Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Ing. Libor Koblása Studijní obor: Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Sýkora

Duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Pavla Sýkory a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy a vnitřními akty řízení Bankovního institutu

V Praze dne 15. dubna 2011

______________________ Ing. Libor Koblása

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing.Pavlu Sýkorovi za trpělivost, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále bych chtěl touto cestou poděkovat rodině za trpělivost a podporu při studiu.

Anotace Jméno:

Koblása Libor

Název:

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Vedoucí práce:

Sýkora Pavel

Katedra:

Bankovnictví a pojišťovnictví

Akademický rok:

2010/2011

Počet stran:

121

Počet příloh:

6

Počet titulů pouţité literatury: 8 Počet pramenů:

20

Bakalářská práce se zabývá třemi metodami oceňování majetku a zkoumá, zda se do trţní hodnoty nemovitosti promítá i způsob jejího vytápění. Součástí práce je i ocenění soukromé a komerční nemovitosti a analýza trhu v lokalitě Ostrava – město. Klíčová slova: oceňování majetku, nákladová metoda, porovnávací metoda, výnosová metoda, způsoby vytápění

Annotation Name:

Koblása Libor

Titul:

Heating up of constructions and its influence on market value

Supervisor:

Sýkora Pavel

Chair:

Bankovnictví a pojišťovnictví

Academic year:

2010/2011

Number of pages:

121

Number of supplement:

6

Number of literature:

8

Number of resources:

20

This thesis deals with three method of valuation of possesion and search influence mode of heating up on market value.of property. The work also includes the valuation of. of private and commercial property and market analysis in the area of Ostrava - city Key words: valuation, cost method, comparative method, income method, mode of heating up

Obsah Úvod

6

1. Oceňování nemovitostí

7

2. Základní pojmy

8

2.1 Majetek

8

2.2 Hodnota majetku

9

2.2.1 Trţní hodnota

9

2..2.2 Věcná hodnota

11

2.2.3 Výnosová hodnota

11

2.2.4 Porovnávací hodnota

12

2.2.5 Reprodukční hodnota

12

2.3 Cena

13

2.4 Nemovitost

14

2.5 Pozemek

15

2.5.1 Vliv zastavění na cenu pozemku 2.6 Stavby 3. Metody oceňování nemovitostí

16 16 18

3.1 Nákladové metody oceňování nemovitostí

18

3.2 Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí

20

3.3 Výnosový způsob ocenění

23

4. Způsoby vytápění

27

4.1 Vytápění pevnými palivy

27

4.2 Vytápění plynem

28

4.3 Vytápění elektřinou

30

4.4 Vytápění pomocí tepelného čerpadla

30

4.5 Vytápění pomocí solární energie

33

4.5.1 Termický solární systém na ohřev vody

35

4.5.2 Termický solární systém pro vytápění

36

4.6 Energeticky pasivní domy 4.6.1 Základní principy a prvky pasivních domů

37 38

5. Vyhodnocení

41

6. Praktická část

43

6.1. Ocenění rodinného domu

43

6.1.1 Ocenění rodinného domu nákladovým způsobem

45

6.1.2 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem

58

6.1.3 Ocenění rodinného domu výnosovým způsobem

60

6.1.4 Stanovení obvyklé ceny

64

6.2. Ocenění komerční budovy

68

6.2.1 Ocenění komerční budovy nákladovým způsobem

70

6.2.2 Ocenění komerční budovy porovnávacím způsobem

80

6.2.3 Ocenění komerční budovy výnosovým způsobem

82

6.2.4 Stanovení obvyklé ceny

86

7. Analýza lokálního trhu 7.1 Analýza trhu

91 91

7.1.1 Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě

91

7.1.2 Analýza komerčních charakteristik nemovitosti

92

7.1.3 Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu

92

7.1.4 Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti

93

7.1.5 Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti

93

7.2 Obecná charakteristika trhu

94

7.2.1 Popis oblasti – Okres Ostrava – město

94

7.2.2 Hospodářství a zaměstnanost

95

7.2.3 Stavební pozemky

98

7.2.4 Brownfieldy

99

7.2.5 Průmyslové zóny

100

7.2.6 Byty

101

7.2.7 Rodinné domy

104

7.2.8 Objekty pro individuální rekreaci

105

7.2.9 Bytové domy

105

7.2.10 Administrativní budovy

106

7.2.11 Průmyslové objekty

106

7.2.12 Nájmy

107

7.3 Závěr

108

Seznam literatury

109

Seznam příloh

110

Úvod Náplní mé bakalářské práce je analyzovat vliv vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. „Experti dnes odhadují, ţe jiţ v relativně blízké době (v roce 2030) klesnou zásoby ropy - základní suroviny pro výrobu nafty a benzínu - na hranici asi 8,5 % celkového dnešního mnoţství. V letech 2050 - 2100 pak budou vytěţena všechna dnes známá loţiska ropy. Poněkud lépe jsme na tom se světovými zásobami uhlí. Ty jsou odhadovány na 1 000 miliard tun a měly by lidstvu vystačit po několik dalších staletí, pokud ovšem zůstane jeho spotřeba na současné úrovni. To se však nedá předpokládat vzhledem k tomu, ţe uhlí bude muset v řadě odvětví nahradit ropu a jeho spotřeba prudce stoupne. Nic příjemného nečeká obory závislé na zdrojích zemního plynu. Ty postačují podle posledních odhadů na zhruba 100 let.“ /1/ Tato informace byla uveřejněna v časopise 21. století 6. 5. 2005. A to byl jeden z důvodů, proč jsem si zvolil toto téma. Je jasné, ţe všichni musíme bydlet a v našich zeměpisných podmínkách, kdy se střídají 4 roční období, se musíme zajímat i o vytápění našich domovů. Podle odhadů vědců se začínají tenčit zásoby ropy, zemního plynu a uhlí. Tedy surovin, které se v současné době pouţívají k vytápění nejvíce. Tak se asi většina z nás začne zajímat o to, jak zabezpečit „teplo domova“ dřív, neţ situace s nedostatkem surovin nastane. Byl jsem zvědavý, zda se v některé metodě oceňování odráţí vliv vytápění. Nejdříve bych chtěl ve své práci popsat základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí a obecně metody oceňování nemovitostí a dále jednotlivé druhy vytápění. Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v místě svého bydliště – Ostrava bych chtěl provést různými metodami ocenění soukromé a komerční nemovitosti. Cílem mé práce je zjistit, zda se promítá druh vytápění do trţní hodnoty nemovitosti, zda existuje metoda oceňování nemovitostí, do které je tento vliv zapracován.

6

1. Oceňování nemovitostí Význam oceňování majetku vzrostl u nás zejména po roce 1989. V centrálně plánovaných ekonomikách, mezi které patřila do roku 1989 i Česká republika, neměla cena zboţí vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Ceny byly určovány centrálně, tyto se však lišily od reálných trţních cen. Vedle úředně stanovených cen tak ještě existovaly další ceny, které vznikaly v důsledku fungování šedé ekonomiky a které svým charakterem daleko více odpovídaly stavu mezi nabídkou a poptávkou. Ocenění majetku, které je zaloţeno na principech trţní ekonomiky, je odlišné od stanovení regulované ceny. Postup stanovení regulované ceny je totiţ nezávislý na momentálním stavu ekonomiky a trhu. Takto stanovená cena neodráţí trţní mechanismy. Pro stanovení trţní ceny v ČR neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informace (jejich získávání, zpracování, vyhodnocování) a jednak zkušenosti a schopnosti znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Potom lze na podkladě dobře vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění stanovit trţní hodnotu majetku. Ta je funkcí mnoha proměnných, ve kterých hraje podstatnou roli čas. /2/

7

2. Základní pojmy V následující kapitole chci vymezit základní pojmy, které se pouţívají při oceňování majetku.

2. 1 Majetek Majetek je pojem právnický. Zpravidla je chápán jakou soubor věcí, práv, pohledávek a závazků náleţející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišen podle povahy na nemovitý a movitý. Nemovitým majetkem se rozumí zpravidla takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej tedy bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Nemovitostmi jsou tedy např. fyzicky existující pozemek a ty objekty člověkem vyrobené, které jsou s pozemkem trvale spojeny (rybník, studna, dům, stromy apod.). Ostatní fyzické objekty, které nesplňují podmínky výše uvedené definice, se právnicky označují jako věci movité a jejich vlastnictví pak movitým majetkem. Movitým majetkem jsou tedy hmotné a nehmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí. Opotřebení majetku je objektivní proces, v jehoţ průběhu se spotřebovává část jeho hodnoty při pouţívání nebo se např. při produkčním procesu přenáší část jeho hodnoty na nově vznikající produkt. Tím se hodnota produktu sice zvyšuje, současně však dochází k fyzickým změnám na vlastním výrobním zařízení – opotřebování. Tento pak ztrácí svoji uţitou hodnotu. Opotřebení hmotného majetku je tedy projev a následek působení jak přírodních zákonů, tak i důsledek vztahů společenských, mj. působení zákona nabídky a poptávky. /2/

8

2. 2 Hodnota majetku Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. /3/ Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory: uţitečnost (schopnost uspokojit), přání (touha), nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Ekonomická teorie analyzuje dva základní typy hodnoty – hodnotu uţitnou, která představuje jako ekonomická kategorie uţitečnost věci, a hodnotu směnnou neboli ekonomickou, která se odvozuje z uţitné hodnoty zboţí, tzn. z jeho schopnosti uspokojit lidskou potřebu prostřednictvím směny. Směnná hodnota se vyjadřuje cenou, čili prostřednictvím peněz./2/

2. 2. 1 Tržní hodnota Pojem trţní hodnota patří k nejrozšířenějšímu pojmu v terminologii oceňování. Byla definována různými autory a subjekty sice podobně, nikoli však identicky. V následujícím textu jsou ukázky některých z nich. Definice EU: Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku je dosaţitelná při jednáních a prodeji. Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti opatrně a z vlastní vůle. Nebo téţ finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a

9

nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Definice z českého zákona o oceňování: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Co se týče české oceňovací terminologie, je v našich podmínkách toto oblast s moţná nejrozporuplnějšími názory, značně neustálená a pro řadu konkrétních případů nevyhovující, nepřehledná aţ zavádějící. Někteří autoři se jednoznačně přiklánějí k mezinárodně uznávanému pojmu trţní hodnota, jiní preferují pojmy jako obvyklá trţní cen, obecná trţní cena nebo odhadnutá trţní cena apod., soudní sektor pro tyto účely pouţívá termín obecná cena, výše citovaný zákon o oceňování majetku volí termín obvyklá cena. Z uvedených definic je dále patrné rozdílné pojetí trţní hodnoty v různých ekonomických systémech a právních úpravách. Zejména jde o rozpor mezi jednotlivými koncepty, vycházejícími z fikce nejvyšší nebo průměrné či obvyklé ceny. Někteří autoři se shodují na tom, ţe tento rozpor by byl řešitelný definováním obvyklé trţní ceny jako průměrné ceny vzniklé z jednotlivých sjednaných cen na základě nejvyšší dosaţené nabídky. I v jednotlivých zemích se pouţívají různé metody a definice. Tato skutečnost potom komplikuje porovnání ocenění stejného subjektu podle metodik pouţívaných v různých zemích. Existují snahy o kodifikaci definic, metod a praxí prostřednictvím dobrovolných profesních organizací, vzdělávacích institucí i vládních organizací. Úkolem znalce při stanovování trţní hodnoty je v první řadě odhadnout hlavní a nejvhodnější, případně nejpravděpodobnější vyuţití daného majetku.

10

Metody a postupy ocenění odráţejí podstatu daného majetku a okolnosti, za kterých by byl tento majetek nejpravděpodobněji obchodován na volném trhu. /2/ Na rozdíl od trţní ceny, která je skutečnou cenou dosaţenou na trhu v důsledku střetávání nabídky a poptávky, je trţní hodnota pouhým odhadem, který má od skutečné ceny určitý rozptyl. Šíře tohoto rozptylu je určena mezní hodnotou minimálního a maximálního odhadu trţní hodnoty. /3/

2. 2. 2 Věcná hodnota Tento termín jiţ úzce souvisí s konkrétní metodikou. Jde o hodnotu zjištěnou nákladovým způsobem. Získá se jako reprodukční hodnota korigovaná o opotřebení. /2/

2. 2. 3 Výnosová hodnota Obecně jde o součet budoucích čistých příjmů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. /2/ Na nemovitost se nahlíží jako na budoucí zdroj příjmů, tedy jako na budoucí výnos. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. (Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde, Praha 2004, str. 72) Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Označuje se Cv. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaţitelného) ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitostí apod. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota Cv vypočte podle vzorce

11

zisk z nájmu nemovitosti za rok Cv =

x 100 % úroková míra v % za rok Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace. Pro

výpočet ceny nemovitosti je nutno vycházet z nájemného, není moţno pouţít jako výnos zisk z podniku v nemovitosti umístěného. V takovém případě by se jednalo o ocenění podniku, tzn. včetně technologie, know-how, ceny ochranných známek atp. Vyjádření hodnoty nemovitostí pomocí úrokové míry však není moţno povaţovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. /4/

2. 2. 4 Porovnávací hodnota Jako výsledek porovnávacích metod reflektuje ceny obdobných nemovitostí realizovaných na trhu v nedávné době při zohlednění jejich případných odlišností a faktoru času. /2/

2. 2. 5 Reprodukční hodnota Bývá bohuţel díky jiţ výše zmíněné terminologické zmatečnosti někdy téţ nesprávně označována jako reprodukční pořizovací cena, ačkoliv uváděné definice deklarují, ţe se jedná o hodnotu, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Reprodukční hodnota není korigována o opotřebení a jde tedy spíše o určitý mezivýsledek při stanovování trţní hodnoty nemovitosti. V případě staveb se zjišťuje přesným, ale i značně pracným, a tedy drahým rozpočtováním celé stavby podle jednotlivých poloţek. Jistou formou zjednodušení rozpočtové metody je metoda agregovaných poloţek, při níţ dochází k oceňování skupin poloţek současně. Nejčastěji je však moţné se setkat s metodou technicko hospodářských ukazatelů, kdy se vezme jedna měrná jednotka za celou

12

stavbu a ta se ocení. Nejčastější takto vyuţívanou měrnou jednotkou je 1 m3 obestavěného prostoru, příp. 1 m2 zastavěné (podlahové) plochy. /2/

2. 3 Cena Cena je základním ekonomickým pojmem. Lze říci, ţe cena je peněţním vyjádřením hodnoty, ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo sluţba. Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně poţadovaná, nabízená nebo jiţ realizovaná částka. Zákon o cenách č. 526/1990 Sb., v platném znění, vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboţí, nebo vytvořená pro ocenění zboţí k jiným účelům. Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů účastníků trhu, a to za podmínek oboustranné konkurence. Představuje relativní hodnotu připisovanou zboţí nebo sluţbám prodávajícím nebo kupujícím v konkrétních podmínkách. Nemusí mít vztah k hodnotě, kterou zboţí nebo sluţbám připisují jiné osoby. Jejím konkrétním vyjádřením je částka, která je poţadována prodávajícím nebo nabízena kupujícím příp. zaplacena za zboţí nebo sluţbu při uskutečněném obchodu. V podmínkách trţní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen: 1. cena smluvní – výsledek dohody mezi prodávajícím a kupujícím o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena. Vše platí za podmínky, ţe je dostatečně obecně znám nebo určen způsob její tvorby. Ani jedna ze smluvních stran nesmí zneuţít svého hospodářského postavení k tomu, aby získala nepřiměřený prospěch. 2. cena regulovaná – tvorba spočívá v určitém stanovení či usměrnění cen cenovými nebo místními orgány. Rozhodnutí těchto orgánů jsou potom závazná. V praxi znalců majetku je moţno setkat se ještě s následujícími typy cen: cena zjištěná – cena, která byla stanovena podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní,

13

cena obvyklá – cena, za kterou je moţno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit, dříve bývala označována téţ jako obecná, cena výchozí – je reprodukční cena, kterou je nutno vynaloţit na pořízení stejného (srovnatelného) majetku v okamţiku oceňování, cena základní – cena definovaná v cenovém předpisu, cena tržní – skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu, odpovídá ceně obvyklé, cena platná – cena, která je akceptována kupujícím a je zaplacena, současně jsou schváleny podmínky platnosti celé transakce, cena administrativní – cena stanovená podle cenového předpisu, konstrukce takto koncipované ceny je, nebo by měla být, jasně určena právními předpisy (téţ úřední nebo zjištěná cena). /2/ Tab. č. 1 systém cen v České republice /5/ Systém cen v České republice podle cenového práva (stav k 1. 3. 2009) A: ceny smluvní volné - zákon č. 526/1990 Sb., o regulované - úředně cenách (seznam - věcně regulovaných cen se uveřejňuje - časově v Cenovém věstníku) - cenovým moratoriem B: ceny zjištěné podle - ceny majetku zvláštního předpisu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku prováděcí vyhláška č. 3/12008 Sb. Ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. - ceny sluţeb

§5 §6 §8 §9

- nemovitosti - věci movité - majetek finanční - majetek ostatní

2. 4 Nemovitost Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými.

14

2. 5 Pozemek Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu bez ohledu nato, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v § 27 zák. č. 344/1992 Sb., jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově

určen, zobrazen

v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, tj. čtverečních metrech. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Podle jejího umístění se nachází buď v zastavěné části obce (v intravilánu) nebo mimo ni (extravilánu). Pro její určení jsou velmi důleţité údaje o jejím vyuţití. Samostatnými parcelami mohou být např.: -

zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami,

-

osamoceně stojící budovy,

-

všechny druhu komunikací. /2/

Pozemky se podle zákona o oceňování majetku člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemku, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, nebo pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemek evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve

15

vlastnictví stejného subjektu a nebo plochy pozemku skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitost jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením apod. Příslušenství nemovitosti je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní. Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. /6/

2. 5. 1 Vliv zastavění na cenu pozemku Cena pozemku je především závislá na tom, zda jde o pozemek zastavěný nebo pozemek nezastavěný. a) pozemky zastavěné – jejich cena je ovlivněna zejména charakterem zástavby z hlediska doby dalšího vyuţívání stavby a rovněţ dalšími parametry stavby. Pozemky jsou zastavěné stavbou trvalou, stavbou dočasnou, stavbou určenou k odstranění nebo stavbou nepovolenou. b) pozemky nezastavěné - se dále hodnotí podle skutečnosti, zda se uvaţuje v budoucnu jejich zastavění, či zda je jejich vyuţití k stavebním účelům nepřijatelné. /2/

2. 6 Stavby Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavba, která není spojena se zemí – je na ní pouze poloţena (přenosný novinový stánek, přenosná staveništní buňka, přenosný zahradní

16

bazén apod.) – je věcí movitou. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí – výjimkou jsou drobné přízemní stavby nebo drobné podzemní stavby. Zvláštním druhem nemovitostí jsou ostatní podzemní nemovitosti. Povaţují se za ně stavby a jejich zařízení, která jsou pod zemským povrchem a jsou s ním spojeny pevným východem. Popis a umístění podzemní stavby v katastru nemovitostí se uvádí pouze tehdy, jestliţe vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku. Pro evidenci nových staveb, reálně oddělovaných částí nemovitostí, jakoţ i věcného břemene k části pozemku v katastru, musí být předloţen téţ geometrický plán a u nových staveb téţ doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního. Jako vlastník novostavby, která je evidována v katastru nemovitostí, zapisuje se stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí, není-li jinou listinou prokázáno, ţe vlastníkem je někdo jiný. Stavba se vyskytuje v právních předpisech ve dvou pojetích a to v předpisech občanskoprávních a stavebněprávních.Ve stavebním zákoně v § 139 odst. 1 je uvedeno vymezení staveb – za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení a dobu trvání. /2/ Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. Pro účely oceňování se člení na: a) stavby pozemní b) stavby inţenýrské a speciální pozemní c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby

17

3. Metody oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se pouţívají: nákladový způsob ocenění (téţ metoda stanovení věcné hodnoty) je způsob ocenění, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. porovnávací způsob ocenění, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. výnosový způsob ocenění, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu metody kombinované, které jsou zaloţeny na kombinaci přístupů výše uvedených metod metoda administrativní je zaloţena na oceňování podle vyhlášky ministerstva financí. Znalec určuje hodnotu nemovitostí, nikoliv jejich cenu. Cena nemovitostí je dána zejména vztahem mezi nabídkou a poptávkou, tzn. určuje ji trh. Úkolem znalce při určování hodnoty nemovitostí je pouţít z moţných způsobů oceňování ty, které umoţňují při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu nemovitosti co moţná nejvýstiţněji postihnout stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí. /2/

3. 1 Nákladové metody oceňování nemovitostí Tyto metody reflektují především technický pohled na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota, jejíţ výše by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Při určení výchozích stavebních nákladů je v principu moţno pouţít tři moţné postupy:

18

1) rozpočtový způsob Jde o postup zjištění reprodukční hodnoty kalkulací jednotlivých poloţek stavby vycházející z podrobné stavebně technické dokumentace. Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou zjištěnou v katalogu cen stavebních prací. Sumarizací lze pak získat výslednou reprodukční hodnotu. Jiţ z popisu metody je zřejmé, ţe její pouţití je moţné pouze v případech, kdy je přesně známá projektová dokumentace, výkaz výměr ve vhodném členění a také provedení jednotlivých konstrukcí. 2) metoda agregovaných položek Jistou formou zjednodušení rozpočtové metody je metoda agregovaných poloţek, při níţ dochází k oceňování skupin poloţek současně. Metoda je zaloţena na agregaci příbuzných konstrukčních částí do jedné poloţky. Takto agregovaná poloţka potom vyjadřuje průměrné náklady na určitou konkrétně definovanou část stavby nebo skupinu stavebních prací. Podle členění, rozsahu a úrovně podrobnosti agregovaných poloţek existuje celá řada variant a modifikací. Agregované poloţky představují současný hlavní trend v oceňování stavebních prací a konstrukcí pro stavební firmy. 3) metoda technicko hospodářských ukazatelů Nejčastěji je však moţné se setkat s metodou technicko hospodářských ukazatelů, kdy se vezme jedna měrná jednotka za celou stavbu a ta se ocení. Nejčastější takto vyuţívanou měrnou jednotkou je 1 m3 obestavěného prostoru, případně 1 m2 podlahové plochy. Pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením počtem měrných jednotek obdrţíme reprodukční hodnotu. Jelikoţ je jednotková cena vlastně vztaţena k určitému standardu, který většinou nemůţe být s oceňovanou stavbou identický, je třeba provést úpravu pomocí vhodných poměrových koeficientů (vybavení, zastavěná ploch, místo, počet podlaţí apod.) a zohlednit tak případné rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby.

19

3. 2 Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Přístup k trţní hodnotě na bázi porovnání, neboli komparace je zaloţen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí a jeho výsledkem je porovnávací hodnota. Tento postup bývá někdy označován i přímo za přístup na bázi trhu či trţní přístup (the market approach), neboť při správné aplikaci na rozdíl od přístupů na základě věcné hodnoty či kapitalizací výnosu jsou v něm zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou nejvíce frekventován a jehoţ výsledky jsou relativně velmi přesné. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: oceňované nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. /2/

Názvosloví komparativních metod oceňování 1) nemovitost oceňovaná – nemovitost, jejíţ cenu je třeba zjistit, veličiny týkající se oceňované nemovitosti jsou označovány indexem O 2) nemovitost srovnávací – nemovitost, u níţ známe cenu i její parametry, veličiny týkající se srovnávací nemovitosti jsou označovány indexem S 3) databáze nemovitostí – utříděný a statisticky zpracovaný soubor dat o nemovitostech (obec, poloha nemovitosti v obci, cena nemovitosti,..)

20

4) tržní cena nemovitosti – cena nemovitosti zjištěná z trhu nemovitostí, označovaná TC 5) jednotková cena – cena za jednotku výměry, označovaná JC /5/

Metody komparativních metod oceňování 1) metoda monokriteriální- metoda, při níţ je porovnávání prováděno pouze na základě jednoho kritéria, 2) metoda multikriteriální – metoda, při níţ je porovnávání prováděno na základě více kritérií, 3) metoda přímého pozorování – metoda porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou,

Obr.č. 1 Metoda přímého cenového porovnání /7/ 4) metoda nepřímého porovnání – metoda, při níţ je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí. /5/

21

Obr. č. 2 Metoda nepřímého porovnání (metoda bazická, metoda standardní ceny) /7/

Podklady pro cenové porovnání 1) Tržní ceny nemovitostí – dosahované ceny nemovitostí jsou důleţitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíţeny řadou zkreslení.

22

2) Realitní inzerce – je jedním z důleţitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí. Ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou nakonec dosaţeny. Postupným podrobným sledování je moţno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, aţ z inzerce zmizí – nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední poţadované. Z toho vyplývá důleţité kriterium: cena odhadované nemovitosti nemůţe být větší, neţ cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. 3) Cenové mapy pozemků – měly by být zpracovávány pouze podle skutečně dosahovaných cen, měly by být tedy velmi dobrým vodítkem ke stanovení ceny pozemků. 4) Vlastní databáze znalce – pro objektivní stanovení ceny nemovitostí je nezbytně třeba, aby si odhadce vedl vlastní databázi cen a nájemného. Tato databáze se průběţně doplňuje, vţdy s datem zapsání kaţdé informace, event. její změny a s uvedením pramene. /5/

3. 3 Výnosový způsob ocenění Tyto metody oceňování jsou zaloţeny na předpokladu, ţe smyslem pořízení nemovitosti (mimo rodinných domů, objektů pro individuální rekreaci, kostelů apod.) byl předpoklad v budoucnu dosahovat jejich pronajmutím maximálního výnosu. Přitom vlastník nemovitosti předpokládá, ţe peníze vloţené do nemovitosti mu přinesou čistý výnos, který bude přiměřený právě výši jeho investice do výstavby nebo koupě dané nemovitosti. Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Přepočet budoucích čistých výnosů na současnou hodnotu vychází ze zásad sloţitého úrokování. Specifická je při výpočtu výnosové hodnoty nemovitostí skutečnost, ţe: pozemek je časově neomezeně pouţitelný a umoţňuje tudíţ vyhospodařit trvalý příjem (tzv. věčnou rentu),

23

stavba je časově omezeně pouţitelná (podléhá opotřebení) a poskytuje tudíţ moţnost vyhospodařit jen časově omezený výnos (tj. rentu jen po dobu dalšího trvání stavby).

Varianty výnosové hodnoty Výnosovou hodnotu nemovitosti lze vyjádřit buď hodnotou věčné renty nebo hodnotou dočasné renty. Volba způsobu hodnocení závisí na charakteru nemovitosti i záměru vlastníka. Základním předpokladem stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je správné určení hrubého ročního výnosu a obhospodařovacích nákladů, jejichţ velikost závisí na velikosti nájemného, které pronajímatel získává od nájemců za pronájem jednotlivých ploch. Hrubý roční výnos zahrnuje všechny trvale dosaţitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním vyuţívání nemovitosti. Počítá se jen z nájemného, nelze jej tedy počítat ze zisku podniku, který se v nemovitosti nachází. Obhospodařovací náklady jsou trvale nutné náklady na obhospodařování nemovitosti. S přibývajícím stářím nemovitosti se zvyšují. Je nutné z nich vyloučit všechny náklady, které hradí v rámci nájemného nájemci. Pro odhad výnosové hodnoty má zásadní význam úroková míra. Při jejím stanovení se vychází z toho, ţe kapitál vloţený do nemovitosti musí být zúročen nejméně tak vysokou úrokovou mírou, která odpovídá úrokové míře kapitálového trhu. Kapitalizační míra představuje pro majitele finančních aktiv zásadní informaci pro jejich optimální zhodnocení. Drţitel finančních aktiv můţe aktiva zhodnotit různými způsoby – uloţením finančních aktiv jako jistiny, investováním finančních aktiv do nemovitostí,… /2/

24

Obr. č. 3 Výnosová hodnota jako součet budoucích výnosů nájemného/7/

Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Výnos z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo moţno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti – včetně například prostor uţívaných vlastníkem v době odhadu bezplatně a prostor nepronajatých. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům, garáţ, pronajaté pozemky. Při odhadu nemovitosti nelze výnosy počítat ze zisku podniku v nemovitosti umístěného – pak by se jednalo o ocenění podniku, nikoli nemovitosti. Je také třeba počítat s tím, ţe (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok. Výnosy se pokud moţno dokladují nájemními smlouvami. V posudku se případně uvedou jednotlivé výměry všech pronajímatelných místností podle druhů a jejich součty po jednotlivých podlaţích. Jako odpočitatelné poloţky – náklady na dosaţení výnosů je nutno uvaţovat zejména. daň z nemovitosti,

25

pojištění staveb, náklady spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor, náklady na správu nemovitosti (sjednávání nájemních smluv, prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků pro opravy, jednání s úřady apod.) amortizace staveb – po doţití stavby musí mít vlastník obnos na její znovupostavení nebo generální opravu, která bývá obvykle takřka stejně nákladná jako postavení nové stavby - kdyby totiţ místo stavby uloţil peníze do banky, jistina by nominálně zůstávala nezměněna, takţe u nemovitosti musíme mít podmínky podobné, nájemné z pozemku, pokud je pozemek jiného vlastníka – v takovém případě je vypočtená cena pouze cenou stavby, bez pozemku, provize za pronajmutí – v trţní ekonomice je běţné, ţe nájemné zajišťuje realitní kancelář, která za obstarání obdrţí provizi. /7/

26

4. Vytápění Vytápění rodinných domů a bytů představuje největší podíl spotřeby energie a patří mezi nejvýznamnější nákladové poloţky za provoz domu. Kaţdý způsob vytápění má své klady a zápory. Dříve se rodinné domy vytápěly nejčastěji pevnými palivy, dřevem a uhlím. Zejména topení dřevem nebyl pro naše předky ţádný problém. Jenţe příprava dřeva byla časově i fyzicky náročná, a tak není divu, ţe místo pevných paliv převzala v domácnostech paliva čistší a pohodlnější, jakými jsou elektřina a plyn. Vzhledem k tomu, ţe prudce rostou ceny těchto energií, nabývá topení dřevem a biomasou znovu na významu. Z ekologického hlediska se dnes jedná o biomasu, kterou lze znovu vyprodukovat. Bohuţel, se změnou energetické politiky a cenových relací se do popředí zájmu veřejnosti dostává opět vytápění uhlím, které však velmi zatěţuje ţivotní prostředí nadměrnými exhalacemi, prachem a oxidy uhlíku a dusíku. /8/

4. 1. Vytápění pevnými palivy Pevná paliva jsou zajímavá zejména v lokalitách, kde existuje dlouhá tradice tohoto způsobu vytápění. V minulosti jsme měli moţnost sledovat vlny propagace určitého typu vytápění v závislosti na ekonomických tlacích a politických zájmech. Byly doby, kdy se propagovaly elektrické přímotopy a akumulační kamna i za cenu dotací spotřebičů při nákupu. Kdyţ se začalo elektřinou topit, zdraţily se ceny elektrické energie. Pak následovala plynofikace obcí s čerpáním dotací. S nárůstem odběru plynu se svezl i nárůst cen za něj. Opět se tedy začalo topit pevnými palivy, někde dokonce i materiálem, který za paliva povaţovat nelze. Výsledek na sebe nedal dlouho čekat – začíná se zhoršovat čistota ovzduší. V budoucnu čeká na některá paliva (zejména uhlí) s největší pravděpodobností ekologická daň. Přesto však ekonomicky zajímavé a ekologicky příznivé druhy paliv nalezneme i mezi palivy pevnými, zejména dřevo a peletky.

27

Kromě topidel, která jsou zajímavou a atraktivní součástí interiéru, existují i taková, která svým vzhledem sice nepotěší, poskytují však svému majiteli stejné neocenitelné sluţby. Kotle a kamna na dřevo, uhlí, brikety a dřevěné peletky nejsou na atraktivní podívanou, ale na účinné a ekonomické vytápění. Snahou při vývoji kotlů na dřevo je dosáhnout takového stavu paliva, aby veškeré spalitelné součásti nejprve zplyňovaly a teprve pak shořely. Není divu, ţe tento typ kotlů dosahuje účinnosti aţ 85 %. V současné době jsou velmi populární dva základní systémy – pro topení celými poleny v kotli na tzv. dřevoplyn a pro topení drceným dřevem. Pro správné spalování dřeva je nutné dodrţovat podmínku dostatečného přívodu vzduchu. Na rozdíl od uhlí, kde velká část paliva hoří aţ v komíně a většina tepla tedy unikne bez uţitku pryč, kotle na dřevo dávkují vzduch do topeniště jinak a v několika místech. Účinnost takových kotlů je velmi vysoká. Kotle na celé polenové dřevo vyţadují aspoň dva roky vyschlé suché dřevo. Vytápění dřívím vlhkým a mokrým se sniţuje účinnost a výrazně se zkracuje ţivotnost kotle i komína. Topit se však dá i dřevní štěpkou (odpadem z pily), která se do kotle můţe naváţet automaticky ze zásobníku. Řízená regulace, spínače, ventilátory a řídicí jednotka se postarají o bezproblémový chod kotle klidně po celou sezónu. Dalším palivem mohou být dřevní brikety či pelety. Zatímco dřevní štěpka se dodává vlhká a ve stavu, jak vyjde z pily, pelety jsou malinké dřevěné briketky připomínající rozměry na kousky nalámanou tuţku. Naprosto suché palivo se přiveze zákazníkovi autem a pneumaticky se dopraví do zásobníků. Z nich pak kotel odebírá palivo tak, aby bylo zajištěno plynulé a regulovatelné spalování. /8/ Výhodou tohoto způsobu vytápění jsou nízké provozní náklady, dobrá regulovatelnost a minimální nároky na údrţbu systému. Nevýhodu vidím v značném dopadu na ţivotní prostředí při zvolení klasického (uhlí) způsobu vytápění.

4. 2. Vytápění plynem Vytápění plynem patří mezi ekonomicky a ekologicky významné způsoby zajištění tepla a teplé vody a jeho podíl na trhu s bydlením stále stoupá. Vývoj legislativy a ekonomika provozu tlačí investory k nákupům provozně úsporných

28

zařízení pro vytápění a ohřev vody, které svým provozem minimalizují negativní působení na ţivotní prostředí. Plyn přitom lze oprávněně řadit mezi média, kterým patří budoucnost. V blízké době, v horizontu jiţ několika nejbliţších let, se dočkáme úprav evropské legislativy, která změní pravidla pouţívání malých tepelných zdrojů, některé země v tomto trendu jiţ dnes výrazně preferují ekologické zdroje s vysokou účinností. Například ve Velké Británii jiţ dnes podíl účinných plynových kondenzačních kotlů dosahuje hodnoty téměř 90 % oproti 10 % plynových kotlů klasických. U nás situace není v porovnání s vyspělou Evropou dvakrát růţová – zatímco v Německu je provozováno kolem 70 % plynových kondenzačních kotlů, u nás kondenzační kotle představují pouhých 15 %. Potěšitelné však je, ţe tento podíl na trhu zatím pomalu, ale nezadrţitelně stoupá. Brzy se také dočkáme energetického hodnocení kotlů v podobném duchu, jako se setkáváme s energetickými štítky u domácích spotřebičů. Konstrukce tepelné techniky směřuje k vývoji a provozování vysoce účinných zařízení, mezi kterými své významné místo zaujímají právě kondenzační kotle. Zdrojem energie pro plynové vytápění můţe být buď rozvod zemního plynu v dané lokalitě, nebo samostatný zdroj propanu či propan-butanu v podobě samostatného zásobníku, který je třeba doplňovat. Zásobník však zabírá místo na pozemku, omezuje přístup na pozemku v důsledku ochranných zón, představuje další investici. Provoz kotle na propan nebo propan-butan je také ekonomicky náročnější, protoţe oba tyto plyny jsou draţší neţ zemní plyn a zaváţení zásobníku také něco stojí. Záměna topného média většinou u plynových spotřebičů nebývá problém, obvykle stačí vyměnit trysky. /8/ Výhodou jsou poměrně nízké pořizovací náklady, bezobsluţný, tichý a nenáročný provoz, nenáročná údrţba, dobrá regulovatelnost a vysoká účinnost systému. Plusem je také moţnost zapojení téměř do jakéhokoli topného systému a také skutečnost, ţe spalování zemního plynu je šetrné k ţivotnímu prostředí. Nevýhodou je trvale rostoucí cena plynu, nutnost jeho rozvodu v dané lokalitě a zejména závislost ČR na dodávkách plynu ze zahraničí./9/

29

4. 3. Vytápění elektřinou Vytápění elektrickou energií dnes patří mezi rozšířené způsoby vytápění. Pokud je dům připojen k dostatečně silné energetické rozvodné síti, je vyřešen trvalý přísun energie, aniţ by bylo zapotřebí zajišťovat zásoby topného média předem. Elektrická energie se vyuţívá i jako nouzový způsob vytápění tam, kde nelze vyuţít jiné zdroje tepla – například do blízkosti pozemku není moţné dopravit pevná nebo kapalná paliva, z nejrůznějších důvodů nelze vybudovat propan-butanový zásobník, plynofikace je v nedohlednu apod. Nejčastěji se elektrická energie pouţívá k teplovodnímu vytápění s centrálním zdrojem tepla, jehoţ funkci zastává elektrokotel. Vytápěcí systém dodává teplo do místností prostřednictvím nízkoteplotních radiátorů nebo podlahovými rozvody s poţadavkem minimální údrţby, s moţností jednoduché regulace a snadného servisu celého systému. Pro instalaci elektrokotle je nezbytné mít souhlas distribuční společnosti, která přidělí příslušný příkon a tarif./8/ Výhodou při vytápění elektřinou je bezobsluţný, tichý a nenáročný provoz, dobrá regulovatelnost, nenáročná údrţba a moţnost napojení téměř do jakéhokoliv topného systému. Nevýhodou je trvale rostoucí cena elektrické energie a to, ţe je získávána způsoby nešetrnými k ţivotnímu prostředí.

4. 4. Vytápění pomocí tepelného čerpadla Vyuţití obnovitelných zdrojů patří mezi priority ekonomicky vyspělých zemí. Je to jeden z mála směrů energetického vývoje, kterým se můţe svět ubírat. Zejména v poslední době, kdy prudce rostou ceny fosilních paliv, jako jsou ropa a zemní plyn, kdy znečištění ţivotního prostředí díky spalování černého a hnědého uhlí dosahuje problematických důsledků znečištění ţivotního prostředí v podobě vypouštění oxidů uhlíku a dusíku, je vyuţití prakticky nevyčerpatelných přírodních zdrojů rozumné a budoucí generace nezatěţující. Dlouhodobější zkušenosti a ekonomické ukazatele z provozu tepelných čerpadel jasně dokazují, ţe nejde o módní záleţitost. V některých vyspělých

30

západoevropských zemích jsou mnohem dál – například ve Švýcarsku je tepelným čerpadlem vybavena jiţ dobrá polovina novostaveb rodinných domů. /8/ Fyzikální základ tepelného čerpadla formuloval jiţ anglický fyzik Kelvin. Jedny z prvních tepelných čerpadel byly realizovány ve Švédsku a Švýcarsku v 20. letech minulého století. Nejvíce se rozšířila v USA a Kanadě, kde se pouţívají v létě k ochlazování obydlí a v zimě k vytápění. Mezi energetické důvody patří to, ţe kompresorové tepelné čerpadlo poháněné elektrickou energií šetří průměrně 65% elektrické energie, která by se ve srovnatelném případě spotřebovala v elektricky vytápěném objektu. Základní rozdělení tepelných čerpadel podle teplonosné otopné látky: -

voda – voda

-

voda – vzduch

-

vzduch – voda

-

vzduch – vzduch

-

země – voda. /10/

Jedním z důvodů, proč se instalace tepelných čerpadel často odkládá, je vyšší pořizovací cena celého topného systému. Pro vyuţití tepla z okolního prostředí je třeba vybudovat potřebné technologické zázemí, které se projeví na celkové pořizovací ceně. Pokud je dům dobře tepelně izolován, pak se vyšší investice poměrně rychle vrátí díky vyuţití bezplatného tepla a stále rostoucím cenám ostatních energií. Pro efektivní vyuţití tepelného čerpadla je nutné, aby rozdíl teplot mezi zdrojem a topným okruhem byl co nejniţší. Proto je nejvhodnější pouţití podlahového či stěnového vytápění. Pokud jsou pouţity radiátory, pak ještě vyhoví velkoplošné typy s nízkým teplotním spádem (nejvíce 55 °C / 45 °C). Starší otopné soustavy

s teplotou

navrhovanou

na

90 °C / 70 °C

bývají

často

velmi

předimenzované a je nutné ověřit, jestli postačí niţší teplota topné vody z tepelného čerpadla. Je moţné, ţe například po zateplení objektu nebude potřeba stávající radiátory měnit. Vyšší vstupní investice do instalace topného systému s tepelným čerpadlem je velmi výhodná u novostavby, kde se jiţ počítá s dobrými tepelně-izolačními vlastnostmi celého domu a případnými technickými úpravami stavby jiţ v projektu. U starších domů je při rekonstrukci zejména třeba zajistit dodatečné tepelné izolace,

31

přičemţ případná instalace jednotlivých prvků otopnému systému můţe znamenat určitý problém z hlediska vyuţití a úprav pozemku. /8/

Obr. č. 4 Princip tepelného čerpadla /8/ Výhodou při uţití tepelného čerpadla jsou nízké provozní náklady, bezobsluţný provoz, dobrá regulovatelnost, úspora za elektrickou energii pro ostatní spotřebu v době nízkého tarifu, minimální nároky na údrţbu systému a nepotřebnost komínu. Nevýhodu vidím zejména ve vysokých pořizovacích nákladech, zvláštních poţadavcích na topný systém (nízká teplota topné vody vyţaduje pouţití větších otopných těles) a podle druhu primárního zdroje poţadavky na zábor venkovního prostředí (vrty, plošné kolektory). /9/

32

4. 5. Vytápění pomocí solární energie Zdrojem energie Slunce je termonukleární reakce probíhající v centrálních oblastech Slunce. Při jaderných reakcích se uvolňuje velké mnoţství tepelné energie, který je vyzařována do kosmického prostoru. Sluneční záření na cestě k Zemi není ničím pohlcováno a přichází na hranici atmosféry v původní podobě, s níţ opustilo Slunce, avšak při značně zmenšení intenzitě tím, ţe výkon se s rostoucí vzdáleností rozptýlí na větší plochu. /10/ Mnoţství dopadající sluneční energie se v jednotlivých lokalitách České republiky liší, ale na tomto rozdílu se podepisuje spíše oblačnost neţ zeměpisná poloha. Na jihu Moravy můţeme vyuţít skoro o 20 procent více energie neţ na severu Čech. Na vodorovnou plochu 1 m2 v oblasti Prahy dopadá okolo 1250 kWh energie za rok, v oblasti Znojemska a Břeclavska je to 1350 kWh za rok. Ani rozloţení ročního příjmu energie není stejné – od dubna do září zemský povrch pohltí asi 70 % dopadající energie, zbývajících 30 % energie pohltí v období od října do března. Z tohoto energetického rozloţení vyplývají i moţnosti vyuţívání sluneční energie. Například kolektor se selektivní vrstvou o ploše 4 m2, jiţně orientovaný se sklonem 45°, můţe za slunečného dne ohřívat aţ 300 litrů vody na teplotu 50 aţ 60 °C. Kolektor o ploše 9 m2 je schopen připravovat cca 500 aţ 600 litrů teplé vody denně. Takto veliká plocha je ale silně předimenzovaná, čímţ se zhoršuje poměr zisku a návratnosti.

Obr.č. 5 Podíl solární energie na ohřevu vody v průběhu ročního cyklu

33

Vyuţití solární energie je tedy rozsáhlé. Instalované kolektory dokáţí v létě zásobovat domácnosti a firemní provozy teplou vodou prakticky bez omezení. V zimě díky kratší době slunečního svitu, nízkým okolním teplotám a malé výšce slunce nad obzorem sice energetická soběstačnost není zcela zajištěna, ale přesto jsou kolektory částečně vyuţitelné díky ohřevu média pomocí rozptýleného slunečního záření. To je teplo, jak je známe například pod zamračenou oblohou. Voda ohřátá slunečními kolektory se dá v domácnosti vyuţít k mytí a koupání. Své uplatnění nalezne v provozu pračky a myčky. Předehřátá teplá voda můţe ušetřit elektrickou energii, která by byla zapotřebí na ohřev vody v těchto spotřebičích. Energetické úspory díky slunečním kolektorům mohou dosahovat hodnoty mezi 30 aţ 60 procenty energie pro ohřev vody a aţ o 30 procent energie pro vytápění. Přesná hodnota je závislá na výrobci zařízení, pouţité technologii a efektivitě instalovaného zařízení. Sluneční kolektory jsou bezúdrţbové, jednoduché na instalaci a prakticky všude v našich geografických podmínkách pouţitelné. Pro potřeby čtyřčlenné rodiny postačuje plocha kolem 6 čtverečních metrů. Kolektory se instalují optimálně na jiţní stranu šikmé střechy, nebo na střechu, alespoň část dne osluněnou. Pokud poloha domu není vhodná a na kolektor by slunce nesvítilo, je lépe kolektor postavit třeba na zahradu, přesně podle potřeby. Technicky nejdokonalejším řešením je instalace na montáţi, která se v průběhu dne za sluncem přesně natáčí. Aby byl solární kolektor pouţitelný celoročně, musí v trubkách kolovat nemrznoucí teplonosné médium. Pomocí něj se ohřívá voda ve výměníku. /8/ Ať uţ mají solární kolektory plnit naše nároky na ohřev teplé vody, vytápění nebo výrobu energie, je vţdy nutné je napojit na další technická zařízení. Vzniklý komplex těchto zařízení se pak nazývá solárním systémem. Dle funkce rozlišujeme následující solární systémy: Termický solární systém na ohřev vody Termický solární systém na vytápění

34

4. 5. 1 Termický solární systém na ohřev vody V podmínkách České republiky se pro ohřev vody pouţívají především dvouokruhové solární systémy s nuceným oběhem, kdy je cirkulace vody zajištěna pomocí čerpadla. Celý proces ohřevu funguje následovně: Sluneční paprsky dopadají na kolektor, kde předávají svou energii teplonosné kapalině. Tato kapalina poté putuje potrubím do zásobníku (boileru), kde ohřívá pitnou vodu. Chceme-li účinně zabránit ztrátám, je velmi důleţité, aby potrubí a zásobník byly dobře tepelně izolovány. Z důvodu zajištění dostatečného mnoţství teplé vody i v období nepřízně počasí, se obvykle do zásobníku instaluje přídavné topné těleso (např. elektrické). Teplonosná kapalina, která předala své teplo pitné vodě je za pomocí čerpadla hnána zpět do kolektoru. Aby systém dobře fungoval, je nezbytně nutné, aby obsahoval toto vybavení: Elektronický spínač – zajišťuje, aby bylo čerpadlo v provozu pouze tehdy, kdy jsou zajištěny efektivní tepelné zisky, tedy teplonosná kapalina nese dostatečnou energii pro ohřev pitné vody. Teploměry – do systému se instalují zpravidla dva, ukazují nám teplotu teplonosné kapaliny před a za zásobníkem. Expanzní nádoba – slouţí k udrţení provozního tlaku v systému, při měnících se teplotách vyrovnává změny objemu kapaliny. Brzda samotížné cirkulace – brání gravitačnímu proudění v době, kdy nejsou zajištěny efektivní tepelné zisky (v noci, nebo pokud je zataţená obloha). Přetlakový ventil – pouţívá se pro odběr teplonosné kapaliny z potrubí v případech nadměrného tlaku. Odvzdušňovací ventil – umoţňuje vypuštění plynu ze solárního systému, umisťuje se do nejvyššího místa systému. Uzavírací a plnící kohouty – slouţí k úplnému vypuštění resp. napuštění teplonosné kapaliny do oběhu.

35

4. 5. 2 Termický solární systém pro vytápění Problémem solárních systémů pro vytápění je skutečnost, ţe v období, kdy potřeba topit je největší, tedy v zimě, je solární energie nedostatek. Jednou z moţností je akumulace solární energie ve velkých zásobnících, coţ je ale finančně velmi náročné. Druhou je pak pouze částečné vytápění solárním systémem, který je kombinován s některým z konvenčních zdrojů energie (elektřina, plyn). Tato varianta je o poznání finančně zajímavější. Solární systém pro vytápění je obdobný jako ten pro ohřev vody s tím rozdílem, ţe je v něm nutné v co maximální moţné míře zamezit ztrátám. Instalaci solárního systému pro vytápění by tedy měla předcházet důsledná tepelná izolace budovy (roční spotřeba energie na vytápění by neměla překročit hodnotu 50 kWh/m2). Vhodné je pak vytápění podlahou, ale i stěnami a stropem. Kromě zásobníku teplé uţitkové vody je instalován ještě jeden tepelný zásobník (bývá vţdy o něco větší) a náhradní zdroj tepla stálého výkonu. Vzhledem k vyšším nárokům na účinnost jsou pro tyto systémy pouţívány výhradně kolektory se selektivní absorpční vrstvou. Velmi důleţitou roli pak hraje umístění a sklon kolektorů. Jejich orientace by měla být co nejvíce na jih, přičemţ odklon od horizontální roviny by měl činit alespoň 40°. /11/ Vytápění objektu a celoroční příprava teplé uţitkové vody výhradně pomocí sluneční energie je zatím problematická. Vrcholem snahy vyuţít co nejvíce sluneční energii jsou tzv. solární domy, které by měly být schopny veškerou potřebu tepla pokrýt ze slunečního záření. Většinou se ale tyto domy neobejdou bez sezónní akumulace tepla, kdy se přes léto přebytečné teplo ukládá do zásobníku, odkud se v zimě opět odebírá. Tyto solární domy jsou dnes sice technicky řešitelné, ovšem z hlediska výše nákladů nejsou v dnešní době pro běţného člověka ekonomicky dosaţitelné a i v zahraničí je většina těchto domů realizovatelná pouze pro vědeckovýzkumné a demonstrační účely s podporou státu nebo sponzorů. /12/

36

4. 6 Energeticky pasivní domy Norma ČSN 73 0540 je popisuje následovně: Pasivní domy jsou budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m2a). Takto nízkou energetickou potřebu budovy lze krýt bez pouţití obvyklé otopné soustavy, pouze se systémem nuceného větrání obsahujícím účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Navíc musí být dosaţeno návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené (a v projektové dokumentaci uvedené) době. Současně nemá u těchto budov celkové mnoţství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění, ohřev TUV a el. energie pro spotřebiče) překračovat hodnotu 120 kWh/(m2a). Hlavní charakteristickou vlastností a také hlavní výhodou pasivních domů je jejich minimální spotřeba energie na vytápění. U pasivních domů nepřesahuje výdej energie na vytápění 15 kWh na m2 vytápěné plochy. Na vytápění místnosti o rozloze 20 m2 stačí u takových domů pouhých 200 W, přičemţ člověk v klidu „topí“ výkonem 80 W, běţný domácí počítač dokonce 250 W. Abychom o domu mohli říci, ţe je pasivní, musí splňovat následující kritéria: - potřebný měrný topný příkon max. 10 W / m2 - specifická spotřeba tepla k vytápění max. 15 kWh / (m2 a) - specifická celková spotřeba energie max. 42 kWh / (m2 a) - specifická celková spotřeba primární energie max. 120 kWh / (m2 a) Přičemţ: m2 je vytápěná obytná plocha specifická celková spotřeba energie je spotřeba na všechny sluţby domácnosti topení, ohřev vody, větrání, čerpadla, vaření, světlo, ostatní domácí elektrospotřebiče primární energie je veškerá energie uvolněná na krytí energetické potřeby domu.

37

4.6.1 Základní principy a prvky pasivních domů Vybírá se taková lokalita, která není vystavena nepříznivým povětrnostním podmínkám, není v průběhu roku zastiňována (např. stromy, jinými domy apod.).Dům by měl být orientován tak, aby jeho delší a více prosklená strana směřovala na jih popřípadě na jihozápad. Tepelné zisky ze slunečního záření mohou představovat aţ 40 % pokrytí tepelné spotřeby domu. Při výběru tvaru domu je vhodné se vyvarovat prvků tvořících zbytečné nové plochy, kterými můţe prostupovat teplo (víţky, arkýře apod.) Tvar by měl být co nejkompaktnější. Dům by měl být veliký akorát tak, jak velký jej skutečně potřebujeme. Měl by tedy splnit naše prostorové nároky s maximálním vyuţitím uţitečného objemu. V případě pasivních domů nestačí obyčejná izolace, potřebná je superizolace. Jde o kompaktní termickou schránku domu s minimalizací tepelných mostů a s optimálním poměrem prosklení. Všechny stavební dílce, které se na stavbu vnějšího pláště domu pouţijí, musí vykazovat tepelnou prostupnost menší neţ 0,15 W /m2. Kvalitní tepelná izolace poslouţí i jako izolace proti hluku zvenčí. Pasivní dům musí být vzduchotěsný. To znamená dokonalé utěsnění všech spojů mezi stavebními dílci a vytvoření neprodyšného pláště domu. Vzduchotěsnost se kontroluje pomocí tlakového testu n50 (tzv. blower - door test). Důleţité je, aby byl test proveden hned po dokončení konstrukce, tedy ve stádiu, kdy je ještě moţné provést dodatečné opravy. Pokud chceme docílit maximálních tepelných zisků ze slunečního záření a minimálních ztrát, musíme pouţít kvalitní speciální okna. Pouţívala se okna ze tří skel, dnes se pouţívají spíše dvojskla, přičemţ mezi jednotlivými skly bývají ještě fólie. Prostor mezi skly je vyplněn kryptonem nebo argonem. Účelem větrání je omezení koncentrace CO2 v obytných prostorách domu, dále udrţování správné vlhkosti vzduchu, odstraňování prachů, pylů a jiných alergenů, pachů či případných jiných škodlivých látek. Spolehlivé větrání zaručí jen mechanické větrací zařízení. Větrací jednotka s rekuperací tepla navíc zajistí přitápění domu. Teplo pro dohřívání můţeme odebírat například ze systému ohřevu uţitkové vody, vyuţít můţeme menší tepelné čerpadlo, které bude odebírat teplo z odpadního vzduchu prošlého rekuperátorem. Můţeme pouţít i TČ napojené na zemní

38

kolektor, v létě nám pak můţe vzduch i ochlazovat. Protoţe není třeba větrat otevíráním oken, pouţívají se okna neotevírací, nicméně z psychologických důvodů a pro případ selhání větrání se v kaţdé místnosti ponechává alespoň jedno okno otevírací. Pasivní domy mohou vyuţívat sluneční záření, které se dovnitř dostává prosklenými plochami, neprosklené plochy vystavené slunečnímu záření (typicky střecha), bývají vybaveny solárními kolektory. Problémem je paradoxně dosud omezená moţnost pořídit dostatečně malá topidla. Při vyuţití solárního termického systému nebo moderního biomasového kotle však můţeme přebytky energie zásobovat okolní domy. Postupně se však objevují moţnosti vytápěcích zdrojů „na míru“ pasivního domu. Můţe to být jiţ výše zmíněná kompaktní větrací jednotka v kombinaci s malým tepelným čerpadlem nebo peletová či biolihová kamínka. Uplatňují se tradiční materiály, výhodná je například kombinace dřeva, hlíny a slámy. Jako izolace se uplatní ovčí vlna, ale třeba i papír nebo sklo. Výhody pasivních domů tepelná pohoda: teplota ploch sousedících s exteriérem domu (okna, stěny, event. podlaha nad sklepem) je příjemná i při velmi nízkých venkovních teplotách (stěny bývají jen o 0,5 aţ 1 °C chladnější neţ je teplota vzduchu v interiéru) čerstvý a čistý vzduch: čerstvý vzduch je přiváděn automaticky, nevytváří se průvan, moţnost filtrace prachu, pylů apod., díky strojnímu větrání nemusí být otevírána okna a do domu tak neproniká hluk z okolí úspornost: řízený přívod čerstvého vzduchu umoţňuje vyuţití tepla z odváděného vzduchu, které by se větráním okny zbytečně ztratilo moţnost klimatizace v letních měsících: zemní kolektor tepelného čerpadla spolu s větracím zařízením poskytují ve dnech velkých veder příjemně ochlazený vzduch minimalizace dopadů kritických situací: v případě výpadku vytápěcích zdrojů se dům ochlazuje jen velmi pomalu (během měsíce s celodenními mlhami teplota neklesne pod 13-15 °C, i minimální nouzové zdroje zajistí dostatek tepla (na pokoj 15 m2stačí 150 W = např. 5 čajových svíček) sníţení zátěţe ţivotního prostředí

39

výborný poměr nákladů a uţitku: náklady nemusí být větší neţ o 10% navrch vůči jiné běţné novostavbě, komfort bydlení v pasivním domě a úspory za energie však všechno vynahradí; v současnosti se návratnost investice na pasivní dům v hodnotě 3,5 mil. Kč můţe vrátit do 20 let; úbytek fosilních paliv a potřeba ochrany klimatu zaručují, ţe se pasivní dům brzy vyplatí i bez státní podpory, tedy i dnes v ČR. Nevýhody a problémy pasivních domů projekt stavby musí být vypracován obzvlášť důkladně, je třeba počítat se všemi vlivy a jejich vzájemným působením samotná stavba musí být prováděna perfektně ve všech detailech, kaţdá chyba můţe mít zásadní vliv na celkový efekt stavby stavba vyţaduje neustálou kontrolu investora v ČR je zatím jen málo architektů a firem, které se specializují na stavby pasivních domů obstarání ekologicky nezávadných materiálů si můţe vyţádat více času. /13/

40

5. Vyhodnocení Pomyslný ţebříček nejvýhodnějších způsobů vytápění vede stejně jako loni dřevo. Ani domácnosti, které vytápí uhlím nebo peletami, se nevydají příliš z peněz. Kdo topí plynem, zaplatí ročně sice o několik tisíc korun více neţ kdyby pouţíval některý ze tří zmíněných druhů paliv, avšak stále je to mnohem méně, neţ platí domácnosti vyuţívající akumulační kamna nebo přímotopy. Tab. č. 2 Průměrné ceny za vytápění v roce 2011 Průměrné ceny za vytápění v roce 2011 Dřevo: 16 500 Kč Uhlí: 18 000 - 22 500 Kč Pelety: 22 000 Kč Zemní plyn: 28 000 Kč Elektřina - tepelné čerpadlo: 19 000 - 20 000 Kč Elektřina - akumulační kamna: 42 000 - 43 000 Kč Elektřina - přímotop: 48 000 - 49 000 Kč

Elektřina tak stále zůstává nejméně výhodným způsobem vytápění, coţ však neplatí pro elektřinou poháněná tepelná čerpadla. Zde se roční náklady víceméně rovnají výdajům za topení uhlím či peletami. /14/ Tato statistika určitě přesvědčí kaţdého o nutnosti zamyslet se při pořizování domu nad tím, jaký druh vytápění zvolit. Ve své práci jsem se chtěl zamyslet nad otázkou, zda jiţ při ocenění nemovitosti lze postihnout způsob vytápění a odrazit jej do ceny nemovitosti. Popsal jsem metody, kterými lze nemovitosti ocenit – metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací. Současně jsem si zvolil nejčastější druhy vytápění – pevnými palivy, plynem, elektřinou a v současné době stále oblíbenější ekologické metody solární panely, tepelná čerpadla a stavbu přímo energeticky pasivních domů. Při uţití nákladové metody na ocenění nemovitosti si odpovíme na otázku, kolik by činily současné celkové náklady, kdyby chtěli nemovitost znovu postavit.

41

Vytápění je u této metody stanoveno koeficientem podílu konstrukcí. Je tu sice manévrovací prostor při určení jeho velikosti, ale není tak velký jako u porovnávacích metod. Při určení trţní hodnoty pomocí této metody je způsob vytápění zohledněn v ceně nemovitosti. V případě, ţe se budu snaţit ocenit nemovitost výnosovým způsobem, zajímám se pouze o to, jaký výnos mi nemovitost přinese v případě dlouhodobého pronájmu, který vypočítám pomocí vzorce. Do nákladů si sice můţu dát drobné náklady na správu nemovitosti, ale dle mého názoru nepostihnu druh vytápění, který je pouţíván v dané nemovitosti. Nejvhodnější se mi pro tyto účely jeví komparativní metody. Jsou zaloţeny na bázi porovnávání srovnatelných nemovitostí. Pokud zvolíme správně základní soubor srovnávacích nemovitostí (srovnatelné umístění, velikost, stáří, vybavení, ale rozdílný způsob vytápění), můţeme zjistit, jak se promítá způsob vytápění do ceny nemovitosti. Záleţí tu na zkušenostech a znalostech znalce, který přiřadí jednotlivým způsobům vytápění určitou váhu. Tématem mé bakalářské práce bylo zjistit, jak se druh vytápění promítá do trţní hodnoty nemovitosti. V praktické části, při oceňování nemovitostí, jsem došel k závěru, ţe vytápění se promítá do ceny nemovitosti pouze při zvolení správné metody ocenění. Kaţdá z metod má svoje specifika a dívá se na nemovitost z jiného úhlu pohledu. Samozřejmě také hodně záleţí na znalostech, dovednostech, zkušenostech a moţná i citu toho, kdo ocenění provádí. U kaţdé metody je manévrovací prostor, který dovoluje odhadci zvolit si svoji vlastní míru, kterou má vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. Kdyţ jsem diskutoval téma své bakalářské práce mezi svými známými, shodli se na tom, ţe při pořizování nemovitosti se rozhodovali s přihlédnutím k druhu vytápění. Do budoucna si myslím, ţe toto bude jedno z rozhodujících kritérií při pořizování nemovitosti a tím pádem bude váha tohoto kriteria v oceňovacích metodách vzrůstat.

42

6. Praktická část V této části své bakalářské práce provedu ocenění 2 typů nemovitostí – rodinného domu a komerční nemovitosti 3 metodami ocenění.

6. 1 Ocenění rodinného domu

A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 98 včetně příslušenství se nalézá v obci Třanovice, okres Frýdek Místek, na okraji obce Třanovice. Dům je umístěn v podnikatelské zóně obce Třanovice, 700m od centra obce. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy stejného charakteru se zahradami. Autobusová zastávka je v docházkové vzdálenosti cca 600m. Vlakové nádraţí se zde nenachází. Obec Třanovice má 1.010 obyvatel, nejbliţší správní centrum je Hnojník. Vlastní rodinný dům je jednobytový, tvořený jedním podzemním podlaţím, dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím. Objekt je zděný, se sedlovou střechou. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, zemní plyn a rozvod elektro. Vnitřní kanalizace je svedena do ţumpy.

Přístup k nemovitosti je z obecní

asfaltové

komunikaci a částečně po zatravněné ploše. Nemovitost

je

tvořena

rodinným

domem

č.p.

98

s příslušenstvím

(hospodářská budova) a pozemky p.č.st. 2075 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 168 m2, p.č. 2074 ovocný sad o výměře 9855 m2, p.č. 2076 ostatní plocha o výměře 485 m2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m2. K nemovitosti se nedochovala původní výkresová dokumentace, výkresová dokumentace se dochovala z roku 1982, kdy byla provedena první rekonstrukce a z roku 2009 kdy byla provedena druhá rekonstrukce. V témţe roce byla provedena i kolaudace. Rodinný dům i hospodářská budova byly postaveny podle informací v roce 1956.

43

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Třanovice, okres Frýdek Místek, list vlastnictví č. 25, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek Místek dne 11.03.2011 . Znalecký posudek číslo 143/95 vypracovaný 24.října 1995 Ing.Zdenkou Buţkovou Ocenění

nemovitostí

vypracované

dne

24.ledna

1992

Oldřichem

Zahradníkem Výkresová

dokumentace

k přestavbě

obytné

budovy

zpracované

Ing.G.Nowakem z roku 1967. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 25 pro k.ú. Třanovice, KP Frýdek Místek zapsán: Ing.Libor Koblása Třanovice , č.p. 98 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 98 2) Hospodářská budova 3) Studna 3) Venkovní úpravy 4) Pozemky 5) Ovocné dřeviny

44

B. POSUDEK A OCENĚNÍ 6.1.1 Ocenění rodinného domu nákladovým způsobem I. Rodinný dům č.p. 98 Oceněno nákladovým způsobem

Popis Popis budovy Půdorys:

obdélníkový tvar

Nosná konstrukce:

zděná z plných cihel

Základy:

betonové

Izolace proti zemní vlhkosti:

svislá izolační nopová folie SANA

Vnější povrchy:

omítka vápenná štuková

Střechy:

sedlová

Střešní krytina:

BRAMAC

Klempířské konstrukce:

pozinkovaný plech – poplastovaný

Schody:

dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké dýhované plné i prosklené

Okna:

dřevěná eurookna s izolačním dvojsklem

Vytápění:

plynové

Elektroinstalace:

světelný i motorový proud, pojistkové automaty

Bleskosvod:

ne

Rozvod vody:

teplá i studená

Instalace plynu:

zemní plyn

Kanalizace:

odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC do ţumpy

Ostatní vybavení:

krb s rozvodem vzduchu

Technické závady budovy:

nebyly zjištěny

Celkový technický stav:

dobrý, s pravidelnou údrţbou

Stáří budovy:

stavba kolaudována v roce 1956, stáří 55 let.

45

Popis jednotlivých podlaží: Podlaží: 1.PP Popis: Obvodové zdivo:

beton tl.45

Vnitřní stěny:

beton

Příčky:

beton

Vnitřní úprava stěn:

není

Stropní konstrukce:

s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu

Povrchová úprava stropů:

není

Podlahy:

betonové

Schodiště:

betonové

Okna:

plastová s izolačním dvojsklem

Dveře:

dřevěné svlakové

El. instalace:

220 / 380 V

Rozvod vody:

pouze studená voda

Popis podlaţí:

podlaţí částečně podsklepeno, zde se nachází sklepní místnosti

Podlaží: 1.NP Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 45cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel plných

Příčky:

zděné z cihel plných

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu

Povrchová úprava stropů:

vápenná omítka hladká

Podlahy:

v obytných místnostech: dřevěná vlysová, v části kuchyně pod kuch.linkou v chodbě a WC: keramická dlaţba

Schodiště:

dřevěné

Okna:

dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem

46

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

220 V

Vytápění

plynové

Rozvod vody:

teplá i studená voda vedená v plastovém potrubí

Ohřev teplé vody

z plynového kotle

Vybavení – hyg. zařízení

WC – standardní splachovací se sprchovým koutem

– kuchyně

kuchyňská linka tvaru L, obloţená krbová vloţka

– ostatní Popis podlaţí:

v podlaţí se nachází kuchyně, koupelna + WC, chodba, 2 pokoje

Podlaží: 2.NP Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 45cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel plných

Příčky:

zděné z cihel plných

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu

Povrchová úprava stropů:

vápenná omítka hladká

Podlahy:

v obytných místnostech a na chodbě: dřevěná vlysová, v koupelně a WC: keramická dlaţba

Schodiště:

dřevěné

Okna:

dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

220 V

Vytápění

plynové

Rozvod vody:

teplá i studená voda vedená v plastovém potrubí

Ohřev teplé vody

z plynového kotle

Vybavení – koupelna

standardní

– pokoje

standardní

– ostatní

47

Popis podlaţí:

v podlaţí se nachází loţnice, dva pokoje a koupelna + WC

Podlaží: podkroví Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 30cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel

Příčky:

zděné z cihel

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

dřevěný krov

Povrchová úprava stropů:

dřevěný palubkový

Podlaha:

dřevěná vlysová

Schodiště:

dřevěné

Okna:

dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

220 V

Vytápění

-

Rozvod vody:

-

Ohřev teplé vody

-

Vybavení – koupelna

-

– pokoje

-

– ostatní Popis podlaţí:

v podlaţí se nachází jedna místnost a půdní prostory

Charakteristika stavby SKP:

46.21.11.1

JKSO:

803.6 domky rodinné jednobytové

Typ:

D – se šikmou střechou, podsklepený, se dvěma nadzemními podlaţími

Druh konstrukce:

zděná

Zastavěná plocha:

168 m²

Uţitná plocha:

220 m²

48

Tab. č. 3 Obestavěný prostor 1. Rodinný dům zastav. pl. : obestav. 1.NP prost. :

na pozemku p.č. 2075 7,9 * 11,4

obestav. prost. :

2.NP

zastřešení Celkem obestavěný prostor

90,06 m2

7,9 * 11,4 * 2,8 5,4 * 4,2 * 2,8

252,17 m3 63,504 m3

7,9 * 11,4 * 3 5,4 * 4,2 * 3 / 2 7,9 * 11,4 * 3,7 / 2

270,18 m3 34,02 m3 166,61 m3 786,48 m3

Spodní stavba + vrchní stavba + zastřešení = 786 m3

Výpočet ceny RD nákladovým způsobem Orientační cena na m³ obestavěného prostoru = 4.626 Kč 786 x 4.626 = 3.636.036 Kč Tab. č. 4 Výpočet opotřebení analytickou metodou Výpočet opotřebení analytickou metodou Č.

Konstrukce

Provedení

Obj. podíl

Stáří k-ce

Ţivotn ost k-ce

Opotřeb ení

B/ A B C C

Pro váţený průměr

B 100A C

pol.

a vybavení

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Základy včetně zemních prací

bez izolace vodorovné

0,082

55

175

0,31429

2,57718

2

Svislé konstrukce

zděné 45 cm

0,106

55

140

0,39286

4,16432

2

Svislé konstrukce

zděné 30 cm

0,106

26

140

0,18571

1,96853

3

rovné

0,079

55

140

0,39286

3,10359

sedlová střecha

0,073

12

110

0,10909

0,79636

5

Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech

0,034

12

60

0,20000

0,68000

6

Klempířské konstrukce

pálená Bramac pozinkovaný plech poplastovaný

0,009

1

55

0,01818

0,01636

7

Vnitřní omítky

hladké

0,058

3

65

0,04615

0,26767

Fasádní omítky

zateplovací systém Baumit

0,028

1

45

0,02222

0,06222

4

8 9

Vnější obklady

nejsou a nemají být

0,005

0

40

0,00000

0,00000

10

Vnitřní obklady

WC, koupelna, kuchyň

0,023

4

40

0,10000

0,23000

11

Schody

standardní

0,010

6

140

0,04286

0,04286

12

Dveře

hladké

0,032

4

65

0,06154

0,19693

13

Okna

dvojitá dřevěná

0,052

2

65

0,03077

0,16000

49

14

Podlahy obytných místností

vlýsky původní

0,011

55

45

1,22222

1,34444

14

Podlahy obytných místností

vlýsky nové

0,011

4

45

0,08889

0,09778

15

Podlahy ostatních místností

dlaţby keramické

0,010

7

40

0,17500

0,17500

16

Vytápění

plynové vytápění

0,052

10

35

0,28571

1,48569

17 18

Elektroinstalace Bleskosvod

standardní v mědi ne

0,043 0,006

10 0

40 40

0,25000 0,00000

1,07500 0,00000

19

Rozvod vody

studená s lokální přípravou teplé vody

0,032

12

35

0,34286

1,09715

20

Zdroj teplé vody

z plynového kotle

0,019

10

35

0,28571

0,54285

21

Instalace plynu nová 2004

zemní plyn kuchyni, koupelně

0,005

10

35

0,28571

0,14286

22

Kanalizace

z WC, kuchyně, koupelny

0,031

12

45

0,26667

0,82668

23

Vybavení kuchyní

plynový sporák, myčka, trouba, na elektřinu

0,005

3

20

0,15000

0,07500

24

Vnitřní hygienické vybavení

vana, umývadlo

0,041

4

45

0,08889

0,36445

25

Záchod

splachovací

0,003

4

45

0,08889

0,02667

26

Ostatní

obestavěná krbová vloţka a digestoř v kuchyni

0,034

0

20

0,00000

0,00000

27

K-ce neuvedená

0,000

Celkem

1,000

3.636.036 / 100 * 21,52 = 782.474,94 3.636.036 - 782.475 = 2.853.561

Cena rodinného domu celkem

= 2.853.561 Kč

II. Hospodářská budova Oceněno nákladovým způsobem

Popis Půdorys:

obdélníkového tvaru

Nosná konstrukce:

zděná

Základy:

betonové pásy

Izolace proti zemní vlhkosti:

chybí

Podlaha:

z 1/3 betonová

Vnější povrchy:

omítka vápenná hladká

Střecha:

sedlová

Střešní krytina:

pálená taška

50

21,52

Klempířské konstrukce:

z pozinkovaného plechu

Okna :

jednoduchá

Napojení na přípojky:

ne

Technické závady budovy:

vlhkost ve spodní části budovy

Celkový technický stav:

špatný, s nepravidelnou údrţbou

Stáří budovy:

55 let

Charakteristika stavby SKP:

46.21.19.9

JKSO:

811.7 haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů

Typ:

I/A – nepodsklepená, s krovem umoţňujícím zřízení podkroví

Druh konstrukce:

zděná v tl. nad 15 cm

Tab. č. 5 Obestavěný prostor 2. Hospodářská budova zastav. pl. : 1.NP obestav. prost. : zastřešení Celkem obestavěný prostor

na pozemku p.č. 2075 6,8 * 3,2 6,8 * 3,2 * 6,8 * 3,2 *

2,5 2,5 / 2

21,76 m2 54,4 27,2 m3 81,6 m3

Vrchní stavba + zastřešení = 82 m3

Výpočet ceny hospodářské budovy 1905 x 82 = 156.210 Kč A L = S/Z * 100

55/80 * 100 = 68,75 %

Opotřebení lineární metodou 156.210 – 107.396 = 48.814

Cena hospodářské budovy celkem

= 48.820 Kč

51

III. Studna Oceněno nákladovým způsobem

Popis Studna se nachází na parcele č.2077. Studna je kopaná vyztuţená z betonových skruţí o průměru 150 cm. Hloubka studny je přibliţně 6 metrů.

Výpočet ceny studny nákladovým způsobem Studna kopaná 6 m hloubky Ø 150 cm

8.748 x

6

Cena studny celkem

=

52.488

= 52.488 Kč

IV. Venkovní úpravy Oceněno nákladovým způsobem

Popis Venkovní

úpravy

jsou

tvořeny

přípojkou

vodovodu,

přípojkou

elektroinstalace, plynovou přípojkou, ţumpou, zpevněnými plochami tvořenými betonovými dlaţdicemi kolem rodinného domu, předsazeným schodištěm, oplocením z pletiva potaţeným plastickou hmotou.

Výpočet ceny venkovních úprav nákladovým způsobem Přípojka vody 5 m délky materiál HD PE 80 Ø80

1.650

x

5

=

8.250

89.925

x

1

=

89.925

3 fázová přípojka NN 34 m

312

x

34

=

10.608

Plynová přípojka do DN 40 5 m délky

701

x

5

=

3.505

3.650

x

22

=

80.300

Ţumpa pro 3 – 5 osob

Přípojka dešťová plastová Ø150 mm Plot z pletiva potaţený plastickou hmotou 370 m

290

x 370

= 107.300

Zámková betonová dlaţba barevná 30 m²

560

x

=

Cena venkovních úprav celkem

19

10.640

= 310.528 Kč

52

V. Ovocné dřeviny Oceněno podle § 41 odst. 1 vyhlášky č. 364/2010 Sb.

Jabloň, hrušeň vysokokmen 3 ks stáří okolo 35 let

1.086

x

3

=

3.258

Jabloň, hrušeň nízkokmen 3 ks stáří 6 let

602

x

3

=

1.806

Jabloň vřeteno 1 ks stáří 2 roky

276

x

1

=

276

Švestka 1 ks stáří okolo 35 let

288

x

1

=

288

2.745

x

1

=

2.745

Ořešák vlašský 1 ks okolo 35 let

Cena za ovocné dřeviny celkem = 8.374 Kč VI. Pozemky i. Pozemek p.č. 2075 Oceněno porovnávacím způsobem

Popis Tento pozemek je určen k zástavbě rodinného domu. Výměra pozemku je 168 m2. Tvoří s pozemky p.č. 2074 ovocný sad o výměře 9855m2, p.č. 2076 ostatní plocha o výměře 485m2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m2 jeden funkční celek. K pozemku je v současné době přivedena elektřina, obecní vodovodní řad a plynová přípojka. Tento pozemek se nachází ve velmi mírném svahu. K tomuto pozemku vede nezpevněná přístupová cesta s p.č. 2076 ostatní plocha o výměře 485m2. Pozemek se nachází v podnikatelské zóně obce Třanovice ve vzdálenosti cca 600 m od centra obce. Okolí pozemku tvoří z jedné části mírná zástavba rodinných domů s pozemky stejného charakteru. Západní část tvoří podnikatelská zóna se ski sportovním areálem, truhlářskou dílnou, velkoskladem hodin a podzemním zásobníkem plynu Transgas.

53

Výpočet ceny stavebního pozemku Tab. č. 6 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Svažitost

Umístění

(1)

(2)

(3)

(4)

1

2

3

4

5

Vojkovice

Horní Tošanovice

Nebory

Dolní Tošanovice

Dolní Domaslavi ce

rovinatý

rovinatý

rovinatý

rovinatý

rovinatý

klidná část obce

klidná část obce

centrum obce

klidná část obce

klidná část obce

Inženýrs Pozemek ké sítě v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

(5)

Voda, elektřina, plyn

Voda, elektřina, plyn

Plyn, elektřina

Voda, elektřina, plyn

Voda, elektřina, plyn

(6)

1.000

1.000

1.000

Nabízíme exkluzivně k prodeji pozemek o výměře 1000 m2, určené k výstavbě rodinných domů. Jedná se o rovinatý pozemek obdélníkového tvaru na okraji obce Vojkovice, leţící podél komunikace. Inţenýrské sítě u pozemku. V blízkosti autobusová zastávka, dojezd do FM cca 10 min.

Nabízíme k prodeji pozemek v obci Horní Tošanovice o výměře1000 m2, Pozemek se nacházejí v rovině, dojezd po asfaltové obecní komunikaci. IS (voda, plyn, elektřina). Klidná lokalita s dostupností do okolních měst (Frýdek-Místek, Český Těšín, Třinec).

Rovinatá parcela je v uzemním plánu obce určena pro výstavbu rodinného domu. Výměra nabízeného pozemku je cca 1 000 m2. Příjezd po obecní komunikaci. Plyn, elektřina je na pozemku, poblíţ prodejna potravin. Výborná dostupnost

859

Moţnost okamţité výstavby RD na pozemku. Vyjádření správců sítí k nahlédnutí. Vystavěná příjezdová cesta k jednotlivým pozemkům. IS: elektřina, voda, plyn na pozemku. Přístupová komunikace, asfaltová cesta. Okrajová lokalita, slunné a dostupné místo.

821

Nabízíme k prodeji pěkný, rovinatý pozemek o velikosti 821 m2 v obci Dolní Domaslavice. Sítě jsou na hranici pozemku - voda, elektřina, plyn. Napojení na obecní kanalizaci cca do 2 let. Jedná se o klidné místo. Příjezd po obecní, asfaltové komunikaci.V obci je škola, školka, pošta, obchod, lékaři.

54

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

Nabídková cena v Kč: 395.000,(Laris realitní kancelář)

Nabídková cena v Kč: 325.000,(Listrum real.sr.o.)

Nabídková cena v Kč: 250.000,(M&M Reality holding a.s.)

Nabídková cena v Kč: 330.000,(Dana Oberreiterová)

Nabídková cena v Kč: 430.000,(ARM reality group)

395,/m²

325,/m²

250,/m²

480,/m²

525,/m²

Tab. č. 7 Porovnávání nemovitostí

Dostupnost k pozemku

Úvaha znalce 1

1,10

323

1,05

1

1

1

1,10

430

1,05

0,95

1

1

1,10

205

1

1,05

1

1

1

1,10

393

1

1,05

1

1

1

1,10

429

Kč

356

m2

168

Kč

59.808

1 1,05

432

1,05

472

1,05

355

2

325 Kč

0.9

292

3

250 Kč

0.9

225

4

480 Kč

0.9

5

525 Kč

0.9

celkem průměr Výměra

KC

1

1,05

0.9

K6

1

1,05

395 Kč

K5

1,05

1

1

K4

(1-6)

1,05

na pramen ceny

K3

Inţenýrské sítě

K2

Cena oceňovanéh o objektu

Pozemek výměra

č.

K1

Umístění

resp. zaplacená na přepočte prame ná na m2 n ceny už.pl.

Cena po redukci

Svaţitost

Cena Koef. požadova redukc ná e

Průměrn á pl.

Cena porovnáním celkem

odvozená ze srovnávacího (Kč)

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši 60.000,-Kč

ii. Pozemky p.č. 2074 , p.č. 2076 , p.č. 2077 Oceněno porovnávacím způsobem

Popis Tyto pozemky jsou označeny v katastru nemovitostí pod p.č. 2074 ovocný sad o výměře 9855m2, p.č. 2076 ostatní plocha o výměře 485m2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.2075 jeden funkční celek. Tyto pozemky jsou osázeny převáţně ovocnými stromy různých druhů i různého stáří. Nacházejí se zde i okrasné dřeviny. Kromě pozemku p.č.2076 ostatní plocha, který je příjezdovou nezpevněnou komunikací k ostatním pozemkům.

55

Tab. č. 8 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Pozeme k v m2

č.

Lokalita

Svažitos t

Umístění

Dostupnost

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

nezpevněná komunikace

10.779

Nabízíme k prodeji pozemky ve FrýdkuMístku o celkové výměře 10779m2 pro vyuţití jako zahrady. Pozemek se nachází v mírném svahu. Pozemek se nachází v okrajové oblasti Místku v části Bahno Příkopy.Je moţno odkoupit jen část pozemku. Příjezd po nezpevněné obecní cestě. IS v dosahu

10.047

Pozemek je na polosamotě s dvěma celoročně obyvatelnými chatami. Na pozemku je elektřina, voda ze studny, septik s trativodem. Příjezdová cesta vede přes potůček kde je plánován most. První z chat je dřevostavba o velikosti 24 m2 (6x4) a druhá chata je zateplená maringotka o velikosti 15 m2 (7x2,2). Chaty jsou vytápěné elektrickými přímotopy. Dále se na pozemku nachází zarybněný rybník o velikosti 130 m2. Nedaleko pozemku je Palkovická sjezdovka

1

2

3

4

5

Místek, 4.května

Metylovice

Paskov

Dolní Domaslavi ce

Myslík

mírně svaţitý

svaţitý

rovinatý

mírně svaţitý

svaţitý

klidná část obce

polosamota

klidná část obce

klidná část obce

klidná část obce

nezpevněná komunikace

zpevněná komunikace

zpevněná komunikace

nezpevněná komunikace

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

2.030

Pozemek určený pro výstavbu zahradní chaty, pro rekreační účely s moţností zaţádat o změnu v ÚP a převést jako stavební. Voda, elektřina a plyn na hranici pozemku, kanalizace je na vedlejší ulici. Dnes vedeno jako zahrada, vede k ní příjezdová asfaltová komunikace. Parcela je po jedné straně v délce oplocena

1.500

Naše společnost nabízí k prodeji pozemek s chatkou v klidné lokalitě Dolní Domaslavice, nedaleko vodní nádrţe Ţermanice. Na pozemku o výměře 1500m2 jsou vysázené ovocné stromy, je zde udírna, skleník, kůlna a chatka, do které je zavedena elektřina a voda, plyn je na pozemku. Na tomto pozemku je moţno i stavět.

1.200

Zahrada s malým potůčkem - pod zahradami rodinných domů. Moţnost umístění menší chatky pro zahradkaření a rekreaci. Klidné místo, cca 200m od lesa. Voda: cca 30m Elektřina: cca 30m Plyn: na hranici Dopravní dostupnost: dobrá Jiná vybavení: oplocení

56

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

Nabídková cena v Kč: 3.113.640,(M&M Reality holding a.s.)

Nabídková cena v Kč: 2.619.240,(RE/MAX A-City)

Nabídková cena v Kč: 259.000,(M&M Reality holding a.s.)

Nabídková cena v Kč: 384.000,(Komfort reality CZ s.r.o.)

Nabídková cena v Kč: 140.000,(ARM reality group)

289,/m²

260,/m²

127,/m²

256,/m²

117,/m²

Cena oceňovanéh o objektu

K4

K5

KC

odvozená ze srovnávacího (Kč)

č.

na prame n ceny

na pramen ceny

Úvaha znalce

K3

Dostupnost

K2

Pozemek výměra

K1

resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl.

Umístění

Cena po redukci

Svaţitost

Tab.č.9

Cena Koef. požadovan redukc á e

(1-5)

1

289 Kč

0.9

260

1

1

0,95

1

1

0,95

274

2

260 Kč

0.9

234

0,95

1

0,95

1

1

0,90

260

3

127 Kč

0.9

114

1,05

1

0,95

0,95

1

0,95

120

4

256 Kč

0.9

230

1

0,95

0,95

1

0,90

256

5

117 Kč

0.9

105

0,95

1 1

0,95

1

1

0,90

117

Kč

205

m2

13.560

celkem průměr Výměra Cena Kč

Průměrná pl. porovnáním

celkem

po

zaokrouhlení

2.785.224

Na základě provedeného porovnání pozemků vhodných k vyuţití jako zahrada nebo sad v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši 2.785.000,- Kč

C. REKAPITULACE I. Rodinný dům č.p. 98

2.853.561 Kč

II. Hospodářská budova

48.820 Kč

III. Studna

52.488 Kč

IV. Venkovní úpravy

310.528 Kč

V. Ovocné dřeviny

8.374 Kč

VI. Pozemky

2.845.032 Kč

____________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena RD s příslušenstvím celkem

6.118.803 Kč

po zaokrouhlení

6.119.000 Kč

57

6.1.2 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem Tab. č. 10 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Vytápění

Zast. plocha v m2

(1)

(2)

(3)

(4)

1

2

3

4

5

Třanovice

Vojkovice

Lučina

Lučina

Guty

Plyn nebo tuhá paliva

Tepelné čerpadlo

Solární kolektory

Tuhá paliva

Tuhá paliva

170

174

160

150

113

Užitková plocha v m2 (5)

250

240

210

220

270

Pozemek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (6)

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

1.557

Dům je dispozičně řešen jako 3+1 a 2+1. Nemovitost má dvě patra a podkroví.RD má dřevěná okna střechu krytou pálenými taškami. Suterénu kotelna s moţností topení plynem nebo na tuhá paliva.Místnost se sprchovým koutem je vyuţívána jako prádelna. Dále je zde potravinový sklep, kuchyňka a místnost s kulečníkem.V přízemí je koupelna se sprchovým koutem a vanou.WC,kuchyň a velký obývací pokoj s terasou a posezením, V mezipatře jsou 2 pokoje,koupelna Nabídková cena v Kč: a WC. V patrě se pak nachází další 2 pokoje. Půdní 2.198.000,prostor je také k vyuţití.Podlahové krytiny(Prolux) linoleum a dlaţba.Elektřina,voda kanalizace,plyn. Zahrada 1557 m².Součástí domu je garáţ.

12.929,-

1.530

Novostavba ve Vojkovicích o dispozici 7+1 s garáţí a druhým krytým stáním s velkou zahradou. Dům zateplen, vytápění tepelným čerpadlem, centrální vysavač, v kaţdém patře koupelna, dva balkony, velká terasa. Pergola na zahradě

19.375,-

1.515

2.500

843

Nízkoenergetický RD. Podlahové topení v I NP. Radiátory v II NP. Solární kolektory s kombinací výměníku na vodu. Napojen na vodu elektřinu a kanalizaci.Nízké náklady na bydlení (cca 2000 Kč na teplo, světlo, vaření, vodu). Dům je ve stavu před dokončením.Podkroví nemá příčky a obloţenou koupelnu. V I NP není kuchyňská linka.

Dům je v původním zachovalém stavu (připraven k rekonstrukci), nachází se na krásném klidném místě s výhledem na hory. V přízemí jsou 3 místnosti, wc, koupelna + komora. V podkroví je moţno vybudovat další pokoje. Součástí domu je také hospodářská budova. Voda, elektřina, vytápění na tuhá paliva. Před rekonstrukcí.

Dům je dvougenerační, trojpodlaţní, celopodsklepený rodinný dům v obci Guty - dům se nachází v CHKO. 1.NP: 2+1, veranda, WC, koupelna. 2 NP: 2+1, spíţ, WC, koupelna. 3. NP 3 pokoje. V suterénu 3 sklepní prostory, kotelna a prádelna. Dům je zateplen a v dobrém stavu. Elektřina je v mědi a voda v plastu. Topení na tuhá paliva. U domu je hospodářská budova. Krásné klidné místo.

58

Nabídková cena v Kč: 4.650.000,(M&M Reality)

23.125,Nabídková cena v Kč: 3.700.000,(Realitní kancelář NEJ)

13.333,Nabídková cena v Kč: 2.000.000,(STING)

7.500,Nabídková cena v Kč: 2.250 000,(M&M Reality)

Tab. č. 11 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Vytápení

Zast. plocha v m2

(1)

(2)

(3)

(4)

6

7

8

9

10

Lučina

Janovice

Baška

Bruzovice

Lyţbice

Tuhá paliva

Tuhá paliva

Plyn nebo krbová kamna

Podlahové vytápění

Tuhá paliva

149

124

154

159

150

Užitková plocha v m2 (5)

240

220

250

250

230

Pozemek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (6)

1.049

852

1.179

695

772

Rodinný dům 6+2. Velká hala s krbem. Samostatná bytová jednotka 2+1 s vlastní koupelnou a WC. V II NP prostorný obývací pokoj s jídelnou a prostornou kuchyní. V mezipatře se nachází 3 samostatné pokoje, koupelna a WC. Vodovod, plyn, elektřina, kanalizace.Topení na tuhá paliva. Rekonstrukce v roce 2000. Atypicky řešený rodinný dům zkolaudovaný v roce 1999. Dispozice domu je 4+1 s garáţí. Dům je zateplený, celopodsklepený (garáţ, tři sklepní místnosti, prostor pro saunu, kotelna a uhelna). V přízemí se nachází vstupní hala s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj a loţnice. V mezipatře je kuchyň s novou kuchyňskou linkou se spotřebiči a jídelna, sociální zařízení, chodba se schodištěm. V podkroví jsou dvě loţnice a příprava pro koupelnu, šatnu a další pokoj.Voda, elektřina, kanalizace. Topení na tuhá paliva. RD 6+1/L, 250 m2 s bazénem v obci Baška. V 1. podlaţí se nachází dvě obytné místnosti, sprchový kout + WC, technická místnost a rozlehlá hala v které jsou umístěna krbová kamna. V tomto podlaţí je dvojgaráţ. Ve druhém podlaţí je prostorný obývací pokoj propojený s jídelnou. Z obývacího pokoje lze vstoupit na lodţii. Kuchyně je samostatná . V druhém podlaţí je také loţnice, dětský pokoj a WC. RD je vytápěn plynovým kotlem, mimo sezonu je moţné pouţívat krbová kamna.. Kolaudace v roce 1997, je celopodsklepený. Garáţ o velikosti 33 m2, přístupná z interiéru domu. V 1.nadzemním podlaţí prostorná vstupní hala se schodištěm, WC, prostorná kuchyň , jídelna, obývací pokoj s krbem a pracovna. V 2.nadzemním podlaţí jsou umístěny dětské pokojíčky, loţnice s terasou, a místností pro koupelnu. Dům je vytápěn podlahovým vytápěním, je napojen na veškeré sítě s výjimkou kanalizace, která je řešená vybírací jímkou. Dům byl kolaudovaný v roce 1989 , rekonstrukce v roce 2005. Velký obývací pokoj s krbem spojený dvěma jídelnami. Z obývacího pokoje je přístup na dva balkony s přístupem do zahrady. Na patře se dále nachází kuchyň, pokoj a koupelna. Středem domu vede hezké dřevěné schodiště. V podkroví se nachází dva velké pokoje s vysokými stropy, půdní prostory. V suterénu vstupní chodba, garáţ a vstup do sklepa. Dům je z poloviny podsklepený, ve sklepě je umístěna koupelna, kotelna a dvě místnosti.

59

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

25.714,Nabídková cena v Kč: 4.500.000,(M&M Reality)

22.917,Nabídková cena v Kč: 2.750.000,(Realhity)

16.234,Nabídková cena v Kč: 2.500.000,(Century 21)

11.667,Nabídková cena v Kč: 3.500.000,(RE/MAX Way III)

18.667,Nabídková cena v Kč: 2.800 000,(STING)

Cena požadovaná

Koef. redukce

Cena po redukci

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC

č.

resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl.

na pramen ceny

na pramen ceny

Poloha

Velikost uţitkové plochy

Pozemek výměra

Stav vybavení

Vytápění

Úvaha znalce

Cena oceňovaného objektu

Tab.č. 12

(1-6)

odvozená ze srovnáva-cího (Kč)

1

2.198.000 Kč

0.9

1.978.200

1

1

0,95

1

1

1

0,95

2.082.315

2

4.650.000 Kč

0.9

4.185.000

1

1

0,95

1

1,05

1

0,99

4.227.272

3

3.700.000 Kč

0.9

3.330.000

1

1

0,95

1

1,05

1

0,99

3.363.636

4

2.000.000 Kč

0.9

1.800.000

1

1

0,95

1

0,95

1

0,90

2.000.000

5

2.250.000 Kč

0.9

2.025.000

1

1

0,95

1

0,95

1

0,90

2.250.000

6

4.500.000 Kč

0.9

4.050.000

1

1

0,95

1

0,95

1

0,90

4.500.000

7

2.750.000 Kč

0.9

2.750.000

1

1

0,95

1

0,95

1

0,90

3.055.555

8

2.500.000 Kč

0.9

2.250.000

1

1

0,95

1

1

1

0,95

2.368.421

9

3.500.000 Kč

0.9

3.150.000

1

1

0,95

1

1

1

0,95

3.315.789

10

2.800.000 Kč

0.9

2.520.000

1

1

0,95

1

0,95

1

0,90

2.800.000

Kč

2.996.299

m2

238

Kč

2.996.300

celkem průměr Výměra

Průměrná užit.pl.

Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými rodinnými domy v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované rodinného domu včetně přilehlých pozemků lze stanovit 2.996.300 + 2.785.224 = 5.781.524,- Kč

po zaokrouhlení cena RD s pozemky 5.782.000,- Kč

6.1.3. Ocenění rodinného domu výnosovým způsobem Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, (diskontovaných odúročených) na současnou hodnotu. Jedná se zjednodušeně řečeno o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

60

Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítávají daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na opravu a údrţbu (nikoliv GO apod.), výdaje na správu nemovitostí, odpisy – amortizace stavby. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Tab. č. 13 – uţitná plocha rodinného domu UŽ. PL. v m2 220

Objekt Rodinný dům č.p. 98 Celkem

220

I. Obvyklé nájemné v dané lokalitě a čase Tab. č. 14– Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Zast. plocha v m2

(1)

(2)

(3)

1

2

Sedliště

Návsí

140

490

Užitková plocha v m2

Pozemek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

(4)

(5)

(6)

240

Pronájem RD. Bytová jednotka má samostatný vchod, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny, koupelnou, WC, v horním patře 2 pokoje. Moţnost vyuţití zahrady, parkování v garáţi. Vybaveno nábytkem. Klidné místo s výhledem na Beskydy.

140

188

1.133

Pronájem RD. Moţnost vyuţití sklepních prostor a zahrady. Byt je po částečné rekonstrukci a to koupelna a kuchyň s novou kuchyňskou linkou. Byt je nezařízený. Vytápění bytu je ústřední plynové. Dopravní dostupnost i občanská vybavenost jsou výborné.

61

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/ m2 /rok (7) a (8)

857 Kč/m²/rok Nájemní cena v Kč: 10.000,-/měsíc (I.E.T Reality)

638 Kč/m²/rok Nájemní cena v Kč: 10.000,-/měsíc (FOR YOU Reality)

3

4

5

Brušperk

Rychvald

Dolní Lutyně

162

100

358

200

180

160

1.268

1.000

1.128

Pronájem RD na dobu 2-3 let s moţností odkoupení.Dům byl zkolaudován v roce 2002. Prostorná kuchyně s jídelním koutem a obývací pokoj. Terasa o ploše 30m2. Součástí přízemí je pokoj se sociálním zařízením.V podkroví se nachází tři pokoje,loţnice,koupelna a WC. Podlahy v celém domě jsou v kombinaci keramické dlaţby a plovoucí podlahy.Vytápění domu je plynovým kotlem, tak i vytápění pokojů komínovými sopouchy z domácího krbu.Odpadní a splašková voda je svedena do ČOV,umístěné na zahradě.Součástí hezké zahrady je i zahradní domek.V městě Brušperk se nachází MŠ,ZŠ,hudební škola,kvalitní obchodní síť,lékařská péče,pošta,spořitelna.

Dům k pronájmu v klidné lokalitě. Z balkónu výhled na les. Udrţovaná zahrada s altánem a bazénem. Vnitřní vybavení je nová rohová kuchyňská linka, myčka. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům je 6 km od centra. Zastávka autobusu je 150 m.

Pronájem dvougeneračního rodinného domu v klidné části Dolní Lutyně. Dům je po rekonstrukci - nové rozvody vody, elektřiny, odpadů, nové koupelny, částečně podlahy, izolace celého domu. U domu je velká garáţ na dálkové ovládání, stejně tak vjezdová brána. Krásná zahrada otočená do klidu za domy, na zahradě je altán s krbem a udírnou. Vytápění je ústřední plynové nebo elektrické, alarm.

1.200 Kč/m²/rok Nájemní cena v Kč: 20.000,-/měsíc (Dům realit.cz)

667 Kč/m²/rok Nájemní cena v Kč: 10.000,-/měsíc (Real Nova Group)

964 Kč/m²/rok Nájemní cena v Kč: 12.850,-/měsíc (STING s.r.o)

Výše pronájmu rodinného domu v dané lokalitě a čase a jeho okolí, nebo v obdobné lokalitě činí od 638 aţ 1200 Kč/m2/rok. Výše pronájmu je odvislá od vybavení pronajímaných prostor. Podstatným faktorem ovlivňujícím výši ceny je poloha nemovitostí a to jak z hlediska sídelního útvaru (v závislosti na počtu obyvatel), tak na situování v rámci návaznosti na občanskou vybavenost a na dopravní dostupnosti, popř. návaznost na hromadnou dopravu.

II. Výpočet hrubého ročního nájemného na základě nájemného obvyklého Nájemné za pronájem

je stanoveno na základě provedeného průzkumu

nájemného obvyklého za obdobné prostory v dané lokalitě a čase, a je stanoveno ve výši 600 Kč/m2/rok.

62

Tab. č. 15 Výpočet hrubého ročního nájemného

Rodinný dům

220

920

202.400

Nájemné v Kč/měsíc 16.867

Celkem

220

920

202.400

16.867

Objekt

UŽ. PL.

Nájemné v Nájemné Kč/m2/rok v Kč/rok

III. Výpočet výnosové hodnoty Tab. č. 16 Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek – výměra celkem Zastavěná plocha Podlahová plocha k pronájmu celkem Obestavěný prostor Reprodukční cena Stáří Doba dalšího trvání Předpokládaná ţivotnost Opotřebení Časová cena celkem Úroková míra pro amortizaci Příjmy ( za rok ) Dosaţitelné měsiční nájemné - průměrné Odhady ztráty nájemného Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění 2,3 promile z RC Oprava a údrţba Správa nemovitosti Nájemné z pozemku Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta Výnosová hodnota Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

VP ZP PP OP RC S T Z A C ia

m2 m2 m2 m3 Kč roků roků roků % Kč

Nj -5% Nh

Kč/ m2/r 920 Kč/r -10.120 Kč/r 202.400

Kč 0,0023 * RC Kč Kč 2,0%z RC 1% z nájmu Kč/r Kč/r V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok %/rok u i = u /100 q = 1+ i C ve

Kč

700 7.740 67.310 2024 0 77.774 124.626 5 0,05 1,05 Cv = N / i 2.492.520

Cv

Kč

2.493.000

Výnosová hodnota rodinného domu včetně pozemků činí: 2.493.000 + 2.785.000 = 5.478.000,- Kč

63

13.728 168 220 786 3.365.500 55 60 115 21,52 3.365.500 0,03

6.1.4. Stanovení obvyklé ceny Ocenění předmětné nemovitost č.p. 98 na pozemku p.č. 2075 vč. pozemků p.č. 2074, 2076, 2077 je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. Tab. č. 17 Rekapitulace zjištěných cen Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Obvyklá cena

5.782.000,-Kč 5.478.000,- Kč 6.119.000,- Kč 5.782.000,-Kč

- z toho hodnota pozemku

2.785.000,-Kč

Oceňovaný rodinný dům zapsaný na LV č 25 v k.ú Třanovice, obec Třanovice patří mezi typy rodinných domů, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku. Z těchto důvodů povaţuji výsledek porovnávací hodnoty za rozhodující a přikláním se k této hodnotě z 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota veškerého oceňovaného majetku, tak jak byla nabídnuta k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2011 stanovena částkou po zaokrouhlení rovnající se 5.800.000 Kč (slovy: Pět milionů osm set tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současné ani budoucí moţnosti majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. V Ostravě, dne 10. 4. 2011

……………………………. Vypracoval

64

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku jsem provedl pouze nedestruktivním způsobem bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

65

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

66

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Ostravě, dne 10. dubna 2011 ………………………………………. Ing. Libor Koblása

67

6. 2. Ocenění komerční budovy

A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 805 včetně příslušenství se nalézá v obci Slezská Ostrava, okres Ostrava město, v části Zvěřina. Dům je umístěn převáţně v zástavbě rodinných domů. Oceňovaná nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Do současné doby byla nemovitost vyuţívána jako restaurace s kulturním sálem. Podle mého názoru by bylo vhodnější vyuţití nemovitosti jako provozovna s kancelářskými prostory.

Autobusová zastávka je v docházkové

vzdálenosti cca 500m. Dopravní dostupnost k nemovitosti je po asfaltové komunikaci. Součástí nemovitosti je i asfaltová parkovací plocha. Vlakové nádraţí Ostrava střed se nachází 2300 m

vzdušnou čárou. Slezská Ostrava má 21.468

obyvatel, nejbliţší správní centrum je Městský obvod Slezská Ostrava . Vlastní dům je tvořený dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím. Objekt je zděný, z pálených cihel se sedlovou střechou v současné době nevyuţívána. Dům je napojen na veřejný vodovod, zemní plyn a rozvod elektro. Vnitřní kanalizace je svedena do ţumpy. Přístup k nemovitosti je z obecní asfaltové komunikaci. Před domem je velká parkovací plocha. Nemovitost je tvořena domem č.p. 805 s příslušenstvím a pozemky p.č.st. 314 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1122 m2, p.č. 315/1 zahrada o výměře 626 m2. K nemovitosti se nedochovala původní výkresová dokumentace. Oprava rozvodů elektroinstalace včetně vnějších omítek byla provedena v roce 1995. Budova byla postavena podle informací v roce 1940.

Podklady pro vypracování posudku

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, okres Ostrava město, list vlastnictví č. 2645, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava dne 15.2.2011.

68

Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 2645 pro k.ú. Slezská Ostrava 714828, KP Ostrava zapsán: Dušan Melichar, Zvěřinská 805/31, Slezská Ostrava

Předmětem ocenění jsou

1) Dům č.p. 805 2) Venkovní úpravy 3) Pozemky

69

B. POSUDEK A OCENĚNÍ 6.2.1. Ocenění komerční budovy nákladovým způsobem I. Dům č.p. 805 Oceněno nákladovým způsobem

Popis Popis budovy Půdorys:

nepravidelný tvar

Nosná konstrukce:

zděná z plných cihel

Základy:

betonové

Izolace proti zemní vlhkosti:

nejsou

Vnější povrchy:

omítka vápenná štuková

Střechy:

sedlová

Střešní krytina:

pozinkovaný plech

Klempířské konstrukce:

pozinkovaný plech

Schody:

dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké dýhované plné i prosklené

Okna:

dřevěná dvojitá (špaletová), dřevěná zdvojená

Vytápění:

tuhými palivy

Elektroinstalace:

světelný i motorový proud, pojistkové automaty

Bleskosvod:

ne

Rozvod vody:

teplá i studená

Instalace plynu:

zemní plyn

Kanalizace:

odkanalizování do obecní kanalizace

Ostatní vybavení:

restaurační zařízení

Technické závady budovy:

nebyly zjištěny

Celkový technický stav:

v 1NP s výskytem zemní vlhkosti, s pravidelnou údrţbou

Stáří budovy:

stavba kolaudována v roce 1940, stáří 71 let.

70

Popis jednotlivých podlaží: Podlaží: 1.NP Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 45cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel plných

Příčky:

zděné z cihel plných

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu

Povrchová úprava stropů:

vápenná omítka hladká

Podlahy:

v místnostech: z části PVC krytina z části prostý beton

Schodiště:

dřevěné

Okna:

dřevěná zdvojená

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

220 V

Vytápění

tuhými palivy

Rozvod vody:

teplá i studená voda

Ohřev teplé vody

z plynového kotle

Vybavení – hyg. zařízení

WC – standardní splachovací

– ostatní Popis podlaţí:

kotelna v podlaţí se nachází 2 místnost, technické zázemí pro restauraci

Podlaží: 2.NP Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 45cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel plných

Příčky:

zděné z cihel plných

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu

71

Povrchová úprava stropů:

vápenná omítka hladká

Podlahy:

v místnostech a v sále: dřevěná vlysová, na chodbě a WC: keramická dlaţba

Schodiště:

dřevěné

Okna:

z čelní strany dřevěná dvojitá, ze zadní strany zdvojená

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

220 V

Vytápění

tuhými palivy

Rozvod vody:

teplá i studená voda

Ohřev teplé vody

z plynového kotle

Vybavení – místnosti

standardní

Popis podlaţí:

v podlaţí se nachází 4 místnosti, sál, chodba a WC

Podlaží: podkroví Popis: Obvodové zdivo:

zděné z cihel plných, tl. 45cm,

Vnitřní stěny:

zděné z cihel

Příčky:

zděné z cihel

Vnitřní úprava stěn:

vápenná omítka hladká

Stropní konstrukce:

dřevěný krov

Povrchová úprava stropů:

není

Podlaha:

prostý beton

Schodiště:

dřevěné

Okna:

dřevěná jednoduchá

Dveře:

dřevěné hladké dýhované

El. instalace:

-

Vytápění

-

Rozvod vody:

-

Ohřev teplé vody

-

Vybavení Popis podlaţí:

v podlaţí se nachází půdní prostory

72

Charakteristika stavby SKP:

46.21.14.2..1

JKSO:

801.8 budovy pro obchod (společné stravování)

Typ:

H - budovy pro obchod (společné stravování)

Druh konstrukce:

zděná

Zastavěná plocha:

375 m²

Uţitná plocha:

624 m²

Tab. č. 18 Obestavěný prostor Vrchní stavba + zastřešení = 2.343 m3 1. Rodinný dům zastav. pl. hl.budovy: zastav pl.1.příst. zastav pl.2.příst. zast. pl. celkem obestav. 1.NP prost.hl.budovy : obestav. prost.1.příst. : obestav. prost.2.příst. : obestav. prost.hl 2.NP .budovy: obestav. prost.1.příst. : obestav. prost.2.příst. : obestav. prost.hl zastřešení .budovy: obestav. prost.1.příst. : obestav. prost.2.příst. : Celkem obestavěný prostor

na pozemku p.č. 2075 24 * 14 8,2 * 2,4 5,5 * 2,5 24 *

14 * 2,4

341,6 m2 19,68 m2 13,75 m2 375,03 m2 819,84 m3

2,4

47,232 m3

5,5 * 2,5 2,4 24 * 14 * 2,4

33 m3 819,84 m3

8,2 * 2,4 2,3 5,5 * 2,5 * 2,3 24 * 14 * 3,1 / 2

45,264 m3 31,625 m3 529,48 m3

8,2 * 2,4

8,2 * 2,4 5,5 * 2,5 *

1/ 2 1/ 2

Výpočet ceny komerční budovy nákladovým způsobem Orientační cena na m³ obestavěného prostoru = 2.669 Kč 2.343 x 2.669 = 6.253.467 Kč

73

9,84 m3 6,875 m3 2342,996 m3

Tab. č. 19 Výpočet opotřebení analytickou metodou Výpočet opotřebení analytickou metodou Č.

Konstrukce

pol.

a vybavení

Obj. podíl

Provedení

Stáří k-ce

Ţivotnost k-ce

Opotřebení

A B C B/C

Pro váţený průměr

B C

100A

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Základy včetně zemních prací

bez izolace vodorovné

0,082

71

175

0,40571

3,32682

2

Svislé konstrukce

zděné 45 cm

0,212

71

140

0,50714

10,75137

3 4

Stropy Zastřešení mimo krytinu

rovné sedlová střecha

0,079 0,073

71 71

140 110

0,50714 0,64545

4,00641 4,71179

5

Krytiny střech

pálená původní

0,034

22

60

0,36667

1,24668

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

0,009

22

55

0,40000

0,36000

7

Vnitřní omítky

hladké

0,058

16

65

0,24615

1,42767

8

Fasádní omítky

vápenná

0,028

16

45

0,35556

0,99557

9

Vnější obklady

nejsou a nemají být

0,005

0

40

0,00000

0,00000

10 11

Vnitřní obklady Schody

WC, koupelna, kuchyň standardní

0,023 0,010

7 16

40 140

0,17500 0,11429

0,40250 0,11429

12

Dveře

hladké

0,032

16

65

0,24615

0,78768

13 13

Okna Okna Podlahy obytných místností Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností

dřevěná dvojitá dřevěná zdvojená

0,032 0,020

31 16

65 65

0,47692 0,24615

1,52614 0,49230

vlýsky původní

0,011

55

45

1,22222

1,34444

vlýsky nové, PVC

0,011

16

45

0,35556

0,39112

14 14 15

dlaţby keramické

0,010

16

40

0,40000

0,40000

0,052

16

35

0,45714

2,37713

16

Vytápění

ústřední, kotel na tuhá paliva

17

Elektroinsta-lace

220 V - světelná nová

0,043

16

40

0,40000

1,72000

18

Bleskosvod

ne

0,006

0

40

0,00000

0,00000

19

Rozvod vody

studená s lokální přípravou teplé vody

0,032

16

35

0,45714

1,46285

20

Zdroj teplé vody

plynový průtokový ohřívač

0,019

16

35

0,45714

0,86857

21

Instalace plynu nová 1995

zemní plyn

0,005

16

35

0,45714

0,22857

22

Kanalizace

z WC, provozovny

0,031

71

45

1,57778

4,89112

23

Vybavení Vnitřní hygienické vybavení

restaurační zařízení

0,005

16

20

0,80000

0,40000

umývadla

0,041

4

45

0,08889

0,36445

Záchod

splacho-vací

0,003

4

45

0,08889

0,02667

26

Ostatní

digestoř v kuchyni

0,034

0

20

0,00000

0,00000

27

K-ce nauvedená

0,000

Celkem

1,000

24 25

6.253.467 / 100 * 44,62 = 2.790.297 6.253.467 - 2.790.297 = 3.463.170

Cena domu celkem

= 3.463.170 Kč

po zaokrouhlení

= 3.463.000 Kč

74

44,62

II. Venkovní úpravy Oceněno nákladovým způsobem

Popis Venkovní úpravy jsou tvořeny zpevněnými plochami tvořenými betonovými dlaţdicemi

kolem

rodinného

domu,

předsazeným

schodištěm,

oplocením

z pozinkovaného pletiva.

Výpočet ceny venkovních úprav nákladovým způsobem Plot z pozinkovaného pletiva 120 m

290

x 120

=

34.800

Zámková betonová dlaţba barevná 30 m²

560

x

=

24.640

Cena venkovních úprav celkem

44

= 59.440 Kč

po zaokrouhlení

= 59.000 Kč

III. Pozemky i. Stavební pozemek p.č 314 Oceněno porovnávacím způsobem.

Popis Tento pozemek je označen v katastru nemovitostí pod p.č. 314 zastavěna plocha a nádvoří o výměře 1122m2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.314 jeden funkční celek.

75

Výpočet ceny stavebního pozemku Tab. č. 20 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Svažitost

(1)

(2)

(3)

1

2

3

4

5

Slezská Ostrava Antošovická

Slezská Ostrava Orlovská

Muglinov

Nová Ves Bartošová

Slezská Ostrava

svaţitý

rovinatý

mírně svaţitý

rovinatý

rovinatý

Dopravní Inženýrs Pozemek dostupno ké sítě v m2 st (4)

dobrá

dobrá

dobrá

dobrá

dobrá

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

(5)

Voda, plyn, elektřina

Voda, elektřina, kanaliza ce

Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce

Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce

Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce

(6)

1.169

Pozemek se nachází v klidné části města Ostravy, v zástavbě rodinných domů u silnice. Výborná dostupnost do centra města, klidná lokalita vhodná pro rodinu s dětmi či seniory. Inţenýrské sítě na hranici pozemku. Stavební pozemek ve tvaru čtverce o výměře 1269m2, oplocen ze dvou stran.

1.013

Stavební pozemek v Ostravě Heřmanicích o výměře 1.013 m2 je vhodný pro komerční vyuţití. Dle ÚP je pozemek určen pro občanskou vybavenost, přípustné je vyuţití pro sklady nebo bezhlučnou výrobu. Pozemek je rovinatý (cca 53 x 20 m) a vede k němu obecní asfaltová komunikace. U pozemku cca 25 m jsou elektřina,voda a kanalizace. Zastávka městské hromadné dopravy je vzdálena 2 minuty chůze. Vzdálenost do centra Ostravy je 3 km.

770

Naše společnost Vám zprostředkuje prodej atypického pozemku k výstavbě menší budovy nebo vyuţití jako zahrada ve tvaru trojúhelníku v lukrativní části Slezské Ostravy. Pozemek je vhodný ke komerčním účelům, z komunikace je dostupný ze dvou stran . Veškeré sítě se nacházejí na hranici pozemku.

1.820

3.725

Nabízíme na prodej stavební pozemek pro stavbu objektu lehkého průmyslu ,zahradnictví a jiných podnikatelských aktivit s moţnosti stavby RD v ojektu firmy v Nové Vsi u Ostravy. I .S. na pozemku, zpevněná komunikace vedoucí na ulici 28. října.

Prodám pozemek 3725m2 s vyuţitím pro komerční výstavbu v Slezské Ostravě ul. Šenovská u Teplotechny. Příjezdová cesta je obecní asfaltová veškeré sítě v blízkosti pozemku.

76

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

Nabídková cena v Kč: 400.000,(M&M Reality holding a.s.)

Nabídková cena v Kč: 395.070,(Realitní kancelář MONET)

Nabídková cena v Kč: 549.000,(Důmrealit)

Nabídková cena v Kč: 1.130.000,(Promet real)

Nabídková cena v Kč: 1.799.175,(Moravská realitní kancelář)

342,/m²

390,/m²

712,/m²

621,/m²

483,/m²

č.

resp. zaplacená přepočten á na m2 už.pl.

na pramen ceny

na pramen ceny

Svaţitost

Umístění

1

342 Kč

0.9

308

0,95

1

2

390 Kč

0.9

351

1,05

1

1

0,98

1

3

712 Kč

0.9

640

1

1

0,95

1

4

621 Kč

0.9

559

1,05

1

1,05

5

483 Kč

0.9

435

1,05

1

1,05

K2

celkem průměr Výměra

Průměrná pl.

Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení

K3

K4

K5

1

0,98

K6

KC

Úvaha znalce

K1

Cena oceňovanéh o objektu

Dostupnost k pozemku

Tab.č.21

Cena po redukci

Inţenýrské sítě

Koef. redukc e

Pozemek výměra

Cena požadovan á

(1-6)

odvozená ze srovnávacího (Kč)

1

1

0,93

331

1

1,03

341

1

1

0,95

674

1

1

1

1,10

508

1

1

1

1,10

395

Kč

450

m2

1122

Kč

504.676

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši 505.000,- Kč

ii. Pozemek p.č. 315/1 Oceněno porovnávacím způsobem

Popis Tento pozemek je označen v katastru nemovitostí pod p.č. 315/1 zahrada o výměře 626m2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.314 jeden funkční celek. Tento pozemek je osázen převáţně ovocnými stromy různých druhů i různého stáří.

77

Tab. č. 22 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje

č.

Lokalita

Svažitost

Umístění

Dostupnost

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Ostrava Krásné Pole

rovinatý

klidná část obce

nezpevněná komunikace

2

Ostrava Koblov Koblovská

mírně svaţitý

klidná část obce

nezpevněná komunikace

3

Ostrava Michálkovi ce Slunná

4

Ostrava Michálkovi ce U hrušky

5

Ostrava Michálkovi ce

rovinatý

mírně svaţitý

rovinatý

klidná část obce

klidná část obce

klidná část obce

zpevněná komunikace

zpevněná komunikace

zpevněná komunikace

Pozemek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

(6)

7.661

3.100

1.700

751

575

Prodej pozemku v Ostravě Krásném Poli o celkové výměře 7661m2,který je určen k rekreačnímu vyuţití pro výstavbu zahradních chatek.Pozemek se nachází v klidném,slunném místě z jedné strany obklopen lesem. Příjezd po nezpevněné komunikaci,el.380V na hranici pozemku.Moţnost prodeje v celku i po částech.

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

Nabídková cena v Kč: 3.447.450,(Realitní kancelář Sting s.r.o.)

Pozemek o výměře 3100 m2, v klidné části Ostravy - Koblov. Nabídková cena v Kč: 1.550.000,(M&M Reality holding a.s.) Naše společnost Vám zprostředkuje moţný prodej pozemku vedeného v KN jako zahrada. Pozemek je rovinatý jsou zde ovocné stromy,je tady také sklepní stavba vyuţitelná např. jako vinný sklep. Inţenýrské sítě jsou u pozemku. Nachází se na hranici Rychvaldu asi 1km od centra Michálkovic. Městký obvod Michálkovice disponuje výbornou obchodní vybaveností, MŠ, ZŠ, lékařskou péči a snadnou dostupností do Ostravy autobusy MHD.

Nabízíme Vám k prodeji parcelu v Ostravě - Michálkovicích. Vydáno stavební povolení. Inţ. sítě na pozemku.

Nabízíme k prodeji zahradu o velikosti 575 m2 v Ostravě Michálkovicích. Na pozemku je zahradní domek o výměře 12 m2. V chatce je voda, je podsklepená, rozvod elektřiny 50 m od pozemku. Zahrada je osázená několika ovocnými keři a stromy. Výborná dopravní dostupnost automobilem, MHD z centra Ostravy cca 20 min. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí.

78

Nabídková cena v Kč: 259.000,(Dům realit cz centrum)

Nabídková cena v Kč: 685.000,(Moravská realitní kancelář)

Nabídková cena v Kč: 240.000,(IBC.sr.o.)

450,/m²

500,/m²

760,/m²

750,/m²

417,/m²

Koef. redukc e

Cena po redukci

K1

K2

K3

K4

K5

KC

č.

resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl.

na prame n ceny

na pramen ceny

Svaţitost

Umístění

Pozemek výměra

Dostupnost

Úvaha znalce

(1-5)

odvozená ze srovnávacího (Kč)

1

450 Kč

0.9

405

1,05

1

1,05

0,95

1

1,05

386

2

500 Kč

0.9

450

0,95

1

1,05

0,95

1

0,95

428

3

760 Kč

0.9

684

1,05

1

1,05

1

1

1,10

725

4

750 Kč

0.9

675

1

1

1

1

1

675

5

417 Kč

0.9

375

1,05

1 1

1

1

1

1,05

394

Kč

522

Tab.č.23

Cena požadovaná

celkem průměr Výměra Cena Kč

Průměrná pl. porovnáním

celkem

po

m2 zaokrouhlení

Cena oceňované ho objektu

13.560 326.772

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši 327.000,- Kč

Cena za pozemky celkem = 832.000 Kč

C. REKAPITULACE I. Dům č.p. 805

3.463.000 Kč

II. Venkovní úpravy

59.000 Kč

III. Pozemky

832.000 Kč

____________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena RD s příslušenstvím celkem

79

4.354.000 Kč

6. 2. 2 Ocenění komerční budovy porovnávacím způsobem Tab. č. 24 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Užitkov á plocha v m2

č.

Lokalita

Účel užití

Zast. ploch a v m2

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Ostrava Přívoz

cihlový

192

590

2

3

4

Ostrava Přívoz

Ostrava Zábřeh

Ostrava

cihlový

cihlový

cihlový

130

236

132

400

255

302

Pozemek v m2

192

344

834

132

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (6) Prodáme čtyřpodlaţní dům v centru Ostravy Přívozu. Jedná se o dům vhodný pro sídlo firmy, v těsném sousedství nám. Sv. Čecha s cihlovou zástavbou. V přízemí domu je obchodní prostor o velikosti cca 100 m2, v 1 a 2 NP jsou prostory pro zřízení kanceláří a v podkroví je byt 4 + kk, který je moţno rovněţ vyuţít ke kancelářským nebo jiným účelům. Dům más suterén se sklepní prostory, které je moţno vyuţít jako sklad, archiv, atp. V součastné době jsou všechny prostory pronajaty, s moţností výpovědi. Dům je v dobrém stavu, nová střecha. Voda, elektřina, plyn, kanalizace. Komerční objekt celý podsklepený, dvoupodlaţní s podkrovím. Zastavěná plocha 130 m2, pozemek celkem 344 m2. V přízemí tři místnosti s plovoucí podlahou, plastové okna a s kuch. koutem s novou linkou, po kompletní rekonstrukci. Zděna koupelna s novou sanitou, samostatné WC. V 1. np. 3+1. V podkroví 2+1 a půdní prostor. Zahrada kolem domu s moţností vytvoření parkování. Nová fasáda na domě. Proběhla celková rekonstrukce v r. 2005. Nová elektroinstalace, plyn, střecha, plast.okna. Moţnost vyřízení hypotéky. Parkování u domu i za domem. Prodej vily na velice lukrativním místě na ul. Pospolitá, Ostrava - Zábřeh. Jedná se o celopodsklepený třípodlaţní dům 8+2 s dvougaráţí a atraktivní zahradou 598m2, celková výměra pozemku činí 834 m2. Ve zvýšeném přízemí je vybavený byt 2+1, v mezipatře další pokoj. V prvním patře je opět plně vybavený byt 3+1 s východem na terasu. V podkroví je byt 2+0. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem, obecní vodovod i kanalizace. Dům je umístěn v klidné části Zábřehu. Prodej komplexně zrekonstruovaného bytového domu s komerčními prostory na křiţovatce ul..17.listopadu a Ostravské o zastavěné ploše 132 m². V přízemí jsou kancelářské – komerční prostory (3 místnosti) toaleta, uţitná plocha 110m². Samostatný vchod z ulice i v zadní části domu. V 1 patře jsou dvě nové bytové jednotky 2+kk o rozloze 58 m² a 50 m² Bytové jednotky jsou vybaveny koupelnami se sprchovými kouty, závěsnými WC, novými kuchyňskými linkami. Třetí podlaţí nabízí podkrovní byt 3+1 o velikosti 110 m² s neprůchozími pokoji. Do těchto bytových jednotek se vchází samostatným vchodem. Rekonstrukce zahrnuje nové omítky, elektroinstalaci, podlahy, plynové vytápění, plastová okna, zateplená fasáda, střecha. V dosahu nemovitosti veškerá občanská vybavenost.

80

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

13.475 Kč Nabídková cena v Kč: 7.950.000,(RE/MAX A-City)

9.500 Kč Nabídková cena v Kč: 3.800.000,(RE/MAX A-City)

17.450 Kč Nabídková cena v Kč: 4.450.000,(Comfirt Reality)

9.930 Kč Nabídková cena v Kč: 2.999.000,(Comfirt Reality)

Tab. č. 25 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Zast. ploch a v m2

Užitkov á plocha v m2

č.

Lokalita

Účel užití

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

5

Moravská Ostrava

cihlový

184

1100

184

6

Ostrava Vítkovice

cihlový

204

520

289

7

8

9

Ostrava Přívoz

Ostrava Přívoz

Ostrava Přívoz

cihlový

cihlový

cihlový

266

330

195

560

969

485

Pozemek v m2

266

330

195

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

(6) Komerční objekt celý podsklepený, dvoupodlaţní s podkrovím. Zastavěná plocha 130 m2, pozemek celkem 344 m2. V přízemí tři místnosti s plovoucí podlahou, plastové okna a s kuch. koutem s novou linkou, po kompletní rekonstrukci. Zděna koupelna s novou sanitou, samostatné WC. V 1. np. 3+1. V podkroví 2+1 a 11.364 Kč půdní prostor. Zahrada kolem domu s moţností vytvoření parkování. Nová fasáda na domě. Nabídková cena v Kč: Proběhla celková rekonstrukce v r. 2005. Nová 12.500.000,elektroinstalace, plyn, střecha, plast.okna. (M&M Reality holding) Moţnost vyřízení hypotéky. Parkování u domu i za domem. Prodej komerčního objektu resp. nájemního domu v Ostravě Vítkovicích. Jedná se o třípodlaţní, cihlový podsklepený objekt se sedlovou střechou a malým dvorním pozemkem. V současné době jsou v objektu 3 byty 2+1 o ploše 60 aţ 64 m2, 2 byty 1+1 o ploše 40 m2 a jedna místnost 40 m2. Kaţdý byt má své sociální zařízení. V současné době je vyuţitelných 15 místností. Realita je v 5.577 Kč solidním technickém stavu, částečně po rekonstrukci, ale část budovy nutno rekonstruovat po havárii vody. Realitu je moţno vyuţít ke Nabídková cena v Kč: 2.900.000,komerčním účelům jako např. sídlo firmy, lehká výroba, sklady, penzion, ale taky jako nájemní (Domica Corporation) dům. Realita je dobře dostupná z hlavního silničního tahu, v nedaleké vzdálenosti jsou veškeré sluţby. Nabízíme k prodeji nájemní dům v blízkosti centra Ostravy sloţen ze 4 bytových jednotek (2x3+1 a 2x2+1) s moţností vyuţití podkroví na další realizaci půdních bytů. V přízemí jsou umístěny 2 obchodní prostory. Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Voda ,elektřina, plyn, kanalizace. Rekonstrukce v roce 2007.

Nabídka prodeje rohové komerční budovy. Objekt nabízí více moţností vyuţití. V 1 PP jsou sklady, sklepní místnost. 1NP prodejna bytová jednotka pro správce domu. 2 a 3 NP kanceláře. Sociální zařízení v kaţdém patře. Součástí budovy je půda s moţností přestavby k dalšímu vyuţití. V roce 1995 a 2000 proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Parkování na ulici před budovou. Voda, plyn, kanalizace, elektřina. Prodej nájemního domu v blízkosti centra Ostravy, vhodný jako investice i sídlo firmy, nová střecha a částečně vyměněny okna. Dům se skládá z obchodního prostoru s výlohou (100m2) a 4 byty. Byt 4+1 (120m2), 2x 2+1 (55m2 a 80m2) a 6+1 (135m2). Byty jsou po úpravách, veškeré rozvody nové, částečně nové vybavení. Dům je také podsklepen, nachází se zde 5 místností .Voda, elektřina, plyn, kanalizace.

81

14.284 Kč Nabídková cena v Kč: 7.999.000,(M&M Reality holding)

8.101 Kč Nabídková cena v Kč: 7.850.000,(M&M Reality holding)

16.288 Kč Nabídková cena v Kč: 7.900.000,(M&M Reality holding)

Koef. Cena po redukce redukci

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC

resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl.

na pramen ceny

na pramen ceny

vytápění

Stavebnětechnický stav

Nutnost stavebních úprav

Parkování

Úvaha znalce

Cena oceňovaného objektu

Cena požadovaná

Poloha

Tab. č. 26

(1-6)

odvozená ze srovnávacího (Kč)

1

13.745

0,9

12.370

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

10.223,-

2

9..500

0,9

8.550

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

7.066,-

3

17.450

0,9

15.705

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

12.979,-

4

9..930

0,9

8.937

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

7.386,-

5

11.364

0,9

10.228

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

8.453,-

6

5..577

0,9

5.020

1,05

1,05

0,95

1,05

1

1,05

1.15

4.365,-

7

14.284

0,9

12.855

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

10.624,-

8

8.101

0,9

7.291

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

6.026,-

9

16.288

0,9

14.659

1,05

1,05

1

1,05

1

1,05

1.21

12.115,-

Kč

8.804,-

celkem průměr Výměra

Užit.pl.

Cena porovnáním celkem

m2

624

Kč

5.493.765,-

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši 5.494.000,- Kč

6. 2. 3 Ocenění komerční budovy výnosovým způsobem Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, (diskontovaných odúročených) na současnou hodnotu. Jedná se zjednodušeně řečeno o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítávají daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na opravu a údrţbu (nikoliv GO apod.), výdaje na správu nemovitostí, odpisy – amortizace stavby.

82

Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Tab. č. 27 Uţitná plocha komerční budovy UŽ. PL. v m2 624

Objekt Komerční objekt č.p. 805 Celkem

624

I. Obvyklé nájemné v dané lokalitě a čase Tab. č. 28 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č.

Lokalita

Účel užití

(1)

(2)

(3)

1

2

3

4

Moravská Ostrava

Moravská Ostrava

Slezská Ostrava

Moravská Ostrava

cihlový

cihlový

cihlový

cihlový

Parko vání

Užitkov á plocha v m2

(4)

(5)

(6)

101

Naše společnost nabízí k dlouhodobému pronájmu zavedený bar v suterénu. Kompletně vybavený bar, s televizí, hracími automaty, sociální zařízení, sklad. Moţnost venkovního posezení. Odstupné 200 000,-Kč, nájem 17 850,Kč + sluţby, vratná kauce nájem na 2 měsíce, provize RK měsíční nájem. Moţnost parkování přímo za barem. Výborná lokalita nedaleko centra Ostravy s MHD v dosahu

ano

ano

ano

ano

92

100

290

Vybaven í

ano

ano

ano

ano

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

Nabízíme pronájem komerčních prostor v centru Ostravy na ulici Přívozská.Skládají se ze 3 kanceláří (19m²,30m²,12m²)+ wc s umyvadlem, společné plochy 13m². Moţnost vestavby kuchyňské linky financované pronajimatelem. Vstup do kanceláří je vybaven i bezbariérovým výtahem. Kanceláře v 1. patře zděného domu. Jde o celé patro, celkem 4 kanceláře, malá kuchyňka a soc. zařízení (2x). Všechny jsou vybaveny nábytkem, kuchyňka s linkou a ledničkou. Okna jsou dvojitá - dřevěná. Parkování vlastní před domem. Dům je situován v klidném místě naproti penzionu GARNI. Výhodný nájem 960,-Kč/m2/rok, zvlášť zálohy na elektřinu a vodu 1200,-Kč/měs. 1x vratná kauce, 1x náklady RK. Voda, plyn, kanalizace, elektřina. Rekonstrukce 2009. Jde o 3 kanceláře (cca 80 m2) ve 3. podlaţí (nájem1600,-Kč/m2/rok) a 6 kanceláří - celé patro (cca 200 m2) s koupelnou a soc. zařízením ve 4. podlaţí (nájem 1200,-Kč/m2/rok) cihlového domu. Kanceláře jsou částečně vybaveny. Parkování ve dvoře v ceně nájmu. Nájem je bez sluţeb, zde platba zvlášť - 55,-Kč/m2/měsíc. Vratná kauce 1x nájem, náklady RK rovněţ 1x

83

Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2 (7) a (8)

2.121 Kč Nájemní cena v Kč: 17.850,-/měsíc (Komfort reality)

1.369 Kč Nájemní cena v Kč: 10.500,-/měsíc (RE/MAX Way III)

960 Kč Nájemní cena v Kč: 8..000,-/měsíc (M&M Reality holding)

1.517 Kč Nájemní cena v Kč: 36.666.,-/měsíc

nájem. Moţnost nájmu i samostatně. Elektřina, voda, plyn, kanalizace.

5

6

7

8

9

Přívoz

cihlový

Ostrava Mariánské hory

cihlový

Moravská Ostrava

cihlový

Ostrava Mariánské Hory

Ostrava Svinov

cihlový

cihlový

ano

ano

ano

ano

ano

120

40

55

75

117

ano

ano

ano

ano

ano

Nabízíme Vám k pronájmu kanceláře v 3NP rekonstruovaného objektu v centru Ostravy.Jedná se o 5 kanceláří. Soc.zař. a kuchyňka umístěny na chodbě. Parkování moţno bezplatně v bezprostředním okolí objektu. Prostory vhodné pro sídlo větší firmy či personální agentury. Moţno i rozdělit na 1,2,3 kanceláře. Elektřina, voda, plyn, kanalizace. Nabízíme k pronájmu 2 místnosti + kuchyňku o celkové rozloze cca 40 m2 na ul. 28. října v Ostravě - Mar. Horách. Jedná se o velmi atraktivní a frekventovanou lokalitu, v okolí je casino, banky, obchody, TRAM. Prostory jsou vhodné jako kanceláře, nacházejí se v 1. NP, podlahy koberce a PVC, sociální zázemí samostatné na mezipatře. Budova je po rekonstrukci. Zavedena tel. přípojka, internet WIFI. Nabízíme k pronájmu 3 kanceláře s dobrým parkováním v centru Ostravy, se sociálním zázemím - WC, sprchový kout, druhé WC pro klienty - v 1. p. známého cihlového domu přímo v centru Ostravy na ul. Nádraţní. Jedná se o 3 místnosti + WC se sprchový koutem s vlastním vchodem z ulice od parkoviště v ul. Křiţíkové. Moţno umístit vlastní reklamní panel z ul. Nádraţní na čelní fasádu domu, popř. vyuţít vlastních oken, vedoucích na ul. Křiţíkovu. Kancelář je nově rekonstruována - plastová okna, rozvody tepla, el.energie, vody, dlaţba, radiátory, sníţené stropy. Plynové topení s etáţovým rozvodem a termostatem, plynový kotel JUNKERS - vlastní regulace a spouštění dodávky tepla. Vlastní měření spotřeby vody a el. energie. Snadná dostupnost všech firem, bank, úřadů apod. Předností kanceláře je lokalita a snadná dostupnost na známém místě v centru Ostravy, stejně jako rekonstruovaný interiér kanceláří. Moţno pouţít i jako kombinované bydlení + kancelář. Nabízíme Vám k pronájmu 3 kanceláře v 2.patře objektu naproti hotelu Harmony v Ostravě. Prostory jsou nezařízené o velikostech od 12 do 30 m2. K těmto kancelářím patří ještě jedna místnost vhodná pro zřízení recepce. Dobře řešené, moderní prostory. Soc.zařízení, kuchyňka, zabezpečení. Parkování lze zajistit na hlídaném parkovišti před budovou. Pronájem kancelářských a skladových prostorů v rekonstruované vile na ul.Bílovecká s pozemkem pro parkování. Budova sestává ze tří nadzemních podlaţí. Přízemí:plocha 117 m2 vhodná pro sluţby s častým stykem s klienty nebo jako obchodní či kancelářské prostory (původně se zde nalézala pobočka České spořitelny). Tato část je plně vybavena pultovým a regálovým systémem včetně trezoru s moţností napojení na bezpečnostní systém. Prostory ve 2.NP - dvě bytové jednotky 3+1 a 1+1- 89m2 a 33m2 (vhodné pro kanceláře) se samostatnými vchody i vstupem do budovy. 3.NP-podkrovní menší byt či kancelář 98 m2. Objekt je podsklepen - vyuţití jako sklad či archív. Kaţdá jednotka má zvlášt

84

(M&M Reality holding)

1.300 Kč Nájemní cena v Kč: 13.000.,-/měsíc (Realitní kancelář STING s.r.o.)

1.650 Kč Nájemní cena v Kč: 5.500,-/měsíc (Evropa realitní kancelář )

1.309 Kč Nájemní cena v Kč: 6..000,-/měsíc (Victoria Corporation realitní kancelář s.r.o)

1.250 Kč Nájemní cena v Kč: 7.812,-/měsíc (Realitní kancelář STING s.r.o.)

2.051 Kč Nájemní cena v Kč: 20..000,-/měsíc (I.E.T Reality)

měření el. energie, vlastní kotle na vytápění a ohřev TUV. Klientská hala vybavena klimatizací, protipoţárními čidly a soc. zázemím. Při rekonstrukci provedena výměna oken i střešní krytiny. Celková uţitná plocha vily činí cca 340m2+menší pozemek. Bezproblémové parkování je moţné v ulici. Objekt moţno pronajmout jako celek nebo odděleně po samostatných jednotkách. Vhodné jako sídlo firmy.

10

Ostrava Přívoz

cihlový

ano

80

ano

Pronájem přízemních prostorů pro komerční vyuţití 80m2 v Ostravě - Přívoze na ul. Macharova. Prostory sestávají z hlavní místnosti se třemi prosklenými výlohami, kanceláře, menší chodby a prostorného soc. zázemí. Okna i vstupní dveře jsou zajištěny mříţemi. Vyuţití vhodné pro zřízení kanceláře nebo jako obchodní prostory se speciálním sortimentem. Objekt sousedí s hotelem, spec. obchody a lékařskými ordinacemi. Parkování a dopravní dostupnost je výborná.

1.800 Kč Nájemní cena v Kč: 12..000,-/měsíc (I.E.T Reality)

Výše pronájmu komerční budovy v dané lokalitě a čase a jeho okolí, nebo v obdobné lokalitě činí od 960 aţ 2.121 Kč/m2/rok. Výše pronájmu je odvislá od vybavení pronajímaných prostor. Podstatným faktorem ovlivňujícím výši ceny je poloha nemovitostí a to jak z hlediska sídelního útvaru (v závislosti na počtu obyvatel), tak na situování v rámci návaznosti na občanskou vybavenost a na dopravní dostupnosti, popř. návaznost na hromadnou dopravu.

II. Výpočet hrubého ročního nájemného na základě nájemného obvyklého Nájemné za pronájem

je stanoveno na základě provedeného průzkumu

nájemného obvyklého za obdobné prostory v dané lokalitě a čase, a je stanoveno ve výši 1.541 Kč/m2/rok. Tab. č. 29 Výpočet hrubého ročního nájemného

Komerční objekt

624

1.541

Nájemné v Kč/měsíc 961.584 80.132

Celkem

624

1.541

961.584

Objekt

UŽ. PL.

Nájemné v Nájemné Kč/m2/rok v Kč/rok

85

80.132

III. Výpočet výnosové hodnoty Tab. č. 30 Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek – výměra celkem Zastavěná plocha Podlahová plocha k pronájmu celkem Obestavěný prostor Reprodukční cena Stáří Doba dalšího trvání Předpokládaná ţivotnost Opotřebení Časová cena celkem Úroková míra pro amortizaci Příjmy ( za rok ) Dosaţitelné měsiční nájemné - průměrné Dosaţitelné hrubé nájemné Odhady ztráty nájemného Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění 3,5 promile z RC Oprava a údrţba Správa nemovitosti Úpravy nutné pro pronájem Nájemné z pozemku Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta Výnosová hodnota Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

Výnosová hodnota po zaokrouhlení činí:

VP ZP PP OP RC S T Z A C ia

m2 m2 m2 m3 Kč roků roků roků % Kč

Nj Nj*PP -8% Nh

Kč/ m2/r Kč/r Kč/r Kč/r

1.541 961.584 -80.132 881.452

Kč Kč Kč Kč/r Kč Kč/r Kč/rok Kč/rok %/rok

1.748 1122 624 2.343 5.218.000 71 29 100 44,62 1.513.220 0,03

C ve

Kč

16.456 18.263 156.540 79.811 137.000 0 408.070 473.382 9 0,09 1,09 Cv = N / i 5.259.800

Cv

Kč

5.260.000

0,003,5 * RC 3,0%z RC 10% z nájmu

V N=Nh-V u i = u /100 q = 1+ i

5.260.000 Kč

6. 2. 4. Stanovení obvyklé ceny Ocenění předmětné nemovitost č.p. 805 na pozemku p.č. 314 vč. pozemku p.č. 315/1 je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění.

86

Tab. č. 31 Rekapitulace zjištěných cen Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Obvyklá cena

5.494.000,- Kč 5.260.000,- Kč 4.354.000,- Kč 5.494.000,-Kč

- z toho hodnota pozemku

832.000,-Kč

Oceňovaný budova zapsaná na LV č 2645 v k.ú Slezská Ostrava, obec Ostrava patří mezi typy budov, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku. Z těchto důvodů povaţuji výsledek porovnávací hodnoty za rozhodující a přikláním se k této hodnotě z 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, tak jak byla nabídnuta k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2011 stanovena částkou po zaokrouhlení rovnající se 5.500.000 Kč (slovy: Pět milionů pět set tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současné ani budoucí moţnosti majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

V Ostravě, dne 10. dubna 2011 ……………………………. Vypracoval

87

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku jsem provedl pouze nedestruktivním způsobem bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

88

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

89

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Ostravě, dne 10. dubna 2011 ………………………………………. Ing. Libor Koblása

90

7. Analýza lokálního trhu V této kapitole se chci zaměřit na analýzu trhu. Analýza by se měla stát podkladem pro ocenění nemovitosti. Protoţe bydlím v Ostravě, zaměřil jsem se právě na tuto oblast.

7.1 Analýza trhu Analýza trhu zkoumá trh, na němţ by oceňované nemovitosti mohly být obchodovány, coţ znamená, ţe zjišťuje, o jakou část trhu se jedná, jaké jsou jeho znaky a vlastnosti, v jaké situaci se tento trh nachází a jaké jsou jeho pravděpodobné trendy. Ve vztahu k tomu odhaduje šance, jak si oceňované nemovitosti s přihlédnutím k jejich charakteristice na takto zmapovaném trhu s největší pravděpodobností povedou, jak intenzivní a jak široký lze očekávat o ně zájem, odkud bude směřován a koho osloví, jak obstojí v konkurenci s obdobnými nemovitostmi, jak dlouho tento stav potrvá a jaké jsou tudíţ vyhlídky jejich prodeje. Postup analýzy je moţno charakterizovat v souvislosti s následujícími body. Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě, v níţ nemovitost působí Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení části trhu Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti na něm

7. 1. 1 Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě Jejím úkolem je zdokumentovat a analyzovat všeobecnou situaci v lokalitě, v níţ je nemovitost situována, objasnit její příčiny a odhadnout trendy jejího budoucího vývoje. Měla by být orientována hlavně na demografické, sociální a ekonomické tendence, které zde působí. Půjde tedy o velikost a vývoj osídlení, o úlohu lokality v rámci správního celku, o zaměření volebních programů ve vztahu k rozvoji území, o druhu a orientaci hlavních průmyslových, obchodních,

91

rekreačních a kulturních aktivit, měl by být posuzován rozsah a kvalita infrastruktury, migrační trendy, hlavní pracovní příleţitosti, kupní síla, sociální rozvrstvení,

ţivotní

prostředí,

směry

rozvoje,

koncepce

územního

plánu,

komplexnost a dokončenost území, aktivity stavebního průmyslu a pod.

7. 1. 2. Analýza komerčních charakteristik nemovitosti Jejím úkolem je zdokumentovat a analyzovat kvalitativní, kvantitativní, majetkoprávní,

stavebně

technické,

urbanistické

a

obchodně

ekonomické

charakteristiky oceňované nemovitosti a odhalit její trţní klady a zápory, výhody a nevýhody. V rámci analýzy je důleţité vystihnout kvantitu, tzn. rozhodující objemové parametry posuzované nemovitosti a to z hlediska technických (obestavěný prostor, zastavěné plochy, výměry pozemků apod.), ale i z hlediska komerčních (pronajmutelné plochy, jinak vyuţitelné plochy a prostory, omezující parametry co do výšek, rozpětí, únosnosti, průjezdnosti apod.) Je třeba hledat i vztahy mezi rozhodujícími částmi oceňovaných nemovitostí, např. pozemek vůči stavbě, zastavěná plocha vůči uţitné ploše, zastavěnost, podlaţnost, vyuţitelnost či moţnost dalšího rozvoje.

7. 1. 3. Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu V rámci analýzy poptávky je třeba prověřit zásadní otázky a sice kým je trh tvořen, jaké typy nemovitostí jsou poptávány, kdy a jakým způsobem se koupě uskutečňuje, kdo tyto nemovitosti nakupuje a k jakým účelům je pouţívá. Dále je třeba předpokládat, jak dlouho pravděpodobně tento stav potrvá, kam bude pravděpodobně dále směřovat a jak jsou tyto všechny jevy intenzivní. Jde tedy o to odhadnout sílu a rozsah poptávky po nemovitostech obdobného typu ve vymezeném segmentu trhu a v dané lokalitě, určit charakteristiku potenciálních poptávajících, z jakých skupin se rekrutují a jaká je jejich kupní síla. Důleţité je analyzovat jejich pravděpodobnou motivaci a podmínky obchodů.

92

Poptávka můţe být nahodilá, nízká, skrytá, kolísavá, vyrovnaná, vysoká, velmi intenzivní, gradující či stagnující, reagující na blíţící se zájem či naopak doznívající, segment poptávajících můţe být široký nebo naopak úzký, vycházející pouze ze speciálně zaměřené skupiny či jednotlivců.

7. 1. 4 Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Obdobným způsobem je nutno analyzovat i rozsah a intenzitu nabídky obdobných nemovitostí v příslušném segmentu trhu a místě, avšak s tím rozdílem, ţe je nutno zkoumat, jakou konkurenceschopnost má vůči nim nemovitost oceňovaná. V podstatě jde o to, vytipovat všechny výhody a nevýhody, které budou vnímat potencionální poptávající, neboť ten bude v prvé řadě argumentovat porovnáním a bude preferovat tu nemovitost, která bude nejlépe vyhovovat jeho motivaci. Je tedy nutné se snaţit pohlédnout na sortiment nabízených nemovitostí očima poptávajícího a pod tímto úhlem vlivy kladů a záporů oceňované nemovitosti hodnotit. Hodnocení musí být objektivní a nestranné, není moţno kladné vlivy zdůrazňovat a záporné potlačovat, souvisí to nakonec s morálním kreditem odhadce. V tvrdé konkurenci mohou rozhodovat i zdánlivé detaily, jako je např. kvalita a

způsob

řemeslného

zpracování

materiálů,

módní

trendy,

průhlednost

majetkoprávních vztahů, schopnost jednat okamţitě nebo naopak ochota přistoupit na sloţitější způsoby formy úhrady kupní ceny a podobně.

7. 1. 5 Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti Ze stavu nabídky a poptávky lze usuzovat na celkový stav trhu v příslušném segmentu. Jestliţe se zvyšuje poptávka zvyšují se také ceny. Lze hovořit o trhu aktivním, v opačném případě lze trh charakterizovat jako pasivní. Jestliţe zvyšování cen je všeobecně akceptováno, kupní síla je dostatečná, trh lze povaţovat za pevný, v opačném případě za slabý. Je-li nabídka a poptávka v rovnováze, jde o trh vybalancovaný, rovnováţný, naopak převis poptávky či nabídky svědčí o trhu nevyrovnaném, nevybalancovaném.

93

V těchto souvislostech je třeba hledat úlohu oceňované nemovitosti na trhu. Jeho stav by měl signalizovat, zda nejvhodnější doba prodeje jiţ pominula a podmínky prodeje se zhoršují, nebo zda v současnosti jsou pro prodej optimální podmínky a jak dlouho asi potrvají, případně takováto situace je teprve očekávána. Stav trhu by měl naznačit, zda oceňovaná nemovitost pouze rozšíří uniformní šeď na trhu běţných nabídek, nebo ţe naopak jde o specialitu, která cíleně osloví vybraný segment zájemců a svou atraktivitou a vysokou konkurenceschopností můţe být impulzem k licitaci o její ceně. /15/

7. 2 Obecná charakteristika trhu 7. 2. 1 Popis oblasti – Okres Ostrava - město Statutární město Ostrava se nachází 10 kilometrů jiţně od státní hranice s Polskem a 50 kilometrů západně od hranice se Slovenskem, v severním okraji Moravské brány. Od hlavního města Prahy je vzdálena 360 km, 170 km od Brna, 90 km od polských Katovic, 310 km od Vídně. Městem protékají řeky Odra, Ostravice, Opava a Lučina . Svojí celkovou rozlohou patří mezi nejmenší okresy republiky Okres Ostrava - město je tvořen statutárním městem ve svých správních hranicích 23 městských obvodů (dále v textu bude uţíváno „město Ostrava“). Celkovou rozlohou města 21 423 ha patří mezi nejmenší okresy České republiky. Zemědělská půda tvoří 40,3 % z celkové plochy. Druhý nejvyšší podíl tvoří ostatní plochy (34,7 %). Lesní půda tvoří 10,8 %, přibliţně stejný podíl má zastavěná plocha 9,7 %. Vodní plochy mají nejniţší podíl, a to 4,5 %. Počet městských obvodů: 23 Počet katastrálních území: 39 Počet obyvatel: 311 650 Hustota osídlení: 1500 obyvatel/km2 Průměrná roční teplota: + 8 °C /16/

94

Tab. č. 32 Rozloha Ostravy Rozloha Celková rozloha města

21 427 ha

Zemědělská půda

8 529 ha

Lesní půda

2 366 ha

Vodní plochy

970 ha

Zastavěné plochy

2 036 ha

Ostatní plochy

7 526 ha

Území města Ostravy měří vzdušnou čarou 19,657 km ve směru východ-západ a 20,442 km ve směru sever-jih

7. 2. 2 Hospodářství a zaměstnanost Hospodářství a zaměstnanost města Ostravy, jeho ekonomický potenciál a současná struktura je silně ovlivněn předchozím dlouhodobým historickým vývojem. Hlavním momentem pro rozvoj města Ostravy bylo objevení kvalitního černého uhlí (r. 1763), které mělo za následek vytvoření těţkého průmyslu - zaloţení ţelezáren. V poválečném období byl ekonomický vývoj zaloţen na urychlení industrializace. V rámci průmyslu představovalo hornictví, metalurgie a strojírenství nejméně jednu třetinu. Důleţitým rysem těţkého průmyslu je většinou jeho koncentrace do několika geografických oblastí, kde se stávají regionální ekonomika a zaměstnanost rozhodujícím způsobem závislé na několika velkých podnicích. Takovým regionem byla i Ostrava s celým svým širokým zázemím. Jde o oblast, v níţ dlouhodobě probíhal politicky motivovaný proces preference těţkého průmyslu (zejména těţby uhlí, hutnictví ţeleza a těţkého strojírenství). Ekonomická struktura je ještě stále charakterizována vysokými podílem těch odvětví, jejichţ účinky na ţivotní prostředí nejsou dobré. Schází větší zastoupení zpracovatelského a spotřebního průmyslu. V podílu průmyslu převaţují hutnictví ţeleza, chemický průmysl, těţké strojírenství, výroba elektrické energie a stavebnictví. V těţkém průmyslu přetrvává nadále vysoká koncentrace především v hutnictví, soustředěném do dvou velkých hutních kombinátů. Se zastavením těţby uhlí v roce 1994 na území města se stává

95

problematickým i další provoz několika stávajících koksoven a úpraven ve městě. Vedle koksochemických jsou to především chemické závody. Tato odvětví však procházejí významnými transformačními a restrukturalizačními změnami, spojenými s výrazným sniţováním pracovních míst. Stále negativněji se z hlediska dalších potřeb a směru rozvoje města projevuje malé zastoupení odvětví zpracovatelského průmyslu,

především

lehkého

strojírenství,

dřevozpracujícího,

textilního

a

potravinářského průmyslu. Projevují se zde všechny negativní důsledky typické pro celou aglomeraci, jako je deformace ekonomické struktury, sociální struktury i struktury osídlení a další. Dochází ke sníţení výroby, k poklesu produktivity práce a útlumu investiční činnosti. V dopravní infrastruktuře patřila k nejzávaţnějším problémům nedostatečná silniční síť a její nízká technická úroveň, zejména pro tranzitní dopravu. Propojení Ostravy na dálniční síť zajistí dálnice D47, která se stane součástí VI. Evropského multimodálního koridoru, jenţ vede ve směru sever jih od hranice Polska dálnicí D47 přes Ostravu po napojení na dálnici D1 na Brno u Vyškova. V blízkosti města Ostravy se nachází mezinárodní letiště Ostrava-Mošnov. Uvolňované pracovní síly byly v první polovině devadesátých let zčásti absorbovány přechodem do drobného podnikání, do sluţeb, drobné řemeslné výroby a obchodní sítě, a část přešla do starobního důchodu. V současné době se s postupným poklesem těţkého průmyslu na území města dostává do popředí i jeho role obchodního, administrativního, vzdělávacího a kulturního centra regionu. V uvedeném období se sniţovala zaměstnanost a postupně narůstala nezaměstnanost. Její výše dosáhla v roce 2001 počtu 25 588 (v roce 1991 to bylo 9 715) a registrovaná míra nezaměstnanosti činila 16,24 % (4,28 % v roce 1991). Registr ekonomických subjektů evidoval v městě Ostravě v roce 2001 celkem 60 845 jednotek, a z toho bylo: 7 087 obchodních společností, 659 druţstev, 35 státních podniků, 49 592 soukromých podnikatelů vč. rolníků a osob podnikajících podle zvláštních předpisů. Z nejvýznamnějších firem se sídlem na území města Ostravy z hlediska počtu zaměstnanců patří: Nová huť, a.s., Vítkovice, a.s., České dráhy, a.s. - sloţky s ostravskými pracovišti, Vítkovice - Válcovna trub, a.s., BorsodChem MCHZ, s.r.o., Dalkia Morava, a.s., Vítkovice STEEL, a.s., Dopravní podnik Ostrava, a.s., Ostravsko-karvinské koksovny Ostrava, a.s., Vysoké pece Ostrava, a.s., OKD BASTRO, a.s..

96

Průměrná hrubá měsíční mzda v Kč (podnikatelská sféra bez malých podniků a soukromých podnikatelů a za nepodnikatelskou sféru bez ohledu na počet zaměstnanců, bez ozbrojených sloţek) na území města činila 15 150 Kč. V městě Ostravě jsou početně zastoupeny všechny stupně školního i předškolního vzdělávání. Výuku v řadě vysokoškolských studijních oborů nabízejí Ostravská univerzita, Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava a Vysoká škola podnikatelská. /17/ Počet obyvatel v Ostravě je dán zejména vývojem v samotném městě. Do začátku 70. let převládalo přistěhovalectví nad přirozeným přírůstkem. Hlavním cílem přistěhovalých bylo jednoznačně zajistit potřebné pracovní síly rozsáhlých průmyslových odvětví a i v navazujících činnostech v Ostravě (stavebnictví, sluţby apod.). Výrazné utlumení stavebních aktivit v Ostravě způsobilo významný pokles přistěhovalých. Od roku 1972 pak vývoj města

výrazněji ovlivňoval přirozený

přírůstek způsobený silnými ročníky narozených. Restrukturalizace průmyslové výroby (uzavírání důlní činnosti a zeštíhlování velkých průmyslových provozů), nedostatečná nová bytová výstavba měla a má jiţ dodnes za následek ztrátu obyvatelstva a to jak přirozenou měrou, tak migrací. Přirozenou měrou Ostravsko ztrácí populaci aţ do roku 2006, kdy vlivem zvýšené plodnosti silných ročníků ze 70. let narůstá počet narozených. V roce 2009 se však vývoj vrací zpět do záporných čísel.

Graf. č. 1 Vývoj počtu obyvatel (k 1. 1.) SO ORP Ostrava mezi lety 1971-2010

97

Obr. č. 6 Změna počtu zaměstnanců v průmyslových zónách a velkých firmách na Ostravsku mezi roky 1999 a 2009 /19/

7. 2. 3 Stavební pozemky Vzhledem k současné ekonomické situaci a zejména díky sniţující se bonitě obyvatel a součastně i zvýšené opatrnosti bankovních domů je poptávka po stavebních pozemcích výrazně niţší. I přes výraznou snahu městských částí, které provádějí výstavbu inţenýrských sítí a obsluţných komunikací na svém území s cílem přilákat část obyvatelstva. Realizované prodeje, které se uskutečňují, jsou ze strany osob, které takovou koupí stavebního pozemku popřípadě i výstavbou rodinného domu realizují jen jako investici do budoucna za účelem jejího dalšího prodeje a zhodnocení vynaloţených finančních prostředků. Jen malá část osob a to převáţně movitějších provádí koupi stavebního pozemku za účelem vyřešení své bytové situace. Stavební pozemky se vyskytují převáţně v okrajových částech města s různou dojezdovou vzdáleností a různým stupněm kvality inţenýrských sítí. U těchto pozemků se ceny pohybuji v rozmezí od 400 Kč do 800 Kč za metr čtvereční.

98

7. 2. 4 Brownfieldy Poptávka po stavebních pozemcích pro komerční nebo průmyslovou výstavbu je podmíněna existencí průmyslové zóny nebo tak zvanými brownfieldy, které jsou pro tento druh výstavby určeny. Brownfieldy vznikají demolicí zchátralých, nevyuţívaných průmyslových objektů i ekologickou zátěţí nebo i celých areálů. Na území města Ostravy lze nalézt celou řadu zajímavých příleţitostí pro rozvoj aktivit investorů na pozemcích typu brownfield, přičemţ odhad celkové rozlohy území pokrývaného pozemky charakteru brownfields je 1 800 ha (cca 8 % rozlohy města Ostravy). Dvě hlavní oblasti, Karolina a Dolní oblast Vítkovic, pozůstatky těţkého průmyslu, jiţ mají své majitele, kteří jiţ začínají realizovat aktivity k jejich rozvoji. Třetí oblast, rozvojové území Ostrava-Hrušov, která představuje oproti výše uvedeným oblastem spíše území s charakterem "sociálního brownfieldu" (nebyla zde totiţ soustředěna samotná výroba, ale budovy, které se zde vyskytují, slouţily jako ubytovny dělníků z okolních podniků), je v současné době ve fázi počátečních příprav vyuţití území. Dle údajů z databáze brownfieldů se na území města Ostravy nachází 5 nejvýznamnějších brownfieldů: Areál Oderský-závod sluţeb Dolu Jan Šverma, Areál u dálnice, Ostrava – Svinov, CEMOS Ostrava, Bývalé Urxovy závody, Deza, nyní Lahos, Zábřeh - VŢ, Ostrava, Území bývalého odvalu Dolu Jana Šverma, Ostrava. Limitem rozvoje těchto lokalit je však především vlastnictví a vůlí vlastníka problémy konkrétních brownfieldů řešit. Nejznámější je místo „Karolína“ po bývalé koksovně, která je velice lukrativním místem pro jakoukoli výstavbu.

Nevýhodou těchto míst je velká

finanční, ale i časová náročnost. Pro příklad oblast „Karolína“, kde byla provedena demolice koksovny, coţ není ničím neobvyklým, ale následná sanace půdy s únikem metanu z podloţí stála mnoho úsilí, času i finančních prostředků. Proto na tomto území není ani nebude plánována zástavba rodinných ani bytových domů. Podle mého úsudku by ceny bytů nebo RD v takovýchto lokalitách byly mnohonásobně vyšší neţ je průměr. Proto pozemky v těchto lokalitách jsou určeny především pro komerční vyuţití .

99

Oblast „Karolína“ jiţ našla své vyuţití na rozdíl od bývalých Urxových závodů v Ostravě Zábřehu, Trojickém údolí v Moravské Ostravě nebo oblast v městské části Hrušova a další, které na své vyuţití ještě čekají.

Obr. č. 7 Rozmístění brownfield v Ostravě /19/

7. 2. 5 Průmyslové zóny Ostrava se v rozvojových plánech neorientuje jen na brownfieldy. Významným nástrojem jsou i průmyslové zóny. Nejznámějšími průmyslovými zónami jsou v Ostravě Hrabové „Na rovince“ a v Ostravě Porubě „Nad porubkou“ a Ostravě Mošnově. Tyto průmyslové zóny vznikají na zelené louce, kde jsou provedeny inţenýrské sítě. A jsou situovány na okraji města ale v blízkosti dálniční sítě. Nově připravované průmyslové zóny byly jedním z hlavním nástrojů pro sniţování nezaměstnanosti v Ostravě. Nyní, kvůli hospodářskému útlumu, dosahuje nezaměstnanost přibliţně 11,4 procenta. V současnosti město nabízí především Strategickou průmyslovou zónu Ostrava-Mošnov, kde zbývá obsadit zhruba

100

85 hektarů z celkové plochy 200 hektarů. V průmyslové zóně Ostrava-Hrabová je moţné umístit investice v rámci CTParku Ostrava, který připravuje společnost CTP Invest. Město se v minulosti zásadním způsobem podílelo na rozvoji této lokality. Ceny v blízkosti těchto lokalit se pohybují v rozmezí od 1000 Kč do 1600 Kč za metr čtvereční.

7. 2. 6 Byty Také v Ostravě, jako i v jiných městech, je z hlediska ceny bydlení důleţité: převaţující typ zástavby, dopravní obsluţnost, charakter okolního prostředí a úroveň sluţeb. Ostrava je průmyslovým městem s řadou velkých, hlučných a špinavých provozů, proto je ve městě rozhodující také vzdálenost od těchto průmyslových závodů. Ostrava je napojena na čerstvě dokončenou dálnici D 47. V současnosti výstavba této dálnice ovlivňuje nejen ceny pozemků ale i bytů. Na ceny bytů a pozemků má vliv rovněţ výstavba průmyslových zón, které nabízejí nové pracovní příleţitosti. Do nejdraţší cenové oblasti města Ostravy lze zařadit katastrální území Poruba, Poruba-sever, Nová Plesná a Stará Plesná. Průměrná cena standardního bytu se zde pohybuje od 1.317.000 Kč do 1.336.000 Kč. V Nové a Staré Plesné převaţuje zástavba rodinných domků a na většině území Poruby se nachází sídliště. Sídliště bylo postaveno v padesátých letech minulého století, v době rozšiřování závodů těţkého průmyslu na Ostravsku a mělo se stát novým centrem města. I proto byla vybrána oblast, která není poddolována a která má vhodné mikroklimatické podmínky. Taky úroveň sluţeb je v Porubě vyšší neţ na ostatních sídlištích. K výhodám této oblasti dále patří to, ţe se zde nenacházejí ţádné větší průmyslové závody a pěkné okolní prostředí nabízí řadu zajímavých míst pro volnočasové aktivity. Spojení do centra města je z Poruby velice dobré, do Plesné jezdí autobusy zhruba v 30ti minutovém intervalu. Ceny v této oblasti výrazně vzrostly. Druhá cenová oblast je tvořena dvěma podoblastmi. První představuje centrum města a jeho okolí, které tvoří katastrální území Mariánské Hory, Moravská Ostrava, Muglinov, Přívoz a Slezská Ostrava a druhá podoblast je tvořena katastrálními územími Krásné Pole, Nová Bělá, Polanka nad Odrou,

101

Proskovice a Stará Bělá, které leţí převáţně na jihozápadním okraji Ostravy. Průměrné ceny bytů se zde pohybují od 1.288.000 Kč do 1.298.000 Kč. V centrální oblasti na levém břehu Ostravice převaţuje kompaktní zástavba městského typu a na pravém břehu řeky, ve Slezské Ostravě a Muglinově se nacházejí převáţně rodinné domky. V severní části Mariánských Hor a Přívozu můţeme nalézt průmyslové závody , které však nepatří mezi nejproblematičtější ve městě. V oblasti je poměrně velké mnoţství městských parků a jiných zelených ploch. Atraktivita oblasti spočívá především v její centrální poloze, nacházejí se zde všechny důleţité úřady a také v dobré vybavenosti sluţbami. Ceny v této oblasti do současnosti vzrostly a dá se předpokládat

v budoucnosti, ţe jejich cena mírně poklesne v souvislosti se

současnou ekonomickou situací. Vliv na cenu by mohlo mít rozšíření centra města (byty, obchody a kanceláře) do bývalého areálu Karolina, a tudíţ zatraktivněním této části města. Na jihozápadě Ostravy a v Krásném Poli převaţují v zástavbě rodinné domy. Jde o oblasti, které jsou v rámci ostravské hromadné dopravy hůře dostupné. Předností této oblasti je však pěkné okolní prostředí s dostatkem zeleně a dostatečná vzdálenost od velkých průmyslových závodů, které jsou situované převáţně ve východní části Ostravy. Do této oblasti se stěhují lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním domě, nabídka standardních bytů se v této oblasti téměř neexistuje. Nárůst cen v nedávné době v Nové a Staré Bělé je spojen také s rozšiřováním průmyslové zóny Hrabová na jihu města. Třetí cenovou oblast tvoří katastrální území Martinov ve Slezsku, Pustkovec, Svinov a Třebovice ve Slezsku. Ceny v této cenové oblasti se nachází v rozpětí mezi 1.237.000 aţ 1.286.000. V zástavbě převaţují rodinné domy místy doplněné o bytové domy. Úroveň bydlení částečně sniţuje vysoké stáří této zástavby. Svinov má nevýhodnou polohu v záplavovém území a v Třebovicích se nachází černouhelná tepelná elektrárna. V okolním prostředí se nacházejí většinou pole, je zde vidět deficit městské zeleně. Dopravní spojení je poměrně dobré, ve Svinově leţí jedno z hlavních ostravských nádraţí a končí zde řada autobusových linek obsluhujících okolní městské obvody a vesnice poblíţ Ostravy. Cenově se tato oblast řadí mezi průměrné ostravské oblasti a také v dalším vývoji nelze očekávat prudké zvyšování cen bydlení. V budoucnu by mohla zvýšit atraktivitu nově plánovaná výstavba okolí svinovských mostů.

102

Do čtvrté cenové oblasti lze zařadit katastrální území Dubina u Ostravy, Hrabůvka, Výškovice u Ostravy, Zábřeh nad Odrou, Hrabová, Vítkovice, Zábřeh-Hulváky a Zábřeh-Vítkovické železárny. Ceny bytů se zde pohybují v průměru mezi 1.110.000 Kč aţ 1.131.000 Kč. Pro tuto oblast je charakteristická převaţující sídlištní zástavba a lokalizace velkého průmyslového závodu Vítkovických ţelezáren v severní části oblasti. Většina sídlišť v této oblasti byla stavěna v padesátých a šedesátých letech minulého století, takţe trpí nedostatkem zeleně, nízkou vybaveností sluţeb a zástavba byla poměrně kompaktní. Přestoţe se v posledních letech zlepšila situace s vybaveností sluţeb, stále bude nutné investovat nemalé finanční prostředky do oprav bytového fondu, který je velice zanedbaný, a také do zkulturnění okolního prostředí. Výhodou této oblasti je dobré dopravní spojení s okolím a blízkost Bělského lesa na jihu oblasti. Z hlediska budoucího vývoje cen bytů sehrává důleţitou roli průmyslová zóna Hrabová, která jiţ v současnosti ovlivňuje růst cen bytů především v Dubině u Ostravy. Do předposlední cenové oblasti spadají katastrální území Antošovice, Hošťálkovice, Koblov, Lhotka u Ostravy a Petřkovice u Ostravy nacházející se na severu Ostravy. Ceny bytů se zde pohybují okolo 1.097.000 Kč. V zástavbě převaţují rodinné domky. Nevýhodou oblasti je bariéra v podobě průmyslového pásu, který ji odděluje od centra Ostravy. Tento průmyslový pás tvoří Moravské Chemické závody, čistička odpadních vod, dvě vlaková nádraţí a také chemické závody v Hrušově. Společně s niţší dopravní obsluţností a niţší vybaveností území sluţbami jsou ceny bytů v této oblasti poměrně nízké. Oblast je vnímána jako poměrně levná cesta k vlastnickému bydlení (domek se zahrádkou) a většina lidí, která se sem stěhuje, vlastní auto a za prací a sluţbami dojíţdí do centra města. Ceny bytů a domů v této oblasti v minulosti poměrně výrazně rostly. Tento růst však zastavila ekonomický krize a v blízké budoucnosti se dá předpokládat opačný trend. Poslední šestou cenovou oblastí je katastrální území Bartovice, Heřmanice, Michálkovice, Radvanice, Hrušov, Kunčice nad Ostravicí, Kunčičky a Nová Ves u Ostravy. Standardně vybavený byt se zde dá pořídit v průměru za 914.000 Kč aţ 1.000.000 Kč. V zástavbě převaţují opět rodinné domky, ale kvalitu bydlení této oblasti, především na jihu, sniţuje lokalizace velkého průmyslového závodu Nové Huti. Další nevýhodou oblasti je poměrně zastaralá výstavba a niţší dopravní obsluţnost. V okolí je však dostatek zeleně. Ceny bytů v

103

této oblasti rostou, ale nadále nelze výraznější růst cen bydlení očekávat moţná snad v místech, která leţí dále od Nové Huti a to za předpokladu, pokud by se začalo investovat do oprav domovního fondu. Zvláštním případem je katastrální území Nové vsi u Vodárny, kde jsou ceny bytů niţší neţ v okolních oblastech. To je způsobeno tím, ţe na území Nové Vsi se nachází poměrně málo domů, celé území se nachází v zátopové oblasti. Tato oblast byla v roce 1997 zatopena. A také leţí v blízkosti černouhelné tepelné elektrárny ve Třebovicích. Ceny bytů zde příliš nerostly. /18/

7. 2. 7 Rodinné domy Starší rodinné domy se v Ostravě nacházejí převáţně ve vilových čtvrtích postavených na přelomu 19. a 20. století. Měně častěji najdeme řadové domy nebo volně stojící domy. V posledních několika letech se objevuje developerská výstavba skupinových rodinných domů převáţně v okrajových lokalitách (Krásné pole, Plesná, Martinov, Lhotka, Hošťálkovice). Tab. č. 33 Celkový bytový fond dle typu domu v členění městských obvodů /19/ Městský obvod

Hošťálkovice Hrabová Krásné Pole Lhotka Mariánské Hory a Hulváky Martinov Michálkovice Moravská Ostrava a Přívoz Nová Bělá Nová Ves Ostrava Jih Petřkovice Plesná Polanka

1.7.2010 Počet domů k bydlení 409 754 662 363

Sčítání lidu domů a bytů v roce 2001

Počet bytů

Počet bytů

Trvale obydlené Neobydlené Celkem v RD v BD ostatní byty celkem 544 500 42 2 44 1354 627 723 4 81 800 770 28 2 98 356 355 0 1 47

625 1495 975 463

588 1435 898 403

959 216 732

6064 450 1260

6290 448 1211

5796 414 1092

508 260 592

5271 152 494

17 2 6

494 34 119

1595 505 128 4295 736 385 1299

17438 729 233 46294 1117 498 1880

20240 603 247 48060 1082 440 1699

18675 547 225 46424 993 377 1505

256 541 99 2055 767 371 1412

18299 6 125 44262 222 6 89

120 0 1 107 4 0 4

1565 56 22 1636 89 63 194

104

Poruba Proskovice Pustkovec Radvanice a Bartovice Slezská Ostrava Stará Bělá Svinov Třebovice Vítkovice Ostrava celkem

1950 341 330

28555 486 423

33183 451 438

32204 412 403

612 395 370

31557 16 30

35 1 3

979 39 35

1612

2476

2428

2313

1581

726

6

115

3964 1114 934 531 626

8563 1456 1879 748 2648

8564 1312 1920 699 3165

7612 1173 1746 637 2786

3411 1150 946 601 477

4160 4 790 25 2282

41 19 10 11 27

952 139 174 62 379

24 440

126 755

135 804

128 388

18 656

109 309

423

7 416

7. 2. 8 Objekty pro individuální rekreaci V Ostravě se vyskytují zejména zahrádkářské kolonie a to téměř ve všech městských částech, zejména na jejích okrajích nebo v blízkosti vodních toků (Odra). Ceny těchto objektů se pohybují od 150.000,- do zhruba 500.000,- v závislosti na jejich stáří a hlavně lokalitě. Chaty spíše typu rekreačního domku se vyskytují zejména v bývalých samostatných vesnicích, které byly později připojeny k Ostravě ( Krásné pole, Lhotka, Hošťákovice, Petřkovice). Ceny těchto objektů se přibliţují cenám starších rodinných domů. Objevuje se zde tendence zejména lidí důchodového věku bydlících v bytech si pořizovat tyto objekty a trávit v nich letní měsíce a na zimu se vracet zpět do bytu.

7. 2. 9 Bytové domy Prodej bytových domů jako celků je záleţitostí více méně ojedinělou. Pokud se nějaká nabídka objeví, je to v centru města a předpokládá se tu vyuţití jak pro byty, tak pro kancelářské prostory a v přízemních částech prodejní plochy. Ve většině případů se jedná o zchátralé historické budovy, jejichţ cena se pohybuje okolo 5 milionů.

105

Nově postavené bytové domy se nabízejí zájemcům po jednotlivých bytových jednotkách, nezaznamenal jsem případ, kdy by nějaký subjekt zakoupil celý bytový dům. Z toho se dá usuzovat, ţe trh s touto komoditou se nebude zvětšovat.

7. 2. 10 Administrativní budovy Administrativní budovy jako celek se v nabídkách prakticky neobjevují, jedná se spíše o pronájem jednotlivých kancelářských prostor v rámci jiných objektů. Je vytvořeno i několik developerských projektů zejména v blízkosti centra (např. Nová Karolina), které se v současné době více či méně úspěšně realizují. Jedná se o komplexi spojující administrativní prostory, prodejní plochy a místa slouţící pro relaxaci a oddych.

7. 2. 11 Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly, zejména v průmyslových zónách v Hrabové a Porubě. Z velkých průmyslových podniků zůstaly v Ostravě Vítkovické ţelezárny, které se v současné době z velké části rekonstruují a vítkovická Dolní oblast - kolem ulice Místecké - je prohlášena národní kulturní památkou. Zejména Vítkovické ţelezárny prostupují celým obvodem Vítkovice a specifickým způsobem utvářejí jeho ráz. Dalším areálem je Mittal steel (Nová Huť), který překonal ekonomické problémy, které jej postihly v minulých letech. Po četných stíţnostech občanů zejména z částí Radvanice, Bartovice věnoval značné finanční prostředky na ekologičtější provoz (zejména odsíření továrních komínů). Malé provozovny jsou rozesety po celé Ostravě. Slouţí spíše drobným ţivnostníkům, ať jiţ jako autoopravny, opravny elektro, obuvi apod. Vyskytují se buď jako součást rodinných domů – ty se prakticky v nabídkách realitních kanceláří nevyskytují, nebo se objevují jako pronájmy v bývalých menších průmyslových objektech.

106

7. 2. 12 Nájmy a) Byty Pronájmy bytů v Ostravě vyuţívají zejména mladé páry, které se chtějí osamostatnit, nebo v okolí vysokých škol je zájem o pronájmy ze strany studentů. Ve vyšších cenových hladinách jsou byty pronajímány zahraničním manaţerům velkých firem, které mají v Ostravě nebo v její blízkosti sídlo (Hyundai, Sungvoo hitech,…) Jednopokojové byty jsou nabízeny v rozmezí 4.700,- aţ 6.500,- Kč, dvoupokojové od 6.500,- do 8.000,- Kč a za třípokojový byt se cena můţe vyšplhat aţ na 12.000,- Kč. Byty větších rozměrů se na trhu moc nevyskytují. Záleţí samozřejmě na stavu bytu, jeho umístění a také době trvání pronájmu. Čím kratší pronájem, tím vyšší cena. Tradici na Ostravsku má levné ubytování v tzv. hotelových domech, které byly dříve určeny zejména pro horníky, kteří sem přijíţděli za prací z celé republiky. V současné době jsou vyuţívány i sociálně slabšími jedinci. b) Prodejní prostory Ostrava zaţívá celorepublikový trend, kdy se asijští obchodníci přesunují z trţišť do kamenných obchodů, zejména v místech bývalých menších nákupních center. Prodejní prostory jsou

nabízeny ať jiţ ve velkých prodejních centrech

(Avion, Futurum,..), tak jako nebytové prostory v přízemí bytových domů umístěných kolem hlavních tříd. Ceny se pohybují kolem 30. 000,- Kč za měsíc. c) Kanceláře Díky ekonomické situaci je větší fluktuace u pronájmů kancelářských prostor. Ceny se pohybují podle umístění kanceláře od 1.700,- Kč za měsíc.

107

7. 3 Závěr Z podkladů, které jsem prostudoval při vypracování této části bakalářské práce jsem zjistil, ţe Ostrava je dynamicky se rozvíjející město, které sice trápí odliv obyvatel, ale i tak má stále lidem co nabídnout. Je tu široké kulturní a vzdělávací zázemí a začínají se stavět průmyslové zóny orientované na jiný neţ těţký průmysl. Na vývoj cen má značný vliv ekonomická krize, která nás v uplynulých dvou letech zasáhla a stále trvá. Podle obecných odhadů se ceny nemovitostí sníţily zhruba o 20%. Z tohoto pohledu je teď vhodná doba k nákupu bytu či rodinného domku nebo jako investice do nemovitosti. Do budoucna lze jen těţko odhadovat, jak se trh bude vyvíjet. Podle některých prognóz se jiţ pomalu vzpamatovává, ale bude to záviset i na dalších faktorech ( politická situace, zaměstnanost, investiční pobídky,…).

108

Použitá literatura /1/

Aţ dojdou zásoby ropy. Časopis 21. století, vydáno 6. 5. 2005 URL: [cit. 20112-26]

/2/

Heřman, J.: Oceňování nemovitostí, Oeconomica, Praha, 2005, ISBN 80-2450947-4

/3/

Hálek, V.: Oceňování majetku v praxi, DonauMedia, s. r. o., Bratislava, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7

/4/

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s. r. o. Brno, 2008, ISBN 978-80-7204-578-5

/5/

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s. r. o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0

/6/

Hütter, D: Základy oceňování nemovitostí, Nosova tiskárna, 2010, ISBN 97880-904261-5-3

/7/

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V.: Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy, Linde a. s., 2007, ISBN978-80-7201-679-2

/8/

URL: [cit. 2011-4-4]

/9/

Šustová, P.: Optimální volby zdroje – porovnání nákladů na vytápění – I. Díl, URL: [cit. 2011-2-23]

/10/ Broţ, K., Šourek, B.: Alternativní zdroje energie, Vydavatelství ČVUT, 2003, ISBN 80-01-02802-X /11/ URL: [cit. 2011-4-4] /12/ URL: [cit. 2011-4-4] /13/ URL: [cit. 2011-4-4] /14/ Ceny vytápění 2011:nejlevnější dřevo, nejdraţší elektřina. URL:<www.nazeleno.cz/energie/ceny-energii/ceny-tepla-2011-jake-palivo-jenejlevnejsi.aspx> [cit. 2011-4-4] /15/ ZAZVONIL, Z.: Analýza trhu. Praha : Ceduk, 1996. 173 s. ISBN 80-9021090-2 /16/ URL: [cit. 2011-01-23].

109

/17/

Český statistický úřad [online]. 2011 Charakteristika okresu Ostrava URL:.[cit. 2011-01-23].

/18/ HERELOVÁ, K.: Kritická analýza bytového fondu v ČR. Brno, 2010. 141 s. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně. /19/ Územně analytické podklady pro správní obvod statutárního města Ostravy. Aktualizace

2010.

URL:<

http://gisova.ostrava.cz/uzemne-analyticke-

podklady> html /20/ Podklady pro výpočet porovnávací a výnosové metody v praktické části jsou dostupné na URL:

Seznam příloh: Příloha č. 1 Mapa – umístění oceňované nemovitosti – rodinný dům Příloha č. 2 – Výpis z katastru nemovitostí na oceňovanou nemovitost – rodinný dům Příloha č. 3 – Fotodokumentace k oceňované nemovitosti – rodinný dům Příloha č. 4 – Fotodokumentace k oceňované komerční nemovitosti Příloha č. 5 – Mapa - umístění oceňované komerční nemovitosti Příloha č. 6 – Výpis z katastru nemovitostí na oceňovanou komerční nemovitost

110