Vliv údrţby na trţní hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv údrţby na trţní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Michal Nekola Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

podpis autora V Rokycanech dne 24. 4. 2013 Michal Nekola

Poděkování Rád bych poděkoval touto cestou vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. Za odborný dohled při tvorbě mé práce, za jeho tvůrčí připomínky, věnovaný čas a shovívavý přístup při tvorbě bakalářské práce.

Anotace: Tato bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních části, první část je teoretická, druhá praktická a třetí analytická. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice, předpisy a pojmy související s údrţbou, cykly oprav, ţivotnost staveb, zjišťování a vyhodnocování fyzického stavu budov. V praktické části jsou provedeny dva komplexní odhady, trţní hodnoty rodinného domu a bytového domu. Ve třetí části analytické je provedena charakteristika a analýza trhu s nemovitostmi a pozemky v okrese Rokycany.

Klíčová slova: Opravy budov, rekonstrukce budov, údrţba

Annotation: This thesis is divided into three main parts: the first part is theoretical and the other practical and analytic third. The theoretical part presents the main definitions, rules and concepts associated with maintenance, repair cycles, life of buildings, identification and evaluation of the physical condition of the buildings. The practical part is conducted two comprehensive estimates the market value of a house and apartment building. In the third part of the analysis is performed characterization and analysis of the property market and land in the district Rokycany.

Key words: repair of buildings, renovation of buildings, maintenance

Obsah Část A: Teoretická část 1.

Údrţba…………………………………………………………………………………

1.1

Nemovitost…………………………………………………………………………….

1.2

Trţní hodnota………………………………………………………………………….

1.3

Porovnávací metoda…………………………………………………………………...

1.4

Příjmová metoda………………………………………………………………………

1.5

Nákladová metoda…………………………………………………………………….

1.6

Opravy budov……………………………………………………………. …………...

1.7

Ţivotní cyklus stavby………………………………………………………………….

1.8

Ţivotnost staveb……………….………………………………………………………

1.9

Opotřebení staveb……………………………………………………………………..

1.10

Faktory ovlivňující technickou ţivotnost staveb……………………………………...

2.

Zjišťování a vyhodnocování fyzického stavu budov

2.1

Určování poruch objektů a konstrukcí………………………………………………..

2.2

Poruchy konstrukcí…………………………………………………………………...

2.3

Sledování deformací objektů………………………………………………………....

2.4

Vlhkost zdiva souvisejícího se základy……………………………………………....

2.5

Příčiny a vnější projevy vlhkosti ve zdivu…………………………………………....

3.

Konstrukce a technologie rekonstrukcí

3.1

Rekonstrukce nosných částí budov…………………………………………………..

3.2

Rekonstrukce základů………………………………………………………………...

3.3

Rekonstrukce stropů……………………………………………………….................

3.4

Ţelezobetonové a keramické stropy……………………………………………….....

5

4.

Příčiny znehodnocování objektu

4.1

Vliv povětrnosti……………………………………………………………………….

4.2

Vliv podzemní vody…………………………………………………………………..

4.3

Mechanické vlivy……………………………………………………………………...

4.4

Pouţití nevhodných konstrukcí a materiálů…………………………………………...

4.5

Opotřebování jednotlivých částí objektu……………………………………………...

4.6

Nedostatečná údrţba…………………………………………………………………..

Část B: Praktická část Úvod…………………………………………………………………………………….. 5.

Zpráva o ocenění rodinného domu………………………………………………………

6.

Zpráva o ocenění bytového domu………………………………………………………. Závěr…………………………………………………………………………………….

Část C: Analytická část 7.

Charakteristika okresu Rokycany……………………………………………….............

7.1

Analýza trhu okres Rokycany………………………………………………….............. Seznam pouţité literatury……………………………………………………………….

6

ÚVOD Ten, kdo uvaţuje o stavbě rodinného domu, musí počítat i s tím, ţe bude muset kaţdý rok věnovat nějaký čas údrţbě objektu. Pro svojí závěrečnou práci jsem si zvolil téma „Vliv údrţby na trţní hodnotu nemovitosti“ toto téma se zabývá problematikou údrţby ve vazbě na trţní hodnotu nemovitosti a ukazuje nám, jak se můţe lišit trţní hodnota jedné nemovitosti která je udrţována a není u ní zanedbána údrţba a druhé nemovitosti u které byla údrţba zanedbána nebo zcela vypuštěna a vznikají v důsledku toho velké škody na majetku, které se musí řešit uţ nákladnými rekonstrukcemi nebo v nejhorších případech i demolicí celého objektu. Trţní oceňování nemovitostí je činnost, při níţ je nemovitosti přiřazen peněţní ekvivalent. Důvodů pro oceňování máme celou řadu: například při jeho nákupu či prodeji, při vypořádání dědictví, soudních sporech, při stanovení pojistné hodnoty, při ţádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku nebo například při dnešních stále častějších rozvodech pro vypořádání společného jmění manţelů. Cílem mé bakalářské práce je popsat jednotlivé druhy trţního ocenění nemovitostí, dále zde popisuji jednotlivé druhy údrţby, opotřebení staveb, ţivotnost staveb coţ jsou velice podstatné faktory, které mají velký vliv na trţní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Dále se zabývám zjišťování a vyhodnocováním fyzického stavu budov určování poruch konstrukcí, průzkumu vlhkosti zdiva, základů a následných vnějších projevů vlhkosti ve zdivu. V praktické části jsem provedl trţní ocenění dvou vybraných nemovitostí rodinného domu v Kyšicích u Plzně a bytového domu v Teplicích. Odhady jsou provedeny běţně pouţívanými metodami porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích i vlastních příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část muţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. V poslední analytické části je provedena charakteristika a analýza trhu s nemovitostmi a pozemky v okrese Rokycany.

7

1. Údrţba Údrţba je soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku. Údrţbou se předchází poruchám, odstraňují se drobnější závady. Údrţba můţe být povaţována za prevenci vzniku vady majetku. Podle doby zásahu se údrţba člení na: po poruše, preventivní a prediktivní. Doporučováno je provádět především údrţbu preventivní i údrţbu prediktivní neboli předpovídanou. Prováděná údrţba včetně pravidelných revizí rozvodů médií, obnovovaných nátěrů oken nebo plechové krytiny, zajištění nepřetrţitého vytápění, apod. je faktorem , který můţe ţivotnost některých prvků několikanásobně prodlouţit nebo alespoň zvětšit interval mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků a celků. Pokud bychom porovnali dvě identické stavby, třeba tolikrát zmiňované řadové rodinné domy, kde v jednom z objektů by byla prováděna řádná údrţba a v druhém byla údrţba zanedbána zjistíme, ţe v první třetině ţivotnosti bude opotřebení obou objektů skoro shodné – všechny prvky a celky jsou nové a ještě nevyţadují příliš údrţby. Ve druhé třetině ţivotnosti se začíná zanedbaná údrţba projevovat, některé prvky a celky druhého objektu přestávají plnit svůj účel (zanesený plynový kotel, obtíţná manipulace s okny, zatékání střechou). V poslední třetině ţivotnosti bude rozdíl dramatický – z malých příčin (zatékání střechou ) vznikají velké následky (destrukce kovu dřevokaznými houbami).

Údrţba po poruše Údrţbou po poruše rozumíme „údrţbu prováděnou pro zjištění poruchového stavu a zaměřenou na uvedení objektu do stavu, v němţ můţe plnit poţadovanou funkci.“ Údrţba po poruše nevyţaduje velké náklady během provozu, ale veškeré

náklady na údrţbu jsou

vynaloţeny aţ po poruše. Výsledkem systému údrţby po poruše jsou jak ztráty časové , tak i velmi vysoké náklady, které se rovnají součtu nákladu na obnovu zničeného zařízení a ztrát z výpadku produkce. Přičemţ ztráty z výpadku produkce mohou být i několikanásobkem vlastních nákladů na opravu.

8

Preventivní údrţba Preventivní údrţba je „údrţba prováděná v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kritérií a zaměřená na sníţení pravděpodobnosti poruchy nebo degradaci fungování objektu.“ Výhodou preventivní údrţby je, ţe se při ní v naprosté většině případů předejde poruše. Pakliţe se porucha přeci jen vyskytne, dopady a náklady na její odstranění jsou nesrovnatelně niţší aţ zanedbatelné oproti údrţbě po poruše. Musíme zde ovšem počítat s velkými náklady na plánované opravy dle předem stanoveného časového plánu. Navíc, v mnoha případech mohou tyto zásahy představovat zcela zbytečnou výměnu, pokud z důvodu prevence měníme ještě zcela funkční prvky za nové. V konečném součtu nám náklady klesají jen mírně, protoţe zde máme relativně vysoké výdaje na pravidelný cyklus oprav a náhradní prvky. Výhodou je, ţe náklady jsou rovnoměrněji rozloţeny v čase.

Prediktivní údrţba Prediktivní neboli předpovídaná údrţba, je zaloţena na odhadu výskytu poruchy v budoucnu přičemţ se jí snaţí předejít. Hlavním přínosem prediktivní údrţby je důsledné odstranění poruch. Všechny opotřebované části a prvky ohroţené poruchou se opravují a vyměňují v optimálním předstihu, tj. s dostatečnou rezervou před samotnou poruchou nebo mezním stavem, ale v okamţiku, kdy je prvek jiţ patřičně opotřebovaný. Na to abychom správný okamţik pro údrţbu, je třeba prvek trvale nebo alespoň periodicky sledovat a podle zjištěných hodnot optimální okamţik určit. I přesto, ţe diagnostické přístroje nepatří mezi nejlevnější a zvyšují celkové náklady, většinou se nám ještě několikanásobně vrátí a to v podobě úspor nákladů na odstranění následků poruchy.

9

1.1 Nemovitost Definice nemovitosti je uvedena v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. Ve znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Jako nemovitosti jsou brány i trvalé porosty jako součástí pozemků. Předmětem ocenění nebo odhadu trţní hodnoty bývá celý soubor nemovitostí. Nemovitosti jsou veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trváni. Důleţité je připomenout, ţe stavba není brána jako součást pozemku.

1.2 Trţní hodnota Hodnotu nemovitosti ovlivňuje celá řada věcí. Jako je například sociální situace v příslušné částí kde se nemovitost nachází, stav nabídky a poptávky po konkrétním typu nemovitosti, výjmečnost nemovitosti, konkurenční prostředí, očekávání a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik. Všechny tyto vlivy je třeba zohlednit a zapracovat do odhadu „Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je brána jako cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu“1. Pojem trţní hodnota je dále vysvětlen v následujících definicích.

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) „Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenost komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná“2. 1

Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 14 2

Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8 , str: 14

10

Definice z českého zákona o oceňování majetku „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním“3.

1.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda, je zaloţena na porovnávání s obdobnými

nemovitosti se stejnými

parametry jako oceňovaná nemovitost, které byly v nedávné době realizované na trhu. Výsledek porovnávací metody je objektivní oceňovaná nemovitost a porovnávané nemovitosti jsou si podobné z hlediska rozsahu, velikosti, kvality a uţitku. Nejdůleţitějším faktorem je tedy pro pouţití porovnávací metody existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je jeden z hlavních důvodu proč nemůţeme tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Nejlepší je vytvářet si svoji vlastní databázi porovnávaných nemovitostí přímo od účastníků obchodů. Popřípadě si můţeme databázi zakoupit od některé firmy na trhu. Jedna z nejrozsáhlejších databází je registr porovnávaných nemovitostí v ČR, dále cenové

mapy

stavebních

pozemků,

databáze

českého

statistického

úřadu.

Ceny

porovnavatelích nemovitostí musíme pak dále ještě upravit a korigovat v závislosti na poloze nemovitosti, vybavenosti, technickému stavu, způsobu a moţnosti vyuţití objektu.

3

Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 14-15

11

1.4 Příjmová metoda Odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě trţní míry výnosnosti. Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výši očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti, je zaloţena na předpokladu, ţe čím vyšší, delší a jistější tento prospěch bude, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního poptávajícího. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Metoda diskontovaného cash flow „Metoda diskontovaného cash flow je jednou z příjmových metod ocenění, která je obvykle upřednostňována před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční náklady nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech“.4 Metoda přímé kapitalizace „Přímá kapitalizace je jednou z příjmových metod ocenění, která je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které jiţ vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichţ provozování nejsou nutné ţádné větší investiční výdaje. Metoda kapitalizace příjmů stanovuje hodnotu majetku na základě kapitalizace čistých příjmů, které by mohly být generovány specifickými příjmovými toky vytvořenými předmětným majetkem nebo skupinou majetků. Tato metoda je nejvhodnější pro ocenění investičních a běţně vyuţitelných majetků, pro které existuje dostatek informací o trţním nájemném“.5

4

http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/255/[cit. 2013- 4 -12].

5

http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/255/ [cit. 2013- 4 -12].

12

1.5 Nákladová metoda Pouţití nákladové metody představuje technický pohled na nemovitost, jeho výsledkem je takzvaná věcná hodnota, tato hodnota odpovídá výši současných celkových nákladů na znovuvybudování nemovitosti ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Tímto postupem ocenění vyuţívaným pro odhadnutí trţní hodnoty, který je zaloţený na rozdílu nákladů znovupořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku a sráţek za veškeré důvody znehodnocení včetně fyzického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků, pokud existují a lze je změřit. Tato metoda podává celkově nejspolehlivější indikaci hodnoty staveb, novějších aktiv, účelových budov, speciálních inţenýrských staveb, systémů a speciálních strojů a zařízení. Nákladová metoda je vzhledem k ocenění obchodního podílu ve společnosti definována jako metoda ocenění čistých aktiv, v níţ je trţní hodnota podniku rovna rozdílu sumy trţních hodnot jeho aktiv a trţní hodnoty jeho neúročených krátkodobých závazků. Ekonomické nedostatky Za ekonomické nedostatky je povaţováno působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Příčinami mohou být sníţená poptávka po daných produktech, problémy s dodávkami surovin, zvýšení materiálových a mzdových nákladů, nákladů na sluţby a dopravu při nezměněné nebo méně zvýšené prodejní ceně produktů a změny legislativních předpisů.6 Funkční nedostatky Funkční nedostatky jsou vţdy chápány jako sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Fyzické opotřebení Fyzické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a vlivem působení vnějšího prostředí.

6

Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8

13

1.6 Opravy budov Náklady vynaloţené na opravy jsou daňovým nákladem, a to zpravidla běţného období jejich vynaloţení, popř. po zohlednění principů časového rozlišení. Opravou se rozumí úkony, vedoucí k odstranění účinků částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu, mohou přitom být pouţity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, neţ které byly pouţity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Oprava tedy nemůţe mít jiný účel, neţ uvedení do stavu, v jakém majetek jiţ dříve existoval, nebo do stavu, ve kterém je majetek schopný provozu. Opravou dlouhodobého majetku se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození. Cílem opravy je uvedení majetku do provozuschopného stavu. Při opravě se obvykle pouţívá náhradních dílů a součástí. Opravou nedochází k technickému zhodnocení. Oprava pak znamená: 1. výměnu původního za nové, při zachování funkčnosti 2. .uvedení do původního stavu Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s pouţitím i jiných neţ původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Definice stavby podle stavebního zákona: Stavbou se rozumí: veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Pokud se v tomto zákoně pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.

14

Druhy staveb a jejich definice: Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Vydaným stavebním povolením je předem omezena doba trvání dočasných staveb. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. U trvalých staveb není stanoveno předem ţádné časové omezení. Jednoduché stavby Stavby pro bydlení se zastavěnou plochou do 300 m2, maximálně 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí včetně podkroví. Stavby pro individuální rekreaci (rekreační chalupa, rekreační chata, rekreační domek, zahrádkářská chata) Nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlaţím a zařízení staveniště, pokud zastavěná plocha je do 300 m2, rozpětí je maximálně 9 m a výška do 15 m. Přípojky inţenýrských sítí. Opěrné zdi. Podzemní stavby do 300 m2 a hloubky 3 m. Drobné stavby plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a) Stavby s jedním nadzemním podlaţím, do 16 m2 a výškou do 4,5 m. Podzemní stavby do 16 m2 a hloubkou do 3 m Oplocení, propustky, chodníky, přejezdy Drobnou stavbou není garáţ Vedlejší stavby: Vedlejší stavbou stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata.

15

1.7 Ţivotní cyklus stavby Celkový model investičního cyklu Členění investičního procesu na fáze: 1)koncepční; 2) předprojektová; 3) projektová; 4) realizační; 5) exploatační (fáze vyuţívání investice); 6) likvidační Pro fáze 1-3 se pouţívá společný název - fáze přípravné, někdy je dokonce chápána jako jedna samostatná etapa. Obsahové charakteristice jednotlivých fází investičního cyklu 1)Koncepční fáze je obdobím, kdy se formulují základní představy o investici na základě zjištěné potřeby konkrétní socioekonomické aktivity (např. potřeba výroby konkrétního zboţí nebo potřeba zavedení nebo rozšíření výukového procesu). Stanovení a definování potřeby první představy o stavbě: objemové, dispoziční, lokalizační a finanční na základě potřeby jsou hledány adekvátní formy stavebně-technického zajištění této potřeby. U aktivit podnikatelských (ziskových) je koncepční potřeba vyjádřena ekonomicky jako potřeba finančního výnosu na základě průzkumu trhu se definuje potřeba kapacit a finančně -ekonomických parametrů první představy objemové, lokalizační, technologické a další aktivity nepodnikatelské (neziskové) se vyjadřují v potřebě účelových kapacit, kde dominují hlediska sociální, urbanistická, kulturní, provozně technická ap. podle oborového zaměření budoucí investice. Fáze končí formulací podnikatelského (investičního záměru) jako podkladu pro zásadní rozhodnutí investora o přípravě investice 2) Předprojektová fáze je časovým úsekem, kdy se konkretizuje představa investora obsaţená v investičním záměru.V této fázi se ověřuje ekonomická, prostorová, objemová, technická, finanční a časová reálnost investičního záměru investora. Investor můţe od svého investičního záměru odstoupit v důsledku formulace nereálných dispozic navrţeného investičního záměru. Provádí se řada průzkumů a ověření, propočtů a urbanisticko - architektonických návrhů, jejichţ výsledkem bývá technicko - ekonomický materiál, na jehoţ základě lze zpravidla vydat rozhodnutí o umístění stavby (územní rozhodnutí). 16

3)Projektová fáze je časovým úsekem investičního procesu, v němţ se zpracovává projektová dokumentace stavby jako zásadní podklad pro realizaci stavby. Fáze bývá ukončena předáním staveniště zhotoviteli (organizaci, která bude stavbu realizovat) 4)Realizační fáze představuje období, v němţ je stavba realizována (provádějí se vlastní stavební práce) stavba je realizována v souladu se vzájemně přijatou projektovou dokumentací a uzavřenou smlouvou tato fáze bývá uzavřena kolaudačním řízením (prokazuje, ţe je stavba připravena k zahájení uţívání) v tomto období vynakládá investor rozhodující část investičních prostředků 5)Exploatační fáze je nejdelším úsekem investičního cyklu a jeho délka se nejčastěji kryje s délkou ţivotnosti stavby. V tomto úseku je stavba vyuţívána, v ekonomickém slova smyslu exploatována (často dochází ke změně uţívání stavby – rekonstrukce). 6)Likvidační fáze uzavírá investiční cyklus tím, ţe investice je ekonomicky i fyzicky likvidována, odstraněna ze socioekonomických aktivit. Stavba je při likvidaci demolována, takţe uvolňuje místo pro umístění nové socioekonomické aktivity (nové stavby.) V likvidační fázi je cyklus konkrétní investice dovršen a na něj navazuje cyklus investice nové.

Ţivotnost stavebních konstrukcí tabulková životnost 40-80

krytina

zastřešení

70-150

cyklus životnost oprav

rozsah oprav (%)

hlavní profese

tašková krytina

30

10

30

Pokrývač

osinkocementová krytina

30

10

30

Pokrývač

lepenková krytina

15

2

25

Izolatér

plechová krytina

25

5

10

Klempíř

nátěr plechové krytiny

5

0

100

Natěrač

krov - konstrukce

100

20

10

Tesař

krov - laťování

60

10

10

Tesař

17

30-80 klempířské konstrukce

15-80

povrchy podlah

krov - bednění

60

10

10

Tesař

žlaby pozinkované

20

10

20

Klempíř

svody povrchové

20

10

20

Klempíř

svody vnitřní

20

10

20

Klempíř

malba společných prostor

5

0

100

Malíř

podlaha PVC

25

5

15

Izolatér

cementový potěr

25

5

10

Zedník

dlažba keramická

50

25

15

Zedník

nátěry vnější oken

5

0

100

Natěrač

těsnění spár panelů

20

0

100

Zedník

vnitřní kanalizace

30-60

kanalizace osinkocementová

50

25

20

Instalatér

vnitřní plynovod

20-50

rozvod plynu

40

20

15

Instalatér

30-60

vany

20

0

100

Instalatér

míchací baterie

15

0

100

Instalatér

klozetová mísa

20

0

100

Instalatér

rozvod elektroinstalace

50

10

10

Elektrikář

osvětlovací tělesa společných prostor

20

5

25

Elektrikář

30-50

hromosvodné vedení

50

10

10

Elektrikář

20-40

kotel etážového topení

20

5

10

Topenář

tělesa litinová

45

15

5

Topenář

tělesa ocelová

15

5

5

Topenář

nátěry těles

10

0

100

Natěrač

rozvody ÚT

30

15

10

Topenář

nátěry výtahu

10

0

100

Natěrač

sporák

15

5

25

Instalatér

15-25

bytové jádro

40

20

20

Zedník

15-30

kuchyňská linka

30

15

20

Truhlář

pracovní deska kuchyňské linky

15

0

100

Truhlář

vnitřní hyg. vybavení

25-50 elektroinstalace

bleskosvod

vytápění ohřev teplé vody

jádra vybavení kuchyní

Tabulka č.1 Ţivotnost stavebních konstrukcí

18

Jako příklady výdajů na opravy a udrţování budov lze uvést: Opravy fasády, vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlaţeb, opravy střechy, výměna, opravy a nátěry ţlabů, opravy oken, dveří a jejich nátěry, výměna dveří a oken bez ohledu na změnu materiálu (např. dřevěných oken za plastová), opravy zařízení ústředního vytápění včetně výměn těles topení, výměna výtahů, výměna elektrického rozvodu bez změny technických parametrů, výměna kuchyňských linek, van a jiného běţného vybavení staveb apod. (Pro účely daňového přiznání lze tedy říci, ţe opravami a údrţbou se majetek regeneruje beze změny pořizovací ceny. Jejich prováděním nemůţe vzniknout nová věc a náklady jsou hrazeny z neinvestičních prostředků. Prostředky vynaloţené na opravy a udrţování majetku jsou běţným provozním nákladem.) Rekonstrukce staveb Rekonstrukce je v architektuře a stavebnictví výraz pro fyzický návrat ke staršímu nedochovanému stavu nebo pro znázornění takového stavu (kresebná rekonstrukce zaniklé podoby hradu).Základem slova je konstrukce (stavba, forma, skladba), s předponou re (znovupostavení, znovu-sestrojení). Je to však obecný termín, který se pouţívá i v jiných oborech (rekonstrukce literárního textu, rekonstrukce vlády, rekonstrukce trestného činu).

1.8 Ţivotnost staveb Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní.

19

Technická ţivotnost Technickou ţivotnost je doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků dosahuje aţ 200 let například ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řádově daleko niţší. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků a celků nalezneme v oceňovací vyhlášce7. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doba chápana od vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost jako věc nám definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezeni vlastnických práv k nemovitosti8. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost je ţivotnost která se počítá od doby kde je moţno objekt komerčně vyuţívat, aţ do doby kdy jiţ nemovitost není schopen generovat výnos. Ekonomická a morální ţivotnost jsou spolu úzce propojeny9. Morální ţivotnost Morální ţivotnost nemovitosti je období od kdy můţe být vyuţíván objekt ke komerčnímu vyuţití aţ do doby jeho funkčního zastarávání – tedy moţnosti jeho nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry10

7

Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 64 8 Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 64 9 Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 64 10 Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8, str: 64

20

1.9 Opotřebení staveb Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálech apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe jen málo kdy je předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebována. Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině je opotřebení 50% atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění. Analytická metoda Analytická metoda výpočtu opotřebení stavby je povaţována ze daleko přesnější, neţ vypočet pomocí metody lineární. Na rozdíl od této metody, se nebere stavba jako celek, ale u této metody se rozkládá stavba na jednotlivé prvky ( svislé nosné konstrukce, stropy, okna , podlahy, krytina, obklady, apod. ) a stanovuje opotřebení pro kaţdý tento prvek jednotlivě. Tato metoda je nejvíce vhodná a poţívaná pro stavby, které prošly rekonstrukcí, modernizací jsou nedokončené nebo jsou v mimořádně špatném technickém stavu.

21

1.10 Faktory ovlivňující technickou ţivotnost staveb Konstrukční systém Velmi rozšířené stavby s klasickým (masivním) zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 – 100 let. Relativně menší ţivotnost mají stavby dřevěné nebo montované z panelů, vyrobených na bázi dřeva u těchto staveb se pohybuje ţivotnost kolem 40 – 50 let. Doporučené a ověřené orientační hodnoty ţivotnosti, dělené podle konstrukčního systému, nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce. Otázkou je ţivotnost staveb montovaných ze ţelezobetonových panelů. První panelové domy byly postaveny na konci 50. let 20 století (1957). Většina panelových domů přitom dnes vykazuje závaţné poruchy, které někdy aţ znemoţňují uţívání bez náročné rekonstrukce včetně statického zabezpečení. Přitom samotný ţelezobeton je materiál s dlouhou ţivotností. Limitujícím technickým prvkem v případě panelových domů jsou spíše spoje jednotlivých panelů11.

2. ZJIŠTOVÁNÍ A VYHODNOCOVÁNI FYZICKÉHO STAVU BUDOV 2.1 Určování poruch objektů a konstrukcí Poruchou objektu stavební konstrukce nebo prvku se rozumí kaţdá jejich změna proti původnímu stavu, která např. sniţuje jejich bezpečnost, předpokládanou hospodárnou ţivotnost a uţitnou jakost, zhoršuje vzhled budovy apod. Za původní stav se povaţuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době jejich prvního uvedení do trvalého provozu. Výjimku mohou tvořit závady které nelze označit jako změnu původního stavu, které však vznikají např. nevhodným či nedokonalým provedením, nebo vyplývají z přehodnocení objektu, konstrukcí apod. Poruchy se rozlišují jako : běţné opotřebení, při kterém nedochází k ţádnému sníţení bezpečnosti ani uţitné jakosti. Závada při níţ nedochází k sníţení bezpečnosti, ale sniţuje se uţitná jakost zhoršuje se například vzhled budovy. 11

LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983

22

Nevýznamná porucha která způsobuje nepatrné nebo nezpůsobuje ţádné sníţení bezpečnosti Významná porucha která podstatně sniţuje bezpečnost, hospodárnou ţivotnost a uţitnou jakost budovy nebo její části, objekt není však bezprostředně po stránce bezpečnosti ohroţen. Havarijní porucha, kdy bezpečnost a uţitná jakost budovy jako celku nebo některých hlavních konstrukčních části je váţně ohroţena. Závaţnost poruch se posoudí podle statického výpočtu konstrukce, prvku ne průřezu na základě výsledků zjištěný metodami příslušných ČSN, platných pro ten který materiál a konstrukci, postačí určit druh poruchy podle výsledků prohlídky. Vnitřní a vnější vlivy mechanického, fyzikálního, chemického či biologického rázu na objekty, jejich konstrukce a dílce se obvykle projeví jako: Účinky působící zatíţení, které v období před vyšetřováním fyzického stavu konstrukce byly větší neţ únosnost ( příp. přetvoření) konstrukce, odpovídající návrhovým rozměrům a předpokládaným vlastnostem pouţitého materiálu. Sníţením únosnosti konstrukce a zvětšením deformací proti hodnotám, poţadovaných v původním návrhu protoţe: během ţivotnosti konstrukce nastalo sníţení její únosnosti zhoršením vlastností materiálu nebo zmenšením jejích průřezových rozměrů. Konstrukce (rozměry a jakost materiálu) nebyla provedena tak, aby byly zajištěny její vlastnosti, poţadované návrhem.

2.2 Poruchy konstrukcí Poruchy zděných konstrukcí Platí pro všechny stavební konstrukce vyzděné na maltu z přírodních nebo umělých kusových staviv či kvádrů, tj. z pálených i nepálených cihel, kamene a kamenných kvádrů. obytné budovy jednotlivé nosné a samonosné stěny 23

jednotlivé nenosné stěny ( příčky, výplňové stěny skeletů atiky) stropní konstrukce a jejich části, vytvořené z cihelných kleneb různých systému nebo s pouţitím cihlářských výrobků. Poruchy na zděných stavbách a jejich částech týkající se: stavební materiál ( kusových staviv, malty ) stavebních konstrukcí Podle způsobu porušování zdiva, jeho sloţek a poruchy jejich příčiny se děli na: trhliny ve svislých konstrukcí a klenbách drcení zdiva úbytek objemu sloţek zdiva Trhliny jsou vnějším projevem jevů které dále uvádíme: Trhliny ve svislých konstrukcích a klenbách v určitém místě sloţky zdiva nastal stav napjatosti, při němţ dochází k poruchám zdiva. Drcení zdiva – v určitém místě byla překročena pevnost v tlaku kusového staviva nebo malty. Úbytek objemu sloţek zdiva – působením různých vnějších činitelů fyzikální nebo chemické povahy dojde k odpadávání částeček kusových staviv nebo malty, a tím k úbytku objemu a téţ ke sníţení pevnosti, částí které zůstaly ve zdivu působením nárazů, vysekáváním otvorů, dráţek apod. Poruchy dřevených konstrukcí Dřevo je organický materiál s výbornými statickými i konstrukčními vlastnostmi našlo v tradičních objektech bytového fondu mimořádně široké uplatnění. Poruchami dřeva zaviněnými většinou nepříznivými podmínkami prostředí se mohou podstatně změnit jeho fyzikálně mechanické vlastnosti, a tím se sniţuje i únosnost konstrukcí. Hlavně z tohoto důvodu je vyšetřování fyzického stavu dřevěných konstrukcí velmi důleţité. Vnitřní a vnější vlivy mechanického, fyzikálního, chemického a biologického původu se projevují: 24

vadami dřeva (jako stavebního materiálu) výrobními vadami poruchami dřevěných konstrukcí Mezi vady dřeva patří suky nadměrné velikosti, sniţují pevnost v tahu aţ o 85% pevnost v tlaku o 22%, pevnost v ohybu o 72%. Trhliny nadměrné délky, mohou sníţit u trámů pevnost v ohybu o 38% , vznikají změnami velikosti12. Poruchy dřevěných trámových stropů Příčiny poruch dřevěných konstrukcí: vady pouţitého dřeva (nadměrná sukovitost, podélné sesychající trhliny, nekvalitní dřevo, napadené dřevo, nesprávné ošetřené dřevo) vady při provádění (nedostatečné uloţení, nekvalitní spoje dřevěných prvků, nepropustné uzavření, namočení dřeva při provádění, uzavření vysoké vlhkosti v konstrukci) chemické účinky (účinky prostředí, nadměrné a nevhodné nátěry) nevhodné uţívání (nadměrné celkové nebo místní zatíţení, narušení dřeva neodbornými zásahy) biotičtí dřevokazní činitelé (zabudování vlhkého dřeva bez přirozené moţnosti vysychání, vlhkost od zatékání a kondenzace, nedostatečné větrání a prostupnost konstrukce) uvolňování spojů, přirozené stárnutí a zhoršování významných vlastností dřeva (nasákavost, přirozená impregnace, pruţnost, tvrdost, pevnost, houţevnatost) změna mechanických vlastností účinkem zvýšené teploty (v rozmezí teplot od 150 do 250 °C; v závislosti na vlhkosti dřeva dochází při teplotách od 270 do 350 °C k jeho samovznícení; teploty do 120°C nemají podstatný vliv na mechanické vlastnosti dřeva) změna mechanických vlastností účinkem vysoké vlhkosti

12

LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983, str:86

25

Hniloba dřeva je nejčastější příčinou destrukce dřeva v budovách. Je způsobena některou z dřevokazných hub, které jsou za příznivé teploty a zvýšené vlhkosti (např. zatékáním vody při poruchách střech, vodovodu, kanalizace, nedostatečnou izolací proti vlhkosti) schopny rozkládat sloţky dřeva a v krátké době dřevo zcela technicky znehodnotit. Typické a často vyskytující se dřevokazné houby s rychlým vývojem destrukce Dřevomorka domácí: Nejnebezpečnější a nejobávanější houba působící rychlou destrukcí. Koniofora sklepní: Destrukční činností se vyrovná dřevomorce domácí a bývá s ní často zaměňována. Trámovky: Napadené dřevo vypadá zjevně neporušeně, jen podle poklepání se pozná, ţe je napadeno. Po nějaké době křehne snadno se láme. Červotoči: Jsou nejrozšířenějším druhem hmyzu, který ničí dřevo v obytných budovách.

Poruchy betonových a ţelezobetonových konstrukcí: K rekonstrukcím betonových a ţelezobetonových konstrukcí tradičních objektů dochází poměrně zřídka, protoţe se v těchto objektech málo vyskytují, ale zejména proto, ţe v porovnání s konstrukcemi z ostatních materiálů mají dlouhou ţivotnost. Přesto se však u těchto konstrukcí během času mohou vyskytovat poruchy. Poruchy betonových a ţelezobetonových konstrukcí mají často původ jiţ ve vadách výroby, zpracování a ošetřování betonu, v nesprávném projektu a provedení konstrukce. Tyto vady, zpočátku skryté, se mohou projevit teprve během pouţívání konstrukce (při přetíţení, dynamickém namáhání apod)13

13

LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983, str: 92

26

2.3 SLEDOVÁNÍ DEFORMACÍ POBJEKTŮ Sledování tvarových změn objektů v důsledku stavební činnosti (povrchové nebo podzemní), těţké dopravy, ţivelných pohrom atd. Deformometrické: měření horizontálních a vertikálních posunů Náklonoměrné: sledování změn sklonu nosných prvků Konvergenční: sledování změn vzdáleností bodů na nosných prvcích konstrukce Geodetické: sledování výškových posunů přesnou nebo velmi přesnou nivelací

Průzkum zděných konstrukcí: fyzikálně mechanické vlastnosti zdiva zatěţovací vlivy a účinky závaţnost a příčiny poruch a vad Průzkum betonových konstrukcí: modul pruţnosti betonu hutnost betonu objemová hmotnost betonu stejnorodost (homogenita) betonu pevnost betonu v tahu vlhkost betonu vyztuţení prvků

Schmidtův tvrdoměr Vyšetření vlastností materiálu do hloubky nejvýše 50 mm (zkouška se kombinuje s pevnostní zkouškou vyjmutých vzorků) – měří se velikost odskoku od povrchu po úderu normovanou silou, na základě změřené tvrdosti se pomocí převodních vztahů určuje pevnost zkoušených materiálů.

27

Vrtačka na zkoušení pevnosti malt Jednoduchý přístroj vychází z klasické ruční vrtačky, je osazen pruţinovým teleskopem přítlačné plochy a stupnicí na vrtací hlavici; v závislosti na přítlačné síle a odporu při otáčení normovaného vrtáku orientačně stanoví pevnostní třídu běţných malt.

Průzkum dřevěných konstrukcí Mykologický průzkum: Komplexní posouzení výskytu dřevokazných hub, hmyzu a fyzikálně mechanických vlastností dřeva, včetně návrhu na jeho ochranu. Doba od dokončení mykologického průzkumu do zahájení modernizace, popř. rekonstrukce by u nevytápěného a uzavřeného, nevětraného objektu neměla přesáhnout půl roku. Je nutné provádět průzkum za provozu a dřevo posuzovat v celém komplexu působících podmínek a jeho přirozených vlastností.

Průzkum statické spolehlivosti Se provádí, například u únosnosti trámů, které byly převáţně navrhovány empiricky, podle současných norem nemusí vykazovat potřebnou únosnost zejména v ohybu. V místě uloţení trámu je nutné posoudit únosnost ve smyku a v otlačení a prověřit skutečný fyzický stav konců a trámů. Únosnost trámů můţe být výrazným způsobem sníţena sesychajícími podélnými trhlinami, nadměrným výskytem suků, apod. Vizuální průzkum: Návrh asanačních opatření součást vyhodnocení průzkumu, podle druhu a rozsahu napadení dřevokaznými houbami a dalších zjištěných skutečností. Měření nehomogenity betonu Snímač nespojitostí v betonu obsahuje dva budiče a přijímače ultrazvukových vln a vyhodnocovací jednotku. V závislosti na rychlosti šíření ultrazvukových vln mezi dvěma sondami lze odhalit kaverny, trhliny nebo nedokonale vyplněná místa v betonových konstrukcích. 28

Karbonatace betonu Test roztokem fenolftaleinu – nezkarbonatovaný beton se zbarví červenofialově, podle míry karbonatace barva růţová aţ čirá. Test pH – pH indikátory (ve spreji, změna zabarvení povrchu) Laboratorní testy Dokonalá ochrana výztuţe pH > 9

Zjištění koroze výztuţe Analyzátor koroze sestává ze zdroje napětí připojovaného na obnaţenou výztuţ konstrukce, sondy a vyhodnocovací jednotky. Sonda je postupně umisťována na povrch konstrukce v pravidelné síti, snímá rozdílný potenciál v závislosti na stupni koroze výztuţe v daném místě, výsledek je graficky zobrazován na displeji přístroji příslušnými grafickými značkami.

2.4 Vlhkost zdiva související se základy Vlhkost zdiva se projevuje ve stavbách především vlhnutím konstrukcí souvisejících přímo s podzákladím, jako jsou základy a související části zdiva, a pronikáním vlhkosti z dešťových sráţek do zdiva vyšších podlaţí omítkami. Tato vlhkost má nepříznivý vliv na fyzický stav jednotlivých částí konstrukce stavby, sniţuje jejich ţivotnost a nepříznivě ovlivňuje pouţitelnost, obytných budov z hygienického a zdravotního hlediska14.

Kaţdá stavba je od počátku vystavena různým účinkům vlhkosti, ta se mění v závislosti na: teplotě a vlhkosti vzduchu vlastnostech stěn a pórů Stavební materiály obsahují vţdy jisté mnoţství vody, které se absorbuje a váţe na stěnách pórů. Schopnost přijímat a vázat vodu se během času zvětšuje. Příčinou jsou: 14

LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983, str: 113

29

chemické změny ve zdivu usazování rozpustných solí zmenšování průměrů pórů chemickými a mechanickými usazeninami. Vlhkost zdiva se zvýší například: doţitím původní izolace základů zdiva neodborně provedenou izolací, popř. jejím vynecháním nedostatečným odvedením povrchové vody provedením velkých parotěsných (např. asfaltových) ploch v těsném sousedství budovy.

2.5 Příčiny a vnější projevy vlhkosti ve zdivu Stupeň a způsob napadení budovy vlhkostí závisí na stáří budovy, její konstrukci, jejím poţívání a vlivech prostředí. Vlhkost se projevuje navenek vznikem tmavých ploch (map) na zdivu, oddělováním omítky od zdiva a jejím rozpadem, narušováním materiálu zdiva, vznikem jemných i hrubých trhlin ve zdivu, zvyšováním vodní jímavosti zdiva, soustředěním rozpustných solí tam, kde má vlhkost velký spád nebo kde se často mění, napadáním mikroorganismy, bakteriemi, plísněmi, houbami a řasami.

Nejčastější příčiny vlhkosti ve zdivu: objekt neměl izolaci proti pronikání vlhkosti nebo jeho izolace je v takovém stavu, ţe propouští vodu nebo vodní páru omítky, které mají být nepropustné, jsou propustné nebo poškozené hladina podzemní vody je příliš vysoko voda neodtéká z povrchu území v okolí objektu došlo k nepříznivým změnám v okolí objektu došlo k nepříznivé změně klimatických poměrů vně a uvnitř došlo k nepříznivé změně uţívání objektu.

30

Z vnějších povrchových úprav mají vliv na vlhkost zdiva: úpravy znemoţňující odpařování vodních par z povrchu zdiva ( nátěry olejovými barvami nebo latexem, provedení obkladů, cementové výrobky narušení povrchu zdiva umoţňující pronikání vody z vnějšku dovnitř zdiva Stavební úpravy mimo objekt, ovlivňující vlhkost zdiva objektu: velké parotěsné plochy v okolí objektu, jako je asfaltový koberec na přilehlém chodníku, vozovce nebo dvoře hluboké rýhy ovlivňující hladinu podzemní vody přístavba nebo nová stavba v bezprostředním okolí objektu regulační úpravy na vodotečích apod. umístění hmot obsahující vodu v prostorách objektu ( brambory, zelenina )

3. KONSTRUKCE A TECHNOLOGE REKONSTRUKCÍ 3.1 Rekonstrukce nosných částí budov Staré budovy mají většinou povrchové základy, jimiţ se síly z horní stavby přenášejí a rozdělují do základové půdy. Nejčastějším zdrojem poruch základové konstrukce je nestejnoměrné sedání základové půdy po délce nebo ploše základů. K poruchám základových konstrukcí budov můţe docházet také vlivem různých nepříznivých změn v základových poměrech vzniklých během pouţívání budovy. K nestejnoměrnému sedání základů budovy dochází nejčastěji v těchto případech: základová půda má různé geologické sloţení, a je proto i různě stlačitelná hlinitá základová půda je rozbředlá v důsledku podmáčení základů jílovitá základová půda podléhá objemovým změnám v důsledku změn vlhkosti násypy, na nichţ je stavba zaloţena, byly sypány z různých materiálů nebo byly nedostatečně a nestejnoměrně zhutněny

31

stavba je zaloţena v tzv. „promrzavé hloubce“, v níţ se projevuje vliv zmrznutí a tání zeminy základová půda je nestálá, jak je tomu na poddolovaných územích, v lomech apod. napětí v základové půdě je ovlivněno tlaky vyvozenými sousední přístavbou. Rekonstrukce stropů: O nutnosti rekonstrukce nebo výměny starého stropu rozhoduje jeho fyzický stav, na nějţ mají vliv především konstrukce a materiály, z nichţ je zhotoven, délka i způsob uţívání, a prostředí, na které je konstrukce vystavena. Před samotným rozhodnutím o způsobu a rozsahu rekonstrukce je proto třeba provést důkladný průzkum fyzického stavu starého stropu včetně konstrukcí, na kterých je strop uloţen. Průzkum je nutno zaměřit především na místa předpokládaného největšího ohroţení, např. zhlaví dřevěných trámů, místa kde by mohlo zatékat apod.15 Ţelezobetonové konstrukce, jsou-li správně provedeny, jsou velmi odolné proti škodlivým účinkům prostředí. Především je nutno, aby krycí vrstva ocelových vloţek byla dostatečná a aby beton byl bez trhlin nebo nanejvýš s tenkými, uzavřenými trhlinami. Jinak můţe být beton ohroţen karbonizací (rozpad betonu účinkem kysličníku uhličitého) a ocelové vloţky korozí. Ke konstrukčně technologickým hlediskům obecně platnými i pro stropy v nových budovách přistupují další hlediska, která vyplývají ze specifických podmínek provádění rekonstrukcí starých domů. Ve ztíţených podmínkách rekonstrukce je vhodné: stropní konstrukce byla lehká, aby neúčelně nezatěţovala staré nosné zdi a překlady byla tuhá, aby vyztuţovala budovu během stavby technologie provedení nevyţadovala během stavby podpěrnou konstrukci jednotlivé konstrukční prvky byly lehké stavba byla provedena z největší části montáţním způsobem a s co nejmenším počtem konstrukčních prvků

15

LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983

32

Ţelezobetonové a keramické stropy Ţelezobetonové: V suchém prostředí bytových a občanských staveb má ţelezobetonová stropní konstrukce, betonovaná do bednění velmi dlouho ţivotnost, takţe její rekonstrukce přichází v úvahu jen velmi zřídka. Častěji se v praxi vyskytuje nutnost opravy stropů montovaných z ţelezobetonových prefabrikovaných nosníků. V našich podmínkách se nejvíce poţívají typizované prefabrikované nosníky, na jejichţ spodní přírubu se pokládají betonové stropní vloţky. Únosnost těchto stropů lze zvýšit vytvořením nosných pasů se statickými vlastnostmi plných ţelezobetonových desek. Rekonstrukční práce se provádějí tak, ţe se do podélných dutin stropu poloţí výztuţ a potom se duté prostory vyplní cementovou maltou.

Popis stropní konstrukce : Strop montovaný z ţelezobetonových nosníků a betonových vloţek 1- ţelezobetonový prefabrikovaný nosník 2- betonové stropní vloţky 3- beton

33

Stropy s ocelovými nosníky na jejichţ dolní přírubu jsou uloţeny cihelné desky známé pod označením Hurdis. Tyto stropy jsou dostatečně únosné a tuhé, mají dobré zvukově i tepelně technické vlastnosti, jsou nehořlavé, odolné proti poţáru, mají rovný podhled a nevyţadují podpěrné konstrukce. Mají však i nevýhody. Patří mezi těţké konstrukce, provádějí se tradičně technologií, nesnadno se v nich provádějí otvory a adaptivní práce, vyţadují přesné uloţení stropních nosníků na danou osovou vzdálenost. Ve stavebním stádiu hurdisky nemohou slouţit jako pracovní podlaha. Stejné vlastnosti mají i hurdiskové stropy s tzv. keramickými nosníky.

Popis stropní konstrukce: Strop s keramickými nosníky typu Honos a deskami Hurdis 1- prefabrikovaný nosník 2- výztuţe 3- cihelné patky 4- betonové výplně 5- cihelná deska Hurdis 6- násyp 7- dobetonováno

34

4. PŘÍČÍNY ZNEHODNOCOVÁNÍ OBJEKTU Po určité době se kaţdý objekt znehodnocuje. U rodinných domů a chalup se počítá se sníţením hodnoty od doby výstavby kaţdý rok o 1 % u rekreačních objektů je toto procento vyšší. Přitom je předpokladem stálá a řádná údrţba objektu, nikoli jeho chátrání. Příčiny znehodnocování jsou různé a někdy působí souběţně.

4.1 Vliv povětrnostní Kaţdý objekt je vystaven nepříznivým vlivům ovzduší, účinkům vody, mrazu, teplotních rozdílů, větru. Voda působí na konstrukce a materiály fyzikálně i chemicky. Fyzikální působení spočívá v tom, ţe proniká do spár a dutin, v nichţ v zimě zmrzne, zvětší svůj objem, a tím materiál rozrušuje. Chemicky se vliv vody projevuje ve vyluhování oxidu vápenatého z malty a z betonu. Dešťová voda můţe obsahovat také kyseliny z exhalací, které jsou příčinou předčasné koroze kovových částí objektu.16

4.2 Vliv podzemní vody Poruchy na stavebních objektech jsou někdy způsobovány zvýšením hladiny spodní vody nebo vnikne-li voda jiným způsobem do základové půdy (zvláště u objektu ve svahu). Zemina je pak vodou nadlehčována a její měrná hmotnost klesá ve vodě téměř na polovinu. Základy mohou být porušeny zatékáním z poškozených odpadních trub pro odvod dešťové vody ze střechy nebo z poškozeného vodovodního nebo kanalizačního potrubí. Velmi nebezpečné jsou tzv. agresivní vody, obsahující chemikálie (např. sloučeniny síry), které porušují základy z betonu, rozrušují malty i jiné stavební materiály základového zdiva.17

16

JEŘÁBEK, Václav, Obnova a údrţba malých staveb, třetí přepracované vydání, Nakladatelství technické literatury, 1985 17 JEŘÁBEK, Václav, Obnova a údrţba malých staveb, třetí přepracované vydání, Nakladatelství technické literatury, 1985

35

4.3 Mechanické poškození Mechanickým poškozením se rozumí poškozování vnějších i vnitřních omítek nárazy a odíráním. Tyto defekty vznikají při instalaci elektrického vedení, vodovodního potrubí, nepatrným zatloukáním skob a hřebíků do zdiva, poškozením zdiva při dodatečném vybourání oken a dveřních otvorů.

4.4 Pouţití nevhodných konstrukcí a nevhodných materiálů Pro základové zdivo není vhodný nasákavý kámen, ale pouze materiály nenasákavé a hutné, např. ţula, křemen, hutný vápenec atd. Při stavbě základů z betonu pouţíváme vţdy štěrkopísek správné zrnitosti, jen s nepatrným mnoţstvím hlinitých, humusovitých nebo sirných příměsí. Beton je nutné správně zhutnit (zdusat). Nadzemní zdivo musí být řádně odděleno od zdiva základového vodotěsnou izolací. Někdy bývá zdivo postaveno z nasákavých špatně vypálených cihel, obsahující vápenité pecky, které se vlhkem hasí a cihly se rozpadávají. Také spojovací malta nesmí být tzv. hubená, ale musí být míchaná z kvalitního písku, dobrého vápna a nezávadné vody. Na vnější omítky je lepší písek říční neţ kopaný, protoţe kopaný písek má více hlinitých a humusovitých částí, na které působí déšť.18

4.5 Opotřebováni jednotlivých částí objektu Nejvíce se opotřebovává vnitřek objektu. Míra opotřebení závisí na tom, je-li objekt obýván stále, anebo jen přechodně – rekreačně. Dále záleţí na stáří budovy, na počtu uţivatelů, na způsobů uţívání a na odolnosti stavebních materiálů. Nejvíce se opotřebovávají podlahy z měkkého dřeva, např. palubová podlaha, zvláště chodí-li se po ní v lyţařských botách nebo botách okovaných. Vlýskové podlahy, kterým se nesprávně říká parketové podlahy, a rovněţ podlahy xylolitové je nutné pravidelně a správně udrţovat, aby se předešlo předčasnému opotřebení. Odpadlé dlaţdice na chodbách a terasách je nutné opravit včas, aby se neuvolňovaly větší plochy. Nejsou-li kuchyně a koupelny dobře odvětrávány, poškodí pára malbu i zařízení. Také uhelný prach, popel, saze a kouř při lokálním vytápění předčasně

18

JEŘÁBEK, Václav, Obnova a údrţba malých staveb, třetí přepracované vydání, Nakladatelství technické literatury, 1985

36

znehodnocují malbu. V místnosti, kde vznikají plynové spaliny, se malba a nátěr odloupává, proto je vhodné plochu kolem plynových spotřebičů obloţit keramickými obkladačkami.

4.6 Nedostatečná údrţba Nedostatečná údrţba je hlavní příčinou chátrání objektu, např. vnější omítka pak odpadá ve větších plochách a tím se zvyšují náklady na opravu. Pravidelně čistíme ţlaby na střeše – zanášené přetékají a voda poškozuje římsy a fasádní omítku. Někdy je zatékání způsobeno malými rozměry ţlabů, ţlabových kotlíků a odpadních trub, anebo jejich špatným spojením. Jestliţe se včas neopraví střešní krytina, prosakuje voda na střešní konstrukci, ta pak hnije a trouchniví nebo je napadena dřevokaznou houbou. Při intenzívnějším prosakování se promáčejí stropy pod krovem, odpadává z nich omítka a vznikají rozsáhlejší škody. Nejsou-li místnosti pravidelně malovány, jde o zanedbávání základní hygieny. Nedostatečné udrţování nátěrů zkracuje ţivotnost dřevěných, kovových a jiných konstrukcí a zařízení, a to jak uvnitř, tak vně objektu.

37

ZÁVĚR V mé bakalářské práci se zabývám pojmy jako je údrţba budov, opotřebení, rekonstrukce, faktory ovlivňující technickou ţivotnost staveb, coţ jsou aspekty, které ovlivňují trţní hodnotu staveb na trhu s nemovitostmi. Preventivní a odborně prováděná údrţba je jedním z nejdůleţitějších faktorů, které mohou výrazně prodlouţit ţivotnost celých staveb nebo jejich jednotlivých částí. Dále se zabývám rozdělením údrţby podle daného typu. Údrţba je soustavná činnost, která nám zpomaluje fyzické opotřebení majetku a měla by nám prodlouţit jeho ţivotnost a zabránit případným poruchám staveb které se projevují u staveb, které nejsou pravidelně udrţované. Pravidelná údrţba má řadu podob a fází, kde kaţdá má jinou funkci, ale všechny jsou velice důleţité a tvoří společně jeden celek. Rozlišujeme údrţbu: po poruše jedná se o havarijní stav kdy musíme dát objekt do stavu v němţ můţe plnit poţadovanou funkci, další druh údrţby je preventivní jedná se o údrţbu která je prováděná v předem určených intervalech, které se musejí dodrţovat, poslední typ údrţby je předpovídaná, která je zaloţena na odhadu výskytu poruchy v budoucnu přičemţ se jí snaţí předejít. Trţní hodnota prodeje nebo případného pronájmu nemovitosti, je dále ovlivněna kromě stavebně technického stavu stavby i celkovým vybavením interiéru a exteriéru, který se můţe lišit v závislosti na vkusu a náročnosti vlastníka nemovitosti. Řada objektu je vybaveno velice nadstandardním vybavením jako je bazén, sauna, sportoviště, které musíme započítat do celkové trţní hodnoty nemovitosti. Velký vliv na trţní hodnotu stavby má také celkové okolí udrţovaná okrasná zahrada, vyuţitelnost a praktičnost přilehlých pozemků. Dalším s faktorů, který ovlivňuje trţní hodnotu nemovitostí, je umístění stavby, daná lokalita, dopravní obsluţnost, občanská vybavenost, dobré pracovní příleţitosti a atraktivita objektu. Přínos mé práce spočívá v popsání údrţby nemovitostí, ţivotností staveb a celkové problematiky, která nemovitosti postihuje, příčiny znehodnocování nemovitostí a zjišťováním a vyhodnocováním fyzického stavu budov. V poslední části jsem provedl analýzu trhu s nemovitostmi a pozemky v okrese Rokycany se zaměřením na samotné město Rokycany a dvou dalších menších měst v daném okrese. Má práce můţe dále slouţit také jako literatura a předloha pro další studenty na naší škole, k čerpání informací a k nahlédnutí.

.

38

ČÁST B: PRAKTICKÁ ČÁST

39

5. OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

40

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 116 Kyšice u Plzně 330 01 Kyšice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 5. 4. 2013 41

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

42

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

Datum ocenění: 5. 4. 2013 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili stanovení trţní hodnoty majetku označeného nám jako Rodinný dům č.p. 116 v katastrálním území Kyšice Nacházející se na adrese: Kyšice u Plzně 330 01 Kyšice V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální území Kyšice, na listu vlastnictví č. 172. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5. 4. 2013 je přiloţen v příloze této zprávy. Předmět ocenění: Předmětem ocenění je Rodinný dům č.p. 116 v katastrálním území Kyšice včetně pozemků a příslušenství, postaveného na stavební parcele číslo 125 a zapsaného na listu vlastnictví číslo 172 v k. ú. Podklady pro ocenění: výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kyšice, obec Kyšice, list vlastnictví číslo 172, vyhotovený Katastrálním úřadem v Plzni dne 5. 4. 2013 informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti skutečné výměry sdělené na místě kopie z katastrální mapy 43

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost se nachází v jihovýchodním okraji obce, s přístupem po zpevněné komunikaci s napojením na veškeré inţenýrské sítě. V obcí se nachází Obecní úřad, školka, základní škola zastávka pro městkou hromadnou dopravu. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 116 postavený na parcelách 125 a 828/6 o celkové výměře 1331 m², včetně vedlejších staveb (kolna, přístřešek), venkovních úprav a trvalých porostů.

TECHNICKÝ POPIS OCEŇOVANÉHO MAJETKU Rodinný dům je samostatně stojící standardního provedení, je celý podsklepený má jedno podzemní podlaţí jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Základy betonové, obvodové zdivo má tl. 45 cm, mansardová střecha, plechová krytina, vápenné a břizolitové omítky, betonové schody, dveře plné a prosklené, okna zdvojená, pozinkové klempířské prvky, plovoucí a keramické podlahy, vytápění objektu je zajištěno pomocí kombinovaného kotle na zemní plyn s radiátory, teplá a studená voda, plynový sporák, kuchyňská linka, vana, umyvadlo a WC rozvody kabelové televize, telefonu, internet.

POZEMEK Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden celek. Pozemky jsou situovány v obci Kyšice u Plzně. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Poloha pozemku je řadová a má obdélníkový půdorys. Pozemek č 125 má rozlohu 359 m² a stojí na něm stavba č.p. 116 další pozemek 826/6 o rozloze 972 m² je součástí oceňovaného rodinného domu a slouţí jako zahrada. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn , kanalizace, telefon)

44

HISTORIE Rodinný dům č.p. 116 na parcele číslo 125 a 828/6 postavený jako samostatně stojící, zděný částečně podsklepený objekt s obytným přízemím a částečně vyuţitým podkrovím, mansardovou střechou a plechovou krytinou. Původní objekt postaven v roce 1920 a v roce 1998 byla provedena částečná rekonstrukce.

DISPOZICE V prvním podzemním podlaţí rodinného domu se nachází předsklepí chodba a místnosti jedna slouţila dříve jako sklad na tuhá paliva a druhá místnost je vyuţívána jako technická je zde kombinovaný kotel se zásobníkem na teplou uţitkovou vodu. Rodinný dům je podsklepen z části. V prvním nadzemním podlaţí se nachází veranda, chodba, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, loţnice. V půdní vestavbě se nachází chodba a dva pokoje.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt sloţí k vlastnímu bydlení a

45

zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

ÚVOD Pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění, Jedná se o metodu porovnávací příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích i vlastních příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část muţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Pří stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 736 000 Kč a je kalkulována následovně: 1331 * 1304 = 1 735 624 Kč

46

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:

Příloha č.1 - TABULKA – POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

Kyšice u

stavební

stavební

stavební

stavební

Plzně

parcela

parcela

parcela

Parcela

125, 828/6

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Kyšice

Letkov

Lhota

Starý plzenec

Černice

Obec

Kyšice

Letkov

Lhota

Starý plzenec

Černice

Okres

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč X

2 006 100

1 358 980

1 153 260

1 514 340

1331

1486

1142

894

1074

X

1350

1190

1290

1410

1.3.2013

1.4.2013

1.2 2013

1.1.2013

1

1

1

1

1350

1190

1290

1410

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

1215

1071

1161

1269

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1

Upravená hodnota

1215

1071

1161

1269

Existence věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Korekce

47

břemen

břemen

Břemen

břemen

Břemen

Korekce

1

1

1

1

1215

1071

1161

1269

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

1215

1071

1161

1269

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1215

1071

1161

1269

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1215

1071

1161

1269

Horší

Horší

Lepší

Lepší

1,1

1,15

0,95

0,9

1336,5

1231,7

1103

1142

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1336,5

1231,7

1103

1142

Rovinný

Rovinný

Svaţitý

Mírně svaţitý

0,9

0,9

1,15

1,05

1202,9

1108,5

1268,5

1199

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1202,9

1108,5

1268,5

1199

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1202,9

1108,5

1268,5

1199

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1,05

1

1

1202,9

1164

1268,5

1199

Výborná

Dobré

Dobré

Výborná

Upravená hodnota Vyuţití podle

Rodinný dům

územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení

Nejsou

a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. Sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

48

a parkování Korekce Upravená hodnota Ne

Nutnost demolice

1

1,1

1,1

1

1202,9

1280,4

1395,4

1199

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1202,9

1280,4

1395,4

1199

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1202,9

1280,4

1395,4

1199

Obdobná

Obdobná

Menší

Obdobná

1

1

1,1

1

1202,9

1280,4

1535

1199

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1202,9

1280,4

1535

1199

1202,9

1280,4

1535

1199

0

0

0

0

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

1304

Rozloha pozemku

1331

Celková porovnávací

1735624

hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

výměra v m²

jednotková hodnota v Kč/m²

trţní hodnota

1

125

359

1304

468 136

2

828/6

972

1304

1 267 488

Celkem

1331

1 735 624

49

zaokrouhleno

1 736 000

Stanovení trţní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Plzeň – město v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem

jsme pro stanovení indikace trţní

hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

4 204 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

Rodinný dům

1 Rodinný dům

2 Rodinný dům

3 Rodinný dům

4 Rodinný dům

Kyšice

Kyšice

Sedlec

Losiná

Bolevec

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa pozemku

Kyšice 116

Katastrální území

Kyšice

Kyšice

Sedlec

Losiná

Bolevec

Obec

Kyšice

Kyšice

Sedlec

Losiná

Bolevec

Okres

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

50

B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku

1331

684

1146

847

1226

Hodnota ze 1 m² pozemku

1304

1304

1304

1304

1304

1736000 891936 1494384 Hodnota pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí

1104488

1598704

224

229

197

215

174

X

3 490 000

3 950 00

3 290 000

4 500 000

2598064

2455616

2185512

2901296

11345

12465

10165

16674

1.2.2013

1.3.2013

1.4.2013

1.1.2013

1

1

1

1

11345

12465

10165

16674

Nabídka

Nabídka

Prodej

Nabídka

0,9

0,9

1

0,9

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Kyšice

Kyšice

Sedlec

Losiná

Bolevec

1

1

1

1

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Ano

Ano

Ano

Ano

Počet srovnávacích Jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni

Ne

1

1

1

1

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10210,5

11218,5

10165

1506,6

Dobrá

Horší

Horší

Lepší

1

1,03

1,05

0,9

10210,5

11555

10673,3

13506

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Lepší

1

1

1

0,9

10210,5

11555

10673,3

12155,4

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy

Průměrná

51

Korekce Upravená hodnota Dobrá

Funk.vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrý

Další moţný rozvoj

1

1

1

1

10210,5

11555

10673,3

12155,4

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

10210,5

11555

10673,3

12155,4

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dobrá

Dopravní dostupnost

1

1

1

1

10210,5

11555

10673,3

12155,4

Autobus,

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

1

1

0,95

1,03

10210,5

11555

10139,6

12520

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

10210,5

11555

10139,6

12520

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Lepší

1

1

1

0,9

10210,5

11555

10139,6

11268

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

10210,5

11555

9567

11268

Obdobný

Menší

Obdobný

Menší

1

1,03

1

1,05

10210,5

11901,6

10139,6

11831,4

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

10210,5

11901,6

10139,6

11831,4

a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota N/A

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost

Obdobný

Nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Výsledná porovnávací hodnota 11021

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota

2468704

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

1735624

Celková

4204328

porovnávací hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičnímu rizikům obsaţených ve vlastnictví 52

tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţba a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je:

1 831 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITLIZACE Příjem z pronájmu - trţní néjemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného 15%

240 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

204 000 30 000 6 000 500 0 0 1 000 53

36 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

166 500 20 000 146 500

Míra kapitalizace

8% 1 831 250 1 831 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následovně: Technické opotřebování Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektu, celkového uspořádání, materiálů, nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické

podmínky, dostupnost financování nebo

neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 54

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnavatelích lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

4 518 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

ZASTAVĚNA PLOCHA A OBESTAVĚNÝ PROSTOR Zastavěné plochy jednotlivých podlaţí: I. P. P.:

5,80*5,64

=

56,86 m²

I. N. P.:

9,60*8,90

=

123,21m²

Podkroví :

4,65*6,18

=

44,15 m²

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

I. P. P.:

56,86 m²

1,90 m

I. N. P.:

123,21 m²

2,80 m

55

Podkroví :

44,15 m²

2,40 m

Obestavěný prostor: I.P.P.:

135,72 m³

I.N.P.:

494,73 m³

Podkroví zastřešení.: 261,36 m³ Obestavěný prostor – celkem: (135,72 + 494,73 + 261,36) = 891,91 m³

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukcé Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzická opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Kyšice 116, Plzeň - město 125, 828/6 Klasická zděná 93 let 15 let 60 let 123m² 1 podzemní, 1 nadzemní, půdní vestavba 224 m² 0,7 157 m² 891,81 m³

-42% -5% 0%

Přístřešek, venkovní úpravy a oplocení

5167 Kč/m³ 4 607 982 2 672 630 2 538 999 2 538 999

242 874

Pozemek

1 736 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4 517 873 4 518 000

56

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. 4. 2013. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 204 000

70

2 942 800

Příjmová metoda

1 831 000

20

366 200

Nákladová metoda

4 518 000

10

451 800

Výsledná cena

3 760 800

Zaokrouhleno

3 761 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci (Kyšice) pronajímá je zřídka. Proto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla ji přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomoci nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. Dubna 2013 reprezentována částkou: 57

= 3 761 000 Kč (slovy:třimilionysedmsetšedesátjednatisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají,ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku.

58

Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţeny v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

59

FOTODOKUMENTACE

60

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

61

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 125

Obec:

Kyšice [559130]

Katastrální území:

Kyšice u Plzně [678724]

Číslo LV:

172

Výměra [m2]:

359

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 116

62

Informace o parcele Parcelní číslo:

828/6

Obec:

Kyšice [559130]

Katastrální území:

Kyšice u Plzně [678724]

Číslo LV:

172

Výměra [m2]:

972

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zahrada

63

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Rokycanech, dne 5 .4. 2013

Michal Nekola

64

6. OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU

65

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 1928 Teplice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 21. 3. 2013

66

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

67

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

Datum ocenění: 21. 3. 2013

Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončil stanovení trţní hodnoty majetku označeného nám jako Bytový dům č.p. 1928 Nacházející se na adrese: Teplice, 417 01, pro katastrální území Teplice-Trnovany, obec Teplice

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální území Teplice, na listu vlastnictví č. 6294. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21. 3. 2013 je přiloţen v příloze této zprávy. Předmět ocenění: Předmětem ocenění je Bytový dům č.p. 1928 v katastrálním území Teplice včetně pozemků a příslušenství, postaveného na stavební parcele číslo 719/5 a zapsaného na listu vlastnictví číslo 6294 v k.ú. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (21.3.2013) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům se 4 nájemními byty a nebytovými prostory přízemí, V přízemí se nachází obchod s oděvy a solná jeskyně. V první nadzemním podlaţí, jsou tři bytové jednotky s regulovaným nájemným. Podkroví není nijak vyuţito moţno v budoucnu vybudovat další podkrovní byty.

68

Podklady pro ocenění: výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Teplice, list vlastnictví číslo 6294, vyhotovený Katastrálním úřadem v Ústí nad Labem dne 21. 3. 2013. informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti skutečné výměry sdělené na místě kopie z katastrální mapy

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek– bytový dům č.p. 1928 se nachází v Teplicích – Trnovanech coţ je velice blízko centra města v místě domu je dobré spojení MHD s přístupem po vydláţděném chodníku kolem celého objektu a s napojením na veškeré inţenýrské sítě. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchodní síť, banky.

OCEŇOVÁNÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostor. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti.

Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1900. Bytový dům se nachází v bývalém statku, dříve slouţili prostory v přízemí pro chov dobytka a jako stáje. V roce 1993 bytový dům prošel celkovou rekonstrukcí kromě krovu. V přízemí byly vybudovány dva nebytové prostory dnes je zde solná jeskyně a obchod s oděvy. V prvním nadzemním podlaţí jsou tři samostatné bytové jednotky. Půdní prostory jsou bez vyuţití.

69

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek s parcelním číslem 719/5 o výměře 355 m² který je z části zastaven bytovým domem a z další části je pozemek vyuţíván jako zahrada za bytovým domem pro nájemníky k rekreaci. Pozemek je zcela zatravněn je zde terasa s grilovacím zařízením a zahradní domek dále se zde nenacházejí ţádné trvalé porosty, které by indikovaly trţní hodnotu. Pozemek je rovinný, má obdélníkový půdorys.

Vedlejší stavby a úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn, a kanalizační přípojkou, další část tvoří oplocení zahrady, zahradní domek a vydláţděný chodník před domem. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům č. p. 1928 na stavební parcele číslo 719/5 postavený jako samostatně stojící, zděný částečně podsklepený objekt. V přízemí se nachází dva nebytové prostory vyuţívané ke komerčním účelům ( obchod s oděvy a solná jeskyně). V prvním nadzemním podlaţí jsou tři samostatné bytové jednotky po celkové rekonstrukci 4+1 (98,4 m²) a dva byty 1+1 (37,8 m²). Podkroví je prázdné s moţností dalšího rozšíření a dvě bytové jednotky. Objekt má klasickou sedlovou střechu tvaru A s eternitovou krytinou. Původní objekt byl postaven v roce 1900 a v roce 1993 byla provedena rekonstrukce. Od této doby je prováděna pravidelná údrţba a objekt se nachází v dobrém stavebně-technickém stavu.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 2 byty s dispozicí 1 + 1 (Jedna loţnice, kuchyně, koupelna s WC) 1 byt s dispozicí 4 + 1 (Tři loţnice, kuchyně, koupelna, WC 2 nebytové prostory (solná jeskyně, obchod s oděvy)

70

Dispozičně objekt tvoří: I. P. P. – předsklepí a jedna místnost I.N.P. – 2x nebytový prostor, chodba,průjezd II. N. P – chodba, 2x byt 1+1, 1x byt 4+1 Podkroví – bez vyuţití moţnost rozšíření o dvě bytové jednotky

Popis stavebně – technického provedení: Základy betonové, obvodové zdivo na tl. 45 cm, sedlová střecha tvaru A, eternitová krytina, vápenné a břizolitové omítky, betonové schody s keramickým obkladem, dveře plné a prosklené, okna zdvojená, pozinkové klempířské prvky, plovoucí a keramické podlahy, o vytápění objektu se stará plynový kotel na zemní plyn a radiátory, teplá a studená voda, Teplá voda je zajišťována pomocí bojleru a plynové karmy. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:

Bytový dům Ústecký kraj - Teplice 113 roků

ANALÝZA NEJVYŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za 71

pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt sloţí k vlastnímu bydlení a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění, Jedná se o metodu porovnávací příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích i vlastních příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část muţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Pří stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

441 000 Kč 72

A je kalkulován následovně: 355 * 1243 = 441 265 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č.1 - TABULKA - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný pozemek pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Teplice Trnovany

1 stavební parcela

2 stavební parcela

3 stavební parcela

4 stavební parcela

719/5

N/A

N/A

N/A

N/A

Trnovany

Trnovany

Trnovany

Trnovany

Trnovany

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice Teplice Teplice Okres B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč

Teplice

Teplice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m²

X

915 496

1 348 600

1 247 400

1 325 400

355

722

1226

945

1128

X

1268

1100

1320

1175

1.3.2013

1.4.2013

1.2 2013

1.1.2013

1

1

1

1

1268

1100

1320

1175

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

1141,2

990

1188

1057,5

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

Upravená hodnota

1141,2

990

1188

1057,5

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných Břemen

Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

1

1

1141,2

990

1188

1057,5

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

1141,2

990

1188

1057,5

Ano

Ano

Ano

Ano

73

Korekce Upravená hodnota Nejsou

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

1

1

1

1141,2

990

1188

1057,5

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1141,2

990

1188

1057,5

Horší

Porovnatelná

Lepší

Lepší

1,1

1

0,9

0,9

1255,3

990

1069,2

951,8

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1255,3

990

1069,2

951,8

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Mírně svaţitý

Korekce

1,05

1,05

1,1

1

Upravená hodnota

1318

1039,5

1069,2

951,8

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1318

1039,5

1069,2

951,8

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1318

1039,5

1069,2

951,8

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1318

1039,5

1069,2

951,8

Špatné

Dobré

Dobré

Výborné

1,2

1,1

1,1

1

1581,6

1143,5

1176

951,8

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1581,6

1143,5

1176

951,8

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1581,6

1143,5

1176

951,8

Obdobná

Obdobná

Menší

Obdobná

1

1

1,1

1

1581,6

1143,5

1293,6

951,8

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Dostupnost inţ. Sítí

Mírně svaţitý

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Neaplikováno Neaplikováno

Neaplikováno Neaplikováno

1

1

1

1

1581,6

1143,5

1293,6

951,8

74

Porovnávací hod. 1 m²

1243

Rozloha pozemku

355

Celková porovnávací hodnota

1581,6

1143,5

1293,6

951,8

0

0

0

0

441265

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely 719/5

poř. číslo 1

výměra v m² 355

jednotková hodnota v Kč/m² 1356

Celkem

trţní hodnota zaokrouhleno 441 265 441 265

441 000

Stanovení trţní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v okrese Teplice a v okolí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvykly rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem, jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je:

4 557 000 Kč Zastavěná plocha a obestavěný prostor bytového domu Zastavěná plocha: I. P. P. :

= 76,3 m²

I. N. P.:

= 223,4 m²

II. N. P. :

= 195,6 m²

Celková zastavěná plocha podlaţí: = (76,3+223,4+195,6) = 75

495,3 m²

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

I. P. P.:

76,3 m²

2,00 m

I. N. P.:

223,4 m

2,80 m

II. N. P. :

195,6 m²

2,80 m

Obestavěný prostor: I. P. P.:

= 160,2 m³

I. N. P. :

= 625,5 m³

II. N. P.:

= 547,7 m³

Půda a zastřešení:

= 390,32m³

Obestavěný prostor celkem: = (160,23+625,5+547,7+390,3) = 1,723,7m³

Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

Bytový dům Teplice

Bytový dům Teplice

Bytový dům Teplice

Bytový dům Teplice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

Bytový dům Teplice

Parcelní číslo

719/5

Adresa pozemku

Teplice

Katastrální území

Trnovany

Krupka

Benešovo náměstí

Trnovany

Trnovany

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

Teplice

432

237

413

326

Obec

Okres Teplice B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku

355

Hodnota ze 1 m² pozemku

1243

1243

1243

1243

1243

536 976

294 591

Hodnota pozemku celkem 441 265 C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí

513 359

405 218

495

590

622

568

677

X

5 500 000

6 490 000

5 900 000

6 200 000

4963024

6195409

5386641

5794782

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez

76

ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům Teplice

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

8412

9960,5

9483,6

8559,5

1.2.2013

1.3.2013

1.4.2013

1.1.2013

1

1

1

1

8412

9960,5

9483,6

8559,5

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Prodej

0,9

0,9

0,9

0,9

7571

8964,5

8535,2

7703,6

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

7571

8964,5

8535,2

7703,6

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

7571

8964,5

8535,2

7703,6

Bytový dům Teplice 1

Bytový dům Teplice 1

Bytový dům Teplice 1

Bytový dům Teplice 1

7571

8964,5

8535,2

7703,6

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

7571

8964,5

8535,2

7703,6

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

7571

8964,5

8535,2

7703,6

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Lepší

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1,05

0,95

1

1

7949,6

8516,3

8535,2

7703,6

Horší

Lepší

Horší

Dobrý

Korekce

1,03

0,95

1,05

1

Upravená hodnota

8188

8090,5

8962

7703,6

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Upravená hodnota Technický stav objektu

Techn.vybavenost budovy

Dobrý

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce

Kompletní

1

1

1

1

8188

8090,5

8962

7703,6

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

1

0,95

8188

8090,5

8962

7318,5

Dobrý

Omezený

Omezený

Dobrý

1

1,1

1,05

1

8188

8899,6

9410

7318,5

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

77

Upravená hodnota Dobrá

Dopravní dostupnost a parkování

8188

8899,6

9410

7318,5

Dobrá

Horší

Dobrá

Horší

1

1,05

1

1,05

8188

9344,6

9410

7684,5

Horší

Lepší

Průměrná

Průměrná

1,03

0,95

1

1

8433,6

8877,4

9410

7684,5

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

8433,6

8877,4

9410

7684,5

Větší

Větší

Obdobný

Větsí

Korekce

0,98

0,95

1

0,93

Upravená hodnota

8265

8433,5

9410

7146,6

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

8265

8433,5

9410

7146,5

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota N/A

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Korekce Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

8314

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

4115430

Hodnota pozemku

441265

Celková porovnávací hodnota

4556695

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičnímu rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

78

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţba a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je:

1 641 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITLIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného

15%

348 000 52 200

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostattní provozní náklady Provozní náklady celkem

295 800 50 000 12 000 2 500 0 0 5 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

226 300 95 000 131 300

Míra kapitalizace

8% 1 641 250 1 641 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 79

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následovně: Technické opotřebování Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektu, celkového uspořádání, materiálů, nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické

podmínky, dostupnost financování nebo

neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnavatelích lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány 80

koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

5 445 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukcé Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzická opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Bytový dům, Teplice 1928, Trnovany 716/5 Klasická zděná 113 let 20 let 60 let 223m² 1 podzemní , 2 nadzemní podlaţí, půda 495 m² 0,67 427 m² 1723,7 m³

-51% -5% 0%

5827 Kč/m³ 10 043 999 4 921 560 4 675 482 4 675 482

Venkovní úpravy kolna na nářadí chodník a oplocení

328 640

Pozemek

441 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

5 445 122 5 445 000

81

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. 3. 2013. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 557 000

70

3 189 900

Příjmová metoda

1 641 000

20

328 200

Nákladová metoda

5 445 000

10

544 500

Výsledná cena

4 062 600

Zaokrouhleno

4 063 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku – bytový dům je v uvaţované lokaci (Teplice - Trnovany) pronajímán velice často. Jedná se o nemovitost která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, bytů a nebytových prostor. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, a byla jí přisouzena váha 20 %.. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomoci nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21. Března 2013 reprezentována částkou:

= 4 063 000 Kč (slovy:čtyřimilionyšedesáttřitisíckorunčeských)

82

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají,ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

83

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţeny v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

84

FOTODOKUMENTACE

85

86

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

87

88

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Rokycanech, dne 21.3. 2013

Michal Nekola

89

ČÁST: C ANALYTICKÁ ČÁST

90

ANALÝZA TRHU

OKRES ROKYCANY PLZEŇSKÝ KRAJ

91

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU Popis okresu Okres Rokycany leţí ve východní části Plzeňského kraje a sousedí s okresy Plzeň-sever, Plzeň-jih a Plzeň-město. Svým počtem obyvatel je nejmenší nejen v kraji, ale po okrese Jeseník i v České republice. Rozkládá se na ploše 575 km². Hustota osídlení dosahuje 82 obyvatel na 1 km². Ve směru východ-západ měří okres přibliţně 22 km, ve směru sever-jih cca 36 km. Jihovýchodní část má místa s nadmořskou výškou převyšující 600 m, západní a severní část okresu má nadmořskou výšku niţší, v řadě míst nedosahuje ani 300 m. Jiţní část okresu je tvořena zalesněným pásmem Brd, střední část pásmem kopců sopečného původu s nejvyššími vrcholy Radeč (721 m) a Brno (718 m). Nejniţší nadmořská výška je v blízkosti Berounky u obce Čilá (250 m n. m.). V okrese se nevyskytují významnější vodní plochy. V severní části tvoří část hranice řeka Berounka. Za zmínku stojí jen řeka Klabava, která se těsně za hranicemi okresu vlévá do řeky Berounky na území okresu Plzeň-sever.

92

FIRMY PŮSOBÍCÍ NA ROKYCANSKU Ţelezárny Hrádek a. s. - hutnictví Kovohutě Rokycany a. s. - hutnictví Borgers CS, s. r. o. - výroba součástek do automobilů EuWe Eugen Wexler ČR, s. r. o. - výroba součástek do automobilů Hutchinson - výrobky z gumy Prowell - výroba vlnitého papíru Carier Mýto – výroba klimatizací

TRH S NEMOVITOSTMI Ceny bytů v okresním městě Rokycany klesly oproti loňskému roku o pět aţ deset procent. Ani to ale nestačilo, aby se trh s nemovitostmi mohl opět rozhýbat. Byt 3+1 v centru Rokycan teď mohou potencionální zájemci koupit uţ za milion dvě stě tisíc korun. Velký zájem o byty nastal asi tak tři roky zpátky, kdy se do České republiky stěhovalo mnoho nových pracovních sil. V současné době, ovlivněné finanční krizí, uţ ale o byty není takový zájem. Realitní kanceláře se shodují, ţe oproti minulosti je teď poptávka po jejich sluţbách výrazně menší. Dříve byly ceny dost nadsazené. Stavělo se mnoho továren a čekal se příliv dělníků, kteří budou shánět bydlení. Teď je ale situace opačná, propouští se a lidé se stěhují pryč. Částka, kterou za byt zájemce zaplatí, spadla třeba aţ o tři sta tisíc korun.

93

MĚSTO ROKYCANY POZEMKY Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků na Rokycansku je velice dobrá a dá se v současné době říci, ţe nabídka převyšuje poptávku. Hlavní důvodem je krize v realitním sektoru, kdy lidé vyčkávají, jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet dál. Některé pozemky pro výstavbu rodinných domů teprve vnikají či se připravují. Ceny pozemků ovlivňuje celá řada faktorů, mezi nejvýznamnější patří lokalita a vybavenost inţenýrskými sítěmi. Ceny stavební pozemků na Rokycansku a v blízkém okolí se pohybují v rozmezí od 600 Kč za m² do 2000 Kč za m². V budoucnu lze předpokládat další růst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou v dobré lokalitě blízko centra města.

BUDOVY Byty Ceny bytů na Rokycansku začaly koncem minulého roku opět klesat. Byty a rodinné domy budou nejspíše mírně zlevňovat i v příštích měsících. Na trhu je totiţ stále málo kupujících. V okrese Rokycany se nabízejí převáţně byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70 a 80. letech minulého století. Vzniká zde i celá řada projektů od developerů na luxusní bydlení blízko centra Plzně v Červeném Hrádku, v Kyšicích u Plzně, kde je poptávka po bytech větší a zájemci jsou ochotni za ně zaplatit vyšší částky.

94

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

600 000 – 900 000 Kč

Byt 2+1

750 000 – 1 300 000 Kč

Byt 3+1

900 000 – 1 800 000 Kč

Byt 4+1

1 500 000 – 2 200 000 Kč

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech se oproti minulosti mírně zvýšila, lidé si chtějí budovat své vlastní bydlení, bez toho, aby se příliš zadluţili, takţe si například koupí starší rodinný dům a svépomocí postupně provádějí rekonstrukci. Ceny starších rodinných domů částečně zrekonstruovaných nebo před rekonstrukcí začínají na částce kolem 2 000 000 Kč. V posledních letech výrazně vzrostl zájem o řadovou výstavbu rodinných domů, kde začínají ceny kolem 2 490 000 Kč bez pozemku.

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu byl zaznamenán značný pokles poptávky u chatek a zahrádkářských kolonií vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která jiţ nemá o objekty k individuální rekreaci takový zájem. Volný čas věnují radši cestování a poznávání nových destinací.

Bytové domy Prodej bytových domů se v okrese vyskytuje jen velice zřídka. V nabídce je jen velice omezené mnoţství nemovitostí tohoto typu, většinou se ale jedná o historické stavby, které jsou po celkové rekonstrukci. Cena těchto objektů se pohybuje kolem 10 milionů korun v závislosti na stavebně technickém stavu nemovitosti a velikosti pozemku.

95

Administrativní budovy Administrativní budovy a objekty tohoto typu se v nabídce neobjevují, na trhu se vyskytují spíše jen menší prostory k pronájmu.

Průmyslové objekty V okrese Rokycany se nejčastěji vyskytují v nabídce skladové a výrobní haly k pronájmu. Celé průmyslové areály na prodej se nevyskytují. Rokycansko je jednou z tradičních oblastí výskytu hutnického průmyslu v ČR. Hutnictví a ţelezářství má na okrese kořeny jiţ od 16. Století. S počátky hutní výroby je spojena technická památka vodní hamr v Dobřívě. V závodech v okrese je zastoupeno jak hutnictví ţeleza, tak i barevné hutnictví. Středisky tohoto průmyslového odvětví jsou dnes zejména Hrádek u Rokycan, kde se nachází závod Ţelezárny Hrádek a.s., dále pak Rokycany, kde se ve firmě Kovohutě Rokycany a.s. zpracovávají barevné kovy a v neposlední řadě Slévárna ve Strašicích. Dalším významným oborem okresu je strojírenství. Tento obor je soustředěn zejména do Holoubkova - do obce, která se díky průmyslu po druhé světové válce mnohonásobně rozrostla. V tamním podniku Weiler se vyrábějí obráběcí stroje a vrtačky. Do závodu DCK Bohemia je soustředěna výroba rozvaděčů nízkého napětí. Jedním z tradičních strojírenských výrobců je firma Zbirovia Zbiroh, která vyrábí nářadí. Po revoluci vznikly zejména v okolí Rokycan závody na výrobu součástek do automobilů, a to Borgers CS s.r.o. a EuWE Euge Wexler s.r.o.

NÁJMY Byty Nabídka bytů k pronájmu je dostačující díky celkem dobrým pracovním příleţitostem v okrese, kde je zastoupeno velké mnoţství německých firem zabývajících se převáţně výrobou automobilových součástek. Nabídka volných bytů stoupla i z důvodu recese, kdy plno lidí přišlo o práci z důvodu propouštění a přestěhovali se za prací do větších měst, ať uţ do Plzně nebo do Prahy, kam se v poslední době za prací stěhuje čím dál více lidí hlavně mladých, kteří jsou více ochotni za prací dojíţdět větší vzdálenosti.

96

Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

3 000 – 4 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

6 500 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

9 000 – 11 000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Po prodejních prostorách je velká poptávka, a to zejména v centru města. Velký zájem je o prodejní prostory v obchodních centrech, kde je největší koncentrace lidí. Jsou zde ale velmi vysoké nájmy a jen tak někdo si zde prodejnu nemůţe z finančních důvodů dovolit. Většinou vyuţívají tyto prostory jen velké renomované společnosti – Kaufland, Penny, Lidl apod.

Centrum města

1 500 – 2 500 Kč / m²/ p.a.

Širší okolí

500 – 1 500 Kč / m²/ p.a.

Kanceláře Nabídka kancelářských prostor je poslední dobou čím dál tím větší. Lidé se stěhují za levnějšími prostorami z centra města do jeho širšího okolí, někteří si otvírají i své kanceláře a provozovny doma v rodinných domech, pokud jim to prostor a poloha objektu dovolí. Stále častější je však vyuţívání moderních technologií jako je internet a elektronické obchodování, kdy lidé zařizují vše z pohodlí domova. Výjimku tvoří stále lékařské ordinace, advokátní kanceláře a prestiţní společnosti, které potřebují dobré místo v centru města pro svojí image a zároveň je to i velmi dobrá reklama.

97

Centrum města

1 000 – 1 500 Kč / m² / p.a.

Širší okolí

500 – 700 Kč / m² / p.a.

Průmyslové objekty Nabídka průmyslových objektů ve městě je značně omezená, většinou se jen pronajímají bývalé průmyslové objekty jako sklady.

Centrum města Širší okolí

800 – 1 200 Kč / m² / p.a. 400 – 700 Kč / m² / p.a.

98

MĚSTO ZBIROH Město Zbiroh patří do okresu Rokycany a náleţí pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ město Rokycany. Zbiroh se rozkládá asi dvacet kilometrů severovýchodně od Rokycan. Počet trvale ţijících obyvatel tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 2600. Městečko Zbiroh leţí v průměrné výšce 414 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1350. Celková katastrální plocha obce je 3192 ha, z toho orná půda zabírá pouze 24%. Přibliţně polovina výměry obce je porostlá lesem.

99

Zámek Zbiroh Dnešní zámek vznikl z původního opevněného hradu, který byl zaloţen na počátku 13. století.Za jeho zakladatele je povaţován Břetislav ze Zbirohu z rodu Sulislavců. V letech 1943 aţ 1945 byl

zámek

sídlem štábu

SS.

Poté

se

areál

stal

majetkem

Československého státu a byl vyuţíván armádou. Po roce 1989 zámek získalo město Zbiroh, které jej v roce 2004 prodalo firmě Gastro Ţofin. Původní hrad byl postaven na nejtvrdší jaspisové nebo buliţníkové skále. Hradní studna vyhloubená do této horniny je se svými 163 metry nejhlubší v Evropě. Skalní suk také poslouţil jako jakýsi podstavec pro mohutnou věţ tyčící se nad celým objektem jako nehybný stráţce klidu. Tato věţ se dokonce pyšní tím, ţe je vůbec první samostatnou hradní hláskou v Čechách. Se svými zdmi silnými aţ 4 m, výškou 20 m a šířkou 10 m je skutečně více neţ impozantní dominantou celého zámku. Celá tato stavba navíc nebyla postavena z vůle krále, ale pouhého šlechtice, a to v době, kdy to rozhodně ještě nebylo zvykem. Zbiroh se tak stal vůbec prvním manským hradem v Čechách. Dnes slouţí zámek zejména jako luxusní wellness hotel, pořádají se zde různé sjezdy, konference a v neposlední řadě se zde konají svatební obřady.

100

POZEMKY Největší zájem je v této lokalitě zejména o stavební pozemky pro stavbu rodinných domů. Většinou si zde staví rodinné domky obyvatelé z hlavního města, a to díky jeho blízkosti a velice dobrému spojení po dálnici D5 i s moţností vyuţití vlakového spojení. Ceny stavebních pozemků se pohybují v dané lokalitě v rozmezí od 600 Kč za m² aţ 1500 Kč za m².

BUDOVY Byty Byty k prodeji se v této lokalitě nabízejí k prodeji jen velice omezeně, našel jsem pouze několik nabídek k prodeji. Ani do budoucna se nepočítá se stavbou nových bytových domů. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

550 000 – 800 000 Kč

Byt 2+1

750 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3+1

850 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4+1

(ţádná nabídka)

Rodinné domy a domy a objekty pro individuální rekreaci Díky velice dobré poloze blízko zámku s okolní krásnou krajinou je tato lokalita velice vyhledávaná pro cyklistiku a turistiku. Nabízí se zde celá řada zahrádkářských chat a objektů pro individuální rekreaci. Ceny objektů se pohybují v závislosti na dané lokalitě, velikosti a stavebně technickému stavu objektu od 500 000 – 1 500 000 Kč za objekt. Klasické rodinné domy jsou v nabídce na prodej také v závislosti na velikosti pozemku, stavebně technickém stavu a lokaci nabízeny od 1 800 000 – 9 500 000 Kč. Poptávka po domech v této lokalitě je velice dobrá a dá se říci, ţe převyšuje i nabídku.

101

MĚSTO RADNICE Město Radnice se nachází v okrese Rokycany v Plzeňském kraji. Leţí v nadmořské výšce 382 m n. m. v Plaské pahorkatině. Ţije zde kolem 2000 obyvatel. Poblíţ města se nachází také celosvětově

významná

paleontologická

lokalita

Ovčín

u

Radnic v podobě

opuštěného černouhelného lomu, ve kterém je rozsáhlé naleziště velkého mnoţství fosílií. Na náměstí se nachází Kostel sv. Václava a na kopečku stojí Kaple Panny Marie, ke které vede kříţová cesta. Ta byla částečně zrekonstruována v letech 2002 – 2003.

102

Historie města První písemná zmínka o obci pochází z roku 1336. Roku 1570 povýšil Maxmilián II. na přímluvu Jana Černína z Chudenic městečko na město a povolil pečetit červeným voskem. Český název Radnice je pouţíván od roku 1854. Původně bylo sídlo součástí panství Zbiroh, vlastníky byli Roţmberkové do roku 1431. Od roku 1542 bylo součástí panství Březina. Roku 1654 se stává součástí Plzeňského kraje, roku 1850 součástí okresu Rokycany. Městský pivovar byl zaloţen v roce 1587, zrušen byl roku 1945, roku 1865 byl zaloţen pivovar Šternberský (zrušen 1959). Sklárny na výrobu dutého skla a broušení váz a podnosů zanikly ve 20. letech 20. století. Ţelezniční spojení bylo získáno v roce 1893 na trati Chrást u Plzně - Stupno.

Pozemky Nabídka pozemků na Radnicku a v jeho blízkém okolí je velice rozmanitá, nabízí se zde celá řada stavebních pozemků s inţenýrskými sítěmi. Radnicko láká zájemce krásnou nedotčenou přírodou s lesy a boţským klidem, který přímo vybízí k odpočinku a rekreaci. Horší je to se spojením do větších měst a s dojíţděním za prací. V Radnicích ani v blízkém okolí nejsou téměř ţádné pracovní příleţitosti. Lidé musejí dojíţdět za prací do 15 km vzdálených Rokycan nebo 25 km do Plzně. Ceny stavebních pozemků se pohybují v cenové hranici od 490 Kč za m² do 850 Kč za m².

BUDOVY Byty Byty v Radnicích se prodávají většinou ve zděných bytových domech, které vznikaly někdy kolem 80 let. Řada z nich prošla uţ rekonstrukcí, kdy byla vyměněna stará okna za nová, většinou plastová, která nevyţadují údrţbu, a byl zde aplikován zateplovací systém pláště budovy s novou fasádou. V některých případech mají bytové domy uţ i novou krytinu. Bytové domy stavěné panelovou technologií se zde nevyskytují vůbec.

103

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

450 000 – 650 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

650 000 – 850 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

850 000 – 1 200 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

(ţádná nabídka)

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Klasické rodinné domy jsou v Radnicích a okolí v nabídce na prodej v závislosti na velikosti pozemku, stavebně technickém stavu a lokaci v částce od 700 000 – 3 500 000 Kč. Poptávka po domech v této lokalitě není nějak vysoká a rozhodně nepřevyšuje nabídku. Většinu obyvatelstva tvoří starší lidé, mladým se zde moc bydlet nechce. Nevzniká zde ani mnoho novostaveb, asi hlavním důvodem je dojíţdění za prací a špatná dopravní obsluţnost, pokud člověk nevlastní dopravní prostředek. Objekty pro individuální rekreaci se zde nevyskytují.

NÁJMY Byty Byty k pronájmu se v Radnicích moc často nevyskytují, většinou se jedná spíše o byty na prodej do osobního vlastnictví. Byty k pronájmu jsou daleko více nabízeny aţ v 12 km vzdáleném Holoubkově a potom také v Mýtě. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

2 500 – 3 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

3 500 – 6 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

5 500 – 7 500 Kč / byt / p.m.

104

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Vlivem hospodářské krize, která nás v posledních letech zasáhla a v současnosti stéle ještě přetrvává, je investování do nemovitostí poměrně rizikovým faktorem. Investoři (lidé) investují pouze do nemovitostí nebo pozemků, v atraktivních lokalitách, kde je z důvodu větší poptávky vyšší zájem o nabízené nemovitosti. V současné době je daleko menší zájem o nemovitosti prodávané v běţných lokalitách, ale tato situace zase naopak nahrává běţným zájemcům o bydlení, kteří si vlivem velké nabídky a současného sniţujícího trendu cen nemovitostí, mohou vybírat nemovitosti ve velice dobrém stavebně technickém stavu za příznivé ceny. Dalším aspektem, který nahrává pro koupi nemovitostí právě v tomto období kdy je sniţující trend úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a půjček na bydlení. V současné době a ekonomické situaci kdy ceny nemovitostí poměrně rapidně klesají, je zvýhodněna strana kupujících, oproti straně prodávajících, která je tlačena konkurencí k neustálému sniţování cen nemovitostí.

105

Seznam pouţité literatury: 1. Ort, Petr, Moderní metody oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 ISBN: 80-7265-085-8

2. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007 ISBN : 978-80-7265-101

3. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I Oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007 ISBN : 978-80-7265-128-3

4. JEŘÁBEK, Václav, Obnova a údrţba malých staveb, třetí přepracované vydání, Nakladatelství technické literatury, 1985

5. LANDA Rudolf, KYŠ Kamil, SLAVÍK Oldřich, Rekonstrukce a opravy budov, SNTL, Praha 1983

6. Prof. Ing. A. BRADÁČ, DrSc, Prof. JUDr. J. FIALA, CSc. , Ing. HLAVINKOVÁ , Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 4. Přepracované a doplněné vydání, Linde Praha, a. s., 2007, ISBN 978–80–7201–679-2

Internetové zdroje: 7. www.otazky.over.cz/03p.doc 8. www.cstv.cz/.../ekonomika/ 9. www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Priloha-15_k_Vyhl-3-2008_pdf.pdf 10. http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebnizakon-84132.html 11. http://www.american-appraisal.cz

106

107