Vliv stavebně technického stavu stavby na její trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Vliv stavebně technického stavu stavby na její trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Jiří Preisler, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30.6.2014

……………………………... Jiří Preisler

Poděkování: Chtěl bych poděkovat doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení bakalářské práce, za pomoc, rady a přínosné komentáře při zpracování této práce. Dále bych rád poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odbornou pomoc při zpracování ocenění.

Anotace Bakalářská práce se skládá ze tří hlavních částí a to z části teoretické, praktické a analytické. Teoretická část práce se zabývá různými druhy průzkumů a diagnostikou staveb, dále moţným výskytem vad a poruch u staveb a zohlednění vlivu stavebně-technického stavu budovy na její trţní hodnotu. Praktická část se skládá ze dvou trţních ocenění nemovitostí a to z ocenění rodinného domu a druhá nemovitost je ubytovací objekt (hotel). Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu s nemovitostmi na území města Karlovy Vary. Klíčová slova: průzkum, diagnostika, opotřebení, vada, porucha, trţní ocenění, analýza realitního trhu. Annotation The thesis consists of three main parts, namely the theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with various kinds of surveys and diagnostics of buildings, as well as the possible occurrence of faults and failures in buildings and taking into account the impact of structural and technical condition of the building on its market value. The practical part consists of two market valuation of the property and the valuation of the house and the second property is an accommodation facility (hotel). The analytical part is the analysis of the real estate property market in the city of Karlovy Vary. Key words: surveys, diagnostics, wear, defects, failures, market valuation, analysis of real estate market.

Obsah ÚVOD ........................................................................................................................................ 8 TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................................. 9 1 Základní názvosloví ............................................................................................................. 10 2 Průzkumy a diagnostika staveb ......................................................................................... 12 2.1 Stavebně-technický průzkum (STP) ................................................................................ 12 2.1.2 Základní postup provádění stavebně-technického průzkumu ................................. 14 2.1.3 Závěry a vyhodnocení stavebně-technického průzkumu......................................... 14 2.1.4 Metody pouţívané při průzkumech ......................................................................... 15 2.1.5 Vlhkostní průzkum objektu ..................................................................................... 17 2.1.6 Průzkum biokoroze objektu ..................................................................................... 19 2.1.7 Radonový průzkum ................................................................................................. 20 2.1.8 Statický a konstrukční průzkum .............................................................................. 20 2.2 Stavebně-historický průzkum .......................................................................................... 21 2.3 Urbanistický průzkum ..................................................................................................... 22 2.4 Pasport stavby, zaměření objektu a fotodokumentace.................................................... 22 2.4.1 Pasport stavby .......................................................................................................... 22 2.4.2 Zaměření objektu ..................................................................................................... 23 2.4.3 Fotodokumentace .................................................................................................... 23 3 Ţivotnost staveb ................................................................................................................... 25 3.1 Technická životnost ........................................................................................................ 25 3.2 Ekonomická životnost ..................................................................................................... 27 3.3 Morální životnost ............................................................................................................ 27 3.4 Zbytková životnost .......................................................................................................... 27 3.5 Objektivní životnost ........................................................................................................ 27 3.6 Stáří stavby ..................................................................................................................... 28 3.7 Prvky dlouhodobé životnosti........................................................................................... 28 3.8 Prvky krátkodobé životnosti ........................................................................................... 28 3.9 Životnost přestárlých staveb ........................................................................................... 28 4 Opotřebení staveb ................................................................................................................ 30 4.1 Lineární metoda.............................................................................................................. 30 4.2 Nelineární metoda .......................................................................................................... 30 4.3 Analytická metoda .......................................................................................................... 31 4.4 Opotřebení staveb s přístavbami a nástavbami.............................................................. 31

5 Vady a poruchy staveb ........................................................................................................ 32 5.1 Rozdělení poruch ............................................................................................................ 32 5.2 Rozdělení příčin poruch ................................................................................................. 33 5.3 Klasifikace poruch .......................................................................................................... 35 6 Vady a poruchy v konstrukcích stavby ............................................................................. 36 6.1 Základy ........................................................................................................................... 36 6.1.1 Poruchy základových konstrukcí ............................................................................. 36 6.2 Svislé konstrukce ............................................................................................................ 37 6.2.1 Poruchy svislých konstrukcí .................................................................................... 38 6.3 Komín, větrací poruchy .................................................................................................. 42 6.3.1 Poruchy komínů a větracích průduchů .................................................................... 42 6.4 Vodorovné konstrukce .................................................................................................... 43 6.4.1 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí ............................................................. 44 6.4.3 Podlahy .................................................................................................................... 45 6.5 Schodiště ......................................................................................................................... 47 6.5.1 Poruchy schodišťových konstrukcí ......................................................................... 47 6.6 Střešní konstrukce ........................................................................................................... 47 6.6.1 Sklonité střechy ....................................................................................................... 47 6.6.2 Ploché střechy .......................................................................................................... 50 6.7 Předsazené konstrukce ................................................................................................... 52 6.7.1 Poruchy předsazených konstrukcí ........................................................................... 53 6.8 Výplně otvorů.................................................................................................................. 53 6.8.1 Okna ........................................................................................................................ 53 6.8.2 Dveře ....................................................................................................................... 55 6.9 Technické zařízení budov ............................................................................................... 56 6.9.1 Domovní kanalizace ................................................................................................ 56 6.9.2 Vodovod .................................................................................................................. 57 6.9.3 Vytápění budov ....................................................................................................... 58 7 Trţní oceňování nemovitostí ............................................................................................... 59 7.1 Základní pojmy v procesu ocenění ................................................................................. 59 7.2 Oceňování staveb obecně ............................................................................................... 59 7.3 Zohlednění technického stavu při tržním ocenění .......................................................... 61 7.3.1 Porovnávací metoda ................................................................................................ 61 7.3.2 Příjmová metoda ...................................................................................................... 64

7.3.3 Nákladová metoda ................................................................................................... 68 7.3.4 Hodnocení vlivu údrţby a poruch stavby na její cenu............................................. 71 7.3.5 Stavby po velkých opravách .................................................................................... 72 7.3.6 Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou ................................................. 72 7.4 Závěrečná analýza při tržním ocenění............................................................................ 73 7.5 Vliv rekonstrukce na tržní hodnotu................................................................................. 74 ZÁVĚR .................................................................................................................................... 75 PRAKTICKÁ ČÁST .............................................................................................................. 76 8 Zpráva o hodnotě nemovitosti - rodinného domu ............................................................ 77 9 Zpráva o hodnotě nemovitosti - hotel .............................................................................. 109 ANALYTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 142 10 Analýza realitního trhu – město Karlovy Vary ............................................................ 143 10.1 Obecná charakteristika trhu ....................................................................................... 143 10.1.1 Popis lokality ....................................................................................................... 143 10.1.2 Městské části a katastrální území ........................................................................ 143 10.1.3 Stručná historie .................................................................................................... 149 10.1.4 Památky města ..................................................................................................... 150 10.1.5 Přírodní poměry, hospodářství, průmysl ............................................................. 151 10.1.6 Záplavová území.................................................................................................. 152 10.1.7 Dopravní infrastruktura ....................................................................................... 153 10.1.8 Vzdělání ............................................................................................................... 154 10.1.9 Kultura ................................................................................................................. 154 10.1.10 Sportovní aktivity .............................................................................................. 154 10.2 Trh s nemovitostmi ..................................................................................................... 155 10.3 Regionální segmentace ............................................................................................... 157 10.4 Město Karlovy Vary .................................................................................................... 157 10.4.1 Pozemky .............................................................................................................. 157 10.4.2 Budovy ................................................................................................................ 158 10.4.3 Nájmy .................................................................................................................. 162 10.5 Celkový marketingový výhled ..................................................................................... 164 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ................................................................................ 166 Seznam obrázků.................................................................................................................... 170 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 171 Seznam příloh ....................................................................................................................... 172

ÚVOD Tato bakalářská práce se zabývá analýzou a vyhodnocením vlivu stavebně technického stavu stavby na její trţní hodnotu a případný nárůst ceny nemovitosti po provedené rekonstrukci. V teoretické části jsou popsány nejzákladnější průzkumy staveb, dále určení a rozpoznání nejčastějších vad a poruch staveb a také následné zohlednění stavebnětechnického stavu nemovitosti při jejím ocenění. Na kaţdé nemovitosti na trhu se dá vţdy najít nějaká vada či porucha, která můţe, ale i nemusí, nějakým způsobem ovlivnit cenu nemovitosti. Proto pro odhadce, nebo znalce při oceňování nemovitosti, je velmi důleţité, aby byl schopen při místním šetření, a vizuální prohlídce objektu rozpoznat v jakém stavebně-technickém stavu oceňovaný objekt je. A následně, aby tento aktuální stav objektu správně posoudil a vyhodnotil při svém ocenění. Tato problematika proto vyţaduje, aby odhadce nemovitosti měl alespoň základní technické znalosti o fungování staveb a jejich konstrukcích. Správné posouzení stavebně-technického stavu oceňované nemovitosti je předpoklad pro co nejpřesnější stanovení její trţní hodnoty. Nesprávně provedený průzkum a vyhodnocení stavu objektu můţe mít významný vliv na cenu nemovitosti a to tím, ţe oceňovaná nemovitost můţe být podhodnocena, nebo příliš nadhodnocena. To můţe vést k poškození buď kupce, nebo prodejce nemovitosti. V této práci je dále popsáno, jak je moţno technický stav budovy promítnout v různých oceňovacích metodách. Druhá, praktická část práce je zaměřena na trţní ocenění dvou velikostně i funkčně rozdílných budov. U obou oceňovaných nemovitostí byl proveden nedestruktivní stavebnětechnický průzkum a jeho výsledky byly promítnuty do trţního ocenění těchto staveb. Poslední část bakalářské práce se zabývá rozborem a analýzou realitního trhu ve městě Karlovy Vary. V této části je popsána struktura města, rozdělení zástavby v jednotlivých městských čtvrtích, občanská vybavenost. Dále jsou zde také popsány průměrné ceny pozemků, nemovitostí a současný stav realitního trhu ve městě s marketingovým výhledem.

8

TEORETICKÁ ČÁST

9

1 Základní názvosloví Stavba je chápána jako stavební dílo, které vzniká stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na její stavebně technické provedení, pouţitý materiál, konstrukce, stavební výrobky, nebo účel vyuţití a doby trvání. Stavbou je dále chápán i výrobek plnící funkci stavby a i stavba slouţící reklamním účelům. Stavba, u které stavební úřad omezí předem dobu jejího trvání, se nazývá stavba dočasná. Ve stavebním zákoně č.183/2006 Sb. je uvedeno, ţe pokud je pouţit pojem stavba, rozumí se tím i podle okolností její část, nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby se rozumí nástavba, přístavba a stavební úprava. Nástavbou se rozumí navýšení původní stavby. Stavba, která se půdorysně rozšiřuje a která je provozně propojena s dosavadní stavbou je dle stavebního zákona chápána jako přístavba. Stavební úpravou jsou nazývány stavební práce, při kterých se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu lze povaţovat i zateplení obvodového pláště stavby. Údrţba stavby se provádí pro zabezpečení dobrého stavebního stavu stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost a ţivotnost.1 Oprava je chápána jako odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození. Účel opravy je uvedení objektu do provozuschopného stavu. Opravou se obnovují i technické vlastnosti, odstraňují funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky stavby. Často pouţívaným pojmem ve stavebnictví je rekonstrukce. Při rekonstrukci jde o obnovovací práce, prováděné za účelem uvést stavbu do původního stavu a vzhledu. Rekonstrukce je úprava (konstrukční nebo technologická) dosavadního hmotného investičního majetku, nebo jeho částí. Rekonstrukce má za následek obvykle změnu technických parametrů stavby, případně změnu funkce a účelu hmotného investičního majetku. Rekonstrukce je spojována často s modernizací.2 Úprava je přizpůsobení objektu novým poţadavkům. Úpravy je moţné rozdělit na asanaci (sanace), modernizaci a adaptaci. Asanace je ozdravení stavby a odstranění jejích hygienických nedostatků. U modernizace dochází ke zvýšení uţivatelského standardu (např. vybudování nového výtahu). Adaptace je nutná úprava pro změnu účelu budovy. Tyto pojmy se často překrývají a nelze je jednoznačně stanovit nebo definovat, zda jde právě o 1

Stavební zákon: úplné znění podle stavu k 1.1.2013. 1. vyd. Praha: informační centrum ČKAIT, 2012, s. 31-32 Základní kniţnice odborných činností ve výstavbě. ISBN 978-80-87438-32-9. 2 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 3 – 4. ISBN 80-736-6073-3.

10

rekonstrukci, adaptaci či modernizaci. Dalšími moţnostmi pro zachování dobrého stavu objektu jsou konzervace, restaurování, renovace, restituce a regenerace. Konzervací dochází ke snaze zpomalit stárnutí budovy při zachování jejího stávajícího stavu.3 Úkony, při nichţ dochází k doplnění drobných chybějících částí, nebo prvků, se nazývají restaurování. Při restaurování jde většinou o povrchovou obnovu a opravu fasád a interiérů. Restaurování se pouţívá nejvíce u movitých uměleckých památek (obrazy, sochy), zpravidla po provedené konzervaci.4 U renovace dochází k doplnění budovy částmi v novodobém stylu. Pojem restituce se vyskytuje u památkových objektů, kdy při obnově dojde k odkrytí hodnotných částí objektu, které byly nevhodným způsobem zakryty. K obnovení technické a umělecké stránky objektu, s ohledem na jeho nové vyuţití, dojde regenerací.5 Důvodem, proč se u budov provádí např. oprava, nebo úprava, jsou vady a poruchy. Vadou se rozumí skrytý i viditelný nedostatek konstrukce, který je zapříčiněný nevhodným návrhem nebo provedením. Vadou se nemusí sniţovat únosnost nebo pouţitelnost konstrukce. Porucha je soubor fyzikálních, chemických, popřípadě jiných procesů, které poškozují, nebo narušují únosnost, trvanlivost a pouţitelnost budovy či její konstrukce.6

3

BÍLÝ, A. Kapitoly z obnovy budov. Učební texty Vyšší odborné školy stavební a Střední průmyslové školy stavební v Náchodě. 1. vyd. Náchod, 1999, s. 21. 4 SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80-247-2672-4. 5 BÍLÝ, A. Kapitoly z obnovy budov. Učební texty Vyšší odborné školy stavební a Střední průmyslové školy stavební v Náchodě. 1. vyd. Náchod, 1999, s. 21. 6 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 3 – 4. ISBN 80-736-6073-3.

11

2 Průzkumy a diagnostika staveb Pro určení stavebně-technického stavu budov se pouţívají stavební průzkumy. Tyto průzkumy se rozdělují na průzkum stavebně-technický, stavebně-historický a urbanistický. Výsledky těchto průzkumů mohou slouţit jako podklad pro určení návrhu případných oprav, úprav a údrţby budov, nebo i pro potřeby ocenění a správného určení aktuální hodnoty nemovitosti.7

2.1 Stavebně-technický průzkum (STP) Stavebně-technický průzkum je rozdělen na několik průzkumů, které vytvoří celkový obraz stavu zkoumaného objektu. Do stavebně-technického průzkumu patří konstrukční a statický průzkum, vlhkostní a radonový průzkum, inţenýrsko-geologický a hydrogeologický průzkum a průzkum biokoroze objektu. Stavebně-technický průzkum je popisován jako soubor vyčerpávajících informací o stávající budově a její propojení na blízké okolí. Informace z průzkumu se vyuţijí pro určitý záměr budoucího vyuţití budovy, nebo případné opravy, úpravy. Stavebně-technický průzkum se vyţaduje k záměrům jako je nástavba, přístavba objektu, rekonstrukce, při změně vlastníka objektu, při zjištění závaţných vad a poruch, nebo u případné nové výstavby v sousedství. Rozsah stavebně-technického průzkumu je dán účelem, časem, přístupností, případně jinými okolnostmi, pro který se průzkum provádí. Průzkum je omezen cenou prací, moţnostmi provedení sond pro zjištění stavu skrytých částí a moţnostmi provedení určitých zkušebních metod stavu konstrukce. Průzkum se provádí jen v nezbytně nutném minimálním rozsahu. Výsledky průzkumu slouţí pro potřeby projektanta, odhadce nebo dodavatele stavebních prací. Rozsah, poţadavky a obsah průzkumu jsou rozdílné pro dané profese a účel. Z praxe jsou dány tři stupně stavebních průzkumů: 1. Základní průzkum. 2. Podrobný průzkum. 3. Doplňkový průzkum. Základní (předběţný) stavebně-technický průzkum je průzkum, zabývající se obecnými informacemi o objektu, např. historií, vývojem, propojení s nejbliţším okolím, územním celkem, popisem provozních a konstrukčních vad a poruch budovy. Základní 7

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 25. ISBN 80-736-6073-3.

12

průzkum je prováděn za provozu budovy, před zahájením projekčních prací, nebo stavebního záměru. Průzkum se provádí shromáţděním dostupných podkladů či materiálů (např. původní výkresová dokumentace ze stavebního archivu). Dále se průzkum provádí vizuální prohlídkou budovy, jejích konstrukcí a okolí. Základní průzkum se dá vyuţít pro všechny druhy stavebních i jiných činností (např. odhad nemovitosti). Podrobný (komplexní) stavebně-technický průzkum doplňuje a detailně popisuje informace získané předběţným průzkumem. Podrobný průzkum např. zjišťuje druh a kvalitu pouţitého materiálu v konstrukcích a jejich statické parametry. Podrobný stavebně-technický průzkum zjišťuje aktuální stávající stav budovy, hydrogeologické a geologické poměry. Při tomto průzkumu se provádí fotodokumentace stávajícího stavu a hodnotí se, zda konstrukce vyţadují pouţití destruktivní průzkumné metody. Činnosti prováděné tímto průzkumem je vhodné provádět bez přerušení provozu objektu. Získané informace se zpracují na takové úrovni, aby byly podkladovým materiálem pro zpracování dokumentace. Průzkum se provádí vizuální prohlídkou budovy, její konstrukcí a blízkého okolí, dále odběrem vzorku materiálu.8 Doplňkový stavebně-technický průzkum je závěrečná etapa průzkumných prací, které se provádí těsně před provedením rekonstrukce, nebo úpravy či opravy objektu. Průzkum se provádí jen pro prověření nebo přezkoumání sporných závěrů a pro doplnění předchozích průzkumů. Provádí se ve vyklizeném objektu, před zahájením stavebních prací. Při tomto průzkumu se převáţně pouţívají destruktivní metody vyţadující odběr vzorku a jejich případné vyhodnocení v laboratoři (odběr vzorků hub, plísní). Do průzkumu jsou zahrnuty základní ekonomické údaje stavby. Objekt má pořizovací, zůstatkovou hodnotu a své opotřebení. Při rozhodování o provedení vhodného zásahu do objektu, tzn. rekonstrukce, modernizace, opravy, by se měly brát v úvahu ekonomické faktory, převáţně výše nákladů na opravy a rekonstrukce s ohledem na zůstatkovou cenu objektu. Ve většině případů jsou náklady na rekonstrukci a opravu vysoké. Zůstatkovou cenu objektu můţeme určit pomocí účetní evidence, cenových předpisů, zjištění technického stavu a poloţkové kalkulace. Dále lze zůstatkovou cenu určit z trţního ocenění a výnosů, pro efektivnost správného vloţení prostředků do rekonstrukce jsou tyto způsoby důleţité. Se zůstatkovou cenou je propojena problematika ţivotnosti stavebních objektů. Stavebně-technický průzkum je nástroj pro lepší odhad zbytkové ţivotnosti stavby a tím i zůstatkové ceny objektu.9

8

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 25 – 26. ISBN 80-736-6073-3. Tamtéţ, s. 27.

9

13

2.1.2 Základní postup provádění stavebně-technického průzkumu a) Kaţdý, kdo začne zkoumat daný objekt, si musí uvědomit, ţe ţádná stavba není stejná, i kdyţ jde o např. opakovanou nebo řadovou výstavbu. Stavby se mohou lišit v několika málo detailech, např. materiálová různorodost, ve způsobu provedení stavby atd. b) U posuzovaného objektu se při prvním ohledání musí určit konstrukční systém a druh stavebních materiálů. Správné stanovení konstrukčního systému má velký význam při posuzování a zjišťování příčin vad a poruch. c) Dalším bodem průzkumu je důkladná prohlídka zkoumaného objektu, při které se lokalizují případné vady a poruchy objektu, nebo vady a poruchy u jednotlivých konstrukčních prvků. Je nutné si stanovit nejzávaţnější a méně závaţné poruchy pro určení postupu jejich odstranění. Příčin vzniku vad a poruch, které jsou zjištěny v objektu, můţe být celá řada např. negativní působení okolních vlivů, špatné provedení stavebních prací, nebo nevhodnosti pouţitého materiálu. d) Po zjištění vad a poruch lze stanovit moţnou příčinu jejich vzniku. Při provádění stavebně-technického průzkumu je zřejmé, ţe vada a porucha v budově není způsobena jen jedním negativním vlivem nebo působením, ale ve většině případů jde o působení více vlivů, které různými způsoby působí na objekt, nebo jeho konstrukční část. Při posuzování poruch lze navrhnout další kroky pro podrobné zjištění příčin vzniku vad a poruch (např. provedení tlakových zkoušek potrubí). e) Dalším krokem je určení rozsahu rekonstrukčních zásahů do objektu. Na základě zjištěných příčin vzniku vad a poruch v objektu se stanoví rozsah odpovídajícího zásahu pro jejich odstranění. Je nutné proto respektovat stávající objekt a jeho stav, jeho konstrukční systém, druh pouţitého materiálu a jeho umístění např. v zástavbě.10

2.1.3 Závěry a vyhodnocení stavebně-technického průzkumu Z provedeného průzkumu se vytvoří zpráva o stavu budovy. Zde je popsán jeden moţný příklad členění zprávy: Základní údaje o stavbě, objednateli a zhotoviteli průzkumu, přesná specifika pro zadání průzkumu. Podkladový materiál a nutné informace k objektu (způsob odebrání vzorků).

10

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 27 – 28. ISBN 80-736-6073-3.

14

Popis objektu a jeho okolí: o Určení polohy a popis okolí objektu. o Stavební vývoj, jeho stáří a provozní vyuţití. o Konstrukční řešení. o Fyzický stav konstrukcí. o Nález a lokalizace příčin vad a poruch. Návrh postupu: o Návrh sanačních zásahů k jednotlivým poruchám a posouzení jejich účinnosti z hlediska technologie realizace a nákladů. o Doporučení nejvhodnějších sanačních metod investorovi. o Posouzení případných dalších průzkumných činností (druh a rozsah). o Zhotovení fotodokumentace. Stavebně-technický průzkum je pro kaţdý konkrétní případ rozdílný. Průzkum je závislý na druhu, stupni a typu poţadovaného průzkumu (např. průzkum vlhkosti ve zdivu).11

2.1.4 Metody pouţívané při průzkumech Průzkumy se provádí různými metodami, které se mezi sebou doplňují. Průzkumnými metodami se zjišťují vady, poruchy a hlavně příčiny jejich vzniku. Dále se zjišťuje znehodnocení konstrukcí, materiálů (pevnost a charakteristiky), nebo vady vzniklé například při návrhu a realizaci stavby. Základními metodami pro zjištění vad a poruch jsou metody smyslové, přístrojové a laboratorní. Smyslová metoda vyuţívá při průzkumu objektu jednoduché pomůcky (např. měrka na trhliny, geologické kladivo aj.), kterými se zjišťuje povrchové poškození (trhliny), deformace konstrukcí, kvalita a vlhkost povrchu atd. Přístrojová a laboratorní metoda se pouţívá pro detailnější zjištění mechanických a fyzikálních vlastností stavby a pouţitých materiálů v objektu. Metody pouţívané při průzkumech se dále rozdělují na destruktivní a nedestruktivní metody. 12 Nedestruktivní metodou se zkoumá materiál a konstrukce bez porušení jejich funkčních vlastností. Známo je velké mnoţství metod, nejčastěji se však pouţívají metody, jejichţ náklady na pořízení a provozování jsou nízké. Na přístroje, pouţívané při

11

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 28. ISBN 80-736-6073-3. Tamtéţ, s. 29.

12

15

nedestruktivních metodách, jsou kladeny vysoké nároky na odolnost a spolehlivost. Měření se totiţ provádí převáţně v prašném, vlhkém prostředí.13 Jedna z hlavních nedestruktivních metod posuzování stavu objektu je vizuální, při které dochází k prohlídce objektu se zaznamenáním všech viditelných vad a poruch. Vizuální metodou se případně zjišťují i moţné příčiny vzniku vad a poruch. Další metodou nedestruktivního průzkumu je měření posunů a deformací v konstrukcích. Tato metoda se pouţívá při zjištění trhlin nebo prasklin v objektu. Účelem je zjistit, zda trhlina je aktivní, nebo pasivní. Měření posunů a deformací se provádí měřením vzdálenosti dvou pevných bodů umístěných na obou stranách trhliny. Měření se prování buďto po určité době nebo za pomocí měřících přístrojů kontinuálně. Dalším moţným způsobem, jak zjistit aktivitu nebo pasivitu trhlin, je za pomoci sádrového terče. Sádrový terč se umístí přes trhlinu a v určitém časovém období se sleduje, zda dojde k poškození terče. Metody, při kterých se pouţívají přístroje pro zjišťování stavu konstrukcí v budově, jsou např. ultrazvuková metoda, magnetická indikace kovů, termovizní průzkum, rentgenový průzkum, radioaktivní průzkum, tvrdoměrná a odporová metoda.14 Tvrdoměrná metoda se pouţívá, pro zjištění ukazatele tvrdosti materiálu tzn. pevnost materiálu v tlaku. Tato metoda je jednoduchá a i relativně přesná. Pro určování pevnosti materiálu se pouţívají přístroje, např. Schmidtovo kladívko se pouţívá pro zjištění pevnosti betonu. Ultrazvuková impulzová metoda se vyuţívá pro kontrolu betonových, pórobetonových, silikátových i dřevěných konstrukcí. Princip této metody spočívá v tom, ţe se do zkoušené konstrukce vysílají ultrazvukové impulsy, u kterých se vyhodnocuje rychlost šíření zvuku v materiálu. Z rychlosti šíření se dá určit pevnost, objemová hmotnost a modul pruţnosti. Další metodou je magnetická indikace kovů. Metoda se pouţívá pro zjištění polohy, průměru a krycí vrstvy výztuţe v betonu.15 Destruktivní metody jsou zaloţeny na odebírání určitého mnoţství vzorků a sond. Při odběru vzorků a sond dochází k narušení zkoumané konstrukce. Rozsah, nebo způsob provedení sond a odběru vzorků, se pro danou konstrukci mohou lišit. Vyhodnocení odebraných vzorků se provádí ve zkušebnách nebo laboratořích. Vyhodnocení např. kopané sondy, u které se zjišťuje skladba vrstev, se provádí na místě. Mezi nejvíce pouţívané metody patří kopané nebo vrtané sondy v zemině, vrtání válcových profilů do stavebního materiálu, nebo dendrochronologický průzkum dřeva. 13

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 29. ISBN 80-736-6073-3. VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 11 – 12 s. ISBN 978-80-247-1950-4. 15 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 32. ISBN 80-736-6073-3. 14

16

Metodami pro zjištění a stanovení vlhkosti materiálu jsou např. gravimetrická (váhová) a karbidová metoda apod. Tyto metody pro zjištění mnoţství vlhkosti popisuje kapitola o vlhkostním průzkumu. Kopané sondy v zemině se provádí pro zjištění hloubky základové spáry, dále pro zjištění sloţení zeminy v určitém místě a i např. vlhkostních a vodních poměrů v lokalitě. Vrtanými sondami do zeminy se provádí především hydrogeologický průzkum. Při odvrtávání válcových profilů se z betonu, nebo kamene, odvrtá válec, který se následně v laboratoři podrobí zkoušce pevnosti v tlaku. Další metodou je vrtaná metoda u malt, která zkoumá pevnost malty. Princip metody je zaloţen na počtu otáček a hloubky proniknutí vrtáku do malty. Tato metoda se pouţívá jen pro zjištění pevnosti malt nízkých pevností asi do 0,4 MPa. U metody odebírání vzorků materiálu se například u malt v loţných spárách vyřeţou vzorky a z velikosti hran a jejich pevnosti se za pomoci kalibračních vztahů zjistí pevnost malty v tlaku. Metoda zkoumající staří dřevěných konstrukcí, nebo dřevěného materiálu, se nazývá dendrochronologický průzkum. Průzkum se provádí pomocí tenkých jádrových vrtů, ze kterých se z průběhu letokruhů určí stáří dřeva.16

2.1.5 Vlhkostní průzkum objektu Vlhkostní průzkum je jednou z důleţitých součástí stavebně-technického průzkumu. Průzkum bývá zpracováván buď jako samostatná práce, nebo jako součást komplexního průzkumu stavby. Průzkum pak slouţí pro projektanta nebo investora jako podklad pro rozvahu, zda zamýšlenou rekonstrukce lze provést bez nutných a případně nákladných zásahů do konstrukce. Důsledné a podrobné provedení vlhkostního průzkumu slouţí pro zvolení optimálního postupu sanace poškozeného objektu nebo konstrukce vlhkostí. Na základě vlhkostního průzkumu se provede analýza stávajícího stavu budovy a ze zjištěných skutečností se určí příčina poruchy. Následně se na závěr průzkumu navrhne vhodné sanační opatření. Vlhkostní průzkum lze rozdělit do několika fází:17 Zadání – specifikuje a určuje poţadavky na průzkum objektu a případné sanační práce. V zadání je uveden důvod průzkumu a stupeň dokumentace, pro který je vyhotovován. Podklady – jsou soubor dostupných a nashromáţděných informací o objektu, ve kterém má být proveden průzkum. Mezi důleţité podklady patří např. podrobné zaměření stávajícího stavu budovy, údaje o stavu budovy, 16

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 12 – 14 s. ISBN 978-80-247-1950-4. VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 40. ISBN 80-736-6073-3.

17

17

Vlastní průzkum – vychází z nashromáţděných podkladů, které se v průběhu průzkumu objektu ověřují a doplňují. Při průzkumu a prohlídce budovy se zjišťuje druh, charakteristika, vlhkostní stav a stupeň poškození konstrukce. Vlhkostní průzkum dále zkoumá výšku vlhkostních map, stupeň degradace povrchů zdiva, vizuální zjištění salinity a výskyt biologického napadení. Průzkum zkoumá i terénní podmínky a charakter okolí. Analýzu stavu a zjištěných skutečností – z nasbíraných podkladů a vlastního průzkumu se vytvoří analýza stavu vlhkosti v objektu. Při analýze je třeba vyhodnotit hlavní příčiny výskytu vlhkosti v konstrukcích. Návrh sanačních opatření – vychází z analýzy stavu objektu. Při návrhu musí být nejdříve odstraněny hlavní příčiny vlhkosti, např. poškozené nebo chybějící dešťové svody a ţlaby, havarijní stav rozvodů zdravotních instalací. Součástí návrhu je i odhad nákladů na sanační opatření. Stanovení vlhkostního a chemického stavu konstrukcí – se zjišťuje pomocí metod jako je např. gravimetrická, plynová-karbidová, odporová, kapacitní, metoda termovize, neutronová a metody absorpčních tělísek. Dále je uváděn jen podrobnější popis některých vybraných metod. Gravimetrickou metodou se stanoví stupeň vlhkosti u materiálů jako je cihla, beton, malta a plynosilikát. Princip metody spočívá v odběru vzorku z vlhkého zdiva, který se zváţí a následně vysuší (při 105°-180°C). Po vysušení dáme vzorek do exsikátoru (uzavřená speciální nádoba), kde se vzorek teplotně i vlhkostně ustálí. Vzorek se znovu zváţí a výpočtem je určena hmotnostní vlhkost v procentech. Pro zjištění stupně vlhkosti se pouţije rozdíl hmotnosti vlhkého a suchého vzorku, vydělený hmotností suchého vzorku, který se vynásobí 100. Stupeň vlhkosti se následně zjistí z tabulky. Tabulka č. 1 – Určení stupně vlhkosti Stupeň vlhkosti

Vlhkost zdiva w (%hmotnosti)

nízká

w < 4%

zvýšená

4% < w < 7%

vysoká

7% < w < 9%

velmi vysoká

9% < w

Zdroj: VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 39. ISBN 80-736-6073-3.

18

Plynová – karbidová metoda je zaloţena na chemické reakci mezi vodou v materiálu a plynotvornou látkou. Metodou se porovnává závislost tlaku a vlhkosti. Metoda se provádí tak, ţe do tlakové nádoby se vloţí zkoumaný vzorek materiálu, skleněná ampulka s karbidem vápníku a kovová kulička. Nádobou se pak zatřese, aby kulička rozbila ampuli, dojde tak k promíchání vzorku s karbidem. Tlak vzniklý v nádobě je úměrný mnoţství vlhkosti ve vzorku. Hmotnostní vlhkost se odečte přímo z tlakoměru a zjistí z tabulek. Metoda se dá pouţít i při průzkumu v objektu. Principem odporové metody je měření elektrického odporu pomocí kovových elektrod. Elektrody se ke zdi nebo omítce přikládají pro porovnání povrchové vlhkosti. Pro měření vlhkosti uvnitř zdi je nutné bud vyvrtat otvor, do kterého se vloţí elektroda, nebo pomocí zaraţených nastřelovacích hřebíků (slouţí jako elektrody), ke kterým se přiloţí měřicí přístroj. Výhoda metody spočívá v rychlosti, ale její nevýhodou je závislost výskytu elektricky vodivých solí v konstrukci nebo materiálu (zdivo, omítka). Metoda se pouţívá pro orientační a doplňkové měření.18

2.1.6 Průzkum biokoroze objektu Průzkum biokoroze se provádí vţdy před vlhkostním průzkumem, neboť zvýšená míra vlhkosti ve stavebním objektu můţe být úzce spojena s výskytem biologických činitelů. Průzkumné práce musí být prováděny s ohledem na to, o jaký druh biologických činitelů nebo škůdců jde. Biokorozí jsou nejčastěji napadeny a poškozeny dřevěné prvky a konstrukce (např. krov, dřevěné stropy). Při průzkumu dřevěných konstrukcí se v závislosti na místních podmínkách určí místa pro odběr vzorku a sond. Sondy se pak provádějí především u zhlaví trámů uloţených na nosných zdech, nebo v místech, kde dochází k zatékání a kondenzaci vody. Další místa pro provádění sond jsou prostory s vysokou relativní vlhkostí ve vzduchu, v suterénu budovy, nebo v místech, kde byla zjištěna vzlínající vlhkost. Průzkumem biokoroze se zjišťuje rozsah poškození dřevěných prvků, zda jde o poškození povrchové nebo hloubkové. Dále zjišťuje moţné příčiny poškození, dodrţení konstrukční ochrany dřeva, pH dřeva, druh a vlhkost dřeva, za pomocí elektrických vlhkoměrů. Výsledkem průzkumu je zhodnocení stavu dřevěných konstrukcí, zda jde o poškození dřevokazným hmyzem nebo vlhkostí, která má za následek výskyt dřevokazných hub a plísní. Na závěr průzkumu se provede vyhodnocení poznatků zjištěných průzkumem a navrhne se moţný postup oprav.19 18

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 40. ISBN 80-736-6073-3. Tamtéţ s. 40.

19

19

2.1.7 Radonový průzkum Radonový průzkum se provádí pouze jako nezbytné měření k legislativním řízením (např. stavební povolení), zda daný objekt splňuje poţadavky příslušných předpisů. Dále se tímto průzkumem zjišťuje, zda jsou splněny legislativní předpisy, objemová aktivita radonu v interiéru a úroveň gama záření. Pokud jsou při měření zjištěné vysoké hodnoty, je nutné identifikovat zdroj a místo průniku radonu do interiéru objektu. Radonovým průzkumem se také provádí měření obsahu rádia

226

Ra v stavebních materiálech, zjištění koncentrace radonu

v pouţívané vodě a v půdním vzduchu.20

2.1.8 Statický a konstrukční průzkum Statický a konstrukční průzkum je důleţitou součástí stavebně-technického průzkumu. Zpracování tohoto průzkumu se v některých případech neobejde bez kontrolních sondáţí a měření stability poškozených a ohroţených konstrukcí. Statický průzkum slouţí k návrhu základního (provizorního) zajištění a i pro šetrné zajištění stability stavby nebo jejích součástí. Statický průzkum by měla provádět kvalifikovaná osoba – statik, který by při průzkumu a odběru vzorků ze sond měl minimalizovat zásahy do konstrukce tak, aby nedocházelo k jejímu dalšímu poškozování.21 Statický a konstrukční průzkum se zaměřuje na zjištění, v jakém stavu jsou nosné konstrukce stavby, např. základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, střešní konstrukce, schodišťové konstrukce a předsunuté konstrukce (balkóny, pavlače).22

20

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 40. ISBN 80-736-6073-3. GIRSA, V. Předprojektová příprava a projektová dokumentace v procesu péče o stavební památky. Praha: Národní památkový ústav, ústřední pracoviště, 2004, s. 22. ISBN 80-862-3436-3. 22 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 29. ISBN 80-736-6073-3. 21

20

2.2 Stavebně-historický průzkum Stavebně historický průzkum (SHP) je metodou, která určuje formu i obsah poznatků o historicky hodnotných stavbách. Obecně lze charakterizovat stavebně-historický průzkum jako specializovanou odbornou činnost, která má za úkol shromáţdění maxima informací a dokumentace o zkoumané historicky hodnotné stavbě (památce) nebo o souboru památek. Výsledky průzkumu jsou určeny pro potřeby památkové péče a také pro lepší pochopení stavebního vývoje památky před případnou rekonstrukcí nebo opravou. Stavebně-historický průzkum je zpracovávám v několika úrovních, např. průzkumů celých oblastí, historických sídel, ale převáţně se zpracovává pro jednotlivé historicky cenné objekty. Průzkum v mnoha případech je doplněn také o speciální průzkum, nutný pro pochopení vývoje zkoumaného objektu, a to např. hloubkovým průzkumem (provedením sond), průzkumem barevného řešení (fasád), dále pak o průzkum krovu s dendrochronologickým vyhodnocením, nebo i s archeologickým a restaurátorským průzkumem. Rozsah a charakter průzkumu vţdy vychází z aktuálně podmíněných potřeb a z podoby objektu, který je zkoumán. Pro získání informací o zkoumané stavbě se musí vyuţít jako hmotného pramene znalosti z dějin umění, historických konstrukcí, typologie a technologie historických postupů stavby objektů.23 Výsledkem průzkumu je zpráva rozdělená na několik částí. V první části je popsána historie stavby. Z údajů o stavbě lze určit stáří stavby a jednotlivých konstrukcí, případně i moţné přestavby a přístavby objektu. Ve druhé části je architektonický rozbor stavby, který obsahuje popis architektonických a výtvarných hodnot interiéru a exteriéru, které se na objektu dochovaly. Třetí část obsahuje umělecko-historické hodnocení objektu a všech zjištěných údajů, např. slohové etapy vývoje stavby. Další část průzkumu obsahuje půdorys, pohledy a syntetické plány. Půdorys a pohledy bývají v měřítku 1:200 s barevným, nebo grafickým vyznačením původního zdiva a významnými architektonickými detaily. Syntetické plány se zpracovávají u památkových staveb. Barevně se v plánech značí prvky nebo části stavby, které musí být bezpodmínečně zachovány a mají historicky významnou hodnotu.24

23

MACEK, P. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, s. 5 – 32. ISBN 80862-3422-3. 24 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 42 – 44. ISBN 80-736-6073-3.

21

Obrázek č. 1 – Barevné a černobílé vyhodnocení stavebního vývoje

Zdroj: MACEK, P. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, s. 39, 41. ISBN 80-862-3422-3.

2.3 Urbanistický průzkum Urbanistický průzkum je průzkum, který by měl být prováděn v dostatečném předstihu před jiţ jmenovanými průzkumy. Průzkum zkoumá architektonicko-urbanistické aspekty území, včetně urbanistické demografie. Dále hodnotí fyzikální stav objektů, kvalitu bytového fondu a technickou infrastrukturu území s posouzením širších městských vazeb.25

2.4 Pasport stavby, zaměření objektu a fotodokumentace 2.4.1 Pasport stavby Před jakýmkoliv zamýšleným záměrem se stavbou (projekt rekonstrukce, ocenění nemovitosti) je potřeba mít kvalitní podklady a základní informace o stavbě. Ve většině případů ke stavbě neexistují ţádné podklady, nebo jsou podklady neaktuální a neodpovídají aktuální skutečnosti. Proto se velmi často zpracovává zjednodušená dokumentace stavby, nebo jinými slovy pasport stavby. Pasport obsahuje popis stavby, jednotlivých konstrukcí a dále zjednodušené výkresy stavby s ověřenými a zaměřenými rozměry dílčích konstrukcí. Přesné náleţitosti pasportu stavby uvádí vyhláška 499/2006 Sb. – příloha č. 7.26

25

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 45. ISBN 80-736-6073-3. Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. [online]. 2006. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.tzbinfo.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-499-2006-sb-o-dokumentaci-staveb. 26

22

2.4.2 Zaměření objektu Nedílnou součástí STP, pasportu stavby je zaměření stávajícího stavu objektu. Zaměření objektu slouţí k ověření a případnému doplnění existující projektové dokumentace. Před samotným zaměřením objektu je nutné provést jeho prohlídku, uvnitř i v okolí, a podrobně se seznámit se všemi podklady stavební dokumentace, pokud existují. Pokud existuje stavební dokumentace objektu, slouţí jako podklad pro zákres nezachycených stavebních změn a úprav. V mnoha případech, ale stavební dokumentace k objektům dokumentace neexistuje, nebo je neúplná, proto je nutné vyhotovit novou dokumentaci stávajícího stavu budovy. Jako pomůcky pouţívané pro zaměření se pouţívají metr, pásmo, ultrazvukový měřič délek nebo laserový dálkoměr. Pro přesné vnější zaměření objektu slouţí geodetické pomůcky (totální stanice nebo teodolit).27

2.4.3 Fotodokumentace Další nedílnou součástí průzkumů, pasportu a ocenění je pořízení fotodokumentace. Fotodokumentace by měla být co nejpodrobnější, proto jsou pořizovány záběry stávajícího stavu budovy z exteriéru i interiéru. Pokud to umístění objektu a zástavba v okolí dovoluje, provádí se snímky fasády ze všech světových stran. Dále se provádí fotodokumentace inkriminovaných míst, kde při průzkumu byla zjištěna nějaká vada nebo porucha (místo zavlhčení, trhliny, destrukce konstrukcí). Fotodokumentace je dokladem, který vypovídá o aktuálním stavu budovy. Pro správné identifikování snímku se vyhotovuje jednoduchý náčrt, do kterého zakresluje pozice, ze které byl snímek vyhotoven. 28

27

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 9-20. ISBN 80-736-6073-3. VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 12-14 s. ISBN 978-80-247-1950-4.

28

23

Obrázek č. 2 – Zákres pořízení fotodokumentace

Zdroj: MACEK, P. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, s. 46 – 47. ISBN 80-862-3422-3.

24

3 Ţivotnost staveb Ţivotnost staveb je důleţitý pojem pro oceňování nemovitostí. Stavební objekty mají svou ţivotnost jako jakýkoliv jiný výrobek. Jde tedy o určité časové období, ve kterém je stavba (objekt) schopná plnit svou funkci a její stav umoţňuje vlastníkovi mít nějaký prospěch nebo uţitek. V minulosti se předpokládala celková ţivotnost staveb podle způsobu a místa postavení od 150 do 250 roků. Po 2. světové válce se ţivotnost staveb předpokládala kratší, okolo 180 roků. Tehdejší předpisy vyuţívaly procentní opotřebení 1% za rok s předpokladem ţivotnosti stavby 100 roků, pro některé stavby, např. rekreační chaty, jen 80 roků (v závislosti na pouţitých materiálech). Z praxe vyplývá, ţe pokud se na stavbě (objektu), bude pravidelně provádět běţná údrţba, dosáhne se tím vyšší ţivotnosti stavby. Při posuzování ţivotnosti v procesu ocenění se přihlíţí vţdy k ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní.29

3.1 Technická ţivotnost Technická ţivotnost je časový úsek, který počítáme od vzniku stavby do doby jejího zchátrání a technického zániku, kdy stavbu nelze bezpečně uţívat. Důleţitý faktorem je pravidelné udrţování a opravování objektu. Jedním z faktorů určující technickou ţivotnost je konstrukční systém stavby. Ţivotnost některých konstrukčních prvků, např. ţelezobetonových základů, nosných kamenných nebo cihelných konstrukcí, můţe být aţ 200let. U jiných prvků umístěných ve stavbě, např. dřevěný trámový strop nebo krov, můţe být ţivotnost niţší. Otázkou ale je, zda ţivotnost ţelezobetonových prvku můţe být tak dlouhodobá. Například u prvních panelových domů z 50. let 20. stol. dnes většina vykazuje závaţné statické poruchy, které se neobejdou bez nákladné rekonstrukce. Přitom ţelezobeton, jako samotný materiál, vykazuje dlouhou ţivotnost. Technickým prvkem, který limituje ţivotnost panelových domů, jsou jednotlivé spoje a sváry, které spojují nosné prvky. Proto doporučenou ţivotnost jednotlivých prvků stavby určuje pro potřeby oceňování aktuální oceňovací vyhláška č.441/2013 Sb. Faktorem, který hraje důleţitou roli u technické ţivotnosti, je údrţba. Údrţba můţe technickou ţivotnost stavby několikanásobně prodlouţit, nebo prodlouţí dobu mezi nutnými opravami a výměnami jednotlivých doţilých prvků, popřípadě částí stavby.

29

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 4 – 5. ISBN 80-736-6073-3.

25

Rekonstrukce a modernizace jsou dalšími faktory, které prodluţují technickou ţivotnost stavby. Jen malé mnoţství zchátralých a doţilých objektů v České republice bývá demontováno. Spíše u těchto stávajících poškozených budov dochází k rekonstrukcím či modernizacím. U objektu, který prošel rozsáhlou nebo kompletní rekonstrukcí, se zvyšuje celková doba ţivotnosti. Moţnými limitujícími faktory technické ţivotnosti mohou být i způsoby zaloţení stavby, výskyt radonu, nebo nevhodně pouţité a zdravotně závadné materiály (např. azbest, osinkocement).30

Tabulka č. 2 – Předpokládaná ţivotnost dle vyhlášky č. 441/2013 Sb.

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů, Česká Republika. [online]. 2013. [cit. 2014-06-20]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2013/vyhlaska-c-441-2013-sb-16290.

30

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 62 – 64. ISBN 978-807-2651-139.

26

3.2 Ekonomická ţivotnost Další ţivotnost uváděná v literatuře je ţivotnost ekonomická. Ekonomická ţivotnost je doba počítaná od moţnosti komerčního vyuţití nemovitosti (stavby), aţ do doby, kdy není nemovitost (stavba) schopna vytvářet výnos a zisk. S ekonomickou ţivotností úzce souvisí morální ţivotnost. 31

3.3 Morální ţivotnost Morální ţivotnost je období od doby, kdy stavbu lze komerčně vyuţívat do doby, kdy stavba není dále schopná plnit svojí funkci a je zastaralá. Všechny uvedené ţivotnosti jsou limitující a mají podstatný vliv na trţní hodnotu nemovitosti.32

3.4 Zbytková ţivotnost Zbytková ţivotnost je doba, která určuje další trvání stavby. Je to doba od okamţiku, ke kterému je provedeno ocenění stavby, do doby zchátrání stavby, a to za předpokladu běţné údrţby.33

3.5 Objektivní ţivotnost Objektivní ţivotnost stavby je termín pouţívaný u metod vycházející ze základní doby trvání stavby. Základní doba trvání se určuje dle konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií, které tuto základní dobu upravují. Kritéria mohou být např. vliv prováděné údrţby, intenzity uţívání a vliv okolí.34

31

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 62 – 64. ISBN 978-807-2651-139. 32 Tamtéţ, s. 62 – 64. 33 BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 92. ISBN 978-807-2016-792. 34 Tamtéţ, s. 92.

27

3.6 Stáří stavby Stáří stavby se určuje ke dni, ke kterému se provádí ocenění. Jednotkou určující staří stavby jsou roky bez ohledu na měsíce a dny. Stáří se počítá zásadně jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby (kolaudace, začátek uţívání stavby).35

3.7 Prvky dlouhodobé ţivotnosti Prvky dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ) jsou konstrukce, které charakterizují stavbu jako celek a je na nich závislá technická ţivotnost stavby. Jde o konstrukce základů, o svislé nosné konstrukce (nosné zdivo), nosné vodorovné konstrukce (stropy) a konstrukce střechy, případně schodiště, které je součástí nosného systému stavby. U těchto konstrukcí se nepřepokládá, ţe po celou dobu ţivotnosti stavby dojde k jejich výměně. Ale i u těchto konstrukcí můţe v průběhu ţivotnosti stavby dojít k opravě či výměně z důvodů závaţného poškození.36

3.8 Prvky krátkodobé ţivotnosti Prvky krátkodobé ţivotnosti (PKŢ) jsou konstrukce, u kterých se předpokládá, ţe po dobu ţivotnosti stavby můţe dojít k jejich výměně nebo změně. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou například okna, dveře, vnitřní instalace (vodovod, kanalizace).37

3.9 Ţivotnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou se v oceňovací praxi rozumí taková stavba, které se blíţí, nebo je jiţ překročena ţivotnost původně daná pro plánovaný druh stavby. V dnešní době k této situaci dochází velmi často, jelikoţ uvaţovaná ţivotnost daná předpisy, nebo vyhláškou, je při dostatečné údrţbě staveb vysoce překračována. Je známo velké mnoţství zděných a dřevěných staveb starších 200–300let. Dokonce i stavby z nepálených cihel se doţívají podstatně vyššího stáří (více neţ 100let) i kdyţ jsou mělce zaloţeny. Při ocenění přestárlého objektu je nutné určit předpokládanou celkovou ţivotnost, a to jako součet stáří stavby a doby jejího dalšího trvání. Předpokládané další trvání stavby se 35

BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 92. ISBN 978-807-2016-792. 36 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí: oceňování a právní vztahy. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, s. 33 – 34. ISBN 978-80-7204-630-0. 37 Tamtéţ, s. 33 – 34.

28

odhaduje velice obtíţně, zde se projeví odbornost a zkušenosti znalce ze stavební teorie, provádění staveb a i z historie stavebnictví v dané lokalitě. Při odhadu dalšího trvání se musí předpokládat, ţe stavba bude řádně udrţována. Pro stanovení doby dalšího trvání existují dvě metody – Smejkalova budoucí metoda a Bradáčova kubická metoda. Smejkalova metoda spočívá v bodovém hodnocení osmi základními kritérii, jenţ má podstatný vliv na ţivotnost stavby (obvodové stěny, stropy, údrţba atd.). Podle provedení nebo stavu se přidělí určitý počet bodů, k nim se pak podle stáří objektu přiřadí další doba trvání stavby (zbytková ţivotnost). Tato zbytková ţivotnost se určí z příslušných tabulek, které jsou uvedeny v odborné literatuře. Metoda byla odvozena pouze pro domy s předpokládanou ţivotností 100let. Bradáčova metoda je odvozena od snahy dosáhnout plynulého prodluţování ţivotnosti vzhledem ke stáří, s tím, ţe zpočátku se pouţije původní tabulková ţivotnost. Metodou se dá jednoduše stanovit i zkrácená ţivotnost u staveb nadměrně opotřebených.38

38

BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 95. ISBN 978-807-2016-792.

29

4 Opotřebení staveb Pro zohlednění stavebně technického stavu objektu v procesu oceňování stavby a zjištění trţní hodnoty je nutné stanovit opotřebení stavby. Opotřebením se vyjadřuje sníţení kvality a ceny majetku vlivem např. pouţíváním, atmosférickými vlivy, nebo změnou vlastností v materiálech. Opotřebení úzce souvisí se ţivotností stavby. V procesu ocenění se jen minimálně vyskytují novostavby, většinou se oceňují stavby s větším či menším opotřebením. Opotřebení stavby jde vyjádřit třemi metodami – lineární, nelineární a analytickou.39

4.1 Lineární metoda Při aplikování lineární metody se předpokládá, ţe stavba se znehodnocuje přímočaře s přibývajícím věkem. Z toho vyplývá, ţe u novostavby je předpokladem nulové opotřebení a v polovině ţivotnosti stavby je 50% opotřebení. Tato metoda je jednoduchá, ale nepřesná, proto lze pouţít jen u staveb, u kterých se neprováděly ţádné modernizace ani přestavby, jen pravidelné údrţby. Lineární metoda se vyuţívá v pojišťovnictví, kde se oceňuje podle cenového předpisu. Metodu lze také pouţít jako rychlý test hodnoty objektu, ale neměla by se poţívat pro konečné ocenění.40

4.2 Nelineární metoda Nelineární metoda vychází z předpokladu, ţe opotřebení stavby nemá lineární průběh. Stavba po kolaudaci, v prvních letech provozu, se opotřebovává jen minimálně, ale opotřebování stavby začne stoupat v poslední třetině ţivotnosti stavby, např. zatékání do střechy, vlhkost ve zdivu spodní stavby apod. Nelineárních metod existuje celá řada, například Bradáčova, Smejkalova, kvadratická atd. Tyto metody zobrazují objektivněji skutečné opotřebení, neţ je tomu u metody lineární. Dnes, ale nelineární metody povaţujeme za zastaralé a v praxi moc nepouţívané. Nelineární metodu nahradila metoda analytická, která přednost této metody – jednoduchost, zastínila větší přesností.41

39

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 62 – 64. ISBN 978-807-2651-139. 40 Tamtéţ, s. 62 – 64. 41 Tamtéţ, s. 62 – 64.

30

4.3 Analytická metoda Analytická metoda je zatím dnes asi nejpřesnější metodou pro zjištění opotřebení objektu. Nevýhodou této metody je její pracnost, protoţe rozkládá stavbu na jednotlivé části a konstrukce a určuje jejich míru opotřebení. Proto jde analytickou metodu pouţít ve všech případech zjišťování opotřebení stavby. Tato metoda je vhodná např. pro nedokončené stavby, stavby v havarijním stavu a u staveb po rekonstrukci či modernizaci.42

4.4 Opotřebení staveb s přístavbami a nástavbami Opotřebení v případě funkčně oddělitelných nástaveb je moţné počítat samostatně s vlastním stářím a ţivotností. Pokud se ale jedná o nástavby a přístavby, které nelze funkčně oddělit, je třeba si uvědomit, ţe pokud doţije jedna část, doţije zpravidla i druhá. Z toho vyplývá základní pravidlo pro výpočet opotřebení. Je nutné zjistit stáří jednotlivých částí, následně zodpovědně zváţit další dobu trvání (zbytková ţivotnost) stavby jako celku při pravidelné údrţbě. Tato doba se následně přičte ke stáří jednotlivých částí, výsledkem je pak doba celkové ţivotnosti jednotlivých částí, která se pouţije pro výpočet opotřebení. Tento výpočet je kompromisem mezi hlediskem prodávajícího a kupujícího. Prodávajícímu tento výpočet zohlední menší stáří novější části a pro kupujícího pak novější část nebude mít tak dlouhou ţivotnost jako část původní. Od roku 1999 ale jiţ cenový předpis vyţaduje při ocenění stavby s přístavbou a nástavbou jen pouţití analytické metody opotřebení.43

42

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 62 – 64. ISBN 978-807-2651-139. 43 BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 104. ISBN 978-807-2016-792.

31

5 Vady a poruchy staveb „Vada konstrukce je nedostatek konstrukce, způsobený chybným návrhem nebo provedením. Vada konstrukce má technické i právní důsledky. Projevem vady je porucha.“44 „Porucha konstrukce je změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její únosnost, použitelnost nebo podmínky užívání, či zkracuje její životnost.“45 Konstrukce jsou v průběhu uţívání stavby namáhány různými druhy zatíţení, např. provozem, změnou provozu, dopravou, adaptacemi, dynamickým zatíţením způsobeným chvěním strojů, nebo také klimatickými a přírodními vlivy (povodeň, poţár, kořeny stromů prorůstající do základů atd.). Vady a poruchy se vyskytují často i u nových stavebních konstrukcí. Vady a poruchy mohou také vznikat v důsledku předčasného fyzického opotřebení, změnami v podloţí či zanedbanou pravidelnou údrţbou. Pro odstranění vady nebo poruchy nestačí jen dané poškození opravit, ale hlavně odhalit příčinu jejího vzniku a tu odstranit. Poté je moţné provést opravu. Kaţdá sanace nebo rekonstrukce je proto rozdělena do několika fází. V první fázi se provede důkladný a odpovídající průzkum stávajícího stavu. Dále následuje návrh odstranění příčin a důsledků poruchy, případně dalších zásahů do konstrukcí stavby. Poté se přejde k vlastní opravě, rekonstrukci nebo sanačnímu zásahu, který danou závadu odstraní.46

5.1 Rozdělení poruch Poruchy stavebních konstrukcí se dají rozdělit na dvě základní skupiny, a to na poruchy viditelné a poruchy skryté. a) viditelné poruchy lze definovat jako jakýkoliv jev rozpoznatelný vizuálně (zrakem), který znepokojuje osoby přicházející s objektem do styku. Příklady viditelných poruch: nadměrný svislý průhyb stropního nosníku, vazníku či průvlaku nadměrné kmitání stropní konstrukce trhliny ve stropní konstrukci, svislé konstrukci (stěně) trhliny v komínovém zdivu 44

KUBEČKA, K. Vady staveb. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://www.ckait.cz/sites/default/files/P%C5%99%C3%ADl.%C4%8D.8%20-%20Vady%20staveb.pdf. 45 SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 11. ISBN 978-80-247-2672-4. 46 BÍLÝ, A. Kapitoly z obnovy budov. Učební texty Vyšší odborné školy stavební a Střední průmyslové školy stavební v Náchodě. 1. vyd. Náchod, 1999, s. 10 – 11.

32

průsak vody do objektu zkorodované ocelové konstrukce, nebo jejich spojovací prvky nedokonalá funkce oken, dveří či jiných zařízeni objektu. b) neviditelné (skryté) poruchy − jsou daleko nebezpečnější, v důsledku toho, ţe případné hrozící nebezpečí poškození nebo destrukce konstrukce nemusí být včas odhaleno. Příklady neviditelných poruch: narušení mikrostruktury přetíţených tlačených prvků pokročilá koroze výztuţe v ţelezobetonu sníţená stabilita stavby zhoršené vlastnosti betonu pod obkladem nebo vrstvou omítky (např. u stavby, kde byl pouţit hlinitanový cement) niţší pevnost betonu neţ se předpokládala při dimenzování konstrukce.47

5.2 Rozdělení příčin poruch Poruchy stavebních konstrukcí mohou být zapříčiněny mnoha faktory: a) projektantem stavby – u projektů menšího rozsahu, které jsou mnohdy vypracovány projektanty bez potřebné odbornosti a kvalifikace. Projekty jsou často, zejména v dnešní době, prováděny v časové tísni, kterou svými poţadavky zapříčiňuje investor (např. tlak na sníţení ekonomických nákladů). Dalším aspektem špatného projektu můţe být nedostatečný průzkum (často rovněţ na nátlak investora). Za průzkum či odborný posudek se sice v takovém případě ušetří, často poměrně malá finanční částka, avšak následující ztráty mohou být mnohem větší. V případě havárie nosné konstrukce pak nejde jen o ztrátu ekonomickou, ale i o ztráty na lidském zdraví nebo ţivotě. Moţnou další příčinou poruchy je základní chyba ve statickém vypočtu, tyto chyby v praxi naštěstí nejsou tak časté. b) dodavatelem stavby – k poruchám dochází v důsledku technologické nekázně, nedodrţením technologického postupu, lhůty, předpisů nebo norem. Případně také nedodrţením prováděcího projektu a nedbalostí dodavatele či zhotovitele stavby. c) investorem – důvody, kdy je investor původcem výskytu poruch je, ţe se snaţí o co největší finanční úspory. Úspory pak hledá buď uţ při zpracovávání projektové 47

SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 12 – 17. ISBN 978-80-247-2672-4.

33

dokumentace, nebo při samotné realizaci stavby, kde se snaţí ušetřit na pouţitém materiálu. d) uţivatelem objektu – objekt, jeho část nebo konstrukce je uţívaná v rozporu s účelem, pro který byla vyprojektovaná (např. přetíţení stropů, technologie s agresivními látkami, nadměrná vlhkost vnitřního vzduchu apod.). Neodborné zásahy do konstrukce nebo zařízení objektu (vybouraní nosného prvku, uzavření nadměrného mnoţství vody ve stěně, které je příčinou její zvýšené vlhkosti atd.). e) vnějšími vlivy prostředí – klimatické účinky (déšť, vítr, sníh, osluněni apod.), podzemní voda, agresivní vlivy, vlivy z poddolovaní území, atd. f) nepředvídatelné události − ţivelné pohromy (povodně, vichřice, zemětřesení), poţár, výbuch (např. plynu) atd. g) zanedbanou údrţbou. h) přirozeným opotřebením materiálu, únavou materiálu, stárnutím.48 Obrázek č. 3 – Příčiny a důsledky poruch vyjádřeny %

Zdroj: KUBEČKA, K. Vady staveb. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://www.ckait.cz/sites/default/files/P%C5%99%C3%ADl.%C4%8D.8%20-%20Vady%20staveb.pdf.

48

SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 12 – 17. ISBN 978-80-247-2672-4.

34

5.3 Klasifikace poruch Poruchy lze dále rozdělit podle jejich závaţnosti na čtyři kategorie, a to na poruchy drobné, hlavní, kritické a na havárii. A. Drobná porucha v podstatě nesniţuje vyuţitelnost objektu. Porucha je staticky nevýznamná, jde spíše o poruchu týkající se estetického rázu. Její případná oprava není bezpodmínečně nutná. Drobná porucha můţe značit začátek vznikající váţnější poruchy, proto je dobré ji sledovat, případně odstranit. B. Hlavní porucha je porucha, která s velkou pravděpodobností vede k selhání nosné konstrukce nebo při ní dojde ke sníţení pouţitelnosti konstrukce. Jde o závaţnou poruchu z hlediska statiky nebo provozu objektu, proto u této poruchy je nutný včasný odborný zásah. C. Kritická porucha se dá klasifikovat jako nebezpečná porucha konstrukce stavby, která ovlivňuje uţívání objektu a ohroţuje jeho okolí. V tomto případě je nutný okamţitý odborný zásah na její odstranění. D. Havárie znamená ztrátu funkčnosti konstrukce a schopnosti provozu budovy. Při havárii dochází k selhání nosných konstrukcí nebo poškození vedení TZB (vodovodní stoupačky).49

49

BÍLÝ, A. Učební texty Vyšší odborné školy stavební a Střední průmyslové školy stavební v Náchodě. 1. vyd. Náchod, 1999, s. 10 – 11.

35

6 Vady a poruchy v konstrukcích stavby 6.1 Základy Základy stavby zajišťují stabilitu stavby a roznášejí zatíţení celé stavby rovnoměrně na základovou půdu přes základovou spáru. Základy stavby musí vycházet z přesného statického výpočtu, který zajistí dimenzování základových konstrukcí tak, aby docházelo k rovnoměrnému sedání objektu v rozsahu, který nebude mít destruktivní vliv na stavbu a její okolí. Způsob zaloţení stavby je ovlivněn mnoha faktory, především zatíţením, druhem základové zeminy, výškou hladiny spodní vody a nezámrznou hloubkou. Základní rozdělení základových konstrukcí: Plošné základy – přenáší přes větší základovou plochu zatíţení do podloţí (základové pasy, patky, rošty, desky). Základy hlubinné – pokud je únosná vrstva ve velké hloubce, v těchto případech se vyuţívají hlubinné základy (piloty, mikropiloty, studně, šachtové pilíře, kesony).50

6.1.1 Poruchy základových konstrukcí Vady a poruchy základových konstrukcí vznikají převáţně špatným návrhem, zaloţením a pouţitím nedostatečně pevného a odolného materiálu pro základové konstrukce. Mezi nejčastější poškození základů patří: Nerovnoměrné sedání základů – vzniká nestejnoměrnou stlačitelností, různou mocností vrstev a nestejnoměrným sloţením základové půdy. K této poruše dochází při nástavbě nebo přístavbě, která můţe značně ovlivnit sedání celého objektu. Objemové změny – k těmto změnám dochází při smršťování a bobtnání jílovitých zemin. Dále ke smršťování můţe docházet vlivem slunečního svitu, nevhodně zvoleným oddrenáţováním a i např. vzrostlými stromy v blízkosti stavby. V důsledku toho dochází k poklesu základů a tím i celé budovy. K bobtnání zeminy dochází vlivem silného zavlhčení jílovité zeminy při deštích, sněhu nebo zvýšení hladiny spodní vody. V těchto případech pak dochází k nadzvedávání základů a tím i budovy a výskytu trhlin.

50

Zakládání staveb. [online]. 28. 9. 2012 [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/zakladanistaveb.

36

Ztráta únosnosti základové konstrukce – vzniká špatným návrhem, případně špatným provedením základů. U základů z prostého betonu pak dochází k málo únosnému betonu, nebo se můţe jednat o nekvalitní beton, který se vlivem zatíţení rozpadá. U ţelezobetonových základů jde nejčastěji o korozi výztuţe, nebo o znečištění výztuţe zeminou, coţ má za následek špatné spolupůsobení výztuţe a betonu. Promrzání základů – vzniká u nedostatečné hloubky zaloţení a je závislé na charakteru zeminy v okolí stavby. Prostupné zeminy (písky, štěrky) sráţková voda proteče, takţe stačí nezámrzná hloubka min 0,8m. U méně propustných, nebo nepropustných zemin (jíly), kde se sráţková voda shromaţďuje a tím umoţňuje hlubší promrzání zeminy, je nezámrzná hloubka min 1,2m. U skalního podloţí, které nemění mrazem svůj objem, je hloubka zaloţení min 0,5m.51 Sanace základů patří k nejsloţitějším, velmi pracným a hlavně finančně náročným úkonům. Je to z důvodu, ţe před započetím prací je nutný důkladný stavebně-technický a hlavně statický průzkum. Dále následuje vypracování návrhu a postupu odstranění příčin poruch. Sanace porušených základů jsou sloţité tím, ţe je k základům špatný přístupu tudíţ není moţné ve většině případů pouţívat mechanizaci a je nutné pouţít ruční práce. Dále je nutné okolní konstrukce před započetím sanačních prací řádně zajistit, aby nedošlo k jejich poškození. Tyto aspekty jsou pak důvodem vysokých finančních nákladů.

6.2 Svislé konstrukce Základní statickou částí kaţdého objektu jsou svislé nosné konstrukce. Tyto konstrukce plní funkci přenášet veškeré zatíţení z vodorovných konstrukcí aţ do základů. Základními poţadavky, které jsou kladeny na svislé konstrukce je únosnost, hospodárnost a to z hlediska finančního tak i z fyzikálně-technických vlastností materiálů (např. tepelný odpor, akustika) a v neposlední řadě i poţadavky poţárně technické (schopnost konstrukce odolávat účinkům ohně – zatřídění do tříd hořlavosti).

51

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 101 – 102. ISBN 978-80-247-1950-4.

37

Rozdělení svislých konstrukcí: Stěna – je konstrukce, u které výška a délka stěny převaţují nad její tloušťkou. Sloup – je konstrukce, u které výška sloupu převaţují nad půdorysnými rozměry. Pilíř – je konstrukce, u které výška sloupu převaţují nad půdorysnými rozměry (oproti sloupu je mohutnější). Příčka – je nenosná konstrukce, která je dodatečně vestavěné do hrubé stavby, a rozděluje vnitřní prostor budovy. Svislé konstrukce lze dále rozdělit podle půdorysné polohy v objektu (vnitřní nosné zdi, obvodová zeď – průčelní, štítová, dvorní, ztuţující stěna, poţární a dilatační stěny), podle výškového uspořádání (nadzákladové stěny, podkrovní stěny) a podle materiálu (cihla, pórobeton, ţelezobeton). 52

6.2.1 Poruchy svislých konstrukcí Kvalita stavby je závislá na různých okolnostech (uţívání stavby, realizace stavby) a při neodborném a nehospodárném provedení jsou příčinou vzniku poruch. Příčiny vzniku poruch svislých konstrukcí, lze proto rozdělit do několika skupin: Statické poruchy – vznikají disproporcí mezi provedením konstrukce a jejím skutečným zatíţením. To vzniká nesprávným návrhem, nebo změnou podmínek, které působí na konstrukci (např. změnami v podzákladí, zvýšením zatíţení konstrukce vlivem změn v provozu objektu apod.). Dynamické poruchy – jsou poruchy způsobené vlivy seismicity, dodatkovým dynamickým zatíţením, které je vyvolané pokrokem ve společnosti (např. vliv dopravy, hlubinné těţby apod.), nebo jde o změnu konstrukce dynamickým zatíţením a to vlivem změny provozu objektu. Fyzikální a chemické poruchy – vnikají změnou struktury materiálů v konstrukci z důvodu působení vlhkosti, změnami jejich chemických vlastností (tzn. výskyt rozpustných solí v materiálu vlivem vlhkosti), změnou vzniklou z poţadavků na konstrukci z hlediska tepelné techniky, akustiky nebo korozí. Dále mohou vznikat působením povětrnostních vlivů, např. účinky tepelných dilatací apod. Mechanické poruchy – vnikají při působením neočekávaných sil na konstrukci (exploze, poţáry, různé nárazy apod.). 52Rozdělení svislých nosných konstrukcí [online]. 28. 9. 2012 http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/rozdeleni-svislych-nosnych-konstrukci.

38

[cit.

2014-05-24].

Dostupné

z:

Dispoziční poruchy – vnikají při rozšiřování objektu přístavbou, nástavbou nebo při dispozičních změnách uvnitř stavby v důsledku morálního zastarání. Časové poruchy – projevují při stárnutí objektu, nebo únavou materiálu.53 Nejvíce vyskytujícími se poruchami svislých nosných konstrukcí jsou trhliny, vlhkost (vlhnutí) konstrukce a v důsledku vlhkosti koroze. Vlhkost (vlhnutí) – při vlhnutí dochází k přenosu vlhkosti na konstrukci z vnějšího nebo vnitřního prostředí. Vlhkost vzniká i kondenzací vodních par. Koroze – je chemická reakce ţeleza, kterou vzniká rez a v důsledku toho dojde ke zvětšení objemu. U malty a betonu v důsledku koroze dochází k ubývání pojiva a tím dojde k degradaci konstrukce. 54

6.2.1.1 Trhliny Jednou ze závaţných poruch vyskytující se ve stavbách je trhlina. Trhliny vznikají jak ve starých tak i v nových budovách a to převáţně u dostaveb. Tato porucha nemusí vţdy znamenat váţné nebezpečí pro stavbu, ale na jisté nebezpečí upozorňuje. Trhlina je viditelný následek napětí v konstrukci nebo materiálu, které překročilo mez pevnosti v některé fázi výroby, zrání, tvrdnutí, tuhnutí či při překročení únosnosti. Trhliny svědčí o pohybech v jednotlivých konstrukcích stavby. Podle výskytu a umístění trhlin ve stavbě se posuzuje jejich závaţnost. Posouzení trhlin je velmi obtíţné, jelikoţ slučují několik příčin dohromady. Proto je nutné trhliny pozorovat a zkoumat po nějakou dobu. 55 Trhlin lze rozdělit do několika skupin: Trhliny neškodné – jde o trhliny kazící vzhled stavby, ale stavbu neohroţují např. při sesychání omítek, smršťování betonu, rychlým odpařením pojidla u maleb nebo nátěrů. Trhliny v pohybu – upozorňují na staticky závaţnou poruchu v konstrukci stavby např. trhliny v nosných konstrukcích, styčných spárách klenby, apod. Trhliny způsobeny poruchou – tyto trhliny jsou velmi závaţné a mohou vést aţ k destrukci stavby. 56 53

KOS, J. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999, s. 229. ISBN 80-720-4132-0. Tamtéţ, s. 229. 55 VLČEK M., BENEŠ P. Poruchy a rekonstrukce staveb – Modul 01. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://pockmat.hopto.org/file/VUT%20FAST/2.ro%C4%8Dn%C3%ADk%20VUT%20FAST/skripta/pozemn%C3%AD%20 stavby/BH55-Poruchy_a_rekonstrukce--M01-Poruchy_a_rekonstrukce_staveb.pdf. 56 Tamtéţ. 54

39

Další moţné rozdělení trhliny dle působící síly: Tahové trhliny – okraj trhliny je hladký a ostře ohraničený, způsobena je překročením pevnosti v tahu. Tlakové trhliny – okraj trhliny je rozdrcený a materiál v okolí trhliny je zvrásněný a vyboulený, způsobena je překročením pevnosti v tlaku (tzv. drcení materiálu v trhlině). Smykové trhliny – okraj trhliny je rozdrcený a její průběh je přímkový, způsobena je posunutím materiálu následkem překročení pevnosti ve smyku dvěma protichůdnými silami (posuv zdiva). 57 Trhliny lze posuzovat z různých hledisek např. podle směru, míry rozevření, stáří a tvaru. Při průzkumu vzniku trhlin se zjišťuje, zda je trhlina nová nebo stará. Dále pak zda je v klidu (pasivní trhlina) nebo v pohybu (aktivní trhlina). Trhliny nové jsou na lomu čisté, starší trhliny zaprášené nebo se u nich např. vyskytují pavučiny. Pro sledování aktivity nebo pasivity trhlin existuje několik metod např. pomocí pásků (papírových, sádrových) nebo sádrových terčů. Tyto pásky nebo terče se připevní na trhlinu a po určitém časovém období se sledují, zda dojde k jejich poškození. Při poškození terče nebo pásku se následně zjistí, ţe je konstrukce v pohybu, tudíţ se jedná o aktivní trhlinu. Po tomto zjištění je nutné provést důkladnou analýzy daných trhlin a konstrukce a následně vybrat nejvhodnější metodu jejich sanace. V případě nevhodně zvolené sanační metody hrozí riziko objevení trhlin, případně jejich zvětšení. Sanace trhlin je úspěšná jen tehdy, pokud se odstraní původ jejich vzniku. 58

6.2.1.2 Vlhkost Nejčastěji vyskytující poruchou staveb je vlhkost. Poruchy způsobené vlhkostí ať uţ jde o menší či větší je moţné se v různém rozsahu setkat v kaţdém objektu. Nejčastěji jsou tyto poruchy způsobené klimatickými vlivy, poruchami izolace proti zemní vlhkosti či podpovrchové vodě. Tyto poruchy provázejí stavbu po celou její ţivotnost a způsobují přirozenou erozi povrchů stavebních konstrukcí. Kromě toho však v konstrukcích probíhají,

57

VLČEK M., BENEŠ P. Poruchy a rekonstrukce staveb – Modul 01. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://pockmat.hopto.org/file/VUT%20FAST/2.ro%C4%8Dn%C3%ADk%20VUT%20FAST/skripta/pozemn%C3%AD%20 stavby/BH55-Poruchy_a_rekonstrukce--M01-Poruchy_a_rekonstrukce_staveb.pdf. 58 Tamtéţ.

40

degradační procesy, které by při správném technickém řešení, dobré údrţbě a při vyloučení nevhodných stavebních zásahů nemohly nastat. Závady jsou nejčastěji způsobeny nevhodným vlhkostně-technickým reţimem stavby. Je známo, ţe voda působí na většinu stavebních materiálů komplexně a mění jejich fyzikální charakteristiky

(pevnost,

tuhost),

stavebně-fyzikální

vlastnosti

(tepelná

vodivost,

paropropustnost apod.), způsobuje objemové změny. U materiálů méně chemicky stabilních (na bázi silikátových pojiv, nízko pálená keramika apod.) dochází k rozpouštění a vyluhování těchto materiálů ve vodě. Mění se struktura materiálů. Voda je nosičem agresivních látek z okolí – z atmosféry, z podloţí a z provozu ve stavbě. Jde o známé degradační mechanismy v důsledku ataku stavebních hmot oxidy dusíku, chloridy, dusičnany a dalšími látkami. Vlhkost je téţ hlavním předpokladem pro růst bakterií, řas, plísní, hub apod., které negativně působí na stavební materiály. Při výskytu v obytných či pobytových prostorách mohou negativně působit nebo ohroţovat zdraví osob. Vlhkost se vyskytuje v podstatě všude, problém nastává v případě, kdy dojde k nadměrnému výskyt vlhkosti a vody v konstrukcích a ve vzduchu. 59 Vlhkost lze rozdělit do několika skupin: Vzlínající. Sráţková. Kondenzační. Provozní. Nejvíce namáhanými konstrukcemi vodou či vlhkostí jsou obvodový plášť a základy. Proto tyto konstrukce by měli být dostatečně zabezpečeny a ošetřeny, tak aby nedocházelo k jejich poškozením např. provedení hydroizolace základů. Tyto konstrukce mohou být namáhány vlhkostí: zemní vlhkostí. atmosférickou vodu a vlhkostí. technickou vlhkostí. provozní vlhkostí. voda a vlhkost způsobená havarijními událostmi. 60

59

BLAHA, M. a L. BUKOVSKÝ. Prevence a odstraňování vlhkosti. 2. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 1 – 2. ISBN 80-736-60512. 60 Tamtéţ, s. 1 – 2.

41

6.2.1.3 Poruchy a příčiny poruch stavby spojené s vlhkostí Poruchy způsobené vodou a vlhkostí můţeme rozdělit na: Poruchy a vady estetické. Poruchy a vady způsobující ohroţení bezpečnosti uţivatelů a ţivotního prostředí. Poruchy a vady narušující funkci konstrukci stavby. Biologické napadení (bakterie, plísně, houby, hmyz). Výkvěty solí a zasolení zdiva. Příčiny vzniku vad a poruch způsobené vlhkostí jsou: Vadný návrh stavby nebo její úpravy. Vadné provedení stavby. Poruchy způsobené překročením ţivotnosti pouţitého materiálu. Poruchy vzniklé nedostatečnou údrţbou nebo změnou vyuţití objektu. 61

6.3 Komín, větrací poruchy Komíny slouţí pro odvod spalin od topidel na tuhá, plynná i tekutá paliva z objektu ven do prostoru. Komínové těleso je svislá samonosná konstrukce. Komíny lze rozdělit podle jejich velikosti, tvaru, počtu průduchů, podle paliva a hlediska polohy ke svislým nosným konstrukcím a případně i podle technologie provádění.62 Větrací průduchy slouţí k odvětrávání prostor od škodlivin (např. oxid uhličitý, oxid uhelnatý, kouř, prach, zkaţený vzduch, pachy) uvnitř objektu s přirozeným, nebo nuceným odtahem. Ventilační průduchy jsou součástí vzduchotechnických zařízení. Hlavní systémy větracích zařízení lze rozdělit na přirozené šachtové větrání, mechanické větrání a na kombinované větrání.63

6.3.1 Poruchy komínů a větracích průduchů Komíny, jako i ostatní před sazené konstrukce, jsou vystaveny povětrnostním vlivům a v důsledku toho dochází k jejich poruchám převáţně u částí nad střešní rovinou. Z tohoto 61

BLAHA, M. a L. BUKOVSKÝ. Prevence a odstraňování vlhkosti. 2. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 21 – 40. ISBN 80-7366051-2. 62 Funkce a rozdělení komínů. [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-kominu. 63 Ventilační průduchy [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/ventilacni-pruduchy.

42

důvodu je nejčastější poruchou rozpadání nad střešní části komínu. K této poruše dochází většinou v případě, ţe komínové těleso je vyzděno z nasákavých cihel, nebo schází hlava komínu. Vlivem střídavého zamrzání a rozmrzání dochází k narušení komínového zdiva (cihel, malty) a vrchol komínu se takzvaně rozestupuje. Další moţnou poruchou je neprůchodnost komínu v důsledku vypadlé cihly do komínového průduchu. Tato porucha se odstraní např. vyfrézováním komínového průduchu. Další moţnou poruchou je výskyt ţlutých a hnědých skvrn na omítce komínového tělesa. Tyto skvrny vznikají v omítce u komína, který není vyvloţkován, při topení plynnými nebo tekutými palivy. U komínů s odvodem pevných spalin k těmto skvrnám můţe dojít v důsledku málo pouţívaného komínu, na jehoţ stěnách se usazují saze a dehet a působením dešťové vody nebo zkondenzované vlhkosti se rozpouští usazeniny a prosakují na povrch omítky.64

6.4 Vodorovné konstrukce Vodorovné konstrukce nebo také stropní konstrukce sloţí k rozdělení prostoru budovy ve vertikálním směru na jednotlivá podlaţí. Tyto konstrukce přenáší veškerá zatíţení v podlaţích působící do svislých nosných konstrukcí. Dále tyto konstrukce zajišťují stabilitu a tuhost celé stavby nebo jejich částí. Základ stropu tvoří její nosná část, která je doplněna podlahou, popř. i podhledem. Tloušťka celé stropní konstrukce by měla být co nejmenší, aby se zbytečně nezvyšovala konstrukční výška podlaţí a tím celý obestavěný prostor stavby, coţ zvyšuje náklady. Hlavní funkce nosné stropní konstrukce je funkce statická. Na vodorovné konstrukce jsou však kladeny i další poţadavky, např. poţadavek zvukové a tepelné izolace, odolnosti proti ohni, odolnost proti vlivům prostředí, ţivotnost a i poţadavky architektonické. Vodorovné stropní konstrukce můţeme podle typu zhotovení rozdělit na konstrukce montované a konstrukce monolitické. Hlavní rozdělení vodorovných konstrukcí je v pouţitých konstrukčních materiálech a to jsou: Dřevěné stropní konstrukce. Keramické stropní konstrukce. Ţelezobetonové stropní konstrukce. Kombinované stropní konstrukce. Ocelové stropní konstrukce.65

64

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 94 – 96. ISBN 978-80-247-1950-4. Funkce a rozdělení stropních konstrukcí [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-stropnich-konstrukci. 65

43

Dostupné

6.4.1 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí Poruchy stavebních objektů a konstrukcí bývají způsobeny kombinací nepříznivých okolností např. nadměrná vlhkost, nerovnoměrné sedání, konstrukční vady vyvolané chybným návrhem nebo pouţitým materiálem, apod. To platí i pro stropní (vodorovné) konstrukce.66

6.4.1.1 Poruchy dřevěných stropních konstrukcí Poruchy dřevěných konstrukcí (stropů) mohou být způsobeny nejčastěji: Vadou projektu – z důvodu nedostatečné konstrukční ochrany dřeva tzn. chybějící hydroizolace, kontakt s materiálem vodící vlhkost, špatné odvětrání, volný přístup hmyzu a špatná chemická ochrana apod. Vadou pouţitého dřeva – z důvodu nekvalitního, napadeného, anebo špatně ošetřeného dřeva. Dále také i sukovitostí a podélnou sesychavost dřeva apod. Vadou v důsledku chybného provedení dřevěné konstrukce. Vadou způsobenou chemickým působením prostředí. Vadou z přetíţení nosné konstrukce a jejich prvků - celkové nebo místní přetíţení, zvýšení dynamických rázů z okolí např. způsobeny dopravou. Vadou vzniklou stárnutím konstrukce - zhoršování vlastností, jako je nasákavost, pruţnost, pevnost a přirozená odolnost apod. Vadou z mimořádných událostí – v důsledku poţáru, záplavy nebo zemětřesení apod. Ve většině případů poruch dřevěných stropních konstrukcí dochází ke kombinaci několika vad. Nejčastěji však dochází k porušení dřevěné konstrukce z důvodu zvýšené vlhkosti a napadením dřeva biotickými škůdci (hmyz, houby). Při vysoké vlhkosti v dřevní hmotě hrozí změny a to jak mechanické tak i fyzikální.67

6.4.1.2 Poruchy keramických stropních konstrukcí U keramických stropních konstrukcí dochází k výskytu poruch nejčastěji v místech uloţení keramických vloţek, desek, nebo cihel u plochých kleneb. U plochých kleneb obvykle dochází k poruchám způsobenými vlivem degradace materiálu (cihel, malty) a dalšími

66

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 128. ISBN 80-736-6073-3. Tamtéţ, s. 128.

67

44

moţnými činiteli např. přetíţení klenby (vznik trhlin), posuv nebo koroze ocelových nosníků a vysoká vlhkost prostředí. U keramických stropů tvořenými keramickými deskami např. HURDIS uloţení do patek na ocelových nosnících. Tyto konstrukce jsou náchylné na vznik napětí u uloţení patek na příruby nosníků. Patky vlivem chybného technologického provedení mohou špatně dosedat na nosníky a to následně při zatíţení konstrukce můţe vést aţ k destrukci celé stropní konstrukce.68

6.4.1.3 Poruchy ţelezobetonových stropních konstrukcí Nejčastější poruchy monolitických ţelezobetonových konstrukcí jsou trhliny, průhyb a ztráta tuhosti. To je způsobené několika vlivy a to dotvarováním konstrukce stropu v důsledku změn napětí v konstrukci, dále pak smršťováním (sesycháním) betonu v důsledku teplotních změn prostředí. Celkovému znehodnocování konstrukce dochází v důsledku zvýšené vlhkosti konstrukce, která vede ke korozi výztuţe. Další poruchy mohou být chyby v projektu nebo návrhu konstrukce, nedodrţení technologických postupů (nedostatečné krytí výztuţe apod.) Vady a poruchy u prefabrikovaných stropních konstrukcí se vyskytují v podobě tahových popř. smykových trhlin v oblasti uloţení, ve středu rozpětí a nadměrným přetvořením konstrukce. Další příčinou vzniku poruch jsou rozměrové nepřesnosti při výrobě a i montáţi, nedostatečné vyztuţení nebo přetíţení konstrukce, která byla naddimenzována jako kloubově uloţený prostý nosník apod.69

6.4.3 Podlahy Podlaha je jedno nebo vícevrstvé konstrukce uloţená na vrchní ploše stropní konstrukce za účelem dosaţení technických vlastností podle poţadovaného provozu. Pod pojmem podlaha se rozumí nášlapné vrstvy i vrstva vyrovnávací a izolační. Správná návrh podlahy musí představovat soulad mezi provozními poţadavky a mezi vlastnosti jednotlivých podlahových vrstev. Podlaha dále slouţí k dotvoření stropní konstrukce za účelem zlepšení stavebně-fyzikálních vlastností, zlepšení estetického vzhledu stropní konstrukce jako celku, pro zajištění potřebných provozních podmínek a zajištění hygieničnosti. Na podlahy jsou

68

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 128-129. ISBN 80-736-6073-3. Tamtéţ, s. 129.

69

45

kladeny poţadavky např. na mechanickou odolnost vůči různému namáhání, tepelně technické a akustické vlastnosti, odolnost proti vlhkosti, estetické poţadavky apod.70

Podlahy se rozdělují: Podlahy tesařské – jsou tvořeny prkny z měkkého nebo polotvrdého dřeva. Podlahy truhlářské – jsou tvořeny dřevěnými vlysy nebo parketami, které jsou kladeny na hrubou prkennou podlahu, nebo na pevný podklad (z betonové mazaniny, do asfaltu) Dlaţby – jsou tvořeny prvky z dlaţdic různých materiálů (např. přírodní kámen, keramika). Mazaniny – jsou podlahy prováděné jako bezespáré, přímo na místě (např. litím). Pro tyto podlahy se pouţívají směsi vápenné, cementové a betonové mazaniny apod. Speciálním typem je teraco, xylolitové mazaniny atd. Podlahy povlakové – jsou tenké nášlapné vrstvy z podlahových krytin např. linoleum, PVC, vinil nebo jiných plastických materiálů. Podlahové krytiny se kladou na podkladní vrstvu na sucho, nebo se lepí.71

6.4.3.1 Poruchy podlahových konstrukcí Konstrukce podlah mají ve srovnání s nosnou stropní konstrukcí kratší ţivotnost. Proto je nutné je opravovat častěji a to z důvodu degradace jednotlivých vrstev podlahy vlivem opotřebení, stárnutí nebo únavy materiálu. Nejvíce namáhanou a poškozovanou vrstvou je nášlapná. 72 Nejčastějšími poruchami podlah jsou: Podlaha dřevěná prkenná, parkety, palubková, fošnová, - dřevěné podlahy se často prošlapou anebo pruţí na slehlých násypech. Dalšími poruchami dřevěných podlah je vrzání, korýtkování, prošlapání, nebo napadením dřevokaznými houbami a hmyzem při výskytu vlhkosti. Dlaţby - u dlaţeb dochází k lokálnímu praskání dlaţdic (vadný materiál, bodové přetíţení), dlouhým prasklinám (špatně provedená dilatace, špatné podkladní vrstvy), 70

Základní funkce a požadavky na podlahy [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/zakladni-funkce-a-pozadavky-na-podlahy 71 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 126-128. ISBN 80-736-6073-3. 72 Tamtéţ, s. 130.

46

Dostupné

z:

odpadávání dlaţdic (důsledek nedodrţení technologie kladení, špatná podkladní vrstva apod.). Mazaniny, potěry - podlahy z betonové mazaniny často praskají nebo u nich dochází ke drolení (při špatně promíchaným nebo technologicky zpracovaný materiálem). Povlakové podlahy – jsou poškozovány prošlapáním (při špatně zvoleném materiálu), vzdouváním (nevhodně zvolená technologie lepení nebo lepidlo), vytvářením vln při volném poloţení (pouţit nevhodný materiál do provozu apod.).73

6.5 Schodiště Schodiště je konstrukce slouţící k vertikálnímu propojení dvou výškově rozdílných úrovní a umoţňuje tak pohodlný a bezpečný výstup a sestup. Schodiště lze rozdělit podle umístění, pouţití, tvaru, materiálu a sklonu atd.74

6.5.1 Poruchy schodišťových konstrukcí Schody se porušují opotřebováním, vlivem statických poruch, nesprávným uţíváním atp. V důsledku těchto závad musí být provedeny opravy a rekonstrukce, případně přestavba. U poruchy schodišť musíme vţdy zjistit příčinu jejich vzniku, odstranit ji a pak se pustit do opravy. U opotřebení jde o přirozenou situaci, u které je nutné posoudit, zda byl na schodišti pouţit nevhodný materiál a zda v rámci opravy nenavrhneme jiný, kvalitnější. Proto nejčastějšími poruchami schodišť jsou: Prošlapané schodišťové stupně. Porušené hrany stupně. Prohýbání stupnic. Prasklé nebo zlomené schodišťové stupně.75

6.6 Střešní konstrukce Střecha je konstrukce nad posledním podlaţím stavebního objektu. Střecha se skládá z nosné konstrukce a ze střešního pláště. Nosnou střešní konstrukcí se rozumí část střechy přenášející zatíţení od střešního pláště, vody, sněhu, větru nebo provozu do ostatních nosných 73

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 80 – 89. ISBN 978-80-247-1950-4. Názvosloví schodišť [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/nazvoslovi-schodist. 75 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 153 – 160. ISBN 80-736-6073-3. 74

47

Dostupné

částí objektů a můţe také plnit i funkci nosné vrstvy střešního pláště. Střešní plášť lze charakterizovat jako část střechy bez nosné střešní konstrukce, chránící objekt před vnějšími vlivy a zabezpečující poţadovaný stav vnitřního prostředí. Střechy lze rozdělit podle druhu slonu, tvaru a konstrukčního systému krovu. Střechy lze rozdělit na: Plochá střecha – sklon vnějšího povrchu do 5°. Šikmá střecha – sklon vnějšího povrchu od 5° do 45°. Strmá střecha – sklon vnějšího povrchu od 45° do 90°.76

6.6.1 Sklonité střechy Sklonité střechy byly na stavbách uţívány od nepaměti a plní svůj účel bez zásadních změn a zásahů po dobu několika set let. Účel střechy byl vţdy chránit objekt před klimatickou vlhkostí. Podkrov se dříve nepouţívalo k bydlení, ale ke skladování. Z tohoto důvodu se střešní plášť skládá ze dvou základních vrstev, a to nosné konstrukce převáţně vţdy z dřevěného krovu a u větších staveb (haly) i např.ocelová konstrukce a vrchní krycí vrstvy mohou tvořit např. tašky, šablony nebo trapézový plech apod. Skládaná střešní krytina (tašky) spolu s neobydleným podkrovím umoţňovala cirkulaci vzduchu v podkrovní (půdním prostoru) a tím docházelo k maximální ochraně dřevěných konstrukcí před vlhkostí. Další výhodou této klasické konstrukce byla bezesporu moţnost vizuální kontroly dřevěných prvků a krytiny, snadná moţnost oprav z prostoru podkroví a jednoduchá technologie provádění. Z důvodu co nejvíce vyuţít obestavěný prostor budovy a ekonomicky ho zhodnotit se v poslední době začalo vyuţívat se podkrovního prostoru pro různě účely. Úpravami v podkrový dochází k podstatným změnám tepelných a vlhkostních podmínek ve střešním plášti, protoţe jiţ jen nechrání objekt proti klimatické vlhkosti, ale zajišťuje v podkroví chráněné území, které je zabezpěčené z hlediska tepelně-izolačního, hygienického a akustického.

Nedílnou součástí musí staveb úprav musí

být i poţární řešení. U takto

upraveného podkroví se ve většině případů počítá s trvalým pobytem lidí. Základní vrstvy konstrukce střechy a krovu jsou doplňkové o další vrstvy, např. tepelně izolační, pojistně izolační, parotěsnou a větranou vzduchovou vrstvu. Coţ zabezpečuje komfort při uţívání podkroví.77

76

Rozdělení střešních konstrukcí [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/rozdeleni-stresnich-konstrukci. 77 VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 161. ISBN 80-736-6073-3.

48

Dostupné

6.6.1.2 Poruchy nosné konstrukce sklonitých střech Dřevěným krov tvoří

nejčastěji nosnou konstrukci šikmých střech. V důsledku

vnějších činitelů působecí na krov má za následek vnik poruch či znehodnocení krovu. Jedná se zejména o vlhkost, zatékání, přetíţení, poddimenzování konstrukce apod. Poruchy dřevěného krovu lze rozdělit do skupin: a) Poruchy hydroizolační vrstvy b) Poruchy vzniklé mechanickým poškozením c) Poruchy nosných konstrukcí střech78 Poruchy hydroizolační vrstvy – hydroizolační vrstva je u šikmých a strmých střech tvořena skládanou krytinou. Krytina se navrhuje z plošných prvků (rovinných, tvarovaných) hydroizolačně propojených s přesahem nebo spojovaných na dráţku. Krytina odvádí vodu ze střechy a není těsná vůči působení hydrostatické vody. Nejčastěji se proto vyskytují tyto poruchy: Mechanicky poškozené prvky skládané krytiny Špatný sklon střešní roviny Špatný přesah krytiny Nesplnění technických vlastností krytiny Nedostatečná tuhost79 Poruchy vzniklé mechanickým poškozením – příčinou tohoto poškození je nevhodný pohyb osob po střešní krytině (při opravách), dopad těţkch prvků na střechu nebo poškození od ledových krup80 Poruchy nosných konstrukcí střech – narušení a poškození nosné konstrukce dřevěných krovů má mnoho příčin vnějších (vhlkost, zatékání, přetíţení zeslabení apod.) a vnitřní (sukovitost dřeva, biologicky napadené dřevo, sesychání dřeva).

78

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 162. ISBN 80-736-6073-3.. Tamtéţ s.162. 80 Tamtéţ s.162. 79

49

Tyto poruchy lze rozdělit na tři skupiny: a) Poruchy biotickými škůdci – K napadení dřevěných částí střešní konstrukce dochází biotickými škůdci buď tak, ţe dřevo bylo se škůdci jiţ dodáno,to znamená, ţe nebylo řádně opracované, odkorněné nebo bylo špatně uskladněné a neošetřené. Dále ţe se škůdci

vytvořily

aţ

po

zabudování

dřeva

a

působením

vnějších

vlivů.

Nejnebezpečnější houbou je dřevomorka, která rozkládá dřevo do rozpadávajících se krychliček. Mezi nejčastější dřevokazný hmyz patří červotoč a tesařík trámový, ve stádiu larev vyţírají měkkou část dřevní hmoty, coţ zapřičiňuje zeslabení konstrukce. b) Poruchy vlivem tvarových změn prvků v konstrukci krovu – v důsledku přetíţení,pootočení vaznice nebo pozednice, sesychání, poddimenzování nebo zeslabení nosné konstrukce krovu. c) Poruchy způsobené zazděním dřevěných prvků do komínového zdiva – zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva je velmi nebezpečné z hlediska poţární bezpečnosti. Pokud nehrozí zahoření, tak zvýšení teploty dřeva způsobí větší poţární nebezpečí81

6.6.2 Ploché střechy Ploché střechy plní stejnou funkci jako střechy sklonité. Podstatný rozdíl mezi plochou střechou a sklonitou spočívá v tom, ţe plochá střecha umoţňuje plnohodnotně vyuţít podlaţí, které je přímo pod ní. Plochou střechou se označují všechny střechy se sklonem střešní roviny do 5°. Podle skladby střešního pláště ploché střechy rozlišujeme dle konstrukce a to na jednoplášťovou nebo dvou a víceplášťovou střechu. Podle funkce pak rozlišujeme střechy pochozí a nepochozí.82

81

VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, s. 169-177. ISBN 80-736-6073-3 KOS, J. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999, 512 s. ISBN 80-720-4132-0.

82

50

6.6.2.1 Poruchy plochých střech V posledních letech se u staveb nejvíce uplatňují jednoplášťové ploché střechy, které v sobě kloubí funkčnost, tak i jednoduchost konstrukce střechy. Základní rozdělení typů vad a poruch plochých střech: Vady vzniklé chybným návrhem (projektem) – k těmto vadám dochází, pokud projekt není vypracován v odpovídající technické kvalitě (chybí řešení detailů apod.). Dalším moţným problémem můţe být neznalost problematiky, nedostatek zkušeností a konstrukční náročnost plochých střech. Vady plochých střech se pak týkají tepelněizolační a parotěsné vrstvy, detailů střešních vtoků a prostupů nebo napojení atiky. Vady vzniklé při výrobě – při realizaci ploché střechy hraje podstatnou roli klimatické podmínky, v které jsou jednotlivé vrstvy střechy prováděny např. u vrstev z nasákavých materiálů (tepelné izolace) je zabudování nutné v suchém stavu. K poruše materiálu střechy můţe dojít špatným skladování před vlastní realizací střechy a to vystavením prků krovu povětrnostním vlivům (děšti, sněhu). Vady vzniklé špatným odvodněním – U plochých střech se doporučuje odvodnění pomocí vnitřních svodů, které nám zajistí správnou funkci ve všech ročních obdobích. Poruchy proto vznikají v místech odvodňovacích prostupů a vpustí, kdy dochází k uspávání např. od listí nebo netěsnostmi, které vznikly špatným provedením vpusti. Vady vzniklé přetíţením konstrukce - vady vznikají přetíţením větší sněhovou vrstvou, poddimenzováním nosné konstrukce. Roli hrají i povětrnostní vlivy (déšť a mráz) Vady vzniklé vlhkostí a teplotními vlivy - Voda se do střešního pláště pronikne různými způsoby např. při mokrém procesu provádění střechy, promoknutím izolačních vrstev během realizace nebo zatékáním sráţkové vody do porušené krytiny, a i kondenzací vodních par z interiéru stavby.83

83

KOS, J. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999, 512 s. ISBN 80-720-4132-0..

51

6.7 Předsazené konstrukce Předsazené konstrukce jsou vodorovné nosné konstrukce, které mohou být převislé nebo ustupující. Jsou to konstrukce vyuţívané pro příznivé zlepšení architektury stavby. Mezi přesazené konstrukce patří balkóny, lodţie, římsy, markýzy, atiky, arkýře a ustupující podlaţí. Řešení kaţdé předsazené konstrukce má vliv na konstrukční a technologický stavební systém objektu i na způsob jeho zastropení. Předsazené konstrukce jsou podporovány jen na jedné straně a mohou být řešeny několika způsoby např. jako konstrukce konzolové, s převislým koncem, nebo jako konstrukce zavěšené.84 Obrázek č. 4 – Přehled převislých konstrukcí (a - balkón, b - arkýř, c - pavlač, d - lodţie, e - terasa, f římsa)

Zdroj: Funkce a rozdělení předsazených konstrukcí. [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-predsazenych-konstrukci.

84

Funkce a rozdělení předsazených konstrukcí. [online]. 3. 10. 2012 z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-predsazenych-konstrukci.

52

[cit.

2014-05-23].

Dostupné

6.7.1 Poruchy předsazených konstrukcí Předsazené konstrukce jsou prvky, které jsou vystaveny enormním účinkům venkovního prostředí, tzn. povětrnostním vlivům (dešti, sněhu a větru) a teplotním změnám. Proto často u těchto konstrukcí dochází k výskytu vad a poruch, např. závady v nášlapné vrstvě a hydroizolaci, nebo závady v zateplení balkonů, lodţií a teras. Závady nášlapné vrstvy a v hydroizolaci se projevují nejčastěji po dvou aţ třech zimních cyklech. Nejčastější poruchy předsazených konstrukcí jsou: Odlupování dlaţby – tato porucha je způsobena zatékáním vody do spár pod dlaţbou, která je přilepena na podklad (beton) a ten je proveden přímo na hydroizolaci. Voda pronikne na hydroizolaci, v zimním období zamrzá a vzniklý led nadzvedne dlaţbu, případně i podkladní beton. Zatékání

poškozenou

hydroizolace

–

tato

porucha

vniká

v

důsledku

neoddilatovaných pevných vrstev nad hydroizolaci. Vlivem oslunění dojde k tepelné roztaţnosti dlaţby a podkladního betonu provedeného přímo na hydroizolaci a v důsledku toho se protrhá hydroizolační vrstva. Vznik tepelného mostu u balkónových i jiných konzol - závadám v zateplení balkonů, lodţií a teras se dříve nevěnovala dostatečná pozornost a ani nebyly pro opravy na trhu potřebné materiály. Proto jednou z nejčastějších závad je vznik tepelného mostu u balkónových i jiných konzol (např. přístřešky u vstupních dveří, markýzy atd.), které vystupují mimo fasádu budovy. V důsledku nedostatečné tepelné izolace dochází tak např. k promrzání konstrukce.85

6.8 Výplně otvorů 6.8.1 Okna Okna jsou vyráběna z různých druhů materiálů – dřeva, plastu a kovu. Materiál, který se nejčastěji pouţívá na výrobu oken je dřevo a v posledních době plast. Dříve se rámy okenních křídel a rámy oken vyráběly z vyfrézovaných dřevěných hranolů vytvarovaných do příslušných profilů. Jejich hlavní nevýhodou bylo kroucení a průhyb dřevěného materiálu, coţ způsobovalo netěsnosti okenních křídel a ta pak správně nedoléhala na okenní rám. Tím vnikaly mezery, kterými uniklo teplo z objektu. Proto se v posledních letech začala vyrábět 85

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 78 – 81. ISBN 978-80-247-1950-4.

53

dřevěná okna z lepených lišt, jejichţ skladba eliminuje případnou deformaci. Tato okna se nazývají eurookna. Plastová okna oproti dřevěným mají okenní rámy a křídla vyztuţena ocelovými pozinkovanými rámy, které jsou vsazeny uvnitř plastových profilů. Tím tak plastová okna vykazují dobrou stabilitu tvaru. Ocelová okna se pouţívají v menším měřítku neţ dřevěná, nebo plastová. U ocelových oken dochází ke komplikovanějšímu řešení tepelných mostů. Ocelová okna v kombinaci s dřevěným nebo plastovým obkladem a účelným řešením tepelných mostů tak tvoří v podstatě dokonalé výrobky. Okna lze rozdělit dle konstrukčního řešení: Jednoduchá s jedním sklem. Dvojitá – špaletová, kastlová okna. Zdvojená – šroubovací. Jednoduchá s dvojsklem. Kombinovaná vzhledem k pouţití způsobu zasklení (dvojsklo, trojsklo). Poruchy oken mohou být způsobeny netěsností oken (průhyb nebo zkroucení rámů, svěšení okenních křídel). Poruchy netěsnostmi oken vznikají u starších oken vyrobených klasickým způsobem z dřevěných hranolů. Netěsnosti vnikají vlivem povětrnostních vlivů, špatnou výrobou okna (špatný výřez profilu, nevhodné spoje) a stářím. Při nevhodném spojení prvků dochází ke kroucení rámů a svěšování okenního křídla. Jednou z hlavních příčin poškození oken je zanedbaná údrţba, která zvyšuje riziko vzniku těchto závad. Podstatný vliv na vznik závad má i pouţité kování, a to při pouţití dvou závěsů a jedno, nebo dvoubodového uzávěru, mají rámy oken poměrně velký prostor se deformovat. U vícebodových uzávěrů a u většího počtu závěsů na okenním rámu se sniţuje riziko, ţe se okenní rám bude deformovat. Netěsnosti okolo rámů oken vznikají mezi rámem okna a vyzděným ostěním. Mezi rámem a ostěním je vţdy vytvořena mezera, která umoţňuje rektifikaci rámu při osazováním do ostění. U starších staveb byla tato mezera vyplňována konopným provazcem, dnes se mezera vyplňuje PUR pěnou. Poruchy netěsnosti okolo rámu mohou být způsobeny neodborným osazením rámu okna a nedodrţením pracovních postupů pracovníky, kteří mezeru utěsní konopným provazcem a jenom rám okna omítnou. Po seschnutí dřevěného rámu okna a případně nekontrolovatelnou dilatací vznikne mezi rámem a omítkou mezera, kterou z objektu intenzivně uniká teplo. V případě dvojitých oken k této závadě dochází také,

54

ale vzhledem k šířce rámu a zalomeného ostění je intenzita průvzdušnosti mezery mnohem menší. Další porucha oken je způsobena zatékáním vody způsobeným prudkým deštěm, ale také při jakémkoliv silnějším nebo intenzivnějším dešti. Příčinou je špatná konstrukce okna, kde u okenních křídel otvíraných dovnitř, nedochází ke spolehlivému odvádění vody. Druhou moţnou příčinou je zatékání přes špatně provedené krytí vnější části parapetu. Důvodem můţe být opačné nebo ţádné spádování parapetu a voda tím směřuje k rámu a netěsnostmi dochází k zatékání pod rám a v interiéru se tvoří mokré skvrny.86

6.8.2 Dveře Dveře se dají z funkčního hlediska rozdělit na vstupní (venkovní) a vnitřní dveře. Dveře se skládají ze zárubně a dveřního křídla. Dveřní zárubně se nejčastěji pouţívají ocelové a ve starších objektech jsou převáţně dřevěné rámové, nebo truhlářské hoblované zárubně. V posledních letech jsou oblíbené obloţkové zárubně. Ocelové zárubně se zazdívají a kotví přímo do zdiva, kdeţto obloţkové zárubně se instalují aţ po provedení omítek i podlah. Dveřní křídlo bývá dřevěné z masivu, z lisované dřevotřískové hmoty s povrchovou úpravou z dýhy, nebo potaţené plastovou folií. Dveře mohou mít práh, nebo jsou bez prahu. Práh má funkci těsnění pod dveřním křídlem. Závady dveří bývají nejčastěji způsobeny netěsnostmi dveřního křídla, zatékáním pod vstupními dveřmi, nebo závadou kývajícího se prahu. Netěsnosti dveřního křídla vznikají prohnutím, zkroucením nebo svěšením. V těchto případech se jedná převáţně o konstrukční nebo výrobní vady. Zatékání pod vstupními dveřmi dochází stejně jako u oken vlivem šikmého deště, kdy voda stéká po dveřním křídle a zatéká pod dveřní křídlo a práh. Další moţnou příčinnou zatékání můţe také být špatný spád nástupní plochy u vchodových dveří. Tyto poruchy způsobují poškození dveřního křídla, prahu (nabobtnáním, odlupování dýhy na dveřích apod.) a podlahy, na které se mnou tvořit kaluţe vody.87

86

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 90 – 93. ISBN 978-80-247-1950-4. Tamtéţ, s. 94 – 96.

87

55

6.9 Technické zařízení budov Do technického zařízení budov (TZB) se řadí domovní kanalizace, vodovod, ústřední nebo lokální (etáţové) topení, elektroinstalace a rozvody plynu. Do TZB jde zařadit také vzduchotechnika, slaboproudé rozvody (telefon, anténa TV) a další technická vybavení slouţící k uţívání objektu. Při provádění stavebně technického průzkumu budovy je také nutné zjistit stav těchto instalací, jelikoţ mohou být v mnoha případech zdrojem příčin poruch v objektu (např. prasklý vodovod). Zásahy a prověřování stavu jednotlivých zařízení a instalací by měly být prováděny odborně, jelikoţ např. zásahy do elektroinstalace nebo rozvodů plynu mohou být ţivotu nebezpečné a pro stavbu a její okolí mít katastrofální následky (např. výbuch plynu).88

6.9.1 Domovní kanalizace Vady a poruchy domovní kanalizace jsou špatně opravitelnou závadou z důvodu, ţe kanalizace můţe procházet v dráţkách svislých i vodorovných konstrukcí. Problém nastává při zjišťování příčiny a dohledání případného místa poškození, které můţe být skryto na těţko přístupném místě a znesnadňovat tak následnou opravu poškozeného místa. Proto případné provedení opravy můţe být finančně i technicky náročné. Poruchy kanalizace jsou: Netěsnost spojů – je způsobena nekvalitně provedenou prací, nedodrţením technologie. Dříve, a i dnes, se ve starších objektech můţeme setkat s kanalizačním potrubím z litiny nebo keramiky. Tento typ potrubí vyţadoval sloţitý proces utěsnění spojů. Spoj byl tvořen těsnícím provazcem, olověnou vatou a zálivkou z horkého asfaltu. Pro tuto sloţitost spoje nebyly vţdy práce provedeny kvalitně. Nejčastější poruchou tohoto staršího typu potrubí je zatékání v místě netěsného spoje. Tento druh závady se nemusí projevit hned při protečení, ale aţ po čase. Dnes je kanalizační potrubí v objektech prováděno nejčastěji z plastových PE trub, které na hrdlech mají těsnění a napojení je tak jednoduché, ale i těsné. Přelomená kanalizace – s touto poruchou se lze setkat v místě přechodu leţatého kanalizačního potrubí vedoucího pod, nebo skrz základovou konstrukci (např. základový pas). K poškození potrubí dochází v důsledku sedání stavby a 88

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 97. ISBN 978-80-247-1950-4.

56

nedostatečného dilatačního prostoru okolo potrubí. Základ se tak při poklesu potrubí přelomí. Na tuto závadu se dá přijít aţ po čase, kdy prosakující voda v základech můţe oslabit únosnost zeminy a základ poklesne, nebo v zimním období můţe dojít k podmrzání základů, coţ způsobí další poruchy základových i jiných konstrukcí. Ucpané potrubí kanalizace – je jednou z nejčastějších závad kanalizačního potrubí. Porucha vznikne splachováním, nebo vhazováním předmětu do kanalizace. Jednou z moţných příčin je také mastnota (rostlinné tuky, oleje), která byla do potrubí vylita, nebo spláchnuta. Mastnota v potrubí vytvoří nepropustnou zátku, která ucpe potrubí.89

6.9.2 Vodovod Rozvody studené a teplé vody se dnes provádí v plastových trubkách, které se pomocí svářečky na plast spojují natavením na manţety. Jen zřídka, a ve speciálních případech, se můţe vyskytovat měděné, nebo nerezové potrubí. U starších objektů se můţeme setkat s ocelovým pozinkovaným potrubím, které se spojovalo šroubením, ale i olověným potrubím, které je zdravotně závadné. Moţné poruchy vodovodu: Prasklé potrubí a netěsnost ve spojích – jsou způsobeny vadou materiálu, korozí a špatně provedenou prací. U ocelových pozinkovaných potrubí dochází časem k prorezavěním. Protékání a netěsnosti u šroubení spojů je způsobeno málo dotaţenými spoji, nebo špatně namotaným koudelovým těsněním. U plastového potrubí dochází k netěsnostem u spojů, které byly při spojování znečištěny, nebo došlo ke krátkému nahřátí spoje. Spoje u plastového potrubí mohou být netěsné i z důvodu pouţití nesprávných přechodových kusů pro napojení jiných materiálů. Ucpané vodovodní potrubí – způsobuje vodní kamen nebo rez. Výskyt vodního kamene v potrubí je závislé na kvalitě vody (náchylnější je ocelové pozinkové potrubí). K ucpání potrubí můţe dojít i při vniknutí cizího tělesa při montáţi, které se můţe následně vzpříčit v potrubí, nebo ve spojích. Poruchy v potrubí způsobují ztrátu tlaku vody, nebo sníţení průtoku vody.90

89

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 97 – 99. ISBN 978-80-247-1950-4. Tamtéţ, s. 99 – 100.

90

57

6.9.3 Vytápění budov Na trhu je velké mnoţství otopných těles, mezi nejpouţívanější patří litinová, ocelová a hliníková. Litinové a hliníkové radiátory jsou tvořeny články, spoje mezi jednotlivými články mají těsnění. Ostatní otopná tělesa se vyrábí v kompletizovaných rozměrech, dle poţadavků na jejich výkon. Rozvody otopné soustavy se provádí z měděných, ocelových nebo plastových trubek. Poruchy otopné soustavy: Tečení radiátorů – je způsobeno korozí, vadou materiálu a u článkových radiátorů porušeným těsněním. Otopné těleso je vţdy připojeno k rozvodnému potrubí dvěma šroubeními s těsněním v těchto místech, proto dochází často vlivem doţilého těsnění k netěsnostem. Ţivotnost radiátoru záleţí na materiálu, ze kterého je vyroben. Nejniţší ţivotnost je uváděna u plechových ocelových radiátorů. Ţivotnost radiátorů je závislá na agresivitě vody v otopné soustavě, proto, aby se tato agresivita sníţila, jsou do vody přidávány různé přísady proti korozi. Zanesení radiátorů a potrubí – je také způsobeno korozí. Při korozi dochází k odlupování šupinek rzi, která se usazuje na stěnách potrubí a spodních částech otopných těles. Častým vypouštěním a napouštěním otopného systému se zvyšuje riziko, ţe systém zaroste vodním kamenem. Důsledkem toho můţe dojít ke zpomalení cirkulace vody v systému a systém tak ztrácí na výhřevnosti.91

91

VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 101 – 102. ISBN 978-80-247-1950-4.

58

7 Trţní oceňování nemovitostí 7.1 Základní pojmy v procesu ocenění Obvyklá cena – cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.92 Reprodukční cena – cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení.93 Administrativní cena – cena nemovitosti stanovená podle cenového předpisu.94 Trţní hodnota – je pojem ekonomicky obecný - vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen.95 Trţní cena – je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.96

7.2 Oceňování staveb obecně Oceňování nemovitostí na trţních principech se provádí dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho pozdějších znění. Odhadce majetku má za cíl a náplň své práce zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je jakási obecná cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. O trţní hodnotě a tedy o trţním ocenění můţeme hovořit jen tehdy, existuje-li trţní prostředí, které se řídí pravidly zdravé soutěţe, a to nabídkou a poptávkou. Odhadce by při své práci měl vyuţívat základní metodologické přístupy, kterými jsou: 1. Reflexe (pozorování) – je počáteční a relativně nejjednodušší metodou při zjišťování trţní hodnoty (pozorování a zachycení daného stavu). Pozorování chápeme jako zvláštní formu smyslového vnímání, určenou nejen na pozorování, ale i na vysvětlení jevu, jak po jeho kvalitativní, tak i kvantitativní stránce. Pro pozorování je vhodné předem stanovit 92

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). [online]. 1997, s. 3. [cit. 2014-05-20]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/1997/zakon-c-151-1997-sb-uz-3429. 93 Tamtéţ, s. 4. 94 ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 13. ISBN 978-807-2651-139. 95 Tamtéţ, s. 13. 96 Tamtéţ, s. 13.

59

základní axiomatickou jednotku (např. metr čtvereční celkové zastavěné plochy). Nutným znakem prosté reflexe je statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný, účel. 2. Indukce a dedukce – indukce je postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup inverzní, od obecného k jednotlivému. Při oceňování se oba tyto přístupy cyklicky opakují. Například při stanovení věcné hodnoty stavby nejprve konkrétní (jednotlivou) stavbu popíšeme, a to definováním její kvality a kvantity, potom stanovíme reprodukční hodnotu vynásobením objemových jednotek vysoce agregovanou (tedy obecnou, přesněji zobecnělou) cenou, abychom jí nakonec jako konkrétní (jednotlivý) údaj zařadili do databáze věcných hodnot. 3. Analogie (modelování) – je způsob poznání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Dokáţeme – li například jednodušeji popsat jak se bude chovat jeden ekonomický subjekt (vzorek), můţeme na základě jeho analýzy popsat celou mnoţinu prvků shodných vlastností. 4. Analýza a syntéza – je obvykle závěrečnou metodou při stanovení trţní hodnoty majetku a vrcholnou formou v procesu poznávání podstaty věci. Analýza je postup od jevů k principům, proti tomu je syntéza inverzní postup od principů k jevům.97 Další, a asi tou nejdůleţitější věcí pro odhadce, je informační systém a hlavně informace. Informace jsou také jediný druh majetku, který určuje kvalitu a cenu ocenění. Hlavní povinností kaţdého odhadce, který chce získat, udrţet, nebo si i zlepšit své místo na trhu, je tedy neustálé vyhledávání informací, jejich analýza a zatřídění do informačního systému. Prvotním krokem k vytvoření informačního systému je vytvoření a naplnění databáze. K provedení správného, a co nejpřesnějšího ocenění, je potřeba mít hned několik databází a to: databázi realizovaných cen pozemků (cenová mapa). databázi realizovaných cen staveb. databázi obvyklých nájmů. databázi nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti. databázi realizovaných nákladů na pořízení staveb.

97

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 9. ISBN 978-807-2651-139.

60

Aby databáze byly skutečně funkční a pouţitelné při ocenění, je třeba, aby jednotlivé informace a údaje v ní uvedené, byly pravdivé a úplné.98 Není-li zákonem jinak stanoveno, oceňuje se stavba, nebo její část, porovnávacím nákladovým nebo výnosovým způsobem, nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití nám stanovuje vyhláška. Mohou se vyskytnout i zvláštní případy staveb, které nejsou se zemí spojeny pevným základem. Tyto stavby se oceňují podle účelu jejich vyuţití, stejným způsobem jako stavby nemovité, stejného uţití. Stavby se dají rozdělit dle zákona č. 151/1997 Sb. dle účelu uţití na pozemní stavby, Speciální pozemní a inţenýrské stavby, vodní nádrţe a rybníky a na jiné stavby.99

7.3 Zohlednění technického stavu při trţním ocenění Odhadce pro zohlednění aktuálního a stavebně-technického stavu v ocenění má moţnost, jak jiţ bylo řečeno v předchozí kapitole, vyuţít několika metod. Je jen na zkušenostech odhadce, kterou z metod pouţije. Při ocenění je ale vhodné pouţít kombinaci několika metod, aby finální odhad co nejvíce vypovídal o skutečné trţní hodnotě nemovitosti.

7.3.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda, jak vyplývá z názvu, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Tato metoda se pouţívá jako základní a má nejvíce vypovídajících schopnost o hodnotě nemovitosti. Proto se také tato metoda nazývá královská. Předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je důvod, proč také nelze tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Proto odhadce při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţí na dva zásadní problémy, a to na úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací.100

98

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 10 – 11. ISBN 978-807-2651-139. 99 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). [online]. 1997, s. 3. [cit. 2014-05-20]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/1997/zakon-c-151-1997-sb-uz-3429. 100 ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 14. ISBN 978-807-2651-139.

61

7.3.1.1 Promítnutí technického stavu do porovnávací metody Na začátku si odhadce musí zvolit postup, aby získal správný obraz o porovnávané nemovitosti. Málo kdy se podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech. Kdyţ odhadce při vizuální obhlídce nemovitosti zjistí např., ţe je technický stav nemovitosti dobrý, je většinou o této skutečnosti přesvědčen tak ze 75 %. Asi ne vţdy se podaří zjistit dostatek informací, aby si o této skutečnosti byl jistý na 100 %, jelikoţ při místním šetření nemůţeme např. odebírat vzorky, provádět sondy a destruktivní zkoušky. Odhadci proto pro zjištění detailního technického stavu nemovitosti můţe pomoci odborně provedený stavebně-technický průzkum. Tento průzkum můţe být ale časově i finančně náročný. U porovnávací metody je pro zohlednění stavebně-technického stavu nemovitosti nutný výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze a za pomoci korekčních činitelů zohlednit odlišnosti oceňované a porovnávaných nemovitostí. V řadě případů nemusí být vůbec jednoduché získat vhodnou porovnatelnou nemovitost, obzvlášť pokud oceňovaná nemovitost je atypická. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich poţadavků na kvalitu a detailnost parametrů porovnávaných nemovitostí.101 Při kaţdé tvorbě ceny nemovitosti platí, ţe kaţdý cenotvorný prvek musí být podloţen relevantními dokumenty a zdůvodněn cenotvornou argumentací. Odhadce si při tvorbě ceny nemovitosti musí stále připomínat, ţe předmětem ocenění jsou majetky s vysokými hodnotami, a kaţdý korekční činitel ovlivňuje výpočet jejich trţní hodnoty v řádu stovek tisíc korun. Korekční činitel ovlivňuje hlavně cenu za m2 podlahové plochy. Odhadce aplikuje korekční činitele takto: Korekční činitel je roven 1 – oceňovaná a porovnávaná nemovitost je ve stejném stavu, nebo se zanedbatelnými rozdíly, tudíţ se cena nemění. Korekční činitel je větší neţ 1 – oceňovaná nemovitost je v lepším stavu neţ porovnávaná nemovitost, cena se proto navýší. Korekční činitel je menší neţ 1 – oceňovaná nemovitost je v horším stavu neţ porovnávaná nemovitost, cena se proto sníţí. U zohledňování stavebně-technického stavu budovy, za pouţití porovnávací metody, hraje roli při tvorbě ceny několik korekčních činitelů. Odhadce si pro kaţdou oceňovanou 101

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 15. ISBN 978-807-2651-139.

62

nemovitost můţe zvolit nebo vytvořit korekční činitele podle svého uváţení, aby mohl co nejpřesněji stanovit hodnotu nemovitosti. Korekční činitelé zohledňující stavebně-technický stav nemovitosti, mohou být například: Lokalita – lokalita, ač se to na první pohled nemusí zdát, hraje roli v tom, ţe pokud oceňovaná nemovitost je poblíţ frekventované silnice, nebo ţeleznice, je objekt vystavován otřesům od těţké dopravy, a to můţe mít za následek vnik poruch, např. trhlin. To v důsledku způsobí, ţe objekt bude vyţadovat nákladné sanování poškozených nosných konstrukcí. Kontaminace půdy – kontaminace půdy nebo prostředí můţe být v některých případech faktorem, který zcela zabrání vyuţití pozemku a následně stavby, nebo jej značně omezí. Zjištění kontaminace pozemku je relativně obtíţné. Obvykle záleţí na zkušenosti odhadce, kde lze kontaminaci předpokládat (např. sklady pohonných hmot). Dobrým vodítkem bývají pro zjištění kontaminace např. ekologické audity. Pokud se ekologická zátěţ zjistí, je na odhadci, aby ji zohlednil v ocenění. Korekce ceny se stanoví vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a jejich vydělením rozlohou pozemku. Nutnost demolice stávajících objektů - tento činitel je do výpočtu vhodné pouţít jen v případech, pokud je objekt ve velmi špatném technickém, případně havarijním stavu. Před aplikací korekce je nutné mít vyčísleny náklady na případnou demolici, popř. odečíst náklady na prodej vyuţitelných zbytků a přičíst náklady na odvoz a deponování suti. Technický stav objektu – korekční činitel je zaloţen na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu, v jakém je objekt oceňovaný, pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. V opačném případě provedeme korekci metodicky stejně, ovšem korekční činitel bude menší neţ jedna. Technická vybavenost objektu – tento korekční činitel posuzuje, nebo můţe zohledňovat z pohledu odhadce např. to, v jakém technickém stavu jsou vnitřní vybavení a rozvody (vody, kanalizace), zda jsou poškozené, nebo zda fungují. Odhadce posuzuje jen takové prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Jiná technická korekce – pro odhadce je tento korekční činitel pomocný, kdy můţeme zohlednit dosud neuvedené technické korekce zjištěné při místním šetření, nebo z doplňkových průzkumů. Například, ţe v doplňkových laboratorních zkouškách 63

se zjistilo, ţe na stavbu domu byl pouţit méně únosný nekvalitní materiál. Odhadce si při aplikování tohoto korekčního činitele musí dát pozor, aby nedošlo k dublování korekčních ukazatelů, které jiţ byly zjevně, nebo skrytě, zohledněny u jiných korekčních činitelů.102 Pokud odhadce správně pouţil a aplikoval všechny korekční činitele, které by mohly ovlivnit výslednou cenu nemovitosti, provede na závěr jen sumarizaci a finální analýzu hodnoty nemovitosti.

7.3.2 Příjmová metoda Porovnávací metoda by měla slouţit jako základní a nejdůleţitější metoda pro správné a objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti. To ale neznamená, ţe je to nejvhodnější metoda pro zjištění trţní hodnoty nemovitosti. Aplikace všech korekčních činitelů u porovnávací metody je záleţitost časově, finančně i odborně značně náročná, na rozdíl od příjmové metody. Tato metoda nám můţe slouţit jako korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku a jako rychlý test zjištění hodnoty majetku. Dále nám příjmová metoda poslouţí pro ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, a také jako další cenový argument. Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku, bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud by jí odhadce akceptoval, nemusel by se zabývat porovnávací a nákladovou metodou, předmět ocenění by zúţil pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny na komerční bázi. Nemovitosti, které jsou nekomerční, nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční, by potom odhadce mohl touto metodou ocenit jen velmi špatně nebo nedokonale.103

102

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 21 – 28. ISBN 978-807-2651-139. 103 Tamtéţ, s. 34 – 35.

64

7.3.2.1 Promítnutí technického stavu do příjmové metody Odhadce u příjmové metody musí určit výši nákladů, které jsou zapotřebí pro uvedení nemovitosti do dobrého technického stavu, aby mohla generovat co moţná nejvyšší výnos. Pro výpočet ocenění příjmovou metodou se vyuţívá algoritmu, který je rozdělen na čtyři části: 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. 2. Čistý provozní příjem. 3. Kapitalizační míra. 4. Trţní hodnota. Prvním krokem výpočtu trţní hodnoty pomocí příjmové metody je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití odhadce musí vyhodnotit určitá kritéria, a to dodrţení právních předpisů, technickou a investiční proveditelnost a maximální ziskovost. Uvedený název ale neplatí za všech okolností a nejvyšší výnos nemusí být zároveň nejlepší. Např. pronajatý výrobní objekt za vysoký nájem firmě, která k výrobě pouţívá takovou techniku, která velmi rychle zhoršuje technický stav budovy (těţká strojírenská výroba s rázy a otřesy).104 Pro promítnutí stavebně-technického stavu nemovitosti u příjmové metody je důleţité zohlednění technické proveditelnosti, zda nemovitost není fyzicky nebo morálně příliš zastaralá, nebo doţilá, a také, zda byla řádně udrţována. Předpoklad je, ţe pokud nemovitost je technicky doţilá, pak není schopná generovat ţádný výnos. U zastaralé nemovitosti nemusí platit to, ţe jí nelze pronajmout. Pokud je nemovitost v ucházejícím technickém stavu bez váţných poruch, je zde předpoklad, ţe se pronajme za velmi nízké nájemné. Podobně to platí i u morálně doţilých objektů, které nelze vyuţít k jinému účelu. Odhadce u investiční proveditelnosti posuzuje, zda není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady na údrţbu a provoz (např. vytápění objektu), které by překračovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost. Technicky lze řešit téměř vše, např. z důvodu vysokých nákladů zateplit objekt a tím sníţit náklady na vytápění. Ale pak vyvstává otázka, zda na zateplení objektu je dostatek prostředků, zda je tato investice návratná a za jakých podmínek. Závěrů, ke kterým odhadce při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití dospěje, můţe být několik, např.: 104

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 37. ISBN 978-807-2651-139.

65

Vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Všechna čtyři uvedená kriteria jsou splněna (právní předpisy, technická a investiční proveditelnost a maximální ziskovost). Potom tedy tuto skutečnost odhadce akceptuje a pokračuje dále v analýze trţní hodnoty. Vyuţití majetku je jeho nejlepším a nejvyšším s výhradou. Tedy jsou splněna pouze např. tři ze čtyř kriterií. Potom odhadce musí analyzovat a vypočítat náklady nutné na uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Odhadce zjistí, ţe například objekt není zkolaudován, ale jeho technické parametry kolaudaci nebrání (jsou dodrţeny všechny normy, apod.). Vypočítá tedy jen náklady spojené s vydáním kolaudačního rozhodnutí (náklady na projektovou a inţenýrskou činnost). Majetek není vyuţíván v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Pokud v tomto případě odhadce zjistí, ţe více neţ jedno nebo dokonce všechna kritéria nejsou splněna, je nutné, aby namodeloval postup a následně vyčíslil náklady na uvedení majetku do stavu pro jeho nejlepší a nejvyšší vyuţití. Toto můţe nastat např. u oceňované administrativní budovy, která je ke dni ocenění prázdná, ale její nosná konstrukce je narušena a není ani zkolaudovaná. Pokud odhadce posoudil všechna kritéria pro stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití, můţe následně přistoupit k druhému kroku a to k analýze čistého provozního příjmu. Proto, aby odhadce získal čistý provozní příjem, tak musí od efektivního hrubého příjmu odečíst rezervu na renovace a provozní výdaje.105 Efektivní provozní příjem odhadce získá odečtením ztrát vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného od hrubého příjmu. Hrubý příjem se obvykle stanoví jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného, uzavřeného podle nájemních smluv. Odhadce při stanovení hrubého příjmu musí vyčíslit veškeré potenciální příjmy, které mohou přispívat k výnosu z objektu. Účelem trţního ocenění je zobrazovat skutečný (technický) stav oceňovaného majetku, a proto odhadce musí počítat i se ztrátami vlivem neobsazenosti (např. špatný technický stav, zastaralé vybavení) a vlivem neplacení nájemného.106 Dalším aspektem, ve kterém u příjmové metody můţe odhadce zohlednit aktuální (technický) stav, je u výpočtu rezervy na renovace. Rezervy odhadce neodvozuje z příjmu, ale z jen z nákladů na renovaci. Kaţdá nemovitost, ať přináší výnos s pronájmu nebo ne, vţdy 105

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 37 – 38. ISBN 978-807-2651-139. 106 Tamtéţ, s. 40 – 42.

66

chátrá a opotřebovává se. Proto by majitel nemovitosti měl vytvářet rezervu na renovace, aby po skončení ţivotnosti nemovitosti nebo jejich konstrukcí mohl s dostatečnými finančními prostředky provést její rekonstrukci nebo opravu. Pokud si rezervu nevytvoří, dojde sice na nějaký čas ke zvýšení příjmu, ale zároveň k erozi hodnoty nemovitosti. Rezervu na renovaci odhadce vypočte podle vzorce: Rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost Reprodukční cena je cena za znovu pořízení stejné nemovitosti. Oproti standardnímu způsobu výpočtu reprodukční ceny má, ale výpočet pro tento specifický účel jisté podstatné zvláštnosti, a to, ţe se do výpočtu nezahrnují konstrukce, které obvykle nebývají předmětem rekonstrukcí. Ţivotnost konstrukcí je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti, jde o prvky dlouhodobé ţivotnosti (např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, nosná část schodiště, opěrné zdi, apod.). Do výpočtu můţe odhadce podle konkrétní situace včlenit i změnu poţadavků na vybavení, které bude nutné provést pro zachování potenciálu výnosnosti nemovitosti. Dále se do výpočtu čistého provozního přijmu, zahrnují provozní výdaje, které souvisí s provozem nemovitosti, subjektem majitele objektu. Provozní výdaje mohou být různé a záleţí na odhadci, které do výpočtu pouţije, nejčastěji to mohou být např. pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, ostatní provozní výdaje. Správní reţie zahrnuje náklady na i na facility a property management. U facility managementu jde o náklady spojené komerčním vyuţitím objektu, jako je hledání ideálních nájemců, právní sluţby apod. U property managementu jde o správu objektu a údrţbu, která ovlivňuje ţivotnost objektu a sniţuje opotřebení apod. Výdaje vynaloţené na správní reţii jsou zcela individuální a nezávisí na objektivních podmínkách, jako je velikost, typ a technický stav objektu, ale na subjektivních schopnostech managementu. Do provozních výdajů nelze zařadit daň z příjmu, daň z přidané hodnoty a odpisy.107 Do výpočtu trţní hodnoty musíme zahrnout kapitalizační míru (R), která je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Výpočet kapitalizační je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen (v tomto případě skutečně cen nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Posledním krokem u příjmové metody je zjištění trţní hodnoty dosazením hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Je 107

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 42 – 45. ISBN 978-807-2651-139.

67

důleţité a nutné, aby si odhadce uvědomil, zda je příjem z podnikání (pronájmu) dočasný nebo trvalý, okamţitý nebo odloţený, to je důleţité, pokud musíme budovu nejprve rekonstruovat a poté pronajmout apod. Obvyklým případem je tzv. věčná renta, kdy odhadce uvaţuje s konstantním příjmem na velmi dlouhou dobu i konstantní kapitalizační mírou. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty: V (tržní hodnota)=NOI (čistý provozní příjem) / R (kapitalizační míra)108

7.3.3 Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby, s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi, se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti, a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce, ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce, sníţené o její znehodnocení (opotřebení), s respektováním konkrétních (funkčních nedostatků) a obecných (ekonomických nedostatků) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). Nákladovou metodu aplikuje v nějaké podobě i převáţná většina metodik jako jistý korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku. Zjištěná trţní hodnota nákladovou metodou vychází výše neţ u metody příjmové a porovnávací. Korekce trţní hodnoty můţe být potom jedině horizontální – zadavatel ocenění si porovnáním výsledků nákladové metody v konkrétním ocenění ověřuje porovnatelné údaje u stejných typů nemovitostí (např. vysoce agregované ceny za 1m3 obestavěného prostoru).109

108

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 45 – 50. ISBN 978-807-2651-139. 109 Tamtéţ, s. 52 – 55.

68

7.3.3.1 Promítnutí technického stavu do nákladové metody Vyuţití nákladové metody je důleţité pouţít hlavně v případech, pokud zadavatel posudku uvaţuje o koupi nemovitosti, která například vykazuje nějaké poruchu, nebo je v mimořádně špatném stavu. Nákladová metoda se také vyuţívá u nedokončené stavby, nebo u staveb po rekonstrukci či modernizaci apod. Je to z důvodu, ţe nákladová metoda je jako jediná z metod schopná promítnout do ocenění aktuální technický stav nemovitosti a nejpřesněji ho zohlednit. Při výpočtu ocenění pomocí nákladové metody odhadce musí postupovat tak, ţe zohledňuje cenu nemovitosti jako by byla pořizována nová při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a za stejné kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty nemovitosti a jejího aktuálního stavu odhadce z částky nákladů na pořízení majetku jako nového (tzv. reprodukční ceny) odečte částku, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení nemovitosti a funkčních nebo ekonomických nedostatků, pokud existují a je moţné je definovat. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţní hodnoty nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace při pouţití příjmové metody. Odhadce pro zmenšení pracnosti výpočtu reprodukční ceny vychází z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. Agregované ceny jsou takové ceny, které mají v jedné jednotce zahrnuty více jednotlivých cenových poloţek. Vysoce agregované ceny vyjadřují cenu dokončené stavby vztaţenou např. na kubický metr obestavěného prostoru. Odhadce ale můţe reprodukční cenu vypočítat dalšími různými a pracnějšími způsoby, např. pouţitím vlastní databáze reprodukčních cen, ceníku stavebních prací, rozpočtováním apod. Ve většině případů vychází odhadce při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Pro zohlednění specifických parametrů konkrétní, oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standard vybavení. Z toho vyplývá, ţe dvě budovy, například dva sousední řadové rodinné domy, mohou být stejného typu, způsobu uţití, stejného stáří a se stejnou materiálově technickou charakteristikou, přesto se jejich reprodukční cena můţe značně odlišovat vzhledem ke standardu takových prvků a celků, jako jsou okna, dveře, krytina, klempířské prvky, vybavení koupelen, kuchyní, povrchy podlah, dlaţby, apod. Koeficient pro stanovení standardu stavby se dá stanovit dvěma způsoby: Agregovaně – tedy tak, ţe základní reprodukční cena celé stavby se vynásobí koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní nebo nadstandardní. Koeficient by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 – 1,2. 69

Analyticky – tento způsob je pracnější, ale přesnější. Stavbu při něm rozdělíme podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky, a ty oceníme jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní. Nejvhodnější metodiku pro výpočet odhadce nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce.110 Prvky sniţující hodnotu nemovitosti, jak jiţ bylo řečeno, jsou technické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. Technické opotřebení – opotřebení jako takové znamená sníţení kvality a hodnoty nemovitosti (majetku) vlivem pouţívání, vnějšími vlivy a změnami materiálu. Pro co moţná nejpřesnější výpočet opotřebení by měl odhadce pouţít analytickou metodu. Tato metoda je doporučována ve všech případech, kde je to moţné. Metoda by měla být pouţita právě pro zohlednění stavebně-technického stavu budovy v trţním ocenění. Nejlépe zohledňuje aktuální stav a opotřebení konstrukcí oceňované nemovitosti, které rozkládá na jednotlivé prvky a posuzuje je.111 S opotřebením úzce souvisí i ţivotnost, která má někdy podstatný a i limitující dopad na trţní hodnotu nemovitosti. Na technickou ţivotnost má vliv několik faktorů: Konstrukční systém – ţivotnost se odvíjí od pouţitého materiálu. Údrţba - prováděná údrţba nemovitosti je faktorem, který můţe ţivotnost stavby několikanásobně prodlouţit, nebo alespoň zvětšit interval mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků v konstrukci stavby. V opačném případě nám zanedbaná údrţba sniţuje ţivotnost stavby a hodnotu nemovitosti. Rekonstrukce a modernizace - specifikem České republiky je to, ţe jen velmi málo budov je demolováno z důvodu zchátralosti, naopak typické je přestavování a modernizace. Ţivotnost objektu se kompletní rekonstrukcí zvyšuje o dobu ţivotnosti opravených, nebo vyměněných prvků a celků. Ostatní - limitující pro ţivotnosti stavby můţe být třeba způsob zaloţení, např. velké mnoţství poruch u historických staveb je způsobeno nevhodným nebo nedostatečným zaloţením. Další faktorem můţe být přítomnost radonu, který zdánlivě nenarušuje

110

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 51. ISBN 978-807-2651-139. 111 ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 57 s. ISBN 978-80-7265128-3.

70

stavbu, ale brání v jejím uţívání. Podobným příkladem můţe být pouţití nevhodných stavebních materiálů u starších staveb (osinkocement, azbest, olovo).112 Původní, klasické metody stanovení trţní hodnoty nákladovým způsobem, se omezily na výpočet reprodukční ceny, který byl v případě potřeby sníţen jen o příslušné opotřebení. Tím se získala trţní hodnota nemovitosti. V praxi se ukázalo, ţe stanovená hodnota správně v mnoha případech nezobrazila skutečnou trţní hodnotu. Hodnota byla neúměrně vysoká, protoţe se zabývala jen technickou stránkou a nikoliv stránkou ekonomickou a morální. Proto ve výpočtu trţní hodnoty jsou zohledněny funkční i ekonomické nedostatky. Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby a sníţení hodnoty, způsobenou obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelným sníţením hodnoty nemovitosti (majetku) v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Jsou to všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování, nebo neharmonické vyuţití majetku. Tyto ekonomické nedostatky mají vyjádřit poměr mezi věcnou hodnotou majetku (tzn. reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou.113

7.3.4 Hodnocení vlivu údrţby a poruch stavby na její cenu Na řádnou údrţbu stavebního objektu dle statistik je potřeba vynakládat ročně průměrně asi 1% z výchozí ceny objektu. Částka se samozřejmě nebude vynakládat kaţdým rokem ve stejné výši a stejně tak se nebude vynakládat hned v prvních letech po postavení. To má ale za následek, ţe se práce za čas nashromáţdí a pak je nutné vynaloţit vyšší částky. Pokud by se údrţba zanedbávala více, např. 15 let, pak by tato částka na opravy měla být vyšší (15 * 1% z výchozí ceny). V případě prodeje nemovitosti se zanedbanou údrţbou by se tato částka na údrţbu měla zohlednit v ceně. Platná metodika toto však dle oceňovacího předpisu neuvádí, je to moţné snad zohlednit jen v analytické metodě u značně zchátralých objektů. V případech ocenění mimo oceňovací předpis by se taková situace měla zohlednit.114

112

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 62 – 64. ISBN 978-807-2651-139. 113 Tamtéţ, s. 65 – 69. 114 BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 105. ISBN 978-807-2016-792.

71

7.3.5 Stavby po velkých opravách Analytickou metodu je moţné pouţít i u staveb po velkých opravách. Touto metodou se posoudí opotřebení kaţdého jednotlivého prvku a je to také jediný způsob při ocenění podle cenového předpisu. Budova po odborně provedené generální (celkové) opravě, kdy byl nejprve proveden stavebně-technický průzkum, na jehoţ základě byla provedena celková oprava všech konstrukcí, se zpravidla hodnotí 80% z hodnoty nové stavby. Od této hodnoty se pak odvíjí opotřebení lineárně obvyklým způsobem.115

7.3.6 Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou Stavba, kterou není moţno bez odstranění určité vady uţívat, se povaţuje za stavbu s podstatnou vadou a tato skutečnost by měla být zohledněna v ocenění takové stavby. Za podstatnou vadou nemusí být zanedbaná údrţba, ale např. staticky významná trhlina nosného zdiva, vysoká vlhkost zdiva, nebo mechanické poškození. Takový objekt se při stanovování ceny časové v první fázi výpočtu uvaţuje jako objekt nepoškozený, jen běţně opotřebený. Následně se vypočtou náklady na odstranění vady a tyto náklady se odečtou od ceny nepoškozeného objektu. V některých případech se tento odpočet provádí aţ ve fázi výpočtu ceny obecné, namísto odpočtu ceny časové, porovnávací či výnosové. V oceňovacím předpisu se však takovýto postup neuvádí. Zde je proto moţné si pomoci jen analytickou metodou, coţ ovšem nevyjádří náklady na opravu. Analytickou metodou se totiţ dá jen zohlednit stav jednotlivých konstrukcí, nikoli však náklady spojené s jejich opravou.116

115

BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, s. 105. ISBN 978-807-2016-792. 116 Tamtéţ, s. 105.

72

7.4 Závěrečná analýza při trţním ocenění Završením práce odhadce majetku při stanovení trţní hodnoty je závěrečná analýza a úvaha o přispění (kontribuci) jednotlivé aplikované metody k výsledné hodnotě oceňované nemovitosti. V okamţiku, kdy odhadce přistupuje k závěrečné analýze trţní hodnoty, má k dispozici tyto údaje: 1. Popis oceňovaného majetku (nález). 2. Výpočet výměr majetku, popř. dalších oceňovacích parametrů. 3. Trţní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou. 4. Trţní hodnotu majetku jako celku, zjištěnou porovnávací metodou. 5. Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou. 6. Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou. V okamţiku, kdy má odhadce k dispozici dílčí výsledky a je před závěrečnou analýzou, je vhodné, aby provedl předběţnou kontrolu zjištěných hodnot. Měl by zkontrolovat jednotlivé vstupní údaje, jako jsou výměry, dále aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelaci mezi jednotlivými metodami. Měl by tedy porovnat, zda při aplikaci jednotlivých metod postupoval stejně – např. zda pouţil stejné výměry, stejné hodnoty reprodukčních cen a zohlednil ve svém ocenění aktuální technický stav nemovitosti atd. Kontribuce (zohlednění) jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty můţe být různá a můţe se také lišit podle typu oceňovaného majetku. Kontribuce se vyjadřuje matematicky, jako váţený průměr tří dílčích hodnot: Trţní hodnota majetku jako celku, zjištěná porovnávací metodou

x%

Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

y%

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

z% 100 %117

Výsledná trţní hodnota

117

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 70. ISBN 978-807-2651-139.

73

7.5 Vliv rekonstrukce na trţní hodnotu Vlivem provozu, uţíváním stavby a vnějšími vlivy dochází k poškozování konstrukcí stavby a tím se sniţuje její ţivotnost. Nejvíce jsou u nemovitostí poškozovány prvky krátkodobé ţivotnosti (nášlapná vrstva podlah, příčky, okna, vnitřní rozvody apod.), toto poškození, ale nemusí hned znamenat ohroţení uţívání stavby, a nemusí to ani znamenat vynaloţení vysokých finančních prostředků na odstranění vad a poruch. V těchto případech se můţe jednat o částky v řádech desetitisíců (např. vymalování, výměna nášlapných vrstev podlah, výměna oken), a to při případném prodeji nemovitosti můţe znamenat navýšení ceny nemovitosti. Pokud dojde k poškození prvků dlouhodobé ţivotnosti (základy, strop, nosné zdivo), jde o poruchy velmi závaţné a můţe být ohroţena bezpečnost a uţívání objektu, ve většině případů to znamená vynaloţit velké mnoţství finančních prostředků na jejich opravu. Z důvodu předcházení váţným poruchám stavby je nutné provádět pravidelně údrţbu objektu, pokud je to nevyhnutelné, provést kompletní rekonstrukci či modernizaci. Na začátku, před samotnou rekonstrukcí, je nutné si říci, zda jí bude provádět vlastník nemovitosti za účelem zlepšení kvality bydlení, zlepšení stavebně technického stavu, nebo se jedná o rekonstrukci za účelem prodeje nemovitosti s následným finančním zhodnocením, nebo pro zvýšení výnosů z nemovitosti. Existují však finanční a časové hranice, kdy při jejich překročení se nevyplatí rekonstrukci nebo modernizaci provádět. Poté je na zváţení, jak danou situaci řešit, v nejhorším případě můţe dojít i k odstranění stavby. Úlohou odhadce můţe být proto vytvoření finančního zhodnocení, zda uvaţovaná rekonstrukce a modernizace se nějakým způsobem projeví na ceně nemovitosti. Rekonstruovat či modernizovat nemovitost před prodejem se ve většině případů finančně nevyplatí. Většina kupujících dává přednost objektům před rekonstrukcí z důvodu moţnosti provést rekonstrukci dle vlastních představ a poţadavků. Nebo jsou náklady na rekonstrukci tak vysoké, ţe v důsledku toho se majiteli nemovitosti vyplatí demolice technicky nevyhovujícího objektu a na jeho místě následně vystavět nový objekt za niţší pořizovací náklady, neţ by byla případná rekonstrukce. Hlavní roli v rozhodování hraje lokalita, která v případě lukrativního místa můţe díky provedené rekonstrukci nemovitost aţ několikanásobně zhodnotit.

74

ZÁVĚR V této bakalářské práci byl proveden popis v běţné praxi pouţívaných metod průzkumu, pro co moţná nejpřesnějšího zjištění skutečného stavu objektu. Dále se práce zabývala popisem moţných vad a poruch konstrukcí a zohledněním stavebně-technického stavu stavby v jednotlivých metodách, pouţívaných k trţnímu oceňování majetku. Stavebně technický stav stavby je jedním z hlavních faktorů ovlivňující trţní hodnotu stavby a poté i lokalita, která pokud je nemovitost v horším stavu, můţe tak mírně zvedat hodnotu nemovitosti z důvodu atraktivity místa. V opačném případě to můţe znamenat, ţe pokud je nemovitost v horší lokalitě a ve špatném technickém stavu, tak se můţe stát nechtěnou a neprodejnou. Odhadce, kterého osloví zadavatel, ať uţ se jedná o majitele, prodávajícího nebo kupující, který chce znát aktuální trţní hodnotu nemovitosti, by měl být natolik technicky zdatný, aby byl schopen promítnout aktuální stav nemovitosti do svého ocenění. Správné posouzení stavu, moţného opotřebení a poškození nemovitosti vede následně ke stanovení nákladů na rekonstrukci, odhadu prodlouţení její ţivotnosti a tím i lepší vyuţitelnosti. Dále by mělo následovat zjištění, jestli se návratnost vynaloţené investice do rekonstrukce vyplatí i při případném prodeji nemovitosti či nikoliv. Odhadce by měl mít na paměti, ţe při oceňování nemovitostí není moţné vţdy postupovat jen podle jedné metody nebo návodu, ale měl by přistupovat individuálně ke kaţdé nemovitosti dle konkrétních podmínek. Odhadce by měl také vyuţívat více metod pro ocenění a znát trţní prostředí a trh v regionu, aby následně zohlednil všechny moţné faktory, které by mohly ovlivnit hodnotu nemovitosti a zamezit případným chybám a špatnému odhadu. Je důleţité, aby se odhadce při ocenění nenechal ovlivňovat vstřícností nebo zaujetím proti zadavateli a ocenění provedl podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Při odhadu nemovitosti se vţdy jedná o nemalé částky a pro některé je koupě nemovitosti ţivotním rozhodnutím. Oceňování nemovitostí je činnost, která zasahuje do několika oborů, klade vysokou náročnost na odbornost, znalosti a zkušenosti odhadce. Struktura této práce je pojata tak, aby co nejjednodušeji ukázala tuto velmi rozsáhlou problematiku a tím přispěla k pochopení vlivu stavebně technického stavu stavby na její trţní ocenění.

75

PRAKTICKÁ ČÁST

Pozn.: Obě ocenění jsou stylisticky zpracována a přizpůsobena dle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na trţních principech, 2007 76

8 Zpráva o hodnotě nemovitosti - rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOTĚ NEMOVITOSTI

Rodinný dům č.p.298 Ferdinandov 463 62 Hejnice okr. Liberec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25. 3. 2014 77

OBSAH OCEŇENÍ Úvodní list. Obsah. Průvodní dopis. Podrobné informace. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Ocenění. Závěr. Omezující podmínky a předpoklady. Osvědčení. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Snímek katastrální mapy. Dokumentace stavby – stávající stav. Fotodokumentace objektu.

78

Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 25. 3. 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 298 Hejnice – Ferdinandov Uvedený na listu vlastnictví č. 345, č.parc. 413, 947/2, pro katastrální území Hejnice, Město Hejnice, okres Liberec, kraj Liberecký Nacházející se na adrese: Ferdinandov č.p. 298, č.parc.413, 947/2 k.ú.Hejnice, Hejnice 463 62, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnotě nemovitosti vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu (cenu obvyklou) výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva o hodnotě nemovitosti byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21. 3. 2014, to je ke dni místního šetření. Zpracovateli této zprávy je známo, ţe ocenění nemovitosti má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by tato zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, např. stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Frýdlantě (kraj Liberecký), na listu vlastnictví č. 345 pro katastrální území Hejnice, město Hejnice, okres Liberec. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 3. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující, nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 79

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 21. 3. 2014 uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní, nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění, i podle dostupné dokumentace, nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu pronajmutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţeného o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze objekt rodinného domu, pozemek pod budovou a okolo budovy. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s objektem apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry objektu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.118

118

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 86 – 87 s. ISBN 978-80-

7265-128-3.

80

A. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný objekt se nachází v místní části Ferdinandov, na č.parc.413 a 947/2 k.ú. Hejnice, která je součástí města Hejnice, okr. Liberec. Město Hejnice se nachází ve Frýdlantském výběţku v Jizerských horách. Okolní zástavbu tvoří domy podobného typu a stáří (venkovské stavení), které jsou typické pro tuto oblast Jizerských hor. Tato lokalita je vhodná pro rodinné domy a pro rekreační objekty. Dle územního plánu se objekt nachází na území určeném pro obytné plochy - rodinné domy. Objekt s pozemky je umístěn na styku dvou místní komunikací. Docházková vzdálenost do centra města Hejnice, kde je veškerá občanská vybavenost (škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a sluţeb), je cca 1 km. V místní části Ferdinandov je malý obchod s potravinami, který má provozní dobu jen ve všední dny dopoledne a v okolí v docházkové vzdálenosti od oceňovaného objektu jsou dvě restaurační zařízení. Poblíţ objektu se nachází autobusová zastávka meziměstského autobusu. V blízkosti objektu je sjezdovka s vlekem, vyuţívaná jen v zimním období. Okolní terén je mírně svaţitý. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako velmi dobrou, severní výhled je na blízký lesní porost, Jizerské hory a na údolí, ve kterém se nachází město Hejnice. Jiţní pohled je omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle zjištění na místě, i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku, je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. V současné době je objekt vyuţíván jen jako sezónní rekreační objekt (neslouţí tak pro celoroční bydlení). Objekt není komerčně vyuţitelný, z důvodu, ţe majitel objektu o jeho pronajmutí za trţní nájemné neuvaţuje.119 Historie Oceňovaný rodinný dům byl dle výpisu z pozemkové knihy z roku 1977 postaven jiţ roku 1874. Stáří domu je tedy 140 let. Po druhé světové válce, v roce 1950 při osidlování pohraničí, byl objekt dán do vlastnictví rodině, která je vlastníkem do dnešního dne. Původní objekt měl jednoduchý obdélníkový půdorys. Měl jedno nadzemní podlaţí s obytným podkrovím a částečným podsklepením ve střední části objektu, pod hlavní chodbou. Objekt 119

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 87 s. ISBN 978-807265-128-3.

81

byl původně zastřešen sedlovou střechou s doškovou střešní krytinou. K objektu patřilo hospodářské stavení, které slouţilo v přízemní zděné části jako maštal a nad maštalí byl umístěn seník. Objekt měl dvě obytné místnosti s kuchyní v přízemí, a v podkroví byly umístěny dvě nevytápěné místnosti. V 70. letech byla změněna střešní krytina. Na stávající doškovou krytinu byla poloţena břidlice. V roce 1980 došlo k rozsáhlejší přestavbě objektu. K objektu rodinného domu ve střední části západní fasády byla dostavěna kotelna a sociální zařízení (WC a koupelna). Odpady ze sociálního zařízení byly svedeny do ţumpy. Do kuchyně a podkroví byl vybudován rozvod vody. Dále byla strţena poškozená břidlicová krytina a nahrazena krytinou ze šablon pozinkovaného plechu. K bývalému hospodářskému stavení byla dostavěna kůlna a stavení začalo slouţit jako uhelna a dřevník. V jiţní části objektu, v místnostech s loţnicí, kuchyní a podkrovním pokoj byly vybudovány teplovodní otopná tělesa – radiátory, napojená na kotel na tuhá paliva. V severní části objektu v přízemní bylo do obývacího pokoje osazeno otopné těleso na tuhá paliva (tzv. klubky). Jedinou nevytápěnou místností zůstal pokoj v podkroví, nad obývacím pokojem v severní části. V roce 1995byly na objektu provedeny stavební úpravy, které spočívaly v zastřešení proluky mezi stávajícím rodinným domem a dřevníkem s kůlnou. Z proluky byla vytvořena garáţ. V celém objektu byly vyměněny všechny rozvody elektřiny. V roce 2000, v rámci plynofikace místní části Ferdinandov, byla vybudována přípojka plynu a sní rozvody do kuchyně a kotelny. V roce 2005 byla celá stavba rekolaudována z důvodu několika nedostatků, které zjistil stavební úřad. Původně zamýšlená garáţ byla změněna na kůlnu z důvodu nedostatečné stavební úpravy dle platných poţárních norem (oddělení poţárních úseků). V roce 2008 byla vybudována splašková kanalizace, která byla napojena na nově vybudovanou městskou kanalizace a stávající ţumpa byla zrušena. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisí a tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány v místní části města Hejnice – Ferdinandov. Ferdinandov je lokalita výhradně s rodinnými domy a hospodářskými stavbami. Pozemky, jako celek, vytváří trojúhelníkový půdorys. Pozemky jsou mírně svaţité směrem na jih. Pozemek č.parc. 413 o rozloze 210 m2 je zcela zastavěn stavbou. Pozemek č.parc. 947/2 o rozloze 190 m2 slouţí jako zahrada a jsou na něm umístěny zpevněné přístupové plochy (chodníky) k rodinnému domu. Pozemky jsou oproti sousednímu pozemku na západní straně vyvýšeny o cca půl metru. Pozemky mezi sebou odděluje nízká opěrná zeď (vysoká cca 500mm). Zahrada 82

obsahuje zpevněnou plochu (chodníky) před vstupem do objektu a zbylá část je zatravněna a osazena okrasnými dřevinami (vrba, túje). V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn), z nichţ elektro je vedeno nadzemí z blízkého sloupu vysokého napětí a ostatní sítě jsou podzemní. Vzhledem k tomu, ţe pozemky č.parc. 413 a 947/2 tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jeden pozemek o rozloze 400m2 (210m2+190m2). Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby Stavba dřevníku a kolny – je umístěna na západní straně za rodinným domem. Jde o stavbu, která je v přízemí zděná a v patře je dřevěná, jednostranně obitá konstrukce. Stavba je zastřešena pultovou střechou. Stáří stavby je odhadováno na cca 80 let. Technický stav objektu je špatný, klenba v přízemí prasklá a omítky v důsledku vysoké vlhkostí zvětralé a opadávají. Dílna - je přistavena k severní fasádě dřevníku a kolny, jde o zděnou konstrukci s pultovou střechou, dokončená je jen hrubá stavba. Stáří stavby je odhadováno na cca 35 let. Kolna 2 (dříve garáţ) s vstupní chodbou – byla vytvořena zastřešením proluky pultovou střechou mezi hlavním objektem RD, dřevníkem a dílnou. Z jiţní strany jsou umístěny garáţová vrata a ze severní jsou umístěny hlavní vstupní dveře do objektu. Dokončená je jen hrubá stavba. Stáří konstrukcí 15 let. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řádu vedeného v pozemní komunikaci v majetku města Hejnice. Přípojka je vyvedena do sklepa, kde je osazen vodoměr. 2. Přípojka splaškové kanalizace z PE trub, vedená z domu do uličního řádu, vedeného v pozemní komunikaci v majetku města Hejnice. 3. Přípojka elektro NN je nadzemní ze sloupu VN na severní fasádu objektu 4. Přípojka plynu je vedená z komunikace k hlavnímu uzávěru umístěného na východní fasádě. 5. Zpevněné plochy jsou provedeny ze zámkové dlaţby. Zpevněná plocha se nachází jen před vstupem do kolny 2 (dříve garáţ) na jiţní straně, na severní straně je vytvořen chodník, vedoucí k hlavnímu vchodu do objektu. 83

6. Mezi oceňovanými pozemky a sousedním pozemkem je vytvořena opěrná zeď, vysoká cca 500mm, provedena z prostého betonu. 7. Oplocení pozemku je tvořeno strojovým pletivem vysokým 1500mm a ocelovými sloupy. Vrátka a brána u vjezdu ke kůlně (dříve garáţ) jsou z ocelových profilů. Veškeré stavební příslušenství je v ucházejícím stavu a kvalitě. Při místním šetření nebyly zjištěny na příslušenství ţádné stavebně technické závady. Trvalé porosty Na zahradě, před objektem na severní straně podél chodníku vedoucímu k hlavnímu vchodu, jsou osazeny okrasné dřeviny (vrba a túje). Převáţná část zahrady je zatravněna. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.120 Hlavní stavba – rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Celý objekt rodinného domu je tvořen nepravidelným půdorysem. Uliční průčelí objektu je orientováno na východ. Rodinný dům (hlavní stavba) je zděná přízemní, částečně podsklepená budova s obytným podkrovním obdélníkového půdorysu. Objekt je zastřešen sedlovou střechou. Ke stávajícímu RD je ze západní strany připojena přístavba tvořená sociální zařízením, kotelnou. Přes chodbu, v přízemí, je přístup do kuchyně, dvou obytných místností a spíţe. Z chodby, po dřevěném schodišti, vede přístup do podkrovního prostoru, kde jsou dva pokoje. Sklepní prostor ve střední části objektu, pod chodbou, je přístupný po kamenném schodišti. Prostor sklepa je od chodby oddělen dveřmi. Současný hlavní vstup do objektu je ze severozápadní fasády, přes vstupní chodbu přístavby, oddělující obytnou část domu od uţitných prostor (kůlna, dřevník, dílna). Celý tento prostor je zastřešen pultovou střechou. Kůlna s dřevníkem (dříve hospodářské stavení) je dvoupatrový objekt v přízemí zděný a v patře jde o dřevěnou, jednostrannou obitou konstrukci, zastřešenou pultovou střechou. K objektu kůlny je přistavěna dílna. Oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní prostory se zde nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky, definující rodinný dům. Jedná se o stavbu

120

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 89 s. ISBN 978-80-7265128-3.

84

slouţící k bydlení, stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí a obytné podkroví. Stavba proto neobsahuje více jak tři byty.121 Konstrukční řešení a vybavenost a) Základové konstrukce – objekt rodinného domu je postaven na základových pásech z prostého betonu prokládaným kameny. Stejné základy se předpokládají i u stávající hospodářské stavby (dnes dřevník, kůlna). Novodobá přístavba k RD,tvořená WC, koupelnou, kotelnou a dílnou, má základy tvořené z betonových pasů. b) Svislé konstrukce – Svislá nosná konstrukce objektu rodinného domu je tvořena smíšeným zdivem (kámen, cihla plná pálená) o mocnosti 750 mm. Hospodářská stavba má obvodové nosné stěny tvořeny cihelným a kamenným zdivem tloušťky 500mm. Novodobá přístavba je vyzděna ze škvárobetonových tvárnic tloušťky 300mm. Nenosné příčky jsou tvořeny z cihel plných pálených tloušťky 100 a 150mm. V podkroví jsou příčky dřevěné o tloušťce 100mm. c) Vodorovné konstrukce – Strop ve sklepě je tvořen valenou cihelnou klenbou. Strop nad 1.NP je tvořen polospalným trámovým stropem, podhled je tvořen z omítky nahazované na rákos. V kotelně, koupelně a WC je podhled tvořen vápennou omítkou, omítanou na heraklitové desky tloušťky 50mm. Konstrukce stropu bývalé hospodářské stavby (dřevníku) je tvořena z cihelných valených kleneb, umístěných mezi válcované ocelové I nosníky. Ostatní místnosti přístavby, dílna, kůlna a vstupní chodba, jsou bez podhledů. d) Povrchové úpravy – Fasádu rodinného domu tvoří vápenná omítka. Zdivo přístavby rodinného domu není omítnuto. Vnitřní omítky jsou vápenné. Omítky na stropech v obytných místnostech jsou tvořeny vápennou maltou omítanou na rákos. Koupelna a kotelna má stropní podhledy tvořeny vápennou omítkou na heraklitových izolačních deskách. e) Výplně otvorů – Okna v obytné části objektu jsou dřevěná dvojitá (špaletová), s jednoduchým zasklením. U koupelny je okno zdvojené jednokřídlé, s mléčným sklem. Okenní otvory dílny jsou tvořeny skleněnými tvarovkami - luxfery. Ve střeše jsou dvě malá jednoduchá střešní okna (rozměr 250x300mm), která slouţí jen pro větrání půdního prostoru. Vstupní dveře jsou jednokřídlé plné, široké 800mm, dřevěné s povrchovou úpravou – dýhou, opatřeny bezpečnostním zámkem. Dveře do WC a koupelny jsou jednokřídlé, široké 600mm, dřevěné plné. Vnitřní dveře do obytných místností (kuchyně, 121

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 89 s. ISBN 978-80-7265128-3

85

obýv. pokoj a pokoje v podkroví) jsou dřevěné, ze 2/3 prosklené a šířka dveřního křídla je 800mm. Dveře do sklepa tvoří prkenné dveřní křídlo. f) Krov, zastřešení – střecha rodinného domu je sedlová, tvořená hambálkovým krovem. Střešní krytinu tvoří původní dřevěný šindel, který je překryt šablonami z pozinkovaného plechu s trojúhelníkovými prolisy. Přístavba a dřevník jsou zastřešeny pultovou střechou. Krov je jednoduchý trámový. Na dřevěných krokvích je prkenné bednění, na kterém jsou plechové pásy s natavenými asfaltovými pásy, opatřenými ochranným nátěrem. g) Klempířské prvky – odvodnění střechy je zajištěno dešťovými ţlaby a svody, které jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Svody jsou svedeny na terén a do okapové vpusti. h) Podlahy – podlahu u vstupní chodby, kůlny, dílny a dřevníku tvoří betonová mazanina. Kotelna, sociální zařízení a kuchyně má podlahu tvořenou keramickou dlaţbou. Obývací pokoj má podlahu tvořenou z betonové mazaniny, na které je poloţeno linoleum. V loţnici v 1.NP je lakovaná palubková podlaha. Místnosti v podkroví a na půdě mají podlahu prkennou s nátěrem. i) Schodiště – v objektu jsou tři schodiště, všechna jsou umístěna v chodbě rodinného domu. První dřevěné schodiště tvoří horizontální komunikaci mezi 1.NP a podkrovím. Druhé schodiště vedoucí do sklepa je kamenné. Třetí schodiště je vyrovnávací, tvořeno čtyřmi kamennými schodišťovými stupni, mezi přístavbou (kotelna, sociální zařízení) a obytnou částí rodinného domu. j) Komínové těleso – budova má tři komínová tělesa (2 komíny obytná část, 1 kotelna). Komíny jsou zděné na tuhá paliva. k) Přípojky – do objektu je přivedena přípojka elektrické energie, splašková kanalizace, vodovod a plyn. Budova je vytápěna lokálním topením (kamna) a ústředním topením (radiátory) napojeným na kotel na tuhá paliva. Zhodnocení současného stavu Objekt rodinného domu je od roku 1874 vyuţíván k bydlení, dnes objekt slouţí jen pro rekreaci. Technický stav domu odpovídá značnému stáří konstrukcí. Tento současný špatný stav budovy je v důsledku zanedbané péče o údrţbu objektu. Z tohoto důvodu se v objektu vyskytuje mnoho poruch konstrukcí. Objekt nevykazuje ţádné závaţné statické poruchy, které by bránily v jeho uţívání. Vybavení domu je jiţ morálně zastaralé. V objektu jsou nově vybudovány rozvody vody, kanalizace.

86

Vady a poruchy objektu Vysoká vlhkost – v objektu je velký výskyt vzlínající vlhkosti ve zdivu, z tohoto důvodu dochází k degradaci zdiva a omítek, které opadávají. Je to z důvodu chybějící, nebo špatné hydroizolace, a také z nedostatečného odvětrávání místností v objektu. Poškozené, nebo chybějící vnější omítky – vnější omítky u rodinného domu jsou postupně sprašovány a povrchově se rozpadají z důvodu zanedbané údrţby a povětrnostních vlivů. Z důvodu povětrnostních vlivů je porušováno neomítnuté zdivo přístavby, které místy degraduje a opadává. Poškozené schodišťové stupně do podkroví – schodišťové stupně mají místy prošlapané stupnice dlouhodobým pouţíváním. Poškozená dřevěná podlaha v podkroví – u prkenné podlahy v půdním prostoru dochází k prohýbání. Podlaha je místy poškozena prošlapáním a od dřevokazných škůdců (červotoč). Poškozený krov nad obytnou částí – v krokvích hambálkového krovu se místy vyskytují výletové otvory od biologických škůdců, nejspíše od červotoče. Narušení střešního pláště dřevníku - v důsledku poškozené střešní krytiny tvořené asfaltovými pasy dochází k zatékání do prostor kůlny. To má za následek opadávání omítek ze stropů valených kleneb v přízemí stavby. V prostorách dřevníku byl zaznamenán výskyt dřevomorky domácí.

B. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţívání je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek vykazuje značné stáří konstrukcí a na části objektu jsou známky prováděné modernizace. Objekt je tedy ve stavu, který za jistých podmínek umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. 87

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.122

C. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ÚVOD Pří stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla tři mezinárodně pouţívané a uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou (výnosovou) a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová (výnosová) metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dosahuje diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení oceňovaného majetku.123 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden čtvereční metr pozemku. V případě, ţe se 122

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 90. ISBN 978-80-7265128-3. 123 Tamtéţ, s. 90.

88

jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem, indikována porovnávací metodou je:124

145 000 Kč a je kalkulována následně: 400*363=145 000Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Tabulka č. 3 – Tabulka I – pozemek (rodinný dům) TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Hejnice

Ferdinandov

Luţecká

Luhová

Ferdinandov č.p.298 Hejnice

Hejnice

Ferdinandov

Luţecká

Luhová

Hejnice

Hejnice

Raspenava

Raspenava

Obec

Hejnice

Hejnice

Hejnice

Raspenava

Raspenava

Okres

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

Ferdinandov 413, 947/2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

550 000,00 Kč

370 000,00 Kč

950 000,00 Kč

199 000,00 Kč

400

1250

1000

2079

516

X

440,00 Kč

370,00 Kč

456,95 Kč

385,66 Kč

26.3.2014

26.3.2014

26.3.2014

26.3.2014

1

1

1

1

440,00 Kč

370,00 Kč

456,95 Kč

385,66 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

124

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 91. ISBN 978-80-7265128-3.

89

Upravená hodnota

396,00 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Korekce

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Upravená hodnota

396,00 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Bez věc.břemen

Bez věc.břemen

Bez věc.břemen

Bez věc.břemen

1

1

1

1

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Absolutní vlastnictví

Bez věc.břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

396,00 Kč Rodinný dům

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Nejsou

Upravená hodnota

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

396,00 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

396,00 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

396,00 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Lepší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

0,9

1

1

1

356,40 Kč

333,00 Kč

411,26 Kč

347,09 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1,05

1,05

1,05

1,05

374,22 Kč

349,65 Kč

431,82 Kč

364,45 Kč

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1,05

1,05

1,05

1,05

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Úplná

Úplná

Úplná

Úplná

1

1

1

1

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Úplná

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

90

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

392,93 Kč

367,13 Kč

453,41 Kč

382,67 Kč

vetší

větší

větší

Obdobná

0,9

0,9

0,85

1

353,64 Kč

330,42 Kč

385,40 Kč

382,67 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

353,64 Kč

330,42 Kč

385,40 Kč

382,67 Kč

353,64 Kč

330,42 Kč

385,40 Kč

382,67 Kč

0

0

0

0

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

400

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

viz. územ.plán

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

363,03 Kč

Rozloha pozemku

400

Celková porovnávací hodnota

145 212,49 Kč

Zaokrouhlení

145 000,00 Kč

Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 2 celkem celkem zaokrouhleno

č.parcely výměra v m2 413 947/2

jednotková hodnota v Kč/m2

210 190 400

363,03 Kč 363,03 Kč

trţní hodnota 76 236,56 Kč 68 975,93 Kč 145 212,49 Kč 145 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly ve městě Hejnice v okrese Liberec a jeho okolí v nedávné době prodány, nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, 91

vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:125

559 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tabulka č. 4 – Tabulka II – majetek jako celek (rodinný dům) TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Rodinný dům Ferdinandov

Rodinný dům Luční

Rodinný dům Bílý Potok

Rodinný dům Hejnice

Ferdinandovč.p.298

Ferdinandov

Luční

Bílý Potok

Hejnice

Katastrální území

Hejnice

Hejnice

Raspenava

Bílý Potok

Hejnice

Obec

Hejnice

Hejnice

Raspenava

Bílý Potok

Hejnice

Okres

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Ferdinandov 413, 947/2

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

400

466

963

447

1180

Hodnota za 1 m2 pozemku

363 Kč

363 Kč

363 Kč

363 Kč

363 Kč

Hodnota pozemku celkem

145 212,49 Kč

169 172,55 Kč

349 599,08 Kč

162 274,96 Kč

428 376,86 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

225,17

130

229

144

120

X

499 000 Kč

670 000 Kč

529 000 Kč

1 200 000 Kč

329 827,45 Kč

320 400,92 Kč

366 725,04 Kč

771 623,14 Kč

2 537,13 Kč

1 399,13 Kč

2 546,70 Kč

6 430,19 Kč

26.3.2014

26.3.2014

26.3.2014

28.2.2014

1

1

1

0,9

2 537,13 Kč

1 399,13 Kč

2 546,70 Kč

5 787,17 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

D. Právní údaje

125

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 93. ISBN 978-80-7265128-3.

92

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

2 283,42 Kč

1 259,22 Kč

2 292,03 Kč

5 208,46 Kč

Porovnatelná

Dobrý

Dobrý

Porovnatelná

1

0,9

0,9

1

2 283,42 Kč

1 133,30 Kč

2 062,83 Kč

5 208,46 Kč

Průměrná

Podprůměrná

Průměrná

Průměrná

0,9

0,9

0,9

0,85

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 856,55 Kč

4 427,19 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 856,55 Kč

4 427,19 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 856,55 Kč

4 427,19 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

0,95

0,85

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 763,72 Kč

3 763,11 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 763,72 Kč

3 763,11 Kč

Porovnatelný

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Horší

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Průměrná

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborná

Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce

Horší

93

Upravená hodnota Jiná technická korekce

2 055,08 Kč

1 019,97 Kč

1 763,72 Kč

3 763,11 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

0,9

0,9

0,9

2 055,08 Kč

917,97 Kč

1 587,35 Kč

3 386,80 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

2 055,08 Kč

917,97 Kč

1 587,35 Kč

3 386,80 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

0,9

0,9

0,9

2 055,08 Kč

826,17 Kč

1 428,61 Kč

3 048,12 Kč

2 055,08 Kč

826,17 Kč

1 428,61 Kč

3 048,12 Kč

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

1 839,50 Kč 414 199,20 Kč 145 212,49 Kč

Celková porovnávací hodnota

559 411,69 Kč

Zaokrouhleno

559 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) METODA Tato metoda se uplatňuje u nemovitostí, které mohou generovat výnos. V tomto případě oceňovaná nemovitost slouţí pouze k vlastnímu bydlení zadavatele posudku. Nemovitosti v této lokalitě nejsou pronajímány, příjmovou metoda proto v tomto případě nebudu aplikovat.126 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční, nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následovně:

126

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 95. ISBN 978-80-7265128-3.

94

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacity, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelným sníţením hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.127 Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze, vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:128

1 173 000 Kč 127

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 96. ISBN 978-80-7265128-3. 128 Tamtéţ, 2007, s. 97.

95

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulkách viz příloha tabulka č. 5, 6, 7. Tabulka č. 5 – Nákladová metoda (rodinný dům) NÁKLADOVÁ METODA název

č.p.298 Ferdinandov

číslo pozemku

č.parc.413, 947/2

nosná konstrukce

zděná stavba

skutečné stáří

140 let

efektivní stáří (po rekonstrukci)

50 let

ekonomická ţivotnost

15 let

počet podlaţí

1 pozemní, 1 nadzemní, půdní vestavba

3

zastavěná plocha

210 m2

celková zastavěná plocha

278 m2

celková podlahová plocha

225,17 m2

koeficient vyuţitelnosti celkový obestavěný prostor

0,81 hlavní stavba

611,17 m3

jednotkové reprodukční náklady

4 266,00 Kč

reprodukční náklady celkem

2 607 251,22 Kč

fyzické opotřebení

-57%

1 121 118,02 Kč

funkční nedostatky

-25%

840 838,52 Kč

0,860

723 121,13 Kč

ekonomické nedostatky

koeficient prodejnosti

vedlejší stavby

reprodukční náklady fyzické opotřebení

venkovní úpravy

chodníky - zámková dlaţba

pozemek

567 406,00 Kč -48%

295 051,12 Kč 10 000,00 Kč 145 212,49 Kč

indikovaná hodnota

1 173 384,74 Kč

zaokrouhleno

1 173 000,00 Kč Zdroj: autor práce

96

Tabulka č. 6 – Opotřebení stavby, hlavní stavba (rodinný dům)

Zdroj: autor práce

97

Tabulka č. 7 – Opotřebení stavby, vedlejší stavba (rodinný dům)

Zdroj: autor práce

98

ZÁVĚR Výsledkem tohoto hodnocení je můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Toto hodnocení bylo zpracováno k okolnostem platným k 25. březnu 2014. Všechny pouţité pojmy, jako obvyklá cena a absolutní vlastnictví, byly definovány v úvodu této zprávy. Aplikacemi výše zmíněných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku určeny následující indikace: Oceňovaná nemovitost patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí. Z těchto důvodů je pro mě indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Vzhledem k tomu, ţe tento typ nemovitosti – rodinný dům, se v uvaţované lokalitě pronajímá jen zřídka a povětšinou slouţí k uspokojení vlastních potřeb na bydlení majitele a jeho rodiny, je zde příjmová metoda vyloučena a indikována 0 %. Především u starších, i kdyţ převáţně funkčních objektů, jako je tento, obvykle investoři nejsou ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující, u závěrečné analýzy slouţí pouze jako určitý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, proto jí přisuzuji váhu pouze 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. května 2013 reprezentována částkou:

620 000 Kč (slovy: šestcedvacettisíckorunčeských) Tabulka č. 8 – celkové zhodnocení nemovitostí (rodinný dům) celkové zhodnocené nemovitosti

Indikace Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha(%)

559 000,00 Kč 0,00 Kč 1 173 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

99

90% 0% 10% 100%

Váţený průměr (Kč) 503 100,00 Kč 0,00 Kč 117 300,00 Kč 620 400,00 Kč 620 000,00 Kč

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného, ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.129 D. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb, byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace, jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

129

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 98. ISBN 978-80-7265128-3.

100

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízením.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení, jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.130 E. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.131

V Karlových Varech 25. 3. 2014 ………………………………… Jiří Preisler, DiS. 130

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 99. ISBN 978-80-7265128-3. 131 Tamtéţ, s. 100.

101

PŘÍLOHY Příloha č. 1 - Smímek z katastrální mapy m 1:1000 (rodinný dům)

Zdroj: ČÚZK

102

Příloha č. 2 – Výpis z katastru I. (rodinný dům)

Zdroj: ČÚZK

103

Příloha č. 3 – Výpis z katastru II. (rodinný dům)

Zdroj: ČÚZK

104

DOKUMENTACE STAVBY Příloha č. 4 – Půdorys 1.NP – stávající stav (rodinný dům)

Zdroj: autor práce

105

Příloha č. 5 – Půdorys 1.PP – stávající stav (rodinný dům)

Zdroj: Škorpil Vítezslav

Příloha č. 6 – Půdorys 2.NP podkroví – stávající stav (rodinný dům)

Zdroj: Škorpil Vítezslav

106

Příloha č. 7 - Pohled severní – návrh z roku 1976 (rodinný dům)

Zdroj: Škorpil Vítezslav

Příloha č. 8 – Řez A- A – návrh z roku 1976 (rodinný dům)

Zdroj: Škorpil Vítezslav

107

FOTODOKUMENTACE Příloha č. 9 – Fotodokumentace (rodinný dům)

Zdroj: autor práce

108

9 Zpráva o hodnotě nemovitosti - hotel

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOTĚ NEMOVITOSTI

Hotel Javorina č.p. 44 Hlavní ulice 353 01Mariánské Lázně okr. Cheb Karlovarský kraj

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 26. 3. 2014

109

OBSAH OCEŇENÍ Úvodní list. Obsah. Průvodní dopis. Podrobné informace. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Ocenění. Závěr. Omezující podmínky a předpoklady. Osvědčení. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Snímek katastrální mapy. Dokumentace stavby – stávající stav. Fotodokumentace objektu.

110

Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9, 158 00 Praha 5 26. 3. 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako HOTEL JAVORINA č.p.44, Hlavní třída, Mariánské Lázně Uvedený na listu vlastnictví č. 4811, č.parc. 66, 7/2, pro katastrální území Mariánské Lázně, Mariánské Lázně, okres Cheb, kraj Karlovarský Nacházející se na adrese Hlavní ulice č.p.44, č.parc.66,7/2 k.ú. Mariánské Lázně, Mariánské Lázně 353 01 ČR V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnotě nemovitosti vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu (cenu obvyklou) výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva o hodnotě nemovitosti byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 26. 3. 2014, to je ke dni místního šetření. Zpracovateli této zprávy je známo, ţe ocenění nemovitosti má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by toto zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, např. stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chebu (kraj Karlovarský), na listu vlastnictví č. 4811 pro katastrální území Mariánské Lázně, město Mariánské Lázně, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 3. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

111

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 26. 3. 2014 uţíván jako komerční objekt s funkcí pro ubytování (hotel) a i jako objekt s nebytovými prostory (prodejny) v parteru. Ţádná část domu nebyla pronajata za trţní, nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu pronajmutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova a pozemky (č.parc.66, 7/2). Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou, apod.,byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.132

132

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 104 – 105 s. ISBN 97880-7265-128-3.

112

A. POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaný objekt se nachází v Hlavní ulici č.p.44 nač.parc.66 a 7/2 k.ú. Mariánské Lázně, okr. Cheb. Objekt se nachází v zastavěném území města Mariánské Lázně, v centrálním lázeňském území, je součástí městské památkové zóny a CHKO Slavkovský les. Z legislativního hlediska se na řešený objekt vztahuje územní plán města Mariánské Lázně (schválený v r. 2003), v němţ je součástí funkční plochy SL – smíšené území lázeňství. Objekt je situován v centru města, ve svaţitém terénu na nároţí Ruské ulice a Hlavní třídy, kde je pohledovou a výškovou dominantou. V docházkové vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost (základní síť obchodů a sluţeb, lékař, pošta, vlakové a autobusové nádraţí). V blízkosti objektu se nachází i sjezdovka. Okolní terén je mírně svaţitý. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako velmi dobrou, východní výhled je na Hlavní třídu, do lázeňského parku a kolonády s tzv. zpívající fontánou. Jiţní pohled je omezen zástavbou hotelových domů ze stejného období. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle zjištění na místě, i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku, je hlavní podnikatelskou činností prováděnou v budově poskytování pronajímatelných prostor pro ubytování (hotel) a nebytové prostory (6 prodejen v parteru objektu). Objekt je vyuţíván primárně k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří budova a funkčně propojené pozemky. Tyto části majetku jsou popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 133 Historie Objekt se nachází v centru města Mariánské Lázně, na nároţí Ruské a Hlavní ulice. Objekt č.p. 44 byl postaven v r. 1820, majitelem byl Josef Abel. V té době jiţ dostal základní půdorysný rozvrh, který se zachoval do dnešní doby. Jednalo se o třípodlaţní budovu na půdorysu tvaru L, zastřešenou sedlovou střechou. Současná podoba objektu je z přestavby z r. 1886 od stavitele Alexandra Zicklera. V původních plánech není zobrazena nároţní věţ, pravděpodobně byla provedena během stavby, protoţe je zachycena na dobových fotografiích. V r. 1927 byla plánována velkorysá přestavba a nástavba objektu, k realizaci 133

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 105 s. ISBN 978-807265-128-3.

113

však nedošlo. Zřejmě v souvislosti s touto nástavbou bylo navrţeno i statické zesílení některých konstrukcí v přízemí objektu. Pozdější přestavby objektu z 20. stol. neměly zásadní vliv na tvarové změny. Z větší části se týkaly postupného vybavení budovy domovními instalacemi, vestavby výtahu, apod. Nejvíce se měnil parter budovy, který byl k obchodním účelům vyuţíván od vzniku budovy. Nájemní obchody často měnily majitele i tvar výkladců. Původní hlavní průjezd do dvorního traktu byl z dnešní Hlavní třídy, později byl tento průjezd přičleněn k obchodním jednotkám a začal se pouţívat dnešní vjezd z Ruské ulice. Poslední celkovou opravou prošel objekt v roce 2012, kdy byly provedeny dispoziční změny ubytovací části objektu ve 2.NP aţ 4.NP. Byla změněna celková kapacita ubytovací části z 90 na 79 lůţek. Parter objektu zůstal zachován bez stavebních úprav a dispozičních úprav (v parteru 6 obchodních jednotek). V budově byly kompletně vyměněny domovní instalace. Objekt Javorina bude do budoucna funkčně i provozně propojen se sousedním objektem Oradour. Oba objekty tak budou tvořit jeden hotelový komplex. Objekt od svého vniku slouţí jako ubytovací zařízení s prodejními jednotkami v parteru. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Objekt se nachází na č. parc. 66, výměra 951m2 k.ú. Mariánské Lázně. S objektem funkčně souvisí i pozemek na č. parc.7/2 o výměře 75m2 k.ú. Mariánské Lázně. Objekt se nachází v zastavěném území města Mariánské Lázně v centrálním lázeňském území, je součástí městské památkové zóny a CHKO Slavkovský les. Z legislativního hlediska se na řešený objekt vztahuje územní plán města Mariánské Lázně (schválený v r. 2003), v němţ je součástí funkční plochy SL – smíšené území lázeňství. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn), sítě jsou vedeny podzemí. Vzhledem k tomu, ţe pozemky č.parc. 66 a 7/2 tvoří jeden funkční celek, budou proto oceněny společně jako jeden pozemek o rozloze 1026m2 (951m2+75m2). Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich hodnoty zanedbatelné, vzhledem k hodnotě pozemku a budovy. Jedná se jen

114

o přípojky silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.134 Hlavní stavba Architektonické a dispoziční řešení Půdorysně má objekt tvar U, křídla budovy jsou situována podél Hlavní třídy a Ruské ulice, západní křídlo odděluje dvorní trakt a sousední parcelu 7/1. Dispozičně se jedná o kombinovaný dvoutrakt (chodba - pokoje) a trojtrakt (pokoje – chodba – pokoje). Východní křídlo na Hlavní třídě je dispoziční trojtrakt – pokoje jsou rozmístěny podél východní a západní fasády, uprostřed je chodba. Křídlo podél Ruské ulice je dispoziční dvoutrakt – do dvora je situována chodba a směrem do ulice pokoje. Komunikační jádro budovy tvoří dvouramenné schodiště se zrcadlem, které je umístěné v rohové pozici a umoţňuje tak dostupnost dvou křídel budovy. Naproti schodišti je umístěn do stávající výtahové šachty nový výtah. Toto řešení se od doby zaloţení objektu nezměnilo, při poslední rekonstrukci objektu došlo ke změnám dispozice jednotlivých podlaţí (změna dispozice hotelových pokojů). Dá se předpokládat, ţe většina nosných konstrukcí (nosné zdivo, stropy) je původní. Nové konstrukce jsou převáţně nenosné dělící příčky, nášlapné vrstvy podlahy, sníţené podhledy (na chodbách a v pokojích) a nové povrchové úpravy (omítky, malby). Byla také vyměněna poškozená střešní krytina. Nároţí budovy je zvýrazněno věţovým prvkem a mírně předsazeným rizalitem, na bocích zdobeným bosováním. Plasticitu domu podtrhuje rozmístění balkonů. Balkony a rizalit v jiţní fasádě jsou vynášeny zdobnými konzolami, zábradlí mají původní litinovou výplň. Okna jsou lemována profilovanými šambránami a pilastry s korintskými hlavicemi a zakončena rovnými nadokenními římsami, nebo trojúhelníkovými frontony, okna v nároţí jsou sdruţená, trojitá, šambrány mají figurální motivy. Horizontálně je objekt členěn zejména výraznou korunní římsou a průběţnou podokenní římsou v 1.NP. Výrazným architektonickým prvkem je zdobná nároţní věţ se zvonovou střechou a zdobnými štíty na okrajích budovy, které vytvářejí charakteristickou siluetu objektu. Vnitřní dvorní fasády jsou jednoduché, bez zdobných prvků.

134

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 106. ISBN 978-80-7265128-3.

115

Objekt Javorina a sousední objekt Oradour jsou dispozičně propojeny v místě střední chodby. Sousední budova (č.p. 43 - Oradour) má stejné dispoziční schéma. Přístup do vnitrobloku umoţňuje vjezd do dvora z Ruské třídy. Objekt je částečně podsklepen v jiţním křídle, 1.NP se směrem z Ruské ulice nachází částečně pod úrovní přilehlého chodníku. K západní fasádě přiléhá nízká opěrná zeď s terasou, která je přístupná z úrovně 2. NP. Objekt má 5 nadzemních podlaţí, z toho čtvrté podlaţí je v mansardové střeše a páté podlaţí tvoří půdní prostor. I. PP – objekt je částečně podsklepen pod jiţním křídlem. Prostor je přístupný kamenným schodištěm vlevo od průjezdu. I. NP – toto podlaţí je přístupné z obou ulic a nachází se v něm obchodní jednotky včetně skladového a hygienického zázemí. V jiţní fasádě v Ruské třídě je situován vjezd do dvora. Původní schodišťový prostor je přístupný ze dvora a je oddělen od obchodních jednotek. V tomto prostoru je nově vytvořena propojovací chodba se sousedním objektem Oradour, tvořená rampami pro bezbariérové propojení mezi oběma objekty. Z této chodby je přístupné nově vybudované sociální zařízení pro uvaţovanou společnou restauraci v objektu Oradour. II. NP – v tomto podlaţí se nachází ubytovací prostory. Dispozičně se jedná o dvoutrakt (jiţní křídlo v Ruské ulici) a trojtrakt (východní křídlo na Hlavní třídě). Nový výtah je instalován naproti schodišti. Schodiště je umístěno v nároţní poloze východního jiţního traktu. Ubytovací jednotky mají po celkové rekonstrukci nové dispoziční řešení (předsíň, WC+koupelna, pokoj). U některých pokojů je zachována původní štuková výzdoba stropů. V tomto podlaţí jsou pro bezbariérové uţívání vytvořeny dva pokoje poblíţ výtahu. Objekt má na konci jiţního traktu nově vybudovanou pivnici se zázemím, která je propojena s venkovní terasou, sousedící se zahradou objektu Grado. Východní křídlo je v místě střední chodby propojeno přes vyrovnávací schodiště se sousedním objektem Oradour (č.p.43). III. NP - v tomto podlaţí se nachází ubytovací prostory. Dispozičně se jedná o dvoutrakt (jiţní a severní křídlo) a trojtrakt (východní křídlo na Hlavní třídě). V tomto podlaţí jsou stejně jako ve 2.NP dispozičně řešeny hotelové pokoje (předsíň, WC+koupelna, pokoj). Východní křídlo je v místě střední chodby také propojeno přes vyrovnávací schodiště se sousedním objektem Oradour (č.p.43). IV. NP - v tomto podlaţí se nachází další pokoje stejného dispozičního řešení jako v ostatních podlaţích. Některé pokoje mají zachovalou štukovou výzdobu stropů. Toto podlaţí je vestavěno do mansardové střechy.

116

V. NP – obsahuje pouze konstrukci mansardového krovu a nároţní věţe, přístupné je dřevěným schodištěm. Věţ má obvodové zděné konstrukce a je přístupná, bohuţel neosvětlená. Uvnitř konstrukce se zachovaly zaslepené okenní otvory. Konstrukční řešení a vybavenost a) Základy – dá se předpokládat, ţe jsou tvořeny pasy z lomového kamene v hl. 0,7 - 1m, pod částí východního křídla jsou betonové základy, které byly provedeny při adaptaci obchodních jednotek ve 20. stol. Objekt je umístěn ve svaţitém terénu, k západní fasádě přiléhá kamenná opěrná zídka. Objekt je částečně podsklepený a nejeví ţádné známky statické nestability, základové konstrukce jsou vyhovující. b) Svislé nosné konstrukce – obvodové a nosné zdivo má proměnlivou tloušťku dle podlaţí. Nejmohutnější jsou konstrukce v přízemí po obvodu budovy, které mají mocnost 0,8 – 1m. V ostatních podlaţích má obvodové zdivo tl. 0,6-0,7m, vnitřní nosné zdi 0,3 - 0,5m. Konstrukční systém je stěnový podélný. Stropy jsou ukládány na obvodové zdivo a svislou nosnou konstrukci, oddělující chodby a pokoje. Příčné ztuţení je tvořeno částečně konstrukcí kolem schodiště. Stěny, oddělující pokoje, jsou nenosné příčky tl. 100 - 200 mm. Stěny jsou vyzděny z cihel (jen stávající) a nové tvoří sádrokartonové lehké příčky. V přízemí se vzhledem k mocnosti některých zdí můţe vyskytovat smíšené nebo plentové zdivo. Podkroví je vestavěno v mansardové střeše, krajní vikýře a nároţní věţ jsou vyzdívané, ostatní dělicí konstrukce jsou nové (sádrokartonové příčky). c) Vodorovné konstrukce – v přízemí, v části jiţního křídla, jsou cihelné valené klenby, ostatní stropy jsou rovné keramické stropy do ocelových překladů. Strop s pruskou klenbou a obloukovými pasy sklenutými do zdobných pilastrů je v zázemí jedné z prodejen za schodištěm. Strop nad ostatními částmi budovy je dřevěný trámový, se záklopem nebo s nosnými ocelovými překlady, podbití je z rákosu. Nový keramický strop u přístavby je tvořen z vloţek Porotherm uloţených na keramobetonových nosnících POT Porotherm a podhled je tvořen sádrokartonovými zavěšený Knauf deskami. Rozpon stropů je 5m, v zadním traktu 6m, nad chodbami 2m. Konstrukce balkonů tvoří ocelové nosníky, opláštěné štukovými prvky. d) Schodiště – vnitřní schodiště je 2ramenné kamenné schodiště, se stupni vetknutými do nosných stěn a vynášenými zdobnými litinovými sloupy v zrcadle. Výplň zábradlí je z litinových prvků. Jedná se o původní schodiště. Schodiště je od chodby odděleno stěnou s klenutými otvory. 117

e) Krov, střecha – nosnou konstrukci střechy tvoří tesařsky vázaný krov. Objekt je zastřešen mansardovou sedlovou střechou s asymetrickým umístěním hřebene a různým sklonem střešních rovin. Podbití je tvořeno sádrokartonovými deskami, krov je zateplen. Prosvětlení podkroví je jednoduchými vikýřovými okny zakončenými štítem a zděnými štíty na okrajích obou hlavních fasád. Krytinu tvoří měděná krytina v pásech. Zastřešení nad schodištěm tvoří ateliérový světlík. Konstrukce věţe je přístupná. f) Komíny – objekt je vytápěn plynovou kotelnou v 1.NP, stávající komíny, napojené na plynovou kotelnu, jsou vyvločkované. Zbylé průduchy jsou vyuţity pro nucené odvětrání vzduchotechniky. g) Příčky, nenosné konstrukce, vnitřní povrchové úpravy - stávající příčky jsou zděné, nové jsou ze sádrokartonu. V podkroví (mansardě) se vyskytují stávající dřevěné dělicí příčky. Vnitřní povrchové úpravy tvoří nové štukové omítky s výmalbou. V hygienických prostorách (WC, koupelny) je keramický obklad. h) Podlahy – nášlapné vrstvy podlah na společných chodbách tvoří keramická dlaţba a koberce, poloţené na dřevěnou podlahu. Nové nášlapné vrstvy podlah pokojů jsou tvořeny OSB deskami, na kterých je poloţen koberec a keramická dlaţba (WC, koupelna). Schodišťové stupně jsou kamenné, opatřené nátěrem. i) Výplně otvorů – všechna okna jsou vyměněna za nová dřevěná, zdvojená, otevíravá okna Vrata v jiţní fasádě jsou ocelová. Uvnitř budovy byly všechny dveře do pokojů a ostatních místností vyměněny za nové, dřevěné, s ocelovou a obloţkovou zárubní. V obchodních jednotkách v parteru byly osazeny nové dřevěné výkladce s dřevěným obkladem fasády. j) Omítky vnější, úprava fasády – vnější omítka směrem do ulic Hlavní a Ruská je štuková hladká, základ fasády v barvě okrové, některé architektonické prvky (římsy, bosáţ) jsou bílé. Část parteru budovy je obloţena kamennými deskami. Při poslední rekonstrukci fasády byla architektonická výzdoba opravena pečlivě. Fasáda do vnitrobloku je zateplena polystyrenem se stěrkovou tenkovrstvou omítkou. k) Venkovní plochy – chodník (v majetku města ML) je dláţděn betonovou zámkovou dlaţbou, vnitřní dvůr má ţivičný povrch. U jiţní fasády přiléhá k objektu zvýšená kamenná opěrná zídka s terasou, která je přístupná z úrovně II.NP. l) Technické vybavení budovy – objekt je napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod a el. energii. Vytápěn je vlastní plynovou kotelnou. Vnitřní rozvody a vedení sítí uvnitř budovy je kompletně vyměněno za nové. 118

Zhodnocení současného stavu Objekt je od svého vzniku vyuţíván jako ubytovací zařízení s obchodními jednotkami v parteru. V současné době je objekt po kompletní rekonstrukci v dobrém technickém a funkčním stavu. Na objekt Javorina funkčně i stavebně navazuje sousední objekt Oradour, ve kterém momentálně probíhá kompletní rekonstrukce. Po dokončení rekonstrukce sousedního objektu dojde ke sjednocení provozu obou ubytovacích domů. V objektu Oradour bude vytvořena recepce a restaurace společná pro oba objekty, proto nyní nelze objekt Javorina plně vyuţívat pro ubytování, ale jen k pronájmu obchodních prostor v parteru. Závady konstrukce Při ohledání objektu nebyly zjištěny ţádné závaţně nedostatky nebo vady a poruchy konstrukcí. Jedinou dočasnou závadou je nemoţnost vyuţití ubytovací části, dále pak hluk a prach ze sousedního objektu Oradour, kde probíhá rekonstrukce. Dalším nedostatkem objektu Javorina jsou nedostatečná parkovací stání u objektu. Ve vnitrobloku je vytvořeno jen 5 parkovacích stání.

B. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt a jeho vyuţívání je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek vykazuje značné stáří konstrukcí a na části objektu jsou známky prováděné modernizace. Objekt je tedy ve stavu, který za jistých podmínek umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí ke komerčnímu vyuţiti k přechodnému bydlení (hotel) s nebytovými obchodními jednotkami v 119

parteru nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.135

C. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ÚVOD Pří stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla tři mezinárodně pouţívané a uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou (výnosovou) a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny, nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová (výnosová) metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dosahuje diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení oceňovaného majetku.136 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden čtvereční metr pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými 135

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 107. ISBN 978-80-7265128-3. 136 Tamtéţ, s. 108.

120

sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s objektem indikována porovnávací metodou je:137

6 468 000Kč a je kalkulována následně: 1026*6303=6 468 000Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Tabulka č. 9 – Tabulka I – pozemek (hotel) TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

č.p.44

č.p.43

č.p.42

stavební parcela

stavební parcela

66, 7/2

65/2 (zastav.parcela)

64 (zastav.parcela)

N/A

N/A

Adresa pozemku

Hlavní ul.

Hlavní ul.

Hlavní ul.

Katastrální území

Mariánské Lázně

Mariánské Lázně Mariánské Lázně

Úšovice

Úšovice

Obec

Mariánské Lázně

Mariánské Lázně Mariánské Lázně Mariánské Lázně Mariánské Lázně

Okres

Cheb

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Cheb

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 12 133 398 Kč Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

Cheb

8 599 965 Kč

2 675 425 Kč

3 253 800 Kč

1662

1178

1139

1479

X

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 348,92 Kč

2 200,00 Kč

26.3.2014

26.3.2014

26.3.2014

26.3.2014

1

1

0,9

0,9

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 114,03 Kč

1 980,00 Kč

kupní smlouva

kupní smlouva

Nabídka

Nabídka

1

1

0,9

0,9

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

1 902,63 Kč

1 782,00 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Korekce

Cheb

1026

Datum transakce

Vlastnická práva

Cheb

Absolutní vlastnictví

137

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 108. ISBN 978-80-7265128-3.

121

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Smíšené lázeňství

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Nejsou

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce

Úplná

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD trolejbus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

1 902,63 Kč

1 782,00 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

1 902,63 Kč

1 782,00 Kč

Smíšené lázeňství

Smíšené lázeňství

Bydlení čisté

Bydlení čisté

1

1

1,2

1,2

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 283,15 Kč

2 138,40 Kč

Ano

Ano

Ne

Ne

1

1

1,1

1,1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 511,47 Kč

2 352,24 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 511,47 Kč

2 352,24 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

2 511,47 Kč

2 352,24 Kč

Nepravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1,2

1,2

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 013,76 Kč

2 822,69 Kč

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

1

1

1,05

1,05

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 164,45 Kč

2 963,82 Kč

Úplná

Úplná

Úplná

Úplná

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 164,45 Kč

2 963,82 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 164,45 Kč

2 963,82 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1,05

1,05

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 322,67 Kč

3 112,01 Kč

Dobrá

Dobrá

Horší

Horší

1

1

1,2

1,2

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 987,21 Kč

3 734,42 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 987,21 Kč

3 734,42 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

122

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1026

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

20% plochy

1

1

1

1

7 300,48 Kč

7 300,48 Kč

3 987,21 Kč

3 734,42 Kč

Větší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

0,98

1

1

0,99

7 154,47 Kč

7 300,48 Kč

3 987,21 Kč

3 697,07 Kč

Obdobná

Obdobná

100% plochy

100% plochy

1

1

1,4

1,4

7 154,47 Kč

7 300,48 Kč

5 582,09 Kč

5 175,90 Kč

7 154,47 Kč

7 300,48 Kč

5 582,09 Kč

5 175,90 Kč

0

0

0

0

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 6 303 Kč 1 m2 Rozloha pozemku 1026 Celková porovnávací hodnota

Zaokrouhlení

6 467 120 Kč 6 467 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

Tabulka č. 10 – Výpis oceňovaných parcel (hotel) Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 2

č.parcely výměra v m2 66 7/2a

celkem celkem zaokrouhleno

jednotková hodnota v Kč/m2 6 303,24 Kč 6 303,24 Kč

951 75 1026

trţní hodnota 5 994 377,65 Kč 472 742,72 Kč 6 467 120,36 Kč 6 467 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy ubytovací domy a hotely, které byly ve městě Mariánské Lázně v okrese Cheb a jejich okolí v nedávné době prodány, nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nachází v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, 123

vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku, indikovaná porovnávací metodou je:138

34 180 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tabulka č. 11 – Tabulka II – majetek jako celek (hotel) TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Hotel Javorina

Hotel Oradour

Hotel Jalta

Hotel Corzo

66

65/2

64

N/A

Hotel Lázně Kynţvart N/A

Hlavní ul.

Hlavní ul.

Hlavní ul.

Hlavní ul.

nám.Republiky

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Mariánské Lázně

Mariánské Lázně Mariánské Lázně Mariánské Lázně

Lázně Kynţvart

Obec

Mariánské Lázně

Mariánské Lázně Mariánské Lázně Mariánské Lázně

Lázně Kynţvart

Okres

Cheb

Cheb

Cheb

Cheb

Cheb

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1026

1662

1178

1640

2755

Hodnota za 1 m2 6 303 Kč 6 303 Kč 6 303 Kč 6 303 Kč 6 303 Kč pozemku Hodnota pozemku 6 467 120,36 Kč 10 475978,60 Kč 7 425 212,27 Kč 10 337307,41 Kč 17365415,79 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

2821 X

3 075

4 372

35 404 630 Kč

29 927 130 Kč

6 900 60 000 000 Kč

2 000 55 000 000 Kč

24 928651,40 Kč 22 501917,73 Kč 49 662692,59 Kč 37634584,21 Kč X

8 107,06 Kč

5 146,82 Kč

7 197,49 Kč

18 817,29 Kč

15.11.2011

15.11.2011

26.3.2014

28.2.2014

1,1

1,1

1

1

8 917,77 Kč

5 661,51 Kč

7 197,49 Kč

18 817,29 Kč

D. Právní údaje Druh transakce

Kupní smlouva

Kupní smlouva

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

1

0,9

0,9

138

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 110. ISBN 978-80-7265128-3.

124

Upravená hodnota Vlastnická práva

8 917,77 Kč Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

Upravená hodnota

6 477,74 Kč

16 935,56 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

5 661,51 Kč

6 477,74 Kč

Smíšené lázeňské Smíšené lázeňské Smíšené lázeňské uzemí uzemí uzemí 1 1 1 5 661,51 Kč

6 477,74 Kč

16 935,56 Kč Jiné 0,9 15 242,01 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

8 917,77 Kč Ne

5 661,51 Kč

Ne

8 917,77 Kč Ano

16 935,56 Kč

Absolutní

8 917,77 Kč Smíšené lázeňské uzemí

6 477,74 Kč

Absolutní

8 917,77 Kč Ne

5 661,51 Kč

5 661,51 Kč

6 477,74 Kč

15 242,01 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

8 917,77 Kč

5 661,51 Kč

6 477,74 Kč

15 242,01 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Upravená hodnota Výborná

Dobrá

Dobrý

MHD trolejbus

Upravená hodnota

Korekce

1

0,9

Dobrá

6 477,74 Kč

13 717,81 Kč

Horší

Dobrý

Porovnatelná

1,2

1,2

1,05

1

6 793,81 Kč

6 801,63 Kč

13 717,81 Kč

Podprůměrná

Podprůměrná

Horší

Porovnatelná

1,3

1,3

1,1

1

8 831,95 Kč

7 481,79 Kč

13 717,81 Kč

Horší

Horší

Dobrá

Dobrá

1,1

1,1

1

1

9 715,15 Kč

7 481,79 Kč

13 717,81 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

9 715,15 Kč

7 481,79 Kč

13 717,81 Kč

MHD trolejbus

MHD trolejbus

MHD trolejbus

Dálkový autobus

1

1

1

0,8

9 715,15 Kč

7 481,79 Kč

10 974,24 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1

1

1

0,95

15 302,89 Kč Dobrá

5 661,51 Kč

Horší

15 302,89 Kč

Upravená hodnota Atraktivita objektu

1

15 302,89 Kč

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

1

15 302,89 Kč

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Horší

13 911,72 Kč

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Porovnatelná

10 701,32 Kč

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce

Porovnatelná

8 917,77 Kč

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Porovnatelná

9 715,15 Kč

7 481,79 Kč

10 425,53 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1

1

1

0,95

125

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Památkově chráněná budova

Korekce Upravená hodnota

15 302,89 Kč

9 715,15 Kč

Památkově chráněná budova 1

Památkově chráněná budova 1

15 302,89 Kč

9 715,15 Kč

7 481,79 Kč

9 904,26 Kč

Památkově Památkově chráněná budova chráněná budova 1 1 7 481,79 Kč

9 904,26 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Vetší

Obdobná

Větší

Dvojnás.větší

0,95

1

0,95

0,8

14 537,75 Kč

9 715,15 Kč

7 107,70 Kč

7 923,40 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

14 537,75 Kč

9 715,15 Kč

7 107,70 Kč

7 923,40 Kč

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

9 821,00 Kč

14 537,75 Kč

9 715,15 Kč

7 107,70 Kč

7 923,40 Kč

27 700 426,30 Kč 6 467 120,36 Kč

Celková porovnávací hodnota

34 167 546,66 Kč

Zaokrouhleno

34 168 000,00 Kč

Zdroj: autor práce

PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům, obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace, nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem 126

vycházel v souladu s běţnou praxí, z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:139

29 730 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání uvedené indikace je uveden v tabulce.140 Tabulka č. 12 – Příjmová metoda – přímá kapitalizace (hotel) PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Roční hrubý příjem Příjem z nájmu - trţní nájemné nájem ubytování nájem prodejny Celkem výnos Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

6 396 962,00 Kč 1 192 800,00 Kč 7 589 762,00 Kč 379 488,10 Kč 7 210 273,90 Kč

Efektivní hrubý příjem Roční výdaje (náklady) Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti

1%

parkovací dům 14 stání/rok

Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

654 789,70 Kč 19 490,00 Kč 28 288,00 Kč 300 000,00 Kč 20 000,00 Kč 0,00 Kč 684 000,00 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

5 503 706,20 Kč 3 273 948,50 Kč 2 229 757,70 Kč

Míra kapitalizace

7,5% 29 730 102,67 Kč 29 730 000,00 Kč

indikovaná hodnota zaokrouhleno Zdroj: autor práce

139

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 113. ISBN 978-80-7265128-3. 140 Tamtéţ, s. 113.

127

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacity, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.141 Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelným sníţením hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, uplatněné při ocenění, zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu, na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni, se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

141

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 114. ISBN 978-80-7265128-3.

128

Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze, vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí, stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:142

52 691 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následujících tabulkách. Tabulka č. 13 – Nákladová metoda (hotel) NÁKLADOVÁ METODA název

Hotel Javorina

číslo pozemku

66, 7/2

nosná konstrukce

cihelné zdivo

skutečné stáří

194 let

efektivní stáří (po rekonstrukci)

60 let

ekonomická ţivotnost

30 let

počet podlaţí

1 pozemní, 4 nadzemní, 1půdní prostor

zastavěná plocha

6 783 m2

celková zastavěná plocha

3970 m2

celková podlahová plocha

2821 m2

koeficient vyuţitelnosti

0,71

celkový obestavěný prostor

hlavní stavba

15010 m3

jednotkové reprodukční náklady

4 362 Kč

reprodukční náklady celkem

65 478 970,00 Kč

fyzické opotřebení

-29%

46 490 068,70 Kč

funkční nedostatky

-5%

44 165 565,27 Kč

1,017

44 916 379,87 Kč

ekonomické nedostatky

koeficient prodejnosti

vedlejší stavby

reprodukční náklady fyzické opotřebení

venkovní úpravy

zpevněná plocha

pozemek

0,00 Kč 0%

0,00 Kč 362 250,00 Kč 6 467 120,00 Kč

indikovaná hodnota

52 691 419,52 Kč

zaokrouhleno

52 691 000,00 Kč Zdroj: autor práce

142

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 114. ISBN 978-80-7265128-3.

129

Tabulka č. 14 – Opotřebení stavby, hlavní stavba (hotel)

Zdroj: autor práce

130

ZÁVĚR Výsledkem tohoto hodnocení je můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Toto hodnocení bylo zpracováno k okolnostem platným k 25. března 2014. Všechny pouţité pojmy, jako obvyklá cena a absolutní vlastnictví, byly definovány v úvodu této zprávy. Aplikacemi výše zmíněných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku určeny následující indikace: Oceňovaná nemovitost patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí. Z těchto důvodů je pro mě indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Oceňovaný majetek – hotel je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním a komerčním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu jsem přisoudil příjmové metodě váhu 20% Především u starších, i kdyţ převáţně funkčních objektů, jako je tento, obvykle investoři nejsou ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu případnou rekonstrukci. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující, u závěrečné analýzy slouţí pouze jako určitý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, proto jí přisuzuji váhu pouze 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. května 2014 reprezentována částkou:

35 133 000 Kč (slovy:třicetpětmilionůstotřicettřitisíckorunčeských) Tabulka č. 15 – Celkové zhodnocení nemovitosti (hotel) celkové zhodnocené nemovitosti Indikace Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

34 168 000,00 Kč

70%

23 917 600,00 Kč

Příjmová metoda

29 730 000,00 Kč

20%

5 946 000,00 Kč

Nákladová metoda

52 691 000,00 Kč

10%

5 269 100,00 Kč

100%

35 132 700,00 Kč 35 133 000,00 Kč

Výsledná cena Zaokrouhleno Zdroj: autor práce

131

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného, ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.143 D. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb, byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace, jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

143

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 114 – 116. ISBN 978-807265-128-3.

132

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízením. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení, jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.144 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.145

V Karlových Varech 25. 3. 2014 ………………………………… Jiří Preisler, DiS. 144

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s. 116. ISBN 978-80-7265128-3. 145 Tamtéţ, s. 117.

133

PŘÍLOHY Příloha č. 10 – Snímek z katastru nemovitostí 1:1000 (hotel)

Zdroj:

ČÚZK

134

Příloha č. 11 – Výpis z katastru nemovitostí I. (hotel)

Zdroj: ČÚZK

135

Příloha č. 12 – Výpis z katastru nemovitostí II. (hotel)

Zdroj: ČÚZK

136

DOKUMENTACE STAVBY Příloha č. 13 – Půdorys 1.NP - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

Příloha č. 14 – Půdorys 2.NP - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

137

Příloha č. 15 – Půdorys 3.NP - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

Příloha č. 16 – Půdorys 4.NP - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

138

Příloha č. 17 – Půdorys 5.NP - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

Příloha č.18 – Řez B-B´ - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

139

Příloha č. 19 – Pohled jiţní - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

Příloha č. 20 – Pohled východní - nový stav (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

140

FOTODOKUMENTACE Příloha č. 21 – Fotodokumentace (hotel)

Zdroj: MARKANT – projekční kancelář Ing. Arch. M. Míka – vypracoval J. Preisler.

141

ANALYTICKÁ ČÁST

142

10 Analýza realitního trhu – město Karlovy Vary 10.1 Obecná charakteristika trhu 10.1.1 Popis lokality Karlovy Vary se nachází v západních Čechách a jsou statutárním městem a metropolí Karlovarského kraje. Karlovarský kraj zahrnuje území okresů Cheb, Sokolov a Karlovy Vary. Město Karlovy Vary je největším, a po Teplicích nejstarším lázeňským místem v ČR. Město Karlovy Vary je známo svým sklářským, potravinářským průmyslem a výrobou porcelánu.146 Správní území města má rozlohu 5 910 ha. Z toho činí plochy území zastavěného 303 ha, plochy pozemních komunikací a ostatních ploch náleţejících ke stavbám 1 407 ha, plochy lesní půdy 2 532 ha, plochy zemědělského půdního fondu 1527 ha a plochy vod celkem 141 ha. Podíl zastavěných (a ostatních), lesních, zemědělských a vodních ploch zůstává od roku 2000 více-méně stabilní. Přírodní sloţky území (lesy, parky, zeleň, voda) zaujímají 50 % výměry sídla, zemědělská půda 26 %, funkce s převahou zeleně (rekreace, sport, zahrádky, hřbitovy) 4 %, bydlení 7 %, dopravní plochy a zařízení 6 %, průmysl, výroba, sluţby a technické vybavení 4 %, lázeňství a občanské vybavení 3%. Na tomto území ţije přes 50tis obyvatel, hustota obyvatelstva je cca 860 obyvatel/km2, 83 % obyvatel ovšem bydlí v jádrových částech města Rybáře, Karlovy Vary a Drahovice a ve Staré Roli.147

10.1.2 Městské části a katastrální území Správní území města Karlovy Vary zahrnuje vlastní jádrové město (jeho městské části Karlovy Vary, Drahovice, Rybáře, Bohatice, Dvory, Stará Role) a další městské části, mající charakter příměstských sídel (Doubí, Tašovice, Počerny, Čankov, Rosnice, Sedlec, Olšová Vrata, Cihelny). Ostatní dříve přičleněné příměstské obce (Andělská Hora, Březová, Dalovice, Jenišov, Otovice, Hory) se po roce 1989 osamostatnily. V současnosti se skládá území města z 15 katastrálních území (totoţné s městskými částmi) a 50 urbanistických obvodů.

146

Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary.

147

Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné http://www.mmkv.cz/index.asp?menu=232/Integrovaný plán rozvoje města Karlovy Vary V IOP.

143

z:

Tabulka č. 16 – Počty obyvatel a hustota osídlení v Karlových Varech dle místních částí (2007) Obec,

Obyvatelstvo

rozloha KÚ v

Rozloha KÚ

hustota osídlení na

část obce

Celkem

ha

v km2

km2

50 095

5 910

59,10

861,13

Bohatice

2480

157,29

1,57

1630,58

Cihelny

27

172,91

1,73

22,60

Čankov

128

110,94

1,11

103,11

Doubí

2088

426,45

4,26

458,09

Drahovice

7671

275,81

2,76

2749,79

Dvory

2045

252,27

2,52

855,39

Hůrky

219

patří pod Olš.Vrata

Karlovy Vary

14286

1608,99

16,09

870,02

Olšová Vrata

398

1222,87

12,23

203,78

Počerny

282

352,00

3,52

65,30

Rosnice

149

183,82

1,84

70,50

Rybáře

10960

257,95

2,58

4445,53

Sedlec

536

213,19

2,13

214,05

Stará Role

8040

529,26

5,29

1467,49

Tašovice

785

146,08

1,46

490,62

Karlovy Vary

Zdroj: Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/index.asp?menu=232/Integrovaný plán rozvoje města Karlovy Vary V IOP.

144

Obrázek č. 5 – Mapa

Zdroj: Územní plán města Karlovy Vary – koncept. [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/data/USR_242_DEFAULT/Koncept_Zprava_UP_Karlovy_Vary___koncept.pdf.

Bohatice – katastrální území má rozlohu 1,57 km². Místní část Bohatice leţí na severovýchodě města a je ohraničena řekou Ohře a Jáchymovskou ulicí. Bohatice jsou územím s výraznou smíšenou zástavbou. Části Bohatic slouţí pro potřeby průmyslu, drobné výroby a skladování. Převáţně je zde roztroušena nízká zástavba, s malým mnoţstvím ubytovacích kapacit. Na území je teplárna Karlovarské teplárenské a.s., v současnosti slouţí jako záloţní zdroj.148 Cihelny – katastrální území má rozlohu 1,73 km². Funkce této místní části Karlových Varů je oproti ostatním částem města zcela atypická. Jedná se o rekreační, relaxační a sportovní území. V Cihelnách je vybudován golfový areál. Čankov – katastrální území má rozlohu 1,11 km². Čankov se nachází se 6 km severně od centra města a jede o území venkovského charakteru. Okolí tvoří převáţně zemědělská krajina a lesy. V minulosti zde probíhala drobná povrchová těţba uhlí a kaolínu. Následky

148

Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary.

145

jsou dodnes rozeznatelné v podobě malých jezírek, obklopených náletovými porosty. Čankov je převáţně tvořen výstavbou rodinných domů a zemědělskými usedlostmi. Doubí - katastrální území Doubí u Karlových Varů má rozlohu 4,26 km². Doubí se nachází 6 kilometrů jihozápadním směrem od centra města. Doubí má 2 098 obyvatel a 453 domů. Tato část města Karlových Varů dostává výrazný charakter s převaţující funkcí bydlení a zázemí cestovního ruchu, doprovázeného menší občanskou vybaveností, na druhé straně však s bohatou strukturou výrobních sluţeb. Doubí je část města, která se neustále rozšiřuje, od roku 1980 zde bylo vytvořeno 12 nových ulic. Pokračuje zde výstavba nových rodinných domů. V Doubí byla vybudována první ze tří českých SOS dětských vesniček v ČR. Drahovice - katastrální území má rozlohu 2,56 km². Drahovice leţí na východě města a jsou ohraničeny řekou Teplou a Ohří, Bezručovou a Hřbitovní ulicí. Drahovice se obecně dělí na 3 části - Čertův ostrov, Dolní a Horní Drahovice. Drahovice jsou městskou částí určenou pro bydlení. Část čtvrti tvoří starší zástavba bytových a vilových domů. Dále je zde i panelová výstavba, chatové a zahrádkářské kolonie a i městský hřbitov. V Drahovicích se nachází Karlovarská krajská nemocnice, 3 střední a 2 základní školy. Dále je zde fotbalový stadion, kino a čistírna odpadních vod. V roce 2007 byl na Čertově ostrově v místech bývalého areálu mlékárny postaven bytový komplex Rezidence Čertovka a supermarket Lidl. Průmyslová část je soustředěna pouze na východě území u čistírny odpadních vod a z významnějších podniků ji tvoří Dopravní podnik města Karlovy Vary a.s. a Karlovarská prádelna s.r.o.. Dvory - katastrální území má rozlohu 2,52 km². Dvory leţí 3 kilometry jihozápadním směrem od centra. Dvory jsou celkově smíšené území s významným podílem průmyslu. Na území jsou velké průmyslové podniky (sklářská manufaktura MOSER a.s., porcelánka GBenedikt Karlovy Vary a.s.), velká nákupní centra (Interspar, OBI, Tesco, Elektroworld), dostihové závodiště s golfovým hřištěm uprostřed, správní centrum Karlovarského kraje, Krajská knihovna, policie a Úřad práce. V této městské části je patrné rozdělení do zón podle vyuţití území. Čím dále od řeky Ohře, tím více je území industrializované a rušné. Území okolo hlavní silnice ve směru na Cheb je silně poznamenáno intenzitou dopravy (cca 17 800 vozidel/den). Podél této silnice jsou situovány drobné výrobní provozovny, částečně obchody a bytové domy. Toto území je velmi silně zatíţeno imisemi z dopravy. Situace se ovšem změnila po zprovoznění průtahu městem. Lze očekávat další komercializaci těchto částí města vzhledem k dobré dopravní dostupnosti, výraznému uklidnění dopravy a je zde relativně velké 146

mnoţství míst pro „brownfields“, které poskytují relativně levné nemovitosti. Je zde dobrý předpoklad pro vytvoření další kvalitní městské bytové zástavby. V tomto území je malé mnoţství ubytovacích kapacit. Část katastrálního území tvoří zemědělská půda. V okolí Chodovského potoka jsou zahrádkářské kolonie. Hůrky – jsou v k. ú. Olšová Vrata, o výměře 12,23 km2. Hůrky se nachází asi 3 km na východ od centra Karlových Varů. Hůrky jsou tvořeny hlavně zástavbou rodinných domů. Karlovy Vary – leţí na k. ú. Karlovy Vary a Tuhnice. Katastrální území Karlovy Vary má rozlohu 14,75 km2. Vnitřní část města Karlovy Vary je typická velkým podílem ubytovacích kapacit v podobě lázeňských domů s balneo provozy, spojených s velkým zastoupením sluţeb. V lázeňské zóně není průmysl ani řemeslné provozovny. Stavební rozvoj území je velmi omezený, s výjimkou rekonstrukcí zástavby, případně zástavbou proluk. K území patří rozsáhlé plochy lázeňských lesů. V centru města se nachází veškerá občanská vybavenost, zastavěné plochy pro bydlení ve starších činţovních bytových domech. V tomto území jsou ceny nemovitostí o 30 aţ 50% draţší neţ v ostatních částech města. Hlavní třídu tvoří hlavně ulice T.G.Masaryka. Na této ulici jsou umístěny administrativní budovy, bankovní ústavy a obchody (potraviny, oblečení, spotřební zboţí). Je zde i Hlavní městská pošta (umístěná v historické budově). Centrem prochází hlavní městské silniční tahy. Naproti jedné z nejfrekventovanějších městských křiţovatek je umístěna historická budova výrobny likérky Becherovka. Výroba Becherovky byla přesunuta do Bohatic, stávající historická budova dnes slouţí jako museum Becherovky. V centru města se nachází hlavní dopravní uzel a nástupiště MHD. Nástupiště je umístěno naproti historické budovy Městské trţnice (supermarket Albert). Tuhnice - mají rozlohu 1,35 km2. Nachází se na pravém břehu řeky Ohře a jsou ohraničeny centrem města (k.ú. Karlovy Vary) a městskými částmi Dvory a Doubí. Tuhnice jsou tvořeny občanskou vybaveností a bytovou výstavbou (panelové domy, starší bytové domy, vilová zástavba). V této městské části je umístěn Magistrát města Karlovy Vary, Okresní soud, Hlavní poliklinika a sídlo městské policie. V Tuhnicích se nachází atletický areál AC Start a multifunkční KV Aréna s bazénem. Do budoucna v místech vedle KV Arény město plánuje výstavbu multifunkční halu pro míčové sporty. Olšová Vrata - katastrálního území je o rozloze 12,23 km2. Nachází se asi 4,5 km na jihovýchod od Karlových Varů. Olšová Vrata jsou tvořeny výstavbou rodinných domů a hospodářských stavení. V Olšových Vratech je umístěno mezinárodní civilní letiště Karlovy Vary a jedno z nejstarších golfových hřišť v ČR. 147

Počerny -katastrálního území má rozlohu 3,52 km2. Nachází se asi 4,5 km na západ od centra Karlových Varů. Počerny tvoří výstavba rodinných domů a hospodářských stavení. Převáţnou část katastrálního území tvoří zemědělská půda. Rosnice - k. ú. Rosnice u Staré Role mají rozlohu 1,84 km². Rosnice se nachází na severozápadním okraje města Karlovy Vary a přibliţně 1km od Staré Role. Okolí tvoří mírně svaţité kopce a zemědělské plochy. Severní část zaujímají rozsáhlé lesy. Rosnice jsou převáţně tvořeny zahrádkářskými koloniemi a rodinnými domy. Jsou zde taky také 3 chovy koní, stáje s výběhy a cvičišti. Uprostřed katastrálního území se nachází jako pozůstatek historické těţby starý zatopený uhelný důl. Rybáře – rozloha katastrálního území je 2,58 km². Rybáře jsou součástí infrastruktury města a tvoří tak společný celek. Geograficky se dají Rybáře povaţovat za část centra města. Městská část zahrnuje do svého obvodu sídliště Růţový vrch a Čankovská s panelovou výstavbou z 80. let a přírodní koupaliště Rolava. Koupaliště představuje sportovní vyţití pro místní obyvatele. Městskou částí prochází významná dopravní tepna města, ulice Sokolovská, která je napojena na rychlostní komunikaci R6. V Rybářích se nachází převáţně zástavba s bytovými domy, dále se zde nachází 4 základní a 2 střední školy, vyšší odborná škola, okresní archiv, městské krematorium se hřbitovem a areál bývalého Karlovarského pivovaru. Je zde jedno ze dvou karlovarských nádraţí – Horní, které je centrálním ţelezničním uzlem kraje. Prochází zde ţelezniční koridor Cheb-Praha. Budova nádraţí je ve špatném stavu a od roku 2006 je plánovaná kompletní rekonstrukce a přestavba, ale kvůli průtahům v jednání s investory je situace na mrtvém bodě. Poblíţ městského obchvatu s rychlostní komunikací R6 se také nachází dnes jiţ nevyuţívaný zimní stadion a i obchodní centra (Baumax, Lidl). Sedlec - katastrální území Sedlec u Karlových Var má rozlohu 2,13 km². Sedlec je na severním okraji Karlových Varů rozkládána bezejmenném návrší, které je obklopeno desítkami rybníků a močálů. Rybníky a močály jsou pozůstatek důlní činnosti, jde o zatopené lomy a propadliny v místech hlubinné těţby kaolínu. Je zde evidováno 129 adres a trvale zde ţije 478 obyvatel. Sedlec je území zástavbou převáţně tvořenou rodinnými domy. Nachází se zde i barokní stavba kostela svaté Anny. Stará Role – rozloha katastrálního území je 5,29 km² a nachází se na severozápadním okraji města Karlovy Vary. Území je vymezené ţelezniční tratí Cheb – Karlovy Vary, částečně řekou Rolavou a severozápadní hranicí tvoří k. ú. Karlovy Vary. Ve Staré Roli ţije přibliţně 8 139 obyvatel, coţ je asi 15,26% z celkového počtu obyvatel města Karlovy Vary. Obyvatel v posledních letech přibylo, coţ souvisí se zvýšenou bytovou výstavbou. V 60. 148

letech zde bylo vybudováno sídliště Stará Role, které dotváří dnešní podobu této městské čtvrti. Nejvýznamnější památkou Staré Role je kostel Nanebevstoupení Páně. Nachází se zde Lidový dům, který v roce 2010 prošel I. etapou rekonstrukce a poskytuje moţnost pořádat plesy, koncerty, výstavy a vernisáţe, jako jediný kulturní dům v Karlových Varech. Ve Staré Roli jsou tři mateřské školky, dvě základní školy, jedna základní umělecká škola (hudební) a střední odborné učiliště. Také se zde nachází jedna z nejstarších porcelánek v zemi (1814). Dnes nese název Starorolský porcelán – Moritz Zdekauer, a.s. V minulosti se severně od Staré Role těţilo hnědé uhlí ve dvou dolech. V severní části Staré Role jsou garáţe (Jabloňová ulice), které jsou umístěny na ploše bývalé skládky komunálního odpadu. V prostoru garáţí se dříve těţilo povrchově uhlí. Skládka vznikla jako „rekultivace“ zbytkové jámy po těţbě. Momentálně město naplánovalo odstranění garáţí z důvodu problematické lokality (se zvýšenou kriminalitou) a plánuje výstavbu drobné průmyslové výroby. Místní částí prochází cyklostezka Rolava z Nové Role ve směru do Rybář. Na katastru místní části se nachází pouze silnice II. a III. třídy, přičemţ klíčovou roli hraje silnice č. II/220, vedoucí z Karlových Varů do Nejdku. V roce 2008 byl dokončen průtah Karlovými Vary (součást silnice R6), napojení na tento silniční uzel zajišťuje mimoúrovňová křiţovatka a ulice Frimlova. Starou Rolí prochází ţelezniční trať č. 142 z Karlových Varů do německého Johanngeorgenstadtu přes Potůčky. Tašovice – katastrální území má rozlohu1,46km². Tašovice se nachází na jihozápadním okraji města Karlových Varů, asi 5,5 km od centra města. Jejich hlavní funkcí je území pro bydlení. Část katastrálního území tvoří zemědělská půda. Tašovice jsou klidnou oblastí se zástavbou rodinných domů a jsou zde chatové a zahrádkářské kolonie. Velmi nízké je zde zastoupení drobných provozoven výroby a sluţeb. Severně od Tašovic je nově dostavěná (2008) rychlostní silnice I/6 Karlovy Vary - Sokolov. U rychlostní komunikace, na křiţovatce u obce Jenišov, se nachází obchodní centra Globus a Makro. Oblast Tašovic je charakteristická v posledních letech výstavbou nových rodinných domů.

10.1.3 Stručná historie Město zaloţil v 2. polovině 14. století král Karel IV. Větší stavební i lázeňský rozkvět však zaznamenalo aţ o 200 let později. V 17. století čelily Karlovy Vary útrapám spojeným s třicetiletou válkou i ţivelným pohromám. Město se ale rychle vyrovnalo s následky katastrof a mohlo pokračovat v lázeňském, architektonickém a kulturním rozvoji. Postupem času se lázně stávaly stále oblíbenějšími. Hodně k tomu přispěl i fakt, ţe se sem jezdila léčit bohatá 149

šlechta. Nejvýznamnějším karlovarským pacientem 18. století byl bezesporu ruský car Petr Veliký. S rozvojem lázní začaly vznikat nové společenské a účelové stavby. Počátkem 18. století byl postaven první veřejný lázeňský dům (Mlýnské lázně) a také barokní kostel sv. Máří Magdalény. Další, především secesní výstavba, následovala v 2. polovině 19. století, kdy vznikly Mlýnská a Vřídelní kolonáda, Císařské lázně, nebo budova dnešního divadla. Některé stavby byly financovány ze zisků z prodeje vřídelní soli nebo lázeňských tax, jiné ze štědrých příspěvků zahraničních mecenášů. Počátkem 20. století byly Karlovy Vary nejslavnějším lázeňským městem Evropy. Obě světové války však sníţily návštěvnost na zlomek té předválečné. Po válce se ze svobody Karlovy Vary dlouho neradovaly. V roce 1948 byly zestátněny lázeňské zdroje a sanatoria. Klientela se omezila především na občany zemí bývalého Sovětského svazu. Aţ po sametové revoluci (1989) se do Karlových Varů začali vracet i západní turisté. Od té doby opět návštěvnost lázní roste.149

10.1.4 Památky města V Karlových Varech byla Ministerstvem kultury vyhlášená Památková zóna města, jedná se převáţně o území celé lázeňské zóny. Toto chráněné území je soustředěno na malé ploše s velkým mnoţstvím památkově chráněných objektů. Ze 124 objektů, zapsaných na seznamu kulturních památek, je 37 ve vlastnictví města. Ostatní památky jsou v soukromém, církevním nebo státním vlastnictví.150 Mezi nejvýznamnější památky Karlových Varů, které jsou i zapsány v seznamu národních kulturních památek, jsou Kostel sv. Máří Magdaleny (K.I.Diezenhofer 1737), Budova Lázní I. – Císařské Lázně (Fellner a Helmer1895). Dalšími památkami, které stojí za zmínku, jsou Trţní kolonáda (Zítek), Městské divadlo (1886), pravoslavný kostel sv. Petra a Pavla z roku (1898), anglikánský kostel sv. Lukáše z roku (1877). Dalšími stavbami, které se staly symbolem Karlových Varů, jsou hotely Grandhotel Pupp, Thermal (1977) a Imperiál (1912) a také Vřídelní kolonáda (1975) s nejznámějším karlovarským pramenem Vřídlo (73°C).151

149

Historie a současnost Karlových Varů. [online]. [cit. 2014-05-20]. Dostupné z: http://www.karlovy-vary.cz/cz/historie-asoucasnost. 150Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/index.asp?menu=232/Integrovaný plán rozvoje města Karlovy Vary V IOP. 151 Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary.

150

Obrázek č. 6 – Letecký snímek lázeňská čtvrť města

Zdroj: Letecké snímky [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.karlovyvary.cz/cz/fotogalerie/letecke-snimky-14.

10.1.5 Přírodní poměry, hospodářství, průmysl Město se nachází v zalesněné oblasti CHKO Slavkovský les a vojenského újezdu Hradiště, s charakteristickou flórou a faunou. Oblast je současně bohatá i na mineralogické nálezy. Město Karlovy Vary leţí na soutoku řek Ohře, Teplé a Rolavy. Městskou částí Dvory protéká Chodovský potok. Oblast Karlovarska oplývá přírodním bohatstvím, coţ se projevuje v místním průmyslu, který je zaměřen na výrobu balené minerální vody z přírodních pramenů, nebo na těţbu kaolínů z místních loţisek (Sedlecký kaolín). Kaolín se vyuţívá pro výrobu zdejšího porcelánu (např. Starorolský porcelán Moritz Zdekauer). Dalším průmyslovým odvětvím v Karlových Varech je sklářská výroba (Sklárna Moser). Město je také proslulé výrobou lihovin, a to likérů Becherovka. Místní lázeňství je zaloţeno na přírodních minerálních pramenech, které se vyuţívají pro své léčivé účinky. Zdejší voda má blahodárný vliv na léčení jaterních a střevních chorob, na ţaludek a játra. Přírodní minerální prameny jsou pro město Karlovy Vary v současnosti významným zdrojem příjmů. Město si tuto skutečnost uvědomuje, a proto se snaţí prameny chránit. V minulosti se jiţ stalo, ţe prameny v oblasti „vyschly“, coţ bylo způsobeno

151

neodbornou těţbou hnědého uhlí v Sokolovské pánvi. Proto město v lázeňské zóně i reguluje výstavbu kolem pramenů.152

10.1.6 Záplavová území Jak jiţ bylo řečeno v předchozí kapitole, městem Karlovy Vary protékají tři řeky a potok. Mohlo by se proto zdát, ţe ve městě bude větší výskyt záplav, ale neděje se tomu tak. Většina městské zástavby leţí mimo aktivní záplavová území, a ani stoletá voda ho neohroţuje. Největší nebezpečí záplav je městské části Dvory poblíţ Chodovského potoka a Závodiště. Povodňové zóny zde zasahují do zástavby a jsou rizikem. Malé části záplavových území jsou také v Tašovicích a Tuhnicích, bezprostředně u řeky Ohře a pár objektů ve Staré Roli v bezprostřední blízkosti Rolavy. Zbytek města je téměř bez nebezpečí povodní. Hrozí zde moţná jen vytopené sklepy.153 Město Karlovy Vary si nechalo zpracovat v roce 2006 urbanistickou studii na rekreační území řeky Ohře. Jedná se především o vyuţití a organizaci zelených ploch k rekreačním účelům, případně ke sluţbám na rekreační funkci navazujícím. Součástí studie je i řešení dopravních vazeb v území, včetně posouzení vztahů k bezprostředně navazujícím částem města, dále pak řešení případných potřeb z hlediska napojení na sítě technické infrastruktury. Základním principem celkové koncepce je umoţnění přístupu obyvatel města do co moţná největšího rozsahu pobřeţních ploch a jejich vyuţívání především jako vysoce hodnotného přírodního prostředí ke kaţdodenní rekreaci.154

152

Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary. Karlovy Vary: Stavby v záplavovém území? Žádný problém! [online]. 8. 8. 2010[cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://kocum.blog.idnes.cz/c/150155/Karlovy-Vary-Stavby-v-zaplavovem-uzemi-Zadny-problem.html. 154 Urbanistická studie Karlovy Vary. Rekreační území řeky Ohře. [online]. [cit. 2014-03-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/data/USR_096_USR_001_LUKAS/US_rekr.uz._Ohre.pdf. 153

152

Obrázek č. 7 – Mapa záplavových oblastí města Karlovy Vary

Zdroj: Karlovy Vary: Stavby v záplavovém území? Žádný problém! [online]. 8. 8. 2010[cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://kocum.blog.idnes.cz/c/150155/Karlovy-Vary-Stavby-v-zaplavovem-uzemi-Zadnyproblem.html.

10.1.7 Dopravní infrastruktura Dopravní infrastruktura města je tvořena důleţitými silničními tahy. Městem prochází rychlostní silnice R6 trasa Cheb - Karlovy Vary – Praha a dále silnice I/13 trasa Karlovy Vary – Ostrov – Chomutov a silnice I/20 trasa Karlovy Vary - České Budějovice. Město Karlovy Vary je napojeno na hlavní ţelezniční trať Cheb – Ústí nad Labem, na tuto trať jsou napojeny regionální tratě do Mariánských Lázní a německého Johanngeorgenstadtu. Město má dvě ţelezniční stanice Horní (protíná trať Cheb - Chomutov) a Dolní nádraţí (je napojeno na regionální trať do Mariánských Lázní). V místní části Olšová Vrata přibliţně 4,5km jihovýchodně o centra města se nachází mezinárodní letiště. Letiště ročně odbaví cca 100tisíc cestujících. Z Karlových Varů jsou zřízeny pravidelné linky zejména do Ruské federace a v letních měsících charterovými linkami do přímořských destinací (Turecko). Městská hromadná doprava je ve městě zajišťována převáţně autobusy a zvláštností jsou dvě lanové dráhy umístěné v lázeňské zóně. Ve městě je vybudováno několik cyklostezek.155

155

Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary.

153

10.1.8 Vzdělání Ve městě Karlovy Vary se nachází 16 poboček mateřských škol, 11 základních škol, 2 základní umělecké, 14 středních škol a 5 škol pro vyšší a vysoké vzdělání (zastoupení zde mají jen 2 soukromé vysoké školy).156

10.1.9 Kultura Kulturní vyţití občanů i návštěvníků města je zajištěno městským divadlem, které je umístěno v historické budově v lázeňské zóně a mnoţství kinosálů (mimo jiné i letní kino), ve kterých se koná kaţdoročně mezinárodní filmový festival. Dále v oblasti kultury funguje Karlovarské muzeum, Galerie umění, Karlovarská krajská knihovna, soukromé galerie, koncertní a společenské sály.157

10.1.10 Sportovní aktivity V Karlových Varech je několik míst pro rekreaci a sport. Ve městě se nachází veřejné koupaliště Rolava, které sloţí i jako multifunkční volnočasový areál (in-line dráhy, tenis, pláţový volejbal). Dále 2 veřejné multifunkční sportovní areály s umělými povrchy u ZŠ Konečná (Sídliště Čankovská – Rybáře) a atletický stadion AC Start (Tuhnice), veřejné bazény v hotelu Thermal, Alţbětiných lázních a u KV Arény, cyklostezky podél řeky Ohře, 3 sportovní střelnice, 3 golfová hřiště (Cihelny, Olšová Vrata, Dostihové závodiště – Dvory), 28 tenisových kurtů, dostihové závodiště rekreačních jízd na koních, v zimním období umělá ledová plocha na závodišti a zimní stadion v multifunkční hale KV Aréna.

156 157

Karlovy Vary [online]. [cit. 2014-05-26]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary. Tamtéţ.

154

10.2 Trh s nemovitostmi V důsledku celosvětové ekonomické krize ceny nemovitostí v roce 2009 v okrese Karlovy Vary klesaly a zdejší realitní trh se téměř zastavil. Nemovitosti byly kupovány či prodávány jen lidmi z nutnosti. Proto v roce 2009 poklesl o téměř 50% objem realitních obchodů. Důvodem poklesu realitních obchodů byly ohlašované poklesy cen nemovitostí a proto případní zájemci o nemovitosti (kupci) čekali, aţ půjdou ceny dolů. Po sníţení cen nemovitostí na trhu nedošlo k oţivení prodeje, ba naopak kupci vyčkávali, zda ceny nemovitostí nepůjdou ještě o něco níţ. Prodávající, ač neradi ceny nemovitostí sníţili, přesto pro kupující toto sníţení cen bylo příliš malé. Prodeje nemovitostí probíhaly pouze u nemovitostí s nejniţší trţní cenou, nebo došlo k prodejům lukrativních a luxusních nemovitostí, které byly pro zahraniční kupce zajímavé. Od začátku roku 2010 došlo na Karlovarsku k mírnému oţivení trhu a prodeje nemovitostí začaly stoupat a s nimi i mírně ceny. Bohuţel, i kdyţ ceny nemovitostí na Karlovarsku spadly aţ skoro na samotné dno, tak stále dostupnost bydlení v Karlových Varech například pro mladé začínající rodiny lze hodnotit jako nevyhovující. Je to dáno stále relativně vysokými cenami nemovitostí, i kdyţ došlo k poklesu cen. Cena průměrné bytové jednotky (68 m2, 40% opotřebení, v průměrné lokalitě) v Karlových Varech je 1,2 mil. Kč, tedy po Praze a městech Středočeské aglomerace, Brně a Zlínu nejvíce v ČR. Karlovy Vary jsou hned po Praze na druhém místě v průměrné ceně za 1 m2 obytné plochy v rodinných domcích. Cenu bydlení jiţ několik let stále táhne nahoru poptávka ze strany cizinců. To současně (alespoň z části) vysvětluje disproporci mezi „oficiálním“ úbytkem obyvatel a současným nárůstem počtu bytů ve městě z titulu nové výstavby. Atraktivita jednotlivých částí města pro bydlení se liší. Komerčně nejatraktivnější je lázeňská část a centrum města, coţ je dáno poptávkou zahraničních (převáţně ruských) investorů. Pro bydlení je atraktivnější pravý břeh Ohře - Drahovice, Tuhnice a obchodně správní centrum. Atraktivní lokality jsou téţ ve vzdálenějších částech města - v Bohaticích, Rybářích, Staré Roli, Doubí, Tašovicích, na Hůrkách, kde se nachází vilová zástavba a soubory nových i starších rodinných domů. Průměrnými lokalitami města pro bydlení lze nazvat městské části, obchodně správní centrum, bytové domy v lázeňském území, Tuhnice, Drahovice a části ve Staré Role. Zde jsou rodinné domky a vily ve špatném prostředí. Naopak silně neatraktivními lokalitami pro bydlení jsou části Dvorů, Rybář, Bohatic a Staré Role v místech s výskytem průmyslové výroby. Zvláštní pozici mají oddělené venkovské části Čankov, Rosnice, Olšová Vrata, 155

Cihelny, Počerny, kde je ale bydlení podmíněno horší dopravní obsluţností (nutnost automobilu).158 Nejvíce poptávanými byty v Karlových Varech jsou malometráţní (garsoniéry, 1+1 a 2+1). Letošní rok by měl dle prognóz jiný. Ke konci loňského roku začalo postupné oţivování trhu a nyní jiţ lze pozorovat mírný opětovný růst realitního trhu. Specifickou část tvoří centrum Karlových Varů – tedy hlavně jeho lázeňská část. Zde bude zřejmě poptávka stále vysoká, hlavně po residenčních a komerčních nemovitostech, jako jsou penziony nebo hotely. Poptávka vychází především ze stran cizinců. Na tento trend trh okamţitě reagoval i vyšší poptávkou po jistých typech nemovitostí. Jako první tu byla poptávka od developerských společností nebo realitních spekulantů. Jednalo se hlavně o byty nebo pozemky, které byly určeny k výstavbě rodinných domů. V současné době je od konečných uţivatelů velký zájem o pozemky a objekty určenými pro bydlení. V minulých letech se v Karlových Varech nestavěly ţádné nové bytové domy, s výjimkou Staré Role, Drahovic a Doubí, a tak si zde realitní trh musel vystačit pouze se stávající bytovou nabídkou. Rodinné domy se staví především v okrajových částech, nebo v blízkém okolí Karlových Varů.159 Tabulka č. 17 – Bytový fond města – počty domů a bytů Domy Okres, obec, část obce

Byty

4 506

z toho trvale obydlené 4 296

Bohatice

324

Cihelny

18

Karlovy Vary

Čankov

celkem

23 673

z toho trvale obydlené 22 156

312

1 155

1 082

12

19

13

celkem

34

32

43

38

Doubí

328

299

830

759

Drahovice

481

466

3 721

3 488

Dvory

267

257

934

885

Hůrky

58

50

85

74

Karlovy Vary

1 181

1 137

7 416

6 847

Olšová Vrata

112

104

134

122

73

65

99

87

Počerny Rosnice

40

36

50

45

Rybáře

634

601

5 120

4 888

Sedlec

86

80

184

170

Stará Role

677

666

3 581

3 377

Tašvice

193

179

302

281

Zdroj: Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/index.asp?menu=232/Integrovaný plán rozvoje města Karlovy Vary V IOP. 158

Strategický plán udržitelného rozvoje města Karlovy Vary. [online]. 2007. [cit. 2014-03-26]. Dostupné z: www.mmkv.cz/viewfile.asp?file=15559. 159 Analýza realitního trhu v Karlových Varech na rok 2010. [online]. [cit. 2014-03-26]. Dostupné z: http://www.abrareal.cz/realitni-noviny/analyza-realitniho-trhu/text/3482/.

156

10.3 Regionální segmentace Město Karlovy Vary lze z hlediska realitního trhu rozdělit na dvě části a to na střed města, do kterého lze zahrnou centrum a lázeňskou zónu a na druhou část, kterou tvoří oblasti mimo centrum a okrajové části města.

10.4 Město Karlovy Vary 10.4.1 Pozemky Proluky Proluky v centru města a lázeňské zóně Karlových Varů se téměř nevyskytují. V nabídkách realitních kanceláří je zcela nemoţné najít volnou proluku k prodeji pro případné zastavění v těchto lokalitách. Všechny volné proluky byly postupem času vykoupeny převáţně ruskými investory a ve většině případů na nich byly vystavěny luxusní bytové domy nebo hotelové komplexy. Díky zahraničním investorům, převáţně rusky hovořícím, se vnesl do této části města - centrum a hlavně do lázeňské zóny negativní trend, a to navýšení ceny zdejších pozemků a nemovitostí o 30% a více procent. Proto, kdyţ by se náhodou v této lokalitě uvolnil nějaký pozemek, a to jen díky nařízené demolici nějaké zchátralé budovy, bude tato proluka prodána za velmi vysokou cenu. Nová výstavba a demolice se v této lokalitě jen stěţí povolují, jelikoţ jde o památkově chráněné území. To samé platí i pro stavební pozemky, které v centru a lázeňské zóně také téměř neexistují a neobchoduje se s nimi. Stavební pozemky S volnými stavebními pozemky v centru a v lázeňské zóně je to obdobné jako s prolukami, a to, ţe v těchto místech se s nimi dá setkat jen velmi zřídka. Nabídka se stavebními pozemky je soustředěna mimo centrum, do okrajových částí města. Nejvíce nabídek se stavebními pozemky se nachází např. v místních částech Tašovice, Doubí, Stará Role. Cena těchto pozemků se pohybuje v rozmezí 1 500 – 2 500 Kč/m2, jde o zasíťované pozemky. U nezasíťovaného pozemku se cena pohybuje v rozmezí 550 – 1200 Kč/m2. Pro komerční vyuţití je nabídka pozemků v Karlových Varech a jejich okolí omezena. Cena těchto pozemků, převáţně nezasíťovaných, se pohybuje v rozmezí 650 – 2 000 Kč/m2. V některých lokalitách, jde převáţně o okrajové části města s horšími podmínkami (např. dopravní dostupnost), je moţné najít pozemek i za niţší cenu. V důsledku velmi příhodných 157

podmínek pro získání hypoték a jejich nízkých úrokových sazbách se dá předpokládat, ţe poptávka i po stavebních pozemcích poroste.

10.4.2 Budovy Byty Trh s byty v celé oblasti Karlových Varů je poměrně velký. Poptávka po bytech v poslední době po relativním vzpamatování z ekonomické krize pomalu stoupá, je to zapříčiněno nízkými úrokovými sazbami a niţšími cenami bytů. Nízké ceny jsou zapříčiněny vyšší nezaměstnaností, odchodem lidí z regionu za prací do jiných měst a odchodem mladých lidí, kteří odchází na vysoké školy do větších měst, jako je Praha, Plzeň, Brno a kde poté zůstávají. V Karlových Varech se obchoduje převáţně s byty v panelových zástavbách a s byty ve starších cihlových domech. Panelové domy jsou převáţně v místních částech Stará Role, Rybáře, Drahovice, tyto lokality jsou velmi dobře obslouţeny obchody, školami, místy pro volnočasové aktivity. Cihlové bytové domy jsou převáţně v centru a jeho okolí, zde je největší problém s parkovacími místy a s volnočasovými aktivitami. Byty, které jsou umístěné v lázeňské zóně, jsou pro „místního obyvatele“ města dost nelukrativní, a to z důvodu, ţe z této oblasti díky turistickému ruchu zmizela veškerá občanská vybavenost (např. obchody s potravinami), kterou nahradily obchody se sklem, šperky a oblečením pro bohatou zahraniční klientelu lázní. Největší poptávka a zájem v Karlových Varech je převáţně o byty kategorie 1+1 a 2+1,proto si ceny těchto bytů stále drţí svojí hodnotu. U bytu 3+1 a 4+1 v poslední době ceny mírně klesají. Tento jev je zapříčiněn nesmyslným nárůstem cen nemovitostí v letech 2007 –2008, to způsobilo strmý pád cen nemovitostí. Pád cen byl zapříčiněn zprostředkovateli prodejů nemovitostí a i zprostředkovateli úvěrů. Ceny se dnes dostávají tak nízko, ţe nelze odhadnout, jestli půjdou ještě níţ. Nejdůleţitějším faktorem pro koupi bytu je poloha a orientace bytu, jaký je z něho výhled, dopravní obsluţnost a moţnost parkování. Byty v panelových domech se v průměru prodávají za 14 000 – 17 000 Kč/m2 a byty před rekonstrukcí v lázeňské zóně za 20 000 – 25 000 Kč/m2. V dnešní době klesají i ceny stavebních prací, ceny pozemků a zůstaly, nebo stouply ceny za inţenýrské sítě a přípojky. Proto kalkulace za byt v novostavbě zahrnují podíl na pozemku, inţenýrských sítích, projektu, náklad na poplatky za připojení energií atd. Vstupní náklady za stavbu nových bytů se mohou lišit, a to podle toho, zda se

158

staví za hotové peníze či na úvěr. Proto cena nového bytu za hotové peníze vyjde okolo 30 000 Kč/m2 a u stavby na úvěr za 34 aţ 36 000 Kč/m2.160 Nová bytová výstavba v Karlových Varech byla realizována v lázeňské čtvrti a to několika residenčními bytovými domy. Ceny těchto bytů se pohybují okolo 5 000 000 – 12 000 000 Kč. Další výstavba residenčního bytového domu byla realizována v centru města, cena bytů se zde pohybuje v rozmezí 3 500 000 – 6 000 000Kč. Tabulka č. 17 – Rozmezí cen bytů BYTY V PANELOVÉ ZÁSTAVBĚ – mimo centrum

Byt 1 + 1 / garsonka

450 000 - 1 000 000 Kč

Byt 2 + 1 / 2+kk

550 000 - 2 000 000 Kč

Byt 3 + 1 / 3+kk

1 000 000 - 2 100 000 Kč

Byt 4 + 1 / 4+kk

1 250 000 - 2 200 000 Kč

Byt 5 + 1 / větší

4 500 000 - 5 500 000 Kč

BYTY V CIHLOVÉ ZÁSTAVBĚ – mimo centrum

Byt 1 + 1 / garsonka

380 000 - 2 500 000 Kč

Byt 2 + 1 / 2+kk

400 000 - 3 500 000 Kč

Byt 3 + 1 / 3+kk

700 000 - 5 100 000 Kč

Byt 4 + 1 / 4+kk

750 000 - 4 500 000 Kč

Byt 5 + 1 / větší

4 500 000 - 5 500 000 Kč

BYTY V LÁZEŇSKÉ ZÓNĚ A V CENTRU

Byt 1 + 1 / garsonka

950 000 – 4 600 000 Kč

Byt 2 + 1 / 2+kk

1 150 000 - 8 000 000 Kč

Byt 3 + 1 / 3+kk

2 200 000 - 13 500 000 Kč

Byt 4 + 1 / 4+kk

3 200 000 - 20 000 000 Kč

Byt 5 + 1 / větší

4 200 000 - 22 000 000 Kč Zdroj:autor práce

160

Jak se bydlí v Karlových Varech? [online]. [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: http://www.loyd.cz/cz/aktuality/jak-se-bydli-vkarlovych-varech-110.

159

Rodinné domy V Karlových Varech a jejich blízkém okolí je poměrně rozsáhlý a stabilní trh s rodinnými domy. Ceny starší rodinných domů se pohybují v rozmezí od 900 000 – 3 500 000 Kč. U novostaveb se ceny rodinných domů pohybují v rozmezí od 2 800 000 – 11 500 000Kč. Novostavby rodinných domů se nacházejí převáţně ve Staré Roli, Doubí, Tašovicích a v okrajových částech Karlových Varů, jako jsou Olšová Vrata, Hůrky a Jenišov. V těchto okrajových částech jsou ceny rodinných domů vyšší, v průměru se zde prodávají za 5 000 000Kč. V lokalitě Tašovice v posledních letech (roce 2010) byly vybudovány nové řadové rodinné domy, ale v důsledku vysokých cen o tyto domy není velký zájem. V průměrné ceně za pozemek o výměře 160-500m2 a se zastavěnou plochou domu 150m2 jsou tyto domy nabízeny od 3 000 000 – 6 100 000Kč. Objekty pro individuální rekreaci Nabídka s objekty pro individuální rekreaci je velmi malá a s objekty typu chaty, chalupa se zahradou se v Karlových Varech moc neobchoduje. Dá se říct, ţe v kaţdé místní části Karlových Varů se najdou místa s chatou se zahradou, kromě centra a lázeňské zóny. Oblasti, ve kterých se nejvíce vyskytují tyto typy nemovitostí, jsou Tašovice, Dvory, Doubí a Drahovice. Jsou to převáţně oblasti okolo řeky Ohře. S tímto typem nemovitosti se obchoduje v rozmezí od 150 000 – 800 000 Kč. Největší nabídka s rekreačními chatami je mimo Karlovy Vary, v rekreační oblasti Velkého rybníka (Hroznětín), Děpoltovice, v těchto oblastech jsou ceny nemovitostí v průměru o 30% vyšší. Bytové domy Obchod s bytovými domy je v Karlových Varech poměrně malý. V nabídce je jen několik starších činţovních domů, v průměru jde o objekty se třemi aţ čtyřmi nadzemními podlaţími, se 6 aţ 8 bytovými jednotkami různých velikostí a kategorie. Cena je odvozená hlavně od technického stavu nemovitosti s nutností rekonstrukce a od lokality, proto se cena pohybuje v rozmezí od 1 600 000 – 30 000 000 Kč. V Karlových Varech se postavilo v letech 2008-2010 několik nových bytových domů, převáţně se jedná o luxusní bytové domy umístěné v centru města a v lázeňské zóně, jako např. 1. Karlovarské terasy, Rezidence Královská Vyhlídka, Rezidence Vyhlídka, Dům u Máří Magdalény, Residence Bohemia, Residence Triplex. Tyto domy se jako celek neprodávají, v nabídce jsou jen jednotlivé byty. Cena bytů v těchto domech se pohybuje od 65 160

000 Kč/m2 do 85 000 Kč/m2. K další výstavbě bytových domů došlo i v okrajových částech Karlových Varů, např. v místní části Doubí Residence Svatošská. Cena těchto bytů se pohybuje od 30 000Kč/m2 do 42 000 Kč/m2.161 Komerční prostory Převáţně se v Karlových Varech jedná o objekty hotelů a penzionů. Nabídka s těmito objekty je omezená a převáţně zaměřená na centrum města a hlavně lázeňskou zónu. Omezená je z důvodu, ţe v centru města a v lázeňské zóně se nevyskytují stavební pozemky pro novou výstavbu, proto v nabídce jsou jen stávající objekty. Ceny těchto objektů jsou mnohonásobně nadhodnocené a to v důsledku zahraničních investorů, převáţně z Ruské Federace. Ceny nemovitostí se pohybují u objektů od 20 000 000 – 150 000 000 Kč. Dalšími nabízenými komerčními prostory v Karlových Varech jsou restaurační provozovny. Ceny restauračních prostor se pohybují mimo centrum v intervalu od 10 000 – 20 500 Kč/m2 a v centru a lázeňské zóně začínají na 21 000 aţ do 42 000Kč/m2. Administrativní budovy V Karlových Varech a jejich blízkém okolí víceméně neexistuje trh s administrativními budovami. Nové administrativní budovy se ve městě nestaví, nebo jen ve velmi malé míře, spíše se k těmto účelům vyuţívají stávající budovy, které se přestavují převáţně v centru města. Jedná se spíše o dílčí trh s prodejem a pronájmy kancelářských prostor. Ceny jsou závislé na lokalitě, kde se kancelářské prostory nacházejí. V centru města je převáţně vyšší cena cca o 30% a více, neţ za kancelářské prostory mimo centrum. Kancelářské prostory se prodávají za 12 000 - 55 000 Kč/m2. Průmyslové objekty Nabídka s průmyslovými objekty v Karlových Varech je opět velmi malá a omezená. Nové průmyslové areály se zde nestaví a v nabídce jsou pouze staré skladové a výrobní haly, ve kterých byla zrušena výroba. Tyto objekty jsou ve většině případů v horším stavu a vyţadují investice do renovace. Proto pro investory je jednoduší a méně finančně náročné provést demolici těchto budov a následně vybudovat nový skladový nebo výrobní prostor. Staré výrobní a skladové prostory se ve většině případů vyskytují poblíţ ţeleznice, a to ve 161

Jak se bydlí v Karlových Varech? [online]. [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: http://www.loyd.cz/cz/aktuality/jak-se-bydli-vkarlovych-varech-110.

161

Staré Roli, Dvorech, Otovicích, Bohaticích a v Dalovicích. Jde převáţně o budovy a sklady bývalých porcelánek. Cena průmyslových a výrobníchareálů se pohybuje v cenách do 35 000 000 Kč. Dalším segmentem tohoto trhu jsou menší komerční prostory a jde převáţně o prodejny. Ceny se liší podle velikosti prostor a objektu, ceny se proto pohybují v rozmezí 1 200 000 – 30 000 000 Kč. Garáţe V Karlových Varech se v malém měřítku vyskytuje i trh s garáţemi. V minulých letech došlo k poklesu zájmu o garáţe a i město ukončilo v roce 2005 nájemní smlouvy s vlastníky garáţí, které byly postaveny na pozemcích města. Garáţe musely být i v tomto roce odstraněny. Proto se i ve velkém sníţil počet garáţí a nová výstavba na jiných místech neproběhla. Na trhu je několik nabídek, ceny garáţí se pohybují od 70 000 do 160 000Kč a cena za pronájmy garáţí se pohybuje od 1 100 – 1 500 Kč/měsíc.

10.4.3 Nájmy Byty V Karlových Varech je dobře rozvinut i trh s pronájmy bytů. Nájemní bydlení je v posledních době oblíbenější a lidé mu dávají přednost před koupí bytů. Proto podle realitního zpravodaje na serveru realitymorava.cz bylo zjištěno, ţe došlo v roce 2013 k nárůstům trţního nájemného v Karlových Varech o 3%.162 V Karlových Varech je největší zájem o menší byty (garsonka, 1+1 a 2+1). Ceny nájmů se liší podle lokality, vybavení a stavu bytu. Dalším aspektem, který mění výše nájemného je, zda jde o byt ve zděném nebo panelovém domě. Ceny se tak mohou lišit o cca 15 - 20%, a to z důvodu, ţe starší zděné domy se nachází poblíţ centra, nebo v centru a panelové domy se nachází v okrajových částech města. Největší výskyt pronájmů v panelových domech je v místní části města Stará Role, Rybáře-Čankovská a Drahovice.

162

Reality v České republice: Ožívá trh s nemovitostmi? [online]. [cit. 2014-03-11]. http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/960-reality-v-ceske-republice-oziva-trh-s-nemovitostmi.

162

Dostupné

z:

Tabulka č. 19 – Nájmy byty NÁJMY BYTY V LÁZEŇSKÉ ZÓNĚ A V CENTRU Byt 1 + 1 / garsonka

5 000 – 9000 Kč/měsíc

Byt 2 + 1 / 2+kk

6 000 – 15 000 Kč/měsíc

Byt 3 + 1 / 3+kk

9 500 – 25 000 Kč/měsíc

Byt 4 + 1 / 4+kk

9 500 – 16 000Kč/měsíc

Byt 5 + 1 / větší

ţádná nabídka NÁJMY BYTY– mimo centrum

Byt 1 + 1 / garsonka

4 000 – 8 000 Kč/měsíc

Byt 2 + 1 / 2+kk

4 500 – 9 500 Kč/měsíc

Byt 3 + 1 / 3+kk

5 000 – 11 000 Kč/měsíc

Byt 4 + 1 / 4+kk

7 500 – 13 500 Kč/měsíc

Byt 5 + 1 / větší

malá nabídka / 12 000 Kč/měsíc Zdroj:autor práce

Nebytové prostory - prodejní prostory, kanceláře, výroba Trh a výše cen nájemného nebytových prostor je opět rozdělen na centrum a oblasti mimo středu města a okrajové části. Nejvyšší nájemné za obchodní a kancelářské prostory je na hlavní třídě, coţ je ulice T.G.Masaryka, k ní přilehlé ulice Dr. Davida Bechera, Jaltská a Zeyerova ulice v centru města. Ceny nebytových prostor v posledních letech klesaly, je to způsobeno krachujícími firmami a vyšší nezaměstnaností v kraji. Z toho vyplývá, ţe v současné době převaţuje nabídka nad poptávkou a ceny nájmů se budou dále sniţovat. Tabulka č. 20 – Nebytové prostory NEBYTOVÉ PROSTORY

Centrum a lázeňská zóna

Mimo centrum

Prodejní prostory

175–750 Kč/m2/měsíc

65–220 Kč/m2/měsíc

Kanceláře

150–400 Kč/m2/měsíc

80–170 Kč/m2/měsíc

Výroba

ţádná nabídka

50–150 Kč/m2/měsíc

Sklady

ţádná nabídka

50–200 Kč/m2/měsíc

Zdroj:autor práce

163

10.5 Celkový marketingový výhled Karlovy Vary a Karlovarsko, jako i ostatní regiony České republiky, trápí malý zájem o trh s nemovitostmi. Situaci na Karlovarsku zachraňují zahraniční investoři převáţně rusky hovořící, ale bohuţel pro realitní trh ti bohatší investoři začínají ubývat a v Karlových Varech se drţí spíše ti ekonomicky slabší investoři. Dříve byly Karlovy Vary pro bohaté ruské investory velmi lákavé, ale z důvodu nesmyslné destruktivní vízové politiky ČR se tito investoři snaţí své draze nakoupené nemovitosti neúspěšně prodat. Důvodem poklesu prodejů nemovitostí je i uměle vytvořená cenová bublina právě díky bohatým investorům z Ruska, která u určitých typů nemovitostí vyšvihla ceny do aţ nesmyslných výšek. Je nutné ale říci, ţe bez rusky hovořících investorů, by v Karlových Varech realitní trh v takovém rozsahu nefungoval. Tito investoři preferují hlavně nemovitosti v centru a v lázeňské zóně a u bytů vyţadují vysoké stropy a ke kaţdé loţnici samostatné WC a koupelnu. Budoucnost realitního trhu v Karlových Varech nevypadá moc optimisticky. V posledních letech došlo na Karlovarsku k dramatickému cenovému propadu cen všech nemovitostí a nejspíše se v nejbliţší době tento propad nezastaví. Důvodů je mnoho, jedním z hlavních důvodů je poměrně vysoká nezaměstnanost na Karlovarsku a malá pracovní příleţitost pro mladé lidi, kteří odcházejí za prací do jiných regionů (Praha, Plzeň) a z tohoto důvodu je také i problém získat hypotéku. Odliv mladých lidí je zapříčiněn i malým počtem státních vysokých škol na Karlovarsku. Proto je v Karlových Varech velký počet volných nemovitostí, o které nemá nikdo zájem a to se odráţí ve stálém poklesu cen. Tento jev je vidět na počtu volných nájemních bytů, kde se ceny pohybují na stejné úrovni nebo níţe, neţ např. v Ostrově, Chodově nebo Sokolově. Ze statistik cen bytů vyplývá, ţe v karlovarském okrese si cenu nemovitostí oproti průměru celé ČR zachovávají hlavně byty menších kategorií (1+1, 2+1) a u bytů větších rozměrů (3+1,4+1) mají ceny naopak klesající tendenci. V letošním roce je proto předpoklad stagnace cen a i mírný pokles. Aby marketingový výhled nebyl jen pesimistický, tak se v Karlových Varech začátkem letošního roku opět rozjela výstavba dalších rodinných domů v Tašovicích a myslím si, ţe výstavba rodinných domů v této klidné lokalitě bude i nadále pokračovat. V Karlových Varech se dále připravuje několik projektů, které by měly napomoci realitnímu trhu a rozvoji města. Jednou z odváţných připravovaných studií je revitalizace Dolního nádraţí, kterou připravuje společnost Lordship, nazvanou Central park Karlovy Vary.

164

Obrázek č. 8 – Studie Central parku

Zdroj: Central Park Karlovy Vary. [online]. [cit. 2014-03-12]. Dostupné z: http://www.karlovyvary.cz/cz/central-park-karlovy-vary-dolni-nadrazi.

Mělo by se jednat o rozšíření a rozvoj centra města (rozvoj cestovní ruchu, kongresové turistiky, lázeňství, sluţeb a kvality ţivota). Projekt se snaţí i o sníţení nezaměstnanosti v regionu vytvořením cca 4 500 pracovních míst po dobu výstavby, cca 2 400 trvalých pracovních míst provozem centra, vybudování občanské vybavenosti pro obyvatele kraje, zhodnocení okolí. Dále o rekreační zelenou zónu podél řeky Ohře s volno-časovými aktivitami a ţelezniční stanicí s přestupním uzlem integrované dopravy. Je ale otázka, zda takto odváţný projekt má šanci na úspěch.

165

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Bibliografie 1. BÍLÝ, A. Kapitoly z obnovy budov. Učební texty Vyšší odborné školy stavební a Střední průmyslové školy stavební v Náchodě. 1. vyd. Náchod, 1999, 177 s. 2. BLAHA, M. a L. BUKOVSKÝ. Prevence a odstraňování vlhkosti. 2. vyd. Brno: ERA, 2006, 112 s. ISBN 80-736-6051-2. 3. BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 741 s. ISBN 978-807-2016-792. 4. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí: oceňování a právní vztahy. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 5. GIRSA, V. Předprojektová příprava a projektová dokumentace v procesu péče o stavební památky. Praha: Národní památkový ústav, ústřední pracoviště, 2004, 108 s. ISBN 80-862-3436-3. 6. KOS, J. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999, 512 s. ISBN 80-7204132-0. 7. MACEK, P. Standardní nedestruktivní stavebně-historický průzkum. 2. dopl. vyd. Praha: Jalna, 2001, 48 s. ISBN 80-862-3422-3. 8. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 9. ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 10. SOLAŘ, J. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 192 s. ISBN 978-80-247-2672-4. 11. Stavební zákon: úplné znění podle stavu k 1.1.2013. 1. vyd. Praha: informační centrum ČKAIT, 2012, 177 s. Základní kniţnice odborných činností ve výstavbě. ISBN 97880-87438-32-9. 12. VLČEK, M. Opravy rodinného domu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 112 s. ISBN 97880-247-1950-4. 13. VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, 222 s. ISBN 80-736-6073-3.

166

Elektronické zdroje 14. Analýza realitního trhu v Karlových Varech na rok 2010. [online]. [cit. 2014-03-26]. Dostupné z: http://www.abrareal.cz/realitni-noviny/analyza-realitniho-trhu/text/3482/. 15. Central Park Karlovy Vary. [online]. [cit. 2014-03-12]. Dostupné z: http://www.karlovy-vary.cz/cz/central-park-karlovy-vary-dolni-nadrazi. 16. Funkce a rozdělení komínů. [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-kominu. 17. Funkce a rozdělení předsazených konstrukcí. [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdelenipredsazenych-konstrukci. 18. Funkce a rozdělení stropních konstrukcí [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné

z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/funkce-a-rozdeleni-stropnich-

konstrukci. 19. Historie a současnost Karlových Varů. [online]. [cit. 2014-05-20]. Dostupné z: http://www.karlovy-vary.cz/cz/historie-a-soucasnost. 20. http://www.sreality.cz/. 21. Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/index.asp?menu=232/Integrovaný plán rozvoje města Karlovy Vary V IOP. 22. Jak se bydlí v Karlových Varech? [online]. [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: http://www.loyd.cz/cz/aktuality/jak-se-bydli-v-karlovych-varech-110. 23. Karlovy

Vary

[online].

[cit.

2014-05-26].

Dostupné

z:

http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary. 24. Karlovy Vary: Stavby v záplavovém území? Žádný problém! [online]. 8. 8. 2010. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://kocum.blog.idnes.cz/c/150155/Karlovy-Vary-Stavbyv-zaplavovem-uzemi-Zadny-problem.html. 25. KUBEČKA,

K.

Vady

staveb.

[online].

[cit.

2014-06-23].

Dostupné

z:

http://www.ckait.cz/sites/default/files/P%C5%99%C3%ADl.%C4%8D.8%20%20Vady%20staveb.pdf. 26. Letecké snímky. [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.karlovyvary.cz/cz/fotogalerie/letecke-snimky-14. 27. Názvosloví schodišť [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/nazvoslovi-schodist. 167

28. Reality v České republice: Ožívá trh s nemovitostmi? [online]. [cit. 2014-03-11]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/960-reality-v-ceskerepublice-oziva-trh-s-nemovitostmi. 29. Rozdělení střešních konstrukcí [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/rozdeleni-stresnich-konstrukci. 30. Rozdělení svislých nosných konstrukcí [online]. 28. 9. 2012 [cit. 2014-05-24]. Dostupné

z:

http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/rozdeleni-svislych-nosnych-

konstrukci. 31. Strategický plán udržitelného rozvoje města Karlovy Vary. [online]. 2007. [cit. 201403-26]. Dostupné z: www.mmkv.cz/viewfile.asp?file=15559. 32. Urbanistická studie Karlovy Vary. Rekreační území řeky Ohře. [online]. [cit. 2014-0326].

Dostupné

z:

http://www.mmkv.cz/data/USR_096_USR_001_LUKAS/US_rekr.uz._Ohre.pdf. 33. Územní plán města Karlovy Vary – koncept. [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: http://www.mmkv.cz/data/USR_242_DEFAULT/Koncept_Zprava_UP_Karlovy_Vary ___koncept.pdf. 34. VLČEK M., BENEŠ P. Poruchy a rekonstrukce staveb – Modul 01. [online]. [cit. 2014-06-23].

Dostupné

z:

http://pockmat.hopto.org/file/VUT%20FAST/2.ro%C4%8Dn%C3%ADk%20VUT%2 0FAST/skripta/pozemn%C3%AD%20stavby/BH55-Poruchy_a_rekonstrukce--M01Poruchy_a_rekonstrukce_staveb.pdf. 35. Ventilační průduchy [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/ventilacni-pruduchy. 36. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů, Česká Republika. [online]. 2013. [cit. 2014-06-20]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2013/vyhlaskac-441-2013-sb-16290. 37. Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. [online]. 2006. [cit. 2014-04-10]. Dostupné

z:

http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-499-2006-sb-o-

dokumentaci-staveb. 38. Zakládání

staveb.

[online].

28.

9.

2012

[cit.

2014-05-24].

http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/zakladani-staveb.

168

Dostupné

z:

39. Základní funkce a požadavky na podlahy [online]. 3. 10. 2012 [cit. 2014-05-23]. Dostupné z: http://stavebnikomunita.cz/profiles/blogs/zakladni-funkce-a-pozadavkyna-podlahy. 40. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování

majetku).

[online].

1997.

[cit.

2014-05-20].

Dostupné

z:

http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/1997/zakon-c-151-1997-sbuz-3429.

169

Seznam obrázků Obrázek č. 1 – Barevné a černobílé vyhodnocení stavebního vývoje

22

Obrázek č. 2 – Zákres pořízení fotodokumentace

24

Obrázek č. 3 – Příčiny a důsledky poruch vyjádřeny %

34

Obrázek č. 4 – Přehled převislých konstrukcí

52

Obrázek č. 5 – Mapa katastrálních území města

145

Obrázek č. 6 – Letecký snímek lázeňská čtvrť města

151

Obrázek č. 7 – Mapa záplavových oblastí města Karlovy Vary

153

Obrázek č. 8 – Studie Central parku

165

170

Seznam tabulek Tabulka č. 1 – Určení stupně vlhkosti

18

Tabulka č. 2 – Předpokládaná ţivotnost dle vyhlášky č. 441/2013 Sb.

26

Tabulka č. 3 – Tabulka I – pozemek (rodinný dům)

89

Tabulka č. 4 – Tabulka II – majetek jako celek (rodinný dům)

92

Tabulka č. 5 – Nákladová metoda (rodinný dům)

96

Tabulka č. 6 – Opotřebení stavby, hlavní stavba (rodinný dům)

97

Tabulka č. 7 – Opotřebení stavby, vedlejší stavba (rodinný dům)

98

Tabulka č. 8 – Celkové zhodnocení nemovitostí (rodinný dům)

99

Tabulka č. 9 – Tabulka I – pozemek (hotel)

121

Tabulka č. 10 – Výpis oceňovaných parcel (hotel)

123

Tabulka č. 11 – Tabulka II – majetek jako celek (hotel)

124

Tabulka č. 12 – Příjmová metoda – přímá kapitalizace (hotel)

127

Tabulka č. 13 – Nákladová metoda (hotel)

129

Tabulka č. 14 – Opotřebení stavby, hlavní stavba (hotel)

130

Tabulka č. 15 – Celkové zhodnocení nemovitosti (hotel)

131

Tabulka č. 16 – Počty obyvatel a hustota osídlení v Karlových Varech dle místních částí (2007)

144

Tabulka č. 17 – Bytový fond města – počty domů a bytů

156

Tabulka č. 18 – Rozmezí cen bytů

159

Tabulka č. 19 – Nájmy byty

163

Tabulka č. 20 – Nebytové prostory

163

171

Seznam příloh Příloha č.1 - Snímek z katastrální mapy (rodinný dům) 1:1000

102

Příloha č.2 – Výpis z katastru I. (rodinný dům)

103

Příloha č.3 – Výpis z katastru II. (rodinný dům)

104

Příloha č.4- Půdorys 1.NP – stávající stav (rodinný dům)

105

Příloha č.5 - Půdorys 1.PP – stávající stav (rodinný dům)

106

Příloha č.6 - Půdorys 2.NP podkroví – stávající stav (rodinný dům)

106

Příloha č.7 - Pohled severní – návrh z roku 1976 (rodinný dům)

107

Příloha č.8 – Řez A- A – návrh z roku 1976 (rodinný dům)

107

Příloha č.9 – Fotodokumentace (rodinný dům)

108

Příloha č.10 – Snímek z katastru nemovitostí 1:1000 (hotel)

134

Příloha č.11 – Výpis z katastru nemovitostí I. (hotel)

135

Příloha č.12 – Výpis z katastru nemovitostí II. (hotel)

136

Příloha č.13 – Půdorys 1.NP - nový stav (hotel)

137

Příloha č.14 – Půdorys 2.NP - nový stav (hotel)

137

Příloha č.15 – Půdorys 3.NP - nový stav (hotel)

138

Příloha č.16 – Půdorys 4.NP - nový stav (hotel)

138

Příloha č.17 – Půdorys 5.NP - nový stav (hotel)

139

Příloha č.18 – Řez B-B´ - nový stav (hotel)

139

Příloha č.19 – Pohled jiţní - nový stav (hotel)

140

Příloha č.20 – Pohled východní - nový stav (hotel)

140

Příloha č.21 – Fotodokumentace (hotel)

141

172