Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce
Autor:
Jiří Čermák Oceňování majetku
Vedoucí Práce:
Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Praha
Červen 2011
1
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem svou bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím literatury uvedené v soupisu na konci práce. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronické podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 20. června 2011
Jiří Čermák
2
Poděkování:
Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc.
3
Anotace: Příjmení a jméno:
Jiří Čermák
Název:
Vliv vad a poruch staveb na ocenění
Vedoucí práce:
Prof. Ing. Josef Michálek, CSc
Katedra:
Oceňování majetku
Ak. Rok:
2010/2011
Tato bakalářská práce je dělena do tří částí. –
Teoretická část se zabývá tříděním vad a poruch, jejich vznikem a vlivem na ocenění staveb.
–
Praktická část obsahuje dvě trţní ocenění, vypracované na trţních principech. Jedná se o ocenění bytové jednotky na Praze 3 a ocenění budovy občanské vybavenosti v okrese Praha-východ.
–
Analýza realitního trhu v MČ Praha 3.
4
Annotation: Name and surname:
Jiří Čermák
Title:
The influence of construction defects and malfunction on
pricing Supervisor:
Prof. Ing. Josef Michálek, CSc
Department:
Property Valuation
Ak. Year:
2010/2011
This bachelor´s thesis is divided into three parts. - The theoretical part deals with sorting defects and malfunction, their occurrence and impact on the valuation of buildings. - The practical part contains two market valuation, drawn processed according to the market principles. It is an appreciation of housing unit in Prague 3 and awards of building public facilities in the district of Prague-east. - Analysis of the real estate market in the district of Prague 3
5
Obsah: PROHLÁŠENÍ: .................................................................................................................. 2 PODĚKOVÁNÍ: ................................................................................................................ 3 ANOTACE: ...................................................................................................................... 4 ANNOTATION: ................................................................................................................ 5 OBSAH:........................................................................................................................... 6 A.
TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................................... 8 ÚVOD ................................................................................................................................... 8 1 KLASIFIKACE VADY A PORUCHY ........................................................................................... 9 1.1 Pojem vada, porucha ............................................................................................. 9 1.2 Zjistitelnost vady .................................................................................................. 10 1.3 Původce vady ....................................................................................................... 10 2 VADY A PORUCHY VZNIKAJÍCÍ V INTERIÉRU STAVBY ............................................................... 12 2.1 Kondenzovaná voda – difúze vodních par ........................................................... 12 2.2 Radon v objektech ............................................................................................... 13 2.3 Dřevokazné houby ............................................................................................... 15 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7
Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans) .............................................................. 16 Koniofora sklepní (Coniophora puteana) ............................................................... 16 Trámovka (Gloeophyllum sp.) ................................................................................ 17 Pornatka Vaillantova (Poria vaillanti) ..................................................................... 17 Čechratka sklepní (Paxillus panuoides) .................................................................. 17 Troudnatec růžový (Formitopis rosea) ................................................................... 17 Dřevokazné plísně .................................................................................................. 17
2.4 Dřevokazný hmyz ................................................................................................. 18 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5
3
VADY A PORUCHY VZNIKAJÍCÍ VLIVEM VNĚJŠÍHO PROSTŘEDÍ .................................................... 21 3.1 Zdroje vlhkosti...................................................................................................... 21 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Srážková voda ........................................................................................................ 22 Vzlínající voda ......................................................................................................... 22 Kondenzovaná voda ............................................................................................... 23 Voda působící hydrostatickým tlakem ................................................................... 23
VADY A PORUCHY TECHNICKÉHO RÁZU............................................................................... 24 4.1 Vady z předprojektové fáze ................................................................................. 24 4.2 Vady z projektové fáze ......................................................................................... 24 4.3 Vady a poruchy z montážní fáze .......................................................................... 24 4.3.1 4.3.2 4.3.3
5
Tesařík krovový (Hylotrupes bajulus L.) ................................................................. 18 Tesařík fialový (Callidium violsceum) ..................................................................... 19 Červotoči (Anobidae sp.) ........................................................................................ 19 Pilořitky (Siricidae) ................................................................................................. 19 Mravenci (Formicidae) ........................................................................................... 20
Poruchy základových konstrukcí ............................................................................ 25 Poruchy svislých nosných konstrukcí ..................................................................... 27 Poruchy vodorovných konstrukcí ........................................................................... 28
VLIV NA OCENĚNÍ .......................................................................................................... 29 5.1 Porovnávací metoda ............................................................................................ 29 5.1.1
Promítnutí vad a poruch do porovnávací metody ................................................. 29
6
5.2 Nákladová metoda .............................................................................................. 30 5.2.1
Promítnutí vad a poruch do nákladové metody .................................................... 30
5.3 Příjmová metoda ................................................................................................. 32 5.3.1
Promítnutí vad a poruch do výnosové metody ...................................................... 32
5.4 Ocenění dle cenového předpisu ........................................................................... 33 5.4.1
Promítnutí vad a poruch do ocenění dle cenového předpisu ................................ 34
ZÁVĚR ................................................................................................................................ 36 B.
PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................... 37 TRŽNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ............................................................................................ 37 TRŽNÍ OCENĚNÍ BUDOVY OBČANSKÉ VYBAVENOSTI ....................................................................... 54
C.
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU – PRAHA 3 ............................................................... 78 POPIS MĚSTSKÉ ČÁSTI .................................................................................................. 79 TRH S NEMOVITOSTMI ................................................................................................ 79 MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3.............................................................................................. 80 Proluky ................................................................................................................................ 80 Stavební pozemky ............................................................................................................... 80
BUDOVY ....................................................................................................................... 80 Byty...................................................................................................................................... 80 Nájmy .................................................................................................................................. 81 Kancelářské a skladové prostory ......................................................................................... 82
Významné projekty ...................................................................................................... 82 Palác Flora ........................................................................................................................... 82 Central Park Praha............................................................................................................... 83 Alfarezidence....................................................................................................................... 83 Rezidence Jeseniova ............................................................................................................ 84 Rezidence Korunní............................................................................................................... 84
Počet dokončených bytů v roce 2010 .......................................................................... 85 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY.................................................................................................. 87
7
A. TEORETICKÁ ČÁST Vliv vad a poruch staveb na ocenění Úvod Tak jako se lidé nerodí bez chyb a málokdo z nás je po celý ţivot naprosto zdravý, bez jakýchkoliv nemocí, byť těch nejbanálnějších, tak ani stavby samotné nevznikají bez jakýchkoliv vad a poruch. Lidé si od nepaměti stavěli různá obydlí a stavení, ve kterých se ukrývali přes noc před zvěří či špatnými povětrnostními podmínkami. Byla to stavení čistě přechodná a s dnešními stavbami měla pramálo společného. Bylo to dáno především omezeným přístupem ke stavebním materiálům (dřevo, kámen, hlína), a omezenou moţností zpracování těchto materiálů. Není se tedy čemu divit, ţe se v dobách dávno minulých vadami a poruchami staveb nikdo nezabýval. Na úvod bych si dovolil konstatovat, ţe jsem ve své stavební praxi zatím nepoznal ani jednu stavbu, která by byla bez jakýchkoliv vad či poruch. Je to dáno především dnešní dobou, která je sice dobou neomezených moţností, co se stavebních materiálů týče, avšak co se týče provádění staveb, je velmi uspěchaná. Proto, aby celá stavba fungovala správně, je důleţité dodrţovat správné technologické postupy, přestávky, navrhovat stavby z odpovídajících materiálů a promýšlet i ten nejmenší detail. Jak jsem jiţ naznačil, dnešní doba je uspěchaná, a tento spěch se později promítne do kvality prováděné či provedené stavby. Vad a poruch je celá řada. V této bakalářské práci popisuji ty nejzákladnější a nejčastější z nich. Pro odhadce je velice důleţité, aby ve své praxi uměl vady a poruchy včas rozpoznat, posoudit a adekvátně je promítl do svého výsledného ocenění.
8
1 Klasifikace vady a poruchy 1.1 Pojem vada, porucha Porucha – „Teorie spolehlivosti chápe vznik poruchy jako událost, zatímco porucha je stav, ve kterém se objekt/proces nalézá. Pojem „porucha“ se přitom musí chápat velice obecně. Musíme především mít na paměti, že jde o poruchu objektu (do budovy zatéká)nebo o poruchu procesu (na staveniště byla dodána tuhnoucí betonová směs, beton je tedy poškozen, směs musí být tudíž odmítnuta, betonáž se tedy opozdí…).1 Abychom mohli jistou skutečnost nazvat poruchou, musí být splněny dvě podmínky: 1. Musí být zjištěna 2. Musí být škodlivá pro funkci objektu či procesu Pokud se poruchy objektu/procesu hromadí, můţe v extrémních případech dojít ke kolapsu objektu/procesu. Ke kolapsu objektu/procesu můţe dojít buď ihned po vzniku poruchy nebo postupně (poruchy se hromadí a kaţdá vyvolává další). Vada – „Za vadu se obecně považuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu (vada projektové dokumentace, vada stavby) nebo od předpokládaného průběhu procesu (vada financování realizace, vada užívání stavby). Vada je vždy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností“.2 Z důvodu značné rozmanitosti výstavbových projektu, obecná klasifikace vad ve stavebnictví neexistuje. Nejlepším zdrojem informací o vadách je vlastní zkušenost či zkušenost těch druhých.
1 2
„Projekty a zakázky ve výstavbě“, Milík Tichý, Praha 2008 „Projekty a zakázky ve výstavbě“, Milík Tichý, Praha 2008
9
1.2 Zjistitelnost vady Vady jako takové lze dělit dle procesu výstavby a jeho ukončování na: Vady zjištěné v průběhu výstavby - s vadami tohoto typu se lze poměrně snadno vypořádat, neboť škody způsobené odstraňováním jsou relativně malé. Je-li v průběhu výstavby zjištěna jakákoliv vada, musí se neprodleně odstranit. Ústupky od správného odstranění (či zanedbání odstranění) jsou nepřípustné. Pokud by se tyto ústupky praktikovaly, mohlo by to vést k nekázni dodavatelů. Vady zjištěné těsně před ukončením výstavby - odstraňování takovýchto vad můţe vést ke značným škodám na majetku účastníků projektu, či třetím osobám. Zřejmá vada - jedná se o vadu, která byla zjištěna během výstavby nebo v průběhu uţívání. O existenci této vady není pochyb (je na první pohled viditelná, hmatatelná, nebo smyslově zjistitelná). Dalším způsobem zjištění této vady je moţnost ji zjistit např. měřením, váţením či jinými zkouškami. Skrytá vada - vada, která se nedá odhalit běţným způsobem (např. jako vada „zřejmá“). Lze tak klasifikovat vadu, která byla překvapením pro všechny účastníky ve výstavbě. Většinou se tato vada objeví aţ při uţívání stavby, někdy za neobvyklých podmínek a někdy se nemusí projevit vůbec. Toto rozčlenění vad se uplatňuje při přejímání stavby, popř. v záruční době nebo při pronajímání či prodeji nemovitosti. Pro odhadce, který tu určitou nemovitost oceňuje, je velmi důleţité umět tyto vady včas klasifikovat a promítnout je do výsledného ocenění.
1.3 Původce vady Ve stavební praxi nenarazíme snad ani na jeden výstavbový projekt, který by se obešel bez jakýchkoliv vad. Pro správné začlenění vady je nutné určit jejího původce.
10
Původce můţe být: 1. Antropogenní - původcem je činnost/nečinnost člověka 2. Přírodní – původcem jsou přírodní jevy (klimatické podmínky, fauna, flora) 3. Smíšené antropogenně-přírodní – příroda se dává do pohybu činností člověka
Vady vzniklé těmito původci či jejich součinností si blíţe představíme v dalších částech této práce.
11
2 Vady a poruchy vznikající v interiéru stavby 2.1 Kondenzovaná voda – difúze vodních par Vodní páry vznikající v interiéru stavby se zde vyskytují z několika důvodů a neexistuje prakticky ţádná stavba, kde by se ţádné vodní páry nevyskytovaly. Dokonce i člověk jako takový vydýchá v průměru 1 litr vody za 24 hodin, pokud je v klidu, a aţ 2 litry vody pokud manuálně pracuje. Vodní páry v domácnostech však nevylučují pouze lidé jako takový, ale vyrábějí je i během kaţdodenních činností. Vodní páry produkujeme např.: při ţehlení, sprchování či jiném uţívání horké vody či při vaření pokrmů apod. Dalším poměrně velkým problémem je nedokonalé větrání suterénních prostor, odstranění lokálního přímého topení či montáţ nových velmi těsných oken, tyto všechny aspekty mají velmi značný podíl na tvoření a zvyšování relativní vlhkosti vzduchu, coţ má posléze za následek výskyt kondenzační vlhkosti. Výměnou nových plastových oken se sice zlepší energetické úspory, ale oproti tomu se nám tyto úspory vykompenzují vyšší relativní vlhkostí. Z prostor objektu se výměnou oken prakticky vytrácí přirozené proudění vzduchu a nahrazení větracími mříţkami není příliš efektivní a je poměrně dost závislé na lidském faktoru. Podstatně sloţitější situace se nastává v prostorech, kde se větrá ještě méně neţ v obytných prostorech. V těchto prostorech je pak jiţ na první dojem cítit značná vlhkost. Tento problém se vyskytuje hlavně u starších staveb, kde byly podlahy prakticky udusány z hlíny a vodorovná izolace zde nebyla praktikována vůbec. V mnohých případech se u těchto objektů v přízemí zazdila i okna, coţ vedlo k úplnému utěsnění a absolutně nulovému odvodu vlhkosti z objektu. Právě z těchto důvodů je velice důleţité kaţdou stavební úpravu důkladně zváţit a zvolit předem adekvátní náhradu. Jestliţe například měníme dvojitá okna za plastová zdvojená, je nutné zajistit adekvátní výměnu vzduchu, i kdyţ jsou okna zavřená. Suterénní místnosti je důleţitě co nejčastěji větrat, a to za jakéhokoliv počasí. Jedině tímto způsobem lze bojovat proti relativní vlhkosti a udrţovat ji na přijatelných hodnotách.
12
Nejčastější výskyt kondenzace na fasádách a na zdech interiérů je zapříčiněn tzv. tepelnými mosty. „Tepelný most je místo v dané konstrukci, kde dochází k větším tepelným tokům, než v blízkém okolí“.3 Jedná se tedy o místa, kde uniká na jednu jednotku plochy větší mnoţství tepelné energie neţli v okolní konstrukci při stejné ploše. Tepelné mosty jako takové začaly ovlivňovat kvalitu bydlení aţ v dobách, kdy se na místo překladů v podobě zděných kleneb či dřevěných trámů, začali pouţívat betonové prvky. Tento druh překladů sice výrazně pomohl z hlediska statiky, ale dlouhou dobu se zanedbávalo tepelné izolování tohoto místa a na zdech a omítkách se pak tvořili vlhké, tmavé fleky.
2.2 Radon v objektech Radon je všudypřítomný radioaktivní plyn, který vzniká přeměnou uranu. Tento plyn je v různých mnoţstvích přítomen ve všech materiálech zemské kůry. Radon je schopen sám sebe přeměňovat na další radioaktivní prvky (např. izotopy polonia, olova a vizmutu), které se při vdechování zachycují v dýchacích cestách a ozařují je. Radon jako takový není nijak cítit, je bez chuti, barvy a patří mezi vzácné plyny. V posledních desetiletích, se vzrůstající koncentrací radonu v interiérech stavby, která je způsobena utěsňováním domů a pouţíváním stavebních materiálů jako jsou např. popílky, strusky a škváry, podíl radonu vzrostl. Směrné hodnoty pro obsah radonu u stávajících a nových staveb stanovuje vyhláška, kterou vydalo SÚJB4 č.184/1997 Sb. V pobytovém prostoru stávajících budov by neměla být průměrná hodnota tzv. ekvivalentní objemové aktivity radonu vyšší neţ 200Bq/m3. Jestliţe je tato hodnota překročena, je doporučeno provést rozumná protiradonová opatření. Pokud by byla naměřena hodnota vyšší neţ 2000Bq/m3, měl by v takovémto prostoru vyloučen dlouhodobý pobyt osob.
3 4
Definice tepelného mostu http://www.e-c.cz Státní úřad pro jadernou bezpečnost
13
V pohybových prostorech novostaveb by měla být průměrná ekvivalentní objemová aktivita radonu menší neţ 100Bq/m3. Proto by se při výstavbě nových objektů měla věnovat zvýšená pozornost protiradonových opatření. Protiradonová opatření lze rozdělit do tří skupin5: Nízké riziko - v daném případě se ochrana proti radonu nevyţaduje, ale v ţádném případě se také nezakazuje. Absolutně dostačující ochranou je kvalitou standardní hydroizolace navrţená dle hydrofyzikálního namáhání spodní stavby objektu. Tato izolace musí být provedena celistvě se svařenými spoji po celé ploše objektu. Je nezbytně nutné věnovat pozornost vodotěsnému opracování prostupů instalací. Střední riziko - zde se povaţuje za dostatečné protiradonové opatření provedení všech kontaktních konstrukcí v 1. kategorii těsnosti, tzn. s protiradonovou izolací, která zároveň plní i funkci hydroizolace. Za protiradonovou izolaci lze pokládat kaţdou kvalitnější hydroizolaci vyhovující ČSN 73 0601, která má zároveň dostatečně dlouhou ţivotnost. Izolace musí být poloţena spojitě v celé ploše kontaktní konstrukce, tzn. i pod stěnami. Zvýšenou pozornost je nutno věnovat vzduchotěsnému provedení všech prostupů izolací protiradonovou izolací. Vysoké riziko - za dostačující ochranu se povaţuje provedení všech kontaktních konstrukcí v 1. kategorii těsnosti, tzn. s protiradonovou izolací, která plní zároveň i funkci hydroizolační, doplněna 2. stupněm a to větracím systémem v podloţí. Větrací systém lze provést buď bez ventilátoru (pasivní) nebo s ventilátorem (aktivní). Průměrná ekvivalentní objemová aktivita radonu v budovách je v České republice kolem 60Bq/m3, coţ nás řadí k zemím s nejvyšší koncentrací radonu v bytech na světě. Měření radonu v domácnosti lze zjistit poměrně snadno a jednoduše pomocí tzv. stopových detektorů, které se rozmístí do vybraných místností v dotčeném objektu na dobu jednoho roku. Poté lze snadno zjistit průměrnou hodnotu. Pokud je zapotřebí zjistit koncentraci radonu rychleji (např. před kolaudací) je moţné si toto měření objednat i u specializovaných firem, které však musí mít povolení SÚJB. Tato měření trvají obvykle týden. 5
Vytvořeno pomocí http://www.iradontest.cz
14
Koncentrace radonu v domě se velmi významně mění. Velmi silně ji ovlivňuje větrání místností, ale také změny v přísunu radonu z podloţí stavby. Pokud se radon do objektu dostává ze země, je jeho přísun ovlivněn pod tlakem v budově. Podtlak v budově je závislý na rozdílu venkovní a vnitřní teploty. Právě z tohoto důvodu jsou koncentrace radonu rozdílné ve dne a v noci i v jednotlivých dnech v létě a v zimě. Vyšší hodnoty bývají zpravidla v noci a v topném období. Právě z těchto důvodů se doporučuje posuzovat hodnotu v domě podle dlouhodobé průměrné koncentrace radonu. Krátkodobá měření by se měla provádět spíše během topného období a za omezeného větrání. Nejniţší obsah radia je zpravidla v sedimentárních horninách (pískovce, jílovce), střední v metamorfovaných horninách (pararuly) a vyšší obsah radia se vyskytuje ve vyvřelých horninách (ţuly). Koncentrace radonu v běţných zeminách klesá velmi výrazně směrem k zemskému povrchu. Na povrchu pak dochází k uvolňování do atmosféry.
2.3 Dřevokazné houby6 Jedním z největších nebezpečí, kterým je dřevo na stavbě vystaveno, jsou dřevokazné houby, které dřevo napadají, oslabují a rozkládají, čímţ ve finále ohroţují statiku celého objektu. Riziko napadení dřeva houbami se zvětšuje, kdyţ je vlhkost dřeva dlouhodobě nad 20%. Řada dřevokazných hub se specializuje na určité druhy dřeva, z nichţ se nejvíce rozšiřují na dřevo bělové. Houby působí skrytě a moţností prevence je známo velmi málo. Obvykle se na jejich výskyt přijde aţ při objevení plodnic, coţ bývá v lepším případě hraniční čas pro sanaci, v těch horších případech pro rychlý komplexní zásah. V nejhorších případech pro asanaci napadeného objektu nebo jeho částí. Rozklad dřevěných konstrukcí se liší a záleţí na tom, zda je dřevo napadeno ligninovorními nebo celulózovorními houbami. Celulózovorní houby způsobují destrukční hnilobu dřeva. Jak jiţ napovídá jejich název, tak zdrojem ţivin a energie celulózovorních hub je především celulózová sloţka dřeva. Ostatní sloţky dřeva se pak mění na látky humusové povahy. Proto napadené dřevo změní barvu v tmavší a začne se pomalu segmentově rozpadat. V praxi označujeme činnost celulózovorních hub jako hnědá či červená hniloba. Korozní hnilobu způsobují houby ligninovorní, které na rozdíl od hub celulózovorních, vyuţívají všechny sloţky dřeva. 6
Vytvořeno pomocí http://www.cultural-service.cz/drevokazne-houby
15
Napadené dřevo světlá, vytváří se na něm komůrky, měkne a nakonec se začne rozpadat a drobit. Růst houby začíná klíčením spory (výtrusy) za jiţ zmíněné dlouhodobě zvýšené vlhkosti. Ze spor postupně vyrůstají malé vláskovité hyfy (vlásečnice), které se během dalšího vývoje změní v pletivo (mycelium). Poslední vývojové stadium v podobě plodnice se vyskytuje jen u některých hub. Tyto houby jsou poté schopny rozmnoţování pomocí spor.
2.3.1 Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans) Je
jedním
z nejnebezpečnějších
škůdců
na
dřevě
zabudovaném pod střechou, coţ v praxi znamená uvnitř stavby. Její nejpříznivější prostředí pro růst je ve sklepech, v přízemí, pod podlahami, na záklopech. Pokud má příznivé podmínky, dokáţe dokonce růst i na stropních trámech, ostěních, zazděných dveřních konstrukcích i na krovech staveb. Při vyhledávání potravy prorůstá cihlovým zdivem i pórovitým betonem. Má schopnost šířit se mezi betonem a vrstvami PVC. Dokonce i pod dlaţbou! Má velice skromné podmínky pro ţivot. Jsou to malý pohyb vzduchu, přítmí, teplota nepřesahující 30 stupňů celsia a vlhkost málo nad 19%. Právě tyto podmínky činí z této houby nejméně náročnou houbu na konkrétní vlhkost v místě, ale také je jedinou houbou, která je schopna si svými provazci přivést vodu z jiných míst svého růstu. Šíření provazců je 2m i více ročně. Dřevomorka vytváří bílé aţ šedobílé povrchové povlaky mycelia a při vhodných podmínkách tvoří rozlité, nepravidelné oválné červenohnědé plodnice s bílými okraji o průměru aţ 30 cm, tloušťky 3cm. Tato houba vytváří tzv. hnědou hnilobu dřeva, která se v konečné fázi rozpadá na kostky a nakonec aţ v dřevěný prach.
2.3.2 Koniofora sklepní (Coniophora puteana) Tato houba napadá zejména dřevo, které je v kontaktu s vlhkými zdmi, mokrou zemí a párou. Velmi rychle se šíří tam, kde je vlhkost dřeva větší nebo rovna 40%. Tato houba vytváří hnědou hnilobu dřeva, která se posléze rozpadá na ještě
16
menší kostky neţ u dřevomorky. Později se pod vlivem této houby dřevo rozpadá aţ na dřevěný prach. Tato houba se poměrně těţko identifikuje, jelikoţ má na povrchu poměrně málo mycelia a plodnice vytváří jen velmi vzácně.
2.3.3 Trámovka (Gloeophyllum sp.) Tato houba působí poměrně velké mnoţství škod na většině stavebních materiálů ve venkovním prostředí. Například v prostorách střechy a na místech, kam dlouhodobě zatéká, nebo na venkovních rámech a křídlech oken. Způsobuje uvnitř dřeva hnědou hnilobu, přičemţ i při velkém ztrouchnivění dřeva zůstává vnější poruch neporušen. Je tedy velmi sloţité na první pohled odhalit přítomnost této houby.
2.3.4 Pornatka Vaillantova (Poria vaillanti) Tato houba napadá především dřevo jehličnanů. Její výskyt je ve vlhkých prostorách, jako jsou například chlévy, doly apod.
2.3.5 Čechratka sklepní (Paxillus panuoides) Tato houba roste na dřevě zabudovaném ve venkovním prostředí, ale také v tmavých a vlhkých stavbách na podlahách a konstrukcích.
2.3.6 Troudnatec růţový (Formitopis rosea) Tato houba škodí ve vyšších horských polohách na zabudovaném smrkovém dřevě. Obzvláště ve dřevěných stavbách, kam dlouhodobě zatéká. Dřevo napadené Troudnatcem růţovým se rozpadá ve velkých kusech aţ na prach.
2.3.7 Dřevokazné plísně Plísně zpravidla na dřevo nepůsobí destruktivně. Nepříznivě působí spíše z estetického důvodu, jelikoţ mění barvu dřeva. Plísně se vyskytují zpravidla na vlhkých místech a většinou jsou předzvěstí dřevokazných hub. Znehodnocují ovšem papír, tapety, malby, 17
omítky apod. Některé druhy plísní jsou škodlivé lidskému zdraví, jelikoţ během svého ţivota produkují velké mnoţství oxidu uhličitého, organických kyselin i toxických látek. Mohou dráţdit pokoţku a způsobovat onemocnění dýchacích cest. Proto je nutno jim věnovat pozornost. Nejjednodušším způsobem, jak předcházet tvorbě plísní je pravidelné větrání a dostatečné vytápění veškerých prostor.
2.4 Dřevokazný hmyz7 Jedním z hlavních škůdců stavebního dřeva je dřevokazný hmyz. V našem klimatickém podnebí je to celá řada brouků. Hmyz můţe dřevo poškozovat přímo, nebo nepřímo. Nepřímé škody působí převáţně jejich larvy, které dřevo poškozují pozérkami a jeho částečným trávením. Charakteristickým výsledkem jejich působení jsou poţerkové chodbičky. Po zakuklení larev a následném výletu brouků, jsou jejich výletové otvory zcela zřejmým důkazem aktivního napadení dřeva. Dřevokazný hmyz lze rozdělit na hmyz, který napadá dřevo v čerstvém stavu a hmyz, který napadá dřevo ve stavu po zpracování. Druhá varianta hmyzu je hlavním škůdcem stavebního dřeva. Pro svůj vývoj potřebují škůdci dřevo o vlhkosti nejméně 10%, coţ znamená, ţe se stoupající vlhkostí dřeva stoupá moţnost napadení škůdcem. Vývoj larev závisí na okolní teplotě. Ideální teplota pro vývoj larev se pohybuje v průměru od 18 do 30 stupňů celsia. Teplota přesahující 55 stupňů celsia larvy usmrcuje. Po čase to se dřevem dopadne tak, ţe se jednotlivé chodbičky larev spojí, dřevo ztratí svou původní pevnost a rozpadá se. Rozsáhle škody však páchá tento hmyz také na obrazech, staroţitnostech apod. Nepřímým způsobem hmyz poškozuje materiály tak, ţe do jím vybudovaných chodbiček zavleče zárodky plísní a tím je rozšiřuje.
2.4.1 Tesařík krovový (Hylotrupes bajulus L.) Patří k nejváţnějším škůdcům stavebního dřeva, jelikoţ napadá jiţ zabudované jehličnaté dřeviny. Nejlepší podmínky nachází tesařík na půdách a v krovových konstrukcích. V zimním období aktivita larev poleví, ale larvy nehynou ani při silných mrazech. Při zpětném zvýšení teplot aktivita larev opět stoupá. Poţerkové chodbičky vyplňuje jemnou práškovou drtí. 7
Vytvořeno pomocí http://www.cultural-service.cz/drevokazný-hmyz
18
Larva tesaříka můţe poškozovat napadené dřevo i několik let (aţ dvanáct). Jedna jediná larva tesaříka dokáţe znehodnotit aţ 2m dřevěného trámu. Výletové otvory jsou oválné, o velikosti přibliţně 6 krát 4 mm.
2.4.2 Tesařík fialový (Callidium violsceum) Napadá rovněţ zabudované dřevěné konstrukce. Na rozdíl od tesaříka krovového napadá i čerstvě poraţené dřevo. Délka dospělého jedince je 10-15mm. Výletové otvory dospělých jedinců mají rovněţ jako tesařík krovový oválného průřezu, avšak mají je menší ( 3x4mm).
2.4.3 Červotoči (Anobidae sp.) Jsou nejznámějším dřevokazným hmyzem. Červotoči mimo škod na stavebním dřevě, páchají škody také na mobiliářích nebo uměleckých předmětech. Tento druh dřevokazného hmyzu napadá zejména bělové dřevo listnatých stromů i jehličnanů. Tyto dřeviny napadá zejména na chladnějších a vlhčích místech. Poţerkové chodbičky jsou vyplněny kuličkami výkalů a jemnou drtí. Samičky tohoto brouka kladou vajíčka i do jiţ vybudovaných chodbiček z předešlých let. Můţe se tak stát, ţe je dřevo napadáno po několik let celými generacemi tohoto hmyzu.
2.4.4 Pilořitky (Siricidae) Napadají ţijící jehličnaté stromy nebo dřevo čerstvě poraţené. Larvy tohoto hmyzu jsou schopny se během dvou nebo více let vyvinout i v zabudovaném dřevě. Škody mohou být znatelné aţ po několika letech od vylétnutí hmyzu, jelikoţ chodbičky jsou pevně ucpány moučkou v barvě dřeva. Výletové otvory mají průměr 5-7mm. Napadení dřeva pilořitkou končí vylétnutím dospělého jedince.
19
2.4.5 Mravenci (Formicidae) Ţijí v kolonii a budují si ve dřevě hnízda. Dřevem se ţiví a dovedou jej zcela znehodnotit. Napadají převáţně stavby, které se vyskytují v blízkosti lesa (např. rekreační objekty). Mravenci přinášejí do dřeva plísně a houby. V posledních letech můţeme mravence registrovat i ve větších městech a nejen v objektech sousedících s lesem. Je tomu tak z důvodu, ţe mravence láká pach potravin, sladkostí apod.
20
3 Vady a poruchy vznikající vlivem vnějšího prostředí Během doby ţivotnosti stavby dochází ve stavbě a stavebních konstrukcích k procesům, které jsou výrazně ovlivněny prostředím, ve kterém se stavba nachází. Vliv vnějšího prostředí na stavbu je značný. Jiţ projektant musí při svých pracích na projektu vzít v úvahu, v jakém prostředí se stavba bude nacházet a jaké vnější vlivy by ji mohly později ovlivňovat. Odhadce by měl při oceňování znát základní údaje o prostředí, ve kterém se stavba nachází a jaké problémy se mohou ve stavbě z hlediska vad a poruch vyskytovat.
3.1 Zdroje vlhkosti Do stavebních konstrukcí se voda můţe dostat prakticky ve dvou ze třech svých skupenství. Ve skupenství tekutém je to zejména v podobě vody či tající sněhu a ve skupenství plynném je to v podobě vodních par. Voda v těchto podobách se do objektu dostane mnoha cestami. Je tomu tak z důvodu velké pórovitosti a nasákavosti stavebních materiálů. Pro zabránění průniku vody do objektu je nesmírně důleţité věnovat velkou pozornost kaţdému detailu, kde je budoucí výskyt vlhkosti moţný.
21
3.1.1 Sráţková voda Tento typ vlhkosti můţeme rozdělit do následujících skupin (podle způsobu vnikání do objektu): Hnaná větrem – kdy se voda hnaná větrem můţe na návětrné straně objektu dostávat do konstrukce objektu. K velkým problémům můţe dojít, obzvláště pokud voda dopadá na zdivo, které je neomítnuté. Voda hnaná větrem dopadá na povrch zdiva poměrně velkým tlakem a dostává se hluboko dovnitř zdiva, zejména pak trhlinami. Odstřikující – tento typ sráţkové vody se dostává do konstrukce objektu zejména z okapových ţlabů či v zimním období při tání sněhu. V zimním období je tedy obzvláště namáháno soklové zdivo, na které také působí chemické soli a posypy z chodníků. Pronikající komínovými průduchy - k tomuto pronikání dochází, pokud není na komínovém tělese umístěn komínový nástavec, který by zabezpečoval neproniknutelnost sráţkových vod do komínového tělesa. Pokud není na komínu nástavec umístěn, tak voda volně vniká do tělesa, stéká k patě komínu, kde proniká do zdiva.
3.1.2 Vzlínající voda Tento typ vlhkosti pronikající do objektu se můţe vyskytovat, pokud není provedena nebo pokud není správně provedena, vodorovná (svislá) hydroizolace. Voda poté vniká do konstrukce ze zeminy, která objekt obklopuje pod úrovní terénu nebo do objektu proniká kapilárním vzlínáním z podzákladí. Voda se ke stavební konstrukci dostává pomocí vzlínání otevřenými póry zemin, kde je nasávána póry do zdiva a kapilárními silami je přemisťována směrem vzhůru ke konstrukci. Intenzita vzlínání vlhkosti je tím větší, čím větší je mnoţství vody, které se dostává ke konstrukci.
22
3.1.3 Kondenzovaná voda Jak bylo zjištěno, tak ke kondenzaci vody dochází jak v interiéru stavby, tak v prostoru základové konstrukce. Vzniká při poklesu teploty konstrukce pod teplotu rosného bodu vnitřního vzduchu. Tento jev se nejčastěji projevuje na omítkách nebo na místech, kde v konstrukci dochází k tepelným mostům.
3.1.4 Voda působící hydrostatickým tlakem V kapilárním systému se hydrostatický tlak projevuje vnikáním vlhkosti do konstrukce pod tlakem. „Hydrostatický tlak vzniká v kapalině její tíhou. Aby byl v kapalině hydrostatický tlak, musí se kapalina vyskytovat v gravitačním poli. Tlak v kapalině způsobený jinou vnější silou nebo pohybem kapaliny není hydrostatický tlak.“8 Takovýto jev způsobuje vysoká hladina podzemní vody či vzedmutá svahová voda. Vysoká hladina spodní vody je ovlivněna sráţkovými poměry nebo ročním obdobím. Obzvláště v jarních měsících, kdy dochází k tání sněhu, se hladina spodní vody zvedá nad úroveň normálu. K tomuto jevu dochází na většině území naší republiky. Se spodní vodou, působící hydrostatickým tlakem, se můţeme setkat i na místech, kde bychom ji vůbec nečekali. Pro zabránění průniku vody, působící hydrostatickým tlakem, do objektu je nezbytně nutné pouţít správnou hydroizolaci. Před navrţením izolování stavby je nutné udělat hydrologický průzkum, na základě kterého lze správně navrhnout způsob odizolování objektu.
8
http://cs.wikipedia.org
23
4 Vady a poruchy technického rázu 4.1 Vady z předprojektové fáze Tyto vady vznikají podceněním dílčích průzkumů okolí objektu, podceněním přírodních a klimatických vlivů, kladou se nereálné vlastnosti na stavební materiály a technologie, nedostatečnou odborností společnosti či fyzické osoby, která průzkum či následné výpočty prováděla, chybným výkladem příslušných norem aj. Této části, která je velmi důleţitá pro vytváření projektu, se musí věnovat maximální pozornost a nesmí se v ţádném případě podcenit. Jestliţe chyba na projektu vznikne jiţ v této fázi, pak dopad na finální stavbu můţe být katastrofální.
4.2 Vady z projektové fáze Jiţ ve fázi projektování objektu můţe dojít ke vzniku vad. Chyby a vady projektu se posléze projeví na stavbě samotné. Projekční chyby se vyskytují nejvíce u menších staveb, kde nejsou projektanti příliš zkušení či kvalifikovaní. Největšími projekčními chybami jsou zejména podcenění dimenzace objektu (nebyly vyhotoveny veškeré průzkumy), nesprávná volba technologie a materiálů zabudovaných ve stavbě, podcenění komerčních zájmů výrobců sanačních prostředků, nedodrţení platných norem, chyby vyskytující se v projektové dokumentaci. Tyto všechny faktory ovlivňují budoucí fungování stavby.
4.3 Vady a poruchy z montáţní fáze Jedná se zejména o vady vzniklé při realizaci stavby. Mezi tyto vady patří nedodrţení technologických postupů (předepsaných výrobcem materiálu), pouţití nekvalitních materiálů, jakoţto ekvivalentní náhraţka za projektantem navrţené materiály. Nízká odborná znalost dělníků, kteří materiály do stavby zabudovávají, nedodrţení projektové dokumentace, aj.
24
V dnešní uspěchané době, kdy technologické přestávky prakticky neexistují, se vad a poruch po realizaci stavby vyskytuje poměrně velké mnoţství. Technologické přestávky je velmi důleţité dodrţovat, obzvláště z důvodu vyzrání stavebních materiálů.
4.3.1 Poruchy základových konstrukcí9 Poruchy základových konstrukcí jsou velice často způsobeny změnou tvaru základové spáry. Zejména jejím zakřivením (konkávní, konvexní), natočením, nestejnoměrným stlačením základové spáry, pohybem základového podloţí apod. Poruch základových konstrukcí lze najít velké mnoţství. Ve stavební praxi se můţeme v některých případech dokonce i setkat s kombinacemi některých poruch. Poruchy základových konstrukcí mohou být způsobeny jiţ při jejich výrobě, změnou působení vnějšího prostředí apod. Mezi moţné hlavní příčiny, podílející se na degradaci základové konstrukce, lze zahrnout: 1. Nedostatečná únosnost základové spáry (chybný geologický průzkum) 2. Nestejnorodost základového podloţí 3. Změna výšky hladiny spodní vody, podmáčení základové spáry, probíhající výstavba v okolí, změna výšky terénu v okolí 4. Pohyb základového podloţí, vytlačování základové zeminy 5. Neshoda mezi projektovaným a skutečným zatíţením základové konstrukce 6. Změna vnějších podmínek 7. Špatný návrh základové konstrukce 8. Nekvalitní provedení základové konstrukce 9. Zásah okolní vegetace
9
„Konstrukce pozemních staveb 60-Poruchy a rekonstrukce staveb 1.díl, Prof. Ing. Jiří Witzany , DrSc. a kolektiv
25
Základová konstrukce je nepostradatelnou a velice důleţitou součástí téměř kaţdé stavby. Důleţitá je zejména z toho důvodu, jelikoţ přenáší reakce z vrchní stavby do základového podloţí a zpětně reakci ze základového podloţí do vrchní stavby. Je velice obtíţné navrhnout základovou konstrukci tak, aby správně plnila svou funkci a zároveň byla co moţná nejekonomičtější. Z tohoto důvodu navrhujeme základovou konstrukci jako součást celého nosného systému budoucího objektu. Pro správný návrh základové konstrukce musí mít projektant absolutní znalosti nejen o vlastnostech nosného systému a základovém podloţí, ale také rozbor vzájemné interakce a odezvy na vlivy a zatíţení působící odděleně nebo současně na obě části celého nosného systému. Základové konstrukce dříve vybudovaných staveb byly navrhovány samostatně jako samostatná konstrukce. Nebylo tedy uvaţováno o vzájemném spolupůsobení základové konstrukce, vrchní stavby a základového podloţí. Základová konstrukce, základové podloţí a vrchní stavba tvoří dohromady jeden celek a vzájemně spolupůsobí. Jednou z nejčastějších příčin poruch základových konstrukcí je nedostatečný geologický průzkum. Pokud nejsou při projekční činnosti dobře známy geotechnické podmínky, můţe mnohdy dojít k nadměrnému sedání, nebo pak k rozdílnému sedání jednotlivých částí objektu. Účinek nadměrného a rozdílného sedání a zakřivení základové spáry se projeví vznikem poruch i na vrchní stavbě, která je zatíţena rozdílnou deformací (zatlačení, natočení) jednotlivých svislých prvků. Nejčastějším důvodem poruch základových konstrukcí je nerozměrné sedání způsobené rozdílným stlačováním základové zeminy. Velikost stlačení a doba stlačení základové zeminy závisí na několika činitelích. Jsou to zejména: 1. Hloubka zaloţení 2. Rozměry a uspořádání základových konstrukcí 3. Velikost a způsob zatíţení základové spáry 4. Hydrologické podmínky v základovém podloţí 26
4.3.2 Poruchy svislých nosných konstrukcí10 Jestliţe hovoříme o svislých nosných konstrukcích, máme na mysli zejména stěny, sloupy a pilíře, jejichţ poruchy se dají rozdělit do dvou základních skupin: Statické poruchy – projevují se vznikem trhlin, popřípadě drcením průřezu prvků v oblasti zvýšených tlakových napětí, nadměrným přetvořením, odlupováním povrchových vrstev v místě lokálních koncentrací tlakových napětí, porušením krycích vrstev výztuţe, vybočením výztuţe apod. Nestatické poruchy – projevují se zvýšenou vlhkostí, výkvěty, rozpadem struktury a odlupováním povrchových vrstev.
Hlavní funkce svislé nosné konstrukce je zajištění prostorové stability nosného systému. Trhliny a lokální drcení jsou velice závaţným projevem statických poruch. Příčinou těchto poruch můţe být: 1. Nadměrné namáhání prvků 2. Změna stavu napjatosti oproti navrhovanému 3. Niţší únosnost oproti navrhovanému 4. Dynamické účinky a otřesy 5. Narušení celistvosti 6. Spolupůsobení s okolní konstrukcí 7. Zvláštní vlivy (vysoké teploty apod.) 8. Nestejnorodost (nehomogenita) prvků
10
„Konstrukce pozemních staveb 60-Poruchy a rekonstrukce staveb 1.díl, Prof. Ing. Jiří Witzany , DrSc. a kolektiv
27
4.3.3 Poruchy vodorovných konstrukcí Poruchy těchto konstrukcí se nejčastěji projeví nadměrnými deformacemi, přetvořením, trhlinami, boulením, porušováním nebo rozpadem podlahových konstrukcí apod. Hlavními příčinami ve valné většině případů jsou: 1. Nedostatečná únosnost 2. Přetíţení stropní konstrukce 3. Nekvalitní provedení 4. Pokles či vychýlení podpor 5. Deformační účinky způsobené teplotou či vlhkostí 6. Neodborné zásahy 7. Mechanické poškození 8. Dynamické účinky a otřesy 9. Degradační procesy Poruchy stropních konstrukcí mají za následek poruchy navazujících konstrukcí, jakými jsou například podlahy, podhledy, vestavěné skříně aj. Poruchy se také projevují plísněmi, výkvěty, zvýšenou lokální vlhkostí. Tyto poruchy pochází zejména z projektové fáze projektu, které jsme se věnovali v předchozí části práce. Odhadce, který oceňuje objekt, musí být v tomto směru velice opatrný. Porucha stropní konstrukce nemusí být vţdy na první pohled vidět. Proto musí při prohlídce dané stavby dbát na jejím důkladném prozkoumání.
28
5 Vliv na ocenění 5.1 Porovnávací metoda Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti se pouţívají nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě. Informace o aktuálních cenách bývají čerpány především z veřejně dostupných zdrojů či jiných databází. V České republice například do poloviny 90. let chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Právě z tohoto důvodu, nedostatečné databáze, nebylo moţné porovnávací metodu prakticky pouţívat. Porovnávací metoda byla nahrazována jinými způsoby, jako byly například různé poměrové metody nebo metody převzaté z jiných zemí (např. bývalá NDR).
5.1.1 Promítnutí vad a poruch do porovnávací metody Odhadce, který zpracovává ocenění nemovitosti, můţe do svého konečného ocenění promítnout jakékoliv vady či poruchy v podobě korekčního činitele. Jelikoţ porovnávací metoda pracuje na principu porovnávání nemovitostí stejného druhu, ve stejné lokalitě a přibliţně stejného stáří, je nezbytně nutné, aby odhadce správně, svým odborným odhadem, určil hodnotu korekčního činitele. Korekční činitel („K“) je číslo, které zohledňuje rozdíly mezi porovnávanými nemovitostmi. Korekční činitel nám ve výsledku ovlivňuje cenu za m2 podlahové plochy. Jestliţe je „K“: K=1 – porovnávané nemovitosti ve stejném stavu, nebo se zanedbatelnými rozdíly (cena za m2 zůstává stejná) K>1 – porovnávaná nemovitost je v lepším stavu neţ je nemovitost oceňovaná (cena za m2 se navýší) K<1 – porovnávaná nemovitost je v horším stavu neţ nemovitost oceňovaná (cena za m2 se sníţí) Ve výsledku nám korekční činitele mohou velice výrazně ovlivnit výslednou cenu oceňované nemovitosti. Je na odhadci, aby korekční činitele aplikoval správně a pravdivě. 29
5.2 Nákladová metoda Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cenu majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. Uţití nákladové metody je velice důleţité. Pokud si například kupuji rodinný domek, je uţití nákladové metody naprosto nevyhnutelné. Je tomu tak z důvodu, ţe nákladová metoda nám dokáţe promítnout do ocenění jeho detailní technický stav (například: trhliny, napadení dřevokaznými houbami, plísněmi, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí apod.)
5.2.1 Promítnutí vad a poruch do nákladové metody Standard stavby Ve většině případů vycházíme při výpočtu nákladové metody z reprodukční ceny z cen průměrných. Abychom zohlednili co nejpřesněji parametry oceňované stavby, je nutné přepočítat průměrnou cenu koeficientem, který zohlední její standardní vybavení. Tento způsob uţíváme z toho důvodu, ţe dvě nemovitosti stejného typu, způsobu uţití, stáří a se stejným materiálovým řešením, mohou mít značně odlišnou reprodukční cenu. Koeficient pro stanovení standardu lze stanovit dvěma způsoby: 1. Agregovaně – reprodukční cena celé stavby je vynásobena nějakým koeficientem, který určuje, zda je vybavení podstandardní či nadstandardní. Tento koeficient by se měl pohybovat v rozmezí od 0,8 - 1,2. 2. Analyticky – jedná se o poměrně pracný způsob, ale nepoměrně přesnější. Stavbu při něm rozloţíme na jednotlivé prvky a ty oceníme jednotlivě jako podstandardní a nadstandardní. Nejvhodnější metodiku pro výpočet nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce.
30
Opotřebení Při výpočtu nákladové ceny je nutné stanovit opotřebení stavby. „Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod.“ Opotřebení můţeme stanovit třemi základními způsoby: 1. Lineární metoda – základní myšlenkou této metody je, ţe se stavba opotřebovává lineárně. Znamená to, ţe u novostavby počítáme s nulovým opotřebením, u stavby v polovině ţivotnosti je opotřebení 50% atd. Tento způsob však lze pouţít u staveb, které nikdy neproběhly ţádnou rekonstrukcí či modernizací a mají průměrnou údrţbu. Tuto metodu lze pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměly bychom jí aplikovat ve finálním ocenění. 2. Nelineární metoda – vychází z předpokladu, ţe opotřebení stavby neprobíhá lineárně. V prvních letech fungování stavby je stavba opotřebovávána málo, ale v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá (zatékání, rozvody instalací jsou zastaralé, degradace izolací, apod.). V dnešní době jsou tyto metody povaţovány za zastaralé a v praxi je jiţ nepouţíváme. 3. Analytická metoda – je sice metodou nejpracnější, avšak nejpřesnější. V této metodě je stavba rozkládána na jednotlivé prvky (střecha, základy, izolace, omítky, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Aplikace analytické metody je doporučena ve všech případech, kde ji pouţít lze. Existují tři případy, kdy ji pouţít musíme, jelikoţ ţádnou jinou metodou nejsme schopni dosáhnout adekvátního výsledku. Jsou to: 1. Nedokončená stavba 2. Stavba po modernizaci, rekonstrukci 3. Stavba v mimořádně špatném stavu
31
Je nezbytně nutné, aby odhadce zvolil pro své ocenění správný způsob stanovení opotřebení stavby a promítl jej co nejobjektivněji. Nejpouţívanějším způsobem je analytická metoda. Stejně jako u ostatních metod oceňování nám můţe výrazně ovlivnit výslednou cenu oceňované nemovitosti.
5.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem.
5.3.1 Promítnutí vad a poruch do příjmové metody V ocenění výnosovou metodou se nám vady a poruchy projeví zejména v analýze vyššího vyuţití v tzv. technické proveditelnosti. Technická proveditelnost nám určuje, zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilí, zda je řádně prováděna údrţba apod. Zohledňuje nám například stav vnitřních rozvodů, omítek apod. Vlastník nemovitosti je povinen vytvářet si rezervy na případné vzniklé vady a poruchy. Tyto rezervy musí odhadce ve svém ocenění zohlednit.
32
5.4 Ocenění dle cenového předpisu Jeden z nejstarších předpisů pro ocenění majetku lze nalézt jiţ v bibli. Poslední a dodnes platný zákon je Zákon č.151/97 Sb. O oceňování majetku, který je platný od 1. ledna 1998 (s novelizacemi č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb.,257/2004 Sb. a 296/2007 Sb.). Zákon je relativně stručný a obecný. Je tomu tak z důvodu, ţe při jeho tvorbě vycházeli zákonodárci z předpokladu, ţe zákon má platit co moţná nejvíce obecně a po co nejdelší dobu. Jednotlivé cenotvorné údaje nejsou v zákoně řešeny, jelikoţ kaţdá jejich změna by odstartovala zdlouhavé projednávání změny zákona v parlamentu a senátu. Cenotvorné údaje jsou uvedeny v prováděcí vyhlášce, kterou lze relativně jednoduše upravit rozhodnutím Ministerstva financí. Zákon upravuje způsoby oceňování majetku, práv a jiných hodnot či sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Jako základní způsob oceněná majetku sluţeb je zde stanovena tzv. obvyklá cena (trţní hodnota). Zákon upravuje oceňování téměř všech druhů majetků, s kterými se v praxi lze setkat. Jediné, co zákon neupravuje, jsou přírodní zdroje mimo lesů. Oceňováním nemovitostí se zabývá Hlava II, která se dělí na dvě části. První se zabývá oceňováním staveb, druhá pak pozemky.
33
5.4.1 Promítnutí vad a poruch do ocenění dle cenového předpisu11 Stavba nebo její část se oceňuje nákladový, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška – pokud zákon nestanoví jinak. Oceňování nákladovým způsobem – vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, ze zohlednění charakteru, velikosti stavby a z technického opotřebení. Základní ceny a způsob jejich úpravy u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanovuje vyhláška. Cena stavby se úměrně sníţí vzhledem k jejímu stáří, stavu a ţivotnosti. K výpočtu opotřebení stavby se pouţije metoda lineární nebo analytická. U lineární metody se opotřebení rozděluje úměrně na celou dobu předpokládané ţivotnosti stavby. Roční opotřebení získáme vydělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Pokud pouţijeme lineární metodu, tak se maximální opotřebení můţe rovnat 85%. Výpočet analytickou metodou uţijeme tehdy, jestliţe nám to přikazuje vyhláška, jelikoţ existují stavby, kde jinou metodu pouţít nelze. Výpočet vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v tabulkách ve výše zmíněné vyhlášce. Výsledné opotřebení stavby je v procentech. Oceňování výnosovým způsobem – vyhláška stanoví způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňování porovnávacím způsobem – vyhláška stanoví hlediska, která se při porovnání berou v úvahu.
11
Zákon č.157/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) č.815, ISBN 978-80-7208-828-7
34
Při oceňování nemovitosti dle cenového předpisu musí odhadce aplikovat do svého ocenění přesně ty hodnoty, které mu cenový předpis nařizuje. Jakékoliv odchylky od předepsaných hodnot či postupů jsou nemoţné.
35
Závěr Na závěr své práce bych si dovolil konstatovat, ţe nejlepším a nejjednodušším způsobem, jak se vyhnout vadám a poruchám u staveb, je stavbě věnovat pozornost od začátku aţ do úplného konce. Je nezbytné, aby kaţdý účastník výstavby dbal přesných pokynů vedení stavby a aby vedení stavby dbalo na provádění prací dle předepsaných technologických postupů, za příznivých klimatických podmínek a ze správných stavebních materiálů. Odhadce, který má za úkol ocenění nějaké nemovitosti, by se měl přesně řídit metodami, které jsou určené pro zohlednění vad a poruch staveb. Měl by být natolik odborně způsobilý, aby dokázal vady a poruchy stavby odhalit, rozpoznat a správně je promítnul do svého ocenění. Během zpracovávání své práce (převáţně praktické části) jsem se přesvědčil o tom, ţe jednotlivé koeficienty (či jiné způsoby zohlednění vad a poruch staveb) dokáţou značně ovlivnit výslednou cenu oceňované stavby. Je na odhadci, aby veškeré pouţívané koeficienty uţíval správně a nenechal se ovlivňovat zadavatelem. Korupce je v dnešním světě velká a u oceňování staveb se můţe vyskytovat také. Jelikoţ se většinou jedná o nemalé peněţní částky, odhadce svým oceněním můţe zadavateli přilepšit či naopak. Odhadce by měl pracovat dle svého nejlepšího vědomí a svědomí a neměl by být v ţádném případě nijak zaujatý ani vstřícný vůči zadavateli. Pokud není odhadce dostatečně odborně způsobilý, měl by si na fyzickou obhlídku stavby přizvat poradce, který je schopen mu případné nejasnosti či sporné situace objasnit.
36
B. PRAKTICKÁ ČÁST Trţní ocenění bytové jednotky
Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č.p. 185/51 V bytovém domě č.p. 185/10 Sudoměřská 185/10 130 00 Praha 3 - Ţiţkov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 22. BŘEZNA 2011
37
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace
38
37 38 39 40 44 44 48 49 50
BIVŠ, a.s. Ocenění číslo 01/02/2011 Nároţní 2 600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika 22.3.2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:
Byt č.p. 185/51 uvedený na listu vlastnictví 4714, pro katastrální území Praha 3 - Ţiţkov, okres Praha Nacházející ho se na adrese: V bytovém domě č. p. 185, Sudoměřská 185/10, 130 00 Praha 3 Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu bytové jednotky a to ke dni 22. 3. 2011. Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Prahy 3 na listech vlastnictví 4714, na katastrálním území Ţiţkov. Přílohou této zprávy je výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. 3. 2011. Trţní hodnota je peněţní částka, za kterou by byli ochotní kupující a prodávající uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatečný počet informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není nijak komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví bez jakýchkoliv omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.
39
Osobní majetek jsme zkontrolovali osobně na místě a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:
polohu
velikost
technický stav
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení.
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé dotčené lokalitě
očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění je bytová jednotka č.185/51, se spoluvlastnickým podílem ve výši 681/13424 na společných částech budovy a se spoluvlastnickým podílem ve výši 681/13424 na pozemcích v domě č.p. 185, LV 2312, na pozemku p.č. 1540/6, 1540/10.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Městská část Praha 3 je od roku 1960 jednou z městských částí, tvořící Hlavní město české republiky, Praha. MČ Praha 3 leţí ve východní části centra Prahy a skládá se ze dvou významných městských částí Ţiţkov a Vinohrady. Oceňovaný majetek byt č. 185/51 je situován v bezprostřední blízkosti centra Prahy. Přístup do objektu je zajištěn z komunikace pro pěší v ulici Sudoměřská, která probíhá po západní straně objektu. Stání automobilů je zde omezeno „Zónami placeného parkování“, parkování před domem je tedy povoleno pouze po zakoupení parkovací karty, která je prodejná osobám s trvalým pobytem na Praze 3. Toto omezení přispívá k většímu komfortu parkování před domem, jelikoţ před zavedením těchto zón byla parkovací místa zcela nedostačující. Tento bytový dům je ve svém blízkém okolí jedním z nejmladších. Jedná se o panelový dům, který je obklopen bytovými domy z 60. let. Spolu se sousedícími domy tvoří jeden „blok“ uvnitř kterého je malý dvoreček se stromy a pískovištěm. Nedaleko se
40
nacházejí Olšanské hřbitovy o rozloze 50,17 ha, které jsou nejbliţší zelení v okolí tohoto domu. Další dostupnou zelení je pak kopec „Parukářka“, který je vzdálen asi 10 min. pěší chůzí nebo Riegerovi sady, které jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti 15 minut. Městská hromadná doprava je v této lokalitě na výborné úrovni. Jezdí zde všechny druhy dopravních prostředků, které se v Praze pouţívají. Zastávka metra A „Flora“ je vzdálena 2 minuty pěší chůzí, ve stejné vzdálenosti se nalézá i zastávka tramvaje a autobusu. Další občanská vybavenost je zde také na velmi dobré úrovni, jelikoţ se bytový dům nalézá v bezprostřední blízkosti nákupního centra „ Palác Flora“, v kterém lze najít obchody všech druhů a potřeb (potraviny, restaurace, banka, kino, oděvy, obuv atd.). Ostatní občanská vybavenost, jako jsou banky, pošta, restaurace a další jsou rozmístěny v dochůdné vzdálenosti od objektu. Školy a školky jsou vzdáleny také nedaleko. Je moţné do nich docházet pěšky, nebo jet jednu stanici MHD. Ve vzdálenosti cca. 1,5 km se nachází areál „Fakultní nemocnice Královské Vinohrady“, kde lze vyhledat prakticky všechny druhy lékařské pomoci. Dále se přes ulici nachází nedávno vystavěný komplex, ve kterém je situován hotel Plaza a kancelářské prostory. Podzemní patra tohoto objektu jsou tvořena garáţemi s ostrahou, v kterých je moţno za poplatek parkovat. Bytová jednotka 185/51 s dispozicí 3+1 se nachází v 5.NP, k bytu dále náleţí další poměrná část ostatních společných prostor. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle získaných informací je záměrem zadavatele trţního ocenění vyuţívání bytové jednotky výhradně k bydlení majitele bytu. Není tedy určen k podnikatelské činnosti. Celý objekt je tvořen z prefabrikovaných panelů. Objekt bytového domu je osmipodlaţní bez podzemních podlaţí a s plochou střechou. Dům je po rekonstrukci, jsou provedena nová plastová okna s izolačním dvojsklem, rekonstrukce hlavních stoupačkových vedení vodovodu, kanalizace. Před dvěma lety byla provedena rekonstrukce obvodového pláště jeho zateplením z EPS 140 včetně finální úpravy probarvenou omítkou. V rámci zateplení objektu byla rovněţ zrekonstruována střecha. V suterénu budovy je situována samostatná plynová kotelna se zásobníkem na ohřev teplé vody, která byla vybudována před 6 lety, sklepní kóje, sušárna a kancelář určená pro vedení SVJ. Na chodbě suterénu je jako nášlapná vrstva keramická dlaţba, v ostatních částech domu je pouţito linoleum. Vodovod, kanalizace, plyn, elektro a telefon je napojen na veřejnou síť. Zdrojem tepla je jiţ výše 41
zmíněná plynová kotelna. Pro přepravu do jednotlivých podlaţí slouţí osobní výtah či schodiště. Historie Historie tohoto domu sahá pouze do roku 1988, kdy byl tento dům postaven. Je to typický panelový dům z konce 80. let, kterých bylo postaveno poměrně velké mnoţství. V této lokalitě se jich vyskytuje skutečně jen minimální mnoţství. Pozemek Předmětem ocenění je podíl ve výši 681/13424 na parcele číslo 1540/6 a 1540/10 v rozloze 260 m² Poměrná část pozemku není oceněna samostatně, ale je součástí výpočtu trţní hodnoty. Předmětem ocenění tedy není ţádný samostatný pozemek. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. BYT Oceňovaný byt se nachází v 5.NP. Vstup do domu je z ulice Sudoměřská a je jediným vstupem do objektu. Vstup do bytové jednotky je z chodby 5.NP. Za vstupními dveřmi se nachází zádveří společně s předsíní. Z prostoru předsíně lze vstoupit do všech místností bytové jednotky. Po levé ruce najdeme loţnici a dětský pokoj, naproti zádveří je situována koupelna a WC, po pravé straně je pak kuchyň a obývací pokoj. Souběţně se zádveřím je komora. V obývacím pokoji je situován vstup na lodţii. Jelikoţ se jedná o panelový dům, veškeré nosné konstrukce jsou provedeny z panelů, příčky jsou rovněţ provedeny z panelů, mimo příček oddělujících koupelnu a WC od ostatních místností. Tyto příčky byly v rámci rekonstrukce vyzděny z tvárnic Ytong namísto původního jádra. Stěny a stropy jsou omítnuty VPC omítkou a vyštukovány vyjma stěn WC, koupelny a stěny za kuchyňskou linkou, kde je keramický obklad. Jako nášlapné vrstvy je v kuchyni, předsíni, koupelně a na WC pouţito keramické dlaţby a ve zbylých místnostech je na betonové podlaze koberec. Byt je vytápěn centrálně pomocí litinových
42
radiátorů, ostatní zařizovací předměty jako např. kuchyňská linka, elektrický sporák, vana, umyvadlo, umyvadlové baterie a toaleta jsou ve standardním provedení. Rekonstrukce První rekonstrukce bytu proběhla v roce 2002, kdy proběhla rekonstrukce bytového jádra. Původní jádro bylo vybouráno a byla pozměněna dispozice koupelny a WC. Dále proběhla rekonstrukce vnitřních rozvodů vody a kanalizace v bytě. V předsíni, koupelně a na WC byly poloţeny nové nášlapné vrstvy v podobě keramické dlaţby. Druhá rekonstrukce probíhala v roce 2005, souběţně s výměnou oken v celém objektu. Byly zrekonstruovány ostatní místnosti v bytové jednotce. Týkalo se to především kuchyně, kde byly udělány nové omítky, obklady a dlaţby a byla namontována nová kuchyňská linka, včetně zařizovacích předmětů. V dětském pokoji, loţnici a obývacím pokoji byly provedeny pouze kosmetické úpravy na malbách a poloţeny nové nášlapné vrstvy. Poslední úprava bytu probíhala souběţně s pracemi na kontaktním zateplovacím systému, kdy se kompletně byt vymaloval a zrekonstruovala se lodţie, obzvláště pak nová skladba podlahy na ní. Byt je velmi dobrém stavu a ţádné další rekonstrukce zatím nejsou naplánovány. Dispozice bytové jednotky 185/51 Předsíň
9,10 m²
Kuchyň
12,30 m²
Koupelna
2,80 m²
WC
1,00 m²
Obývací pokoj
18,7 m²
Dětský pokoj
12,30 m²
Loţnice
9,20 m²
Sklep
1,40 m²
Spíţ
1,30 m²
Balkon
7,00 m²
Celkem
75,10 m²
43
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší vyuţití jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky moţné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je co moţná nejvyšší hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty se obvykle pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny obdobných, porovnatelných majetků ve srovnatelném období. Pro zohlednění případných rozdílů ve stavu vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.
44
Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku v současné době ve stavu novém.
Pro ocenění majetku pouţijeme porovnávací metodu, jelikoţ neuvaţujeme o ekonomickém vyuţití majetku a ani metoda nákladová není pro naše účely vhodná.
POROVNÁVACÍ METODA Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě. Informace o aktuálních cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
4 628 000 Kč a je kalkulována následovně: 75 x 61 704 = 4 628 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
45
AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA oceňovaný majetek
porovnávaný majetek
porovnávaný majetek
porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje pořadové číslo název nemovitosti
byt 185/51
specifikace adresa nemovitosti
Byt 3 +1
1
2
byt
byt
Byt 3 + 1
Byt 3 + 1
3 Byt 3+1
katastrální území
Sudoměřská 185 Ţiţkov
Křivá Ţiţkov
Přemyslovská Ţiţkov
Habrová Ţiţkov
obec
Praha 3
Praha 3
Praha 3
Praha 3
okres
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku pozemek není oceňován samostatně
C. Základní údaje pro porovnání počet jednotek
75
prodejní cena
74
91
66
2 799 000
4 900 000
2 990 000
cena za jednotku
x
37 824
53 846
45 303
datum transakce
03/2011
03/2011
3/2011
3/2010
1
1
1
37 824
53 846
45 303
prodej
prodej
prodej
1
1
1
37 824
53 846
45 303
absolutní
absolutní
absolutní
1
1
1
37 824
53 846
45 303
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
37 824
53 846
45 303
bytová vícepodl.
bytová vícepodl.
bytová vícepodl.
1
1
1
37 824
53 846
45 303
ano
ano
ano
1
1
1
korekce upravená hodnota
D. Právní údaje druh transakce
prodej
korekce upravená hodnota vlastnická práva
absolutní
korekce upravená hodnota existence věcných břemen
nezjištěna
korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu
bytová vícepodl.
korekce upravená hodnota stavební povolení
ano
korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky
nezjištěna
korekce
46
37 824
53 846
45 303
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
upravená hodnota
37 824
53 846
45 303
velmi dobrá
velmi dobrá
horší
E. Technické parametry lokalita
velmi dobrá
korekce upravená hodnota technický stav
velmi dobrý
korekce upravená hodnota technické vybavení
velmi dobré
korekce upravená hodnota funkční vyuţitelnost
dobrá
korekce upravená hodnota další moţný rozvoj
omezený
korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost
MHD
korekce upravená hodnota
1
1
1,2
37 824
53 846
54 364
horší
stejný
dobrý
1,2
1
1,1
45 389
53 846
59 800
dobré
stejné
dobré
1,1
1
1,1
49 928
53 846
65 780
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
49 928
53 846
65 780
omezený
omezený
omezený
1
1
1
49 928
53 846
65 780
MHD
MHD
MHD
1,2
1
1,1
59 914
53 846
72 358
velmi dobrá
velmi dobrá
velmi dobrá
1
1
1
59 914
53 846
72 358
horší
stejné
stejné
1,1
1
1
65 905
53 846
72 358
velikost
menší
větší
menší
korekce
0,95
1,2
0,8
62 610
64 615
57 886
stejný
stejný
stejný
1
1
1
62 610
64 615
57 886
atraktivita objektu
velmi dobrá
korekce upravená hodnota jiná technická korekce
příslušenství bytu
korekce upravená hodnota
F. Ostatní parametry
upravená hodnota jiná korekce
podíl pozemku
korekce upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky
61 704
Celková porovnávací hodnota
4 627 800
Zaokrouhleno
4 628 000
47
PŘÍJMOVÁ METODA Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvaţujeme o komerčním vyuţití, takţe tato metoda nebude aplikována.
NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cenu majetku, jako kdybychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. V případě našeho ocenění, ale tato metoda není vhodná, proto jí neuvaţujeme.
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, a to se skutečnostmi platnými ke dni 22. 3. 2011. Na základě výše uvedených metod, byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 4 627 800 x x
Váha (%) 100 0 0
Váţený průměr (Kč) 4 627 800 0 0 4 627 800 4 628 000
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 22. března 2011 reprezentována částkou:
4 628 000 Kč (slovy: Čtyřimilionyšestsetdvacetosmtisíckorunčeských)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.
48
Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
49
7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné12.
V Praze, dne 22. března 2011
12
----------------------------------------------
Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D., BIVS
50
Příloha číslo 1 : Výpis z katastru nemovitostí Informace o budově
č.p.:
185
Část obce:
Ţiţkov
Číslo LV:
4714
Typ budovy:
budova s číslem popisným
Způsob vyuţití:
objekt k bydlení
Katastrální území:
Ţiţkov 727415
Na parcele:
2805
Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo Jméno Čermáková Jitka
Adresa Sudoměřská 10/185, Praha3, Ţiţkov, 130 00
Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy
51
Podíl 681/ 1342 4
Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy
52
Příloha č. 2: Fotodokumentace
53
Trţní ocenění budovy občanské vybavenosti Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Budova občanské vybavenosti č.p. 333 Ul. 5. května 333 250 90 Jirny – Praha východ
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 15. DUBNA 2011
54
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace
55
54 55 56 57 60 61 69 70 71
BIVŠ, a.s. Ocenění číslo 01/05/2011 Nároţní 2 600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika 15. 4. 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:
Budova občanské vybavenosti č. p. 333 uvedený na listu vlastnictví 10001, pro katastrální území Jirny, okres Praha – východ, nacházejícího se na adrese: 5. května 333, 250 90 Jirny Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu bytové jednotky a to ke dni 15. 4. 2011. Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Praze na listech vlastnictví 10001, na katastrálním území Jirny. Přílohou této zprávy je výpis z katastru nemovitostí. Trţní hodnota je peněţní částka, za kterou by byli ochotní kupující a prodávající uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatečný počet informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není nijak komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví bez jakýchkoliv omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Osobní majetek jsme zkontrolovali osobně na místě a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:
polohu
velikost
56
technický stav
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení.
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé dotčené lokalitě
očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Ostatní majetek, jako je vybavení a vnitřní technologie apod., byl z ocenění vyloučen.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – budova občanské vybavenosti č. p. 333 – MATEŘSKÁ ŠKOLA JIRNY, je umístěna ve středu obce Jirny. Lze říci, ţe se mateřská škola nachází na jednom z nejlepších moţných míst v obci. V dochůdné vzdálenosti jsou zastávky autobusů, jak z blízkých okolních vesnic a obcí tak i z hlavního města Prahy. Parkování je moţné v bezprostřední blízkosti mateřské školy, kde je situováno 15 parkovacích stání. Pokud by tato stání pro parkování automobilů nestačila, lze parkovat i v přilehlých ulicích, kde je parkovacích míst více neţ dostatek. Necelý 1 kilometr od objektu mateřské školy je vedena dálnice D11, která zajišťuje velmi rychlou přepravu do hlavního města Prahy. Hluk z dálnice není znatelný a ţádná měření jeho moţné vnímání v obci nepotvrdila. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v budově občanské vybavenosti poskytování standardních sluţeb mateřské školy.
57
Oceňovaný majetek je tvořen celkem pozemku a budovou občanské vybavenosti. Jednotlivé části budou specifikovány v dalších částech zprávy.
Historie Budova občanské vybavenosti byla vybudována na náklady obce v letech 2009-2010. Stavba byla započata na „zelené louce“, z důvodu nedostačující kapacity v bývalé mateřské školce, která zde má jiţ dlouhodobou tradici. Mateřská škola byla zřízena po II. světové válce a 18. listopadu 1978 byla otevřena v rekonstruované budově bývalého hostince. Mateřská škola byla hodnocena ve své skupině jako jedna z nejhezčích na okrese Praha východ. Dnešní podoba mateřské školy je velmi moderní. Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky uvedené na listu vlastnictví č. 10001 , které číní jeden funkční celek. Jedná se o pozemky 378/13, 378/17, 378/12, 378/14, 378/15, 378/6. Celková plocha těchto pozemků je 5790 m2. Soubor pozemků je zastavěn zhruba z 1/5. Zbytek pozemků je vymezen pro volný pohyb dětí- zahrada. Tvar pozemku je nepravidelný, rovinný. Pozemek je napojen na všechny obvyklé inţenýrské sítě. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Pozemek je prostý jakýchkoliv vedlejších staveb, z hlediska trţní hodnoty jsou venkovní úpravy vzhledem k pozemku zanedbatelné. Jedná se prakticky pouze o přípojky ke sdělovacím a silovým mediím. Trţní hodnota není v ocenění uváděna samostatně, nýbrţ je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty jako celku. Budova občanské vybavenosti Předmětem ocenění je moderní budova občanské vybavenosti postavená v roce 2010. Dělí se na dvě části SO 01 a SO 02. Část SO 01 obsahuje jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí. V podzemním podlaţí je situována kotelna a technická místnost, v 1.NP je umístěna varna pro ohřev jídla a prostor jídelny a ve 2.NP jsou místnosti herny a loţnice dětí včetně sociálního zařízení. Část objektu SO 02 se skládá ze dvou místností heren s loţnicemi včetně vlastních sociálních zařízení a se zázemím pro vedení mateřské školy. V části SO 02 jsou rovněţ umístěny místnosti se sklady prádla a hraček. Ve všech
58
prostorách je pouţito naprosto standardního vybavení a materiálů (např. nášlapné vrstvy a obklady). Základní konstrukční systém části SO 01 je kombinací monolitického ŢB systému a skeletového systému. Šířka monolitické stěny je 200 mm. ŢB sloupy mají čtvercový půdorysný tvar rozměru 400x400mm a kruhový půdorysný tvar průměru 400mm Vnitřní příčky jsou z keramických POROTHERM 11,5 P+D. Omítky jsou vápenocementové dvouvrstvé. Podlahy jsou lité anhydritové. Sanitární prostory jsou opatřeny keramickým obkladem. Jako nášlapných vrstev v hernách je pouţito koberců a linoleí, ostatní prostory jsou vydláţděny keramickou dlaţbou a obloţeny keramickým obkladem. Střecha je zateplena polystyrenem se spádovými klíny. Finální vrstva je provedena z asfaltového pásu. Odvodnění střechy je vyhřívanými střešními vpustmi. Do střešní skladby jsou zabudovány kupolovité střešní světlíky. Zateplení objektu je řešeno minerální vatou tloušťky 140mm s probarvenou omítkou a profilovanými bosáţemi. Na střeše je situována strojovna VZT, která je vyzděna z tvárnic YTONG a zateplena minerální vatou tl. 10mm. Konstrukční systém části SO 02 je stěnový ze zdiva POROTHERM 36,5 P+D, příčky pak z POROTHERM 11,5 P+D. Stropní konstrukce je tvořena panely tl.200mm, které jsou uloţeny na nosných stěnách do cementového loţe. Omítky jsou obdobně jako v části SO 01 vápenocementové dvouvrstvé. Podlahy lité anhydritové. Rovněţ je zde jako nášlapných vrstev uţito koberců, linoleí a keramických dlaţeb. Sanitární prostory jsou obloţeny keramickým obkladem. Z heren v části SO 02 je přímí vstup do zahrady mateřské školy. Střešní plášť je rovněţ tvořen klíny z EPS a finální vrstvou je zde asfaltový pás se vsypem. Část SO 02 je zateplená minerální vatou tl.120mm s probarvenou omítkou a bosáţemi. Obě budovy jsou zaloţeny na základových pasech a patkách, na nichţ je nalita vrstva podkladního betonu. Na podkladní beton byla aplikována hydroizolace v podobě asfaltového pásu, který byl ochráněn a byla na něj vytvořena ŢB základová deska (HIZ vytaţena 40 cm nad terénem). Obě části jsou vzájemně spojeny chodbou v podobě prosklené zimní zahrady, která je z hliníkových profilů. Jako výplně otvorů je zde pouţito plastových oken a dveří v barvě „imitace dřeva“. Vnitřní dveře jsou dřevěné s ocelovou zárubní. Venkovní komunikace jsou ze zámkové dlaţby šedé barvy.
59
Dispozice budovy občanské vybavenosti: SO 01 (1.PP-2.NP) Technická místnost
98,65 m²
Jídelna
278,30 m²
Varna
117,56 m²
Sklady potravin
79,90 m²
Šatny
35,60 m²
WC
15,70 m²
Herny dětí
124,59 m²
Loţnice dětí
27,60 m²
SO 02 (1.NP) Herny dětí
250,60 m²
Loţnice dětí
68,80 m²
WC
34,20 m²
Ředitelna
22,40 m²
Sklady
79,50 m²
Zimní zahrada
62,50 m²
Zádveří
10,50 m²
Šatny
30,60 m²
Celkem
1337 m²
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší vyuţití jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky moţné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je co moţná nejvyšší hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako budova občanské vybavenosti a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna.
60
Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe budova občanské vybavenosti slouţí jako mateřská školka s jídelnou je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty se obvykle pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny obdobných, porovnatelných majetků ve srovnatelném období. Pro zohlednění případných rozdílů ve stavu vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku v současné době ve stavu novém. Pro ocenění majetku pouţijeme porovnávací metodu, jelikoţ neuvaţujeme o ekonomickém vyuţití majetku a ani metoda nákladová není pro naše účely vhodná.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Pro stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe jsou pozemky volné a připravené k zastavění. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním budovy občanské vybavenosti jsme porovnali tři pozemky prodané (nebo nabízené k prodeji) v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční.
61
Při porovnávání pozemků byly brány v úvahu i další skutečnosti jako jsou lokalita, přístup na pozemek, dostupnost, velikost, moţná zastavitelnost, apod.
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s budovou občanské vybavenosti indikována porovnávací metodou je:
11 638 000 Kč a je kalkulována následovně: 5 790 x 2 010 = 11 638 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
62
AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA porovnávaný oceňovaný majetek majetek
porovnávaný majetek
porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje pořadové číslo
1
2
3
Mateřská škola
Stavební parcela
Stavební parcela
Stavební parcela
adresa nemovitosti
5. května, Jirny
N/A
N/A
N/A
katastrální území obec
Jirny Jirny
okres
Praha - východ
název nemovitosti specifikace
Praha
Praha
Praha
B. Základní údaje pro porovnání počet jednotek
5790
prodejní cena
6110
3456
4350
11 303 500
5 114 880
8 047 500
cena za jednotku
x
1870
1480
1850
datum transakce
03/2011
05/2011
4/2011
3/2010
1
1
1
korekce upravená hodnota
C. Právní údaje druh transakce
prodej
prodej
prodej
prodej
1
1
1
absolutní
absolutní
absolutní
1
1
1
1870
1480
1850
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1870
1480
1850
Mateřská školka
Mateřská školka
Mateřská školka
korekce upravená hodnota vlastnická práva
absolutní
korekce upravená hodnota existence věcných břemen
nezjištěna
korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu
Mateřská školka
korekce
1
1
1
1870
1480
1850
ano
ano
ano
1
1
1
1870
1480
1850
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1870
1480
1850
velmi dobrá
horší
velmi dobrá
1
1.15
1
upravená hodnota stavební povolení
ano
korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky
nezjištěna
korekce upravená hodnota D. Technické parametry lokalita
velmi dobrá
korekce
63
upravená hodnota
1870
1702
1850
nepravidelný
nepravidelný
nepravidelný
korekce
1
1
1
upravená hodnota
1870
1702
1850
svaţitý
mírný
rovinný
korekce
1,15
1,1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
tvar pozemku
svaţitost
dostupnost inţ. sítí
nepravidelný
rovinný
kompletní
kompletní
kompletní
korekce
1
1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
korekce
1
1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
2150,5
1872,2
1850
dobrá
dobrá
dobrá
korekce
1
1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
ne
ne
ne
korekce
1
1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
kontaminace půdy
dopravní obsluţnost
kompletní
nezjištěna
dobrá
korekce upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování
nutnost demolice objektů
jiná technická korekce
dobrá
ne
nezjištěna
korekce
1
1
1
upravená hodnota
2150,5
1872,2
1850
větší
menší
menší
korekce
0,9
1,1
1,1
upravená hodnota
1935,45
2059,42
2035
E. Ostatní parametry velikost pozemku
moţná zastavitelnost
5790
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
korekce
nezjištěna
1
1
1
upravená hodnota
1935,45
2059,42
2035
F. Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky
2010
Rozloha pozemku
5790
Celková porovnávací hodnota
11 637 900
Zaokrouhleno
11 638 000
G. Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo
číslo parcely
výměra parcely
jednotková cena
m²
Kč/m²
trţní hodnoty
1
378/6
1457
2010
2 928 570
2
378/12
989
2010
1 987 890
64
3
378/13
877
2010
1 762 770
4
378/14
656
2010
1 318 560
5
378/15
346
2010
695 460
6
378/17
1465
2010
2 944 650
celkem
5790
11 637 900
Stanovení trţní hodnoty pozemku Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě. Informace o aktuálních cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
27 431 000 Kč a je kalkulována následovně: 1337 x 20 516 = 27 431 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
65
AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA oceňovaný majetek
porovnávaný majetek
porovnávaný majetek
porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje pořadové číslo Občanská vybavenost
1 Občanská vybavenost
specifikace
Mateřská školka
Mateřská školka
adresa nemovitosti
5.května
název nemovitosti
2 Občanská vybavenost Mateřská školka
3 Občanská vybavenost Mateřská školka
Píškova 1870
Mohylová 1978
Pohádková 1
katastrální území
Jirny
Praha
Praha
obec
Jirny
Praha 13
Praha 13
Šestajovice Šestajovice
okres
Praha - východ
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky I plocha pozemku
5790
1389
2450
5890
hodnota za 1 m²
2010
2010
2010
2010
11 638 000
2 791 890
4 924 500
11 838 900
hodnota pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnání počet jednotek
1337
prodejní cena
690
795
1100
11 495 000
13 645 000
16 735 000
cena za jednotku
x
16 659,42
17 163,52
15 213,63
datum transakce
03/2011
01/2010
02/2011
02/2011
korekce
1
1,1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
prodej
prodej
prodej
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
absolutní
absolutní
absolutní
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
Mateřská škola
Mateřská škola
Mateřská škola
upravená hodnota
D. Právní údaje druh transakce
prodej
korekce upravená hodnota vlastnická práva
absolutní
korekce upravená hodnota existence věcných břemen
nezjištěna
korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu
Mateřská škola
korekce upravená hodnota stavební povolení
ano
korekce upravená hodnota
66
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
ano
ano
ano
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
jiná právní omezení a závazky
nezjištěna
korekce upravená hodnota
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
18 325,39
17 163,52
15 213,63
velmi dobrá
velmi dobrá
horší
1
1
1,2
18 325,39
17 163,52
18 256,36
výborný
horší
dobrý
1
1,2
1,05
18 325,39
20 596,22
19 169,18
výborný
horší
dobré
E. Technické parametry lokalita
velmi dobrá
korekce upravená hodnota technický stav
výborný
korekce upravená hodnota technické vybavení
výborný
korekce
1
1,2
1,1
18 325,39
24 715,46
21 086,1
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
18 325,39
24 715,46
21 086,1
omezený
omezený
omezený
1
1
1
18 325,39
24 715,46
21 086,1
výborná
výborná
omezená
0,8
0,8
1
14 660,31
19 772,36
21 086,1
velmi dobrá
dobrá
velmi dobrá
1
1
1
14 660,31
21 749,6
21 086,1
N/A
N/A
N/A
1
1
1
14 660,31
21 749,6
21 086,1
velikost
menší
menší
větší
korekce
1,2
1,1
0,95
17 592,37
23 924,56
20 031,8
N/A
N/A
N/A
upravená hodnota funkční vyuţitelnost
dobrá
korekce upravená hodnota další moţný rozvoj
omezený
korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost
omezená
korekce upravená hodnota atraktivita objektu
velmi dobrá
korekce upravená hodnota jiná technická korekce
N/A
korekce upravená hodnota
F. Ostatní parametry
upravená hodnota jiná korekce
N/A
korekce upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky
20 516,24
Celková porovnávací hodnota
27 430 217
Zaokrouhleno
27 431 000
67
1
1
1
17 592,37
23 924,56
20 031,8
PŘÍJMOVÁ METODA Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvaţujeme o komerčním vyuţití, takţe tato metoda nebude aplikována.
NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cenu majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky.
Na základě výše uvedeného jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:
49 038 000 Kč
Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.
68
NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
Mateřská škola Jirny 1506/8, 1509/1 Skeletová, zděná 1 rok 1 rok 1 rok 1153 m2 2 NP + 1.PP 1153m2 0,95 1337 m2 3810 m3 9 815 Kč/m3 37 399 566,8 37 399 566,8 37 399 566,8 37 399 566,8
0% 0%
Pozemek
11 638 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
49 037 566,8 49 038 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, a to se skutečnostmi platnými ke dni 15. 4. 2011.
Na základě výše uvedených metod, byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 39 069 000 x 49 038 000
69
Váha (%) 85 0 15
Váţený průměr (Kč) 33 208 650 0 7 355 700 40 564 350 40 565 000
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21. února 2011 reprezentována částkou:
40 565 000 Kč (slovy: Čtyřicetmilionůpětsetšedesátpěttisíckorunčeských)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění 70
předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.
71
3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné13.
V Praze, dne 15. dubna 2011
13
----------------------------------------------
Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D., BIVS
72
Příloha číslo 1 : Výpis z katastru nemovitostí Informace
o
č.p.:
333
Část obce:
Jirny
Číslo LV:
10001
Typ budovy:
budova s číslem popisným
Způsob vyuţití:
Stavba občanského vybavení
Katastrální území:
Jirny 660922
Na parcele:
378/12, 378/13, 378/17
budově
Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo Jméno Obec Jirny Způsob ochrany nemovitosti
Adresa Brandýská 9, Jirny, 250 90
Název Nejsou evidována ţádná omezení Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy
73
Podíl
Příloha číslo 2 : Snímek katastrální mapy
Příloha číslo 3 : Fotodokumentace
75
76
77
C. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU – PRAHA 3
ANALÝZA TRHU
MČ PRAHA 3
78
POPIS MĚSTSKÉ ČÁSTI14 Městská část Praha 3 leţí ve východní části centra Hlavního města Prahy a skládá se ze dvou významných historických městských čtvrtí. Větší část rozlohy Městské části Praha 3 zabírá čtvrť Ţiţkov a menší pak čtvrť Vinohrady. Městská část Praha 3 je od 11. dubna 1960 na základě zákona č. 36/1960 Sb. jedním z 10 obvodů hlavního města Prahy. Rozloha této městské části je 649 ha a počet obyvatel je 73 587. Průmysl se v této městské části nikdy nijak zvláště nerozvinul. Největší závod “továrnu na střelné zápalky” neboli kapslovnu zaloţili francouzští podnikatelé Sellier a Bellot Na Parukářce v době před vznikem města. Začátkem první republiky zde vznikaly menší továrny – Papírografie na Vápence, závody přesné mechaniky Strejc a Nosek a celá řada dílen na Kněţských lukách. Naopak pro starý Ţiţkov byly typické drobné ţivnostenské provozovny často ukryté ve dvorních traktech domů. V dnešní době se v této oblasti ţádný průmysl nevyskytuje. Jelikoţ se tato městská část nachází v centru hlavního města, je zde velice dobrá občanská vybavenost. Nachází se zde řada zdravotnických zařízení, školek, škol, obchodů, míst sportovního i kulturního vyţití a nejedna turistická atrakce. Před několika lety byly po vzoru Městské části Praha 1 zavedeny i na Praze 3 „Zóny placeného parkování“, coţ přispělo k lepšímu parkování rezidenčních obyvatelů. Z celé městské části je velmi dobré spojení do ostatních částí hlavního města městskou hromadnou dopravou. Na území Prahy 3 se vyskytují všechny druhy přepravy dostupné v Praze (metro, tramvaj, autobus).
TRH S NEMOVITOSTMI Tato čtvrť neměla v dřívějších letech příliš dobrou pověst. Ţiţkov byla původně čtvrť, která byla určena k bydlení dělnické třídy. V posledních 10ti letech ţivotní úroveň na Ţiţkově stoupá. Staré činţovní domy se pomalu začínají rekonstruovat a vznikají tak nové rezidenční bytové jednotky. Zájem o zlepšení starého Ţiţkova vznikl především z důvodu jeho umístění
14
Vytvořeno pomocí www.praha3.cz
79
v samém srdci hlavního města. Část Vinohrady byla rezidenční čtvrtí vţdy. Nacházejí se zde především činţovní domy z předválečné doby.
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 Proluky Vzhledem k tomu, ţe se Městská část Prahy 3 nachází v centru hlavního města, tak se zde příliš proluk nenalézá. Jedinou moţností výstavby jsou převáţně rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je dále ovlivňována poţadavky památkové péče. Poslední větší proluky vznikly demolicí bývalého Pivovaru v Korunní ulici, jehoţ demolice byla nařízena po rozsáhlém poţáru v srpnu roku 2000. V posledních letech se mezi developery diskutuje o moţné výstavbě v areálu Nákladového nádraţí Ţiţkov. V těchto prostorách se nyní nacházejí sklady menších společností. Na výstavbu v tomto areálu je jiţ zpracována projektová dokumentace a vizualizace, avšak termín moţného zahájení projektu není veřejnosti zcela znám.
Stavební pozemky Volné stavební pozemky se v této lokalitě prakticky nevyskytují. Jedním z posledních stavebních pozemků byl prostor Nákladového nádraţí Ţiţkov, který zakoupila společnost Sekyra Group a plánuje zde výstavbu rezidenčních bytových domů s parkem. Jinak se objevují převáţně domy ve špatném stavu určené k demolici (jedná se však o výjimky, jelikoţ MČ Praha 3 spadá do chráněné památkové oblasti). Pokud tedy mluvíme o výstavbě, tak se jedná převáţně o přestavby, nástavby či rekonstrukce.
BUDOVY Byty Vzhledem k lokaci MČ Praha 3 je jasné, ţe je zde velká poptávka po bytech všech velikostí, stáří i lokality. Tato lokalita nabízí byty všeho druhu. Je velký rozdíl v cenách bytů, podle jejich konkrétního umístěno v městské části. Byty, které jsou situovány v místě přelomu Ţiţkova a Vinohrad, mají mnohem vyšší pořizovací cenu neţ byty na Jarově a v jeho blízkém okolí.
80
Ceny bytových jednotek na území MČ Prahy 3 vyjadřuje následující tabulka: Starší byt do 50 m2
Od 40 000 –90 000 Kč/m2
Starší byt do 100 m2
Od 50 000 – 100 000 Kč/m2
Starší byt nad 100 m2
Od 50 000 – 100 000 Kč/m2
Nový byt do 50 m2
Od 45 000 – 90 000 Kč/m2
Nový byt do 100 m2
Od 60 000 – 110 000 Kč/m2
Nový byt nad 100 m2
Od 55 000 – 100 000 Kč/m2
Nájmy Nabídka kancelářských prostor a bytů je v MČ Praha 3 velmi široká. Jelikoţ se MČ nalézá v samém centru Prahy, je i poptávka po bytech a nebytových prostorech velice vysoká, obzvláště pak u zahraničních firem a drobných podnikatelů. Při jakémkoliv druhu podnikání je dobrou vizitkou mít sídlo firmy na dobré adrese, kterou Praha 3 rozhodně je. Trh s nájmy je zde velmi rozšířený. Jednou z nejčastějších investic je zakoupení bytové jednotky a její následné pronajímání za trţní nájemné. V dnešní době je skutečnost taková, ţe nabídka převyšuje poptávku, coţ má za následek mírné sníţení trţního nájmu. Největší zájem je o malometráţní byty o podlahové ploše mezi 50-60m2. Rozhodujícími činiteli u pronájmu bytu jsou zejména: poloha, velikost, občanská vybavenost, stav a zařízení bytu.
Ceny nájmů na území MČ Prahy 3 vyjadřuje následující tabulka – ceny jsou v Kč/m2/měsíc Kanceláře
vyhledávaná lokalita
320 - 640
Byty
vyhledávaná lokalita
290 - 500
ostatní lokality
200 - 400
vyhledávaná lokalita
550 - 800
ostatní lokality
300 - 600
vyhledávaná lokalita
150 - 350
Obchodní prostory Sklady
81
Kancelářské a skladové prostory V posledních letech se stala poměrně velkým trendem výstavba skladovacích a kancelářských prostor. V oblasti MČ Prahy 3 je takovýchto projektů málo. Je to především dáno nedostatkem volných prostor pro výstavbu takovýchto objektů. Na volných prostorách je především realizována bytová výstavba. K účelům skladování jsou vyuţívány ve velké míře starší tovární haly (např. na Nákladovém nádraţí Ţiţkov), oproti tomu však výstavba kancelářských prostor vzkvétá. Prakticky kaţdý projekt bytové či komerční výstavby má v sobě zakomponovány kancelářské prostory (např. Palác Flora). Z důvodu rozmachu výstavby kancelářských prostor a převyšující nabídky nad poptávkou klesá zájem o kancelářské prostory vybudované v prostorách starých činţovních domů. Kancelářské prostory v činţovních domech nejsou jiţ dostatečně vyhovující a komfortní a tudíţ je pro firmy a společnosti podstatně lepší pronajmout si prostory k tomu vystavěné a určené. Hlavními výhodami nově vystavěných kancelářských prostor je, ţe si klient můţe navrhnout dispoziční řešení prostor sám, jsou zde jiţ vybudovaná parkovací místa pro zaměstnance firmy (popř. pro zákazníky), recepce, stravovací zařízení apod.
VÝZNAMNÉ PROJEKTY15 Palác Flora Je jednou z nejvýznamnějších staveb na Praze 3. Jeho výstavbou se markantně zvýšila cena okolních bytových jednotek. Jedná
se o obchodní
a administrativní centrum
vybudované přímo nad stanicí metra Flora a je přímo přístupné z jeho vestibulu. V tomto multifunkčním centru můţeme nalézt jak obchody pro kaţdodenní potřebu, tak i obchody s oděvy, parfémy a elektronikou. Součástí nákupního centra je i kino, které se pyšní jediným 3D kinem v České republice (IMAX). Nedílnou součástí tohoto nákupního centra je i velké mnoţství restaurací, různého druhu v posledním podlaţí nákupního střediska.
15
Zdroj http://www.kdechcibydlet.cz
82
Developerem tohoto projektu byla společnost Africa-Israel Investments Group (jinak známá jako Flora Sen). Hlavním dodavatelem byla společnost Metrostav a.s.
Central Park Praha Tento projekt se nachází v těsné blízkosti parku Parukářka. Projekt má i svůj vlastní soukromý park, jejímţ
propojením
s výše
uvedeným
parkem
Parukářka vznikla jedinečná rekreační plocha, která nemá v centrální části Prahy konkurenci. Tento projekt je zaměřen především na vyšší vrstvu obyvatelstva. Kaţdý objekt má samostatnou recepci s 24 hodinovou ostrahou. Hlavním developerem zde byla společnost CP Praha s.r.o., která byla zaloţena v roce 2006 a je majoritním vlastníkem tohoto projektu.
Alfarezidence
Je
první
etapou
zahajovaného
projektu
rezidenčního parku na Vackově. Tento projekt je zasazen do klidného prostředí Prahy 3. Tato lokalita přímo sousedí s vilovou zástavbou a městským
parkem
Ţidovské
pece.
Velkou
předností tohoto projektu je jeho těsná blízkost centru Prahy, který však pro vlastníky bytových jednotek nebude znatelný, jelikoţ se projekt nachází stranou od rušných ulic. Alfarezidenci tvoří 11 čtyřpatrových domů. Na kaţdém patře budou 3-4 bytové jednotky, které jsou navrţeny ve velmi kvalitních standardech.
83
Developerem tohoto projektu je společnost Metrostav a.s., která má po celé České republice jiţ dlouholetou tradici. Tato společnost se zabývá jak stavbami pozemními, tak i dopravními. V poslední době se společnost Metrostav proslavila zejména výstavbou tunelu Blanka.
Rezidence Jeseniova Tento
projekt
je
nazýván
moderním
a
nadčasový. Je navrţen podle zásad „fengshui“, coţ je učení vycházející z harmonie ţivota v souladu s okolním prostředím. Nachází se na bývalém území vinic usedlosti Parukářka. Nabízí komfortní byty jak s předzahrádkami, tak i s balkony a terasami. Projekt značně vyuţívá bohatost zázemí, které Ţiţkov dnes poskytuje. Bydlení je utčeno pro všechny třídy obyvatel. Tento projekt velmi pěkně zapadá do celkového vzhledu Ţiţkova. Developerem tohoto projektu je společnost SATPO Jeseniova s.r.o. Tento developer působí na celém území Hlavního města. Společnost SATPO byla zaloţena v roce 1994. Z počátku se společnost zabývala pouze realitní činností, později však začala zabývat i developerskou činností, kterou vykonává i nadále.
Rezidence Korunní Tento projekt vznikl na místě bývalého pivovaru, který byl zničen při poţáru v roce 2000. Vzniklo zde velké
mnoţství
rezidenčních
bytu,
které
jsou
vystavěny ve velmi vysokých standardech. Kromě bytových jednotek zde vzniklo i poměrně velké mnoţství komerčních prostor, v kterých se nachází restaurace a obchody všeho druhu. Developerem tohoto projektu je společnost Sekyra group s.r.o., která působí na našem trhu jiţ 17 let a patří mezi přední developerské společnosti v České republice.
84
POČET DOKONČENÝCH BYTŮ V ROCE 201016
Z výše uvedeného grafu je patrné, ţe MČ Praha 3 byla jednou z městských částí, ve kterých se v loňském roce realizovala bytová výstavba nejvíce. Na první pohled je z grafu patrné, ţe MČ Praha 3 patří k několika ostatním částem hlavního města, kde byla v loňském roce bytová výstavba v rozmachu. Avšak je také patrné, ţe je jedinou MČ v centru hlavního města, kde se bytová výstavba realizovala v takovém mnoţství. Je více neţ pravděpodobné, ţe podobná situace se bude opakovat i v roce 2011. Je tomu tak z důvodu velkého mnoţství připravovaných projektů. Bohuţel za cenu nových bytů platí občané Prahy 3 krutou daň v podobě ztráty zeleně a parků.
16
www.czso.cz
85
I přes všechny tyto skutečnosti bych si dovolil konstatovat, ţe MČ Praha 3 je ideální pro bydlení jak střední tak i vyšší třídy. Má velice dobrou polohu v hlavním městě a je velice kvalitně vybavena, co se občanské vybavenosti týče.
86
Seznam pouţité literatury
1. TICHÝ, Milík , Projekty a zakázky ve výstavbě, Praha : C.H. Beck, 2008, ISBN 97880-7400-009-6 2. Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 80-7265-085-8 3. Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 4. Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 80-7265-085-8 5. Zákon č.157/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) č.815, ISBN 978-80-7208-828-7 6. WITZANY, Jiří a kol., Konstrukce pozemních staveb 60 – Poruchy a rekonstrukce staveb 1.díl, Praha vydavatelství ČVUT, 1995, ISBN 80-01-01310-3
Elektronické zdroje http://www.suro.cz http://www.iradontest.cz http:///www.cultural-service.cz/drevokazne-houby http://www.cultural-service.cz/drevokazný-hmyz http://cs.wikipedia.org http://www.sreality.cz
87
http://www.czso.cz http://www.cuzk.cz http://www.praha3.cz
Zdroje obrázků http://www.praha3.cz http://www.kdechcibydlet.cz http://www.strabag.cz http://www.czso.cz
88
