Bankovní institut vysoká škola Praha. Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Radim Viktora, DiS. studijní obor, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Ledči nad Sázavou dne 20. dubna 2012 ………………………………….. Radim Viktora, DiS.

Poděkování: Děkuji mému vedoucímu panu Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za trpělivost, připomínky a cenné rady při konzultacích s mojí bakalářskou prací. Mé veliké poděkování patří také mé rodině za nemalou pomoc a podporu během studia.

Anotace Cílem teoretické části bakalářské práce je technické a ekonomické porovnání třech variant soustav teplovodního vytápění včetně popisu paliv pro běžný typ rodinného domu. V praktické části oceňuji bytovou jednotku a bytový dům porovnávací metodou, výnosovou metodou a nákladovou metodou pro stanovení tržní hodnoty. V analytické části této bakalářské práci se věnuji analýze trhu s nemovitostmi.

Klíčová slova − paliva − součásti otopných soustav − teplovodní vytápění − oceňování staveb − analýza trhu

Annotation The aim of this thesis is a technical and economic comparison of hot-water heating system including a description of the type of fuel for the current house. In a separate chapter, and I appreciate the accommodation unit apartment block comparison method, the yield method and cost method for the determination of market value. In the last part of this thesis is devoted to analyzing the real estate market.

Key words: − fuels − components of heating systems − hot water heating − long-term return on acquisition costs − valuation of buildings − market analysis

OBSAH ÚVOD ......................................................................................................................................... 7  1 

TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 8 

1.1  PALIVA ................................................................................................................................. 8  1.1.1  Pevná paliva ................................................................................................................................ 8  1.1.1.1 Uhlí ............................................................................................................................................................ 9  1.1.1.2 Dřevo ......................................................................................................................................................... 9 

1.1.1.3 Biomasa ................................................................................................................................... 10  1.1.2  Kapalná paliva ........................................................................................................................... 11  1.1.2.1 Lehký topný olej ...................................................................................................................................... 12  1.1.2.2 Těžký topný olej ....................................................................................................................................... 12 

1.1.3  Plynná paliva ............................................................................................................................. 13  1.1.3.1 Zemní plyn ............................................................................................................................................... 13  1.1.3.2 Propan butan .......................................................................................................................................... 13 

1.1.3.3 Svítiplyn .................................................................................................................................... 14  1.1.4  Elektrická energie ...................................................................................................................... 14  1.1.5  Alternativní zdroje energie ........................................................................................................ 14  1.1.5.1 Energie vody ............................................................................................................................ 15  1.1.5.2 Energie slunce .......................................................................................................................... 16  1.1.5.3 Energie větru ............................................................................................................................ 18  1.1.6  Tepelná čerpadla ....................................................................................................................... 18  1.2  SOUČÁSTI OTOPNÝCH SOUSTAV ................................................................................................ 22  1.2.1  Otopná tělesa ............................................................................................................................ 22  1.2.1.1 Otopná tělesa článková litinová ............................................................................................... 23  1.2.1.2 Otopná tělesa článková ocelová .............................................................................................. 24  1.2.1.3 Otopná tělesa desková ............................................................................................................. 24  1.2.1.4 Konvektory ............................................................................................................................... 25  1.2.1.5 Otopná tělesa trubková ........................................................................................................... 26  1.2.2  Armatury pro otopná tělesa ...................................................................................................... 27  1.2.3  Čerpadla .................................................................................................................................... 28  1.3  ZABEZPEČOVACÍ ZAŘÍZENÍ TEPLOVODNÍHO VYTÁPĚNÍ ..................................................................... 30  1.3.1  Expanzní nádoba ....................................................................................................................... 30  1.3.1.1 Expanzní nádoba pro otevřené teplovodní vytápění................................................................ 30  1.3.1.2 Expanzní nádoba pro uzavřené teplovodní vytápění ............................................................... 30  1.4  ZDROJE TEPLA ÚSTŘEDNÍHO VYTÁPĚNÍ ....................................................................................... 32  1.4.1  Kotle na tuhá paliva ................................................................................................................... 33  1.4.1.1 Litinové článkové kotle ............................................................................................................. 33  1.4.1.2 Ocelové kotle ............................................................................................................................ 33  1.4.1.3 Zplynovací kotle na pevná paliva ............................................................................................. 34  1.4.2  Kotle na plynná paliva ............................................................................................................... 35  1.4.2.1 Nízkoteplotní kotle ................................................................................................................... 35  1.4.2.2 Kondenzační plynové kotle ....................................................................................................... 36  1.5  KOMÍNY .............................................................................................................................. 37  1.5.1  Stanovení průřezu komínového průduchu u komínu na tuhá paliva ......................................... 39  1.5.2  Stanovení průřezu komínového průduchu u komínu na kapalná a plynná paliva ..................... 40  1.6  SOUSTAVY ÚSTŘEDNÍHO VYTÁPĚNÍ ............................................................................................ 41  1.6.1  Jednotrubková soustava teplovodního vytápění s nuceným oběhem otopné vody .................. 43  1.6.2  Dvoutrubková soustava teplovodního vytápění ........................................................................ 44  1.6.2.1 Dvoutrubková teplovodní soustava vytápění s nuceným oběhem vody .................................. 45 

5

1.6.3  Sálavé teplovodní vytápění........................................................................................................ 46  1.6.3.1 Sálavé vytápění se zabetonovanými trubkami ......................................................................... 47  1.6.3.2 Sálavé vytápění se zavěšenými kovovými panely nebo pásy. .................................................. 48  1.7  DOTACE ‐ ZELENÁ ÚSPORÁM ................................................................................................... 49  1.8  TEPELNÉ ZTRÁTY ................................................................................................................... 51 

2 

PRAKTICKÁ ČÁST.......................................................................................................... 57 

2.1  2.2  2.3  2.4  2.5  2.6 

VYTÁPĚNÍ RODINNÉHO DOMU KOTLEM NA PEVNÁ PALIVA .............................................................. 57  ELEKTRICKÉ VYTÁPĚNÍ RODINNÉHO DOMU .................................................................................. 60  VYTÁPĚNÍ RODINNÉHO DOMU PLYNEM ...................................................................................... 63  VÝVOJ CEN PALIV .................................................................................................................. 66  DLOUHODOBÁ NÁVRATNOST POŘIZOVACÍCH NÁKLADŮ .................................................................. 68  TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ................................................................................................. 71 

2.6.1  Úvod .......................................................................................................................................... 71  2.6.2  Struktura ocenění ...................................................................................................................... 71  2.6.3  Stanovení tržní hodnoty bytové jednotky .................................................................................. 73  2.6.3.1Popisné informace .................................................................................................................... 74  2.6.3.2 Omezující podmínky a předpoklady ......................................................................................... 75  2.6.3.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................................... 76  2.6.3.4 Popis předmětu ocenění ........................................................................................................... 77  2.6.3.5 Ocenění .................................................................................................................................... 79  2.6.3.6 Závěr ........................................................................................................................................ 85  2.6.4  Stanovení tržní hodnoty bytového domu .................................................................................. 94  2.6.4.1 Popisné informace ................................................................................................................... 95  2.6.4.2 Omezující podmínky a předpoklady ......................................................................................... 96  2.6.4.3 Analýza nejvyššího nejlepšího využití....................................................................................... 97  2.6.4.4 Popis předmětu ocenění ........................................................................................................... 97  2.6.4.5 Ocenění .................................................................................................................................... 99  2.6.4.6 Závěr ...................................................................................................................................... 106 

3 

ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ .............................................................................. 109 

3.1  3.2  3.3  3.4  3.5  3.6  3.7  3.8  3.9  3.10  3.11  3.12  3.13 

POPIS OBCE ....................................................................................................................... 109  TRH S NEMOVITOSTMI ......................................................................................................... 109  PROLUKY .......................................................................................................................... 109  STAVEBNÍ POZEMKY ............................................................................................................. 110  BYTY ................................................................................................................................ 110  RODINNÉ DOMY ................................................................................................................. 110  OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI ..................................................................................... 111  PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY ......................................................................................................... 111  NÁJMY BYTŮ ...................................................................................................................... 111  NÁJMY PRODEJNÍCH PROSTORŮ ............................................................................................. 111  NÁJMY KANCELÁŘÍ .............................................................................................................. 112  NÁJMY PRŮMYSLOVÝCH OBJEKTŮ ........................................................................................... 112  CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED .......................................................................................... 112 

ZÁVĚR ................................................................................................................................... 113  POUŽITÁ A DOPORUČENÁ LITERATURA ..................................................................... 114  SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK (OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ) ........................ 115  6

Úvod Cílem této bakalářské práce je nastínit různé soustavy teplovodního vytápění včetně popisu paliv, ze kterých vyplyne cenové a technické porovnání několika alternativ vytápění jednoho typu rodinného domu o určité tepelné ztrátě. Dále vyhodnocení nejlevnější a technicky nejméně náročné alternativy vytápění a její návratnost po deseti letech. V této práci posoudím technicky a ekonomicky tři způsoby vytápění rodinného domu a to: − teplovodní vytápění kotlem na pevná paliva − elektrické vytápění − vytápění plynem Vzhledem k tomu, že se neustále zvyšují ceny paliv, ubývá fosilních paliv a snižuje se kvalita životního prostředí, musíme mít kvalitně zpracovaný projekt na vytápění. Cílem vývoje vytápěcí techniky je: − vytvoření dokonalé pohody prostředí pro pobyt a práci člověka, zdokonalení soustavy vytápění s vysokou účinností využití paliv a energie − dosažení únosných pořizovacích a provozních nákladů − snížení zdrojů tepla pro vytápění na znečišťování ovzduší − zdokonalení provedení stavebních konstrukcí budov a používání takových stavebních materiálů, jejichž cílem je snížit tepelné ztráty budov Nelze opominout také fakt, že neustálý nárůst cen jednotlivých paliv nutí stavitele k výběru nejvhodnějšího zdroje z hlediska ekonomické návratnosti. Dále v praktické části této práce vypracuji výpočet tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu, za použití porovnávací metody, výnosové metody a nákladové metody podle zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Tuto část zpracovávám formou, která je obdobou výstupu ocenění nemovitosti, případně znaleckého posudku. Uvádím obsah, strukturu jednotlivých kapitol textové části ocenění a rovněž výpočet tržních hodnot obou zmíněných nemovitostí. V poslední částí této práce zpracuji analýzu trhu s nemovitostmi v obci Ledeč nad Sázavou. V této kapitole je seznámení se s trhem nemovitostí a pozemků, budoucí vývoj a prognóza trhu v této lokalitě.

7

1 Teoretická část 1.1 Paliva Existuje celá řada druhů paliv, která jsou rozhodujícím faktorem při volbě druhu vytápění. Mezi hlavní faktory ovlivňující volbu paliva pro vytápění dnes patří zejména rostoucí ceny energie, vzrůstající znečištění životního prostředí a zvyšování emisí skleníkových plynů.

1.1.1 Pevná paliva U pevných paliv je rozhodující výhřevnost, což je množství tepla, které dostaneme v Joulech spálením 1 kg paliva, přičemž voda zůstává v plynném stavu. Dále pak obsah síry, hmotnostní podíl popela, hustota sypaného paliva, vlhkost paliva a spékavost. Mezi pevná paliva patří: − hnědé uhlí − černé uhlí − koks − hnědouhelný koks − brikety − dřevo − biomasa − dřevěné brikety − štěpka − pelety

8

1.1.1.1 Uhlí Uhlí je hořlavá hornina hnědé až černé barvy. Je složeno především z uhlíku a vodíku1). Problematickou složkou uhlí jsou síra a radioaktivní příměsi. Nejkvalitnějším palivem je uhlí s největším obsahem uhlíku, tedy nejstarší hornina – černé uhlí. Spalování uhlí produkuje oxid uhličitý spolu s proměnným množstvím oxidu siřičitého v závislosti na kvalitě Oxid siřičitý reaguje s vodou za tvorby kyseliny siřičité. Jestliže se kyselina dostane do atmosféry, reaguje s vodní párou a vrací se na zem ve formě kyselých dešťů. Emise představují největší umělý zdroj oxidu uhličitého a tím s velkou pravděpodobností výrazně přispívají ke globálnímu oteplování. V dnešní době se využívá mnoho technik pro omezení škodlivosti odpadních látek a zvýšení účinnosti. Ačkoli jsou tyto techniky široce využívány v některých zemích, jsou pořád příliš drahé. Ceny uhlí jsou naší republikovou záležitostí a v současné době jsou na tržní úrovni. Ceny uhlí rostou hlavně v souvislosti s ekologickou daní.

1.1.1.2 Dřevo Dřevo je pevné pletivo stonků vyšších rostlin, které označujeme jako dřeviny. Dřevo je zahrnováno mezi obnovitelné zdroje energie, jako jeden z druhů biomasy. Je to snadno dostupný přírodní materiál, který lidé široce využívají po celou dobu své historie. Za palivové dřevo je obvykle považováno dřevo, které má až do 70% hniloby nebo je různými způsoby znehodnoceno (pokřivení, odřezky apod.) a nevhodné tak k dalšímu zpracování. Výhřevnost dřeva je v průměru zhruba 50% výhřevnosti měrného paliva. Topení dřevem s sebou přináší výhody i nevýhody. Důležitým faktorem, který ovlivňuje i náklady na topení, je dostupnost dřeva v dané lokalitě. Nákladná doprava může tento způsob vytápění prodražit. Další nutnost je mít dostatek skladovacích prostor, zejména pro dřevo v syrovém stavu, jelikož je třeba ho nechat dostatečně vyschnout, protože s vlhkostí se snižuje účinnost vytápění.

1)

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Uhl%C3%AD

9

1.1.1.3 Biomasa Biomasa je souhrn látek tvořících těla všech organismů, jak rostlin, bakterií, sinic a hub, tak i živočichů2). Tímto pojmem často označujeme rostlinnou biomasu využitelnou pro energetické účely. Energie biomasy má svůj prapůvod ve slunečním záření a fotosyntéze, proto se jedná o obnovitelný zdroj energie. Tyto hmoty se pro uživatelské pohodlí zpracovávají do formy pelet, briket a dřevní štěpky. Při spalování pelet nedochází ke zvyšování emisí skleníkových plynů, protože emise CO2 vznikající při spalování jsou pohlcovány pomocí procesu fotosyntézy. Objemová měrná hmotnost pevné biomasy je 3 až 10 krát vyšší než je tomu např. u klasických fosilních pevných paliv (vztaženo na výhřevnost) a velikost skladovacího prostoru může být limitujícím faktorem. Biomasa je levnější zdroj energie než elektřina, plyn a v některých případech i než uhlí, jako topení. Topení dřevem v moderních kotlích neprodukuje tolik škodlivých emisí a lokálního znečištění vzduchu uhlím. Kotle na spalování kusového dřeva nebo pelet mají dobrou účinnost. Popel ze dřeva nám nezabírá drahé místo v popelnici, popela je málo a s výhodou jej využijeme na zahrádce jako hnojivo s obsahem draslíku a stopových prvků, důležitých pro rostliny. V tabulce 1 je pro porovnání uvedena výhřevnost některých druhů biopaliv, ze které jednoznačně vychází, že největší výhřevnost má tvrdé dřevo.

2)

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Biomasa

10

Palivo

Obsah

Výhřevnost

Výhřevnost

Cena

vody v %

MJ/kg

MJ/m3

Kč/1m3

Polena, jehličnany

50

8,1

6660

1000,-

Polena, listnáče

50

8,1

9396

1100,-

Kůra

50

8,1

2592

790,-

Průmyslová štěpka

50

8,1

2772

1000,-

Štěpka suchá

20

14,4

3024

1200,-

Piliny

50

8,1

1944

4200,-/t

Pelety, brikety

10

16,6

9108

5800,-/t

Sláma řezanka

15

14,4

936

950,-/t

Sláma, válcované balíky

15

14,4

1548

1000,-/t

Sláma brikety

10

14,4

8280

3000,-/t

Tab. 1 Základní vlastnosti pevných biopaliv3)

1.1.2 Kapalná paliva Kapalná paliva posuzujeme zejména z hlediska hustoty paliva, obsahu vody a popela a bodu vzplanutí. Mezi kapalná paliva patří: -

lehký topný olej

-

těžký topný olej

-

benzín

-

petrolej

-

topná nafta

3)

Zdroj: Stavební tabulky TZB - vytápění

11

V tabulce 2 jsou pro porovnání uvedeny hodnoty výhřevnosti kapalných paliv. Palivo

Lehký topný olej

Výhřevnost

Těžký

Motorová

topný olej

Benzín

Petrolej

nafta

41,45

40,3

42,6

42,7

43,97

19,45,-

12,-

33,-

32,-

58,-

0,12,-

0,33,-

0,32,-

0,58,-

MJ/Kg Cena Kč/Kg Cena Kč/MJ

0,19,-

Tab. 2 Výhřevnost kapalných paliv4)

1.1.2.1

Lehký topný olej

Extra lehké topné oleje (topná nafta) se vyrábí destinací nebo rafinací ropy. TOEL má ve srovnání s uhlím a dalšími pevnými palivy vysokou výhřevnost a obsahuje poměrně malé množství škodlivin. Kotle na topné oleje splňují i náročné ekologické limity. Nevýhodou je relativně vyšší cena. Olej se skladuje v jedno nebo dvouplášťových zásobnících, které mohou být v případě rodinných domků umístěny uvnitř objektu.

1.1.2.2

Těžký topný olej

Těžké topné oleje (mazut) jsou ropné frakce vroucí v oblasti nad plynovým olejem. Topný těžký olej je směs z převážně vyšších uhlovodíků. Získává se z ropy destilací, případně rafinací. Může obsahovat přísady pro snížení bodu tuhnutí a další přísady pro zlepšení jiných vlastností. Topný těžký olej je určen k výrobě tepla ve speciálních zařízeních. Oblast použití je vymezena technickými a ekonomickými hledisky, jako je typ a stav spalovacích zařízení, především velkokapacitních.

4)

Zdroj: Stavební tabulky TZB - vytápění

12

1.1.3 Plynná paliva U plynných paliv posuzujeme výhřevnost, která bývá vztažena na normální m3. Fyzikální parametry paliv potřebujeme znát zejména při výpočtu komínu, nebo návrhu přívodu vzduchu do kotelny. Mezi plynná paliva patří: − zemní plyn − propan butan − svítiplyn

1.1.3.1

Zemní plyn

Zemní plyn je plynným fosilním palivem, které zpravidla obsahuje přes 90% metanu. Díky vysokému obsahu metanu má při spalování zemní plyn v porovnání s ostatními fosilními palivy nejnižší podíl uvolněného CO2, a proto je zařazen k ekologickým zdrojům energie vedle obnovitelných zdrojů. Těží se hlubinnými vrty z podzemních ložisek. Ke spotřebiteli je dopravován plynovody, které dělíme na: − nízkotlaké (do 5000 Pa, plynovod v budovách) − středotlaké (od 5000 do 100000 Pa, plynovod v městském rozvodu) − vysokotlaké (od 100000 Pa do 400000 Pa, dálkový plynovod) − s velmi vysokým tlakem (od 400000 Pa do 10000000 Pa, tranzitní plynovod) I přes zvyšující se ceny zemního plynu je právě plynové vytápění u nás stále nejrozšířenější.

1.1.3.2

Propan butan

Při syntetické výrobě pohonných látek, nebo při rafinaci ropy vznikají jako vedlejší produkty vysoce výhřevné a snadno zkapalnitelné vyšší uhlovodíky propan a butan. Jejich směs je pro vytápění dodávána ve zkapalnělém stavu v tlakových nádobách. Propan butan se skladuje v tlakových zásobnících, které se umisťují mimo budovu v nadzemních nebo podzemních provedeních. Propan-butan není jedovatý, je těžší než vzduch a ve směsi se vzduchem je výbušný.

13

1.1.3.3

Svítiplyn

Výroba svítiplynu se provádí karbonizací tuhých paliv za nepřístupu vzduchu při teplotě 800 – 1000°C, nebo zplyňováním. Svítiplyn je hořlavá směs plynů, vody a dehtu. Svítiplyn se skladuje v tzv. zásobnících ve velkém množství.

1.1.4 Elektrická energie Elektrická energie je schopnost elektromagnetického pole konat elektrickou práci. Čím větší energii má elektromagnetické pole, tím více elektrické práce může vykonat. Elektrická energie je jeden z druhů energie a je možné ji měnit na mechanickou, tepelnou nebo elektrickou energii, atd. Elektrický kotel přináší komfort v podobě jednoduchého provozu, který nevyžaduje žádnou péči. Nastavuje se pouze teplota na ovládacím termostatu, jež určuje teplotu v místnosti. Topení je považováno za velmi ekologické, neboť nedochází k produkci žádných skleníkových ani jiných plynů. Trend však ukazuje, že cena je pro spotřebitele rozhodující, a proto dochází k odchodu od elektrického vytápění k alternativním způsobům. Komfort je draze vykoupen celkovou sumou za protopenou energii. Vytápění pomocí elektrické energie je ještě o třetinu dražší než vytápění plynem, je však nejvíce pohodlné a vyžaduje nejmenší pořizovací náklady. Mezi další nevýhody patří závislost na přívodu elektřiny. Celý systém stojí a padá s přívodem elektrické energie.

1.1.5 Alternativní zdroje energie Mezi alternativní zdroje energie patří: − energie vody − energie slunce − energie větru − tepelná čerpadla

14

1.1.5.1

Energie vody

Kinetická energie je ve vodních tocích dána rychlostí proudění, která je závislá na spádu toku. Toto zajišťují vodní rovnotlaké stroje, založené na rotačním principu. Turbíny se rozlišují: -

podle uspořádání na vertikální, horizontální a šikmé

-

podle způsobu přivádění vody na přímoproudé, kolenové, kašnové, spirální, kotlové

-

podle spádu na nízkotlaké (do 10m), středotlaké (do 100m), vysokotlaké (nad 100m)

Malé vodní elektrárny s výkonem do 10 MW dělíme na: -

mikrozdroje, mobilní zdroje (pod 35 kW)

-

drobné, minielektrárny (35 - 60 kW)

-

průmyslové (60 kW - 10 MW)

Podle spádu dělíme MVE na: -

nízkotlaké (do 20m)

-

středotlaké (20-100m)

-

vysokotlaké (od 100m)

Dle nakládání s vodou dělíme MVE na: -

průtokové

-

akumulační

-

přečerpávací

15

Malé vodní elektrárny neruší životní prostředí a často přispívají v lokalitě a jejím okolí k revitalizaci místního říčního systému, protože čistí a provzdušňují tok. V dnešní době se rozšířil vývoj a výroba vodních mikrozdrojů, tj. jednoduchých malých turbín, které taktéž zpracovávají daný vodní potenciál k výrobě energie elektrické. Tato energie může být dodávána do veřejné rozvodné sítě 230/400V/50 Hz nebo pouze pro vlastní spotřebu (vytápění objektů, ohřev TUV, osvětlení), popřípadě mohou být dodávány do veřejné sítě pouze přebytky energie. Tato zařízení jsou konstruována jako jednoduché axiální stroje buď bez regulace nebo s jednoduchou regulací lopatek oběžného kola, ruční nebo elektromechanickou. Mikrozdroje jsou pro spády 1,8 – 10m. Na obrázku 1 je zobrazena jedena z variant. Často

se

mikrozdroje

upevňují

na

betonovou

podložku, kdy průtočný profil zařízení tvoří přirozenou dráhu od vstupu vody do potrubí až po vyústění za savkou.

Obr. 1 Vodní mikrozdroj5)

1.1.5.2

Energie slunce

Přeměna slunečního záření na teplo se nazývá fototermální a je buď pasivní (prosklené lodžie a fasády), nebo aktivní pomocí přídavných technických zařízení nazývaných sluneční kolektory. Sluneční kolektory přeměňují sluneční záření na teplo, které je pomocí kapaliny nebo vzduchu odváděno do místa okamžité spotřeby, nebo se akumuluje v zásobníku.

5)

Zdroj: http://www.ziromont.cz/p02.htm

16

Typy kolektorů: − trubicový kolektor − plochý sluneční kolektor − koncentrační kolektor Vakuová

trubice

absorbuje

sluneční

záření,

přeměňuje je na tepelnou energii, poté přenáší tepelnou energii do topné trubice a ta přenáší teplo do pracovního media. Cirkulaci pracovního media zabezpečuje čerpadlo a tím se teplo přenáší přes měděný výměník do vody v zásobníku.

Obr. 2 Vakuový trubicový solární kolektor6) Ploché sluneční kolektory jsou vhodné pro solární systémy pro přípravu TV, ohřev bazénů a přitápění. Vzhledem ke své jednoduché konstrukci, jsou levnější než trubicové vakuové kolektory, ale jejich účinnost je oproti trubicovým kolektorům nižší, zejména při nízkých venkovních teplotách a snížené intenzitě slunečního záření. Hlavní výhodou koncentračního kolektoru je znásobení energetického toku na co nejmenší absorbér, který má díky svým rozměrům daleko menší ztráty a rychlejší ohřev náplně než by měl běžný plochý absorbér. Tímto je dosaženo vyšších provozních teplot i v zimním období či při značně proměnlivém počasí. Pro umístění slunečního kolektoru je důležité najít vhodnou orientaci, nejlépe jižním až jihozápadním směrem. Sklon je v našich podmínkách kolem 30° pro letní využití a kolem 45° pro celoroční využití. Sluneční kolektory neruší životní prostředí, ale nevýhodou je velmi značná denní i celoroční proměnlivost tepelného příkonu. Nejčastěji je využíváno kolektorů jako doplněk klasických zdrojů.

6)

Zdroj: http://www.factorsolar.cz/

17

1.1.5.3

Energie větru

Pro přeměnu větru na elektrickou energii slouží větrné elektrárny. Elektrická energie se vyrábí pomocí synchronních generátorů buzených permanentními magnety s výstupním napětím 12 nebo 24 V, které napájí malé spotřebiče. Elektrárny velkých výkonů jsou určeny k dodávce energie do veřejné rozvodné sítě. Mají asynchronní generátor, který dodává střídavý proud většinou o napětí 660 W, a proto nemohou pracovat jako autonomní zdroje energie. Větrné elektrárny se dělí podle výkonu na: − malé větrné elektrárny (výkon do 5 kW) − elektrárny velkých výkonů (výkon 300 – 3000 kW)

1.1.6 Tepelná čerpadla Principem tepelného čerpadla je uzavřený chladící okruh, jímž se teplo na jedné straně odebírá (např. zemské půdě, vzduchu nebo podzemní vodě) a na druhé předává do topných systémů. Tepelná čerpadla, která pracují jako jediný zdroj tepla otopné soustavy nazýváme monovalentní. Bivalentní tepelné čerpadlo pracuje s dalším zdrojem tepla např. kotlem, který je v činnosti tehdy, kdy topný výkon tepelného čerpadla již nestačí. Multivalentní tepelné čerpadlo má více pomocných zdrojů např. elektrickou energii a solární kolektor. Základním parametrem tepelných čerpadel je topný faktor (COP – Coefficient of Performance). Toto bezrozměrové číslo vypovídá o účinnosti tepelného čerpadla. Jedná se o teoretický poměr mezi vyrobeným teplem a spotřebovanou elektrickou energií. Čím je vyšší topný faktor, tím lepší je tepelné čerpadlo, protože je jeho provoz levnější. Běžně se topný faktor pohybuje v rozmezí od 2,5 do 5. Není ovšem veličinou, která by byla k danému tepelnému čerpadlu jednou provždy přiřazena. Mění se dle podmínek, v nichž tepelné čerpadlo pracuje7). Tepelné čerpadlo je dnes u nás jeden z nejvíce používaných zdrojů alternativní energie pro vytápění rodinných domů.

7)

Zdroj: http://vytapeni.tzb-info.cz/tepelna-cerpadla

18

Obr. 3 Schéma funkce tepelného čerpadla8) Tepelná čerpadla se podle způsobu, jakým se uskutečňuje odsávání par z výparníku a zvýšení jejich tlaku dělí na: -

kompresorová

-

absorpční

-

hybridní

Podle druhu ochlazované a ohřívané látky se dělí tepelná čerpadla na kombinace: -

vzduch/voda

-

vzduch/vzduch

-

voda/voda

-

země/voda

Možnosti získávání tepla: -

z okolního vzduchu

-

z odpadního tepla

-

z povrchových vod

-

z půdy

-

z vrtů

-

z podzemní vody

-

z odpadního tepla z technologických procesů

a) Čerpadlo země /voda Zmíněné čerpadlo pracuje oproti ostatním typům na odlišném principu. Základ tvoří několik set metrů dlouhá plastová trubka, nazývaná zemní kolektor, ve které cirkuluje nemrznoucí směs. Průchodem zemí se směs ohřívá o několik stupňů, jelikož od určité hloubky se teplota pohybuje kolem stálé hodnoty 4°C. Způsob zpracování ohřáté směsi je podobný jako u 8)

Zdroj: http://www.tepelna-cerpadla-mach.cz/tepelna-cerpadla-pro-rodinne-domy/princip-tepelneho-cerpadla.php

19

ostatních typů. Putuje do výměníku tepelného čerpadla, kde se ochladí, tj. odebere se jí tepelný přírůstek, a ochlazená směs zamíří do kolektoru k opětovnému zahřátí. Popsaný cyklus se neustále opakuje. Nízkopotenciální energii lze ze země odebírat pomocí horizontálního plošného kolektoru, nebo z vertikálního vrtu. U tepelných čerpadel voda/voda a země/voda platí v našich klimatických a ekonomických podmínkách pravidlo, doporučující instalovat výkon tepelného čerpadla na 70 % tepelných ztrát objektu. Zbytek ztrát je při nejnižších teplotách (jedná se o řádově několik dní topné sezóny) pokryt doplňkovým zdrojem tepla, nejčastěji elektrokotlem. Díky dlouholeté praxi je známo, že instalace výkonu tepelného čerpadla na 100 % tepelných ztrát, by znamenala podstatné zvýšení investičních nákladů, které nepřináší téměř žádnou další úsporu nákladů provozních. Navrhované systémy jsou tedy ideálním kompromisem mezi investičními a provozními náklady. Výhody jsou stabilní tepelný výkon, úspory až 70% nákladů, dlouhodobá životnost a absolutně tichý chod. Nevýhody jsou vyšší investiční náklady (vrt) a rozsáhlé zemní práce (kolektor). b) Čerpadlo vzduch /voda V tomto případě vnější jednotka, umístěná mimo nemovitost, nasává vzduch, ze kterého odebírá tepelnou energii, aby jej následně vypustila do okolního prostředí. Vnitřní jednotka je umístěná v objektu a zabezpečuje výrobu topné vody a teplé užitkové vody. Moderní čerpadla pracují spolehlivě i při velmi nízkých venkovních teplotách (až do -20°C), takže zajišťují přísun tepla v průběhu celého roku. Průměrný topný faktor systému vzduch-voda se po dobu topné sezóny příliš neliší od systému země-voda. Stejnou efektivnost zapříčiňuje vyšší teplota vzduchu oproti zemi v podzimních a jarních měsících. Jako důkaz poslouží tabulka průměrných teplot České republice. Řečeno ekonomicky, u rodinného domu s průměrnou tepelnou ztrátou, vybaveného tepelným čerpadlem země-voda se ušetří ročně navíc 2000 Kč oproti typu vzduch-voda. Na druhou stranu může rozdíl v počáteční investici díky ceně vrtů přesáhnou i 100 000 Kč. Při umisťování vnější jednotky se doporučuje zvolit místo s dobrým přístupem vzduchu. Pro optimální činnost systému je rovněž důležité, aby se ochlazený vzduch nevracel zpět a nevytvářel uzavřenou smyčku, která prudce snižuje efektivitu čerpadla, proto se doporučuje umístění jednotky na jižní, slunečné straně domu. Výhody jsou vysoký topný faktor, krátká doba návratnosti a nižší pořizovací náklady. Nevýhody jsou malý počet vhodných lokalit a požadavky na chemické složení.

20

c) Čerpadlo voda/voda Pro tento systém je tepelným zdrojem povrchová, podzemní nebo spodní voda. Z rezervoáru, kterým je nejčastěji studna, se odebírá voda a následně se nechá projít výměníkem tepelného čerpadla, kde se z ní získá část tepla, a zase se vracíme zpět do země druhou (vsakovací) studnou. Vzdálenost mezi vrty by měla být minimálně 10m, nejlépe ve směru podzemních proudů, tedy nejprve zdrojová a poté vsakovací studna. Důležitou podmínkou pro realizaci je vhodný terén k vybudování soustavy studen. V případě jejího splnění se tomuto řešení přednost, před ostatními typy čerpadel. Vybudování potřebných zdrojů není finančně náročné a v mnoha případech postačí i stávající studna. Jedná se o neúčinnější typ tepelných čerpadel, jelikož podzemní voda má stálou průměrnou teplotu okolo 10°C, která je nezávislá na povrchových teplotních výkyvech. Z hlediska využitelnosti se jedná o velmi efektivní zdroj energie. Topný faktor se pohybuje kolem čísla 6, což znamená úsporu až 80 %. Před začátkem instalace je potřeba provést několik měření. Také je nutné zajistit hydrogeologické posouzení vydatnosti studny pomocí čerpací zkoušky. Postup je velmi jednoduchý. Ze studny se po dobu 14. dnů odčerpává voda potřebnou rychlostí pomocí ponorného čerpadla. Jestliže se studna nevyčerpá a nedojde ani k ovlivnění hladiny sousedních studní, nebrání již nic instalaci tepelného čerpadla. Výhody jsou vysoký topný faktor, krátká doba návratnosti, nižší pořizovací náklady. Nevýhody jsou malý počet vhodných lokalit a požadavky na chemické složení.

21

1.2 Součásti otopných soustav 1.2.1 Otopná tělesa Otopná tělesa slouží k předávání tepla ve vytápěných místnostech dopravované teplonosnou látkou ze zdrojů tepla. Použití otopných těles se řídí druhem vytápěné místnosti, vzhledem tělesa, hygienou provozu a konstrukcí tělesa. Podle konstrukce rozeznáváme otopná tělesa: -

článková litinová nebo ocelová

-

desková

-

konvektory

-

trubková

Pro určení standardu materiálů používaných k zřízení otopných těles je nezbytný minimální popis vyjadřující základní vlastnosti výrobků: -

název (typ, evidenční číslo, konstrukční řada a typové označení)

-

provedení

-

materiál

-

celková výška

-

hloubka

-

šířka

-

počet článků

-

připojovací rozteč

-

připojovací závit

-

hmotnost

-

výhřevná plocha

-

ekvivalentní otopná plocha

-

vodní objem

-

tepelný výkon

-

tepelný modul

-

teplotní exponent

-

způsob připojení na topnou soustavu 22

-

způsob montáže

-

povrchová úprava

-

barevné provedení

-

nejvyšší přípustná provozní teplota

-

nejvyšší přípustný provozní tlak

-

maximální teplota topného media

1.2.1.1 Otopná tělesa článková litinová Tělesa se skládají z jednotlivých článků, které jsou duté. Dohromady se články spojují závitovými vsuvkami. Krajní vsuvkové otvory mají růžice pro připojení otopného tělesa k potrubí a koncové články mají plné zátky, z nichž jedna v horní části článku mívá závit pro odvzdušňovací ventil. Na stavbu se dopravují v soupravách o stejném počtu článků a na potřebnou velikost se upravují až před montáží, nebo se objednají hotové u výrobce podle projektové dokumentace. Tato tělesa jsou vhodná pro teplovodní a nízkotlaké parní vytápění. Hlavní rozměry článků jsou v popisech cen vyjádřeny číselně jako zlomek připojovací rozteče v čitateli a hloubky ve jmenovateli.

Obr. 4 Litinové článkové těleso9)

9)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3064-otopne-plochy-ii-druhy-otopnych-teles

23

1.2.1.2 Otopná tělesa článková ocelová Tělesa se vyrábějí z ocelového plechu v blocích o 3 až 10 článcích vzájemně svařovaných. Z bloků se sestavují tělesa na potřebnou velikost obdobně jako tělesa litinová a mají podobné vybavení krajních otopných článků. Ocelová článková tělesa se hodí pouze pro vytápění teplovodní. Pro parní vytápění by byla životnost z důvodu koroze velmi nízká.

1.2.1.3 Otopná tělesa desková Nejčastěji se vyrábí z ocelového plechu s mírně zvlněným povrchem, méně často z jiných materiálů jako je hliník, ušlechtilá ocel atd. Tělesa jsou sestavena ze souměrných výlisků vzájemně k sobě svařených tak, aby mezi nimi vznikla soustava kanálků, kudy může protékat teplonosná látka. Stejně se nazývají i tělesa, která jsou sestavována z článků a mají rovinnou čelní plochu. Desková tělesa dělíme, jak je uvedeno na obrázku 5 na: -

jednoduchá, zdvojená a ztrojená

Obr. 5 Příklady otopných deskových těles10) V tabulce 3 je uvedeno označování deskových otopných těles podle počtu desek a konvekčních plechů. 10)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3064-otopne-plochy-ii-druhy-otopnych-teles

24

Tab. 3 Typové označení deskových OT11)

Typ

Počet

Počet

konvekčních

desek

Typ

plechů

Počet

Počet konvekčních

desek

plechů

10

1

0

21

2

1

11

1

1

22

2

2

20

2

0

33

3

3

1.2.1.4 Konvektory Konvektor je sestaven z trubkového výměníku tepla a ze skříně s výdechovou mřížkou. Skříň musí doplňovat interiér vytápěné místnosti. Výměník je umístěn v dolní části a účinkem přirozeného vztlaku dochází ve skříni k vzestupnému proudění teplého vzduchu. Konvektor bývá umístěn před stěnou, těsně na stěně, ve výklenku nebo také v podlaze. Konvektory lze používat pro vytápění vodou i párou, a to i pro vyšší tlaky a teploty. Výhodou je, že jsou levné a mají pružný povrch daný malou tepelnou setrvačností. Nevýhodou je zvýšená cirkulace vzduchu, šíření prachu po místnosti a malý tepelný výkon. Podlahový konvektor na obrázku 6 společnosti MINIB je speciálně navržený pro vytápění a účinné dochlazování místnosti. Konvektor je konstrukčně uspořádán tak, že v zimním období lze proud vzduchu usměrnit klasicky vzhůru, jak je tomu např. u nejužívanějšího konvektoru COIL-KT. V letním období, kdy je požadavek na dochlazování, lze vzduch vyfukovat těsně k podlaze místnosti až do vzdálenosti 4 m - tím je vyvolán efekt lehce proudícího chladného vzduchu i v lokalitách od okna vzdálených. Díky napětí 12V jsou všechny konvektory

MINIB

bezpečné i pro aplikace v mokrých prostorách.

Obr. 6 Podlahový konvektor12)

11) 12)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3064-otopne-plochy-ii-druhy-otopnych-teles Zdroj: http://www.tzb-info.cz/656-podlahove-konvektory-proterm-v-tzb-katalogu-vyrobku

25

1.2.1.5 Otopná tělesa trubková Trubková tělesa jsou žebrové trouby litinové nebo ocelové a hladké ocelové trubky. Žebrové trubky jsou trubky se žebry a to u litinových s nalitými a u ocelových s navinulými žebry. Tím se zvětšuje povrch a jejich tepelný výkon. Litinové trouby se používají pro technologická zařízení, nebo do místností s vlhkým povrchem, protože lépe odolávají korozi. Teplonosnou látkou může být voda i pára. Hladká ocelová trubková tělesa jsou vyráběna z trubek, nebo tažených profilů sestavených do tvaru registru se svislými nebo vodorovnými trubkami nebo ve tvaru meandru. Používají se jako doplňková otopná plocha v průmyslových provozovnách. V bytových domech pro vedlejší místnosti. Hodí se pro teplou vodu, horkou vodu i páru. Výhodou je snadná výroba, snadná údržba a dlouhá životnost. Nevýhodou je malý tepelný výkon. Trubkové otopné těleso KORALUX LINEAR typ KL 1830 je vyrobeno z uzavřených ocelových profilů se čtvercovým a kruhovým průřezem. Konstrukční řešení umožňuje sušení textilií. Rozteč připojení na otopnou soustavu je odvozena z délky otopného tělesa. Otopná tělesa jsou dodávaná se sadou pro upevnění na stěnu včetně odvzdušňovací a zaslepovací zátky.

Obr. 7 Trubkové otopné těleso13)

13)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/vyrobky/kermi

26

1.2.2 Armatury pro otopná tělesa Armatury pro teplovodní otopná tělesa jsou: -

dvojitě regulační kohouty přímé a rohové

-

radiátorové šroubení přímé a rohové

-

odvzdušňovací ventily

-

vypouštěcí kohouty

Regulační ventily mají v otopné soustavě funkci jako orgán regulační a uzavírací. Stupeň regulace se nastaví při montáži zařízení a to segmentem, který tvoří stálou regulaci. Úspora tepla při úpravě regulace otopné soustavy je znázorněna na termostatickém ventilu při nastavení hlavice na 20°C v grafu 1, kdy dosáhneme 20°C v místnosti seškrcením na 0,6 m3/h.

Graf 1 Úspora tepla při úpravách otopné soustavy14)

14)

Zdroj: http://vytapeni.tzb-info.cz/mereni-a-regulace/6034-uspory-tepla-pri-upravach-otopnych-soustav-ii

27

Radiátorové šroubení zajišťuje snadné a rozebíratelné napojení otopného tělesa na rozvodné potrubí. Odvzdušňovací ventily se používají pro odvzdušnění otopných těles, která nejsou odvzdušněna přímo rozvodným potrubím otopné vody a montují se v horní části otopných těles. Kohouty plnící a vypouštěcí se montují přímo na otopná tělesa pouze výjimečně, jsou-li napojena na horní rozvod přívodní a vratné vody v dolní části otopného tělesa.

1.2.3 Čerpadla Čerpadla se montují do soustav, kde není možné zajistit přirozený oběh vody. Podle konstrukce se dělí na: -

čerpadla se spirálním tělesem, s elektromotorem pro přímý pohon, umístěná na společné základové desce

-

čerpadla pro montáž do potrubí

Čerpadla s elektromotorem pro přímý pohon se montují pro oběh vody vytápěcích soustav o velkém příkonu. Obr. 8 Čerpadlo s elektromotorem na společné základové desce15)

1 – čerpadlo, 2 – sací hrdlo, 3 – výtlačné hrdlo, 4 – elektromotor, 5 – základ pod čerpadlo, 6 – zvuková izolace

15)

Zdroj: Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0

28

Čerpadla pro montáž do potrubí je odstředivé, spirální s horizontálním motorem a spojené v monobloku s elektromotorem, s nímž tvoří neprodyšně uzavřený celek. Konstrukce čerpadla je bezucpávková se sacím a výtlačným hrdlem ve společné ose. Čerpadlo má rotor zapouzdřený izolační membránou, tj. čerpadlo a motor tvoří kompaktní jednotku bez ucpávky a je opatřeno pouze dvěma těsnicími kroužky. Ložiska jsou mazána čerpanou kapalinou. Manuální regulace otáček.

Obr. 9 Oběhové čerpadlo UPS 20-4016)

16)

Zdroj: http://obchod.pumpa.cz/scripts/podrobnosti.php?IDZ=178&track_mod=topx

29

1.3 Zabezpečovací zařízení teplovodního vytápění Zabezpečovací zařízení teplovodních soustav vytápění musí zabránit poruše zařízení i při laické obsluze, která je zvlášť u domovních zdrojů tepla běžná. Pro ústřední vytápění rozeznáváme dva systémy zabezpečovacího zařízení a to: − zařízení pro otevřené soustavy (beztlakové) − zařízení pro uzavřené soustavy (tlakové)

1.3.1 Expanzní nádoba Zachycuje změny objemu vody v soustavě způsobené změnami teploty otopné vody. Tím brání nepřípustnému zvýšení tlaku v soustavě. Bývá otevřená nebo zavřená s pružnou membránou nebo tlakovým polštářem. Nádoba musí být spojena s kotlem neuzavíratelným pojistným přívodním a pojistným vratným potrubím.

1.3.1.1 Expanzní nádoba pro otevřené teplovodní vytápění Zřízení se volí podle výkonu soustavy. Hlavní části zabezpečovacího zařízení jsou expanzní nádoba, pojistné přívodní a vratné potrubí, přepadové a odvzdušňující potrubí. Do výkonu 63 kW vratné potrubí může být vynecháno. Pojistné přívodní potrubí pro jeden kotel je bez armatur a vychází z horní části kotle a ústí do expanzní nádoby. Expanzní nádoby otevřené bývají umístěny na půdě nebo na střeše, pod stropem nejvyššího podlaží, proto musíme potrubí chránit proti zamrznutí.

1.3.1.2 Expanzní nádoba pro uzavřené teplovodní vytápění V tlakové expanzní nádobě s cizím zdrojem tlaku hladinu vody tlačí plynový nebo vzduchový polštář s minimálním absolutním tlakem. Hlavní části expanzní nádoby jsou pojistný ventil na straně vzduchu, pojistný ventil na straně vody, vodoznaky pro kontrolu výšky hladiny vody, přivzdušňovací a odvzdušňovací ventil, tlakoměr, na kterém musí být vyznačen zapínací a vypínací tlak kompresoru, vypouštěcí kohout, kompresor a tlaková láhev s dusíkem. V tlakovém zařízení s tlakovou expanzní nádobou s membránou je oddělen vzduchový polštář od vody pružnou membránou. Soustavy s tímto typem expanzních nádob musí být zabezpečeny jedním až třemi pojistnými ventily, umístěnými na nejvyšším bodě zdroje tepla nebo na výstupním potrubí z kotle. Při tom nesmí být od kotle odděleny ventilem. Na obrázku 10 je znázorněna tlaková expanzní nádoba s přehledem důležitých tlaků. 30

obr. 10 Membránová expanzní nádoba17)

Třícestný ventil se servopohonem je určen pro použití v domácnostech a malých zařízeních k řízení toku teplé a studené vody. Mohou se použít jako přepínací nebo směšovací ventily v ústředních ohřívačích, nebo chladicích systémech. Ventil, jehož součástí je válcový uzávěr, dovoluje přerušení toku nezávisle na tlaku mezi různými cestami. Čtyřcestný ventil je určen k použití v centrálních vytápěcích systémech k zajištění návratu horké vody do kotle k dosažení fungování při dostatečně vysokých teplotách, aby se zabránilo kondenzaci páry v kotli. Páry ve spojení s produkty procesu spalování se spojují ve sloučeniny, které zkracují dobu životnosti kotle.

17)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/5894-vse-o-membranovych-expanznich-nadobach

31

1.4 Zdroje tepla ústředního vytápění Zdroj tepla je zařízení, ve kterém se vyrábí teplo. Tyto rozdělujeme na tradiční zdroje tepla, které využívají jako zdroj energie tuhá, kapalná a plynná paliva nebo netradiční zdroje tepla, které využívají netradiční zdroje energie. U kotlů ústředního vytápění přestupuje teplo na druhé straně teplosměnné plochy do teplonosné látky. Každý kotel musí splňovat tyto požadavky: − tepelný výkon uvedený na štítku kotle − normou požadovanou tepelnou účinnost − bezpečný a hygienický provoz − nepřekračovat limity škodlivých emisí − snadnou obsluhu a údržbu Podle teplonosné látky dělíme kotle na: − vodní − parní Podle druhu paliva dělíme kotle na: − kotle na tuhá paliva − kotle na plynná paliva − kotle na kapalná paliva − elektrokotle Podle tlaku páry dělíme kotle na: − středotlaké do přetlaku páry od 0,07 do 1,6 Mpa − nízkotlaké do přetlaku páry do 0,07 Mpa Podle tlaku ve spalovacím prostoru dělíme kotle na: − podtlakové (spalování probíhá za tlaku nižšího než atmosférického) − přetlakové (jde o kotle s hořáky na kapalná nebo plynná paliva) Podle materiálu výhřevné plochy dělíme kotle na: − litinové − ocelové − měděné − ostatní (nejčastěji z legovaných antikorozních a žáruvzdorných ocelí)

32

Podle možnosti instalace dělíme kotle na: − stacionární − závěsné Podle způsobu odvodu spalin: − s napojením na komínový průduch − s odvodem spalin pomocí ventilátoru Výstroj a příslušenství kotlů slouží pro zajištění bezporuchového provozu kotle a je předepsáno ČSN. Výstrojí teplovodních kotlů ústředního vytápění je teploměr pro kontrolu vody na výstupu z kotle, tlakoměr s ryskou pro určení maximálního přípustného přetlaku v kotli. Je-li soustava s otevřenou expanzní nádobou, použije se výškoměr pro sledování výšky hladiny vody v soustavě. Bezpečnostní zařízení, které při spalování plynu nebo kapalného paliva odstraní hořák z provozu, přesáhne-li např. voda v kotli maximální přípustnou teplotu. Dále pak zařízení uzavírací, vypouštěcí a napájecí.

1.4.1 Kotle na tuhá paliva Pevná paliva se spalují ve vrstvě na roštu. Nevýhodou těchto kotlů je pracnost obsluhy a znečišťování ovzduší emisemi.

1.4.1.1 Litinové článkové kotle Kotel se montuje na místě, kde bude umístěn tím, že spojíme jeho jednotlivé články v příslušný celek. Tak vznikne šachtové topeniště, mezi jehož články proudí spaliny a v článcích pak teplonosná látka. Změnou počtu článků lze vytvořit výkonnou řadu kotle stejné konstrukce. Podle způsobu odhořívání paliva jsou kotle se spodním nebo horním ožehem. Po určitých úpravách lze v těchto kotlích spalovat i olej nebo plyn. Tyto kotle mají s porovnáním s ocelovými kotli vysokou životnost, nepodléhají korozi a je zde poměrně jednoduchá možnost změny výkonu. Nevýhodou je vysoká hmotnost a vysoké pořizovací náklady.

1.4.1.2 Ocelové kotle Teplovodní ocelové kotle na tuhá paliva se vyrábějí svařováním konstrukčních jednotek vycházející z podobné koncepce jako kotle litinové. Hlavní částí kotle je kotlové těleso svařované z ocelových plechů. Konvekční část výměníku je lamelová. Pod výměníkem je 33

umístěno spalovací zařízení, které je tvořeno litinovým roštem, litinovým kolenem (retortou) pro přísun paliva, směšovačem vzduchu a keramickým katalyzátorem. Katalyzátor usměrňuje hoření, snižuje úletovou prašnost, odráží teplo zpět do hořáku a napomáhá tak k dokonalému spalování.

1.4.1.3 Zplynovací kotle na pevná paliva Tyto kotle jsou konstruovány pro spalování dřeva, na principu generátorového zplynování s použitím odtahového ventilátoru, který odsává spaliny z kotle, nebo s použitím tlačného ventilátoru, který vhání spalovací vzduch do kotle. Těleso kotlů je vyrobeno jako svařenec z kvalitních ocelových plechů o tloušťce 8 až 3 mm. Obr. 11 Zplynovací kotel na uhlí a dřevo18)

1 – těleso kotle, 2 – dvířka plnící, 3 – dvířka popelníková, 4 – ventilátor, 5,10,12,14,23 – žáruvzdorná tvarovka, 6 – ovládací panel, 7 – bezpečnostní termostat, 8 – regulační záklopka, 9 – roštnice, 11 – roštová trubka, 13 – zatápěcí záklopka, 15 – víko čistící, 16 – roštovaní páka, 17 – táhlo roztápěcí záklopky, 18 – teploměr, 19 – clona topeniště, 20 – vypínač, 22 – regulátor výkonu, 24 – regulační termostat ventilátoru, 25 – výplň dvířek, 26 – těsnění dvířek, 27 – spalinový termostat, 28 – chladící smyčka

18))

Zdroj: http://www.byt-dum-zahrada.cz/zelena-usporam/kotle/zply.html

34

1.4.2 Kotle na plynná paliva Výhodou těchto kotlů je snadná obsluha, čistota provozu a nízká emise škodlivin. Kotle rozdělujeme podle provozní teploty teplonosné látky na klasické nízkoteplotní a kondenzační kotle.

1.4.2.1 Nízkoteplotní kotle Nízkoteplotní plynové kotle jsou dnes standardním zdrojem tepla. Vyrábějí se ve stacionární i závěsné verzi. Závěsné nebo nástěnné nízkoteplotní kotle se vyrábějí ve výkonech od 10 do 30 kW. Narozdíl od stacionárních disponují hořáky s modulovým výkonem, čímž kompenzují menší tepelnou setrvačnost a menší vodní objem. Svými rozměry šetří místo a mají v sobě zabudované bohaté příslušenství, například oběhové čerpadlo, přepínací ventil či expanzní nádobu. Řídící centrum zaručuje automatický provoz při vysokém využití. U moderních nízkoteplotních kotlů klesá teplota spalin pod 130 °C a teplota vratné otopné vody je nižší než 65 °C. V případě poklesu teploty vratné vody pod teplotu rosného bodu (teplota, při níž se začíná z vlhkých spalin kondenzovat voda, tj. pod 52 až 58 °C) může vzniknout koncentrát způsobující u méně odolných materiálů poškození a korozi. Výměník tepla je nejčastěji vyroben z oceli nebo litiny. Použití oceli má však určité nevýhody: teplotu vratné vody je třeba zabezpečit tak, aby byla vyšší než teplota rosného bodu spalin, tedy přibližně 55 °C. Jestliže tato teplota poklesne, dochází k nízkoteplotní kondenzaci, při níž se síra obsažená v palivu přemění na kyselinu sírovou a oxidy dusíku na kyselinu dusičnou. Tyto dvě látky působí na ocelovou konstrukci velmi korozivně. Tím se snižuje životnost kotle a rostou náklady na údržbu nebo opravy. Naopak nízkoteplotní litinový kotel přes vyšší pořizovací cenu zabraňuje svou konstrukcí, uspořádáním a tvarováním litinových článků vzniku kondenzace, a tím i nízkoteplotní koroze. Litina použitá na výhřevných plochách kotle zabezpečuje vysoké využití tepla obsaženého ve spalinách a v maximální míře odevzdává přijaté teplo otopné vodě rovnoměrně ve všech částech kotle. Nízkoteplotní provoz kotle představuje značné úspory plynu a teplotní pohodu.

35

1.4.2.2 Kondenzační plynové kotle Kondenzační kotle teplo ze spalin odevzdávají ochlazené vodě přitékající ze systému a přihřejí ji. Na její dohřátí pak stačí menší množství plynu. Při ochlazování spalin dochází ke kondenzaci obsažené vodní páry a k uvolnění kondenzačního tepla. Jejich úspornost tedy spočívá v tom, že využívají i část kondenzačního tepla páry obsažené ve spalinách. Účinnost kotle se tak zvyšuje na 104 až 112 %. Spotřebují tak o 15 % méně energie než klasické kotle a až o 33 % méně než zastaralé plynové kotle. Proces kondenzace probíhá ve speciálním kotlovém výměníku, vyrobeném obvykle ze slitin hliníku. Spolu s hořákem a ventilátory tvoří výměník jádro kotle. Spalinová část plní stejnou funkci jako u klasických kotlů. Výjimečná je část kondenzační, ve které se ochlazují spaliny. Tím, že spaliny kondenzují, se do ovzduší dostává už jen zbytkové množství škodlivin, které je výrazně nižší, než určují zákonem stanovené normy na ochranu životního prostředí.

Obr. 12 Závěsný plynový kondenzační kotel Vitodens 20019)

19)

Zdroj: http://www.obornik.cz/soubory/vitodens-200-w-mnc/Vitodens-200-w-mnc.pdf

36

1.5 Komíny Komín je vzhůru vedoucí stavební konstrukce, sloužící k odvádění plynných spalin od spotřebičů do volného ovzduší. Skládá se z jednoho nebo několika komínových průduchů a z komínového pláště s vybíracími a vymetacími otvory a sopouchy.

Obr. 13 Názvosloví, zásady a doporučení pro případy nejčastěji používaných komínů a svislých kouřovodů s přirozeným tahem20)

20)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3388-kominy-a-kourovody-ii

37

Požadavky na provedení komínů: Výška komínu musí být navržena tak, aby měl dostatečný účinný tah podle požadavků výrobce kotle a aby při jeho provozu docházelo k dostatečnému rozptylu spalin a popílku v souladu s hygienickými předpisy21). Průřez komínového průduchu má mít co nejmenší odvod při zajištěné ploše S, proto se zvolí kruhový, čtvercový v nejhorším případě obdelníkový s poměrem stran 1 : 1,25. Jedině tak se nebude komín zanášet a budou zde vznikat jen malé tahové ztráty. Při tom musí být těsný, tepelně izolovaný (vyšší teplota spalin) a trvanlivý (odolný proti vodě i kyselinám). Kouřovod má být co nejkratší maximálně ¼ účinné výšky komína. Měl by stoupat 1 : 10 k sopouchu bez zbytečných ohybů. Průřez kouřovodu by měl být stejný jako průřez komínového průduchu. Jen u kotlů na tuhá a kapalná paliva , kde nelze zajistit stoupání 1 : 10 u kouřovodu delšího než 2m se musí průřez kouřovodu zvětšit o 10% proti průřezu komínového průduchu. Je to kvůli většímu usazování tuhých částic. Jeho nejvyšší povrchová teplota nemá přestoupit 60°C. Tomu pro kapalná a plynná paliva vyhovuje ocelová izolovaná konstrukce kouřovodu. U kotlů na tuhá paliva se budují kouřovody zděné ze šamotových cihel opatřované otvory k čištění. Provedení komínů bývá jednovrstvé z pálených nebo šamotových cihel s ochrannými keramickými vložkami nebo vícevrstvé. Jejich vnitřní vrstva je tvořena vložkou, která odolává chemickým a mechanickým vlivům. Střední vrstva bývá tepelně izolační a vnější tvoří komínový plášť (např. typ SCHIEDEL). Nejlepší je připojovat kotel na samostatný průduch v komíně. Toto je předepsáno pro kotle na kapalná paliva. U tuhých paliv musí být alespoň společný spalinový kanál s odstupňovaným průřezem tak, aby rychlosti spalin v jednotlivých místech byly stejné. U kotlů na tuhá paliva se samostatný komínový průduch doporučuje zejména tam, kde kotle pracují samostatně v letním období při ohřevu TUV. Na společný komínový průduch nesmí být připojen spotřebič na odlišná paliva a spotřebiče u nichž nelze uzavřít přívod spalovacího vzduchu. Komínový průduch s přirozeným tahem vyhovuje, pokud jeho statický tah bude nejméně roven součtu tlakových ztrát v komínovém průduchu i kouřovodu. Požární požadavky se řídí nařízením vlády č.91/2010 Sb. O podmínkách požární bezpečnosti při provozu komínů, kouřovodů a spotřebičů paliv.

21))

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3388-kominy-a-kourovody-ii

38

Stanovení průřezu komínového průduchu u komínu na tuhá paliva Provádí se z emperických vztahů, z diagramů nebo na základě doporučené rychlosti spalin. Graf 2 ukazuje stanovení průměru vnitřní komínové vložky v závislosti na výkonu kotle a výšce komína.

Graf 2 Stanovení průměru komínu pro kotle na tuhá paliva22) Pro kotle ústředního teplovodního vytápění do 20 kW zpravidla vyhoví samostatný průduch 150 x 150 mm (průměr 150 mm), je-li výška komínu dostatečná. Při výškách 10 m a méně vyhoví průměr 180 mm.

22)

Zdroj: http://www.betonstavby.cz/produkty/betonove-lehcene-kominy-blk/blk-turbo/dimenzovani-kominu/dimenzovani-kominu-blk-

turbo

39

1.5.1 Stanovení průřezu komínového průduchu u komínu na kapalná a plynná paliva Průřez komínového průduchu se stanoví z diagramu grafu 2 pro podtlakové kotle nebo podle výpočtu v ČSN 73 4201 Komíny a kouřovody – navrhování provádění a připojování spotřebičů paliv. Graf 3 ukazuje stanovení průměru vnitřní komínové vložky v závislosti na výkonu kotle a výšce komína pro komínový systém EKO UNIVERSAL.

Graf 3 Stanovení průměru komínu pro kotle s hořákem na kapalná a plynná paliva23)

23)

Zdroj: http://www.eko-kominy.cz/cms/upload/dokumenty/ekouniversalprirucka2011_1303456813.pdf

40

1.6 Soustavy ústředního vytápění Soustava ústředního vytápění je druh zařízení ústředního vytápění, které se rozlišuje podle teplonosné látky a podle způsobu sdílení tepla. Otopná soustava je zařízení objektu, které obsahuje zdroj tepla, zabezpečovací zařízení, potrubní síť, otopná tělesa, armatury apod. Z provozního hlediska by měla otopná soustava vždy umožňovat úplné odvodnění osazením vypouštěcích armatur v nejnižších místech soustavy a zároveň dokonalé odvzdušnění osazením odvzdušňovacích ventilů na otopná tělesa a na nejvyšší místa soustavy v rozsahu celé sítě. Otopné soustavy rozdělujeme podle: Teplonosné látky na − parní soustavy − vodní soustavy − teplovzdušné soustavy Tlaku teplonosné látky na − podtlakové (do absolutního tlaku 100 kPa) − nízkotlaké (do 150 kPa) − středotlaké (150 – 900 kPa) − vysokotlaké (od 900 kPa) Teploty teplonosné látky na − nízkoteplotní (do 65 °C) − teplovodní (do 110 °C) − horkovodní (od 110 °C) Sdílení tepla na − převážně konvekční − převážně sálavé Počtu trubek − jednotrubkové - bez obtoků těles − s obtoky těles 41

− dvoutrubkové – protiproudé − souproudé − vícetrubkové Umístění rozvodu teplonosné látky − s horním rozvodem − se spodním rozvodem Oběhu teplonosné látky − s přirozeným oběhem (samotížné) − s nuceným oběhem (oběhové teplovodní čerpadlo) Rozvodu k otopným tělesům − vertikální − horizontální Spojení soustavy s atmosférou − teplovodní otopné soustavy otevřené (pracovní teplota do 95 °C) − teplovodní otopné soustavy uzavřené (pracovní teplota do 110°C)

42

1.6.1 Jednotrubková soustava teplovodního vytápění s nuceným oběhem otopné vody Jednotrubková soustava je nejjednodušším a nejlevnějším provedením s otopnými tělesy zapojenými průtočně za sebou. Otopná voda postupně protéká přes všechna tělesa. Nevýhodu soustavy je nemožnost místní regulace na otopném tělese. Teplota vody se snižuje v každém dalším protékaném tělese, a tak je při požadovaném stejném tepelném výkonu otopného tělesa třeba přepočítat velikost každého dalšího otopného tělesa. Zlepšení jednotrubkových otopných soustav přineslo řazení těles paralelně s kmenovou trubkou a rovněž připojení regulačních armatur. Tím je umožněna místní regulace otopných těles.

Obr. 14 Jednotrubková otopná soustava vytápění s horizontálním rozvodem a se spodním připojením těles24)

A – napojení otopných těles s obtokem, B – napojení otopných těles s průtokem, HV – hlavní vratní potrubí otopné vody, SP – svislé přívodní potrubí, OT – otopná tělesa, K – kotel, HP – hlavní přívodní potrubí, EN – expanzní nádoba, P - přepad, 1 – oběhové čerpadlo, 2 – obchoz s uzávěrkou

24)

Zdroj: Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0

43

1.6.2 Dvoutrubková soustava teplovodního vytápění Podstata vytápění teplou vodou s přirozeným oběhem je ta, že otopná voda se ohřívá ve zdroji tepla. Ohříváním se zmenšuje objemová tíha vody, takže v přívodním potrubí svislé větve působí menší tíha, zatímco ve vratném potrubí ochlazená voda odevzdáním tepla v otopném tělese působí větší tíhu. Rozdílem měrných tíh otopné vody v přívodním a ve vratném potrubí tedy působením různých tíh nastane přirozený oběh vody (cirkulace), který nazýváme samotížný. Voda, jejíž objem se zvětší ohřátím, se soustřeďuje v otevřené expanzní nádobě umístěné na nejvyšším místě zařízení. Obr. 15. Princip vytápění teplou vodou s přirozeným oběhem25)

K – kotel, H – cirkulační výška, EN – expanzní nádoba, OT – otopné těleso, P – přepad, 1 – přívodní potrubí, 2 – vtatné potrubí otopné vody Výhodou teplovodního vytápění je nižší povrchová teplota otopných těles, delší životnost vytápěcího zařízení, nižší provozní a udržovací náklady. Nevýhodou je delší zátopová doba a nutnost temperovat budovu.

25)

Zdroj: Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0

44

1.6.2.1 Dvoutrubková teplovodní soustava vytápění s nuceným oběhem vody Tyto soustavy jsou v podstatě shodné se soustavami s přirozeným oběhem, ale liší se tím, že do vratného potrubí otopné vody jsou vřazena otopná čerpadla. Otopná soustava s užitím otevřené expanzní nádoby se již skoro nepoužívá a dává se přednost soustavě s uzavřenou tlakovou expanzní nádobou s membránou nebo s vakem. Výhodou této soustavy je možnost použití libovolného rozvodu otopné vody. Musíme splnit podmínky správného odvzdušnění potrubí a zajistit odvodnění soustavy. Nevýhodou je závislost na dodávce elektrického proudu.

Obr. 16 Dvoutrubková teplovodní soustava vytápění s nuceným oběhem vody26)

EP –expanzní přívodní potrubí, EV – expanzní vratné potrubí, P – přepad, EN – expanzní nádoba, OT – otopná tělesa, OV – odvzdušňovací ventily, HP – hlavní přívodní potrubí, HV – hlavní vratné potrubí, 1 – oběhové čerpadlo, 2 – obchoz s uzávěrkou

26)

Zdroj: Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0

45

1.6.3 Sálavé teplovodní vytápění U sálavých soustav je převážná část tepla odevzdána sáláním, jímž se ohřívají povrchy stěn a těles, proto umožňují vytvářet vhodnější pohodu prostředí. U sálavých soustav, kde je otopná voda vedena v trubkách zabetonovaných v betonové konstrukci, vytápí tato konstrukce místnosti sálavým účinkem tepla. Kovové sálavé panely, které jsou zavěšeny pod stropní konstrukcí, trubky, jimiž proudí otopná voda, předávají teplo kovovým otopným deskám, vodivě spojeným s trubkami. Tyto desky jsou svrchu izolovány a spodní plochou vytápí prostor.

46

1.6.3.1 Sálavé vytápění se zabetonovanými trubkami Toto vytápění se zřizuje hlavně ve zdravotnických budovách a lázních. Maximální teplota přívodní otopné vody je u této soustavy 55°C a teplota vratné vody 45°C. Obr. 17 Sálavá soustava teplovodního vytápění se zabetonovanými trubkami27)

K – kotel, EN – expanzní nádoba, P – přepad, HP – hlavní přívodní potrubí otopné vody, HV – hlavní vratné potrubí otopné vody, EP – expanzní přívodní potrubí , EV – expanzní vratné potrubí, O – odvzdušení, 1 – oběhové čerpadlo, 2 – trojcestný regulační ventil, 3 – otopné hady, 4 – dvojitě regulační kohouty pro sálavé teplovodní vytápění, 5 – vypouštěcí potrubí s uzávěrem

27)

Zdroj: Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0

47

1.6.3.2 Sálavé vytápění se zavěšenými kovovými panely nebo pásy. Svislé přívodní i vratné potrubí otopné vody se umisťuje ve vnitřních pilířích, v nichž se zabetonuje. V cihelném zdivu se zabetonuje v drážce. Přístupné jsou pouze dvojité regulační kohouty jednotlivých otopných hadů s přípojkami a odvzdušňovací nádoby s odvzdušňovacím ventilem. Otopné hady lze také zabetonovat přímo do stropních desek.

48

1.7 Dotace - zelená úsporám Tento program byl zastaven v roce 2010, protože byl stát zahlcen tisíci žádostmi a na další pokračování programu neměl stát dostatek peněz, přesto si dovolím zde zmínit důvod, proč byl tento projekt odstartován ministerstvem životního prostředí. Tento program byl zaměřen na podporu instalací pro vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie a investic do energetických úspor při rekonstrukcích, výstavbě novostaveb a nově také na zateplení veřejných budov jako jsou školky, školy, nemocnice. Oblasti podpory z programu zelená úsporám a) úspora energie na vytápění Jedná se o celkové zateplení budovy, které vede k nízkoenergetickému standardu budovy. Investor musí snížit měrnou roční spotřebu tepla na vytápění alespoň o 40% a zároveň dosáhnout hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění nejvýše 70 kWh/m2 u rodinných domů a nejvýše 55 kWh/m2 u bytových domů. Vyšší dotaci lze přidělit, pokud se dosáhne ještě nižších hodnot 40 kWh/m2. Podpora je přidělována formou dotace jako fixní částka na m2 podlahové plochy komplexně zatepleného domu, při stanovení maximální podlahové plochy na dotaci a to 350 m2 na rodinný dům a 120 m2 na bytovou jednotku v bytovém domě. Komplexním zateplením budovy se rozumí zateplení včetně povrchové úpravy, výměna výplní oken a dveří, případně instalace systému nuceného větrání s rekuperací. Dále je v tomto programu možnost žádat o dotaci na základě provedení dílčích opatření vedoucí k úspoře energie na vytápění v obytných budovách alespoň o 20% oproti stavu před jeho realizací a to za splnění nejméně dvou podmínek níže uvedených. − zateplení vnějších stěn − zateplení střechy nebo nejvyššího stropu − zateplení podlahy nad zeminou, stropu nevytápěného sklepa, podlahy nad nevytápěným prostorem nebo stěn mezi vytápěným a nevytápěným prostorem − výměna oken i dveří − instalace systému nuceného větrání s rekuperací odpadního tepla

49

U bytového domu je třeba statické posouzení domu. Dotace je opět přidělována jako fixní částka na m2 podlahové plochy a to u rodinných domů do 350 m2 a u bytových domů do 120 m2 na bytovou jednotku. b) podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu Zde je podporována výstavba rodinných a bytových domů v pasivním energetickém standardu, což je dosažení maximální výpočtové hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění u rodinných domů do 20 kWh/m2 podlahové plochy za rok a u bytových domů do výše 15 kWh/m2 podlahové plochy za rok. Vlastníkovi je poskytnuta fixní dotace na jeden rodinný nebo bytový dům. c) využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody Dotaci může získat žadatel, který vymění neekologický zdroj vytápění například kotel na tuhá, kapalná a fosilní paliva nebo elektrické vytápění za některý z podporovaných nízkoemisních zdrojů vytápění a to instalací: − tepelných čerpadel − zdroje na biomasu − solárně - termických kolektorů

50

1.8 Tepelné ztráty Výpočet tepelných ztrát budov má určit rozměry a dimenze částí zařízení ústředního vytápění tj. zdrojů tepla, otopné plochy, potrubních rozvodů a armatur tak, aby se dosáhlo: -

správné tepelné pohody prostředí

-

pořizovací ekonomie

-

hospodárného provozu zařízení

Pro výpočet tepelných ztrát používáme normu ČSN 73 0540 Tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí. Tato norma udává podmínky pro volbu tepelně izolačních a tepelně akumulačních hmot a pro jejich správné uspořádání v konstrukci tak, aby byly zabezpečeny všechny technické požadavky kladené na budovy. Norma ČSN EN 12831 Výpočet tepelných ztrát budov při ústředním vytápění klade požadavky na stavební provedení ústředně vytápěných budov a obsahuje pomocné tabulky s početními hodnotami a návod na postup výpočtu tepelných ztrát budov. Pro výpočet tepelných ztrát je třeba znát různé hodnoty jako teplotu v sousedních nevytápěných místnostech, nejnižší venkovní teploty na území České republiky, součinitele prostupu tepla, vnitřní teploty ve vytápěných místnostech což je pro názornost uvedeno v tabulkách 4 a 5 a na obrázku 18.

51

Tab. 4 Teplota v sousedních nevytápěných místnostech28). Teplota v sousedních nevytápěných místnostech tie [oC] při výpočtové

Druh nevytápěných místností

venkovní teplotě te [oC]

1

Podstřešní prostory (půdy)

- netěsná krytina těsná krytina - bez tepelné izolace - s tepelnou izolací

2 3

Vzduchová mezera u větraných dvouplášťových střech 1) Místnosti

převážně s vytápěnými místnostmi, např. vnitřní

sousedící

chodby apod.

-12

-15

-18

-21

-6

-9

-12

-15

-3

-6

-9

-12

0

0

-3

-6

-9

-12

-15

-18

+6

+6

+3

+3

0

0

-3

-3

+15

zčásti s vytápěnými místnostmi a zčásti s venkovním prostředím - bez venkovních dveří - s venkovními dveřmi; také vnitřní schodiště převážně s venkovním prostředím, s nímž jsou

-3

spojeny venkovními dveřmi 4

5

Sklepy a jiné

-12

+5 až +10

částečně nad terénem

nevytápěné

- nevětrané

+3

+3

0

0

místnosti

- větrané

0

0

-3

-3

ve stejné budově

+15

v sousední budově

+10

Zřídka místnosti

28)

-9

suterénní

vytápěné

6

zcela pod terénem

-6

+15 až +20

Kotelny, výměníkové stanice, strojovny

Zdroj: http://www.fce.vutbr.cz/TZB/treuova.l/tabulky_TZ.pdf

52

Tab. 5 Vnitřní teplota ti ve vytápěných místnostech29)

29)

Zdroj: http://www.fce.vutbr.cz/TZB/treuova.l/tabulky_TZ.pdf

53

Obr. 18 Mapa nejnižších venkovních teplot na území ČR30)

Tepelná ztráta počítaná dle ČSN 06 0210. Celková tepelná ztráta místnosti /budovy/ Qc se počítána jako součet tepelné ztráty prostupem stěnami Qp a tepelné ztráty větráním: Qv, tj. Qc=Qp+Qv-Qz. Pro zjištění tepelné ztráty prostupem musíme nejdříve určit základní tepelnou ztrátu prostupem, která se rovná součtu tepelných tlaků jednotlivých stěn, stropů a podlahy ohraničující vytápěnou místnost. Qo=k1, x S1 x (ti-te1) + k2, x S2 x (ti-te2) + …. k1, k2 …... součinitel prostupu tepla jednotlivými stěnami S1,S2 …..... plocha ochlazovaných stěn ti ….......... výpočtová vnitřní teplota vzduchu ve vytápěné místnosti te1,te2 …... výpočtová teplota prostředí na vnější straně ochlazované stěny Výsledná tepelná ztráta prostupem stěnami Qp se určí ze základní tepelné ztráty Qp při počítání přirážek podle vztahu: Qp=Qo x (1+p1 + p2) p1 …........ přirážka na vyrovnání vlivu chladných stěn p2 …........ přirážka na urychlení zátopu 30)

Zdroj: http://www.fce.vutbr.cz/TZB/treuova.l/tabulky_TZ.pdf

54

Přirážka na vyrovnání vlivu chladných stěn p1 umožňuje zvýšení teploty vnitřního vzduchu tak, aby při nižší povrchové teplotě ochlazovaných stěn se ve vytápěných místnostech dosáhlo požadované vnitřní teploty při níž se počítá základní tepelná ztráta Qo. Přirážka p1 závisí na průměrném součiniteli prostupu tepla všech stěn v místnosti dané vztahem: kc= Qo / S x (ti-te) te …........ celková venkovní teplota S …........ celková plocha stěn ohraničující vytápěnou místnost S přirážkou na urychlení zátopu p2 se počítá jen v případech, kde ani při nejnižších venkovních teplotách nelze zajistit nepřerušovaný provoz vytápění, např. U budov se samostatnou kotelnou na tuhá paliva o jmenovitém příkonu menším než 150 kW. V tomto případě se volí přirážka: p2 = 0,10 při denní době vytápění delší než 16 hodin p2 = 0,20 při denní době vytápění kratší než 16 hodin Tepelná ztráta při přirozeném větrání infiltrací vlivem větru a netěsných okenních spár se počítá podle rovnice: Qv = 1300 x (i x l) x B x M x (ti-te) 1300 …........ měrné teplo vzduchu při teplotě 0°C i …...…........ součinitel provzdušnosti spár oken a venkovních dveří l …............... délka venkovních okenních nebo dveřních spár B ….............. charakteristické číslo budovy M …............. charakteristické číslo místnosti Norma ČSN 06 0210 platná do 1.9.2008 byla nahrazena normou ČSN EN 12831, která vešla v platnost v březnu 2005. Obě normy existovaly součastně. Bohužel pro její nedokonalost je stále ve velké míře počítána tepelná ztráta dle staré normy.

55

Tab. 6 Tepelné ztráty rodinného domu v Ledči nad Sázavou31) Místnost

Popis

č.

Plocha (m2)

Výška (m)

Objem

Tepelná ztráta

místnosti

místnosti (W)

(m3) 1.01

Pokoj

15,3

2,7

41,31

2275

1.02

Pokoj

18,7

2,7

50,49

2455

1.03

Obývací pokoj

21,56

2,7

58,21

2465

1.04

Kuchyně

9

2,7

24,3

1245

1.05

Koupelna

5,18

2,7

13,99

2010

1.06

Veranda

6,21

2,7

16,77

1195

1.07

WC

1,2

2,7

3,24

1060

1.08

Chodba

4,68

2,7

12,64

205

2.01

Pokoj

14,36

2,5

35,88

1855

2.02

Pokoj

24,75

2,5

61,88

2945

2.03

Chodba

10,76

2,5

26,9

550

2.04

WC

1,44

2,5

3,6

680

2.05

Koupelna

1,92

2,5

4,8

415

CELKEM

135,06

354,01

19355

31) Zdroj: http://www.iexpos.cz

56

2 Praktická část 2.1 Vytápění rodinného domu kotlem na pevná paliva Projekt se týká vytápění rodinného domu, který se nachází v rovinatém terénu ve městě Ledeč nad Sázavou. Dům má dvě nadzemní podlaží a jedno technické podlaží, které je částečně podsklepeno. Tepelné ztráty jsou dané z výše uvedené tabulky č. 6 a činí 19,355kW. V případě vytápění domu kotlem na pevná paliva bych pro tyto ztráty zvolil teplovodní kotel DAKON DOR 20 o jmenovitém výkonu 6-20 kW. V tomto případě: Expanzní tlaková nádoba je umístěna vedle kotle.

Rozvodné potrubí je vedeno pod

stropem podzemního podlaží a z něj jsou vedeny jednotlivé stoupačky k radiátorům v přízemí a podkroví. V celém rodinném domě jsou použita ocelová článková otopná tělesa o rozměru 500/200 typu RADIK klasik. Vytápěcí tělesa jsou osazena příslušnými armaturami. Potrubí vedené ve sklepě je opatřeno tepelnou izolací TUBOLIT. Potrubí je natřeno základním nátěrem a pak syntetickým nátěrem s dvojitým emailováním. Tepelně izolované potrubí je natřeno pouze základním nátěrem. Desková vytápěcí tělesa jsou povrchově upravena již od výrobce. Po ukončení montáže je samozřejmě provedena topná a tlaková zkouška s doregulováním celé otopné soustavy. Dále je nutno dodržovat všechny bezpečnostní předpisy a normy o bezpečnosti při práci. Celková pořizovací cena dle rozpisu činí 165 797,-Kč, stanovena položkovým rozpočtem viz. Tab.7. Průměrné roční náklady na vytápění černým uhlím činí pro dům o tepelných ztrátách 19,335 kW je 40 803,-Kč, které zahrnují revize kotle, komínu a odvoz popela. Nižší počáteční náklady a nízké roční náklady na spotřebu paliv jsou bezesporu jedním z faktorů, proč si pořídit vytápění kotlem na tuhá paliva. Nevýhodou je ale velká pracnost s obsluhou skladovací prostory na paliva a znečišťování ovzduší spalinami.

57

Tab. 7 Výpis materiálu32) Název Kotel Dakon Expanzní nádrž Otopná tělesa

Trubkové otopné těleso

Radiátorové

Typ velikost

Kus

Cena

DOR 20,Výkon 20 kW

1 ks

17 820,-

Viessmann 25 l, 10 BAR

1 ks

2 650,-

28 čl

1 ks

4 334,-

23 čl

2 ks

7 120,-

22 čl

1 ks

3 405,-

18 čl

1 ks

2 786,-

12 čl

2 ks

3 715,-

10 čl

1 ks

1 857,-

8 čl

2 ks

2 476,-

KORALUS

1 ks

2 497,-

LINEAR KL 780/450

1 ks

1 681,-

Typ 3

40 ks

2 520,-

1/4“

12 ks

120,-

DN 10

5 ks

2 250,-

DN 15

2 ks

940,-

DN 20

2 ks

1 020,-

DN 25

3 ks

1 630,-

Článková 500/200

LINEAR KL 1200/600

konzoly Odvzdušňovací ventil Ventil vč. Termostatická hlavice RTN

32)

Zdroj: http://www.iexpos.cz

58

Trubky ocelové

Tep. izolace

DN 10

5,75 m

140,-

DN 15

35 m

1 096,-

DN 20

30 m

1 248,-

DN 25

10 m

554,-

DN 32

20 m

1 414,-

DN 40

15 m

1 271,-

DN 15

6m

66,-

DN 20

15 m

202,-

DN 32

6m

100,-

DN 40

12 m

234,-

Olovnatá základní barva

15 kg

2 388,-

Bílá základovka

10 kg

1 700,-

Tubolit tl 20mm

Nátěrové hmoty

Montážní práce

85 000,-

Topná zkouška

2 500,-

Topná zkouška

2 500,-

Ostatní materiál

10 000,-

Celkem

169 234,-

59

2.2 Elektrické vytápění rodinného domu Opět se jedná o stejný typ rodinného domu, kde tepelné ztráty činí 19,355kW. V případě elektrického vytápění tohoto domu jsem zvolil elektrokotel o výkonu 21 kW, typ PROTHERM REJNOK 21 K. V tomto případě je otopná soustava řešena takto: Kotel je plně automatický a vybavený vlastním pojistným ventilem, tlakovou nádobou a oběhovým čerpadlem. Zabezpečovací zařízení splňuje požadavky ČSN 06 0830. Kotel je umístěn v kotelně v technickém podlaží. Regulace kotle je prováděna v závislosti na vnitřní teplotě pomocí prostorového termostatu s týdenním programem osazeným v místnosti 1.03 v 1NP. Ostatní místnosti jsou doregulovány pomocí termostatických ventilů na otopných tělesech. Otopný systém je navržen s nuceným oběhem vody s teplotním spádem 75/65°C. Rozvodné potrubí z měděných trubek je vedeno pod stropem podzemního podlaží a z něj jsou vedeny jednotlivé stoupačky k radiátorům v přízemí a podkroví. V nejvyšších místech jsou radiátory odvzdušněny pomocí odvzdušňovacích ventilů. V nejnižším místě soustavy je systém odvodněn pomocí vypouštěcích ventilů. V celém rodinném domku jsou použita ocelová desková otopná tělesa s ventilovou vložkou HEIMEIER 4340. Vytápěcí tělesa jsou osazena příslušnými armaturami. V koupelnách jsou osazeny koupelnové žebříky KORALUX RONDO s termostatickou hlavicí tělesa budou kotvena pomocí typových konzol, které jsou součástí dodávky otopných těles. Při montážích musíme samozřejmě dodržet veškeré montážní a bezpečnostní předpisy. Po ukončení montáže je provedena topná a tlaková zkouška.

60

Tab. 8 Výpis materiálu33) Název

Typ velikost

Ks

Cena

Akumulační elektrokotel

PROTHERM Ray-21K

1

18 333,-

10

3 200,-

Kohout kulový

KK

Zpětné klapky

Clapet

1

320,-

Trojcestný směšovací ventil

DN 25

1

960,-

Vypouštěcí kohout

DN 15

3

177,-

1

78,-

Manometr Koupelnový žebřík

LINEAR KL

2

4 179,-

Deskové radiátory

RADIK 21K

10

31 006,-

Ventil vč. Termostatické hlavice

HEIMEIER

12

5 500,-

Stěnové konzoly

20

2 400,-

Stěnové konzoly trub. tělesa

2

296,-

12

35

857,-

15

30

820,-

18

10

220,-

22

20

600,-

28

15

580,-

34

603,-

Potrubí Cu

Izolace FILC Rozdělovač/sběrač

RS MINI 2.2

1

72 50,-

Odvzdušňovací ventil

DN 1/4“

10

100,-

Akumulačná nádrž

PR2 1000Ltr TWL

2

28 900,-

Nátěrové hmoty

základní barva

15 kg

2 388,-

Montážní práce

33)

75 000,-

Zdroj: http://www.iexpos.cz

61

Tlaková zkouška

2 500,-

Topná zkouška

2 500,-

Celkem

197 497,-

Celková pořizovací cena je dle rozpisu 197 497,-Kč, stanovena položkovým rozpočtem viz. Tab. 8, což je o 20% více než u pořízení kotle na pevná paliva. Roční náklady na vytápění na akumulační topení elektřinou jsou 66 119,-Kč, včetně revize kotle, což je také bezmála padesátiprocentní nárůst oproti vytápění černým uhlím.

62

2.3 Vytápění rodinného domu plynem Opět se jedná o stejný typ rodinného domu, kde tepelné ztráty činí 19,355kW. V případě vytápění rodinného domu plynem jsem zvolil plynový kondenzační kotel o výkonu 25 kW, typ PROTHERM PANTHER 25 KKO. Vytápění domu vypadá následovně: Kotel je plně automatický a vybavený vlastním pojistným ventilem, tlakovou nádobou a oběhovým čerpadlem. Zabezpečovací zařízení splňuje požadavky ČSN 06 0830. Kotel je umístěn v kotelně v technickém podlaží. Regulace kotle je prováděna v závislosti na vnitřní teplotě pomocí prostorového termostatu s týdenním programem osazeným v místnosti 1.03 v 1NP. Ostatní místnosti jsou doregulovány pomocí termostatických ventilů na otopných tělesech. Otopný systém je navržen s nuceným oběhem vody s teplotním spádem 75/65°C. Rozvodné potrubí z měděných trubek je vedeno pod stropem podzemního podlaží a z něj jsou vedeny jednotlivé stoupačky k radiátorům v přízemí a podkroví. V nejvyšších místech jsou radiátory odvzdušněny pomocí odvzdušňovacích ventilů. V nejnižším místě soustavy je systém odvodněn pomocí vypouštěcích ventilů. V celém rodinném domku jsou použita ocelová desková otopná tělesa s ventilovou vložkou HEIMEIER 4340. Vytápěcí tělesa jsou osazena příslušnými armaturami. V koupelnách jsou osazeny koupelnové žebříky KORALUX RONDO s termostatickou hlavicí tělesa budou kotvena pomocí typových konzol, které jsou součástí dodávky otopných těles. Při montážích musíme dodržet veškeré montážní a bezpečnostní předpisy. Po ukončení montáže je provedena topná a tlaková zkouška. Tab. 9 Výpis materiálu34) Název

Typ velikost

Ks

Cena

Plynový kondenzační kotel

PROTHERM Panther 25

1

43 800,-

Kohout kulový

KK

10

3 200,-

Zpětné klapky

Clapet

1

320,-

SF 25

1

1 315,-

Regulační ventil se servopohonem

34)

Zdroj: http://www.iexpos.cz

63

Trojcestný směšovací ventil

DN 25

1

960,-

Vypouštěcí kohout

KK

3

177,-

1

78,-

Manometr Koupelnový žebřík

LINEAR KL

2

4 179,-

Deskové radiátory

RADIK 21K

10

25 006,-

Ventil vč. Termostatické hlavice

HEIMEIER

12

5 500,-

Stěnové konzoly

20

2 400,-

Stěnové konzoly trub. tělesa

2

296,-

12

35

857,-

15

30

820,-

18

10

220,-

22

20

600,-

28

15

580,-

34

603,-

Potrubí Cu

Izolace FILC Rozdělovač/sběrač

RS MINI 2.2

1

7250,-

Odvzdušňovací ventil

DN 1/4“

10

100,-

Akumulační nádrž

PR2 1000Ltr TWL

2

28 900,-

Nátěrové hmoty

základní barva

15 kg

2 388,-

Montážní práce

80 000,-

Tlaková zkouška

2 500,-

Topná zkouška

2 500,-

Celkem

215 279,-

64

Celková pořizovací cena je dle rozpisu 225 279,-Kč, stanovena položkovým rozpočtem, viz. Tab. 9, což je o 30% více než u pořízení kotle na pevná paliva. Roční náklady na vytápění rodinného domu jsou 41 800,-Kč, včetně revize kotle a komínu. Náklady na vytápění plynem jsou stejné s vytápění černým uhlím, ale obslužnost plynového kotle je výrazně komfortnější. Závěrečné shrnutí porovnávaných druhů teplovodního vytápění35) Druh vytápění

Pořizovací náklady

Průměrné roční

na zhotovení

provozní náklady

soustavy

Náklady celkem za 10 let

Elektrické vytápění

197497,-

66 119,-

858 687,-

Vytápění plynem

215279,-

41 800,-

633 279,-

Vytápění tuhými

169234,-

40 803,-

577 264,-

palivy Shrnutí: Z této tabulky můžeme vidět, že nejlevnější pořizovací náklady na zhotovení soustavy teplovodního vytápění je kotel na pevná paliva. Další nejlevnější je elektrický kotel. Na posledním místě se umístil kotel na plyn. Z hlediska průměrného ročního provozního nákladu je nejlevnější opět kotel na pevná paliva, dále kotel na plyn a v poslední řadě se umístil elektrický kotel. V celkovém součtu pořizovacích nákladů a průměrných ročních provozních nákladů jsem došel k závěru, že nejlevnější teplovodní soustavou je kotel na pevná paliva. Na druhém pořadí je kotel na plyn a jako nejdražší je elektrický kotel. Z výsledků porovnání teplovodní soustavy za období deseti let je nejdražší elektrické vytápění, ale vzhledem k tomu, že požadavky na životní prostředí se zvyšují, budou se ceny soustav na pevná paliva zvyšovat. Proto bych doporučil teplovodní soustavu na plyn.

35)

Zdroj: vlastní výpočet

65

2.4 Vývoj cen paliv Nabídka druhů paliv v České republice je velice pestrá, což zákazníkům přináší na straně jedné možnost volby (pokud o způsobu vytápění mohou rozhodovat), na straně druhé ovšem určitou starost, zda při volbě paliva neudělají chybu, jejíž důsledky by je mohli v budoucnosti mrzet. Ideální řešení samozřejmě nemůže existovat, protože u každého druhu vytápění nalezneme nějakou silnou a slabou stránku a záleží pouze na tom, jakou váhu které z nich přisoudíme. Pokud by některé z paliv nemělo žádnou praktickou výhodu pro zákazníka, je nepředstavitelné, že by mělo šanci obstát v konkurenci, která na trhu existuje, naproti tomu ten, kdo by nabídl ideální řešení, by nutně musel dříve či později získat dominantní postavení, což se také neděje. Podíl jednotlivých médií neustále kolísá a nic nenasvědčuje, že by tomu v nejbližší budoucnosti mělo být jinak. Výše nárůstu cen elektřiny, zemního plynu a dalších paliv pro příští roky závisí na mnoha faktorech. Jsou to zejména vývoj kurzu koruny, ceny surovin na světových trzích, změna předpokládaného růstu hrubého domácího produktu a celkový ekonomický vývoj ČR i vyspělých států, vývoj inflace, tvorba ceny a míra zdanění. U ceny zemního plynu a elektřiny je snaha vyrovnat je s cenami Evropské unie, kde jsou pořád ještě vyšší než u nás. Ceny hnědého i černého uhlí jsou naší republikovou záležitostí a v současné době jsou na tržní úrovni. Ceny uhlí rostou hlavně v souvislosti s ekologickou daní. Ceny topných olejů jsou již dnes na evropské úrovni a porostou pravděpodobně jen s inflací. Tyto ceny jsou stejně jako ceny zemního plynu závislé na světových trzích s ropou, a proto nelze vyloučit větší výkyvy v určitých časových obdobích, které ovšem nelze v předpokladu zohlednit. V tabulce 9 jsou uvedeny průměrné ceny paliv platné od 1.1.2012. Z této tabulky vychází, že nejlevnějším palivem jsou biopaliva, jako je štěpka, obilí a také dřevo. Toto topení je ekologické a neprodukuje tolik škodlivých emisí a lokálního znečištění vzduchu jako například topení v kotli na uhlí.

66

Tab. 10 Porovnání průměrných nákladů na vytápění podle druhu paliva s cenami paliv platnými od 1.1.2012 pro výpočtovou spotřebu tepla 19,335 GJ.36) Druh paliva

Cena

Spalovací zařízení

Cena

Spotřeba

Náklady

Paliva v

tepla

paliva/rok

na

Kč

Kč/GJ

vytápění

Kč/MWh

Kč/rok

2,90/kg

Kotel na uhlí

1,05

6566 kg

19 040,-

Černé uhlí

4,80/kg

Kotel na uhlí

1,36

5116 kg

24 557,-

Koks

8,50/kg

Kotel na koks

1,79

3812 kg

32 405,-

Dřevo

3,00/kg

Kotel na zplyňování dřeva

0,99

5936 kg

17 808,-

Dřevěné

4,80/kg

Kotel na zplyňování dřeva

,1036

5098 kg

24 471,-

4,70/kg

Kotel na dřevěné pelety

1,17

4498 kg

21 142,-

Štěpka

2,00/kg

Kotel na štěpku

0,72

6500 kg

13 000,-

Rostlinné

3,65/kg

Kotel na rostlinné pelety

0,91

4514 kg

16 476,-

Obilí

3,20/kg

Automatický kotel

0,75

4248 kg

13 595,-

Zemní

1,1859/

Kotel běžný

1,68

22524 kWh

30 280,-

plyn

kWh

Propan

21,00/kg

Kotel běžný

1,83

1574 kg

33 045,-

Lehký

18,50/kg

Kotel běžný

1,78

1736 kg

32 170,-

Elektřina

405,60

Kotel s akumulační nádrží

2,31

19415 kWh

41 732,-

akumulace

Kč/měsíc

Elektřina

408,00

Přímotopné panely

2,73

18424 kWh

49 320,-

1,03

6019 kWh

18 522,-

1,47

66 GJ

26 531,-

Hnědé uhlí

brikety Dřevěné pelety

pelety

2145 m3

topný olej

přímotop

Kč/měsíc

Tepelné

336,00

čerpadlo

Kč/měsíc

CZT

36)

400,00/GJ

Kotelna CZT

Zdroj: http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhu-paliva

67

2.5 Dlouhodobá návratnost pořizovacích nákladů V grafu 4 jsou zobrazeny pořizovací náklady na zdroj tepla pro jednotlivé varianty řešení: kotel na zemní plyn (závěsný, stacionární a kondenzační kotel), vytápění propan-butanem, elektrické vytápění (přímotop), lehký topný olej, tepelné čerpadlo, dřevěné pelety, hnědé a černé uhlí, koks, dřevo a brikety.

Graf 4 Pořizovací náklady na zdroj tepla37)

Jednoznačně nejvyšší pořizovací náklady mají v průměru tepelná čerpadla, výhodný je však jejich úsporný provoz. Po 5 letech jak je vidět v grafu 5, jsou již kumulované náklady nižší než náklady za vytápění přímotopy, po 8 letech již vycházejí levněji než kotle na zemní plyn. Vývoj provozních nákladů je sice u tepelného čerpadla příznivý, ale ani za 15 let neklesnou kumulované náklady pod kumulované náklady u kotle na tuhá paliva (hnědé uhlí, černé uhlí, dřevo, koks). 37)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/4469-optimalni-volby-zdroje-porovnani-nakladu-na-vytapeni-ii-dil

68

Graf 5 Efektivnost investic38) V horizontu 10 let se stává nejvýhodnější investicí kotel na propan-butan, který z hlediska kumulovaných nákladů předstihuje i variantu hnědého uhlí. Na druhém místě z hlediska nákladů je černé uhlí a dřevo. Jejich provozní náklady jsou sice dvojnásobné než u hnědého uhlí, ale i přesto jde o relativně levné palivo. Toto potvrzuje i tabulka 10 statistiky prodeje kotlů, kde nejvíce prodávaným typem kotle je kotel plynový závěsný.

38)

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/4469-optimalni-volby-zdroje-porovnani-nakladu-na-vytapeni-ii-dil

69

Tabulka 11 Statistika prodeje kotlů v ks(o výkonu do 50kW), krbů a otopných těles39) 2007

2008

2009

2010

ocelová na tuhá paliva

14 776

14 848

15 911

16 063

litinová na tuhá paliva

16 432

17 122

16 437

14 454

speciální na dřevo

6675

7583

4198

4226

809

1094

2510

3514

Plynové závěsné

29 996

24 777

21 268

35 282

krby na dřevo

14 100

20 067

19 979

21 166

kotle a krby celkem

106 112

108 707

103 032

103 403

otopná tělesa celkem

1 372 836

1 151 285

1 140 605

992 727

automatické na biomasu

Jednoznačně nejdražším systémem vytápění jsou elektrické přímotopy. Jejich pořizovací cena je sice nízká, ale provozní náklady jsou natolik vysoké, že již od prvního roku provozu se jedná o nejdražší zdroj tepla. Jenom za první rok by náklady na provoz v daném typovém rodinném domě dosáhly téměř 50 tis. korun. Vzhledem ke stále se zvyšujícím nárokům na životní prostředí se snižuje prodej kotlů a krbů. Domnívám se, že tento trend bude pokračovat i v blízké budoucnosti.

39)

Zdroj: http://tn.nova.cz/zpravy/stavebni-special/interier/jak-a-cim-topime-nejprodavanejsi-kotle-na-trhu.html

70

2.6 Tržní ocenění nemovitostí 2.6.1 Úvod V této části práce se budu věnovat praktické části oceňování bytového domu a bytové jednotky. Zde je porovnávací metoda, výnosová metoda a nákladová metoda aplikována na dva konkrétní případy ocenění nemovitostí podle zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dům.

2.6.2 Struktura ocenění40) Každý odhad či znalecký posudek, který odhadce či znalec při ocenění nemovitostí zpracovává, a které je výstupem jeho práce se skládá ze dvou hlavních částí a to z části textové a z části výpočtové. Textová část je členěna na několik kapitol a oddílů popisující předmět ocenění, tedy oceňovanou nemovitost. První stranou ocenění je zpravidla titulní strana, na které je uvedeno, jaká nemovitost je oceňována, číslo ocenění případného znaleckého posudku, fotografie oceňované nemovitosti, údaje o objednateli ocenění, údaje o zpracovateli ocenění a v neposlední řadě datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. V úvodní kapitole je uváděno, co je úkolem ocenění a pro jaké účely se dané ocenění zpracovává. V druhé kapitole by měl zpracovatel stručně popsat oceňovanou nemovitost, tj. přesně identifikovat nemovitost dle údajů uvedených v listu vlastnictví, popsat její polohu, vzhled a funkci. Nedílnou součástí této kapitoly by měl být rovněž oddíl popisující právní stavy oceňované nemovitosti, tzn., že zpracovatel by měl v posudku uvést kdo je vlastníkem oceňované nemovitosti, případně jakým způsobem vlastník nabyl vlastnická práva. Dále by v této části mělo být uvedeno v jakém je oceňovaná nemovitost stavebněprávním stavu, tj. zda-li byla nemovitost kolaudována a je-li z funkčního hlediska využívána tak, jak byla zkolaudována, dále se jedná či nejedná o kulturní památku a zda se nenachází v památkově chráněném území dané obce. Rovněž by zde měla být uvedena veškerá věcná práva, ať jsou k vedena k tíži či ve prospěch nemovitosti. V neposlední řadě by v oddíle právních stavů měly být uvedeny, pokud existují, smluvně uzavřené nájemní vztahy, které opravňují třetí osoby užívat prostory v oceňované nemovitosti. Veškeré tyto skutečnosti, případně skutečnosti obdobného charakteru, mohou mít na výslednou hodnotu oceňované nemovitosti výrazný vliv ať již pozitivní či negativní a neměly by být proto při zpracování ocenění nemovitosti

40)

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007

71

opomenuty. Další kapitolou, která může být v textové části ocenění uvedena, je kapitola vysvětlující jednotlivé pojmy používané v oboru oceňovaní majetku a popisující principy, na kterých jsou založeny metody oceňovaní nemovitostí. Následuje kapitola, která podrobně popisuje oceňovanou nemovitost a konkrétně popisuje použitou metodu a způsob výpočtu ocenění nemovitosti. V poslední závěrečné kapitole jsou uvedeny stanovené výsledné hodnoty oceňované nemovitosti, ať již nákladová, výnosová nebo porovnávací a případně dále podmínky za jakých jsou tyto hodnoty platné. Dále by měl být v této kapitole stručně shrnut postup výpočtu, různá upozornění na skutečnosti spojená s nemovitostí mající vliv na její hodnotu a rovněž zde může být uveden zpracovatelův názor na míru prodejnosti oceňované nemovitosti. Následují přílohy jako mapy, list vlastnictví a fotodokumentace. Pokud je výstupem ocenění znalecký posudek, přikládá se jako jeho poslední list tzv. znalecká doložka. Ve své práci zpracuji ocenění nemovitostí, konkrétně bytové jednotky a dále bytového domu s pozemkem jako celku.

72

2.6.3 Stanovení tržní hodnoty bytové jednotky

Ocenění bytové jednotky Bytová jednotka č. 1090/6 ulice M. Majerové Ledči nad Sázavou, 584 01

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 21. března 2012

73

2.6.3.1 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty níže popsané bytové jednotky, která se nachází v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou. Ocenění slouží pouze pro potřeby této bakalářské práce. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1090/6 situovaná v bytovém domě č.p. 1091 v ulici M. Majerové, zapsaná v katastru nemovitostí na LV č. 2031, parc.č. 1554, k.ú. Ledeč nad Sázavou: -

bytová jednotka č. 1090/6 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 375/13294 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1554. Poloha a stručný popis Předmětná bytová jednotka č. 1090/6 se nachází v bytovém domě č.p. 1091 v ulici M.

Majerové v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou jednotka je situována ve 4.NP podlaží bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 3+1. Velikost vnitřní podlahové plochy je 72 m2. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětné nemovitosti bylo provedeno dne 21. března 2012. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu, v jakém se nemovitost nachází ke dni místního šetření. Bytová jednotka je využívána jejími vlastníky. Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2031 je vlastnictví bytové jednotky č. 1090/6 úplné a bezvadné a je ve společném jmění manželů. Stavebněprávní stav Bytová jednotka se nachází v bytovém domě č.p. 1090/6 v k.ú. Ledeč nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu jejího užívání vyplývá, že stavebněprávní stav bytové jednotky je bez závad. Bytový dům č.p. 1091, ve kterém se bytová jednotka č. 1090/6 nachází, není situován v památkově chráněném území obce Ledeč nad Sázavou a dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není dům památkově chráněn. Bytový dům, ve kterém se oceňovaná bytová jednotka nachází, není situován v záplavovém území.

74

Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované bytové jednotce č. 1090/6 zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložená žádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná bytová jednotka je užívána jejími vlastníky.

2.6.3.2 Omezující podmínky a předpoklady41) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 41)

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007

75

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

2.6.3.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití42) DEFINICE Oceňovaná bytová jednotka je zapsaná v katastru nemovitostí jako jednotka se způsobem využití jako byt. Takto je také bytová jednotka využívána. Její současné užívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je v takovém technickém stavu, který umožňuje její využívání bez nutnosti provedení jakéhokoli rekonstrukce či vynaložení výrazné investice. Oceňovanou bytovou jednotku je proto možno užívat. Aby byla oceňovaná bytová jednotka využívána s maximálním užitkem musí být pronajímána za tržní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být využívána jejími vlastníky pro vlastní potřebu a tím bylo dosaženo úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění využívána jejími vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, že oceňovaná bytová jednotka je užívána v souladu s jejím možným nejlepším a nejvyšším využitím.

42)

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007

76

2.6.3.4 Popis předmětu ocenění Bytová jednotka č. 1090/6 Oceňovaná bytová jednotka č. 1090/6 je situovaná v samostatně stojícím panelovém bytovém domě v sídlištní zástavbě v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou. Nachází se ve 4.NP bytového domu. Přístupná je z chodby schodišťové. Bytová jednotka je o velikosti 3+1. Dispozice bytové jednotky je následující: 6,94 m2

-

Předsíň

-

Obývací pokoj

15,62 m2

-

Kuchyně

11,20 m2

-

Pokoj 1

13,98 m2

-

Pokoj 2

17,12 m2

-

Koupelna

3,28 m2

-

WC

0,96 m2

-

Lodžie

5,84 m2.

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez plochy lodžie) je 69,10 m2. Podlahová plocha lodžie byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tedy podlahová plocha použitá ve výpočtu činí 72,00 m2. Příslušenstvím bytové jednotky jsou dvě komory o výměře 0,98 m2 a 1,56 m2, které jsou umístěny mimo byt na stejném patře a jsou přístupné ze stejné společné chodby jako oceňovaná bytová jednotka č. 1090/6. Stavební popis bytové jednotky č. 1090/6 Svislé nosné konstrukce jsou železobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce je železobetonová prefabrikovaná. Okna v bytě jsou plastová. Příčky v bytě jsou zhotoveny z plynosilikátových prefabrikovaných panelů. Bytové jádro je původní umakartové, opatřené do výše 1,2 m keramickými obklady a dále štukovou omítkou. Veškeré zdivo je omítnuto štukovou a opatřenou malbou. Jako nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí jsou v bytě použity laminátové plovoucí podlahy. V koupelně, na WC a v lodžii je položena keramická dlažba. Interiérové dveře jsou dřevěné otočné osazené v ocelových zárubních. Rozvody elektrického proudu jsou nové vedené v mědi s napětím 220 V a 360 V. Do bytu je zaveden domovní zvonek s domácím telefonem, společná televizní anténa, dále telefonní linka a 77

internetové připojení. Byt je vytápěn dálkovým ústředním vytápěním. Teplá voda je ohřívána pomocí výměníkové stanice umístěné mimo domě. Rozvody vody a odpadního potrubí jsou nové plastové. Bytová jednotka je v dobrém stavebnětechnickém stavu a je udržovaná. V průběhu několika uplynulých let byla několikrát postupně rekonstruována. Bytový dům č.p. 1091 v ulici M. Majerové Bytový dům č.p. 1091, ve kterém se oceňovaná bytová jednotka č. 1090/6 nachází, je situován v obci Ledeč nad Sázavou v ulici M. Majerové, v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Příjezd k bytovému domu je umožněn po místní zpevněné komunikaci ulici M. Majerové. Jedná se o samostatně stojící panelový dům, který má 5. NP. Dům je podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. V nadzemních podlažích domu se nachází celkem třicetdva bytových jednotek a komory, které jsou příslušenstvím všech bytových jednotek.. Bytové jednotky jsou o velikosti 2+1 až 4+1. Stavební popis bytového domu č.p. 1091 Nosné svislé konstrukce bytového domu jsou železobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce

jsou

prefabrikované

železobetonové.

Schodiště

jsou

prefabrikovaná

železobetonová. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je opatřen kontaktním zateplovacím systémem, který byl zhotoven v roce 2009. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačním pásů. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných prostorech v 1.NP zhotovena z keramické dlažby. Ve zbylých nadzemních podlažích je ve společných prostorech položeno PVC. Interiérové dveře jsou protipožární dřevěné či ocelové se skleněnou výplní osazené v ocelových zárubních. Zábradlí jsou ocelová opatřená nátěrem. V domě jsou zhotoveny rozvody elektrického proudu s napětím 220 V a 360 V, rozvody domovních zvonků a rozvody internetu a kabelové televize. V domě jsou dále zhotoveny rozvody plynu, vody a kanalizace. V domě jsou situovány dva osobní výtahy. Dům je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci, plynovod a rozvody elektrického proudu. Bytový dům je v dobrém stavu a je udržován. V průběhu několika uplynulých let byl postupně modernizován. Dům byl postaven v roce 1980.

78

2.6.3.5 Ocenění Při stanovení aktuální tržní hodnoty oceňované bytové jednotky č. 1090/6

v ul. M.

Majerové v Ledči nad Sázavou byla použita metoda porovnávací a metoda výnosová. Porovnávací metoda odráží současný stav trhu. Je založena na tržním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibližující se ceně dosažené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému užitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Porovnávací metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita porovnávací metoda. Bylo provedeno porovnání oceňované bytové jednotky s porovnatelnými bytovými jednotkami nabízenými k prodeji na realitním trhu a nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Vstupy do porovnávací metody byly použity z internetového realitního serveru a dále informace o uskutečněném prodeji z února 2012 – porovnávaná nemovitost č.1. Informace o porovnávaných bytových jednotkách jsou uvedeny v Obr. č. 22 porovnávané bytové jednotky. Nabídkové ceny bytových jednotek nabízených k prodeji byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráží vztah mezi nabídkou a poptávkou a skutečnost že jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení tržní hodnoty oceňované bytové jednotky byly jako srovnávací hledisko použity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, příp. zvýšených o ½ podlahové plochy lodžie. V porovnávací metodě byly dále použity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce (zveřejnění nabídky), vlastnická práva, existence věcných břemen, využití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaží. Výpočet porovnávací hodnoty je 79

uveden níže v tabulce č. 12. Tabulka č.12: Výpočet porovnávací hodnoty43)

POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY  ul. M. Majerové č.p. 1091, k.ú, Ledeč nad Sázavou, BJ č. 1090/6 A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Pořadové číslo nemovitosti Název Byt 3+1 nemovitosti Parcelní číslo Adresa ul. M.Majerové nemovitosti Ledeč n/S Katastrální území Ledeč n/S Obec Okres

Havlíčkův Brod

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Byt 2+1

Byt 2+1

Byt 3+1

ul. M.Majerové Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

ul. M.Majerové Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

ul. M.Majerové Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

Porovnávaná nemovitost 4 Byt 3+1 ul. M.Majerové Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

B. Základní údaj pro porovnání – m2 Užitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodžie) m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Nabídková (prodejní) cena Kč/m2

72,00

Datum transakce (zveřejnění nabídky)

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota 43)

62,00

72,00

76,00

840 000

899 000

1 008 000

1 140 000

15 000

14 500

14 000

15 000

1.2.2012

1.2.2012

1.2.2012

1.2.2012

1,00 14 500

1,00 14 000

1,00 15 000

Uskut.prodej 1,00 15 000 Absolutní 1,00 15 000

Nabídka 0,85 12 325 Absolutní 1,00 12 325

Nabídka 0,85 11 900 Absolutní 1,00 11 900

Nabídka 0,90 13 500 Absolutní 1,00 13 500

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

1,00 15 000

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

56,00

Bez vlivu na cenu

Zdroj: vlastní výpočet

80

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Stejné

Stejné

Stejné

Stejné

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

Ano

Ano

Ano

Ano

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

Obdobná 1,00 15 000

Obdobná 1,00 12 325

Obdobná 1,00 11 900

Obdobná 1,00 13 500

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 15 000

1,00 12 325

1,00 11 900

1,00 13 500

Výborný

Lepší

Lepší

Horší

Horší

Dobrá

1,01 15 150 Lepší 1,02 15 453

1,05 12 341 Lepší 1,05 12 958

0,95 11 305 Lepší 1,07 12 096

0,95 12 825 Lepší 1,02 13 801

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 15 453

1,00 12 958

1,00 12 096

1,00 13 801

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1,00 15 453

1,00 12 958

1,00 12 096

1,00 13 801

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 15 453

1,00 12 958

1,00 12 096

1,00 13 801

-

-

-

-

1,00 15 453

1,00 12 958

1,00 12 096

1,00 13 801

Větší

Obdobná

Menší

Větší

1,02 15 762

1,00 12 958

0,99 11 975

1,01 13 939

OB - obytné území

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Tech. stav bytového domu

KZS

Korekce Upravená hodnota

Technická vybavenost bytového domu

Výtah

Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota

Vybavenost bytu Korekce Upravená hodnota

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Doprav. dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Výborná

Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

-

E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

81

Podlaží

4.NP

Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota Porovnávací 13 726 hodnota Kč/m2 Porovnávací hodnota celkem 988 272 Kč

1.NP 1,03 16 234

4.NP 1,0 12 958

5.NP 0,96 11 496

16 234

12 958

11 496

14 217

-

-

-

-

POROVNÁVACÍ HODNOTA

2.NP 1,02 14 217

989 000 Kč

Výnosová metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita výnosová metoda. Nejprve byla stanovena hodnota měsíčního tržního nájemného za obdobné nemovitosti situované v blízkém okolí. Dále byla stanovena výše hrubého ročního zisku z pronájmu předmětné bytové jednotky. Poté byla stanovena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného v celkové výši 5% z celkového ročního hrubého příjmu. Odečtením ztrát od hrubého příjmu byl stanoven efektivní hrubý příjem. Dále byly stanoveny a od efektivního hrubého příjmu odečteny roční rezervy na renovace a ostatní roční provozní náklady. Takto byl stanoven roční čistý provozní příjem z pronájmu oceňované bytové jednotky. Výše výnosové hodnoty oceňované bytové jednotky byla poté stanovena pomocí metody přímé kapitalizace, s použitou kapitalizační mírou ve výši 6%. Stanovení výše tržního nájemného bylo provedeno porovnáním oceňované bytové jednotky s porovnatelnými

bytovými

jednotkami

nabízenými

k prodeji

na

realitním

trhu

a nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Vstupy do porovnávací metody byly použity z internetového realitního serveru. Nabídkové ceny za pronájem bytových jednotek byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráží vztah mezi nabídkou a poptávkou a skutečnost že jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení výše nájmu za oceňovanou bytovou jednotku byly jako srovnávací hledisko použity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, příp. zvýšených o ½ podlahové plochy lodžie. V porovnávací metodě pro stanovení výše nájmu byly dále použity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce (zveřejnění nabídky), lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obslužnost, 82

dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaží. Výpočet výnosové hodnoty je uveden níže v tabulce č. 13 a č.14. Tabulka č.13: Výpočet výnosové hodnoty - porovnání tržního nájemného44

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Porovnání výše tržního nájemného ul. M. Majerové č.p. 1091, k.ú, Ledeč nad Sázavou, BJ č. 1090/6 A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Byt 3+1 -

Byt 2+1 -

Byt 2+1 -

Byt 3+1 -

Adresa nemovitosti

ul. M.Majerové

ul. M.Majerové

ul. M.Majerové

ul. M.Majerové

Katastrální území Obec

Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

Ledeč n/S Ledeč n/S Havlíčkův Brod

56,00

62,00

72,00

6 000

7 000

8 000

1 285

1 354

1 333

14.3.2012

13.3.2012

7.3.2012

1,00 1 285 Nabídka 0,80 1 028

1,00 1 354 Nabídka 0,95 1 286

1,00 1 333 Nabídka 0,95 1 266

Obdobná 1,00 1 028

Obdobná 1,00 1 286

Obdobná 1,03 1 303

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 1 028

1,00 1 286

1,00 1 303

Okres

B. Základní údaj pro porovnání – m2 Užitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodžie) m2

72,00

Nabídková cena celkem Kč/měsíc Nabídková cena Kč/m2/rok Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce Upravená hodnota

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

C. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytového domu

KZS

Korekce Upravená hodnota 44)

Zdroj: vlastní výpočet

83

Technická vybavenost bytového domu

Výtah

Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytu

Výborný

Korekce Upravená hodnota

Vybavenost bytu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 1 028 Lepší 0,95 976 Obdobná 1,00 976 Dobrá 1,00 976

1,00 1 286 Horší 1,10 1 414 Obdobná 1,00 1 414 Dobrá 1,00 1 414

1,00 1 303 Lepší 0,95 1 237 Obdobná 1,00 1 237 Dobrá 1,00 1 237

Výborná

Výborná

Výborná

1,00 976 Dobrá 1,00 976 1,00 976

1,00 1 414 Dobrá 1,00 1 414 1,00 1 414

1,00 1 237 Dobrá 1,00 1 237 1,00 1 237

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 976 1.NP 1,00 976

1,00 1 414 4.NP 1,05 1 414

1,00 1 237 5.NP 1,00 1 237

976 -

1 414 -

1 237 -

-

-

-

Korekce Upravená hodnota

Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

-

Korekce Upravená hodnota

D. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Podlaží

4.NP

Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota tržního nájemného Výše nájmu Kč/m2/rok 1 209 Výše nájmu Kč/měsíc 7 254 Výsledná výše nájmu celkem 87 000 Kč/rok (zaokrouhleno)

84

Tabulka č.14: Výpočet výnosové hodnoty – přímá kapitalizace45 VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace ul. M. Majerové č.p. 1091, k.ú, Ledeč nad Sázavou, BJ č. 1090/6 Hrubý příjem – 7 254 Kč/měsíc * 12 (zaokrouhleno) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 % Efektivní hrubý příjem

87 000 Kč 4 350 Kč 82 650 Kč

Rezerva na renovace - odhad

9 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)

1 500 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

72 150 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Tržní hodnota ( V )

1 202 500 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

1 203 000 Kč

2.6.3.6 Závěr Výsledná tržní hodnota oceňované nemovitosti byla stanovena jako vážený průměr hodnoty porovnávací a hodnoty výnosové. Viz níže tabulka č. 15. Oceňovaná bytová jednotka je typem nemovitosti, který je na realitním trhu v dané lokalitě běžně nabízen k prodeji a obchodován. Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě porovnávací hodnota váhu ve výši 80%. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka není typem nemovitosti, který je investory nakupován za účelem zisku z pronájmu, ale je spíše využíván jeho vlastníky k bydlení, má výnosová hodnota při stanovení výsledné hodnoty váhu ve výši 20%. Porovnávací hodnota oceňované bytové jednotky byla výpočtem stanovena ve výši 989 000,- Kč (slovy: devětsetosmdesátdevěttisíc korun českých). Výnosová hodnota byla výpočtem stanovena ve výši 1 203 000,- Kč (slovy: Jedenmiliondvěstětřitisíc korun českých). Výsledná tržní hodnota oceňované bytové jednotky č. 1090/9 byla stanovena ve výši 1 032 000,- Kč (slovy: Jedenmiliontřicetdvatisíc korun českých).

45)

Zdroj: vlastní výpočet

85

Tabulka č.15: Výsledná tržní hodnota46

TABULKA . - TRŽNÍ HODNOTA ul. M. Majerové č.p. 1091, k.ú, Ledeč nad Sázavou, BJ č. 1090/6 Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

989 000 Kč

80%

791 200 Kč

1 203 000 Kč

20%

240 600 Kč

N/A

-

VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA

- Kč

1 032 000 Kč

Součástí oceňování jsou následující obrázky: Obr. č. 19: Všeobecná mapa Obr. č. 20: Katastrální mapa Obr. č. 21: Územní plán Ledče nad Sázavou Obr. č. 22: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Obr. č. 19: Všeobecná mapa47) k.ú. Ledeč nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou

46) 47)

Zdroj: vlastní výpočet Zdroj: http://www.mapy.cz

86

Obr. č. 20: Katastrální mapa48)

Obr. č. 21: Územní plán Ledče nad Sázavou49)

48)

Zdroj: http://www.cuzk.cz

49)

Zdroj: http://www.ledecns.cz/cs/mesto/dokumenty/uzemni-plan.html

87

Informace o porovnávaných bytových jednotkách k obrázku č.22 Pro výpočet porovnávací hodnoty oceňované bytové jednotky jsem použil čtyři porovnávané bytové jednotky. Bytová jednotka č. 1, která byla prodána v únoru 2012. Informace o prodeji jsem zjistil od bývalého majitele. Zbylé bytové jednotky jsou nabízeny na realitním trhu k prodeji v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sáazvou. Informace o těchto bytových jednotkách jsem převzal z internetového realitního serveru www.sreality.cz. Pravdivost informací bytové jednotky č.1nebylo možno ověřit. Popis nabízených bytových jednotek č. 2 – 4 jsem ponechal v rozsahu převzatém z nabídkového inzerátu.

Bytová jednotka 2+1, č.1 Bytová jednotka o dispozici 2+1 situovaná v 1.NP bytového domu č.p. 1089 v ulici M. Majerové v Ledči nad Sázavou. Vnitřní podlahová plocha bytové jednotky je 56,00 m2. V bytové jednotce jsou situovány dva pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna toaleta a komora. Součástí bytové jednotky je lodžie o výměře 3,15 m2. Příslušenstvím k bytové jednotce je sklepní kóje o ploše 1,4 m2. Bytová jednotka má nová plastová okna, dřevěné interiérové dveře osazené v ocelové zárubni. Jako podlahová krytina jsou použity plovoucí podlahy nebo keramická dlažba. Stěny jsou opatřeny štukovými omítkami. Bytové jádro je původní umakartové, obložené keramickým obkladem, podlaha je opatřena keramickou dlažbou. Bytová jednotka byla prodána v únoru 2012 za celkovou cenu 840 000,- Kč.

88

Obr. č. 22: Porovnávané bytové jednotky č.1,č.2,č.3 a č.4 Bytová jednotka2+1, č. 250)

Prodej, byt 2+1, 62 m² Cena: 899 000,- Kč Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: M. Majerové, Ledeč nad Sázavou Datum vložení: 01.02.2012 ID zakázky: PB2565825 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4 Podlaží celkem: 5 Plocha užitná: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Zařízeno: NE Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1, 62 m2, panel, OV, Ledeč nad Sázavou, ul. M. Majerové v 4. NP. V bytě je umakartové jádro, koupelna se sprchovým koutem, WC samostatné, na podlahách betonová stěrka a dlažba, plastová okna, nová kuchyňská linka ORESI s el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, komora, orientace bytu na jižní stranu. Budova je 50)

Zdroj: http://www.sreality.cz

89

po kompletní rekonstrukci - zateplení, opravené vnitřní prostory, nový výtah, plastová okna, opravená střecha, aj. Velmi klidná lokalita, dobrá občanská vybavenost a velmi dobrou dopravní dostupností do okolních měst. Byt lze financovat hypotékou.

Bytová jednotka3+1, č. 351)

Prodej, byt 3+1, 72 m² Cena: 1 008 000,- Kč Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: M. Majerové, Ledeč nad Sázavou Datum vložení: 04.02.2012 ID zakázky: PB2565825 58 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5 Podlaží celkem: 6 Plocha užitná: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Zařízeno: NE Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1, 72 m2, panel, OV, Ledeč nad Sázavou, ul. M. Majerové v 5. NP. V bytě je umakartové jádro, koupelna se vanou, WC samostatné, na podlahách betonová 51)

Zdroj: http://www.sreality.cz

90

stěrka a dlažba, plastová okna, pěkná kuchyňská rohová linka s el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, komora, orientace bytu na jihovýchodní stranu. Budova je po kompletní rekonstrukci - zateplení, opravené vnitřní prostory, nový výtah, plastová okna, opravená střecha, aj. Velmi klidná lokalita, dobrá občanská vybavenost ( Billa, Penny market, plavecký bazén, ledová plocha) a velmi dobrou dopravní dostupností do okolních měst. Byt lze financovat hypotékou.

Bytová jednotka3+1, č. 452)

Prodej, byt 3+1, 76 m² Cena: 1 140 000,- Kč Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: M. Majerové, Ledeč nad Sázavou Datum vložení: 15.02.2012 ID zakázky: PB2565825 99 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2 Podlaží celkem: 4 Plocha užitná: 76 m2 Plocha podlahová: 76 m2 Zařízeno: NE 52)

Zdroj: http://www.sreality.cz

91

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1, 76 m2, panel, OV, Ledeč nad Sázavou, ul. M. Majerové v 2. NP. V bytě je umakartové jádro, koupelna se vanou, WC samostatné, na podlahách betonová stěrka a dlažba, plastová okna, pěkná kuchyňská rohová linka s el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, komora, orientace bytu na jihovýchodní stranu. Budova je po kompletní rekonstrukci - zateplení, opravené vnitřní prostory, plastová okna, opravená střecha, aj. Velmi klidná lokalita, v těsné blízkosti se nachází mateřská školka a několik obchodů. Velmi dobrou dopravní dostupností do okolních měst autobusem, ale i vlakem. Byt lze financovat hypotékou.

Oceňovaná bytová jednotka3+1, č. 553

Prodej, byt 3+1, 72 m² Cena: 988 000,- Kč Poznámka k ceně: Adresa: M. Majerové, Ledeč nad Sázavou Datum vložení: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4 Podlaží celkem: 5 Plocha užitná: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 53)

Zdroj: http://www.sreality.cz

92

Zařízeno: NE Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1, 75 m2, panel, OV, Ledeč nad Sázavou, ul. M. Majerové v 4. NP. V bytě je umakartové jádro, koupelna se vanou, WC samostatné, na podlahách betonová stěrka a dlažba, plastová okna, pěkná kuchyňská rohová linka s el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, komora, orientace bytu na jižní stranu. Budova je po kompletní rekonstrukci - zateplení, opravené vnitřní prostory, nový výtah, plastová okna, opravená střecha, aj. Velmi klidná lokalita, v blízkosti se nachází mateřská školka a sportovní centrum. Velmi dobrou dopravní dostupností do okolních měst autobusem, ale i vlakem. Byt lze financovat hypotékou.

93

2.6.4 Stanovení tržní hodnoty bytového domu

Ocenění bytového domu Bytový dům č.p. 1097 ulice Stínadla Ledči nad Sázavou, 584 01

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 11. března 2012 94

2.6.4.1 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty níže popsaného bytového domu s pozemkem a příslušenstvím nacházejícího se v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou. Ocenění slouží pro potřeby této bakalářské práce. Předmětem tohoto ocenění je bytový dům č.p. 1097 s pozemkem a příslušenstvím nacházející se v ulici Stínadla, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 2009, k.ú. Ledeč nad Sázavou: -

bytový dům č.p. 1097 na pozemková parcele č. 1060

-

pozemková parcela č. 1060 o výměře 314 m2. Poloha a stručný popis Bytový dům č.p. 1097 se nachází v ulici Stínadla v Ledči nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad

Sázavou. Bytový dům je situován v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Jedná se o řadový panelový dům, který má 8.NP a je zcela podsklepen. Zastřešen je plochou střechou. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětných nemovitostí jsem provedl dne 11.března 2012. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu v jakém se nachází ke dni místního šetření. Bytový dům je zcela využíván jeho vlastníky Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2009 je bytový dům ve vlastnictví několika spoluvlastníků. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu bytového domu č.p. 1097 jsem neměl k dispozici žádnou stavebněprávní dokumentaci. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav bytového domu je bez závad. Oceňovaný bytový dům č.p. 1097 není situován v památkově chráněném území Ledče nad Sázavou a dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není dům památkově chráněn. Bytový dům není situován v záplavovém území.

95

Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na žádných bytových jednotkách v domě zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Oceňovaná nemovitost je užívána jejich vlastníky.

2.6.4.2 Omezující podmínky a předpoklady54) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými 54)

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007

96

státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

2.6.4.3 Analýza nejvyššího nejlepšího využití55) DEFINICE Oceňovaný bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako budova s číslem popisným s využitím jako bytový dům. Takto je také oceňovaný bytový dům využíván. Jeho současné užívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytový dům je po provedené rekonstrukci a je v takovém technickém stavu, který umožňuje jeho využívání bez nutnosti provedení další rekonstrukce, či vynaložení další výrazné investice. Oceňovaný bytový dům je proto možno užívat. Aby byl oceňovaný bytový dům využíván s maximálním užitkem musí být jednotlivé bytové jednotky v něm situované pronajímány za tržní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být bytové jednotky využívány jejich vlastníky pro vlastní potřebu a tím bylo dosaženo úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytový dům, resp. bytové jednotky s příslušenstvím v něm situované jsou v době ocenění využívány jejich vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, že oceňovaný bytový dům je užíván v souladu s jeho možným nejlepším a nejvyšším využitím.

2.6.4.4 Popis předmětu ocenění Bytový dům č.p. 1097 Oceňovaný bytový dům č.p. 1097 je situován v Ledči nad Sázavou, v ulici Stínadla, v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Jedná se o řadový panelový dům, který má 4. NP. Dům je zcela podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. Příjezd k bytovému domu je umožněn po místní zpevněné komunikaci ulici M. Majerové. V 1. PP bytového domu se nachází jeho technické zázemí, nebytové prostory a sklepní kóje, které slouží jako příslušenství k bytovým jednotkám. V nadzemních podlažích domu se nachází třicet dva bytových jednotek s příslušenstvím. V každém patře se nachází 55)

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007

97

čtyři samostatné bytové jednotky přístupné ze společné schodišťové chodby. Bytové jednotky jsou o velikosti 3+1. Typická dispozice bytových jednotek je následující: 6,23 m2

-

Předsíň

-

Obývací pokoj

-

Kuchyně

8,06 m2

-

Pokoj 1

15,22 m2

-

Pokoj 2

10,12 m2

-

Koupelna

3,09 m2

-

WC

1,10 m2

-

Komora

1,54 m2

-

Lodžie

3,45 m2.

21,25 m2

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez lodžie) je 66,62 m2. Podlahová plocha lodžie byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tj. podlahová plocha použitá ve výpočtu činí 68,33 m2. Stavební popis bytového domu Nosné svislé konstrukce bytového domu jsou železobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce

jsou

prefabrikované

železobetonové.

Schodiště

jsou

prefabrikovaná

železobetonová. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je opatřen zateplovacím systémem, který byl zhotoven v roce 2007. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačním pásů. Dům je izolován proti podzemní vodě a zemní vlhkosti. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných nadzemních patrech zhotovena z keramické dlažby. V 1.PP je jako pochozí vrstva podlahové konstrukce použita betonová mazanina. Interiérové dveře jsou dřevěné osazené v ocelových zárubních. Zábradlí jsou ocelová. V domě jsou zhotoveny rozvody elektrického proudu v mědi s napětím 220 V a 360 V, dále rozvody domovních zvonků a případně rozvody internetu k bytovým jednotkám. V domě jsou dále zhotoveny rozvody, vody a kanalizace. V domě je situován osobní výtah. Dům je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci, plynovod a rozvody elektrického proudu. Bytový dům je v dobrém stavu a je udržován. V průběhu několika uplynulých let byl postupně modernizován. Dům byl postaven v roce 1980.

98

Pozemková parcela č. 1564 Oceňovaný bytový dům je postaven na pozemkové parcele č. 1564 o výměře 314 m2. Parcela se nachází na rovném terénu. Má obdélníkový půdorys. Parcela je zcela zastavěna oceňovaným bytovým domem.

2.6.4.5 Ocenění Při stanovení aktuální tržní hodnoty oceňované bytové jednotky byla použita metoda nákladová, metoda porovnávací a metoda výnosová. Nákladová metoda se zabývá vynaloženými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaložit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protože bez pozemku by nemohla být postavena. Porovnávací metoda odráží současný stav trhu. Je založena na tržním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibližující se ceně dosažené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitostijeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému užitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita nákladová metoda.

99

Tabulka č. 16: Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 156456)

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY POZEMKOVÉ PARCELY ul.Stínadla č.p. 1097, k.ú. Ledeč nad Sázavou, na p.p.č. 1564

A. Identifikační údaje Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

Název nemovitosti

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Parcelní číslo

1564

1420

1520

1380

Adresa nemovitosti

ul. Stínadla

ul. M. Majerové

ul. M. Majerové

ul. M. Majerové

Katastrální území

Ledeč n/S

Ledeč n/S

Ledeč n/S

Ledeč n/S

Obec

Ledeč n/S

Ledeč n/S

Ledeč n/S

Ledeč n/S

B. Základní údaj pro porovnání – m2 plochy pozemkové parcely Výměra pozemkové parcely m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Nabídková (prodejní) cena Kč/m2 Datum transakce (zveřejnění nabídky)

314

330

290

350

264 000

250 000

300 000

800

862

857

8.3.2012

4.3.2012

1.2.2012

Korekce

0,95

1,00

1,00

Upravená hodnota

760

862

857

Druh transakce

Uskut. prodej

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

646

733

729

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

646

733

729

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

646

733

729

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,05

1,05

1,05

678

769

765

Ne

Ne

Ne

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen Korekce

Absolutní

Bez vlivu na cenu

Upravená hodnota

Využití podle územního plánu Korekce

OB obytné území

Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí 56)

Ne

Zdroj: vlastní výpočet

100

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

678

769

765

Ne

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

678

769

765

Lokalita

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,03

1,03

1,03

Upravená hodnota

699

792

788

Obdobná

Horší

Obdobná

Korekce

1,00

0,95

1,00

Upravená hodnota

699

753

788

Dopravní dostupnost a parkování

Lepší

Horší

Lepší

Korekce

1,00

0,97

1,00

Upravená hodnota

699

730

788

Lepší

Horší

Dobrá

Korekce

1,05

0,90

1,00

Upravená hodnota

734

657

788

-

-

-

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

734

657

788

Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Větší

Větší

Korekce

1,05

1,03

1,02

Upravená hodnota

770

677

804

770

677

804

-

-

-

Jiná právní omezení a závazky

Ne

D. Technické parametry

Dopravní obslužnost

Atraktivita pozemku

Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrá

-

E. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 Porovnávací hodnota celkem Kč

750 235 597

CELKOVÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA

101

236 000 Kč

Tabulka č. 17: Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 1097 a p.p.č. 1564 jako celku57)

VĚCNÁ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul.Stínadla č.p. 1097, k.ú. Ledeč nad Sázavou, na p.p.č. 1564 A. Bytový dům Číslo pozemku

1564

Nosná konstrukce

Panelová

Skutečné stáří

32 let

Efektivní stáří

5 let

Ekonomická životnost

60 let 314,00 m2

Zastavěná plocha Počet podlaží

1.PP + 8.NP

9 podlaží 2826,00 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

2402,10 m2

Celkový obestavěný prostor

7912,80 m3 4 680,00 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Koeficient standardu

1,00

Reprodukční náklady celkem - RNC

37 031 904 Kč

Fyzické opotřebení

-5%

- 1 654 052 Kč

Funkční nedostatky

0%

- Kč

Ekonomické nedostatky

0%

- Kč

B. Inženýrské stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odhadem 2% z RNC

740 638 Kč

C. Pozemek p.p.č. 844/12 výpočet z tabulky VI.

236 000 Kč

Celková hodnota domu, IS a úprav, pozemku

SOUČASNÁ NÁKLADOVÁ HODNOTA (zaokrouhl.)

57)

Zdroj: vlastní výpočet

102

36 354 490 Kč

36 354 000 Kč

Porovnávací metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita porovnávací metoda. Tabulka č. 18: Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku58)

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU

Dispozice

Vnitřní plocha bytové jednotky m2

Plocha lodžie m2

1.NP

3+1

66,62

3,45

1,00

13 870

947 920 Kč

2

1097/2

1.NP

3+1

66,62

3,45

1,00

13 870

947 920 Kč

3

1097/3

1.NP

3+1

66,62

3,45

1,01

14 008

966 973 Kč

4

1097/4

1.NP

3+1

66,62

3,45

1,01

14 008

966 973 Kč

5

1097/5

2.NP

3+1

66,62

3,45

1,02

14 147

986 216 Kč

6

1097/6

2.NP

3+1

66,62

3,45

1,02

14 147

986 216 Kč

7

1097/7

2.NP

3+1

66,62

3,45

1,03

14 286

1 005 648 Kč

8

1097/8

2.NP

3+1

66,62

3,45

1,03

14 286

1 005 648 Kč

9

1097/9

3.NP

3+1

66,62

3,45

1,04

14 424

1 025 270 Kč

10

1097/10

3.NP

3+1

66,62

3,45

1,04

14 424

1 025 270 Kč

11

1097/11

3.NP

3+1

66,62

3,45

1,06

14 702

1 065 082 Kč

12

1097/12

3.NP

3+1

66,62

3,45

1,06

14 702

1 065 082 Kč

13

1097/13

4.NP

3+1

66,62

3,45

1,05

14 563

1 045 081 Kč

14

1097/14

4.NP

3+1

66,62

3,45

1,05

14 563

1 045 081 Kč

15

1097/15

4.NP

3+1

66,62

3,45

1,08

14 979

1 105 653 Kč

16

1097/16

4.NP

3+1

66,62

3,45

1,08

14 979

1 105 653 Kč

17

1097/17

5.NP

3+1

66,62

3,45

1,06

14 702

1 065 082 Kč

18

1097/18

5.NP

3+1

66,62

3,45

1,06

14 702

1 065 082 Kč

19

1097/19

5.NP

3+1

66,62

3,45

1,09

15 118

1 126 223 Kč

58)

Zdroj: vlastní výpočet

103

13 870

Upravená tržní hodnota

Koef. úpravy bytu

Tržní hodnota bytové jednotky

Podlaží

1097/1

Kč/m2

Č. bytové jednotky

1

Obecná tržní hodnota Kč/m2

Pořadí

ul.Stínadla č.p. 1097, k.ú. Ledeč nad Sázavou, na p.p.č. 1564

20

1097/20

5.NP

3+1

66,62

3,45

1,09

15 118

1 126 223 Kč

21

1097/21

6.NP

3+1

66,62

3,45

1,07

14 840

1 085 273 Kč

22

1097/22

6.NP

3+1

66,62

3,45

1,07

14 840

1 085 273 Kč

23

1097/23

6.NP

3+1

66,62

3,45

1,11

15 395

1 167 932 Kč

24

1097/24

6.NP

3+1

66,62

3,45

1,11

15 395

1 167 932 Kč

25

1097/25

7.NP

3+1

66,62

3,45

1,08

14 979

1 105 653 Kč

26

1097/26

7.NP

3+1

66,62

3,45

1,08

14 979

1 105 653 Kč

27

1097/27

7.NP

3+1

66,62

3,45

1,12

15 534

1 189 070 Kč

28

1097/28

7.NP

3+1

66,62

3,45

1,12

15 534

1 189 070 Kč

29

1097/29

8.NP

3+1

66,62

3,45

1,09

15 118

1 126 223 Kč

30

1097/30

8.NP

3+1

66,62

3,45

1,09

15 118

1 126 223 Kč

31

1097/31

8.NP

3+1

66,62

3,45

1,13

15 673

1 210 398 Kč

32

1097/32

8.NP

3+1

66,62

3,45

1,13

15 673

1 210 398 Kč

Celková hodnota bytových jednotek

34 447 397 Kč

Koeficient prodejnosti celého domu

0,8

Upravená tržní hodnota bytového domu č.p. 577

Celková hodnota bytového domu (zaokrouhleno)

104

27 557 917 Kč

27 557 900 Kč

Příjmová metoda Pro stanovení tržní výnosové hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita příjmová metoda.

Tabulka č. 19: Výpočet výnosové hodnoty bytového domu č.p. 1097 a p.p.č 1564 jako celku59)

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM ul.Stínadla č.p. 1097, k.ú. Ledeč nad Sázavou, na p.p.č. 1564 A. Hrubé příjmy Nájem za jednu bytovou jednotku Kč/měsíc Nájemné za 32 bytových jednotek Kč/rok

6 675 Kč 2 563 188 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem

256 319 Kč 2 306 869 Kč

B. Náklady Náklady na údržbu

93 442 Kč

Pojistné

25 448 Kč

Daň z nemovitosti

11 963 Kč

Pronájem cizích pozemků

-

Marketing

-

Ostatní provozní náklady

-

Provozní náklady celkem

130 853 Kč

C. Čistý příjem Provozní příjem

2 176 017 Kč

Náklady na renovace

606 486 Kč

Čistý provozní příjem

1 569 531 Kč

Míra kapitalizace

6,0%

Hodnota celkem

26 158 846 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

59)

Zdroj: vlastní výpočet

105

26 159 000 Kč

2.6.4.6 Závěr Tabulka č. 20: Výpočet výsledné tržní hodnoty bytového domu č.p.1097 s p.p.č. 1564 jako celku60)

TRŽNÍ HODNOTA CELKU ul.Stínadla č.p. 1097, k.ú. Ledeč nad Sázavou, na p.p.č. 1564 Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

27 557 900 Kč

40%

11 023 160 Kč

Příjmová metoda

26 159 000 Kč

50%

13 079 500 Kč

Nákladová metoda

36 354 000 Kč

10%

3 635 400 Kč

VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA

27 738 000 Kč

Hodnota oceňovaného bytového domu byla stanovena na 27 557 900,- Kč. Tržního bytového domu č.p. 1097 v ul.Stínadla byla stanovena jako součet tržních hodnot všech bytových jednotek situovaných v domě, ponížený koeficientem prodejnosti celého domu. Jednotlivé bytové jednotky byly porovnávány s bytovou jednotkou č. 1097/1 situovanou v 1.NP. tato bytová jednotky byla v únoru 2012 prodána za cenu 947 920,- Kč. Součástí oceňování jsou následující obrázky: Obr. č. 23: Všeobecná mapa Obr. č. 24: Katastrální mapa Obr. č. 25: Územní plán Ledče nad Sázavou Obr. č. 26: Oceňovaný bytový dům

60)

Zdroj: vlastní výpočet

106

Obr. č. 23: Všeobecná mapa61) k.ú. Ledeč nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou

Obr. č. 24: Katastrální mapa62)

61) 62)

Zdroj: http://www.mapy.cz Zdroj: http://www.cuzk.cz

107

Obr. č. 25: Územní plán Ledče nad Sázavou63)

Obr. č. 26: Oceňovaný bytový dům64)

63)

Zdroj: http://www.ledecns.cz/cs/mesto/dokumenty/uzemni-plan.html

64)

Zdroj: http://www.sreality.cz

108

3 Analýza trhu nemovitostí v obci Ledeč nad Sázavou 3.1 Popis obce Obec Ledeč nad Sázavou se nachází uprostřed Českomoravské vrchoviny v Kraji Vysočina v okrese Havlíčkův Brod. Ledeč nad Sázavou je rozdělena na dalších 7 částí obce (Habrek, Horní Ledeč, Ledeč na Sázavou, Obrvaň, Souboř, Sychrov a Vrbka). Rozloha města je 22,25 km2 o nadmořské výšce 353 m.n.m.. Počet obyvatel je 5 823. Obec Ledeč nad Sázavou je zemědělsky a průmyslově založena. Co se týká zemědělství, tak se zde pěstují obiloviny (pšenice, ječmen, žito a kukuřice setá) a luštěniny (hrách setý, čočka jemná a podzemnice olejná). V průmyslovém odvětví se zde vyrábí sudy pro výrobu piva Pilsner Urquell. Výrazný je také rozvoj služeb, zejména turistického ruchu do přírodní rezervace Stvořidla, Melechov – nejvyšší vrch na ledečsku 713 m.n.m, Sluneční zátoka - místo kam zajížděl český spisovatel pro mládež Jaroslav Foglar, Ledečský hrad založen v první polovině 13. Století. Z komerčního hlediska je důležité, že obec Ledeč nad Sázavou leží 20 km od dálnice D1 na sjezdu 66 km z Prahy. Město je dobře dostupné také pro železniční dopravu.

3.2 Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převážné většiny cen nemovitostí, ale v posledních letech ceny nemovitostí lehce klesly, tento jev je srovnatelný s rokem 2008. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele, kde úrokové sazby pro nemovitosti se pohybují směrem k nule. Významným impulzem pro rozvoj trhu jsou i dotace z Evropské unie pro zateplování bytových domů.

3.3 Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jediná možnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Možnost výstavby je dále determinována požadavky památkové péče. Poslední větší proluka je v ulici Tyršovo nábřeží, která vznikla po demolici původního, historicky bezcenného objektu bývalého kina a vzniklo obchodní centrum.

109

3.4 Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji služeb, práci a zejména díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila

poptávka

po

stavebních

pozemcích.

V investičně

připravených

lokalitách

s vybudovanými inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi, např. lokalita „Ke Stínadlům“ se realizované ceny pohybují až na úrovni 900 Kč za metr čtvereční. Na okraji Ledče nad Sázavou se ceny stavebních pozemků pohybují (v závislosti na kvalitě inženýrských sítí) v rozmezí 300 – 500 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je v místech průmyslové zóny nebo jiného podobného území určeného pro tento druh výstavby např. lokalita „Podolí“. Realizované prodeje se pohybují v intervalu 600 – 900 Kč za čtvereční metr. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

3.5 Byty Lze doložit vzrůstající poptávku po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Převážně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Starší byty se obchodují v těchto cenách: Tabulka č. 21: Ceny prodeje bytů65) Byt 1 + 1

450 000 – 600 000 Kč

Byt 2 + 1

700 000 – 900 000 Kč

Byt 3 + 1

900 000 – 1 000 000 Kč

Byt 4 + 1

1 000 000 Kč – 1 200 000

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných objektech, tak v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) např. na novém a starém sídlišti.

3.6 Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je výrazně nižší než nabídka. Realizované ceny se pohybují u řadových domů kolem 2 000 000 Kč, u volně stojících objektů nebo u domů 2 500 000 Kč. 65)

Zdroj: http://www.sreality.cz

110

3.7 Objekty pro individuální rekreaci I v tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem jak o zahrádkářské chatky na okraji města, které se obchodují v rozmezí 350 – 800 tisíc Kč, tak i o zděné vícepodlažní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 800 000 – 1 200 000 Kč. V následujících letech lze očekávat stagnaci poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně životního stylu a nástupu nové generace, která již nemá o drobné zahrádkaření takový zájem a naopak vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách.

3.8 Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly. Vzhledem k tomu, že se jedná o obec průmyslově založenou, tak se zde nachází spousta objektů. Z největších podniků je podnik SCHAFER SUDEX s. r. o. na výrobu sudů pro pivo Pilsner Urquell. Relativně více zde obchodují menší, spíše živnostenské, provozovny typu autoopraven, kovovýroba a malé textilky. Tyto objekty se obchodují v cenách do 3 mil. Kč, záleží na velikosti objektu.

3.9 Nájmy bytů Byty se v Ledči nad Sázavou moc nepronajímají ani ubytovny se zde moc nevyskytují. Byty se pronajímají přibližně v těchto cenách : Tabulka č. 22: Ceny nájmů bytů66) Byt 1 + 1

2 500 – 4000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

4 000 – 6 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 – 8 000 Kč / byt /p.m.

Byt 4 + 1

8 000 – 10 000 Kč / byt /p.m.

3.10 Nájmy prodejních prostorů Vzhledem k tomu, že město je malé, tak prodejní místa v centru města jsou součástí původních domů, které tvoří náměstí, tedy se jedná výhradně o rodinné prodejny. Další varianta je možnost pronajmout si část náměstí, jenom v dny k tomu určené, které schvaluje zastupitelská rada Ledče nad Sázavou (tržiště, koncerty a kulturní akce). Jiné možnosti pronájmu zde nejsou.

66)

Zdroj: http://www.sreality.cz

111

Tabulka č. 23: Ceny nájmů prodejních prostorů67) Centrum města

3 000 – 3 500 Kč / p.a.

3.11 Nájmy kanceláří V posledních letech je zřejmý pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. ordinace pro lékaře nebo advokátní kanceláře. Tabulka č. 24: Ceny nájmů kanceláří68) Centrum města

800 – 1 000 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

500 – 800 Kč / m2 / p.a.

3.12 Nájmy průmyslových objektů Vzhledem k výše uvedenému průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi vysoká. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty využívány jako sklady. Tabulka č. 25: Ceny nájmů průmyslových objektů69) Výrobní a provozní prostory

800 – 1 500 Kč / m2 / p.a.

Sklady

500 – 800 Kč / m2 /p.a.

Údaje a vývojové trendy uváděné pro Ledeč nad Sázavou, platí v podstatě i pro další větší města na okrese, tedy i pro Světlou nad Sázavou a Zruč nad Sázavou.

3.13 Celkový marketingový výhled Vzhledem k tomu, že se v současné době nachází ČR v ekonomické krizi, pocítí dopad této krize také český realitní trh hlavně v nedostatku finančních prostředků. Problémy tak budou mít ty firmy, které jsou závislé na bankovních úvěrech, ale i stavební firmy. Vzhledem k celkové krizi lze předpokládat další pokles cen nemovitostí. Vlastníci pozemků v současné době neprodávají, pokud nemusí a čekají na růst cen. Stejně jako tomu bylo prakticky po celý loňský rok, i na počátku roku 2012. 67)

Zdroj: http://www.sreality.cz Zdroj: http://www.sreality.cz 69) Zdroj: http://www.sreality.cz 68)

112

Závěr Z teoretické analýzy vyplývá, že cena paliva je jednou z rozhodujících položek, která v souhrnu tvoří cenu za vytápění. Dalšími faktory ovlivňující cenu vytápění jsou pořizovací cena technologie (ve které měníme energii na teplo), životnost technologického vybavení, ekologické hodnocení paliva, jeho dostupnost, náklady na skladování nebo komfort obslužnosti a bezpečnost provozu. Dle mého vyhodnocení v této práci jsem dospěl k závěru, že po porovnání všech významných kritérií jsou jednoznačně nejdražším systémem vytápění elektrické přímotopy stanovené položkovým rozpočtem dle porovnávací metody. Jejich pořizovací cena je sice nízká, ale provozní náklady jsou natolik vysoké, že od prvního roku provozu se jedná o nejdražší zdroj tepla. Konečné rozhodnutí a výběr systému samozřejmě závisí na finanční situaci investora a na jeho prioritách. Pro někoho může být prioritou životní prostředí bez ohledu na vyšší počáteční investice, volí proto tepelné čerpadlo. Pro jiného uživatele může být počáteční investice a náklady na provoz v příštích pěti letech zásadní a vytápění vyřeší kotlem na tuhá paliva. Pokud je hlavním požadavkem snadná obsluha a bezpracný provoz, bude tento uživatel pravděpodobně volit elektrické vytápění. Časem se mohou priority měnit. Z výsledků porovnání teplovodní soustavy za období deseti let je nejdražší elektrické vytápění, ale vzhledem k tomu, že požadavky na životní prostředí se zvyšují, budou se ceny soustav na pevná paliva zvyšovat. Proto bych doporučil teplovodní soustavu na plyn. Z praktické části pro stanovení tržní hodnoty vyplývá, že oceňování je činností komplexní, jde o problematiku velmi obsáhlou s velkým množstvím informací. Musíme si uvědomit, že při oceňování nemovitostí nelze postupovat vždy striktně dle návodu. Je třeba mít na zřeteli individuální přístup dle konkrétních podmínek jednotlivých případů. Vzhledem k tomu, že Ledeč nad Sázavou je malá obec a neobchoduje se zde s bytovými domy, doporučuji stanovení tržní hodnoty bytového domu nákladovou nebo výnosovou metodou. V úplném závěru této bakalářské práce se věnuji analýze trhu s nemovitostmi v obci Ledči nad Sázavou, z hlediska nájmů, prodeje a nákupu bytů, pozemků, průmyslových objektů a nebytových prostor.

113

Použitá a doporučená literatura http://www.tzb-info.cz/ http://www.vodni-elektrarny.cz/male-vodni-elektrarny http://www.ziromont.cz/p02.htm http://www.cuzk.cz http://mapy.1188.cz http://monumnet.npu.cz/pamfond/hledani.php http://cs.wikipedia.org http://www.iexpos.cz http://www.ledecns.cz/cs/mesto/dokumenty/uzemni-plan.html http://www.sreality.cz/ Ing. Stanislav Tajbr, Vytápění, Sobotáles, Praha 1, 1998, ISBN 80-85920-53-0 Ing. Petr Ort Ph. D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7268-113-9

114

Seznam použitých zkratek (obrázků, tabulek a grafů) Seznam obrázků Obr. 1 Vodní mikrozdroj ......................................................................................................... 16 Obr. 2 Vakuový trubicový solární kolektor ............................................................................. 17 Obr. 3 Schéma funkce tepelného čerpadla ............................................................................. 19 Obr. 4 Litinové článkové těleso ............................................................................................. 23 Obr. 5 Příklady otopných deskových těles............................................................................. 24 Obr. 6 Podlahový konvektor ................................................................................................... 25 Obr. 7 Trubkové otopné těleso ................................................................................................ 26 Obr. 8 Čerpadlo s elektromotorem na společné základové desce .......................................... 28 Obr. 9 Oběhové čerpadlo UPS 20-40 ..................................................................................... 29 Obr. 10 Membránová expanzní nádoba ................................................................................. 31 Obr. 11 Zplynovací kotel na uhlí a dřevo .............................................................................. 34 Obr. 12 Závěsný plynový kondenzační kotel Vitodens 200 ..................................................... 36 Obr. 13 Názvosloví, zásady a doporučení pro případy nejčastěji používaných komínů a svislých kouřovodů s přirozeným tahem .............................................................................. 37 Obr. 14 Jednotrubková otopná soustava vytápění s horizontálním rozvodem a se spodním připojením těles.................................................................................................................... 43 Obr. 15. Princip vytápění teplou vodou s přirozeným oběhem .............................................. 44 Obr. 16 Dvoutrubková teplovodní soustava vytápění s nuceným oběhem vody .................... 45 Obr. 17 Sálavá soustava teplovodního vytápění se zabetonovanými trubkami ...................... 47 Obr. 18 Mapa nejnižších venkovních teplot na území ČR ...................................................... 54 Obr. 19 Všeobecná mapa ........................................................................................................ 86 Obr. 20 Katastrální mapa ....................................................................................................... 87 Obr. 21 Územní plán Ledče nad Sázavou............................................................................... 87 Obr. 22 Porovnávané bytové jednotky č.1,č.2,č.3 a č.4.......................................................... 89 Obr. 23 Všeobecná mapa ...................................................................................................... 107 Obr. 24 Katastrální mapa ..................................................................................................... 107 Obr. 25 Územní plán Ledče nad Sázavou............................................................................. 108 Obr. 26 Oceňovaný bytový dům ........................................................................................... 108

Seznam tabulek Tab. 1 Základní vlastnosti pevných biopaliv ......................................................................... 11 Tab. 2 Výhřevnost kapalných paliv......................................................................................... 12 Tab. 3 Typové označení deskových OT ................................................................................... 25 Tab. 4 Teplota v sousedních nevytápěných místnostech. ........................................................ 52 Tab. 5 Vnitřní teplota ti ve vytápěných místnostech .............................................................. 53 Tab. 6 Tepelné ztráty rodinného domu v Ledči nad Sázavou ................................................. 56 Tab. 7 Výpis materiálu............................................................................................................ 58 Tab. 8 Výpis materiálu........................................................................................................... 61 Tab. 9 Výpis materiálu........................................................................................................... 63 Tab. 10 Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva s cenami paliv platnými od 1.1.2011 pro výpočtovou spotřebu tepla 19,335 GJ. ........................................................... 67 Tab. 11 Statistika prodeje kotlů (o výkonu do 50kW), krbů a otopných těles ......................... 70 Tab.12 Výpočet porovnávací hodnoty .................................................................................... 80 Tab.13 Výpočet výnosové hodnoty - porovnání tržního nájemného ....................................... 83 115

Tab.14 Výpočet výnosové hodnoty – přímá kapitalizace ........................................................ 85 Tab.15 Výsledná tržní hodnota ............................................................................................... 86 Tab.16 Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 1564 ...................................... 100 Tab.17 Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 1097 a p.p.č. 1564 jako celku ............ 102 Tab.18 Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku ..................... 103 Tab.19 Výpočet výnosové hodnoty bytového domu č.p. 1097 a p.č 1564 jako celku ........... 105 Tab.20 Výpočet výsledné tržní hodnoty bytového domu č.p.1097,p.1564 jako celku ........... 106 Tab.21Ceny prodeje bytů ...................................................................................................... 110 Tab.22 Ceny nájmů bytů ........................................................................................................ 111 Tab.23 Ceny nájmů prodejních prostorů .............................................................................. 112 Tab.24 Ceny nájmů kanceláří............................................................................................... 112 Tab.25 Ceny nájmů průmyslových objektů ........................................................................... 112

Seznam Grafů Graf 1 Úspora tepla při úpravách otopné soustavy ............................................................... 27 Graf 2 Stanovení průměru komína pro kotle na tuhá paliva ................................................. 39 Graf 3 Stanovení průměru komína pro kotle s hořákem na kapalná a plynná paliva............ 40 Graf 4 Pořizovací náklady na zdroj tepla .............................................................................. 68 Graf 5 Efektivnost investic ..................................................................................................... 69

116