Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce

Autor :

Tomáš Dvořák oceňování majetku

Vedoucí práce :

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant : Ing. Petr Ort, PhD.

Praha

Duben,2009 -1-

Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Teplicích dne 10.dubna 2009

Tomáš Dvořák

-2-

Poděkování Motto : „ Od stavitele pocházejí vady, na které jsme ukázali jako nataženým prstem. Jedny z nich jsou vadami ducha, druhé vadami ruky. Vadou ducha je zvrácený, nesouvislý a zmatený výběr, rozdělení a ohraničení, vadou ruky pak nedbalé a zahálčivé upravení, shromáždění, zbudování a spojení a podobně, do kterýžto chyb stavitelé málo věci znalí a méně svědomití snadno upadají. “

Moc rád bych toto poděkování za pomoc, snahu, trpělivost a ochotu při předávání drahocenných rad a informací věnoval odborníkům ze sféry stavební a z oblasti trţního oceňování : -

Váţenému panu profesorovu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., který se stal mým vedoucím, a který nás od prvního ročníku seznamoval s oborem – pozemní stavby, bez kterého bych jen velmi stěţí tuto práci zhotovil a dokončil. Dále, který u mě, jakoţto u „nestavaře “ probudil zájem o stavebnictví.

-

Panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborně a profesionálně vedené přednášky z oblasti oceňování a poskytnutou pomoc při řešení problémů. Upřímně také děkuji za poskytnutí odborné praxe z oboru, paní Ing. Odstrčilové.

Poděkování by patřilo i mému nadřízenému, náčelníkovi Lanové dráhy Krupka- Komáří víţka, panu Petru Strádovi, ţe mi svým přístupem umoţnil věnovat se zpracování bakalářské práce. A v neposlední řadě tento dík směřuji mé rodině, za ohledy, které na mě brali při zhotovování práce.

-3-

Anotace práce

Jméno a příjmení autora :

Tomáš Dvořák

Instituce,škola :

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název práce :

Vliv vad a poruch staveb na oceňení

Vedoucí práce :

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Počet stran :

43

Počet příloh :

3

Počet titulů bibliografie :

10

Klíčová slova :

vady a poruchy neblahé vlivy prostředí hrozby staveb vina lidského faktoru vztah k trţní hodnotě

-4-

Obsah

1.) Třídění vad a poruch ............................................................................................. - 7 2.) Vliv vnějšího prostředí na stavbu ......................................................................... - 8 2.1.) Zdroje vlhkosti ..................................................................................................... - 8 2.1.1.) Sráţková voda – déšť, sníh ........................................................................... - 9 2.1.2.) Vzlínající voda – kapilární ............................................................................ - 9 2.1.3.) Kondenzovaná voda : I. – difúze vodní páry .............................................. - 10 2.1.4.) Voda působící hydrostatickým tlakem ........................................................ - 11 2.1.5.) Nevhodné stavební úpravy .......................................................................... - 12 2.1.6.) Chemické vlivy vlhkosti ............................................................................. - 14 3.) Vady a poruchy vznikající v interiéru stavby ..................................................... - 16 3.1) Kondenzovaná voda : II. – vodní páry a jejich difúze ....................................... - 16 3.2) Vlhkost z rozvodů instalací ................................................................................. - 17 3.3) Radon v budovách ............................................................................................... - 18 3.4) Flóra - dřevokazné houby.................................................................................... - 19 3.4.1.) Dřevomorka domácí .................................................................................... - 20 3.4.2.) Koniofora sklepní ........................................................................................ - 20 3.4.3.) Trámovka .................................................................................................... - 20 3.4.4.) Plísně ........................................................................................................... - 21 3.5) Fauna – dřevokazný hmyz................................................................................... - 21 3.5.1.) Tesařík ......................................................................................................... - 22 3.5.2.) Červotoči ..................................................................................................... - 22 3.5.3.) Mravenci ..................................................................................................... - 23 3.5.4.) Pilořitky ....................................................................................................... - 23 4.) Vady a poruchy technického rázu ...................................................................... - 24 4.1) Vady z předprojektové fáze ................................................................................ - 24 4.2) Vady z projektové fáze........................................................................................ - 24 4.3) Vady z montáţní fáze .......................................................................................... - 24 4.3.1.) Poruchy základových konstrukcí ................................................................ - 25 4.3.2.) Vady svislých konstrukcí ............................................................................ - 27 4.3.3.) Vady vodorovných konstrukcí .................................................................... - 31 4.3.4.) Poruchy střech a krovů ................................................................................ - 34 5.) Výsledky a přínos práce ..................................................................................... - 39 -

-5-

Úvod Obdobně jako lidé, tak i stavby podléhají různým „nemocem“, které mají někdy lehčí průběh, někdy však mohou mít váţnější důsledky. Často však mají závady a poruchy na stavbách vedle akutních průběhů také chronický charakter. Je nutno shromaţďovat zkušenosti a preventivními opatřeními závadám předcházet, neţ je nákladně opravovat. Kaţdá stavební konstrukce je v průběhu svého trvání vystavena nejrůznějším účinkům namáhání. Tyto účinky jsou vyvolány nejrůznějšími vlivy, a to vnitřními i vnějšími. Jsou to vlivy očekávané, vyplývající z provozu či prostředí, nebo neočekávané,1 účinky vzniklé přeceněním funkční způsobilosti konstrukce nebo pouţitím nevhodných materiálů. Poruchy staveb umoţňují vytvořit si názor o vlivu dlouhodobého i krátkodobého zatíţení, o odolnosti proti účinkům prostředí a poţáru či výbuchu, o vlivu objemových změn či náhlého sednutí základů, o chování stavby ve skutečných podmínkách. S mohutným rozvojem stavebnictví v posledním období, s pouţíváním nových stavebních

materiálů

a

konstrukčních

systémů,

s intenzivnějším

vyuţíváním

materiálových, výpočtových i konstrukčních rezerv a v důsledku neodborného provedení a uţívání je nutno očekávat i větší počet stavebních poruch u objektů. Uvaţujeme-li poruchu jako zjevnou havárii stavební konstrukce nebo jako zřícení stavby, pak je poruch poměrně málo. Zahrneme-li pod pojem porucha všechny nedostatky, chyby a závady, které se vyskytují na stavebních konstrukcích, pak je poruch mnoho. Čím více toho budeme vědět o podstatě a příčinách poruch na stavbách, tím lépe z nich můţeme čerpat poznatky a činit preventivní opatření ke sníţení počtu poruch. Stanovit příčinu poruch je jedním z nejdůleţitějších a nejobtíţnějších úkolů a je velmi nesnadné, někdy i nemoţné, sestavit podrobná pravidla a vypracovat postupy pro návrhy rekonstrukcí. Téměř kaţdý případ je individuálním problémem a musí být jako individuální problém vyšetřován. Převáţně jde o kombinaci různých podmínek a náhod, z nichţ obtíţně určujeme hlavní, pravou příčinu poruchy. Vady a poruchy se vyskytují u všech druhů staveb (u objektů malých i velkých, nízkých i vysokých, běţných i zvláštních) bez ohledu na druh konstrukčního materiálu (kámen, cihly, ocel, dřevo a jejich kombinace).

1

Změna provozu, různé neodborné adaptační zásahy, katastrofy apod.

-6-

1.) Třídění vad a poruch Nepříznivé jevy, které mají vliv na spolehlivost konstrukce z hlediska pouţitelnosti a trvanlivosti, v ojedinělých případech i z hlediska bezpečnosti, označujeme jako vady2, závady3 a poruchy4. Porucha konstrukčního prvku nebo celého objektu nastává v podstatě narušením rovnováhy mezi vnitřními a vnějšími vlivy, resp. Statickými veličinami, popř. oběma příčinami současně. Můţe tedy nastat nedodrţením vztahu :

R min  S max kde - R min je únosnost konstrukčního prvku, charakterizovaná hodnotami vnitřních sil - S max statické veličiny vyplývající z vnějšího zatíţení, včetně agresivního prostředí Jednotlivé vlivy, které mají vliv na vnitřní a vnější statické veličiny, můţeme třídit z různých hledisek, nejčastěji je však hodnotíme z hlediska statické závažnosti :

-

St a t i c k y

nevýznamné poruchy či závady. Neohroţují stavbu, působí však

neesteticky a psychicky nepříznivě, a proto je odstraňujeme. Oprava bývá jednoduchá a nenáročná.

-

Z á v a ţ n é poruchy z funkčního, statického a hygienického hlediska. Projevují se

nespolehlivostí z hlediska pouţitelnosti.Vhodně volenými metodami musí být odstraněny pro zajištění bezpečnosti stavebního díla.

-Por

u ch y staticky velmi závaţné, tzv. havarijní, u nichţ je bezpodmínečně nutný okamţitý zásah. Jakékoliv zpoţdění zajišťovacích prací a následných sanačních opatření můţe vést ke zničení objektu a tím i moţné ujmě na zdraví obyvatelům dané stavby. U těchto konstrukcí je třeba pečlivě zváţit vhodnost opravy, protoţe dosti často bývá účelnější objekt zbourat a postavit nový. Rovněţ poruchy na nenosných částech objektu mohou způsobit havarijní stav a ohrozit lidské ţivoty Poruchy také dělíme podle stavebních materiálů (poruchy betonových, ocelových, zděných a jiných prvků) nebo podle částí narušených konstrukcí (stropy, sloupy, základy, střechy). Poruchy by bylo moţno dělit také podle období vzniku (během přípravy staveb, výstavby a uţívání).

2

Vada – nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem či provedením Porucha – jev počínající v ukončení provozuschopného stavu objektu 4 Závada – drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v provozu 3

-7-

2.) Vliv vnějšího prostředí na stavbu Během svého trvání jsou všechny stavební konstrukce vystaveny nejrůznějším účinkům vnějšího prostředí. Mezi podstatné účinky působící negativně na stavební konstrukci patří vlhkost. Vlhkost je ve stavebních konstrukcích vodou podpovrchovou, atmosférickou a sráţkovou, vodou z provozu v budově, chemickými a biologickými vlivy. Účinky vlhkosti jsou očekávané, ale i nepředpokládané, které vyplývají ze změny provozu z různých adaptačních zásahů a ţivelných účinků. Vlhkost je ovlivněna fyzikálními vlastnostmi stavebních materiálů s přeceněním funkčních způsobilostí, podcenění některých částí konstrukcí nebo nedodrţováním technologických postupů a nezabezpečení včasné a odborné údrţby. Při znaleckém posuzování je potřeba systémově vycházet z uvedených hledisek a z širokého okruhu moţných věcí vybrat ty, které daný případ ovlivňují a mají rozhodující význam pro objektivní objasnění skutečnosti.

2.1.) Zdroje vlhkosti Voda se dostává do stavebních konstrukcí ve skupenství tekutém (voda, tající sníh) a ve skupenství plynném (vodní pára), a to mnoha různými cestami. Důvodem vlhnutí stavebních konstrukcí je jejich pórovitá struktura se schopností přijímat vlhkost.

Obr.č.1. příčiny vlhnutí zdiva

-8-

2.1.1.) Sráţková voda – déšť, sníh Pod tímto pojmem rozumíme vodu, která působí na stavbu ve formě dešťových kapek. Ochrana proti vodě s označením „A1“ na obr. 1 se vytváří vhodnou střešní krytinou a klempířskými prvky. Vodotěsnost střechy je primární podmínkou pro zajištění proti vnikání vody do stavebních konstrukcí.

Vlivem defektů na povrchu střech, špatně

zvoleného materiálu (např. vzhledem ke sklonu střechy), defektů a vad klempířských střešních prvků (špatné napojení na svislou stěnu, prorezivění …), okapů i svodů můţe vnikat do stavební konstrukce značné mnoţství vody. Zanesou-li se okapové ţlaby, zarostou trávou nebo jinou vegetací, dochází k jejich ucpání, přetíţení, mechanickému poškození, k prolomení apod. Musí být také zajištěno, aby bylo střešním ţlabem a svislým odpadním potrubím transportované mnoţství vody bezpečně odvedeno od objektu.

2.1.2.) Vzlínající voda – kapilární Tato voda proniká do stavebních konstrukcí ze zeminy obklopující konstrukce pod úrovní terénu procesem kapilárního vzlínání na obr. 1 je označena jako „B“. Základová spára nemusí zasahovat pod hladinu podzemní vody. Vzlínání vody zajišťuje kapilarita otevřených pórů zeminy nebo kondenzovaná voda na základovém zdivu stavebního objektu, kterou póry zdiva nasají a transportují zdivem nahoru. V praxi se setkáváme s případy, kdy je stavební objekt situován na písečném navrší několik desítek metrů nad hladinou spodní vody. Vodu dopraví difůze vodní páry5. Vodní pára na základovém zdivu kondenzuje a promění se zpět na vodu, která je opět kapilárními silami dopravena zdivem nahoru. Intenzita zavlhání vzlínající vodou je ovlivněna nasákavostí stavebního materiálu podterénního zdiva a základů, druhu pojivového materiálu a kvalitou vloţené hydroizolace, případě jiného konstrukčního prvku, který má zajistit ochranu podzemních konstrukcí proti vlhkosti.

5

Kapilární elevace a deprese

-9-

Lepenkové izolace se začaly pouţívat kolem roku 1890. Často se stávalo, ţe se izolovalo jen obvodové zdivo a vnitřní zdi izolovány nebyly. Izolační vrstva se skládá ze dvou lepenek a tří asfaltových nátěrů a toto provedení se aplikovalo aţ do začátku 60.let 20. století. Ţivotnost povlakových izolací, vzhledem k ţivotnosti objektu, je poměrné krátká a stává se příčinnou brzké propustnosti. Udávané ţivotnosti hydroizolačních materiálů se pohybují maximálně do 30 let. Kvalitu hydroizolace ovlivňuje jiţ vlastní projekt, který můţe vytvářet příliš komplikované izolované plochy bez dořešení jejich detailů, předepíše nevhodnou skladbu izolačních prvků, zapomíná na řešení prostupů, často jsou navrhovány ostré rohy atd. Ještě více chyb vzniká při vlastním provádění hydroizolace, a to především díky nízké odbornosti řemeslníků a jejich neprofesionálnímu přístupu. Zapomíná se na podkladní omítku pod svislou izolací, mazaninu s rovným povrchem pod vodorovnou izolací, penetrační nátěr, dostatečné překrytí jednotlivých styčných vrstev, ochranu provedené izolace potěrem hned po poloţení, řádné očištění před napojováním pokračující izolace, kladení izolace na mokré plochy, neodborné nastavování nebo jen nastavení v okrajích, při pouţití málo nebo moc rozehřátého asfaltu pro asfaltové nátěry, nedostatečné promíchání asfaltu při tavení, často se zapomíná roztírat asfalt kartáči – jen se po ploše rozlévá, práce při nevhodném počasí.

2.1.3.) Kondenzovaná voda : I. – difúze vodní páry Působení vodní páry na stavební konstrukci je znázorněno na obr. 1 šipkami „C“. Jak se zjistilo, kondenzace vodních par můţe vznikat v základech, v podzemní části uvnitř objektu i na vnějších stranách obalové konstrukce. V praxi se nikdy nesetkáváme s absolutně suchým vzduchem. Vzduch vţdy obsahuje určité mnoţství vodní páry. Je-li překročen rosný bod, přechází část této páry do tekutého skupenství. Voda se sráţí na chladných místech stavebních materiálů, jejichţ teplota je niţší, neţ je rosný bod páry obsaţené ve vzduchu nebo páry pronikající do zdiva zeminou, základovým zdivem a přes omítku v nadzemním podlaţí.

- 10 -

2.1.4.) Voda působící hydrostatickým tlakem

Na obr. 1 je působení této vody označováno jako „D“. Jde o vodu která proniká do pórů zeminy a stavebních konstrukcí působením gravitace. V době dešťů a tání sněhu se dostává větší mnoţství vody do zeminy, a pokud narazí na nějakou méně propustnou překáţku (jílová hlína, rozšířený základ), zastaví se na své cestě průsaku a začne hledat cestu dalšího úniku. Obyčejně ji nalezneme v hydroizolaci, která není kvalitně provedena nebo není na tyto účinky navrţena. Dalším zdrojem působení gravitační vody hydrostatickým tlakem můţe být zásyp mezi výkopem stavební jámy a izolační obezdívkou. Běţně se tento prostor vyplňuje všemi zbytky, které vzniknou při úklidu staveniště. Tento zásyp pak zpravidla není upraven dusání m– ač má být! Důsledkem je úplně jiný charakter tohoto prostoru, neţ má okolní zemina. Protoţe je okolní zemina obyčejně méně prostupná neţ zásyp, vytváří se při větším přísunu prosakující vody podzemní nádrţ vody okolo časti nebo celé stavby s určitým hydrostatickým tlakem. A jak uţ bylo jednou řečeno, izolace proti zemní vlhkosti těmto účinkům obyčejně neodolá. Dosáhne-li tato hladina výšky 300 mm nad vodorovnou hydroizolaci, můţe vzniknout tlak na tuto vodorovnou vrstvu, která ji protrhne a potěry nad ní popraskají. Obranou proti hydrostatickému tlaku gravitační vody v popsaných případech je vytvoření drenáţního systému okolo i pod stavbou. Zejména při zakládání ve svahu nebo v případě přístavby, která má níţe situovanou hydroizolaci neţ stojící objekt, by měly být stavby jištěny drenáţním systémem s odvodem do kanalizace. Předejde se tím pracným a sloţitým zásahům v budoucnu, které bývají mnohem draţší. Sanaci závad tohoto druhu provádíme dodatečně vloţenou drenáţí. Pokud ji však nemůţeme zavést do kanalizace, z důvodu rozdílného terénu, pak v místech zdroje hydrostatického tlaku musíme vytvořit předsazenou stěnu, která zabrání přímému působení vody na hydroizolaci, a prostor, který vznikne mezi touto stěnou a obvodovým zdivem, odvodníme do jímky s čerpadlem, které pomocí plováčkového hlídače odčerpává vodu do kanalizace automaticky. Jímka by měla být tak hluboká, aby stáhla případnou vodu i z podzáklaďí. Voda, která je do ní odvedena se můţe pouţít jako vhodná závlaha pro zahradní účely.

- 11 -

2.1.5.) Nevhodné stavební úpravy

Zvyšování komfortu bydlení, zlepšování hygienického vybavení, úpravy komunikací, přechod z lokálního na ústřední topení,zamořování ovzduší atd. se určitou měrou projevuje na fyzickém zatíţení staveb. Zejména starší a staré stavby těmito vlivy dost trpí, protoţe byly postaveny za docela jiných podmínek. Z pohledu naší problematiky je jejich zavlhání tou nejpodstatnější degradací. O vlivu modernizace topení jsme jiţ mluvili. Také rušení studní, kterou měl skoro kaţdý dům na dvoře, neţ byly zavedeny vodovody, mělo za následek zvyšování hladiny spodní vody. Nebo provádění asfaltových cest a chodníků zabránilo průniku vodní páry ze země přímo do ovzduší a nasměrovalo jí do stavební konstrukce. Při budování nových objektů se často stává, ţe se narazí na „nějakou“ drenáţ nebo neznámou kanalizaci, přeruší se a zasype. Hned máme nový přísun vody u stávající stavby. Při provádění přístaveb se mnohdy naruší funkce příčného větrání. Místnosti a prostory v přímém styku se zeminou bývají zvýšenou měrou zatěţovány difundující vodní párou. Ta prochází přes konstrukci podlahy, případně stěn, pokud nemají funkční hydroizolaci. I kdyţ není pravdou, ţe všechny staré stavby neměly ţádnou ochranu proti zemní vlhkosti, skutečnost je taková, ţe v současné době se u nich projevuje zvýšená vlhkost přízemních i podzemních konstrukcí. Ano, některé konstrukce (především podřadnějšího charakteru) ţádnou ochranu neměly, ale těch bylo málo. Více bylo těch, u kterých byl ochranný systém narušen nebo úplně zlikvidován pozdějšími stavebními úpravami. Tak např. jiţ v antice se pouţívaly systémy vzduchových kanálů, nenasákavých keramických obkladů, asfaltových povlaků z přírodního asfaltu, štěrkových a trubkových drenáţí atd. Dokonce

existovaly

keramické

tvarovky,

které

vytvářely

vzduchovou

provětrávanou dutinu, pomocí níţ lidé sanovali vlhké konstrukce. Rovněţ vytápění horkým vzduchem, které bylo ve starém Římě velmi rozšířené, do značné míry přispívalo k odvádění vlhkosti. Všechny staré stavební kultury vyuţívali přirozených principů, které udrţovali vyváţený vlhkostní stav ve stavební konstrukci.

- 12 -

Jestliţe konstrukce podlahy umoţňovala volný průchod vodní páry do ovzduší místností a uţívání místností (větrání, topení) zajišťovalo pravidelný odvod této páry, difúzní vlhkost nezasahovala ţádné jiné konstrukce. Markantním případem jsou prkenné nebo fošnové podlahy na polštářích, které jsou uloţeny v násypu vytvořené přímo na zemině. Takto provedené podlahy vydrţely bez problémů a bez jakékoli ochrany dřeva 100 i více let. Stačilo však jejich vylepšení poloţením PVC nebo jiné paronepropustné podlahové krytiny a podlaha během dvou aţ čtyř let shnila. I lakování nebo natírání hydrovoskem brání difúzi vodní páry. A co udělala difundující vodní pára? Byla natlačena do okolních konstrukcí – základů a stěn, ve kterých se tím pádem zvýšila vlhkost, a protoţe přísun vlhkosti stále pokračoval, stoupala směrem vzhůru. Stejný případ nastává, kdyţ se provede vodorovná hydroizolace v podlahové konstrukci bez ohledu na to, ţe stěny tuto izolaci nemají. Získá se tím sice suchá podlaha, ale za cenu zvýšené vlhkosti ve stěnách, samozřejmě s patřičným mnoţstvím soli. Dalším příkladem negativních stavebních zásahů bylo ve 30. letech 20. století provádění kamenných omítek na soklech budov. Bránili sice účinkům odstřikující vody, ale zabránili moţnosti odpařování vody ze soklové části zdiva. Výsledkem bylo zvyšování vlhkosti nad úroveň kamenné omítky, coţ se projevilo jak na vnější, tak i na vnitřní částí fasádní zdi. Obdobné závady vytvářely a vytváří keramické obklady na obvodových i vnitřních částech mokrého zdiva. Dalším „modernizačním“ prvkem bylo natírání soklových omítek nebo i kamenných obkladů pórotěsnými malbami. Kromě zvýšené vlhkosti ještě zpuchřela a opadala omítka, kámen se začal rozpadávat nebo loupat v šupinách. Do nedávné doby se sanace vlhkého zdiva na vnitřních stěnách prováděly asfaltovým nátěrem, který se zpevňoval jutou. Vlhkost se zakryla, ale po čase se projevila ve vyšších partiích. Rovněţ vkládání vlnitých a dutinových lepenek pod omítku na vlhké zdivo bez zajištění průchodu vzduchu ve vytvořených dutinách dokázalo zvýšit úroveň zavlhčení zdí. Špatně navrţená nebo špatně provedená sanace vlhkosti můţe způsobit další zvýšení vlhkosti.

- 13 -

Dosti často se u starých staveb s klenutými stropy setkáváme při opravě kleneb nebo podlah nad klenbami s řešením, kdy se vyberou původní násypy ze stavební suti a nahradí se perlitbetonem. Proč? Aby se zmenšilo zatíţení? Ale hmotnost násypu zde měla i určitou statickou funkci, navíc je perlitbeton několikanásobně draţší neţ stavební suť. A perlitbetonem se vnese do konstrukce značné kvantum vody. Při nedodrţení předepsané doby míchání (to se stává skoro pravidelně) se zrníčka perlitu obrousí a nasají vodu jako houba.

A tato voda se vysušuje velmi problematicky. Pokud se pouţije podlahová

konstrukce s velkým difúzním odporem máme ve stropě na několik let zabudovanou vodní nádrţ. Mezi nevhodné stavební úpravy můţeme zařadit i změny uţívání stavebních prostor a jejich nepřizpůsobení novému účelu, např. zřízení nové koupelny bez vhodného větrání, praní v prostorách bez parozábran a větrání, skladování hygroskopických materiálů ve vlhké místnosti apod. Způsoby odstranění těchto závad jsou často velmi sloţité.

2.1.6.) Chemické vlivy vlhkosti Na vlhkých stavbách, zejména na přechodu mezi vlhkou a suchou částí, je moţno vidět různě zbarvené plochy výkvětových solí. Mají negativní účinek nejen z hlediska estetického, ale i konstrukčního. Výkvěty se projevují skvrnami nebo usazeninami na stěnách v podobě prášků, krystalků, jehliček a kůry. V podstatě jde o soli, které rozpuštěné pronikají na povrch omítek s vodou a při odpaření vody vykrystalizují. Pro tvorbu výkvětů je disponována většina stavebních hmot. Kromě popsaných výkvětů vnějších se tvoří i výkvěty vnitřní ve styku omítky se zdivem, které jsou z hlediska narušování materiálů mnohem nebezpečnější. Výkvětové soli narušují strukturu a pevnost omítek. Jsou hygroskopické, a tím zvyšují vlhkost ve stavební konstrukci. Nejdestruktivnější vliv však mají krystalické tlaky při tvorbě krystalů, kdy svůj objem některé zvětší více neţ stonásobně a vzniká tlak aţ 200 MPa.

- 14 -

K nejškodlivějším solím patří : sírany :

dusičnany:

chloridy :

● síran hořečnatý, hořká sůl

● dusičnan vápenatý

● chlorid vápenatý

● síran vápenatý, sádra

● dusičnan hořečnatý

● chlorid sodný a draselný6

● síran sodný, Glauberova sůl

Formou kyselého deště vnikají do stavebních konstrukcí oxidy síry a dusíku (oxid siřičitý a dusičný), oxid uhličitý a uhelnatý, amoniak, uhlovodíky, kyselina chlorovodíková. Klasifikace salinity zdiva se hodnotí podle obsahu síranů, chloridů a dusičnanů ve zdivu. Udává se v % hmotnostních kaţdé soli nebo mg soli na gram vzorku stavebního materiálu nebo v mg soli na 100g vzorku. Salinita se co do mnoţství poškozeného zdiva, hlavně zdící malty, korozními procesy (‚fyzikální a chemické rozrušování roztoky a krystaly uváděných druhů solí) klasifikuje podle tabulky.

Obsah solí v mg vzorku a v % hmotnosti

Stupeň zasolení zdiva

chloridy

dusičnany

sírany

mg

% hmotn.

mg

% hmotn.

mg

% hmotn.

< 0,75

< 0,075

< 1,0

< 0,1

< 5,0

< 0,5

zvýšený

0,75- 2,0

0,075- 0,20

1,0- 2,5

0,10-0,25

5- 20

0,5 – 2,0

vysoký

2,0- 5,0

0,20-0,50

2,5-5,0

0,25-0,50

20- 50

2,0 – 5,0

> 5,0

> 0,50

> 5,0

> 0,50

> 50

> 5,0

nízký

velmi vysoký

6

dostávají se do zdiva z půdy

- 15 -

3.) Vady a poruchy vznikající v interiéru stavby 3.1) Kondenzovaná voda : II. – vodní páry a jejich difúze Vodní páry v obytných domech vznikají např. v kuchyních při vaření, v koupelnách při uţívání teplé vody, při praní, sušení prádla, ţehlení apod. Ale i člověk vydává určité mnoţství vodní páry do prostředí při dýchání. V klidu vydýchá člověk asi 1 litr vody za 24 hodin, při manuální práci aţ 2 litry. Dalším zdrojem kondenzované vody můţe být špatně nebo vůbec nezaizolované instalační a teplovodní potrubí, na kterém se sráţí vlhkost, jeţ se automaticky vsakuje do okolních materiálů. Na vnitřních stěnách odvětrávacích částí kanalizačního potrubí rovněţ kondenzuje voda, která stéká dolů do kanalizace. U potrubí ø 125 mm a výšce 6 m od posledního zaústění kanalizace zkondenzuje během 24 hodin aţ 0,8 l vody. Velkým problémem je dokonalé a pravidelné větrání nitřních prostor, zejména suterénních. Zrušení lokálního topení, pouţívání nových velmi těsných oken, to vše má nemalý podíl na zvyšování relativní vlhkosti vzduchu, a tím i častější výskyt kondenzační vlhkosti.

Energetické úspory, které získáváme větší těsností oken, jsou negativně

kompenzovány vyšší relativní vlhkostí. Ztrácí se přirozená infiltrace a případné náhraţky ve formě větracích mříţek jsou velmi závislé na lidském faktoru. Ještě sloţitější situace nastává u nevytápěných prostor, u kterých se větrá ještě méně neţ např. v obytných místnostech. Navíc u starších objektů schází vodorovná hydroizolace. Podlahy jsou obyčejně tvořeny dusanou hlínou a okna jsou pozavírána. Za éry vlastnictví domovních správ se okna mnohdy zazdila a odvodu vlhkosti se tak zabránilo úplně. Proto je třeba dokonale zváţit kaţdou stavební úpravu a přesně stanovit náhradní řešení. Takţe při výměně dvojitých oken např. za zdvojená plastová s pryţovým těsněním musíme zajistit potřebnou výměnu vzduchu i při zavřených oknech. Při zrušení lokálního topení je vhodné ponechat průduch jako ventilační otvor. Nevytápěné a suterénní místnosti větrat, co nejintenzivněji za kaţdého počasí. Jedině tak budeme relativní vlhkost udrţovat na přijatelné úrovni, a tím se zmenší i moţnost vzniku kondenzační vlhkosti u vnitřního prostředí stavebních konstrukcí.

- 16 -

Na fasádách i v interiérech dochází ke kondenzaci na místech tepelných mostů. Dokud se na stavbách pouţívaly k překlenutí otvorů cihelné klenby nebo dřevěné trámy, bylo vše v pořádku. Inovace klasických materiálů betonovými prvky sice pomohla statice, ale dlouhou dobu se zanedbávalo zaizolování těchto prvků ve fasádě. Kromě energetických ztrát zde docházelo i k tvorbě tmavých a vlhkých fleků.

3.2) Vlhkost z rozvodů instalací Zdrojem vlhkosti ve zdivu bývají i závady na rozvodech vody, instalacích ústředního topení a kanalizaci - TZB. Tento typ zavlhčení stavebních konstrukcí se můţe projevit jako náhlá havárie, kdy voda vytéká z prasklého potrubí ve velkém mnoţství. Tuto závadu objevíme obvykle brzy a také ji hned opravujeme. Sloţitější jsou však případy, kdy voda vniká jen v malých kapkách (netěsné šroubení, prasklý svár, vadné nebo nedotaţené těsnění, špatně utěsněné napojení trubek kanalizace apod.), Zavlhání se hned nezpozoruje a můţe se projevit na úplně jiném místě, neţ je závada. Voda se můţe šířit po trubce pod tepelnou izolací nebo téci okolo elektrického vedení a aţ v některém ohybu vsáknout do stavebního materiálu. Do nedávné doby byly velmi nekvalitně prováděny spoje vodorovné kanalizace pod objektem. Nezřídka se stávalo, ţe hrdla potrubí se jen omazala maltou. Ale i při dodrţení technologie napojování keramického kanalizačního potrubí s těsnícím provazcem, asfaltovou zálivkou a obetonováním hrdla se jen sporadicky podařilo vytvořit spoj opravdu těsný. Zkoušky těsnosti leţaté kanalizace se prakticky neprováděly. Další závadou na kanalizačním leţatém potrubí, která zvyšuje vlhkost v podzákladí, je pokles nebo přímo ustřiţení kanalizace. Tímto způsobem můţe voda pronikat do bezprostřední blízkosti objektu i několik let neţ se závada zjistí. Pak ovšem mimo problému s vlhkostí nastávají i problémy statické. Nejlepší ochranou proti těmto závadám je kvalitní práce, odborné přejímání práce a volba vhodného a kvalitního materiálu.

- 17 -

3.3) Radon v budovách Radon7 je přírodní radioaktivní plyn, který se nachází téměř všude kolem nás, tj. vyskytuje se v různé míře i v ovzduší kaţdého dumu. Je bezbarvý, bez chuti a zápachu, chemicky netečný – patří mezi vzácné plyny. Podíl radonu na efektivní dávce vzrostl v posledních desetiletích i v souvislosti s jeho vzrůstající koncentrací v interiérech, způsobenou utěsňováním domů, přechodem na ústřední vytápění a pouţíváním stavebních materiálů na bázi odpadních surovin (popílky, strusky, škváry atd ). Výsledná koncentrace radonu v interiéru není konstantní, ale mění se v čase v závislosti na rychlosti přísunu radonu od jednotlivých zdrojů a na násobnosti výměny vzduchu. Oby tyto parametry závisí na řadě okolností, mezi které patří rychlost a orientace větru, teplotní rozdíly mezi interiérem a exteriérem, způsob větrání objektu, těsnost obvodového pláště atd. Účinek větru a diference vnitřních a vnějších teplot jsou proměnné v čase a vyvolávají tak proměnný podtlak v budově. Podtlak v interiéru oproti exteriéru bývá největší v časných ranních hodinách, kdy můţe být teplotní diference v zimě i více neţ 30°C. Zato v letním období při vysokých venkovních teplotách můţe dojít aţ k obrácení tlakových poměrů, kdy je uvnitř domu tlak vyšší neţ v exteriéru. Měnící se tlakové rozdíly vyvolávají jak změny v nasávání půdního vzduchu z podloţí do interiéru, tak změny v násobnosti výměny vzduchu a v důsledku toho i změny koncentrace radonu v jednotlivých místnostech a v celém domě. Obecně lze v budově, kde je zdrojem radonu podloţí, očekávat v noci vyšší hodnoty neţ ve dne a v zimním (topném)období vyšší hodnoty neţ v létě. Je-li zdrojem radonu podloţí, pak nejvyšší koncentraci zjistíme v místnostech v přímém kontaktu se zeminou, zatímco ve vyšších podlaţích jsou hodnoty niţší. Bude-li naopak zdrojem radonu stavební materiál, potom vyšší obsah radonu naměříme v místnostech , které jsou jím ohraničeny. Radioaktivita a s ní spojena i koncentrace radonu v půdním vzduchu se mění s místem i časem. Je ovlivňována aktivitou radia– 226 v mateřské hornině, vlhkostí, pórovitostí a propustností jednotlivých vrstev v půdě. Je jasné, ţe bude jiná koncentrace radonu v granitovém masivu a v křídovém souvrství. Vyšší obsah radia bývá ve vyvřelých horninách jakými jsou (např. ţuly), střední v metamorfovaných horninách ( pararuly) a nejniţší v sedimentárních horninách (pískovcích, jílovcích).

7

Radon-222 (222Rn) – inertní přírodní radioaktivní plyn, který je bezbarvý,bez chuti a zápachu, jeden z produktů uran- radiové přeměnové řády

- 18 -

Typické koncentrace radonu v půdním vzduchu 1,0 m pod povrchem země v ČR se pohybují v rozmezí 1 aţ 100 kBq/m3 , v extrémních případech více neţ 1 000 kBq/ m3 . V běţných zeminách klesá koncentrace radonu směrem k povrchu velmi výrazně, neboť na povrchu dochází k uvolňování radonu do volné atmosféry. Je-li na podloţí postavena budova, její těsná konstrukce ve styku se zeminou brání uvolňování radonu do vnějšího ovzduší, a tak bezprostředně pod domem odpovídají koncentrace hloubce 0,8 – 1,0 m., proto se při určování radonového rizika měří koncentrace v hloubce 0,8 m. Reálné koncentrace radonu pod budovami jsou tedy ovlivňovány nejen rychlostí tvorby radonu v podloţí, ale také těsností kontaktní konstrukce a její půdorysnou plochou ( čím těsnější konstrukce a rozsáhlejší půdorys, tím zpravidla vyšší koncentrace ), propustností povrchových vrstev zeminy kolem domu a pod tlakem v interiéru ( podtlak spolurozhoduje o mnoţství vzduchu nasávaného budovou z podloţí a propustnost zeminy o tom, do jaké míry bude nasávaný vzduch ředěn vzduchem z vnějšího prostředí ).

3.4) Flóra - dřevokazné houby Největším nebezpečím pro dřevo jsou na stavbě dřevokazné houby. Dřevo rozkládají , sniţují jeho pevnostní charakteristiku a tím váţně ohroţují i celý objekt. Rozklad dřeva probíhá různě podle toho, je-li způsobován houbami celulózovorními nebo ligninovorními. Celulózovorní houby vyvolávají tzv. destrukční hnilobu dřeva. Zdrojem jejich výţivy a energie je především celulózová sloţka dřeva – ostatní struktura se mění v látky humusové povahy. Proto napadené dřevo postupně tmavne a segmentově se rozpadá. V praxi se činnost celulózovorních hub označuje jako červená či hnědá hniloba . Ligninovorní houby, které vyvolávají tzv. korozní hnilobu, vyuţívají všechny sloţky dřeva, tedy nejen celulózu, ale i lignin. Dřevo, které je napadeno touto houbou zesvětlívá, měkne, vytváří se na něm nápadné komůrky a nakonec se drobí, ale nikdy se segmentově norná, jakoţto u předchozího způsobu. Vzhledem k bílému zabarvení dřeva je napadení ligninovorními houbami označováno jako bílá hniloba dřeva. Růst houby začíná klíčením spory (výtrusu) za zvýšené domácí vlhkosti. Ze spor vyrůstají drobné vláskovité hyfy (vlákénka), které v dalším stádiu vývoje tvoří pletivo (mycelium). U některých hub je konečným vývojovým stupněm plodnice. Plodnice je pak schopna dalšího rozmnoţování pomocí spor, ktré jsou roznášeny proudícím vzduchem na jiné trámy, kde se rozroste další podhoubí. Tímto cyklem se šíří postupná infekce.

- 19 -

3.4.1.) Dřevomorka domácí Jedná se o nejnebezpečnější škůdce dřeva. Způsobuje hnědou hnilobu dřeva, a to po kostkovitou hnilobu aţ po destrukci dřeva. Její nebezpečí tkví v tom, ţe má poměrně skromné poţadavky na vlhkost. Plodnice dřevomorky jsou většinou rozlité, ale můţou vytvářet i shlukovité útvary a kloboučky. Dřevomorka ţije především ve sklepích, v přízemí, pod podlahou, na záklopech a stropních trámech, ale i na krokvích, všude tam, kde dlouhodobě zatéká a jsou zde i další vhodné podmínky pro její rozvoj ( malý nebo ţádný pohyb vzduchu, přítmí a teplota nepřesahující 30°C ). Působí škody na starém zabudovaném dřevě jehličnanů. Mimo budovu v přírodě dřevomorku domácí v našich klimatických podmínkách nenalezneme. Do Evropy se pravděpodobně rozšířila lodním transportem dřeva z Asie. Nezanedbatelným negativním faktorem je i zdravotní aspekt. Plodnice vytváří velké mnoţství výtrusů, které znečišťují ovzduší v objektu. Staré plodnice, které obsahují kolem 30 % bílkovin se při větší vlhkosti rozkládají a produkují dráţdivé dusíkaté sloučeniny, které mohou způsobit u zvlášť citlivých jedinců zdravotní obtíţe projevující se špatným psychickým stavem, bolestmi hlavy, pocity nevolnosti, závratěmi, někdy i váţnějšími onemocněními – např. chronické alergie.

3.4.2.) Koniofora sklepní Lze ji najít v létě i na podzim na celém našem území – v lese i ve stavbách. Plodnice jsou zcela rozlité a vytvářejí ploché, tence kornaté povlaky nepravidelně okrouhlého tvaru, ţlutavě zabarvené. Kdyţ vyzrají výtrusy, plodnice se zbarví dohněda. Koniofora se velmi obtíţně identifikuje. Napadá především dřevo, které je v kontaktu s mokrými zdmi, mokrou zemí, s vodní párou aj. Velice rychle se šíří tam, kde má vhodné podmínky, tj. vysoká vlhkost dřeva. Při sníţení vlhkosti houba odumírá, nebo se její vývoj pozastaví. Vytvářejí se podmínky pro růst dřevomorky a plodnice bývají často vzájemně prorostlé.

3.4.3.) Trámovka Trámovka působí velké škody na většině stavebních dílů za dřeva – ve venkovním prostředí, pod střechou na místě, kde dlouhodobě zatéká. Působí 90% škod na venkovních rámech a křídlech oken. Trámovce nevadí vysoká teplota ani periodické střídání sucha a vlhka, coţ je typické pro půdní prostory. - 20 -

Jejich spory jsou pevně usazeny v trhlinkách dřeva, kde se rozvíjejí, a uvnitř dřeva vzniká hnědá hniloba. Vnější povrch i při velkém ztrouchnivění vnitřních částí dřeva zůstává neporušen a škody se poznají aţ později. Tomu to jevu je na místě věnovat veliký zájem a je důleţité, aby odhadce, či znalec byl proškolen co se týká znalosti těchto vnitřních chorob, popř. kdyţ si není jist, aby přizval ke konzultaci odborníka z oboru. Tento problém má veliký vliv na celé ocenění stavby.

3.4.4.) Plísně Zvláštní skupinou hub napadající dřevo stavební konstrukce jsou plísně. Rostou na povrchu dřeva, dřevotřískových deskách, papíru i některých minerálních a syntetických materiálech pouţívaných ve stavebnictví, jako např. omítkách, latexových nátěrech aj. Nejintenzivněji se tvoří na dřevě i na jiných substrátech s vlhkým povrchem při zvýšených teplotách a vysoké relativní vlhkosti. Na vlhkých stěnách se jejich růst prozradí skvrnami a zatuchlým zápachem, patrným při příchodu do místnosti. Barevné skvrny jsou zkáznou známkou, ţe u plísní dozrávají výtrusy, které se budou moci rozmnoţovat a rozšiřovat se dále po objektu. Během ţivota plísně produkují mnoţství oxidu uhličitého, organických kyselin i toxických látek, které mohou vyvolávat onemocnění kůţe a plic. Nejjednodušší ochanou proti plísním je správné uţívání budov, zejména vytápění a větrání.

3.5) Fauna – dřevokazný hmyz Nejlépe lze hmyz rozdělit na hmyz, který napadá čerstvé dřevo (k tomu potřebuje pro svůj vývoj vysokou vlhkost dřeva), a na hmyz napadající jiţ zpracované nebo zabudované dřevo, který je hlavním škůdcem stavebního dřeva. Tento hmyz můţe poškozovat dřevo přímo i nepřímo. Přímo poškozují dřevo larvy i dospělý jedinci; vytvářejí spleť chodeb skrytých pod povrchem dřeva s výletovými a vletovými otvory. Při větším napadení se chodbičky spojují, vytvářejí dutinky vyplněné odpadovou drtí, z nichţ se sypou jemné piliny. Během času se dřevo znehodnotí tak, ţe ztratí pevnost a rozpadá se. Obzvláště citelné škody působí hmyz na uměleckých předmětech, staroţitnostech, rámech obrazů. Nepřímé škody vznikají tím, ţe hmyz zavleče do chodeb vyhlodaných larvami některé plísně, a tím je rozšiřuje.

- 21 -

V našich klimatických podmínkách jsou hlavními dřevokaznými škůdci brouci. Pro svůj vývoj potřebují minimální vlhkost dřeva cca 10 %. Dřevo, které se nachází pod touto hranicí nebývá brouky napadáno. Se vzrůstající vlhkostí nebezpečí napadení stoupá. Vývoj larev je spojen i s určitým teplotním rozmezím. Teplota nad 55°C vede k usmrcení larev, čehoţ se vyuţívá při likvidaci napadení tímto hmyzem.

3.5.1.) Tesařík Je zařazen jako nejvýznamnější představitel druhu tesaříkovitých. Dospělý brouk má hnědočervené tělo, dlouhé 8 – 20 mm. Brouci se v přírodě vyskytují celé léto. Samička ţijící jen jeden měsíc stačí do štěrbin ve dřevě naklást 50 – 400 vajíček. Vylíhlé larvy vyvolávají choroby pod povrchem dřeva; později se zavrtávají hlouběji. Výletové otvory jsou oválné, aţ 1 cm široké. Celková doba vývoje larev je značně různá a závisí na mnoha faktorech (např. na teplotě, vlhkosti, obsahu pryskyřic, napadení houbami atd.). Extrémní případy jsou uváděny aţ 12 let, ve většině případů trvá vývoj larev 3 – 4 roky. Tesařík napadá starší opravované dřevo z jehličnatých stromů, nejčastěji krovy, podlahy, trámy, sloupy, roubené chalupy apod. Brouk dobře létá a často se přemisťuje od napadené budovy ke druhé.

3.5.2.) Červotoči Jsou to drobní ovální broučci, dlouzí 2 – 8 mm, tmavě hnědí aţ černí. Larvy jsou bílé, dlouhé 5 – 10 mm. Dospělí brouci létají koncem jara a začátkem léta ve večerních a nočních hodinách. Výletové otvory mají průměr 1,5 – 2,5 mm. Samičky nelétají daleko a kladou vajíčka zpravidla i do jiţ pouţitých chodeb ve starém dřevě, a tak jsou objekty poškozovány celými generacemi červotočů – postupně provrtány chodbami do té míry, ţe ztrácejí pevnost a soudrţnost. Vyhlodané chodby vyplňují larvy nestrávenými zbytky dřeva, známými jako červotočina. Staré červotočivé dřevo můţe být tak provrtáno chodbami, ţe z původní dřevní hmoty zůstává jen nízké procento a takto degradovaný materiál se bortí při zatíţení nebo dokonce vlastní vahou. Z vajíček se líhnou po 15 – 20 dnech larvičky, které zejména na počátku svého vývoje dávají přednost měkčímu jarnímu dřevu. Délka vývoje larvy závisí na teplotě a vlhkosti.

- 22 -

Pro kuklení také potřebuje, aby teplota kolísala, jak odpovídá přirozeným podmínkám (nočnímu ochlazení). Proto se červotoči nejčastěji vyskytují v objektech, které se vytápějí celoročně. Druhotnou škodlivou činností dřevokazného hmyzu je zavlékání nákazy dřevokazných hub do dřeva, čímţ je dřevokazná činnost dokonána. Červotoč poškozuje prakticky veškeré uţitkové dřevo. Boj proti červotočům je velmi ztíţen skrytým způsobem ţivota ve dřevě. Amatérský způsob aplikace insekticidů je téměř ve všech případech nemoţný a zbytečný.

3.5.3.) Mravenci Ţijí ve dřevě a pronikají do chat, staveb stojících na okraji lesů. Často ţijí v symbióze s červotoči a tesaříky a usazují se na dřevě, které tito škůdci dříve napadli. Mravenci přenášejí do dřeva houby a plísně (jimiţ se také vyţivují), a tím urychlují zkázu narušeného dřeva. Častěji se v dnešní době setkáváme i s mravenci ţijícími v naší těsné blízkosti – např. v panelových domech, které nestojí u lesů, nýbrţ ve městech a u jiných obytných staveb. Jsou zde lákány pachem potravin, sladkostmi. Vytvářejí mnohdy spletité labyrinty chodeb, které mohou zvýšit riziko narušení nosných konstrukcí. I estetický vliv je nezanedbatelný – komu by se líbili pochodující mravenci např. po fasádě, skrz stěny, po kuchyňské lince apod.

3.5.4.) Pilořitky Jsou hmyzem čerstvého dřeva, napadají ţijící jehličnaté stromy nebo dřevo stromů čerstvě poraţených. Jejich larvy jsou však schopné se během dvou i více let vyvinout i v zabudovaném dřevě. Vykousané chodbičky pilořitek jsou pevně ucpány moučkou v barvě dřeva. Zvlášť při slabším napadení se mohou velmi snadno přehlédnout, takţe škody jsou znatelné teprve po několika letech po vylétnutí hmyzu. Výletové otvory pilořitek jsou okrouhlé s hladkými okraji a mají průměr 5 – 7 mm. Proto pozor při posuzování škod čerstvého dřeva určeného pro stavbu.

- 23 -

4.) Vady a poruchy technického rázu 4.1) Vady z předprojektové fáze Mohou být ovlivněny nebo vyvolány : - nedostatečným průzkumem objektu a jeho okolí; - podceněním přírodních podmínek ( zvýšená hladina podzemní vody, záplavy, teplotní pásma ); - nedostatečnou znalostí technických prostředků a realizačních moţností; - nedostatečnými zkušenostmi a přeceněním technických znalostí; - špatným stanovením předpisů a porušení technologických norem; - nereálné poţadavky na vlastnosti pouţitého materiálu a technologií; - nedostatečným zhodnocením při schvalovacím řízení aj.

4.2) Vady z projektové fáze Zde spadají moţné vady z předprojektové fáze, pokud nejsou odstraněny nebo eliminovány. Správně proveditelný projekt má zajistit plnění stanoveného účelu konstrukce v daných podmínkách. V projektu mohou vzniknout následující moţnosti vad : - podcenění nebo neúplné podklady; - nesprávná volba technologií a materiálů; - podcenění komerčních zájmů výrobců sanačních prostředků; - podcenění vlivu provozu prostředí; chyby nebo neúplné tepelně technické výpočty; - nepřesný výklad a uplatnění norem; chyby a nejasnosti ve výkresové a písemné dokumentaci aj.

4.3) Vady z montáţní fáze Patří sem všechny druhy technologické nekázně při vlastní realizaci stavby. Přecházejí sem vady vzniklé v dřívějších etapách, které se mohou vhodným postupem omezit nebo naopak jejich vliv zvýšit : - zabudování vadných materiálů; - nedodrţením potřebných opatření v zimním nebo letním období; - z nedostatečné kontroly projektanta a technického dozoru, popř. investora

- 24 -

4.3.1.) Poruchy základových konstrukcí Opravy základů provádíme tehdy, pokud se na konstrukci vyskytnou trhlinky. Všechny trhliny na stavbě však nejsou způsobeny vadnými základy; mohou je způsobit i jiné síly, jako např. otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přetíţení, nerovnoměrné sedání stavby atd. Nejčastějšími příčinami vadných základů jsou : - únosnost základové půdy je překročena; - základy nejsou dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu; - nastal posun nebo pokles jednotlivých vrstev, na nichţ stojí stavba; - základy jsou z nevhodného nebo pochybného stavebního materiálu Pokud je základová půda přetíţena, je nutno rozšířit plochu základu se zřetelem na únosnost zeminy. Mělo by být prověřeno, ţe podloţí pod stávajícím základem je v průběhu let jiţ sesednuto (zkonsolidováno), zatímco pod jeho rozšířenou částí tomu tak není. Naopak pod rozšířením bude probíhat konsolidace, tj. často dlouhodobé sedání (deformace) základové půdy, obzvláště jde-li o jílovité sedimenty. Změnou plochy základů a jejich vzájemné vzdálenosti s interferencí napětí, tj. spolupůsobením, dojde k vyvolání rozdílů v sedání. Proto je vţdy prováděn pečlivý průzkum podloţí, zjištění hloubky mocnosti a vlastností jednotlivých vrstev základové půdy. Poklesy základové půdy můţe také způsobit špatné odvodnění ze střechy a okolí budov, ale také úroveň podzemní vody, její sloţení, případě proudění vody pod základy. Opatření proti dalšímu sedání nejsou tak nákladná jako při rozšiřování základů. Je nutné zajistit opravu ţlabů a odpadních potrubí, popřípadě provést nové zpevněné okapové chodníky a vodu odvést co nejdále od budovy. Pokud je třeba zvýšit pevnost základové půdy, aby se sníţila její deformace, můţeme pouţít např. injektování cementovými suspenzemi, chemickými roztoky. Někdy se můţe pouţít i vypalování. Avšak mělo by se brát na zřetel, ţe tyto způsoby mění vlastnosti podloţí a to se můţe nepříznivě projevit do svého okolí u sousedních staveb. Jsou-li základy málo hluboké, podezdí se, podbetonují se nebo se zvýší okolní terén tak, aby pata základů zůstala trvale alespoň 0,8 – 1,2 m pod úrovní terénu, aby byla zaručena trvalá a kvalitní ochrana proti mrazu. Před samotným započetí stavby a výkupů základů, by bylo dobré zjistit jaká je zámrzná hloubka v dané lokalitě.

- 25 -

Nastal- li posun nebo pokles vrstev základové půdy vlivem poddolování a stavba nebyla zaloţena a provedena se zřetelem na tuto okolnost, vzniknou na budivě trhliny, jejichţ velikost a mnoţství se řídí mírou poklesu půdy. Méně poškozené stavby je moţno zabezpečit pro další pouţívání tím, ţe se stáhnou ţeleznými kleštinami a opasky. Více poškozené budovy je nutno většinou zbourat – z důvodu těţkého narušení statiky, kdy hrozí nebezpečí újmy na zdraví obyvatel. Pokud jsou základy ze špatného (vadného) nebo nevhodného materiálu nebo byl materiál základy narušen agresivní spodní vodou, je třeba provádět výměnu základů, prohloubení nebo ochranu proti škodlivým vlivům např. obloţením, nátěrem atd. Při zesílení nebo rozšíření základových pasů se obvykle zvětšuje zatíţení na základovou půdu. Zachovává se úroveň základové spáry nebo se základová spára sníţí. Rozšíření základu bez podstatného sníţení základové spáry se provádí vybetonováním monolitické základové desky nebo podsunutím ţelezobetonové prefabrikované desky pod spodní plochu starého základu. K předepnutí je nutno pouţít hydraulických lisů, které se odstraní po dobetonování a zatuhnutí betonu. Zesílení pasu se provádí po celé délce základu nebo jen ve staticky zdůvodněných částech. V některých případech se dělá zesílení základového pasu pomocí pilířů, a to v ose základu nebo v šachovnicovém uspořádání. Pilířů lze vyuţít jen v případech, kdy je pas schopen alespoň částečně přenášet mezi pilíři napětí a zemina pod základovou spárou je dostatečně únosná. Nachází-li se únosná základová půda ve větší hloubce, nestačí často při zvětšeném zatíţení pouhé rozšíření kontaktní plochy. Sedání se pak se zvětšující šířkou základu téměř nemění, proto je vhodnější pouţít kombinace s prvky hlubinného zakládání. Zesílení základových pasů je moţno provádět také pomocí ocelových průvlaků a pilot. Průvlaky přenášejí ohyb i smyk a piloty zajišťují dosaţitelnou hloubku únosné základové půdy. Zesilování základových pasů závisí na mnoha okolnostech. Nejsou-li vzdálenosti mezi základy příliš velké a je-li mezi nimi volný prostor, pak lze navrhnout zesílení konstrukce ve tvaru souvislé desky nebo příčných pasů. Obojí vyuţívají zvýšené únosnosti a spolupůsobení navrţené konstrukce se zeminou.

- 26 -

4.3.2.) Vady svislých konstrukcí Kvalita staveb je závislá na mnoha okolnostech, tj. na přípravě stavby, realizaci a uţívání stavby. Tyto jsou při neodborném a nehospodárném provedení příčinou škod na stavbách. Škody vznikají : Z chyb v konstrukci. Konstrukční chyby nebývají časté, respektují-li se platné stavební normy a předpisy8, v nichţ jsou uvedena základní pravidla a zásady pro technicky správné provádění stavebních prací. Nenapravitelné nebo obtíţně opravitelné chyby mohou být zaviněny špatným projektem, nehospodárným půdorysem, chybně navrţeným konstrukčním systémem a vším, co s tím souvisí, aţ k těm posledním detailům. Z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného pouţití. Tyto chyby jsou poměrně časté, neboť kvalita materiálu není vţdy odpovídající. Ale všechno nelze svádět jen na materiál. Ten, kdo ho zabudovává, musí včas zváţit kvalitu materiálu, a je-li nevhodný, musí jej odmítnout, popř. ho pouţít na jiném místě jeho kvalitě lépe odpovídající, i kdyţ si někdy současné rychlé stavební tempo vynucuje pouţití onoho méně kvalitního materiálu. Většina chyb je však zaviněna špatným zpracováním materiálu, jeho nevhodným pouţitím a nedostatečným dohledem nad pečlivým prováděním. Vlivem vnějšího mechanického a chemického působení ve většině případů proto, ţe se vůbec neuvaţovalo o tom, jakým vlivům bude stavba vystavena. Nedodrţení těchto tří podmínek vzniku škod vzájemných vazeb rozhodujících nosných konstrukcí budovy má za následek porušení stability budovy, které se na vnějších částech konstrukce projeví jako nebezpečné trhliny. Pro udrţení kvality stavby musíme věnovat velkou pozornost konstrukcím, které mají vliv na stabilitu budovy. Ze svislých konstrukcí jsou to : nosné zdi, pilíře, příčky, komíny .

- T r h l i n y : vznikají ve starých i nových stavbách a nejčastěji v různých dostavbách. Nebývají vţdy váţným nebezpečím, ačkoli na druhé straně na jisté nebezpečí upozorňují.

8

viz. Stavební zákon a prováděcí vyhlášky

- 27 -

Je třeba znát jejich příčinu i moţné důsledky. Posouzení trhlin bývá velmi obtíţné, protoţe se zpravidla slučuje několik příčin dohromady. Proto je nutno trhliny pozorovat a měřit delší čas. Nejvíce trhliny ohroţují stavby na vnějších zdech. Tyto mohou být způsobeny sedáním základů, výkyvy teplot, dotvarováním materiálů, schnutím korozí výztuţí ţelezobetonových konstrukcí. Trhliny jsou viditelný následek napětí, které překročilo mez pevnosti dotyčného materiálu v některé fázi jeho výroby, nebo jiţ po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. Kaţdá trhlina svědčí o pohybech jednotlivých částí stavby. Podle toho, jaká jsou mnoţství trhlin a ve kterých částech se

trhliny projeví posuzujeme jejich

závaţnost. Trhliny mohou být : -

neškodné, které kazí jen vzhled stavby, vznikají např. schnutím omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu, rychlým odpařením pojidla v nátěrech malbách

-

v pohybu, upozorňují na váţnější stavební poruchu staticky závaţnou

-

způsobeny poruchou, které má za následek zřícení konstrukce

Podle směru vnitřního napětí v materiálu konstrukce mohou v zásadě vzniknout tři druhy trhlin, typických jiţ podle vzhledu jejich okrajů : -

trhlina, která má ostře ohraničené hladké okraje, rozevírá se nejvíce uprostřed své délky a při poklepu okolí vydává zvuk, byla způsobena překročením pevnosti v tahu v místě trhliny, a proto musí mít průběh ve směru trajektorií tlakových;

-

trhlina, která má okraje rozdrcené a také vlastní materiál v jeho okolí je zvrásněný, vyboulený a při poklepu vydává dutý zvuk, je způsobena překročením pevnosti v tlaku, tedy silami směřujícími kolmo k ní, probíhá zákonitě ve směru trajektorií tahových

-

trhlina, která má okraje rozdrcené, její průběh je skoro přímkový, při poklepu neduní, byla způsobena vzájemným posunutím materiálu po sobě následkem překročením pevnosti se smyku dvojicí sil protichůdného směru. Neškodné trhliny, nejsou obyčejně nebezpečné. V omítkách a potěrech jsou

zaviněny maltou s příliš jemnými součástkami, velkým mnoţstvím vody, hlinitým pískem, špatným poměrem pojiva, jako např. příliš mastnou maltou, průvanem, sluncem nebo příliš rychlým vysoušením. Nemají tedy nic společného např. se sedáním základů.

- 28 -

Neškodné trhliny mohou vzniknout také namočením podkladu před omítáním, který tím ţe přijme vodu, zvětší objem a při vysychání se smršťuje. Omítne-li se podhled prefabrikovaných ţelezobetonových nosníků, desek nebo panelů, které jsou nevyschlé, nebo má-li k nim přístup vlhko z ovzduší, má to za následek vytvoření trhlin na tomto podkladu, a to proto, ţe vlhké prefabrikáty pracují. Trhlinky v omítce na podhledech prefabrikovaných prvků v místech spár zaviňuje špatné

osazení prefabrikátů. U

skeletových staveb se tvoří často trhlinky na vnějších omítkách mezi plochou výplňového zdiva a ţelezobetonovou konstrukcí. Protoţe spojení dvou nestejnorodých materiálů prakticky umoţňuje vznik trhlin, je třeba styk konstrukčně vyřešit, přinejmenším bandáţováním spár – např. přelepením lepidlem a nataţení perlinky s vhodnou omítkou. Některé trhliny se po opravě znovu neobjeví, jiné zůstanou, popř. se rozšíří. Podle druhu místa a okolností, za jakých vznikly, je moţné určit jejich příčinu. Důleţité je určit jejich stáří. Typické pro staré trhliny je, ţe jsou zaneseny prachem, zatímco nové mají čerstvý lom. Trhliny u zdí a stropů jsou převáţně zaviněny smykovým napětím. U zdiva se menší pohyb vyrovná ve spárách, za předpokladu nevyuţití neelastické cementové malty. Sednutí zdiva ve spárách můţe být příčinou trhlin, které jsou tím větší, čím jsou spáry širší, popř. méně elastické. Aby se zabránilo vzniku trhlin z nestejnoměrného sedání, má se při vyzdívání dbát, aby výšky zdí nebyly příliš rozdílné. Nezvětšují-li se trhliny, nejsou závaţné. Mezi neškodné trhliny patří samozřejmě i řada jiných. Tak např. u dveřních zárubní vznikají trhliny způsobené jejich slabým utěsněním, v tenkých sádrokartonových příčkách údery dveřních křídel. Trhliny také vzniknou po zatření instalačního potrubí čistou sádrou, nepřidá-li se k ní písek. Na stropních omítkách u stropů s dřevěnými stropnicemi jsou zaviněny jejich nedostatečným dimenzováním. Při nedostatečném uloţení stropnice vznikají v části stropu u stěny. Na potěrech, je-li jinak provedení správné, mohou vzniknout nedostatečně tuhým podkladem atd. Nebezpečné trhliny, příčin vzniku je mnoho. Trhliny ze sesuvů vznikají obyčejně tam, kdy chyběl pečlivý průzkum. K varovným trhlinám obyčejně dojde po dlouhotrvajících deštích, kdy voda, která prosákne zeminou, zmenší úhel tření, čímţ se poruší soudrţnost zeminy a svah přestává být v rovnováze. Trhliny z podmáčení základů vodou jsou někdy zaviněny špatně odvedenou podpovrchovou vodou, která k nim proniká, popř. prasklým kanalizačním nebo vodovodním potrubím. - 29 -

Dále vznikají při nerespektování nestejné únosnosti zemin v podzákladí, kdy je část stavby zaloţena na nosné zemině a část na násypu. Jiným důvodem pro vznik trhlin jsou objemové tepelné změny stativ. K poruchám a trhlinám, jejichţ příčinou jsou materiály s různou roztaţlivostí anebo se značně rozdílnými teplotami, jak tomu bývá v průmyslu, dochází, nejsou-li odděleny dilatačními spárami. Zjistí-li se na objektu trhliny, hlavně v nosných konstrukcí budov, je postup zajišťování proti zřícení následující. -

Stavba se okamţitě uvnitř podepře a zvenku zajistí opěrami. Systém, směr, mnoţství a dimenze podpor se určí staticky. Podpory se umístí vţdy tak, aby nezpůsobovaly další škodlivá napětí, jeţ by mohla být příčinou kolmých trhlin ke směru prvních trhlin.

-

Zdivo stavby se náleţitě stáhne táhly provedenými z plochých ocelí, nebo výztuţe pro předpjatý beton. Táhla umístíme pokud moţno do jádra průřezu zdí. Není-li toto zajištění moţné, dáme táhla alespoň do líce zdiva.

U stavby vyztuţované kleštinami, sponami, táhly, příloţkami apod. musíme náleţitě uváţit situování, rozměry, napínací síly těchto pomocných konstrukcí, zachycující obvykle tah. Při dimenzování táhla se řídíme úvahou, ţe stahovou stěnu povaţujeme za nosník., ten je zatíţený jednak vlastní hmotou a dále konstrukcemi, které na ní leţí, jakoţ i příslušnými sloţkami vodorovného zatíţení od větru (tlak, podtlak sání). Profily táhel budov k neutrální ose tohoto nosníku různé. Největší profil bude mít táhlo, které leţí v taţné části průřezu nejdále od neutrální osy. Při tomto zajišťování musíme vzít v úvahu, ţe nosník je porušen trhlinami. Jestliţe jsou tam trhliny, které se jiţ nezvětšují, je destrukce jiţ ustálená. Staţení takovéto stěny táhly tvoří jiţ jen zajištění proti případnému dalšímu zvětšení trhlin nebo zábranu proti zřícení stěny. Napínání táhel se nebudeme snaţit uzavřít trhliny a vrátit stěnový nosník do původní polohy. Síly k tomu potřebné a rozměry kleštin by byly obrovské a dalším posunem zpět by mohly nastat nové destrukce. Proto kleštiny pouze napneme, aby měly vnitřní předpětí a trhliny po staţení stavby vyklínujeme úlomky cihel nebo kamene a vyplníme maltou nebo betonem. Větší trhliny se vyškrábou, vyčistí od staré malty, vystříkají vodou. Na spáry se pouţije nejlépe injektáţ. Zdivo, které je zcela rozrušené, je nejlépe postupně úplně vyměnit a zavázat do starého zdiva.

- 30 -

Zdí se na cementovou maltu z cementů rychle tuhnoucích. Jestliţe je omítka odchlíplá, je nejlepší ji úplně otlouci a znovu nahodit. Odpouklé omítky se nejlépe zjistí poklepem.

4.3.3.) Vady vodorovných konstrukcí Obecně je moţno konstatovat, ţe vady stavebních objektů a konstrukcí bývají zpravidla způsobeny kombinací nepříznivých okolností, jako je např. nadměrná vlhkost, špatné tepelně- technické vlastnosti konstrukce, nerovnoměrné sedání základové půdy, konstrukční vady vyvolané chybným návrhem či vadou materiálu, nedodrţení předepsané technologie provádění apod. U historicky cenných staveb nebo konstrukcí je pak nutné opravit, případně doplnit původní materiál ve spolupráci s památkovým úřadem a restaurátory, a to velmi citlivě, aby nedošlo ke znehodnocení konstrukce, případně její cenné výzdoby. Poruchy dřevěných stropních konstrukcí mohou být způsobeny : -

vadami pouţitého dřeva (sukovitost, podélná sesychavost, nekvalitní dřevo, napadené dřevo, nesprávně ošetřené dřevo)

-

vadami v projektu (nedostatečná konstrukční ochrana – hydroizolace, kontakt konstrukce s materiálem vodící vlhkost, špatné odvětrávání, volný přístup hmyzu, špatná nebo ţádná chemická ochrana)

-

vady v důsledku špatného provedení

-

chemickým působením prostředí

-

přetíţením konstrukce (celkově nebo místně, zvýšením dynamických rázů z okolí– nadměrná doprava, továrny …)

-

přetvoření nosné konstrukce nebo jiných prvků

-

stárnutím konstrukce (zhoršování vlastností, jako je nasákavost, přirozená odolnost, pruţnost, pevnost, houţevnatost) s následkem uvolňování spojů

-

mimořádné události (poţár, záplavy, vichřice aj.)

Samozřejmě můţe dojít ke kombinaci jednotlivých moţností vzniku vad, přičemţ nejčastěji poruchy vznikají při zvýšení vlhkosti dřeva s následkem napadení dřevní hmoty biotickými škůdci (dřevokazný hmyz a houby) a změnami mechanických a fyzikálních vlastností dřevní hmoty.

- 31 -

Poruchy keramických stropních konstrukcí s ocelovými nosníky se nejčastěji vyskytují v oblastech keramických vloţek, desek nebo cihel v případě ploché klenby. U plochých kleneb, které jsou obvykle bez poruch, můţe docházet vlivem degradace materiálů (cihel, malty ve spárách) a dalších činitelů (zatíţení klenby, posun ocelových nosníků oproti původní poloze, koroze spodních přírub ocelových nosníků vlivem agresivního prostředí, zvýšená vlhkost atd.) k poklesu napětí ve vodorovném směru, a tím ke vzniku trhlin a následnému posunu cihelných prvků ve svislé ose (v kritických případech zřícení). Keramické stropy s keramickými deskami (HURDIS) do patek uloţených na ocelové nosníky jsou náchylné na vznik napětí v oblasti uloţení patek na příruby nosníků. Patky mohou vlivem špatného technologického provedení sestavy stropu dosedat na nosníky bodově a ne celou plochou. Dalším činitelem je pravděpodobně i nevyhovující zatěţovací schéma jednotlivých desek se šikmými čely, které není shodné s konečným působením desky v rámci celé stropní konstrukce. Všechny jmenované vlivy pak mohou mít za následek nepozorovaný a dlouhodobý rozvoj trhlin ve svislých přepáţkách desek. Poslední fáze porušení (oddělení a zřícení spodní části s omítkou v celé ploše stropní konstrukce) pak probíhá velmi rychle. První případy těchto poruch byly zaznamenány v roce 1995 a dále se vyskytují.

Vady ţelezobetonových stropních konstrukcí, u těchto konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta pevnosti, způsobené : -

dotvarováním v důsledku změn napětí v konstrukci

-

smršťováním (sesycháním, nabývání) betonu v důsledku změn teplotních výkyvů prostředí,

Celkové znehodnocení konstrukce nastává zvýšením vlhkosti konstrukce, která způsobuje korozi výztuţe , a tím i ztrátu provozuschopnosti konstrukce. I u prefabrikovaných ţelezobetonových stropních konstrukcí se vyskytují vady v podobě tahových, popř. smykových trhlin, v oblasti uloţení a ve středu rozpětí a nadměrným přetvořením prvku. Další příčinou poruch těchto konstrukcí je často fakt, ţe jednotlivé nosné stropní prvky byly dimenzovány jako prosté nosníky, coţ neodpovídá skutečnému působení panelové stropní konstrukce. Velkým problémem je pak řešení styků jednotlivých prvků.

- 32 -

Další moţné příčiny vzniku trvalých deformací na montovaných ţelezobetonových konstrukcí jsou : -

technologie výroby prefabrikátů (moţný vznik mikrotrhlin ve fázi výroby)

-

rozměrové nepřesnosti při výrobě i montáţi

-

technologie provedení styků

-

nedostatečné vyztuţení

Poruchy kombinovaných stropních konstrukcí. Ve fázi projektu je příčinou vzniku závad nedodrţení doporučení výrobce pro návrh na zabudování prefabrikovaných prvků do konstrukce (uloţení, minimální vyztuţení, uţitné zatíţení, časové limity pro jednotlivé fáze výroby stropní konstrukce). Tyto tzv. polomontované stropní konstrukce jsou při výrobě náročné na dodrţení technologických postupů. Jedná se zejména o provedení montáţního podepření montované části (nosníky keramické nebo ţelezobetonové s keramickými vloţkami) před betonáţí horní monolitické vrstvy, brzké odstranění podepření, navýšení přípustného zatíţení apod.

Poruchy podlahových konstrukcí. Podlahové konstrukce mají ve srovnání s nosnou stropní konstrukcí kratší ţivotnost. Proto nutnost jejich opravy je často podmíněna degradací jednotlivých vrstev podlah vlivem stárnutí i únavy materiálu. Nejvíce namáhány jsou nášlapné vrstvy, které jsou vzhledem k délce uţívání a průběţné údrţbě fyzicky zastaralé (dřevěné podlahy- prošlapané, pruţící na slehlém násypu, popraskané mazaniny a dlaţby, vypadaná výplň spár u dlaţeb, nedostatečná pevnost apod.). Velmi důleţitou roli hraje u podlahových konstrukcí s monolitickou vrstvou správný návrh a provedení dilatačních spár dle pouţitelného materiálu, tloušťky vrstvy, druhu fyzikálního a mechanického namáhání podlahy. Rekonstrukce podlah je součástí opravy nebo rekonstrukce nevyhovujících nosných stropních konstrukcí nebo je vyvolána změnou dispozičních řešení, změnou uţívání a s ní spojených zvýšených nároků na nášlapnou vrstvu, případně i umístění nových technologických nebo výrobních zařízení.

- 33 -

4.3.4.) Poruchy střech a krovů Šikmé a strmé střešní konstrukce jsou na stavbách uţívány od nepaměti a zpravidla s velmi dobrými výsledky. Původní střešní konstrukce např. nad církevními stavbami (katedrály a kostely) plní svoji funkci po více neţ 500let bez podstatných změn a zásahů, pouze s pravidelnou údrţbou. Původní šikmé a strmé střešní konstrukce měly pouze jediný úkol : chránit budovu před vlivy klimatické vlhkosti (odvedení dešťových sráţek mimo objekt) a ten plnily dvě základní vrstvy střešního pláště : -

Nosná vrstva (dřevěný krov a dřevěné latě nebo bednění)

-

Hydroizolační vrstva (skládaná krytina – tašky, vláknocementové, dříve azbestocementové, šablony a vlnovky, vlnitý plech, plechová hladká krytina, dřevěné šindele, slámové nebo rákosové došky …)

Prostor nad poslední stropní konstrukcí a pod střešní konstrukcí slouţil jako prostor pro uskladnění odloţených věcí nebo sušení prádla. Skládaná střešní krytina umoţňovala poměrně volné proudění vzduchu v podkrovním prostoru a maximální ochranou proti zafoukané vlhkosti byl v konstrukcích s dřevěným bedněním volně překládaný asfaltový pás slouţící zároveň jako provizorní ochrana stavby před provedením konečné krytiny. Tato klasická konstrukce měla několik nesporných kladů : -

snadná vizuální kontrola stavu střešní krytiny (indikace zatékání)

-

snadná kontrola stavu dřevěných prvků střechy

-

jednoduchá moţnost oprav ještě před vznikem závaţných poruch

-

snadný únik vlhkosti (prosakující krytinou, vylučuje kondenzaci vodní páry)

-

jednoduchá technologie provedení

Poruchy těchto střešních konstrukcí byly způsobeny zpravidla zanedbanou údrţbou nebo havárií. Z hlediska moţnosti vzniku poruch střech je zásadním přelomem 2.pol. 20. století se snahou ekonomicky zhodnotit kaţdý obestavěný a přikrytý prostor, tj. vytvoření plně obydleného a zatepleného podkrovního prostoru z původního nezatepleného půdního prostoru. Tím dochází k podstatným změnám tepelných a vlhkostních podmínek ve střešním plášti, protoţe jeho úkolem jiţ není pouze zajištění ochrany proti klimatické vlhkosti, ale zajištění chráněného vnitřního prostředí i z hlediska tepelně- technického, akustického a hygienického. Vzhledem k trvalému pobytu osob jsou zvýšeny rovněţ poţadavky z hlediska poţární bezpečnosti budov.

- 34 -

Základní vrstvy jsou nejprve rozšířeny o jednu doplňkovou : -

tepelně izolační vrstvu

a s rozvojem výzkumu a zkušeností v této oblasti o další doplňkové vrstvy, které při správné aplikaci zajišťují větší spolehlivost konstrukce střechy : -

pojistnou hydroizolační vrstvu

-

parotěsnou vrstvu

-

větranou vzduchovou vrstvu

Z problémů vznikajících v souvislosti s výstavbou chráněných podkrovních prostor je moţno uvést : -

uzavření dřevěných prvků (nesnadná kontrola, špatné „dýchání“ dřeva)

-

moţnost kondenzace vodní páry ve střešním plášti

-

ochrana dřeva proti biologickému napadení

-

pozdní indikace poruch (zatékání, promrzání)

-

technologicky sloţitější provedení (těsnost parozábrany, napojení vzduchové mezery na vnější prostředí)

Z různých důvodů, které se vyskytují ve střešních konstrukcích, bych se rád soustředil jen na nejvýznamnější poruchy základních vrstev střešního pláště (hydroizolační a nosné), které se ve stavební praxi vyskytují nejčastěji. Vady hydroizolace- hydroizolační vrstva je u střech tvořena zpravidla skládanou krytinou. Skládaná krytina se navrhuje z plošných prvků rovinných nebo tvarovaných, hydroizolačně propojených přesahem nebo spojovaných na dráţky nebo lišty. Skládaná krytina odvádí vodu z povrchu střechy a není těsná vůči vodě působící hydrostatickým tlakem. Z nejčastěji se vyskytujících poruch skládané střešní krytiny je nutno uvést : -

mechanické poškození prvků skládané krytiny

-

nesprávný sklon střechy

-

nesprávný přesah krytiny

-

nedostatečná pevnost nosných prvků

-

nedostatečná kvalita nosných prvků

-

pouţití v nevhodných klimatických podmínkách

- 35 -

Mechanické poškození prvků skládané krytiny – příčinou tohoto nejjednoduššího poškození můţe být nevhodný pohyb osob po střešní krytině (při kontrole nebo opravě), dopad těţkých prvků (hozených nebo odpadnutých z konstrukcí nad střešní krytinou) nebo působení ledových krup při bouřkách. Sloţitost opravy je závislá na druhu krytiny. Skládaná krytina volně poloţená spojovaná na dráţky (betonové tašky) – oprava se provede prostou výměnou poškozeného prvku za nový stejného typu a druhu. Skládaná krytina mechanicky kotvená – hřebíky, šroubky (vláknocementové, dříve azbestocementové šablony a vlnovky, dřevěné šindele, břidlice) – oprava se provede prostou výměnou opět za stejný prvek. Pro výměnu je nutno uvolnit mechanické připojení okolních prvků krytiny, tak aby bylo moţno nový prvek správně usadit a ukotvit. Nesprávný sklon střechy – doporučené nejmenší sklony střešních ploch pro skládané krytiny udává ČSN 73 1901-1999 Navrhování střech – Základní ustanovení. Tyto zajišťují praxí ověřenou nepropustnost skládaných krytinových systémů vůči sráţkové vodě. Při poruchách střech způsobených nedostatečným sklonem střešní roviny se postupuje následovně : -

Sklon střešní plochy menší neţ je doporučený ČSN, ale vyhovující technickým podkladům výrobce střešní krytiny – oprava se provede splněním poţadavků výrobce zpravidla doplněním pojistné hydroizolace do skladby střešního pláště. Je nutno snést stávající krytinu i nosnou konstrukci (laťování), případně provést podklad pod pojistnou hydroizolace (bednění), zachytit pojistnou hydroizolaci latěmi po spádu krokví (kontralatěmi), obnovit nosnou konstrukci krytiny a zpětně poloţit snesenou střešní krytinu

-

Sklon střešní plochy je menší, neţ udává ČSN i minimální poţadavky výrobce střešní krytiny – oprava se provede uţitím jiného druhu střešní krytiny umoţňujícího bezpečné uţití na sklonu stávající střešní plochy. Nesprávný přesah krytiny – v technických podkladech výrobce střešní krytiny jsou

vţdy uvedeny minimální nutné přesahy jednotlivých prvků v závislosti na sklon střešní plochy. Pro kaţdý druh a typ skládané střešní krytiny jsou přesně stanoveny potřebné odstupy závěsných střešních latí.

- 36 -

U tašek obyčejných, dráţkových, vlnovek a betonových tašek, případně dřevěných šindelů a došků, je zadaná vzdálenost maximální. Menší vzdálenost závěsných střešních latí zvyšuje přesah jednotlivých tašek a můţe mít příznivý vliv na hydroizolační vlastnosti skládané krytiny. Sníţení vzdálenosti závěsných prvků ovšem zvyšuje počet prvků skládané krytiny potřebných pro zakrytí střešní plochy, a tím i cenu. Naopak nedostatečný přesah jednotlivých prvků krytiny způsobuje zatékaní sráţkové vody do střešní konstrukce. Nedostatečná pevnost nosných prvků – v technických podkladech výrobce musí být vţdy stanoveny minimální poţadavky na statické dimenze nosných prvků krytiny. Pro dimenzování střešních latí je nutno vedle známého zatíţení stálého (vlastní hmotnost) počítat i s klimatickým nahodilým zatíţením (sníh, vítr …).

U stávajících střešních

konstrukcí je výskyt tohoto druhu poruchy nejčastěji způsoben : -

vlivem dlouhodobého působení zatíţení (zatíţení třešních latí – dlouhodobě)

-

vliv biologické koroze dřevní hmoty

-

nedodrţení zásad pohybu na střešní ploše (nejlépe pouţít roznášecí ţebřík)

-

výměnou stávající skládané krytiny za novou s vyšší plošnou hmotností bez výměny nosné konstrukce

-

uţitím nedostatečné dimenze nosných prvků jiţ při pokládce stávající střešní krytiny

Nedostatečná tuhost střešních latí se na střeše projevuje viditelným průhybem střešní plochy v jednotlivých polích mezi krokvemi a způsobuje především poruchy střešní krytiny, tj. u střešních tašek rozevírání spojovacích dráţek mezi střešními taškami včetně následného pronikání sráţkové vody do střešní konstrukce a případně mechanické poškození (praskání) jednotlivých prvků krytiny nejčastěji v místech přechodu krokví. U krytin skládaných z velkoplošných prvků se nedostatečná tuhost nosné konstrukce krytiny projevuje : -

u vláknocementových (zejména starších azbestocementových) vlnovek zpravidla nedochází k otevírání spojů, ale k mechanickému poškození (praskání) jednotlivých prvků

-

u krytiny z vlnitého nebo trapézového plechu dochází k otevírání spojů vytvořených překladem profilů.

- 37 -

Nedostatečná kvalita nosných prvků – je moţno charakterizovat jako uţití materiálů neodpovídajícího základním technickým poţadavkům (zpravidla dřeva– ČSN 49 1531-1Dřevo na stavební konstrukce). Kvalita dřeva je určena třídou uţitého řeziva. V souladu s ČSN 73 1701 se doporučuje pro : -

střešní latě – třída řeziva SI (staticky silně namáhané dřevěné prvky)

-

střešní bednění – třída řeziva SI nebo SII (staticky méně namáhané konstrukce)

Při uţití méně kvalitního řeziva pro výrobu střešních latí a následné aplikaci ve střešní konstrukci má negativní vliv zejména sukovitost – při malém profilu střešní latě výskyt suků zásadně ovlivňuje únosnost (v místě suků můţe dojít často k prasknutí prvku i při velmi malém zatíţení). Oprava je moţná dílčí výměnou poškozených závěsných střešních latí při místním odebrání stávající střešní krytiny.

Pouţití v nevhodných klimatických podmínkách – v technických podkladech výrobce jsou vţdy stanoveny maximální moţnosti uţití z hlediska klimatických podmínek. Jsou zpravidla určeny maximální nadmořskou výškou. Vedle geografické polohy je třeba při rekonstrukci zvaţovat i místní vlivy na střešní konstrukci s ohledem např. na nechráněnou polohu s intenzivními větry nebo zvýšenou intenzitu dešťových a sněhových sráţek. Při uţití nevhodné střešní krytiny (případně i vhodné, ale bez ostatních nutných opatření) v náročných klimatických podmínkách dochází v praxi zpravidla k velmi rychlé degradaci hydroizolačních schopností střešní krytiny zejména vlivem kombinace větru, sráţek a mrazu. Klimatická vlhkost dlouhodobě zanášená do střešní konstrukce způsobuje biologickou korozi dřevní hmoty – nosné konstrukce krytiny a krovu. Oprava spočívá ve volbě vhodného druhy střešní krytiny včetně potřebných doplňkových vrstev ve skladbě střešní konstrukce – pojistné a případně i pomocné hydroizolace. Dále u skládaných taškových krytin i doplňkové mechanické kotvení krytiny včetně řádných klempířských prvků.

- 38 -

5.) Výsledky a přínos práce Objekt se postupně opotřebovává a postupně se zhoršuje únosnost a pouţitelnost konstrukce. Nepříznivě se uplatňuje sloţitost, rozsáhlost a nepřehlednost státních norem a mnoho dalších předpisů, které jsou mnohdy zatracovány a nedodrţovány právě z důvodu výše uvedeného. Zejména menší projekty jsou často vypracovávány projektanty, kteří nemají potřebnou kvalifikaci, a navíc chybí dostatek času k řádnému provedení. Projekty nejsou kontrolovány a podrobně posuzovány. Rovněţ na vypracování zbývá málo času. U kaţdé stavby (větší i menší) by měl být kontrolou projektu pověřen zkušený pracovník, který neustále dohlíţí a dbá na úroveň projektu včetně jeho realizovatelnosti. Z malé poruchy můţe řetězovou reakcí vzniknout velká havárie. Konstrukce musí být dimenzována tak, aby zůstala pevná i po zřícení některého prvku. Nedostatky návrhu konstrukce spočívají spíše v detailech neţ v zásadních konstrukčních

problémech.

Konstrukce bude dobrá tehdy, bude-li vyhovovat a splňovat všechny detaily. Je nutno věnovat zvýšenou pozornost údrţbě nosných i nenosných konstrukcí, zejména v agresivním prostředí, jelikoţ sloţitější opravy bývají mnohdy nákladnější. Všechny práce by měly být pod neustálým a přísným dohledem kvalifikovaných pracovníků, proto je třeba, aby všichni pracovníci měli potřebnou kvalifikaci. V současné době je převáţná většina vad a poruch zaviněna lidským činitelem, přesněji řečeno neznalostí a neodpovědností. Všichni bychom měli přispívat k tomu, aby se v budoucnu podílel lidský činitel na vadách a poruchách jen minimálně a pokud k tomu to dojde měl by odhadce, znalec při provádění ocenění a stanovení trţní hodnoty brát v potaz, ţe hodnota musí odpovídat kvalitě stavby, dispozičnímu řešení, ţivotnosti, musí splňovat podmínky pro klasifikaci stavby. Pro správné stanovení trţní hodnoty by měl znalec z oboru co nejpečlivěji provést šetření na místě, záleţí jen na jeho znalostech a vědomostech, jak daný objekt pojme. Avšak pokud se jedná o sloţité ocenění stavby, ve kterém se vyskytují velmi závaţné vady a poruchy měl by přizvat pro odbornou konzultaci odborníka z oboru pozemních staveb a řídit se jeho nejlepšími doporučeními.

- 39 -

Nemělo by docházet k nedbalému a neodbornému přehlíţení konstrukčních vad a poruch, protoţe, jak jiţ bylo zmíněno jsou vady, které se mohou po sléze stát neštěstím. Všechny tyto vady a poruchy by měly být pečlivě zjištěny a řádně prošetřeny, jelikoţ nám způsobují celkové znehodnocení. Např. při výskytu radonu ve stavbě se cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení9 o 7% podle zákona 151/97 Sb. ve znění vyhlášky 456/2008 Sb. - § 21. Jedná-li se o prvek, který je zcela nefunkční, tudíš se stane nebezpečným je třeba jej vyměnit, za pouţití nákladové metody - § 17. Naopak zvýšení trţní hodnoty je vnímáno u zájemce o nemovitosti, u nichţ je splněn předpoklad estetických a ekonomických výhod, bez vad hyzdících vjem při prezentaci objektu. Nemělo by se proto zapomínat na vhodné stavební a povrchové úpravy, rekonstrukce, které se přímo promítají do finančního stanovení trţní hodnoty. Stavba plná vad a poruch, neplnící svůj účel, se dá říci nepovede k ţádným poţitkům spojených s prodejem.

9

uvedeno v příloze č. 15 vyhlášky 456/2008 Sb.

- 40 -

Závěr Tato práce se pro mě stala jakýmsi hnacím motorem v poznávání a rozšíření si znalostí z oborů vzájemně spolu kráčejících jakými jsou – pozemní stavitelství a oceňování nemovitostí. Zvolené téma bylo mnou samým vybráno pro svou širokospektrálnost zahrnující vady a poruchy jako podněty pro ocenění. Snaţil jsem zvolit jen ty vady, které se bezprostředně týkají správného uţívání stavby. Je mi naprosto jasné, ţe zmíněný výběr je jen základní ukázkou nejčastěji se vyskytujících vad a poruch, avšak i toto se pro mě stalo velmi atraktivním tématem pro bakalářskou práci. Jako kaţdý jedinec ztrácí na své hodnotě vlivem vad, nebo své nemoci, která mu neumoţňuje a mnohdy zabraňuje klidného ţití. Tak i stavba podléhá vadám a poruchám, vedoucím k neúplnému naplnění její ţivotnosti. Jedno však mají oba dva společné – podepisují se na nich vlivy vnějšího i vnitřního prostředí (cizí faktory, které se jen velmi těţko ovlivňují), podepisují se mnohdy sami na sobě, co se však vţdy stane - bez výjimky, ţe se projeví zub času. A proto, bychom se měli snaţit zvyšovat jak hodnoty své, tak i trţní hodnotu stavby. Přál bych si, aby se tato má práce stala jistým přínosem i pro laickou veřejnost, z důvodu vybraných základních vad a poruch nejčastěji postihující stavby ve vztahu k oceňování.

- 41 -

Seznam pouţité literatury Tištěné monografie

1. HANZALOVÁ, Lenka;ŠILAROVÁ, Šárka. Konstrukce pozemních staveb 402.vyd. Praha : ČVUT, 2005. 10613 publ. Zastřešení. ISBN 80-01-02604-3 2. LEBEDA, Jaroslav. Diagnostika vad a poruch 1.vyd. Brno, Ostrava : EXPERT, 1994 3. MICHÁLEK, Josef; NOVOTNÝ, Jan. Pozemní stavitelství v kresbách. 1.vyd. Praha : Sobotáles, 2006. 136. publ. ISBN 80-86817-16-4 4. ORT, Petr. Oceňování na tržních principech. 1. vyd. Bankovní institut vysoká škola,a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-101 5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha : Bankovní institut vysoká škola,a.s. 2007

ISBN 978-80-7265-

113-9 6. VAŇEK, Tomáš. Rekonstrukce staveb.2. vyd. Praha : SNTL, 1989. 10818 publ. ISBN 80-03-00063-7 7. VLČEK, Milan; MOUDRÝ, Ivan; NOVOTNÝ, Miroslav; BENEŠ, Petr; MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb 3.vyd. Brno : ERA group, spol. s.r.o., 2006. ISBN 80-7366-073-3 8. VLČEK, Milan; BENEŠ, Petr. Poruchy a rekonstrukce staveb II. 1. vyd. Brno : ERA group, spol. s.r.o., 2005. ISBN 80-7366-013-X

- 42 -

Pouţité zákony 9. Stavební zákon 10. Zákon o oceňování majetku + Vyhlášky, kterými je zákon o oceňování majetku prováděn v platném znění

- 43 -

PRAKTICKÁ ČÁST

- 44 -

Praktická část

Příloha č. 1

Objednavatel :

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům

Libušín 142/14 417 41 Krupka 3 Okres Teplice Česká republika

Datum ocenění : 20.března 2009

- 45 -

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky

1.dubna 2009

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku, označeného nám jako rodinný dům nacházející se na adrese Libušín 142/14, 147 41 Krupka 3 a v této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2009 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Teplicích, na listu vlastnictví č. 1396, pro katastrální území Krupka, obec Krupka, okres Teplice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.03. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

- 46 -

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 20. března 2009 uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata ze trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Předmětem ocenění je rodinný dům a pozemek, na nichţ se nemovitý majetek nachází. Jakýkoliv jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly dále ověřovány.

- 47 -

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 142/14 se nachází ve městě Krupka (okres Teplice), v současné době mající 13 938 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je situována v katastrálním území Krupka, místní část Libušín. Jedná se o velmi historickou část města, spojenou s dobýváním cínu, kde první zmínky sahají jiţ do 14. století, kdy krupské panství získal míšeňský šlechtický rod Koldiců. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – školy, lékař, pošta, a základní síť obchodů a sluţeb. Jedná se o koncový, řadový dům (polovina dvojdomu), postavený na vlastním pozemku u místní malé komunikace, cca 200 metrů od hlavní průjezdné komunikace obcí. Zastávka MHD se nachází cca 500m od objektu.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti a tudíš k vyuţití pronájmu za trţní nájemné.

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1881, dle 1. zápisu v pozemkové knize vloţky 142 pro k.ú. Krupka. Rodinný dům byl během času obýván mnoha majiteli a jiţ mnohokrát došlo k drobným výměnám st. prvků a menším rekonstrukcím. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce střechy, spočívající ve výměně podbití, poloţení nové krytiny a instalace nových klempířských prvků. Hlavní stavební konstrukce a vybavení stavby jsou původní s běţnou průměrnou údrţbou.

- 48 -

Pozemek Mírně svaţitý pozemek p.č. 238 o rozloze 78m2 je převáţně zastavěn budovou č.p. 142, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn – je přiveden k hranici pozemku, přípojka není dosud vybudována, kanalizace), z nichţ vedou pozemkem podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Parkování je moţné pouze v omezené kapacitě před domem na asfaltové silnici.

Rodinný dům Architektonické řešení Jedná se o koncový, řadový dům (polovina dvojdomu), postavený na vlastním pozemku – obdélníkového půdorysu, u místní malé komunikace, cca 200 metrů od hlavní průjezdné komunikace. S delší stranou umístěnou do Cínové ulice. Stavba má jedno podzemní podlaţí (1 PP) a dvě nadzemní podlaţí (2 NP). Podzemní podlaţí je situováno pod celým domem a je přístupné vnitřním schodištěm, které vede přes 1 NP do 2 NP. Stavba dispozičně obsahuje v 1 PP WC, koupelna se zásobníkem na ohřev vody, místností úschovy zásob. V 1 NP je vstupní chodba, kuchyně a obývací pokoj. V 2 NP se nachází dvě obytné místnosti a WC s menší koupelnou. Konstrukční řešení Základy jsou betonové, pasové, bez hydroizolace. Nosné zdivo je tradiční cihelné s moţným výskytem kamene o tloušťce 600- 450 mm. Stropy v 1.PP klenbové, v 1. a 2. NP jsou rovné, trámové s rákosovým podhledem. Kamenné schodiště je z pískovce. Podlahy v 1.PP jsou betonové, 1.a2. NP v obytných místnostech palubkové překryté PVC jinak dlaţba. Střecha je pultová- pobitá krytinou (šindel). Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu.. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem Vnější obklady nejsou provedeny, vnitřní pouze v kuchyni a koupelnách. Dveře jsou dřevené, plné – osazené do dřevěných zárubních. Okna jsou dřevěná dvojitá, špaletová. - 49 -

Výtápění je lokální na tuhá paliva (uhlí dřevo) – kuchyně je vybavena sporákem na uhlí. Elektro instalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je boiler o objemu 100 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z litinových odpadních trub, přípojka z trub kameninových hrdlových.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně

proveditelné, zajišťující

odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnávaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické, nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

- 50 -

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili metodu porovnávací a nákladovou. Metodu příjmovou nepouţijeme, jelikoţ k pronájmu rodinných domů na okrese Teplice příliš často nedochází – je trhu neznámo.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali

tři

pozemky

nabízené

k prodeji

- 51 -

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnávatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je :

55 210 Kč. A je kalkulována následně : 78 * 707,80 = 55 210 Kč

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Krupka -

Krupka -

Teplice -

Libušín

Bohosudov

Sobědruhy

st. 238

st. 1184

980

621

Katastrální území

Krupka

Krupka

Sobědruhy

Proboštov

Obec

Krupka

Krupka

Teplice

Proboštov

Okres

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Parcelní číslo

Proboštov

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

92 320

346 750

989 590

Rozloha pozemku v m2

78

104

365

1477

- 52 -

Cena za 1m2

888

950

670

Datum transakce

5.2. 2009

8.3. 2009

25.3. 2009

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

Druh transakce

prodej

prodej

prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

ANO

ANO

ANO

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

888

950

670

Nejsou

Zástava

Nejsou

1

1,05

1

997,50

670

lepší

lepší

lepší

Korekce

0,92

0,93

0,95

Upravená hodnota

816,96

927,67

636,50

pravidelný

pravidelný

pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

816,96

927,67

636,50

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Vyuţití podle územního

Rodinný dům

plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a

ANO

Nejsou

závazky Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

horší

pravidelný

- 53 -

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

0,98

0,98

0,98

Upravená hodnota

800,62

909,12

623,77

kompletní

kompletní

Není plyn

Korekce

1

1

1,05

Upravená hodnota

800,62

909,12

654,96

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

800,62

909,12

654,96

Autobus

Autobus

Autobus/vlak

Korekce

1

1

0,97

Upravená hodnota

800,62

909,12

635,31

Svaţitost

Dostupnost inţ. sítí

Kontaminace

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Mírně svaţitý

kompletní

Nezjištěna

Autobus

Dobrý

Lepší

Lepší

Výborný

Korekce

0.98

0,98

0,92

Upravená hodnota

784,60

890,93

584,48

Nutnost demolice

NE

stávajících objektů

NE

NE

NE

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

784,60

890,93

584,48

Neaplikováno

Neaplikováno

Jiná technická korekce

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

784,60

890,93

584,48

Obdobná

Větší

Velká

Korekce

1

0,93

0,90

Upravená hodnota

784,60

828,56

526,03

Plně

Plně

Plně

Moţná

zastavěno

zastavěno

zastavěno

přístavba

Korekce

1

1

0,97

Upravená hodnota

784,60

828,56

510,25

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Moţná zastavitelnost

X

- 54 -

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m2

707,80

Rozloha pozemku

78

Celková porovnávací metoda

784,60

828,56

55 208

0

510,25

0

0

Výpis oceňovaných parcel jednotková poř. číslo

číslo parcely

2

výměra v m

hodnota v

trţní hodnota

zaokrouhleno

55 208

55 210

Kč/m2 1

238

78

707,80

Stanovení trţní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Teplice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnávatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, Moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je : 1 384 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně. - 55 -

Příloha č. 2– TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Libušín

Krupka -

Teplice -

142/14 -

Bohosudov

Sobědruhy

Proboštov

Krupka Parcelní číslo

st. 238

st. 1184

980

621

Adresa nemovitosti

Libušín

Boţeny

Bohosudovská

Na Lučinách

142/14

Němcové 256

63

314

Katastrální území

Krupka

Krupka

Sobědruhy

Proboštov

Obec

Krupka

Krupka

Teplice

Proboštov

Okres

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

B. Údaj o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

78

104

365

1477

888

950

670

92 320

346 750

989 590

707,80 55 208

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích

220

180

95

205

1 200 000

1 450 000

2 150 000

1 107 680

1 103 250

1 160 410

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Datum transakce

5.2. 2009

8.3. 2009

25.3. 2009

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

prodej

prodej

prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

prodej

- 56 -

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Existence věcných břemen

NE

NE

NE

NE

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Kolaudační rozhodnutí

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 153,78

11 613,16

5 660,54

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Nejsou

Zástava

Nejsou

Korekce

1

1,05

1

Upravená hodnota

6 153,78

12 193,81

5 660,54

lepší

lepší

lepší

Korekce

0,92

0,93

0,95

Upravená hodnota

5 661,48

11 340,24

5 377,51

dobrý

lepší

dobrý

Korekce

0,96

0,92

0,96

Upravená hodnota

5 435,02

10 433,02

5 162,41

průměrná

průměrná

průměrná

Korekce

0,95

0,95

0,96

Upravená hodnota

5 163,27

9 911, 37

4 955,91

dobrá

dobrá

výborná

Korekce

0,94

0,94

0,91

Upravená hodnota

4 853,47

9 316,69

4 509,88

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Techn. vybavenost budovy

Funk. vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitost

horší

zhoršený

podprůměrná

horší

NENÍ

NENÍ

NENÍ

Moţnost přístavby

Korekce

1

1

0,98

Upravená hodnota

4 853,47

9 316,69

4 419,68

Autobus

Autobus

Autobus/vlak

1

1

0,97

Dopravní obsluţnost Korekce

Autobus

- 57 -

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

4 853,47 Dobrý

9 316,69

Lepší

4 287,09

Lepší

Výborný

Korekce

0,98

0,98

0,92

Upravená hodnota

4 756,40

9 130, 36

3 944,12

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,96

0,96

0,95

Upravená hodnota

4 566,14

8 756,15

3 746,91

Neaplikováno

Neaplikováno

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Průměrná

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 566,14

8 756,15

3 746,91

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,03

1,1

1,01

Upravená hodnota

4 703,12

9 631,77

3784,38

Neaplikováno

Neaplikováno

Jiná korekce

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 703,12

9 631,77

3784,38

4 703,12

9 631,77

3784,38

Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota 1

6 039,76

jednotky Porovnávací hodnota

1 328 747

celkem Hodnota pozemku

55 208

Celková porovnávací

1 383 955

hodnota

- 58 -

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.

- 59 -

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnávatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. N základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

1 028 060 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

- 60 -

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům,Libušín 142/14, Krupka

Číslo pozemku

st. 238

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

128 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

78 let

Ekonomická ţivotnost

40 let

Zastavěná plocha

75 m2

Počet podlaţí

1 pozemní a 2 nadzemní 75 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 220 m2

Celková podlahová plocha

646,5 m3

Celkový obestavěný prostor

3

Jednotkové reprodukční náklady

3 960 Kč/m

Reprodukční náklady celkem

2 560 140

Fyzické opotřebení

- 60%

1 024 056

Funkční nedostatky

- 5%

972 853

Ekonomické nedostatky

- 0%

972 853

Pozemek

55 210Kč

Indikovaná hodnota

1 028 063

Zaokrouhleno

1 028 060 Kč

Příjmová metoda Majetky, které jsou schopny generovat příjem, podobně jako hodnocený majetek, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Kdyţ je správně aplikovaná, je tato metoda obecně povaţovaná za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

- 61 -

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí dvou kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace a/nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. Případě ocenění předmětného majetku tato metoda není pouţitá s ohledem na účel vyuţití majetku a lokalitu umístění stavby.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.března 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace : METODY

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 384 000

85

1 176 400

Nákladová metoda

1 028 060

15

154 209

Výsledná cena

1 330 609

Zaokrouhleno

1 330 610

Oceňovaný majetek není typický investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty vyuţitá. S ohledem na skutečnost, ţe se jedná o majetek, který byl postaven a slouţí pro účely bydlení, bývá zpravidla pořízen investorem pro tento způsob vyuţití. - 62 -

Protoţe majetky tohoto druhu jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno, trţní hodnota nejlépe odráţí stav ekonomiky a nabídku i poptávku po obdobném majetku na trhu nemovitostí. Při stanovení výsledné trţní ceny jsme proto přisoudili trţní metodě váhu 85%. Zejména u starších, ikdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 15%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.března 2009 reprezentována částkou :

= 1 330 610 Kč. (slovy : jedenmiliontřistatřicettisícšestcetdesetkorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Posudek byl vypracován dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 20.3. 2009.

- 63 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo částí této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

- 64 -

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 65 -

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe :

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Teplicích, dne 25. března 2009

……………………………….. Tomáš Dvořák

- 66 -

- 67 -

Praktická část

Příloha č. 2

Objednavatel :

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Výrobní areál společnosti INTESUNION, a.s.

Tolstého 451 415 82 Teplice - Řetenice Okres Teplice Česká republika

Datum ocenění : 26.března 2009

- 68 -

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky

5.dubna 2009

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku, označeného nám jako Výrobní areál nacházející se na adrese Tolstého 451 416 82 Teplice - Řetenice

a v této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavy a právním skutečnostem, platným k 20. března 2009 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Teplicích, na listu vlastnictví č. 5481, pro katastrální území Teplice-Řetenice, obec Teplice, okres Teplice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 07.11. 2007 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

- 69 -

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 26. března 2009 uţíván výhradně vlastníkem areálu k výrobním účelům . Vzhledem k tomu, ţe ţádná část objektu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za trţní nájemné, jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

- 70 -

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je rodinný dům a pozemek, na nichţ se nemovitý majetek nachází. Jakýkoliv jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly dále ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – výrobní areál INTESUNION, a.s. č.p. 451 se nachází ve městě Teplice (okres Teplice), v současné době mající 51 010 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je situována v katastrálním území Teplice – Řetenice. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Zastávka MHD je cca 300 metrů od brány závodu. Místem prochází i ţelezniční trať (TepliceNovosedlice) s odklonem vlečky do závodu AGS (dříve Glaverbel CZECH). Parkování je bez

problémů

moţné

na

zpevněných

vyasfaltovaných

plochách

–

dostatečně

dimenzovaných, nacházejících se v areálu .Okolní zástavba je převáţně průmyslová, doplněná nízko podlaţní obytnou zástavbou. Areál je uzavřený dozorem a hlídací sluţbou.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Areál se skládá ze tří dvoupodlaţních TESKO objektů, obdélníkového půdorysu – samostatně stojících, které jsou v současné době prázdné. V minulosti byly vyuţívány jako provozní budovy. V kaţdém objektu se nachází skladové a výrobní prostory, chodba, denní místnost, kanceláře a šatna s malou koupelnou a WC, mají samostatné topení na plyn a jsou napojené na veřejné sítě vody, kanalizace a elektro. Před napojením do veřejné kanalizace je na pozemku vybudován kanalizační sběrač s přečerpávací jímkou do níţ ústí přípojky i z jiných objektů.

- 71 -

Pozemek Oceňovaný pozemek se sestává z 11 jednotlivých pozemků, které se všechny nacházejí v katastrálním území Teplice- Řetenice. Jedna třetina pozemků je zastavěná výrobními halami a zbývající dvě tvoří ostatní plochu. Některé z nich jsou zatíţeny věcnými břemeny – viz L.V. Pozemky jsou rovinné, jsou vybaveny všemi obvyklými technickými rozvody, včetně rozvodu plynu. Celková rozloha pozemku je 8 551 m2. Seznam a rozlohy jsou uvedeny v části „ocenění“ této zprávy.

Budovy

Předmětem ocenění je soubor staveb výrobního areálu. 1. Budova „A“ Stavba na parcele č. 735/3. Jedná se o dvoupodlaţní, nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s mírným spádem – klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod je instalován. Objekt byl postaven jako dočasné zařízení dle typového projektu, který byl v 80. letech stavěn pod obchodním názvem TESKO. Nosná konstrukce je dřevěná oboustranně obíjená. Zastřešení dřevěnými příhradovými nosníky sbíjenými, s krytinou z vlnitého plechu. Vnější plášť je zateplen rohoţemi ze skelného vlákna. Schodiště vnitřní je dřevěné s krytím z PVC, podlahy dřevotřískové pokryté taktéţ PVC. Okna dřevěná zdvojená do dřevěných rámů, dveře plné dřevěné. V objektu je sociální zařízení, vlastní plynová kotelna a je napojen na vodu, kanalizaci a plyn z veřejných sítí. Objekt byl postaven v roce 1979 jako zařízení staveniště. V současné době je objekt pouţíván pro administrativní účely - hlavní stavební konstrukce doţívají a vybavení objektu je doţité.

- 72 -

2. Budova „B“

Stavba na parcele č. 735/4. Jedná se o dvoupodlaţní, nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s mírným spádem – klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod je instalován. Objekt byl postaven jako dočasné zařízení dle typového projektu, který byl v 80. letech stavěn pod obchodním názvem TESKO. Nosná konstrukce je dřevěná oboustranně obíjená. Zastřešení dřevěnými příhradovými nosníky sbíjenými, s krytinou z vlnitého plechu. Vnější plášť je zateplen rohoţemi ze skelného vlákna. Schodiště vnitřní je dřevěné s krytím z PVC, podlahy dřevotřískové pokryté taktéţ PVC. Okna dřevěná zdvojená do dřevěných rámů, dveře plné dřevěné. V objektu je sociální zařízení, vlastní plynová kotelna a je napojen na vodu, kanalizaci a plyn z veřejných sítí. Objekt byl postaven v roce 1979 jako zařízení určené pro sklad a výdej materiálu.

3. Budova „C“

Stavba na parcele č. 735/5. Jedná se o dvoupodlaţní, nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s mírným spádem – klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod je instalován. Objekt byl postaven jako dočasné zařízení dle typového projektu, který byl v 80. letech stavěn pod obchodním názvem TESKO. Nosná konstrukce je dřevěná oboustranně obíjená. Zastřešení dřevěnými příhradovými nosníky sbíjenými, s krytinou z vlnitého plechu. Vnější plášť je zateplen rohoţemi ze skelného vlákna. Schodiště vnitřní je dřevěné s krytím z PVC, podlahy dřevotřískové pokryté taktéţ PVC. Okna dřevěná zdvojená do dřevěných rámů, dveře plné dřevěné. V objektu je sociální zařízení, vlastní plynová kotelna a je napojen na vodu, kanalizaci a plyn z veřejných sítí. Objekt byl postaven v roce 1979 jako zařízení schválené pro výrobu a distribuci drobného elektromateriálu.

- 73 -

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inţenýrských sítí (kanalizační přečerpávací jímka), různé technologické rozvody, zpevněné plochy – betonové, dláţděné, panelové a komunikace, drobnou stavbu – vrátnice (objekt vrátnice je mobilní buňka, která nemá základy pevně spojené se zemí), oplocení.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně

proveditelné, zajišťující

odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je ve stavu odpovídajícímu svému stáří, základní údrţba je prováděna. V nejbliţší době se nepočítá s rozsáhlými investicemi do rekonstrukce. Majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství – vyuţití majetku je tedy fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe je nemovitost vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

- 74 -

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

- 75 -

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním výrobního areálu jsme porovnali

tři

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnávatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikovaná porovnávací metodou je :

5 721 000 Kč. A je kalkulována následně : 8 551 * 669 = 5 720 619 Kč

- 76 -

VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území : Teplice- Řetenice Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra

Jednotková

parcely

cena

m2

Kč/m2

Trţní hodnota

1

735/3

531

669

355 239

2

735/4

530

669

354 570

3

735/5

530

669

354 570

4

735/6

87

669

58 203

5

735/11

6744

669

4 511 736

6

735/19

20

669

13 380

7

735/20

28

669

18 732

8

735/21

29

669

19 401

9

735/23

2

669

1 338

10

735/24

28

669

18 732

11

735/25

22

669

14 718

Celkem

8 551

5 720 619

Zaokrouhleno

5 721 000

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

pozemku Název pozemku

INTESUNION,a.s. KERAUNION,a.s. AutoDubí

- 77 -

Geo

ŠKODA,a.s.

industrie,a.s.

Srbice

Proboštov

Parcelní číslo

viz. tabulka

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Tolstého 451

Novosedlická

Masarykova

Proboštovská

125

96

531

Katastrální území

Teplice-Řetenice

Dubí-Pozorka

Srbice

Proboštov

Obec

Teplice

Dubí

Srbice

Proboštov

Okres

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

6 923 700

4 043 650

3 420 000

8 551

15 386

6 221

4 560

Cena za 1m2

450

650

750

Datum transakce

12.1.2009

15.2.2009

30.3. 2009

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

450

650

750

Druh transakce

prodej

prodej

prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

450

650

750

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

450

650

750

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Věcná břemena

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

427,5

617,5

712,5

Vyuţití podle územního plánu

Průmysl

Komerční

Průmysl

Průmysl

zástavba

Korekce

1

0,90

1

Upravená hodnota

427,5

555,75

712,5

Územní rozhodnutí

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

427,5

555,75

712,5

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Nejsou

- 78 -

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

427,5

555,75

712,5

dobrá

dobrá

horší

Korekce

1

1

1,19

Upravená hodnota

427,5

555,75

847,87

nepravidelný

pravidelný

pravidelný

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

448,87

555,75

847,87

rovinný

rovinný

rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

448,87

555,75

847,87

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

448,87

555,75

847,87

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

448,87

555,75

847,87

dobrý

dobrý

dobrý

Korekce

1,04

1,05

1,09

Upravená hodnota

466,82

583,54

924,18

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţ. sítí

Kontaminace

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

dobrá

pravidelný

rovinný

Kompletní

Nezjištěna

výborný

dobrý

dobrý

dobrý

dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

466,82

583,54

924,18

Nutnost demolice stávajících objektů

NE

NE

NE

NE

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

466,82

583,54

924,18

Neaplikováno

Neaplikováno

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

466,82

583,54

924,18

- 79 -

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

8 551

větší

menší

menší

Korekce

0,81

1,05

1,10

Upravená hodnota

378,12

612,72

1 015,60

Moţná zastavitelnost

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

378,12

612,72

1 015,60

378,12

612,72

1 015,60

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod.

669

1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací metoda

8 551 5 720 619

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel – viz tabulka

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy podobné výrobní areály, které byly v okrese Teplice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnávatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.

- 80 -

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, Moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je :

9 043 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně.

Příloha č. 2– TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Auto-

Geo

ŠKODA,a.s.

industrie,a.s.

Srbice

Proboštov

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

nemovitosti Název nemovitosti INTESUNION,

KERAUNION,a.s. Dubí

a.s. Parcelní číslo

viz. tabulka

N/A

N/A

N/A

Adresa nemovitosti

Tolstého 451

Novosedlická 125

Masarykova

Proboštovská

96

531

Bubí-Pozorka

Srbice

Proboštov

Katastrální území

TepliceŘetenice

Obec

Teplice

Dubí

Srbice

Proboštov

Okres

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

B. Údaj o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

8 551 669 5 720 619

15 386 450

6 221 650

6 923 700

- 81 -

4 043 650

4 560 750 3 420 000

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích

1 058,26

1 120

845

3 560

11 250 500

9 840 000

9 730 400

4 326 800

5 796 350

6 310 400

3 863,21

6 859,59

1 772,58

Datum transakce

12.1.2009

15.2.2009

30.3. 2009

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 859,59

1 772,58

prodej

prodej

prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 859,59

1 772,58

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 859,59

1 772,58

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 859,59

1 772,58

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

prodej

Bez věcných břemen

Výrobní areál

Výrobní areál

Prodejní areál

Výrobní areál

Korekce

1

0,93

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 379,42

1 772,58

Kolaudační rozhodnutí

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 379,42

1 772,58

NE

NE

Jiná právní omezení a závazky

NE

NE

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 863,21

6 379,42

1 772,58

- 82 -

E. Technické parametry Lokalita

dobrá

dobrá

horší

Korekce

1

1

1,19

Upravená hodnota

3 863,21

6 379,42

2 109,37

dobrý

lepší

dobrý

Korekce

0,95

0,92

0,94

Upravená hodnota

3 670,05

5 869, 10

1 982,81

Průměrná

výborná

dobrá

Korekce

0,95

0,82

0,91

Upravená hodnota

3 486,55

4 812, 66

1 804,36

dobrá

Lepší

dobrá

Korekce

1

0,96

1

Upravená hodnota

3 486,55

4 620,15

1 804, 36

Technický stav objektu

Techn. vybavenost

dobrá

Průměrný

Podprůměrná

budovy

Funk. vyuţitelnost

Dobrá

budovy

Další moţný rozvoj

Dobrý

nemovitost Korekce

1

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

3 486,55

4 620,15

1 804, 36

dobrý

dobrý

dobrý

Korekce

1,04

1,05

1,09

Upravená hodnota

3 626,01

4 851, 16

1 966,75

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

výborný

dobrý

dobrý

dobrý

dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 626,01

4 851, 16

1 966,75

Dobrá

lepší

dobrá

Korekce

1

0,83

1

Upravená hodnota

3 626,01

4 026,46

1 966,75

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 626,01

4 026,46

1 966,75

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrá

Neaplikováno

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

větší

- 83 -

menší

větší

Korekce

0.98

1,09

0,75

Upravená hodnota

3 553,49

4 388,84

1 475,06

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

3 553,49

4 388,84

1 475,06

3 553,49

4 388,84

1 475,06

Jiná korekce

Neaplikováno

Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota 1

3 139,13

jednotky Porovnávací hodnota

3 322 016

celkem Hodnota pozemku

5 720 619

Celková porovnávací

9 042 635

hodnota

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. V případě ocenění předmětného majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

- 84 -

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnávatelé lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávatelé majetky Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je :

6 645 000 Kč.

PŘEHLED NÁJEMNÉHO Trţní

Potenciální

nájemné

roční hrubý

celkem

příjem

Kč/m2/rok

Kč/rok

Kč

370

340 400

340 400

280

210 000

210 000

150

450

283 500

283 500

Parking

2 500

50

125 000

125 000

Venkovní

570

30

17 100

17 100

976 000

976 000

Popis

Kanceláře m2

Budova A

Výroba m2

m2

Ostatní m2

920

B C

Sklady

750 480

Trţní nájemné

plochy Celkem

- 85 -

PŘÍJMOVÁ METODA – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty

976 000 10 %

97 600

Efektivní hrubý příjem

878 400

Náklady na údrţbu

110 000

Pojistné

25 000

Daň z nemovitosti

4 400

Pronájem cizích pozemků Marketing

2 500

Ostatní provozní náklady

42 000

Provozní náklady celkem

183 900

Provozní příjem

694 500

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

664 500

Míra kapitalizace

10%

Indikovaná hodnota

6 645 000

Zaokrouhleno

6 645 000

- 86 -

Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.

- 87 -

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnávatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly zvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

15 225 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

- 88 -

BUDOVY A HALY Popis

Stáří GFA GBV

RC

Fyzické

Funkční

Morální

Věcná

opotřebení opotřebení opotřebení hodnota Kč/m3

m2

m3

30

1 058

2 778

2 120

50

5

65

2 945

„B“

30

1 058

2 778

2 120

55

5

65

3 239

„C“

30

1 058

2 778

2 120

40

5

65

2 356

rok Budova

%

%

%

1 000Kč

„A“

Celkem

8 540

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Popis

Stáří

Výměra,

GBV

RC

délka,ks

rok

Fyzické

Funkční

Morální

Věcná

opotřebení

opotřebení

opotřebení

hodnota

%

%

%

Kč/m3

m2

1 000Kč

Komunikace

30

2 900

450

55

4

50

720

Kanal.DN400

29

72

1 300

50

4

50

47

Přečerpávací

25

22

3000

75

4

50

50

Plot –pletivo

30

218

200

80

4

50

35

Plot-zděný

30

25

400

55

4

50

6

Vodovod

29

100

1 100

75

4

50

98

Vrátnice

30

18

780

60

4

50

8

odpad.jímka

Celkem

964

REKAPITULACE HODNOT Budovy a haly

8 540 000

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

964 000

Pozemky

5 721 000

Celkem

15 225 000

Celkem zaokrouhleno

15 225 000

- 89 -

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.března 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace : METODY

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

9 043 000

60

5 425 800

Příjmová metoda

6 645 000

20

1 329 000

Nákladová metoda

15 225 000

20

3 045 000

Výsledná cena

9 799 800

Zaokrouhleno

9 800 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z toho to důvodu se domníváme, ţe kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 60%. Oceňovaný majetek není k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo vetší města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţili jsme na ní váhu 20%.

- 90 -

Na trhu s obdobným majetkem v ČR přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 26.března 2009 reprezentována částkou :

= 9 800 000 Kč. (slovy : devětmilionůosmsettisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Posudek byl vypracován dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 20.3. 2009.

- 91 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo částí této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

- 92 -

19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 93 -

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe :

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Teplicích, dne 31. března 2009

……………………………….. Tomáš Dvořák

- 94 -

Obr. 1 – budova „A“

Obr. 2 – budova „B“

- 95 -

Obr.3 – budova „C“

- 96 -

Praktická část

Příloha č. 3

Rozbor situace s nemovitostmi na trhu - okres Teplice

Tato

zpráva

byla

vyhotovena

za

účelem

rozboru

trhu

s nemovitostmi

v severočeském regionu – se zaměřením na okres Teplice, který je v hodnocení velmi různorodý s ohledem na typ nemovitosti, lokality a typy uţivatelů, kteří se nejvíce podílejí na obchodu s nemovitostmi jako prodávající a kupující.

Město Teplice je historicky obchodním a turistickým centrem Podkrušnohoří. Vynikající zvláště pak ve sklářském průmyslu,obchodu, sluţbách, hlavně v lázeňství, které se datuje jiţ 2000 let nazpět, kdy byly objeveny vyvěrající léčivé prameny. Leţí cca 15 km v blízkosti od státních hranic s Německem, město je nemalou křiţovatkou dopravních komunikací, které se zde protínají v dopravní uzel (Cheb-ChomutovTeplice-Ústí n.L. – Praha; součástí je i nová dálnice vedoucí do Dráţďan). Ţelezniční doprava je vedena do dvou směrů : Teplice – Cheb a Teplice – Praha. Počet obyvatel se blíţí 52 000, ţijících na rozloze 2 378 ha v sedmi městských částech : Trnovany, Prosetice, Šanov I. a II., Sobědruhy, Řetenice. Za velmi důleţitou zmínku stojí i fakt, ţe město je ovlivňováno obcemi, nacházejícími se v jeho těsné blízkosti : Dubí, Bystřany, Krupka, Proboštov, Novosedlice, Srbice.

- 97 -

Vývoj trhu konec roku 2008 a začátek roku 2009 V roce 2008 výrazně stouply ceny nemovitostí v celém severočeském regionu oproti předchozím letům. Nárůst byl ovlivněn dostupností hypotečních úvěrů, sníţením míry nezaměstnanosti, zlepšujícím se ţivotním prostředím a novou výstavbou komerčně vyuţitelných objektů, vedoucích k vytvoření nových pracovních míst. Tím se zvýšila koupěschopnost obyvatelstva. Dokončením úseku dálnice D8 z Prahy do Dráţďan se podstatně zlepšila dopravní dostupnost města Teplice. Toto vedlo ke zvýšení zájmu o práci s dojíţděním do vzdálenějších míst (cca Teplice- Praha : 50min.). Naopak negativní dopad na trh s nemovitostmi a hodnotu nemovitostí má existence dálnice v obcích na trase mezinárodní silnice E55. Zde došlo k úpadku sluţeb, které byly dříve vyhledávány cizinci. Všechny penziony, kterých byly v minulosti desítky jsou dnes na prodej a jejich cena nedosahuje ani poloviny trţních cen z roku 2007. Koncem roku 2008 se začaly projevovat důsledky ekonomické krize. Podstatně se sníţil přístup k hypotečním úvěrům, projevila se obava z moţnosti ztráty zaměstnání. Plno nových podniků postupně propustilo nemalou část svých zaměstnanců a některé zcela zanikly. S mírným zpoţděním se toto projevilo na stagnaci trhu s nemovitostmi. Od konce roku 2008 a počátku roku 2009 je vykazován sníţený zájem o nemovitosti a tím se sniţují i trţní ceny dosahované při prodejích bytů, rodinných domů i ostatních objektů. Stabilní zůstávají pouze ceny u pozemků. Trh s byty a nemovitostmi pro účel bydlení Dnešní ekonomická situace podporuje obchod s menšími byty do 50m2 s cenou do 500 000Kč. Větší a drahé byty jsou téměř neprodejné a zůstávají dlouhou dobu v nabídce realitních kanceláří i přes sníţení původně poţadovaných cen. Lze očekávat, ţe tato situace se v průběhu roku 2009 nezmění. Na cenu bytu má vliv druh vlastnictví (bytů v osobním vlastnictví je velmi málo, většina je druţstevních). Dalším podstatným vlivem je umístění bytu, zda se jedná o panelovou sídlištní výstavbu nebo byty v nízkopodlaţních zděných domech mimo sídliště. Na atraktivitě bytů se podílí umístění v jednotlivých lokalitách města. Nejniţších cen je dosahováno v sídlišti Prosetice (2000,- aţ 2400,-Kč/m2), které je proslaveno koncentrací nepřizpůsobivých obyvatel. - 98 -

Naopak nejvyšších cen je dosahováno v městské části Šanov (5000,. aţ 8000,-Kč/m2), která je umístěna v blízkosti lázeňské zóny a je osídlena původními obyvateli. Město Teplice má poměrně velký podíl v poměru bydlení v rodinných domech oproti nájemnímu bydlení v obytných domech. Nabídka prodejů rodinných domů je niţší neţ poptávka. Ceny nabízených starších RD (1,5 aţ 2,5 mil) ve městě a nejbliţším okolí jsou srovnatelné s cenami domů nově postavenými ve vzdálenějších místech od města. Tato skutečnost je způsobena nedostatkem pozemků určených k individuální výstavbě. Pokud jsou takové pozemky nabízeny jejich cena neúměrně zvyšuje celkovou hodnotu s náklady na novou stavbu.

Trh s nemovitostmi pro podnikání Zastavením podnikání v oblasti obchodu a sluţeb i v oblasti výrobní došlo k výraznému převisu nabídky nemovitostí charakteru objektů pro výrobu, skladování a objektů pro komerční účely (. Dle údajů realitních kanceláří je nulový zájem o pronájem těchto objektů a prodeje jsou realizovány pouze u malé části nabízených nemovitostí. Zájem je pouze o menší objekty, které mohou vyuţít ţivnostníci a dosahované ceny jsou pod průměrnými cenami roku 2007. Prognóza pro nejbliţší roky je nepříznivá vývoji trhu i cen. V tomto odvětví se vlivy ekonomické krize i jejího zlepšení projevují se značným zpoţděním.

Trh s pozemky Jak jiţ bylo výše poznamenáno, pozemky v intravilánu města Teplice jsou velmi dobře obchodovatelné, neboť je jich málo a pokud se prodávají, tak pouze od spekulantů, kteří je dříve skoupili v rozmezích cen 500 – 1200Kč/m2. Nejčastější obchody s pozemky byly uskutečněny v lokalitě Proboštov, Modlany, Krupka, Srbice, kde územní plány obcí rozšířily plochy ve svých katastrech pro zastavění rodinnými domy. V těchto lokalitách byly pozemky prodávány za niţší ceny neţ v Teplicích. Vývoj cen pozemků lze očekávat, ţe se budou i nadále zvyšovat neboť jejich nabídka se rychle zmenšuje. - 99 -

Zhodnocení minulého vývoje a předpokládané trendy vývoje v nejbliţších letech podle druhů nemovitostí. Vývoj cen nemovitostí v oblasti Teplic byl příznivý aţ do poloviny roku 2008, kdy se začaly projevovat důsledky rozšiřující se celosvětové hospodářské krize. Přesto zůstávaly trţní ceny hluboko pod celorepublikovým průměrem, především ceny bytů. Této skutečnosti vyuţívali obchodníci s nemovitostmi k umístění nájemníků z drahých bytů ve velkých městech do levných bytů v celém severočeském regionu. Takto uvolněné byty se s výrazným ziskem opět prodávaly. Investičními příleţitostmi dalších let zůstávají pozemky, kvalitní stavby v atraktivních lokalitách, byty v cihelných domech umístěných v ţádaných částech města s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Rok 2009 bude pro trh s nemovitostmi zcela odlišný neţ bylo předchozích několik let. A to z důvodů očekávaného poklesu cen bytů v panelových sídlištích a ještě intenzivnější diferenciace lokalit. Nová výstavba rodinných domů i komerčních objektů je silně omezena vlivem nepříznivé situace v dostupnosti hypoték a úvěrů. Následující vývoj bude souviset s vývojem ekonomické krize.

- 100 -