Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu (podtitul práce) Bakalářská práce

Autor:

Miroslav Pekárek oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

červen, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 26.6.2013

Miroslav Pekárek

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., za veškerou pomoc při vypracovávání práce. Dále bych chtěl poděkovat svému zaměstnavateli, který mi umoţnil studium na BIVŠ.

Anotace V první části se práce zaměřuje na vytápěním staveb. Jsou zde vypsány základní pojmy ve vytápění staveb, druhy paliv a jejich výhody, energetické výpočty a příklady vytápěcích soustav. Také jsou zde uvedeny příklady otopných těles a zdrojů tepla. V druhé části práce je stručně vypsána historie oceňování v ČR a základní pojmy v oceňování. Dále jsou zde uvedeny metody oceňování. Poslední část práce se věnuje samotnému ocenění bytu a lázeňskému areálu. Klíčová slova: vytápěcí soustava, oceňování nemovitostí, palivo, nákladová metoda, porovnávací metoda, výnosová metoda

Anotation The first part of the bachelor thesis covers heating of buildings, looking at fundamental terms related to heating of buildings and describing fuel types, their advantages, energy calculations as well as examples of heating systems, radiators and heat sources. The second part gives a brief account of underlying concepts of valuation and its history in the Czech Republic. Then it describes methods of valuation. The last part presents a case of valuation of a flat and a spa complex. Key words: Key words: heating system, property valuation, real estate appraisal, fuel, cost approach, sales comparison approach, income approach

Úvod ........................................................................................................................................... 6 1. Vytápění staveb, souvislosti s oceňováním ........................................................................ 7 2.2 Vytápění staveb ............................................................................................................ 7 1.2.1 Základní pojmy ..................................................................................................... 7 1.2.2 Palivo .................................................................................................................... 7 1.2.3 Energetické výpočty ........................................................................................... 11 1.2.4 Vytápěcí soustavy ............................................................................................... 14 1.2.5 Otopná tělesa ...................................................................................................... 17 1.2.6 Zdroje tepla ......................................................................................................... 18 1.2.7 Měření a regulace ............................................................................................... 22 2.3 Oceňování majetku .................................................................................................... 22 1.3.1 Historie oceňování v ČR .................................................................................... 22 1.3.2 Základní pojmy ................................................................................................... 23 1.3.3 Metody oceňování .............................................................................................. 25 1.3.4 Výnosová metoda ............................................................................................... 29 1.3.5 Nákladová metoda .............................................................................................. 31 1.3.6 Vytápění staveb a jeho vliv na trţní hodnotu...................................................... 32 2.Trţní ocenění bytové jednotky a lázeňského areálu .............................................................. 35 2.1 Ocenění bytové jednotky ........................................................................................... 35 3.1 Ocenění lázeňského areálu ......................................................................................... 49 3. Analýza realitního trhu ......................................................................................................... 65 Závěr ......................................................................................................................................... 69 Seznam uţité literatury ............................................................................................................. 70

5

Úvod Vzhledem k vzrůstajícím poţadavkům na co nejniţší spotřebu energií vytápěcích soustav, jejich ţivotnost a co nejjednodušší správu, jsou vytápěcí soustavy modernizovány nebo obměňovány za nové. Tím můţe vzniknout vliv na trţní hodnotu dané stavby. Cílem práce je zjistit, zdali vytápění staveb má vliv na trţní hodnotu. Zjištění tohoto vlivu by se mělo docílit porovnáním různých způsobů vytápění na daném objektu při pouţití nákladové metody ocenění. Vytápěcích soustav je celá řada. Jejich hlavním úkolem je docílit tepelné pohody, při které člověk můţe podat dobrý pracovní výkon, relaxovat a nabrat nové síly. Vědomost vytápění staveb a jeho vlivu na trţního hodnotu, mi v budoucnu, jako potenciálnímu znalci, můţe pomoci k co nejpřesnějším odhadům trţní hodnoty staveb, a to je důvod mé volby tohoto tématu.

6

1. Vytápění staveb, souvislosti s oceňováním 2.2 Vytápění staveb 1.2.1 Základní pojmy

Teplo – část vnitřní energie, kterou těleso přijme nebo odevzdá při tepelné výměně druhému tělesu. Kromě jednotky Joule se v energetických systémech budov pouţívá pro vyjádření tepla jednotky WS a jejích násobků (Wh, kWh). Tepelná pohoda – vyjadřuje takový stav prostředí z hlediska tepla, který je pro člověka příjemný. Při tepelné pohodě můţe člověk podávat dobrý pracovní výkon nebo dobře relaxovat. Výhřevnost – mnoţství tepla získané spálením 1 kg paliva. Tepelný odpor – vyjadřuje tepelně - izolační schopnost materiálu. Armatura – pomocné a ovládací zařízení potrubních rozvodů kapalin. Otopné těleso – slouţí k vytápění jednotlivých místností. Je buď součástí systému ústředního vytápění nebo lokální. Vytápěcí soustava – zařízení objektu, které obsahuje zdroj tepla, zabezpečovací zařízení, potrubní síť, otopná tělesa, armatury.

1.2.2 Palivo Výběr paliva Použití určitého druhu paliva závisí především na jeho dostupnosti a ceně. Dále je třeba se zajímat o možnost dopravy, o přístupové cesty pro dopravu paliva, předpokládaný vývoj cen paliv v budoucnosti apod. [4]. Rozhoduje li se investor o druhu paliva a systému vytápění, měl by při rozhodování zohlednit tato kritéria: druhy paliva, které má k dispozici; účel velikost a druh nemovitosti (objekt k trvalému bydlení, rekreaci apod.); 7

poţadavky na provoz nemovitosti; poţadavky na automatiku provozu zdroje a jeho obsluhu; moţnost umístění zdroje tepla na určitý druh paliva v objektu, napojení na odvod spalin, řešení přívodu vzduchu; poţadavky na otopnou plochu, umístění rozvodů a materiálové řešení; k jakým účelům mimo vlastní vytápění má zdroj tepla slouţit (ohřev TUV, technologie apod.); předběţnou velikost zdroje tepla a potřebu paliva; velikost prostor pro skladování některých druhů paliv a dostupnost při jejich zásobování; finanční moţnosti, předpokládané investiční náklady a návratnost; způsob spalování s ohledem na emisní limity a ochranu ţivotního prostředí.

Druhy paliv Tuhá paliva Z cenového hlediska jsou tuhá paliva nejlevnější. Pouţívají se ze všech druhů paliv nejdéle a pravděpodobně budou i nadále. Topí se jimi v kotlích, krbech i v malých kamnech. V místech, kde se nezavádí plynovod (zejména horské a málo osídlené oblasti) mohou být tuhá paliva hlavním palivem i v budoucnosti. K nejdůleţitějším vlastnostem tuhých paliv patří výhřevnost, zrnitost a obsah vody. Výhody:

nízká cena, možnost vytvoření větších zásob v létě (cena uhlí je v létě nižší než v jiném ročním období, u plynu a elektřiny se cena v létě nesnižuje), nezávislost na dodávce (u elektrického vytápění se při vypnutí elektrické energie nebo poruše elektrické sítě netopí), ekologická energie (dřevo, biomasa) [4].

Nevýhody:

nutnost skladování, zatápění a vybírání popela, pro dosaţení vysoké účinnosti spalování musí být pouţito palivo předepsaných vlastností.

Tuhým paliv je:

hnědé a černé uhlí (různá kvalita a zrnění), lignit, brikety, koks, dřevo a dřevní hmoty, dřevěné brikety, dřevěné pelety (piliny + biomasa).

8

Plynná paliva Plyn patří k nejrozšířenějším palivům používaným pro vytápění, ohřev vody a k dalším účelům. V současnosti se používá v domácnostech zemní plyn a propan-butan. V průmyslu se jako palivo využívají ještě jiné druhy plynů (např. dusík, kyslík, oxid uhličitý). Spotřeba plynu v ČR zásadně vzrostla díky plynofikaci, která probíhala v letech 1996 - 2002, za účelem zlepšování kvality ovzduší přechodem z hnědého uhlí na zemní plyn [4]. Výhody:

netřeba sklad paliva, snadná regulace, ekologický provoz a neomezená dodávka (zemní plyn), vysoká účinnost, obsluha kotle (propan-butan),

Nevýhody:

cena silně závislá na vývoji ceny ropy a kurzu měny, nutnost zásobníku a dovozu paliva (propan-butan).

Kapalná paliva Pouţívají se převáţně v místech, kde se nevyplatí zřizovat inţenýrské sítě a v místech, kde je nevhodné pouţívat klasická topidla na pevná paliva. Takovými místy jsou například obydlí na okraji civilizace, kde by doprava pevných paliv byla finančně nevýhodná, anebo v mobilních obydlích, kde se hledí především na minimalizaci objemu transportu. V našich ekonomických podmínkách jsou zatím kapalná paliva znevýhodněna svou cenou, kterou však můţeme povaţovat za trţní. Pro vytápění staveb se jako kapalná paliva nejčastěji pouţívají topné oleje ropného původu.

Příklady kapalných paliv: 1. Motorová nafta (jen pro malá topidla) 2. ELTO - extralehký topný olej určený pro výkony do 5 MW je palivem pro vytápění budov a komplexů. 3. LTO - lehký topný olej je vhodný pro kotelny vyšších výkonů do 20MW, pro obsah parafínů nesmí jeho teplot klesnout pod 10°C jinak tuhne. 4. TTO - těţké topné oleje (mazuty) jsou učeny pro spalování v kotelnách s velkým výkonem nad 20 MW (pro nová zařízení se nedoporučuje) 5. Syntetické oleje 6. Esterifikovaný rostlinný olej 7. Ethylalkohol 9

Výhody:

vysoký komfort obsluhy, niţší emise na rozdíl od uhelných paliv, snadná regulovatelnost, snadný transport s minimální ztrátou, vysoká výhřevnost.

Nevýhody:

cena suroviny se odvíjí podle světových cen ropy, při instalaci je nutné počítat s místem pro zásobníky paliva, nutnost plnit přísné hygienické a bezpečnostní předpisy.

Ostatní zdroje Elektrická energie Elektrická energie je dostupná prakticky všude, dá se snadno rozvádět do jednotlivých místností a velmi snadno, s téměř 100% účinností, se dá přeměnit na teplo. Elektrické topné systémy mohou proto být lokální, malé, levné a snadno regulovatelné. Zásadní nevýhodou elektřiny je ovšem její relativně vysoká cena. Důvodem je drahé výrobní zařízení a malá účinnost výroby z hlediska spotřeby primárního paliva (v tepelné elektrárně se přibliţně 1/3 energie obsaţené v palivu přemění na elektřinu, zbytek odchází neuţitečně do chladicích věţí). Topení elektřinou by tedy mělo být vyhrazeno jen pro ty domy, které mají malé tepelné ztráty nebo v nich nelze pouţít jiný, výhodnější zdroj energie. Elektřina se nedá jednoduše skladovat (prakticky jen pomocí přečerpávacích elektráren), elektrická síť funguje tak, ţe se v kaţdém okamţiku musí rovnat výkon elektráren příkonu momentálně zapojených spotřebičů. V určitých časových intervalech dne je spotřeba větší (ranní a večerní špičky), v noci zase podstatně klesá. Rozvodné společnosti proto prodávají mimošpičkovou elektřinu ("noční proud") za niţší cenu a vyuţívají dálkové zapínání a vypínání elektrického vytápění jako poměrně účinný nástroj řízení spotřeby. Solární energie Sluneční záření je absolutně převažující typ energie, která umožňuje funkci Biosfery země. Části spektra slunečního záření, můžeme přeměnit na více využitelných typů energie, a to na teplo, elektrickou energii, mechanickou energii a její užití pro architektonickou koncepci budovy. Využití solární energie může být pasivní (přijímání sluneční energie – působí na 10

tepelný režim vnitřních prostorů budovy) nebo aktivní (využití pomocí systému pro jímání solární radiace s její konversí) [3]. Tab. č. 1:Výhřevnosti vybraných paliv. Zdroj: http://www.energetika.cz nafta

1 kg = 42.6 MJ = 11.83 kWh

topný olej (TTO)

1 kg = 40.3 MJ = 11.19 kWh

zemní plyn

1 m3 = 34.0 MJ = 9.44 kWh

bioplyn

1 m3 = 25.0 MJ = 6.95 kWh

dřevo

1 kg = 14.6 MJ = 4.05 kWh

sláma

1 kg = 14.2 MJ = 3.90 kWh

koks

1 kg = 27.5 MJ = 7.60 kWh

černé uhlí

1 kg = 25.1 MJ = 6.97 kWh

hnědé uhlí

1 kg = 15.1 MJ = 4.19 kWh

propan - butan

1 m3= 46.1 MJ = 12.8 kWh

Tab. č. 2: Roční náklady na vytápění vybraných paliv a energií. Zdroj: www.tzb-info.cz Druh paliva

Roční náklady na vytápění v Kč

Brikety

27 419

Hnědé uhlí

27 567

Koks

43 528

Zemní plyn

43 528

Dálkové teplo - teplárenská soustava

54 469

Elektřina - akumulační kamna

69 292

LTO

73 206

Propan

74 501

1.2.3 Energetické výpočty Energetické výpočty ve vytápění staveb slouží jako podklad pro návrh vytápěcího zařízení. K základním energetickým výpočtům patří výpočet potřebného tepelného výkonu a výpočet 11

roční potřeby tepla na vytápění. Výpočet potřebného tepelného výkonu je podkladem pro dimenzování zařízení a stanovuje maximální potřebnou hodnotu výkonu vytápěcího zařízení (udávanou ve W), zatímco výpočet roční spotřeby tepla na vytápění udává průměrnou spotřebu energie na vytápění za celý rok (udávanou ve Wh nebo J ) [2].

Výpočet tepelného výkonu Tepelný výkon vytápěcího zařízení se navrhuje na základě výpočtu tepelných ztrát. Pro výpočet tepelných ztrát se budova popisuje zjednodušeným modelem, kde jednotlivé vlastnosti konstrukcí jsou vyjádřeny fyzikálními veličinami. Pro běžnou praxi se používá kvazistacionárního modelu, který naznačuje výsledný tepelný stav prostředí za výpočtových podmínek bez uvažování časových změn těchto podmínek. Výsledky tohoto způsobu výpočtu zajišťují bezpečný návrh vytápěcího zařízení pro běžné objekty. V případě exponovaných objektů je nutné použít model dynamický, který zohledňuje časovou proměnnost venkovních i vnitřních podmínek a umožňuje přesněji zjistit přesněji výsledný tepelný stav prostředí za daných podmínek [2]. Existuje více metod pro výpočet tepelných ztrát a stanovení tepelného výkonu, zakotvených v národních a evropských normách. V závislosti na propracovanosti projektu se potřebný tepelný výkon počítá na různé úrovně [2].

Např.: ČSN EN 12831

Tepelné soustavy v budovách - Výpočet tepelného výkonu

ČSN 06 0210

Výpočet tepelných ztrát budov při ústředním vytápění

ČSN 06 0220

Tepelné soustavy v budovách - Dynamické stavy

ČSN 06 1101

Otopná tělesa pro ústřední vytápění

Podrobný výpočet tepelných ztrát Tepelná ztráta budovy vyjadřuje tepelný tok mezi vnitřním prostředím budovy a venkovním prostředím při stanovených výpočtových podmínkách. Tepelné ztráty se vypočítávají pro jednotlivé místnosti a pro celou budovu.

12

Celková tepelná ztráta Qc (W) se rovná součtu tepelné ztráty prostupem a tepelné ztráty větráním. V případech kdy je v místnosti trvalý zdroj tepla, je moţné o něj sníţit celkovou tepelnou ztrátu. Qc = Qp + Qv (- Qz) [W]

Qp – tepelná ztráta prostupem

[W]

Qv – tepelná ztráta větráním

[W]

Qz – trvalý tepelný zisk

[W]

Tepelná ztráta prostupem vzniká v důsledku rozdílu teplot v místnosti a vně a vychází z přenosu tepla prostupem jednotlivými ohraničujícími konstrukcemi. Tepelnou ztrátu prostupem lze poměrně přesně určit pomocí známých tepelně - technických vlastností použitých materiálů [1]. Qp = Qo . (1 + p1 + p2 + p3) [W]

Qo – základní tepelná ztráta [W] p1 – přiráţka na vyrovnání vlivu chladných stěn p2 – přiráţka na urychlení zátopu p3 – přiráţka na světovou stranu

Tepelná ztráta větráním je tepelný tok, potřebný k ohřátí venkovního vzduchu vnikajícího do místnosti buď neřízeně spárami oken a dveří při přirozeném větrání infiltrací nebo při přirozeném větrání infiltrací nebo při podtlakovém nuceném větrání bez samostatně dohřívaného řízeného přívodu vzduchu [1]. Qv= V . c . p . (ti – te) [W]

V – objemový průtok větracího vzduchu

[m3 s-1]

c – měrné teplo vzduchu

[J . kg-1 K-1]

p – měrná hmotnost vzduchu

[kg . m-3]

ti – te – vnitřní a vnější výpočtová teplota

[°C]

13

Výpočet roční potřeby tepla Roční potřeba tepla je mnoţství energie, dodané do objektu za rok. Pouţívá se především k odhadu roční potřeby paliva, která bývá podkladem k uzavření smluv s dodavateli paliva a ke stanovení potřebného skladovacího prostoru u paliv, která se skladují v budovách. V závislosti na tom, k čemu je zdroj tepla pouţíván, se skládá celková roční spotřeba tepla z potřeby tepla na vytápění QVYT,r, ohřev TUV QTUV,r, ohřev vzduchu ve vzduchotechnických zařízeních QVZT,r a technologii QTECH,r. Qr = QVYT ,r + QTUV ,r + QVZT,r + QTECH,r [Wh . rok-1]

Pro výpočet roční potřeby tepla na vytápění existuje několik metod, z nichţ nejpouţívanější je tzv. denostupňová metoda, zohledňující faktory omezeného provozu v noci, akumulace budovy a nesoučasnosti tepelné ztráty postupem a infiltrací. Výpočet roční potřeba tepla na ohřev TUV vychází ze znalosti průměrné denní potřeby teplé uţitkové vody v objektu, stanovené v projektu vodovodu dle provozu a velikosti objektu podle ČSN 3833350, ČSN 060320 a vyhlášky 9/1973 MLVH. Výpočet roční potřeby tepla pro vzduchotechniku se provádí dle množství větracího vzduchu a teploty, o kterou nutné vzduch ohřát. Roční potřeba tepla se skládá z potřeby tepla na ohřev vzduchu v otopném období, kdy se uvažuje průměrná teplota v otopném období a z potřeby tepla ve zbylé části roku, kdy je potřeba přiváděný vzduch dohřívat na základě průměrné teploty v tomto období [1]. Roční potřeba tepla pro technologii je dána poţadavky technologie a je stanovována projektem technologie.

1.2.4 Vytápěcí soustavy

Rozhodující kritéria pro volbu vytápěcí soustavy Různě velké a nestejně dlouhou dobu vytápěné budovy si vyžadují každá svůj způsob vytápění. Vytápěcí soustav je celá řada. Velmi důležité je rozhodnutí, zda se bude instalovat nová vytápěcí soustava, nebo zda se upraví či rozšíří ta stávající, jelikož vybudování nové vytápěcí soustavy je finančně velmi náročné [4].

14

Novou vytápěcí soustavu se vyplatí vybudovat v případě, ţe: v nemovitosti se bude trvale nebo přechodně bydlet a bude dlouhodobě vyuţívaná; stará vytápěcí soustava je morálně zastaralá, a tím provozně značně nehospodárná; má takové vady či nedostatky, ţe je výhodnější instalovat soustavou novou neţ opravovat starou. Stávající vytápěcí soustava se rekonstruuje v těchto případech: současná soustava vyhovuje, ale k domu se přistavěly další místnosti, které je nutné vytápět; na stávající soustavě jsou zastaralé jen některé její části, které činí provoz nehospodárným; došlo k poruše některých částí, které je třeba vyměnit; majitel chce instalovat modernější, vzhlednější otopná tělesa; došlo ke změně pouţívaného paliva a musí se tomu přizpůsobit zdroj tepla nebo další části soustavy.

Základní poţadavky při rozhodování o o druhu vytápěcí soustavy: účel objektu (obytná budova, občanská vybavenost, průmysl, sportovní stavby); provoz objektu (přerušovaný, nepřetrţitý, počet provozních jednotek); konstrukce budovy z hlediska tepelně technických vlastností; konstrukce budovy z hlediska uloţení potrubí.

Rozdělení vytápěcích soustav Vytápěcí soustavy rozdělujeme podle: teplonosné látky na parní, vodní a teplovzdušné soustavy; tlaku teplonosné látky na podtlakové (do absolutního tlaku 100 kPa), nízkotlaké (do 150 kPa), středotlaké (od 150 kPa do 950 kPa) a vysokotlaké (od 900 kPa); teploty teplonosné látky na nízkoteplotní (do 65°C), teplovodní (do 110°C) a horkovodní (od 110°C); sdílení tepla na převáţně konvenční a převáţně sálavé; počtu trubek na jednotrubkové bez obtoků těles a s obtoky těles, dvoutrubkové 15

protiproudové nebo souproudové a vícetrubkové; umístění rozvodu teplonosné látky na soustavy s horním rozvodem a se spodním rozvodem; oběhu teplonosné látky na soustavy s přirozeným oběhem (samotíţné) a s nuceným oběhem; rozvodu k otopným tělesům na vertikální a horizontální; spojení soustavy s atmosférou na teplovodní otopné soustavy otevřené (pracovní teplota do 95°C) a teplovodní otopné soustavy uzavřené (tlakové) – pracovní teplota do 110°C. Vytápěcí soustavy s přirozeným oběhem vody Soustavy fungují na principu rozdílné hustoty topné a vratné vody. Voda ve vratném potrubí má vyšší hustotu, takže ze strany vratné vody je v kotli vyšší hydrostatický tlak než ze strany vody přívodní. Přetlak způsobí pohyb vody v okruhu kotel – otopné těleso – kotel. Zdroj tepla je umístěn vždy v nejnižším podlaží pod otopnými tělesy. Potrubní síť pro rozvod otopné vody je většinou dvoutrubková. Tyto soustavy jsou většinou navrhovány pro menší objekty s většími výškovými rozdíly mezi otopnými tělesy a zdrojem tepla. Používá se především u kotelen na tuhá paliva. Hlavní výhodou je, že přirozený oběh není závislý na dodávce elektrické energie pro pohon čerpadla. Nevýhodou je poměrně nízký provozní tlak [6]. Vytápěcí soustavy s nuceným oběhem vody Nejrozšířenější jsou soustavy uzavřené – tlakové – s nuceným oběhem. U budov s větším tepelným příkonem, u budov půdorysně rozlehlých a u budov s komplikovanějšími potrubními sítěmi je nutno navrhnout nucený oběh. Nucený oběh, tedy oběh s oběhovým čerpadlem, je schopen překonat mnohonásobně větší tlakové ztráty. Oběhová čerpadla se umísťují nejčastěji v přívodním potrubí. Soustava otevřená se již nepoužívá a jednoznačně se dává přednost soustavě uzavřené s tlakovou expanzní nádobou s membránou nebo vakem. Potrubí se volí ocelové, měděné nebo plastové, přičemž každé má své výhody a nevýhody

planoucí z

vlastností materiálu. Soustavy s nuceným oběhem mohou být dvoutrubkové nebo jednotrubkové se spodním či horním rozvodem. U jednotrubkových vytápěcích soustav rozlišujeme soustavy na horizontální a vertikální [6].

16

1.2.5 Otopná tělesa Otopná tělesa slouţí k vytápění jednotlivých místností. Mohou být součástí ústředního vytápění nebo lokální. Otopná tělesa nebo lokální topidla slouţí pro vytápění místností jako nejstarší pouţívaný systém. Přeměňují energii v teplo a to předávají přímo do místnosti, ve které jsou umístěny. Tělesa soustavy ústředního vytápění předávají do prostoru teplo z topného média, připravovaného centrálně ve zdroji. Otopné těleso předává teplo do vytápěného prostoru sáláním, vedením a konvekcí.

Otopná tělesa se dělí na : Konvekční – 1. článková, 2. desková, 3. trubková, 4. konvektory. Sálavé otopné plochy – 1. podlahové; 2. stěnové; 3. stropní. Teplovzdušné jednotky Lokální topidla

– 1. přímotopní, 2. akumulační, 3. hybridní elektrická topidla; topidla na plynná, kapalná nebo pevná paliva.

Volba typu tělesa záleží na provozních potřebách objektu, tepelné ztrátě místnosti, druhu parametrů teplonosné látky, nároků na interiér, konstrukce místnosti a na finančních možnostech [6].

Umístění a osazení otopných těles a topidel Otopná tělesa se umísťují na nejvíce ochlazovanou plochu místnosti, kterou většinou bývá stěna mezi místností a vnější obvodovou stěnou. V případě, ţe je v této stěně umístěno okno nebo jiná prosklená plocha, umístí se těleso pod tento otvor.

17

Obrázek č. 1: Schéma sdílení tepla u podokenního tělesa [6]

Otopné těleso musí být umístěno tak, aby byla zajištěna konvekce podél konvekčních, někdy přídavných ploch tělesa, viz obrázek č. 2 Obrázek č. 2: Schéma umístění otopného tělesa [6]

1.2.6 Zdroje tepla Kotle Nejčastěji pouţívaným zdrojem tepla pro ústřední vytápění je kotel. Je to prvek, ve kterém se ohřívá teplonosná látka. Výběr kotle ovlivňuje druh pouţitého paliva, moţnost jeho umíštění, 18

řešení přívodu vzduchu a odvodu spalin, velikost a druh otopného systému, řešení ohřevu tepelné uţitkové vody v objektu, poţadavky na provoz a regulaci. Výkon kotle se díky regulaci můţe pohybovat ve velmi širokých mezích. Je důleţité zmínit, ţe pokud je kotel zdrojem tepla pouze pro vytápění, musí jeho výkon pokrýt celou tepelnou ztrátu daného objektu. Umístění kotle se provádí na různá místa (sklep, kuchyň, koupelna, atd.), musí však být dodrţeny zásady pro bezpečný provoz dle ČSN 38 6441 a TPG 704 01.

Zjednodušené dělení kotlů: Podle druhu paliva – kotle na plynná paliva, kapalná paliva, tuhá paliva elektrokotle. Podle teplonosné látky – vodní a parní. Podle materiálu – ocelové, litinové článkové, kombinace materiálů, speciální materiály. Podle způsobu umístění a uchycení – stacionární, závěsné. Podle odvodu spalin – do komína, na venkovní fasádu nebo nad střechu v provedení turbo Podle moţného způsobu provozu – klasické, nízkoteplotní, kondenzační Topidla Topidlem se vytápí jedna nebo dvě místnosti. Teplo se dostává z topidel přímo do místnosti. V topidlech se voda neohřívá, jak je tomu například u kotlů. Topidla se vyrábějí na všechny běţné paliva – uhlí, zemní plyn, propan butan, elektrickou energii. Topidla se převáţně umísťují určitou vzdálenost pod parapetní desku a před místem výstupu teplého vzduchu z topidla musí být volný prostor udávaný výrobcem. U novostaveb, rekonstruovaných či nově zateplených domech, není topidla nutné umísťovat vţdy jen pod okna, jelikoţ pod okny proudí mnohem méně studeného vzduchu. Krby Krby jsou velmi oblíbeným zdrojem tepla. Krby můţou mít za palivo peletky, dřevo, plyn i elektrickou energii. Nejdůleţitější částí krbů je krbová vloţka. Krbová vloţka je místo, kde dochází k hoření paliva a ke vzniku tepla. Ta s vyrábí z tlustostěnného ocelového plechu nebo ze šedé litiny. Tepelný výkon se pohybuje v rozmezí 5 – 35 kW, hmotnost závisí na výkonu a j v řádech desítek kilogramů. Samotná krbová vloţka není příliš vzhledná, proto se celá obezdívá. Krby mají více moţností tvarového provedení. Převáţně s vyzdívají krby čelní, rohové, s odkládací plochou, s malým nebo velkým prostorem pro zásobu dřeva atd.

19

Tepelná čerpadla Tepelná čerpadla se řadí mezi alternativní zdroje energie, protože umožňují odnímat teplo z okolního prostředí, převádět ho na vyšší teplotní hladinu a následně účelně využít pro vytápění nebo přípravu teplé vody. Prakticky dochází k tomu, že látku (zemi, vodu nebo vzduch) ochladíme o několik málo stupňů, čímž odebereme teplo, a tuto energii využijeme při ohřevu jiné látky jako je voda v bazénu, teplá voda, či voda v topné soustavě. Pro přečerpání tepla na vyšší teplotní hladinu, tedy i pro provoz tepelného čerpadla, je třeba dodat určité množství energie. Prakticky to znamená, že tepelné čerpadlo spotřebovává pro pohon kompresoru elektrickou energii. Protože její množství není zanedbatelné, lze tepelné čerpadlo považovat za alternativní zdroj tepla pouze částečně. Tepelné čerpadlo obsahuje čtyři základní části chladícího okruhu: výparník, kompresor, kondenzátor a expanzní ventil. Teplo odebrané venkovnímu prostředí se ve výparníku předává pracovní látce (kapalnému chladivu) při relativně nízké teplotě. Zahřátím chladiva dojde k jeho odpaření a páry jsou následně stlačeny v kompresoru na vysoký tlak. Stlačené chladivo je přiváděno do kondenzátoru, kde při kondenzaci předává teplo do topné vody za vyšší teploty než bylo teplo ve výparníku odebráno. V expanzním ventilu se cyklus uzavírá a dochází ke snížení tlaku chladiva na původní hodnotu ve výparníku [5]. http://www.ekowatt.cz Obrázek č. 3: Schéma energetických toků v tepelném čerpadle. Zdroj: http://www.ekowatt.cz

20

Solární kolektory Solární kolektor slouţí k pohlcení slunečního záření a jeho přeměně na tepelnou energii, která je předávána teplonosné látce, protékající kolektorem. Jedná se o získávání tepla ekologickým způsobem. Získané teplo se dá vyuţít nejen pro vytápění, ale i pro uţitkové účely. Efektivnost vyuţití závisí na intenzitě slunečního záření. V ČR je 1150 kWh průměrného mnoţství slunečního záření na 1 m2. Základní rozdělení solárních kolektorů je na vzduchové a kapalinové. Kapalinové se vyuţívají pro naprostou většinu aplikací v budovách. Solární vzduchové kolektory jsou v ČR vyuţívány pouze okrajově pro předehřev čerstvého vzduchu pro větrání nebo oběhového vzduchu pro cirkulační vytápění (teplovzdušné, sálavé – hypokaustické).U kapalinových kolektorů se absorční plocha pohybuje kolem 1,1 – 2,5 m2. Získané teplo z kolektoru se můţe vyuţít rovnou k vytápění, ohřevu nebo akumulovat v akumulačních nádrţích a vyuţívat v době potřeby. Základní části kapalinového kolektoru: 1 - rám kolektoru; 2 - vana kolektoru; 3 – absordér; 4 - trubkový registr; 5 – tepelná izolace; 6 – skleněný kryt; 7 – připojení vstupu; 8 – připojení vstupu; 9 – teplotní čidlo. Solární kolektory lze dále rozdělit podle řady hledisek (viz obr. níţe). Z uvedeného rozdělení vyplývají konstrukční kombinace: Obrázek č. 3: Rozdělení solárních kolektorů. Zdroj: ww.tzb-info.cz

21

1.2.7 Měření a regulace Ţádná vytápěcí soustava se bez regulace neobejde. Zdokonalování a vyuţívání regulace přináší zvýšení vstupních nákladů, ale tato počáteční investice se po několika letech vrátí a dále šetří provozní náklady, jelikoţ změna mnoţství protékající topné vody nebo sníţení její teploty má rozhodující vliv na mnoţství spáleného paliva. Proto je nedílnou součástí vytápěcí soustavy regulace – soubor ovládacích prvků, které zajišťují: regulaci výkonu podle okamţité spotřeby; bezpečnost provozu; ochranu systému před překročením mezních provozních parametrů ; vyrovnání nepřesností návrhu.

Zvolení regulace se uplatňuje v závislosti na době obývání domu nebo bytu. Program regulace se volí dle vyuţití domu v jednotlivých dnech v týdnu. Programy bývají jednodenní, týdenní, měsíční apod. Doba vytápění můţe být v kaţdém domě, podlaţí a místnosti nastavena rozdílně. Na regulaci vytápění bývá často pouţíván ekvitermní regulátor. Ovládací panel s moţnostmi nastavení topného programu. Umísťuje se na kotli nebo na stěnu referenční místnosti. Podle teploty referenční místnosti dochází k regulaci teploty vody v kotli. Dále se pouţívají kotlové regulátory, které regulují na základě nastavení týdenního programu vytápění a přímočinné regulátory (termostatické ventily), jenţ se umísťují na vstup do otopného tělesa.

2.3 Oceňování majetku 1.3.1 Historie oceňování v ČR První záznamy o oceňování jsou z dávné historie, ale jedním z nejdůleţitějších období pro oceňování, byla doba mezi 18. a 19. stoletím. V tomto období rozmach průmyslu a hospodářského růstu způsobil nutnost zavedení stabilních a kontrolovatelných určování daní. Pro stanovení daní se pouţívaly různé způsoby určení hodnoty výnosu z majetku, podnikání a oceňování majetku se řadilo do samostatné kategorie. V této době je jiţ oficiálně pouţíván 22

pojem „znalá osoba“. Tímto pojmem byla označována osoba vypomáhající u soudu či svědek vypovídající před soudem. Pokud bych měl zmínit důleţitý předpis o oceňování 19. století, určitě je to předpis ze dne 25. července 1897 č. 175 ř.z. o odhadu nemovitostí. Zmíněný předpis obsahoval zásady stanovení soudních znalců a oceňování. Hodnota se stanovila z cen realizovaných na trhu nemovitostí, tedy hodnoty prověřené nabídkou a poptávkou. V této době se začaly vytvářet metody oceňování vycházející nákladové hodnoty odráţející princip trhu. Dále bych zmínil vládní nařízení ze dne 20.7.1939, č. 175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen za účelem zmrazení cen, a tím znemoţnit nekontrolovatelný růst cen a následnému hospodářskému kolapsu. Dne 19.12.1950, byla vydáno vládní nařízení č. 177/1950 Sb., o odhadech nemovitostí. Nařízení určovalo odhadnutí nemovité věci tak, ţe se zjistí cena za kterou lze odhadovanou věc stejného druhu v mezích cenových předpisů prodat. Velká změna pro znalce přišla zákonem č. 47/1959 Sb., o úhradě právních poměrů znalců a tlumočníků. Znalci začali zpracovávat posudky jako zaměstnanci. Za posudek tak nebyl odpovědný znalec, coţ způsobilo sníţení kvality a delší lhůtu vyhotovení posudky. Poslední vyhláška o oceňování za dob Československa byla vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. 1.1.1991 vyšel v platnost zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. Tento zákon představoval vyrovnání cen, jelikoţ jako tvorbu cen určil trh. V roce 1997 vyšel zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, který do dnes upravuje metody oceňování věcí, práv, ostatních majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy.

1.3.2 Základní pojmy Nemovitost Nemovitost je pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem (§ 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník).

Pozemek 23

Část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem vyuţití. Parcela Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen katastrálním číslem. Stavba Veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce (§ 2 zákon č. 183/2006 Sb.) Budova Stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Rodinný dům Stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů. Byt Místnost nebo soubor místností určených k bydlení, jeho součásti a příslušenství. Zastavěná plocha stavby (ZP) Plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Obestavěný prostor stavby (OP) Součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Cena Pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částkou za zboţí nebo sluţbu. Hodnota Není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícím 24

a prodávajícím na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem.

1.3.3 Metody oceňování Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, mimo jiné v § 2 uvádí, ţe jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: 1. Porovnávací způsob 2. Výnosový způsob 3. Nákladový způsob 4. Oceňování podle jmenovité hodnoty 5. Oceňování podle účetní hodnoty 6. Oceňování podle kurzovní hodnoty 7. Oceňování sjednanou cenou

V následujících kapitolách stručně popíšu metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Je třeba brát na zřetel, že výsledek tržního ocenění je je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit [8]. Tab. č. 3: Váhy hodnot nemovitosti zjištěných nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem pro zjištění výsledné trţní hodnoty Rodinný dům (trh s pronájmy rodinných domů není rozvinut) Porovnávací hodnoty nemovitosti

90%

Výnosová hodnoty nemovitosti

0%

Nákladová hodnoty nemovitosti

100%

Komerční nemovitost Porovnávací hodnoty nemovitosti

30%


60%


10%

Porovnávací hodnoty nemovitosti

60%


40%

Byt

25


0%

Porovnávací hodnoty nemovitosti

100%


0%


0%

Pozemek stavební

Porovnávací metoda Porovnávací metoda (nazývaná téţ komparativní, srovnávací) je zaloţena na trţním principu porovnávání hodnoty oceňované nemovitosti s nemovitostmi co nejpodobnějšími, které byly v dané nebo nedávné době realizovány na stejném trhu. Výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota je taková hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu zohledněním odlišností a případného časového posunu. Hlavním předpokladem pro pouţití porovnávací metody je mít k dispozici soubor prodejních a nabídkových cen nemovitostí (databázi). Kvalitou a kvantitou informací v databázi je ovlivněna kvalita vlastního ocenění, proto musí databáze obsahovat údaje pravdivé a úplé. Výsledek porovnávací metody – porovnávací hodnota je objektivní pouze při splnění následujících podmínek: srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti, aktuálnost porovnávaných cen, dostatečný počet realizovaných obchodů stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast)

Algoritmus porovnávací metody Porovnávací metoda je proces, který se obvykle člení do 3 etap: 1. Přípravná fáze  sběr informací 2. Porovnávací fáze  výběr nemovitostí pro porovnávání 26

 volba vhodného způsobu a jednotky pro porovnávání  nalezení cenotvorných odlišností  aplikace porovnávací analýzy 3. Závěrečná fáze  analýza a vyhodnocení dílčích výsledků  výsledná indikace porovnávací hodnoty

Samotné porovnávání nemovitostí se provádí pomocí porovnávacích jednotek. U většiny nemovitostí pro porovnávání, máme k dipozici údaj o ceně (Kč/nemovitost), ale můţeme volit i jiné jednotky, které jsou vhodnější pro daný typ nemovitosti. Cenotvorné odlišnosti Cenotvorné odlišnosti mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat , v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy můţeme provádět formou:  procentuálních přípočtů a odpočtů  pomocí koeficientů  sráţkami a přiráţkami absolutních částek

Cenové úpravy můžeme charakterizovat jako přizpůsobování, vyrovnávání cen a platí pro ně pravidla uvedená v následující tabulce [8]. Tab. č. 4: Pravidla vyrovnání cen Oceňovaná nemovitost shodná se vzorkem

PH = CV

Oceňovaná nemovitost horší neţ vzorek

PH < CV

Oceňovaná nemovitost lepší neţ vzorek

PH > CV

PH = porovnávací hodnota oceňovaní nemovitosti CV= známá cena vzorku Příklad – Pokud konstatujeme, že porovnávaný vzorek je lepší než oceňovaná nemovitost o 5% z ceny vzorku, lze porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti spočítat tak, že od známé 27

ceny vzorku odečteme 5% ceny nebo cenu vynásobíme koeficientem 0,95. Pokud konstatujeme, že porovnávaný vzorek je horší než oceňovaná nemovitost o 5% z ceny vzorku, lze porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti spočítat tak, že ke známé ceně vzorku přičteme 5% ceny nebo cenu vynásobíme koeficientem 1,0. Základem pro výpočet úprav je zde známá cena vzorku [8]. Tab. č. 5: Úprava ceny vzorku Hodnocení cenotvorné odlišnosti

základ

X%

X (koeficient)

Absolutní forma v penězích

Vzorek je horší o X

CV

CV + X %

CV * (1 + X)

Přiráţka k CV

Vzorek je lepší o X

CV

CV - X %

CV * (1 - X)

Sráţka z CV

Nejčastěji pouţívané prvky porovnání: Odlišnosti v podmínkách transakce  přejímaná vlastnická práva k nemovitostem,  finanční podmínky,  podmínky prodeje,  trţní podmínky,  daňové podmínky, Odlišnosti ve vlastnosti nemovitostí  poloha,  technické faktory,  ekonomické faktory,  způsob a moţnosti vyuţití,  nerealitní faktory. U porovnávací metody oceňování nemovitostí se vliv na trţní hodnotu stavby můţe projevit při rozdílném opotřebení nebo typu vytápěcí soustavy porovnávaných objektů. Znalec v tomto případě můţe vyuţít přiráţek nebo sráţek. Nicméně vyuţití této moţnosti bude mít vliv na trţní hodnotu oceňované stavby zanedbatelný, ať uţ se aplikuje sráţka či přiráţka.

28

1.3.4 Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jejím výsledkem je tzv. výnosová hodnota [8]. Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti, je založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější tento prospěch bude, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního poptávajícího. V případě, že je možné budoucí prospěch finančně vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty je založen na časové hodnotě a peněz a relativním riziku investice [8]. Výnosová hodnota se mění v závislosti s děním na trhu a se změnou jeho potřeb. Do předpokládaných výnosů z nemovitosti se musí zahrnout veškeré moţné změny výnosů, kapitalizačních měr a změny hodnoty nemovitosti související s technickými, funkčními, uţitkovými, právními, finančními a ekonomickými změnami. V případě zvolení výnosové metody se předpokládá, ţe čím větší je počet a rozsah pronajatých ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos se dá předpokládat. Stěžejním principem tržního oceňování je princip nabídky a poptávky. V souvislosti s výnosovou metodou má stav nabídky a poptávky vliv na odhad výše budoucích výnosů z nemovitostí, na představy účastníků trhu o míře návratnosti a míře výnosnosti. Velikosti výnosů konkurenčních nemovitostí se obvykle příliš neliší, pokud se jedná o stejné podmínky, rozsah a kvalitu služeb [8]. Výnos pro potřeby zajištění výnosové hodnoty nemovitosti je, lze chápat jako rozdíl mezi všemi předpokládanými výnosy z nemovitosti a náklady spojenými s vlastnictvím a s provozem nemovitosti, většinou za období jednoho roku [8]. Výnosy lze vyjádřit způsoby:  jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace)  časová řada výnosů pro předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow)  řada systematicky se chovajících se výnosů – konstantní, klesající, rostoucí,

29

Typy výnosů pro výpočet:  potencionální hrubý výnos (PHV)  efektivní hrubý výnos (EHV)  čistý provozní výnos (V)  čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM) Ostatní poloţky pro výpočet výnosů:  výpadek nájemného a ztráty (rVN)  provozní náklady (PN)  splátky půjčky (RS)

Tab. č. 6: Vztahy mezi výnosy potencionální hrubý výnos (PHV) - výpadek nájemného a ztráty (rVN) = efektivní hrubý výnos (EHV) - provozní náklady (PN) = čistý provozní výnos (V) - splátky půjčky (RS) = čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM) Potencionální hrubý výnos (PHV) je celkový výnos z nemovitosti za předpokladu 100 % vyuţití, bez odpočtu provozních nákladů, obvykle vyčíslený na 1 rok. Jsou to převáţně platby nájemného na základě existujících nebo potencionálních smluvních vztahů mezi pronajímatelem a nájemci. Efektivní hrubý výnos (EHV) je potenciální hrubý výnos sníţený o předpokládaný výpadek nájemného (např. neobsazenosti části prostor, výměna nájemníků, ţivelné katastrofy apod.). Čistý provozní výnos (V) je očekávaný čistý výnos z nemovitosti, který zjistíme odečtem celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční). Výnosová metoda oceňování nemovitostí se k zjištění vlivu vytápění na trţní hodnotu nepouţívá, jelikoţ umoţňuje pouze kalkulaci úsporu ročních nákladů na vytápění a návratnost 30

financí za modernizaci nebo pořízení nové vytápěcí soustavy, má na trţní hodnotu stavby zanedbatelný vliv z důvodu dlouhodobé návratnosti, která můţe být nad ţivotností částí vytápěcí soustavy, např. zdroje tepla.

1.3.5 Nákladová metoda Nákladová metoda představuje technický pohled na nemovitost. Výsledkem nákladové metody je věcná hodnota, která odpovídá výši celkových současný nákladů na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.Trţní hodnota zjištěná pomocí nákladové metody představuje náklady na pořízení stavby sníţené o znehodnocení a zohlednění konkrétních a obecných trţních vlivů. Algoritmus výpočtu trţní hodnoty: 1. popis nemovitosti, 2. výpočet obestavěného prostoru, 3. stanovení typu objektu, 4. výpočet reprodukční ceny, 5. ţivotnost, 6. opotřebení, 7. funkční nedostatky, 8. ekonomické nedostatky.

Náklady Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má podobné technické a funkční parametry a srážkou za opotřebení [8]. Pro stanovení předpokládaných nákladů lze pouţít:  globální stanovení nákladů s vyuţitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku,  stavebnicový způsob stanovení nákladů s vyuţitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů,  podrobný položkový rozpočet nákladů s vyuţitím směrných nebo orientačních 31

jednotkových cen stavebních a montáţních prací. Základním kritériem při volbě ukazatele při globálním způsobu stanovení nákladů by měl být typ a rozsah konstrukce. U nákladů odhadnutých na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů, je nutné upravit jejich výši v případě odlišného řešení, kvality, mnoţství vybavení, pří, rozdílné zastavěné plochy nebo výšky podlaţí. Při stavebnicovém způsobu stanovení nákladů se sčítají ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů. Jedná se o pracnější, ale přesnější způsob. Pro stanovení nákladů pomocí položkového rozpočtu je potřeba projektové dokumentace, výkazu výměr a jednotlivých cen příslušných poloţek rozpočtu. Jedná se o velmi pracný výpočet a nadbytečně přesný (pro účely trţního ocenění).

Zdroje ke stanovení reprodukční ceny nemovitosti:  vlastně vytvořená databáze cen staveb, stavebních objektů a konstrukcí,  základní ceny za měrnou jednotku, dle cenového předpisu včetně úpravy koeficienty,  SW,  jednotkové a agregované ceny stavebních prací,  přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu pomocí indexů,  porovnání. Nákladová metoda oceňování nemovitostí, je pro zjištění vlivu vytápění na trţní hodnotu nejobjektivnější, poněvadţ je nejpodrobnější a nejpřesnější metodou oceňování, a to z důvodu zaobírání se jednotlivými konstrukčními prvky.

1.3.6 Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu Jak uţ bylo v úvodu zmíněno, jedním z cílů této práce je zjištění vlivu vytápění na trţní hodnotu. Tohoto cíle se pokusím docílit oceněním tří odlišných způsobů vytápění stejného objektu, a to rodinného domu. Jedná se o porovnání vytápění s plynovým kotlem, automatickým kotlem na pelety a vytápění tepelným čerpadlem v kombinaci s krbem. Pro ocenění jsem si zvolil nákladovou metodu, jelikoţ tato metoda je pro ocenění vytápění staveb nejobjektivnější. Pro účel porovnání byli vybrány kotle odpovídající potřebnému tepelnému výkonu. Ceny za materiál, montáţe apod., jsou účtovány průměrnou částkou. 32

Stručný popis objektu: Jedná se o jednopodlaţní RD, bez podsklepení s obytným podkrovím. RD má půdorysný tvar sloţený ze dvou obdélníků o rozměru 9,20 x 13,10 m. RD má zastřešení pomocí kolmých střech. V I.N.P. se nachází terasa, WC, tech. místnost, obývací pokoj s kuchyní. V podkroví se nachází 3 pokoje, koupelna s WC a schodiště. Technické řešení objektu: Obvodové stěny RD jsou vyzděni tvárnicemi PORORTHERM tl. 400. mm se zateplením pomocí minerální vlny. Vnitřní nosné stěna a příčky jsou téţ z tvárnice POROTHERM. Jako základ byla pouţita ţelezobetonová deska a základové pásy. Nad I.N.P je stropní konstrukce z nosníku POT a stropních vloţek MIAKO. Krov je proveden v dřevěné vaznicové soustavě s ocelovými sloupy. Jako střešní krytina byla pouţita taška KM-BETA. Všechna okna jsou plastová. V RD jsou navrhnuty dva komíny. Jeden se nachází v obvodové zdi a tech. místnosti a ve zdi v obývacím pokoji. RD má napojení na inţenýrské sítě. Vytápěcí systém: RD je má vytápění teplovodním topením. Ohřev TV je zajištěn v plynovém kotli a doplňkovém krbu, pomocí zásobníkového ohřívače teplé vody integrovaného v kotli. Pořizovací cena RD bez vytápěcí soustavy = 3 000 000,- Kč Tab. č. 7: Původní pořizovací náklady na vytápění s plynovým kotlem Poloţka

Cena

Plynovod venkovní (materiál, zemní práce)

33 025 Kč

Plynovod vnitřní (materiál, revize, zkoušky)

9 115 Kč

Kotelna (kotel, armatury, materiál, příslušenství, atd.)

62 000 Kč

Topná tělesa

38 219 Kč

Rozvody

15 390 Kč

Vytápění podlahy (deska, ventily, polystyrén, rozdělovač, atd.)

81 200 Kč

Ostatní (montáţ, stavební úpravy, zkoušky revize)

98 000 Kč

Celkem

336 949 Kč

Celkem s DPH

387 491 Kč

33

Tab. č. 8: Pořizovací náklady na vytápění s automatickým kotlem na pelety Poloţka

Cena


0 Kč


0 Kč


133 000 Kč

Topná tělesa

38 219 Kč

Rozvody

15 390 Kč


81 200 Kč


96 300 Kč

Celkem

364 109 Kč

Celkem s DPH

418 725 Kč

U nákladů na vytápění s automatickým kotlem na pelety se oproti původnímu vytápěcímu systému změní samotný kotel a trochu se nám změní částka za montáţ kotle, ale ušetří se zřízení plynovodu. Tab. č. 9: Pořizovací náklady na vytápění s tepelným čerpadlem Poloţka

Cena


0 Kč


0 Kč


263 000 Kč

Topná tělesa

38 219 Kč

Rozvody

15 390 Kč


81 200 Kč


123 040 Kč

Celkem

520 849 Kč

Celkem s DPH

598 976 Kč

U nákladů na vytápění s tepelným čerpadlem se oproti původnímu vytápěcímu systému zamění kotel za tepelné čerpadlo, které má mnohem větší pořizovací cenu. Montáţ tepelného čerpadla je mnohem sloţitější a náročnější neţ montáţ kotle, proto se nám pořizovací náklady 34

zvýší u poloţky ostatních nákladů, která zahrnuje montáţe. Jak z tabulek č. 7, 8 a 9 vyplývá , nejniţší pořizovací náklady z tří porovnávaných variant vytápění, má vytápění pomocí plynového kotle. Naopak nejvyšší pořizovací náklady ze tří porovnávaných variant, má vytápění pomocí tepelného čerpadla a to o 211 000 Kč. Z výše uvedeného je zřejmé, ţe způsob vytápění vliv na trţní hodnotu má, ale jen v malé míře. Tento vliv je nejpatrnější u nových staveb, jak to bylo v našem případě. U nových staveb de facto platí, ţe nákladová cena = trţní ceně. U prodeje starších staveb můţe odhadce uplatňovat sráţky nebo přiráţky např. dle komfortu vytápění, nákladů na vytápění atd., nicméně vliv vytápění na trţní hodnotu bude stále zanedbatelný.

2.Tržní ocenění bytové jednotky a lázeňského areálu Trţní ocenění bytové jednotky a lázeňského areálu je cílem praktické části práce.

2.1

Ocenění bytové jednotky Objednatel: BIVŠ Nároţní 2600/9 Praha – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. 801 V bytovém domě č.p. 488/20 Šestajovická ulice 198 00 Praha 9 – Hloubětín

35

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Účel: bakalářská práce

Datum ocenění: 23.června 2013

Vypracoval: Miroslav Pekárek

fotka

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 488/20 je umístěn v obytném domě v městské části Hloubětín, v lokalitě mezi sídlišti Nový Hloubětín a Lehovec. Hlavní příjezd k nemovitosti je z ulice Poděbradské, ulicemi Chvalská, Klánovická a Soustruţnická. Dům je postaven na rohové parcele ulic Soustruţnícká a Šestajovická, ze které je také hlavní přístup k nemovitosti. V prostoru této ulice se nachází parkoviště pro osobní automobily. Okolní zástavba je stabilizovaná, tvoří ji nízkopodlaţní rodinné domy, areál staré hloubětínské tvrze. Nedaleko domu se nachází zdravotní středisko a plavecký bazén. V krátké docházkové vdálenosti jsou i obchody, pošta banky a restaurační zařízení. Zastávka autobusů je prakticky u domu, zastávka tramvají je ve vzdálenosti cca 250 m spolu s zastávkou metra (Hloubětín). 36

Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, v lokalitě bez významných rušivých vlivů, mimo frakventovanékomunikace s velmi dobrou dostupností MHD, nákupních středisek a základních sluţeb. Parkovací moţnosti u domu jsou omezené, ale moţnost negarantovaných stání je i v přilehlých ulicích.

Informace o nemovitosti – bytový dům Bytová jednotka o velikosti 1+1 je umístěna v 8. NP , v panelovém domě o 10 NP a jedním podzemním podlaţí. Bytová jednotka se nachází v budově č.p.488. V 1.PP jsou umístěny sklepní kóje a společné prostory domu. Dům je stavěn klasickou panelovou technologií. Je podsklepen a vybaven osobním výtahem. Vytápění je pomocí dálkového ústředního topení. V domě jsou dále rozvody kabelové televize, telefonu, internetu. V roce 2008 byla provedena výměna vchodových dveří, stupaček vody a plynu.

Informace o nemovitosti – bytová jetnotka Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými protipoţárními dveřmi. Dispozice bytu obsahuje koupelnu, WC, chodbu a jeden pokoj. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny ze ţelezobetonového montovaného skeletu, vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny betonovými montovanými stropy. Vnitřní zdi a příčky jsou zděné. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických závad a poruch. Nevyskytují se ţádné trhliny, plísně apod. Veškeré prvky PSV jsou ve velmi dobrém stavu.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 292/51961 na parcele č.782/5, 782/6, 782/31, 782/37, 782,/39. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu.

Analýza nejlepšího a nejvyššího využití 37

Pro nejlepší a nejvyšší vyuţití nemovitosti musíme splňovat tyto podmínky: dodrţení právních předpisů, maximální ziskovost, fyzická realizovatelnost a finanční proveditelnost. Oceňovaná nemovitost je zanesena v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vyuţití nemovitosti dle těchto skutečností je právně přípustné. Ve stavu v jakém se nemovitost nachází je maximálně zisková v případě pronájmu nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem nemovitosti pro jeho potřebu. Vlastník bytové jednotky vyuţívá nemovitost pro vlastní potřebu, do budoucna je moţné zohlednit i pronájem. Na základě zjištěných údajů je podmínka maximální ziskovosti splněna. Nemovitost je okamţitě vyuţitelná pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Tzn. podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti byla jiţ splněna.

Ocenění Pro stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody. Porovnávací metoda zkoumá trţní ceny, které byly v posledním období nabízeny nebo zaplaceny za majetek, který je typově porovnatelný. Dále jsme pouţili korekce, které zohledňují moţné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku s existujícím srovnatelným majetkem. Příjmová metoda zkoumá trţní hodnotu na základně budoucích příjmů z vlastnictví.

Porovnávací metoda Porovnávaný majetek 1

38

Porovnávaný majetek 2

Porovnávaná majetek 3

39

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



1

2

3

ulice Kukelská

ulice Kolbenova

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

byt č. 488/20 ulice Klánovická Katastrální území Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

36

46

40

2 300 000

1 760 000

1 870 000

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet jednotek

29

Prodejní cena Datum transakce

5/2013

5/2013

5/2013

5/2013

Cena za jednotku

X

63 889

35 261

46 750

1,00

1,00

1,00

63 889

35 261

46 750

prodej

prodej

prodej

1,00

1,00

1,00

63 889

35 261

46 750

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

prodej

40

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví


Druţstevní


1,00

1,10

1,00

63 889

38 787

46 750

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

46 750

bez zápisu

bez zápisu

bez zápisu

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

46 750

velmi odbrá

velmi odbrá

dobrá

1,00

1,00

1,05

63 889

38 787

49 087

velmi dobrý

velmi ddbrý

velmi ddbrý

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

49 087

velmi dobré

velmi dobré

velmi dobré

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

49 087

velmi dobré

velmi dobré

velmi dobré

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

49 087

MHD

MHD

MHD

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

49 087

nezjištěny

nezjištěny

nezjištěny

1,00

1,00

1,00

63 889

38 787

49 087

Velikost

větší

větší

větší

Korekce

0,95

0,85

0,90

60 695

32 969

44 178

obdobný

obdobný

obdobný

1,00

1,00

1,00

Korekce Upravená hodnota Věcná břemena

nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Právní omezení

bez zápisu

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

velmi odbrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Zvláštnosti příslušenství bytu Korekce Upravená hodnota

nezjištěny

F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiné korekce – podíl hodnoty pozemku Korekce

41

Upravená hodnota

60 695

32 969

44 178

VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota jednotky

45 974

Celková porovnávací hodnota

1 333 246

Zaokrouhleno

1 330 000

Pro stanovení hodnoty majetku jako celku, se vycházelo z bytových jednotek s porovnatelnými parametry, které byly v Praze 9 v nedávné době prodány. Veškeré tyto bytové jednotky se nacházejí v porovnatelné lokalitě. Pro určení trţní hodnoty oceňované nemovitosti jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy (NFA), kde tato jednotka je u tohoto typu nemovitosti povaţována za standardní. Dále byly brány v úvahu faktory jako jsou: vlastnická práva, velikost bytu, datum transakce, technický stav majetku, vybavenost, dostupnost MHD apod.. Na základě výše uvedených skutečností, jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota bytové jednotky jako celku aplikovaná porovnávací metodou je 1 330 000 Kč

Příjmová metoda AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem: 7500 Kč/p.m *12

90 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného: 10%

9 000 Kč

Efektivní hrubý příjem:

81 000 Kč

Rezerva na renovace: odborný odhad:

15 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

24 500 Kč

Čistý provozní příjem (NOI):

41 500 Kč

Kapitalizační míra (R):

6%

Trţní hodnota:

518 750 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená:

520 000 Kč

Výše hrubého potenciálního příjmu byla určena na základě výše trţního nájemného za podobné nemovitosti dané lokality. Ve výpočtech jsme vycházeli z běţné praxe, kde energie a sluţby jsou nájemcům vyúčtovány 42

na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jako jsou poplatky za správu nemovitosti, měsíční příspěvky do fondů oprav pro bytový dům hradí majitel nemovitosti. Na základě těchto uvedených skutečností jsme došli k závěru, ţe trţní hodnota dané nemovitosti aplikovaná příjmovou metodou je 520 000 Kč

Závěr Aktuální tržní hodnota Porovnávací metoda Příjmová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

1 330 000

100

1330000

520 000

0

0

Výsledná trţní hodnota

1 330 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme idikaci trţní hodnoty porovnávací metody za rozhodující a přisoudily jsme jí váhu 100 %. při ocenění současné trţní hodnoty. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsme došli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji, na volném trhu je ke dni 23.6.2013 reprezentována částkou:

1 330 000 Kč (slovy: jedenmilontřistatisíckorunčeských)

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacíh práv, sluţebností a nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, 43

pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydovaná pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v přírodě jejich přítomnost nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokádá se, ţe něáký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu téro zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení a drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení 44

Tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Miroslav Pekárek V Praze dne 23.6.2013

45

Výpis z katastru nemovitosí

46

47

48

3.1 Ocenění lázeňského areálu Objednatel: BIVŠ Nároţní 2600/9 Praha – Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Lázeňský areál Jupiter č.p. 188 na stavebním pozemku č. 1024 a č.p.189 na stavebním pozemku č. 1026 v katastrálním území Bechyně, okres Tábor

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Účel: bakalářská práce

Datum ocenění: 25.června 2013

Vypracoval: Miroslav Pekárek

49

Popis lokality Oceňovaný majetek – lázeňský areál Jupiter č.p. 188 a 189 se nachází v centru města Bechyně. Tuto lokalizaci lze z trţního hlediska povaţovat za jednu z nejlepších v Bechyni. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně mimořádně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potencionálem a o lokalitu s nejvyššími trţními cenami nemovitostí v města Bechyně. V důchodné vzdálenosti od areálu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. V objekt má svoje parkovací stání s omezenou kapacitou 20 parkovacích míst, ale pro potřeby nájemců je tento počet převáţně dostačující.

Oceňovaný majetek Jedná se o lázeňský areál sloţený z pozemků a dvou objektů, vily Vlasty a Přemyslovky. Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zárověň jedinou podnikatelskou činností pronájem celého lázeňského areálu. Areál je přímo určen k podnikatelské činnnosti. Celý areál je pronajímán za 1 900 000 Kč ročně. Vila Vlasta Jedná se původní „Kotěrovu vilu“, postavenou počátkem minulého století. Objekt je zděný, krov dřevěný, sedlový krytý taškovou krytinou, oplechování z měděného plechu, fasáda vápenná, hladká, stropy dřevěnné, trámové s rovným podhledem, schody do podzemí betonové a do nadzemních podlaţí dřevěné z měkkého dřeva s postupnicemi, okna dřevěná, zdvojená, dveře hladké, plné do ocelových zárubní, vytápění ústřední z vlastní kotelny v podzemí, příprava teplé vody z elektrických zásobníků, podlahy betonové s lepenými podlahovými krytinami a keramické dlaţby. V podzemí objektu je kotelna a v přízemí restaurace, kuchyně, WC, sklady potravin. V patře jsou kanceláře vedení, pokoje hostů, salonek a ordinace, v podkroví jsou pokoje. V roce 1994 byl objekt upraven k současnému uţívání. Od té doby ţádné stavební úpravy nebyly prováděny. Technický stav objektu je dobrý, pouze v podzemí jsou vlivem nedostatečné izolace proti zemní vlhkosti částečně provhl provlhlé obvodové zdi.

50

Přemyslovka Původní objekt areálu postavený v zadní části pozemku za Kotěrovou vilou. Objekt je zděný, krov dřevěný, sedlový krytý plechovou krytinou, oplechování z pozinkovaného plechu, fasáda vápenná, hladká, stropy dřevěné, trámové s rovným podhledem, okna dřevěná, zdvojená, dveře hladké, plné do ocelových zárubní, vytápění ústřední z vlastní kotelny v podzemí, příprava teplé vody z elektrických zásobníků, podlahy betonové s lepenými podlahovými krytinami a keramické dlaţby. V podzemí je umístěna kotelna a dílna údrţby, v přízemí recepce, rehabilitační místnosti a pokoje hostů, v nadzemních podlaţích jsou pokoje. Objekt byl postaven koncem 19. století. V roce1994 došlo k přestavbě na současný stav. Byly provedeny některé vnitřní příčky, veškeré nové rozvody instalací, podlahy, vnitřní dveře, topení a omítky. Technický stav objektu je dobrý, nosné konstrukce nevykazují ţádných statických poruch.

Ocenění Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.6.2013. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Tábor Počet obyvatel: 5001 – 15 000 51

Vila Vlasta – vyhláška 364/2010 Sb., § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budovy: G1. Budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 Budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2, 074 Podlaţí Název

Výška v m

Zastavěná plocha

podzemí

2,50

6,50 x 6,55

49,08 m2

1. NP

3,10

14,05x12,80 + 10,25x10,20 + 3,10x7,80

308,57 m2

2. NP

3,15

14,05x12,80 + 10,25x10,20 + 3,10x7,80

308,57 m2

podkroví

2,60

12,80x10,10 + 13,50x7,15

225,81 m2

Součet:

11,35 m

892 03 m2

Průměrná výška podlaţí (PVP) =

2,96 m

Průměrná zastavěná plocha =

223,01 m2

Obestavěný prostor (OP) Podzemí

2,50x6,50x7,55

122,69 m3

1. NP

3,10x (14,05x12,80 + 10,25x10,20 + 3,10x7,80)

308,57 m3

2. NP

3,10x (14,05x12,80 + 10,25x10,20 + 3,10x7,80)

308,57 m3

zastřešení

14,05x12,80x4,50/2 + 14,30x10,20x5,95/2

838,57 m3 2889,83 m3

OP celkem:

Vybavení Název, popis

Obj. podíl

Hodnocení

1. základy včetně zemních prací

6,30%

standardní

2. svislé konstrukce

15,00%

standardní

52

3. stropy

8,20%

standardní

4. krov, střecha

6,10%

standardní

5. krytiny střech

2,70%

standardní

6. klempířské konstrukce

0,60%

standardní

7. úprava vnitřních povrchů

7,10%

standardní

8. úprava vnějších povrchů

3,20%

standardní

9. vnitřní obklady keramické

3,10%

standardní

10. schody

2,80%

standardní

11. dveře

3,80%

standardní

12. vrata

0,00%

neuvaţuje se

13. okna

5,90%

standardní

14. povrchy podlah

3,30%

standardní

15. vytápění

4,90%

standardní

16. elektroinstalace

5,80%

standardní

17. bleskosvod

0,30%

standardní

18. vnitřní vodovod

3,30%

standardní

19. vnitřní kanalizace

3,20%

standardní

20. vnitřní plynovod

0,30%

standardní

21. ohřev vody

2,20%

standardní

22. vybavení kuchyní

1,80%

standardní

23. vnitřní hygienické vybavení

4,30%

standardní

24. výtahy

1,40%

nevyskytuje se

25. ostatní

4,40%

nevyskytuje se

26. instalační prefabrikovaná jádra

0,00%

neuvaţuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy

-0,54 x 1,852 x 1,40%

- 0,0140

25. Ostatní

-0,54 x 1,852 x 4,40%

- 0,0440

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,9420

Základní jednotková cena (ZC):

2710,- Kč/m3 53

Koeficient konstrukce K1:

x

0,9390

Koeficient K2= 0,92 + (6,60 / PZP): x

0.9496

Koeficient K3= 0,30 + (2,10 / PVP): x

1,0095

Koeficient vybavení stavby K4=

x

0,9420

Polohový koeficient K5:

x

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,0740

Základní jednotková cena upravená: =

5004,16 Kč/m3

Základní cena upravená: 2889,83 m3 x 5004,16 Kč/m3

= 14 461 171,69 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 109 roků Opotřebení: 50,00% Odpočet opotřebení: 14 461 171,69 Kč x 50,00% Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 7 230 585,84 Kč

Vila Vlasta – zjištěná cena:

7 230 585,84 Kč

Přemyslovka – vyhláška 364/2010 Sb., § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budovy: G1. Budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 Budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2, 074 Podlaţí Název

Výška v m

Zastavěná plocha

podzemí

2,70

6,69x5,20 + 3,70x3,10 + 5,57x8,20

81,53 m2

1. NP

4,20

20,80x5,65 + 8,25x21,75 + 4,80x1,45 + 1,70x6,80

315,48 m2

2. NP

4,20

13,50x14,30 + 2,95x10,55 + 0,90x4,85 + 4,40x12,45 + 291, 37 m2 1,75x4,60

podkroví

2,80

13,50x14,30 + 2,95x10,55 + 0,90x4,85 + 4,40x12,45 + 291, 37 m2 54

1,75xx4,60 Součet:

979,75 m2

13,90 m

Obestavěný prostor (OP) Podzemí

0,60x(4,69x5,20 + 3,70x3,10+5,57x8,20) + 14,30x5,30x3,60/2+14,30x8,20x3,60/3+3,50x4,90x1,20/2 + 3,50x12,45x1,20/2 + 4,20x4,20x3,90

431,28 m3

1. NP

4,20x(20,80x5,65 + 8,25x21,75 + 4,80x1,45 + 1,70x6,80)

1325,01 m3

2. NP

4,20x(13,50x14,30 + 2,95x10,55 + 0,90x4,85 + 4,40x12,45 + 1223,74 m3 1,75x4,60

zastřešení

2,80x(13,50x14,30 + 2,95x10,55 + 0,90x4,85 + 4,40x12,45 + 815,83 m3 1,75x4,60 3795,86 m3

OP celkem:

Vybavení Název, popis

Obj. podíl

Hodnocení

1. základy včetně zemních prací

6,30%

standardní

2. svislé konstrukce

15,00%

standardní

3. stropy

8,20%

standardní

4. krov, střecha

6,10%

standardní

5. krytiny střech

2,70%

standardní

6. klempířské konstrukce

0,60%

standardní

7. úprava vnitřních povrchů

7,10%

standardní

8. úprava vnějších povrchů

3,20%

standardní

9. vnitřní obklady keramické

3,10%

standardní

10. schody

2,80%

standardní

11. dveře

3,80%

standardní

12. vrata

0,00%

neuvaţuje se

13. okna

5,90%

standardní

14. povrchy podlah

3,30%

standardní

15. vytápění

4,90%

standardní

16. elektroinstalace

5,80%

standardní

17. bleskosvod

0,30%

standardní

18. vnitřní vodovod

3,30%

standardní

19. vnitřní kanalizace

3,20%

standardní

20. vnitřní plynovod

0,30%

standardní

55

21. ohřev vody

2,20%

standardní

22. vybavení kuchyní

1,80%

standardní

23. vnitřní hygienické vybavení

4,30%

standardní

24. výtahy

1,40%

nevyskytuje se

25. ostatní

4,40%

nevyskytuje se

26. instalační prefabrikovaná jádra

0,00%

neuvaţuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy

-0,54 x 1,852 x 1,40%

- 0,0140

25. Ostatní

-0,54 x 1,852 x 4,40%

- 0,0440

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,9420

2710,- Kč/m3

Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:

x

0,9390

Koeficient K2= 0,92 + (6,60 / PZP): x

0,9496

Koeficient K3= 0,30 + (2,10 / PVP): x

0,8738

Koeficient vybavení stavby K4=

x

0,9420

Polohový koeficient K5:

x

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,0740

Základní jednotková cena upravená: =

4319,17 Kč/m3

Základní cena upravená: 3795,86 m3 x 4319,17 Kč/m3 = 16 394 964,64 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří: 115 roků Opotřebení: 50,00% Odpočet opotřebení: 16 394 964,64 Kč x 50,00% 56

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 8 197 482,32 Kč

Přemyslovka – zjištěná cena:

8 197 482,32 Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení 1.vila Vlasta

14 461 171,69 Kč

2.Přemyslovka

16 394 964,64 Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení celkem:

30 856 136,33 Kč

Cena objektů po zaokrouhlení:

30 856 140,- Kč

Cena objektů včetně opotřebení 1.vila Vlasta

7 230 585,84 Kč

2.Přemyslovka

8 197 482,32 Kč

Cena objektů včetně opotřebení celkem:

15 428 068,16 Kč

Cena po zaokrouhlenou:

15 428 070,- Kč

Věcná hodnota podle THU VilaVlasta Jednotkové mnoţství Hlavní část

2889,83 jedn.

Obestavěný prostor základů

+ 150,00 jedn.

Jednotkové množství – celkem

3039,83 jedn.

Jednotková cena:

5000,- Kč/jedn.

3039,83 jedn. x 5000,- Kč/jedn. = 15 199 150,- Kč

Cena stavby:

15 199 150,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří: 109 roků 57

Opotřebení: 50,00% Odpočet opotřebení: 15 199 150,- Kč x 50,00% Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 7 599 575,- Kč

Vila Vlasta – zjištěná cena:

7 599 575,- Kč

Přemyslovka Jednotkové mnoţství Hlavní část

3795,86 jedn.

Obestavěný prostor základů

+ 165,00 jedn.

Jednotkové množství – celkem

3 960,86 jedn.

Jednotková cena:

5000,- Kč/jedn.

3 960,86 jedn. x 5000,- Kč/jedn. = 19 804 300,- Kč

Cena stavby:

19 804 300,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří: 115 roků Opotřebení: 50,00% Odpočet opotřebení: 19 804 300,- Kč x 50,00% Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 9 902 150,- Kč

Přemyslovka – zjištěná cena:

9 902 150,- Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení 1.vila Vlasta

15 199 150,- Kč

2.Přemyslovka

19 804 300,- Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení celkem:

35 003 450, -Kč

58

Cena po zaokrouhlení:

35 003 450,- Kč

Cena objektů včetně opotřebení 1.vila Vlasta

7 599 575,- Kč

2.Přemyslovka

9 902 150,- Kč

Cena objektů včetně opotřebení celkem:

17 501 725,- Kč

Cena po zaokrouhlení:

17 501 730,- Kč

Pozemky - Vyhláška 364/2010 Sb.§ 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle §28 odst. 1 činí 68,25 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp x 1,00, kde Cp = 35 + (5485 – 1000) x 0,0007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 485 je počet obyvatel v obci.

§28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2 Moţnost napojení na rozvod plynu + 10% x 1,100 Koeficient změny cen staveb Ki:

x 2,074 Jednotková cena (kč/m2)

Název

Parc. č.

Výměra v m2

Základní

Upravená

Ceny v Kč

zastavěno

1024

604

68,25

155,7056

94046,18

zastavěno

1026/1

453

68,25

155,7056

70534,64

součet

1057

§28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č.2 Moţnost napojení na rozvod plynu + 10% x 1,100 Koeficient změny cen staveb Ki:

x 2,074

Koeficient úpravy dle §28 odst. 5:

x 0,400 59

164580,82

Jednotková cena (kč/m2) Název

Parc. č.

Výměra v m2

Základní

Upravená

Ceny v Kč

zastavěno

1027/1

5785

68,25

62,2822

360302,53

zastavěno

1027/2

243

68,25

62,2822

15134,57

součet

6028

375437,1

Součet cen pozemků: 164580,82 + 375437,1

Zjištěná cena pozemků celkem:

540 018 Kč

Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 364/2010 Sb. Objekt byl v posledních letech pronajímán za částku 1 900 000 ,- Kč/rok. Nájem: Roční nájemné:

1 900 000,- Kč

Sníţení ročního najemného: Sníţení o 40%:

- 760 000,- Kč

Celkový odpočet ročního nájemného = 760 000,- Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 1 900 000 – 760 000 = 1 140 000,- Kč Účel uţití stavby: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 8% + 0,5 % zohlednění odlišné míry kapitalizace u staveb s víceúčelovým uţitím Míra kapitalizace celkem : 8,50 %

Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):

13 411 765 Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu Skupina nemovitosti: A – změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové moţnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): 60

15 968 086,08 Kč

Výpočet ceny kombinovanou metodou: CV + 0,40 x (CV – CN) 13 411 764,71 + 0,40 x (13 411 764,71+15 968 086,08) = 14 434 293, 26 Kč

Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 14 434 293 Kč

Závěr Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Dle cenové vyhlášky bez pouţití koeficientu Kp

15 968 086

0

0

Nákladová metoda

17 500 00

0

0

Příjmová metoda

15 420 000

100

15 420 000

Výsledná trţní hodnota

15 420 000

Potrovnávací metoda nebyla pouţita, jelikoţ se jedná o majetek se specifickým účelem lázeňského areálu a převod obdobných nemovitostí stejného nebo podobně specifického vyuţití nebyl zaznemenán. Oceňovaný majetek - lázeňský objekt je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto ji byla přisouzena váha 100%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.6.2013 reprezentována částkou:

=15 500 000,- Kč (slovy:patnáctmilionůpětsettisíckorunčeských) 61

Omezující podmínky a předpoklady 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacíh práv, sluţebností a nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydovaná pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v přírodě jejich přítomnost nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokádá se, ţe něáký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu téro zprávy. 62

19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení a drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty v této zprávě.

20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze dne 25.6.2013 Miroslav Pekárek

63

Výpis katastru nemovitostí

64

3. Analýza realitního trhu Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu městské čísti Prahy 9 - Hloubětín

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU

OKRES/KRAJ

HLAVNÍ MĚSTO PRAHA MĚSTSKÁ ČÁST

PRAHA 9 - HLOUBĚTÍN

Miroslav Pekárek, 3BK-OM 2013

65

Historie a popis městské části Hloubětín je poprvé zmiňován v roce 1207, kdy náleţel řádu německých rytířů (Glupetin, Hlvpetin). Od roku 1335 patřil křiţovníkům s červenou hvězdou a, i kdyţ byl v dobách husitských a v letech 1618-20 na čas křiţovníkům zabaven, byl jim opět navrácen. V roce 1900 byl Hloubětín s 1875 obyvateli, se zámkem, výrobou umělých hnojiv, laku a fermeţe, a s pískovnami vsí karlínského okresu. V r.1922, kdy byl připojen k Praze jako součást Prahy IX, měl cca 3300 obyvatel. V r.1949 bylo k.ú. Hloubětín začleněno do správního obvodu Praha 9 (s Prosekem, Hrdlořezy, Vysočany a s částí Libně). V roce 1960 zůstal Hloubětín v obvodu Praha 9 a v roce 1990 se stal součástí městské části Praha 9. Hloubětín leţí na východním okraji Praţské kotliny asi 9 km od centra Prahy. Severní část katastru se rozkládá na planině přiléhající ke Kbelskému letišti. Střední část se od západu svaţuje k potoku Rokytka, poté zvolna stoupá východním směrem. Jiţní část katastru je oddělena zalesněným hřebenem, za nímţ leţí kolonie Za Horou, přiléhající k zástavbě katastru Kyje. Nadmořská výška se pohybuje v rozmezí 205 – 290 m n. m. Zástavba je různorodá. Jádro bývalé obce je kolem návsi u Staré hospody a kostela sv. Jiří. Na severním svahu hřebenu leţí místní část Chaloupky s rodinnými domky. Podobný charakter má i zástavba podél ulice Kbelská. V okolí stanice metra Hloubětín a Poděbradské ulice leţí s 6-12 podlaţními domy. Zástavbu v lokalitě Za Horou tvoří rodinné domy. Z nových projektů bytové výstavby lze uvést Kejřův mlýn, v severozápadní části katastru vzniká nová obytná čtvrť podél toku Rokytky. Na bývalém Vetiškově náměstí je k dispozici supermarket a řada obchodů a sluţeb, lékárna. Nedaleko je zdravotnické zařízení. Další soukromé ordinace jsou jinde v Hloubětíně, včetně kliniky. Sídlí zde mateřské a základní školy, zvláštní škola, střední odborné učiliště a soukromé gymnázium. Sportovní vyţití nabízí mj. krytý a venkovní plavecký bazén a stadion Slavoje Hloubětín. V části patřící do MČ Praha 9 sídlí průmyslové podniky a firmy, známou je Tesla (dříve pobočka Tesla Hloubětín). Nachází se zde tramvajová vozovna Hloubětín Trh s nemovitostmi Výrazná změna nastala s příchodem krize v roce 2008, kdy si lidé přestali brát hypotéky, banky přestaly poskytovat hypotéky na vše a kaţdému, a tím po 20 letech na trhu s nemovitostmi poprvé nabídka převýšila poptávku. Na trhu se začalo kumulovat velké mnoţství neprodaných nemovitostí, a tak ceny nemovitostí začaly klesat. V posledních letech se v obci rozmáhá převáţně bytová výstavba. Nedávno zde vyrostl bytový komplex bydlení Kejřův park, který se nadále rozšiřuje a v brzké době se začnou stavět nízkoenergetické domy 66

v rámci projektu Park Hloubětín. V obci se nachází i pozemky pro komerční vyuţití. Značné mnoţství objektů je rekonstruováno. Pozemky Stavební pozemky a pozemky pro komerční výstavbu, se zde nacházejí na různých místech s různou kvalitou a cenou. Nabídka není moc rozsáhlá, ale další pozemky vznikají či se připravují. Je předpoklad pro vznik nových stavebních pozemků v místech zahrádkářské kolonie. Ceny se pohybují od 500,- aţ do 11 780 Kč za m2 v závislosti na lokalitě Byty V městské části Prahy 14 – Hloubětín se v současné době nejvíce vyskytuje nabídka bytů ve zděných domech z 20. století a moderních bytů ve zděných novostavbách (Kejřův park, Park Hloubětín). Zděné byty se obchodují v tomto cenovém rozmezí: Cenové rozmezí v Dispozice Výměra Kč 1+KK, 1+1 28 - 38 1185000 - 1520000 2+KK, 2+1 3+KK, 3+1

40 - 55 70 - 74

1490000 - 2600000 1890000 - 2850000

Průměrná cena za m2 38450 38389 31100

Moderní zděné byty a novostavby se obchodují v tomto cenovém rozmezí: Cenové rozmezí v Průměrná cena za Dispozice Výměra Kč m2 1+KK, 1+1 33 - 42 1350000 - 2780000 49481 2+KK, 2+1 3+KK, 3+1

51 - 80 68 - 139

1997000 - 4370000 2970000 - 6599000

54253 48000

U starších bytu lze v budoucnu předpokládat pokles cen i přes prováděné dílčí revitalizace. Ceny moderních bytů a novostaveb budou pravděpodobně klesat z důvodu jiţ probíhajících projektů, jako např. Park Hloubětín. Nájemné v bytových jednotkách: Dispozice

Výměra

1+KK, 1+1

30 - 54

Nájemné v Kč i s poplatky 98000 - 13000

2+KK, 2+1 3+KK, 3+1

43 - 80 60 - 113

10500 - 25000 12100 - 21000 67

Rodinné domy V městské části Prahy 14 - Hloubětín je aktuálně kmprodeji něco kolem 20 rodinných domů. Jedná se o menší rodinné domy o uţitné ploše 150 m2, aţ po velké rodinné domy o uţitné ploše 450 m2. Plochy pozemku, na kterých jsou rodinné domy postaveny, mají většinou velikost okolo 600 m2 . Prodejní ceny rodinných domů se pohybují mezi 2 600 000 Kč aţ 12 000 000 Kč. Pronájem rodinných domů se v této části vyskytuje jen zřídka. Komerční prostory Komerční prostory k prodeji se zde moc nevyskytují. V případě prodeje se nabídka pohybuje okolo 21 000 za m2. Nabídka komerčních prostor k pronájmu je veliká a cena za m2 se pohybuje od 90 do 250 Kč. V obou případech se jedná převáţně kancelářské prostory, sklady a prostory určené k výrobě. Mapa

68

Závěr Jak uţ bylo v úvodu zmíněno, práce měla za hlavní úkol zjistit, jak velký vliv má vytápění na trţní hodnotu stavby. Vytápění stavby vliv na trţní hodnotu má. Tento vliv je nejzřetelnější u nových staveb, kde se nákladová metody rovná trţní. V porovnání různých zdrojů tepla na stejné vytápěcí soustavě nového RD, byl zjištěn jasně prokazatelný nárůst pořizovacích nákladů, které můţou při zvolení vytápění pomocí tepelného čerpadla stoupnout aţ o 211 000,- Kč, oproti nejlevnějšímu zdroji tepla, a to plynového kotle. Vliv v takto velké míře se projeví pouze u nových staveb při zvolení ocenění nákladovou metodou. U starších staveb by vliv na trţního hodnotu mohl být zjištěn porovnávací metodou, jelikoţ znalec můţe dle stavu vytápěcí soustavy určit přiráţky či sráţky, záleţí na velikosti opotřebení a druhu vytápěcích soustav porovnávaných staveb, tento vliv je však minimální. V dnešní době mají největší vliv na hodnotu nemovitosti faktory, jako jsou poloha, velikost a stav. Vliv vytápění na trţní hodnotu stavby je ve většině případech minimální, ať uţ se na ocenění nemovitosti pouţije metoda nákladová nebo porovnávací. Při pouţití výnosové metody ocenění, se vliv na trţního hodnotu stavby neprojeví. Práce by také měla potencionálnímu znalci rozšířit základní znalosti o vytápěcích soustavách, zdrojích tepla, pouţívaných palivech a ostatních znalostí z vytápění, které napomohou k co neobjektivnějšímu ocenění nemovitostí, hlavně při aplikování porovnávací metody ocenění.

69

Seznam užité literatury 1. Doc. Ing. KAREL PAPEŢ, CSc. Kolektiv, Technická zařízení budov 20, Vytápění. Cvičení Vydavatelství ČVUT 2004, ISBN 80-01-02961-1 2. Doc. Ing. KAREL KABELE, CSc. a kolektiv, Energetické a ekologické systémy 1 – Zdravotní technika, Vytápění, Česká technika – nakladatelství ČVUT 2005, ISBN 80-0103327-9 3. Doc. Ing. FRANTIŠEK MEDEK, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura !! 4. JAROSLAV DUFKA, Vytápění domů a bytů 2, Vydavatelství GRADA 2004, ISBN 80-2470642-3 5. Ing. MARCELA POČINKOVÁ, Ing. LEA TREUOVÁ, Vytápění, vydavatelství ERA 2002, ISBN 80-86517-35-7 6. Ing. PETR ORT, Ph.D., Cvičení z Oceňování nemovitostí, Oceňování na tržních principech, Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 7. Ing. RENÁTA SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Ph.D., Oceňování nemovitostí, ČVUT 2008, ISBN 978-80-01-040324 8. ÚZ č. 815 9. Prof. Ing. ALBERT BRADÁČ, DrSc., JUDr. KLEDUS MIROSLAV, Ing. KREJČÍŘ PAVEL, Soudní znalectví.Vyd.1.Brno: CERM, 2010 10. Ing. LUBOMÍR WEIGEL, Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, 1. vydání. Brno: CERM, 2002 11. Ing. PETR ORT, Ph.D., Moderní metody oceňování na tržních principech, Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8

70

Veřejné zdroje www.tzb.info.cz www.ekowatt.cz www.hestia.energetika.cz

Normy ČSN EN 12831

Tepelné soustavy v budovách - Výpočet tepelného výkonu

ČSN 06 0210

Výpočet tepelných ztrát budov při ústředním vytápění

ČSN 06 0220

Tepelné soustavy v budovách - Dynamické stavy

ČSN 06 1101

Otopná tělesa pro ústřední vytápění

71

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Recommend Documents