Modernizace staveb a její vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Modernizace staveb a její vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Martin Krejčí oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně literatury.

V Poděbradech dne 12. dubna 2009

a s pouţitím uvedené

Martin Krejčí

2

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval panu profesoru Michálkovi za vedení bakalářské práce a za jím napsanou literaturu, kterou jsem vyuţil jak při studiu, tak při psaní bakalářské práce. Dále bych rád poděkoval panu profesoru Ortovi za zasvěcení do oboru oceňování majetku zajímavou formou a také za literaturu, která mi byla výbornou pomůckou při psaní bakalářské práce i jako přehledný studijní materiál.

3

Anotace Cílem mé bakalářské práce je zhodnotit vliv modernizace staveb na trţní hodnotu a posoudit, zda má význam modernizovat před prodejem nemovitosti nebo ne z hlediska návratnosti investice. V první teoretické části se dostávám k tomu, ţe při modernizaci je velice dobré zváţit v jakém rozsahu budeme modernizaci provádět. Často se stává, ţe z modernizace je rekonstrukce jak prvků krátkodobé ţivotnosti a zařizovacích předmětů, tak také prvků dlouhodobé ţivotnosti. Abych si ověřil své teoretické poznatky v praxi, koupil jsem dům, který jsem zrekonstruoval a zjistil skutečnou výši nákladů, potřebných k rekonstrukci. Vzhledem k tomu, ţe objekt bude komerčně vyuţíván, ocenil jsem jej příjmovou metodou. Dále po analýze trhu specifického lázeňského města Poděbrady jsem zde ocenil rodinnou vilu nedaleko lázeňské kolonády. Annotation The goal of this bachelor thesis is to evaluate the influence of renovations on market value and to explore whether it is meaningful to make a renovation before selling the property or not in terms of investment return. In the first theoretical part it is stated that it is wise to take into consideration to what extend the modernisation is carried out. It often happens that the renovation of short-time and long-time items and fittings are mixed up. To proof my theoretical knowledge in practice, I bought a house, which I renovated, and found out a real level of costs needed for the renovation. With respect to the fact that the property will be used commercially, I evaluated it by a revenue method.

4

OBSAH Prohlášení……………………………………………………………………………

2

Poděkování …………………………………………………………………………

3

Anotace……………………………………………………………………………..

4

Obsah………………………………………………………………………………..

5

Úvod a cíl bakalářské práce…………………………………………………………

6

1. Teoretická část........................................................................................................

6

1.1. Novostavba.................................................................................................

6

1.2. Rekonstrukce a modernizace……………………………………………..

7

1.3. Materiály ke stavbě……………………………………………………….

10

1.4. Vliv stavebního materiálu na cenu stavby………………………………..

13

1.5. Rychlost výstavby………………………………………………………...

13

1.6. Izolace spodních částí staveb……………………………………………..

14

1.7. Odvodnění stavby a pozemku…………………………………………….

15

1.8. Povrchové úpravy stěn a stropů ve vlhkých místnostech…………………

16

1.9. Rekonstrukce střechy……………………………………………………..

17

1.10.Výměna oken při modernizaci…………………………………………… 17 1.11.Zateplování……………………………………………………………….

19

2. Rekonstrukce v praxi……………………………………………………………...

21

2.1. Informace o nemovitosti………………………………………………….

21

2.2. Celkový popis nemovitosti……………………………………………….

21

2.3. Konstrukční řešení a vybavenost…………………………………………

22

2.4. Rekonstrukce domu………………………………………………………

22

3. Praktická část……………………………………………………………………..

26

3.1. Ocenění vily v Poděbradech porovnávací metodou……………………..

26

3.2. Ocenění modernizovaného objektu výnosovou metodou………………..

42

4. Analýza trhu – oblast Poděbradsko………………………………………………

53

Závěr…………………………………………………………………………………

58

Seznam pouţité literatury……………………………………………………………

59

Oficiální zadání bakalářské práce……………………………………………………

60

5

ÚVOD A CÍL BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Rodinný dům je nejvyšší formou individuálního bydlení. Chrání člověka nejen před nepřízní počasí, ale i před okolním prostředím a vlivy uspěchaného denního ţivota. Odpovídající bydlení je pro člověka jednou ze základních podmínek pro spokojený rodinný ţivot. Rodinný dům a k němu přiléhající zahrada poskytují svým obyvatelům dostatečný klid a soukromí pro chvíle odpočinku a relaxace. Cílem mé bakalářské práce bude zjistit, jak rekonstrukce a modernizace zvyšuje trţní hodnotu stavby a zda při rozhodování o rekonstrukci staršího domu je výhodnější rekonstruovat nebo starý dům zbourat a začít na čistém pozemku. Vzhledem k tomu, ţe rekonstrukce není levnou záleţitostí, jde mi i o to, zjistit, zda je výhodnější prodat dům před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci. Tzn. porovnání rekonstrukce a novostavby. Obě tyto stavební činnosti mají své přednosti i nevýhody. Není moţné je jednoduše porovnávat, protoţe vţdy záleţí na mnoha faktorech, které budou investora ovlivňovat. V zásadě je však moţné doporučit, stojí-li budoucí stavebník před rozhodnutím, zda pořídit volný stavební pozemek a stavět na něm nový dům, nebo koupit starý dům s pozemkem a provádět kompletní rekonstrukci, jít první cestou.

1. TEORETICKÁ ČÁST 1.1. NOVOSTAVBA Stavba rodinného domu na volném stavebním pozemku je nejlepší cestou ke stoprocentní spokojenosti s bydlením. Samozřejmě je mnoho aspektů, které budou investora a architekta ovlivňovat při návrhu novostavby domu. Rozhodnutí o tvaru, velikosti, orientaci domu a mnohém dalším však nebude zatíţeno stávajícími konstrukcemi a jejich stavem. Návrh novostavby se bude muset podřídit podmínkám územního plánu (především výška hřebene, počet podlaţí, uliční čára apod.),okolní zástavbě, tvaru a velikosti pozemku, jeho podélnému profilu (rovinatý nebo svaţitý pozemek), případným ochranným pásmům, poloze přístupové komunikace a dalším běţným podmínkám. Je na schopném architektovi, aby na základě těchto vstupních informací doplněných o představy investora o bydlení vyprojektoval optimální dům s ideální dispozicí, který bude při splnění poţadavku na estetiku plnit zároveň všechny funkce, které investor od rodinného domu očekává.

6

Velkou výhodou novostaveb je, ţe začínáme na čistém pozemku. Architekt i investor mají volné ruce (kromě zmíněných omezení daných územním plánem) při osazování domu na pozemek. Mohou jej umístit do ideálního místa vzhledem k orientaci pozemku i přístupu na něj. Následně nebude muset příjezdová cesta zabírat část zahrady apod. Mohou jej navrhnout tak, aby maximálně vyuţíval oslunění, výhled do krajiny a naopak na severní stěny a zdi do hlučných ulic umístí co nejméně oken. Podobným způsobem budou postupovat při návrhu dispozice. Podle představ investora o velikosti a propojení jednotlivých místností vytvoří architekt ideální návrh, který bude splňovat všechny individuální poţadavky rodiny na bydlení. Jednou z největších výhod při stavbě nového domu je pouţití nejnovějších stavebních materiálů, které odpovídají poţadavkům na moderní bydlení. Kvalitní a moderní materiály musí splňovat přísná kritéria na tepelně technické poţadavky, zdravotní nezávadnost, hlukovou ochranu, dostatečnou ţivotnost i rychlou a bezpečnou výstavbu. Mnoho dalších poţadavků vyplývá z konkrétních podmínek staveniště, např. ochrana proti radonu, tlakové nebo agresivní spodní vodě apod. Pokud se mám pokusit alespoň trochu porovnat novostavbu a rekonstrukci, potom právě faktory čistého pozemku a pouţití nových a kvalitních, jednoznačně zvýhodňují volbu pozemku nezatíţeného starými nebo dnešním poţadavkům neodpovídajícími budovami. Posledním argumentem, který se na první pohled staví na stranu modernizace nebo rekonstrukce, je finanční hledisko. V tomto ohledu nelze zaujmout jednoznačné stanovisko bez konkrétního případu. Rozsah kaţdé rekonstrukce nebo modernizace přímo závisí na stavu stávajícího objektu. Pro správné rozhodnutí o koupi nemovitosti je velmi důleţité objektivní posouzení nezávislým odborníkem.

1.2. REKONSTRUKCE a MODERNIZACE Rekonstrukce nebo modernizace jsou samozřejmostí pro obyvatele stávající nemovitosti. V takovém případě většinou není na místě úvaha, zda zvolit rekonstrukci nebo stavbu nového domu. Ke stávajícímu domu a jeho okolí mají majitelé vlastnický vztah, jsou k němu poutáni historickými kořeny, a proto je zcela logicky obvykle zvolena právě rekonstrukce, modernizace nebo dostavba stávajícího objektu. Podobné vztahy mohou vzniknout u objektu, který člověk zdědí nebo na něj má nějaké vzpomínky. Citovou vazbu můţe mít investor i k prostředí nebo konkrétní lokalitě, kde potom hledá volný pozemek

7

nebo stávající nemovitost. V takovém případě mohou vlivy prostředí převáţit nad jednoznačnými nevýhodami danými rekonstrukcí stávajícího zchátralého objektu. Často se stane, ţe ve vyhlédnuté lokalitě nové pozemky nejsou a objeví se pouze moţnost koupě pozemku se stávající budovou. Ve výše popsaných případech je volba opravy např. i horšího objektu pochopitelná. V jiných případech však koupi staré nemovitosti většinou doporučit nelze. Obvyklé problémy spojené s rekonstrukcí převáţí nad ,,výhodností“ koupě. Nejedná se pouze o komplikace při prováděných pracích, jedná se i o stav, kvalitu a nezávadnost starých materiálů, které na domě zůstanou. Rekonstrukce je obvykle nutná kompletní. To znamená ,,rozkopání“ celého domu, vyjmutí starých sítí ( vody, kanalizace, plynu, elektrorozvodů, topení) a jejich nahrazení novými. Je velmi velkou chybou ponechat byť i část starých rozvodů v rekonstruovaném objektu. Kaţdý původní prvek, i kdyţ ještě částečně nebo zcela funguje, bude mít jinou ţivotnost oproti nově vkládaným částem. Z toho plyne sice mírná úspora v danou chvíli, ale několikanásobně zvýšené náklady na dodatečné opravy a zásahy, kdyţ uţ budou všechny povrchy hotové a dům se bude uţívat. Mezi nutné úpravy téměř vţdy patří i zateplení objektu a potlačení všech tepelných mostů. Tepelné mosty jsou takové části obvodových konstrukcí domu, které mají sníţenou tepelnou odolnost oproti ostatním částem obvodového pláště. To znamená, ţe jsou nejslabším článkem, kudy do objektu proniká chlad, a zároveň jsou místem, kde kondenzuje vlhkost. V případě dostaveb bývá zateplení objektu spojovacím prvkem, který propojí obě části. Velkou chybou můţe být rozhodnutí o koupi nemovitosti, která na první pohled pro laika vypadá v celkem dobrém technickém stavu úměrném jejímu stáří. Proto by měl stav jednotlivých konstrukcí posoudit odborník. Taktéţ stáří instalací statickou stabilitu celého objektu i všech jeho rozhodujících částí. Velmi důleţitým hlediskem je přítomnost či absence hydroizolace a její případný stav. Tomu bude odpovídat i stav obvodových zdí. Jejich vlhkost je na první pohled velmi alarmujícím jevem. Jedním z nejdůleţitějších kriterií, která rozhodnou o dalším zájmu o nabízenou nemovitost, je stav nosných konstrukcí. Mezi ty, které musí být nezbytně prohlédnuty, patří: obvodové a nosné zdivo, pokud je to moţné, základy (většinou je nutná sonda), stropní konstrukce a krov. U starších objektů se většinou setkáme s dřevěnými trámovými stropy, které mají nejchoulostivější místo v nejméně přístupném bodě, v místě uloţení v obvodové nebo nosné zdi. I zde je potřebná sonda, která prověří stav dřevěných prvků. Společně s prvky krovu hrozí u těchto konstrukci napadení dřevokazným hmyzem nebo 8

houbami. Nejspolehlivějším způsobem jek prověřit jejich stav, je odebrat vzorky všech důleţitých prvků a nechat si udělat v laboratořích tomu určených mikrobiologický a mykologický rozbor. Přítomnost hub nebo vyšší rozbor dřevokazného hmyzu je alarmující. Jednotlivé prvky krovu nebo stropu mohou být takto výrazně oslabeny. Jejich úprava, posílení, částečná nebo obvykle i kompletní výměna je v takovýchto případech nezbytná. Poruchy v nosných prvcích zdiva (jakékoli trhliny) jsou obvykle ukazatelem statické poruchy. Nemusí se vţdy jednat o poruchy, které budou mít za následek nutnost zbourat celý dům nebo narušené konstrukce. Můţe se jednat o poruchy vzniklé drobným poklesem v základové spáře, který proběhl jiţ před několika desítkami let a v dnešní době je stav jiţ stabilizován. Je těţké, aby toto posuzoval laik. Vţdy je nutná přítomnost statika, který má mnohaleté zkušenosti s podobnými stavbami a rozhodne o způsobu sanace, statické úpravy, navrhne opatření, která zajistí stabilitu všech konstrukcí. Jsou však případy, kdy doporučí strţení objektu, který je natolik poškozený, ţe by jeho záchrana byla neekonomickým řešením. V těchto případech náklady na rekonstrukci natolik narůstají, ţe překonávají novostavbu, která se staví od základů nová. Poměrně běţnou situací můţe být umístění domu, který statik doporučí z ekonomického hlediska ke zbourání, v památkově chráněné oblasti. Památkový odbor můţe trvat na zachování historického domu nebo jeho důleţitých částí a investorovy nezbude neţ investovat nemalé částky do sanace a zachování stávajícího domu. Ze všech zmíněných komplikací, které mohou vzniknout ukvapenou koupí starého objektu a tím i vynaloţením zbytečně mnoha nákladů vyplývá, ţe je nutno před koupí vše správně ověřit a zjistit skutečný stav objektu. Pro hrubý, ale obvykle platný odhad nákladů, které si rekonstrukce vyţádá, je dobré si uvědomit, ţe novostavba rodinného domu je přibliţně v jedné třetině investičních nákladů po dokončení hrubé stavby. A dům, který je určen k celkové rekonstrukci, (pokud má vyhovující krov a střechu) je přibliţně na úrovni hrubé stavby aţ po zajištění a napravení všech poruch nosných i nenosných konstrukcí a po vybourání všech prvků, které je potřeba odstranit vzhledem k dispozičním změnám. Tyto zásahy se mohou rovnat a často i překonat uvedenou jednu třetinu nákladů, které vyţaduje hrubá stavba. K tomu je nutno připočíst zmíněné komplikace s umístěním domu na pozemku, orientací domu a omezení volby dispozice. Rekonstrukci samozřejmě nelze zcela zavrhnout. Je však nutné před takovýmto krokem podrobně zváţit všechny okolnosti spojené s koupí a rekonstrukcí starší nemovitosti.

9

DŮLEŢITÉ BODY REKONSTRUKCE Jak jiţ bylo řečeno, před zahájením rekonstrukce je nutno přizvat odbornou pomoc statika, který rozhodne, které časti obvodového, příčkového zdiva a dalších konstrukcí budou moci být zachovány, které budou moci být pouze opraveny a které budou muset být zbourány a nahrazeny novými materiály.

1.3. MATERIÁLY KE STAVBĚ V současnosti je na českém trhu dostatek stavebních materiálů. Výběr materiálu posuzujeme podle rychlosti výstavby, ekologických vlastností a ceny výstavby. Některé materiály jsou draţší, jiné levnější, ale k základní ceně je nutno připočítat poloţky za dopravu, skladování a údrţbu (po zabudování v průběhu celé ţivotnosti objektu). Po sečtení všech parametrů se celkem klidně můţe stát, ţe původně nejlevnější materiál vůbec nezvítězí. Kaţdý stavebník se proto musí zamyslet, který materiál si vybrat.

Cihlářské výrobky V České republice se donedávna zdilo většinou z cihel, pojivem byla malta a navrch přišla omítka. V současnosti se uţívají tvárnice na pero a dráţku, které by měly do sebe zapadat jako stavebnice. Tyto tvárnice jsou součástí systému cihlářských prvků na kompletní výstavbu hrubé stavby. Součástí systému jsou dále cihly na vnitřní nosné stěny, dělící příčky, doplňkový sortiment, ke kterému patří například cihly umoţňující zdění rohů a ostění bez toho, aby se jednotlivé kusy materiálu musely dělit. Důleţitými prvky systému jsou ploché keramické překlady doplněné o úzký překlad 23,8, který společně s roletovým překladem navazuje svou výškou na výšku jedné vrstvy cihel a prefabrikované stropy. Celý systém doplňují malty a omítky. Překlady POROTHERM 23,8 jsou nosné ihned po zabudování. Montáţní podepření není potřebné. Jejich výška je shodná s výškou cihel. Vyrábějí se v délkách od 1 do 3,25 metru pro rozpony 0,75 – 2,75 metru. Překlad v řezu má 70 x 238 mm. Kompletní překlad nad otvorem se zhotoví vyskládáním potřebného počtu prefabrikátů v závislosti na síle stěny. Předností tohoto překladu je, ţe v rámci něj je moţno jednoduše a bezproblémově vyřešit tepelnou izolaci překladu v celé výšce. Pomocí roletových překladů lze pak i velmi jednoduše řešit zabudování roletových ţaluzií.

10

Pórobeton Dalším významným stavebním materiálem je pórobeton. Materiál vyráběný z křemičitého písku, vápna, cementu a vody. Vzduch jako nejlepší přirozený izolant je v těchto tvárnicích uzavřený v makropórech a zvětšuje aţ pětinásobně objem hotových stavebních prvků v poměru ke spotřebované surovině. Výroba je energeticky málo náročná , bezodpadní a díky svým tepelněizolačním vlastnostem výrazně šetří energetické zdroje. Zaručuje i příjemné vnitřní klima objektů. Porovitá struktura materiálu umoţňuje lehké opracovávání. Otvory pro zásuvky a vypínače je moţné jednoduše vyvrtat obyčejnou elektrickou vrtačkou. Stavební systém z tohoto materiálu je vhodný pro všechny druhy staveb včetně rekonstrukcí a nástaveb, kde je vyuţita velmi nízká hmotnost tohoto materiálu. Přesné porobetonové tvárnice se pouţívají při zdění obvodových i vnitřních, nosných i nenosných stěn. Pouţitím tvárnic s tenko vrstevnou maltou vzniká hodnotné zdivo bez tepelných mostů a s rovnými povrchy stěn. Výhodou je téţ rychlé zhotovení zdiva, úspora malty i pracovního času. Kromě tvárnic a příčkovek běţných rozměru je moţné pouţít velkoformátové bloky, které jsou vhodné na zdění méně členitých vnějších a vnitřních nosných stěn. Tento materiál se můţe pouţít i jako nenosné výplňové zdivo. Velkou výhodou u tohoto materiálu je ta skutečnost, ţe je moţné jej pouţít na spodní stavbu, obvodové i vnitřní zdivo, příčky, stropy a také na střechu. Tzn. umoţnění všech výhod tohoto stavebního systému.

YTONG Stavební materiál a stavební systém z přesných tvárnic. Tento materiál byl vyvinut švédským architektem Johanem

ádi Erikssonem a byl patentován v roce 1924. Ytong je

vysoce porézní materiál z křemene, vápence a vody. Tyto suroviny se zpracovávají, přičemţ vzniká materiál s velkým mnoţstvím vzduchových pórů. Tato struktura dává stavebnině Ytong její vlastnosti – vynikající tepelnou izolaci, snadné a racionální vyuţití, univerzální pouţitelnost a efektivnost. Kromě vynikajících tepelně izolačních vlastností je pro něj typická vysoká únosnost, dobré akustické vlastnosti, snadná opracovatelnost bez zbytečných odpadů, nízká objemová hmotnost, zdravotní nezávadnost, snadné a nenáročné provádění povrchových úprav.

11

Z tvárnic Ytong se dají stavět budovy aţ do výšky pěti nadzemních podlaţí. Vhodný je jak pro výstavbu rodinných domů, tak pro výstavbu průmyslových objektů. Zdivo je díky nízké hmotnosti vhodné pro nadstavby starších objektů.

Velox Originální technologie byla vyvinuta před více neţ 40 lety rakouskou firmou Velox-werk. Vlastnosti poskytuje systému velox kombinace tepelně izolačních materiálů a betonu. Konstrukce stěn je tvořena ze štěpkocementových desek trvale zabudovaným bedněním z desek velox doplněných pěnovým polystyrenem, které se vyplňuje betonem. Montáţ bednění a vylévání betonem se provádí přímo na stavbě. Štěpkocementové desky velox obsahují 90% dřeva a pěnový polystyren zajišťující tepelnou a zvukovou izolaci, beton pevnost konstrukce a tepelnou akumulaci. Vzniká tak monolitický sendvič. Desky velox se na poţadovaný rozměr řeţou pomocí ruční elektrické kotoučové pily s vidiovými zuby. Pomocí ocelových spon a hřebíků se vytvoří trvale zabudované bednění, které se vyplní betonovou směsí. Stropní konstrukce jsou řešeny metodou ztraceného bednění pro ţebírkový strop. Stavební systém velox je dodáván ve třech variantách. Buď jako jednotlivé součásti systému podle specifikace zákazníka, nebo jako kompletní stavebnice domu pro hrubou stavbu včetně odborného dohledu a zaučení. Poslední variantou je zajištění projektové dokumentace a realizace hrubé stavby nebo realizace celé stavby na klíč. Tento materiál je vhodný pro výstavbu jak rodinných a bytových domů, tak také pro výstavbu občanských objektů, průmyslových a zemědělských staveb i protihlukových bariér. Tento systém je vhodný ke stavbám svépomocí při stavbě nových domů. Méně vhodný je pro rekonstrukce.

Durisol Durisol je stavební systém, který se skládá z mnoha typů tvárnic. Zhruba 90% jejich objemu, tak jako u veloxu, tvoří dřevo. Zbytek je cement a mineralizační přísady. Cement zabezpečuje pevnost tvárnic, přísady odolnost vůči vodě, solím a ohni. Tvárnice mají dodatkovou tepelnou izolaci, čímţ se dosahují vysoké hodnoty tepelného odporu. Stěny z durisolu mají zároveň díky svému jádru vysokou tepelnou akumulaci, coţ přináší úspory při vytápění.

12

Durisol je velmi variabilní při projektování i při realizaci staveb. Durisolové tvárnice je moţné upravit řezáním na poţadované tvary, dají se vytvořit různá půdorysná zakřivení, klenby, nadokenní a naddveřní proklady bez dodatečných úprav. Menší síla stěn při vyšším tepelně izolačním stupni znamená lepší vyuţití vnitřních prostorů při stejných vnějších rozměrech objektů. Materiál Durisol zajišťuje účinnou ochranu před hlukem.

1.4. VLIV STAVEBNÍHO MATERIÁLU NA CENU HOTOVÉ STAVBY Největší poloţkou celkových nákladů na výstavbu je stavební materiál. Jde zhruba o 40%, někdy aţ o polovinu. Zdící materiály v případě rodinného domu tvoří přibliţně ale pouze 15% z celkových nákladů stavby. V průměru pětina z celkové ceny je lidská práce. Zbytek tvoří nákup a údrţba strojů, případně zapůjčení chybějících mechanismů, doprava ostatní sluţby. Právě toto jsou poloţky, které závisí na typu stavby a jejichţ podíl se nedá přesně specifikovat. Cena stavebních materiálů se ustálila na určité úrovni, spíše mírně klesá. Cena práce zůstává stejná nebo mírně roste vzhledem k nedostatku řemeslníků.

1.5. RYCHLOST VÝSTAVBY V současnosti je trend začít stavět v dubnu a v listopadu jiţ lidé mohou bydlet. V takovém případě je velká pravděpodobnost, ţe dojde k poruchám stavebních konstrukcí. Důvod je ten, ţe v České republice se především zdí, tzn. vznikají mokré procesy a budova musí před dokončením vyschnout. Hrubá stavba by měla přes zimu vyschnout, protoţe v tomto ročním období je nízká relativní vlhkost vzduchu a zdivo se vysušuje. Plyne to ze základních fyzikálních zákonů, podle kterých je nejlepší větrat studeným vzduchem s nízkým obsahem vlhkosti. Stavbaři mohou uvnitř vykonávat určité práce, ale nesmí budovu zavřít. I přesto, ţe se zdí z velmi kvalitních materiálů, kdyţ začne pršet, je nutno budovu chránit, aby se voda nedostala do otvorů ve tvarovkách, kde vytvoří sloupek. Problém nastává, kdyţ voda nevyschne, pak vytváří vlhké skvrny nemalých rozměrů. V horším případě, jestliţe zde voda zamrzne, dochází k popraskání zdiva. Kvalita domu se projeví vţdy aţ v zimě. Byly roky, kdy byla zima mírná a hygienické nedostatky se neobjevily. Při dlouhotrvajících venkovních nízkých teplotách budou na tepelných mostech vznikat plísně.

13

1.6. IZOLACE SPODNÍCH ČÁSTÍ STAVEB Při rekonstrukci je jedním z nejdůleţitějších bodů odizolování spodní části stavby od vzlínající vody. Historicky nejstaršími a donedávna nejpouţívanějšími izolačními materiály na izolaci základů proti vlhkosti a vodě jsou jíl a přírodní asfalt. Nyní se pouţívá asfalt získávaný jako vedlejší produkt z ropy v kombinaci s různými nosnými textiliemi a penetračními nátěry. V současnosti se na izolaci spodních částí staveb proti vodě ve větší míře pouţívají různé umělé hmoty, kaučuky apod. Poměrně velkou část těchto nových hmot tvoří skupina termoplastických materiálů. Foliové termoplastické izolační materiály mají společný charakteristický rys. Dají se na povrchu natavit horkým vzduchem. Pokud se nataví povrchy mezi dvěma přeloţenými foliemi a ty se k sobě přitlačí nebo zaválcují, vznikne homogenní vodotěsný a plynotěsný spoj s pevností původního materiálu.

Kategorizace folií Plastové fólie se dělí na dvě skupiny: -

folie stabilizované vůči UV záření (u spodních izolací se pouţívají jen velmi omezeně, ukončení obnaţené izolace nad terénem)

-

nestabilizované vůči UV záření (pouţívají se téměř vţdy jako zabudované a jsou určené zejména na izolace podzemních prostorů proti vlhkosti a vodě nebo na ochranu základových betonů proti agresivním vodám)

Termoplastické fólie na spodní izolace se podle pouţití a chemického sloţení rozdělují na následující skupiny izolací: -

proti zemní vlhkosti

-

proti tlakové a stékající vodě, zemní vlhkosti a radonu

-

proti tlakové a stékající vodě, zemní vlhkosti, radonu a ropným látkám

-

proti tlakové a stékající vodě, zemní vlhkosti, radonu, ropným látkám, vyhovující pro styk s pitnou vodou a poţivatinami (PEHD, polyfenoly)

-

na těsnění a uzavírání skládek komunálního odpadu (PEHD od síly 1,5 mm)

Společné vlastnosti spodních izolačních termoplastických PVC fólií -

velké poměrné prodlouţení – více neţ 300%

-

i u izolace proti tlakové vodě vystačíme s jednou vrstvou termoplastické fólie. Je však nutno pouţít fólii o síle 1,5 nebo 2,0 mm

-

PVC fólie mohou být nestlačené. Asfaltové pásy musí být dokonale uzavřené a sevřené, protoţe jinak je asfaltová izolační vrstva vytlačená – teče do méně

14

zatíţených míst. Asfaltové izolace musí být stlačené tlakem minimálně 0,01 Mpa, aby se zmenšila nasákavost a tím zabránilo jejich nafukování a tlení. -

Všechny fólie z měkčeného nebo neměkčeného PVC neprorůstají kořeny

-

Plastové fólie nepotřebují v rozích

-

Spodní izolační plastová fólie má být standardně zabudovaná mezi dvě geotextilie

ádius, ani klínové náběhy

o plošné hustotě minimálně 300g/m² a dvě vrstvy betonu

1.7. ODVODNĚNÍ STAVBY A POZEMKU Odvedení vody je důleţitým bodem jak ochránit stavbu před škodlivým vlivem vlhkosti. Na svahovitém terénu je moţné podzemní vodu efektivně odstranit drenáţí okolo stavby. Vhodným návrhem je moţné současně odvádět i povrchovou vodu u staveb. Zamokřené území se obvykle odvodňuje gravitačně – rýhami a kanály, které ústí do toku. Pokud není moţný gravitační odvod, voda se přečerpává z čerpací stanice. V případě potřeby se dělají drény, které odvedou vodu do toku nebo ji nechají volně vsáknout.

Odvodnění základu budov a staveb Pokud je hladina spodní vody vyšší neţ základy budov, působí voda škodlivě na zdivo, podemílá stavbu, vytváří podmínky pro rozvoj plísní a zatopuje sklepní prostory. Proto se hladina spodní vody sniţuje drenáţí pod úroveň základů, ale drenáţ by se neměla ukládat níţe neţ základová spára přilehlých základů, aby je odváděná voda nemohla podemílat. Toto riziko je moţné omezit pouţitím geotextilie. Pod základové pásy se navrhuje štěrková vrstva v kombinaci s rounem, aby se zamezilo případnému kapilárnímu vzlínání z níţe leţící hladiny spodní vody, a z této vrstvy je moţné odvést vodu k drenáţním trubkám. Systém na zachycování a odvádění povrchové a spodní vody se buduje z perforovaných a víceúčelových trubek a tvarovek, kontrolních šachet a geosyntetik. Nejčastěji jde o systém drenáţních trubek paralelních se základy. Filtrační stabilitu štěrkové vrstvy, do které se ukládají trubky, zajišťuje textilní rouno, které chrání štěrkovou vrstvu před zanášením a zároveň sniţuje její potřebnou vlhkost. Pouţívají se rouna PP a PE vláken. Ve zlomových bodech drenáţního vedení, na místech napojení a při větších vzdálenostech na rovných úsecích je třeba osadit kontrolní šachty slouţící později také jako poplachové šachty, případně vybudovat kontrolní otvory se stejným průměrem jako drenáţ i na kratších úsecích. Drenáţ je moţné zaústit přímo do toku, kanalizace nebo vsakovacího systému.

15

Povrchové odvodnění zpevněných ploch Především na zpevněných, ale i na travnatých plochách, které jsou ve spádu k budově, je moţnost stékání sráţkové voděna

místa, kde činí potíţe???. Nejvíce rizikové jsou

chodníky, okolí budov se svaţitým pozemkem nebo garáţe pod úrovní terénu.

1.8. POVRCHOVÉ ÚPRAVY STĚN A STROPŮ VE VLHKÝCH PROSTORECH S příchodem moderních materiálů, dokonale těsnících výplní otvorů a systémů ústředního vytápění, které samo o sobě redukuje výměnu vzduchu v místnosti zhruba na 20%, dochází ke vzniku plísní v obytných prostorech. Při pobytu v uzavřené místnosti, kdy zde dýcháme, vaříme, koupeme se, dochází ke zvyšování vlhkosti obsaţené ve vzduchu. Mnoţství vlhkosti, které je vzduch ve formě vodní páry schopen obsahovat, je závislé na teplotě. Kritickou hranicí je takzvaný rosný bod, coţ je teplota, při níţ se pára z vlhkého vzduchu sráţí na povrchu konstrukce. Tato teplota je závislá na tepelně technických vlastnostech obvodové konstrukce – tepelném odporu a akumulaci. Nejkritičtějšími konstrukcemi jsou obecně okna, na nichţ se také kondenzace vodní páry projevuje nejdříve. Následují překlady nad otvory, věnce a další místa s niţším tepelným odporem neţ má stěna obvodového zdiva. Typickým příkladem jsou i rohy místností ve vyšších poschodích na severních a severozápadních, výrazněji ochlazovaných stěnách. Na tomto trvale vlhkém podkladu dochází ke vzniku plísní. V letním období, kdy má povrchová konstrukce vyšší teplotu, se vlhkost celkem bez potíţí odpaří. Naproti tomu v zimě je povrch prakticky trvale vlhký a zde se zpravidla náletovou formou uchytí spory plísní, které se ve vlhkém prostředí aktivují a začnou růst. Zpočátku jsou patrné pouze drobné černé tečky, později můţe dojít k vytvoření souvislého porostu. Plíseň v suchém stavu lze poměrně snadno odstranit mechanicky. Bohuţel v barvách zůstávají spory zachycené ve spodních vrstvách malby a při zavlhnutí se rychle aktivují. Nátěr je třeba odstranit, povrch oškrábat a omýt vodou. Po vyschnutí je nutno zničit eventuelní zbytky plísní chemickou cestou.

16

1.9. REKONSTRUKCE STŘECHY Střecha je nejdůleţitější součástí domu a rekonstrukci je nutno zahájit jak úpravou obvodového zdiva, tak především rekonstrukcí střechy. Teprve v zakrytém a zavřeném domě je moţno pokračovat v dalších úpravách s jistotou, ţe další investice do domu nebude ohroţena povětrnostními vlivy. Při volbě materiálových variant nosné střešní konstrukce a strmých stěn je potřeba zejména u rekonstrukce a modernizace objektu akceptovat minimálně tyto poţadavky: -

nízká hmotnost při zachování poţadované únosnosti

-

sníţené nároky na pouţití těţkých zdviţných mechanismů

-

nízká pracnost

-

zkrácení doby výstavby

-

kvalitě odpovídající cena

Krytina můţe být povlaková a skládaná. Skládaná z tašek, z rovinných nebo tvarovaných plošných prvků spojovaných přesahem nebo na dráţky, můţe být betonová nebo keramická. Veškerá krytina musí být trvanlivá a mrazuvzdorná. Pouţívá se rovněţ skládaná krytina z plechu, vláknocementová krytina a krytina z asfaltových pásů, které díky přizpůsobivosti umoţňují pokrýt jakýkoli tvar střechy. Při navrhování podkroví a nadstaveb je mimořádně důleţité zvolit vhodnou skladbu šikmé a strmé střechy z hlediska vlhkostního reţimu. Pokud se toto nepodaří úspěšně zvládnout, střecha je postiţena trvalým defektem, který se obvykle odstraní pouze výměnou celé konstrukce nebo zásadní rekonstrukcí. Navrţené vrstvy šikmé a strmé střechy by měly odolávat korozi a vzájemnému korozivnímu působení, agresivním vlivům a výparům, působení plísní, mikroorganizmům a hlodavcům. Pokud tyto vlastnosti nezajišťuje charakter pouţitého materiálu, je třeba řešit to vhodnou ochranou.

1.10. VÝMĚNA OKEN PŘI MODERNIZACI Nejvíce tepla uniká z domu oknem. Velikost ztrát je kromě jiného podmíněna i orientací z hlediska světových stran. Okna orientovaná na sever způsobují asi pětkrát větší tepelnou ztrátu neţ okna orientovaná na jih, a to bez ohledu na roční období. Při odstraňování úniku přes okna je důleţitá jejich orientace k návětrným stranám. Z bytu dělají studenou pasáţ kromě špatně těsnících oken také špatně utěsněné vchodové dveře. Výměna oken při rekonstrukci je velice důleţitá část. Dnešní typy oken mají mnohem lepší tepelněilizolační

17

vlastnosti. V současné době uţ pokrok ve vývoji moderních oken dospěl tak daleko, ţe je moţné všechny materiálové varianty oken (dřevěná, plastová, hliníková) povaţovat za rovnocenné a schopné plnit dlouhodobě poţadované funkce, které se od oken očekávají. Předpokladem je však pouţití moderních, ale při tom ověřených konstrukcí, např. dřevěné okno s rámy z lepených hranolků, plastové okno s vícekomorovým systémem, vyztuţené pozinkovanými výztuhami odpovídající síly nebo hliníkové okno s adekvátně přerušeným tepelným mostem. Důleţitým aspektem pro všechny typy oken je pouţité celoobvodové kování a zasklení. Zejména u skla při pouţití lacinější varianty s k = 2,9 W/m²K je ušetření velmi problematické. Po třech aţ čtyřech letech je na ušetřené energii zaplacený rozdíl v pořizovacích nákladech. Proto je jednoznačně při výběru oken pouţívat skel s co nejmenší propustností tepla, tzn. pouţívat zasklení s k = 1,1, coţ je v současné době standard u dobrých výrobců oken. Ţivotnost a spolehlivost funkce okenních konstrukcí je také závislá na provádění údrţby. Rozsah a nároky na údrţbu jsou také jedním z nejpodstatnějších kritérií, která mohou výběr oken ovlivnit. Plastová a hliníková okna nevyţadují téměř ţádnou údrţbu, kromě mytí a občasného promazání kování. Údrţba dřevěných oken je časově a finančně o mnoho náročnější. Tyto okna je nutno přetírat a frekvence obnovy nátěrů je závislá na kvalitě provedení povrchových úprav a na agresivitě prostředí, kterému jsou dřevěná okna vystavena. Při výběru oken je nutné provést celkovou analýzu konkrétního případu (zateplení fasády, větrání, materiál oken, tvar a rozměry oken). Podstatný je technický soulad zvolených řešení a zabezpečení hydrotermické rovnováhy v bytě či domě. Izolace bytů a hledání nejmenší spotřeby energie můţe totiţ vést ke sníţení ostatních potřebných parametrů. Proto je potřeba systematicky spojit zateplování s větráním. Větrání je podstatná část, kterou je třeba do projektu zahrnout od samého počátku. Je vlastně úplně jedno, z jakého materiálu jsou nová okna, zda jsou ze dřeva, plastu nebo hliníku. Všechna jsou tak těsná, ţe otázku nezávislého větrání nelze opomenout. Vzhledem k tomu, ţe k největším ztrátám tepla dochází přes okenní otvory, kaţdý způsob, který zvýší účinnost oken, je dobrý. Jedním z nich je sníţení úniku tepla nalepením folií na sklo. V zimě umoţňují průnik slunečního záření do místnosti, ale zabraňují úniku tepla. Nejkvalitnější samolepící fólie umoţňují sníţit ztráty únikem tepla přes okno aţ o 30%, zato v létě udrţuje teplotu v místnosti aţ o 7-9°C niţší. Kvalitní samolepící fólie má dvakrát takový účinek neţ třetí vrstva izolačního zasklení.

18

1.11. ZATEPLOVÁNÍ Zateplování je samostatná kapitola. Mohu říci, ţe má spoustu příznivců, ale i spoustu odpůrců. Skutečností však je to, ţe pro stavební firmy je natahování zateplených fasád velmi výnosný byznys. Dnes se zateplování stává skutečně módou, není tu však motivem samotný akt, jako spíše jeho následky. Samotné zateplení však není jedinou cestou k úsporám energie. Důleţité je rozváţné nakládání se všemi energiemi, které pouţíváme. Aţ doposud neustále stoupala cena energií. V tomto období cena stagnuje nebo spíše klesá. Je to však jev dočasný a do budoucna se dá očekávat, ţe ceny opět porostou. Nové domy, které jsou postaveny z moderních materiálů, mají jiţ tak nízký koeficient prostupnosti tepla, ţe další zateplování je dlouhodobě návratné. Jiná je situace například panelových domů, kdy zateplení můţe uspořit aţ 30% nákladů na vytápění. Expertka v oblasti zateplování ing. Zuzana Sternová tvrdí, ţe úspory nad 50% jsou moţné dosáhnout jen u domů postavených před rokem 1983. Jenţe v existujícím bytovém fondu je po roce 1983 postavena asi pětina domů.

Hrubá stavba a teplo Osmicentimetrová vrstva minerální vlny má stejný tepelný odpor jako stěna z měkkého dřeva silná 36 cm nebo stejně jako hrubá zeď z plynosilikátových tvárnic. Přibliţně stejné vlastnosti má polystyren síly 8 cm. Zhruba stejný tepelný odpor má betonová zeď silná 320 cm. Z hlediska hospodaření s budoucím teplem uţ při výběru materiálu na stavbu domu prošlo naše stavebnictví od čtyřicátých let třemi etapami. V prvé se ještě respektovaly staletími nasbírané zkušenosti a pouţívaly se tradiční materiály s relativně dobrými tepelněizolačními vlastnostmi. Součinitel přechodu tepla označovaný písmenem k dosahoval tehdy úrovně 0,9 – 1,4. V polovině padesátých let nastoupila stavbařská moderna s předpjatým betonem a keramzitem a koeficient k se vyšplhal na úroveň 2,39 a jen pomalu klesal. Bezmála 30 let. Aţ od roku 1983 se začaly tepelněizolační vlastnosti navrhovaného materiálu hodnotit jako součást projektu a tehdy nastal zlom. Kromě staveb, kde se pouţil pórobeton, byla koncem sedmdesátých a začátkem osmdesátých hladina k okolo 1,3 – 1,6. Pokud jde o panely nebo tvárnicové bloky, únik tepla často způsobuje i netěsnost, která nemůţe být vidět. Proto je důleţité utěsnění spár na domě, které jsou spíše viditelné

19

zvenku. Tyto spáry nebývají jen u spojů panelových nebo tvárnicových domů, ale přímo v nich, pokud se při montáţi poškodily. Z velkých stavebních prvků je důleţitým faktorem tepelných ztrát také strop a podlaha. Ve špatně zateplených rodinných domech se střechou ztrácí asi 25- 30% , suterénem 10-20% tepla.

Proč tedy a jak zateplovat V suchém prostředí snáší lidské tělo extrémnější teploty neţ ve vlhkém. To je důleţité pro vytváření tzv. tepelné pohody. Je to situace, ve které se cítíme příjemně. Tato tepelná pohoda vyţaduje při vlhkosti vzduchu 30% ( coţ je vlhkost velmi nešetrná pro průdušky a sliznice horních cest dýchacích) vnitřní teplotu 23°C. Pokud se zvýší vzdušná vlhkost v místnosti na dvojnásobek, přijatelných 60%, je třeba uţ jen 21°C. Ke zvětšení teploty o jeden stupeň však potřebujeme aţ o 6% energie více. Niţší teplota je proto zdravější i lacinější. Teplota se však nemůţe sniţovat do nekonečna. Energetici hovoří o součtové teplotě místnosti – ta by neměla být niţší neţ 38°C . Pro získání údaje o součtové teplotě se sčítá teplota vnitřního povrchu a vzduchu místnosti. Čím více se teplota vnitřního povrchu blíţí ke 20°C, tím je dosaţení tepelné pohody blíţe. Zateplení je proto velice důleţité u budov, které nemají uspokojující součinitel přechodu tepla. Zateplovat můţeme zvenčí nebo zevnitř. Aţ na výjimečné případy zateplujeme zvenčí. Jsou dva téměř rovnocenné materiály, které k tomuto můţeme pouţít. Téměř přírodní kamenná vlna a polystyren. Pokud jde o jejich tepelně izolační vlastnosti, jsou téměř stejně účinné. Velký rozdíl není ani v hmotnosti, dokonce i metody práce jsou téměř shodné.

20

2. REKONSTRUKCE V PRAXI Dost teorie… Abych všechny tyto poznatky ověřil v praxi, rozhodl jsem se koupit menší levnější dům a provést kompletní rekonstrukci. Po kratším hledání jsem zakoupil domek v obci Bakov nad Jizerou, který byl podle údajů prodejce postaven ve dvacátých letech minulého století. Cena dobu byla 300 tisíc korun a předpokládané náklady na přestavbu činili po konzultaci se stavební firmou 450 tisíc korun. Výsledná cena rekonstruovaného domu by tak byla pro nás velmi zajímavá.

2.1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům

Adresa nemovitosti:

Praţská 730, Bakov nad Jizerou

Kraj:

Středočeský

Okres:

Mladá Boleslav

Obec:

Bakov nad Jizerou

Katastrální území:

Bakov nad Jizerou

Počet obyvatel:

3596

2.2. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost sestávající z rodinného domu č.p. 730 se nachází v Praţské ulici u hlavní silnice 610 mezi městy Mladá Boleslav a Mnichovo Hradiště. Dům je připojen na vedlejší dům na jihozápadní straně. Dům je částečně podsklepený jednopodlaţní s vyuţitým podkrovím pod polovalbovou střechou. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm a je osvětleno oknem ve štítové zdi. Dům se nachází v řadové zástavbě domů a nemá ţádnou terasu, balkon ani lodţii. Je napojen na veškeré inţenýrské sítě mimo plynovodu, který se ovšem nachází na protější straně silnice. K domu přísluší venkovní zděné přístřešky na uhlí a další menší skladovací prostory o celkové výměře 28m². Dům se nachází na pozemcích parc.č. st. 230/3 o rozloze 149 m² (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. st. 998 o rozloze 19 m² (zastavěná plocha a nádvoří). Přístup do domu je z místní zpevněné komunikace z ulice Praţské. Stavba dispozičně obsahuje sklepní prostor o rozloze 3 m² přístupný z kuchyně, která je umístěna v prvním nadzemním podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní chodba se schodištěm, WC, koupelna, kuchyně a obývací pokoj. Obytné podkroví obsahuje chodbu a loţnici. 21

2.3. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, původní hydroizolace je funkční pouze z části. Z jiţní strany je zdivo suché, ze severní a severozápadní strany je zdivo vlhké. Nosné zdivo hlavní budovy je z části cihelné a z části z pískovcových kamenů o tloušťce 700 mm. Zadní přístavba, kde se nachází chodba a sociální zařízení je pouze z pálených cihel tloušťky 180 mm. Stropy jsou převáţně rovné, trámové s rákosovým podhledem. Schodiště do podkroví je strmé jednoproudové dřevěné. Střecha je polovalbová s dřevěným, tesařsky vázaným krovem. Krytina z betonových místy popraskaných tašek. Klempířské konstrukce jsou ocelové se starým nátěrem. Fasádní omítka je břízolitová místy porušená a odfouklá od zdi. Omítky na sociálním zařízení jsou natřeny syntetickou barvou. Dveře jsou dřevěné, náplňové osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová se zbytky nátěru. Podlahy v přízemí jsou dřevěné na trámech podsypané pískem. V podkroví jsou podlahy betonové popraskané. Budova je vytápěna lokálními kamny na uhlí Petra, podkroví je bez vytápění. Elektroinstalace je zavedená pouze světelná s pojistkami. Je původní a částečně nefunkční. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových. Studená voda je zavedena do kuchyně a do koupelny. Teplá voda zde není. Svislé a leţaté kanalizační svody jsou provedeny z kameninových a litinových odpadních trubek. Vnitřní vybavení koupelny a WC obsahuje suchý bidet, umyvadlo a litinovou vanu.

2.4. Rekonstrukce domu Po zjištění celkového stavu domu jsem došel k závěru, ţe je nutná celková rekonstrukce. Jak uţ bylo řečeno předpokládaná cena na rekonstrukci byla 450 tisíc korun a doufal jsem, se nepotvrdí dříve řečené :

dům , který je určen k celkové rekonstrukci (pokud má

vyhovující krov a střechu) je přibliţně na úrovni hrubé stavby aţ po zajištění a napravení všech poruch nosných i nenosných konstrukcí a po vybourání všech prvků, které je potřeba odstranit vzhledem k dispozičním změnám. Tyto zásahy se mohou rovnat a často i překonat uvedenou jednu třetinu nákladů. Začal jsem bouracími pracemi. Zbourány byly: -

všechny venkovní přístřešky

-

zadní přístavba domu, kde byla tloušťka zdi pouze 180 mm

-

okopány všechny staré vnitřní omítky

-

vykopány dřevěné podlahy v přízemí a vybrán písek, kterým byla podlaha podsypána

22

-

okopána vnější fasáda v místech, kde byla ,,odfouklá“

-

odstraněny staré strmé schody do podkroví

-

v podkroví rozbourána část betonové podlahy v místech, kde byl beton prasklý a trámy v podlaze ve špatném stavu

-

odstraněny heraklitové příčky v podkroví

-

shozeny všechny betonové tašky ze střechy

-

odstraněny původní špaletová okna

-

odstraněny všechny původní rozvody vody a elektřiny

-

bylo odvezeno 90 m³ sutě, dřeva a ţeleza

Rekonstrukce prováděla částečně stavební firma a částečně byla provedena svépomocí. Investování do stavby probíhalo kontinuálně 15 měsíců. Následující poloţky ukazují, jak průběţně putovaly finanční prostředky do stavby: -

bourání skladů a venkovních přístřešků, odvoz suti

18000,-

-

septik – beton, izolace, práce

11500,-

-

základy přístavba sociální místnost chodba- beton, kari sítě

9000,-

-

oprava krovu

4400,-

-

latě na střechu

6500,-

-

střecha z plechových pásů Rannila

-

oprava komínu, další odvoz suti, šamotové cihly, multibat,

95500,-

práce stavba koupelny a chodby

31000,-

-

bloky ytong přístavba

25700,-

-

beton podlaha přízemí, kari síť, izolace, práce

14400,-

-

extrasklobit podlahy

-

6 x plastová okna

-

jistič 25A

-

rozvody elektřiny a instalace zásuvek a vypínačů

37400,-

-

vchodové dveře a zárubeň

12000,-

-

cement, vápno, kari sítě, sanační omítka, písek

15000,-

-

práce na stropě , plot

14000,-

-

materiál na omítky, beton na podlahu v podkroví

12200,-

-

práce za podlahy dole, příčky a omítky podkroví

8600,-

-

materiál podlahy přízemí, dozdění podkroví, ytong, lepidla, práce

21000,-

-

elektrický kotel, radiátory, rozvody vody, sanita koupelna

94300,-

6600,32000,1020,-

23

-

kovové zárubně

1650,-

-

omítky, štukování

5400,-

-

podbití střechy

8650,-

-

zednické práce

10000,-

-

dlaţba kuchyň a chodba, obklad, lišty, lepidlo

12500,-

-

izolace, nátěr krovů

2000,-

-

schody do podkroví

43000,-

-

břízolit, lepidlo, barva

-

práce na fasádě, pokládka dlaţby

32000,-

-

kuchyň

22500,-

-

rozvod anténních rozvodů

4800,-

-

okenní parapety

2000,-

-

izolační materiál na zateplení střechy

7500,-

-

vnitřní dveře, kování, vnitřní parapety, zaříznutí dveří, lišty

10800,-

-

palubky na zakrytí stropu v podkroví, spony na palubky, lak

9550,-

-

opískování vrat a plotu

3350,-

-

ţaluzie

3800,-

-

světla

3600,-

-

kanalizace projekt

2000,-

-

trubky PVC, betonové skruţe, práce spojená s napojením kanalizace

-

odizolování spodní části stavby na severní a severozápadní stěně

7000,-

Chrom – niklovými plechy proti vlhkosti -

krbová kamna

15200,19000,9500,-

Celkem

705920,-

Máme výsledek a nutno dodat, ţe i kdyţ jsem měl před započetím modernizace rezervu 10%, ve výsledku byla investice o více neţ 50% vyšší. Toto bylo způsobeno zvýšenými náklady na práci, na likvidaci a odvoz suti a v neposlední řadě i nákupem většího mnoţství materiálu. V kaţdém případě tento příklad potvrzuje tu skutečnost, ţe kdyţ máme hrubou stavbu s krovem jsme maximálně na třetině nákladů dokončené stavby a dvě třetiny finančních prostředků budeme muset ještě investovat pro její úplné ukončení. Abych mohl ze všech těchto výsledků vytvořit maximálně uspokojující závěr, tuto nemovitost ocením.

24

Domek před modernizací

Polovalbová střecha

Strmé dřevěné schody

Oprava komínu

Poškozená střecha

Nové odpady

25

3. PRAKTICKÁ ČÁST 3.1. Ocenění vily v Poděbradech porovnávací metodou Objednatel: Viktor Koutný Čechova 120 290 01, Poděbrady Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 476 Mánesova 476 290 01, Poděbrady

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 9.dubna 2009

26

Pan Viktor Koutný Čechova 120 290 01, Poděbrady Česká republika 9.dubna 2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 476 Uvedený na listu vlastnictví č.2621, pro katastrální území Poděbrady, Obec Poděbrady, okres Nymburk Nacházejícího se na adrese Mánesova 476, 290 01 Poděbrady, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 9. dubnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro vypočtení daně z prodeje nemovitosti. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Nymburce, na listu vlastnictví č. 2621 pro katastrální území Poděbrady, obec Poděbrady, okres Nymburk. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.10.2005 je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

27

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9.dubna 2009) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

28

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 476 se nachází v zahradním prostředí města Mánesově ulici 4 km od dálnice D11 50 km východně od Prahy v lázeňské lokalitě 3 minuty chůze od lázeňské kolonády. Celkový charakter lokality je městské vilové bydlení středního vyššího standardu. Lze říci, ţe se jedná o komerčně i rekreačně zajímavou lokalitu. V obci je plná občanská vybavenost – mateřské školy, základní školy, střední školy, lékařská klinika, pošta, síť obchodů včetně tří supermarketů a sluţeb. Dále je v obci autobusové nádraţí, vlakové nádraţí. Parkování je moţné zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na městských vyhrazených parkovištích

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN Český úřad zeměměřičský a katastrální List vlastnictví č. 2621 vyhotoveno dálkovým přístupem dne 31.10.2005 Podklady předané objednavatelem: -

ústní informace podané objednatelem posudku

-

stavební povolení na přístavbu garáţe, verandy, terasy a půdní vestavby sociálního zařízení v rodinném domě č.p. 476/II vydané MÚ odborem výstavby v Poděbradech dne 7. února 2001 pod č.j. 48/výst/2001

-

projektová dokumentace na stavební úpravy zpracovaná ing. Josefem Semerádem, odsouhlasené MÚ odborem výstavby dne 7. února 2001

29

Podklady získané odhadcem: -

poznatky získané odhadcem při provedené prohlídce dané nemovitosti a při studiu předaných podkladů

Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem: a)na místě oceňovaného objektu dne 20.3. 2009 b)v archivní sloţce odboru výstavby na Městském úřadu Poděbrady dne 18.3.2009 -

stavební povolení na stavbu rodinného domu vydané Městským úřadem v Poděbradech dne 11.října 1932 pod č.j. 8115

-

kolaudační rozhodnutí k uţívání rodinného domu vydané Městským úřadem v Poděbradech ze dne 19. ledna 1933 pod č.j. 1444

-

stavební povolení na stavbu garáţe ze dne 30.dubna 1935 pod č.j. 4202

-

kolaudační rozhodnutí na uţívání garáţe ze dne 6.června 1940

-

stavební

povolení

na

plynovodní

přípojku

vydané

Městským

úřadem

v Poděbradech dne 11. listopadu 1984 pod č.j. 2035/výst/84 -

kolaudační rozhodnutí na uţívání plynovodní přípojky ze dne 5. července 1985 pod č.j. 1103/výst/85

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1932 jako tzv, rodinná vilka a byl od svého vzniku obýván rodinnou majitele. V roce 1940 byla přistavěna garáţ. V roce 2001 prodlouţena garáţ, přistavena veranda a terasa. Dále byla provedena výměna velké části technických rozvodů, nahozeny nové vnitřní štukové omítky a vnější fasáda a výměna střešní krytiny.

Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost sestávající z rodinného domu č.p. 476 se nachází v Mánesově ulici v blízkosti křiţovatky u ţelezničního přejezdu. Dům je samostatně stojící plně podsklepený jednopodlaţní s vyuţitým podkrovím. K domu přísluší garáţ, vedlejší stavba, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky parc. č. st. 1019 a parc. č. 1020 (zahrada). Přístup do domu je z místní zpevněné komunikace z ulice Mánesovy.

30

Obsah posudku a) Hlavní stavby

- Rodinný dům č.p. 476/II - garáţ

b) vedlejší stavby

- kolna

c)venkovní úpravy

- vodovodní přípojka - kanalizační přípojka - zpevněné plochy - předloţené schody - ploty - podezdívka - boční plot zahrady - vrata

d) pozemky

- pozemky

HLAVNÍ STAVBY Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Dům svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, víc jak polovina podlahové plochy všech místností je určena k bydlení. Dům nemá víc jak 3 samostatné byty a nemá víc neţ 2 nadzemní podlaţí. Jedná se o volně stojící dům, přízemní, plně podsklepený s podkrovím. Před uličním průčelím je zastřešené zádveří. Před dvorním průčelím je přistavena veranda a venkovní schody do zahrady. Půdorys domu je téměř čtvercový. Všechny místnosti jsou osvětleny okny. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotelnu s plynovým kotlem pro ústřední vytápění a zásobníkem pro ohřev vody. Zde je také prádelna.

V prvním

nadzemním podlaţí je veranda, zádveří, chodba se schodištěm, WC, kuchyň, spíţ, koupelna a dva pokoje. Obytné podkroví obsahuje 2 pokoje, chodbu, koupelnu, šatnu, WC a půdní prostory. Konstrukční řešení a vybavenost Půdorys domu je téměř čtvercový. Výšková úroveň přízemí je v průměru 150 cm nad úrovní okolního terénu. Sklepní prostory jsou zaloţeny v hloubce 80 – 100 cm. Světlá

31

výška sklepních prostorů je 1,95 m, síla podlahy 10 cm, stropní konstrukce 35 cm. Obvodové zdivo v přízemí je cihelné o tloušťce 45 cm, světlá výška přízemních místností je 300 cm, konstrukce stropů 45 cm. Obvodové zdivo podkrovních místností je převáţně tl. 45 cm. V podkroví je světlá výška 260 cm. Schodiště probíhá domem nad sebou od suterénu aţ do podkroví. Stropy nad sklepem jsou nespalné ( vloţky Hurdis do I nosníků), stropy nad přízemím a podkrovím jsou dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné, vnější omítky jsou na všech stranách budovy břízolitové. Sokl do výše úrovně přízemní podlahy je ze spárovaných vápeno-pískových lícovek. Nad podkrovím je dřevěná konstrukce krovů s polovalbami. Střešní krytina je v roce 2002 nová z pálených tašek. Římsy jsou opatřeny ţlaby a svody, střešní plášť doplněn klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady z keramických obkladaček, obloţena je koupelna v přízemí a smaltovaná vana v podkroví. V přízemí je sprchový kout. Rozvod vody je proveden z trubek PVC. WC jsou standardní splachovací. Okna jsou dvojitá špaletová a ve sklepě jednoduchá dřevěná. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové. Podlahy obytných místností v přízemí a podkroví jsou z bukových prken. Dlaţby v přízemí jsou převáţně teracové a ve sklepě betonové s potěrem. Odkanalizování je provedeno z koupelen, kuchyně, WC a prádelny. V kuchyni v době ocenění nebyly instalovány zařizovací předměty. Rekonstrukce koupelen byla provedena v roce 2002 na základě vydaného stavebního povolení včetně přestavby verandy. Zásobení pitnou vodou je z vlastní vodovodní přípojky na městský vodovodní řád, který probíhá v přilehlém chodníku. Splaškové vody spolu s dešťovými vodami z okapů a svodů jsou zachyceny samostatnou kanalizační přípojkou se zaústěním do veřejné městské kanalizace v Mánesově ulici. Vytápění je teplovodní pomocí ústředního kotle na plyn a jsou zde nové podokenní topné panely. Ohřev teplé vody je téţ kotlem a je udrţována v zásobníku o objemu 125 litrů. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům byl postaven na základě stavebního povolení z roku 1932 a kolaudován v roce 1933. Dům byl běţně udrţovaný a od roku 2002 byla na základě vydaného stavebního povolení prováděna částečná modernizace domu, výměna zařizovacích předmětů v koupelně v přízemí a vestavba nové koupelny v podkroví, nová veranda, nová dlaţba, fasáda, střešní krytina, opravy rozvodů vody a kanalizace, elektrorozvodů. Dům je postaven z tradičních materiálů a nevykazuje ţádné podstatné závady. Viditelná vlhkost zdiva kromě sklepů

32

nabyla jinde zjištěna. Technický stav domu odpovídá stáří domu, provedeným stavebním úpravám, způsobu uţívání – trvalé bydlení a běţně prováděné údrţbě. Garáţ Neprovedeny ţádné stavební sondy, ţivotnost jednotlivých prvků je odhadována pouze na základě vizuálního zjištění. Garáţ byla postavena na základě vydaného stavebního povolení ze 30. dubna 1935. Zkolaudována v roce 1940. Garáţ je provedena jako průjezdná, přízemní, nepodsklepená s rovnou střechou o spádu 2%. Krytina je plechová, obvodové zdivo tvoří cihelné pilíře a výplňové obvodové zdivo 15 cm s izolací. Krov neumoţňuje zřízení podkroví. VEDLEJŠÍ STAVBY Kolna Kolna je nově přistavena na základě vydaného stavebního povolení z roku 2001 mezi novou garáţ a verandu. Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu s rovnou střechou s povrchovou pochůzí úpravou. Přístup do kolny je dveřmi za zahrady, vstup na střechu kolny (terasy) z kuchyně a verandy domu. VENKOVNÍ ÚPRAVY Vodovodní přípojka je napojena do městského vodovodního řádu. Kanalizační přípojka je napojena na městskou kanalizaci. Zpevnění plochy kolem domu je provedeno z betonových dlaţdic od vrat k domovnímu vchodu a podél levé boční stěny domu k verandě a ke garáţi. Poloţena nová dlaţba. Vstup do domu z uliční a dvorní části je po předloţených schodech, stejně tak stejně jako vstup do sklepu. Schody jsou betonové s boční zábradelní zídkou a nalepenou novou dlaţbou. Oplocení do ulice je provedeno z cihelné podezdívky z cihelných sloupků 45x45 cm, výplně jsou z hoblovaných prken v rámech výšky 120 cm. Podezdívka je původní, výplně jsou staré 6 let. Jsou zde dvoje

dřevěná vrata v kovových rámech. Boční plot je

z betonových sloupků, výplně tvoří ocelové pletivo. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Poděbrady . Jako celek mají zhruba lichoběţníkový 33

půdorys s kratší východní stranou. Poloha je vůči sousedním pozemkům řadová a severní hranice se nachází v ulici Mánesova. Pozemek p.č. 1019 o rozloze 325 m² je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 476 a přilehlou garáţí. Zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu, mycí plocha před garáţí, předzahrádka a plochy podél bočních hranic se sousedy. Pozemek p.č. 1020 o rozloze 309 m² je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. Pozemky jsou rovinné bez zvláštních technických podmínek. Zahrada směrem od domu směřuje na jih. Zahrada je zatravněna bez stromů a jiných okrasných keřů či květin. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonně vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

34

Stanovení trţní hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, ţe v Poděbradech není dostatek volných pozemků, pouţil jsem k výpočtu ceny jednoho m² pozemku údaje dvou realitních společností, působících v Poděbradech. Skutečnou prodejní cenu jsem dělil m² u pěti pozemků a následně vypočetl aritmetický průměr. Výsledek 2400,- Kč/m².

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku porovnávací metodou Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které jsou v Poděbradech v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení trţní hodnoty tímto způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

5 469 124,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům, Poděbrady

Parcelní číslo

1019,102

Adresa Mánesova 476 nemovitosti Katastrální území Poděbrady

1

2

Rodinný dům, Poděbrady

Rodinný dům, Poděbrady

Rodinný dům, Poděbrady

Rodinný dům, Poděbrady

Jana Palacha

Koutecká

Cukrovarská

Koutecká

Poděbrady

Poděbrady

Poděbrady

Poděbrady

35

3

4

Obec

Poděbrady

Poděbrady

Poděbrady

Poděbrady

Poděbrady

Okres

Nymburk

Nymburk

Nymburk

Nymburk

Nymburk

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

634

570

242

525

Hodnota za 1 m2 x 2 400 2 400 pozemku Hodnota 1521600 756000 1368000 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí

2 400

2 400

580800

1260000

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

289

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

315

220

180

350

220

5 950 000

4 725 000

5 300 000

4 610 000

5194000

3357000

4719200

3350000

23609,09091

18650

13483,42857

15227,27273

15.1.2009

10.2.2009

26.2.2009

31.1.2009

1

1

1

1

23609,09091

18650

13483,42857

15227,27273

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Nabídka

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Rodinný dům

Ano

Ne

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Nabídka

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Ne

Ne 1

Ne 1

36

Ne 1

1

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

21248,18182

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrna

Dobrá

Dobrý

Kompletní

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

N/A

Dobrá

13704,54545

Dobrá

1

1

1

21248,18182

16785

12135,08571

13704,54545

Lepší

Lepší

Průměrný

Průměrný

0,9

0,95

1

1

19123,36364

15945,75

12135,08571

13704,54545

Lepší

Lepší

Průměrný

Průměrný

0,9

0,9

1

1

17211,02727

14351,175

12135,08571

13704,54545

Lepší

Lepší

Dobrá

Dobrá

0,95

0,95

1

1

16350,47591

13633,61625

12135,08571

13704,54545

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

16350,47591

13633,61625

12135,08571

13704,54545

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

16350,47591

13633,61625

12135,08571

13704,54545

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

16350,47591

13633,61625

12135,08571

13704,54545

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Dobrá

12135,08571

1

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

16785

Dobrá

Průměrná

Průměrná

1

1

0,95

0,95

16350,47591

13633,61625

11528,33143

13019,31818

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

16350,47591

13633,61625

11528,33143

13019,31818

37

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Obdobný

Upravená hodnota Jiná korekce

Menší

Obdobný

1

1,05

0,95

1

16350,47591

14315,29706

10951,91486

13019,31818

N/A

Korekce

Větší

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

16350,47591

14315,29706

10951,91486

13019,31818

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

13659,2515

16350,47591

14315,29706

10951,91486

13019,31818

3947523,684

3597104,7

2576753,471

3833170,2

2864250

1521600

756000

1368000

580800

1260000

5469123,684

4353104,7

3944753,471

4413970,2

4124250

38

39

40

41

3.2 OCENĚNÍ MODERNIZOVANÉHO DOMU VÝNOSOVOU METODOU Objednatel: Martin Krejčí Praţská 730 294 01, Bakov nad Jizerou Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 730 Praţská 730 294 01, Bakov nad Jizerou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 1.dubna 2009

42

Pan Martin Krejčí Praţská 730 294 01, Bakov nad Jizerou Česká republika 1.dubna 2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 730 Uvedený na listu vlastnictví č.1862, pro katastrální území Bakov nad Jizerou, Obec Bakov nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Nacházejícího se na adrese Praţská 730, 294 01 Bakov nad Jizerou, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Mladé Boleslavi, na listu vlastnictví č. 1862 pro katastrální území Bakov nad Jizerou, obec Bakov nad Jizerou, okres Mladá Boleslav. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.ledna 2005 je přílohou této zprávy.

43

Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1.dubna 2009) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Předmětem ocenění jsou pouze budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

44

Výměra budovy a pozemků byla převzata z podkladů poskytnutých klientem a nebyla ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 730 se nachází v Praţské ulici u hlavní silnice 610 mezi městy Mladá Boleslav a Mnichovo Hradiště s dojezdovým časem 10 minut do těchto měst a 2km od rychlostní komunikace pro motorová vozidla R10 spojující Liberec s Prahou. Celkový popis lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu doplněné výrobními areály (Škoda Auto Mladá Boleslav, Faurecia Bakov nad Jizerou, Hella Mnichovo Hradiště, apod. Obecně se dá říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – mateřská škola, škola, lékař, pošta, základní síť obchodů a sluţeb, velkoobchod potravin Jednota. Dále jsou v obci 3 autobusové zastávky jak pro dálkové tak pro místní spoje, ţelezniční zastávka na trase Praha – Turnov. Parkování je moţné zcela bez problémů na vlastním pozemku a v omezené míře u hlavních komunikací. Výstavba nových rodinných domů je omezena nedostatkem pozemků.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný dům byl postaven ve dvacátých letech dvacátého století. Dům je připojen na sousední dům na jihozápadní straně. Dům prošel v roce 1957 celkovou rekonstrukcí, kdy bylo o 60 cm zvýšeno obvodové zdivo, vybudována nová vazba a poloţena střešní

45

krytina z betonových tašek. V roce 2006 byla provedena nová kompletní rekonstrukce a modernizace, kdy byla vyměněna i část obvodového zdiva, všechny technické rozvody a střešní krytina. Pozemek Stavba se nachází na dvou pozemcích, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Jako celek mají obdelníkový tvar s kratší jihovýchodní stranou, která je do ulice Praţská. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 230/3 je rozloze 149 m². Pozemek p.č. 998 o rozloze 19 m². Oba pozemky jsou z převáţné části zastavěny budovou č.p. 730, tvoří jediný funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné. Zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a předzahrádka. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě ( elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon) z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou plynu, který není na pozemek přiveden. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trubky z vodovodního řádu vedeného z ulice Praţská. 2. Přípojka kanalizace z trub PVC, vedená z domu do uličního řádu vedeného v ose ulice Praţská 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Praţská. 4. Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu 5. Část nádvoří o ploše 24 m² zatravněno. 6. Obrubníky z prostého betonu. 7. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 8. Plot z ocelových pozinkovaných profilů a výlisků na ocelových sloupcích. 9. Vrata a vrátka svařovány z pozinkovaných ocelových profilů a výlisků. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Původní příslušenství bylo opraveno při rekonstrukci v roce 2005, přípojky byly nově zřízeny ve stejném roce.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadovou stavbu jihozápadní stranou spojenou se sousedním domem. Stavba je ze dvou částí. Obdelníková hlavní budova, krytá polovalbovou střechou a na ní navazující přístavba s pultovou střechou. Dům má sklep o ploše 3m² přístupný z prostoru kuchyně

46

po zděných schodech. Nadzemní podlaţí je bez balkonů, teras nebo lodţií. Podkroví je přímo osvětleno oknem ve štítové zdi a dvěmi střešními okny. Je přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v nadzemním podlaţí vstupní chodbu, kuchyň, obytnou místnost, koupelnu s WC kde je umístěn elektrický kotel a zásobník na ohřev teplé vody. Obytné podkroví obsahuje chodbu a 2 loţnice. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje podmínky pro rodinný dům , protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak 3 kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pásové. Přístavba je odizolována novou izolací extrasklobit. V původní hlavní budově je v přední časti funkční původní izolace, západní a severní část je odizolována chrom-niklovými plechy délky 70 cm. Kolem celé vnitřní části obvodového zdiva je poloţena pod podlahou meliorační trubka odvádějící vlhkost. Stropy jsou převáţně rovné, trámové s rákosovým podhledem. Strop je zpevňují dvě traverzy profilu I 18 cm a jsou zality betonem. Střecha hlavní budovy je polovalbová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Přístavba má střechu pultovou. Krytina je z ocelových plechů Rannila barvy šedé. Vnější fasáda domu je břízolitová obarvená. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové nebo sanační opatřené nátěrem. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelně do výše 200 cm. Schody jsou dřevěné smrkové mlynářského typu. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Dveře do kuchyně jsou původní , osazené do dřevěných zárubní. Nové dveře jsou osazeny do zárubní ocelových. Okna jsou plastová zdvojená, čtyřkomorová. Podlahy místností jsou pokryty dlaţbou ( kuchyň, vstupní chodba, koupelna). V ostatních místnostech jsou podlahy betonové kryté kobercem. Vytápění je ústřední s ocelovými radiátory Buderus. Zdrojem tepla je elektrický kotel Dakon. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden trubek PVC. Zdrojem teplé vody je bojler o objemu 125 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, kontrolní šachta je z betonových skruţí přikrytá betonovým víkem. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem a odsavačem par. Vnitřní vybavení obsahuje sprchový kout, umyvadlo a splachovací záchod. Do obývací místnosti a do loţnic v podkroví je zavedena televizní anténa.

47

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě uvedené dokumentace jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci a modernizaci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Objekt je okamţitě vyuţívatelný. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe se majitel rozhodl pronajmout dům za trţní nájemné a nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka.

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při ocenění, většiny jiných domů bych raději zvolil porovnávací metodu, ale vzhledem k tomu, ţe podlahová plocha tohoto objektu zhruba odpovídá bytu 3+1, je moţné tento rodinný dům pronajmout za obdobnou částku jako tento byt. Z toho také budu vycházet a vzhledem k záměrům majitele jsem se rozhodl ocenit tuto nemovitost příjmovou metodou. Výši potenciálního provozního příjmu jsem stanovil na základě průměrné hladiny trţního nájemného v bytových objektech s porovnatelnou obytnou plochou a porovnatelné lokaci. Abych si ověřil můj výpočet a zjistil, zda bude můj výpočet akceptován, podal jsem inzerát do místních novin o pronájmu tohoto domu. Většina byla ochotna mou částku 7000,- Kč za měsíc akceptovat, s tím ţe starší manţelské páry neakceptovaly, rodiny a samostatně ţijící páry akceptovaly a v případě obsazení domu skupinou aţ 6 lidí by byla akceptována i mnohem vyšší částka. Vzhledem k tomu, ţe pronajímatel chce pronajmout objekt tak, aby měl co nejmenší náklady na opravy domu a opotřebení bylo co nejniţší, zvolili jsme střední cestu a tedy druhou skupinu nájemníků. Ve svých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Vzhledem k tomu, ţe se objekt nachází 7 km od Mladé Boleslavi ve městě s počtem obyvatel 3500 vyuţil jsem koeficient prodejnosti, který je v dané lokalitě 1,526.

48

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 865 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené ceny je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZECE Příjem z pronájmu – trţní nájemné

84000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 8%

Efektivní hrubý příjem

6720

77280

Náklady na údrţbu

7000

Pojistné

1000

Daň z nemovitosti

200

Svoz komunálního odpadu

460

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

500

Provozní náklady celkem

Provozní příjem

68120

Rezervy na renovace

7000

Čistý provozní příjem

61120

Míra kapitalizace

5%

Koeficient prodejnosti

1,526

Indikovaná hodnota

1 865 382

Zaokrouhlená hodnota

1 865 000

49

50

51

Domek po rekonstrukci

Odizolování chrom - niklovými plechy

Detail chromniklové plechy

Koupelna a elektrický kotel

Mlynářské schodiště

Prasklina příčky u podlahy v podkroví

Prasklina příčky u podlahy v podkroví

52

4. ANALÝZA TRHU

OBLAST PODĚBRADY STŘEDOČESKÝ KRAJ

Obecná charakteristika trhu Popis oblasti Město Poděbrady se nachází ve středočeském kraji 50 km východně od Prahy. Město je rozděleno na 5 oblastí a pod Městský úřad v Poděbradech spadají 4 vesnice. Rozloha města je celkem 3369,7 ha. Poděbrady tvoří celkem pět katastrálních území. K. ú. Poděbrady (1353,39 ha), k. ú. Polabec (256,34 ha), k. ú. Velké Zboţí (493,31 ha), k. ú. Kluk (868,25 ha) a k. ú. Přední Lhota (398,35 ha). Počet obyvatel je 13400. Poděbrady jsou především lázeňským městem a má specifickou atmosféru. Ve středověku město prosperovalo především díky obilnářství a rybníkářství. Poděbradská rybniční soustava, jeţ začala vznikat za pánů z Kunštátu, zahrnovala aţ 48 rybníků, z nichţ rybník Blato o rozloze 973 ha byl ve 14. století největším rybníkem u nás. Poděbrady tehdy patřily spolu s Třeboňskem a Pardubickem, mezi největší rybníkářské oblasti v Čechách. V minulosti zde fungoval také pivovar, mlýn, cukrovar či pila. V současnosti zde dominuje především sklářství, lázeňství a turismus. Poblíţ města je plnírna minerální vody Poděbradka. Zámecký vodní mlýn a pivovar byly postaveny v roce 1574 a zanikly v 60. letech 19. století. V roce 1863 přibyl parní mlýn a v následujícím roce byl otevřen cukrovar, jenţ byl zrušen v roce 1926. Roubíčkův pivovar byl postaven v roce 1872. Kerhartova pila a cementárna byla otevřena v roce 1873. Poděbrady mají velmi dobrou dostupnost z Prahy i Hradce Králové po dálnici D11. Jsou také rychlíkovou zastávkou. Ve druhé polovině 19. století byla poblíţ města postavena významná ţelezniční trať z Kolína do Nymburka. Zprovozněna byla v roce 1870 jako součást Rakouské severozápadní dráhy. V roce 1905 byla trať rozšířena na dvoukolejnou, v současnosti je i elektrifikována. Dnes nese označení trať 231 a vede na trase Praha–Lysá nad Labem–Kolín.

53

Jediným velkým průmyslovým podnikem ve městě byly do konce září roku 2008 Sklárny Bohemia (součást společnosti Bohemia Crystalex Trading), které doplňuje sklářská firma J. Blaţek Sklo Poděbrady. Sklárna byla otevřena v roce 1876, po zhruba 10 letech byla uzavřena a provoz v ní byl, s pomocí německých sklářů, definitivně obnoven v roce 1893. Sklárna je známa především díky své produkci olovnatého křišťálu, který produkuje od roku 1927. Výrazně byla rozšířena v 50. letech 20. století. V současné době se jedná o koupi tohoto podniku se sdruţením podnikatelů v Poděbradech, aby mohla být obnovena výroba. Pro město, ve kterém není velký výběr pracovních příleţitostí, by toto bylo významné, protoţe podnik zaměstnával 500 zaměstnanců. Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie nastalo zvýšení cen nemovitostí. Díky charakteru města jsou ceny nemovitostí zde vyšší neţ v okolních městech Nymburk a Kolín (zde se ceny zvýšily díky před několika lety postavené továrně TPCA). Poděbrady nejsou pouze městem k bydlení a lázeňství, ale také k rekreaci. To je i příčina toho, ţe například v nově postaveném bytovém domě Kolonáda - přímo u lázeňské kolonády - si zakoupili byt pouze 4 obyvatelé z Poděbrad. Většina ostatních kupujících je buď z Prahy, nebo ze zahraničí. Poděbrady se účastní projektu MA21 zdravé město. Místní Agenda 21 (MA21) je programem konkrétních obcí, měst, regionů, který zavádí principy trvale udrţitelného rozvoje do praxe při zohledňování místních problémů. Je tvořen za účasti a ve spolupráci s občany a organizacemi a jeho cílem je zajištění dlouhodobě vysoké kvality ţivota a ţivotního prostředí na daném místě. Pozemky V centru města se prakticky ţádné pozemky nevyskytují. V současné době je zde pouze 1 volný pozemek. Ani dále od centra není situace lepší a v současné době lze zde najít pouze 3 volné pozemky. Město vlastní ještě 8 pozemků v části Ţiţkovo předměstí, ale není známo, kdy tyto pozemky budou k dispozici a jakým způsobem se budou prodávat. Na podzim loňského roku byly uzavřeny Sklárny Bohemia a i zde se uvaţovalo o tom, ţe po likvidaci továrny, která se nachází nedaleko centra, by zde mohly být vytvořeny nové stavební pozemky. Vzhledem k charakteru města, je zde zájem pouze o pozemky pro bytovou výstavbu. Ceny se pohybují v rozmezí 1000 aţ 11000,- Kč/m². Byty 54

Poptávka po bytech v Poděbradech je stále, i kdyţ spousta bytů je v současné době prázdná. Nabízejí se 3 druhy bytů. V domech postavených panelovou technologií v 60. aţ 80. letech minulého století, v bytových domech postavených s cihel většinou svépomocí v 90. letech a v nových bytových domech postavených během posledních deseti let. Vzhledem k tomu, ţe Poděbrady leţí mezi řekou Labe a ţelezniční tratí spojující Prahu a Kolín a prakticky celé toto území je centrum, rozlišuje se cena pouze podle data výstavby. Výjimku tvoří pouze bytový dům Kolonáda a Promenáda přímo u lázeňské kolonády a 2 nové bytové domy postavené nedaleko zámku s výhledem na Labe. Cena těchto bytu se pohybuje kolem 40 tisíc za m² a je zde ještě 40% volných bytů. Byty se pohybují v těchto cenových intervalech Byt 1+1 a 1+kk

1200 000 – 1800 000 Kč

Byt 2+1 a 2+kk

1600 000 – 4600 000 Kč

Byt 3+1 a 3+kk

2300 000 – 6000 000 Kč

Byt 4+1 a 4+kk

4500 000 – 7000 000 Kč

V nejbliţší

budoucnosti

se

nedá

předpokládat

vyšší

nárůst

cen

bytů

jak

v rekonstruovaných, tak nových bytech. Vzhledem ke kupní síle obyvatelstva by byla hypotéka na vyšší cenu bytu nesplatitelná. Vzhledem k atraktivitě města lze předpokládat spíše stagnaci cen. V nejlepším případě mírný pokles cen bytů v panelových domech. Rodinné domy Cena rodinných domů se pohybuje od 3 do 9 miliónů korun. Toto jsou ceny, za které domy nabízejí realitní kanceláře, a mohu říct, ţe od počátku tohoto roku jsou v nabídce téměř stejné objekty. Mohu uvést i příklad, kdy realitní společnost vykoupila vilu ve vzdálenosti 300 metrů od kolonády a nyní je nabízena za 7 900 000,- Kč. Vzhledem k stávající situaci si myslím, ţe kdo bude chtít prodat, bude muset jít s cenou dolů. Objekty pro individuální rekreaci Kromě zahrádkářských chatek v cenách od 100 do 500 tisíc v zahrádkářských koloniích zde není moţné zakoupit typickou chatu či chalupu. Lidé vyuţívají vily a byty.

55

Administrativní budovy Administrativní budovy, které se ve městě nacházejí, vyuţívá ke svým potřebám pouze město nebo společnost Lázně Poděbrady. Nedaleko vlakového nádraţí ve čtvrti Ţiţkov se nachází administrativní budova, u které se mi nepodařilo zjistit k čemu slouţila. Kaţdopádně byla zakoupena novým majitelem (cenu nevím, ale v nabídce byla tato budova za cenu 7 miliónů). Nový majitel provedl rekonstrukci na ubytovnu a bohuţel v této chvíli je prázdná bez jediného návštěvníka. Průmyslové objekty V nabídce se neobjevují, protoţe v Poděbradech ţádné nejsou. Výjimkou jsou Sklárny Bohemia, které se na sklonku loňského roku dostali do konkurzu, a spekuluje se o prodejní ceně okolo 70 miliónů korun. Nájmy Poděbrady jsou nejen lázeňským městem, ale i městem studentů. Vyhlášená je místní Hotelová škola. Dále zde je Gymnázium Jiřího z Poděbrad, EKO Gymnázium Poděbrady, fakultní škola Pedagogické fakulty Univerzity Karlovy v Praze, Střední zemědělská škola, Střední odborná škola Poděbrady a Vyšší odborná škola hotelnictví a turismu. To znamená, ţe mnoho bytů je pronajímáno studentům. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech se sluţbami a energiemi: Byt 1+1 a 1+kk

6000 – 10000 Kč

Byt 2+1 a 2+kk

8000 – 11000 Kč

Byt 3+1 a 3+kk

9500 – 15000 Kč

Byt 4+1 a 4+kk

v nabídce nyní nejsou

Prodejní prostory Tak jako v jiných městech je i v Poděbradech poptávka po prodejních prostorech všech typů vysoká. Velkou část nájemců i zde tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunuli z trţišť do kamenných obchodů. Specifikum Poděbrad oproti například sousednímu Nymburku je, ţe nájmy za tyto prostory jsou zde aţ 3x vyšší tzn. 12 - 50 tisíc za prodejní prostor dle rozlohy. Proto zejména v oblasti náměstí Jiřího z Poděbrad dochází často ke změně nájemců v těchto prostorech.

56

Kanceláře V současné době je v nabídce pouze několik takovýchto prostor a cena za metr čtvereční se pohybuje okolo 2000,- Kč za měsíc. Průmyslové objekty Jak jiţ bylo řečeno, Poděbrady nejsou průmyslové město a ţádné průmyslové objekty zde nejsou k pronájmu. Objekty, které se postavily v nejbliţším okolí, si firmy - především stavební - postavily pro svou potřebu. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Trh nemovitostí v Poděbradech do budoucna ovlivní několik skutečností: lázeňství ve městě, které bylo královským městem a má svou komorní a klidnou atmosféru budoucí obnovení sklářské výroby v tomto městě výborná dopravní infrastruktura a dostupnost Prahy jak autem, tak především vlakem. Tohoto jiţ dnes vyuţívá mnoho lidí, kteří zde ţijí a do Prahy dojíţdějí do školy nebo za prací a za 50 minut se dostanou vlakem do centra Prahy nejsilnější ročníky ze 70. let si jiţ zajistily bydlení další podpora města jako zdravého města, ve kterém lidé na několika kilometrech čtverečních najdou dokonalé jak sportovní , tak kulturní a společenské vyţití Poděbrady mají svůj charakter a nic nenasvědčuje tomu, ţe by se měl v budoucnu měnit. Ceny nemovitostí jsou na vysoké úrovni a za ceny, které jsou uvedeny v nabídkách realitních kanceláří, se nemovitosti neprodávají. Prodávají se většinou za mnohem niţší ceny. Lidem začíná docházet, ţe vzít si hypotéku na 30 let a celý ţivot splácet, je velké riziko. Vzhledem k tomu, ţe většina lidí situaci, která zde nastala, nikdy nezaţila, neměla důvod se jí ani obávat. Hladina nájmů zřejmě zůstane na stejné úrovni a bude stagnovat. Trh s byty bude ovlivněn také deregulací nájmů v části bytů. Velký rozvoj do budoucna čeká ještě rozvoj sluţeb (Poděbrady, ač lázeňské město, nemá vlastní krytý bazén, který by mohla veřejnost volně vyuţívat).

57

ZÁVĚR Na závěr mé bakalářské práce bych mohl pouze konstatovat, ţe na základě výsledků mnou skutečně provedené koupě a modernizace domu a výsledku ocenění výnosovou metodou, je pro mě z finančního hlediska mnohem zajímavější řešení koupit nemovitost před modernizací. Ano, zmodernizovanou nemovitost jsem pořídil za skutečnou částku á 1 010 000 Kč a k dnešnímu dni bych ji mohl prodat o 850 tisíc Kč vyšší cenu. Z pohledu obchodníka příjemná věc, z pohledu kupujícího nepříjemná. Já bych se rád ale zabýval tím, jak je moţné, ţe po třech letech od modernizace je cena o 80% vyšší? Jak je moţné, ţe cena nemovitostí za posledních 5 let tak vzrostla? Určitě na to má vliv náš vstup do EU a spousta dalších důleţitých faktorů. Podle mého názoru na tom mají největší podíl hypoteční úvěry a ochota lidí zadluţit se na dlouhou dobu. Lidé mohou splácet stále tu danou částku, kterou jim banka spočítá z jejich příjmů. Jde o to, jak dlouho budou lidé ochotni tuto částku platit ze své výplaty. Dokud byli ochotni splácet tuto částku pouze 10 let, nemohla cena nemovitostí růst. Mzdy se závratně nezvyšovaly. Postupně, s ochotou platit bance danou částku delší a delší období v kombinaci s nedostatkem bytů (zařizovali si bydlení lidé ze silných ročníků narozených v 70. letech, nemovitosti začalo kupovat velké mnoţství cizinců, atd.) mohla cena nemovitostí začít růst. Málokomu docházelo, ţe to je nepřirozený vývoj a protoţe se předpokládal další a další růst ekonomiky nikdo neměl strach se zadluţit na 20, 30 nebo i 40 let. Většina uvaţovala tak, ţe za 10 let budou ceny bytů zase dvojnásobné a tak na tom vlastně ještě budou profitovat. Nikdo neměl strach, ţe by se mohla změnit ekonomika. Po této zkušenosti se současnou ekonomikou bude většina lidí opatrnější při koupi hypotéky. Málokdo uvaţoval tak, ţe v případě úvěru na 30 let zaplatí bance dvojnásobek půjčených peněz. V praxi to znamená, ţe při mzdě 25 tisíc čistého měsíčně bude minimálně 10 let chodit do zaměstnání jenom kvůli tomu, aby mohl poslat všechny peníze bance. Není ţádný rozumný důvod (kromě jedinečných lokalit), aby cena metru obytné plochy byla vyšší neţ 30 tisíc korun za m². Udělal jsem si průzkum bytů třeba i na Floridě – byt 3+1 necelé 4 kilometry od oceánu za 30 tisíc dolarů. Tak proč platit za byt v panelovém domě na Proseku 2 a půl miliónu korun? Znamená to, ţe je v Čechách něco špatně? Modernizace jistě zvyšuje hodnotu nemovitosti, avšak vzhledem k tomu, ţe lidé nejsou ochotni se jiţ tolik zadluţit, bude postupem času pro prodávajícího čím dál méně zajímavější prodávat zmodernizovanou nemovitost. Vzhledem k velkému pohybu cen nemovitostí je však nutno zvaţovat případ od případu, zda je výhodnější koupit levnější nemovitost před modernizací nebo za vyšší cenu nemovitost po modernizaci.

58

Pouţitá literatura: DRÁBEK, Pavel. Rodinný dům – Novostavba a rekonstrukce. Jaga group, 2003. KUPILÍK, Václav. Závady a ţivotnost staveb. Grada, 1999. ISBN 80-7169-581-5 MICHÁLEK, Josef; NOVOTNÝ, Jan. Pozemní stavitelství v kresbách. Sobotáles, 2006. ISBN 80-86817-16-4 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. – Oceňování na trţních principech. BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování majetku na trţních principech. BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-101 Renovujeme, stavíme, zařizujeme – Ročenka moderního bydlení. Jaga, 2001. www.jaga.sk, ISBN 80-88905-56-7 (MV), ISBN 80-88905-41-9 (PV) ŠVÁCHA, Rostislav. Česká architektura a její příslušnost. Prostor, 2004.

59