Modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Barbara Schwarzová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 17. dubna 2012

Barbara Schwarzová

Poděkování: Touto cestou bych ráda poděkovala panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc. za jeho odborné vedení a cenné rady při zpracování bakalářské práce. Bakalářská práce byla zpracována na Bankovním institutu vysoké škole, na katedře Podnikání a oceňování, jež je vedena Ing. Petrem Ortem Ph.D. I jemu tímto děkuji, jak za vědomosti z oblasti oceňování, získané při studiu, tak za veškeré jeho cenné rady při tvorbě této práce.

Anotace práce Příjmení a jméno:

Schwarzová Barbara

Název:

Modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu Obsahem této bakalářské práce je posouzení vlivu modernizací na tržní

hodnotu staveb. Práce je rozdělena do tří hlavních částí. První část je ryze teoretická, obsahuje metodiku oceňování včetně souvisejících základních pojmů a popisuje problematiku rekonstrukcí a modernizací staveb, včetně jejich vlivu na výpočet výsledné tržní hodnoty. Praktická část obsahuje dva tržní odhady, a to odhad tržní hodnoty bytové jednotky a odhad tržní hodnoty novostavby bytového domu. Analytická část práce je zaměřena na analýzu trhu s nemovitostmi v lokalitě městského obvodu Praha 10.

Annotation Name:

Schwarzová Barbara

Name of the topic:

Modernization of constructions and its influence on the market value

The aim of this bachelor thesis is an assessment of influence of modernization on the market value of constructions. The thesis is divided into three main parts. The first part is purely theoretical, contained of methodology of valuation including related basic concepts and describes issues of reconstructions and modernizations of buildings including their influence on the calculation of the resulting market value. The practical part includes two market assessments namely the assessment of the market value of an apartment in apartment type house and the assessment of the market value of new construction of apartment house. Analytical part of the thesis is focused on the analysis of the market with real estates in location of city district Prague 10.

OBSAH Úvod

7

1 Teoretická část

8

1.1 Teorie oceňování 1.1.1 Základní pojmy z oblasti oceňování 1.1.2 Právní předpisy upravující oceňování nemovitostí 1.2 Metody oceňování

8 8 11 11

1.2.1 Administrativní ocenění

11

1.2.2 Tržní ocenění

12

1.2.2.1 Porovnávací metoda

13

1.2.2.2 Příjmová metoda

14

1.2.2.3 Nákladová metoda

16

1.2.2.4 Analýza výsledků metod a stanovení tržní hodnoty

16

1.3 Teorie rekonstrukcí a modernizací staveb

17

1.3.1 Související zákony

17

1.3.2 Definice základních pojmů

18

1.3.3 Funkční třídění staveb

20

1.3.4 Rekonstrukce a modernizace

21

1.3.5 Oprava a údržba

23

1.3.6 Životnost

23

1.3.7 Opotřebení staveb

26

1.3.7.1 Lineární metoda

26

1.3.7.2 Analytická metoda

27

1.4 Stavební úpravy 1.4.1 Rekonstrukce a modernizace panelového domu

28 29

1.4.1.1 Vnější fasáda – dodatečné zateplování

31

1.4.1.2 Výměna oken

33

1.4.2 Rekonstrukce a modernizace panelového bytu 1.4.2.1 Rekonstrukce bytového jádra

35 35

1.5 Vliv rekonstrukce a modernizace stavby na výpočet tržní hodnoty

40

1.6 Závěr teoretické části

43

2 Praktická část

45

2.1 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky, Praha 8 - Bohnice

46

2.2 Odhad tržní hodnoty bytového domu, Praha 10 - Záběhlice

61

3 Analytická část 3.1 Analýza trhu – Praha 10

84 85

Závěr

94

Zdroje a použitá literatura

95

Oficiální zadání bakalářské práce

98

Úvod Základním cílem této bakalářské práce je zjištění, zda mají rekonstrukce a modernizace zásadní vliv na tržní hodnotu nemovitosti a jak je jimi tato hodnota ve výsledku ovlivněna. Tato práce byla sepsána za účelem seznámení veřejnosti jak s problematikou rekonstrukcí a modernizací, tak se základní metodikou způsobů oceňování. Teoretická, tedy první část této práce, obsahuje tři základní oddíly. Úvodem nabízí popis základních metodických postupů při oceňování nemovitostí. Součástí je přehled v praxi využívaných pojmů a výpis zákonů úzce souvisejících s oceňováním. Následuje oddíl popisující rekonstrukce a modernizace staveb. Rekonstruovat je možno v dnešní době prakticky cokoliv a škála možností je velmi široká. Pro větší konkrétnost je tedy pole působnosti této práce zúženo na oblast rekonstrukcí v panelovém domě, respektive panelovém bytě. Práce však nebyla pojata jako kompletní výčet modernizačních prací. Jedná se o ukázku vybraných úprav, jež mají poukázat na dnes nejčastěji prováděné práce na bytových typových domech. Závěr teoretické části je zaměřen právě na problematiku vztahu rekonstrukce a výsledné tržní hodnoty. Je zde rozebrán vliv rekonstrukce na jednotlivé faktory, ovlivňující výpočet této hodnoty majetku dle jednotlivých oceňovacích metod. Praktická část se již věnuje dvěma konkrétním odhadům tržní hodnoty. Prvním je odhad tržní hodnoty bytové jednotky v bytovém typovém domě na sídlišti v pražských Bohnicích, druhý odhad je pak zaměřen na zjištění tržní hodnoty novostavby bytového domu v pražských Záběhlicích. Třetí částí je část analytická, zabývající se rozborem trhu s nemovitostmi. Vzhledem k bydlišti autorky práce a poloze oceňovaného bytového domu, byl pro analýzu trhu zvolen městský obvod Praha 10. Tato lokalita je zajímavá zejména z pohledu rozmanitosti typů nemovitostí, jenž je dána poměrně velkou rozlohou a rozsahem obvodu od širšího centra až po samotný okraj metropole.

7

1 Teoretická část 1.1 Teorie oceňování Nejprve bychom se měli zaměřit na to, co je to vlastně oceňování. Oceňování nemovitostí bychom mohli definovat jako odbornou činnost, vedoucí ke zjištění hodnoty nemovitosti dle jejich právních, technických a užitných vlastností. Je důležité říci, že v dnešní době je možné ocenit prakticky vše, od veškerého druhu majetku, ať už movitého či nemovitého, po například goodwill společnosti. Vždy je naším základním cílem získání ceny či hodnoty určité věci. Tento proces je prováděn na základě žádosti klienta, požadujícího odhad hodnoty konkrétního majetku. Důvodů, proč vůbec oceňovat majetek je celá řada. Může se jednat o ocenění kvůli zajištění úvěru, převodu nebo prodeji majetku, či například jeho spravedlivého rozdělení při rozvodovém řízení.

Z toho vyplývá i typ odhadované hodnoty a

způsob, jakým je třeba ji při ocenění získat. V následujících kapitolách si definujeme několik základních pojmů a zaměříme se na metody vedoucí k získání požadovaného ocenění.

1.1.1 Základní pojmy z oblasti oceňování Hodnota -

Jedná se o ekonomický pojem, který využíváme jako podklad pro vytváření ceny. Hodnota věci není vyjádřena přesnou částkou, která byla zaplacena. Na rozdíl od ceny není hodnota skutečností a stanovuje se pouze odhadem. Dalo by se říci, že se jedná o jakýkoliv prospěch vlastníka věci, který vyplývá z jeho vlastnictví.

-

1

Vyjadřujeme ji odhadem pomocí 4 základních faktorů: -

užitečnost (schopnost uspokojovat),

-

přání (touha),

-

nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou),

-

efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). 1

HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku. [elektronický doku ment - přednášky]

8

-

Rozlišujeme hodnotu užitnou a hodnotu směnnou. -

Užitná hodnota zobrazuje užitečnost věci. Výše užitné hodnoty je srovnatelná s mírou schopnosti uspokojovat lidské potřeby.

-

Hodnota směnná (ekonomická) je odvozena z užitné hodnoty a tím i schopnosti uspokojovat člověka. Vyjádřena je prostřednictvím peněz. Jedná se tedy o cenu.

Tržní hodnota -

Definic tržní hodnoty nalezneme v různých zdrojích nepřeberné množství. Z laického pohledu bychom mohli hovořit o množství peněz, které by bylo možné získat prodejem majetku v době jeho ocenění. Zobrazuje střední hodnotu předpokládaných cen. Podmínkou je, že tato cena nesmí vzniknout v časové tísni a musí vycházet z potenciálně nejlepšího využití majetku. -

Definice podle práva Evropské unie 

Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. 2

-

Definice podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA 

Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

3

2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139, str.12 3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139., str.12

9

-

Tržní hodnota nemovitostí může být ovlivněna řadou faktorů, jakými jsou zejména: -

Politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),

-

Ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský vývoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),

-

Sociálně-de mografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika),

-

Fyzikální vlivy

(poloha,

rozsah,

velikost,

způsob

zástavby,

topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost). 4 Cena -

Pojem cena používáme pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku. Vyjadřuje hodnotu věci pomocí peněz. Ačkoliv je její velikost určena poptávkou a nabídkou, existuje několik faktorů, které výši ceny ovlivňují, např. časová tíseň nebo osobní vztah ať už kupujícího či prodávajícího k danému majetku. Pro oceňování nemovitostí zde definujeme dvě nejdůležitější kategorie cen podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – cenu tržní a cenu administrativní. -

Cena tržní (obvyklá) 

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné

nebo

obdobné

služby

v obvyklém

obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 4

Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Tržní oceňování nemovitostí [online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf?wa=WWW09IX

10

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 5 -

Cena administrativní (zjištěná) 

O ceně administrativní často hovoříme též jako o ceně zjištěné. Stanovuje se podle cenového předpisu, tzn. dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb.

1.1.2 Právní předpisy upravující oceňování nemovitostí -

zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

vyhláška 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb., která provádí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

-

zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících

1.2 Metody oceňování Jak již bylo řečeno, každý účel zjištění hodnoty vyžaduje specifický druh ocenění. Existují dva základní přístupy, které se liší zpracovateli, tedy těmi, kdo jsou oprávněni určitý posudek zpracovávat (znalci a odhadci) a metodami, jimiž je specifické ocenění provedeno.

1.2.1 Administrativní ocenění Prvním způsobem je stanovení administrativní ceny. Ta je získávána podle cenového předpisu a způsob jejího zjištění je upřesněn oceňovací vyhláškou. Využívá se pro potřeby státní správy a pro daňové účely (například stanovení 5

§ 2 odst. 1. zákona č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majet ku

11

darovací a dědické daně). Tento způsob ocenění je též možný, dohodnou- li se na jeho využití obě angažované strany. Základní metodiku oceňování upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 540/2002 Sb. Výsledkem administrativního ocenění je znalecký posudek se všemi jeho náležitostmi. Výsledná cena bohužel není schopna zcela reflektovat tržní hodnotu majetku, protože oceňovací vyhláška není schopna definovat veškeré cenové vlivy, které v praxi cenu nemovitosti značně ovlivňují.

1.2.2 Tržní ocenění Zatímco od znalců se očekává stanovení administrativní ceny, úkolem odhadců je ocenění za účelem stanovení ceny obvyklé, respektive tržní hodnoty. Pro její výpočet však nejsou stanoveny pevné předpisy a její výsledek je závislý na znalostech a zkušenostech odhadce. Jeho úkolem je zvolit vhodnou metodu, či kombinaci různých metod, k získání co nejpřesnější skutečné tržní hodnoty majetku. Právě nestejná míra zkušeností a znalostí odhadců má za následek výsledky, které se od sebe mohou poměrně výrazně lišit. V závislosti na této skutečnosti hovoříme pouze o „odhadu“ výsledné tržní hodnoty. Úspěšné ocenění spočívá v důkladné analýze trhu, uvážení všech cenotvorných faktorů a posouzení veškerých vlivů, které ovlivňují hodnotu nemovitosti. Jak již bylo řečeno, odhadce je povinen nemovitost řádně posoudit a určit nejvhodnější způsob, jak ji ocenit. Ke stanovení výsledné hodnoty využíváme jednu, či určitou kombinaci třech základních, mezinárodně uznávaných metod. Každá z nich je vhodná pro určitý druh ocenění. Pro lepší pochopení jejich úloh při stanovování výsledné tržní hodnoty na časové ose, nám poslouží následující tabulka. 6 Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Příjmový přístup

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali

Jaká je současná tržní hodnota majetku na trhu

Jaký očekáváme v budoucnosti výnos

6

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139., str.35

12

1.2.2.1 Porovnávací metoda První z využitelných metod při stanovení tržní hodnoty nemovitosti je metoda porovnávací, často také nazývaná metodou srovnávací. V současné době je považována za nejpoužívanější, zejména proto, že při její správné aplikaci poměrně spolehlivě odráží situaci na trhu a její výsledky můžeme považovat za poměrně přesné. Zjednodušeně bychom ji mohli charakterizovat jako tzv. „porovnání s porovnatelnými“. Možnost jejího užití vychází z předpokladu dostatečného množství porovnatelných vzorků – tedy z kvalitní databáze již uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí. Na základě zjištěných hodnot následně odhadujeme porovnávací hodnotu. Základními předpoklady pro zjištění co nejpřesnějšího výsledku, jsou skutečnosti, že oceňovaná nemovitost je reálně srovnatelná s nemovitostmi, s nimiž ji porovnáváme, že tyto nemovitosti byly obchodovány za současných tržních podmínek a že jejich ceny jsou časově aktuální. Pro zkvalitnění výpočtů využíváme více vzorků k porovnání, přičemž zohledňujeme odlišnosti srovnávaných nemovitostí, což provedeme korekcemi jednotlivých cenotvorných faktorů, jakými jsou datum prodeje, stáří a technický stav nemovitost i, jejich poloha, účel užívání, technická vybavenost, nebo například dopravní obslužnost a možnost parkování. Při nedostatku realizovaných prodejů můžeme využít k porovnání též nabídkové ceny, procentuelně snížené na reálnou hodnotu. Zdroji těchto informací bývají realitní kanceláře, nabídkové servery, či různá periodika zabývající se prodejem nemovitostí. Neopomenutelným zdrojem údajů je též katastrální úřad a speciální internetové databáze. Jak již bylo řečeno, tento způsob ocenění se stal nejfrekventovanějším mezi využívanými metodami. Jeho nevýhodou je však náročnost ocenění, z hlediska časového i odborného. Existují také případy, kdy ocenění tímto způsobem je velmi komplikované, v důsledku malého, popřípadě žádného trhu se stejným druhem nemovitosti (jednoúčelové stavby, kulturní památky, atd.).

13

1.2.2.2 Příjmová metoda Druhým způsobem využívaným ke stanovení tržní hodnoty majetku je aplikace příjmové metody. Jedná se o rychlejší a méně náročnější způsob ocenění než je způsob porovnávací. Metoda je založena na principu výpočtu budoucích zisků z oceňovaného majetku. Nejčastěji je využívána v kombinaci s porovnávací metodou. V případech, kdy oceňujeme majetek, od kterého se očekává výnos z nájemného, stává se příjmová metoda prioritním způsobem ocenění. Výpočtem tržní hodnoty takovéhoto majetku je tedy výpočet veškerých čistých příjmů, diskontovaných na současnou hodnotu. Zjednodušeně můžeme hovořit o výnosu jako o částce tvořící rozdíl mezi kompletním výčtem příjmů a všemi vynaloženými náklady. Pro údaje o tržním nájemném existují databáze založené na obdobném principu jako databáze porovnatelných prodejů, které využíváme při ocenění porovnávací metodou. Příjmová metoda je považována za vcelku spolehlivý způsob ocenění nemovitostí pořízených za účelem výnosu. Postup výpočtu tržní hodnoty majetku příjmovou metodou bychom mohli rozdělit do čtyř kroků: -

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

-

Výpočet čistého provozního příjmu

-

Výpočet kapitalizační míry

-

Výsledné stanovení tržní hodnoty

Analýza nejvyššího a ne jlepšího využití Nejlepší a nejvyšší využití můžeme definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje ne jvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.

7

7

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.,str. 37

14

Čistý provozní příjem Prvním krokem k dosažení výsledné tržní hodnoty, je výpočet potenciálního hrubého výnosu. Ten je tvořen z největší části ziskem z nájemného, z dalších částí pak ostatními příjmy, například umístěním reklamních ploch na pozemku či budově, atd. Výše nájemného závisí na jeho typu. V této souvislosti hovoříme o nájemném tržním – tvořeném trhem, čili závislém na střetu nabídky a poptávky, ovlivněném faktory jako jsou poloha a charakteristika nemovitosti a nájemném smluvním, vycházejícím z podmínek ujednaných oběma stranami. Do výpočtu je nutno zohlednit situace, kdy nemovitost nebude obsazena nájemníkem, tudíž po tuto dobu nebude generovat výnos. Vyčíslení ztráty pronajímatele je velmi komplikované, jelikož je tato částka ovlivněna mnoha faktory (charakterem a atraktivitou nemovitosti, polohou vybavením, atd.). Po odečtení ztrát popsaných v předešlém odstavci, získáváme tzv. efektivní hrubý příjem. Jedním z cílů pro stanovení tržní hodnoty je výpočet čistého provozního příjmu. Tuto hodnotu získáme odečtením veškerých provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu. Do těchto nákladů zahrnujeme rezervy na renovace, pojištění, daň z nemovitosti, náklady na údržbu a správu objektu. Míra kapitalizace Kapitalizační míra je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. 8 Základním principem je porovnání výnosů, které očekáváme, že naše pronajímaná nemovitost vygeneruje, s nejlepším možným výnosem, který by vygenerovat mohla. Toto porovnání vyžaduje dostatečné množství realizovaných tržních cen. Stanovení kapitalizační míry je značně komplikovanější v situaci, kdy dostatek těchto údajů nemáme. V úvahu přichází výpočet, jenž výsledek prezentuje jako součet čtyř dílčích faktorů – úrokové a inflační míry, míry životnosti a míry rizika.

8

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.,str. 45.

15

Tržní hodnota Výsledná tržní hodnota při využití příjmové metody je vypočtena z hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry. Podoba vzorce pro výpočet se může lišit dle konkrétních skutečností.

1.2.2.3 Nákladová metoda Třetí metodou využívanou při tržních oceněních je metoda nákladová. Podstatou nákladové metody je vyčíslení nákladů na reprodukci, případ ně nahrazení majetku, jenž je předmětem ocenění. Tuto částku následně snižuje me o znehodnocení stavby. V kapitole o porovnávací metodě jsme hovořili o situaci, kdy jen stěží můžeme ocenit jednoúčelovou stavbu porovnávací metodou, když prakticky neexistuje trh s těmito nemovitostmi. Právě pro případy tohoto typu je nákladová metoda

vhodná.

Využívá se zejména v oceňování speciálních konstrukcí,

inženýrských sítí, apod.. Při výpočtu tržní hodnoty majetku je tedy nutné z nákladů na pořízení – tržní hodnota pozemku a reprodukční cena stavby – odečíst fyzické opotřebení stavby a její ekonomické a funkční nedostatky (morální opotřebení, prodejnost, atd.). Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.

9

1.2.2.4 Analýza výsledků metod a stanovení tržní hodnoty Konečnou úlohou odhadce je stanovit výslednou tržní hodnotu nemovitosti na základě výsledků oceňovacích metod. Jelikož ocenění provádíme obvykle více než jedním z přístupů, pro výslednou částku musíme u dílčích výsledků určit jejich váhu, respektive míru, jakou přispívají k výsledné hodnotě. Obecně tedy můžeme říci, že výsledná tržní hodnota je procentuelně složena z jednotlivých metod. Váha 9

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.,str. 59

16

jednotlivých metod je v každém ocenění rozdílná a závisí na typu majetku, který oceňujeme. Neopomenutelným faktorem je též účel ocenění, neboli jakým způsobem a k čemu bude výsledek využit.

1.3 Teorie rekonstrukcí a modernizací staveb Před samotným rozborem rekonstrukcí a modernizací je bezvýhradně nutné si vysvětlit několik základních pojmů. Začátek tohoto oddílu se proto zaměřuje na ty nejzákladnější z nich a na stručné charakteristiky souvisejících zákonů, jakožto zdrojů těchto definic. Každý zákon zabývající se těmito pojmy je definuje odlišně, obvykle specificky vzhledem k jeho náplni. V následujících dvou kapitolách jsou vybrány nejen nejvyužívanější definice v přesném znění, ale i zjednodušené vyjádření pojmů pro neodbornou veřejnost.

1.3.1 Související zákony -

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., hlava IX – věci a práva (§ 118 - § 121)

-

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. -

platný od 1. ledna 2007 – měl by sloužit nejméně cca 20 let. Jedná se o souhrn právních norem hmotněprávní, procesněprávní a organizační povahy,

jejichž předmětem jsou

vztahy týkající se

jednak

problematiky území a jeho využití (územního plánování), jednak problematiky samotných staveb a podobných zařízení (stavební řád). 10 -

Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku -

Zákon č. 151/1997 Sb. upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb (nemovitosti - stavby, pozemky, trvalé porosty; majetková práva; cenné papíry; podnik). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou (cena, která by byla dosažena při prodejích stejného majetku/služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění). Další možné způsoby oceňování dle tohoto

10

ŠTOHANZL, Jakub. Základy práva ke stavbám [podklady na přednášky].

17

zákona: nákladový, výnosový, porovnávací způsob; oceňování podle hodnot (jmenovité, účetní, kurzové) a sjednanou cenou. 11 -

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku

-

Zákon č. 344/1992 Sb. O katastru nemovitostí

1.3.2 Definice základních pojmů -

Nemovitost -

Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 12

-

Ostatní věci, tedy ty, které nesplňují tuto podmínku, nazýváme věcmi movitými. Movitosti Občanský zákoník nevymezuje.

-

Pozemek -

Podle § 121 Občanského zákoníku je pozemek individualizovaná část zemského povrchu (bez ohledu na její pokrytí - zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky), oddělená od sousedních částí například vlastnickou hranicí, hranicí držby, hranicí katastrálního území nebo správní jednotky, či jinými hranicemi.

-

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. § 2 definuje pojem stavební pozemek jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. 13

-

Parcela -

Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

11

14

ŠTOHANZL, Jakub. Základy práva ke stavbám [podklady na přednášky]. § 119 Občanského zákon íku č. 40/1964 Sb. ods.2 13 [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pojmy/p831-stavebnipozemek.asp x 14 § 27 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí 12

18

-

Stavba -

Stavba je věc, která je jako stavba vymezena dle zákona č. 183/2006 Sb. Stavebního zákona. Definice je obsažena v §2 odst. 3 a to v tom smyslu, že za stavbu jsou pro účely stavebního zákona považována veškerá stavební díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Abychom mohli klasifikovat stavbu jako nemovitost, musí být spojena s pozemkem (stavební parcelou) pevným základem. Tyto stavby se evidují v KN. Výjimkou jsou drobné přízemní stavby, kdy zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výšku 4,5 m (např. kůlny, prádelny, atd.). Stejným způsobem se neevidují drobné podzemní stavby,

jejichž zastavěná p locha

nepřesahuje 16 m2 a hloubku 3 metry (např. sklepy, žumpy, atd.). Za stavbu jako věc movitou (nespojenou pevným základem se zemí), považujeme například přenosný novinový stánek či staveništní buňku. -

Součást věci -

Dle § 120 odst. 1 Občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní v souladu s její povahou náleží a nemůže být odděleno, aniž by tím hlavní věc nebyla znehodnocena. Tyto části spolu tvoří celek s jediným právním režimem, proto součást sdílí právní osud věci hlavní. Za samostatnou věc (nemovitost) tedy nemůžeme považovat přístavby a nástavby, neboť jsou nedílnou součástí stavby existující. Věci zapojené např. do elektrické zástrčky (mobilní elektrická kamna),

neklasifikujeme jako součásti nemovitosti. Technické

propojení ovšem není jedinou podmínkou. Podle stavebního práva je stavba součástí jiné, pokud je s touto stavbou spojena i provozně. -

Příslušenství věci -

Příslušenství věci je v § 121 odst. 1 Občanského zákoníku definováno jako věc samostatná a náležící vlastníkovi věci hlavní, kterým je určena k trvalému užívání (např. hospodářské budovy, kůlny, studna, klepadla apod.)

19

-

Budova -

Budovou

rozumíme

nadzemní

stavbu

s jedním

nebo

více

ohraničenými prostory, která je navenek uzavřena střechou a obvodovými stěnami. -

Bytový a nebytový prostor -

Jako byt klasifikujeme místnost nebo soubor místností, určených stavebním úřadem k bydlení. Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 odst. 2 Občanského zákoníku vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány. Charakter nebyto vých prostor je velmi podobný. Jedná se o místnost či soubor místností, ovšem s rozdílem toho, že jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení.

1.3.3 Funkční třídění staveb Možností, podle čeho dělit stavby máme několik. Jso u jimi například dělení podle materiálů, podle velikosti, či z pohledu účelu, pro jaký bude pozemní stavba vystavěna. Následující rozdělení třídí stavby do skupin, dle jejich účelů užívání. -

-

Stavby pro bydlení -

Obytné domy (bytové domy, rodinné domy)

-

Stavby pro individuální rekreaci (chaty, rekreační domky)

Občanské stavby -

Stavby pro zdravotnictví a sociální péči (nemocnice, jesle)

-

Školské stavby (školy, mateřské školy)

-

Sportovní stavby (tělocvičny, sportovní haly, hřiště, stadiony)

-

Stavby pro vědu, kulturu a osvětu (divadla, kina, knihovny, kostely, muzea, archivy)

-

Stavby pro dočasné ubytování (hotely, penziony, ubytovny)

-

Budovy pro dopravu a spoje (pošty, odbavovací haly, nádraží a letiště)

-

Administrativní budovy

20

-

-

Průmyslové stavby -

Výrobní objekty (výrobní haly, vícepodlažní výrobní objekty)

-

Skladovací objekty

-

Budovy pro energetiku (kotelny, transformovny, čerpací stanice)

Ze mědělské stavby -

Stavby pro živočišnou a rostlinnou výrobu (stáje, seníky, skleníky) 15

1.3.4 Rekonstrukce a modernizace Na začátku této kapitoly bychom si měli definovat pár základních pojmů. Jedním z nich je rekonstrukce. Můžeme rekonstruovat jednotlivé prvky, jakými jso u například podlahy nebo střechy, stejně tak jako větší celky, například větší části bytů, domů, či jiných staveb. Další variantou je též rekonstrukce kompletní. Společným jmenovatelem pro všechny tyto rekonstrukce je určité zvyšování tržní hodnoty celku. Jedná se o obnovovací práce a zásahy do konstrukčních prvků, které mají za cíl uvést objekt do původního stavu. Technická úprava majetku může mít za následek nejen změnu technických parametrů objektu, ale i změnu funkce a účelu jeho užívání nebo vzhledu. Pojem rekonstrukce bychom také mohli chápat jako jakési znovuobnovení technické životnosti. Laická veřejnost často pojem rekonstrukce nesprávně zaměňuje například s opravami. Je třeba si uvědomit, že při rekonstrukcích se vždy jedná o poměrně velký zásah do konstrukcí a výsledkem bývá poměrně výrazná změna oproti předešlému stavu. Nemůžeme tedy mezi ně zahrnovat drobné práce jako je výměna poničených obkladů v koupelně nebo standardní úpravy spojené s údržbou. Mezi základní pojmy řadíme vedle rekonstrukce také modernizaci. Tyto dva pojmy se velmi úzce prolínají a ruku v ruce procházejí většinou stavebních úprav. Při obou těchto procesech dochází k technickému zhodnocení budovy. Za modernizaci obecně považujeme úpravy majetku na současný stav. Jedná se například o výměnu opotřebovaného a technicky již zastaralého kusu, za kus zcela nový a splňující veškeré dnešní požadavky.

15

HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních. 2. upr. vyd. Praha: Sobotáles, 1996, 322 s. ISBN 80-859-2023-9.

21

Je velmi obtížné najít ostrou hranu mezi tím, co bychom mohli zařadit mezi rekonstrukce a co již spadá mezi modernizace. Úhlů srovnání těchto dvou pojmů je nesčetně. Pokud se zaměříme na obnovu prvků, tak jak již bylo řečeno, rekonstrukcí uvádíme majetek do původního stavu. To znamená do stavu, kdy navrátíme majetku jeho fyzickou životnost. Z pohledu modernizace nám jde nejen o fyzickou životnost, ale zejména o obnovu životnosti morální, čehož dosáhneme výměnou prvků za prvky moderní a zavedením nejnovějších technologií. Nabízí se porovnat tyto dva pojmy také z pohledu velikosti a hloubky zásahu do konstrukce. Pokud jsme při technických pracích nuceni zasáhnout do nosné konstrukce, je třeba ke stavbě získat příslušné stavební povolení a jedná se tedy o reko nstrukci. Modernizační práce do nosných konstrukcí zasahují jen velice zřídka. Samozřejmě existují případy, kdy jsme nuceni provést zásah nebo úpravu nosné konstrukce. Například v situaci, kdy zvýšení zatížení místností v důsledku modernizace vyžaduje úpravu únosnosti některých konstrukčních prvků. Velkou oblibou v dnešní době je koupě starší nemovitosti a její následná rekonstrukce. Důvodů pro toto rozhodnutí je mnoho, stejně tak bychom našli mnoho argumentů, proč a v jaké situaci se do této činnosti nepouštět. Zakoupení staré nemovitosti je většinou spjato s finančně velmi náročnou rekonstrukcí, ovšem ne vždy je třeba rekonstruovat objekt kompletně. Před samotným začátkem prací je proto nutné důkladně prověřit stav objektu a jeho fyzickou a morální život nost, abychom dokázali investované peníze dobře zhodnotit. Obecnou lidskou snahou je zvyšovat určitým způsobem komfort a pohodu svého bydlení. Pokud je objekt v dobrém fyzickém stavu, jsou to právě nejrůznější modernizační práce, které mohou výrazně zlepšit kvalitu našeho bydlení, zvýšit cenu nemovitosti a ušetřit do budoucna velké množství nákladů spojených s provozem a údržbou stavby.

22

1.3.5 Oprava a údržba Žádná budova nestojí věčně. Postupem let dochází ke stále většímu opotřebení a zastarání. Délku života stavby můžeme ovlivnit jak využitím kvalitních materiálů při výstavbě, tak zejména kvalitní a pravidelnou péčí o ni. Je třeba kontrolovat stav budovy a její konstrukční prvky a veškeré potíže řešit včas. To zajišťuje

údržba,

jež zpomaluje

fyzické opotřebení a odhaluje

zárodky

konstrukčních problémů, které je schopna řešit drobnějšími opravami. Podmnožina běžné standardní údržby zahrnuje veškerá preventivní opatření na stavbě, která mají za cíl udržet stavbu po dobu její životnosti v takovém stavu, aby byla schopna plnit všechny své funkce. Za běžnou údržbu tedy považujeme veškerá čištění, natírání, provozní údržby, opravy a výměny různých částí staveb. To vše za předpokladu, že jej technický stav budovy vyžaduje. Opravou rozumíme veškeré technologické práce, jimiž poškozenou a opotřebovanou věc navracíme do jejího použitelného stavu. Využití modernějších materiálů a metod než v době stavby je již samozřejmostí, stejně tak jako nahrazování součástí a dílů díly novějšími, ovšem abychom se udrželi v rovině oprav a nedostali se do úrovně modernizačních prací, nesmí se ve výsledku jednat o technické zhodnocení stavby. V případě zanedbání menších oprav a ponechání budovy v porušeném stavu, se poruchy a závady zhoršují a následné opravy a případné nutné rekonstrukce pak mohou v budoucnu dosahovat výrazně vyšších peněžních částek.

1.3.6 Životnost V momentě rozhodování, zda budeme objekt modernizovat či pouze opravovat, je velmi důležitá zejména finanční stránka věci. Před rozhodnutím je nutné zajistit především informace týkající se efektivity námi vložených finančních prostředků do plánované úpravy. Tyto informace vycházejí především z poznatků o technickém stavu objektu, což spočívá v ohodnocení stavby a určení, jaká je její zbývající technická životnost. Životností rozumíme dobu, po kterou je stavba schopna udržet svoji úroveň na takové míře, aby plnila svoje základní požadavky. Při

23

posuzování technického stavu bychom se neměli omezit pouze na vizuální posudky. Nejen konstrukce, ale i jednotlivé stavební prvky mohou zdánlivě působit přijatelným dojmem, avšak skutečnost při detailním průzkumu, například sondou, může být zcela odlišná. Životnost

objektu

je

ovlivněna

jeho

konstrukčním

systémem

a

technologickým provedením. Dalšími rozhodujícími faktory jsou též intenzita, způsob užívání stavby i vnější vlivy prostředí. Pokud se jedná o pravidelné užívání budovy velkým počtem lidí, popřípadě těžkou technikou a stroji, to ještě za předpokladu, že objekt svým technickým zpracováním nebyl dimenzován na takovýto provoz, životnost bude o poznání kratší než u objektu, který je využíván jen malou rodinou a to velmi sporadicky. Délku technické životnosti konstrukce a vybavení, můžeme výrazně ovlivnit zejména údržbou a včasnými opravami, popřípadě modernizacemi či rekonstrukcemi. Následující tabulka předkládá předpokládanou životnost (v letech) vybraných konstrukcí a vybavení.

16

16

1

Základy včetně zemních prací

2

Svislé konstrukce

80 – 200

3

Stropy

80 – 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 – 150

5

Krytina, střecha

40 – 80

6

Klempířské konstrukce

30 - 80

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 - 80

8

Úpravy vnějších povrchů

30 – 60

9

Vnitřní obklady keramické

30 – 50

10

Schody

80 – 200

11

Dveře

50 – 80

12

Vrata

30 – 50

13

Okna

50 – 80

14

Povrchy podlah

15 – 80

15

Vytápění

20 - 50

16

Elektroinstalace

25 – 50

Vyhláška č. 3/ 2008 Sb. – příloha č. 15, tabulka č. 7

24

150 – 200

17

Bleskosvod

30 – 50

18

Vnitřní vodovod

20 – 50

19

Vnitřní kanalizace

30 - 60

20

Vnitřní plynovod

20 – 50

21

Ohřev teplé vody

20 – 40

22

Vybavení kuchyní

15 – 30

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 – 60

24

Výtahy

30 – 50

25

Ostatní

-

26

Instalační prefabrikáty (jádra)

15 - 25

Opomíjet nesmíme ani životnost morální. V tom případě se nezabýváme jen technickým stavem, jako spíše kvalitou vybavenosti a splněním určitých trendů a nároků společnosti. Jedná se o dobu možného komerčního využití stavby, tedy dobu, než bude objekt funkčně zastaralý a nebude vyhovovat dnešním požadavkům. Kvalita bydlení může být velmi znehodnocena dnes již zcela nevyhovujícím dispozičním řešením, příkladem nám může být stále více populární spojení kuchyně s obývacím prostorem, kdy v dřívějších dobách byla kuchařka zcela separována od společenského dění. S morální životností je velmi úzce spjata životnost ekonomická. Určit jí můžeme jako dobu od začátku možného komerčního využití stavby až po okamžik, kdy nemovitost trvale ztrácí svoji schopnost produkovat výnos. Považovat objekt za již ekonomicky nevhodný můžeme též v situaci, kdy náklady na provoz a běžnou údržbu převyšují výnosy, jež nemovitost generuje.

25

1.3.7 Opotřebení staveb Každá budova časem svého bytí podléhá opotřebení, jež vzniká například jejím využíváním. V teoretické rovině je pouze novostavba případem, kdy bychom mohli vyčíslit opotřebení jako nulové. V momentě výpočtu ceny stavby je nutné snížit výslednou částku vzhledem k velikosti a závažnosti opotřebení, stáří, stavu a zbývající životnosti stavby. V dnešní době se výpočet opotřebení provádí pomocí dvou různých metod – lineární a analytické. Při těchto metodách lze v závislosti na čase průběh opotřebení zobrazit do grafu. U lineární metody využijeme přímku, spojená či lomená křivka bude využita u metody analytické.

1.3.7.1 Lineární metoda Jak již bylo zmíněno v předešlém textu, lineární metoda výpočtu opotřebení, jak již napovídá název, lze zobrazit na grafu pomocí přímky. Je založena na předpokladu, že opotřebení je přímo úměrné s časem. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou životností. Použije- li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85%. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou. 17 Největší využití této metody nacházíme v pojišťovnictví nebo oceňování dle cenového předpisu. Díky své jednoduchosti je velmi oblíbená a vhodná pro rychlý test orientační hodnoty stavby, ale výsledky by pro svoji značnou nepřesnost neměly být použity pro závěrečné ocenění. Přímka opotřebení například nezohledňuje fakt, že zcela nová stavba nepodléhá tak značnému opotřebení.

17

Vyhláška č. 3/ 2008 Sb. – příloha č. 15

26

Předpokládaná životnost staveb při běžné údržbě. 18 Budovy, haly, rodinné domy, rekreační chalupy a domky se zděnými, betonovými a ocelovými nosnými konstrukcemi

100 let

Ostatní druhy konstrukcí

Rekreační a zahrádkářské chaty

80 let a méně Zděné Dřevěné oboustranně opláštěné a montované Ostatní

Inženýrské a speciální pozemní stavby

(podle konstrukce)

Vedlejší stavby a garáže

Zděné Dřevěné oboustranně opláštěné a montované Ostatní

Studny

80 let 60 let 50 let 50 – 100 let 80 let 60 let 30 – 40 let

Kopané a vrtané s průměrem nad 150 mm

100 let

Ostatní

50 let

Hřbitovní stavby

100 -150 let

1.3.7.2 Analytická metoda Za daleko lepší a přesnější při výpočtech než je lineární metoda, je označována metoda analytická. Ta se na rozdíl od předešlé metody nezabývá opotřebením jako opotřebením celku, nýbrž stavbu rozkládá na jednotlivé části. Spočívá v detailním rozdělení konstrukcí a vybavení dle cenových (objemových) podílů, jejichž výpočty opotřebení provádí zcela odděleně. Již zmíněná lineární metoda se ve svých výpočtech drží předpokladu, že budova od svého vzniku systematicky zvyšuje svoje opotřebení, ale absolutně nebere v úvahu možnost větších oprav nebo rekonstrukce objektu. Je logické, že stavba po kompletní rekonstrukci opět o něco navýší svoji technickou životnost, tudíž pokud lineární metoda není schopna tento fakt zapracovat do svých výpočtů, je pro určení co nejpřesnější ceny

18

Vyhláška č. 3/ 2008 Sb. – příloha č. 15

27

prakticky nevyužitelná. Právě z tohoto důvodu je stále více doporučována metoda analytická. Podle znalců by měla být využívána všude tam, kde je to možné. Existují taktéž situace, kdy lze praktikovat pouze tuto metodu. Jsou jimi případy jako ocenění kulturních památek, výpočet opotřebení na stavbě poškozené přírodním živlem, na objektech, kde byla provedena rekonstrukce či modernizace, na nedokončené stavbě, nebo na stavbě ve velmi špatném technickém stavu. Nejen pro všechny tyto příklady je analytická metoda využitelná bezvýhradně.

1.4 Stavební úpravy Předešlé kapitoly se zabývaly zejména teoretickou stránkou rekonstrukcí a modernizací a jejich definicemi. Jak již bylo řečeno, tyto pojmy spolu velice úzce souvisí. Při modernizování našeho bydlení se jen ve velmi málo případech striktně držíme prací modernizačních tak, aniž bychom nezasáhli mezi práce rekonstrukčního charakteru. Z toho vyplývá, že byť je náplní této bakalářské práce zejména modernizace staveb, není prakticky možné nezakomponovat či se alespoň nezmiňovat o pracích rekonstrukčních. V následujícím textu již nejde o striktní rozdělení toho, co ještě je a co již není modernizace, ale o ukázku nejčastějších stavebních úprav, týkajících se našeho bydlení. Nabízí se základní otázka toho, co vlastně můžeme rekonstruovat či modernizovat. Odpovědí nám budiž, že prakticky všechno. Od starých strojů, vyžadujících větší či menší opravy či výměny modernějších dílů, přes byty a rodinné domy, až po výrobní haly, sklady a jiné rozsáhlé projekty. Každý majitel rodinného domu nebo rekreační chaty zajisté potvrdí tvrzení, že rekonstrukce, opravy a nejrůznější modernizace jsou u těchto objektů během na dlouhou trať, ne- li nikdy nekončícím dílem. Z důvodu široké škály nejrůznějších možných úprav staveb a jejich dílčích částí se pole působnosti práce zužuje a zaměřuje na rozpracování nejčastějších

úprav,

týkajících se panelového

V následujících kapitolách jsou

domu

a panelového

bytu.

zmíněny jejich nejčastější rekonstrukce a

modernizace, podkapitoly pak nabízí podrobnější ukázku.

28

1.4.1 Rekonstrukce a modernizace panelového domu Pojďme se navrátit zpět do historie. V období po druhé světové válce byl velký deficit bytových prostor. Bylo nutné tuto situaci řešit co nejrychlejším způsobem, a tak byla zahájena betonová prefabrikace, potažmo výstavba panelo vých domů. Prefabrikace byla degradována socialismem, který nutil obyvatelstvo k uniformitě a nízké estetické úrovni. Sídliště postrádala jakýkoliv dominantní prvek a masivní výstavba omezeného počtu variant domů vedla k nudné šedé zástavbě unavující svou fádností. Až po roce 1989, došlo k jejímu zatracení a stát začal pomalu snižovat podporu panelové výstavby. Stavební bytové soustavy neustále zlevňovaly,

ruku

v ruce s jejich

zjednodušováním.

Výsledkem tohoto

až

přespřílišného zjednodušování je velká nespokojenost v dnešní době. Společnost Termoholding zabývající se rekonstrukcemi panelových domů ve svých materiálech uvádí následující informace: „Životnost betonové konstrukce je odhadována na 50 let. Konstrukce špatně provedené, nadměrně zatěžované a poškozované provozem mají životnost zhruba 30 let. Je- li betonová konstrukce řádně udržována, může se životnost prodloužit na 90 let. Uvážíme- li, že v České republice je asi 62 500 panelových domu s asi 1 200 000 byty postavených mezi roky 1957 1990, tak je jasné, že řada bytových panelových domů už se ocitá za hranicí a na hranici životnosti. Existuji tedy dvě řešení: -

Demolice panelového domu - toto je velmi nákladné řešení, protože cena uvažované demolice je odhadnuta na 500 000 Kč na bytovou jednotku. Připočítáme - li k této ceně i cenu za výstavbu nové bytové jednotky, která se dnes pohybuje okolo 30 000 Kč na m2 obytné plochy, dostaneme se k částce 2 600 000 Kč na průměrnou bytovou jednotku.

-

Komplexní rekonstrukce panelového domu - toto řešení předpokládá sanaci betonové konstrukce, opravu balkonů a lodžií, generální opravu střechy, rekonstrukce TZB, výměny otvorových prvků, zateplení. Jestliže bude provedena sanace v plné výši, je její cena okolo 500 000 Kč na bytovou jednotku.“19

19

Proč rekonstruovat? [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termoholding.cz/Procrekonstruovat-1.ht ml

29

K poruchám dochází zejména při poklesu základů a to převážně v místech styků panelů, kde vznikají trhliny. Velmi závažné jsou též problémy tvořené nedostatečnou tepelnou izolací. Ty sice neohrožují chod a užívání budovy, nicméně zapříčiňují vysoké náklady na vytápění. Mezi nejčastější opravy a modernizace panelových domů tedy řadíme opravy střech, výměny dnes již nevyhovujících dřevěných oken, výměny výtahů, jejich opravy a zajišťování lepši zvukové izolace, či opravy obvodového pláště a jeho dodatečné zateplování.

Fotografická ukázka rekonstrukce na realizovaném projektu: V roce 2003 provedla společnost Termoholding rekonstrukci panelového domu jež prezentovala na svých webových stránkách. Jednalo se o panelový dům v Praze 8, ulice Jelínkova 1618. Na domě byla provedena oprava obvodového pláště, zateplení, výměna otvorových výplní a rekonstrukce střechy.

Fotografie před a po rekonstrukc i byly použity z www.termoholding.cz. 20

20

[online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termoholding.cz/praha-jelinkova-1618-15-praha-8.html

30

1.4.1.1 Vnější fasáda – dodatečné zateplování V souvislosti s panelovými domy často slýcháme o různých nedostatcích. Jedním

z neopominutelných

nedostatků

jsou

poruchy

obvodových

plášťů,

nedostatečná tepelná izolace a vznik tepelných mostů. Hlavní příčinou problémů jsou nedodržené rozměrové tolerance při montážích a prakticky žádná následná údržba. Dalším slabým místem obvodového pláště panelových domů jsou oblasti styků mezi jednotlivými dílci. Tato oblast je velmi náročná na údržbu, ovšem velmi nutná. A to zejména v případech, kdy jsou styky těsněny tzv. trvale pružnými tmely, jejichž životnost dosahuje maximálně deseti let. Konstrukční řešení styků prošlo dlouhým vývojem, přes jednostupňové i dvoustupňové těsnění,

zajišťující

vodotěsnost a vzduchotěsnost spáry, až k dnes nejčastěji realizovaným postupům, vyplňujícím spáry akrylátovými tmely. V dnešní době je za nejlepší řešení opravy považováno zateplení fasády, při němž se nejen odstraní příčiny závad, ale také se velmi výrazně sníží náklady na vytápění. Z pohledu investora je velmi důležité splnění několika zásadních požadavků na zateplení: -

Snížení spotřeby energie na provoz budovy (až 50% při vytápění)

-

Odstranění hygienických nedostatků, jako je například vznik plísní

-

Zlepšení tepelné a akustické pohody v prostorách objektu

-

Zajištění zlepšení estetického vnímání stavby Důležité je vždy zvolit ten nejlepší způsob zateplení. V současné době je

nejvíce využívaný vnější kontaktní zateplovací systém, mnohdy zjednodušeně označovaný jako VKZS. Rozhodujícím faktorem pro úspěšnost zateplení je zvolení adekvátní tloušťky a typu izolace a využití vhodného typu pojiva a závěrečné omítky. VKZS je tepelně- izolační kompozitní systém s tepelnou izolací z pěnového polystyrenu nebo desek z minerální plsti, které se celoplošně nalepí, či talířovými hmoždinkami zafixují na původní obvodovou stěnu. Převážně z finančního hlediska je u nás rozšířenější izolace z pěnového polystyrenu. Tloušťka izolační vrstvy pro

31

splnění norem spojených s prostupností tepla, by se měla pohybovat mezi 100 a 140 mm. Na tuto vrstvu se nanáší výztužný tmel, do kterého se ukládá tkanina pro zabránění popraskání. Tato část je velmi důležitá a výrazně ovlivňuje životnost a odolnost celého systému. Tvořena může být pojivem na cementové bázi nebo organické bázi. Pojivo na organické bázi je i přes své lepší vlastnosti méně využívané, opět díky snaze investorů co nejvíce ušetřit. Bezcementové vrstvy jsou přitom daleko pružnější a odolnější a lze je nanášet v tenčí vrstvě (1,5 – 3 mm), zatímco cementová pojiva musíme provádět v tloušťce od 3 až do 6 mm. Na samotném závěru – na povrchu, je nanesena konečná tenkovrstvá omítka. Variant těchto omítek je opět několik. Nejvyužívanější a z hlediska poměru ceny a kvality také nejvhodnější, jsou omítky organicky vázané a silikonově pryskyřičné.

Schéma vnějšího kontaktního zateplovacího systému 21

Dodatečné zateplení obvodového pláště s sebou nepřináší jen zlepšení estetické úrovně objektu, ale například řeší problematiku zatékání spárami mezi dílci, chrání betonové panely před venkovními vlivy, zamezuje vzniku hygienických závad, jako jsou například plísně, a výrazně napomáhají prodloužit životnost obvodových konstrukcí, řádově o minimálně 30 až 40 let.

21

ČERVENKA, Leoš a Petr SVÍTIL. Oprava panelového domu: Zateplování obvodových stěn [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termohold ing.cz/user_data/cms/soubory/00020/vymena_oken.pdf, obr.1

32

1.4.1.2 Výměna oken Společně se stoupající podlažností panelových domů, přestávala vyhovovat okna využívaná v nižších budovách. Důvodem bylo jejich dimenzování pro nižší zatížení fasády a menší klimatické vlivy okolí. I okna v průběhu doby výstavby panelových domů procházela vývojem. Kvalita oken však klesala a stejně tak klesala i kvalita jejich montáže do panelu. Až v polovině osmdesátých let se začínala okna těsnit neoprenovými profily a bylo využito nového systému kování. Jak již bylo řečeno, jedním ze zásadních problémů panelových domů jsou velmi výrazné tepelné ztráty a následné zbytečně velké výdaje na vytápění. Otvorové výplně se na těchto ztrátách podílejí až z 50%. Pokud porovnáme finanční hledisko výměny oken a dodatečného zateplení fasády, vítězí výměna oken svoji až desetkrát nižší hodnotou investice. Mezi další výrazné nedostatky starých oken můžeme zmínit špatnou kvalitu nátěru, v některých případech až degradaci dřevěné konstrukce nebo kondenzaci vodních par mezi skly. Nejběžnějším dnešním řešením, je výměna starých dřevěných oken za modernější – okna plastová. Výměny stávajících výplní otvorů mohou probíhat individuálně, či jako hromadný projekt, kdy jsou vyměněny všechny výplně na budově. Nové okenní výplně musejí splňovat mnoho kritérií a požadavků tepelně technického, světelného, popřípadě akustického charakteru. Tepelně technické vlastnosti se týkají převážně energetických norem a hygienických nároků, jako jsou například: -

Součinitel prostupu tepla – jeden z nejzákladnějších požadavků. Obecně platí, čím nižší, tím lepší. 

Požadavek na součinitel prostupu tepla je při pětikomorovém plastovém rámu a zasklívací jednotce s Ug = 1,1 W/m2 K bez problému splněn. Celkový součinitel prostupu celé výplně otvoru je Uw = 1,3 – 1,4 W/ m2 K což je méně než ČSN 73 0540 požadovaná hodnota UN = 1,7 W/ m2 K. 22

22

ČERVENKA, Leoš a Petr SVÍTIL. Oprava panelového domu: Výměna oken v panelových bytechf [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termoholding.cz/user_data/cms/soubory /00020/vymena_oken.pdf

33

-

Schopnost výměny / přívodu čerstvého vzduchu do místnosti – ukázková tabulka pro přehled základních požadavků, týkajících se výměny vzduchu v bytech. 23

Předpis

Stav v místnosti

Požadavek na výměnu vzduchu

Místnost není užívána

Min. 0,1 hod-1

Místnost je užívána

0,3 – 0,9 hod-1

ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov – část 2: Požadavky TPG 704 01

Místnost s plynovým

Odběrný plynová zařízení

sporákem a odsávačem

a spotřebiče na plynná

par nad spotřebičem

Min. 15 m 3 * hod-1

paliva v budovách

Další požadavky, které musí být splněny, jsou požadavky akustické, jejichž výklad předkládá ČSN 73 0532. Důležitým faktorem pro naši bytovou pohodu je bezpochyby též dostatek denního světla z exteriéru. Aby nové výplně splňovaly všechny požadované funkce, je třeba dbát na jejich správné osazení, vyvážení a úpravu připojovací spáry. Po usazení a ukotvení výplně nesmí být opomenuto vyřešení připojovacích spár výplní. Pokud není tento problém řádně podchycen, dochází při zhoršeném počasí k zatékání do interiéru vlivem kondenzace par u vnějšího ostění. Řešením je využití např. paronepropustné těsnící pásky, zabraňující pronikání vzduchu do připojovací spáry. Z estetického hlediska se páska zakrývá plastovými lištami.

23

ČERVENKA, Leoš a Petr SVÍTIL. Oprava panelového domu: Výměna oken v panelových bytechf [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termohold ing.cz/user_data/cms/soubory/00020/vymena_oken.pdf, tabulka č.1

34

1.4.2 Rekonstrukce a modernizace panelového bytu Četnost rekonstrukcí a modernizací panelových bytů má v současné době stále vzrůstající frekvenci. Děje se tak v závislosti nejen na nevyhovujícím a stále se zhoršujícím technickém stavu jednotlivých prvků, ale i na určitém morálním zastarání celých bytových jednotek. Při investici větší finanční částky často dochází ke kompletní rekonstrukci bytu, ovšem běžnou praxí je též rekonstrukce postupná, tzn. rekonstrukce jednotlivých dílčích částí. Mezi nejčastější úpravy patří výměna podlahových ploch, výměna okenních výplní, úpravy povrchů stěn a stropů, oprava či zasklívání lodžií a v neposlední řadě rekonstrukce bytového jádra. Dalšími častými úpravami jsou modernizace jednotlivých místností, zejména kuchyně a obývacího pokoje, které bývají často propojovány a tím pádem zahrnuty do též velmi populární změny dispozičního řešení bytu.

1.4.2.1 Rekonstrukce bytového jádra Bytové jádro je jedním z nejslabších míst dnešního panelového bytu. V době, kdy byly panelové domy stavěny, nároky na technický a estetický stav byly na poněkud nižší úrovni. Všudypřítomný umakart, oprýskaná umyvadla a kroutící se zdi nemůžeme v dnešní době považovat ani za přijatelné, natož za standardní. Nevyhovující je zejména velikost jádra, které svými stísněnými rozměry neumožňuje dostatek volného pohybu ani jedné osobě, nemluvě o situaci, kdy se rozhodneme umístit do koupelny pračku. Možností je, při rekonstrukci jádro rozšířit na úkor jiné místnosti, nejčastěji předsíně, případně ho propojit s WC. Dalším problémem jader je nedostatečná zvuková izolace a velmi časté zatékání vody, které způsobuje vznik plísní. Využité materiály jsou poměrně dobře hořlavé a celkové bytové jádro se často dostává fyzicky i morálně za hranici své životnosti. Následující tabulka zobrazuje životnost jednotlivých dílčích prvků bytového jádra. 24

24

WIMMROVÁ, Alena. Stavební materiály. [online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.sprava-majetku.cz/KUC-3/Vimmrova-anotace.doc

35

Součást bytového jádra

Průměrná životnost v letech letechletech 30 – 35

Příčky, podhledy, podlahové dílce Podlahová krytina z PVC

10 – 15

Keramické dlažby

80

Instalační rozvody kovové (studená voda) ,TUV) Instalační rozvody z plastu – studená voda

10 – 20

Instalační rozvody z plastu – teplá voda

20 – 40

Odpadní potrubí z PVC

30 – 35

Ventilace

30 – 35

Elektroinstalace

30 – 35

Zdravotnické armatury

50

20

Zařizovací předměty

20 – 30

Pokud vezmeme v úvahu fakt, že panelové domy byly stavěny v druhé polovině 20. století, při pohledu do tabulky zjistíme, že v dnešní době se většina prvků pohybuje na alarmující hranici své životnosti, pokud ji již nepřekročily. To vyžaduje okamžité řešení. Rozsáhlost rekonstrukce můžeme rozdělit do několika stupňů:25 -

výměna zařizovacích předmětů

-

změny povrchových úprav

-

změna dispozice

-

kompletní přestavba

Odborníci se přiklánějí spíše k tomu názoru, že nejlepším možným řešením je rekonstrukce kompletní. Na začátku je vhodné říci, že rekonstrukce či modernizace bytového jádra je proces, který by měl provádět odborník. Jedná se zejména o demontáž elektroinstalace, odpadu a vody. Nutná je kontrola, případně výměna stoupaček užitkové vody, a to ideálně v celé budově. Také rozsah a návrh 25

WIMMROVÁ, Alena. Stavební materiály, [online]. [cit. 2012 -03-21]. Dostupné z: http://www.sprava-majet ku.cz/KUC-3/ Vimmrova-anotace.doc

36

rekonstrukce by měl být konzultován se stavařem nebo architektem, který rozvrhne pracovní postup a pomůže s otázkou stavebního povolení. Po vybourání starého jádra a odpojení elektroinstalace, odpadu a vody, nastává zásadní volba. První možností je vyzdění bytového jádra tvarovkami Ytong nebo Hebel. Nejpoužívanější jsou pórobetonové příčkovky Ytong, obvykle v tloušťce 75 nebo 100 mm. Tento způsob je též nazýván „mokrý proces“. Jak již název napovídá, opakem a tedy druhou variantou, je „suchý proces“, tedy zhotovení nových příček z impregnovaných sádrokartonových desek (nejčastěji zelený sádrokarton). Výhodou sádrokartonu je rychlost práce, větší variabilita a možnost vytvoření prakticky jakéhokoliv tvaru. Působí malým zatížením na konstrukci a v neposlední řadě vytváří dokonale rovný podklad, okamžitě připravený k obkládání. Desky montujeme na rošt z kovových profilů pevně spojených s nosnou konstrukcí. Nevýhodou oproti zdění jádra je nepatrně vyšší cena a nutnost vložení výztužných profilů pro zavěšení sanitárního vybavení. Nedílnou součástí rekonstrukce je také zhotovení nových rozvodů vodovodu a kanalizace a vyřešení elektroinstalace, jako je vhodné umístění zásuvek, rozhodnutí o rozložení bodového osvětlení, atd. Provedení stěn koupelny je dle libosti. Nabídka je velmi široká, od tapet nebo dřevěného obložení, po stále nejvyužívanější keramické obklady, v dnešní době nabízené ve všech barvách, motivech i velikostech. Dřívějším trendem, ovšem dnes již zcela běžnou záležitostí, je tzv. instalační předstěna. Jedná se v podstatě o vyčleněný díl koupelny, skrytý v podobě stěny, kde je umístněna veškerá potrubní instalace a elektroinstalace a odpadové potrubí. Velikost se pohybuje od jednoho metru na výšku a přibližně 15 až 25 cm do prostoru. Jednoduchá ocelová konstrukce může být zakryta například obkladovými panely. Instalační předstěna může být rovněž tvořena ze sádrokartonu, z něhož opět můžeme vytvořit potřebný tvar, či si můžeme rovnou u výrobce vybrat z několika standardních modelů. Na nosné prvky pak připevníme sanitární vybavení. Výhodou je dobrý přístup k instalacím a žádné nevzhledné trubky v prostoru zrekonstruované koupelny. Vzhled stropu lze stejně tak jako stěny upravit sádrokartonem. Velmi oblíbeným řešením, nejen v koupelnách, ale i v ostatních prostorách panelového bytu, je vytvoření sádrokartonových podhledů. Podhledem se sníží úroveň stropu a 37

celkově se místnost stává příjemnější. Do podhledu lze bez problémů zabudovat bodové osvětlení a vytvořit tak příjemné prostředí k relaxaci, jaké dnešní moderní koupelna vyžaduje. Provedení podlahy závisí na našem výběru. Kdo upřednostní PVC bez podkladní mazaniny, musí pod něj umístit měkkou podložku a dostatečnou izolaci proti vodě. Oblíbenější variantou je keramická dlažba, která musí být kvůli kročejovému hluku opatřena adekvátní zvukovou izolací. Pod keramickou dlažbu můžeme zabudovat také elektrické podlahové topení, které odstraní nepříjemnosti spojené se studenou dlažbou a zimou v koupelně. Vyrábí se v podobě tenké rohože, která je propletena topnými kabely. Jejich instalace je bezproblémová a zvýšení úrovně podlahy je pouze okolo 2mm. Podlahové topení udržuje podlahu stále suchou a zabraňuje tak i vzniku nejrůznějších plísní. Toto vytápění je vhodné doplnit žebříkovým otopným tělesem s termostatem. Ukázka

původního

bytového

jádra, WC 26 a zrekonstruované koupelny v panelovém domě. 27

26

[online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/bydleni/ jak-na-to/244640rekonstrukce-pruchozi-koupelny-krok-za-krokem.ht ml 27 [online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-astavebnictvi/rekonstrukce/prestavby/jak-na-prestavbu-bytoveho-jadra

38

Stále více lidí v dnešní době se zajímá o design. Pokud se rozhodneme upravit svoji koupelnu, chceme dosáhnout co nejlepšího výsledku. To se netýká jen kompletních rekonstrukcí, ale také modernizací. Naším cílem je dosáhnout co nejlepšího estetického a účelného prostoru. Toho lze docílit využitím moder nějších materiálů, barev, nového vybavení, či například změnou dispozice koupelny. Stále větší je zájem o rozšíření tohoto prostoru, což se nejčastěji děje na úkor samostatného WC, probouráním příčky mezi těmito místnostmi. Zvětšení prostoru také dosáhneme využitím velkých zrcadel a způsobem osvětlení místnosti. To je dle posledních trendů složeno ze tří složek: bodového osvětlení, osvětlovací lišty a světla, zaměřeného do prostoru umyvadla či zrcadla. Podstatným vývojem prošlo i vnímání barev. Dříve byla do koupelny jediné akceptovatelná barva bílá, popřípadě „teplá béžová“. V moderní koupelně je cílem veškeré vybavení dokonale sladit. Oblíbené jsou pastelové barvy, jednoduché linie nebo mozaika, či barevný pruh ve světlých obkladech, který je dokonale sladěn s často tmavým koupelnovým nábytkem. Mezi sanitární keramikou stále vítězí bílá. Upustilo se od „sloupků“ a využívá se závěsné umyvadlo a toaleta. Zavěšení oproti sloupku je výhodnější z estetického hlediska, výrazně zlepšuje hygienu a zjednodušuje úklid. Velká rohová vana se stává spíše standardem než přepychem. Jak vidíme, možností a variant je nesčetně a vybavení nové koupelny záleží nejvíce na našem osobním vkusu a finančních možnostech. Cena rekonstrukce bytového jádra se dnes pohybuje okolo 100 000 Kč. Částka je pouze informativní a je závislá na velikosti a typu jádra. Rozpočet je velmi výrazně ovlivněn také cenou za zařizovací předměty, dlažbu a obklady.

39

1.5 Vliv rekonstrukce a modernizace stavby na výpočet tržní hodnoty Cílem této práce je posouzení změny tržní hodnoty při případné rekonstrukci či modernizace. V této souvislosti se nabízí dvě základní otázky. První z nich bude řešit skutečnost, zda se vůbec rekonstrukce nějak odrazí na změně tržní hodnoty. Druhá pak logicky míru této změny, tedy „jak“. Pokusme se tedy na tyto otázky zaměřit z pohledu jednotlivých metod, které využíváme k výpočtu výsledné tržní hodnoty.

Porovnávací metoda Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je již popsán v příslušné kapitole. Budeme-li vycházet z předpokladu, že výsledná požadovaná hodnota je závislá na jednotlivých cenotvorných faktorech a tyto faktory jsou zohledněny příslušnými korekcemi, je vcelku logické, že změna technického stavu nemovitosti bude výslednou hodnotu určitým způsobem ovlivňovat. Kritéria jako jsou „technický stav“ nebo „technické vybavení“ s případnou rekonstrukcí úzce souvisí. Po modernizaci bude možno tyto položky popsat lepším ohodnocením, jež bude následně upraveno výhodnější korekcí, a tedy výsledná tržní hodnota bude ve výsledku vyšší.

Výnosová metoda Jelikož je tato metoda zaměřena na výpočet budoucích zisků, je před rekonstrukcí nutné důkladně zvážit, do jakých úprav své peníze investovat. Naší snahou by měla být realizace takové rekonstrukce, aby do budoucna přinesla co největší výnosy. Zjednodušeně můžeme říci, že je výpočet tržní hodnoty tvořen třemi nejdůležitějšími položkami – potenciálním hrubým nájemným,

náklady a

kapitalizační mírou. Zjištění výše potenciálního nájemného vychází z porovnávací metody, a tedy postup zhodnocení provedených rekonstrukcí je obdobný. Z pohledu nákladů můžeme hovořit o situaci, kdy rekonstrukce ovlivní výši budoucích výdajů. Výše rezerv na renovace je často stanovena na základě „míry nutnosti renovovat“. 40

Častým případem je stanovování výše částky hrazené do fond u oprav. Pokud zohledníme tuto skutečnost, můžeme říci, že objekt v perfektním stavu bude vyžadovat nižší rezervy na renovace. To ovlivní celkovou výši budoucích nákladů, jež je výpočtech odečítána od výnosů. Obecně tedy můžeme říci, že pokud rekonstrukce zvýší potenciální nájemné nebo sníží náklady, tržní hodnota oceňovaného majetku bude ve výsledku vyšší.

Nákladová metoda U této metody můžeme bezvýhradně hovořit o nárůstu tržní hodnoty v závislosti na provedené rekonstrukci. Důvodem je způsob, jakým metoda k výsledné hodnotě dochází, respektive jaké faktory zohledňuje. Z kapitoly o způsobu jejích výpočtů již víme, že se zaměřuje na části budovy jako na jednotlivé prvky, určuje jejich opotřebení a zohledňuje jejich životnost. Právě rekonstrukce tyto dva faktory velmi ovlivňuje – snižuje opotřebení a obnovuje/zvyšuje životnost nejen jednotlivých prvků, ale potažmo i celé stavby. Oceňujeme- li nemovitost nákladovou metodou, prvním krokem je výpočet nákladů na pořízení a jedním z následujících je odečet právě opotřebení. Pokud tedy vezmeme v úvahu fakt, že je po rekonstrukci opotřebení menší, logicky bude odečtena od pořizovacích nákladů nižší částka, což ve výsledku bude znamenat vyšší výslednou tržní hodnotu. Toto tvrzení neplatí striktně jen pro rekonstrukce, ale i pro modernizace. Pokud jedním z účelů rekonstrukce, je zvýšení technické životnosti objektu, modernizací je výrazně ovlivněna jeho životnost morální. I ta je však zahrnuta v částce, kterou odečítáme od pořizovacích nákladů, tudíž i provedení modernizace p ůsobí na výslednou hodnotu nemovitosti kladně. V případě vypočtení ceny nemovitosti dle cenového předpisu, podle zákona vyhlášky č. 3/2008 Sb., vzniká výsledná cena úpravou základní, tabulkou předepsané ceny. Tato úprava spočívá v zohlednění různých koeficientů, tvořících cenu oceňované nemovitosti, jako jsou například koeficient polohy, či koeficienty zohledňující výšku podlaží a průměrnou zastavěnou plochu podlaží v budově. Z hlediska rekonstrukcí a modernizací je pro nás však nejdůležitější koeficient K 4 ,

41

též nazývaný koeficient vybavení stavby. Výslednou hodnotu tohoto koeficientu získáme použitím vzorce K4 = 1 + (0, 54 x n), kde čísla 1 a 0,54 jsou konstanty. n…součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením,

snížený o součet objemových podílů konstrukcí a

vybavení

s podstandardním vybavením. Popis standardů týkajících se konstrukcí a vybavení nalezneme ve vyhlášce 3/2008 Sb. v příloze č. 2. Velikosti hodnot objemových podílů těchto konstrukcí a vybavení získáme v tabulkách v příloze č. 15, která obsahuje následující výčet konstrukcí a vybavení a jejich podíly dle typu oceňované budovy. 28 Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 28

Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod

Vyhláška 3/2008 Sb., příloha č. 15, tabulka č. 1

42

19 20 21 22 23 24 25 26

Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vytápění kuchyní Vytápěná hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Je tedy patrné, že rekonstrukcí a modernizací těchto konstrukcí a vybavení zvýšíme jejich standard, což ve výsledku ovlivní hodnotu koeficientu K 4 . Ten je omezen rozpětím od 0,80 do 1,20. Tuto hranici můžeme překročit jen výjimečně, a to na základě průkazného zdůvodnění, jakým je například fotodokumentace či výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení. Jak již bylo řečeno, základní cena upravená vzniká z ceny základní, jež je násobena koeficienty. Jestliže jedním z koeficientů je již zmíněný koeficient K 4 , je zřejmé, že výsledná cena nemovitosti při zvýšení hodnoty tohoto koeficientu vzroste.

1.6 Závěr teoretické části Teoretická část této bakalářské práce je pomyslně rozdělena do tří částí. První z těchto částí je věnována problematice oceňování nemovitostí, spolu s metodickými postupy jednotlivých oceňovacích přístupů. Následuje část, jež je zaměřena na oblast rekonstrukcí a modernizací nemovitostí. Její náplní je seznámení čtenáře se základními pojmy a postupy v této oblasti. Snahou autorky bylo přiblížit tyto často složité a nesrozumitelné definice laické veřejnosti. Poslední sekce za zabývá posouzením vlivu rekonstrukcí a modernizací na výpočet tržní hodnoty v návaznosti na jednotlivé oceňovací metody. Ústředním cílem bylo zjištění, zda modernizace ovlivňuje výslednou tržní hodnotu majetku, a v jaké míře. Tomuto tématu byla věnována kapitola na konci teoretické části práce. Výsledkem bylo zjištění, že rekonstrukce skutečně zvyšují 43

hodnotu majetku. Musíme ovšem vzít v úvahu také jejich rozsah. Nemůžeme očekávat, že vyměníme v bytě kliky na dveřích a výsledná hodnota rapidně stoupne. Obecně můžeme tvrdit, že větší rekonstrukce cenu nemovitosti navýší, zatímco malé úpravy se na ní nemusí vůbec projevit. Je důležité také zvážit, z jakého důvodu samotnou rekonstrukci provádíme. Zde bychom mohli uvést dva nejběžnější příklady. Prvním je rekonstrukce za účelem prodeje nemovitosti a tím druhým je rekonstrukce bydlení vlastního. Prodejce nemovitosti musí důkladně zvážit, zda se mu úpravy před prodejem vyplatí. Obecně můžeme říci, že pokud je nemovitost ve stavu umožňujícím bydlení (nejedná se o ruinu), je ve většině případů výhodnější ji prodat za adekvátní prodejní cenu, než ji nákladně zrekonstruovat a snažit se prodat s cenou výrazně vyšší. Tato skutečnost vyplývá z eventuelní rychlosti prodeje a požadavků kupujících, kteří většinou upřednostňují rekonstrukci vlastní. Tento způsob jim umožňuje uvést nemovitost do stavu, který vyhovuje jim a investovat jen takové množství finančních prostředků, které si mohou dovolit. Existují samozřejmě i opačné případy. Jedná se ovšem většinou o specialisty, kteří se zabývají přímo nákupem ruin a jejich následnou úpravou pro účely zisku z prodeje. Nutností je však dokonalá znalost trhu a šťastná ruka při výběru objektu. Jinou situací je investice do bydlení vlastního. Nejen, že můžeme výrazně zlepšit kvalitu svého bydlení, ale můžeme taktéž snížit budoucí náklady na provoz stavby. V optimistickém pohledu můžeme z dlouhodobějšího hlediska hovořit o tom, že se při vhodné investici náklady na rekonstrukce vrátí. Bohužel tomu tak ale ve většině případů není.

44

2 Praktická část Součástí druhé části této bakalářské práce jsou dva odhady tržní hodnoty. Prvním odhadem byla stanovena tržní hodnota bytové jednotky v Praze 8 – Bohnicích. Byt se nachází v bytovém typovém domě v klasické panelové zástavbě. Veškeré podrobnosti spolu s výsledným odhadem se nachází v příslušném odhadu. Druhým posuzovaným objektem je bytový dům v pražských Záběhlicích. Jedná se o zděnou novostavbu v atraktivní lokalitě. Popis objektu a veškeré informace jsou součástí příslušného ocenění. Obě výsledné hodnoty jsme indikovali pomocí metod využívaných k tržnímu ocenění, jejichž stručný metodický postup je součástí odhadů. Ro zsáhleji je metodika oceňování popsána v teoretické části této práce.

45

2.1 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky, Praha 8 - Bohnice

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. 504 / 261 V bytovém domě č.p. 504 Zelenohorská 21 181 00 Praha 8 – Bohnice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. DUBEN 2012

46

Obsah zprávy -

Obsah

-

Základní podmínky

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

ZÁKLADNÍ PODMÍNKY PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je bytová jednotka č.p. 504/261 v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 a užitné ploše 77,9 m2 , včetně podílu 6508/3480552 na společných částech domu. Bytová jednotka se nachází ve 4. NP panelového domu v ulici Zelenohorská, katastrálním území Bohnice, obci Praha 8, okrese Praha.

ÚČEL OCENĚNÍ Cílem posudku je zjištění aktuální tržní hodnoty výše uvedeného majetku za účelem budoucího prodeje.

ADRESA NEMOVITOSTI Zelenohorská 21/504, 181 00 Praha 8 – Bohnice, Česká republika

47

VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Bytová jednotka je v absolutním vlastnictví, věcná břemena ani jiná právní omezení nebyla zjištěna.

PODKLADY VYUŽITÉ PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ -

Výpis z katastru nemovitostí – LV číslo 2332

-

Katastrální mapa

-

Informace zjištěné při místním šetření

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v jednom z okrajových sídlišť Prahy 8, v klidné lokalitě Bohnic, v sousedství psychiatrické léčebny a jejího volně přístupného parku. Okolní zástavba je převážně složena z panelových domů, leč v těsné blízkosti se nachází oblast původní zástavby (RD), obce staré Bohnice. V blízkém okolí je kompletní občanská vybavenost (MŠ, ZŠ i SŠ, obchody, banky i lékařská zařízení, kulturní a zájmové kroužky). Zastávka autobusu se nachází ve vzdálenosti cca 100 metrů od objektu. Stanice metra C – Kobylisy je vzdálena 10 minut autobusem. Parkování je možné v ulici, či na velkém prostranství za domem. Kapacita parkovacích míst je plně dostačující.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle majitele jednotky a informací zjištěných při místním šetření je bytová jednotka využívána k bydlení vlastníka, a tedy není určena k podnikatelské činnosti. Byt je prostorově vymezen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi a náleží k němu příslušná uzamykatelná sklepní kóje a možnost využívání společných domovních prostor.

HISTORIE Dle dostupných informací byl bytový dům, jehož součástí je oceňovaný byt, postaven v 70. letech 20. století. Konstrukce budovy je panelového charakteru

48

s plochou střechou. V přízemí domu se nachází nebytové prostory, dnes sloužící k soukromému podnikání. V posledních letech prošla budova částečnou rekonstrukcí, zahrnující výměnu stávajících dřevěných oken za okna plastová, opravu lodžií a celkovou rekonstrukci výtahu.

POZEMEK Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek.

BYT Zmíněná bytová jednotka se nachází ve 4. NP z celkových 13, společně s dalšími byty v oddělené uzamykatelné chodbě, přístupné od výtahu a hlavního schodiště. Oceňovaný byt má tři pokoje, zděnou koupelnu, oddělené splachovací WC, kuchyň s jídelním koutem a prostornou předsíň. Z obývacího pokoje je přístupna lodžie o výměře 10,3 m2 . Dispozice bytu nabízí pro dvě místnosti výhled na sever, na původní zástavbu rodinných domů. Průchozí kuchyň a obývací pokoj jsou orientovány na jih, do ulice Zelenohorská. Podle dostupných informací byt nebyl dispozičně upravován. Vyjma nebytového prostoru v 1.NP, jsou všechny jednotky panelového domu primárně využívány k bydlení. Objekt je v dobrém technickém stavu bez zjevných poruch a závad. Bytová jednotka je v původním, nicméně udržovaném stavu a pro okamžité nastěhování nevyžaduje žádné zásadní rekonstrukce.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšším a nejlepším využitím nemovitosti, lze chápat takové využití objektu, jež je fyzicky a finančně uskutečnitelné a jež zajišťuje odpovídající výnosy. To vše při dodržení všech právních předpisů. Výsledkem tohoto využití je pak nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Výše uvedený oceňovaný majetek je řádně zanesen v katastru nemovitostí a svým využitím k bydlení odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností lze tedy považovat toto využití za právně přípustné.

49

Objekt je celkově v dobrém technickém stavu, nevykazujícím žádné zjevné vady nebo poruchy. Oceňovaná bytová jednotka je v původním, ale udržovaném stavu, nevyžadujícím žádnou zásadní rekonstrukci, a tedy nebyla zjištěna žádná skutečnost znemožňující okamžitou obyvatelnost bytu. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné nemovitost pronajmout za tržní nájemné, nebo ji využívat za účelem vlastního bydlení, což by následně vedlo k úspoře financí, vynaložených majitelem na pronájem porovnatelného objektu. Jednotka je v současnosti využívána vlastníkem k bydlení, čímž je podmínka ziskovosti splněna.

OCENĚNÍ Pro stanovení tržní hodnoty výše uvedené bytové jednotky byly využity dvě ze tří základních, mezinárodně uznávaných metod ocenění – metoda porovnávací a metoda výnosová. Porovnávací metoda je založena na principu analýzy tržních cen, zjištěných z nedávných uskutečněných prodejů nebo z nabídkových cen porovnatelných objektů. Tyto zjištěné hodnoty jsou následně pomocí korekcí upraveny tak, aby zohlednily veškeré odlišnosti v cenotvorných faktorech mezi oceňovaným a porovnávaným majetkem. Výnosová metoda je založena na výpočtu tržní hodnoty z budoucích příjmů generovaných nemovitostí, snížených o všechny provozní a jiné náklady. Výslednou tržní hodnotu pak můžeme vyložit jako hodnotu veškerých čistých příjmů z nemovitosti upravenou pomocí odpovídající kapitalizační míry.

POROVNÁVACÍ METODA Pro získání dat potřebných k využití porovnávací metody byly využity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí námi oceňované bytové jednotky, v lokalitě Prahy 8 – Bohnic. Obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodeji

50

skutečně dosaženými cenami, je zohledněn příslušným koeficientem. Za porovnávací jednotku byl zvolen jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy, jenž je považován u tohoto druhu majetku za jednotku standardní. Tato hodnota byla následně upravena příslušnými korekcemi, které zohlednily rozdíly mezi porovnávanými a oceňovaným majetkem. Zohledněny byly zejména faktory, jako jsou poloha, datum transakce, technický stav objektu, jeho vybavenost a další. Po analýze veškerých těchto skutečností, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku zjištěná porovnávací metodou je

2 400 000 Kč. Následující tabulka zobrazuje veškeré provedené výpočty, směřující k indikaci výsledné tržní hodnoty.

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

Ratibořská u lice

Poznaňská ulice

Buko lská ulice

Bohnice Praha 8 Praha

Bohnice Praha 8 Praha

Bohnice Praha 8 Praha

77,0 2 990 000 38 831 3/2012 1,00 38 831

73,0 2 490 000 34 110 2/2012 1,00 34 110

78,0 2 540 000 32 564 3/2012 1,00 32 564

Nabídka 0,90 34 948 Absolutní vlastnictví 1,00 34 948

Nabídka 0,90 30 699 Absolutní vlastnictví 1,00 30 699

Nabídka 0,90 29 308 Absolutní vlastnictví 1,00 29 308

Nezjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

1,00 34 948

1,00 30 699

1,00 29 308

A. Identi fikační údaje Pořadové číslo Adresa

Zelenohorská 504/21 Bohnice Praha 8 Praha

Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnávání – NFA Počet jednotek (m) 77,9 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce 3/2012 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Nezjištěno břemen Korekce Upravená hodnota

51

Vyu žití podle ú zemn ího plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní o mezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Byty, vícepodlažní

Byty, vícepodlažní 1,00 34 948 Ano 1,00 34 948

Byty, vícepodlažní 1,00 30 699 Ano 1,00 30 699

Byty, vícepodlažní 1,00 29 308 Ano 1,00 29 308

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

1,00 34 948

1,00 30 699

1,00 29 308

Dobrá 1,00 34 948 Dobrý 1,05 36 695 Dobré 1,00 36 695 Dobrá 1,00 36 695

Dobrá 1,00 30 699 Dobrý 0,95 29 164 Dobré 0.95 27 706 Dobrá 1,00 27 706

Omezený/Žádný

Omezený/žádný

Omezený/žádný

MHD / bus

1,00 36 695 MHD / bus 1,00 36 695

1,00 27 706 MHD / bus 1,00 27 706

Dobrá 1,00 29 308 Dobrý 1,00 29 308 Dobré 1,05 30 773 Dobrá 1,00 30 773 Omezený/žádn ý 1,00 30 773 MHD / bus 1,00 30 773

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Prů měrná

1,00 36 695 Prů měrná 1,00 36 695

1,00 27 706 Prů měrná 1,00 27 706

1,00 30 773 Prů měrná 1,00 30 773

Příslušenství bytu

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00 36 695

0,90 24 935

1,00 30 773

obdobný 1,00 36 695

obdobný 1,00 24 935

obdobný 1,00 30 773

36 695

24 935

30 773

Ano

nezjištěno

Dobrá

Dobrý

Dobré

Dobrá

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná ko rekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 30 801 jednotky Celková porovnávací 2 399 398 hodnota Zaokrouhleno 2 400 000

52

VÝNOSOVÁ METODA Jak již bylo uvedeno výše, výnosová metoda je založena na principu kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajímaného majetku. Tuto metodu obecně považujeme za velmi dobrého ukazatele tržní hodnoty nemovitostí, zejména těch, které pořizujeme pro jejich schopnost generovat zisk. Prvním krokem k výpočtu tržní hodnoty je stanovení potenciálního hrubého příjmu, přičemž v tomto případě se jedná pouze o příjem z nájemného. Do výpočtů následně zahrneme situace, kdy majetek zisk negeneruje, respektive není obsazen, či není zaplaceno nájemné. Dalším krokem je odečet veškerých nákladů a kapitalizace výsledného čistého příjmu. Pro stanovení výše potenciálního nájemného u oceňované nemovitosti, js em vycházela z tržních nájmů v dané lokalitě. Ve výpočtech je vycházeno z tzv. studeného nájemného (služby a energie jsou přeúčtovány dle čerpání). Do nákladů byly započítány částky odevzdávající se do fondu oprav, pojistné, daň z nemovitosti a další obvyklé náklady. Výše kapitalizační míry byla stanovena na základě průměrného poměru mezi čistým provozním příjmem z bytových jednotek a jejich celkovou tržní hodnotou. Velikost čistého provozního příjmu byla vypočtena jako hrubý příjem z nájemného těchto bytů a následný odečet veškerých nákladů na jejich provoz a renovace. Kapitalizační míra byla v tomto případě stanovena na 4%. Na základě všech uvedených skutečností byla vypočtena tržní hodnota bytové jednotky. Ta byla podle výnosové metody stanovena ve výši

1 740 000 Kč.

53

Přehled výpočtů vedoucích k indikaci tržní hodnoty výnosovou metodou:

Tržní hodnota – výnosová metoda Hrubý příjem – 10 200 Kč/p.m. * 12

122 400 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem nezaplacení nájemného – 5%

6 120 Kč

Efektivní hrubý příjem

116 280 Kč

Rezerva na renovace – 30 * 77,9 * 12

28 044 Kč

Ostatní náklady (pojištění, daň z nemovitosti)

1 248 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

86 988 Kč

Kapitalizační míra (R)

5%

Tržní hodnota – NOI / R

1 739 760 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 740 000 Kč

ZÁVĚR Výsledky vzešlé z předešlých výpočtů stanovují výslednou tržní hodnotu dle jednotlivých oceňovacích přístupů. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovány. Domnívám se, že porovnávací metoda nejlépe odráží situaci na trhu, a tedy je ke stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující. Velký zájem je nejen o prodeje, ale i o pronájmy těchto nemovitostí. Z tohoto důvodu je taktéž nutné přiřadit značnou váhu i metodě výnosové. S přihlédnutím k rozhodnutí vlastníka, byt prodat, jsem v závěrečném výsledku kladla větší váhu na metodu porovnávací. Třetí z běžně používaných oceňovacích metod – metoda nákladová – nebyla při oceňování bytu použita.

Výsledná tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 400 000

70

1 680 000

Příjmová metoda

1 740 000

30

522 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

2 202 000

Zaokrouhleno

2 200 000

54

Na základě dílčích výsledků jednotlivých metod jsem dospěla k názoru, že ke dni ocenění, tedy 1. dubna 2012, je tržní hodnota výše uvedené bytové jednotky reprezentována částkou:

2 200 000 Kč.

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůč i oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

55

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kdy by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

56

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 17. dubna 2012

………………………………………………………………………

58

PŘÍLOHY

59

60

2.2 Odhad tržní hodnoty bytového domu, Praha 10 – Záběhlice

ZPRÁVA O HODNOCENÍ BYTOVÝ DŮM č.p. 3272 / 9 Mattioliho 9 Praha 10 - Záběhlice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15. DUBEN 2012

61

Obsah zprávy -

Obsah

-

Základní podmínky

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

-

Mapa lokality

-

Fotodokumentace

ZÁKLADNÍ PODMÍNKY PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 3272/9 v pražských Záběhlicích, včetně pozemku, tvořeného parcelami č. 669/47, 669/120, 669/122, 669/123, 669/124 a 669/125. Bytový dům je součástí komplexu novostaveb nazývaného Rezidence Park Hostivař.

ÚČEL OCENĚNÍ Cílem posudku je zjištění aktuální tržní hodnoty výše uvedeného majetku za účelem budoucího prodeje. Při stanovení obecné ceny majetku se předpokládá jeho nabídka na volném trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Skutečnost, že by tato zpráva měla sloužit pro jiné účely, není známa. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni šetření – 1. dubnu 2012. Cena obvyklá je chápána jako cena, za

62

kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

ADRESA NEMOVITOSTI Mattioliho 3272/9, 106 00 Praha 10 - Záběhlice, Česká republika

VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Oceňovaný majetek je tvořen sedmi nadzemními podlažími s 51 bytovými jednotkami v absolutním vlastnictví a společnými prostory, dvěma podzemními podlažími využívanými převážně pro garážové stání, nabízejícími 36 parkovacích míst a 6 uzamykatelnými venkovními parkovacími místy před domem. Zjištěná věcná břemena se týkají správy přípojek a jejich hodnota nijak neovlivňuje tržní hodnotu oceňovaného majetku. Nebudou tedy v tomto posudku nadále nijak zohledňována. Jiná právní omezení nebyla zjištěna. Majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 10, na listu vlastnictví č. 13111, pro katastrální území Záběhlice, městská část Praha 10, obec Praha. Parcela číslo 669/123, kde se nachází šest venkovních parkovacích míst, je zapsána na listu vlastnictví č. 13210. V příloze této zprávy je výpis z katastru nemovitostí a příslušné listy vlastnictví.

PODKLADY VYUŽITÉ PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ -

Výpis z katastru nemovitostí

-

LV číslo 13111

-

LV číslo 13210

-

Katastrální mapa

-

Informace poskytované stavební společností Central Group, provádějící výstavbu oceňovaného bytového domu

-

Informace zjištěné od vlastníka bytové jednotky oceňovaného bytového domu

-

Informace zjištěné při místním šetření

63

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 3272/9 se nachází v širším centru Prahy, v katastrálním území Záběhlice. Jedná se o komplex nových bytových domů v klidné lokalitě na hranici přírodního parku Meadry Botiče. Okolí tohoto komplexu je tvořeno převážně zástavbou panelových domů. Bytový dům se nachází v těsné blízkosti nákupního centra Park Hostivař, nabízejícího obchody, fitness, lékaře i další služby. V okolí je kompletní občanská vybavenost - několik mateřských i základních školy, sportovní hala a zimní stadion. Nedaleko od objektu jsou zastávk y autobusů a tramvají, jež pohodlně spojují tuto lokalitu s centrem města. Cesta autobusem nebo tramvají ke stanici metra A Skalka trvá 8 minut. V budoucnu se očekává prodloužení metra A až na zastávku Na Groši, jež se nachází nedaleko oceňované stavby. Možností je i vlakové spojení. Trasa Hostivař – Hlavní nádraží zabere cca 15 minut. Lokalita nabízí perfektní dopravní obslužnost, parkování je zajištěno formou garážových parkovacích míst přímo v objektu, uzamykatelných parkovacích stání před domem a několika dalšími volně přístupnými místy v okolních ulicích.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle dostupných informací jsou bytové jednotky v absolutním vlastnictví a jsou využívány převážně k bydlení. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem bytového domu a pozemku, tvořeného parcelami č. 669/47, 669/120, 669/122, 669/123, 669/124 a 669/125. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

HISTORIE Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 2007 jako součást komplexu Rezidence Park Hostivař. Jedná se o domy s výhradně luxusními byty. Na objektu je prováděna běžná údržba a vzhledem ke svému stáří nevyžaduje žádné opravy ani rekonstrukce.

64

POZEMEK Předmětem ocenění je šest pozemků. Pozemek parcelní číslo 669/120 o výměře 869 m2 , je zastavěn stavbou bytového domu. Pozemek s parcelním číslem 669/47 o výměře 1964 m2 je travnatá plocha tvořící zeleň okolo stavby, stejně tak jako pozemek o výměře 357 m2 s parcelním číslem 669/124. Sousední pozemky č. 669/122 a 669/125 o výměrách 143 m2 a 142 m2 tvoří příjezdové cesty do garáží a k venkovním uzamykatelným parkovacím stáním, nacházejícím se na pozemku 669/123 o výměře 77 m2 .

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny zejména jednotlivými přípojkami – voda, elektřina a kanalizace. Kolem budovy jsou zpevněné plochy, obrubníky a malé schodiště vedoucí k domu spolu s nájezdovou rampou. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav je zahrnuta ve výpočtech obvyklé ceny majetku nákladovou metodou. V ostatních případech jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy považovány za součást majetku a jejich hodnota tedy není indikována samostatně.

BYTOVÝ DŮM Bytový dům je novostavba postavená jako součást komplexu Rezidence Park Hostivař. Vchod domu je orientován na sever do ulice. Základy domu tvoří železobetonová základová konstrukce. Konstrukce domu je z cihelného zdiva a monolitických prvků. Střecha je nepochozí s hydroizolační vrstvou. V domě je železobetonové schodiště s ocelovým zábradlím. Klempířské konstrukce jsou z titanzinku. Dřevěná Euro okna i balkonové dveře jsou v barvě dřeva s tepelně izolačním dvojsklem. Rozvody elektřiny a vody jsou vedeny do všech podlaží. Plyn není zaveden. Součástí budovy je výtah, se zastávkami ve všech podlažích. Celkově lze stavbu z pohledu konstrukčních prvků a vybavení považovat za lepší standard. Vzhledem k velmi nízkému opotřebení danému minimálním stářím, budova ani její dílčí části neprošly žádnou rekonstrukcí.

65

Bytový dům je tvořen 2 podzemními a 7 nadzemními podlažími, jež nabízí 36 garážových parkovacích stání a 51 bytových jednotek všech dispozicí a rozměrů. Několik bytů je v mezonetovém provedení. Celková plocha bytových jednotek je 3758,4 m2 , k nimž náleží celkem 709,4 m2 balkónů a teras. Společné prostory domu tvoří 1968,1 m2 .

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšším a nejlepším využitím nemovitosti lze chápat takové využití objektu, jež je fyzicky a finančně uskutečnitelné a jež zajišťuje odpovídající výnosy. To vše při dodržení všech právních předpisů. Výsledkem tohoto využití je pak nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Výše uvedený oceňovaný majetek je řádně zanesen v katastru nemovitostí a svým využitím k bydlení odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností tedy můžeme považovat toto využití za právně přípustné. Objekt je celkově ve výborném technickém stavu, nevykazujícím žádné zjevné vady nebo poruchy, a tedy nebyla zjištěna žádná skutečnost, znemožňující okamžitou obyvatelnost všech bytových jednotek. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné nemovitost pronajmout za tržní nájemné, nebo ji využívat za účelem vlastního bydlení, což by následně vedlo k úspoře financí vynaložených majitelem na pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že jsou bytové jednotky v absolutním vlastnictví a nejsou nijak ovlivněny zjištěnými věcnými břemeny, je podmínka ziskovosti bezvýhradně splněna. Na základě všech výše zmíněných skutečností lze tvrdit, že současné využití majetku je plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

66

OCENĚNÍ Pro stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla užívány tři mezinárodně uznávané oceňovací metody – porovnávací, výnosová a nákladová. Pro zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti byly využity následující metody ocenění: -

Porovnávací metoda – pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky, respektive stanovení hodnoty 1 m2 podlahové plochy bytů.

-

Výnosová metoda – založená na analýze budoucích příjmů z vlastnictví nemovitosti, respektive stanovení příjmů z pronájmu bytových jednotek a parkovacích stání, následně snížených o náklady na renovace a provoz.

-

Nákladová metoda – založená na analýze nákladů na pořízení majetku jakožto nového s ohledem na jeho opotřebení a jiné znehodnocení.

V následujících oddílech zprávy je obsažena stručná metodika jednotlivých oceňovacích přístupů spolu s dílčími výpočty. Pro stanovení výsledné tržní hodnoty byla využita kombinace všech těchto tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je založena na principu analýzy tržních cen, zjištěných z nedávných uskutečněných prodejů nebo z nabídkových cen porovnatelných objektů. Tyto zjištěné hodnoty jsou následně pomocí korekcí upraveny tak, aby zohlednily veškeré odlišnosti v cenotvorných faktorech mezi oceňovaným a porovnávaným majetkem.

Pro stanovení tržní hodnoty oceňovaného bytového domu porovnávací metodou, byla využita bytová jednotka č. 42. Její porovnání s podobnými bytovými jednotkami vedlo k indikaci hodnoty jednoho metru čtverečního čisté využitelné 67

plochy, jež je běžně považována u tohoto druhu majetku za jednotku standardní. Vzhledem ke skutečnosti, že odlišnosti všech jednotek oceňovaného bytového domu jsou takřka minimální, tato hodnota byla následně použita pro výpočet celkové podlahové plochy bytů. Výsledná tržní hodnota nemovitosti je tedy v tomto případě stanovena vynásobením podlahové plochy všech bytových jednotek a porovnávací hodnoty metru čtverečního stanovené z níže porovnaných bytových jednotek.

Pro získání dat potřebných k využití porovnávací metody byly využity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí námi oceňované bytové jednotky, v lokalitě Prahy 10 – Záběhlicích. Obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodeji skutečně dosaženými cenami, byl zohledněn příslušným koeficientem. Za porovnávací jednotku byl stanoven jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy, jenž je považován u tohoto druhu majetku za jednotku standardní. Tato hodnota byla následně

upravena příslušnými korekcemi,

které

zohlednily

rozdíly

mezi

porovnávanými a oceňovaným majetkem. Zohledněny byly zejména faktory, jako jsou poloha, datum transakce, technický stav objektu, jeho vybavenost a další. Po analýze veškerých těchto skutečností, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňované bytové jednotky zjištěná porovnávací metodou je

3 000 000 Kč.

68

Následující tabulka zobrazuje veškeré provedené výpočty, směřující k indikaci výsledné tržní hodnoty.

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek A. Identi fikační údaje Pořadové číslo Adresa Mattioliho 9 Katastrální území Záběhlice Obec Praha 10 Okres Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnávání – NFA Počet jednotek (m) 59,8 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce 4/2012 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Nezjištěno břemen Korekce Upravená hodnota Vyu žití podle ú zemn ího Byty, plánu vícepodlažní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní o mezení a Nezjištěno závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1 Mattioliho ulice Záběhlice Praha 10 Praha

2 Mattioliho ulice Záběhlice Praha 10 Praha

3 Mattioliho ulice Záběhlice Praha 10 Praha

53 3 200 000 60 337 4/2012 1,00 60 337

62 3 300 000 53 226 4/2012 1,00 53 226

53 3 160 000 59 623 4/2012 1,00 59 623

Nabídka 0,85 51 286 Absolutní vlastnictví 1,00 51 286

Nabídka 0,85 45 241 Absolutní vlastnictví 1,00 45 241

Nabídka 0,85 50 680 Absolutní vlastnictví 1,00 50 680

Nezjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

1,00 51 286 Byty, vícepodlažní 1,00 51 286 Ano 1,00 51 286

1,00 45 241 Byty, vícepodlažní 1,00 45 241 Ano 1,00 45 241

1,00 50 680 Byty, vícepodlažní 1,00 50 680 Ano 1,00 50 680

Nezjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

1,00 51 286

1,00 45 241

1,00 50 680

Dobrá 1,00 51 286 Novostavba 1,00 51 286 Velmi dobré 1,00 51 286

Dobrá 1,00 45 241 Novostavba 1,00 45 241 Velmi dobré 1,00 45 241

Dobrá 1,00 50 680 Novostavba 1,00 50 680 Velmi dobré 1,00 50 680

69

Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Výborná

Omezený/Žádný

MHD / tram, bus

Výborná 1,00 51 286 Omezený/žádný 1,00 51 286

1,00 51 286

Výborná 1,00 45 241 Omezený/žádný 1,00 45 241 MHD / tram, bus 1,00 45 241

Výborná 1,00 50 680 Omezený/žádný 1,00 50 680 MHD / tram, bus 1,00 50 680

Výborná

Výborná

Výborná

1,00 51 286 Velmi dobrá 1,00 51 286 Ano 1,00 51 286

1,00 45 241 Velmi dobrá 1,00 45 241 Ano 1,00 45 241

1,00 50 680 Velmi dobrá 1,00 50 680 Ano 1,00 50 680

Obdobný 1,00 51 286 Ano 1,00 51 286

Větší 1,05 45 241 Ano 1,00 47 503

Obdobný 1,00 50 680 Ano 1,00 50 680

MHD / tram, bus

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost a Výborná parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Garážové stání Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná ko rekce Terasa Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 49 823 jednotky Celková porovnávací 2 979 415 hodnota Zaokrouhleno 3 000 000

Důležitým ukazatelem pro zjištění tržní hodnoty bytového domu je v tomto případě porovnávací cena jednotky, respektive cena za jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy, zjištěná z tabulky výše. Po provedení výpočtu jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota majetku stanovená porovnávací metodou je reprezentována částkou

187 250 000 Kč.

70

Následující tabulka uvádí stanovení výsledné tržní hodnoty oceňovaného bytového domu.

Porovnávací hodnota jednotky Celková plocha bytových jednotek Výpočet Celková hodnota Zaokrouhleno

49 823 Kč 3758,4 m2 49 823 * 3758,4 187 254 763 Kč 187 250 000 Kč

VÝNOSOVÁ METODA Výnosová metoda je založena na výpočtu tržní hodnoty z budoucích příjmů generovaných nemovitostí, snížených o všechny provozní a jiné náklady. Výslednou tržní hodnotu pak lze vyložit jako hodnotu veškerých čistých příjmů z nemovitosti upravenou pomocí odpovídající kapitalizační míry. Tuto metodu obecně považujeme za velmi dobrého ukazatele tržní hodnoty nemovitostí, zejména těch, které pořizujeme pro jejich schopnost generovat zisk. Prvním krokem k výpočtu tržní hodnoty je stanovení potenciálního hrubého příjmu, tedy stanovení příjmu z nájemného bytových jednotek, garážových parkovacích stání a venkovních parkovacích stání. Do výpočtů byla následně zahrnuta situace, kdy majetek zisk negeneruje, respektive není obsazen, či není zaplaceno nájemné. Dalším krokem je odečet veškerých nákladů a kapitalizace výsledného čistého příjmu. Výše kapitalizační míry byla stanovena na základě průměrného poměru mezi čistým provozním příjmem z bytových jednotek a jejich celkovou tržní hodnotou. Velikost čistého provozního příjmu byla vypočtena jako hrubý příjem z nájemného těchto bytů a následný odečet veškerých nákladů na jejich provoz a renovace. Kapitalizační míra byla v tomto případě stanovena na 5%. Pro stanovení výše potenciálního nájemného u oceňované nemovitosti, js em vycházela z tržních nájmů v dané lokalitě. Ve výpočtech je vycházeno z tzv. studeného nájemného (služby a energie jsou přeúčtovány dle čerpání). Částka byla 71

přepočítána za metr čtvereční pronajímané plochy a následně vynásobena celkovou podlahovou plochou bytových jednotek. Z důvodu rozdělení celkových hrubých příjmu na příjmy z bytových jednotek a příjmy z parkovacích stání, byla od výnosů z bytů odečtena příslušná částka za již započítaná garážová stání. Nutnost této operace je dána též nestejným počtem bytových jednotek a parkovacích míst. Průměrná velikost garážových parkovacích stání v objektu byla stanovena na 15 metrů čtverečních. Do nákladů byly započítány částky odevzdávající se do fondu oprav, pojistné, daň z nemovitosti a další obvyklé náklady. Na základě všech uvedených skutečností byla vypočtena tržní hodnota bytového domu, jež byla podle výnosové metody stanovena ve výši

150 690 000 Kč. Přehled výpočtů vedoucích k indikaci tržní hodnoty výnosovou metodou je zobrazen v následující tabulce.

Výnosová metoda Hrubý příjem z bytů – (214 Kč/m2 /p.m. * 3758,4 m2 – (51 * 140 Kč/m2 /p.m. * 15 m2 ) * 12) Hrubý příjem z garážových stání – (140 Kč/m2 /p.m. * 15 m2 ) * 36 * 12 Hrubý příjem z venkovních stání – 1 000 * 6 * 12 Celkový hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň) Čistý provozní příjem (ROI) Kapitační míra (R) Tržní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená

72

8 366 371 Kč 907 200 Kč 72 000 Kč 9 345 571 Kč 467 279 Kč 8 878 292 Kč 795 600 Kč 548 000 Kč 7 534 692 Kč 5% 150 693 840 Kč 150 690 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda je založena na principu výpočtu nákladů na pořízení budov a staveb jako nových, s následným připočtením tržní hodnoty pozemku. Metoda vychází z předpokladu vybudování stejného majetku v dnešní době, při současných cenách a za použití stejných materiálů, norem a kvality provedení. Výsledná částka těchto pořizovacích nákladů je následně snížena o částku reprezentující znehodnocení majetku. Tato částka vyplývá z fyzického opotřebení stavby a jejích funkčních a ekonomických nedostatků. Technické opotřebení stavby zohledňuje zejména stáří a technický stav objektu, zatímco funkční a ekonomické nedostatky jsou dány například špatným dispozičním uspořádáním, zastaralými materiály a technologiemi či zhoršenými ekonomickými podmínkami.

V ÝPOČET TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU Stanovení tržní hodnoty pozemku nebylo provedeno porovnávací metodou vzhledem k nízké a zcela nevyhovující nabídce porovnatelných pozemků v dané lokalitě. Na základě těchto skutečností, byla jeho tržní hodnota stanovena výpočtem vycházejícím z aktuální cenové mapy. Uvedené parcely tvoří jeden funkční celek. Výsledná hodnota pozemku je součtem všech hodnot jednotlivých parcel a dle cenové mapy je stanovena na

24 118 080 Kč. Výpočet tržní hodnoty pozemku je uveden v následující tabulce.

Cena pozemku dle cenové mapy 2012 Výměra – m2 1964 m2 869 m2 143 m2 77 m2 357 m2 142 m2

Parcela č. Cena dle cenové mapy 669/447 6790 Kč 669/120 6790 Kč 669/122 6790 Kč 669/123 6790 Kč 669/124 6790 Kč 669/125 6790 Kč Cena za parcely celkem

73

Cena celkem 13 335 560 Kč 5 900 510 Kč 970 970 Kč 522 830 Kč 2 424 030 Kč 964 180 Kč 24 118 080 Kč

V ÝPOČET TRŽNÍ HODNOTY B YTOVÉHO DOMU Výši vypočtených reprodukčních nákladů na výstavbu budovy je nutno snížit o funkční a ekonomické nedostatky a o technické opotřebení, na jehož výpočet byla aplikována lineární metoda. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. K získané hodnotě majetku je v závěru připočtena tržní hodnota pozemku.

Na základě všech uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že výsledná tržní hodnota získaná nákladovou metodou je:

227 540 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů, provedených při výpočtu tržní hodnoty bytového domu nákladovou metodou, je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům Mattioliho 3272/9, Praha 10 699/47, 669/120, 669/122, 669/123, 669/124, 669/125

Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Opotřebení

Zděná 4,5 let 4,5 let 4,5 %

Zastavěná plocha

895 m2 2 podzemní 7 nadzemních

Počet podlaží

8 055 m2 0,80 6435,9 m2 17 930 m3 6 084 Kč/m3 109 086 120 Kč

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem 74

Fyzické opotřebení – 4,5% Funkční nedostatky – 0% Ekonomické nedostatky – *1,905 Vedlejší stavby a venkovní úpravy – 2,5%

104 177 245 Kč 104 177 245 Kč 198 457 309 Kč 203 418 742 Kč 203 418 742 Kč 24 118 080 Kč 227 536 822 Kč 227 540 000 Kč

Pozemek Indikovaná hodnota Indikovaná hodnota - zaokrouhleno

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného bytového domu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2012. Výsledky

vzešlé z předešlých výpočtů stanovují tržní hodnotu dle

jednotlivých oceňovacích přístupů. Postup získání výsledné tržní hodnoty oceňované nemovitosti kombinací předešlých metod je zobrazen v následující tabulce.

Výsledná tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Porovnávací metoda

187 250 000

60

Vážený průměr (Kč) 112 350 000

Výnosová metoda

150 690 000

20

30 138 000

Nákladová metoda

227 540 000

20

45 508 000

Výsledná tržní hodnota

187 996 000

Zaokrouhleno

188 000 000

75

Oceňovaný majetek – bytový dům – tohoto typu, nepatří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běžně obchodovány jako celek. Běžně obchodovány jsou jednotlivé bytové jednotky, nicméně nabídka porovnatelných bytových domů jako celků prakticky neexistuje. Předpokládáme, že tyto domy jsou stavěny za účelem prodeje všech bytových jednotek, ne jejich pronájmu. Jelikož byla tržní hodnota porovnávací metodou stanovena na základě obvyklé ceny jednoho metru čtverečního bytové jednotky, se kterými se na trhu běžně obchoduje a z důvodu toho, že porovnávací metoda je považována za nejlepší odraz situace na trhu, klasifikuji její výsledky jako stěžejní a byla ji proto přiřazena váha 60%. Vycházíme- li ze skutečnosti, že na trhu s nemovitostmi je nespočet nabídek pronájmů jednotlivých bytových jednotek v těchto domech, je nutné přihlédnout i k výsledkům indikovaným výnosovou metodou. Těmto výsledkům byla přiřazena váha 20%. Vzhledem k minimálnímu stáří a velmi nízkému opotřebení stavby, můžeme považovat tržní hodnotu stanovenou nákladovo u metodou za relevantní. Byla jí přiřazena váha 20%. Na základě dílčích výsledků jednotlivých metod jsem dospěla k názoru, že ke dni ocenění, tedy k 15. dubnu 2012, je tržní hodnota výše uvedeného bytového domu reprezentována částkou:

188 000 000Kč. (slovy: Stoosmdesátosmmilionůkorunčeských)

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

76

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje materiá ly jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kdy by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

77

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

78

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 17. dubna 2012

………………………………………………………………………

79

PŘÍLOHY

80

81

82

83

3 Analytická část Součástí analytické části této bakalářské práce je provedení analýzy trhu s nemovitostmi. Provedena byla analýza městského obvodu Prahy 10, v níž největší pozornost byla věnována městskému obvodu Praha 10. Tato oblast byla vybrána v návaznosti na ocenění bytového domu, jež je provedeno v praktické části této práce.

84

3.1 Analýza trhu – městský obvod Praha 10

ANALÝZA TRHU

PRAHA 10

BARBARA SCHWARZOVÁ 2012

85

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS Městská část Praha 10 je jihovýchodní součástí hlavního města Prahy a rozkládá se přibližně na ploše 19 km2 . Na území současné městské části najdeme přibližně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů, v nichž žije dnes přibližně 111 tisíc obyvatel. Hustota zalidnění je tedy 5842 obyvatel na km2 . Z pohledu Prahy 10 jako městského obvodu složeného nejen z Prahy 10, ale i Prahy 15 a 22, hovoříme o rozloze kolem 45 km2 , počtu obyvatel přes 145 tisíc a hustotě okolo 3200 obyvatel na km2 . Obvod Praha 10 je tvořen z několika městských částí: -

Praha 10 - katastrální území tvořící tuto oblast z větších či menších částí Vršovice, Vinohrady, Strašnice, Malešice, Záběhlice a další katastrální území tvořící jej jen z nepatrné části. (rozloha cca 19 km2 )

-

Praha 15 – Horní Měcholupy, Hostivař, Dubeč, Petrovice, Štěrboholy (rozloha cca 10,5 km2 )

-

Praha 22 – Uhříněves, Hájek u Uhříněvsi, Pitkovice, Nedvězí, Královice, Kolovraty, a Benice (rozloha cca 15, 6km2 ).

TRH S NEMOVITOSTMI Většina domů na Praze 10 byla postavena v letech 1946 až 1980. Do této doby spadá též největší výstavba sídlištních celků, kdy bylo postaveno přes patnáct set bytových domů, dnes tvořících více jak polovinu trvale obydlených bytových domů této oblasti. Ani výstavba rodinných domů nezahálela, i když převážná většina rodinných domů na tomto území pochází z let 1920 – 1945. Z tohoto období též pochází asi devět set bytových domů. Trh s nemovitostmi v této lokalitě tvoří z největší části zejména prodej a pronájem bytů a nebytových prostor. Následující kapitoly znázorňují detailnější rozbor nabídky. Jak již bylo řečeno, městský obvod Praha 10 je složen z více městských částí. Prioritní pro tuto analýzu je městská část Praha 10, tedy oblast Vršovic, Strašnic,

86

Malešic, Záběhlic, atd. Jelikož však městský obvod zasahuje díky své rozloze do širšího spektra oblastí Prahy (od širšího centra až do oblasti vzdálenějšího okraje Prahy), je v některých částech analýzy zahrnut obvod celý, nejen striktně část Prahy 10.

ROZDĚLENÍ MĚSTSKÉHO OBVODU Z HLEDISKA TRHU Co se týče analýzy cen nemovitostí, mohli bychom rozdělit tento městský obvod z hlediska trhu na tři části – oblast Prahy 10, jakožto širší centrum, oblast Prahy 15 a jejího okolí, jakožto lokalitu již poměrně vzdálenou od centra, nicméně s perfektní dopravní dostupností a veškerým občanským vybavením a oblast Prahy 22, jež můžeme chápat jako samotný okraj Prahy. Tyto lokality se liší zejména polohou od centra Prahy, zástavbou, cenami a typy nabízených nemovitostí.

POZEMKY Proluky Proluky k zastavění jsou velmi ojedinělé, se zvyšující se vzdáleností od centra se jejich četnost ještě snižuje. Nabídka volných proluk je tedy v této oblasti zcela minimální, pouze katastrální území Vršovic nabízí pár volných proluk, k bytovému, popřípadě komerčnímu zastavění. Možnost výstavby v této oblasti, je spjata spíše s rekonstrukcí stávajících objektů.

Stavební pozemky Ostatní nabízené pozemky se nachází v lokalitách vzdálenějších centru Prahy. Jejich četnost směrem k samotnému okraji města se zvyšuje. V poslední době zaznamenáváme nárůst developerských projektů, jenž se projevuje zejména výstavbou desítek bytových novostaveb ve středním pásu městského obvodu. Okraj Prahy je pak využíván zejména k výstavbám rodinných domů.

87

Následující tabulka znázorňuje průměrnou cenu pozemků dle lokalit a účelu výstavby. Vršovice (spíše proluky)

cca 10 000 Kč / m2 a více

Praha 10 a Praha 15

cca 5 000 – 10 000 Kč / m2

Praha 22

cca 3 000 Kč / m2

Pozemky pro komerční

Praha 10

cca 5 600 Kč / m2

výstavbu

Praha 22

cca 1 700 Kč / m2

Pozemky k bydlení

BUDOVY Byty Nabídka bytů na Praze 10 je nepřeberná. Nabízí se veškeré možné typy i velikosti. Převažuje nabídka bytů v cihlových budovách, ovšem ani nabídka bytů v panelových zástavbách není malá. Největší nabídka bytů je v městských částech Praha 10 a Praha 15. Nejdražší lokalitou z těchto sektorů jsou Vršovice, nabízející zejména bydlení v činžovních domech ve velmi atraktivní lokalitě vzhledem k centru metropole. Velkým trendem posledních let je též výstavba nových obytných budov. Jelikož na tyto novostavby v okolí Vršovic není dostatek místa, jsou vystavovány především na okraji Prahy 10 a na Praze 15. Tyto novostavby můžeme počítat v desítkách a jejich nabídka bytů je též nepřeberná.

Nabídka bytů k prodeji se pohybuje v těchto cenových intervalech nabídka starších bytů

nabídka novostaveb

(30 – 50 m )

1 400 000 – 2 000 000 Kč

2 000 000 – 2 500 000 Kč

2+1 (2+ kk)

(50 – 70 m )

2 000 000 – 3 000 000 Kč

3 000 000 – 3 500 000 Kč

3+1 (3+kk)

(70 – 90 m2 )

2 500 000 – 4 000 000 Kč

až 6 000 000 Kč

4+1 (4+kk)

(90 – 120 m2 )

3 000 000 – 6 500 000 Kč

až 10 000 000 Kč

5+1 (5+kk)

(120 – 170 m2 )

Byt

Velikost

1+1 (1+kk)

2 2

nad 6 000 000 Kč (omezená nabídka)

88

až 15 000 000 Kč

Intervaly nabídkových cen jsou orientační, z důvodu jejich velkého rozpětí, jež je dáno velmi širokou nabídkou a rozdílným stavem bytů. Obecně můžeme tvrdit, že cena bytů v těchto intervalech závisí na jejich užitné ploše, vzdálenosti od centra, technickém stavu a vybavení. Ceny nabízených novostaveb se pak pohybují v intervalech vyšších, často relativně srovnatelných s cenami lepších bytů ve Vršovicích. Horní hranice intervalu cen nabízených nemovitostí v lokalitě Vršovic značně převyšuje průměrnou nabídku adekvátních bytů v ostatních částech obvodu. Obdobně rozsáhlá je i nabídka pronájmů. Pokud hovoříme o nabídce pronájmů a prodejů pro účely této analýzy, jedná se převážně o byty v lokalitách Prahy 10 a Prahy 15. Velká část bytů stále podléhá regulovanému nájemnému. Ceny ostatních bytů, pronajímaných za nájemné tržní, se pohybují v intervalech uvedených v následující tabulce. Opět zde platí, že výše ceny je závislá na velikosti a stavu bytu. Stejně tak jako v případě nabídek bytů k prodeji se výše pronájmu novostavby často rovná výši pronájmu běžného staršího bytu v lokalitě Vršovic. Ne vždy, ale velmi často tyto částky převyšují průměrné nájemné bytů v městském obvodu. Zejména proto, aby nezkreslovaly ostatní výsledky, mají v tabulce své vlastní místo.

Nabídka bytů k pronájmu se pohybuje v těchto cenových intervalech Nabídka pronájmu starších bytů

nabídka novostaveb

(30 – 50 m )

6 000 – 9 000 Kč

8 000 – 10 000 Kč

2+1 (2+ kk)

(50 – 70 m )

7 000 – 10 000 Kč

i přes 10 000 Kč

3+1 (3+kk)

(70 – 90 m2 )

8 000 – 15 000 Kč

i přes 15 000 Kč

4+1 (4+kk)

(90 – 120 m2 )

15 000 – 20 000 Kč

i přes 20 000 Kč

5+1 (5+kk)

(120 – 170 m2 )

byt

Velikost

1+1 (1+kk)

2 2

25 000 Kč (minimální nabídka)

Tabulka zobrazuje průměrnou výši nájmů. Do výpočtů nejsou zahrnuty abnormálně velké byty, jejichž pronájem dosahuje výše až 40 000 Kč měsíčně. Stejně tak v tabulce zobrazující nabídkové ceny, nejsou zahrnuty superluxusní byty, jejichž nabídka je sice minimální, ale na trhu v této lokalitě dostupné jsou. Jejich cena je pak až několikanásobně vyšší než ceny za standardní byty a výsledné intervaly cen by byly těmito údaji značně zkreslené.

89

Rodinné domy V blízkosti centra Prahy a jeho širším okolí je velmi ma lá možnost nové výstavby rodinných domů, z důvodu malého počtu volných stavebních pozemků. Možností je úprava stávajících rodinných domů, či výstavba nových domů v některé ze vzdálenějších lokalit. V oblasti Prahy 10 a Prahy 15 je velké množství starších rodinných domů, které se často objevují v nabídkách realitních kanceláří, prioritně k prodeji, nechybí však ani nabídky k pronájmu těchto prostor. V oblasti Vršovic nabídka prakticky není, se zvětšující se vzdáleností směrem od centra výrazně roste.

Nabídka rodinných domů k prodeji / pronájmu

Prodej RD

Pronájem RD

Vršovice

Minimální nabídka

Praha 10 a Praha 15

cca 40 000 Kč / m2

(vyjma Vršovic)

(nabídka v rozmezí

Praha 22

30 000 – 50 000 Kč / m2 )

Obvod Prahy 10

cca 130 – 250 Kč / m2 /p.m.

Nabídka rodinných domů v oblasti širšího centra a okraje Prahy je z pohledu cen relativně obdobná. Faktory zohledňující cenu jako jsou lokalita a stav budovy nabídku centralizují přibližně do intervalu zmíněného v tabulce. I zde existují v nabídce výjimky, kdy ceny výrazně převyšují tento interval. Jedná se převážně o zrekonstruované luxusní rodinné domy. Největší příležitost k pronájmu rodinného domu je v oblasti středního pásu městského obvodu, přibližně na území Prahy 10 a 15.

Bytové domy Nabídka činžovních domů v této lokalitě není příliš velká. Jedná se řádově o pár desítek domů v oblasti spíše směrem ke středu města. Ceny domů s užitnou plochou okolo 500 m2 se pohybují od 10 do 20 milionů korun, v lokalitě Vršovic pak cena mnohdy atakuje hranici 30 milionů. Nabídka větších domů je ojedinělá. Domy o užitné ploše okolo 1000 m2 se nabízejí za cca 25 milionů korun. Ceny činžovních

90

domů, dosahujících plochy okolo 1400 m2 se pohybují na hranici 40 milionů. V případě této nabídky se jedná téměř výhradně o území Vršovic.

Ostatní objekty Vzhledem k nedostatku parkovacích míst zejména v blízkosti centra Prahy je stále větší poptávka po jakékoliv možnosti parkování. Nedostatek parkovacích míst je způsoben zejména hustou starší zástavbou, jejíž parkovací plochy dnes, kdy je počet automobilů na rodinu vyšší než v minulosti, již nedostačují. Vážnost situace je dosti alarmující v severozápadní části Vršovic, tedy oblasti, kde se protínají městské části Praha 2, Praha 3 a Praha 10. Příčinou těchto problémů je zavedení placených parkovacích zón na Praze 2 a 3 a zároveň ponechání Prahy 10 bez tohoto omezení. Tato část Vršovic se tak stala jedním z nejméně vzdálených míst centru metropole, kde není nutno za parkování platit a městskou hromadnou dopravou cesta do samotného centra zabere jen několik minut. Nabídky na prodej garážových míst jsou zcela minimální, možností tak může být zejména pronájem. Nabídka garážových stání se pohybuje v rozmezí 1 500 – 3 000 korun měsíčně.

Objekty pro individuální rekreaci Jelikož je městský obvod Praha 10 součástí hlavního města Prahy, jedná se převážně o zástavbu bytových a rodinných domů a administrativních budov. Objekty typu rekreačních chat se v nabídce až na velmi ojedinělé případy prakticky neobjevují.

Administrativní prostory Spíše než administrativní budovy jako celek, se v nabídce objevují jejich dílčí části, v podobě prodejů či pronájmů jednotlivých administrativních prostor. Nabídka těchto prostor je poměrně široká, zejména na území městské části Prahy 10, eventuelně Prahy 15. Okraj města nabízí pouze nabídky skladových prostor, popřípadě jejich pronájem.

91

Ceny skladů jsou značně rozlišné, a to v závislosti na velikosti a lokalitě. Průměrná hodnota těchto nabídek se pohybuje okolo 19 000 / m2 . Pronájem 1m2 těchto prostor se pohybuje v průměru mezi 110 a 120 korunami měsíčně.

Kanceláře

Obchodní prostory

Nabídka prodejů

22 000 – 40 000 Kč / m2

Nabídka pronájmů

170 – 250 Kč / m2 / p.m.

Nabídka prodejů

30 000 – 50 000 Kč / m2

Nabídka pronájmů

200 – 330 Kč / m2 / p.m.

BUDOUCÍ VÝVOJ TRHU Do budoucna můžeme předpokládat

stagnaci, či pozvolna vzrůstající

poptávku po nemovitostech v těchto lokalitách. Očekáváme mírný růst cen nemovitostí, jehož velikost je závislá zejména na jejich poloze nemovitosti typu. I přes stále se snižující ceny bytů a rodinných domů předpokládáme, že hodnota nemovitostí v tomto městském obvodě spíše poroste. Městský obvod Praha 10, jakožto druhá největší část Prahy, nabízí díky své rozloze nepřeberné množství nemovitostí téměř všech typů. Největší nárůst cen očekáváme v oblasti Vršovic, tedy části Prahy 10, nejblíže položené u centra metropole. Již dnes se nabídky v této lokalitě pohybují na znatelně vyšší cenové úrovni, než je tomu v ostatních katastrálních územích Prahy 10. Tento fakt je způsoben velkou poptávkou. Atraktivitu této lokality tvoří především velký počet památkově chráněných činžovních domů a perfektní dopravní dostupnost. Vzhledem k neustálému rozšiřování centra města, zde očekáváme stále větší zájem o bytové jednotky a veškeré administrativní prostory. V plánu magistrátu Prahy 10 je kompletní revitalizace ulice Moskevské, jež můžeme charakterizovat jako jakousi ústřední linii Vršovic. Vypracované studie hovoří o zvětšení a obnovení zelených ploch, pěších zón a vytvoření více prostoru pro shledávání občanů. Z této ulice by se tak měla stát jakási obchodní třída, jež zklidní dopravu a výrazně esteticky vylepší celkový obraz této oblasti. Předpokládané ukončení prací je plánováno na rok 2014.

92

Zvětšený zájem předpokládáme i v územích přímo sousedících s Vršovicemi. I přes to, že očekáváme spíše nárůst poptávky, poměr cen mezi Vršovicemi a ostatními částmi Prahy 10, bude stejný. Stále více lidí nespokojených s cenami nemovitostí a ruchem centra, vyhledává oblasti s větším klidem a přitom perfektní dopravní dostupností a veškerou občanskou vybaveností. Řešením mohou být městské části 10 a 15. I když jsou tyto lokality již dnes velmi žádané, očekáváme spíše zvětšení poptávky po nemovitostech nejen bytového, ale i komerčního charakteru. Důkazem je i stále větší množství developerských projektů, respektive vznik desítek novostaveb bytových domů. Dobrou investicí může být i Praha 22. Lokality na okraji Prahy jsou dnes velmi vyhledávané. Důvodem je možnost pořízení vlastního rodinného domu, který v centru Prahy prakticky vystavět nelze. Ve středním pásu městského obvodu Prahy 10 sice pár pozemků ke stavbě nalezneme, ale jejich cena je nesrovnatelně vyšší než na okraji Prahy. Poptávka po bydlení v přilehlých oblastech je značná a vzhledem ke stále velkému počtu volných pozemků, vidíme její budoucnost v konstantní, popřípadě stoupající linii. Růst cen je vzhledem k poptávce evidentní, neboť zde cena pozemků v posledních letech stále stoupá. Nejlukrativnějšími jsou lokality ležící na trase Praha – Říčany, tedy Kolovraty, Uhříněves a Horní Měcholupy. Dříve odsuzovaný vlak, je schopen dopravit obyvatele nejvzdálenějších Kolovrat na Hlavní nádraží do 30 minut, což řeší již tradiční problém všech dopravních tahů na Prahu, trpících dennodenně velkými kolonami způsobenými pracujícími, jež dojíždějí do zaměstnání do centra. Tyto oblasti tedy nabízejí skloubení dobrého dopravního spojení a bydlení v klidné zelené části města v rodinném domě. Velmi žádanou lokalitou se stává též Dubeč, jež na rozdíl od předešlých sice nemá vlakové spojení, nicméně se nachází blíže k centru a zejména díky jejímu rozmachu a zpopularizování v poslední době, očekáváme též nárůst poptávky po volných pozemcích k výstavbě jak bytových, tak i rodinných domů. Vzhledem k očekávané poptávce na trhu v městském obvodu Prahy 10, stojí za zvážení investice do nějaké nemovitosti, neboť celkově očekáváme spíše cenový růst. Jako nejvýhodnější oblast investice se jeví území Vršovic, kde předpokládáme, že ceny porostou nejvíce.

93

Závěr Základním cílem bakalářské práce bylo posouzení vlivu rekonstrukčních a modernizačních prací na tržní hodnotu nemovitosti. Základem pro porozumění této tématiky je znalost základních pojmů a principů, vztahujících se nejen k oblasti stavebních úprav, ale i k oblasti oceňování, respektive k metodice jednotlivých oceňovacích postupů. Zejména informace tohoto charakteru se proto staly náplní teoretické části této práce. Posouzení vlivu rekonstrukcí a modernizací na výslednou tržní hodnotu majetku bylo provedeno z pohledu jednotlivých metod oceňování a způsobů, jakými výslednou tržní hodnotu stanovují. Ve výsledku lze tvrdit, že provedené rekonstrukce i modernizace tržní hodnotu nemovitosti zvyšují. Mezi hlavní znaky těchto úprav patří zejména zvýšení určitého standardu, prodloužení životnosti a snížení opotřebení. Z důvodu toho, že právě toto jsou faktory, jež se podílejí na výpočtech výsledných tržních hodnot, je patrné, že při jejich vylepšení, výsledná hodnota majetku vzroste. Zohlednění těchto faktorů a míra jejich vlivu je rozebrána v posledních kapitolách a závěru teoretické části. Obsahem praktické části jsou dvě samostatná ocenění. Jedná se o ocenění bytové jednotky v lokalitě pražských Bohnic a ocenění bytového domu v pražských Záběhlicích. U obou nemovitostí byla stanovena tržní hodnota na základě mezinárodně uznávaných metod, využívaných k tržním oceněním. Třetí část bakalářské práce byla věnována analýze trhu Prahy 10. Tato lokalita byla zvolena v návaznosti na ocenění bytového domu, jež se zde nachází. Několik posledních let bylo ve znamení krize a lze tvrdit, že situace na trhu s nemovitostmi tak není zcela příznivá. Výsledkem je převaha nabídky nad poptávkou, což poměrně zásadně ovlivňuje cenu obchodovaných nemovitostí. Poslední zprávy však hovoří o pozvolném obratu, kdy ceny v této lokalitě začínají stagnovat, případně nepatrně růst. Závěrem analytické části je rozbor budoucího vývoje cen na Praze 10, jenž lze na základě zmíněných skutečností a z pohledu Prahy 10, jako lokality stále atraktivnější a žádanější, označit za vývoj cen s mírně vzrůstající tendencí.

94

Zdroje a použitá literatura MONOGRAFIE ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních. 2. upr. vyd. Praha: Sobotáles, 1996, 322 s. ISBN 80-859-2023-9. BARTÁK, Kamil. Rekonstrukce v panelovém domě. 1. vyd. Praha: Grada, 1997, 126 s. ISBN 80-716-9525-4. BARTÁK, Kamil a Pavel HLAVÁČEK. Rekonstrukce v panelovém domě I: bytová jádra, příčky. Vyd. 1. Praha: Grada, 1997, 113 s. Stavíme. ISBN 80-716-9423-1. BARTÁK, Kamil. Rekonstrukce v panelovém domě II: kuchyně, podlahy, lodžie. Vyd. 1. Praha: Grada, 1997, 105 s. ISBN 80-716-9424-X. LANK, Jiří a Pavel HLAVÁČEK. Rekonstrukce fasád. 1. vyd. Brno: ERA, 2006, 93 s. Stavíme. ISBN 80-736-6072-5. TŮMA, Jan a Pavel HLAVÁČEK. Jak zmodernizovat koupelnu. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 135 s. Stavíme. ISBN 80-716-9798-2. MĚŠŤAN, Radomír. Modernizace bydlení. Velké Bílovice: TeMi CZ, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-87156-31-5.

LEGISLATIVA – ZÁKONY Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy : podle stavu k .. Ostrava: Sagit, 199--. ÚZ. ISBN 978-80-7208-887-4. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

95

ELEKTRONICKÉ ZDROJE HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku. [elektronický dokument OPO_I - přednášky] ŠTOHANZL, Jakub. Základy práva ke stavbám [podklady na přednášky]. ČERVENKA, Leoš a Petr SVÍTIL. Oprava panelového domu: Výměna oken v panelových bytechf [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termoholding.cz/user_data/cms/soubory/00020/vymena_oken.pdf WIMMROVÁ, Alena. Stavební materiály, [online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.sprava-majetku.cz/KUC-3/Vimmrova-anotace.doc Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Tržní oceňování nemovitostí [online]. [cit. 2012-03-21]. Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf?wa=WWW09IX Oceňování nemovitostí pro bydlení – možnosti a trendy. [online]. [cit. 2012-04-10]. Dostupné z: http://www.znalecky.cz/download/ocenovani- nemovitosti-pro-bydleni__moznosti-a-trendy.pdf Proč rekonstruovat? [online]. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z: http://www.termoholding.cz/Proc-rekonstruovat-1.html http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ [online]. [cit. 2012-04-10]. Dostupné z: http://www.american-appraisal.cz/clientsolutions/217/

www.cuzk.cz www.maps.google.cz www.mapy.cz www.sreality.cz

96

ŠEDÉ ZDROJE: NĚMEČEK, Ondřej. Oceňování nemovitostí. Praha, 2011. Diplomová práce. VŠE, Vedoucí práce Doc. Ing. František Drozen, CSc. PELOUŠKOVÁ, Petra. Oceňování nemovitostí. 2006. Bakalářská práce. Masarykova univerzita, Vedoucí práce JUDr. Dudová, PhD. PUFFER, Jiří. Modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu. Praha, 2010. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola, a.s. Vedoucí práce Ing. Jiří Herrmann. HUSNÍK, Jan. Modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu. Praha, 2010. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola, a.s. Vedoucí práce Prof. Ing. Josef Michálek CsC.

97