Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra podnikání a oceňování

Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce

Autor:

Krošlák Dušan Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb“ zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Veselí nad Moravou dne 29.4.2014

Dušan Krošlák

2

Poděkování Rád bych touto cestou poděkoval všem, kteří mě pomáhali při vzniku mé bakalářské práce. Především panu doc. Ing. Janu Paškovy, Ph.D., za jeho cenné rady a odborné vedení. Dále bych chtěl poděkovat své rodinně a blízkým přátelům za podporu a trpělivost během celé doby mého studia.

3

Anotace Bakalářská práce se zabývá vlivem rekonstrukce na trţní hodnotu staveb a je rozdělena do tří hlavních částí, teoretické, praktické a analytické. Teoretická část se zabývá rozdělením prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti, základním popisem běţně prováděných rekonstrukcí, vlivem provedených rekonstrukcí na ţivotnost staveb a jejich trţní hodnotu. V praktické části jsou zpracována dvě trţní ocenění nemovitostí. Jedná se o odhady trţní hodnoty rodinného domu a skladovací haly. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu v okrese Hodonín. Klíčová slova Nemovitost, rekonstrukce, modernizace, trţní ocenění.

Annotation This bachelor is about influence od reconstruction on propety market valuation and is dividend into free main parts, theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with classification of short-term and long-term building components, elemental description of usually executed reconstructions, their influence on total bulding lifespan and market value. In the practical part I made two estimates of propety market value. Estimates of propety market value was made for family house and storage hall. The analytical part is about real estate analysis for the district Hodonín. Key words Property, reconstruction, modernization, market valuation.

4

OBSAH Úvod……………………………………………………………………………………………7 Část A: Teoretická část 1. Základní pojmy……………………………………………………………………….8 1.1

Ţivotnost staveb………………………………………………………………..9

1.2

Údrţba nemovitostí…………………………………………………………...10

1.3

Poruchy a opravy nemovitostí………………………………………………..10

2. Prvky krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti………………………………………..11 2.1

Prvky dlouhodobé ţivotnosti…………………………………………………11

2.2

Prvky krátkodobé ţivotnosti…………….…………………………………….13

3. Opotřebení nemovitosti………………………………………………..…………….14 4. Rekonstrukce a modernizace jednotlivých části objektu…………………………17 4.1

Dodatečné odizolování zdiva a základových konstrukcí…………………..…17

4.2

Svislé nosné a nenosné konstrukce…………………………………………...18

4.3

Vodorovné konstrukce………………………………………………………..19

4.4

Střešní konstrukce…………………………………………………………….20

4.5

Schodiště………………………………………………………………………21

4.6

Rozvody instalací……………………………………………………………..22

4.7

Podlahové konstrukce………………………………………………………...24

4.8

Vnitřní omítky………………………………………………………………...25

4.9

Fasády…………………………………………………………………………25

4.10

Okenní konstrukce………………………………………………………....….26

4.11

Konstrukce dveří a garáţových vrat………………………………………….27

4.12

Krytiny střech a klempířských konstrukcí……………………………………28

4.13

Zdravotně technická zařízení………………………………………………….28

5. Ukázka rekonstruovaných objektů…………………………………………………30 5.1

Rekonstrukce RD v nevyhovujícím stavebně technickém stavu....................30 5

5.2

Rekonstrukce RD za účelem sníţení jeho energetické náročnosti……………35

5.3

Rekonstrukce bytové jednotky v panelovém bytovém domě…………………37

6. Teorie oceňování……………………………………………………………………..41 6.1

Definice trţní ceny……………………………………………………………41

6.2

Trţní oceňování……………………………………………………………….42

7. Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu stavby………43 7.1

Závěr teoretické části………………………………………………………….43

Část B: Praktická část 8.1

Trţní ocenění rodinného domu………………………………………………..45

8.2

Trţní ocenění výrobní haly……………………………………………………46

Část C: Analytická část 9.1

Charakteristika okresu Hodonín……………………………………………..101

9.2

Úvod do problematiky……………………………………………………….102

9.3

Posouzení vývoje na trhu nemovitostí……………………………………….102 9.3.1 rodinné domy………………………………………………………...102 9.3.2 bytové jednotky……………………………………………………...105 9.3.3 objekty individuální rekreace………………………………………..106 9.3.4 provozní, administrativní a obchodní objekty…………………….…107 9.3.5 pozemky……………………………………………………………..108

9.4

Aktuální problémy specifické pro tento region……………………………...109

9.5

Marketingový výhled v regionu…………………………………………..…109

10. Závěr………………………………………………………………………………..110 11. Seznam pouţité literatury………………………………………………………...111

6

Úvod Cílem této práce je analýza a vyhodnocení vlivu rekonstrukce na trţní hodnotu nemovitosti v závislosti na rozsahu a kvalitě provedené rekonstrukce a modernizace. Tato práce vyhodnocuje vliv prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti na celkovou ţivotnost nemovitosti, posuzuje vliv jednotlivých typů rekonstrukcí, modernizací a oprav na celkovou ţivotnost staveb. Dále vyhodnocuje dopad provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. Na trhu se běţně obchodují, rekonstruují a modernizací zastaralé nemovitosti v nevyhovujícím stavebně technickém stavu a s lokálními poruchami stavebních konstrukcí. Pro celkovou komplexnost daného tématu jsou v této práci uvedeny základní typy sanací a oprav, které se provádí u rekonstrukcí objektů ve špatném stavebně technickém stavu. Dále jsou zde uvedeny příklady tři typů běţně prováděných rekonstrukcí rezidenčních nemovitostí. V uvedených příkladech jsou vyhodnoceny výhody a nevýhody svépomocných prací při prováděných rekonstrukcích. V závěru teoretické části je vyhodnocen vliv rekonstrukcí na trţní hodnotu staveb v závislosti na druhu, rozsahu a účelu provedené rekonstrukce. Praktická část se zabývá trţní oceněním běţně se na trhu vyskytujících nemovitostí, jako je rodinný dům a skladovací hala. Analytická část pojednává o realitním trhu v okrese Hodonín.

7

Část A:

TEORETICKÁ ČÁST

1.

Základní pojmy

Nemovitost Nemovitosti představují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemkem se rozumí část povrchu zemského, můţe jím být stavební pozemek, pozemek zahrady, ostatní plochy, orné půdy aj. Součástí pozemku jsou rovněţ trvalé porosty. Stavba je samostatnou věcí odlišnou od pozemku, na kterém je zbudována. Nemovitost je stavba, která je spojená se zemí pevným základem (rodinný dům, budova, hala), ale i vedlejší stavby, oplocení a studna. Stavba Je věc, která je jako stavba označena ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). Definice je obsaţena v §2 odst. 3) a to v tom smyslu, ţe za stavbu jsou pro účely stavebního zákona povaţována veškerá stavební díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Ze staveb jsou tedy nemovitostmi ve smyslu občanského zákoníku pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem, je povaţována za věc movitou a pokud je předmětem občanskoprávního vztahu, nevztahují se na ni náleţitosti právních úkonů, které se vztahují k nemovitosti (např. smlouva o převodu stavby tohoto druhu nevyţaduje písemnou formu, k nabytí vlastnictví není zapotřebí vklad do katastru nemovitostí apod.). Z hlediska chápání pojmu stavba v občanskoprávních vztazích není rozhodující, zda jejímu zřízení předcházelo stavební povolení a došlo-li po jejím dokončení k vydání kolaudačního rozhodnutí případně jiných aktů vyţadovaných stavebním zákonem. Budova Ne všechny stavby spojené se zemí pevným základem se však zapisují do katastru nemovitostí, coţ má význam pro určení okamţiku vzniku vlastnického práva. Do katastru nemovitostí se zapisují pouze budovy. Budovy jsou vymezeny v zákoně č. 344/1992 Sb, o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění. Definice budovy je uvedena v § 27 písm. i) katastrálního zákona. Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rekonstrukce Rekonstrukce jsou obnovovací práce prováděné za účelem uvedení objektu do kvalitativně vylepšeného stavu. Rekonstrukce je konstrukční a technologická úprava dosavadního hmotného majetku nebo jeho části, která má obvykle za následek změnu technických parametrů, popřípadě změnu funkce a účelu hmotného majetku. Rekonstrukce je často spojována s modernizací.

8

Modernizace Modernizace je taková úprava, jíţ se při uplatňování prvků technického pokroku nahrazují části hmotného investičního majetku modernějšími částmi za účelem odstranění následků opotřebení a zastarání vlivem technického rozvoje, zvyšuje vybavenost hmotného majetku, popřípadě se rozlišuje jeho pouţitelnost. Ve výstavbě se jí rozumí tedy taková změna stavby, kterou se zvyšují (modernizují) uţitné vlastnosti stavby nebo její části, aniţ se mění její účel. Oprava Opravou se rozumí činnost, kterou se odstraňuje částečné a fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho jednotlivých částí do stavu schopného provozu a uţívání. Oprava obnovuje technické vlastnosti, odstraňuje funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky.1

1.1

Ţivotnost staveb

Pojem ţivotnost staveb by se neměl chápat pouze z hlediska technického, ale i z hlediska ekonomického a morálního. Důleţitým vlivem pro ţivotnost staveb a jejich bezproblémové a bezporuchové uţívání, je jejich údrţba. Ţivotnost staveb a jejich údrţbu můţeme definovat několika odlišnými způsoby.2 Ţivotnost staveb Ţivotnost staveb je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách pouţívání a údrţby do dosaţení mezního stavu. Mezní stav objektu je stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro neodstranitelné poškození. Technická ţivotnost Technická ţivotnost je doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, ţe v průběhu celého cyklu ţivotnosti bude prováděna její pravidelná údrţba. Technická ţivotnost stavebního objektu je určena zejména prvky dlouhodobé ţivotnosti, jedná se o základové konstrukce, svislé nosné konstrukce, stropní konstrukce, schodiště a konstrukce krovu. Dále se jedná o konstrukce tvořící hrubou stavbu nemovitosti. Z prvků krátkodobé ţivotnosti je zde uvaţována pouze krytina, jejíţ ţivotnost zásadním způsobem ovlivňuje ţivotnost krovu (u sklonitých střech), případně ţivotnost stropních konstrukcí (u střech plochých). Morální ţivotnost Morální ţivotnost je období, po které stavba vyhovuje z pohledu provozu, moderních trendů a komfortu uţívání z hlediska vyuţívání stavby do okamţiku zastarání stavby.

1

Vlček M. a kol. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno: ERA, ISBN 80-7366-073-3

2

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995

9

Uţitná ţivotnost Uţitná ţivotnost je interval v čase mezi vznikem objektu a dobou, kdy výskyt a mnoţství poruch je jiţ nepřijatelný a stavba je v daných podmínkách neopravitelná. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost je doba od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické efektivnost, tj. do doby kdy přestane být provoz stavby rentabilní bez moţnosti jiného vyuţití. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci.

1.2

Údrţba nemovitosti

Je pravidelnou péčí o stavbu, kterou se přímo zpomaluje průběh jejího opotřebení. Díky údrţbě se předchází následkům poškození stavby a zajišťuje se provozuschopný stav a bezpečný provoz. Při údrţbě objektu se často odstraňují drobné závady, které neohroţují stabilitu konstrukce stavby.3 Údrţba při poruše Údrţbou při poruše rozumíme údrţbou prováděnou po zjištění poruchového stavu a zaměřenou na uvedení objektu do stavu, v němţ můţe plnit poţadovanou funkci. Preventivní údrţba Preventivní údrţba je údrţba prováděná v předem určených intervalech nebo předepsaných kritérií a zaměřená na sníţení pravděpodobnosti poruchy nebo degradaci fungování objektu. Výhodou preventivní údrţby je, ţe se při ní většinou předejde poruše. Prediktivní údrţba Prediktivní údrţba je zaloţena na odhadu výskytu poruchy v budoucnu, přičemţ se jí snaţí předejít. Hlavní výhodou prediktivní údrţby je opravování a vyměňování prvků ohroţených poruchou v optimálním předstihu.

1.3

Poruchy a opravy nemovitostí

Drobná vada Jedná se o vadu menší závaţnosti, která nesniţuje pouţitelnost výrobku pro zamýšlený účel. Nebo odchylku od předepsané normy, která neohrozí jeho efektivní pouţití nebo provoz objektu či části jeho konstrukce. 3

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995

10

Hlavní vada Jedná se o poruchu, která s velkou pravděpodobností povede k zásadnímu sníţení pouţitelnosti a provozu konstrukce. Kritická vada Kritická vada je jiţ havarijní nebo destruktivní povahy, při níţ mohou nastat nebezpečné následky pro osoby, které objekt pouţívají nebo se nacházejí v jeho okolí. Restaurace Jde metodu, která vesměs nastupuje při opravě a údrţbě historicky či architektonicky cenných objektů. Jde o doplnění drobných chybějící části hmoty či prvku. U staveb jde většinou o povrchovou obnovu a opravu fasád nebo stropů interiéru. Renovace Je soubor operací v technologickém postupu, jímţ se opotřebovaný nebo poškozený objekt uvede do původního stavu. Anastyloza Jedná se o znovupostavení zbořené nebo rozebrané historické stavby do původního stavu za pouţití jejích zachovalých a znovupouţitelných částí, přičemţ se nevylučuje ani částečně doplnění chybějících částí konstrukcí jejich kopiemi.

2.

Prvky krátkodobé a dlouhodobé ţivotnost

Ţivotnost prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti má vliv na opotřebení staveb a jejich následnou rekonstrukci a modernizaci. Dlouhodobou ţivotnost mají konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné konstrukce, konstrukce zastřešení a schodiště. Pokud jsou prvky dlouhodobé ţivotnosti poškozeny či je nutná jejich výměna či oprava, dochází po dokončení stavebních prací k výraznému prodlouţení jejich ţivotnosti. Prvky krátkodobé ţivotnosti podléhají rychlejšímu opotřebování z hlediska mechanického, estetického a funkčního. Zejména vybavení koupelen, WC, kuchyní a podlahové nášlapné vrstvy podléhají rychlejšímu opotřebení a zastarávání z pohledu nových trendů a materiálů.

2.1

Prvky dlouhodobé ţivotnosti

Základové konstrukce Základové konstrukce přenášejí zatíţení budov a hal do základové zeminy. Bez odpovídající projektové dokumentace je prakticky nemoţné zjistit, jaké základové konstrukce se nacházejí pod dotyčným objektem. Typ základových konstrukcí lze pouze odvodit podle provedených svislých konstrukcí, a podle hydrogeologických poměrů v dané lokalitě. 11

Základové konstrukce dělíme na plošné (základové pasy, rošty, patky, desky) a hlubinné (piloty, studny, šachtové pilíře). V případě poškození základových konstrukcí u staveb, se původní základy zachovávají, buď se zpevňují, rozšiřují nebo se zpevňuje jejich podloţí. Jde zejména o pokles základů v důsledku překročení únosnosti základové půdy, jejich nedostatečná hloubka či jejich provedení z nevhodného materiálu. Sedání zeminy pod základovou spárou můţe být zapříčiněno výstavbou nových objektů v blízkosti dané stavby či vlivem zvýšené dopravy v její bezprostřední blízkosti. Svislé nosné konstrukce Hlavní funkcí svislých konstrukcí je přenos zatíţení ze stropních konstrukcí, schodišť a střechy prostřednictvím základů do základové spáry. Jejich další funkcí je funkce dělící, tepelně izolační, akustická a protipoţární. Svislé konstrukce dělíme na stěnové ze zdících materiálů (kámen, cihly, tvárnice) a plošné (ţelezobetonové panely). Dalším typem svislých nosných konstrukcí jsou pilíře a sloupy. K poškození svislých konstrukcí dochází zejména v důsledku konstrukčních chyb, pouţitím nekvalitního materiálu při výstavbě, vlivem vnějšího mechanického a chemického působení či sedáním základových konstrukcí. Odstraňování vad svislých nosných konstrukcí je nákladnou záleţitostí a vţdy vyţaduje statické posouzení objektu. Důleţitým aspektem k provedení oprav svislých konstrukcí je i posouzení jejich ekonomické náročnosti v závislosti na váţnosti a rozsahu poškození. Vodorovné konstrukce Vodorovné konstrukce společně se svislými tvoří hlavní část konstrukčního systému. Patří sem stropní konstrukce a přesazené konstrukce (balkony, markýzy, arkýře). Stropní konstrukce dělíme na klenbové, deskové a nosníkové. Klenby jsou konstrukce historickými, realizovaly se z kamene a později z cihel. Deskové stropy jsou tvořeny zejména ţelezobetonovými panely pouţívané zejména v panelové výstavbě od 50. let minulého století. Ze stropů nosníkových jsou historicky nejrozšířenější stropy dřevěné trámové, později se začaly pouţívat ocelové nosníky s vkládanými betonovými, nebo keramickými deskami, v druhé polovině dvacátého století došlo k rozvoji stropů z nosníků a vloţek (Hurdisk, MIAKO). Konstrukce zastřešení Střešní konstrukce je významnou částí stavby, ukončuje ji shora a chrání ji proti povětrnostním vlivům. Skládá se z nosné konstrukce a střešní krytiny, střešní konstrukce se v zásadě rozdělují na ploché a sklonité (šikmé a strmé). Konstrukční zastřešení budovy u střech šikmých a strmých tvoří zpravidla krov. Běţně se vyskytující krovy u budov jsou tesařské krovy hambálkové a vaznicové. Přibliţně od poloviny minulého století došlo k rozvoji dřevěných krovů z profilů sbíjených a lepených. Při rekonstrukcích se některé prvky krovu často nahrazují ocelovými profily (sloupy, vaznice). Výjimečně se můţeme setkat s krovy betonovými, které se pouţívají při větších rozpětí. U zastřešení hal se zpravidla pouţívají vazníky. Vazníky jsou vyráběny z ţelezobetonu, oceli, dřeva nebo kombinací těchto materiálů. Schodiště Schodiště je hlavní vertikální komunikací a patří mezi konstrukce řadící se mezi prvky dlouhodobé ţivotnosti, základním konstrukčním prvkem je schodišťový stupeň, který přenáší uţitné zatíţení. Ne ovšem všechny schodiště slouţí jako hlavní vertikální komunikace, jedná 12

se zejména o schodiště slouţící k výstupu na střechu či půdního prostoru. Dále máme schodiště ţebříková, která jsou součástí technického zařízení kotelen či výměníkových stanic. Schodiště se skládá ze schodišťového stupně, podesty, mezipodesty, schodišťového ramene a schodišťové zdi. 2.2

Prvky krátkodobé ţivotnosti

Za prvky krátkodobé ţivotnosti povaţujeme všechny ostatní stavební konstrukce, jedná se o konstrukce nenosné a řadíme mezi ně rozvody instalace, podlahy, omítky, okna, dveře, zařízení koupelen a kuchyní, krytiny střech a klempířské konstrukce. Rozvody instalace Mezi instalace patří rozvody elektroinstalace, vodovodu, odpadů, plynu, topení a rozvody slaboproudu (zvonky, bezpečnostní systémy, televizní rozvody, datové rozvody). Rozvody instalace jsou napojeny na veřejné, nebo vlastní rozvody inţenýrských sítí a zajišťují vnitřní zásobování objektu vodou, elektrickou energií a plynem. Vnitřní kanalizační potrubí pak následně zajišťuje odvedení splaškových a odpadních vod. Rezidenční nemovitosti mohou vyuţívat pitnou vody z vlastní studny, nebo z důvodu chybějící veřejné kanalizace vyuţívají vlastní septik či čističku odpadních vod (ČOV). Rozvody elektrické energie se v předrevoluční době běţně prováděli z hliníku, nyní se provádí v mědi. Rozvody vnitřního vodovodu dříve prováděné z oceli a litiny, jsou v dnešní době prováděny zejména v plastu. V plastu jsou v dnešní době prováděny i rozvody vnitřní kanalizace, dříve prováděné z kameniny a litiny. Podlahové konstrukce Podlaha vţdy navazuje na podkladový materiál, který v nejniţším podlaţí tvoří podkladní betonová vrstva, v nadzemních podlaţích pak stropní konstrukce. Podlahové konstrukce mohou být jednovrstvé či vícevrstvé a vţdy tvoří vrchní části vodorovných konstrukcí. V obytných místnostech jsou nášlapné vrstvy tvořeny dnes hodně rozšířenou plovoucí laminátovou podlahou, ale běţně se pouţívají i podlahové krytiny tvořeny linoleem, vinylem a koberci. U starší zástavby se běţně setkáváme s dřevěnými parkety a PVC. U vedlejších místností se pouţívá keramická dlaţba nebo linoleum. Ve sklepech, kde se nekladou nároky na estetiku je nejrozšířenější betonová mazanina. Vnitřní omítky a fasády Omítky tvoří krycí vrstvy pokrývající zdivo, stěny a stropy nemovitostí. Vytváří rovný, souvislý a hladký povrch, zakrývající případné nerovnosti zdiva a vnitřní rozvody instalací. Po provedení vnitřních omítek a fasád dochází k celkovému „zmonolitnění“ stavby z důvodu zatmelení spár v hrubém zdivu a následnému vytvoření souvislé krycí vrstvy zdiva. Jedná se většinou o několikavrstvé systémy zakončené malbou. Fasádní omítky musí odolávat změnám teplot a povětrnostním vlivům, v dnešní době se na ně klade důraz zejména v oblasti sníţení tepelných ztrát stavby, nepopíratelnou jejich funkcí je i jejich estetičnost. Okenní a dveřní konstrukce Hlavní funkcí oken zřizujících se převáţně v obvodových stěnách je propouštění denního světla do vnitřních prostorů objetu, větrání objektu, a také chrání vnitřní prostory před pronikáním vnějších povětrnostních vlivů. U starší zástavby jsou rozšířená okna dřevěná dvojitá (kastlová), tento typ oken byl později nahrazen okny dřevěnými zdvojenými. V dnešní 13

době jsou nejrozšířenější okna plastová či dřevěná s izolačním dvojsklem. Méně rozšířená jsou okna s izolačním trojsklem z důvodu jejich větší ceny a hmotnosti. Dveřní otvory slouţí ke vstupu do objektu a následně k propojení vnitřních prostor, zřizují se v nosných stěnách a příčkách. U starší zástavby jsou nejrozšířenějším typem dveří dřevěná plná a prosklená do dřevěných zárubní. Později se začaly hojně pouţívat různé typy dřevotřískových dveří, plné a prosklené do ocelových zárubní. Dnešním trendem jsou dveře obloţkové dřevěné či dřevotřískové. Garáţová vrata plechová a dřevěná jsou dnes nahrazovány různými typy vrat plastových. Krytiny střech a klempířské konstrukce Krytiny střech tvoří vnější část střešní konstrukce a chrání objekt proti dešti, sněhu, prachu a dalším atmosférickým vlivům. Rozlišujeme krytiny těţké, do které patří zejména střešní taška z páleného keramického střepu a tašky betonové. Krytiny lehké jsou zastoupeny plechovými dílci nebo šindeli z asfaltu, vláknocementu a dřeva. S výměnou střešní krytiny se provádí i výměna klempířských konstrukcí a to buď za běţně pouţívané pozinkované nebo měděné či titanzinkové. Zdravotně technická zařízení Koupelny a samostatné WC slouţí k provádění hygienických úkonů, typická koupelna obsahuje umyvadlo, vanu či sprchový kout, bidet a také WC, který se většinou realizuje samostatně. Rekonstrukce a modernizace koupelen a WC se většinou provádí dvakrát aţ třikrát v průběhu ţivotnosti stavby, v jejím průběhu se zpravidla provádí nové rozvody, obklady a dlaţby, a osazují se nové zařizovací předměty. Kuchyně slouţí k přípravě pokrmů, musí být funkční a praktické. V případě její rekonstrukce se zpravidla provádějí nové rozvody, obklady a osazuje se nová kuchyňská linka se zařizovacími předměty. I rekonstrukce kuchyní se zpravidla neprovádí více neţ dvakrát či třikrát v průběhu ţivotnosti nemovitosti, výjimkou tvoří zařizovací předměty (varné desky, trouby, zabudované mikrovlnné trouby, ledničky a myčky), jejichţ ţivotnost se pohybuje v rozmezí 10 – 15 let.

3.

Opotřebení nemovitostí

Opotřebením se vyjadřuje skutečnost, ţe objekt pouţíváním a stárnutím postupně degraduje a ztrácí svoji hodnotu. Výpočet opotřebení se provádí metodou lineární, nelineární a analytickou. Opotřebení se vyjadřuje v % a úzce souvisí s ţivotností staveb. Lineární metoda Lineární metoda je zaloţena na předpokladu, ţe se stavba s přibývajícím stářím opotřebovává přímočaře. Nemovitosti s předpokládanou ţivotností 100 let se opotřebovávají za kaţdý rok o 1 %, v polovině její ţivotnosti je opotřebení stavby tedy 50 %. Lineární metoda je metodou jednoduchou, ale zároveň i nepřesnou. Lze ji pouţít pouze u nemovitostí s průměrnou údrţbou, které nebyly v průběhu své ţivotnosti rekonstruovány a modernizovány. Předpokládaná ţivotnost rodinných domu, hal, budov a rekreačních domků je 100 let. 14

Nelineární metody Nelineární metody vycházejí z předpokladu nesouměrného opotřebení staveb. Opotřebování novostaveb je v prvních letech po kolaudaci minimální. Naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebovávání stavby stoupá z důvodu jejího poškození vzhledem k působení vnějších vlivů (zatékání do objektu, nefunkční hydroizolací spodní části stavby), nebo z důvodu končící ţivotnosti jednotlivých prvků (poruchy vnitřních rozvodů, nevyhovující stav oken, nášlapných vrstev podlahových konstrukcí apod.). Nelineárních metod je celá řada a jejich výhodou je schopnost objektivnějšího vyhodnocení opotřebení objektivněji. V dnešní době jsou jiţ tyto metody povaţovány za zastaralé a v praxi se téměř nepouţívají. Jejich nevýhodou je menší přesnost vzhledem k analytickým metodám. Analytická metoda Analytická metoda je metodou nejpřesnější a její podstatou je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových (objemových) podílů. Výpočet se provede pro kaţdou jednotlivou část zvlášť a výsledné opotřebení je pak váţeným průměrem pro celou stavbu, kdy vahou jsou jednotlivé podíly. Tato metoda je velmi přesná a opotřebení stavby v procentech se provede podle vzorce:

kde: n …. počet poloţek konstrukcí a vybavení ve stavbě Ai … objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení podle skutečně zjištěného stavu, součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1 Bi … skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení Ci … předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce a vybavení dle tabulky č. 1, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce Předpokládané ţivotnosti konstrukcí a vybavení: Tabulka č. 1 Číslo poloţky

Název

Předpokládaná doba ţivotnosti

1.

Základové konstrukce

150 – 200

2.

Svislé konstrukce

80 – 200

3.

Stropní konstrukce

80 – 200 15

4.

Střešní konstrukce

70 - 150

5.

Krytiny střech

40 – 80

6.

Klempířské konstrukce

30 – 80

7.

Úpravy vnitřních povrchů

50 – 80

8.

Úpravy vnějších povrchů

30 – 60

9.

Vnitřní keramické obklady

30 – 50

10.

Schodiště

80 – 200

11.

Dveře

50 – 80

12.

Vrata

30 – 50

13.

Okna

50 – 80

14.

Povrchy podlah

15 – 80

15.

Vytápění

20 – 50

16.

Elektroinstalace

25 – 50

17.

Vnitřní vodovod

20 – 50

18.

Vnitřní kanalizace

30 – 60

19.

Vnitřní plynovod

20 – 50

20.

Bleskosvod

30 – 60

21.

Ohřev teplé vody

20 – 40

22.

Vybavení kuchyní

15 – 30

23.

Vnitřní hygienická zařízení

30 – 60

24.

Výtahy

30 – 50

16

25.

Instalační prefabrikovaná jádra

26.

Ostatní

15 - 25

4

4.0

Rekonstrukce a modernizace jednotlivých částí objektu

V této kapitole budu podrobněji rozebírat jednotlivé stavební práce, které se realizují v průběhu rekonstrukce a modernizace objektu. Pro lepší přehlednost se zaměřím na základní typy rekonstrukcí a modernizací běţně se vyskytujících u rezidenčních nemovitostí. Stavební práce níţe popisované jsou aplikovatelné i při rekonstrukcích větších objektů jako jsou budovy a haly. Na trhu se běţně můţeme setkat objekty ve špatném stavebně technickém stavu. Jedná se zejména o rodinné domy starší 60-ti let, jejichţ celkový stavebně technický stav je natolik nevyhovující, ţe je nemovitost v součastném stavu neobyvatelná. V rámci celkové rekonstrukce objektu je nutné přistoupit i k sanacím poruch, které můţe taková nemovitost mít. Tyto opravy se provádějí v rámci celkové rekonstrukce a modernizace objetu a proto budou okrajově zmíněny. Zejména u starších rodinných domů celková rekonstrukce nemovitosti vyţaduje podřezání zdiva z důvodu provlhávání zdiva, vybudování nových podlahových konstrukcí jiţ nevyhovujících z důvodu chybějících izolací a poškození všech vrstev konstrukce podlah. Výměna či oprava původních dřevěných stropů napadených vlhkostí a plísní, oprava či výměna původních dřevěných trámových krovů. Interiéry v těchto objektech jsou původní vybydlené a jejich dispoziční řešení není pro dnešní způsob bydlení vyhovující. V těchto případech se přistupuje ke kompletní výměně všech prvků krátkodobé ţivotnosti, jako jsou rozvody instalací, nášlapné vrstvy podlah, dveře a okna, omítky a vytápění. Zdravotně technické zařízení jako jsou koupelny, záchody a kuchyně se budují zcela nové včetně zařizovacích předmětů.

4.1

Dodatečné odizolování zdiva a základových konstrukcí

Zejména u starších budov dochází v důsledku chybějící či poškozené hydroizolace k provlhování spodních částí stavby. Výsledkem je vlhké zdivo suterénních a přízemních stěn, jejich charakteristickým znamením jsou tmavé vlhkostní mapy na povrchu stěn, výkvěty solí a plísní, popřípadě opadaná omítka. Příčinou vzlínající vlhkosti je ve většině případů zvýšená hladina spodních vod. Podřezávání a dodatečné odizolování zdiva je nákladnou záleţitostí, pro kvalitní bydlení je nicméně nezbytné zabránit provlhávání zdiva a tím zabránit řadě negativních vlivů, které zvýšená vlhkost způsobuje. Zvýšená vlhkost ve zdivu se projevuje nepříjemným zápachem, ztrátami tepla a energie, a samozřejmě zvýšenou vlhkostí samotnou, která je provázena řadou neţádoucích kondenzačních vlivů. 4

Sbírka zákonů č. 3/2008 – 3. Vyhláška/2008, str. 130

17

Způsobů jak účinně zabránit provlhávání zdiva je několik. Jednou z metod je vtláčení nerezových plechů do spár zdiva, které se vzájemně překrývají a takto vytvářejí nepropustnou uzávěrku proti neţádoucí zemní vlhkosti. Podřezávání zdiva se provádí pomocí pily, ručně nebo strojně, dalším způsobem je metoda podřezávání zdiva diamantovým lanem. Po provedení řezu se do vzniklé mezery vkládá izolační fólie. Metoda postupného probourávání zdiva je poměrně zdlouhavá a pracná, v součastné době se tato metoda pouţívá jen zřídka. V dnešní době se pouţívají i metody chemické a elektrofyzikální, jejich výhodou je jejich aplikace za chodu budovy.5 Po dokončení odřezávacích prací je vhodné napojit provedené izolace na izolace podlahové. V případech kdy původní podlahová konstrukce jsou vlhké nebo jinak poškozené se provádí kompletní výměna podlahových konstrukcí, včetně nových hydroizolací a tepelných izolací. Při sanaci suterénního zdiva je nutné provést odkop zeminy aţ na úroveň podřezání, které se v těchto případech provádí z interiéru, a poté se provede napojení na svislou izolaci. Po dokončení izolací se provádí drenáţ a popřípadě i tepelné odizolování suterénního zdiva, svislé izolace se ukončují nad úrovní terénu, odkopaná zemina se nahrazuje štěrkovým násypem. Sanace vlhkého zdiva včetně zamezení vnikání spodních vod objektů z podzákladí je nezbytnou podmínkou při rekonstrukci objektů trpících vlhkým zdivem. Hlavním důvodem pro dodatečné odizolování objektu je hledisko zdravotní, působením vlhkosti dochází k výskytu plísní, jejichţ póry jsou zdraví škodlivé. Dlouhodobým působením vlhkosti dochází k destrukcím postiţených částí stavby a tím k celkovému sníţení ţivotnosti objektu. Závěr Základové konstrukce mají ţivotnost v rozmezí 150 – 200 let, ţivotnost základů je v praxi stejná jako ţivotnost hlavních nosných konstrukcí stavby. U rekonstrukcí se k jejich opravám přistupuje v případech jejich sedání z důvodu jejich podmáčení nebo přetíţením jejich únosnosti. Sedání základů staticky naruší celý postiţený objekt. Pokud je poškození příliš rozsáhlé, nebo je objekt postaven na základech kamenných s nedostatečnou hloubkou základové spáry, je vhodné tuto stavbu strhnout a na jejím místě postavit objekt zcela nový. Postupné zpevňování základů je nákladnou záleţitostí, která se vyplatí u objektů z více nadzemními podlaţími, u kterých se plánuje navýšení počtu nadzemních podlaţí. V těchto případech se většinou jedná o bytové domy, u kterých se po dokončení nástavby předpokládá zisk z nově dokončených bytových jednotek. 4.2

Svislé nosné a nenosné konstrukce

V průběhu rekonstrukce objektů dochází i k zásahům do nosných a nenosných konstrukcí. Jedná se o zdivo z pálených cihel, keramických, škvárobetonových nebo pórobetonových tvárnic. K dílčímu bourání stávajících příček a vytváření nových dveřních a okenních otvorů se přistupuje z důvodu zastaralé či nevyhovující dispozice interiéru nemovitosti. U rekonstrukcí bytových jednotek v panelové zástavbě se vyřezávají nové dveřní otvory do prefabrikovaných panelů.

5

Solař Jaroslav, Odstraňování vlhkosti. Praha: Grada, ISBN 978-80-247-4708-8

18

V případě probourávání otvorů v nosných zdech nastává zásah do nosného systému konstrukce stavby, z tohoto důvodu je nutné statické posouzení, zejména u větších bouracích prací a při zásazích do panelů v panelové bytové zástavbě. Při probourávání otvorů a následném osazování nosných překladů je nezbytně nutné podepřít stropní konstrukce po obou stranách zdi. U starších nemovitostí se můţeme setkat se vzlínající vlhkostí, kterou lze odstranit vloţením dodatečných hydroizolací, tzv. podřezáním. Při vzlínání vlhkosti z boku se dům odkope a obloţí svislou izolací, případně se provede odvodňovací drenáţ. Dále dochází k poruše zdiva z důvodu vodorovných sil od kleneb a krovů. K těmto poruchám dochází nejčastěji u nemovitostí s chybějícím ztuţujícím věncem. Ideální je vybudovat věnec nový, to je ovšem finančně nákladné z důvodu rozebrání celé střešní konstrukce. Častěji se přistupuje ke zpevnění stávajícího krovu vloţením vazných trámů nebo ocelových táhel. Oprava vzniklých trhlin se řeší u trhlin pasivních zatmelením a nové malbě. U trhlin aktivních metodou stehování, kdy se vyfrézují dráţky, do zdiva se navrtají otvory, do kterých se vkládají ocelové stehy různých délek a nakonec se provede zatmelení cementovou malbou a malby. Základem je ovšem stabilizace objektu a odstranění důvodu statického narušení objektu. 6 Závěr Svislé konstrukce mají ţivotnost 80 – 200 let. Při rekonstrukcí objektů v zásadě dochází pouze k probourávání nových otvorů, odstraňovaní nenosných příček, nebo jejich nové výstavbě. Tyto zásahy nemají na prodlouţení ţivotnosti svislých nosných konstrukcí jako celku vliv. Jejich ţivotnost se prodluţuje v případech zamezení jejich provlhávání z důvodu chybějících hydroizolací. Tyto náklady se rozhodně vyplatí i z důvodu ochrany lidského zdraví, které by v případě bydlení v takto postiţených nemovitostech způsobovaly plísně tvořící se ve vlhkých stěnách. U takto opravené nemovitosti nepochybně dojde ke zvýšení její konkurence-schopnosti na trhu s nemovitostmi. Trţní cena nemovitosti se v tomto případě zvýší minimálně o náklady s touto opravou spojené. 4.3 Vodorovné konstrukce Stropní konstrukce plní nosnou funkci a přenáší zatíţení od podlah a krovu do svislých konstrukcí. Musí proto vykazovat dostatečnou únosnost, poţární odolnost a musí být schopna plnit akustickou funkci. Pokud není moţné stávající strop zachovat a je prováděna výstavba nového stropu se zachováním střešní konstrukce, je nutné vzít v potaz omezené pouţití těţké manipulační techniky. Výměna stopní konstrukce za novou se u nás nejčastěji realizuje u starších objektů s původními dřevěnými stropy na hranici jejich ţivotnosti. Stávající dřevěné stropní konstrukce jsou ve většině případu ve špatném stavebně technickém stavu z důvodu napadení vlhkostí, dřevokaznými škůdci nebo je narušena jejich statika. Jedná se o technicky náročnou záleţitost, kdy jsou stávající konstrukce stropu bourány a následně jsou nahrazovány novými nosnými konstrukcemi stropu. V průběhu rekonstrukce dochází k vrtání otvorů pro montáţ provizorních ztuţujících prvků, vrtání dráţek, vysekávání kapes a otvorů pro uloţení nových nosných prvků stropní konstrukce.

6

Vlček M. a kol. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno: ERA, ISBN 80-7366-073-3

19

V případě plánovaného budování obytného podkroví je nezbytné posouzení stávajících stropních konstrukcí z hlediska jejich stavebně technickému stavu a únosnosti. V případě kdy stávající stropní konstrukce není narušena, ale nevyhovuje svou nosností, se provádí zesílení stávající stropní konstrukce pomocí ocelových nosníků. Stávající stropní konstrukce se můţe také pouţít jako „ztracené bedněné“ pro nový ţelezobetonový monolitický strop plnící zároveň ztuţující funkci. Závěr Ţivotnost stropních konstrukcí je 80 – 200 let. I při jejich celkové rekonstrukci ţivotnost stropních konstrukcí nikdy nepřesáhne celkovou ţivotnost stavby. K jejich rekonstrukci se přistupuje v případech, kdy jsou stropy ve špatném stavebně technickém stavu, ţe jejich stav neumoţňuje bezpečné uţívání nemovitosti. Za podmínky, ţe se nemovitost nachází v lokalitě, kde se s nemovitostmi běţně obchoduje, se investice do rekonstrukce vyplatí minimálně o částku do ní vloţenou. Budoucí kupující chtějící nemovitost uţívat by k této rekonstrukci stejně přistoupil z důvodu bezpečného uţívání stavby. Rekonstrukce by byla pravděpodobně provedena stavební firmou a pro kupujícího je jiţ takto opravená nemovitost jistě zajímavější neţ nemovitost s původním poškozeným stropem a proto je ochoten nákladu na opravu uhradit v rámci kupní ceny předmětné nemovitosti. 4.4

Střešní konstrukce

Střecha je stavební konstrukce ukončující stavbu shora a chrání ji proti povětrnostním vlivům. U střech plochých se v případě její rekonstrukce provádí její zateplení a provedení nové střešní krytiny a klempířských konstrukci. Střechy šikmé jsou ve většině případů konstruovány dřevěné a zejména u starších objektů mohou být dřevěné konstrukce krovu napadené vlhkostí či dřevokaznými škůdci. V případě rekonstrukce dřevěných střešních konstrukcí se provádí výměna napadnutých částí krovu a laťování. V případech, kdy je střešní konstrukce celkově ve špatném stavebně technickém stavu se stávající střecha zcela odstraní a buduje se střecha nová. V případech chybějících ztuţujících věnců se věnce nové budují po odstranění původní konstrukce krovu. V dnešní době se běţně provádí půdní vestavby, které představují relativně jednoduchou a finančně dostupnou moţnost rozšíření podlahových obytných ploch do podkroví rodinného domu. U bytových domů se realizují nové podkrovní bytové jednotky, popřípadě dochází k budování mezonetových bytů, kdy je bytová jednotka v posledním nadzemním podlaţí rozdělena do dvou pater (posledního nadzemního podlaţí a podkrovních místností), které jsou přístupné vnitřním schodištěm. V praxi představují nová obytná podkroví moţnost jak zvětšit uţitný prostor u rodinných domů s malou půdorysnou plochou. V některých případech je rekonstrukce spojena s vybudováním nové střešní konstrukce včetně nové nadezdívky. Půdní vestavby se nejčastěji provádí u menších domů, které jsou relativně dobře cenově dostupné z důvodu nedostačujícího stávajícího počtu obytných místností. Při realizaci podkroví dojde k rozšíření obytných ploch a tím k vytvoření dostatečného prostoru pro standardní rodinné bydlení. Výhodou realizace podkroví je rozšíření obytné plochy stávající nemovitosti bez výrazných zásahů do obvodového pláště se zachováním zastavěné plochy a výšky stavby. V případě celkové rekonstrukce nemovitosti je realizace podkroví logickým krokem k jejímu celkovému zlepšení uţitných vlastností. Dalším důvodem pro realizaci podkroví je moţnost zbudování nové samostatné bytové jednotky ve stávajícím domě a tím vzniku dvoubytového 20

(dvougeneračního) rodinného bydlení. Výhodou tohoto způsobu bydlení je jeho lepší cenová dostupnost. Pro rodinu zvaţující samostatné bydlení odpadají v tomto případě vysoké náklady na koupi stavebního pozemku a následnou výstavbu novostavby rodinného domu. U starších rodinných domků odpadá jejich koupě s následnou nákladnou rekonstrukcí. Z ekonomického hlediska jsou náklady na vybudování podkroví o 50 – 70% niţší oproti nákladům na výstavbu rodinného domu včetně započítání cen pozemků.7 Závěr Ţivotnost střešní konstrukce je 70 – 150 let. Střešní konstrukce chrání stavbu shora před povětrnostními vlivy a hlavně proti sráţkové vodě. V případě zatékání do nemovitosti přes střešní konstrukci dochází k poškozování jednotlivých prvků stavby. Rekonstrukce střechy má proto nepochybně vliv na prodlouţení celkové ţivotnost stavby, která by v případě zatékání do objektu byla sníţena z důvodu rychlejšího opotřebování jednotlivých prvků napadených vlhkostí. U nemovitostí se běţně přistupuje pouze k dílčím opravám a tím zabránění dalšímu poškozování nemovitosti. Tyto opravy v zásadě nemají vliv na trţní cenu nemovitosti, jsou však nezbytné z důvodu funkčnosti stavby jako celku, ale trţní hodnotu nenavyšují. Rekonstrukce střešní konstrukce, jako celku je finančně velmi nákladná a proto je prováděna zejména součastnými majiteli nemovitosti, buď z důvodu její končící ţivotnosti, nebo plánovaného zbudování obytného podkroví. Nová střešní konstrukce či podkroví má nepochybně pozitivní vliv na trţní cenu nemovitosti. U nemovitostí určených k prodeji se nicméně k její rekonstrukci přistupuje jen v rámci celkové rekonstrukce stavby. Většinou se jedná o starší rodinné domy v celkově špatném stavebně technickém stavu. Podmínkou v těchto případech je ovšem zajímavá a vyhledávaná lokalita, kde se nemovitost nachází. Rekonstrukce střechy je významným zásahem do vzhledu a vyuţití nemovitosti, je nutné vzít v úvahu moţnost dodatečného vybudování podkroví v nové střešní konstrukci, budoucí estetický vzhled střešní konstrukce a pouţitý materiál pro střešní krytinu. 4.5

Schodiště

Rekonstrukci schodiště provádíme v případech, kdy je nosná konstrukce schodiště jiţ nevyhovující. V těchto případech rekonstrukce spočívá ve výměně nášlapných vrstev schodiště a zábradlí. Schodiště se rekonstruují z důvodu poškození vlivem provozu či statiky, za účelem zvětšení prostoru schodiště, zvýšení jeho poţární bezpečnosti nebo celkovému zesílení konstrukce schodiště. Pokud schodiště chybí nebo je ve špatném stavebně technickém stavu či jeho umístění nevyhovuje z hlediska vnitřní dispozici objektu, realizuje se schodiště zcela nové. V případě budování nového podkroví je nezbytné do těchto prostor zajistit přístup. Ve většině případů schodiště do půdního prostoru chybí nebo je v nevyhovujícím stavebně technickém stavu. Nosné konstrukční prvky schodiště mohou být betonové, ocelové nebo dřevěné. Vzhledem k tomu, ţe schodiště bude běţně vyuţívané, je nutné provést jeho správný návrh. Obecně platí čím niţší je výška stupně, tím je chůze pohodlnější. Sniţováním výšky stupně se ale zvyšuje celková půdorysná velikost schodiště. Ideální výška schodišťového stupně se pohybuje v rozmezích 160-200 mm. Výška stupně můţe být i vyšší, ale strmější schodiště není pro kaţdodenní uţívání nejpohodlnější. Závěr 7

Balíková J. a kol. Půdní vestavby. Brno: Cerm, ISBN 978-80-7204-656-0

21

Ţivotnost schodiště je 80 – 200 let. U schodišť s ţelezobetonovou a ocelovou nosnou konstrukcí je ţivotnost schodišť rovna celkovému ţivotnosti stavby. U těchto typů schodišť rekonstrukce nášlapných vrstev v zásadě jejich celkovou ţivotnost neprodluţuje. Obdobná je situace u schodišť dřevěných. Příznivé podmínky panující v běţně uţívané nemovitosti účinně zamezují degradačním vlivům na dřevo působícím. Při výrobě dřevěných schodišť se pouţívá dřevo tvrdé, které má dvojnásobnou aţ trojnásobnou ţivotnost neţ dřevo měkké. U nemovitostí určených k prodeji se rekonstrukce schodiště vyplatí jen v případech jeho poškození či statického narušení. Nemovitost s nezajištěným funkčním propojení jednotlivých pater objektu je obtíţně prodejná. K zajištění přístupu do dalšího patra objektu by nepochybně přistoupil i nový majitel nemovitosti. Lze předpokládat návratnost investice minimálně v rozsahu nákladů na rekonstrukci. 4.6

Rozvody instalací

Výměna rozvodů za nové se zpravidla provádí v rámci rozsáhlejší rekonstrukce a modernizace objektu. Nové rozvody se provádí zejména u starších objektů, kdy jsou původní nevyhovující rozvody nahrazovány rozvody novými. Původní rozvody jsou nevyhovující z důvodu jejich opotřebení, nevyhovují stávajícím předpisům, ale také z důvodu jejich špatného rozmístění v rámci dispozice. V rámci celkové rekonstrukce a modernizace nemovitostí se běţně provádí nové rozvody topení, elektrické energie, vodovodu, odpadů a plynu. Rozvody elektroinstalace Ţivotnost elektroinstalace je 25 – 50 let. Elektroinstalace u starších objektů bývá nedostatečně dimenzovaná a nevyhovuje platným normám a předpisům. Zejména ve starších objektech bývají rozvody elektrické energie provedeny z hliníku, který je křehký, značně oxiduje a časem se „vyhřeje“ a láme. Ţivotnost hliníkových rozvodů se pohybuje v rozmezí 20 – 30 let. Nové rozvody elektrické energie se v dnešní době provádějí v mědi a v rozvodové skříni se místo pojistek pouţívají jističe. Ţivotnost rozvodů elektrické energie v mědi se pohybuje v rozmezí 50 let. Rozvody elektrické energie se vedou ve zdech v předem vysekaných ţlábcích. V případě provádění nových elektrorozvodů v panelu je jejich provádění namáhavé a finančně náročné, běţně se proto v panelové zástavbě provádějí nové rozvody elektřiny v lištách.8 Nemovitosti s nově provedenými elektrickými rozvody v mědi jsou nepochybně lépe prodejné. Budoucímu majiteli odpadá jejich pracná rekonstrukce, která vyţaduje zásahy do většiny zdí, příček a stropů v nemovitosti. Jejich rekonstrukce se většinou provádí v rámci celkové rekonstrukce nemovitosti, kde se přistupuje i k budování nových sociálních zařízení. Zejména u bytových jednotek dávají kupující přednost bytům s jiţ rekonstruovanými rozvody elektrické energie a to zejména pokud kupující kupuje bytovou jednotku k vlastnímu dlouhodobému uţívání. I v těchto případech se k rekonstrukci bytové jednotky přistupuje komplexně. Pokud se bytová jednotka nachází na lukrativním místě a rekonstrukce se provede jen do stádia „hrubé stavby“, bez provedení nášlapných vrstev podlah, vnitřních dveří, koupelen, WC a kuchyně. Tak se investice do rekonstrukce zhodnotí minimálně o částku do ní vloţenou. V těchto případech si totiţ kupující dokončí rekonstrukci v rámci svého osobního vkusu a potřeb.

8

Měšťan R. Modernizace bydlení. Brno: TeMi CZ, ISBN 978-80-87156-31-5

22

Rozvody vodovodu Rozvody vnitřního vodovodu a odpadů se u starších objektů provádějí nově v rámci rekonstrukcí koupelen, WC a kuchyní. U nemovitostí z meziválečné a poválečné éry se provádí i nové napojení stavby na veřejné rozvody inţenýrských sítí. U rozvodů vody bývají trubky většinou zarezlé a původní kanalizace z kameniny bývají zanešené nebo poškozené. V dnešní době se jiţ rozvody vodovodu a odpadů provádějí většinou v plastové, které se vyznačují vysokou odolností proti korozi, nízkou hmotností, hladkými stěnami a také dobrou zvukovou a tepelnou izolací. Ţivotnost vnitřního vodovodu je 30 – 50 let. Rekonstrukce vnitřních rozvodů vodovodu se provádí vţdy v rámci rekonstrukcí koupelen, WC a kuchyní. Vodovodní trubky jsou uloţeny ve zdech a jejich náhrada vyţaduje bourací práce. V panelových bytových domech se běţně provádí výstavba nových zděných jáder, kde jsou nové rozvody pro kuchyň, koupelnu a WC samozřejmostí. Samotná výměna vodovodu není finančně nijak náročná, bourací práce se dají realizovat svépomocí, materiál pro nové rozvody vody se pohybuje řádově v tisících korun. Rozvody vytápění Zejména u starších objektů se setkáváme s nevyhovujícím řešení systému vytápění, jedná se zejména o plynové či elektrické lokální vytápění, či na dnešní poměry předimenzované rozvody ústředního vytápění s původními litinovými radiátory s napojením na jiţ zastaralé kotle na tuhá paliva nebo kotle plynové. V těchto případech se zpravidla buduje zcela nový vytápěcí systém včetně nového zdroje vytápění, které zpravidla představuje kotel plynový, kotel plynový kondenzační, kotel na tuhá paliva či dřevoplyn, eletrokotel, krb s výměníkem či rozvody teplovzdušného vytápění a v neposlední řadě také tepelná čerpadla. Vnitřní rozvody topení mohou být vedeny ve zdech nebo na zdech s napojením na jednotlivá otopná tělesa, v dnešní době se jiţ běţně provádí realizace podlahového teplovodního vytápění, setkáme se i s rozvody podlahového elektrického odporového vytápění a to zejména v koupelnách, WC, vstupních chodbách či kuchyních Systémů vytápění je v dnešní době celá řada, ústřední či etáţové vytápění je v dnešní době jiţ standardem stejně jako vytápění podlahové. Zemní plyn společně s elektřinou patří mezi tzv. komfortní paliva nevyţadující při vytápění ţádné větší zásahy či fyzickou práci. Mezi moderní plynové kotle patří kotle kondenzační, které vyuţívají odpadní teplo ze spalin k ohřevu vratné vody v kondenzačním výměníku a jsou vhodné pro podlahové teplovodní vytápění. Vyuţití elektrické energie jako zdroje vytápění je výhodné u nízkoenergetických objektů bez moţnosti napojení na veřejný rozvod plynu. Nejjednodušším způsobem jak topit elektřinou jsou přímotopné panely nebo akumulační kamna, tyto systémy jsou ale nahrazovány velkoplošnými topnými rohoţemi nebo kabely. Další moţností vyuţití elektrické energie jsou elektrokotle, které se vyuţívají nejčastěji s podlahovým teplovodním vytápěním. Nejlevněji dokáţou vyrobit teplo tepelná čerpadla, tyto systémy jsou ale poměrně drahé s vysokou dobou návratnosti. Topení pevnými palivy vyţaduje skladovací prostory a také pravidelné přikládání do kotle. Mezi moderní kotle na tuhá paliva patří kotle zplynovací, tedy spaluje se v nich klasické dřevo nebo pelety, u systému vytápění na tuhá paliva je vhodné do topné soustavy připojit akumulační nádrţ pro akumulaci teplé vody. Za další zdroje tepla se povaţují krbová kamna či krb, které slouţí jako doplňkové lokální zdroje tepla mající rovněţ estetický charakter. U krbů se můţe zabudovat krbová vloţka s výměníkem a následným napojením na ústřední vytápění nebo se budují tzv. teplovzdušné rozvody, které rozvádějí teplo do jednotlivých místností objektu. 23

Ţivotnost vytápěcího systému je 20 – 50 let. Jeho výměna je finančně nákladnou záleţitostí výměna celého vytápěcího systému se provádí většinou dvakrát v průběhu ţivotnosti stavby. U stávajících rodinných domů se výměna otopného systému provádí z důvodu úspory energie, které zejména nové plynové kondenzační kotle přinášejí. Zateplení rodinného domu včetně výměny oken za plastová má za následek, ţe původní vytápěcí systémy se stávají předimenzované a jejich výměna přináší další úsporu v celkových nákladech na vytápění objektu. Náklady spojené s rekonstrukcí tohoto typu se postupně vracejí na úspoře z vytápění objektu. 4.7

Podlahové konstrukce

U starších nemovitostí se z důvodu nevyhovujících konstrukcí podlah v přízemí celá původní konstrukce podlahy odstraní a buduje se konstrukce zcela nová včetně podkladních vrstev a izolací. U objektů v dobrém stavebně technickém stavu se odstraňují a nově provádí pouze nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí, popřípadě se na stávající podlahu poloţí nová nášlapná vrstva. Nášlapné podlahové vrstvy patří mezi nejvíce opotřebovávané prvky, a proto se zpravidla obměňují v průběhu ţivotnosti i několikrát. Důvodem je jejich rychlejší opotřebovávání z hlediska technického, morálního či estetického. V případech kdy je třeba provést výměnu celé konstrukční vrstvy podlahy zejména v suterénech a přízemních starších objektech, provedeme odstranění celé původní konstrukce podlahy. Při budování nové podlahy je nutné provést napojení hydroizolací na původní izolace objektu, pokud došlo i k podřezání objektu, provede se napojení na nově vloţené izolační prvky. V případech budování úplně nových podlahových konstrukcí se doporučuje zároveň provést i tepelné odizolování spodní části stavby, vhodné jsou izolace na bázi polystyrenu v tloušťce kolem 10 cm. V případech budování nového podkroví je nutné provést statické posouzení stávající stropní konstrukce z důvodu její únosnosti. Běţně se provádí zesílení stávajících stropní konstrukcí, v případech stropních konstrukcí ve špatném stavebně technickém stavu se budují stropní konstrukce zcela nové, popřípadě se původní stropy pouţijí jako ztracené bednění pro budoucí ţelezobetonové stropy. Následné budování nových nášlapných vrstev pokračuje standardním způsobem. Rekonstrukce podlahových konstrukcí se v případech zachovalé skladby konstrukcí podlah a stropů provádí odstraněním původní nášlapné vrstvy a poloţením nové podlahové krytiny. Při návrhu nové nášlapné podlahové vrstvy je nutno vzít v úvahu polohu budoucí nové podlahy. Z hlediska tepelně izolačního rozlišujeme podlahy v suterénech, podlahy na úrovni terénu a podlahy mezi nevytápěným suterénem a přízemím. Z hlediska provozního rozdělujeme místnosti podle jejich účelu a suchého či mokrého provozu. U modernizace podlah v panelákových domech je nutné vzít v potaz její budoucí kročejovou a zvukovou neprůzvučnost. Závěr Ţivotnost podlahových nášlapných vrstev je 15 – 80 let. Podlahové krytiny mají ţivotnost morální a fyzickou. Morální ţivotnost odráţí především módní trendy a pobytový komfort. Fyzická ţivotnost je závislá především na výběru povrchových materiálů, jejich kvalitě, provedení a prováděné údrţbě. Podlahy s nejdelší fyzickou ţivotností jsou podlahy z keramické dlaţby, jejich ţivotnost při správné údrţbě můţe být i více neţ 50 let. Ţivotnost podlah tvořené masivním dřevem se při dobré údrţbě pohybuje 50 – 100 let, tyto podlahy lze 24

poměrně snadno renovovat broušením a novým lakováním. Ţivotnost podlah z měkkého dřeva je zhruba o polovinu menší neţ u podlah z tvrdých dřev. Ţivotnost pruţných podlah na bázi PVC, vinylu a linolea se při správné údrţbě pohybuje aţ 30 let. U plovoucích laminátových podlah hodně záleţí na kvalitě pouţitých materiálů a provedení, jejich ţivotnost při správné údrţbě můţe být aţ 30 let. Rekonstrukce podlahových nášlapných vrstev se běţně provádí několikrát v průběhu ţivotnosti stavby, jejich význam spočívá především v estetickém rozměru. U nemovitostí určených k prodeji se jejich výměna nevyplatí, uţ z důvodu rozdílného estetického vkusu potenciálních kupujících, tak z důvodu jejich rychlého opotřebení. 4.8

Vnitřní omítky

U starších objektů, kde docházelo z důvodu chybějících či poškozených hydroizolací, nebo z důvodu poškození střešní a stropní konstrukce k provlhávání zdiva a omítek, se doporučuje původní poškozené omítky zcela odstranit a po vyschnutí zdiva provést omítky zcela nové. K poškození stávajících omítek také dochází při rozsáhlejší rekonstrukci objektu z důvodu budování nových rozvodů a dílčích bouracích pracích. V těchto případech záleţí na rozhodnutí investora, zda budou takto poškozené omítky zcela odstraněny nebo dojde k jejich opravě a renovaci. V dnešní době se běţně provádí i obloţení stěn a vnitřních příček sádrokartonovými deskami, které při vloţení izolací zlepšují jejich tepelné a akustické vlastnosti. Závěr Ţivotnost vnitřních omítek je 50 – 80 let. K jejich výměně se přistupuje jen v rámci celkové rekonstrukce stavby či bytové jednotky. Opravy omítek po budování nových rozvodů jsou běţnou záleţitostí stejně jako průběţné vymalování, dekorační tapety či obloţení stěn. I kdyţ jsou nemovitosti s kvalitními vnitřními povrchy lépe prodejné, investice do kvalitnějších povrchů jako jsou obklady, tapety, sádrové omítky mají význam hlavně pro součastného majitele nemovitosti. Nelze předpokládat návratnost investované částky v jejím plném rozsahu, uţ z důvodu rozdílných estetických poţadavků potenciálních kupců. 4.9

Fasády

V případech poškození původních fasád se u objektů provádí buď oprava stávající fasády, nebo se provede fasáda zcela nová z tepelně-izolační omítky nebo zateplovacího systému. Zateplení obvodového pláště objektu se provádí z důvodu nedostačujících tepelněizolačních vlastností. Dodatečným zateplením objektu společně s výměnou původních oken se účinně zabraňuje tepelným ztrátám a tím se sniţuje spotřeba energie na vytápění objektu. Při realizování nové fasády u starších objektů se původní fasáda zpravidla neodstraňuje a nová zateplená fasáda se realizuje přes ni. Existují dva způsoby zateplování – zateplování z vnitřní strany konstrukce a z vnější strany konstrukce. Zateplování z vnitřní strany objektu se provádí zejména pod úrovní terénu. Zateplování z vnější strany objektu je výhodnější z hlediska tepelné techniky. Tepelně izolační vrstvou se překryjí všechny tepelné mosty v původní konstrukci a sniţuje se riziko kondenzace vodních par na vnitřním povrchu konstrukce. Zateplení je moţno provádět i za "chodu budovy". Zateplení obvodového pláště se provádí kontaktním nebo odvětrávaným zateplovacím systémem. Nejrozšířenějším způsobem zateplování u nás je kontaktním

25

zateplovacím systémem za pouţití desek z expandovaného polystyrénu nebo minerálních vláken.9 Zateplení fasády nemovitosti je jedním ze základních energeticky úsporných opatření. Tímto opatřením dojde ke sníţení spotřeby energie na vytápění a tím je moţné vyuţívat výkonově menší zdroj tepla. V rámci celkové rekonstrukce objektu se za účelem sníţení nákladů na vytápění zateplují i podlahové konstrukce na úrovni terénu, stropní konstrukce mezi suterénem a přízemím, a stropní konstrukce posledního nadzemního podlaţí a půdního prostoru, kde se zateplení provede poloţením izolací na podlahu půdy. V případě budování podkroví je samozřejmé zateplení střešní konstrukce, buď zateplením nad krokvemi, nebo mezi krokvemi. Dalším logickým krokem ke sníţení tepelných ztrát je výměna oken, vstupních dveří a garáţových vrat. Závěr Ţivotnost fasád je 30 - 60 let. Faktická ţivotnost fasád u původních dvouvrstvých vápenocementových a břízolitových fasádních omítek je v případě dobré údrţby rovna ţivotnosti stavby jako celku. Ţivotnost kvalitních dobře provedených kontaktních zateplovacích systémů se uvádí 30 let. V ekonomických výpočtech se uvaţuje návratnost 25 – 30 let. Návratnost této investice se ovšem spojuje i s výměnou oken, popřípadě zdroje vytápění a vytápěcího systému. V této kombinaci se návratnost investice jako celku pohybuje do 20 let. Nepopíratelnou výhodou je ovšem zvýšení kvality bydlení a estetického vzhledu nemovitosti. Zateplení fasády nepochybně trţní cenu nemovitosti zvyšuje, ale je obtíţné provést kontrolu kvality provedené zateplené fasády. Hlavní zásadou je pouţití ověřených ucelených systémů a bezpodmínečné dodrţování technologických postupů. Špatné provedení zateplení fasády do budoucna způsobuje další náklady na její opravy a celkově prodluţují návratnost původní investice. 4.10

Okenní konstrukce

V minulosti osazované okenní konstrukce nevyhovují dnešním poţadavkům na jejich tepelně izolační vlastnosti a úspory energie. Zejména původní dřevěná okna vykazují nedostatky z důvodu nadměrné filtrace vzduchu, která je příčinou energetických ztrát, sniţující zvukově izolační vlastnosti okenních konstrukcí a můţe způsobovat i průnik vody do interiéru objektu. Tyto nedostatky můţeme odstranit dvěma způsoby, buď provedeme rekonstrukci původní okenní konstrukce, nebo jejich výměnu za nová. V dnešní době se vyrábí okna plastová, dřevěná nebo hliníková. Nejrozšířenějším materiálem pouţívaným u nás, při výměně oken za nová, jsou okna plastová s izolačním dvojsklem. Na trhu se vyskytují i okna s izolačním trojsklem, jejich nevýhodou je ale větší hmotnost okenních křídel a tím vyšší nároky na okenní rám a následnou cenu okna. 10 Dřevěné okenní konstrukce se vyplatí opravovat za předpokladu, ţe stávající konstrukce okna není mechanicky poškozená či napadená hnilobou. Jednou z moţností renovace okna je pouţití silikonových profilů a tím sníţit infiltraci vzduchu u dřevěných zdvojených oken, kde zároveň dojde ke zlepšení tepelných a izolačních vlastností okna. Další moţností je vsazení dodatečného izolačního skla se silikonovým profilem. U jednoduše zasklených oken se provede výměna jednoduchého skla za izolační dvojsklo. 9

Vlček M. Zateplování staveb. Brno: Cerm, ISBN 80-7204-164-9

10

Motyková A. Okna – správná řešení pro novostavby a rekonstrukce. Praha: Grada, ISBN 978-80-247-2674-8

26

V případech kdy je rekonstrukce okna ekonomicky náročná vzhledem ke stavu poškození se původní okna nahrazují novými okenními konstrukcemi. Důvody pro výměnu okna mohou být i estetické. Okna a vstupní dveře se většinou mění při kaţdé větší rekonstrukce objektu. Jejich výměna bývá prováděna hlavně za účelem sníţení nároků na vytápění objektu. V těchto případech se většinou realizuje i zateplení fasády nemovitosti. Výměna oken, vstupních dveří a zateplení fasády je investicí, která se nepochybně vyplatí u objektů s nedostačující tloušťkou obvodového zdiva a původních jiţ nevyhovujících oken a vstupních dveří. Rekonstrukce či výměna těchto prvků společně s novým vytápěcím systémem objektu je investice, která se ovšem z dlouhodobého hlediska vyplatí vzhledem k ušetřeným nákladům na vytápění objektu. V některých případech můţe jít o úsporu aţ o polovinu menší neţ byly náklady na vytápění před provedenou rekonstrukcí. Závěr Ţivotnost okenních konstrukcí je 50 – 80 let. Ţivotnost kvalitních dřevěných se dnes jiţ uvádí aţ 100 let a jednodušší je v dnešní době i jejich údrţba. První plastové okno bylo vyrobeno v Německu v roce 1954 a od té doby proběhl jejich značný vývoj. Ţivotnost plastových oken se udává aţ 50 let. Cenový rozdíl mezi nejlevnějším oknem plastovým a dřevěným činí přibliţně 30 – 40 %. Při srovnání kvalitního plastového okna se stejně kvalitním oknem dřevěným je cenový rozdíl jiţ jen 10 %. Výhodou plastových oken je jejich bezúdrţbovost. Při výměně starých oken za nová dochází k významné úspoře nákladů na vytápění. Tepelné ztráty se sníţí aţ o 40 %. Výměna oken za nové má kladný vliv na trţní cenu nemovitostí. Otázkou ovšem zůstává kvalita nových oken, v případě levných plastových oken nastává předpoklad jejich budoucí výměny za nové. U draţších oken je otázkou zda vyhovují estetickým nárokům potencionálního kupce a je ochoten zaplatit jejich nákladovou cenu. U rodinných domů určených k prodeji se investice do nových oken vyplatí v případech jejich kvalitního provedení u kvalitních nemovitostí ve vyhledávaných lokalitách. 4.11

Konstrukce dveří a garáţových vrat

Starší vstupní dveře v dnešní době jiţ většinou nesplňují bezpečnostní a tepelně izolační poţadavky na ně kladené. Z tohoto důvodu se při celkové rekonstrukci objektu provádí jejich výměna za nové. Buď se zachová stávající zárubeň a vymění se pouze dveřní křídlo nebo se provede výměna dveřní konstrukce včetně zárubní za dveře nové plastové, dřevěné či kovové. Výměna vnitřních dveří se provádí, pokud jiţ nesplňují hlukové, bezpečnostní a estetické poţadavky na ně kladené. V případech, kdy se přistupuje k celkové výměně konstrukce dveří včetně zárubní, se v dnešní době nejčastěji osazují dveře obloţkové. Stávající vnitřní dveře se mohou také rekonstruovat nebo se provede pouze výměna vnitřních křídel za nové. Garáţová vrata dotvářejí celkový vzhled rodinného domu. K jejich výměně se běţně přistupuje při realizaci zateplení fasády a výměně oken za nové. Nová garáţová vrata splňují podmínky pro bezpečnost a mají lepší tepelně izolační vlastnosti. Nejvíce rozšířená garáţová vrata jsou u nás plastová sekční. Další typy vrat jsou rolovací, posuvná, výklopná a dvoukřídlá. Z hlediska materiálu jsou nejrozšířenější vrata plastová a dřevěná.

27

Závěr Ţivotnost dveří je 50 – 80 let. U dveří vstupních se ţivotnost kvalitních dřevěných dveří pohybuje aţ 80 let, plastové vstupní dveře dosahují ţivotnosti aţ 50 let. Stejně jako u oken i zde je důleţité kvalita jejich provedení. Důleţitým předpokladem pro kvalitní vstupní dveře jsou bezpečnostní prvky bránící násilnému vstupu do objektu a poţární odolnost. Vnitřní dveře mají výhodu stabilního vnitřního prostředí, u kvalitních udrţovaných vnitřních dveří můţe být jejich ţivotnost rovna ţivotnosti stavby. Vnitřní dveře se dají poměrně snadno renovovat novým nátěrem či výměnou skleněných výplní u dveří prosklených. Ţivotnost vrat je 30 – 50 let. Stejně jako u dveří, kvalitní dřevěná vrata dosahují delší ţivotnosti neţ vrata plastová. K jejich výměně se přistupuje, kdyţ uţ vrata stávající nevyhovují svým provedením nebo funkčností. Výměna vrat je individuální záleţitostí, která se provádí i z důvodu celkové estetické vizáţe nemovitosti. Výměna dveří a vrat má kladný vliv na trţní cenu nemovitosti. S návratností investice se ovšem nepočítá. 4.12

Krytiny střech a klempířské konstrukce

K výměně střešní krytiny za novou se přistupuje v případech končící ţivotnosti stávající krytiny. Výměna krytiny za novou se provádí ve většině případů pouze jednou v průběhu ţivotnosti stavby, v těchto případech se většinou provádí i oprava či výměna stávajícího krovu a klempířských konstrukcí. Při realizaci obytného podkroví záleţí na stavebně technickém stavu konstrukce krovu a zároveň se vyhodnocuje stav střešní krytiny. V případech, kdy stav střešní krytiny není zcela vyhovující, se přistupuje k její výměně. Opravy a rekonstrukce plochých střech se provádí z důvodu zatékání vodních sráţek do konstrukce objektu nebo z důvodu chybějících či nedostačujících tepelných izolací. Na trhu se nachází několik hydroizolačních jednoplášťových a dvouplášťových střešních konstrukcí. Výhodou zateplené ploché střechy je sníţení teplených ztrát objektu, odhlučnění a prodlouţení ţivotnosti stropní konstrukce objektu. Závěr Ţivotnost střešních krytin je 70 – 150 let. Nejdelší ţivotnost vykazuje přírodní břidlice a to aţ 150 let, tašky pálené mají ţivotnost aţ 100 let, tašky betonové 80 let, vláknocementové krytiny 50 let, dřevěný šindel 40 let, ţivotnost standardní pozinkované plechové krytiny se udává 30 let, vhodná povrchová úprava tuto ţivotnost ovšem prodlouţí, ţivotnost krytin z titanzinku, mědi a nerezu je aţ 100 let, tyto materiály jsou ovšem velmi drahé a pouţívají se hlavně na klempířské konstrukce. Ţivotnost asfaltových pásů u plochých střech je 30 - 50 let. Výměna střešní krytiny se realizuje buď v rámci celkové rekonstrukce střešní konstrukce, nebo se provádí pouze výměna krytiny v případech její končící ţivotnosti. U střešních krytin je nejdůleţitějším faktorem, zda plní svou funkci a nedochází k zatékání do objektu. Investice do nové střešní krytiny navýší trţní cenu nemovitosti, ale ve většině případů maximálně o 70% z částky do ní vloţené. 4.13

Zdravotně technická zařízení

Ve starších objektech se běţně dodatečně zřizují nebo rekonstruují stávající koupelny, záchody a kuchyně. Rekonstrukce těchto zařízení se provádí z důvodu nedostatečně dimenzované elektroinstalace a jejich celkovému technickému a morálnímu zastarání. Původní koupelny, WC a kuchyně jednoduše jiţ nesplňují podmínky dnešního moderního bydlení. Jejich modernizace se většinou řeší dílčí změnou prostorového uspořádání 28

jednotlivých konstrukčních prvků a stavebních dílů v objektu v souladu s jejich funkčním uspořádáním. Při obstarávání zařizovacích předmětů je výhodnější zakoupit prvky kvalitnější s dlouhodobou zárukou. Při koupi kvalitnějších prvků se vyhneme moţným poruchám a tím i opravám prováděným za chodu nemovitosti.11 Závěr Ţivotnost vnitřních hygienických zařízení je 30 – 60 let, ţivotnost kuchyní se udává 15 – 30 let. Při rekonstrukcích koupelen a WC dochází k výměně rozvodů, obkladů, dlaţeb a zařizovacích předmětů. Rekonstrukce se provádějí z důvodu morálně a technicky zastaralého vybavení. V těchto případech si investoři volí z široké škály návrhů, které dnešní designové firmy nabízejí, jejich konečný vzhled a funkčnost je tedy ryze individuální a navrhuje se pro potřeby součastného majitele nemovitosti. I kdyţ nepochybně nové koupelny a WC zvednou trţní cenu nemovitosti, tak vzhledem k rychlejšímu morálnímu zastarávání těchto zařízení se náklady do rekonstrukce vloţené v plném rozsahu nevrátí. Obdobná je situace u vybavení kuchyní, kde zařízení kuchyně, jako je kuchyňská linka, trouba, sporák, digestoř, myčka, mikrovlnná trouba a lednice, vţdy odráţí potřeby a vkus součastného majitele nemovitosti. Důleţitým faktorem při oceňování rezidenčních nemovitostí je funkčnost těchto vybavení. Nová kuchyně nepochybně zvedne trţní cenu nemovitosti, ale nikdy ne o její celou pořizovací cenu. Ţivotnost spotřebičů se pohybuje do 15 let a navíc mají status věci movitých. Při trţním ocenění se zohledňuje, zda jsou nebo nejsou předmětem prodeje, ale výrazný rozdíl v trţní ceně nenastává. U kuchyňských linek je situace poněkud rozdílná, zde hodně záleţí na druhu a kvalitě pouţitých materiálů při výrobě kuchyňské linky. Z těchto důvodů se ţivotnost kuchyní pohybuje v rozmezí 20 – 40 let. Cenová hladina běţných kuchyní se pohybuje v rozmezí 80 000,-Kč aţ 250 000,-Kč, v závislosti na ceně spotřebičů a kvalitě kuchyňské linky. Kuchyň v dobrém stavu se v rámci trţního ocenění vyhodnotí jako standardní vybavení. V součastné době bankovní domy v ČR nadstandardní vybavení rezidenčních nemovitostí vyhodnocují jako standardní. Nadstandardní vybavení nezvyšuje trţní cenu nemovitosti.

11

8 Měšťan R. Modernizace bydlení. Brno: TeMi CZ, ISBN 978-80-87156-31-5

29

5.0

Ukázka rekonstruovaných objektů

Do své práce jsem se rozhodnul zahrnout ukázku několika realizovaných rekonstrukcí rezidenčních nemovitostí, provedených za účelem vzniku kvalitního moderního rodinného bydlení. Jako první uvedu příklad rozsáhlé rekonstrukce staršího rodinného domu. Vzhledem k jeho špatnému stavebně technickému stavu se jedná o příklad rekonstrukce většího rozsahu, kde dochází i k zásahům do nosných konstrukcí stavby. Dále uvedu příklad rekonstrukce rodinného domu, provedené za účelem sníţení jeho energetické náročnosti. Jako poslední uvedu příklad rekonstrukce bytové jednotky v panelovém bytovém domě. 5.1

Rekonstrukce rodinného domu v nevyhovujícím stavebně technickém stavu

Jedná se o rodinný dům, který ve svém součastném stavu jiţ není obyvatelný z důvodu jeho zastaralého a pro dnešní standard moderního bydlení nevyhovujícího vnitřního vybavení. K jeho bezproblémovému a bezzávadnému uţívání brání i poruchy v nosných konstrukcích objektu. Rekonstruovaný rodinný dům se nachází na jiţní Moravě v okrese Břeclav v k.ú. Velké Pavlovice. Jedná se o nepodsklepený přízemní rodinný dům se sedlovou střechou, řadový vnitřní. Přípojky inţenýrských sítí jsou v místě kompletní (vodovod, kanalizace, elektrorozvody, plyn). Konstrukční systém je zděná stavba z cihel plných pálených tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové, krov dřevěný sedlový s pálenou krytinou, stávající rozvody elektrické energie jsou provedeny z materiálu hliník, rozvody vodovodu v oceli, odpady jsou litinové, stávající podlahy jsou tvořeny dřevěnými parkety, keramickou dlaţbou a PVC. V důsledku chybějící nebo poškozené hydroizolace dochází k provlhování nosného obvodového a vnitřního zdiva. Ve dvorním traktu rodinného domu bylo při sondáţi zjištěno poškození dřevěné trámové stropní konstrukce dřevokaznými škůdci a vlhkostí z důvodu zatékání přes poškozenou část střešní konstrukce v místě prostupu komína. V minulých letech byla provedena oprava fasády a proběhla výměna oken za plastové. Z důvodu nevyhovujícího stavu části nosných konstrukcí a celkově zastaralého vnitřního vybavení rodinného domu bylo přistoupeno k celkové rekonstrukci stávajícího objektu. Bylo podřezáno nosné obvodové a vnitřní zdivo, proběhla výměna celé konstrukce podlah, nová stropní konstrukce ve dvorním traktu rodinného domu, nové rozvody elektrické energie, vodovodu, odpadů, topení, nové omítky, podlahy a nová koupelna, WC a kuchyně. Fotodokumentace nemovitosti před zahájením rekonstrukce:

obr. 1 Uliční pohled

obr. 2 Dvorní pohled

30

obr. 3 Původní koupelna

obr. Původní WC

obr. 5 Původní kuchyně

obr. 6 Obývací pokoj

obr. 7 Detail vlhkého zdiva

obr. 8 Detail poškození krovu

Průběh rekonstrukce rodinného domu V první fázi rekonstrukce bylo z nemovitosti odstraněno veškeré vnitřní vybavení a následně nášlapné vrstvy podlah, zařizovací předměty a obklady v koupelně a kuchyni, vnitřní omítky, původní dveřní zárubně a část vnitřních nenosných příček. Ve stejné době se provedla oprava poškozené části krovu ve dvorním traktu rodinného domu. Po dokončení těchto prací byly provedeny sondáţe do stávajících podlahových a stropních konstrukcí. Původní podlahové konstrukce byly tvořeny hliněným násypem, v něm uloţenými dřevěnými vodícími hranoly nesoucími prkennou podlahu. Na prkenných podlahách v obytných místnostech byly poloţeny koberce a v kuchyni PVC. V koupelně, WC a chodbě byla provedena keramická dlaţba na betonovou mazaninu. Hydroizolace proti vodě v podlahové konstrukci nebyly provedeny a chyběly i pod nosnými obvodovými zdmi. 31

V konečném důsledku docházelo k provlhávání obvodových nosných zdí, a zvýšená vlhkost byla zjištěna i u betonové zálivky v podlahové konstrukci. Původní prkenná podlaha uloţená do škvárového náspu byla prohnilá. Problémy s vlhkostí byly vyřešeny velmi důsledně a nekompromisně. Stávající podlahové konstrukce byly zcela odstraněny a bylo provedeno kompletní podřezání nosného zdiva. Poté byla vybudována nová podlahová konstrukce s násypem tvořeným stavební sutí vzniklou při bourání vnitřních příček, následně byla provedena betonová zálivka, hydroizolace, tepelná izolace, betonová zálivka s rozvodem podlahového teplovodního vytápění a nášlapná vrstva tvořená keramickou dlaţbou a vinylem v obytných pokojích. Po odstranění stropních omítek byla ve stropní konstrukci ve dvorním traktu rodinného domu zjištěna vlhkost na dřevěném podbití stropu a nosných trámů v místech jejich osazení do kapes, některé nosné trámy byly prohnuté a napadené dřevokaznými škůdci. V uliční části rodinného domu nebyly ve stropní konstrukci závady zjištěny. Stávající konstrukce stropu byla provedena ve sloţení od spodní lícové strany stropu, rákosová omítka, podbití z prken, nosné trámy a dřevěný záklop. V dvorní části rodinného domu byla původní stropní konstrukce zcela odstraněna a nahrazena novým stropem. Poškozené nosné trámy byly postupně nahrazeny novými, mezi ně bylo provedeno zateplení. Ze spodní strany byla připevněna fólie a následoval sádrokartonový podhled, z vrchní strany byla připevněna střešní fólie a dřevěné prkna. V uliční části rodinného domu byly nosné trámy zachovány, zateplení, podhledy a prkna byly provedeny stejným způsobem. Po dokončení podřezání konstrukce podlah a stropů byly v rámci změny dispozice ve dvorním traktu provedeny nové příčky vymezující koupelnu a WC. Následovalo vybudování nových rozvodů elektrické energie, vodovodu, topení a odpadů (rozvody leţaté kanalizace s napojením na veřejnou kanalizační síť byly provedeny v průběhu výstavby nových podlahových konstrukcí). Byly provedeny nové omítky, osazeny vnitřní obloţkové dveře, nové nášlapné vrstvy podlah, nová koupelna, WC a kuchyně.

Fotodokumentace nemovitosti v průběhu její rekonstrukce:

obr. 9 Detail podřezání zdiva od ulice

obr. 10 Obytná místnost ve fázi dokončené hrubé podlahy a hrubých omítek

32

obr. 11 Nová dispozice ve dvorním traktu

obr. 12 Půdní prostor dvorního traktu po osazení nových dřevěných stropních trámů

obr. 13 Půdní prostor po zateplení s fólií

obr. 14 Půdní prostor s prkennou podlahou

Rozpočet rekonstrukce a ceny jednotlivých stavebních prací V tomto konkrétním případě se jednalo o rekonstrukci prováděnou svépomocí a subdodavatelsky. Vyklízecí a demoliční práce si stavebník provedl sám: odstranění původních omítek, podlahových konstrukcí, zařízení koupelen, WC a kuchyní. Následné stavební práce byly prováděny svépomocí s odbornou pomocí kvalifikovaných pracovníků jednotlivých řemesel. Rozpočet rekonstrukce: Tabulka č. 2 Stavební práce

Cena celková

Odvoz suti na skládku

15 000,-Kč

Podřezání nosného zdiva

60 000,-Kč

33

Konstrukce podlah

150 000,-Kč

Nové vnitřní příčky

25 000,-Kč

Rozvody elektrické energie

85 000,-Kč

Rozvody vody a odpadů

20 000,-Kč

Rozvody topení

70 000,-Kč

Plynový kombinovaný kondenzační kotel

60 000,-Kč

Stropní konstrukce

60 000,-Kč

Sádrokartonové podhledy

50 000,-Kč

Vnitřní omítky

70 000,-Kč

Komín

30 000,-Kč

Vstupní a vnitřní dveře

30 000,-Kč

Koupelna a WC

60 000,-Kč

Kuchyně

120 000,-Kč

Cena celkem

905 000,-Kč

Zdroj: Skutečné náklady předloţené investorem rekonstrukce rodinného domu

Závěr Náklady na provedenou rekonstrukci realizovanou svépomocí byly 905 000,-Kč. Díky provedení rekonstrukce svépomocí, smluvními dohodami s jednotlivými subdodavateli a zajištění stavebního materiálu vlastními silami, stavebník ušetřil značnou část nákladů, neţ kdyby si nechal rekonstrukci rodinného domu provést „na klíč“ stavební firmou. V průměru bývá cena stavebních prací při realizaci rekonstrukce stavební firmou o jednu třetinu vyšší. V tomto konkrétním případě by cena provedené rekonstrukce byla cca 1 205 000,-Kč, tedy o cca 300 000,-Kč draţší. Vyuţitím svépomocných prací se dají sníţit náklady na rekonstrukci v rozsahu aţ do jedné třetiny. Jde zejména o cenu za práci pracovníků stavební firmy, určité provize stavební firmy za zprostředkování nákupu stavebního materiálu a jeho následnou dopravu. I kdyţ je finanční úspora u svépomocných prací značná, nevýhodou je časově náročnější doba prováděné rekonstrukce. Stavebník provádí práce většinou při zaměstnání o víkendech a 34

dnech volna za pomoci rodinných příslušníků a známých. Pro laika je náročná i koordinace na sebe navazujících stavebních prací, výběr správné technologie a stavebních materiálů. Pro pracovně vytíţeného investora bez základní znalosti v oblasti stavebnictví je logické k provedení zamýšlených stavebních úprav najmutí stavební firmy. Výhodou realizace rekonstrukce stavební firmou je časová úspora, na stavbě pracuje součastně několik pracovníků a řemesel, rekonstrukce rodinného domu bude dokončena v kratším časovém intervalu. Stavební práce na sebe plynule navazují stejně jako dodávky stavebních materiálů. Důleţitou podmínkou v případě realizace rekonstrukce za pomoci stavební firmy je zajištění stavebního dozoru investora, který dohlíţí na kvalitu prováděných stavebních prací a harmonogram výstavby. Nevýhodou realizace rekonstrukce "na klíč" je vyšší cena za provedené práce.

5.2

Rekonstrukce rodinného domu za účelem sníţení jeho energetické náročnosti

Jedná se o samostatně stojící dvojbytový rodinný dům, nepodsklepený se dvěma nadzemními podlaţími ukončený sedlovou střechou. Rodinný dům se nachází v k.ú. Březnice v okrese Zlín. Inţenýrské sítě jsou v místě kompletní (voda, kanalizace, elektrorozvody, plyn). Konstrukční systém rodinného domu je zděná stavba ze škvárobetonových tvárnic tl. 30 cm, stropy hurdiskové, krov ocelový s plechovou krytinou, okna dřevěná zdvojená, podlahy dřevěné parkety, keramická dlaţba a PVC. Vytápění objektu je řešeno plynovým kotlem, radiátory jsou litinové včetně rozvodů vytápění. Zdroj teplé vody je řešen pro kaţdé patro samostatně elektrickým boilerem. Z důvodu vysokých nákladů na vytápění přes zimní sezónu, byla provedena výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem, proběhlo zateplení fasády kontaktním systémem za pouţití polystyrenových desek v tl. 10 a 15 cm, byly provedeny nové rozvody topení v mědi, byly osazeny nové radiátory a kotel na tuhá paliva. Fotodokumentace nemovitosti před a po rekonstrukci:

obr. 15 RD před zateplením a výměnou oken

obr. 16 RD před zateplením a výměnou oken

35

obr. 17 RD po zateplení a výměně oken

obr. 19 Nové rozvody topení a radiátory

obr. 18 RD po zateplení a výměně oken

obr. 20 Nové rozvody topení a radiátory

Rozpočet rekonstrukce a ceny jednotlivých stavebních prací V tomto případě se rekonstrukce realizovala dodavatelsky bez přispění svépomocných prací. V první fázi byla provedena výměna oken za nová a následně proběhlo zateplení fasády včetně výměny stávajících klempířských konstrukcí a nátěru plechové krytiny. Se zateplováním fasády se souběţně realizovala výměna rozvodů topení, výměna radiátorů a osazení nového kotle na tuhá paliva. Rozpočet rekonstrukce: Tabulka č. 3 Stavební práce

Celková cena v Kč

Výměna oken za plastové

180 000,-Kč

Zateplení fasády rodinného domu

350 000,-Kč

Klempířské konstrukce a nátěr plechové krytiny

30 000,-Kč

36

Nové rozvody topení a radiátory

180 000,-Kč

Kotel na tuhá paliva

40 000,-Kč

Náklady na rekonstrukci celkem

780 000,-Kč

Zdroj: Skutečné náklady předloţené investorem rekonstrukce rodinného domu

Závěr Celkově vysoké náklady na rekonstrukci objektu jsou zapříčiněny jeho větší velikostí. Jedná se dvoupatrový rodinný dům o objemu 1202 m3 a zastavěné ploše 170 m2. Rekonstrukce byla provedena z důvodu vysokých ekonomických nákladů na provoz nemovitosti. Vysoké náklady byly způsobeny nedostatečnou tloušťkou obvodového zdiva (škvárobetonové tvárnice tl. 30 cm), dřevěnými zdvojenými okny na konci své ţivotnosti a litinovými rozvody topení a radiátory, zdrojem vytápění byl plynový kotel. Dle ústního sdělení investora se roční náklady na vytápění pohybovaly ve výši 70 000,-Kč. Po dokončení rekonstrukce v létě 2012 došlo ke sníţení nákladů na vytápění aţ o dvě třetiny. Jako hlavní zdroj energie slouţí kotel na tuhá paliva, původní plynový kotel má pouze podpůrnou funkci. Dle ústního sdělení majitele nemovitosti se nyní roční náklady na vytápění objektu pohybují ve výši 30 000,-Kč/rok. Úspora nákladů na rekonstrukci rodinného domu na vytápění tedy ročně činní cca 40 000,-Kč. Návratnost investice ve výši 780 000,-Kč je v tomto případě 20 let. Nepopíratelnou výhodou je ovšem celkové zlepšení vzhledu rodinného domu a kvality bydlení. Rodinný dům se nachází v lokalitě s dobrou dostupností palivového dříví.

5.3

Rekonstrukce bytové jednotky v panelovém bytovém domě

Jedná se o bytovou jednotku 4+1 v panelovém bytovém domě ve třetím nadzemním podlaţí. Panelový bytový dům má osm nadzemních a jedno podzemní podlaţí a nachází se v okresním městě Hodonín. Bytová jednotka před rekonstrukcí byla s původním vybavením, umakartové bytové jádro, podlahy PVC, rozvody elektrické energie v materiálu hliník, litinové radiátory, vnitřní dveře do ocelových zárubní. K rekonstrukci bytové jednotky se přistoupilo z důvodu celkově zastaralého a pro dnešní standard moderního bydlení nevyhovujícího vnitřního vybavení. V tomto případě byla provedena kompletní rekonstrukce a modernizace bytové jednotky. Byly provedeny nové rozvody elektrické energie v mědi, elektrické rozvody v obytných místnostech byly provedeny v místě budoucích podlah podél zdí, k zásuvkám a vypínačům byly vysekány ţlábky v panelu, rozvody světel byly umístěny do sádrokartonových podhledů. Bylo vyzděno nové zděné jádro z pórobetonových tvárnic včetně nových rozvodů vody a odpadů. V bytě proběhla výměna litinových radiátorů za plechové, byly provedeny nové štukové omítky, nivelační stěrka s laminátovou a keramickou nášlapnou vrstvou, v koupelně, kuchyni a jídelně 37

bylo provedeno elektrické podlahové vytápění, vnitřní obloţkové dveře, vstupní bezpečnostní dveře. Fotodokumentace bytové jednotky v průběhu rekonstrukce:

obr. 21 Pokoj

obr. 22 Kuchyně

obr. 23 Koupelna

obr. 24 WC

Fotodokumentace po dokončené rekonstrukce:

38

obr. 25 Pokoj

obr. 26 Kuchyně

obr. 29 Koupelna

obr. WC

Rozpočet rekonstrukce Rekonstrukce bytové jednotky byla realizována subdodavatelsky s částečným vyuţitím svépomocných prací. V první fázi rekonstrukce proběhla demontáţ umakartového jádra a zařizovacích předmětů, poté byly odstraněny původní nášlapné vrstvy podlah a vnitřní dveře. Následovalo vyzdění jádra, provedení rozvodů, výměna radiátorů, obklady a dlaţby koupelny, WC a kuchyně, štukové omítky, vnitřní dveře, podlahy a zařizovací předměty. Rozpočet rekonstrukce: Tabulka č. 4 Stavební práce

Celková cena v Kč

Zděné jádro

30 000,-Kč

Rozvody elektrické energie

80 000,-Kč

Rozvody vody a odpadů

5 000,-Kč

Nové radiátory

20 000,-Kč

Omítky a malby

55 000,-Kč

Sádrokartonové podhledy

50 000,-Kč

Vnitřní dveře

60 000,-Kč

39

Vstupní dveře

25 000,-Kč

Podlahy

70 000,-Kč

Elektrické podlahové vytápění

10 000,-Kč

Vybavení koupelen a WC

90 000,-Kč

Vybavení kuchyně

120 000,-Kč

Celkem

615 000,-Kč

Zdroj: Skutečné náklady předloţené investorem rekonstrukce bytové jednotky

Závěr Náklady na provedenou rekonstrukci bytové jednotky byly 615 000,-Kč. K rekonstrukci bytové jednotky byly pouţity kvalitní stavební materiály s nadstandardně kvalitním vnitřním vybavením. Stavební práce byly prováděny svépomocí, smluvními dohodami s jednotlivými subdodavateli a zajištění stavebního materiálu vlastními silami. Vzhledem k nadprůměrně vysoké ceně vnitřního vybavení způsobené jeho kvalitou a provedením v nadstandardu, došlo v tomto případě díky svépomocným pracím k úspoře aţ 20% oproti realizaci rekonstrukce „na klíč“ stavební firmou. Předpokládaná cena rekonstrukce provedená stavební firmou je 740 000,-Kč, tedy o 125 000,-Kč draţší. V tomto případě stavebník svépomocí provedl demoliční práce, vyzdění jádra, provedení rozvodů bez kompletace, sádrokartonové podhledy, nivelaci podlah, laminátové podlahy, osazení vnitřních dveří a malby.

40

6.

Teorie oceňování

Trţní hodnota nemovitosti je jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Vzhledem k významu tohoto pojmu, je nutné uvést alespoň ty nejdůleţitější definice, se kterými se v praxi můţeme setkat.12 6.1

Definice trţní ceny

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik pouţívaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na trţních principech. Definice z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího a důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protoţe z ní jednak vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak ji musí 12

Ort Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech. BIVS Praha 2007, ISBN 978-80-7265-113-9

41

respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. Trţní hodnota Je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Trţní cena Je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. 6.2

Trţní oceňování

Porovnávací metoda Tato metoda je základní a nejdůleţitější pro správné a objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti a bývá také nazývána metodou královskou. Porovnávací metoda, jak jiţ vyplývá z jejího názvu, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za podobných podmínek. Hlavním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy: 1. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti 2. Pravdivost informací Výnosová (příjmová) metoda Jako vhodná metoda, časově méně náročná neţ aplikace porovnávací metody, nám poslouţí právě aplikace příjmové metody. Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Aplikace příjmové metody nám tedy poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a realitního rizika investice. Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnávání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To se provádí aţ nepřímo pomocí funkčních ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje 42

(ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních funkčních nedostatků) a obecných trţních vlivů (ekonomické nedostatky). Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (pojištění a daňová povinnost).

7.

Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb

7.1

Závěr teoretické části

U prováděných rekonstrukcí je nutno rozlišit zda se provádějí součastnými vlastníky nemovitosti za účelem zlepšení kvality bydlení, za účelem zlepšení stavebně technických vlastností objektu k jeho dalšímu plánovanému vyuţití, nebo se jedná o rekonstrukce realizované za účelem finančního zhodnocení investice do rekonstruované nemovitosti. V případech rekonstrukcí realizovaných za účelem vylepšení kvality bydlení se většinou jedná o výměny prvků krátkodobé ţivotnosti, jako jsou koupelny, WC, kuchyně, podlahy, okna, dveře a zateplování fasád. U rekonstrukcí tohoto typu prováděných součastnými vlastníky je předpoklad, ţe takto zrekonstruovanou nemovitost budou dále vyuţívat k potřebě vlastního bydlení. Tyto rekonstrukce mají nepopíratelně vliv na zhodnocení nemovitosti a její trţní cenu, ale v případech jejího následného prodeje je návratnost celkové částky investované do rekonstrukce nereálná. Na rozsah zhodnocení trţní ceny má vliv kdy byla daná rekonstrukce provedena z důvodu odečtu opotřebení rekonstruovaných konstrukcí a kvalita provedené rekonstrukce. Jelikoţ má součastný majitel v úmyslu nemovitost trvale uţívat, je zde předpoklad dalšího plynulého opotřebovávání a zastarávání stavby jako celku jeho uţíváním. Zejména nášlapné vrstvy podlah, koupelny, WC a kuchyně podléhají rychlejšímu morálnímu a estetickému zastarávání. Vzhledem k tomu, ţe trţní cena nemovitosti se stanovuje k datu místního šetření zejména porovnávací metodou nejlépe vyhodnocující součastný stav realitního trhu v dané lokalitě, tak se s budoucím plynulým opotřebováváním stavebních konstrukcí uvaţuje hlavně v případech u rekonstrukcí nemovitostí financovaných úvěrem u bankovního domu. V těchto případech se neplánuje okamţitý prodej nemovitosti po dokončení rekonstrukce, ale nemovitost je trvale uţívána součastnými vlastníky. Svou roly hraje i vkus součastného majitele nemovitosti a kvalita materiálů při rekonstrukci pouţitých. Zhodnocení nemovitosti se pohybuje v rozmezí 50 – 80% z celkové investované částky. Důleţitým faktorem je i lokalita kde se nemovitost nachází. V méně vyhledávaných lokalitách se ani u novostaveb nepočítá s nákladovou návratností při prodeji dokončené stavby, na tuto skutečnost má vliv slabá kupní síla v dané oblasti a umístění stavby v dané lokalitě. U nemovitostí v dobrém stavebně technickém stavu, které jsou určeny k prodeji, se rekonstrukce nevyplatí. Provedená rekonstrukce nenavýší kupní cenu o částku do rekonstrukce vloţené. Nemovitost se stává lépe prodejnou v případě provedení maleb interiérů a fasády, samozřejmostí je vyklizení nemovitosti a její úklid. Na trhu se běţně provádějí i rekonstrukce a modernizace nebytových objektů jako jsou administrativní budovy, výrobní haly a sklady. V těchto případech si investor provede rekonstrukci a modernizaci, dle svých specifických potřeb, kvůli kterým rekonstrukce provádí. I v těchto případech se náklady do rekonstrukce vloţené nevrátí uţ z důvodu specifických potřeb a nároků, které investor na nemovitost po dokončení rekonstrukce klade.

43

Na trhu se setkáváme i s případy, kdy se rekonstrukce nemovitosti provádí za účelem prodeje nemovitosti s následným finančním zhodnocením. V těchto případech se většinou jedná o komplexní rekonstrukci starších rodinných domů situovaných v dobré lokalitě v blízkostech měst a obcí většího místního významu. Tento investiční záměr nejčastěji realizují stavební firmy, které koupí nemovitost ve špatném stavebně technickém stavu a následně provedou její rekonstrukci. Zrekonstruovanou nemovitost poté stavební firma nabídne k prodeji se zhodnocením 10 – 15% z celkových nákladů na rekonstrukci. Malé zhodnocení je zapříčiněno vysokou konkurencí stavebních firem a všeobecně zhoršenou situací ve stavebnictví a trhu s nemovitostmi. Vyjímku tvoří nemovitosti ve vyhledávaných lukrativních lokalitách větších měst či v jejich blízkosti, kde se hodnota nemovitosti můţe navýšit aţ o 50 – 100% ve srovnání s náklady. Jedná se o lokality s dobrou dostupností do centra měst a kvalitní infrastrukturou. U těchto vyhledávaných lokalit je ovšem nejzajímavější pozemek, jeho poloha a orientace. Otázkou ovšem zůstává kvalita provedené rekonstrukce, stavební firmy se všeobecně snaţí o sníţení nákladů, coţ v konečném důsledku způsobuje pouţívání méně kvalitních materiálů a nekvalifikované pracovní síly. Pro budoucího kupujícího je obtíţné zjistit kvalitu provedených stavebních prací a pouţitých materiálů, vzniká zde proto prostor pro vznik skrytých vad projevujících se aţ v průběhu uţívání stavby. V konečném důsledku zájemci o koupi nemovitosti dávají přednost původním vybydleným stavbám a následně provádějí rekonstrukce svépomocí nebo „na klíč“ stavební firmou se zajištěním vlastního stavebního dozoru. Zájemci o koupi bytové jednotky dávají přednost bytům v rekonstruovaných či revitalizovaných bytových domech. Vyhnou se tak řadě potenciálním problémům, které nerekonstruovaný bytový dům můţe mít. Jedná se zejména o nedostatečné či chybějící tepelné izolace a s tím spojené vyšší náklady na vytápění bytu, špatně řešené napojení balkonů a tím spojené riziko tepelných mostů a vlhkosti, vysoký fond oprav a poplatky. Odrazujícím faktorem je i určité sníţení komfortu bydlení během prováděné rekonstrukce bytového domu (lešení během zateplování fasád, odstávka koupelny a WC během výměny stupaček kdy je nutné zajistit přístup do bytu pracovníkům stavební firmy apod.). Bytové jednotky situované v bytových domech po rekonstrukci jsou lépe prodejné a jejich pořizovací cena je vyšší neţ u bytových jednotek v nerekonstruovaných bytových domech. Je třeba si uvědomit, ţe kaţdý potenciální kupec má jiné nároky na vybavení, vlastnosti pouţitých stavebních materiálů a estetický vkus. Ve většině případů dávají zájemci přednost levnější nemovitosti se záměrem její pozdější rekonstrukce, nebo se k rekonstrukci přistupuje hned po jejím zakoupení. Rekonstrukce a modernizace mají smysl v případech, kdy má součastný majitel nemovitosti v plánu ji dlouhodobě uţívat k vlastnímu bydlení. V těchto případech investor provede rekonstrukci nemovitost dle vlastních představ a potřeb. Hodnota rekonstruované nemovitosti časem klesá i z důvodu jejího postupného technického a morálního opotřebení, které je způsobeno novými módními trendy a materiály. Vyjímku tvoří nemovitosti v dobře situovaných lokalitách, kde existuje předpoklad jejich zhodnocování vzhledem k jejich dobré poloze. Lokálně se zvyšují ceny nemovitostí v místech, kde vznikla nová pracovní místa, došlo zde ke zlepšení dopravní infrastruktury (například vybudováním nového silničního obchvatu) nebo celkovému zlepšení kvality dané lokality z hlediska ţivotního či sociálního prostředí. K navýšení cen v těchto lokalitách dochází postupně či nárazově. Ceny se zvyšují plošně a případnému investorovy se v těchto případech vyplatí pouhý prodej, před časem levněji zakoupené nemovitosti.

44

Část B:

TEORETICKÁ ČÁST

TRŢNÍ OCENĚNÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům Humna č.p. 242 691 72 Klobouky u Brna

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

Datum ocenění: 12.4.2014

45

OBSAH -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

46

Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 242 Uvedený na LV č. 834, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav. Nacházející se na adrese: Humna 242, 691 72 Klobouky u Brna, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.13 Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 21.4.2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Hustopeče, list vlastnický č. 834, katastrální území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.4.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatel této zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a součastně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po přiměřeně dlouhou dobu pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 12. dubna uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, 13

Ort Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. BIVS Praha 2007, ISBN 978-80-7265-128-3

47

věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právo propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost technický stav stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění je pouze rodinný dům, vedlejší stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s rodinným domem byly z ocenění vyloučeny. Výměry rodinného domu byly převzaty z projektové dokumentace poskytnuté klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 242 se nachází v obytné zóně rodinných domů v jiţní okrajové části města Klobouky u Brna. Centrum města se nachází cca 500 m severozápadním směrem, autobusová zastávka se nachází cca 100 směrem severním. Ve městě se nachází městský úřad, pošta, městská policie, zdravotní středisko, základní a mateřská škola, gymnázium, střední odborná škola, sportovní areál, muzeum, vinařství, cyklostezky, základní občanská vybavenost a sluţby. Rodinný dům se nachází v klidové zóně u vedlejší městské komunikace, parkování je bezproblémové před rodinným domem a v garáţi rodinného domu v I.PP. Inţenýrské sítě jsou v místě kompletní (vodovod, kanalizace, elektrorozvody, plyn). Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem rodinného domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

48

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1981, jako rodinný dům a byl od svého vzniku obýván rodinnou majitele. Rodinný dům byl po dobu uţívání pravidelně udrţován a opravován. Na rodinném domě byly provedeny rekonstrukce následujícího rozsahu: V roce 2005 byla provedena rekonstrukce ploché střechy, kdy bylo provedeno zateplení a nová plechová krytina. V roce 2008 proběhla výměna oken za plastová, zateplení fasády, v kuchyni byla poloţena nová keramická dlaţba, byla osazena nová kuchyňská linka se spotřebiči, byly vybudovány nové rozvody topení v mědi, nový plynový kotel se zásobníkem, plastová sekční vrata, rekonstrukce WC v I.NP a rekonstrukce koupelny v II.NP. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány ve městě Klobouky u Brna v lokalitě rodinných domků. Jedná se o rovinné pozemky obdélníkového tvaru o celkové výměře 402 m2. Pozemek p.č. 995 o rozloze 268 m2 je převáţně zastavěn hlavní budovou č.p. 242 a vedlejší stavbou skladu, zbytek tvoří zpevněná plochy příjezdu, předzahrádka a dvůr rodinného domu. Pozemek p.č. 996 o rozloze 134 m2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrorozvody, plyn), z nichţ na pozemek vedou podzemní přípojky inţenýrských sítí. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 402 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je sklad. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou ve dvoře rodinného domu při boční hranici se sousedem. Sklad je přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou. Je přístupný po zpevněné ploše tvořené betonovou deskou s teracovou dlaţbou. Stavba byla postavena v roce 1982 jako sklad zahradního nářadí a nábytku. V roce 2010 proběhla renovace skladu – oprava fasády a vnitřních omítek, proběhla výměna okna za plastové. Sklad je zaloţen na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel pálených tl. 30 cm, strop dřevěný trámový, krov dřevěný pultový, omítky vápenné štukové, okno plastové, dveře dřevěné. Do skladu je zaveden světelný a motorový proud. Venkovní úpravy: Na oceňovacích pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojky vody z vodovodního řadu vedeného z ulice 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, vedená z domu do uličního řadu 3. Přípojka elektrické energie vedená zemním kabelem z uličního řadu 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do rodinného domu 5. Zpevněné plochy tvořené zámkovou betonovou dlaţbou 6. Zpevněné plochy tvořené teracovou dlaţbou 49

7. Obrubníky z prostého betonu 8. Opěrná zeď ve vjezdu do garáţe v I.PP 9. Plot z betonových tvarovek 10. Plot ze strojového pletiva Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Při místním šetření nebyly zjištěny na příslušenství ţádné stavebně technické závady. Trvalé porosty Na předzahrádce a zahradě jsou situovány okrasné dřeviny. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou směrem do zahrady. Směrem od ulice se nachází nájezd do garáţe v I.PP a schodiště do prvního nadzemního zvýšeného podlaţí. Stavba má jedno podzemní podlaţí a dvě nadzemní podlaţí. Rodinný dům je plně podsklepen, sklep je přístupný vnitřním schodištěm a směrem od ulice nájezdem do garáţe. Směrem od ulice je situována lodţie přístupná z pokoje v II.NP. Stavba dispozičně obsahuje v podzemním podlaţí garáţ, kotelnu, dílnu, sklad, sklad, prádelnu a chodbu. V prvním nadzemním podlaţí je zádveří, chodba, šatna, komora, pracovna, obývací pokoj, schodiště, kuchyň s jídelnou. V druhém nadzemním podlaţí se nachází chodba, loţnice, koupelna, pokoj, pokoj, lodţie, pokoj a šatna. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí. Jedná se o rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové z prostého betonu. Nosné zdivo prvního podzemního podlaţí je z cihel pálených tl. 450 mm, hydroizolací jsou provedeny vodorovné i svislé. Nosné zdivo nadzemních podlaţí je z tvárnic Siporex tl. 300 mm. Stropy jsou keramické Hurdiskové do ocelových nosníků. Schodiště je ţelezobetonové monolitické. Střecha rodinného domu je plochá, zateplená ukončená plechovou pozinkovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou pozinkované. Fasáda je zateplená kontaktním zateplovacím systémem z polystyrenových desek tl. 10 cm. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové opatřené malbou. Sokl je proveden z dekorační soklové omítky Marmolit. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy v obytných místnostech jsou pokryty plovoucí dřevěnou podlahou a lepenými korkovými dlaţdicemi, částečně s kobercovou textilní krytinou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je plynové ústřední, zdrojem teplé vody je plynový kombinovaný kotel se zásobníkem, elektroinstalace je světelná a třífázová. Vnitřní vybavení je vana a umyvadlo v prádelně I.PP, v I.NP se nachází umyvadlo a WC, v II.NP se nachází 50

vana, umyvadlo a WC. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou troubou, sklokeramickou varnou deskou, digestoř a myčka.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jako celku jsem pouţil metodu porovnávací.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní 51

hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři nabízené pozemky na prodej v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došel k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: ……………275 000,- Kč…………………. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:

TABULKA č. I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávací pozemek

Porovnávací pozemek

Porovnávací pozemek

1

2

3

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcel

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořadové pozemku

číslo

Název pozemku Parcelní čísla

Humna 995, 996

Adresa pozemku Katastrální území

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Obec

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Okres

Břeclav

Břeclav

Břeclav

Břeclav

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní celkem

cena X

479 520

52

299 600

338 650

Rozloha pozemku v m2

402

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upraven hodnota

648

428

521

740

700

650

12.1.2013

24.2.2013

3.2.2013

1

1

1

740

700

650

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

740

700

650

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

740

700

650

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

740

700

650

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

740

700

650

Ano

Ano

Ano

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

53

Korekce

1

1

1

740

700

650

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

740

700

650

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Dobrá

Horší

0,95

1

1,02

703

700

663

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

703

700

663

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1,05

1

Upravená hodnota

703

735

663

Dostupnost ing. sítí Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

703

735

663

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

703

735

663

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

54

Dopravní obsluţnost

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

703

735

663

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota

703

735

663

Nutnost demolice Ne stávajících objektů

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

703

735

663

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

703

735

663

Větší pozemek

Obdobná

Větší pozemek

0,95

1

0,98

Upravená hodnota

667,85

735

649,74

Moţná zastavěnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

667,85

735

649,74

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování

Dobrá a

Korekce

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

Korekce Upravená hodnota

X

55

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

684

Rozloha pozemku

402

Celková porovnávací hodnota

274 968

668

735

650

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

1

995

268

684

183 312

2

996

134

684

91 656

poř. číslo

Celkem

jednotková hodnota v Kč/m2

402

trţní hodnota

274 968

zaokrouhleno

275 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly ve městě Klobouky u Brna v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, moţnost parkování, poloha ve městě, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: ………2 386 670,- Kč…….. 56

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Tabulka č. II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávací pozemek

Porovnávací pozemek

Porovnávací pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti

RD Klobouky u Brna

1

2

3

RD Klobouky u Brna

RD Klobouky u Brna

RD Klobouky u Brna

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Humna 242

Katastrální území

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Obec

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Klobouky u Brna

Okres

Břeclav

Břeclav

Břeclav

Břeclav

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

402

648

428

521

Hodnota za 1 m2

684

684

684

684

275 000

479 520

299 600

338 650

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkově zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávací jednotek

162

168

57

152

159

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jedn.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

2 600 000

2 300 000

2 400 000

2 120 480

2 000 400

2 061 350

12 622

13 160

12 964

12.1.2013

24.2.2013

3.2.2013

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Ne

Ne

Ne

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

12 622

13 160

12 964

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

58

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Ne

Ne

Ne

1

1

1

12 622

13 160

12 964

Lepší

Horší

Porovnatelná

0,95

1,02

1

11 991

13 423

12 964

Dobrý

Průměrný

Dobrý

1

1,02

0,98

11 991

13 691

12 705

Podprůměrná

Průměrná

Průměrná

1,06

1

1

12 710

13 691

12 705

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

12 710

13 691

12 705

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

59

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

12 710

13 691

12 705

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

12 710

13 691

12 705

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

12 710

13 691

12 705

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

12 710

13 691

12 705

N/A

N/A

N/A

1

1

1

12 710

13 691

12 705

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

F. Ostatní parametry

60

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

12 710

13 691

12 705

N/A

N/A

N/A

1

1

1

12 710

13 691

12 705

12 710

13 691

12 705

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné jednotky

13 035

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2 111 670

Hodnota pozemku Celková metoda

porovnávací

275 000 2 386 670

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Podle zjištěných informací se v této lokalitě trh z pronájmu tohoto typů nemovitostí nevyskytuje, proto není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu jako reálnou. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 61

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

……………2 932 100,- Kč…………….. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce : NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Humna 242, Klobouky u Brna

Číslo pozemku

995, 996

Nosná konstrukce .

I.PP – cihla pálená Nadzemní podlaţí - zděná z tvárnic Siporex

Skutečné stáří

33 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

25 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 101 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 2 nadzemní 303 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 62

162 m2

Celková podlahová plocha

850,50 m3

Celkový obestavěný prostor

4 200 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

3 572 100

Fyzické opotřebení

-27%

2 607 450

Funkční nedostatky

-5%

2 477 078

0%

2 477 078

Ekonomické nedostatky

Vedlejší stavba skladu

80 000

Venkovní úpravy

100 000

Pozemek

275 000

Indikovaná hodnota

2 932 078

Zaokrouhleno

2 932 100

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení ke skutečnostem platným k 12.4.2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

2 386 670

80

1 909 339

63

Příjmová metoda Nákladová metoda

0

0

2 932 100

20

586 420

Výsledná metoda

2 257 089

Zaokrouhleno

2 257 100

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí 80%. Tento typ nemovitosti, který se nachází v dané lokalitě zástavby rodinných domů, není reálně skoro vůbec pronajímán, tudíţ není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu a proto jí bylo přisouzeno 0%. U obdobných funkčních rodinných domů obdobného stáří objektů jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat součastnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20%. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

64

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

65

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V součastné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatele trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Veselí nad Moravou, dne 20.4.2014

_________________ Krošlák Dušan

66

67

68

69

70

TRŢNÍ OCENĚNÍ (VALUATION REPORT)

Skladovací hala sběrny surovin 763 14 Ostrata

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

Datum ocenění: 12.4.2014

71

OBSAH -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

72

Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Skladovací hala sběrných surovin p.č. 443/1 Uvedený na LV č. 220, k.ú. Ostrata, obec Ostrata.

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.14 Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 21.4.2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Zlín, list vlastnický č. 220, katastrální území Ostrata, obec Ostrata, okres Zlín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.4.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatel této zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a součastně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po přiměřeně dlouhou dobu pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 12. dubna uţíván výhradně jako skladovací hala sběrných surovin. Hala není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

14

Ort Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. BIVS Praha 2007, ISBN 978-80-7265-128-3

73

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právo propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

-

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav stávající haly a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy předmětem ocenění je pouze skladovací hala a pozemky, jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s halou byly z ocenění vyloučeny výměry haly byly převzaty z projektové dokumentace poskytnuté klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Oceňovaný majetek skladovací hala sběrných surovin na p.č. 443/1 se nachází v bývalém zemědělském areálu v jiţní okrajové zóně obce Ostrata. V obci je obecní úřad, praktický lékař, základní obchody a sluţby. Inţenýrské sítě jsou vodovod, elektrorozvody, plyn. Dopravní spojení zajišťují autobusy ČSAD. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hala sběrných surovin vyuţívána pro nákup, prodej, sběrem a svozem odpadů, jejich likvidací a zpracováním. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem haly a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Stáří haly sběrných surovin je od roku 1988 a je od svého vzniku uţíván jako skladovací hala. Hala byla po dobu uţívání pravidelně udrţována a opravována. Pozemek Předmětem ocenění je celkem jedenáct pozemků, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Jedná se o rovinné pozemky o celkové výměře 5 147 m2. V lokalitě jsou vybudovány inţenýrské sítě v rozsahu vodovod a elektrorozvody. Vedlejší stavby a venkovní úpravy

74

Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy jsou vzhledem k hodnotě pozemků a haly minimální. Jedná se o přípojky inţenýrských sítí a zpevněné plochy.

Skladovací hala sběrných surovin Ocelová hala sběrných surovin je jednolodní, situovaná na rovině do tvaru obdélníku. Sklad je zaloţen na betonových pasech, cihelné nadezdívky a ocelové nosné konstrukce, opláštění a střešní krytina je ze Zn plechu, krov ocelový, klempířské konstrukce pozinkované, strop v zadní části KOB plechy, 3 x ocelové vrata, ţelezobetonová podlaha. Do skladovací haly je zaveden světelný a motorový proud. Stáří haly je od roku 1988, technický stav je průměrný, odpovídá stáří a údrţbě, která byla prováděna. Název podlaţí

Zastavěná plocha [m2] x Konstrukční výška [m] = Objem [m3]

I.NP

48,70 x 15,60 x 7,80 = 759,72 x 7,80 = 5 925,81 m3

Zastřešení

48,70 x 15,60 x 1,55 x 0,50 = 588,78 m3

Obestavěný prostor celkem

6 514,60 m3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba občanské vybavenosti a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Pro provoz haly není nutná investice do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí jako sklad sběrny surovin a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 75

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jako celku jsem pouţil metodu porovnávací.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním haly jsem porovnal tři pozemky obdobné celkové velikosti jako mnou oceňovaný pozemek, jejichţ prodej se uskutečnil v letech 2009 aţ 2013 v blízkých lokalitách. Jedná se o skutečně dosaţené prodejní ceny uvedené v kupních smlouvách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Korekční činitel stanoven nebyl, neboť z průzkumu bylo zjištěno, ţe ceny odpovídají současné kupní poptávce. Na základě výše uvedených skutečností jsem došel k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: …………… 1 090 000,- Kč………………….

TABULKA č. I - POZEMEK Oceňované pozemky

Porovnávací pozemky

A. Identifikační údaje

76

Porovnávací pozemky

Porovnávací pozemky

Pořadové pozemku

číslo

Název pozemku

zast.pl., ost.pl.

Parcelní čísla

443/1 a další

1

2

3

zast.pl., ost.pl.

zast.pl., ost.pl.

zast.pl., ost.pl.

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Ostrata

Ostrata

Velíková

Slušovice

Obec

Ostrata

Ostrata

Velíková

Slušovice

Okres

Zlín

Zlín

Zlín

Zlín

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní celkem

cena

Rozloha pozemku v m2

X

479 520

299 600

338 650

5 147

2894

6251

4384

230

180

225

12.1.2010

24.4.2012

3.8.2011

1

1

1

230

180

225

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

230

180

225

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upraven hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

77

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

230

180

225

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

230

180

225

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

230

180

225

Ano

Ano

Ano

1

1

1

230

180

225

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

230

180

225

Lepší

Dobrá

Horší

1

1

1

230

180

225

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce

Pravidelný

78

Upravená hodnota

230

180

225

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1

1

230

180

225

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

230

180

225

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

230

180

225

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

230

180

225

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota

230

180

225

Nutnost demolice Ne stávajících objektů

Ne

Ne

Ne

1

1

1

230

180

225

Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost ing. sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování

Dobrá a

Korekce

Korekce Upravená hodnota

79

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

230

180

225

Menší pozemek

Větší pozemek

Obdobný pozemek

1

1

1

Upravená hodnota

230

180

225

Moţná zastavěnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

230

180

225

230

180

225

0

0

0

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

212

5 147

Celková porovnávací hodnota

1 091 164

Zaokrouhleno

1 090 000,Kč

80

Tabulka č. II – Výpis pozemků Katastrální území Ostrata Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra parcely [m2]

Jednotková cena [Kč/m]

Trţní hodnota [Kč]

1

443/1

1001

212

212 212

2

443/2

67

212

14 204

3

443/3

41

212

8 692

4

461/27

33

212

6 996

5

461/28

327

212

69 324

6

461/29

64

212

13 568

7

461/32

1095

212

232 140

8

461/33

749

212

158 788

9

67/3

247

212

52 364

10

461/12

696

212

147 552

11

461/6

827

212

175 324

Celkem

1 091 164

Zaokrouhleno

1 090 000

81

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy skladovací haly, které byly v obci Ostrata a blízkého okolí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnávatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, moţnost parkování, poloha ve městě, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: ………4 487 960,- Kč…….. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka č. II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávací majetek

Porovnávací majetek

Porovnávací majetek

A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti

č.

1

2

3

Skladovací hala

Skladovací hala

Skladovací hala

Skladovací hala

Adresa nemovitosti

Ostrata

Ostrata

Velíková

Katastrální území

Ostrata

Ostrata

Velíková

Slušovice

Obec

Ostrata

Ostrata

Velíková

Slušovice

Okres

Zlín

Zlín

Zlín

Zlín

Název nemovitosti

Parcelní číslo

82

Slušovice

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

5147

2894

6251

4384

Hodnota za 1 m2

212

230

180

225

1 090 000

665 620

1 125 180

984 400

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkově zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávací jednotek Prodejní cena celkem

760

825

686

742

X

5 340 000

4 120 000

4 700 000

3 219 520

2 994 820

3 715 600

3 902

4 365

5 007

12.1.2010

24.4.2012

3.8.2011

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jedn.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Absolutní

83

Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Průmysl

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Průmysl

Průmysl

Průmysl

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Ano

Ano

Ano

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Ne

Ne

Ne

1

1

1

3 902

4 365

5 007

Porovnatelná

Horší

Lepší

1

1,10

0,90

3 902

4 802

4 506

Dobrý

Horší

Dobrý

1

1,05

1

3 902

5 042

4 506

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Dobrý

84

Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická

N/A

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Porovnatelný

Porovnatelný

Porovnatelný

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1,05

1

3 902

5 294

4 506

N/A

N/A

N/A

85

korekce Korekce

1

1

1

3 902

5 042

4 506

Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Menší

Obdobná

Korekce

1,03

0,97

1

Upravená hodnota

4 019

4 890

4 506

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4 019

4 890

4 506

4 019

4 890

4 506

Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné jednotky

4 471

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3 397 960

Hodnota pozemku

1 090 000

Celková porovnávací metoda

4 487 960

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

86

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých prostor. V tomto výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

673 360

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

33 668

Efektivní hrubý příjem

639 692

Náklady na údrţbu

169 445

Pojistné

16 944

Daň z nemovitosti

4 872

Marketing

10 000

Ostatní provozní náklady

11 296

Provozní náklady celkem

212 557

Provozní příjem

427 135 87

Rezervy na renovace

20 000

Čistý provozní příjem

407 135

Míra kapitalizace

10%

Indikovaná hodnota

4 071 350

Zaokrouhleno

4 071 350

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : ……………2 932 100,- Kč…………….. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce : 88

Tabulka č. III - NÁKLADOVÁ METODA Název

Skladovací hala, Ostrata

Čísla poz. 443/1, 443/2, 443/3, 461/27, 461/28, 461/29, 461/32, 461/33, 67/3, 461/12, 461/6 Nosná konstrukce

Ocelová hala jednolodní

Skutečné stáří

26 let

Efektivní stáří

26 let

Ekonomická ţivotnost

80 let 760 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 nadzemní 760 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,90 709 m2

Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

6 514,60 m3

Jednotkové reprodukční náklady

2 200 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

14 332 120

Fyzické opotřebení

-32,50%

9 674 176

Funkční nedostatky

0%

9 674 176

Ekonomické nedostatky

0%

9 674 176

Venkovní úpravy

160 000

89

Pozemek

1 090 000

Indikovaná hodnota

10 924 176

Zaokrouhleno

10 925 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení ke skutečnostem platným k 12.4.2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 487 960

70

3 141 572

Příjmová metoda

4 071 350

65

2 646 377

Nákladová metoda

10 924 176

30

3 277 253

Výsledná metoda Zaokrouhleno

9 065 202

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 70%. Tomuto typu nemovitosti, skladovací hala v lokalitě bývalého zemědělského areálu, je z hlediska typu objektu a sektoru vhodný k pronájmu. Skladovací hala se nachází v lokalitě, kde se tyto typy nemovitosti běţně pronajímají. Z tohoto důvodu byla příjmové metodě přisouzena váha 65 %. Na trhu s obdobným majetkem ve Zlínském kraji přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou obvykle ochotni akceptovat součastnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 30%. 90

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

91

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V součastné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatele trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Veselí nad Moravou, dne 20.4.2014

_________________ Krošlák Dušan

92

93

94

95

96

97

98

Část C: Analytická část Součástí této bakalářské práce je provedení analýzy trhu s nemovitostmi. Analýza byla provedena v okrese Hodonín. Tato analýza byla provedena v návaznosti na ocenění bytového domu, které je provedeno v praktické části této práce.

99

OBSAH 9.1

Charakteristika okresu Hodonín

9.2

Úvod do problematiky

9.3

Posouzení vývoje na trhu nemovitostí 9.3.1 rodinné domy 9.3.2 bytové jednotky 9.3.3 objekty individuální rekreace 9.3.4 provozní, administrativní a obchodní objekty 9.3.5 pozemky

9.4

Aktuální problémy specifické pro tento region

9.5

Marketinkový výhled v regionu

100

9.1

Charakteristika okresu Hodonín 15

Okres Hodonín leţí na jihovýchodní Moravě při hranici se Slovenskou republikou. Území okresu o celkové rozloze 1 099 km2 zaujímá 15,3 % rozlohy území Jihomoravského kraje a je charakteristické svým protáhlým tvarem ze západu na východ. Díky příhodným přírodním podmínkám se dlouhodobý vývoj území podřizoval zejména zemědělskému vyuţití. Z geologického hlediska je pro okres charakteristický členitý terén. Severní část Hodonínska tvoří listnaté lesy Ţdánického lesa a Chřibů, jiţní část lemují hřebeny Bílých Karpat. Zemědělská půda tvoří přibliţně 63 % z celkové plochy okresu. Nejkvalitnější jsou plochy v nivě řeky Moravy, v západní a severovýchodní části okresu. Území okresu Hodonín náleţí jako téměř celá Morava k povodí řeky Moravy, ze kterého lze vyčlenit tři dílčí povodí řek Moravy, Dyje a Myjavy. Většina povrchových toků vykazuje mírný aţ silný stupeň znečištění, v posledních letech se však jejich kvalita zlepšuje. Z hlediska podnebí leţí okres v nejteplejší a nejsušší oblasti České republiky. Převládající směr větrů na okrese Hodonín je od jihovýchodu na severozápad. Na území okresu se nachází četná loţiska ropy a plynu, jejichţ těţba se soustředí především na severní okraj území do okolí Ţdánic a Uhřic. Významná jsou loţiska lignitu v okolí Hodonína, Dubňan a Šardic. Nesporné jsou také zásoby cihlářských surovin v okolí Hodonína, Kyjova a Velké nad Veličkou, štěrkopísků v okolí Vracova, Bzence a Stráţnice. Zánik a transformace velkých průmyslových podniků, které v minulosti patřily k hlavním zaměstnavatelům obyvatel okresu Hodonín, se plně projevily ve vysoké míře nezaměstnanosti obyvatelstva. Ani vznik převáţně menších podniků, ať uţ v průmyslové nebo zemědělské sféře, neměl vliv na zlepšení zaměstnanosti. Míra registrované nezaměstnanosti je z dlouhodobého hlediska v meziokresním srovnání jednou z nejvyšších v České republice. Hodonínsko patří k územím s vysokou intenzitou především silniční dopravy. Mobilitu obyvatelstva a dopravu zajišťuje ve směru severovýchod-jihozápad ţeleznice Přerov-Břeclav a téměř souběţná silnice. Ve směru západ-východ komunikace ZnojmoKyjov-Veselí nad Moravou-Nové Město nad Váhom a ve směru na severozápad komunikace Hodonín-Čejč-Brno. Výstavba ţelezničního koridoru na trase Břeclav-Přerov zrychlila a odhlučnila ţelezniční provoz. Okres Hodonín přitahuje návštěvníky kulturními památkami, udrţováním lidových tradic, zajímavými turistickými cestami v Chřibech a v Bílých Karpatech a láká k projíţďkám rovinou i strmou krajinou mezi vinohrady. Spokojenost návštěvníků úměrně stoupá s počtem navštívených vinných sklípků. Bohatou historii okresu dokumentují cenné archeologické nálezy u Mikulčic. Středověk připomíná turisticky atraktivní templářská tvrz s bludištěm chodeb v Čejkovicích. Z dalších historických období se dochovaly především památky renesanční (radnice a zámek v Kyjově) a barokní (zámek v Miloticích, zámeček v Čejkovicích a církevní stavby ve Veselí nad Moravou). Okresní město Hodonín je rodištěm zakladatele československého státu Tomáše G. Masaryka. Střediskem lidových tradic je Stráţnice se skanzenem lidové architektury a kaţdoročním mezinárodním folklórním festivalem. Turisticky vyhledávanou atraktivitou Veselí nad Moravou je vodní cesta Baťův kanál. Z památkových zón lidové architektury patří 15

Internetový zdroj: www.czso.cz Český Statistický Úřad. Krajská správa Brno.

101

k nejhodnotnějším větrný mlýn v Kuţelově a kamenné stodoly, komory a roubené seníky na Horňácku. Ţidovskou komunitu připomínají hřbitovy ve Stráţnici, Bzenci a Dambořicích. Památky na období napoleonské války jsou soustředěny v muzeu ve Ţdánicích. Přímo symbolické jsou pro okres všudypřítomné vinice a vinné sklepy. Celý vinorodý region je protkán vinařskými cyklistickými stezkami se zastaveními u nejpozoruhodnějších historických vinných sklepů v jednotlivých obcích. Mezi nejzajímavější patří historický soubor vinných sklepů Plţe. 9.2

Úvod do problematiky

Sledování vývoje cen a tvorba vlastních databází je nezbytnou součástí práce v oboru oceňování nemovitostí. Pro správné stanovení trţních cen nemovitostí je důleţitým předpokladem sledování jiţ realizovaných prodejů nemovitého majetku všech druhů bytových a nebytových prostor. Předpokládá se, ţe tvorbou databází a sledováním realitního trhu se odhadce zabývá zejména v místě svého působení. Tvorba databází realizovaných prodejů nemovitostí je jedním ze základních pilířů pro stanovení ceny obvyklé na základě porovnávací metody. 9.3 Posouzení vývoje na trhu nemovitostí Region jihovýchodní Moravy okresu Hodonín má zcela jistě svá specifika oproti jiným oblastem republiky. Nejvíce rozvinutý je trh s objekty k bydlení, rodinnými domy a také s pozemky pro zemědělskou činnost, zejména pro vinohradnictví. Zejména je tato situace patrná na uskutečněných převodech v menších obcích do cca 5.000 obyvatel. Období trvalého růstu cen nemovitostí bylo vystřídáno recesí a následným propadem trhu, který se v součastné době stabilizoval a místy zaţívá mírný vzrůst. Pro potřeby této analýzy jsem rozdělil trh nemovitostí do následujících kategorií: 9.3.1. rodinné domy 9.3.2. bytové jednotky 9.3.3. objekty k individuální rekreaci 9.3.4 provozní, administrativní a obchodní objekty 9.3.5 pozemky 9.3.1 Rodinné domy Do této kapitoly jsem zařadil všechny domy k rodinnému bydlení a to i s eventuálními prostory k podnikání, které však nepřevaţují nad prostory k bydlení. Trh s tímto druhem nemovitostí je stále ještě zatíţený způsobem výstavby objektů zajišťujících rodinné bydlení z minulé doby. Jedná se především o objemově větší nemovitostí původně stavěné jako dvougenerační. Výstavbě rodinných domů v tomto regionu v předrevoluční době probíhala převáţně svépomocí za přispění celé rodiny a to aţ do 70 % vlastních svépomocných prací. V porevoluční době výstavba rodinných domu pomocí svépomocí výrazně poklesla, ale 102

stále tvoří významný podíl při výstavbě novostaveb, svépomocné práce tvoří aţ 30% z celkového podílu na stavebních pracích při výstavbě. Podíl novostaveb realizovaných na klíč jednou dodavatelskou stavební firmou výrazně poklesl od roku 2008 po počátku recese a v dnešní době tvoří pouze zhruba 30% z celkového počtu realizovaný novostaveb. Obdobný poměr výstavby prováděné na klíč je i u rekonstruovaných objektů. Rozdíl při prováděných rekonstrukcí rodinných domů je u výše poměru svépomocných prací z celkového objemu prováděné rekonstrukce. Výstavba při rekonstrukci za pomocí svépomocných prací je v těchto případech realizována aţ do výše 40% z celkového podílu na stavebních pracích při rekonstrukci. Pro porovnání vývoje na trhu jsem pouţil příkladů z databáze u obcí v rozdílných kategoriích: -

vybrané obce velikosti do 2 000 obyvatel

-

města v okrese Hodonín

-

okresní město Hodonín

Rodinné domy – obce velikosti do 2 tis. obyvatel Podle aktuální databáze se v obcích do 2 000 obyvatel obchoduje jen s nemovitostmi slouţícími k rodinnému bydlení a samostatných vedlejších či hospodářských staveb. To se týká zemních sklepů, stodol a samostatných pozemků. Z databáze je zřejmé, ţe převaţují objekty staršího data. Z toho vyplývá, ţe se obchoduje s nemovitostmi s nízkými cenami z důvodu ne dobrého technického stavu s tím, ţe morální i jiné zastarání bude odstraněné postupnými rekonstrukcemi svépomocí obdobně, jak jsem uvedl při výstavbě. Prodej rodinných domů v cenové relaci je výhradně do 1 000.000,- Kč Rodinné domy – města v okrese Hodonín Ve městech Kyjov, Veselí nad Moravou, Prušánky, Bzenec, Dubňany, Stráţnice se s domy charakteru rodinných domů obchoduje jiţ častěji a to v cenové relaci do maximálně 3,60 milionů Kč. Tato cena maximální cena je dosahována u domů v dobrém technickém stavu, postavených v nedávné době a situovaných ve výhodné poloze. I zde je však zřejmé, ţe z důvodů malé kupní síly v regionu převaţují obchodní případy s domy staršími v kombinaci s rekonstrukcí. Jsou to však nejţádanější objekty, neboť i zde platí, ţe kupující uvaţují s tím, ţe morální zastarání a průměrný technický stav budou odstraněny postupnými rekonstrukcemi. Podle sledování uskutečněných převodů se jedná jiţ o poměrně stabilizovanou situaci. Zvýšení cen v této kategorii není, neboť kupní síla převáţné části obyvatel je slabá. Pokud má někdo finanční prostředky, pak namísto nákupu nemovitosti v cenové relaci cca nad 2 miliony Kč volí raději cestu výstavby nového rodinného domu za vyuţití hypotečního úvěru. S ohledem na to, ţe ve městě Hodonín téměř nejsou vhodné pozemky k takovéto zástavbě, jsou vyhledávané lokality v okolních obcích, přičemţ došlo ke zvýšení cen vhodných stavebních pozemků v těchto obcích ( Luţice, Rohatec, Mikulčice, Ratíškovice, Dubňany). Výjimečné město v rámci okresu Hodonín je město Kyjov, kde se ceny rezidenčních nemovitostí jiţ tradičně pohybují v cenově vyšší hladině neţ v Hodoníně a dalších městech.

103

Závěr Situace je u těchto nemovitostí za poslední rok stabilizována a ani do blízké budoucnosti není moţné uvaţovat s nějakými podstatnými výkyvy cen směrem nahoru. Přitom vliv na cenu nemovitosti má stále víc poloha nemovitosti a rovněţ její dispoziční řešení – více ceněné jsou domy s moţností garáţování osobního vozidla, volně stojící, přízemní, se sedlovou střechou, u starších domů má vliv na cenu i moţnost provedení dispozičních změn. S růstem cen energií klesá zájem o velikostně předimenzované domy s nízkou tepelnou izolací obvodových stěn. Rodinné domy v okresním městě Hodonín V okresním městě se s domy charakteru rodinných domů obchoduje častěji. Nejsou zde výjimkou ani případy v cenové relaci okolo 3,50 mil Kč. Zde se jedná výhradně o velmi kvalitní lokalitu s přiměřeným pozemkem, dobrou orientaci domu a jeho výborný technický stav. I zde je však zřejmé, ţe převaţují obchodní případy s domy, které nejsou zrovna v nejlepším technickém stavu. Jejich technický stav a zejména morální zastarání je značného rozsahu. Jsou to však ţádané objekty neboť i zde platí, ţe kupující uvaţují s tím, ţe morální i jiné zastarání bude odstraněno postupnými rekonstrukcemi financovanými hypotékou a vlastními zdroji. Pro stanovení cenových relací je pak zcela rozhodující situování domu v zastavěné části města. Podle sledování uskutečněných převodů však se jedná jiţ o poměrně stabilizovanou situaci. Zvýšení cen není v dohledu, protoţe kupní síla převáţné části obyvatel je slabá. Menší část obyvatel s vyššími příjmy pak raději vyhledává pozemky k zástavbě objekty mimo město. Závěr Tak jak jsem výše uvedl je situace za poslední dva roky v podstatě stabilizována a ani do blízké budoucnosti není moţno uvaţovat s nějakými podstatnými výkyvy směrem k nárůstu cen. Rodinné domy: Obvyklé ceny rodinných domů včetně příslušenství a včetně pozemků v Kč/m2 Hodonín

Centrum

do 100 m2 podlahové plochy

do 200 m2 podlahové plochy

nad 200 m2 podlahové plochy

1

2

3

20 000 – 26 000

18 000 – 24 000

22 000 – 30 000

104

Město

19 000 – 28 000

17 000 – 24 000

16 000 – 22 000

Širší okolí

17 000 – 26 000

15 000 – 22 000

15 000 – 21 000

Periferie

18 000 – 24 000

13 000 – 19 000

14 000 – 20 000

Satelitní obce

18 000 – 24 000

12 000 – 18 000

14 000 – 20 000

Ostatní obce

12 000 – 18 000

9 000 – 14 000

7 000 – 13 000

9.3.2 Bytové jednotky Do této kategorie jsem zařadil všechny byty s tím, ţe nedělám rozdílů v různých způsobech vlastnictví. Jsou zde zařazené byty v osobním vlastnictví a byty tzv. druţstevní, u nichţ se jedná o pouhý převod uţívacích práv. Cenové rozdíly jsou však jen velmi malé. Realizované prodejní ceny bytů se za poslední rok aţ dva roky značně sníţily. Pád cen u bytových jednotek v našem regionu dle mého předpokladu bude spíše mírně klesající. Prodej bytů je uskutečňovaný jen ve větších městech – Hodonín, Kyjov a Veselí nad Moravou, v ostatních městech jen ve velmi malé míře. Závěr Případy prodeje bytů v osobním vlastnictví v částkách okolo 1 200.000,- Kč za třípokojový byt ve městě Hodoníně nebo Kyjově. Úměrně tomu jsou pak i cenové relace za byty dvoupokojové okolo 800 000,- Kč a jednopokojové do 600 000,- Kč. V průměru se jedná o byty v dobrém stavebně technickém stavu.

Bytové jednotky Obvyklé ceny bytů za 1 m2 podlahové plochy Byty

panelové

Garsoniéry

Byty 1+1 a 2+1

Byty 3+1

Byty 4+1

1

2

3

4

Centrum

19 000-23 000

16 000-20 000

15 000-19 000

13 000 – 17 000

Město

17 000-21 000

15 000-19 000

13 000-17 000

12 000 – 16 000

Sídliště

14 000-18 000

13 000-17 000

12 000 -16 000

10 000 – 14 000

Hodonín

105

cihlové

novostav by

Centrum

19 000-23 000

17 000-21 000

16 000-20 000

14 000-18 000

Město

18 000-22 000

16 000-20 000

14 000-18 000

13 000-17 000

Sídliště

15 000-19 000

14 000-18 000

13 000-17 000

11 000-15 000

Centrum

24 000-28 000

22 000-26 000

20 000-24 000

20 000-24 000

Město

22 000-26 000

21 000-25 000

18 000-22 000

18 000-22 000

Sídliště

21 000-25 000

20 000-24 000

18 000-22 000

16 000-20 000

9.3.3 Objekty k individuální rekreaci Tato kategorie objektů, tj. rekreační chaty v rekreačních oblastech či zahrádkářské chaty včetně pozemků slouţící jako zahrady, ať jiţ v kolonii či situované individuálně, je v podstatě jedinou kategorií, kde došlo k oţivení trhu. Tento trh je však rozdělený na podstatné segmenty a to zejména dle cenové relace. Oblíbené rekreační oblasti v okrese, ve kterých se trvale a dobře obchoduje, jsou Radějov, Lučina, Vápenky, Filipov, Vřesovice. Rekreační chaty v cenové relaci do 500.000,- Kč jsou vcelku dobře prodejné, stejně jako i podstatně lépe vybavené či umístěné chaty do cca 950.000,- Kč. Nad tuto hranici pak jiţ více méně nerozhoduje stupeň vybavenosti a chata je jen velmi těţce prodejná. Podstatně lépe vybavené či umístěné chaty umoţňující vyuţití celoročně se realizují v cenové relaci do cca 1.300.000,- Kč. Obdobná situace je u zahrádkářských chat, jen cenové relace jsou zcela pochopitelně niţší. Jsou v hranici okolo 80.000,- Kč a maximálně do 250.000,- Kč dle situování a vybavení nejen chatky ale i zasíťování pozemku elektřinou. Nad tuto cenovou relaci se stává tato kategorie také těţce prodejnou. Rekreační chaty a stavby Obvyklé ceny objektů k individuelní rekreaci v Kč/m2 Rekreační zóny

Za 1 m2 podlahové plochy

Radějov

9 000 – 12 000

Lučina

10 000 – 15 000

Vápenky

8 000 – 11 000 106

Vřesoviště

7 000 – 10 000

Filipov

7 000 – 11 000

9.3.4 Provozní, administrativní a obchodní objekty V této kategorii je malé mnoţství uskutečněných prodejů. Jejich technický stav, situování v regionu, dopravní obsluţnost, atd. jsou tak rozdílné, ţe je nutno tuto kategorii posuzovat naprosto specificky. Obecně jsou snadněji prodávané provozní objekty v blízkosti centra větších měst (Hodonín, Kyjov, Ratíškovice, Dubňany) s dobrým dopravním spojením, kde je moţná i změna účelu vyuţití objektu za provedení jednodušších dispozičních změn. Výstavbou nových velkoobchodů (Kaufland I, Kaufland II, Hypernova, OBI, Lidl, Penny Market) v areálu bývalého Cukrovaru Hodonín došlo ke sníţení cen nemovitostí i nájemného u objektů slouţících k obchodní činnosti v centru města. U administrativních budov se v posledním roce ještě zvýšil převis nabídky nad poptávkou a to jak při prodeji, tak i pronájmu. Byl realizovaný prodej AB bývalého podniku ZZN Hodonín a nyní je nabízená další větší administrativní budova a to bývalé ředitelství Jihomoravských lignitových dolů. Z toho vyplývá další sníţení obvyklého nájemného kancelářských prostor. Nájemné jiţ v mnoha případech není ekonomicky únosné a nedostačuje ani k úhradě nákladů na údrţbu, odpisy či dokonce na budoucí potřebné rekonstrukce či odstranění morálního zastarání po určité době uţívání. Závěr Situaci na trhu nemovitostí tohoto druhu lze jen obtíţně zobecnit. V poslední době však není patrný nárůst cen, přetrvává stagnace, dokonce dochází k poklesu cen nemovitostí i nájemného.

Výroba, skladové a prodejní prostory Výroba, sklady, prodejní prostory – obvyklé ceny v Kč/m2 Lokace Cena

Nejlepší lokality v okresním městě

Dobrá lokalita Lokality horší kvality satelitní města okrese - obce

9 000 – 16 000

6 000 – 10 000

107

2 500 – 5 000

9.3.5 Pozemky Na trhu nemovitostí je o obchodování s pozemky stále zájem. Současně s tím je také zřejmá i další specifičnost regionu a tou je rozdělení pozemků stavebních jednak na kategorie dle charakteru objektu, který je moţno vystavět a jednak i na pozemky zemědělské (orná půda, vinice, sady). Pozemky zemědělské jsou zcela specifickou kategorií. V minulosti probíhal velký rozvoj v nákupu pozemků z důvodu vysazování vinic a v důsledku bylo rapidní zvýšení cen, nebyly výjimky, kdy se obchodovaly pozemky pro výsadbu vinic za 2030,- Kč/m2. Tento boom jiţ skončil. Pozemky vyuţívané výhradně k zemědělské výrobě se obchodují za ceny 3,- Kč do 15,- Kč Jiná situace je však u pozemků stavebních či pozemků určených k zástavbě. Zde dochází k běţnému obchodování za ceny trţní. V lokalitách měst Hodonín, Kyjov, Veselí n. Moravou, Prušánky, Bzenec, Dubňany, Stráţnice, Ratíškovice jsou ceny stavebních pozemků plně zasíťovaných a se zajištěným přístupem, určených k zástavbě rodinnými domy stabilizované. Ceny v uvedených lokalitách, kde se realizuje stavba nových rodinných domů jsou následující: Hodonín – 800,- Kč/m2 aţ 1 400,- Kč/m2, Kyjov 600,- Kč/m2 aţ 1 400,- Kč/m2, Veselí n. Moravou 400,- Kč/m2 aţ 700,- Kč/m2, Prušánky 200,- Kč/m2 aţ 400,- Kč/m2, Bzenec 250,Kč/m2 aţ 400,- Kč/m2, Stráţnice 200,- Kč/m2 aţ 600,- Kč/m2. Závěr Ceny stavebních pozemků neustále rostly aţ do poloviny roku 2011, v současné době dochází ke stabilizaci cen těchto pozemků, přičemţ u méně atraktivních lokalit jiţ dochází i k jejich sníţení. Tento trend se dá očekávat i v dalším období. Stavební pozemky Obvyklé ceny připravených stavebních pozemků Kč/m2

Hodonín

Centrum

1 800 – 3 300

Město

1 300 – 2 100

Periferie

1 000 – 1 300

Satelitní obce

700 – 1 000

Ostatní obce

100 – 700

108

9.4

AKTUÁLNÍ PROBLÉM SPECIFICKÝ PRO TENTO REGION

Trh s nemovitostmi se vyvíjí v regionu Hodonínska s projevem obdobných trendů vývoje cen jako v jiných oblastech. Problémem specifickým pro město Hodonín je značný převis nabídky bytů nad poptávkou. Bytová výstavba s ohledem na velmi nízký zájem probíhá v současné době v menším měřítku, navíc se uvolnil značný počet bytů, které město Hodonín prodalo stávajícím nájemcům a část těchto bytů, dříve drţených rodinou jako rezerva, se dostalo na trh. Z těchto důvodů došlo k velkému nárůstu počtu volných bytů a tím ke stagnaci poptávky. Byty jsou prodejné za podstatně niţší ceny neţ v roce 2008 a není moţno předpokládat, ţe ceny půjdou nahoru. Dá se proto očekávat, ţe developerská činnost bude po určité období potlačená na minimum, neboť pořizovací náklady na výstavbu jsou ve městech i na vesnicích srovnatelné, ale prodejní ceny jsou na podstatně niţší úrovni. Bohuţel současní developeři na Hodonínsku se dostávají do značných finančních ztrát.

9.5

MARKETINGOVÝ VÝHLED V REGIONU

Jev, který v největší míře ovlivňuje trh s nemovitostmi v oblasti rodinných domů, je nedostatek kupní síly obyvatelstva, coţ je dáno mimo jiné i velkou mírou nezaměstnanosti a vůbec nejniţší průměrnou mzdou v celé ČR. V nejbliţší době se nedá očekávat ţádné výrazné oţivení a tento stav pro budoucí období zřejmě nic neovlivní, spíše se očekává další pokles. Obdobná situace je i u kategorií nemovitostí slouţících výlučně k podnikání. Tento trh je navíc omezený pro značné daňové zatíţení drobných podnikatelů. Nepříznivý vliv na kupní sílu v regionu měl i postupný rozpad velkého mnoţství větších firem (Hodonínské cihelny, Hodonínský cukrovar, Masokombinát, Čokoládovny Maryša, Ţelezárny Veselí, Kyjovan Kyjov, Šohaj Stráţnice, zemědělských a stavebních společnosti apod.), který nebyl plně kompenzován vznikem nových menších podniků. Převáţná část nových investic v této oblasti je v regionu realizována zahraničními firmami, zejména řetězci. Velkým zatíţením drobných podnikatelů jsou i odvody na sociální a zdravotní pojištění. Dalším výrazným problémem u této kategorie je současná nedosaţitelnost, nebo jen velmi omezená moţnost těchto osob dosáhnout k úvěrům či půjčkám u bankovních domů. Všechny tyto skutečnosti neumoţňují investice obdobného druhu a neočekávám, ţe by došlo v nejbliţší době k nějakým výrazným posunům.

109

10.

Závěr

Cílem teoretické části bakalářské práce bylo vyhodnocení vlivu rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. Ze shrnutých poznatků v závěrečné části práce vyplívá, ţe rekonstruovat či modernizovat nemovitost před prodejem se vyplatí zřídkakdy. Většina kupujících dává přednost objektům před rekonstrukcí z důvodu moţnosti provést rekonstrukci dle vlastních poţadavků a finančních moţností. Většina prováděných rekonstrukcí staveb se u nás realizuje jejich součastnými vlastníky za účelem modernizace bydlení a sníţení nákladů na provoz nemovitosti. Praktická část byla zaměřena na konkrétní stanovení aktuální trţní hodnoty rodinného domu ve městě Klobouky u Brna a skladovací haly v bývalém zemědělském areálu v obci nacházející se v blízkosti krajského města Zlín. Analytická část byla zaměřena na analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Hodonín.

110

11.

Seznam pouţité literatury

1.

Vlček M. a kol. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno: ERA, ISBN 80-7366-073-3

2.

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995

3.

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995

4.

Sbírka zákonů č. 3/2008 – 3. Vyhláška/2008, str. 130

5.

Solař Jaroslav, Odstraňování vlhkosti. Praha: Grada, ISBN 978-80-247-4708-8

6.

Vlček M. a kol. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno: ERA, ISBN 80-7366-073-3

7.

Balíková J. a kol. Půdní vestavby. Brno: Cerm, ISBN 978-80-7204-656-0

8.

Měšťan R. Modernizace bydlení. Brno: TeMi CZ, ISBN 978-80-87156-31-5

9.

Vlček M. Zateplování staveb. Brno: Cerm, ISBN 80-7204-164-9

10.

Motyková A. Okna – správná řešení pro novostavby a rekonstrukce. Praha: Grada, ISBN 978-80-247-2674-8

11.

Měšťan R. Modernizace bydlení. Brno: TeMi CZ, ISBN 978-80-87156-31-5

12.

Ort Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech. BIVS Praha 2007, ISBN 978-80-7265-113-9

13.

Ort Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. BIVS Praha 2007, ISBN 978-807265-128-3

14.

Ort Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. BIVS Praha 2007, ISBN 978-807265-128-3

15.

Internetový zdroj: www.czso.cz Český Statistický Úřad.Krajská správa Brno.

111