Vliv detailnosti stavebně technického průzkumu na hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv detailnosti stavebně technického průzkumu na hodnotu nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Petr Sochora Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben 2013

Poděkování Rád bych tímto poděkoval doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D za pomoc a cenné rady při tvoření bakalářské práce.

Petr Sochora

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 26. dubna 2013

Petr Sochora

2

Anotace Cílem bakalářské práce je analýza a výsledek prováděného stavebně technického průzkumu na hodnotu oceňované nemovitosti. Jsou zde popsány základní vady a poruchy, se kterými je moţno se setkat v praktickém ţivotě při provádění průzkumu staveb. Součástí práce je i praktická ukázka nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu a jeho vliv na prováděnou rekonstrukci objektu.

Annotation The aim of this work is the analysis and the outcome of a construction and technical research on the value of property valuation. There are described basic defects and disorders with which it is possible to encounter in everyday life in the implementation of research projects. The work also includes a practical demonstration of unsatisfactory construction and engineering research and its impact on the reconstruction of the object.

Klíčová slova Analýza Stavba Průzkum Vady a poruchy Vyhodnocení Oceňování

Key words: Analysis Construction Exploration Faults and defects Evaluation Valuation 3

OBSAH 1

2

3

4

5

6

Definice základních pojmů ................................................................................................. 6 1.1

Definice pojmů ........................................................................................................................ 6

1.2

Prvotní analýza : ...................................................................................................................... 7

Základní doporučení pro jednotlivé průzkumy staveb ........................................................ 9 2.1

Obytné stavby, občanské stavby ............................................................................................. 9

2.2

Průmyslové stavby ................................................................................................................ 10

Diagnostika a stavebně technický průzkum ...................................................................... 11 3.1

METODY STAVEBNĚ TECHNICKÉHO PRŮZKUMU .................................................................. 11

3.2

Nedestruktivní metody (smyslové) ....................................................................................... 11

3.3

Destruktivní metody .............................................................................................................. 12

3.4

Stavebně technický průzkum v praxi ..................................................................................... 14

Prvky dlouhodobé ţivotnosti – PDŢ ................................................................................. 15 4.1

Základové konstrukce (včetně popisu podloží, izolace) ........................................................ 15

4.2

Zdivo (trhliny) ........................................................................................................................ 17

4.3

Stropy .................................................................................................................................... 18

4.4

Schodiště ............................................................................................................................... 18

4.5

Střecha - krov ........................................................................................................................ 20

Prvky krátkodobé ţivotnosti – PKŢ .................................................................................. 25 5.1

Kouřovod ............................................................................................................................... 25

5.2

Krytiny střech ........................................................................................................................ 25

5.3

Klempířské konstrukce .......................................................................................................... 26

5.4

Fasádní omítky ...................................................................................................................... 26

5.5

Vnitřní omítky ........................................................................................................................ 27

Technické zařízení budov TZB ......................................................................................... 28 6.1

Ústřední topení ..................................................................................................................... 28

6.2

Elektroinstalace ..................................................................................................................... 28

6.3

Bleskosvod ............................................................................................................................. 29

6.4

Vodovod ................................................................................................................................ 29

6.5

Domovní kanalizace, odpady................................................................................................. 30

7

Ukázka nedůsledného provedení STP ............................................................................... 33

8

Změna rozpočtu při nepředpokládaných výdajích ............................................................ 35

Závěr ......................................................................................................................................... 38 9

Ocenění, analýza trhu: ....................................................................................................... 39 4

Úvod Cílem bakalářské práce je analýza a vyhodnocení zásad pro správné posuzování vad a poruch staveb. Součástí této práce je i hodnocení nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu a jeho vlivu na konečné určení hodnoty nemovitosti. Provedení stavebně technického průzkumu pro účely oceňování je předpokladem pro stanovení co nejpřesnější hodnoty majetku. Při srovnávání dvou zcela shodných a časově stejně zhotovených nemovitostí můţeme dostat naprosto odlišné výsledky. Důvodem je rozdíl mezi údrţbou a tím způsobenou odchylku od předpokládaného stavu objektu vzhledem k jeho stáří. Tento rozpor v plánované ţivotnosti staveb ovlivňuje nejen stavbu samotnou, ale i její okolí. Tato bakalářská práce zde uvádí popis, návod a ukázku některých problémů se kterými se můţeme při oceňování v praxi potkat.

5

1 Definice základních pojmů 1.1 Definice pojmů Stavebně technický průzkum – je základním typem průzkumu pro výsledné hodnocení nosné konstrukce stavby. Pro průzkum a hodnocení existujících konstrukcí je doporučena norma ČSN ISO 13822. Stavba – stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály, na účel vyuţití a dobu trvání. Stavební výrobek – výrobek nebo sestava, které jsou vyrobeny nebo uvedeny na trh za účelem trvalého zabudování do stavby nebo její části a jejichţ vlastnosti ovlivňují vlastnost stavby s ohledem na základní poţadavky na stavby Ţivotní cyklus – po sobě následující a propojené fáze doby ţivotnosti stavebního výrobku,od získání suroviny nebo vytvoření z přírodních zdrojů aţ po jeho konečnou likvidaci Konstrukce – uspořádaná soustava navzájem propojených částí, navrţených tak, aby přenášely zatíţení a zajišťovaly odpovídající tuhost Spolehlivost – schopnost konstrukce nebo nosného prvku plnit stanovené poţadavky během návrhové ţivotnosti Hodnocení – soubor činností prováděných za účelem ověření spolehlivosti existující konstrukce z hlediska jejího budoucího pouţití Prohlídka – nedestruktivní šetření v místě stavby, umoţňující stanovit současný stav konstrukce Průzkum – shromaţďování a hodnocení informací na základě prohlídky, přezkoumání dokumentace, zatěţovací zkoušky a jiných zkoušek

6

Údrţba – souhrn všech činností prováděných během ţivotnosti konstrukce, které umoţňují splnit poţadavky na spolehlivost Oprava – činnosti prováděné za účelem zachování nebo obnovení funkce konstrukce, které jsou mimo rámec definice údrţby (zdroj,Mencl STP) Vada – nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením. Vady zjevné jsou ty, které kupující mohl zjistit při prohlídce zboţí provedené s odbornou péčí, kterou je povinen provést podle moţnosti co nejdříve. Tyto vady je povinen oznámit neprodleně prodávajícímu, jinak ztrácí práva a povinnosti za vady. Vady skryté jsou ty, které existovaly v době prohlídky, avšak neprojevily se tak, aby je bylo moţno seznat.

Porucha – změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř.sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost a uţitnou jakost, zhoršuje stav budovy případně můţe i uţívání zastavit. Za původní stav se povaţuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době jejího prvního uvedení do provozu. K posouzení a odhalení vad a poruch konstrukcí se dostaneme provedením stavebně technického průzkumu stavby (zdroj.J.Pexová)

1.2 Prvotní analýza : 1) Základním cílem prvotního průzkumu je stanovit parametry stavby s vyuţitím projektové dokumentace. Problém můţe nastat v obstarání dokumentace a v její vypovídající hodnotě, kdy objekt mohl být v čase přestavován, rekonstruován nebo jinak upravován bez dalšího záznamu do dokumentece. Předpokládejme, ţe ne vţdy jsou dokumenty k sehnání a další postup závisí na našem úsudku a znalostí při posuzování stavu nemovitosti. Je potřeba provést zaměření stavby a určit pouţité materiály ve výstavbě. Další podkladem je stanovení specifikace materiálů, doklady o kolaudaci, údrţbě a opravách stavby. 2) Vhodné je provedení fotodokumentace objektu při posouzení nemovitosti. Jde především o ochranu pozorovatele před případným dalším vývojem stavby, 7

způsobenou samotnou ţivotností stavby, nebo zásahem okolí. Můţe jít např. o provedené opravy nebo odstranění částí stavby jenţ jsou důleţité pro stav objektu. 3) Součástí základního průzkumu je vizuální prohlídka se zaměřením na zjištění stavu konstrukce. Při předběţném hodnocení zjevných vad a poruch jsou stanovena kritická místa nosné konstrukce jejich případné návaznosti na další vady a poruchy. Zaměření předběţného ohledání se týká především prvků dlouhodobé ţivotnosti stavby, jenţ jsou základní pro určení hodnoty objektu. 4) Součástí stavebního průzkumu je i posouzení materiálů. Vlastnosti výrobků pouţívané pro stavby vychází ze základních poţadavků pro stavby jako soustavy funkčních dílů. Stavba při správném provedení a standardní údrţbě má splnit následující poţadavky: Mechanickou odolnost a stabilitu Poţární bezpečnost Poţadavky na hygienu a ochranu zdraví Ochranu ţivotního prostředí Bezpečnost při udrţování a uţívání stavby Ochranu proti hluku Úsporu energie a tepelnou ochranu 5) Nesprávně provedený stavebně technický průzkum. Jaký vliv to můţe mít na odhad ceny nemovitostí? Lze konstatovat, ţe pokud se při posuzování objektu neprovede řádný průzkum a vytvoří se cena, která se později pouţívá jako „odborně zpracovaná“ můţe mít značný vliv na další předpokládané vyuţití nemovitosti. Asi naprosto jasnou odpovědí na danou otázku je, ţe odhadovaná nemovitost se buď předraţí, nebo podcení! Vznikne nesprávný odhad, který se potom můţe velice lišit od skutečné ceny a být v prospěch či neprospěch majitele (investora, kupujícího, apod). Správně posoudit objekt záleţí na úhlu pohledu, který bude pouţívat odborník přizvaný na ocenění nemovitosti. Jak napovídá samo zadání tématu, bakalářská práce se chce věnovat problémům se staršími či poškozenými domy, které je nutno posoudit z technického hlediska a vytvořit co nejpřesnější posudek pro určení ceny nemovitosti. 8

Kromě samotné ceny objektu je dobré znát i cenu pozemku. Není cílem zde řešit umístění stavby v lokalitách ČR, ale je uţitečný v případech kdy by se jednalo o „ruinu“ a bylo lepší znát cenu pozemku neţ samotného objektu. Předpokládáme tím, ţe objekt na pozemku je spíše břemenem neţ stavbou vhodnou k rekonstrukci. Následné demolice a vyčištění je finančně nákladné a cenu parcely můţe sniţovat. Dalším problémem můţe byt svaţitost pozemku, která je spojena s více náklady na jeho úpravu.

2 Základní doporučení pro jednotlivé průzkumy staveb Pro jednotlivé duhy pozemních staveb jsou charakteristické vady a poruchy, které vznikají na skladbě pouţitých funkčních dílů a podmínek působení zatíţení a prostředí. Degradace staveb vyplývá ze součinnosti procesů degradace jednotlivých dílů, u kterých se nejvýrazněji projevuje destrukce materiálů.

2.1 Obytné stavby, občanské stavby Posoudit změnu výšky hladiny povrchových vod v letních a zimních měsících a stanovit aktuální hladinu podzemní vody. Můţe jít o nefunkční kanalizaci a drenáţní systémy, změnu hladina podzemních vody po vybudování vodovodu apod. V odůvodněných případech lze doporučit průzkum vlhkosti. Za vysokou vlhkost povaţujeme w > 10%, u betonu w > 4,5%, u dřeva při vlhkosti vzduchu 85 % dosahuje vlhkost 20 %. Posoudit vliv dopravy na stav budovy v budoucnosti i v současnosti. V průmyslových oblastech zjistit agresivitu okolního prostředí a jeho vliv na stavbní konstrukce. Ověřit odkryvem rozsah poškození základových konstrukcí kořeny stromů v blízkosti stavby

9

Zjistit skladbu masivních konstrukcí a vyloučit nebezpečí havárie. Provést zkoušky materiálů po odvrtání Oslabení zděných konstrukcí dodatečným zřizováním dráţek a výklenků

2.2 Průmyslové stavby Nejčastějším problémem průmyslových staveb je jejich přetěţování. Ať jiţ skladovým materiálem nebo změnami technologií (VZT, osvětlení apod.). Případně jejich poruchy vznikají nedostatečnou údrţbou např. zatékáním za izolaci. Halové konstrukce vyţadují průzkum stavu dilatační spár a důsledku objemových změn (vazníky, průzkum v hlavách sloupů, průvlaků)

Tabulka 1:orientační hodnoty předpokládané životnosti stavby a výrobků (od EOTA, Evropská organizace pro technická schválení) Předpokládaná ţivotnost stavby

Předpokládaná ţivotnost stavby

(roky)

(roky) Kategorie

Kategorie

Roky

Opravitelné

Méně snadno

Plná ţivotnost

nebo snadno

opravitelné nebo

stavby

vyměnitelné

vyměnitelné

Krátká

10

10

10

10

Střední

25

10

25

25

Normální

50

10

25

50

Dlouhá

100

10

25

100

10

3 Diagnostika a stavebně technický průzkum Výchozím podkladem pro správné zhodnocení a zodpovědný návrh dalších kroků je zjištění skutečného stavu konstrukce. Diagnostikou se rozumí objektivní stanovení příčin poruch, zjištění jejich závaţnosti a vyhodnocení jejich vlivu na další ţivotnost konstrukce. Stavebně technický průzkum je odborná zpráva, která se věnuje technickému stavu objektu. Můţe být někdy doplněn o další průzkumy například stavebně-historický, radonový, průzkum biokoroze, vlhkostní a podobně. Účelem stavebně technického průzkumu je zjištění, k jakým změnám došlo během ţivotnosti stavby. Průzkum se můţe týkat celé stavby, nebo jen určité konstrukce, která vykazuje nějakou závadu. Pro ocenění nemovitosti a získání správné odhadní ceny je lépe mít průzkum kompletní. Součástí průzkumu má být fotodokumentace. Při určování případných poruch je potřeba provádět diagnostiku co nejpečlivěji vzhledem k výsledné hodnotě a jejího vlivu na předpokládané další vyuţití.

3.1 METODY STAVEBNĚ TECHNICKÉHO PRŮZKUMU 3.2 Nedestruktivní metody (smyslové) Vizuální – značí prohlídku stavby a zaznamenání všech viditelných závad a poruch, případně jejich určení příčiny a vznik. Jsou bez zásahu do konstrukcí, např.poklep na konstrukci, měření posuvů a deformací, termografické. Zde jsou uvedeny základní části popisující průzkum nedestruktivní metodou: Měření posunů a deformací : základním a nejvíce pouţívaným je zjišťování poruchy pomocí sádrového terče, který se umístí v místě poruchy, např. přes trhlinu a sleduje se zda dojde k přerušení. Cílem je stanovit, zda vzniklá porucha je nebo není v pohybu. Terč se umisťuje na pevnou část konstrukce (ne na omítku) a musí být spojen s podkladem na obou částech konstrukce. Důleţité je na terč napsat datum provedeného zhotovení. Doporučuje se sledovat terč cca 1 rok z důvodů zaznamenání všech klimatických změn. Při posuzování terče se zkoumá povrchové poškození, vlhkost, trhliny za pouţití lupy, měrky na trhliny, měřítko…) Termovizní průzkum : zjišťuje plošný průběh povrchových teplot. Na tomto průzkumu můţeme zjistit skryté dutiny, které byly přebandáţovány nebo překryty omítkou, dutiny ve stěnách, případně průběh potrubí různých instalací. Výhodou tohoto 11

průzkumu je zjišťování tepelných mostů, špatně provedených tepelných izolací, úniků tepla atd. Ultrazvuková metoda : je tvořena pomocí vysílače a přijímače provházející přes měřené místo nebo konstrukci ultrazvukové vlny o intenzitě 20 – 500 kHz. Z rychlosti šíření ultrazvuku materiálem lze pomocí kalibračních vztahů určit pevnost, objemovou hmotnost, homogenitu, i modul pruţnosti. Metoda se nejčastěji při měření betonových konstrukcí. Magnetická indukce kovů : určuje se poloha, průměr, narušenost nebo krycí vrstva výztuţe v betonu. Výztuţ lze takto zjistit aţ do hloubky 180mm, záleţí na typu přístroje a průměru výztuţe. Tvrdoměrné metody : fungující na principu odrazu, vtisku nebo průniku, mnoţství spotřebované energie a podle kalibračních vztahů měří pevnost materiálu v tlaku (např.Schmidtovo kladívko). Rentgenový průzkum : zjišťuje anomálie ve stavebních konstrukcí, ale také průběhy výztuţe, praskliny a dutiny. Radioaktivní průzkum : má obdobné parametry jako rentgenový, ale vyţaduje přísná bezpečnostní opatření. Odporové metody : s jejich pomocí lze orientačně zjistit vlhkosti materiálů (cihla, beton, dřevo, malta, dřevo), jsou zaloţeny na měření elektrického odporu stejnosměrného proudu mezi dvěma elektrodami. Jejich nevýhodou je menší nepřesnost měření, které je ovlivněno různými komponenty v těchto materiálech.

3.3 Destruktivní metody Destruktivní metoda značí zásah do konstrukce, např. oklepání omítky, odebrání vzorků pro rozbory, sondy do konstrukcí (odkrytí základů). Velikost vzorků je různorodá. Od vývrtů o průměru 5 mm aţ po kopané vzorky o velikosti 0,5 x 0,5 m aţ 1,5 x 1,5 m. Vyhodnocení se provádí v laboratořích. Tento způsob průzkumu je přesnější neţ průzkum nedestruktivní. Mezi nejpouţívanější patří Kopané šachty v zemině : zjišťuje se jimi např.hloubka základové spáry, sloţení zeminy v daném místě, vlhkostní a vodní poměry. Vrtané sondy v zemině : pouţívají se při hydrogeologickém průzkumu 12

Odvrtání válcových profilů : např. z betonu nebo kamene pro zjištění pevnosti v tlaku. Měření se provádí v laboratořích. Odebrání vzorku materiálu : provádí se např. z cihel pro stanovení jejich pevnosti dle normy. Případně se z malt v loţných spárách vyřeţou vzorky tělesa a z jejich hran a z pevnosti se pomocí kalibračních vztahů určí pevnost malty v tlaku. Vrtaná metoda u malt : z počtu otáček vrtáku a hloubky proniknutí vrtáku se určí pevnost malty. Metoda se vyuţívá především pro malty s nízkou pevností do 0,4 MPa. Dendrochnologický průzkum dřeva : stanoví stáří dotyčného dřevěného materiálu na základě průběhu letokruhů, jejichţ skladba se získává pomocí jádrových vývrtů, které se porovnávají se vzorky dřeva stejného druhu. Stanovení vlhkosti materiálu gravimetrickou (váhavou) metodou : touto metodou získáváme nejpřesnější stanovení vlhkostí ve stavebních materiálech např. cihla, beton, plynosilikát, malta aj. Princip metody spočívá ve zváţení odebraného vzorku ve vlhkém stavu a pak jej dáme vysušit při 105 C. Po vysušení je dáme do speciální nádoby (exsikátor), kde se teplotně i vlhkostně ustálí a po té je znovu zváţíme a vypočteme hmotnostní vlhkost v procentech. Rozdíl hmotnosti vlhkého vzorku dělíme hmotností suchého vzorku a násobíme 100. zjištěné hodnoty se vyhodnocují dle tabulky č.2. Tabulka č.2. Stupně vlhkosti ve zdivu Stupeň vlhkosti

Vlhkost zdiva w (%hmotnosti)

Velmi nízká

w<3

Nízká

3<w<5

Zvýšená

5 < w < 7,5

Vysoká

7,5 < w < 10

Velmi vysoká

w > 10

Stanovení vlhkosti materiálu karbidovou metodou : provádí se tím, ţe do speciální tlakové nádoba vloţíme potřebné mnoţství zkoumaného materiálu, skleněnou ampulku s karbidem a kovovou kuličkou. Tlakovou nádobu uzavřeme, třepáním docílíme rozbití ampulky s karbidem a jeho promíchání se zkoumaným vzorkem a 13

vlivem obsaţné vlhkosti se vytvoří acetylen. Mnoţství plynu je úměrné obsaţené vlhkosti. Pomocí tlakoměru a tabulky určíme hmotnou vlhkost.

3.4 Stavebně technický průzkum v praxi Praktickým posouzením po příchodu na stavbu je vizuální prohlídka objektu a seznámení se s dispozicemi nemovitosti. Uvádíme zde moţné vady, které se mohou vyskytnout a které mají vliv na kvalitu stavby a jenţ jsou moţnou příčinou vzniklé poruchy. Přehled stavebních částí a popis moţných vad uvedených konstrukcí

14

4 Prvky dlouhodobé životnosti – PDŽ 4.1 Základové konstrukce (včetně popisu podloží, izolace) Základy slouţí k přenesení váhy domu na základovou půdu. Nejrozšířenějším základem jsou betonové ţelezobetonové pasy. Časté pouţití má i základová deska, patky případně piloty. Základy dělíme : -

plošné (pasy, rošty, patky, desky,vany)

-

hlubinné (raţené piloty, vrtané piloty, mikropiloty, základové studny)

Základové zeminy dělíme : -

únosné

-

méně únosné

-

neúnosné

-

hlinité

-

písčité

-

jílovité atd.

Způsob zaloţení je ovlivněn velikostí budovy, druhem základové zeminy, výškou hladiny spodní vody a nezámrznou hloubkou. Pokud zvolíme nedostatečnou nezámrznou hloubku můţe vzniknout nebezpečí, ţe při větších a déle trvajících mrazech zemina promrzne. Promrznutí můţe jít pod základovou spáru a v důsledku zvětšování objemu ledu a zmrznutí vlhkých materiálů můţe dojít k nadzvednutí základových konstrukcí (i celé stavby) a po rozmrznutí zase jejich poklesu. Tím dochází k poruše nejen základů, ale i zdiva a dalších prvků stavby. Závady vzniklé špatným zaloţením se obvykle neprojeví hned, ale aţ po čase. Podmrzání základů vzniká z nedostatečné hloubky zaloţení, které je závislé na klimatických podmínkách a charakteru zeminy v okolí stavby. U propustných zemin (písčitých, štěrkových) sráţková voda proteče, takţe stačí doporučovaná minimální hloubka uloţení 0,80 m. Kdeţto u nepropustných nebo méně propustných (jílovitých) zemin se sráţková voda shromaţďuje v zemině a tím umoţňuje její hlubší promrzání, a proto je minimální doporučená hloubka 1,2 m. U skalních hornin, které se mrazem nemění je hloubka zaloţení minimálně 0,5 m.

15

Problém základů můţe vznikat i při nerovnoměrném sedání základů. To vzniká nestejnoměrnou stlačitelností, nestejným sloţením a různou mocností vrstev základové půdy. Pozor si musíme dát také na další dodatečné přístavby a nástavby. Další vadou, která se můţe projevit na základech a fasádě jsou objemové změny zemin. Objemové změny vznikají smršťováním a bobtnáním jílovitých zemin. Ke smršťování můţe docházet vlivem slunečního svitu, nevhodnou drenáţí, nebo účinkem velmi teplých místností ve styku se zeminou např. kotelna. Problém můţe nastat i při prorůstání kořenů vzrostlých stromů osazených blízko budovy. Je známo, ţe i poměrně vzdálenější stromy od objektu dokáţou v létě odebírat vláhu z půdy a tím způsobit „smrskávání“ zeminy. Stromy jsou někdy předmětem ocenění a jejich hodnota můţe být nezanedbatelná. Je proto potřeba důkladně zjistit případnou příčinu vady neţ se rozhodne o odstranění dřeviny. K bobtnání zemin můţe docházet vlivem velké vlhkosti zeminy způsobené například dlouhotrvajícími dešti, velkým mnoţstvím sněhu apod. Součástí základů je standardně provádění izolací a snaha o zabránění pronikání vlhkostí do staveb. Přestoţe izolace nepatří k prvkům dlouhodobé ţivotnosti, chceme jim věnovat několik vět z důvodu jejich důleţitosti. Hydroizolace Izolace spodní stavby můţe mít tři funkce. Můţe chránit před zemní vlhkostí, dále proti radonu a nejvíce finančně náročnou je ochrana proti tlakové vodě. Zavlhání staveb je nejčastější závadou, která se během uţívání staveb vyskytuje. Nejčastější zdroje vlhkosti jsou : Voda sráţková Voda sráţková hnaná větrem Voda sráţková odstřikující Voda sráţková pronikající komínovými nebo větracími průduchy Sráţková voda stékající po terénu aj. K odstranění poruch způsobené vlhkostí se pouţívá několik metod. Technologie ochrany je u všech stejná tj. vytvoření souvislé a neporušené izolační vrstvy.

16

Mezi základní sanační metody řadíme: podřezání zdiva metoda HW (vtloukání vlnitých nerezových plechů do maltové spáry zdiva – nejdraţší metoda) podsekání zdiva metoda chemická – infuzní elektroosmóza izolace vzduchovými dutinami sanační omítky

4.2

Zdivo (trhliny)

Při provádění prohlídky objektu nás jako první věc, které si můţeme všimnout jsou trhliny na fasádní omítce. Trhliny mohou vznikat buď nedodrţením technologie zdění nebo v důsledku statických poruch (pokles základů, promrzání základů atd.), případně tepelnou roztaţností pouţitých materiálů bez potřebné diletace. Pro správné určení hodnoty nemovitosti je potřeby znát a rozlišit povahu trhlin, neboť cenový rozsah případných oprav můţe mít značný vliv na určení hodnoty nemovitosti. Dalšími poruchy omítek můţe být sprašování, rozpadávaní povrchové omítky, vzdouvání apod. Tyto poruchy jsou způsobené buď nekvalitní maltou, nebo porušením technologické kázně. U starších objektů můţe k závadě docházet v důsledku degradace ochranných nátěrů. V případě výskytu solí a výkvětů na povrchu omítky (především v soklové části), je příčina závady ve zvýšené vlhkosti nebo neporéznosti obkladu. Zabránění pronikání vlhkosti do zdiva je především opravou v odstranění příčiny. Jak patrno, poruchám na fasádě je potřeba věnovat pozornost, neboť můţou prozradit problémy se stavbou a korigovat výsledné ocenění. Poruchy se projevují nejčastěji tvorbou trhlin. Trhliny mohou být -

Pasivní (ustálené)

-

Aktivní (v pohybu)

17

4.3 Stropy stropní konstrukce rozdělují, budovu vertikálně. Základní potřebou stropu je dostatečná únosnost. Únosnost stropu klesá s rozpětím svislých nosných konstrukcí. Například strop, který má rozpětí 1m snese 4x větší zatíţení neţ strop s rozpětím 2m. Z tohoto důvodu plyne, ţe základní poţadavky na stropy jsou statického rázu. Stropní nosná konstrukce musí bezpečně přenášet jak zatíţení stálé, tak také nahodilé. Dále plní funkci poţární, tepelně izolační, zvukově izolační a architektonickou. Třídění stropních konstrukcí třídíme z hlediska : Konstrukce stability - klenby, deskové stropy, nosníkové stropy Technologického

- zděné, monolitické, prefabrikované, kombinované

Materiálového

- dřevěné trámové (trámové s rákosníky, povalové, kombinované nebo fošnové), kamenné (klenby), ţelezobetonové (kovové), keramické, sklobetonové apod.

4.4 Schodiště Schodiště je stupňovitá stavební konstrukce, určená k překonávání rozdílu výškových úrovní mezi jednotlivými patry. Konstrukce ohraničující prostor musí být (kromě rodinných domů a chat) nehořlavá. Je-li schodiště vyvedeno do půdního prostoru, musí být průchod na půdu uzavřen nehořlavými dveřmi. Od sklepního prostoru musí být schodišťový prostor oddělen dřevěnými dveřmi, popřípadě ocelové pokud se uskladňují hořlaviny. Základní konstrukce schodišť dělíme: dřevěné betonové kovové kamenné kombinace materiálů Dále můţeme dělit schodiště na samonosné nebo nesené svislými konstrukcemi. Podle tvaru se dělí na přímé jednoramenné, dvouramenné, tříramenné a točité. Podle nosné konstrukce na 18

schodnicové, vetknuté a zavěšené. Schody dále mohou být venkovní, vnitřní v různých sklonech a šířkách danými normami a materiálem. Odchodná výška se měří na svislici jako vzdálenost mezi hranou schodišťového stupně a konstrukcí nad touto hranou. Nejmenší dovolená odchodná výška je 2100mm. Protoţe jsou schody jedním z prvků dlouhodobé ţivotnosti stavby jsme nuceni věnovat jim zvýšenou pozornost. Jde především o bezpečnost uţivatelů a případnou poruchu schodišť jsme nuceni zohlednit při posuzování ceny za opravu. Hodnota objektu se takto sniţuje, neboť nelze doporučit uţívání pokud je ohroţen pohyb po objektu. Základní názvosloví pro schodiště

1 – podesta 2 – mezipodesta (odpočívadlo) – spojuje jednotlivá schodišťová ramena ve stejné výškové úrovni 3 – nástupní rameno 4 – výstupní rameno 5 – schodišťová zeď – omezuje schodišťový prostor a často jsou pouţity jako nosné konstrukce schodiště 6 – zábradlí 7 – zrcadlo – prostor mezi nástupním a výstupním ramenem, můţe být volný či vyzděný 8 – jalový stupeň – první, nástupní stupeň schodišťového ramene, který je zabudovaný do podesty 19

9 – ukončovací stupeň – poslední, výstupní stupeň schodišťového ramene, který je zabudovaný do mezipodesty nebo podesty 10 – výstupní čára – pomyslná čára, která spojuje přední hrany schodišťových stupňů v teoretické ose výstupu

4.5 Střecha - krov Posledním prvkem zařazeným mezi PDŢ je krov (střešní konstrukce). Střecha obvykle ukončuje stavební dílo a chrání ho před nepříznivými povětrnostními vlivy, zejména před deštěm, sněhem, větrem a případně před ohněm. Dřevěné krovy tvoří většinu realizovaných konstrukcí. Provádí se zpravidla z neopracovaného smrkového (příp.jedlového) dřeva. Výhodami dřeva je malá hmotnost, dobré mechanické vlastnosti, jednoduché spojování a celkové zpracování. Dále, poměrně snadná obnovitelnost, případná likvidace a estetický vzhled. Nevýhodami dřeva jsou hořlavost, moţnost napadení biologickými škůdci (houby, plísně, brouci) při zvýšené vlhkosti hrozí dotvarování konstrukcí. V současné době kdy se velmi často provádí zateplení podkroví a dřevěných prvků krovu stávají se tato nepřístupné. Jsou skryty v konstrukci a nelze je vizuálně kontrolovat. Měli bychom dbát zvýšené kontroly krytiny (viz.níţe), abychom zabránili případným průnikům vody do krovu. Moţné určení problému v krovu poznáme i například při kontrole podkroví a tvoření mokrých map ve stropě. Opravu je potřeba zohlednit v hodnocení nemovitosti. Krov přenáší zatíţení vlastní vahou, vahou krytiny, sněhu, větru a dalších nahodilých zatíţení do svislých nosných konstrukcí. Standardně leţí krytina na latích rovnoběţných s hřebenem, latě jsou přibity na krokvích kolmých k hřebenu a podepřeny převáţně uprostřed rozpětí vaznicemi a na konci pozednicemi. Pozednice leţí na zdi, ale vaznice jsou podepřena cca podepřeny přibliţně pod kaţdou čtvrtou krokví sloupky. Sloupky tvoří spolu s vaznými trámy (na kterých většinou stojí), a kleštinami, stahujícími v úrovni vaznic krokve k sloupkům a vzpěrám tzv. plné vazby. Vzpěry podpírají sloupky a jsou začepovány do vazného trámu. Do sloupků jsou začepovány také pásky, které vaznice ve směru podpírají, aby odlehčily rozpětí. Všechny části krovu by měli být vzájemně čepovány, přeplátovány a osedlány.

20

POPIS: a - stojatá stolice, b - leţatá stolice 1 – vazný trám, 2 – podezdívka, 3 – pozednice, 4 – střední vaznice, 5 – krokev, 6 – sloupek, 7 – vzpěra, 8 – pásek, 9 – kleštiny, 10 – jalová vazba

21

Krovy dle geometrického tvaru dělíme na : a) Pultová b) Sedlová c) Valbová d) Polovalbová e) Polovalbová f) Stanová g) Mansardová h) Pilová i) Věţová

22

Krovy dle konstrukčního systému: Vaznicové soustavy Vaznicový krov je vhodný pro komplikované půdorysy střech. Při pouţití několika vaznic mohou vzniknout střešní konstrukce s velkým rozpětím. Základním nosným prvkem vaznicových soustav je vodorovně uloţený hranol – vaznice, zpravidla podepřená sloupky. Jeli uloţena na obvodovou nosnou stěnu, nazývá se pozednice. Ta roznáší váhu krovu na obvodovou stěnu a je podepřena po celé své délce, proto se klade naplocho. Plocha pozednice, která leţí na zdivu, musí být impregnována. Na vaznice se ve směru největšího spádu střechy kladou krokve. Podle typu krytiny nese střešní plášť laťování nebo bednění. Sloupy pod vaznicemi se kotví do vazného trámu nebo do stropu v místě nad podpěrou (nosnou stěnou nebo pilířem). Hambálková soustava Na rozdíl od vaznicové soustavy je u hambálkové soustavy kaţdá vazba vazbou plnou. Vazby jsou vzdáleny 0,9 aţ 1,2 m. Hambálkový krov se skládá z krokví přidáním vodorovného hambálku, který horizontálně spojuje dvě proti sobě stojící krokve. Při symetrickém zatíţení působí na krokve jako vodorovná střední podpěra. Spoj hambálků s krokvemi by neměl oslabit průřez krokve, protoţe krokve jsou na tomto místě namáhány ohybovým momentem. Vhodným řešením je vytvoření hambálků v podobě kleštin. U obytného podkroví mohou být hambálky současně stropními nosníky. Vlašská soustava Soustava se uplatňuje zejména v konstrukcích střech s větším rozpětím. Základem jsou plné vazby, zpravidla věšadla vzdálená od sebe 4 aţ 5 m, na které se kladou rovnoběţně se ţlabem hranoly asi 120 × 160 mm, tzv. vazničky. Rozestup mezi vazničkami je 0,9 aţ 1,2 m. Podélné zavětrování zajišťují ondřejské kříţe ukotvené do šikmých vzpěr. Soustava pilových střech Konstrukce pilových střech zabezpečuje dobré osvětlení a odvětrání vnitřních prostorů; pilové střechy se proto v minulosti s oblibou pouţívaly k zastřešení průmyslových budov. Soustava se skládá ze sedlových střech s nestejným sklonem, z nichţ střecha nejstrmější je obvykle zasklená. Kaţdá vazba je plná, podepřená sloupem v místě styku střešních rovin. Vzdálenost 23

vazeb je 4 aţ 5 m. Prostorovou pevnost konstrukce v příčném směru zajišťují dlouhé vzpěry a v podélném směru pásky. Ardantova soustava Soustava se jmenuje po autorovi, jemuţ se v konstrukci krovu podařilo vyloučit vazné trámy. Ardantova soustava umoţňuje zastřešení velkých rozponů do 20 a více metrů. V soustavě se vyuţívá princip vzpěry a věšadla. Šikmé vzpěry se kotví do sloupů umístěných v obvodové stěně. Horizontální síly v úrovni pozednice zachytává ocelové táhlo. Soustava věžových krovů K zastřešení věţí se pouţívají krovy odvozené z vaznicové soustavy. Charakterizuje ji tvar střechy s velkým poměrem výšky k šířce, sestavený na poměrně malém půdorysu. Vzhledem k tomu, ţe vnitřní prostor má být průchodný, vyţaduje důkladné prostorové ztuţení s ohledem na velké zatíţení větrem. Zavětrovat se musejí všechny střešní roviny. Krov se většinou skládá z několika poschodí vymezených vaznicemi. Rámové soustavy Rámová soustava vzniká doplněním vazníků o stojky, které se kotví do základu a tvoří zároveň oporu pro obvodové stěny. Vzdálenost rámu jsou nejčastěji 4 m. K zabezpečení prostorové pevnosti je zapotřebí zavětrování v rovině stěny. Skruže Skládají se ze dvou aţ sedmi vrstev nastojato postavených a do oblouku vypilovaných desek nebo fošen, které se spojují hřebíky, šrouby, svorníky nebo kolíky. Skruţový oblouk můţe být půlkruhový, úsečkový (segmentový), eliptický, parabolický nebo vlnitě prohnutý. Průběţně se zabezpečují ocelovými objímkami. Skruţ se pomocí sloupů, kleštin a vzpěrek doplňuje o horní pás ve tvaru střechy. Vzdálenost vazeb je 3 aţ 4 m. Princip skruţí se vyuţíval i při zastřešení věţí cibulovitého tvaru a kopulí.

24

5 Prvky krátkodobé životnosti – PKŽ 5.1 Kouřovod Komíny slouţí k odvádění spalin od topidel na tuhá, plynná nebo tekutá paliva. Při prohlídce stavby můţeme na omítce komínového pláště vidět výskyt ţlutých aţ hnědých skvrn. Vznikají na omítce komína, který není vyvloţkován, nebo jsou zámky v obráceném směru a nejsou spojovány doporučeným tmelem od výrobce. U komínů s odvodem spalin z pevných paliv se na stěnách mohou při malém pouţívaní usazovat saze nebo dehet. Dešťová voda nebo kondenzovaná vlhkost ze spalin stéká po stěnách průduchu, rozpouští usazeniny a prosakuje na povrch omítky. Opravu těchto závad odstraníme dodatečným vyvloţkováním komína pevnými nebo ohebnými vloţkami nerezavějícího materiálu. Pro potřeby správného ocenění je potřeby znát délku komína a umět provést korekci ceny, která je rovna ceně za opravu. Pozor: u komínů jsou povinné roční prohlídky kominíkem a povinnost mít aktuální revizní zprávu o stavu komínových cest. Jinou vadu komínů je moţno pozorovat u starších objektů, kde je viditelné rozpadání nadstřešní části. K této závadě dochází většinou v případě, ţe komín je vyzděn z nasákavých cihel a hlava komínu buď schází úplně, nebo jí prosakuje voda. Vlivem opakovaného zamrzání a rozmrzání dochází k narušení cihel i malty ve spárách, komín se rozestupuje a cihly se rozpadávají a vypadávají. U nenasákavých cihel můţe jít o problémy s maltou.

5.2 Krytiny střech Rozdělení krytin : Těžké: Pálené keramické tašky – patří mezi tradiční krytinu šikmých střech, ţivotnost aţ 100 let, nevýhodou je křehkost Betonové tašky – vysoká pevnost a mrazuvzdornost, pouţití pro všechny druhy šikmých střech Lehké: Kanadský (asfaltový) šindel – je skládanou lehkou střešní krytinou vyráběnou na bázi oxidovaných asfaltů. Nevýhodou je nízká ţivotnost 50-80 let a malá pevnost.

25

Plastová krytina – výrobek z recyklovaného plastu, imituje veškerý klasický sortiment. Ţivotnost 40 – 100 let. Plechové krytiny – od pozinku aţ po měď vyuţíván k pokládání na střechy. Můţe být profilován do šablon tašek, nebo uţíván jako tabulový plech. Ţivotnost aţ 200 let. Vláknocementová krytina – dnes vyráběné z cementu, přírodní buničiny, umělých vláken a vody. Pozor dříve ze škodlivého azbestu. Nevýhodou niţší ţivotnost 30 let a křehkost Břidlice (dřevěný šindel) – vysoká estetická hodnota, pouţití spíše na historických objektech, vysoká pořizovací cena

5.3 Klempířské konstrukce Nedílnou součásti střechy jsou klempířské prvky. Poškození klempířských prvků, zejména prorezavěním, bývá častým zdrojem zatékání. Při oplechování střech je lépe vyuţívat nerezavějící materiál_měď, hliník, titanzinek. Pokud budeme pouţívat výrobky podléhající korozi, musí se pravidelně natírat a kontrolovat minimálně jednou za dva roky. Jakékoliv poškození je potřeba urychleně opravit. Případné zatékání do střech můţe postupně poškodit konstrukce krovu a izolací (viz.oddíl krovy.). Stejně tak je nutné věnovat zvýšenou péči okapům a svodům odvádějící vodu ze střech. Důleţité je pravidelné čištění.

5.4 Fasádní omítky Důvodem proč se chceme obšírněji věnovat omítkám je nejen hledisko estetické, ale i praktické. Jedním s prvních věcí, které po příchodu k objektu uvidíme je právě fasáda. Pokud budeme realitní makléři, zjistíme, ţe vzhledově upravený dům působí na zákazníka přesvědčivěji neţ zanedbaný stav a máme blíţe k uskutečnění obchodu. Vznikají i práce na téma „vlivu barevnosti fasád“ a jejich zvýšení prodeje při vhodnosti nátěru. Proto bychom omítky neměli podceňovat. Pomineme-li, ţe vady fasády nejsou způsobené poškozením stability objektu, měli bychom znát aspoň základní vady omítek. Vnější omítky přispívají ke zpevnění a ochraně konstrukce, k zateplení objektu a zlepšení akumulačních schopností interiéru. Jsou vystaveny povětrnostním a jiným vlivům. 26

Základní dělení omítek je podle : a) realizace:

vnější, vnitřní,

b) podle počtu vrstev:

jednovrstvé, dvouvrstvé, vícevrstvé

c) podle funkčních poţadavků: prosté, sanační, tepelně izolační d) podle úpravy a opracování : hrubé, hladké, jemné, vyhlazené, ozdobné, leštěné, škrábané, e) podle typu pojiva:

česané, broušené, stříkané aj.

vápenné, vapenocementové, vápenosádrové, sádrové, cementové

f) finální úpravy:

akrylátové, silikonové, silikátové, speciální fasádní nátěry

5.5 Vnitřní omítky Nejčastější úpravou vnitřních povrchů jsou omítky. Omítky jsou ponejvíce dvouvrstvé na bázi vápno, cement, sádra anebo jádro (hrubá omítka) a štuk (jemná omítka). Můţeme pouţít i sanační omítky proti zvýšené vlhkosti.

27

6 Technické zařízení budov TZB 6.1 Ústřední topení Otopná tělesa se pouţívají litinová, ocelová a hliníková. Některá jsou montovaná z článků, některá jsou vyráběná jako desková podle poţadavků na jejich výkon. Rozvody se provádí z ocelových, měděných anebo plastových trubek. Radiátory mají svoji ţivotnost, záleţí na materiálu z jakého je vyroben. Největším problém způsobuje tečení radiátorů. Nejmenší ţivotnost mají ocelové plechové radiátory. K tečení radiátorů můţe docházet prorezavěním, vadou materiálu a u článkových radiátorů porušením těsnění. Netěsnost můţe vznikat i v připojení radiátoru na rozvodné potrubí. Prorezavění, nebo prasklý radiátor je nejlépe vyměnit. Opravy jsou jen provizorní a vydrţí velmi krátkou dobu. U prorezavění jednoho radiátoru je pravděpodobné, ţe končí ţivotnost všech. K zanesení radiátorů a potrubí můţe dojít jestliţe nezabráníme vnitřní korozi, která se postupně odlupuje a usazuje se na stěnách, nebo spodních částech radiátorů. Při častém vypouštění a napouštění systému vzrůstá nebezpečí zarůstání vodním kamenem. Cirkulace vody se zpomaluje a topný systém ztrácí na výhřevnosti. Proti zarůstání je vhodné se bránit různými doporučenými roztoky od výrobce. Doba ţivotnosti radiátorů je cca 20 – 30 let. Pro stanovení přesné odhadní ceny nemovitosti je důleţité znát předpokládanou ţivotnost materiálů, abychom odhad dokázali určit co nejpřesněji. Případné opravy topení nejsou levnou záleţitostí a správně provedený stavebně technický průzkum by měl s dosluhující ţivotností materiálů počítat.

6.2 Elektroinstalace Bez elektřiny si dnes jen těţko dokáţeme představit obytnou stavbu. Elektřina je velmi uţitečná, ale zároveň i velmi nebezpečná. Do staveb se zavádí střídavý proud 3x 400/230 V, který můţe způsobit i smrtelná zranění. Osoba bez odborné kvalifikace nesmějí za ţádných okolností zasahovat do elektrických silových rozvodů. V mnoha starších domech jsou elektrické rozvody provedeny z hliníkových vodičů. Hliník se pouţíval kvůli nízké ceně, má však spoustu nectností a doporučuje se jej nahradit vodiči měděnými. Hliník je měkký, křehký, oxiduje má skoro 2x větší odpor a po čase se vyhřeje a láme se. Z hlediska průzkumu stavby je při zjištění hliníkových rozvodů doporučena jejich výměna. Při provádění ocenění je proto potřeba korekcí upravit hodnotu objektu. 28

Vnitřní el. rozvody mohou být prováděny: Pod povrchem stavebních konstrukcí (pod omítkou, ve stropech, v podlahách, v lehkých stavebních příčkách, v dutinách panelů, v elektroinstalačních kanálcích apod.) Na povrchu (na omítce, stropech, na dřevěných a ocelových konstrukcích apod.). Tento způsob pokládky se týká především montáţe el. Vedení, jeţ se klade podle potřeby například do obloţení (trubek, lišt, korýtek), volně (ţlaby), pevně (kabelové rošty)

6.3 Bleskosvod Úkolem bleskosvodu je ochrana před atmosférickým přepětím. Silové účinky blesku mohou způsobit nezanedbatelné škody na objektech nebo vnitřním zařízením budov. Hromosvod vytváří vodivou cestu ke svedení blesku do země, proto musí být realizován tak, aby plnil funkci ochrany objektu. Jako součást domu je vyţadován pro potřeby pojištění. Základní rozdělení : 1) vnitřní ochrana před bleskem - principem je ochrana připojení všech kovových prvků objektu. 2) vnější ochrana před bleskem – je ochrana proti dynamickými a tepelnými účinky blesku.

6.4 Vodovod Rozvody teplé i studené vody se dnes provádí nejčastěji v plastových trubkách, které se spojují natavováním. Dříve se pouţívalo ocelové pozinkované potrubí, které se spojovalo šroubením. Ojediněle se můţeme setkat s měděným či nerezovým potrubím. Poruchy: Prasklé potrubí, netěsnosti ve spoji. K prasknutí potrubí dochází nejčastěji vadou materiálu. U ocelového pozinkovaného potrubí dochází nejčastěji k prorezavění. K úniku vody ve spojích dochází špatně provedenou prací. U šroubení buď špatně namotané těsnění nebo málo dotaţený spoj. U plastového byly spojované 29

části znečištěny, nebo nahřátí spoje pro natavení trvalo jen krátkou dobu. Někdy můţe být problém i ve špatném napojení k baterii atp. Při posuzování starších objektů se doporučuje prověřit materiál pouţívaný na rozvody vody. Dřívější pouţívání olověných trubek se ukázalo jako nebezpečné pro zdraví. Důvodem je uvolňování olova do pitné vody a olovo je povaţováno za jedovatý materiál, který váţně poškozuje organismus. Pokud jej chceme zjistit necháme provést rozbor vody. V případě zjištění olova je nutná kompletní výměna rozvodů vody. Finanční náročnost opravy je zohledněna v prováděném ocenění. Ucpané vodovodní potrubí. K ucpání můţe dojít buď zarostením potrubí vodním kamenem, nebo rzí, coţ ovlivňuje především kvalita vody. Ocelové pozinkované potrubí je k zarůstání náchylnější. Dalším defektem můţe být ucpání potrubí, které způsobí např.vniknutí cizího tělesa při montáţi, nebo v průběhu uţívaní. Zarůstání potrubí poznáme, ţe dochází k postupné ztrátě tlaku vody. Při ucpání je průtok od počátku nebo náhle malý.

6.5 Domovní kanalizace, odpady Vada kanalizace je jednou z nejhůře opravitelných závad objektu. Jde především o hledání příčiny případné poruchy a poté její odstranění. Kanalizace jako jediná z popisovaných instalací musí být vedena v doporučeném spádu dle norem. Tím pádem můţe být porucha i za hranicí pozemku a ve velké hloubce! Poškození má pochopitelně podstatný vliv na cenu opravy, respektive je potřeba provést korekci ceny v posudku. Bohuţel závadu na kanalizaci celkem těţko objevíme při běţné prohlídce, pokud nám ovšem sama problém neukáţe? Zde jest uvedeno několik příčin problému: a) Netěsnost spojů Tyto bývají způsobeny nedodrţením technologie provádění a nekvalitně odvedenou prací. Kanalizace se dnes provádí z plastových trub s vsazenými těsnícími krouţky, jejichţ napojení je jednoduché. Dříve se však pouţívalo litinové, nebo keramické potrubí kde byl nárok na těsnění větší. Těsněním byl provazec, olověná vata, nebo se zalévalo horkým asfaltem. Závada se proto neprojevila hned, ale třeba aţ po letech. Těsnost leţaté kanalizace zjistíme, ţe v revizní šachtě ucpeme potrubí dále ucpeme podlahové vpusti a přes čistící otvor na stoupacím potrubí napustíme vodu, kde potom sledujeme její pokles. 30

Těsnost svislé kanalizace se zkouší pomocí obarveného plynu, kde se opět kanalizace ucpe a sleduje se místo úniku. b) Přelomená kanalizace Závadu můţeme hledat především u leţaté kanalizace okolo základových pasů. Problém nastává po určitém čase, kdy se prosakující voda dostane pod základ, kde můţe oslabit únosnost zeminy. Čímţ způsobí, ţe základ poklesne a vytvoří poruchy na stavbě. Prasklé kanalizační potrubí se dnes zjišťuje pomocí speciální kamery, která se posunuje potrubím a monitoruje vnitřní stav. c) Ucpané kanalizační potrubí Bývá asi nejčastější závadou, která vzniká obvykle vhazováním a splachováním větších předmětů běţného pouţití (např. noviny, zbytky potravin či slupek, hadry...). Dalším problémem je mastnota, která se usazuje na stěnách a můţe potrubí zcela ucpat. Praktická ukázka poškozené vodovodní přípojky a její vliv na obytnou budovu: Zde uvedený příklad je ukázkou, ţe není vţdy snadné odhalit poruchu, přestoţe je vada zřejmá. Porucha se stala na činţovním domu v řadové zástavbě, kde poklesla jedna z obvodových stěn po celé její výšce. Hledala se příčina, aby se porucha neopakovala a mohlo se nastoupit na opravu. Zjišťování nebylo jednoduché a vzhledem k lokalitě domu v blízkosti provádění prací na tunelu Blanka, se zdála porucha zřejmá. Po několika prohlídkách se nakonec ukázalo, ţe příčinou je prasklá vodovodní přípojka ve sklepení, která vedla do nevyuţívaných prostor domu. Prosakováním vody do podloţí došlo k podmáčení základů a poklesu celé stěny domu. V přízemí došlo k utrţení celého schodiště vetknutého do zdiva a celkem 12 schodů bylo nutno vyměnit za nové. Praskliny v šíři několika cm byly viditelné na podestách aţ do 5.NP. Viz.foto obr. 1- 6

31

Obr.1 Poškození zdiva na venkovní fasádě

Obr.2 Detail podesty výstupního schodiště

Obr. 3 Schodiště – přízemí

Obr.4 Detail schodu

32

7 Ukázka nedůsledného provedení STP Praktická ukázka nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu stavby před rekonstrukcí. Popisovaným objektem je dvoupodlaţní dům s předpokládaným vyuţitím pro potřeby bydlení. Objekt byl určen k rekonstrukci a odpovědným projektantem byla provedena základní

projektová

dokumentace

určená

k získání

stavebního

povolení.

V rámci

projektových prací byl objednán a proveden stavebně technický průzkum stavby. Hotová projektová dokumentace byla pouţita k ocenění předpokládaných stavebních prací a vytvořen poloţkový rozpočet. Součástí projektu byla vyhotovena technická zpráva, která popisovala způsob rekonstrukce jednotlivých částí domu. Dům byl původně dvoupatrový, zdivo převáţně kamenné tl.60 cm. Vnitřní nosné příčky ze smíšeného zdiva z 80% kamenné. Změna se týkala ve vybudovaní 3 patra a rozšíření na 9 bytů z původních čtyř. V celkovém (zkráceném) popisu se rekonstrukce týkala vybourání podlah, krovu a schodů. Zůstat měli dva původní komíny pro budoucí vyuţití VZT a dále se mělo zachovat obvodové a vnitřní nosné zdivo. Při zahájení bouracích prací bylo patrno jiţ po sejmutí omítek větší poškození neţ dokumentace předpokládala. Původní rozpočtové náklady rekonstrukce činily (bez venkovních úprav) cca 10.700 000 Kč. Po hrubých a staticky zajišťujících pracích se částka navýšila o 470.000 Kč. Nejsou zde uvedeny veškeré více náklady, pouze ty, které byly dle názoru autora předvítalné a při provádění průzkumu zanedbané. Jedná se o komíny a klenební pasy nad okny. Komín (obr.5) měl být vyuţit pro budoucí rozvody VZT. Při snímání původních omítek byl odhalen zřetelný průsak vlhkého mouru skrze cihly a nefunkčnost malty ve zdivu. Místy docházelo k vypadávání celých cihel. Celková stabilita komínu byla na hranici zřícení. Lze předpokládat, ţe by se průsak objevoval i na nové omítce. Při oceňování stavebních prací nebylo s opravou komína počítáno a zjištěné poruchy byly podnětem pro nové ocenění. Více práce se týkala odbourání stávajících komínů a stavba jednoho nového. Finanční náklady dosáhly v zaokrouhlení 250.000 Kč.

33

Obr.5 Pohled na komín po vybourání stropů

Dalším nedostatkem při prováděná průzkumu se ukázaly klenby nad okny obr.6,7. Zjistilo se, ţe u všech oken (celkem 24 ks) jsou klenby menší. Klenby jsou v havarijním stavu a pro jejich podpěru slouţí samotné špaletové okno. Klenba tím ztratila svoji funkčnost a po demontáţi oken bylo nutno zdivo fixovat a provést opravu nadpraţí. Oprava vyšla na 220.000 Kč. Souhrnem jsme se dostali na cca 5% více nákladů oproti původnímu rozpočtu. Obr. 6 Pohled na okenní klenbu po osekání omítky. Obr. 7 Pohled na opravené nadpraží

34

8 Změna rozpočtu při nepředpokládaných výdajích Při provádění průzkumu objektu je při zjištěných vadách či poruchách potřeba počítat s rezervou na opravu nemovitosti. Respektive korekcemi odhadnout nutnou opravu objektu, tak aby stavba byla schopna pouţívání při dodrţení ČSN. Posouzení výše nákladů na opravu závisí na zkušenostech odhadce a správném posouzení rozsahu opravy. Procentuální odhad můţeme provést dle velikosti objektu a po zjištění evidentních poruch objektu. Přípočet na rezervu se můţe pohybovat mezi 3 – 20 % z předpokládaných nákladů. Zde uvádíme příklad, který není obvykle oceňovanou nemovitostí, ale je zde patrna oprávněnost navýšení ceny na nepředpokládané opravy. Vytvořená rezerva v rozpočtu byla plně vyuţita bez zvyšování dalších nákladů investora. Při obnově kostela v obci Rostoklaty byl standardně vypracován stavebně technický průzkum, který ukazoval na poškozená místa nutná k opravě. Na základě průzkumu byl vytvořen projekt k rekonstrukci kostelní věţe. Opravy se týkaly hlavně obnovy stability zvonice a především krovu báně. Součástí projektu byla vypracována projektová dokumentace pro provedení stavby, včetně podrobného poloţkového rozpočtu. Jak patrno z obrázků nepředpokládané náklady by bez rezervy mohli být jen těţko proveditelné pokud by s nimi investor, respektive firma nepočítala. Při rekonstrukci věţe bylo rozhodnuto sejmout báň z věţe kostela na pevnou půdu a provádět opravy na zemi. Náročnost opravy se týkala především ve výměně spodních nosných trámů, které se po zpětném osazení musely vrátit do původních kapes ve zdivu. Spodní vazné trámy byly v zhlaví napadeny hnilobou a části sloupů bylo nutno kompletně vyměnit viz. fotodokumentace postupu prací obr.8 aţ 13

35

Obr.8 Odhalení skeletu věže

Obr.9 Snesení kost.věže na pevnou půdu

Obr.10 Oprava dřevěného pláště

Obr.11 Oplechování měděným plechem

36

Zpětné osazení na věţ kostela se povedlo aţ na potřetí. Důvodem byl vítr, který nedovoloval vyzvednutí věţe a její přesné osazení. Obr.12 Zpětné osazení_výstup

Obr.13 Uložení

37

Závěr Cílem bakalářské práce bylo poukázat na důleţitost odborného a detailně provedeného stavebně technického průzkumu. Vliv průzkumu a posouzení stavby z hlediska její stability, ţivotnosti a funkčnosti je jedním ze základních kritérií pro určení výsledné hodnoty nemovitosti. Důleţité pro správné provedení stavebně technického průzkumu je potřeba mít technické vybavení a plně jej vyuţívat v rámci stavby. Dalším předpokladem jsou odborné znalosti. Stavebně technický průzkum by měla provádět osoba s dostatečnou kvalifikací a náleţitou odborností. Vliv na celkové určení hodnoty majetku je ovlivněn odborně provedeným průzkumem a jeho hodnota můţe být značně odlišná pokud nebudeme při průzkumu důslední a objektivní.

Pouţitá literatura: ORT, Petr Oceňování na tržních principech, Díl I.(metody oceňování) Praha, powerpoint s.r.o.,únor 2008, BIVŠ a.s.,ISBN:978-80-7265-128-3 MENCL, Vojtěch. Stavebně technické průzkumy, Nová tiskárna Pelhřimov, pro ČKAIT Praha 2012, ISBN 978-80-87438-27-5 PEJCHAL,Jiří_ ZLATNÍK, Tomáš. Když chci stavět dům, Computer press a.s., Brno 2007, ISBN 978-80-251-1482-7 VLČEK, Milan. Opravy rodinného domu, Grada Publishing,Praha2009, ISBN 978-80-2471950-4 VLČEK,Milan.Technické požadavky na výstavbu,Varlag Dashofer s.r.o.,Praha 2002 ISBN 978-80-673-9 WEB,PIXOVÁ,Jana. Vady a poruchy stavebních konstrukcí, 1/2009 Wikipedia. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida): Wikipedia Foundation, 11. 12. 2006, last modified on 25. 4. 2011 [cit. 2011-05-28]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Citace

38

9 Ocenění, analýza trhu: 1. Ocenění pozemku s nefunkční halou (brownfields, Praha 5) 2. Ocenění rodinného domu (okres Písek) 3. Analýza trhu oblasti Písecka

39

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Objekt bývalé cihelny a pozemky č. 478, 484/8, 524/12, 524/11 Praha 5

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

(FAIR MERKET VALUE)

Datum ocenění 25. dubna 2013

40

OBSAH

Úvodní list Výsledky šetření Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

41

Pozemky p.č.478, 484/8,524/12,524/11 a objekt bývalé cihelny (brownfields) Uvedený na listu vlastnictví č. 728, pro katastrální území Zličín, obec Praha 13 Nacházejícího se na adrese Objekt Voltareal, Praha 5, Zličín, V této zprávě Vám předkládáme výsledky šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 20.4.2013 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Zličíně, na listu vlastnictví č. 728, pro katastrální území Zličín, obec Praha 5. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 4. 2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví jev souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: 42

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickým, morálními, právními nebo jinými vlivy. V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. dubnu 2013.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – objekt bývalé cihelny leţí na pozemcích o celkové rozloze 6 379 m² a nachází se v komerčně zajímavé lokalitě Prahy 13 u výpadovky na Plzeň a dále do SRN. Pozemky jsou součástí uzavřeného průmyslového a kancelářského areálu kde je moţný jediný příjezd přes stráţní sluţbu vrátnice. Komunikace v areálu je umoţněna osobním i nákladním automobilům po zpevněné ploše. Věcné břemeno příjezdové cesty a umoţnění přístupu, vjezdu i výjezdu je odstraněno smlouvou a evidováno v katastru nemovitostí. Vstup na pozemek je tak neomezen ţádnou právní úpravou. Samotný oceňovaný pozemek je členěn na dvě části, které rozděluje (v šíři cca 5,5 m) pozemek Hlavního města Prahy. Rozsah protínajícího pozemku má pravidelný tvar o ploše 200 m². Jeho uţívání není městem nějak vyuţíváno ani udrţováno, jedná se fakticky o proluku mezi pozemky ukončené oplocením. Vlastník uvaţuje o prodeji pouze jako jednoho celku. Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří a druhá část jako ostatní plocha. Na pozemku se nachází objekt bývalé cihelny, který je v havarijním stavu a předpokládá se její demolice. Moţnost rekonstrukce není vyloučena, ovšem vyţadovala by rozsáhlou generální opravu. Objekt je zhruba 100 let starý bez technického vybavení. Stávající svislé konstrukce 43

jsou zděné z plných cihel tl. 40 do 60 cm. Střecha je řešena ze tří na sebe navzájem navazujících sedlových střech. Krov je z 30% propadlý, zbylou část lze vyuţít pouze částečně. Střešní krytina z části chybí a z části je tvořena plechovou krytinou na hranici ţivotnosti. Územního plánu města Prahy se nemovitost nachází v zóně VN – nerušící výroby a sluţeb. Území slouţící pro umístění zařízení sluţeb a výroby všeho druhu, včetně skladů a skladovacích ploch,které nesmí svými vlivy narušovat provoz a uţívání staveb a zařízení ve svém okolí a zhoršovat ţivotní prostředí nad přípustnou míru.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţením právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme došli k názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který omezuje jeho plné vyuţití. Ke dni ocenění je pozemek zastavěn nefunkční stavbou a brání plné vyuţitelnosti pozemku. Podmínka okamţité vyuţitelnosti tedy není splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe na pozemku je věcné břemeno v podobě nefunkční stavby nelze tímto splnit podmínku trţního pronájmu.

44

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodní metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţné hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné zhodnocení. Pro stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci dvou metod ocenění. Metodu porovnávací a metodu nákladovou. Příjmová metoda je zde nefunkční, neboť objekt je téměř nepronajímatelný vzhledem k lokaci a technické vybavenosti.

45

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsou porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odráţející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územní dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě těchto skutečností byla určena trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou :

14 104 000 Kč Kalkulováno následně : 6 378 * 2 211 = 14 104 000 Výpočet uvedené indikované ceny je v tabulce č.I. TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 Objekt

cihelny Praha - Ruzyně

2

3

4

Praha - Radotín

Praha 4

Praha 4

Praha 13 Parcelní číslo

478,484/8,524/12

Adresa pozemku

Praha 13

Praha - Ruzyně

Radotín

Praha 4

Praha - Uhříněves

Katastrální území

Zličín

Jeneč

Radotín

Praha 4

Praha

46

Obec

Praha 13

Praha 5

Praha 13

Praha 4

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

16 032 900,00 Kč

14 980 000,00 Kč

14 937 000,00 Kč

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

6379

Cena za 1 m2

8222

X

4156

1 950,00 Kč

Datum transakce

4979

3 604,43 Kč

1604

3 000,00 Kč

3 899,63 Kč

9.4.2013

8.3.2013

26.11.2013

5.4.2013

1

1

1,02

1

Korekce Upravená hodnota

6 255 000,00 Kč

1 950,00 Kč

3 604,43 Kč

3 060,00 Kč

3 899,63 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka

0,9

3 243,98 Kč

0,9

2 754,00 Kč

3 509,66 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

Upravená hodnota

1

1 755,00 Kč Věcné

břemeno Bez

příjezdu

břemen

břemen

břemen

břemen 0,98

2 698,92 Kč

Průmysl

věcných

0,98

3 179,10 Kč

Průmysl

3 509,66 Kč

věcných Bez

0,98

1 719,90 Kč Průmyslová výroba

1

2 754,00 Kč

věcných Bez

0,98

Upravená hodnota

1

3 243,98 Kč

věcných Bez

Korekce Vyuţití podle územního plánu

Nabídka

0,9

1 755,00 Kč

Korekce Existence věcných břemen

Nabídka

3 439,47 Kč

Průmysl

průmysl,rodinný dům

Korekce

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

1 719,90 Kč Ano

1 719,90 Kč Ano

Korekce

1,1

1

2 968,81 Kč

Nejsou

1 547,91 Kč

Ano

1

3 095,52 Kč

Nejsou

0,9

Upravená hodnota

3 095,52 Kč

Ne 3 179,10 Kč

Nejsou

0,9

2 698,92 Kč

Ano 1

Upravená hodnota

1

3 179,10 Kč

Ano

Korekce Jiná právní omezení a závazky

1

Nejsou

0,9

0,9

2 861,19 Kč

0,9

2 671,93 Kč

2 785,97 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

1 547,91 Kč Pravidelný

1 547,91 Kč Rovinný

Korekce

1547,91 Omezená

Kompletní

Korekce Kontaminace půdy

1 238,33 Kč Nezjištěna

47

2805,52734

0,8

2925,269299

0,95

0,8 2 340,22 Kč

Nezjištěna 1

2 288,96 Kč

1 Kompletní

2 665,25 Kč

Nezjištěna 1

1 238,33 Kč

1 Omezená

2 288,96 Kč

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota

2861,194418

0,8

Upravená hodnota

Rovinný

1 Kompletní

1 2 925,27 Kč

Rovinný

1

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Pravidelný 1

2 805,53 Kč

Rovinný

1,05 2 925,27 Kč

Pravidelný 1

2 861,19 Kč

Rovinný

1,05 2 805,53 Kč

Pravidelný 1

Upravená hodnota

Horší

1 2 861,19 Kč

Pravidelný

Korekce Svaţitost

Horší

Nezjištěna 1

2 665,25 Kč

1 2 340,22 Kč

Dopravní obsluţnost

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

1 151,65 Kč

1,05

2 742,54 Kč

2 457,23 Kč

Ne

0,93

Upravená hodnota

Dobré 1,05

2 288,96 Kč Ne

Korekce

2 340,22 Kč

Dobré 1

1 238,33 Kč Ne

1

2 611,95 Kč

Výborné 1

Ano

Autobus 0,98

2 288,96 Kč

Výborné

Upravená hodnota

Jiná technická korekce

1

1 238,33 Kč

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů

Autobus, metro

Ne

0,92

0,92

2 105,84 Kč

2 523,14 Kč

0,86 2 113,21 Kč

N/A

Korekce

1,02

Upravená hodnota

1 174,68 Kč

1,02

1,02

2 147,96 Kč

2 573,60 Kč

1,02 2 155,48 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Větší

Menší

Korekce

0,9

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Menší

1 057,21 Kč viz. územní plán

Korekce

1,1

2 702,28 Kč

Obdobná 1

Upravená hodnota

1,05

2 362,75 Kč

Obdobná

Menší 1,2 2 586,57 Kč

Horší

Obdobná

1

1,05

1

1 057,21 Kč

2 362,75 Kč

2 837,40 Kč

2 586,57 Kč

1 057,21 Kč

2 362,75 Kč

2 837,40 Kč

2 586,57 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

2 210,98 Kč

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

6379 0

14 103 862,24 Kč

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Pořadové číslo pozemku

číslo parcely

výměra v m²

jednotk. hodnota v

trţné hodnota

zaokrouhleno

Kč/m² 1

478

1487

2210,98

3 287 727

2

484/8

1986

2210,98

4 391 006

3

524/12

2803

2210,98

6 197 377

4

524/11

103

2210,98

Celkem

6379

227 731 14 103 841

14 104 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající 48

z fyzického opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplívající s provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

15 950 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce

49

NÁKLADOVÁ METODA Název

Hala s pozemkem

Číslo pozemku

43

Nosná konstrukce

Cihelná

Skutečné stáří

100

Efektivní stáří

80

Ekonomická ţivotnost

80

Zastavěná plocha

1487 m²

Počet podlaţí

2

Celková zastavěná plocha

6 379

Koeficient vyuţitelnosti

0,23

Celková podlahová plocha

1 487 m²

Celkový obestavěný prostor

10 150 m³

Jednotkové reprodukční náklady

1 520 Kč

Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

15 428 000 - 90 %

1 542 800

Funkční nedostatky

1 542 800

Ekonomické nedostatky

1 542 800

Vedlejší stavby- stodola, uhelna, kolna

0

Venkovní úpravy

300 000

Pozemek

14 104 000

Indikovaná hodnota

15 946 800

Zaokrouhleno

15 950 000

50

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.04.2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

14 104 000

90 %

13 398 800

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

15 950 000

10 %

1 590 000

Výsledná cena

14 988 800

Zaokrouhleno

14 990 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 95 %. Oceňovaný majetek – brownfield. Schopnost této nemovitosti produkovat příjem je výrazně omezena vzhledem k technickému stavu objektu a jeho lokaci. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována jako nevypúovídající a není s ní počítáno. Zejména u starších i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 5 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.4. 2013 reprezentována částkou: 14 990 000 Kč (slovy: čtrnáctmilionůdevětsetdevadesátkorunčeských) 51

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

52

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo jen části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej

majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu

53

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedený na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Petr Sochora

V Praze, dne 22. dubna 2013

54

55

56

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 8 Ţďárské Chalupy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MERKET VALUE)

Datum ocenění 25. dubna 2013

57

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

58

Oznamujeme, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Rodinný dům č.p. 8, Žďárské Chalupy Uvedený na listu vlastnictví č. 465, pro katastrální území Ţďár, obec Ţďárské Chalupy Nacházejícího se na adrese Ţďárské Chalupy 8, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky šetření

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 25.4.2013 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Písku, na listu vlastnictví č. 467 , pro katastrální území Ţďár, obec Ţďár. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 4. 2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví jev souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv 59

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickým, morálními, právními nebo jinými vlivy. V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. dubnu 2013.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY

Oceňovaným majetkem je rodinný dům č.p. 10 v obci Ţďárské Chalupy vzdálené 12 km od okresního města Písek. Obec se nachází v klidné části polností na okraji lesa. Vzdálenost od hlavního silničního tahu je 5 km a silnice vedená do obce je zde ukončená. Jedná se o slepou cestu, čímţ je dokreslen charakter obce jenţ má cca 30 rodinných domů (včetně chalup) z toho trvale obydleno je cca je ´. Ostatní jsou vyuţívány především pro chalupaření. V obci nefunguje dopravní obsluţnost ani prodejna či jiné kulturní zařízení. Přesto je zde o rodinné domy zájem a v posledních dvou letech přibyly dvě novostavby. Do nejbliţší obce zajištující základní potřeby pro jsou 2 km. 60

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle zjištěné skutečnosti je rodinný dům výhradním majetkem vlastníka. Jedná se o budovu k bydlení s moţností vyuţívání nebytových prostor k podnikání například jako truhlářská dílna. Oceňovaný majetek je tvořen jako funkční celek pozemku, rodinného domu a ostatních nebytových prostor (stodola, vstupní brána apod.)

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1884 jako vesnické stavení pro bydlení majitele pracujícího v zemědělství na okolních pozemcích. Stavba prošla několika rekonstrukcemi, které se přizpůsobovaly době. V současnosti je na domě potřeba provést vetší rekonstrukci. Především střechy (kovu i krytiny), podlahy a topení.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jedem funkční celek. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a zahrada. Poloha pozemku vůči sousedům je z jedné strany oddělená drátěným plotem z druhé strany sousedí s polní cestou a polem. Zastavěná plocha je tvarově do nepravidelného písmene U, výměry 615 m², které je obklopeno zahradou. Pozemek č. 312 je zapsán jako zahrada, která je zastavěna stodolou a skladištěm pro uhlí a zděnou pergolou pro odpočinek. Samotná zahrada je zatravněná plocha s vysázenými středně vzrostlými ovocnými stromy. Zahrada je od okolních pozemků oddělena pevným plotem. Poslední část pozemku je vedena jako neplodná půda 218 m². Vstup na pozemek je řešen vstupními dřevěnými vraty výškou 3,00 m, šíře 4,00 m. Brána je uzavíratelná. V lokalitě je přivedena elektrická energie a telefon. Chybí veřejná kanalizace, veřejný vodovod a plyn. Voda je řešena odebíráním z vlastní studny, topení je na pevná paliva, kanalizace je vedena do jímky. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití je jednotné budou oceněny společně jako pozemek o celkové výměře 1217 m².

61

Vedlejší stavby Vedlejší stavbou je bývalá stodola a bývalé hospodářské místnosti pro drobná zvířata. Stodola je zaloţena na kamenných základech, které přecházejí do obvodových stěn do výšky 3,8m. Krov je dřevěný, sedlový, tesařsky vázaný. Pouţitá krytina je bobrovka. Omítky vnitřní jsou doţilé, venkovní VPC omítky poškozené vlasovými trhlinami. Okna chybí, vrata jsou dřevěná 4 x 3 m. Vnitřní uspořádání je vyuţíváno jako garáţ a oddělená část stodoly zděnou příčkou je vyuţívána jako dílna.

Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy : 1. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu. Příkon světelný a motorový proud 230/400 V. Propojení rodinného domu, stodoly a přístavků je ze společného rozvaděče. 2. Vodovodní přípojka je vedena přes domácí vodárnu Darling. Zdroj vody je z vlastní studny na pozemku vlastníka. 3. Kanalizace je vedena do vlastní jímky umístěné za domem na pozemku vlastníka. 4. Plyn chybí. Není proveden ani obecní rozvod plynu. 5. Zahrada je ohraničena nízkou 1m vysokou betonovou zídkou na které je drátěný plot. 6. Pozemek je zvětší části zatravněn 7. Vstupní vrata jsou dřevěná, uzamykatelná. 8. Výstup v zadní části zahrady tvoří ocelová branka s plnou výplní, uzamykatelná. Trvalé porosty Na zahradě jsou zachovány ovocné plodící stromy_ hruška 2x, jabloň 2x, švestka 1x. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu v nepravidelném tvaru písmene U, sbíhajícím se na koncích. Jedna ukončující část objektu je o 4 m delší neţ část druhá. Hlavní obytná budova je 62

provedena kolmo k hlavní silnici a umístěna ve střední části písmene. Spodní západní strana je tvořena stodolou a vrchní východní je poţívána jako sklady a pergola. Obytná část je členěna jako 2 + 1. Stavba je tvořena jako přízemní domek s vyuţívaným sklepem. Vstup do domu je přes zádveří, kudy je moţno vejít zvlášť do kuchyně, pokoje a koupelny (společné s WC). Kaţdá místnost má vyvedeno zaústění do komína a je zde vyuţíváno lokální topení. Podkroví je vedeno přes celou plochu objektu a je moţno jej vyuţít k případné půdní vestavbě. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou kamenné navazující na svislé obvodové stěny včetně nosných středových příček. Tloušťka stěn je 700 mm. Stropy jsou trámové s rákosovým podhledem po celé ploše obytné části. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem. Krytina z pálených tašek bobrovek stáří cca 80 let. Klempířské konstrukce ze zinkového plechu na pokraji ţivotnosti. Vnitřní omítky vápenné, štukové vybíleny vápnem. Fasádní omítka vápenná, štuková s vrchním nátěrem. Na fasádě jsou zřetelné vlasové trhliny. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelně a kuchyni okolo kamen a pece. Dveře jsou dřevěné v dobrém stavu, osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou špaletová, dřevěná v dobrém stavu po celé obytné části objektu. Podlahy v obytných místností jsou dřevěné, provedené z masívního měkkého dřeva. Okolo kamen v kuchyni na WC a v zádveří vstupu je poloţena dlaţba. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Umístění kamen je v místnostech kuchyně a loţnice čímţe je zajištěno vytápění všech pouţívaných prostor. Elektroinstalace je zavedena světelná i motorová v nově provedených rozvodech. Dům je vybaven funkčním bleskosvodem. Rozvod vody je veden z vlastní studny systémem DARLING. Kanalizace je vedena z kameninových trub svedených do jímky za domem. Vnitřní vybavení v kuchyni je funkční kachlová pec a jednoduchá kuchyňská linka s dřezem. Do objektu je zavedena telefonní přípojka. Koupelna obsahuje vanu přívod pro pračku, umyvadlo. Záchod je standardní, od koupelny samostatně oddělen.

63

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţením právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme došli k názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Na oceňovaném majetku je potřeba provést nutné opravy pro zlepšení funkčnosti stavby. Vliv na uţívaní objektu není přímo rekonstrukcí podmíněno a jeho vyuţitelnost je splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

64

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodní metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová

metoda

analyzuje

trţné

hodnotu

na

základě

budoucích

příjmů

z vlastnictví.K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné zhodnocení. Pro stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci dvou metod ocenění. Metodu porovnávací a metodu nákladovou. Příjmová metoda je zde nefunkční, neboť objekt je téměř nepronajímatelný vzhledem k lokaci a technické vybavenosti.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsou porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odráţející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití 65

dle územní dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě těchto skutečností byla určena trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou :

298 000 Kč Kalkulováno následně : 1.217 * 245 = 298 000

Výpočet uvedené indikované ceny je v tabulce č.I. TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku

Ţďárské Chalupy

Parcelní číslo

43,312,368/2

Adresa pozemku

2

3

4

Heřmaň

Tálín

Skály

Heřmaň

Ţďárské Chalupy

Heřmaň

Tálín

Skály

Heřmaň

Katastrální území

Ţďár

Heřmaň

Tálín

Skály

Heřmaň

Obec

Ţďárské Chalupy

Heřmaň

Tálín

Skály

Heřmaň

Písek

Písek

Písek

Písek

Písek

Okres B.

Základní

údaj

pro

porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

349 200,00 Kč 1217

X

360,00 Kč

Datum transakce

476 280,00 Kč

1132 415,19 Kč

249 000,00 Kč

1470

1328

324,00 Kč

187,50 Kč

17.4.2013

10.4.2013

11.4.2013

19.4.2013

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

470 000,00 Kč

970

360,00 Kč

415,19 Kč

324,00 Kč

187,50 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

324,00 Kč

Nabídka 0,9

373,67 Kč

Prodej 0,9

291,60 Kč

1 187,50 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

66

1

1

1

Upravená hodnota

324,00 Kč

Existence věcných břemen

Bez

věcných Bez

břemen

373,67 Kč

věcných Bez

břemen

věcných Bez

břemen

Korekce Vyuţití podle územního plánu

Stavební pozemek

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Upravená hodnota

Nejsou

1

324,00 Kč

187,50 Kč

Nejsou

1

Upravená hodnota

1

291,60 Kč

Nejsou

Korekce

1

373,67 Kč

Nejsou

Ano

1

324,00 Kč

Jiná právní omezení a závazky Nejsou

187,50 Kč

Ano

1

1

291,60 Kč

Ano

Korekce

Stavební pozemek 1

373,67 Kč

Ano

187,50 Kč

Stavební pozemek 1

324,00 Kč Ano

1

291,60 Kč

Stavební pozemek 1

věcných

břemen 1

373,67 Kč

Stavební pozemek

Korekce

věcných Bez

1

324,00 Kč

187,50 Kč

břemen

1

Upravená hodnota

291,60 Kč

1

373,67 Kč

1

291,60 Kč

187,50 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Horší

Lepší

Lepší

Korekce

0,95

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Upravená hodnota

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

307,80 Kč Omezená

Omezená

Korekce Kontaminace půdy

1

1

336,31 Kč

277,02 Kč

178,13 Kč

Na hranici pozemku Na hranici pozemku Na hranici pozemku 0,85

292,41 Kč Nezjištěna

Dopravní obsluţnost

Chybí

dostupnost

Průměrná 0,9

257,28 Kč

Výborné

1 160,31 Kč

Lepší 0,9

263,17 Kč a Výborné

1 249,32 Kč

Lepší 0,9

Upravená hodnota

Nezjištěna

1 285,86 Kč

Lepší

Korekce

160,31 Kč

Nezjištěna

1 292,41 Kč

0,9

249,32 Kč

Nezjištěna

Korekce

0,9

285,86 Kč

Nezjištěna

Upravená hodnota

Rovinný

1

0,95

Upravená hodnota

178,13 Kč

Rovinný

1

1

277,02 Kč

Rovinný

Korekce

Pravidelný 1

336,31 Kč

Rovinný

178,13 Kč

Pravidelný 1

307,80 Kč Rovinný

0,95

277,02 Kč

Pravidelný 1

Svaţitost

0,95

336,31 Kč

Pravidelný

Lepší

0,9

307,80 Kč

Korekce

Dopravní

Lepší

0,9

224,39 Kč

Výborné

144,28 Kč

Horší

Výborné

parkování Korekce

1

Upravená hodnota

1

263,17 Kč

Nutnost demolice stávajících Ne

1,05

257,28 Kč

Ne

1

235,61 Kč

Ne

144,28 Kč

Ne

Ne

objektů Korekce

1

Upravená hodnota

263,17 Kč

1

1

257,28 Kč

235,61 Kč

1 144,28 Kč

Jiná technická korekce Korekce

1

Upravená hodnota

263,17 Kč

1,05

1,05

270,14 Kč

247,39 Kč

1,2 173,14 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

1217

Menší

Obdobná 1,05 276,33 Kč

67

Větší 1

270,14 Kč

Obdobná 1,05 259,76 Kč

1 173,14 Kč

Moţná zastavitelnost

viz. územní plán

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

Upravená hodnota Výsledná

Obdobná 1

Obdobná 1

1

276,33 Kč

270,14 Kč

259,76 Kč

173,14 Kč

276,33 Kč

270,14 Kč

259,76 Kč

173,14 Kč

porovnávací

hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

244,84 Kč

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výsledná

1217 0

297 969,96 Kč

0

0

0

porovnávací

hodnota Pořadové číslo pozemku

číslo parcely

výměra v m²

jednotk. hodnota v

trţné hodnota

zaokrouhleno

Kč/m² 1

43

615

244,84

150 577

2

312

384

244,84

94 019

3

368/2

218

244,84

Celkem

1217

53 375 297 970

298 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze stanovení trţní hodnoty jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které se v okolí oceňované lokality nabízejí nebo byly prodány. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla zvolena pro indikaci trţní hodnoty zvolena jednotka celkové zastavitelné plochy (GFA). Tato jednotka je povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Na základě těchto výše uvedených skutečností a předpokladů byla indikována trţní hodnota nemovitosti jako celku a je :

984 000 Kč Podrobný popis výpočtu pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce II. 68

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům

Parcelní číslo

Rodinný dům

Rodinný dům

43

Rodinný dům

Rodinný dům

16/1

Adresa nemovitosti

Nová Ves

Křenovice

Těšínov

Milenovice

Kluky

Katastrální území

Ţdár

Křenovice

Těšínov

Milenovice

Kluky

Obec

Nová Ves

Křenovice

Protivín

Protivín

Kluky

Okres

Písek

Písek

Písek

Písek

Písek

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1217

1040

1132

470

2846

Hodnota za 1 m2 pozemku

245 Kč

245 Kč

245 Kč

245 Kč

245 Kč

Hodnota pozemku celkem

298 165,00 Kč

254 800,00 Kč

277 340,00 Kč

115 150,00 Kč

697 270,00 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

118

Prodejní cena celkem Prodejní

cena

bez

107

X ceny

132

110

102

1 080 000 Kč

1 400 000 Kč

500 000 Kč

999 000 Kč

825 200,00 Kč

1 122 660,00 Kč

384 850,00 Kč

301 730,00 Kč

7 712,15 Kč

8 505,00 Kč

3 498,64 Kč

2 958,14 Kč

pozemku Cena

za

1

porovnávací

X

jednotku Datum transakce

20.1.2013

6.3.2012

6.3.2013

6.9.2012

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

7 712,15 Kč

8 505,00 Kč

3 498,64 Kč

2 958,14 Kč

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Nabídka 0,8

Upravená hodnota Vlastnická práva

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Upravená hodnota podle

územního Rodinný dům

6 169,72 Kč Rodinný dům

69

Ne

1 6 804,00 Kč Rodinný dům

plánu

2 662,32 Kč

Ne

1

1

3 498,64 Kč

Ne

Korekce

Absolutní 1

6 804,00 Kč

Ne

2 662,32 Kč

Absolutní 1

6 169,72 Kč

0,9

3 498,64 Kč

Absolutní 1

Nabídka 1

6 804,00 Kč

Absolutní

Korekce

Vyuţití

0,8

6 169,72 Kč Absolutní

Prodáno

1 3 498,64 Kč Rodinný dům

1 2 662,32 Kč Rodinný dům

Korekce

1

Upravená hodnota

6 169,72 Kč

Kolaudační rozhodnutí

Ano

právní

omezení

a Ne

Ano 1

6 804,00 Kč

Ne

2 662,32 Kč

Ano 1

6 169,72 Kč

1

3 498,64 Kč

Ano 1

Upravená hodnota

1

6 804,00 Kč

Ano

Korekce

Jiná

1

1

3 498,64 Kč

Ne

2 662,32 Kč

Ne

Ne

závazky Korekce

1

Upravená hodnota

6 169,72 Kč

1 6 804,00 Kč

1

1

3 498,64 Kč

2 662,32 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Dobrá

Korekce

Dobrá

1,1

Upravená hodnota

6 786,69 Kč

Technický stav objektu

Před rekonstrukcí

Korekce

1 6 804,00 Kč

Dobrý

Technická

6 447,36 Kč

vybavenost Podprůměrná

0,95

Před rekonstrukcí

0,9 3 148,77 Kč

Průměrná

0,85 2 262,98 Kč

Dobrá

6 463,80 Kč

Průměrná

1 3 498,64 Kč

Dobrý

0,95

Upravená hodnota

Lepší

1 2 262,98 Kč

Průměrná

Podprůměrná

budovy Korekce

0,95

Upravená hodnota

6 124,99 Kč

Funkční vyuţitelnost

Dobrá

5 817,42 Kč

Niţší

moţný

6 737,49 Kč rozvoj Dobrý

Omezený

Dobrá

1 5 817,42 Kč

1 2 991,33 Kč

Dobrý

1 2 262,98 Kč

Dobrá

1,1

Upravená hodnota

0,95 2 991,33 Kč

Dobrá

Korekce

Další

0,9

1 2 262,98 Kč

Dobrý

Dobrý

nemovitosti Korekce

1,1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

7 411,24 Kč Chybí

dostupnost

6 670,11 Kč a Dobrá

0,95

Průměrná 0,95

2 841,77 Kč

Dobrá

1 2 262,98 Kč

Průměrná

5 526,55 Kč

Dobrá

1 2 991,33 Kč

Průměrná 0,9

Upravená hodnota Dopravní

5 817,42 Kč

Dobrá

Korekce

1

0,95 2 149,83 Kč

Dobrá

Dobrá

parkování Korekce

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

6 670,11 Kč Průměrná

5 526,55 Kč

Průměrná

1 6 670,11 Kč

70

Podprůměrná

1 5 526,55 Kč

1 2 841,77 Kč

Průměrná

Korekce Upravená hodnota

1

1 2 149,83 Kč Průměrná

1,05 2 983,86 Kč

1 2 149,83 Kč

Jiná technická korekce

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

6 670,11 Kč

1

5 526,55 Kč

1

2 983,86 Kč

2 149,83 Kč

F. Ostatní parametry Korekce

pro

velikost

Menší

Obdobný

Menší

Menší

nemovitosti Korekce

1

Upravená hodnota

1

6 670,11 Kč

Jiná korekce

5 526,55 Kč

N/A

Upravená hodnota

2 257,32 Kč

N/A

1

1,05

2 983,86 Kč

N/A

Korekce

1

N/A

1

1

1

6 670,11 Kč

5 526,55 Kč

2 983,86 Kč

2 257,32 Kč

6 670,11 Kč

5 526,55 Kč

2 983,86 Kč

2 257,32 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

hodnota

1

5 812,61 Kč

hodnota

685 888,20 Kč

jednotky Porovnávací celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

298 165,00 Kč

Celková

984 053,20 Kč

porovnávací

hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. V případě uţití příjmové metody pro oceňovanou nemovitost bylo posouzena jako metoda nevhodná. Vzhledem k lokaci objektu je jeho výnosový potenciál omezen na minimum. Nelze počítat s pronájmem ani jiným právně určeným příjmem. Pronájem těchto nemovitostí v lokalitě není znám a není nabízen. Trţní hodnota majetku je: 0,-

71

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné Neobsazenost a vlivem neplacení nájemného

30 000 15 %

Efektivní hrubý příjem

4 500 25 500

Náklady na údrţbu

5 000

Pojistné

2 000

Daň z nemovitosti

700

Provozní náklady celkem

1000

Provozní příjem

16 800

Rezervy na renovace

20 000

Čistý provozní příjem

- 3 200

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

0

Zaokrouhleno

0

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzického opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně :

72

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplívající s provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

2 370 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně:

73

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Ţďárské Chalupy

Číslo pozemku

43

Nosná konstrukce

Kamenná

Skutečné stáří

128 let

Efektivní stáří

40 let

Ekonomická ţivotnost

50 let

Zastavěná plocha

94m²

Počet podlaţí

1

Celková zastavěná plocha

118 m²

Koeficient vyuţitelnosti

0,77

Celková podlahová plocha

94 m²

Celkový obestavěný prostor

579 m³

Jednotkové reprodukční náklady

3 576 Kč/m³

Reprodukční náklady celkem

2 070 504

Fyzické opotřebení

- 45 %

1 138 777

Funkční nedostatky

-8%

1 047 675

Ekonomické nedostatky

1 047 675

Vedlejší stavby- stodola, uhelna, kolna

921 375

Venkovní úpravy

100 000

Pozemek

298 000

Indikovaná hodnota

2 367 050

Zaokrouhleno

2 370 000

74

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.04.2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

984 000

90 %

885 600

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

2 370 000

10 %

237 000

Výsledná cena

1 122 600

Zaokrouhleno

1 123 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Oceňovaný majetek – rodinný dům. Schopnost této nemovitosti produkovat příjem je výrazně omezena vzhledem k technickému stavu objektu a jeho lokaci. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována jako nefunkční a není s ní počítáno. Zejména u starších i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. 75

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.4. 2013 reprezentována částkou:

1 122 600 (slovy: jedenmilionstodvacetdvatisícšestsetkorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

76

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo jen části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu

77

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedený na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Petr Sochora

V Praze, dne 25. dubna 2013

78

79

80

ANALÝZA TRHU OKRESU PÍSEK JIHOČESKÝ KRAJ

81

POPIS OKRESU Území okresu Písek se nachází v severozápadní části Jihočeského kraje. Správní obvod obce s rozšířenou působností – Písek, zahrnuje celkem čtyři celky : Protivín, Písek, Mirotice a Mirovice. Jmenovaná centra obvodů mají zároveň statut města. Správní obvod čítá 49 obcí, které jsou dále rozčleněny na 157 částí obcí. V centru regionu ve městě Písku ţije 58 % všech obyvatel regionu, v ostatní městských centrech ţije 15 % obyvatel. Zbývající poměr tvoří obyvatelé menších obcí. Region se rozkládá na ploše 74.170 hektarů. Rozloha města Písku je 6.324 ha. V roce 2004 ţilo v regionu průměrně 68,6 obyvatel na km2. Podíl městského obyvatelstva na Miroticku byl 36,6 %, v oblasti Mirovicko 50,2 %, Protivínsko 86,2 % a region Písecka 76,7 %. Z celkové plochy regionu zaujímá 55% zemědělská půda, z toho více neţ ¾ tvoří orná půda. Vodní plochy zaujímají 4,4 % rozlohy regionu, lesní pozemky se rozprostírají v poměru 34 %. Region Písek se rozkládá na ploše 74 170 hektarů. Rozloha oblasti Miroticko je 10 409 ha, Mirovicko 10 636 ha, Protivínsko 12 452 ha, Písecko 40 670 ha.(zdroj: ČSÚ).

TRH S NEMOVITOSTMI V současnosti lze pozorovat (tak jako v celostátním měřítku) recese s prodejem a výstavbou nemovitostí na okrese Písek. Výstavba bytových domů a rodinných domků se od roku 2008 trvale sniţuje. Stejný je i propad cen nemovitostí. Od roku 2008 ceny poklesly aţ o 30%. Tento trend je stejný v celém okresu Písku a týká se všech nemovitostí kromě pozemků. Město Písek patří mezi významná historická města a lze předpokládat příliv nových obyvatel. Za městem bylo investováno do průmyslových zón, které se zcela zaplnily (především zahraničními firmami) a poskytly práci pro místní obyvatele. V současnosti se v Písku připravuje největší investice za poslední dobu kterou je výstavba plaveckého areálu a parkoviště pro 80 automobilů poblíţ centra. Radnice řeší pouze umístění, které v referendu nechává schvalovat občany. Jednou s pobídek pro investory je prodej pozemků na okraji města, jejichţ kompletní připraveností inţenýrských sítí lákají majitele k nákupu pozemků. Tato v současnosti nejvíce rozestavěná část se nachází v oblasti Sv.Václava směrem na Strakonice. Okolní obce a jejich finanční prosperita je relativně dobrá vzhledem k blízkosti jaderné elektrárny Temelín a její podpoře obcím, především v okolí Protivínska.

82

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Písek lze rozdělit na dvě hlavní části, jiţní - která zahrnuje samotné město Písek a část okolo Protivína a severní jenţ se pyšní přehradou Orlík a okolím vhodným pro rekreaci. MĚSTO PÍSEK Proluky V centru historického města se proluky nevyskytují. Vzhledem k památkové péči o budovy je moţnost bydlení v centru řešit především rekonstrukcí stávajících objektů. Proluka jako takové s zřídka objevují v širším centru a to především vyuţíváním odprodejů nevyhovujících objektů jako např.bývalé potraviny (u Olympie), nebo rušením garáţí jako v ulici Kolárova, či rušením parkovišť viz.výstavba u OSSZ. Výstavba v prolukách (dle trvání nabídek realitních kanceláří) není příliš vysoká a je proto srovnatelná s nabídkou. Je to způsobeno především náklady na odkup pozemku a tím vyšší ceny za hotové dílo. Cena je tak v současnosti nad moţnosti případných klientů. Přesto však o opravdu kvalitní proluky zájem je a bude i za vyšší ceny. Lze předpokládat, ţe tento trend potrvá i do budoucna. Poptávka po kvalitním bydlení v centru města se spíše zvýší. Stavební pozemky Pozemky v oblasti Písku můţeme opět rozdělit na stavební parcely pro obytné domy a pro rozšiřování průmyslových zón. Jak jiţ bylo uvedeno největší rozšíření stavebních pozemků se ubírá směrem na Strakonice v oblasti Sv. Václava. Lokalita je přímo propojena s okrajem města, takţe dostupnost i obsluţnost je zajištěna. Cena zasíťovaných pozemků se pohybuje okolo 1650 Kč/ m2. S vyšší poptávkou je moţno se setkat i v obcích do cca 5 km od Písku. Obec Číţová vzdálená 8 km od centra je vyhledávanou lokalitou i pro dobrou dostupnost do průmyslové zóny, která leţí mezi městem a obcí. Pozemky v okolních obcí se pohybují v průměru 750 Kč/ m2

83

BUDOVY Byty Od roku 2008 ceny bytů rapidně klesaly a v současnosti jsou zhruba o 30% niţší neţ ve jmenovaném roce. Poptávka po bytech je dnes především po malometráţních bytech do 50m2. Lépe se prodávají mimo velká sídliště. Ovšem i na sídlištích dochází k rozdílům v cenách bytů a v jejich prodejnosti. Nejlépe se sídlištní byty prodávají na Logrech, která vzhledem k umístění patří mezi vyhledávané lokality. Cena bytů se zde pohybují okolo prokazatelných 1.450.000 za 3+1, v lokalitě „praţská“ je obdobný byt o 15-20% niţší. Prodejní cena za 1 m2 se pohybuje řádově od 18.000 Kč aţ do 30.000 Kč v centrální části. Ceny bytů 1+1; 2 + KK

750 000 –

900 000 Kč

2+1

900 000 – 1 150 000 Kč

3+1

1 150 000 – 1 400 000 Kč

4+1

1 400 000 – 1 500 000 Kč

V současnosti se ceny bytů pohybují v pásmu niţších cen a dá se předpokládat jejich pomalý růst. Vzhledem k niţším cenám se budou lépe prodávat byty rekonstruované, případně byty s niţšími náklady na energie. Vhodné je v současnosti nakupovat byty i pro investory vzhledem k uvolněnému nájemnému a jeho malým výkyvům od průměrných hodnot. Rodinné domy Při výběru rodinného domu hraje velkou roli lokalita a dopravní dostupnost. Především ve městech je poptávka vyšší neţ nabídka. Realizované ceny rodinných domů se pohybují převáţně v těchto relacích : Domy před rekonstrukcí

8 000 Kč / m2

Domy v centru a vyšším standardu

25 000 – 30 000 Kč / m2

Domy v širším okolí

15 000 - 25 000 Kč / m2

84

U nově postavených rodinných domů je nabídka k prodeji vyšší neţ poptávka. Jedná se novodobé domy, jejichţ prodejnost je sníţena čím dále jsou od okresního města. Zájem lze předpokládat o prvorepublikové vily, které svým usazením do okolí a ojedinělým vzhledem lákají investory. Vily jsou především v okolí Písku či přímo ve městě (Budějovická, Rokycanova) Velkou poptávkou po rodinných domech jsou dnes domy před rekonstrukcí. Jejich opravou je předpoklad zhodnocení majetku a dobře uloţená investice. Objekty pro individuální rekreaci Segment objektů pro rekreaci je poměrně rozsáhlý a nabídka je v současnosti vyšší neţ poptávka. Předpoklad do budoucna co se týče nárůstu poptávky je mírné optimistický. Hlavním lákadlem pro chalupáře je v okolí přehrady Orlík, kde poptávka převyšuje nabídku i v současnosti. Lze očekávat i nárůst cen za kvalitní zděné chalupy s větší zahradou. V okolí písecka se chalupy prodávají (v relativně dobrém stavu) od 1.500,000 Kč do 2.500,000 Kč. Naopak s chatky v zahrádkářských kolonií se obchoduje sporadicky a je předpoklad, ţe cena bude stagnovat případně se drţet na dnešních relativně nízkých cenách. Ceny za chatky včetně zahrad se dnes prodávají od 200.000 Kč a jejich výskyt okolo Písku je hlavně v okolí samoty U Honzíčka a směrem po řece Otavě k Borečnici.

Bytové domy Poptávka po bytových domech v širším centru je dnes ojedinělá a i nabídka bytových domů v centru města je spíše výjimkou. Pokud je nabídka k dispozice jedná se většinou o domy před rekonstrukcí jejichţ cena se pohybuje v rozmezí 6 000.000 Kč (za případných 6 bytových jednotek). Případně se prodávají domy v centru města, které podléhají památkové péči a jejich rekonstrukce je omezena. Standardem je prodej jednotlivých bytů z rekonstruovaných domů, či bytů nájemníkům. Tento trend se zřejmě udrţí i do budoucna a pro vývoj trhu tohoto typu prodeje lze předpokládat růst. Záleţet bude na lokalitě a občanské vybavenosti. Největším lokálním developerem na trhu je firma Kočí. Výstavba nových bytových domů se zde téměř zastavila a je nejhorší v celých jiţních Čechách. Intenzita dokončování bytů v okrese Písek je podle předběţných výsledků 1,2 bytu na tisíc obyvatel za rok 2012(zdrojČSÚ).

85

Administrativní budovy Hlavní lokalitou pro tento druh nemovitosti je město Písek. Výstavba nebo nabídka těchto budov k prodeji se nevyskytuje. Pro trh s kancelářemi (ve velkém) je zmapovatelný podle prodeje bývalé textilní továrny JITEX. Komplex hal s administrativními budovy se však jako celek prodává spíše po částech. Trh v tomto segmentu je spíše na ústupu a oţivení se nepředpokládá. Průmyslové objekty Velké promyslové objekty se vyskytují hlavně mezi Pískem a Číţovou. Areály se vcelku rychle podařilo obsadit převáţně zahraničními společnostmi, které zajišťují prácí pro místní obyvatelstvo. Nicméně v současnosti je rozvoj pozastaven a ani nabídka realitních kanceláří není příliš široká. Ve městě můţeme narazit na prázdné haly především v oblasti bývalého Elektropřístroje, Kovosvitu a Jitexu, které čekají na plné vyuţití. V celém okresu je zájem spíše o menší provozovny které jsou vyuţívány jako dílny, sklady či parkoviště pro střední podnikatele. Realitní trh by se měl zaměřovat spíše na tento typ prostor kde lze očekávat oţivení. Cenová úroveň se pohubuje zhruba mezi 2 000 – 2 500 Kč za m2. NÁJMY Byty V současnosti kdy stát prochází recesí se dá říci, ţe jediné co se drţí mimo větší výkyvy jsou nájmy. V současnosti nabídka převyšuje poptávku. Výše nájmu je v průměru okolo 110 Kč za m2 podlahové plochy bez poplatků. Sníţení či zvýšení ceny je závislé na lokalitě. Lépe a s vyšší poptávkou se pronajímají byty v klidnějších lokalitách. Nejhůře pronajímatelné jsou v oblasti Praţské Předměstí, Václavské Předměstí a Kolárova ulice.

86

Prodejní prostory Běţný jev dneška je otevření a za nedlouho uzavření komerční prodejny. Nabídka převyšuje poptávku a předpoklad trhu je spíše pokles. Cenová nabídka prostor bez poplatků Vnitřní město

250 – 300 Kč / m2 p.m

Širší centrum

110 – 150 Kč / m2 p.m

Kanceláře V současné době nabídka kancelářských prostor podstatně převyšuje poptávku. Vzhledem vývoji na trhu lze předpokládat spíše další pokles. Centrum města je prioritou spíše pro fyzické osoby, jejichţ podnikání přímo souvisí s uţíváním kanceláří jako image firmy. Centrum města

100 – 150 Kč/m2 p.m.

Širší okolí

50 – 100 Kč/m2 p.m.

Průmyslové objekty Vzhledem k likvidaci, nebo zúţení oboru podnikání velkých firem je dodnes velká nabídka průmyslových objektů k pronájmu. Běţnější je vyuţití průmyslového objektu jako sklad. Výrobní a provozní prostory

30 – 70 Kč/m2 p.m.

Sklady

50 – 100 Kč/m2 p.m.

OKOLNÍ MĚSTA A OBCE Dalším segmentem trhu mimo města Písku jsou 3 města s rozšířenou působností jenţ tvoří páteř přilehlých obcí. Jedná se o Protivín, Mirotice a Mirovice. Kaţdý obvod má svá specifika jenţ jsou zajímavá pro klientelu hledajíce svou potřebu. Protivín a okolí je především město kde je větší koncentrace pracovních příleţitostí. Jmenovitě je zde například pivovar, manipulační sklad řeziva (pila), pobočka Cagivy aj.

87

Realitní trh zde proto celkem funguje a nabídka je srovnatelná s poptávkou. Daří se i prodej rodinných domků v sousedních obcích. Kvalitní je i dopravní obsluţnost na všechny důleţitá města v kraji. Mirotice jsou střediskovou obcí pro okolí vodní nádrţe Orlík. Kromě Písku je tato místnost druhou nejvíce turisticky navštěvovanou oblastí s hradem Zvíkov a zámkem rodu Schwarzenbergů. Kvality pro chalupaření jsou zde příjemné a lze předpokládat další rozvoj. POZEMKY Pozemky jsou stále ceněny a poptávka se dle vyjádření realitních kanceláří i zvyšuje. Současným stoupajícím trendem kupujících je samotné oslovování majitelů pozemku za účelem odkupu a snaha o převod nestavebních pozemků na stavební či nákup zemědělské půdy pro zhodnocení investice časem. Pozemky jsou jedním z nejvíce poţadujícím druhem nemovitosti jímţ se na okrese obchoduje. Pozemky nejsou příliš náchylné na současnou krizi a poptávka se bude spíše rozšiřovat. Jak bylo zmíněno kvalitních proluk v centru města bude ubývat a jejich poptávka bude omezena. Pozemky v menších městech

600 – 800 Kč/m2

Pozemky v širším okolí

400 – 600 Kč/m2

BUDOVY Byty Nové bytové domy se aţ na úplné vyjímky nestaví a pro realitní trh jsou vyuţívány hlavně byty ve starší zástavbě _ bytových či panelových domů. Ceny bytů se obchodují zhruba v těchto cenách. Byt 1+1

500 000 – 700 000 Kč

Byt 2+1

700 000 – 900 000 Kč

Byt 3+1

900 000 – 1 200 000 Kč

88

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh s domy a chalupami je moţno rozdělit na prodej městských domů a domů na vesnicích vyuţívaných k chalupaření. Nabídka nemovitostí je srovnatelná s poptávkou. Hodnota nemovitostí na venkově je niţší neţ ve městě. Záleţí na technickém stavu a lokaci. Poměrně dobře se daří prodej vesnických chalup na rekreaci, zvláště okolo přehrady Orlík, kde poptávka převyšuje nabídku. Nemovitosti na vesnicích

800 000 – 2 500 000 Kč

Nemovitosti ve střediskových obcích

1 200 000 – 3 000 000 Kč

Vyšší standard

3 000 000 – 5 000 000 Kč

NÁJMY Byty se v přilehlých obcích se pronajímají nejvíce dlouhodobě. Rekreační ubytování je záleţitostí okrajovou vyuţívající se především na Orlíku v letních měsících. Byt 1+1

3 000 – 4 000 Kč

Byt 2+1

4 000 – 5 000 Kč

Byt 3 +1

5 000 – 6 000 Kč

Prodejní prostory Tento trh je velmi nízký a nabídka převyšuje poptávku čímţ se cena pohybuje mezi 50 – 150 Kč/m2 p.m.

OKRES PÍSEK MIMO MĚST A MĚSTSKÝCH ČÁSTÍ Pozemky V obchodech s pozemky převaţuje zemědělská půda. V oblasti okolo přehrady je větší poptávka po stavebních parcelách. Dalším pozemkem pro obchodování jsou rybníky, které se

89

vyskytují především okolo Protivínska. V nabídkách realitních kanceláří se však téměř nevyskytují. Zemědělské pozemky Stavební pozemky

20 – 30 Kč / m2 300 – 500 Kč / m2

Lesní porosty

5 – 20 Kč / m2

Byty Nabídka bytů v širším okolí okresu a na vesnicích je bez větší poptávka a ani nabídka není příliš vysoká. Cena za byt se pohybuje od 300 000 do 500 000 Kč, v závislosti na velikosti bytu. Rodinné domy Trh s rodinnými domy je poměrně velký a poptávka převyšuje nabídku. Zájem je jak o domy kvalitní po rekonstrukci tak o domy před rekonstrukcí. Cenový rozsah je mezi 1 000 000 – 2 500 000 Kč Ostatní objekty Nabídka na trhu se týká především bývalých nemovitostí patřících zemědělským podnikům. Rozsah trhu není příliš velký a z uvedených provozoven se daří prodávat spíše přilehlé technické budovy, které jsou vyuţívány jako sklady a kanceláře. NÁJMY Mezi nejvíce pronajímatelné nemovitosti patří zprivatizované polnosti místním druţstvům. Jejich pronajímatelnost je však finančně hodnocena nízko a většinou obsahuje pouze podíl z výnosu. Rodinné domy a byty se pronajímají od 40 do 60 Kč za m2 p.a.

90

MARKETINGOVÝ VÝHLED Pokud budeme věřit v oţivení ekonomiky můţeme očekávat růst cen všech nemovitostí. Poptávka poroste po bytech, které budou slouţit buďto pro vhodnou investici či přímo pro koupi vlastníkem místo placení nájemného. V otázce rodinných domů je předpoklad pomalejšího nastartování prodeje především z důvodů porovnání cen mezi byty a domy. Větší zájem je moţno očekávat o rodinné domy a chalupy v rekreačních oblastech, případně na venkově. Důvodem je návrat k chalupaření místo bydlení v městských satelitech. Klienti nemusí být z dané oblasti, trendem bude spíše opak. Pro lokalitu Písecka je to předpoklad pozitivního vývoje vzhledem k jeho moţnostem rekreačního vyuţití. Dalším impulzem pro rozvoj realitního trhu je i nízká úroková sazba hypotečních úvěrů. Pokud se bude dařit překonat současnou krizi je výhled moţno povaţovat za optimistický.

91

MAPA OKRESU PÍSEK

92