Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce
Autor:
Veronika Faltusová oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben, 2011
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V České Třebové dne 25. 4. 2011
Veronika Faltusová
Poděkování: Ráda bych vyjádřila poděkování prof. Ing. Josefovi Michálkovi, CSc za odborné vedení této bakalářské práce. Jeho cenné rady a připomínky mi pomohly k jejímu vypracování.
Anotace práce:
Jméno a příjmení autora:
Veronika Faltusová
Instituce:
Bankovní institut vysoká škola Praha
Název díla:
Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce
Vedoucí práce:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Odborný konzultant:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Počet stran:
117
Počet příloh:
2
Počet titulů bibliografie:
15
Klíčová slova:
Životnost staveb a stavebních prvků Opotřebení staveb Trhliny ve stavebních konstrukcích Vady a poruchy staveb
Annotation:
Name and surname of author: Veronika Faltusová Institution:
Banking Institute university Prague
Name of work:
The influence of defects and failures of buildings on its estimation Bachelor thesis
Supervisor:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Expert consultant:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Number of pages:
117
Number of attachments:
2
Number of titles bibliography: 15 Keywords:
Durability of buildings and building‘s components Buildings wear Cracks in building constructions Defects and failures of buildings
OBSAH A) TEORETICKÁ ČÁST ...................................................................................... 10 ÚVOD ........................................................................................................................ 10 1.
ZÁKLADNÍ POJMY ........................................................................................ 11
2.
TECHNICKÁ ŽIVOTNOST STAVEB............................................................ 14
3.
OPOTŘEBENÍ STAVEB.................................................................................. 17
4.
VADA A PORUCHA ........................................................................................ 18 4.1
VADA A JEJÍ VÝSKYT .................................................................................... 18
4.2
ZJISTITELNOST A VÝZNAMNOST VADY........................................................... 18
4.2.1 Zjistitelnost.............................................................................................. 18 4.2.2 Závažnost následků vady ......................................................................... 18 4.2.3 Odstranitelnost......................................................................................... 19 4.3 5.
KATEGORIZACE VAD .................................................................................... 20
TRHLINY VE STAVEBNÍCH KONSTRUKCÍCH........................................ 21 5.1
KLASIFIKACE TRHLIN ................................................................................... 21
5.1.1 Konstrukčně podmíněné trhliny ............................................................... 21 5.1.2 Omítkou podmíněné trhliny ..................................................................... 23 5.1.3 Trhliny podmíněné konstrukčně i omítkou............................................... 24 5.2
HODNOCENÍ TRHLIN ..................................................................................... 24
5.3
SANACE TRHLIN ........................................................................................... 24
5.3.1 Opravy jednotlivých trhlin ....................................................................... 24 5.3.2 Plošné opravy .......................................................................................... 25 6.
STAVEBNĚ-TECHNICKÝ PRŮZKUM ......................................................... 27
7.
VADY A PORUCHY VE STAVEBNÍCH KONSTRUKCÍCH....................... 29 7.1
ZÁKLADOVÉ KONSTRUKCE ........................................................................... 29
7.1.1 Poruchy základových konstrukcí.............................................................. 29 7.1.2 Sanační opatření ...................................................................................... 30 7.1.3 Příklad ..................................................................................................... 31 7.2
SVISLÉ KONSTRUKCE .................................................................................... 32
7.2.1 Vznik poruch ........................................................................................... 32
7.2.2 Zděné konstrukce..................................................................................... 32 7.2.2.1
Příčiny poruch zděných konstrukcí................................................... 32
7.2.2.2
Sanace zděných konstrukcí............................................................... 33
7.2.3 Betonové a železobetonové konstrukce.................................................... 33 7.2.3.1
Příčiny vzniku poruch u betonových a železobetonových konstrukcí 33
7.2.3.2
Sanace betonových a železobetonových konstrukcí.......................... 34
7.2.4 Ocelové konstrukce ................................................................................. 35 7.2.4.1
Příčiny vzniku poruch ocelových konstrukcí .................................... 35
7.2.4.2
Sanace ocelových konstrukcí............................................................ 35
7.2.5 Kamenné konstrukce................................................................................ 35 7.2.5.1
Poruchy kamenných konstrukcí........................................................ 35
7.2.5.2
Sanace kamenných konstrukcí.......................................................... 35
7.2.6 Příklad ..................................................................................................... 36 7.3
VODOROVNÉ KONSTRUKCE ........................................................................... 36
7.3.1 Dřevěné trámové stropy........................................................................... 36 7.3.1.1
Poruchy dřevěných trámových stropů............................................... 36
7.3.1.2
Sanace dřevěných trámových stropů................................................. 37
7.3.2 Keramické stropy..................................................................................... 38 7.3.2.1
Poruchy keramických stropů ............................................................ 38
7.3.2.2
Sanace keramických stropů .............................................................. 39
7.3.3 Železobetonové stropy............................................................................. 39 7.3.3.1
Poruchy železobetonových stropů .................................................... 39
7.3.3.2
Sanace železobetonových stropů ...................................................... 40
7.3.4 Podlahové konstrukce .............................................................................. 40 7.3.4.1
Poruchy podlahových konstrukcí...................................................... 40
7.3.4.2
Sanace poruch podlahových konstrukcí............................................ 41
7.3.5 Klenby..................................................................................................... 42 7.3.5.1
Poruchy kleneb ................................................................................ 42
7.3.5.2
Sanace kleneb .................................................................................. 43
7.3.6 Příklad ..................................................................................................... 44 7.4
SCHODIŠŤOVÉ KONSTRUKCE ......................................................................... 45
7.4.1 Poruchy schodišťových konstrukcí........................................................... 45 7.4.2 Sanace schodišťových konstrukcí ............................................................ 45 7.4.3 Příklad ..................................................................................................... 46
7.5
STŘECHY, KROVY ......................................................................................... 47
7.5.1 Poruchy střech a krovů............................................................................. 47 7.5.1.1
Napadení dřeva biotickými škůdci.................................................... 47
7.5.1.2
Tvarové změny prvků konstrukce krovu........................................... 48
7.5.1.3
Zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva..................... 49
7.5.2 Sanace nosné konstrukce střech ............................................................... 49 7.5.2.1
Sanace konstrukcí napadených biotickými škůdci ............................ 49
7.5.2.2
Sanace tvarových změn prvků konstrukce ........................................ 49
7.5.2.3
Sanace zazděných dřevěných prvků krovu do komínového zdiva ..... 49
7.5.3 Krytina .................................................................................................... 50 7.5.3.1
Nejčastější poruchy a jejich sanace:.................................................. 50
7.5.4 Příklad ..................................................................................................... 51 8.
SHRNUTÍ K TEORETICKÉ ČÁSTI............................................................... 52 8.1
VADY A PORUCHY PŘI OCENĚNÍ DLE PŘEDPISU ............................................... 52
8.2
VADA A PORUCHA PŘI OCENĚNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ............................... 53
ZÁVĚR...................................................................................................................... 55 PŘÍLOHY K TEORETICKÉ ČÁSTI...................................................................... 56 B) PRAKTICKÁ ČÁST......................................................................................... 58 9.
TRŽNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ...................................................... 58 9.1
ÚVODNÍ LIST ................................................................................................ 59
9.2
POPISNÉ INFORMACE .................................................................................... 60
9.2.1 Popis lokality........................................................................................... 60 9.2.2 Oceňovaný majetek ................................................................................. 60 9.2.2.1
Historie ............................................................................................ 61
9.2.2.2
Pozemek .......................................................................................... 61
9.2.2.3
Vedlejší stavby a venkovní úpravy ................................................... 61
9.2.2.4
Trvalé porosty.................................................................................. 62
9.2.2.5
Rodinný dům ................................................................................... 62
9.3
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ............................................... 63
9.4
OCENĚNÍ ...................................................................................................... 63
9.4.1 Porovnávací metoda................................................................................. 64 9.4.1.1
Stanovení tržní hodnoty pozemku .................................................... 64
9.4.1.2
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku ............................... 67
9.4.2 Příjmová metoda...................................................................................... 70 9.4.3 Nákladová metoda ................................................................................... 70 9.5
ZÁVĚR K OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ........................................................... 72
9.6
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ........................................................ 74
9.7
OSVĚDČENÍ .................................................................................................. 76
9.8
PŘÍLOHY ...................................................................................................... 77
9.8.1 Výpis z katastru nemovitostí.................................................................... 77 9.8.1.1
Informace o stavbě ........................................................................... 77
9.8.1.2
Informace o pozemcích .................................................................... 78
9.8.1.3
Snímek z katastrální mapy ............................................................... 80
9.8.2 Umístění na mapě .................................................................................... 81 9.8.3 Fotodokumentace..................................................................................... 82 10.
TRŽNÍ OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY.................................. 83
10.1
ÚVODNÍ LIST ................................................................................................ 84
10.2
POPISNÉ INFORMACE .................................................................................... 85
10.2.1
Popis lokality ....................................................................................... 85
10.2.2
Oceňovaný majetek.............................................................................. 85
10.2.2.1 Historie ............................................................................................ 86 10.2.2.2 Pozemek .......................................................................................... 86 10.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy ................................................... 86 10.2.2.4 Trvalé porosty.................................................................................. 87 10.2.2.5 Stavba .............................................................................................. 87 10.3
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ............................................... 88
10.4
OCENĚNÍ ...................................................................................................... 89
10.4.1
Porovnávací metoda............................................................................. 89
10.4.1.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku .................................................... 89 10.4.1.2 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku ............................... 92 10.4.2
Příjmová metoda.................................................................................. 95
10.4.3
Nákladová metoda ............................................................................... 97
10.5
ZÁVĚR K OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY .............................................. 99
10.6
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ...................................................... 101
10.7
OSVĚDČENÍ ................................................................................................ 103
10.8
PŘÍLOHY .................................................................................................... 104
10.8.1
Výpis z katastru nemovitostí .............................................................. 104
10.8.1.1 Informace o stavbě ......................................................................... 104 10.8.1.2 Informace o pozemku..................................................................... 105 10.8.1.3 Snímek z katastrální mapy ............................................................. 106 10.8.1.4 Umístění na mapě .......................................................................... 107 C) ANALYTICKÁ ČÁST .................................................................................... 108 11.
ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ................................................... 108
11.1
OKRES ÚSTÍ NAD ORLICÍ ............................................................................ 108
11.1.1
Popis okresu ...................................................................................... 108
11.1.2
Trh s nemovitostmi ............................................................................ 109
11.1.3
Regionální segmentace ...................................................................... 109
11.1.3.1 Ústí nad Orlicí................................................................................ 109 11.1.3.2 Okres Ústí nad Orlicí kromě okresního města................................. 112 11.2
ZÁVĚR K ANALYTICKÉ ČÁSTI ...................................................................... 115
POUŽITÁ LITERATURA ..................................................................................... 116 Tištěné monografie............................................................................................ 116 Legislativní dokumenty..................................................................................... 116 Elektronické monografie ................................................................................... 116
A) Teoretická část Úvod Každá stavba vyžaduje správné technické provedení a pravidelnou údržbu či rekonstrukci. Přesto však dochází k situacím, kdy projektant pochybí při zpracování projektu, je nedostatečně prozkoumáno místo budoucí stavby či se místo v průběhu času mění, nebo se zanedbává pravidelná údržba nemovitosti. Vady a poruchy staveb mají mnoho příčin, mohou být různě závažné. V některých případech je velmi těžké přesně určit tyto neznámé. Cílem této práce je poskytnout přehled nejčastěji se vyskytujících vad a poruch a jejich následné sanace, jejichž cena se negativně projeví v odhadu nemovitosti. Je však na odhadci, který by měl být stavebně-technicky zdatný, aby správně identifikoval danou závadu, případně aby věděl na které odborníky se v dané situaci obrátit.
10
1. Základní pojmy Ve stavební praxi se setkáváme s celou řadou specifických pojmů, jejichž význam musíme dobře ovládat, abychom přesným vyjádřením určili tu správnou věc nebo činnost.
Asanace - odstranění zjištěných závad. [8]
Budova - stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. [4]
Demolice - bourání, zboření, zpustošení, stržení objektu, příp. celých městských obvodů nebo částí. [7]
Modernizace - úprava, jíž se při uplatnění prvků technického pokroku nahrazují části hmotného investičního majetku modernějšími částmi za účelem odstranění následků opotřebení a zastarání vlivem technického rozvoje, zvyšuje se vybavenost hmotného investičního majetku, případně se rozšiřuje jeho použitelnost. [7]
Nástavba - změna dokončené stavby, kterou se zvětšuje objem stavby směrem vzhůru. [7]
Nemovitost - jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.
Oprava - odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození z účelem uvedení základného prostředku do provozuschopného stavu. Obnovují se technické vlastnosti, odstraňují se funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. [7]
Porucha - změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř. snižuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou životnost a užitnou jakost, zhoršuje stav budovy případně může i užívání zastavit. [8] 11
Přestavba - vzniká zpravidla na základě technické, funkční nebo morální zastaralosti stavby, která přestává plnit původní nebo nově stanovené požadavky funkční, provozní, technické nebo estetické. [8]
Přístavba - změna dokončené stavby, jíž se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena dosavadní stavbou. [7]
Regenerace - ve stavebním procesu obnovení původního stavu. [8]
Rekonstrukce - proces uvádějící budovu do původního stavu. Jsou to takové změny nebo práce, odstraňující účinky opotřebení, změnu konstrukce, rozsah uspořádání nebo vybavení, výměna celé konstrukční části budovy, odstranění předcházejících zásahů do stavby. [8]
Revitalizace - odstranění příčin degradace prostředí, odstraňování nevhodné vegetace či dosadba vegetace původní i návrat původního typu hospodaření. [8]
Rodinný dům - stavba, který svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. [7]
Sanace - soubor náprav ve stávajících stavebních objektech. [8]
Stavba - veškeré stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.
Údržba - pravidelná péče o základní prostředky, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází se tím následkům vzniku možných vad. Zachovává se jejich provozuschopný stav, bezpečný provoz. [8] 12
Vada - nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením. [7]
Vestavba - změna dokončené stavby, kterou se nemění objem, ale dochází k novému členění a uspořádání v ní obsažených prostor. [7]
13
2. Technická životnost staveb Technická životnost je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběžná údržba. U technické životnosti je kladen důraz na materiálové provedení, kde životnost stavby je dána především provedením prvků dlouhodobé životnosti. Jsou to prvky resp. konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. Ostatní se nazývají prvky krátkodobé životnosti. To jsou stavebně technické prvky, u nichž se alespoň z části předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby. [1]
Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Číslo položky Název
Předpokládaná životnost v letech
1
Základy včetně zemních prací
150 - 200
2
Svislé konstrukce
80 - 200
3
Stropy
80 - 200
4
Zastřešení mimo krytinu
70 - 150
5
Krytiny, střecha
40 - 80
6
Klempířské konstrukce
30 - 80
7
Úpravy vnitřních povrchů
50 - 80
8
Úpravy vnějších povrchů
30 - 60
9
Vnitřní obklady keramické
30 - 50
10
Schody
80 - 200
11
Dveře
50 - 80
12
Vrata
30 - 50
13
Okna
50 - 80
14
Povrchy podlah
15 - 80
15
Vytápění
20 - 50 14
16
Elektroinstalace
25 - 50
17
Bleskosvod
30 - 50
18
Vnitřní vodovod
20 - 50
19
Vnitřní kanalizace
30 - 60
20
Vnitřní plynovod
20 - 50
21
Ohřev teplé vody
20 - 40
22
Vybavení kuchyní
15 - 30
23
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
30 - 60
24
Výtahy
30 - 50
25
Ostatní
--
26
Instalační prefabrikáty (jádra)
15 - 25
Tab. 2.1: Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení [9]
Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky budou nejvíce ovlivňovat životnost staveb. Půjde zejména o:
způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám
návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti (které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, schodiště)
způsob a intenzita užívání stavby
provádění běžné (preventivní) údržby
z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací; tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými ev. generálními opravami celé stavby
15
Obr. 2.1: Technická životnost stavby [8] Na obrázku 2.1 je přehledně znázorněna technická životnost stavby ve třech etapách. Jejich časový úsek závisí na průběžné údržbě stavby. V případě neudržování stavby dochází k postupné degradaci. Pokud bude v mezní hranici užitelnosti provedena regenerace, stavba je znovu zhodnocena. Předpokládaná životnost staveb [9] při běžné údržbě činí zpravidla: budovy, haly, rodinné domy, rekreační chalupy a domky se zděnými,
monolitickými
nebo
železobetonovými
a
ocelovými
svislými
nosnými
konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně rekreační a zahrádkářské chaty
-
zděné 80 let
-
dřevěné a montované 60 let
-
ostatní 50 let
inženýrské a speciální pozemní stavby 50 - 100 let podle druhu konstrukce
vedlejší stavby a garáže -
zděné 80 let
-
dřevěné a montované 60 let
-
ostatní 30 - 40 let studně
-
kopané a vrtané s průměrem nad 150 mm 100 let
-
ostatní 50 let hřbitovní stavby 100 - 150 let
16
3. Opotřebení staveb Opotřebení nemovitosti vyjadřuje pokles kvality a technické hodnoty nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty stavby. Odhad opotřebení stavby lze provést:
Lineární metodou Předpokladem je, že se stavba jako celek opotřebovává stejně po celou dobu existence. Je to jednoduchá, ale nepřesná metoda. Lze ji použít pouze u nemodernizovaných a přestavovaných staveb. Slouží spíše ke zjištění hrubého odhadu hodnoty. Vzorec pro výpočet: 100 / B x C (%)
Nelineární metodou Vychází ze správného předpokladu, že se stavba neopotřebovává lineárně. V prvních letech stárne pomaleji a s přibývajícím věkem znehodnocení roste. Zobrazuje skutečné opotřebení objektivněji.
Analytickou metodou Je to nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější metoda. Vychází z odhadu různých životností jednotlivých prvků stavby s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost. [5 ] Využije se zejména v případech, kdy je: - stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu - stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu - výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %. - oceňována kulturní památka - provedena nástavba, přístavba, vestavba Vzorec pro výpočet: C x 100 A
kde:
A.....objemové podíly jednotlivých konstrukcí uvedené v tabulkách 1 až 6 v Úplném znění o oceňování č. 815/2011, B.....skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, C.....předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce 2.1. 17
4.
Vada a porucha
4.1 Vada a její výskyt Specifickým případem poruchy je vada. Za vadu se obecně považuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu. Vada je vždy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. Obecná klasifikace vad ve stavebnictví neexistuje. [6] U hotových staveb vznikají vady v průběhu jejich užívání, údržby a oprav, popřípadě jako následek neúdržby. Vada se objevuje také v případě, že stavba není užívána.
4.2 Zjistitelnost a významnost vady 4.2.1 Zjistitelnost Z hlediska zjistitelnosti můžeme zjistitelnost rozlišit do dvou skupin:
zřejmá vada - vada, která je buď na první pohled viditelná, hmatatelná nebo jinak smyslově nebo běžnými pomůckami zjistitelná,
skrytá vada - vada, která se nedá běžnými prostředky zjistit, kterou ani nebylo možné očekávat; zpravidla se objeví až při užívání stavby, někdy se objeví až za mimořádných okolností a někdy se neobjeví vůbec.
4.2.2 Závažnost následků vady Jsou vady, které na užívání stavby, estetický účinek, trvanlivost apod. vliv nemají. Takovým vadám, se dá přisoudit nejnižší stupeň závažnosti. Naopak se vyskytují vady, jež ohrožují nebo mohou ohrozit zdraví nebo životy uživatelů stavby nebo třetích osob ty mají nejvyšší stupeň závažnosti následků. [6]
18
Závažnost následků
Následky vady
Sv
vada nemá a nebude mít hmotné nebo finanční následky, kromě nákladů na její odstranění a nespokojenosti
1
účastníků projektu a eventuálně dalších osob nepříznivý vnější nebo vnitřní estetický účinek stavby
2
anebo její části, snížení trvanlivosti stavby ohrožení tržní hodnoty nemovitostí
3
ohrožení jakosti užívání stavby (bydlení, výrobních a dopravních procesů apod.), ohrožení majetku vlastníka
4
stavby a jejích uživatelů. popřípadě dalších ohrožení zdraví a života lidí, nedodržení všeobecných
5
předpisů Tab. 4.1: Závažnost následků vady [6]
4.2.3 Odstranitelnost Lze obecně říci, že každá vada stavby je odstranitelná. V některých případech ale náklady na odstranění vady mohou přesáhnout rozumné meze. Nedá se ovšem říci, jaká mez je rozumná. Lze pak použít následující klasifikaci. [6] Stupeň odstranitelnosti
Odstranění vady je...
Rm
...jednoduché, bez velkého pracovního úsilí a bez velkých časových nároků
1
...jednoduché, ale časově náročné
2
...obtížné, finančně a časově náročné
3
...možné, jen za přerušení užívání (dočasné vystěhování nájemců, přerušení provozu nebo dopravy) nebo za jiných
4
omezení nebo opatření ...prakticky nemožné
5 Tab. 4.2: Odstranitelnost [6] 19
Pokud jde o náklady spojené s odstraněním vady, mohou i pro stupně Rm = 1 a 2 dosahovat značné výše.
4.3 Kategorizace vad V mnoha případech lze ke kategorizaci vad použít index priority vady určený vztahem: IPV = Sv x Rm kde Sv je závažnost vady z tabulky 4.1, Rm je stupeň odstranitelnosti z tabulky 4.2. Jestliže vezmeme stupnice Sv a Rm, obdržíme jednoduchou tabulku IPV, která nám umožní vady podle jejich závažnosti kategorizovat (tabulka 4.3).
Kategorie
Sv
A
5
Sv x Rm
Možný následek vady
= IPV 5 až 25
ohrožení zdraví a života pokles tržní ceny stavby vzhledem k očekávané
B
menší než 5
10 až 20
výši, nepříznivý vliv na funkci stavby (bydlení, výroba, doprava apod.), ohrožení činností spojených s užíváním stavby
C
4 až 9
D
1 až 3
nepříznivý dojem na uživatele stavby, popř. na další osoby zvětšení náročnosti údržby stavby a jejích systémů
Tab. 4.3: Kategorie vad [6]
Spolehlivost kategorizace vad popsaným postupem nepochybně závisí na jakosti odhadu hodnot Sv a Rm. Kategorizace vad se dá použít tam, kde je velké množství vad.
20
5. Trhliny ve stavebních konstrukcích Trhlina vzniká v období, kdy napětí vyvolané nejrůznějšími příčinami překročí mez únosnosti daného materiálu, prvku nebo spoje. Podle směru vnitřního napětí v materiálu konstrukce mohou v zásadě vzniknout tří druhy trhlin, typických již podle vzhledu jejich okrajů.
Trhlina, která má ostře ohraničené hladké okraje, rozevírá se nejvíce uprostřed své délky a při poklepu okolí vydává zvuk, byla způsobena překročením pevnosti v tahu.[8]
Trhlina, která má okraje rozdrcené a také vlastní materiál v jeho okolí je zvrásněný, vyboulený a při poklepu vydává dutý zvuk, je způsobena překročením pevnosti v tlaku tedy silami směřující kolmo k ní.[8]
Trhlina, která má okraje rozdrcené, její průběh je skoro přímkový, při poklepu neduní, byla způsobena vzájemným posunutím materiálu po sobě následkem překročení pevnosti ve smyku dvojicí sil protichůdného směru.[8]
Předtím, než se na omítkách s trhlinami provedou průzkumné práce za účelem stanovení vhodné sanační metody, je třeba zjistit, zda jsou hodnocené trhliny vadou a zda je vůbec jejich sanace nutná. [2] Nezávisle na šířce trhliny se jedná o závadu, když :
okraje trhlin se silně špiní a trhliny jsou proto dobře viditelné,
se významně sníží tepelný odpor,
je negativně ovlivněno mikroklima v budově,
dojde k poškození vnitřních povrchů obvodových stěn.
5.1 Klasifikace trhlin Rozlišujeme trhliny, které vznikají ve stavební konstrukci (konstrukčně podmíněné trhliny) a které jsou výhradně ve vrstvě omítky (omítkou podmíněné trhliny).
5.1.1 Konstrukčně podmíněné trhliny Konstrukčně podmíněné trhliny vznikají v důsledku změny polohy, tvaru nebo 21
objemu konstrukce po jejím omítnutí.[2] Příčiny vzniku konstrukčně podmíněných trhlin rozlišujeme v chování:
podkladu konstrukce - změny objemu, rozdíly v přetvoření a vlastnostech při použití různých stavebních materiálů.
celé konstrukce - změny polohy, tvaru nebo objemu nosné konstrukce. Vzhledem k doporučovaným sanačním opatřením je pro obě skupiny důležité
stanovit, zda se jedná o jednorázová a konečná přetvoření nebo o přetvoření, která se opakují nebo dosud trvají.
Příklady příčin vzniku konstrukčně podmíněných trhlin:
trhliny z podmáčení základů vodou,
nerespektování nestejné únosnosti zemin v podzákladí, kdy je část stavby založena na nosné zemině a část na násypu,
voda může být ze základového podloží odebírána kořenovým systémem dřevin, který zasahuje pod základy staveb,
vodorovné trhliny na vnějších stěnách ve stropní rovině bývají zapříčiněny šikmým tlakem prohnutých dřevěných stropnic nebo stropnic s uhnilým zhlavím,
smršťování jemnozrnných půd, které mohou být reprezentované jíly se v našich poměrech projevuje až do hloubky 1,3 až 1,5m,
charakteristické útvary trhlin ukazují na různé pohyby základů,
objemové tepelné změny staviv,
příčinou jsou materiály s různou roztažností nebo se značně rozdílnými teplotami.
22
Obr. 5.1: Příčiny vzniku trhlin
5.1.2 Omítkou podmíněné trhliny V omítkách a potěrech jsou trhliny zaviněny maltou s příliš jemnými součástkami, velkým množstvím vody, hlinitým pískem, špatným poměrem pojiva, průvanem, sluncem nebo příliš rychlým vysoušením. Nezvětšují-li se, nejsou vážné.
Kapsové trhliny Jsou krátké, převážně vodorovné o délce 100 - 200 mm, šířky do 3 mm. Omítka se odděluje od podkladu. Vznikají, pokud je vrstva omítky příliš silná, při špatné přilnavosti k podkladu, v případě příliš dlouhého hlazení, při měkké konzistenci malty.
Smršťovací trhliny - V čerstvé omítce Síťovitě rozložené trhliny se vzdálenost cca 200 mm, tloušťkou 0,5 mm. Vznikají 1 - 2 hodiny po nanesení omítky příliš rychlým vyschnutím. Nemusí sahat až k podkladu. - V zatvrdlé omítce Síťovitě rozložené trhliny, které obvykle dosahují podkladu, vznikají 1 - 2 měsíce po dokončení omítek, pokud omítky nebyly sladěny s podkladem, jednotlivé vrstvy příliš rychle vyschly, nebo bylo souvrství špatně složeno. Může docházet k oddělení omítky od podkladu. 23
Trhliny z nadbytku jemných částic Jsou krátké, vlasové trhliny, které zasahují pouze povrch omítky, vznikající na dekorativních omítkách, nebo v důsledku vyššího obsahu pojiva. Nepředstavují žádnou vadu.
5.1.3 Trhliny podmíněné konstrukčně i omítkou
Rohové trhliny Navazují diagonálně na rohy pravoúhlých otvorů v omítce nebo zdivu. Vznikají v důsledku koncentrace napětí v koutech otvorů v omítkách nebo stěnách. [6]
Spárové trhliny Tvoří pravidelný obrazec v místech průběhu spár podkladu. Příčiny mohou být v podkladu nebo ve zpracování omítky.[6]
5.2 Hodnocení trhlin Pro hodnocení trhlin jsou důležité zejména následující informace:
rozmístění a průběh trhlin,
šířka trhlin,
průběh trhlin rovnoběžně a kolno k povrchu stavební konstrukce,
stáří trhlin - porovnání stavu ploch trhliny s čerstvou lomovou plochou,
pohyb v trhlinách - pomocí sádrových terčů s datováním.
5.3 Sanace trhlin Prvořadým kritériem pro výběr sanační metody je, zda se po provedení opravy trhliny znovu objeví či nikoliv. Při posuzování trhlin musíme zjistit, zda je trhlina aktivní (v pohybu) či pasivní (v klidu). Nevhodná sanační metoda může být příčinou toho, že se trhliny po sanaci objeví znovu a ještě se zvětší. Pro toto hodnocení je nutná znalost příčin poškození. [6]
5.3.1 Opravy jednotlivých trhlin Opravená místa jsou zpravidla rozeznatelná.
Pevné vyplnění trhlin Vhodné pro: 24
- rohové pasivní trhliny, - konstrukčně podmíněné pasivní trhliny.
Přemostění trhlin omítkou Vhodné pro: - konstrukčně podmíněné trhliny s malou zbytkovou deformací (< 0,2 mm), - trhliny v místech střídání materiálů v podkladu omítky.
Pružné vyplnění trhliny - vytvoření dilatační spáry Vhodné pro: - přímé trhliny s většími pohyby okrajů, v případě příčiny v chování podkladu omítky, pokud je opticky přijatelná změna na dilatační spáru.
5.3.2 Plošné opravy
Organické nátěrové systémy pro přemostění trhlin - pružné fasádní barvy Vhodné pro: - všechny omítkou podmíněné trhliny, - konstrukčně podmíněné trhliny s pohyblivými okraji.
Výplňové nátěrové systémy, minerální vrchní omítky Vhodné pro: - převážně pasivní trhliny (< 0,2 mm).
Minerální stěrky vyztužení síťovinou a minerální vrchní omítky Vhodné pro: - všechny trhliny podmíněné omítkou, - konstrukčně podmíněné trhliny se změnami šířky do 0,1 mm a při opravě jednotlivé trhliny do 0,2 mm, - trhliny v armovací vrstvě kontaktních sendvičových tepelně izolačních systémů.
Tepelně izolační omítkové systémy - tepelně izolační podkladní omítka a hydrofobní vrchní omítka Vhodné pro: - všechny trhliny podmíněné omítkou, - konstrukčně podmíněné trhliny do změn šířky trhlin 0,2 mm.
Kontaktní tepelně izolační systémy Vhodné pro: 25
- všechny omítkou podmíněné trhliny, - konstrukčně podmíněné trhliny s většími pohyby okrajů trhlin.
Zavěšené fasádní systémy Vhodné pro: - všechny omítkou podmíněné trhliny, - konstrukčně podmíněné trhliny s většími pohyby okrajů trhlin.
26
6. Stavebně-technický průzkum Pokud není jistý rozsah a příčina zjištěných vad, může být proveden stavebnětechnický průzkum, který je schopen detailně rozsah a typ vad určit. Účelem stavebně-technického průzkumu je poskytnout maximální množství informací o fyzických kvalitách jednotlivých konstrukčních prvků i celých objektů. Dále pak informace o vazbách objektů na celé území. Pod pojmem stavebně-technický průzkum se rozumí několik samostatně prováděných průzkumů u objektu, které potom tvoří celek. Patří sem zejména:
konstrukční a statický průzkum,
vlhkostní
průzkum
včetně
radonového,
inženýrsko-geologického
a
hydrogeologického průzkumu,
průzkum biokoroze objektu.
Zodpovědně a kvalifikovaným způsobem zpracované výsledky průzkumu se následně projeví v minimalizaci negativně na objekt působících rozhodnutí o stavebních úpravách, v kvalitě zpracované projektové dokumentace s maximálním omezením rizika případné havárie regenerovaného objektu. [7]
Výsledky stavebně-technického průzkumu je zpráva, která obvykle obsahuje:
základní údaje (identifikační údaje o akci, objednateli a zhotoviteli průzkumu, přesná specifikace zadání),
specifikace podkladových materiálů, případně popis získávání nutných informací (např. specifikace přístrojů, způsob odebírání vzorků, jejich vyhodnocování atd.),
nález - charakteristika objektu a jeho okolí: - poloha objektu, - stáří, stavební vývoj a provozní využívání objektu, konstrukční řešení objektu, - popis okolí objektu, - popis fyzického stavu konstrukcí objektu, - popis provozních podmínek v objektu, - lokalizace, popis a stanovení příčin zjištěných vad a poruch,
vyhodnocení nálezu a návrh opatření: 27
- přiřazení sanačních zásahů k jednotlivým poruchám a porovnání možností jejich aplikace z hlediska jejich účinnosti, technologie realizace a nákladů, - rozbor jednotlivých sanačních metod a doporučení pro investora pro aplikaci některé z nich, - doporučení optimálních sanačních technologií pro zjištěné vady a poruchy, - doporučení dalších průzkumných činností (druh, rozsah, lokalizace, technická úroveň atd.), - fotodokumentace, - zkušební zprávy a protokoly.
28
7. Vady a poruchy ve stavebních konstrukcích 7.1 Základové konstrukce 7.1.1 Poruchy základových konstrukcí Nejčastější příčiny poruch základů jsou zpravidla tyto [7]:
Únosnost základové půdy je překročena, stavba nerovnoměrně sedá. Poklesy základové půdy může způsobit špatné odvodnění ze střechy a okolí budovy, úroveň podzemní vody, její složení a proudění pod základy.
Základy nejsou dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu. Nastal posun nebo pokles vrstev, na nichž stavba stojí. Může být způsobeno poddolováním. Velikost a množství trhlin se řídí velikostí poklesu půdy.
Základy jsou z nevhodného nebo vadného stavebního materiálu. Podle statistik asi 90% ze všech druhů poruch konstrukcí je způsobeno sedáním,
tj. deformací podloží staveb. Podle tvaru průběhu trhlin na objektech můžeme zpětně usuzovat příčinu deformace. [7]
Obr. 7.1: Poruchy základových konstrukcí [7] 29
7.1.2 Sanační opatření
Zesílení nebo rozšíření základů Vhodné při: - přetížení základové půdy.
Prohloubení základů - podezděním, podbetonováním, podchycením pilotami nebo mikropilotami, zvýšením okolního terénu Vhodné při: - nedostatečné hloubce základů, - promrzání základů.
Výměna základů Vhodné při: - špatném nebo vadném materiálu základů, - narušení základů agresivní spodní vodou.
Injektáž základové půdy Vhodné pro: - zvýšení únosnosti základové půdy.
Snížení hladiny podzemní vody Vhodné pro: - zvýšení únosnosti a stability základové půdy.
Prostorové ztužení konstrukce vrchní stavby zedními táhly Vhodné pro: - snížení zatížení, - při posunu nebo poklesu vrstev podloží.
30
7.1.3 Příklad Smyková trhlina je pravděpodobně zapříčiněna sedáním základu pod touto stěnou. Příčinou poklesu může být založení části budovy na neúnosném podloží. Další příčinou může být snížení únosnosti základu vlivem např. vyšší hladiny podzemní vody. Pro dosažení únosného podloží zjištěného na základě geologického průzkumu je řešením buď injektáž základové půdy, podchycení základu pomocí mikropilot, nebo úplná výměna stávajících základů (v případě špatného stavu), které jsou s ohledem na stáří pravděpodobně kamenné. Po sanaci základů by následovala sanace trhlin ve zdivu zedními kleštinami a maltovou výplní.
Obr. 7.2: Porucha základových konstrukcí
31
7.2 Svislé konstrukce 7.2.1 Vznik poruch 1. Vlivem konstrukčních chyb. Nebývají časté, respektují-li se normy a předpisy. Nenapravitelné nebo obtížně opravitelné chyby mohou být zaviněny špatným projektem, chybně navrženým konstrukčním systémem a vším, co s tím souvisí.[7] 2. Z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného použití. Tyto chyby jsou poměrně časté, neboť kvalita materiálu není vždy odpovídající. Většina chyb je však zaviněna špatným zpracováním materiálu, jeho nevhodným použitím a nedostatečným dohledem nad pečlivým prováděním.[7] 3. Vlivem vnějšího mechanického a chemického působení ve většině případů proto, že se vůbec neuvažovalo o tom, jakým vlivům bude stavba vystavena.[7]
Nedodržení těchto tří podmínek vzniku poruch má za následek porušení stability budovy, které se na vnějších částech konstrukcí projeví jako nebezpečné trhliny.[7]
7.2.2 Zděné konstrukce 7.2.2.1 Příčiny poruch zděných konstrukcí
Přetížení zděné konstrukce - změna velikosti zatížení v průběhu užívání stavby - snížení pevnosti zdiva (vlhkost, degradace) - změna charakteru zatížení
Otřesy v blízkosti stavby - ražba tunelu - dynamické účinky od dopravy - beranění pilot, hutnění podloží
Interakce vrchní stavby se základy - viz kapitola Poruchy základových konstrukcí
Vlhkost ve zdivu 32
- porušená nebo chybějící hydroizolace - zatékání vlivem nesprávné údržby nebo technického provedení
Projevem poruch zděných konstrukcí jsou především trhliny, které jsou blíže popsány v kapitole Trhliny ve stavebních konstrukcích. 7.2.2.2 Sanace zděných konstrukcí
Lokální stehování zdiva ocelovými skobami Vhodné pro: - sanaci menších aktivních trhlin ve zdivu.
Sepnutí zdiva úhelníky, svorníky, předepnutým patentovaným drátem Vhodné pro: - sanaci větších aktivních trhlin ve zdivu.
Celkové sepnutí budovy zedními kleštinami s kotevními deskami Vhodné pro: - sanaci většího počtu aktivních trhlin ve zdivu.
Zesílení zdiva nebo pilířů železobetonovou objímkou Vhodné pro: - zvýšení únosnosti zdiva nebo pilířů.
Zesílení pilířů ocelovou objímkou Vhodné pro: - zvýšení únosnosti pilířů.
Zesílení zdiva výztužnou cementovou omítkou Vhodné pro: - zvýšení soudržnosti zdiva.
Vložení hydroizolace podřezáním zdiva Vhodné při: - porušené nebo chybějící hydroizolaci.
7.2.3 Betonové a železobetonové konstrukce 7.2.3.1 Příčiny vzniku poruch u betonových a železobetonových konstrukcí
Výrobní a projekční vady 33
Vliv škodlivého prostředí (např. mráz, koroze, chemické vlivy, biologické vlivy)
Únava a přirozené stárnutí
Nadměrné namáhání
Změny základových poměrů
Objemové změny
Nevhodné rekonstrukční práce
Mimořádné účinky (např. požár)
Poruchy se u betonových a železobetonových konstrukcí projevují:
zabarvením povrchu betonu,
odprýskáním povrchové betonové vrstvy,
trhlinami,
přetvořením, příp. destrukcí konstrukce,
korozí. Nejvýznamnějším projevem poruch betonových a železobetonových konstrukcí
jsou trhliny. Příčinou jejich vzniku je překročení pevnosti betonu v době tuhnutí, nebo po jeho zatvrdnutí. Trhliny u betonových konstrukcí vznikají překračováním pevnosti betonu v tahu, tlaku nebo ve smyku. 7.2.3.2 Sanace betonových a železobetonových konstrukcí
Reprofilace pomocí správkových hmot Vhodné pro: - zdegenerované nebo poškození konstrukce.
Nanesení ochranného nátěru Vhodné pro: - ochranu ocelové výztuže před agresivními látkami.
Zesílení konstrukcí železobetonovou objímkou Vhodné pro: - zvýšení únosnosti konstrukcí.
Zesílení pilířů a sloupů ocelovou objímkou Vhodné pro: - zvýšení únosnosti pilířů a sloupů. 34
Zesílení sloupů a pilířů pomocí FRP tkanin Vhodné pro: - zvýšení únosnosti sloupů a pilířů.
7.2.4 Ocelové konstrukce 7.2.4.1 Příčiny vzniku poruch ocelových konstrukcí
Koroze
Změny mechanických vlastností materiálu (např. stárnutí)
Vlivem materiálu
Přetížením konstrukce nebo jejího prvku vlivem změny zatížení
Vlivem nesprávného návrhu a nevhodného nebo zastaralého způsobu provádění
7.2.4.2 Sanace ocelových konstrukcí Pro zvýšení únosnosti konstrukce jsou vhodné tyto metody sanace:
zesílení konstrukce zesílením průřezů nebo spojů a přípojů,
změnou statického systému,
vložením prutů ke snížení štíhlosti při vzpěru nebo klopení,
obetonování,
pomocí CFRP uhlíkových lamel.
7.2.5 Kamenné konstrukce 7.2.5.1 Poruchy kamenných konstrukcí
mechanické
chemické
organické Často se setkáváme se všemi společně. Působení rostlin a houbovitých rostlin
rozrušuje kámen jak mechanicky, tak organicky a chemicky vlivem vlhkosti, kterou potřebují ke svému životu. 7.2.5.2 Sanace kamenných konstrukcí
Vyschnutí, okartáčování, fluátování 35
Vhodné při: - mechanickém, chemickém a organickém porušení konstrukce.
7.2.6 Příklad Na obrázku 7.3 je vidět jedna z nejčastějších poruch svislých konstrukcí, vzlínání vlhkosti. Jelikož se jedná o přízemí staré budovy, lze tvrdit, že hydroizolace buď chybí zcela nebo již není funkční. Nejúčinnějším avšak složitějším řešením bude podřezání zdiva a vložení nové hydroizolace. Poté je vhodné učinit kroky vedoucí k vysušení vlhkého zdiva.
Obr. 7.3: Porucha svislých konstrukcí
7.3 Vodorovné konstrukce 7.3.1 Dřevěné trámové stropy 7.3.1.1 Poruchy dřevěných trámových stropů Poruchy vznikají vlivem vnějších vlivů, u dřeva zejména zvýšeným přísunem 36
vlhkosti, špatným nadimenzováním, přetížením a napadením dřevokazným hmyzem, vadami v použitém dřevu (sukovost, vlhkost a tím pozdější sesychavost, nedokonalé odkornění, popraskání atp.), špatným provedením i stárnutím dřeva (uvolňování spojů, náchylnost dřeva k předcházejícím vlivům). Vlhkost se do stropní konstrukce může dostávat několika způsoby:
hnaný déšť na obvodové zdivo s kapsami pro uložení stropnic, nesprávné provedení kapes,
poruchy vnitřních instalací spojené se zatékáním vody (kanalizace, vodovodní potrubí, rozvody ÚT),
kondenzace vlhkosti na kovových prvcích umístěných na trámech (např. kleštiny v obvodovém zdivu),
nadměrné vlhčení podlah při umývání,
časté zavlhčení v okolí umyvadel,
zatékání vadnou střešní krytinou,
nadměrná relativní vlhkost v místnostech pod stropy (koupelny, prádelny atp.),
záplavy.
Nejčastější projevy poruch jsou:
uhnilá zhlaví stropnic,
napadení houbami a plísněmi (dřevomorka atp.),
napadení dřevokazným hmyzem (červotoč, tesařík atp.),
průhyb trvalý,
pružení stropní konstrukce,
malá únosnost, průhyb,
požár z důvodů nedodržení předepsaných vzdáleností dřeva od komínového tělesa.
Velmi často dochází ke kombinaci těchto poruch. 7.3.1.2 Sanace dřevěných trámových stropů
Příložkování - zesílení prvků z jedné nebo dvou stran s příložkami ze dřeva, oceli, desek, překližky, U-profily 37
Vhodné pro: - porušené stropní trámy.
Kotvení do ocelových konzol Vhodné pro: - porušená nebo uhnilá zhlaví stropnic.
Protézování tesařskými spoji Vhodné pro: - nahrazení poškozených částí stropních trámů.
Plombování Vhodné pro: - nahrazení lokálně poškozeného dřeva stropních trámů.
Nepřímé zpevňování - podepřením pomocí průvlaků nebo sloupků ze dřeva nebo oceli - odlehčením pomocí příčných trámů uložených na horním líci dvou sousedních trámů - spřažením se železobetonovou deskou Vhodné pro: - přetížené, málo únosné stropní trámy.
Výměna celého vadného prvku Vhodné pro: - velmi poškozené stropní trámy.
7.3.2 Keramické stropy 7.3.2.1 Poruchy keramických stropů Poruchy u keramických stropů vznikají nejčastěji špatným nadimenzováním, nedodržením předepsané technologie montáže a vadami materiálů. Vnější vlivy, jako je vlhkost, působí zejména na ocelové nosníky, případně špatně chráněnou výztuž. Nejčastějšími poruchami jsou:
průhyb konstrukce spojený s praskáním omítky podhledu stropu díky špatnému nadimenzování,
oslabení ocelových nosníků korozí, 38
špatný technologický postup.
7.3.2.2 Sanace keramických stropů Zvýšení únosnosti ocelových prvků se může řešit několika způsoby:
pomocí příložek, pokud je stojina ocelového nosníku dostatečně vysoká,
přivaření dodatkového nosníku „I“ shora na ocelový nosník,
provést Ondřejovy kříže mezi nosníky,
provést železobetonovou desku nad nosníky, se kterými je spřažena pomocí navařených trnů.
7.3.3 Železobetonové stropy 7.3.3.1 Poruchy železobetonových stropů U monolitických železobetonových stropních konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené:
dotrvarováním v důsledku napětí v konstrukci,
smršťováním a roztažností betonu v důsledku teplotních změn prostředí,
špatným ošetřováním betonu po zabetonování,
předčasným odbedněním,
nedodržení technologické kázně při vytváření armatury (krytí výztuže, prošlapaná výztuž),
nepřesným nadimenzováním. K dalšímu znehodnocení konstrukce v důsledku trhlin je koroze výztuže
v případě zvýšené vlhkosti v konstrukci. U prefabrikovaných stropních konstrukcí se vyskytují vady v podobě tahových a smykových trhlin v oblasti uložení a ve středu rozpětí a nadměrných přetvoření prvku. Podle sklonu trhlin lze určit podíl ohybového momentu a posouvající síly na vzniku trhlin. Příčiny vzniku trvalých deformací na montovaných železobetonových konstrukcích jsou:
nedodržení technologie výroby prefabrikátů,
rozměrové nepřesnosti při výrobě,
nedodržení minimální úložné délky v důsledku nepřesnosti montáže,
nedodržení technologie styků, 39
nedostatečné vyztužení,
nedodržení pravidel přepravy, špatné podložení při uložení na kontejner nebo na stavební skládce.
7.3.3.2 Sanace železobetonových stropů Ve většině případů se musí konstrukce zesílit. Existuje několik způsobů:
podchycení trámů železobetonového stropu pomocí ocelových profilů „L“,
pomocí ocelových příložek,
kombinace podchycení s předpínacími táhly,
opláštění trámu betonem s výztuží,
zesílení stropního trámu podvlečenými předpjatými ocelovými prvky,
spřažení s nadbetonovanou železobetonovou deskou,
vybetonování železobetonových trámů pod deskou s rovným podhledem,
vytvoření nové, nezávislé stropní konstrukce nad stávající stropní konstrukcí.
7.3.4 Podlahové konstrukce 7.3.4.1 Poruchy podlahových konstrukcí Podlahové konstrukce mají ze všech ostatních konstrukcí na stavbě obyčejně nejkratší životnost. Důležitou roli zde sehrává materiál, ze kterého je nášlapná vrstva vytvořena a provozní namáhání. Příklady nejčastějších poruch podlahy:
Dřevěná podlaha prkenná, palubková, fošnová, parketová: - korýtkování (prohýbání prken v důsledku nedostatečného vysušení řeziva, přílišné vlhčení při úklidu, nevhodně nařezané a položené) - prošlapání (místa s tvrdší strukturou podléhají obrusu pomaleji, než místa s měkčí strukturou) - vrzání při chůzi (nedostatečné přibití do polštářů, průhyb polštářů, špatné dotažení při kladení) - houpání podlahy (špatně zhutněný násyp pod polštáři, sednutý násyp) - vydutí podlahy (enormním zvýšením vlhkosti po položení - zatečení) - napadení dřevokazným hmyzem a dřevokaznými houbami (při častém zavlhání)
Dlažby: - odpadávání dlaždic (špatné podkladní vrstvy, špatný adhezní materiál, 40
nedodržení technologie kladení) - lokální praskání dlaždic (špatné podkladní vrstvy, bodové přetížení, vadný materiál dlaždice) - dlouhé praskliny (špatná dilatace, špatné podkladní vrstvy)
Mazaniny, potěry: - lokální drolení (špatně promíchaný materiál, lokální přetížení, špatné zpracování směsi) - lokální praskliny (bodové přetížení) - dlouhé praskliny (špatné ošetření po provedení, špatná dilatace, průhyby stropní konstrukce)
Povlakové podlahy: - prošlapání (nevhodně zvolený materiál) - vzdouvání (špatná technologie lepení, nevhodné lepidlo) - vytváření vln při volném položení (nevhodný materiál do daného provozu, špatná konečná úprava)
7.3.4.2 Sanace poruch podlahových konstrukcí
Vyspravení poškozených úseků (broušením, tmelením, lepením, vyříznutím atp.) Vhodné při: - velkých spárách jako projev seschnutí dřeva, - korýtkování a prošlapání dřevěné podlahy, - odpadávání a lokální praskání dlaždic, - lokální drolení a praskliny mazanin a potěrů. - prošlapání, vzdouvání povlakových podlah.
Rozebrání nášlapné vrstvy, zhutnění násypu, nebo provedení cementového potěru na násyp Vhodné při: - houpání dřevěné podlahy.
Ponechání původní konstrukce podlahy s lokálním vyspravením a uložením nové nášlapné vrstvy na celé ploše Vhodné při: - korýtkování a prošlapání dřevěné podlahy hlubšího charakteru, 41
- vydutí dřevěné podlahy.
Odstranění a nahrazení pouze nášlapné vrstvy (stržením, osekáním, obroušením, frézováním, tryskáním, ožíháním, tlakovou vodou atp.) Vhodné při: - poškození dřevěné nášlapné vrstvy.
Odstranění a nahrazení celé konstrukce podlahy až na úroveň stropní konstrukce Vhodné při: - napadení dřevokaznými houbami a dřevokazným hmyzem.
7.3.5 Klenby 7.3.5.1 Poruchy kleneb Valená klenba má tzv. kritické zóny, v nichž se projevují největší napětí a deformace. První kritická zóna je ve vrcholu klenby, kde je největší tlakové napětí při rubu klenby a spára se otevírá na lícní ploše klenby. Druhá kritická zóna je u segmentového oblouku o středovém úhlu do 120° v patce a u oblouku se středovým úhlem větším než 120° v rovině svírající s vodorovnou rovinou středu klenby úhel 30°. V této spáře je maximální tlakové napětí při lící klenby a spára se snaží otevřít na rubové ploše klenby. Proto se klenby od patky až za hranici 30° zesilují. [7]
Přetížená klenba - vzniká překročením zatížení v prostoru nad klenbou - trhliny se projevují v místech nebezpečných zón - na lícové ploše dochází k pásu drobných trhlinek - dochází k odpadávání omítky
Proražená klenba - vzniká působením bodového zatížení - objevují se trhliny vycházející z jednoho místa - dochází k poklesnutí jednoho nebo více zdících prvků klenby - dochází k odpadávání omítky
Rozestoupení klenby - vzniká u masivních plochých kleneb s poddimenzovanými opěrnými zdmi - dochází k roztlačení opěrných zdí 42
- ve vrcholu klenby na lícové ploše se objevuje podélná trhlina
Drcená klenba - vzniká při extrémních tlacích z boku na opěrné zdi - klenba se na lícové straně ve vrcholu drtí a na rubu rozevírá - u patek se otevírá podélná spára
Klenby porušené stářím - objevují se různé trhliny - ztráta pojiva v maltě spár - narušení vlastních zdících prvků
Pokles základů - dochází k ustřižení klenby ve druhé kritické zóně nebo poblíž patky
7.3.5.2 Sanace kleneb
Provedení rubové nebo lícové skořepiny, případně doplněné rubovými železobetonovými žebry, zainjektování trhlin a vyspravení rozdrcených částí Vhodné pro: - zvýšení únosnosti přetížené klenby, - drcené klenby, - klenby porušené stářím.
Zavěšení klenby na ocelové „I“ nosníky Vhodné pro: - zvýšení únosnosti klenby, - klenby porušené stářím.
Vyjmutí a znovu vsazení zdících prvků na původní místo - provádí se shora, zaomítnutí Vhodné při: - proražení klenby.
Sepnutí klenby pomocí táhel Vhodné při: - rozestoupení klenby.
Použití opěrného pilíře Vhodné při: 43
- rozestoupení klenby.
Nadbetonování pokleslé části, zainjektování spáry Vhodné při: - poklesu základu.
7.3.6 Příklad Dřevěné nosné stropní konstrukce jsou náchylné na vlhkost ať již zabudovanou nebo vlhkost např. při zatékání. Při nedodržení správného technologického postupu uložení trámů na zdivo (odstup 50 mm od okolního zdiva, podložka pod trámem) se vlhkost nemá kam odvádět. Následkem toho je uhnívající zhlaví trámu, prudké snížení únosnosti trámu a následná destrukce trámu. Tento trám je vhodné sanovat odřezáním porušené části trámu a jeho nastavením nebo provést výměnu. Je vhodné zkontrolovat i okolní trámy a provést případnou sanaci.
Obr. 7.4: Porucha vodorovných konstrukcí
44
7.4 Schodišťové konstrukce 7.4.1 Poruchy schodišťových konstrukcí Schody se porušují opotřebováním, vlivem statických poruch vlastní konstrukce i v ostatních částech budovy, poškozením, které vzniká při nesprávném užívání. Příklady nejčastějších poruch schodišťových konstrukcí:
prošlapané schodišťové stupně, - nejběžnější závada
stupně s lokálně porušenými hranami,
prasklé nebo zlomené schodišťové stupně,
trhliny v klenbách schodišťových podest,
vodorovné trhliny ve zdivu nad konzolovitými stupni.
7.4.2 Sanace schodišťových konstrukcí
Vyspravení pomocí umělého kamene, nebo tmelu s dřevěnými pilinami v případě dřevěných stupňů Vhodné při: - prošlapání schodišťových stupňů, - porušených hranách schodišťových stupňů.
Vyspravení pomocí plomby - náhrada poškozené části za vložku ze stejného materiálu Vhodné při: - prošlapání schodišťových stupňů, - porušených hranách schodišťových stupňů.
Vytvoření nové nášlapné vrstvy z potěru nebo desky v případech hlubokého prošlapání Vhodné při: - prošlapání schodišťových stupňů.
Zatmelení nerovností a instalování povlakové nášlapné vrstvy Vhodné při: - prošlapání schodišťových stupňů.
Výměna opotřebovaných prvků 45
Vhodné při: - prošlapání schodišťových stupňů.
Odřezání a nahrazení hrany za novou Vhodné při: - porušených hranách schodišťových stupňů.
Podchycení schodišťového ramene Vhodné při: - prasklých nebo zlomených schodišťových stupních.
Odstranění příčiny poruch a následné vyspravení trhlin Vhodné při: - trhlinách v klenbách schodišťových stupňů.
Přenesení svislé reakce nosníkem do plného zdiva schodišťové stěny Vhodné při: - vodorovných trhlinách ve zdivu nad konzolovými stupni.
7.4.3 Příklad Na obrázku 7.5 jsou patrné porušené hrany schodišťových stupňů a jejich sanace pomocí plastových lamel a následné zatmelení tmelem, který je podobný jako původní materiál schodišťového stupně.
Obr. 7.5: Porucha schodišťových konstrukcí 46
7.5 Střechy, krovy 7.5.1 Poruchy střech a krovů Nosnou konstrukci šikmé střechy tvoří nejčastěji dřevěný krov. Narušení nebo znehodnocení krovu má řadu příčin vnějších (zatékání, nadměrná vlhkost, nadměrná teplota, poddimenzování) a vnitřních (vady ve dřevě, sesychání atp.). Poruchy prvků dřevěných krovů můžeme dělit do tří skupin: 7.5.1.1 Napadení dřeva biotickými škůdci Napadení dřevěných prvků krovu biotickými škůdci může být způsobeno tím, že stavební dřevo bylo již s těmito škůdci zabudování (nebylo řádně odkorněné, špatně uskladněné, nebylo před zpracováním prohlédnuté, ošetřené), nebo se vytvořily podmínky pro jejich působení až po zabudování.
Dřevokazné houby - přechodné zvýšení vlhkosti zatečením vytvoří vhodné podmínky pro jejich uchycení - nejnebezpečnější je dřevomorka, která rozkládá dřevo do rozpadávajících se krychliček a je schopna se rozrůstat i přes cihelné a betonové zdivo
Dřevokazný hmyz - vyžírá měkkou část hmoty čímž ji zeslabuje - nejčastějšími druhy jsou červotoč a tesařík trámový
Místa nejčastějšího napadení jednotlivých prvků:
vazné trámy - bývají nejčastěji napadeny z horní strany a obou bočních stran profilu
pozednice - bývají nejčastěji napadeny v ložné spáře na zdivu a boční straně od fasády, ojediněle z horní strany
vaznice - bývají nejčastěji napadeny jen z horní strany
krokve - bývají nejčastěji napadeny z horní strany, především v místech uložení latí
kleštiny a hambálky - bývají napadeny výjimečně, ojediněle jen v místech styku s krokvemi a vaznicemi 47
sloupky - bývají nejčastěji napadeny v dolním ukotvení na vazný trám nebo stropní konstrukci
laťování, bednění - bývají nejčastěji napadeny v místech styků s krokvemi
7.5.1.2 Tvarové změny prvků konstrukce krovu Mezi tyto závady počítáme průhyb, oslabení, pootočení prvků a rozjíždění spojů.
Vazné trámy mohou vykazovat tyto závady - průhyb - napadení biotickými škůdci
Pozednice - posunutí - způsobené špatným ukotvením - pootočení - je způsobeno obyčejně rozjížděním krovu - napadení biotickými škůdci
Vaznice - průhyb - pootočení - vzniká rozjížděním krovu - napadení biotickými škůdci
Krokve - průhyb - vyjetí nebo posunutí sedla krokve v případě rozjetí krovu - napadení biotickými škůdci
Kleštiny a hambálky - rozjíždění krovu
Sloupky - podélné praskliny - způsobené přetížením - napadení biotickými škůdci
Laťování a bednění - průhyb latí - vzniká přetížením krytinou, nebo poddimenzováním latě ve vztahu k rozteči krokví - prohnutí latí - v případě většího množství suků - korýtkování bednících desek - vzniká při špatném položení desek ve vztahu k nařezání a jejich deformaci vlivem vlhkosti 48
7.5.1.3 Zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva Základní požadavky na vztahy dřevěných prvků a komínů:
vzdálenost nosných dřevěných prvků od líce omítnutého komínového tělesa je min. 50mm,
vzdálenost zazděného dřevěného prvku od komínového průduchu je min. 300mm,
vzdálenost nenosných dřevěných prvků od omítnutého komínového tělesa je min. 30mm.
Nejčastější závady:
Nedodržení vzdálenosti průběžného prvku krovu od líce komínového tělesa. Nejčastěji se jedná o krokve.
Zazdění prvků krovu do kapes v komínovém tělese. Tato závada se nejčastěji vyskytuje u vaznic a vazných trámů.
Průchod krovového prvku skrz stěnu s komínovými průduchy s nedodržením limitní vzdálenosti od komínového průduchu. Tato závada se vyskytuje zejména u vazných trámů.
7.5.2 Sanace nosné konstrukce střech 7.5.2.1 Sanace konstrukcí napadených biotickými škůdci
Vyřezání a nahrazení napadeného dřeva s dostatečnými přesahy, následné chemické ošetření dřeva
Při menším rozsahu je možné použít chemické přípravky, se kterými se dřevo proinjektuje
Sterilizace dřeva ohřevem, tak aby bylo ve své struktuře dokonale prohřáto
7.5.2.2 Sanace tvarových změn prvků konstrukce
Pomocí příložek, podložení, podvlečení, stažením, přidáním kotvících prvků, odlehčením konstrukce, přidáním nosných prvků, doplnění chybějících prvků, nahrazení vadného prvku novým
7.5.2.3 Sanace zazděných dřevěných prvků krovu do komínového zdiva
Provedením výměny
Vytvořením konzoly pro uchycení dřevěného prvku 49
Nahradit dřevěný prvek, který prochází skrz stěnu s komínovými průduchy, prvkem ocelovým, za předpokladu dodržení limitní vzdálenosti
7.5.3 Krytina Nenosnou část konstrukce střechy tvoří krytina, která vytváří hydroizolační vrstvu, která chrání stavbu před deštěm, sněhem i jinými povětrnostními vlivy. 7.5.3.1 Nejčastější poruchy a jejich sanace:
Nesprávný sklon střešní roviny - zapříčiní zatékání vody Sanace: - vložení dodatečné hydroizolace pod krytinu, - výměna stávající krytiny za novou, která vyhovuje danému spádu, - úpravou konstrukce krovu.
Mechanické poškození (prasknutí, ulámání rohů) Sanace: - výměna poškozeného prvku za nový stejného typu.
Špatné položení a kotvení Sanace: - přeskládání krytiny, - doplnění chybějících kotevních prvků.
Nesprávné přesahy při kladení - zapříčiní zatékání vlivem vzlínavosti vody Sanace: - rozebrání celé krytiny, odtrhání latí a jejich nové osazení ve správných roztečích.
Materiál krytiny nesplňující základní technické požadavky - zapříčiní rychlou degradaci krytiny a tím zkracování její životnosti Sanace: - úplná výměna nekvalitní střešní krytiny za novou, vyhovující technickým požadavkům.
Vypadávání jednotlivých prvků krytiny Sanace: - doplnění vypadaných prvků a jejich řádné přikotvení nebo uložení.
Nedostatečná tuhost nosných prvků krytiny - projevuje se průhybem nosné konstrukce (latě, krokve), což má vliv na hydroizolační vlastnosti skládané krytiny Sanace: - výměna krytiny za lehčí, 50
- rozebrání krytiny a výměna latí za větší dimenzi.
Špatná kvalita nosných prvků krytiny Sanace: - výměna nebo oprava porušených prvků.
Použití v nevhodných klimatických podmínkách Sanace: - výměna krytiny za novou, která vyhovuje daným klimatickým podmínkám.
7.5.4 Příklad Nosnou část střechy tvoří ve většině případů dřevěný krov. U této poruchy je zřejmé napadení vaznice biotickými škůdci, konkrétně tesaříkem krovovým. Je vhodné napadenou část a její okolí odstranit a nahradit novým trámem. Okolní dřevo je nutné ošetřit příslušnými chemickými prostředky.
Obr. 7.6: Porucha krovu
51
8. Shrnutí k teoretické části Přínosem této bakalářské práce je zachytit rozdíl mezi oceněním stavby bez vad a stavby s vadami. Při ocenění bezvadné stavby se neuvažují výrazné změny těch veličin, které jsou při ocenění stavby s vadami stěžejní pro jejich zachycení.
Při tržním oceňování nemovitostí tržní hodnota vyjadřuje cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje řada faktorů, jsou to především politickosprávní vlivy, ekonomické vlivy, sociálně-demografické vlivy a fyzikální vlivy. Mezi fyzikální vlivy patří mj. stáří staveb, stav údržby a technická životnost. Stáří stavby se projevuje jejím opotřebením, které snižuje kvalitu a hodnotu stavby. Při nedostatečné údržbě dochází k postupné degradaci a vzniku závad a užívání stavby se omezí jen na dobu životnosti stavebních prvků. Vznik závad může také zapříčinit špatné technické provedení, které nezohlednilo např. geologický aspekt nebo zatížení stavby. U těchto případů je odstranitelnost velmi náročná, někdy nemožná, protože se závada může objevovat opakovaně. Při zjišťování závažnosti a odstranitelnosti závad je vhodné použít pomocné tabulky z kapitoly Vada a porucha.
Vady a poruchy se v ocenění projeví různě, v závislosti na použité metodě ocenění.
8.1 Vady a poruchy při ocenění dle předpisu Ocenění dle předpisu u staveb do 1100m3 obestavěného prostoru ovlivní vady a poruchy indexem konstrukce a vybavení Iv ze vzorce dle typu stavby uvedeného v Úplném znění o oceňování č. 815/2011. Pro jeho výpočet je zapotřebí hodnoty Vi, která je v předpisu uvedena v tabulce dle typu stavby. Závažnost vad se v tabulce projeví ve znaku 12 - kritérium jinde neuvedené, kde bude hodnota Vi záporná. Technický stav a údržba se upravuje dle znaku 13 - stavebně-technický stav, kde bude 52
hodnota menší než 1. Oba dva znaky snižují index konstrukce a vybavení Iv a tím i cenu nemovitosti. Při ocenění dle předpisu se u staveb nad 1100m3 obestavěného prostoru vady a poruchy projeví koeficientem vybavení stavby K4, který se vypočítá dle vzorce uvedeném v Úplném znění o oceňování č. 815/2011. K jeho výpočtu je zapotřebí veličiny n - součet objemových podílů. V případě vad a poruch lze veličinu n snížit o součet podílů konstrukcí a vybavení. Vady a poruchy se dále dají zachytit ve výpočtu opotřebení. V těchto případech je vhodné použít výpočet opotřebení analytickou metodou, kde se pro předmětnou konstrukci použije výrazně vyššího opotřebení, než je dáno lineární metodou. Vzorce pro výpočet opotřebení jsou uvedeny v kapitole Opotřebení staveb. Na základě § 44, odstavce 11 Úplného znění zákona 815/2011 lze také pro zachycení závad v ocenění použít úpravu koeficientu prodejnosti Kp, který se tímto sníží až o 30% a to v případě obecně závažných důvodech ve vztahu k oceňované nemovitosti, které výrazně ovlivňují její prodejnost. Bez řádného zdůvodnění však nelze tento postup uplatnit. Je zapotřebí snížení koeficientu podložit příslušnými podklady, mapami, fotodokumentací a jinými důkazními materiály. Snížení koeficientu prodejnosti Kp znamená snížení zjištěné ceny.
8.2 Vada a porucha při ocenění na tržních principech Při tržním ocenění stavby porovnávacím způsobem se vady a poruchy projeví v technických parametrech nemovitosti. Technický stav objektu bude upraven korekčním činitelem, který bude menší než 1 oproti porovnatelným nemovitostem. Tento korekční činitel nesmí být stanoven nepodloženým odhadem, ale výhradně pokud možno co nejpřesnějším výpočtem. Je dobré si uvědomit, že korekční činitel může ovlivňovat ocenění v řádu stovek tisíc korun. V závislosti na závažnosti a rozsahu vady se vypracuje sanační projekt včetně rozpočtu, který dokládá výši nákladů nutných k odstranění těchto závad. Podle výše těchto nákladů je podstatné zvážit, jestli je sanace ekonomicky výhodná. V případě, že náklady na odstranění závad převyšují cenu nemovitosti, je vhodné doporučit stavbu k demolici. Cena stavby se poté zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i o náklady na úpravu terénu. Převyšují-li 53
náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová. Sanační projekt lze použít i u výnosové a nákladové metody. U výnosové metody je podstatné, jakých nákladů je potřeba vynaložit, aby byla nemovitost pronajímatelná. V příloze č.1 vypracovaný rozpočet prezentuje jednu ze složitějších sanací poruchy základů - výměnu základů s vložením hydroizolace. Ze zadaných položek je zřejmé, že by odhadce měl znát postup prací sanace, pokud si rozpočet vypracovává sám, nebo by se v nich měl alespoň orientovat, jestliže si rozpočet nechává zpracovat od odborníka. Výsledná cena v rozpočtu poukazuje, že špatná identifikace vady může znamenat statisícový rozdíl v ocenění.
54
Závěr Z této práce je zřejmé, že se tato problematika týká více oborů. Jak již bylo řečeno v úvodu, záleží na zkušenostech každého odhadce, jak se v této problematice dokáže pohybovat. Každá nemovitost je jedinečná a vyžaduje jiný přístup. Každý přístup by však měl být veden pečlivě a svědomitě, aby byly výsledky co nejpřesnější. Tato práce může pomoci nahlédnout do této problematiky a objasnit jak velký a významný vliv mohou mít vady a poruchy na ocenění.
55
Přílohy k teoretické části Podklad k rozpočtu: Příloha č. 1
56
Příloha č. 2
ROZPOČET Stavba: výměna základů Objekt: Část: JKSO:
Datum: 20.1.2011
P.Č. KCN 1
Kód položky
Popis
MJ
Množství celkem
Cena jednotková
Cena celkem
3
4
5
6
7
10
2 HSV 1
Práce a dodávky HSV Zemní práce
1
001
119001401
Dočasné zajištění potrubí ocelového nebo litinového DN do 200
m
5,000
233,00
1 165,00
2
001
121101101
Sejmutí ornice s přemístěním na vzdálenost do 50 m
m3
2,034
32,90
66,92
3
001
122101101
Odkopávky a prokopávky nezapažené v hornině tř. 1 a 2 objem do 100 m3
m3
11,520
93,00
1 071,36
4
001
132101101
Hloubení rýh šířky do 600 mm v hornině tř. 1 a 2 objemu do 100 m3
m3
8,064
304,00
2 451,46
5
001
174101101
Zásyp jam, šachet rýh nebo kolem objektů sypaninou se zhutněním
m3
11,520
91,60
1 055,23
6
001
181301101
Rozprostření ornice pl do 500 m2 v rovině nebo ve svahu do 1:5 tl vrstvy do 100 mm
m2
2,304
29,20
67,28
2
Zakládání
7
011
274313611
Základové pásy z betonu tř. C 16/20
m3
19,152
2 490,00
47 688,48
8
011
274351215
Zřízení bednění stěn základových pásů
m2
19,800
201,00
3 979,80
9
011
274351216
Odstranění bednění stěn základových pásů
m2
19,800
48,80
966,24
3
Svislé a kompletní konstrukce
319231112
Dodatečná izolace PE fólií zdiva cihelného tl do 300 mm ručním podbouráním v do 300 mm
m2
15,120
2 650,00
40 068,00
6
Úpravy povrchu, podlahy, osazení
10
014
11
014
612403399
Hrubá výplň rýh ve vnitřních stěnách maltou
m2
5,400
226,00
1 220,40
12
014
612451231
Oprava vnitřních cementových omítek štukových plstí hlazených stěn v rozsahu do 10 %
m2
3,000
88,40
265,20
13
014
612453521
Omítka rýh š do 150 mm ve stěnách MC hlazená dřevěným hladítkem
m2
3,000
455,00
1 365,00
14
014
627451611
Oprava spárování cihelného zdiva stěn MC v rozsahu do 10 %
m2
1,752
26,60
46,60
15
014
627661111
Penetrační nátěr spár lakem ADP z lešeňové klece
m
1,752
13,30
23,30
9
Ostatní konstrukce a práce-bourání
16
013
961021311
Bourání základů ze zdiva kamenného
m3
12,096
690,00
8 346,24
17
013
975022251
Podchycení nadzákladového zdiva tl do 450 mm dřevěnou výztuhou v do 3 m dl podchycení do 5 m
m
18,000
1 460,00
26 280,00
18
013
978015221
m2
5,400
4,49
24,25
19
013
978021121
Otlučení vnějších omítek MV nebo MVC stupeň složitosti I až IV o rozsahu do 10 % Otlučení cementových omítek vnitřních stěn o rozsahu do 10 %
20
R
R01
rozpínavá cement.zálivka SIKA GROUT 210 tl.50mm
Celkem
m2
3,000
15,70
47,10
m2
15,120
200,00
3 024,00
139 221,85 Kč 57
B) Praktická část 9. Tržní ocenění rodinného domu
Nemovitost: Rodinný dům
Adresa:
Na Výšině 568, Česká Třebová, k.ú. Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický
Datum ocenění: 22. 4. 2011 Veronika Faltusová
58
9.1 Úvodní list Rodinný dům č.p. 568
Uvedený na listu vlastnictví č. 3121, pro katastrální území Česká Třebová, obec Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí nacházejícího se na adrese
Na Výšině 568, 56002 Česká Třebová, Česká republika
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. 4. 2011. Zpráva byla provedena za účelem předpokládaného prodeje nemovitosti. Výše uvedený majetek je zapsán u katastrálního úřadu v České Třebové, na listu vlastnictví č. 3121, katastrální území Česká Třebová, obec Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. 4. 2011 je uveden jako příloha této zprávy. Tržní hodnota výše uvedeného majetku je chápána jako cena, za kterou by mohl být tento majetek prodán mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, bez jakéhokoli nátlaku za předpokladu, že byly obě strany seznámeny se všemi skutečnostmi, které jsou s výše uvedenou nemovitostí spjaty. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata.. Nemovitost nepodléhá žádným právním omezením, jako jsou věcná břemena, zástavní práva, nájemní smlouvy. Majetek je v absolutním vlastnictví. Při vypracování ocenění byly vzaty následující faktory: Poloha, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stavby a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení 59
představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými a morálními vlivy. Poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i celé jeho lokalitě.
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, který nesouvisí s budovami a stavbami byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby byly převzaty z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
9.2 Popisné informace 9.2.1 Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 568 se nachází v zastavěné části města Česká Třebová. Město Česká Třebová je středně velké město s 16700 obyvateli, s krásným okolím ležící v podhůří Orlických hor v údolí řeky Třebovky. Je vzdáleno cca 10 km od okresního města Ústí nad Orlicí a cca 12 km od Litomyšle. Leží na hlavní železniční trase Praha - Olomouc. Je zde veškerá občanská vybavenost - ZŠ, MŠ, gymnázium, SOU, pracoviště Dopravní fakulty Univerzity Pardubice, úřady, lékaři, restaurace, hotely, supermarkety, zimní stadion, fotbalový stadion, krytý bazén, tenisová hřiště, sjezdovka atd. V roce 1995 bylo centrum města vyhlášeno městskou památkovou zónou. V okolí je množství turistických a lyžařských tras a cyklostezek. Vlastní nemovitost leží na vyvýšené západní části města Česká Třebová, ulice Na Výšině. Příjezd je po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domky. Vzdálenost od centra města je cca 15 minut. Jedná se o klidnou lokalitu v blízkosti lesa a zahrádkářské oblasti vhodnou pro bydlení.
9.2.2 Oceňovaný majetek Oceňovaná nemovitost je dle skutečnosti zjištěné od zadavatele užívána pouze k bydlení majitelem. Majetek tedy není určen k podnikatelské činnosti. V této lokalitě není obvyklé rodinné domy pronajímat nebo je komerčně využívat. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu.
60
9.2.2.1 Historie Dům byl postaven roku 1975 jako rodinný dům a od tohoto roku je užíván. V roce 2005 byla provedena částečná rekonstrukce. V celém domě byly provedeny nové podlahy, do objektu byl zaveden plyn, radiátory a rozvody topení byly vyměněny částečně. Byly zhotoveny nové rozvody teplé vody a částečně elektřiny, vybaveny kuchyně a zřízena nová sociální zařízení v 1. a 2. NP. 9.2.2.2 Pozemek Oceňovaný majetek tvoří dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Jedná se o stavební parcelu č. 2876 o výměře 105m2, na které se nachází rodinný dům č.p. 568 a okrasnou zahradu p.č. 3095/24 o výměře 307m2. Pozemky jsou situovány v lokalitě rodinných domů nazvané Jelenice. Jako celek mají pozemky pravidelný obdélníkový, mírně svažitý terén, kde spodní část pozemku směřuje kolmo na ulici Na Výšině a horní část pozemku je v blízkosti louky a lesa. Orientovaný je přibližně V-Z. Poloha pozemků je vůči okolní zástavbě řadová. Zahrada obsahuje opěrnou zeď a venkovní schody. Pozemky jsou vybaveny základními inženýrskými sítěmi (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Pozemky budou oceněny společně jako jediný pozemek o výměře 412m2. 9.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku se nenacházejí žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: 1. Přípojka kanalizace provedená z kameninových trub z kanalizačního řadu vedeného v ulici Na Výšině 2. Přípojka vody provedená z PE trub z vodovodního řadu vedeného v ulici Na Výšině 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z řadu vedeného v ulici Na Výšině 4. Přípojka plynu z plynoměru umístěného v obvodové zdi do ulice 5. Zpevněné plochy z prostého betonu 6. Opěrná zeď situovaná na zahradě z betonových tvárnic 7. Venkovní schodiště z prostého betonu 8. Plot - pletivo na ocelových sloupcích 61
9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré venkovní úpravy jsou v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou. 9.2.2.4 Trvalé porosty Veškeré stromy a keře byly ze zahrady v minulosti odstraněny. 9.2.2.5 Rodinný dům Dispoziční a architektonické řešení: Rodinný dům je samostatně stojící, v zástavbě obdobných rodinných domů, které byly postaveny ve stejném období. Vchod je situovaný do ulice Na Výšině, směrem na východ. 1. PP - kotelna, sklad, garáž, chodba 1. NP - vstupní předsíň chodba se schodištěm, koupelna, WC, kuchyně, jídelní kout, obývací pokoj 2. NP - schodišťový prostor, chodba, koupelna, WC, kuchyně, dva pokoje, balkón. Nad 2. NP je půdní prostor přístupný po skládacích dřevěných schodech z chodby.
Konstrukční řešení: Základy jsou tvořeny pasy z prostého betonu. Původní hydroizolace již není funkční avšak stavba nemá problémy se vzlínající vlhkostí. Nosné zdivo je klasické, z plných cihel tloušťky 450mm, příčky jsou z cihel dutých a plných. Stropy jsou z ocelových profilů a hurdisek. Konstrukce schodiště je betonová, schody do 2. NP jsou obloženy keramickou dlažbou. Střecha domu je sedlová s valbami s dřevěným, tesařsky vázaným krovem krytá eternitovými šablonami s úplnými klempířskými konstrukcemi z PZ plechu opatřené nátěrem. Na střeše je osazen bleskosvod. Vnější omítky jsou škrábané břízolitové, sokl je z umělého kamene. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Obklady jsou provedeny v sociálních zařízeních a v kuchyních. Podlahy obytných místností jsou betonové kryté PVC nebo koberci, v kuchyni, chodbě a sociálních zařízeních jsou keramické dlažby. V suterénu jsou podlahy betonové. Okna jsou dřevěná, dvojitá, ve sklepě nová plastová. Dveře jsou dřevěné s nátěrem do obložkových zárubní. Vytápění je ústředním topením s turbo kotlem na plyn (Junkres), radiátory jsou 62
ocelové. Kotel slouží zároveň pro přípravu TUV. Zdrojem TUV je bojler o objemu 160l. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je zde kabelová televize.
9.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností lze říci, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rodinný dům je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. K maximální ziskovosti je nutný pronájem nebo využití nemovitosti vlastníkem pro vlastní potřebu. V této lokalitě však není pronájem rodinného domu obvyklý. Lze proto předpokládat, že nemovitost bude i nadále sloužit majiteli k bydlení. Avšak z podkladů předložených vlastníkem nejsou známy žádné právní skutečnosti, které by pronájmu nemovitosti za tržní nájemné bránilo. Na základě výše uvedených skutečností lze říci, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
9.4 Ocenění Ke stanovení tržní hodnoty majetku je zpravidla používáno třech mezinárodně uznávaných metod ocenění. Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, 63
které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny pozemku je použita porovnávací metoda. Při stanovení obvyklé ceny rodinného domu je použita kombinace porovnávací a nákladové metody.
9.4.1 Porovnávací metoda 9.4.1.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku je předpokladem, že porovnatelné pozemky jsou volné, připravené k zastavění dle územního plánu a v souladu s nejvyšším a nejlepším využitím. Oceňovaný pozemek je porovnán se čtyřmi pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se ve všech případech jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako další faktory byly vzaty datum transakce, lokalita, svažitost terénu, tvar a velikost pozemku, dostupnost, využití dle územního plánu, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
190 000 Kč a je kalkulována následovně: 412 x 462 = 190 344 Kč
64
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 9.1. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres
1
2
3
4
Česká Třebová, Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Na Výšině 3095/24, 2876 Žichlínské ul. Na Výšině ul. U Rybníčka ul. Husova ul. Dolní cesta předměstí Česká Třebová Lhotka Parník Lanškroun Orlice Česká Třebová Česká Třebová Česká Třebová Lanškroun Letohrad Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
X
121 520 Kč
338 450 Kč
82 840 Kč
250 056 Kč
412
560
786
218
302
X
217 Kč 6.1.2011 1 217 Kč
431 Kč 7.3.2011 1 431 Kč
380 Kč 9.4.2011 1 380 Kč
828 Kč 28.2.2011 1 828 Kč
Nabídka 0,97 210 Kč Absolutní vlastnictví 1 210 Kč Bez věcných břemen 1 210 Kč
Nabídka 0,97 418 Kč Absolutní vlastnictví 1 418 Kč Bez věcných břemen 1 418 Kč
Nabídka 0,97 369 Kč Absolutní vlastnictví 1 369 Kč Bez věcných břemen 1 369 Kč
Nabídka 0,97 803 Kč Absolutní vlastnictví 1 803 Kč Bez věcných břemen 1 803 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1 210 Kč Ano 1 210 Kč
1 418 Kč Ano 1 418 Kč
1 369 Kč Ano 1 369 Kč
1 803 Kč Ano 1 803 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 210 Kč
1 418 Kč
1 369 Kč
1 803 Kč
Horší 1,05
Horší 1,05
Porovnatelná 1
Horší 1,1
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle Rodinný dům územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce
Dobrá
65
Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry
Pravidelný
Mírně svažitý
Kompletní
Nezjištěna
Dobrá
Dobrá
Ne
X
Velikost pozemku 412 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost viz. územní plán Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
462 Kč
221 Kč Pravidelný 1 221 Kč Mírně svažitý 1 221 Kč
439 Kč Pravidelný 1 439 Kč Rovinný 0,9 394,7 Kč
369 Kč Pravidelný 1 369 Kč Mírně svažitý 1 369 Kč
883 Kč Pravidelný 1 883 Kč Mírně svažitý 1 883 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 221 Kč Nezjištěna 1 221 Kč Dobrá 1 221 Kč
1 394,7 Kč Nezjištěna 1 394,7 Kč Dobrá 1 394,7 Kč
1 369 Kč Nezjištěna 1 369 Kč Dobrá 1 369 Kč
1 883 Kč Nezjištěna 1 883 Kč Dobrá 1 883 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 221 Kč
1 394,7 Kč
1 369 Kč
1 883 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1 221 Kč
1 394,7 Kč
1 369 Kč
1 883 Kč
X
X
X
X
1 221 Kč
1 394,7 Kč
1 369 Kč
1 883 Kč
Obdobná 1 221 Kč Obdobná 1 221 Kč
Větší 1,05 413 Kč Obdobná 1 413Kč
Menší 0,9 332 Kč Obdobná 1 332 Kč
Obdobná 1 883 Kč Obdobná 1 883 Kč
221 Kč
413 Kč
332 Kč
883 Kč
0
0
0
0
412 190 344 Kč
Tab. 9.1: Pozemek - porovnávací metoda
66
Výpis oceňovaných parcel
1
2876
105
462
tržní hodnota Kč 48 510
2
3095/24
307
462
141 834
poř.číslo číslo parcely výměra v m2 jednotková hodnota v Kč/m2
Celkem
190 344
zaokrouhleno Kč
190 000
Tab. 9.2: Výpis oceňovaných parcel
9.4.1.2 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při zpracování ocenění pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku jsou vzaty do úvahy ty rodinné domy, které byly v okrese Ústí nad Orlicí nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikož se jednalo pouze o nabídky, je tato skutečnosti zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabízenou a skutečně dosaženou prodejní cenou. Jako srovnávací jednotka je brána celková zastavěná plocha podlaží (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitosti považována za standardní. Dále byly vzaty do úvahy faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav nemovitosti, vybavenost, poloha v obci, možnost parkování, velikost budovy, dostupnost automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
2 032 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 9.3.
67
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti
Rodinný dům, Česká Třebová, Na Výšině 568 3095/24, 2876 ul. Na Výšině 568
1
2
3
4
Rodinný dům, Žamberk
Rodinný dům, Česká Třebová
Rodinný dům, Česká Třebová
Rodinný dům, Česká Třebová
ul. 28. října
ul. Hřbitovní
ul. Ústecká
ul. Litomyšlská
Katastrální území
Česká Třebová
Žamberk
Česká Třebová
Česká Třebová
Česká Třebová
Obec Okres
Česká Třebová Ústí nad Orlicí
Žamberk Ústí nad Orlicí
Česká Třebová Ústí nad Orlicí
Česká Třebová Ústí nad Orlicí
Česká Třebová Ústí nad Orlicí
412
811
1244
270
278
Hodnota za 1 m2 pozemku
462 Kč
462 Kč
462 Kč
462 Kč
462 Kč
Hodnota pozemku celkem
190 344 Kč
374 682 Kč
574 728 Kč
124 740 Kč
128 436 Kč
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
220
245
200
160
220
X
2 550 000 Kč
2 090 000 Kč
2 200 000 Kč
2 250 000 Kč
2 175 318 Kč
1 515 272 Kč
2 075 260 Kč
2 121 564 Kč
8 879 Kč
7 576 Kč
12 970 Kč
9 643 Kč
11.3.2011
5.4.2011
7.4.2011
9.3.2011
1
1
1
1
8 879 Kč
7 576 Kč
12 970 Kč
9 643 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,8
0,8
0,8
0,8
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
68
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 376 Kč
7 715 Kč
Obdobná
Obdobná
Horší
Obdobná
1
1
1,05
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Obdobná
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
7 715 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Horší
1
1
1
1,15
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce
Dobrá
69
Upravená hodnota Jiná technická korekce
X
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
8 872 Kč
X
X
X
X
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
10 895 Kč
8 872 Kč
Obdobná
Obdobná
Menší
Obdobná
1
1
1,05
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
11 440 Kč
8 872 Kč
X
X
X
X
1
1
1
1
7 103 Kč
6 061,1 Kč
11 440 Kč
8 872 Kč
7 103 Kč
6 061,1 Kč
11 440 Kč
8 872 Kč
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
220
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
X
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
8 369 Kč
1 841 182 Kč 190 344 Kč 2 031 526 Kč
Tab. 9.3: Majetek jako celek - porovnávací metoda
9.4.2 Příjmová metoda V této lokalitě se rodinné domy nepronajímají za tržní nebo regulované nájemné. Proto tato metoda nebude uvažována.
9.4.3 Nákladová metoda U této metody je hodnota pozemku přičtena k výsledné hodnotě stanovené nákladovou metodou. Tato metoda indikuje, jaké náklady jsou nutné k vybudování stejného majetku při současných cenách, za použití stejných materiálů, norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Z částky nákladů na pořízení majetku jako nového je odečtena částka vyplívající z fyzického opotřebení majetku, funkčních a ekonomických nedostatků pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: 70
Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase.
Pro stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou byly použity podklady jako jsou projektová dokumentace, cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2011 a jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti Kp stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
3 397 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 9.4.
71
NÁKLADOVÁ METODA Název
Rodinný dům, Na Výšině 568, Česká Třebová
Číslo pozemku
3095/24, 2877
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
36 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
30 let
Ekonomická životnost
60 let
Zastavěná plocha
92m2
Počet podlaží
2 podzemní, 1 nadzemní, půdní vestavba 220m2
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti
0,74
Celková podlahová plocha
162,8m2
Celkový obestavěný prostor
816,95m3 5042 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
4 119 062 Kč
Fyzické opotřebení
-24%
3 130 487 Kč
Funkční nedostatky
-4%
3 005 268 Kč
Ekonomické nedostatky
0%
3 005 268 Kč
Vedlejší stavby
Nejsou
Venkovní úpravy
201 215 Kč
Pozemek
190 344 Kč
Indikovaná hodnota
3 396 827 Kč
Zaokrouhleno
3 397 000 Kč
Tab. 9.4: Nákladová metoda
9.5 Závěr k ocenění rodinného domu Závěrečné hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován ke dni 22.4.2011. Použitím výše popsaných metod ocenění byly majetku určeny následující indikace: 72
pro stanovení tržní hodnoty
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
2 032 000
90
1 828 800
X
X
X
3 397 000
10
339 700
Výsledná cena
2 168 500
Zaokrouhleno
2 169 000
Tab. 9.5: Výsledná hodnota
Oceňovaný majetek patří v této lokalitě velmi často obchodován. Porovnávací metoda se dá tímto považovat za nejvhodnější, jelikož nejlépe ze všech metod odráží stav trhu v daném místě a čase. Z toho důvodu je porovnávací metoda rozhodující a je jí dána váha 90 %. I když je nemovitost funkční, vzhledem ke jejímu stáří je nákladová metoda méně rozhodující, pouze tvoří jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou. Proto je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 22. 4. 2011 reprezentována částkou:
= 2 169 000 Kč (slovy: dvamilionystošedesátdevěttisíckorunčeských)
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je využíván nebo by využíván být mohl.
73
9.6 Omezující podmínky a předpoklady Uvedené podmínky a předpoklady a Osvědčení jsou součástí ocenění majetku. Musí být uvedeny v každé oceňovací zprávě.
1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založená celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se 74
zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.
9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.
10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
75
9.7 Osvědčení Já níže podepsaná tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.
2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.
3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne
22. 4. 2011
Veronika Faltusová
76
9.8 Přílohy 9.8.1 Výpis z katastru nemovitostí 9.8.1.1 Informace o stavbě
77
9.8.1.2 Informace o pozemcích
78
79
9.8.1.3 Snímek z katastrální mapy
80
9.8.2 Umístění na mapě
81
9.8.3 Fotodokumentace
82
10. Tržní ocenění administrativní budovy
Nemovitost: Restaurace a kanceláře
Adresa:
Na Splavě 58, Česká Třebová, k.ú. Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický
Datum ocenění: 23. 4. 2011 Veronika Faltusová
83
10.1 Úvodní list Restaurace a kanceláře č.p. 58
Uvedený na listu vlastnictví č. 2299, pro katastrální území Česká Třebová, obec Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí nacházejícího se na adrese
Na Splavě 58, 56002 Česká Třebová, Česká republika
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23. 4. 2011. Zpráva byla provedena za účelem předpokládaného prodeje nemovitosti. Výše uvedený majetek je zapsán u katastrálního úřadu v České Třebové, na listu vlastnictví č. 2299, katastrální území Česká Třebová, obec Česká Třebová, okres Ústí nad Orlicí. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. 4. 2011 je uveden jako příloha této zprávy. Tržní hodnota výše uvedeného majetku je chápána jako cena, za kterou by mohl být tento majetek prodán mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, bez jakéhokoli nátlaku za předpokladu, že byly obě strany seznámeny se všemi skutečnostmi, které jsou s výše uvedenou nemovitostí spjaty. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k pronájmu za tržní nájemné nájemci objektu. Nemovitost nepodléhá žádným právním omezením, jako jsou věcná břemena, zástavní práva, nájemní smlouvy. Majetek je v absolutním vlastnictví. Při vypracování ocenění byly vzaty následující faktory: Poloha, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stavby a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými a 84
morálními vlivy. Poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i celé jeho lokalitě.
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, který nesouvisí s budovami a stavbami byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby byly převzaty z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
10.2 Popisné informace 10.2.1 Popis lokality Oceňovaný majetek - restaurace a kanceláře č.p. 58 se nachází v centru města Česká Třebová. Město Česká Třebová je středně velké město s 16700 obyvateli, s krásným okolím ležící v podhůří Orlických hor v údolí řeky Třebovky. Je vzdáleno cca 10 km od okresního města Ústí nad Orlicí a cca 12 km od Litomyšle. Leží na hlavní železniční trase Praha - Olomouc. Je zde veškerá občanská vybavenost - ZŠ, MŠ, gymnázium, SOU, pracoviště Dopravní fakulty Univerzity Pardubice, úřady, lékaři, restaurace, hotely, supermarkety, zimní stadion, fotbalový stadion, krytý bazén, tenisová hřiště, sjezdovka atd. V roce 1995 bylo centrum města vyhlášeno městskou památkovou zónou. V okolí je množství turistických a lyžařských tras a cyklostezek. Vlastní nemovitost leží centru města Česká Třebová mezi dvěma náměstími poblíž kostela sv. Jakuba, ulice Na Splavě. Příjezd je po místní zpevněné dlážděné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří ochody, administrativní budovy. V okolí nemovitosti je nově vystavěné náměstíčko s dvěma kašnami. Jedná se o frekventovanou lokalitu.
10.2.2 Oceňovaný majetek Oceňovaná nemovitost je dle skutečnosti zjištěné od zadavatele užívána pouze k pronajímání za tržní nájemné nájemci či více nájemcům. Majetek je tedy určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a restaurace s kancelářemi.
85
10.2.2.1 Historie Původní část budovy byla postavena v roce 1934. V roce 1996 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce původní stavby a byla provedena nová přístavba rozšiřující původní stavbu. V rámci rekonstrukce a přístavby byly provedeny tyto hlavní stavební práce: nová střešní krytina a krov nad přístavbou, nové vnitřní instalace, podlahy, venkovní a vnitřní omítky, schodiště, ústřední topení, okna, dveře a vnitřní zařizovací předměty, vložení nové hydroizolace. Od roku 1997 je stavba pronajata. 10.2.2.2 Pozemek Oceňovaný majetek je tvořen stavební parcelou č. 235/2 o výměře 268m2, na které se nachází restaurace s kancelářemi č.p. 58.
Pozemky jsou situovány v lokalitě
občanské vybavenosti a bydlení. Pozemek má nepravidelný tvar, rovinný terén. Pozemek je vybaven základními inženýrskými sítěmi (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). 10.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku se nenacházejí žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: 10. Přípojka kanalizace provedená z kameninových trub z kanalizačního řadu vedeného v ulici Na Splavě 11. Přípojka vody provedená z PE trub z vodovodního řadu vedeného v ulici Na Splavě 12. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z řadu vedeného v ulici Na Splavě 13. Přípojka plynu z plynoměru umístěného v obvodové zdi do ulice 14. Zpevněné plochy z granitoidových dlaždic 15. Betonová dlažba zámková 16. Schody venkovní a předložené 17. Plot - zděná podezdívka obložení pískovcem, doplněno nízkým dřevěným plůtkem Veškeré venkovní úpravy jsou v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou.
86
10.2.2.4 Trvalé porosty V okolí terasy jsou keře listnaté typu pámelník i jehličnaté typu tis a thuje. 10.2.2.5 Stavba Dispoziční a architektonické řešení: Samostatná stavba je situována na frekventovaném místě. V řešení je zachován obvod původní stavby směrem k uliční frontě, přístavba je vysunuta kolmo ke stávající budově, je přízemní, zakončena stanovou střechou s vysazenou markýzou nad vstupem. V přízemí je prostor pro restauraci, patro náleží kancelářím. Řešení diferencuje provoz návštěvníků od provozu hospodářského a od provozu kanceláří tak, aby nedocházelo ke křížení. Vstup do pizzerie je řešen z ulice přes vstupní halu, z které jsou přístupné WC hostů včetně WC pro imobilní návštěvníky. Vstup je řešen i jako bezbariérový. Odbytový úsek je řešen v přístavbě i ve stávající budově, obě části jsou propojeny širokým průchodem. Výrobní část navazuje na restaurační, zahrnuje výčep, umývárnu stolního nádobí, kuchyni s částečně oddělenou umývárnou kuchyňského nádobí, denní sklad, sklad nápojů, hrubou přípravnu, sklad obalů. Je zde též umístěna úklidová komora. Výrobní část má samostatný vchod, opticky odstíněný oplocením od terasy. Sklad odpadků je řešen v samostatném krytém přístřešku před vchodem. Předpokládá se denní odvoz odpadků z kuchyňského provozu zemědělskému podniku. Úsek zaměstnanců kanceláří je také řešen samostatným vchodem. V podkroví, kde se kanceláře nachází, je umístěna šatna, umývárna a WC.
Konstrukční řešení: Prohlídkou stavby nebyly zjištěny závažnější závady a technický stav prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti včetně vybavení odpovídá jejich stáří. Základy jsou tvořeny pasy z prostého betonu. Původní hydroizolace byla při rekonstrukci nahrazena. Objekt je zděný, provedený běžným způsobem bez mimořádného vybavení. Nosná konstrukce je zděná z lehčených cihel 375mm, příčky
z děrovaných cihel a
sádrokartonové. Sokl je z kamenného obkladu. Strop je z keramických stropních panelů, podhled v podkroví sádrokartonový. Střecha je sedlová s valbami a vikýři s dřevěným, tesařsky vázaným krovem krytá bitumenovým šindelem včetně klempířských prací z PZ plechu. Venkovní omítky vápenné štukové s nátěrem KEIM, vnitřní omítky vápenné 87
štukové s malbou a ker. obklady. Podkladní vrstvy stávajících podlah z betonové mazaniny 100mm na štěrkopískovém polštáři, betonové mazaniny se provedou na vrstvu tepelné izolace. V hale, hygienickém zařízení, restauraci, kuchyni a na chodbách jsou keramické dlažby, v kuchyni a umývárně nádobí je dlažba s protiskluzovou úpravou. V kancelářích jsou podlahy kryté koberci. Okna jsou dřevěná s dvojitým zasklením. Dřevěné dveře vnitřní dýhované, vchodové dveře dřevěné z masivu borového, prosklené s ochrannou bezpečnostní fólií ve dveřních křídlech. Vytápění je ústředním topením s turbo kotlem na plyn, radiátory jsou ocelové. Kotel slouží zároveň pro přípravu TUV. Zdrojem TUV je bojler o objemu 160l. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu.
10.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností lze říci, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Stavba je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. K maximální ziskovosti je nutný pronájem nebo využití nemovitosti vlastníkem pro vlastní potřebu. Lze proto předpokládat, že nemovitost bude i nadále sloužit k pronájmu za tržní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností lze říci, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
88
10.4 Ocenění Ke stanovení tržní hodnoty majetku je zpravidla používáno třech mezinárodně uznávaných metod ocenění.
Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny pozemku je použita porovnávací metoda. Při stanovení obvyklé ceny rodinného domu je použita kombinace porovnávací a nákladové metody.
10.4.1 Porovnávací metoda 10.4.1.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku je předpokladem, že porovnatelné pozemky jsou volné, připravené k zastavění dle územního plánu a v souladu s nejvyšším a nejlepším využitím. Oceňovaný pozemek je porovnán se třemi pozemky nabízené k prodeji v posledním období. Vzhledem k atraktivní lokalitě tohoto pozemku byl rozsah nabídek porovnatelných pozemků na území okresu nedostatečný. Z toho důvodu musel být rozsah rozšířen na Pardubický kraj. Tato skutečnost je zohledněna faktorem lokalita. Jako srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se ve všech případech jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. 89
Jako další faktory byly vzaty datum transakce, svažitost terénu, tvar a velikost pozemku, dostupnost, využití dle územního plánu, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost apod.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
330 300 Kč a je kalkulována následovně: 268 x 1232 = 330 253 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 10.1. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres Kraj
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1 2 3 Česká Třebová, Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Na Splavě 58 235/2 ul. Na Splavě ul. Na Splavě ul. Alšova ul. Husova Moravská Česká Třebová Česká Třebová Hlinsko Třebová Moravská Česká Třebová Česká Třebová Hlinsko Třebová Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí Svitavy Chrudim Pardubický Pardubický Pardubický Pardubický
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
X 268 X
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota
90
99 375 Kč 75 1 325 Kč 20.5.2010 1 1 325 Kč
147 600 Kč 123 1 200 Kč 7.3.2011 1 1 200 Kč
649 000 Kč 636 1 020 Kč 9.4.2011 1 1 020 Kč
Prodej 1 1 325 Kč Absolutní vlastnictví 1 1 325 Kč
Nabídka 0,97 1 164 Kč Absolutní vlastnictví 1 1 164 Kč
Nabídka 0,97 990 Kč Absolutní vlastnictví 1 990 Kč
Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Občanská vybavenost + bydlení
Ano
Nejsou
Bez věcných břemen 1 1 325 Kč Občanská vybavenost + bydlení 1 1 325 Kč Ano 1 1 325 Kč Nejsou 1 1 325 Kč
Bez věcných břemen 1 1 164 Kč
1 1 164 Kč Ano 1 1 164 Kč Nejsou 1 1 164 Kč
Bez věcných břemen 1 990 Kč Občanská vybavenost + bydlení 1 990 Kč Ano 1 990 Kč Nejsou 1 990 Kč
Výborná 1 1 325 Kč Pravidelný 0,95 1 259 Kč Rovinný 1 1 259 Kč Kompletní 1 1 259 Kč Nezjištěna 1 1 259 Kč Výborná 1 1 259 Kč Výborné 1 1 259 Kč Ne 1 1 259 Kč X 1 1 259 Kč
Horší 1,05 1 222 Kč Nepravidelný 1 1 222 Kč Rovinný 1 1 222 Kč Kompletní 1 1 222 Kč Nezjištěna 1 1 222 Kč Dobrá 1,05 1 283 Kč Výborné 1 1 283 Kč Ne 1 1 283 Kč X 1 1 283 Kč
Horší 1,05 1 039 Kč Nepravidelný 1 1 039 Kč Rovinný 1 1 039 Kč Kompletní 1 1 039 Kč Nezjištěna 1 1 039 Kč Výborná 1 1 039 Kč Dobrá 1,1 1 143 Kč Ne 1 1 143 Kč X 1 1 143 Kč
Menší 0,9 1 133 Kč Neaplikováno 1 1 133 Kč
Obdobná 1 1 283 Kč Neaplikováno 1 1 283 Kč
Větší 1,12 1 280 Kč Neaplikováno 1 1 280 Kč
Občanská vybavenost
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
Výborná
Nepravidelný
Rovinný
Kompletní
Nezjištěna
Výborná
Výborné
Ne
X
268
91
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
1 232 Kč
Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 133 Kč
1 283 Kč
1 280 Kč
268 330 253 Kč
0
0
0
Tab. 10.1: Pozemek - porovnávací metoda Výpis oceňovaných parcel poř.číslo číslo parcely výměra v m2 jednotková hodnota v Kč/m2 1
235/2
268
1232,3
Celkem
tržní hodnota Kč
zaokrouhleno Kč
330 253 330 253
330 300
Tab. 10.2: Výpis oceňovaných parcel 10.4.1.2 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Jelikož budov tohoto typu nebylo v okrese Ústí nad Orlicí obchodováno v posledním období tolik, aby mohl být ke zpracování ocenění využit jen tento okres, byly vzaty do úvahy i ty budovy, které se nacházely v rozsahu Pardubického kraje. Tato skutečnost byla zohledněna koeficientem lokalita. Jelikož se jednalo pouze o nabídky, je tato skutečnosti zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabízenou a skutečně dosaženou prodejní cenou. Jako srovnávací jednotka je brána celková zastavěná plocha podlaží (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitosti považována za standardní. Dále byly vzaty do úvahy faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav nemovitosti, vybavenost, poloha v obci, možnost parkování, velikost budovy, dostupnost automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
2 672 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 10.3.
92
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
2
3
Restaurace, Chrudim
Restaurace, Moravany
Restaurace, Rybník
ul. Na Splavě 58
ul. Čáslavská
ul. Hybešova
Srnov
Katastrální území
Česká Třebová
Chrudim
Obec Okres Kraj
Česká Třebová Ústí nad Orlicí Pardubický
Chrudim Chrudim Pardubický
Moravany nad Loučnou Moravany Pardubice Pardubický
Rybník u Česká Třebová Rybník Ústí nad Orlicí Pardubický
268
1822
462
934
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 232 Kč
1 232 Kč
1 232 Kč
1 232 Kč
Hodnota pozemku celkem
330 253 Kč
2 245 227 Kč
569 317 Kč
1 150 956 Kč
Název nemovitosti
Restaurace, Česká Třebová, Na Splavě 58
Parcelní číslo Adresa nemovitosti
235/2
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
374,5
335
462
652
X
6 600 000 Kč
2 260 000 Kč
5 700 000 Kč
4 354 773 Kč
1 690 683 Kč
4 549 044 Kč
12 999 Kč
3 659 Kč
6 977 Kč
11.2.2011
22.4.2011
21.4.2011
1
1
1
12 999 Kč
3 659 Kč
6 977 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,77
0,8
0,8
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota
93
Využití podle územního plánu
Občanská vybavenost + bydlení
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
Občanská vybavenost + bydlení
Občanská vybavenost + bydlení
Rodinný dům
1
1
1
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Ano
Ano
Ano
1
1
1
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
10 009 Kč
2 927,6 Kč
5 582 Kč
Lepší
Horší
Horší
0,85
1,09
1,05
8 508 Kč
3 191,1 Kč
5 861 Kč
Dobrý
Horší
Dobrý
1
1,1
1
8 508 Kč
3 510,2 Kč
5 861 Kč
Výborná
Horší
Dobrá
0,8
1,1
1
6 806 Kč
3 861,2 Kč
5 861 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
6 806 Kč
3 861,2 Kč
5 861 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
6 806 Kč
3 861,2 Kč
5 861 Kč
Výborná
Výborná
Horší
1
1
1,2
6 806 Kč
3 861,2 Kč
7 033 Kč
Výborná
Dobrá
Horší
1
1,1
1,15
6 806 Kč
4 247,3 Kč
8 088 Kč
Dobrá
Horší
Dobrá
1
1,1
1
6 806 Kč
4 672,1 Kč
8 088 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Výborná
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
94
Jiná technická korekce
X
Korekce Upravená hodnota
X
X
X
1
1
1
6 806 Kč
4 672,1 Kč
8 088 Kč
Obdobná
Obdobná
Větší
1
1
0,9
6 806 Kč
4 672,1 Kč
7 279 Kč
X
X
N/A
1
1
1
6 806 Kč
4 672,1 Kč
7 279 Kč
6 806 Kč
4 672,1 Kč
7 279 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
374,5
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
X
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku
6 253 Kč
2 341 564 Kč 330 253 Kč
Celková porovnávací hodnota
2 671 817 Kč
Tab. 10.3: Majetek jako celek - porovnávací metoda
10.4.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití metody ocenění na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při této metodě je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny os potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je v těchto výpočtech stanovena pomocí přímé kapitalizace. 95
Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech. V těchto výpočtech se předpokládá, že služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
2 549 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 10.4.
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné
240 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
Efektivní hrubý příjem
7,7%
18 480
221 520
Náklady na údržbu
20 000
Pojistné
5000
Daň z nemovitosti
5100
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
3000
Provozní náklady celkem
33 100
Provozní příjem
188 420
Rezervy na renovace
10 000
Čistý provozní příjem
178 420
Míra kapitalizace
7%
Indikovaná hodnota
2 548 857 Kč
Zaokrouhleno
2 549 000 Kč
Tab. 10.4: Příjmová metoda 96
10.4.3 Nákladová metoda U této metody je hodnota pozemku přičtena k výsledné hodnotě stanovené nákladovou metodou. Tato metoda indikuje, jaké náklady jsou nutné k vybudování stejného majetku při současných cenách, za použití stejných materiálů, norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Z částky nákladů na pořízení majetku jako nového je odečtena částka vyplívající z fyzického opotřebení majetku, funkčních a ekonomických nedostatků pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase.
Pro stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou byly použity podklady jako jsou projektová dokumentace, cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2011 a jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti Kp stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.
97
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
4 698 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 10.5. NÁKLADOVÁ METODA Název
Restaurace, Na Splavě 58, Česká Třebová
Číslo pozemku
235/2
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
77 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
20 let
Ekonomická životnost
60 let 217m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
1 nadzemní, půdní vestavba 374,5m2
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti
0,69 258,4m2
Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor
1 118,95m3
Jednotkové reprodukční náklady
4918 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
5 502 996 Kč
Fyzické opotřebení
-18,5%
4 484 943 Kč
Funkční nedostatky
-5%
4 305 545 Kč
Ekonomické nedostatky
0%
4 305 545 Kč
Vedlejší stavby
Nejsou
Venkovní úpravy
62 695 Kč
Pozemek
330 253 Kč
Indikovaná hodnota
4 698 493 Kč
Zaokrouhleno
4 698 000 Kč
Tab. 10.5: Nákladová metoda 98
10.5 Závěr k ocenění administrativní budovy Závěrečné hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován ke dni 23.4.2011. Použitím výše popsaných metod ocenění byly
pro stanovení tržní hodnoty
majetku určeny následující indikace:
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
2 671 817
60
1 603 090
Příjmová metoda
2 548 857
30
764 657
Nákladová metoda
4 698 493
10
469 849
Výsledná cena
2 837 596
Zaokrouhleno
2 838 000
Tab. 10.6: Výsledná hodnota
Oceňovaný majetek patří mezi typy, které se běžně obchodují. Přesto se v této lokalitě jedná o obtížně porovnatelné prodeje. I když porovnávací metoda nejlépe odráží stav trhu v daném místě a čase, je jí s přihlédnutím k výše zmíněným důvodům dána váha 60 %. Vzhledem ke své lokalitě, majitel předpokládá výnos z oceňovaného majetku. Výnosové metodě byla proto přisouzena váha 30%. Investoři nejsou ochotni v případech starších nemovitostí akceptovat výši nákladů. Proto je nákladové metodě výpočtu přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23. 4. 2011 reprezentována částkou:
= 2 838 000 Kč (slovy: dvamilionyosmsettřicetosmtisíckorunčeských)
99
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je využíván nebo by využíván být mohl.
100
10.6 Omezující podmínky a předpoklady Uvedené podmínky a předpoklady a Osvědčení jsou součástí ocenění majetku. Musí být uvedeny v každé oceňovací zprávě.
11. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
12. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založená celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
13. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 15. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se 101
zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru.
19. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.
20. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
102
10.7 Osvědčení Já níže podepsaná tímto osvědčuji, že:
5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.
6. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.
7. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
8. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne
22. 4. 2011
Veronika Faltusová
103
10.8 Přílohy 10.8.1 Výpis z katastru nemovitostí 10.8.1.1 Informace o stavbě
104
10.8.1.2 Informace o pozemku
105
10.8.1.3 Snímek z katastrální mapy
106
10.8.1.4 Umístění na mapě
107
C) Analytická část 11. Analýza trhu s nemovitostmi 11.1 Okres Ústí nad Orlicí
11.1.1 Popis okresu Okres Ústí nad Orlicí je okresem v Pardubickém kraji. Jeho sídlem je město Ústí nad Orlicí. Z hlediska počtu obyvatel je největší město Česká Třebová. Celkem je na okrese 115 obcí, z toho 10 měst a 1 městys. Rozloha okresu je 1 258,31 km², počet obyvatel je 140 503 osob. Hustota zalidnění je 112 obyvatel na 1 km², v krajském i republikovém měřítku je to mírný podprůměr. V rámci kraje sousedí na západě s okresem Pardubice, na jihozápadě s okresem Chrudim a na jihu s okresem Svitavy. Dále pak na východě sousedí s okresem Šumperk Olomouckého kraje a na severozápadě s okresem Rychnov nad Kněžnou Královéhradeckého kraje. Ze severu je okres vymezen státní hranicí s Polskem. Okres Ústí nad Orlicí je průmyslový a zemědělský. Zanikl pivovarský průmysl a z velké části textilní průmysl, který se již týká jen města Ústí nad Orlicí. Z velké části je zde rozvinut elektrotechnický průmysl. Ústí nad Orlicí se nachází v podhůří Orlických hor s krásným okolím a množstvím památek. S výstavbou cyklostezek a sportovních areálů vzrostl turistický ruch. Okresem prochází hlavní železniční trasa Praha-Olomouc, Česká Třebová pak tvoří železniční uzel, což je důležité z komerčního hlediska. 108
Města v okrese Ústí nad Orlicí:
11.1.2 Trh s nemovitostmi V posledních letech vzrostl zájem o bydlení v blízkosti přírody, což v okrese Ústí nad Orlicí zapříčinilo vzrůst výstavby rodinných domů. Města nabízejí k prodeji nové pozemky v jejich okolí. Také se investuje do modernizování měst. Největší investiční akcí v minulém roce bylo dostavění nového dopravního terminálu v České Třebové, v Ústí nad Orlicí je přestavba vlakového nádraží v projektové fázi.
11.1.3 Regionální segmentace Trh se dá rozdělit na Ústí nad Orlicí s blízkým okolím a zbytek okresu. 11.1.3.1 Ústí nad Orlicí
Pozemky Proluky V centru města se proluky nevyskytují. Jelikož se domy v centru města udržují a rekonstruují, není reálné, že by demolicemi mohly v dohledné době proluky vzniknout. 109
V širším intravilánu města se proluky vyskytují, ale jejich množství nepokrývá nabídku. Tento problém město řeší změnou územního plánu a rozšiřuje obytnou zónu v okolí města.
Stavební pozemky V posledních třech letech se v Ústí nad Orlicí výrazně rozvíjel obchod a služby. Díky tomu proběhly změny územního plánu, kdy se obytná území a území volné krajiny přetransformovaly na území produkční - průmyslové. Tyto změny se týkaly hlavně centra města. V širším intravilánu se naopak území volné krajiny změnilo na obytná území. Ceny za zastavitelný pozemek v Ústí nad Orlicí se pohybují v rozmezí 700 - 1300 2
Kč/m v závislosti na vzdálenosti od centra a kvalitě inženýrských sítí. Na okraji města se ceny pohybují v rozmezí 150 - 600 Kč/m2, týkají se zejména pozemků určených pro obytnou zástavbu.
Budovy Byty V nabídce jsou převážně byty v panelových domech ze 70. a 80. let minulého století. Byly však také vystavěny nové bytové domy v lokalitě Na Štěpnici a Na Pláni, po kterých je poptávka vyšší než po starších bytech. Cenové intervaly nabízených bytů: Byt 1 + 1
500 000 - 900 000 Kč
Byt 2 + 1
750 000 - 1 850 000 Kč
Byt 3 + 1
1 455 000 - 2 100 000 Kč
Byt 4 + 1
1 300 000 Kč (malá nabídka)
Tab. 11.1: UO Prodej - byty Rodinné domy Vzhledem k nabídce nových pozemků určených k bydlení v okrajových částech města jsou ve výstavbě rodinné samostatně stojící domky, jejichž cena se pohybuje kolem 4 000 000 Kč. Jelikož jsou některé pozemky stále volné, lze předpokládat výstavbu rodinných domů i do budoucna. Starší domy ve městě jsou obchodovány 110
v rozmezí 2 000 000 - 3 000 000 Kč dle technického stavu.
Objekty pro individuální rekreaci V okolí Ústí nad Orlicí jsou zahrádkářské oblasti s chatkami. Jejich nabídka je však omezená. Ceny se pohybují v rozmezí 130 - 350 tisíc Kč. Vzhledem k rozšiřující se oblasti se zástavbou rodinných domků lze očekávat sníženou poptávku po tomto druhu nemovitosti.
Bytové domy Prodej bytových domů je v této lokalitě výjimečný. V současném období nebyl žádný bytový dům obchodován.
Administrativní budovy Objekty
tohoto
typu
jsou
v této
lokalitě
málo
obchodovány.
Trh
s administrativními budovami je spíše trhem pronájmu jejich částí. V současném období byly obchodovány pouze tři menší objekty tohoto typu v rozmezí 3 700 000 - 5 500 000 Kč v centru města.
Průmyslové objekty Žádný výrobní objekt nebo sklad není v současném období nabízen. Obchodovány jsou spíše objekty živnostenské, jako jsou obchody a provozovny. Jejich ceny se pohybují do 4 mil. Kč.
Nájmy Byty Nabídka bytů na pronájem je v Ústí nad Orlicí velice omezená. Průměrná výše nájemného: Byt 1 + 1
4 000 Kč/měsíc
Byt 2 + 1
7 000 Kč/měsíc
Byt 3 + 1
9 000 Kč/měsíc
Tab. 11.2: UO Pronájem - byty 111
Prodejní prostory Poptávka po pronájmech prodejních prostor je vyšší než nabídka. Centrum města
2 000 - 3 000 Kč/m2/rok
Širší okolí
1 400 - 2 500 Kč/m2/rok
Tab. 11.3: UO Pronájem - prodejní prostory Kanceláře Nabídka po kancelářských prostorech vyrovnává nabídku. Centrum města
1 200 - 1 600 Kč/m2/rok
Širší okolí
600 - 900 Kč/m2/rok
Tab. 11.4: UO Pronájem - kanceláře
Průmyslové objekty Nabídka těchto typů objektů je velice malá. V současném období jsou nabízeny pouze sklady a to okolo 600 Kč/m2/rok. 11.1.3.2 Okres Ústí nad Orlicí kromě okresního města
Pozemky V minulém roce byly ve velké míře poptávány velké pozemky na výstavbu fotovoltaických elektráren. V současné době, díky legislativě, je tento trend na ústupu. Nabídka pozemků je poměrně rozsáhlá. Jedná se o pozemky spíše v okrajových částech měst a v menších obcích. Ve centrech větších měst této oblasti, např. České Třebové, ceny dosahují až 1 400 Kč/m2. V průměru se ceny pohybují okolo 500 Kč/m2.
Budovy Byty Byty se v tomto okrese obchodují jak starší z panelové zástavby, tak nové, z nově vystavěných bytových domů na okrajích měst. Poptávka po menších bytech v posledních měsících vzrostla, naopak po větších bytech klesla. 112
Průměrná cena obchodovaných bytů dle velikosti:
Byt 1 + 1
740 000 Kč
Byt 2 + 1
1 050 000 Kč
Byt 3 + 1
1 350 000 Kč
Byt 4 + 1
1 600 000 Kč
Tab. 11.5: Prodej - byty Obchodované ceny jsou v celorepublikovém měřítku pod průměrem. Vývoj průměrných cen bytů 1 220 000 Kč 1 207 752 Kč
1 200 000 Kč
Kč
1 180 000 Kč
1 179 364 Kč 1 165 031 Kč
1 160 000 Kč
1 152 027 Kč
1 140 000 Kč
1 147 653 Kč 1 132 135 Kč
1 120 000 Kč 1 100 000 Kč 1 080 000 Kč 11/2010
12/2010
1/2011
2/2011
3/2011
4/2011
Měsíc
Tab. 11.6: Graf prodeje bytů
Rodinné domy Nabídka rodinných domů je v tomto okrese široká. Staré domy ze začátku minulého století, vyžadující rekonstrukci jsou nabízeny od 135 000 Kč. Rodinné domy ze 70. a 80. let minulého století jsou obchodovány v rozmezí 1 750 000 - 3 500 000 Kč dle jejich technického stavu a lokalitě. Nové domy se pak obchodují v rozmezí 4 - 5 mil. Kč.
Objekty pro individuální rekreaci Jelikož je okres Ústí nad Orlicí v podhůří Orlických hor, je zde rekreace v přírodě v oblibě. Nastupující generace však tento trend nepreferuje díky změně životního stylu. 113
Proto se dá očekávat pokles poptávky v následujících letech. V nabídce jsou jak malé chatky, tak velké chalupy. Malé převážně dřevěné chatky do 30m2 se nabízejí za 100 tis. - 300 tis. Kč, převážně zděné chaty standardní velikosti jsou v nabídce za 300 tis. - 1 mil. Kč, velké chalupy pak za 1 mil. - 3 mil. Kč.
Nájmy Byty Menší byty jsou nabízeny běžně k pronájmu. Po větších bytech je poptávka malá.
Průměrné nájemné: Byt 1 + 1
4 - 6 tis. Kč/měsíc
Byt 2 + 1
4,5 - 7 tis. Kč/měsíc
Byt 3 + 1
6 - 9 tis. Kč/měsíc
Tab. 11.7: Pronájem - byty Prodejní prostory V centrech měst se prodejní prostory pronajímají v rozmezí 2 000 - 3 000 Kč/m2/rok, v širším intravilánu pak v rozmezí 1 300 - 2 000 Kč/m2/rok, v méně atraktivních místech pro obchodování se pak nájmy pohybují okolo 800 Kč/m2/rok.
114
11.2 Závěr k analytické části V okrese Ústí nad Orlicí jsou nejvíce obchodovány pozemky pro zástavbu k bydlení, rodinné domy a byty. Poptávka po pozemcích se soustřeďuje zejména na okrajové části měst k výstavbě nových rodinných domů. Starší rodinné domy jsou díky programu zelená úsporám v posledním období hromadně rekonstruovány. Byty se obchodují spíše nové, nebo v rekonstruovaných panelových domech, po starších bytech je poptávka menší, protože byty většinou vyžadují rekonstrukci. U objektů pro individuální rekreaci lze očekávat pokles poptávky v oblasti chatek v zahrádkářských koloniích, kvůli nastupující generaci, která již nemá takový zájem o drobné zahrádkářství. Pronájem nejvíce tvoří byty a prodejní prostory ve městech. V obcích se s pronájmy bytů prakticky nesetkáme. Ceny uvedené v této analýze jsou spíše orientačního charakteru. Velmi záleží na jednotlivých aspektech dané nemovitosti, jako jsou stáří, technický stav, lokalita atp.
115
Použitá literatura Tištěné monografie [1]
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 3. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o., 1995. ISBN 80-85867-92-3
[2]
ČSS - Vědeckotechnická společnost pro sanace staveb a péči o památky - WTA CZ. Hodnocení a sanace fasádních omítek s trhlinami. 1. vyd. Praha: Tauris, 2002. ISBN 80-02-01429-4.
[3]
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí, díl 1. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3
[4]
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9
[5]
ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. 1. vyd. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství s.r.o., 2008. ISSN: 1803-5159
[6]
TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6
[7]
VLČEK, Milan; MOUDRÝ, Ivan; NOVOTNÝ, Miloslav; BENEŠ, Petr; MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb. 1.vyd. Šlapanice: ERA group spol. s.r.o., 2001. ISBN 80-86517-10-1
[8]
VLČEK, Milan; BENEŠ, Petr. Poruchy a rekonstrukce staveb, modul 01. 1.vyd. Brno: Vysoké učení technické, 2006.
[9]
MICHÁLEK, Josef; NOVOTNÝ Jan. Pozemní stavitelství v kresbách (Pro 1. až 4. ročník SPŠ stavební). Praha: Sobotáles, 2006. ISBN 80-86817-16-4.
[10] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
Legislativní dokumenty [9]
Úplné znění o oceňování č. 815/2011. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2011. ISBN 978-80-7208-828-7
Elektronické monografie [10] Realitní server. www.s-reality.cz 116
[11] Informace o obcích a městech.www.obce-mesta.info [12] Informace o obcích a městech.www.nasemesta.cz [13] Mapy ČR. www.mapy.cz [14] Informace o realitách. www.realitycechy.cz [15] Mapy nájemného. www.mmr.cz
117
