Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Jana Trunková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

2016

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 5.května 2016

........................................................ Jana Trunková

Poděkování Tímto chci poděkovat vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné připomínky a rady při psaní bakalářské práce. Velké poděkování patří mé mamince Mgr. Jiřině Trunkové za neustálé podporování a pomoc při psaní. Také děkuji za poskytnutí informací o nemovitosti paní Lence Čapkové z Century 21.

Anotace práce Tato bakalářská práce je v souladu s metodickými pokyny rozdělena na tří částí. V první, teoretické části, zahrnuje zobecnění problematiky energetické náročnosti budov. Cílem je identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. Dalším cílem je analýza vlivu energetické náročnosti, resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich tržní hodnotu. Druhá část této práce je praktická. Jedná se o zjištění tržní hodnoty bytové jednotky a administrativní budovy. Třetí část bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Mělník. Klíčová slova: Energetická náročnost budov, úsporná opatření, nízkoenergetické budovy, certifikace budov, tržní hodnota, návratnost úsporných opatření.

Annotation This thesis is in accordance with guidelines consist of three parts. In the first, theoretical part I try to generalize the issue of energy efficiency in buildings. The aim is to identify the factors that may be taken into account when pricing structures. Another objective is to analyze the impact of energy intensity, respectively. low energy consumption buildings at their market value. The second part of my work is practical. This is a comparison of residential units and office buildings. The third part of the thesis there is analysis of the real estate market in the district of Melnik. Keywords: Energy demands of buildings, austerity measures, green buildings, certification of buildings, market value, payback period of the austerity measures.

Obsah

Část A ............................................................................................................................................ 10 Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu .......................................................... 10 Úvod ............................................................................................................................................... 10 1

Širší souvislosti ..................................................................................................................... 11

2

Energie................................................................................................................................... 12 2.1 Význam energie pro život a civilizaci .............................................................................. 12 2.2 Energie a budovy ............................................................................................................... 12 2.3 Rozložení spotřeby energie v domácnostech ................................................................... 13

3

Energetická náročnost staveb ............................................................................................... 14 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Druhy budov dle energetické spotřeby ................................................................................ 17 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

5

Pojem energetická náročnost staveb ................................................................................. 14 Faktory působící na energetickou náročnost budovy ...................................................... 14 Technické řešení budov ..................................................................................................... 15 Zjištění energetické náročnosti budovy............................................................................ 17 Základní rozdělení budov .................................................................................................. 17 Nízkoenergetický dům ...................................................................................................... 18 Energeticky pasivní dům ................................................................................................... 18 Energeticky nulový dům ................................................................................................... 18 Energetický nezávislý dům ............................................................................................... 18 Plusenergetický dům ......................................................................................................... 19 Trh energeticky úsporných budov .................................................................................... 19

Druhy hodnocení budov ....................................................................................................... 19 5.1 Průkaz energetické náročnosti budovy ............................................................................. 19 5.2 Energetický štítek obálky budovy .................................................................................... 20 5.3 Energetický audit ............................................................................................................... 21

6

Certifikace budov.................................................................................................................. 21 6.1 6.2 6.3 6.4

7

Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování .................................................. 24 7.1 7.2 7.3 7.4

8

Environmentální certifikáty .............................................................................................. 21 BREEAM ........................................................................................................................... 22 LEED .................................................................................................................................. 23 Certifikační systém SBTool CZ........................................................................................ 23 Tržní hodnota ..................................................................................................................... 24 Porovnávací metoda .......................................................................................................... 25 Výnosová metoda .............................................................................................................. 25 Nákladová metoda ............................................................................................................. 25

Investice do energeticky úsporných staveb ......................................................................... 26 8.1 Novostavba......................................................................................................................... 26 8.2 Rekonstrukce...................................................................................................................... 26 7

Vyhodnocení návratnosti investice ...................................................................................... 27

9

9.1 Jaká je budoucnost? ........................................................................................................... 27 9.2 Zvýší se tržní hodnota? ..................................................................................................... 27 9.3 Tržní hodnota a vliv na certifikace ................................................................................... 27 Závěr .............................................................................................................................................. 29 10

Literatura ............................................................................................................................... 30

10.1Abecední seznam použité literatury ................................................................................. 30 Část B ............................................................................................................................................. 33 Tržní ocenění ................................................................................................................................. 33 1

Ocenění bytové jednotky ...................................................................................................... 33 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2

Průvodní dopis ................................................................................................................... 35 Popisné informace ............................................................................................................. 36 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití .......................................................................... 37 Ocenění............................................................................................................................... 38 Závěr ................................................................................................................................... 41 Omezující podmínky a předpoklady ................................................................................ 41 Osvědčení ........................................................................................................................... 43

Ocenění výrobní haly ........................................................................................................... 48 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Průvodní dopis ................................................................................................................... 50 Popisné informace ............................................................................................................. 51 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití .......................................................................... 53 Ocenění............................................................................................................................... 54 Závěr ................................................................................................................................... 67 Omezující podmínky a předpoklady ................................................................................ 69 Osvědčení ........................................................................................................................... 71

Část C ............................................................................................................................................. 76 Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Mělník ............................................................. 76 1

Obecná charakteristika trhu.................................................................................................. 76 1.1 Okres Mělník ..................................................................................................................... 76 1.2 Trh s nemovitostmi ............................................................................................................ 77

2

Mělník.................................................................................................................................... 78 2.1 Pozemky ............................................................................................................................. 79 2.2 Budovy ............................................................................................................................... 80 2.3 Nájmy ................................................................................................................................. 81

3

Kralupy nad Vltavou ............................................................................................................ 81 3.1 Pozemky ............................................................................................................................. 82 3.2 Budovy ............................................................................................................................... 83 3.3 Nájmy ................................................................................................................................. 83

4

Neratovice ............................................................................................................................. 84 4.1 Pozemky ............................................................................................................................. 85 4.2 Budovy ............................................................................................................................... 86 4.3 Nájmy ................................................................................................................................. 87 8

5

Zbývající část okresu ............................................................................................................ 87 5.1 Pozemky ............................................................................................................................. 87 5.2 Budovy ............................................................................................................................... 88 5.3 Nájmy ................................................................................................................................. 88

6

Zvláštnost okresu – povodně, rizika, CHKO Kokořínsko ................................................. 88 6.1 Povodně .............................................................................................................................. 88 6.2 Rizika.................................................................................................................................. 89 6.3 CHKO Kokořínsko ............................................................................................................ 90

7

Marketingový výhled............................................................................................................ 90

8

Zdroje .................................................................................................................................... 92

9

Část A Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Úvod Spotřeba energií spojená s budovami je dnes jedním z hlavních složek z celkové spotřeby. Proto musíme již od začátku myšlenky postavit budovu myslet nejen na vzhled a komfort, ale i na náklady životního cyklu. Podobnou otázku si pokládáme i u úspory energií u již vybudovaných staveb a její snížení díky energeticky úsporným opatřením. V dnešní době je potřeba při rekonstrukci myslet i na provoz, což znamená myslet na využití energií, které nás budou provázet po celou dobu využívání. První teoretická část práce je zaměřena na analýzu vlivů, které mají dopad na energetickou náročnost budov. Z teoretické části vyplývá, že zásadním faktorem, který ovlivňuje energetickou náročnost budov, je spotřeba energie na vytápění a větrání. Další kapitolou této práce je rozdělení budov dle energetické spotřeby energie. V poslední části jsem se zaměřila na investici do novostavby a dále do rekonstrukce, kde následně hodnotím i návratnost investic. V jednotlivých částech práce se snažím o analýzu dostupných informací k problému tak, aby byla co nejlépe vystižena aktuální situace. V praktické části bakalářské práce se zabývám odhadem tržní hodnoty dvou nemovitostí. První je bytová jednotka v obci Mšeno a druhá je budova pro skladování a výrobu v obci Kralupy nad Vltavou. Při ocenění byly použity tři základní metody. Pro ocenění tržní hodnoty úměrně vlastnostem těchto staveb a lokálního realitního trhu. V analytické části bakalářské práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Mělník a zhodnocení marketingového výhledu.

10

1 Širší souvislosti Investoři, developeři a experti do 70. let minulého století řešili pouze investici do staveb na základě pořizovacích nákladů. V mnoha jiných odvětvích se již šířil názor, že investice dle pořizovacích nákladů je nedostačující a chybná. Je potřeba si uvědomit podstatu úspory v tom, že pokud zvolíme variantu úspory na začátku, může pak dojít k tomu, že náklady budou mnohonásobně převýšeny. Při využití nejnovějších technologií a prvků dosáhneme kvalitního života, který přispěje i ke snižování objemu spotřebovaných energií. Vývoj cen energií je do jisté míry nejistý, neboť je ovlivňován mnoha aspekty. Jedním z nich je komunikace mezi státy a dohoda o dodávaném množství. V roce 2005 vniklo díky podpoře hlavních představitelů nízkoenergetického a energeticky pasivního stavění občanské sdružení Centrum pasivních domů, zabývající se problematikou a výstavbou energeticky pasivních domů. Do té doby se v Česku o pasivních domech skoro vůbec nevědělo a jen málo architektů navrhovalo a stavělo nízkoenergetické domy. V tomto začátku u nás stál pouze jeden pasivní dům. Sdružení mělo tedy jeden cíl, a to propagovat pasivní domy a podporovat odborné vzdělávání. Vizí evropských států je nezbytnost 20 % podílu obnovitelných energií v celkové spotřebě energie do roku 2020. Aby byl dosažen tento cíl, je potřeba změnit konstrukční vlastnosti nové výstavby a rekonstrukce tradiční výstavby. Rekonstrukce vyžadují panelové domy, ale i tradiční výstavba. Panelové domy obsahují přes 3,5 milionu bytů a budou svou funkci plnit ještě několik desítek let, a proto jsou vyžadovány úpravy. Zlepšení nevyhovujících tepelně technických parametrů, tj. zateplení obvodového pláště a úprava či výměna výplní otvorů v návaznosti na opatření v TZB tvoří významný podíl v energetických úsporách1.

JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007. ISBN 9788024815992. 1

11

2 Energie 2.1 Význam energie pro život a civilizaci Energie je jednou ze základních potřeb moderní civilizace. Jednou z hlavních energií je sluneční záření, kterého je potřeba pro živé organismy. Biosféra je vytvářena v souznění s rovnováhou a lze tedy říci, že je to dlouhodobě stabilní systém. Lidé po větší část svého vývoje byli součástí systému a jejich energetická spotřeba byla pokrývána ze stejných zdrojů. Civilizace ale tuto závislost změnila; těžba uhlí, ropy, plynu, rozvoj průmyslu – díky tomu potřeba energie stále rychle roste a většina je jí čerpána z rizikových zdrojů. Tento trend nemůže pokračovat příliš dlouho. Uvolňováním oxidu uhličitého z fosilních paliv měníme složení atmosféry, tím i tepelnou bilanci planety (skleníkový efekt). Neobnovitelné zdroje se dříve nebo později vyčerpají, respektive jejich cena stoupne natolik, že se nevyplatí je používat 2. Dnes máme v zásadě jen dvě možnosti, jak zajistit udržitelný rozvoj, a to snížit spotřebu energie a používat obnovitelné zdroje, nebo najít nějaký nový, dlouhodobě využitelný zdroj, který nebude životu nebezpečný. Energie má jednu speciální vlastnost, že se dá jen omezeně recyklovat, neboť výsledek energetických přeměn je jen neužitečné odpadní teplo. V současné době je pro nás největším a nejlevnějším zdrojem energie zvyšování účinnosti využití energie. Spotřebováváme velké množství energií na činnosti, které lze pokrýt s podstatně menšími energetickými nároky. Největší potenciál pro úsporu je ve snižování energie na vytápění domů. U tradiční výstavby lze počítat až k dosažení standardu nízkoenergetických domů.

2.2 Energie a budovy Velké množství energií se spotřebovává v budovách a jde o přibližně 40 % celkové spotřeby energie. U tradiční výstavby je průměrná hodnota měrné spotřeby zhruba 270kWh na m 2/rok. Díky rekonstrukci těchto staveb se lze dostat pod hranici 100kWh m 2/rok. To je úroveň nově stavěných domů třídy typu B nebo C podle vyhlášky č. 78/2013 Sb. o energetické náročnosti budov. Z technického hlediska proměnit tradiční výstavbu na nízkoenergetickou není problém, ale ne vždy je to možné. Jedním z důvodů může být zásah památkářů, druhý zas to, že se taková změna nevyplatí. Do jisté míry se taková změna vyplatí u panelových domů,

2

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6.

12

neboť velká budova má lepší poměr povrchu k objemu a využívá zpravidla teplo z dálkového vytápění. Životnost budov je velmi dlouhá a tradiční výstavba tvoří větší část bytového fondu. Proto vidím větší potenciál ve snižování spotřeby energie právě v rekonstrukci tradiční výstavby. Je to tedy i velký potenciál pro perspektivní podnikání. Majitelé budov si zatím neuvědomují, jaké možnosti pro snížení spotřeby energie jsou k dispozici a čeho se dá dosáhnout. Velkým problémem je v dnešní době financování. Ekonomická návratnost má poměrně dlouhou dobu. V současnosti totiž Evropa dováží polovinu energie a spotřeba stále stoupá. Pokud nastane ekonomická krize, budou náklady na dovoz energie výrazně negativně ovlivněny. Zde se nabízí otázka, zda stát má dostatečný přehled o tom, jaký je reálný potenciál úspor a jaké nástroje pro opatření k využití tepla jsou vhodné. Stát se zatím soustředil jen na stranu výroby energie a úsporám se nepřikládal takový význam. V roce 2011 vydala Národní ekonomická rada vlády (NERV) České republiky návrh protikrizových opatření. Boj s krizí nabízí jeden ze způsobů, a to je výstavba energeticky úsporných domů. Tímto způsobem lze ušetřit během 25 let až 223 miliard korun. Studie Miroslava Zámečníka ukázala, že státní investice do energetických úspor v budovách mohou díky vysokému multiplikačnímu efektu výrazně přispět k oživení české ekonomiky v době hospodářské krize3. V dnešní době většina lidí sleduje pouze cenu, kterou zaplatí za spotřebu energie, nesleduje už však množství spotřebované energie. Také se mnoho lidí nezajímá, zda výroba energie škodí životnímu prostředí. Těžba energetických surovin nebo likvidace odpadů – to jsou způsoby, které škodí životnímu prostředí. Nejvážnějším a dlouhodobým problémem je klima na Zemi, které poškozují emise CO2 . Největším problémem dnešní doby je závislost na dovozu některých energetických surovin. Musíme si uvědomit, že roste spotřeba energie i v takzvaných rozvojových zemích a klesá koupěschopnost obyvatel Evropy. Proto je potřeba zamyslet se nad tím vším a udělat něco pro snížení spotřeby energie, neboť se každý z nás může dostat do tohoto problému.

2.3 Rozložení spotřeby energie v domácnostech V běžné tradiční výstavbě spotřebujeme nejvíce energie na vytápění, na druhém místě je ohřev vody a pak následují menší položky, jako je vaření a provoz domácích spotřebičů. V nových nebo rekonstruovaných domech je spotřebováno na vytápění nižší množství energie 3

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6.

13

a na první místo se dostává ohřev vody a provoz spotřebičů. Jedním z faktorů je také úsporný výkon domácích spotřebičů, neboť výrobci se snaží o co největší úsporu. Dalším je celkový pohled či životní styl obyvatelstva. U snižování spotřeby energie na vytápění je vetší potenciál než u snižování spotřeby energie na ohřev vody, vaření či provoz domácích spotřebičů. Spotřeba elektřiny na provoz domácích spotřebičů dokonce v poslední době stagnuje nebo jen mírně stoupá. Spotřebiče jsou sice úspornější, jejich počet ale narůstá4.

3 Energetická náročnost staveb 3.1 Pojem energetická náročnost staveb Zásadním ukazatelem energetické náročnosti budovy je podle platné legislativy celková roční dodaná energie, která je brána jako množství energie dodané do budovy vyjádřené v kWh/m2 *rok. Vliv mají nejen tepelně technické vlastnosti budovy, ale zároveň všechny prvky podílející se na spotřebě a výrobě energie. Celková dodaná energie zobrazuje spotřebu energie pro vytápění, chlazení, vzduchotechniku, přípravu teplé vody, osvětlení a provoz zařízení zajišťující provoz jednotlivých systémů. Součástí je také energie vyrobená v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebovaná v budově a zohledňuje rovněž účinnosti technických zařízení a ztráty při transportu.

3.2 Faktory působící na energetickou náročnost budovy Důležitým smyslem pro energetickou náročnost budovy je obálka budovy. Zajištění izolace vnitřního prostředí budovy a minimalizace úniku tepla zajišťuje kvalitně provedená obálka budovy. Jde tedy o předpoklad k energeticky úsporné stavbě a kvalita obálky budovy se stala jedním z kritérií, podle nichž se posuzuje energetická náročnost staveb. Na spotřebu energie budovy má vliv její geometrie. Prospěšným pro úsporu jsou kompaktní budovy, které nevytvářejí zvětšené ochlazované plochy vyvolávající potřebu odběru energie. Zejména u malých objektů, jako jsou rodinné domy, je tento fakt patrný. Vhodné jsou výstavby dvojdomů nebo budovy do 9 nadzemních podlaží, dále budovy, kdy větší plocha fasády je orientovaná na jih a menší plocha fasády orientovaná na sever. Důležitým faktorem ovlivňujícím výstavbu je umístění stavby s ohledem k její polohopisné poleze. Velkým rozdílem v energetické náročnosti stavby je, zda je stavba umístěna do vyšších nadmořských výšek nebo do nížin. Bilanci tepelné izolace vylepšuje závětrná poloha. 4

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6.

14

Naopak větrná či údolní poloha je nevhodná pro tepelnou izolaci. Dalším velkým rozdílem je, zda je stavba umístěna volně do prostoru nebo je v uzavřené zástavbě. Poloha budovy v urbanizovaném území ve srovnání s otevřenou krajinou může znamenat úsporu energií pro bytový dům až 32 % a 24 % pro rodinný dům5. Dalšími významnými faktory jsou orientace ke světovým stranám, míra prosklení, tepelně technické vlastnosti obvodových konstrukcí a výplní otvorů. Jde o jeden velký systém, kdy každá jednotka je navzájem propojená, ale také si navzájem protiřečí. K optimalizaci systému dochází při vytvoření nejvhodnějšího poměru. Z definice je patrné, že podstatným faktorem je rovněž technické zařízení budov. Systémy vytápění, větrání a přípravy teplé vody jsou zásadním faktorem energetické náročnosti stavby, neboť technologie tepelné izolace se v dnešní době blíží požadovaným limitům. Ve výstavbě energeticky úsporných budov jsou preferovány úsporné systémy, alternativní a obnovitelné zdroje energie. Mezi nejčastější používané zdroje tepla v energeticky úsporných budovách patří plynové kotle a tepelná čerpadla. Systémy vytápění a větrání jsou přímo spojeny. Obálka budovy u úsporných domů vylučuje přirozené větrání. Při takovém systému dochází k rekuperaci vzduchu, kdy odváděný vzduch ohřívá přiváděný vzduch. Při ohřevu vody se z ekonomických důvodů využívá topný zdroj, kterým může být solární systém. Míru ekonomické náročnosti stavby ovlivňují i uživatelé budovy - svým využíváním, kdy dochází k větrání okny, nevhodnému umístění nábytku nebo přetápění interiéru.

3.3 Technické řešení budov Česká republika je v klimatickém pásmu, kde se přes půl roku v budovách topí. Je zde několik ovlivňujících parametrů, které závisí na spotřebě energie. Teplota uvnitř a venku, velikost stavby a použité technologie výstavby. Důležitou veličinou je tepelná ztráta, která souvisí s únikem tepla z domu. Jde o teplo, které projde obvodovou konstrukcí budovy při určitém tepelném rozdílu mezi exteriérem a interiérem za určitou jednotku času. Hodnoty uvedené v normě se porovnávají se zjištěným součinitelem prostupu tepla jednotlivých částí obálky budovy a tím se zjistí, zda jsou výsledky vyhovující či nikoliv. Proces tepla ve stěně je důležitý parametr, na kterém záleží, zda vůbec a kde bude ve stěně docházet ke kondenzaci vlhkosti. Například v místě takzvaných tepelných mostů, tj. míst, kde

CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické ISBN 9788072048137. 5

15

nakladatelství

CERM,

2012.

je tepelný odpor podstatně snížený, může docházet k hromadění vlhkosti, vzniku plísní a nakonec i poškození konstrukce 6. Tepelný most – jde o místo, ve kterém dochází ke zvýšení toku, je to vlastně jakási lávka pro průchod tepla přes okolí místa s tepelnou izolací. Tepelným mostem uniká mnoho tepelné energie a v místě úniku má v interiéru studenější povrch a naopak v exteriéru teplejší povrch než okolní konstrukce. Průvodním jevem často pak bývá kondenzace vlhkosti na ochlazovaném místě tepelného mostu a možnost s tím souvisejících poruch, jako růst plísní apod.7. Nejvíce ohroženými místy tepelných mostů jsou napojení konstrukce, napojení okna na obvodovou stěnu a napojení střešní konstrukce na obvodovou stěnu. Tepelná vodivost materiálu – jde o schopnost konstrukce vést teplo (beton, dřevo, polystyren, apod.) a tyto hodnoty jsou uvedeny v tabulkách nebo u výrobce materiálu. Představuje rychlost, s jakou se šíří teplo z jedné konstrukce na druhou. Čím jsou hodnoty nižší, tím lépe materiál tepelně izoluje. Tepelný odpor – vyjadřuje jakou plochou konstrukce a při jakém rozdílu teplot dojde k přenosu energie. Jednotlivá vrstva konstrukce má jiný tepelný odpor a tyto hodnoty se sčítají (strop má R=1, vrstva minerální vaty má R=5). Čím vyšší hodnota, tím nižší tepelná ztráta. Součinitel prostupu tepla – je brán pro konstrukci jako pro celek, včetně vzduchových vrstev, které také tepelně izolují a mají tím pádem určitý tepelný odpor. U okna například nemá význam mluvit o tepelném odporu samotného skla, který je poměrně malý, rozhodující jsou tepelné odpory vrstev vzduchu při povrchu skel. Je proto zvykem pro okna udávat rovnou hodnotu U7. Čím nižší součinitel prostupu tepla, tím nižší tepelná ztráta. Tepelná ztráta – je momentální hodnota tepelné energie (přesněji tepelný tok), která z domu uniká prostupem tepla, zářením skrz průsvitné konstrukce a větráním. Když sečteme tepelné ztráty pro veškeré konstrukce obálky budovy, získáme celkovou tepelnou ztrátu budovy. Aby bylo možné porovnávat tepelné ztráty za definovaných podmínek, byly zvoleny takzvané výpočtové teploty vzduchu. Např. pro obytné místnosti se používá teplota uvnitř 20 °C a vnější výpočtová teplota je rozlišena podle klimatických oblastí. Tepelná ztráta při těchto

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207. 6 7

16

teplotách se nazývá Výpočtová tepelná ztráta a představuje základní charakteristiku domu z hlediska tepelných ztrát8. Rosný bod – u tohoto bodu dochází ke kondenzaci vodních par, tzn., že relativní vlhkost vzduchu dosáhne 100 %. Relativní vlhkost vzduchu udává poměr naměřeného obsahu vodních par (g/m3) k maximálnímu možnému obsahu nasycených vodních par (g/m3) při určité teplotě – (další navyšování obsahu by už zde způsobilo zkapalnění) 9.

3.4 Zjištění energetické náročnosti budovy Při stanovení energetické náročnosti budovy a její kvality využíváme metodu, kdy použijeme referenční budovu s parametry průměrného součinitele prostupu tepla. Při této metodě se použije referenční budova, což je virtuální budova, která má stejné rozměry a stejné prostorové uspořádání jako budova hodnocená. Energetickou náročnost budovy tedy vypočteme jako celkovou roční dodanou energii v GJ potřebnou pro vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Bilanční hodnotu intervalovou metodou získáme dle vyhlášky č.78/2013 Sb., o energetické náročnosti budovy za předpokladu standardizovaného užívání budovy. V roce 2009 poskytlo ČVUT v Praze výpočetní nástroj, kterým lze porovnat jednotlivé technické řešení objektu v určitých klimatických podmínkách. Nástroj vypočte roční spotřebu energie a rozdělí ji na jednotlivé subsystémy. Při porovnání zjištěných údajů s referenčními údaji dochází k zařazení do klasifikační třídy. Celkovým výsledkem je průkaz energetické náročnosti budovy.

4 Druhy budov dle energetické spotřeby 4.1 Základní rozdělení budov Budovy lze rozdělit do tří kategorií. Tradiční výstavba (starší nezateplené, dle názvosloví vyhlášky č. 78/2013 Sb. „méně úsporné“ až „mimořádně nehospodárné“), standardní výstavba (starší zateplené či nové ve standardním provedení, dle výše uvedené vyhlášky kategorie C) a energeticky úsporná výstavba. Energeticky úsporné budovy mají zejména díky tepelně izolačním vlastnostem obálky budovy nízkou potřebu tepla na vytápění, tj. méně než 50 kWh/m2 rok. Takové stavby se označují jako nízkoenergetické. Mezi úsporné stavby patří

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207. 8 9

17

budovy nízkoenergetické, energeticky pasivní, energeticky nulové, energeticky nezávislé a plusenergetické.

4.2 Nízkoenergetický dům Nízkoenergetický dům (NED) je stavba, která má spotřebu tepla od 15 kWh/(m2*a) do 50kWh/(m2*a). Pro tyto výsledky je nutný kvalitní návrh bez tepelných mostů. U kalkulace je potřeba zohlednit tvar, orientace, poloha a detaily konstrukce. Výhodnost je u tvarů kompaktních, méně u tvaru členitých.

4.3 Energeticky pasivní dům Energeticky pasivní dům (EPD) umožňuje ušetřit až 90 % nákladů na vytápění. Za EPD se považuje dům, který má měrnou potřebu tepla na vytápění menší jak 15 kWh/(m2*a). Dokonale provedená tepelná izolace snižuje tepelné ztráty, tak aby k udržení příjemného tepla postačilo jen malé množství tepla. Vytápění EPD je provedeno rekuperací vzduchu, kdy se čerstvý vzduch ohřívá o vzduch odváděný. EPD se nezaměřuje pouze na vytápění, ale i na snížení energie potřebné k ohřevu teplé užitkové vody. Pro snížení se využívají armatury nebo dvojnásobná tepelná izolace teplovodního potrubí.

4.4 Energeticky nulový dům Energeticky nulový dům (END) je budova s potřebou tepla blízkou nule. Výstavba takových budov je možná za předpokladu vhodných podmínek a vysokých investic do technického zařízení. Cílem END je dosáhnout neutrální bilance energie a emisí za rok. Vlastní produkce elektřiny bývá zajištěna obnovitelným způsobem – fotovoltaickým (FV) systémem. Při vyrovnávání energetické nabídky a poptávky v důsledku na sezonní klimatické výkyvy využívá END napojení na elektrickou síť.

4.5 Energetický nezávislý dům Energeticky nezávislý dům (EAD) využívá přímého slunečního záření pro pokrytí potřeby energie na vytápění, přípravu teplé vody a provoz elektrospotřebičů. Není zde tedy nutná dodávka energie zvenčí, a proto není objekt napojen ani na veřejnou elektrickou síť. Energetický systém musí být proto předimenzován, aby pokryl průběh celého roku. Tato výstavba se využívá především na odlehlých místech v horách, kde není např. možnost napojení na veřejnou elektrickou síť. Požadavkem na výstavbu EAD je to, aby nároky na obsluhu byly co nejnižší. Takový požadavek vyřešíme fotovoltaickou elektrárnou umístěnou na střeše budovy.

18

4.6 Plusenergetický dům Plusenergetický dům (PED) je totožný s energeticky nezávislým domem. Rozdíl je v plochách FV panelů. PED pokrývá jak vlastní spotřebu, tak vytváří přebytky elektrické energie. Přebytky jsou poskytnuty do veřejné sítě, kde ji distributor odkoupí. FV panely jsou obvykle namontovány na površích obvodového pláště (fasádách, střechách). Hospodárnost tohoto domu ve srovnání s EPD závisí na tarifu odebíraného proudu a na využívání potenciálu energetických úspor (např. potřeba proudu na osvětlení může být redukována na 400 W) 10.

4.7 Trh energeticky úsporných budov Trh energeticky úsporných budov je perspektivní, neboť investice do úspor napomáhá jak ekonomické stránce, tak kvalitě života. Trh s těmito budovami se v Česku objevuje od roku 2003 a developeři každý rok výstavby vidí nárůst o 30 %. Nárůst výstavby je ovlivněn i výrobci stavebního materiálu, kteří neustále přinášejí na trh nové materiály a stavební prvky. Dnešní investory zajímá, jak ovlivní životní prostředí a jaká bude úspora na provozních nákladech. Investoři se také zajímají o dokonale provedený systém, jako je systém řízeného větrání s rekuperací vzduchu nebo inteligentní systémy celé budovy. Počáteční investice energeticky úsporných budov je již srovnatelná s investicemi do tradiční výstavby. Jejich cena na trhu se liší jen o pár desítek tisíc korun, v závislosti na použitých prvcích konstrukce.

5 Druhy hodnocení budov 5.1 Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je výstup hodnot budovy dle energetické náročnosti, zda je energeticky náročná či energeticky úsporná. Jeho podoba může připomínat štítek na elektrických spotřebičích. PENB je celkový dokument zahrnujícím veškeré energie, které lze ovlivnit architektonickým a stavebním návrhem domu. Nevýhodou PENB je, že nezahrnuje množství využívaných elektrických spotřebičů a spotřebu energie mimo budovu. Průkaz energetické náročnosti je upraven vyhláškou č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti stavby. Obsahuje protokol průkazu a jeho grafické znázornění (obr. 1). Protokol průkazu obsahuje účel zpracování (nová budova, prodej budovy nebo její části, větší změna dokončené budovy, pronájem budovy), základní informace (adresa, katastrální území, identifikační údaje vlastníka), geometrické charakteristiky a druhy energie užívané v budově. Dále jsou zde DERÍKOVÁ, Martina. Vše o stavbě energeticky úsporného domu. Bratislava: Jaga group, 2010. Home. 10

19

uvedeny informace o stavebních prvcích a konstrukcích a technických systémech budovy. Další část je věnována energetické náročnosti hodnocené budovy, analýze technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů a v některých případech doporučeným opatřením pro snížení spotřeby energetické náročnosti a jejich posouzení 11. Obrázek č. 1: Průkaz energetické náročnosti budovy12

5.2 Energetický štítek obálky budovy Jde vlastně o souhrn všech teplosměnných konstrukcí celé budovy, tedy o celek přilehlého prostředí, jako je venkovní i vnitřní vzduch a přilehlá zemina. Předmětem hodnocení jsou tepelně-technické vlastnosti stavební konstrukce a to, jak působí jako celek. Na rozdíl od průkazu energetické náročnosti budovy se štítek zabývá pouze stavebním řešením objektu. EŠOB obsahuje protokol k energetickému štítku obálky budovy a grafické vyjádření štítku.

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. ENERGETICKÝ PRŮKAZ. Energetický průkaz. [online]. © 2014 [cit. 2016-04-15] Dostupné z: http://www.energeticky-prukaz.eu/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-penb-energeticky-stitek-energetickyprukaz 11 12

20

V první části jsou identifikační údaje, charakteristika budovy, charakteristika ochlazovaných konstrukcí, stanovení prostupu tepla a klasifikační třídy a stanovení úrovně13.

5.3 Energetický audit Energetický audit byl definován již v původním znění Zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. a zůstává zde s určitými úpravami do současnosti. K podrobnostem zpracování energetického auditu byla vydána prováděcí vyhláška č. 213/2001 Sb., která byla změněna vyhláškou č. 425/2004 Sb. Energetický audit je odborné posouzení využívaných energií v budovách a slouží pro navržení opatření, která je třeba provést pro dosažení energetických úspor. Výstupním dokumentem energetického auditu je studie, která popisuje současnou úroveň energetického hospodářství budovy, identifikuje možnosti úspor energie a navrhuje opatření k jejich dosažení. Jednotlivá opatření se kombinují a sestavují do minimálně dvou variant, které se dále posoudí z hlediska energetických bilancí, vlivu na životní prostředí a z pohledu ekonomiky. Na základě toho je v závěru některá z variant doporučena k realizaci14. Důvod vzniku EA Energetický audit vznikl k ochraně životního prostředí a ke zvyšování úspory energie. Jeho cílem je zvýšení úspory energií a snížení emisí CO 2 . Potenciál úspor je jak technického, tak ekonomického charakteru v již tradiční výstavbě budov.

6 Certifikace budov 6.1 Environmentální certifikáty Ke vzájemnému porovnání staveb vhledem k životnímu prostředí a energetické náročnosti je potřeba porovnat stavby mezi sebou. Po celém světě vzniklo několik systémů hodnocení, která používají určitá kritéria, jako je geografická poloha, klimatické podnebí, atd. Certifikace slouží jak pro návrh či realizaci stavby, tak pro již využívanou stavbu. Z počátku sloužila certifikace pouze jako pomůcka pro srovnání různých návrhů architektů a projektantů. Později je certifikace vyhledávaná u většího počtu staveb, neboť investoři v oblasti komerčních staveb očekávají vyšší tržní hodnotu stavby. HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 Dostupné z: http://www.mpoefekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov.pdf 14 HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 13

21

Certifikace jsou totiž pro komerční oblast dobrovolné a fungují jako průkaz energetické náročnosti zpracování budovy. U budov financovaných z daní je v některých zemích environmentální certifikace povinná (například v Německu). V minulosti měla každá země svůj environmentální certifikát (britský BREEAM, americký LEED). Trendem dnešní doby je rozšiřování některých certifikátů na globální úrovni s využitím několika certifikátů napříč. Certifikace lze rozdělit do dvou částí. První část zkoumá ovlivnění návrhů a budoucích procesů stavby, kdy je stavba především hodnocena z hlediska jejího dopadu na životní prostředí. Druhá část zkoumá již zaběhlé procesy budovy, a tak vytváří pohled na možnou změnu procesů. Mezi hlavní oblasti hodnocení patří:  spotřeba energií a zdrojů,  kvalita lokace stavby,  kvalita managementu stavebního procesu,  kvalita použitých materiálů,  kvalita vnitřního prostředí,  úroveň znečištění,  odpadové hospodářství. U certifikací pro existující stavby patří mezi hlavní oblasti hodnocení:  management budovy a operační náklady,  spotřeba energií a zdrojů,  produkce a nakládání s odpady,  kvalita vnitřního prostředí15 .

6.2 BREEAM BREEAM (British Research Establishments Environmental Assesment) je rozšířený britský systém, který klade důraz na trvalou udržitelnost. Tento systém byl prvně publikován v roce 1990. Jde o praktické měřítko k popisu vlivu stavby na životní prostředí. Hlavními výkonnostními měřítky jsou specifikace budovy, design, konstrukce a užívání.

ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2016a. Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2016 [cit. 2016-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/co-je-certifikace-budov 15

22

Použitá měřítka reprezentují širokou škálu kritérií a kategorií od energie po ekologii. Zahrnují aspekty týkající se užívání energie a vody, vnitřního prostředí (zdraví a kvalita života), znečištění, dopravy, materiálů, odpadu, ekologie a řídících procesů9.

6.3 LEED LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je popis způsobu, jakým lze zhodnotit kvalitu prostředí. Prostředí pro učení se, rozvoj a práci. Počátky tohoto systému začínají v Americe od roku 1998, kde se tento systém ujal a dnes je hojně využíván ve všech zemích. Systém se skládá ze šesti kategorií, kterými jsou udržitelný rozvoj území, energie a ovzduší, materiály a zdroje, hospodaření s pitnou vodou, kvalita vnitřního prostředí a inovace. Je to nástroj jak komplexní tak flexibilní, který lze využít v průběhu celého užívání stavby. Certifikace LEED poskytuje nezávislé ověření, že dům nebo soubor budov byl navrhnut a vybudován s využitím strategií zaměřených na dosažení vysokých požadavků v klíčových oblastech zdraví lidí a životního prostředí, jako jsou udržitelná výstavba budovy, úspory vody, energetická efektivnost, výběr vhodných materiálů a kvalita vnitřního prostředí16.

6.4 Certifikační systém SBTool CZ SBTool CZ (Sustainable Building Tool) je certifikační nástroj České republiky v souladu s principy udržitelné výstavby. Vyjadřuje úroveň komplexní kvality budov v souladu s principy udržitelné výstavby. Certifikace byla představena a uvedena do provozu v roce 2010. Jde o lokalizovaný nástroj, který bere ohled na místní klimatické, legislativní a stavební poměry. Tuto metodu certifikace lze použít u rodinných domů, administrativních budov a bytových domů. SBTool CZ vyjadřuje úroveň komplexní kvality budov, a to v souladu s principy udržitelné výstavby. SBTool CZ posuzuje a certifikuje vliv budovy na životní prostředí, její sociálně kulturní aspekty, funkční a technickou kvalitu, ekonomické aspekty, management a lokalitu, ve které je budova umístěna17.

HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 17 ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2016c. Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2016 [cit. 2016-02-12]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanych-budov/SBTool. 16

23

7 Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování 7.1 Tržní hodnota Cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu18. Do jisté míry má energetická náročnost vliv na tržní hodnotu, neboť případné úspory ve vytápění a ohřevu vody jsou pro investora důležitým měřítkem ve vhodném výběru nemovitosti. Tržní cena se s informovaností o úspoře bude jistě zvyšovat. Investoři či developeři tedy ocení informace o nákladech na provoz. Tento pojem má velký význam v oceňování a jeho definic je několik. Jednou z definic je: Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná19. Klíčový význam pro oceňování nemovitostí má hlavně z ekonomického principu, jelikož tvoří základ, na němž stojí tři hlavní metody, a to jsou nákladová, porovnávací a výnosová. Už proto by se hodnotitel měl snažit chování trhu a v něm fungujícím principům porozumět v celé jejich šíři a následně je vhodně využít při konkrétních aplikacích v průběhu oceňovacího procesu20.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 19 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139. 18

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-8086929-88-0. 20

24

7.2 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je jednou z nejvíce využívaných metod při oceňování majetku. Odhadci se s ní setkávají nejdříve. Z názvu je již patrné, že jde o metodu, kdy porovnáváme oceňovaný majetek s nemovitostmi porovnatelných parametrů za porovnatelných podmínek. U této metody je potřeba neustále vytvářet a aktualizovat databázi porovnatelných nemovitostí a zajistit úplnost a pravdivost informací. Při aplikaci porovnávací metody je prvním krokem výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti, poté se určí korekční činitel pro všechny parametry. Vhodné je vybírat porovnávané nemovitosti jak horšího stavu, tak i lepšího stavu, neboť při výběru jen jednoho typu mohou korekční činitelé způsobit, že nám vyjde nesmyslné číslo. Oceňovaná nemovitost tedy leží v intervalu mezi porovnávanými nemovitostmi. Tato metoda je založena na předpokladu, že tržní hodnotu lze zjistit z hodnoty pozemku a z hodnoty nemovitosti. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy s vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn apod21.

7.3 Výnosová metoda Jak už je patrné z názvu, jde o metodu, kdy je očekávaný výnos z držení statku a jeho využívání. Jde o časově méně náročnou metodu než porovnávací metoda. Mnoho českých a zahraničních investorů či finančních institucí vyžaduje doložení tržní hodnoty při využití dvou vzájemně nezávislých metod výpočtu, kdy se nejvíce využívá kombinace metody porovnávací a výnosové. U této metody je tržní hodnota rovna toku celkových příjmů, které jsou po dobu životnosti nemovitosti generovány. Ve většině případů je výnos vyjadřován za dobu jednoho roku a velikost výnosu je vyjádřena v Kč/rok. Jedním z důležitých parametrů je časový průběh výnosů, jejich spolehlivost, stabilita, pravidelnost a aktuální trend. Odhad je z velké části podmíněn odbornými znalostmi a zkušeností odhadce. Odhadce musí dokázat předpovědět budoucí kvalitu, rozložení výnosů a zvolit vhodnou variantu pro výnos.

7.4 Nákladová metoda Jak z názvu vyplývá, jde o metodu, kdy určujeme náklady spojené s výstavbou nemovitosti při aktuální době a stavu trhu. Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo založeno ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 21

25

oceňování podle cenového předpisu 22. Nákladová metoda se využívá v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých situacích částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události. Metoda se využívá, pokud chceme zjistit cenu nemovitosti, která se na trhu neobjevuje nebo je její nabídka nulová. Nákladová metoda oceňování majetku v sobě odráží tržní principy v tom směru, že respektuje fakt, že kupující mají sklon při koupi majetku srovnávat náklady na výstavbu s již známými náklady a s užitečností, kterou by jim tento majetek přinesl, kdyby si jej koupili 23.

8 Investice do energeticky úsporných staveb 8.1 Novostavba V minulosti byly investice do nákladů pro úsporné domy mnohem vyšší než investice do tradiční novostavby. Dnes už lze energeticky úsporné budovy postavit za náklady odpovídající výstavbě tradiční. Jde to díky využití nových technologií a promyšleného projektu. U novostaveb máme rozmanitější možnosti než u rekonstrukcí. Investoři energeticky úsporných budov, které jsou již užívány, uvádějí, že je jejich život kvalitnější. Můžou za to systémy, které jsou v těchto stavbách využívány. Investice do energeticky úsporných budov je tedy správným krokem pro budoucnost, jelikož napomáhá životnímu prostředí a snižuje potřebu energií, které jsou k nám dováženy.

8.2 Rekonstrukce Ceny energií stoupají a jejich dodávka je neodhadnutelná, a proto je na snižování energetické náročnosti vhodná doba. Tradiční výstavba poskytuje obrovský potenciál energetických úspor, který je dosažitelný komplexními rekonstrukcemi. V zahraničí se mluví o Faktoru 10, neboli o desetinové spotřebě energie na vytápění po rekonstrukci. To znamená, že z domů, které se pohybují se spotřebou energie na vytápění na hodnotách kolem 250kWh/(m 2rok), lze po rekonstrukci dosáhnout hodnot 25 kWh/(m 2rok). U rekonstrukcí nejde o dosažení nejnižší možné spotřeby, ale o co nejvyšší ekonomicky odůvodnitelnou energetickou úsporu oproti původnímu stavu.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139. 23 DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3. 22

26

9 Vyhodnocení návratnosti investice 9.1 Jaká je budoucnost? Již mnoho let jsou známy technologické postupy, které lze využít při snižování energetické náročnosti. V posledních letech se investoři začali zajímat nejen o náklady spojené s výstavbou, ale i o náklady spojené s provozem. To značí určitý posun ve výstavbě nejen ze strany kvalitativní, ale i kvantitativní. Důvodem k přemýšlení o změně a posunu ve stavebnictví jsou energie a jejich spotřeba. Do budoucna lze očekávat větší zájem o výstavbu energeticky úsporných staveb, neboť dnešním trendem je zájem o životní prostředí. Všechny typy staveb pro bydlení i staveb veřejných (školy, školky, nemocnice, domy pro seniory, bytové domy, budovy administrativní i výrobní) lze postavit (až se to stavebnictví naučí) za stejnou a nižší cenu, než za jakou se stavějí dnes, tedy ekonomicky nejvýhodněji na úrovni energeticky pasivního domu 15 kWh/(m2 ·a)24 .

9.2 Zvýší se tržní hodnota? Investor musí při výstavbě či rekonstrukci uvažovat o návratnosti investic do energeticky úsporných opatření, neboť jde o významnou otázku pro počátek. Velkou pomocí jsou státní či evropské dotace. Investice do energeticky úsporných opatření jsou na první pohled vysoké a úspora malá. Musíme však brát v potaz životnost jednotlivých opatření, která může být 30 a více let. Proto při vyhodnocení návratnosti opatření musíme porovnat úspory za celou dobu životnosti. Významným aspektem, který komplikuje výpočet hospodárnosti opatření, je nestálá cena energie. Přesné stanovení cen energií v budoucnu je nemožné, a tak lze veškeré výpočty provádět na základě odhadů. Ke zkreslení dochází také v případě, pokud chceme stavbu pouze rekonstruovat nebo snížit provozní náklady. Spojí-li se obnova fasády se zateplením vnějších stěn, například kontaktním zateplovacím systémem, lze za náklady na úsporu energie pokládat pouze zvýšené náklady na zateplovací systém v porovnání s obnovou omítky. Investice do energeticky úsporného opatření jsou pak nižší.

9.3 Tržní hodnota a vliv na certifikace Při pořízení budovy probíhá důležitý proces pod kontrolou certifikačního systému. Znamená to, že samotná příprava stavby musí být důkladnější, což s sebou nese i dražší BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4. 24

27

(kvalifikovanější) práci. Materiály a postupy používané ve výstavbě úsporných budov jsou nákladnější, ale když budova splní požadovaná kritéria a obdrží certifikát, její tržní hodnota je vyšší. Zvýšené náklady na pořízení budovy mají dopad na nižší provozní náklady. Z hlediska návratnosti investice do úsporné stavby je rozhodující, jak náročná je její údržba a opravy. Vhodně zvolené materiály náklady snižují25 . Při špatně zvoleném výběru materiálů, technických systémů či konstrukčních řešení se tato skutečnost projeví ve vysokých provozních nákladech.

BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4. 25

28

Závěr Základní otázka, která byla v práci formulována je skutečnost, zda má energetická náročnost staveb vliv na tržní hodnotu. Od roku 2009 byl povinně zaveden průkaz energetické náročnosti jako součást projektové dokumentace pro stavební řízení. To přispělo k zájmu veřejnosti o úsporu energií. Budovy jsou od té doby rozděleny do energetických kategorií, které lze jednoznačně porovnat z hlediska energetické náročnosti. Prodávající často uvádějí místo kategorií provozní náklady. Realitní kanceláře informace o energetické náročnosti uvádějí jen z nutnosti nebo atraktivity inzerce, neboť jejich energetická náročnost stavby je většině případů uvedena ta nejhorší. Na trhu s nemovitostmi lze pozorovat vyšší zájem o energeticky úsporné budovy na rozdíl od tradiční výstavby. Aspektů je několik, a proto je potřeba dobře znát i realitní trh dané lokality. Lze tedy konstatovat, že úsporná opatření tržní hodnotu stavby zvyšují. Oproti tomu jsou zas provozní náklady mnohem nižší. Čím úspornější stavba a menší provozní náklady, tím vyšší tržní hodnota. To platí bez ohledu na použití oceňovací metody. Praktická část je rozdělena do dvou ocenění. Prvním oceněním je bytová jednotka v obci Mšeno, kde jsem při oceňování použila pouze porovnávací metodu. Druhým oceněním je budova pro skladování a výrobu v obci Kralupy nad Vltavou, kde jsem použila všechny tři základní metody ocenění. Při analýze trhu s nemovitostmi v okrese Mělník jsem zjistila, že několik let se již rozvíjí tento okres a projevuje se rostoucí zájem o pronájem i prodej bytů a rodinných domů. Ovlivněno je to především dopravní dostupností a příznivými úroky hypoték. Okres se v současné době snaží o získání více obyvatel, a to především rozvojem měst, výstavbou obchvatů, výstavbou protipovodňových opatření a ochranou obyvatel proti úniku chemických látek z velkých průmyslových závodů. Krátkodobým i dlouhodobým výhledem okresu Mělník je očekávaný nárůst poptávky s ohledem na polohu okresu s dobrou dostupností do hlavního města Prahy.

29

10 Literatura 10.1 Abecední seznam použité literatury BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard.

[online].

©

MPO

2008

[cit.2013-12-5].

Dostupné

z:

http://www.mpo-

efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207. ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2016a. Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2016

[cit. 2016-02-17].

Dostupné

z:

http://www.czgbc.org/certifikace/co-je-

certifikace-budov ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2016c. Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2016

[cit. 2016-02-12].

Dostupné

z:

http://www.czgbc.org/certifikace/registr-

certifikovanych-budov/SBTool. DERÍKOVÁ, Martina. Vše o stavbě energeticky úsporného domu. Bratislava: Jaga group, 2010. Home. DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3. ENERGETICKÝ PRŮKAZ. Energetický průkaz. [online]. © 2014 [cit. 2016-04-15] Dostupné z: http://www.energeticky-prukaz.eu/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-penbenergeticky-stitek-energeticky-prukaz HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT,

2009.

ISBN

978-80-87333-03-7

Dostupné

z: http://www.mpo-

efekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov. pdf CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012. ISBN 9788072048137. JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát Disertační Práce. 1. Vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická Univerzita Ostrava, 2007. ISBN 9788024815992. 30

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 97880-247-4559-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0.

31

10.2 Legislativa ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 117, s. 4058 – 4074. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=318/2012&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy. ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868 – 2877. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=151/1997&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 36, s. 738 – 776. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=78/2013&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011. 36 s. Třídící znak 73054

32

Část B Tržní ocenění 1 Ocenění bytové jednotky ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost:

bytová jednotka na pozemku p.č. 652, katastrální území Mšeno

Ocenění pro účely bakalářské práce Katastrální údaje:

Kraj

Středočeský,

okres

Mělník,

obec

Mšeno,

k.ú.

kód k.ú. 700274, list vlastnictví č. 1557 Objednatel:

BIVŠ, a.s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Zpracovatel:

Jana Trunková, Zahradní 127, Mšeno 277 35

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

2. 4. 2016

33

Mšeno,

Obsah: Průvodní dopis

35

Popisné informace

36

Analýza nejlepšího a nejvyššího využití

37

Ocenění

38

Závěr

41

Omezující podmínky a předpoklady

41

Osvědčení

43

Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace objektu

34

1.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 2. 4. 2016 Oznamuji Vám, že bylo ukončeno ocenění: Bytové jednotky na pozemku p.č. 652, katastrální území Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník.

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke 2. dubnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Středočeském kraji, katastrálním pracovišti Mělník na listu vlastnictví č. 1557 pro katastrální území Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 2. 4. 2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem s vědomím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (2. dubna) užíván výhradně k soukromému využívání. Podle sdělení vlastníka bytové jednotky i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné 35

nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definován jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a využitelnost pozemku.  Nejvyšší a nejlepší využití majetku.  Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem.

1.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 127/15 se nachází ve smíšené zástavbě města Mšena. Celkový charakter lokality je vesnického charakteru, i když se statutárně jedná o město. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, pošta, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská škola apod.). Zastávky autobusu a vlaku jsou rovněž v dochůdné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlém parkovišti a je pro potřeby všech rezidentů dostačující. Kvalitu okolních horizontů hodnotím jako velmi dobrou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní 36

kóje a uzamykatelná komora. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1976 jako bytový dům. V přízemí domu byly nebytové prostory – mandl, společná prádelna. V roce 2000 byl z prostor mandlu a prádelny vybudován byt. V roce 2007 byl celý bytový dům nákladně rekonstruován – byly provedeny nové rozvody domovních instalací, opravena střecha a fasáda. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výší 7220/155410 na parcele p.č. 652 o výměře 482m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 7220/155410 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o společné prostory, schodiště, přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými výplňovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje směrem do Zahradní ulice, chodbu, obývací pokoj, kuchyň, koupelnu a WC. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaží. V podlaží pod a nad jsou byty. Vodorovné nosné konstrukce jsou z ŽB panelů. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou také z ŽB panelů. Všechny prvky HSV a PSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.).

1.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí 37

nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho využití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu. Je tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží pro vlastní potřebu majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

1.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované tržní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila pouze metodu porovnávací. Pro metodu výnosovou nejsou dostupné vstupní informace a použití nákladové metody není vhodné.

38

Tabulka č. 1: Porovnávací metoda Byt č. 15, Zahradní 127, Mšeno 277 35 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Zahradní, byt č. 15 Mšeno Mšeno Mělník

Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA 72,20 Počet jednotek Prodejní cena X Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Prodej Druh transakce Korekce Upravená hodnota Absolutní vlastnictví Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce

Nezjištěna

Bytová, vícepodlažní

Ano

Není

Dobrá

39

Porovnávaný majetek

1 Zahradní, byt č. 16 Mšeno Mšeno Mělník

2 Zahradní, byt č. 1 Mšeno Mšeno Mělník

3 Zahradní, byt č.5 Mšeno Mšeno Mělník

72,20 1 200 000 16621 IV. 2016 1,00 16621

72,20 1 235 000 17105 IV. 2016 1,00 17105

58 689 000 11 879 IV. 2016 1,00 11 879

Prodej 1,00 16621 Absolutní vlastnictví 1,00 16621 Nezjištěna 1,00 16621 Bytová, vícepodlažní 1,00 16621 Ano 1,00 16621 Není 1,00 16621

Nabídka 0,95 16250 Absolutní vlastnictví 1,00 17105 Nezjištěna 1,00 17105 Bytová, vícepodlažní 1,00 17105 Ano 1,00 17105 Není 1,00 17105

Nabídka 0,95 11 285 Absolutní vlastnictví 1,00 11 879 Nezjištěna 1,00 11 879 Bytová, vícepodlažní 1,00 11 879 Ano 1,00 11 879 Není 1,00 11 879

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Dobrá 1,00

Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Průměrná

Průměrné

Dobrá

Omezený

BUS,vlak

Průměrná

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

14805,67 1068969,13 1 068 969

40

16621 Dobrá 0,9 14 959 Dobré 0,9 14 959 Dobrá 1,00 16621 Omezený 1,00 16621 BUS,vlak 1,00 16621 Průměrná 1,00 16621

17105 Velmi dobrá 0,80 17105 Velmi dobré 0,80 13684 Dobrá 1,00 17105 Omezený 1,00 17105 BUS,vlak 1,00 17105 Průměrná 1,00 17105

11 879 Špatná 1,2 14 255 Špatná 1,2 14 255 Dobrá 1,00 11 879 Omezený 1,00 11879 BUS,vlak 1,00 11879 Průměrná 0,95 11 285

Obdobné

Lepší

Horší

1,00 16621

0,8 13 684

1,1 13 067

Stejné 1,00 16621

Stejné 1,00 17105

Menší 0,9 10 691

Stejný

Stejný

Menší

1,00 16621

1,00 17105

0,90 10 691

1.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 2. dubnu 2016. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 2. dubna 2016 respektována částka:

1 068 969 Kč. Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkajících se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

1.6 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadlužení, pokud by nebyla zjištěna jiná skutečnost. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

41

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí jiné skutečnosti, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

42

1.7 Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 2. dubna 2016

_________________ Jana Trunková

43

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

44

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

45

Příloha č. 3: Fotodokumentace Chodba

Dětský pokoj

Ložnice

Toaleta

Koupelna

Obývací pokoj

46

Obývací pokoj

Kuchyň

Kuchyň

47

2 Ocenění výrobní haly

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost: budova pro výrobu a skladování na pozemku p.č. st.5/2, katastrální území Kralupy nad Vltavou Ocenění pro účely bakalářské práce

Katastrální údaje:

Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Kralupy nad Vltavou, k.ú. Kralupy nad Vltavou

Objednatel:

BIVŠ, a.s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Zpracovatel:

Jana Trunková, Zahradní 127, Mšeno 277 35

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 6. 4. 2016

48

Obsah: Průvodní dopis

50

Popisné informace

51

Analýza nejlepšího a nejvyššího využití

53

Ocenění

54

Závěr

67

Omezující podmínky a předpoklady

69

Osvědčení

71

Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace objektu

49

2.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 6. 4. 2016 Oznamuji Vám, že bylo ukončeno ocenění označeného jako: Budova pro výrobu a skladování a pozemky p.č. st. 5/2, katastrální území Kralupy nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 6. dubnu 2016. Zpracovateli není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Středočeském kraji, katastrálním pracovišti Kralupy nad Vltavou na listu vlastnictví č. 3093 pro katastrální území Kralupy nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.4. 2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (6. dubna) užíván výhradně majitelem pro vlastní potřeby. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní 50

smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví s omezením zástavním právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a využitelnost pozemku  Nejvyšší a nejlepší využití majetku  Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě  Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek je situován ve městě Kralupy nad Vltavou a to na okraji. Město Kralupy nad Vltavou je průmyslovým městem, umístěným na hlavním dopravním tahu Praha – Teplice. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka linkového autobusu i vlakové nádraží Kralupy nad Vltavou jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu. Parkování je možné na zpevněných plochách v plochách areálu a na veřejném prostranství podél budovy. Okolní zástavba je převážně středně podlažní až nízko podlažní. Kvalita pohledových horizontů je dobrá.

51

Oceňovaný majetek Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničen a tvoří jediný areál. Oceňovaný areál vznikl původně jako výrobna lahůdek. Hlavní a podstatná část majetku/* byla postavena v roce 1961. Centrálním objektem je stavba pro výrobu a skladování se třemi nadzemními podlažími. Ostatní objekty tvoří provozní zázemí. Pozemek Jedná se o pozemek vedený na listu vlastnictví č. 3093 v katastrálním území Kralupy nad Vltavou jako p.č. st. 5/2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou, jsou v menším uzavřeném areálu, který je oplocený. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, příjezd po zpevněné cestě. Pozemek je rovinný, celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je částečně zastavěn budovami, poměr zastavění činí 68 % celkové rozlohy. Nezastavěné pozemky jsou z větší části pokryty zpevněnými plochami. Zbytek plochy tvoří územní rezervu areálu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy u domu se zpevněným vstupem, vjezd do areálu, parkovací stání a přípojky na inženýrské sítě. Na zbylé ploše je vysázena zeleň v běžné sadové úpravě a oplocení. Budova pro výrobu a skladování Budova pro výrobu a skladování je samostatně stojící objekt č. p. 17 situovaný na vlastním pozemku p.č. st.5/2 na ulici Rybova. Budova je nyní výrobně-skladovací objektem firmy WMS investiční společnost, a. s. Je provedena jako volně stojící podsklepený zděný objekt o půdorysu do L s přístavbou, umístěný v rovinném území v dosahu místních inženýrských sítí. Budova obsahuje převážně výrobní a skladovací zázemí, kanceláře, v suterénu jsou mrazírny, v přízemí jsou kanceláře, výrobní prostory, sklady, vrátnice, chodby, druhé patro sloužilo na zpracování lahůdek do konečné podoby, tedy prostory pro výrobní stoly a jiné zpracování, drobné sklady (na zeleninu, velké prosklené místnosti na uchovávání zeleniny a potravinových komponentů). Ve třetím patře jsou kanceláře, šatny, umývárny a společenské místnosti, místo na ubytování pracovníků (místnost na spaní pro 10 lidí, odděleno na mužiženy), na každém patře sociální zařízení (záchody, sprcha, menší kuchyňka). V budově je nákladní výtah na 500kg.

52

Budova je provedena zděnou technologií se zastřešením sedlovou střechou s vazníkovým krovem a lehkou plechovou krytinou. Základy jsou betonové izolované pasy, obvodové konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, podlahy jsou převážně tvořeny dlažbou a PVC povlaky, příčky jsou cihelné, klemp. prvky z Cu plechu, dveře výplňové dřevěné a plastové, okna jsou převážně plastová s dvojskly. Vytápění je ústřední podlahové s tepelným čerpadlem a na plyn. V sociálním zařízení rozvod vody S a T s centrální přípravou. Sanitární vybavení je výborné, ve standardní kvalitě: sprchy, umyvadla a obklady leštěné. Objekt je napojen na místní inženýrské sítě a to kanalizaci, vodovod, el. vedení 220/380 V a telefon. K nemovitosti je přístup po veřejné komunikaci z ulice Rybova. Vstup je z ulice Rybova od veřejné komunikace. Dopravní dostupnost je dobrá. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění je nemovitost nevyužívána. Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná výrobní hala s administrativou: Umístění 1 PP

Popis mrazírny

1 NP

vrátnice, kancelář, průchozí prostory do sklepa, k výtahu a schody do pater, zvenčí potom rampa na ještěrku, skladové prostory, WC

2 NP

prostory pro výrobní stoly, drobné sklady na zeleninu, WC

3 NP

kanceláře, šatny, umývárny, společenské místnosti, místnosti pro ubytování pracovníků (2x místnost – muži, ženy), WC

2.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro výrobu a skladování a jeho využití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití je právně přípustné.

53

Oceňovaný majetek je v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží pro vlastní potřebu majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

2.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované tržní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody

ocenění.

54

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1 m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s budovou pro výrobu a skladování indikovaná porovnávací metodou je:

1 266 486 Kč. a je kalkulována následně: 1249 * 1 014= 1 266 486Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 1. Tabulka č. 1: Porovnávací metoda - pozemky Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Výrobní hala

Parcelní číslo

1

2

3

Pozemek č. 1

Pozemek č. 2

Pozemek č. 3

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Rybova 17

Legionářů

U Dýhárny

Kly

Katastrální území

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Obec

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Nabídková cena celkem

X

2 091 390

3 217 500

1 853 900

Rozloha pozemku v m2

1249

3 031

2 475

2 853

Cena za 1 m2

X

690

1 300

650

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

55

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

621 Abs. vlastnictví

Korekce Bez věcných břemen

Abs. vlastnictví

1

1

1

Korekce

Bez věcných břemen

1

1

1

690

1 300

650

Smíšená zástavba

Smíšená zástavba

Smíšená zástavba

1

1

1

690 Nejsou

Korekce

650

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1 300

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Smíšená zástavba

585

Abs. Vlastnictví

690

Korekce Využití podle územního plánu

1 170

Abs. vlastnictví

Upravená hodnota Existence věcných břemen

0,9

1 300

650

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

Upravená hodnota

690

1 300

650

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

690 Pravidelný

Korekce

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

690 Rovinný

Korekce

Kompletní

Rovinný

1

1

1

Kompletní

1

1

1 Nezjištěna

1

1

1

Korekce

1 300

650

MHD, vlak

MHD, vlak

MHD, vlak

1

1

1

Upravená hodnota

690 Výborné

650

Nezjištěna

690

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

1 300

Nezjištěna

Upravená hodnota MHD, vlak

650

Kompletní

690

Korekce

Dopravní obslužnost

1 300

Kompletní

Upravená hodnota Nezjištěna

650

Rovinný 690

Korekce Kontaminace půdy

1 300

Rovinný

Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

650

Pravidelný

Upravená hodnota Svažitost

1 300

1 300

650

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

Upravená hodnota

690

56

1 300

650

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1249

Korekce

Větší

Větší

Větší

1,3

1,1

1,1

Upravená hodnota

897

1 430

715

897

1 430

715

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 014 1249 1 266 486 Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala výrobní haly, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v obdobné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku použila jako srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu. Při stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je: 19 256 310 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2.

57

Tabulka č. 2: Porovnávací metoda – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávané nemovitosti

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

Název nemovitosti

Výrobní hala

Výrobní hala č. 1

Výrobní hala č. 2

Výrobní hala č. 3

Adresa nemovitosti (ulice)

Rybova 17

Českolipská

Kokořínská

U hřbitova

Katastrální území

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Mělník

Neratovice

Obec

Kralupy nad Vltavou

Mělník

Mělník

Neratovice

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

1249

2 202

4 579

3 326

1 014

1 014

1 014

1 014

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č.6 Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku celkem

1 266 486

2 232 828

4 643 106

3 372 564

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové užitné plochy Počet srovnávacích jednotek

3 440

652

385

760

Nabídková cena celkem

X

6 990 000

6 290 000

6 500 000

4 757 172

1 646 894

3 127 436

Nabídková cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce

7 296,3

4 277,6

4 115

IV. 2016

IV. 2016

IV. 2016

1

1

1

Upravená hodnota

7 296,3

4 277,6

4 115

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Zdroj

Inzerce

Inzerce

Inzerce

0,9

0,9

0,9

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

6 566,7 Absolutní

Korekce

Absolutní

Absolutní

1

1

1

7 296,3 Ne

Korekce

Korekce

4 277,6 Ne

Ne

1

1

1

7 296,3 Výrobní hala

4 115

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

3 703,5

Absolutní

Upravená hodnota Existence věcných břemen

3 849,9

4 277,6

4 115

Výrobní hala

Výrobní hala

Výrobní hala

1

1

1

Upravená hodnota

7 296,3

58

4 277,6

4 115

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Upravená hodnota

7 296,3

4 277,6

4 115

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1,05

Upravená hodnota

7 296,3

Technický stav objektu

Po rekonstrukci

Korekce

4 277,6

Po rekonstrukci

Před rekonstrukcí

Dobrý

1

1,2

1,05

Upravená hodnota

7 296,3

Technická vybavenost budovy

Výborná

Korekce

5 133,1 Mírně horší

Mírně horší

1

0,99

0,99

7 296,3 Dobrá

Korekce

4 234,8 Dobrá

Dobrá

1

1

1

7 296,3 Omezený

Korekce

4 277,6 Omezený

Omezený

1

1

1

7 296,3 Dobrá

Korekce

4 277,6 Dobrá

Dobrá

1

1

1

7 296,3 Dobrá

Korekce

4 277,6 Dobrá

Dobrá

1

1

1

7 296,3 Průměrná

Korekce

4 277,6 Průměrná

Průměrná

1

1

1

7 296,3 Není

Korekce

4 115

Průměrná

Upravená hodnota Jiná technická korekce

4 115

Dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu

4 115

Dobrá

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

4 115

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

4 073,8

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

4 320,7

Výborná

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

4 320,7

4 277,6

4 115

Není

Není

Není

1

1

1

Upravená hodnota

7 296,3

4 277,6

4 115

F. Ostatní parametry Korekce pro nemovitosti

velikost

Korekce

Obdobná

Větší

Větší

1

1,3

1,2

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce

7 296,3 Není

5 560,8

4 938

Není

Není

Není

1

1

1

Upravená hodnota

7 296,3

59

4 277,6

4 115

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky

5 229,6

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

17 989 824

Hodnota pozemku

1 266 486

Celková porovnávací hodnota

19 256 310

7 296,3

4 277,6

4 115

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejdříve jsem stanovila hrubý potencionální příjem, který je majetek schopen generovat. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě jsem použila metodu přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech v obdobné lokalitě v Kralupech nad Vltavou. Ve výpočtu jsem použila tzv. studené nájemné, kdy jsou služby a energie účtovány dle skutečné spotřeby. Výpis z vedené databáze nájmů ve městě Kralupy nad Vltavou pro jednotlivé druhy nebytových prostor v provozních a administrativních objektech je v tabulkách č. 3 až 6. Tabulka č. 3: Výnosy z kancelářských prostor Název

Výměra [m2] Kancelář, ul. Vodárenská 100 Kancelář, ul. B. Němcové 75 Kancelář, ul. Sokolská 150 Kancelář, ul. Přemyslova 71 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]

Měsíční nájem [Kč] 6 700 8 000 19 000 7 100

60

Nájemné [Kč/rok] 80 400 96 000 228 000 85 200

Nájem [Kč/m2/rok] 804 1 280 1 520 1 200 1 201

Tabulka č. 4: Výnosy ze skladovacích prostor Název

Výměra [m2] 200 280

Sklad, ul. Nerudova Sklad stavebnin, Trojanova Sklad, ul. Lidové 285 nám. Sklad zvukové 33 aparatury Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]

Měsíční nájem [Kč] 1 300 15 400

Nájemné [Kč/rok] 15 600 184 800

Nájem [Kč/m2/rok] 78 660

18 000

216 000

758

688

8 256

250 436,5

Tabulka č. 5: Výnosy z provozních prostor Název

Výměra [m2] 50 54 20

Elektro Tančírna,ul. Mostní Kadeřnictví, ul. Na Poláčku Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]

Měsíční nájem [Kč] 5 000 8 500 5 000

Nájemné [Kč/rok] 60 000 102 000 60 000

Nájem [Kč/m2/rok] 1 200 1 888 3 000 2 029,3

Tabulka č. 6: Výnosy z výrobních prostor Název

Výměra [m2] 3 440 30 000

Výroba hala Výrobní hala, ul. Trojanova Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]

Měsíční nájem [Kč] 250 000 1 650 000

Nájemné [Kč/rok] 3 000 000 19 800 000

Nájem [Kč/m2/rok] 872 660 766

Dále jsem uvažovala 5 % neobsazenosti a provozních nákladech, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pro stanovení provozních nákladů jsem využila podklady majitele. Rezervy na renovace jsem s ohledem na výborný stav nemovitosti stanovila na 2 % z reprodukční ceny. Odečtením této rezervy od provozního příjmu jsem následně stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Míru kapitalizace jsem stanovila na 10 %, a výpočet dle vzorce: míra kapitalizace = prodejní cena/výnosy. Obvyklá cena je stanovena pomocí metody přímé kapitalizace.

61

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

6 415 100 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 7 a 8. Tabulka č. 7: Pomocné výpočty pro stanovení celkového výnosu č.

Plocha/účel

1. Skladovací prostory 2. Provozní prostory 3. Kanceláře 4. Výrobní prostory 5. Výrobní prostory 6. Skladovací prostory 7. Kanceláře 8. Společenské prostory Celkový výnos za rok:

Podlaží

1. PP 1. PP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 3. NP 3. NP

Podlahová plocha [m2] 680 20 300 1000 890 210 280 60

Nájem

Nájem

Nájem

[Kč/m2/rok] 436,5 2 029,3 1 201 766 766 436,5 1 201 150

[Kč/měsíc] 24 735 3 382,2 30 025 63 833,4 56 811,7 7 638,8 28 023,4 9 000

[Kč/rok] 296 820 40 586 360 300 766 000 681 740 91 665 336 280 108 000 2 681 391

Tabulka č. 8: Příjmová metoda Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % Efektivní hrubý příjem

2 681 391 128 669 2 552 721

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

60 990 7 650 79 860 3 000 7 200 158 700

Provozní příjem

2 394 021

Rezerva na renovace

1 324 838

Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R)

1 069 183 6%

Indikovaná tržní hodnota Zaokrouhleno

6 415 098 Kč

6 415 100 Kč

62

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Představují snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou nedostatečná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku bylo vycházeno z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. 63

Výpočet nákladů a opotřebení pro budovy: Stanovení koeficientu K1:

K1 =

0,939

Stanovení koeficientu K2:

K2 =

0,92 + (6,60 / PZP)

K2 =

0,927

K3 =

(2,10 / V) + 0,30

K3 =

0,936

K4 =

1 + (0,54 * n)

K4 =

1,081

Stanovení koeficientu K5:

K5 =

1,000

Stanovení koeficientu Ki:

Ki =

2,139

Základní cena (ZC):

ZC = 2 231 Kč

Základní cena upravená (ZCU):

ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki

Stanovení koeficientu K3:

Stanovení koeficientu K4:

ZCU = 4 202Kč S – budovy pro skladování a manipulaci

Typ stavby:

Cenové podíly konstrukcí, vybavení, celková a aktuální životnost konstrukcí: (S – standard, N – nadstandard, P – podstandard, C – nevyskytuje se) Číslo položky 1

Typ budovy S

2

S

3

Konstrukce a vybavení

Popis standartu S

Cenové podíly 0,132

Celková životnost 200 let

Aktuální životnost 150 let

Svislé konstrukce

S

0,304

150 let

100 let

S

Stropy

S

0,138

150 let

100 let

4

S

Zastřešení mimo krytinu

S

0,070

100 let

50 let

5

S

Krytiny střech

S

0,029

50 let

4 roky

6

S

Klempířské konstrukce

N

0,007

40 let

4 roky

7

S

Úpravy vnitřních povrchů

S

0,042

40 let

5 let

8

S

Úpravy vnějších povrchů

S

0,029

50 let

5 let

9

S

Vnitřní obklady keramické

N

0,001

30 let

5 let

10

S

Schody

S

0,018

150 let

100 let

11

S

Dveře

S

0,024

50 let

5 let

12

S

Vrata

S

0,030

30 let

5 let

Základy včetně zemních prací

64

13

S

Okna

S

0,034

50 let

7 let

14

S

Povrchy podlah

S

0,029

30 let

7 let

15

S

Vytápění

S

0,002

40 let

7 let

16

S

Elektroinstalace

S

0,058

40 let

5 let

17

S

Bleskosvod

S

0,004

40 let

10 let

18

S

Vnitřní vodovod

S

0,004

30 let

5 let

19

S

Vnitřní kanalizace

S

0,004

50 let

5 let

20

S

Vnitřní plynovod

N

0,004

40 let

5 let

21

S

Ohřev teplé vody

S

0,004

30 let

5 let

22

S

Vybavení kuchyní

N

0,004

15 let

5 let

23

S

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

S

0,023

30 let

5 let

24

S

Výtahy

N

0,043

30 let

5 let

25

S

Ostatní

S

0,052

40 let

8 let

26

S

Instalační prefabrikovaná jádra

C

-

-

-

Výpočet opotřebení analytickou metodou:

Výpočet nákladů vedlejších úprav: VENKOVNÍ ÚPRAVY Název

Oplocení

Nosná konstrukce

pletivo

Skutečné stáří

20 let

Celková životnost

30 let

Pohledová plocha

30 m2

Jednotkové náklady

435 Kč/m2

Jednotkové náklady celkem

13 050 Kč

Opotřebení

10 440 Kč

(20 %)

Název

Betonový práh

Skutečné stáří

20 let

Celková životnost

30 let

Délka

50 m

Jednotkové náklady

150 Kč/m

Jednotkové náklady celkem

7 500 Kč

Opotřebení

6 000 Kč

(20 %)

65

16 440Kč

Cena oplocení celkem Název

Zpevněná plocha

Konstrukce

asfalt

Skutečné stáří

20 let

Celková životnost

50 let

Plocha

359 m2

Jednotkové reprodukční náklady

500 Kč/ m2

Náklady celkem

179 500 Kč

Opotřebení

35 900Kč

(2 %)

Cena zpevněné plochy celkem

143 600 Kč

Název

Přípojky sítí

Vodovodní přípojka

14 580 Kč (10/55let)

Kanalizační přípojka

20 106 Kč (36/80 let)

Přípojka elektriky

5 666 Kč (36/60let)

Plynovodní přípojka

7 202 Kč (36/50)

Opotřebení

(18,2 %, 45 %, 60 %, 72 %)

26 637 Kč

Cena přípojek celkem

26 637 Kč

Cena zasíťování obsažena v ceně pozemku

0 Kč

Název

Ostatní úpravy

Trvalé porosty

0 Kč

Celkem ostatní úpravy

0 Kč

Celkem: Oplocení

16 440Kč

Zpevněná plocha

143 600 Kč

Přípojky sítí

26 637 Kč

Zasíťování pozemku

0 Kč

Ostatní úpravy

0 Kč

Indikovaná hodnota

186 677 Kč

Zaokrouhleno

187 000 Kč

66

Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

22 277 375 Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody, je uveden v tabulce č. 9. Tabulka č. 9: Nákladová metoda

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Další životnost Užitná plocha Počet podlaží Zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprod. náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

Budova pro výrobu a skladování, Rybova 17, Kralupy nad Vltavou 3093 Zděná 50 roků 60 let 3 440 m2 1. PP, 1. NP, 2. NP, 3. NP 980 m2 3 956 m2 11 868 m3 4 202 Kč 49 869 336 Kč 57,8 %

Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

0 1,05

Venkovní úpravy

187 000 Kč 1 266 486 Kč

Pozemek

22 277 374,76 Kč Zaokrouhleno: 22 277 375 Kč

Indikovaná hodnota

2.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6.dubna 2016.

67

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikací: Tabulka č. 10: Kontribuční analýza Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

19 256 310

70

13 479 417

Příjmová metoda

6 415 100

15

962 265

Nákladová metoda

22 277 375

15

3 341 606

Výsledná cena

17 783 288

Zaokrouhleno

17 784 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, že i když porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba ji korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisuzuji ji váhu 70 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující a položila jsem ji váhu 15 %. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 15 %.

68

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 6. dubna 2016 reprezentována částka:

17 784 000 Kč. 2.6 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadlužení, pokud by se nezjistily jiné skutečnosti. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se mohly, vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

69

Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

70

2.7 Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 6. 4. 2016

_________________ Jana Trunková

71

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

72

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

73

Příloha č. 3: Fotodokumentace Pohled na budovu

Pohled na vjezd

Pohled na rampu

Pohled na přilehlé stavby

Kancelář

Chodba

74

Chodba

Kancelář

Schodiště

Jídelna

Toalety

Umývárny

75

Část C Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Mělník 1 Obecná charakteristika trhu 1.1 Okres Mělník Okres Mělník se rozkládá v severní části středních Čech. Rozložen je téměř souměrně kolem soutoku Labe a Vltavy. Na jižní hranici sousedí s pražskými okresy Praha – východ, Praha – západ, na západě s okresem Kladno, na východě s okresem Mladá Boleslav, na severozápadě s okresem Litoměřice (Ústecký kraj) a na severu s okresem Česká Lípa (Liberecký kraj). Mělník má své území ve většině případů rovinaté, jen v severní části převládají nížiny. Výše položená oblast je chráněná krajinná oblast Kokořínsko. Vrátenská hora u Mšena je nejvýše položeným místem okresu. Nejnižším bodem Mělnického okresu i Středočeského kraje je koryto řeky Labe na území obce Horní Počaply. Svojí rozlohou 701 km2 zaujímá okres Mělník 10. místo ve Středočeském kraji a představuje 6,4 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda zaujímá 65,9 % rozlohy okresu a na 18,8 % se rozprostírají lesy. Počtem obyvatel 105 tisíc (8 % obyvatel kraje) se Mělnicko řadí mezi 6 okresů kraje, které vykazují více než sto tisíc obyvatel. Hustota zalidnění 150 obyvatel na km2 je v kraji čtvrtá nejvyšší26. V současné době náleží do okresu 69 obcí. Z celkového počtu obcí má 7 statut města (Mělník - 19,2 tis. obyvatel, Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Kostelec nad Labem, Veltrusy, Mšeno, Liběchov) a 1 obec byla stanovena městysem (Všetaty) 27, obr. 1.

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik 27 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik 26

76

Obrázek č. 1: Administrativní rozdělení okresu Mělník 28

Mělník disponuje řadou významně kulturních památek. Ve městě Mělník se nachází renesanční zámek obklopený vinohradem a s výhledem na soutok Labe s Vltavou. V jeho blízkosti je i chrám Sv. Petra a Pavla, kde se nachází krypta s pozůstatky obětí epidemií. Dominantou města Veltrusy je národní kulturní památka, barokní zámek Veltrusy a jeho rozsáhlý park. Památkou určenou také ke kulturnímu využití jsou zámky v Liběchově a v Liblicích, které poskytují i možnost přespání. Jedno z nejnavštěvovanějších míst v republice je hrad Kokořín, který je národní kulturní památkou.

1.2 Trh s nemovitostmi Od roku 2001 do roku 2011 se cena za prodej bytů či domů postupem let zvyšovala. To vše je ovlivněno hlavně tím, že okres Mělník je úzce spojen s hlavním městem. V dnešní době, kdy je pro většinu lidí důležitý dojezd do větších měst, se poptávka a nabídka nemovitostí vyrovnává, i když poptávka zatím mírně převyšuje. V roce 2014 bylo v okrese dokončeno 216 bytů (5,1 % dokončených bytů kraje) a zahájena stavba 305 bytů (7,2 % zahájených bytů kraje) 29. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Mělník s názvy obcí, barevně. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/melnik_s_nazvy_obci_barevne 29 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik 28

77

Lze říci, že cena veškerých nemovitostí v okresu Mělník je ovlivněna především blízkostí hlavního města Prahy a tvoří tak zajímavou a cenově přijatelnou alternativu pro zájemce o bydlení i o podnikání. Velkou část okresu zaujímá zemědělská půda a k ní náleží i zemědělské usedlosti. Tyto usedlosti jsou buď využívány pro tento účel, nebo jsou již řadu let nevyužity a chátrají. Průmyslová zástavba je především na okrajích větších měst, jako je Mělník, Kralupy nad Vltavou a Neratovice. Z větší části jsou tyto stavby neustále využívány tak, jak byly postaveny, ostatní jsou spíše dožilé stavby k demolici. V centru měst se nachází menší průmyslové budovy s tiskařskými či grafickými službami. Trh s komerčními nemovitostmi je pouze ve větších městech a ojedinělý, mimo města je trh téměř nulový. Jedinou nemovitostí, se kterou se obchoduje mimo města, jsou skladovací prostory, které se nacházejí na okraji okresu s hlavním městem Prahou. Jejich cena či měsíční nájem je ovlivněno především ekonomickou stránkou firem, které tyto skladovací prostory využívají. Trh s administrativními nemovitostmi, jako jsou kanceláře, je malý. Menší kanceláře do 100 m2 se ve většině případů pronajímají, větší kancelářské prostory od 100 m2 mají na trhu kolísavou cenu. Trh s těmito nemovitostmi bude do jisté míry do budoucna klesat, jelikož v dnešní moderní době se již tolik nevyužívá velkých kancelářských prostor, ale tzv. „home office“.

2 Mělník Město Mělník je tvořeno dvěma katastrálními územími - Mělník (2 118 ha) a Vehlovice (379 ha). Osu větší části území tvoří říčka Pšovka, západní hranici řeka Labe. Mezi těmito dvěma vodními toky se nachází opukový ostroh Turbovického hřbetu, na němž bylo město založeno. Celé území Mělníka a Vehlovic je vysoce ovlivněné činností člověka. Charakteristický je malý podíl lesů a rozptýlené zeleně. Převládají rozsáhlé plochy orné půdy, v městu bližších polohách plochy vinic a intenzivních sadů. Přírodními podmínkami daná řídká síť vodotečí je degradována úpravami (napřímené zpevněné navigace) a vysokou mírou znečišťování (vyústění kanalizace, splachy chemikálií z polí) 30.

MĚLNÍK. O městě. Základní informace o městě a okolí [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.melnik.cz/o-meste/ds-52 30

78

Obrázek č. 2 Částečný pohled na město Mělník 31

2.1 Pozemky Proluky V centru města se nevyskytuje žádná volná památkově nechráněná proluka. Poptávka převyšuje nabídku, neboť více proluk je pouze v širším intravilánu. Vznik nových proluk ve střednědobém časovém horizontu není reálný. Jediná možnost je demolice nevyužitých průmyslových areálů, kterých není mnoho. Prodej bude tedy ojedinělý a cena bude vysoká a s omezením budoucí výstavby památkovou péčí. Stavební pozemky Ceny stavebních pozemků v dojízdné vzdálenosti od města Mělník se pohybují v rozmezí 500 – 2 500 Kč za m2, v závislosti na atraktivitě lokality a dostupnosti inženýrských sítí. A poptávka je vyrovnaná s nabídkou. U průmyslových pozemků dochází k převýšení nabídky nad poptávkou, neboť cena je neúměrně vysoká. Ceny se pohybují v rozmezí 450-2 200 Kč za m2. Ceny zemědělských pozemků v celém okolí se pohybují v rozmezí 20 - 60 Kč za m2. VISITVLTAVA. Řeka Vltava v datech. [online]. © 2008 – 2016 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.visitvltava.cz/cz/reka-vltava-v-datech/19/ 31

79

V budoucnu lze očekávat nárůst cen, jelikož tato lokalita je atraktivní pro snadný dojezd do hlavního města (28km).

2.2 Budovy Byty Od roku 2001 lze konstatovat převýšení poptávky nad nabídkou a tím i zvýšení cen u těchto objektů, neboť jak už bylo zmíněno, město Mělník je atraktivní díky dopravní dostupnosti do hlavního města. Poptávka je po všech typech bytů, jak malých i velkých, před i po rekonstrukci. Ve městě Mělník dochází už několik let k revitalizaci panelových a cihlových domů, a to i díky možnosti využít dotace na zateplení a vytápění. Cena bytů se odvíjí od atraktivity lokality a od skutečnosti, zda byl byt někdy rekonstruován nebo je před rekonstrukcí. Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezí: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

600 000 - 1 100 000 (mála nabídka) 900 000 - 2 200 000 1 200 000 - 3 600 000

Rodinné domy V dnešní době potencionální kupující zvolí raději volbu toho, že postaví rodinný dům dle svých představ bez komplikovaných rekonstrukcí. Poptávka tedy převyšuje nabídku. Ceny domů v okrajových částech se pohybují v rozmezí 700 000 – 1 900 000 Kč. Ceny domů v centru města se pohybují v rozmezí 2 200 000 – 10 000 000Kč. Lze očekávat zvýšení poptávky po rodinných domech v této lokalitě, neboť vzrůstá životní úroveň. Ostatní objekty Zájem o objekty pro rekreaci jako chaty roste zejména v oblasti Kokořínska. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 500 000 – 1 000 000 Kč. S bytovými domy se na Mělnicku obchoduje jen ojediněle. Nabídka je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům. Nabídka administrativních budov je na Mělnicku nulová, jen zřídka se objeví nabídka menších kancelářských prostor.

80

2.3 Nájmy Byty Nabídka pronájmu bytů je velmi malá. Ve městě je několik středních škol, které mají k dispozici pro své studenty dostatečný počet ubytovacích jednotek. Poptávka po pronájmech je vysoká, a proto převyšuje nabídku. Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

4 000 – 6500 Kč/ měsíc 5 000 – 11 000 Kč/ měsíc 9 000 – 14 000 Kč/ měsíc

Prodejní prostory Po pronájmu prodejních prostor je velká poptávka, neboť asijští obchodníci se pozvolna přesouvají z tržišť do kamenných obchodů. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybují v rozmezí 2 000 – 50 000 Kč/ měsíc. Kanceláře U typu nemovitostí jako jsou kancelářské prostory s trendem obchodovat po internetu a pracovat z pohodlí domova poptávka pozvolna klesá. Mnoho z obchodníků má vytvořeny malé kancelářské prostory přímo ve svých bytech či domech. Nájmy kancelářských prostor se v této lokalitě pohybují v rozmezí 1 000 – 7 000 Kč/ měsíc.

3 Kralupy nad Vltavou Kralupy nad Vltavou se nachází v severní části Středočeského kraje. Tato oblast vykazuje třetí nejvyšší podíl zemědělské půdy. Povrch je zde nížinatý a ve většině případů rovinný. Největší nárůst počtu obyvatel zaznamenal obvod v 60. a 70. letech, kdy docházelo k rozvoji průmyslové výroby. Od 80. let však počet obyvatel klesá a v 90. letech průběžně kolísá. Pozitivní je jedna z nejnižších měr úmrtnosti, ať už hrubá nebo po standardizaci32. Největším zaměstnancem je v této oblasti chemická výroba KAUČUK a.s. Kralupy nad Vltavou. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Správní obvody obcí s rozšířenou působností – Středočeský kraj – 2004. [online]. [cit. 2016-04-12]. Dostupné z:https://www.czso.cz/csu/czso/13-2104-04–0250 32

81

Obrázek č. 3 Částečný pohled na město Kralupy nad Vltavou 33

3.1 Pozemky Proluky V centru města se nevyskytuje žádná proluka. S prolukami se v této lokalitě neobchoduje, jelikož nabídka je nulová. Stavební pozemky Stavební pozemky v dojízdné vzdálenosti Kralup nad Vltavou se průměrně obchodují v rozmezí 900 – 2 000 Kč/m2 . Ceny pozemků jsou v závislosti na atraktivitě lokality a napojení inženýrských sítí. S nestavebními pozemky se obchoduje jen zřídka. Do budoucna lze očekávat růst cen stavebních pozemků vzhledem k dojízdné vzdálenosti k Praze a díky zájmu investorů o budování příměstského bydlení.

ŽIVÉ OBCE. KRALUPY NAD VLTAVOU. [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.ziveobce.cz/kralupy-nad-vltavou_c534951/kralupy-nad-vltavou_b402419 33

82

3.2 Budovy Byty Trh s byty zde stagnuje. Větší podíl zde tvoří výstavba rodinných domů, která v této oblasti tvoří velkou atraktivitu jak pro developery tak pro potencionální investory. Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezích: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

600 000 - 1 500 000 800 000 - 2 300 000 1 400 000 - 2 900 000

Rodinné domy Nabídka rodinných domů je zde vysoká. Jedná se o tradiční starší výstavbu, ale i novostavby v širším extravilánu. Ceny domů v tradiční starší výstavbě se pohybují v rozmezí 2 500 000 – 6 400 000 Kč. Ceny novostaveb, postavených od roku 2000, se pohybují v rozmezí 4 800 000 – 14 000 000 Kč. Ostatní objekty V Kralupech nad Vltavou se nachází malé zahrádkářské oblasti, které v sobě ukrývají nabídku chat pro rekreaci. Nabídka zde vyrovnává poptávku. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 350 000 – 1 000 000 Kč. S bytovými domy se obchoduje jen ojediněle. Nabídka je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům. V Kralupech nad Vltavou se jen zřídka objevuje prodej kancelářských prostor. Větší nabídka je zde spíše pronájmů kancelářských prostor.

3.3

Nájmy

Byty Poptávka po pronájmech bytů je vysoká, jelikož mnoho lidí v dnešní době chce bydlet mimo hlavní město, kde může čerpat energii z přírody, ale v dostatečné blízkosti vzhledem k nabídce pracovních míst, službám.

83

Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

6 000 – 10 000 Kč/ měsíc 7 000 – 12 000 Kč/ měsíc 8 000 – 13 000 Kč/ měsíc

Prodejní prostory Poptávka po prodejních prostorech je vysoká. Velkou část tvoří poptávka po komerčních prostorech s jiným využitím, jako jsou třeba prostory pro rychlé občerstvení. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 3 000 – 8 500 Kč/ měsíc. Kanceláře Nabídka kancelářských prostor je vysoká. Najdou se zde kanceláře menších rozměrů (50m 2), ale i větších rozměrů (2 500m2). Nájmy kancelářských prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 1 200 – 60 000 Kč/měsíc, v závislosti od rozměrů a lokality nabízených kancelářských prostor.

4 Neratovice Město Neratovice leží cca 170 m.n.m., v jižní části mělnického regionu na břehu Labe a je jedním z nejmladších měst v České republice. Jeho území o rozloze 2 tis. ha tvoří původních 6 obcí: Neratovice, Lobkovice, Mlékojedy, Byškovice, Korycany a Horňátky. K 31. 12. 2011 žilo v Neratovicích celkem 16 323 obyvatel, z toho 357 občanů jiných států 34. Rozvoj města a nárůst počtu obyvatel v Neratovicích nejvíce ovlivnily vybudování chemického průmyslu, který do jisté míry zajistil hlavně velký počet pracovních míst, ale dnes je využíván jen minimálně.

NERATOVICE Strategický plán rozvoje města Neratovice. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.neratovice.cz/strategicky-plan-rozvoje-mesta-neratovice/ms-36375/p1=36375 34

84

Obrázek č. 4 Částečný pohled na město Neratovice35

4.1 Pozemky Proluky V centru města se nevyskytuje žádná volná proluka. Poptávka převyšuje nabídku, neboť více proluk je pouze v širším intravilánu. Vznik nových proluk ve střednědobém časovém horizontu není reálné. Jediná možnost je demolice nevyužitých průmyslových areálů, kterých není mnoho. Prodej bude tedy ojedinělý a cena bude vysoká. Stavební pozemky V centru Neratovic se nevyskytuje žádná nabídka stavebního pozemku, neboť všechny volné pozemky jsou již developery zastavěné. Ceny stavebních pozemků v dojízdné vzdálenosti od města se pohybují v rozmezí 400 – 3 000 Kč za m2 , v závislosti na atraktivitě lokality a dostupnosti inženýrských sítí. U průmyslových pozemků dochází k úpadku nabídky nad Jan Liška. Pavel Šanda – Neratovice letecky. [online]. ©2013 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.janliska.cz/vystavy/vystavy-v-cajovnicce/pavel-sanda-neratovice-letecky/ 35

85

poptávkou, neboť se s těmito pozemky v této lokalitě jen zřídka obchoduje. Ceny se pohybují okolo 1 500Kč za m2. Ceny zemědělských pozemků v celém okolí se pohybují v rozmezí 20 - 60 Kč za m2. V budoucnu lze očekávat nárůst cen, jelikož tato lokalita je atraktivní pro snadný dojezd do hlavního města (cca 22km).

4.2 Budovy Byty V posledních pěti letech dochází k vyrovnání nabídky s poptávkou. Dříve byla poptávka po bytech vyšší. Důsledkem je snížení stavu zaměstnanců ve společnosti Spolana. Dochází k pozvolnému snižování cen bytů, jelikož poptávka klesá a majitelé musí snižovat i ceny pronájmů. Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezí: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

750 000 - 1 200 000 900 000 - 1 500 000 1 100 000 - 2 000 000

Rodinné domy Dnes je již snadnější získat výhodnou hypotéku na výstavbu rodinného domu. Poptávka proto na trhu s rodinnými domy v Neratovicích převyšuje nabídku. Ceny domů v této lokalitě se pohybují v rozmezí 1 700 000 – 6 400 000 Kč. Lze očekávat zvýšení poptávky po rodinných domech v této lokalitě, neboť vzrůstá životní úroveň a dojezdová vzdálenost do hlavního města je cca příjemných 22 km. Ostatní objekty O chaty pro rekreaci a odpočinek zde není veliký zájem. U Neratovic se nachází jen malá již osídlená chatařská část, kde nedochází k velkému množství nabídek. Prodej je zde tedy ojedinělý a jen párkrát do roka. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 200 000 – 800 000 Kč. Nabídka bytových domů je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům. S administrativními budovami se obchoduje zřídka, jen jednou do roka. Nabídka je tedy skoro nulová a vyrovnaná s poptávkou. 86

4.3 Nájmy Byty Nabídka po pronájmech je v této lokalitě vysoká, neboť je zde vytvořena hromadná doprava do hlavního města Prahy. Lokalita je tedy pro mnoho lidí atraktivní hlavně tím, že můžou trávit svůj volný čas v přírodě, kterou Neratovice a okolí poskytují. Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

4 500 – 8 500 Kč/ měsíc 8 000 – 11 500 Kč/ měsíc 9 000 – 13 500 Kč/ měsíc

Prodejní prostory Dá se říci, že Neratovice jsou jedním z větších měst, kde dochází i k větší fluktuaci obchodních možností, a proto se zde najde i nabídka několika málo prodejních prostor. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 2 000 – 10 000 Kč/ měsíc.

Kanceláře U kancelářských prostor dochází k nízké nabídce i poptávce. V nabídce jsou zde jen malé prostory.

Nájmy

kancelářských

prostor

se

v této

lokalitě

pohybuje

v rozmezí

1 000 – 7 000 Kč/ měsíc.

5 Zbývající část okresu Mimo města se nabídka s nemovitostmi objevuje jen v lokalitách s rekreačními nemovitostmi, skladovými prostory nebo s nestavebními pozemky.

5.1

Pozemky

V okrese Mělník se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezích 350 – 1500 Kč za m2 v závislosti na lokalitě a dostupnosti inženýrských sítí. Zemědělské pozemky se obchodují za 15 – 60 Kč za m2 .

87

5.2 Budovy Byty Nabídka bytů mimo města je téměř nulová. Rodinné domy Jedna z mála žádaných nemovitosti jsou v této lokalitě rodinné domy, neboť dnešní životní styl je zaměřen na život mimo města. Rodinné domy se obchodují za ceny 500 000 – 5 500 000 Kč v závislosti na stavu objektu a lokalitě. Ostatní objekty Největší zastoupení v nabídce ostatních prostor převyšuje nabídka skladovacích prostor na okraji okresu, kde dochází ke střetu hlavního města Prahy. Ojediněle se na trhu objeví i nemovitosti typu brownfield – dožilá zemědělská družstva, neboť v kraji je velké zastoupení zemědělských usedlostí.

5.3 Nájmy Mimo větší města jako jsou Mělník, Neratovice a Kralupy nad Vltavou se vyskytují jen ojediněle nájmy bytů a rodinných domů. V některých částech okresu je trh s těmito nemovitostmi nulový. Jediným typem nemovitostí, s kterou se obchoduje a je mimo město, jsou skladovací prostory.

6 Zvláštnost okresu – povodně, rizika, CHKO Kokořínsko 6.1 Povodně Trh s nemovitostmi je na okrese Mělník ovlivněn hrozbou povodní. Nemovitosti, které byly povodní zasaženy, jsou znehodnoceny a na trhu mají nízký potenciál. Na trhu se tedy objevují jen zřídka, hluboce pod tržní hodnotou. Prodej za posledních 5 let nebyl zaznamenán. Budoucí investoři si zřejmě velmi dobře uvědomují riziko spojené s nákupem a investicí do těchto nemovitostí. Nejvíce ohrožená jsou místa okolo Mělníku, kde se nachází soutok Labe s Vltavou. Poslední povodeň, která byla v roce 2013, ovlivnila i provoz silnic a železnic, kde došlo k rozsáhlým škodám.

88

Stávající nemovitosti zasažené povodněmi (např. v Kelských Vinicích) jsou prakticky neprodejné, neboť jsou nepojistitelné. Současní majitelé měli dvě možnosti. Nemovitost opustit a pod cenou ji prodat, resp. čekat, až se vůbec objeví nějaký zájemce. Nebo si již po několikáté nemovitost opravit a doufat, že další možná povodeň je nezasáhne. Jak jsem zjistila, většina lidí má ke své nemovitosti určitý „citový“ vztah a zůstává bydlet v domě, který byl povodněmi již třeba několikrát poničen.

6.2 Rizika Jedním z možných rizik je v tomto okrese chemická výroba společnosti Spolana. Spolana je jedním z největších znečišťovatelů životního prostředí. V minulosti zde proběhlo několik úniků chemických látek, ale dnes již Spolana vykazuje jen malé množství probíhajících prací. V roce 2014 byl schválen projekt na sanaci podzemních vod. Sanace bude probíhat ve dvou etapách, kdy první etapa je naplánována na 5 let a poté se bude situace vyhodnocovat a probíhat druhá etapa. Poptávka je tedy dnes už vyrovnaná s nabídkou, neboť skutečnost, že chemická výroba Spolana vykazuje jen malé množství prací, přispívá lokalitě k vyhledávání trhu s nemovitostmi. Obrázek č. 5 Pohled na komplex Spolana 36

iDNES. Spolana je na prodej, majitel čeká nabídky do půlky července. [online]. © 1999–2016 [cit. 2016-0414]. Dostupné z:http://ekonomika.idnes.cz/spolana-je-na-prodej-0qj/ekoakcie.aspx?c=A110622_084550_ekoakcie_mad 36

89

6.3 CHKO Kokořínsko CHKO Kokořínsko je jednou z krás tohoto kraje. Jeho krása zasahuje i do kraje Ústeckého a Libereckého. Nalezneme zde několik památek jako přírodní skalní útvary Pokličky, Obří hlavu a Žábu, ale také zde najdeme ekosystém volně žijících živočichů a pláně s rostlinami. Tato krajina působí rozmanitě a to dokazuje i to, že přitahovala v minulosti významné osobnosti. Největší zastoupení chráněné krajinné oblasti je les a nejvýznamnější oblastí jsou mokřady, které v sobě skrývají vzácné živočichy a rostliny. Památkáři si v této lokalitě kladou velký důraz na detail, pokud jde o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti. Je tedy zřejmé, že výstavba či rekonstrukce bude pro investora náročná jak časově tak finančně. Obrázek č. 6 Mapa Chráněné krajinné oblasti Kokořín37

7 Marketingový výhled V době krize byla vyšší poptávka po nájmech než po prodeji nemovitostí. Mohla za to hlavně kritéria, která musel zájemce o hypotéku splňovat. Ve většině případů byla hypotéka zamítnuta, a tak zájemci zvolili možnost nájmu. S dnešní nabídkou levných a dostupných hypoték se situace obrátila a zájemci o bydlení využívají této možnosti častěji, než aby platili Anna Bartoňová. KLUB ČESKÝCH TURISTU TÁBOR. Kokořínsko. [online]. 2010 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.kct-tabor.cz/gymta/ChranenaUzemiCR/Kokorinsko/index.htm 37

90

třetí straně měsíční nájem. V době krize se nájem bytu o rozloze 3+1 pohyboval v rozmezí 8 000 – 10 000 Kč/ měsíc. Dnes se takový být pronajímá v rozmezí 9 000 – 14 000 Kč/měsíc. Celkově lze konstatovat snahu města Mělník o rozvoj jak inženýrských sítí, tak dopravní obslužnosti, ale i rozvoj zeleně. Byla zde realizována nákladná renovace historického centra města, kde byl položen dlažební povrch a opraveny fasády historických budov. Finální částka za celou renovaci vyšla na 182 mil. Kč. V příštím roce lze očekávat ve městě Mělník otevření obchvatu a tím i snížení velkotonážní dopravy skrz město. Tento obchvat je vyčíslen na 200 mil. Kč. Mělník a okolní města jsou nyní propojeny s Prahou hromadnou dopravou ROPID, která umožňuje bydlet směrem k městu Mělníku a komfortně dojíždět za prací do hlavního města. Ceny bytů v této lokalitě tedy v budoucnu budou stagnovat nebo se zvyšovat. U rodinných domů se ceny budou dále zvyšovat pouze v závislosti na lokalitě a případném zvýšení zájmu investorů. Město Neratovice je nejblíže hlavnímu městu, a proto je i zde velký tok hromadné dopravy, která ulehčuje hledání pracovních příležitostí. V Kralupech nad Vltavou byl minulý rok schválen projekt, a tak můžeme čekat i zde snížení dopravy skrz město a tím i snížení hluku a emisí. Developerské firmy v okresu investovaly do výstavby rozsáhlé sítě rodinných domů, jak v okrajových částech velkých měst, tak blízkém okolí. Dobrou investicí do budoucna tedy bude investice do rodinného domu a do zrekonstruovaných bytů. Tyto nemovitosti v okrese jsou cenově přijatelné hlavně pro zájemce, který chce bydlet levně a pracovat ve velkém městě. V poslední době vyrostlo mnoho administrativních budov, ale jejich prostory nejsou plně využity, neboť, jak jsem již psala výše, velmi často se v poslední době využívá „home office“.

91

8 Zdroje ANNA BARTOŇOVÁ. KLUB ČESKÝCH TURISTU TÁBOR. Kokořínsko. [online]. 2010 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.kcttabor.cz/gymta/ChranenaUzemiCR/Kokorinsko/index.htm ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016

[cit.

Dostupné

2016-01-012]

z:

https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Mělník s názvy obcí, barevně. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/melnik_s_nazvy_obci_barevne ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Správní obvody obcí s rozšířenou působností – Středočeský kraj – 2004. [online]. [cit. 2016-04-12]. Dostupné z:https://www.czso.cz/csu/czso/13-210404–0250 JAN LIŠKA. Pavel Šanda – Neratovice letecky. [online]. ©2013 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.janliska.cz/vystavy/vystavy-v-cajovnicce/pavel-sanda-neratovice-letecky/ MĚLNÍK. O městě. Základní informace o městě a okolí [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.melnik.cz/o-meste/ds-52 NERATOVICE Strategický plán rozvoje města Neratovice. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné

z: http://www.neratovice.cz/strategicky-plan-rozvoje-mesta-neratovice/ms-

36375/p1=36375 VISITVLTAVA. Řeka Vltava v datech. [online]. © 2008 – 2016 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.visitvltava.cz/cz/reka-vltava-v-datech/19/ ŽIVÉ

OBCE. KRALUPY

NAD

VLTAVOU. [online].

[cit.

2016-04-14].

Dostupné

z: http://www.ziveobce.cz/kralupy-nad-vltavou_c534951/kralupy-nad-vltavou_b402419

92

93