč)

Váha (%)

Porovnávací metoda

2 950 000 Kč

80%

2 360 000 Kč

Příjmová metoda

1 670 000 Kč

20%

334 000 Kč

N/A

-

Nákladová metoda

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

Váţený průměr (Kč)

- Kč

2 694 000 Kč

Pozn.: N/A – nebylo stanoveno

Oceňovaná bytová jednotka je typem nemovitosti, který je v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován na realitním trhu. Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě porovnávací metoda nejvyšší váhu ve výši 80%. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka není typem nemovitosti, který je investory nakupován převáţně za účelem zisku z pronájmu, ale je spíše vyuţíván jejími vlastníky k bydlení, má příjmová metoda při stanovení výsledné hodnoty oceňované bytové jednotky váhu ve výši 20%.

68

Porovnávací hodnota oceňované bytové jednotky byla výpočtem zjištěna ve výši

2.950.000,- Kč (slovy: Dvamilionydevětsetpadesáttisíckorunčeských).

Výnosová hodnota byla výpočtem stanovena ve výši

1.670.000,- Kč (slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesáttisíckorunčeských).

Výsledná trţní hodnota oceňované bytové jednotky č. 1290/8 byla stanovena součtem váţených průměrů indikovaných hodnot ve výši

2.694.000,- Kč (slovy: Dvamilionyšestsetdevadesátčtyřitisícekorunčeských).

69

7.2.5. 1.

Omezující podmínky a předpoklady15

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistily jiné skutečnosti.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

15


70

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

71

7.2.6.

Osvědčení16

Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 15. března 2014

_________________________ Diana Tvrzníková

____________________________________________________________________ 7.2.7.

Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněţ následující přílohy: Příloha č. 1: Všeobecné mapy Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Výřez z katastrální mapy Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Příloha č. 5: Půdorys bytové jednotky Příloha č. 6: Fotodokumentace bytové jednotky

16


72

Příloha č. 1: Všeobecné mapy

Mapa s širší lokalizací nemovitosti

Mapa s bliţší lokalizací nemovitosti

73

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 3: Výřez z katastrální mapy

74

Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách

Bytová jednotka, Praha 17, ul. Španielova Identifikace stavby Typ stavby Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod Celková nabídková cena za bytovou jednotku Obytná plocha bytové jednotky

Bytová jednotka, ul. Španielova, Praha 17 Řepy Bytová jednotka v bytovém domě s nebytovými prostory ul. Španielova, Praha 17 - Řepy Řepy Praha Praha 17 2 950 000 Kč 74,00 m2

Velikost bytové jednotky Podlaţí Počet podlaţí v bytovém domě Kolaudační rozhodnutí Skutečné stáří Datum transakce (zveřejnění nabídky)

3+1 4. NP 9 (1PP + 8NP) rok 1989 25 let

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen Vyuţití dle územního plánu Lokalita Inţenýrské sítě Dopravní obsluţnost

Ne Vícepodlaţní výstavba v obytném území (OB) Atraktivní poloha na západě Prahy Kompletní rozvody včetně plynu Autobus MHD


Parkovat je moţné v ulici před domem nebo na velké parkovací ploše v blízkosti bytového domu

Technický stav objektu

Po revitalizaci - KZS Ústřední topení, rozvody datových sítí, prádelna, sklepní kóje Bytová jednotka v bytovém domě určená pro bydlení

Technická vybavenost Funkční vyuţitelnost bytové jednotky Fotodokumentace porovnávané bytové jednotky

5. 3. 2014

Viz další strana

75

Obývací pokoj

Kuchyně

Loţnice

Koupelna

Pohled na bytový dům

76

Bytová jednotka, Praha 17, ul. Vondroušova Identifikace stavby Typ stavby Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod Celková nabídková cena za bytovou jednotku Obytná plocha bytové jednotky Velikost bytové jednotky Podlaţí Počet podlaţí v bytovém domě Kolaudační rozhodnutí Skutečné stáří Datum transakce (zveřejnění nabídky) Vlastnická práva Existence věcných břemen Vyuţití dle územního plánu Lokalita Inţenýrské sítě Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční vyuţitelnost bytové jednotky Fotodokumentace porovnávané bytové jednotky

Bytová jednotka, ul. Vondroušova, Praha 17 Řepy Bytová jednotka v bytovém domě s nebytovými prostory ul. Vondroušova, Praha 17 - Řepy Řepy Praha Praha 17 2 921 000 Kč 75,00 m2 3+1 8. NP 9 (1PP + 8NP) rok 1988 26 let 3. 3. 2014 Absolutní vlastnictví Ne Vícepodlaţní výstavba v obytném území (OB) Atraktivní poloha na západě Prahy Kompletní rozvody včetně plynu Autobus MHD Parkoviště je umístěno před bytovým domem Po celkové rekonstrukci - KZS Ústřední topení, rozvody datových sítí, prádelna, sklepní kóje Bytová jednotka v bytovém domě určený pro bydlení Viz další strana

77

Obývací pokoj

Kuchyně

Pokoj

Koupelna


78

Bytová jednotka, Praha 17, ul. Nevanova Identifikace stavby Typ stavby Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod Celková nabídková cena za bytovou jednotku Obytná plocha bytové jednotky Velikost bytové jednotky Podlaţí Počet podlaţí v bytovém domě Kolaudační rozhodnutí Skutečné stáří Datum transakce (zveřejnění nabídky) Vlastnická práva Existence věcných břemen Vyuţití dle územního plánu Lokalita Inţenýrské sítě Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční vyuţitelnost bytové jednotky Fotodokumentace porovnávané bytové jednotky

Bytová jednotka, ul. Nevanova, Praha 17 Řepy Bytová jednotka v bytovém domě s nebytovými prostory ul. Nevanova, Praha 17 - Řepy Řepy Praha Praha 17 2 790 000 Kč 73,00 m2 3+1 6. NP 9 (1PP + 8NP) rok 1989 25 let 28. 2. 2014 Absolutní vlastnictví Ne Vícepodlaţní výstavba v obytném území (OB) Atraktivní poloha na západě Prahy Kompletní rozvody včetně plynu Autobus MHD Parkoviště je umístěno před bytovým domem Po revitalizaci - KZS Ústřední topení, rozvody datových sítí, prádelna, sklepní kóje Bytová jednotka v bytovém domě určený pro bydlení Viz další strana

79

Obývací pokoj

Loţnice

Jídelna

Kuchyň

Pohled na bytový dům 80

Bytová jednotka, Praha 17, ul. Mrkvičkova Identifikace stavby Typ stavby Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod Celková nabídková cena za bytovou jednotku Obytná plocha bytové jednotky Velikost bytové jednotky Podlaţí Počet podlaţí v bytovém domě Kolaudační rozhodnutí Skutečné stáří Datum transakce (zveřejnění nabídky) Vlastnická práva Existence věcných břemen Vyuţití dle územního plánu Lokalita Inţenýrské sítě Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční vyuţitelnost bytové jednotky Fotodokumentace porovnávané bytové jednotky

Bytová jednotka, ul. Mrkvičkova, Praha 17 Řepy Bytová jednotka v bytovém domě s nebytovými prostory ul. Mrkvičkova, Praha 17 - Řepy Řepy Praha Praha 17 2 400 000 Kč 76,00 m2 3+1 5. NP 7 (1PP + 6NP) rok 1988 26 let 24. 2. 2014 Absolutní vlastnictví Ne Vícepodlaţní výstavba v obytném území (OB) Atraktivní poloha na západě Prahy Kompletní rozvody včetně plynu Autobus MHD Parkoviště je moţné v ulici před domem Před rekonstrukcí, nová pouze plastová okna Ústřední topení, rozvody datových sítí, prádelna, sklepní kóje Bytová jednotka v bytovém domě určený pro bydlení Viz další strana

81

Obývací pokoj

Loţnice

Kuchyň

Koupelna

Pohled na bytový dům 82

Příloha č. 5: Půdorys bytové jednotky

Příloha č. 6: Fotodokumentace bytové jednotky

Pokoj

Obývací pokoj

83

Kuchyň

Jídelna


7.3.

Stanovení trţní hodnoty bytového domu

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Bytový dům č. p. 1267,1268,1269 ul. Španielova 163 00 Praha 17 – Řepy

84

Koupelna

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Vyhotovila: Diana Tvrzníková Datum ocenění: 15. března 2014

85

Obsah 7.3.1.

Popisné informace ....................................................................................... 87

7.3.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 91

7.3.3.

Ocenění ....................................................................................................... 92

7.3.4.

Závěr ......................................................................................................... 106

7.3.5.

Omezující podmínky a předpoklady ......................................................... 108

7.3.6.

Osvědčení .................................................................................................. 110

7.3.7.

Přílohy ....................................................................................................... 110

86

7.3.1.

Popisné informace

Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsaného bytového domu čp. 1267, 1268, 1269 s pozemkem a příslušenstvím, který se nachází v Praze 17, k. ú. Řepy. Ocenění slouţí pro potřeby této bakalářské práce.

Popis lokality Předmětem tohoto ocenění je bytový dům č. p. 1267, 1268, 1269, který se nachází v ulici Španielova v Praze 17, k. ú. Řepy. Bytový dům je situován v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Bytový dům je postaven na pozemkových parcelách č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31. Jedná se o řadový panelový dům, který má 8 NP a 1 PP. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po místní asfaltové komunikaci v ulici Španielova. Na sídlišti se nachází základní občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, hromadné garáţe, základní školy, mateřské školy, centrum pro zdravotně postiţené a další. Sídliště je dostupné městskou hromadnou dopravou – autobusy a tramvaje.

Oceňovaný majetek

Bytový dům č. p. 1267,1268,1269. Předmětný bytový dům č. p. 1267, 1268, 1269 s pozemkem a příslušenstvím se nachází v ulici Španielova. Dům je zapsán v katastru nemovitostí na LV č. 5741, k. ú. Řepy, obec Praha: bytový dům č. p. 51267, 1268, 1269 na pozemkových parcelách č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 na pozemkových parcelách č. 1238/27, 1238/30, 1238/31 o výměře 782 m2.

Oceňovaný bytový dům č. p. 1267, 1268, 1269 je situován v Praze 17 – Řepy, v ulici Španielova v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Jedná se o samostatný panelový dům, který má devět podlaţí. Dům je zcela podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po místní zpevněné komunikaci v ulici Španielova. V 1. PP bytového domu 87

se nachází jeho technické zázemí, nebytové prostory a sklepní kóje, které slouţí jako příslušenství k bytovým jednotkám. V nadzemních podlaţích domu se nachází čtyřicet osm bytových jednotek s příslušenstvím. V kaţdém patře se nachází dvě samostatné bytové jednotky přístupné ze společné chodby. Převaţující dispozice bytových jednotek je o velikosti 4+1. V kaţdém vchodě bytového domu ve vstupním podlaţí se nacházejí dvě bytové jednotky. Bytový dům má celkem tři vchody. V prvním vchodě v 1. NP se nalézají bytové jednotky o velikosti 2+1 a 4+1, v druhém vstupu do domu se vyskytují byty dispozice 1+1 a 4+kk a v posledním vchodu jsou ve vstupním podlaţí byty velikosti 1+1 a 4+1. Typická dispozice bytových jednotek o velikosti 4+1 je následující: Předsíň

11,70 m2

Chodba

2,20 m2

Obývací pokoj

18,30 m2

Kuchyň

12,6 m2

Pokoj

8,80 m2

Pokoj

12,20 m2

Pokoj

12,60 m2

Koupelna

2,80 m2

WC

1,00 m2

WC

2,20 m2

Sklep

4,50 m2

Lodţie

6,50 m2.

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez lodţie) je 88,9 m2. V bytovém domě se nalézá jedna bytová jednotka o velikosti 5+1, která má navíc jeden pokoj a zádveří neţ byt o dispozici 4+1. Dále se v domě nachází jedenáct bytů o dispozici místností 4+kk, které nevlastní samostatnou kuchyň, ale mají obývací pokoj společně s kuchyňským koutem. V bytovém domě jsou také dvě bytové jednotky o velikosti 1+1, ve kterých není chodba, mají k uţívání jen jedno WC a pouze jeden pokoj. Nakonec se zde nachází ještě jeden byt o dispozici 2+1, ke kterému náleţí chodba, komora, jedno WC a dva obytné pokoje. U těchto specifických bytových jednotek je,

88

mimo zmíněných rozdílů v dispozici a celkové ploše, vše stejné jako u ukázkového typického bytu velikosti 4+1. Stavební popis bytového domu Nosné svislé konstrukce bytového domu jsou ţelezobetonové prefabrikované. Stropní

konstrukce

jsou

ţelezobetonové

prefabrikované.

Schodiště

jsou

prefabrikovaná ţelezobetonová. Vstupní dveře a okna jsou plastová. Dům je opatřen kontaktním zateplovacím systémem. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačních pásů. Dům je izolován proti podzemní vodě a zemní vlhkosti. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných prostorech v 1. NP zhotovena z keramické dlaţby. Ve zbylých nadzemních podlaţích je ve společných prostorech poloţeno PVC a v podzemním podlaţí je pouţita betonová mazanina. Interiérové dveře jsou dřevěné osazené v ocelových zárubních. Schodišťová zábradlí jsou ocelová opatřená nátěrem. V domě jsou zhotoveny rozvody elektrického proudu s napětím 220 – 230 V, dále rozvody domovních zvonků, rozvody internetu a společné televizní antény. V domě jsou dále zhotoveny rozvody vody a kanalizace. V domě je situován osobní výtah. Dům je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci, plynovod a rozvody elektrického proudu. Bytový dům je v dobrém stavu a je udrţován. V průběhu několika uplynulých let byl postupně modernizován. Dům byl zkolaudován v roce 1989. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1989. Jedná se o samostatný panelový dům, který má 8. NP a je zcela podsklepen. V průběhu několika uplynulých let byl dům postupně rekonstruován. Na přelomu roků 2009 a 2010 bylo provedeno celkové zateplení objektu, byla vyměněna původní dřevěná okna za okna plastová a byla provedena výměna původního osobního výtahu na nový. Dále byly provedeny menší rekonstrukce vnitřních společných prostor domu. V roce 2013 se společenství vlastníků jednotek dohodlo na vybudování vlastní kotelny. Pozemek Předmětem ocenění jsou také pozemkové parcely č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 o výměře 782 m2, na kterých stojí oceňovaný bytový dům. Stavba je postavena na pravidelné obdélníkové rovinné parcele. Na jejím půdoryse je orientace podélné osy sever – jih. Parcela je zcela zastavěna oceňovaným bytovým domem. 89

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy představují přípojky inţenýrských sítí, venkovní předloţené schodiště. Jejich trţní hodnota je zohledněna ve výpočtu hodnoty bytového domu jako celku. Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5741 je bytový dům ve vlastnictví několika spoluvlastníků, kterými jsou vlastníci bytových jednotek. Stavebně-právní stav Ke stavebně-právnímu stavu bytového domu č. p. 1267, 1268, 1269 nebyla k dispozici ţádná stavebně právní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí, délky a způsobu uţívání vyplývá, ţe stavebně-právní stav bytového domu je bez závad. Oceňovaný bytový dům č. p. 1267, 1268, 1269 není situován v památkově chráněném území hlavního města Prahy a dle výpisu z katastru nemovitostí. Bytový dům není situován v záplavovém území. Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na některých bytových jednotkách situovaných v domě zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţená ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná nemovitost je uţívána jejich vlastníky. Místí šetření Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětných nemovitostí bylo provedeno dne 15. března 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu v jakém se nachází ke dni místního šetření. Bytový dům je zcela vyuţíván jeho vlastníky. 90

7.3.2.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití17

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako budova s číslem popisným s vyuţitím jako bytový dům. Takto je také oceňovaný bytový dům vyuţíván. Jeho současné uţívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytový dům je po provedené rekonstrukci a je v takovém technickém stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání bez nutnosti provedení dalších úprav. Oceňovaný bytový dům je moţné bez omezení uţívat. Aby oceňovaný bytový dům byl vyuţíván pro největší prospěch, musí být v něm situované jednotlivé bytové jednotky pronajímány za trţní obvyklé nájemné v místě a čase nebo se musí bytové jednotky vyuţívat jejich vlastníky pro jejich potřebu a bylo tím dospělo k šetření za pronájem obdobné nemovitosti. Bytový dům, resp. bytové jednotky s příslušenstvím v něm situované, jsou v době ocenění vyuţívány jejich vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze prokázat, ţe oceňovaný bytový dům je uţíván v souladu s jeho případným nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

17


91

7.3.3.

Ocenění

Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byly pouţity tři různé postupy výpočtu, kterými jsou metody nákladová, porovnávací a výnosová.

Metody ocenění Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití a zabývá se vynaloţenými náklady na stavbu konkrétní nemovitosti. Výsledkem je tzv. reprodukční hodnota. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. K věcné hodnotě stavby se připočítává hodnota pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu uţívání. Porovnávací metoda Porovnávací metoda odráţí současný stav trhu. Je zaloţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných porovnávaných nemovitostí, které byly v nedávné době na realitním trhu obchodovány. Cena nemovitosti je značně závislá na její poloze. Porovnávanou nemovitost je třeba vyhledat v blízkých lokalitách nebo alespoň velmi podobných polohách oceňované nemovitosti. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními činiteli. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí se stanoví trţní hodnota oceňované nemovitosti

92

přibliţující se ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda Výnosová metoda vychází ze stanovení předpokládané velikosti budoucího reálného výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Tato metoda dává přednost ekonomickému zisku z nemovitosti. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Ocenění současné hodnoty výnosů se sestaví pomocí výše reálného výnosu se zohledněním všech faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou.

93

Ocenění podle jednotlivých metod Nákladová metoda Při výpočtu nákladové hodnoty byla nejprve pomocí porovnávací metody určena hodnota pozemkové parcely č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31. Nejprve byly sečteny dílčí výměry pozemkových parcel. Výsledkem vznikla jednotná plocha, se kterou bylo provedeno porovnání předmětné pozemkové parcely s porovnatelnými pozemky nabízeným na realitním trhu k prodeji v obdobném území. Data do porovnávací metody byly pouţity z internetového realitního serveru. Nabídkové ceny pozemků vymezených k prodeji byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou a dále skutečnost, ţe se jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení trţní hodnoty oceňované parcely byly jako srovnávací hledisko pouţity plochy pozemků udávané v m2. V porovnávací metodě byly pouţity následující koeficienty, které zohledňují rozdíly mezi oceňovanou pozemkovou parcelou a porovnávanými pozemky. Jedná se především o tyto koeficienty: datum transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita pozemku, jiná technická korekce a korekce pro velikost nemovitosti. Výpočet porovnávací hodnoty je uveden v tabulce č. 5. Pomocí analytické metody bylo stanoveno procentuální opotřebení bytového domu. Nejprve bylo zjištěno opotřebení jednotlivých konstrukcí a prvků, které se nalézají v oceňovaném domě. Tyto konstrukční prvky se vztahují k bytovému domu jako k celku. Výše opotřebení bytového domu je uvedena v tabulce č. 6. Nákladová hodnota bytového domu byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů pro rok 2013. Pro výpočet nákladové hodnoty konkrétního bytového domu byl pouţit technickohospodářský ukazatel 803.3.5. - domy bytové typové s celostěnými unifikovanými konstrukčními soustavami panelovými, svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných ve výši 5.158,- Kč/m3 obestavěného prostoru.18 Tento technickohospodářský ukazatel byl následně přepočten pomocí koeficientu změn cen staveb – Ki, který je stanoven vyhláškou 18

http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Typ=1&ID=6&Pop=0&IDm=6895595&Menu=Cenové ukazatele ve stavebnictví

94

o oceňování majetku pro aktuální rok 2014. Výsledná výše vypočteného technickohospodářského ukazatele činí 5.112,- Kč/m3 obestavěného prostoru. Výslední výše věcné hodnoty oceňovaného bytového domu č.p. 1267, 1268, 1269 je stanovena jako součet hodnoty pozemkové parcely, inţenýrských sítí a výše nákladové hodnoty na bytový dům. Tato cena byla sníţena o hodnotu fyzického opotřebení, funkčních i ekonomických nedostatků a v poslední řadě poníţena koeficientem standardu. Věcná hodnota bytového domu je uvedena v tabulce č. 7. Na základě výše uvedených předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku určena nákladovou metodou je:

84 540 000 Kč Tabulka č. 5: Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 1238/27, 1238/30, 1238/31

POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKOVÝCH PARCEL p.p.č. 1238/27, 1238/30, 1238/31, k.ú. Řepy, Praha 17, ul. Španielova

A. Identifikační údaje Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Stavební Stavební Stavební Název pozemku Španielova parcela parcela parcela 1238/27 Parcelní číslo 1238/30 N/A N/A N/A 1238/31 ul. Pod ul. Adresa pozemku ul. Reinerova ul. Za humny hřbitovem Španielova Ruzyně Katastrální území Řepy Řepy Ruzyně Praha Obec Praha Praha Praha Praha 6 Okres Praha 17 Praha 6 Praha 6 B. Základní údaj pro porovnání – m2 plochy pozemkové parcely Výměra pozemkových 782 1 504 629 806 2 parcel celkem m Nabídková cena 5 490 000 4 750 000 6 180 000 celkem Kč Nabídková cena 3 650 7 552 7 668 Kč/m2 Datum transakce (zveřejnění 5. 3. 2014 5. 3. 2014 21. 2. 2014 nabídky) 95

Porovnávaná nemovitost 4 Stavební parcela N/A ul. U dálnice Stodůlky Praha Praha 13

760 6 000 000 7 895 24. 2. 2014

1,00

1,00

1,00

1,00

3 650

7 552

7 668

7 895

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

3 285

6 797

6 901

7 106

Absolutní vlastnictví 1,00




3 285

6 797

6 901

7 106

Bez věcných břemen 1,00

Bez věcných břemen 1,00

6 901

7 106

Bytový dům Bytový dům Bytový dům OB 1,00 1,00

Bytový dům

Bytový dům

1,00

1,00

3 285

6 797

6 901

7 106

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

1,00

3 285

6 797

6 901

7 106

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00

1,00

1,00

1,00

3 285

6 797

6 901

7 106

Horší 1,05

Lepší 0,90

Horší 1,05

Lepší 0,90

3 449

6 117

7 246

6 395

Pravidelný 1,00

Pravidelný 1,00

Pravidelný 1,00

6 117

7 246

6 395


C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví


Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Bez věcných břemen

3 285

Ano


Jiná právní omezení a závazky

Nejsou


D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Svaţitost

Pravidelný Pravidelný 1,00

6 797

3 449 Rovinný


Dostupnost inţenýr. sítí

Bez věcných Bez věcných břemen břemen 1,00 1,00

Kompletní


Kontaminace půdy Nezjištěna

Mírně svaţitý 1,05

Rovinný

Ano

Rovinný

Ano

Rovinný

1,00

1,00

1,00

3 622

6 117

7 246

6 395

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00

1,00

1,00

1,00

3 622

6 117

7 246

6 395

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

96



Autobus



Výborné


Nutnost demolice stávajících objektů

Ne


Atraktivita pozemku

Dobrá



-


1,00

1,00

1,00

1,00

3 622

6 117

7 246

6 395

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

1,00

3 622

6 117

7 246

6 395

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1,05

1,05

1,05

1,05

3 845

6 423

7 608

6 715

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

3 845

6 423

7 608

6 715

Horší

Dobrá

1,05

1,00

0,90

1,00

4 037

6 423

6 847

6 715

-

-

1,00

1,00

1,00

1,00

4 037

6 423

6 847

6 715

Větší 1,05

Menší 0,97

Větší 1,01

Menší 0,99

4 239

6 230

6 916

6 648

6 230

6 916

6 648

-

-

-

Trţní hodnota

zaokrouhleno

Dobrá

Dobrá

-

-

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 4 239 6 008 hodnota Kč/m2 Celková rozloha 782 pozemku Celková porovnávací 4 698 256 hodnota Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1

Celkem

Jednotlivé Číslo parcely Výměra v m2 hodnoty v Kč/m2 1238/27 262 6 008

1 574 096

2

1238/30

259

6 008

1 556 072

3

1238/31

261

6 008

1 568 088

782

4 698 256

POROVNÁVACÍ HODNOTA (zaokrouhleno) 97

4 698 000

4 698 000 Kč

Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení bytového domu analytickou metodou

VÝPOČET OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31 OP = objemový podíl

K = koeficient pro úpravu obj. podílu

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce Konstrukce, vybavení

PP = přepočítaný podíl na 100 %

OP

Část [%]

K

UP

PP

Stáří

Ţivotnost

Opotřeb. části

Opotřeb. z celku [%]

Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce

5,4

100

1

5,4

1,81

25

200

12,5

0,2263

18,2

100

1

18,2

6,11

25

200

12,5

0,7638

Stropy

8,4

100

1

8,4

2,82

25

200

12,5

0,3525

Krov, střecha

4,9

100

1

4,9

1,65

25

150

16,67

0,2751

Krytiny střech

2,3

100

1

2,3

0,77

5

70

7,14

0,0550

Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody

0,7

100

1

0,7

0,24

5

70

7,14

0,0171

5,7

100

1

5,7

1,91

4

60

6,67

0,1274

2,9

100

1

2,9

1,50

5

40

12,5

0,1875

1,3

100

1

1,3

0,44

0

0

0

0

2,9

100

1

2,9

0,97

25

200

12,5

0,1213

Dveře

3,3

100

1

3,3

1,71

5

70

7,14

0,1221

Okna

5,3

100

1

5,3

2,74

5

80

6,25

0,1713

3

100

1

3

1,00

25

80

31,25

0,3125

Vytápění

4,8

100

1

4,8

1,61

25

80

31,25

0,5031

Elektroinstalace

5,1

100

1

5,1

0,79

25

50

50

0,3950

Bleskosvod

0,4

100

1

0,4

0,13

5

50

10

0,0130

Vnitřní vodovod

3,2

100

1

3,2

1,08

18

50

36

0,3888

Vnitřní kanalizace

3,1

100

1

3,1

1,04

25

60

41,67

0,4334

Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Celkem

0,4 2,2 1,9

100 100 100

1 1 1

0,4 2,2 1,9

0,13 0,74 33,6

25 25 0

50 40 0

50 62,5 0

0,0650 0,4625 0

3,9

100

1

3,9

33,6

0

0

0

0

1,3 5,7 3,7

100 100 100

1 1 1

1,3 5,7 3,7

0,44 1,93 1,24 100

5 25 15

40 50 25

12,5 50 60

0,0550 0,9650 0,7440 6,76

Povrchy podlah

Opotřebení bytového domu celkem (zaokrouhleno) 98

6,8

Tabulka č. 7: Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 1267,1268,1269 a p.p.č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku

VĚCNÁ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31

A. Bytový dům 1238/2 1238/3 1238/3 Panelová

Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří

25 let

Efektivní stáří

5 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 738,48 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 PP + 8 NP

9 podlaţí 6 646,32 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 5 649,4 m2

Celková podlahová plocha

19 196,94 m3

Celkový obestavěný prostor

5 112 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Koeficient standardu

0,90

Reprodukční náklady celkem - RNC

88 321 282 Kč

Fyzické opotřebení

- 6,8 %

- 6 005 847 Kč

Funkční nedostatky

- 3,3 %

- 2 914 602 Kč

Ekonomické nedostatky

- 2,5 %

- 2 208 032 Kč

Věcná hodnota domu (bez inţenýrských sítí)

77 192 801 Kč

B. Inţenýrské sítě Věcná hodnota IS stanovena odhadem 3% z RNC

2 649 639 Kč

C. Pozemek p.p.č. 844/12 Výpočet porovnávací hodnoty

4 698 000 Kč

Celková hodnota domu, IS a pozemku

84 540 440 Kč

SOUČASNÁ VĚCNÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

99

84 540 000 Kč

Porovnávací metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky byla dále pouţita porovnávací metoda. Vzhledem ke skutečnosti, ţe na realitním trhu se v současné době nenabízí k prodeji obdobný bytový dům, byla jeho hodnota stanovena jako součet porovnávacích hodnot všech bytových jednotek situovaných v bytovém domě. Jednotlivé bytové jednotky byly porovnávány s bytovou jednotkou č. 1268/8 umístěnou ve 4.NP. Tento byt o velikosti 89,1 m2 a výměře plochy lodţie 6,5 m2, byl v listopadu 2013 prodán za cenu 3.800.000,- Kč. Porovnání bylo provedeno za předpokladu stejného vybavení a standardu bytových jednotek, jelikoţ nebylo moţno do bytových jednotek vstoupit. Ve výpočtu byl pouţit koeficient polohy bytu, který zohledňuje polohu bytové jednotky v bytovém domě. Tímto koeficientem je míněno zejména výškové umístění, orientace ke světovým stranám, výhled. Jako srovnávací hledisko byly pouţity výměry podlahových bytových jednotek udávané v m2. K čisté vnitřní podlahové ploše bytu byla přičtena ½ plochy lodţie. Hodnota bytového domu je stanovena jako prostý součet porovnávacích hodnot bytových jednotek, sníţený o koeficient prodejnosti, který zohledňuje skutečnost, ţe se jedná o určení trţní hodnoty bytového domu jako celku. Výpočet porovnávací metody je uveden v následující tabulce č. 8.

Na základě výše stanovených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku, stanovaná porovnávací metodou je:

146 560 000 Kč

100

Tabulka č. 8: Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku

POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU

Č. bytové jednotky

Podlaţí

Dispozice

Vnitřní plocha bytové jednotky m2

Plocha lodţie m2

Koef. polohy bytu

Upravená trţní hodnota Kč/m2

Trţní hodnota bytové jednotky Kč

1

1267/1

1.NP

2+1

67

6,5

1,07

42 800

3 006 700 Kč

2

1267/2

1.NP

4+1

88,9

6,5

1,06

42 400

3 907 160 Kč

3

1267/3

2.NP

4+1

88,7

6,5

1,05

42 000

3 861 900 Kč

4

1267/4

2.NP

4+1

88,7

6,5

1,04

41 600

3 825 120 Kč

5

1267/5

3.NP

4+1

89,4

6,5

1,04

41 600

3 854 240 Kč

6

1267/6

3.NP

4+kk

90

6,5

1,03

41 200

3 841 900 Kč

7

1267/7

4.NP

4+1

89,1

6,5

1,03

41 200

3 804 820 Kč

8

1267/8

4.NP

4+1

88,8

6,5

1,02

40 800

3 755 640 Kč

9

1267/9

5.NP

4+kk

90

6,5

1,01

40 400

3 767 300 Kč

10

1267/10

5.NP

4+kk

93,9

6,5

1

40 000

3 886 000 Kč

11

1267/11

6.NP

4+1

87,7

6,5

1,02

40 800

3 710 760 Kč

12

1267/12

6.NP

4+1

88,4

6,5

1,01

40 400

3 702 660 Kč

13

1267/13

7.NP

4+1

88,5

6,5

1,04

41 600

3 816 800 Kč

14

1267/14

7.NP

4+1

89,6

6,5

1,03

41 200

3 825 420 Kč

15

1267/15

8.NP

4+1

90

6,5

1,1

44 000

4 103 000 Kč

16

1267/16

8.NP

4+1

97,8

6,5

1,09

43 600

4 405 780 Kč

17

1268/1

1.NP

1+1

50,5

6,5

1,06

42 400

2 279 000 Kč

18

1268/2

1.NP

4+kk

91

6,5

1,06

42 400

3 996 200 Kč

19

1268/3

2.NP

4+1

89,8

6,5

1,05

42 000

3 908 100 Kč

20

1268/4

2.NP

4+kk

93,9

6,5

1,05

42 000

4 080 300 Kč

21

1268/5

3.NP

4+1

88,9

6,5

1,04

41 600

3 833 440 Kč

22

1268/6

3.NP

5+1

94,4

6,5

1,04

41 600

4 062 240 Kč

23

1268/7

4.NP

4+1

89,6

6,5

1,03

41 200

3 825 420 Kč

24

1268/8

4.NP

4+1

89,1

6,5

1,03

41 200

3 804 820 Kč

25

1268/9

5.NP

4+kk

87,6

6,5

1,01

40 400

3 670 340 Kč

26

1268/10

5.NP

4+kk

92,6

6,5

1,01

40 400

3 872 340 Kč

27

1268/11

6.NP

4+kk

88,5

6,5

1,02

40 800

3 743 400 Kč

28

1268/12

6.NP

4+1

94,2

6,5

1,02

40 800

3 975 960 Kč

29

1268/13

7.NP

4+1

89,1

6,5

1,04

41 600

3 841 760 Kč

101

40 000

Pořadí

Obecná trţní hodnota Kč/m2

ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31

30

1268/14

7.NP

4+1

88,9

6,5

1,04

41 600

3 833 440 Kč

31

1268/15

8.NP

4+kk

95,5

6,5

1,08

43 200

4 266 000 Kč

32

1268/16

8.NP

4+1

92,6

6,5

1,08

43 200

4 140 720 Kč

33

1269/1

1.NP

1+1

49,8

6,5

1,06

42 400

2 249 320 Kč

34

1269/2

1.NP

4+1

88,9

6,5

1,07

42 800

3 944 020 Kč

35

1269/3

2.NP

4+1

89

6,5

1,05

42 000

3 874 500 Kč

36

1269/4

2.NP

4+1

89,2

6,5

1,05

42 000

3 882 900 Kč

37

1269/5

3.NP

4+kk

88,5

6,5

1,03

41 200

3 780 100 Kč

38

1269/6

3.NP

4+kk

92,9

6,5

1,04

41 600

3 999 840 Kč

39

1269/7

4.NP

4+1

88,1

6,5

1,02

40 800

3 727 080 Kč

40

1269/8

4.NP

4+1

88,4

6,5

1,03

41 200

3 775 980 Kč

41

1269/9

5.NP

4+1

90,7

6,5

1

40 000

3 758 000 Kč

42

1269/10

5.NP

4+1

93,2

6,5

1,01

40 400

3 896 580 Kč

43

1269/11

6.NP

4+1

89,1

6,5

1,02

40 800

3 767 880 Kč

44

1269/12

6.NP

4+1

88,6

6,5

1,03

41 200

3 784 220 Kč

45

1269/13

7.NP

4+1

88,9

6,5

1,04

41 600

3 833 440 Kč

46

1269/14

7.NP

4+1

93,4

6,5

1,05

42 000

4 059 300 Kč

47

1269/15

8.NP

4+1

95,5

6,5

1,09

43 600

4 305 500 Kč

48

1269/16

8.NP

4+1

95,8

6,5

1,1

44 000

4 358 200 Kč

Celková hodnota bytových jednotek

183 205 540 Kč

Koeficient prodejnosti celého domu

0,8

Upravená trţní hodnota bytového domu č.p. 1267, 1268, 1269

POROVNÁVACÍ HODNOTA DOMU (zaokrouhleno)

102

146 564 432 Kč

146 560 000 Kč

Výnosová metoda Pro stanovení trţní výnosové hodnoty bytové jednotky byla dále pouţita příjmová metoda. Nejprve byla zjištěna výše hrubého výnosu z pronájmu všech bytových jednotek, viz tabulka č. 9. Ve výpočtu byla pouţita výše trţního nájemného v tabulce č. 2, která byla vypočítána v rámci stanovení výnosové hodnoty bytové jednotky č. 1290/8. Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky. Při výpočtu výnosové hodnoty byl započten vliv obsazenosti a ztrát vlivem neplacení nájemného. Také byly stanoveny náklady na provoz bytového domu, tj. byla zjištěna výše daně z nemovitosti, dále výše pojistného, náklady na běţnou správu a náklady na údrţbu. Dále byly určeny náklady na renovace domu a tvorbu rezerv. Po odečtení nákladů od výše hrubého příjmu byl vymezen roční čistý provozní příjem bytového domu. Výnosová hodnota bytového domu byla stanovena pomocí metody přímé kapitalizace s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 5,5 %. Výpočet výnosové hodnoty oceňovaného bytového domu č.p. 1267, 1268 a 1269 je uveden v tabulce č. 11. Na základě výše popsaných skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

128 750 000 Kč Tabulka č. 9: Výpočet hrubého výnosu z pronájmu bytových jednotek

HRUBÝ VÝNOS BYTOVÉHO DOMU Podlaţí

Obecné Koef. Trţní roční úpravy nájemné nájemné bytu Kč/měs. Kč/m2 6,5 0,98 11 101

1267/1

1.NP

2

1267/2

1.NP

4+1

88,9

6,5

0,98

14 562

174 744 Kč

3

1267/3

2.NP

4+1

88,7

6,5

1

14 827

177 923 Kč

4

1267/4

2.NP

4+1

88,7

6,5

1

14 827

177 923 Kč

5

1267/5

3.NP

4+1

89,4

6,5

1,02

15 239

182 863 Kč

6

1267/6

3.NP 4+kk

90

6,5

1,02

15 337

184 048 Kč

7

1267/7

4.NP

4+1

89,1

6,5

1,04

15 487

185 845 Kč

8

1267/8

4.NP

4+1

88,8

6,5

1,04

15 437

185 241 Kč

9

1267/9

5.NP 4+kk

90

6,5

1,06

15 939

191 265 Kč

10

1267/10

5.NP 4+kk

93,9

6,5

1,06

16 605

199 264 Kč

103

1 935

Plocha

lodţie m2

Č. bytové jednotky

1

Vnitřní plocha bytu v m2 2+1 67

Dispozic e

Pořadí

ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31 Trţní nájemné Kč/rok 133 215 Kč

11

1267/11

6.NP

4+1

87,7

6,5

1,08

15 839

190 067 Kč

12

1267/12

6.NP

4+1

88,4

6,5

1,08

15 961

191 530 Kč

13

1267/13

7.NP

4+1

88,5

6,5

1,1

16 274

195 290 Kč

14

1267/14

7.NP

4+1

89,6

6,5

1,1

16 469

197 631 Kč

15

1267/15

8.NP

4+1

90

6,5

1,12

16 841

202 091 Kč

16

1267/16

8.NP

4+1

97,8

6,5

1,12

18 250

218 996 Kč

17

1268/1

1.NP

1+1

50,5

6,5

0,99

8 581

102 966 Kč

18

1268/2

1.NP 4+kk

91

6,5

0,99

15 046

180 550 Kč

19

1268/3

2.NP

4+1

89,8

6,5

1,01

15 154

181 852 Kč

20

1268/4

2.NP 4+kk

93,9

6,5

1,01

15 822

189 865 Kč

21

1268/5

3.NP

4+1

88,9

6,5

1,03

15 305

183 660 Kč

22

1268/6

3.NP

5+1

94,4

6,5

1,03

16 218

194 621 Kč

23

1268/7

4.NP

4+1

89,6

6,5

1,05

15 721

188 648 Kč

24

1268/8

4.NP

4+1

89,1

6,5

1,05

15 636

187 632 Kč

25

1268/9

5.NP 4+kk

87,6

6,5

1,07

15 675

188 100 Kč

26

1268/10

5.NP 4+kk

92,6

6,5

1,07

16 538

198 453 Kč

27

1268/11

6.NP 4+kk

88,5

6,5

1,09

16 126

193 515 Kč

28

1268/12

6.NP

4+1

94,2

6,5

1,09

17 128

205 537 Kč

29

1268/13

7.NP

4+1

89,1

6,5

1,11

16 529

198 354 Kč

30

1268/14

7.NP

4+1

88,9

6,5

1,11

16 494

197 924 Kč

31

1268/15

8.NP 4+kk

95,5

6,5

1,13

17 993

215 922 Kč

32

1268/16

8.NP

4+1

92,6

6,5

1,13

17 465

209 581 Kč

33

1269/1

1.NP

1+1

49,8

6,5

0,98

8 383

100 599 Kč

34

1269/2

1.NP

4+1

88,9

6,5

0,98

14 562

174 744 Kč

35

1269/3

2.NP

4+1

89

6,5

1

14 875

178 504 Kč

36

1269/4

2.NP

4+1

89,2

6,5

1

14 908

178 891 Kč

37

1269/5

3.NP 4+kk

88,5

6,5

1,02

15 091

181 087 Kč

38

1269/6

3.NP 4+kk

92,9

6,5

1,02

15 814

189 771 Kč

39

1269/7

4.NP

4+1

88,1

6,5

1,04

15 319

183 833 Kč

40

1269/8

4.NP

4+1

88,4

6,5

1,04

15 370

184 436 Kč

41

1269/9

5.NP

4+1

90,7

6,5

1,06

16 058

192 701 Kč

42

1269/10

5.NP

4+1

93,2

6,5

1,06

16 486

197 829 Kč

43

1269/11

6.NP

4+1

89,1

6,5

1,08

16 083

192 993 Kč

44

1269/12

6.NP

4+1

88,6

6,5

1,08

15 996

191 948 Kč

45

1269/13

7.NP

4+1

88,9

6,5

1,1

16 345

196 141 Kč

46

1269/14

7.NP

4+1

93,4

6,5

1,1

17 143

205 720 Kč

47

1269/15

8.NP

4+1

95,5

6,5

1,12

17 834

214 011 Kč

48

1269/16

8.NP

4+1

95,8

6,5

1,12

17 888

214 661 Kč

Celkový hrubý výnos bytového domu

8 928 986 Kč 104

Tabulka č. 10: Výpočet výše daně z nemovitosti

DAŇ Z NEMOVITOSTI ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31 Daň z nemovitosti Sazba daně H - obytný dům 2 Kč/m2 Zastavěná plocha domu 738,48 m2 Počet nadzemních podlaţí 8 Koeficient daně z nemovitostí podle §11 odst. 3 písmeno a) pro stavby: 5,00 Výše daně z nemovitosti

59 078 Kč

Tabulka č. 11: Výnosová hodnota bytového domu č.p. 1267,1268,1269 a p.p.č 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku

VÝNOSOVÁ HODNOTA ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31 A. Hrubé příjmy Hrubý roční příjem bytového domu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem B. Náklady Náklady na běţnou údrţbu 25 kč/m2 Pojistné 0,07% z nákladové hodnoty domu Daň z nemovitosti Náklady na správu domu 200 Kč/jednotku Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem C. Čistý příjem Provozní příjem Náklady na renovace (roční tvorba rezerv) Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Výnosová hodnota domu celkem

8 982 986 Kč 898 299 Kč 8 084 687 Kč 106 755 Kč 59 178 Kč 59 078 Kč 9 600 Kč 234 611 Kč 7 850 076 Kč 768 636 Kč 7 081 440 Kč 5,5 % 128 753 455 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA DOMU (zaokrouhleno) 105

128 750 000 Kč

7.3.4.

Závěr

Výsledná trţní hodnota oceňovaného bytového domu byla stanovena jako váţený průměr hodnoty nákladové, porovnávací a hodnoty výnosové. Viz následující tabulka č. 12. Tabulka č. 12: Výsledná tržní hodnota bytového domu č.p. 1267,1268,1269 s p.p.č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku

TRŢNÍ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul. Španielova, č.p. 1267,1268,1269, k.ú. Řepy, Praha 17, na p.p.č. 1238/27 – 30 - 31 Výpočtová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

146 560 000 Kč

30 %

43 968 000 Kč

Příjmová metoda

128 750 000 Kč

60 %

77 250 000 Kč

Nákladová metoda

84 540 000 Kč

10 %

8 454 000 Kč

Výsledná cena

129 672 000 Kč

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA

130 000 000 Kč

Oceňovaný bytový dům je typem nemovitosti, který není na realitním trhu v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován. Jedná se o typ nemovitosti, který je jako celek investory nakupován za účelem zisku z pronájmu. Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě příjmová metoda nejvyšší váhu ve výši 60%. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný bytový dům nebylo moţno porovnat jako celek, byla jeho porovnávací hodnota stanovena jako součet porovnávacích hodnot jednotlivých bytových jednotek nacházejících se v domě, upravená koeficientem prodejnosti. Z výše uvedených argumentů byla přisouzena porovnávací metodě váha v úrovni 30%. Nákladová metoda má ve výsledné hodnotě nejmenší význam ve výši 10% z důvodu, ţe neposkytuje objektivní informace o trţní hodnotě nemovitosti.

106

Porovnávací hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši

146.560.000,- Kč (slovy: Stočtyřicetšestmilionůpětsetšedesáttisíckorunčeských).

Výnosová hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši

128.750.000,- Kč (slovy: Stodvacetosmmilionůsedmsetpadesáttisíckorunčeských).

Nákladová hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši

84.540.000,- Kč (slovy: Osmdesátčtyřimilionypětsetčtyřicettisíckorunčeských).

Výsledná trţní hodnota oceňovaného bytového domu č.p. 1267, 1268 a 1269 byla stanovena součtem váţených průměrů indikovaných hodnot ve výši

130.000.000,- Kč (slovy: Stotřicetmilionůkorunčeských).

107

7.3.5. 1.

Omezující podmínky a předpoklady19

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistily jiné skutečnosti.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

19


108

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

109

7.3.6.

Osvědčení20

Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 15. března 2014

_________________________ Diana Tvrzníková

____________________________________________________________________ 7.3.7.

Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněţ následující přílohy: Příloha č. 7: Všeobecné mapy Příloha č. 8: Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 9: Snímek z katastrální mapy Příloha č. 10: Schéma bytového domu Příloha č. 11: Fotodokumentace bytového domu

20


110

Příloha č. 7: Všeobecné mapy

Mapa s širší lokalizací nemovitosti

Mapa s bliţší lokalizací nemovitosti

111

Příloha č. 8: Výpisy z katastru nemovitostí

112

113

Příloha č. 9: Snímek z katastrální mapy

114

Příloha č. 10: Schéma bytového domu

115

116

117

118

119

Příloha č. 11: Fotodokumentace bytového domu

Pohledy na bytový dům

Vstupní dveře

Vnitřní prostor bytového domu

120

Nový osobní výtah

Schodiště

1. PP - sklepy

121

III. ANALYTICKÁ ČÁST

Obrázek č. 36: Mapa městských částí v hlavním městě Praze

(zdroj:google.cz obrázky)

122

8 Analýza trhu s nemovitostmi Třetí částí této bakalářské práce je část analytická. Úkolem je zpracovat analýzu realitního trhu na dvě katastrální území. Jedním je městská část Praha 17 – Řepy a dalším je území Zličín. Obrázek č. 37:Praha s označenou městskou částí Praha 17

(zdroj:google.cz obrázky)

8.1.

Obecná charakteristika trhu

8.1.1.

Popis katastrálních území

Řepy Městská část Praha 17 je jedním ze sto dvanácti katastrálních území hlavního města Prahy. Její poloha je situována na západním okraji hlavního města. Vznik samostatného správního obvodu Praha 17 se datuje ke dni 1. 7. 2001, kdy byla oddělena od městského obvodu Praha 6. Úřad městské části Praha 17 je pověřen výkonem rozšířené působnosti státní správy téţ pro území městské části Praha Zličín, které leţí v městském obvodu Praha 5 a zahrnuje katastrální území Zličín, Sobín a část katastrálního území Třebonice21. Celková rozloha katastrálního území Řepy je 326 ha. Uváděný počet trvale bydlících obyvatel ţijících na území Prahy 17 je k 31. 12. 2012 je 25 070 osob. Většina obyvatel ţije převáţně v bytech panelových sídlišť postavených na přelomu 80. a 90. let 20. století. Menší část obyvatelstva ţije v rodinných či vilových domech staré zástavby Řep. 21

http://www.repy.cz/

123

Obrázek č. 38: Ortofotomapa Prahy 17

(zdroj: www.geoportalpraha.cz) Veřejnou dopravu pro sídliště zajišťují především tramvaje, které vedou do centra hlavního města Prahy. Několik autobusových linek, zajišťují spoje do míst po celé městské části, tam kde tramvajové koleje nevedou, zejména ke stanicím metra B. Obrázek č. 39: Znak městské části Praha 17

(zdroj: www.wikipedia.org)

124

Ze severu je hranice katastrálního území Řepy lemována páteřní komunikací Karlovarskou, z jiţní části ulicí Plzeňskou. Hlavní a jedinou rušnou komunikací, která prochází sídlištěm je silnice Slánská. Tato třída umoţňující dopravní obsluţnost vede severojiţním směrem přes celé území. Mezi významné stavby Řep patří románský kostel svatého Martina a komplex bývalé ţenské věznice s klášterem, jehoţ součástí je i kostel svaté Rodiny, v němţ je dnes Domov svatého Karla Boromejského. V tomto katastrálním území se nachází i kostel Panny Marie Vítězné, který je postaven na Bílé Hoře. Jak jiţ bylo uvedeno, Řepy byly jako sídliště vybudovány na konci 80. let 20. století, proto v posledních letech většina panelových domů prošla revitalizací. Celková rekonstrukce v mnohých případech zahrnovala obnovu střešního pláště, výměnu původních dřevěných oken za okna plastová a dále zhotovení kontaktního zateplovacího systému, případně rekonstrukci společných prostor. Katastrální území Řepy tvoří převáţně sídlištní zástavba. Nacházejí se zde panelové bytové domy, ve kterých jsou bytové jednotky s dispozicemi 1+kk aţ 4+1. Sídliště má základní občanskou vybavenost. Najdeme tu obchody, pobočky bank, poštu, úřad, několik školských zařízení, mateřské, základní i střední školy, centrum zdravotních a sociálních sluţeb, zdravotní středisko, téţ Kulturní centrum Průhon, Kulturáček na Bílé Hoře a Mateřské centrum Řepík, jako občanské sdruţení. V blízkosti fotbalového hřiště se do budoucna plánuje vystavění sportovního centra s tenisovými kurty a krytým bazénem. Zličín Zličín je městská čtvrť na západě Prahy, která se nachází na severozápadním okraji městského obvodu Praha 5. Rozloha katastrálního území je 318 ha. Počet trvale bydlících obyvatel je 5 460. Vznik městské části Praha - Zličín se datuje od roku 1990. Tvoří ji tři katastrální území, jimiţ jsou Zličín, Sobín a území Třebonice. Některé působnosti státní správy pro tuto městskou část vykonává městská část Praha 17.

125

Obrázek č. 40: Znak městské části Praha - Zličín

(zdroj: www.wikipedia.org) Obrázek č. 41: Ortofotomapa Zličína

(zdroj: www.geoportalpraha.cz) Nejvýznamnějším dopravním spojením městské hromadné dopravy je v tomto katastrálním území trať metra B, která je v provozu od listopadu roku 1994. Trasa metra se sice přímo nenachází ve Zličíně, ale leţí na jeho okraji. Na metro navazuje velký počet autobusové dopravy, jak městské hromadné, tak i meziměstské linky do Plzně, Berouna, Karlových Varů, Kladna a Rakovníka. V přilehlém sídlišti na území Řep se nachází tramvajová trať. Na hranici mezi katastrálními územími Řepy

126

a Zličínem se také nalézá ţelezniční nádraţí, které umoţňuje spojení do Kladna. Městská čtvrť Zličín má tímto zajištěno velice dobré dopravní spojení. Územím Zličína prochází Praţský okruh, který byl zprovozněn v roce 2002. Na hranici tohoto územím je vedena Rozvadovská spojka, která je pokračováním dálnice D5 směřující do Plzně. Na katastrálním území Zličín se nachází velké mnoţství obchodních domů. Jedno z největších obchodních zón je umístěno na jihu Zličína u rychlostní komunikace Rozvadovské spojky. Zde se nalézá Hypermarket Globus, obchodní centrum Metropole Zličín, jejíţ součástí je i multikino. Další nákupní park je od Zličína oddělen Rozvadovskou spojkou. Tomuto centru dominují obchodní domy Tesco a IKEA. Všechna obchodní centra jsou vybavena rozsáhlými plochami parkovišť. Oproti katastrálnímu území Řepy, se v oblasti Zličína prodávají a pronajímají průmyslové objekty. Jedná se především o skladovací prostory. Na tomto území se nachází průmyslové podniky, jako jsou např. Siemens Kolejová vozidla nebo Technocom. V posledních letech zaznamenáváme na městské části Praha – Zličín značnou výstavbu nových bytových domů, o velikosti bytových jednotek 1+kk aţ 6+kk, určené k prodeji. Podrobné údaje jsou uvedené v dalších částech této analýzy realitního trhu.

8.1.2.

Trh s nemovitostmi

Katastrální území Řepy je oblastí s převáţně obytnou funkcí a tudíţ s velmi malým mnoţstvím ploch administrativně-obchodního či výrobního charakteru. Největší čistě obchodní plochy se nalézají v obchodním komplexu s prodejnami potravin, oděvů, elektroniky a zajišťující některé sluţby. Tyto obchodní plochy jsou doplněny malými obchodními či výrobními plochami drobných ţivnostníků, kteří svou ţivnost většinou provozují v přízemních nebytových prostorách panelových domů po celé městské části, které dříve slouţily nájemníkům těchto domů jako úschovna dětských kočárků a jízdních kol.

127

Největší zastoupení na trhu s nemovitostmi v městské části Praha 17 zaujímá oblast realitního trhu s bytovými jednotkami v panelové zástavbě. Zatímco v katastrálním území Zličín, se převáţně vyskytují rodinné domy a je zde větší mnoţství objektů pro administrativu a průmysl. Z analýzy realitního trhu pro obě katastrální území bylo zjištěno, ţe se v daných lokalitách nabízejí garáţe či parkovací stání pouze k pronájmu.

8.1.3.

Regionální segmentace

Hlavní město Praha lze rozdělit do několika správních obvodů, pro účely analýzy trhu zpracovávám dvě městské části na západním okraji Prahy. Jedná se o katastrální území Řepy a Zličín. Úřad městské části Praha 17 – Řepy je úřad s rozšířenou působností, který zajišťuje správu v některých oblastech i pro katastrální území Zličína, Sobína a Třebonic.

8.1.4.

Pozemky

Proluky V těchto městských částech se proluky nevyskytují.

Stavební pozemky Na území Řepy se nachází velmi malé mnoţství nezastavěných pozemků, které by mohly být na realitním trhu nabízeny k prodeji. Oproti katastrálnímu území Zličín, kde se nezastavěné pozemky nalézají. V posledních letech se volné plochy ve Zličíně zastavují bytovými domy. Na realitním trhu se nabídková cena za nezastavěné pozemky nabízené k prodeji, které jsou určené územním plánem k zástavbě, pohybuje v Řepích průměrně ve výši 9 000,- Kč/m2 a na území Zličína okolo 8 250,- Kč/m2 viz následující tabulka s grafem.

128

Tabulka č. 13: Prodej stavebních pozemků v k. ú. Řepy a Zličín Lokalita

Pro bydlení

Pro komerční vyuţití

Jednotky

Řepy

3 000 – 4 500

3 000 - 15 000

Kč / m

Zličín

2 500 - 5 000

2 000 - 14 000

Kč / m

2 2

Graf č. 3: Grafické znázornění prodeje pozemků v k. ú. Zličín 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000

Řepy

6,000

Zličín

4,000 2,000 0 Pro bydlení

1.1.1

Pro komerční vyuţití

Budovy

Byty Lze uvést, ţe v těchto dvou lokalitách je vzrůstající poptávka po bytech všech velikostí i stáří. Na rozdíl od ostatních typů nemovitostí má v obou katastrálních územích trh s byty nabízenými k prodeji největší podíl na realitním trhu s nemovitostmi. Nejvíce nabízených bytů k prodeji či k pronájmu jsou byty situované v panelových domech starší zástavby v lokalitě Řepy. Zatímco na území Zličína jsou nabízené k prodeji převáţně byty nové. V městské části Praha 17 je více bytů ve starších bytových domech, které jsou většinou po revitalizaci. Jedná se převáţně o bytové jednotky se samostatnou kuchyní. Naopak na území Zličína jsou nově postavené bytové domy, ve kterých se prodávají bytové jednotky s větší podlahovou plochou, ale mají obytnou část spojenou s kuchyňským koutem.

129

Tabulka č. 14: Prodej bytů v Řepích Velikost bytu

Nové byty

Starší byty

Jednotky

1 + kk

X

40 000 - 46 000

Kč / m

2 + kk

48 000 - 56 000

36 000 - 52 000

Kč / m

3 + kk

38 000 - 55 000

32 000 - 35 000

Kč / m

4 + kk

50 000 - 54 000

X

Kč / m

5 + kk

40 000 - 50 000

X

Kč / m

1+1

X

40 000 - 42 000

Kč / m

2+1

X

42 000 - 50 000

Kč / m

3+1

X

29 000 - 40 000

Kč / m

4+1

X

38 000 - 45 000

Kč / m

2 2 2 2 2 2 2 2 2

Ceny za m2 se pohybují v rozmezí od 29 000 do 56 000 Kč. Tabulka č. 15: Prodej bytů ve Zličíně Velikost bytu

Nové byty

Starší byty

Jednotky

1 + kk

43 000 - 51 000

X

Kč / m

2 + kk

45 000 - 60 000

X

Kč / m

3 + kk

48 000 - 70 000

X

Kč / m

4 + kk

48 000 - 58 000

X

Kč / m

5 + kk

X

X

Kč / m

6 + kk

50 000 - 80 000

X

Kč / m

1+1

38 000 - 45 000

X

Kč / m

2+1

X

X

Kč / m

3+1

X

34 000 - 41 000

Kč / m

4+1

X

25 000 - 32 000

Kč / m

5+1

48 000 - 54 000

X

Kč / m

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Ceny za m2 se pohybují v rozmezí od 32 000 do 80 000 Kč. Výše cen bytů nabízených k prodeji či výše pronájmů se odvíjí mimo jiné především jak od dispozice a velikosti podlahové plochy dané bytové jednotky, tak od jejího stavebně technického stavu, polohy domu, ve kterém je bytová jednotka situována, dopravní dostupnosti, ale také např. technického stavu bytového domu, ve kterém 130

se bytová jednotka nachází. Obecně lze říci, ţe čím menší podlahovou plochu bytová jednotka má, tím vyšší je její cena za m2 podlahové plochy. Rovněţ lze říci, ţe bytové jednotky, které nebyly rekonstruovány a jsou v horším stavebně technickém stavu, jsou spíše levnější. Jak jsem jiţ v předchozích odstavcích zmínila, v katastrálním území Řepy, se na trhu nabízejí k prodeji především byty ve starší panelové zástavbě a naopak v lokalitě Zličín se obchoduje s nově postavenými bytovými jednotkami, viz následující tabulky a grafy. Byty v katastrálním území Řepy a Zličín se obchodují v těchto cenových intervalech: Tabulka č. 16: Prodej starších bytů v Řepích Velikost bytu 1+1 2+1 3+1 4+1

od 1 600 000 Kč 1 800 000 Kč 2 300 000 Kč 3 000 000 Kč

do 1 900 000 Kč 2 200 000 Kč 2 900 000 Kč 3 900 000 Kč

Graf č. 4: Grafické znázornění cenového rozpětí prodeje bytů v k. ú. Řepy 4,500,000 Kč 4,000,000 Kč 3,500,000 Kč 3,000,000 Kč 2,500,000 Kč

min.

2,000,000 Kč

max.

1,500,000 Kč 1,000,000 Kč 500,000 Kč 0 Kč 1+1

2+1

3+1

4+1

Tabulka č. 17: Prodej nových bytů ve Zličíně Velikost bytu 1 + kk 2 + kk 3 + kk 4 + kk

od 1 500 000 Kč 2 400 000 Kč 3 800 000 Kč 5 300 000 Kč

131

do 2 300 000 Kč 4 400 000 Kč 5 700 000 Kč 6 000 000 Kč

Graf č. 5: Grafické znázornění prodeje nových bytů v k. ú. Zličín 7,000,000 Kč 6,000,000 Kč 5,000,000 Kč 4,000,000 Kč

min.

3,000,000 Kč

max.

2,000,000 Kč 1,000,000 Kč 0 Kč 1 + kk

2 + kk

3 + kk

4 + kk

Obdobně jako trh s byty nabízenými k prodeji, má v těchto katastrálních územích rovněţ i trh s byty nabízenými k pronájmu největší podíl. Z provedené analýzy trhu s byty nabízenými k pronájmu lze konstatovat, ţe nelze s jistotou prohlásit, ţe nabídkové ceny za pronájem bytu jiţ zařízeného jsou vţdy výrazně vyšší neţ pronájem obdobného avšak nezařízeného bytu. Výrazný rozdíl není ani mezi výší pronájmu mezi byty nabízenými k pronájmu v novostavbách ani mezi byty nabízenými v panelových domech. Ovšem lze říci, ţe obecně výše nabídkových cen klesá s velikostí bytu nabízeného k pronájmu. Je však třeba podotknout, ţe ceny zjištěné z veřejně dostupné realitní inzerce jsou ceny nabídkové a nejedná se tak o ceny uzavřené. Avšak vzhledem k tomu, ţe se jedná o pronájmy a ne o prodeje bytů, nepředpokládá se, ţe by vlivem vyjednávání o konečné výši pronájmu vznikl mezi nabídkovou cenou za pronájem a cenou konečnou velký rozdíl a došlo tak k výraznému sníţení konečné ceny za pronájem. V následujících tabulkách je patrné rozpětí cen pronájmů bytů za měsíc dle velikosti podlahové plochy bytové jednotky. Byty v těchto městských částech se pronajímají přibliţně v tomto finančním rozpětí: Tabulka č. 18: Rozpětí cen pronájmů bytů s kuchyňským koutem v k. ú. Řepy a Zličín Velikost bytu 1 + kk 2 + kk 3 + kk

Řepy 7 000 – 9 000 7 900 - 12 000 10 000 - 17 000

Zličín 7 000 - 11 000 8 000 - 13 000 12 000 - 16 000

132

Jednotky Kč / byt / p.m. Kč / byt / p.m. Kč / byt / p.m.

Tabulka č. 19: Rozpětí cen pronájmů bytů se samostatnou kuchyní v k. ú. Řepy a Zličín Velikost bytu 1+1 2+1 3+1

Řepy 7 000 - 9 000 9 000 - 14 000 8 600 - 15 000

Zličín 7 000 - 10 000 11 000 - 14 000 12 000 - 17 000

Jednotky Kč / byt / p.m. Kč / byt / p.m. Kč / byt / p.m.

Rodinné domy Na území Řep se vyskytuje především starší zástavba volně stojících rodinných domů. Zatímco v městské části Praha – Zličín se na místním realitním trhu obchoduje i s nově postavenými objekty. Nabídkové ceny těchto nemovitostí o velikosti podlahové plochy od 150 m2 do 600 m2 se pohybují v rozmezí od 15.000,- Kč/m2 do 100.000,- Kč/m2. K pronájmu se obdobně veliké rodinné domy nabízejí od 18.000 Kč/měsíc do 33.000,- Kč/měsíc. Rodinné domy v městské části Praha 17 se obchodují v těchto cenových intervalech: Tabulka č. 20: Cenové rozpětí prodeje rodinných domů v k. ú. Řepy a Zličín Lokalita

od

do

Jednotky

Řepy

30 000

100 000

Kč / m

Zličín

15 000

50 000

Kč / m

2 2

Graf č. 6: Grafické znázornění prodeje rodinných domů v k. ú. Řepy a Zličín 120,000 100,000 80,000 Řepy

60,000

Zličín 40,000 20,000 0 min.

max.

133

Tabulka č. 21: Pronájem rodinných domů v obou lokalitách Velikost domu 2

150 - 190 m

2

200 - 250 m

více jak 250 m

2

Řepy

Zličín

Jednotky

18 000 - 24 000

20 000 - 27 000

Kč / p.m.

25 000 - 30 000

25 000 - 32 000

Kč / p.m.

31 000 a více

33 000 a více

Kč / p.m.

Bytové domy V daných územích se nacházejí převáţně bytové domy panelové zástavby. Tyto jsou buď v druţstevním vlastnictví, nebo ve správě městské části. Prodeje domů jako celku jsou v těchto lokalitách spíše ojedinělé. Prodávají se jednotlivé byty do osobního vlastnictví, v domech pak následně vznikají Společenství vlastníků bytových jednotek. Pokud nějaký prodej domu proběhne, jedná se většinou o objekty ve starší zástavbě. Administrativní budovy Vzhledem k převáţně obytnému charakteru na území Řep i Zličína a k nízkému mnoţství ploch administrativně-obchodní či výrobní funkce je k prodeji nabízeno zanedbatelné mnoţství objektů, které by bylo moţné vyuţívat k těmto účelům. Z malé části vzorků administrativních budov, které se prodávají v daných lokalitách, jsem stanovila průměrné rozpětí, které se pohybuje v cenovém intervalu od 5 000 000 do 22 000 000 Kč. Více neţ prodej administrativních prostor v Řepích a ve Zličíně, jsou spíše tyto plochy nabízeny k pronájmu. V následující tabulce je znázorněno cenové rozmezí v závislosti na velikosti administrativně prodejních ploch. Tabulka č. 22: Pronájem administrativních budov v k. ú. Řepy a Zličín Velikost 50 - 100 m

2 2

100 - 500 m

více jak 500 m

2

Řepy

Zličín

Jednotky

13 000 - 23 000

12 000 - 24 000

Kč / p.m.

22 000 - 75 000

23 000 - 72 000

Kč / p.m.

45 000 a více

50 000 a více

Kč / p.m.

134

Průmyslové objekty Průmyslové objekty k prodeji se v Řepích objevují jen zřídka. Většinou se jedná o objekty v městské části Praha – Zličín, kde se ceny průmyslových budov pohybují okolo 15 000 000 dle velikosti objektu. Pronájem průmyslových prostor v katastrálním území Řepy a Zličín se pohybují v intervalu od 12 000 do 450 000 Kč/p.m., v závislosti na velikosti pronajaté podlahové plochy. Jedná se zejména o pronájem skladovacích prostor. Níţe uvedená tabulka poukazuje na cenové rozpětí v daných lokalitách.

Tabulka č. 23: Pronájem průmyslových prostor v k. ú. Řepy a Zličín Velikost 100 - 1 000 m

2

1 000 - 5 000 m

2

více jak 5 000 m

2

Řepy

Zličín

Jednotky

15 000 - 200 000

12 000 - 100 000

Kč / p.m.

170 000 - 450 000

120 000 - 400 000

Kč / p.m.

450 000 a více

400 000 a více

Kč / p.m.

Z provedené analýzy trhu s nemovitostmi v katastrálních územích Řepy a Zličín je patrné, ţe mají na trhu s byty největší zastoupení byty určené k prodeji a k pronájmu. Oproti tomu je trh s komerčními prostory k prodeji, výrazně niţší.

135

8.2.

Předpokládaný výhled trhu

Katastrální území Řepy je územím převáţně obytným, ve kterém se nachází velmi málo nemovitostí výrobního, či administrativně obchodního charakteru. Drtivá většina průmyslových objektů se nachází v přilehlé městské čtvrti Zličín. Stavební pozemky v Řepích jsou z velké části určené územním plánem jako plochy čistě nebo všeobecně obytné. Tyto plochy jsou převáţně zastavěny panelovými obytnými domy na Řepském sídlišti. Trh s byty byl ovlivněn nárůstem nájmů a nabídkou Úřadu městské části Praha 17 k odprodeji obecních bytů stávajícím nájemníkům, který probíhal v letech 2009 aţ 2013. V současné době je prodej obecních bytů do osobního vlastnictví ukončen a realitní trh je ovlivněn z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Pouze relativní polovina plochy území Zličína je zastavěna obytnými nebo komerčními objekty. Převaţující část pozemků v katastrálním území Zličín jsou dle platného územního plánu stanovené jako čistě obytné, obchodní, nerušící výroby a sluţeb či výroby, skladování a distribuce. Ve střednědobém horizontu nelze předpokládat změny na stávajícím trhu s nemovitostmi výrobního či obchodně administrativního charakteru v této lokalitě. Zbylé dosud nezastavěné a volné stavební pozemky jsou územním plánem vymezené jako orná půda, plochy pro pěstování zeleniny a lesní porosty. S ohledem na současnou dopravní dostupnost katastrálního území Řepy, která by dle územního plánu hlavního města Prahy, měla být v horizontu několika let zlepšena stavbou Břevnovské radiály, lze předpokládat, ţe poptávka po nájemném bydlení v panelových domech zůstane na obdobné úrovni jako doposud či mírně vzroste. Zároveň se dá očekávat, ţe po dokončení stavby plánované radiály se bude v dané lokalitě lineárně zvyšovat poptávka po koupi bytové jednotky z důvodu lepší dopravní dostupnosti.

136

Závěr V teoretické části této práce s názvem „Vliv realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitostí v Praze 17“ jsem chtěla nastínit problematiku, která se mě úzce dotýká, jelikoţ zamýšlená stavba Břevnovské radiály by vedla v těsné blízkosti mého bydliště. Poznala jsem jak důleţité je zajímat se o dění na městské části Řepy a obeznámit se s návrhy budoucích staveb a projektů. Břevnovská radiála by byla rychlostní komunikace velkého rozsahu, která byla posuzována jiţ několik let a z různých úhlů pohledu. Tato stavba by měla zřejmě špatný vliv na ţivotní prostředí a krajinný ráz v dotčených lokalitách. Dle mého názoru, by přinesla více škody neţ uţitku. Z posuzovaných variant Břevnovské radiály uvedených v této bakalářské práci se zdá jako nejvhodnější varianta V0, tedy nulová varianta bez realizace. Doprava přetíţené silnice R6 na Karlovy Vary a silničního okruhu kolem Prahy směrem k městskému okruhu bude nadále vedena ulicemi Karlovarskou, Bělohorskou a Patočkovou. Dopravní situaci by vyřešilo rozšíření ulice Karlovarské a dostavba vnějšího městského dopravního okruhu. V současné době se od realizace Břevnovské radiály ustupuje. Nejvyšší správní soud rozsudkem z října roku 2013 zrušil rozhodnutí o stavební uzávěře pro nadřazenou komunikační síť hl. m. Prahy vydané tehdejším odborem územního rozhodování Magistrátu hlavního města Prahy dne 23. 4. 1997. Vzhledem k technické ověřovací studii a studii proveditelnosti se nyní jiţ v další projektové přípravě nepokračuje. Je zřejmé, ţe zvítězil zdravý rozum, celá výstavba se znovu přehodnocuje a hledají se jiná řešení vedení výpadové komunikace. Za toto rozhodnutí o zrušení zamýšlené výstavby vděčíme zájmu obyvatel městských částí, občanským sdruţením a náleţitému přispění zástupců radnice Prahy 17. Reálnou obavou pro zachování zelených ploch v souladu s funkčním vyuţitím dle platného územního plánu, je v současné době uvolnění dotčených pozemků

137

v důsledku zrušení stavební uzávěry Břevnovské radiály, kde lze předpokládat zvýšený zájem o stavební činnost. V praktické části jsem oceňovala bytovou jednotku a panelový bytový dům za pouţití uznávaných evropských metod, kterými jsou porovnávací, výnosová a nákladová. Oceňovaný byt patří mým rodičům, kteří si ho koupili do osobního vlastnictví v roce 2009. Tuto bytovou jednotku jsem ocenila na 2 694 000 Kč. Panelový bytový dům nacházející se v blízkosti uvedené bytové jednotky na sídlišti Řepy jsem ocenila všemi třemi přístupy a provedla jsem kontribuci dílčích hodnot. Výsledná trţní hodnota oceňovaného objektu je 130 000 000 Kč. V analytické

části

jsem

vypracovala

analýzu

realitního

trhu

nemovitostí

v katastrálním území Řepy a Zličín. Jednalo se zejména o prodej a pronájem pozemků, bytů, rodinných domů, administrativních budov a průmyslových objektů. Na území městské části Praha 17 se jedná o byty ve starší sídlištní zástavbě a naopak na městské části Zličín jsou to nové bytové komplexy. Z provedeného komplexního vyhodnocení jsem dospěla k závěru, ţe cena nemovitostí se bude vzhledem k poptávce v těchto lokalitách nadále zvyšovat.

138

Seznam pouţité literatury Bibliografie Tištěné monografie 1. HÁJEK, Jaroslav, SVOBODA Jiří. Kniha o Řepích. Praha: Milpo Media, 2006. ISBN 80-87040-02-3. 2. KUČERA, Antonín. Tisíc let obce Řepy. Praha: Imprima, 1990. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Powerprint, BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 4. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha. BIVŠ. 2007. ISBN 978-80-7265-101. 5. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Powerprint, BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. Firemní literatura 6. TONIKOVÁ, Zuzana. Dokumentace EIA podle § 8 zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí. Stavba Č. 7553 Břevnovská radiála. Praha: ENVI-TON, 2010. Zákony a legislativní dokumenty 7. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013Sb a č. 344/2013 Sb. 8. Vyhláška č. 441/2013 SB., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 9. Vyhláška č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

139

10. Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) se změnami: 68/2007 Sb., 191/2008 Sb., 223/2009 Sb., 227/2009 Sb., 281/2009 Sb., 345/2009 Sb., 379/2009 Sb., 424/2010 Sb., 420/2011 Sb., 142/2012 Sb., 167/2012 Sb., 350/2012 Sb., 257/2013 Sb. 11. Zákon ČNR č. 244/1992 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí 12. Předpis č. 17/1992 Sb. Zákon o ţivotním prostředí 13. Vyhláška 26/1999 Hl. města Prahy, o obecných technických poţadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze 14. Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby

Elektronické dokumenty 15. Internetový

server

městské

části

Praha

17.

[online].

Dostupné

z:

http://www.repy.cz/ 16. České stavební standardy. Cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013. [online]. RTS a.s. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Typ=1&ID=6 &Pop=0&IDm=6895595&Menu=Cenové ukazatele ve stavebnictví 17. Internetový realitní server. Prodej bytů, Domy, Komerční, Pronájem bytů, Novostavby, Pozemky [online]. Praha: SREALITY. Seznam.cz, a.s. Dostupné z: htt//www.sreality.cz/ 18. Internetový mapový server. [online]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/ 19. Internetový mapový server. [online]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/

Periodika 20. Měsíčník Řepská sedmnáctka [online časopis]. 2012, 2013. Dostupné z: http://w ww.repy.cz/mc/archiv-vsech-cisel-ke-stazeni

140

Seznam pouţitých zkratek Seznam obrázků v bakalářské práci Obrázek č. 1: Dopravní komunikace Patočkova v Břevnově..................................... 10 Obrázek č. 2: Výřez z katastrální mapy z roku 1840 ................................................. 11 Obrázek č. 3: Domov sv. Karla Boromejského .......................................................... 12 Obrázek č. 4: Pohled na Domov sv. Karla Boromejského a jeho okolí .................... 12 Obrázek č. 5 Kostel sv. Martina v Řepích................................................................. 13 Obrázek č. 6: Pohled na statek z roku 1906, kdy ještě na návsi býval rybníček lemovaný akáty, vedle prašné cesty ........................................................................... 14 Obrázek č. 7: Pohled na dnešní ulici Žalanského, nyní je místo rybníka park ......... 14 Obrázek č. 8: Geografická mapa Řep ........................................................................ 15 Obrázek č. 9: Pohled do ulice Makovského a na tramvajové koleje v Řepích .......... 16 Obrázek č. 10: První návrh sportovního centra v Řepích ......................................... 17 Obrázek č. 11: Druhá vizualizace sportovního centra v Řepích ............................... 17 Obrázek č. 12 Obrázek č. 13: Architektonické návrhy smutečních obřadních síní ... 18 Obrázek č. 14: Pohled na místo posledního odpočinku řádových sester .................. 18 Obrázek č. 15: Letecký pohled na travnatou plochu ................................................. 20 Obrázek č. 16: Celková dopravní situace řešeného území – současný stav .............. 21 Obrázek č. 17: Poloha Břevnovské radiály v hlavním městě Praze .......................... 22 Obrázek č. 18: Pražské správní obvody dotčené stavbou BR .................................... 22 Obrázek č. 19: Situace stávající komunikační sítě v oblasti záměru BR ................... 24 Obrázek č. 20: Optimalizovaná dle územního plánu, křižovatka Slánská ................. 25 Obrázek č. 21: Situace varianty V1a ......................................................................... 26 Obrázek č. 22: Alternativní řešení křižovatky Slánská podle městské části Řepy ..... 27 Obrázek č. 23: Situace varianty V1b ......................................................................... 27 Obrázek č. 24: Varianta 2 – ražená pod Karlovarskou ............................................. 28 Obrázek č. 25: Situace varianty V2 ........................................................................... 29 Obrázek č. 26: Varianta 3 – ražená dle EKO Břevnov ............................................. 30 Obrázek č. 27: Situace varianty V3 ........................................................................... 30 Obrázek č. 28: Čmelák zemní .................................................................................... 40 Obrázek č. 29: Ropucha zelená ................................................................................. 40 Obrázek č. 30: Ropucha obecná ................................................................................ 40 Obrázek č. 31: Ještěrka obecká a Obrázek č. 32: Veverka obecná ........................... 41 141

Obrázek č. 33: Varianta při dopravním křížení Břevnovské radiály a ulice Slánská 44 Obrázek č. 34:Pohled na panelovou zástavbu sídlišti Řepy ...................................... 48 Obrázek č. 35: Ptačí pohled na katastrální území Řepy ............................................ 50 Obrázek č. 36: Mapa městských částí v hlavním městě Praze................................. 122 Obrázek č. 37:Praha s označenou městskou částí Praha 17 ................................... 123 Obrázek č. 38: Ortofotomapa Prahy 17 .................................................................. 124 Obrázek č. 39: Znak městské části Praha 17 ........................................................... 124 Obrázek č. 40: Znak městské části Praha - Zličín ................................................... 126 Obrázek č. 41: Ortofotomapa Zličína ...................................................................... 126

Seznam tabulek v bakalářské práci Tabulka č. 1: Výpočet porovnávací hodnoty ............................................................. 61 Tabulka č. 2: Výpočet výnosové hodnoty – Stanovení výše tržního nájemného ........ 65 Tabulka č. 3: Výpočet výnosové hodnoty – Přímá kapitalizace ................................ 67 Tabulka č. 4: Výsledná hodnota bytové jednotky č. 1290/8....................................... 68 Tabulka č. 5: Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 1238/27, 1238/30, 1238/31 ...................................................................................................................... 95 Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení bytového domu analytickou metodou .................. 98 Tabulka č. 7: Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 1267,1268,1269 a p.p.č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku ..................................................................... 99 Tabulka č. 8: Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku 101 Tabulka č. 9: Výpočet hrubého výnosu z pronájmu bytových jednotek ................... 103 Tabulka č. 10: Výpočet výše daně z nemovitosti ...................................................... 105 Tabulka č. 11: Výnosová hodnota bytového domu č.p. 1267,1268,1269 a p.p.č 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku ................................................................... 105 Tabulka č. 12: Výsledná tržní hodnota bytového domu č.p. 1267,1268,1269 s p.p.č. 1238/27, 1238/30 a 1238/31 jako celku ................................................................... 106 Tabulka č. 13: Prodej stavebních pozemků v k. ú. Řepy a Zličín ............................ 129 Tabulka č. 14: Prodej bytů v Řepích........................................................................ 130 Tabulka č. 15: Prodej bytů ve Zličíně ...................................................................... 130 Tabulka č. 16: Prodej starších bytů v Řepích .......................................................... 131 Tabulka č. 17: Prodej nových bytů ve Zličíně ......................................................... 131 142

Tabulka č. 18: Rozpětí cen pronájmů bytů s kuchyňským koutem v k. ú. Řepy a Zličín ................................................................................................................................. 132 Tabulka č. 19: Rozpětí cen pronájmů bytů se samostatnou kuchyní v k. ú. Řepy a Zličín ........................................................................................................................ 133 Tabulka č. 20: Cenové rozpětí prodeje rodinných domů v k. ú. Řepy a Zličín ........ 133 Tabulka č. 21: Pronájem rodinných domů v obou lokalitách.................................. 134 Tabulka č. 22: Pronájem administrativních budov v k. ú. Řepy a Zličín................. 134 Tabulka č. 23: Pronájem průmyslových prostor v k. ú. Řepy a Zličín..................... 135

Seznam grafů v bakalářské práci Graf č. 1: Hluková zátěž v denní době ....................................................................... 36 Graf č. 2: Hluková zátěž v noční době ....................................................................... 36 Graf č. 3: Grafické znázornění prodeje pozemků v k. ú. Zličín ............................... 129 Graf č. 4: Grafické znázornění cenového rozpětí prodeje bytů v k. ú. Řepy ........... 131 Graf č. 5: Grafické znázornění prodeje nových bytů v k. ú. Zličín .......................... 132 Graf č. 6: Grafické znázornění prodeje rodinných domů v k. ú. Řepy a Zličín ....... 133

143

Vliv realizace Břevnovské radiály na hodnotu nemovitostí v Praze 17

Recommend Documents