Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na tržní hodnotu staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na tržní hodnotu staveb Bakalářská práce

Autor:

Dana Fíková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben 2014

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu jsem uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Křivoklátě dne 19.4.2014

Dana Fíková

Poděkování: Ráda bych zde poděkovala vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za pomoc a rady při zpracování mé práce. Dále děkuji i Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc při zpracování mých ocenění.

ANOTACE Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na základní seznámení s oceňováním nemovitostí a s pojmy, které se v oceňování používají. Dále se věnuji vlivu údržby na jednotlivé prvky konstrukcí, rozsahu rekonstrukce a jejímu vlivu na tržní ocenění nemovitosti. V praktické části práce provádím tržní ocenění rodinného domu a bytového domu. Analytická část zahrnuje rozbor realitního trhu v okrese Rakovník. Klíčová slova: Rekonstrukce, tržní ocenění, životnost, opotřebení, konstrukce

ANNOTATION The theoretic part of the bachelor thesis is aimed at basic acquaintance with the property valuation and the terminology, which is used in context with the valuation. Futher on, I inspect the influence of maintenance on separate parts of building construction, the range of reconstruction and its influence on the market value. I carry out two valuation reports in the practical part of the thesis – the valuation of a family house and an apartment house. The analytic part of the thesis includes the analysis of the real estate market in the Rakovník district. Key words: Reconstruction, market value, life span, wear, construction

OBSAH ÚVOD ......................................................................................................................................... 7 1

TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 8 1.1

CHARAKTERISTIKA REKONSTRUKCÍ ................................................................ 8

1.2

VYMEZENÍ POJMŮ................................................................................................... 9

1.2.1

Legislativa související s rekonstrukcemi a oceňováním nemovitostí ................... 9

1.2.2

Pojmy .................................................................................................................. 11

1.3

ÚDRŽBA ................................................................................................................... 12

1.4

OPOTŘEBENÍ STAVBY .......................................................................................... 14

1.4.1

Lineární metoda .................................................................................................. 14

1.4.2

Nelineární metoda............................................................................................... 14

1.4.3

Analytická metoda .............................................................................................. 15

1.5

ŽIVOTNOST ............................................................................................................. 15

1.5.1

Životnost staveb .................................................................................................. 15

1.5.2

Vliv rekonstrukce na životnost staveb ................................................................ 16

1.6

ROZBOR PŘÍKLADU REKONSTRUKCE ............................................................. 19

1.6.1

Zateplení fasády.................................................................................................. 19

1.6.2

Druhy zateplení................................................................................................... 20

1.7

1.6.2.1

Kontaktní zateplovací systém...................................................................... 20

1.6.2.2

Bezkontaktní zateplovací systém ................................................................ 20

OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ........................................................................................ 21

1.7.1

Seznámení s oceňováním.................................................................................... 21

1.7.2

Metody oceňování .............................................................................................. 23

1.8

VLIV REKONSTRUKCE NA OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ................................... 24

1.8.1

Analýza nejlepšího a nejvyššího využití ............................................................ 24

1.8.2

Návratnost prostředků vynaložených na rekonstrukci........................................ 25

1.8.2.1

Nemovitost určená k vlastnímu bydlení ...................................................... 25 5

1.9

3

Nemovitost sloužící jako zdroj příjmů ........................................................ 26

1.8.2.3

Nemovitost určená k prodeji ....................................................................... 27

1.8.2.4

Jiné faktory ovlivňující míru návratnosti investice do rekonstrukce .......... 28

ROZBOR DVOU PŘÍKLADŮ REKONSTRUKCE NEMOVITOSTI .................... 28

1.9.1

Rodinný dům Křivoklát ...................................................................................... 28

1.9.2

Bytový dům Praha - Hostivař ............................................................................. 30

1.10 2

1.8.2.2

ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI ............................................................................ 31

PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 32 2.1

Odhad tržní hodnoty rodinného domu Křivoklát ....................................................... 33

2.2

Odhad tržní hodnoty bytového domu Praha - Hostivař ............................................. 61

ANALYTICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 84 3.1

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRESU RAKOVNÍK .................................... 84

ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 93 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ...................................................................................... 94

6

ÚVOD Svou práci mám zaměřenou na problematiku rekonstrukcí nemovitostí a na vliv těchto prací na tržní ocenění. Práce je rozdělena do tří částí – teoretické, praktické a analytické. V první části se zabývám tím, co jsou rekonstrukce a jaký vliv má údržba na stav nemovitosti. Dále jsem rozebrala základní pojmy používané v oceňování a teorii oceňování. Nakonec jsem shrnula vliv rekonstrukce na tržní ocenění u typů nemovitostí, které jsou na realitním trhu nejčastěji obchodovány. Tyto poznatky jsem znázornila na dvou příkladech. V praktické části jsem provedla indikaci tržní hodnoty u dvou nemovitostí, které byly v nedávné době z velké části rekonstruovány. Jedná se o rodinný dům určený k trvalému bydlení majitele a bytový dům, který slouží jako zdroj příjmů. V třetí části jsem zanalyzovala stav realitního trhu v okrese Rakovník a jeho marketingový výhled. Cílem mé práce je vyhodnotit dopad provedené rekonstrukce na tržní hodnotu nemovitosti. Tato problematika je velmi široká, záleží na druhu a rozsahu rekonstrukce, na účelu, kterému budova slouží i na účelu, za jakým je rekonstrukce prováděna. Těmto skutečnostem věnuji jednotlivé kapitoly a vyhodnocení provedu na konkrétních příkladech.

7

1 TEORETICKÁ ČÁST 1.1 CHARAKTERISTIKA REKONSTRUKCÍ Stavby jsou věc, která slouží svému účelu mnoho let. Většinou jsou to desítky let, dokonce se můžeme setkat i se stavbami, které vznikly před více než 100 lety a stále plní svoji funkci. Pokud tedy chceme, aby stavba co nejdéle a nejlépe sloužila svému účelu, je třeba jí poskytovat pravidelnou a kvalitní údržbu. Z toho plyne, že stavbu je nutné během její existence rekonstruovat a modernizovat. Důvody, které vedou vlastníky budov k realizaci rekonstrukce či modernizace, lze dle náhledu rozdělit do 2 kategorií. První náhled, kdy rekonstrukce má svoji příčinu: a) Technické příčiny - životnost prvků, ze kterých se stavba skládá, je velmi rozdílná. U některých prvků se dá počítat třeba jen v jednotkách let. - vliv povětrnostních vlivů, které zvyšují opotřebení exteriérových částí budovy - vliv vlhkosti, která snižuje pevnost konstrukcí, tepelně izolační vlastnosti a zároveň přispívá ke vzniku a růstu plísní, mechů, lišejníků - mechanické vlivy – např. otřesy a vibrace od automobilové dopravy nebo výrobních strojů - samotné užívání stavby, při kterém dochází k jejímu opotřebení b) Morální příčiny - nároky na vyšší komfort při užívání stavby. V průběhu desítek let se nejen mění potřeby uživatelů stavby, ale s vývojem společnosti se mění i vnímání standardu užívání. Co bylo považováno za komfort např. před 30 lety, rozhodně nemůže vyhovovat dnešním požadavkům. A to jak u staveb určených k bydlení, tak u staveb komerčních. - u obytných staveb jsou to měnící se trendy v bydlení – např. dříve oddělené WC a koupelna jsou dnes běžně v jedné místnosti, stejně jako se v posledních letech stalo standardem spojení kuchyně a obývacího pokoje do jednoho průchozího celku. - vývoj ve výrobě stavebních materiálů. Moderní materiály mohou svými vlastnostmi zlepšovat technický stav budovy a plnit lepší užitné i estetické vnímání. 8

c) Právní příčiny - změna účelu užívání budovy - změny v legislativě – změny stavebních a bezpečnostních norem Podle druhého náhledu můžeme rekonstrukce rozdělit dle jejího rozsahu: a) Menší úpravy, spíše modernizace, kdy se mění pouze jednotlivé prvky. Můžeme sem zařadit např. výměnu obkladů, podlahových krytin, sanitárního vybavení nebo výměnu oken či dveří. V exteriéru by se mohlo jednat o výměnu okapů, vnějších parapetů či opravy fasády. Tyto opravy se projeví zejména v morální a ekonomické životnosti. Ovšem vliv mají i na delší technickou životnost. b) Při pracích většího rozsahu již měníme či opravujeme jednotlivé celky, někdy dochází i k zásahům do konstrukce budovy. Ty mají za následek změnu technických parametrů nebo nebo jejích dispozic. Zařadili bychom sem např. půdní vestavby, vybourání nebo posunutí příček, výměnu technických zařízení budov či zateplení budovy. Z hlediska životnosti mají tyto práce vliv hlavně na ekonomickou a technickou životnost – zateplená budova přináší úspory v nákladech na topení a půdní vestavba umožní např. pronájem místností. Obnovené části budovy zajistí větší bezpečnost, lepší funkci a celkově prodlouží technickou životnost. c) Největším zásahem do budovy jsou rozsáhlé rekonstrukce, kdy měníme velké celky budovy, její dispozice a v mnoha případech i její funkci. Zařadili bychom sem rekonstrukce starých rodinných domů, kdy stav domu ani jeho dispozice nevyhovují dnešním požadavkům na bydlení. Většinou jde o situace po prodeji rodinného domu, kdy ho nový majitel zcela přestaví. Dalším příkladem může být bytový dům, kdy majitel chce zvýšit příjmy ze své investice a v přízemí či suterénu nechá vybudovat prodejní či kancelářské prostory, kompletně modernizuje jednotlivé byty nebo nechá přistavět jedno podlaží. Může se jednat i o změnu funkce budovy, např. přestavba původního kulturního domu na výrobní prostory.

1.2 VYMEZENÍ POJMŮ 1.2.1 Legislativa související s rekonstrukcemi a oceňováním nemovitostí Nový občanský zákoník 89/2012 Sb. Nemovitost je v občanském zákoníku definována v § 498 – „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, 9

která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ § 505 – „Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.“ § 506 – „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ § 510 – „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.“ § 512 – „Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo.“ Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) § 2 odst. 3 – „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“ § 2 odst. 5 – „Změnou dokončené stavby je -

nástavba, kterou se stavba zvyšuje

-

přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou

-

stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.“

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 10

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

1.2.2 Pojmy „Údržba je pravidelná péče o objekt, kterou se zpomaluje průběh procesu fyzického opotřebení, předchází se jeho následkům tak, aby se zajistil jejich provozuschopný stav a bezpečný provoz, případně se odstraňují drobné závady. Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu do provozuschopného stavu. Obnovují se jimi technické vlastnosti, odstraňují funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. Modernizace – je taková úprava, jíž se při uplatňování prvků technického pokroku nahrazují části hmotného investičního majetku modernějšími částmi za účelem odstranění následků opotřebení a zastarání vlivem technického rozvoje, zvyšuje se vybavenost hmotného investičního majetku, popřípadě se rozlišuje jeho použitelnost. Ve výstavbě se jí rozumí tedy taková změna stavby, kterou se zvyšují užitné vlastnosti stavby nebo její části, aniž se mění její účel. Rekonstrukce – obnovovací práce prováděné za účelem uvedení objektu do původního stavu. Rekonstrukce je konstrukční a technologická úprava dosavadního hmotného investičního majetku nebo jeho části, která má obvykle za následek změnu technických parametrů, popřípadě změnu funkce a účelu hmotného investičního majetku. Rekonstrukce je často spojována s modernizací.“1 „Porucha konstrukce – změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její únosnost, použitelnost nebo podmínky užívání, či zkracuje její životnost. Vada konstrukce – nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením, který neohrožuje konstrukci z hlediska mezních stavů únosnosti nebo použitelnosti.“2 Chtěla bych zde také upřesnit, že pojmy rekonstrukce a modernizace nejsou z legislativního hlediska správné. Přesto jsou ve stavebnictví a mezi veřejností běžně používané. Proto je využívám i ve svém textu, a to ve smyslu rekonstrukce jako stavební práce a úpravy, které 1

VLČEK, Milan, MOUDRÝ, Ivan, NOVOTNÝ, Miloslav, BENEŠ, Petr, MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb. 1. vydání. Brno: ERA group spol. s r.o., 2001. 220s. ISBN 80-86517-10-1. Str. 2-4 2 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vydání. Praha: Grada Publishing, a.s., 2008. 192s. ISBN 978-80-247-2672-4. Str. 10-11

11

uvádějí objekt do původního stavu nebo mění funkci a dispozice objektu. A modernizace jako práce, které zlepšují užitné vlastnosti budovy. Mnohdy tyto práce splývají a nedají se přesně rozlišit.

1.3 ÚDRŽBA Jak bylo výše zmíněno, údržba má velký vliv na životnost stavby a jejích jednotlivých částí. Správná a pravidelná údržba pomáhá udržet dobré technické vlastnosti materiálů, prodlužuje jejich životnost a tím snižuje i ekonomické náklady budovy tím, že se oddálí jejich výměna. Při nedostatečné údržbě dochází ke zhoršení vlastností materiálů, zkracuje se jejich životnost a jako důsledek nedostatečné funkce může docházet ke vzniku poruch. Zvýšené nároky na údržbu mají hlavně exteriérové části budovy, které jsou vystaveny atmosférickým vlivům a tím jsou velmi namáhány. Vliv údržby na jednotlivé části budovy Fasáda – omítky samy o sobě tvoří ochrannou vrstvu vnějších svislých konstrukcí. Jsou opatřeny nátěrem, který zabraňuje pronikání kapalné vlhkosti do konstrukce. Nejnamáhanější místa jsou soklová část, římsy, ostění oken nad parapetními plechy, různé výstupky na fasádě. K poškození omítky může dojít i mechanicky – uražením rohu, nárazem. Pokud by poškozené místo zůstalo bez opravy, bude docházet k průniku vlhkosti do konstrukce, následnému olupování omítky a v případě zamrznutí k postupné degradaci samotné nosné konstrukce. U zateplených domů by se vlivem vlhkosti narušila, až úplně znehodnotila funkce tepelné ochrany. Klempířské prvky – ty, které nejsou vyrobeny z nerezivějících materiálů (měď, hliník) jsou také nejvíce ohroženy působením vlhkosti a následným rezavěním. Proto je třeba chránit je nátěry. Ty nejvíce poškozuje sluneční záření a také voda. Dochází k popraskání nátěru, jeho odlupování, průniku vody a poškozování klempířského prvku v podobě rzi. Okapové žlaby – jeden z nejdůležitějších kroků při ochraně okapových žlabů, je hned po důkladném nátěru, jejich správný sklon. Při nesprávném sklonu zůstávají ve žlabech zachycené nečistoty, zadržuje se vlhkost, špatně odtéká dešťová voda a při intenzivních deštích může dojít k přetékání vody přes okraj žlabu a zbytečnému smáčení fasády. Při poškození nátěru má vlhkost za následek rezivění žlabů.

12

Střešní krytina – u šikmých střech může dojít k mechanickému poškození krytiny – k prasknutí nebo posunu jednotlivých prvků. Následně dochází k průniku vody do konstrukčních vrstev střechy a jejich poškození. Při dlouhodobém působení vlhkosti může dojít k poškození latí, které nesou střešní krytinu, v nejhorším případě i k poškození krovu. U plochých střech je třeba dbát na kontrolu nerovností, kde může stát voda. Na kontrolu spojů, zda se neobjevují praskliny, na kontrolu koutů, kde se mohou zachycovat nečistoty, ve kterých by se časem mohly uchytit rostliny a svými kořeny narušovat izolační vrstvu. Okna – u dřevěných oken staršího typu dochází nejčastěji k netěsnostem způsobeným průhyby rámů a svěšováním. Vzhledem k materiálu je třeba důsledně udržovat nepoškozený lak, který dřevo chrání před povětrnostními vlivy. Plastová okna zase vyžadují z hlediska údržby a pro svoji správnou funkci péči o kování a správné seřízení oken. Dobře těsnící okna brání průniku vody při deštích a snižují tepelné ztráty. Dveře – ohledně materiálu, je zde podobná situace jako u oken. Zvýšený důraz na údržbu je nutný u vstupních dveří do budovy. U dveří, které jsou vyrobeny z masivu, je třeba dbát na ochranu před povětrnostními vlivy – impregnace, nepoškozený nátěr. U dveří z plastu nebo potažených plastovou folií dbáme hlavně na péči o kování. Komíny – komíny, na které jsou připojená topidla na tuhá paliva, se musí pravidelně vymetat a dle Nařízení vlády č. 91/2010 Sb. se musí v pravidelných intervalech nechat provést kontrola a revize spalinové cesty odborně způsobilou osobou. Po této kontrole je vystavena revizní správa, která je důležitým podkladem pro pojišťovnu v případě plnění pojistné události, která souvisí s případným požárem. Údržba interiérových částí – v tomto případě se jedná hlavně o technická zařízení budov – kanalizace, vodoinstalace, topení, plynoinstalace, elektroinstalace, vzduchotechnika, kabelové rozvody (televize, telefony), výtahy. U některých zařízení je třeba provádět pravidelné prohlídky a revize oprávněným pracovníkem nebo revizním technikem.

13

1.4 OPOTŘEBENÍ STAVBY „Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu apod.“3 Míru opotřebení používáme při stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou. Ke stanovení výše opotřebení stavby lze použít tři základní metody:

1.4.1 Lineární metoda Je to nejjednodušší způsob stanovení opotřebení a používá se obzvláště při oceňování podle cenového předpisu. Je to přímočará metoda, která se dá se vyjádřit tak, že novostavba nemá žádné opotřebení, v polovině životnosti je opotřebení 50 % a na konci životnosti je opotřebení 100 %. Z toho vyplývá, že tato metoda je opravdu velmi orientační, protože nezohledňuje vlivy údržby nebo rekonstrukce.

120 100 80 míra opotřebení v 60 procentech 40 20 0

0

20

40

60

80

100

120

životnost v letech

Graf 1 : Znázornění lineárního opotřebení

1.4.2 Nelineární metoda Ve své podstatě více odpovídá realitě, kdy opotřebení stavby v prvních letech životnosti není vysoké a naopak v posledních letech životnosti míra opotřebení prudce stoupá.

3

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 64

14

120 100 80 míra opotřebení v 60 procentech 40 20 0 0

20

40

60

80

100

120

životnost v letech

Graf 2 : Znázornění nelineárního opotřebení

1.4.3 Analytická metoda Je nejpřesnější, ale také nejpracnější. Její výpočet spočívá v rozboru jednotlivých konstrukcí, ze kterých se stavba skládá. Tato metoda je i jediná možná při stanovení míry opotřebení v následujících případech: -

nedokončená stavba

-

stavba po rekonstrukci, modernizaci

-

stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu

-

kulturní památka

-

provedená nástavba, přístavba, vestavba

-

stavba poškozená vlivem živelní pohromy (povodeň, požár)

1.5 ŽIVOTNOST 1.5.1

Životnost staveb

V souvislosti s opotřebením se setkáváme s pojmem životnost. Je to doba, po kterou materiál či budova plní svou funkci. Životnost budovy má 4 různé pohledy: „Technická životnost – je to doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat Technická životnost stavby je průměrem technické 15

životnosti jejích jednotlivých prvků a celků.“4 Životnost prvků, ze kterých je budova složena, je různá. Tabulku s doporučenou dobou životnosti jednotlivých prvků a celků nejdeme v oceňovací vyhlášce. „Právní životnost – je to doba od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost jako věc, poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní životnost závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.“5 Ekonomická životnost – je to doba, po kterou je budova schopna přinášet výnos. Morální životnost – je velmi podobná ekonomické životnosti. Je to doba, po kterou lze nemovitost komerčně využít – tedy do chvíle, kdy již kvůli zastarávání není pronajmutelná, i přesto, že může být plně funkční.

1.5.2 Vliv rekonstrukce na životnost staveb Rekonstrukce obecně mají rozhodující vliv na životnost i hodnotu nemovitosti. Jak je uvedeno v sekci „vymezení pojmů“, rekonstrukce je obnovovací práce, prováděná za účelem uvedení objektu do původního stavu. Tedy do stavu, kdy objekt může bez omezení a bezpečně sloužit svému účelu, jde o jisté navrácení na počátek životnosti. Reálně to tedy znamená opravu nebo výměnu jednotlivých nefunkčních prvků či celků za nové. Jaký je tedy dopad na jednotlivé druhy životnosti: Technická životnost – výměna prvků krátkodobé životnosti se na technické životnosti budovy jako celku projeví pouze nepatrně. Jedná se např. o výměnu vnitřních obkladů, sanitárního vybavení nebo povrchů podlah. Opravy nebo výměny prvků dlouhodobé životnosti již na životnost celé budovy jako celku mají zásadní vliv. Např. výměna stropní konstrukce, krovu a střešní krytiny nebo dodatečná hydroizolace základové konstrukce výrazně prodlouží životnost celého objektu. Právní životnost – tím, že rekonstrukce obnoví funkci a prodlouží možnost užívání budovy, oddálí její zánik. Právní životnost se tedy prodlužuje. 4

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 62 5

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 62

16

Ekonomická životnost – dotýká se převážně budov, které mají svým využíváním přinášet zisk. Tedy bytové domy, komerční a obchodní budovy nebo výrobní a skladové prostory. Prováděné rekonstrukce jsou tedy zaměřeny na obnovení plnohodnotné funkce objektu, splnění bezpečnostních norem, či změny v účelu využití objektu. Funkční, udržovaná budova přináší déle výnosy. Morální životnost – u budov, které mají přinášet zisk, je spjatá s ekonomickou životností. Z tohoto hlediska je ale rekonstrukce ještě více zaměřená na modernizaci. Proto může dojít i k výměně funkčních prvků a celků, které ale neodpovídají moderním standardům užívání nebo bezpečnostním nárokům. Může snížit i náklady na provoz budovy. Tím vším se objekt stává více atraktivní pro potenciální nájemce či kupce. Jedná se vlastně o technické zhodnocení. Morální životnost se prodlužuje. V každém případě je na individuálním posouzení každé rekonstrukce, zda je ekonomicky výhodná. V některých případech se může stát, že náklady na provedené práce mohou převýšit očekávané výnosy. V případě budovy určené pro vlastní bydlení je také na posouzení majitele, zda se ekonomicky více vyplatí koupě starého domu a jeho nákladná rekonstrukce či koupě pozemku a výstavba nového domu. V následující tabulce najdeme předpokládanou životnost jednotlivých prvků a konstrukcí dle cenového předpisu.

„PŘEDPOKLÁDANÁ ŽIVOTNOST KONSTRUKCÍ A VYBAVENÍ“6

6

Číslo položky

Název

Předpokládaná životnost v letech

1

Základy včetně zemních prací

150 – 200

2

Svislé konstrukce

80- 200

3

Stropy

80 – 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 – 150

5

Krytiny, střecha

40 – 80

6

Klempířské konstrukce

30 – 80

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 -80

8

Úpravy vnějších povrchů

30 - 60

9

Vnitřní obklady keramické

30 – 50

10

Schody

80 – 200

Vyhláška č.441/2013 Sb., příloha č. 21, tabulka č.7

17

11

Dveře

50 – 80

12

Vrata

30 – 50

13

Okna

50 – 80

14

Povrchy podlah

15 – 80

15

Vytápění

20 – 50

16

Elektroinstalace

25 – 50

17

Bleskosvod

30 – 50

18

Vnitřní vodovod

20 – 50

19

Vnitřní kanalizace

30 – 60

20

Vnitřní plynovod

20 – 50

21

Ohřev teplé vody

20 – 40

22

Vybavení kuchyní

15 – 30

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 – 60

24

Výtahy

30 – 50

25

Ostatní

--

26

Instalační prefabrikáty (jádra)

15 - 25

Cenový předpis dále rozlišuje i životnost jednotlivých druhů staveb. „Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, b) rekreačních a zahrádkářských chat -

zděných 80 let

-

dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 50 let

c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce d) vedlejších staveb a garáží -

zděných 80 let

-

dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 30 – 40 let

e) studní -

kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let

-

ostatních 50 let 18

f) venkovních úprav je uvedena v příloze č. 17 g) hřbitovních staveb 100 až 150 let“7

1.6 ROZBOR PŘÍKLADU REKONSTRUKCE 1.6.1 Zateplení fasády Jednou z nejčastějších rekonstrukcí, se kterou se můžeme v dnešní době setkat, je zateplování domů, obzvlášť zateplení fasády. Důvody jsou hlavně ekonomické, neboť ceny energií stále stoupají a v klimatických podmínkách České republiky je topná sezona mnohdy už od října až do dubna. Vhodné a správně provedené zateplení může přinést úsporu nákladů na vytápění až v desítkách procent ročně. Výpočet je individuální dle druhu stavby a druhu zateplení. Před zateplením fasády je vhodné provést energetické hodnocení obvodových konstrukcí, zjistit stav neprůhledné obálky budovy, stav stávajících výplní otvorů, stávající soustavu vytápění a stávající systém větrání. Je třeba vyhodnotit, zda dům není vlhký a jaký je případný zdroj vlhkosti. Na základě zjištěných hodnot by měl být vypracován návrh, který by měl splňovat normu ČSN 73 0540-4 o tepelné ochraně budov a měl by obsahovat několik bodů: -

průzkum podkladu

-

řešení statiky kotvení

-

stanovení prostupu tepla a kondenzace v konstrukci

-

povrchové teploty v kritických místech

-

požární hodnocení

-

návrh výrobků pro stavbu včetně řešení detailů

U starších domů, které mají problémy s vlhkostí, je třeba nejdříve provést práce, které vedou k maximálnímu odvlhčení. Až po vyřešení tohoto kroku je možné přistoupit k samotnému zateplení. Majitel stavby by měl věnovat zvýšenou pozornost při výběru firmy, která provede zateplení, nejlépe na základě referencí. U nízké nabídkové ceny vyvstává riziko, že práce nebudou odvedeny kvalitně a nejprve uspořené peníze budou v budoucnu stejně vynaloženy na dodatečné práce, dokonce se pak celková cena může hodně navýšit. Nemluvě o snahách provést zateplení svépomocí. U bytových domů a komerčních objektů toto zřejmě nehrozí, ale majitelé rodinných domů mají mnohdy snahu maximálně snížit cenu, ovšem kvalita a efektivita provedení je pak velmi sporná.

7

Vyhláška č. 441/2013 Sb., příloha č. 21, 4. bod

19

1.6.2 Druhy zateplení 1.6.2.1 Kontaktní zateplovací systém U staveb, které nemají problém s vlhkostí, se využívají vnější kontaktní zateplovací systémy – VKZS – nebo anglická zkratka ETICS (external thermal insulation composite system). Provedení tohoto sytému upravuje norma ČSN 73 2901. Desky z pěnového polystyrénu nebo minerální vlny se lepí na obvodovou stěnu, mechanicky se kotví, tmelí a provede se na ně nová povrchová úprava. Podle požárního předpisu je použití zateplení minerální vlnou povinné v případě zateplení fasády s požární výškou více než 22,5 m.

Obr. 1 Ukázka kontaktního zateplovacího systému 8

1.6.2.2 Bezkontaktní zateplovací systém Stavby, které nelze úplně odvlhčit se zateplují bezkontaktním zateplovacím systémem, tzv. provětrávanou fasádou. Stěna domu je obalena měkkou vláknitou izolací na roštové konstrukci – tato vrstva propouští vodní páry. Následuje vzduchová mezera, kterou se tato vlhkost odvádí a před ní je vrstva s povrchovou úpravou. Tyto povrchy netvoří omítka, ale obklady z dřevotřískových, keramických nebo kovových desek. Výhodou je použití tzv. „suché“ technologie.

8

Redakce iSTAVITEL.CZ. iSTAVITEL.CZ…poradí při stavbě, rekonstrukci a bydlení [online]. 21.4.2009 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://istavitel.cz/clanek/izolace/tepelne-izolace/zpusoby-zatepleni-obvodovehoplaste-domu_81

20

Obr. 2 Ukázka odvětrávaného zateplovacího systému 9

Zateplení fasády má mnoho přínosů – výrazné zlepšení tepelné pohody, větší energetickou nezávislost, snížení nákladů na vytápění, odstranění problémů s plísněmi a též šetření životního prostředí. Díky těmto skutečnostem má zateplení pozitivní vliv na pronajímatelnost či prodejnost nemovitosti. Tím se zvyšuje její tržní hodnota. Z technického hlediska plní izolační vrstvy ochrannou funkci obvodových konstrukcí před atmosférickými vlivy. Každá rekonstrukce přináší efekt i ve zhodnocení nemovitosti. Objekt v dobrém technickém stavu, který ještě plní standardy užívání má vyšší hodnotu, než budova technicky i morálně zastaralá.

1.7 OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 1.7.1 Seznámení s oceňováním Ocenění jakéhokoli majetku je neodmyslitelnou a podstatnou součástí fungování ekonomiky na tržních principech. Majetek můžeme rozdělit do několika kategorií: -

hmotný

-

nehmotný - výrobní postupy, know-how, obchodní značky apod.

9

Redakce iSTAVITEL.CZ. iSTAVITEL.CZ…poradí při stavbě, rekonstrukci a bydlení [online]. 21.4.2009 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://istavitel.cz/clanek/izolace/tepelne-izolace/zpusoby-zatepleni-obvodovehoplaste-domu_81

21

-

movitý

-

nemovitý – objekty spojené se zemským povrchem, které nelze přemístit (pozemky, budovy)

Hodnotu svého jmění potřebují znát firmy, aby správně ve finančním účetnictví vykázaly aktiva a pasiva. Na základě správného vedení finančního účetnictví vypočte firma svůj hospodářský výsledek a tyto znalosti jí pomohou lépe plánovat své podnikatelské záměry a definovat své postavení na trhu. Hodnotu majetku potřebují znát banky, aby správně vyhodnotily rizika spojená s poskytováním a zajišťováním úvěrů. A to obzvláště u úvěrů souvisejících s podnikatelskými záměry nebo ve významném sektoru hypotečních úvěrů. Dále jsou tyto informace důležité pro pojišťovny při stanovení správné pojistné hodnoty a pojistné částky. „Pojistná hodnota věci může být vyjádřena jako: -

nová cena – tedy peněžní částka, kterou je třeba vynaložit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhož druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu.

-

časová cena – tedy nová cena snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci.

-

dohodnutá cena – tedy cena blíže specifikovaná v pojistné smlouvě.“10

Další oblastí, proč je třeba ocenit majetek, je splnění daňové povinnosti. Dle vypočtené hodnoty se stanoví výše daně (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, darovací daň, dědická daň). V tomto případě vypočítáme tzv. administrativní cenu neboli cenu zjištěnou, a to dle cenového předpisu – tj dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, a v současné době dle platné vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. V oboru oceňování je důležité rozlišovat pojmy hodnota, tržní hodnota a cena. Pro laika jsou tyto pojmy snadno zaměnitelné a přesto, že neexistují jejich striktní definice, mohli bychom je charakterizovat následně:

10

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 100 s. ISBN 97880-7265-101. Str. 30.

22

„Hodnota je ekonomický pojem. Jedná se o odhad, odrážející názor odhadce nebo znalce. Je tedy třeba si uvědomit, že bude mít podobu určitého intervalu, který bude ohraničen z jedné strany nejnižší úrovní nabídky a z druhé strany nejvyšší úrovní koupěschopné poptávky.“11 „Tržní hodnota je jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu. Definice dle komunitárního práva (práva EU) – tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice dle IVSC/TEGoVA (International Valuation Standards Council, The European Group of Valuers‘ Associations ) – Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“12 „Cena je další ekonomický pojem a je peněžním vyjádřením hodnoty. Ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně požadovaná, nabízená nebo již realizovaná částka.“13 „Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek.“14

1.7.2 Metody oceňování Jak bylo výše zmíněno, hodnotu majetku stanovuje při tržním ocenění na žádost klienta odhadce nebo soudní znalec. Využívají k tomu různé metody. Porovnávací – již ze samotného názvu rozumíme, že se jedná o způsob stanovení hodnoty majetku porovnáním s objekty co nejpodobnějších parametrů. V případě nemovitosti se 11

HEŘMAN, Jan. Stanovení hodnoty podniku.[CD disk]. 2013 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 12 12

13

HEŘMAN, Jan. Stanovení hodnoty podniku.[CD disk]. 2013 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 13 14

23

snažíme porovnat budovy nebo pozemky ve stejné lokalitě, podobné velikosti, stáří, opotřebení a vybavenosti. Velmi důležité je porovnání s cenami, které byly na trhu skutečně realizovány. Dá se říci, že pro stanovení tržní hodnoty je tato metoda nejobjektivnější. Výnosová – je založena principu, kdy koupě majetku je brána jako investice a odhadce z této investice vypočte budoucí příjmy. Hodnota vypočtená touto metodou by neměla být vyšší, než hodnota vypočtená porovnávací metodou. Nákladová – výpočtem hodnoty touto metodou se snažíme o stanovení tzv. reprodukční ceny – „tj. ceny, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“15 Tuto hodnotu musíme následně snížit o opotřebení stavby. Pro jednoduchou představu je možné tyto metody dát do souvislosti s časovým pohledem:16 Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Příjmový přístup

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali

Jaká je současná tržní hodnota majetku na trhu

Jaký očekáváme v budoucnosti výnos

1.8 VLIV REKONSTRUKCE NA OCENĚNÍ NEMOVITOSTI 1.8.1 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Při oceňování nemovitostí bereme vždy v úvahu výsledek analýzy nejlepšího a nejvyššího využití. „To je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejlepší a nejvyšší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“17

15

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 59 16

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str. 35 17

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2008. 140 s. ISBN 978-807265-128-3. Str. 26

24

Majitelé nemovitostí se provedením rekonstrukce snaží o splnění těchto podmínek, ačkoliv by to takto sami nejspíš nedefinovali. Cílem každé rekonstrukce bývá uvedení nemovitosti do lepšího stavu (fyzická realizovatelnost), změna funkce stavby (dodržení právních předpisů), zvýšení komfortu užívání stavby a v některých případech i budoucí úspora v nákladech na provoz budovy (maximální ziskovost) a to vše za přijatelnou výši finančních nákladů vložených do rekonstrukce (finanční proveditelnost). Vedle těchto skutečností berou majitelé nemovitostí v potaz i předpoklad, že rekonstrukcí dojde nejen k technickému zhodnocení stavby, ale i ke zvýšení tržní hodnoty majetku.

1.8.2 Návratnost prostředků vynaložených na rekonstrukci Míra návratnosti prostředků vložených do rekonstrukce záleží na mnoha faktorech. Zda se jedná o nemovitost určenou k vlastnímu bydlení, zda jde o nemovitost určenou k pronajímání nebo o nemovitost určenou k prodeji. Dále záleží na způsobu financování – zda je rekonstrukce hrazena z vlastních prostředků, z fondu oprav nebo zda je financována úvěrem. Dále zde máme faktor, který nelze přesně finančně ohodnotit – nemovitost, jako věc zvláštní obliby. Další může být legislativní omezení, např. v památkových zónách. Vliv na návratnost prostředků má jistě i kvalita provedené práce a kvalita materiálů použitých při rekonstrukci. 1.8.2.1 Nemovitost určená k vlastnímu bydlení Primární důvody, proč se provádí rekonstrukce u těchto objektů, je zlepšení technického stavu, zvýšení komfortu užívání a změna dispozic budovy. Majitel rodinného domu či bytu provádí průběžnou údržbu a již takto vložené prostředky udržují stav a hodnotu budovy a tím oddalují větší a finančně nákladnější práce. Provedení větších oprav a stavebních úprav má za cíl zvýšit kvalitu bydlení či přizpůsobit objekt svým potřebám. Práce související se zateplením budovy mají za cíl snížit v budoucnu náklady na bydlení. Finanční prostředky investované do vlastního bydlení nahrazují náklady vynaložené za pronájem srovnatelného objektu. Benefitem této investice je svoboda při nakládání se svým majetkem, protože při pronájmu je nájemník omezován tím, co mu majitel v nájemní smlouvě a osobně umožní. V nájemném jsou také započítané náklady na údržbu. Nájemník tedy investuje „do cizího“ a vložené prostředky se mu nikdy nevrátí. Z opačného úhlu pohledu musí majitel nemovitosti, která slouží k vlastnímu bydlení, ještě investovat čas a starosti spojené s údržbou a opravami. U tohoto typu nemovitosti je často rozhodující i skutečnost, že majitel je ochoten vložit do rekonstrukce větší výši finančních prostředků, než o kolik se potencionálně zvýší tržní 25

hodnota objektu. Důvodem je tzv. zvláštní obliba. Majitel může mít k nemovitosti osobní vztah, protože se zde např. narodil a vyrostl nebo je dům rodinným majetkem již po několik generací, a nebo má velmi oblíbenou lokalitu, kde dům stojí. Tyto skutečnosti mu vyváží větší náklady, které do objektu investuje. Majitelé objektů určených k vlastnímu bydlení si také běžně nenechávají zpracovat odhad tržní hodnoty a ani nesledují vývoj cen na trhu nemovitostí. O hodnotě svého majetku mají tedy pouze velmi hrubou představu. Z výše uvedených důvodů tedy málokdy zvažují, zda se jim investice do rekonstrukce vyjádřená v absolutních číslech, z hlediska výše tržní hodnoty vyplatí. 1.8.2.2 Nemovitost sloužící jako zdroj příjmů Primárním důvodem k rekonstrukci tohoto typu objektu je téměř vždy prodloužení morální a ekonomické životnosti a tím maximalizace výnosů produkovaných tímto objektem. Účelem rekonstrukce bývá hlavně technické zhodnocení – bytové domy a administrativní budovy se lépe pronajímají, pokud jsou ve výborném technickém stavu, jsou dobře technologicky vybaveny a mají nízké energetické nároky. Výrobní prostory a prostory určené ke službám potřebují splňovat novější a leckdy přísnější technologické, bezpečnostní či hygienické normy. Protože budovy tohoto typu slouží jako zdroj výnosů nebo jako výrobní prostředek, je zhodnocení míry návratnosti investovaných financí velmi zásadní. Z ekonomického hlediska, kdy je cílem dosažení zisku, musí být náklady na rekonstrukci nižší nebo srovnatelné s výší výnosů, kterých se díky rekonstrukci dosáhne. U objektů, které slouží k pronajímání, se musí dosáhnout zvýšení tržního nájemného, snížení nákladů na údržbu, zvýšení atraktivity objektu a tím snížení neobsazenosti. U výrobních prostor, které majiteli slouží jako výrobní prostředek, je třeba dosáhnout lepších parametrů ve výrobě – nižší náklady na výrobu a na provoz budovy, větší výrobní kapacitu a tím zvýšení tržeb. Významnou roli hraje prodloužení ekonomické životnosti. Čím více se prodlouží doba, po kterou bude budova přinášet výnosy, tím spíše se vyplatí investovat do rekonstrukce. Velký vliv má i kvalita provedené rekonstrukce. Levné a méně kvalitní materiály, společně se špatně odvedenou prací jsou v prvotním kroku sice finančně výhodnější, ale z dlouhodobého hlediska přinášejí více nákladů na opravy a rychlejší opotřebení – tedy další finanční náklady.

26

Pokud je tedy záměrem investora dlouhodobý zisk, neměl by v prvním kroku litovat větších nákladů spojených s kvalitou provedené rekonstrukce. Analýza návratnosti prostředků vložených do rekonstrukce je individuální. Majitel jednoho bytového domu si jistou analýzu určitě provede sám, ale např. rekonstrukce většího výrobního areálu spojeného s administrativní budovou již vyžaduje odbornou a důkladnou analýzu. U tohoto typu budov by se tržní hodnota po rekonstrukci měla zvýšit minimálně o investované prostředky. 1.8.2.3 Nemovitost určená k prodeji Každý majitel prodávané nemovitosti chce při prodeji dosáhnout co nejvyšší ceny, za co nejkratší dobu. Aby byly tyto podmínky splněny, je třeba, aby prodávající požadoval cenu odpovídající stavu nemovitosti. Proto se nabízí, že za udržovanou nemovitost, v dobrém technickém stavu bude mezi kupujícími větší zájem a prodávající si může říci o vyšší cenu. Prodávající proto jistě zvažují, zda se vyplatí před prodejem provést nějaké stavební úpravy, zda se takto vložená investice při prodeji vrátí se ziskem. Rozdílná situace bude v sektoru nemovitostí určených k bydlení majitele a v sektoru nemovitostí, sloužících jako zdroj příjmů. Byty a rodinné domy si kupující většinou pořizují jednou až dvakrát za život. A investují nemalé částky. Přesto při koupi nemovitosti hrají u kupujících velkou roli psychologické faktory – zda se jim nemovitost na pohled líbí, zda jim vyhovuje lokalita a dispozice a jistě i to, jakým dojmem na ně zapůsobí objekt na první pohled. Většina kupujících má také minimální znalosti ze stavebnictví a v našich krajích zatím není moc zvykem zvát si ke koupi nemovitosti odborného poradce. Toho můžou prodávající využít. A to tak, že drobné úpravy, za malé finanční částky – např. opravy omítek, fasády, čerstvý nátěr klempířských konstrukcí apod. – mohou mít pozitivní dopad na vnímání stavu budovy jako celku. Kupující mají na první pohled pocit, že nemovitost je udržovaná, v dobrém stavu a jsou více ochotni akceptovat požadovanou cenu. Nemovitost se tak rychleji prodá. Myslím si tedy, že drobné investice do oprav, se před prodejem nemovitosti vyplatí. V těchto případech ani není třeba dbát na vysokou kvalitu odvedené práce. Větší investice možná mohou být výhodné v případě, že někdo levně koupil nemovitost v zanedbaném stavu, za co nejnižší náklady ji opravil a obratem prodal dále se ziskem. Nezbytnou podmínkou je ale

27

fungující realitní trh a dostatečně vysoká poptávka po daném druhu nemovitosti. Jinak bych větší investice před prodejem nedoporučovala. Jiná situace je v sektoru nemovitostí určených k produkování výnosů. Kupující si o těchto nemovitostech důkladně ověřují informace o technickém stavu, o výnosech, které objekt přináší a jistě si nechávají zpracovat podrobnou analýzu, nakolik je koupě výhodná. Proto je posouzení investice do nemovitosti tohoto typu před prodejem individuální. Spíše bych odhadla, že se nevyplatí. 1.8.2.4 Jiné faktory ovlivňující míru návratnosti investice do rekonstrukce Patří sem jistě způsob financování. Nejvýhodnější je investice vlastních prostředků – pokud nejsou investovány jinde tak, že výnos z nich je vyšší, než náklady na případný úvěr nebo přínos z provedené rekonstrukce. V případě financování úvěrem, musíme vzít při analýze návratnosti prostředků v úvahu náklady spojené s úvěrem – úročení, bankovní poplatky. Také legislativní omezení mají vliv na investici do rekonstrukce. Stavební úpravy musí vyhovovat technickým, bezpečnostním, požárním a hygienickým normám. V památkových zónách podléhají stavební práce požadavkům Národního památkového ústavu. Tyto skutečnosti bývají příčinou zvýšených nákladů do rekonstrukce a mají za následek delší návratnost těchto nákladů.

1.9 ROZBOR

DVOU

PŘÍKLADŮ

REKONSTRUKCE

NEMOVITOSTI Na následujících příkladech bych chtěla vyhodnotit efektivitu vložených prostředků do rekonstrukce. Jedná se zároveň o příklady mých ocenění uvedených v dalším oddíle mé práce. V analýze tedy použiji hodnoty, které jsem v ocenění indikovala.

1.9.1 Rodinný dům Křivoklát Rodinný dům byl postaven v roce 1877, jeho stáří je tedy 137 let. Ovšem toto stáří se týká pouze základů budovy, vnějších svislých konstrukcí, jedné nosné zdi uvnitř objektu a sklepa. Současný majitel koupil nemovitost v roce 2001. V té době byl objekt sice obyvatelný, ale již velmi opotřebený. Majitel nejprve provedl v roce 2003 výměnu špaletových oken za okna zdvojená plastová a výměnu vstupních dveří. Hned poté následovala rekonstrukce verandy, kdy byla provedena nová izolace podlahy a položena nová dlažba. V letech 2009 – 2010 nechal majitel provést rozsáhlou rekonstrukci celého objektu, kdy byly vyměněny stropní 28

konstrukce, provedeny izolace podlah, nové rozvody vody, vnitřní kanalizace, elektro, topení, nové vnitřní obklady, byla provedena půdní vestavba a zabudován krb se systémem vytápění rozvody teplého vzduchu. Dům je nově vybaven zabezpečovacím systémem Jablotron a kamerovým systémem. Náklady majitele na rekonstrukce byly celkem 2 800 000 Kč. Tato částka byla částečně hrazena hypotéčním úvěrem na rekonstrukci. Je tedy třeba uvažovat ještě s náklady na úročení hypotéky. Již při srovnání částky 2 800 000 Kč investovaných do rekonstrukce a indikované hodnoty v mém tržním ocenění 2 416 000 Kč, je patrné, že z ekonomického hlediska se tato investice nevyplatila. Při úvaze, kdy bych brala v potaz ještě pořizovací hodnotu nemovitosti, se tento rozdíl ještě prohloubí. Je to tedy typický příklad toho, kdy majitel při koupi domu preferoval lokalitu – příroda křivoklátských lesů a přijatelná dojezdová vzdálenost do Prahy – a dům v zástavbě starších domů a ne v tzv. satelitní čtvrti. Nákladná rekonstrukce po několika letech byla vyústěním spokojenosti s bydlením v této lokalitě a potřebou zvýšit komfort užívání objektu. Majitel si sice neprovedl analýzu ekonomické výhodnosti této rekonstrukce, přesto tušil, že náklady převýší budoucí tržní hodnotu domu. Důvodem, proč byl majitel ochoten akceptovat tyto vysoké náklady, je výše uvedená věc zvláštní obliby, kdy majitel je plně spokojen s bydlením v této lokalitě, ve velké míře využívá možnost pobývání v okolní přírodě, má zde dobré sousedské vztahy a v blízké budoucnosti v žádném případě neuvažuje o prodeji domu. Z kritérií nejlepšího a nejvyššího využití není splněno kritérium maximální ziskovosti, protože náklady na pořízení domu a následnou rekonstrukci převyšují současnou tržní hodnotu domu. Důvodů, proč je tomu tak, je více – v nákladech na rekonstrukci byly zahrnuty bourací práce a odvoz suti, což při této rozsáhlé rekonstrukci tvoří velkou částku a je to položka, která se na hodnotě nemovitosti nijak neprojeví. Jistý vliv může mít skutečnost, že náklady na stavební práce byly jako u nového domu, přesto je dům na realitním trhu vnímán jako starší, opotřebený a tím pádem má nižší hodnotu, než nová stavba. Myslím si, že hlavním důvodem ale bude lokalita, kde dům stojí. Realitní trh zde není moc živý a zájem o trvalé bydlení je tu výrazně menší, než v nedalekém okolí Prahy. Tržní hodnota odpovídá cenám, za které se starší rodinné domy v okrese Rakovník prodávají. Vliv Prahy, kde jsou ceny za porovnatelné 29

objekty mnohem vyšší, se zde už neprojevuje. Na druhé straně ale má vzdálenost Prahy ještě vliv na ceny stavebních prací, které jsou tak vyšší. Vzniká tedy určitý nepoměr mezi méně atraktivní lokalitou a drahou výstavbou.

1.9.2 Bytový dům Praha - Hostivař Bytový dům byl postaven přibližně v roce 1940 a po celou svoji existenci byl využíván k nájemnímu bydlení. Má 12 bytů ve 3 NP a sklepní prostory. Dříve byl dům v majetku Hl. m. Prahy a v roce 2004 ho koupili dva majitelé. Do té doby byla na domě prováděna pouze běžná údržba, která ale nebyla nijak kvalitní. Větším zásahem bylo pouze připojení domu na rozvod plynu v 90. letech. Soukromí majitelé byli tedy nuceni dům rekonstruovat. Prvním krokem byla výměna vnitřních rozvodů vody, kanalizace a elektroinstalace, následovala výměna dřevěných oken za zdvojená plastová, výměna vchodových dveří, rekonstrukce teras u bytů ve 3. NP, kterými zatékalo do bytů v 2.NP, v roce 2011 byla na domě zateplena fasáda. Při postupné výměně nájemníků byly zrekonstruovány jednotlivé byty – koupelny, kuchyně, povrchy podlah, někde i vnitřní štuky. Dnes jsou po rekonstrukci všechny byty. Společné prostory byly po mnoha letech vymalovány, byla osazena nová světla, poštovní schránky, zvonky, byl sjednocen vzhled vstupních dveří do bytů. Náklady na rekonstrukci dodnes činí cca 4 000 000 Kč, pořizovací cena byla v několika málo jednotkách milionů Kč. Celkově jde o částku do 10 000 000 Kč (koupě domu a rekonstrukce). Tržní hodnotu bytového domu jsem ve svém ocenění indikovala na 20 769 000 Kč. Již z těchto hodnot je patrné, že investice do domu se vyplatila. Díky provedeným rekonstrukcím, současnému stavu objektu a deregulaci nájemného mohou majitelé za všechny byty inkasovat tržní nájemné, které je v dané lokalitě obvyklé. Podrobnou analýzu výše nájemného oproti dřívějšímu stavu majitelé zpracovanou nemají. Šlo by to i velmi těžko, protože do roku 2013 podléhaly některé byty regulovanému nájemnému. V průběhu let od koupě domu jich bylo stále méně, přesto poslední nájemník s regulovaným nájemným opustil byt v roce 2013. Dnešní technický stav domu má pozitivní vliv na neobsazenost bytů a kategorii nájemníků. Většina nájemníků je dlouhodobá, bezproblémová. Ti, kteří zde bydleli již před rokem 2011, si pochvalují snížení nákladů na vytápění po zateplení domu. Čistý provozní roční příjem bytového domu je 820 000 Kč, což je dostačující na údržbu a další plánované rekonstrukce. Jsou zde tedy splněny všechny podmínky nejlepšího a nejvyššího využití nemovitosti.

30

1.10 ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI Cílem mé práce v teoretické části byla analýza a vyhodnocení efektivity prostředků vynaložených na rekonstrukci stavby a vliv této rekonstrukce na tržní ocenění nemovitosti. Z mé práce vyplývá, že pokud jde o vyhodnocení efektivity, rozhodující je záměr, za jakým je budova rekonstruována. Detailněji jsem rozebrala dvě kategorie budov. A to budovy určené k vlastnímu bydlení a budovy, které slouží jako investice. Při záměru rekonstruovat nemovitost určenou k vlastnímu bydlení bývá efektivita vložených prostředků velmi individuální. U starých a zanedbaných staveb jistě převýší náklady na rekonstrukci potencionální nárůst tržní hodnoty. U nemovitostí, na kterých byla prováděna pravidelná údržba a nejsou moc technicky a morálně zastaralé, může být efektivita poměrně vysoká. Podstatná je zde skutečnost, že prvotní bývá rozhodnutí majitele, který chce zvýšit komfort svého bydlení a vliv na tržní hodnotu nemovitosti pro něj není tolik rozhodující. Zcela opačná je situace u majitelů, kteří využívají nemovitost jako investici. Zde je návratnost prostředků vynaložených na rekonstrukci prvořadá. Vložené investice se musí co nejrychleji vrátit a měly by přinést co největší výnos. Jinak nemá cenu rekonstrukci provádět. Nezanedbatelný je také vliv lokality, kde se nemovitost nachází. V atraktivních lokalitách je je velká šance na téměř okamžitou návratnost investice do rekonstrukce. V lokalitách méně atraktivních, kde je nízká poptávka po nemovitostech, je nepravděpodobné, že se náklady na rekonstrukci projeví ve stejné míře i ve vyšší tržní hodnotě nemovitosti. Mé vyhodnocení vlivu rekonstrukce na tržní ocenění je takové, že každá rekonstrukce má na tržní ocenění jistě kladný dopad. A to díky prodloužení životnosti, snížení opotřebení a zvýšení výnosů u budov, které slouží k podnikání. Dále má rekonstrukce pozitivní dopad na lepší a vyšší využití budovy a tím opět pozitivně ovlivňuje tržní hodnotu. Nejlepším ukazatelem, který dá odpověď na otázku, nakolik je rekonstrukce efektivní, je realitní trh. Ten nejlépe stanoví skutečné ceny nemovitostí. Proto je také pro odhadce velmi důležité, aby si vytvářel vlastní databázi prodaných nemovitostí, se skutečně realizovanými prodejními cenami. Díky této databázi pak může lépe indikovat tržní hodnotu oceňované nemovitosti.

31

2 PRAKTICKÁ ČÁST Při zpracování následných ocenění jsem jako vzor využila ocenění z učebnice Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, do Petra Orta.18

18

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vydání. Praha: BIVŠ, a.s., 2008. 140 s. ISBN 978-807265-128-3.

32

2.1 Odhad tržní hodnoty rodinného domu Křivoklát

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům Lánská 26 270 23 Křivoklát

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY

Datum ocenění : 9.dubna 2014

33

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

34

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 9. dubna 2014 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako Rodinný dům č.p. 26 uvedený na listu vlastnictví č. 561, pro katastrální území Křivoklát, obec Křivoklát, okres Rakovník nacházející se na adrese Lánská 26, 270 23 Křivoklát, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 09. 04. 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pro účel stanovení tržní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Rakovníku, na listu vlastnictví č. 561, pro katastrální území Křivoklát, obec Křivoklát, okres Rakovník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 09. 04. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 35

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9. duben 2014) užíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení majitele objektu a podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 26 se nachází na okraji obce Křivoklát, v zástavbě rodinných domů. Celkový charakter lokality je venkovské bydlení. Obec se nachází v CHKO Křivoklátsko, je ze všech stran obklopena lesy, v nedaleké vzdálenosti od údolí řeky Berounky. Oceňovaný dům se nachází mimo záplavové území. Lokalita je vyhledávanou turistickou a rekreační oblastí. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – obecní 36

úřad s rozšířenou působností, pošta, obchod s potravinami, praktický lékař, školka, benzínová pumpa, restaurace. Základní škola je v sousedící obci Roztoky. Dopravní obslužnost je zajištěna vlakem, na trase Rakovník – Beroun nebo autobusem se spojením do Rakovníka. Vlaková zastávka je od oceňovaného domu cca 1,2 km, autobusová 200 m. V obci není vybudována kanalizační síť, její výstavba je v plánu – v současné době probíhá schvalovací dotační řízení. Parkování je možné zcela bez problémů, jak na vlastním pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalita pohledových horizontů je dobrá, výhled je částečně na okolní zástavbu rodinných domů a zahrad, z části zahrady je výhled na vrchní část údolí a protější zalesněný svah. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení majitele. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem 2 pozemků (zastavěná plocha a nádvoří a zahrada) a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1877. O stavebních úpravách jsou známé informace až od druhé poloviny 20. století. V 60. letech byla provedena přístavba verandy, počátkem 90. let byla vyměněna střecha, včetně krovu a krytiny. V roce 2003 byly vyměněny okna, dveře a proběhla rekonstrukce verandy – izolace podlahy, nová podlahová krytina. V letech 2009 – 2010 proběhla rozsáhlá rekonstrukce celého rodinného domu – výměna stropů, izolace podlah, přebudování příček, výměna všech technických rozvodů, výměna schodiště, vybudovaní půdní vestavby. Pozemek Předmětem ocenění jsou 2 pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Nacházejí se v obci Křivoklát, v části Amalín, v lokalitě rodinných domů. Jako celek tvoří obdélníkový tvar, situovaný směrem východ – západ. Hlavní vstup je na západní straně, z ulice Lánská. Pozemek č. 125 má rozměr 439 m 2 a je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 26, zbytek tvoří převážně zpevněná plocha, podél bočních hranic se sousedními pozemky jsou plochy osázené živým plotem. Pozemek č. 299 má rozlohu 547 m 2, je nezastavěný 37

a slouží jako okrasná zahrada u rodinného domu. Je zde malá zpevněná plocha určená k zahradnímu sezení, spojená s plochou u rodinného domu zpevněným chodníčkem a schody. Přibližně na hranici mezi těmito pozemky je 1 m vysoká opěrná zeď, tvořící ve svažitém terénu schod. Přístup na pozemek je i z východní části, z vedlejší ulice. V severovýchodním rohu zahrady je na zpevněné ploše postaven dřevěný zahradní domek. Na pozemek č. 125 vede podzemní vodovodní přípojka. Elektřina a telefon jsou vedeny nadzemním vedením. Jiné inženýrské sítě zde nejsou. Oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné. Budou tedy oceněny společně jako jediný pozemek o rozloze 986 m 2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby nejsou. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: -

přípojka vody z ulice Lánská – neznámé stáří a stav

-

zpevněná plocha před domem – z prostého betonu – stav špatný, vyžadující rekonstrukci

-

obrubníky záhonů z prostého betonu – stav špatný, vyžadující výměnu

-

opěrná zeď – kamenná, zpevněná prostým betonem – stav dobrý

-

venkovní schodiště z prostého betonu, obložené kamenným obkladem – stav výborný, stáří 6 let

-

venkovní chodník z prostého betonu, vydlážděný kamennou dlažbou – stav výborný, stáří 6 let

-

zpevněná plocha určená k zahradnímu sezení - z prostého betonu, vydlážděná kamennou dlažbou – stav výborný, stáří 6 let

-

plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích – stav dobrý

-

1,8 m vysoká zeď z pálených cihel, nahrazující plot na západní straně pozemku – stav průměrný, zjevná vzlínající vlhkost

-

vrata a vrátka z ocelové konstrukce, s dřevěným obložením – stav průměrný

Trvalé porosty Na zahradě je několik vzrostlých stromů – jehličnany a ovocné stromy. Na jižní hranici pozemků je vzrostlý, udržovaný živý plot z tújí. Další zeleň tvoří vzrostlé a udržované keře a okrasné záhony.

38

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu, obdélníkového půdorysu, situovanou shodně s obdélníkovým tvarem pozemku. Západní kratší strana tvoří částečně hranici pozemku. Ze základního půdorysu vystupuje přístavba verandy, která tvoří hlavní vstup do domu. Dům je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a vestavěné podkroví. Střecha je sedlová. Sklep i podkroví jsou přístupné po vnitřních schodištích. V domě je jedna bytová jednotka velikosti 4+1. Dispozice – sklep je vlhký, obrostlý plísněmi, nevyužívaný, je zde pouze hlavní uzávěr vody a vodoměr. Budoucí využití by bylo možné pouze po rekonstrukci. První nadzemní podlaží tvoří veranda, navazující chodba spojující obývací pokoj, koupelnu se záchodem a kuchyň. Je zde vstup na schodiště do sklepa i podkroví. Kuchyň je průchozí s další místností, která částečně slouží jako provozní místnost pro elektrokotel a sklad dřeva. Je zde příprava technických rozvodů na vybudování relaxační místnosti se saunou. Obytné podkroví tvoří chodba, 2 pokoje, koupelna s WC, 2 komory sloužící jako šatny. Osvětlení podkroví je skrz okna ve štítových zdech a skrz 2 vikýře. Oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům – převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak 3 kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové. Nosné zdivo je smíšeného typu – kamenocihelné, o tloušťce 700 mm. Stropy jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krytinu tvoří osinkocementové šablony. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelnách, standardní keramické. Schodiště do sklepa je betonové, zakřivené, schodiště do podkroví je dřevěné, zakřivené. Vstupní dveře jsou dřevěné, interiérové dveře jsou dýhované. Zárubně obložkové, dýhované. Okna jsou zdvojená, plastová. V 1. NP jsou podlahy pokryty keramickou dlažbou, v obývacím pokoji dřevěnými parketami. V podkroví tvoří podlahu OSB desky.

39

Vytápění je ústřední, radiátory deskové, v koupelně v 1. NP je tzv. „žebřík“. Podlahy v kuchyni a v koupelně v 1. NP jsou přitápěny elektrickými topnými rohožemi. Zdrojem tepla je elektrický přímotopný kotel Protherm. Dům je možno vytápět i horkovzdušnými rozvody od krbu, umístěného v obývacím pokoji. Elektroinstalace je standardní, 380 V. Rozvod vody v PVC trubkách. Ohřev vody elektrickým boilerem Dražice, o objemu 160 l. Kanalizační svody jsou z PVC trubek, vnější přípojka z kameniny. Kanalizace je svedena do jímky o objemu 5 m3. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou se zabudovanou indukční deskou, elektrickou troubou, myčkou, mikrovlnnou troubou a odsavačem par. Vnitřní vybavení obsahuje 2 obezděné vany, 2 umyvadla, 2 WC. Záchody jsou splachovací, v 1. NP závěsný. Dům má pevnou telefonní přípojku, je vybaven zabezpečovacím systémem Jablotron a 2 venkovními kamerami. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rozsáhlé rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. 40

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila kombinaci porovnávací a nákladové metody. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala 3 pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1m 2 pozemku. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídkové ceny, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost. Tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků souvisejících s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 41

526 000 Kč a je kalkulována následně: 986 * 533 = 526 000 Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný pozemek pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Křivoklát

Zbečno

Velká Buková Velká Buková

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Křivoklát 26

Parcelní číslo

125, 299

Adresa pozemku

Lánská 26

Křivoklát

Katastrální území

Křivoklát

Křivoklát

Obec

Křivoklát

Křivoklát

Zbečno Újezd nad Zbečnem Zbečno

Okres Rakovník B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X

Rakovník

Rakovník

Rakovník

699 000 Kč

620 000 Kč

590 000 Kč

Rozloha pozemku v m2

986

836

1208

1301

Cena za 1 m2

X

836,12 Kč

513,25 Kč

453,50 Kč

27.3.2014

5.4.2014

26.3.2014

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

836,12 Kč

513,25 Kč

453,50 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota Absolutní vlastnictví

752,51 Kč Absolutní vlastnictví 1

461,92 Kč Absolutní vlastnictví 1

408,15 Kč Absolutní vlastnictví 1

Bez věcných břemen

Korekce

752,51 Kč Bez věcných břemen 1

461,92 Kč Bez věcných břemen 1

408,15 Kč Bez věcných břemen 1

Upravená hodnota

752,51 Kč

461,92 Kč

408,15 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

461,92 Kč

408,15 Kč

Ano

Ano

Ano

Datum transakce

Velká Buková Velká Buková

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Rodinný dům

Ano

42

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

461,92 Kč

408,15 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

461,92 Kč

408,15 Kč

Porovnatelná

Horší

Horší

Korekce

1

1,05

1,05

Upravená hodnota

752,51 Kč

485,02 Kč

428,55 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

485,02 Kč

428,55 Kč

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

752,51 Kč

460,76 Kč

407,12 Kč

Elektro, voda

Elektro

Elektro, voda

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

752,51 Kč

506,84 Kč

407,13 Kč

Obdobná

Větší

Větší

Korekce

1

0,95

0,9

Upravená hodnota

752,51 Kč

481,50 Kč

366,41 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svažitost

Dostupnost inženýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Jiná technická korekce

Dobrá

Pravidelný

Mírně svažitý

Elektro, voda

Nezjištěna

Autobus, vlak

Výborné

Ne

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

986

Ano

Korekce

43

Upravená hodnota

752,51 Kč

481,50 Kč

366,41 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

533,48 Kč

752,51 Kč

481,50 Kč

366,41 Kč

Rozloha pozemku

986

836

1208

1301

Celková porovnávací hodnota

526 011,28 Kč

629 098,36 Kč

581 652 Kč

476 699,41 Kč

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

Pořadové číslo

Číslo parcely

1

125

2

299

Výpis oceňovaných parcel Jednotková Výměra v m2 hodnota v Kč/m2 439 533 547

533

Celkem

233 987 291 551 525 538

526 000 Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které jsou v okrese Rakovník v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 2 260 000 Kč Podrobný výpis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

44

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1 Rodinný dům Zbečno

2 Rodinný dům Městečko

3 Rodinný dům Roztoky

Parcelní číslo

Rodinný dům Křivoklát 125, 299

Adresa nemovitosti

Lánská 26

Katastrální území

Křivoklát

Zbečno

Městečko

Roztoky

Obec

Křivoklát

Zbečno

Městečko

Roztoky

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

986

1 063

697

704

Hodnota za 1 m2 pozemku

533 Kč

718 Kč

718 Kč

718 Kč

Hodnota pozemku celkem

525 538,00 Kč

763 234,00 Kč

500 446,00 Kč

505 472,00 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

286

192

180

250

Prodejní cena celkem

X

2 116 000 Kč

1 670 000 Kč

2 499 000 Kč

1 352 766 Kč

1 169 554 Kč

1 993 528 Kč

7 045,66 Kč

6 497,52 Kč

7 974,11 Kč

28.3.2014

5.2.2014

3.3.2014

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

7 045,66 Kč

6 497,52 Kč

7 974,11 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Ne

Ne

Ne

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní

Ne

Rodinný dům

Ano

Ne

45

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 522,89 Kč

6 778,00 Kč

Porovnatelná

Horší

Porovnatelná

Korekce

1

1,05

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 799,04 Kč

6 778,00 Kč

Dobrý

Dobrý

Výborný

Korekce

1

1

0,95

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

5 799,04 Kč

6 439,10 Kč

Průměrná

Podprůměrná

Průměrná

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 988,81 Kč

6 378,94 Kč

6 439,10 Kč

Menší

Menší

Obdobná

Korekce

0,95

0,95

1

Upravená hodnota

5 689,37 Kč

6 060,00 Kč

6 439,10 Kč

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 689,37 Kč

6 060,00 Kč

6 439,10 Kč

5 689,37 Kč

6 060,00 Kč

6 439,10 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Dobrá

Výborná

Dobrá

N/A

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

6 062,82 Kč

46

Porovnávací hodnota celkem (bez 1 733 966,35 Kč poz.) Hodnota pozemku 525 538 Kč Celková porovnávací hodnota

2 259 504 Kč

Příjmová metoda V tomto případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. V dané lokalitě a okolí neexistuje trh s pronájmy rodinných domů. Příjmová metoda proto není aplikována. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto 3 prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení – snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky – snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky – neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 47

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mojí průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 038 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následujících tabulkách. Zatřídění domu pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo rekreační domek: Typ A Svislá konstrukce: Zděná Podsklepení stavby: Podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP, s jedním podlažím Střecha. Šikmá Podkroví: S podkrovím nad 2/3 zastavěné plochy 1. NP Vzorec pro výpočet opotřebení: ∑

(

)

(n – počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, A – cenový podíl jednotlivých konstrukcí a vybavení, B – skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, C – předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení) 48

Tabulka opotřebení konstrukcí a vybavení Konstrukce a vybavení Základy včetně prací Svislé konstrukce

zemních

Cenový podíl

Skutečné stáří

Životnost

Opotřebení celku

0,082

137

200

5,62

0,262

137

200

17,95

Stropy

0,079

5

100

0,40

Zastřešení mimo krytinu

0,073

20

100

1,46

Krytiny střech

0,034

20

50

1,36

Klempířské konstrukce

0,009

20

50

0,36

Vnitřní omítky

0,058

5

80

0,36

Fasádní omítky

0,028

20

50

1,12

Vnitřní obklady

0,023

5

40

0,29

Schody

0,010

5

100

0,05

Dveře

0,032

5

50

0,32

Okna

0,052

11

50

1,14

Podlahy obytných místností

0,022

5

50

0,22

Podlahy ostatních místností

0,010

11

50

0,22

Vytápění

0,052

5

40

0,65

Elektroinstalace

0,043

5

30

0,72

Rozvod vody

0,032

5

40

0,40

Zdroj teplé vody

0,019

5

20

0,48

Kanalizace

0,031

5

40

0,39

Vybavení kuchyní

0,005

2

20

0,05

Vnitřní hygienické vybavení

0,041

5

30

0,68

Záchod

0,003

5

30

0,05

Celkem opotřebení

z

34,29 %

Výpočet obestavěného prostoru 1.PP

3,1*4,5*1,7

23,72

1.NP + veranda

(7,7*18*2,95) + (2,3*3,7*2,4)

408,87 + 20,42

Podkroví

7,7*18*3,85/2

266,81

Celkem po zaokrouhlení

720 m3

Cena = počet jednotek x cena za jednotku x opotřebení x K5 x Ki (K5 – koeficient polohový, příloha č.20 = 0,80, Ki – koeficient změn cen staveb, příloha č. 41 = 2,126)

49

Ocenění venkovních úprav a trvalých porostů Jednotka

Kč

Opotřebení

Vodovodní přípojka DN 40 mm Kanalizační přípojka kameninová DN 150 mm Žumpa z monolitického betonu

10 m

360

66%

Cena zaokrouhlená 2 082

6m

1 180

62%

4 576

5 m3

2 300

62%

7 433

Skříň pro elektro rozvody Zpevněné plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Zpevněné plochy s povrchem dlážděným z lomového kamene Opěrná zeď monolitická z prostého betonu Schody venkovní betonové Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky Plot z ocelových plotových rámů s pletivem Plot zděný, tl. Do 20 cm, betonový základ Vrátka ocelová s dřevěnou výplní Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva Vrata ocelová s dřevěnou výplní

1 kus

6 900

40%

7 041

54 m2

235

90%

2 158

18 m2

65

15%

1 691

3,6 m3

2 100

80%

2 572

1,7 m

225

10%

586

89,6 m2

240

70%

10 972

27,2 m2

450

70%

6 245

6,65 m2

790

50%

4 468

1 kus

1 500

80%

510

1 kus

1 450

70%

740

1 kus

3 600

80%

1 225

4m

1950

Neuvažuje se

13 266

Popis položky

Studna kopaná 0-5 m hloubky

65 565 Kč

Celkem

Ocenění trvalých porostů Jabloň

2 ks x 287 Kč

574

Třešeň

1 ks x 444 Kč

444

Živý plot nad 0,5 m ze zeravů

23 m x 4310/m

99 130 100 148 Kč

Celkem

Nákladová metoda

Čísla pozemků

Rodinný dům, Křivoklát 125, 299

Nosná konstrukce

Smíšená, kamenocihelná

Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost

137 let

Název

celkové

30 let 60 let

50

Lánská

26,

Zastavěná plocha

147 m2

Počet podlaží

1 PP, 1 NP, podkroví

Celková zastavěná plocha

286 m2

Koeficient využitelnosti

0,75

Celková podlahová plocha

214 m2

Celkový obestavěný prostor

720 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 061 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

3 643 920 Kč

Fyzické opotřebení

-34%

2 404 987 Kč

Funkční nedostatky

-10%

2 164 488 Kč

0%

2 164 488 Kč

Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy

65 565 Kč

Trvalé porosty

100 148 Kč

Pozemek

707 838 Kč

Indikovaná hodnota

3 038 039 Kč

Indikovaná hodnota - zaokrouhleno

3 038 000 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 09.04.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 260 000

80

1 808 000

Nákladová metoda

3 038 000

20

607 600

Výsledná cena

2 415 600

Zaokrouhleno

2 416 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav

51

ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. U starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 09.04.2014 reprezentována částkou: 2 416 000 Kč (slovy: dvamilionyčtyřistašestnácttisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

52

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

53

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 9. dubna 2014

……………………………… Dana Fíková

54

55

56

57

58

59

60

2.2 Odhad tržní hodnoty bytového domu Praha - Hostivař

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům Štěrboholská 1395/30 Praha 15 - Hostivař

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY

Datum ocenění: 9. dubna 2014

61

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

62

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 9. dubna 2014 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako Bytový dům č.p. 1395/30 uvedený na listu vlastnictví č. 561, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 15, obec Praha nacházející se na adrese Štěrboholská 1395/30, 102 00 Praha 15 – Hostivař, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 09.04.2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pro účel stanovení tržní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 5178, pro katastrální území Hostivař, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 09.04.2014. Je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 63

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9. duben 2014) užíván výhradně komerčně jako bytový dům s 12 nájemními byty. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Podle sdělení majitele objektu a podle dostupné dokumentace nepodléhá majetek věcným břemenům nebo zástavním právům, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 1395/30 se nachází ve čtvrti Hostivař. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné a bytové domy. V nedaleké vzdálenosti se nachází skladové a výrobní areály s nerušící výrobou. Celkově se jedná o klidnou lokalitu vhodnou k bydlení. Objekt se nachází poblíž odpočinkových zón – vodní nádrž Hostivař s lesoparkem. Občanská 64

vybavenost je částečná, vše v dojezdové vzdálenosti – škola, školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchodní zóna Štěrboholy. Doprava je zajištěna blízkými zastávkami autobusu MHD a tramvaje, s návazností na metro linky A. Dostupnost centra Prahy je do cca 30 min. Parkování je možné pouze na přilehlých veřejných komunikacích, ale jejich kapacita je omezená. Kvalita pohledových horizontů je průměrná – ze západní strany do ulice Štěrboholská je výhled omezen zástavbou okolních bytových domů, na východní stranu je výhled na zástavbu rodinných domů a vzdálené výrobní areály. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti, je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří bytový dům bez pozemku. Pozemek je majetkem Hl. m. Prahy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Dům byl postaven přibližně roku 1940. Po celou dobu byly byty využívány jako obecní, k nájemnímu bydlení a byla prováděna pouze běžná údržba, bez větších úprav. V roce 2004 dům koupili soukromí majitelé, kteří během 10 let dům ve velké míře rekonstruovali. Dům má nové vertikální svody kanalizace i vodovodu (stoupačky), nová plastová okna a dveře, zrekonstruovány byly i terasy bytů v 3. NP a v roce 2011 byl dům zateplen. Po postupné výměně nájemníků prošly i všechny byty zásadní renovací – povrchy podlah, koupelny, vybavení kuchyní, hygienické vybavení, vnitřní štuky. Zrenovovány byly i společné prostory – schodiště a chodby. V původním stavu zůstávají pouze sklepní prostory. Pozemek Pozemek č. 1485/5, na kterém dům stojí, je majetkem Hl. m. Prahy. Není tedy předmětem ocenění. Detailní náklady související s odlišným vlastnictvím pozemku, budou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Vedlejší stavby a venkovní úpravy K domu nepatří žádné vedlejší stavby ani venkovní úpravy – viz oddíl „Pozemek“.

65

Bytový dům Bytový dům č.p. 1395, na pozemku č. 1485/5 je postaven v blokové zástavbě. Uliční fasáda je orientována západně, dvorní na východ. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, vodorovné konstrukce z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schody betonové. Střecha je plochá, s asfaltovým povrchem. Fasáda domu je zateplená 100 mm polystyrenem, se silikonovou omítkou. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Okna jsou zdvojená, plastová, vstupní dveře do domu také plastové. Topení je lokální, zajištěno plynovými topidly, odvětranými do fasády. Ohřev teplé užitkové vody je rovněž lokální, pomocí plynových průtokových ohřívačů nebo elektrických zásobníkových ohřívačů. Rozvody vody a elektro 220/380 V jsou rozvedeny do všech podlaží. V domě není výtah. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění má oceňovaný bytový dům následující dispozice: 1. NP – 4 byty 2 + kk 2. NP – 1 byt 3 + kk, 3 byty 2 + kk 3. NP – 1 byt 1 + 1, 1 byt 1 + kk, 2 byty 2 + kk, všechny s terasami

Všechny byty jsou pronajímány za tržní nájemné. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. 66

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že všechny byty jsou pronajímány za tržní nájemné a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily lepšímu využití, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty bytového domu jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v nedalekých lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu

67

výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku užitnou plochu. Při stanovení hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 24 858 000 Kč Podrobný výpis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1 Bytový dům Krásova

2 Bytový dům Na nivách

3 Bytový dům Petrovická

Parcelní číslo

Bytový dům Hostivař 1485/5

Adresa nemovitosti

Štěrboholská 30

Katastrální území

Hostivař

Žižkov

Michle

Strašnice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Plocha pozemku

N/A

N/A

N/A

N/A

Hodnota za 1 m2 pozemku

N/A

N/A

N/A

N/A

- Kč C. Základní údaj pro porovnání – m2 užitné plochy

- Kč

- Kč

- Kč

Počet srovnávacích jednotek

886

550

580

500

Prodejní cena celkem

X

18 361 900 Kč

20 500 470 Kč

29 936 730 Kč

18 361 900 Kč

20 500 470 Kč

29 936 730 Kč

33 385,27 Kč

35 345,64 Kč

59 873,46 Kč

10.4.2014

9.4.2014

3.2.2014

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

33 385,27 Kč

35 345,64 Kč

59 873,46 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku

Hodnota pozemku celkem

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

D. Právní údaje Druh transakce

68

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

28 377,48 Kč

30 043,79 Kč

50 892,44 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

28 377,48 Kč

30 043,79 Kč

50 892,44 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

28 377,48 Kč

30 043,79 Kč

50 892,44 Kč

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

28 377,48 Kč

30 043,79 Kč

50 892,44 Kč

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

28 377,48 Kč

30 043,79 Kč

50 892,44 Kč

Ne

Ne

0,9

0,9

25 539,73 Kč

27 039,41 Kč

45 803,20 Kč

Lepší

Srovnatelná

Lepší

Korekce

0,9

1

0,9

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

41 222,88 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

41 222,88 Kč

Průměrná

Průměrná

Nadstandardní

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

37 100,59 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

37 100,59 Kč

Omezený

Omezený

Dobrý

Korekce

1

1

0,95

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

35 245,56 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

35 245,56 Kč

Dobrá

Dobrá

Výborná

Korekce

1

1

0,95

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

33 483,28 Kč

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Absolutní

Ne

Bytový dům

Ano

Ano - stavba na Ne cizím pozemku 0,9

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Omezený

Dobrá

Dobrá

69

Dobrá

Dobrá

Lepší

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

30 134,95 Kč

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22 985,76 Kč

27 039,41 Kč

30 134,95 Kč

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota

24 135,05 Kč

28 391,38 Kč

31 641,70 Kč

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 135,05 Kč

28 391,38 Kč

31 641,70 Kč

24 135,05 Kč

28 391,38 Kč

31 641,70 Kč

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrá

N/A

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 28 056,04 Kč Porovnávací hodnota celkem (bez 24 857 655 Kč poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

- Kč 24 857 655 Kč

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace.

70

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mém výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 11 663 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

1 158 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

57 900 1 100 100

Náklady na údržbu

58 800

Pojistné

17 516

Daň z nemovitosti

9060

Marketing

0

Pronájem pozemku

52 800

Ostatní provozní náklady (kominík, bank. poplatky, odvoz odpadu)

22 122

Provozní náklady celkem

160 298

Provozní příjem

939 802

Rezervy na renovace

240 000

Čistý provozní příjem

699 802

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

11 663 367

Zaokrouhleno

11 663 000

71

Nákladová metoda Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto 3 prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení – snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky – snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky – neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

72

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mojí průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 10 356 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následujících tabulkách. Zatřídění domu pro potřeby ocenění: Budova vícebytová netypová: typ K Svislá konstrukce: zděná Vzorec pro výpočet opotřebení: ∑

( )

(n – počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, A – cenový podíl jednotlivých konstrukcí a vybavení, B – skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, C – předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení) Tabulka opotřebení konstrukcí a vybavení Skutečné Konstrukce a vybavení Cenový podíl Životnost stáří Základy včetně zemních prací 0,060 74 200

Opotřebení z celku 2,22

Svislé konstrukce

0,256

74

150

12,63

Stropy

0,082

74

100

6,07

Zastřešení mimo krytinu

0,053

74

150

2,61

Krytiny střech

0,024

10

80

0,30

Klempířské konstrukce

0,007

3

80

0,03

Úpravy vnitřních povrchů

0,069

5

80

0,43

Úpravy vnějších povrchů

0,031

3

60

0,16

Vnitřní obklady keramické

0,021

5

50

0,21

Schody

0,030

74

200

1,11

Dveře

0,032

8

50

0,51

73

Okna

0,054

8

50

0,86

Povrchy podlah

0,031

35

80

1,36

Vytápění

0,047

20

50

1,88

Elektroinstalace

0,052

10

50

1,04

Bleskosvod

0,004

3

40

0,03

Vnitřní vodovod

0,033

5

50

0,33

Vnitřní kanalizace

0,032

5

50

0,32

Vnitřní plynovod

0,004

20

50

0,16

Ohřev teplé vody

0,021

5

30

0,35

Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Celkem opotřebení

0,018

5

25

0,36

0,038

5

50

0,38 33,35%

Výpočet obestavěného prostoru 1.PP

20,5*13,5*3,1

857,92

1.NP

20,5*13,7*2,9

814,47

2.NP

20,5*13,7*2,9

814,47

3.NP

18,5*10,4*3

577,2

Celkem po zaokrouhlení

3 064 m3

Nákladová metoda

Čísla pozemků

Bytový dům, Štěrboholská 30, Praha 15 1485/5

Nosná konstrukce

Cihelná

Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost

74 let

Název

celkové

30 let 50 let

Zastavěná plocha

277 m2

Počet podlaží

1 PP, 3 NP

Celková zastavěná plocha

1 107 m2

Koeficient využitelnosti

0,8

Celková podlahová plocha

886 m2

Celkový obestavěný prostor

3 064 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 247 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

16 076 808 Kč

Fyzické opotřebení

-33%

74

10 771 461 Kč

Funkční nedostatky

-5%

10 232 888 Kč

Ekonomické nedostatky

1,2%

10 355 683 Kč

Indikovaná hodnota - zaokrouhleno

10 356 000 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 09.04.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

24 858 000

70

17 400 600

Příjmová metoda

11 663 000

20

2 332 600

Nákladová metoda

10 356 000

10

1 035 600

Výsledná cena

20 768 800

Zaokrouhleno

20 769 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Přesto se domnívám, že vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o typický investiční majetek, je třeba tuto metodu korigovat jinými oceňovacími metodami. Proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je schopnost majetku produkovat maximální příjem omezena pouze nevyužitými sklepními prostory, které musí projít rekonstrukcí. Z tohoto důvodu se domnívám, že příjmová metoda velmi dobře zobrazuje skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 20 %.

75

U starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 09.04.2014 reprezentována částkou: 20 769 000 Kč (slovy: dvacetmilionůsedmsetšedesátdevěttisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

76

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

77

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 9. dubna 2014 ……………………………… Dana Fíková

78

79

80

81

82

83

3 ANALYTICKÁ ČÁST 3.1 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRESU RAKOVNÍK Charakteristika okresu Rakovník „Okres Rakovník se nachází v západní části Středočeského kraje. Hranice na severu, východě i jihu tvoří přirozené útvary – terénní předěly, lesy, řeka. Pouze západní hranice není výrazná podle přírodních útvarů. Na východě a jihovýchodě sousedí okres s okresy Kladno a Beroun, na jihu a západě s okresy Rokycany a Plzeň-sever v západních Čechách a na severu s okresem Louny v severních Čechách. Svojí rozlohou 896 km2 zaujímá okres Rakovník páté místo ve Středočeském kraji a 8,1 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda zabírá 53,3 % a lesy 37,5 % z rozlohy okresu. Hustota osídlení 62 obyvatel na km2 jej charakterizuje jako nejméně osídlený okres v rámci kraje. K 31. 12. 2011 náleží do okresu Rakovník 83 obcí. Z celkového počtu obcí mají 3 přiznán statut města (Rakovník, Nové Strašecí a Jesenice) a 6 obcí bylo stanoveno městysem. K 31. 12. 2011 bylo v okrese 55 498 obyvatel. Rakovnicko je v republice známé svým chemickým a keramickým průmyslem. Chemický průmysl je reprezentován výrobou pracích prášků a čistících prostředků, keramický průmysl je spojen s obkladovými dlaždicemi. Zemědělství v severní a střední části okresu má díky kvalitním půdám červenicím ideální podmínky pro pěstování chmele. Chmelařství má také na okrese dlouholetou tradici. V jižní části okresu na písčitých půdách se pěstují brambory a obilí. Přírodní krásy a památky Rakovnicka poskytují velké možnosti pro aktivní turistický ruch. Téměř celé Rakovnicko je oblastí poměrně silné individuální rekreace. V Lužné u Rakovníka je největší železniční muzeum v České republice. Nejvýznamnější historickou památkou je hrad Křivoklát, vynikající příklad středověké obytné a pevnostní stavby. Vznikl jako raně gotický hrad v letech 1250 – 1270. Další je zřícenina hradu Krakovce, odkud se v roce 1414 vydal do Kostnice Jan Hus. Dalším svědkem naší historie je i zřícenina hradu Týřova. V lánské oboře jsou rozvaliny hradu Jivno.“19

19

Český statistický úřad [online]. Aktualizace 14.4.2014 http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_rakovnik

84

[cit.

2014-03-19].

Dostupné

z:

Dopravní dostupnost je zajištěna v severní části kraje procházející rychlostní silnicí R6 spojující v současné době Prahu a Nové Strašecí, dále pokračuje jako E48 do Karlových Varů. Z jihu je dobré spojení z dálnice D5, která prochází sousedícími okresy Beroun a Rokycany. Z pohledu trhu s nemovitostmi bychom mohli okres rozdělit na město Rakovník a severovýchodní část okresu, v blízkém dosahu R6, kde je trh nejživější. Pak na jihovýchodní část, která je sice tvořena převážně lesy a CHKO Křivoklátsko, ale díky své turistické atraktivitě a přiměřené dostupnosti měst Rakovník, Nové Strašecí, Kladno a Beroun je vhodná k trvalému bydlení a drobnému podnikání, obzvláště v turistickém ruchu. V této oblasti je trh již o něco slabší. Nejslabší je západní a jihozápadní část okresu, která je spíše zemědělská a nejhůře dopravně dostupná. Cenotvorné faktory Z hlediska dopravy bych shrnula, že dopravní dostupnost okresu jako celku je průměrná. Okresem přímo neprochází žádná dálnice, ani rychlostní silnice. Což má jistě negativní dopad na rozvoj okresu i na realitní trh. Dalším faktorem je výše nezaměstnanosti – v okrese Rakovník byla v roce 2013 dle databáze Českého statistického úřadu výše nezaměstnanosti 7,57 %. Porovnání s okolními okresy uvádím v následující tabulce. Výše nezaměstnanosti v roce 2013 dle databáze ČSÚ (%) ČR 7,68 Rokycany 5,21 Plzeň sever 5,81 Beroun 6,45 Rakovník 7,57 Kladno 8,07 Louny 10,65

Je tedy patrné, že okres nevybočuje z průměru České republiky, a ve srovnání se sousedícími okresy se drží uprostřed. Myslím si tedy, že výše nezaměstnanosti nemá na realitní trh zásadní vliv. Hustota zalidnění okresu je velmi nízká. Porovnání uvádím v následující tabulce.

85

Hustota zalidnění okresů dle databáze ČSÚ k 1.1.2011 (obyv./km2) ČR 133 Kladno 220 Beroun 128 Rokycany 83 Louny 77 Rakovník 62 Plzeň sever 58

Myslím si, že tento faktor se na realitním trhu velmi odráží. Je zde jasně vidět, že vysoká hustota zalidnění okresů Kladno a Beroun má vliv na větší pohyb na realitním trhu v sousedících částech Rakovnicka a naopak málo zalidněné okresy Louny a Plzeň sever přispívají k útlumu realitního trhu.

Obr. 3 Okres Rakovník s názvy obcí20

20

Český statistický úřad [online]. Aktualizace 25.5.2012 http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/rakovnik_s_nazvy_obci_barevne

86

[cit.

2014-03-19].

Dostupné

z:

Královské město Rakovník „Královské město Rakovník leží 56 km západně od Prahy. Původní trhová osada, připomínaná již roku 1257, náležela k panství křivoklátskému. Král Václav II. ji v roce 1286 povýšil na město, královským městem je učinil císař Rudolf II. listinou ze dne 27.7.1588. Současnost Rakovník je správním, průmyslovým, obchodním a kulturním centrem okresu s řadou historických památek. Jedná se o Pražskou a Vysokou bránu, kostel sv. Bartoloměje, Husovo náměstí, Rabasovu galerii a Okresní muzeum a další. Statistické údaje“21 Počet občanů : 15 513 Minimální nadmořská výška : 315 m n.m. Maximální nadmořská výška : 387 m n.m. Katastrální výměra : 1 850 ha Hustota obyvatel na 1 km2 : 838 Město Rakovník je významné hlavně svým průmyslem. Nachází se zde továrna Rakona, spadající pod koncern Procter&Gamble. Vyrábí se zde prací prášky, aviváže a tekuté mycí prostředky. Další je Valeo Autoklimatizace k.s., která je součástí nadnárodního koncernu Valeo, který je zaměřen na automobilový průmysl. Nejvýznamnější je továrna Rako, společnosti Lassersberger, s.r.o., vyrábějící dlažby a obklady. Dle údajů dostupných na internetu, zaměstnávají jen tyto 3 firmy dohromady cca 2 800 osob. Trh s nemovitostmi V posledních letech vzniká nová výstavba převážně na okrajích města, kde se staví rodinné domy. V blízkosti centra města vzniklo i několik nových bytových domů. Na severním okraji města vzniká i obchodní zóna. Přesto se hlavní část trhu odehrává na poli starší zástavby.

21

Oficiální stránky města Rakovník [online]. Aktualizace 20.4.2014 [cit. 2014-04-20]. Dostupné z: http://www.mesto-rakovnik.cz/mesto-a-okoli/zakladni-informace/

87

Město je poměrně kompaktní, nová zástavba vzniká v přímé návaznosti na tu původní, bez rozsáhlých prázdných proluk. Pozemky Nabídka stavebních pozemků je přímo v Rakovníku v současnosti velmi malá. Spíše se nabízí pozemky v nejbližších obcích – Lužná, Olešná, Senomaty, Lubná. Cena se pohybuje od 500 Kč/m2 za pozemek bez inženýrských sítí nebo se sítěmi v komunikaci u pozemku po cenu 1 000 Kč/m2 za pozemek s přivedenými sítěmi. Prodej bytů Nabídka bytů je výhradně ve starší zástavbě, v panelových domech, výjimečně v cihlových domech. Dnes je již většina bytových domů po rekonstrukci, ovšem u bytů samotných je situace již o něco horší. Přibližně 1/3 bytů je nabízena v původním nezrekonstruovaném stavu. Nové byty v současnosti nabízí pouze developerská společnost, a to ve svém projektu V zahradách. Starší zástavba 1+1, 1+kk 2+1, 2+kk 3+1, 3+kk 4+1

555 000 – 900 000 Kč 750 000 – 1 200 000 Kč 1 150 000 – 1 500 000 Kč 1 490 000 – 1 690 000 Kč

Novostavby „V zahradách“ 1 200 000 Kč 1 100 000 – 1 200 000 Kč 1 900 000 – 2 000 000 Kč -------------------

Pronájmy bytů Cenová nabídka pronájmů je tzv. studené nájemné – cena je uvedena jen za pronájem nemovitosti, nájemce ještě musí počítat s poplatky za energie. Stejně jako u prodejů, i pronájmy se nabízí výhradně ve starší zástavbě. garsonka 1+1, 1+kk 2+1, 2+kk 3+1, 3+kk 4+1

4 500 – 6 000 Kč/měs. 5 000 – 7 000 Kč/měs. 5 000 – 7 500 Kč/měs. 7 500 – 10 000 Kč/měs. 10 000 – 15 000 Kč/měs.

88

Rodinné domy Pronájmy rodinných domů se vůbec nenabízejí. V nabídce prodejů se objevují převážně starší domy v ceně od 2 500 000 Kč do 5 000 000 Kč. Nových rodinných domů se nabízí velmi málo, a to od 3 500 000 Kč za jednoduchý dům s pozemkem 1 000 m2, po luxusní domy v cenách 8 000 000 – 9 000 000 Kč. Nové domy se nacházejí v okrajových částech města. Vzhledem k velikosti města je dochůdná vzdálenost do centra 15 – 20 min. Bytové domy S těmito nemovitostmi se momentálně neobchoduje. Komerční prostory Nabídka komerčních prostor k prodeji je velmi malá a omezena hlavně na prodejní prostory. Cena za 200 m2 se pohybuje okolo 3 000 000 Kč. V nabídce je jeden malý prostor bývalé cukrárny, 44 m2, za 1 450 000 Kč. K pronájmu jsou v nabídce převážně kancelářské prostory, v blízkosti Husova náměstí v centru města. Nabídkové ceny se pohybují 160 – 200 Kč/m2/ měsíc, včetně záloh na služby. Obchodní prostory se nabízejí za 100 – 120 Kč/m2/měsíc, bez záloh. Okres Rakovník Jak bylo výše zmíněno, největší nabídka nemovitostí je ve městě Rakovník a v severní části okresu. Příčina je nejspíše v dobrém dopravním spojení s hlavním městem Prahou. A to přestože čtyřproudá rychlostní komunikace R6 v současné době končí u Nového Strašecí a dále pokračuje skrz okres jako silnice 1. třídy E48 do Karlových Varů a Chebu. Podle programového prohlášení vlády z února 2014 je dokončení této komunikace jedna z dopravních priorit. Dále je to bezpochyby koncentrace větších obcí – Nové Strašecí, nebo Kladno a Slaný blízko za hranicemi okresu. Díky těmto faktorům je zde větší hustota obyvatel, kteří zde mají více pracovních a obchodních příležitostí. Pozemky Nejvíce stavebních pozemků určených k výstavbě RD se nabízí v okolí Nového Strašecí a Řevničova, a to v cenách od 700 Kč/m2 do 1 050 Kč/m2. V jiných částech okresu jsou ceny 89

výrazně nižší, 300 – 550 Kč/m2. Důvodem je jistě mnohem menší zájem o výstavbu v lokalitách s horší dopravní dostupností, ale v neposlední řadě i chybějící kanalizace v řadě obcí. Prodej bytů Největší nabídka bytů je v obci Nové Strašecí a v obcích okolo Rakovníka. Na obou místech jsou také ceny nejvyšší.

1+1, 1+kk 2+1, 2+kk 3+1, 3+kk 4+1

Panelová zástavba 600 000 Kč 400 000 – 1 100 000 Kč 600 000 – 1 400 000 Kč 1 100 000 Kč

Cihlová zástavba momentálně není v nabídce 600 000 – 1 200 000 Kč 700 000 – 1 200 000 Kč 900 000 – 1 200 000 Kč

Pronájem bytů Nabídka pronájmů je velmi malá a je omezena kromě Rakovníka vlastně jen na Nové Strašecí nebo jejich nejbližší okolí. Ceny jsou uvedeny za studené nájemné. Garsonka, 1+1

4 000 Kč/měs.

2+1

5 000 – 6 500 Kč/měs.

3+1

10 000 Kč/měs.

4+1

13 000 Kč/měs.

Rodinné domy V současnosti se k pronájmu nabízí pouze 2 rodinné domy. A to v cenách 10 000 Kč/měs. za 250 m2 užitné plochy + zahrada nebo 18 000 Kč/měs. za

416 m2 užitné plochy

v dvougeneračním rodinném domě. Rodinné domy k prodeji se nabízí po celém okresu. 90 % nabídky tvoří starší domy v cenách od 1 500 000 Kč do 3 000 000 Kč. Novostavby za 3 500 000 – 5 500 000 Kč. Nevýhodou mnoha domů je chybějící kanalizace v obcích. Stejně jako u bytů, i zde platí, že největší nabídka a nejvyšší ceny jsou v blízkosti Rakovníka a Nového Strašecí.

90

Rekreační objekty V obcích, které leží přímo v CHKO Křivoklátsko a v jeho okolí, se nabízí hodně rekreačních objektů. Chaty, které jsou úplně nebo částečně dřevěné, o výměrách 50 – 60 m2 se prodávají od 400 000 Kč do 1 000 000 Kč, dle stavu. Zděné chalupy, které jsou již větší a leckdy vhodné k celoročnímu obývání se nabízí v cenách 1 000 000 – 1 800 000 Kč. Komerční objekty V pronájmech komerčních prostor je poměrně velká nabídka. Obchodní prostory

110 – 180 Kč/m2/měs.

Kancelářské prostory

100 – 180 Kč/m2/měs.

Skladové a výrobní prostory

50 – 80 Kč/m2/měs.

Prodej komerčních prostor není omezen jen na města, ale mnoho nabídek lze najít v oblasti CHKO Křivoklátsko. Tam nabídky hodně souvisí s turistickým ruchem – restaurace, pensiony. Několik příkladů nabídek prodejů Restaurace

s bytovými

jednotkami

Zbečno

Hotel s restaurací

Křivoklát

Pension s restaurací

Svojetín

Restaurace s kuchyní + 2 byty 3+1 a jeden byt 1+kk 11 pokojů, restaurace, 2 sály, salonek, terasa 7

pokojů,

restaurace,

bazén,

tenisový kurt, pozemek 2 200 m2

2 900 000 Kč 6 800 000 Kč 5 600 00 Kč

Luxusně zrekonstruovaný dům, 4 Řadový dům

Rakovník

podlaží,

vhodné

na

kanceláře,

5 700 000 Kč

ordinace apod. Autodílna s bytem 1+1

Rakovník

Zemědělský objekt

Hokov

Obchodní/výrobní komplex

Rakovník

Užitná plocha 400 m2 Zemědělská usedlost s 22,4 ha orné půdy Zrekonstruovaný areál se 3 objekty a 2 byty 3+1

91

2 900 000 Kč 5 600 000 Kč 8 900 000 Kč

Marketingový výhled Realitní trh na Rakovnicku spíše stagnuje a vyhlídky do budoucna nejsou optimistické. Velké firmy v Rakovníku v nedávné době propouštěly a např. firma Rako rozprodává část svých prostor. V oblasti zaměstnanosti, která by mohla mít vliv na pohyb na realitním trhu, je lepší vyhlídka v severovýchodní části okresu, kde je dobré spojení do Prahy a Kladna. Zároveň je zde vyhlídka na dobudování rychlostní komunikace R6 a hustší zástavba. Tyto pozitivní faktory se mohou podepsat na rozvoji obchodu s nemovitostmi a na větší poptávce po prostorách k bydlení i obchodu. Sporná je oblast CHKO Křivoklátsko, kde je stále v plánu vyhlášení národního parku. To by mohlo mít jistý pozitivní vliv na turistiku a s ní spojené služby v oblasti nemovitostí – zvýšený zájem o rekreaci, ubytovací a restaurační služby. Osobně si ale myslím, že v oblasti turismu je tato oblast již dost známá a díky nevelké vzdálenosti Prahy, která je největším zdrojem turistů, je i maximálně vytížená. Zde nevidím moc velký prostor k růstu. Vyhlášení národního parku by jistě mělo negativní vliv na trvalé bydlení. Obyvatelé dotčených obcí již v průzkumu vyjádřili jednoznačný nesouhlas s vyhlášením NP. Obecně se také dá říci, že každý rád stráví dovolenou nebo výlet v NP, ale málokdo by zde chtěl bydlet kvůli obavám z různých omezení. Jižní část okresu je zase ovlivněna sousedícím okresem Beroun, kde jsou větší pracovní příležitosti a lepší dopravní dostupnost po D5. Myslím si tedy, že jako celek bude realitní trh v okrese v nejbližším období dále stagnovat. Jistou možnost růstu tipuji pouze v severovýchodní části.

92

ZÁVĚR V této práci jsem se zaměřila na problematiku rekonstrukcí nemovitostí a jejích dopadů na tržní hodnotu nemovitostí. Nejprve jsem několik kapitol věnovala seznámení s pojmy, které jsou s touto problematikou spojeny a rozboru důvodů, proč se rekonstrukce provádí. Dále jsem se zaměřila na zhodnocení efektivity vynaložených nákladů na rekonstrukci u různých typů budov. A nakonec jsem na konkrétních příkladech ukázala, jak rozdílné mohou být výsledky rekonstrukcí. V praktické části jsem provedla výpočet tržní hodnoty dvou nemovitostí, které prošly v nedávné době rekonstrukcí. Tato skutečnost se projeví ve výpočtu nákladovou metodou, kdy je třeba detailně ohodnotit jednotlivé konstrukce z hlediska opotřebení. V analytické části jsem zpracovala analýzu realitního trhu v okrese Rakovník. Zde je znázorněno, jaký vliv má lokalita na ceny nemovitostí. Výsledkem této práce je jistý souhrn faktů, které souvisí s tržním oceňováním rekonstruovaných budov. Patří sem technický stav a životnost budovy – technická, ekonomická, morální. Dále účel užívání budovy a vliv lokality, kde se stavba nachází. Mě osobně zpracování této bakalářské práce přineslo hlubší seznámení s problematikou oceňování a s tím, co vše může ovlivnit hodnotu nemovitosti.

93

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Bibliografie: ORT, Petr, 2007. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha: BIVŠ. ISBN 978-80-7265128-3 ORT, Petr, 2007. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr, 2007. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ. ISBN 978-807265-101 SOLAŘ, Jaroslav, 2008. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha: Grada. ISBN 97880-247-2672-4 VLČEK, Milan, 2009. Opravy rodinného domu. Praha: Grada. ISBN 978-80-247-1950-4 VLČEK, Milan, MOUDRÝ, Ivan, NOVOTNÝ, Miloslav, BENEŠ, Petr, MACEKOVÁ, Věra, 2001. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno: ERA group. ISBN 80-86517-10-1 Elektronické zdroje: HEŘMAN, Jan, 2013. Stanovení hodnoty podniku.[CD] Zákony a vyhlášky: Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Webové zdroje: Redakce iSTAVITEL.CZ. iSTAVITEL.CZ…poradí při stavbě, rekonstrukci a bydlení [online]. 21.4.2009

[cit.

2014-04-19].

Dostupné

z:

http://istavitel.cz/clanek/izolace/tepelne-

izolace/zpusoby-zatepleni-obvodoveho-plaste-domu_81 Oficiální stránky města Rakovník [online]. Aktualizace 20.4.2014 [cit. 2014-04-20]. Dostupné z: http://www.mesto-rakovnik.cz/mesto-a-okoli/zakladni-informace/ Český statistický úřad [online]. Aktualizace 14.4.2014 [cit. 2014-03-19]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_rakovnik Český statistický úřad [online]. Aktualizace 25.5.2012 [cit. 2014-03-19]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/rakovnik_s_nazvy_obci_barevne www.cuzk.cz 94

www.sreality.cz www.reality.cz www.czso.cz http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/

95