Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Ladislav Hajný Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Děčín

Ing. Petr Ort, Ph.D

Květen, 2011

Prohlášení: Prohlašuji,ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu, elektronické zdroje a jiné podklady nutné pro vypracování této práce. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Děčíně dne 31. 04. 2009

Ladislav Hajný

Poděkování Děkuji svému vedoucímu práce panu ing. Petru Ortovi Ph. D., za pomoc při vedení práce a konzultace. Mé poděkování patří také panu ing. Davidu Vepřekovi, za neocenitelné rady, za poskytnutí plánů jeho rodinného domu, který je základem pro vypracování této práce a poskytnutí software pro zhotovení plánů systémů vytápění. Mé poděkování patří také zaměstnavateli, který mi umoţnil studium na BIVŠ a samozřejmě mé rodině za pomoc, podporu a trpělivost po celou dobu studia.

Anotace práce Práce se v první kapitole věnuje přehledu pouţívaných paliv, jejich výhřevnosti, druhy topidel a vhodnost pouţití v budovách. Typy a přehled vytápěcích systémů, normy pro vytápění a topení z hlediska tepelné pohody. Práce zahrnuje vliv na trţní ocenění nemovitostí a staveb nákladovou a výnosovou metodou, dle pouţitých paliv a vytápění (zemní plyn, kombinace elektřina a tuhá paliva, dřevěné pelety) včetně nákladů na vytápění a návratnost investic v čase. Teoretická část práce. Druhá kapitola se věnuje vlastnímu ocenění staveb na trţních principech porovnávací metodou. Ocenění rodinného domu a provozní skladové haly. Praktická část práce. Ve třetí kapitole se práce věnuje analýze trhu s nemovitostmi v okrese Děčín a katastru Děčín. V této kapitole je seznámení se s trhem nemovitostí a pozemků, budoucí vývoj a prognóza trhu v této lokalitě. Analytická část práce.

Thesis Annotation This thesis is in the first chapter orientated on the list of the used fuels, its heating power, types of the heating device and their possible usage in the buildings. The list and types of the heating systems, the norms for heating and the heating in terms of the heating comfort. The thesis includes the influence on the market value of the realties and buildings counted by the cost and revenue method according to the used fuels and heating (natural gas, combination of electricity and rigid fuels, wooden pellets) including the costs for the heating and the economic return of the investment in time.The theoretical part of the thesis. The second chapter describes the evaluation of the buildings on the market principles by the comparing method. The evaluation of the family house and the operational warehouse.The practical part of the thesis. The thesis in the third chapter talks about realty market analysis in the town Děčín. There is the introduction of the realty market, the future development and the prognosis of the market in this locality. The analytical part of this thesis.

Obsah: Úvod............................................................................................................................................7

11

Vytápění ........................................................................................................................... 8 1.1

Výklad základních pojmů ........................................................................................... 8

1.2

Přehled druhů paliv................................................................................................... 10

1.2.1

Porovnání jednotlivých druhů paliv ................................................................. 11

1.2.2

Ceny a výhřevnost paliv ................................................................................... 12

1.3

Tepelné soustavy ...................................................................................................... 13

1.3.1

Rozdělení tepelných soustav ............................................................................ 14

1.3.2

Otevřené otopné soustavy s přirozeným oběhem vody .................................... 14

1.3.3

Uzavřené otopné soustavy s nuceným oběhem vody ....................................... 16

1.3.4

Jednotrubkové otopné soustavy ........................................................................ 16

1.3.5

Dvoutrubkové otopné soustavy ........................................................................ 19

1.3.6

Materiály rozvodů otopných soustav................................................................ 23

1.4

Měření a regulace ..................................................................................................... 24

1.4.1

Tepelná pohoda prostředí ................................................................................. 25

1.4.2

Zdroje tepla kotle nebo jiné zdroje ................................................................... 27

1.4.3

Otopná tělesa .................................................................................................... 29

1.4.4

Komíny a kouřovody ........................................................................................ 30

1.4.5

Ţivotnost prvků otopných systémů .................................................................. 32

1.5

Vytápění staveb a jeho vliv na trţní hodnotu ........................................................... 34

1.5.1

Úspora energie a ochrana tepla......................................................................... 37

1.5.2

Pořizovací náklady na vytápění s plynovým kotlem ........................................ 38

1.5.3

Pořizovací náklady na vytápění s plynovým kondenzačním kotlem ................ 40

1.5.4

Pořizovací náklady na vytápění s automatickým kotlem na pelety .................. 43

1.5.5

Pořizovací náklady na vytápění s kotlem na uhlí ............................................. 46

1.5.6

Pořizovací náklady na vytápění s tepelným čerpadlem .................................... 50

1.5.7

Rekapitulace pořizovacích nákladů na vytápění .............................................. 53

1.5.8

Výnosová metoda ............................................................................................. 54

1.5.9

Závěr teoretické části práce .............................................................................. 55

5

22

33

Oceňování staveb na tržních principech ................................................................. 57 2.1

Zjištění obvyklé ceny č. 01 – rodinný dům .............................................................. 57

2.2

Zjištění obvyklé ceny č. 02 – skladová hala ............................................................. 83

Analýza trhu s nemovitostmi - okres Děčín ......................................................... 107 Ústecký kraj ........................................................................................................................ 107 3.1

Popis okresu............................................................................................................ 108

3.1.1

Doprava .......................................................................................................... 109

3.1.2

Průmysl a zaměstnanost v okrese ................................................................... 109

3.1.3

Regionální segmentace ................................................................................... 110

3.2

Město Děčín............................................................................................................ 110

3.2.1

Sídliště a nemovitosti: .................................................................................... 110

3.2.2

Městské části Děčína: ..................................................................................... 111

3.3

Pozemky ................................................................................................................. 112

3.3.1

Proluky ........................................................................................................... 112

3.3.2

Stavební pozemky .......................................................................................... 112

3.3.3

Zemědělské a ostatní pozemky ....................................................................... 113

3.4

Budovy ................................................................................................................... 113

3.5

Nájmy ..................................................................................................................... 115

3.6

Rumburk ................................................................................................................. 116

3.6.1 3.7

Zaměstnanost .................................................................................................. 117

3.7.1

Varnsdorf ................................................................................................................ 117

3.8

Zaměstnanost .................................................................................................. 118

3.8.1

Pozemky ................................................................................................................. 118

44

Zemědělské a ostatní pozemky ....................................................................... 119

3.9

Budovy ................................................................................................................... 119

3.10

Nájmy ..................................................................................................................... 122

3.11

Celkový marketingový výhled................................................................................ 123

Zdroje ........................................................................................................................... 125

6

Úvod Cílem práce je stanovit, jaký vliv má vytápění na ocenění nemovitostí. Dnešní poţadavky na bydlení a provozování různých lidských činností povaţují jiţ za standardní, vytápění nemovitostí tak, aby bylo co nejméně náročné na obsluhu a práci s tím spojenou. Z tohoto pohledu se postupně a neustále mění konstrukce vytápění, jeho regulace a druhy paliva. Dnes si jiţ nikdo nedovede představit moderní budovy minimálně bez ústředního vytápění. Znalost systému vytápění můţe znalci nebo odhadci usnadnit ocenění objektů s různými typy otopných systémů. Proto se tato práce, mimo jiné, také zabývá touto problematikou. Pouţitá paliva a znalost jejich cen, mohou také napovědět znalci nebo odhadci o moţné ceně objektů při pouţití porovnávací metody oceňování, porovnáním několika objektů. Nebo při oceňování nákladovou metodou, kterou v současné době pouţívají pojišťovny při likvidaci pojistných událostí. Lze konstatovat, ţe moderní způsoby vytápění nemovitostí mají vliv na trţní hodnotu v nákladech na pořízení, pouţitými technologiemi vytápění a zároveň niţší ekonomickou náročností provozu (spotřeba paliv), tzn. návratností ekonomických prostředků vynaloţených na vytápění, z úspor provozu, technické obsluhy a spotřeby paliva v čase, i toto je obsahem této práce.

7

11 Vytápění Stručné seznámení se základními pojmy vytápění a popis jednotlivých částí otopných soustav. Uvedené technické pojmy jsou popsány v normě ČSN 06 0310.

1.1 Výklad základních pojmů Tepelná soustava – soustava, kde se teplo vyrábí nebo do ní vstupuje a předává se dále teplonosným médiem ke spotřebičům. Skládá se ze zdrojů tepla, jednotlivých rozvodů tepla – (tepelná síť, úpravny parametrů a tepelné přípojky) a odběrů tepla. Rozsah tepelné soustavy – meziměstský (dálkové vytápění, parovody), městský, areálový, objektový, etáţový a bytový. Dílčí soustava – část soustavy, pouţití jedné teplonosné látky. Dělící místo – místo, kde se oddělují dílčí soustavy. Je určeno teplosměnnou plochou výměníků tepla. Zdroj tepla – kompletní zařízení, kde se získává teplo pro tepelnou soustavu. Teplo se získává spalováním paliv, vyuţitím druhotného tepla nebo přírodního tepla. Druhotné teplo vzniká při různých technologických činnostech jako je – výroba el. energie, větrání, při chlazení zdrojů energií nebo materiálů (slévárenství, hutnictví). Přírodní (prvotní) teplo je teplem obnovitelným, které je obsaţeno ve vzduchu, vodě, zemi a ve slunečním záření. Zdrojem tepla tedy můţe být – kotelna (spalovací teplo), teplárny, výměníky tepla, tepelná čerpadla, sluneční kolektory apod. Úpravna parametrů – zařízení pro úpravu parametrů teplonosné látky ( teplota, přetlak, tlakový rozdíl a průtok. Jestliţe je úpravna umístěna samostatně v místnosti, můţe být nazývána stanicí. Tepelná přípojka – část (větev) rozvodu tepla, kterou se přivádí teplo do odběrného místa. Odběr tepla – odběrné zařízení, které se sestává z odběrné sítě, úpravny parametrů a spotřebičů tepla. Na odběrné síti mohou být napojeny další odběry tepla. Odběrné místo – rozhraní mezi zařízením dodavatele a odběratele tepla na tepelné soustavě (dálkové vytápění), kde jsou umístěny ze strany dodavatele hlavní uzávěry, tam, kde začíná odběrné zařízení, se osazují – měřiče tepla, teplot a přetlaků. Ideální poloha odběrného místa je na hranici pozemku odběratele tepla.

8

Otopná soustava – koncová část tepelné soustavy určená pouze pro vytápění, prostřednictvím spotřebičů tepla, zajišťuje soustava v jednotlivých místnostech předepsaných teplotních stavů vnitřního prostředí. Ohřívací soustava – část tepelné soustavy určená pro ohřev vzduchu, vody nebo jiné technologické látky. Ústřední vytápění – dodávka tepla otopnou soustavou za účelem zajištění předepsaného teplotního stavu vnitřního prostředí v jednotlivých místnostech. Spotřebič tepla – zařízení na konci tepelné soustavy, které slouţí k předávání tepla pro vytápění, ohřev vzduchu nebo uţitkové vody popř. technologické látky. Otopné těleso – spotřebič tepla na konci tepelné soustavy, kterým se předává teplo do místností. Ohřívač – spotřebič tepla na konci ohřívací soustavy, kterým se předává teplo do vzduchu, vody nebo jiné látky. Větev tepelné soustavy – provozně samostatná část tepelné soustavy. Okruh tepelné soustavy – soubor potrubních úseků, kterými je teplonosná látka dopravována od zdroje tepla ke spotřebiči tepla a zpět. Hydraulická spojka – potrubí, které propojuje přívodní a zpětné potrubí. Můţe slouţit k vyrovnání přetlaku mezi přívodním a zpětným potrubím, ke směšování a k přepouštění. Vytápěný objekt – objekt, který byl navrţen a zkolaudován jako celek, jak z hlediska stavby, tak z hlediska dodávky tepla a vytápění. Skládá se z jedné nebo více sekcí a je vybaven pouze jednou vytápěcí soustavou. Pojistné zařízení (PZ) – povinná výbava kaţdého vstupu tepla do tepelné a dílčí soustavy, které zajišťují nepřekročení nejvyšších dovolených přetlaků, podtlaků, teplot nebo nedostatku vody či média. Expanzní zařízení (EZ) – povinná výbava kaţdé tepelné a dílčí soustavy s kapalnou teplonosnou látkou, umoţňuje vyrovnání tepelné roztaţnosti ( objemových změn) vody, bez zbytečných ztrát vody a udrţování přetlaku v otopné soustavě v předepsaných mezích a tolerancích.

9

1.2 Přehled druhů paliv Nejběţnější je rozlišovat paliva podle skupenství z praktického hlediska, neboť stejně tak se dělí spalovací zařízení. V tabulce uvedené níţe jsou zahrnuta pevná, plynná a kapalná paliva, zároveň lze pouţít jiné zdroje pro vytápění – solární nebo geotermální. Zdrojem můţe být také elektrická energie, která zaţila vzestup, ale i pád v devadesátých letech. Nelze ji pominout jako zdroj, vzhledem celkovému technickému a cenovému vývoji zdrojů pro vytápění. Současná nabídka způsobů vytápění je velmi široká a zahrnuje různé moţnosti řešení vytápění s vysokým uţivatelským komfortem a tomu odpovídající cenou, aţ po řešení, která jsou poměrně levná, ale zároveň pracná a náročná na čas. Výběr vytápění je individuální a měl by respektovat normy pro ţivotní prostředí. Základní dělení paliv. Stáří Fosilní

Recentní

Skupenství Tuhá

Dřívější Ze Uhlí geologické současnosti Dřevo období např. dřevo

Kapalná Topný olej

Původ Plynná Zemní plyn, Propan Butan

Přírodní Fosilní, Recentní

Umělá Produkty průmyslové technologie např. Svítiplyn, Bioplyn

tabulka č. 1.1. Tuhá paliva - mají stále rozhodující podíl na vytápění zejména na vesnicích a menších městech. Mezi tuhá paliva patří – hnědé/černé uhlí různé hrubosti, dřevo, biomasa, antracit, lignit, rašelina. Upravená a zušlechtěná tuhá paliva – koks, dřevěné uhlí, brikety. Kapalná paliva – vyrobená z ropy: těţká kapalná paliva – mazut, lehká kapalná paliva – lehké topné oleje (LTO), extralehká kapalná paliva – moderní ekologické topné oleje s obsahem síry do 0,3%. Plynná paliva – směs hořlavých a nehořlavých plynů. Z hlediska spalování má největší význam přírodní plynné palivo – zemní plyn, propan – butan (LPG)1 směs, která se vyrábí jako vedlejší produkt při rafinérském zpracování benzinu. Při normálním atmosférickém tlaku je jako plyn nebo jako kapalina, pokud se tlak zvýší. Jako kapalina je přepravován do zásobníků, kde je stlačen na cca. 1,2 MPa. Bioplyn – vzniká anaerobním vyhníváním biomasy. Hlavní sloţky bioplynu jsou: metan, sirovodík, dusík a oxid uhličitý.

1

Liquid petroleum gas – zkapalněné uhlovodíkové plyny

10

1.2.1 Porovnání jednotlivých druhů paliv Pouţití jednotlivých druhů paliva závisí na dostupnosti paliva v místě a na jeho ceně. Dále je nutno zváţit dopravu paliva, přístupové cesty, jeho uskladnění a vývoj cen do budoucnosti, protoţe vytápěcí soustavy jsou cenově nákladné a změna paliva, by mohla být později ekonomicky velmi nákladná. Porovnání výhod a nevýhod jednotlivých druhů paliv.2 Palivo

Výhody

Nevýhody

Zemní plyn

netřeba skladovat palivo snadná regulace ekologický provoz neomezená dodávka paliva vysoká účinnost

cena silně závislá na kurzu měny a vývoje ceny

Propan - butan

snadná regulace vysoká účinnost nenáročnost na obsluze zařízení

cena silně závislá na kurzu měny a vývoje ceny nutnost zásobníku paliva nutnost dovozu paliva

Kapalná paliva

vysoká účinnost snadná regulace

Uhlí

nízká cena

vysoká cena nutnost zásobníku nutnost dovozu paliva dovoz paliva skladování paliva moţné problémy s regulací odpad – popel zatápění

Dřevo

nízká cena ekologická energie

dovoz paliva skladování paliva časté přikládání moţné problémy s regulací pracnost a časová náročnost

Biomasa

ekologická energie

dovoz paliva skladování paliva odpad – popel

Elektrická energie

netřeba skladovat vysoká účinnost snadná regulace

vysoká cena, nízký tarif není celý den nutnost více dimenzované elektrické sítě

tabulka č. 1. 2.

2

Zdroj Vytápění domů a bytů, Jaroslav Dufka, vydavatelství Grada. Tabulka - vlastní

11

1.2.2 Ceny a výhřevnost paliv Pro úplnost je nutno uvést ceny paliv a jejich výhřevnost, které mají velký vliv na vytápění. Výhřevnost je uváděna v Mj./kg, cena Kč/kg. Platnost cen - plyn (RWE) od 01. 01. 2011, el. energie ČEZ od 01. 01. 2011. Ceny se mohou lišit v závislosti na dodavateli. Výhřevnost hnědého uhlí je různá dle lokality těţby, dřevěné pelety a rostlinné pelety - různá výhřevnost podle pouţitého materiálu při výrobě. Zemní plyn - spalné teplo Aj./m³, cena je uvedená Kč/kWh. El. energie - měsíční paušál za jističe + Kč/kWh. Centrální zásobování teplem Kč/Gj, cena je pouze orientační - závisí na pouţitém palivu v teplárně. Porovnání cen paliv a výhřevnosti paliv.3 Palivo

Výhřevnost

Cena

Hnědé uhlí

13,2 – 23 Mj/kg

2,90 Kč/kg

Černé uhlí

23,1 Mj/kg

4,80 Kč/kg

Koks

27,5 Mj/kg

8,50 Kč/kg

Dřevo

14,6 Mj/kg min. vlhkost

3,00 Kč/kg

Dřevěné brikety

16,5 – 18,5 Mj/kg

4,80 Kč/kg

Dřevěné pelety

17,0 Mj/kg

4,70 Kč/kg

Štěpka

12,5 Mj/kg

2,00 Kč/kg

Rostlinné pelety

16,5 – 19,5 Mj/kg

3,65 Kč/kg

Zemní plyn (RWE) Spalné teplo4 - 37,82 Mj/m³

1,186 Kč/kWh cena vztaţena ke spal. teplu

Propan - butan

46,4 Mj/kg

Spotřeba: 20-25 MWh/rok 12,46 Kč/m³ + 296,42 Kč/měsíc 21,00 Kč/kg

Lehký topný olej

42 Mj/kg

Elektrická energie

Tarif

18,50 Kč/kg uvedená cena je bez spotřební daně Cena

El. energie - Akumulace

D26d jistič 3x25A – 3x32A El. energie - Přímotop D45d jistič 3x20A – 3x25A El. energie – tepelné D56d čerpadlo jistič 3x16A – 3x20A Centrální zásobování tepla Neuvádí se tabulka č. 1.3. 3

Zdroj TZB info – www.vytapeni.tzb-info.cz

4

Výpočet spalného tepla se provádí podle ČSN ISO 6976.

12

405,6 Kč/měsíc + NT 1,90 Kč/kWh 408,00 Kč/měsíc + NT 2,41 Kč/kWh 336,00 Kč/měsíc + NT 2,41 Kč/kWh 400,00 Kč/Gj

1.3 Tepelné soustavy Tepelné soustavy jsou konstrukčně a technicky uspořádané vzájemně spojené prvky, pro dodávku tepla z rozvodu tepla, které vedou do spotřebičů tepla (otopných ploch) nebo soustav pro ohřívání (teplé vody, vzduchu, jiné teplonosné látky pro technologii). Otopná soustava je ta část tepelné soustavy, která slouţí pouze k vytápění. Prostřednictvím spotřebičů tepla tzn. otopných těles nebo jiných otopných ploch obstarává poţadovaný vnitřní teplotní stav prostředí, v jednotlivých místnostech budovy. Je – li zdrojem tepla dodáváno teplo pouze pro vytápění, je otopná soustava shodná s tepelnou. Objektová vodní tepelná soustava5

schéma č. 1. Tepelná soustava se skládá ze: ze zdrojů tepla rozvodů tepla (potrubní sítě) spotřebičů tepla (otopná tělesa) regulace systému zabezpečovacího zařízení dalších prvků – armatury, čerpadla, zařízení pro úpravu vody, doplňování vody, měřící prvky, apod. 5

Zdroj obrázku: www.fce.vutbr.cz

13

1.3.1 Rozdělení tepelných soustav Tepelné soustavy lze rozdělit dle: Teplonosné látky na - parní, vodní, teplovzdušné soustavy. Tlaku teplonosné látky na podtlakové (do absolutního tlaku 100 kPa) nízkotlaké (do 150 kPa) středotlaké (od 150 do 900 kPa) vysokotlaké (od 900 kPa) Teploty teplonosné látky na nízkoteplotní (do 65 °C), teplovodní (do 115 °C), horkovodní (od 115 °C). Otopné soustavy můţeme rozdělit podle: Sdílení tepla na: převáţně konvekční, převáţně sálavé. Počtu trubek na: jednotrubkové bez obtoků těles a s obtoky těles, dvoutrubkové protiproudé nebo souproudé, vícetrubkové. Umístění rozvodu teplonosné látky na soustavy: s horním rozvodem, se spodním rozvodem. Oběhu teplonosné látky na soustavy: s přirozeným oběhem (samotíţné), s nuceným oběhem. Rozvodu k otopným tělesům na: vertikální, horizontální. Spojení soustavy s atmosférou na: otevřené teplovodní otopné soustavy (pracovní teplota do 95 °C), uzavřené teplovodní otopné (tlakové) soustavy - pracovní teplota do 110 °C.

1.3.2 Otevřené otopné soustavy s přirozeným oběhem vody Jedná se o soustavy, které se v současnosti navrhují jen výjimečně. Většinou se lze s nimi setkat ve stávajících starších objektech. Soustava s přirozeným oběhem pracuje na principu rozdílné hustoty topné přívodní a vratné vody. Chladnější voda ve vratném potrubí má vyšší hustotu, a tím je ze strany vratné vody u zdroje (kotle) vyšší hydrostatický tlak neţ ze strany vody přívodní. Přetlak vyvolá pohyb vody v okruhu kotel-otopné těleso-kotel, a tím dochází k přirozenému oběhu vody. Zdroj tepla musí být většinou umístěn v nejniţším podlaţí pod otopnými tělesy. Potrubní síť pro rozvod otopné vody, je většinou dvoutrubková a podle umístění hlavního horizontálního přívodního potrubí, se rozlišuje soustava, se spodním rozvodem nebo s horním rozvodem. Soustava s přirozeným oběhem otopné vody můţe být otevřená nebo uzavřená. Většina systémů s přirozeným oběhem vody byla zabezpečena otevřenou expanzní nádobou. Teplotní rozdíl mezi přívodní a vratnou vodou je 90/70 °C z 14

důvodu zajištění dostatečného vztlaku. Tyto soustavy se navrhovaly a sporadicky navrhují pro menší objekty, s většími výškovými rozdíly mezi otopnými tělesy a zdrojem tepla, jako např. pro rodinné domky a menší bytové budovy. Pouţívaly se především u zdrojů (kotlů) na tuhá paliva. Výhody: přirozený oběh - je nezávislý na dodávce elektrické energie pro pohon čerpadla. Pro kotle na tuhá paliva je zajištěn trvalý odběr tepla. Nevýhody: malý provozní tlak, tzn. velké průměry potrubí, armatury s malou tlakovou ztrátou a tělesa musí být umístěna nad kotlem. Obtíţné napojení nepříznivě umístěných otopných těles, velká tepelná setrvačnost, nelze vyuţít moderní regulační prvky. Soustava s přirozeným oběhem vody, s dvoutrubkovým spodním rozvodem a s otevřenou expansní nádobou.6

Legenda: 1) otopné těleso (spotřebič), 2) zdroj tepla (kotel), 3) expansní nádoba schéma č. 2.

6


15

1.3.3 Uzavřené otopné soustavy s nuceným oběhem vody Jedná se o nejrozšířenější typ otopných soustav. Nucený oběh (s oběhovým čerpadlem) je schopen překonat mnohonásobně větší tlakové ztráty v okruzích, neţ systém samotíţný. Průměry potrubí mohou být nesrovnatelně menší, lze volit vyšší rychlosti proudění. Zvýšené tlakové ztráty překonává oběhové teplovodní čerpadlo. Tím se sniţují náklady na pouţitý materiál a vylepší se vzhled nezakrytých částí potrubní sítě. Otopná tělesa se mohou umístit do stejné výšky nebo i níţe pod zdroj tepla. Nucený oběh nám poskytuje rovněţ rozsáhlé moţnosti regulace a rychlý zátop. Dnes se jednoznačně dává přednost soustavám uzavřeným, ať jiţ s tlakovou expanzní nádobou nebo jiným expanzním zařízením, a nuceným oběhem. Otopné soustavy s nuceným oběhem mohou být dvoutrubkové nebo jednotrubkové, se spodním nebo horním rozvodem. U jednotrubkových otopných soustav rozlišujeme soustavy vertikální a horizontální.

1.3.4 Jednotrubkové otopné soustavy Nejjednodušším provedením je jednotrubková otopná soustava s otopnými tělesy zapojenými průtočně za sebou. Teplá voda postupně protéká všemi otopnými tělesy. Na takto napojených otopných tělesech není moţnost lokální regulace. Při uzavření jednoho tělesa v řadě napojení je uzavřen průtok topné vody do všech dalších těles následujících. Teplota topné vody se sniţuje za kaţdým otopným tělesem. Proto se při poţadovaném stejném tepelném výkonu musí zvětšovat přestupní plocha kaţdého dalšího tělesa v řadě. Tento typ soustav se dnes jiţ nenavrhuje. Dalším typem jednotrubkových soustav jsou soustavy s obtokem či směšovací armaturou. U soustav s obtokem je v úseku zkratu zúţení trubky, škrtící clona a nebo sací fitinka. Část topné vody protéká zkratem (potrubím) a část samotným otopným tělesem. V místě sloučení zpětného potrubí od tělesa a kmenové trubky dochází ke směšování obou proudů vody, která má různou teplotu a k poklesu teploty vody přívodní ze zkratu. Následující otopné těleso pracuje s niţší teplotou topné vody neţ předchozí. Řazení otopných těles paralelně s potrubím umoţňuje připojení regulačních armatur těles a tím lokální regulaci výkonu otopného tělesa. Pro jednotrubkové soustavy se jiţ přímo vyrábí připojovací armaturové sestavy s nastavitelným podílem zatékání teplonosné látky do tělesa.

16

Výhody systému: vyuţití malého počtu svislých rozvodů (stoupaček), tím menší náročnost na prostupy stropními konstrukcemi. Moţnost zónové regulace a uzavírání soustavy

po

jednotlivých patrech nebo okruzích. Úspora materiálu – rozvodů (stoupaček). Nevýhody: teplota vytápěcího tělesa ve směru proudění teplonosné látky okruhem neustále klesá tzn. klesá měrný tepelný výkon tělesa, proto je nutné zvětšovat plochu dalších těles v systému. Nutnost odvzdušňovat kaţdé vytápěcí těleso. Jednotrubková vytápěcí soustava horizontální.7

Jednotrubková vytápěcí soustava horizontální průtočná

Legenda :

Jednotrubková vytápěcí soustava horizontální se zkratem

K – kotel EN – expansní nádrţ Č – čerpadlo OT – otopné těleso PV – tlakový ventil OV – odvzdušňovací ventil

schéma č. 3.

7


17

Jednotrubková otopná soustava vertikální.8 Tato otopná soustava je vhodná pro vysoké budovy, provádí se nejčastěji s horním rozvodem. Otopná tělesa jsou na vertikální rozvod topné vody napojena buď průtočně pod sebou nebo se zkratem, tak jako u předchozí horizontální soustavy.

Jednotrubková vytápěcí soustava vertikální průtočná Legenda :

Jednotrubková vytápěcí soustava vertikální se zkratem

K – kotel EN – expansní nádrţ Č – čerpadlo OT – otopné těleso PV – tlakový ventil OV – odvzdušňovací ventil ON – odvzdušňovací nádrţ

schéma č. 4.

8


18

1.3.5 Dvoutrubkové otopné soustavy Podle umístění hlavního horizontálního rozvodu lze rozlišit otopné soustavy se spodním nebo horním rozvodem. Horizontální rozvod, je potrubí, které vede od zdroje tepla ke stoupacímu vedení soustavy. Mnohdy je pouţívaná soustava s rozvodem spodním, vedeným obvykle pod stropem suterénu (nebo nejniţšího podlaţí). Otopná tělesa jsou na stoupačky napojeny krátkým připojovacím potrubím (přívodním a vratným). U klasického systému, například v bytových domech, lze navrhnout větší počet stoupaček s krátkým připojovacím potrubím s napojením těles ze strany. Celá soustava je odvzdušněna přes nejvýše umístěná otopná tělesa a odvzdušňovací ventily. Jiným způsobem řešení je menší počet stoupacích potrubních rozvodů a delší horizontální rozvody k tělesům v jednotlivých podlaţích. Horizontální rozvody mohou být vedeny nad podlahou viditelně nebo mohou být zakryty. Při pouţití příhodných materiálů (měď, plast) je moţné, horizontální rozvody k tělesům, umístit i do konstrukcí podlah nebo stěn. Při tomto způsobu řešení rozvodů, se instalují tělesa se spodním připojením s vestavěným propojovacím rozvodem a termostatickým ventilem. Kaţdé těleso má svůj odvzdušňovací ventil. Dvoutrubková vytápěcí soustava se spodním rozvodem a nuceným oběhem vody.9

Legenda:

K- kotel; Č- čerpadlo; PV – tlakový ventil; EN – expansní nádrţ; VK – výpustný kohout (ventil); OT – otopné těleso; OV – odvzdušňovací ventil.

schéma č. 5.

9


19

Dvoutrubkové zapojení otopných těles s horizontálním rozvodem k tělesům.10 Kaţdé těleso v soustavě má svůj odvzdušňovací ventil.

protiproudé zapojení

souproudé zapojení

schéma č. 6. Dvoutrubková vytápěcí soustava s horním rozvodem a nuceným oběhem vody.11

Legenda:

K- kotel; Č- čerpadlo; PV – tlakový ventil; EN – expansní nádrţ; VK – výpustný kohout (ventil); OT – otopné těleso; OV – odvzdušňovací ventil; ONodvzdušňovací nádrţ.

schéma č. 7. 10


11


20

Pouţití: ve všech objektech kde je zdroj tepla umístěný v horním podlaţí, v podkroví nebo na půdách. Přívodní i vratné potrubí je vedeno pod stropem nejvyššího podlaţí nebo v prostoru půdy, v tomto případě je velmi důleţitá (důkladná izolace). Odvzdušnění je centrálně, v nejvyšším bodu místa rozvodu potrubí, na vytápěcích tělesech nejsou nutné odvzdušňovací ventily. Etáţové dvoutrubkové soustavy se samočinným a nuceným oběhem.12 Pouţívá se zejména pro vytápění samostatného bytu, který je nezávislý na centrálním vytápění, kde se kotel umístil do místnosti nebo chodby bytu.

schéma č. 8.

přirozený oběh vody

Tento systém se v současnosti jiţ nepouţívá. Současné moderní a komfortní zařízení, pro etáţové soustavy s nuceným oběhem vody pouţívají moderní kotle na kapalná, plynná paliva nebo elektrokotle. Vhodné jsou nástěnné kotle, které minimalizují prostor potřebný pro zdroj tepla. Tyto kotle mají jiţ standardně tlakovou expanzní nádobu, pojistný ventil a oběhové teplovodní čerpadlo. V soustavě jsou hlavně zapojena maloobjemová vytápěcí tělesa (nízké tepelné ztráty), která zmenší celkový vodní objem soustavy a umoţní velmi rychlé nahřátí soustavy a také rychlou odezvu soustavy na regulační zásah. Regulace můţe být v závislosti na vnější teplotě (ekvitermická), nebo v závislosti od teploty vzduchu ve vytápěných místnostech. Přívodní i vratné potrubí můţe být vedeno pod tělesy nad podlahou volně nebo v lištách, příp. v mazanině v podlaze. Na výše uvedeném schématu je horní horizontální rozvod otopné soustavy, pokud si odmyslíme horní rozvod s expanzní nádobou a svody k otopným tělesům a přidáme druhou trubku rozvodu, vyjde nám etáţová dvoutrubková soustava s nuceným oběhem vody. 12


21

Hvězdicová soustava V současné době, díky novým plastovým materiálům, které se stále častěji pouţívají na rozvody ústředního vytápění, jsou také i nové způsoby napojování otopných těles přípojkami, které jsou uloţeny ve vyrovnávací betonové vrstvě podlahy. Jedná o speciální druh vertikální dvoutrubkové soustavy s minimálním počtem stoupaček a velmi dlouhými přípojkami těles. Tato soustava je nazývána „Hvězdicovou soustavou“. Na příhodném místě, většinou uprostřed dispozice budovy nebo její části, je umístěna stoupačka, na kterou je v kaţdém podlaţí napojen jeden patrový (podlaţní) rozdělovač a sběrač topné vody se samostatnými vývody pro napojením kaţdého otopného tělesa. Soustava je zvláště konstruována pro pouţití plastových rozvodů. Přípojky k tělesům jsou provedeny z jednoho kusu potrubí, které je uloţeno v podlaze, v ochranné trubce. V případě poruchy lze potrubí vyměnit bez nutnosti porušení podlahy. Při tomto typu rozvodů, je moţné na jeden vývod z patrového rozdělovače napojit více otopných těles. Z toho důvodu vzniká nutnost větvení potrubí v podlaze. Schéma hvězdicové soustavy podlaţí.13

Legenda:

konvenčně umístěná otopná tělesa pod okny, rozvody otopné vody vedené podlahou.

schéma č. 9.

13


22

1.3.6 Materiály rozvodů otopných soustav Nejčastější materiály pro rozvody otopných systémů, jejichţ teplonosnou látkou je voda jsou trubky: ocelové, měděné a plastové různé světlosti, průměru a tloušťky. Výběr materiálu otopných soustav, je velmi závislý na specifických vlastnostech uvedených materiálů a poţadavky na navrhovanou otopnou soustavu. Ocelové a měděné potrubí jsou většinou vedeny na povrchu stavebních konstrukcí, plastové potrubí je nutné opatřit ochranou proti mechanickému poškození. Velmi důleţitou vlastností pro výběr materiálu

je jeho

teplotní délková roztaţnost. Potrubí z oceli: Tradiční materiál, který se pouţívá jiţ od prvotních ústředních otopných soustav, je ocelové potrubí dnes třídy 11.353.0. Do DN 5014 jsou pouţívány trubky ocelové závitové běţné dle ČSN 42 5710 resp. DIN15 2440. Pro vyuţití větších průměrů se uţívá hladkých bezešvých trubek dle ČSN 42 5715. Ocelové potrubí se spojuje svařováním elektrickým obloukem nebo plamenem. Po montáţi musí být potrubí opatřeno ochranným základním nátěrem. Pro rozvody v betonové vrstvě podlahy se pouţívají tenkostěnné ocelové trubky s plastovým pláštěm. Potrubí z mědi: Na rozvody ústředního vytápění se s úspěchem pouţívají trubky měděné měkké, poloměkké a tvrdé. Chemické sloţení trubek se řídí dle DIN 1787, také mechanické vlastnosti se řídí dle DIN 1785, DIN 8905 a DIN 1761 . Měděné trubky měkké se dodávají v rolích, polotvrdé a tvrdé v rovné délce nejčastěji 5 m. Měď má velkou pevnost, proto umoţňuje pouţívat potrubí s malou tloušťkou stěny. Při montáţi se měděné potrubí spojuje nejčastěji pájením, výjimečně svařováním. Měkké pájení se pouţívá pro rozvody teplovodní otopné soustavy kromě podlahového vytápění. Tvrdé pájky se pouţívají pro rozvody podlahového vytápění. Výhodou proti ocelovému potrubí je, ţe odolává korozi. Síla atmosférické koroze měděných trubek je ve srovnání s trubkami ocelovými řádově menší. Neznamená to však, ţe při volném vedení není potřebná dodatečná ochrana (většinou se jedná o ochranný nátěr). Při montáţi je důleţité věnovat zvláštní pozornost na tepelnou roztaţnost trubek. Tepelná roztaţnost měděných trubek je o cca. 40 % větší neţ je tomu u trubek ocelových, ale naopak je několikanásobně menší neţ u trubek z plastů. Potrubí, které je vedeno pod omítkou má být dostatečně izolováno. 14

DN (Diamètre Nominal) – jmenovitý vnitřní průměr potrubí

15

DIN Deutsche Industrie - Norm

23

Potrubí z plastu: Poţadavky rozvodů otopných soustav splňují pouze některé plasty, které je vhodné pouţít na části otopných soustav. Mezi plasty, pouţívané pro rozvody teplovodních otopných soustav se v současnosti řadí: síťovaný polyetylén (PEX, VPE), polybuten (polybutylen, polybuten-1, PB), statistický polypropylen (PP-R, PP-RC,PP-3), chlorované PVC (C-PVC, PVC-C) vrstvená potrubí s kovovou vloţkou. Rozdíl mezi tradičními materiály a plasty spočívají především ve větší délkové teplotní roztaţnosti plastů a niţší pevnosti. Ţivotnost plastových rozvodů závisí na provozních podmínkách a konkrétním vyuţití potrubí. Základním parametrem pro stanovení ţivotnosti plastových potrubí je maximální teplota otopné vody, maximální provozní přetlak v soustavě a počet topných hodin za rok. Při srovnání s kovovými materiály, je montáţ plastových rozvodů snazší, rychlejší. Spojování se provádí buď svařováním natupo nebo mechanickými spojkami. Pro lepší ochranu proti mechanickému poškození nesmí být plastové potrubí vedeno volně, ale je nutné ho podepřít, dalším pevným zařízením (korýtka, ţlábky) nebo přímo zabudovat do stavební konstrukce (podlaha, dráţky ve stěně). Plastové potrubí je nevhodné pro klasické otopné soustavy, např. vertikální dvoutrubková otopná soustava se spodním rozvodem, konstrukce vhodná speciálně pro kovové potrubí. Naopak se velmi hodí pro hvězdicové soustavy, kde je zcela nevhodné pouţití ocelového rozvodného potrubí.

1.4 Měření a regulace Vzhledem k neustále rostoucím nákladům na energie se stává klíčovou oblastí při navrhování a provozování otopných soustav. Projekt otopné soustavy vychází z výpočtu tepelných ztrát, ve kterém má důleţitou funkci také oblastní výpočtová venkovní teplota. Ta se, ale můţe od reálné venkovní teploty lišit, proto je nutné zabezpečit, aby teplo vyvinuté otopnou soustavou bylo správně a maximálně vyuţito. Pro tento účel slouţí regulace vytápění. Nejběţnějším způsobem regulace je pouţití termostatických ventilů a termostatických hlavic, které umoţňují automatickou regulaci vytápění a udrţují nastavenou teplotu vzduchu v místnosti bez ohledu na přítomnost uţivatelů. Mnoţství teplonosné látky protékající termostatickým ventilem je upraveno pomocí termostatické hlavice, fungující na principu tepelné dilatace kapaliny, plynu, nebo pevné látky. Protoţe kaţdé otopné těleso obsahuje jeden termostatický ventil a termostatickou hlavici, coţ plně zabezpečuje individuální regulaci kaţdého otopného 24

tělesa v jednotlivých místnostech. Termostatické hlavice mohou mít celou řadu provedení, např. s odděleným teplotním snímačem, s dálkovým ovládáním nebo elektronické s programováním podle poţadavků na tepelnou pohodu. Pro regulaci lokálních zdrojů tepla lze vyuţít prostorové termostaty, které slouţí k porovnávání poţadované a aktuálně změřené prostorové teploty. Prvky kaţdého termostatu jsou: teplotní snímač měřící pokojovou teplotu a funkční prvky pro nastavení poţadované teploty. Termostaty se dělí na mechanické a digitální, přičemţ digitální obsahují funkce, které si uţivatel můţe sám nakonfigurovat. Nevýhodou prostorových termostatů je, ţe zdroj tepla je ovládán podle vnitřní teploty naměřené pouze v jedné místnosti. Nové systémy prostorové regulace tepla, jiţ umoţňují řízení vytápění na základě prostorových teplotních snímačů umístěných ve více místnostech. Jedná se o zónovou regulaci, která můţe být vodičová nebo bezdrátové. Ekvitermní regulace je regulace teploty v místnosti, v závislosti na aktuální venkovní teplotě, kterou se reguluje

nastavení teploty topné vody. Pokud je venkovní teplota niţší, je

poţadována vyšší teplota dodávané topné vody tak, aby byla rovnováha mezi dodaným teplem a tepelnými ztrátami místnosti, naopak je tomu při vyšší venkovní teplotě. Pro danou místnost lze stanovit soustavu tzv. ekvitermních křivek, které popisují vzájemnou závislost teploty topné vody, místnosti a venkovní teploty. Dnešní moderní doba sebou přináší poţadavky na vyuţívání nových moderních systémů a technologií, které se o budovu starají, řídí a monitorují její stav. Na tomto základě vznikl nový obor, který se nazývá "automatizace budov". V současnosti je jiţ kaţdá moderní budova vybavena různými novými technologiemi, které zajišťují komplexní řízení a správu celé budovy nebo budov.

1.4.1 Tepelná pohoda prostředí Tepelná pohoda je velmi relativní pojem. Hranice tepelné pohody se mohou u jednotlivých lidí lišit. Tepelná pohoda závisí na fyzikálních podmínkách a na činnosti člověka. Pokud není člověku příliš velké teplo a nepociťuje chlad, lze konstatovat, ţe se nachází ve stavu tepelné pohody. Primární podmínkou tepelné pohody je přiměřená teplota vzduchu v místnosti, není to však jediná podmínka. Neméně důleţitá je také teplota vybavení místnosti, stěn místnosti včetně vlhkosti vzduchu. Je-li teplota vzduchu např. 20oC, měřeno v metrové výšce uprostřed místnosti, neměla by povrchová teplota stěn klesnout pod 18oC. Při povrchové teplotě niţší by se musela zvýšit teplota vzduchu, vodní páry by pak kondenzovaly na stěnách a tepelná pohoda by se zhoršila. Nedostatečná tepelná izolace stěn má za následek nízkou povrchovou teplotu. Relativní vlhkost vzduchu v místnostech se doporučuje 30 aţ 50%. 25

Při vlhkosti niţší se zvyšuje odpařování z našeho těla, které se tím ochlazuje, při vyšších hodnotách vlhkosti se naopak voda z těla odpařuje špatně, proto se pak potíme. Při větrání se relativní vlhkost zvýší ochlazením vzduchu. Ohříváním vzduchu se relativní vlhkost sniţuje, je proto důleţité ji zvýšit pomocí zvlhčovačů vzduchu. Rozdíl povrchové teploty (stěn, podlah, oken, dveří a vybavení místnosti) a teploty vzduchu by neměl být vyšší, neţ 4oC. Součet těchto teplot by se měl pohybovat kolem 38oC. Doporučené teploty: obytné místnosti kuchyně koupelna WC chodba, schodiště

18 – 22 oC 15 oC 24 oC 16 oC 10-15 oC

Doporučená teplota při činnosti: při odpočinku lehká fyzická práce středně těţká fyzická práce těţká fyzická práce

19 – 22 oC 18 – 20 oC 14 – 17 oC 10 – 15 oC

Uvedené teploty jsou pouze doporučené nikoli závazné. Pro pracoviště v zaměstnání upravuje teploty pracovního prostředí předpis č. 178/2001 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví zaměstnanců při práci. K tepelné pohodě mimo výše uvedených teplot také patří rozvrstvení tepla v místnosti. Konvenční radiátory ohřívají prostor z jednoho místa, většinou pod oknem relativně vysoko nad podlahou, proto je rozloţení teploty velmi nerovnoměrné. Rozdíl teplot na podlaze a u stropu můţe být aţ

8 °C. Vlivem umístění otopných těles (radiátorů) pod okny, teplo

cirkuluje místností rozdílem teplot, teplého a studeného vzduchu, a mimo rozdílu vrstvení teplot v místnosti dochází také k víření prachu. Jak je patrné z následujícího obrázku, jako nejvýhodnějším způsobem pro rovnoměrnou teplotu v místnosti je podlahové vytápění. Ohříváním podlahy, ať pomocí rozvodu kapalného media nebo rohoţemi s elektrickými otopnými články, je vrstvení tepla nejrovnoměrnější, protoţe teplo postupuje od podlahy ke stropu, rozdíl teplot mezi podlahou a stropem je minimální cca. 2-3°C a tudíţ nedochází k víření prachu v místnosti. Pocit tepla se dostavuje při reálně niţší teplotě vzduchu neţ u radiátorů, protoţe teplota je nejvyšší u podlahy a v oblasti hlavy máme v místnosti poţadovanou teplotu, obvykle okolo 22 °C. U nových nebo modernizovaných otopných soustav se pouţívá kombinace podlahového a klasického (radiátorového) vytápění. 26

Průběh teploty dle provedeného systému vytápění.16

tabulka č. 1.4.

1.4.2 Zdroje tepla kotle nebo jiné zdroje V předchozích částech práce byly popsány jednotlivé otopné systémy bez zdrojů tepla, které jsou pro vytápění nezbytné. Zdroje tepla se mohou rozdělit do několika skupin dle pouţitého paliva, výkonu a vhodnosti pouţití u jednotlivých objektů (budov). Byty: Málokde se jiţ setkáme lokálním vytápěním na tuhá paliva, kdy v kaţdé místnosti je topidlo na tuhá paliva. Byty mohou být napojeny na centrální zdroj tepla nebo mohou mít vlastní zdroj. Nejčastějšími zdroji jsou: Plynové nástěnné kotle s různým výkonem (včetně kondenzačních), lokální plynová topidla Elektrické kotle Přímotopná tělesa různých výkonů Elektrická akumulační kamna Elektrické topné rohoţe – podlahové vytápění Infračervené topné systémy

16

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/redirect.py?t=5&i=30075&url=http://www.hermann.cz

27

Rodinné domy: Nejčastějšími zdroji jsou: Plynové kotle ocelové / litinové na zemní plyn, propan-butan nástěnné / stacionární, klasické nebo kondenzační Kotle stacionární ocelové/litinové na tuhá paliva uhlí, dřevo, štěpka, pelety, biomasa se zásobníkem / bez zásobníku Krby nebo krbová kamna s výměníkem tepla / bez výměníku Elektrická tepelná čerpadla Elektrické kotle pro přímé otopné systémy, pro akumulační systémy vytápění Přímotopné radiátory, akumulační kamna, podlahové otopné rohoţe Centrální zdroj tepla Kotle na kapalná paliva (LTO) ocelové/litinové Infračervené topné systémy Bytové činţovní domy: Nejčastějšími zdroji jsou: Centrální zdroj tepla Plynové kotle ocelové / litinové na zemní plyn, propan-butan nástěnné / stacionární, klasické nebo kondenzační Elektrické kotle pro přímé otopné systémy, pro akumulační systémy vytápění Přímotopné radiátory, akumulační kamna, podlahové otopné rohoţe Kotle na kapalná paliva (LTO) ocelové/litinové Průmyslové objekty: Nejčastějšími zdroji jsou: Centrální zdroj tepla – výměník tepla, parní nebo kapalné medium Plynové kotle zapojené v kaskádě ocelové / litinové na zemní plyn, stacionární, klasické nebo kondenzační Kotle stacionární ocelové / litinové na tuhá paliva, hnědé uhlí Výrobní haly: Přímotopné plynové zářiče tmavé nebo světlé umístněné pod stropem Teplovzdušné jednotky na páru nebo teplou vodu

28

1.4.3 Otopná tělesa Otopné těleso je povrchový výměník tepla umístěný ve vytápěném prostoru, který je připojen na otopnou soustavu. otopné těleso přivádí do prostoru teplo potřebné pro zajištění tepelné pohody teplonosná látka je ohřívána zdrojem tepla mimo otopné těleso teplo je předáváno do prostoru prouděním a sáláním Otopná tělesa lze rozdělit dle konstrukčního řešení na tyto základní druhy: deskové otopné těleso – souvislé desky (hladké nebo s rozšířenou přestupní plochou) různého uspořádání (jednoduché, dvojité) článkové otopné těleso – sloţené se stejných, vzájemně těsně spojených článků konvektor – oţebrované trubky zabudované ve skříni a ve stavebních konstrukcích, v současnosti se pouţívá i jako část podlahového vytápění. Umístění je v podlaze většinou u prostupu z místnosti na terasu, balkon nebo zahradu. Můţe být vybaven el. ventilátorem. Další vyuţití konvertoru je v půdních vestavbách, kdy pod sklonem střechy je malá výška prostory neumoţňují umístění klasického otopného tělesa trubkové otopné těleso (registr) sestava trubek, dnes se jiţ pouţívá zřídka. Dříve se s těmito tělesy vyhřívaly skleníky, výrobní haly, dílny apod. ostatní – koupelnové ţebříky, dekorativní tělesa na zakázku různých tvarů a provedení Zásady pro návrh otopných těles: musí funkčně vyhovovat svými rozměry a parametry stavebnímu provedení vytápěného prostoru jejich umístění, pokud je to moţné co nejvíce k ochlazovaným povrchům (stěnám) Rozdělení otopných těles dle pouţitého materiálu: kovová

- litinová - ocelová - hliníková

Otopná tělesa z ocelového plechu mohou být článková nebo desková, vhodnost pouţití zejména pro teplovodní soustavy, mají ovšem niţší ţivotnost neţli tělesa litinová. Otopná tělesa mohou být s příčnými nebo s podélnými ţebry, tělesa s prostředníkem apod. 29

Umístění otopných těles.17

vhodné umístění

nevhodné umístění

schéma č. 10.

1.4.4 Komíny a kouřovody Doba, kdy se mohl postavit komín bez nedodrţení přísných technických norem s vyuţitím jednoho materiálu jsou jiţ minulostí . V dnešní době, pokud se musí postavit komín, je nutné dodrţet přísné vyhlášky, normy a směrnice. Na výběr je široká škála materiálů a druhů, z kterých můţe být komín zhotoven – klasické cihlové komíny, keramické komíny, plastové komíny či komíny z nerezu. Tyto nové moţnosti a trendy zvyšují nároky na vzhled, design a respektují architekturu celého objektu. Systémový komín Systémový komín je úplné komínové řešení od jednoho výrobce. Jsou zhotoveny z výhradně kompatibilních dílů, které jsou řešeny jako stavebnice. Jsou podrobeny důkladným zkouškám, mají certifikát, lze k nim dodat různé další doplňky, které zvyšují vzhled celého objektu. Systémové komíny jsou kompaktnější a tím vykazují i méně poruch. Mezi známé výrobce patří např. Heluz, Schiedel a mnoho dalších. Tyto komíny se většinou staví a pouţívají pro konkrétní druh pouţívaného paliva, proto je velmi důleţité zváţit dle moţností výběr paliv. Většinou se staví s více průduchy, čímţ se stavba prodraţí, protoţe vyhláška většinou zakazuje zapojit dva různé spotřebiče do jednoho průduchu. Výhodou do budoucnosti je moţnost změny paliva pro vytápění objektu.

17

Zdroj: www.pruvodcestavbou.cz/otopna-telesa

30

Rozdělení komínů: a/ podle konstrukčního uspořádání dělíme komíny na: jednovrstvé - komínový průduch je obepnout komínovým pláštěm vícevrstvé - komínový průduch tvoří vloţka, izolační vrstva a pláštěm b/ podle počtu průduchů dělíme komíny na: jednotlivé - s jedním průduchem sdruţené - s více průduchy, mohou být ve více řadách c/ podle uspořádání průduchů komíny dělíme na: průběţné - všechny průduchy mají půdice18 v nejniţším podlaţí podlaţní - průduchy mají půdice v těch podlaţích, kde jsou připojeny spotřebiče d/ podle připojování spotřebičů komíny dělíme na: samostatné - spaliny se odvádí jedním průduchem z jednoho podlaţí společné - jedním průduchem se odvádí spaliny z více podlaţí e/ podle způsobu provedení dělíme na: zděné - ze speciálních tvarovek montované jednolité f/ podle vztahu ke svislým konstrukcím dělíme na: vestavěné přistavěné samostatně stojící Komín můţe být také pouţit jako součást ventilace budovy. Tah je vyvozován vzduchem ohřátým uvnitř budovy nebo ventilátory. Návrhy konstrukce, pouţití komínů a kouřovodů v jednotlivých objektech dle paliv je upraveno normou ČSN 73 420 platnou od 1. 11. 2010

18

Vybírací otvor slouţí k vybírání sazí a popílku z komínových průduchů.

31

1.4.5 Životnost prvků otopných systémů Ţivotnost otopných soustav a jejích prvků nelze jednoznačně určit. Výrobci jednotlivých částí otopných soustav udávají velmi rozdílné údaje, která je odvislá od pouţitých materiálů při výrobě. Všeobecně lze stanovit rozsah ţivotnosti v rozmezí 20 – 40 let. Je zřejmé, ţe u jednotlivých prvků je ţivotnost kratší, zejména u zdrojů tepla kotlů. Ţivotnost zdrojů tepla: Kotle na tuhá paliva: Uhlí Dřevo pelety Ţivotnost je výrobci udávána v rozmezí 10 – 15 let u ocelových kotlů. Litinové kotle mají ţivotnost prakticky neomezenou – výrobci udávají aţ 50 let. Jiná ţivotnost je u příslušenství kotlů jako regulace, el. instalace spolu s regulátory, ventilátory, podavače paliva, oběhová čerpadla apod., ta je diametrálně odlišná a je velmi obtíţné ji určit, respektive i výrobci uvádí většinou dobu záruky. Kotle na plynná paliva: Zemní plyn Propan – butan Bioplyn Ţivotnost je výrobci uváděna většinou v rozmezí 15 – 20 let, kde záleţí na provedení kotle – závěsný / stacionární a dle pouţitých materiálů a konstrukce příslušenství. Všeobecně panuje názor, ţe u kondenzačních plynových kotlů je ţivotnost delší vzhledem k niţším dosahovaným teplotám. Morální zastaralost plynových kotlů však bývá 10 let, kdy kotle jiţ nesplňují poţadavky na úsporný provoz z hlediska nákladů na plyn. Kotle na kapalná paliva: LTO Ţivotnost je výrobci uváděna většinou v rozmezí 15 – 20 let, kde záleţí na provedení kotle, a na elektronických a regulačních systémech.

32

Elektrická energie: Elektrokotle Přímotopná tělesa Infrapanely Tepelná čerpadla Elektrické podlahové a stropní otopné systémy Ţivotnost elektrokotlů je u většiny výrobců uváděna v rozmezí 15 – 20 let. Problematická je cena elektrické energie, která bude zřejmě do budoucna stoupat a z hlediska úspor na vytápění bude nutné nahradit topná tělesa, čímţ se ţivotnost zkrátí. U infrapanelů uvádí výrobce ţivotnost 40 – 60 let. Otázka je, jaká bude ekonomická a morální ţivotnost, při stoupajících nákladech na elektrickou energii. U tepelných čerpadel většina výrobců uvádí ţivotnost 20let, nejnamáhavější části kompresor a ventilátory mohou tuto dobu zkrátit podle zatíţení na 10 – 15 let. U elektrického podlahového a stropního vytápění uvádí výrobci ţivotnost min. 40let. Uvedený výčet ţivotnosti zdrojů tepla je závislý také na umístění kotlů, správnou obsluhou a provozováním, pravidelným servisem a revizemi dle pokynů výrobce. Otopná tělesa: litinová ocelová hliníková Otopná tělesa z ocelového plechu mohou být článková nebo desková, jsou vhodné zejména pro teplovodní soustavy. Otopná tělesa mohou být s příčnými nebo s podélnými ţebry. U ocelových těles záleţí ţivotnost na umístění, výrobci většinou uvádí 10 let. U hliníkových je předpokládaná ţivotnost dle výrobců 15 – 20 let. U litinových je prakticky ţivotnost neomezená, pokud nedojde k jinému poškození jako je zamrznutí a prasknutí tělesa. Rozvody otopných soustav: ocelové trubky měděné trubky plastové trubky – podlahové vytápění Ţivotnost je většinou uváděna v rozmezí 40 – 50 let, rozhodující vliv na ţivotnost potrubí je kvalitní montáţ rozvodu otopných soustav. 33

Funkci a ţivotnost teplovodních otopných soustav ohroţují vzdušiny obsaţené v topné vodě. Vzduch se v otopné vodě vyskytuje jednak rozpuštěný (neviditelný), jednak volný vyloučený ve formě bublinek nebo polštářů, tím můţe docházet k vnitřní korozi materiálu kromě plastu. Další moţné ohroţení otopných soustav je pH faktor vody, voda nesmí být kyselá, hodnota pH má být vyšší neţ 7 s minimální uhličitanovou tvrdostí. Ţivotnost otopných soustav a jejich prvků koresponduje s vyhláškou č. 3/2008 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde je předpokládaná ţivotnost vytápění stanovena na 20 – 50let.

1.5 Vytápění staveb a jeho vliv na trţní hodnotu V dnešní době se jiţ povaţuje za standard vytápění rodinných a bytových domů ústředním vytápěním s různými zdroji tepla. Nové konstrukce vytápění, technický a technologický pokrok se projevuje především v úsporách současných energií, ale zároveň jsou ekonomicky nákladné, přičemţ představují pouze 7 – 10% podílu nákladů při stavbě nemovitostí. Při ocenění staveb z hlediska vytápění lze pouţít lineární metodu opotřebení, nákladovou metodu popř. výnosovou metodu. Pro tuto práci jsem zvolil nákladovou metodu při ocenění vytápění stejného objektu – rodinného domu s různými zdroji tepla. 1/

plynový kotel

2/

kotel na tuhá paliva – uhlí

3/

kotel na pelety

4/

tepelné čerpadlo v kombinaci s krbovými kamny

Otopná soustava je stejných parametrů na stejném půdorysu rodinného domu s pouţitím konvenčního, podlahového a konvektorového systému vytápění. Za základ jsem zvolil vytápění s plynovým kotlem. Práce by měla odpovědět na otázky: a/

jak se projeví cena nového vytápění na ceně rodinného domu.

b/

jak se projeví v ocenění nového vytápění, různé zdroje tepla v ročních nákladech na vytápění v porovnání s plynovým kotlem.

c/

ekonomická návratnost vloţených investic v úsporách energií v čase – výnosová metoda.

34

Popis objektu: Rodinný dům je určený pro čtyřčlennou rodinu. RD je nepodsklepený, jednopodlaţní s obytným podkrovím. Součástí rodinného domu je i navazující zastřešené stání se zpevněnou plochou pro parkování osobního automobilu.

Půdorysný tvar rodinného domu je

nepravidelný – sloţený ze dvou obdélníků o maximálních rozměrech 9,37 x 13,92 m. Rodinný dům je zastřešen navzájem kolmými sedlovými střechami s max. výškou sedlové střechy na kótě +7,07 m. Sedlová střecha je i nad zastřešeným stáním s hřebenem na kótě +3,51 m (měřeno od +0,00 m = podlaha v I.N.P.). V I.N.P.

rodinného domu se nachází zádveří, garáţ, terasa, technická místnost s WC,

obývací pokoj s kuchyní a spíţ. Garáţ není propojena s RD. V podkroví RD se nachází chodba, 3 pokoje, koupelna s WC, schodiště a šatna. Technické řešení: Rodinný dům je jednopodlaţní s obytným podkrovím, nepodsklepený s garáţí. Obvodové stěny jsou vyzděny z tvárnic POROTHERM tl. 400 mm s kontaktním zateplovacím systém z minerální vlny tl. 60 mm. Z tvárnic POROTHERM jsou také vnitřní nosné stěny a příčky. Konstrukce stěn je zaloţena na základových pasech a ţelezobetonové základové desce. Část základových konstrukcí vystupující nad okolní terén (soklové zdivo) je provedena z KB BLOKŮ

s fasádní povrchovou úpravou barvy hnědé. Stropní konstrukce nad I.N.P. je

zhotovena z keramických stropních nosníků POT a keramických stropních vloţek MIAKO. Konstrukce krovu je zhotovena jako dřevěná vaznicová soustava s ocelovými sloupy a vaznicemi.

Střešní

konstrukce

je

tepelně

izolována

a

opatřena

podhledem

ze

sádrokartonových desek. Střešní krytina - pouţity betonové střešní tašky KM BETA. Okna, vchodové dveře a garáţová vrata jsou

plastové bílé barvy. V konstrukci objektu jsou

zabudovány dva systémové komíny zn. Heluz, z toho jeden v obvodové zdi technické místnosti a druhý v obvodové zdi obývacího pokoje. Povrch terasy u RD je z betonové dlaţby. Přístupový chodník a začátek a konec příjezdové cesty mezi garáţí a brankou je z betonové zámkové dlaţby. Střední úsek příjezdové cesty je z polovegetačních tvárnic. Rodinný dům je napojen na inţenýrské sítě, které jsou na hranici pozemku ze strany přístupové cesty k objektu. Objekt je situován na pozemku, tak ţe vzdálenost od přístupové cesty k objektu je cca. 40m.

35

Schéma č. 11.

36

1.5.1 Úspora energie a ochrana tepla a) Vytápění: Rodinný dům je vytápěn teplovodním topením. Ohřev topné vody je zajištěn v plynovém kotli a doplňkově domácím krbem. Obvodové stěny jsou vyzděny z tvárnic POROTHERM tl. 400 mm s kontaktním zateplovacím systémem z minerální vlny tl. 60 mm. b) Ohřev TV: Ohřev TV pro hygienická zázemí v rodinném domě bude zajištěn v zásobníkovém ohřívači teplé vody, který je integrován v plynovém kotli. c) Bilance spotřeby energií: zemní plyn (vytápění a ohřev TUV) : 2500 – 3500 m3/rok tj. cca 76 – 107 GJ/rok el. energie : jistič 3 x 25 A, 8760 kWh/rok Klimatické údaje a vnitřní výpočtová teplota Budova má požadovaný nízký průměrný součinitel prostupu tepla obvodového pláště Uem

Uem,N (W.m-2.K-1)

Klimatické místo

0,37

Děčín (Březiny, Libverda)

Venkovní návrhová teplota v topném období

e

°C

-15,0

Převažující vnitřní výpočtová teplota v topném období

i

°C

20,0

tabulka č. 1.5. Dílčí hodnocení energetické náročnosti vytápění Hodnocení energetické náročnosti

Bilanční

Dodaná energie na vytápění

Qfuel,H

GJ/rok

55,5

Spotřeba pomocné energie na vytápění

QAux,H

GJ/rok

0,2

Energetická náročnost vytápění

EPH=Qfuel,H+QAux,H

GJ/rok

55,7

Měrná spotřeba energie na vytápění

EPH,A

kWh.m-2.rok-1

89,3

vztažená na celkovou podlahovou plochu

tabulka č. 1.6.

37

1.5.2 Pořizovací náklady na vytápění s plynovým kotlem Popis položky Plynovod - venkovní Materiál hadice PE prům. 32x3,0 ochranná trubka ochranné kolínka regulace tlaku RPT (STL/NTL) trubka kolínka přípojka (hadice-trubka) Kulový ventil DN 25 Zemní práce výkop 110x50 v délce 69m přejezdy pískovcové podloží sign.vodič výstražná folie Doprava štěrkopísku Plynoměrový pilíř - zděný Celkem Plynovod - vnitřní Materiál Trubka 1“ chránička kolínko přípojka kulový ventil spojovací a nosný materiál těsnící materiál (pěna) odkouření kulový kohout 3/4" filtr 3/4" Zpětný ventil průraz nátěry zkoušky a revize Celkem ÚT- kotelna kotel Protherm Panter KOO 25 kotel příslušenství odkouření zásobník TUV OKCE 200 l armatury elektroinstalace, RaM potrubí Cu zkoušky a revize Celkem ÚT - topná tělesa

38

MJ

množství

jed.cena

celk.cena

m m ks ks m ks ks ks

75 4,5 3 1 2 14 3 1

56 Kč 170 Kč 31 Kč 3 150 Kč 170 Kč 26 Kč 375 Kč 216 Kč

4 219 Kč 765 Kč 94 Kč 3 150 Kč 340 Kč 368 Kč 1 125 Kč 217 Kč

hod. hod. m3 m m km Kč

6 2 15,525 69 69 40 1

850 Kč 850 Kč 346 Kč 15 Kč 6 Kč 15 Kč 12 500 Kč

5 100 Kč 1 700 Kč 5 376 Kč 1 035 Kč 431 Kč 600 Kč 12 500 Kč 37 020 Kč

m m ks ks ks soub. soub. ks ks ks ks ks m soub.

4 0,5 4 1 2 1 1 1 2 2 2 1 4 3

149 Kč 225 Kč 30 Kč 760 Kč 261 Kč 63 Kč 63 Kč 2 063 Kč 175 Kč 93 Kč 150 Kč 300 Kč 300 Kč 1 250 Kč

595 Kč 113 Kč 120 Kč 760 Kč 523 Kč 63 Kč 63 Kč 2 063 Kč 350 Kč 185 Kč 300 Kč 300 Kč 1 200 Kč 3 750 Kč 10 383 Kč

ks soub. soub. soub. ks soub. soub. soub.

1 1 2 1 20 1 1 4

18 350 Kč 2 202 Kč 1 250 Kč 8 800 Kč 350 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 1 600 Kč

18 350 Kč 2 202 Kč 2 500 Kč 8 800 Kč 7 000 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 6 400 Kč 66 552 Kč

KORADO - KORALUX RONDO KR 1830.600 KORADO - RADIK VK 11VK/6040-6 KORADO - RADIK VK 11VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6110-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6160-6 MINIB - COIL - T60/1500 n=1 vypouštěcí ventil Hlavice termoregulační Automatický odvzduš. Ventil 1_Tělesa VK KORADO DN15 "T" s tělesem GIACOMINI R384 DN18 rohový IMI - HEIMEIER EZ ventil DN15 rohový Celkem ÚT - rozvody Cu Měď - SUPERSAN DN15 Měď - SUPERSAN DN18 Měď - SUPERSAN DN22 Měď - kolena DN15 Měď - kolena DN18 Měď - kolena DN22 objímky, přechody, "T" kusy chránička izolace THERMAFLEX Celkem ÚT - podlahové vytápění GIACOMINI R996 ventil GIACOMINI 2007 DN15 přímý R553MM ventil GIACOMINI 2007 DN18 R553D s TH (1") Polystyrén 45mm plastifikátor dilatační pás Spony deska T75-H60 rozdělovač - sběrač R553D/1"x18/6 skříň rozdělovačů do zdi Celkem ÚT - společné Drobné stavební úpravy Teploměry, manometry Drobný materiál Montáž zkoušky a revize Celkem Celkem bez DPH DPH 10% Celkem s DPH

tabulka č. 1.7.

39

ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks

1 1 1 1 1 1 1 6 6 2 6 4 1

4 460 Kč 1 594 Kč 2 185 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 505 Kč 16 776 Kč 170 Kč 281 Kč 130 Kč 273 Kč 396 Kč 228 Kč

4 461 Kč 1 595 Kč 2 186 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 506 Kč 16 776 Kč 1 023 Kč 1 685 Kč 260 Kč 1 637 Kč 1 584 Kč 228 Kč 40 508 Kč

m m m ks ks ks ks m m

80 50 20 80 50 20 40 5 45

72 Kč 90 Kč 112 Kč 12 Kč 19 Kč 40 Kč 19 Kč 163 Kč 16 Kč

5 760 Kč 4 500 Kč 2 232 Kč 960 Kč 960 Kč 792 Kč 768 Kč 816 Kč 702 Kč 17 490 Kč

m ks ks m2 jedn. m ks m2 ks ks

337 6 6 82,8 16,56 91,07 1200 82,8 1 1

36 Kč 354 Kč 354 Kč 331 Kč 139 Kč 25 Kč 3 Kč 352 Kč 3 787 Kč 2 906 Kč

12 031 Kč 2 124 Kč 2 124 Kč 27 391 Kč 2 309 Kč 2 268 Kč 3 960 Kč 29 154 Kč 3 788 Kč 2 906 Kč 85 149 Kč

hod. soub. soub. soub. soub.

4 6 1 1 4

300 Kč 360 Kč 12 855 Kč 80 169 Kč 1 250 Kč


Schéma vytápění s plynovým kotlem.

schéma č.12. Základní systém vytápění jiţ hotového nového rodinného domu. Nákladová cena rodinného domu včetně vytápění s plynovým kotlem je 4 000 000 ,- Kč. Podíl nákladů plynového vytápění na celkových nákladech na rodinný dům činí 9,86 %.

1.5.3 Pořizovací náklady na vytápění s plynovým kondenzačním kotlem Základní popis rodinného domu a výše uvedená data jsou shodná, jediná změna je plynový kondenzační kotel, který je zabudován do otopného systému místo základního plynového kotle.

40

Popis položky Plynovod - venkovní Materiál hadice PE prům. 32x3,0 ochranná trubka ochranné kolínka regulace tlaku RPT (STL/NTL) trubka kolínka přípojka (hadice-trubka) Kulový ventil DN 25 Zemní práce výkop 110x50 v délce 69m přejezdy písk.podloží sign.vodič výstražná folie Doprava štěrkopísku Plynoměrový pilíř - zděný Celkem Plynovod - vnitřní Materiál Trubka 1“ chránička kolínko přípojka kulový ventil spojovací a nosný materiál těsnící materiál (pěna) odkouření kulový kohout 3/4" filtr 3/4" Zpětný ventil průraz nátěry zkoušky a revize Celkem ÚT- kotelna kotel Geminox THRi 2-17B-120 DC + zás. TUV kotel příslušenství odkouření armatury elektroinstalace, RaM potrubí Cu zkoušky a revize Celkem ÚT - topná tělesa KORADO - KORALUX RONDO KR 1830.600 KORADO - RADIK VK 11VK/6040-6 KORADO - RADIK VK 11VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6100-6

41

MJ

množství

jed.cena

celk.cena


75 4,5 3 1 2 14 3 1


4 219 Kč 765 Kč 94 Kč 3 150 Kč 340 Kč 368 Kč 1 125 Kč 217 Kč


6 2 15,525 69 69 40 1

850 Kč 850 Kč 346 Kč 15 Kč 6 Kč 15 Kč 12 500 Kč

5 100 Kč 1 700 Kč 5 376 Kč 1 035 Kč 431 Kč 600 Kč 12 500 Kč 37 020 Kč


4 0,5 4 1 2 1 1 1 2 2 2 1 4 3


595 Kč 113 Kč 120 Kč 760 Kč 523 Kč 63 Kč 63 Kč 2 063 Kč 350 Kč 185 Kč 300 Kč 300 Kč 1 200 Kč 3 750 Kč 10 383 Kč

ks soub. soub. ks soub. soub. soub.

1 1 2 16 1 1 4

84 221 Kč 10 107 Kč 1 250 Kč 350 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 1 600 Kč

84 221 Kč 10 107 Kč 2 500 Kč 5 600 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 6 400 Kč 130 128 Kč

ks ks ks ks

1 1 1 1

4 460 Kč 1 594 Kč 2 185 Kč 2 720 Kč

4 461 Kč 1 595 Kč 2 186 Kč 2 720 Kč

KORADO - RADIK VK 21VK/6110-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6160-6 MINIB - COIL - T60/1500 n=1 vypouštěcí ventil Hlavice termoregulační Automatický odvzduš. Ventil 1_Tělesa VK KORADO DN15 "T" s tělesem GIACOMINI R384 DN18 rohový IMI - HEIMEIER EZ ventil DN15 rohový Celkem ÚT - rozvody Cu Měď - SUPERSAN DN15 Měď - SUPERSAN DN18 Měď - SUPERSAN DN22 Měď - kolena DN15 Měď - kolena DN18 Měď - kolena DN22 objímky, přechody, "T" kusy chránička izolace THERMAFLEX Celkem ÚT - podlahové vytápění GIACOMINI R996 ventil GIACOMINI 2007 DN15 přímý R553MM ventil GIACOMINI 2007 DN18 R553D s TH (1") Polystyrén 45mm plastifikátor dilatační pás Spony deska T75-H60 rozdělovač - sběrač R553D/1"x18/6 skříň rozdělovačů do zdi Celkem ÚT - společné Drobné stavební úpravy Teploměry, manometry Drobný materiál Montáž zkoušky a revize Celkem Celkem bez DPH DPH 10% Celkem s DPH

tabulka č. 1.8.

42

ks ks ks ks ks ks ks ks ks

1 1 1 6 6 2 6 4 1

2 847 Kč 3 505 Kč 16 776 Kč 170 Kč 281 Kč 130 Kč 273 Kč 396 Kč 228 Kč

2 847 Kč 3 506 Kč 16 776 Kč 1 023 Kč 1 685 Kč 260 Kč 1 637 Kč 1 584 Kč 228 Kč 40 508 Kč


80 50 20 80 50 20 40 5 45




337 6 6 82,8 16,56 91,07 1200 82,8 1 1




4 6 1 1 4

300 Kč 360 Kč 13 754 Kč 80 169 Kč 1 250 Kč


Schéma vytápění s plynovým kondenzačním kotlem.

N1 A6 QAA73 LMU 64

KK

KK F

KK KK

F 22x1iz

B3 TUV 120 l

schéma č. 13. Nákladová cena stavby rodinného domu včetně vytápění s plynovým kondenzačním kotlem je 4 070 921 ,- Kč. Podíl nákladů plynového vytápění s kondenzačním kotlem na celkových nákladech na rodinný dům činí 11,43 %.

1.5.4 Pořizovací náklady na vytápění s automatickým kotlem na pelety Základní popis rodinného domu a výše uvedená data jsou shodná, jediná změna je automatický kotel na pelety, který je zabudován do otopného systému místo základního plynového kotle.

43

Popis položky

MJ

Plynovod - venkovní Materiál hadice PE prům. 32x3,0 ochranná trubka ochranné kolínka regulace tlaku RPT (STL/NTL) trubka kolínka přípojka (hadice-trubka) Kulový ventil DN 25 Zemní práce výkop 110x50 v délce 69m přejezdy písk.podloží sign.vodič výstražná folie Doprava štěrkopísku Plynoměrový pilíř - zděný Celkem Plynovod - vnitřní Materiál Trubka 1“ chránička kolínko přípojka kulový ventil spojovací a nosný materiál těsnící materiál (pěna) odkouření kulový kohout 3/4" filtr 3/4" Zpětný ventil průraz nátěry zkoušky a revize Celkem ÚT- kotelna kotel EKOEFEKT BIO 23 kotel příslušenství odkouření armatury směšovací armatura včetně pohonu čerpadla včetně příslušenství elektroinstalace, RaM potrubí Cu zkoušky a revize Celkem ÚT - topná tělesa KORADO - KORALUX RONDO KR 1830.600 KORADO - RADIK VK 11VK/6040-6

množství


44

jed.cena

celk.cena


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč


ks soub. soub. ks soub. soub. soub. soub. soub.

1 1 2 24 1 2 1 1 4

66 800 Kč 8 016 Kč 1 250 Kč 350 Kč 8 400 Kč 8 600 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 1 600 Kč

66 800 Kč 8 016 Kč 2 500 Kč 8 400 Kč 8 400 Kč 17 200 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 6 400 Kč 139 016 Kč

ks ks

1 1

4 460 Kč 1 594 Kč

4 461 Kč 1 595 Kč

KORADO - RADIK VK 11VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6110-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6160-6 MINIB - COIL - T60/1500 n=1 vypouštěcí ventil Hlavice termoregulační Automatický odvzduš. Ventil 1_Tělesa VK KORADO DN15 "T" s tělesem GIACOMINI R384 DN18 rohový IMI - HEIMEIER EZ ventil DN15 rohový Celkem ÚT - rozvody Cu Měď - SUPERSAN DN15 Měď - SUPERSAN DN18 Měď - SUPERSAN DN22 Měď - kolena DN15 Měď - kolena DN18 Měď - kolena DN22 objímky, přechody, "T" kusy chránička izolace THERMAFLEX Celkem ÚT - podlahové vytápění GIACOMINI R996 ventil GIACOMINI 2007 DN15 přímý R553MM ventil GIACOMINI 2007 DN18 R553D s TH (1") Polystyrén 45mm plastifikátor dilatační pás Spony deska T75-H60 rozdělovač - sběrač R553D/1"x18/6 skříň rozdělovačů do zdi Celkem ÚT - společné Drobné stavební úpravy Teploměry, manometry Drobný materiál Montáž zkoušky a revize Celkem Celkem bez DPH DPH 10% Celkem s DPH

tabulka č. 1.9.

45

ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks

1 1 1 1 1 6 6 2 6 4 1

2 185 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 505 Kč 16 776 Kč 170 Kč 281 Kč 130 Kč 273 Kč 396 Kč 228 Kč

2 186 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 506 Kč 16 776 Kč 1 023 Kč 1 685 Kč 260 Kč 1 637 Kč 1 584 Kč 228 Kč 40 508 Kč


80 50 20 80 50 20 40 5 45




337 6 6 82,8 16,56 91,07 1200 82,8 1 1




4 6 1 1 4

300 Kč 360 Kč 14 108 Kč 80 169 Kč 1 250 Kč


Schéma vytápění s automatickým kotlem na pelety

schéma č. 13. Pořízením tohoto zdroje tepla se musí změnit základní dispozice rodinného domu, technická místnost spolu se sprchovým koutem a WC se přemění na kotelnu s veškerými poţadovanými předpisy z hlediska poţárních a hygienických norem. Další změnou dispozice je část garáţe, který se změní na sklad paliva. Touto změnou nutně musí dojít ke sníţení trţní ceny nemovitosti při případném prodeji. Nákladová cena stavby rodinného domu včetně vytápění s automatickým kotlem na pelety je 4 028 946,- Kč. Podíl nákladů vytápění s automatickým kotlem na pelety, na celkových nákladech na rodinný dům činí 10,50 %.

1.5.5 Pořizovací náklady na vytápění s kotlem na uhlí Základní popis rodinného domu a výše uvedená data jsou shodná, jediná změna je kotel na uhlí, který je zabudován do otopného systému místo základního plynového kotle.

46

Popis položky

MJ

Plynovod - venkovní Materiál hadice PE prům. 32x3,0 ochranná trubka ochranné kolínka regulace tlaku RPT (STL/NTL) trubka kolínka přípojka (hadice-trubka) Kulový ventil DN 25 Zemní práce výkop 110x50 v délce 69m přejezdy písk.podloží sign.vodič výstražná folie Doprava štěrkopísku Plynoměrový pilíř - zděný Celkem Plynovod - vnitřní Materiál Trubka 1“ chránička kolínko přípojka kulový ventil spojovací a nosný materiál těsnící materiál (pěna) odkouření kulový kohout 3/4" filtr 3/4" Zpětný ventil průraz nátěry zkoušky a revize Celkem ÚT- kotelna kotel Dakon DOR 24 kotel příslušenství odkouření armatury směšovací armatura včetně pohonu čerpadla včetně příslušenství elektroinstalace, RaM potrubí Cu zkoušky a revize Celkem ÚT - topná tělesa KORADO - KORALUX RONDO KR 1830.600 KORADO - RADIK VK 11VK/6040-6

množství


47

jed.cena

celk.cena


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0



0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0



ks soub. soub. ks soub. soub. soub. soub. soub.

1 1 2 24 1 2 1 1 4

18 200 Kč 2 184 Kč 1 250 Kč 350 Kč 8 400 Kč 8 600 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 1 600 Kč

18 200 Kč 2 184 Kč 2 500 Kč 8 400 Kč 8 400 Kč 17 200 Kč 15 000 Kč 6 300 Kč 6 400 Kč 84 584 Kč

ks ks

1 1

4 460 Kč 1 594 Kč

4 461 Kč 1 595 Kč

KORADO - RADIK VK 11VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6110-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6160-6 MINIB - COIL - T60/1500 n=1 vypouštěcí ventil Hlavice termoregulační Automatický odvzduš. Ventil 1_Tělesa VK KORADO DN15 "T" s tělesem GIACOMINI R384 DN18 rohový IMI - HEIMEIER EZ ventil DN15 rohový Celkem ÚT - rozvody Cu Měď - SUPERSAN DN15 Měď - SUPERSAN DN18 Měď - SUPERSAN DN22 Měď - kolena DN15 Měď - kolena DN18 Měď - kolena DN22 objímky, přechody, "T" kusy chránička izolace THERMAFLEX Celkem ÚT - podlahové vytápění GIACOMINI R996 ventil GIACOMINI 2007 DN15 přímý R553MM ventil GIACOMINI 2007 DN18 R553D s TH (1") Polystyrén 45mm plastifikátor dilatační pás Spony deska T75-H60 rozdělovač - sběrač R553D/1"x18/6 skříň rozdělovačů do zdi Celkem ÚT - společné Drobné stavební úpravy Teploměry, manometry Drobný materiál Montáž zkoušky a revize Celkem Celkem bez DPH DPH 10% Celkem s DPH

tabulka č. 1.10.

48

ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks

1 1 1 1 1 6 6 2 6 4 1

2 185 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 505 Kč 16 776 Kč 170 Kč 281 Kč 130 Kč 273 Kč 396 Kč 228 Kč

2 186 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 506 Kč 16 776 Kč 1 023 Kč 1 685 Kč 260 Kč 1 637 Kč 1 584 Kč 228 Kč 40 508 Kč


80 50 20 80 50 20 40 5 45




337 6 6 82,8 16,56 91,07 1200 82,8 1 1




4 6 1 1 4

300 Kč 360 Kč 11 387 Kč 80 169 Kč 1 250 Kč


Schéma vytápění s kotlem na uhlí.

schéma č. 14. Pořízením tohoto zdroje tepla se musí změnit základní dispozice rodinného domu, technická místnost spolu se sprchovým koutem a WC se přemění na kotelnu s veškerými poţadovanými předpisy z hlediska poţárních a hygienických norem. Další změnou dispozice je část garáţe, která se změní na sklad paliva. Dodatečné náklady pro vstup z kotelny do skladu s uhlím apod. Touto změnou nutně musí dojít ke sníţení trţní ceny nemovitosti při případném prodeji. Nákladová cena stavby rodinného domu včetně vytápění s kotlem na spalování uhlí je 3 966 077 ,- Kč. Podíl nákladů vytápění s kotlem na spalování uhlí, na celkových nákladech na rodinný dům činí 9,09 %.

49

1.5.6 Pořizovací náklady na vytápění s tepelným čerpadlem Popis položky Plynovod - venkovní Materiál hadice PE prům. 32x3,0 ochranná trubka ochranné kolínka regulace tlaku RPT (STL/NTL) trubka kolínka přípojka (hadice-trubka) Kulový ventil DN 25 Zemní práce výkop 110x50 v délce 69m přejezdy písk.podloží sign.vodič výstražná folie Doprava štěrkopísku Plynoměrový pilíř - zděný Celkem Plynovod - vnitřní Materiál Trubka 1“ chránička kolínko přípojka kulový ventil spojovací a nosný materiál těsnící materiál (pěna) odkouření kulový kohout 3/4" filtr 3/4" Zpětný ventil průraz nátěry zkoušky a revize Celkem ÚT- kotelna tepelné čerpadlo BoxAir AW 22 + zás. TUV kotel příslušenství prvky VZT armatury elektroinstalace, RaM potrubí Cu zkoušky a revize Celkem ÚT - topná tělesa KORADO - KORALUX RONDO KR 1830.600 KORADO - RADIK VK 11VK/6040-6 KORADO - RADIK VK 11VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6100-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6110-6 KORADO - RADIK VK 21VK/6160-6 MINIB - COIL - T60/1500 n=1

50

MJ

množství

jed.cena

celk.cena





0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

850 Kč 850 Kč 346 Kč 15 Kč 6 Kč 15 Kč 12 500 Kč



0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0



ks soub. soub. ks soub. soub. soub.

1 1 4 16 1 1 4

187 800 Kč 22 536 Kč 4 500 Kč 350 Kč 28 000 Kč 6 300 Kč 1 600 Kč

187 800 Kč 22 536 Kč 18 000 Kč 5 600 Kč 28 000 Kč 6 300 Kč 6 400 Kč 274 636 Kč

ks ks ks ks ks ks ks

1 1 1 1 1 1 1

4 460 Kč 1 594 Kč 2 185 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 505 Kč 16 776 Kč

4 461 Kč 1 595 Kč 2 186 Kč 2 720 Kč 2 847 Kč 3 506 Kč 16 776 Kč

vypouštěcí ventil Hlavice termoregulační Automatický odvzduš. Ventil 1_Tělesa VK KORADO DN15 "T" s tělesem GIACOMINI R384 DN18 rohový IMI - HEIMEIER EZ ventil DN15 rohový Celkem ÚT - rozvody Cu Měď - SUPERSAN DN15 Měď - SUPERSAN DN18 Měď - SUPERSAN DN22 Měď - kolena DN15 Měď - kolena DN18 Měď - kolena DN22 objímky, přechody, "T" kusy chránička izolace THERMAFLEX Celkem ÚT - podlahové vytápění GIACOMINI R996 ventil GIACOMINI 2007 DN15 přímý R553MM ventil GIACOMINI 2007 DN18 R553D s TH (1") Polystyrén 45mm plastifikátor dilatační pás Spony deska T75-H60 rozdělovač - sběrač R553D/1"x18/6 skříň rozdělovačů do zdi Celkem ÚT - společné Drobné stavební úpravy Teploměry, manometry Drobný materiál Montáž zkoušky a revize Celkem Celkem bez DPH DPH 10% Celkem s DPH

ks ks ks ks ks ks

6 6 2 6 4 1

170 Kč 281 Kč 130 Kč 273 Kč 396 Kč 228 Kč

1 023 Kč 1 685 Kč 260 Kč 1 637 Kč 1 584 Kč 228 Kč 40 508 Kč


80 50 20 80 50 20 40 5 45




337 6 6 82,8 16,56 91,07 1200 82,8 1 1




4 6 1 1 4

300 Kč 360 Kč 20 889 Kč 104 446 Kč 1 250 Kč


tabulka č. 1.11. Tato varianta má nejvyšší pořizovací cenu z hlediska nákladů na pořízení. Pro účely této práce byly vybrány všechny popsané kotle tak, aby odpovídaly poţadovanému tepelnému výkonu a odpovídaly cenově, střednímu rozptylu cen výrobců a dodavatelů. To platí i pro další části a prvky vytápění včetně spojovacího materiálu. Montáţní práce cenově odpovídají průměrné ceně v regionu.

51

Schéma vytápění s tepelným čerpadlem.

schéma č. 15. Toto řešení vytápění s tepelným čerpadlem voda – vzduch, není potřeba ţádných úprav technické místnosti, z hlediska vyuţití s původním záměrem, přesto - ţe zařízení má poměrně velké rozměry. Nákladová cena stavby rodinného domu včetně vytápění s tepelným čerpadlem voda - vzduch je 4 212 291 ,- Kč. Podíl nákladů vytápění s tepelným čerpadlem voda - vzduch, na celkových nákladech na rodinný dům činí 14,40 %.

52

1.5.7 Rekapitulace pořizovacích nákladů na vytápění

Celkové pořizovací náklady na vytápění. Celkové pořizovací náklady na vytápění

Pořadí Varianta vytápění

Podíl vytápění na celkových pořizovacích nákladech RD

1

Vytápění RD - uhelný kotel

360 413 ,- Kč

9,09 %

2

Vytápění RD - plynový kotel

394 336 ,- Kč

9,86 %

3

Vytápění RD - automatický kotel na pelety

423 282 ,- Kč

10,50 %

4

Vytápění RD - plynový kondenzační kotel

465 257 ,- Kč

11,43 %

5

Vytápění RD - tepelné čerpadlo

606 627 ,- Kč

14,40 %

tabulka č. 1.12. Jak vyplývá z tabulky pořizovací náklady na topení, je nejlevnější varianta vytápění s uhelným kotlem s podílem nákladů na celkových pořizovacích nákladech na RD 9,09 %. Naopak nejdraţší variantou je vytápění s tepelným čerpadlem s podílem nákladů na celkových pořizovacích nákladech na RD 14,40%. Rozdíl cen je tedy v neprospěch vytápění s tepelným čerpadlem, kdy činní – 246 214 ,- Kč. Z hlediska oceňování má bezesporu vliv na trţní cenu nemovitosti určitý komfort, pokud by byl vybaven tento RD vytápěním s uhelným kotlem, musela by změnit vnitřní dispozice RD jak bylo výše popsáno. Nejen pouze to bude mít vliv na trţní cenu, zcela jistě bude mít vliv na cenu pracnost vytápění z hlediska – zásobování kotle uhlím, popel, prašnost apod. Platí i pro vytápění – kotel na pelety. Další nevýhodou je, ţe při změně vytápění se projeví dodatečné náklady např. přípojka plynu, komín, rozvod plynu apod. Teoreticky nákladová cena je stejná jako trţní cena, to ale platí pouze u nově zkolaudovaného RD. V případě prodeje po určitém časovém období se do výše trţní ceny projeví tyto popsané nedostatky, kde by odhadce měl uplatnit sráţku mimo opotřebení vytápění, za předpokladu, ţe je v místě moţná změna paliva. Druhou nejlevnější variantou je vytápění s plynovým kotlem, tímto typem vytápění je uvedený RD vybaven. V tomto případě platí, ţe nákladová pořizovací cena RD, včetně vytápění = trţní cena. 53

1.5.8 Výnosová metoda Rekapitulace navrhovaných řešení. Řešení Vytápění – plyn.kond. kotel Vytápění - plynový kotel Vytápění – aut. kotel na pelety Vytápění - uhelný kotel Vytápění - tepelné čerpadlo

Investice

Kč/GJ GJ/rok

465 257 Kč 406 Kč

80

394 336 Kč 458Kč

80

423 282 Kč 401 Kč 293 360 413 Kč Kč

80

606 627 Kč 336 Kč

80

80

RNV

CRN

RÚ

104 32 480 Kč 844 Kč 4 160 Kč 33 923 36 640 Kč Kč 0 Kč 62 869 Kč 4 560 Kč 11 360 23 440 Kč 0 Kč Kč 246 11 207 25 433 Kč 214 Kč Kč 32 080Kč

JDN 25,20 0,00 13,80 0,00 21,96

tabulka č. 1.13. RNV - roční náklady na vytápění CRN - kladný investiční cenový rozdíl vztaţeno k nejlevnější variantě RÚ - kladná roční úspora vztaţená k provozně nejdraţší variantě JDN - jednoduchá doba návratnosti investičního rozdílu vztaţeného k nejdraţší provozní variantě Ceny paliva19: Zemní plyn – RWE, měsíční paušál 325,14 Kč + 12,41 Kč/ m³ El. energie – ČEZ, sazba D56d jistič nad 16A do 20A – měsíční paušál 336 Kč + 2,408/ kWh Pelety – průměrná cena v regionu 5 800,- Kč/1 000 kg Hnědé uhlí – průměrná cena v regionu (ořech 1) 2930,- Kč/1 000 kg Ceny paliva platné od 01. 01. 2011 Jak vyplývá z tabulky č.13, výnosovou metodu při oceňování nemovitostí lze pouţít popř. vyuţít jen velmi obtíţně. Porovnáním úspor dle pouţitého paliva a kotle v systému vytápění, lze dojít k závěru, ţe tyto údaje jsou při oceňování nepodstatné, porovnáme-li pořizovací náklady na vytápění a roční úsporu paliva v (Kč), je návratnost investice nad hranicí ţivotnosti zdroje tepla (kotle). Je zřejmé, ţe v budoucnosti bude všeobecně palivo stále draţší, a ţe bude třeba stále větších investic do nových technologií otopných systémů, regulace, zateplování objektů, pasivních domů apod., coţ ale stále bude přibliţně kopírovat údaje uvedené v tabulce č.13. 19

www.tzb-info.cz

54

1.5.9 Závěr teoretické části práce Cílem práce je základní znalost moţných konstrukcí otopných systémů, jednotlivých prvků, včetně regulace otopných systémů a základních poznatků toho, co by mohl znalec potřebovat anebo měl minimálně znát při oceňování nemovitostí. A s vyuţitím těchto poznatků určit vliv celého otopného systému na ocenění nemovitostí . Smyslem práce nebyl úplný výčet všech moţných řešení otopných systémů a jejich regulace, to je téma na úplně jinou práci. Současné poţadavky na bydlení a provozování různých lidských činností, povaţují jiţ za standardní, vytápění nemovitostí tak, aby bylo co nejméně náročné na obsluhu a práci s tím spojenou. Málokdo si jiţ dovede představit moderní budovy, které jsou bez ústředního vytápění. Samozřejmě jsou rekreační objekty (chaty a chalupy), kdy tento způsob vytápění ztrácí smysl, kdy se lidé při rekreaci dobrovolně vzdávají výdobytků doby a vrací se k lokálním topidlům těchto nemovitostí. Proto ocenění rekreačních objektů a vliv vytápění na cenu nemovitosti je do značné míry odlišný od standardu ocenění moderních objektů . Lze konstatovat, ţe moderní způsoby vytápění nemovitostí mají vliv na trţní hodnotu v nákladech na pořízení, a pouţitými technologiemi vytápění. Odpovědi na otázky ze str. 34: a) jak se projeví cena nového vytápění na ceně rodinného domu. Jak vyplývá z tabulky č.12. velmi výrazně, v závislosti na palivu a pouţitého zdroje tepla (kotle). Rozdíl mezi nejlevnější a nejdraţší variantou je 246 214 ,- Kč., při pouţití stejného rozvodu otopného média. b/ jak se projeví v ocenění nového vytápění, různé zdroje tepla v ročních nákladech na vytápění v porovnání s plynovým kotlem. Jak vyplývá z tabulky č.13., největší úspora nákladů na vytápění, je spalování uhlí, kdy úspora za rok činí 11 360 ,- Kč. Z hlediska pracnosti, komfortu, dalších nákladů a nákladů na změnu dispozice stavby nebude úspora tak velká, jak je uvedeno. Proto je zřejmě nejvýhodnější zdroj tepla – tepelné čerpadlo, kde úspora nákladů na vytápění za rok činní 11 207 ,- Kč, která se zvýší o další úsporu energie z ostatních el. spotřebičů vlivem pouţitého tarifu. Je však nejdraţší v nákladech na pořízení. c/ ekonomická návratnost vložených investic v úsporách energií v čase – výnosová metoda. Pokud budeme kalkulovat pouze s úsporou ročních nákladů na vytápění, tzn. spotřebu energií na vytápění, tak ekonomická návratnost investice vynaloţená na pořízení nového otopného systému nebo jeho změnu, má jen velmi malý vliv na trţní ocenění. Návratnost investice

55

v letech je nad hranicí ţivotnosti pouţitého zdroje tepla (kotle). Výnosová metoda je tedy prakticky neupotřebitelná. Pro trţní ocenění nemovitostí se stávajícím otopným systémem porovnávací metodou, nemá smysl vyjmout otopný systém z celku. Analytické roztřídění nemovitosti do objemových podílů konstrukcí a vybavení, kdy vytápění výše uvedeného objektu i s ohřevem teplé vody je 7% dle vyhlášky č.3/2008 Sb. Znalec můţe na základě stavu otopného systému určit opotřebení, tzn. sráţku nebo naopak můţe uplatnit přiráţku, kdy stav otopného systému je výrazně lepší neţ u otopných systémů porovnávaných nemovitostí. Jak jiţ bylo uvedeno pouţití nákladové metody lze nejlépe vyuţít u novostaveb, popř. u porovnávaných nemovitostí tzn. porovnat náklady na vytápění pokud jsou znalci známi. Na trţní cenu nemovitostí nemá vytápění příliš velký vliv. Rozhodujícím faktorem je především typ objektu, jeho poloha, dostupnost, vyuţitelnost, velikost pozemku, rekonstrukce objektu a především stav prvků dlouhodobé ţivotnosti.

56

22 Oceňování staveb na trţních principech 2.1 Zjištění obvyklé ceny č. 01 – rodinný dům

o ceně nemovitosti, kterou představuje rodinný dům se 3 BJ o velikosti 2+1 vč. příslušenství a pozemků 611 a 612, zapsaných na LV 730 k.ú. Podmokly, obec Děčín, okres Děčín.

Objednavatel odhadu:

BIVŠ a.s. Nároţní 2600/9 Praha - Stodůlky

Účel odhadu:

závěrečná bakalářská práce

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 31. 05. 2011

Odhad vypracoval:

Ladislav Hajný Na Vinici 24 405 02 Děčín 57

Odhad obsahuje 125 stran textu včetně titulního listu a 4 příloh, kterými jsou: 1. Informace o stavbě z www stránky ČÚZK. pro k.ú. Podmokly, ze dne 23. 05 .2011 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Podmokly 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti

V Děčíně dne, 31.5.2011

58

A. Nález Úkol: Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín zapsaných na LV č. 730 pro k.ú. Podmokly, obec Děčín, okres Děčín. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Rodinný dům 3x 2+1 Na Vinici 1076/24 405 02 Děčín - Podmokly

Region: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Podmokly Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 03. 05. 2011 za přítomnosti pí. Renaty Vepřekové. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Ústecký kraj , obec Děčín, okres Děčín , vyhotovený náhledem na www stránky ČÚZK. - kopie katastrální mapy, vyhotovený náhledem na www stránky ČÚZK, v měřítku 1: 1000, k.ú. Podmokly, obec Děčín, okres Děčín, vypracovaná Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín. - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2011 Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z informací o stavbě, je zřejmé, ţe vlastníci k ocenění určených nemovitostí jsou: 1. Petr DOUDA, r.č.: 501001/135, podíl 1/2 bytem: Na Vinici 1076/24, 405 02 Děčín IV a 2. Renata VEPŘEKOVÁ, r.č.: 565925/1290, podíl 1/2 bytem: Na Vinici 1076/24, 405 02 Děčín IV

59

Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla odhadci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění jako hlavní stavba je rodinný dům se třemi samostatnými bytovými jednotkami o velikosti 2x2+1, 1x 3+1. Rodinný dům byl postaven a z kolaudován v roce 1928 Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený se 2 nadzemními podlaţími a bez obytného podkroví. Dispozice objektu: Půdorys domu má uspořádání přibliţně do tvaru obdélníka. Dům je umístěn na jiţním svahu s terasami, přístup k hlavnímu vchodu je z ulice po schodišti výškový rozdíl je cca. 10 m. Dům má 3. bytové jednotky v 1. PP 2+kk, 1. NP 2+kk a 2. NP 3+kk. Vstup do bytu v 1.PP je ze vstupní chodby a podesty schodiště. Celým domem vede vřetenové schodiště s oboustranně podporovanými stupni, přístup do bytů v 1.NP a 2.NP je z podest schodiště. Z podesty v 2. NP je přístup na terasu, schodiště končí na půdě kde se nachází místnost, která patří k bytu v 2.NP. Pozemek, který náleţí k domu je v příkrém svahu, proto je upraven do čtyř výškových stupňů pomocí opěrných zdí na, kterých je zábradlí, na druhém stupni je postaven dům se zahradou. Na 1 a 3 stupni je okrasná zahrada. Rekonstrukce a úpravy objektu: Od kolaudace domu v roce 1928 byly prováděny některé stavební úpravy. V roce 1959 výměna oken z původních dvoudílných zdvojených na špaletová třídílná. V roce 1968 byla provedena změna vytápění z lokálního na ústřední teplovodní topení – pevná paliva, pro všechny bytové jednotky, v roce 1976 změna média vytápění – plyn. V roce 1993 úprava bytu v 1. PP, kdy se místo původních sklepních prostor ke dvěma stávajícím pokojům vybudovala kuchyně a koupelna zároveň byla provedena výměna všech rozvodů TZB, kromě el. instalace. V 2001 provedena výměna všech rozvodů TZB včetně elektroinstalace v 1 a 2 NP. V roce 2005 provedena rekonstrukce střešní konstrukce včetně krytiny a klempířských prvků. Popis konstrukčního a materiálového řešení: Dům je postaven z klasických stavebních materiálů, které se pouţívali v minulosti a pouţívají se také v současnosti. Jiných neţ běţně pouţívaných materiálů nebylo vyuţito. 60

Základy: Základy jsou zhotoveny jako pasy betonu proloţeného kamenem na pevném skalnatém podloţí. Část podlahy v suterénu je přímo na pískovcové skále. Izolace základů lepenka a asfaltový nátěr. Svislé konstrukce: Nosné stěny z plných cihel - suterén

tloušťka zdi

60 cm

1.NP

tloušťka zdi

45 cm

2.NP

tloušťka zdi

45 cm

Půda + štíty

tloušťka zdi

30 cm

Objekt je vybaven dvěmi komíny jeden se čtyřmi průduchy z toho jedna nerezová vloţka, pro plynové topení, druhý se dvěmi průduchy. Nosné zdi jsou stavěny tak, ţe do výše 2.NP jsou ve zdech tvořeny vzduchové izolační kanály. Příčky jsou v 1. PP v tloušťce 15 – 45 cm, 1+2.NP 15 – 30 cm mimo vestavěných spíţí 1.NP a 2.NP, tyto zdi jsou tloušťky 7,5 cm. Stropy: V celém objektu jsou trámové polospalné se škvárovým zásypem, s rovným podhledem s rákosováním a VPC omítkami. 2.NP po úpravě sádrokartonové rovné podhledy povrchová úprava štukováním. Přístavba profily I mezi nimi překlady „Hurdis“ a VPC omítky, zateplení pomocí polystyrénových šablon, tloušťka 10 cm. Schodiště: Vřetenové s oboustranně podporovanými kamennými stupni, s podestami a mezipodestami. Schodiště je pravotočivé a po vnější straně jednostranné dřevěné madlo. Jednotlivé stupně jsou kamenné „Terazzo“, podesty a mezipodesty – lité „Terazzo“. Schodiště vede celým domem aţ na půdu a má rovný podhled. Střecha – krov: Krov – dřevěný s klasickou stojatou stolicí – valbová střecha se dvěma štíty. Před lety byly některé prvky krovu napadeny červotočem. Tato porucha byla odstraněna tím, ţe porušené dřevěné trámy byly opracovány aţ na nepoškozené čisté dřevo a porušená místa ošetřena chemickým roztokem a nadále kontrolována. Krytina střechy: Keramická dráţková taška „ Tondach“ červené barvy, připevněna na latích s parotěsnou tkaninou a jedním střešním výlezem – plast. Na některých místech střechy jsou tvarovky na zadrţení sněhu a některé tašky jsou průhledné. Ke krytině je připevněn hromosvod a na komíně anténní systém pro příjem signálů včetně satelitu. V místech prostoru schodiště a půdní místnosti v šikmých částech, je podbití a zateplení deskami „ Heraklit“ povrchová 61

úprava VPC omítky. Rovná střecha přístavby tvoří terasu na, kterou je vstup z bytu ve 2.NP z podesty chodby nebo z obývacího pokoje. Povrch terasy – keramická dlaţba se spádem k vnějšímu okraji. Na okrajích jsou omítnuté cihlové sloupky s překrývajícími hlavicemi a s dřevěným zábradlím. Klempířské konstrukce: Veškeré klempířské konstrukce na objektu jsou zhotoveny z „Cu“ plechu, vyjma venkovních parapetů oken, které jsou zhotoveny z pozinkovaného plechu. Cu – oplechování komínů, závětrné lišty, okapové ţlaby, střešní úţlabí, okapové svody, okapnice, soklová římsa, patrová římsa

(Kordona) a parapety v 1.PP a částečně v 1.NP v přistavené části. ZnFe -ostatní

venkovní parapety. Lapače střešních splavenin jsou zhotoveny z plastu. Výplně otvorů: V celém objektu jsou zhotoveny pouze ze dřeva. Okna: 1. PP – 1x EURO okno dvoudílné, 2x třídílné špaletové okno. 1. NP – 3x třídílné špaletové okno, přístavba 1x EURO okno v podobě špaletových, francouzské okno třídílné otevírané dovnitř – EURO, spíţ a koupelna jednoduchá okna. 2. NP – 3x třídílné špaletové okno, spíţ a koupelna jednoduchá okna, pokoj na půdě 2x dvojitá okna otevíraná dovnitř. Půda - 2x jednoduché dvoudílné okno. Dveře: 1. PP - 2x hlavní vchodové prkénkové dveře 1/8 prosklené, 2x plné dveře-dřevěné zárubně, 1x typové prosklení 2/3 – ocelová zárubeň,1x typové plné dveře – ocelová zárubeň. 1. NP -1x dřevěné plné 2/3 zasklení, 3x dřevěné plné 1/3 zasklení, 2x plné dveře všechny dveře mají dřevěné zárubně. 2. NP -1x dřevěné plné 2/3 zasklení, 3x dřevěné plné 1/3 zasklení, 4x plné dveře z toho dveře na půdu pobité plechem, 2x dvoje dveře otevírané dovnitř, ´ prosklení, dřevěné v dřevěném rámu. Všechny dveře mají dřevěné zárubně. Všechny dveře mimo hlavních vchodových jsou s nášlapnými prahy. Úprava vnitřních a vnějších povrchů: Vnitřní omítky jsou provedeny jako dvouvrstvé VPC omítky. V koupelnách, WC a u kuchyňských linek jsou provedeny běţné keramické obklady. Vnější omítky – suterén do výše parapetů sokl z reţného pískovcového zdiva, ostatní dvouvrstvá omítka s povrchovou barevnou úpravou.

62

Podlahy a podhledy: Hlavní chodba, podesty a schodiště – keramická dlaţba, lité Terazzo, kamenné stupně. 1. PP – chodba, koupelna, kuchyň, obývací pokoj a spíţ – keramická dlaţba, loţnice vlýsky. 1. NP – chodba – lité Terazzo, kuchyň – koberec na xylolitu, obývací pokoj a loţnice – vlýsky, koupelna a spíţ – keramická dlaţba. 2. NP – chodba – lité Terazzo, kuchyň – lamelová podlaha (plovoucí) na xylolitu, obývací pokoj a loţnice – vlýsky, koupelna a spíţ – keramická dlaţba. Půda- betonová mazanina s povrchovou úpravou (kletování), pokoj – prkenná opatřená barevným nátěrem. Podhledy v celém objektu rovné v 2. NP v obytných místnostech sádrokartonové. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena na všechna v místě přístupná media. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu, stavební údrţba není zanedbaná a je prováděna pravidelně Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Dále je oceněn stavební pozemek p.p.č. 611, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 279 m2 a zahrada pozemek p.p.č. 612, o výměře 324 m2 , které jsou přístupné z místní komunikace se zpevněným povrchem a jsou připojeny na všechna v místě přístupná media.

Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb.

1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací metoda

63

B. Odhad Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a)

metodou věcné hodnoty (nákladová)

b)

metodou porovnávací (srovnávací)

c)

metodou výnosovou (příjmovou )

a) metoda věcné hodnoty: jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací: v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase.

64

c) metoda výnosová: vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos

(příjem). Dosahovaný výnos

je

charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce:

zděná

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí

Podkroví:

nemá podkroví

Střecha:

se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaţí:

se dvěma nadzemními podlaţími

Kód CZ - CC:

1122

Obestavěný prostor: 1. PP:

8,90*10,80*2,80

=

269,14 m3

1. NP:

(8,90*10,80+6,70*2,60)*2,90

=

329,27 m3

2. NP:

(8,90*10,80-1,445*4,40)*2,90

=

260,31 m3

Zastřešení:

((10,80*3,60)/6*(2*8,90+3))+((3,80*3,60)/2*4, =

184,96 m3

45)+((4,40*2,60)/2*3,45) Obestavěný prostor – celkem:

=

65

1 043,68 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

[%]

1. Základy:

betonové pasy

S

100,00

2. Zdivo:

zděné tl. 60 cm

S

25,00

zděné tl. 45 cm

S

50,00

zděné tl. 30 cm

S

25,00

3. Stropy:

dřevěné polospalné

S

100,00

4. Střecha:

dřevěný valbový

S

100,00

5. Krytina:

TONDACH

S

100,00

6. Klempířské konstrukce:

měděný plech

N

100,00

7. Vnitřní omítky:

dvouvrstvé vápenocementové omítky

S

100,00

8. Fasádní omítky:

vápenné dvouvrstvé omítky

S

100,00

9. Vnější obklady:

kamenný sokl

S

100,00

10. Vnitřní obklady:

běţné obklady

S

100,00

11. Schody:

betonové montované s povrchem terazzo

S

100,00

12. Dveře:

dřevěné plné a prosklené z masivu s

S

100,00

dřevěná EURO

N

25,00

dřevěná špaletová

S

75,00

14. Podlahy obytných místností:

vlýsky

S

100,00

15. Podlahy ostatních místností:

běţná keramická dlaţba

S

100,00

16. Vytápění:

ÚT s kotlem na ZP

N

100,00

17. Elektroinstalace:

světelná třífázová

S

100,00

18. Bleskosvod:

bleskosvod

S

100,00

19. Rozvod vody:

plastové trubky

S

100,00

20. Zdroj teplé vody:

bojler

S

100,00

21. Instalace plynu:

rozvod zemního plynu

S

100,00

22. Kanalizace:

plastové potrubí

S

100,00

23. Vybavení kuchyně:

běţný kombinovaný sporák

S

100,00

24. Vnitřní vybavení:

vana, umyvadlo

S

100,00

25. Záchod:

standardní splachovací

S

100,00

26. Ostatní:

veř. TLF, digestoř, ţaluzie, STA

S

100,00

obloţkami 13. Okna:

Výpočet koeficientu K4: 66

Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl

Část

Koeficient Upravený

standardu

[%]

obj. podíl

[%]

1. Základy:

S

7,10

100,00

1,00

7,10

2. Zdivo:

S

22,30

25,00

1,00

5,58

S

22,30

50,00

1,00

11,15

S

22,30

25,00

1,00

5,58

3. Stropy:

S

8,40

100,00

1,00

8,40

4. Střecha:

S

5,20

100,00

1,00

5,20

5. Krytina:

S

3,20

100,00

1,00

3,20


N

0,80

100,00

1,54

1,23


S

6,20

100,00

1,00

6,20


S

3,10

100,00

1,00

3,10


S

0,40

100,00

1,00

0,40


S

2,30

100,00

1,00

2,30

11. Schody:

S

2,40

100,00

1,00

2,40

12. Dveře:

S

3,30

100,00

1,00

3,30

13. Okna:

N

5,20

25,00

1,54

2,00

S

5,20

75,00

1,00

3,90

14. Podlahy obytných místností:

S

2,20

100,00

1,00

2,20

15. Podlahy ostatních místností:

S

1,10

100,00

1,00

1,10

16. Vytápění:

N

4,40

100,00

1,54

6,78


S

4,10

100,00

1,00

4,10

18. Bleskosvod:

S

0,60

100,00

1,00

0,60

19. Rozvod vody:

S

3,00

100,00

1,00

3,00


S

1,80

100,00

1,00

1,80


S

0,50

100,00

1,00

0,50

22. Kanalizace:

S

2,80

100,00

1,00

2,80


S

0,50

100,00

1,00

0,50


S

5,10

100,00

1,00

5,10

25. Záchod:

S

0,40

100,00

1,00

0,40

26. Ostatní:

S

3,60

100,00

1,00

3,60

Součet upravených objemových podílů:

103,52

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,035

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) 67

Konstrukce, vybavení

OP

Část

[%]

[%]

1. Základy:

S

2. Zdivo:

S

22,30

S S

K

7,10 100,0 1,00

UP

PP

[%]

[%]

Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z části

celku

7,10

6,86

83

200

41,50

2,8469

25,0 1,00

5,58

5,40

83

200

41,50

2,2410

22,30

25,0 1,00

5,58

5,39

83

200

41,50

2,2369

22,30

50,0 1,00 11,15 10,77

83

200

41,50

4,4696

3. Stropy:

S

8,40 100,0 1,00

8,40

8,11

83

200

41,50

3,3656

4. Střecha:

S

5,20 100,0 1,00

5,20

5,02

83

150

55,33

2,7776

5. Krytina:

S

3,20 100,0 1,00

3,20

3,09

5

80

6,25

0,1931


N

0,80 100,0 1,54

1,23

1,19

5

80

6,25

0,0744


S

6,20 100,0 1,00

6,20

5,99

10

80

12,50

0,7488


S

3,10 100,0 1,00

3,10

2,99

83

83 100,00

2,9900


S

0,40 100,0 1,00

0,40

0,39

10

50

20,00

0,0780


S

2,30 100,0 1,00

2,30

2,22

10

50

20,00

0,4440

11. Schody:

S

2,40 100,0 1,00

2,40

2,32

83

200

41,50

0,9628

12. Dveře:

S

3,30

50,0 1,00

1,65

1,59

83

83 100,00

1,5900

S

3,30

50,0 1,00

1,65

1,59

10

80

12,50

0,1988

N

5,20

25,0 1,54

2,00

1,93

10

80

12,50

0,2413

S

5,20

75,0 1,00

3,90

3,77

52

80

65,00

2,4505

14. Podlahy obyt. místností: S

2,20 100,0 1,00

2,20

2,13

83

83 100,00

2,1300

15. Podlahy ostat. místností:

S

1,10 100,0 1,00

1,10

1,06

10

80

12,50

0,1325

16. Vytápění:

N

4,40 100,0 1,54

6,78

6,55

35

50

70,00

4,5850


S

4,10 100,0 1,00

4,10

3,96

10

50

20,00

0,7920

18. Bleskosvod:

S

0,60 100,0 1,00

0,60

0,58

5

50

10,00

0,0580

19. Rozvod vody:

S

3,00 100,0 1,00

3,00

2,90

10

50

20,00

0,5800


S

1,80 100,0 1,00

1,80

1,74

10

40

25,00

0,4350


S

0,50 100,0 1,00

0,50

0,48

35

50

70,00

0,3360

22. Kanalizace:

S

2,80 100,0 1,00

2,80

2,70

10

60

16,67

0,4501


S

0,50 100,0 1,00

0,50

0,48

10

30

33,33

0,1600


S

5,10 100,0 1,00

5,10

4,93

10

60

16,67

0,8218

25. Záchod:

S

0,40 100,0 1,00

0,40

0,39

10

60

16,67

0,0650

26. Ostatní:

S

3,60 100,0 1,00

3,60

3,48

10

100

10,00

0,3480

13. Okna:


103,52Opotřebení:

38,8027

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6):

=

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

* 68

1 975,- Kč/m3 1,0351

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,1000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1540

Základní cena upravená

=

4 843,82 Kč/m3

=

5 055 398,06 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

1 961 630,94 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

3 093 767,12 Kč

=

3 093 770,- Kč

Plná cena:

1 043,68 m3 * 4 843,82 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 38,8027 %

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1) Rodinný dům Cena objektů činí celkem

3 093 770,- Kč

B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemám dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Nachází se v Děčíně, v okruhu cca. 1 km od oceňovaného RD., jsou zasíťované nebo jsou sítě na hranici pozemku ( do 20 m) .

69

Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč]

Polská

1 266 000,-

[m2]

Kp

Váha

[Kč/m2]

Upravená jedn. cena [Kč/m2]

1226 1 032,63

0,80

1,00

826,10

963 200,-

1204

800,00

0,80

1,00

640,00

Lidická

1 070 200,-

1080

990,93

0,80

1,00

792,74

Cihelná

912 800,-

1141

800,00

0,80

1,00

640,00

Děčín - letná

710 640,-

846

840,00

0,80

1,00

672,00

Děčín - Letná

3 570,84 / 5,000 Průměrná jednotková cena:

714,17 Kč/m2

Minimální jednotková cena:

640,00 Kč/m2

Maximální jednotková cena:

826,10 Kč/m2

Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č.611

279 m2

zahrada

324 m2

p.č. 612

603 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 603,00 m2 á 714,17 Kč/m2 = 430 644,51 Kč

Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Cena pozemků činí celkem

=

430 644,51 Kč 430 640,- Kč

C) Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemám dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou pro porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 tzn. jsou sníţeny o 20%. Jako porovnávací jednotka je pouţita cena za 1 m2 zastavěné plochy všech podlaţí v porovnávaných objektech.

70

Popis oceňované stavby Název:

Rodinný dům

Adresa:

Na Vinici 1076/24, 405 02 Děčín

Popis: viz výše Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu:

83 roků

Poloha: samostatně stojící Stav objektu:

velmi dobrý

Počet nad. podlaţí: 2

Počet pod.podlaţí:

1

Výměra pozemku: 603 m2

Zastavěná plocha:

114 m2

Garáţ:

Výtah:

Podkroví:

v objektu

ne

Svislé konst.:

zděné

Přípojky:

voda, kanalizace, elektro, plyn. zpevněný příjezd

Příslušenství:

garáţ

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka

Zkratka

Výměra

Obestavěný prostor:

OP

m3

Zastavěná plocha podlaţí celkem:

ZP

299,42 m2

Podlahová plocha podlaţí celkem:

PP

m2

Hrubá uţitná plocha:

PUH

m2

Čistá uţitná plocha:

PUČ

m2

Přehled porovnatelných nemovitostí

71

Objekt č.: 1

Název: Rodinný dům 2x 2+1

Adresa:

Krásný Studenec, 405 02 Děčín

Popis: rodinný dům se zahradou a garáţí v atraktivní lokalitě Děčína, dvougenerační rodinný dům ve velmi dobrém zachovalém stavu, pěknou útulnou zahradou o rozloze cca 1000m2 V domě jsou 2 identické bytové jednotky o velikosti 2+1, prostorné podkroví s moţnosít dalších budoucích úprav a velký prostorný sklep. Dům byl po částech rekonstruován - voda v plastu, plastová okna, toalety. V místě není plynovod a dům je vytápěn elektřinou, ohřev vody elektrickým boilerem, odpad do tříkomorového septiku s přepadem. U domu stojí praktická prostorná garáţ pro 1 osobní automobil. V 2.NP je malá terasa. Druh nemovitosti:

Rodinné domy

Stáří objektu:

75 roků

Poloha: samostatně stojící

Stav objektu:

dobrý

Počet nadz. podlaţí: 2

Počet podzemních podlaţí: 1


Zastavěná plocha:

110 m2

Garáţ:

Výtah:

Podkroví:

v objektu

ne

ne

Svislé konstrukce: zděné Přípojky:

voda, kanalizace, el.energie, zpevněný příjezd

Příslušenství: ano Poţadovaná nebo kupní cena

3 000 000,- Kč

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:

ceny z inzerce

Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

*

1,20

/

1,20

2 500 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu

Jednotkové ceny Přepočtené (JCSi)

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3

jedn.


m3

0,- Kč/m3


220,00 m2

13 636,36 Kč/m2 11 363,64 Kč/m2

Podlahová plocha podlaţí celkem

m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2

72

Objekt č.: 2


Adresa:

Lounská, 405 02 Děčín

Popis: rodinný dům s dvěma byty velikosti 2+1. Dům je celý podsklepený, oba byty po rekonstrukci a pod střechou je nezrekonstruovaný podkrovní byt. Kaţdý byt je oddělený vstupními dveřmi z hlavní chodby. Podlahy, topení, rozvody el. po rekonstrukci. Kaţdý byt má své plynové topení, plynoměr a elektroměr - lze byty samostatně pronajímat. Za domem zahrada s příjezdem z ulice. Klidná vilová čtvrť. Druh nemovitosti: Stáří objektu:

Rodinné domy 80 roků

Počet nadz. podlaţí: 2 Výměra pozemku: Garáţ:


Stav objektu:

dobrý

Počet podzemních podlaţí:1 2

450 m

mimo objekt

Zastavěná plocha:

227 m2

Výtah:

Podkroví:

ne

ne

Svislé konstrukce: zděné Přípojky:

voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd

Příslušenství:

není

Požadovaná nebo kupní cena

3 150 000,- Kč


ceny z inzerce


*

1,20

/

1,20 2 625 000,- Kč

73


Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

(JCSi)

ceny (SJTCi)

m3

0,- Kč/m3

0,- Kč/m3


414,00 m2

7 608,70 Kč/m2

6 340,58 Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


Objekt č.: 3


Adresa:

Sukova, 405 02 Děčín

Popis: Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami a podkrovním bytem v příjemném prostředí Děčín II - Nové Město. Dům je po kompletní rekonstrukci fasády, zateplení, střechy, rozvodů vody a elektřiny, topení, omítek, oken. Terénní úprava zahrady a nový plynový kotel. Dům je umístěn ve velice klidné zóně bydlení. K dispozici nová pergola, prostorná garáţ s dílnou a sklepy. Druh nemovitosti: Stáří objektu:

Rodinné domy 70 roků


Stav objektu.

velmi dobrý

Počet nadz. podlaţí: 2

Počet podzemních podlaţí:1


Zastavěná plocha:

168 m2

Garáţ:

Výtah:

Podkroví:

v objektu

ne

Svislé konstrukce: zděné 74

ano

Přípojky:

voda, kanalizace, el. energie, plyn, zpevněný přístup

Příslušenství:

garáţ s dílnou


4 550 000,- Kč


ceny z inzerce


*

1,20

/

1,20 3 791 666,67 Kč


Jednotkové ceny Přepočtené (JCSi)

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3

jedn.


m3

0,- Kč/m3


504,00 m2

9 027,78 Kč/m2 7 523,15 Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP

ZP

PP

PUH

PUČ

1. Rodinný dům 2x 2+1

0,00

11 363,64

0,00

0,00

0,00


0,00

6 340,58

0,00

0,00

0,00


0,00

7 523,15

0,00

0,00

0,00

SJC – průměr

8 409,00

JCO = SJC * IO

10 091,00

Výměry oceňované stavby

299,42

CO:

3021447

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

Rodinný dům - výsledná cena

3 021 447,- Kč

=

3 021 447,- Kč

75

C. Rekapitulace Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10% = 309 377 Kč 2) Porovnávací hodnota celku........................... 90% = 2 719 305 Kč

Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k prodejnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy apod.), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení, která je stabilizována, s dobrou dopravní obsluţností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Rodinný dům je po celkové rekonstrukci, je pravidelně udrţován. Zápory: V zimním období mohou nastat problémy s dopravou po veřejné komunikaci. A) Věcná hodnota objektů:

3 093 770,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků:

430 640,- Kč

C) Porovnávací metoda:

3 021 450,- Kč

Obvyklá cena: 3 000 000 ,- Kč

slovy: třimilionykorunčeských

76

Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady: 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

77

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ladislav Hajný Na Vinici 24 405 02 Děčín IV.

V Děčíně, dne: 31. 05. 2011

Ladislav Hajný

78

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 1076

Část obce:

Děčín IV-Podmokly 407259

Číslo LV:

730

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt k bydlení

Katastrální území: Podmokly 625141 Na parcele:

611

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Douda Petr

Na Vinici 1076/24, Děčín IV. Podmokly, 405 02

1/2

Vepřeková Renata

Na Vinici 1076/24, Děčín IV. Podmokly, 405 02

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název: rozsáhlé chráněné území

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín Platnost k 31. 05. 2011 20:42:05 Příloha č. 2.1. 79

Kopie katastrální mapy pro k.ú.Podmokly

Příloha č. 2.2.

80

Fotodokumentace

Příloha č. 2.3.

81

Mapa širších vztahů

Příloha č. 2.4. 82

2.2 Zjištění obvyklé ceny č. 02 – skladová hala o ceně nemovitosti, kterou představuje skladová hala vč. příslušenství a pozemků, k.ú. Libouchec , obec Libouchec, okres Ústí nad Labem .

Objednatel odhadu:

BIVŠ a.s. Nároţní 2600/9 Praha - Stodůlky

Účel posudku:

Bakalářská práce

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 31. 05. 2011

Podle stavu ke dni odhad vypracoval:

Ladislav Hajný Na Vinici 24 405 02 Děčín

83

Odhad obsahuje 125 stran textu včetně titulního listu: 1. Informace o stavbě z www stránky ČÚZK. pro k.ú. Libouchec, ze dne 21. 05 .2011 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Libouchec 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti

V Děčíně dne, 31. 05. 2011

84

I. Nález Úkol: Znalecký posudek o ceně vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, zapsaných na LV č.540, pro k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti: Dlouhá 142 403 35 Libouchec Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Libouchec Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Petra Rajmana. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Libouchec , obec Libouchec , okres Ústí nad Labem, vyhotovený náhledem na www stránky ČÚZK - kopie katastrální mapy pro k.ú. Libouchec , obec Libouchec , okres Ústí nad Labem , vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 540, je zřejmé, ţe vlastníci

k ocenění

určených nemovitostí jsou: 1. Martin Hajný, r.č. 620929 / 0186 Tisá 424, Tisá, 403 36

1/3

2. Ladislav Hajný, r.č. 590511/0101,Na Vinici 24, Děčín IV., 405 02

1/3

3. Petr Rajman, r.č. 681227/0234, Zelená 262/61, Děčín III., 405 02

1/3

85

Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. Celkový popis nemovitosti: Zděná přízemní hala, ocelové konstrukce, obvodové stěny vyzděny. Krov sedlový, krytina vlnitý plech. Klempířské konstrukce z pozinkového plechu. Vnější omítky stříkaný Břízolit, vnitřní omítky vápenné, hladké. Zavěšený strop ze zateplených azbestocementových desek, síla cca. 10 cm. Podlaha betonová. Vrata ocelová dvoudílná z toho 2x prosklené v horní třetině, v čelní stěně po celé délce. El. instalace 220/380 V. Osvětlení zářivková tělesa a světla do nehořlavého prostředí

Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Skladová hala B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací metoda

D) Výnosová hodnota

86

II. Odhad Definice ceny obvyklé: Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase.

87

c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos

(příjem). Dosahovaný výnos

je

charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Hlavní stavby 1a) Skladová hala - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala:

J. skladování a manipulace

Svislá nosná konstrukce:

kovová

Kód:

CZ - CC:

1252

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1. NP:

10,60*22,55

Název podlaţí

=

Zastavěná plocha

1. NP:

239,03 m2

Součet

239,03 m2

Konstrukční výška 4,20 m

Průměrná výška podlaţí:

PVP = 1 003,93 / 239,03 = 4,20 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PZP = 239,03 / 1 = 239,03 m2

88

239,03 m2 Součin 1 003,93 m3 1 003,93 m3

Obestavěný prostor: 1. NP:

(10,60*22,55)*(4,20)

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 003,93 m3

=

1 003,93 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

[%]

1. Základy včetně zemních prací:

betonové patky izolované

S

100,00

2. Svislé nosné konstrukce:

ocelová konstrukce s cihelnou vyzdívkou

S

100,00

3. Stropy:

zavěšené, nepochůzní

S

100,00

4. Krov, střecha:

ocelové příhradové vazníky

S

100,00

5. Krytiny střech:

pozinkovaný vlnitý plech

S

100,00


pozinkovaný plech

N

100,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

dvouvrstvé vápenné omítky

S

100,00

8. Úprava vnějších povrchů:

vápenné dvouvrstvé omítky

S

100,00

X

100,00

9. Vnitřní obklady: 10. Schody:

nejsou

C

100,00

11. Dveře:

nejsou

C

100,00

12. Vrata:

kovová

S

100,00

13. Okna:

nejsou

C

100,00

14. Povrchy podlah:

betonová podlaha

S

100,00

X

100,00

15. Vytápění: 16. Elektroinstalace:

světelná třífázová

N

100,00

17. Bleskosvod:

bleskosvod

S

100,00

18. Vnitřní vodovod:

X

100,00

19. Vnitřní kanalizace:

X

100,00

20. Vnitřní plynovod:

X

100,00

21. Ohřev vody:

X

100,00

22. Vybavení kuchyní:

X

100,00

23. Vnitřní hygienická vybavení:

X

100,00

24. Výtahy (u více podlaţních hal):

X

100,00

S

100,00

25. Ostatní:

není

89

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj. podíl

Část

Koeficient

Upravený

standardu

[%]

[%]

1. Základy včetně zemních prací:

S

12,20

100,00

1,00

12,20


S

29,30

100,00

1,00

29,30

3. Stropy:

S

8,90

100,00

1,00

8,90

4. Krov, střecha:

S

11,00

100,00

1,00

11,00

5. Krytiny střech:

S

2,90

100,00

1,00

2,90


N

0,70

100,00

1,54

1,08

7. Úprava vnitřních povrchů:

S

6,10

100,00

1,00

6,10


S

3,30

100,00

1,00

3,30

10. Schody:

C

0,70

100,00

0,00

0,00

11. Dveře:

C

2,20

100,00

0,00

0,00

12. Vrata:

S

2,30

100,00

1,00

2,30

13. Okna:

C

4,30

100,00

0,00

0,00

14. Povrchy podlah:

S

4,80

100,00

1,00

4,80


N

4,70

100,00

1,54

7,24

17. Bleskosvod:

S

0,40

100,00

1,00

0,40

25. Ostatní:

S

6,20

100,00

1,00

6,20

obj. podíl


95,72

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9572

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP

Část

[%]

[%]

K

UP

PP

[%]

[%]

Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z části

celku

1. Základy:

S

12,20 100,0 1,00 12,20 12,75

45

150

30,00

3,8250


S

29,30 100,0 1,00 29,30 30,61

45

80

56,25

17,2181

3. Stropy:

S

9,30

45

80

56,25

5,2313

4. Krov, střecha:

S

11,00 100,0 1,00 11,00 11,49

45

70

64,29

7,3869

5. Krytiny střech:

S

2,90 100,0 1,00

2,90

3,03

45

45 100,00

3,0300


N

0,70 100,0 1,54

1,08

1,13

45

45 100,00

1,1300

7. Úprava vnitřních povrchů: S

6,10 100,0 1,00

6,10

6,37

45

50

90,00

5,7330


S

3,30 100,0 1,00

3,30

3,45

45

45 100,00

3,4500


X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

8,90 100,0 1,00

90

8,90

10. Schody:

C

0,70 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

11. Dveře:

C

2,20 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

12. Vrata:

S

2,30

60,0 1,00

1,38

1,44

45

45 100,00

1,4400

S

2,30

40,0 1,00

0,92

0,96

8

45

17,78

0,1707

13. Okna:

C

4,30 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

14. Povrchy podlah:

S

4,80 100,0 1,00

4,80

5,01

45 100,00

5,0100

15. Vytápění:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000


N

4,70 100,0 1,54

7,24

7,56

8

17,78

1,3442

17. Bleskosvod:

S

0,40 100,0 1,00

0,40

0,42

45

45 100,00

0,4200

18. Vnitřní vodovod:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

19. Vnitřní kanalizace:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

20. Vnitřní plynovod:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

21. Ohřev vody:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

22. Vybavení kuchyní:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

23. Vnitřní hyg. vybavení:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

24. Výtahy:

X

0,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

25. Ostatní:

S

6,20 100,0 1,00

6,20

6,48

45 100,00

6,4800


45

45

45

95,72Opotřebení:

61,8692

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3):

=

1599,- Kč/m3

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

0,9480

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :

*

0,9476

Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) :

*

0,9667

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,9572

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1430

Základní cena upravená

=

2421,13 Kč/m3

=

2 430 645,04 Kč

Plná cena:

1 003,93 m3 * 2 421,13 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 61,8692 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 503 820,64 Kč

Skladová hala - zjištěná cena

=

926 824,40 Kč

Cena objektů činí celkem

926 820,- Kč 91

B) Porovnávací hodnota Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění - objekty pro komerční vyuţití

1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč]

[m2]

Kp

Váha

[Kč/m2]

Upravená jedn. cena [Kč/m2]

Varvaţov

51 163 200,-

85272

600,00

0,80

1,00

480,00

Soběchleby

12 363 120,-

12488

990,00

0,80

1,00

792,00

Košťany

8 925 000,-

39967

223,31

0,80

1,00

178,65

Modlany

1 122 000,-

1320

850,00

0,80

1,00

680,00

Chlumec

34 650 000,-

35000

990,00

0,80

1,00

792,00 2 922,65 / 5,000

Průměrná jednotková cena:

584,53 Kč/m2

Minimální jednotková cena:

178,65 Kč/m2

Maximální jednotková cena:

792,00 Kč/m2

Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří

p.č. st. 72705 m2

zastavěná plocha a nádvoří

p.č. st. 600240 m2 945 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 945,00 m2 á 584,53 Kč/m2 = 552 380,85 Kč

Pozemky oceněné porovnávací metodou – celkem: Cena pozemků činí celkem

552 380,85 Kč 552 380,- Kč

92

C) Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 tzn. jsou sníţeny o 20%. Jako porovnávací jednotka je pouţita cena za 1 m2 zastavěné plochy všech podlaţí v porovnávaných objektech. Popis oceňované stavby Název:

Skladová hala

Adresa

Dlouhá 142, 403 35 Libouchec

Popis: Viz výše Druh nemovitosti: Budovy a haly pro skladování a Poloha: samostatně stojící manipulaci Stáří objektu:

45 roků

Stav objektu:

špatný

Počet nadz. pod.: 1

Počet pod. podlaţí:

0


Zastavěná plocha:

239 m2

Garáţ:

Výtah:

Podkroví:

není

ne

Svislé konst.:

kovové

Přípojky:

elektro, zpevněný příjezd

Příslušenství:

zpevněné a manipulační plochy

ne

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka

Zkratka

Výměra

Obestavěný prostor

OP

m3

Zastavěná plocha podlaţí celkem

ZP

239,03 m2


PP

m2

Hrubá uţitná plocha

PUH

m2

Čistá uţitná plocha

PUČ

m2

93

Přehled porovnatelných nemovitostí:

Objekt č.: 1 Název: Skladová hala

Adresa:

Tovární, Předlice, Ústí nad Labem

Popis: skladovací hala nacházející se ve skladovacím areálu umístěném v širším centru Ústí n/L. Plocha haly je 432m. Z boku haly nákladní rampa. K ní náleţí 2 garáţe. Pozemek o velikosti 1030m. Vjezd z asfaltové slepé komunikace s větším prostorem pro automobily. Pozemek je ze stran oplocený. Moţno společně s dalšími prostory. Druh nemovitosti: Budovy a haly pro skladování aPoloha: samostatně stojící manipulaci Stáří objektu:

40 roků

Stav objektu:

dobrý

Počet nadz. podl.: 1


0


Zastavěná plocha:

450 m2

Garáţ:

v objektu

Výtah:

Svislé konstr.:

kovové

Přípojky:

elektro, zpevněný přístup

Příslušenství:

skladové a manipulační plochy

ne

94

Podkroví:

ne


1 900 000,- Kč


cena z inzerce

*

1,20

Celkový koeficient:

/

1,20

Přepočtená standardní cena:

1 583 333,33 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi)

ceny (SJTCi)


m3

0,- Kč/m3


450,00 m2

4 222,22 Kč/m2 3 518,52 Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2

Objekt č.: 2

Název: Skladová hala

Adresa:

411 74 Stříţovice

0,- Kč/m3

Popis: skladová hala z roku 1990 u hlavní silnice v obci Střiţovice u Štětí, vyzdívaný ocelový skelet s plechovou střechou na ocelových nosnících, rozměry 18x32m, výška 5,9m. Elektřina rozvedená po objektu včetně osvětlení. Z jedné strany vjezd vraty, z druhé strany moţnost nakládky/vykládky z rampy. Přístup ze zpevněné plochy z obou stran.

95

Druh nemovitosti: Budovy a haly pro skladování Poloha:

samostatně stojící

a manipulaci Stáří objektu:

21 roků

Stav objektu:

špatný

Počet nad.podlaţí:

1


0

Zastavěná plocha:

605 m2

Výtah:

Podkroví:

Výměra pozemku: Garáţ:

2

624 m

není

ne

Svislé konst.:

kovové

Přípojky:


Příslušenství:

rampa, manipulační plochy

ne


1 250 000,- Kč


cena z inzerce

*

1,20

Celkový koeficient:

/

1,20

Přepočtená standardní cena:

1 041 666,67 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi)

ceny (SJTCi)

m3

0,- Kč/m3

0,- Kč/m3


605,00 m2

2 066,12 Kč/m2

1 721,76 Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


96

Objekt č.: 3

Název: Skladová hala

Adresa:

411 45 Horní Řepčice

Popis: prostory ke skladování s dobrou přístupností.. Sklad situován přímo u st. silnice Česká Lípa - Litoměřice. Jde o část bývalého zemědělského areálu. Původně chlév, před 15ti lety rekonstruován na dílnu s prodejnou (nové zastřešení, podlahy, inţenýrské sítě). Poslední léta objekt nevyuţíván a chátrá, původní stáří více jak 100 let. Druh nemovitosti:

Budovy a haly pro skladováníPoloha: samostatně stojící a manipulaci

Stáří objektu:

60 roků

Stav objektu:

dobrý

Počet nadz. pod.: 1


0


Zastavěná plocha:

410 m2

Garáţ:

Výtah:

Podkroví:

v objektu

ne

Svislé konst.:

zděné

Přípojky:


Příslušenství:

skladovací a manipulační plochy

ne


1 200 000,- Kč


cena z inzerze


*

1,20

/

1,20 1 000 000,- Kč

97

Výměry a jednotkové ceny

Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi)

ceny (SJTCi)

m3

0,- Kč/m3

0,- Kč/m3


410,00 m2

2 926,83 Kč/m2

2 439,02 Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


m2

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2


Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP

ZP

PP

PUH

PUČ

1. Skladová hala

0,00

3 518,52

0,00

0,00

0,00

2. Skladová hala

0,00

1 721,76

0,00

0,00

0,00

3. Skladová hala

0,00

2 439,02

0,00

0,00

0,00

SJC – průměr

2 560,00

JCO = SJC * IO

3 072,00

Výměry oceňované stavby

239,03

CO:

734300

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

734 300,- Kč

Skladová hala - výsledná cena =

734 300,- Kč

D) Výnosová hodnota Popis: Procento pronajmutí stanovuji vzhledem k lokalitě na 90%. Porovnáním s jiţ uskutečněnými pronájmy, dále pak s přihlédnutím ke stavebně-technickému vybavení a stavu pronajímaného obytného - kancelářského - skladového - provozního výrobního - ostatního prostoru, stanovuji výši ročního nájmu na 504,- Kč/m2 podlahové plochy/rok. Náklady na provoz nemovitosti stanovuji ve výši 1% z reprodukční ceny. Náklady na údrţbu nemovitosti stanovuji ve výši 1.% z reprodukční ceny. 98

Pojištění a daň - převzato z účetnictví. Přepokládaná ţivotnost objektu je stanovena v délce 30 roků. Míra kapitalizace je stanovena ve výši 10% jako Metoda „praktiků” Výměry pronajímaných prostor: Skladovací plocha:

=

239,04 m2

Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 239,04 m2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 239,04 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Skladovací plocha: sklady

239,04 m2

*

504,- Kč/m2

Výnos ze skladovací plochy celkem

=

120 476,16 Kč

=

120 476,16 Kč

Výnosy celkem: 120 476,16 Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: 120 476,16 Kč * 90 % = 108 428,54 Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby. 926 824,40 Kč * 1,00 %

=

9 268,24 Kč

926 824,40 Kč * 1,00 %

=

9 268,24 Kč

Náklady na pojištění:

=

2 500,- Kč

(926 824,40 Kč * 0,0100) / (1,010030 - 1)

=

26 644,- Kč

Daň z nemovitosti:

=

1 800,- Kč

Náklady na údrţbu nemovitosti stanoveny ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby.

Náklady na pojištění činí 0,27 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace:

Náklady celkem: 49 480,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 108 428,54 Kč - 49 480,- Kč = 58 948,54 Kč 99

Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Kapitalizační míra: 10,00 % Výnosová hodnota: (58 948,54 / 0,1000)

=

589 485,44 Kč

Výnosová hodnota

=

589 485,44 Kč

III. Rekapitulace Závěrečná analýza: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10% = 92 682 2) Porovnávací hodnota celku........................... 30% = 220290 3) Výnosová hodnota ....................................... 60% = 353 694 Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, výnosové hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené jako průmyslová zóna, s dobrou dopravní obsluţností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Součást poměrně velkého areálu s hlídací sluţbou. Zápory: Nemovitost je ve spoluvlastnictví více majitelů. A) Věcná hodnota objektů:

926 820,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků:

552 380,- Kč

C) Porovnávací metoda nemovitosti jako celku:

734 300,- Kč

D) Výnosová hodnota:

589 490,- Kč

Obvyklá cena: 670 000,- Kč slovy: šestsetsedmdesáttisíckorunčeských 100

Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

101

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ladislav Hajný Na Vinici 24 405 02 Děčín IV.

V Děčíně dne, 31. 05. 2011

102

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 600

Výměra [m2]:

240

Katastrální území:

Libouchec 683418

Číslo LV:

540

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

Ústí nad Labem, 4-2/4

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

bez čp/če jiná st.

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo jméno/název Hajný Ladislav Hajný Martin Rajman Petr

Adresa Na Vinici 1076/24, Děčín, Děčín IV-Podmokly, 405 02 Tisá 424, Tisá, 403 36 Zelená 262/61, Děčín, Děčín III-Staré Město, 405 02

Podíl 1/3 1/3 1/3

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Název: Předkupní právo

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Platnost k 31. 05. 2011 16:53:05 Příloha č. 2.5.

103

Kopie katastrální mapy

Příloha č. 2.6.

104

Fotodokumentace

Příloha č. 2.7.

105

Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti

Skladová hala označena „A“ Příloha č. 2.8.

106

33 Analýza trhu s nemovitostmi - okres Děčín

Ústecký kraj

107

3.1 Popis okresu Okres Děčín je nejsevernějším okresem v Ústeckém kraji, sousedí s okresem na východě Česká Lípa v Libereckém kraji, na jihu s okresem Litoměřice, na jihozápadě s okresem Ústí nad Labem a severní část okresu tvoří státní hranice s Německou spolkovou republikou a Polskem. Rozloha okresu patří mezi větší okresy v Ústeckém kraji, je čtvrté největší. Výměra okresu je 909 km² coţ je cca. 17% rozlohy Ústeckého kraje. Okres Děčín má velmi členitou krajinu s chráněnými krajinnými oblastmi – Labské pískovce a částečně České středohoří, proslulé je Česko–saské Švýcarsko se skalními útvary, z nichţ nejznámější je Pravčická brána. Děčínské stěny (Děčínská vrchovina) se stoličnou horou Sněţník s výškou 723 m n.m. a zároveň nejníţe poloţeným místem v České republice, obec Hřensko 115 m n. m. Do okresu v severním výběţku také částečně zasahují Luţické hory. Z celkové rozlohy okresu, 909 km², zaujímá zemědělská půda téměř 365 km², lesní půda 448 km², vodní plochy 10 km² a zastavěné plochy 95 km². Zemědělská půda je rozčleněna na ornou půdu (33,7 %), zahrady (6,3 %), ovocné sady (1,1 %) a trvalé travnaté porosty (58,8 %). Největším vodním tokem tohoto území je řeka Labe. Odvádí vodu z převáţné části Čech, koryto řeky je místy široké aţ 150 m a při průměrném průtoku vody má řeka místy hloubku do 2,5 m. Největší přítoky Labe v okrese je řeka Ploučnice a Jílovský potok. Posledním přítokem na území okresu je řeka Kamenice, která se do Labe vlévá ve Hřensku, v blízkosti státní hranice se SRN. Řeka Mandava v severní části okresu, opouští dvakrát naši republiku. Poprvé u Rumburku a pak znovu u Varnsdorfu. Okres Děčín není bohatý na stojaté vody. Největší vodní nádrţí je Velký rybník u Horního Podluţí, kde je zřízena ornitologická rezervace. Několik menších rybníků se nachází ve Šluknovské pahorkatině, pro rekreační účely se vyuţívá rybník ve Staré Olešce. Jediná přehradní nádrţ byla vybudována na Chřibské Kamenici v roce 1916. V okrese jsou stanoveny tři obce s rozšířenou působností: Děčín, Rumburk a Varnsdorf, obce s pověřeným Obecním úřadem: Benešov nad Ploučnicí, Česká Kamenice a Šluknov. Okres má 52 obcí, z toho 14 měst, má dvě Katastrální pracoviště pro oblast Děčín a pro oblast Rumburk. Počet obyvatel okresu v současnosti činí cca.135 000, průměrný věk obyvatelstva je 38,8 let.

108

3.1.1 Doprava Silniční doprava: okres Děčín má poměrně hustou síť silnic pro automobilovou dopravu, přestoţe nemá přivádějící komunikaci k dálniční síti (D8), okresem vede silnice I. tř. I/13, jinak silnice II a III. tř. s přístupem do všech obcí. Autobusová doprava je dostupná aţ na výjimky ve všech částech okresu, s pravidelným spojením do okresního města. Ţeleznice: Děčín patří mezi nejdůleţitější ţelezniční uzly v severních Čechách. Stýkají se zde 3 ţelezniční tratě, z toho 1 (trať 090) je součástí 1. tranzitního koridoru. Budova hlavního ţelezničního nádraţí pochází z roku 1865, a je vystavěna ve stylu německých ţelezničních stanic. Celé hlavní nádraţí prošlo v roce 2004 kompletní rekonstrukcí a modernizací. Ţelezniční tratě:

090 Praha - Děčín - elektrifikovaná, dvoukolejná ţelezniční trať s

mezinárodním provozem, součást 1. ţelezničního koridoru. Pokračuje do SRN směr Dráţďany, Berlín, Hamburg. 073 Ústí nad Labem Střekov-Děčín - elektrifikovaná, dvoukolejná ţelezniční trať, pokračování levobřeţní tratě Ústí nad Labem - Lysá nad Labem. 081 Děčín-Benešov nad Ploučnicí-Rumburk nebo Česká Lípa - regionální jednokolejná ţelezniční trať významná pro dopravní obsluhu Děčínska. Ve městě Benešov nad Ploučnicí se větví na úseky do Rumburku a do České Lípy, odtud do Varnsdorfu. Vodní doprava: plavba po Labi se dnes pouţívá převáţně pro přepravu nákladů. V Děčíně je největší přístav s překladištěm v České republice.

3.1.2 Průmysl a zaměstnanost v okrese Za posledních 15 let došlo v děčínském okrese vlivem transformačního procesu, započatého v roce 1991, v oblasti hospodářství ke značným, nevratným změnám. Bylo uzavřeno několik významných průmyslových podniků, např. Desta Děčín, Kablo Děčín, Diana Děčín, TOS Varnsdorf, Benar, Natex, Koh-i-noor, u mnoha podniků došlo k útlumu činnosti a tím ke sníţení počtu pracovních míst např. ČSPL a.s. a mnoha jiných, značně stoupla nezaměstnanost. V posledních letech vzrůstá počet soukromých podnikatelů v oblasti sluţeb, obchodu a pohostinství a tím se rozšiřuje nabídka v těchto oblastech, vzrůstá i konkurence, coţ se kladně projevuje v kvalitě zboţí a sluţeb. Míra nezaměstnanosti v okrese je v současnosti 15,59 %, zejména v severní části okresu, zároveň se také sníţila kupní síla obyvatelstva, která se mimo jiné projevila niţší poptávkou po nemovitostech.

109

3.1.3 Regionální segmentace Z hlediska trhu lze okres Děčín rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Děčín a jeho spádové obce, z toho města: Jílové, Benešov nad Ploučnicí, Česká Kamenice, Verneřice. Druhá část okresu město Rumburk a jeho spádové obce, z toho města: Šluknov nejsevernější město ČR, Dolní Poustevna, Velký Šenov, Mikulášovice, Krásná Lípa, Jiříkov. Třetí část okresu město Varnsdorf a jeho spádové obce, město Chřibská.

3.2 Město Děčín Město se rozkládá v povodí řeky Labe na obou březích, město vzniklo ze tří obcí: Podmokly levý břeh řeky po směru toku, obec Děčín – Nové město a Děčín – Staré město v roce 1942. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Zaujímá rozlohu 118,04 km², řadí se mezi 10 rozlohou největších měst v ČR. Počet obyvatel se pohybuje okolo 53 tisíc. Je významným ţelezničním a říčním dopravním uzlem. Po roce 1945 se město postupně sloučilo s okolními samostatnými obcemi (Rozbělesy, Chrochvice, Ţelenice, Vilsnice, Bynov, Bělá, Boletice, Nebočady, Březiny, takţe současný Děčín má 35 částí. V šedesátých letech 20. století byl historický střed města narušen necitlivým zbouráním původní zástavby a její náhradou panelovými domy.

3.2.1 Sídliště a nemovitosti: Město má několik sídlišť, které byly postaveny v minulých dobách, jedná se veskrze o panelovou výstavbu. Velká sídliště vznikala na „ periferiích města“ neboť

výstavba je

limitována geografickou polohou, a tudíţ nemohly vzniknout kolem centra města. Sídliště jsou vybudována na obou březích řeky Labe, jmenovitě: sídliště Ţelenice – panelová zástavba sídliště Staré město – panelová zástavba sídliště Kamenická – charakteristické cihlové několikapodlaţní domy, stavba probíhala v šedesátých letech minulého století sídliště Nová Kamenická – největší sídliště ve městě sídliště Březiny – panelová zástavba sídliště Boletice – panelová zástavba sídliště Bynov – panelová zástavba Na všech sídlištích byla také vybudována občanská vybavenost a zdravotnické zařízení včetně škol.

110

V centru města je stará zástavba činţovními domy, několik nově postavených polyfunkčních domů a samozřejmě také několik panelových domů, které se do centra příliš nehodí. Ve městě je také několik vilových čtvrtí, jako je

Pastýřská stěna, Letná, Chrochvice,

Václavov, Krásný Studenec, vilová čtvrť Pod nemocnicí, část Starého města. Nově se staví nové nízkopodlaţní vilové, rodinné domy v části města Červený vrch, Folknáře, Letná, Václavov a Krásný Studenec, jedná se o individuelní výstavbu. Developerská výstavba se prozatím ve městě a okolí nevyskytuje.

3.2.2 Městské části Děčína:

DěčínI. – Děčín;

DěčínII. – Nové město;

DěčínIII. – Staré město;

DěčínIV. – Podmokly;

DěčínV. – Rozběleny;

DěčínVI. – Letná;

DěčínVII. – Chrochvice;

DěčínVIII. - Dolní Oldřichov;

DěčínIX – Bynov;

DěčínX. – Bělá;

DěčínXI. - Horní Ţleb;

DěčínXII.–Vilsnice;

DěčínXIII. – Loubí;

DěčínXIV. - Dolní Ţleb;

DěčínXV.-Prostř.Ţleb;

DěčínXVI. – Přípeř;

DěčínXVII. – Jalůvčí;

DěčínXVIII.–Maxičky;

DěčínXIX. – Čechy;

DěčínXX. - Nová Ves;

DěčínXI.-H.Oldřichov;

DěčínXXII. – Václavov;

DěčínXXIII. – Popovice;

DěčínXXIV.-Krásný Stud.;

DěčínXXV. – Chmelnice;

DěčínXXVI. – Bechlejovice;

DěčínXXVII

DěčínXXVIII. – Folknáře;

DěčínXXIX. - Hoštice nad Labem; DěčínXXX. - Velká Veleň;

DěčínXXXI. – Křešice;

DěčínXXXII. – Boletice;

DěčínXXXIV. – Chlum;

DěčínXXXV. - Lesná.

-

Březiny;

DěčínXXXIII.– Nebočady;

Správní obvod obce Děčín s rozšířenou působností tvoří 95 katastrálních území, do něhoţ spadá 34 obcí. Arnoltice; Benešov nad Ploučnicí; Bynovec; Česká Kamenice; Dobkovice; Dobrná; Dolní Habartice; Františkov nad Ploučnicí; Heřmanov; Horní Habartice; Hřensko; Huntířov; Janov; Janská; Jetřichovice; Jílové; Kámen; Kunratice; Kytlice; Labská Stráň; Ludvíkovice; Malá Veleň; Malšovice; Markvartice; Merboltice; Růţová; Srbská Kamenice; Starý Šachov; Těchlovice; Valkeřice; Velká Bukovina; Verneřice; Veselé. Celková rozloha cca. 55 tis. ha a celkový počet obyvatel cca. 80 tis. 111

3.3 Pozemky 3.3.1 Proluky V centru města se prakticky nevyskytují. V šedesátých letech minulého století byla demoličním výměrem zbourána stará zástavba a byla nahrazena novými panelovými, polyfunkčními domy, více či méně zdařile. Po privatizaci a restitucích kdy se nemovitosti v centru města vrátily původním nebo novým vlastníkům proběhly rozsáhlé rekonstrukce nemovitostí, ne vţdy byly kolaudovány k původním účelům. Centrem města protéká řeka Labe, coţ je velké omezení moţných stavebních pozemků a proluk ( ochranné pásmo a záplavy při povodních), druhé omezení je přivaděč k dálnici D8, kde jsou v plánu tři moţné varianty, na kterých se zastupitelstvo nedokáţe dohodnout a proto je v těchto místech na území města stavební uzávěra. Všeobecně je moţné říci, ţe volné stavební pozemky a proluky ve městě vůbec nejsou, a ani ve střednědobém výhledu se nejeví moţnost jejich vzniku. Jediným řešením vzniku proluk je moţná demolice starých nevyuţívaných průmyslových areálů a podniků, které bohuţel nejsou majetkem města a jsou v lokalitách, které nejsou poblíţ centra, tudíţ jejich atraktivnost není a nebude příliš vysoká.

3.3.2 Stavební pozemky Vzhledem ekonomické, finanční situaci a vysoké nezaměstnanosti obyvatel cca. 15%, na území města a okresu lze konstatovat, ţe nabídka pozemků převyšuje poptávku. Výjimečné geografické poloţení města v krajině posouvá moţnost nákupů a prodejů pozemků pouze v okrajových částech města, čím blíţe k centru, tím je pozemek draţší, těchto pozemků je však velmi málo. Ceny za, které se tyto pozemky obchodují jsou v rozmezí 1000 – 1250,Kč/m². V zásadě se jedná o lokality v Děčíně III. – Staré město; Děčín XXII. – Václavov; Děčín VI. – Letná; Děčín XVII. – Jalůvčí a Děčín XXVIII. – Folknáře. V ostatních lokalitách spádové oblasti města se pozemky obchodují v cenových relacích 350 – 750,- Kč/m² v závislosti na napojení inţenýrských sítí, které nemusí být vţdy na hranici pozemku. Ve střednědobém a dlouhodobém výhledu lze předpokládat vyšší zájem o pozemky a tím i růst cen pozemků, především těch na okrajích města pokud budou alespoň v dosahu inţenýrských sítí. V současné době se více obchoduje s pozemky, které jsou ve vesnicích ve spádové oblasti města, jejichţ výčet je uveden výše. Ve městě není stanovena v územním plánu průmyslová zóna, všeobecně je povaţována za průmyslovou zónu, původní průmyslová část města, která je na okraji města, výpadovka směrem na Ústí nad Labem, Českou Lípu a Liberec. Zánikem podniku Desta Děčín, který byl 112

na okraji zóny blíţe k centru města, částečnou likvidací průmyslových hal vznikl prostor, na kterém postavila společnost Tesco v roce 2002 prodejní halu a z přilehlých volných prostor parkoviště.

3.3.3 Zemědělské a ostatní pozemky Tyto pozemky se nabízejí k prodeji velmi málo, ať v inzerci nebo v nabídkách realitních kanceláří. V okolí města a jeho spádových obcí, bylo několik JZD a Státních statků, pozemky a majetek se v restituci navracel původním vlastníkům. Obchody s těmito pozemky probíhají většinou mimo realitní kanceláře, mimo pozemky, které byly vyjmuty z půdního fondu a stávají se nebo jsou přeměněny na stavebními pozemky. Ceny zemědělských a ostatních pozemků se obchodují na volném trhu v cenových relacích od 20 – 40,- Kč/m²v závislosti na vyuţití.

3.4 Budovy Byty Poptávka a nabídka bytů k prodeji na trhu je v relativní rovnováze. Převáţně se obchoduje s byty v bytových panelových a cihlových domech , které byly postaveny v 70, 80 a 90sátých letech minulého století. Nejsou výjimkou ani byty ze staré činţovní zástavby zejména v centru města, které jsou většinou po rekonstrukci, a mají velké podlahové plochy. Nové bytové domy se prakticky nestaví, takţe nové byty se na trhu vůbec neobjevují. Byty starší a staré zástavby se v současnosti obchodují v těchto cenových relacích: Byt 1 + 0

395 000 –

420 000,- Kč

Panelová bytové domy

Byt 1 + 1

390 000 –

575 000,- Kč

Panelové a zděné bytové domy

Byt 2 + 1

450 000 –

895 000,- Kč


Byt 3 + 1

600 000 – 1 200 000,- Kč


Byt 4 + 1

890 000 – 1 950 000,- Kč


tabulka č. 3.1 Rozptyl cen je odvislý od lokality místa bytu, dostupnosti centra města, vybavením a údrţbou bytů, typ budovy panelový/zděný dům a v neposlední řadě sloţením obyvatel bytového domu. 113

Rodinné domy a vily Poptávka po rodinných domech nebo vilách je vyšší neţ nabídka, ať se jedná o starou zástavbu ve vilových čtvrtích nebo o novější stavby. Ceny mají poměrně velký rozptyl zejména velkou roli hraje lokalita a dispozice stavby, kdy starší rekonstruované domy ve vilových čtvrtích mají větší cenu neţ nové stavby na periferiích města nebo spádových obcích města. Cenová relace volně stojících domů ve vilových čtvrtích se pohybuje v rozmezí 3 300 000 – 3 900 000,- Kč. Domy na periferiích a ve spádových obcích města se pohybují v rozmezí 1 500 000 – 2 100 000,- Kč v závislosti na technické stavu. Nelze předpokládat, ţe trh s rodinnými domy bude ve střednědobém období příliš vzrůstat, vzhledem ekonomické situaci v okrese a finančním moţnostem obyvatel města.

Objekty pro individuální rekreaci Ve městě je několik zahrádkářských kolonií lze říci, ţe poptávka je větší neţ nabídka, přestoţe se s nimi příliš neobchoduje. Realizované ceny se pohybují v cenové relaci dle dostupnosti umístění od 150 000 – 450 000,- Kč, včetně pozemku. Zděné vícepodlaţní chaty a chalupy určené k rekreaci, které jsou v lokalitě chráněných krajinných oblastí nebo v blízkosti vodních ploch apod. jsou velmi dobře obchodovány, zde je poptávka výrazně vyšší neţ nabídka. Realizované ceny mají poměrně velké rozpětí zejména podle velikosti a lokality od 600 000 – 2 000 000,- Kč. Vzhledem k poptávce a nabídce, lze vyvodit,. ţe zájem ze strany kupujících bude trvalý nebo vzrůstající. Tím budou tyto stavby draţší a z hlediska nedostatku počtu nabídek k prodeji bude trh stagnovat.

Bytové domy Bytové domy se jako celek na území města obchodují velmi ojediněle. Rozptyl cen je odvislý od lokality, dostupnost centra města, vybavením a údrţbou a sloţením obyvatel bytového domu. Realizované ceny se pohybují v závislosti na lokalitě od 7 000 000 – 12 500 000,- Kč. Mnohem častěji jsou prodávány jednotlivé byty do osobního vlastnictví nájemníkům. Výhled na vývoj trhu s činţovními/bytovými domy nelze jednoznačně stanovit, dle mnoţství nabídek, dlouhodobé inzerce v tisku lze dovodit prozatímní stagnaci tohoto segmentu trhu nemovitostí.

114

Administrativní budovy Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě nevyskytují. Jedná se spíše o trh s pronájmy jednotlivých prostor.

Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu činnosti průmyslu a zastavení výroby při restrukturalizaci průmyslu v ČR nabídka průmyslových objektů není příliš velká. Tyto objekty byly buď zlikvidovány nebo jsou vyuţívány jako sklady nebo prostory pro jinou výroby a jsou pronajímány. Velké průmyslové areály jsou dlouhodobě nabízeny k prodeji a doposud nebyly prodány. Pro příklad lze uvést areál bývalé čokoládovny Diana, o výměře 12 512 m² včetně budov, je nabízen za 39 900 000,- Kč nebo bývalý areál servisního střediska podniku Desta Děčín, který se nachází poblíţ centra města o výměře 6 975 m² včetně budov, je nabízen za 19 900 000,Kč. Ve střednědobém výhledu je trh s průmyslovými objekty nepohyblivý a bude stagnovat jako doposud.

3.5 Nájmy Byty Jako ve většině velkých měst, je nabídka bytů velká a převyšuje poptávku. Pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují dle lokality, technického stavu a vybavení, dostupnosti centra města a sloţením obyvatel domu takto: Tabulka obsahuje ceny bytů v osobním vlastnictví; ceny jsou bez poplatků za energie a služby. Byt 1 + 0

2 000 – 4 500,- Kč P.m.

Byt 1 + KK

3 500 – 4 600,- Kč P.m.

Byt 2 + 1

4 200 – 5 000,- Kč P.m.

Byt 3 + 1

4 500 – 6 500,- Kč P.m.

Byt 4+ 1

5 500 – 8 000,- Kč P.m.

tabulka č.3.2. Výhled cen vzhledem k deregulaci nájemného se zřejmě příliš nezmění, ceny nájemného se začnou přibliţovat k cenám pronajímaných bytů s neregulovaným nájemným. Tím by se mohl a měl oţivit trh s byty.

115

Prodejní prostory Po počátečním převisu poptávky nad nabídkou je v současné době situace opačná. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Velkou část pronájmů prodejních prostor tvoří obchodníci, kteří se museli přesunout z trţišť do kamenných obchodů. V nabídce jsou převáţně prostory v centru města. Méně na periferiích města. Centrum města →

2 000 - 3 500 Kč/m² P.a.

Širší okolí

1 000 - 2 500 Kč/m² P.a.

→

tabulka č. 3.3.

Kanceláře V současné době je zřetelný pokles poptávky proti nabídce, nabídka je jiţ větší neţ poptávka. Lze předpokládat, ţe s nastupujícím trendem (pracovat z domova) bude tento typ pronájmu ještě klesat. Výjimkou můţe být, potřeba vlastní „image“, mít tzv. „dobrou adresu“ zejména pro advokátní kanceláře, ordinace lékařů, obchodní organizace apod. Centrum města → 1 000 – 2 500 Kč/m² P.a. Širší okolí →

800 – 1 500 Kč/m² P.a.

tabulka č. 3.4.

Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslové výroby ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část pronajatých původních výrobních prostor vyuţívána jako sklady. Tyto typy pronájmů se v centru města nevyskytují – pronajímají se pouze objekty na periferiích města. Cenové relace se pohybují v rozmezí 400 – 1 100,- Kč/m² P.a.

3.6 Rumburk Je to rozlohou druhá největší část okresu,má 55 000 obyvatel. Město Rumburk je přirozeným centrem nejsevernějšího výběţku České republiky. Okolní členitá krajina má převaţující ráz pahorkatiny se zachovanou přírodou a smíšenými lesními porosty. Průměrná nadmořská výška se pohybuje mezi 300 - 400 m. Rumburk je město s rozšířenou působností, má cca.11 500 obyvatel a dělí se na tři části:

116

Rumburk I.: sídelní jednotky Rumburk-střed, Aloisov, Cihelna, Dymník, Nad nádraţím, Pod zámečkem, Podhájí, Stráţný vrch, Školní, U hřbitova, Za klášterem, Zátiší. V této části je také jediné sídliště ve městě „V Podhájí“ Rumburk II.: sídelní jednotky Horní Jindřichov, Hraniční les, Na Praţské, Písečná, Výsluní-u Mandavy. Rumburk III.: sídelní jednotky Dolní Křečany, Antonínovo Údolí, Obora, Poustka - Popluţí, U Racka, Výletní. Rozloha správního obvodu města Rumburk je 26 611 ha a ţije v něm cca. 34 000 obyvatel, z toho 6 měst: Šluknov – obec s pověřeným obecním úřadem, Dolní poustevna, Jiříkov, Krásná Lípa, Mikulášovice, Velký Šenov a 5 obcí: Doubice, Staré Křečany, Vilémov, Lobendava a Lipová.

3.6.1 Zaměstnanost Za posledních 15 let došlo v této části okresu vlivem transformačního procesu, započatého v roce 1991, v oblasti hospodářství ke značným změnám. Mnoho podniků, které zaměstnávalo obyvatelstvo, zaniklo nebo prošlo transformací a tím se zvýšila nezaměstnanost, která je cca. 16,22 %. Zastoupení současné průmyslové výroby v oblasti: strojírenství, textilní výroba, potravinářství, stavebnictví, lesnický a dřevozpracující průmysl. Město Rumburk má nově vybudovanou průmyslovou zónu. Další pracovní místa vznikly po restrukturalizaci průmyslu, zejména ve sluţbách: drobné provozovny, ubytování – penziony, pohostinství a obchod. Tato oblast je ještě turisticky málo známá, lze předpokládat, ţe se v budoucích letech rozšíří turistika v této oblasti a vytvoří více pracovních příleţitostí, tím dojde ke sníţení nezaměstnanosti

a

zvýšení

koupěschopnosti

obyvatelstva.

Zároveň

se

oţiví

trh

s nemovitostmi a realitami.

3.7 Varnsdorf Rozlohou na třetím místě okresu, avšak počtem obyvatel cca. 16 200 je druhým největším městem okresu. Rozkládá se v nejsevernější části, na jihovýchodě Šluknovského výběţku. Protéká jím říčka Mandava a je ze tří stran obklopen územím Německa. Leţí 32 km východně od Děčína a 34 km severozápadně od Liberce. Skládá se z částí: Varnsdorf, Studánka a Světliny. Varnsdorf je pověřeným městem s rozšířenou působností, pod jeho správní obvod patří město Chřibská, obce Dolní Podluţí, Jiřetín pod Jedlovou, Horní Podluţí a Rybniště. Katastrální 117

území města Varnsdorf má výměru 26,21 km², z toho 10,85 km² tvoří zemědělská půda, 9,74 km² lesní půda, vodní plochy zabírají 0,31 km², zastavěné plochy zabírají 1,61 km² a ostatní plochy mají výměru 3,71 km². Před rokem 1990 to bylo město s velkým průmyslovým potenciálem a probíhala zde poměrně velká výstavba, jak bytových (panelových) domů, ale také rodinných domů.

3.7.1 Zaměstnanost Zaměstnanost obyvatel města Varnsdorf byla vţdy značná a patřila k nejvyšším nejen v rámci šluknovského regionu, ale i ve srovnání s městy České republiky. Tento stav se odvíjel od ekonomické základny, která nabízela značné zapojení ţen. Za posledních 15 let došlo v této části okresu vlivem transformačního procesu, započatého v roce 1991, v oblasti hospodářství ke značným změnám. Mnoho podniků, které zaměstnávalo obyvatelstvo, zaniklo nebo prošlo transformací a tím se zvýšila nezaměstnanost, která je cca. 16,55 %. Přestoţe se na jedné straně rozrostla nabídka pracovních příleţitostí v terciální sféře, tj. především v obchodě a sluţbách, došlo naopak k útlumu některých výrobních kapacit a tím k poklesu pracovních příleţitostí. Vývoj na trhu práce odráţí situaci ekonomické základny. Současná průmyslová výroba : strojírenství, textilní průmysl, potravinářství, lesnický a dřevozpracující průmysl.

3.8 Pozemky V oblastech Rumburk a Varnsdorf je volných pozemků relativně mnoho v různých cenových relacích, jak stavebních tak zemědělských, nabídka silně převyšuje poptávku. Mnoho pozemků se nachází v bývalých areálů dnes zrušených továren a podniků, které jsou v drţení správců konkursní podstaty nebo jsou zastaveny u bank. Tyto pozemky se nacházejí jiţ za hranicí center měst popř. na okrajích měst, většinou jsou, ale neprodejné. Pozemky pro komerční účely se nacházejí poblíţ hraničních přechodů do NSR o poměrně velkých rozlohách. V nabídkách městských úřadů se nabízejí stavební pozemky za 1,- Kč na výstavbu RD, ostatní plochy lze dokoupit podle m² v cenových relacích od 160 – 200,- Kč.

118

Ceny stavebních pozemků: Ceny jsou závislé na poloze, rozloze a lokalitě, všechny mají v dosahu inženýrské sítě. Oblast Rumburk

130 – 550 Kč/m²

Oblast Varnsdorf

120 – 250 Kč/m²

tabulka č. 3.5.

3.8.1 Zemědělské a ostatní pozemky Tyto pozemky se nabízejí k prodeji velmi málo, ať v inzerci nebo v nabídkách realitních kanceláří. V okolí měst a jejich spádových obcí, bylo několik JZD a Státních statků, pozemky a majetek se v restituci navracel původním vlastníkům. Obchody s těmito pozemky probíhají většinou mimo realitní kanceláře, mimo pozemky, které byly vyjmuty z půdního fondu a stávají se nebo jsou přeměněny na stavebními pozemky. Ceny zemědělských a ostatních pozemků se obchodují na volném trhu v cenových relacích od 10 – 30,- Kč/m² v závislosti na vyuţití.

3.9 Budovy Byty Poptávka a nabídka bytů k prodeji na trhu je v relativní rovnováze. Převáţně se obchoduje s byty v bytových panelových a cihlových domech , které byly postaveny v 70, 80 a 90sátých letech minulého století. Nejsou výjimkou ani byty ze staré činţovní zástavby zejména v centru města, které jsou většinou po rekonstrukci, a mají velké podlahové plochy. Nové bytové domy se prakticky nestaví, takţe nové byty se na trhu vůbec neobjevují.

Oblast Rumburk: Byty starší a staré zástavby se v současnosti obchodují v těchto cenových relacích: Byt 1 + 0

150 000 –

250 000,- Kč


Byt 1 + 1

285 000 –

425 000,- Kč


Byt 2 + 1

450 000 –

535 000,- Kč


Byt 3 + 1

460 000 –

599 000,- Kč


Byt 4 + 1

470 000 –

590 000,- Kč


tabulka č. 3.6.

119

Oblast Varnsdorf: Byty starší a staré zástavby se v současnosti obchodují v těchto cenových relacích: Byt 1 + 0

150 000 –

250 000,- Kč


Byt 1 + 1

265 000 –

400 000,- Kč


Byt 2 + 1

450 000 –

650 000,- Kč


Byt 3 + 1

545 000 –

850 000,- Kč


Byt 4 + 1

615 000 –

900 000,- Kč


tabulka č. 3.7. Rozptyl cen je závislý od lokality místa bytu, dostupnosti centra města, vybavením a údrţbou bytu, typ budovy panelový/zděný dům a v neposlední řadě sloţením obyvatel bytového domu.

Rodinné domy a vily Poptávka po rodinných domech nebo vilách je vyšší neţ nabídka, ať se jedná o starou zástavbu v dosahu centra města nebo o novější stavby na periferiích města. Ceny mají poměrně velký rozptyl, zejména velkou roli hraje lokalita a dispozice stavby, kdy starší rekonstruované vilové domy mají větší cenu, neţ nové stavby na periferiích města nebo spádových obcích měst. Cenová relace volně stojících domů ve vilových částech města Rumburk se pohybuje v rozmezí 2 300 000 – 3 900 000,- Kč a města Varnsdorf od 2 200 000 do 3 995 000,-Kč. Domy na periferiích a ve spádových obcích města Rumburk se pohybují v rozmezí od 1 550 000 do 2 300 000,- Kč a města Varnsdorf 1 450 000 – 2 200 000,- Kč v závislosti na technické stavu, dispozici, lokalitě a od rozlohy pozemku. Nelze předpokládat, ţe trh s rodinnými domy bude ve střednědobém období příliš vzrůstat, vzhledem ekonomické situaci v okrese a finančním moţnostem obyvatel města.

Objekty pro individuální rekreaci Ve městech je několik zahrádkářských kolonií lze říci, ţe poptávka je větší neţ nabídka, přestoţe se s nimi příliš neobchoduje. Realizované ceny se pohybují v cenové relaci dle dostupnosti umístění od 150 000 – 450 000,- Kč, včetně pozemku. Zděné vícepodlaţní chaty a chalupy určené k rekreaci, které jsou i v lokalitách chráněných krajinných oblastí nebo v blízkosti vodních ploch apod. jsou velmi dobře obchodovány, zde je poptávka výrazně vyšší

120

neţ nabídka. Zejména v rekreačních oblastech jako je Jiřetín pod Jedlovou a Šluknovský výběţek. Realizované ceny mají poměrně velké cenové rozpětí, zejména podle velikosti a lokality od 600 000 – 2 000 000,- Kč. Vzhledem k poptávce a nabídce, lze vyvodit,. ţe zájem ze strany kupujících bude trvalý nebo vzrůstající. Tím budou tyto stavby draţší a z hlediska nedostatku počtu nabídek k prodeji bude trh stagnovat.

Bytové domy Bytové domy se jako celek na území měst obchodují velmi ojediněle. Rozptyl cen je odvislý od lokality, dostupnost centra města, vybavením a údrţbou a sloţením obyvatel bytového domu. Realizované ceny se pohybují v závislosti na lokalitě a počtu podlaţí od 2 650 000 do 5 500 000,- Kč. Nejsou to klasické bytové domy, nýbrţ upravené vily s velkými prostory upravenými na jednotlivé byty. Mnohem častěji jsou prodávány jednotlivé byty do osobního vlastnictví nájemníkům. Výhled na vývoj trhu s činţovními/bytovými domy nelze jednoznačně stanovit, dle mnoţství nabídek, dlouhodobé inzerce v tisku lze dovodit prozatímní stagnaci tohoto segmentu trhu nemovitostí.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě nevyskytují. Jedná se spíše o trh s pronájmy jednotlivých prostor.

Průmyslové objekty Tyto objekty se prakticky neobchodují, přestoţe je nabídka a výběr velmi rozmanitý. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Většinou se jedná o zastaralé průmyslové objekty s velmi špatným technickým stavem.

Komerční objekty Zde výrazně nabídka převyšuje poptávku. Zejména se jedná o hotely, penziony, restaurace a obchody, kdy podnikatelé v dobré víře stavěli či rekonstruovali tyto objekty a velmi se spoléhali na blízkost hranic s NSR. V současnosti tyto činnosti neprosperují a proto je mnoho těchto objektů nabízeno k prodeji. Cenové relace těchto objektů se pohybují v závislosti na

121

lokalitě, umístění, dispozici, provozu objektu a velikosti plochy, všeobecně v těchto částech okresu od 2 500 000 – 19 800 000,- Kč.

3.10 Nájmy Byty Jako ve většině velkých měst, je nabídka bytů velká a převyšuje poptávku. Pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují dle lokality, technického stavu a vybavení, dostupnosti centra města a sloţením obyvatel domu takto: Tabulka obsahuje ceny bytů v osobním vlastnictví; ceny jsou uvedeny Kč/ P.m. Ceny jsou bez poplatků za energie a služby. Byt 1 + 0

Rumburk 3 000 – 5 200,- Kč Varnsdorf 3 000 – 5 000 ,- Kč

Byt 1 + KK Rumburk 2 500 – 6 000,- Kč Varnsdorf 4 900 – 6 900 ,- Kč Byt 2 + 1


Byt 3 + 1


Byt 4+ 1

Rumburk 5 000 – 8 000,- Kč Varnsdorf 6 500 – 10 000,- Kč

tabulka č. 3.8. Cenový pohyb: vzhledem k deregulaci nájemného se v této části okresu zřejmě částečně sníţí ceny pronajímaných bytů v osobním vlastnictví. Ceny nájemného se začnou přibliţovat k cenám pronajímaných bytů s neregulovaným nájemným. Tím by se mohl a měl oţivit trh s byty.

Prodejní prostory Po počátečním převisu poptávky nad nabídkou je v současné době situace opačná. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Velkou část pronájmů prodejních prostor tvoří obchodníci, kteří se museli přesunout z trţišť do kamenných obchodů. V nabídce jsou převáţně prostory v centru města. Méně na periferiích města. Ceny v oblasti Rumburk a Varnsdorf jsou přibliţně stejné, jsou závislé na typu prostor a velikosti pronajímané plochy. 122

Centrum měst 2 500 - 4 500 Kč/m² P.a. Širší okolí

1 000 - 2 000 Kč/m² P.a.

Výrobní objekty Cenová relace pronajímaných prostor v této části okresu se pohybují v závislosti na technickém stavu a velikostí plochy objektu od 8 000 – 11 000,- Kč/ P.m.

Kanceláře V současné době je zřetelný pokles poptávky proti nabídce, nabídka je jiţ větší neţ poptávka. Lze předpokládat, ţe s nastupujícím trendem (pracovat z domova) bude tento typ pronájmu ještě klesat. Výjimkou můţe být, potřeba vlastní „image“, mít tzv. „dobrou adresu“ zejména pro advokátní kanceláře, ordinace lékařů, obchodní organizace apod.

Centrum města → 1 000 – 2 000 Kč/m² P.a. Širší okolí →

800 – 1 500 Kč/m² P.a.

Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslové výroby ve městech je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část pronajatých původních výrobních prostor vyuţívána jako sklady nebo chátrají. Tyto typy pronájmů se v centrech měst nevyskytují – pronajímají se pouze některé objekty na periferiích města. Cenové relace se pohybují v rozmezí 250 – 700,- Kč/m² P.a.

3.11 Celkový marketingový výhled Ve střednědobém výhledu nelze předpokládat, ţe vývoj trhu s nemovitostmi v okrese Děčín významně poroste, pokud nebude stagnovat. Vývoj trhu je silně závislý od vývoje ekonomiky, zaměstnanosti nejen v okrese, ale i v celé České republice, tím dojde ke zvýšení koupěschopnosti obyvatelstva. Moţným programem je zviditelnění okresu z hlediska turistického a cestovního ruchu, a moţnou větší podporou investic potenciálních podnikatelských záměrů.

123

Obce s rozšířenou působností:

Děčín – zelená barva, Rumburk - červená barva Varnsdorf - modrá barva

Katastry měst a obcí okresu Děčín

Příloha č. 3.1. 124

44 Zdroje Publikace: Vytápění, vydavatelství ERA, autoři – ing. Marcela Počínková a ing. Lea Trefová, 2002 Vytápění domů a bytů II. vydání, vydavatelství GRADA, autor Jaroslav Dufek, 2004 TZB v praxi, vydavatelství GRADA, autor – Jakub Vrána a kolektiv, 2007 Vytápění rodinných domů a bytů, vydavatelství JAGA, autor – Dušan Petráš a kolektiv 2005 Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 2. přeprac. vydání, vydavatelství LINDE Praha a.s. autoři – ing. Albert Bradáč a Judr. Josef Fiala Oceňování – zákon a vyhláška o oceňování majetku – ÚZ č. 815, vydavatelství SAGIT 2011 Periodika Hlas severu – Varnsdorf Rumburské noviny – Rumburk Princip a Děčínský zpravodaj - Děčín Veřejné zdroje: www. tzb- info.cz www.pruvodcestavbou.cz/otopna-telesa www.fce.vutbr.cz Oficiální veřejné www. stránky města Děčín Oficiální veřejné www. stránky města Rumburk Oficiální veřejné www. stránky města Varnsdorf Oficiální veřejné www. stránky ČSÚ Oficiální veřejné www. stránky Úřad práce Děčín Portál územní samosprávy www. stránky Oficiální veřejné www. stránky Katastrálního úřadu Děčín, Rumburk Trţní ocenění zpracováno programem NEM 3000

125

Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Recommend Documents