Bankovní institut vysoká škola Katedra podnikání a oceňování
Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce
Autor:
Lenka Kolářová
Vedoucí:
doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D
Praha
Duben 2014
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze 24.4.2014
Lenka Kolářová
2
Poděkování Ráda bych poděkovala vedoucímu této práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho podnětné rady, ochotu a obzvlášť za jeho trpělivost. Dále bych chtěla poděkovat Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za odborné konzultace v problematice oceňování. Především bych chtěla poděkovat své rodině za jejich podporu a umoţnění studia na této škole. Poděkování patří také mému příteli Martinovi, který mi byl významnou psychickou oporou při psaní této práce. Na konec bych chtěla poděkovat tvůrcům programu Microsoft Word, kteří si dali velikou práci, aby na ně uţivatelé tohoto programu intenzivně mysleli, obzvlášť při vkládání obrázků, popisků a textových polí do dokumentu.
3
Anotace: Tato práce se skládá ze tří částí: části teoretické, části praktické a části analytické. Teoretická část se zabývá rekonstrukcí obalových konstrukcí, výskytem poruch po chybně provedené rekonstrukci a jejich vlivem na trţní hodnotu nemovitosti. V praktické části jsou vypracována dvě trţní ocenění. Jako první je provedeno trţní ocenění rodinného domu, nacházejícího se v městě Dobřichovice. Druhé ocenění se týká bytového domu, který se nachází v Praze, konkrétně v městské části Nusle. V analytické části je provedena analýza realitního trhu v městské části Praha 16 – Radotín. Klíčová slova: vnější kontaktní zateplovací systém, poruchy stavebních konstrukcí, výměna oken, rekonstrukce střešního pláště, kondenzace vodních par
Annotation: This thesis consists of three main parts, the theoretical one, practical one and analytical one. The theoretical part covers the following topics: reconstruction of envelope constructions, occurrence of malfunctions after incorrect reconstruction and their effect on the market value of buildings. Valuation of two properties was made in the practical part. The first property was a family house located in Dobřichovice town. The second property was an apartment building located in the capital city of Prague, specifically in the part Prague – Nusle. Analysis of a real estate market in the district Prague 16 was made in the analytic part.
Keywords: external thermal-insulation system, malfunction of building structures, replacement of windows, reconstruction of roof cladding, condensation of water vapours
4
OBSAH A.
TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................. 10
1.
Úvod ................................................................................................................................ 11
2.
Náklady ţivotního cyklu stavby ...................................................................................... 11
3.
Úniky tepla v budově ...................................................................................................... 13
4.
Poruchy obalových konstrukcí ........................................................................................ 14
5.
Zateplení.......................................................................................................................... 14 5.1 Vliv dodatečného zateplení na konstrukce objektu .................................................... 14 5.2 Vliv dodatečného zateplení na vytápění a vnitřní mikroklima objektu...................... 15 5.3 Vliv dodatečného zateplení na vzhled objektu ........................................................... 16
6.
Druhy izolačních materiálů ............................................................................................. 16 6.1 Pěnové materiály ........................................................................................................ 16 6.1.1
Expandovaný (pěnový) polystyren (EPS)....................................................... 16
6.1.2
Extrudovaný polystyren (XPS) ....................................................................... 17
6.1.3
Pěnový polyuretan .......................................................................................... 17
6.1.4
Pěnové sklo ..................................................................................................... 18
6.2 Nerostné materiály ..................................................................................................... 18 6.2.1
Minerální a skelná vlna ................................................................................... 18
6.3 Přírodní materiály ....................................................................................................... 19 6.3.1
Celulóza .......................................................................................................... 19
6.3.2
Konopí ............................................................................................................ 19
6.3.3
Sláma .............................................................................................................. 19
6.4 Ostatní materiály ........................................................................................................ 20 7.
Kontaktní versus odvětrávané zateplení ......................................................................... 20
8.
Vnitřní versus vnější zateplení ........................................................................................ 21
9. Provádění vnějšího kontaktního zateplovacího systému podle normy na poţární odolnost .................................................................................................................................. 24 9.1 Zateplení novostaveb .................................................................................................. 24 9.2 Zateplení stávajících objektů ...................................................................................... 26 10. Postup provedení externího tepelně izolačního kompozitního systému ......................... 26 10.1 Volba izolačního materiálu ........................................................................................ 28 10.2 Skladování VKZS....................................................................................................... 29 10.3 Podklady pro VKZS ................................................................................................... 30 10.4 Zakládání systémů ...................................................................................................... 30 5
10.5 Lepení zateplovacího systému.................................................................................... 32 10.6 Kotvení izolantu ........................................................................................................ 34 10.7 Armovací vrstva ......................................................................................................... 36 10.8 Konečná povrchová úprava ........................................................................................ 37 11. Dodatečné zateplování podlah ........................................................................................ 37 11.1 Podlahy půd ................................................................................................................ 37 11.2 Podlahy obytných místností ....................................................................................... 38 12. Okna ................................................................................................................................ 39 12.1 Rekonstrukce oken ..................................................................................................... 39 12.2 Postup výměny oken .................................................................................................. 41 12.3 Poruchy oken .............................................................................................................. 41 13. Rekonstrukce střešních konstrukcí.................................................................................. 42 13.1 Rekonstrukce plochých střech .................................................................................... 43 13.1.1 Rekonstrukce jednoplášťové střechy přídavným zateplením a novou povlakovou krytinou ...................................................................................................... 44 13.1.2
Opatření defektní povlakové krytiny novou povlakovou krytinou ................. 45
13.1.3
Výměna defektní povlakové krytiny............................................................... 46
13.1.4
Odstranění stávajícího střešního souvrství ..................................................... 47
13.1.5
Poruchy plochých střech ................................................................................. 47
13.2 Rekonstrukce střech šikmých a strmých .................................................................... 48 13.2.1
Provádění zateplení společně s výměnou krovu ............................................. 49
13.2.2
Provádění dodatečného zateplení společně s výměnou střešní krytiny .......... 49
13.2.3
Rekonstrukce střešní krytiny .......................................................................... 50
13.2.4
Výběr střešní krytiny....................................................................................... 50
13.2.5
Montáţ střešní krytiny .................................................................................... 51
13.2.6
Údrţba střešní krytiny ..................................................................................... 52
13.2.7
Provádění dodatečného zateplení bez zásahu do střešní krytiny .................... 52
14. Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb........................ 53 14.1 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou .......................................................... 53 14.2 Stanovení trţní hodnoty výnosovou (příjmovou) metodou ........................................ 54 14.3 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou ........................................................... 55 15. Závěr ............................................................................................................................... 55 B.
PRAKTICKÁ ČÁST .................................................................................................... 57
1.
Odhad trţní hodnoty rodinného domu ............................................................................ 60 6
1.1 Úvodní list .................................................................................................................. 60 2.
Popis lokality................................................................................................................... 61
3.
Oceňovaný majetek ......................................................................................................... 61 3.1 Historie ....................................................................................................................... 62 3.2 Pozemek ..................................................................................................................... 62 3.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy ............................................................................ 62 3.4 Trvalé porosty............................................................................................................. 63 3.5 Rodinný dům .............................................................................................................. 64 3.5.1
Architektonické a dispoziční řešení ................................................................ 64
3.5.2
Konstrukční řešení a vybavenost .................................................................... 64
4.
Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití ......................................................................... 65
5.
Ocenění ........................................................................................................................... 65 5.1 Úvod ........................................................................................................................... 65 5.2 Porovnávací metoda ................................................................................................... 66 5.3 Příjmová metoda......................................................................................................... 72 5.4 Nákladová metoda ...................................................................................................... 72 5.4.1
Technické opotřebení ...................................................................................... 72
5.4.2
Funkční nedostatky ......................................................................................... 72
5.4.3
Ekonomické nedostatky .................................................................................. 72
5.4.4
Stanovení trţní hodnoty .................................................................................. 72
5.5 Závěr ........................................................................................................................... 74
6.
5.5.1
Omezující podmínky a předpoklady ............................................................... 75
5.5.2
Osvědčení........................................................................................................ 76
Přílohy odhadu trţní hodnoty .......................................................................................... 77 6.1 Výpis z katastru nemovitostí ...................................................................................... 77 6.2 Katasrální mapa .......................................................................................................... 80 6.3 Dostupná technická dokumentace .............................................................................. 81 6.4 Fotodokumentace objektu .......................................................................................... 82 6.5 Porovnávané rodinné domy ........................................................................................ 84
1.
Odhad trţní hodnoty bytového domu.............................................................................. 87 1.1 Úvodní list .................................................................................................................. 89
2.
Popis lokality................................................................................................................... 90
3.
Oceňovaný majetek ......................................................................................................... 90
7
3.1 Pozemek ..................................................................................................................... 90 3.2 Bytový dům ................................................................................................................ 91 3.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy ............................................................................ 91 3.4 Aktuální vyuţití majetku ............................................................................................ 92 4.
Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití ......................................................................... 92
5.
Ocenění ........................................................................................................................... 93 5.1 Úvod ........................................................................................................................... 93 5.2 Porovnávací metoda ................................................................................................... 94 5.3 Příjmová metoda......................................................................................................... 99 5.4 Nákladová metoda .................................................................................................... 101 5.4.1
Technické opotřebení .................................................................................... 101
5.4.2
Funkční nedostatky ....................................................................................... 101
5.4.3
Ekonomické nedostatky ................................................................................ 101
5.4.4
Stanovení trţní hodnoty ................................................................................ 102
5.5 Závěr ......................................................................................................................... 103 5.5.1
Omezující podmínky a předpoklady ............................................................. 104
5.5.2
Osvědčení...................................................................................................... 105
5.6 Přílohy odhadu trţní hodnoty ................................................................................... 106 5.7 Výpis z katastru nemovitostí .................................................................................... 106 5.8 Katastrální mapa ....................................................................................................... 107 5.9 Fotodokumentace objektu ........................................................................................ 108 5.10 Fotodokumentace bytu 2+kk .................................................................................... 110 5.11 Porovnávané bytové domy ....................................................................................... 114 C.
ANALYTICKÁ ČÁST ............................................................................................... 117
1.
Popis městské části Praha 16 ........................................................................................ 119
2.
Historie .......................................................................................................................... 119
3.
Trh s nemovitostmi ....................................................................................................... 120
4.
Pozemky ........................................................................................................................ 120 4.1 Proluky ..................................................................................................................... 120 4.2 Stavební pozemky .................................................................................................... 121 4.3 Nestavební pozemky ................................................................................................ 121
5.
Budovy .......................................................................................................................... 121 5.1 Bytové domy ............................................................................................................ 121
8
5.2 Rodinné domy .......................................................................................................... 122 5.3 Byty .......................................................................................................................... 122 5.4 Objekty pro individuální rekreaci............................................................................. 123 5.5 Garáţe/garáţová stání............................................................................................... 123 5.6 Administrativní budovy/kanceláře ........................................................................... 123 5.7 Obchodní prostory .................................................................................................... 124 5.8 Průmyslové/skladové objekty................................................................................... 124 6.
Nájmy ............................................................................................................................ 124 6.1 Byty .......................................................................................................................... 124 6.2 Rodinné domy .......................................................................................................... 125 6.3 Garáţe/garáţová stání............................................................................................... 125 6.4 Obchodní prostory .................................................................................................... 125 6.5 Kanceláře .................................................................................................................. 125 6.6 Průmyslové/skladové objekty................................................................................... 125
7.
Celkový marketingový výhled ...................................................................................... 125
1.
Seznam pouţité literatury: ............................................................................................ 127 1.1 Tištěné monografie: .................................................................................................. 127 1.2 Periodika ................................................................................................................... 127 1.3 Elektronické dokumenty........................................................................................... 127
9
A. TEORETICKÁ ČÁST
10
1. Úvod Zvyšující se ceny energií kladou stále vyšší nároky na energetickou úspornost budov. Vzhledem k vysokému podílu staré zástavby na našem území je toto téma velmi aktuální. Energetickou úsporností budov se myslí mimo jiné i sníţení nákladů na vytápění, kterého lze dosáhnout zateplením obalových konstrukcí budovy. Obalové konstrukce budov jsou takové stavební prvky a konstrukce, které oddělují vnitřní prostředí budovy od prostředí vnějšího. Patří mezi ně: střešní plášť, svislé obvodové konstrukce, výplně otvorů (okna, dveře) a vodorovné konstrukce oddělující vnitřní prostředí budovy od zeminy. Konstrukce budov lze rozdělit na konstrukce nosné a kompletační. Nosné konstrukce jsou součástí budovy po celou dobu její ţivotnosti, aniţ by došlo k jejich celkové výměně. Jedná se o základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce (stropy), schodiště a nosnou střešní konstrukci. Kompletační konstrukce doplňují konstrukce nosné, zajišťují plnění účelu stavby. Patří sem obvodové pláště, výplně otvorů, příčky, podlahy, střešní pláště, tepelné a akustické izolace či povrchové úpravy. V průběhu ţivotnosti stavby dochází k jejich rekonstrukci či výměně a to i opakovaně. Jako rekonstrukci lze povaţovat zásahy do stavební do konstrukční a technologické části budovy, které mají za následek změnu technických parametrů a zhodnocení objektu. Předmětem rekonstrukce obalových konstrukcí budovy jsou tedy především konstrukce kompletační. Cílem této práce je zhodnocení ekonomických důsledků nevhodné rekonstrukce obalových konstrukcí budovy. Tato práce je zaměřena zejména na rekonstrukci a prodlouţení ţivotnosti staveb provedením dodatečného zateplovacího systému, dále o rekonstrukci výplňových otvorů (oken) a rekonstrukci střešního pláště.
2. Náklady ţivotního cyklu stavby Ţivotní cyklus staveb lze definovat jako časové období od vzniku myšlenky na realizaci stavby přes její skutečnou realizaci, následné uţívání stavby aţ do okamţiku likvidace stavby a jejího úplného odstranění. Ţivotní cyklus staveb se rozděluje na fázi předinvestiční, investiční, provozní a likvidační. Klíčová fáze ţivotního cyklu je fáze předinvestiční, ve které se ovlivňuje výše nákladů na zbytek ţivotního cyklu. Zvolení levnějších materiálů s cílem ušetřit, se následně můţe projevit jako dlouhodobé zvýšení nákladů v jiné ţivotní fázi stavby. Mezi náklady na ţivotní cyklus stavby patří kromě nákladů na realizaci stavby také náklady na spotřebované energie, náklady na provoz, likvidaci odpadů, ale také například pojištění objektu.
11
Z Grafu 1 vyplývá, ţe téměř ¾ celkových nákladů na objekt je vynaloţeno v období uţívání stavby. Proto je podstatné si uvědomit, ţe největší podíl nákladů lze velmi významně ovlivnit ve fázi předinvestiční. Navíc zhruba platí, ţe čím kvalitnější materiály jsou na počátku pouţity, tím delší je technická ţivotnost stavby. Prodlouţení technické ţivotnosti stavby ušetří mnoho nákladů na její předčasnou rekonstrukci, případně sanaci. Graf 1 Náklady ţivotního cyklu stavby
Zdroj: http://www.tzb-info.cz/docu/clanky/0102/010219o5.png
V období uţívání stavby je také na místě důsledné nasazení facility managementu. Facility management definuje ČSN/EN 15221 jako integraci činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti. Jinými slovy lze říci, ţe facility management je disciplína, která se zabývá řízením podpůrných činností daného subjektu. Zkušený facility manager můţe náklady na provoz budovy sníţit zefektivněním technické správy objektu, optimálním vyuţitím prostor či vhodným rozvojem vybavení objektu. Dle Mezinárodní organizace pro facility management můţe nasazení facility managementu sníţit náklady na provoz aţ o 30 %. (1) Náklady na precizní zateplení nosných obalových konstrukcí a výměnu oken mohou být sice vysoké, ale tyto náklady jsou jednorázové. Jak je znázorněno na grafu 1, náklady na provoz objektu tvoří téměř polovinu nákladů celého ţivotního cyklu stavby. Proto je jejich sníţení v dlouhodobém časovém horizontu velmi podstatné. Precizní provedení rekonstrukce obalových konstrukcí je tedy náklad, který v budoucnu přinese ekonomický uţitek. 12
3. Úniky tepla v budově Problematika spotřeby energií je v posledních letech velmi aktuálním tématem. S růstem cen energií byl předpokládaný pokles jejich spotřeby. Dle Energetického regulačního úřadu ale spotřeba energií meziročně stále roste. Je to způsobeno mimo jiné pouţíváním starých neefektivních spotřebičů, ale také nárůstem uţívaných spotřebičů či elektronických zařízení obecně. S růstem spotřeby energií, se ale zvyšuje zátěţ ţivotního prostředí emisemi, stupňují se obavy ze skleníkového efektu a nesoběstačnosti států, které jsou závislé na jejich dovozu. Proto se mnoţí výzvy k šetření energiemi především u konečných spotřebitelů. V souvislosti s úsporami energie je vhodné si uvědomit, ţe největší podíl spotřebované energie domácnosti tvoří náklady na vytápění. (1) Tyto náklady lze velmi účinně sníţit zateplením budov. Obrázek 1 ukazuje, ţe nejvíce tepelné energie uniká skrze výplně otvorů, tedy okna a dveře. Dále následují uniky tepla skrze svislé nosné konstrukce a střechu. Nejméně tepla uniká skrze podlahovou konstrukci nejniţšího podlaţí do země. Proto je důleţité zaměřit se především na zateplení svislých nosných konstrukcí, střechy a oken. Obrázek 1 Tepelné ztráty budovy
Zdroj: http://www.stromont.cz/fotky8681/fota_clanky/podl-niku-energie.jpg
13
4. Poruchy obalových konstrukcí Jako porucha se označuje změna konstrukce oproti původnímu stavu. Mezi nejčastější příčiny poruch patří: špatný projekt konstrukce, vady pouţitých stavebních materiálů, chybné provedení konstrukce, změny okrajových podmínek, překročení předpokládané ţivotnosti daných materiálů, nedostatečná údrţba či havárie. (2) Tato práce se bude zaměřovat především na popis poruch, které mohou být způsobeny chybným provedením rekonstrukce obalových konstrukcí budovy.
5. Zateplení Častým důvodem k zateplování budov je snaha o sníţení nákladů na vytápění. Zateplení přináší ale i jiné, mnohdy důleţitější, výhody. Důsledky provedeného zateplení pro daný objekt lze rozdělit do následujících kategorií: (i) vliv na konstrukce objektu, a to jak jejich teplotu, tak vlhkost; (ii) vliv na vnitřní mikroklima a na vytápění objektu; a (iii) vliv na vzhled objektu. V následujících odstavcích jsou tyto efekty stručně rozebrány.
5.1 Vliv dodatečného zateplení na konstrukce objektu Významným důsledkem zateplení je celkové zvýšení povrchových teplot konstrukcí objektu. Tím se eliminuje vznik plísní na površích konstrukcí i na skrytých místech, např.: pod podlahami, za nábytkem či pod parapetními deskami. Zamezením vzniku a růstu plísní lze předejít mnohým zdravotním problémům pramenících ze šíření spor ovzduším. Při vhodném zvolení a správném provedení zateplovacího systému se díky zvýšení teplot konstrukcí výrazně sníţí riziko kondenzace vodní páry v konstrukci. Sníţení vlhkosti je prospěšné především pro dřevěné a ţelezobetonové konstrukce. U dřevěných prvků se zamezí šíření dřevokazných hub, které mohou mít obzvlášť výrazně poškodit nosné prvky. Jako příklad lze uvést uhnívání zhlaví stropních trámů, které můţe v extrémních případech vyústit v rapidní sníţení únosnosti a následný pád stropní konstrukce. U ţelezobetonových konstrukcí se díky sníţení vlhkosti minimalizuje riziko koroze vnitřní výztuţe. Mezi další výhody zateplení patří teplotní stabilita konstrukcí v průběhu celého roku. Teplota se ustálí okolo + 20 °C. (3) Konstrukce v zimě nepromrzá a nehrozí zmrznutí vody uvnitř konstrukce, které způsobuje mrazové trhlinky v obvodovém plášti. V létě se naopak konstrukce zbytečně nepřehřívá, není-li pouţita nevhodně tmavá omítka. Díky minimalizaci teplotních výkyvů se sníţí i mezní namáhání konstrukcí způsobených tepelnou dilatací. Dilatační pohy14
by jsou podstatné především pro dřevěné konstrukce. Zde jsou dány zejména vlhkostními výkyvy, neboť zvyšováním vlhkosti dochází k zvětšování objemu dřeva. Díky zateplení se tudíţ objemové změny dřeva podstatně zmenší. Tepelnou dilataci nelze opomenout ani u ţelezobetonových konstrukcí, kde mohou vznikat dilatační praskliny. Tyto praskliny se díky provedení zateplovacího systému přestanou rozšiřovat. U zděných konstrukcí jsou teplotně dilatační pohyby většinou nepodstatné, neboť dochází k pohybu mezi jednotlivými cihlami. Zateplovací systém plní také ochrannou funkci zejména u svislých nosných konstrukcí. Vnější vlivy jako např.: déšť, vítr, sníh, ptactvo či rostliny působí na zateplovací systém a nosná konstrukce je chráněná.
5.2 Vliv dodatečného zateplení na vytápění a vnitřní mikroklima objektu Po zateplení objektu lze v závislosti na vlastnostech zateplované konstrukce a sloţení zateplovacího systému ušetřit na nákladech za vytápění aţ 50 %. (4) Úspory se navýší, pokud se spolu se zateplením provede výměna oken, a to navíc aţ o 20 %. (4) Ekonomicky smýšlející investor by si měl před provedením zateplení spočítat, do kolika let se investice vrátí. Návratnost zde udává počet let, za kolik se vynaloţená investice bude rovnat úspoře nákladů provozních či investičních. Provozní náklady zde znamenají především náklady na vytápění. Jako investiční náklady lze povaţovat náklady na pořízení nové stavby. Ušetření investičních nákladů bude ukázáno na následujícím případě. Předpokládá se, ţe ţivotnost objektu je 100 let a investiční náklady na pořízení novostavby jsou 100 %, neuvaţují se zde náklady na provoz budovy. Při zateplení budovy a výměny oken, dojde k prodlouţení ţivotnosti dané stavby. Pokud náklady na rekonstrukci činily 15 % z nákladů na pořízení novostavby, musí být ţivotnost stavby prodlouţena minimálně o 15 let, nestane-li se tak investice nepřinesla kýţený ekonomický uţitek. Do výpočtu návratnosti investice by se měla zahrnout i inflace, předpokládaný vývoj cen energií a další makroekonomické veličiny. Vzhledem k tomu, ţe odhadnutí makroekonomické situace na další desetiletí není snadný úkol, lze zhruba předpokládat, ţe stanovená návratnost by neměla překročit 20 let. Provedené zateplení rovněţ způsobuje změnu vnitřního mikroklimatu. Díky zateplení objektu se sníţí jeho celková propustnost pro vodní páru. Uvnitř objektu se tedy vlhkost zvýší, coţ musí být kompenzováno změnou reţimu uţívání. Další vliv na člověka má zvýšení povrchových teplot konstrukce. V zimě se eliminuje pocit studených zdí a naopak v létě se objekt nepřehřívá. 15
5.3 Vliv dodatečného zateplení na vzhled objektu V neposlední řadě se také zateplením zlepší vzhled konkrétního objektu. Obzvlášť u sídlišť lze zlepšením estetické stránky panelových domů zmírnit pocit frustrace zde ţijících obyvatel. Z průzkumů vyplývá, ţe opravené domy nejsou tak často terčem vandalismu. (5) Všeobecně lze říci, ţe zateplením budovy se zvýší úroveň bydlení jeho obyvatel, ať uţ sníţením nákladů na vytápění, změnou vnitřního mikroklima, či zlepšením estetiky daného objektu. Navíc se také při správném výběru a provedení zateplovacího systému zpravidla prodlouţí technická i ekonomická ţivotnost objektu.
6. Druhy izolačních materiálů Za tepelně izolační materiál se povaţuje takový materiál, který výrazně zvyšuje tepelný odpor konstrukce. Základní vlastnosti, které jsou vyţadovány od tepelně izolačních materiálů, jsou vysoký součinitel tepelného odporu, nízká tepelná roztaţnost, tvarová stálost, tepelná stabilita, nehořlavost, minimální nasákavost, nízký difuzní odpor, mechanická odolnost, dlouhá ţivotnost a především nízká cena. (6) Na trhu se vyskytuje veliké mnoţství tepelně izolačních materiálů, jejichţ vlastnosti v různé míře vyhovují výše zmíněným univerzálním poţadavkům. Volba izolantu tedy musí být taková, aby odpovídala podmínkám, ve kterých se izolovaná konstrukce nachází. Níţe jsou popsány materiály nejčastěji pouţívané na území České republiky. Pro lepší přehled a orientaci jsou zde materiály rozděleny do několika kategorií.
6.1
Pěnové materiály
6.1.1
Expandovaný (pěnový) polystyren (EPS)
Expandovaný polystyren je nejpouţívanějším pěnovým materiálem v současném stavebnictví, především díky své nízké ceně. (7) Mezi klady expandovaného polystyrenu patří nízká objemová hmotnost, nízká tepelná vodivost a snadná opracovatelnost. Nevýhodou EPS jsou poměrně velké objemové změny, především jeho smršťování, které můţe být způsobeno vysokými teplotami a můţe dosáhnout aţ 4 % objemu EPS. Nedoporučuje se proto pouţívat EPS na fasády, které budou opatřeny tmavou omítkou. (7) Standardní EPS je hořlavý. Přidáním retardéru hoření se připravuje tzv. samozhášivý polystyren, který dosahuje niţšího stupně hořlavosti. Další nevýhodou pěnového polystyrenu je nasákavost, která je způsobena jeho otevřenou pórovitou strukturou. Nemůţe proto dlouhodobě plnit tepelně izolační funkci ve 16
vlhkém prostředí, neboť tepelný odpor u nasáklého EPS klesá přibliţně na třetinu původní hodnoty. (7) Povrch desek expandovaného polystyrenu není příliš mechanicky odolný, proto se často jiţ ve výrobě opatřuje povrchovou úpravou. Po delším vystavení EPS bez povrchové úpravy slunci dochází k degradaci povrchových vrstev polystyrenu, proto je často potřeba povrch zbrousit. Při aplikaci EPS mohou vznikat díky nerovným řezům mezery mezi jednotlivými deskami, které mohou posléze slouţit jako tepelné mosty. Expandovaný polystyren je rozpustný organickými rozpouštědly, nelze tudíţ tyto přípravky pouţívat při jeho montáţi. Základním materiálem pro výrobu expandovaného i extrudovaného polystyrenu je ropa. Na trhu se vykytuje mimo polystyrenu bílého, také polystyren šedý s příměsí grafitu. Díky grafitovým částicím obsaţeným v tepelněizolačních deskách se sníţení přenos tepla sáláním, čímţ se izolační schopnosti materiálu zvýší dle výrobců aţ o 20%. Přestoţe je šedý polystyren o něco draţší neţ bílý, bývá stále častěji vyuţíván díky lepším izolačním schopnostem.
6.1.2
Extrudovaný polystyren (XPS)
Oproti EPS má extrudovaný polystyren uzavřenou pórovitou strukturu, ze které vyplývají odlišnosti mezi těmito dvěma typy. XPS je jako materiál nenasákavý, hodí se tudíţ pro izolaci míst se zvýšenou vlhkostí jako např. soklu či základových desek. Navíc je XPS díky uzavřeným pórům mechanicky odolnější neţ EPS a nemá tendence se smršťovat. Stejné vlastnosti obou druhů polystyrenů jsou: citlivost na organická rozpouštědla, citlivost na UV záření a hořlavost. I v případě XPS se při výrobě přidává retardér hoření pro lepší protipoţární vlastnosti. Zásadní nevýhoda XPS oproti expandovanému polystyrenu je jeho vyšší cena.
6.1.3
Pěnový polyuretan
Pěnový polyuretan se vyskytuje na trhu ve formě měkkého polyuretanu (molitanu), či tvrdého polyuretanu. Ve stavebnictví se vyuţívá především polyuretan tvrdého typu. Polyuretan je nenasákavý a mechanicky odolný, jeho vyuţití je proto obdobné jako u XPS, polyuretan je navíc odolný vůči organickým rozpouštědlům. Pro tepelnou izolaci se nejčastěji pouţívají panely z pěnového polyuretanu, které mohou být dále opláštěné pozinkovaným či nerezovým plechem, hliníkovou fólií, asfaltovým izolačním pásem či textilní mříţkou umoţňující omítnutí. Dle zvolené povrchové úpravy se různí jeho vyuţití. Na sanitární přepáţky pro hygienická zařízení ve veřejných budovách se pouţívají plechem oplášťované panely, na izolaci zvukovodů a klimatizačních jednotek se pouţívají polyuretanové panely opatřené hliníkovou fólií, apod. Kromě měkkých a tvrdých výrobků
17
jsou na trhu k dispozici stříkací aparáty a spreje vytvářející polyuretanovou pěnu přímo na místě pouţití. (7) Nevýhodou polyuretanových izolačních desek je jejich vysoká cena.
6.1.4
Pěnové sklo
Pěnové sklo se vyrábí napěněním z umletých skleněných střepů, sklářského písku a uhlí. Některé vlastnosti vzniklého materiálu jsou podobné sklu, např.: vodotěsnost, parotěsnost, nehořlavost, tvarová stálost, vysoká chemická odolnost, nenasákavost, recyklovatelnost. (7) Na rozdíl od většiny ostatních tepelně izolačních materiálů má pěnové sklo vysokou pevnost v tlaku. Pro své vynikající vlastnosti se hodí na aplikaci v extrémních podmínkách. Do běţných provozů se často nepouţívá, obzvlášť kvůli vysoké pořizovací ceně.
6.2
Nerostné materiály
6.2.1
Minerální a skelná vlna
Minerální vlna je materiál vyrobený rozvlákněním roztavených přírodních hornin, silikátových průmyslových odpadů nebo jejich směsí. (7) Nejčastějším materiálem k výrobě vláken bývají vyvřelé horniny jako čedič, struska či popílek. Velmi podobný produkt je vlna skelná, která se vyrábí rozvlákněním recyklovaného skla. Minerální a sklená vlna mají téměř totoţné vlastnosti, podobný je i sortiment z nich vyráběných výrobků. (7) Mnoho autorů mezi těmito dvěma druhy nedělá rozdíly. Pro zjednodušení bude v dalším textu uváděna pouze vlna minerální s tím, ţe vše bude platit i pro vlnu skelnou. Minerální vlna je po expandovaném polystyrenu druhý nejčastěji pouţívaný tepelný izolant v ČR. (7) Minerální vlna má oproti EPS výrazně niţší tepelnou roztaţnost, nehrozí tudíţ při teplotních výkyvech popraskání omítky. Dále má niţší faktor difuzního odporu, hodí se proto jako izolant starších objektů, které mohou mít problémy s vlhkostí, například kvůli narušené hydroizolaci. Na druhou stranu jsou desky z minerální vlny vysoce nasákavé. Při styku s vodou ztrácí minerální vlna své tepelně izolační schopnosti. Proto je obzvlášť při provádění zateplovacího systému nutné dbát na kvalitu provedení tak, aby nemohlo dojít k navlhnutí izolantu. Minerální vlna je oproti EPS lépe tvarovatelná. Při aplikaci lze desky vlny k sobě dokonale přirazit, aniţ by vznikaly jakékoliv mezery. Minerální vlna se řadí mezi nehořlavé materiály (třída A1). Na trhu je veliké mnoţství výrobků z minerální vlny, které se liší svými vlastnostmi podle toho, ze kterých materiálů jsou vyráběny. Je proto vhodné se informovat, jaké vlastnosti má daný výrobek a na jaké pouţití je určen. Záměna výrobku a chybná aplikace můţe vést k jeho nefunkčnosti.
18
Ve srovnání s expandovaným polystyrenem je minerální vlna draţší, ale díky svým vlastnostem konkurenceschopný materiál.
6.3
Přírodní materiály
V poslední době roste poptávka po izolantech z ekologických obnovitelných přírodních materiálů. Tyto materiály jsou ţádány jak u nízkoenergetických staveb, tak při rekonstrukcích staveb starších. Přírodní materiály se také často pouţívají pro izolaci dřevostaveb. (6) Vedle standardních izolací jako polystyren či minerální vlna, vynikají přírodní izolační materiály především svými akustickými vlastnostmi, proto se často pouţívají jako kročejová izolace do plovoucích podlah či plovoucích nášlapných vrstev. Nevýhodou přírodních materiálů je jejich citlivost na vlhkost, která můţe způsobit vznik plísní či hub.
6.3.1
Celulóza
Celulózová vlákna se vyrábí ze starého rozvlákněného papíru, pro zvýšení odolnosti proti poţáru a proti škůdcům jsou vlákna obohacena kyselinou boritou a boraxem. (7) Jako izolační materiál se dodávají volně sypaná v pytlích v podobě jemných vláken nebo granulí. (7) Hodí se především pro izolování volných dutin stropů či podlah. Celulóza je řazena do kategorie těţce hořlavých látek a je pouţitelná do teplot okolo 100 °C.
6.3.2
Konopí
Konopí patří mezi často vyuţívané přírodní materiály. Výhodou technického konopí je jeho rychlá obnovitelnost. Roste velmi rychle a při pěstování nevyţaduje téměř ţádnou péči. Z vláken technického konopí se pro tepelně izolační účely vyrábějí desky, rohoţe či volná vlákna k izolaci volných dutin. Izolace z konopí je odolná proti vlhkosti, škůdcům či objemovým změnám. Z hlediska hořlavosti se řadí do třídy B2 – normálně hořlavé látky. Svými vlastnostmi můţe tento přírodní materiál konkurovat především minerální vlně.
6.3.3
Sláma
V našich zemích se pouţívala sláma historicky jako materiál na výrobu doškové střešní krytiny. (7) V poslední době dochází k opětovnému pouţívání slámy především jako izolačního materiálu. Sláma se pouţívá buď volně sypaná, nebo v podobě lisovaných slaměných balíků. Balíky mají díky slisování slámy poměrně vysokou poţární odolnost (třída B2 – normálně hořlavé látky), neboť zde není dostatek vzduchu potřebného k hoření. Čistá sláma neobsahuje téměř ţádné plísně či spory. Pro zajištění dokonalé funkce je zapotřebí omezit přístup vlhkosti
19
do slaměného izolantu, který je nasákavý. Slaměné balíky se pouţívají jako výplň nosných stěn, případně jako izolace půdy. Hlavní předností slámy je její nízká cena.
6.4
Ostatní materiály
Jak jiţ bylo zmíněno, na trhu se vyskytuje velké mnoţství izolačních materiálů. K dalším pouţívaným materiálům patří například cementotřískové desky (známé především pod pojmem heraklit), pórovitá kameniva z přírodních zdrojů (například keramzit či perlit), dřevovláknité desky či další přírodní materiály jako například korek, bambus, ovčí vlna aj. Kaţdý materiál má jiné vlastnosti, proto je důleţité vybrat materiál tak, aby se vhodně doplňoval s vlastnostmi zateplovaného zdiva. Tabulka 1 Hodnoty fyzikálních veličin vybraných tepelně izolačních materiálů
Objemová hmotnost
Součinitel tepelné vodivosti
kg.m-3
W.m-1.K-1
EPS
15 - 30
0,039 - 0,035
40 - 67
E
XPS
25 - 45
0,028 - 0,024
80-250
E
Minerální vlna
35 - 220
0,035 - 0,045
5 - 12
A1 – A2
Pěnové sklo
120 - 175
0,038 - 0,049
∞
A1
Pěnový polyuretan
30 - 35
0,03
180 - 260
C-D
Celulózová vlákna
30 - 90
0,039 - 0,043
1-2
C
Technické konopí
24 - 42
0,04
1–2
B
Lisovaná sláma
90 - 135
0,039 - 0,046
11-15
C
Materiál
Faktor difuzního Třída reodporu akce na oheň
Zdroj: Luboš Svoboda a kol, Stavební hmoty, ISBN 978-80-8076-057-1; http://stavba.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/58hodnoty-fyzikalnich-velicin-vybranych-stavebnich-materialu#t07
7. Kontaktní versus odvětrávané zateplení V praxi se pouţívají dva systémy zateplení, a sice zateplení kontaktní a odvětrávané. Při provádění vnějšího kontaktního zateplovacího systému (VKZS) se na nosný podklad nalepí izolant, na který se kontaktním způsobem provede povrchová úprava. Při provádění odvětrávaného systému se izolant nalepí na podklad stejně jako u zateplení kontaktního. Poté se pomocí kotvení vytvoří vzduchová mezera mezi nalepeným izolantem a následnou povrchovou vrstvou fasády. Vzduchová dutina je otevřená do exteriéru a umoţňuje tak odvod difundující vodní páry.
20
Kontaktní systém je jednoduší na provedení, často bývá také levnější variantou. Díky celoplošnému pokrytí konstrukce izolantem bez nutnosti pouţití kotvících prvků na přichycení finální vrstvy také lépe eliminuje tepelné mosty. U kontaktního systému se jako nejčastější povrchová úprava pouţívá tenkovrstvá omítka.
Obrázek 2 Kontaktní a bezkontaktní zateplení
Zdroj: http://istavitel.cz/clanek/izolace/tepelne-izolace/zpusoby-zatepleni-obvodoveho-plaste-domu_81
Odvětrávaný systém se hodí především pro domy, které mají problémy s vlhkostí. Díky provětrávané dutině se případná vlhkost lépe odstraňuje. Odvětrávaný systém umoţňuje díky volné dutině pouţít jako povrchovou úpravu různé deskové materiály, které by pro svůj velký difuzní odpor nebyly vhodné pro zateplení kontaktní. Mezi tyto materiály patří například keramické či kamenné obklady, plastové lamely, dřevoštěpkové desky aj. Mezi nevýhody bezkontaktního zateplení patří jednoznačně náročnější proveditelnost a vyšší cena. Problémem oproti kontaktnímu zateplení také můţe být zvětšení tloušťky konstrukce při stejných izolačních vlastnostech. Z hlediska poţární bezpečnosti je doporučován systém kontaktní. U bezkontaktního zateplení vzniká při poţáru díky provětrávané dutině komínový efekt, pomocí kterého je přiváděn kyslík potřebný pro hoření ohně, který se tak šíří rychleji. Na území České republiky převaţuje pouţívání kontaktního zateplovacího systému.
8. Vnitřní versus vnější zateplení Při řešení dodatečného zateplení se nabízí otázka, zda je výhodnější poloţit izolant z interiéru či exteriéru. Zateplení z interiéru je jednoduší na provedení. Nemusí se stavět lešení, nemusí se čekat na vhodné klimatické podmínky, topení uvnitř budov zajišťuje, ţe izolant
21
nepromrzne. Zásadní nevýhoda je ovšem narušení tepelné stability zevnitř zateplených konstrukcí. Zateplením konstrukce zevnitř dojde k jejímu ochlazení v zimních měsících. Naopak v létě je teplotní výkyv zateplené stěny opačný. Díky velkému rozptylu teplot obvodové konstrukce v průběhu roku se zvýší i její tepelná dilatace, díky které mohou vznikat v obvodové konstrukci trhliny. Ochlazením obvodové stěny způsobeným vnitřním zateplením se ochlazují i konstrukce na ní přilehlé. Tyto přilehlé konstrukce jsou díky sníţení teploty vystavené moţnosti kondenzace vodní páry a následnému vzniku plísní. Takto můţe plíseň vzniknout například pod nášlapnou podlahovou vrstvou či ve styku izolantu a zdiva, aniţ by o tom uţivatel objektu tušil. Další problém vzniká, obsahuje-li konstrukce dřevěné prvky. Vnitřním zateplením mohou obzvlášť trpět zhlaví dřevěných stropních trámů. Objemová roztaţnost je u dřeva při teplotních změnách velmi významná. Při nízké teplotě zde můţe kondenzovat vlhkost, coţ významně podporuje vznik hniloby a plísně, které následně vedou k degradaci dřeva a sníţení jeho únosnosti. Díky pouţití tepelné izolace z interiéru se zamezí akumulaci tepla v konstrukcích. Omezí se vyzařování tepelné energie, coţ negativně ovlivňuje mikroklima prostředí. Uţivatelé tak mohou mít pocit studených zdí. Při výpadku topení poté nastává rychlé ochlazení místnosti, coţ je pro trvalý pobyt neţádoucí. Vyuţívají-li uţivatelé objektu vytápění na noční proud, můţe v zimních měsících dojít k významnému kolísání teplot uvnitř budovy. Tato vlastnost můţe být vítaná u objektů, které se obývají nárazově. Například u chat či chalup, kde se po zatopení místnost rychle ohřeje, protoţe obvodové stěny se díky přítomnosti vnitřní izolace neohřívají. Dochází tak k efektivnějšímu vyuţití tepelné energie. Vzhledem k výše zmíněným rizikům se ale ani zde vnitřní zateplení nedoporučuje. Při aplikaci zateplovacího systému zevnitř také nelze nikdy zcela odstranit tepelné mosty. Zatepleny jsou pouze dílčí části konstrukcí, díky tomu je zateplení méně účinné. Další nevýhoda vnitřní izolace spočívá rovněţ ve zmenšení uţitného prostoru jednotlivých místností. Díky velkému počtu nevýhod se vnitřní zateplení povaţuje za rizikové opatření a provádí se pouze výjimečně.
22
Obrázek 3 Průběh teplot v konstrukci
Zdroj: http://www.zatepleni-fasad.eu/Images/kmybtuvi.jpg
Obrázek 3 zobrazuje průběh teplot v konstrukci bez zateplení, se zateplením vnitřním a se zateplením vnějším. Venkovní teplota v zimě je dle obrázku -15 °C, v létě je to +30 °C. Za předpokladu, ţe je fasáda v létě přímo ozařována sluncem, pohybuje se povrchová teplota okolo +50 °C. Je-li navíc zvolena tmavá omítka, můţe být povrchová teplota fasády ještě vyšší. Kapky v horní části obrázku znázorňují pásmo, ve kterém by (při standardním tlaku a vlhkosti) mohla probíhat kondenzace vodní páry. Nezateplené zdivo je v průběhu roku velmi namáháno teplotními rozdíly, které v případě obrázku 3 činí aţ 65 °C. Zdivo je dále namáháno vlhkostí, neboť se uvnitř konstrukce nachází rosný bod. U konstrukce zateplené zevnitř je zdivo opět namáháno venkovními teplotními rozdíly. Rosný bod se posune blíţe do interiéru, vodní pára tudíţ můţe kondenzovat mezi zdivem a izolantem. Nosná obvodová konstrukce se vytápěním ohřívá minimálně. Jak je vidět z obrázku 3 nejlepší moţnost je zateplení vnější. Rosný bod se posune do izolantu, nosná konstrukce se dostatečně ohřívá a rozdíl teplot konstrukce v průběhu roku je značně omezen. Navíc je zdivo chráněné proti vnějším klimatickým a dalším nepříznivým změnám.
23
9. Provádění vnějšího kontaktního zateplovacího systému podle normy na poţární odolnost Dle normy ČSN EN 13501 je poţár samovolné hoření materiálu, které se samovolně šíří v prostoru a čase. Poţární odolnost materiálů znamená jeho schopnost ubránit se poţáru. Stavební materiály se dělí dle tříd reakcí na oheň na materiály nehořlavé (třídy A1 a A2) a materiály hořlavé (třídy B – F). Třídy reakce na oheň C – E přispívají k tzv. flashover efektu, který lze popsat jako náhlé objemové vzplanutí v prostoru. Z hlediska provádění vnějšího kontaktního zateplovacího systému (VKZS) by měla být zohledněna ČSN 73 0810 – Poţární bezpečnost staveb, která určuje nutnou ochranu před poţárem dle výšky budovy. Uplatňuje se zde tzv. poţární výška budovy, která se rovná výšce od čisté podlahy prvního nadzemního podlaţí do čisté podlahy posledního uţitného nadzemního podlaţí. Jako uţitné podlaţí se nepovaţuje technické podlaţí či podkroví. Norma rozděluje provádění na zateplování novostaveb a dodatečné zateplování straších objektů. Tabulka 2 Třídy reakce na oheň
Zdroj: Stavební konstrukce a materiály, Pašek Jan, přednáškové materiály BIVŠ
9.1 Zateplení novostaveb U novostaveb (tzn. staveb kolaudovaných po roce 2000) se provádění VKZS dělí dle poţární výšky na objekty do 12 m, objekty 12 – 30 m a objekty nad 30 m. Třída reakce na oheň se určuje u všech svislých konstrukcí jako celek, tzn. ţe VKZS a zateplovaná stěna tvoří jednu poţárně dělící konstrukci.
24
U objektů s poţární výškou do 12 m se vyţaduje pro konstrukci jako celek minimálně třída reakce na oheň B, coţ znamená, ţe zde lze pouţít izolant s třídou reakce na oheň E (například EPS). Je-li objekt přistavován ke staršímu objektu, vyţaduje se uplatnění poţárního pásu mezi budovami. Poţární pás je poţárně odolná část konstrukce minimální šířky 0,9 m, která zamezuje šíření poţáru ve vodorovném i svislém směru. (8) U staveb poţární výšky 12 – 30 m platí, ţe do 12 m poţární výšky stavby musí mít konstrukce třídu reakce na oheň B a mezi jednotlivými poţárními úseky (byty, patra) musí být aplikovány poţární pásy. Nad 12 m musí mít konstrukce třídu reakce na oheň A1 nebo A2, tzn. nutnost pouţití nehořlavého izolantu (např. minerální vlna). Vzhledem ke konstrukčním problémům, které s sebou přináší změna materiálu tepelné izolace, se v mnohých případech přistupuje k zateplení celé budovy nehořlavým izolantem. Stavby poţární výšky vyšší neţ 30 m by dle normy měly mít v celé výšce třídu reakce na oheň A1 nebo A2. Zde můţe být problém u řešení soklů budov, kde je nezbytné pouţít izolant nenasákavý. Nemělo by se v tomto místě vyskytovat zateplení minerální vlnou. Obrázek 4 Zateplení novostaveb dle ČSN 73 0810
Zdroj: Stavební konstrukce a materiály, Pašek Jan, přednáškové materiály BIVŠ
25
9.2 Zateplení stávajících objektů Méně přísná je norma u dodatečného zateplování objektů kolaudovaných před rokem 2000. U objektů poţární výšky do 12 m nejsou definovány ţádné poţárně technické poţadavky. Lze zde tudíţ zateplovat i hořlavým izolantem, přestoţe se doporučuje se řídit poţadavky pro novostavby. U objektů poţární výšky nad 12 m platí, ţe do poţární výšky 22,5 m musí mít konstrukce třídu reakce na oheň B a mezi poţárními úseky je nutné aplikovat vodorovné poţární pásy (tzn. pouze mezi jednotlivými podlaţími, nikoliv mezi byty). Konstrukce nad poţární výškou 22,5 m musí mít třídu reakce na oheň A1 nebo A2. Obrázek 5 Zateplení starších objektů dle ČSN 73 0810
Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/zateplovaci-systemy/8978-vnejsi-kontaktni-zateplovaci-systemy-zhlediska-pozarni-bezpecnosti-staveb-cast-1#
10. Postup provedení externího tepelně izolačního kompozitního systému Následující text pojednává o zásadách správného provedení kontaktního zateplovacího systému. Vzhledem ke specifickým poţadavkům montáţe kaţdého izolantu se kapitoly budou vztahovat na zateplení nejčastěji pouţívanými izolanty, a to sice expandovaným polystyrenem a minerální vlnou. Vedle správné aplikace, zde budou uvedeny nejčastější chyby při provádění a jejich důsledky na funkčnost zateplovacího systému. 26
Jak bylo vysvětleno v Kapitole 2, Zvyšující se ceny energií kladou stále vyšší nároky na energetickou úspornost budov. Vzhledem k vysokému podílu staré zástavby na našem území je toto téma velmi aktuální. Energetickou úsporností budov se myslí mimo jiné i sníţení nákladů na vytápění, kterého lze dosáhnout zateplením obalových konstrukcí budovy. Obalové konstrukce budov jsou takové stavební prvky a konstrukce, které oddělují vnitřní prostředí budovy od prostředí vnějšího. Patří mezi ně: střešní plášť, svislé obvodové konstrukce, výplně otvorů (okna, dveře) a vodorovné konstrukce oddělující vnitřní prostředí budovy od zeminy. Konstrukce budov lze rozdělit na konstrukce nosné a kompletační. Nosné konstrukce jsou součástí budovy po celou dobu její ţivotnosti, aniţ by došlo k jejich celkové výměně. Jedná se o základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce (stropy), schodiště a nosnou střešní konstrukci. Kompletační konstrukce doplňují konstrukce nosné, zajišťují plnění účelu stavby. Patří sem obvodové pláště, výplně otvorů, příčky, podlahy, střešní pláště, tepelné a akustické izolace či povrchové úpravy. V průběhu ţivotnosti stavby dochází k jejich rekonstrukci či výměně a to i opakovaně. Jako rekonstrukci lze povaţovat zásahy do stavební do konstrukční a technologické části budovy, které mají za následek změnu technických parametrů a zhodnocení objektu. Předmětem rekonstrukce obalových konstrukcí budovy jsou tedy především konstrukce kompletační. Cílem této práce je zhodnocení ekonomických důsledků nevhodné rekonstrukce obalových konstrukcí budovy. Tato práce je zaměřena zejména na rekonstrukci a prodlouţení ţivotnosti staveb provedením dodatečného zateplovacího systému, dále o rekonstrukci výplňových otvorů (oken) a rekonstrukci střešního pláště. Náklady ţivotního cyklu stavby, klíčová fáze jakékoliv investice do bydlení je fáze předinvestiční, tedy fáze, kdy uţivatel vybírá konkrétní projekt a rozhoduje, zda bude projekt realizován. V předinvestiční fázi se doporučuje vyhotovit finanční, ekonomické či technické analýzy projektu. Zpracování těchto analýz není levnou záleţitostí a často se podceňuje, ale na jejich výsledcích mnohdy záleţí úspěch či neúspěch daného projektu. V případě provádění dodatečného zateplení budov můţe technická analýza objektu odhalit překvapivé závěry, s kterými uţivatel objektu není obeznámen, které by se v přípravě projektu mohly podcenit a následně mohly způsobit nefunkčnost systému. V konečném důsledku by investice do zateplení objektu mohla být zbytečná. Proto by měl investor mít na paměti, ţe zvolení levnější varianty zateplení objektu, nemusí znamenat niţší náklady na jeho ţivotní cyklus.
27
Obrázek 6 Schéma kontaktního zateplovacího systému
Zdroj: http://www.izomat.cz/files/obrazky-kor/FASADY_PRUH2.jpg
Schéma vnějšího kontaktního zateplovacího systému je patrné z Obrázku 6. Vnější kontaktní zateplovací systém se aplikuje na nosné obvodové zdivo. Na očištěné zdivo je nanesena vhodná penetrace. Na izolační desky se nanese lepidlo a desky se přilepí k podkladu. Izolant se následně ukotví talířovými hmoţdinkami. Na přilepené a ukotvené izolační desky se nanese tmel, do něhoţ se vtlačí armovací síťovina. Síťovina je následně znovu přetřena tmelem. Po zatuhnutí tmelu je vrstva opatřena penetrací, na níţ se nanáší finální vrstva ve formě omítky.
10.1 Volba izolačního materiálu Klíčovou roli při zateplování hraje výběr materiálu tepelně izolačního obkladu, který by měl být ponechán na zpracovateli technické dokumentace. Nesprávná volba izolantu, obzvlášť podcenění jeho tloušťky, můţe mít pro funkčnost VKZS neodstranitelné následky. Postup výběru izolačního materiálu by měl být zhruba následující. Nejprve je nutné nastudovat příslušnou legislativu, která podle poţární výšky a typu stavby určuje materiály, které by neměly být pouţity. Dále je třeba zanalyzovat podmínky, ve kterých se bude izolant nacházet a vybrat takový materiál, který při daném zatíţení nebude podléhat rychlé degradaci. Po výběru materiálu následuje určení jeho tloušťky. Daná kritéria jsou níţe rozebrána. Zpracovatel se musí řídit normou ČSN 73 0810 – Poţární bezpečnost staveb, která určuje, které izolační materiály mohou být na určitou výšku stavby pouţity. Více o této problematice se nachází v oddílu 9 Provádění vnějšího kontaktního zateplovacího systému podle normy na poţární odolnost. 28
Dále je třeba zváţit klimatické podmínky v dané lokalitě tzn. bude-li izolant vystaven zvýšenému namáhání deštěm, větrem či sluncem. V úvahu je nutné brát i případné mechanické namáhání izolantu (sokly budov), zvýšené zatíţení vlhkostí (nutno zvolit nenasákavý izolant), místo pouţití izolantu (střecha, podlahy, stěny), aj. V praxi se zohledňuje především kritérium ceny izolantu. Investor chce samozřejmě dosáhnout co nejvyšší úspory s co nejniţšími náklady. Podstatným faktorem při výběru izolantu hraje tloušťka. Přiměřená tloušťka izolantu závisí, jak na vlastnostech pouţitého izolačního materiálu, tak na parametrech izolovaného zdiva. Důleţitý je i záměr investora. Pokud má být stavba z energetického hlediska pasivní, bude zvolena jiná tloušťka neţ u běţného izolování staveb. Zhruba platí, ţe čím větší tloušťka tepelné izolace je zvolena, tím se zvýší i tepelný odpor konstrukce. Vzhledem k tomu, ţe se poţadavky na tepelný odpor obalových konstrukcí v průběhu let stále zvyšují, musí se tomu přizpůsobit i tloušťka izolačního materiálu. Zatímco dříve se budovy zateplovaly izolací v řádu několika centimetrů, dnes se izolant s tloušťkou niţší neţ 10 cm bere jako nevyhovující. Při izolování nízkoenergetických či pasivních domů se pouţívají tloušťky 30 – 40 cm. Podmínky pro provádění zateplení jsou dány vţdy výrobcem VKZS a je třeba se jimi řídit, neboť velké mnoţství poruch VKZS je způsobeno nesprávnou montáţí. VKZS je třeba chápat jako celek, k jehoţ funkčnosti je nezbytná kompatibilita jednotlivých vrstev systému. Proto se doporučuje pouţívat komponenty navrhované výrobcem. Provádění zateplování se řídí především normou ČSN 73 2901 – Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů.
10.2 Skladování VKZS Při skladování a aplikaci VKZS je nutné mít na paměti dodrţování všeobecných zásad. Jeli nutné komponenty VKZS před montáţí skladovat, je nezbytné, aby byly skladovány na suchém a dostatečně teplém místě tak, aby jednotlivé součásti nepromrzly a nebyly přímo ozařovány sluncem. Je vhodné skladovat komponenty na rovných podloţkách, aby nedocházelo k jejich deformacím. Ve všech případech je ţádoucí dbát pokynů výrobce. V průběhu aplikace všech vrstev VKZS by se teplota vzduchu měla pohybovat v intervalu od +5 °C do +25 °C. (9) Není tudíţ moţné zateplovat po celý rok. Dále by se systém při aplikaci neměl vystavovat přímému slunci, dešti či silnému větru, před takovýmito vlivy je VKZS vhodné zakrýt například plachtou. Důsledkem nerespektování těchto zásad můţe být nefunkčnost nebo poruchy VKZS.
29
10.3 Podklady pro VKZS Základní podmínkou pro aplikaci VKZS je vhodný podklad. Ten musí být především čistý, bez mastnot, suchý a nosný. Zásadně se nedoporučuje aplikovat VKZS na vlhké zdivo. Příčina vlhkosti se musí najít, odstranit a zdivo se musí nechat následně dostatečně dlouhou dobu vyschnout. Vlhkost zdiva musí mít ustálenu hodnotu, nesmí být příliš vysoká ani příliš kolísavá. Je-li podklad špinavý či mastný, je třeba jej očistit. Za předpokladu, ţe je nutné podklad omýt tlakovou vodou, je opět nutné činit tak s předstihem, aby zdivo stihlo před aplikací VKZS vyschnout. Podklad musí být prostý jakýchkoliv mechů, plísní, hub či výkvětů solí. Za vhodný podklad pod VKZS se povaţuje omítané nebo lícové zdivo či povrchy betonových konstrukcí. Případné trhliny či spáry v konstrukci je zapotřebí posoudit, nejsou-li aktivní, je vhodné je zatmelit. Dilatační spáry se v případě potřeby sanují. Drolivou omítku je nutno mechanicky odstranit a vhodně vyspravit. Podklad musí být dostatečně soudrţný, průměrná soudrţnost podkladu je dána normou ČSN 73 2901. Dále je nutné, aby povrch byl rovný, přípustná tolerance nerovností je ± 10 mm na délku 1 m. (9) Případnou výměnu oken je nutné provést před montáţí VKZS, stejně tak výměnu či opravu klempířských prvků. Dále je nutné před montáţí VKZS demontovat dešťové svody a bleskosvody, vhodně zakrýt okna, dveře, balkony, dlaţbu a případnou vegetaci tak, aby nedošlo k jejich poškození tmely, lepidly, případně poškození mechanickému. Zateplovací systém neplní funkci sanačního opatření, či zakrývání zjevných vad. Vyskytují-li se v podkladu jakékoliv poruchy, je zapotřebí je odstranit před montáţí VKZS, neboť po montáţi uţ nebude přístup ke zdivu z exteriéru moţný a případná sanace se tímto velmi zkomplikuje. Je-li podklad nedostatečně ošetřen před lepením izolantu, můţe to mít za následek nedostatečnou soudrţnost podkladu s izolantem. Ten se můţe po nějakém čase pouţívání odlepovat od podkladu a způsobovat tzv. polštářový efekt (více o polštářovém efektu v Kapitole 10.5).
10.4 Zakládání systémů Zateplovací systém se zpravidla zakládá na vhodný zakládací profil. Napojení zakládacích lišt probíhá spojením zakládacími sponkami a to tak, aby byly zakládací profily byly od sebe vzdáleny 2 mm. (9) Spojení lišt jejich vzájemným překrytím či případná absence zakládacích sponek se povaţuje za chybné řešení, neboť lišty se mohou ve spoji volně hýbat a systém můţe v daném místě po čase prasknout. Do praskliny se následně můţe dostat voda či jiné neţádoucí látky, které mohou zateplovací systém poškodit. 30
Obrázek 7 Vlevo: Zaloţení základových lišt a jejich spojení základovou sponkou, vpravo: spojení zakládacích lišt na rohu objektu
Zdroj: http://www.izolaceinfo.cz/downloads/obrazky%20v%20clancich/technolog _predpis_etics.jpg
Zdroj: http://www.zateplenikwaczek.cz/editor/filestore/Image/zalozeni%20listy%20v%20ro hu_226_x_330.JPG
Obrázek 8 Chybné zaloţení izolačního systému
Zdroj: http://admin.knaufinsulation.info/images/image/list a1(1).jpg
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0077/007733o16.jpg
Při zakládání rohů je nutné lišty zastřihnout tak, aby mezi nimi vznikl poţadovaný úhel. Lišty se kotví k podkladu zatloukacími hmoţdinkami. Případné nerovnosti zdiva se kompenzují pouţitím distančních umělohmotných podloţek. Mezery vzniklé mezi zdivem a zakládací lištou kvůli pouţití podloţek se vyplní PUR pěnou, aby po montáţi izolantu nevznikly dutiny a zabránilo se tak komínovému efektu.
31
10.5 Lepení zateplovacího systému Po vhodné úpravě podkladu a připevnění zakládacích profilů přichází na řadu samotné lepení izolantu. Lepicí hmota se nanáší po obvodu izolační desky o šířce 5 - 8 cm a dále jako terče o velikosti lidské dlaně v podélné ose desky izolantu viz Obrázek 10 vlevo. (10) Lepicí hmota musí pokrývat minimálně 40 % plochy u izolační desky z polystyrenu a 30 % plochy u desky z minerální vlny. (9) Lepicí hmotu je moţné nanášet i celoplošně, v tomto případě je ale zapotřebí zajistit dostatečnou rovinnost podkladu. Speciálním případem je lepení lamel z minerální vlny, u kterých je vyţadováno pouze lepení celoplošné. Izolační desky se lepí zásadně na vazbu (i na rozích), a sice s minimálním posunutím desek o 20 cm. (9) Lepení na vazbu je důleţité především pro statiku VKZS, lepení bez vazby se můţe po několika letech projevit trhlinami ve VKZS, následným zatékáním a degradací celého systému. Lepení izolantu bez vazby také podporuje neţádoucí tepelné mosty. Lepení izolantu probíhá od zakládací lišty směrem nahoru a platí, ţe spára mezi zakládacími lištami nesmí lícovat se svislou spárou mezi izolanty. Desky se lepí těsně na sraz. Eventuální vzniklé mezery se vyplní přířezem izolantu, ve výjimečných případech nízkoobjemovou polyuretanovou pěnou. Spáry mezi izolačními deskami by se vůbec neměly vyskytovat, protoţe tvoří tepelné mosty a tím se sniţuje účinnost zateplení. Styky mezi izolačními deskami nesmí kopírovat případné spáry ve zdivu či spoj dvou konstrukcí. Dilatační spáry nesmí být překryty. Spáry tepelně izolačních desek nesmí lícovat s ostěním, nadpraţím ani parapetem otvorů, v těchto místech se desky lepí s přesahem. Styky desek musí být nejméně 10 cm od rohů otvorů. Pouţití odřezků je moţné pouze pokud jsou širší neţ 20 cm, i tak se však jejich pouţívání nedoporučuje, neboť zvyšují riziko vzniku tepelných mostů. Ke kvalitnímu provedení rovinnosti se doporučuje pouţívání latí. Celkově musí být izolant přilepen tak, aby nedocházelo k pronikání vody do konstrukce. Jakýkoliv průnik vody do systému z exteriéru je nepřípustný. Po zatvrdnutí lepidla (cca 1 - 2dny) je nutné desky polystyrenu přebrousit, aby byla zajištěna rovina. Jakékoliv vyrovnávání rovinnosti izolantu tmelem je nevhodné, neboť se tím zvyšuje tloušťka armovací vrstvy a následná nasákavost systému. Nedodrţení správného postupu lepení, např.: malá plocha lepidla na izolantu, lepení tzv. na buchty, nedostatek pouţitého lepidla, můţe mít za následek špatnou soudrţnost s podkladem aţ případné odlepení izolantu od podkladu. Chybné lepení je velmi častým nedostatkem při provádění VKZS a můţe mít negativní vliv na jeho funkci. Izolant se můţe místně odlepovat, časté bývá odlepování špatně přilepených rohů či boulení izolantu, následně do něj můţe zatékat, coţ podporuje vznik plísní. Známý je tzv. polštářový efekt, který se projevuje při ne32
soudrţnosti izolantu s podkladem, coţ bývá nejčastěji způsobeno špatným lepením izolantu, případně degradací podkladu. Jak je vidět na Obrázku 9, izolant má tendenci se v důsledku změn teplot boulit a vytvářet tzv. polštáře. Další častá chyba v lepení tepelné izolace je lepení izolantu s mezerami. Mezery způsobují nejen tepelné mosty, ale jsou to také místa s niţším difuzním odporem oproti izolantu. Po provedení omítky se můţe v neutěsněných spárách sráţet vlhkost, coţ způsobí propisování spár na omítku. V mezerách mohou postupem času také vzniknout plísně.
Obrázek 9 Polštářový efekt
Zdroj: www.tzb-info.cz/3179-vady-a-poruchy-vnejsichkontaktnich-zateplovacich-systemu
Zdroj: www.tzb-info.cz/3179-vady-a-poruchy-vnejsichkontaktnich-zateplovacich-systemu
Obrázek 10 Vlevo: správné lepení izolantu, vpravo: špatné lepení izolantu
Zdroj: http://www.tzbinfo.cz/docu/clanky/0031/003179o8.jpg
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0077/007733o25.jpg
33
Obrázek 11 Vlevo: mezery mezi deskami izolantu projevující se na dokončené fasádě, vpravo: odlepování a praskliny na zateplovacím systému
Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/zateplovacisystemy/7733-provadeni-zateplovacich-systemu-achyby-v-praktickych-prikladech#
Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/zateplovaci-systemy/9936-trinejcastejsi-chyby-pri-zateplovani-fasad
10.6 Kotvení izolantu Kotvení izolantu k podkladu probíhá přibliţně po 1 - 3 dnech od jeho nalepení. Kotví se talířovými hmoţdinkami, a to sice v kaţdém T spoji desek a v podélné ose plochy desky. Mnoţství pouţitých hmoţdinek na m2 a rozmístění v ploše určuje projektová dokumentace. Délka hmoţdinek se rovná součtu hloubky kotvení v nosné konstrukci, tloušťky stávající omítky, tloušťky lepicí hmoty a tloušťky izolantu. Minimální vzdálenost umístění hmoţdinky od rohu se doporučuje 10 cm. Vrtá se kolmo k podkladu tak, aby se co nejméně poškodil izolant. Zavrtané hmoţdinky nesmí narušovat rovný profil izolantu, tzn., nesmí být do izolace příliš zapuštěné, ani z ní vylézat. Některé typy hmoţdinek se po zavrtání zakrývají pomocí zátek z daného izolantu v průměru přítlačného talířku, jiné typy zakrývání nevyţadují. Při zatlačování hmoţdinek do izolantu kladivem, se nesmí izolant nijak poškodit. Je-li izolant, konkrétně polystyren, vystaven slunečnímu záření déle jak 14 dní, dochází k jeho degradaci v povrchové vrstvě a je nutné ho znovu zbrousit. Obrázek 12 vlevo ukazuje správnou aplikaci talířových hmoţdinek v počtu 6 a 8 ks.m-2. Vpravo je ukázán příklad nesprávné aplikace talířových hmoţdinek, zde je navíc chybné i svislé poloţení izolantu.
34
Obrázek 12 Vlevo: správné kotvené izolantu, vlevo: chybné kotvení izolantu, svislé poloţení desek
Zdroj: http://www.ceretherm.cz/reseni-stavebnichdetailu/img/konstrukcni-detail-02.png
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0074/007481o3.jpg
Častou chybou při kotvení izolantu je nepouţívání zakrývacích zátek pro talířové hmoţdinky. Ukotvením talířové hmoţdinky do podkladu vzniká bodový tepelný most. Velikost tepelného mostu je dána materiálem talířové hmoţdinky, hmoţdinky s kovovým trnem vedou teplo lépe neţ hmoţdinky s trnem plastovým. Po přikrytí hmoţdinky zátkou je tepelný most sníţen. Není-li zátka pouţita, můţe v místě docházet ke kondenzaci vodní páry a následnému prokreslování hmoţdinky do omítky objektu viz Obrázek 13 vpravo. Kondenzace vodní páry v místě umoţňuje vznik plísní.
Obrázek 13 Zátka pro zapuštěnou montáţ hmoţdinek, vpravo: prokreslování hmoţdinek
Zdroj: http://www.fasadnideska.cz/informace/fkd-sna-fasadu/14
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0083/008325o25.jpg
35
10.7 Armovací vrstva Před provedením armovací vrstvy je vhodné osadit klempířské prvky, dešťové svody či kotvy hromosvodů. Norma ČSN 73 3610 specifikuje, které materiály mohou být v přímém styku s daným pojivem a které nikoliv. V kontaktu některých materiálů, např. cementových pojiv a hliníku, můţe docházet za přítomnosti vody ke korozi kovu. Po osazení klempířských prvků se na izolant nanese stěrková hmota, do které se vtlačí skleněná armovací tkanina. Tmel, který prostoupí oky tkaniny při jejím zatlačování, se následně zatře tak, aby armovací tkanina nebyla viditelná. Ve spojích se armovací tkanina poloţí s přesahem minimálně 10 cm. Vrstva tmelu a armovací tkaniny je také nazývána jako vrstva základní. Armovací tkanina je důleţitá především pro soudrţnost finální omítky s podkladem. Bez její přítomnosti by se omítka mohla po působení mrazu odtrhnout od pokladu. Po zatuhnutí je armovací vrstva opatřena penetrací. Přibliţně jeden den po penetraci se nanáší finální vrstva, většinou ve formě omítky. Zvláštní pozornost je třeba věnovat vyztuţování míst, kde dochází ke změně materiálu. Tato místa jsou více namáhána a je proto potřeba pokládat armovací tkaninu ve dvou vrstvách nebo s dostatečným přesahem. Obrázek 14 vlevo ukazuje prasklou omítku v místě nedostatečného vyztuţení, kde se mění z důvodu poţární bezpečnosti izolační materiál z expandovaného polystyrenu na minerální vlnu. Na Obrázku 14 vpravo nebyla výztuţná tkanina poloţena přes zakládací lištu, po několika letech zde vznikla prasklina. Do systému pak můţe místně zatékat, coţ podporuje vznik plísní a následnou degradaci systému. Obrázek 14 Vlevo: trhlina v místě změny izolačního materiálu, vpravo: základní vrstva není přetaţena přes základovou lištu
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0077/007733o73.jpg
Zdroj: http://stavba.tzbinfo.cz/docu/clanky/0077/007733o70.jpg
36
Časté poruchy zateplovacích systémů vznikají kvůli špatnému provedení parapetních desek. Správně se parapetní plechy se osazují před armovací vrstvou a při jejich nesprávné aplikaci můţe dojít k zatékání pod parapetní desku a následné degradaci VKZS či samotného zdiva. Proto se doporučuje pouţívat dilatační a ukončovací lišty, které zajistí plynulý přechod plechu a izolantu. Začišťovací lišty se dají pouţít nejen v případě parapetního plechu, ale také při jakémkoliv napojení spár otvorů k izolantu. Jedná se převáţně o ostění, nadpraţí a parapety.
10.8 Konečná povrchová úprava Na trhu se vyskytuje mnoho materiálů, které se pouţívají jako konečná povrchová úprava. Deskové materiály či různé druhy obkladů se doporučují z důvodu vysokého difuzního odporu pro odvětrávaný typ zateplení. Pro aplikaci na VKZS se pouţívají různé druhy omítek. Druh vybrané omítky záleţí na mnoha faktorech jako např.: nadmořská výška, zatíţení fasády klimatickými podmínkami, prachem, popílkem, aj. Doporučuje se vybírat omítky ve světlých odstínech, neboť lépe odráţejí světlo a zajišťují tak tepelnou stabilitu podkladu. Při zateplování objektu polystyrenem je nutné mít na paměti, ţe při vyšších teplotách dochází k jeho smršťování. Výrobci uvádějí, ţe smršťování polystyrenu nastává při teplotách nad 85 °C. (5) Nedoporučuje se proto pouţívat na polystyren omítky v tmavých odstínech, které mohou při ozáření sluncem zásadně zvýšit teplotu podkladu a způsobit jeho objemové změny.
11. Dodatečné zateplování podlah Pro efektivní sníţení úniků tepla z budovy je mimo provedení vnějšího kontaktního zateplovacího systému vhodné provést i zateplení vodorovných nosných konstrukcí, případně konstrukce střešní. Tepelné ztráty budou nejúčinněji eliminovány, zateplí-li se konstrukce, které rámují vnitřní obytné prostory. Nejsou-li půdní prostory vyuţity jako obytné podkroví, je vhodné zateplit strop mezi posledním obytným podlaţím a půdou. Dále je vhodné zateplit podlahu nejniţšího obývaného podlaţí.
11.1 Podlahy půd Výběr druhu zateplení závisí především na stropní konstrukci. Je-li stropní konstrukce trámová bez náspu, lze vyuţít volných dutin mezi trámy k zateplení pomocí nafoukání izolantu do jednotlivých mezer. Aplikace izolantu foukáním je velmi snadná. Vyţaduje pouze vytvoření několika otvorů v podlahové vrstvě stropu, do nichţ se izolant nafouká. Otvory musí být 37
voleny tak, aby se izolant dostal do prostoru všech stropních dutin. Mezi foukané izolanty paří materiály na bázi celulózy, minerální vlny či polystyrenu. Pod izolant je vhodné celoplošně poloţit parozábranu, která zajistí, aby izolant a nosná trámová konstrukce nemohla navlhnout. Výhodou foukané izolace je také nízká pořizovací cena. Nevýhodou je nerovnoměrné rozloţení izolantu v dutině a případné sesedání izolantu po styku s vlhkostí. Není-li stropní izolace trámová bez náspu, lze tepelnou izolaci aplikovat na podlahu půdních prostor. Zde je podstatné rozhodnout, zda se neobytná půda bude vyuţívat jako pochozí prostor či nikoliv. Není-li potřeba mít podlahu půdy pochozí, lze zateplení provést s minimálními náklady rozloţením balíků slámy, starého oblečení či koberců ve vrstvě alespoň 6 cm na plochu půdy. Bude-li mít tato vrstva 8 cm, bude její tepelněizolační schopnost odpovídat cca 6 – 8 cm EPS. (3) Zásadní nevýhoda tohoto řešení je velmi nízká poţární odolnost. Mimo tohoto řešení lze na povrch podlahy poloţit téměř jakoukoliv izolaci s tím, ţe na ní nebude provedena roznášecí a nášlapná vrstva. Má-li půdní prostor umoţňovat chůzi, musí tomu odpovídat volba tepelné izolace. V tomto případě lze volit deskovou izolaci z EPS, minerální vlny či jiného materiálu. Po poloţení izolačních desek se poloţí roznášecí vrstva, která můţe být ve formě betonu či roznášecích dřevotřískových desek. Vybraná nášlapná vrstva se poté aplikuje na vrstvu roznášecí. U neobývané půdy je její estetická funkce potlačena, proto není nutné nášlapnou vrstvu provádět.
11.2 Podlahy obytných místností Dodatečné zateplování podlah nejniţšího obytného podlaţí můţe být značně problematické vzhledem k tomu, ţe maximální tloušťka podlahové konstrukce je limitována výškou dveří, parapetů a dalších konstrukcí. Proto v případě, ţe nelze zvýšit tloušťku podlahového souvrství, tzn. nelze poloţit pod nášlapnou vrstvu izolant, doporučují se následující postupy. Je-li dům podsklepený, lze provést izolaci podlahy ze spodní strany stropu nevytápěného sklepa. V tomto případě je princip podobný jako u zateplování svislých nosných konstrukcí. Izolant nalepí na spodní stranu očištěné stropní konstrukce. Některé druhy stropních izolací vyţadují následné kotvení, jiné nikoliv. Poté se izolant omítne, či se na něj aplikuje vybraný podhled. Na trhu se lze koupit izolační desky, jejichţ spodní strana je funkčně i esteticky upravena tak, aby následné omítnutí nebylo potřeba. Za předpokladu, ţe objekt není podsklepený a nelze jiţ zvyšovat podlahové souvrství, pracuje se s tzv. dotykovou teplotou podlahy. Dotyková teplota je dána schopností daného materiálu odnímat teplo. Na dotykovou teplotu má vliv roznášecí a nášlapná podlahová vrstva. Při
38
pohybu po nášlapné vrstvě, která odnímá teplo rychle, můţe vznikat pocit chladu, přestoţe izolační schopnosti dané vrstvy můţou být dostatečné. Mezi takovéto nášlapné vrstvy paří např. linoleum, parkety, laminátové podlahy aj. Pro odstranění tohoto problému se doporučuje pouţít materiál s malou tepelnou jímavostí, jako například koberec.
12. Okna Se zvyšujícími se poţadavky na tepelné úspory obalových konstrukcí souvisí i zvýšené poţadavky na okna. Okno je prvek, který díky své průhlednosti umoţňuje osvětlovat vnitřní obytné prostory přirozeným denním světlem. Dále umoţňuje vnitřní prostory větrat, ale současně musí interiér a exteriér vhodně oddělovat, aby nedocházelo ke zbytečnému ochlazování interiéru v zimě a přehřívání v létě. Okno se skládá ze skleněné výplně a rámu. Dříve se vyráběly především okna dvojitá či zdvojená s jednoduchým zasklením. Tepelnou izolaci těchto oken tvořil především vzduch mezi skly či mezi jednotlivými okenními rámy. Dnes jsou standardní okna jednoduchá se zasklením dvojsklem či trojsklem. Aby docházelo k minimálnímu přenosu tepla, je prostor mezi skly povětšinou vyplněn inertním plynem s nízkým součinitelem tepelné vodivosti. Také u okenních rámů došlo ke značnému zdokonalení. Mimo tradičního dřeva, se k výrobě okenních rámů pouţívá také plast, hliník či kombinace matriálů s vysokým součinitelem tepelného odporu. Okenní profil obsahuje několik komor, které zajišťují maximální tepelnou izolaci. Současné poţadavky na okna jsou: minimální průvzdušnost, minimální průzvučnost, vodotěsnost, odolnost při zatíţení větrem, odolnost proti nárazu, odolnost proti vloupání, minimální součinitel prostupu tepla, aj. Tyto poţadavky se mohou měnit v závislosti na místě pouţití oken.
12.1 Rekonstrukce oken Nejčastějším postupem při rekonstrukcích oken je výměna starých oken za nová. Zde je na výběr veliké mnoţství variant. Kvalita oken je dána jak zasklením, tak okenními rámy. Ty se vyskytují převáţně v provedení dřevěném či plastovém. U dřevěných profilů lze přistoupit k výrobě z masivu na míru. Toto řešení ale nesplňuje mnohé stávající poţadavky. Masivní profily jsou průvzdušné, proto neizolují tak dobře jako jiné okenní profily. Navíc je jejich výroba finančně náročná. Častěji se tedy pouţívají tzv. eurookna. Okenní profil eurookna se skládá z tří či pěti dřevěných lamel, které jsou na sebe nalepeny střídavě rubem a lícem, aby se zamezilo tvarovým změnám dřeva v důsledku kolísání vlhkosti. Při výrobě europrofilů se ze dřeva vyřezávají suky, coţ zvyšuje kvalitu vý39
sledného profilu. Pro zlepšení tepelně izolačních vlastností se také do profilů vlepuje tepelná izolace. Tloušťka dřevěných profilů závisí na typu pouţitého dřeva. Dřevěné okenní profily vyţadují pravidelnou údrţbu nátěrem. Eurookna jsou oproti plastovým oknům draţší, vyšší pořizovací cena je ale vykompenzována delší ţivotností. V dnešní době převaţuje pouţívání oken plastových. Kritérium pro výběr určitého plastového profilu je mimo jiné počet komor. Komory v profilech vytvářejí oddělené vzduchové dutiny, které zajišťují lepší izolační vlastnosti profilu. Běţně se pouţívají pěti aţ sedmikomorové profily (3), ale na trhu lze najít i profily osmikomorové. Počet komor je jedním z více faktorů, které určují kvalitu a tepelně izolační schopnost okenního profilu. Dále je to tvar vnitřní výztuhy, způsob těsnění či tloušťka rámu. U plastových oken hraje také významnou roli plast, ze kterého je rám vyroben. Prodejce by měl uvádět, zda je okenní profil z plastu nového či recyklovaného. Základní fyzikální veličinou posuzující kvalitu okenního rámu je součinitel prostupu tepla, který má být co nejniţší. Plastová okna nevyţadují ţádnou údrţbu. Další moţností rekonstrukce oken je přidání dalšího skla na okenní křídlo či výměna stávajícího skla za sklo s lepšími parametry. Tato moţnost vyţaduje, aby byly stávající okenní rámy dřevěné a dala se do nich vyfrézovat další spára. Dále je nutné, aby stávající okenní rámy byly udrţované a nebyly napadeny plísní či hnilobou. Také je nutno zváţit, zda má okenní Obrázek 15 Vlevo: Okno plastové zasklené trojsklem; vpravo: eurookno zasklené dvojsklem
Zdroj: http://www.tipinfo.cz/pic/plastaky.jpg
Zdroj: http://www.expowin.cz/docs/obrazky/eurookno68.jpg
40
rám a kování okna dostatečnou únosnost, protoţe přidání dalšího skla znamená nárůst hmotnosti konstrukce a tím zvýšené namáhání uvedených prvků. Tento postup rekonstrukce není moc vyuţíván, neboť je náročný na precizní provedení a účinnost takovéto rekonstrukce je niţší neţ při celkové výměně oken.
12.2 Postup výměny oken Výměna oken se provádí z interiéru. Při případném poškození vnitřní omítky je oprava méně náročná neţ při porušení venkovní fasády. Z okenního otvoru se demontuje staré okenní křídlo, rám i parapetní plechy či desky. Po odstranění starého okna se okenní otvor očistí, případné nerovnosti okenního otvoru se vyspraví. Před samotným osazením oken přichází na řadu nalepení parotěsné fólie na okenní rám z interiéru a vodotěsné uzávěry z exteriéru. Parotěsná fólie zamezuje pronikání vlhkosti z interiéru do exteriéru, vodotěsná uzávěra chrání připojovací spáru před zatékáním sráţkové vody. Při osazování oken je nutné mít na paměti, ţe okno stejně jako kaţdý jiný materiál při změně teplot dilatuje. Je tedy nezbytné, aby okna byla osazena pomocí kotev, které umoţnují jejich tepelnou dilataci. Není-li tato podmínka dodrţena, mohou dilatační pohyby vyústit v praskání skla. Dále se připojovací spára vypění montáţní pěnou, osadí se parapetní desky, ostění otvoru se opatří parotěsnou fólií a nakonec se otvor opatří vybranou povrchovou úpravou.
12.3 Poruchy oken I při správném výběru oken mohou nastat poruchy po nesprávné montáţi či chybném uţívání. Chyby při montáţi nastávají kvůli nedodrţení technologického postupu uvedeného výrobcem. Takovýchto chyb můţe být mnoho, dále jsou stručně vyjmenovány nejčastější. Materiály pro montáţ okna nesplňují poţadavky doporučené výrobcem, mohou být zvoleny např. nevhodné pěny pro zaplnění připojovací spáry, které po dlouhodobém kontaktu se slunečním zářením ubývají, do připojovací spáry můţe následně zatékat. Nejsou-li aplikovány parotěsné zábrany, v připojovací spáře se můţe sráţet vlhkost, která podporuje vznik plísní. Je-li oknu znemoţněna dilatace, můţe materiál praskat. V případě nesprávné montáţe parapetních desek pod ně můţe zatékat, coţ urychlí jejich degradaci i degradaci okna či okolního zdiva. Okno můţe být osazeno nakřivo, coţ sniţuje především jeho uţitnou hodnotu.
41
Z hlediska chybného uţívání oken se hovoří především o zásadní změně vnitřního mikroklimatu v důsledku výměny dřevěných oken za okna plastová. Okna všeobecně mají velký vliv na vlhkost uvnitř budovy. Zatímco dříve se pouţívaly okenní profily především dřevěné, které měly sice horší tepelně izolační vlastnosti, zato ale propouštěly vzduch, i kdyţ se nevětralo, dnes se pouţívají profily převáţně plastové. Plastové okenní profily izolují podstatně lépe, ale za cenu minimální průvzdušnosti. V domech s dřevěnými okny se nemusí větrat často, výměna vzduchu probíhá stále, právě díky netěsnosti těchto profilů. Po výměně okenních profilů dřevěných za plastové, nejsou uţivatelé objektu zvyklí často větrat nebo nevětrají záměrně, aby zvýšili úsporu tepelné energie. V této situaci je ale představa úspor mylná. Výměna vzduchu skrz plastové profily je minimální, to znamená, ţe nedochází k přirozenému vyrovnávání vlhkostí uvnitř a vně stavby. Relativní vlhkost v místnosti stoupá, to znamená, ţe potřebujeme více tepelné energie, abychom v místnosti udrţeli danou teplotu, neboť neohříváme pouze plyny obsaţené ve vzduchu, ale také veliké mnoţství vodní páry. Zvýšená vlhkost uvnitř budovy způsobuje i růst teploty rosného bodu. Kdyţ bude relativní vlhkost v místnosti 60 % a teplota 22 °C, bude teplota rosného bodu 13,9 °C. Aby se na vnitřním povrchu stěny sráţela voda, musí mít tento povrch 13,9 °C. Kdyţ bude teplota vyšší, voda se na zdi sráţet nebude. Jakmile ale relativní vlhkost stoupne např. na 80 %, teplota v místnosti je stejná, tedy 22 °C, vzroste teplota rosného bodu na 18,4 °C, coţ je o necelých 5 °C více. Pravděpodobnost, ţe se zde bude sráţet na stěnách vlhkost, tedy rapidně vzroste. Sráţení vlhkosti na konstrukci vede ke vzniku plísní. Proto je v objektech s plastovými okenními profily nutné větrat častěji neţ v objektech s profily dřevěnými.
13. Rekonstrukce střešních konstrukcí Střešní konstrukce lze dělit podle jejich sklonu na střechy ploché (0°- 10°), střechy šikmé (10°- 45°) a střechy strmé (více jak 45°). Střechy lze dále dělit dle počtu plášťů na střechy jednoplášťové, dvouplášťové a víceplášťové. Dle provozu na střeše na střechy pochůzné a nepochůzné. Důvodem pro rekonstrukci střech můţe být ztráta některé z jejích funkcí například vodotěsnost, dále to mohou být nevyhovující parametry stávající střechy, konec ţivotnosti jednotlivých prvků, například nedostatečný tepelný odpor, či nevhodná skladba střešní konstrukce; v neposlední řadě můţe být důvodem k rekonstrukci nevyhovující estetická funkce, střecha můţe být porostlá mechem, majiteli se nelíbí barva či tvar střešní krytiny. Základním znakem
42
funkčnosti střešní konstrukce je její vodotěsnost. Ztratí-li střecha tuto vlastnost, ztrácí zároveň i jiné funkce, například tepelně izolační. Před samotnou rekonstrukcí střech je nezbytně nutné provést technickou diagnostiku, která vyhodnotí úroveň degradace střešní konstrukce. Opomenutí tohoto procesu se povaţuje za základní chybu při provádění rekonstrukcí střech.
13.1 Rekonstrukce plochých střech Dle počtu plášťů se dělí ploché střechy na jednoplášťové a dvouplášťové. Střecha jednoplášťová se skládá ze souvislé soustavy vrstev, které jsou navzájem v přímém kontaktu. Klasická skladba jednoplášťové střechy je následující: nosná stropní konstrukce nejvyššího podlaţí, parotěsná zábrana, spádová vrstva (většinou ve formě betonové mazaniny), tepelná izolace, separační vrstva, hydroizolace, případně ochranná stabilizační vrstva. (11) Jednotlivé vrstvy byly v průběhu vývoje střech různě obměňovány, proto se lze setkat i s jiným pořadím neţ je zde uvedeno. Mezi jednoplášťové střechy patří i střecha obrácená, která má tepelně izolační vrstvu nad vrstvou hydroizolační. Výhoda této střechy spočívá v dobré ochraně hydroizolace. Tepelný izolant obrácené střešní konstrukce musí být volen nenasákavý, neboť není hydroizolací chráněn. Konstrukce střechy jednoplášťové je patrná z Obrázku 16. Obrázek 16 Schéma jednoplášťové ploché střechy
Zdroj: http://www.zatepleni-fasad-praha.cz/images/stories/pochzn%20stecha%20systm%20knauf.jpg
43
Střecha dvouplášťová se skládá ze spodního pláště, odvětrávané vzduchové mezery a vrchního pláště. Spodní plášť se skládá z nosné střešní konstrukce, parotěsné vrstvy a tepelné izolace. Spodní plášť od vrchního odděluje distanční konstrukce, která je zároveň nosnou konstrukcí vrchního pláště a bývá řešena systémem dřevěných či ocelových sloupků, které vytvářejí vzduchovou dutinu. Vrchní plášť je dále sloţen z bednění, které se připevní na distanční konstrukci (např. prkna, OSB desky), můţe následovat tepelně izolační vrstva a nakonec se poloţí hydroizolační vrstva, většinou ve formě povlakové krytiny. Návrh nosné konstrukce vrchního pláště vychází z polohy svislé nosné konstrukce podlaţí a z druhu stropní konstrukce posledního nadzemního podlaţí. Po provedení technické diagnostiky a vyhodnocení stavu střešního souvrství mohou nastat následující scénáře. (i) Střecha je v pořádku a sanaci nepotřebuje. (ii) Střecha má místně či celkově narušenou povlakovou hydroizolaci, ale tepelná izolace je v pořádku. (iii) Střecha má narušenou povlakovou hydroizolaci a zároveň tepelnou izolaci, která je promáčená či shnilá. (iv) Střecha má nefunkční hydroizolační i tepelně izolační vrstvu, dále je nefunkční parozábrana, monolitické vrstvy pod povlakovou hydroizolací jsou silně rozpraskané a ztrácí svojí pevnost.
13.1.1 Rekonstrukce jednoplášťové střechy přídavným zateplením a novou povlakovou krytinou Pokud technická diagnostika ukáţe, ţe střešní souvrství je zcela v pořádku, mohou i přes to uţivatelé objektu poţadovat zvýšení tepelněizolačních schopností střešního pláště jednoplášťové střechy. V tomto případě se na očištěný střešní plášť po odstranění případné stabilizační vrstvy poloţí nová tepelněizolační vrstva a následně nová povlaková hydroizolace. Aby konstrukce plnila bezchybně svoji funkci, je nutné, aby se do nově poloţených vrstev nedostávala vlhkost z interiéru, případně z původních střešních vrstev a také, aby byl původním vrstvám umoţněn odvod vodních par. Provedení tohoto opatření spočívá v perforaci povlakové krytiny v celkové ploše pláště a následném poloţení či přilepení parotěsné zábrany mezi stávající povlakovou krytinu a nově poloţenou tepelnou izolaci. Perforace se provádí prořezáváním či provrtáváním stávající povlakové krytiny. Vzniklými otvory je umoţněn únik vodních par. Perforovaná plocha musí tvořit alespoň 1 % plochy střešního pláště. (2) Místo perforace je moţné kompletní odstranění povlakové krytiny, to je ale moţné pouze v některých případech. Do parotěsné zábrany se zabuduje soustava odvětrávacích komínků, které slouţí k úniku vodních par ze stávajícího střešního souvrství do exteriéru. Nová povlaková krytina se posléze zatíţí stabilizační vrstvou, mechanicky ukotví či přilepí.
44
Obrázek 17 Rekonstrukce jednoplášťové střechy přídavným zateplením a novou povlakovou krytinou
Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/docu/clanky/0057/005787o1.gif
Další varianta zvýšení uţivatelských parametrů jednoplášťové střechy dodatečnou hydroizolační a tepelněizolační vrstvou je princip obrácené střechy. Po odstranění stabilizační vrstvy se na stávající očištěný střešní plášť poloţí nová hydroizolace a na ní nová tepelná izolace. Povlaková hydroizolace se opět perforuje a následně se poloţí hydroizolace nová opatřená komínky pro odvětrávání vodní páry. Tepelný izolant, který se aplikuje na novou hydroizolaci, musí být nenasákavý, neboť není z vrchu chráněn proti vlhkosti. Na tepelnou izolaci se aplikuje stabilizační vrstva podloţená vrstvou separační, která má drenáţní a filtrační funkci.
13.1.2 Opatření defektní povlakové krytiny novou povlakovou krytinou Určila-li technická diagnostika, ţe střešní konstrukce má degradovanou pouze povlakovou krytinu, přistupuje se k provedení nové vrstvy povlakové krytiny na krytinu stávající. Tento způsob lze realizovat pouze v případě, ţe stav hydroizolační vrstvy není natolik špatný, aby se muselo přistoupit k jejímu kompletnímu odstranění. Takto lze sanovat střechy jednoplášťové i dvouplášťové. Defekty povlakové krytiny lze rozdělit na místní a celkové. Je-li celkový stav povlakové hydroizolační vrstvy vyhodnocen jako dobrý pouze s místními defekty, lze přistoupit ke zlepšení hydroizolačních parametrů pouze místním přelepením povlakové krytiny záplatou, která je tvořená z krytiny stejného materiálu.
45
Pokud je potřeba povlakovou krytinu zesílit celkově, je opět potřeba takové provedení, které umoţní odvod vodních par stávajícího střešního pláště. U střechy dvouplášťové toto zajišťuje odvětrávaná vzduchová mezera, není tudíţ potřeba dalšího opatření. U střechy jednoplášťové se postupuje obdobně, jak jiţ bylo zmíněno v kapitole 13.1.1. Po odstranění stabilizační vrstvy a očištění povlakové krytiny se v povlakové krytině odříznou veškeré výdutě. Následně se krytina perforuje. Aby byl zajištěn odvod vodních par do exteriéru, nepřipevní se povlaková krytina v celé ploše. Povlaková krytina se můţe poloţit volně a zatíţí se stabilizační vrstvou, další moţnost je mechanické zakotvení povlakové krytiny či přilepení povlakové krytiny v bodech nebo pruzích. Navíc se mohou osadit odvětrávací komínky. Obrázek 18 Opatření ploché střechy novou hydroizolační vrstvou
Nová hydroizolační vrstva Nefunkční hydroizolační vrstva Tepelněizolační vrstva Parotěsná vrstva Spádová vrstva Nosná konstrukce
Zdroj: http://www.nico-stav.sk/images/ico_01.gif
13.1.3 Výměna defektní povlakové krytiny Za předpokladu, ţe je povlaková krytina natolik zdegradovaná, ţe nelze přistoupit k její lokální opravě a nelze na ní poloţit krytinu novou, musí se krytina odstranit a provést znovu. Je-li povlaková krytina tvořená z asfaltových pásů, můţe být její odstranění problematické, neboť se neobejde bez současného vytrhávání izolace tepelné, která je s asfaltovými pásy pevně spojena. Tento postup je moţný pouze tehdy, je-li povlaková krytina volně poloţena a zatíţena pouze stabilizační vrstvou nebo, je-li krytina přikotvena mechanicky. Ovšem i u mechanického kotvení dochází v důsledku vytrhávání kotev k porušení tepelné izolace. Asfaltová hydroizolační vrstva lze poměrně dobře odstranit z materiálů jako beton, dřevo či silikát. K výměně povlakové krytiny lze přistoupit pouze tehdy, jsou-li spodní vrstvy střešní konstrukce v naprostém pořádku. Princip realizace nové povlakové hydroizolace je obdobný jako v případě kapitoly 13.1.1.
46
13.1.4 Odstranění stávajícího střešního souvrství Toto řešení se uplatňuje v případě, ţe je celkový stav střešního pláště v natolik nekvalitním stavu, ţe nelze přistoupit k jinému řešení neţ k vytvoření nového střešního pláště. Nejedná se zde o klasickou rekonstrukci, neboť se střešní plášť vytváří nový. Zde lze po zváţení únosnosti vodorovných a svislých nosných konstrukcí navrhnout střechu, která bude uţivateli co nejvíce vyhovovat a její kvalita a ţivotnost zvýší uţitnou hodnotu celého domu.
13.1.5 Poruchy plochých střech Mnoho poruch plochých střech vyplývá z jejich nízkého spádu. Oproti střechám šikmým jsou více namáhány dešťovou vodou, UV zářením či sněhem. Klíčovou roli pro funkčnost plochých střech hraje především hydroizolační vrstva, která zajišťuje, aby do spodních vrstev konstrukce nezatékalo. Je-li střešní konstrukce správně navrţená a provedená, lze tvrdit, ţe většina poruch vnitřních vrstev pláště souvisí s poruchami hydroizolace. Hydroizolační vrstva slouţí také jako krytina, to znamená, ţe je vystavena všem vnějším vlivům, pokud není chráněna ochrannou vrstvou. Musí být tedy zvolena tak, aby byla vůči moţnému zatíţení odolná. V případě poškození hydroizolační vrstvy můţe docházet i k nenávratnému poškození spodních vrstev. Proto je důleţité provádět častou kontrolu plochých střech, která včas odhalí případné poruchy. Poruchy hydroizolace mohou být zapříčiněny jednak výše zmíněnými (i) klimatickými podmínkami a jednak (ii) špatným provedením či výběrem hydroizolace. Co se týče klimatických podmínek, je v létě střecha zatěţována přímým ozařováním UV zářením. Dříve pouţívané povlakové hydroizolace (asfaltové pásy) nebyly vůči UV záření odolné, proto docházelo v průběhu času k jejich degradaci a následné ztrátě funkce. Povlakové hydroizolace pouţívané v současné době jsou vůči UV záření odolnější, avšak některé je potřeba pravidelně ošetřovat nátěrem. Došlo-li ke špatnému vyspárování střechy, můţe se stát, ţe dešťová voda neodtéká beze zbytku a tvoří kaluţe. Stojatá voda následně nerovnoměrně zatěţuje střešní plášť, je-li hydroizolace popraskaná či jinak znehodnocená, můţe voda protékat do niţších střešních vrstev. V případě, ţe stojatá voda na střeše zmrzne, můţe dojít k poškození hydroizolace. Mechanicky se hydroizolace můţe poškodit také zatíţením sněhem, proto se v zimě doporučuje jeho opatrné odklízení. Chybnému provedení se lze vyvarovat, budou-li provádějící pracovníci dodrţovat doporučení výrobce, to ale často znamená vyšší náklady, coţ není pro investora ţádoucí. Při realizacích plochých střech je častými nedostatky nedostatečné slepení dvou na sobě poloţených či
47
sousedících asfaltových pásů, nedostatečné kotvení hydroizolačních pásů, zvlňování hydroizolační vrstvy v důsledku uloţení tepelně izolačních desek s mezerami, špatně osazené odvodňovací vpusti, špatně provedené spádování střechy, nedostatečně těsné napojení parozábrany na pronikající konstrukce, a další.
13.2 Rekonstrukce střech šikmých a strmých Skladba šikmých střech se v průběhu času poměrně změnila. Zatímco dříve bylo hlavní funkcí střešního pláště oddělovat vnitřní prostředí budovy od vnějšího a chránit proti atmosférickým vlivům (sněhu, větru, dešti slunci), dnes jsou poţadavky na střechy přísnější a to zejména z hlediska tepelně izolačního. Skladba střešního pláště se můţe lišit v závislosti na provedení zateplení, vybrané střešní krytině či dalších specifických poţadavcích. V závislosti na počtu odvětrávaných vrstev rozlišujeme u šikmých střech střechy dvouplášťové a tříplášťové. Všeobecně se střešní plášť vyhovující dnešním poţadavkům skládá ze střešní krytiny, latí, kontralatí, pojistné hydroizolace, tepelné izolace, parozábrany a podhledu. Střešní krytina slouţí jako vrstva, která především zabraňuje vniku sráţek a sněhu dovnitř konstrukce. Laťování je nosná konstrukce pro střešní krytinu, kontralatě vymezují odvětrávaný prostor mezi vrchním a spodním pláštěm střechy. Pojistná hydroizolace je taková folie, která propouští vodní páru ze spodní konstrukce, ale nepropouští vodu při případném protečení střešní krytiny. Tento princip je zaloţen na faktu, ţe molekula páry je menší neţ molekula vody. Tepelná izolace slouţí k minimalizaci úniků tepelné energie. Parozábrana je další druh folie, která zabraňuje propouštění vodní páry z interiéru do střešního pláště. Podhled plní především funkci estetickou, také skrz něj můţe vést kabeláţ. Při rekonstruování střech šikmých je důleţité posoudit, zda bude půdní prostor vyuţíván jako obytné podkroví či nikoliv. Bude-li se v budoucnosti provádět realizace obytného podkroví, je vhodné rekonstruovat také střešní konstrukci provedením dodatečného zateplení. Pokud půdní prostor jako obytné podkroví vyuţíván nebude, lze přistoupit pouze k rekonstrukci střešní krytiny. Zateplení je v tomto případě nejúčinnější provést na strop posledního obytného podlaţí viz kapitola 11.1. Způsob zateplení šikmých střech lze rozdělit následujícím způsobem: (i) spolu se zateplením se bude provádět celý nový krov, (ii) spolu se zateplením se bude měnit pouze střešní krytina, (iii) střešní zateplení se bude provádět bez zásahu do krytiny či nosné střešní konstrukce. V následujících odstavcích jsou jednotlivé moţnosti stručně popsány.
48
13.2.1 Provádění zateplení společně s výměnou krovu Vzhledem k tomu, ţe výměna krovu je vybudování nové nosné konstrukce, není tudíţ předmětem rekonstrukce, proto se jí tato práce bude zabývat velmi okrajově. Za předpokladu výměny celého krovu je k dispozici mnoho různých řešení, uţivatelé si tak mohou vybrat takové, které jim nejvíce vyhovuje. Střešní krov lze provést tradičně dřevěný, postup zateplení je poté obdobný jako při zateplování s výměnou střešní krytiny. Lze volit i řešení netradiční, například stropní panely. Jejich výhoda oproti dřevu spočívá v nízké citlivost na změny vlhkosti. Zateplování takovéto střešní konstrukce je obdobné jako u střech plochých. Je ale nutné zabezpečit jednotlivé vrstvy proti sklouznutí ze střechy.
13.2.2 Provádění dodatečného zateplení společně s výměnou střešní krytiny Pokud se spolu s aplikací tepelné izolace bude vyměňovat střešní krytina, nabízí se moţnost provést tepelnou izolaci mezi krokvemi nebo nad nimi. Způsob zateplení nad krokvemi účinně zamezuje vzniku tepelných mostů v celé ploše střechy. Oproti druhé moţnosti je také méně pracný a méně poruchový. Při provádění tohoto zateplení (viz Obrázek 19 vpravo) se na krokve připevní celoplošné bednění, na nějţ se poloţí parotěsná zábrana. Následně se připevní vrstva tepelné izolace s odpovídající pevností v tlaku. Na tepelný izolant se pomocí vrutů upevní kontralatě, poté pojistná hydroizolace, latě a na závěr vybraná střešní krytina. Při provádění tepelné izolace mezi krokvemi viz Obrázek 19 vlevo, se nejprve na krokve poloţí pojistná hydroizolace, která chrání proti zatékání skrz střešní krytinu. Na hydroizolaci se připevní kontralatě, které vytvoří ve střešní konstrukci odvětrávanou dutinu. Na kontralatě se poloţí latě a následně krytina. Tepelný izolant se aplikuje na krokve zespodu, tak aby s krokvemi vytvořil rovinný profil. Následně se připevní parotěsná zábrana, která zamezuje průniku vodní páry do izolantu, na ní se poloţí další vrstva izolantu, v níţ vedou rozvody elektroinstalace. Na závěr se aplikuje vybraný podhled. Tento způsob provedení tepelné izolace je poměrně pracný a často poruchový. Tloušťka tepelné izolace, která je omezena danou tloušťkou krokví, můţe být nedostatečná. Při pokládání izolace pod krokve se sniţuje světlá výška místnosti a tím i uţitný prostor. Skrz samotné krokve dochází k vytvoření tepelných mostů. Navíc při poruše parozábrany můţe v izolaci, respektive v krokvi docházet k neţádoucí kondenzaci vodní páry. Díky odvětrávané dutině mezi latěmi a izolací můţe docházet k ochlazování izolantu díky profukování, to má za následek ochlazování celé konstrukce. U této varianty je znemoţněna jakákoliv kontrola vnitřních vrstev konstrukce, poruchy jsou proto obtíţně zjistitelné.
49
Obrázek 19 Vlevo: Zateplení mezi krokvemi, vpravo: zateplení nad krokvemi
Zdroj: http://www.fce.vutbr.cz/PST/kolar.r/files/BH02_prednaska_11_studneti_2012.pdf
13.2.3 Rekonstrukce střešní krytiny Střešní krytiny můţeme dělit dle hmotnosti na lehké a těţké. Mezi lehké se řadí krytiny plechové, vláknocementové, asfaltové či plastové. Mezi těţké se řadí krytiny keramické, betonové, skleněné, břidlicové či dřevěné. Střešní krytina plní ve střešním plášti funkci hydroizolační. Zajišťuje, aby do spodních vrstev střešního pláště nezatékalo. Za předpokladu, ţe je střecha objektu zateplená nasákavým izolantem a skrz střešní krytinu začne zatékat, můţe to znamenat rychlou degradaci izolantu a ztrátu jeho izolačních schopností. Mimo izolant můţe voda také znehodnotit i další vrstvy střešního pláště včetně krovu. Pro bezproblémovou funkci střešní krytiny a potaţmo i celého střešního pláště, je podstatný obzvlášť správný výběr střešní krytiny, správná montáţ a správná údrţba. Níţe jsou tyto parametry rozvedeny.
13.2.4 Výběr střešní krytiny Při výběru střešní krytiny hraje roli hmotnost krytiny, dále sklon střechy, klimatické podmínky, kterým bude krytina odolávat; zdravotní nezávadnost či vzhled dané krytiny. Pokud chce uţivatel zvolit některou z těţkých krytin, je důleţité posoudit únosnost stávající střešní konstrukce. Při přechodu z krytiny lehké na krytinu těţkou se zatíţení celé budovy náhle zvýší, proto je nutné předem zváţit, jsou-li na toto zatíţení nosné prvky dimenzovány. Je-li tato skutečnost podceněna, můţe to mít za následek například neţádoucí průhyb střešní konstrukce. Průhyb se můţe projevit rozevíráním spojovacích dráţek mezi krokvemi a následným 50
zatékáním do vzniklých spár. Před výběrem krytiny by se proto také měl posoudit stav celého krovu a latí, které ponesou střešní krytinu. Další podstatné kritérium pro výběr střešní krytiny je sklon střechy. Výrobci střešních krytin uvádějí minimální sklon střechy pro pouţití dané krytiny, při kterém je zaručeno, ţe krytina nebude propouštět sráţkovou vodu. Není-li toto dodrţeno, krytina můţe začít po čase protékat a znehodnotit tak celou střešní konstrukci. Při výběru krytiny se nesmí podcenit ani klimatické podmínky, kterým bude krytina vystavena. Krytina by neměla být křehká, pokud bude vystavena častému zatíţení sněhem, v tomto případě můţe nastat její popraskání. V místech, kde bude krytina odolávat častému zatíţení větrem, musí být volena tak, aby nemohlo dojít k jejímu odtrţení. Do takovýchto podmínek se nehodí například krytina plechová. Při vysokém zatíţení sluncem se nedoporučuje krytina asfaltová, protoţe můţe docházek k jejímu zeslabování, případně k jejímu tání. Co se týče zdravotní nezávadnosti střešních krytin, hovoří se obzvlášť o přítomnosti azbestu. Tento problém se vyskytl u střešní krytiny tzv. eternitu, který se pouţíval jiţ od 30. let minulého století. Eternit je cementová krytina s příměsí azbestových vláken. Vzhledem k tomu, ţe se azbest prokázal jako karcinogen (7), je jeho pouţívání nadále zakázáno. Eternit byl ve své době krytina velmi oblíbená, proto jej můţeme najít na mnoha objektech ještě nyní. Lidé mající na svých domech tuto střešní krytinu by si měli být vědomi toho, ţe v průběhu eroze eternitu dochází k uvolňování azbestu do okolí. K výraznému uvolňování azbestu z eternitových tašek dochází zejména při mechanické manipulaci. Jakékoliv mechanické čištění (odstraňování mechů, čištění tlakovou vodou) je z hlediska uvolňování azbestových vláken velmi nebezpečné. Proto se doporučuje ponechávat eternitovou krytinu bez jakéhokoliv zásahu aţ do doby jejího odstranění. To musí provádět firma, která je způsobila k nakládání s nebezpečnými odpady. Pracovníci odstraňující eternit musí být vybaveni speciálními obleky a azbest nepropouštějícími rouškami. Krytinu musí uzavřít do neprodyšných pytlů a odvést ji na specializovanou skládku s povolením ukládat azbestové materiály. Neopomenutelná funkce střešní krytiny je funkce estetická. Na trhu se nachází mnoho různých tvarů a barevných provedení. Platí ovšem, ţe estetika by neměla mít přednost před funkčností krytiny.
13.2.5 Montáţ střešní krytiny Pro dlouhodobé bezporuchové fungování střešní krytiny je zásadní také správná montáţ. Ta by měla probíhat v souladu s doporučením výrobce. Kaţdá krytina má specifický postup montáţe, který záleţí také na tom, jakým klimatickým podmínkám bude vystavena.
51
Pro předcházení poruchám je nutné se vyvarovat jakémukoliv mechanickému poškození krytiny. To můţe být způsobeno nevhodným pohybem osob po střešní krytině či dopadem cizích těles (míč, kroupy). Krytinu je třeba pokládat s dostatečných přesahem, aby bylo zamezeno zatékání sráţkové vody. Podstatné je téţ precizní provedení detailů jako například okapů, úţlabí, nároţí, úprava hřebene s napojením větraných vzduchových vrstev, napojení konstrukcí prostupující střešní plochu (komín, střešní okna, vikýře). Jakákoliv chybná instalace, která vede ke vzniku netěsné spáry, znamená moţnost protékání krytiny.
13.2.6 Údrţba střešní krytiny Současné krytiny jsou velmi kvalitní, nepotřebují proto častou údrţbu. Výjimku tvoří krytina z pozinkovaného plechu, která vyţaduje pravidelné natírání proti korozi. Hlavní bod údrţby proto představuje vizuální prohlídka, jejímţ cílem je co nejdříve odhalit případné poruchy. U střech nezateplených je vizuální kontrola snadná, konstrukce navíc umoţňuje volné odvětrání případné vlhkosti. Vizuální kontrola zateplené konstrukce je poměrně sloţitá, neboť uţivatelé nemají přístup ke všem vrstvám střešního pláště. Případné zatečení a ztráta funkčnosti nějakého prvku je velmi špatně zjistitelná. Správné navrţení a provedení střešního pláště je proto velmi důleţité. Napáchané škody se většinou zjistí aţ ve fázi, kdy je celá konstrukce značně poničená.
13.2.7 Provádění dodatečného zateplení bez zásahu do střešní krytiny Je-li potřeba zateplit střešní konstrukci bez zásahu do krytiny, jsou moţnosti výběru značně omezené. V takovýchto případech lze přistoupit k aplikaci foukaného izolantu. Na krokve se ze stran přibijí prkna, která zvětší prostor pro aplikaci izolantu a navíc zvýší únosnost krokví. Mezi krokve se aplikuje papírová lepenka, která shora vymezí prostor pro danou izolaci. Na prkna přibitá ke krokvím se provede rošt, pod který se upevní parotěsná fólie, která zamezuje průchodu vlhkosti z interiéru do izolantu. Na daný rošt se provede vybraný podhled. Do mezery vzniklé mezi roštem a papírovou lepenkou se nafouká daná izolace. Mezera by měla být odvětrávaná, aby mohlo docházet k případnému vysychání papírové lepenky. Problémy mohou nastat, pokud dojde k zatečení vody do nafoukané izolace. Ta po kontaktu s vodou můţe sesednout, čímţ dojde k zásadnímu poklesu izolačních schopností. Zateplení střechy bez zásahu do střešní krytiny lze provést také poloţením izolantu mezi krokve. Postup je obdobný jako v druhém odstavci kapitoly 13.2.2. Aplikace zateplení pod krokve není běţná, protoţe dochází ke sníţení světlé výšky místnosti a tím i uţitné plochy.
52
14. Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb „Podle práva EU vyjadřuje trţní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta je dosaţitelná při jednáních o prodeji.“ (12) Trţní hodnotu lze zjistit pomocí tří základních metod: metody porovnávací, metody příjmové a metody nákladové.
14.1 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou Porovnávací metoda stanovuje trţní hodnotu pomocí porovnání oceňované nemovitosti s jinými obdobnými nemovitostmi, které byly v místě a čase ocenění prodány či k prodeji nabízeny. V úvahu jsou brány veškeré cenotvorné faktory, které upravují ceny nemovitostí. Odlišnosti daných nemovitostí jsou dále upraveny korekčními činiteli, aby bylo docíleno co nejpřesnějšího stanovení trţní hodnoty. K porovnání se pouţijí minimálně tři nemovitosti. Pouţije-li se při stanovení vlivu provedené rekonstrukce na trţní hodnotu stavby porovnávací metoda, projeví se zhodnocení budovy v korekčních činitelích. Konktrétně se jedná o tyto činitele: technický stav objektu a technická vybavenost budovy. Činitelé se upraví podle rozsahu a provedení rekonstrukce. Jako příklad lze uvést ocenění rodinného domu uvedené v praktické části této práce. Oceňovaný objekt je nezateplený, okna objektu jsou stále funkční, ale nevyhovující stávajícím poţadavkům. Cena za 1 m2 celkové zastavěné plochy tohoto rodinného domu v dané lokalitě a v daném čase je porovnávací metodou stanovena na 34 761 Kč. Za předpokladu, ţe by objekt prošel rekonstrukcí, která by zahrnovala výměnu oken a celkové zateplení nosných obalových konstrukcí, by se změnili korekční činitelé. Pro účel tohoto modelu se zvýší korekční činitel technický stav objektu u kaţdé porovnávané nemovitosti o 0,2. Cena za 1m2 celkové zastavěné plochy tak stoupne na 43 283 Kč. Celková trţní hodnota oceňovaného rodinného domu stanovená porovnávací metodou stoupne z 17 300 000 Kč na 19 800 000 Kč, coţ je zhodnocení o 2 500 000 Kč. Z hlediska porovnávací metody nehraje roli, jaké materiály a za jakou cenu byly na rekonstrukci pouţity. Důleţitá je pouze funkčnost. Případná nefunkčnost ale nemusí být na první pohled viditelná, proto by odhadce a také kupci nemovitosti neměli podceňovat důkladnou prohlídku nemovitosti, která můţe případné poruchy odhalit. Má-li odhadce k dispozici pod53
klady poukazující na nesprávně provedenou a následně nefunkční rekonstrukci, zohlední tuto skutečnost dle rozsahu a úrovně špatného provedení rekonstrukce opět pomocí korekčních činitelů. Zde je na znalostech odhadce, aby určil rozsah znehodnocení objektu. Vzhledem k tomu, ţe není v pravomoci odhadce provádět sondy či odtrhové zkoušky, můţe být stanovení degradace konstrukce pouze vizuální prohlídkou nepřesné. To se odrazí i ve stanovení trţní hodnoty nemovitosti.
14.2 Stanovení trţní hodnoty výnosovou (příjmovou) metodou Dle výnosové metody se trţní hodnota nemovitosti stanoví jako výše očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti s tím, ţe čím vyšší a dlouhodobější příjmy z nemovitosti budou, tím vyšší bude i stanovená trţní hodnota. Vzhledem k tomu, ţe se zde počítá s příjmy v budoucnosti, musí se tato částka kapitalizovat na současnou hodnotu peněz. Dále se odečtou ztráty vlivem neplacení nájemného a veškeré náklady na nemovitost zahrnující náklady na údrţbu, pojistné, daň z nemovitostí, marketing a jiné. Po provedení rekonstrukce nemovitosti se míra zhodnocení nemovitosti projeví ve výši výnosů z objektu. Po rekonstrukci obalových konstrukcí budovy se sníţí náklady na provoz objektu, proto je moţné prostory nabízet za niţší nájemné. Navíc se takovýto objekt stane atraktivnější pro zájemce o pronájem a to jednak kvůli zlepšení vzhledu, a jednak díky tomu, ţe i samotní nájemníci ušetří za energie. Díky niţším nákladům na objekt a díky zvýšení poptávky po pronájmech se zvýší výnosy z objektu, tím pádem stoupne i trţní hodnota budovy. V případě, ţe je rekonstrukce nepovedená a neplní svojí funkci, poznají to především uţivatelé objektu. Je-li objekt pronajímán, poznají pokles úrovně bydlení nájemci. Vzhledem k tomu, ţe na českém trhu je přebytek bytů k pronájmu, budou nájemníci upřednostňovat co nejkvalitnější bydlení za danou trţní cenu. Bude-li například bytový dům nevhodně zateplen, můţe se nefunkčnost projevit plesnivěním vnitřních prostor. Bude-li prostor pronajímán za trţní nájemné, odradí niţší úroveň bydlení nájemce, kteří upřednostní za stejnou trţní cenu lepší byt. Majiteli se posléze sníţí obsazenost objektu a bude muset přistoupit ke sníţení nájmů. Výnosy z objektu v závislosti na úrovni sníţení komfortu bydlení klesnou. Náklady na provoz se při nevhodné rekonstrukci sníţit nemusí. Navíc musí vlastník vynaloţit další náklady na opravu nefunkčních prvků. Sníţení trţní hodnoty po nevhodné rekonstrukci se projeví i při stanovení příjmovou metodou.
54
14.3 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou Trţní hodnota stanovená nákladovou metodou se vypočítá jako náklady na pořízení totoţné stavby v den ocenění při aktuálních cenách a pouţití totoţných materiálů. Aby se dosáhlo trţní hodnoty, odečte se od takto zjištěné částky opotřebení budovy, dále se odečtou ekonomické a funkční nedostatky. Projde-li budova rekonstrukcí, odrazí se její zhodnocení ve výpočtu nákladů na pořízení veškerého technického vybavení. Čím kvalitnější materiály se při konstrukci pouţijí, tím se navýší nákladová hodnota. Pouhý výpočet nákladů na pořízení, ale nezachycuje funkčnost jednotlivých prvků. Je-li nefunkčnost prvků viditelná, lze tento fakt odrazit ve výpočtu opotřebení budovy. Poruchová konstrukce můţe mít kratší ţivotnost, coţ se projeví v opotřebení celé budovy. Dále můţeme poruchy zohlednit ve výpočtu funkčních nedostatků jako zvýšené náklady na údrţbu a chod budovy. Prodejci nemovitosti, která prošla nepovedenou rekonstrukcí, se budou ve vidině navýšení trţní hodnoty nemovitosti snaţit nedostatky skrýt. Je tedy hlavně na odhadci, aby případné poruchy odhalil a do výpočtu trţní hodnoty zahrnul, protoţe pokud nedostatky neodhalí, bude cena nemovitosti s poruchami určena totoţně jako cena bezporuchové nemovitosti. Určená trţní hodnota ale nebude odpovídat skutečnosti.
15. Závěr V této práci byl proveden rozbor moţných způsobů rekonstrukce obalových konstrukcí budovy. Z hlediska zhodnocení ekonomických důsledků nevhodné rekonstrukce je vyvozen následující závěr. Při provádění rekonstrukce obalových konstrukcí budovy je podstatné zváţit návratnost investice. Tu lze v tomto případě určit jako časové období, kdy úspora provozních či investičních nákladů dosáhne stejné hodnoty jako náklady na rekonstrukci. Dle zvolených materiálů a kvality provedení se ţivotnost zateplení odhaduje na 30 – 40 let. Celkové zateplení objektu můţe ušetřit v závislosti na zvoleném izolantu a izolované konstrukci aţ 60 % nákladů na vytápění. Návratnost pro kaţdý objekt je individuální, ale se investice vyplatila, neměla by přesáhnout 20 let. Pokud investor zvolí variantu co nejniţších nákladů na rekonstrukci, odrazí se tato skutečnost v kvalitě pouţitých materiálů, případně i v neoborné montáţi. Investor tím můţe jednorázově ušetřit náklady podle rozsahu rekonstrukce a velikosti budovy v desítkách (např. rodinné domy) aţ stovkách (např. bytové domy) tisíc korun. Návratnost investice tak můţe být zdánlivě rychlá. Nekvalitní materiály mají ale niţší ţivotnost i odolnost, proto můţe být trvanlivost
55
takovéto rekonstrukce neúměrně krátká vůči vynaloţeným nákladům. Rychlejší degradaci materiálu a vznik poruch můţe navíc způsobit i neodborná montáţ. Odstraňování vzniklých poruch obalových konstrukcí bývá často obtíţné a nákladné. V mnoha případech je nutné přistoupit k odstranění vadného prvku a jeho nahrazení prvkem novým. Další problém můţe nastat, pokud se spolu s obalovými konstrukcemi znehodnotí i konstrukce nosné. Náklady na sanaci tak mohou i několikanásobně převýšit původně vynaloţenou sumu. Investice se v takovémto případě nevrátí. Pochybení při rekonstrukci nemusí mít nutně dopad na hodnotu budovy, rozdíl se však můţe projevit v bezpečnosti stavby při mimořádné události. Jako příklad lze uvést záměnu izolantu z minerální vlny za levnější expandovaný polystyren. Oba izolanty budou v průběhu ţivotnosti plnit tepelněizolační funkci velmi podobně, nastane-li však mimořádná situace, např. poţár, bude polystyren velmi významně přispívat k jeho šíření. Ekonomické důsledky mimořádných událostí se navíc mohou umocnit skutečností, kdy je v rámci nápravných opatření nutné zasáhnout do provozu domu například vystěhováním. Rekonstrukce budovy má přinést prodlouţení technické i morální ţivotnosti budovy, proto je nutné k rekonstrukci přistupovat zodpovědně, aby k prodlouţení skutečně došlo. Podcenění rekonstrukce ve vidině ušetření peněz, se můţe v dlouhodobém horizontu projevit jako řešení velmi nákladné a neekonomické.
56
B. PRAKTICKÁ ČÁST
57
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
RODINNÝ DŮM Anglická 827 252 29 Dobřichovice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 26.3.2014
58
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu Porovnávané rodinné domy
59
1. Odhad trţní hodnoty rodinného domu 1.1
Úvodní list
Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 827 je uveden na listu vlastnictví č. 1493, pro katastrální území Dobřichovice 627810, obec Dobřichovice 539198. Objekt se nachází na adrese Anglická 827, 252 29 Dobřichovice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26. 3. 2014 je přílohou této zprávy. Tato zpráva vyjadřuje odhad trţní hodnoty nemovitého majetku uvedeného výše, za účelem hypotetického prodeje. Tato zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni odhadu a to 26. 3.2014. Zpráva slouţí pouze pro účely praktické části závěrečné bakalářské práce. Zpráva je zpracována jako odhad trţní hodnoty, která je chápána jako cena, za kterou by byl uvedený nemovitý majetek prodán, za smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe je majetek veřejně vystaven dostatečně dlouho na trhu při dosaţení trţních podmínek prodeje. Zkoumaný nemovitý majetek byl ke dni odhadu trţní hodnoty (26. 3. 2014) uţíván výhradně k bydlení majitelům objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou nijak omezeny vlastnická práva. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování tohoto posudku byly vzaty v úvahu následující cenotvorné faktory. Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového a sníţené o jeho opotřebení. (Opotřebením se myslí ztráta hodnoty, způsobena technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem.) Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.
60
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z odhadu vyloučen. Výměry uţité v tomto odhadu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
2. Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 827 se nachází v městě Dobřichovice, které leţí ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ. Obec leţí v blízkosti Prahy (cca 23km). Charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost zahrnující mateřskou školu, základní školu, základní uměleckou školu, dětský diagnostický ústav, lékárnu, ambulance odborných lékařů, poštu, knihovnu, základní síť obchodů a sluţeb. Dopravní spojení s hlavním městem je zajištěno pomocí silnice č. 115 nebo pomocí vlakové dopravy (trať 171, linka S7). Parkování je moţné na veřejných prostranstvích či na vlastním pozemku. Parkovací kapacita veřejných prostor je zcela dostačující. Vzhledem k výhodné poloze města a snadné dostupnosti Prahy jsou Dobřichovice a další okolní obce často vyhledávaným atraktivním místem pro bydlení především rodin s dětmi, které nechtějí bydlet v Praze z důvodu smogu, nedostatku zelených ploch, vyšší kriminality atd. V centru obce hodnotím kvalitu pohledových horizontů jako průměrnou, výhled omezen zástavbou rodinných či bytových domů. Na okraji obce hodnotím pohledové horizonty nadprůměrně vzhledem k výhledu do okolní krajiny, která poskytuje louky, pole a lesy.
3. Oceňovaný majetek Dle skutečnosti zjištěné na místě i dle veškerých dostupných zdrojů, slouţí nemovitý majetek pouze pro bydlení vlastníka nemovitosti s jeho rodinou. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, avšak nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné.
61
Nemovitý majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a jeho příslušenstvím. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
3.1 Historie Oceňovaný rodinný dům byl stavěn celkem 17 let a to od roku 1977 do roku 1994. Od této doby nebyla v objektu provedena ţádná rekonstrukce. Objekt je vyuţíván výhradně jako rodinné bydlení pro vlastníky objektu.
3.2 Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek. Jedná se o pozemek parcelní číslo 1204/1 a parcelní číslo 1205/2, které spolu tvoří obdélníkový půdorys s kratší jihozápadní sranou podél ulice Anglická. Poloha je vůči ostatním pozemkům řadová. Pozemek p.č. 1204/1 o rozloze 893 m2 je z části zastavěn budovou č.p. 827 a samostatně stojící garáţí, zbytek tvoří zahradní domek, bazén, zpevněná plocha průjezdu, zpevněné chodníky, opěrná zeď, venkovní schody a zahrada. Pozemek p.č. 1205/2 o rozloze 325 m2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada s okrasnou zelení. Na hranici pozemku jsou přivedeny všechny inţenýrské sítě, do rodinného domu je zavedena elektřina a kanalizace. Objekt má vlastní studnu se zdrojem pitné vody. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1218 m2.
3.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby tvoří garáţ, zahradní domek a bazén. Garáţ je řešena jako samostatně stojící stavba pohledově spojená s objektem domu dřevěnou pergolou. Konstrukčně je garáţ řešena jako zděná jednopodlaţní stavba, zastřešená plochou střechou, opatřena plechovou krytinou. Vnitřní i vnější povrchy jsou tvořeny dvouvrstvou omítkou, podlahy jsou z keramické dlaţby. Garáţ je umístěna jiţně od objektu rodinného domu na hranici pozemku. Vjezd do garáţe je po zpevněné ploše z dlaţdic z vymývaného betonu. Prostor garáţe je určen pro stání dvou osobních automobilů. Zahradní domek je zděný jednopodlaţní objekt, zastřešený sedlovou střechou opatřenou asfaltovými šindeli. Vnitřní i vnější povrchy jsou tvořeny dvouvrstvou omítkou, podlahy jsou z keramické dlaţby. Zahradní domek je vyuţíván především jako sklad zahradní techniky.
62
Na zahradě se nachází také zapuštěný bazén, který je tvořen z monolitického ţelezobetonu. Povrch bazénu je opatřen keramickým obkladem. Další venkovní úpravy vyskytující se na oceňovaných pozemcích: Přípojka vody z PE potrubí z vodovodního řadu vedeného z ulice Anglická do šachty na okraji pozemku. Vlastní kopaná studna hloubky 7m – zdroj pitné vody. Přípojka kanalizace z kameninového potrubí vedená z objektu do uličního řadu vedeného v ose ulice Anglická. Přípojka elektro je vedena z uličního řadu, vedeného ulicí Anglická, kabelem pod úrovní terénu. Připojení plynu není do objektu zavedeno, přípojka je vedena na hranici pozemku. Zpevněné plochy jsou tvořeny vymývanou betonovou dlaţbou. Oplocení boční- opěrná zeď je tvořena vápenopískovými plnými cihlami. Oplocení boční- tvořeno z betonových ocelových sloupků a strojového pletiva. Oplocení zadní- tvořeno dřevěným plotem. Oplocení Čelní- zaloţeno na základovém pasu z betonu. Podezdívka a sloupky jsou z vápenopískových cihel. Plotové pole tvoří dřevěné plaňky. Vrata automatická svařovaná z ocelových profilů, opatřena dřevěnými plaňkami. Vrátka svařovaná z ocelových profilů, opatřena dřevěnými plaňkami. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Přípojky byly zřízeny při výstavbě objekt, tzn. v roce 1994.
3.4 Trvalé porosty Na zahradě pozemků se nacházejí jak stromy ovocné (třešeň, jabloň, meruňka, švestka), tak stromy jehličnaté (smrky, túje, borovice, tis). Převáţná plocha zahrady je zatravněna. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.
63
3.5 Rodinný dům 3.5.1
Architektonické a dispoziční řešení
Jedná se o samostatně situovanou stavbu přibliţně obdélníkového půdorysu s kratší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a nevyuţívaný půdní prostor pod sedlovou střechou. Podzemní podlaţí je přístupné vnitřním schodištěm nebo vedlejším vstupem do budovy. První i druhé nadzemní podlaţí jsou obytné. V 1.NP se nachází šatna, koupelna, jídelna s kuchyní, obývací pokoj, pracovna a loţnice. 1.NP je členěno do dvou výškových úrovní. Obývací pokoj a loţnice se nachází zhruba 40cm nad úrovní vnějšího terénu, kdeţto zbytek podlaţí je navíc vyvýšen o 45cm. Rozdílné úrovně podlaţí jsou spojeny třemi vyrovnávacími schody. V obývacím pokoji jsou umístěny dvoukřídlé terasové dveře, které propojují interiér s exteriérem. 2.NP obsahuje koupelnu, WC a čtyři loţnice spojené chodbou. Objekt má v 2.NP umístěný balkón, který je přístupný ze dvou loţnic.
3.5.2
Konstrukční řešení a vybavenost
Základy objektu jsou pasové a jsou tvořeny masivními ţulovými kvádry o šířce 60 cm. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny s CDm bloků a přizdívkou z klasických pálených cihel. Konstrukce stropu je tvořena z keramických desek Hurdis, které jsou uloţeny do válcovaných ocelových I profilů a následně zmonolitněny betonem. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným krovem. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu opatřena nátěrem. Vnitřní povrchy budovy jsou tvořeny jádrovou omítkou opatřenou štukem či keramickým obkladem (v koupelnách a kuchyni). Vnější povrch je tvořen jádrovou omítkou a škrábaným břízolitem z bílého křemičitého písku a bílého cementu. Podlahy v celém objektu včetně 1. podzemního podlaţí jsou řešeny keramickým obkladem. V 1.NP v kuchyni je obklad překryt PVC linoleem. V koupelně v obou nadzemních podlaţích je obklad ponechám. V ostatních místnostech v je překryt zátěţovým kobercem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Všechny dveře v objektu jsou dřevěné, zasazené do ocelových zárubní. V 1. podzemním podlaţí jsou dveře bez prahu. Ve zbytku budovy jsou dveře opatřeny kovovými prahy kromě dveří vstupních, kde je práh dřevěný. Okna v budově jsou vyráběná na míru, jedná se o okna dřevěná jednoduchá zasklená trojsklem. Vytápění je zajištěno elektrokotlem umístěným v prvním podzemním podlaţí budovy a ústředním vytápěním s nuceným oběhem vody. Radiátory jsou umístěny pod okny a jsou opatřeny samoregulačními termohlavicemi. Potrubí ústředního vytápění je provedeno z ocelových trubek. Uliční rozvod veřejného vodovodu je ukončen ve zděné šachtě na okraji po-
64
zemku objektu. Přípojka není instalována vzhledem k tomu, ţe objekt je napojen na vlastní studnu. Rozvod vody je proveden z trubek plastových. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Dům je opatřen jedním bleskosvodem. Kanalizační svody jsou plastové, kanalizační přípojka je provedena z kameniny. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Vybavení objektu je standardní.
4. Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro pronájem třetí osobě, tak pro potřebu vlastního bydlení. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Objekt slouţí vlastníkům pro vlastní potřebu. Případně lze přistoupit k pronájmu objektu za trţní nájemné. V této lokalitě však trh s pronájmem rodinných domů není rozvinut v dostatečné míře. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
5. Ocenění 5.1
Úvod
Pro stanovení/odhadu trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.
65
Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při odhadu trţní hodnoty je v tomto případě pouţita kombinace metody porovnávací, nákladové a výnosové. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace metody porovnávací a nákladové.
5.2
Porovnávací metoda
Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším moţným vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu byly porovnány tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou uskutečněnou. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu i takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 6 800 000 Kč
a je kalkulována následně: 1218 * 5 586 ≈ 6 800 000 Kč
66
POROVNÁVACÍ METODA - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
815/1
1247/28
Ke Kříţku
Na Hvězdárnách
Dobřichovice
Lety
Dobřichovice
Lety u Dobřichovic
Praha - západ
Praha - západ
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1204/1, Nezjištěno 1205/2 Anglická Adresa pozemku Tyršova 827 DobřichoviKatastrální území Dobřichovice ce DobřichoviObec Dobřichovice ce Praha - záOkres Praha - západ pad B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Parcelní číslo
Prodejní cena celkem
X
8 200 000
7 100 000
6 750 000
1218
1200
1240
1820
X
6 833
5 726
3 709
15.4.2014
20.9.2013
1.4.2014
1
1
1
6833
5726
3709
Druh transakce
Nabídka
Prodej
Nabídka
Korekce
0,80
1,00
0,90
Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Spoluvlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce
Bez věcných břemen
Rodinný dům
5 467 Absolutní vlastnictví 0,90
5 726 Absolutní vlastnictví 0,90
4920 Bez věcných břemen 1,00
5153 Bez věcných břemen 1,00
3171 Bez věcných břemen 1,00
4 920
5 153
3 171
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1,00
1,00
1,00
4 920
5 153
3 171
Ano
Ano
Ano
1,00
1,00
1,00
4 920
5 153
3 171
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
67
3 338 SJM 0,95
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
4 920
5 153
3 171
Horší
Shodná
Horší
Korekce
1,20
1,00
1,40
Upravená hodnota
5 904
5 153
4 439
Pravidelný
Pravidelný
Nepravidelný
Korekce
1,00
1,00
1,10
Upravená hodnota
5 904
5 153
4 883
Rovinný
Rovinný
Mírně svaţitý
1,00
1,00
1,05
5 904
5 153
5 128
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Korekce
0,90
0,90
0,90
Upravená hodnota
5 314
4 638
4 615
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
5 314
4 638
4 615
Vlak
Vlak
Vlak
1,00
1,00
1,30
5 314
4 638
5 999
Horší
Dobré
Dobré
1,10
1,00
1,00
5 845
4 638
5 999
Ano
Ne
Ne
1,15
1,00
1,00
6 722
4 638
5 999
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
6 722
4 638
5 999
1 200
1 240
629
1,00
1,00
0,90
6 722
4 638
5 399
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
6 722
4 638
5 399
6 722
4 638
5 399
D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Svaţitost
Dobrá
Pravidelný
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí
Kontaminace půdy
Dopravní obsluţnost
Částečná
Nezjištěna
Vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Dobré
Ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
1218
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2
5 586
68
Rozloha pozemku v m2 Celková porovnávací hodnota
1218
6 804 113
Při analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy v porovnatelných lokalitách, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklým rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 17 280 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. POROVNÁVACÍ METODA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovi1 2 tosti Rodinný dům Rodinný Rodinný dům, Název nemovitosti Anglická dům, Školní Březová 1012 1204/1, 882/1, 882/2, Parcelní číslo 751 1205/2 883 Adresa nemovitosti Anglická 827 Školská 38 Březová 1012
Porovnávaná nemovitost 3 Rodinný dům, Lidická 1286 1998, 1999 Lidická 1286
Katastrální území
Dobřichovice
Dobřichovice
Dobřichovice
Černošice
Obec
Dobřichovice
Dobřichovice
Dobřichovice
Černošice
Okres
Praha - západ
Praha - západ
Praha - západ
Praha - západ
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky Porovnávací metoda - Pozemek Plocha pozemku 1218 Hodnota za 1 m2 po5 586 zemku Hodnota pozemku cel6 804 113 kem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy
1024
522
824
5 586
5 586
5 586
5 720 371
2 916 049
4 603 111
69
Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
291
202
195
180
X
13 900 000
8 890 000
9 200 000
8 179 629
5 973 951
4 596 889
40 493
30 636
25 538
17.2.2014
10.4.2014
19.4.2014
1
1
1
40 493
30 636
25 538
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
36 444
27 572
22 984
Absolutní
SJM
SJM
0,9
1
1
Bez věcných břemen
32 800 Bez věcných břemen 1
27 572 Bez věcných břemen 1
22 984 Bez věcných břemen 1
27 572
22 984
Rodinný dům
32 800 Rodinný dům 1
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
32 800
27 572
22 984
Ano
Ano
Ano
1
1
1
32 800
27 572
22 984
Ne
Ne
Ne
1
1
1
Upravená hodnota E. Technické parame-
32 800
27 572
22 984
Lokalita
Horší
Shodná
Hořší
1,2
1
1,35
27 572
31 029
Po rekonstrukci
Dobrý
0,8
0,7
37 391
22 058
21 720
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1,2
1,1
37 391
26 469
23 892
Dobrá
Dobrá
Dobrá
X
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
SJM
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Ne
try Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dům před rekonstrukcí
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce
Dobrá
Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost
Dobrá
39 359 Po částečné rekonstrukci 0,95
70
budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce
Dobrý
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Dobré
Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
1
1
1
37 391
26 469
23 892
Dobrý
Omezený
Omezený
1
1,15
1,1
37 391
30 440
26 282
Vlak
Vlak
Vlak
1,05
1,05
1,15
39 261
31 962
30 224
Horší
Dobré
Dobré
1,05
1
1
41 224
31 962
30 224
Stejná
Stejná
Stejná
1
1
1
41 224 Neaplikováno 1
31 962
30 224
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
41 224
31 962
30 224
202
195
180
0,95
0,95
0,9
39 163
30 363
27 201
Stodola, dílna, bazén
Kryté stání, bazén
Kryté stání
1,05
1,05
1,15
41 121
31 882
31 282
41 121
31 882
31 282
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce
291
Upravená hodnota Korekce pro vedlejší stavby
Garáţ, zahradní domek, bazén
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
34 761 10 132 608 7 146 663 17 279 271
71
5.3
Příjmová metoda
V této lokaci se trh s pronájmy rodinných domů nevyskytuje. Tato metoda proto k odhadu trţní hodnoty zkoumané nemovitosti v tomto případě nebude vyuţita.
5.4
Nákladová metoda
U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto:
5.4.1
Fyzické opotřebení
Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. V tomto případě byl výpočet opotřebení proveden analytickou metodou.
5.4.2
Funkční nedostatky
Jsou sníţení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Funkční nedostatky zde byly kalkulovány jako vyšší náklady na provoz stavby.
5.4.3
Ekonomické nedostatky
Vyjadřují poměr skutečně realizovaných cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě, tzn. reprodukční ceně sníţené o opotřebení. Vzhledem k tomu, ţe v tomto segmentu trhu převyšuje v daném čase poptávka nabídku, budou zde ekonomické nedostatky kalkulovány jako navýšení trţní hodnoty.
5.4.4
Stanovení trţní hodnoty
Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.
72
Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla pouţita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení je stanoveno metodou analytickou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích není provedeno, nemá výrazný vliv na trţní hodnotu majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe odhad trţní hodnoty pomocí nákladové metody je: 16 320 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Název nemovitosti
Rodinný dům, Anglická 827, Dobřichovice
Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po větší rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
1204/1, 1205/2 Zděná, klasická 22 let 22 let 60 let 112,35 1 podzemní podlaţí, 2 nadzemní podlaţí 291,49 0,71 207,855 915,805 6967,83 6 381 175 5 132 571 4 619 313 8 776 696
20% 10% 90%
Vedlejší stavba - garáţ Vedlejší stavba - zahradní domek Vedlejší stavba - bazén
362 530 181 563 196 352
Pozemek
6 804 113
73
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
5.5
16 321 253 16 320 000
Závěr
Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Odhad byl stanoven ke skutečnostem platným k 19.4.2014. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací hodnota Příjmová metoda Nákladová hodnota Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 17 280 000 nestanoveno 16 320 000
Váha 80% 0% 20%
Váţený průměr (Kč) 13 824 000 3 264 000 17 088 000 17 100 000
V daném čase se na tomto trhu téměř nevyskytoval pronájem tohoto typu objektů, proto zde příjmová metoda nebyla pouţita. Naopak je v této oblasti rozvinutý trh s prodejem rodinných domů, proto byla jako klíčová metoda pro stanovení trţní hodnoty pouţita metoda porovnávací. Váha této metody byla stanovena na 80 %. Trţní hodnota nákladovou metodou byla určena pomocí vysoce agregovaných cen. Takovéto ceny ale nevystihují trh v daném čase a místě a mohou být nepřesné, proto byla váha této metody posouzena na 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní cena zkoumaného majetku při nabídnutí k prodeji na volném trhu je ke dni 19.4.2014 reprezentována částkou: 17 100 000 Kč. (slovy: Sedmnáctmilionůstotisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.
74
Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by vyuţíván být mohl.
5.5.1 1.
Omezující podmínky a předpoklady
Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
2.
Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.
Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
5.
Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
6.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.
75
9.
Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.
10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
5.5.2
Osvědčení
Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.
2.
Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.
3.
Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
4.
Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 25.3.2014 __________________ Lenka Kolářová
76
6. Přílohy odhadu trţní hodnoty 6.1 Výpis z katastru nemovitostí
77
78
79
6.2 Katasrální mapa
80
6.3 Dostupná technická dokumentace
81
6.4 Fotodokumentace objektu
82
83
6.5 Porovnávané rodinné domy
84
85
86
1. Odhad trţní hodnoty bytového domu ZPRÁVA O HODNOCENÍ
BYTOVÝ DŮM V Horkách 1427/14 140 00 Praha 4 – Nusle
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 25.3.2014
87
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu Porovnávané bytové domy
88
1.1 Úvodní list Oceňovaný majetek - bytový dům č.p. 1427/14 je uveden na listu vlastnictví č. 1366, pro katastrální území Nusle 72816, městská část Praha 4, obec Praha 554782. Objekt se nachází na adrese V Horkách 1427/14, 140 00 Praha 4 – Nusle. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 3. 2014 je přílohou této zprávy. Tato zpráva vyjadřuje odhad trţní hodnoty nemovitého majetku uvedeného výše, za účelem hypotetického prodeje. Tato zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni odhadu a to 25. 3.2014. Zpráva slouţí pouze pro účely praktické části závěrečné bakalářské práce. Zpráva je zpracována jako odhad trţní hodnoty, která je chápána jako cena, za kterou by byl uvedený nemovitý majetek prodán, za smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe je majetek veřejně vystaven dostatečně dlouho na trhu při dosaţení trţních podmínek prodeje. Zkoumaný nemovitý majetek byl ke dni odhadu trţní hodnoty (25. 3. 2014) uţíván výhradně komerčně jako bytový dům s 9 nájemními byty a nebytovými prostory v 1. PP objektu. Všechny prostory jsou pronajaty za trţní nájemné. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Majetek je ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování tohoto posudku byly vzaty v úvahu následující cenotvorné faktory. Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového a sníţené o jeho opotřebení. (Opotřebením se myslí ztráta hodnoty, způsobena technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem.) Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.
89
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z odhadu vyloučen. Výměry uţité v tomto odhadu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
2. Popis lokality Oceňovaný majetek- bytový dům č. p. 1427 je umístěn v širším středu Prahy v městské části Nusle. Městská část Nusle se nachází jiţně od centra města, její součástí je městská čtvrť Pankrác. Nusle spadají z větší části do obvodu a městské části Praha 4 a z menší části do obvodu a městské části Praha 2 (Nuselské údolí a zástavba východně od Vyšehradu). Centrální část Nuslí se nachází v okolí náměstí Bratří Synků a podél ulic Táborská, Nuselská, Křesomyslova a Otakarova, jiţně od nádraţí Praha-Vršovice. Charakter této lokality je převáţně bytového a administrativního směru, doplněné o objekty veškeré občanské vybavenosti.
3. Oceňovaný majetek Podle zjištěných skutečností a podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní činnost majitele poskytování pronájmů bytových a nebytových prostor v budově. Objekt je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu.
3.1 Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 486 o celkové rozloze 212 m2, který je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěnou část pozemku tvoří dvůr do vnitrobloku. Na pozemku patřícímu k vedlejšímu bytovému domu parcelní číslo 485/2, který není zastavěný a je vyuţívám jako parkoviště rezidentů, je moţný pronájem parkovacího místa. Oceňovaný pozemek je rovinný a má tvar obdélníku.
90
3.2 Bytový dům Oceňovaná budova se nachází v městské části Praha – Nusle, ulice V Horkách 1427/14. Okolní zástavba je bloková tvořená převáţně bytovými domy z druhé poloviny 20. století. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banka, kulturní zařízení, radnice, atd.). Zastávky městské hromadné dopravy, konkrétně autobusu a tramvaje jsou také v dochůdné vzdálenosti. Zastávky metra jsou vzdáleny několik stanic autobusem či tramvají. Parkování v přilehlých veřejných prostranstvích je moţné, ale kapacita není dostačující. Ve vnitrobloku nemovitosti se nachází dvůr, na kterém je moţnost pronájmu parkovacího místa. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou. Výhled je omezen zástavbou bytových domů především z období socialismu. Oceňovaný bytový dům z roku 1918 je zděný se čtyřmi nadzemními podlaţími, podkrovím a jedním podlaţím podzemním. V 1.PP se nachází nebytový prostor, v ostatních podlaţích je celkem devět bytových jednotek. Jedná se o tři byty dispozice 1+kk, dva byty 1+1, dva byty 2+kk, jeden byt 2+1 a jeden byt 5+1. Všechny prostory jsou pronajímány trţním nájemným. Konstrukční řešení objektu je následující. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, stropy jsou trámové s podhledem, základy jsou cihlové. Schodiště je z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni. Povrchová úpravu schodiště je na podestách z keramické dlaţby, stupně jsou proveden z litého teraca. Střecha je sedlová, nosnou konstrukci tvoří dřevěný krov. Střešní krytina je provedena z betonové krytiny Bramac. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasáda domu je opatřena dvouvrstvou omítkou. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní na jih. Nemovitost prochází průběţnou rekonstrukcí. V budově jsou nová plastová okna. Hlavní rozvody elektřiny, plynu a vody jsou nové. Topení je lokální zajištěné plynovými topidly. Stavba je připojena na všechny inţenýrské sítě. V objektu se nenachází výtah. Budova není zateplena. Všechny prostory mimo bytovou jednotku v 2.NP prošly celkovou rekonstrukcí. Většinu konstrukčních prvků lze hodnotit jako standardní. Nemovitost se nachází v památkově chráněném území.
3.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se u oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vhledem k hodnotě objektu a pozemku. Jedná se o přípojky sdělovacích, silových médií a zpevněných ploch. Trţní hodnota venkovních úprav není
91
v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.
3.4 Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje bytový dům: Tři byty dispozice 1+kk Dva byty dispozice 1+1 Dva byty dispozice 2+kk Jeden byt dispozice 2+1 Jeden byt dispozice 5+1 Jeden nebytový prostor Všechny uvedené prostory jsou trţně pronajímány. Objekt je plně obsazen. Bytový dům prochází průběţnou rekonstrukcí. Osm bytů je plně zrekonstruováno.
Umístění 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP
Vyuţití majetku Popis Dispozice Nebytový prostor Byt 1kk Byt 1kk Byt 1+1 Byt 5+1 Byt 1kk Byt 2kk Byt 1+1 Byt 2kk Byt 2+1
Plocha m2 114 25,5 26 42 112,8 26,6 43,5 36,65 52 62
4. Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 92
Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro pronájem třetí osobě, tak pro potřebu vlastního bydlení. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
5. Ocenění 5.1 Úvod Pro stanovení/odhadu trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
93
Při odhadu trţní hodnoty je v tomto případě pouţita kombinace metody porovnávací, nákladové a výnosové. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace všech tří metod.
5.2 Porovnávací metoda Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším moţným vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu byly porovnány tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou uskutečněnou. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu i takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 7 150 000 Kč
a je kalkulována následně: 212 * 33 725 ≈ 7 150 000 Kč
POROVNÁVACÍ METODA - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1
2
3
543 Rostislavova Nusle
536 Rostislavova Nusle
452/4 Kloboučnická Nusle
Druh pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
486 V Horkách 14 Nusle
Obec
Praha
Praha
Praha
Praha
Okres
Praha 4
Praha 4
Praha 4
Praha 4
20 000 000 823
11 600 000 629
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2
X
7 718 000
212
148
94
Cena za 1 m2
X
52 149
24 301
18 442
28.9.2013
25.3.2014
1.4.2014
1
1
1
52149
24301
18442
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,80
0,90
0,90
41 719
21 871
16 598
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Absolutní vlastnictví
Vlastnická práva Korekce Upravená
hodnota
Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce
Absolutní Společenvlastnictví ství vlastníků
Absolutní vlastnictví
1,00
1,20
1,00
41719
26245
16598
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1,00
1,00
1,00
Korekce
41 719 Bytový dům 1,00
26 245 Bytový dům 1,00
16 598 Bytový dům 1,00
Upravená hodnota
41 719
26 245
16 598
Ano
Ano
Ano
1,00
1,00
1,00
41 719
26 245
16 598
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1,00
1,00
1,00
41 719
26 245
16 598
Shodná
Shodná
Shodná
1,00
1,00
1,00
41 719 Pravidelný 1,00
26 245 Nepravidelný 1,10
16 598 Nepravidelný 1,35
41 719
28 870
22 407
Rovinný
Rovinný
Rovinný
1,00
1,00
1,00
41 719 Kompletní 1,00
28 870 Kompletní 1,00
22 407 Kompletní 1,00
41 719
28 870
22 407
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Územní rozhodnutí
Bytový dům
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce
95
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Tramvaj, autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobré
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
41 719 Tramvaj, autobus 1,00
28 870 Tramvaj, autobus 1,00
22 407 Tramvaj, autobus 1,00
41 719
28 870
22 407
Horší
Dobré
Dobré
1,10
1,00
1,00
45 891
28 870
22 407
Ne
Ne
Ne
1,00
1,00
1,00
45 891 Neaplikováno 1,00
28 870 Neaplikováno 1,00
22 407 Neaplikováno 1,00
45 891
28 870
22 407
148
823
629
1,00
1,10
1,05
45 891 Neaplikováno 1
31 757 Neaplikováno 1
23 527 Neaplikováno 1
45 891
31 757
23 527
45 891
31 757
23 527
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
212
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku v m2 Celková porovnávací hodnota
33 725 212 7 149 710
Při analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy bytové domy v porovnatelných lokalitách, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklým rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.
96
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 19 220 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
POROVNÁVACÍ METODA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo ne1 2 3 movitosti Bytový dům Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Bytový dům V Horkách 14 Parcelní číslo 486 N/A 352 223 V Horkách Adresa nemovitosti Na Jezerce Mojmírova Neklanova 14 Katastrální území Nusle Nusle Nusle Vyšehad Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 Praha 4 Praha 2 B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky Porovnávací metoda - Pozemek Plocha pozemku 212 507 507 274 Hodnota za 1 m2 33 725 33 725 33 725 33 725 pozemku Hodnota pozemku 7 149 710 17 098 599 17 098 599 9 240 663 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy Počet srovnávacích 933 1 037 1 300 907 jednotek Prodejní cena celX 29 000 000 29 700 000 15 000 000 kem Prodejní cena bez 11 901 401 12 601 401 5 759 337 ceny pozemku Cena za 1 porovnáX 11 477 9 693 6 350 vací jednotku Datum transakce 25.3.2014 25.3.2014 19.4.2014 Korekce 1 1 1 Upravená hodno11 477 9 693 6 350 ta
97
D. Právní údaje Druh transakce
Nabídka 0,8 9 181
Korekce Upravená hodnota
Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota
Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
Vyuţití podle územního plánu
Absolutní vlastnictví
Absolutní
Bytový dům
Ano
Ano
Ne
E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota
Dům po rekonstrukci
Korekce Upravená hodnota
Dobrá
Shodná
Shodná
Horší
Bytový dům 1 12 119
Korekce Upravená hodnota
Omezený
1 5 080 Shodná
Horší 1,1 12 119
Upravená hodnota
Další moţný rozvoj nemovitosti
1 7 755
1 1 1 9 181 7 755 5 080 Po částečné Před rekonPřed rekonrekonstrukci strukcí strucí 1,2 1,4 1,5 11 018 10 857 7 620
Korekce
Bytový dům
1 5 080 Ne
1 9 181
Upravená hodnota
Funkční vyuţitelnost budovy
1 7 755 Ne
Korekce
1 5 080 Ano
1 9 181 Ne
Bytový dům
1 7 755 Ano
Upravená hodnota
Technická vybavenost budovy
0,8 5 080 Absolutní
Bytový dům
1 9 181
Korekce
Technický stav objektu
0,8 7 755 Absolutní
Bytový dům
Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky
Nabídka
1 1 1 9 181 7 755 5 080 Břemeno náBřemeno náBřemeno náBřemeno nájemních smluv jemních smluv jemních smluv jemních smluv 1 1 1 9 181 7 755 5 080
Korekce
Kolaudační rozhodnutí
Nabídka
Omezený
98
1,2 13 028 Bytový dům 1 13 028 Omezený
1
Korekce
Horší 1,4 10 668 Bytový dům 1 10 668 Omezený 1
1
12 119 13 028 10 668 Tramvaj, auTramvaj, auTramvaj, auDopravní obsluţnost Tramvaj tobus tobus tobus Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 12 119 13 028 11 201 Dopravní dostupOmezené Omezené Omezené Omezené nost a parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 119 13 028 11 201 Atraktivita objektu Obdobná Horší Horší Korekce 1 1,05 1,1 Upravená hodnota 12 119 13 679 12 321 Jiná technická koN/A rekce Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 119 13 679 12 321 F. Ostatní parametry Korekce pro veli933 1 037 1 300 907 kost nemovitosti Korekce 1 1,05 1 Upravená hodnota 12 119 14 363 12 321 NeaplikováNeaplikováNeaplikováNeaplikováJiná korekce no no no no Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 119 14 363 12 321 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodno12 119 14 363 12 321 12 935 ta 1 m2 jednotky Porovnávací hodno12 065 466 ta celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 7 149 710 Celková porovnáva19 215 176 cí hodnota Upravená hodnota
5.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví
99
tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmů je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtení rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě jsem pouţila metodu přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých prostor. Ve výpočtech jsem vycházela z takzvané výše studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě průměru skutečných provozních nákladů na danou budovu v posledních třech letech. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je: 17 660 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 7% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
855 600 59 892 795 708 13 000 12110 4120 0 0 10000 39 230
100
Provozní příjem
756 478
Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
50 000 706 478
Míra kapitalizace
4%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
17 661 950 17 660 000
5.4 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto:
5.4.1
Technické opotřebení
Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. V tomto případě byl výpočet opotřebení proveden analytickou metodou.
5.4.2
Funkční nedostatky
Jsou sníţení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Oceňovaný objekt je po celkové rekonstrukci, funkční nedostatky se promítly především v absenci výtahu.
5.4.3
Ekonomické nedostatky
Vyjadřují poměr skutečně realizovaných cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě, tzn. reprodukční ceně sníţené o opotřebení. Vzhledem k tomu, ţe v tomto segmentu trhu převyšují
101
v daném čase prodejní ceny věcnou hodnotu prodávaných nemovitostí, budou zde ekonomické nedostatky trţní hodnotu navyšovat.
5.4.4
Stanovení trţní hodnoty
Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla pouţita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení je stanoveno metodou analytickou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích není provedeno, nemá výrazný vliv na trţní hodnotu majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe odhad trţní hodnoty pomocí nákladové metody je: 26 240 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům V Horkách 1427/14, Praha 4 - Nusle
Název nemovitosti Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po větší rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha
486 Zděná, klasická 96 5 50 let 186,56 1 podzemní podlaţí, 4 nadzemní podlaţí 932,8 0,71 665,925 3989,86 4650,51 18 554 866
Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem 102
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
30% 6% 60%
12 988 406 11 930 779 19 089 246
Pozemek
7 149 710
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
26 238 956 26 240 000
5.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Odhad byl stanoven ke skutečnostem platným k 25.3.2014. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací hodnota Příjmová metoda Nákladová hodnota Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 19 215 176 17 660 000 26 240 000
Váha 40% 50% 10%
Váţený průměr (Kč) 7 686 070 8 830 000 2 624 000 19 140 070 19 100 000
Vzhledem k tomu, ţe na daném trhu se nemovitosti tohoto typu obchodují spíše v menších počtech, můţe být pouţití porovnávací metody pro stanovení skutečné trţní hodnoty nepřesné. Nepovaţuji v tomto případě porovnávací metodu za rozhodující a přisuzuji jí váhu 40%. Daný objekt je z hlediska typu investiční majetek. Koupě daného typu nemovitosti je velmi často podmíněna návratností investice, která pramení z pronajímání jednotlivých prostor. Proto se domnívám, ţe klíčová metoda stanovení trţní hodnoty, je metoda příjmová, a přisuzuji jí váhu 50%. Trţní hodnota tohoto objektu, která byla stanovena nákladovou metodou, neodráţí skutečné trţní ceny, neboť pro výpočet této hodnoty byly pouţívány ceny vysoce agregované. Trţní
103
hodnota stanovená nákladovou metodou byla pouţita pouze jako korektor, proto je jí přisouzena váha pouze 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní cena zkoumaného majetku při nabídnutí k prodeji na volném trhu je ke dni 25.3.2014 reprezentována částkou: 19 100 000 Kč. (slovy: Devatenáctmilionůstotisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by vyuţíván být mohl.
5.5.1
Omezující podmínky a předpoklady
1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.
Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.
Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
104
5.
Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
6.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.
9.
Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.
10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
5.5.2
Osvědčení
Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.
Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.
3.
Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
4.
Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 25.3.2014 __________________ Lenka Kolářová
105
6. Přílohy odhadu trţní hodnoty 6.1 Výpis z katastru nemovitostí
106
6.2 Katastrální mapa
107
6.3 Fotodokumentace objektu
108
109
6.4 Fotodokumentace bytu 2+kk
110
111
112
113
6.5 Porovnávané bytové domy
114
115
116
C. ANALYTICKÁ ČÁST
117
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU
PRAHA 16 – RADOTÍN OKRES PRAHA
Lenka Kolářová 2014
118
1. Popis městské části Praha 16 Hlavní město Praha se v současné době skládá z 22 správních obvodů a 57 městských částí. Městská část Praha 16 se nachází na jihozápadním okraji Prahy na levém břehu řeky Berounky nedaleko ústí Berounky do Vltavy. Praha 16 je tvořena katastrálním územím Radotín. Rozloha Prahy 16 je cca 9,31 km2. Počet obyvatel k 1. 1. 2013 byl 8131. Průměrná zalidněnost je poměrně vysoká, činí cca 873 obyvatel/km2. Městská část Praha 16 – Radotín sousedí s městskými částmi Praha – Lochkov, Praha – Velká Chuchle, Praha – Zbraslav, Praha – Lipence, Praha – Slivenec, Praha – Řeporyje a s obcemi Černošice a Kosoř. Městská část Praha 16 je sídlem správního obvodu Praha 16, tvořeného dále městskými částmi Praha - Lipence, Praha - Lochkov, Praha - Velká Chuchle a Praha - Zbraslav.
2. Historie „První písemná zmínka o Radotínu je spjata s rokem 993. V listině druhého českého krále Vladislava II. z roku 1158 se připomíná zdejší přívoz a brod přes řeku Mţi, coţ byl původní název dnešní Berounky. Z roku 1342 pochází první popis radotínské obce. Roku 1738 byl na místě starého kostela, zmiňovaného jiţ roku 1258, postaven nový, který si i přes další úpravy dodnes ponechává svou původní barokní podobu. Ve druhé polovině 19. století došlo k výraznému průmyslovému rozvoji, který ovlivnily nejen geologické podmínky – hlavní rozmach přineslo vybudování ţeleznice spojující Prahu s Plzní v roce 1862. Kromě těţby dekorativního mramoru, černého vápence na chodníkovou mozaiku a výroby vápna, začala v Radotíně pracovat i cementárna. Na přelomu století došlo ke vzniku a rozvoji dalších větších či menších podniků převáţně strojírenského charakteru. Nejznámější z nich byla firma Janka na výrobu vzduchotechniky. Po druhé světové válce se stal Radotín průmyslovou obcí, které dominovaly podniky Cementárna, Janka, Technometra a Tatra. Příznivá poloha blízko hlavního města a výborné dopravní spojení přispěly i v dalších letech k výraznému rozvoji nejen v oblasti průmyslu, ale i sluţeb, společenského ţivota a výstavby bytového fondu. 14. září 1967 byl Radotín povýšen na město, avšak jiţ 1. července 1974 se stal součástí hlavního města Prahy. Od roku 1971 má svůj vlastní znak, na kterém hradební zeď nad vodou symbolizuje město nad řekou Berounkou a ozubené kolo zase sídlo průmyslu. V roce 2001 byl Radotín ustanoven sídlem správního obvodu a od té doby nese oficiální název Praha 16.
119
Vykonává státní správu pro území Lipenců, Lochkova, Radotína, Velké Chuchle a Zbraslavi a samosprávu pro svůj katastr. Nejbliţší okolí Radotína má krajinný ráz. Do jeho katastru zasahuje východní okraj Chráněné krajinné oblasti Český kras.“ (13)
3. Trh s nemovitostmi Na českém trhu jiţ delší dobu klesá poptávka na trhu s nemovitostmi. To způsobilo dlouhodobé klesání a nynější stagnaci cen nemovitostí i v této městské části. Obyvatelé Prahy ale mají dlouhodobě velký zájem o bydlení v okrajových částech Prahy či v okolních obcích, proto nebyl v Radotíně pokles poptávky tak markantní jako na trzích v jiných částech České republiky. V této městské části dochází kvůli vysoké zastavěnosti především k rekonstrukcím stávajících objektů. Nová výstavba je zde spíše upozaděna. To je dáno mimo jiné polohou části Radotína v povodňové zóně řeky Berounky. Proto je v blízkosti řeky většina parcel evidována v územním plánu jako nestavební pozemky.
4. Pozemky 4.1 Proluky V centru Radotína se nachází několik volných proluk a lukrativních pozemků. Volné stavební pozemky patří především městu. Na pozemcích situovaných v komerční zóně dříve stála továrna na akumulátory, která svojí výrobou kontaminovala spodní půdu. Tyto pozemky nyní slouţí jako parkovací plochy pro návštěvníky komerční zóny či místní občany. Na těchto pozemcích probíhá jiţ několik let dekontaminace půdy. Po dekontaminování půdy má město v plánu na těchto pozemcích postavit polyfunkční domy a vybudovat centrum městské části, které zde zatím chybí. Proluky v širším centru města jsou spíše výjimečně. V budoucnosti lze odhadovat minimální moţnost vzniku dalších proluk. Jediným východiskem pro výstavbu v centru Radotína je rekonstrukce stávajících objektů.
120
4.2 Stavební pozemky Z důvodu atraktivity bydlení v okrajových částech Prahy a příměstských obcích je stále vysoká poptávka po stavebních pozemcích. Volné stavební pozemky se nacházejí především v okrajových částech Radotína. Rovinná část Radotína je jiţ převáţně zastavěna, proto se většina volných stavebních pozemků nachází především v kopcovité části zdejšího terénu. Těmto pozemkům ale většinou úplně či částečně chybí inţenýrské sítě. Problematický je obzvlášť přívod kanalizace. Dále je na těchto pozemcích ztíţená dostupnost MHD či obchodu s potravinami. Tyto skutečnosti zásadně sniţují ceny pozemků. Další volné pozemky se nacházejí poblíţ Berounky na hranici povodňového území. Případní uţivatelé proto musí počítat s moţným rizikem povodně. Nabídkové ceny pozemků jsou stanoveny v závislosti na umístění, velikosti a vybavení inţenýrskými sítěmi. Ceny pozemků se všemi inţenýrskými sítěmi se pohybují v rozmezí 3 700 - 6 600 Kč/m2. U pozemků, kde jsou inţenýrské sítě vybudovány pouze částečně, se nabídkové ceny pohybují v rozmezí 2 200 – 5 700 Kč/m2. Vzhledem k tomu, ţe se v Radotíně nachází málo volných stavebních pozemků, které jsou vybaveny všemi inţenýrskými sítěmi, lze předpokládat, ţe ceny těchto pozemků budou stoupat. Pozemky méně atraktivní se hodí především pro movitou klientelu, která upřednostňuje bydlení v přírodě přes vysoké náklady na vybudování a údrţbu objektu.
4.3 Nestavební pozemky Mezi další obchodované pozemky patří především pozemky typu zahrada. Tyto pozemky se vyskytují hlavně v povodňové zóně v okolí Berounky a jsou vyuţívány k rekreaci pro obyvatele zdejších sídlišť. Ceny zahrad se pohybují v rozmezí od 1 150 – 2 500 Kč/m2. V Radotíně a jeho okolí se nachází veliké mnoţství luk a lesů či zemědělské půdy. Tyto pozemky však nejsou příliš atraktivní, a proto je jejich obchodovatelnost minimální, spíše ţádná.
5. Budovy 5.1 Bytové domy Vzhledem k tomu, ţe realitní trh Prahy 16 je poměrně malý, jsou zde prodeje bytových domů spíše ojedinělou záleţitostí. Bytové domy ve většině případů patří buď městu, nebo se
121
jedná o společenství vlastníků, tzn., ţe se bytové domy neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. V Radotíně se nachází málo bytových domů, které by patřily jednomu soukromému vlastníkovi. Většina bytových domů je panelového typu z období socialismu. V Radotíně se nacházejí dvě sídliště, kde je koncentrováno nejvíce obyvatel. Z výše uvedených důvodů nelze předpokládat u bytových domů vzrůst nabídky.
5.2 Rodinné domy Vzhledem k jiţ zmíněné zastavěnosti Radotína je zde velmi málo rodinných domů postavených po roce 2000. Většina rodinných domů byla kolaudována před rokem 1990. Výstavba v Radotíně probíhala směrem od centra ven. Nejstarší rodinné domy v centrální části Radotína pocházejí z počátku 20. století. Proto zde převaţují nabídky na prodej starších objektů. Ceny rodinných domů záleţí především na jejich umístění, dále hraje roli velikost pozemku, technický stav objektu, dispoziční řešení dané stavby, dopravní obsluţnost a další kritéria. 30 000 Kč/m2– 60 000 Kč/m2 55 000 Kč/m2– 120 000 Kč/m2
Rodinné domy před rekonstrukcí Rodinné domy po rekonstrukci
5.3 Byty V Praze 16 převaţuje nabídka bytů k prodeji v panelových domech. Jedná se především o byty na místních sídlištích či v blízké panelové výstavbě. Nejčastěji se vyskytují nabídky k prodeji bytů středních velikostí, o které je zároveň největší zájem, proto je jejich cena za m2 v porovnání s byty jiných dispozic nevyšší. Příliš se nevyskytují nabídky k prodeji bytů malých dispozic (1+1, 1kk) a bytů velkých dispozic (5+1 a více). Z důvodu stále rostoucí poptávka po bydlení v okrajových částech Prahy, je i zde v Praze 16 patrná snaha developerů k zuţitkování atraktivity této lokality. Centrální část Radotína, je uţ téměř kompletně zastavěná, proto jedinou moţností realizace nových projektů jsou poměrně neatraktivní pozemky v jeho zalesněné části. Zde vznikl projekt luxusního bytového domu, který se zaměřuje na poptávku mezi movitými klienty, kteří preferují luxusní bydlení v přírodě v dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Tento projekt je v lokalitě Radotína ojedinělý. Nabídkové ceny bytů zde vysoce překračují svojí reálnou hodnotu. Ta dále klesá z důvodu špatné dopravní obsluţnosti, či absence jakýchkoliv objektů občanské vybavenosti. Nabídková cena bytu jakékoliv dispozice je zde 59 000 Kč/m2.
122
Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1 Byt 5+1 a více
nezjištěno 33 000 – 43 000 Kč/m2 28 000 – 41 000 Kč/m2 32 000 – 39 000 Kč/m2 nezjištěno
5.4 Objekty pro individuální rekreaci Nestavební pozemky v záplavové části Radotína slouţí většinou jako samostatné zahrady, či zahrady s chatkami. Tyto nemovitosti jsou hojně vyuţívány místními obyvateli, kteří nemají jiné moţnosti rekreace. Díky blízkosti Berounky a moţnosti rybolovu nacházejí tyto chatky uplatnění také u rybářů z širokého okolí. Ceny se odvíjejí především od velikosti pozemku, případně od druhu chaty, která na něm stojí a pohybují se v cenové relaci od 12 000 – 18 000 Kč/m2.
5.5 Garáţe/garáţová stání V blízkosti místních sídlišť se nacházejí řadové zděné garáţe. Ty jsou vyuţívány obzvlášť místními rezidenty. V blízkosti sídlišť se nachází dostatek volných ploch k parkování, případně hlídaná parkoviště, ale i přesto se zde garáţe často obchodují. Zájem o vlastní garáţe mají rezidenti především kvůli zvýšené kriminální činnosti. Ceny garáţí se pohybují v závislosti na místě a stavu garáţe v rozmezí od 7 000 – 11 000 Kč/m2.
5.6 Administrativní budovy/kanceláře Městská část Radotín slouţí zejména k bydlení, většina obyvatel dojíţdí za prací do jiných částí Prahy, kde jsou větší pracovní příleţitosti. Z tohoto důvodu není tato lokalita komerčně atraktivní. Nenacházejí se zde tudíţ samotné administrativní budovy, jednotlivých kanceláří je zde také pomálu. Na trhu s administrativními prostory převaţují nabídky na pronájem. V současné době zde nejsou nabízeny administrativní prostory k prodeji.
123
5.7 Obchodní prostory Vzhledem k výše zmíněné nízké komerční atraktivitě Radotína, se zde nevyskytují obchodní prostory jako samostatné budovy. Nabídka jednotlivých obchodních prostor je také omezená. Dominují zde obchodní prostory k pronájmu. Nabídky na prodej obchodních prostor se v nabídce nevyskytují.
5.8 Průmyslové/skladové objekty Z důvodu rozlehlých zátopových oblastí vznikl na hranici Prahy – Radotína a Prahy – Velké Chuchle poměrně rozsáhlý průmyslový areál. Nabídka je však jak v oblasti prodeje, tak v oblasti pronájmu značně omezená. Obchodování skladových a průmyslových objektů probíhá pouze několikrát za rok. Rozšíření v oblasti nabídky lze naleznout v sousední praţské části Praha – Velká Chuchle.
6. Nájmy 6.1 Byty Nabídka na pronájem bytů mírně převyšuje poptávku. Nejčastěji se vyskytují nabídky na pronájem bytů malých dispozic (1+1, 1+kk) a dále bytů středních (3+1). Nabídky na pronájem bytů větších neţ 3+1 se v nabídce nevyskytují. To je dáno zejména převaţující panelovou zástavbou, která poskytuje typizované bytové jednotky. Častým a poměrně neobvyklým jevem je zde pronájem bytových jednotek ve vícegeneračních rodinných domech. Pronájmy bytů se pohybují v cenových intervalech: Byt 1+1 (1kk) Byt 2+1 (2kk) Byt 3+1 (3kk) Byt 4+1 a více
6000 - 10000 Kč/m2 8 000 - 14 000 Kč/m2 9000 - 15 000 Kč/m2 nezjištěno
124
6.2 Rodinné domy V Praze 16 se v současné době téměř nevyskytuje nabídka na pronájem celých rodinných domů. To je dáno především tím, ţe většina vlastníků vyuţívá rodinné domy k vlastním potřebám. Poměrně běţné je ale pronajímání bytových jednotek ve vícegeneračních domech.
6.3 Garáţe/garáţová stání Na realitním trhu Prahy 16 je i poměrně častý pronájem místních zděných garáţí. Ty jsou pronajímány v cenovém rozmezí od 50 – 120 Kč/m2.
6.4 Obchodní prostory Poměrně malé prostory komerčních ploch určují i poměrně malou nabídku. Na místním trhu poptávka mírně převyšuje nabídku. Z důvodu nízké komerční atraktivity Radotína v porovnání s jinými praţskými částmi, nejsou výnosy z komerční činnosti nijak vysoké. Nabídky na pronájem obchodních prostor se pohybují dle umístění prostor od 180 – 220 Kč/m2.
6.5 Kanceláře Nízká nabídka kanceláří k pronájmu odráţí místní velmi nízkou poptávku. Nabídkové ceny tuto skutečnost potvrzují. Ceny pronájmů kanceláří se pohybují v rozmezí od 100 180 Kč/m2. Nelze předpokládat, ţe by se tyto ceny v budoucnosti výrazně měnily.
6.6 Průmyslové/skladové objekty Nabídky na pronájem průmyslových prostor se v nabídce vyskytují jen minimálně. Velké průmyslové objekty jiţ mají své stálé majitele či nájemce, a proto se obchodují spíše prostory menších rozměrů. V nabídce lze najít pronájmy 60 Kč/m2 – 150 Kč/m2.
7. Celkový marketingový výhled Jako další vývoj realitního trhu v Praze 16 lze v krátkodobém časovém horizontu očekávat stagnaci cen nemovitostí. U prodeje starších nemovitostí před rekonstrukcí lze očekávat mírný pokles, neboť rekonstrukce starších objektů jsou často velmi nákladné a mohou vycházet dráţe neţ pořízení objektu nového.
125
Vzhledem k tomu, ţe na praţském trhu je veliký počet neprodaných bytů a další atraktivní projekty jsou ve výstavbě napříč celým hlavním městem, lze soudit, ţe nabídka bytů na trhu Prahy 16 náročného zákazníka neuspokojí, proto zde mohou ceny bytů mírně klesat. Administrativní či obchodní prostory se zde obchodují minimálně a tento stav by měl trvat nadále, to platí i pro skladovací a výrobní areály. Mírný vzrůst cen lze předpovídat u volných stavebních pozemků, které se v Praze stávají čím dál, tím více vzácným statkem. Cena se odvíjí především od umístění pozemku, důleţitou roli hraje i provedení inţenýrských sítí. Ve střednědobém časovém horizontu lze očekávat mírný růst cen nemovitostí. To zapříčiní zejména plánovaná výstavba nového centra Prahy 16 s polyfunkčními objekty, která zvedne úroveň místního bydlení. V polyfunkčních objektech vzniknou nové byty i obchodní prostory. Vzniklé prostory budou mít v oblasti Radotína vysokou atraktivitu, coţ se projeví vysokými pořizovacími cenami daných prostor. Dále můţe úroveň cen nemovitostí mírně zvýšit dokončení výstavby rekreačního střediska, které bude zahrnovat veřejné koupaliště a umělou pláţ.
126
1. Seznam pouţité literatury: 1.1 Tištěné monografie: 16. Beněš Petr, Vlček Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb II. Brno : ERA group spol. s.r.o. , 2005. ISBN 80-7366-013-X. 3. Fajkoš Antonín, Novotný Miloslav, Straka Bohumil. Střechy I, Opravy a rekonstrukce. Praha : Grada publishing, 2000. ISBN 80-7169-825-3. 12. Heralová, Schneiderová Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha : ČVUT, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4. 5. Linhart, Ladislav. Zateplování budov. Praha : Grada Publishing, a.s., 2010. ISBN 978-80-247-3361-6 11. Novotný Jan, Michálek Josef. Pozemní stavitelství v kresbách. Praha : Sobotáles, 2006. ISBN 80-86817-16-4. 7. Svoboda Luboš a kolektiv. Stavební hmoty. Bratislava : Jaga group, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-8076-057-1. 4. Šubrt, Roman. Zateplování. Brno : ERA group, spol. s.r.o., 2008. ISBN 978-807366-138-0 5. Šubrt, Roman. Tepelné izlace v otázkách a odpovědích. Praha : BEN - technická literatura, 2008. ISBN 978-80-7300-2 17. Witzany Jiří a kol.,. PDR - Poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha : Česká technika, 2010. ISBN 978-80-01-04488-9.
1.2 Periodika 13. Kolektiv autorů. Radotínský KudyKam, Praha : Grafotechna Plus, 2013.
1.3 Elektronické dokumenty 1. TZB Info. [Online] [Citace: 10. Březen 2014.] http://www.tzb-info.cz/udrzbabudov/10219-zivotni-cyklus-staveb. 2. TZB Info 2. [Online] [Citace: 26. Leden 2014.] http://stavba.tzb-info.cz/izolacestrechy-fasady/111232-zatepleni-usetri-naklady-za-energie-a-zvysi-cenu-nemovitosti. 6. TZB Info 3. [Online] [Citace: 13. Duben 2014.] http://stavba.tzbinfo.cz/drevostavby/6791-drevene-konstrukce-a-prirodni-izolacni-materialy.
127
8. TZB Info 4. [Online] [Citace: 29. Březen 2014.] http://stavba.tzb-info.cz/zateplovacisystemy/8978-vnejsi-kontaktni-zateplovaci-systemy-z-hlediska-pozarni-bezpecnostistaveb-cast-1#. 10. TZB Info 5. [Online] [Citace: 25. Leden 2014.] http://stavba.tzb-info.cz/zateplovacisystemy/7733-provadeni-zateplovacich-systemu-a-chyby-v-praktickych-prikladech. 14. Izolace – Info. [Online] [Citace: 15. Duben 2014.] http://www.izolaceinfo.cz/technicke-informace/zateplovani-sikme-strechy/ 15. Stavebnictví 3000. [Online] [Citace: 15. Duben 2014.] http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/vnitrni-tepelne-izolace-vyhody-a-nevyhody/
128
2. Seznam obrázků: Obrázek 1 Tepelné ztráty budovy ........................................................................................ 13 Obrázek 2 Kontaktní a bezkontaktní zateplení .................................................................... 21 Obrázek 3 Průběh teplot v konstrukci.................................................................................. 23 Obrázek 4 Zateplení novostaveb dle ČSN 73 0810 ............................................................ 25 Obrázek 5 Zateplení starších objektů dle ČSN 73 0810 ...................................................... 26 Obrázek 6 Schéma kontaktního zateplovacího systému ..................................................... 28 Obrázek 7 Vlevo: Zaloţení základových lišt a jejich spojení základovou sponkou, vpravo: spojení zakládacích lišt na rohu objektu ................................................................................... 31 Obrázek 8 Chybné zaloţení izolačního systému ................................................................. 31 Obrázek 9 Polštářový efekt .................................................................................................. 33 Obrázek 10 Vlevo: správné lepení izolantu, vpravo: špatné lepení izolantu ....................... 33 Obrázek 11 Vlevo: mezery mezi deskami izolantu projevující se na dokončené fasádě, vpravo: odlepování a praskliny na zateplovacím systému ....................................................... 34 Obrázek 12 Vlevo: správné kotvené izolantu, vlevo: chybné kotvení izolantu, svislé poloţení desek .......................................................................................................................... 35 Obrázek 13 Zátka pro zapuštěnou montáţ hmoţdinek, vpravo: prokreslování hmoţdinek 35 Obrázek 14 Vlevo: trhlina v místě změny izolačního materiálu, vpravo: základní vrstva není přetaţena přes základovou lištu ........................................................................................ 36 Obrázek 15 Vlevo: Okno plastové zasklené trojsklem; vpravo: eurookno zasklené dvojsklem ................................................................................................................................. 40 Obrázek 16 Schéma jednoplášťové ploché střechy ............................................................. 43 Obrázek 17 Rekonstrukce jednoplášťové střechy přídavným zateplením a novou povlakovou krytinou ................................................................................................................. 45 Obrázek 18 Opatření ploché střechy novou hydroizolační vrstvou ..................................... 46 Obrázek 19 Vlevo: Zateplení mezi krokvemi, vpravo: zateplení nad krokvemi ................. 50
3. Seznam tabulek: Tabulka 1 Hodnoty fyzikálních veličin vybraných tepelně izolačních materiálů ............... 20 Tabulka 2 Třídy reakce na oheň .......................................................................................... 24
129
