Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce

Autor:

Zdeněk Černošek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Jestřebí dne 1. 4. 2012

Zdeněk Černošek

Poděkování Rád bych vyjádřil poděkování prof. Ing. Josefovi Michálkovi, CSc. za odborné vedení této bakalářské práce. Také bych chtěl poděkovat Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D. za jejich cenné rady, které mi pomohly zpracovat tuto bakalářskou práci.

Anotace Příjmení a jméno:

Zdeněk Černošek

Název bakalářské práce:

Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Katedra:

Katedra podnikání a oceňování

Akademický rok:

2011/2012

Počet stran:

135

Počet příloh

7

Počet titulů bibliografie:

30

Bakalářská práce se zabývá problematikou vad a poruch staveb. V teoretické části definuje základní druhy vad a poruch, jejich příčiny, projevy, způsob sanace a jaký mají vliv na konečné ocenění. Tato práce obsahuje dvě tržní ocenění v praktické části a analýzu realitního trhu okresu Česká Lípa v analytické části.

Klíčová slova:

Vady a poruchy Životnost a opotřebení Sanace Tržní principy Cenový předpis

Annotation Name and surname of author:

Zdeněk Černošek

Title of work :

Influence of defects and failures on evaluation of property

Institutions:

Banking Institute university of Prague

Supervisor:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Department:

Department of Business and valuation

Academic year

2011/2012

Number of pages:

135

Number of attachments

7

Number of titles bibliography:

30

This thesis deals with construction defects and failures. In the theoretical section it defines the basic types of defects and failures, their causes, symptoms, method of rehabilitation and how they impact on the final valuation. This thesis includes two market evaluations in practical part and in analytical part it deals with analysis of real estate market in Česká Lípa region.

Keywords:

Faults and defects Durability and wear Remediation Market principles Price regulation

Obsah A. Teoretická část ............................................................................................ 10 Úvod ............................................................................................................. 10 1. Definice základních pojmů ....................................................................... 11 2. Životnost staveb ......................................................................................... 13 2.1. Technická životnost staveb .................................................................................... 13 2.2. Právní životnost ..................................................................................................... 15 2.3. Ekonomická životnost ........................................................................................... 15 2.4. Morální životnost ................................................................................................... 16

3. Opotřebení staveb ..................................................................................... 17 3.1. Metody stanovení opotřebení ................................................................................ 17 3.1.1.Lineární metoda ................................................................................................... 17 3.1.2.Nelineární metody ............................................................................................... 18 3.1.3.Analytická metoda ............................................................................................... 18

4. Průzkum staveb ......................................................................................... 20 4.1. Průzkum stavebně-historický ................................................................................ 20 4.2. Průzkum stavebně-technický (STP) ...................................................................... 20 4.3. Průzkum urbanistický ............................................................................................ 22

5. Porucha a vada .......................................................................................... 23 5.1. Porucha a poškození .............................................................................................. 23 5.2. Vada ....................................................................................................................... 23 5.2.1.Zjistitelnost vady ................................................................................................. 24 5.2.2.Význam vady ....................................................................................................... 24 5.2.3.Odstranitelnost vady ............................................................................................ 25 5.2.4.Kategorizace vad ................................................................................................. 26

6. Vady a poruchy ve stavebních konstrukcích .......................................... 28 6

6.1. Základové konstrukce ............................................................................................ 28 6.1.1.Příčiny poruch základů ........................................................................................ 28 6.1.2.Rekonstrukce základů .......................................................................................... 28 6.2. Svislé konstrukce ................................................................................................... 30 6.2.1.Zděné konstrukce ................................................................................................. 31 6.2.1.1. Trhliny v konstrukcích ................................................................................ 31 6.2.1.2. Sanace trhlin................................................................................................ 34 6.2.2.Ocelové konstrukce ............................................................................................. 35 6.2.2.1. Hlavní příčiny poruch a sanace ocelových konstrukcí................................ 35 6.2.3.Betonové a železobetonové konstrukce ............................................................... 36 6.2.3.1. Příčiny poruch betonových a železobetonových konstrukcí ....................... 36 6.2.3.2. Sanace betonových a železobetonových konstrukcí ................................... 36 6.3. Stropní konstrukce ................................................................................................. 37 6.3.1.Dřevěné stropní konstrukce ................................................................................. 37 6.3.1.1. Poruchy dřevěných stropních konstrukcí .................................................... 37 6.3.1.2. Sanace dřevěných stropních konstrukcí ...................................................... 38 6.3.2.Železobetonové stropní konstrukce ..................................................................... 38 6.3.2.1. Poruchy železobetonových stropních konstrukcí ........................................ 38 6.3.2.2. Sanace železobetonových stropních konstrukcí .......................................... 39 6.3.3.Keramické stropní konstrukce ............................................................................. 39 6.3.3.1. Poruchy keramických stropních konstrukcí ................................................ 39 6.3.3.2. Sanace keramických stropních konstrukcí .................................................. 40 6.3.4.Klenby.................................................................................................................. 40 6.3.4.1. Poruchy kleneb............................................................................................ 41 6.3.4.2. Sanace kleneb.............................................................................................. 41 6.4. Schodiště ................................................................................................................ 41 6.4.1.Příčiny poruch schodišťových konstrukcí ........................................................... 42 7

6.4.2.Nejčastější poruchy a sanační opatření schodišť ................................................. 42 6.5. Zastřešení budov .................................................................................................... 43 6.5.1.Poruchy sklonitých střech .................................................................................... 43 6.5.1.1. Poruchy a sanace hydroizolační vrstvy ....................................................... 43 6.5.1.2. Poruchy a sanace nosných konstrukcí střech .............................................. 44 6.5.2.Poruchy plochých střech ...................................................................................... 46 6.5.2.1. Příčiny poruch plochých střech ................................................................... 47 6.5.2.2. Sanační opatření .......................................................................................... 47 6.6. Vlhkost................................................................................................................... 48 6.6.1.Zdroje zvýšené vlhkosti v budovách ................................................................... 48 6.6.2.Sanace vlhkých konstrukcí .................................................................................. 49

7. Vady a poruchy v souvislosti s oceňováním............................................ 50 7.1. Oceňování podle cenového předpisu ..................................................................... 50 7.1.1. Nákladový způsob .............................................................................................. 51 7.1.2. Výnosový způsob................................................................................................ 52 7.1.3. Porovnávací způsob ............................................................................................ 52 7.2. Oceňování na tržních principech ........................................................................... 53 7.2.1.Porovnávací metoda............................................................................................. 53 7.2.2.Výnosová metoda ................................................................................................ 54 7.2.3.Nákladová metoda ............................................................................................... 55

Závěr ............................................................................................................. 58 B. Praktická část ............................................................................................. 59 8. Tržní ocenění rodinného domu ................................................................ 59 9. Tržní ocenění administrativní budovy .................................................... 94 C. Analytická část .......................................................................................... 123 10. Analýza realitního trhu – okres Česká Lípa (Liberecký kraj) ......... 123 8

10.1. Obecná charakteristika trhu ................................................................................. 124 10.2. Okres Česká Lípa ................................................................................................. 125 10.2.1. Pozemky ......................................................................................................... 125 10.2.2. Budovy ............................................................................................................ 127 10.2.3. Nájmy ............................................................................................................. 129 10.3. Celkový marketingový výhled ............................................................................. 131

Použitá literatura............................................................................................. 133

9

A. Teoretická část Úvod Snem každého majitele nemovitosti je, aby vlastněná nemovitost byla dokonalá ve všech směrech. Bohužel se stává, že se pochybí už na samém počátku a to při návrhu stavby. Daleko nejčastějším případem je ovšem pochybení při samotné realizaci stavby, kdy nejsou především dodržovány technologické postupy a doporučení, které se pak projeví jako vady a poruchy. Nesmí se zapomínat i na následnou údržbu nemovitosti, která může mít značný vliv na životnost nemovitosti. Předmětem oceňování jsou často objekty fyzicky opotřebované, ať už větší či menší měrou, obsahující vady a poruchy. Úkolem odhadce, který by měl být stavebně-technicky znalý, je tyto jevy správně identifikovat a zohlednit při konečném ocenění. Jedině správná identifikace vad a poruch se může stát pevným základem pro správné stanovení hodnoty nemovitosti. Tato bakalářská práce si klade za cíl vysvětlit základní druhy vad a poruch, popsat jejich nejčastější příčiny, způsoby sanačních opatření a v neposlední řadě i jejich vliv na ocenění související s jednotlivými metodami pro stanovení hodnoty nemovitosti. Práce přináší širší pochopení vad a poruch v souvislosti s oceňováním nemovitostí a mohla by sloužit např. jako studijní opora pro studenty Bankovního institutu vysoké školy a.s. v oboru Oceňování nemovitostí.

10

1.

Definice základních pojmů

Každý obor má svá specifika, mluvu a základní pojmy, které jsou důležité pro pochopení základních otázek v daném oboru. Stavitelství není žádnou výjimkou, kde pojmy stanovují zákony, normy, vyhlášky a odborná literatura. Přehled základních pojmů v souvislosti s vadami a poruchami:
Adaptace - „proces, při kterém se objekt, nebo jeho část přizpůsobí pro jiný účel než dosavadní.”1
Bytový dům - „ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.”2
Modernizace - „proces, při kterém se některé části konstrukcí nebo zařízení nahrazují novými, modernějšími, v závislosti na současných požadavcích.”3
Oprava - „je činnost, kterou se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho jednotlivé části do stavu schopného provozu a užívání.”4
Porucha - „je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, použitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce.”5
Rekonstrukce - „je proces, který buďto odstraňuje následky opotřebení a uvádí stavební objekt do původního stavu, nebo mění jeho účel, rozsah, uspořádání popřípadě také i jeho konstrukční části.”6
Rodinný dům - „ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.”7

1

SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 (BROž.). 2 Vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, §2 písm. a). 3 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 (BROž.). 4 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7-8. ISBN 978-80247-2672-4 (BROž.). 5 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 3. ISBN 80-736-6073-3. 6 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 (BROž.). 7 Vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, §2 písm. a).

11


Stavba - „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.”8
Údržba - „údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocování stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.”9
Vada - „je skrytý nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem (v projektu) nebo provedením. Vada nemusí vždy znamenat menší únosnost nebo použitelnost konstrukce.”10
Změnou dokončené stavby je a) „nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.”11 Pochopení těchto základních pojmů z oblasti pozemního stavitelství povede k porozumění problematiky vad a poruch v závislosti s oceňováním nemovitostí. Problematika je zpracována v následujících kapitolách, které jsou věnovány životnosti, zejména technické, opotřebení a průzkumu staveb. Dále se podrobně věnuje problematice vad z hlediska zjistitelnosti, odstranitelnosti a závažnosti, na které navazuje část popisující vady a poruchy ve stavebních konstrukcích. Poslední část je věnována vadám a poruchám z pohledu oceňování, kde je zkoumáno, jak vady a poruchy ovlivňují tržní hodnotu nemovitosti stanovenou moderními metodami oceňování nemovitostí založených na tržních principech (metoda porovnávací, výnosová a nákladová), a také jak ovlivňují cenu administrativní stanovenou oceněním dle cenového předpisu.

8

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), §2, odst. 3. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), §3, odst. 4. 10 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 4. ISBN 80-736-6073-3. 11 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), §2, odst. 5. 9

12

2.

Životnost staveb

Plynutím času každý objekt fyzicky i morálně stárne. Mluvíme-li o životnosti staveb v souvislosti s oceňováním, je třeba rozlišovat životnost technickou, ekonomickou, morální a právní.

2.1. Technická životnost staveb Ort12 definuje technickou životnost takto: „Pod pojmem technická životnost si lze představit dobu, která uběhne od vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat.” To vše tedy za předpokladu, že se budou průběžně uskutečňovat žádoucí opravy a údržba. Běžně se udává v rocích. Technická životnost stavby je průměrem technické životnosti jejich jednotlivých prvků, ze kterých se stavba skládá. Prvky, ze kterých se stavba skládá, lze charakterizovat do dvou skupin. První skupinu tvoří prvky dlouhodobé životnosti, druhou prvky krátkodobé životnosti. Prvky dlouhodobé životnosti jsou takové prvky, resp. konstrukce, které se zpravidla během doby existence stavby nemění nebo pouze částečně při generální opravě. Zařadit sem můžeme základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. Zjednodušeně lze říci, že jsou to prvky hrubé stavby. Prvky krátkodobé jsou takové prvky, u kterých se předpokládá nejméně jedna výměna za celou dobu trvání stavby. Stavební části a výrobky s krátkou životností musí být snadno přístupné a vyměnitelné. Předpokládaná

Číslo

Název

položky

životnost v letech

1

Základy včetně zemních prací

150 - 200

2

Svislé konstrukce

80 - 200

3

Stropy

80 - 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 - 150

5

Krytiny, střecha

40 - 80

6

Klempířské konstrukce

30 - 80

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 - 80

12

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 62. ISBN 978-80-7265-113-9.

13

8

Úpravy vnějších povrchů

30 - 60

9

Vnitřní obklady keramické

30 - 50

10

Schody

80 - 200

11

Dveře

50 - 80

12

Vrata

30 - 50

13

Okna

50 - 80

14

Povrchy podlah

15 - 80

15

Vytápění

20 - 50

16

Elektroinstalace

25 - 50

17

Bleskosvod

30 - 50

18

Vnitřní vodovod

20 - 50

19

Vnitřní kanalizace

30 - 60

20

Vnitřní plynovod

20 - 50

21

Ohřev teplé vody

20 - 40

22

Vybavení kuchyní

15 - 30

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 - 60

24

Výtahy

30 - 55

25

Ostatní

-

26

Instalační prefabrikáty (jádra)

15 - 25

Tab. 2.1 - Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení13 Na technickou životnost mají nejvíce vliv tyto faktory: •

způsob založení stavby

•

konstrukční systém a technologická kázeň při provádění stavby

•

způsob a intenzita využívání stavby

•

údržba

•

rekonstrukce a modernizace

Při dokonalém skloubení těchto faktorů, lze výrazným způsobem ovlivnit životnost stavby. Ať už je to správné založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám, od kterého se pak odvíjí celá stavba, nebo až po údržbu, která zvětšuje interval mezi jednotlivými 13

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), příloha č. 15, tabulka č. 7.

14

opravami nebo výměnou jednotlivých prvků. Z těchto hledisek lze vycházet, že předpokládaná životnost při běžné údržbě podle Vyhlášky č. 3/2008 Sb.14, činí zpravidla u: a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat − zděných 80 let − dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let − ostatní 50 let c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce d) vedlejších staveb a garáží − zděných 80 let − dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let − ostatní 30-40 let e) studní − kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let − ostatních 50 let f) hřbitovních staveb 100 až 150 let

2.2. Právní životnost Právní životnost lze uvažovat jako dobu od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci. Ort15 tvrdí, že právní životnost závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

2.3. Ekonomická životnost Bradáč16 popisuje ekonomickou životnost jako životnost, u které se počítá doba vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá obvykle kratší než technická životnost. Ekonomický zánik nastane např. v případě, kdy je výhodnější na místě stávající stavbu zlikvidovat a 14

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), příloha č. 15. 15 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 62. ISBN 978-80-7265-113-9. 16 BRADÁČ, A., H. ŠILHÁNKOVÁ, A. SUPERATOVÁ, M. ŠMAHEL, I. NEDOMOVÁ, E. KOZIELKOVÁ HUSNÍKOVÁ, A. BURDA, P. ZUZAŇÁKOVÁ, M. CUPAL, M. NIČ, J. ULRICH, L. BRADÁČOVÁ, M. BRUMOVSKÝ, V. MELEN, Z. KREJZA a P. KLIKA. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, s. 185. ISBN 978-80-7204-630-0 (BROž.).

15

postavit novou, která bude přinášet větší zisk. Dalším kritériem také může být výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosem stavby. Za ekonomické dožití stavby lze považovat i situaci, která může nastat zejména u provozních staveb, které jsou jednoúčelové a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne. Ekonomická a morální životnost spolu úzce souvisí.

2.4. Morální životnost Morální životnost je období, po které stavba vyhovuje z pohledu provozu, moderních trendů, komfortu užívání z hlediska stavby až do doby jejího funkčního zastarávání.

16

3.

Opotřebení staveb

Jak stavba postupně stárne a používá se, tím také degraduje. Opotřebení těž znehodnocení je pokles ceny a kvality majetku. Vliv na opotřebení a následně na cenu a kvalitu stavby má zejména její užívání, atmosférické vlivy, ale i změny v materiálech. Nejčastěji se opotřebení udává v % z hodnoty nové stavby. V některých případech jen proměnou z jedné.

3.1. Metody stanovení opotřebení 3.1.1. Lineární metoda Lineární metoda vychází z předpokladu, že s přibývajícím věkem stavby dochází k rovnoměrnému opotřebovávání, tedy že opotřebení roste přímo úměrně s časem. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životnosti.

Obr. 3.1 Lineární metoda opotřebení při životnosti stavby 100 roků17 Na obr. 1 je znázorněn princip lineární metody opotřebení. U nově vzniklé stavby opotřebení činí 0 %, v polovině životnosti stavby opotřebení je 50 %, atd.

17

Vytvořeno autorem

17

Metoda je jednoduchá, ale zároveň nepřesná. Předpokládané využití metody je u staveb nikdy nepřestavovaných, nemodernizovaných s průměrnou údržbou. Použijeme ji např. ke zjištění hrubého odhadu hodnoty. Opotřebení může činit nejvýše 85%.

3.1.2. Nelineární metody U nelineárních metod se vychází z toho, že opotřebení v počátku stavby je velmi nízké a v konečné fázi životnosti opotřebení strmě stoupá. Existuje několik druhů nelineárních metod, např. metoda kvadratická (Eytelweinova, Starkova) nebo semikvadratická (Ungerova, Abelesova) a další. Tyto metody sice zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji, ale v dnešní praxi se již nepoužívají. Nahradila je metoda analytická, která se díky pokroku informačních technologií stala nejpřesnější a nejpoužívanější.

3.1.3. Analytická metoda Jak už vyplývá z názvu, tato metoda analyzuje, neboli rozkládá jednotlivé prvky (prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Ze všech metod je tato metoda nejpřesnější. Používáme ji zejména v případech, kdy je: •

stavba nedokončená,

•

stavba po rekonstrukci, modernizaci,

•

v mimořádně špatném nebo dobrém stavu,

•

oceňovaná kulturní památka,

•

výpočet opotřebení stavby lineární metodou je nevýstižný nebo opotřebení je větší než 85%,

•

stavba poškozena vlivem živelné pohromy.

Výpočet opotřebení podle vyhlášky č.3/2008 Sb., příloha č. 1518


  

B 100 A  C

kde n ...

počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících

18

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), příloha č. 15, opotřebení staveb, odst. 5

18

Ai ...

objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000

Bi ...

skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení

Ci ...

předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi≤Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládá životnost rovná jejímu skutečnému stáří)

19

4.

Průzkum staveb

Každému ocenění stavby by měl předcházet průzkum, bez kterého nelze objektivně stanovit cenu stavby. V oboru oceňování nemovitostí se lze v praxi setkat s různými vadami nebo poruchami. Tyto vady nebo poruchy by se měly při oceňování brát na vědomí, zohlednit je, do jaké míry mají vliv na technický stav budovy a následně je promítnout do ceny při konečném ocenění. Při zjištění vad a poruch by měl být odhadce schopný stanovit jejich závažnost, příčinu a následně i způsob sanace. Pokud se jedná o poruchy, které jsou z hlediska bezpečnosti budovy, konstrukce nebo prvků významné, havarijní nebo by bylo nutné provádět náročnější zkoušky materiálů, měl by okamžitě kontaktovat odborníka v daném oboru. Například Vlček19 uvádí tyto tři základní průzkumy: •

Průzkum stavebně-historický

•

Průzkum stavebně-technický

•

Průzkum urbanistický

4.1. Průzkum stavebně-historický Tento průzkum se musí provádět u objektů, které jsou kulturní památkou. Provádíme ho před stavebně-technickým průzkumem. Smyslem tohoto speciálního průzkumu je porozumět objektu z hlediska jeho historie, do jakého období vývoje architektury patří, odhalit změny jeho podoby v jednotlivých obdobích, tzn., zdali nebyly v minulosti prováděny přestavby a zdali mladší konstrukce nezakrývají starší, cennější konstrukce.

Výsledkem průzkumu je zpráva, která obsahuje údaje o historii stavby, architektonický rozbor stavby, umělecko-historické hodnocení, stavebně-technický popis, půdorysy a pohledy. U význačných památkových staveb se zpracovávají i syntetické plány.

4.2. Průzkum stavebně-technický (STP) Účelem stavebně-technického průzkumu je zjištění fyzického stavu jednotlivých konstrukcí objektu nebo objektu jako celku. Dále jsou to pak informace o vazbách objektů na okolí. Nejčastěji se STP požaduje k těmto záměrům20:

19

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 25-45. ISBN 80-736-6073-3.

20

•

nástavba nebo přístavba

•

rekonstrukce

•

změna vlastníka objektu

•

zjištění příčin a závažnosti poruch objektu, jehož stáří může být v intervalu od několika měsíců do několika let

•

nová výstavba v těsném sousedství

Rozsah STP průzkumu závisí na stavu objektu, přístupnosti objektu nebo jeho jednotlivých částech, čase, který je pro průzkum k dispozici a účelu, za kterým se průzkum provádí. Stavebně-technický průzkum je složen z několika samostatných průzkumů, kterými jsou21: •

konstrukční a statický průzkum

•

vlhkostní průzkum vč. radonového, inženýrsko-geologického a hydrogeologického průzkumu

•

průzkum biokoroze objektu

Stavební průzkum provádíme ve třech stupních: a) Předběžný stavebně-technický průzkum V rámci stavebně-technického průzkumu shromažďujeme dostupné podkladní a informační zdroje o stavebním objektu (stavební projekt a dokumentace, stavební deníky apod.) a základní údaje o materiálovém řešení a fyzickém stavu jednotlivých konstrukcí budovy a budovy jako celku (opotřebovanost, viditelné trhliny, závady, vlhkost apod.). Dále pak shromažďujeme údaje o vývoji provozního využívání, uspořádání a technickém vybavením budovy. Průzkum provádíme shromažďováním dokumentů a vizuální prohlídkou objektu, jeho konstrukcí a nejbližšího okolí.

20

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 25. ISBN 80-736-6073-3. 21 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 25. ISBN 80-736-6073-3.

21

b) Podrobný stavebně-technický průzkum Konkretizuje a doplňuje informace získané předběžným průzkumem. Určuje příčiny a závažnost poruch, stupeň opotřebení, degradaci materiálů a konstrukcí, jejich statické parametry. Doplňuje informace o geologickém profilu podloží včetně hydrogeologických poměrů. Tento průzkum provádíme vizuální prohlídkou objektu a jeho okolí a nedestruktivními zkouškami materiálů. c) Doplňkový stavebně-technický průzkum Účelem tohoto průzkumu je doplnění nově získaných poznatků nebo přehodnocení sporných závěrů předchozích průzkumů. Pro zjištění nejpřesnějších výsledků se provádí průzkum převážně pomocí destruktivních metod, které vyžadují odběr vzorků a jejich vyhodnocení v laboratořích. Výsledkem stavebně-technického průzkumu je zpráva. Zprávu lze členit takto: 1. Základní identifikační údaje (údaje o prováděné akci, objednateli, zhotoviteli průzkumu). 2. Podklady (dostupná dokumentace, způsob odebrání vzorků, jejich vyhodnocování, použité přístroje a pomůcky). 3. Nález - charakteristika objektu a jeho okolí (orientace a poloha objektu, stavební a provozní vývoj objektu, konstrukční řešení objektu, popis a stanovení příčin zjištěných vad a poruch, popis fyzického stavu konstrukcí objektu a jejich stupeň opotřebení). 4. Návrhová opatření - doporučení pro odstranění poruch a jejich následků (doporučení optimálních sanačních technologií pro zjištěné vady a poruchy, doporučení dalších průzkumných činností. 5. Fotodokumentace

4.3. Průzkum urbanistický ,,Tento průzkum musí probíhat v dostatečném časovém předstihu před zahájením projekčních prací. Důvodem je získání prostoru pro rozhodování o způsobu a hloubce modernizačních zásahů v posuzovaném území.″22 Nutnost provádění urbanistického průzkumu je dána

22

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 45. ISBN 80-736-6073-3.

22

především komplexem vzájemně se prolínajících a doplňujících městotvorných vztahů a funkcí.

5.

Porucha a vada

5.1. Porucha a poškození Poškození je stav objektu nebo procesu, který záporně ovlivňuje vzhled, životnost, funkci, ovladatelnost a jiné jakostní charakteristiky objektu popř. procesu. Poškození se stává defektem. V případě, že je poškození natolik závažné, může vést až ke vzniku poruchy a následně k poruše. Poruchu lze tedy definovat jako souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, použitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce. Tichý23 tvrdí, že v průběhu života každého objektu/procesu dochází k narůstání poškození nebo k růstu závažnosti defektů. Tento děj označuje jako kumulace poškození. Pojmy se ovšem nevztahují jen k hmotným objektům, nýbrž se úvahy uplatní i u objektů a procesů nehmotných (např. proces výkopů; proces pojišťování realizace; proces předávání stavby). Poruchou objektu je i například chybná pojistná smlouva. Aby se jistá skutečnost považovala za poruchu, musí splňovat dvě jednoduché podmínky24: •

musí být zjištěná

•

musí být škodlivá pro funkci objektu nebo procesu

Jestliže dochází k hromadění poruch objektů/procesů, které samy o sobě nejsou katastrofální, dochází k tzv. postupnému porušování, které ve výjimečných situacích může vyústit kolapsem objektu/procesu. Kolaps může být náhlý nebo postupný. Náhlý kolaps je, když při vzniku první poruchy dojde hned ke kolapsu.

5.2. Vada Zvláštním případem defektu, popř. poruchy je vada. Vadou se obecně rozumí nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu (např. vada projektové dokumentace, vada

23

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 207. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.). 24 TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 207. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.).

23

stavby) nebo od předpokládaného průběhu procesu (vada financování realizace, vada užívání stavby). Vada je vždy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností.25 Ve výstavbovém projektu se mohou vady vyskytovat v celém jeho průběhu a na různých místech (v zadání, projektové dokumentaci, realizaci, průzkumech, řízení jakosti, užívání stavby a v mnoha jiných situacích). U dokončených staveb se vady vyskytují v průběhu jejich užívání, údržby a oprav nebo jako následek neúdržby. Vady vznikají také v případě, že stavba není užívána.

5.2.1. Zjistitelnost vady Z hlediska zjistitelnosti můžeme vady rozlišit na: •

Vadu zjevnou – vada, kterou je možné zjistit při běžné vizuální kontrole a prohlídce odborníka. Je hmatatelná, snadno zjistitelná běžnými prostředky (měření, vážení).

•

Vadu skrytou – jde o vadu, kterou nelze zjistit při běžné vizuální kontrole a prohlídce odborníka. Zpravidla se objeví až při užívání stavby, někdy se objeví až za mimořádných okolností a někdy se neobjeví vůbec.

Rozlišení skrytých a zjevných vad se uplatní při přejímání stavby, pronájmu nebo prodeji nemovitosti.

5.2.2. Význam vady O žádné vadě nelze říci, že je zcela bezvýznamná. Existují vady, které nemají vliv na užívání staveb, trvanlivost a estetický účinek. Těmto vadám se dá přiřadit nejnižší stupeň závažnosti. Opakem jsou vyskytující se vady, které ohrožují nebo mohou ohrozit zdraví nebo životy uživatelů nebo třetích osob. Těmto vadám se naopak přiřazuje nejvyšší stupeň závažnosti následků. Podrobnější členění je v následující klasifikační stupnici v tab. 5.1 na následující straně.

25

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 207. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.).

24

Závažnost následků

Následky vady

Sv

Vada nemá a nebude mít hmotné nebo finanční následky, kromě nákladů na její odstranění a nespokojenosti účastníků projektu a

1

eventuálně dalších osob Nepříznivý vnější nebo vnitřní estetický účinek stavby anebo její

2

části; snížení trvanlivosti stavby Ohrožení tržní hodnoty nemovitosti

3

Ohrožení jakosti užívání stavby (bydlení, výrobních a dopravních procesů apod.); ohrožení majetku vlastníka stavby a jejích

4

uživatelů, popřípadě dalších Ohrožení zdraví a života lidí; nedodržení všeobecných předpisů

5

Tab. 5.1: Závažnost následků vady26

5.2.3. Odstranitelnost vady Z obecného hlediska lze říci, že každá vada stavby je odstranitelná. Nastává ovšem situace, aby náklady na odstranění vady nepřesáhly rozumnou mez. Nedá se ovšem říci, jaká mez je rozumná. Podrobnější členění je v následující klasifikační stupnici v tab. 5.2. Stupeň

Odstranění vady je...

odstranitelnosti Rm

… jednoduché, bez velkého pracovního úsilí a bez velkých časových nároků

1

… jednoduché, ale časové náročné

2

… obtížné, finančně a časově náročné

3

… možné jen za přerušení užívání (dočasné vystěhování nájemců, přerušení provozu nebo dopravy) nebo za jiných omezení nebo

4

opatření … prakticky nemožné

5 Tab. 5.2: Odstranitelnost vady27

26

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 218. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.). 27 TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 218. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.).

25

5.2.4. Kategorizace vad Pro kategorizaci vad lze použít index priority vady. Tento index je vyjádřen vztahem: IPV=Sv x Rm kde

Sv je závažnost následku vady z tab. 5.1, Rm je stupeň odstranitelnosti z tab. 5.2.

Ze vztahu Sv a Rm, obdržíme tabulku IPV, která umožňuje kategorizovat vady podle jejich závažnosti. Kategorie

Sv

IPV

A

5

5 až 25

Možný následek vady Ohrožení zdraví Pokles tržní ceny stavby vzhledem k očekávané

B

Menší než 5

10 až 20

výši, nepříznivý vliv na funkci stavby (bydlení, výroba,

doprava

apod.),

ohrožení

činností

spojených s užíváním stavby C

4 až 9

D

1 až 3

Nepříznivý dojem na uživatele stavby, popř. na další osoby Zvetšení náročnosti údržby stavby a jejích systémů

Tab. 5.3: Kategorie vad28 Tab. 5.3 je založena na úvaze, že vada, která ohrožuje zdraví a životy (Sv=5) je vždycky velice závažná bez ohledu na to, jaký je index priority. Pro názornost lze tab. 5.3 zobrazit ve dvourozměrném schématu v tab. 5.4.

28

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 219. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.).

26

Index priority vady, IPV Rm

Sv 1

2

3

4

5

1

1

2

3

4

5

2

2

4

6

8

10

3

3

6

9

12

15

4

4

8

12

16

20

5

5

10

15

20

25

Kategorie A

Kategorie B

Kategorie C

Kategorie D

Tab. 5.4: Index priority vady a kategorie vad v závislosti na závažnosti následků Sv a na stupni odstranitelnosti vady Rm29 Spolehlivost kategorizace vad popsaným postupem nepochybně závisí na jakosti odhadu Sv a Rm. Metodu IPV má ovšem smysl použít tam, kde je velké množství vad.

29

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 220. ISBN 978-80-7400009-6 (BROž.).

27

6.

Vady a poruchy ve stavebních konstrukcích

Jelikož existuje velké množství druhů vad a poruch, budeme se v této kapitole zabývat pouze základními druhy vad zejména prvků dlouhodobé životnosti, jejich příčinami a následně i jejich sanací.

6.1. Základové konstrukce Základy jsou jednou z nejdůležitějších částí každé stavby. Je-li stavba špatně založena, je oprava základů vždy spojena se značnými náklady.

6.1.1. Příčiny poruch základů Nejčastějšími příčinami poruch základů jsou: •

nedostatečná únosnost základové půdy,

•

rozdílné vlastnosti základové půdy v rozsahu stavby (např.: různé druhy základové půdy v rozsahu stavby, geologický zlom),

•

nepředpokládané změny základových poměrů (např.: několika násobné zvýšení úrovně hladiny podzemní vody, snížení okolního terénu – podmrzání základové spáry),

•

podcenění vlivu okolních staveb (např.: přetížení základové půdy přilehlým objektem, otřesy ze stavební činnosti nebo dopravy, sesuvy půdy v poddolovaných oblastech),

•

chybný návrh základových konstrukcí,

•

změna využívání stavby - zvýšení zatížení oproti původnímu návrhu (např. nástavba objektu).

6.1.2. Rekonstrukce základů Rekonstrukci základů provádíme tehdy, pokud se na konstrukci (zdivu) vyskytnou trhliny. Není nikde řečeno, že všechny trhliny na stavbě jsou způsobeny špatnými základy. Trhliny mohou způsobit i jiné síly, jako např. vodorovné tlaky kleneb. Charakteristické trhliny v souvislosti s poruchami zákládů jsou zobrazeny v obr. 6.1.

28

Charakter trhlin při poklesu

Charakter trhlin při poklesu základové

základové půdy pod "levou" částí

půdy pod "pravou" částí budovy

budovy

Charakter trhlin při poklesu

Charakter trhlin při otřesech v blízkosti objektu

základové půdy pod "střední" částí budovy

Charakter

trhlin

při

pohybech

Charakter trhlin způsobených rozdílnou hloubkou založení objektu

základové půdy vyvolaných blízkou vegetací

29

Charakter trhlin na původní budově po dostavbě nového sousedního objektu (přitížení základové půdy) Obr. 6.1. Poruchy základových konstrukcí – tvorba trhlin na fasádě30 Při oceňování je důležité rozeznat příčinu poruch, a jaké jsou možnosti sanačního opatření. V prvním kroku je zapotřebí provést průzkum, kde bude zjištěn stav konstrukcí, základových poměrů a budou stanoveny příčiny poruch. Ve druhém kroku bude stanoven návrh sanačního opatření. Opatření je několik, z nichž nejdůležitější jsou: •

sanace základové konstrukce - podchycení základů mikropiloty nebo piloty, rozšíření stávajících základů;

•

zvýšení únosnosti základové půdy - injektování základové půdy, snížení podzemní vody;

•

úprava konstrukcí vrchní stavby - prostorové ztužení konstrukce (zední táhla), snížení zatížení.

Průzkumy a sanační opatření musí provádět odborník v daném oboru. Úkolem odhadce je pouze posoudit do jaké míry mají tyto poruchy vliv na konečnou hodnotu stavby.

6.2. Svislé konstrukce Kvalita staveb závisí na mnoha okolnostech, kterými jsou zejména příprava, realizace, užívání a údržba stavby. Tyto okolnosti jsou při neodborném a nehospodárném provedení příčinou škod na stavbách, které mohou způsobit porušení stability stavby. Porušení se projeví jako nebezpečné trhliny. Je nutné tedy věnovat svislým konstrukcím dostatečnou pozornost, které mohou být provedeny jako cihelné, kamenné, z tvárnic, betonové, železobetonové a ocelové.

30

PAZDERKA, Jiří. Poruchy a sanace základových konstrukcí: Metodická pomůcka - Rekonstrukce a modernizace staveb I[online]. Praha, 2010 [cit. 5. 4. 2012].

30

6.2.1. Zděné konstrukce Zdivo je stavební materiál skládající se ze dvou základních složek, kterými je kusové stavivo (zdící prvky) a malta. Proto se nesmí zapomínat, že zdivo bývá z různorodého materiálu (cihla, kámen, tvárnice) o různé kvalitě. Poruchy lze rozdělit do dvou základních skupin: a) Statické - vznikají odezvou konstrukce na statické, dynamické nebo na deformační účinky některého zatížení. Tyto poruchy mají přímý vliv na statické chování konstrukce. Viditelným projevem statických poruch jsou trhliny. b) Nestatické - způsobené spolupůsobením materiálů použitých na jednotlivé konstrukce a prostředí, ve kterém jsou umístěny. Jedná se především o působení vlhkosti, teploty, chemických a biologických jevů. Tyto okolnosti svým působením zhoršují vlastnosti konstrukce a postupně způsobují jejích znehodnocování.

6.2.1.1. Trhliny v konstrukcích Solař31 uvádí, že vznik trhlin je hlavním a viditelným ukazatelem možných poruch. Podle množství, tvaru, šířky a místa trhlin v konstrukci je možno posoudit příčinu a závažnost poruchy. Trhliny jsou tedy viditelným projevem napětí, které překročilo mez pevnosti daného materiálu při určitém způsobu namáhání. Každá trhlina svědčí o pohybu dané části stavby. Trhliny vznikají ve starých i nových stavbách a nejčastěji v různých dostavbách. Nebývají pokaždé vážným nebezpečím, ale na druhou stranu jistou míru nebezpečí ukazují. Rozdělení trhlin Trhliny lze rozdělit z několika hledisek: Z hlediska pohybu mohou být trhliny: a) Aktivní (živé) b) Pasivní (uklidněné) Z hlediska závažnosti rozdělujeme trhliny na: a) Neškodné (vzhledové)

31

SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 52-54. Stavitel. ISBN 978-80-247-2672-4 (BROž.).

31

Jsou to takové trhliny, které kazí pouze vzhled stavby. Vznikají např. vysycháním omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu. Trhliny ze smršťování nejsou obyčejně nebezpečné. V omítkách a potěrech jsou zaviněny maltou s příliš jemnými součástkami, velkým množstvím vody, špatným poměrem pojiva, příliš rychlým vysušením. Nemají tedy nic společného např. se sedáním základů. b) Závažné (nebezpečné) Je to většina trhlin aktivních a široké trhliny pasivní. Trhliny vznikají především: •

interakcí vrchní stavby se základy (pohyby základových konstrukcí),

•

ze sesuvů, které byly zapříčiněny nedostatečným geologickým a hydrogeologickým průzkumem,

•

z podmáčení základů způsobené špatným odvedením povrchových vod, poruchou kanalizačního a vodovodního potrubí,

•

nestejnou únosností zemin v podzákladí, kdy je část stavby založena na nosné zemině a část na násypu,

•

v důsledku tepelných objemových změn (vznikají v důsledku špatného návrhu dilatačních celků nebo návrh celků zcela chybí),

•

přetížením konstrukce,

•

vlivem otřesů a dalších nahodilých událostí.

Podle původu (způsobu na namáhání) rozdělujeme trhliny na: a) tahové Jsou charakteristické svým rozevřením uprostřed své délky, téměř hladkými okraji a při poklepu okolí vydává zvuk. b) tlakové Jsou charakteristické drcením materiálu, odlupováním omítky v místě trhliny a při poklepu vydává dutý zvuk. c) smykové Jsou charakteristické posunem částí zdiva a porušenými okraji zdiva v místě trhliny. Její průběh je skoro přímkový a při poklepu neduní.

Jednotlivé druhy trhlin, rozdělené dle původu jsou zobrazeny v obr. 6.2..

32

Obr. 6.2 Charakteristický vzhled trhlin32 Závažnost trhlin Pro stanovení závažnosti trhlin je možno použít tab. 6.1, kterou uvádí Solař33 jako klasifikační stupnici poškození objektů. Stupně

Popis poškození

poškození 0 1 2

3

Bez poškození. Nevznikají žádná viditelná poškození. Funkce objektu jsou plně zachovány. První známky poškození. Trhliny šířky do 1 mm na styku stavebních prvků Lehká rozrušení s malými škodami. Trhliny šířky do 5 mm v omítce, příčkách, v komínovém zdivu, odpadávaní omítky, uvolnění krytiny. Střední rozrušení s vážnými škodami. Stabilita není ohrožena. Trhliny širší než 5 mm v příčkách i v nosných zdech. Odpadávání krytiny a částí komínů. Značné rozrušení s nebezpečnými škodami. Trhliny v nosných zdech a

4

překladech ohrožující jejich statickou funkci. Zřícení příček výplňového zdiva a komínů. Trhliny v prostém betonu. Porušení stability.

5

Úplné rozrušení a destrukce. Zřícení cihelných staveb nebo jejich částí s hlavními nosnými prvky. Trhliny i železobetonu. Tab. 6.1: Stupně poškození objektu

32

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 108. ISBN 80-736-6073-3. 33 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 52-53. Stavitel. ISBN 978-80-247-2672-4 (BROž.).

33

6.2.1.2. Sanace trhlin Po stanovení stupně poškození z tab. 6.1, lze navrhnout správný sanační zásah. Správnému návrhu sanačního zásahu musí předcházet podrobný stavební průzkum, při kterém je třeba zjistit34: •

místo, množství a stáří trhlin

•

vzhled trhlin - jejich tvar, rozměry (šířka, délka), průběh

•

příčiny vzniku trhlin

•

pohyb v trhlinách

Na základě provedeného stavebního průzkumu je možné rozhodnout o závažnosti poruchy. Jde-li o závažnou (nebezpečnou) trhlinu, je třeba ohrožené konstrukce nebo části stavby okamžitě zajistit (omezení provozu, stavba se uvnitř podepře, zvenku se zajistí opěrami, zdivo stavby se náležitě stáhne ocelovými táhly). Nesprávné zvolení sanační metody může mít za následek opětovné objevení trhliny, které může dosáhnout větších rozměrů, než které bylo před sanací samotnou. Z tohoto důvodu je nutná znalost příčin poškození. Předpokladem pro správný způsob sanace je rozhodnutí o tom, zdali je trhlina aktivní nebo pasivní. Pohyb se zjišťuje pomocí sádrové destičky o rozměrech 100x150 mm, silnou max. 10 mm, která je umístěna v místě trhliny. Pozoruje se, zdali se trhlina objeví i v sádrové destičce. Pokud ano a trhlina se stále zvětšuje, prohlásíme trhlinu za aktivní. Pokud je trhlina aktivní, používá se jako sanační opatření celkové sepnutí budovy tj. klasická zední táhla, stažení objektu pomocí zedních kotev nebo se provádí ztužení objektu ocelovou nebo železobetonovou konstrukcí. Sanace aktivních lokálních trhlin se provádí pomocí lokálních kotev systému Helifix nebo se může provést klasické stehování trhlin. Pokud je trhlina pasivní, tzn., že pohyb je ukončen, provádí se pouze vyspárování trhliny expanzní maltou. Abychom mohli trhlinu prohlásit za pasivní, musí se sledovat 6 měsíců až 1 rok. Pokud se nezaznamená žádný pohyb, je trhlina pasivní.

34

SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 53. Stavitel. ISBN 978-80-247-2672-4 (BROž.).

34

6.2.2. Ocelové konstrukce Mezi hlavní výhody ocelových konstrukcí patří především jejich vysoká pevnost a to jak v tahu, tak i v tlaku. Poruchy ocelových konstrukcí se mohou vyskytnout buď v době stavby, nebo až po delší době provozu, někdy i po mnoha desetiletích.

6.2.2.1. Hlavní příčiny poruch a sanace ocelových konstrukcí •

nevhodné koncepční řešení - tato situace nastává, když není u původního investičního záměru zastoupen nebo není slyšen názor inženýra statika. Návrh architekta musí proto vždy vycházet ze spolupráce se statikem,

•

nevhodná volba materiálu - podle druhu konstrukce a podmínek volíme příslušnou speciální ocel,

•

nevhodný konstrukční návrh vedoucí k nadměrným namáháním některých částí,

•

chybný model pro výpočet nebo chybný návrh konstrukce,

•

chybně zpracovaná výkresová a výpočetní dokumentace,

•

vadné řešení konstrukční detailů neodpovídající navrženému modelu,

•

nedostatek údržby - zanedbání údržby ocelových konstrukcí vede často ke zkorodování ocelových konstrukcí,

•

vadné provedení konstrukce - jsou to zejména chyby při provádění, nedodržování technologických postupů nebo volba jiného (ne vždy lepšího) materiálu oproti návrhu,

•

nadměrné zatížení jednotlivých částí konstrukce,

•

živelná katastrofa - např. povodeň, sníh, požár.

Úkolem oceňování bude asi stěží odhalit chybně zpracovanou výkresovou dokumentaci nebo objevit chybný model pro výpočet konstrukce. V praxi by se měl odhadce zaměřit především na viditelné projevy poruch ocelových konstrukcí, kterými je hlavně koroze a to chemická nebo elektrochemická. Dále by se měl zaměřit na kvalitu spojů, svárů a případně, jak důsledná je údržba ocelových konstrukcí. Korozi lze zabránit nebo omezit vhodným výběrem materiálu nebo úpravy jeho struktury a složení.

35

6.2.3. Betonové a železobetonové konstrukce Původ poruch těchto konstrukcí je často zapříčiněn vadami výroby, zpracování a ošetřování betonu, v nesprávném projektu a provedení konstrukce.

6.2.3.1. Příčiny poruch betonových a železobetonových konstrukcí •

Výrobní vady - k těmto vadám, které mohou negativně ovlivnit některé vlastnosti betonových a železobetonových konstrukcí patří nevhodné kamenivo a cement, nevhodné složení směsi, špatná technologie výroby a betonáž, neodborné provedení bednění a pracovní spáry.

•

Projekční vady - do této kategorie patří vady statického výpočtu, výkresu bednění a výztuže a konstrukčních detailů únava a přirozené stárnutí

•

Zvýšené namáhání vyplývající z mimořádných účinků (požár), ze změn základových poměrů, z přetvoření a napětí, vyvolaných objemovými změnami

I na betonové a železobetonové konstrukce působí okolní prostředí. Jedním z nejnebezpečnějších vlivů okolního prostředí je především mráz. Mráz způsobuje, že voda v pórech a trhlinách zamrzá, tím zvětšuje svůj objem a vyvolává tlak s trhavými účinky. Naopak při tání vyluhuje rozpustné složky betonu. Dalším nebezpečným jevem je koroze výztuže, která oslabuje průřez výztuže. Poruchy se projevují zabarvením povrchu betonu, odpadáváním vrstev betonu, trhlinami a destrukcí konstrukce.

6.2.3.2. Sanace betonových a železobetonových konstrukcí Reprofilace35 degradovaných nebo poškozených prvků železobetonové konstrukce se provádí pomocí tzv. správkových hmot36. Správková hmota slouží především k obnovení trvanlivosti železobetonových prvků a k jejich vzhledovému uvedení do původního stavu (nebo může vytvořit vrstvu zesilující železobetonový prvek). Správkové hmoty musí splňovat zejména tyto požadavky:

35

•

vysokou soudržnost s podkladem,

•

dobrou vodotěsnost,

Rozumí se náhrada veškerého degradovaného betonu a obnovení původního tvaru dílce.

36

PAZDERKA, Jiří. Poruchy a sanace základových konstrukcí: Metodická pomůcka - Rekonstrukce a modernizace staveb I[online]. Praha, 2010 [cit. 5. 4. 2012].

36

•

minimální objemové změny v důsledku změn vlhkosti a teploty,

•

omezený vznik smršťovacích trhlin,

•

pevnost v tlaku, resp. v tahu za ohybu na shodné nebo mírně vyšší úrovni než podkladní beton.

Jako doplněk sanovaných oblastí konstrukce se používají povrchové ochranné systémy, které tvoří na povrchu sanované konstrukce ochrannou vrstvu proti pronikání nežádoucích jevů k výztuži, kterými jsou oxid uhličitý, sole, agresivní látky.

6.3. Stropní konstrukce Strop je nosná konstrukce, která dělí prostor objektu po výšce na podlaží. Konstrukce stropu přenášení zatížení od uvažovaného provozu (užitné zatížení nábytkem, předměty a osobami) a od zatížení stálého (vlastní tíha stropu, podlahy, příček) do svislé nosné konstrukce. Z materiálového řešení lze stropní konstrukce rozdělit na dřevěné, keramické, železobetonové a kombinované.

6.3.1. Dřevěné stropní konstrukce Dřevěné stropní konstrukce byly dříve nejrozšířenějším typem v objektech bytových, občanských a zemědělských staveb37. Dnes se používají především v dřevostavbách a jednoduchých stavbách v zalesněných a horských oblastech.

6.3.1.1. Poruchy dřevěných stropních konstrukcí Poruchy mohou být způsobeny: •

vadami použitého dřeva (sukovitost, nekvalitní dřevo, nesprávně ošetřené dřevo),

•

dřevokazným hmyzem nebo houbami - podrobněji zpracováno v kap. 6.5.1.2,

•

chemickým působením prostředím,

•

stárnutím konstrukce,

•

přetvořením nosné konstrukce nebo jejich prvků,

•

špatným provedením konstrukčních detailů,

•

mimořádnými událostmi (požár, povodně).

37

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 120. ISBN 80-736-6073-3.

37

6.3.1.2. Sanace dřevěných stropních konstrukcí Přímé zpevňování •

příložkování - provádí se zesílení prvků z jedné nebo ze dvou stran příložkami ze dřeva, vrstveného dřeva, oceli ve formě hranolů, desek, překližky, U-profilů,

•

protézování - provádí se pomocí tesařských spojů,

•

plombování - provádí se výměna lokálně poškozeného dřeva,

•

kotvení do ocelových konzol - cílem je odstranění poškozeného zhlaví; stropnice se pak uloží do ocelové konzoly z válcovaných profilů, kde je pak přes průřez stropnice vše staženo svorníky,

•

konzervace syntetickými polymery.

Nepřímé zpevňování •

podepření - při provizorních, dlouhodobě trvajících opravách; slouží jako statické jištění,

•

odlehčení - dochází k vynášení poškození stropnice pomocí příčných trámů, které jsou vzájemně přichyceny ocelovým táhlem,

•

spřažení původního konstrukčního celku s doplňkovou konstrukcí - nevyhovující dřevěný strop se spřáhne s železobetonovou deskou, která se vybetonuje na dřevěný záklop; nevýhodou ovšem je ovšem hmotnost desky a vnášení vlhkosti do konstrukce vlivem mokrého procesů při betonování.

6.3.2. Železobetonové stropní konstrukce 6.3.2.1. Poruchy železobetonových stropních konstrukcí Příčiny poruch v železobetonových konstrukcích je nutné často hledat již v nesprávném návrhu konstrukce a v technologii provádění (ve složení, zpracování a ošetření betonu). Nejčastějším projevem u monolitických železobetonových konstrukcí jsou trhliny. Trhliny nejčastěji vznikají: •

dotvarováním v důsledku změn napětí v konstrukci,

•

smršťováním, které nastává díky změnám teploty,

•

špatnou kvalitou betonu,

•

nesprávným uložením armatury,

•

nesprávným ošetřováním betonu. 38

Příčiny u prefabrikovaných konstrukcí jsou hlavně: •

nedodržení technologie výroby prefabrikátů,

•

nedostatečné vyztužení,

•

rozměrová nepřesnost při výrobě,

•

nevhodná technologie provedení styků,

Nebezpečí trhlin v železobetonových konstrukcích je také v tom, že může trhlinami do konstrukce vnikat vlhkost a může docházet ke korozi výztuže. Koroze snižuje únosnost a trvanlivost konstrukcí tím, že oslabuje nosný průřez výztuže.

6.3.2.2. Sanace železobetonových stropních konstrukcí Lokálně porušené stropy se sanují stříkaným, nanášeným betonem. U velkých trhlin se provede injektáž trhlin s přidáním doplňkové výztuže (tzv. stehování trhlin).

Nejvýhodnější oprava vzhledem ke skladbám železobetonových konstrukcí jak montovaných tak i monolitických je zesílení konstrukce. Provádí se např. zesilování železobetonových stropních průvlaků (přidání výztuže a následné obetonování), zesilování železobetonových desek, kdy je málo únosná železobetonová deska "zavěšena" na novou železobetonovou desku, zesilování dodatečným předepnutím ocelových lan nebo zesilování stropních desek pomocí CFK lamel.

6.3.3. Keramické stropní konstrukce U toho typu stropu tvoří nosnou složku ocelové nosníky tvaru I nebo keramicko-betonové prefabrikované nosníky s keramickými vložkami (MIAKO) nebo deskami (HURDIS).

6.3.3.1. Poruchy keramických stropních konstrukcí Vlček38 tvrdí, že poruchy stropní konstrukce s ocelovými nosníky se nejvíce objevují v místech keramických vložek, desek nebo cihel v případě ploché klenby. Nejčastější poruchy se vyskytovaly a vyskytují na "hurdiskovém stropu", které jsou zapříčiněny:

38

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 128. ISBN 80-736-6073-3

39

•

vrstva materiálu na horní přírubě desky, která svými objemovými změnami (nebo i jiným způsobem) ovlivňuje napjatost v keramické desce nebo patce,

•

absence malty ve spárách patka – deska, patka, popř. hurdiska s kolmým čelem a nosník (ocelový profil I, nebo HF nosník),

•

nevratná vlhkostní roztažnost keramického střepu,

•

nevhodné předpisy, použití nevhodných I nosníků, materiál a geometrie hurdisky a další.39

Z těchto důvodu docházelo v polovině 90. let k častým kolapsům "hurdiskových stropů".

6.3.3.2. Sanace keramických stropních konstrukcí Způsob sanace závisí na skladbě a zatížení stropní konstrukce. Díky problémům "hurdiskových stropů" se nejčastěji používá jako způsob sanace nosná kostra o nízké výšce, díky které můžeme zachovat světlou výšku, na bázi dřeva nebo kovu, která je zachycena ke stávajícím nosníkům buď šrouby, přivařením, nebo zavěšením apod. Kostra se nedimenzuje podle skladby tak, aby přenesla veškeré zatížení. Výhodou nosné kostry na bázi dřeva je, že již tvoří přijatelný podhled. Tuto výhodu, ale nesplňuje kostra kovová, protože vyžaduje z estetického hlediska nový podhled.

6.3.4. Klenby „Klenba n.klenutí zove se zvláštní druh zdi, která tíží i tvarem částí, z nichž se skládá, visutou se udržuje. K-by byly známy již ve starověku; dosvědčují to mnohé reliefy sdělané od starých Assyrů. K-by spočívají buď na zdech, nebo pilířích a pnou se přes prázdná nebo místa ke zvláštním účelům ustanovená v rozličné formě svobodně, a takto prostor svrchu úplně uzavírají; ale také se jich užívá, kde se má nějaký vezpod ležící předmět odlehčiti, aby tíží zdiva nad ním se nacházejícího se nerozmačkal, nebo kde se chtějí postaviti tenké příčky, které žádných základů obdržeti nemohly, též v hlubokých základech a jinde.”40

39

ŠTĚPÁNEK, Petr. Poruchy stropních konstrukcí z desek hurdis. Časopis stavebnictví: časopis stavebních inženýrů, techniků a podnikatelů [online]. Brno: EXPO DATA, 2007, 11-12/07 [cit. 2012-04-05]. ISSN 18022030. Dostupné z: http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=475 40 OTTO, Jan. Ottův slovník naučný: Ilustrovaná encyklopedie obecných vědomostí [online]. Praha: J.Otto, 1899, s. 349 [cit. 2012-04-06]. Openlibrary.org; ID Numbers OL20455934M. Dostupné z: http://archive.org/stream/ottvslovnknauni00studgoog#page/n366/mode/1up

40

6.3.4.1. Poruchy kleneb Vady, které způsobují poruchy, spočívají často v nevhodné geometrii klenbového oblouku z hlediska zatížení, špatné vazbě zdiva, kdy styčné spáry jsou nad sebou a použití nevhodných materiálů jako je např. malta s nízkou trvanlivostí a pevností. Nejčastějšími poruchami kleneb jsou: •

degradace zdiva klenby, které vede ke snížení únosnosti klenby,

•

přetížení klenby osamělým břemenem (bodovým nebo liniovým),

•

vodorovný posun podpor (naklonění nosné stěny) nebo nerovnoměrný pokles svislých podpor (nerovnoměrné sedání základů),

•

nevhodné statické zásahy do klenbového stropu (provádění otvorů).

6.3.4.2. Sanace kleneb Aby se mohla porucha opravit, je nutné nejprve nález příčiny poruchy. Projevem poruch kleneb jsou trhliny. Je důležité rozhodnout, zdali je trhlina aktivní nebo pasivní. Po odstranění příčiny a zajištění stavby se může přikročit k vlastní opravě klenby. Provádí se: •

zesílení dodatečnou rubovou železobetonovou klenbou,

•

klenbové kleště (táhla),

•

zavěšení klenby na ocelové nosníky tvaru I,

•

zesílení klenby pomocí uhlíkových lamel,

•

vyplnění spár expanzivní maltou, případně injektáží v případě pasivních trhlin.

6.4. Schodiště ,,Schodiště je stupňovitá nosná konstrukce spojující různé výškové úrovně pro pěší provoz.”41 Schodiště musí být pohodlné, bezpečné, musí umožňovat snadné stěhování nábytku, má být dobře osvětlené a dobře větrné.

41

NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách: pro . až 4. ročník SPŠ stavebních. První vydání. Praha: Sobotáles, 2006, s. 49. ISBN 80-86817-16-4.

41

6.4.1. Příčiny poruch schodišťových konstrukcí Nejčastější poruchy schodů vznikají díky opotřebení. Další poruchy vznikají vlivem statických poruch vlastní konstrukce nebo jiných částí stavby a také poškození zapříčiněné např. nesprávným užíváním. Důvody rekonstrukcí schodišť spočívají v odstranění poškození vlivem provozu či statiky, zesílení konstrukce schodiště, zvětšení prostoru nebo požární bezpečnosti schodiště. Mezi nejpoužívanější materiály patří kámen, dřevo, ocel a železobeton.

6.4.2. Nejčastější poruchy a sanační opatření schodišť Zde se zaměříme hlavně na kamenné a dřevěné schodišťové stupně. Důvodem je jejich nejběžnější použití ve starších stavbách a také proto, že opravy ostatních materiálů jsou obdobné. •

Prošlapané schodišťové stupně - vzniká díky opotřebení a je to nejběžnější vada, se kterou se lze na stavbách setkat. Podle míry poškození volíme způsoby opravy. Nejčastější provádíme vyspravení pomocí umělého kamene u kamenných stupňů, u dřevěných stupňů se používají speciální tmely na dřevo. Dále provádíme vyspravení pomocí plomby, můžeme provést zbroušení nebo odsekání stupnice a vytvořit novou nášlapnou vrstvu z potěru nebo desky, dále je to zatmelení nerovností a na stupnici nebo celé konstrukci schodiště instalovat povlakovou nášlapnou vrstvu. Nejradikálnější a nejsložitější je výměna opotřebované prvku.

•

Prasklé nebo zlomené schodišťové stupně - vznikají díky přetížení, požáru nebo vznik je zapříčiněn v důsledku statických poruch stavby. Zde je nutné poničený stupeň nahradit novým.

•

Stupně s lokálně porušenými hranami - oprava se provádí umělým kamenem nebo vsazením plomby jak u kamenných tak dřevěných stupňů. Další možností je u dřevěných stupňů provést vyfrézování hrany a nahradit ji hranou novou.

•

Vodorovné trhliny ve zdivu nad konzolovitými stupni - vnik je zapříčiněn díky nedostatečné svislé reakci od zatížení zdivem. Nejčastěji se projevují v místech okenních otvorů ve schodišťové zdi. Zde je nutné převést svislou reakci nosníkem do plného zdiva schodišťové stěny.

•

Trhliny v klenbách schodišťových podest - nejčastěji vznikají vybočením podestového nosníku. Provede se stažení klenby a pasivní trhliny se zainjektují. V případě aktivních trhlin se navíc provede sešití sponami nebo stažení. 42

Zvláštním specifikem v oblasti schodišť jsou schodiště v historických budovách, které jsou obvykle reprezentační s bohatou uměleckou výzdobou. Zásahy proto musí být uvážlivé a šetrné. Dalším specifikem je také protipožární ochrana, neboť schodiště vždy slouží jako úniková cesta a je vždy nutné při jakémkoliv zásahu do konstrukce ověřit, zda se parametry pro požární odolnost zůstaly zachovány.

6.5. Zastřešení budov Střecha završuje stavbu a chrání jí před nepříznivými povětrnostními vlivy, hlavně před deštěm, větrem a sněhem. Střecha je důležitou částí budovy a závisí na ní do značné míry i životnost celé stavby. Podle sklonu střešních rovin rozdělujeme střechy na ploché (sklon do 5°) a sklonité (šikmé)42. Toto členění je důležité z hlediska návrhu střešní konstrukce a jejích jednotlivých vrstev, od kterých se odvíjejí jednotlivé vady a poruchy.

6.5.1. Poruchy sklonitých střech Sklonité střechy se skládají ze dvou základních vrstev (nosná a hydroizolační vrstva) a čtyř doplňkových vrstev (tepelně izolační, pojistná hydroizolační, parotěsná, větraná vzduchová vrstva). Každá vrstva má svá specifika, ale ve stavební praxi se nejčastěji objevují poruchy na základních vrstvách střešního pláště (hydroizolační a nosné).

6.5.1.1. Poruchy a sanace hydroizolační vrstvy Hydroizolační vrstvu tvoří zpravidla skládaná krytina, která odvádí vodu z povrchu střechy a není těsná vůči vodě působící hydrostatickým tlakem. Nejčastějšími příčinami poruch jsou: •

Mechanické poškození jednotlivých prvků skládané krytiny

Opravou tohoto nejjednoduššího poškození je prostá výměna poškozených prvků za nové. •

Použití v nevhodných klimatických podmínkách

Oprava spočívá ve volbě vhodného druhu střešní krytiny včetně všech doplňkových vrstev a doplňkového mechanického kotvení krytiny. • 42

Nedostatečná kvalita a tuhost nosných prvků krytiny

ČSN 73 1901 (731901). Navrhování střech - Základní ustanovení. 2011.

43

Při opravě je nutné provést výměnu nevhodných nosných prvků (latě, bednění) střešní krytiny. •

Nesprávný přesah krytiny

Nejlepším způsobem opravy je snesení stávající krytiny, úprava nosné konstrukce krytiny a nová pokládka krytiny s dostatečnými přesahy. •

Nesprávný sklon střešní krytiny

Doporučené nejmenší sklony udává ČSN 73 1901 - 2011 Navrhování střech - Základní ustanovení, která udává praxí ověřenou nepropustnost skládaných krytinových systémů. Většina výrobců však umožňuje užít skládanou krytinu pro sklon menší než je v ČSN 73 1901 - 2011. Proto při opravách je nutné posoudit sklon střešní krytiny, zdali je menší než doporučený v ČSN, ale zároveň vyhovující technickým pokladům výrobce střešní krytiny. Oprava se provádí splněním všech technických podmínek daného výrobce střešní krytiny. Pokud sklon střešní roviny je menší než udává ČSN i minimální požadavky výrobce, je při opravě nutné užít jiný druh střešní krytiny, umožňující bezpečné užití na sklonu opravované střešní plochy.

6.5.1.2. Poruchy a sanace nosných konstrukcí střech Poruchy jsou vyvolané vnějšími (nadměrná vlhkost, přetížení, nesprávné uložení atd.) a vnitřními (nadměrná sukovitost) příčinami. Poruchy nosných konstrukcí dřevěných krovů lze rozdělit do tří skupin43: •

tvarové změny nosné konstrukce;

•

napadení biotickými škůdci;

•

zazdění dřevěných prvků krovů do komínového zdiva.

Tvarové změny nosné konstrukce Důležité je rozdělení na vnitřní a vnější vlivy, které působí na nosné konstrukce dřevěných krovů. Za vnější vlivy se považují konstrukční nedostatky v návrhu a provedení a přetížení jednotlivých prvků konstrukce. Vnitřní vlivy jsou charakterizovány jako užití nevhodného dřeva, tj. dřevo nadměrně sukovité a nedostatečně vyschlé.

43

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 169-178. ISBN 80-736-6073-3

44

Hlavní projevy poruch tvarových změn jsou: •

vychýlení celé nosné konstrukce krovu

•

nadměrný průhyb vazných trámů, kleštin, krokví, vaznic a laťování

•

pootočení pozednic a vaznic

Sanační opatření Je závislé na druhu prvku a velikosti jeho průhybu. Ke každému prvku je nutno přistupovat individuálně a je nutné, aby každý takovýto případ byl jednotlivě staticky posouzen a případně bylo navrženo sanační opatření odpovědnou osobou (statikem). Napadení biotickými škůdci Napadení biotickými škůdci se stává nejčastější příčinou poruch stávající dřevěných krovových soustav. Napadení se netýká pouze jednotlivých částí krovů, ale může se projevit u všech dřevěných prvků např. trámů v dřevěných stropech, dřevostaveb, hrázděných staveb. Pro zjištění přítomnosti biotických škůdců se provádí biologický průzkum, který také stanoví míru poškození dřeva, fyzikálně-mechanické vlastnosti dřeva a navrhne případné sanační opatření. Nejčastěji se vyskytují44: •

houby - dřevomorka, coniophora puteana, paxilus, poria, omítkové houby

•

plísně - cladosporium

•

řasy

•

lišejníky

•

vyšší rostliny

•

dřevokazný hmyz - červotoč, tesařík krovový

Biodegradace (hniloba) se projevuje ztrátou pevnosti dřeva, změknutím, vydáváním dutého zvuku při poklepu, změnou barvy dřeva, vyšší vlhkostí, specifickým "houbovým pachem", výskytem mycelia, provazce a plodnic. Symptomy napadení dřeva dřevokazným hmyzem se značí viditelnými otvory na povrchu dřeva, prachem z otvorů (požerky), tunely a chodbami pod povrchem dřeva, larvami nalezené ve dřevě. Sanační opatření 44

BURGETOVÁ, Eva. Biodegradace: Metodická pomůcka - Rekonstrukce a modernizace staveb I [online]. Praha, 2010 [cit. 6. 4. 2012].

45

Má několik fází, kterými jsou: − stanovení rozsahu a závažnosti poškození − určení zdroje vlhkosti a jeho eliminace − urychlené vysušení konstrukce − sterilizace (ohřevem, toxickými plyny, UV nebo rentgenovým zářením) − náhrada poškozených částí konstrukce − provedení chemické ochrany dřeva − zavedení dalších opatření (ventilace)

Zazdění dřevěných prvků krovů do komínového zdiva Jedná se o velmi nebezpečný jev z hlediska požární bezpečnosti objektu. Dřevěné prvky jsou v komínovém zdivu zazděny v kapsách ve vnějším komínovém zdivu nebo procházejí celou šířkou komínového zdiva. Vlček říká, že i když nemusí hrozit zahoření, zvýšení teploty dřeva způsobí podstatně větší požární nebezpečí.45 Sanační opatření Pokud se jedná o sanaci dřevěných prvků zazděných v kapsách, provádí se výměna pro vynesení zazděného prvku nebo se vytvoří pomocná konzola v komínovém zdivu pro uložení zazděných prvků v dostatečné vzdálenosti. Pokud se jedná o latě a bednění, ty se odřežou ve vzdálenosti minimálně 30 mm od komínového zdiva. Sanace dřevěných prvků, které procházejí celou šířkou komínového zdiva, závisí na poloze vůči komínovým průduchům. Pokud se nachází ve vzdálenosti menší než 300 mm od komínového průduchu, je nutné provést výměnu nebo vykonzolování dřevěných prvků. Ve všech případech je doporučeno napustit dřevěné prvky v blízkosti komínových těles protipožárními nátěry nebo nástřiky.

6.5.2. Poruchy plochých střech Jedná se o střešní konstrukci, která má sklon střešní roviny do 5°. Střechy s nulovým spádem se u nás nenavrhují. Bezspádové střechy nacházejí uplatněni např. v tropických oblastech. 45

VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 177. ISBN 80-736-6073-3

46

Projevem poruch je nejčastěji zatékání, ztráta požadovaných vlastností jednotlivých vrstev střechy např. ztráta tepelně technických vlastností, hygienické hledisko, degradace navazujících konstrukcí.

6.5.2.1. Příčiny poruch plochých střech Poruchy střešních plášťů mohou vznikat buď v důsledku jedné dominantní příčiny, nebo v důsledku souběhu několika příčin. Stanovit primární příčinu je často velmi obtížné, stejně jako určit podíly jednotlivých příčin při jejich souběhu.46 − netěsnost hydroizolační vrstvy, způsobené nevhodným návrhem a materiálů jednotlivých vrstev střechy, ale především technologickou kázní při provádění (špatné provedení konstrukčních detailů, netěsnost spojů), − poruchy spojené s kondenzací vodních par, − neodborné zásahy do stávající konstrukce, − zanedbaná údržba, − dožilost izolačních materiálů, − statické poruchy - poddimenzování nebo přetížení nosných prvků, objemové změny, koroze materiálů.

6.5.2.2. Sanační opatření U plochých střech musíme více než u jiných konstrukcí před návrhem oprav provést průzkum stávajícího stavu. Před vlastní sanací se zpracovává posouzení stávající stavu, vycházející z odebraných vzorků (sond), skladby střešního pláště a technologických požadavků. Výsledkem průzkumu je zjištění příčiny poruch, míra závažnosti a stanovení způsobu sanace v závislosti na příčině. V praxi se nejčastěji jedná o opravu hydroizolační vrstvy z důvodu netěsnosti, způsobené nedodržením technologického postupu při provádění hydroizolační vrstvy. Každá porucha střechy, či střešního pláště je nepříjemná a stojí peníze. Proto je nutné těmto poruchám předcházet drobnou včasnou opravou, či preventivní kontrolou střechy. Jestliže se už nějaký problém na ploché střeše objeví, je třeba ho co nejdříve řešit.

46

NOVOTNÝ, Marek. Úvod do poruch plochých střech. www.izolace.cz [online]. 2004, č. 1 [cit. 2012-04-06]. ISSN 1213-6395. Dostupné z: http://www.izolace.cz/index.asp?module=ActiveWeb&page=WebPage&DocumentID=916

47

Z hlediska správné a dlouhodobé funkčnosti hydroizolačního souvrství ploché střechy je nutné eliminovat poruchy dodržením některých zásad, kterými jsou: •

podle účelu střešní konstrukce by na ni měly mít přístup pouze oprávněné a kvalifikované osoby,

•

kontrola konstrukčních detailů,

•

pravidelná kontrola a údržba střešního pláště (minimálně jednou ročně) nejlépe po zimním období, ale také po mimořádných klimatických situacích, jakými jsou např. silný vytrvalý déšť, krupobití, vichřice apod.,

•

pravidelná kontrola a údržba odvodňovacího systému,

•

výběr pouze kvalitních materiálů a prověřené firmy.

6.6. Vlhkost Jedním z velmi problémových jevů, se kterým se setkáme pří oceňování staveb, je zvýšená vlhkost v konstrukcích. Hájek47 říká, že určitá úroveň vlhkosti je přirozeně v ovzduší a musí být zajištěna i ve vnitřních prostorách budovy. Stejně tak i v pórovitých stavebních materiálech je určité malé množství vlhkosti, které je přirozené a není na závadu. Problém nastává v situaci, dochází-li k hromadění vlhkosti ve stavebních materiálech.

6.6.1. Zdroje zvýšené vlhkosti v budovách •

nefunkční nebo neexistující svislá nebo vodorovná hydroizolace,

•

změna hydrogeologických podmínek (zvýšení hladiny podzemní vody),

•

porušení hydroizolační funkce střešní krytiny, porušené klempířské detaily,

•

kondenzace vodních par na vnitřním povrchu obvodových konstrukcí v místech tepelných mostů,

•

změna užívání objektu,

•

změna systému vytápění,

•

nevhodné stavební zásahy,

•

nedostatečná údržba.

Uvedené příklady jsou nepřípustné nejenom z estetických důvodů, ale mají i za následek vážnější poruchy, kterými jsou degradační procesy (vznik koroze ocelových prvků, koroze betonu), napadení dřevokaznými houbami a hmyzem, vznik plísní. 47

HÁJEK, P., V. HÁJEK, B. KOŠATKA, J. RŮŽIČKA a F. ŠTĚDRÝ. Pozemní stavitelství IV pro 4. ročník SPŠ stavebních. Vyd. 3., upr., V Sobotáles 2. Praha: Sobotáles, 2006, s. 26. ISBN 80-868-1718-0.

48

6.6.2. Sanace vlhkých konstrukcí Podkladem pro návrh vhodného sanačního opatření je odborný průzkum, který diagnostikuje příčiny zvýšené vlhkosti. Nejdůležitější je prevence spočívající v opatřeních zamezujících vnikání vlhkosti do konstrukce. Metody, které snižují vlhkost ve stavbách: •

vzduchové systémy, odvětrávající vlhkost do vnějšího prostoru,

•

mechanické metody - podřezávání zdiva s následným vkládáním hydroizolačních pasů, fólií, plechů a desek,

•

injektážní metody (chemické clony),

•

elektroosmotické metody,

•

realizace vhodných povrchových úprav: difúzně propustné povlaky, sanační omítky,

•

kvalitní a bezporuchové odvodnění (drenáže) a odkanalizování objektu,

•

účinné větrání.

49

7.

Vady a poruchy v souvislosti s oceňováním

Z předchozích kapitol je zřejmé, jak nejčastější vady a poruchy vznikají a jaké jsou jejich sanační opatření. Cílem této kapitoly je popsat možnosti oceňování a určit, jak velký vliv mají vady a poruchy staveb na ocenění. Nejprve je však nutné zodpovědět tři základní otázky a to, proč, kdo a jak můžeme oceňovat. Odpověď na první otázku je celkem jednoduchá. Oceňujeme proto, abychom zjistili hodnotu majetku a mohli realizovat směnu. Odpověď na druhou otázku už je více komplikovaná. Oceňovat nemovitosti mohou znalci a odhadci majetku. Podmínky pro výkon profese odhadce upravuje živnostenský zákon, kdy je možné zažádat o vydání tzv. koncesní listiny pro oceňování věcí movitých, věcí nemovitých, nehmotného majetku, finančního majetku a podniků. Zákon určuje také požadavky na vzdělání a na odbornou praxi žadatele o koncesi odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku. Činnost znalců upravuje zákon č. 36/1967 Sb., v platném znění. Znaleckou činnost také vykonávají ústavy. Znalce pro jednotlivé obory jmenuje předseda krajského soudu nebo ministr spravedlnosti. Soudní znalci oceňují nemovitosti zejména pro stanovení ceny pro spory v soudním řízení, včetně řízení rozvodového, stanovení ceny pro daňové účely, zejména u daně z převodu nemovitostí, daně darovací a daně dědické, stanovení ceny pro dědické řízení a stanovení ceny tržní pro prodej. Zodpovězení třetí otázky ohledně vad a poruch v souvislosti s oceňováním se pokusíme zodpovědět v následujících kapitolách.

7.1. Oceňování podle cenového předpisu Legislativa související s oceňováním prošla historickým vývojem. Zatím poslední významnou změnou je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Jako základní způsob ocenění majetku a služeb je stanovena tzv. obvyklá cena, kterou se dle Zákona č. 151/1997 Sb., rozumí: „cena, která byla dosažena při podeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby”.48

48

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 2.

50

Kromě obvyklé ceny zákon uvádí i jiné způsoby oceňování jako je nákladový, výnosový, porovnávací způsob, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a sjednanou cenou.

Oceňováním nemovitostí se zabývá celá Hlava II zákona, která je rozdělena na první (stavby) a druhý (pozemky) díl. Zákon je relativně stručný a obecný. Konkrétní cenotvorné údaje a podrobné rozpracování postupů výpočtu oceňování jednotlivých druhů majetků je uvedeno v příslušné vyhlášce.

Podle Zákona č. 151/1997 Sb., § 4 odst. 1, se stavby nebo její části oceňují nákladovým, výnosovým, porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanovuje vyhláška, pokud nestanoví-li tento zákon jinak.

7.1.1. Nákladový způsob „Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění její funkce, c) z technického opotřebení stavby.”49

Základní ceny a způsob jejich úpravy u jednotlivých druhů staveb, postupy měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně zjištění technického opotřebení stanovuje příslušná vyhláška (vyhláška č. 3/2008 Sb.). Jinými slovy lze říci, že vyhláška představuje přesný návod, jak ocenit jednotlivé druhy majetku. Výsledná cena, která je spočtena nákladovým způsobem, je ovlivněna řadou faktorů, které ve vyhlášce představují různé koeficienty a indexy. Cenu tedy ovlivňuje účel stavby, velikost obestavěného prostoru, opotřebení, které bylo definováno v kap. 3, stáří, vybavenost (standard) a poloha stavby, ale i koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Lze tedy konstatovat, že u většiny, základní cena upravená je součinem základní

49

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 5, odst. 1.

51

ceny a různých koeficientů. Konkrétní vzorce a hodnoty koeficientů jsou uvedeny v § 3 - 21 a příslušných přílohách pro jednotlivé druhy staveb.

7.1.2. Výnosový způsob „Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.”50 Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., se oceňováním zabývá Hlava II, kde je určen přesný postup výpočtu. Jedná se o oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu se snaží co nejvíce přiblížit cenu zjištěnou reálným tržním podmínkám. V tomto případě obvyklá cena zohledňuje náklady, které investor vložil do nemovitosti, ale i výnosy, které může nemovitost vygenerovat.

Výsledná cena nemovitosti je stanovena s ohledem na perspektivu nemovitosti. Tím je myšleno, že se zohledňují příležitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti, které mohou mít vliv na další vývoj a výnos a tím i na případnou prodejnost nemovitosti. Je zde uvažováno, i jestli stávající stav nemovitosti odpovídá nejlepšímu a nejvyššímu využití, případně zda je možná změna (např. stavební úpravy, změna účelu užití stavby), aby se zvýšila výnosnost nemovitosti.

7.1.3. Porovnávací způsob „Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu.”51 Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., se oceňováním porovnávacím způsobem zabývá Hlava III, kde je určen přesný postup výpočtu, pro jednotlivé druhy staveb a bytů. Výsledná cena je součinem indexované průměrné ceny (zjištěné podlé konkrétní přílohy pro konkrétní druh stavby) a indexem cenového porovnání, který je tvořen indexem trhu, indexem polohy a indexem konstrukce a vybavení. Právě v posledním indexu lze pomocí příloh a tabulek nejvíce zohlednit vady, poruchy a stáří stavby, které mají vliv na výslednou cenu.

50 51

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 7.

52

Oceňováním podle cenového předpisu se zabývají především znalci. Přesto je nutné, aby i odhadci měli představu o oceňování podle cenového předpisu a to z důvodu např. porozumění, vyhledávání informací v posudku nebo může být odhadce požádán, aby provedl ocenění k dřívějšímu datu. Ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis a znalec se musí řídit postupy a aplikovat přesně ty hodnoty, které daný předpis nařizuje.

7.2. Oceňování na tržních principech Úkolem tržního ocenění je stanovit skutečnou tržní hodnotu. Podle mezinárodních profesních organizací IVSC52 a TEGoVA53 je tržní hodnota finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku ochotným kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V praxi pro stanovení tržní hodnoty používáme metodu porovnávací, výnosovou, nákladovou nebo jejich kombinace.

7.2.1. Porovnávací metoda Metoda je založena na principu porovnávání, kdy oceňované nemovitosti se porovnávají s nemovitostmi srovnatelných parametrů, které byly v nedávné době prodány na trhu za porovnatelných podmínek. Předpokladem tedy je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Výsledkem porovnávací metody je odhad tržní hodnoty, který musí být založen na analýze trhu v daném segmentu. Vady, poruchy a porovnávací metoda Pro stanovení odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, se používají korekční činitelé. Vady a poruchy se nejvíce projeví v odlišnosti, jako je technická kvalita (technické parametry), kdy při hodnocení odlišností je potřeba zaměřit se na porovnání staveb jako celků a především také na prvky dlouhodobé životnosti. Důležité je zjistit možné vady a jejich potenciální zdroje. Z toho je zřejmé, že vady a poruchy se projevují jako korekční činitelé, které mají vliv na konečnou tržní hodnotu. Korekční činitelé (K) se projeví jako:

52

The International Valuation Standards Committee (Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) The European Group of Valuers Associations (Evropská organizace sdružující jednotlivé národní asociace odhadců) 53

53

•

K=1-

srovnávací nemovitost je ve stejném (technickém) stavu jako nemovitost oceňovaná

•

K<1-

srovnávací nemovitost je v lepším (technickém) stavu než nemovitost oceňovaná

•

K>1-

srovnávací nemovitost je v horším (technickém) stavu než nemovitost oceňovaná

Každý korekční činitel by měl být podložen co možná nejpřesnějším výpočtem (např. nákladů na sanaci trhlin v nosném zdivu, nákladů na sanaci krovu napadeného biotickými škůdci nebo nákladů na dokonalé odvodnění pozemku, apod.) nebo statistickou analýzou. Je nutné si uvědomit, že předmětem ocenění bývají majetky i s několika milionovou tržní hodnotou a každý korekční činitel může ovlivnit výpočet tržní hodnoty v řádu stovek tisíc korun.

7.2.2. Výnosová metoda „Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice.”54 Ve skutečnosti to znamená, že potenciální investor nakupuje budoucí tok příjmů (výnosů), jehož předpokladem je nejvyšší a nejlepší využití. Výnosová metoda je tedy založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější bude prospěch z nemovitosti, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního investora. Jestli je možné budoucí prospěch finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti vyjádřit jako součet všech očekávaných budoucích výnosů jdoucích z dané nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Zjištění výnosové hodnoty se většinou používá u komerčních staveb, ale i u staveb sloužící k bydlení.

Vady, poruchy a výnosová metoda Vady a poruchy v souvislosti s výnosovou metodou se projeví především hned v prvním kroku při výpočtu tržní hodnoty výnosovou metodou. Prvním krokem výpočtu je analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Při analýze sledujeme několik kritérií, kterými jsou dodržení právních předpisů, technická proveditelnost, investiční proveditelnost a maximální ziskovost. Právě technická proveditelnost zohledňuje, zdali není majetek fyzicky nebo 54

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 62. ISBN 978-80-7265-113-9.

54

morálně zastaralý, dále zohledňuje opotřebení a v neposlední řadě i údržbu. Lze tedy říci, že v technické proveditelnosti se odráží celkový technický stav objektu. Mohou se objevit i vady netechnického rázu v souvislosti s nedodržováním právních předpisů a to tehdy, kdy se například majitel nemovitosti o danou nemovitost nestará, i když je povinen, nejsou prováděny revize hromosvodů, komínů, elektroinstalace. V souvislosti s životností a opotřebením je nutné u výnosové metody také počítat s rezervami na renovace, které ovlivňují výslednou tržní hodnotu nemovitosti. Ort55 definuje rezervy na renovace jako „odpisy”, které si vytváříme, abychom po skončení životnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Vypočteme je jako: Rezerva na renovace = reprodukční cena56 / životnost

7.2.3. Nákladová metoda Princip nákladové metody je založen na porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby se srovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou stavbou. Tržní hodnota spočtena nákladovou metodou je rovna celkovým nákladům na pořízení stavby, snížené o znehodnocení (opotřebení). Musíme ovšem také zohlednit konkrétní (funkční nedostatky) a obecné (ekonomické nedostatky) vlivy. Užití nákladové metody se uplatní zejména u stanovení pojistné hodnoty, stanovení tržní hodnoty pro developera nebo pro facility managera, stanovení funkčních nedostatků a také odpoví na otázku týkající se materiálově technického řešení, opotřebení a životnosti stavby.

Vady, poruchy a nákladová metoda Při stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou se vady a poruchy promítnou zejména ve standardu, životnosti a opotřebení stavby.

55

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 42. ISBN 978-80-7265-113-9. 56

Reprodukční cena - chápáno jako cena znovupořízení shodné nemovitosti

55

Standard stavby Východiskem pro výpočet tržní hodnoty nákladovým způsobem je stanovení reprodukční ceny, vycházející většinou z průměrných cen. Reprodukční cenou se rozumí cena, za kterou by bylo možné v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu. Pro zohlednění konkrétních parametrů oceňované stavby je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední standard vybavení stavby. Přepočítaní se provádí z důvodu, že mohou existovat dvě shodné budovy, stejného stáří, typu, způsobu užití a se stejným materiálově technickým řešením, přesto se jejich reprodukční cena bude lišit. Je to způsobeno odlišností standardu prvků a celků jako jsou dveře, okna, vybavení koupelen, povrchy podlah, apod.. Koeficient se podle Orta57 stanovuje buď: •

Analyticky - stavba je rozložena podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky, které se oceňují jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní. Jedná se o pracné, zato přesnější stanovení koeficientu. Nejvhodnější metodika pro výpočet je k nalezení v aktuální oceňovací vyhlášce.

•

Agregovaně - jedná se o jednodušší a méně přesné stanovení koeficientu, kdy je základní reprodukční cena stavby vynásobena koeficientem, který by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 - 1,2. Koeficient vyjadřuje, zda li se jedná spíše o nadstandardní nebo podstandardní vybavení.

Životnost a opotřebení Vady a poruchy se projeví vlivem životnosti a opotřebením stavby jako celku nebo jednotlivých konstrukcí. To se projeví i při stanovení tržní hodnoty nákladovým způsobem. Životnost má vliv, někdy i podstatný a limitující na tržní hodnotu. Jednotlivé typy životnosti jsou podrobně zpracovány v kap. 2.

Pro výpočet tržní hodnoty nákladovým způsobem je nutno stanovit i opotřebení stavby. Opotřebení nemovitosti vyjadřuje pokles kvality a ceny vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu.

57

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 61. ISBN 978-80-7265-113-9.

56

Je potřeba si uvědomit, že životnost a opotřebení spolu úzce souvisí a je na odhadci, aby zvolil správnou metodou při výpočtu opotřebení a výsledky zohlednil co nejobjektivněji, protože mohou mít výrazný vliv na výslednou tržní hodnotu. Právě díky vhodně zvolené metodě výpočtu, může co nejobjektivněji stanovit míru opotřebení, při kterém je schopný určit a zohlednit případné vady a poruchy. Jednotlivé typy metod pro stanovení opotřebování jsou zpracovány v kap. 3.

57

Závěr Bakalářská práce se v teoretické části zabývala problematikou vad a poruch v souvislosti s oceňováním. Je zřejmé, že problematika se týká mnoha oborů, ne jenom oboru oceňování. Jak již bylo řečeno v úvodu, snem každého majitele nemovitosti je, aby vlastněná nemovitost byla dokonalá ve všech směrech. Dovoluji si však konstatovat, že takovouto nemovitost lze stěží nalézt. V každé nemovitosti lze objevit vadu či poruchu, ať už má vliv na hodnotu nemovitosti zanedbatelnou či nikoliv. Nejlepším způsobem, jak zabránit jejich vzniku, je věnovat nejvyšší pozornost stavbě už při samotném návrhu, přes realizaci a údržbou konče.

Trh s nemovitostmi je stejný jako každý jiný trh. Na každém trhu se střetává nabídka s poptávkou, kde potenciální kupující očekává za své peníze odpovídající kvalitu. Shodneme se, že každý z nás, nechce vadné zboží a pokud ano, tak jedině za předpokladu úměrného snížení hodnoty zboží. Je nutné si uvědomit, že předmětem ocenění bývají majetky i s několika milionovou tržní hodnotou a proto osoba, která provádí ocenění, musí správně vady a poruchy identifikovat, popsat a zohlednit je při konečném ocenění.

Je patrné, že způsoby (koeficienty, životnost, opotřebení, stáří, standard stavby), které existují pro zohlednění vad a poruch, mohou ovlivňovat výpočet hodnoty do značné míry v závislosti na použité metodě. Je tedy na zhotoviteli, jaký přístup pro ocenění zvolí a jak zjištěné vady a poruchy zohlední v ocenění. Výsledkem je ovšem ocenění, které vzniklo na základě přesných výpočtů, dodržením příslušné metodologie, ale i zákonů a vyhlášek. Příslušnou metodologií se rozumí zvolení vhodné metody (porovnávací, výnosová, nákladová) pro stanovení hodnoty pro daný typ nemovitosti a dodržení postupu výpočtu vybrané metody. Každá nemovitost je sama o sobě jedinečná a proto i přístup tvůrce ocenění musí být individuální, nezaujatý a objektivní.

58

B. Praktická část 8.

Tržní ocenění rodinného domu Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 167 Jestřebí 167 471 61 Jestřebí (okres Česká Lípa)

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění 8. 3. 2012 59

Obsah •

Úvodní list ………………………………………………………………………. 59

•

Obsah……………………………………………………………………………. 60

•

Průvodní dopis…………………………………………………………… ……... 61

•

Popisné informace……………………………………………………………….. 63

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití…………………………………..…….. 68

•

Ocenění…………………………………………………………………… ……... 69

•

Závěr……………………………………………………………………………... 80

•

Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………... 82

•

Osvědčení………………………………………………………………… ……... 84

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………….. 85

•

Snímek z katastrální mapy………………………………………………………. 90

•

Fotodokumentace objektu………………………………………………………... 91

60

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2012

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 167 Uvedený na listu vlastnictví č. 440, pro katastrální území Jestřebí u České Lípy, obec Jestřebí, okres Česká Lípa Nacházejícího na adrese Jestřebí 167, 471 61 Jestřebí, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 8. březnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v České Lípě, na listu vlastnictví č. 440 pro katastrální území Jestřebí u České Lípy, obec Jestřebí, okres Česká Lípa. Výpis z katastru je přiložen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

61

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (8. 3. 2012) užíván výhradně vlastníkem objektu k bydlení. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle dostupné dokumentace i sdělení zadavatele nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: − Polohu, velikost a využitelnost pozemku. − Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. − Nejvyšší a nejlepší využití majetku. − Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. − Náklady na pořízení majetku jako nového snížení o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. − Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. − Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

62

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 167 se nachází na okraji zastavěné části obce Jestřebí. Obec Jestřebí je obcí místního významu, ležící při silnici I. tř. č. 38, která spojuje města Českou Lípu a Mladou Boleslav. Jedná se o obec přibližně s 830 obyvateli, kde se nalézá mateřská a základní škola, pošta, obchod se smíšeným zbožím, penzion, restaurace s bowlingem, skalní hrad Jestřebí, kostel a zastávka autobusové dopravy. Ostatní občanská vybavenost a služby jsou v okresním městě Česká Lípa (cca 9 km) a Doksech (cca 4 km). V okolí je množství turistických tras a cyklostezek. Vlastní nemovitost leží v severní části obce, při místní zpevněné asfaltové komunikaci, ale v pěším dosahu centra obce (cca 7 min.). Jedná se o klidnou lokalitu v blízkosti lesa, která je určena pro výstavbu čtrnácti nových rodinných domů venkovského typu. Parkováni je možné zcela bez problému a v dostatečné kapacitě, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je zčásti omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle skutečností zjištěných na místě a poskytnutých podkladů zadavatele posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není primárně určen k podnikatelské činnosti. V dané lokalitě není obvyklé (až na pár výjimek) rodinné domy pronajímat nebo jinak komerčně využívat. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl stavěn v letech 2008 až 2009. Od konce prosince roku 2009, kdy bylo přiděleno číslo popisné, je dům obýván rodinou vlastníka stavby.

63

Pozemek Předmětem ocenění jsou 4 pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Jestřebí (katastrálním území Jestřebí u České Lípy) v lokalitě rodinných domů nazvané U Hřiště. Jako celek tvoří pozemky pravidelný obdélník s kratší vrchní stranou orientovanou na západ podél místní komunikace. Spodní kratší část orientovaná na východ tvoří hranici k sousednímu pozemku. Pozemek p.č. 561/39 o výměře 123 m2 je zastavěn budovou č.p. 167. Pozemek p.č. 561/29 o výměře 207 m2 tvoří zpevněná příjezdová a přístupová cesta, zpevněné stání pro osobní automobil a zpevněná plocha kolem celého objektu. Pozemek p.č. 561/28 o výměře 64 m2 je z převážné části zastavěn vedlejší stavbami (sklad nářadí a dřevník), zbytek tvoří zpevněná plocha. Pozemek p.č. 561/8 o výměře 917 m2 je nezastavěný a slouží jako okrasná zahrada u rodinného domu. Pozemek je architektonicky upraven, přičemž je využito mírné svažitosti terénu k východní straně. Zahrada obsahuje venkovní schody, okrasnou zeleň a dřeviny. V dané lokalitě jsou zhotoveny všechny základní veřejné inženýrské sítě (voda, plyn, elektro, kanalizace kromě telefonu), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky. S ohledem, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití je jednotné, budou tyto pozemky oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 1311 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejšími stavbami jsou sklad nářadí a dřevník. Jsou to samostatně stojící stavby, stojící východně od hlavní stavby při boční (severní) hranici se sousedem. Sklad nářadí je přízemní, nepodsklepený, krytý sedlovou střechou. Byl postaven ve stejném roce jako rodinný dům, tedy v roce 2009. Sklad je založen na betonových patkách. Svislé nosné konstrukce tvoří dřevěné sloupy, které z exteriéru jsou opláštěny hoblovanými prkny a z interiéru deskami OSB. Krov je dřevěný, sedlový, kde je použit asfaltový šindel jako střešní krytina. Okno plastové (dvojsklo), dveře jsou ocelové s povrchovou úpravou titanzinek v ocelové zárubni. Do skladu nářadí je zavedena elektroinstalace + osvětlení. Dřevník je přízemní, nepodsklepený, krytý pultovou střechou. Byl postaven v roce 2009. Je založen na betonových patkách. Svislé nosné konstrukce tvoří dřevěné sloupy. Dřevník je ze severní strany opláštěn hoblovanými prkny, která slouží jako ztužení konstrukce. Krov je dřevěný, pultový, kde je použit asfaltový šindel jako střešní krytina.

64

Venkovní úpravy tvoří: 1. Přípojka elektro je vedena podzemním kabelem ze sdruženého pilíře na západní straně pozemku. Propojení mezi rodinným domem a skladem nářadí je podzemním kabelem. 2. Přípojka vody je provedena z PE trouby z vodovodního řádu vedeného v místní přilehlé komunikaci 3. Přípojka kanalizace je provedena z PVC trub, vedená z domu do uličního řádu vedeného v ose místní přilehlé komunikace 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení domu 5. Zpevněné plochy - betonová dlažba do štěrkového lože (zámková dlažba) 6. Zpevněné plochy z betonových zatravňovacích tvárnic do štěrkového lože 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Venkovní schodiště z betonových tvárnic 9. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 10. Vrata svařovaná z ocelových profilů 11. Plot z ocelových sloupků a ocelové výplně - povrchová úprava FeZn 12. Vrata svařovaná z ocelových profilů - - povrchová úprava FeZn Veškeré stavební příslušenství je ve výborné kvalitě. Jedná se o příslušenství zřízené v roce 2009. Trvalé porosty Na upravených zelených plochách byly v roce 2009 vysazeny nízké okrasné konifery. Na zahradě dále byly vysazeny 2 roky staré ovocné stromy. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci tržní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční členění Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s přistavěnou garáží do západní části pozemku. Delší strana objektu je rovnoběžná s ulicí, odkud je provedena příjezdová a přístupová cesta k rodinnému domu. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený s obytným podkrovím a s přistavěnou garáží. V objektu RD vznikla bytová jednotka 4+1, prostor pro schodiště a garáž. Objekt slouží pro bydlení jedné rodiny. Rodinný dům neobsahuje žádné balkony nebo lodžie. 65

Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží zádveří se schodištěm, WC s koupelnou, obývací pokoj, ložnici, kuchyni, úklidovou komoru a garáž odkud je umožněn přístup na půdu pomocí skládacích půdních schodů. Přístup do obytného podkroví je umožněn schodištěm s podestou. V podkroví se nalézají dvě obytné místností, šatna, WC, koupelna, chodba. Z chodby je umožněn přístup na půdu pomocí skládacích půdních schodů. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou provedeny jako základové pasy z prostého betonu do nezámrzné hloubky. Po provedení základových pasů byl proveden zásyp mezi základovými pasy ze štěrkopísku, který byl strojově hutněn pod spodní hranu základové desky. Základová deska byla provedena ze železobetonu. Základové pasy jsou nad úrovní terénu a částečně pod úrovní terénu zatepleny polystyrenem XPS 80 mm. Izolace proti zemní vlhkosti - na základovou desku v přízemí je celoplošně přitavena izolace 2xExtrasklobit - oxidovaný asfaltový pás. Nosné zdivo objektu je tvořeno ze systému YTONG LAMBDA (autoklávovaný pórobeton kategorie I) šíře 375mm a YTONG 250 mm (obvodové zdivo garáže) vč. všech nosných překladů YTONG nad stavebními otvory + válcované profily tvaru I nad stavebním otvorem v garáži. Veškeré dispoziční řešení v RD je provedeno pomocí příček YTONG 10,0 - tl. 100 mm vč. nenosných překladů YTONG. Objekt je proveden v podélném stěnovém konstrukčním systému. Obvodový plášť je zateplen pomocí EPS 70 F NEO (šedý fasádní polystyren) – tl. 140 mm. V RD se nachází třísložkový komín SCHIEDEL UNI PLUS na tuhá paliva s krbovou vložkou. Stropní konstrukce nad přízemím je provedena ze systému NEICO – prefamonolitický strop s nosníky a lehčenými betonovými vložkami. Konstrukce krovu nad RD je provedena jako dřevěná vaznicová soustava se středními a vrcholovou vaznicí. Nad garáží je provedena dřevěná konstrukce krovu - hambálek. Střešní krytina - betonová krytina KM BETA – dvoudrážková v barvě hnědé. Součástí střechy jsou i

66

prvky střešního systému, jako jsou odvětrávací tašky pro správnou funkci odvětrání střešního pláště, větrací pásy hřebene, protisněhové háky a vlez na střechu. V objektu je jedno dvouramenné vnitřní schodiště, které spojuje I. nadzemní podlaží a podkroví. Schodiště je provedeno ze systému YTONG obložené dřevem (dub). Odvodnění střechy je provedeno podokapními střešními žlaby a dešťovými odpady. Provedení klempířských výrobků, oplechování střechy, komínu jsou provedeny z titanzinku. Parapetní plechy u oken jsou provedeny z Al plechu v barvě oken (hnědá). Povrchovou úpravu vnitřních stěn a stropu tvoří vnitřní hladká jednovrstvá sádrová omítka v tloušťce cca 10 mm. V koupelnách na stěnách je zhotoven keramický obklad. Rohy, hrany a přechody jsou opatřeny nerezovou lištou. Povrchová úprava podhledu v podkroví je provedena ze sádrokartonových desek. Parapety vnitřní - PVC barva bílá. Povrchovou úpravu vnějších stěn - fasádní omítka – systém omítek BASF na zateplení. Fasáda je provedena jako zatřená probarvená silikonová omítka. Sokl je zateplen XPS tl. 80 mm a obložen betonovými obklady. Venkovní dřevo (krokve, čela vaznic, pozednic, dřevěné obložení) je natřeno syntetickým lazurovacím lakem na dřevo. Jako tepelné izolace v přízemí do podlah byl vložen podlahový polystyren XPS 140 mm a v podkroví na stropní konstrukci XPS 70 mm. V konstrukci krovu, v šikmých i vodorovných částech je použita tepelná izolace z minerální vaty (v tl. 360 mm). Obvodový plášť je zateplen pomocí EPS 70 F NEO (šedý fasádní polystyren) – tl. 140 mm. Okna jsou plastová s termoizolačním trojsklem. Střešní okno na východní straně je použité plastové nízkoenergetické. Vstupní dveře jsou plastové, rámová zárubeň. Plastové dvoukřídlé terasové dveře jsou provedeny s termoizolačním trojsklem, rámová zárubeň. Dřevěné vnitřní dveře jsou provedeny jako typizované, kazetové, dýhované s polodrážkou s obložkovou zárubní. Plastová garážová vrata jsou zhotovena jako shrnovací a zateplená. Podlahy obytných místností jsou pokryty dřevěnou i laminátovou podlahou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou (nadstandardní provedení). Vytápění je ústřední, kde pro výrobu tepla je použit elektrický kotel s výkonem 12 KW typu PROTHERM. Jedná se o kompaktní jednotku vytápěcího zařízení s vestavěným oběhovým čerpadlem. Doplňování systému se provádí pomocí přípojky z vodovodního řádu, která je zhotovena z PE trub. Pro ohřev užitkové vody slouží elektrický zásobník TUV o objemu 200 67

l. V objektu se provedla otopná ocelová desková tělesa KORADO RADIK. V koupelně je osazeno otopné těleso ocelové trubkové KORALUX RONDO KR + elektrické topné těleso pro letní provoz. V obývacím pokoji je umístěna krbová vložka s výkonem 6 KW. V objektu se nachází příprava pro tepelné čerpadlo typu vzduch - voda vč. všech rozvodů a také se zde nachází příprava pro osazení plynového kotle. V koupelnách je podlahové vytápění. Elektroinstalace je zavedená světelná, zásuvková i motorová s pojistkovými automaty. V objektu je provedeno ochranné pospojování všech vodivých konstrukcí zařízení objektu – propojeno přes základový zemnič. Dům je vybaven bleskosvodem. Veškeré vnitřní rozvody teplé a studené vody jsou provedeny z PVC trubek a tvarovek příslušných světlostí. Ležaté, svislé i připojovací kanalizační potrubí je provedeno z trub. PVC. Odvětrávací potrubí novodurové, je ukončeno ventilační hlavicí nad pláštěm střechy. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickými vestavěnými spotřebiči (sklokeramická deska, trouba, mikrovlnka, myčka na nádobí), volně stojící lednicí a odsavačem par. Vše v nadstandardním provedení. Vnitřní vybavení obsahuje v I. nadzemním podlaží plastovou obezděnou vanu a umývadlo. Záchod je standardní, splachovací. V podkroví se nachází v koupelně plechová obezděná vana, umývadlo a zavěšený splachovací záchod. V každé místnosti jsou umístěna bezpečnostní pohybová bezdrátová čidla, která jsou propojeny s centrálou. Na fasádě se nachází hlásič poplachu. V podkroví je umístěn i požární hlásič. V objektu jsou provedeny rozvody televizní antény a datové rozvody.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyziky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat, patří především dodržení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

68

Předmětem ocenění je rodinný dům, který je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme použili všech tří metod ocenění.

69

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je:

750 000 Kč a je kalkulována následně: 1311 * 572 = 750 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stráně.

70

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Jestřebí u České Lípy 561/8; 561/28; 561/29; 561/39

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

671 425

687 000

1 311

1209

1 198

1255

1 179

X

608

540

535

583

11. 3. 2012

18. 1. 2012

10. 10. 2011

25. 1. 2012

1

1

1

1

608

540

535

583

Nabídka

Prodej

Prodej

Nabídka

0,9

1

1

0,9

Absolutní vlastnictví

547 Absolutní vlastnictví 1

540 Absolutní vlastnictví 1

535 Absolutní vlastnictví 1

525 Absolutní vlastnictví 1

Bez věcných břemen

547 Bez věcných břemen 1

540 Bez věcných břemen 1

535 Bez věcných břemen 1

525 Bez věcných břemen 1

547

540

535

525

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

Česká Lípa

646 920

Upravená hodnota

Využití podle územního plánu Korekce

Česká Lípa

735 000

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

Holany

X

Datum transakce

Vlastnická práva

Holany

Nejsou

1

1

1

1

547

540

535

525

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

547

540

535

525

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

71

Korekce

1

1

1

1

547

540

535

525

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1

1,2

547

540

535

630

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

547

540

535

630

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

0,95

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

520

540

508

598,5

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Nekompletní

1

1

1

1,2

520

540

508

718

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

520

540

508

718

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

520

540

508

718

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

520

540

508

718

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

520

540

508

718

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Dostupnost inž. sítí

Mírně svažitý

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborné

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Upravená hodnota

1

1

1

1

520

540

508

718

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

520

540

508

718

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

520

540

508

718

520

540

508

718

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

572

72

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 311 749 892

Výpis oceňovaných parcel Číslo Výměra Poř. číslo parcely v m2 1 561/8 917

0

0

Jednotková hodnota v Kč/m2 572

0

Tržní hodnota

561/28

64

572

36 608

3

561/29

207

572

118 404

4

561/39

123

572

70 356

1311

Zaokrouhleno

524 524

2

Celkem

0

749 892

750 000

Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Česká Lípa v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážející obvykly rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, možnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

3 100 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

73

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Jestřebí Jestřebí Provodín Chlum Holany Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Jestřebí 167 Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Jestřebí u České Lípy Jestřebí

Okres

Česká Lípa Česká Lípa B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku (m2)

1 311

1 272

Provodín

Chlum u Dubé Chlum

Holany

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

1402

1100

1 333

Provodín

Holany

2

Hodnota za 1 m 572 572 572 572 pozemku Hodnota pozemku 749 892 727 584 801 944 629 200 celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

572 762 476

234

223

204

210

211

X

2 950 000

3 100 000

2 632 000

2 750 000

2 228 416

2 298 056

2 002 800

1 987 524

9 993

11 264

9 537

9 420

16. 3. 2012

8. 1. 2012

5. 3. 2012

20. 2. 2012

1

1

1

1

9 993

11 264

9 537

9 420

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

8 994

10 138

8 583

8 478

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

8 994

10 138

8 583

8 478

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

8 994

10 138

8 583

8 478

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Ne

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1

1

1

1

8 994

10 138

8 583

8 478

74

Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

8 994

10 138

8 583

8 478

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

8 994

10 138

8 583

8 478

Porovnatelná

Porovnatelná

Horší

Horší

1

1

1,2

1,1

8 994

10 138

10 300

9 326

Výborný

Výborný

Výborný

Výborný

1

1

1

1

8 994

10 138

10 300

9 326

Průměrná

Nadprůměrná

Průměrná

Nadprůměrná

1,1

1

1,1

1

9 893

10 138

11 330

9 326

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

9 893

10 138

11 330

9 326

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

9 893

11 330

9 326

Autobus

Autobus

1

10 138 Autobus, Vlak 0,95

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Výborný

Upravená hodnota Technická vybavenost Nadprůměrná budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Autobus

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

75

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

9 893

9 631

11 330

9 326

9 893

9 631

11 330

9 326

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez. poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

10 045 2 350 530 749 892 3 100 422

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 76

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 117 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 30%

204 000 61 200

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

142 800 11 000 3 000 450 0 0 0 14 450

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

128 350 39 000 89 350

Míra kapitalizace

8% 1 116 875 Kč 1 117 00 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

NÁKLADOVÁ METODA U této metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje snížení hodnoty, které 77

vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které snižují hodnoty, jsou definovány takto: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické využití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky.

78

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 931 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Jestřebí 167; 471 61 Název Jestřebí Číslo pozemku 561/8; 561/28; 561/29; 561/39 Nosná konstrukce Pórobeton, zděná Skutečné stáří 2 roky Efektivní stáří 2 roky Ekonomická životnost 50 let Zastavěná plocha 167 m2 Počet podlaží 1 nadzemní podlaží, podkroví Celková zastavěná plocha 234 m2 Koeficient využitelnosti 0,79 Celková podlahová plocha 185,40 Celkový obestavěný prostor 690 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 275 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 3 639 750 Fyzické opotřebení -2% 3 566 955 Funkční nedostatky 0% 3 566 955 Ekonomické nedostatky 0% 3 566 955 Vedlejší stavba - sklad nářadí Vedlejší stavba - dřevník Venkovní úpravy

95 545 16 460 501 846

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

750 000 4 930 806 4 931 000

79

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 3 100 000 1 117 000 4 931 000

Váha (%) 85 5 10

Vážený průměr (Kč) 2 635 000 55 850 493 100 3 183 950 3 184 000

Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na trhu běžně nabízen a je s ním běžně obchodováno. Z těchto důvodů lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí tedy přisouzena váha 85 %. Daný typ majetku - rodinný dům je v dané lokaci (okres Česká Lípa) velmi málo pronajímán. Nejedená se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou byla uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí stanovena kontribuce pouze 5%. Tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

80

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. března reprezentována částkou:

= 3 184 000 Kč (slovy: třimilionystoosmdesátčtyřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

81

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY58 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, břemen zadlužení nebo služebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez použitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 58

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

82

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

83

OSVĚDČENÍ59 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V České Lípě, dne 8. 3. 2012

..................................................... Zdeněk Černošek

59

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

84

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 167

Část obce:

Jestřebí 59064

Číslo LV:

440

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Jestřebí u České Lípy 659061

Na parcele:

561/39

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Cyrmonová Alena

Horní Libchava 235, 471 11

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 15:33:25

85

Informace o parcele Parcelní číslo:

561/8

Výměra [m2]:

917

Katastrální území:

Jestřebí u České Lípy 659061

Číslo LV:

440

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

MIMON,9-3/1

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zahrada

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Cyrmonová Alena

Horní Libchava 235, 471 11

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ Výměra 57001 917

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 15:33:25

86

Informace o parcele Parcelní číslo:

561/28

Výměra [m2]:

64

Katastrální území:

Jestřebí u České Lípy 659061

Číslo LV:

440

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

MIMON,9-3/1

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob využití:

jiná plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Cyrmonová Alena

Horní Libchava 235, 471 11

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 15:33:25

87

Informace o parcele Parcelní číslo:

561/29

Výměra [m2]:

207

Katastrální území:

Jestřebí u České Lípy 659061

Číslo LV:

440

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

MIMON,9-3/1

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob využití:

jiná plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Cyrmonová Alena

Horní Libchava 235, 471 11

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 15:33:25

88

Informace o parcele Parcelní číslo:

561/39

Výměra [m2]:

123

Katastrální území:

Jestřebí u České Lípy 659061

Číslo LV:

440

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

MIMON,9-3/1

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 167

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Cyrmonová Alena

Horní Libchava 235, 471 11

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 15:33:25

89

Příloha č. 2 Snímek z katastrální mapy

90

Příloha č. 3 Fotodokumentace objektu

91

92

93

9.

Tržní ocenění administrativní budovy Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Nemovitost využívána k podnikatelským účelům č.p. 2321 (Administrativní budova) INSTALA ČESKÁ LÍPA Lukostřelecká 2321 470 01 Česká Lípa

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění 8. 3. 2012

94

Obsah •

Úvodní list ………………………………………………………………………. 94

•

Obsah……………………………………………………………………………. 95

•

Průvodní dopis…………………………………………………………………… 96

•

Popisné informace………………………………………………………………. 98

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití………………………………………… 100

•

Ocenění…………………………………………………………………………... 101

•

Závěr……………………………………………………………………………... 112

•

Omezující podmínky a předpoklady…………………………………………...... 114

•

Osvědčení………………………………………………………………………... 116

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………….. 117

•

Snímek z katastrální mapy……………………………………………………...... 120

•

Fotodokumentace objektu………………………………………………………... 121

95

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2012

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

Nemovitost využívána k podnikatelským účelům č.p. 2321 (Administrativní budova) INSTALA ČESKÁ LÍPA Uvedený na listu vlastnictví č. 8788, pro katastrální území Česká Lípa, obec Česká Lípa Nacházejícího na adrese Lukostřelecká 2321, 470 01 Česká Lípa, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s věcným břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 8. březnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v České Lípě, na listu vlastnictví č. 8788 pro katastrální území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa. Výpis z katastru je přiložen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

96

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (8. 3. 2012) užíván výhradně vlastníkem objektu k podnikatelským účelům (sídlo firmy - kanceláře + skladovací prostory). Část objektu (provoz trafostanice) podléhala režimu věcného břemene, které je bezplatné a časově neomezené. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s věcným břemenem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: − Polohu, využitelnost a velikost pozemku. − Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. − Nejvyšší a nejlepší využití majetku. − Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. − Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o opotřebení. Opotřebení představuje

ztrátu

hodnoty,

která

je

způsobena

technickými,

morálními,

ekonomickými, právními nebo jinými vlivy. − Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. − Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. 97

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v České Lípě, ve čtvrti Kopeček. Celkové hospodářství České Lípy je prakticky závislé na průmyslu, zejména pak na strojírenském a automobilovém (výroba automobilových dílů a doplňků). V současné době počet obyvatel činní 38 315. Mezi nejdůležitější silniční trasu patří nadúrovňový severojižní průtah městem silnice I/9 (Praha – Mělník – Česká Lípa – Svor – Rumburk), I/13 (Karlovy Vary – Děčín – Nový Bor – Liberec – Habartice) a I/38 (Jestřebí – Mladá Boleslav – Hatě (hraniční přechod do Rakouska). Komerční atraktivita lokality je dobrá. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Vlakové i autobusové nádraží jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného objektu. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst je omezená. Parkování je také možné na vlastním pozemku oceňovaného objektu, kde se nacházejí 4 parkovací místa, která slouží pro potřeby majitele nemovitosti. Okolní zástavba je tvořena průmyslovou zástavbou a nízkou až středně podlažní obytnou zástavbou. Kvalita pohledových horizontů je průměrná.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle poskytnutých podkladových materiálu zadavatelem tržního ocenění a ze skutečností zjištěných na místě, jsou hlavní podnikatelskou činností firmy INSTALA s.r.o. instalatérské a topenářské práce. Celý oceňovaný majetek není prostorově ohraničen a areál tvoří pouze jediná nemovitost, která je předmětem ocenění. Nemovitost vznikla roku 1978, původně sloužila jako technická vybavenost. V roce 2011 prošla nemovitost rekonstrukcí. Podrobné údaje o rekonstrukci oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Historie Objekt byl postaven roku 1978 a původně sloužil jako technická vybavenost. Byla zde původně umístěna kotelna pro sousední bytové domy + trafostanice. Uvnitř objektu bylo zazděno a tepelně izolačním materiálem obsypáno osm kusů zásobníků teplé vody. V roce 2011 prošel objekt rekonstrukcí, která zahrnovala vybourání vnitřních stěn kolem zásobníků, byla provedena nová hydroizolace, nový střešní plášť, nová plastová okna + vrata, nosné 98

stěny byly opatřeny ocelovými táhly, došlo k podchycení střešních desek novou ocelovou konstrukcí, byla vybudována nová dřevěná vestavba a vnější část obvodových stěn byla dodatečně zateplena. Byly nově zřízeny kancelářské prostory pomocí příček ze sádrokartonu. Nově vznikla i sociální zařízení. V současné době je objekt využívána pro podnikatelské účely – administrativní budova (rekolaudace). Východní část prvního nadzemního podlaží je využívána pro potřeby firmy ČEZ a.s., kde jsou umístěny transformátory vysokého napětí VN-NN (věcné břemeno). Východní část objektu v době ocenění nebyla zateplena. Plánem majitele nemovitosti je tuto část zateplit v jarním období roku 2012 a provést konečnou úpravu fasády. Pozemek Oceňovaný pozemek je složen ze 2 jednotlivých pozemkových parcel (p.č. 4642/11 a p.č. 4642/12). Obě dvě parcely se nacházejí v katastrálním území Česká Lípa a dohromady tvoří jeden funkční celek. Pozemek p.č. 4642/11 je z celé časti zastavěn oceňovanou nemovitostí č.p. 2321. Pozemek je rovinný, tvoří pravidelný obdélník a je vybaven základními technickými rozvody kromě plynu. Pozemek p.č. 4642/12 je z 85% tvořen jako zpevněná plocha. Zbylých 15% tvoří územní rezervu areálu. Je mírně svažitý, nepravidelného tvaru. Oba pozemky přiléhají k Lukostřelecké ulici a celková výměra pozemků činí 233 m2. Seznam pozemkových parcel je uveden v části "Ocenění" této zprávy. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Do venkovních úprav jsou zahrnuty přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. Budovy Předmět ocenění tvoří jediná budova. Budova byla postavena v roce 1978 a je umístěna na pozemku p.č. 4642/11 v k.ú. Česká Lípa. Jedná se o nepodsklepený dvoupodlažní objekt. První nadzemní podlaží slouží především jako skladovací plochy. Ve východní části prvního nadzemního podlaží se nachází pět kobek, kde jsou osazeny transformátory. Tyto kobky jsou předmětem věcného břemene. Druhé

99

nadzemní podlaží je tvořeno kancelářskými prostory standardního vybavení. Dále se tu nachází sociální zařízení a kuchyňka. Základní konstrukční systém tvoří systém kombinovaný. Obvodové a vnitřní nosné konstrukce jsou vyzděny z plných cihel na cementovou event. vápenocementovou maltu. V prvním nadzemním podlaží, které slouží především jako sklad ocelového potrubí a tvarovek se nacházejí ocelové sloupy, které podpírají dodatečně postavenou dřevěnou vestavbu. Objekt je ze 2/3 dodatečně zateplen tepelnou izolací EPS tloušťky 100 mm. Střecha je plochá s živičnou krytinou. Základy tvoří betonové pasy pod obvodovými a vnitřními nosnými stěnami a železobetonové patky pod ocelovými sloupy. Stropní konstrukce je tvořena kombinací ocelových a dřevěných nosníků s fošnovým záklopem. Ve východní části objektu nad kobkami je stropní konstrukce tvořena betonovými panely. Podlaha v I.NP je betonová, v II.NP je z převážné části tvořena laminátovou podlahou a v místnostech sociálních zařízení je keramická dlažba. V objektu se nachází ocelové schodiště s dřevěnými stupni, které spojuje I.NP s II.NP. Do objektu jsou zavedeny všechny obvyklé technické rozvody kromě plynu. Vytápění je řešeno pomocí elektrického kotle. V rekonstruované části jsou okna řešena jako plastová s izolačním dvojsklem, vchodové dveře jsou plastové, vrata dřevěná. Vnitřní dveře jsou typizované, laminátové s obložkovou zárubní. V nezrekonstruované části jsou okna tvořena luxferami a vrata jsou plechová. Většinu prvků stavby lze zhodnotit jako standardní. Technický stav zrekonstruované části budovy je výborný, odpovídající stáří a způsobu využívání. Technický stav nezrekonstruované části budovy je dobrý, odpovídající stáří a způsobu využívání. Údržba je prováděna dobře a pravidelně. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyziky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat, patří především dodržení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost.

100

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je celkově v dobrém stavu, základní údržba je prováděna dobře a pravidelně. Je tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že část I.NP východní části objektu tvoří věcné břemeno, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K jeho nejlepšímu a nevyššímu využití dojde v okamžiku, kdy bude odstraněn režim věcného břemene a celý objekt bude možné pronajmout za tržní nájemné nebo bude kompletně sloužit majiteli k podnikatelským účelům.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

101

Při stanovení tržní hodnoty jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme použili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním objektu sloužící pro podnikatelské účely jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, možná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je:

194 000 Kč a je kalkulována následně: 233 * 834 = 194 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stráně.

102

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

INSTALA Česká Lípa 4642/11; 4642/12 Lukostřelecká 2321 Česká Lípa

Špičák

Stará Lípa

Nový Bor

Kopeček

Česká Lípa

Česká Lípa

Nový Bor

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Nový Bor

Česká Lípa

Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v tisících Kč

Česká Lípa

Česká Lípa

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

247 775

269 690

236 250

205 814

233

265

298

350

241

X

935

905

675

814

19. 3. 2012

1. 2. 2012

18. 1. 2012

5. 3. 2012

1

1

1

1

935

905

675

814

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

841,5 Absolutní vlastnictví 1

814,5 Absolutní vlastnictví 1

607,5 Absolutní vlastnictví 1

733 Absolutní vlastnictví 1

841,5

814,5

607,5

733

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Bez věcných

841,5 814,5 607,5 733 Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. vybavení vybavení vybavení vybavení vybavení 1 1 1 1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

Nejsou

841,5

814,5

607,5

733

Ano

Ano

Ano

Ne

1

1

1

1,1

841,5

814,5

607,5

806

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

103

Korekce

1

1

1

1

841,5

814,5

607,5

806

Lepší

Dobrá

Horší

Horší

Korekce

0,95

1

1,15

1,05

Upravená hodnota

799,5

814,5

699

846

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

0,95

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

759,5

773,5

664

804

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

759,5

773,5

664

804

Kompletní

Kompletní

Nekompletní

Kompletní

1

1

1,2

1

759,5

773,5

797

804

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1,2

1

759,5

773,5

797

804

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1,05

1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota

800

812

837

844

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1,2

1

800

812

837

844

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

800

812

837

844

Svažitost

Nepravidelný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Autobus, vlak

Dobré

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Upravená hodnota

1

1

1

1

800

812

837

844

Obdobná

Obdobná

Větší

Obdobná

1

1

1,05

1

800

812

879

844

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

800

812

879

844

800

812

879

844

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

834

104

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

233 194 322

Výpis oceňovaných parcel Číslo Výměra Poř. číslo parcely v m2 1 4642/11 184 2

4642/12

49

Jednotková hodnota v Kč/m2 834 834

Celkem

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

153 456 40 866 194 322

194 000

Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy administrativní budovy, které byly v okrese Česká Lípa v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, možnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 955 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

105

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti INSTALA Česká Lípa

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. budova se budova se budova se budova se skladovacími skladovacími skladovacími skladovacími prostory prostory prostory prostory

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Lukostřelecká 2321 Česká Lípa

Svárov

Dubá

Lada

Holý Vrch

Česká Lípa

Dubá

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Dubá

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

Okres

Česká Lípa Česká Lípa B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku (m2)

233 763 205 450 Hodnota za 1 m2 834 834 400 865 pozemku Hodnota pozemku 194 322 636 342 82 000 389 250 celkem 2 C. Základní údaj pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

362 834 301 908

368

320

328

445

302

X

1 950 000

1 756 000

2 950 000

2 300 000

1 313 658

1 674 000

2 560 750

1 998 092

4 105

5 104

5 754

6 616

4. 3. 2012

8. 2. 2012

26. 1. 2012

23. 3. 2012

1

1

1

1

4 105

5 104

5 754

6 616

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

3 694,5

4 594

5 179

5 954

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,9

0,9

0,9

0,9

3 325

4 135

4 661

5 359

Ne

Ne

Ne

Ne

0,9

0,9

0,9

0,9

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Věcné břemeno

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Ano

2 992,5 3 721,5 4 195 4 823 Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. budova budova budova budova budova

106

Korekce

1

1

1

1

2 992,5

3 721,5

4 195

4 823

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

2 992,5

3 721,5

4 195

4 823

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 992,5

3 721,5

4 195

4 823

Dobrá

Horší

Dobrá

Dobrá

1

1,25

1

1

2 992,5

4 652

4 195

4 823

Dobrý

Dobrý

Výborný

Dobrý

1,15

1,15

1

1,15

3 441

5 349

4 195

5 546

Průměrná

Průměrná

Nadprůměrná

Průměrná

1

1

0,9

1

3 441

5 349

3 775,5

5 546

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

3 441

5 349

3 775,5

5 546

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

3 441

5 349

3 775,5

5 546

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

Korekce

1,05

1,05

1,10

1

Upravená hodnota

3 613

5 616

4 153

5 546

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

3 613

5 616

4 153

5 546

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

3 613

5 616

4 153

5 546

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

3 613

5 616

4 153

5 546

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Výborný

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Průměrná

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Autobus, vlak

Dobré

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

F. Ostatní parametry

107

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Obdobná

Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce

Obdobná

Obdobná

Větší

Obdobná

1

1

1,05

1

3 613

5 616

4 361

5 546

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

3 613

5 616

4 361

5 546

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez. poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

4 784 1 760 5215 194 322 1 954 834

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla kapitalizační míra stanovena podílem mezi čistým ročním výnosem a kupní cenou obchodovaných nebo nabízených nemovitostí v současnosti i letech minulých. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.

108

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 145 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

218 266 21 827

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

196 439 12 000 11 000 1 550 0 10 000 5 000 39 550

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

156 889 53 840 103 049

Míra kapitalizace

9%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 144 988 Kč 1 145 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U této metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. 109

Ke stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje snížení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které snižují hodnoty, jsou definovány takto: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické využití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány

110

koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

3 788 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Nemovitost využívána k podnikatelským účelům (administrativní budova) Číslo pozemku 4642/11; 4642/12 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 34 let Efektivní stáří 16 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 184 m2 Počet podlaží 2 nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 368 m2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 312 m2 Celkový obestavěný prostor 1 027 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4 194 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 4 307 238 Fyzické opotřebení -16% 3 618 080 Funkční nedostatky -5% 3 437 176 Ekonomické nedostatky 0% 3 437 176 Vedlejší stavba Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

156 545 194 000 3 787 721 3 788 000

111

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s věcným břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 1 955 000 1 145 000 3 788 000

Váha (%) 60 30 10

Vážený průměr (Kč) 1 173 000 343 500 378 800 1 895 300 1 895 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitosti (administrativní budova), které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z důvodu rozložení trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, kde potenciální kupující si pořizují tento typ nemovitosti pro vlastní potřebu (především sídlo firmy) a ne k dalšímu pronajímání, se domníváme, že z těchto důvodů lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a byla jí tedy přisouzena váha 60 %. Oceňovaný majetek - administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Na základě již výše uvedeného důvodu, že potenciální kupující si daný typ majetku v dané lokalitě pořizují za účelem vlastní potřeby a ne dalšího pronajímaní, se domníváme, že indikace tržní hodnoty pomocí příjmové metody není rozhodující, a proto jí byla přisouzena váha 30%. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 10%.

112

Z důvodu, že se nejedná o nemovitost v absolutním vlastnictví, ale o nemovitost ve vlastnictví s věcným břemenem, musela být tato skutečnost zohledněna při indikaci tržní hodnoty. Věcné břemeno je zohledněno ve vlastním těle ocenění a to v metodě porovnávací a v metodě příjmové. Na základě toho, že se jedná o věcné břemeno bezplatné a zřízené natrvalo, bylo oceněno částkou 10 000 Kč, podle zákona č. 151/1997 Sb. § 18 odst. 5. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. března 2012 reprezentována částkou:

= 1 895 000 Kč (slovy: jedenmilionosmsetdevadesátpěttisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

113

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY60 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, pravé a čisté od všech zadržovacích práv, břemen zadlužení nebo služebností, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez použitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

60

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

114

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

115

OSVĚDČENÍ61 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V České Lípě, dne 8. 3. 2012

..................................................... Zdeněk Černošek

61

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

116

Příloha č. 4 Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 2321

Část obce:

Česká Lípa 406899

Číslo LV:

8788

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

stavba pro administrativu

Katastrální území:

Česká Lípa 621382

Na parcele:

4642/11

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění

Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Gernát Josef

Vřesová 3114, Česká Lípa, 470 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno (podle listiny)

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 19:33:29

117

Informace o parcele Parcelní číslo:

4642/11

2

Výměra [m ]:

184

Katastrální území:

Česká Lípa 621382

Číslo LV:

8788

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele: Sousední parcely

č.p. 2321

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Gernat Josef

Vřesová 3114, Česká Lípa, 470 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 19:33:29

118

Informace o parcele Parcelní číslo:

4642/12

2

Výměra [m ]:

49

Katastrální území:

Česká Lípa 621382

Číslo LV:

8788

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob využití:

sportoviště a rekreační plocha

Druh pozemku: Sousední parcely

ostatní plocha

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Gernat Josef

Vřesová 3114, Česká Lípa, 470 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Platnost k 06.04.2012 19:33:29

119

Příloha č. 5 Snímek z katastrální mapy

120

Příloha č. 6 Fotodokumentace objektu

121

122

C. Analytická část 10. Analýza realitního trhu – okres Česká Lípa (Liberecký kraj)

123

10.1. Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Česká Lípa se nachází na severu České republiky v Libereckém kraji. Sídlem okresu je město Česko Lípa. Okres zahrnuje 11 měst, jedna obec má status městyse a celkový počet obcí v okresu je 57. Rozloha okresu činí 1 072,91 km², počet obyvatel je 102 592 osoby (hustota zalidnění je 95 obyvatel na 1 km², tedy pod republikovým průměrem). V rámci kraje sousedí okres Česká Lípa na východě s okresy Mladá Boleslav a Mělník Středočeského kraje. Na jihozápadě sousedí s okresy Litoměřice a Děčín Ústeckého kraje. Celkové hospodářství okresu České Lípy je prakticky závislé na průmyslu, zejména pak na strojírenském a automobilovém (výroba automobilových dílů a doplňků), kde však v posledních letech dochází k poklesu výroby, zapříčiněného zejména odchodem mezinárodních firem na území jiných státu. Z velké části zanikl dříve vzkvétající textilní průmysl a také se omezila těžba uranové rudy. Tradiční sklářský průmysl ztratil v důsledku útlumu v posledních letech výrazné postavení. Menší podíl na celkovém hospodářství zaujímá zemědělství. Naopak poměrně výrazný je rozvoj v oblasti služeb, nejvíce v cestovním a turistickém ruchu. Průmysl je soustředěn hlavně do České Lípy (především v průmyslových zónách; největší je průmyslová zóna Dubice). Ve Stráži pod Ralskem dochází stále k těžbě uranové rudy, kde je tento druh průmyslu stále významným zaměstnavatelem v tomto městě a ve městě Mimoň probíhají sanační práce kontaminované půdy v bývalém vojenském prostoru, který byl opuštěn ruskými vojáky po roce 1989. Bývalé kasárny se přestavují na bytové domy. Z komerčního hlediska je důležité, že okres Česká Lípa má rozvinutou železniční a silniční síť. V České Lípě se křižují železniční tratě, z nichž nejdůležitější jsou směr Liberec, Děčín, Kolín a Lovosice. Mezi nejdůležitější silniční trasu patří nadúrovňový severojižní průtah městem silnice I/9 (Praha – Mělník – Česká Lípa – Svor – Rumburk), I/13 (Karlovy Vary – Děčín – Nový Bor – Liberec – Habartice) a I/38 (Jestřebí – Mladá Boleslav – Hatě (hraniční přechod do Rakouska).

Západovýchodním směrem protíná město silnice II/262 Děčín -

Zákupy.

124

Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie byl pozorován růst většiny cen nemovitostí v regionu Českolipska tak i v celé ČR. Růst byl způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatelstvo. Tento trend byl však ovlivněn výrazným a trvalým propadem cen v důsledku celosvětové finanční krize v roce 2008, který se zastavil v roce 2010. Díky postupnému uvolňování přísných podmínek pro získání hypotečních úvěrů, které banky zavedly v roce 2008 a 2009, nastala od konce roku 2010 až do současnosti stagnace a určitá stabilizace na trhu s nemovitostmi na Českolipsku. Výraznou investiční akcí, která byla ze strany města Česká Lípa v současné době ukončena, bylo zainvestování lokality U Kola, kde předmětem realizace bylo vybudování veřejných inženýrských sítí a dopravní infrastruktury pro výstavbu 41 rodinných domů. Toto zainvestování výrazně zvýšilo zájem o bydlení v rodinných domech. Další významnou investiční akcí je komplexní rekonstrukce dešťové kanalizace v oblasti Kopeček, která povede k vytvoření lepších podmínek pro další výstavbu a pro lepší využití stávajících objektů.

Regionální segmentace trhu Okres Česká Lípa lze z hlediska trhu rozdělit na samotné okresní město Česká Lípa s blízkým okolím a zbytek okresu České Lípy.

10.2. Okres Česká Lípa 10.2.1. Pozemky Proluky S těmito druhy pozemků se v České Lípě prakticky neobchoduje, neboť se volné proluky téměř nevyskytují. Jedinou možností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. Ve střednědobém horizontu nelze ani předpokládat vznik nových proluk způsobených např. demolicí stávajících objektů. Poslední velkou prolukou je proluka mezi ulicemi Sokolská a Tržní v České Lípě, které se nacházejí v centru města.

125

Stavební pozemky Díky velkému rozvoji služeb a lepší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V závislosti na vybavení a vzdálenosti od centra města se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 800 - 1100 Kč. V širším intravilánu města vznikly nové lokality určené především pro výstavbu rodinných domů. Jedná se především o lokalitu Hůrka a U Kola. V těchto lokalitách jsou plně vybudované inženýrské sítě a obslužné komunikace. Realizované ceny se pohybují v rozmezí 850 - 1050 Kč za metr čtvereční. V dojízdné vzdáleností do České Lípy (blízké okolí) se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 250 - 600 Kč za metr čtvereční - záleží na kvalitě inženýrských sítí. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se nabízejí a prodávají především v průmyslových zónách, kde se ceny pohybují v rozmezí 220 - 900 Kč za metr čtvereční. V budoucnosti lze očekávat mírný růst pozemků, hlavně v atraktivních lokalitách, tedy v územích navazující na stávající zástavbu a v dosahu MHD i občanské vybavenosti. Vybraná města a obce zbytku okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa) Zájem o pozemky mimo okresní město je zaměřen hlavně na okolí Nového Boru a na turisticky atraktivní lokality kolem Doks. Přehled nabízených cen pozemků v ostatních městech okresu je uveden v tab. č. 10.1. Cvikov Doksy Mimoň Nový Bor

140 - 550 Kč/m2 250 - 700 Kč/m2 150 - 500 Kč/m2 250 - 1000 Kč/m2

Tabulka č. 10.1 - stavební pozemky vybraných měst a obcí okresu Česká Lípa (mimo okresní město Česká Lípa) Poznámka: Cena stavebních pozemků záleží na vzdálenosti od centra obce a na kvalitě inženýrských sítí.

Zemědělské pozemky jsou prodávány v rozmezí 8 - 30 Kč za metr čtvereční.

126

10.2.2. Budovy Byty V České Lípě dochází k poklesu poptávky po bytech všech velikostí. Převážně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Tato nabídka tvoří přibližně 3/4 ze všech nabízených bytů. V žádné části města se nerozvíjí výstavba nových bytových domů, což je zapříčiněno hlavně cenou stavebních pozemků v okolí České Lípy a obyvatelé raději volí bydlení v rodinném domě. Starší byty v České Lípě se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

500 000 - 650 000 Kč 550 000 - 1 300 000 Kč 700 000 - 1 500 000 Kč 800 000 - 1 000 000 Kč (malá nabídka)

Tabulka č. 10.2 - Česká Lípa - prodej bytů V budoucnu lze očekávat spíše stagnaci nebo mírný pokles cen bytů. I když nabídka značně převyšuje poptávku, ochota prodávajících snížit cenu není. Vybraná města a obce zbytku okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa)

Cvikov

Doksy

Mimoň

Nový Bor

Byt 1 + 1 300 000 360 000 Kč 350 000 450 000 Kč Nedostatečná nabídka 450 000 600 000 Kč

Byt 2 + 1 320 000 420 000 Kč 550 000 830 000 Kč 600 000 700 000 Kč 550 000 900 000 Kč

Byt 3 + 1 400 000 650 000 Kč 900 000 1 200 000 Kč 730 000 1 000 000 Kč 700 000 1 200 000 Kč

Byt 4 + 1 Nedostatečná nabídka 1 300 000 1 400 000 Kč Nedostatečná nabídka 800 000 1 000 000 Kč

Tabulka 10.3 - okres Česká Lípa (kromě okresního města) - prodej bytů Nejvíce se na okrese mimo Českou Lípu obchoduje s byty o velikosti 2+1 a 3+1. S většími byty se obchoduje velmi málo a na některých místech okresu se byty neobjevují v nabídce vůbec, jak dokládá tabulka č. 10.3. Celkově malá nabídka se týká i bytů o velikosti 1+1. V budoucnu lze očekávat spíše stagnaci nebo mírný pokles cen bytů. Pokles cen bytů bude 127

zapříčiněn odchodem převážně mladými lidmi a lidmi střední generace z menších měst do větších. Rodinné domy Nabídka starších domů převyšuje poptávku. U řadových rodinných domů se nabídka pohybuje v rozmezí 2 500 000 - 3 000 000 Kč. U volně stojících objektů (stáří 10 - a více let) se ceny pohybují v rozmezí 2 200 000 - 4 500 000 Kč. Vzhledem k nabídce nových stavebních pozemků v okrajových částech města určených k výstavbě rodinných domů a zvyšující se životní úrovní obyvatel, lze předpokládat zvýšení poptávky po rodinných domech v těchto lokalitách (Hůrka, U Kola). Cena zde nabízených rodinných domů začíná na hranici 3 700 000 Kč vč. pozemku. Vybraná města a obce zbytku okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa) V rámci okresu tvoří největší nabídku starší rodinné domy. Tabulka č. 10.4 ukazuje, v jakých relacích se obchodují starší rodinné domy se slušným standardem ve vybraných městech okresu Česká Lípa. Cvikov

2 000 000 - 3 000 000 Kč

Doksy

2 500 000 - 3 500 000 Kč

Mimoň

1 200 000 - 2 000 000 Kč

Nový Bor

2 500 000 - 4 000 000 Kč

Tabulka č. 10.4 - okres Česká Lípa (kromě okresního města) - prodej starších rodinných domů

Objekty pro individuální rekreaci V těsné blízkosti města Česká Lípa je nabídka objektů pro individuální rekreaci omezená. Nejvíce se v blízkém okolí nacházejí chaty (zahrádkářské), u kterých se ceny pohybují v rozmezí 150 000 - 450 000 Kč. Větší možnosti rekrace jsou pak v rámci celého okresu, kde převažují zděné, či smíšené vícepodlažní chalupy, u kterých se ceny pohybují od 900 000 do 2 000 000 Kč.

V turisticky atraktivních lokalitách jako jsou např. Horní a Dolní Světlá, Kravaře, Hamr na Jezeře a Sloup v Čechách se ceny chalup pohybují v rozmezí 2 500 000 - 3 000 000 Kč. 128

Vzhledem k předpokládanému vývoji ekonomické situace jak v ČR, tak i v celé Evropské unii a také vzhledem k poklesu zájmu o tyto nemovitosti, lze předpokládat ve střednědobém horizontu pokles cen těchto nemovitostí. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. Obchoduje se pouze s několika nemovitostmi tohoto typu za rok v rámci celého okresu. U menších bytových domů před rekonstrukcí se cena pohybuje kolem 2 500 000 - 3 500 000 Kč, u objektů po rekonstrukci činí 4 000 000 - 5 500 000 Kč. Velké objekty po rekonstrukci se pohybují v rozmezí 18 000 000 - 20 000 000 Kč. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy v okrese Česká Lípa se neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze tedy očekávat nárůst nabídky. Administrativní budovy S tímto typem nemovitosti je v rámci České Lípy i celého okresu málo obchodováno. V nabídce se objevují velmi málo. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmů menších prostor. Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní, prodejní i skladovací prostory. Vzhledem k odchodu silných firem na území jiných států a poklesu celkového průmyslu jak v České Lípě, tak i v celém okrese převyšuje nabídka poptávku. Více se obchoduje s menšími prodejními a výrobními objekty do 5. mil Kč. Starší, značně opotřebované či morálně opotřebované objekty jsou odsouzeny k demolici nebo přestavbě na jiný účel. Budoucí vývoj cen bude značné ovlivněn případně dalším odchodem silné firmy z Českolipska či naopak příchodem jiné firmy na území okresu.

10.2.3. Nájmy Byty Nabídka bytů určených k pronájmu převyšuje poptávku. Nájemné bytů stagnuje a nelze ani předpokládat, že deregulace nájmů tento trend změní. Ve střednědobém horizontu lze očekávat spíše stagnaci, neboť v současné době je počet bytů k pronájmu dostatek. Proto si majitelé bytů určených k pronájmu nebudou moci dovolit zvyšování cen. 129

Byty se v České Lípě pronajímají v těchto intervalech: Byt 1 + 1

5 250 - 7 000 Kč / byt / měsíc

Byt 2 + 1

6 500 - 8 000 Kč / byt / měsíc

Byt 3 + 1

7 500 - 9 500 Kč / byt / měsíc

Byt 4 + 1

9 000 - 12 000 Kč / byt / měsíc (omezená nabídka) Tabulka č. 10.5 - Česká Lípa - pronájem bytů

Zbytek okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa) Nejvíce se v okresu pronajímají byty o velikosti 2+1 a 3+1. Pronájem bytu velikosti 2+1 činí 5 000 - 6000 Kč / byt / měsíc a pronájem bytu velikosti 3+1 činí 6 000 - 7 000 Kč. Výjimku tvoří město Mimoň a Nový Bor, kde se pronájem bytu o velikosti 2+1 pohybuje v rozmezí 5 000 - 8 000 Kč / byt / měsíc a pronájem bytu o velikosti 3+1 činí 7 000 - 10 000 Kč / byt / měsíc. Prodejní prostory V současné době je nabídka pronájmů prodejních prostor vyšší než poptávka. Na dnešní úrovni cen se udrží pouze atraktivní lokality v centrech měst. Lze tedy očekávat stagnaci či mírný pokles cen především v lokalitách širšího okolí. Centrum města

2 600 - 3 600 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

1 200 - 1 550 Kč / m2 / p.a.

Tabulka č. 10.6 - Česká Lípa - pronájem prodejních prostor Zbytek okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa) Nejzajímavější lokalitou po České Lípě je Nový Bor. Nachází se zde druhá největší nabídka prodejních prostor určených k pronájmu. V centru obce se nájem pohybuje v rozmezí 900 1 750 Kč / m2 / p.a. V širším okolí je to v rozmezí 900 - 500 Kč / m2 / p.a. Ve zbytku okresu se nabídka prodejních prostor objevuje velmi zřídka.

Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po pronájmech kanceláří, nabídka je tedy vyšší než poptávka. V budoucnu lze očekávat podobný vývoj. 130

Centrum města Širší okolí

1 500 - 3 600 Kč / m2 / p.a. 960 - 1 400 Kč / m2 / p.a.

Tabulka č. 10.7 - Česká Lípa - pronájem kanceláří Zbytek okresu České Lípy (kromě okresního města Česká Lípa) V rámci zbytku okresu se pronájmy kanceláři téměř neobjevují. Veškeré prostory kanceláří určené k pronájmu se soustřeďují do okresního města Česká Lípa.

Průmyslové objekty V důsledku útlumu průmyslu jak v České Lípě tak i celého okresu, nabídka pronájmu průmyslových objektů (výrobní a provozní prostory, sklady) je vyšší než poptávka. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty využívány jako sklady. Sklady tvoří většinu nabídek všech pronájmů v rámci celého okresu. Sklady

240 - 420 Kč / m2 / p.a.

Výrobní a provozní prostory

240 - 900 Kč / m2 / p.a.

Tabulka č. 10.8 - Česká Lípa - pronájem průmyslových objektů

10.3. Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci či mírný pokles cen takřka u všech typů nemovitostí kromě stavebních pozemků. Lze tedy očekávat mírný růst stavebních pozemků určených především pro výstavbu rodinných domů, které se soustřeďují na okraji České Lípy. Hladina nájmů bude spíše stagnovat. V důsledku útlumu průmyslu a odlivu firem jak v České Lípě tak i celého okresu, lze očekávat rozšíření nabídky v oblasti průmyslových objektů, ať se už jedná o prodej či pronájem.

131

Příloha č. 7 Mapa okresu Česká Lípa62

63

62

Okres Česká Lípa. Wikipedie [online]. 2008, 3. 2. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_%C4%8Cesk%C3%A1_L%C3%ADpa 63 Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/#x=14.751829&y=50.673399&z=9

132

Použitá literatura Tištěná monografie 1. BRADÁČ, A., H. ŠILHÁNKOVÁ, A. SUPERATOVÁ, M. ŠMAHEL, I. NEDOMOVÁ, M. CUPAL, M. NIČ, J. ULRICH, L. BRADÁČOVÁ, M. BRUMOVSKÝ, V.Z. MELEN, Z. KREJZA a P. KLIKA. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 2. HÁJEK, P., V. HÁJEK, B. KOŠATKA, J. RŮŽIČKA a F. ŠTĚDRÝ. Pozemní stavitelství IV pro 4. ročník SPŠ stavebních. Vyd. 3., upr., V Sobotáles 2. Praha: Sobotáles, 2006, 207 s. ISBN 80-868-1718-0. 3. KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001. ISBN 80-717-9529-1. 4. NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách: pro 1. až 4. ročník SPŠ stavebních. Praha: Sobotáles, 2006, 110 s. ISBN 80-868-1716-4. 5. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 6. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101. 7. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139. 8. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 9. SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. Stavitel. ISBN 978-80-247-2672-4. 10. TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6. 11. VAŠEK, Milan. Havárie, poruchy a rekonstrukce: Dřevěné a ocelové konstrukce. 1. vyd. Praha: Grada, 2011. Stavitel. ISBN 978-80-247-3526-9. 12. VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006. ISBN 80-736-6073-3. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902-1090-2.

133

Legislativní dokumenty 14. Úplné znění č.847/2011. Stavební zákon a vyhlášky: technické požadavky na stavby, dokumentace staveb, územní plánování, územní řízení, ohlašování staveb, stavební povolení, autorizovaní inspektoři, kolaudace, bezbariérové užívání staveb,věcný rejstřík, autorizované profese, vyvlastnění podle stavu k 18.7. 2011. Ostrava: Sagit, 199-. ÚZ. ISBN 978-80-7208-867-6. 15. Úplné znění č.868/2011. Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy : podle stavu k 1.1.2012. č. 868. Ostrava: Sagit, 199--. ÚZ. ISBN 978-80-7208-887-4.

Normy - ČSN 16. ČSN 73 1901 (731901). Navrhování střech - Základní ustanovení. Praha, 2011. Dostupné z: http://csnonline.unmz.cz

Elektronické zdroje 17. BURGETOVÁ, Eva. Biodegradace: Metodická pomůcka - Rekonstrukce a modernizace staveb I [online]. Praha, 2010 [cit. 6.4.2012]. 18. Česká komora odhadců majetku [online]. 2003-2008 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/uvod-ckom 19. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 20. Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mapy.cz 21. Město Česká Lípa [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mucl.cz 22. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cuzk.cz 23. NOVOTNÝ, Marek. Úvod do poruch plochých střech. www.izolace.cz [online]. 2004, č. 1 [cit. 2012-04-06]. ISSN 1213-6395. Dostupné z: http://www.izolace.cz/index.asp?module=ActiveWeb&page=WebPage&Docum entID=916 24. Okres Česká Lípa. Wikipedie [online]. 2008, 3. 2. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_%C4%8Cesk%C3%A1_L%C3%ADpa 25. OTTO, Jan. Ottův slovník naučný: Illustrovaná encyklopdie obecných vědomostí [online]. Praha: J.Otto, 1899 [cit. 2012-04-06]. Openlibrary.org; ID Numbers OL20455934M. Dostupné z: http://archive.org/stream/ottvslovnknauni00studgoog#page/n366/mode/1up 26. PAZDERKA, Jiří. Poruchy a sanace základových konstrukcí: Metodická pomůcka 134

Rekonstrukce a modernizace staveb I [online]. Praha, 2010 [cit. 5.4.2012]. 27. Realitní server sreality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.sreality.cz 28. ŠTĚPÁNEK, Petr. Poruchy stropních konstrukcí z desek hurdis. Časopis stavebnictví: časopis stavebních inženýrů, techniků a podnikatelů [online]. Brno: EXPO DATA, 2007, 11-12/07 [cit. 2012-04-05]. ISSN 1802-2030. Dostupné z: http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=475 29. Ústav územního rozvoje: systém stavebně technické prevence: definice pojmů. Ústav územního rozvoje [online]. 2001, 9.1. 2012 [cit. 2012-04-10]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986 30. Vady plochých střech a příklady z praxe. www.imaterialy.cz [online]. 2009[cit. 2012-0406]. Dostupné z: http://www.imaterialy.cz/Poruchy/Vady-plochych-strech-aprikladyznbsppraxe.html

135