Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce

Radek Tycar

Duben 2015

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce

Autor:

Radek Tycar Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek Ph.D

Duben, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Litohlavech dne 22.4.2015

Radek Tycar

Poděkování:

Tímto děkuji doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení této bakalářské práce, cenné připomínky a doporučení, kterými přispěl k jejímu vypracování. Dále bych chtěl poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za cenné připomínky v oblasti oceňování nemovitostí. Zároveň bych chtěl poděkovat svojí manţelce Ivetě a dětem Tomášovi a Tereze za trpělivost a podporu, kterou mi po celou dobu poskytovali.

Anotace Cílem této práce je analyzovat progresivní materiály a konstrukce pouţívané v současné době ve stavebnictví a vyhodnotit moţnosti jejich zohlednění při stanovení trţní hodnoty staveb. Nejprve budou definovány progresivní materiály a konstrukce, přičemţ hlavní důraz bude přikládán materiálům a konstrukcím, jejichţ pouţitím je moţné sníţit energetické náklady na provoz objektu s přihlédnutím k omezení negativních vlivů na ţivotní prostředí. Pozornost však bude věnována i materiálům a konstrukcím, které jsou progresivní z hlediska pevnosti, environmentálního hlediska a kompozitům. Následně bude provedeno definování standardů a jejich porovnání s materiály a konstrukcemi progresivními a stanovení vlivu pouţití těchto materiálů na trţní hodnotu objektu na lokálním trhu nemovitostí. Klíčová slova Progresivní materiály Progresivní konstrukce Trţní hodnota Energeticky úsporný dům Annotation The aim of this work is to analyse advanced materials and structures currently used in the construction industry and to evaluate the possibility of taking them into account when determining the market value of buildings. First will be defined advanced materials and construction, the main emphasis will be given to materials and structures, using which it is possible to reduce the energy costs of the operation of the facility with regard to the reduction of negative impacts on the environment. However, attention will be paid to materials and designs that are progressive in terms of strength, environmental aspects, or composites. This will be followed defining standards and compare them with the materials and construction of progressive and determine the effect of the use of these materials on the market value of the object on the local real estate market. Keywords Progressive material Progressive design Market value Energy-saving house

Obsah

Úvod.............................................................................................................................. 8 Metody zpracování ....................................................................................................... 9 A) TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................... 10 Progresivní materiály určené pro výstavbu objektů ................................................... 10 1.

Progresivní materiály z hlediska energetické úspory......................................... 11 1.1.

Základní pojmy ........................................................................................... 11

1.1.1.

Tepelné ztráty ..................................................................................... 11

1.1.2.

Tepelné zisky ..................................................................................... 13

1.1.3.

Součinitel prostupu tepla .................................................................... 13

1.1.4.

Energeticky úsporný, nízkoenergetický, pasivní dům ....................... 13

1.2.

Základy a spodní stavba ............................................................................. 15

1.2.1.

Materiály pro základové konstrukce .................................................. 15

1.2.1.1.

Pouţití systémových řešení - tvarovky .............................................. 16

1.2.1.2.

Zaloţení na vrstvě únosné tepelné izolace ......................................... 16

1.2.1.3.

Zaloţení na betonových pilířích ......................................................... 19

1.2.2.

Hydroizolace ...................................................................................... 20

1.2.2.1.

Bílé vany ............................................................................................ 21

1.2.2.2.

Pouţití krystalizačních přísad ............................................................ 22

1.3.

Vrchní stavba .............................................................................................. 24

1.3.1.

Zdící materiály ................................................................................... 24

1.3.1.1.

Vápenopískové cihly .......................................................................... 25

1.3.1.2.

Zdivo z broušených cihel plněných minerální vatou ......................... 27

1.3.1.3.

Zdivo z betonových tvarovek ............................................................. 28

1.3.1.4.

Zdivo z krabic od dţusů a mléka........................................................ 30

1.3.1.5.

Zdivo z PET lahví .............................................................................. 30

1.3.2.

Izolační materiály ............................................................................... 31

1.3.2.1.

PUR a PIR (desky) ............................................................................. 32 5

2.

1.3.2.2.

Fenolická pěna ................................................................................... 34

1.3.2.3.

Polyuretanová pěna – PUR (stříkaná, litá) ......................................... 35

1.3.2.4.

Polyisokyanurátová pěna PIR (stříkaná, litá) ..................................... 35

1.3.2.5.

Izolace z obnovitelných zdrojů .......................................................... 35

1.3.3.

Výplně stavebních otvorů .................................................................. 37

1.3.3.1.

Okenní rámy ....................................................................................... 37

1.3.3.2.

Zasklení oken ..................................................................................... 39

1.3.3.3.

Fotovoltaické sklo .............................................................................. 40

1.3.4.

Zastřešení budov ................................................................................ 41

Progresivní materiály z hlediska pevnostního a ekologického .......................... 43 2.1.

Kompozitní materiály ................................................................................. 43

2.1.1.

Kompozity na bázi dřeva ................................................................... 44

2.1.2.

Kompozity na bázi dřeva a plastu ...................................................... 47

2.1.2.1.

Dřevoplastový kompozit .................................................................... 47

2.1.3.

Betonové kompozity .......................................................................... 48

2.1.3.1.

e-GRC beton....................................................................................... 48

2.1.3.2.

Průsvitný beton LiTraCon .................................................................. 50

3. Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb ....................... 52 3.1.

Trţní hodnota .............................................................................................. 52

3.1.1.

Definice podle komunitárního práva .................................................. 52

3.1.2.

Definice podle IVSC/TEGoVA ......................................................... 52

3.1.3.

Definice z českého zákona o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb., o

oceňování majetku)........................................................................................................ 53 3.2.

Porovnávací metody ................................................................................... 53

3.3.

Výnosové metody ....................................................................................... 59

3.4.

Nákladové metody ...................................................................................... 60

B) PRAKTICKÁ ČÁST ............................................................................................. 61 4.

Odhad trţní ceny nemovitosti ............................................................................ 61 4.1.

Rodinný dům .............................................................................................. 61

4.1.1.

Úvodní list .......................................................................................... 61

4.1.2.

Popisné informace .............................................................................. 63 6

4.1.3. 4.2.

5.

Bytový dům ................................................................................................ 87

4.2.1.

Úvodní list .......................................................................................... 87

4.2.2.

Popisné informace .............................................................................. 89

4.2.3.

Dokumentace ke stavbě.................................................................... 106

Analýza trhu ..................................................................................................... 114 5.1.

6.

Dokumentace ke stavbě...................................................................... 80

Charakteristiky okresu .............................................................................. 114

5.1.1.

Popis okresu ..................................................................................... 114

5.1.2.

Trh s nemovitostmi .......................................................................... 116

5.1.3.

Pozemky ........................................................................................... 117

5.1.4.

Byty .................................................................................................. 118

5.1.5.

Rodinné domy .................................................................................. 120

5.1.6.

Nájmy ............................................................................................... 120

5.1.7.

Objekty individuální rekreace .......................................................... 121

5.1.8.

Průmyslové objekty .......................................................................... 121

5.1.9.

Administrativní budovy ................................................................... 122

5.1.10.

Prodejní prostory .............................................................................. 122

5.2.

Výhled do budoucna, perspektiva trhu ..................................................... 122

5.3.

Závěr analytické části ............................................................................... 123

Závěr ................................................................................................................ 125

7

Úvod V úvodu práce je nutné zdůraznit, ţe v současné době, kdy je jiţ všeobecně známo, ţe energetické zásoby naší planety nejsou nevyčerpatelné, je třeba vzít na vědomí, ţe pouţití progresivních materiálů se pomalu začíná stávat nezbytností. Je třeba si uvědomit, ţe přestoţe můţe být pořizovací cena nemovitosti z těchto materiálů vyšší neţ při pouţití materiálů standardních, v konečném výsledku to bude znamenat úsporu na provozních nákladech objektu. Záměrně je zde uvedeno slovní spojení „můţe být“, protoţe ne ve všech případech musí být pravidlem, ţe standardní materiály budou levnější, neţ materiály nové, progresivní. Proto je toto nutné uvaţovat jiţ při návrhu a projektování stavby brát v úvahu všechny tyto ukazatele. Tato práce bude zaměřena na materiály, konstrukce a technologie, které lze dle mého názoru povaţovat za progresivní. Je téměř jisté, ţe tyto materiály budou mít jiţ v blízké budoucnosti velmi široké vyuţití, protoţe v souladu s novelizací zákona č.406/2000 Sb. o hospodaření energií je jednoznačně ukotven jiţ existující trend, kterým je zvyšování energetických standardů budov. Zákon v § 7 nastavuje postupné zvyšování energetických standardů pro novostavby do roku 2020, kdy by se měly stavět uţ jen budovy s téměř nulovou spotřebou energie tak, ţe jsou dosaţitelné uţ současnými technologiemi. A právě z těchto důvodů nebude moţné dále pouţívat některé ze standardních materiálů a bude nutné je nahradit materiály progresivními. Dalším bodem této práce bude zohlednění pouţití progresivních materiálů ve stavbě na její výslednou trţní hodnotu. Bude porovnáno, jestli pouţití progresivních materiálů bude mít vliv na trţní hodnotu hlavně v případě objektů, jejichţ stav se zdá na první pohled stejný a na základě běţně pouţívaných cenotvorných faktorů by skutečně hodnota těchto objektů byla stejná. Tento rozdíl v kvalitě pouţitých materiálů v rámci oceňovacích metod bude zohledněn a jeho vliv posuzován.

8

Metody zpracování Při zpracování této bakalářské práce, s přihlédnutím ke stanoveným cílům, byly pouţity následující metody: literární rešerše – podklady pro zpracování jsou získávány z odborné literatury, tisku, internetových zdrojů apod. analýza – rozbor a zkoumání dílčích stavů a moţného budoucího vývoje pozorování a dotazování – získávání a ověřování potřebných informací logické myšlení – metoda vyuţívající principů logiky komparace – metoda vyuţívající porovnání různých objektů syntéza – myšlenkové sjednocení jednotlivých částí do celku

9

A) TEORETICKÁ ČÁST Progresivní materiály určené pro výstavbu objektů Na úplném začátku práce je nutné vysvětlit, co si představit pod pojmem progresivní materiál. Pokud najdeme české synonymum pro slovo progresivní, lze ho definovat několika způsoby – pokrokový, pokračující, vyvíjející se. Nemusí se tedy nutně jednat o materiál, který je zcela nový. V oblasti stavebních materiálů lze povaţovat za progresivní takový materiál, který jiţ v nějaké základní formě existuje a jeho určitou modifikací, jako je přidání sloţek, případně jinou úpravou, dojde ke změně jeho vlastností. Toto je moţné uvést na příkladu obecně známého prostého betonu, ze kterého přidáním příměsí vznikne materiál se zcela jinými vlastnostmi a to jak z hlediska pevnostního (přidání výztuţných materiálů), tak z hlediska tepelně izolačního (přidáním kameniva s lepšími izolačními vlastnostmi). Dalším příkladem můţe být klasická cihla, kdy z materiálu prověřeným staletími, postupným vylepšováním technologických postupů vznikl děrovaný cihelný blok s daleko lepšími vlastnosti. Dalším krokem ke zlepšení vlastností pak je vyplnění otvorů minerální pěnou nebo polystyrenem. Po kaţdém takovém vylepšení je moţné povaţovat materiál jako progresivní. Materiál můţe být povaţován jako progresivní nejen z hlediska energetické úspornosti, která je v současné době povaţována asi jako nejvýznamnější faktor, ale i v mnoha dalších oblastech, např. pevnosti, tuhosti, hmotnosti, dopadu na ţivotní prostředí apod. První část teoretické části je zaměřena právě na materiály energeticky úsporné, další část následně i na další oblasti. V kaţdé z kapitol budou uváděny výhody, kterými progresivní materiály vynikají, ve srovnání s materiály standardně pouţívanými.

10

1. Progresivní

materiály

z hlediska

energetické

úspory Úvodní část práce je zacílena na vysvětlení základních pojmů, bez jejichţ pochopení by vysvětlení následné problematiky nedávalo smysl. Další část práce je zaměřena nejen na výčet materiálů, které lze povaţovat za progresivní, ale i vysvětlení proč který z materiálů za progresivní povaţovat a jaká je jeho výhoda v porovnání s materiály standardně pouţívanými. Pro lepší pochopení jsou materiály členěny podle jejich místa pouţití ve stavbě.

1.1. Základní pojmy 1.1.1. Tepelné ztráty Aby bylo moţno lépe porozumět, proč je důleţité se zabývat vývojem progresivních materiálů z hlediska energetické úspornosti, bude nejprve zmíněn pojem, co jsou to tepelné ztráty domu, v jakých místech objektů k nim dochází nebo docházet můţe, a proč je důleţité je v co nejvyšší míře omezit. Hlavním důvodem pro vývoj a následné vyuţití progresivních materiálů je právě zaměřit se na omezení těchto tepelných ztrát a tím sníţit nároky na spotřebu energií. Tepelná ztráta tepla na vytápění je okamţitá hodnota tepelné energie (přesněji tepelný tok), která z domu uniká prostupem tepla, zářením skrz průsvitné konstrukce a větráním. Tuto hodnotu je nutné počítat vţdy na extrémní podmínky. V ČR je to obvykle -15 °C, v Praze a některých dalších místech, kde je tepleji, je tato výpočtová teplota -12 °C, naopak na horách -18 °C.

Tabulka 1 - snížení venkovní výpočtové teploty s ohledem na nadmořskou výšku (www.vytapeni.tzb-info.cz)

11

Při výskytu větších mrazů jsou akumulační schopnosti domu a jeho vybavení tyto extrémní výchylky schopny přenést. Tepelné ztráty zpravidla vznikají prostupem stavebními prvky a konstrukcemi (střechou, stropem, stěnou, okny a dveřmi, podlahou, nevytápěnými prostory) a větráním. Podíl těchto tepelných ztrát je závislý na tepelně technických vlastnostech ochlazovaných konstrukcí a kvalitě (těsnosti) výplní otvorů (oken, dveří apod.).

Obrázek 1 - úniky tepla jednotlivými částmi stavební konstrukce (www.energetickyporadce.cz)

Je to zároveň mnoţství tepla, které musí být do domu dodáno, aby byla zajištěna tepelná pohoda i v zimě. Na tepelné ztráty musí být dimenzována otopná soustava a tepelný zdroj na vytápění. Pro stanovení potřebného výkonu zdroje tepla je moţné vypočítat tepelnou ztrátu celého objektu. Pro stanovení potřebného výkonu otopných těles je nutné stanovit tepelnou ztrátu jednotlivých místností. Stanovení výkonu zdroje tepla na základě výpočtu tepelných ztrát můţe ušetřit jak významné investiční, tak provozní náklady. Vhodné dimenzování zdroje je také důleţitým předpokladem pro dosaţení vysoké účinnosti, optimálního fungování a nízkých emisí topidla. Dalším důleţitým pojmem je tepelný most. Tepelnými mosty jsou nazývány místa, jimiţ dochází ke zvýšeným únikům tepla z vytápěného prostoru, resp. místa, kudy uniká na jednotku plochy mnohem více tepelné energie neţ okolní konstrukcí při stejné ploše. V praxi se tepelné mosty projevují chladnějším místem v interiéru anebo naopak teplejším místem v exteriéru, pokud je pochopitelně interiér teplejší neţ exteriér. Zvýšený tepelný tok proudící z teplé místnosti často vyvolává kromě vyšších tepelných ztrát také problémy spojené s vyšší koncentrací vlhkosti v daném místě (vznik plísní, niţší ţivotnost stavebních prvků a konstrukcí). Progresivní materiály a konstrukce jsou vytvářeny právě tak, aby došlo k zamezení výskytu tepelných mostů a tím opět i ke sníţení energetické náročnosti budovy. 12

V dříve postavených stavbách nebyl dbán takový důraz na tyto detaily, které se postupem času negativně projevily. V současné době jsou ve většině případů pouţívány ke stavbě domů ucelené stavební systémy, které tyto detaily řeší. Ke vzniku tepelných mostů pak dochází převáţně nekvalitním provedením stavebních prací. 1.1.2. Tepelné zisky Jedná se vlastně o teplo, které vytápěný prostor získává jinou cestou neţ otopnou soustavou, tzn. slunečním zářením a tepelnými zisky z vnitřních zdrojů, jako jsou například elektrické spotřebiče a uţivatelé (metabolické teplo). 1.1.3. Součinitel prostupu tepla Tento pojem často slýcháme zejména v souvislosti s údaji uváděnými u oken, ale samozřejmě je důleţitý u dalších prvků stavby. Udává mnoţství tepla, které projde konstrukcí o ploše jeden metr čtvereční při rozdílu venkovních a vnitřních teplot o jeden stupeň Celsia. Udává kvalitu tepelných vlastností konstrukce – čím je hodnota niţší, tím lepší izolační vlastnosti konstrukce má. 1.1.4. Energeticky úsporný, nízkoenergetický, pasivní dům V této práci jsou uváděny pojmy energeticky úsporný, nízkoenergetický, případně pasivní dům. Většina z nás se s tímto pojmem jiţ určitě setkala, ale ne kaţdý ví, jaká jsou kritéria, aby tak mohl být dům nazýván. Nízkoenergetickým domem můţeme v souladu s obvyklými definicemi nazvat budovu, která má potřebu tepla na vytápění výrazně niţší neţ je obvyklé v daném místě (regionu, zemi) a v čase. Názory na absolutní hodnotu potřeby tepla na vytápění se tedy v čase vyvíjejí, odvozeny od aktuálních předpisů. V posledních letech se většinou za nízkoenergetickou budovu povaţuje taková, jejíţ měrná potřeba tepla na vytápění je menší neţ 50 kWh/m2/rok. Vztaţnou plochou je podlahová plocha vytápěné části budovy. V odborné literatuře dále můţeme najít označení energeticky úsporný dům (méně neţ 75 kWh/m2/rok). Další zajímavou hranicí na energetické stupnici je pasivní dům. Pasivní dům ročně spotřebuje maximálně 15 kWh/m2 vytápěné plochy. Pro vytápění místnosti o velikosti 20 metrů čtverečních stačí 200 W, pro porovnání tepelný výkon člověka v klidu je 80 W, výkon stolního počítače 250 W. Název pasivní dům vychází z principu vyuţívání pasivních tepelných zisků v budově. Jsou to vnější zisky ze slunečního záření procházejícího okny a 13

zisky vnitřní – teplo vyzařované lidmi a spotřebiči. Díky velmi kvalitní izolaci a dalším prvkům tyto zisky neunikají ven a po většinu roku postačují k zajištění příjemné teploty v místnostech. Vše dohromady zvyšuje kvalitu bydlení a hodnotu nemovitosti. Cílem pasivního domu je, aby zde nebylo ţádné aktivní topení, ale pouze dohřívání vzduchu vzduchotechnikou a rekuperační jednotkou. Pasivní dům je potřeba navrhnout tak, aby uvnitř vzniklé teplo zbytečně nikam neunikalo, a aby dům naopak získával z energie slunce dostatek dalšího tepla. Zároveň ale v létě musí být dostatečně ochlazován, abychom vevnitř vydrţeli. Je pochopitelně moţné jít níţe a definovat nulový dům (dům s nulovou potřebou tepla nebo hodnotou blízkou nule), energeticky nezávislý dům (bez napojení na obvyklé vnější energetické zdroje), případně domy s energetickým přebytkem (celkově generují více energie, neţ samy v ročním cyklu potřebují). Dnes jsou tyto poţadavky dostatečně známé a jasné, takţe při jejich dodrţení můţe kaţdý projektant takový dům navrhnout a kaţdý stavebník si můţe takový dům postavit a to za celkem přiměřené náklady. I přes nesporné úspory, které během ţivotního cyklu objektu všechny tyto typy domů svým obyvatelům přináší, jsou pro stavebníky stále ještě okrajovým tématem. Opakem jsou moţná tzv. zelené kanceláře, které zaţívají v ČR boom. Jedná se u kancelářské budovy, které jsou oceněny různými certifikáty jako např. LEED, BREEAM. V případě kancelářských budov si jejich investoři jiţ na počátku uvědomují, ţe pořizovací náklady tvoří během ţivotního cyklu budovy náklady v rozmezí 20-25%, zbylých 75-80% je tvořeno provozními náklady. Rovněţ při jejich pronájmu je získání kanceláře v budově oceněné některým z certifikátů bráno jako prestiţní záleţitost a některými firmami je to přímo vyţadováno. Tento trend je však ještě u menších stavebníků potlačen a vyšší investiční náklady na počátku řadu z nich od vybudování úsporného domu za pouţití progresivních materiálů odradí. Podobně však dopadá i komerční developerská výstavba bytových domů, kdy marketingově nastavená nízká cena bytu přitáhne více zájemců neţ vyšší vstupní cena, ovšem s niţšími provozními náklady v pasivní budově1.

1

Trend report [online]. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Dostupné z www http://artn.cz/assets/files/trend-report-

2014.pdf

14

1.2. Základy a spodní stavba 1.2.1. Materiály pro základové konstrukce Volba způsobu zaloţení je při výstavbě velmi důleţitým momentem nejen z pohledu statiky, ale také z pohledu výsledné energetické náročnosti domu. Klasické zaloţení stavby na základových pasech uţ řadu let není jediný moţný, a také ekonomicky výhodný způsob, jak zakládat domy. Zejména u masivních staveb z vodivých materiálů je sloţité vyloučení tepelného mostu paty zdiva, který tak narušuje celistvost izolační obálky. Nejčastějším způsobem zaloţení domu, který je moţné povaţovat za standard, je v současnosti zaloţení na betonových pasech. Zároveň ve většině případů není věnována pozornost moţnosti vzniku tepelného mostu v místě přechodu soklu do obvodového zdiva. Rovněţ tloušťka izolace v podlaze je standardně niţší. U nově budovaných nízkoenergetických domů je řešeno zateplení podlahy v ploše a eliminace vzniklého tepelného mostu v místě detailu soklu pomocí přídavné svislé okrajové izolace. Oba tyto způsoby významným přístupem přispívají k omezení prostupu chladu z podloţí a zároveň k ochlazování spodní části stavby. To samozřejmě vede k budoucím niţším nákladům na spotřebu energie, které mohou být tímto způsobem sníţeny aţ o 10%. Existuje několik způsobů jak tento detail řešit2.

Obrázek 2 - místo možného vzniku tepelného mostu v patě zdiva (http://stavba.tzb-info.cz)

2

Jak na efektivní zakládání pasivních domů? [online]. TZB-info. © 2001-2015 [cit. 2014-07-03]. Dostupné z: http://stavba.tzb-

info.cz/pasivni-domy/11435-jak-na-efektivni-zakladani-pasivnich-domu

15

1.2.1.1.

Pouţití systémových řešení - tvarovky

První ze způsobů je pouţití systémových řešení jako jsou tvarovky Schöck Novomur. Toto řešení však naráţí na horší tepelně izolační vlastnosti a cenu. Vloţením tvarovky je tepelný most pouze sníţen, nikoliv eliminován. Vícenáklady za tvarovky stavbu nezanedbatelně prodraţí.

Obrázek 3 - použití tvarovky Schöck Novomur (http://stavba.tzb-info.cz)

1.2.1.2.

Zaloţení na vrstvě únosné tepelné izolace

Dalším ze způsobů, jak se vyhnout přerušení tepelné izolace zdivem, je zaloţení vyztuţené ţelezobetonové desky na únosné tepelné izolaci. Vzniká tím souvislá tepelně izolační obálka kolem celého domu. Všechny nosné konstrukce tak jsou v teple v interiéru. Masivní ţelezobetonová deska navíc přináší do domu velkou akumulační hmotu, která pomáhá udrţovat stabilní vnitřní teplotu. Přitom takové řešení nemusí být draţší neţ klasické zaloţení na základových pasech. Tento způsob zakládání jiţ tepelný most ve své podstatě eliminuje. Pro tento způsob zakládání jsou pouţívány tyto moţnosti: zaloţení na hutněné vrstvě pěnového skla nebo kamenivu Liapor zaloţení na souvislé vrstvě extrudovaného polystyrenu

Obrázek 4 - pěnové sklo a kamenivo Liapor (http://stavba.tzb-info.cz)

16

Oba případy jsou si podobné co do celkové koncepce. Před aplikací izolace musí být provedeny výkopové práce a příprava podkladních vrstev. Výkop dna musí být ve spádu a musí být provedena zhutněná drenáţní vrstva s drenáţním systémem, aby se zabránilo zaplavení vrstvy izolace. I kdyţ se jedná obecně o nenasákavé a nevzlínavé materiály, kterým nevadí krátkodobé působení vody, nejsou určeny pro trvalý styk s vodou. U zaloţení na deskové i sypané izolaci proto platí omezení, ţe nesmí být navrhovány do základových poměrů s vysokou hladinou spodní vody, aby nedocházelo k dlouhodobému zaplavení izolačního materiálu. Stejné pravidlo platí i pro základové poměry s úplně nepropustnou zeminou, kde hrozí vznik vany s hromaděním povrchové vody bez moţnosti odtečení. 1) Zaloţení na hutněné vrstvě pěnového skla (příp. kamenivu Liapor) Zaloţení domu v této variantě spočívá v provedení rovinné vrstvy z uválcovaného štěrku, případně z betonové mazaniny, na kterou je poloţena souvislá vrstva pěnového skla. Při zakládání je nutné drenáţním systémem zajistit odvodnění základové spáry, tak aby se voda nehromadila ve vrstvě pěnového skla. Drenáţ je třeba oddělit vrstvou geotextilie, aby nedocházelo k zanášení izolační vrstvy okolní zeminou. Zaloţení můţe být provedeno dvěma způsoby, a to buď zaloţením do jámy anebo zaloţením do plochy. A – Zaloţení do jámy V této variantě je provedeno po okrajích stavební jámy bednění z extrudovaného polystyrenu XPS a do vnitřního prostoru je uloţen násyp pěnového skla, který musí být řádně zhutněn. Následně je provedena ţelezobetonová deska s patřičnou únosností.

Obrázek 5-Kari síť na zhutněném pěnovém skle před betonáží ŽB desky (http://stavba.tzb-info.cz)

17

B – Zaloţení do plochy Tato varianta spočívá v provedení vrstvy pěnového skla nebo kameniva Liapor s přesahem cca 1 m po obvodu domu. Na zhutněnou vrstvu pěnového skla je provedena ţelezobetonová deska, která je dodatečně opatřena svislou okrajovou izolací z extrudovaného polystyrenu XPS.

Obrázek 6 - navážka zásypu z kameniva Liapor do výkopu s vyloženou geotextilií (http://stavba.tzb-info.cz)

Obrázek 7 -obvodová stěna u základu, základová deska na štěrku z pěnového skla (http://stavba.tzb-info.cz)

2) Zaloţení na souvislé vrstvě extrudovaného polystyrenu XPS Princip zaloţení na vrstvě extrudovaného polystyrenu je obdobný jako v předchozí variantě. Rozdílný je materiál tepelně-izolační vrstvy, pouţívá se materiál o různé třídě únosnosti, záleţí na statickém výpočtu. Desky XPS se pokládají ve více vrstvách, protoţe pro dosaţení potřebné tloušťky cca 25 cm nejsou dostupné ani vhodné materiály kvůli moţnému vzniku mezer. Proto pokládka XPS probíhá ve dvou nebo třech vzájemně kolmo pokládaných vrstvách. Ty je potřebné mezi sebou ukotvit plastovými hřeby, čímţ se vytváří pevná izolační 18

vrstva, která se nerozchází při montáţi. Další moţností je lepit desky k sobě speciálním PU lepidlem, které je nenasákavé. Při realizaci desek XPS je nutné dbát důleţitých pravidel, jako například, ţe dořezy desek nesmí být u kraje, a stejně tak jsou nepřípustné mezery mezi deskami. Případné mezery je nutné vyplnit speciální PU pěnou. Na vrstvu XPS se provede vyztuţená ţelezobetonová deska3.

Obrázek 8 - pokládka XPS na vrstvu zhutněného štěrku (http://stavba.tzb-info.cz)

Obrázek 9 - založení na vrstvě extrudovaného polystyrenu (http://stavba.tzb-info.cz)

1.2.1.3.

Zaloţení na betonových pilířích

Další progresivní metodou zakládání domů, která je vhodná pro pasivní domy, je zaloţení na ţelezobetonových pilířích. Ty musí být rovnoměrně rozloţeny v pravidelném rastru. Na těchto patkách je provedena skladba (od interiéru) např. v tomto sloţení: 3

Zaloţení pasivního domu v ekonomických souvislostech [online]. Atelier DEK znalecký ústav, akreditovaná zkušební laboratoř.

2015 © DEK, a.s. Dostupné z: http://atelier-dek.cz/zalozeni-pasivniho-domu-v-ekonomickych-souvislostech-333

19

betonová roznášecí deska 85 mm separační vrstva PE fólie tepelná izolace EPS 100 S Stabil 100 mm záklop z OSB 22 mm dřevěný kříţový nosný rošt vyplněný minerálními vlákny 240 mm difúzně propustná fólie dřevěné podbití 24 mm větraná vzduchová vrstva terén V tomto případě není základová spára pod pilířky vůbec ovlivňována prostupem tepla konstrukcí základu.

Obrázek 10 - pohled na RD založený na betonových pilířích včetně detailu podlahy v místě založení (www. atelierdek.cz)

1.2.2. Hydroizolace Hydroizolaci spodní stavby lze provést několika způsoby. Všechny jsou více či méně funkční. Který z nich vybrat a který je tím nejlepším řešením, je sloţitá otázka, jejíţ zodpovězení závisí na celé řadě kritérií. Pro správný návrh hydroizolačních vrstev je nutné zamyslet se nad celou konstrukcí spodní stavby. Samozřejmě ţe je rozdíl mezi 20

nepodsklepeným domem na ţelezobetonové základové desce a podsklepeným domem s celým podlaţím pod úrovní terénu. Obecně lze říci, ţe provedení hydroizolace, která má zásadní vliv na ţivotnost pouţitých materiálů, a tedy i na trvanlivost celé stavby, by mělo být co nejjednodušší z hlediska aplikace, bez sloţitých detailů, s moţností oprav a s minimalizací rizika vzniku poruch. Pro nepodsklepené objekty je řešení hydroizolace poměrně jednoduché a nevyţaduje ţádné speciální postupy ani pouţití progresivních materiálů. Ve většině případů postačí poloţení ţivičných asfaltových pásů a jejich svaření a izolace je hotova. Tento způsob izolace je povaţován jako standardní a ve většině případů je jeho pouţití zatím nepřekonané. Dále zmiňované způsoby je moţno povaţovat za progresivní řešení a jejich vyuţití má nepochybně význam hlavně z dlouhodobého hlediska. Asfaltové a ţivičné pásy mohou následkem působení okolních vlivů a zejména vlivem nekvalitního provedení degradovat. Nalézt v případě nekvalitního provedení místo, kde je izolace poškozena pak můţe být velmi sloţité. Hlavně v případě podsklepených budov, kde je ochrana objektu proti zemní vlhkosti podstatně sloţitější a náročnější na kvalitu provedení. V případě ohodnocení nemovitosti, kde je jiţ na první pohled patrné, ţe hydroizolace není kvalitně provedena a stopy vlhkosti se objevují na zdech domu, bude jistě mít kvalitní provedení izolace určitě vliv na konečnou cenu oceňovaného objektu. Pro konstrukci spodní stavby se z pohledu provádění i trvanlivosti nejvíce hodí monolitické ţelezobetonové konstrukce, které se hojně pouţívají4. 1.2.2.1.

Bílé vany

Nejjednodušším řešením, které je jiţ pouţíváno jak ve vyspělých evropských státech, tak u nás, je provedení konstrukce spodní stavby z monolitického ţelezobetonu, a to technologií tzv. bílých van. Jedná se o konstrukce ze ţelezobetonu, které vedle nosné funkce plní ještě funkci vodotěsnou. To vyţaduje dodrţení celé řady zásad navrhování a provádění konstrukcí. Jedná se zejména o tyto parametry: vodotěsnost betonu, minimalizace vzniku trhlin minimalizace šířky vzniklých trhlin 4

Moţnosti provádění hydroizolací spodní stavby [online]. ASB-portal.cz odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit.

2012-05-24]. Dostupné z: http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/hydroizolace/moznosti-provadeni-hydroizolaci-spodnistavby

21

moţnost utěsnění vzniklých trhlin Zde je nutné vysvětlit, co si představit pod pojmem vodotěsnost betonu a čím je ovlivněna. Beton je obecně tvořen třemi základními součástmi. Je to cementový tmel, kamenivo různých zrnitostí a póry různých velikostí. Vodotěsnost ţelezobetonových konstrukcí je ovlivněna třemi hlavními parametry, kterými jsou právě výše zmíněný pórový systém a jeho propojenost, výskyt a šířka trhlin v dané konstrukci. Důleţitým parametrem je rovněţ tloušťka samotné konstrukce. Cementový tmel ani kamenivo samy o sobě nejsou slabým místem konstrukce z hlediska vodotěsnosti. Pro dosaţení vodotěsnosti je potřeba omezit prostup vody pórovým systémem betonu a zároveň předejít vzniku trhlin v betonové konstrukci, ať jiţ je jejich vznik důsledkem objemových změn nebo statického působení. Výše zmíněné parametry ovlivňují technologii návrhu a realizace betonu a betonových konstrukcí, ale i statický návrh konstrukcí a jejich vyztuţení. Pozornost je tedy vedle míry zatíţení vodou potřeba věnovat rovněţ volbě betonu s omezenou tvorbou trhlin (omezeným smršťováním), kaveren a pórového systému, jeho ošetřování a současně omezení vzniku trhlin v povrchových vrstvách konstrukcí vyztuţením . Je také vhodné předem promyslet způsob, technologii a materiály pro sanace případných odchylek a nedokonalostí. Například je moţné prosakující ţelezobetonovou konstrukci injektovat tlakovou injektáţí pomocí polyuretanů nebo epoxidů, ovšem pokud je taková injektáţ provedena v prvním kroku a nezafunguje, je těţké přistoupit k jiným řešením, jako je třeba pouţití sekundární krystalizace. Pórový systém je v tomto případě naplněn materiálem, a není tedy umoţněn styk aktivní látky sekundární krystalizace s betonem, respektive cementem. 1.2.2.2.

Pouţití krystalizačních přísad

Zdokonaleným systémem spodní stavby je pouţití betonu, který obsahuje přísadu sekundární krystalizace, např. materiál XYPEX. Tím je zajištěna zvýšená odolnost betonu proti průniku kapalin do jádra betonu i skrz celou konstrukci. Současně je tím zajištěna zvýšená schopnost betonu tzv. samozhojení v místě menších kaveren a trhlin. Také je ověřena schopnost betonu odolávat v chemicky náročnějším prostředí. S výše popsanou schopností kolmatace trhlin do šířky 0,4 mm lze dosáhnout ekonomičtějšího návrhu konstrukce technologií bílé vany. Pokud je tedy pouţita přísada sekundární krystalizace (například XYPEX), je moţné ušetřit materiál pro omezení vzniku trhlin. Dalším přínosem, který je

22

potřeba zmínit, je omezení průniku plynů skrz konstrukce, zejména prostup radonu, kterému je podle norem nutné bránit v průniku konstrukcemi. Omezení vzniku trhlin je moţné několika způsoby. Základním způsobem redukce mnoţství trhlin v konstrukci při vlastní realizaci je ošetřování konstrukce v počátcích jejího zrání. To zahrnuje dostatečnou dotaci povrchu konstrukce vodou po odbednění, ochranu povrchu před přímým působením slunečního svitu a působením větru a také ochranu před nízkými teplotami v zimních obdobích. Ve fázi návrhu je moţné ovlivnit vznik trhlin správným sloţením betonové směsi a dostatečným vyztuţením povrchových partií betonu. Pokud má být betonová konstrukce vodotěsná, je nutné ji standardně navrhovat na mezní šířku trhlin 0,10–0,15 mm. Tento návrh by měl zajistit to, ţe v konstrukci nevzniknou trhliny, kterými by byl umoţněn prostup vody. U trhlin velikosti do 0,20 mm totiţ můţe dojít za příznivých okolností k jejich zacelení procesy probíhajícími při hydrataci částí cementu. Současně však stále více dochází k tomu, ţe jsou konstrukce vyztuţeny natolik, ţe se stává problematickým samotné plnění bednění betonovou směsí z důvodu vysokého stupně vyztuţení konstrukce a místo trhlin v ní vznikají závaţnější imperfekce (štěrková hnízda a neţádoucí dutiny), které mohou mít vliv nejen na vodotěsnost této konstrukce, ale i na její statické působení. Právě pouţití krystalizační přísady XYPEX® ADMIX můţe mít vliv na návrh ţelezobetonové konstrukce, resp. na mnoţství výztuţe v konstrukci, která je určena pouze pro zachycení povrchových napětí zodpovědných za vznik trhlin. V tuzemsku je pouţití krystalizačních přísad podvědomě spjato s rekonstrukcemi a sanacemi, kam samozřejmě také patří, ale v zahraničí jsou tyto přísady běţně vyuţívány i při realizaci nových ţelezobetonových konstrukcí. Pouţití krystalizační přísady XYPEX® ADMIX má mnoţství výhod, které mají jak technický, tak ekonomický dopad. První výhodou je ekonomická úspora vyplývající z menšího mnoţství ocelové výztuţe a druhou, jiţ zmíněnou ekonomickou výhodou, je sníţení pracnosti při realizaci výztuţe. Z technického i ekonomického hlediska je pak nesporně výhodné, ţe se sniţuje riziko vzniku defektů, hnízd a nezhutněných partií betonu. Hlavní výhodou oproti „černým vanám”, kterou obecně technologie „bílých van” s vyuţitím prostředků sekundární krystalizace XYPEX má, je tzv. opravitelnost, obnovení úplné vodotěsnosti při vzniku dodatečných poruch či nezbytnosti dodatečně vybudovat v jiţ dokončené spodní stavbě prostupy. Relativně snadné je konstrukci dodatečně utěsnit např. nátěrem XYPEX® CONCENTRATE aplikovaným na povrch konstrukce z pozitivní i z 23

negativní strany, v případě dodatečných zhotovených prostupů lze otvor vyplnit nebo utěsnit pomocí rychle tuhnoucí ucpávky XYPEX® PATCH'N'PLUG, čímţ lze dosáhnout rychle opětovné vodotěsnosti konstrukce i proti tlakové vodě5. V aplikacích, které to vyţadují, je moţné konstrukci kombinovat s membránovou izolací. Toto řešení však jiţ není tak elegantní jako tzv. bílá vana. Mezi běţně pouţívané membránové hydroizolace spodní stavby patří: polymercementové stěrky asfaltové pásy s různým druhem vnitřní výztuţné vloţky fólie z měkčeného PVC (PVC – A, PVC – P atd.) fólie z termoplastického polyolefinu (TPO) fólie z vysokohustotního polyetylenu (PE – HD, HDPE atd.) fólie z nízkohustotního polyetylenu (LDPE) kombinace těchto fólií s přírodními jíly (bentonity) bentonitové rohoţe (nejsou klasickou membránou) stěrky na bázi MS polymerů profilované membrány ze směsi PP a PE

1.3. Vrchní stavba 1.3.1. Zdící materiály V současné době, kdy moderní stavební praxe vidí potenciál v nízkoenergetických a pasivních domech, jsou trendem současnosti úspory. Uţ nestačí hezký vzhled a vysoký komfort bydlení, ale objevil se i poţadavek na co nejniţší energetickou náročnost a s tím samozřejmě souvisí výběr stavebních materiálů. Jednovrstvé konstrukce dosud představovaly dominantní stavební materiál pro individuální výstavbu. Podle některých odborníků jsou však z hlediska dalšího sniţování prostupu tepla téměř na hranici svých moţností a další zvětšování tloušťky stěn na úkor obytné plochy není ekonomické. Naproti tomu obvodové vícevrstvé konstrukce s volitelnou vrstvou tepelné izolace se základem v podobě vápenopískových cihel jsou pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů přijatelnější. 5

Ekonomický návrh výztuţe vodotěsných ţelezobetonových konstrukcí s pouţitím krystalizační přísady XYPEX® [online]. ©

2014–2015 [cit. 2008-05-13]. Dostupné z: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/ekonomicky-navrh-vyztuze-vodotesnych-zelezobetonov/

24

U zdících materiálů je dle mého názoru obtíţné stanovit standard. V dnešní době, kdy plná pálená cihla byla jiţ překonána, je těţké říct, zda je to její nástupce cihelný děrovaný blok nebo pórobetonový blok, případně vápenopísková cihla. Pouţití jakéhokoliv z těchto novějších materiálů, nebude mít v případě ocenění ţádný zásadní vliv na rozdílnou cenu nemovitosti, pokud nebude současně pouţit zateplovací systém. Obecně lze říci, ţe vícevrstvé zdicí systémy jsou sloţené z více vrstev různých materiálů. Nejčastěji jde přitom o tuto skladbu - nosné zdivo, zateplení a povrchové úpravy na vnitřní i vnější části konstrukce. U provětrávaných systémů s lícovou přizdívkou je skladba obdobná: vnitřní omítka, nosné zdivo, tepelná izolace a lícová přizdívka. Mezi přizdívkou a vrstvou tepelné izolace je provětrávaná vzduchová vrstva. V této kapitole budou uvedeny příklady materiálů pro systémy, jak jednovrstvé tak i dvouvrstvé. 1.3.1.1.

Vápenopískové cihly

Vápenopískové cihly patří mezi moderní stavební materiály a pouţívají se na vnitřní i na obvodové zdivo, na nosné, dělicí i výplňové konstrukce. Vysoká objemová hmotnost vápenopískových prvků zaručuje pevnost cihel v tlaku a vynikající akumulační i akustické vlastnosti jiţ při menších tloušťkách nosných stěn. Volbou vápenopískových zdicích materiálů lze zvýšit uţitnou plochu obytného prostoru. Moderní vápenopískové zdicí prvky jsou vyrobeny s vysokou přesností, proto umoţňují tenkovrstvé lepení. Spolu se suchou převazbou svislých spár systémem pero – dráţka zajišťují podstatně vyšší rychlost výstavby a významnou úsporu materiálů. Z hlediska protipoţárních parametrů je jejich pouţití pro stavbu také výhodné. Vápenopískové prvky pro svislé konstrukce se vyrábějí ze směsi vápna, křemičitého písku a vody. Po důkladném rozmíchání prochází směs tzv. reaktorem, kde veškeré vzdušné vápno zreaguje na hydroxid vápenatý. V automatickém lisu se následně vylisuje konečný tvar vápenopískového prvku, který se pak v autoklávu vytvrdí. Vytvrzování probíhá při 200 °C a vysokém tlaku páry 1,6 MPa po dobu 9 hodin. Při samotné realizaci spočívá výhoda vícevrstvých konstrukcí oproti jednoplášťovým ve snadném ukládání jednotlivých prvků, které připomíná dětskou stavebnici. Vápenopískové

25

prvky plní zejména statickou funkci. K provádění zdiva z vápenopískových cihel stačí běţné zednické nářadí a pomůcky pro přesné maltování6.

Obrázek 11 - zdění z vápenopískových cihel (http://www.asb-portal.cz)

Vápenopískové kvádry a cihly se vyrábějí ve dvou jmenovitých výškách podle toho, zda se pouţije technologie zdění na maltu, nebo na lepidlo. Lepidlo i malta se nanášejí tak, aby byla celá loţná spára vyplněna. Z těchto údajů očividně vyplývá výrazná úspora materiálu i práce při zdění na lepidlo oproti maltě. Jak jiţ bylo zmíněno dříve, samotné pouţití vápenopískových bloků by nesplňovalo náročné poţadavky, je třeba pouţít vhodný zateplovací systém. Jedním ze systémů pouţívaných u nás je SENDWIX od společnosti KM BETA. Základem je nosná konstrukce tvořená vápenopískovými cihlami. Další vrstvy se liší typem zateplovacího systému a pouţito izolací, kdy je v případech typu P a M pouţit kontaktní zateplovací systém s pěnovým polystyrenem nebo minerální vatou, na které je provedena vrstva šlechtěné omítky. V případě systému L je pouţit provětrávaný zateplovací systém s minerální izolací a lícovou přizdívkou z vápenopískových cihel.

Obrázek 12 - varianty provedené zdícího systému KMB SENDWIX (www.kmbeta.cz) 6

Vícevrstvé zdicí materiály mají budoucnost otevřenou [online]. ASB-portal.cz odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit.

2010-06-23].

Dostupné

z:

http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/cihly-tvarnice/vicevrstve-zdici-materialy-maji-

budoucnost-otevrenou

26

1.3.1.2.

Zdivo z broušených cihel plněných minerální vatou

Jak jiţ bylo zmíněno na začátku práce, bude asi otázkou názoru, zda tento materiál zařadit mezi progresivní, nebo ne. Dle mého názoru sem určitě patří. Jako progresivní prvek u tohoto materiálu je určitě broušení cihel na přesný rozměr, díky kterému je moţné pouţívat při zdění tenkovrstvé lepidlo. Tím je omezen vznik tepelných mostů, které mohou vznikat při klasickém způsobu zdění pomocí malty ve spárách mezi jednotlivými cihelnými bloky. Další progresivním prvkem je vyplnění vzduchových mezer cihel minerální vatou. Zdivo z cihel plněných minerální vatou v sobě spojuje výhody pálené cihly, kterými jsou pevnost a únosnost, a zároveň ochrana proti hluku a poţáru a minerální anorganické izolace, která vyniká vysokou tepelnou ochranou a stálostí parametrů. Cihla tvoří pro minerální vatu dokonalou ochranu a zaručuje téměř neomezenou ţivotnost stěn.

Obrázek 13 - cihla plněná minerální vatou (www.wienerberger.cz)

Snadná difuze vodních par a přírodní původ zdiva je předpokladem pro bydlení ve zdravém a příjemném prostředí. Optimální akumulace stěn v zimě brání rychlému chladnutí a v létě naopak pomáhá zabránit přehřátí vzduchu uvnitř domu. Cihla i minerální vata jsou přírodní materiály prověřené časem. Fyzikální vlastnosti jednotlivých materiálů lze jen obtíţně zlepšovat. Jejich kombinace je ale základem moderního stavebního materiálu pro budoucí výstavbu. Minerální vata ukrytá uvnitř cihly se vyrábí roztavením vhodných hornin. Neobsahuje ţádné toxické ani zdraví škodlivé látky. Proti navlhnutí je vata chráněna hydrofobizací, je tedy nenasákavá a zároveň nepohlcuje ţádnou vzdušnou vlhkost. Broušené cihly Porotherm T Profi mají obě loţné plochy zbroušené do téměř absolutní roviny. To umoţňuje vyzdívání na speciální maltu pro tenké spáry tloušťky cca 1 mm nebo na polyuretanové lepidlo.

Aby se při pouţití cihlového systému Porotherm Profi vyuţily

všechny výhody zdění na tenkou loţnou spáru, musí se věnovat velká pozornost zaloţení první vrstvy cihel. První vrstva cihel se zakládá na dokonale vodorovnou a souvislou vrstvu malty. Na zaloţení první vrstvy se pouţívá speciální vápenocementová zakládací malta. První 27

vrstva cihel se ukládá přímo do maltového loţe. Osazované cihly by mělo být moţné pohodlně vyrovnat, nesmí se přitom příliš vtlačovat do malty. Při osazování první vrstvy cihel je velmi důleţité, aby výškové rozdíly mezi jednotlivými cihlami nepřesahovaly 1 mm tak, aby rozdíl bylo moţné vyrovnat tenkou vrstvou malty. Zdění dalších vrstev zdiva probíhá pomocí lepidla, dodávaného pro tento účel spolu s cihlami označenými Porotherm T Profi Dryfix. Na tyto cihly se bez rozdílu tloušťky stěny vţdy nanášejí 4 tenké pruhy lepidla7.

Obrázek 14 - založení první vrstvy a aplikace lepidla (www.wienerberger.cz)

1.3.1.3.

Zdivo z betonových tvarovek

Materiál, který v současné době nelze přehlédnout, a jehoţ pouţití je velmi rozšířené ve všech druzích konstrukcí, je beton. Jako jeden z progresivních materiálů byl z celé škály systémů vybrán LIVETHERM. Tento systém spojuje výhody betonu a izolační hmoty v jednom. Základním materiálem pouţitým pro výrobu zdících prvků LIVETHERM je mezerovitý beton popř. liaporbeton. Pro jeho výrobu je pouţito výhradně pálených (liapor) a nepálených materiálů - tj. křemičitého písku, kamenné drtě, cementu a vody. Jedná se tedy o ekologicky nezávadné stavební materiály. K této směsi se přikládá ve vibrolisovacím zařízení vloţka z tvrzeného stabilizovaného samozhášivého polystyrénu (styroporu příp. neoporu) a tím vzniká základní konstrukční sendvičový prvek.

7

Cihla budoucnosti [online]. Wienerberger. © 2015 by Wienerberger AG.

budoucnosti

28

Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/cihla-

Obrázek 15 - tvarovka LIVETHERM (http://www.betonstavby.cz)

Beton jako takový je staletími prověřený stavební materiál, který je odolný proti mechanickému i klimatickému poškození. V kombinaci s vloţenou masivní tepelnou izolací vznikne zdící prvek LIVETHERM, určený pro výstavbu nízkoenergetických domů, bez další izolace na fasádě. Zdivo ze zdících prvků LIVETHERM je moţné pouţít pro rodinné domy, bytové domy i pro stavby průmyslové popř. pro stavby občanské vybavenosti s omezením do max. 4 - 6 podlaţí. Výhodou je přesnost výroby jednotlivých prvků, a proto umoţňují zdění tvárnic na maltu pro tenké spáry. Spojením liaporbetonu s polystyrénovou izolací vzniká sendvičový blok, který je oproti klasickým zdícím materiálům lehčí, je dobře opracovatelný (moţnost řešení i členitých půdorysů bez tepelných mostů) a výrazně překračuje poţadované hodnoty tepelného odporu pro běţnou bytovou výstavbu. V případě, ţe by vloţená tepelně izolační vrstva nevyhovovala poţadavkům, je moţné dodatečné pouţití kontaktního zateplovacího systému8.

Obrázek 16 - zdění na tenkovrstvé lepidlo (http://www.betonstavby.cz)

8

Vše o LIVETHERMU [online]. LIVETHERM Zdivo stropy komíny. Copyright 2014 BETONOVÉ STAVBY - GROUP, s.r.o.

Dostupné z: http://www.betonstavby.cz/cz/vse-o-livethermu/vlastnosti

29

1.3.1.4.

Zdivo z krabic od dţusů a mléka

Velmi zajímavým zdícím materiálem je certifikovaný stavební materiál Flexibuild. Jedná se o desky na bázi celulózy a sendviče obsahující extrudovaný polystyrén opláštěný deskami. Desky Flexibuild jsou vyráběny pomocí speciální technologie, která recykluje odpady z vrstvených potravinářských obalů (tzv. Tetrapaků) s polyethylenem. Materiál Flexibuild se vyznačuje vysokou pevností, houţevnatostí, pruţností a nízkou nasákavostí po hraně i po povrchu. Má také dobré tlumící a zvukově izolační vlastnosti. Desky mají vynikající vzduchotěsnost, vzhledem k tomu, ţe pojivem jednotlivých částeček je polyetylen, tedy “vzduchotěsný” plast a tím zajišťují minimální ztráty tepla prostupem konstrukcí. Jako povrchovou úpravu lze pouţít různé druhy tenkovrstvých omítek s armovací tkaninou jak v exteriéru, tak interiéru. Oproti jiným materiálům je lehčí, coţ značně usnadňuje manipulaci. Díky vstupní surovině je ekologický, zdravotně a hygienicky nezávadný, neuvolňuje těkavé organické látky, coţ je potvrzeno měřením státního zdravotního ústavu. Desky jsou beze zbytku opět recyklovatelné. Svou nenáročností na výrobu je materiál levnější neţ na trhu dosud dostupné stavební materiály9.

Obrázek 17 - desky z materiálu flexibuild (www.flexibuild.cz)

1.3.1.5.

Zdivo z PET lahví

Velmi zajímavým materiálem, který však v našich podmínkách není vyuţíván pro domy k bydlení, je pouţití plastových lahví. Hlavním důvodem pro jejich pouţití je snadná dostupnost tohoto neobvyklého stavebního materiálu a zároveň pomoc s jejich recyklací. Takto postavené domy jsou ekologické a levné. Ve všech částech světa se staví z PETek 9

Flexibuild

rodinný

dům za

cenu

bytu

[online]. Flexibuild.cz. © 2009

http://www.flexibuild.cz/cz/material/

30

Flexibuild

s.r.o. Dostupné z WWW

prakticky stejným způsobem. Láhve se naplní pískem či hlínou a pak se seskládají do poţadovaného tvaru na sebe tak, aby vytvořily stěny budovy. Pojivovým materiálem bývá nejčastěji jíl. Takto lze vytvářet domy jak o pravoúhlých půdorysech, tak kruhové stavby. Záleţí jen na nápaditosti autora a místních zvyklostech. Nevšední materiál lze stejně jako cihly či tvárnice vyuţít k vytvoření zajímavých vzorů, ať jiţ na interiérové nebo exteriérové straně stěn.

Obrázek 18 - stavba z plastových lahví (www.novinky.cz)

Stavby z plastových láhví se budují po celém světě. V afrických zemích speciální programy touto cestou řeší nejen krajní nedostatek bytů, ale také rostoucí hromady prázdných láhví od balených vod. Plastové láhve plněné pískem mají podle svých propagátorů nesporné výhody. Tou hlavní je nepochybně fakt, ţe jsou zadarmo. Z uţitného hlediska pak jistě stojí za zmínku, ţe na rozdíl od cihel nejsou křehké a díky pískové výplni odolají i velkému tlaku. Snadno vzdorují chladu i horku. Pokud se majitel rozhodne dům přestavět, můţe bez problému pouţít ty samé láhve.

1.3.2. Izolační materiály V případě izolačních materiálů musíme vzít v úvahu, ţe mají ve stavebnictví širokou škálu vyuţití. Jeden typ materiálu můţe být vyuţíván jako izolace podlahy, zateplovací systém fasády i jako zateplení střešního pláště. Zde je třeba uvést, ţe pouţití kvalitní izolace v dostatečné tloušťce rozhodně bude mít vliv na hodnotu oceňované nemovitosti. Uţ jen to, zda je dům zateplen nebo ne, je korekčními činiteli v případě porovnávací metody

31

zohledňováno. Kvalita pouţité izolace a její tloušťka rovněţ, nehledě k provozním nákladům, které jsou při pouţití izolací výrazně sníţeny. Izolační materiály jsou vyuţívány pro vnější kontaktní zateplovací systém, mezinárodně označovaný zkratkou ETICS (external thermal insulation composite system), který je v České republice nejrozšířenější technologií zlepšování tepelně technických parametrů obvodových plášťů budov. Tepelně technické parametry zajišťuje vrstva tepelné izolace, která můţe být v zateplovacích systémech tvořena z většiny tuhých tepelných izolací. Obvykle to je pěnový polystyren, desky nebo lamely z minerálních vláken, případně materiály na bázi polyuretanu a polyisokyanurátu. Protoţe pěnový polystyren a materiály z minerálních vláken jsou jiţ pouţívány standardně, uvedu v této části materiály novější, které lze povaţovat za progresivní. 1.3.2.1.

PUR a PIR (desky)

Polyuretanová i polyisokianurátová pěna se pouţívá mimo lití a stříkání přímo na stavbě i pro výrobu deskových materiálů. Desky je moţno vyrábět způsobem řezání z bloků vzniklých volným pěněním nebo ve formách. Pokud mají být desky pevně spojeny s jinými materiály (například s hliníkovou fólií, plechem, skelnou tkaninou) vyrábí se výhradně napěňováním do finální tloušťky. Suroviny pro výrobu pěny se nalévají mezi tenké materiály tvořící budoucí povrch desek. Proběhne chemická reakce a prostor je vyplněn pěnou, zároveň dojde ke spojení pěny s vloţenými materiály.

Obrázek 19 - PIR desky (stavba.tzb-info.cz)

Kompozity z PUR a PIR pěny se uţívají pro izolaci střech, podlah, stěn, popřípadě se vyrábějí jako hotové celostěnové panely s hliníkovým pláštěm (k montáţi na průmyslové haly

32

apod.). V České republice se pouţívají pro nadkrokevní systémy šikmých střech, kde se vyuţívá jejich pevnosti při zachování jejich tepelněizolačních charakteristik. Systémy, kde je PUR pěna vyuţita mají vynikající tepelně izolační vlastnosti ve srovnání s běţnými izolanty. Při porovnání tloušťky izolantu s polystyrénem o 50% a při porovnání s minerální vatou o 60%. Zároveň dokáţou propouštět vodní páru, čímţ zajišťuje dýchání izolovaného objektu. Systémové polyuretanové desky nepřijímají vodu. Lepící a stěrkový tmel, který je pro jejich montáţ pouţíván, je speciálně upraven na bázi polyuretanu tak, aby zajistil prodyšnost celého systému. Systémy celkově vykazuje vyšší odolnost vůči mechanickému poškození. Polyuretanové desky jsou zdravotně nezávadné, nevylučují ţádné škodliviny a dají se pouţít i do prostoru s potravinami (nejsou napadány plísněmi a trvale odolávají hnilobě). Oba typy pěny, jak PUR, tak i PIR, lze pouţít jako nadkrokevní izolace, které jsou ideálním řešením pro šikmé střechy. Systémů nadkrokevní izolace je celá řada. Vyuţívají většinu z jiţ dříve zmíněných typů izolací. Z hlediska konstrukčního i z hlediska pouţitého materiálu lze tento systém zařadit mezi progresivní. Jak je jiţ patrné z názvu, tepelná izolace se aplikuje nad krokve. Izolace je pokládána ve formě desek. Tento systém zateplení má několik výhod, které jej upřednostňují před klasickým zateplením mezi krokve: jednoduchá montáţ nadkrokevní izolace eliminace tepelných mostů, které vznikají při nedostatečném zateplení mezi krokve nízké náklady dlouhá ţivotnost nadkrokevní izolace. minimální hmotnost nadkrokevní izolace vynikající tepelně/technické parametry nedochází k zmenšení prostoru v podkroví Tloušťka pokládané vrstvy můţe být podstatně slabší při zachování stejných izolačních vlastností. Porovnání síly vrstev z jednotlivých izolačních materiálů při zachování stejných tepelně izolačních vlastností je patrné na obr. 20. Další výhodou můţe být, ţe desky

33

z pěn jsou tvrdé a celé systémy tedy jsou pochozí, proto je moţné je vyuţít i pro izolaci plochých střech10.

Obrázek 20 - porovnání síly izolačních materiálů (www.satjam.cz)

Mezi tyto systémy patří např. IZOPIR od společnosti Satjam. Tepelně izolační panely jsou vyrobeny z polyisokyanurátové pěny PIR vypěněné mezi dvě vrstvy kompozitové vloţky StoneGlass na bázi skelných a minerálních vláken. Panely jsou kladeny v nepřerušované vrstvě nad nosnou konstrukcí a jsou opatřeny dráţkou, coţ významným způsobem eliminuje vznik tepelných mostů.

Obrázek 21 - systém IZOPIR (www.satjam.cz)

1.3.2.2.

Fenolická pěna

Fenolická pěna se vyrábí napěněním fenolformaldehydových pryskyřic do bloků, které se následně řeţou na desky a oboustranně opatřují skelným vláknem či reflexní hliníkovou fólií. Pouţívá se pro zateplení fasád. Lze ji pouţít hlavně v místech, kde není prostor na velkou tloušťku izolantu pro její dobrou hodnotu součinitele tepelné vodivosti. Fenolická 10

Nadkrokevní izolace - Izopir SATJAM [online].

SATJAM. Dostupné z: http://www.satjam.cz/nadkrokevni-izolace-izopir-

145.html

34

pěna je nehořlavá, při přímém vystavení plamenům neskapává, nesublimuje a při poţáru neuvolňuje do ovzduší kouř ani jedovaté plyny. Deska o tloušťce 20 mm dokáţe nahradit téměř 40 mm standardního pěnového polystyrenu, coţ je výhoda zejména při dodatečném zateplování v okolí oken. Oproti materiálům PUR a PIR má lepší tepelně izolační vlastnosti a reakci na oheň.

Obrázek 22 - detail řešení ostění použitím systémové desky z fenolické pěny (stavba.tzb-info.cz)

1.3.2.3.

Polyuretanová pěna – PUR (stříkaná, litá)

Polyuretanová pěna existuje dvojího druhu – tvrdá a měkká. Měkká pěna je známá jako molitan, ve stavebnictví se vyuţívá polyuretanová pěna tvrdá – zkratkou označovaná jako PUR pěna. Široké uplatnění má v detailech konstrukcí jako výplň a izolace spár apod. Lze ji vyuţít i pro zateplení plošných konstrukcí, stropů, střech. Aplikuje se nástřikem nebo litím. Jelikoţ pěna na povrchu ulpívá, přizpůsobí se i sloţitě tvarovaným povrchům. 1.3.2.4.

Polyisokyanurátová pěna PIR (stříkaná, litá)

Materiál je velmi podobný materiál jako známější polyuretan (PUR), PIR má ale obecně vyšší pevnost v tlaku (PUR 100 kPa, PIR 170 kPa) a menší tepelnou vodivost. Aplikovat se můţe jak litím, tak stříkáním na povrch či do dutin. 1.3.2.5.

Izolace z obnovitelných zdrojů

Izolace v této materiálové kategorii mají společnou vlastnost a to je vysoká akumulace tepla při současném zachování nízkého součinitele prostupu tepla. To je výhodné především pro izolaci podkroví nebo lehkých staveb. Díky vysoké tepelné kapacitě dochází k prodlouţení fázového posunu při prostupu tepla. Další výhodou je nízká ekologická stopa. Jednou z nevýhod je jejich vyšší cena.

35

Dřevovláknité izolace (desky) Izolace se vyrábí z dřevních vláken s přídavkem síranu hlinitého a zpevňujících plnidel popřípadě dalších přísad (např. hydrofobizované přídavky vodního skla a parafínu). Deskové dřevovláknité izolace je moţno vyuţít pro výplně sloupkových konstrukcí. Ve větších objemových hmotnostech se uţívají jako fasádní izolace či nadkrokevní tepelná izolace, kde mohou některé typy desek díky silné hydrofobizaci zastat funkci pojistné hydroizolace. Tuhé desky je moţné vyuţít i pro izolaci podlah.

Obrázek 23 - desky z dřevních vláken (stavba.tzb-info.cz)

Dřevovláknitá foukaná izolace Izolací jsou dřevní vlákna s přídavkem kyseliny borité, která slouţí k zamezení hoření. Aplikuje se stejně jako jiné rozvlákněné materiály – potrubím hnaná vzduchem. Objemová hmotnost aplikace se liší dle sklonu konstrukce – střecha, stěna apod. Izolace z technického konopí (role, rohoţe, měkké desky) Skládají se z konopného pazdeří, konopného vlákna a příměsí sody k omezení hoření a plísní. Pouţívá se k výplním dřevěných konstrukcí krovů nebo stěn a stropů dřevostaveb. Ve slabých rohoţích je vyuţívána jako výplň mezi prvky srubových staveb. Velmi podobné vlastnosti jako izolace z technického konopí má i izolace ze lnu.

Obrázek 24 - desky z technického konopí (stavba.tzb-info.cz)

36

Izolace z ovčí vlny Vstupní materiál je ovčí vlna s příměsí proti biologické degradaci a molům. Pro hlodavce je ovčí vlna nestravitelná. Výrobky jsou s výhodou vyuţitelné v dřevostavbách, jelikoţ ovčí vlna je hygroskopická.

1.3.3. Výplně stavebních otvorů Předtím, neţ bude věnována pozornost jednotlivým materiálům a konstrukcím, je třeba uvést, ţe stáří okenních výplní a jejich materiálové provedení má vliv na výslednou cenu nemovitosti. Stejně jako v případě zateplení domu, je skutečnost, ţe má dům vyměněná okna, vnímána v kladném smyslu a v rámci ohodnocení je korekčními činiteli zohledněna. Zajímavostí v této oblasti můţe být to, ţe podle oceňovací vyhlášky je stále jako standard vedeno špaletové okno, jehoţ pouţití v nově budované stavbě by asi mohlo být raritou. Jako standard je v současné době nutno uvaţovat okno plastové nebo dřevěné eurookno. 1.3.3.1.

Okenní rámy

Bude asi velmi těţké v této oblasti nalézt nějaký úplně nový materiál nebo konstrukci, proto bude tato kapitola zaměřena na detaily, které se v této oblasti mohou jevit jako progresivní. Okna i dveře jsou součástí obálky budovy, která má slouţit pro uchování tepla uvnitř budovy. Z hlediska tepelné techniky okna byla a asi vţdy budou tou nejslabší částí obvodového pláště, kudy uniká z vytápěného prostoru nejvíce tepla. Okna jsou jedním ze stavebních prvků domu, které nejvíce ovlivňují estetický charakter stavby, určují kvalitu bydlení a zvyšuje materiální hodnotu domu. Proto jsou na okna kladeny vysoké nároky a je nutné je vybírat na základě fundovaných informací. Podíl na celkové tepelné ztrátě objektu můţe dosáhnout v případě oken a vstupních dveří u rodinných domů 30–40 %, u bytových vícepodlaţních domů pak 40–50 %. Okna a dveře, kterým se technicky říká výplně stavebních otvorů, mají v budovách řadu funkcí. Asi není třeba zmiňovat, ţe slouţí zejména pro osvětlení místností, ale v pasivním domě mají navíc ještě jednu důleţitou funkci, a to ţe zabezpečují dostatek slunečních zisků a působí jako solární radiátor. Právě důsledná optimalizace dokáţe zabezpečit, aby okna byla v celoroční bilanci zisková a ne ztrátová, jak tomu bývá v běţné výstavbě.

37

Okna pro energeticky úsporné domy díky kvalitním rámům a trojitému zasklení sniţují ztráty a zároveň propouštějí dostatek potřebné sluneční energie. Při snaze zabezpečit co nejvyšší solární zisky se mnohdy dostávají budovy do rizika letního přehřívání. Jak mu nejlépe předejít? V první řadě je nutné optimalizovat velikost a umístění prosklených ploch a následně volit vhodné stínící prvky. Platí jednoduchá zásada, ţe velikost prosklení je rozumná do 40 % jiţní fasády. Větší plochy oken způsobují výrazné letní přehřívání a vyvolávají tím potřebu drahých stínících prvků. Efektivní je navrhování velkosti prosklení podle potřeb denního osvětlení, čímţ se minimalizují tepelné ztráty okny v zimě a v létě moţnost přehřívání. Běţně stačí k přirozenému osvětlení prostor plocha otvorů o velikosti 1/6 aţ 1/4 podlahové plochy místnosti. Velkou předností energeticky úsporných domů je teplotní komfort, který poskytují. Vděčí za to i oknům, jejichţ kvalitní rámy a zasklení udrţují uvnitř vysokou povrchovou teplotu a ani při větších plochách jiţ nejsou zdrojem chladu jako běţná okna. Díky nízkému prostupu tepla netrpí orosováním a nepotřebují teplotní clonu ve formě radiátorů pod okny. Zdroj tepla můţe být kdekoliv v místnosti a vnitřní prostor můţe být plně vyuţit11. Existuje několik zásad, které jsou důleţité u oken a dveří pro pasivní domy: izolovaný rám okna a nízká pohledová výška vysoká těsnost oken ve funkční spáře kvalitní zasklení s výplní inertním plynem dostatečná hodnota propustnosti slunečního záření správné osazení okna do konstrukce a utěsnění při montáţi moţnost stínění proti nadměrnému přehřívání v létě Rám okna, zejména díky tloušťce, je a asi i v budoucnosti bude patřit k nejslabším článkům obálky budovy z hlediska tepelných ztrát. Volba rámu podléhá dvěma základním poţadavkům. Rám je nejslabším článkem obálky, a proto musí obsahovat tepelnou izolaci, nepřináší ţádné solární zisky, jen ztráty, proto musí být co nejniţší.

11

Okna a dveře pro pasivní domy [online].

Centrum pasivního domu. © 2006-2014 [cit. 2009-07-10]. Dostupné z:

http://www.pasivnidomy.cz/okna-a-dvere-pro-pasivni-domy/t385

38

Trendem a budoucností jsou rámy nové generace, které splňují ideálně oba poţadavky. Profil rámů je spíše široký a nízký, na rozdíl od profilu klasických rámů, který je úzký a vysoký. Rozdíl zejména v podílu rámu je patrný z obrázku č. 25.

Obrázek 25 - běžný rám okna a rám nové generace (www.pasivnidomy.cz)

Velký vliv na funkci okna mají nejen parametry rámu a zasklení, ale také způsob zabudování okna do stěny. Nevhodné osazení okna kromě funkčních potíţí s sebou nese i výrazné zvýšení potřeby tepla na vytápění. To jen potvrzuje fakt, ţe pasivní dům je nutné řešit komplexně a mít na paměti, ţe kaţdá chyba se projevuje výrazněji neţ u běţných domů. 1.3.3.2.

Zasklení oken

K dalšímu významnému sníţení hodnoty součinitele prostupu tepla se dnes začínají ve velké míře prosazovat izolační trojskla. Jedná se o klasické izolační dvojsklo, u kterého je k nepokovenému sklu přilepen distanční rámeček s dalším pokoveným sklem. Získáme tak trojsklo s dvěma vnějšími pokovenými skly a jedním obyčejným plochým sklem uprostřed. Meziprostor je vyplněn inertním plynem. V případě pouţití dvou pokovených skel a vyplnění prostoru mezi skly kryptonem se dosáhne hodnoty Ug aţ 0,5 Wm-2K-1. Pouţití trojskel s tak nízkým prostupem tepla je nutné zejména v nízkoenergetických a pasivních domech.

39

Obrázek 26 - okno zasklené izolačním trojsklem (www.stavebnictvi3000.cz)

Jak jiţ bylo zmíněno v předchozí kapitole o okenních rámech, v současnosti jiţ celá řada výrobců eurooken přechází od profilů 68 mm nebo 78 mm na profily s větší stavební hloubkou, a to aţ 92 mm. Do nich lze pak s výhodou pouţít zasklení právě izolačními trojskly s větší šířkou rámečku (šířka rámečku významně ovlivňuje tepelné parametry izolačního skla). Nejlepšího výsledku se dosahuje při šířce rámečku 15 – 16 mm. Při této šířce rámečků lze pak pouţít pro plynovou výplň argon namísto nepoměrně draţšího kryptonu při pouze nepatrném sníţení izolačních vlastností. Doba, kdy zvýšená hmotnost trojskla byla uváděna jako hlavní a největší nedostatek, je díky uvedeným řešením profilů jiţ minulostí. Ani sníţení světelné propustnosti se nejeví jako nedostatek, neboť díky zlepšeným tepelně izolačním parametrům lze navrhovat okna takových velikostí, aby jimi do místností proudilo dostatečné mnoţství přirozeného denního světla. Další významnou předností je zvýšení povrchové teploty vnitřního skla. To vede k tomu, ţe se v podstatě zcela eliminuje vytváření kondenzátu na ploše skel a při pouţití jiţ zmiňovaného tzv. teplého distančního rámečku mezi skly i rosení na okrajích skel. Zároveň se tím brání tvorbě plísní, čímţ se přispívá ke zdravému bydlení. Vyšší povrchová teplota vnitřních skel také vede k pocitu tepelné pohody v místnosti. 1.3.3.3.

Fotovoltaické sklo

Jedná se o sklo s názvem Guardian SunGuard PVGU. Jde o jediné izolační sklo ve stavebnictví, které plní tři funkce současně: vyrábí elektřinu, vysoce efektivně vyuţívá solární energii slouţí jako architektonický prvek

40

Tento výrobek přináší novou úroveň flexibilního a funkčního designu a umoţňuje stavět hospodárné, esteticky přitaţlivé a ekologicky šetrné budovy. Sklo SunGuard PVGU usnadní práci architektům i vlastníkům budov, kteří hledají řešení, jak docílit energetické soběstačnosti. Nový výrobek propouští do interiéru difuzní světlo, dosahuje vyšší energetické účinnosti a vyrábí elektřinu na fasádě budovy, coţ pomáhá stavebním projektům splňovat nové ekologické a energetické standardy. Projekty, které počítají s výrobou elektřiny ze slunce, mohou navíc získat významné daňové úlevy. Izolační sklo PVGU je tvořeno dvěma tabulemi skla, mezi nimiţ je vzduchová mezera. Uvnitř této mezery se nachází optika a fotovoltaické články. Optika zajišťuje přísun dopadajícího světla na fotovoltaické články a to přesně podle posunu slunce na obloze. U většiny oken směřujících na jih dosahuje nejniţší bod, kterým slunce putuje na obloze, o cca 25° více, neţ je obvyklý úhel světla procházejícího okny. Veškeré světlo, které dopadá pod větším sklonem, neţ je uvedený úhel, je přesměrováno na fotovoltaické články a světlo dopadající pod menším sklonem (difuzní světlo) vstupuje do budovy. Tím, ţe se světlo přesměruje na fotovoltaické články, které z něj vyrobí elektřinu, zajišťuje sklo PVGU i vysoce účinné stínění. Vnější tabule skla je vyrobena ze skla s nízkým obsahem ţeleza o tloušťce 6 mm. Vnitřní tabule skla je z čirého skla SN 68 (povrch č. 3). Koeficient tepelné propustnosti je 0,27 Wm-2K-1. Hodnota odpovídá sklu s 19mm mezerou vyplněnou argonem. Fasády se skly SunGuard PVGU vyrábějí stejné mnoţství elektřiny jako tradiční fotovoltaické panely s účinností cca 13 %, které jsou instalovány svisle. Nejvyššího výkonu je moţné dosáhnout pouţitím PVGU na jiţní stranu. Při pouţití PVGU na východ nebo západ je mnoţství vyrobené elektřiny o cca 30 % niţší. Směrem ze severu nepřichází téměř ţádné přímé sluneční světlo, mnoţství vyrobené elektřiny je zde tudíţ minimální12. 1.3.4. Zastřešení budov V této oblasti je velmi těţké najít nějaký progresivní materiál. Klasická pálená, taška je materiálem, který je prověřen staletími. Přesto by v této oblasti měl být uveden materiál, který v sobě kombinuje prvky krytiny, hydroizolace a zároveň fotovoltaických článků. Výhodou je nízké zatíţení střechy a schopnost generovat elektřinu i při zhoršených světelných podmínkách. Jedná se o novou fotovoltaickou fólii FATRASOL. Tato solární fólie je určena pro budování střešních fotovoltaických elektráren. Tato solární fólie se skládá z TPO fólie a 12

SunGuard PVGU – sklo s fotovoltaickým systémem od Guardianu [online]. TZB- info. © 2001-2015 [cit. 2012-11-04].

Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/okna-dvere/111385-sunguard-pvgu-sklo-s-fotovoltaickym-systemem-od-guardianu

41

na ní nalepené fotovoltaické vrstvy od UNI-SOLAR vzájemně spojené pomocí speciálního adheziva. Je primárně určena pro ploché a mírně šikmé střechy s minimálním sklonem 3°. Solární fólie FATRASOL je střešní hydroizolační krytina s fotovoltaickými články na bázi amorfního křemíku, která umoţňuje kromě izolace střechy proti povětrnostním vlivům také přímou a efektivní přeměnu absorbovaného slunečního světla na elektrický proud. Systém Fatrasol umoţňuje, aby nevyuţité plochy střech průmyslových, komerčních, soukromých objektů i střech s nízkou únosností byly vyuţity pro výrobu obnovitelné energie. Výhody fotovoltaické fólie Fatrasol13: hydroizolační a fotovoltaická funkce v jedné folii nenáročná a rychlá instalace nízká hmotnost (4,5kg/m2) pruţnost a odolnost vůči povětrnostním vlivům minimální ztráta výkonu při vysokých teplotách integrace fotovoltaiky do střešního pláště vyšší produkce elektrické energie i při sníţených světelných podmínkách fotovoltaická fólie Fatrasol nevyţaduje ideální orientaci ke slunci jako konvenční krystalické panely

Obrázek 27 - fotovoltaická folie Fatrasol (stavba.tzb-info.cz)

13

Nová fotovoltaická střešní folie Fatrasol [online]. tzb-info.cz. © 2001-2015 [cit. 2011-10-24]. Dostupné z: http://stavba.tzb-

info.cz/izolace-strechy-fasady/108670-fotovoltaicke-foliove-strechy-fatrasol-kombinuji-vyrobu-elektriny-a-hydroizolacni

42

2. Progresivní materiály z hlediska pevnostního a ekologického 2.1. Kompozitní materiály Neţ bude proveden výčet těchto materiálů, je nutné v krátkosti vysvětlit, co znamená pojem kompozitní materiál. Mnohé prakticky pouţívané stavební materiály jsou kompozity, vícesloţkové látky, jejichţ některou mechanickou vlastnost (respektive kombinaci některých mechanických vlastností) nelze na stejné úrovni získat samostatným pouţitím kterékoliv z přítomných strukturně homogenních sloţek. Jedná se o materiál, který se skládá minimálně ze dvou nebo více sloţek s rozdílnými vlastnostmi. Jednotlivé sloţky dávají nově vzniklému materiálu takové vlastnosti, které by ani jedna ze součástí nebyla schopna samostatně dosáhnout. Kompozitní charakter má nejen většina soudobých uměle vytvářených materiálů, ale zřetelně kompozitní je i většina materiálů, se kterými se setkáváme v ţivé přírodě. Silikátové

stavební

materiály

počítáme

mezi

makrokompozity

(obsahují

makroskopicky viditelné fáze), coţ ovšem neznamená, ţe v nich nemůţe být některá sloţka přítomná

ve

formě

mikroskopických

domén.

Mikrokompozity,

obsahující

pouze

mikroskopické domény, jsou mezi stavebními materiály méně časté, uplatňují se však dobře v ostatních průmyslových odvětvích. K mikrokompozitům patří některé polymerní směsi obsahující plnivo o velkosti 0,001 – 0,1 mm. Pro speciální účely se začínají uplatňovat nanokompozity obsahující částice s alespoň jedním rozměrem nanometrické velikosti. Kompozitní efekt je dán schopností příslušné látkové kombinace blokovat vznik a růst trhlin ve struktuře. Mezi kompozity se počítají pojené látky, které obsahují tolik plniva, ţe jeho zrna jsou v těsném sousedství a vytvářejí tak kostru (skelet). Vzniklá konstrukce totiţ do značné míry určuje vlastnosti kompozitu a výsledný produkt má jiné vlastnosti neţ výchozí sloţky. Vyztuţené látky tvoří nejvýznamnější skupinu kompozitních materiálů. Nosnou funkci v těchto látkách zajišťuje výrazně pevnější a houţevnatější sloţka (výztuţ) obalená pojivem. Pojivo zajišťuje vnitřní soudrţnost hmoty a zprostředkuje přenos vnitřních sil do výztuţe. Základní spojitá fáze, ve které jsou ostatní sloţky umístěné, se nazývá matrice. Spojitá 43

kompozitní fáze (matrice) bývá obvykle měkčí a poddajnější neţ vyztuţující diskontinuální fáze. V důsledku synergie (vzájemného posílení účinku jednotlivých sloţek) pak bývá kompozitní materiál houţevnatější, protoţe pevná a křehká výztuţ je poddajnou a rázy tlumicí matricí dobře chráněna. Výztuţ ve vyztuţených látkách bývá z elementů s převládajícím jedním směrem (dlouhá vlákna) nebo se můţe výztuţ skládat z elementů kratších (např. sekaných vláken, sekaného drátu) nebo z elementů plošných. Délkové elementy se uţívají na vyztuţování buď jednotlivě (rozptýleně), nebo se sdruţují do svazků a pramenců, či splétají se do provazců a nití. Z délkových elementů se vytvářejí elementy plošné, a to tkaniny, sítě nebo rohoţe, které se pak stmelují pojivem najednou. Vrstvené hmoty, v nichţ je výztuţ tvořena na sebe kladenými vloţkami z tkaniny, rohoţí nebo fólií, se označují jako lamináty14.

2.1.1. Kompozity na bázi dřeva Dřevo patří k nejstarším a nejoblíbenějším přírodním materiálům s nejvšestrannějším vyuţitím. Postupné prohlubování poznatků o struktuře dřeva, chemickém sloţení, fyzikálních a mechanických vlastnostech vyvolává intenzivní rozvoj techniky a technologie jeho zpracování a mnohostrannosti jeho vyuţívání. Dřevo pro svůj přírodní charakter, přirozenou kresbu, příznivé fyzikální vlastnosti, estetický vzhled, je ţádaným prvkem ţivotního prostředí člověka. Představuje pruţný, pevný a přitom lehký materiál, který má dobré teplotně izolační vlastnosti, lehce se opracovává, tlumí vibrace, je odolný vůči některým chemikáliím, relativně dobře spojitelné a lehce manipulovatelné15. Na stavebním trhu se objevila celá řada nosných materiálů vyrobených na bázi dřeva. Jedná se o materiály Parallam PSL, Intrallam LSL, Microllam LVL a TJI Joists. Výsledkem jejich pouţití je elegantní vzhled dřevostaveb, efektivní vyuţití zdrojů i celková efektivnost z hlediska vynaloţených finančních nákladů.

14 15

SVOBODA, Luboš; kolektiv. Stavební hmoty, 3. vydání 2013. ISBN 978-80-260-4972-2 HRÁZSKÝ, J., KRÁL, P.: Technologie výroby aglomerovaných materiálů. 1. vyd. Brno: Mendelova zemědělské a lesnická

univerzita, 2000. ISBN 80-7157-428-7

44

Parallam PSL Tento materiál se vyrábí jako kompaktní hranol. V porovnání s klasickým dřevem nemá přírodní vady a vykazuje vyšší pevnost v tlaku i tahu. Z hlediska poměru zatíţení k hmotnosti je dokonce kvalitnější neţ ocel. Má větší stejnorodost a zatíţitelnost neţ ostatní podobné lepené materiály. Vzhledově Parallam PSL působí jako prvek jemnějšího designu a konstrukce. Z Parallamu PSL je moţné vyrobit trámy, vaznice, sloupy, nosníky a překlady. Snese vysoká zatíţení i na dlouhá rozpětí. Na výrobu Parallamu PSL se nejčastěji pouţívá borové dřevo. Jednotlivé prouţky se uspořádávají tak, aby vlákna probíhala paralelně. Poté se na ně nanáší vodovzdorné lepidlo. Parallam PSL je rozměrově stálý a sesychání, praskání, kroucení, borcení či štěpení tohoto materiálu je minimální. Opracovává se běţnými nástroji a spojuje se tradičními způsoby a prostředky. Dodává se v široké škále rozměrů a délek.

Obrázek 28 - Parallam PSL (www.vizage.cz)

Intrallam LSL Materiál Intrallam LSL se vyrábí převáţně z osikového dřeva. Jeho pouţití ve stavebnictví je mnohostranné. Pouţívá se na stavby lehkých obloukových a portálových střech, jednoduché trámy a sloupy pro krátká a střední rozpětí, a to i v kombinaci s nosníky z Intrallamu LSL a s kovovými spojovacími prvky apod. Intrallam LSL vykazuje vyšší pevnostní vlastnosti neţ rostlé dřevo. Výrobce garantuje stejnoměrnost fyzikálních a mechanických vlastností. Částice jsou orientovány do navzájem paralelního směru, aby se do finálního výrobku přeneslo maximum pevnostních vlastností dřevěných částic. Nakonec se třísky slisují do velkoplošných dílců, jeţ se dále brousí a poté řeţou na jednotlivé elementy. Intrallam LSL je moţno jednoduše dělit na menší rozměry. Velmi dobře se opracovává standardními dřevařskými nástroji. Jednotlivé dílce se dají spojovat tradičními způsoby.

45

Microllam LVL Odlišnou technologií neţ předchozí dva materiály se vyrábí Microllam LVL. Základní surovinou jsou loupané dýhy, obvykle z borovice ţlutokoré. Jednotlivé dýhy o šířce 680–1370 mm a tloušťce 2,5–4,5 mm se nejprve vysuší na cca osm procent vlhkosti a poté se sesadí. Po nanesení vodovzdorného lepidla se soubory dýh slisují tak, aby vlákna byla rovnoběţná s podélným směrem desky. Vznikne tak kompaktní materiál, jehoţ maximální formát má rozměry 1,2 x 20 m a je 18–90 mm silný. Vyšší pevnostní vlastnosti oproti rostlému dřevu a dobrá rozměrová a tvarová stabilita předurčuje Microllam LVL k mnohostrannému pouţití. Nesesychá, nekroutí se a nevykazuje trhliny jako přírodní dřevo. Zajímavý je i velmi příznivý poměr pevnosti a hmotnosti, který je lepší neţ u oceli, betonu nebo klasického řeziva. Microllam LVL je ideální materiál pro podélné vazníky, krovy a základní nosníky různých dřevěných konstrukcí. Instalace je velmi snadná, není zapotřebí zvláštních zdvihacích zařízení. Microllam LVL se opracovává stejnými nástroji jako běţné dřevo.

Intrallam TJI JOISTS Pokrokový výrobek v oblasti lepených nosníků představují nosníky TJI JOISTS. Orientace vláken dýh Microllamu LVL, z něhoţ jsou obě čela (horní a dolní), je ve směru podélné osy nosníku. Do obou dráţek těchto čelních prvků se nanáší vodovzdorné lepidlo. Stojina je z OSB desky. Nosník vznikne tak, ţe čela se stojinou se slisují pod tlakem. Nosníky TJI JOISTS mají mimořádnou nosnost, vyznačují se vysokou rozměrovou stabilitou a navzdory velmi nízké hmotnosti, která umoţňuje snadnou manipulaci, mají vyšší nosnost a vykazují menší průhyby při vysokých zátěţích. Jsou vhodné pro dřevostavby, pro konstrukce střech a podlah, pro zhotovování vaznic. Vyrábějí se v univerzálních rozměrech. Další výhodou je dlouhá ţivotnost. Po instalaci nesesýchají, nekroutí se a nemění tvar. Na rozdíl od surového dřeva je lze hned pouţít. Jsou lehce obrobitelné běţnými nástroji16.

16

Kompozitní

materiály

na

bázi

dřeva

www.vizage.cz/files/KOMPOZITNI_MATERIALY_NA_BAZI_DREVA

46

[online].

Praha.

Dostupné

z

Obrázek 29 - nosníky TJI JOISTS (www.vizage.cz)

2.1.2. Kompozity na bázi dřeva a plastu 2.1.2.1.

Dřevoplastový kompozit

Dřevoplastový kompozit je materiál spojující dřevní hmotu (nejčastěji piliny nebo moučku) a termoplastickou matrici. Jedná se o materiál poměrně nový, který byl vyvinut ve Spojených státech na konci dvacátého století a uplatňuje se jako alternativa k rostlému dřevu v aplikacích v exteriéru. Výrobci proklamují jeho ekologičnost a zdravotní nezávadnost a vyzdvihují jeho výhody oproti rostlému dřevu zejména v souvislosti s trvanlivostí a minimálními nároky na údrţbu při zachování pocitové a dotekové úrovně dřeva. V současné době se provádí výzkum modifikace tohoto materiálu, která by měla zlepšit jeho vlastnosti a zároveň umoţnit zpracování některých odpadních a druhotných surovin. Dřevoplastový kompozit je vyráběn ze dvou hlavních sloţek – termoplastické matrice, nejčastěji polypropylenové, polyetylenové a polyvinylchloridové, a plniva z dřevní hmoty, v poměru 50–30 % matrice a 50–70 % plniva v závislosti na typu matrice. Produkty z tohoto materiálu se uplatňují při produkci plošných podlahových nebo obkladových prvků pro venkovní aplikaci. Nejčastěji jsou z tohoto materiálu vyráběny terasové systémy.

47

Obrázek 30 - terasa z dřevoplastového kompozitu (www.asb.sk)

Na rozdíl od rostlého dřeva je moţné materiál libovolně upravovat jiţ v rámci výroby přidáním vylepšujících přísad a nevyţaduje tedy pravidelnou údrţbu nátěry. Tyto přísady ovlivňují zejména termoplastickou matrici, jeţ degraduje především vlivem ultrafialového záření a tepla. Proto kromě materiálu, který upravuje přilnavost obou hlavních surovin, jsou nejdůleţitějšími přísady světlostabilizační a retardér hoření. Ţivotnost produktu je po úpravě garantována i na padesát let17.

2.1.3. Betonové kompozity 2.1.3.1.

e-GRC beton

Pod tímto pojmem se skrývá environmentálně aktivní beton vyztuţený skelnými vlákny (e-GRC). Jedná se o jeden z materiálů vycházející z nejnovějších výsledků vývoje. Pojem GRC beton není ničím novým. Jedná se o beton vyztuţený skelnými vlákny, který je znám a pouţíván běţně ve stavebnictví uţ dlouhá léta. Teprve vyuţitím nanotechnologie získal tento typ betonu aţ neočekávané vlastnosti. Zmenšení velikosti částic materiálů aţ na nanoměřítko často značně zlepšuje vlastnosti stávající nebo přináší vlastnosti zcela nové. Takto vylepšená fotokatalytická schopnost nano-částic oxidu titaničitého ve formě anatasu je zachována při přimíchání do cementu. Díky „aktivnímu TiO2“ jsou povrchy betonových prvků vystavené dennímu světlu silně fotokatalytické, z čehoţ vyplývají dvě výhody: 17

Základní charakteristiky modifikovaného dřevoplastového kompozitu Autor: Ing. Anna Benešová, Ing. Jan Vaněrek, Ph.D., prof.

Ing. Rostislav Drochytka, CSc., VUT v Brně, Fakulta stavební | Recenzent: doc. Ing. Petr Kuklík, CSc., ČVUT Praha. TZB- info. © 20012015 [cit. 2013-05-06]. Dostupné z: www.tzb-info.cz/9864-zakladni-charakteristiky-modifikovaneho-drevoplastoveho-kompozitu

48

mnohem lepší vzhled díky aktivní samočisticí schopnosti významné sníţení koncentrace znečištění v okolním ovzduší. V praxi se „aktivní TiO2“ přimíchává do cementu, který potom lze pouţít pro jakýkoliv beton. Nejefektivnější, udrţitelné vyuţití fotokatalýzy nabízí e-GRC, protoţe GRC se pouţívá především k výrobě tenkostěnných stavebních prvků s rozsáhlými vnějšími povrchy. Z toho důvodu představuje e-GRC ekonomický a udrţitelný přístup, který umoţňuje dosáhnout čistších betonových povrchů s jasnějšími barvami a zároveň významně sníţit znečištění ovzduší uvnitř městské zástavby. Beton vyztuţený skleněnými vlákny je kompozitním materiálem, v němţ matrice i výztuţ jsou samy o sobě kompozity. Z krátkého přehledu skladebných materiálů je patrné, ţe GRC je pravděpodobně nejsloţitější ze současných stavebních materiálů. Matrice je sama o sobě kompozitním materiálem. Sestává z jemné malty vyrobené s pouţitím běţného portlandského cementu. Je moţné pouţití i jiných pojiv jako jsou HAC, metakaolín, supersulfátový cement apod. Sloţitost chování v čerstvém stavu je způsobena i mícháním s vysokým namáháním ve smyku. Téměř všechny typy GRC obsahují i malý podíl polymeru (obvykle akrylická sloţka). Výztuţ, na rozdíl od téměř všech ostatních průmyslových kompozitů s vláknovou výztuţí, nemá podobu jednoduchých oddělených vláken, jako třeba drátkobeton. Namísto toho je základní vyztuţ ve formě značného počtu tenkých skleněných vlákének, která jsou spojena do svazků různé velikosti, tvaru, délky a průřezu. Základní prvky výztuţe jsou tedy samy o sobě komplexními kompozity a jejich vlastnosti se v čase mění. Pevnost jednotlivých skelných vláken v tahu je proměnlivá a do značné míry závisí na neporušenosti jejich povrchů. Vlákna ve svazcích a celé svazky jsou opatřeny ochranným povlakem. Výztuţ má různé délky a orientace vláken a distribuce v matrici můţe být různá, od náhodné 3D distribuce krátkých sekaných, aţ k vysoce usměrněným svazkům jako např. u rohoţí a tkanin ze skelných vláken. e-GRC nabízí nejekonomičtější způsob dosaţení čistších, jasnějších fasád a značnou měrou přispívá ke sníţení znečištění ovzduší v prostředí městské zástavby. e-GRC lze pouţít v mnoha aplikacích, např.: • panely obvodového pláště a fasádní prvky • ztracené bednění a vloţky do bednění (linery) pro prakticky veškeré betonové povrchy, které budou vystaveny povětrnostním vlivům • krytinové/střešní tašky 49

• pouliční vybavení • protihlukové bariéry silnic a ţeleznic, bezpečnostní bariéry a oddělovací desky Pouţitím nanotechnologie bylo zjištěno, ţe chování mnoha materiálů se mění a často je lze značně vylepšit, pokud se vyrábí jako nano-částice. Dobrým příkladem toho je právě fotoaktivní oxid titaničitý, který je mnohem silnějším fotokatalytickým činidlem, pokud se velikost jeho částic zmenší aţ na úroveň nanočástic. Vlastnosti částicového TiO2, který je chemicky velmi stabilní a netoxický materiál, z něj učinily ideální prostředek pro praktickou aplikaci fotokatalýzy ve stavebnictví. Fotoaktivní TiO2 byl poprvé komerčně aplikován v Japonsku jako povrchová vrstva na keramickém/skleněném stavebním materiálu, který pak měl nejen schopnost samočištění, ale i antibakteriální vlastnosti (např. sanitární keramika) 18.

Obrázek 31 - praktické využití e-GRC beton – povrch fasády po 8 letech (www.tzb-info.cz)

2.1.3.2.

Průsvitný beton LiTraCon

LiTraCon je nový stavební materiál z betonu a skla, který propouští světlo. Základními sloţkami průsvitného betonu jsou skleněná vlákna a jemnozrnný beton. Při dosavadních pokusech vyrobit průsvitný nebo průhledný beton byly do vlastního betonu mechanicky vkládány průsvitné prvky ze skla, příp. z jiných materiálů. V případě materiálu LiTraCon jsou drobná skleněná vlákna dokonale smíšena s betonovou kaší a stávají se tak její součástí podobně jako drobné kamenivo. Výsledným produktem není pouze směs vzniklá smícháním dvou materiálů, betonu a skla, ale materiál nový s harmonickou homogenní vnitřní strukturou i povrchem. 18

Časopis Beton, technologie, konstrukce sanace Ročník: devátý, číslo: 2/2009 (vyšlo dne 14. 4. 2009); SKLOVLÁKNOBETON

e-GRC: NOVÁ CESTA KE ZLEPŠENÍ ČISTOTY FASÁD A KVALITY OVZDUŠÍ NAŠICH MĚST; Peter J. M. Bartos

50

Průsvitnost materiálu vytváří skleněná vlákna, která vedou světlo hmotou betonu mezi protilehlými povrchy prvků. Protoţe jsou vlákna uspořádána paralelně, je světelná informace na tmavší straně stejná jako na osvětlené straně, to znamená, ţe na odvrácené straně jsou zobrazeny ostré obrysy stínů dopadající na protilehlou osvětlenou stranu. Zároveň zůstává zachována i barva světla. Mezi dvěma hlavními povrchy kaţdého bloku z průsvitného betonu vedou tisíce paralelně uspořádaných optických skleněných vláken a vytvářejí matrici. Nízký obsah vláken v materiálu - cca 4 % celkového objemu materiálu a jejich malý rozměr umoţňují dokonalé smísení s betonem a povrch bloků proto zůstává homogenní. Z nového typu betonu lze vyrábět především prefabrikované stavební dílce a panely o různých velikostech, případně je moţné do nich zapustit i tepelnou izolaci. Skleněná vlákna nemají ţádný negativní vliv na pevnost v tlaku, a proto je moţné beton se skleněnými vlákny pouţít i na nosné konstrukce. Kombinací samozhutňujících betonových či sklocementových směsí s optickými vlákny lze dosáhnout mnoha efektů, které závisí pouze na způsobu kladení vláken do bednění19.

Obrázek 32 - průsvitný beton a detail jeho použití ve stavbě (http://www.asb-portal.cz)

19

Průsvitný beton – Litracon [online]. ASB-portal.cz odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit. 2011-10-24]. Dostupné

z: http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/beton/prusvitny-beton-litracon-light-transmitting-concrete

51

3. Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb Tato práce je zaměřena na materiály, jejichţ pouţití pomůţe ke sníţení provozních nákladů a zároveň i sníţení ekologického dopadů. Jsou zde zmiňovány převáţně materiály, které lze pouţít pro stavbu rodinných domů, a proto bude tato část práce zaměřena na tento segment staveb. Cílem této části práce je se v první fázi zaměřit na základní metody oceňování nehmotného majetku k dosaţení odhadu trţní hodnoty a následně na několika příkladech vyhodnotit, zda má pouţití progresivních materiálů v energeticky úsporném objektu vliv na zvýšení hodnoty oproti standardním objektům.

3.1. Trţní hodnota Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Vzhledem k významu tohoto pojmu v oblasti oceňování majetku uvádím nejznámější definice pojmu trţní hodnota, se kterými se můţeme v praxi setkat. 3.1.1. Definice podle komunitárního práva Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídal komunitárnímu právu (právu Evropské unie). Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii, a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním, je pro nás i tato definice závazná20. 3.1.2. Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato 20

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9

52

definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců21. 3.1.3. Definice z českého zákona o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) V tomto zákoně se pracuje s pojmem cena obvyklá, která lze chápat jako trţní hodnota. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. I tuto definici je potřeba znát, protoţe z ní jednak vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky22.

3.2. Porovnávací metody Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. Vybírat bychom měli podle následujících kritérií:

21 22

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9

53

cena za jednotku se u porovnávané nemovitosti nemá příliš lišit od oceňované nemovitosti ţádná z pouţitých korekcí by neměla být vyšší neţ 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, mohou nám všechny korekční činitelé způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami. Porovnávací metoda obecně existuje ve dvou základních variantách: přímé porovnání, kdy je oceňovaný majetek porovnáván s mnoţinou porovnávaných vzorků nepřímé porovnání – kdy je oceňovaný majetek porovnáván s nějakou průměrnou hodnotou, např. průměrnou cenou stavebního pozemku v určitém katastrálním území (vzhledem k tomu, ţe v České republice zatím neexistují kvalitní databáze průměrných cen, pouţití nepřímé porovnávací metody je ojedinělé). Neţ bude přistoupeno k výčtu dalších metod oceňování majetku, je třeba uvést, jaké jsou role jednotlivých metod oceňování a kdy je pouţít, coţ je uvedeno v tabulce č. 2. Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Výnosový přístup

S jakými náklady jsme majetek Jaká je současná trţní Jaký očekáváme v budoucnosti v minulosti realizovali a jak jsou hodnota majetku na výnos, tyto náklady uplatnitelné

trhu

resp.

jaké

budou

kumulované výnosy

Tabulka 2 - role jednotlivých metod oceňování - ORT, P.: Oceňování majetku

V případě porovnání nemovitostí jako jsou rodinné domy, je v drtivé většině případů pouţívána porovnávací metoda. Proto bude tato část zaměřena právě na pouţití této metody.

54

Tato část bude zaměřena na porovnání několika parametrů u hypoteticky vytvořených typů nemovitostí s různými parametry, tak aby mohl být ukázán vliv pouţití standardních materiálů a progresivních materiálů a jejich celkový dopad na trţní hodnotu stavbu. Cílem je vyuţít korekční činitele mající vliv na cenu nemovitosti, v tomto případě hlavně technický stav objektu. Korekce je zaloţena na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu, v jakém je objekt oceňovaný, pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. V opačném případě provedeme korekci metodicky stejně, ovšem korekční činitel bude menší neţ jedna. Nebude provedeno ohodnocení celých objektů, ale pouze částí, které mají významný vliv na cenu nemovitosti. Vţdy bude pouţito pouze korekčních činitelů vztahujících se k dané oblasti, ostatní korekční činitele nebudou uvaţovány. Námi uvaţované objekty budou popsány pouze zjednodušeně v několika oblastech, na které bude zaměřena pozornost. V běţné praxi by se takové porovnání ani nemělo vyskytovat, protoţe porovnávané objekty by měly mít podobné vlastnosti, ale pro naše účely je takové porovnání vhodné. První část bude zaměřena na hydroizolaci stavby. Další část porovnání bude zaměřena zateplení objektu a to konkrétně na zateplení obvodového pláště a následně i na zateplení střešního pláště. Třetí část bude zaměřena na materiál obvodového zdiva. Pro zjednodušení budeme uvaţovat, ţe všechny objekty mají podobnou dispozici. Jedná se o objekty, které mají základy

provedené

z betonových

pasů

prokládaných lomovým

kamenem

a

jsou

nepodsklepené. Mají jedno nadzemní podlaţí. Námi oceňovaný objekt je rodinný dům dokončený v r. 2014, hydroizolace je provedena ve dvou vrstvách z asfaltových pásů a slouţí zároveň jako ochrana proti radonu. Obvodové stěny jsou z vápenopískových cihel tl. 200 mm, zateplení je minerální vatou v tl. 200 mm do předem připraveného roštu z trámků ve dvou vrstvách, první vrstva svisle, druhá vodorovně. Poté je provedeno laťování a fasáda je tvořena obkladem z modřínových prken. Dům má obytné podkroví, střecha je sedlová, vrcholovou vaznici tvoří ocelový nosník podepřený ocelovými sloupky. Krokve jsou z nosníků Steico v tl. 400 mm. Mezi nimi je izolace z minerální vlny v celkové tloušťce 300 mm. Okna jsou dřevěná, opatřená izolačním trojsklem, tloušťka rámu je 92 mm, vstupní dveře jsou také dřevěné. První porovnávaný objekt je rodinný dům dokončený v r. 2007, hydroizolace je provedena ve dvou vrstvách z asfaltových pásů a slouţí zároveň jako ochrana proti radonu. Obvodové stěny jsou z pórobetonových tvárnic Ytong tl. 300 mm, zateplení je minerální vatou s kolmým vláknem v tl. 60 mm, omítka je strukturovaná, škrábaná, probarvovaná. Dům 55

má obytné podkroví, střecha je sedlová, krov dřevěný, krytinu tvoří střešní tašky Bramac. Střešní plášť je zateplen minerální vlnou v celkové tloušťce 240 mm. Okna jsou dřevěná, tloušťka rámu je 78 mm, jsou osazená izolačními dvojskly, vstupní dveře jsou také dřevěné. Druhá porovnávaná nemovitost je rodinný dům dokončený v r. 1929, v roce 1982 proběhla částečná rekonstrukce venkovní fasády, kterou tvoří břízolit. Byla taká vyměněna původní okna za špaletová. Hydroizolace je provedena z papírových pásů napuštěných asfaltem, v jedné vrstvě, pouze pod obvodovým zdivem, je jiţ nefunkční, na fasádě zvenku jsou patrné stopy krystalizace minerálních solí, uvnitř jsou v místech styku obvodového zdiva s podlahou patrné stopy plísní do výšky cca 250 mm svědčící o nefunkčnosti izolace. Obvodové stěny jsou z cihel plných pálených v tloušťce 450 mm. Stropy jsou dřevěné se záklopem a škvárovým násypem, podhledy jsou dřevěné s omítkou na rákosovém podbití. Fasáda domu, ani podkroví není zatepleno. V podkrovním prostoru se nachází půda. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, původní, krytinu tvoří pálené tašky. Třetí porovnávaný objekt je rodinný dům z r. 1980. Hydroizolace je provedena z asfaltových pásů, je funkční. Obvodové zdivo je z keramických bloků tl. 450 mm. V roce 2002 byla provedena rekonstrukce, dům byl zateplen pěnovým polystyrenem v tl. 100 mm. Dům má obytné podkroví, střecha je sedlová, krov dřevěný, krytinu tvoří střešní keramické tašky Tondach. Střešní plášť je zateplen minerální vlnou v tl. 160 mm. Okna i vstupní dveře jsou plastová, zasklená izolačním dvojsklem. V následujících tabulkách jsou vysvětleny jednotlivé korekční činitele a je patrné, jaký vliv na ně má pouţití progresivních materiálů a současně jaký vliv má i na trţní hodnotu stavby. Korekční činitel č. 1 - hydroizolace

Objekt Materiál Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč] Částka na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel

Spodní stavba- Hydroizolace Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 Funkční Funkční Nefunkční

Porovnávaná nemovitost č. 3 Funkční

0

300000

0

0,00 0,00% 1,00

1 621,62 14,37% 1,14

0,00 0,00% 1,00

Tabulka 3 - výpočet korekčního činitele pro hydroizolaci (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava)

56

Při provádění ocenění nemovitosti není podstatné pro odhadce, z jakých materiálů je izolace stavby provedena, ale zajímá jej hlavně její funkčnost. Odhadce nemá ve většině případů moţnost dělat podrobný průzkum stavby pomocí sond nebo jiných odborných metod, které by v konečném důsledku ani neměly smysl, ale pouhým pohledem posuzuje, jestli je hydroizolace správně provedena. Pokud jsou na povrchu omítku stopy po vzlínání vody a stopy po krystalizaci minerálních solí, samozřejmě se jedná o nefunkční izolaci a korekčním činitelem musí být hodnota objektu sníţena v porovnání s objektem, kde izolace funguje. Z těchto důvodů je u porovnávaných objektů č. 1 a 3 pouţit korekční činitel 1, zatímco u objektu č. 2, kde je zjevně patrná nefunkčnost hydroizolace, je pouţit korekční činitel 1,14. Ten vychází z nákladů potřebných na uvedení hydroizolace do funkčního stavu.

Korekční činitel č. 2 – nosné zdivo objektu Nosné obvodové konstrukce Objekt

Materiál

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost č. 1

Vápenopískové bloky v tl. 200 mm

Zdivo z pórobetonových tvárnic YTONG tl. 300 mm

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč] Částka na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel

Porovnávaná nemovitost č. 2

Porovnávaná nemovitost č. 3

Cihla pálená plná, zdivo tl. 450 mm

Keramické tvárnice tl. 450 mm

0

0

0

0,00 0,00% 1,00

0,00 0,00% 1,00

0,00 0,00% 1,00

Tabulka 4 - výpočet korekčního činitele pro nosné obvodové konstrukce (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava)

V našem případě jsem u nosného zdiva objektu stanovil korekční činitel u všech typů pouţitých materiálů na 1. Důvodem je skutečnost, ţe v případě pouţití jakéhokoliv z uvedených materiálů samostatně, je jejich funkce, jako nosné konstrukce domu, totoţná. Rovněţ v případě, ţe nebude pouţit zateplovací systém, není jejich tloušťka dostatečná, aby konstrukce vyhověla dnešním náročným poţadavkům.

57

Korekční činitel č. 3 – zateplení Zateplení - Plášť objektu Objekt Materiál Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Materiál

Oceňovaná nemovitost Minerální vata, tl. 200 mm

Minerální vata tl. 300 mm

Minerální vata tl. 60 mm

Minerální vata tl. 240 mm

30000 Výplně otvorů Okna dřevěná s izolačním trojsklem, rám tl. 92 mm

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Objekt

Porovnávaná nemovitost č. 2 Není provedeno

60000 Zateplení - střešní konstrukce

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Materiál

Porovnávaná nemovitost č. 1

Okna dřevěná s izolačním dvojsklem

50000 Celkem zateplení Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost č. 1

Celkové průměrné náklady na uvedení do poţadovaného stavu Částka na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel

Porovnávaná nemovitost č. 3 EPS tl. 100 mm,

185000

Bez izolace

40 000

Vata tl. 160 mm

220000

Okna dřevěná, špaletová

70000

Okna plastová s izolačním dvojsklem

200000 Porovnávaná nemovitost č. 2

50000 Porovnávaná nemovitost č. 3

140000

605000

160000

8,91 0,06% 1,06

3270,27 36,67% 1,37

15,18 0,14% 1,14

Tabulka 5 - výpočet korekčního činitele pro zateplení (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava)

Tento korekční činitel má z vybraných činitelů na trţní hodnotu stavby největší vliv, proto na něj bude zaměřena pozornost více neţ na dva činitele předchozí. Pozornost bude zaměřena na oblast zateplení vnějšího pláště, zateplení střešní konstrukce a na výplně otvorů. V případě porovnávané nemovitosti č. 1, máme rozdíl v tloušťce zateplení 140 mm. Pokud bychom chtěli doplnit zateplovací systém na stejnou hodnotu, bude částka pro vyrovnání rozdílu cca 60000,-Kč. Uvaţujeme pouze náklady na izolační materiál, ne na opětovnou aplikaci fasádní omítky. Stejným způsobem bude postupováno i u zateplení střešní konstrukce, kde je rozdíl v tloušťce 60 mm. Rovněţ u výplní otvorů je rozdíl v kvalitě 58

provedení, jak v tloušťce rámu, tak v zasklení. Stejným způsobem jsou uvaţovány rozdíly u ostatních porovnávaných nemovitostí. Na základě výpočtů byly stanoveny korekční činitele u porovnávané nemovitosti č. 1 na 1,06, u porovnávané nemovitosti č. 2 na 1,37 a u porovnávané nemovitosti č. 3 na 1,14. Pokud tedy doplníme korekční činitele do tabulky, je patrné, ţe pouţití progresivních materiálů má vliv na trţní hodnotu stavby. Nemovitost

Oceňovaná nemovitost

Cena uskutečněná při prodeji [Kč] Celkové zastavěné plochy podlaţí [m2]

298

Cena za m2 zastavěné plochy podlaţí [Kč/m2] E. Technické parametry Technický stav objektu Korekce- spodní stavbaHydroizolace Upravená hodnota [Kč] Korekce- Nosné obvodové konstrukce Upravená hodnota [Kč] Korekce- Zateplení objektu Upravená hodnota [Kč]

Výborný

Porovnávaná nemovitost č. 1 3 850 000

Porovnávaná nemovitost č. 2 1 650 000

Porovnávaná nemovitost č. 3 2 350 000

245

185

223

15714

8919

10538

Výborný

Špatný

Dobrý

1

1,14

1

15714,00 1

10167,66 1

10538,00 1

15714,00 1,06

10167,66 1,37

10538,00 1,14

16656,84

13929,69

12013,32

Tabulka 6 - aplikace korekčních činitelů (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava)

3.3. Výnosové metody Teorie výnosové metody vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku. Její význam přichází v úvahu hlavně v případech, kdy se setkáme s poţadavkem rychlého zjištění hodnoty majetku. Je časově, finančně i odborně méně náročná neţ porovnávací metoda. Cílem této metody je zjistit budoucí výnosy, na jejichţ základě se určí nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku se rovná celkovému výnosu, který je majetek schopen po dobu své ekonomické ţivotnosti generovat. Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý výnos a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku23. 23

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9

59

Vzhledem k tomu, ţe nepředpokládáme, ţe trh s pronájmem nemovitostí je rozvinut, nebude výnosové metodě přikládána ţádná váha.

3.4. Nákladové metody Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou a v analýze uplatnitelnosti těchto nákladů na trhu. Od odhadcem zjištěné hodnoty je nutné dále odečíst opotřebení stavby, funkční a ekonomické nedostatky. V případě, ţe je pouţita pro ocenění nemovitosti tato metoda, kalkulace musí obsahovat i veškeré technické vybavení objektu. Proto bude pouze zohledněna korekcí ekonomičnost nebo nadstandard zkoumané nemovitosti na základě pouţitých materiálů.

60

B) PRAKTICKÁ ČÁST 4. Odhad trţní ceny nemovitosti 4.1. Rodinný dům 4.1.1. Úvodní list Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako: RODINNÝ DŮM č.p. 637 uvedený na listu vlastnictví č. 1484, pro katastrální území Štěnovice, obec Štěnovice, okres Plzeň – jih, nacházejícího se na adrese Štěnovice, ul. Konvalinková 637, 332 09, Štěnovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 31. březnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má poslouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit pro jiný účel, např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, na listu vlastnictví č. 1484, pro katastrální území Štěnovice, obec Štěnovice, okres Plzeň-jih. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26. 2.2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 61

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. březnu 2015) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě, zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování jsme vzali v úvahu následující faktory: polohu, velikost, vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí a celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen.

62

Výměry budovy a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

4.1.2. Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 637 se nachází v blízkosti krajského města Plzeň, cca 7 km od jeho jiţního okraje. Je postaven v severní okrajové části vesnice. V obci je dobrá dopravní dostupnost autobusem ČSAD. Cca 6 km od obce je nájezd na dálnici D5. Dojezd do hlavního města Praha je cca 45 minut, ve druhém směru je dosaţitelnost státní hranice se SRN cca 30 minut. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu. Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. V obci je základní občanská vybavenost – obec má základní školu, mateřskou školku, je plynofikována, je zde obecní vodovod, veřejná kanalizace. V obci se nachází zdravotní středisko, pošta a základní síť obchodů a sluţeb. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, výhled je omezen zástavbou rodinných domů v okolí.

Obrázek 33 - umístění objektu v lokalitě (zdroj: www.google.cz/maps)

63

OCEŃOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven jako novostavba v letech 2012 – 2014, v roce 2014 proběhla kolaudace. Veškeré prvky jsou nové, bez viditelných známek poškození a opotřebení. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, který je situován v severní okrajové části obce. Tvar pozemku je obdélníkový, strana přiléhající ke komunikaci je mírně zkosená. Pozemek je mírně svaţitý, přístup na pozemek je stávajícím sjezdem z místní komunikace. Poloha pozemků vůči ostatním pozemkům je řadová. Pozemek č. 793/13 je o výměře 1030 m2. Pozemek č. 793/77 je veden jako zastavěná plocha, je o výměře 218 m2 a je zastavěn rodinným domem. Celková výměra pozemku je 1248 m2. Většina zahrady je osázena okrasnými porosty stáří do 2 roků. Prostor vedle rodinného domu je řešen jako zpevněná plocha a vyuţíván jako terasa. Prostor před garáţí je vyuţit jako parkovací stání pro vozidla. Zahrada je ohraničena plotem z pozinkovaného pletiva potaţeného plastem. Vstup na pozemek tvoří posuvná vrata z dřevěných planěk na ocelovém rámu. Kolem domu je zpevněný chodník. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, veřejná kanalizace), z nichţ na pozemek vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1248 m2. Vedlejší stavby Na pozemku se nenachází ţádné vedlejší stavby.

64

Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z přilehlé komunikace. 2. Přípojka veřejné kanalizace z plastových trub vedená z přilehlé komunikace. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného z přilehlé komunikace, sloupek měření je umístěn na hranici pozemku. 4. Přípojka plynu vedená ze stávajícího uličního řádu, k domu vedena z plynoměru umístěného v oplocení domu na hranici pozemku. 5. Dešťové vody svedeny do akumulační nádrţe s přepadem do vsakovací jímky 6. Zpevněné plochy betonové – provedeny z dlaţby BEST do štěrkového loţe, obrubníky z betonových tvarovek a palisád BEST. 7. Opěrné zdi situované na zahradě provedené z KB bloků vyztuţené ocelovou výztuţí. 8. Plot z kovových profilů, výplně z pozinkovaného pletiva potaţeného plastem. 9. Vrata svařovaná z ocelových pozinkovaných profilů, výplně tvořené dřevěnými plaňkami. 10. Vrátka svařovaná z ocelových pozinkovaných profilů, výplně tvořené dřevěnými plaňkami. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Přípojky byly nově zřízeny v době výstavby domu. Venkovní úpravy byly provedeny v roce 2014.

Trvalé porosty Zahrada je na většině plochy osazena okrasnými rostlinami, které jsou řádně a odborně ošetřeny. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

65

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu o půdorysných rozměrech 17,80 x 7,5 metru, výška stavby je od úrovně podlahy v 1.NP 7,45 metru. Stavba je zasazena do svaţitého pozemku. Dům je částečně podsklepený a má dvě nadzemní podlaţí. Vstup do domu je ze severní strany, kde na suterénní část navazuje technické zázemí. Střecha je sedlová s orientací štítů sever-jih. V suterénu se nachází technické zázemí – sklad, dílna a dvougaráţ, dále se zde nachází zádveří chodba, pracovna, technická místnost, sauna. V 1.NP je obytný prostor s kuchyňským koutem, spíţ, komora, WC, loţnice, šatna a koupelna, ve 2.NP jsou 2 pokoje, koupelna a galerie. Architektonické řešení je zaloţeno na moderní, jednoduché a střídmé formě rodinného bydlení s maximální funkčností. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má dvě nadzemní podlaţí a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou tvořené betonovými základovými pasy. Suterénní část je provedena ze severní strany z pohledového monolitického ţelezobetonu, ostatní části

suterény jsou

provedeny jako ţelezobetonové monolitické z vodostavebního betonu, stropní konstrukce nad 1.PP je také ţelezobetonová monolitická. Nosné zdivo nadzemních podlaţí je provedeno z vápenopískových bloků Quadro E v tl. 200 mm, dělící příčky jsou z vápenopískových bloků Quadro E v tl. 115 mm. Stropní konstrukce nad 1.NP je ţelezobetonová, monolitická v celkové tl. 250 mm. Zateplení obvodových stěn 1.NP a 2.NP je v celkové tloušťce 200 mm z izolantu z minerálních vláken. Izolace je vloţena do dřevěného roštu z trámků, první vrstva je provedena svisle, druhá vodorovně. Poté je provedeno svislé laťování a fasádu tvoří obklad z impregnovaných prken z modřínového dřeva. Nosná konstrukce střechy je provedena následovně – vrcholovou vaznici tvoří ocelový nosník HEB, který je v úrovni dělící příčky mezi galerií a pokojem podepřen ocelovým sloupkem, stejným způsobem je nosník podepřen i do nosné zdi u schodiště. Krokve jsou tvořeny z nosníků Steico v tl. 400 mm na západní straně a s dřevěných trámů na východní straně. Jako střešní krytina je pouţit titanzinkový plech. Vnitřní obklady jsou provedeny v technické místnosti, kuchyni, v obou WC a koupelně z keramických obkladů. Vnitřní schodiště je dřevěné, z bukového dřeva. Vnitřní dveře jsou 66

dřevěné, zárubně obloţkové. Okna jsou dřevěná opatřená izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou také dřevěné. Podlahy místností v prvním nadzemním podlaţí jsou pokryty keramickou dlaţbou, v podkroví laminátovou plovoucí nášlapnou vrstvou, v koupelně a WC je keramická dlaţba. Vytápění je ústřední, v 1. NP je proveden systém podlahového vytápění, v 1.PP a 2.NP jsou plechová topná tělesa, nástěnná, umístěná pod okny. Rozvod je dvoutrubní, provedený v mědi. Zdrojem je plynový kondenzační kotel se zásobníkem na ohřev teplé uţitkové vody. Elektroinstalace je světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvody vody jsou z plastových trubek. Zemní plyn je zaveden do technické místnosti. Vedení je provedeno v ocelových svařovaných trubkách. Svislé i leţaté kanalizační rozvody jsou provedeny z PVC KG trub. Venkovní přípojka je rovněţ provedena z tohoto materiálu. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovou varnou deskou, elektrickou troubou, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje plastovou obezděnou vanu s masáţními tryskami, keramická umyvadla a WC mísy. Záchody jsou splachovací, mechanismy splachování jsou skryté pod omítkou. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, centrální vysavač, rozvod sítě WiFi, televizní anténu.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho uţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna.

67

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka pro vlastní potřebu. V této lokalitě však trh s pronájmem rodinných domů není rozvinut v dostatečné míře. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití objektu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při odhadu trţní hodnoty je v tomto případě pouţita kombinace metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace metody porovnávací a nákladové.

68

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 726 000 Kč a je kalkulována následovně: 1248 * 1383 = 1 725 817 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v Tabulce I – Pozemek

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

Štěnovice 793/77, 793/13 Konvalinková 637 Štěnovice Štěnovice Plzeň-jih

X 1248 X

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Dobřany

2 3 Starý Plzenec Losiná

4 Losiná

Dobřany Dobřany Dobřany Plzeň-jih

Starý Plzenec Starý Plzenec Starý Plzenec Plzeň-jih

Losiná Losiná Losiná Plzeň-jih

1181700 909 1300

69

1294761 811 1596

Porovnávaný pozemek

Losiná Losiná Losiná Plzeň-jih

1086750 805 1350

Porovnávaný pozemek

1200000 889 1350

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry

31.3.2015 1 1300

Absolutní vlastnictví Bez věcných břemen Rodinný dům

Ano

31.3.2015 1 1596 Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9 1170 Absolutní vlastnictví 1 1170 Bez věcných břemen 1 1170 Rodinný dům

0,9 1437 Absolutní vlastnictví 1 1437 Bez věcných břemen 1 1437 Rodinný dům

0,9 1215 Absolutní vlastnictví 1 1215 Bez věcných břemen 1 1215 Rodinný dům

0,9 1215 Absolutní vlastnictví 1 1215 Bez věcných břemen 1 1215 Rodinný dům

1 1170

1 1437

1 1215

1 1215

Ano

Ano

Nejsou

Pravidelný Mírně svaţitý Uplná

Nezjištěna Autobus Výborné

Ano 1 1437

Nejsou 1 1170

Dobrá

31.3.2015 1 1350

Nabídka

1 1170 Nejsou

31.3.2015 1 1350

Ano 1 1215

Nejsou 1 1437

1 1215 Nejsou

1 1215

Horší

Dobrá Dobrá 1,1 1 1 1287 1437 1215 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 1287 1437 1215 Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý 0,95 1 1 1223 1437 1215 Úplná Úplná Úplná

1 1215 Dobrá 1 1215 Pravidelný 1 1215 Rovinný 0,95 1154 Úplná

1 1 1 1 1223 1437 1215 1154 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 1223 1437 1215 1154 Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 1223 1437 1215 1154 Výborné Výborné Výborné Výborné 1 1223

1 1437 Ne

1 1215

Ne

Ne

Neaplikováno

1 1 1 1 1223 1437 1215 1154 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 1223 1437 1215 1154

70

Ne

1 1154 Ne

Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1248 Menší viz. územní plán

Menší Menší Menší 1,1 1,1 1,1 1,1 1345 1581 1337 1270 Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 1345 1581 1337 1270

1383 1248 1 725 817

1345

1581

1337

1270

0

0

0

0

Kč

Tabulka 7 - Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Plzeň-jih v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 6 834 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v Tabulce II – Majetek jako celek.

71

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Štěnovice Losiná Zruč Čiţice Čiţice

Parcelní číslo

793/77, 793/13 Konvalinková 637 Štěnovice Losiná

Adresa nemovitosti Katastrální území

Obec Štěnovice Okres Plzeň-jih B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

Losiná Plzeň-jih

1248

Zruč

Čiţice

Čiţice

Zruč Plzeň- sever

Čiţice Plzeň-jih

Čiţice Plzeň-jih

1026

804

637

1462

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 383

1 383

1 383

1 383

1 383

Hodnota pozemku celkem

1725984

1418958

1111932

880971

2021946

131

201

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

218

Prodejní cena celkem

201

X

5 500 000 Kč

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Upravená hodnota

Absolutní

2818029

4968054

20304

31181

21512

24717

31.3.2015

31.3.2015

31.3.2015

31.3.2015

1

1

1

1

20304

31181

21512

24717

Ne

Vyuţití podle územního plánu

Nabídka

0,9

0,9

0,9

18273

28063

19361

22245

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

18273

28063

19361

22245

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Nabídka

0,9

Korekce Existence věcných břemen

Nabídka

Absolutní

Upravená hodnota

6 990 000 Kč

5862068

Korekce Vlastnická práva

3 699 000 Kč

4081042

Nabídka

Upravená hodnota

6 974 000 Kč

Korekce D. Právní údaje Druh transakce

188

Ne

Ne

1

1

1

1

18273

28063

19361

22245

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

72

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

1

1

18273

28063

19361

22245

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ano

1

1

1

1

18273

28063

19361

22245

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ano

Ne

Ne

1

1

1

1

18273

28063

19361

22245

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Výborná

1

1

18273

26660

19361

22245

Dobrý

Dobrá

1,1

0,95

18273

26660

21297

21133

Dobrý

1,05

1,15

1

20101

27993

24491

21133

Dobrá

Dobrá

1

1

20101

27993

24491

21133

Dobrý

Výborná

1

1

20101

27993

24491

21133

Dobrá

Dobrá

1

1

20101

27993

24491

21133

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

20101

27993

24491

21133

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrá

1

Výborná

Upravená hodnota

Dobrý

1

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrý

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Dopravní obsluţnost

Dobrá

1

Dobrý

Upravená hodnota

Podprůměrná Výborná

1,1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrná

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

1

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Průměrný

1

Průměrná

Upravená hodnota

Porovnatelná

0,95

Korekce

Technická vybavenost budovy

Porovnatelná

1

Dobrý

Upravená hodnota

Lepší

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20101

27993

24491

21133

73

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1

1

1

20101

27993

24491

21133

Korekce

Jiná korekce

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

20101

27993

24491

21133

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

N/A

1

Obdobná

Upravená hodnota

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

20101

27993

24491

21133

20101

27993

24491

21133

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

23429

Porovnávací hodnota celkem (bez 5 107 598 poz.) Kč Hodnota pozemku

1 725 984 Kč

Celková porovnávací hodnota

6 833 582 Kč

Tabulka 8- Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost reprodukovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V případě ocenění tohoto majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

74

Vzhledem k tomu, ţe se v této lokalitě trh s pronájmy rodinných domů prakticky nevyskytuje, tato metoda k odhadu trţní hodnoty nemovitosti v tomto případě nebude vyuţita. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.

75

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 9 100 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Konvalinková 637, Štěnovice 793/77, 793/13 Klasická, zděná 2 2 80 218 m2 2 nadzemní podlaţí, 1 podzemní podlaţí 430 m2 0,74 320 m2 1356 m3 5364 Kč/m3 7 273 584,00 Kč 0% 7 273 584,00 Kč 0% 7 273 584,00 Kč 0% 7 273 584,00 Kč

Vedlejší stavby Venkovní úpravy

0 Kč 100 000 Kč

Pozemek

1 726 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

9 099 584,00 Kč 9 100 000 Kč

Tabulka 9 - Nákladová metoda ((zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

76

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. březnu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše uvedených metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Metoda

INDIKACE ODHADU TRŢNÍ CENY NEMOVITOSTI Indikace [Kč] Váha [%] Váţený průměr [Kč]

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

9100000

90

8190000

nestanoveno

0

0

6834000

10

683400

Výsledná cena

8873400

Zaokrouhleno

8 873 000

Tabulka 10 - Indikace odhadu tržní ceny nemovitosti (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90%. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci pronajímán jen zřídka, trh s tímto majetkem není příliš rozvinut. Nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto nebyla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty a byla jí přisouzena kontribuce 0%. V případě nákladové metody, za pouţití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh, jak je tomu u porovnávací metody. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 10%, pouze jako korekce ceny zjištěné porovnávací metodou.

77

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. březnu 2015 reprezentována částkou: 8 873 000 Kč (slovy: osmmilionůosmsetsedmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, 78

ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z

majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by

mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a

omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

79

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe

mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Litohlavech, dne 31. března 2015

__________________ Radek Tycar

4.1.3. Dokumentace ke stavbě Výpisy z katastru nemovitostí

80

Snímek katastrální mapy

81

Půdorys 1.NP – rodinný dům

82

Půdorys 2.NP – rodinný dům

83

Půdorys 1.PP – rodinný dům

84

Svislý řez – rodinný dům

Fotodokumentace – rodinný dům

Obrázek 34 - pohled na východní stranu domu (foto vlastní)

85

Obrázek 35 - pohled na severní stranu domu (foto vlastní)

Obrázek 36 - pohled na jižní stranu domu (foto vlastní)

86

4.2. Bytový dům 4.2.1. Úvodní list Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako: BYTOVÝ DŮM č.p. 12 uvedený na listu vlastnictví č. 2020, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha nacházejícího se na adrese Heleny Malířové 12, 160 00 Praha 6 - Břevnov, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni 8.4.2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má poslouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit pro jiný účel, např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 2020, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.4.2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

87

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (8. dubnu 2015) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 11 nájemními byty. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Všechny byty v domě jsou pronajaty za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou na objektu ţádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě, zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování jsme vzali v úvahu následující faktory: polohu, velikost, vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí a celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

88

4.2.2. Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 12 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Břevnov, která je lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné o objekty občanské vybavenosti. Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu jek dispozici kompletní občanská vybavenost – hotely obchody, banky, sportovní areály apod. Zastávky městské hromadné dopravy jsou v nejbliţším okolí – autobus a tramvaj v dochůdné vzdálenosti v přilehlé ul. Bělohorská. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita je však omezená a není dostatečná pro potřeby všech nájemníků. Parkování ve vlastním objektu bytového domu není moţné. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, výhled je omezen okolní zástavbou činţovních domů ze stejného období.

Obrázek 37 - poloha domu (www.google.cz/maps)

89

Obrázek 38 - poloha domu (www.google.cz/maps)

OCEŃOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a jedinou podnikatelskou činností v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytových jednotek. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Objekt byl vybudován na přelomu 19. a 20. století. V roce 2010 byla provedena výměna původních dřevěných oken za plastová s izolačními dvojskly. V letech 2013-14 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce vnitřního dispozičního řešení stavby a kompletní oprava fasády. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 2405 o rozloze 244 m2 je převáţně zastavěn bytovým domem. Malá, nezastavěná část, tvoří část dvorku. Sousední pozemek parcelní číslo 2406 o rozloze 84 m2 tvoří s pozemkem č. 2405 jeden funkční celek a je vyuţit jako dvorek ve vnitrobloku. Oba pozemky jsou rovinné, pozemek č. 2405 má 90

obdélníkový tvar, pozemek č. 2406 má tvar trojúhelníku. Vzhledem ke skutečnosti, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 328 m2. Vedlejší stavby Na pozemku se nenachází ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizace. Dále je uvnitř vnitrobloku pozemek oddělen oplocením od vedlejších pozemků. Část dvorku je zpevněna a ohraničena betonovými obrubníky, část dvorku je zatravněna. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Architektonické a dispoziční řešení Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní na jih. Objekt má 1 podzemní podlaţí, 3 nadzemní podlaţí a půdu. Jedná se o klasický činţovní dům přelomu 19. a 20. století, základy jsou kamenné, zdivo 1PP smíšené (cihla + kámen). Zdivo ostatních nadzemních podlaţí cihelné, obvodové zdivo o tloušťce 600 mm směrem do ulice a dvorku, 450 mm stěny dělící přilehlé domy, střední nosné zdi 300 a 450mm. Stěny jsou omítané jádrovou omítkou a štukem. Stropní konstrukce nad 1PP a prostory hlavních podest a mezipodest jsou klenuté z cihelných valených kleneb. Ostatní stropní konstrukce jsou dřevěné trámové stropy s prkenným překládaným záklopem, škvárovým násypem s polštáři a prkenným pobitím. Krov je klasický dřevěný, tesařsky vázaný. Střešní krytina je z pálených tašek (bobrovek) s dvojím překrytím na prkenném bednění. Podkrovní prostor je nevyuţívaný. V části nad schodištěm je vikýř pro osvětlení schodiště. Stropy v nadzemních podlaţích jsou dřevěné trámové, po provedené rekonstrukci byly omítané rákosové podhledy nahrazeny sádrokartony. Stropy nad 1PP jsou z valených kleneb. V objektu se nachází jedno dvouramenné původní kamenné schodiště (kamenné stupně zazdívané do schodišťových zdí), které má lehce sešlapané stupně. Okna jsou plastová. 91

Ve 2.NP objektu jsou dva balkony, jeden směrem do dvora, druhý směrem do ulice. V prostorech domu jsou nové akustické příčky mezi byty, provedeny zděné příčky a sádrokartonové příčky s dvojím opláštěním. V místě koupelen a WC byl pouţit sádrokarton GKI. Pro poţadovaný akustický útlum mezibytových stěn (slabších neţ 300mm) bylo navrţeno dodatečné opláštění pomocí sádrokartonových desek na ocelovém kovovém roštu s akustickou izolací z minerálních vláken. Všechny omítky byly při rekonstrukci okopány a nahrazeny novými. Byly provedeny nové rozvody elektroinstalace. Pro zvýšení tuhosti a prostorové stability byl objekt staţen ocelovými táhly v úrovni stropních konstrukcí v příčném i podélném směru. Trhliny na fasádách a vnitřních stěnách byly zajištěny systémem Helifix – vlepované helikální výztuţe do dráţek ve zdivu. Během rekonstrukce byla provedena kompletní výměna stoupacích potrubí kanalizace (HT-systém), leţaté svody byly obnaţeny, zkontrolována a ponechány. Vodovodní leţaté potrubí bylo ponecháno, byly provedeny nové stoupačky a rozvody v bytech a byty byly opatřeny vlastními měřidly spotřeby vody. Stávající rozvody plynu byly ve veřejných prostorech zachovány, na hlavních podestách byly osazeny plynoměry pro jednotlivé byty. V jednotlivých bytech byly provedeny nové rozvody plynu. Ve všech bytech byly nově instalovány plynové kondenzační kotle s výkonem 5-24 kW s integrovaným zásobníkem TUV o objemu 45 l. Celkově bylo po přestavbě vytvořeno 11 nových bytových jednotek. Konstrukční prvky celého domu lze hodnotit jako standardní. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 9 bytů s dispozicí 2+KK (3 byty v kaţdém nadzemním podlaţí), jeden byt dispozice 2+KK a jeden byt 1+KK v prvním podzemním podlaţí. Podkroví je nevyuţité, plánovaná je vestavba další bytové jednotky.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

92

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho uţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití objektu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

93

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace všech tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 7 585 000 Kč a je kalkulována následovně: 328 m2 * 23125 = 7 584 970 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v Tabulce I – Pozemek TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Břevnov, Malířové 2405, 2406 Heleny Malířové 12 Břevnov Praha Praha 6

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Veleslavín

2 Břevnov, Fastrova

Liboc

3

Veleslavínská Fastrova Veleslavín Praha Praha 6

94

Břevnov Praha Praha 6

Porovnávaný pozemek 4 Veleslavín Veleslavínská

Liboc Praha Praha 6

Veleslavín Praha Praha 6

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

X

11750000 457 25711 8.4.2015 1 25711

328 X

Absolutní vlastnictví Bez věcných břemen Rodinný dům

Ano

7500000 298 25168 8.4.2015 1 25168 Prodej

Nabídka

Nabídka

0,9 23140 Absolutní vlastnictví 1 23140 Bez věcných břemen 1 23140 Bytový dům

1 25168 Absolutní vlastnictví 1 25168 Bez věcných břemen 1 25168 Bytový dům

0,9 22926 Absolutní vlastnictví 1 22926 Bez věcných břemen 1 22926 Bytový dům

0,9 23712 Absolutní vlastnictví 1 23712 Bez věcných břemen 1 23712 Bytový dům

1 23140

1 25168

1 22926

1 23712

Ano

Ano

Nejsou

Pravidelný Rovinný Uplná

Nezjištěna Autobus Omezené

Nejsou

Ano 1 22926

Nejsou 1 25168

1 23712 Nejsou

1 22926

Dobrá

Dobrá Dobrá 1 1 1 23140 25168 22926 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 23140 25168 22926 Mírně svaţitý Rovinný Rovinný 1,05 1 1 24297 25168 22926 Úplná Úplná Úplná

1 23712 Dobrá 1 23712 Pravidelný 1 23712 Mírně svaţitý 1,05 24898 Úplná

1 1 1 1 24297 25168 22926 24898 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 24297 25168 22926 24898 Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 24297 25168 22926 24898 Dobré Omezené Dobré Dobré 0,95 23082

Ne

Ano 1 25168

1 23140 Dobrá

22500000 854 26347 8.4.2015 1 26347

Nabídka

1 23140 Nejsou

6190000 243 25473 8.4.2015 1 25473

Ne

1 25168 Ne

95

0,95 21780 Ne

0,95 23653 Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 1 1 1 23082 25168 21780 23653 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 23082 25168 21780 23653

Neaplikováno

328 Obdobná viz. územní plán

23125 328 7 584 970 Kč

Obdobná Obdobná Větší 1 1 1 0,95 23082 25168 21780 22470 Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 23082 25168 21780 22470 23082

25168

21780

22470

0

0

0

0

Tabulka 11- Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v městské části Praha 6 v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 33 981 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v Tabulce II – Majetek jako celek.

96

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Bytový dům Břevnov

Bytový dům Břevnov

Bytový dům Dejvice

Bytový dům Břevnov

Bytový dům, Dejvice

2405, 2406

Adresa nemovitosti

Heleny Malířové 12

ul. 8. listopadu

Hošťálkova

Fastrova

Fetrovská

Katastrální území

Břevnov

Břevnov

Břevnov

Břevnov

Dejvice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

328

Hodnota za 1 m2 pozemku

287

23 125 Kč

Hodnota pozemku celkem

396

23 125 Kč

7585000

345

23 125 Kč

6636875

675

23 125 Kč

9157500

23 125 Kč

7978125

15609375

585

432

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

989

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

612

25 500 000 25 100 000 23 500 000 27 000 000 Kč Kč Kč Kč 18863125 15942500 15521875 11390625

X

Datum transakce

30822

29199

26533

26367

8.4.2015

8.4.2015

8.4.2015

8.4.2015

1

1

1

1

30822

29199

26533

26367

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Nabídka 1

0,9

27740

26279

26533

23730

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

27740

26279

26533

23730

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Prodej 0,9

Absolutní

Upravená hodnota Ne

Nabídka 0,9

Korekce

Existence věcných břemen

546

Ne

Ne

1

1

1

1

27740

26279

26533

23730

97

Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

27740

26279

26533

23730

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

27740

26279

26533

23730

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Bytový dům

1

Ano

Upravená hodnota Ne

Bytový dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Bytový dům

Ne

Ne

1

1

1

1

27740

26279

26533

23730

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Srovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Dobrá

1

1

27740

26279

26533

23730

Dobrý

Dobrá

1,05

1,1

27740

27593

27860

26104

Dobrá

Omezený

1,05

1

27740

27593

29253

26104

Dobrá

Dobrá

1

1

27740

27593

29253

26104

Omezená

1

0,95

26353

27593

29253

24798

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

26353

27593

29253

24798

Korekce

Atraktivita objektu

Průměrný

1

Omezená

Upravená hodnota

Omezený

0,95

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Omezený

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Dopravní obsluţnost

Dobrá

1

Průměrný

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrná

1

Dobrá

Upravená hodnota

Průměrný

1,05

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrý

1

Dobrá

Upravená hodnota

Srovnatelná

1

Výborný

Upravená hodnota

Srovnatelná

1

Korekce

Technická vybavenost budovy

Srovnatelná

Omezená

Omezená

Výborná

1

1

1

0,95

26353

27593

29253

23558

Dobrá

98

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

1

1

1

1

26353

27593

29253

23558

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1

1

1

26353

27593

29253

23558

Korekce

Jiná korekce

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

26353

27593

29253

23558

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

N/A

1

Obdobná

Upravená hodnota

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

26353

27593

29253

23558

26353

27593

29253

23558

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

26689 26 395 636 Kč 7 585 000 Kč 33 980 636 Kč

Tabulka 12 - Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost reprodukovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V případě ocenění tohoto majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace. 99

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě obvyklého trţního nájemného pro tuto lokalitu. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 26 090 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: METODA PŘÍJMOVÁ- PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

1 992 600

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

99630 1 892 970

Náklady na údrţbu

60 000

Pojistné

18 547

Daň z nemovitosti

9 500

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

10 000

Provozní náklady celkem

98 047

Provozní příjem

1 794 923

Rezervy na renovace

360 000

Čistý provozní příjem

1 434 923

Míra kapitalizace

5,5%

Indikovaná hodnota

26 089 509

Zaokrouhleno

26 090 000

Tabulka 13 - Metoda příjmová (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

100

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

101

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 24 197 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

Název Číslo pozemku

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Heleny Malířové 12, Praha 6 - Břevnov 2405 a 2406

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

120

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

30

Ekonomická ţivotnost

60 198 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 3 nadzemní podlaţí, podkroví (nevyuţité) 989 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,75

Celková podlahová plocha

738 m2

Celkový obestavěný prostor

3528 m3 6450 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

22 755 600,00 Kč

Fyzické opotřebení

-27%

16 611 588,00 Kč

Funkční nedostatky

0%

16 611 588,00 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

16 611 588,00 Kč

Stavby a venkovní úpravy

Pozemek

7 585 000 Kč

Indikovaná hodnota

24 196 588,00 Kč

Zaokrouhleno

24 197 000 Kč

Tabulka 14 - Nákladová metoda (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

102

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. dubnu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše uvedených metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: INDIKACE ODHADU TRŢNÍ CENY NEMOVITOSTI Metoda

Indikace [Kč]

Porovnávací metoda

33981000

Váha [%] 70

Váţený průměr [Kč] 23786700

Příjmová metoda

26090000

20

5218000

Nákladová metoda

24197000

10

2419700

Výsledná cena

31424400

Zaokrouhleno

31 424 000

Tabulka 15 - Indikace odhadu tržní ceny (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Ze zjištěných skutečností vyplývá, ţe všechny bytové jednotky je moţné pronajmout za trţní nájemné, nebyla zjištěna omezení, proto byla indikaci trţní hodnoty příjmovou metodou přisouzena při analýze finální hodnoty kontribuce 20%. V případě nákladové metody, za pouţití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh, jak je tomu u porovnávací metody. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 10%, pouze jako korekce ceny zjištěné porovnávací metodou. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. dubnu 2015 reprezentována částkou: 103

31 424 000 Kč (slovy třicetjedenmiliončtyřistadvacetčtyřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné 104

materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z

majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by

mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a

omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

105

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe

mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Litohlavech, dne 8. dubna 2015

__________________ Radek Tycar

4.2.3. Dokumentace ke stavbě Výpis z katastru nemovitostí

106

Snímek z katastrální mapy

107

Půdorys 1.PP

108

Půdorys 1.NP

109

Půdorys 2.NP

110

Půdorys 3.NP

111

Svislý řez

112

Fotodokumentace objektu

Obrázek 39- pohled z ulice H. Malířové (www.google.cz/maps)

Obrázek 40 - pohled z ulice H. Malířové (www.google.cz/maps)

113

C) ANALYTICKÁ ČÁST 5. Analýza trhu Pro účely zpracování analýzy trhu v této práci jsem si vybral okres Rokycany, ve kterém ţiji od svého narození a z hlediska znalostí je mi proto nejbliţší.

Obrázek 41 - poloha okresu Rokycany v ČR (zdroj: www.czso.cz)

5.1. Charakteristiky okresu 5.1.1. Popis okresu Okres Rokycany leţí ve východní části Plzeňského kraje a sousedí s okresy Plzeňsever, Plzeň-jih a Plzeň-město, Rakovník, Příbram a Beroun. Svým počtem obyvatel je nejmenší nejen v kraji, ale po okrese Jeseník i v České republice. Rozkládá se na ploše 575 km2 a k 1.1. 2013 v něm trvale ţilo 47 458 obyvatel. Ve směru východ-západ měří okres přibliţně 22 km, ve směru sever-jih cca 36 km. Jihovýchodní část má místa s nadmořskou výškou převyšující 600 m, západní a severní část okresu má nadmořskou výšku niţší, v řadě míst nedosahuje 300 m. Jiţní část okresu je tvořena zalesněným pásmem Brd, střední část pásmem kopců sopečného původu Radeč. V okrese se nevyskytují významnější vodní plochy. V severní části tvoří část hranice řeka Berounka. Za zmínku stojí jen řeka Klabava, která se těsně za hranicemi okresu vlévá do řeky Berounky na území okresu Plzeň-sever. Rozsáhlá 114

rybniční soustava se vyskytuje kolem Zbiroţského potoka. Výměra největších se pohybuje okolo 50 ha a slouţí převáţně k chovu ryb. Další vodní plochou je zatopený povrchový důl po těţbě ţelezné rudy u Ejpovic a po těţbě černého uhlí u Radnic. Stavební materiály, jako je písek a kámen, jsou dobývány v menším měřítku. Za zmínku stojí lom u Těškova a Třebnušky. Na území okresu je 24 maloplošných chráněných území, které zaujímají plochu 504 ha. Na dalších 103 ha se nalézá 15 přírodních památek a na 147 ha 6 přírodních rezervací. Obyvatelstvo se koncentruje především v okresním městě, kde ţije téměř třetina z celkového počtu obyvatel okresu. Růst obyvatel byl však zaznamenán i v dalších průmyslových centrech okresu, jako je Hrádek, Strašice a Zbiroh. V současné době je v okrese Rokycany 68 obcí, z toho 6 se statutem města (Hrádek, Mirošov, Mýto, Radnice, Rokycany a Zbiroh). Hlavní dopravní tepnou, která prochází územím okresu, je 26 km dálnice D5 mezi Plzní a Prahou. Vzhledem k tomu, ţe dříve procházelo toto dopravní spojení okresním městem, došlo k výraznému zlepšení jak dopravní situace, tak i ovzduší. Odklonění dopravy mělo určitý vliv na rozvoj sluţeb. Významnou dopravní tepnou je elektrifikovaná ţelezniční trať Praha-Plzeň procházející okresem ve směru východ – západ. V současné době probíhá její modernizace. Charakter okresu je průmyslově - zemědělský. K zemědělské výrobě bylo vyuţíváno k 31. 12. 2009 celkem 26 795 ha zemědělské půdy, z toho 19 902 ha orné půdy, kterou obhospodařují Kladrubská a.s., Zbiroţská a Příkosická zemědělská a.s, Osecká zemědělská a obchodní společnost a soukromě hospodařící rolníci. Nejvýznamnějšími zemědělskými plodinami jsou řepka olejná, luskoviny na zrno, brambory a obilniny. Z trvalých kultur jsou významné ovocné sady, kde se pěstují hlavně zimní odrůdy jablek. V ţivočišné výrobě převaţuje chov skotu. Významný je i chov prasat, slepic a ostatní drůbeţe. Výměra lesní půdy (24 895 ha) k 31. 12. 2009 představovala 43,3% z celkové výměry okresu. O lesní hospodářství se starají v rámci restitucí společnosti, Lesy ČR a soukromé osoby, např. Ing. Jerome Colloredo-Mannsfeld-Lesní a rybniční správa. Rokycansko v minulosti patřilo k oblastem s rozvinutou ţelezářskou výrobou. V současné době se hutnictvím ţelezných kovů zabývají Ţelezárny Hrádek (jiţ jen ve velmi omezeném mnoţství ve srovnání s předchozími lety) a Slévárna Strašice, hutnictvím neţelezných kovů Kovohutě Rokycany. Autokomponenty jsou vyráběny v závodech Borgers CS, EuWe Eugen Wexler a Hutchinson v Rokycanech. Při sjezdu z dálnice D5 je na okraji města Rokycan vybudován nový závod na výrobu vlnitého papíru - Prowell. V obci 115

Holoubkov jsou další dva průmyslové závody – Olbrich a Weiler, u sjezdu z D5 u obce Mýto byl vybudován závod Carrier, který se zabývá výrobou chladících zařízení. Další průmyslová zóna se nachází u obce Volduchy, kde je jedna z poboček firmy Borgers CS a logistické středisko Duvenbeck. Zapomenout nelze ani na lokalitu v okolí sjezdu u obce Ejpovice, kde je významné logistické centrum firmy Geis. Míra registrované nezaměstnanosti dosáhla v okrese k 30. 11. 2014 hodnoty 5,3%. Z hlediska vybavení okresu Rokycany zdravotnickými zařízeními zde v roce 2009 fungovala 1 nemocnice, 16 samostatných zdravotnických zařízení, 1 odborný léčebný ústav a 11 lékáren.

Obrázek 42 - mapa okresu Rokycany (www.czso.cz)

5.1.2. Trh s nemovitostmi Okres Rokycany je moţné z hlediska trhu rozdělit na několik částí. První z nich je samotné město Rokycany, druhou jsou přilehlé obce jako Kamenný Újezd a Hrádek, které přímo navazují na město Rokycany, dále pak obce Mirošov, Osek a několik menších 116

přilehlých obcí, třetí částí jsou obce patřící do rozvojové zóny kolem dálnice D5, kam lze zařadit obce Ejpovice, Volduchy, Holoubkov, Zbiroh a obce Břasy a Radnice, které jsou však díky horší dostupnosti průmyslově slabší. Poslední, čtvrtou částí lze označit obce na severu a jihu regionu, které jsou závislé převáţně na zemědělské výrobě a je zde absence průmyslové výroby.

5.1.3. Pozemky V centru města se volné pozemky prakticky nevyskytují. Poslední zaznamenaný prodej proběhl někdy v r. 2010 a jednalo se o pozemek u Malého náměstí. Pozemek byl vyuţit k výstavbě domu s bytovými jednotkami. Cena pozemku byla kolem 3500 Kč/m2. Pozemky se neobchodují ani v okolí centra. V některých případech jsou nabízeny pozemky s niţší hodnotou, které jsou v zátopové oblasti kolem Padrťského potoka. Volné stavební pozemky v katastru města jsou nabízeny jen minimálně a díky tomu cena některých dosahuje aţ 1800,-Kč/m2. Developerská výstavba v obci zůstala na minimální úrovni, rezidenční výstavba probíhala v posledních letech mezi Rokycany a Borkem, dále v lokalitě bývalých kasáren. Nově vznikají lokality určené pro bydlení u tzv. příbramské cesty, kde však chybí potřebná infrastruktura. Další lokalitou jsou pozemky Pod Čilinou, která byla dříve převáţně určena pro výstavbu rekreačních chat. V současné době je pro tuto lokalitu schválený regulační plán, přípravy pro výstavbu zatím neprobíhají kvůli rozdílnému vlastnictví pozemků. Další lokalitou jsou pozemky u letiště. Tato část sousedí s veřejným letištěm, jehoţ provoz není nijak výrazný. V blízkosti se také nachází dálnice D5. Přestoţe se díky těmto omezením mohla zdát tato lokalita jako nepříliš vhodná, všechny pozemky jiţ byly rozprodány a na některých uţ proběhla výstavba rodinných domů. Ceny pozemků se pohybují v rozmezí 800 – 1700 Kč/m2. Pozemky pro průmyslovou výstavbu jsou obchodovány jen minimálně, převáţně jsou vyuţívány pozemky města, které tyto pozemky pronajímá nebo prodává za symbolický poplatek. V současné době není uvaţována stavba dalších průmyslových objektů v okolí města. Moţností je vyuţití stávajících areálů, které jiţ nejsou k průmyslové výrobě vyuţívány, tzv. brownfieldy. Ceny pozemků pro individuální rekreaci se pohybují v rozmezí 200 aţ 600 Kč/m2.

117

V obcích navazujících přímo na město Rokycany klesá poptávka a ceny nemovitostí přímou úměrou se vzdáleností od města Rokycany. Pozemky v těchto lokalitách jsou oblíbeny a ţádány pro stavbu rodinných domů zejména z důvodu nedostatku vhodných pozemků přímo ve městě Rokycany a zároveň niţší cenové hladiny neţ přímo ve městě. Cenové rozpětí pozemků je v rozmezí 700 aţ 1100 Kč/m2, v ojedinělých případech aţ 1300 Kč/m2. Rovněţ v obcích v rozvojové zóně kolem dálnice D5 jsou pozemky pro stavbu rodinných domů oblíbeny a ţádány ze stejného důvodu jako u předchozí lokality, nedostatku vhodných pozemků přímo ve městě Rokycany a niţší cenové hladině. Cenové rozpětí pozemků je v rozmezí 500 aţ 800 Kč/m2, v některých případech aţ 1100,-Kč/m2. Poslední část okresu, severní a jiţní část, které jsou převáţně orientovány na zemědělství a dřevozpracující a řemeslnou výrobu, a kde průmyslová výroba prakticky chybí, je i cena pozemků ovlivněna zejména vyšší nezaměstnaností a slabší ekonomickou silou obyvatelstva. Pozemky se v této oblasti pohybují v cenách 100 aţ 300 Kč/m2, ve výjimečných případech můţou dosáhnout k cenám aţ 400 Kč/m2. Záleţí hlavně na stupni zasíťování pozemků. Faktorem sniţujícím cenu je i horší dostupnost do okresního města. Ceny zemědělské půdy se v rámci celého okresu pohybují v rozmezí 15-30 Kč/m2. V posledních letech byl zaznamenán nárůst cen způsobený vyšší ziskovostí díky dotacím z EU.

5.1.4. Byty Přímo ve městě Rokycany se obchodují byty převáţně ve starší zástavbě. Jedná se o zděné a panelové bytové domy. Cena bytů byla ovlivněna v posledních letech převodem městských bytů na bytová druţstva a tím došlo ke zvýšení nabídky a zároveň i ke sníţení cen. Díky malé nabídce před několika lety byla cena bytů na úrovni nedalekého krajského města Plzně. Před několika lety byla dokončena výstavba nových bytů ve středu města, u Malého náměstí, kde v současné době probíhá výstavba druhé fáze tohoto projektu. Dále byla provedena rekonstrukce původně plánovaného a dlouhodobě rozestavěného objektu kulturního v ul. Šťáhlavská na bytové jednotky. V současné době jsou zde všechny bytové jednotky rozprodány. Další byty nově vznikly v objektu bývalých kasáren přestavbou původních vojenských objektů. Ceny bytů v novostavbách se pohybují v cenových relacích:

118

Byt 1+kk

1 000 000,- aţ 1 400 000,-

Byt 2+kk

1 400 000,- aţ 1 800 000,-

Byt 3+kk

1 800 000,- aţ 2 500 000,-

coţ je v rozmezí 25 000,- aţ 31 000,-Kč/m2. Byty ve starší zástavbě se pohybují v cenové relaci:

Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

500 000,- aţ 750 000,750 000,- aţ 1 100 000,1 000 000,- aţ 1 250 000,1 250 000,- aţ 1 600 000,-

coţ je v rozmezí 15 000,- aţ 22 000,-Kč/m2. V lokalitě přímo navazující na město Rokycany jsou nabízeny převáţně byty ve starší zástavbě, novostavby zde nebyly v poslední době realizovány. Bytové jednotky jsou zde v poslední době vyhledávány díky dobré dostupnosti města a díky vyšší cenové úrovni prodávaných bytů přímo ve městě Rokycany. Ceny bytů se pohybují v cenové relaci:

Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

350 000,- aţ 500 000,500 000,- aţ 700 000,700 000,- aţ 900 000,800 000,- aţ 1 100 000,-

coţ je v rozmezí 10 000,- aţ 16 000,-Kč/m2. V rozvojové lokalitě kolem D5 jsou nabízeny pouze starší byty, nové bytové domy nebyly v posledních letech v této lokalitě budovány. Jedinou výjimkou jsou bytové domy v obci Kařez a plánovaný projekt výstavby bytových domů v obci Mýto, který však ještě nezačal. Ceny bytů se pohybují v cenové relaci:

Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

350 000,- aţ 500 000,500 000,- aţ 750 000,600 000,- aţ 900 000,800 000,- aţ 1 100 000,119

coţ je v rozmezí 10 000,- aţ 16 000,-Kč/m2.

V severní a jiţní části okresu se trh s byty prakticky nevyskytuje. 5.1.5. Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je ve městě Rokycany ovlivněna nedostatkem pozemků pro výstavbu. Cena rodinných domů se pohybuje v rozmezí 2,5 aţ 4,5 mil. Kč. Ceny rodinných bytů se nacházejí dlouhodobě na této úrovni. V přilehlých lokalitách je cena rodinných domů o něco niţší. U starších rodinných domů se pohybuje v rozmezí 1 mil. aţ 2,5 mil., novostavby se standardně obchodují v cenové úrovni kolem 3 mil. Kč. Novostavby s nadstandardní úrovní jsou nabízeny v cenách kolem 5 milionů, tento typ objektů je však prakticky nemoţné prodat. V obci Osek proběhl před cca 5 lety developerský projekt výstavby asi 30 rodinných domů. Do současné doby nebyla čtvrtina domů rozprodána. Přednost je dávána individuální výstavbě s vlastním dispozičním řešením domu. V rozvojové lokalitě kolem D5 se obvyklá cena starších rodinných domů pohybuje v rozmezí 800 tisíc aţ 2,5 mil. Novostavby jsou obchodovány v cenové úrovni kolem 3 mil. Kč, výjimečně lze dosáhnout na cenu 4 mil. Kč. Poptávka v této oblasti je však převáţně po starších rodinných domech. V severní a jiţní části je trh s rodinnými domy určenými k trvalému bydlení velmi nízký. Ceny jsou v rozmezí 500 tisíc aţ 1,5 mil. Kč. Většina obchodovaných domů je určená k rekreačnímu bydlení. 5.1.6. Nájmy V obci Rokycany je poptávka po pronájmu bytů dlouhodobě stabilní a mírně převyšuje nabídku. Pronájmy se pohybují v těchto cenových relacích: Byt 1+kk, 1+1 Byt 2+kk, 2+1 Byt 3+kk, 3+1

4000,- aţ 6000,-/měsíc 6000,- aţ 8000,-/měsíc 7000,- aţ 10000,-/měsíc

120

Jedná se o tzv. studené nájemné. Pronájem rodinných domů se vyskytuje jen v minimálním mnoţství. V případě nájmu se cena pohybuje v závislosti na kvalitě bydlení od 8 000,- do 15 000,-Kč. V lokalitách přímo navazujících na město Rokycany se pronajímají standardně bytové jednotky v bytových domech. Nájemné je cca o 10-20% niţší neţ v samotném městě. Rodinné domy se však pronajímají ojediněle. V případě, ţe k pronájmu dojde, je obvyklá cena v rozmezí 7 000,- aţ 12 000,-Kč. Stejná situace je i v rozvojové lokalitě kolem dálnice D5. Byty v bytových domech se pronajímají v cenové úrovni o cca 15-25% niţší neţ ve městě Rokycany. Trh s pronájmem rodinných domů je rovněţ velmi výjimečný a cenová relace těchto pronájmů je v rozmezí 7 000,- aţ 12 000,-Kč. V severní a jiţní části okresu se nájemní bydlení v bytových domech ani rodinných domech prakticky nevyskytuje.

5.1.7. Objekty individuální rekreace Poptávka po rekreačních objektech ve městě Rokycany a jeho okolí je poměrně vysoká. Zájem je hlavně ze strany obyvatel ţijících v bytových domech. V okolí města Rokycany je nejvíce ţádaná lokalita v oblasti Pod Čilinou díky její výhodné poloze v blízkosti města. Ceny rekreačních chat se pohybují v rozmezí 200 000,- aţ 750 000,-Kč. Velmi oblíbenou lokalitou pro rekreační bydlení je oblast v okolí řeky Berounky a oblast CHKO Křivoklátsko v severní části okresu. Poptávka je po rekreačních chatách různého typu i po objektech, které dříve slouţily k trvalému bydlení. V současné době jsou vyhledávány hlavně občany z větších měst díky jejich poměrně dobré dostupnosti. Ceny rekreačních chat se pohybují v závislosti na jejich typu od 50 000,- do 300 000,-Kč. Ceny objektů slouţících dříve k trvalému bydlení lze nalézt v cenové relaci od 200 000,-Kč do 1 000 000,-Kč. 5.1.8. Průmyslové objekty Trh s průmyslovými objekty je v oblasti města Rokycany minimální, průmyslové haly jsou převáţně řešeny vlastní výstavbou hal na pronajatých pozemcích. V budoucnu se očekává spíše vyuţití dnes jiţ nefunkčních areálů, tzv. brownfieldů.

121

5.1.9. Administrativní budovy Trh s administrativními budovami není rozvinutý v celém okrese. Je ovlivněn blízkostí krajského města Plzně, kde má sídlo většina organizací. V Rokycanech mají tyto firmy jen menší regionální pobočky. 5.1.10. Prodejní prostory V Rokycanech jsou k pronájmu prostory pro sluţby určené místní obyvatelstvu a obyvatelstvu z okolních obcí. Ceny pronájmu v centru města se pohybují v rozmezí 500,- aţ 1000,-Kč/m2/rok. Ceny pronájmu mimo centrum města v komerčně méně zajímavých lokalitách se pohybují v rozmezí 200,- aţ 600,-Kč/m2/rok.

5.2. Výhled do budoucna, perspektiva trhu Na dlouhodobý vývoj cenové hladiny trhu nemovitostí mají vliv zejména následující ekonomické ukazatele: -

celkový vývoj hospodářství v ČR

-

vývoj úrokové míry

-

nezaměstnanost

-

míra ochoty poskytování úvěrů ze strany bankovních domů

Zatímco první dva ukazatele mají vliv na celém území České republiky přibliţně stejný, vliv nezaměstnanosti má v jednotlivých regionech rozhodující vliv na vývoj trţních cen jednotlivých komodit. Z tohoto důvodu bude vývoj nezaměstnanosti v okrese velmi důleţitý. Důleţitým faktorem pro hospodářský rozvoj okresu Rokycany je dálnice D5. V blízkém okolí bylo postaveno několik větších průmyslových podniků, hlavně díky jejich výborné dopravní dostupnosti. V těchto podnicích, které jsou zaměřeny převáţně na výrobu součástek do automobilů, našlo uplatnění velké mnoţství obyvatel okresu, ale zároveň i cizinců. Důleţitým faktorem na rozvoj trhu má i blízkost krajského města Plzeň, které je velmi dobře dostupné právě po dálnici D5. Hlavně průmyslová zóna na Borských polích je velkým zdrojem nových pracovních míst. S postupným oţivením ekonomiky, ke kterému došlo v posledních letech po letech ekonomického propadu trvajícího od roku 2008, je nárůst pracovních míst a sniţování míry nezaměstnanosti, patrný. Lidské zdroje v okrese nestačí, a 122

protoţe ochota stěhovat se za prací z regionů s vyšší nezaměstnaností stále roste, lze předpokládat, ţe to povede ke zvýšené poptávce po nájemním bydlení a současně i k tlaku na růst cen nájemného. Tyto ukazatele by poté mohly mít vliv na investice do nájemního bydlení a růstu poptávky po bytech, a to zejména v Rokycanech. Pozitivním údajem je i kontinuální nárůst počtu obyvatel trvale ţijících v okrese. V dlouhodobém horizontu lze předpokládat, ţe díky rozvinutému průmyslu, zejména tomu automobilovému, a dobrým pracovním podmínkám, bude nezaměstnanost setrvávat výrazně pod průměrem v České republice a dokonce i v krajském městě Plzni. Z tohoto důvodu lze očekávat i růst ceny nemovitostí, které by se měly dostat zpět na úroveň před ekonomickou krizí trvající od roku 2008, kdy došlo k poklesu cen bytů a rodinných domů v okrese o cca 10 aţ 15%. Celkový vývoj bude závislý hlavně na vývoji celé ekonomiky a úrokové míry, přesto však lze očekávat, ţe růst cen nemovitostí bude v průměru vyšší neţ průměrný růst cen nemovitostí na celorepublikové úrovni. Stejně tak lze předpokládat, ţe pozitivní vliv dálnice D5 přivede do oblasti další investory. V této rozvojové zóně kolem dálnice pak lze očekávat vyšší poptávku po volných stavebních pozemcích a dojde ke zvýšení poptávky po nemovitostech a případně i po nájemním bydlení. Lze očekávat mírný růst výstavby rodinných domů hlavně z důvodu niţší ceny pozemků ve srovnání s krajským městem. Pozitivní vývoj ekonomiky by mohl přispět ve střednědobém horizontu i k nárůstu bytové výstavby v menších městech okresu. V severní a jiţní části okresu naproti očekávanému pozitivnímu vývoji u dříve zmíněných lokalit, nelze z dlouhodobého hlediska předpokládat vývoj trhu s nemovitostí směrem nahoru. Spíše je zde předpoklad, ţe se vývoj cen nebude odlišovat od republikového průměru. Stejný trend lze očekávat i v oblasti cen lesních a zemědělských pozemků.

5.3. Závěr analytické části Okres Rokycany je i přes svoji menší rozlohu z hlediska trhu nemovitostí trhem rozmanitým. Lze zde najít lokality, které jsou velmi poptávané. Jedná se zejména a centrum okresního města a jeho přilehlé okolí. Na druhou stranu zde lze najít lokality, které jsou závislé na centrech okresního významu, ale i lokality, které jsou ovlivněny centry mimo region (Plzeň, Beroun, případně i Praha). Z celkového pohledu nelze okres Rokycany hodnotit samostatně, protoţe okres nemá dostatečnou sílu, aby cenově ovlivňoval okresní okresy. Je velice nutné sledovat vývoj cen v okolních oblastech, na kterých je okres Rokycany závislý.

123

Jedná se hlavně z jedné strany o krajské město Plzeň a na druhé straně na navazující část okresu Beroun.

124

6. Závěr V současné době roste počet objektů, kde jsou nové, progresivní materiály vyuţívány. Pouţití progresivních materiálů nejen ţe trţní hodnotu nemovitosti zvyšuje, ale zároveň přispívá ke sniţování provozních nákladů objektu. Jak jiţ bylo řečeno na začátku této práce, v nejbliţší době bude pouţití progresivních materiálů přímo vyţadováno, protoţe bez jejich vyuţití by nebylo moţné dosáhnout poţadovaných parametrů staveb. Přestoţe ceny energií v posledních letech mírně klesaly, mohlo by se zdát, ţe není vyuţívání těchto materiálů prioritou. Tento trend však není z dlouhodobého hlediska udrţitelný a proto je jasné, ţe pouţívání materiálů s lepšími vlastnostmi jak v oblasti energetické úspornosti, tak v ostatních oblastech, je nezbytné. Zde je třeba zdůraznit, ţe ocenění se nesoustředí na samotné progresivní materiály a konstrukce, ale na parametry celé stavby, které jsou jejich pouţitím získány. Pokud jsou tyto prvky špatně pouţity, stavba tím nic nezíská a v horším případě se jen zbytečně prodraţí nebo dojde i ke zhoršení ve srovnání s vlastnostmi běţných staveb a její hodnota se tedy nijak neliší od staveb standardních. V případě, ţe jsou progresivní materiály pouţity koncepčně, vede jejich pouţití ke zvýšení trţní hodnoty stavby. Cílem této práce bylo potvrdit si nebo vyvrátit, zda pouţití progresivních materiálů má vliv na trţní hodnotu nemovitosti. V této fázi práce je jiţ moţno říct, ţe naše hypotéza byla získanými daty jednoznačně potvrzena.

125

Zdroje: Seznam pouţité literatury

Tištěné monografie: 1.

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 3. vyd. 1995. ISBN 80-

85867-92-3. 2.

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti (Oceňování a právní vztah).

1996. ISBN 80-7201-017-4. 3.

HERALOVÁ, SCHNEIDEROVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 2008.

ISBN 978-80-01-04032-4. 4.

HRÁZSKÝ, J., KRÁL, P.: Technologie výroby aglomerovaných materiálů. 1.

vyd. Brno: Mendelova zemědělské a lesnická univerzita, 2000. ISBN 80-7157-428-7 5.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014.

ISBN 978-80-87576-77-9. 6.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. ISBN 978-80-

7265-101. 7.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-80-7265-

128-3. 8. SVOBODA, Luboš; kolektiv. Stavební hmoty, 3. vydání 2013. ISBN 978-80-2604972-2 9.

TYWONIAK, Jan: Nízkoenergetické domy, Principy a příklady. Grada, 2005.

ISBN 80-247-1101-X. 10.

TYWONIAK, Jan a kolektiv: Nízkoenergetické domy 2, Principy a příklady.

Grada, 2008. ISBN 978-80-247-2061-6 11.

TYWONIAK, Jan a kolektiv: Nízkoenergetické domy 3, nulové, pasivní a

další. Grada, 2012. ISBN 978-80-247-3832-1 126

12.

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1996.

ISBN 80-902109-0-2.

Legislativní dokumenty: 1.

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých

zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868-2877. 2. ČESKO. Zákon č.406/2000 Sb., ze dne 25. října 2000 o hospodaření energií a o změně a doplnění dalších zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2000, částka 115, s. 5314-5319 3. ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů 2013, částka 173, s. 7422-7612.

Elektronické dokumenty: 1.

Tepelné

ztráty

[online].

Energetický

poradce

PRE.

Dostupné

z:

http://www.energetickyporadce.cz/cs/uspory-energie/tepelne-ztraty/ 2.

Izolační trojsklo a jeho pouţití [online]. Stavebnictví 3000.cz. © 2014–2015

[cit. 2006-05-05]. Dostupné z: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/izolacni-trojsklo-ajeho-pouziti/ 3.

Okna a dveře pro pasivní domy [online]. Centrum pasivního domu. © 2006-

2014 [cit. 2009-07-10]. Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/okna-a-dvere-pro-pasivnidomy/t385 4.

Moţnosti provádění hydroizolací spodní stavby [online]. ASB-portal.cz

odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit. 2012-05-24]. Dostupné z: http://www.asbportal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/hydroizolace/moznosti-provadeni-hydroizolacispodni-stavby 127

5. Zaloţení pasivního domu v ekonomických souvislostech [online]. Atelier DEK znalecký ústav, akreditovaná zkušební laboratoř. 2015 © DEK, a.s. Dostupné z: http://atelierdek.cz/zalozeni-pasivniho-domu-v-ekonomickych-souvislostech-333 6. Ekonomický návrh výztuţe vodotěsných ţelezobetonových konstrukcí s pouţitím krystalizační přísady XYPEX® [online]. © 2014–2015 [cit. 2008-05-13]. Dostupné z: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/ekonomicky-navrh-vyztuze-vodotesnychzelezobetonov/ 7. Jak na efektivní zakládání pasivních domů? [online]. TZB-info. © 2001-2015 [cit. 2014-07-03]. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/pasivni-domy/11435-jak-na-efektivnizakladani-pasivnich-domu 8.

Vícevrstvé zdicí materiály mají budoucnost otevřenou [online]. ASB-portal.cz

odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit. 2010-06-23].

Dostupné z:

http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/cihly-tvarnice/vicevrstve-zdicimaterialy-maji-budoucnost-otevrenou 9. Zdění z broušených cihel plněných minerální vlnou [online]. ASB-portal.cz odborný stavební portál. © JAGA Group s.r.o. [cit. 2014-07-07]. Dostupné z: http://www.asbportal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/cihly-tvarnice/zdeni-z-brousenych-cihel-plnenychmineralni-vlnou 10. Cihla budoucnosti [online]. Wienerberger. © 2015 by Wienerberger AG. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/cihla-budoucnosti 11. KMB Sendwix [online]. KM BETA. 2013 © KM Beta a.s. Dostupné z: http://www.kmbeta.cz/sortiment/info_SENDWIX.html 12. Vše o LIVETHERMU [online]. LIVETHERM Zdivo stropy komíny. Copyright 2014 BETONOVÉ STAVBY - GROUP, s.r.o. Dostupné z: http://www.betonstavby.cz/cz/vseo-livethermu/vlastnosti 13. Zateplovací systémy ETICS [online]. TZB- info. © 2001-2015. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/tepelne-izolace/ 14. Nadkrokevní izolace - Izopir SATJAM [online]. z: http://www.satjam.cz/nadkrokevni-izolace-izopir-145.html 128

SATJAM. Dostupné

15. Domy z nového materiálu, kterého je všude dost, zaujmou svou nevšedností [online].

Novinky.cz.

Copyright

©

2015

Seznam.cz,

a.s.

Dostupné

z:

http://www.novinky.cz/bydleni/tipy-a-trendy/351449-domy-z-noveho-materialu-ktereho-jevsude-dost-zaujmou-svou-nevsednosti.html 16.

Okres

Rokycany

[online].

Cs.wikipedia.org.

Dostupné

z:

http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Rokycany 17. Flexibuild rodinný dům za cenu bytu [online]. Flexibuild.cz. © 2009 Flexibuild s.r.o. Dostupné z WWW http://www.flexibuild.cz/cz/material/ 18. Základní charakteristiky modifikovaného dřevoplastového kompozitu Autor: Ing. Anna Benešová, Ing. Jan Vaněrek, Ph.D., prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., VUT v Brně, Fakulta stavební | Recenzent: doc. Ing. Petr Kuklík, CSc., ČVUT Praha. TZB- info. © 20012015

[cit.

2013-05-06].

Dostupné

z:

www.tzb-info.cz/9864-zakladni-charakteristiky-

modifikovaneho-drevoplastoveho-kompozitu 19. Charakteristika okresu Rokycany [online]. Český statistický úřad, ČSÚ v Plzni. Dostupné z: http://www.czso.cz/xp/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_rokycany 20. Co je pasivní dům? [online]. Centrum pasivního domu. © 2006-2014 [cit. 201404-26]. Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/co-je-pasivni-dum/t2 21. Trend report [online].

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Dostupné z:

http://artn.cz/assets/files/trend-report-2014.pdf 22. SunGuard PVGU – sklo s fotovoltaickým systémem od Guardianu [online]. TZBinfo.

©

2001-2015

[cit.

2012-11-04].

Dostupné

z:

http://stavba.tzb-info.cz/okna-

dvere/111385-sunguard-pvgu-sklo-s-fotovoltaickym-systemem-od-guardianu 23. Průsvitný beton – Litracon [online]. ASB-portal.cz odborný stavební portál. © JAGA

Group

s.r.o.

[cit.

2011-10-24].

Dostupné

z:

http://www.asb-

portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/beton/prusvitny-beton-litracon-light-transmittingconcrete 24. Nová fotovoltaická střešní folie Fatrasol [online]. tzb-info.cz. © 2001-2015 [cit. 2011-10-24].

Dostupné

z:

http://stavba.tzb-info.cz/izolace-strechy-fasady/108670-

fotovoltaicke-foliove-strechy-fatrasol-kombinuji-vyrobu-elektriny-a-hydroizolacni 129

25. Stavíme enrgeticky úsporný dům (III) [online]. TZB-info.cz. © 2001-2015 [cit. 2003-10-14]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/1658-stavime-energeticky-usporny-dum-iii 26.

Kompozitní

materiály

na

bázi

dřeva

[online].

Praha.

Dostupné

z

www.vizage.cz/files/KOMPOZITNI_MATERIALY_NA_BAZI_DREVA 27. Časopis Beton, technologie, konstrukce sanace Ročník: devátý, číslo: 2/2009 (vyšlo dne 14. 4. 2009); SKLOVLÁKNOBETON e-GRC: NOVÁ CESTA KE ZLEPŠENÍ ČISTOTY FASÁD A KVALITY OVZDUŠÍ NAŠICH MĚST; Peter J. M. Bartos

Seznam obrázků: Obrázek

1

-

úniky

tepla

jednotlivými

částmi

stavební

konstrukce

(www.energetickyporadce.cz) .................................................................................................. 12 Obrázek 2 - místo možného vzniku tepelného mostu v patě zdiva (http://stavba.tzbinfo.cz) ...................................................................................................................................... 15 Obrázek 3 - použití tvarovky Schöck Novomur (http://stavba.tzb-info.cz) ..................... 16 Obrázek 4 - pěnové sklo a kamenivo Liapor (http://stavba.tzb-info.cz) ......................... 16 Obrázek 5-Kari síť na zhutněném pěnovém skle před betonáží ŽB desky (http://stavba.tzb-info.cz) ......................................................................................................... 17 Obrázek 6 - navážka zásypu z kameniva Liapor do výkopu s vyloženou geotextilií (http://stavba.tzb-info.cz) ......................................................................................................... 18 Obrázek 7 -obvodová stěna u základu, základová deska na štěrku z pěnového skla (http://stavba.tzb-info.cz) ......................................................................................................... 18 Obrázek 8 - pokládka XPS na vrstvu zhutněného štěrku (http://stavba.tzb-info.cz) ....... 19 Obrázek 9 - založení na vrstvě extrudovaného polystyrenu (http://stavba.tzb-info.cz) .. 19 Obrázek 10 - pohled na RD založený na betonových pilířích včetně detailu podlahy v místě založení (www. atelier-dek.cz) ........................................................................................ 20 130

Obrázek 11 - zdění z vápenopískových cihel (http://www.asb-portal.cz) ....................... 26 Obrázek 12 - varianty provedené zdícího systému KMB SENDWIX (www.kmbeta.cz) . 26 Obrázek 13 - cihla plněná minerální vatou (www.wienerberger.cz) .............................. 27 Obrázek 14 - založení první vrstvy a aplikace lepidla (www.wienerberger.cz) ............. 28 Obrázek 15 - tvarovka LIVETHERM (http://www.betonstavby.cz) ................................ 29 Obrázek 16 - zdění na tenkovrstvé lepidlo (http://www.betonstavby.cz) ....................... 29 Obrázek 17 - desky z materiálu flexibuild (www.flexibuild.cz) ...................................... 30 Obrázek 18 - stavba z plastových lahví (www.novinky.cz) ............................................. 31 Obrázek 19 - PIR desky (stavba.tzb-info.cz) ................................................................... 32 Obrázek 20 - porovnání síly izolačních materiálů (www.satjam.cz) .............................. 34 Obrázek 21 - systém IZOPIR (www.satjam.cz)............................................................... 34 Obrázek 22 - detail řešení ostění použitím systémové desky z fenolické pěny (stavba.tzbinfo.cz) ...................................................................................................................................... 35 Obrázek 23 - desky z dřevních vláken (stavba.tzb-info.cz) ............................................. 36 Obrázek 24 - desky z technického konopí (stavba.tzb-info.cz) ....................................... 36 Obrázek 25 - běžný rám okna a rám nové generace (www.pasivnidomy.cz) ................. 39 Obrázek 26 - okno zasklené izolačním trojsklem (www.stavebnictvi3000.cz) ................ 40 Obrázek 27 - fotovoltaická folie Fatrasol (stavba.tzb-info.cz) ....................................... 42 Obrázek 28 - Parallam PSL (www.vizage.cz)................................................................. 45 Obrázek 29 - nosníky TJI JOISTS (www.vizage.cz)........................................................ 47 Obrázek 30 - terasa z dřevoplastového kompozitu (www.asb.sk)................................... 48 Obrázek 31 - praktické využití e-GRC beton – povrch fasády po 8 letech (www.tzbinfo.cz) ...................................................................................................................................... 50

131

Obrázek 32 - průsvitný beton a detail jeho použití ve stavbě (http://www.asb-portal.cz) .................................................................................................................................................. 51 Obrázek 33 - umístění objektu v lokalitě (zdroj: www.google.cz/maps) ........................ 63 Obrázek 34 - pohled na východní stranu domu (foto vlastní)......................................... 85 Obrázek 35 - pohled na severní stranu domu (foto vlastní) ........................................... 86 Obrázek 36 - pohled na jižní stranu domu (foto vlastní) ................................................ 86 Obrázek 37 - poloha domu (www.google.cz/maps) ........................................................ 89 Obrázek 38 - poloha domu (www.google.cz/maps) ........................................................ 90 Obrázek 39- pohled z ulice H. Malířové (www.google.cz/maps) ................................. 113 Obrázek 40 - pohled z ulice H. Malířové (www.google.cz/maps) ................................ 113 Obrázek 41 - poloha okresu Rokycany v ČR (zdroj: www.czso.cz) .............................. 114 Obrázek 42 - mapa okresu Rokycany (www.czso.cz).................................................... 116

Seznam tabulek: Tabulka 1 - snížení venkovní výpočtové teploty s ohledem na nadmořskou výšku (www.vytapeni.tzb-info.cz) ....................................................................................................... 11 Tabulka 2 - role jednotlivých metod oceňování - ORT, P.: Oceňování majetku ............ 54 Tabulka 3 - výpočet korekčního činitele pro hydroizolaci (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava) .................................................................................................... 56 Tabulka 4 - výpočet korekčního činitele pro nosné obvodové konstrukce (Ort P. Oceňování nemovitostí - vlastní úprava) ................................................................................. 57 Tabulka 5 - výpočet korekčního činitele pro zateplení (Ort P. - Oceňování nemovitostí vlastní úprava).......................................................................................................................... 58 Tabulka 6 - aplikace korekčních činitelů (Ort P. - Oceňování nemovitostí - vlastní úprava) ..................................................................................................................................... 59 132

Tabulka 7 - Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava) .................................................................................................................................................. 71 Tabulka 8- Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava).......................................................................................................................... 74 Tabulka 9 - Nákladová metoda ((zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava).......................................................................................................................... 76 Tabulka 10 - Indikace odhadu tržní ceny nemovitosti (zdroj:

ORT, P. Cvičení z

oceňování nemovitostí – vlastní úprava) .................................................................................. 77 Tabulka 11- Pozemek (zdroj:

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní

úprava) ..................................................................................................................................... 96 Tabulka 12 - Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava).......................................................................................................................... 99 Tabulka 13 - Metoda příjmová (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)........................................................................................................................ 100 Tabulka 14 - Nákladová metoda (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastní úprava)........................................................................................................................ 102 Tabulka 15 - Indikace odhadu tržní ceny (zdroj:

ORT, P. Cvičení z oceňování

nemovitostí – vlastní úprava) ................................................................................................. 103

133

134