Vliv stavebně technického stavu staveb na jejich trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv stavebně technického stavu staveb na jejich trţní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Andrea Bendová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben, 2015

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Mělníku dne 20. dubna 2015

………………………………… Andrea Bendová

2

PODĚKOVÁNÍ Ráda bych touto cestou poděkovala nejprve svému vedoucímu bakalářské práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za velmi cenné rady při vytváření struktury a obsahu mé práce, za trpělivost a pevné nervy. Veškeré důleţité informace, kterých se mi dostalo, byly podstatné pro vytvoření této práce. Dále patří moje velké poděkování Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc a rady při vytváření praktické a analytické části. Také bych chtěla poděkovat Mgr. Jindřišce Semrádové, za její čas věnovaný kontrole anotace, respektive její anglické části a Ing. Lukáši Heroutovi za pomoc při formální úpravě bakalářské práce. Poděkování patří i panu Karlu Kladivovi za poskytnutí výkresové dokumentace autosalonu a autoservisu a moţnost osobní prohlídky těchto prostor. Na závěr bych ráda poděkovala své rodině a přátelům za podporu nejen při vytváření bakalářské práce, ale také v průběhu celého studia.

3

ANOTACE Bakalářská práce se zabývá vlivem stavebně technického stavu staveb na jejich trţní hodnotu. Práce je rozdělena do tří hlavních částí. První, teoretická část je zaměřena na popis základní terminologie, zabývá se stavebními konstrukcemi, ţivotností a opotřebením staveb, dále vadami a poruchami a vysvětluje téma oceňování. Druhá, praktická část se věnuje ocenění dvou nemovitostí – rodinného domu a autosalonu. Při oceňování byly vyuţity především mezinárodně uznávané metody – porovnávací, výnosová a nákladová. Třetí, analytická část se soustřeďuje na realitní trh Mělnického okresu. Popisuje okres, trh s nemovitostmi, regionální segmentaci a je provedena analýza realitního trhu. Klíčová slova - stavební konstrukce, ţivotnost a opotřebení staveb, průzkum, vada a porucha, sanace, trţní ocenění, analýza realitního trhu

ANNOTATION This Bachelor thesis deals with the influence of structural and technical condition of buildings on their market value. The work is divided into three main parts. The first theoretical part is focused on describing the basic terminology, it also deals with building structures, economic life and depreciation of buildings, defects, technical faults of constructions, redevelopment and explains the topic of valuation. The second part deals with the valuation of two properties - a family house and a car shop. When valuing there were primarily used three internationally recognized methods – comparative, revenue and cost ones. The third, analytical part focuses on the real estate market of Mělnický district. It describes the district, the real estate market and the regional segmentation. There is shown the analysis of real estate market. Key words - building construction, economic life and depreciation of buildings, research, defects and technical faults of constructions, redevelopment, market valuation, analysis of real estate market 4

OBSAH ÚVOD..................................................................................................................................... 7 1. TEORETICKÁ ČÁST ....................................................................................................... 8 1.1 Terminologie .................................................................................................................... 9 1.2 Druhy konstrukcí ............................................................................................................ 11 1.2.1 Druhy konstrukcí z hlediska technologického řešení .............................................. 11 1.2.2 Druhy konstrukcí z hlediska materiálového řešení.................................................. 16 1.3 Ţivotnost staveb a stavebních konstrukcí ....................................................................... 19 1.3.1 Technická ţivotnost staveb...................................................................................... 19 1.3.2 Ekonomická ţivotnost staveb .................................................................................. 22 1.3.3 Morální ţivotnost staveb ......................................................................................... 22 1.3.4 Právní ţivotnost staveb ............................................................................................ 22 1.4 Opotřebení staveb a stavebních konstrukcí .................................................................... 22 1.4.1 Lineární metoda ....................................................................................................... 23 1.4.2 Analytická metoda ................................................................................................... 23 1.4.2.1 Konkrétní výpočet opotřebení analytickou metodou............................................ 24 1.5 Průzkumy staveb ............................................................................................................ 29 1.5.1 Urbanisticko architektonický průzkum ................................................................... 29 1.5.2 Stavebně historický průzkum .................................................................................. 30 1.5.3 Stavebně technický průzkum ................................................................................... 31 1.6 Vady staveb a stavebních konstrukcí.............................................................................. 33 1.6.1 Vady projektové ...................................................................................................... 33 1.6.2 Vady realizační ........................................................................................................ 34 1.6.3 Vady z hlediska viditelnosti projevu ....................................................................... 34 1.7 Poruchy staveb a stavebních konstrukcí ......................................................................... 35 1.7.1 Běţné opotřebení ..................................................................................................... 35 1.7.2 Nevýznamné poruchy .............................................................................................. 36 1.7.3 Významné poruchy .................................................................................................. 37 1.7.4 Havarijní poruchy .................................................................................................... 39 1.8 Sanace vad a poruch ....................................................................................................... 39 1.8.1 Opravy malého rozsahu ........................................................................................... 39 1.8.2 Opravy středního rozsahu ........................................................................................ 40 1.8.3 Opravy velkého rozsahu = komplexní ..................................................................... 40 5

1.9 Způsoby oceňování ......................................................................................................... 41 1.9.1 Oceňování na trţních principech ............................................................................. 41 1.9.1.1 Porovnávací metoda ............................................................................................. 41 1.9.1.2 Výnosová metoda ................................................................................................. 42 1.9.1.3 Nákladová metoda ................................................................................................ 43 1.9.2 Oceňování podle cenového předpisu ....................................................................... 44 ZÁVĚR ................................................................................................................................. 45 2. PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 47 2.1 Ocenění rodinného domu Mělník ................................................................................... 48 2.2 Ocenění autosalonu Mělník ............................................................................................ 83 3. ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................... 127 3.1 Obecná charakteristika trhu .......................................................................................... 128 3.2 Město Mělník................................................................................................................ 130 3.3 Rekreační oblast Kokořínsko ....................................................................................... 136 3.4 Průmyslová oblast (Neratovice a Kralupy nad Vltavou) .............................................. 139 3.5 Zbytek okresu ............................................................................................................... 144 3.6 Celkový marketingový výhled ..................................................................................... 145 SEZNAM LEGISLATIVNÍCH ZDROJŮ: .................................................................... 147 SEZNAM INTERNETOVÝCH ZDROJŮ: ................................................................... 147 SEZNAM OBRÁZKŮ ................................................................................................... 151 SEZNAM TABULEK .................................................................................................... 152 SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................................ 152

6

ÚVOD Technický stav stavby je velmi často rozhodujícím faktorem pro výslednou trţní hodnotu a případný obchod. Práce upozorňuje na podstatné okolnosti, které ovlivní technický stav stavby a následné ocenění nemovitosti. Nejprve jsou zde popsány druhy konstrukcí z hlediska technologického a materiálového. Velká část pozornosti je soustředěna na téma opotřebení a ţivotnosti staveb. Tyto dva aspekty spolu navzájem úzce souvisejí a mají velký vliv na technický stav stavby. Pro správné posouzení technického stavu stavby je potřeba provést stavebně technický průzkum, který je spolu s urbanisticko architektonickým a stavebně historickým průzkumem dalším bodem práce. Na závěr je provedena analýza aplikování nejpouţívanějších metod oceňování se zaměřením na zahrnutí stavebně technického stavu staveb v těchto metodách. Všechny tyto náleţitosti jsou předmětem první, teoretické části práce. Cílem teoretické části je analyzovat důleţité vlivy, které působí na technický stav stavby a promítají ho do výsledného ocenění. Ve druhé, praktické části jsou oceněny dvě nemovitosti. První je rodinný dům situovaný v okrajové části města Mělníka. Pro ocenění tohoto rodinného domu byly pouţity metody porovnávací, výnosová a nákladová. Druhou nemovitostí je autosalon a autoservis, který se také nachází ve městě Mělníku. Na ocenění autosalonu a autoservisu byly pouţity metody porovnávací, výnosová a nákladová. Cílem praktické části je stanovit trţní hodnotu obou nemovitostí. Třetí, analytická část popisuje realitní trh okresu Mělník. Je provedena charakteristika okresu, trhu s nemovitostmi a následně je zde provedena analýza realitního trhu s vypracovaným marketingovým výhledem do budoucna. Cílem analytické části je analyzovat realitní trh okresu Mělník a provést celkový marketingový výhled.

7

1. TEORETICKÁ ČÁST

8

1.1 Terminologie Ţivotnost staveb „Vyjadřuje schopnost objektu plnit požadovanou funkci v daných podmínkách používání a údržby do dosažení mezního stavu.“1 Poţadovanou funkcí se rozumí účel, jaký má stavba splňovat. Pojem mezní stav poté vyjadřuje technický stav objektu, který jiţ neumoţňuje jeho další pouţívání.

Porucha „Změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř. snižuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou životnost a užitnou jakost, zhoršuje stav budovy případně může i užívání zastavit. Za původní stav se považuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době jejího prvního uvedení do provozu.“2 Poruchou mohou být trhliny na konstrukci, přetvoření konstrukce, koroze materiálu a jiné.

Vada „Nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením.“3 Za vadu můţeme povaţovat špatně vloţenou výztuţ v betonu či nevhodně navrţenou konstrukci. Můţe být také způsobena změnou (vývojem) předpisů, kde se například změní tepelně technické poţadavky na konstrukce a starší stavba nebude tyto poţadavky splňovat.

Oprava „Odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení základního prostředku do provozuschopného stavu. Obnovují se technické vlastnosti, odstraňují

1

KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147. 2 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3. 3 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3.

9

se funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky.“4 Tím je zajištěno uvedení objektu do stavu, který je potřebný k jeho opětovnému vyuţívání. Opravou se odstraňují poruchy objektu.

Stavební úprava „Změnou dokončené stavby je stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.“5 Pojem stavební úprava můţe být také zaměňován s pojmem přestavba, přičemţ obě označení slouţí k pojmenování té samé skutečnosti. Příkladem stavební úpravy je postavení či zbourání příček ve stavbě.

Rekonstrukce „Je taková úprava konstrukční a technologické části, která má za následek změnu technických parametrů, případně změnu funkce a účelu hmotného investičního majetku.“6 Touto změnou se dosáhne odlišného stavu budovy nebo její části od současného stavu.

Modernizace „Ve výstavbě se jí rozumí taková změna stavby, kterou se zvyšují (modernizují) užitné vlastnosti stavby nebo její části, aniž se mění účel.“7 V průběhu let se ve stavitelství objevují stále modernější stavební prvky, díky kterým dochází k pozvednutí hodnoty stavby. Můţe to být například vytvoření prosklené fasády, která zajistí více přirozeného osvětlení.

Přístavba „Přístavba je změna dokončené stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou.“8 Přístavba můţe být nově postavená garáţ, nebo přistavěná místnost ke stávajícímu objektu.

4

VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3. 5 Zákon č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 6 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3. 7 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3. 8 Zákon č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

10

Nástavba „Nástavba je změna dokončené stavby, kterou se stavba zvyšuje.“9 Z citace tedy vyplývá, ţe nástavbou dojde k rozšíření budovy do výšky. Za takovou změnu stavby můţeme označit vytvoření nového podlaţí nebo změnu z ploché střechy na střechu šikmou.

1.2 Druhy konstrukcí Konstrukce mohou být děleny z mnoha hledisek. Vzhledem k jejich obsáhlému spektru je zde uvedeno pouze základní rozdělení z hlediska technologického řešení a z hlediska materiálů.

1.2.1 Druhy konstrukcí z hlediska technologického řešení „Z technologického hlediska dělíme konstrukce na tři základní skupiny: zděné, monolitické a prefabrikované.“10 Pouţitím dvou a více variant ve stavbě, vzniknou konstrukce kombinované. Zděné konstrukce jsou tvořeny z menších kusových stavebních dílců, jako jsou například cihly, tvárnice, nebo také kameny. V historickém vývoji byl nejprve vyuţíván kámen, později se kvůli nedostatku kamene začaly objevovat cihly. Dnes má kámen významné vyuţití především při rekonstrukcích. Pro kamenné stavby a konstrukce je při rekonstrukcích pouţíván nejlépe stejný typ kamene, který se v místě stavby nacházel v minulosti. Pokud není moţné pouţít stejný materiál, vybírá se kámen s podobnými vlastnostmi. Dále se kámen vyuţívá například na dekorativní prvky, ploty, základové konstrukce či zdi.11 Základní cihlový systém je pouţíván jiţ několik staletí. Pálená cihla se vyskytuje od počátku 19. století a dodnes je toto zdivo nejvíce rozšířené. Disponuje mnoha dobrými vlastnostmi, mezi které patří velká variabilita výsledných tvarů konstrukce a výborná únosnost. Cihelné zdivo je spojováno pomocí malty. Malta je směs, která vznikne spojením drobného kameniva, pojiva a dalších přísad pro dosaţení vlastností, které jsou poţadovány. Pojivem můţe být cement, vápno či různé kombinace sádrových pojiv. Spolupůsobení sil v konstrukci je zajištěno vazbou zdiva. Klasické cihly se dnes pouţívají především při rekonstrukcích. 9

Zákon č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf 11 HORKÁ, Jana. Zdivo a jeho historický vývoj po současnost [online]. 1. vyd. Brno: Vysoké učení technické, 2006 [cit. 2015-03-29]. 10

11

Pokud se ve stavbě nacházejí, je doporučeno pouţít stejný druh cihel, a také stejná malta pro spojení.12

Obrázek 1: Ukázka cihelného zdiva - vazba běhounová Zdroj: Cihlovka Brik. Aleš Větrovský - Tagfarin - umělý kámen [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.tagfarin.cz/inpage/cihlovka-brik/

Pro zděné konstrukce v dnešní době existuje mnoho materiálů, které svými vlastnostmi více vyhovují neţ klasické cihly. Velmi častou a oblíbenou alternativou jsou zdiva z keramických tvárnic spojovaných pomocí speciálního lepidla. Výhodou těchto keramických zdících prvků je především to, ţe je usnadněna práce a manipulace při stavění. Podle poţadovaných vlastností pro stavbu si lze vybrat potřebné keramické tvárnice, například pro jejich vyšší tepelnou vodivost, lepší tepelně izolační vlastnosti, vyšší pevnost v tlaku, a další. Vytváří se i keramické prvky pro realizaci příček a stropů.13

Obrázek 2: Ukázka zdiva z keramických bloků - vazba vazáková Zdroj: Cihla k cihle, tvárnice ke tvárnici. Cihla k cihle, tvárnice ke tvárnici | Dům a byt [online]. [cit. 2015-0303]. Dostupné z: http://www.dumabyt.cz/rubriky/dum/stavba-a-rekonstrukce/cihla-k-cihle-tvarnice-ketvarnici_22649.html 12

Zděné konstrukce, jejich typy a význam: Vlastnosti zdiva. Zásady dimenzování podle mezních stavů. FAST VUT v Brně [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.fce.vutbr.cz/bzk/simunek.p/ao01/ao01_zdene_konstrukce.pdf 13 Wienerberger cihlářský průmysl [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/

12

Velmi populární jsou také pórobetonové zdící prvky. Pórobetonové tvárnice jsou spojovány speciální maltou v tenkých vrstvách. Díky pórům obsaţených v tvárnicích jsou jejich obrovskou výhodou výborné tepelně izolační vlastnosti, bez nutnosti přidání tepelné izolace samostatně. Další výhodou je samozřejmě rychlá výstavba neboť tvárnice lze jednoduše ořezávat při nutnosti pouţití jiného rozměru. Z těchto prvků jdou vytvářet nejen stěny, ale i konstrukce stropů, schodišť a příček.14

Obrázek 3: Ukázka zdiva z pórobetonových tvárnic Zdroj: Přesnost. Archiweb.cz [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.archiweb.cz/news.php?action=show&id=1024&type=9&lang=en

Zdivo se v minulosti pouţívalo i pro základové konstrukce. Tvořeny byly základové pasy z lomového nebo opracovaného kamene, případně ze smíšeného nebo cihelného zdiva. Pokud byl problém kupříkladu s neúnosnou zeminou nebo s rozdílným sedáním zeminy, zakládaly se stavby například na zděných studních nebo dřevěných pilotách.15

Obrázek 4: Ukázka základového pasu z lomového kamene Zdroj: WITZANY, Jiří. Poruchy a rekonstrukce zděných budov. 1. vyd. Praha: ŠEL, 1999, 309 s. ISBN 80-9026975-3. 14

Ytong: Stavební materiály pro stavbu i rekonstrukci. [online]. [cit. 2015-04-11]. Dostupné z: http://www.ytong.cz/ 15 Zděné konstrukce: Základy navrhování. Lences [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BL06-Zdene%20konstrukce%20(S)/MS1Zaklady%20navrhovani.pdf

13

Monolitické konstrukce jsou tvořeny z betonové směsi. Do připraveného bednění se lije tekutá betonová směs, která po uplynutí poţadované doby zatvrdne a bednění se odstraní. V případě ztraceného bednění, zůstává bednění součástí konstrukce. Z monolitu jsou tvořeny základové, svislé i stropní konstrukce, nebo také konstrukce schodišť. Monolitická konstrukce se zpravidla vyuţívá s přidáním výztuţe. Princip spojení betonu a výztuţe je zaloţen na spolupůsobení sil v konstrukci. Výztuţ je obvykle tvořena z ocelových materiálů. Výhodou monolitických konstrukcí je především rozmanitost výsledných tvarů.

Obrázek 5: Ukázka monolitické konstrukce Zdroj: Betonové monolitické konstrukce. Mobiko Plus a.s. [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.mobikoplus.cz/provadime/betonove-konstrukce/

U těchto typů konstrukcí jsou v případě menšího zatíţení základy řešeny jako plošné (základové pasy, desky a další). Pokud se v místě stavby vyskytuje problém například s neúnosnou zeminou nebo s rozdílným sedáním zeminy, volí se základy hlubinné (piloty, studny, šachtové pilíře a kesony). Pro realizaci základů se pouţívá betonová směs, případně s přidanou výztuţí.16

Obrázek 6: Ukázka základové desky Zdroj: Stavební výroba. LOPAS s.r.o. [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.lopas.cz/stavebnivyroba.html 16

HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf

14

Prefabrikované konstrukce jsou předem připravené díly konstrukce, které jsou jednotlivě převezeny na stavbu. Těmto kusům se říká prefabrikáty a jsou navzájem spojovány do předem navrhnuté podoby konstrukce. Prefabrikáty mohou být z betonu (viz. obr. č. 7), kdy jsou jednotlivé kusy vyrobeny ve výrobně a na stavbě spojeny pomocí spojovací výztuţe a zálivkového materiálu. Častým typem prefabrikovaných staveb jsou stavby dřevěné. Z dřevěných prvků je moţné sestavit celou konstrukci stavby. Realizují se jako stavby panelové nebo kostrové. Jednotlivé díly jsou sestaveny přímo na stavbě, kde jsou spojovány pomocí tesařských spojů a případně sbíjeny. Výhodou dřevěných prefabrikátů je kupříkladu jejich snadná montáţ, dobré tepelně technické vlastnosti a především snadná dostupnost obnovitelného materiálu. Za zmínku také stojí kovy, které se většinou pouţívají pro občanské a průmyslové stavby (prodejny, tělocvičny, haly a další). V minulosti se stavěly konstrukce z litiny, dnes se jedná o konstrukce z oceli, hliníku, duralu, mosazi a mědi. Z kovových prvků můţe být vystavěna celá konstrukce včetně schodiště. Mezi výhody těchto konstrukcí patří rychlá montáţ a moţnost realizace i v zimních obdobích.17

Obrázek 7: Ukázka konstrukce ze ţelezobetonových prefabrikátů Zdroj: Scia eNews Únor 2007. Nemetschek - Scia [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://enews.nemetschek-scia.com/cz/eNewsFeb07_CZ.html

Prefabrikované základy spadají do pokročilé formy stavebnictví. Prefabrikované patky jsou realizovány například jako vrchní část vícestupňové patky, kde jsou spodní stupně z monolitu. Vyuţívány jsou také kalichové patky, do kterých se zakotvuje prefabrikovaný sloup (viz. obr. č. 8). Dále je moţné se setkat s prefabrikovanými dílci a bloky. Ty bývají uloţeny na podkladní vrstvu (beton nebo štěrkopísek) z důvodu dobrého spolupůsobení prefabrikovaného základu a podkladu.18 17

HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf 18 HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf

15

Obrázek 8: Ukázka kalichové patky Zdroj: HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf

V některých případech lze nalézt ve stavbě kombinaci těchto technologických provedení. Dnešní doba nabízí neomezené mnoţství materiálů k pouţití. Ve stavbě můţeme najít prvky ocelové, betonové i dřevěné. Dobrým příkladem jsou kombinace dřevěných konstrukcí a ocelových táhel, betonu a ocelové výztuţe, nebo betonu s ocelovým nosníkem a trapézovým plechem. Kombinuje se i kvůli estetice stavby, která je v současné době velmi ţádoucím a častým prvkem.

1.2.2 Druhy konstrukcí z hlediska materiálového řešení „Z materiálového hlediska dělíme nosné konstrukce pozemních staveb na pět základních skupin: dřevěné konstrukce, konstrukce z kamene, konstrukce z keramických materiálů, betonové konstrukce a kovové konstrukce.“19 Samozřejmě i zde se můţeme setkat s konstrukcemi, kde dochází ke kombinaci různých materiálů. U kaţdé níţe uvedené konstrukce je zmíněno pár důleţitých příkladů výhod a nevýhod. Dřevěné konstrukce se mohou vyskytovat jako konstrukce z hraněného a deskového řeziva, konstrukce lepené z dřevěných lamel a nakonec konstrukce na bázi dřeva, jako jsou například překliţky. Dřevo je velice oblíbené z několika důvodů. Je to přírodní a především obnovitelný materiál, má výborné tepelně-technické vlastnosti, rozmanité moţnosti pouţití, lehkou zpracovatelnost a snadné montování konstrukce. Má ovšem i značné nevýhody, mezi které

19

HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf

16

patří malá pevnost, hořlavost, nasákavost a riziko napadení dřeva dřevokaznými škůdci. V čase můţe docházet k rozpadu dřeva a jeho deformaci, coţ sniţuje hodnotu stavby.20 Konstrukce z kamene jsou stavěny z lomového nebo opracovaného kamene. Kameny se podle svého původu dělí na dvě základní skupiny - sedimenty a vyvřeliny. Sedimenty mají svůj původ v usazování přeměněných a starších hornin.21 Do této skupiny patří například pískovec, vápenec a břidlice. Pískovec je snadný na opracování a oplývá dobrou pevností v tlaku, coţ umoţňuje jeho pouţití na zděné stěny. Nevýhodou je jeho nedostatečná pevnost v ohybu, není tedy moţné ho pouţít například na překlady ve stěně.22 S vápencem je moţné se setkat jako s krystalickým v podobě mramoru. Díky své dobré opracovatelnosti je uţíván v sochařství. Ve stavebnictví se s ním setkáme jako s dekoračním prvkem uţívaným například pro dlaţby.23 Břidlice je jako stavební materiál uţívána na střechy a fasády, pro svou trvanlivost a tvrdý povrch.24 Vyvřeliny vznikají přeměnou starších hornin při velkých teplotách. Řadí se sem například křemen a ţula. Křemen se vyuţívá jako stavební nebo dekorační kámen a také se z něj tvoří například dlaţební kostky a obrubníky. Je velice pevný a odolný. Druhou vyvřelinou je ţula, která má výborné tepelné a izolační vlastnosti. Stejně jako křemen je extrémně tvrdá a vyuţívá se také jako stavební kámen, nebo jako obklady, dlaţby a dekorace.25 V dřívějších dobách se nejvíce vyskytovaly konstrukce z keramických materiálů. V dnešní době jsou realizovány jako konstrukce z cihel a keramických tvárnic, nebo také cihelné konstrukce, které jsou vyztuţené a předpjaté. Výhodou cihelných konstrukcí je jejich vysoká únosnost v tlaku a jednoduchá realizace, ovšem nevýhodou je především nízká únosnost

20

HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf 21 Sedimenty - usazené horniny. Dalibor Velebil - geologie, mineralogie, historie dolování [online]. [cit. 201504-11]. Dostupné z: http://www.velebil.net/mineraly/horniny-usazene 22 Vlastnosti pískovce. Památky a lidová architektura ČR [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.lidova-architektura.cz/architektura-historie/stavby-material/piskovec-vlastnosti.htm 23 Mramor. PlanADesign [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://planadesign.cz/mramor/ 24 Břidlice. Rathscheck Schiefer [online]. [cit. 2015-02-09]. Dostupné z: http://www.rathscheck.cz/czech/Sluzby/Brozury/Bauherrenbroschuere-CZ/, Břidlicové obklady. Obklady a dlažby - SIMPLESTONE [online]. [cit. 2015-02-03]. Dostupné z: http://www.simplestone.cz/bridlicove-obklady/ 25 Vyvřeliny. Katedra Geotechniky [online]. [cit. 2015-04-11]. Dostupné z: http://departments.fsv.cvut.cz/k135/wwwold/webkurzy/petro/vyvrel.html

17

v tahu. Přesto jsou keramické materiály oblíbené, jelikoţ mají celkem dobrou ţivotnost ztrácejí své vlastnosti minimálně.26 Dnes je pro svoji variabilitu (a další vlastnosti) nejpouţívanějším materiálem beton. Beton je obecně velice odolný materiál a jeho vítanou výhodou je moţnost určit si poţadované vlastnosti předem tím, ţe zvolíme konkrétní sloţky betonu. Nevýhodou betonu celkově je jeho obrovská pracnost při stavění menších konstrukcí. Je nutné připravit bednění a dopravit beton na místo stavby. Pokud je ovšem z betonu tvořena konstrukce větších rozměrů, je jeho realizace naopak přínosem. Dalším materiálem jsou kovy. Dříve se vyuţívala litina, dnes se pouţívají především kovy jako ocel, hliník, dural, mosaz a měď. Výhodou litiny je její dobrá pevnost v tlaku a také to, ţe není napadána korozí. Oproti tomu například ocel má nejen dobrou pevnost v tlaku, ale také v tahu a ohybu a lze ji kombinovat s betonem (například ve formě výztuţe). Velkou nevýhodou oceli je riziko napadení korozí, je tedy potřeba zvýšit její odolnost. Jednou z moţností je ochranná vrstva, která se můţe aplikovat formou nátěrů, zinkování nebo jako ochranná vrstva betonu. Další z moţností ochrany je zušlechťování kovů, například pouţití legované oceli, která je korozivzdorná.27 Hojně vyuţívané jsou konstrukce, kde jsou kombinovány různé materiály. Mohou to být spřaţené ocelobetonové konstrukce, keramickobetonové konstrukce a jiné. Kombinování různých materiálů je velice přínosné pro stavbu, především pokud jsou zohledněny jejich vlastnosti. Stavba je poté připravena lépe odolávat poţadavkům, které jsou na ní v budoucnu kladeny. Kromě výše uvedených konstrukcí je moţné se setkat i s konstrukcemi či prvky v konstrukci na bázi plastů, skla a přírodních materiálů - rákos, sláma, bambus.

26

Zděné konstrukce, jejich typy a význam: Vlastnosti zdiva. Zásady dimenzování podle mezních stavů. FAST VUT v Brně [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z:http://www.fce.vutbr.cz/bzk/simunek.p/ao01/ao01_zdene_konstrukce.pdf 27 HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb - Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf

18

1.3 Ţivotnost staveb a stavebních konstrukcí Ţivotnost staveb a stavebních konstrukcí je velice důleţitým prvkem potřebným k oceňování staveb. Ţivotnost nám ovlivní stanovení opotřebení stavby. Charakterizovat jí můţeme jako: „schopnost objektu plnit požadovanou funkci v daných podmínkách používání a údržby do dosažení mezního stavu.“28 Předpokládaná ţivotnost staveb je relativní pojem. Nelze přesně stanovit konkrétní dobu, po kterou bude stavba slouţit. Na kaţdou stavbu působí nepřeberné mnoţství vnitřních i vnějších vlivů, které se liší podle umístění stavby například v chladném a deštivém prostředí, nebo naopak v tropických oblastech. Uváděná data jsou tedy pouze orientační. U vybavení staveb je nutno brát v úvahu, ţe má mnohem menší ţivotnost, neţ-li stavební konstrukce. Během doby, kdy je konstrukce schopna plnit svou funkci, dojde několikrát k výměně vybavení.

1.3.1 Technická ţivotnost staveb Technická ţivotnost staveb je: „doba, kterou počítáme od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běžné údržby“29. Téţ se pouţívá název fyzická ţivotnost. V oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. je odstavec věnovaný předpokládané ţivotnosti u staveb: „Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let, c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáží 28

KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147. 29 KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147.

19

- zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let g) venkovních úprav je uvedena v příloze č. 11 h) hřbitovních staveb 100 až 150 let.“30 Vyhláška č. 441/2013 Sb. stanovuje předpokládanou ţivotnost stavebních konstrukcí a vybavení tabulkou uvedenou na následující straně.

30

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

20

Tabulka 1: Předpokládaná ţivotnost

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

Tato tabulka je samozřejmě pouze orientační. U kaţdé konstrukce či vybavení staveb záleţí na tom, v jakém prostředí se nachází. V ideálních podmínkách mohou dosahovat tyto hodnoty aţ maxima. Ovšem v agresivním prostředí můţe dojít k degradaci jiţ na hraně předpokládané ţivotnosti. Vliv na ţivotnost má samozřejmě i kvalita materiálu a způsob provedení. Konstrukce s počáteční vadou jen s obtíţemi bude plnit svou funkci.31 Nutno tedy brát v potaz, ţe jsou tyto hodnoty zveřejněny pouze pro představu, vzhledem k výše uvedenému textu o vlivech působících na ţivotnost konstrukce či vybavení staveb.

31

WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9.

21

Pokud je ţivotnost potřeba zohlednit ve výpočtu, pouţívají se zpravidla průměrné hodnoty z výše uvedené tabulky. Při oceňování nemovitostí se pouţívá právě tato ţivotnost - technická (fyzická).

1.3.2 Ekonomická ţivotnost staveb Ekonomická ţivotnost staveb je: „doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti a smysluplnosti“32. Ekonomickou uţitečnost a smysluplnost můţe stavba ztratit v případě, kdy dochází ke sníţení peněţních prostředků, které ze stavby plynou. Také můţe nastat situace, ve které vlivem externích vlivů přestává být moţné stavbu vyuţívat.

1.3.3 Morální ţivotnost staveb Morální ţivotnost stavby je: „doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby“33. Pojem zastarání stavby označuje také přechod na modernější styly a standardy nebo změnu území.

1.3.4 Právní ţivotnost staveb Právní ţivotnost staveb je: „doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby“34. O této ţivotnosti rozhoduje stavební úřad, který vyřizuje kolaudační proces a vydává povolení k demolici stavby.

1.4 Opotřebení staveb a stavebních konstrukcí Opotřebení stavby je důleţitým měřítkem při stanovení hodnoty stavby. Významnou roli zde hraje stáří konstrukce, její technický stav a její zbylá předpokládaná ţivotnost. „Za stáří stavby považujeme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moc kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve,

32

KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147. 33 KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147. 34 KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147.

22

počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem.“35 Technický stav stavby ovlivňuje několik podstatných faktorů. Jedná se především o prostředí, ve kterém se stavba nachází, o způsob zacházení se stavbou a o udrţování stavby, kde se hledí na to, jaká údrţba byla prováděna a v jaké míře. Opotřebení a ţivotnost na sebe navzájem působí. Míra opotřebení ovlivňuje fyzickou ţivotnost, zbylá předpokládaná ţivotnost pomáhá stanovit opotřebení. Opotřebení se zjišťuje výpočtem. Vyhláška č. 441/2013 Sb. stanovuje pouze dvě metody pro stanovení opotřebení: lineární a analytickou.36

1.4.1 Lineární metoda Lineární metoda spočívá v rozloţení opotřebení na celkovou dobu předpokládané ţivotnosti. Výpočet ročního opotřebení se zjistí tak, ţe 100 % vydělíme celkovou předpokládanou ţivotností. V případě této metody můţe být opotřebení maximálně 85 %.37 Tato metoda se pouţívá pro inţenýrské, zemědělské a průmyslové stavby. Dále jí také můţeme pouţít pro speciální stavby, jako jsou studny, hřbitovy a drobné venkovní přestavby.38 Samozřejmě lze tuto metodu pouţít také pro stavby jiných typů neţ-li jsou uvedeny výše. Můţe ovšem nastat situace kdy bude pouţití této metody nedostatečné, proto je následně zvolena metoda analytická.39

1.4.2 Analytická metoda V některých případech je pouţití předchozí lineární metody nedostačující nebo je opotřebení více neţ 85%, v takovém případě pouţijeme metodu analytickou. Ta spočívá ve výpočtu opotřebení pomocí předem daného vzorce (viz. níţe).40 Analytická metoda se pouţívá na stavby, které jsou ve fázi před opravou nebo jsou jiţ opraveny, na stavby ve výborném či naopak ve zcela nevyhovujícím technickém stavu. 35

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 37 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 38 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 39 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 40 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 36

23

Pouţívá se také pro stavby s provedenou přístavbou, kulturní památky a v neposlední řadě pro stavby poškozené přírodními pohromami.41 Výpočet opotřebení analytickou metodou:

Legenda: „n…

počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících,

Ai…

cenové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6.

upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet cenových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, Bi…

skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení,

Ci…

předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce

č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi ≤ Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří). Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Lze odhadnout i poměr

.

Je-li stavba užívána k různým účelům, opotřebení se vypočte pro každou část samostatně podle způsobu užívání.“42

1.4.2.1 Konkrétní výpočet opotřebení analytickou metodou Pro názornost jsou uvedeny konkrétní příklady výpočtu opotřebení analytickou metodou. Předmětem výpočtu je vzorová stavba, stáří 30 let. Pro lepší ukázku zjištění opotřebení jsou pouţity dva příklady. Příklad č. 1 představuje vzorovou stavbu, stáří 30 let, kde jsou všechny

41 42

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

24

prvky ve stavbě původní. Příklad č. 2 má stejnou vzorovou stavbu ve stáří 30 let, ovšem s vyměněnými prvky.

Obrázek 9: Vzorový dům Zdroj: ELK a.s.: Bungalov 85. TOP DOMY [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://topdomy.cz/katalog/elk-bungalov-85/

Příklad č. 1 – stáří stavby 30 let, původní prvky Tabulka 2: Konstrukce a vybavení ve stavbě př. 1

Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod

30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 30 let 25

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40 40 60 60 40 30 30 40

Cenový podíl = Ai

0,082 0,212 0,079 0,073 0,034 0,009 0,058 0,033 0,023 0,032 0,052 0,032 0,052 0,043 0,006

Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 let 30 let 30 let 30 let 30 let

0,032 0,031 0,019 0,005 0,044

40 40 30 20 40

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+(

+(

+(

=

= 1,64 + 6,36 + 2,37 + 2,19 + 2,55 + 0,68 + 3,48 + 2,48 + 1,73 + 1,60 + 2,60 + 2,40 + 5,20 + 4,30 + 0,45 + 2,40 + 2,33 + 1,90 + 0,75 + 3,30 = 50,71 Opotřebení tohoto rodinného domu vyšlo 50,71 %.

Příklad č. 2 – stáří stavby 30 let, vyměněny nové prvky Tabulka 3: Konstrukce a vybavení ve stavbě př. 2

Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů

30 let 30 let 30 let 30 let 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 26

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40

Cenový podíl = Ai

0,082 0,212 0,079 0,073 0,034 0,009 0,058 0,033

Vnitřní obklady keramické Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok 1 rok

0,023 0,032 0,052 0,032 0,052 0,043 0,006 0,032 0,031 0,019 0,005 0,044

40 60 60 40 30 30 40 40 40 30 20 40

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+(

+(

+(

=

= 1,64 + 6,36 + 2,37 + 2,19 + 0,09 + 0,02 + 0,12 + 0,08 + 0,06 + 0,05 + 0,09 + 0,08 + 0,17 + 0,14 + 0,02 + 0,08 + 0,08 + 0,06 + 0,03 + 0,11 = 13,84 Opotřebení tohoto rodinného domu vyšlo 13,84 %.

27

Shrnutí výpočtů: Na příkladech výpočtů opotřebení můţeme shledat znatelný rozdíl ve výsledcích. U první varianty, kde jsou všechny prvky původní, vyšlo opotřebení na 50,71%. U druhé varianty, kde jiţ došlo k výměně konkrétních prvků, kleslo opotřebení na 13,84%. Na těchto příkladech je patrné, do jaké míry ovlivní stáří konstrukcí a vybavení celkovou hodnotu opotřebení.

60 50 40

Příklad č.1

50,71 %

Příklad č.2

30 20

13,84 % 10 0 Opotřebení

Obrázek 10: Vyhodnocení výpočtů (graf) Zdroj: vlastní tvorba

Můţeme se setkat i se situací, kdy je nová konstrukce (stáří 1 rok, opotřebení je minimální, ţivotnost větší) závislá na konstrukci starší (stáří 50 let, opotřebení je značně rozsáhlé, ţivotnost niţší). Tento jev můţe nastat, pokud se například na 1.NP starší budovy přistaví nová konstrukce 2.NP. Zde je především potřeba zohlednit opotřebení a ţivotnost původních konstrukcí, které nesou zatíţení z nové nástavby.

28

1.5 Průzkumy staveb Průzkum je obecně definován jako „shromažďování a hodnocení informací na základě prohlídky, přezkoumání dokumentace, zatěžovacích zkoušek a jiných zkoušek.“43 Stavební průzkumy poskytují souhrn informací získaných o stavebním objektu. Zmíněny zde budou tři základní průzkumy a to průzkum urbanisticko architektonický, stavebně historický a stavebně technický. Kaţdý z této skupiny se zabývá jinými podstatnými skutečnostmi a jejich výsledkem je stav stavebního objektu dle konkrétního průzkumu.

1.5.1 Urbanisticko architektonický průzkum Zrealizování tohoto průzkumu je nutné provést ještě před projekčními prácemi. Díky tomu získáme přehled o zkoumaném území a o tom, jaké zásahy a modernizace jsou zde moţné. Základní členění je: 1. „architektonicko-urbanistické aspekty území včetně urbanistické demografie“44 Tyto aspekty zahrnují informace o obyvatelích města, jakými dopravními prostředky a kam se dostávají za prací, jaké jsou jejich zájmy a několik dalších doplňujících informací vypovídajících o jejich kaţdodenních aktivitách. Je třeba zohlednit celé území města, nikoli pouze část, která projde změnou, 2. „zhodnocení fyzického stavu objektů s podrobností odpovídající stupni předprojektové a projektové přípravy“45 V tomto bodě je nutné prozkoumat, v jakém stavu se objekty nachází a jak velké změny budou vytvořeny, 3. „zhodnocení kvality bytového fondu“46 Pojem bytový fond obsahuje rodinné domy a byty, tedy prostory určené k bydlení obyvatel města. Důleţité je posoudit, zda je bytový fond dostatečný, a v jakém stavu se nachází,

43

MENCL, Vojtěch. Stavebně technické průzkumy: MP 8.1 : metodická pomůcka k činnosti autorizovaných osob. 1. vyd. Praha: Pro Českou komoru autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě vydává Informační centrum ČKAIT, 2012, 48 s. Metodické pomůcky k činnosti autorizovaných osob. ISBN 978-8087438-27-5. 44 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 45 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 46 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3

29

4. „zhodnocení technické infrastruktury území a posouzení širších městských vazeb“47 Je nasnadě prozkoumat a zjistit, jaké technické infrastruktury jsou ve městě vedeny, a jaké jsou moţnosti jejich napojení.

1.5.2 Stavebně historický průzkum Provádění stavebně historického průzkumu stanovuje § 14 zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči. Tento průzkum se obvykle provádí u kulturních památek a předchází průzkumu stavebně technickému. Získají se informace o historii objektu, o cenných částech stavby a zapracují se jiţ známé informace. Pouţívají se metody, které nijak nezasahují do objektu, nepoškozují ho ani ho neznehodnocují. Pokud je nutné pouţít metody, které nějakým způsobem zasáhnou do objektu, například sondy, je třeba to nejprve zkonzultovat se státní památkovou péčí. Právě ta obvykle vyţaduje stavebně historický průzkum.48 Vyhodnocení se provádí nejen vypracováním textové formy průzkumu, ale také vypracováním formy grafické. Pomocí barev nebo šrafování se v projektu vyznačí jednotlivé stavební vývoje, kterými stavba prošla.

Obrázek 11: Ukázka vyhodnocení stavebně historického průzkumu Zdroj: MACEK, Petr. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, 48 s. Odborné a metodické publikace, sv. 23. ISBN 80-862-3422-3. 47

VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 48 MACEK, Petr. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, 48 s. Odborné a metodické publikace, sv. 23. ISBN 80-862-3422-3.

30

1.5.3 Stavebně technický průzkum Stavebně technický průzkum se vyuţívá ke zjištění technických informací o stavbě a pomáhá ve vytváření trţní hodnoty majetku. Dělí se na předběţný, podrobný a doplňující.49 Předběţný stavebně technický průzkum: Předběţný průzkum se zabývá především nashromáţděním základních informací o objektu. Pouţívá se tehdy, chceme-li zjistit stav objektu při koupi, přičemţ objekt můţe být během provádění průzkumu v plném provozu.50 Předběţný stavebně technický průzkum zahrnuje následující body: a) historie objektu – zmapují se dostupná fakta z minulosti, např. v jaké době byl dům postaven, k čemu byly prostory domu vyuţívány apod., b) podklady – vyuţijí se veškeré moţné zdroje obsahující potřebné informace o objektu. Je to zejména stavební dokumentace, fotodokumentace a stavební deníky. Pokud byly provedeny stavební změny, musí zde být obsaţena zpráva o jejich rozsahu, c) prohlídka objektu – popisuje stav objektu pomocí vizuálního kontaktu (vady, poruchy objektu) a následně se porovná současná podoba objektu se stavební dokumentací, d) nutná aktuální opatření – na základě provedeného průzkumu se zváţí, zda je na objektu potřeba provést okamţitá opatření. Podrobný stavebně technický průzkum: Podrobný průzkum můţe být vyuţit jako podklad pro statické výpočty. Stejně jako průzkum předběţný, má i tento doporučený rozsah a rovněţ jako u předešlého průzkumu můţe být při podrobném průzkumu objekt v plném provozu. 51 Zde se klade důraz na: a) nesrovnalosti – veškeré zjištěné rozdíly či nedostatky při předběţném průzkumu je zde potřeba uvést a doplnit,

49

VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 50 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 51 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3

31

b) dokumentace – nutné doloţit fotodokumentaci odpovídající aktuálnímu stavu objektu, c) vady a poruchy - přesný popis a charakteristika vad a poruch na objektu, d) vlastnosti materiálů – pomocí destruktivních a nedestruktivních zkoušek se zjistí fyzikální a mechanické vlastnosti materiálů. Doplňující stavebně technický průzkum: Tento průzkum se pouţívá: „při změně projektové dokumentace, při stavebních úpravách, kdy byly zjištěny odchylky od projektu a podkladů z předchozí diagnostiky.“52 Zaznamenává tedy veškeré informace, týkající se rozdílů či nedostatků zjištěných v předchozích průzkumech. Výsledek stavebně technického průzkumu: Po provedeném průzkumu je vystavena technická zpráva, která by měla obsahovat: „1. Základní údaje (identifikační údaje o akci, objednateli a zhotoviteli průzkumu, přesná specifikace zadání). 2. Specifikace podkladových materiálů, případně popis získávání nutných informací (např. specifikace přístrojů, způsob odebírání vzorků, jejich vyhodnocování atd.). 3. Nález – charakteristika objektu a jeho okolí: poloha objektu stáří, stavební vývoj a provozní využívání objektu, konstrukční řešení objektu popis okolí objektu popis fyzického stavu konstrukcí objektů popis provozních podmínek v objektu lokalizace, popis a stanovení příčin zjištěných vad a poruch 4. Vyhodnocení nálezu a návrh opatření: přiřazení sanačních zásahů k jednotlivým poruchám a porovnání možností jejich aplikace z hlediska jejich účinnosti, technologie realizace a nákladů

52

ŢÍDEK, Libor, Pavel MEC a David BUJDOŠ. Diagnostika staveb. 1. vyd. Ostrava: Technická univerzita Ostrava, 2013, 102 s.

32

rozbor jednotlivých sanačních metod a doporučení pro investora pro aplikaci některé z nich doporučení optimálních sanačních technologií pro zjištěné vady a poruchy doporučení dalších průzkumných činností (druh, rozsah, lokalizace, technická úroveň atd.) fotodokumentace zkušební zprávy a protokoly“ 53 Rozsah jednotlivých technických zpráv se svým členěním mírně liší, neboť záleţí na zaměření daného průzkumu a druhu prováděných zkoušek.

1.6 Vady staveb a stavebních konstrukcí Vada je definovaná jako: „nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením.“54 Můţe mít několik příčin, kdy mezi nejčastější patří nevhodný návrh objektu či chyby při výstavbě. Vady se ovšem mohou objevit i během uţívání stavby a mnoho vad bývá v současné době způsobeno změnou (vývojem) předpisů. Vady staveb a stavebních konstrukcí zvýší opotřebení stavby a tím dojde ke sníţení technické ţivotnosti. 55

1.6.1 Vady projektové Při vytváření projektové dokumentace se mohou vyskytnout chyby, které mají za následek přítomnost vady v konstrukci. Mohou být způsobené náhodnou chybou projektanta nebo jeho nedostatečnými znalostmi ve stavitelství.56 Zde jsou pro názornost uvedeny některé projektové vady: navrţen nevyhovující materiál Při vytváření projektové dokumentace nebyl navrţen správný materiál. Důsledkem toho byl pouţit materiál, který neodpovídá poţadovaným vlastnostem. Následně mohou nastat situace,

53

VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3 54 KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 282 s. ISBN 80-716-9581-5. 55 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 192 s. ISBN 978-80247-2672-4. 56 KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 282 s. ISBN 80-716-9581-5.

33

při kterých dochází k přetvoření konstrukce, pronikání nadměrné vlhkosti do objektu, rozpadu materiálu a v krajním případě ke zřícení konstrukce. špatný statický výpočet Při statickém výpočtu došlo k chybě a konstrukce tak není dostatečně odolná. Její odolnost neodpovídá poţadovanému zatíţení a následně můţe dojít k přetvoření konstrukce, v krajních případech aţ k jejímu zřícení.

1.6.2 Vady realizační Vady realizační vznikají v průběhu uskutečnění projektu stavby. Chybným nebo nedostatečným provedením mohou vzniknout vady v konstrukci. Způsobeno to můţe být náhodnou chybou pracovníka nebo jeho nedostatečnou kvalifikací.57 Zde jsou pro názornost uvedeny některé realizační vady: nesprávně provedená hydroizolace Nesprávným provedením hydroizolace nebo jejích spojů můţe docházet k proniknutí nadměrné vlhkosti do konstrukce. U starších staveb je moţné se setkat s úplnou absencí hydroizolace. Nadměrná vlhkost v konstrukci způsobuje plísně a hnilobu materiálu. nedostatečná hloubka zaloţení Při nedostatečné hloubce zaloţení můţe docházet k nerovnoměrnému sedání základů nebo k jejich degradaci. Na konstrukci se tento problém projeví postupně se rozšiřujícími trhlinami. nesprávně umístěná výztuţ Nejprve se tento problém projeví trhlinami na konstrukci a následně dochází k přetvoření konstrukce. Výztuţ v tomto případě neplní svou funkci, nepřenáší vnitřní síly.

1.6.3 Vady z hlediska viditelnosti projevu Z hlediska viditelnosti projevu lze vady rozdělit na zjevné a skryté. Vady zjevné jsou zjistitelné při běţné prohlídce objektu a kupující je s nimi seznámen. Vady zjevné se mohou projevovat nadměrnou deformací konstrukce, nebo trhlinami na konstrukci. Vady skryté jsou 57

KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 282 s. ISBN 80-716-9581-5.

34

v konstrukci přítomny, ale nejsou zjistitelné při běţné prohlídce. Můţe to být například koroze výztuţe v betonu, nebo nesprávně provedená tepelná izolace.58 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník stanovuje nově dobu pěti let na reklamaci skrytých vad. Jedná se konkrétně o § 2129 odst. 2 (pododdíl 3 Koupě nemovité věci), ten říká: „Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“59 Původní lhůta podle starého zákona č. 40/1964 Sb. byla na uplatnění skryté vady 6 měsíců.60

1.7 Poruchy staveb a stavebních konstrukcí Porucha je definována jako „změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř. snižuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou životnost a užitnou jakost, zhoršuje stav budovy případně může i užívání zastavit. Za původní stav se považuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době jejího prvního uvedení do provozu.“61 Poruchy si lze pro snadnější orientaci rozdělit podle míry opotřebení na běţné opotřebení, nevýznamné poruchy, významné poruchy a havarijní poruchy. Se vzrůstající mírou opotřebení se sniţuje ţivotnost stavby.

1.7.1 Běţné opotřebení Poruchy způsobené běţným opotřebením nesniţují bezpečnost stavby, pouze dojde ke sníţení atraktivity objektu. Do této skupiny patří například:

58

SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 192 s. ISBN 978-80247-2672-4. 59 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 60 Odpovědnost za vady díla v novém občanském zákoníku. TZB-info - stavebnictví, úspory energií, technická zařízení budov [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/10721odpovednost-za-vady-dila-v-novem-obcanskem-zakoniku-ii 61 VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3

35

rozpad omítky Mezi běţné poruchy patří rozpad omítky, ke kterému dochází vlivem opotřebení po určité době pouţívání. poškozené dlaţby a obklady Vlivem času můţe dojít k poškození keramických dlaţeb a obkladů. Mohou se uvolnit nebo vlivem nárazu tvrdých předmětů prasknout.

1.7.2 Nevýznamné poruchy Nevýznamné poruchy sniţují ţivotnost, uţitnou jakost a mají v jisté míře i vliv na bezpečnost. Do této skupiny patří například: nadměrná vlhkost Patří mezi nejběţnější příčiny poruch ve stavebních konstrukcích. Následkem vlhkosti se na konstrukci mohou objevovat plísně a hniloby.

Obrázek 12: Zdroje vlhkosti v objektu Zdroj: KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 282 s. ISBN 80-716-9581-5.

36

koroze oceli U ocelových konstrukcí je koroze nejčastějším problémem. Při styku konstrukce s vodou dojde k elektrochemické reakci a následkem toho vznikne na povrchu ocelové konstrukce rez. Korozí dochází k oslabení materiálu a ke ztrátě původních vlastností.

1.7.3 Významné poruchy U významných poruch je více ohroţena ţivotnost, uţitná jakost i bezpečnost. Do této skupiny patří například: rozpad dřeva Velkým nebezpečím u dřevěných konstrukcí je napadení dřevokaznými škůdci, mezi které patří dřevokazné houby a hmyz. Tento problém je často spojen s vysokou vlhkostí v dřevěném prvku.

Obrázek 13: Nejznámější dřevokazná houba: dřevomorka domácí – napadená konstrukce Zdroj: Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans). EKOWOOD [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.ekowood.cz/nabizene-sluzby/pruzkum/drevokazne-houby/264/

37

Obrázek 14: Nejznámější dřevokazný hmyz: červotoč – napadená konstrukce Zdroj: Dřevokazný hmyz. Mikrovlnné ošetření dřeva a vysušování vlhkého zdiva [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.sanace-dreva.cz/drevokazny-hmyz.html

trhliny na konstrukci Častými poruchami, se kterými je moţné se setkat, jsou trhliny. Příčin je v tomto případě několik. Problém můţe být například v rozdílném sedání základů, které nastává v případě špatně únosné zeminy, nebo mohou být trhliny způsobeny zatíţením konstrukce větší silou, neţ bylo navrţeno, či dojde k objemovým změnám konstrukce (např. smršťování betonu). Jejich závaţnost závisí na jejich příčině.

Obrázek 15: Příčiny vzniku trhlin Zdroj: WITZANY, Jiří. Poruchy a rekonstrukce zděných budov. 1. vyd. Praha: ŠEL, 1999, 309 s. ISBN 80902697-5-3.

38

1.7.4 Havarijní poruchy Havarijní poruchy jsou takové poruchy, které výrazně ohroţují celkovou bezpečnost stavby a v krajním případě mohou způsobit zřícení konstrukce. Do této skupiny patří například: nadměrné přetvoření konstrukce K přetvoření dochází vlivem přetíţení konstrukce (drcení materiálu), vlivem objemových změn (smršťování nebo nabývání betonu) a také se můţe jednat o dotvarování konstrukce (nadměrný průhyb). narušení (rozpad) základové konstrukce Tato porucha můţe být způsobena nedostatečnou hloubkou zaloţení, kde dochází například k promáčení nebo promrzání základové spáry.

1.8 Sanace vad a poruch Před samotnou sanací by nejprve měla být provedena detekce problému. Odstraněním příčiny zajistíme, aby se na konstrukci jiţ neobjevoval konkrétní problém (např. vlhkost, trhliny). Díky sanaci se sníţí opotřebení, zlepší se naopak technický stav a prodlouţí se ţivotnost konstrukce. Uvedeny jsou jen některé příklady pro představení dané skupiny.

1.8.1 Opravy malého rozsahu Při opravách malého rozsahu nejsou nutné velké zásahy do konstrukce. Obvykle se jedná jen o povrchové úpravy a nezasahuje se do vnitřku konstrukce. Zde jsou uvedeny pro názornost dva příklady: oprava omítek Při opravách omítek musí dojít nejprve k odstranění původních omítek. Na odstraněnou a očištěnou plochu se poté nanášejí omítky nové.

39

oprava trhlin Trhliny lze zabezpečit pomocí kotevních spon, čímţ dojde ke staţení zdiva. Dále je moţné pouţít svařovanou ocelovou síť, na kterou se ručně nanese cementová omítka, nebo lze vyuţít moţnost pouţití injektáţe zdiva.

1.8.2 Opravy středního rozsahu Při opravách středního rozsahu jsou jiţ moţné i zásahy do konstrukce. Při lehčích opravách stačí odstranění krycí vrstvy na konstrukci, kdeţto při větších opravách je zásah do konstrukce nutný. Zde jsou uvedeny pro názornost dva příklady: oprava hydroizolace Stávající hydroizolaci je moţné nahradit novou hydroizolací (např. hydroizolační fólie z PVC), případně pouţít vodorovné hydroizolace vkládané do zdiva (např. izolační desky z profilovaných nerez plechů, hydroizolační pásy s klíny, injektáţe). výměna okenních a dveřních výplní K výměně můţe dojít při nevyhovujícím technickém stavu, kdy výplně neplní poţadované tepelně-technické vlastnosti a dochází tak k nadměrnému úniku tepla. Tento případ můţe také nastat, pokud se jedná o výplně například z 50. let, které jiţ neplní dnešní normy na tepelnětechnické poţadavky.

1.8.3 Opravy velkého rozsahu = komplexní V tomto případě je z důvodu bezpečnosti nutné provést vystěhování celého objektu. Při komplexních opravách bývají provedeny velké zásahy do objektu. Uvedeny jsou pro názornost dva příklady: oprava základů při nedostatečné hloubce zaloţení Při nedostatečné hloubce zaloţení je moţnost pouţití mikropilot, dále zaloţení do nezámrzné hloubky pomocí tryskové injektáţe a také vyuţití vrtaných pilot.

40

výměna krovu Při rozsáhlém napadení dřevokaznými škůdci (např. dřevomorka domácí, tesařík krovový), se musí kompletně vyměnit dřevěný krov. Je nutné počítat s několikadenní nepřítomností střešní konstrukce (není vhodné dělat v zimních měsících nebo v deštivém období), odkrytá stavba by mohla být poškozena přírodními vlivy.

1.9 Způsoby oceňování Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje tyto způsoby oceňování: oceňování na trţních principech, oceňování dle jmenovité hodnoty, dle účetní hodnoty, dle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Níţe jsou podrobně popsány ty nejběţnější způsoby pro oceňování nemovitostí.62

1.9.1 Oceňování na trţních principech Cílem aplikovaných metod je stanovit trţní hodnotu majetku. Pod pojmem trţní hodnota si lze představit určitou hodnotu majetku, kterou by bylo moţné na základě ocenění poţadovat při prodeji stavby. K oceňování se pouţívají metody porovnávací, výnosová a nákladová.63 U kaţdé metody je zmíněn jejich základní princip aplikování a je uvedeno kde a jak se projeví technický stav stavby na výsledné trţní hodnotě.

1.9.1.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je „Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu.“64 Pro zjištění trţní hodnoty oceňované stavby je nutno najít stavbu stejných či velmi podobných parametrů ve stejné lokalitě, která je srovnatelná se stavbou oceňovanou. Problém můţe nastat při shromaţďování informací o srovnávané stavbě. Nemusí se podařit dohledat, za jakou cenu byla stavba prodána, nebo mohou chybět jiné důleţité 62

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 64 SCHNEIDEROVÁ-HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 356 s. ISBN 978-800-1040-324. 63

41

informace. Porovnávací metoda se provádí pomocí adjustační matice, která je sloţena z korekčních činitelů. Některé korekční činitele, pokud nejsou podloţeny dostatečnými informacemi, je lepší nepouţít.65 Korekční činitele týkající se technického stavu stavby jsou posouzeny v adjustační matici v části - Technické parametry. Jsou to: technický stav stavby, její technická vybavenost a funkční vyuţitelnost. Stanoví se úroveň těchto činitelů u dané nemovitosti a ta se porovnává s vybranými nemovitostmi. Na základě porovnání je stanovena obdobná, lepší nebo horší úroveň daného korekčního činitele. Podle korekčních činitelů posuzujících technický stav stavby dochází k úpravě výsledné trţní hodnoty. Pokud je porovnávaná nemovitost lepší korekce sniţuje cenu o daná procenta, pokud je porovnávaná nemovitost horší - korekce cenu zvyšuje o daná procenta. V technických parametrech je dále nutné uvést veškeré důleţité informace ovlivňující technický stav stavby.66

1.9.1.2 Výnosová metoda Výnosová metoda je „přístup na bázi kapitalizace výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je tzv. výnosová hodnota."67 se pouţívá v případě, kdy je třeba určit předběţnou trţní hodnotu v kratším čase. Obecně platí, ţe výnosovou metodou nelze stanovit vyšší trţní hodnotu neţ metodou porovnávací. Základním principem výnosové metody je stanovení všech budoucích výnosů, které ze stavby budou plynout. Při aplikaci výnosové metody je nutné provést analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nemovitosti.68 Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme definovat jako „takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý výnos a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.“69 Pokud je předloţen poţadavek na dvě

65

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 66 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 67 SCHNEIDEROVÁ-HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 356 s. ISBN 978-800-1040-324. 68 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 69 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9.

42

nezávislé oceňovací metody pro zjištění trţní hodnoty, volí se obvykle metoda porovnávací a výnosová.70 Technický stav ovlivní budoucí výnosy, které ze stavby budou plynout. Princip je zaloţen na porovnání příjmů a výdajů. Stavba, u které budou náklady na uvedení do provozu minimální, je vyhovující. U takové stavby mohou výnosy plynout bez větších zásahů. Oproti tomu stavba vyţadující velké náklady je méně vyhovující, a tak musí pro dosaţení očekávaných výnosů projít nejprve rozsáhlou úpravou. Záleţí ovšem o jak velké náklady se jedná. Pokud jde jen o menší opravy nebo se jedná o rozsáhlejší opravy, v tom případě je otázkou jestli je investice návratná s ohledem na očekávané výnosy. Těmito faktory se zabývá právě část nejlepší a nejvyšší vyuţití.71

1.9.1.3 Nákladová metoda Nákladová metoda spočívá ve stanovení všech nákladů, které byly potřeba pro zrealizování stavby. Předpokládané náklady se odvodí z potřebných nákladů na novostavbu, která je srovnatelná s oceňovanou stavbou. „Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních

vlivů

(tzv.

funkční

nedostatky)

a

zohlednění

obecných

tržních

vlivů (tzv. ekonomické nedostatky)."72 Tato metoda se vyuţívá například v pojišťovnictví, pokud vyvstane poţadavek pouţít stavbu jako zástavu úvěru, kde pomáhá stanovit pojistnou hodnotu. Od této metody se mohou odvíjet metody porovnávací a výnosová. Jako první se v této metodě musí popsat oceňovaná stavba, dále je zde vypočítaný obestavěný prostor, zastavěná plocha, podlahová plocha a stanoví se zde také koeficient vyuţitelnosti. Poté se vypočítá reprodukční cena. Reprodukční cena je „cenou, za kterou by bylo možno v současné době pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“73 Celkové reprodukční náklady se získají jakou součin jednotkových reprodukčních nákladů a obestavěného prostoru stavby.

70

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 71 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 72 SCHNEIDEROVÁ-HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 356 s. ISBN 978-800-1040-324. 73 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9.

43

Technický stav se projeví ve stanovení opotřebení stavby. K výpočtu opotřebení se pouţívá lineární nebo analytická metoda, které stanovuje vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Lineární metoda se pouţívá pro inţenýrské, zemědělské a průmyslové stavby. Je také moţné jí pouţít pro speciální stavby - studny, hřbitovy a drobné venkovní přestavby. Samozřejmě lze tuto metodu pouţít pro mnoho dalších staveb. Můţe ovšem nastat situace, kdy bude pouţití této metody nedostatečné, proto je následně zvolena metoda analytická. Ta se pouţívá na stavby, které jsou ve fázi před opravou, nebo po opravě a na stavby ve výborném, nebo naopak ve zcela nevyhovujícím technickém stavu. Především je ale analytická metoda nejpřesnější. Výsledné opotřebení má dopad na technický stav stavby. Opotřebení sníţí cenu celkových reprodukčních nákladů. Dále se cena sníţí o stanovené funkční a ekonomické nedostatky.74

1.9.2 Oceňování podle cenového předpisu Oceňování stanovuje Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 640/2004 Sb. Výsledkem tohoto ocenění je znalecký posudek. V dnešní době jsou znalecké posudky zpracovávány ve speciálních počítačových programech, jako jsou například NEM 3000, Thomas a další. Znalecký posudek se skládá z identifikačních údajů, nálezu, ocenění, závěru, znalecké doloţky a z příloh.75 Technický stav stavby je zhodnocen ve znaleckém posudku v části ocenění, který se stanoví výpočtem opotřebení stavby. K výpočtu opotřebení se pouţívá lineární nebo analytická metoda, které stanovuje vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Pouţití těchto metod je jiţ popsáno v kapitole Způsoby oceňování (konkrétně u nákladové metody). Ve výjimečných případech je moţné stanovit opotřebení odborným odhadem. Čím větší opotřebení stavby bude zjištěno, tím větší dopad to má na technický stav a následně se podle toho sniţuje výsledná trţní hodnota oceňované nemovitosti.76

74

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 75 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. 76 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101.

44

ZÁVĚR V bakalářské práci byla provedena analýza faktorů, ovlivňující technický stav stavby, a jeho zohlednění v procesu ocenění. Zvolené materiálové a technologické řešení v minulosti má velký účinek na technický stav stavby v současnosti. Dále stavba musí odolávat vnějším vlivům, mezi které patří klimatické a geologické podmínky dané oblasti, způsob uţívání, výskyt škůdců a další. Tyto podstatné faktory ovlivňují fyzickou ţivotnost a opotřebení stavby. Předpokládaná fyzická ţivotnost konstrukcí je stanovena aktuální vyhláškou, ale výklad tohoto pojmu je relativní, vţdy záleţí na individuálních podmínkách, ve kterých se stavba nachází. S fyzickou ţivotností stavebních konstrukcí úzce souvisí jejich opotřebení. Tyto dva termíny se navzájem ovlivňují. Míra opotřebení ovlivňuje fyzickou ţivotnost a předpokládaná fyzická ţivotnost pomáhá stanovit míru opotřebení. Byl vytvořen konkrétní příklad výpočtu opotřebení analytickou metodou, kde byly pouţity dvě stavby, které se lišily stářím vybavení a některých prvků. Na tomto příkladu se projevilo, jak výměna prvků ovlivnila celkové opotřebení konstrukce, které má vliv buď na zbylou technickou ţivotnost stavby, anebo na výši nákladů nezbytných pro její dosaţení. Při oceňování nemovitosti by měl mít odhadce co nejpřesnější představu o technickém stavu stavby. Tu si můţe vytvořit na základě stavebně technického průzkumu, který odhalí vady, poruchy a stanoví míru opotřebení. Následně lze navrhnout sanaci na zlepšení technického stavu stavby a stanovit výši nákladů na její provedení. Porovnávací, nákladová a výnosová metoda dnes reprezentuje základní pilíře pro zjišťování trţní hodnoty nemovitosti. Pro objektivní ocenění musí být v kaţdé z těchto metod zohledněn technický stav stavby. Porovnávací metoda zohledňuje technický stav v adjustační matici pomocí korekčních činitelů – technický stav stavby, technická vybavenost a její funkční vyuţitelnost. Podle technického stavu porovnávaných nemovitostí dochází k upravení ceny stavby pomocí korekce danými procenty. U metody výnosové se technický stav projeví při porovnávání očekávaných příjmů a výdajů. Momentální technický stav stavby zásadně ovlivňuje konečnou bilanci příjmů a výdajů. U metody nákladové je technický stav determinován opotřebením. To se stanoví s pouţitím metody lineární nebo analytické; celkové reprodukční náklady se pak úměrně sníţí o opotřebení a funkční a ekonomické nedostatky.

45

Stavebně technický stav stavby je základním pilířem pro zjištění její trţní hodnoty. Proto je důleţité věnovat všem aspektům, které ovlivňují technický stav stavby, náleţitou pozornost. Snahou v této bakalářské práci bylo všechny tyto aspekty zdůraznit a objasnit jejich význam.

46

2. PRAKTICKÁ ČÁST

Poznámka: Ocenění, která se nachází v praktické části, jsou zpracována a formulována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. - ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-807-2651-283. 47

2.1 Ocenění rodinného domu Mělník

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 3528 V Kroupovci 3528 276 01 Mělník

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJEKTU

Datum ocenění: 9. 3. 2015 48

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Snímek z katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu Výpočty

49

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 9. 3. 2015 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM Č.P. 3528 Nacházející se na adrese V Kroupovci 3528, 276 01 Mělník Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 9. 3. 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro budoucí prodej nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na listu vlastnictví č. 7334 pro katastrální území Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. 3. 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9. 3. 2015) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění 50

i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: a) Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku b) Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav c) Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku d) Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu e) Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. f) Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě g) Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

51

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný rodinný dům č. p. 3528 se nachází v klidné části města Mělníka, které čítá 19 077 obyvatel (k roku 2011). Město leţí přímo nad soutokem řek Labe a Vltavy, nacházející se nedaleko hlavního města Prahy. Dopravní obsluţnost do hlavního města je moţná jak autobusovou nebo ţelezniční dopravou, tak silniční. Tyto moţnosti přidávají na atraktivitě této lokality. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. Vzdálenost rodinného domu od centra města je přibliţně 2,5 kilometru.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Pronájmy se v této lokalitě ale příliš nevyskytují. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem dvou pozemků a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2000. Dodnes je zachován v původní podobě. Jediné změny, které proběhly bylo zrušení vytápění plynovodem, jeho nahrazení napojením na veřejnou síť horkovodu v roce 2011 a kompletní výměna střešního pláště v roce 2013. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které tvoří jeden funkční celek. Pozemek p. č. 6446/5 o rozloze 207 m2 a p. č. 6446/1 o rozloze 727 m2, situované v klidné části města Mělníka cca 2, 5 kilometru od jeho centra. Rodinný dům je umístěn na pozemku p. č. 6446/5. K pozemku

vede

přístupová

cesta

z ulice

V Kroupovci.

Ta

je

zřízena

na pozemcích č. p. 6446/0, 6447 a 6445/4. Vlastnictví této cesty je rozděleno mezi šest majitelů (zajištění přístupu k dalším pozemkům). Pozemek č. p. 6446/1 je v katastru nemovitosti veden jako orná půda, v současné době je vyuţíván jako zahrada rodinného 52

domu, opatřena travnatou plochou. Na pozemek je přivedena elektrická síť, vodovod a horkovod. Kanalizace je svedena do jímky umístěné přímo na pozemku. Na pozemku č. p. 6446/1 je věcné břemeno. Toto věcné břemeno se týká chůze a jízdy k pozemkům č. p. 6446/6 a 6446/7. Přístupnost k pozemkům je zajištěna cestou z betonové dlaţby o šířce 5 m. Vzhledem k tomu, ţe pozemky č. p. 6446/1 a 6446/5 tvoří jeden funkční celek (rodinný dům se zahradou), budou oceněny jako jeden pozemek o celkové rozloze 934 m2. Vedlejší stavby Na pozemku nejsou ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Přípojka vody provedená z polypropylenu, která je vedená od vodoměrné soustavy. Ta je umístěna ve vodoměrně šachtě na hranici pozemku č. p. 6447, Venkovní kanalizace provedená z plastových trub vedená do vlastní jímky na pozemku, Přípojka elektrické sítě, Zpevněná plocha z betonových dlaţeb, Jedna stranu ze čtyř ohraničuje betonový plot, Zbytek pozemku je ohraničen okrasným plotem ze ztraceného bednění a dřevěných planěk. Trvalé porosty Na pozemku je umístěno několik ovocných stromů: 1x třešeň, 1x jabloň, 1x meruňka, 2x broskev, 1x nektarinka a 1x švestka. Dále se zachovalo několik okrasných porostů. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

53

RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu, půdorys zhruba ve tvaru L. Stavba má dvě nadzemní podlaţí. Podzemní podlaţí zde není. První nadzemní podlaţí je oproti terénu zvednuto o 0,45 m. Vstup je krytý částečným zapuštěním a dále také přesahem střešního pláště. Po vstupu do haly je moţné vejít jednak do obývacího pokoje a kuchyně, pak dále do chodby spojující zádveří s koupelnou a prostorem domácích prací. Z haly se schodištěm dostaneme do podkroví. Obývací pokoj je od jídelny oddělen dvěma stupni. Na jídelnu navazuje kuchyně, ze které je přístup do spíţe. Přízemí dále tvoří dvě garáţe a sklad. Ve druhém nadzemním podlaţí se nachází tři loţnice a jedna koupelna. Pokoje jsou prosvětleny pomocí oken ve štítech domu. V jednom z pokojů je umístěno střešní okno, které bylo zrealizováno v roce 2013 při výměně střešního pláště. Další z pokojů má přístup na krytou terasu nad jednou z garáţí. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Základovou konstrukcí jsou pasy z prostého betonu B 20. Relativní nula je v přízemí. Rozdíl základové spáry a terénu činí cca 0,80 m. Jako izolace proti vodě byla pouţita lepenka IPA. Svislé nosné konstrukce v tl. 400 mm a 300 mm jsou vyzděny z cihelných bloků Porotherm (výrobce fima Wieneberger). Stěny jsou vyzdívány na maltu vápenocementovou. Podlaţí je zakončeno ţelezobetonovým věncem pod úrovní stropní konstrukce. Nosnou konstrukcí podlahy v přízemí je podkladový beton tl. 50 mm. Na této vrstvě je dána hydroizolace. Na ní se nachází vlastní skladba podlahy jednotlivých místností. Do podlah je vloţena tepelná izolace tl. 50 mm. Konstrukci stropů nad přízemím tvoří jednak keramické vloţky Miako, dále taky stropní desky PD o tl. 100 mm. Strop v podkroví je ze sádrokartonových desek na ocelovém roštu. Nad otvory ve stěnách jsou osazeny prefabrikované překlady RZP.

54

V domě se nachází jedno schodiště. Je dřevěné, schodnicové, dvakrát zalomené. Slouţí k přístupu z haly v přízemí do podkroví. Konstrukci komína tvoří tvarovky Schiedel. Jde o tvarovky komínového systému SIH PLUS+. Systém je samonosný a nevyţaduje ţádné zvláštní nároky na okolní konstrukce. Průduch slouţí k odvodu spalin z krbového tělesa. Příčky jsou zděné z dutinových cihel Pk-CD (výrobce Wienerberger). Příčky v podkroví jsou jednoduché sádrokartonové. V koupelnách a v místnosti pro domácí práce jsou pouţity speciální desky pro tyto prostory (desky s vyšší odolností proti ohni a nenasákavé). Dveře v obvodových konstrukcích jsou plastové. Okna jsou také plastová s izolačním dvojsklem. Barva rámů je bílá. Vnitřní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní. V obytných místnostech je vápenocementové omítka s malbou. V koupelnách a WC je keramický obklad. Povrchy podlah se liší druhem místností. Haly, koupelny, WC, kuchyně a jídelna mají keramickou dlaţbu. V obývacím pokoji je provedena plovoucí podlaha. Pokoje v druhém nadzemním podlaţí jsou opatřeny kobercem. Venkovní omítka je z ušlechtilých maltových směsí. Sokl domu je obloţen z keramických kvádříků. V domě bylo roku 2011 provedeno připojení k horkovodu. V místnosti pro domácí práce je umístěna rozvodna a také bojler, který zajišťuje přísun teplé uţitkové vody. Otopná desková tělesa jsou rozmístěna v domě v počtu 9 kusů v prvním nadzemním podlaţí a 7 kusů ve druhém nadzemním podlaţí. Vytápění je dále zajištěno pomocí krbového tělesa umístěného v obývacím pokoji. Na ploše pozemku jsou osazeny dvě prefabrikované jímky (výrobce Betonika plus). Vnitřní i venkovní kanalizace je z plastových trubek. Hlavní domovní přípojka je umístěna před objektem. Rozvodná skříň je v garáţi domu. Na střeše jsou umístěny dvě jímací hromosvodu tyče. Ty jsou spojeny s uzemňovacím zařízením jímacím vedením. Uzemnění je provedeno pomocí zemních tyčí. Veškeré klempířské práce jsou provedeny ze zinkotitanového plechu. Všechny prvky jsou opatřeny základním nátěrem, na který byl nanesen krycí nátěr.

55

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu a jeho vyuţívání je tedy moţné z technického hlediska. Není nutné investovat do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

56

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích výnosů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Pro ocenění pozemku jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění rodinného domu jsem pouţila metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s rodinným domem jsem porovnala tři pozemky, které jsou nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. 57

Na základě uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

707 000 Kč a je kalkulována následně: 934 * 756,54

707 000 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

V Kroupovci, Mělník

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

6446/1, 6446/5

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

V Kroupovci, Mělník

V Kroupovci, Mělník

Druţstevní, Mělník

Na Staré cestě, Mělník

Katastrální území

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

861 000

850 000

980 000

934

861

1 000

1 000

Cena za 1 m2

X

1 000

850

980

Datum transakce

X

30. 12. 2014

27. 1. 2015

28. 2. 2015

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 000

850

980

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

900

765

882

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Rozloha pozemku v m2

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

X

Absolutní vlastnictví

58

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

900

765

882

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

810

688,50

793,80

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

810

688,50

793,80

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

810

688,50

793,80

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

810

688,50

793,80

Dobrá

Lepší

Lepší

Korekce

1

0,9

0,9

Upravená hodnota

810

619,65

714,42

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

810

619,65

714,42

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

850,50

619,65

714,42

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

850,50

619,65

714,42

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

850,50

619,65

714,42

Autobus - horší

Autobus

Autobus

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Věcné břemeno chůze a jízdy

Rodinný dům

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Tvar pozemku

Svaţitost

Pravidelný

Rovinný

Dostupnost inţ. sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

59

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

935,55

619,65

714,42

935,55

619,65

714,42

Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Jiná technická korekce

X

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Moţná zastavitelnost

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

757 (zaokrouhleno)

Rozloha pozemku

934

Celková porovnávací hodnota

707 038

Zaokrouhleno

707 000

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

6446/5

207

757

156 699

2

6446/1

727

757

550 339

poř. číslo

Celkem

707 038

60

zaokrouhleno

707 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu rodinné domy, které byly v městě Mělníku v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídky, jsem zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu níţe uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

4 818 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům Mělník

Rodinný dům Mělník

Rodinný dům Mělník

Rodinný dům Mělník

Parcelní číslo

6446/1, 6446/5

N/A

N/A

N/A

Adresa nemovitosti

V Kroupovci, Mělník

V Kroupovci, Mělník

Druţstevní, Mělník

Na Staré cestě, Mělník

Katastrální území

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

61

Plocha pozemku

934

699

630

968

Hodnota za 1 m2 pozemku

757

757

757

757

Hodnota pozemku celkem

707 038

529 143

476 910

732 776

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

414

400

420

300

Prodejní cena celkem

X

5 500 000

2 895 000

4 999 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

4 970 857

2 418 090

4 266 224

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

12 427

5 757

14 221

Datum transakce

X

4. 3. 2015

17. 12. 2014

28. 2. 2015

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

12 427

5 757

14 221

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 184

5 181

12 799

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

X

Absolutní vlastnictví

Ne

Rodinný dům

Ano

Ne

62

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Lepší

Horší

Korekce

0,9

0,9

1,1

Upravená hodnota

10 066

4 663

14 079

Dobrý

Průměrný

Dobrý

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

10 066

5 129

14 079

Průměrná

Podprůměrná

Průměrná

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

Technický stav objektu

Techn. vybavenost budovy

Funk. vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Autobus

Dobrá

Průměrná

X

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

X

Korekce

63

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 066

5 642

14 079

10 066

5 642

14 079

Jiné korekce

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

9 929

4 110 606 707 038

Celková porovnávací hodnota

4 817 644

Zaokrouhleno

4 818 000

VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány výnosovou metodou. Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Hrubý potencionální příjem jsem stanovila porovnáváním se srovnatelnými stavbami nabízenými v současné době k pronájmu. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Jednotlivé provozní náklady jsem zjistila z informací poskytnutých majitelem objektu. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Rezervy na renovace jsem stanovila jako poměr reprodukční ceny (s ohledem na poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti) a předpokládané ţivotnosti rodinného domu. Výpočet je přiloţen v přílohách. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí 64

přímé kapitalizace. Výši míry kapitalizace jsem stanovila poměrem skutečných výnosů z nemovitosti a skutečně realizovaných trţních cen. Výpočet je přiloţen v přílohách. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je:

2 737 000 Kč Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce: VÝNOSOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

300 000 15 %

Efektivní hrubý příjem

45 000

255 000

Náklady na údrţbu

24 000

Pojistné

5 548

Daň z nemovitosti

1 355

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

1 000

Provozní náklady celkem

31 903

Provozní příjem

223 097

Rezervy na renovace

58 886

Čistý provozní příjem

164 211

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

2 736 850

Zaokrouhleno

2 737 000

65

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Technické opotřebení jsem vypočítala pomocí analytické metody. Výpočet je přiloţen v přílohách. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů, nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Výpočet jsem provedla pomocí analytické metody. Funkční nedostatky jsem stanovila jako nulové. Rodinný dům je starý 15 let (je stále vyhovující současným poţadavkům na moderní bydlení) a nejsou zde ţádné funkční nedostatky, které by více ovlivnily náklady na cenu stavby

66

Při určení ekonomických nedostatků byly jako podpůrný argument uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5 809 000 Kč Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce: NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, V Kroupovci 3528, Mělník

Číslo pozemku

6446/5, 6446/1

Nosná konstrukce

Zděná, z cihelných bloků

Skutečné stáří

15 let

Ekonomická ţivotnost

50 let 207 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

2 nadzemní 414 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,73

Celková podlahová plocha

302,5 m2

Celkový obestavěný prostor

1035 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 121

Reprodukční náklady celkem

5 300 235

Fyzické opotřebení

23 %

4 081 181

Funkční nedostatky

0

4 081 181

Ekonomické nedostatky

1,191 (->koeficient prodejnosti)

4 860 687

Venkovní úpravy

240 882

Pozemek

707 000

Indikovaná hodnota

5 808 569

Zaokrouhleno

5 809 000

67

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k (9. 3. 2015). Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 818 000

70

3 372 600

Výnosová metoda

2 737 000

10

273 700

Nákladová metoda

5 809 000

20

1 161 800

Výsledná cena

4 808 100

Zaokrouhleno

4 808 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Oceňovaný majetek není v uvaţované lokalitě příliš často nabízen k pronájmu, z tohoto důvodu má metoda výnosová váhu 10 %. Metoda nákladová má váhu 20%. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty majetku nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 9. 3. 2015 reprezentována částkou:

4 808 000 Kč (slovy: Čtyřimilionyosmsetosmtisíckorunčeských)

68

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

69

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků a budovy byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a budovy jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

70

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o trţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Mělníku, dne 9. 3. 2015

----------------------------------------Andrea Bendová 71

SNÍMEK Z KATASTRÁLNÍ MAPY Příloha 1 – Snímek z katastrální mapy

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

72

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí I.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

Příloha 3 – Výpis z katastru nemovitostí II.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

73

ZÁKLADNÍ STAVEBNÍ DOKUMENTACE Příloha 4 – Půdorys 1.NP

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

74

Příloha 5 – Půdorys 2.NP

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

75

Příloha 6 – Severozápadní a jihovýchodní pohled

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

76

Příloha 7 – Severovýchodní a jihozápadní pohled

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

77

FOTODOKUMENTACE OBJEKTU

Obrázek 16: Pohled I. Zdroj: vlastní foto

Obrázek 17: Příjezdová komunikace Zdroj: vlastní foto

78

Obrázek 18: Pohled II. Zdroj: vlastní foto

Obrázek 19: Pohled III. Zdroj: vlastní foto

79

Obrázek 20: Zahrada, pohled I. Zdroj: vlastní foto

Obrázek 21: Zahrada, pohled II. Zdroj: vlastní foto

80

VÝPOČTY a) Výnosová metoda Rezervy na renovace: Reprodukční náklady * poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti / Předpokládaná ţivotnost RD = (5 300 235 * 0,6666) / 60 = 58 886 Kč

Míra kapitalizace: Věčná renta: Skutečně realizované roční výnosy z pronájmů / skutečně realizované trţní ceny -> (průměr cen) = 420 000 / 6 600 000 = 0,063 -> 6 %

b) Nákladová metoda Fyzické opotřebení: Konstrukce a vybavení ve stavbě Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře

15 let 15 let 15 let 2 roky 2 roky 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 81

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40 40 120 60

Cenový podíl = Ai

0,082 0,212 0,079 0,073 0,034 0,009 0,058 0,033 0,023 0,010 0,032

Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let 15 let

0,052 0,032 0,052 0,043 0,006 0,032 0,031 0,019 0,005 0,044

60 40 30 30 40 40 40 30 20 40

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

=

= 0,82 + 3,18 + 1,19 + 0,15 + 0,17 + 0,34 + 1,74 + 1,24 + 0,86 + 0,13 + 0,80 + 1,30 + 1,20 + 2,60 + 2,15 + 0,23 + 1,20 + 1,16 + 0,95 + 0,38 + 1,65 = 23,44 % -> 23%

82

2.2 Ocenění autosalonu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Autosalon a autoservis Loděnická 2552 276 01 Mělník

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJEKTU

Datum ocenění: 9. 3. 2015 83

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu Výpočty

84

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 9. 3. 2015 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako AUTOSALON A AUTOSERVIS Č.P. 1222 Nacházející se na adrese Loděnická 1222, 276 01 Mělník Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 9. 3. 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. podklad pro prodej nemovitosti, nebo pro jiný, nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na listu vlastnictví č. 5800 pro katastrální území Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. 3. 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 9. 3. 2015 uţíván jako autosalon a autoservis. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné 85

dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: a) Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku b) Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav c) Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku d) Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu e) Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. f) Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě g) Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

86

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný autosalon a autoservis č. p. 1222 se nachází ve městě Mělník, přibliţně 2 km od jeho centra. Město leţí ve Středočeském kraji, který se nachází nedaleko hlavního města Prahy. Dopravní obsluţnost do hlavního města je moţná jak autobusovou nebo ţelezniční dopravou, tak silniční. Tyto moţnosti přidávají na atraktivitě této lokality. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní činností prováděnou v oceňovaném objektu prodej automobilů. Do prosince 2014 zde byl prodej automobilů značky Hyundai. V současné době je plánována změna na prodej automobilů značek Dacia a Renault. Vedlejší podnikatelskou činností je servis a oprava automobilů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemků a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Budova autosalonu je sloţena ze tří částí v průběhu let napojených na sebe a fungujících jako jeden komplex. Původní část byla postavena v roce 1980 a plnila funkci rodinného domu s dílnami. V roce 1995 nový majitel nechal přistavět část pro vystavování a prodej osobních automobilů. Také došlo ke stavebním úpravám z rodinného domu na kanceláře, zřízení prostor obchodního oddělení a přestavbě dílen. V roce 2007 byla přistavěna druhá část pro vystavování a prodej osobních automobilů. Pozemek Součástí ocenění je 6 pozemků, které tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou ze 70% procent zastavěny. Zbylá plocha slouţí k parkování a manipulaci s osobními automobily. Pozemky jsou všechny v rovině a jejich tvar je nepravidelný. Pozemky sousedí s ulicí Loděnická a Na Staré cestě.

87

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Nejsou zde k nalezení ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy jsou především jako parkovací plochy. Jejich trţní hodnota není v ocenění indikována samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Oceňovaná budova Předmětem ocenění je budova plnící funkci autosalonu a autoservisu. V prvním nadzemním podlaţí jsou dva výstavní prostory, prodejní plochy, kanceláře, sociální zařízení, sklady a dílny. Ve druhém nadzemním podlaţí se nachází kancelář ředitele autosalonu. O první části autosalonu se bohuţel nepodařilo dohledat ţádné technické informace. Jediná dostupná informace je, ţe tato část byla postavena roku 1980. Odborným odhadem se domnívám, ţe se jedná o stavbu zděnou z keramických cihel. Stavební dokumentace nebyla dohledána. Druhá část, která byla přistavena v roce 1995, je zaloţena na monolitických betonových základových pasech šířky 600 mm se štěrkopískovým podsypem. Pod vnitřním sloupem je zřízena monolitická patka. Vnitřní stěny jsou zaloţeny na pásech šířky 400 mm pod úrovní podlahy. Hlavní nosnou konstrukci tvoří obvodové zdivo – pilíře, z vnější strany reţné z CVP kombinované s CDM, celkové tl. 450 mm a vnitřní centrální ocelobetonový sloup. Vnitřní nosné stěny tl. 300 mm jsou vyzděny z cihel příčně děrovaných, příčky z cihel podélně děrovaných. Stropní konstrukce je tvořena převáţně z ocelových válcovaných nosníků. Třetí část, přistavena v roce 2007, je zaloţena na plošných základových pasech z prostého a ţelezového betonu betonovaných do rýh, bednění a ztraceného bednění v minimálních nezámrzných hloubkách 900 mm. Obvodové nosní zdivo z cihel pálených a ţelezobetonové monolitické konstrukce, příčky zděné cihelné. Stropní konstrukce montovaná z předpjatých panelů Spiroll tl. 250 mm. Okna i dveře jsou ve všech prostorách plastová. Podlahy jsou pokryty keramickou dlaţbou. V dílnách a skladu je betonová mazanina. Povrchy vnitřních stěn jsou opatřeny vápenocementovou štukovou omítkou. Venkovní omítky jsou tenkovrstvé probarvené na vápenocementové jádro.

88

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova77 a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Objekt slouţí jako autosalon a autoservis a nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je tedy splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

77

Na webových stránkách katastru nemovitostí je objekt č.p. 1222 uváděn stále jako rodinný dům. Podle informací sdělených majitelem objektu je tento problém v současnosti řešen a jedná se pouze o chybu v elektronickém registru katastru nemovitostí.

89

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. V tomto případě bude porovnávací metoda pouţita pouze pro zjištění trţní hodnoty pozemku. Pro oceňovaný objekt porovnávací metoda nebude pouţita, z důvodu nemoţného porovnání s jinými srovnatelnými objekty (v této oblasti nejsou v současné době podobné objekty k prodeji). Výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích výnosů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceňovaným objektem jsem porovnala tři pozemky, které jsou nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o stavební parcelu v zástavbě rodinných domů, vzala jsem pro porovnání parcely stavební, ne komerční. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití 90

dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

2 966 500 Kč a je kalkulována následně: 3 207 * 925

2 966 500 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Loděnická, Mělník

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

2552, 2553/3, 2554/3, 2553/1, 2553/4, 2554/8

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Loděnická, Mělník

Tišice - Chrást

Nelahozeves

Vysoká - Bosyně

Katastrální území

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

3 369 960

2 500 000

3 290 000

3 207

3 404

3 005

3 076

Cena za 1 m2

X

990

832

1 070

Datum transakce

X

11. 3. 2015

10. 2. 2015

22. 12. 2014

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

990

832

1 070

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Rozloha pozemku v m2

C. Právní údaje Druh transakce

X

91

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

891

748,8

963

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

748,8

963

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

748,8

963

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

748,8

963

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

748,8

963

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

748,8

963

Horší

Horší

Horší

Korekce

1,1

1,1

1,1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Tvar pozemku

Svaţitost

Pravidelný

Rovinný

Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

92

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

891

823,68

1059,3

891

823,68

1059,3

Dopravní obsluţnost

Autobus

Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Jiná technická korekce

X

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Moţná zastavitelnost

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota (zaokrouhleno)

925 (zaokrouhleno) 3 207 2 966 500

93

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

2552

1 504

925

1 391 200

2

2553/1

971

925

898 175

3

2553/3

320

925

296 000

4

2553/4

81

925

74 925

5

2554/3

293

925

271 025

6

2554/8

38

925

35 150

poř. číslo

Celkem

2 966 475

zaokrouhleno

2 966 500

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu prostory nabízené pro účely autosalonu a autoservisu, které v nedávné době nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, ţe nemovitosti tohoto typu nejsou v okrese Mělník momentálně nabízeny k prodeji, vzala jsem nabídky z okresů Liberec, Litoměřice a Česká Lípa. Lokalita je zohledněna příslušnou korekcí. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídky, jsem zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu níţe uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

11 897 000 Kč

94

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

Autosalon a autoservis Mělník

Autosalon a autoservis Hrádek nad Nisou

Autosalon a autoservis Roudnice nad Labem

Autosalon a autoservis Nový Bor - Arnultovice

2552, 2553/3, 2554/3, 2553/1, 2553/4, 2554/8

N/A

N/A

N/A

Loděnická, Mělník

Václavská, Hrádek nad Nisou

Hornická, Roudnice nad Labem

Lipová, Nový Bor - Arnultovice

Katastrální území

Mělník

Liberec

Roudnice nad Labem

Arnultovice u Nového Boru

Obec

Mělník

Liberec

Roudnice nad Labem

Nový Bor

Okres

Mělník

Liberec

Litoměřice

Česká Lípa

3 205

2 586

5 700

5 259

Hodnota za 1 m2 pozemku

925

925

925

925

Hodnota pozemku celkem

2 966 475

2 392 050

5 272 500

4 864 575

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

1 824

1 400

1330

1270

Prodejní cena celkem

X

9 900 000

12 500 000

15 900 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

7 507 950

7 227 500

11 035 425

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

5 363

5 434

8 689

Datum transakce

X

16. 3. 2015

16. 2. 2015

15. 1. 2015

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 363

5 434

8 689

Nabídka

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce

X

95

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Autosalon a autoservis

Autosalon a autoservis

Autosalon a autoservis

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 827

4 891

7 820

Horší

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,3

1

1

Upravená hodnota

6 275

4 891

7 820

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 275

4 891

7 820

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 275

4 891

7 820

Lepší

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,9

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví

Ne

Autosalon a autoservis

Ano

Ne

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Technický stav objektu

Techn. vybavenost budovy

Funk. vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Dobrý

96

nemovitosti Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 648

4 891

7 820

Menší

Menší

Menší

Korekce

0,8

0,8

0,8

Upravená hodnota

4 518

3 913

6 256

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 518

3 913

6 256

4 518

3 913

6 256

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Autobus

Dobrá

Průměrná

X

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná technická korekce

X

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

4 896

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

8 930 304

Hodnota pozemku

2 966 475

Celková porovnávací hodnota

11 896 779

Zaokrouhleno

11 897 000

97

VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány výnosovou metodou. Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Hrubý potencionální příjem jsem stanovila porovnáváním se srovnatelnými stavbami nabízenými v současné době k pronájmu. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Jednotlivé provozní náklady jsem zjistila z informací poskytnutých majitelem objektu. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Rezervy na renovace jsem stanovila jako poměr reprodukční ceny (s ohledem na poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti) a předpokládané ţivotnosti rodinného domu. Výpočet je přiloţen v přílohách. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výši míry kapitalizace jsem stanovila dle Přílohy č. 22 k vyhlášce č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je:

7 969 000 Kč Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce: VÝNOSOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

960 000 10 %

Efektivní hrubý příjem

96 000

864 000

Náklady na údrţbu

72 000

98

Pojistné

17 950

Daň z nemovitosti

20 249

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

30 000

Ostatní provozní náklady

20 000

Provozní náklady celkem

160 199

Provozní příjem

703 801

Rezervy na renovace

146 000

Čistý provozní příjem

557 801

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

7 968 586

Zaokrouhleno

7 969 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Technické opotřebení jsem vypočítala pomocí analytické metody. Výpočet je přiloţen v přílohách.

99

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů, nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Ekonomické nedostatky jsem ohodnotila koeficientem prodejnosti. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Při kvantifikaci ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Vzhledem k současnému vyuţití objektu jsem názoru, ţe z hlediska funkce je stavba plně vyuţívána a nejsou nutné ţádné změny pro zlepšení funkčních poţadavků. Z tohoto důvodu jsem stanovila funkční nedostatky hodnotou 0. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

25 929 700 Kč Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek se skládá ze tří různě starých částí, je ocenění nákladovou metodou rozděleno na tři celky.

100

Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce: NÁKLADOVÁ METODA – I. část Název

Prostory dílen a skladů, Autosalon a autoservis, Loděnická 1222, Mělník

Čísla všech pozemků (tvořící jeden celek)

2552, 2553/3, 2554/3, 2553/1, 2553/4, 2554/8

Nosná konstrukce

zděná, z keramických cihel

Skutečné stáří

35 let

Ekonomická ţivotnost

50 let 1 059 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 nadzemní 1 059 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,82 870 m2

Celková podlahová plocha

5 797 m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady

4 146

Reprodukční náklady celkem

24 034 362

Fyzické opotřebení

36 %

15 381 992

Funkční nedostatky

0

15 381 992

Ekonomické nedostatky

0,715 (->koeficient prodejnosti)

10 998 124

10 998 124

Indikovaná hodnota

NÁKLADOVÁ METODA – II. část Název

Prodejní prostory I, Autosalon a autoservis, Loděnická 1222, Mělník

Čísla všech pozemků (tvořící jeden celek)

2552, 2553/3, 2554/3, 2553/1, 2553/4, 2554/8

Nosná konstrukce

Zděná, z keramických cihel

Skutečné stáří

20 let

Ekonomická ţivotnost

50 let 396 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

2 nadzemní 445 m2

Celková zastavěná plocha

101

Koeficient vyuţitelnosti

0,88 393 m2

Celková podlahová plocha

2 259 m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady

5 683

Reprodukční náklady celkem

12 837 897

Fyzické opotřebení

36 %

8 216 254

Funkční nedostatky

0

8 216 254

Ekonomické nedostatky

0,715 (->koeficient prodejnosti)

5 874 622

5 874 622

Indikovaná hodnota

NÁKLADOVÁ METODA – III. část Název

Prodejní prostory II, Autosalon a autoservis, Loděnická 1222, Mělník

Čísla všech pozemků (tvořící jeden celek)

2552, 2553/3, 2554/3, 2553/1, 2553/4, 2554/8

Nosná konstrukce

Zděná, z keramických cihel + ţb monolitická konstrukce

Skutečné stáří

8 let

Ekonomická ţivotnost

50 let 320 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 nadzemní 320 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,65 207 m2

Celková podlahová plocha

1 381 m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady

6 466

Reprodukční náklady celkem

8 929 546

Fyzické opotřebení

14 %

7 679 410

Funkční nedostatky

0

7 679 410

Ekonomické nedostatky

0,715 (->koeficient prodejnosti)

5 490 778

5 490 778

Indikovaná hodnota

102

NÁKLADOVÁ METODA – celková bilance Část I.

10 998 124

Část II.

5 874 622

Část III.

5 490 778 Celkem:

22 363 524

Venkovní úpravy

599 675

Pozemek

2 966 500

Indikovaná hodnota celkem

25 929 699

Zaokrouleno

25 929 700

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 9. 3. 2015. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

11 897 000

60

7 138 200

Výnosová metoda

7 969 000

30

2 390 700

Nákladová metoda

25 929 700

10

2 592 970

Výsledná cena

12 121 870

Zaokrouhleno

12 122 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky 103

i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 60%. Metoda výnosová má přisouzenou váhu 30% a metoda nákladová 10%. Metoda nákladová slouţí pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty majetku jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 9. 3. 2015 reprezentován částkou: 12 122 000 Kč (slovy: Dvanáctmilionůstodvacetdvatisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

104

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků a budovy byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a budovy jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 105

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o trţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Mělníku, dne 9. 3. 2015

----------------------------------------Andrea Bendová 106

SNÍMEK Z KATASTRÁLNÍ MAPY Příloha 8 - Snímek z katastrální mapy

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

107

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Příloha 9 – Výpis z katastru nemovitostí I.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ Příloha 10 – Výpis z katastru nemovitostí II.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

108

Příloha 11 – Výpis z katastru nemovitostí III.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

Příloha 12 – Výpis z katastru nemovitostí IV.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ Příloha 13 – Výpis z katastru nemovitostí V.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

109

Příloha 14 – Výpis z katastru nemovitostí VI.

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

110

ZÁKLADNÍ STAVEBNÍ DOKUMENTACE Příloha 15 – Půdorys 1.NP – I. prodejní prostory

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

111

Příloha 16 – Půdorys 2.NP

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

112

Příloha 17 – Východní a jiţní pohled – I. prodejní prostory

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

113

Příloha 18 – Půdorys 1.NP – II. prodejní prostory

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

114

Příloha 19 – Východní pohled – II. prodejní prostory

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

115

Příloha 20 – Jiţní pohled – II. prodejní prostory

Zdroj: vlastní dokumentace objektu

116

FOTODOKUMENTACE OBJEKTU

Obrázek 22: Pohled na I. prodejní prostor Zdroj: vlastní foto

Obrázek 23: Servis Zdroj: vlastní foto

117

Obrázek 24: Parkoviště + prodejní prostory Zdroj: vlastní foto

Obrázek 25: Pohled na I. prodejní prostory Zdroj: vlastní foto

118

Obrázek 26: Pohled na II. prodejní prostor Zdroj: vlastní foto

Obrázek 27: Pohled na II. prodejní prostor Zdroj: vlastní foto

119

Obrázek 28: Interiér I. prodejních prostor Zdroj: vlastní foto

Obrázek 29: Interiér I. prodejních prostor Zdroj: vlastní foto

120

Obrázek 30: Interiér II. prodejních prostor Zdroj: vlastní foto

Obrázek 31: Interiér II. prodejních prostor Zdroj: vlastní foto

121

Obrázek 32: Dílny Zdroj: vlastní foto

Obrázek 33: Dílny Zdroj: vlastní foto

122

VÝPOČTY a) Výnosová metoda Rezervy na renovace: Reprodukční náklady * poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti / Předpokládaná ţivotnost RD = (22 363 524 * 0,6666) / 50 = 298 150 -> z důvodu vysoké poloţky rezervy na renovace je nutná redukce se zohledněním poměru PSV a HSV -> na základě těchto informací byla provedena redukce na částku = 146 000 Kč

b) Nákladová metoda I. ČÁST Konstrukce a vybavení ve stavbě Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

35 let 35 let 35 let 35 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40 60 40 60 40 30 30 40 40 40 40

Cenový podíl = Ai

0,109 0,258 0,120 0,063 0,023 0,007 0,043 0,030 0,023 0,027 0,033 0,031 0,012 0,072 0,003 0,022 0,019 0,020

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

123

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+(

=

= 2,54 + 9,03 + 4,2 + 2,21 + 1,15 + 0,35 + 1,72 + 1,5 + 0,77 + 1,35+ 1,1 + 1,55 + 0,8 + 4,8 + 0,15 + 1,1 + 0,95 + 1 = 36,27 % -> 36 %

II. ČÁST Konstrukce a vybavení ve stavbě Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní

20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 20 let 124

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40 40 120 60 60 40 30 30 40 40 40 30 20

Cenový podíl = Ai

0,061 0,153 0,081 0,062 0,029 0,006 0,073 0,033 0,032 0,027 0,037 0,058 0,033 0,048 0,059 0,003 0,032 0,031 0,020 0,019

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

20 let

0,042

40

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+

(

=

= 0,81 + 3,06 + 1,62 + 1,24 + 1,45 + 0,3 + 2,92 + 1,65 + 1,6 + 0,45 + 1,23 + 1,93 + 1,65 + 3,2 + 3,93 + 0,15 + 1,6+ 1,55 + 1,33 + 1,9 + 2,1 = 35,67 % -> 36%

III. ČÁST Konstrukce a vybavení ve stavbě Skutečné stáří = Bi

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře

8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 125

Předpokládaná ţivotnost = Ci 150 100 100 100 40 40 50 40 40 120 60

Cenový podíl = Ai

0,061 0,153 0,081 0,062 0,029 0,006 0,073 0,033 0,032 0,027 0,037

Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let 8 let

0,058 0,033 0,048 0,059 0,003 0,032 0,031 0,020 0,019 0,042

60 40 30 30 40 40 40 30 20 40

Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+ (

+ (

+ (

+

(

+

(

=

= 0,33 + 1,22 + 0,65 + 0,50 + 0,58 + 0,12 + 1,17 + 0,66 + 0,64 + 0,18 + 0,49 + 0,77 + 0,66 + 1,28 + 1,57 + 0,06 + 0,64 + 0,62 + 0,53 + 0,76 + 0,84 = 14,27 % -> 14%

126

3. ANALYTICKÁ ČÁST

Poznámka: Analýza trhu, která se nachází v analytické části, je zpracována a formulována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. - ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-807-2651-283.

127

3.1 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Mělník leţí severně od hlavního města Prahy a se svou rozlohou 701 km2 patří do deseti největších okresů ve Středočeském kraji. Počet obyvatel byl 104 169 (k 26.3.2011). Okres Mělník je tvořen převáţně zemědělskou půdou, která má 66,1% z celkové rozlohy. Lesnaté porosty jsou pouze na 18% území. Průmysl je soustředěn především do měst Neratovice a Kralupy nad Vltavou. V současnosti je v okresu 69 obcí, z toho 7 má statut města (Mělník, Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Veltrusy, Liběchov, Mšeno, Kostelec nad Labem). Centrem okresu je město Mělník. Okres se rozkládá převáţně v níţinách. Vyšší oblasti jsou v chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Nejvyšším místem je Vrátenská hora, která se nachází u Mšena (nadmořská výška je 508 metrů).

Obrázek 34: Vymezení okresu Mělník Zdroj: Mapy Google [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/

128

Okres leţí v klidné části kraje, přesto je zde výborná dostupnost do hlavního města Prahy. Dopravní spojení do hlavního města Prahy jsou zajištěna díky autobusovým a vlakovým spojením, osobním automobilem je doprava také velice snadná.

Zajímavosti okresu Je zde mnoho aspektů, které přidávají okresu na atraktivnosti. Centrem okresu je město Mělník, které leţí přímo na soutoku dvou řek – Labe a Vltavy. Dominantou města je zámek Mělník leţící v městské památkové zóně spolu s dalšími monumenty města. Město je známé především pro svou vinařskou historii, která se traduje aţ do 14. století, kdy Karel IV. zvelebil mělnické vinařství a prohlásil Mělník za královské věnné město. Vinná réva se zde stále pěstuje a město je proslavené svými víny dodnes. V okrese se také nachází atraktivní oblast Kokořínsko, které bylo prohlášeno vládou za chráněnou krajinnou oblast v roce 1976. Oblast je vyhledávaná turisty kvůli přírodním památkám (skalní útvary) a hradu Kokořín ze 14. století.

Trh s nemovitostmi V průběhu minulých let vzrostl zájem o pozemky a nemovitosti v tomto okrese, především ve městě Mělník. Důvodem je nejspíše snadná a blízká doprava do hlavního města Prahy. To se samozřejmě odrazilo i na cenách, které s poptávkou vzrostly. Na konci roku 2012 vydal Český statistický úřad publikaci, kde jsou uvedeny změny cen v průběhu deseti let ve Středočeském kraji.

Tabulka 4: Průměrné kupní ceny nemovitostí ve Středočeském kraji

Zdroj: Český statistický úřad: Krajská správa ČSÚ pro Středočeský kraj. Český statistický úřad [online]. [cit. 2015-04-16]. Dostupné z: http://www.stredocesky.czso.cz/

129

Regionální segmentace Okres Mělník lze rozdělit z hlediska trhu na čtyři části. Vlastní okresní město Mělník, rekreační oblast Kokořínsko, průmyslová oblast (Neratovice a Kralupy nad Vltavou) a zbytek okresu.

3.2 Město Mělník Město Mělník bylo zaloţeno ve 13. století. Za královské věnné město ho prohlásil ve 14. století Karel IV., kterému je věnováno jedno ze dvou náměstí v centru města. Ve městě se rozkládá památková zóna, do které spadají tři kostely (evangelický, sv. Ludmily a sv. Petra a Pavla), městské opevnění, několik soch, kašna se sousoším Vinobraní, radnice a několik městských vil a domů. Dominantou města je zámek Mělník s věţí. Město Mělník se skládá ze dvou katastrálních území – Mělník (2188 ha) a Vehlovice (379 ha).

Obrázek 35: Pohled na centrum města Mělníka Zdroj: PÁSEK, Miroslav a Vladimír Czumalo. Na Mělníku. Mělník: Město Mělník, 2014. ISBN 978-80905855-0-8.

130

POZEMKY Proluky V centru města Mělníka se nenacházejí ţádné volné proluky. V širším okruhu města je jiţ moţné proluky najít. Vznik nových proluk je moţný v případě, ţe dojde k demolici některého domu v místě proluky. V centru města je toto nepravděpodobné, tyto budovy spadají pod státní památkovou péči. Předpoklad vzniku nových proluk je tedy nízký.

Obrázek 36: Proluka v lokalitě Mlazice Zdroj: vlastní foto

Stavební pozemky V posledních letech se zvyšoval zájem o stavební pozemky spadající pod město Mělník. Důvodem je výborná poloha města v blízkosti hlavního města Prahy a také čím dál větší zájem obyvatel stěhovat se do klidnějších částí měst. Největší nabídka stavebních pozemků je nyní v lokalitě Chloumek a Rousovice. Zde bylo připraveno a zasíťováno několik desítek nových stavebních pozemků. Stavební pozemky se nacházejí v menší míře i v dalších částech města, jako například ve Vehlovicích a Mlazicích. Pozemky jsou o velikosti přibliţně 5001 500 m2 a ceny se pohybují okolo 500-2 500 Kč za m2. V budoucnu lze předpokládat nárůst cen, ale také narůst poptávky po pozemcích v klidných částech města. Obyvatele hlavního města Prahy se čím dál více stěhují do měst blízkých Praze, kde ovšem jiţ nezasahuje ruch hlavního města. Město Mělník toto kritérium výborně splňuje. Ve městě je také celkem velká poptávka po pozemcích pro průmyslové stavby. Ovšem město můţe nabídnout tyto pozemky jen v minimální míře, z důvodu nedostatku pozemků určených pro průmyslovou výstavbu. Moţnost získat nové průmyslové pozemky by nastala, pokud 131

by došlo k demolici stávající bývalé loděnice v lokalitě Mlazice. Tento areál je jiţ několik let zcela opuštěný a zchátralý. Jeho další vyuţití by bylo pro město jistě přínosem.

Obrázek 37: Areál bývalé loděnice Zdroj: PÁSEK, Miroslav a Vladimír Czumalo. Na Mělníku. Mělník: Město Mělník, 2014. ISBN 978-80905855-0-8.

BUDOVY Byty Prodej bytů se soustřeďuje především v částech města zvaných Pivovar a Podolí. Zde jsou situovány především panelové domy ve formě sídlišť. Výstavba nových sídlišť není ve městě plánována. Další panelové domy je moţné po městě najít, ale jiţ ne v tak velkém seskupení. Poptávka po bytech ve městě je velká, díky jejich výborné poloze – centrum města i obchodní střediska se nachází ve všech případech nedaleko. Ceny bytů se na Mělníku pohybují v těchto cenových rozmezích:

Byty 1+1

890 000 – 930 000 Kč

Byty 2+1

950 000 – 1 400 000 Kč

Byty 3+1

1 100 000 – 2 500 000 Kč

Byty 4+1

1 550 000 – 2 600 000 Kč

132

Největší poptávka je po bytech 1+1 a 2+1. V budoucnu lze předpokládat, ţe ceny bytů budou nadále stoupat, díky neustále rostoucímu zájmu o bydlení na Mělníku. Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je ve městě celkem velká. Zájem je především o rodinné domy v klidných částech města, jako jsou například Mlazice, Vehlovice, Rousovice a Chloumek. Na Chloumku se právě z tohoto důvodu rozhodla nejmenovaná developerská firma postavit několik rodinných domů, které následně prodává. Ceny rodinných domů se odvíjejí od polohy, velikosti a technického stavu stavby. Ceny rodinných domů se pohybují v těchto cenových rozmezích (ceny za m2 uţitné plochy):

Starší rodinné domy

Novostavby

Velikost do 200 m2

1 105 000 – 4 790 000 Kč

1 249 000 – 3 599 000 Kč

Velikost nad 200 m2

1 590 000 – 6 990 000 Kč

v současné době ţádná nabídka

Některé ceny rodinných domů jsou větší neţ uvedená cenová rozmezí, záleţí na velikosti, umístění rodinného domu a na rozloze pozemku. V budoucnu je předpoklad pokračující poptávky po rodinných domech, z důvodu zájmu o bydlení v těchto oblastech města. Objekty pro individuální rekreaci Objekty typu zahrádkářských a rekreačních chat se ve městě příliš nevyskytují. Jsou spíše situovány v chráněné krajinné oblasti Kokořínsko, kde je o ně obrovský zájem. Bytové domy Bytové domy se ve městě vyskytují sice v hojném počtu, ale nabídky k prodeji se příliš neobjevují. I poptávka po těchto typech nemovitostí je nízká. Pokud se objeví bytový dům k prodeji, povětšinou se jedná o historický bytový dům v centru města.

133

Administrativní budovy Administrativní budovy určené k prodeji se ve městě příliš nevyskytují. Spíše se zde nabízí prodej (případně pronájem) jednotlivých kancelářských prostor. Stejná situace je i v případě poptávky, zájem je spíše o jednotlivé kancelářské prostory, neţ-li o celé objekty. Průmyslové objekty Ve městě se nenachází příliš velkých průmyslových objektů. Spíše se nabízejí k prodeji menší objekty nebo skladovací haly. Tyto nemovitosti jsou situovány v okrajových částech města, například v lokalitě Blata. Jedna z moţností získání nových prostor pro průmyslové objekty, je například přestavba (nebo demolice) jiţ zmíněného areálu bývalé loděnice v Mlazicích. NÁJMY Byty Poptávka po bytech ve městě je nyní celkem velká, zájem mají především studenti a mladé páry. Především je poptávka o byty menších velikostí 1+1 a 2+1. Nabídka bytů je ale bohuţel ve městě velmi nízká. Nájmy ve městě se pohybují v těchto cenových rozmezích:

Byty 1+1

v současné době nejsou v nabídce

Byty 2+1

5 000 – 7 000 Kč/měs.

Byty 3+1

7 500 – 13 000 Kč/měs.

Byty 4+1

v současné době nejsou v nabídce

Prodejní prostory Prostory určené k pronájmu se ve velkém mnoţství vyskytují v centru města. Jejich nabídka je celkem široká, z důvodu velké konkurence mají prodejci problém se udrţet na trhu.

134

Prostory se pronajímají v těchto cenových rozmezích:

Centrum města

150 – 300 Kč za m2/měsíčně v současné době nejsou

Širší okolí

nabízeny ţádné prostory k pronájmu

Kanceláře Nabídka kanceláří je především soustředěna v centru města. Nabízených prostor není příliš mnoho, i poptávka je velice nízká. Prostory se pronajímají v těchto cenových rozmezích:

Centrum města

130 – 260 Kč za m2/měsíčně

Širší okolí

50 – 130 Kč za m2/měsíčně (velmi málo nabídek)

Průmyslové objekty Ve městě, jak jiţ bylo zmíněno, se vyskytuje poměrně málo průmyslových objektů. V současné době je nabídka pronájmu několika skladovacích prostor v lokalitě Mlazice. Cena pronájmu je v rozmezí 50-90 Kč za m2/měsíčně.

135

3.3 Rekreační oblast Kokořínsko

Obrázek 38: Hrad Kokořín Zdroj: Kultura. Kokořín.info [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.kokorin.info/kokorinsko/kultura/

Rekreační oblast Kokořínsko spadá do chráněné krajinné oblasti, ta zde byla vyhlášena v roce 1976. Na tomto území je turisty vyhledáván především hrad Kokořín, který zde byl postaven ve 14. století. Dále je zde nespočet skalních útvarů, které jsou pro svou estetickou stránku jedinečné (kamenný Had, Čertovy hlavy, Pokličky).

Obrázek 39: Skalní útvar Pokličky Zdroj: Kultura. Kokořín.info [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.kokorin.info/kokorinsko/kultura/

136

POZEMKY Poptávka po stavebních pozemcích je v této lokalitě vysoká. V současné době je nabízeno jen pár stavebních pozemků o rozloze 1 000–2 000 m2 v cenovém rozmezí 800-2 000 Kč za m2. Výhledově není předpoklad pro vznik nových stavebních pozemků, z důvodu umístění v chráněné krajinné oblasti. Velký zájem je také o nestavební pozemky jako jsou pole, lesy a zemědělská půda. Současná nabídka nestavebních pozemků je velmi nízká a jejich cena se pohybuje okolo 15 Kč za m2. BUDOVY Byty Byty v této lokalitě se vyskytují především jako apartmány. Byty jsou v těchto lokalitách velice ţádané, ale jejich nabídka je bohuţel tak nízká, ţe se uskutečňuje pouze několik prodejů ročně.. V současné době se nepředpokládá, ţe by se nabídka bytů v budoucnu zvýšila, z důvodu omezeného počtu stavebních pozemků. Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci V této oblasti se prodávají rodinné domy, chaty a chalupy. Jedná se o starší nemovitosti, novostavby se zde nevyskytují. Nabídka těchto objektů je velice nízká.

Rodinné domy

1 850 000 – 6 500 000 Kč

(100 – 750 m2)

Chaty

300 000 – 4 000 000 Kč

(30 – 80 m2)

Chalupy

v současné době nejsou v nabídce

137

Poptávka po těchto nemovitostech je velice vysoká z důvodu atraktivity dané lokality. V budoucnu se nepředpokládá přílišný nárůst nabídky na trhu s nemovitostmi, ani výstavba nových nemovitostí z důvodu omezeného počtu stavebních pozemků. NÁJMY Byty Byty se zde pronajímají především jako hotelové pokoje nebo apartmány. Vzhledem k přírodním památkám a hradu Kokořín je toto místo hojně vyhledávané turisty. Obvykle se tedy jedná o kratší pronájmy (například týdenní) a tento zájem se soustředí především v letních měsících. V zimě je turistická sezóna dosti omezená. Ceny pronájmu osoby za noc se pohybují v těchto rozmezích:

–

290 – 450 Kč/za noc

Ceny mimo sezónu (prosinec

200 – 280 Kč/za noc

Ceny

v sezóně

(duben

listopad)

– březen)

Chaty V letních měsících jsou vyuţívány pronájmy v kempech. Je moţné pronajmout si chatu nebo prostor pro umístění stanu. Kempy jsou v létě velice vyuţívány turisty. V zimních měsících nejsou kempy obvykle v provozu. Ceny pronájmu osoby za noc se pohybují v těchto rozmezích:

Chaty Stan

200 - 300 Kč/za noc 40 - 80 Kč/za noc

138

3.4 Průmyslová oblast (Neratovice a Kralupy nad Vltavou)

Obrázek 40: Město Neratovice Zdroj: Spolana Neratovice kvůli záplavám zastavila provoz. Novinky.cz [online]. [cit. 2015-04-16]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/domaci/303799-spolana-neratovice-kvuli-zaplavam-zastavila-provoz.html

Neratovice byly prohlášeny za město v roce 1957. Město je vyhledáváno především kvůli dostatku pracovních nabídek. Z toho důvodu jsou zde neustále stavěny další panelové domy, které nabízejí výhodné nabídky bydlení. Zdrojem práce je především místní průmyslový objekt Spolana – největší chemická továrna v České republice.

Obrázek 41: Město Kralupy nad Vltavou Zdroj: Prodat Unipetrol Polákům byla chyba. Jsou české rafinerie v ohroţení?. Ekonomika iDNES.cz [online]. [cit. 2015-04-16]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/jsou-ceske-rafinerie-v-ohrozeni-dnk/ekonomika.aspx?c=A120914_145714_ekonomika_neh

139

Kralupy nad Vltavou mají statut města od roku 1902. Stejně jako město Neratovice jsou i Kralupy nad Vltavou vyhledávaným místem pro svou pestrou nabídku pracovních míst. Tu poskytuje místní chemický podnik Synthos a.s. (v minulosti známý jako Kaučuk a.s.). POZEMKY Poptávka po stavebních pozemcích není v těchto oblastech příliš vysoká, důvodem je samozřejmě jejich umístění v průmyslových oblastech. V Neratovicích se nachází pozemky o rozloze 700 – 2000 m2, které zde stojí 350-1950 Kč/m2. Kralupy nad Vltavou nabízejí v současné době více stavebních pozemků, neţ-li Neratovice. Pozemky disponují rozlohou 560 – 2500 m2 a jejich cena se pohybuje v rozmezí 700 – 1700 Kč/m2. V budoucnu se nepředpokládá narůst poptávky po stavebních pozemcích v těchto oblastech, kvůli zmíněnému nevhodnému umístění v průmyslových oblastech, dalším důvodem můţe být neatraktivnost městských částí. BUDOVY Byty Neratovice i Kralupy nad Vltavou disponují převáţně panelovými domy po celém městě. Poptávka po bytech v těchto oblastech je velmi nízká, z důvodu jiţ zmíněného umístění v průmyslových oblastech. Nabídka bytů je poměrně velká. V Kralupech nad Vltavou je jen o něco vyšší nabídka počtů bytů neţ v Neratovicích. Ceny bytů se pohybují v tomto rozmezí:

Neratovice

Kralupy nad Vltavou

Byty 1+1

700 000 – 1 200 000 Kč

700 000 – 1 300 000 Kč

Byty 2+1

1 050 000 – 1 500 000 Kč

1 000 000 – 1 500 000 Kč

Byty 3+1

1 270 000 – 1 800 000 Kč

1 300 000 – 2 000 000 Kč

Byty 4+1

1 600 000 – 2 000 000 Kč

1 800 000 – 2 200 000 Kč

140

V budoucnu se nepředpokládá nárůst poptávky po bytech v těchto oblastech. Neratovice, ani Kralupy nad Vltavou nemohou nabídnout zákazníkům ţádné atraktivní zázemí pro bydlení. Dalším bodem, který sniţuje prodejnost bytů, je jejich příliš velká cena, která je stanovena tak vysoko kvůli blízké poloze hlavního města Prahy. Ve srovnání s atraktivnějšími oblastmi (například město Mělník) jsou byty v těchto cenových rozmezích obtíţně prodejné. Rodinné domy Nabídka rodinných domů v Neratovicích a v Kralupech nad Vltavou výrazně převyšuje poptávku. Města se snaţí „nalákat“ obyvatele do svých oblastí výstavbou lukrativních rodinných domů v krajních částech těchto měst.

Neratovice Starší rodinné

Kralupy nad Vltavou

Novostavby

domy Velikost do 200 m2

Starší rodinné

Novostavby

domy

1 300 000 –

v současné době

1 700 000 –

1 800 000 –

4 000 000 Kč

jediná nabídka –

3 990 000 Kč

4 930 000 Kč

3 990 000 Kč Velikost nad 200 m2

2 100 000 –

v současné době

2 990 000 –

2 800 000 –

8 500 000 Kč

jediná nabídka –

4 300 000 Kč

12 970 000 Kč

5 700 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat nárůst poptávky po rodinných domech za předpokladu, ţe dojde k poklesu cen za nemovitosti v těchto oblastech. Výhodou je sice blízká dostupnost hlavního města Prahy, stále je zde ale umístění v průmyslové oblasti, které sniţuje atraktivitu území. Objekty pro individuální rekreaci V Neratovicích se nenachází příliš oblastí, kde se vyskytují objekty pro individuální rekreaci. Chaty jsou spíše situovány do okrajových částí města. Jejich cena se pohybuje okolo 400 000 Kč. V Kralupech nad Vltavou se nachází více chatových oblastí, jedná se o lokality například Lobeček, Mikovice a Zeměchy. Jejich ceny jsou v rozmezí 100 000 – 1 300 000 Kč.

141

V budoucnu není předpoklad zvýšené poptávky po nemovitostech typu chat. Neratovice ani Kralupy nad Vltavou nemají ţádné zajímavé nabídky pro turisty (např. rybaření, rekreační střediska a další). Bytové domy Bytové domy se sice ve městech vyskytují, ale momentálně nejsou ţádné nabídky na prodej. Tyto typy nemovitostí se příliš často neobjevují v nabídce. Administrativní budovy V obou městech se tyto typy nemovitostí příliš nevyskytují, z tohoto důvodu k obchodu s nimi příliš často nedochází. Průmyslové objekty Neratovice vlastní průmyslový objekt SPOLANA, coţ je největší chemická továrna v České republice. S tímto objektem se v současné době neobchoduje. V Kralupech nad Vltavou se nachází chemický podnik SYNTHOS a.s. (dříve KAUČUK a.s.), se kterým se v současné době také neobchoduje. NÁJMY Byty Nabídka bytů ve městech Neratovice a Kralupy nad Vltavou převyšuje poptávku. Přesto, ţe je zde moţnost rychlé dopravy do hlavního města Prahy, stále se jedná o byty v neatraktivních lokalitách. Nabízeny jsou především byty o velikostech 1+1 a 2+1. Byty se pronajímají v těchto cenových rozmezích:

Neratovice

Kralupy nad Vltavou

Byty 1+1

4 000 – 6 000 Kč

5 000 – 8 000 Kč

Byty 2+1

6 000 – 8 000 Kč

6 000 – 10 000 Kč

Byty 3+1

8 500 – 13 000 Kč

9 000 – 13 000 Kč

142

Byty 4+1

< 13 000 Kč (v současné době

v současné době nejsou v

nízká nabídka)

nabídce

Prodejní prostory V Neratovicích i v Kralupech nad Vltavou lze nalézt prodejní prostory v centru města, také se vyskytují v panelových zástavbách. Nabídka těchto prostor převyšuje poptávku. Prostory jsou pronajímány v těchto cenových rozmezích:

Neratovice

Kralupy nad Vltavou

Centrum města

12 000 – 30 000 Kč/měs

10 000 – 25 000 Kč/měs.

Širší okolí

5 000 – 11 000 Kč/měs.

5 000 – 10 000 Kč/měs.

Kanceláře Pronájem kanceláří se většinou vyskytuje v centrech těchto dvou měst, nebo v jejich blízkosti. Nabídka i poptávka v Neratovicích a v Kralupech nad Vltavou je nízká.

Centrum města

Neratovice

Kralupy nad Vltavou

v centru města nejsou

10 000 – 20 000 Kč/měs.

momentálně ţádné nabízené kanceláře Širší okolí

4 000 – 8 000 Kč/měs.

3 000 – 9 000 Kč/měs.

Průmyslové objekty V Neratovicích a v Kralupech nad Vltavou se vyskytují velké průmyslové objekty (jiţ zmíněno v případě prodejů průmyslových objektů). Pronájmy jejich prostor se skoro neuskutečňují, případně velmi málo.

143

3.5 Zbytek okresu Zbytek okresu tvoří čtyři města (Veltrusy, Liběchov, Mšeno a Kostelec nad Labem) a zbylé obce, které nespadají pod probrané oblasti. POZEMKY Poptávka po stavebních pozemcích je v okresu celkem vysoká z důvodu blízké polohy okresu Mělník k hlavnímu městu Praze. Ceny stavebních pozemků se pohybují v rozmezí 350 – 2 000 Kč za m2. Zemědělské pozemky (pole) se v okrese nabízejí v rozmezí 15-30 Kč za m2. Ceny jsou vyšší v oblastech blízkých k některému z měst, v krajních částech okresu jsou ceny pozemků levnější. BUDOVY Byty Prodej bytů se soustřeďuje především do měst v okrese. Mimo města se byty nacházejí minimálně.

Byty 1+1

350 000 – 750 000 Kč (v současné době nízká nabídka)

Byty 2+1

850 000 – 1 800 000 Kč

Byty 3+1

500 000 – 1 500 000 Kč (v současné době nízká nabídka)

Byty 4+1

v současné době se tyto byty nenabízejí

Rodinné domy Po rodinných domech je v okrese poptávka celkem vysoká a v současné době se poptávka vyrovnává nabídce. Zájem je především o pozemky v okrajových částech měst.

144

Starší rodinné domy

Novostavby

Velikost do 200 m2

450 000 – 8 000 000 Kč

1 700 000 – 5 940 000 Kč

Velikost nad 200 m2

600 000 – 9 990 000 Kč

1 800 000 – 12 970 000 Kč

Ostatní objekty Ve zbytku okresu je moţné najít několik obchodních prostor nabízených k prodeji, jejich cena je v rozmezí 1 600 000 – 4 000 000 Kč. Dále je v okrese nabídka prodeje restauračních a ubytovacích prostor, u nich se cena pohybuje v rozmezí 1 300 000 – 7 000 000 Kč. Vzácně se objevují nabídky k prodeji například skladovacích prostor nebo výrobních hal. Tyto objekty jsou situovány spíše ve městech nebo v jejich okrajových částech. NÁJMY Zbytek okresu nabízí nájmy bytů a rodinných domů ve městech. Na vesnicích se vyskytují spíše nabídky prodeje, neţ pronájmu bytů a rodinných domů. V budoucnu je předpoklad nárůstu zájmu o pronájmy jak bytů, tak rodinných domů, a to převáţně ve větších městech.

3.6 Celkový marketingový výhled Celkově lze v budoucnu očekávat nárůst cen (pozemků, rodinných domů a bytů) převáţně v městě Mělníku, kde momentálně poptávka převyšuje nabídku. Město Mělník je velice atraktivním místem poskytujícím všechny základní sluţby (zdravotnictví, školství, kultura a další) a jeho velkým pozitivem je blízkost a dobrá dostupnost do hlavního města Prahy. U nájmů

je

předpoklad

také

mírného

zvýšení.

V rekreační

oblasti

Kokořínsko

se nepředpokládá výrazná změna cen pozemků a nemovitostí, ceny budou spíše stagnovat. V průmyslových oblastech je předpoklad klesání cen nemovitostí i pozemků z důvodu neatraktivnosti území. Nabídka cen nájmů v této oblasti bude nejspíše také klesat. Zbytek okresu

můţe

v budoucnu

očekávat

klesání

poptávky

po

stavebních

pozemcích

a nemovitostech z důvodu přesouvání obyvatelstva do větších měst. To můţe mít za následek sniţování cen stavebních pozemků a nemovitostí. Stejný průběh je očekáván i v případě nájmů. Obyvatelé sice poţadují bydlení v klidných částech měst, ale na druhou stranu chtějí mít v blízkosti veškeré základní sluţby a také snadnou a blízkou dopravu do hlavního města Prahy. Tyto aspekty budou mít za následek čím dál větší zájem o město Mělník. 145

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY: 1.

HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_sk ripta.pdf

2.

HORKÁ, Jana. Zdivo a jeho historický vývoj po současnost [online]. 1. vyd. Brno: Vysoké učení technické, 2006 [cit. 2015-03-29].

3.

KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov: Nosné konstrukce I. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-807-4311-147.

4.

KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 282 s. ISBN 80-716-9581-5.

5.

MACEK, Petr. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, 48 s. Odborné a metodické publikace, sv. 23. ISBN 80-862-3422-3.

6.

MENCL, Vojtěch. Stavebně technické průzkumy: MP 8.1 : metodická pomůcka k činnosti autorizovaných osob. 1. vyd. Praha: Pro Českou komoru autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě vydává Informační centrum ČKAIT, 2012, 48 s. Metodické pomůcky k činnosti autorizovaných osob. ISBN 978-80-87438-27-5.

7.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

8.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9.

9.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101.

10. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

146

11. SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 192 s. ISBN 978-80-247-2672-4. 12. SCHNEIDEROVÁ-HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 356 s. ISBN 978-800-1040-324. 13. VLČEK, Milan a Petr BENEŠ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-736-6073-3. 14. WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. 15. WITZANY, Jiří. Poruchy a rekonstrukce zděných budov. 1. vyd. Praha: ŠEL, 1999, 309 s. ISBN 80-902-6975-3. 16. WITZANY, Jiří. Konstrukce pozemních staveb 60. 1. vyd. Praha: ČVUT, 1994, 356 s. ISBN 80-010-1144-5. 17. ŢÍDEK, Libor, Pavel MEC a David BUJDOŠ. Diagnostika staveb. 1. vyd. Ostrava: Technická univerzita Ostrava, 2013, 102 s.

SEZNAM LEGISLATIVNÍCH ZDROJŮ: 1.

Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

2.

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

3.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

SEZNAM INTERNETOVÝCH ZDROJŮ: 1.

Betonové monolitické konstrukce. Mobiko Plus a.s. [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.mobikoplus.cz/provadime/betonove-konstrukce/

147

2.

Břidlice. Rathscheck

Schiefer [online].

[cit.

2015-02-09].

Dostupné

z: http://www.rathscheck.cz/czech/Sluzby/Brozury/Bauherrenbroschuere-CZ/ 3.

Břidlicové obklady. Obklady a dlažby - SIMPLESTONE [online]. [cit. 2015-02-03]. Dostupné z: http://www.simplestone.cz/bridlicove-obklady/

4.

Cihla k cihle, tvárnice ke tvárnici. Cihla k cihle, tvárnice ke tvárnici | Dům a byt [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z:http://www.dumabyt.cz/rubriky/dum/stavba-arekonstrukce/cihla-k-cihle-tvarnice-ke-tvarnici_22649.html

5.

Cihlovka Brik. Aleš Větrovský - Tagfarin - umělý kámen [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.tagfarin.cz/inpage/cihlovka-brik/

6.

Český statistický úřad: Krajská správa ČSÚ pro Středočeský kraj. Český statistický úřad [online]. [cit. 2015-04-16]. Dostupné z: http://www.stredocesky.czso.cz/

7.

Dřevokazný hmyz. Mikrovlnné ošetření dřeva a vysušování vlhkého zdiva [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.sanace-dreva.cz/drevokazny-hmyz.html

8.

Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans). EKOWOOD [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.ekowood.cz/nabizene-sluzby/pruzkum/drevokazne-houby/264/

9.

ELK

a.s.:

Bungalov

85. TOP

DOMY [online].

[cit.

2015-04-13].

Dostupné

z: http://topdomy.cz/katalog/elk-bungalov-85/ 10. HÁJEK, Petr, Ctislav FIALA a Václav HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb Komplexní přehled[online]. 2011. [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_sk ripta.pdf 11. Historie a současnost Města. Město Neratovice [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.neratovice.cz/historie-a-soucasnost/d-292810/p1=1291 12. Historie Kralupy nad Vltavou. Kralupy nad Vltavou [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.mestokralupy.cz/Mesto/Historie/Kralupy/Default.aspx 13. Charakteristika oblasti Kokořínsko. Ochrana přírody [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://kokorinsko.ochranaprirody.cz/charakteristika-oblasti/

148

14. Charakteristika okresu Mělník. Český statistický úřad [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z:http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_melnik 15. Kultura. Kokořín.info [online].

[cit.

2015-03-03].

Dostupné

z: http://www.kokorin.info/kokorinsko/kultura/ 16. Mapy Google [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/ 17. Městská památková zóna Mělník. MonumNet [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://monumnet.npu.cz/chruzemi/list.php?IdCis=ZM%2C19 18. Mramor. PlanADesign [online].

[cit.

2015-03-03].

Dostupné

[cit.

Dostupné

z: http://planadesign.cz/mramor/ 19. NPÚ - Národní z: http://www.npu.cz/

památkový

ústav [online].

2015-03-03].

20. Odpovědnost za vady díla v novém občanském zákoníku. TZB-info - stavebnictví, úspory energií, technická zařízení budov [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.tzbinfo.cz/pravni-predpisy/10721-odpovednost-za-vady-dila-v-novem-obcanskem-zakonikuii 21. O městě. Mělník [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.melnik.cz/omeste/ds-52/p1=617 22. Přesnost. Archiweb.cz [online].

[cit.

2015-04-13].

Dostupné

z: http://www.archiweb.cz/news.php?action=show&id=1024&type=9&lang=en 23. Prodat Unipetrol Polákům byla chyba. Jsou české rafinerie v ohroţení?. Ekonomika iDNES.cz [online]. [cit. 2015-04-16]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/jsou-ceskerafinerie-v-ohrozeni-dnk-/ekonomika.aspx?c=A120914_145714_ekonomika_neh 24. Scia eNews Únor 2007. Nemetschek - Scia [online]. [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://enews.nemetschek-scia.com/cz/eNewsFeb07_CZ.html 25. Sedimenty - usazené horniny. Dalibor Velebil - geologie, mineralogie, historie dolování [online].

[cit.

2015-04-11].

z: http://www.velebil.net/mineraly/horniny-usazene

149

Dostupné

26. Spolana Neratovice kvůli záplavám zastavila provoz. Novinky.cz [online]. [cit. 2015-0416].

Dostupné

z: http://www.novinky.cz/domaci/303799-spolana-neratovice-kvuli-

zaplavam-zastavila-provoz.html 27. Sreality.cz [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/ 28. Stavební

standardy [online].

[cit.

2015-03-03].

Dostupné

z: http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?ID=1 29. Stavební

výroba. LOPAS

s.r.o. [online].

[cit.

2015-04-13].

Dostupné

z: http://www.lopas.cz/stavebni-vyroba.html 30. Turistické

informační

středisko

Mělník [online].

[cit.

2015-03-03].

Dostupné

z: http://www.melnik.info/ 31. Vlastnosti pískovce. Památky a lidová architektura ČR [online]. [cit. 2015-03-03]. Dostupné

z: http://www.lidova-architektura.cz/architektura-historie/stavby-

material/piskovec-vlastnosti.htm 32. Vyvřeliny. Katedra

Geotechniky [online].

[cit.

2015-04-11].

Dostupné

z: http://departments.fsv.cvut.cz/k135/wwwold/webkurzy/petro/vyvrel.html 33. Wienerberger

cihlářský

průmysl [online].

[cit.

2015-03-03].

Dostupné

z: http://www.wienerberger.cz/ 34. Ytong: Stavební materiály pro stavbu i rekonstrukci. [online]. [cit. 2015-04-11]. Dostupné z: http://www.ytong.cz/ 35. Zděné konstrukce, jejich typy a význam: Vlastnosti zdiva. Zásady dimenzování podle mezních

stavů. FAST

VUT

v

Brně [online].

[cit.

2015-04-01].

Dostupné

z:http://www.fce.vutbr.cz/bzk/simunek.p/ao01/ao01_zdene_konstrukce.pdf 36. Zděné konstrukce: Základy navrhování. Lences [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BL06Zdene%20konstrukce%20(S)/MS1-Zaklady%20navrhovani.pdf

150

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Ukázka cihelného zdiva - vazba běhounová .......................................................... 12 Obrázek 2: Ukázka zdiva z keramických bloků - vazba vazáková .......................................... 12 Obrázek 3: Ukázka zdiva z pórobetonových tvárnic ................................................................ 13 Obrázek 4: Ukázka základového pasu z lomového kamene..................................................... 13 Obrázek 5: Ukázka monolitické konstrukce............................................................................. 14 Obrázek 6: Ukázka základové desky ........................................................................................ 14 Obrázek 7: Ukázka konstrukce ze ţelezobetonových prefabrikátů .......................................... 15 Obrázek 8: Ukázka kalichové patky ......................................................................................... 16 Obrázek 9: Vzorový dům ......................................................................................................... 25 Obrázek 10: Vyhodnocení výpočtů (graf) ................................................................................ 28 Obrázek 11: Ukázka vyhodnocení stavebně historického průzkumu ....................................... 30 Obrázek 12: Zdroje vlhkosti v objektu .................................................................................... 36 Obrázek 13: Nejznámější dřevokazná houba: dřevomorka domácí – napadená konstrukce ... 37 Obrázek 14: Nejznámější dřevokazný hmyz: červotoč – napadená konstrukce ...................... 38 Obrázek 15: Příčiny vzniku trhlin ............................................................................................ 38 Obrázek 16: Pohled I. ............................................................................................................... 78 Obrázek 17: Příjezdová komunikace ........................................................................................ 78 Obrázek 18: Pohled II. .............................................................................................................. 79 Obrázek 19: Pohled III. ............................................................................................................ 79 Obrázek 20: Zahrada, pohled I. ................................................................................................ 80 Obrázek 21: Zahrada, pohled II. ............................................................................................... 80 Obrázek 22: Pohled na I. prodejní prostor.............................................................................. 117 Obrázek 23: Servis ................................................................................................................. 117 Obrázek 24: Parkoviště + prodejní prostory ........................................................................... 118 Obrázek 25: Pohled na I. prodejní prostory............................................................................ 118 Obrázek 26: Pohled na II. prodejní prostor ............................................................................ 119 Obrázek 27: Pohled na II. prodejní prostor ............................................................................ 119 Obrázek 28: Interiér I. prodejních prostor .............................................................................. 120 Obrázek 29: Interiér I. prodejních prostor .............................................................................. 120 Obrázek 30: Interiér II. prodejních prostor............................................................................. 121 Obrázek 31: Interiér II. prodejních prostor............................................................................. 121 Obrázek 32: Dílny .................................................................................................................. 122 151

Obrázek 33: Dílny .................................................................................................................. 122 Obrázek 34: Vymezení okresu Mělník ................................................................................... 128 Obrázek 35: Pohled na centrum města Mělníka ..................................................................... 130 Obrázek 36: Proluka v lokalitě Mlazice ................................................................................. 131 Obrázek 37: Areál bývalé loděnice ........................................................................................ 132 Obrázek 38: Hrad Kokořín ..................................................................................................... 136 Obrázek 39: Skalní útvar Pokličky ......................................................................................... 136 Obrázek 40: Město Neratovice ............................................................................................... 139 Obrázek 41: Město Kralupy nad Vltavou ............................................................................... 139

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Předpokládaná ţivotnost......................................................................................... 21 Tabulka 2: Konstrukce a vybavení ve stavbě př. 1 ................................................................... 25 Tabulka 3: Konstrukce a vybavení ve stavbě př. 2 ................................................................... 26 Tabulka 4: Průměrné kupní ceny nemovitostí ve Středočeském kraji ................................... 129

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – Snímek z katastrální mapy.....................................................................................72 Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí I...............................................................................73 Příloha 3 – Výpis z katastru nemovitostí II..............................................................................73 Příloha 4 – Půdorys 1.NP.........................................................................................................74 Příloha 5 – Půdorys 2.NP.........................................................................................................75 Příloha 6 – Severozápadní a jihovýchodní pohled...................................................................76 Příloha 7 – Severovýchodní a jihozápadní pohled...................................................................77 Příloha 8 - Snímek z katastrální mapy...................................................................................107 Příloha 9 – Výpis z katastru nemovitostí I.............................................................................108 Příloha 10 – Výpis z katastru nemovitostí II.........................................................................108 Příloha 11 – Výpis z katastru nemovitostí III........................................................................109 Příloha 12 – Výpis z katastru nemovitostí IV........................................................................109 Příloha 13 – Výpis z katastru nemovitostí V.........................................................................109 Příloha 14 – Výpis z katastru nemovitostí VI........................................................................110 152

Příloha 15 – Půdorys 1.NP – I. prodejní prostory................................................................111 Příloha 16 – Půdorys 2.NP...................................................................................................112 Příloha 17 – Východní a jiţní pohled – I. prodejní prostory................................................113 Příloha 18 – Půdorys 1.NP – II. prodejní prostory...............................................................114 Příloha 19 – Východní pohled – II. prodejní prostory..........................................................115 Příloha 20 – Jiţní pohled – II. prodejní prostory..................................................................116

153