Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce

Autor:

Jana Procházková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Doc. Ing. Jaroslav Solař, PhD.

Praha

Březen, 2011

-1-

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Ostravě, dne 20. 4. 2011

Jana Procházková

-2-

Anotace Příjmení a jméno:

Procházková Jana

Název:

Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Vedoucí práce:

Doc. Ing. Jaroslav Solař, PhD.

Katedra:

Oceňování majetku

Ak. rok:

2010/2011

Počet stran:

78

Počet příloh:

3 (5 stran)

Počet titulů použité literatury:

27

Bakalářská práce se zabývá oceňováním staveb, chápáním jejich vad a poruch. Popisuje a analyzuje základní souvislosti mezi vadami a poruchami staveb a jejich oceněním, stanovuje jejich vliv na cenu stavby. Práce je zaměřená na trh v České republice. Součástí je analýza realitního trhu okresu Karviná. Klíčová slova:

Vady a poruchy staveb Sanace Ocenění na tržních principech Administrativní cena Věcná hodnota

Annotation This Bachelor’s thesis deals with the evaluation of buildings and with the understanding of their defects and disorders. It describes and analyzes fundamental links between the defects and failures of buildings and their market prices, and it determines its effect on the price structure.The thesis is focused on the Czech Republic Market. Part of the thesis is also analysis of real estate of the district of Karvina. Keywords:

Faults and failures of buildings, Redevelopment The price structures of market principles Administrative costs Material value

-3-

Osnova práce:

Úvod

6

I


1

Popis základních vad a poruch staveb

7

1.1

Základní pojmy

7

1.2

Příčiny vzniku vad a poruch staveb

8

1.3

Rozdělení vad a poruch zděných staveb

9

1.4

Stavebně technický průzkum

10

1.5

Nejčastější viditelné projevy vad a poruch staveb

11

1.5.1 Trhliny

11

1.5.2 Biologičtí škůdci

13

1.6

14

Sanace vad a poruch

1.6.1 Sanace vlhkosti

15

1.6.2 Sanace trhlin

15

1.6.3 Sanace dřevěných prvků

16

1.7

Ostatní netechnické vady a poruchy

16

2

Oceňování vad a poruch staveb a jejich role při ocenění

18

2.1

Základní pojmy ze zákona o oceňování majetku

18

2.2

Ocenění dle cenového předpisu

20

2.2.1 Ocenění staveb nákladovým způsobem

20

2.2.2 Ocenění staveb výnosovým způsobem

21

2.2.3 Ocenění staveb cenovým porovnáním

21

2.3

22

Moderní metody ocenění na tržních principech

2.3.1 Porovnávací metoda

22

2.3.2 Výnosová metoda

23

2.3.3 Nákladová metoda

23

2.4

Oceňování vad a poruch

23

3


25

II

Stanovení aktuální tržní hodnoty

4

Ocenění bytu

27

-4-

4.1

Stanovení ceny bytu dle cenového předpisu

27

4.1.1 Nález

28

4.1.2 Posudek a ocenění bytu č. 999/9

28

4.1.3 Závěrečná rekapitulace

31

4.2

32

Ocenění bytu na tržních principech

4.2.1 Popisné informace

33

4.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

35

4.2.3 Ocenění

36

4.2.4 Závěr

46

5

Ocenění nem. majetku využívaného k podnikatelskému účelu

51

5.1

Popisné informace

52

5.2

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

54

5.3

Ocenění

55

5.4

Závěr

64

III

Analýza lokálního trhu

6

Analýza lokálního trhu - okres Karviná

68

6.1

Obecná charakteristika trhu

68

6.1.1 Popis okresu

68

6.1.2 Trh s nemovitostmi

69

6.2

71

Regionální segmentace

6.2.1 Pozemky

71

6.2.2 Budovy

72

6.2.3 Nájmy

74

6.3

75

Celkový marketingový výhled

Závěr

76

Seznam použité literatury a zdrojů

77

Přílohy Příloha č. 1 – List vlastnictví č. 1900 – skladovací areál Bohemia product Příloha č. 2 – List vlastnictví č. 5293 – byt č. 876/6 v Orlové Příloha č. 3 – List vlastnictví č. 5285 – dům č. 876 v Orlové (3 strany) Zadání bakalářské práce

-5-

Úvod Oceňování majetku je jednou z ekonomických disciplín, která se v České republice po uvolnění trhu s nemovitostmi po revoluci v roce 1989 neustále rozvíjí. Všichni odborníci se snaží zkvalitnit metody i teoretická východiska, aby výsledek byl co nejvíc blízký realitě. V následující bakalářské práci je stručně shrnuta problematika vad a poruch staveb v návaznosti na oceňování staveb. Následně je shrnuto, zda a za jakých podmínek mají či nemají vady a poruchy vliv na ocenění staveb.

-6-

I Vliv vad a poruch staveb na ocenění

1 Popis základních vad a poruch staveb Oceňování majetku je sice ekonomická disciplína, ale odhadce majetku musí být vzdělán i v tak ryze technické disciplíně jakou je stavitelství.

1.1 Základní pojmy V oboru stavitelství, tak jako i v jiných oborech se používají pojmy dané zákony, vyhláškmami, normami, nebo také pojmy ustálené mezi odborníky pro snadný výklad. Některé z pojmů týkajících se problematiky vad a poruch staveb.  Stavba 1 „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.“  Přístavba2 „změna dokončené stavby, stavba se rozšiřuje půdorysně a je vzájemně propojena se stavbou dosavadní“  Stavební úprava3 „změna dokončené stavby, zachovávají se vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby, mění se vnější vzhled, dispoziční uspořádání, technické a konstrukční řešení“  Nástavba4 „změna dokončené stavby, zvětšuje se objem stavby výškově, stavba se zvyšuje“

1

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2, odst. 3

2

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2 odst. 5 písm. b)

3

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2 odst. 5 písm. c)

4

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2 odst. 5 písm. a)

-7-

 Porucha konstrukce5 „změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její únosnost, použitelnost nebo podmínky užívání či zkracuje její životnost“  Vada konstrukce6 „nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením, který neohrožuje konstrukci z hlediska mezních stavů únosnosti nebo použitelnosti“  Údržba stavby7 „práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost“  Oprava8 „činnost, kterou se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho jednotlivé části do provozuschopného stavu a užívání, obnovují se technické vlastnosti, odstraňují se funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky“

1.2 Příčiny vzniku vad a poruch staveb [1,2] Odborníci z oboru stavitelství tvrdí, že dnes téměř neexistuje stavba bez žádných vad či poruch, tedy stavba „ideální“. Příčin vzniku je takové množství, že je prakticky skoro nemožné se vyvarovat všem. Odborná literatura například rozděluje příčinu vzniku podle jejich původce, tedy podle toho, kdo nebo co je zavinilo. Vady a poruchy staveb mohou být způsobeny: Projektantem Nemá potřebnou autorizaci. Realizuje projekt v časové tísni. Investor jej tlačí k ekonomickým

úsporám.

Neprovede

dostatečný

průzkum.

Chybuje

ve statických výpočtech. Investorem Improvizuje – stavební detaily nechává dělat bez podrobného projektu.

5 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, 2008, str. 7-12 6 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, J. Solař 2008, str. 7-12 7 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 3 odst. 4 8 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, 2008, str. 7-12

-8-

Nedostatečně vykonává stavební dozor. Je nedbalý. Při přejímce stavby je nedůsledný. Dodavatelem Technologická nekázeň – nedodržuje technologické postupy, projekt, lhůty, předpisy či normy. Je nedbalý. Uživatelem Užívá stavbu proti projektu či účelu stavby – přetěžuje stropy, dlouhodobé působení chemických látek či vlhkosti. Neodborně zasahuje do stavby. Vnějšími vlivy Zde patří klima, agresívní vlivy prostředí, podzemní vody, dynamické účinky, poddolování. Nepředvídané vlivy Například živelné pohromy, požár, výbuch. Zanedbaná údržba Nedodržením pravidelné údržby stoupá riziko vzniku možných vad. Přirozené opotřebení materiálů Fyzické opotřebení a technologické zastarání materiálů. Vzhledem k množství příčin a vlivů na vznik vad a poruch staveb a zároveň velkému počtu druhů staveb se dále pro naše účely omezíme pouze na vady a poruchy staveb zděných. Zděné stavby jsou nejčetnějším objektem ocenění.

1.3

Rozdělení vad a poruch zděných staveb [1,2]

Vady a poruchy zděných staveb můžeme rozdělit podle několika hledisek, uvedeme si pro nás ty nejpodstatnější. Z hlediska rozpoznatelnosti pouhým ohledáním stavby: Viditelné Jev poznatelný zrakem při prohlídce provedené s odbornou péčí. Například zkorodované konstrukce, špatná funkce oken a dveří, nadměrný průhyb stropu, trhliny, průsak vody, únik spalin z komínu, napadení biologickými škůdci, apod. Neviditelné Jev nerozpoznatelný pouhým zrakem při prohlídce provedené s odbornou

-9-

péčí, přesto existující, ale prozatím se ničím viditelně neprojevil, nebo tento projev byl něčím skryt. Proto se jim také říká skryté vady a jsou mnohem nebezpečnější než vady viditelné. Například se jedná o zhoršené vlastnosti betonu pod omítkou, narušenou mikrostrukturu, jejíž následkem dochází k borcení, zazděnou zkorodovanou konstrukci, apod. Z hlediska statiky rozdělujeme vady na: Statické Vznikají odezvou na statické, dynamické zatížení či deformační účinek. Nestatické Vznikají spolupůsobením použitých materiálů a prostředím, ve kterém jsou situovány.

1.4

Stavebně technický průzkum [1,2]

Každý odhadce musí při prohlídce nemovitosti provádět stavebně technický průzkum, tedy popsat stav stavby z pohledu stavebně technického. Odhadce tuto činnost provádí metodou smyslovou. Pod tímto pojmem se rozumí vizuální prohlídka nebo poklep na stavební konstrukci. Při této metodě průzkumu lze zjistit viditelné vady, jako jsou trhliny, vlhkost, stopy po působení biologických škůdců apod. Poklepem na stavební konstrukci však zjistíme i neviditelné vady, např. dutiny, či skryté trhliny. Ve stavebnictví je výsledkem provedené prohlídky zpráva o provedení stavebně technického průzkumu. Obsahem zprávy jsou: o Základní údaje o stavbě a jejím okolí Informace o majiteli, místě, ve kterém je objekt postaven, historie stavby – její stáří, provedené stavební úpravy, okolní fyzikální vlivy – stav podzemních vod, vlhkost vzduchu, apod., situace a orientace stavby ke světovým stranám, směr převládajících větrů. o Podklady dostupná dokumentace, výpovědi majitele, stavitele, způsob a provedení průzkumu, použité pomůcky

- 10 -

o Nález popis každé jednotlivé stavební konstrukce – z jakého je materiálu, její stávající stav, tj. stupeň opotřebení nebo poškození, případné příčiny poruchy o Navrhované opatření doporučení pro odstranění příčin poruch a jejich následků o Fotodokumentace pořízení fotografií aktuálního stavu posuzovaného objektu

1.5

Nejčastější viditelné projevy vad a poruch zděných staveb

Nejčastějšími viditelnými projevy vad a poruch zděných staveb jsou trhliny, vlhkost a napadení biologickými škůdci.

1.5.1 Trhliny [1,2] Trhlina je obecně viditelný následek napětí, které překročilo mez pevnosti dotyčného materiálu a to ve fázi jeho výroby nebo po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. Je také hlavním viditelným ukazatelem poruchy. Trhlina svědčí o pohybech v konstrukci. Sledujeme u nich: - stáří – výpověď majitele, její zašpinění, - tvar a směr – vodorovně, svisle - míru rozevření – změření šířky trhliny - změnu trhliny v čase – nejčastěji pomocí sádrové destičky, pokud dojde k jejímu porušení, znamená to pohyb trhliny. Podle pohybu pak trhliny rozdělujeme na: - aktivní - pasívní (u trhlin platí, že musí být prokazatelně rok bez pohybu) Podle síly působící na konstrukci je můžeme rozčlenit takto: - tahové (okraj trhliny je neporušený) - tlakové (dochází k drcení materiálu v trhlině a opadu omítky) - smykové (dochází k posunu zdiva a porušení okrajů trhliny) Pro účely oceňování se zdá být nejúčelnější rozdělení trhlin dle závažnosti, především protože nás zajímá, zda ohrožují stavbu a v jakém rozsahu – tedy nutnost odstranění trhlin a jejich příčin:

- 11 -

Neškodné Kazí pouze vzhled stavby. Vznikají schnutím omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu. Projevují se trhlinami v omítce a pasívními trhlinami malého rozsahu. Závažné Upozorňují na vážnější stavební poruchy staticky závažné, mohou mít za následek i celkové zřícení konstrukce. Patří zde všechny trhliny aktivní a pasívní velkého rozsahu. Jaké jsou tedy příčiny vzniku závažných trhlin? Sestavme si je do stručného přehledu. Příčiny vzniku závažných trhlin  Nerovnoměrné sedání základů v důsledku a) špatné, mělké založení – minimální hloubka pro založení základů je 800 mm b) změna vodního režimu v základové spáře k níž dochází - podmáčením v důsledku zvýšení hladiny podzemní vody - podmáčením v důsledku zatékání dešťové vody - podmáčením v důsledku průsaku vody z porušené kanalizace či vodovodu - vysoušením v důsledku snížení hladiny podzemní vody - vysoušením v důsledku odebrání vody kořenovými systémy rostlin - vysoušením v důsledku nadm. oslunění terénu u mělce založ. objektů c) neprovedením dělicích spár při - nestejnorodém podloží - rozdílném zatížení části objektů - značně rozdílných výškách částí objektu - založení v rozdílných hloubkách - založení různými způsoby (deska x pilíře) - přístavbě, mezi stávajícím a přistavěným - objekty rozsáhlé, členité, značně zatížené - poddolované území

- 12 -

d) posun základové půdy v důsledku - neodborné výkopy v blízkosti zákl. spáry – podkopání - nesoudržné zdivo v základech – při výkopech dochází k jeho vydrolení - objekty ve svahu – sesuv půdy - chybné založení sousedního objektu - chybné založení na neúnosném či stlačitelném podloží  Není provedeno prostorové ztužení objektu - špatný či úplně chybějící věnec  Přetížení konstrukce a) přímé – nesprávné užívání, nesprávná nástavba b) nepřímé – pokles podpor, sednutí zdiva, tepelné účinky  Dynamické účinky a) přirozená seizmicita – v našich podmínkách se jedná o důlní otřesy b) technická seizmicita – stroje, těžká doprava, nadzvuková letadla, buchary, lisy, kostelní zvony, odstřely - trhliny vzniklé dynamickými účinky nemají jednoznačný průběh.

1.5.2 Biologičtí škůdci [2] Biologičtí škůdci se vyskytují jak ve zděných konstrukcích staveb (hniloby, plísně a houby), kde narušují strukturu materiálu, ale především v dřevěných prvcích stavebních objektů. Protože většina zděných staveb má nejméně dřevěné konstrukce střech, u starších staveb se ještě hodně setkáváme i s dřevěnými stropy, řekneme si stručně něco i k tomuto tématu. Mimo tvarových změn nosné dřevěné konstrukce v důsledku přetížení, sesychání, poddimenzování a zeslabení vedou všechny ostatní poškození k postupné degradaci dřeva a následně jeho snadnějšímu napadání škůdci. Nebiologické vlivy: - dešťové srážky, sníh, led – ve dřevě se zvyšuje vlhkost (hmyz napadá dřevo už při 12 % vlhkosti a houby od 18 %), vlhkost také snižuje pevnost dřeva - působení slunce – zvyšuje teplotu dřeva - působení UV záření – způsobuje šednutí dřeva

- 13 -

- působení agresívního prostředí – postupná degradace - poškození požárem – celkové zeslabení dřevěného prvku Biologické škůdce dělíme na: Dřevokazné houby Houby rozkládají dřevní hmotu. Optimální podmínky pro napadení dřeva je vlhkost 18-80 % a zároveň teplota 18o-32o C. podle složky dřevní hmoty, kterou houby napadají je dále dělíme - Celulózovorní – již z názvu je zřejmé, že napadají celulózu, která má v dřevě podobnou funkci jako ocel v železobetonu, hniloba má tedy přímý dopad na zhoršení statické funkce dřevěných prvků a konstrukce vůbec. Podle zbarvení způsobeného těmito houbami se též tato hniloba nazývá hnědou hnilobou. Zástupcem těchto hub je dřevomorka domácí, pórnatka, čechratka, koniofora či outlovka. - Ligninovorní – tyto napadají složku lignin, dřevo ztrácí na hmotnosti, ale ne na objemu. Hnilobu způsobenou těmito houbami nazýváme podle zbarvení hnilobou bílou. Nejznámějším zástupcem této skupiny je václavka obecná. Dřevokazný hmyz Dřevo jako takové nejčastěji poškozují larvy hmyzu, které se jím živí. Minimální vlhkost dřeva pro napadení je už 12 %. Mezi základní zástupce patří červotoč (proužkovaný, umrlčí, hnědý, kostkovaný), tesařík krovový, hrbohlav parketový, dřevokaz čárkovaný.

1.6

Sanace vad a poruch [1,2]

V dosavadním textu jsme si popsali co to je vada, porucha, vlivy, příčiny a projevy vad. Teď si rozebereme postup jejich odstraňování. Při sanaci jakékoli vady či poruchy platí pravidlo – v první řadě odstranit příčinu, následně pak opravovat poškozené stavební konstrukce, jen v případě havarijního stavu (po dobu než se zjistí a odstraní příčina) se provádí dočasná sanace pro zajištění bezpečnosti. Pokud je však havarijní stav posouzen jako neúnosný a životu nebezpečný musí se přistoupit k jejímu odstranění, tedy demolici.

- 14 -

1.6.1

Sanace vlhkosti [1,2]

Vlhkost je běžnou příčinou vzniku mnoha vad a poruch staveb. Sanace vlhkého zdiva je systém navzájem na sebe navazujících stavebních operací a opatření. Metody sanace vlhkosti zdiva: Přímé sanační metody - brání šíření vlhkosti v konstrukci, jejímu vnikání do nich či do vnitřního prostředí - podřezání zdiva a vkládání hydroizolací - chemická metoda – injektáží - vzduchoizolace – provětrávané štoly, sokly, interiérové předstěny, podlahy - instalace elektroosmózy Doplňkové metody - přímé – vrstvy a povlaky z hydroizolačních materiálů vytvářené na površích konstrukcí nebo vnější úpravy nátěry z vodoodpudivých druhů barev a impregnací, těsnění spár v částech objektu přimykajících se k terénu - nepřímé – systémy sanačních omítek, také sanace následků biokoroze zdiva a dřevěných konstrukcí i prvků, provádění nátěrů jako prevence proti napadení biologickými škůdci Nepřímé hydroizolační metody - snižují hydrofyzikální namáhání konstrukcí - odvodnění okolí stavby drenáží - úpravy povrchu a sklonu terénu v okolí stavby, odvedení srážkové vody od paty zdi nad terénem - vytváření hydroizolačních clon a překážek v horninovém prostředí v okolí stavby - přirozené a nucené větrání místností a prostor uvnitř stavby - sušení vnitřních ploch konstrukcí teplým suchým vzduchem - zvýšení vnitřní povrchové teploty konstrukcí 1.6.2

Sanace trhlin [1,2]

Po odstranění příčiny vzniku vady či poruchy můžeme přistoupit k sanaci poškozených stavebních konstrukcí. Tato sanace by měla již být trvalá.

- 15 -

Sanaci trhlin můžeme provádět několika způsoby a to v závislosti na velikosti trhliny a dané stavební konstrukci, kterou tato trhlina poškodila. Trhliny tedy můžeme sanovat zatmelením, injektováním, stehováním, oplášťováním, torketováním nebo stažením ocelovými táhly, ocelovými předpjatými lany a pomocí prutů z vysokopevnostní oceli. Pakliže je stavební konstrukce poškozena do takové míry, že je snížena její únosnost či použitelnost přistupuje se k jejímu zesilování a to buď přímému (zesilovaná i zesilující část vytvářejí jeden nosný celek) nebo nepřímému (zesilující a zesilovaná část tvoří samostatné nosné prvky).

1.6.3 Sanace dřevěných prvků [1,2] Sanace dřevěných stavebních konstrukcí se provádí dvěma způsoby Výměnou - při napadení biologickými škůdci se doporučuje jen tento způsob, jelikož se těžko zjišťuje, zda se podařilo chemickými prostředky zničit škůdce dokonale Zesilováním - přímým – příložkování, vloženinové stropnice, kotvení do ocelových konsol, protézování, plombování, konzervování - nepřímým – přenosem zatížení do jiných prvků nebo konstrukce – podepření, odlehčení, ztužení, zesílení konstrukčních celků

1.7 Ostatní netechnické vady a poruchy staveb Jestliže budeme aplikovat definici vady a poruchy stavby velmi zjednodušeně jako jev bránící v jejím neomezeném využití, pak se nemůžeme z pohledu oceňování omezit pouze na vady technické, tedy stavební. V plném užívání stavby nám může bránit i mnoho jiných důvodů - většinou právních, ovšem mohou to být i vlivy okolního prostředí. Obecně bychom mohli říci, že všechny faktory ovlivňující záporně cenu stavby mohou být její vadou. Tyto vady můžeme zjistit prostudováním různých podkladů týkajících se stavby nebo také přímými otázkami nezaujatých osob ze sousedství.

- 16 -

Podle zdrojů zjištění je můžeme rozdělit na vady dle: o

územní plán obce, stavební úřad stavba má nepřípustné využití plochy, nebo dokonce stojí mimo hranice zastavitelného území, zde také můžeme zjistit případné nedostatky třeba v kanalizační síti, záplavové oblasti, cenové mapy

o

katastrální úřad, výpisy z listů vlastnictví majetkové poměry ve vztahu k pozemku na němž se stavba nachází, tento pozemek není součástí stavby, věcná břemena a práva související se stavbou, vlastnictví přístupových cest ke stavbě

o

kolaudační rozhodnutí k jakému účelu byla stavba zkolaudována, zda to odpovídá skutečnému účelu, případná měření výskytu škodlivých látek, případné stavební úpravy

o

nabývací titul ke stavbě zde by mělo být přesně popsáno její příslušenství

o

základní projektová dokumentace stavba mohla být postavena s úpravami nezanesenými do projektové dokumentace

o

ekonomické informace ke stavbě nájemní smlouvy nemusí odpovídat údajům poskytnutým majitelem, taktéž pojistné smlouvy, je vůbec stavba pojištěna, jestliže ne, proč?

o

místní šetření nepřizpůsobiví sousedé, hlučné okolí, sousedé bránící v případných úpravách či opravách stavby, nedostatek pitné vody ve studnách v letním období, vysoká hladina spodní vody v období vydatnějších dešťů

o

šetření u dodavatelů energií a služeb v těsném okolí stavby můžou vést rozvody vodovodní sítě, kanalizace, telekomunikací, které nejsou zaneseny v listu vlastnictví jako břemeno a mohou omezit případnou přístavbu

Po opravdu důkladném místním šetření a prostudování všech přístupných podkladů ke stavbě může teprve zhotovitel přistoupit ke zpracování vlastního odhadu či znaleckého posudku o ceně stavby.

- 17 -

2 Oceňování vad a poruch staveb a jejich role při ocenění K základním informacím pro výpočet odhadu ceny stavby patří:  kdo je zadavatelem běžný občan, podnikatel, právnická osoba, stát prostřednictvím úřadů, policejních orgánů, soudů  pro jaký účel bude vypracován prodej či koupě, určení daňového základu pro výpočet daně, dědictví, uzavírání pojistných smluv, úvěrové řízení, majetkové transakce ve společnostech, stanovení újmy či škody, vypořádání společného jmění manželů, darování, převod majetku mezi spřízněnými osobami, trestné činy proti majetku, hospodářská trestní činnost, insolvenční řízení  k jakému datu má být zpracován musí být použity ceny k tomuto datu aktuální  co je předmětem ocenění nemovitosti, podniky, akcie, obligací, pozemků, cenných papírů, bankovek, směnek, movitý majetek, pohledávky, apod. Tyto čtyři základní informace podle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen Zákon o oceňování majetku) rozhodují o tom, kdo může zpracovat odhad, odborné vyjádření nebo znalecký posudek a jakou metodou bude cena vypočtena.

2.1 Základní pojmy ze Zákona o oceňování majetku [19] Pro lepší pochopení si připomeneme základní pojmy ze Zákona o oceňování majetku, které se vztahují k ocenění staveb.  obvyklá cena „cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“  administrativní cena „cena majetku zjištěná podle uvedeného zákona a platné prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR“

- 18 -

 reprodukční cena „cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení“  věcná hodnota „reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání“  nákladový způsob „vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění“  výnosový způsob „vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z míry kapitalizace tohoto výnosu“  porovnávací způsob „vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci“  členění staveb pro účely oceňování „a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí, stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby“  posouzení stavby podle účelu užití „při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby“

- 19 -

 oceňování stavby „nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejich použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška“ Zákonem jsou dány obecné předpoklady a nastíněny pouze orientační postupy při oceňování, podrobnější rozpracování postupů při oceňování jednotlivých druhů majetku je rozvedeno ve vyhlášce, která se pravidelně aktualizuje.

2.2 Ocenění dle cenového předpisu [5,6,7] Výsledkem oceňování dle cenového předpisu je administrativní cena, která se většinou liší od ceny dané trhem. Toto ocenění se v praxi dnes již používá jen v případech, které určuje tento zvláštní předpis nebo po dohodě obou stran. Mezi takové případy patří výpočet ceny určený pro základ výpočtu daně dědické či daně z převodu nemovitostí, také pro zvláštní účely jako jsou investiční fondy. V prováděcí vyhlášce je přesně stanoven postup výpočtu ke každému jednotlivému druhu majetku, provádí se podle závazných a přesně daných pravidel. 2.2.1

Ocenění staveb nákladovým způsobem [5,6,7]

Tato metoda patří k nejrozsáhlejším a taky nejpracnějším. Pro vypracování je nutné znát všechny konstrukční prvky stavby velmi detailně. Je proto nutné znát i překryté konstrukce, u nichž nelze ověřit skutečný stav, lze se jen spoléhat na dokumentaci ke stavbě a ústní potvrzení majitele, že stavba byla provedena dle projektu. Zjednodušeně můžeme říci, že základní cena je tvořena přímými a nepřímými náklady na stavbu. Mezi přímé náklady, které lze vyčíslit přímo na konkrétní stavbu, patří materiál, mzdy, náklady na stroje a ostatní přímé náklady spojené se stavbou, například pojištění odpovědnosti za úraz apod. Naproti tomu nepřímé náklady nelze vyčíslit na konkrétní stavbu, určují se ve většině případů procentuálně. Nepřímé náklady tvoří výrobní a správní režie. Ve vyhlášce je tato cena stanovena jednotkově pro každý druh stavby. U staveb je ve většině jednotkou 1 m3 obestavěného prostoru, dále pak 1 m2 zastavěné plochy a 1 m délky stavby. Výslednou cenu stanovenou nákladovým způsobem dále pak ovlivňuje mnoho faktorů, jako je životnost stavby, její stáří, opotřebení, vybavenost, výška podlaží,

- 20 -

vliv inflace, poloha stavby a mnoho jiných. Tyto faktory jsou ve vyhlášce stanoveny indexy a koeficienty. Výsledná cena se tedy dle vyhlášky u většiny staveb vypočte jakou součin základní ceny a daných koeficientů. 2.2.2

Ocenění staveb výnosovým způsobem [5,6,7]

Výnosová metoda je především zaměřena na ekonomickou výnosnost stavby, zajímají nás tedy veškeré ekonomické informace. Zjednodušeně řečeno zjišťujeme jaký výnos z nájemného či pronájmu můžeme v budoucnu získat při optimalizaci nákladů vynaložených na provoz a údržbu stavby. Výsledkem by tedy měl být součet všech čistých budoucích výnosů z pronájmů stavby odúročených na současnou hodnotu. K výpočtům použitým v této metodě se používá finanční matematika. Ze stavebně technického hlediska nás tedy bude především zajímat podlahová plocha jednotlivých bytů či místností stavby, která je základem pro výpočet obvyklého nájemného. Základním předpokladem zůstává otázka možnosti pronájmu. Náklady na provoz a údržbu nemovitostí spojené s jejím pronájmem jsou daň z nemovitosti, pojištění stavby, náklady na opravy a údržbu, jednorázové náklady na údržbu či obnovu při výměně nájemců, správa nemovitostí, amortizace, provize za pronajmutí a nájemné z pozemku, pokud je pozemek jiného vlastníka. Nepatří zde náklady na dodávky vody či energií, úklid a osvětlení společných prostor a jiné, protože tyto služby se zpětně rozpočítávají a účtují jednotlivým nájemníkům, jen nejsou obsaženy v ceně nájemného. 2.2.3

Ocenění staveb cenovým porovnáním [5,6,7]

Porovnávací metoda je založena na porovnávání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými stavbami. Porovnání je prováděno na základě řady hledisek. U staveb se předpokládá, že jejich odlišnost bude téměř vždy. Odlišné mohou být hlediska v parametrech jakou je velikost, vybavení, dopravní dostupnost, stáří, opotřebení, umístění v obci a jiné. Porovnáváme proto, nakolik jsou porovnávané stavby stejné a jejich míru odlišnosti pak vyjádříme v ceně. Míra odlišnosti se udává koeficienty při vyjádření vlivu jedné vlastnosti a indexy pro vyjádření vlivu více vlastností. Přičemž dále platí, je-li hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší než nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší než 1, je-li stejná pak se koeficient rovná 1. - 21 -

Porovnávací hodnota je pak vypočtena jako součin ceny srovnávací nemovitosti a všech koeficientů.

2.3 Moderní metody ocenění na tržních principech [9,10,12,13] Moderní metody oceňování se snaží o vyčíslení hodnoty nemovitosti podle aktuální nálady trhu s nemovitostmi v daném místě, výsledkem je tedy tržní hodnota daného majetku. Laicky řečeno, za kolik je majitel schopen majetek zobchodovat, jakou má reálnou cenu na trhu. I tady se ale pořád jedná jen o odhad, měl by se ovšem blížit více tržní ceně než odhad ceny dle cenového předpisu. V praxi se používají tři metody ocenění majetku, ve většině případů jejich kombinace, aby byla provedena, pokud možno, co nejpodrobnější analýza. Výběr metody nebo jejich kombinace opět záleží na důvodu k zadání provedení odhadu nebo také proč si chceme nemovitost pořídit. Základní pravidla použití postupů pro oceňování řeší v našich podmínkách Mezinárodní standardy pro oceňování, jelikož dosud chybí standardy oceňovacích předpisů v podmínkách ČR. V rámci běžné metodiky oceňování je nejčastěji používanou definicí hodnoty - tržní hodnota9, kterou je možné definovat takto: "Tržní hodnota je chápána jako pravděpodobná peněžní částka, za níž by daný majetek v daném okamžiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemž žádná strana není k prodeji nebo nákupu žádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi." 2.3.1

Porovnávací metoda [9,10,12,13]

Výsledkem této metody je současná tržní hodnota majetku na trhu. Už z názvu vyplývá, že hodnotu majetku budeme zjišťovat srovnáním. U nemovitosti je téměř nemožné najít stejné objekty obchodované v daný čas na daném místě a také je dost problematické zjistit skutečnou cenu, za kterou byla zobchodována. Proto se i zde podle standardizovaných postupů používá korekce. U srovnávaných objektů na pramen ceny, podle toho jaká cena je použita, tedy kupní nebo nabídková. Dále pak musíme zohlednit mnoho jiných faktorů majících vliv na cenu a zároveň jejich odlišnost u jednotlivých objektů. V těchto korekcích se hodně odráží znalost 99

Mezinárodní oceňovací standardy - IVS, 2000

- 22 -

zhotovitele jak po stránce znalosti trhu, tak i znalosti ze stavebního oboru. Zhotovitel musí nastavit parametry tak, aby byl schopen je srovnat, protože ne vždy ví všechny skutečnosti o daných nemovitostech. 2.3.2

Výnosová metoda [9,10,12,13]

Při použití této metody vypočteme, jaký můžeme v budoucnu očekávat výnos z majetku. Zjednodušeně si kupujeme budoucí příjmy, jejichž základem je nejlepší a nejvyšší možné využití. Tohoto postupu se využívá většinou u objektů komerčních, ale i staveb určených k bydlení. Pro základ výpočtu budoucích příjmů, pokud není určeno smlouvami jinak, používáme obvyklé nájemné v místě. Přihlížíme k využitelnosti objektu, tedy musíme zohlednit i výpadky příjmů. Oproti tomu do nákladů započteme všechny údržby a opravy, které by měly být v budoucnu prováděny, abychom udržovali nemovitost v dobrém stavu, tedy i její hodnotu v čase. 2.3.3

Nákladová metoda [9,10,12,13]

Z této metody jsme schopni zjistit, s jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali. Spočteme tedy množství vložených investic, vynaložených v minulosti na pořízení majetku a snížíme je o jejich opotřebení s následným započtením konkrétních funkčních nedostatků a vlivu trhu. Pro výpočet výchozích nákladů na stavbu se používá většinou propočtu cen podle technicko-hospodářských ukazatelů, zobecněných z kompletních staveb za jednotku, např. Kč/m3 obestavěného prostoru stavby. Takto vypočtená výchozí cena nám slouží i jako základ pro mnoho výpočtů ve výnosové metodě.

2.4 Oceňování vad a poruch [5,6,7] U technických vad a poruch staveb Zákon o ocenění ani vyhláška nestanoví přímou metodu ocenění vady či poruchy. V ocenění dle cenového předpisu můžeme pouze zohlednit stav jednotlivých konstrukcí, ne však započítat náklady na odstranění vady a uvedení stavby do původního stavu. K zohlednění stavu jednotlivých konstrukcí používáme analytickou metodu. Vady netechnické lze podle cenového předpisu ocenit jen částečně. Věcná břemena se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny, násobenou počtem let užívání práva nejvýše však pěti nebo patří-li právo určité

- 23 -

osobě na dobu jejího života pak deseti. Pokud nelze právo ocenit takto, pak je cena stanovena ve výši 10 000,- Kč. Některé jiné vady jako třeba nadměrné zvýšení hladiny spodní vody při vydatnějších srážkách nelze ocenit vůbec, můžeme ji zase pouze zohlednit v koeficientu prodejnosti. V ocenění mimo cenový předpis by se však měl zohlednit a vyčíslit jak zanedbaný stav, tak i technická vada či porucha. Tedy vyčíslit, kolik by stálo její odstranění a uvedení nemovitosti do původního stavu před vznikem této vady či poruchy. Je proto důležité, aby zhotovitel posudku byl schopen vadu či poruchu nejen odhalit, ale zároveň zjistit její příčinu vzniku a určit postup pro její odstranění, aby mohl opravu ocenit. Pro tento případ je již obecně užívaný standardizovaný postup. Při stanovení ceny se vypočte cena objektu bez závad, jen běžně opotřebeného. Dále se vypočtou náklady na odstranění vady, včetně nákladů spojených s odstraněním poškozených částí a uvedením objektu do původního stavu a tyto náklady se odečtou od ceny objektu nepoškozeného. Tento postup lze obecně uplatnit i u ostatních netechnických vad. Jen u vyčíslení ceny vady postupujeme dle obecně užívaných metod pro její výpočet. U věcných břemen se například obecně používá metody věčné renty. Ale i v ocenění mimo cenový předpis nelze každou vadu přímo vyčíslit, taky ji můžeme jen zohlednit v případných korekcích ceny, které záleží jen na úvaze zhotovitele.

- 24 -

3 Vliv vad a poruch staveb na ocenění V předcházejících kapitolách jsme si jen stručně naznačili, co vše musí zhotovitel odhadu svými znalostmi obsáhnout a sledovat, případně jak postupovat. V této kapitole bychom se měli pokusit shrnout, zda a jaký mají vady a poruchy staveb vliv na ocenění. Prvním předpokladem je vůbec vadu odhalit. Důvodů, proč nemusí být odhalena, je hned několik. Prohlídka stavby se neprovede detailně a pečlivě. Je-li vada skryta, běžným ohledáním nepoznatelná a majitel nás o ní ze zřejmých důvodů neinformuje. Nedůsledné prozkoumání dokumentace, ověření a doplnění informací z různých dotčených úřadů a organizací nebo jen nedostatečné zjišťování informací v okolí. Jestliže je vada odhalena, je potřeba ji správně popsat a u technických vad zjistit i příčiny vzniku a jejich rozsah a závažnost. Tady může nastat další problém a to špatně určená příčina či závažnost. Musíme si uvědomit, že některé vady nedovolují další užívání stavby a nelze je ani odstranit, nebo náklady na jejich odstranění by mohly být vyšší než demolice celého objektu a výstavba zcela nového. Pokud si zhotovitel není jist, nebo nemá v tomto směru dostatečné znalosti, je lepší přizvat znalce z oboru stavebnictví, nebo postoupit zhotovení odhadu někomu jinému. V každém případě musí obeznámit o tomto zjištění majitele, a když se rozhodne dále pokračovat, musí vše detailně popsat a odůvodnit v nálezu. Tato zásada platí u všech zjištěných vad. Až při ocenění samotném pak můžeme zjistit, zda a jaký vliv má vada na cenu stavby. Tady ovšem také rozhoduje pro jaký účel je odhad požadován a z toho taky vyplývá, jakou metodou bude zpracován. Je však zjevné, že vypracování bude mnohem pracnější, rozsáhlejší a časově náročnější. Z předchozích informací vyplývá:  Vady a poruchy staveb nemají vliv na výsledné ocenění 1. Vadu se nepodařilo z jakýchkoli důvodů odhalit 2. Vada je zanedbatelná nevyžadující náklady na odstranění nebo jsou pomíjející a zároveň neomezuje užívání stavby, neohrožuje nikoho na zdraví

- 25 -

ani okolní prostředí stavby, nezavazuje nikoho k výkonu jakýchkoli povinností  Vady a poruchy staveb mají omezený vliv na výsledné ocenění 1. V případech ocenění dle cenového předpisu, kdy lze vadu vyčíslit jen v omezených cenách, nebo ji lze pouze zohlednit v analytickém opotřebení, nebo snížením koeficientů 2. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy nelze přesně vadu nebo náklady na odstranění přesně vyčíslit 3. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy sice lze vyčíslit náklady na odstranění, ale jejich celková výše je zanedbatelná  Vady a poruchy staveb mají značný vliv na výsledné ocenění 1. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy jsou vady závažné, rozsáhlé, ve větší míře omezují užívaní stavby, či mu dokonce brání a náklady spojené s odstraněním jsou vysoké, nebo ji odstranit vůbec nelze Trh s nemovitostmi je taky jen obchod a nemovitosti jsou v něm zboží, žádný potenciální kupec nechce vadné zboží. Z tohoto pohledu by se měla vada promítnout nějakým způsobem do oceňování na tržních principech vždy. Asi se shodneme, že jakákoli vada by měla logicky mít vliv na cenu každého zboží. Tento vliv by se měl promítnout v podobě snížení ceny. Ne vždy tomu tak ale je.

- 26 -

II Stanovení aktuální tržní hodnoty 4 Ocenění bytu Pro srovnání porovnávacích metod mezi oceněním dle cenového předpisu a moderním oceněním nemovitosti na tržních principech porovnávací metodou si vypočteme hodnotu bytu oběma způsoby.

4.1 Stanovení ceny bytu dle cenového předpisu Byt č. 876/6, situovaný ve 2. nadzemním podlaží obytného domu č.p. 876, zapsaných na LV 5293 a 5285 (viz. Příloha 2, 3) pro katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná Objednavatel posudku:

Zdeňka Paduchová Osvobození 876/6 735 14 Orlová

Vlastník nemovitosti:

Zdeňka Paduchová Osvobození 876/6 735 14 Orlová

Účel posudku:

zjištění ceny bytu dle cenového předpisu

Použité předpisy, vyhlášky a normy: 1. Vyhláška Ministerstva financí ČR ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 1. 4. 2011 za přítomnosti majitele nemovitosti. Posudek vypracoval:

Jana Procházková Mírová 1356 735 14 Orlová

- 27 -

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu včetně obálky.

V Orlové, dne 2. dubna 2011 4.1.1

Nález

Bližší údaje o nemovitosti: Podklady pro vypracování posudku -

výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 20. dubna 2011

-

smlouva o převodu bytové jednotky

-

doplňující údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku při místním šetření.

Prohlídka -

oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 1. dubna 2011 za účasti objednatele znaleckého posudku.

Předmětem ocenění porovnávací metodou jsou 4.1.2

byt č. 876/6 Posudek a ocenění bytu č. 876/6

Popis -

byt č. 876/6 o velikosti 1+2 s příslušenstvím se nachází ve 2. NP obytného vícebytového typového domu. Jedná se o klasický panelový dům o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží s plochou střechou. Bytový

dům

byl

v posledních

letech

kompletně

rekonsstruován.

S přihlédnutím ke stáří, zjištěnému stavebnímu stavu domu jako celku, technické a morální opotřebení snižující cenu bytu odpovídá střední úrovni. Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem podle §25. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce CU = IPC x I

kde

CU

cena upravená

IPC

indexovaná průměrná cena

- 28 -

I

index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T x Ip x IV IT

kde

index trhu se stanoví podle vzorce IT = 1 + Σ Ti Ti

Ip

kde

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu

index polohy se stanoví podle vzorce Ip = 1 + Σ Pi Pi

IV

kde

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy

index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce IV = (1 + Σ Vi) x V10 Vi

kde

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení

Poloha:

Moravskoslezský kraj, 10 000-50 000 obyvatel

IPC

16 490,00 Kč/m2

Stáří stavby:

40 let

podle přílohy č. 19 tab. 1

Výpočet indexu trhu IT Znak

příloha č. 18a, tabulka č. 1

Kvalitativní pásmo

Ti

1. Poptávka výrazně nižší než nabídka

-0,10

2. Stavba na vlastním pozemku (spoluvlastnictví)

0,00

3. Bez vlivu

0,00

Σ

-0,10

IT = 1 + -0,10 = 0,90 Výpočet indexu polohy Ip Znak

příloha č. 18a tab. č. 4


Pi

1.

Bez většího významu

0,00

2.

Centrální území obce

0,01

3.

Převažující objekty pro bydlení

0,00

- 29 -

4.

Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení

0,03

5.

Základní škola a sportovní zařízení

0,03

6.

Ordinace prakt. lékaře a odb. lékaře

0,03

7.

Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více než čtyřmi pravidelnými denními spoji

0,04

8.

Bezproblémové okolí

0,00

9.

Vyšší než je průměr v kraji

-0,06

10.

Bez vlivu

0,00

11.

Bez dalších vlivů

0,00

Σ

0,08

Ip = 1 + 0,08 = 1,08 Výpočet indexu konstrukce a vybavení IV Znak

příloha č. 19, tabulka č. 2


Vi

1. Budova panelová, zateplená

0,00

2. Kolárna,kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

0,00

3. Bez dopadu na cenu bytu

0,00

4. Ostatní podlaží nevyjmenované

0,00

5. Ostatní světové strany, částečný výhled

0,00

6.

Příslušenství úplné - standardní

0,00

7.

Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

0,00

8.

Dálkové, ústřední, etážové

0,00

9.

Bez vlivu

0,00

10.

Byt ve výborném stavu

1,25 x 0,80*

- kategorie C – koeficient s pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně IV = (1 + 0,00) x 1,25 x 0,80 = 1,00 I = 0,90 x 1,08 x 1,00 = 0,972

index cenového porovnání

CU = 16 490,00 Kč/m2 x 0,972 = 16 028,28 kč/m2

- 30 -

Podlahové plochy místností Kuchyně

10,40

Pokoj 1

13,80

Pokoj 2

18,90

Chodba

6,50

Šatna

2,70

Koupelna

2,60

WC

0,90

Celkově

55,80 m2

Podlahové plochy teras, balkónů a pavlačí Balkon

3,60 m2

Podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor

1,90 m2

Započítaná podlahová plocha ZPP ZPP = 55,80 + 3,60 x 0,171) + 1,90 x 0,102) = 56,60 m2 1)

– podlahové plochy teras, balkónů a pavlačí se násobí koeficientem 0,17

2)

– podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor se násobí koeficientem 0,10

Cena stavby se zjistí vynásobením základní ceny CU počtem m2 podlahové plochy 16 028,28 Kč/m2 x 56,60 m2 = 907 200,65 Kč Zjištěná cena položky je 907 200,65 Kč 4.1.3 Závěrečná rekapitulace Byt – porovnávací způsob

907 200,65 Kč

Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle §46 je 907 200 Kč, tj. slovy devěsetsedmtisícdvěstě Kč.

- 31 -

4.2 Ocenění bytu na tržních principech Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu níže uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek Byt č. 876/6 na adrese Osvobození č.p. 876, Orlová - Lutyně je zapsán u katastrálního úřadu v Karviné, na listech vlastnictví č. 5293 a 5285, pro katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění – p. Zdeňky Pecuchové jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

- 32 -

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : o Polohu, velikost a využitelnost pozemku o Velikost,

technický

stav

a

využitelnost

stávajících

budov,

staveb

a venkovních úprav o Nejvyšší a nejlepší využití majetku o Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu o Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. o Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je byt s adekvátním procentuálním podílem pozemku jako celek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s danou nemovitostí byl z ocenění vyloučen. 4.2.1

Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 876/6 se nachází v jedné z atraktivních lokalit Orlové. Okolní zástavba je panelová, tvořená bytovými domy převážně ze 70. a 80. let minulého století. Celkový charakter lokality je bydlení vyšší kategorie v centru města. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banka, kulturní zařízení, apod.). Zastávky městské hromadné i meziměstské autobusové dopravy jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako velmi dobrou.

- 33 -

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Byt má příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje a balkon. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1971 jako panelový bytový dům. V uplynulé dekádě byla provedena celková rekonstrukce - v celém bytovém domě byly vyměněny okna, opravena střecha, upraveny společné domovní prostory, vchodové dveře včetně schránek a zvonků a zateplena fasáda. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemní byt o velikosti 2 + 1, se splachovacím WC a koupelnou. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 577/7515 na parcele p.č. 12 o výměře 235 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 577/7515 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje, koupelnu, kuchyni a WC. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaží, směrem k jihu, - 34 -

do dvora. Vodorovné nosné konstrukce nad bytem tvoří rovné železobetonové stropy. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Taktéž většina prvků PSV je ke dni ocenění v dobrém stavu, zařizovací předměty koupelny, WC a kuchyňskou linku měnila majitelka v posledních pěti letech. Také byla provedena přestavba bytového umakartového jádra.. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek velmi dobře udržovaný. Případná rekonstrukce není nutná ani se neplánuje. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy. 4.2.2

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k požadavku zadavatele na stanovení dvou tržních hodnot – aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku je analýza nejvyššího a nejlepšího využití rovněž rozdělena na dvě etapy. Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu Zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy...(zákon o vlastnictví bytů) a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

- 35 -

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání. Podmínka okamžité využitelnosti majetku tedy je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž dochází k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že byt není pronajat, ale je využíván k vlastnímu bydlení, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Budoucí tržní hodnota Oceňovaný majetek bude i nadále zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu Zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy...(zákon o vlastnictví bytů) a jeho využití bude odpovídat územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že i předpokládané budoucí využití nemovitosti bude právně přípustné. Objekt je okamžitě využitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž dojde k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že budoucí využití majetku bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. 4.2.3

Ocenění

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce - 36 -

indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsme použili pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, že majetek není v současném stavu schopen ekonomického využití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Při stanovení budoucí tržní hodnoty jsme použili kombinaci porovnávací a příjmové metody. Podobně jako v předcházejících oddílech ocenění bude i tato část rozdělena na ocenění aktuální tržní hodnoty a budoucí tržní hodnoty.  Aktuální tržní hodnota Porovnávací metoda a) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. b) Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou v Orlové v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací

- 37 -

jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 500 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnáv. majetek

Porovnáv. majetek

Porovnáv. majetek

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

3

Byt 876/6

Osvobození

Osvobození

Masarykova

Kpt. Jaroše

Katastrální území

Horní Lutyně

Horní Lutyně

Horní Lutyně

Horní Lutyně

Obec

Orlová

Orlová

Orlová

Orlová

Okres

Karviná

Karviná

Karviná

Karviná

55

54

54

590 000

580 000

630 000

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

55,80

Prodejní cena Cena za jednotku

X

10 727

10 741

11 667

Datum transakce

4/2011

4/2011

4/2011

4/2011

Korekce

1,00

1,00

1,00

Uprav. hodnota

10 727

10 741

11 667

- 38 -

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,80

0,80

0,80

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Absolutní vlastnictví



Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Bytová, vícepodlažní



Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Vlastnická práva

Věcná břemena

Využití podle územního plánu

Stavební povolení

Jiná právní omezení a závazky

Prodej

Absol. vlastnictví

Nezjištěna


Ano

Nezjištěny

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

8 582

8 593

9 334

Průměrná

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,05

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

8 593

9 334

Dobré

Dobré

Dobré

1,00

1,00

1,00

Technický stav

Technické vybavení Korekce

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobré

- 39 -

Upravená hodnota

9 011

8 593

9 334

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

8 593

9 334

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

8 593

9 334

MHD

MHD

MHD

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

8 593

9 334

Velmi dobrá

Průměrná

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,05

1,00

Upravená hodnota

9 011

9 023

9 334

Obdobné

Obdobné

Lepší

Korekce

1,00

1,00

0,95

Upravená hodnota

9 011

9 023

8 867

Velikost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

9 023

8 867

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

9 011

9 023

8 867

Funkční využitelnost

Další možný rozvoj

Dopravní obslužnost

Atraktivita objektu

Jiná tech. korekce

Dobrá

Omezený

MHD

Velmi dobrá

Příslušenství bytu

F. Ostatní parametry

Jiná korekce

Podíl hodn. Poz.

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

8 967

Celková porovnávací hodnota

500 359

Zaokrouhleno

500 000

- 40 -

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita

počet místností

vlastnictví

Balkon, sklep, výtah

výměra podl. ploch

A - ano, N - ne oceň. objekt

Orlová Lutyně

družst.

Osvobození

(1)

1

(2)

Orlová Lutyně

2

(3)

(4)

3

Kpt. Jaroše

(5)

(6)

2+1

družst.

sklep-A

sklep-A 2x

54

54

Nabízíme k prodeji dr. byt 2+1 v žádané lokalitě Orlové Lutyni na ul. Kapitána Jaroše o celkové výměře 54 m2 nacházející se ve 3. poschodí se M&M reality zasklenou lodžií. V bytě jsou nová plastová okna, nové omítky, jinak v 630 tis. původním udržovaném stavu. Dům prošel celkovou revitalizací. Věškerá občanská vybavenost v dosahu, škola, školka, lesopark.

výtah-A

balkon-A 2+1

družst.

sklep-A

(8)

Byt se nachází na hlavní třídě v Orlové. Samotný dům je po rekostrukci - plastová okna, nové stoupačky, venkovní sušáky. Na WC M&M reality a v koupelně jsou nové obklady. Radiátory mají měřiče. Jádro je 580 tis. zděné. Kuchyňská linka je nová, podlahy jsou z PVC. V pokojích jsou parkety. K bytu náleží 2 sklepy.

balkon-N družst.

(7)

55

výtah-A

2+1

Družstevní byt o velikosti 2+1, na ulici Osvobození, v Orlové-Lutyni. Byt se nachází v centru města, dům je zateplený s plastovými okny a balkonem s výhledem směrem na jih do dvora. Vyzděná koupelna s novou plastovou vanou,nové zařizovací předměty. V předsíni vestavěná skříň, plovoucí podlahy v obývacím pokoji, dlažba a nová kuchyňská linka v kuchyni.

Prodej bytu 2+1 s balkónem, DR, 55 m2, ul. Osvobození, 3. p./ 4 panel. domu. Byt je po částečné rekonstrukci, vymalováno, nová kuch. linka, nový sporák, v koupelně je AAA Byty umakartové jádro, nová vana a nové WC samostatně, položena nová plov. 590 tis. podlaha a PVC. Možnost připojení na KTV a internet. Dům má plast. okna, zateplení je v plánu. Parkování před domem.

balkon-A

Masarykova

Orlová Lutyně

56

výtah-N

Osvobození

Orlová Lutyně

sklep-A

v nabídce nebo realizaci

v m2

balkon-A 2+1

jiné, stav,stáří

výtah-A

- 41 -

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. Využití objektu k bydlení pro majitele neumožňuje žádné reálné komerční využití. Příjmová metoda proto není aplikována Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

- 42 -

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.  Budoucí tržní hodnota Porovnávací metoda a) Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. 1.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Orlové v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA) . Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

- 43 -

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 500 000 Kč. Vzhledem k tomu, že se byt nebude měnit, použijeme výpočtu z aktuální tržní hodnoty. Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

- 44 -

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 573 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

B – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA

Hrubý příjem – 3 900 Kč/p.m * 12

46 800 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

2 340 Kč

Efektivní hrubý příjem

44 460 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad 10 % HP

4 680 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)

5 380 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

34 400 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Tržní hodnota ( V )

573 333 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

573 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách,

- 45 -

při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu. 4.2.4

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno : Ke skutečnostem platným ke dni 1. 4. 2011 (dále Aktuální tržní hodnota) Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

- 46 -

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace : A. Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váž. průměr (Kč)

Porovnávací metoda

500 000

100

500 000

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsl. tržní hodnota

500 000

Zaokrouhleno

500 000

B. Budoucí tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váž. průměr (Kč)


500 000

80

400 000

Příjmová metoda

573 000

20

114 600

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsl. tržní hodnota

514 600

Zaokrouhleno

515 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %, respektive 100 % při ocenění současné tržní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití

- 47 -

k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsme na ní položili váhu 20 %. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou: 500 000 Kč (slovy: Pětsettisíckorunčeských) Budoucí tržní hodnota stejného majetku je reprezentována částkou : 515 000 Kč (slovy: Pětsetpatnácttisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté

- 48 -

od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

- 49 -

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: a.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

b.

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

c.

Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

d.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

- 50 -

5 Ocenění nemovitého majetku využívaného k podnikatelským účelům Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu níže uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek skladovací areál na adrese 17. listopadu č.p. 646, Orlová Lutyně je zapsán u katastrálního úřadu v Karviné, na listu vlastnictví č. 1900, pro katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy užíván nájemcem firmou Bohemia Product, s.r.o. ke skladovacím účelům. Podle požadavku zadavatele ocenění – firmy Bohemia Product, s.r.o.jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

- 51 -

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : o Polohu, velikost a využitelnost pozemku o Velikost,

technický

stav

a

využitelnost

stávajících

budov,

staveb

a venkovních úprav o Nejvyšší a nejlepší využití majetku o Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu o Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. o Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s danou nemovitostí byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

5.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek. se nachází v jedné z lokalit Orlové. Orlová je průmyslovým hornickým městem, umístěným v dosahu hlavního tahu Ostrava - SR přes Český Těšín a v současné době má 32 430 obyvatel. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Je přímo a dobře dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka linkového autobusu i MHD je v dochůdné vzdálenosti od areálu Parkování je možné na zpevněných plochách ve vlastním skladovacím areálu. V okolí tvoří pouze obytná zástavba samostatně stojících rodinných domů. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako velmi dobrou.

- 52 -

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní podnikatelskou činností zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném areálu uskladnění výrobků. Celý areál je prostorově a ohraničen a tvoří jediný areál. Oceňovaný areál vznikl v roce 1968 jako prodejna smíšeného zboží. Jedinou stavbou v areálu je tedy původní prodejna dnes využívána jako skladovací prostor s kancelářským a sociálním zařízením. Pozemek Oceňovaný pozemek sestává ze dvou pozemkových parcel, které se nacházejí v katastrálním území Horní Lutyně. Oba pozemky tvoří jediný funkční celek, ohraničený skladovací areál. Pozemky jsou rovinné, jejich celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody. Poměr zastavění činí 12 % plochy. Nezastavěné pozemky jsou dále pokryty z 15 % komunikacemi a zpevněnými plochami. Zbytek tvoří rezervu areálu. Celková výměra všech pozemků je 1 474 m2. Seznam pozemkových parcel je uveden v části „Ocenění“ této zprávy. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy, komunikace a oplocení. Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. Budovy Předmětem ocenění je jediná budova skladovacího areálu. Je umístěna na východní straně pozemku. Dispozičně obsahuje prostory skladu, rampy, kanceláře, sociálního zařízení a šatny. Budova byla postavena v roce 1968. Je přízemní, jednopodlažní a nepodsklepená, bez využitelného podkroví s rovnou střechou. Svislá nosná konstrukce je tvořena betonovými panely, stropní konstrukce je železobetonová. Střechu pokrývá živičná krytina. Podlaha je převážně pokryta keramickými - 53 -

dlaždicemi. Do objektu je zavedena elektroinstalace a vodovod. Vytápění je ústřední, zdrojem tepla jsou klimatizační jednotky a zálohový elektrický kotel. Všechny prvky stavby lze hodnotit jako standardní. Technický stav budovy je velmi dobrý, odpovídající stáří a užívání objektu. Údržba je prováděna dobře a pravidelně.

5.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Majetek je v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tedy fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že nemovitost je využívána majitelem k podnikatelským účelům, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

- 54 -

5.2.1

Ocenění

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení tržní hodnoty jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.. 


Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním skladovacího areálu jsme porovnali deset pozemků nabízených k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za 1 m2 pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty do úvahy takové faktory, jako jsou poloha, využití, dostupnost, vybavenost inženýrskými sítěmi, apod.

- 55 -

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího se skladovým areálem indikována porovnávací metodou je 545 000,- Kč a je kalkulována následně: 1 474 * 370 = 545 380 Výpis pozemků: Parcela Výměra (m2)

Jednotková cena (Kč/m2)

Tržní cena

1118

1109

370

410 330

1119

365

370

135 050

celkem

1 474

545 380

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

č.

Oceň. Poz.

1

2

3

4

účel užití

Pozemek výměra m2

Orlová

Stavební pozemek

1474

Orlová

Stavební pozemek

lokalita

Orlová

Stavební pozemek

Orlová

Stavební pozemek

Orlová

Stavební pozemek

popis

Cena v Kč/m2

Nabídka real. kancel.

Jedná se o pozemek o celkové ploše 1474 m2 v obci Orlová, část Lutyně. Inženýrské sítě (plyn, voda, elektřina) na pozemku. V dochůdné vzdálenosti veškerá občanská vybavenost Nabízíme prodej stavebního pozemku o výměře 1572 m2 v Orlové, katastrální území Horní Lutyně. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Dobrá dopravní dostupnost.

331,-

RE/MAXClass.

4487

Nabízíme stavební rovinatý pozemek v lukrativní části s možností rozparcelování. Velikost 4 487m2 s příjezdem po zpevněné asfaltové komunikaci, el., voda, plyn podél pozemku.

385,-

RE/MAX Class

3029

Prodej 5 sousedících stavebních parcel, os. vl., 417m2, 107m2, 1990m2, 433m2 a 82m2 (celkem 3092 m2) v mírném svahu . Parcely jsou na slunném místě a v klidném a pěkném prostředí. . Elektřina a voda je na spodní části pozemků. Plyn zde není.

359,-

Orange Construction, s.r.o.

500

Prodej stavebního pozemku se sítěmi, os.vl., 500m2 v Orlové Porubě u rodinné zástavby s velmi dobrou dostupností. Elektřina, voda a plyn je na hranici pozemku.

498,-

Orange Construction, s.r.o.

1572

- 56 -

5

6

7

Orlová

Stavební pozemek

Orlová

Stavební pozemek

Orlová

Stavební pozemek

962

Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Orlové o celkové výměře 962 m2. IS na hranici pozemku, pozemek je mírně svažitý, částečně oplocený. Příjezdová komunikace je obecní.

298

M&M reality holding, a.s.

1400

Nábízíme k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 1400 m2. IS jsou na hranici pozemku, kanalizace není,. Škola 1 km, autobusová zastávka 5 min. Veškerá občanská vybavenost v dosahu.

472

M&M reality holding, a.s.

2154

Prodej stavební parcely o celkové výměře 2.154 m2 na ul. Polní v Orlové - Lutyni. Pozemek je ve svahu, tvaru obdélníku, příjezd je po silnici, inženýrské sítě jako voda, elektřina, plyn jsou na hranici pozemku, kanalizace není zavedena. Pozemek se nachází v klidné části Orlové.

264

EVROPA realitní kancelář, s.r.o.

488

Level EUROPE, s.r.o.

8

Orlová

Stavební pozemek

922

Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 922 m2 v Orlové. Elektrická energie a voda jsou na hranici pozemku, kanalizace je plánována. Parcela má výměru 922 m2, možno přikoupit zbývající část pozemku ke zvětšení zahrady na 1 400 m2. Parcela je rovinatá, zahrada je mírný svah. V dosahu obchod, autobusová zastávka, příjezd po obecní komunikaci

9

Orlová

Stavební pozemek

8591

Dovolujeme si Vám nabídnout prodej stavebního pozemku o CP 8591 m2 určeného k výstavbě. Nachází se v klidné lokalitě. Veškeré IS - plyn, vodovod, elektro, kanalizace - na pozemku.

338

DEFIRE, spol. s r.o.

Orlová

Stavební pozemek

1275

Nabízíme k prodeji stavební parcelu v hezké a klidné části Orlové-Poruby s veškerými inženýrskými sítěmi na hranici. Na pozemku je vydáno stavební povolení k výstavbě RD.

330

ERA Partners

10

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku Č.

Cena pož.

Koe. redukc e

Cena po redukci

K1

K2

K3

K4

K5

K6

I

Cena oceňovan ého objektu

Resp. Zaplac.

Na prame n ceny

Na pramen ceny=(8)*( 9)

poloh a

veliko st

využi tí

Dos t. inž. sítí

Dostupno st dopravní

Úvah a znalc e

K1ažK 6 násob í se

Odvoz. ze srovnáva cího = (10)/(17) Kč

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

1

331

0,9

298

1,

1,2

1

0,9

1

1

1,08

322

2

385

0,9

347

1

0,8

1

0,98

1

1

0,784

272

3

359

0,9

323

1

0,9

1

0,98

1

1

0,882

285

4

498

0,9

448

0,95

1,4

1

1

1

1

1,33

596

- 57 -

5

298

0,9

268

1

1,3

1

1

1

1

1,3

348

6

472

0,9

425

1

1,2

1

1

1

1

1,2

510

7

264

0,9

238

1

1

1

1

1

1

1

238

8

488

0,9

439

1

1,3

1

1

1

1

1,3

571

9

338

0,9

304

1

0,7

1

1

1

1

0,7

213

10 0

330

0,9

297

0,95

1,2

1

1

1

1

1,14

339

Celkový průměr

370

Minimum

213

Maximum

596

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepší >1, horší<1 – v setinách

c) Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy skladovací areály, které jsou v okrese v současné době nabízeny k prodeji. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 874 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. - 58 -

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 č. lokalita

počet místností

vlastnictví

Rampa, vytápění,so výměra c. zařízení podl. ploch A - ano, N - ne

oceň. objekt

v m2

rampa-A Orlová Lutyně

3+sklad

osobní

jiné, stav,stáří

vytápění-A

158

v nabídce nebo realizaci

Skladovací areál v Orlové, rampa, vytápění,, sociální zařízení, kancellář, 158 metrů čtverečních užitné plochy, 1474 metrů čtver. pozemek, dobrá dostupnost.

soc. zař.-A

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

450

Nabízíme k prodeji objekt bývalého kina v Orlové - Porubě. Budova díky své poloze vhodná jako skladovací či výrobní prostor, dílny. Objekt v současné době nevyužíván, v roce 2006 nově opravená střecha, součástí prodeje garáž 3x6 m, před objektem parkování pro více aut. Užitná plocha je 450 m2, z toho hl. místnost je cca 23x11 m se stropy vysokými cca 7m, vhodná svými parametry na výrobu či sklad, další 3 menší místnosti na administrativní část či menší sklady.

rampa-N 1

Orlová Lutyně

3+sklad

osobní

vytápění-A soc. zař.-A

rampa-N 2

Petřvald

5+sklad

osobní

vytápění-A

346

soc. zař.-A

Albrechtice neuv +sklad

osobní

vytápění-A

STING 2,4 mil.

STING 1,9 mil.

náleží pozemek 1100 m2..

rampa-A 3

Prodej komerčního objektu v obci Petřvald u Kaviné. Objekt v minulosti využíván jako vrátnice, šatna. Možnost vybudování kanceláří, skladu apod. K budově

(8)

2000

soc. zař.-A

nemovitost s všestranným využítím v Albrechticích u Českého Těšína. V budově se nachází více než 2000 m2 skladovacích, výrobních, kancelářských ploch. Možnost zřízení restaurace. Vytápění na biomasu. 2 x sekční vrata, rampa. Velmi dobrá dopravní

STING 17 mil.

dostupnost..

rampa-N 4

Albrechtice více budov

osobní

vytápění-A

576

soc. zař.-A

- 59 -

nabízíme Vám ke koupi část bývalého zemědělského statku, v obci Albrechtice u Českého Těšína. Nemovitosti jsou v Century 21 současné době v pronájmu, využité jako sklad, sídlo firmy a 4,74 mil. jízdárna. K prodeji jsou jako jeden celek a lze je po vhodné rekonstrukci využít jako skladiště.

č.

Cena požadovan á resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl.

Koef. redukce

Cena po redukci

na pramen ceny

na pramen ceny

K1

K2

K3

Charakte Poloha r užitných ploch

Stáří popř. stavebnětechnický stav

K4

K5

Vybav Parkován ení í budovy

K6

KC

Cena oceňované ho objektu

(1-6)

odvozená ze srovnávacího (Kč)

Úvaha znalce

1

5333

0,8

4266

1,00

1,10

1,00

1,10

1,00

1,05

1,27

5418

2

5491

0,8

4393

1,05

1,20

1,30

1,15

1,00

1,10

2,07

9094

3

8500

0,8

6800

0,90

0,80

0,95

0,85

0,90

1,00

0,52

3536

4

8229

0,8

6583

0,90

0,85

1,00

0,90

0,90

1,00

0,62

4081

celke m průmě r

Kč

5532

Užit.pl.

m2

158

Cena porovnáním celkem

Kč

874 056

Výměr a

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace.

- 60 -

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 899 00 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Nabídka real. kancel.

č.

Lokalita

Účel užití

Zast . ploc ha v m2

Užitková plocha v m2

Pozem ek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

Komer ční 1

2

3

Karviná

Karviná

Karviná

objekt sklady

-

Komer ční objekt sklady


500

200

-

575

-

Pronájem skladu 500m2, Karviná Pronájem vytápěného skladu 500m2 s rampou v Karviné. Sklad je ihned volný. Jedná se o otevřenou plochu s výškou stropu 5 m. U skladu je prostorná rampa a dostatek manipulační plochy. K dispozici jsou kanceláře, šatny a sprchy. Pronájem skladového prostoru 200m2 v Karviné, objektu vybaveného nákladovou rampou, vzduchotechnikou, kancelářemi, šatnou a manipulační technikou. Pronájem budovy skládající se z vytápěných skladových prostor o výměrách 97, 137 a 177 m2 a dále dalších prostor určených pro kancelářské, skladové nebo archívní účely o velikosti cca 165 m2, před celou budovou přístupová zastřešená rampa o velikosti 64 m2, výška stropů 3,1 m, v budově sociální zázemí.

- 61 -

(7) a (8)

550,Trimex reality

550,Trimex reality

800,-

I.E.T. reality

4

Karviná


550

Pronájem skladovacích prostor 550m2 v Karviné Ráj. Budova je izolovaná,, ale není vytápěna. Je zde elektřina a dá se připojit voda. Lze používat vysokozdvižný vozík. Ve vedlejší budově lze využívat šatny, umývárny. Areál je bezpečný a střežený nočním hlídačem. Cena pronájmu je informativní.

545,Orange construction

Cena obvyklého nájemného za skladovací prostory v okrese Karviná činí cca 550,Kč/m2/rok Zadání Pozemek – výměra celkem

VP

m2

1 474,00

Zastavěná plocha

ZP

m2

173

PP

2

158

Podlahová plocha k pronájmu celkem

m

3

Obestavěný prostor

OP

m

Reprodukční cena Stáří Doba dalšího trvání Časová cena celkem Úroková míra pro amortizaci

RC S T C ia

Kč roků roků Kč

Příjmy ( za rok ) Dosažitelné měsiční nájemné - průměrné

Nj

Kč/ m2/r

Nj* PP -5%

Kč/r Kč/r Kč/r Kč/r

86 900 -4 345 159 120 241 675

V

Kč Kč Kč Kč/r Kč/r Kč/rok

2 500 7 400 60 000 900 0 70 800

Čisté roční nájemné

N=Nh-V

Kč/rok

170 875

Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta Výnosová hodnota

u i = u /100 q = 1+ i

%/rok

C ve

Kč

9 0,09 1,09 Cv = N / i 1 898 611

Cv

Kč

Dosažitelné hrubé nájemné za všechny objekty Odhady ztráty nájemného Další event. Nájemné – zpevněné plochy Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění 2,3 promile z RC Oprava a údržba Správa nemovitosti Nájemné z pozemku Výdaje celkem

Nh

0,0023 * RC 2,0%z RC 1% z nájmu

Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

639 3 203 050 43 57 1 825 739 0,03 550

1 899 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách,

- 62 -

při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Skladovací areál

Obestavěný prostor objektů

m3

639

Rozsah rozestavěnosti Stáří objektu Opotřebení

% roky %

100 43 43,0%

Cena za 1 m3 obestavěného prostoru přepočtena na celek

Kč

5 015

Reprodukční cena

Kč

3 203 050

Nákladová cena objektu

Kč

1 825 739

- 63 -

Rekapitulace hodnot: Budovy

1 825 000 Kč

Pozemky

545 000 Kč

Celkem 5.2.2

2 370 000 Kč

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno : Ke skutečnostem platným ke dni 1. 4. 2011 (dále Aktuální tržní hodnota) Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace : Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)


874 000

60

524 400

Příjmová metoda

1 899 000

20

379 800

Nákladová metoda

2 370 000

20

474 000

Výsledná tržní hodnota

1 378 200

Zaokrouhleno

1 380 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížné porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba ji korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů

- 64 -

považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele.

Indikace tržní hodnoty na základě příjmové

metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsme na ní položili váhu 20 %. Zejména při koupi staršího majetku nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu.Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem a byla jí přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou: 1 380 000 Kč (slovy: Jedenmilióntřistaosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Omezující podmínky a předpoklady 11. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud - 65 -

by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 15. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

- 66 -

20. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: e.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

f.

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

g.

Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

h.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

- 67 -

6 Analýza lokálního trhu - okres Karviná 6.1 Obecná charakteristika trhu 6.1.1

Okres

POPIS OKRESU

Karviná

je

situován

na

severovýchodě

republiky,

je

součástí

Moravskoslezského kraje, sousedí s okresem Ostrava na severu a severozápadu, s okresem Frýdek Místek na jihu a jihozápadu a s Polskem na východě. Karvinský okres tvoří 17 obcí na 52 katastrálních územích o rozloze 356 km2 a žije zde cca 273 tisíc obyvatel. Hustota 767 obyvatel/km2 je mimo Ostravu největší v celém kraji. 70 % obyvatelstva však žije ve městech, kde se toto číslo blíží třem tisícům. V okrese jsou dvě statutární města - Karviná a Havířov, pět měst - Orlová, Český Těším, Bohumín, Petřvald a Rychvald. Karvinský okres je hodně specifický z mnoha důvodů. Jedním z nejdůležitějších kritérií je důlní činnost na území okresu, která započala již v polovině 19. století a probíhá dodnes. Vlivem důlní činnosti byly zdevastovány mnohdy celé obce, rekultivace takto zasaženého území sice probíhá, je to však práce nikoli na roky ale na několik desetiletí. Na tomto území jsou pozemky prakticky nevyužitelné, bohužel se toto území pořád rozrůstá a do budoucna ještě bude. Důlní činností jsou zasaženy nejvíce města Karviná a Orlová a obec Petřvald. Mnoha pozemků se týká z důvodu důlní činnosti i stavební uzávěra, která brání využitelnosti pozemků. Okres je také postižen jednou z nejvyšších nezaměstnaností jak v kraji, tak i v republice. Vedení kraje se spolu s městy a obcemi snaží vytvářet podmínky pro nové investice do dopravní infrastruktury, průmyslových zón a tím vzniku nových pracovních příležitostí, ale v tomto regionu zabývajícím se v minulosti převážně těžkým průmyslem je to také boj o každé nové pracovní místo. V okrese je zatím jen jedna průmyslová zóna na území Karviné, na území Orlové se plánuje, je však blokována ochránci přírody. Oba tyto největší vlivy se projevují v odlivu dnes už nejen mladých lidí z okresu. Počet obyvatel neustále od roku 1993 klesá. Budoucnost celého okresu je velmi nejistá. V souvislosti s nemovitostmi nutno taky připomenout, že celý okres je ohrožován a mnohokrát v nedávné minulosti byl postižen povodněmi.

- 68 -

6.1.2

TRH S NEMOVITOSTMI

V prvních letech po vstupu ČR do Evropské unie i na území okresu Karviná lze konstatovat růst cen nemovitostí, jako na většině území republiky. Odborníci tento růst připisují větší politické a ekonomické stabilitě a taky dostupnosti hypoték pro fyzické osoby. I přesto okres patří mezi oblasti s nejnižší intenzitou bytové výstavby od roku 1997. Počet všech dokončených bytů na tisíc obyvatel nepřekročil číslo 1. V okrese je taky prováděn rozsáhlý projekt výstavby inženýrských sítí, je snaha vytvořit lepší podmínky pro výstavbu obytných domů v obcích a okrajových částech měst. Přeze všechno však dochází se začátkem celosvětové finanční krize k postupnému snižování cen nemovitostí, lze říci, že během tří let došlo u některých nemovitostí k poklesu až 20 %. Můžeme říct, že nejvíce se snížily ceny u bytů, u rodinných domů se tento pokles neprojevuje v takové výši. U stavebních pozemků vlivem jejich omezenému a stále se snižujícímu počtu se snížení ceny projevilo minimálně. 2008

Velikost obce

Počet

Kupní

Odhadní

cena 1897 2141 2231 2940 2181 2387

cena 1409 1612 1713 2197 1635 1931

počet obyvatel převodů do 1999 412 2000-9999 364 10000-49999 120 50000 a více 165 Celkem kraj 1061 Celkem ČR 15229 Tab. 1

Průměrné

prodejní

ceny

rodinných

domů

3

ø velikost ø opotřebení RD v m3 761 797 832 804 788 701 v Moravskoslezském

v% 56,1 50,8 43,4 37,7 50 56,9 kraji

v závislosti

na velikosti obce (v Kč/m ). Pramen: Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2006 - 2008. Praha: ČSÚ, 2009

- 69 -

2006 - 2008

Velikost obce počet obyvatel do 1999 2000-9999 10000-49999 50000 a více Celkem kraj Celkem ČR

Pásmo opotřebení 0-10 % 11-60 % 61-75 % 76-100 % Kupní Počet Kupní Počet Kupní Počet Kupní Počet cena převodů cena převodů cena převodů cena převodů 4450

64

2298

298

1321

549

647

288

4254

58

2346

399

1460

486

652

165

3575

23

2260

193

1435

170

978

15

4825

43

2690

218

1649

130

1225

9

4388

188

2388

1108

1418

1335

670

477

6881

2878

3067

12088

1783

22188

811

12380

Tab. 2 Průměrné prodejní ceny rodinných domů v Moravskoslezském kraji v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení (v Kč/m3). Pramen: Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2006 2008. Praha: ČSÚ, 2009 2008

Velikost obce

Počet

Kupní

Odhadní

ø velikost ø opotřebení

počet obyvatel převodů cena cena bytu v m2 v% do 1999 144 6466 5995 66 28,3 2000-9999 484 9422 6887 62 24,2 10000-49999 1386 11887 8865 62 22,1 50000 a více 3130 15410 10926 60 21,5 Celkem kraj 5144 13647 9828 61 22,1 Celkem ČR 65987 18561 14472 61 21,5 Tab. 3 Průměrné prodejní ceny bytů Moravskoslezském kraji v závislosti na velikosti obce (v Kč/m2 ). Pramen: Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2006 - 2008. Praha: ČSÚ, 2009

Velikost obce do 1999 2000-9999 10000-49999 50000 a více Okres celkem Tab. 4

Období 2006 - 2008 Pásmo Kupní opotřeb. cena 0-5 % 20681 6-20 % 16157 21-45 % 11526 46-100 % 8574 Odhadní 11666 cena 8652

Kupní cena --9207 10540 12052

Jednotl. roky 2006 2007 2008

Kupní cena 8470 10823 16120

Počet převodů

728

Průměrné prodejní ceny bytů v okrese Karviná v závislosti na velikosti

obce a na stupni opotřebení (v Kč/m2). Pramen: Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2006 - 2008. Praha: ČSÚ, 2009

- 70 -

2006 - 2008

Počet Kupní Odhadní ø velikost Kupní cena v m2 počet obyvatel převodů cena cena 2006 2007 2008 do 1999 44 240 124 491 111 134 121 2000-9999 222 368 275 560 338 354 403 10000-49999 489 508 387 358 547 476 512 50000 a více 736 601 519 233 542 573 658 Tab. 5 Průměrné prodejní ceny stavebních pozemků v okrese Karviná v závislosti na velikosti obce Velikost obce

(v Kč/m2). Pramen: Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2006 - 2008. Praha: ČSÚ, 2009

6.2 Regionální segmentace Okres Karviná je z hlediska výše cen na realitním trhu závislý na velikosti obce, ve kterém se nemovitost nachází. Můžeme jej pro zjednodušení tedy rozdělit do tří oblastí - statutární města, města a ostatní obce. 6.2.1

POZEMKY

Proluky S těmito pozemky se obchoduje jen velmi zřídka, jelikož ve většině měst již nezastavěné proluky téměř neexistují. Ve střednědobém horizontu se jejich vznik ani nedá předpokládat. Stavební pozemky Vzhledem k vysoké nezaměstnanosti, nízké kupní síle obyvatelstva a dalšímu problematickému rozvoji okresu, klesají i ceny stavebních pozemků s vybudovanými inženýrskými sítěmi. Pokud je zájem o bydlení v rodinných domech, pak obyvatelé ve většině případů dávají přednost z ekonomických důvodů koupi nemovitosti před její výstavbou. U těchto obchodů jsou ceny pozemku součástí ceny nemovitosti jako celku. Poptávka po stavebních pozemcích pro individuální výstavbu je pod hladinou nabídky. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je determinována neexistencí nových průmyslových zón nebo jiného podobného území určeného pro tento druh výstavby.

- 71 -

Ve střednědobé budoucnosti lze předpokládat stagnaci, možná mírný nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro výstavbu individuálního bydlení. Ekonomická nestabilita okresu nepřispívá k optimistické náladě na trhu s nemovitostmi, který je sektorem dlouhodobých a vysokých počátečních investic. Cenové rozmezí prodejních cen stavebních pozemků v závislosti na jejich velikosti (s růstem velikosti klesá cena), vybaveností inženýrskými sítěmi a atraktivitě lokality

Oblast

6.2.2

stavební pozemky

Statutární města

320 - 1500,- Kč/m2

Města

200 - 1300,- Kč/m2

Ostatní obce

180 - 1100,- Kč/m2

BUDOVY

Byty Vzhledem k dlouhodobému převisu nabídky nad poptávkou po bytech jakékoli velikosti či stáří klesá dlouhodobě i cena bytů. Nabízejí se většinou byty v panelové zástavbě ze 70. a 80. let minulého století. Starší byty se obchodují velmi zřídka, protože tento bytový fond je z většiny majetkem společnosti RPG byty, a.s., která svůj bytový fond pouze pronajímá. Nová výstavba probíhá jen ojediněle a v současné době se další ani neplánuje. V ostatních obcích se s byty téměř neobchoduje, vzhledem k jejich nízkému výskytu. Z již uvedených důvodů i v tomto sektoru je výhled negativní, u bytů se předpokládá ještě další pokles cen. Dlouhodobé investice do nemovitostí v okrese jsou pro investory neatraktivní a hlavně nejisté. V současné době vítězí před koupi bytů jeho pronájem. Měsíční náklady na bydlení jsou sice vyšší než u bydlení v rodinných domech, ale nevyžadují vysokou počáteční investici, která je v současnosti investicí velmi nejistou.

- 72 -

Cenové rozmezí prodejních cen bytů v závislosti na jejich velikosti (s růstem velikosti klesá cena), stáří, opotřebení, vybavenosti a atraktivitě lokality

Oblast

byty 5,8 - 14,7 tisíc Kč/m2

Statutární města

5,2 - 11 tisíc Kč/m2

Města Ostatní obce

---

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je srovnatelná s nabídkou. Starší vily postavené do roku 1940 se obchodují velmi zřídka, vzhledem k jejímu omezenému výskytu v okrese. U těchto komodit lze mimo vil a luxusních domů předpokládat, že tady budou ceny spíše stagnovat. Cenové rozmezí prodejních cen rodinných domů jako celku v závislosti na jejich velikosti, stáří, opotřebení, vybavenosti a atraktivitě lokality

Oblast

Vily a luxusní domy

Vícebytové RD

Statutární města

7,5 - 10 mil. Kč

1,8 - 3,5 mil. Kč

1,0 - 3,5 mil. Kč

Města

6,5 - 8,0 mil. Kč

1,3 - 3,3 mil. Kč

0,9 - 2,5 mil. Kč

1,1 - 3,8 mil Kč

0,8 - 2,5 mil. Kč

Ostatní obce

Jednobytové RD

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu srovnává poptávka nabídku. Je zájem o zahrádkářské chatky na okrajích měst a obcí, které se obchodují v rozmezí 270 – 560 tisíc Kč. V následujících letech lze očekávat pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně životního stylu a nástupu nové generace, která již nemá o drobné zahrádkaření takový zájem.

- 73 -

Bytové domy Vzhledem k majetkovým vztahům v tomto segmentu, kde bytové domy jsou ve vlastnictví družstev, případně RPG Byty, a.s. se zde bytové domy neobchodují. Vzhledem k tomu, že bytové domy se v okrese neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují, jedině jako administrativní budovy nebo jejich části v rámci rozprodávaných výrobních areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Průmyslové objekty V nabídce se objevují skladové haly a obchodní prostory. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu v okrese téměř neexistuje poptávka. Majitelé jsou nuceni ustupovat od prodeje a snaží se objekty aspoň pronajímat živnostníkům. Starší objekty čeká spíše demolice nebo přestavba na jiný účel. 6.2.3

NÁJMY

Byty V této sekci poptávka po pronájmu bytů mimo bytový fond RPG byty, a.s. výjimečně převyšuje nabídku, to se odráží na cenách nájmů. Zároveň jsou ceny ještě hodně zdevastovány regulací cen nájemného, která v okrese skončila k 1.1.2011. Nájemné za metr čtvereční na měsíc se pohybuje v celém okrese ve stejném cenovém rozmezí 60 - 100,- Kč, tento údaj potvrzují i data z cenových map Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Ceny jsou většinou ovlivněny atraktivitou lokality a vybaveností bytu. Z ekonomického stavu obyvatelstva a volných kapacit, především RPG byty, a.s., nelze usuzovat, že by se nájemné v nejbližší budoucnosti mělo dostat přes toto cenové rozmezí.

- 74 -

Prodejní prostory Na rozdíl od bytů je na trhu nízká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor. Ceny nájmů se pohybují v rozmezí 900 - 1800 Kč za metr čtvereční na rok. V budoucnu nelze předpokládat jejich navýšení. Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. Ceny se pohybují v rozmezí 1 000 - 2 000 Kč za metr čtvereční na rok. Průmyslové objekty Vzhledem k výše uvedenému útlumu průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi malá. Pokud se objeví, pak spíše sklady. Ceny se pohybují v rozmezí 500 - 600 Kč za metr čtvereční na rok.

6.3 Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat minimálně stagnaci spíše pokles cen prakticky všech typů nemovitostí. Pokud lze být někde optimistický pak je to sektor stavebních pozemků, kterých bude následkem důlní činnosti značně ubývat.

- 75 -

Závěr V České republice neexistuje závazný předpis, který by určoval, jak postupovat při oceňování vad a poruch staveb. Odborníci v tomto oboru se snaží postupovat podle již ustálených metod, které se vyvinuly časem a v praxi se osvědčily. Je na úvaze zhotovitele, jak se rozhodne vadu zohlednit či ocenit. Může tak učinit několika způsoby v závislosti na účelu, pro který je cena stanovena. Vždy však musí tuto vadu popsat v nálezu. K přesnému vyčíslení nákladů na odstranění vady a uvedení stavby do původního stavu se přistupuje v případech, kdy to účel vyžaduje, např. u náhrady způsobené škody nebo ušlého zisku. V ostatních případech se v praxi většinou cena stavby upravuje koeficienty, nebo zhotovitel může výši nákladů odborně odhadnout.

- 76 -

Seznam použité literatury Odborná literatura [1] SOLAŘ, Jaroslav . Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. první vydání. Praha : Grada Publishing, a.s., 2008. 192 s. ISBN 97880-247-2672-4. [2] WITZANY, Jiří. Poruchy a rekonstrukce zděných budov. první vydání. Praha : ČKAIT, 1999. 310 s. ISBN 80-802697-5-3. [3] MATOUŠKOVÁ, Dagmar. Pozemní stavitelství I.. první vydání. Ostrava : VŠB - Technická univerzita, 1997. 184 s. ISBN 80-7078-503-9. [4] Texty zákonů - Stavební zákon. právní stav ke dni 15. 7. 2009. Praha : C. H. Beck, org. složka, 2009. 477 s. ISBN 978-80-7400-084-3. [5] BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVENKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti : Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované vydání. Praha : LINDE, a.s., 2007. 740 s. ISBN 978-807201-679-2. [6] BRADÁČ, Albert ; SCHOLZOVÁ, Vlasta; KREJČÍŘ, Pavel. Úřední oceňování majetku 2011. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2011. 302 s. ISBN 978-80-7204-719-2. [7] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přepracované vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1998. 498 s. ISBN 80-7204-082-0 [8] MAŘÍK, Miloš, et al.. Metody oceňování podniku: Proces ocenění - základní metody a postupy. první vydání. Praha : Ekopress, 2007. 492 s. ISBN 978-80-86929-32-3. [9] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. první vydání. Praha : CEDUK, 1996. 172 s. ISBN 80-902109-0-2. [10] HÁLEK, Vítězslav . Oceňování majetku v praxi. první vydání. Bratislava : DonauMedia, s.r.o., 2009. 246 s. ISBN 978-80-89364-07-7. [11] KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí po novele. první vydání. Praha : LINDE, a.s., 1999. 361 s. ISBN 80-7201-154-5. [12] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. první vydání. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. [13] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. první vydání. Praha : BIVŠ, a.s., 2006. 75 s. ISBN 80-7265-085-8 [14].ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, Oceňování na tržních principech. první vydání. Praha : BIVŠ, a.s., 2008. 140 s. ISBN 978-80-7265-128-3. [15] ORT, Petr a kol.. Cenové mapy ČR 1/2011. první vydání. Praha : Verlag Dashöfer, s.r.o., 2011. 88 s. ISBN 978-80-86897-40-0.

- 77 -

Elektronické zdroje [16] http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/19_PST-

Vady_uvod.pdf [17] KUBEČKA, Karel . Výše škody a zhodnocení stavebních konstrukcí metodou analýzy rizik.Časopis stavebnictv9 [online]. 2010, 02/10, [cit. 2011-04-18]. Dostupný z WWW: . [18] KUBEČKA, Karel . Využití metod analýzy rizik v procesu rozhodování o vhodnosti sanace.Časopis stavebnictví [online]. 2010, 02/10, [cit. 2011-04-18]. Dostupný z WWW: .

Zákony [19] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. [20] Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách [21] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník [22] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) [23] Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem [24] Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) [25] Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

Ostatní právní předpisy [26] Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.

Standardy [27] Mezinárodní oceňovací standardy - IVS. International Valuation Standards Committe 2000

- 78 -

Příloha č. 1

- 79 -

Příloha č. 2

- 80 -

Příloha č. 3

Strana 1

- 81 -

Strana 2

- 82 -

Strana 3

- 83 -

Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Recommend Documents