Ekologické stavby z hlediska vlivu na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ekologické stavby z hlediska vlivu na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Martin Douša Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Květen 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem tuto bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svím podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronickách vysokoškolských prací.

V Libochovicích, dne 22. 5. 2011

Martin Douša

Poděkování: Rád bych poděkoval panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za rady při zpracování tématu Ekologické stavby z hlediska vlivu na trţní hodnotu.

Anotace: V první části je mou snahou v této práci, vhled do problematiky ekologické architektury z ekonomické stránky, ale také doplněnou o širší kontext celkového pohledu na problém a filozofii současného trendu zeleného bydlení. V druhé části bakalářské práce jsem zpracoval ocenění dvou nemovitostí - bytové jednotky a bytového domu. V poslední části jsem provedl analýzu trhu s nemovitostmi pro lokalitu Ústí nad Labem.

Annotation: The first part is my aim in this work, insight into the ecological architecture of economics, but also complemented by the broader context of an overall view of the problem and the philosophy of the current trend of green living. In the second part of the thesis, I worked two awards real estate - residential units and residential building. In the last section, I analyze the real estate market for the site of Usti nad Labem.

Obsah Úvod ……………………………………………………… 6 Teoretická část ……………………………………………7 1 Ekologické stavby a vliv na jejich trţní ocenění ……....7 2 Definice, rozdělení podle energetické náročnosti ……….7 3 Historie …………………………………………………..8 4 Současný vývoj v Evropě ………………………………..11 5. Průkaz energetické náročnosti budov……………………14 6. Význam sniţování energetické náročnosti…………...….15 7. Potenciál úspor v obsluze budov bytové……………...…16 8. Základní prvky nízkoenergetických budov ……………..17 9. Financování …………………………………………..…23 10. Dotace …………………………………………….…....25 Závěr…………………………….………………………… 34 Praktická část ……………….……..……….……………..35 Trţní ocenění nemovitosti …………………………..……..36 Analýza trhu………………………………...……………. 71 Seznam pouţití literatury …………………………………. 80

„U každé stavby se musí uvážit... tři věci, bez nichž si žádná budova nezaslouží chvály. Je to užitek neboli pohodlí, trvanlivost a krása. Neboť by nemohlo být nazváno dílo dokonalým, které by bylo užitečné, ale na krátkou dobu, nebo které by na dlouhou dobu bylo nepohodlné, nebo které by mělo obě tyto vlastnosti, ale bylo bez půvabu.“1

Úvod V dnešním moderním světě se zdravému, ekologickému a úspornému bydlení dostává stále větší popularity. Ekologické domy nejenţe vyuţívají alternativní zdroje energie s cílem co největších úspor, ale zároveň poskytují vyváţené bydlení, které svou rozlohou a dispozicemi stačí k pohodlnému ţivotu nejen pro svého majitele, ale také jeho okolí. Ekologická architektura neznamená pouze vyuţití moderních technologií a alternativních zdrojů. Jedná se o harmonické sladění s okolím a stává se určitou ţivotní filozofií a součástí ţivotního stylu. Současné ekologické stavby jsou obklopené přírodou a jsou citlivě zasazeny do okolního prostředí. S tím souvisí i vyuţití volného času obyvatel těchto domů, které je nesrovnatelné s moţnostmi bydlení v panelové zástavbě velkých sídlišť. Mím Tématem této bakalářské práce jsou ekologické stavby z hlediska vlivu na trţní hodnotu. Vycházím z úvodní citace slavného Andrei Palladia a přidám hledisko ekonomické To, které v současném světě moderních demokracií a trţní ekonomiky má stále větší, ne-li největší váhu. V prvních částech práce rozeberu celkovou problematiku ekologických domů. Podívám se na definice a kritéria, na to co je a co uţ není ekologický dům. Dále se podíváme na výhody a nevýhody jednotlivých moţností řešení konstrukce ekologických domů, materiály, systémy vytápění atp. Při tom všem se samozřejmě budu snaţit sledovat

zejména ekonomické

hledisko cen a dlouhodobých úspor, ale také ekologické hledisko – dopad na přírodu jednotlivých řešení.

1 Palladio A., čtyři knihy o architektuře, Praha : Státní nakladatelství krásné literatury, hudby a umění, 1958, 467 s.

6

Cíl práce Mou snahou v této práci je vhled do problematiky ekologické architektury z ekonomické stránky, a také doplněnou o širší kontext celkového pohledu na problém a filozofii současného trendu takzvaného zeleného bydlení.

7

Teoretická část Ekologické stavby a vliv na jejich tržní ocenění

1. Definice, rozdělení podle energetické náročnosti "Pasivní domy jsou budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m2a). Takto nízkou energetickou potřebu budovy lze krýt bez použití obvyklé otopné soustavy, pouze se systémem nuceného větrání obsahujícím účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Navíc musí být dosaženo návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené (a v projektové dokumentaci uvedené) době. Současně nemá u těchto budov celkové množství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění, ohřev TUV a el. energie pro spotřebiče) překračovat hodnotu 120 kWh/(m2a).... "2 Norma dále dělí budovy s nízkou energetickou náročností obecně na domy nízkoenergetické a pasivní. Hraniční hodnotou pro nízkoenergetický dům je v České republice 50 kWh/(m2a), například v Německu je za nízkoenergetický povaţován jiţ dům na úrovni 70 kWh/(m2a), avšak je zde také poţadavek, aby tohoto standardu dosáhla kaţdá novostavba.

V zahraniční literatuře je také moţné najít termín nulový dům (dům s nulovou potřebou energie). Těchto parametrů však většinou není dosaţeno pomocí výrazného zlepšení tepelné izolace, ale např. navýšením plochy fotovoltaických panelů. Za nulové domy jsou povaţovány jiţ s potřebu tepla menší neţ 5 kWh/(m2a). Dalším navýšením vnějších tepelných zisků je moţné dosáhnout i takového stavu, kdy je moţné kompletně pokrýt potřebu domu a ještě dodávat elektrickou energii nebo teplo do rozvodné sítě. Zde je pouţíván termín dům s přebytkem tepla, v zahraničí Energie-plus.

2 Norma ČSN 73 0540

8

Přehledněji následující tabulka:3 domy běžné ve

současná

nízkoenergetický

70.-80. letech

novostavba

dům

pasivní dům

nulový dům, dům s přebytkem tepla

charakteristika zastaralá otopná soustava, zdroj

klasické vytápění

pouze

tepla je velkým

pomocí

otopná soustava o

teplovzdušné

zdrojem emisí;

plynového kotle o

niţním výkonu,

vytápění s

větrá se pouhým vysokém výkonu, vyuţití obnovitelných rekuperací tepla, otevřením oken, větrání otevřením nezateplené,

zdrojů, dobře

vynikající

okna, konstrukce zateplené konstrukce, parametry tepelné

špatně izolující

na úrovni

konstrukce,

poţadavků normy

řízené větrání

izolace, velmi

parametry min. na úrovni pasivního domu, velká plocha fotavoltaických panelů

těsné konstrukce

přetápí se potřeba tepla na vytápění [kWh/(m2a)] většinou nad 200

80 - 140

méně neţ 50

méně neţ 15

méně neţ 5

2. Historie Koncepce pasivního domu byla nastíněna jiţ v roce 1988 během vědeckého pobytu Dr. Wolfganga Feista na univerzitě v Lund/Švédsko při brainstormingu s prof. Bo Adamsonem: je třeba vyuţít potenciálu vyplývajícího z moţností úspor u investičních nákladů díky vylepšené technice energetických úspor. Jednoduše, tepelná ochrana domu musí být tak dobrá, aby bylo moţné opustit konvenční systém vytápění a tím sníţit investiční náklady na výstavbu a částečně eliminovat vícenáklady vzniklé stavbou kvalitnějšího domu. V jednom výzkumném projektu financovaném spolkovou zemí Hesensko a nazvaném „Pasivní domy" byly definovány vědeckotechnické základy, díky kterým byl jiţ v říjnu 1990 poloţen základní kámen prvního pasivního domu, řadového domu se čtyřmi jednotkami v darmstadtské městské části Kranichstein, a to z iniciativy tehdejšího hesenského ministra hospodářství Alfreda Schmidta.

3 Zdroj: http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/co-je-pasivni-dum.html?chapter=definice-rozdeleni-podleenergeticke-narocnosti

9

Tento první pasivní dům je obýván již od roku 1991. Jiţ od začátku byl celý projekt doprovázen vysoce přesným vědeckým měřením. Výsledky byly revoluční: prokázaly, ţe i ve studené a vlhké střední Evropě je moţné stavět obytné budovy tak, aby nebylo třeba pouţívat běţné topení a budovy si přesto zachovají vynikající tepelné vlastnosti. Průměrné hodnoty spotřeby topného tepla naměřené během 15 let jsou stabilně na úrovni kolem 10 kWh / (m²a), a jsou tedy na úrovni méně než jedné desetiny spotřeby tepla běžných novostaveb. Projekt pasivního domu byl původně zamýšlen pouze pro účely vědeckého vyuţití potenciálu v rámci efektivního vyuţívání energií. Tento úkol projekt vynikajícím způsobem splnil, přičemţ bylo např. provedeno rozsáhlé srovnávání měření ve vztahu k tepelnému chování budovy včetně numerických simulací. Výsledky těchto výzkumů potvrdily, ţe kvalitní tepelná izolace v praxi skutečně zaručuje dosaţení vypočítaných energetických úspor. Levný pasivní dům Během návštěvy amerického průkopníka v oblasti energií Amory Lovinse v roce 1995 v pasivním domě v Darmstadtu Kranichstein dal tento odborník podnět k tomu, aby se přezkoumala vhodnost úspěšných postupů uplatňovaných v rámci tohoto demonstračního projektu v praxi, čímţ by se umoţnila širší aplikace. Amory Lovins vţdy tvrdil, ţe se zvyšováním energetické účinnosti bychom neměli zůstávat stát v půli cesty. Odpovídající opatření musí být tak dobrá, aby bylo moţno dosáhnout podstatných zjednodušení u tepelné techniky.

10

Celkové náklady na topení v rámci ţivotního cyklu budovy se prudce snižují, jestliţe se technika podstatně zjednoduší pod úroveň 15 kWh/(m²a). Tato hranice definuje pasivní dům. S tímto cílem zahájilo v Německu v roce 1996 svou činnost „Profesní sdruţení levných pasivních domů". Stěţejní ideou zde je to, ţe díky ventilaci stavby se zároveň zvládne rovněţ příprava tepla v prostoru. Čerstvý vzduch je třeba ventilačním zařízením přivádět do kaţdého obytného prostoru, přičemţ tento vzduch můţe transportovat rovněţ teplo. Bude-li budova z tepelného hlediska konstruována tak kvalitně, ţe toto přiváděné teplo bude samo o sobě postačovat pro to, aby bylo zaručeno odpovídající pohodlí, pak je další systém pro rozvod tepla zbytečný. To je základním principem pasivního domu: díky dobré tepelné izolaci plus kvalitní ventilaci prostor jsou další technické investice nadbytečné. Sektor topení / větrání / klimatizace se však tohoto vývoje obávat nemusí: celkový objem investic pro domovní techniku zůstane zhruba stejný. Stručně řečeno znamená „pasivní dům" pro oblast techniky pouze to, ţe konvenční technika vytápění bude při zhruba stejné tvorbě hodnot nahrazována inovativní klimatizační technikou. Jiţ v roce 1997 byly realizovány první sídlištní projekty, konkrétně sídliště pasivních domů ve Wiesbadenu a u Kolína, v rámci ekonomické sociální bytové výstavby. Rovněţ tyto projekty zaznamenaly velkou úspěšnost. Následoval rychlý rozvoj této technologie v Rakousku, Německu a Švýcarsku zejména koncem devadesátých let a v roce 2002 byl jiţ v uvedených zemích počet registrovaných pasivních domů celkem 4.000. Jen v Německu se počet PD kaţdý rok zdvojnásobí. Prognóza do roku 2010 činí 60 tisíc. V současné době například překračuje poptávka po

11

bydlení v pasivních domech jen v Rakousku 3x nabídku.4

4. Současný vývoj v Evropě Pasivní domy proţívají v poslední době v Evropě obrovský boom. I u nás se dostávají do popředí zájmu nejen investorů a nadšenců, ale konečně také i výrobců materiálů, architektů, projektantů a velkých stavebních firem. V době vzrůstající poptávky po kvalitním bydlení se odborné veřejnosti nabízí příleţitost naskočit do jiţ rozjetého vlaku, vyuţít zahraničních zkušeností a znalostí, vyvarovat se tak dřívějších omylů a slepých cest. V Rakousku a Německu jiţ mají pasivní domy výrazný podíl na počtu novostaveb. Kaţdým rokem se počet pasivních domů zdvojnásobuje. Významný podíl mají také rekonstrukce staveb s pouţitím prvků pasivních domů. V obou zemích lze pasivní domy certifikovat u Passivhaus Institutu. Pro udělení certifikátu je třeba po ukončení stavby doloţit výpočet provedený programem Passivhaus Projektierung Paket (PHPP), projektovou dokumentaci, technické informace včetně produktových listů pouţitých stavebních prvků a materiálů a protokol měření neprůvzdušnosti. Certifikát je v některých spolkových zemích nezbytný pro přiznání dotace nebo jiné finanční podpory. Níţe uvádím několik příkladů systematické podpory výstavby pasivních domů v Evropě Passivhaus Institut Institut pasivních domů se sídlem v Darmstadtu byl zaloţen v roce 1996, je partnerem pro architekty, plánovače a výrobce. Vyvinul odpovídající nástroje, pomocí kterých je moţno plánovat a realizovat pasivní domy s přehlednými náklady, např. „Projektový balík pro pasivní domy" [PHPP]. Jádrem balíku jsou výpočtové listy pro bilance topného tepla, pro distribuci a přívod tepla, pro určování tepelné zátěţe a dále spotřeby elektrické energie a primární energie. Tento institut kromě toho poskytuje, díky kaţdoroční konferenci na téma pasivních domů, která se koná od roku 1996, mezinárodní základnu pro další rozvoj energetických staveb (Passivhaustagung). V únoru 2007 se bude konat jiţ jedenáctý ročník této konference. IG Passivhaus Sdruţení IG Passivhaus Vorarlberg bylo zaloţeno v roce 2001 v nejmenší spolkové zemi 4

Zdroje: Nagy, Eugen, 1965, Vyd. 2.,Medovarce, Permakultúra (CS), 2007, 225 s. : il., plány ; ISBN:80967972-0-4 (broţ.) a Eugen Nagy: Nízkoenergetický ekologický dům, 1995 Jaga group, Bratislava, Formát Broţovaná bez přebalu lesklá vazba, 282 stran ISBN: 80-88905-74-5

12

Rakouska. 21 podnikatelů, jako např. zpracovatelé dřeva, architekti, investoři, instituce, instalatéři, poskytovatelé energií, odborní projektanti, stavitelé a výrobci oken se přidalo k této

síti.

Na základě zkušeností získaných ve Vorarlbergu bylo iniciováno zaloţení regionálních IG v Rakousku. Dnes v Rakousku existuje 6 zemských organizací se zhruba 170 členy. Byl zaloţen vrcholný svaz - IG Passivhaus Österreich, který plánuje a realizuje společné strategie, projekty a aktivity přesahující základní rámec. V roce 2003 bylo zaloţeno sdruţení IG Passivhaus Schweiz. Projekt Cepheus „Pasivní domy jako evropský standard Možnost, že by se tak úžasně kvalitní domy mohly stát běžnými, se ještě v polovině devadesátých let zdála být v nedohlednu. Diky projektu CEPHEUS (Cost Efficient Passive Houses as EUropean Standards) se ale na přelomu tisíciletí velmi přiblížila. Pasivních domů bylo v Evropě v roce 2004 tisíce, bytů řádově tisíce. Začátkem roku 2008 to jen v Rakousku bylo 2 500 budov s podlahovou plochou dva miliony metrů čtverečních. Trend tak naplňuje někdejší odborne odhady, že k roku 2010 se v německy mluvících zemích bude v tomto standardu stavět alespoň pětina novostaveb. V některých místech a regionech už platí povinnost dosažení pasivního standardu i u rekonstrukcí pro všechny veřejné budovy. Možnost nárůstu podílů tak kvalitního stavění je omezena jen tempem, jak rychle se lidé, od architektů přes výrobce až k řemeslníkům, stihnou rekvalifikovat – někdo se učí rychleji, jiný pomalu. Zájem o pasivní domy mnohokrát převyšuje nabídku. Legislativní usnesení Evropského parlamentu ze dne 31. ledna 2008 o Akčním plánu pro energetickou účinnost: využití možností ve svém bodu 29 „vyzývá komisi, aby navrhla jednak závazné požadavky, podle nichž by všechny nové budovy vyžadující vytápění či chlazení musely být od roku 2011 postaveny podle norem pro pasivní domy nebo obdobných norem pro nebytové domy jednak požadavek používat pro vytápění a ochlazováni od roku 2008 pasivní řešení“. U novostaveb je hospodárnost pasivního standardu evidentní, náklady na stavbu jsou už dnes, kdy se technologie teprve začaly rozvíjet, jen nevýznamně větší než na stavění „klasické“ (zvýšení je v průměru do deseti procent, což je mnohem méně, než bývají rozdíly mezi různými nabídkami na stavění běžných budov). I 13

opravovat lze na pasivní standard nebo se mu alespoň velmi přiblížit a staré domy tak změnit na velmi pohodlné, trvanlivé a provozně levné. Je to nejlepší penzijní připojištění. Budoucích cen paliv se ten, kdo bydlí v pasivním domě, nemusí bát“5 Je pilotní a výzkumný projekt Evropské unie CEPHEUS (Cost Efficient Passive Houses as European Standards). V rámci tohoto projektu bylo v letech 1999-2001 na 14 místech v pěti zemích Evropy postaveno celkem 221 bytových jednotek. Cíle projektu: demonstrovat technické moţnosti ve stavebnictví za nízkých vícenákladů na různých typech budov zkoumat chování a přizpůsobivost nabídky a poptávky v tomto odvětví testovat chování pasivních domů v různých klimatických podmínkách nabídnout laikům i expertům moţnost vyzkoušet a vidět pasivní domy na mnoha místech Evropy dát impuls pro další rozvoj levných energeticky úsporných domů vytvořit podmínky a základ pro budoucí velký trh s pasivními domy v rámci světové výstavy Expo 2000 prezentovat přístup k dodávkám energetických zdrojů (napojení na kotelnu na obnovitelné zdroje) Haus der Zukunft - Dům budoucnosti Cílem programové linie „Dům budoucnosti" je výzkum a vývoj konkurenceschopných komponentů, dílů a stavebních koncepcí u bytových, kancelářských a uţitných staveb, které budou v maximální míře vyhovovat hlavním principům v oblasti trvale udrţitelných technologií, jako jsou například zaměření na uţitek, princip efektivity nebo prevence rizika.6

5 Pasivní dům II - zkušenosti z Rakouska a české začátky, editor: Jan Hollan, ZO ČSOP Veronica, 2. vydání, 2008, 56 str, ISBN:978-80-904109-9-2 6 Zdroj: Humm, O.: Nízkoenergetické domy. Grada Publishing, spol. s r.o., 1999. ISBN 80-7169-657-9. Původně vydalo pod titulem NiedrigEnergieHäuser nakladatelství ökobuch Verlag, Staufen bei Freiburg, 1997.

14

5. Průkaz energetické náročnosti budov Od 1.1. 2009 je povinností ze zákona zpracovat průkaz EBN a připojit je, k ţádosti pro zahájení stavebního řízení. Průkaz ENB si můţete objednat společně s Projektem osazení domu za akční cenu 14 400 Kč, čímţ ušetříte tisíc korun, nebo lze i samostatně. Průkaz ENB je hodnotící dokument. Posuzuje úroveň energetického hospodářství objektu a na základě toho zatřídí tento dokument objekt na stupnici A aţ G energetické náročnosti. Obdobný princip zařazení dle energetické náročnosti známe například z domácích spotřebičů. Jednotlivé objekty je moţné mezi sebou porovnávat. Průkaz ENB objekt hodnotí z hlediska potřeby všech energií, tedy nejen potřeby energie na vytápění, ale i z hlediska potřeby energie na ohřev teplé vody, potřeby energie na vzduchotechnická zařízení a klimatizaci (pokud je instalováno), i z hlediska potřeby energie na umělé osvětlení. Obecně je na mezinárodní úrovni snaha sniţovat celkovou energetickou náročnost a emise CO2. Sektor budov se na celkové energetické náročnosti a emisích CO2 podílí nemalým procentem a je kladen důraz na sniţování tohoto podílu. Prostředkem k dosaţení tohoto cíle jsou poţadavky na celkovou energetickou náročnost budovy. Poţadavky lze důsledně uplatňovat pouze v případě existence jednotné metodiky posuzování poţadavků a jednotné metodiky prezentace výsledné energetické náročnosti budovy. Zde leţí přínos průkazu ENB, který tyto poţadavky splňuje. Energetická náročnost objektu je také přímo spojena s provozními náklady, a tak tento průkaz (resp. jím stanovená energetická náročnost objektu) bude hrát i důleţitou roli při oceňování budovy na trhu ať uţ v případě prodeje, koupě nebo pronájmu. Od 1.1. 2009 je povinnost zpracování tohoto průkazu ENB podle §6a zákona č. 406/2006 Sb. O hospodaření energií téměř pro všechny nové budovy a rekonstruované budovy. Průkaz ENB musí být součástí dokumentace ke stavebnímu řízení (vyhláška 499/2006 Sb.). Podkladem pro vystavení průkazu ENB je projektová dokumentace domu včetně projektu, osazení domu na pozemek s vyznačením orientace domu ke světovým stranám, technická zpráva, dokumentace zařízení TZB (vytápění, ohřev TV, VZT, umělé osvětlení). Průkaz ENB je ze zákona povinný: Při výstavbě nových budov Při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 15

1 000 m2 , které ovlivňují jejich energetickou náročnost . Při prodeji nebo pronájmu budov nebo jejich částí v případech, kdy pro tyto budovy nastala povinnost zpracovat průkaz podle výše dvou uvedených odráţek.

6. Význam snižování energetické náročnosti V obsluze budov se spotřebovává 50% světové spotřeby energií. Z toho logicky vyplývá, ţe současná architektura se podílí z 50% na celkové produkci skleníkových plynů, a tudíţ je největším nebezpečím nestability ekosystému celé planety. Doplňme k tomu ještě, ţe ve vyspělých bohatých zemích ţije jen 20% obyvatel planety a potřebuje 80% energetických a 90% surovinových zdrojů. To se zda být pádný důvod proč se zabývat tím, zda není moţné redefinovat zadání(pojem z knihy Přírodní kapitalismus od Huntera a Lovinsových, MF2003) a pokusit se náš ţivotní styl organizovat jinak. Ve zmíněné knize jsou příklady z mnoha oborů, jak lze většinou s desetinou prostředků dosáhnout desetkrát více, neboť doposud plýtvání bylo ekonomický výhodné. To je ten nevyuţívaný prostor, kterému se říká potenciál úspor.

7. Potenciál úspor v obsluze budov bytové V přehledu standardů bytové výstavby od Ing.Miroslava Šafaříka je znázorněná spotřeba energií u různě řešených domů. Z něj je patrné, ţe stejného komfortu bydlení je moţné

16

dosáhnout různými prostředky. V nejlepším řešení je výsledkem dokonce vyšší uţitný standard, neţ je současný dobrý průměr. Kategorie "A" vyjadřuje vlastnosti naprosté většiny stávajících domů postavených ve 20. století, ve kterých dnes většinou bydlíme. Kategorie B představuje vlastnosti domů, ktere mají oproti domům A značnou úsporu energie. V čem jsou jiné neţ ty předchozí? Dostat se na hodnoty 130 kWh/m2 za rok lze pomocí řady opatření a za různou cenu. Můţeme podobného efektu dosáhnout instalací poměrně velkých solárních teplovodních kolektorů, případně si pomoci i teplovzdušnými kolektory s moţností akumulace nebo velkým tepelným čerpadlem, ale za poměrně velkých investičních nákladů, kdy je třeba mít ještě nějaký záloţní zdroj energie pro případ, ţe slunce nesvítí nebo se porouchá zařízení nebo vypadne dodávka el.energie. Velkou nevýhodou je omezená doba ţivotnosti, a tudíţ v relativně krátké době nutnost opakovat investici. Téhoţ lze ale dosáhnout i zlepšením technických vlastnosti budovy = tepelnou izolací o tloušťce 120 aţ 150 mm. Velkou váhu má taková investice v tom, ţe její ţivotnost můţe být stejná s ţivotností domu se srovnatelnými investičními náklady. Je pravdivé všeobecně šířené úsloví, ţe ekologie je drahá? Kombinací několika opatření je moţné dosáhnout hodnot kategorie C = 80-70 kWh/m2 za rok, ale tím se dostáváme k řešením, která právem kazí pověst energeticky šetrnějších staveb, neboť jsou nejnákladnější. Zpravidla taková řešení obnášejí izolaci tl. 80-120mm, větší solární systém, tepelné čerpadlo a záloţní zdroj (kotel na biomasu, plynový kotel atd.)+ustřední teplovodní vytápění, nejčastěji podlahové. V takovém domě je velké mnoţství relativně velkých systémů. Proto pak autoři podobných řešení tvrdí, ţe ekologie je drahá. Ono to ale nemá s ekologií nic společného. Stejného efektu je moţné dosáhnout i zásadním zlepšením technických vlastností budovy = tepelnou izolací o tloušťce 200 aţ 300 mm.

8. Základní prvky nízkoenergetických domů V domech se energie nespotřebovává jen na vytápění, ale i na ohřev teplé vody a osvětlení. Uţ od počátku zrodu tak zvaných zelených staveb myšlenka vyuţívat zbytkovou energii tepla nebo energii z přírodních zdrojů (obnovitelnou energii ) dosaţitelných ekologickými způsoby byla prioritou. Postupem času byly vytvořeny základní prvky při výstavbě těchto domů.

17

Zastavovací a koncepční podmínky Uţ u tohoto návrhu se rozhoduje, jak budova bude energeticky náročná. Správným zváţením klimatických prvků daného území, správnou urbanizací územního plánu lze dosáhnout 40% úspory energie vynaloţené na vytápění. Základní provedení návrhu tvaru budovy Zvolit moţno kompaktní tvar (obr. Vliv formy objektu na tepelné ztráty). Jiţní fasádu navrhnout co největší a severní co nejmenší. Vytvořit co největší prosklené plochy na jiţní straně fasády a severní co nejmenší. Šikmá ostění oken . Obytné místnosti orientovány k jihu. Vedlejší a skladový prostor orientovat na sever. Na sever orientovat nevytápěné nárazníkové prostory přisazené z vnější strany obvodového pláště, který kryje vytápěné a izolované prostory. Garáţ přistavit k severní fasádě budovy. Zimní zahradu, je-li v projektu, připojit k jiţní fasádě. Řadové domy jsou energeticky výhodnější neţ jednotlivé stojící domy. Pokud vyuţijeme těchto výše zmíněných pravidel při návrhu domu, získáme plně funkční princip solárního domu.

18

Tepelná ochrana obvodového pláště Tepelná ochrana obvodového pláště udrţuje klimatický standard obytného prostředí, (cca 20 °C) kterého byhom jinak museli dosáhnout dodávkou energie. V podmínkách jako je Česká republika jde o maximalizaci uchování tepelné energie, která je ovlivněna prostupností stavební konstrukce.

19

Dodatečný zdroj tepla V zemích, vnichţ je obtíţné udrţení klimatického standardu obytného prostředí, se vyuţívá dodatečný zdroj tepla obzvláště v zimních měsících. Na výrobu tepla se především uplatňují obnovitelné a neškodlivé zdroje energie, (sluneční záření, biomasa, bio plyn, a geotermálníenergie). Kontrolované větrání Řešením pro moderní stavby je nucené větrání, tedy vyuţití vzduchotechniky. Prosté větrání ale do značné míry můţe negovat efekt zateplení – odváděný vzduch můţe představovat aţ padesátiprocentní podíl na celkových tepelných ztrátách budovy. Zde se tedy uplatňuje technologie rekuperace tepla, která znamená zpětné získávání tepla ze znečištěného vzduchu, který je odváděn ven z obytných prostor. Přiváděný vzduch se ve speciálním zařízení předehřívá tímto teplým odpadním vzduchem. Ten tedy není bez uţitku odveden otevřeným oknem ven, ale v rekuperačním výměníku odevzdá většinu svého tepla přiváděnému vzduchu. Možnosti: centrální nebo lokální rekuperace Rekuperace tepla se v minulosti pouţívala hlavně ve vzduchotechnických systémech velkých budov, nyní ale stále častěji najde uplatnění v rodinných domech, v bytových jednotkách a dokonce i v jednotlivých místnostech (ostrovní systémy – viz níţe). Podle typu fungování tedy můţeme rekuperační zařízení rozdělit na dvě základní skupiny: A. Centrální rekuperační jednotky – rekuperaci zajišťuje jedno zařízení pro celý objekt,výsledkem je rovnoměrná výměna vzduchu v celém objektu. Potrubím je čerstvý vzduch přiváděn do obytných místností, znečištěný vzduch je z namáhaných místností (WC, koupelna, kuchyň) odváděn. V centru jednotky pak probíhá výměna tepla – znečištěný ohřátý vzduch ve výměníku předává tepelnou energii chladnému přiváděnému venkovnímu vzduchu. Výhody: • Jednotka můţe pracovat mimo obytné prostory (půda, sklep…). • Neobtěţuje hlukem. • Kvalitnější izolace jednotky. • Moţnost výhodného propojení se systémem centrálního vytápění objektu.

20

B. Lokální rekuperační jednotky – pouţívají se pro jednotlivé místnosti, které jsou nárazově zatěţovány (WC, koupelna, kuchyň) nebo v místnostech, kde z různých důvodů nechceme uplatnit běţné způsoby větrání (venkovní hluk apod.). Vhodné jsou také místnosti po rekonstrukci, kde se např. díky novým, dokonale těsnícím oknům zastavila přirozená cirkulace vzduchu. Lokální rekuperační jednotky jsou pro byt vhodné svými rozměry – zhruba 0,25 m2 x cca 30 cm. Jejich zřízení znamená pouze zásah do obvodové zdi – otvory pro přívod a odvod vzduchu – a montáţ je poměrně snadná. Výhody: • Není třeba instalovat dlouhá vzduchotechnická vedení. • Regulace dle lokální potřeby. • Jednodušší instalace. Schema rukuperace:

21

Co všechno řeší rekuperace a) Zaručuje hygienicky nutné výměny vzduchu a vyloučení vzniku plísní. b) Úsporu aţ 85 % energetických nákladů na větrání. c) Rychlý zátop s pruţnou regulací teploty. d) Filtrací cirkulačního a větracího vzduchu textilním filtrem (ideální pro astmatiky a alergiky na prach nebo pyl). e) Dochází k vyuţití všech energetických zisků v budovách pro předehřev větracího vzduchu (kaţdá osoba vyzařuje 100-180W, ale i monitor PC, televize, pračka, ţehlička, trouba, lednička, mraznička, elektromotory, atd. a tyto energie se zvláště u pasivních domů stávají významným zdrojem). f) Úspora prostoru v interiéru budov, na místě radiátorů je pouze mříţka v podlaze nebo na stěně g) Umoţňuje vyuţití solárních zisků z osluněných oken, případně teplovzdušného krbu a okamţitý transfer do ostatních místností, a tím nedochází k lokálnímu přehřívaní. h) Účinné letní noční „předchlazení“ interierů domů i) Moţnost integrace solárních vzduchových systemů j) Moţnost případné další úpravy vzduchu v oblastech s extrémně negativními podmínkami okolního prostředí (čištění, odorizace, vlhčení nebo chlazení) Proti těmto výhodám stojí jedna nevýhoda. Vzduch procházející jakýmkoli potrubím ztrací záporně nabité částice, ionty . Ty ale v prašném městském prostředí také chybí, proto se instalují ionizátory, zvláště pro lidi, kteři jsou na jeho nedostatek citliví. V přirozeném prostředí mimo městské aglomerace, kde s nimi osoby přicházejí do kontaktu, to zpravidla není problém k řešení.7 Ohřev pitné vody

Ohřev pitné vody se u nízkoenergetických budov v letních měsících řeší solárními panely na ohřev pitné vody nebo tepelným čerpadlem. Pro uchování teplé vody se vyuţívá vhodý zásobník . V zimních měsících je ohřívání pitné vody napojeno na dodatečný zdroj tepla. V letních měsících, kdy je ohřev vody napojen na sluneční energii, se doporučuje napojit spotřebiče, které spotřebovávají převáţnou část elektrické energie na ohřev vody např. myčka

7 Ludvík Trnka (ed.), Seminář Pasivní dům, 2006, ZO ČSOP Veronica, 47 str. http://www.veronica.cz/dokumenty/seminar_pasivni_dum.pdf

22

nádobí, pračka. Solární energie jsou schopny v slunečném období (od května do září) pokrýt 70% roční spotřeby ohřevu vody. Využívání elektrické energie Elektrická energie je nedílnou součástí dnešní doby, deně se sní setkáváme. U nízkoenergetických budov lze vyuţívat solární panely na výrobu elektrické energie, a však u tohoto způsobu získávání energie se doporučuje sníţení spotřeby následujícími principy: Chladničku je vhodné umístit do nevytápěného prostoru. Kapacitní moţnosti pračky a myčky nádobí je třeba vyuţívat vţdy v plné míře. Kuchyňské nádobí neumývat pod tekoucí teplou vodou. Nepouţívat spotřbiče, které nejsou nutné (permanentní zahradní osvětlení, senzorvé lampy apod.).

9. Financování Většina stavebníků pouţívá pro financování stavby rodinného domu (resp. koupi bytu) hypotéku, stavební spoření, nebo jejich kombinaci. Jak ovlivní výši splátky těchto úvěrů vyšší počáteční půjčka (investice do úsporných opatření) a niţší provozní náklady? Pro ilustraci budeme zvaţovat tyto modelové příklady

Var.

Celkové

Roční

Náklady na

Celkové roční

investiční

splátka

vytápění*

náklady

náklady [Kč]

[Kč/rok]

[Kč/rok]

[Kč/rok]

"normově 0

poţadovaná"

2 600 000 ***

208 631

15 539

224 170

2 730 000

219 062

4 636

223 698

2 860 000

229 494

4 636

234 130

2 990 000

239 925

4 636

244 561

3 120 000

250 357

4 636

254 993

novostavba 1**

2**

3**

4**

pasivní dům (vícenáklady 5 %) pasivní dům (vícenáklady 10 %) pasivní dům (vícenáklady 15 %) pasivní dům (vícenáklady 20 %)

* Náklady na vytápění jsou stanoveny při použití zemního plynu jako paliva pro spotřebu 100 23

kWh/(m2a) pro variantu 0, 15 kWh/(m2a) pro ostatní varianty, při cenách z roku 2006, pro stavbu 120 m2. ** Jedná se o stejný modelový dům (se stejnou spotřebou energie), pro který jsou uvažovány různé výše vícenákladů. Podle zkušenosti firmy Karon se vícenáklady pohybují v rozmezí 5-10 %. *** Cena vychází ze statistik ÚRS PRAHA, a.s. a zkušeností stavebních firem pro stavbu 120 m2. Pro stanovení ročních nákladů spojených se splátkou hypotéky a provozních nákladů na vytápění jsou stanoveny tyto výchozí podmínky: hypoteční úvěr ve výši 100 % investičních nákladů, doba trvání hypotečního úvěru 20 let, úroková sazba 5 % , růst ceny energie 5 % ročně, bez vlivu daňových úspor, bez dotací a jiné finanční podpory, nezahrnuty neekonomické výhody - kvalitní bydlení, kvalitní stavba,

24

Obr. 8 - Srovnání výše ročních nákladů na provoz různých variant. Z grafu je zřejmé, že při stanovené rychlosti růstu energie je od počátku výhodnější pasivní dům s vícenáklady 5 %, na stejné úrovni jako běžný dům je v prvním roce splátek hypotéky pasivní dům s vícenáklady cca 7 %. Po uplynutí 20 let, kdy bude splacena hypotéka, budou roční náklady v pasivním domě výrazně nižší. Obr. 9 - Pro ilustraci velmi zjednodušené znázornění doby návratnosti. Vlevo v případě růstu cen energie o 5 % ročně - pasivní dům s vícenáklady 5 % je výhodný hned od začátku, pro PD dražší o 10 % je doba návratnosti zhruba 20 let. V případě růstu cen energie 10 % ročně už se doba návratnosti i pro nejdražší pasivní dům blíží 20 rokům. 10. Dotace Ministerstvo ţivotního prostředí symbolicky na Den Země, 22. dubna, odstartovalo příjem ţádostí o dotace, které budou vypláceny z programu Zelená úsporám. Program poběţí tři roky. Pro rok 2009 je vyčleněno 10 mld. Kč. Na další dva pak 15 mld. Kč. Jednou z oblastí podpory je výstavba rodinných a bytových domů v pasivním energetickém standardu, která je v oficiálních dokumentech MŢP a SFŢP označována písmenem „B“. Program Zelená úsporám podporuje realizaci opatření vedoucích k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Podmínkou pro získání dotace je splnění podmínek programu a dokončení realizace opatření po 1. dubnu 2009. Program

25

Zelená úsporám podporuje opatření v následujících oblastech: Oblast A: Úspora energie na vytápění V oblasti A podporuje program Zelená úsporám opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového nebo dílčího zateplení rodinných nebo bytových domů (panelové i nepanelové technologie). V případě dílčího zateplení obytných budov je základním poţadavkem pro poskytnutí podpory dosaţení dvacetiprocentní úspory energie na vytápění, a to realizací alespoň jednoho z předepsaných opatření - výměnou nebo úpravou oken, zateplením střechy, zateplením vnějších stěn atd. Při dosaţení třicetiprocentních úspor a vyšších bude i dotace z programu Zelená úsporám vyšší, a to 850 Kč/m2 u rodinných domů respektive 600 Kč/m2 u bytových domů. V případě celkového zateplení obytné budovy je podmínkou pro poskytnutí podpory dosaţení energeticky úsporného standardu obytné budovy, tj. roční měrné potřeby tepla nejvýše 70 kWh/m2 u rodinných domů a nejvýše 55 kWh/m2 u bytových domů, a zároveň sníţení potřeby energie na vytápění o 40 %. Pokud ţadatel dosáhne celkovým zateplením ještě niţší měrné potřeby tepla (40 kWh/m2 u rodinných domů respektive 30 kWh/m2 u bytových domů), získá vyšší dotaci, a to 2200 Kč/m2 u rodinných domů respektive 1500 Kč/m2 u bytových domů. Rodinné domy Uvedené částky jsou maximální, podpora nesmí přesáhnout investiční náklady. A - Úspory energie na vytápění V oblasti A program Zelená úsporám podporuje opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového, nebo dílčího zateplení rodinných domů.

26

Podporované opatření

Výše podpory

A.1 - Celkové zateplení

2200 Kč/m2 podlahové plochy,

s dosažením měrné roční potřeby tepla

max. na 350 m2 podlahové plochy

na vytápění max. 40 kWh/m2 A.1 - Celkové zateplení




na vytápění max. 70 kWh/m2 Při celkovém zateplení (A.1) je zároveň poţadováno sníţení vypočtené hodnoty měrné roční spotřeby tepla na vytápění alespoň o 40 % oproti stavu před realizací opatření. A.2 - Dílčí zateplení


- snížení měrné roční potřeby tepla


na vytápění o 30 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) A.2 - Dílčí zateplení


- snížení měrné roční potřeby tepla


na vytápění o 20 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) Program Zelená úsporám podporuje také zpracování projektů a výpočtů nezbytných pro realizaci opatření. O tuto podporu se ţádá současně s ţádostí o investiční podporu. Tato podpora je podmíněna schválením ţádosti o podporu investiční akce. A - Podpora na výpočet úspory měrné roční potřeby tepla na vytápění, projekt a odborný dozor

27

20 000 Kč

Bytové domy Podporované opatření

Výše podpory

A.1 - Celkové zateplení



max. na 120 m2 na byt. jednotku

na vytápění max. 30 kWh/m2 A.1 - Celkové zateplení




na vytápění max. 55 kWh/m2 A.2 - Dílčí zateplení


- snížení roční měrné potřeby tepla


na vytápění o 30 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) A.2 - Dílčí zateplení

450 Kč/m2 vytápěné plochy,

- snížení roční měrné potřeby tepla


na vytápění o 20 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) A - Podpora na výpočet úspory měrné roční

15 000 Kč/BD

potřeby tepla na vytápění A - Podpora na projekt resp. odborný dozor

2 000 Kč/byt. jednotka (maximálně 5 % z výše poskytnuté podpory na investiční akci)

28

Oblast B: Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B podporuje program Zelená úsporám výstavbu nových rodinných a bytových domů splňujících pasivní energetický standard. Podporována je i změna stavby stávajících obytných domů na energeticky pasivní domy, podmínkou pro přidělení podpory je v obou případech dosaţení měrné roční potřeby tepla nejvýše 20 kWh/m2 u rodinných domů respektive 15 kWh/m2 u bytových domů. Dotace se přiděluje jako pevná částka na jeden rodinný dům (250 000 Kč) nebo jednu bytovou jednotku v bytovém domě (150 000 Kč). B - Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B program Zelená úsporám podporuje výstavbu nových rodinných domů splňujících

pasivní

energetický

standard.

Podporována

je

i

změna

stavby

stávajících rodinných domů do pasivního energetického standardu. Rodinný dům Podporované opatření

Výše podpory

B - RD v pasivním energetickém standardu

250 000 Kč/RD

B - Podpora na projekt RD

40 000 Kč

Bytový dům Podporované opatření

Výše podpory

B - BD v pasivním energetickém standardu

150 000 Kč/byt. jednotka

B - Podpora na projekt BD

40 000 Kč

Oblast C: Využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody V podoblasti C.1 podporuje program Zelená úsporám výměnu stávajících neekologických zdrojů vytápění (uhlí, kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla v rodinných a bytových domech. Podpora v podoblasti C.2 se týká i instalace těchto zdrojů v novostavbách.

29

V podoblasti C.3 je podporována instalace solárně-termických kolektorů na přípravu teplé vody nebo na kombinaci přípravy teplé vody a přitápění do stávajících staveb i do novostaveb. Podmínkou pro získání podpory při výměně neekologického zdroje vytápění za zdroj na biomasu je dosaţení předepsané účinnosti zdroje a emisních parametrů. Nejvyšší částkou podporuje program Zelená úsporám instalaci kotlů na biomasu se samočinnou dodávkou paliva, niţší částkou pak instalaci kotlů na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrţí a instalaci kotlů na biomasu s ruční dodávkou paliva bez akumulační nádrţe. Stejnou částkou program Zelená úsporám podporuje instalaci zdrojů na biomasu v novostavbách. Podmínkou pro získání dotace na tepelné čerpadlo (výměna za neekologický zdroj vytápění i instalace tepelného čerpadla v novostavbě) je dosaţení předepsaného topného faktoru. Podporované technologie tepelných čerpadel jsou země-voda, vzduch-voda a vodavoda, přičemţ tepelná čerpadla technologie vzduch-voda jsou vzhledem k niţším investičním nákladům a niţšímu energetickému efektu podporována niţší částkou neţ technologie zeměvoda a voda-voda. U solárních kolektorů na přípravu teplé vody je podmínkou pro poskytnutí dotace dosaţení vypočteného ročního solárního zisku alespoň 350 kWh/m2 plochy absorpční plochy kolektoru a celkem 1500 kWh pro instalaci na rodinném domě, nebo celkem 1000 kWh na jednu bytovou jednotku, která je na systém napojena, pro instalaci na bytovém domě. U solárního systému, který slouţí k přípravě teplé vody a zároveň k přitápění, se poţadované hodnoty vypočteného ročního solárního zisku pro celou instalaci zvyšují 1,3krát.Instalaci panelů pouze pro přípravu teplé vody podporuje Zelená úsporám částkou 55 000 Kč u rodinných domů respektive částkou 25 000 Kč na jednu bytovou jednotku u bytových domů. Instalaci panelů k přípravě teplé vody a přitápění podporuje Zelená úsporám vyšší částkou, a to 80 000 Kč u rodinných domů a 35 000 Kč na jednu bytovou jednotku u bytových domů. Podpora se v oblasti C.3 neposkytuje na instalace solárně-termických kolektorů na budovách, které jsou napojeny na systémy centrálního zásobování teplem, kde alespoň 50 % výkonu připojených zdrojů jsou zařízení vyuţívající obnovitelné zdroje energie. C.1, C.2 - Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb V oblasti C.1 program Zelená úsporám podporuje výměnu stávajících neekologických zdrojů vytápění (kotle na uhlí a kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla. V oblasti C.2 podporuje program Zelená úsporám instalaci

30

nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb. Rodinný dům Podporované opatření

Výše podpory

C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 95 000 Kč za nízkoemisní zdroj vytápění na biomasu se samočinnou dodávkou paliva C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje vytápění na biomasu se samočinnou dodávkou paliva do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 80 000 Kč za nízkoemisní zdroj vytápění na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží (o min. požadovaném měrném objemu 50 l/kWtopného výkonu zdroje tepla). C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje vytápění na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží (o min. požadovaném měrném objemu 50 l/kW topného výkonu zdroje tepla) do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 50 000 Kč za nízkoemisní zdroj na biomasu s ruční dodávkou paliva bez akumulační nádrže C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 75 000 Kč za tepelné čerpadlo země - voda, voda - voda C.2 - Instalace tepelného čerpadla země voda, voda - voda do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 50 000 Kč za tepelné čerpadlo vzduch - voda C.2 - Instalace tepelného čerpadla vzduchvoda do novostaveb

31

C.1 / C.2 - Podpora na výpočet měrné roční

10 000 Kč

potřeby tepla na vytápění C.1 / C.2 - Dotace na projekt

5 000 Kč

a na kontrolu správnosti provedení opatření Bytový dům Podporované opatření

Výše podpory

C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 25 000 Kč/byt. jednotka za nízkoemisní zdroj na biomasu C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje na biomasu do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 20 000 Kč/byt. jednotka za tepelné čerpadlo země - voda, voda - voda C.2 - Instalace tepelného čerpadla země voda, voda - voda do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění 15 000 Kč/byt. jednotka za tepelné čerpadlo vzduch - voda C.2 - Instalace tepelného čerpadla vzduch - voda do novostaveb C.1 / C.2 - Podpora na výpočet

15 000 Kč/BD

měrné potřeby tepla na vytápění C.1 / C.2 - Podpora na projekt

15 000 Kč/BD

a na kontrolu správnosti provedení opatření C.3 - Instalace solárně-termických kolektorů V oblasti C.3 program Zelená úsporám podporuje instalaci solárních kolektorů, a to buď pouze pro přípravu teplé vody, nebo pro přípravu teplé vody a přitápění.

32

C.3.1 - Instalace solárně-termických kolektorů pouze pro přípravu teplé vody Rodinný dům Podporované opatření

Výše podpory

C.3.1 - Solární systém pro přípravu teplé

55 000 Kč

vody C.3.1 - Podpora na projekt na kontrolu

5 000 Kč

správnosti provedení opatření Podporované opatření

Výše podpory

C.3.1 - Solární systém pro přípravu teplé


vody C.3.1 - Podpora na projekt

15 000 Kč

a na kontrolu správnosti provedení opatření C.3.2 - Instalace solárně-termických kolektorů pro přípravu teplé vody a přitápěn Rodinný Dům Podporované opatření

Výše podpory

C.3.2 - Solární systémy

80 000 Kč

pro přípravu teplé vody a přitápění C.3.2 - Podpora na výpočet měrné

10 000 Kč

roční potřeby tepla na vytápění a přípravu teplé vody C.3.2 - Podpora na projekt na kontrolu

5 000 Kč

správnosti provedení opatření

33

Bytový dům

Podporované opatření

Výše podpory

C.3.2 - Solární systémy


pro přípravu teplé vody a přitápění C.3.2 - Podpora na výpočet

15 000 Kč

měrné potřeby tepla C.3.2 - Podpora na projekt

15 000 Kč

a kontrolu správnosti provedení opatření

Závěr Je velmi obtíţné posoudit rentabilitu pasivního domu v případě, ţe není moţné odhadnout tempo růstu ceny energie v budoucnosti. Nelze proto jednoznačně určit dobu návratnosti vyšší investice do pasivního domu. Jisté ale je, ţe energie nebude zlevňovat. Stejně tak nelze jednoznačně říct, jak velké vícenáklady vzniknou. Studie ze zahraničí ukazují, ţe je moţné postavit pasivní dům za stejnou cenu jako normální, ale je rovněţ moţné postavit dům výrazně draţší. Průměrně se uvádějí vícenáklady 5-10 %, coţ bylo prakticky prokázáno uţ v rámci projektu CEPHEUS na téměř 250 bytových jednotkách. Současná praxe ze zahraničí tento podíl rovněţ potvrzuje. Při této výši lze vícenáklady financovat z úspor na vytápění. Vyšší náklady (do 15 %) se bezpečně zaplatí během prvních 25 let provozu domu (při ročním růstu cen energie o 5 %), s rostoucí cenou energie se tato doba výrazně zkracuje. Nové bydlení si s pomocí hypotéky většinou pořizují lidé v produktivním věku, protoţe mohou tuto hypotéku během příštích dvaceti let splácet. V okamţiku ukončení splátek pak plně pocítí výhody niţších nákladů na provoz svého bydlení. Tyto výhody se ještě výrazněji projeví v době, kdy se jejich příjmy sníţí odchodem do důchodu. Vyšší investici do úsporných opatření lze tedy chápat jako formu důchodového připojištění.

34

Praktická část Tržní oceňování nemovitostí

Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

35

Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Bytová jednotka č. 707/18 k.ú. Klíše 775053, Mezidomí 707/1, obec Ústí nad Labem, kraj Ústecký Odhad je zpracován pro potřeby úvěrového hypotečního řízení

vlastník stavby:

Tereza Šartnerová, Vančurova 357/6, Trmice

vlastník pozemků :

Tereza Šartnerová, Vančurova 357/6, Trmice

objednatel :

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

vypracoval :

Martin Douša, Pionýrů 739, Libochovice

datum místního šetření :

13.5.2011

vypracováno ke dni :

23.5.2011

počet stran:

19 ( z toho 13 strany příloh)

počet vyhotovení:

1

místo a datum zpracování:

Libochovice 23.5.2011

36

1. Úvod Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklou cenou pro účely tohoto ocenění se rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Zvaţují se při tom všechny okolnosti, které mají vliv na cenu. Do ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se například rozumí stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, následky přírodních nebo jiných kalamit.Osobními poměry se rozumí zejména majetkové vztahy, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota majetku vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku.

1.1.

Účel odhadu

Odhad je zpracován jako podklad pro poskytnutí úvěru u hypotečního ústavu

1.2 Obecné předpoklady ocenění Odhad je zpracován pouze pro uvedený účel a ke dni odhadu. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou.

2. Podklady pro vypracování odhadu - kopie výpisu z KN pro LV č. 3816 - kopie výpisu z KN pro LV č. 3827 - kopie katastr.mapy - informace sdělené vlastníkem nemovitosti - fotodokumentace pořízená dne 13.5. 2011 - místní šetření dne 13.5.2011

37

3. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Klíše, v ulici Mezidomí 707/1, obci Ústí nad Labem na pozemku p.č. 1301. Ústí nad Labem je hlavním městem Ústeckého kraje a má cca 100 000 obyvatel. Klíše je součástí městské části Ústí nad Labem 1. Jedná se o část Ústí nad Labem převáţně určenou k bydlení. Její zástavba je převáţně cihlová s výstavbou v 30-tých letech. Jde o bytové domy a rodinné domy převáţně vilového typu. Oceňovaný byt se nachází v cihlovém pavlačovém domě v klidném prostředí v zástavbě cihelných bytových domů a areálu Univerzity JEP mimo hlavní komunikace. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu vhodnou , klidnou. Dopravní spojení je dobré. Spojení s centrem je moţné přímo autobusy č. 17 ze stanice V Besídkách nebo trolejbusy č. 52 a 58 ze stanice Na Popluţí. Parkování je moţné na přilehlých komunikacích případně v garáţovém dvoře za domem.

4. Popis nemovitosti Jedná se o byt v cihelném pavlačovém domě o 4 NP a 1 PP. Oceňovaný byt je situován v 3.NP. Byt je uţíván od roku 1934. V roce 2000 byla provedena celková rekonstrukce bytu včetně změny dispozice. Původní uspořádání 1+1 + lodţie bylo změněno na 2+kuchyňský kout a lodţie. V rámci rekonstrukce byly provedeny nové podlahy (v pokojích plovoucí, ostatní místnosti dlaţba), nátěry dveří, rozvody ústředního plynového topení, vody, kanalizace a elektroinstalace. Byt je nyní ve velmi dobrém technickém stavu. Dům je napojen na IS – voda,kanalizace,elektro,plyn. Na domě byla provedena rekonstrukce rozvodů elektřiny, výměny stoupaček, oprava společné chodby a oprava střešního pláště s výměnou klempířských prvků. Byla provedena oprava dilatační spáry vedené v levé části domu z důvodu umístění dlouhého domu na jílovém podloţí. Výčet místností bytu : Pokoj

20 m2

Loţnice

18,6 m2

Kuchyňský kout

3,4 m2

Koupelna

5,8 m2

38

Zádveří

4 m2

Celkem

51,8 m2

Lodţie

3,6 m2

6 500 Kč/m2

Sklep

1,6 m2

12 000 Kč/m2

20 000 Kč/m2

5. Nabývací titul

Současný majitel bytovou jednotku nabyl koupí v květnu roku 2007 za cenu 730tis.Kč. Předchozí majitel jednotku nabyl v rámci privatizace bytového fondu města v roce 2000 za cenu 21 000 Kč.

6. Přístupy

Přístupy k nemovitosti na pozemku p.č. 1301 jsou po pozemcích v majetku města Ústí nad Labem, a to p.č. 1302, jeţ je travnatou plochou a je orientována u zadního východu a po p.č. 1977, jeţ je zpevněnou komunikací. Přístupy po pozemcích města se povaţují za bezproblémové bez nutnosti právní ochrany přístupu.

39

Souhrnné informace o oceňované jednotce Jednotka : 707/18 Kraj: Ústecký Katastrální území: Klíše Parametr jednotka Typ Podlaţí Orientace Podl. pl.celkem/srovnatel. Opotřebení celkové Rozestavěnost/popis Vytápění Stav jednotky: Nemovitost je běţně uţívána

Spoluvlast.podíl : 517/16435 Obec : Ústí nad Labem Ulice : Mezidomí 1 stávající stav byt 2+kk /L 3. NP jih,východ 51,7m2 40% 100% Ústřední plynové Dobrý ano

Pozemky (popis) Výměra pozemků celkem Budova/počet sekcí Počet podlaţí PP/NP Počet bytových/nebytových jednotek Výtah Stručný popis budovy Stáří původní/rekonstrukce Opotřebení/závady Stav stavby

Budoucí stav

p.č. 1301 1320 m2 4 1 32

4 0

Ne Cihlový pavlačový dům 75 2000 40 nezjištěny dobrý ano

Omezení vlastnických práv (druh)

Zástavní právo smluvní

Záplavové území Pojištění proti povodni/záplavě

ne není nutné

Srovnávací hodnota Podstatou metody je porovnání obdobných nemovitostí srovnatelných vyuţitím, lokalitou, velikostí, standardem vybavení s oceňovanou nemovitostí. V rámci této metody je provedena analýza trhu obdobných nemovitostí. Údaje byly zjištěny průzkumem trhu, nabídkou internetových realitních serverů.

40

Popis porovnávaných nemovitostí Nemovitost č.1 Byt 1+1/L, 1. NP, plocha bytu 51 m2, cihlový dům, původní stav, osobní vlastnictví Na Vlnovce ,Ústí nad Labem - Klíše Realitní kancelář PROLUX UL Nabídková cena 950tis.Kč Korekce 15% Výsledná cena 810tis.Kč, to je 19 800 Kč/m2 Nemovitost č. 2 Byt 2+1/L, 1.NP, plocha bytu 65 m2, cihelový dům po úplné rekonstrukci v roce 2008, osobní vlastnictví Resslova ul., Ústí nad Labem - Klíše Realitní kancelář BOHEMIA PHÖENIX UL Nabídková cena 1,5 mil.Kč Korekce 15% Výsledná cena 1,3mil.Kč, to je 20 000Kč/m2 Nemovitost č.3 Byt 2+1/L, 1. NP, plocha bytu 61 m2, cihlový dům po částečné rekonstrukci v roce 2003, osobní vlastnictví Klíšská ulice, Ústí nad Labem - Klíše Realitní Kancelář PACOVSKÁ UL Nabídková cena 1,4mil. Kč Korekce 15 % Výsledná cena 1,2mil.Kč Kč, to je 19 700 Kč/m2

41

Nemovitost č. 4 Byt 2+kk, 4. NP, plocha bytu 55,4 m2,cihlový dům, byt po částečné rekonstrukci 2002, osobní vlastnictví Ostrčilova ulice, Ústí nad Labem - Klíše Realitní kancelář AAABYTY UL Nabídková cena 1,3 mil.Kč Korekce 15% Výsledná cena 1,1mil.Kč, to je 19 850Kč/m2

Zdůvodnění obvyklé ceny: V lokalitě se běţně s byty obchoduje. Obvyklá cena obdobných bytů se pohybuje v rozmezí od 0,95mil. Kč do 1,50 mil. Kč. Po přihlédnutím ke stáří bytu, provedené rekonstrukci a jeho dobré dostupnosti se přikláním k ceně 1 000 000Kč. Obvyklá cena bytu je 1 000 000 Kč Slovy: jeden milion korun českých vypracoval: Martin Douša V Libochovicích 20.5.2011 Přílohy:

Fotodokumentace LV 3827 LV 3816 LV 1 Kopie katastrální mapy Nákres dispozice Situační plánek

42

43

44

45

46

47

48

49

50

Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 02/2009 Bytový dům s provozovnou č.p. 290 a pozemky p.č. 321, 322 k.ú. Klíše, Štefánikova 290/32, obec Ústí nad Labem, kraj Ústecký Odhad je zpracován pro potřeby úvěrového hypotečního řízení

vlastník stavby: Eva Babij, Osvoboditelů 225, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

Eva Babijová, Štefánkova 290, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

MUDr. Júlia Preclíková, Střekovské nábřeţí 786, Ústí nad Labem

podílem 241/2142

Danuše Šaferová, Štefánkova 290, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

SJM Radek Veselý a Ivana Veselá, Štefánkova 290, Ústí nad Labem

podílem 37/102

51

vlastník pozemků : Eva Babij, Osvoboditelů 225, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

Eva Babijová, Štefánkova 290, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

MUDr. Júlia Preclíková, Střekovské nábřeţí 786, Ústí nad Labem

podílem 241/2142

Danuše Šaferová, Štefánkova 290, Ústí nad Labem

podílem 281/2142

SJM Radek Veselý a Ivana Veselá, Štefánkova 290, Ústí nad Labem objednatel : vypracoval:

podílem 37/102 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Martin Douša

datum místního šetření :

13.5.2011

vypracováno ke dni :

23.5.2011

počet stran:

28 ( z toho 17 strany příloh)

počet vyhotovení:

1

místo a datum zpracování:

Libochovice 23.5.2011

1. Úvod Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklou cenou pro účely tohoto ocenění se rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Zvaţují se při tom všechny okolnosti, které mají vliv na cenu. Do ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se například rozumí stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, následky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména majetkové vztahy, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota majetku vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku.

52

1.1. Účel odhadu Odhad je zpracován jako podklad pro poskytnutí hypotečního úvěru

1.2 Obecné předpoklady ocenění Odhad je zpracován pouze pro uvedený účel a ke dni odhadu. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou.

2. Podklady pro vypracování odhadu

- internetový náhled do KN na LV č. 1872 - internetový náhled do KN na LV č. 4405 - internetový náhled do KN na LV č. 2147 - internetový náhled do KN na LV č. 2618 - internetový náhled do KN na LV č. 2147 - internetový náhled do KN na LV č. 2619 - internetový náhled do KN na LV č. 2620 - internetový náhled do KN na LV č. 1 - internetový náhled do KN na snímek katastrální mapy - informace sdělené vlastníkem nemovitosti - fotodokumentace pořízená dne 13.5. 2011 - místní šetření dne 13.5. 2011

3. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Klíše v ulici Štefánkova 290 a obci Ústí nad Labem na pozemku p.č. 321 s pozemky p.č. 321, 322. Ústí nad Labem je hlavním městem Ústeckého kraje a má cca 100 000 obyvatel.

Klíše je

součástí městské části Ústí nad Labem 1. Jedná se o část Ústí nad Labem převáţně určenou k bydlení. Její zástavba je převáţně cihelná s výstavbou v 30-tých letech. Jde o bytové domy a rodinné domy převáţně vilového typu. Oceňovaná nemovitost je pravá polovina cihlového bytového domu v klidném prostředí v zástavbě cihlových bytových domů a rodinných domů. 53

Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu vhodnou , klidnou. Dopravní spojení je dobré. Spojení s centrem je moţné přímo autobusy č. 11 ze stanice Na Spálence nebo trolejbusy č. 52 a 58 ze stanice Klíše Hvězda. Parkování je moţné u domu případně na přilehlých komunikacích.

4. Popis nemovitosti Jedná se o zděnou pětipodlaţní stavbu se sedlovou střechou s vyuţitým podkrovím. Stropy jsou monolitické, ţelezobetonové s obvodovými ztuţujícími věnci, schodiště je kamenné, střecha je sedlová s taškovou pálenou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítka břizolit. Okna jsou dřevěná. Nová vyměněná jsou plastová. Dveře dřevěné. V bytových jednotkách převaţují dřevěné prkenné podlahy, v hygienickém zařízení , na chodbách a v kuchyních je keramická dlaţba. V prostorách provozovny jsou podlahy keramické. Budova je napojena na veřejnou síť elektro, kanalizace a vody. Vytápění je plynové, pro kaţdou b.j. samostatné ústřední zároveň s ohřevem TUV plynovými kotly s odvodem spalin do komínů.. Objekt je ke svému účelu uţíván od roku 1935. Proto uvaţuji stáří stavby od doby jejího uţívání. Výčet místností: 1. PP

– provozovna kadeřnictví, WC, 4x sklep

1. NP

– chodba, schodiště, 1x bytová jednotka 4+1

2. NP


3. NP


4. NP (podkroví) – chodba, schodiště, 1x bytová jednotka 4+1 Výměry pro ocenění : Zastavěná plocha 1.PP

120m2

Zastavěná plocha 1. 2. 3. a 4.NP

120m2

Obestavěný prostor: 120 x 2,2 + 120 x 7,8 + 120 x 2,5 =

1500m3

54

Obestavěný prostor celkem

1500m3

Stáří : 2009 – 1935 = 74roků

Rekonstrukce a modernizace: Na objektu byla provedena běţná údrţba, v roce 2006 byla vyměněny stoupačky vody, kanalizace. Nové vchodové dřevěné dveře. Část oken vyměněna za nová plastová. Nová střešní krytina z pálených keramických tašek. Pozemky Parcela číslo 321

výměra 227m2

zastavěná plocha a nádvoří

322

výměra 482m2

zahrada

Výměra celkem

709m2

5. Nabývací titul Současní majitelé bytové jednotky nabyli koupí v rámci privatizace bytového fondu města v roce 2000. Nebytová jednotka v 1. PP byla zhotovena v roce 2002, kdy došlo k změně v prohlášení vlastníka a kolaudaci jednotky.

6. Přístupy Přístup na pozemek p.č. 322 je po pozemku v majetku města Ústí nad Labem a to p.č. 1927 jeţ je zpevněnou komunikací. Přístupy po pozemcích města se povaţují za bezproblémové bez nutnosti právní ochrany přístupu. Přístup k nemovitosti čp. 290 na pozemku p.č. 321 je přes pozemek číslo p.č. 322, který ovšem nemá kaţdý z vlastníků jednotek domu v spoluvlastnictví. Jelikoţ jiný přístup do domu není, bylo by vhodné zřídit věcné břemeno chůze pro vlastníky jednotek bez podílu na přístupové komunikaci a to konkrétně pro kaţdého vlastníka b.j. č. 290/1 a bj č. 290/5. Další moţností je prodej podílu na přístupové komunikaci pozemku p.č. 322.

55

V ocenění se tomuto dále nevěnuji a beru v úvahu, ţe přístupy jsou zaručeny všem jednotkám. Kaţdopádně ceny uvedené níţe jsou platné pouze za předpokladu zaručených přístupů.

7. Metody zjištění hodnoty Věcná hodnota ( nákladová) Jedná se o stanovení nákladů na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti v současných cenách sníţené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stavu nemovitosti (stáří a provedené rekonstrukce). K této ceně se připočítává hodnota pozemků. Reprodukční cena Cena za kterou by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou nemovitost pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. Výnosová hodnota (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos.Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Srovnávací hodnota (trţní) V principu se jedná o vyhodnocení prodejních a případně i nabídkových cen porovnatelných nemovitostí na volném trhu. Výnos prodejem samostatných jednotek Jde o výši moţného zisku prodejem samostatných jednotek několika subjektům porovnání obdobných nemovitostí na realitním trhu. Jelikoţ je nemovitost rozdělena na jednotky, nabízí se jednotlivý prodej.

8. Ocenění Pro stanovení obvyklé ceny bude v tomto ocenění pouţito kombinace metod věcné hodnoty, výnosové a srovnávací metody.

56

8.1 Věcná hodnota Základem pro ocenění metodou věcné hodnoty, nákladovým způsobem, je zjištění zastavěné plochy a obestavěného prostoru. Podle typu a způsobu provedení stavby se stanoví základní jednotková cena za 1 m3 obestavěného prostoru v cenové úrovni k datu ocenění dle doporučených katalogových cen.

Od této ceny se odečte opotřebení, které bylo stanoveno

odborným odhadem dle stáří a technickému stavu budovy. K této ceně se připočítá cena pozemků stanovená srovnávací metodou. Tímto způsobem se stanoví celková věcná hodnota nemovitosti.

Bytový dům čp 290 Obestavěný prostor

1 500 m3

Jednotková cena

4 700 Kč/ m3

Reprodukční cena

7 050 000 Kč

Opotřebení

45% ( odborným odhadem )

Věcná hodnota budovy

7 050 000 x (1-0.45)= 3 877 500 Kč

Pozemky p.č. 321 zastavěná plocha a nádvoří 227 m2

výměra p.č. 322 zahrada

482 m2

výměra výměra celkem 709 m2 cena za m2 pozemku 1 100 Kč/m2 cena za pozemky celkem

779 900 Kč celkem

4 657 400 Kč

Věcná hodnota budovy čp 290 je zaokrouhleně 4 650 000 Kč

57

8.2 Výnosová hodnota Pro ocenění se vychází z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených na provozování a pronajímání nemovitosti. Důleţité je stanovení úrokové míry kapitalizace. Vychází se přitom z průměrného bezrizikového (málo rizikového), zúročení peněz na kapitálovém trhu s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití, lokalitě a k situaci na trhu s nemovitostmi. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je čisté (tzv. studené) nájemné bez úhrad za plnění sluţeb spojených s uţíváním (teplo,TUV, vodné, stočné, el.energie a pod.) Výnosová hodnota = stabilizovaný roční výnos(Kč) x 100(%) míra kapitalizace (%) plochy vyuţitelné k pronájmu 1 PP

provozovna

50 m2

1,2,3,4 NP

4x bj 100m2

400 m2 450 m2

Celkem

Analýzou současného realitního trhu bylo zjištěno, ţe nabídkové nájemné obdobných prostor (srovnatelných velikostí, vybavením a lokalitou) se pohybují v rozmezí 1800-3000 Kč/m2/rok za prostory provozovny a 50 000 – 70 000 Kč/m2/rok bytové jednotky v závislosti na stavu a vybavení pronajímaných prostor, umístění a moţnosti parkování. Po zváţení všech výše uvedených skutečností a s ohledem na kvalitu oceňovaných ploch je pro výpočet výnosové hodnoty uvaţováno nájemné ve výši 2 000 Kč/m2/rok za prostory provozovny a 60 000 Kč/m2/rok bytové jednotky Míra kapitalizace je uvaţována ve výši 5%.

Výpočet výnosové hodnoty Podl. plocha

Nájemné Kč/m2/rok

Roční nájemné Kč/rok

Provozovna

50 m2

2 000

100 000 Kč

4x b.j.

4 ks

60 000

240 000 Kč

58

Výpočet Roční nájemné celkem Průměrný výpadek nájemného

340 000 Kč 10%

24 000 Kč

Roční nájemné se ztrátou

316 000 Kč

Náklady Daň z nemovitosti

3 200 Kč

Pojistné (0,1% z RC)

7 000 Kč

Odpisy (0,5 % z RC)

35 250 Kč

Běţná údrţba a opravy

40 000 Kč

Náklady na správu

15 000 Kč

Náklady celkem

100 450 Kč

Roční výnos

215 550 Kč

Míra kapitalizace

5%

Výnosová hodnota

4 311 000 Kč

Celkem

4 300 000 Kč

Výnosová hodnota zaokrouhleně je 4 300 000 Kč 8.3 Srovnávací hodnota Podstatou metody je porovnání obdobných nemovitostí srovnatelných vyuţitím, lokalitou, velikostí, standardem vybavení s oceňovanou nemovitostí. V rámci této metody je provedena analýza trhu obdobných nemovitostí. Údaje byly zjištěny průzkumem trhu, nabídkou realitních časopisů a na internetu.

Popis porovnávaných nemovitostí Nemovitost č.1: Bytový dům Stříţovická ulice v Ústí nad Labem , 5 podlaţí ( 1PP a 4 NP), byty 8x 3+1, 70m2, uţitná plocha 600 m2, pozemek 210 m2. Nabídková cena 7 000 000 Kč Korekce 15%: 5 950 000 Kč Porovnání: objekt s lepším umístěním, klidná ulice,

59

Nemovitost č.2: Bytový dům ulice Na Popluţí v Ústí nad Labem, podsklepený, 3 podlaţí (1PP a 2 NP), byty 6x 2+1, 56m2, uţitná plocha 300 m2, rekonstrukce 2000 Nabídková cena 5 000 000 Kč Korekce 20%: 4 000 000 Kč Porovnání: rušná ulice, menší objekt, po částečné rekonstrukci Nemovitost č.3: Bytový dům Bezručova ulice Ústí nad Labem, velmi dobrý stav, , podsklepeno, 5 podlaţí (1.PP a 4.NP), byty 4x1+1,35m2, 8x2+1,58m2, uţitná plocha 750 m2 Nabídková cena 7 500 000 Kč Korekce 15%: 6 375 000 Kč Porovnání: dům ve stejné čvrti města, větší dům s více byty, Pro vyuţití nabídkových cen je nutné zváţit skutečnost, ţe realizované ceny jsou ve většině případů niţší neţ ceny realizované o cca 10 – 20 %. V nejbliţším okolí oceňované nemovitosti byli nalezeny obdobné nemovitosti. Proto byly k porovnání pouţity tyto nemovitosti, jelikoţ nemovitosti z různých částí Ústí nad Labem nejsou srovnatelné z pohledu atraktivity umístění.

Po zvážení všech kladů a záporů porovnávaných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou je porovnávací hodnota odhadnuta ve výši 4 700 000 Kč. 9. Rekapitulace Pro ocenění byly pouţity standardní oceňovací metody a byly zjištěny tyto hodnoty: Rekapitulace

Hodnota/cena (Kč)

Věcná hodnota nemovitosti

4 650 000

Výnosová hodnota nemovitosti

4 300 000

Srovnávací hodnota nemovitosti

4 700 000

60

10. Stanovení obvyklé ceny Pro odhad obvyklé ceny byla pouţita metoda věcné hodnoty, výnosová a srovnávací. Kaţdá z pouţitých metod hodnotí nemovitost z jiného hlediska a má své klady a zápory a různou vypovídací schopnost. Pro daný typ nemovitosti je kladen důraz na metodu výnosovou a srovnávací, věcná hodnota nemá dostatečnou vypovídací schopnost. V Ústí nad Labem je v současné době nedostatek nájemních bytů, a to především v lokalitě oceňované nemovitosti. Tím dochází k převisu poptávky nad nabídkou. Rozdíl mezi výnosovou a srovnávací metodou je dán bohuţel místní maximální únosnou výší nájemného z důvodu slabšího regionu vůči republice. Výnosová metoda odráţí výše uvedené trendy na trhu nemovitostí. Je však patrné, ţe kaţdoročně dochází k zvyšování výnosu z nájmů. Srovnávací metoda je ovlivněna niţší nabídkou na prodej obdobných nemovitostí. Výhodou oceňované nemovitosti je umístění v klidném prostředí mezi rodinnými a bytovými domy s moţností parkování v přilehlých ulicích. Technický stav nemovitosti je dobrý. Rizika – omezení vlastnického práva nebo jiné vlivy omezující uţívání nemovitosti nebyly zjištěny. Na základě analýzy pro daný segment trhu v Ústí nad Labem je stanovena obvyklá cena budovy čp 290 s pozemky v katastrálním území Klíše, obec Ústí nad Labem ve výši:

4 500 000 ,- Kč slovy: čtyři miliony pětset tisíc korun českých vypracoval: Martin Douša V Libochovicích 20.5.2011 Přílohy: fotodokumentace, LV č. 1872, LV č. 4405, LV č. 2147, LV č. 2618, LV č. 2147, LV č. 2619, LV č. 2620, LV č. 1, snímek katastrální mapy, Situační plánek

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

Analýza trhu Lokalita Ústí nad Labem Obecná charakteristika Deváté největší město České republiky, Ústí nad Labem, jehoţ historie sahá aţ do poloviny 11. století, leţí nedaleko německých hranic, asi 100 km severně od Prahy, v překrásném údolí řeky Labe, která zde protéká Českým středohořím. Na sever od města se nacházejí Krušné hory a Labské pískovce s turisticky vyhledávanou oblastí Českosaského Švýcarska. Město je proslulé převáţně svým průmyslovým charakterem se zaměřením na chemii a těţbu hnědého uhlí. Jeho historický vývoj je úzce spjat jak s významnou říční cestou, tak i s členitostí krásného okolí. Návštěvníka můţe v první řadě zaujmout nakloněná kostelní věţ. Vychýlení v její špici představuje téměř dva metry.Se svými téměř 100 000 obyvateli plní dnes toto průmyslové centrum úlohu současného administrativního střediska regionální správy severních Čech. V současné době je sídlem správního magistrátu a obvodních úřadů, dále okresního i dalších úřadů (pozemkového, ţivnostenského, finančního) jako první instance státní správy.

Poloha města Ústí nad Labem leţí v severozápadních Čechách pouhých 25 km od hranic České republiky s Německem. Město leţí v kopcovité krajině na rozhraní tří geografických jednotek – Krušných hor, Podkrušnohorské pánve a Českého středohoří, které se od sebe navzájem liší tvarově, geologickým

původem,

nadmořskou

výškou

i

celkovým

přírodním

rázem.

Město má výhodnou zeměpisnou polohu na „křiţovatce“ tzv. evropské rozvojové osy (Kodaň – Berlín – Dráţďany – Ústí n. L. – Praha – Vídeň) a osy regionálního významu směřující souběţně s hranicí s Německem pod Krušnými horami od Chebu po Děčín. Celková rozloha města je 94 km2. Zeměpisné souřadnice: 50°35´ severní zeměpisné šířky 14°41´ východní zeměpisné délky

74

Nadmořská výška: 149 m.n.m.

Ekonomické podmínky pro investování v regionu Rozkvět města Ústí nad Labem byl vţdy spojen s výrobou a obchodem. V posledních dvou stoletích patřilo Ústí k ekonomicky nejsilnějším a průmyslově nejaktivnějším městům v českých

zemích.

Tradičními

obory

jsou

chemie,

potravinářství

a

strojírenství.

Největším podnikem ve městě je (jiţ od roku 1856) Spolek pro chemickou a hutní výrobu a.s. (Spolchemie). Druhým největším průmyslovým podnikem je SETUZA a.s. Strojírenství a metalurgie se rozvíjí v posledních letech i díky přílivu nových investic ze zahraničí. K tradičním ústeckým podnikům tak přibyly nové významné průmyslové podniky METAL a.s. člen skupiny Kolbenschmidt Pierburg AG a od roku 2002 i firma Black&Decker (Czech) s.r.o. Po dobudování průmyslové zóny Severní Předlice přišly do Ústí významné společnosti jako Matthey či Kone. Do zóny se také přestěhuje společnost Materialise, která dnes sídlí ve Velkém Březně. Exkluzivní je poloha města na křiţovatce obchodních cest. Silným potenciálem rozvoje je také jeho dopravní dostupnost. Ústí nad Labem a jeho průmyslové zóny mají dobře vybudovanou infrastrukturu, přičemţ ceny klíčových komodit (energie, plyn) v posledním období stagnují nebo dokonce klesají. Finanční sluţby jsou zabezpečeny sítí renomovaných

a

silných

čních ústavů.

Znak města

Vlajka města

75

finan

Prodeje a pronájmy bytů Obchod s byty je v Ústí nad Labem nejsilnější oblastí trhu s nemovitostmi zejména proto, ţe bytové domy převaţují nad rodinnými . Jedná se zejména o byty, které jiţ měly nějakého vlastníka , či byly obydlené. Jelikoţ ve městě Ústí nad Labem není developerský projekt , který by zaměřen na výstavbu nových bytů, ceny bytů a pronájmů se pohybují.

Dispozice

Metráž (m2)

1+1

40

1+1

50

1+1

57

2+1

50

2+1

60

2+1

70

3+1

70

3+1

80

3+1

90

4+1

90

4+1

100

4+1

110

Lokalita Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem

76

Průmečná cena Kč/m2 prodej

Průměrná cena pronájem

11 381 Kč 12 000 Kč

5 763 Kč

13 167 Kč 13 000 Kč 12 443 Kč

7 125 Kč

20 642 Kč 10 140 Kč 12 556 Kč

8 250 Kč

15 026 Kč 11 577 Kč 13 008 Kč 10 000 Kč

8 100 Kč

Prodeje a pronájmy rodinných domů Původní vilová zástavba nese známky architektury předválečné doby v německo sudetském stylu, coţ je pozůstatek odsunutého německého obyvatelstva po konci 2. světové válce. Trh s rodinnými domy je v Ústí nad Labem druhým největším po trhu s byty. Bohuţel trh s pronájmy rodinných domů zde funguje minimálně, ceny pronájmů domů se pohybují od 10 000 Kč/měsíčně do 20000 Kč/měsíčně. Prodejní ceny rodinných domů se velmi liší jak dle lokality , tak stáří nemovitosti , tak dle pouţitých konstrukčních prvků. Nejvyhledávanější jsou však domy v cenovém rozpětí 1.500.000 Kč - 2.500.000 Kč.

Prodeje pozemků Realitní trh s pozemky v Ústí nad Labem je soustředěn do kopcovitých částí města kde je nádherný výhled na panoramata. Daleko od průmyslové zóny, neboť stále vznikají nové příleţitosti v souladu s územním plánem plochy určené k zástavbě rodinnými domy. U nabídky pozemků převaţuje převáţně mírně svaţitý terén. Ceny pozemků se liší dle lokality, průměrná cena zasíťovaného pozemku se pohybuje cca 730Kč/m2

Komerční nemovitosti Pokud hovoříme o průmyslových nemovitostech v Ústí nad Labem, především okraje města patří k nevyhledávanějším prostorám z důvodu dobré infrastruktury a napojení na dopravní síť nebo lodní dopravu. V Ústí nad Labem nalezneme i kancelářské prostory, které se nachází v buď přilehlých výrobních prostorech, nebo prestiţních částech města Ústí nad Labem. Kanceláře té nejvyšší kategorie lze nalézt v centru města, okolí České národní banky a na Mírovém náměstí. Běţné kancelářské plochy lze pronajmout za částku 100 Kč za 1 m2 plochy, a to bez provozních nákladů. Plochy v obchodních centrech lze pronajmout od částky 325 Kč za 1 m2, a to bez provozních nákladů.

Shrnutí Z mé analýzy trhu nemovitostí vyplývá, ţe jde o oblast silně průmyslovou, či administrativního a obchodního charakteru. Na okrajích Ústí nad Labem nacházíme především průmyslové oblasti zastoupené výrobními závody, ale i kancelářskými domy. V částech blíţe k centru jde o oblasti smíšené, kancelářské a obchodní plochy střídá starší činţovní zástavba. Pozice Ústí nad Labem jako průmyslového města, kde nové budovy doplňují původní, se bude díky soukromým investorům, ale i města v budoucnosti nadále vylepšovat. K tomu zásadně přispívá i zlepšování dopravních komunikací, které umoţňují rychlejší a komfortnější obsluţnost v této oblasti. Nejdůleţitějšími stavbami tohoto typu je

77

výstavba

dálnice D8. Došlo tak k vyššímu a rychlejšímu zprůjezdnění. Výstavbou této

komunikace se tato oblast zatraktivnila a stala se ještě více přitaţlivou pro investory.

Závěr I kdyţ ekologické stavby se vyvíjejí velmi krátkou dobu z pohledu neodborné veřejnosti je téma „ekologických staveb“ nahlíţeno jako významný faktor bydlení. Na trhu s nemovitostmi se bude objevovat stále více nemovitostí, které budou mít čím dál větší známky nízkoenergetických budov. I proto je pro vlastníky nemovitostí, ale i pro investory či budoucí kupce energetická náročnost důleţitá, neboť situace nemovitostí zatíţených spotřebou energie nemusí být právě výhodná, jak jsem uvedl v teoretické části bakalářské práce. Je jisté, ţe hodnota nemovitosti, která nemá takovou energetickou spotřebu jako běţná nemovitost s vyšší spotřebou, bude o něco draţší neţ nemovitost běţná. Z teoretické části bakalářské práce vyplývá, ţe ke správnému zjištění hodnoty nemovitosti je zapotřebí odborných teoretických znalostí, které musí doplňovat příslušná zjištění znalce při místním šetření u konkrétní nemovitosti. Je nezbytné, aby znalec byl obezřetný a postupoval při ocenění nízkoenergetické stavby individuálně.

78

Seznam použité literatury BÁRTA Jan Pasivní domy 2006, Nákladově efektivní ochrana klimatu ve stavebním fondu nových členských zemí EU. Kolín nad Rýnem, Německo – ECOFYS HUMM, O.: Nízkoenergetické domy. Grada Publishing, spol. s r.o., 1999. ISBN 80-7169657-9. Původně vydalo pod titulem NiedrigEnergieHäuser nakladatelství ökobuch Verlag, Staufen bei Freiburg, 1997 NAGY E.: Nízkoenergetický ekologický dům, 1995 Jaga group, Bratislava, Formát Brožovaná bez přebalu lesklá vazba, 282 stran ISBN: 80-88905-74-5 Hollan Jan, Pasivní dům II - zkušenosti z Rakouska a české začátky, ZO ČSOP Veronica, 2. vydání, 2008, 56 str, ISBN:978-80-904109-9-2 WOLFHANG Feist, PASSIVHAUS INSTITUT. Klimaneutrale PassivhausReihenhaussiedlung Hannover - Kronsberg. Darmstadt - Dr. Wolfgang Feist, Passivhaus Institut, 2005, 132 s. PALLADIO A., Čtyři knihy o architektuře, Praha : Státní nakladatelství krásné literatury, hudby a umění, 1958, 467 s. TRNKA L. (ed.), Seminář Pasivní dům 2006, ZO ČSOP Veronica, 47 str. VALACH, J. a kolektiv. Finanční řízení podniku. 1. vyd. Praha - Ekopress, s.r.o. 1997, 247 s. ISBN 80-901991-6-X.

79

Internetové zdroje www.sreality.cz www.cuzk.cz www.invest-usti.cz www.wikipedia.org http://www.tzb-info.cz/ www.pasivnidomy.cz www.zelenausporam.cz www.veronica.cz

80

Ekologické stavby z hlediska vlivu na tržní hodnotu

Recommend Documents