Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Ing. Kristýna Bártlová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Jesenci, dne 11. dubna 2014

........................................................ Ing. Kristýna Bártlová

Poděkování Tímto chci poděkovat vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za připomínky a rady při psaní bakalářské práce. Za všestrannou podporu a cenné rady týkající se nejen oceňování majetku chci poděkovat zejména tatínkovi, Vladimíru Knapovi. Za pochopení, ale především za pomoc s péčí o naše malé děti, patří velké díky mému manţelovi.

Anotace práce Tato bakalářská práce se v souladu s metodickými pokyny skládá ze tří částí. V první, teoretické části se snaţím o zobecnění problematiky energetické náročnosti budov a uvedení širších souvislostí. Cílem je identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. Dalším cílem je analýza vlivu energetické náročnosti resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich trţní hodnotu, a vyhodnocení, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty. Druhá část mé práce je praktická. Jedná se o trţní ocenění projektovaného úsporného rodinného domu a administrativní budovy. Třetí část bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Olomouc. Klíčová slova: Energetická náročnost budov, úsporná opatření, nízkoenergetické budovy, certifikace budov, trţní hodnota, návratnost úsporných opatření.

Annotation In conformity with methodical requirements consists the Bachelor’s thesis of three basic parts: theoretical, practical and analytical. In first, theoretical part I try to generalize the issue of the energy demands of buildings and to indicate wide connection in order to identify particular factors, which can be taken into a consideration of a valuation of any buildings. The aim is to analyse the influence of energy demands of buildings or more precisely low consumption of energy on their market value and to evaluate how the higher costs of the construction new or reconstruction existing buildings with the purpose to reduce their energy demands have an impact on their higher market value. Second part is a practical one. It is the valuation of designed energy-saving family house and administrative building. In the last third analytical section is an analysis of the real estate market in Olomouc region. Keywords: Energy demands of buildings, austerity measures, green buildings, certification of buildings,

market

value,

payback

period

of

the

austerity

measures.

Obsah Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu ....................................................... 7 1. 2. 3.

Úvod ............................................................................................................................................ 7 Širší souvislosti ........................................................................................................................... 7 Energetická náročnost budov ...................................................................................................... 9 3.1. Vysvětlení pojmu ................................................................................................................ 9 3.2. Činitelé působící na energetickou náročnost budovy .......................................................... 9 3.3. Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti......................................................11 3.4. Zjišťování energetické náročnosti budovy .........................................................................13 4. Energetická opatření ...................................................................................................................14 4.1. Druhy opatření....................................................................................................................14 4.2. Obecné zásady provádění opatření .....................................................................................14 4.3. Praxe v ČR .........................................................................................................................15 4.4. Přínos opatření....................................................................................................................15 5. Druhy budov dle energetické náročnosti ....................................................................................16 5.1. Vývoj stavebního standardu ...............................................................................................16 5.2. Základní rozdělení ..............................................................................................................17 5.3. Pasivní budovy ...................................................................................................................17 5.4. Energeticky nulové budovy ................................................................................................18 5.5. Energeticky nezávislé budovy ............................................................................................18 5.6. Dům s energetickým přebytkem.........................................................................................19 6. Certifikace úsporných budov .....................................................................................................19 6.1. Význam ..............................................................................................................................19 6.2. Princip environmentálního hodnocení................................................................................20 6.3. Certifikační systémy ...........................................................................................................20 6.4. BREEAM ...........................................................................................................................20 6.5. LEED..................................................................................................................................21 6.6. Certifikační systém SBTool CZ .........................................................................................22 6.7. Program PHPP – certifikát pasivního domu .......................................................................22 7. Legislativa související s energetickou náročností budov ...........................................................23 7.1. Mezinárodní přepisy ...........................................................................................................23 7.2. Národní předpisy ................................................................................................................24 8. Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy ..............................26 8.1. Průkaz energetické náročnosti budovy ...............................................................................26 8.2. Metoda výpočtu ..................................................................................................................27 8.3. Energetický posudek ..........................................................................................................28 8.4. Energetický audit................................................................................................................28 9. Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování ..........................................................29 9.1. Zjištění trţní hodnoty nemovitosti .....................................................................................29 9.2. Nákladová metoda ..............................................................................................................29 9.3. Výnosová metoda ...............................................................................................................30 9.4. Porovnávací metoda ...........................................................................................................31 10. Finanční podpora energetické efektivity ....................................................................................32 10.1. Význam finanční podpory ..............................................................................................32 10.2. Nástroje EU ....................................................................................................................33 10.3. Národní zdroje ................................................................................................................34 10.4. Bankovnictví ..................................................................................................................34 11. Investice do energeticky úsporných opatření/úsporných domů .................................................36 11.1. Novostavby.....................................................................................................................36 11.2. Zkušenosti z novostaveb pasivních domů ......................................................................37 11.3. Rekonstrukce ..................................................................................................................38 12. Vyhodnocení návratnosti investice, případně zvýšené trţní hodnoty stavby .............................38 12.1. Vyplatí se investice do energeticky úsporných opatření? ..............................................38 12.2. Doba amortizace .............................................................................................................39 12.3. Návratnost jednotlivých úsporných opatření ..................................................................40

5

12.4. Vliv certifikace na trţní hodnotu ....................................................................................42 13. Závěr ..........................................................................................................................................43 14. Literatura ....................................................................................................................................45 14.1. Abecední seznam pouţité literatury ...............................................................................45 14.2. Legislativa ......................................................................................................................48 Trţní ocenění ......................................................................................................................................49 1. Ocenění projektovaného rodinného domu ......................................................................49 1.1. Průvodní dopis....................................................................................................................51 1.2. Popisné informace ..............................................................................................................52 1.3. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................................55 1.4. Ocenění ..............................................................................................................................56 1.5. Závěr ..................................................................................................................................65 1.6. Omezující podmínky a předpoklady ..................................................................................66 1.7. Osvědčení ...........................................................................................................................67 2. Ocenění administrativní budovy ........................................................................................73 2.1. Průvodní dopis....................................................................................................................75 2.2. Popisné informace ..............................................................................................................76 2.3. Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití ............................................................................79 2.4. Ocenění ..............................................................................................................................80 2.5. Závěr ..................................................................................................................................92 2.7. Omezující podmínky a předpoklady ..................................................................................93 2.8. Osvědčení ...........................................................................................................................94 Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Olomouc .....................................................100 1. Obecná charakteristika trhu ......................................................................................................100 1.1. Okres Olomouc ................................................................................................................100 1.2. Realitní trh okresu Olomouc v číslech .............................................................................102 1.3. Regionální segmentace trhu .............................................................................................103 2. Město Olomouc ........................................................................................................................103 2.1. Pozemky ...........................................................................................................................104 2.2. Budovy .............................................................................................................................105 2.3. Nájmy ...............................................................................................................................108 3. Blízké okolí Olomouce.............................................................................................................109 3.1. Pozemky ...........................................................................................................................109 3.2. Budovy .............................................................................................................................109 3.3. Nájmy ...............................................................................................................................110 4. Velká města okresu ..................................................................................................................110 4.1. Pozemky ...........................................................................................................................110 4.2. Budovy .............................................................................................................................111 4.3. Nájmy ...............................................................................................................................112 5. Zbývající část okresu ................................................................................................................112 5.1. Pozemky ...........................................................................................................................112 5.2. Budovy .............................................................................................................................113 5.3. Nájmy ...............................................................................................................................113 6. Zvláštnost okresu – řeka Morava a povodně ............................................................................113 7. Prognóza budoucího stavu .......................................................................................................116 8. Zdroje .......................................................................................................................................117

6

Část A

Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu 1.

Úvod

Téma úspory energií je jiţ několik let hojně diskutováno a týká se pochopitelně také stavebnictví, neboť spotřeba energií spojená s budovami se podílí přibliţně 40 % na celkové spotřebě primárních energetických zdrojů 1. Podobný dopad má na mnoţství produkovaných emisí skleníkových plynů 2. Pro svou bakalářskou práci jsem si zvolila toto atraktivní téma zejména z důvodu mého předchozího studia na České zemědělské univerzitě zaměřeného na udrţitelný rozvoj. Tato práce se snaţí o zobecnění dané problematiky a uvedení širších souvislostí s cílem identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. V jednotlivých kapitolách se vţdy snaţím o shrnutí dostupných informací k problému tak, aby byla co nejlépe vystiţena aktuální situace a pokud to je moţné, snaţím se stav okomentovat a uvést ekonomické důsledky. Z důvodu přehlednosti a zadaného rozsahu práce nezacházím příliš do podrobností. Cílem této práce je analýza vlivu energetické náročnosti resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich trţní hodnotu, a dále vyhodnocení, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty.

2.

Širší souvislosti

Ţivotní prostředí je v současnosti různou měrou ovlivňováno lidskou činností. Stavby, tedy podstatná část člověkem vytvořeného prostředí, představují rozhodující prvek v základních 1

TYWONIAK, J. a kol. Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012. 2

HUDCOVÁ, L. a kol., Energetická náročnost budov. EkoWATT, 2009. [online]. © MPO 2008 [cit. 2014-02-01]. Dostupné z: http://www.mpoefekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov.pdf.

7

oblastech udrţitelného rozvoje. Předpokládá se, ţe růst světové populace vyvolá ještě vyšší potřebu energie, neboť globální spotřeba energetických zdrojů zatím roste. I kdyţ růst spotřeby energií byl v letech 1990 aţ 2000 menší neţ nárůst populace, rostoucí trend spotřeby energie se očekává i do budoucna. V celosvětovém kontextu je pak vhodné uvést místní skutečnost: obyvatelé České republiky byli v roce 2000 o 25 % náročnější na čerpání energetických zdrojů neţ tomu bylo v zemích Evropské unie a dokonce o 143 % náročnější v celosvětovém porovnání 3. Stavebnictví spotřebovává značné mnoţství energie a paliv. Je třeba vzít do úvahy nejen spotřebu související přímo s provozem budov, ale také energetickou náročnost výroby stavebních hmot, montáţe či výstavby 4. Dále je třeba uvaţovat celou dobu ţivotnosti stavby, tj. údrţbu, opravy a případně i výměny jednotlivých konstrukčních částí5. V současnosti je jasně patrný trend ve vývoji konstrukcí - sníţení energetické náročnosti budov, efektivnější vyuţívání zdrojů surovin, zodpovědnější hospodaření s vodou a omezování mnoţství škodlivých emisí a odpadů. Koncepce udrţitelného rozvoje se

ve výstavbě projevuje

například stále se zpřísňujícími poţadavky na tepelnou ochranu budov. Ke dvěma základním podnětům výstavby ekonomicky šetrných budov, tj. zhoršování stavu ţivotního prostředí a vývoj civilizace, se v současnosti přidává ekonomická krize nesoucí s sebou poţadavek na minimalizaci nákladů. Současný evropský vývoj ve výstavbě směřuje jednoznačně k nízkoenergetickým domům 6. Státy Evropské unie potvrdily nezbytnost 20% podílu obnovitelných energií v celkové spotřebě energie a to do roku 2020. Dosaţení tohoto cíle je moţné pouze se změnou konstrukčních vlastností nově stavěných budov a energetickou modernizací stávajících budov. Modernizace, respektive celková regenerace se v České republice týká zejména panelových domů, jeţ obsahují téměř 2 miliony bytů. Jejich další existence vyţaduje úpravy, neboť se očekává, ţe budou plnit svou funkci ještě několik desítek let. Zlepšení nevyhovujících tepelně technických parametrů panelových domů, tj. zateplení obvodového pláště a úprava či výměna 3

CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012.

4

DLESEK, V. Energetická náročnost pozemních staveb. 2., přeprac. vyd. Praha: České vysoké učení technické. 1991. 5

HÁJEK,P. a RŮŢIČKA, J. Aplikace principů udržitelné výstavby v návrzích bytových staveb a jejich vyhodnocení.. In: Stavební listy. 2004, č. 9. [online]. © 1996-2014 ABF a.s. [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://stavlisty.cz/2004/09/aplikace.html. 6

HUDEC, M., JOHANISOVÁ, B. a MANSBART, T. Pasivní domy z přírodních materiálů. 1. vydání. Praha: Grada, 2013.

8

výplní otvorů v

návaznosti na opatření v TZB tvoří významný podíl v energetických

úsporách 7. Naplnění ambiciozních cílů udrţitelného rozvoje, tak jak je stanoví např. směrnice EPBD II či Kjótský protokol, je s ohledem na výrazný podíl stavebnictví ve spotřebě energie (40 % a stále vzrůstá) nemyslitelné. Na rozdíl od jiných segmentů, ve stavebnictví jsou řešení problémů známá a z velké části také rovnou pouţitelná. Přesto konkrétní cíle stanovené pro jednotlivé země zůstávají nenaplněny. Aby řešení problému bylo komplexní, je ţádoucí propojit energetický problém budov s ostatními částmi národních ekonomik jako je energetika či doprava 8.

3.

Energetická náročnost budov

3.1.Vysvětlení pojmu Základním ukazatelem energetické náročnosti budovy je v souladu s platnou legislativou celková roční dodaná energie, která je chápána jako mnoţství energie dodané do budovy a je vyjádřena v kWh/m2.rok. Mají na ni vliv nejen tepelně technické vlastnosti budovy, ale také všechny systémy podílející se na spotřebě a výrobě energie. Celková dodaná energie představuje spotřebu energie pro vytápění, chlazení, vzduchotechniku, přípravu teplé vody, osvětlení a provoz zařízení zajišťující provoz jednotlivých systémů. Zahrnuje také energii vyrobenou v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebovanou v budově a zohledňuje rovněţ účinnosti technických zařízení a ztráty při transportu.

3.2.Činitelé působící na energetickou náročnost budovy Zásadní význam pro energetickou náročnost budovy má obálka budovy. Kvalitní obálka budovy, která zajišťuje izolaci vnitřního prostředí budovy, minimalizuje úniky tepla (energií) a je tedy předpokladem energeticky úsporné stavby. Kvalita obálky budovy se z tohoto

7

JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007. 8

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012.

9

důvodu stala jedním z kritérií, podle nichţ se posuzují energeticky úsporné stavby (viz kapitola pasivní budovy). Spotřebu energie budovy významně ovlivňuje její geometrie. Nejvýhodnější jsou pochopitelně kompaktní budovy, neboť kaţdé zvětšení ochlazované plochy vyvolává potřebu dalšího odběru energie. Obzvlášť patrné je to u malých objektů, jako jsou rodinné domy. Z hlediska výšky se za přijatelné povaţují budovy do 9 nadzemních podlaţí. V individuální výstavbě jsou upřednostňovány dvojdomy a domy řadové. Dále je vhodné, aby plocha jiţní fasády byla větší neţ plocha fasády orietované na sever. Důleţitým faktorem ovlivňujícím energetické poţadavky budovy je reliéf území – zejména zeměpisná šířka a délka, nadmořská výška, profil terénu a vegetace. Závětrná poloha zlepšuje tepelnou bilanci, naopak poloha v údolí či na nechráněných plochách je nevhodná. Na bilanci budovy má významný vliv také okolní zástavba. Poloha budovy v urbanizovaném území ve srovnání s otevřenou krajinou můţe znamenat úsporu energií pro bytový dům aţ 32 % a 24 % pro rodinný dům 9. Mezi další významné faktory patří orientace ke světovým stranám, míra prosklení, tepelně technické vlastnosti obvodových konstrukcí a výplní otvorů a také zařízení, která zabezpečují kvalitu vnitřního prostředí. Jedná se tedy o provázaný systém, mnohdy s protichůdnými poţadavky. Pro optimalizaci energetických poţadavků budovy je potřeba nalézt mezi nimi ten nejvýhodnější poměr. Ze samotné definice pojmu energetické náročnosti (viz výše) vyplývá, ţe významným faktorem jsou také technická zařízení budov. Vzhledem k tomu, ţe moţnosti tepelných izolací se jiţ blíţí limitu, jsou právě systémy vytápění, větrání a přípravy teplé vody zásadním faktorem energetické náročnosti budovy. V nové výstavbě a zejména, jedná-li se o úsporné budovy, jsou preferovány úsporné systémy a alternativní a obnovitelné zdroje energie. Proto mezi nejčastěji pouţívané zdroje tepla v energeticky úsporných budovách patří plynové kondenzační kotle a tepelná čerpadla. Systémy vytápění jsou často přímo spojeny s větráním a přípravou teplé vody. U úsporných domů obálka budovy vylučuje přirozené větrání, takţe se obvykle vyuţívá nucené větrání. Je výhodné znovu získávat teplo z odváděného vzduchu, tj.

9

CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012.

10

rekuperace. Pro ohřev vody se z ekonomických důvodů doporučuje vyuţít topný zdroj. V této sekci se hojně uplatňují solární systémy 10. V neposlední řadě by neměli být pominuti uţivatelé domů a bytů jako další významný prvek, který ovlivňuje míru ekonomické náročnosti stavby. Týká se to hlavně způsobu větrání okny v průběhu topné sezóny, případného přetápění interiéru, omezování výkonu topných těles zakrytím záclonami, nábytkem apod.

3.3.Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti probíhá samozřejmě jinak u novostavby a jinak u rekonstrukce. Ideální je optimalizované řešení energetické náročnosti stavby při nové výstavbě, které řeší celý soubor faktorů, jak bylo nastíněno výše. Zásady navrhování úsporného domu vychází totiţ z poznání činitelů, jeţ mají vliv na energetickou náročnost. Situování stavby by proto mělo vycházet z konkrétních podmínek pozemku. Tvar stavby by měl být co nejvíce kompaktní, poloha na parcele vhodná vzhledem k oslunění a vnitřní prostor by měl být důsledně rozdělen do tepelných zón. Obytné místnosti by měly být orientované na jih, chodby, schody koupelny a wc, případně garáţ a hospodářské prostory na sever či východ. Důleţitý je také správný tvar střechy a její vhodná orientace vůči světovým stranám, neboť na střechu se často instalují solární systémy. Ne vţdy jsou však podmínky pro výstavbu optimální. Samotný pozemek můţe být více či méně vhodný (pozemek na severním svahu bez inţenýrských sítí v chráněné oblasti x zasíťovaný pozemek na jihozápadním svahu v zástavbě rodinných domů). Místní regulativy v podobě omezení dle územního plánu, orgánů památkové péče či orgánů ochrany přírody a krajiny, jako např. poţadavky na umístění domu na pozemku, sklon střechy, orientaci štítu, velikost oken, pouţití konkrétních materiálů a pod., mohou mohou zásadním způsobem zvýšit náklady na výstavbu. Kromě kvalitního projektu je třeba ještě důslednost při samotném provádění stavby. Mnohdy můţe být realita odlišná od navrţeného stavu technického zařízení jen kvůli relativně drobným technickým pochybením při instalaci systému. Poměrně opomíjeným tématem jsou také tepelné mosty. Ty jsou sice na kaţdé stavbě, nicméně je třeba je minimalizovat, aby negativně neovlivňovaly mikroklima interiéru a nezvyšovaly tepelné ztráty budovy. V nové 10

POČINKOVÁ, M.,ČUPROVÁ, D. a RUBINOVÁ, O. Úsporný dům. 1. vyd. Brno: CPress, 2012.

11

výstavbě bývají ve fázi projektu přehlíţeny a po realizaci tak často vzniká obtíţně řešitelný, případně neřešitelný detail, určující kvalitu celé stavby. S tepelnými mosty se setkáváme také u dodatečného zateplování budov 11. Pokud má stávající budova příliš vysoké poţadavky na energii, přistupuje se k různým úpravám, změnám a vylepšením. Rekonstrukce nejen z energetických důvodů jsou v České republice časté, coţ vyplývá ze skutečnosti, ţe většina budov v tuzemsku je stará více neţ 50 let, viz graf č. 1. Graf č.1: Struktura bytového fondu ČR (zdroj: Český statistický úřad 12) Počty dokončených bytů podle forem výstavby v letech 1948-2012 2012 2010 2005 2000 1995

ostatní

rok výstavby

1990 1985

v rodinných domech

1980 1975 1970 1965 1960 1955 1950 1948

60 000

40 000

20 000

počet bytů

20 000

Relativně snadno lze docílit zlepšení energetické bilance zateplením obvodového pláště, výměnou oken, výměnou kotle či instalací solárních kolektorů. Na druhou stranu nevhodná orientace domu či jeho nevhodné umístění v otevřené krajině jsou skutečnosti, jejichţ vliv lze pouze eliminovat. Při nákupu či nájmu nemovitosti by proto měly být uváţeny všechny 11

ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P. a ŠKOPEK, M. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting, 2008. 12

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. 2013. Zveřejněno dne: 17.1.2014. [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/8217-13

12

parametry, které určují energetickou náročnost budovy, neboť souvisí také s kvalitou bydlení a určují výši nákladů.

3.4.Zjišťování energetické náročnosti budovy Pro stanovení energetické náročnost budovy a vyjádření její kvality se pouţívá metoda referenční budovy s parametrem průměrného součinitele prostupu tepla. Referenční budova je virtuální budova stejných rozměrů a stejného prostorového uspořádání jako budova hodnocená, shodného účelu a umístění. Na všech jejích plochách se pouţijí konstrukce se součiniteli prostupu tepla odpovídající normě ČSN 73 0540-2

13

. Energetická náročnost

budovy je tedy vypočtená celková roční dodaná energie v GJ potřebná na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Počítá se při standardizovaném uţívání budovy bilančním hodnocením intervalovou metodou dle vyhlášky č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. ČVUT v Praze poskytlo pro tyto účely v roce 2009 výpočetní nástroj, který lze vyuţít pro porovnání

jednotlivých

technických

řešení

objektu

v konkrétních

klimatických

podmínkách. Nástroj umoţňuje výpočet roční spotřeby energie rozdělené na jednotlivé subsystémy a v součtu pak celkové spotřeby energie v budově. Porovnáním zjištěné hodnoty s referenční hodnotou

je budova zařazena do klasifikační třídy energetické náročnosti.

Výsledkem je průkaz energetické náročnosti budovy.

13

CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. 1. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012.

13

4.

Energetická opatření

4.1.Druhy opatření Opatření ke sníţení spotřeby energie lze rozdělit následujícím způsobem: 1. Sníţení ztrát prostupem tepla vnějšími stavebními díly, tj. izolace podlahy půdy nebo střechy, výměna netěsných oken s jednoduchým zasklením za nová, těsně zavírající okna s dvojitým či trojitým tepelněochranným zasklením, vnitřní/vnější izolace obvodových stěn, izolace stropu sklepa. 2. Omezení ztrát tepla větráním, tj. utěsnění mezer ve spojích různých stavebních dílů (přechody okno – stěna, stěna – střecha apod.), zajištění hygienicky nezbytného větrání. 3. Efektivní příprava topné energie – instalace moderního topení s vysokou účinností pokud moţno s přípravou teplé vody, vyuţívání obnovitelných energií (solární zařízení a další). Dalších úspor lze za určitých podmínek dosáhnout také změnami na budově, např. prosklením jiţní stěny, vyuţití solárních kolektorů k ohřevu vody a podpoře topení.

4.2.Obecné zásady provádění opatření Při energetické sanaci by investor/majitel neměl zohledňovat pouze náklady, ale pro skutečně kvalitní sanaci by měl mít k dispozici konkrétní výpočty hospodárnosti. Energetický specialista můţe například zpracovat energeticko-ekonomickou optimalizaci budovy, která je zacílena na maximální sníţení provozních nákladů objektu sníţením tepelné ztráty, která je pouţitelná jak pro novostavbu ve fázi projektové přípravy, tak pro plánovanou rekonstrukci budovy. Energetický specialista na základě svých zjištění navrhne optimální variantu, stanoví průběh prací apod. Vzhledem k charakteru panelových domů (typové stavby, jednotvárnost konstrukčních i materiálových řešení) lze v případě jejich rekonstrukce vyuţít ověřené postupy. Naproti tomu rodinné domy jsou rozmanité jak co se týče konstrukčních řešení tak materiálů a tvarů, a proto kaţdá stavba vyţaduje individuální přístup. Přesto existuje několik všeobecně platných doporučení, jak v případě energetické sanace postupovat: 1. Izolační opatření by se měla provádět před obnovou topení.

14

2. Rozsáhlé zateplení podstatně sníţí potřebu tepla budovy a nově je tak dostatečný mnohem menší topný výkon. 3. Výměna oken se musí provést před nebo současně s venkovní či vnitřní izolací vnějších stěn (nová okna se musí zabudovat do izolace). 4. Venkoní izolace je smysluplná pouze s nezbytnou sanací fasády. 5. Izolace šikmé nebo ploché střechy je nezávislá na ostatních opatřeních, ale často je hospodárná jen s novou střešní krytinou. 6. Tepelná izolace mezi zdivem vnějších stěn, izolace stropu sklepa nebo stropu nejvyššího podlaţí jsou nezávislé na ostatních opatřeních a lze je proto provádět kdykoli.

4.3.Praxe v ČR V České republice je v současné době téměř 90 % rodinných domů energeticky náročných 14. Z toho vyplývá potřeba rekonstrukcí. Bohuţel se ještě stále setkáváme s rekonstrukcemi neúplnými spočívajícími pouze v dodatečném zateplení a výměně oken. Někdy se z úsporných důvodů provádějí tato dvě základní opatření pouze na jednotlivých částech domu. Důleţitá otázka kvalitního větrání bývá zcela opomíjena. Při utěsnění objektu, ke kterému právě v případě výměny oken a zateplení dochází, můţe nastat problém se zvýšenou vlhkostí. Ţe mnoţství obyvatel v obytných

nedostatečně větrá, dokládá stále poměrně hojný výskyt plísní

místnostech

v budovách

po

rekonstrukci.

Důsledkem

částečných

či

nedokončených rekonstrukcí jsou tedy niţší úspory energetické a finanční i riziko budoucích problémů se stavebními vadami a nízkou kvalitou vzduchu v obývaných místnostech.

4.4.Přínos opatření Cílem rekonstrukcí je dosaţení co největších energetických a ekonomických úspor. Mezi další výhody energetických opatření patří zlepšení klimatu v obytných místnostech, tedy zvýšení komfortu a kvality vnitřního prostředí. V případě zateplování spojeného s obnovou fasády je nezanedbatelné také hledisko estetické. Nová fasáda případně i nová okna a dveře významně změní vzhled budovy, většinou je exteriér budovy atraktivnější a tak dojde k celkovému zhodnocení nemovitosti. Při správném provedení tepelné izolace a výměně systému topení a jiných systémů domovní techniky se obytné místnosti vyhřívají rychleji a chládnou pomaleji, na povrchu stěn se nevyskytují plísně, kolísání venkovních teplot se ve vnitřním 14

HAZUCHA, J. a BÁRTA, J. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu, 2008.

15

prostředí projevuje minimálně, tepelný komfort v obytných místnostech je vyšší a spotřeba energie a náklady na paliva pro vytápění jsou niţší, coţ mimo jiné také přispívá ke sniţování zátěţe ţivotního prostředí.

5.

Druhy budov dle energetické náročnosti

5.1.Vývoj stavebního standardu Díky novým technologiím, materiálům a opatřením na ochranu tepla je patrný trend ve sniţování energetické náročnosti staveb. Stavby posledních let vykazují podstatně niţší potřebu energie neţ tomu bylo dříve. Stavby z období počátku 20.století aţ do 60. let vykazují měrnou potřebu tepla přibliţně 250 - 300 kWh/m².rok

15

. Výjimkou nejsou objekty s roční

spotřebou 350 – 400 kWh/m².rok. Stavby z 60. aţ 90. let jsou jiţ méně náročné. Jejich roční spotřeba se pohybuje mezi 180 a 200 kWh/m².rok. Stavby z 90. let vykazují měrnou spotřebu tepla 150 kWh/m².rok. Stavby z roku 2002 a novější dosahují spotřeby energie na úrovni přibliţně 40 % ve srovnání se stavbou z 50. let podobného tvaru a velikosti. Uvedené hodnoty znázorňuje

graf

č.2,

který navíc

pro

porovnání

uvádí

měrnou

potřebu

tepla

nízkoenergetických a pasivních domů.

měrná potřeba tepla v kWh/m² . rok

Graf č.2: Vývoj energetické náročnosti staveb (podle Hazucha a Bárta16)

350 300 250 200 150 100 50 0

Vývoj energetické náročnosti staveb

1900-1960 1961-1990 1991-2002 běžné stavby nízkoenergetické

2003-nyní pasivní

15

GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, 2013. 16

HAZUCHA, J. a BÁRTA, J. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu, 2008.

16

5.2.Základní rozdělení Ukazatele měrné potřeby tepla na vytápění za jeden rok vztaţený na 1 m² vytápěné podlahové plochy lze vyuţít pro rozdělení budov dle energetické náročnosti. Budovy lze rozdělit na energeticky náročné (starší nezateplené, dle názvosloví vyhlášky č. 78/2013 Sb. „méně úsporné“ aţ „mimořádně nehospodárné“), standardní (starší zateplené či nové ve standardním provedení, dle výše uvedené vyhlášky kategorie C) a úsporné. Energeticky úsporné budovy jsou takové, které zejména díky tepelně izolačním vlastnostem obálky budovy mají nízkou potřebu tepla na vytápění, tj. méně neţ neţ 50 kWh/m2.rok17. Souhrně se označují jako nízkoenergetické. Mezi úsporné budovy patří budovy pasivní, energeticky nulové, energeticky nezávislé a budovy aktivní.

5.3.Pasivní budovy Koncept pasivního domu vznikl v roce 1988. Pasivní domy se vyznačují nízkou spotřebou a vysoce efektivním vyuţitím energie. Tepelná obálka domu musí být vzduchotěsná a bez tepelných mostů. Pro pasivní domy je také charakteristické řízené větrání s efektivním zpětným získáváním tepla18. Systém větrání v pasivních domech je výhodný zejména z hlediska dosahovaných hodnot koncentrace CO2 v domě. Limit koncentrace CO2 pro obytné místnosti stanovuje vyhláška č. 268/2009 Sb. a to 1 000 ppm. Hodnoty zjištěné v současné konvenční výstavbě dosahují nezřídka 3 aţ 4 000 ppm, naproti tomu v pasivních domech je zajištěn stále dostatečně čerstvý vzduch a limitní hodnoty CO2 nejsou dosahovány 19. Kritéria pasivního domu ve středoevropském klimatu stanoví hned několik norem: ČSN EN ISO 13790, TNI 73 0329 a TNI 73 0330. Vzduchotěsnost stanovuje ČSN EN ISO 13829 a TNI uvedené výše n50 = 0,6 h-1. Pro pasivní domy s převaţující návrhovou teplotou mimo

17

ČSN EN ISO 13790, TNI 73 0329 a TNI 73 0330

18

BROTÁNKOVÁ, K. a BROTÁNEK, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, 2013. 19

ŠUBRT, R. a kol., Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vydání. Praha: Grada, 2011.

17

18 aţ 20 °C (např. výrobní haly, plavecké bazény apod.) nejsou dosud stanoveny poţadavky. Lze pro ně pouţít přiměřeně poznatky z odborné literatury 20. Tabulka č.1: Poţadavky na energetickou náročnost pasivních budov dle ČSN 73 0540-2 měrná spotřeba tepla na vytápění [kWh/(m2. rok )] rodinný dům

požadováno max 20 doporučeno max 15

bytový dům

max 5

neobytná budova s převažující teplotou 18-22 °C

max 15

ostatní budovy

požadavky stanoveny individuálně

5.4.Energeticky nulové budovy Spotřeba energie u nulového domu je niţší neţ u budov pasivních, a to maximálně 5 kWh/m2.rok. Téměř nulové spotřeby energie je dosaţeno vyuţitím kvalitních, perfektně izolujících stavebních materiálů a moderních technologií vyuţívajících obnovitelné zdroje. Nevýhodou jsou však vyšší pořizovací náklady těchto zařízení. Pro dosaţení nízké spotřeby energie jsou nezbytné mimořádně vhodné podmínky, a proto se na našem území tyto domy vyskytují jen ojediněle. Do budoucna můţeme předpokládat, ţe ceny moderních technologií budou klesat a tím by se energeticky nulové budovy mohly stát konkurenceschopnější na trhu nemovitostí.

5.5.Energeticky nezávislé budovy Takto se označují budovy bez potřeby dodávek energie ze zdrojů mimo budovu. Je vhodné, aby budova splňovala pasivní standard. Vyrovnání mezi energetickou produkcí a spotřebou energie je řešeno akumulací (např. tepelné zásobníky, akumulace energie pod základy). Obvykle jsou takto řešeny budovy mimo zástavbu, kde by napojení na energetické sítě bylo

20

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012.

18

obtíţné či nemoţné, ale není to podmínkou. Tato koncepce je vyuţitelná také pro soubory budov a větší celky 21.

5.6.Dům s energetickým přebytkem Pokud budova vyprodukuje více energie, něţ je schopna sama spotřebovat, hovoří se o energetickém přebytku a budova se také nazývá aktivní. Můţe se jednat například o pasivní dům, který vyuţívá energii z fotovoltaických systémů. Ta je dodávána do rozvodné sítě ve větším mnoţství neţ samotná budova odebírá. V Evropě jiţ několik aktivních domů existuje, např. Sunlighthouse u Vídně.

6.

Certifikace úsporných budov

6.1.Význam Z potřeby vzájemného porovnání budov z hlediska vlivu na ţivotní prostředí a energetické náročnosti vyplynula potřeba jednotlivé stavby mezi sebou porovnávat. Na půdě univerzit, odborných organizací apod. vznikly systémy hodnocení, které vyuţívají řady kritérií ke klasifikaci návrhů či realizovaných budov. Nejprve byly vyuţívány architekty a projektanty jako pomůcka pro srovnání různých variant návrhu. Později byly stavby certifikovány také z popudu investorů, zejména v oblasti komerční výstavby. Investoři jsou motivováni k certifikaci budov především proto, ţe očekávají vyšší trţní hodnotu nemovitosti 22

. Certifikační systémy umoţňují porovnání jednotlivých staveb a informují o provozních

nákladech, resp. úsporách. Poskytují informace hodící se jak investorům, tak nájemcům. Podle zjištění poradenské společnosti Cushman & Wakefield má některý ze zelených certifikátů 70 % kancelářských budov postavených v Česku od roku 2010 23.

21

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012. 22

PONEŠOVÁ, B. a FORETNÍK, J. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, 2012. 23

MAREČKOVÁ, M. Brněnská Spielberk Tower je výjimečně ekologická budova. I na evropské poměry. In: IHNED.cz [online]. 16.5.2013 [cit. 2014-02-18]. Dostupné z: http://byznys.ihned.cz/c159890950-brnenska-spielberk-tower-je-vyjimecne-ekologicka-budova-i-na-evropske-pomery.

19

6.2.Princip environmentálního hodnocení Udělení certifikátu, který potvrzuje dosaţenou úroveň kvality budovy a lze jej posléze vyuţít jako nástroj cenové argumentace či public relations je výsledkem procesu environmentálního hodnocení. V České republice se jedná o nepovinný nástroj, který hodnotí budovy z pohledu jejich dopadu na ţivotní prostředí. Základním kritériem je potřeba primární energie z neobnovitelných zdrojů. Hodnocení zohledňuje těţbu a zpracování surovin, ze kterých je stavba postavena, vlastní výstavbu, provoz budovy a jeho vliv na okolní a vnitřní prostředí a ţivot obyvatel i likvidaci suti po doţití stavby. Environmentální hodnocení zabíhá do velké hloubky při hodnocení kvality vnitřního prostředí. Co se týče samotné metody hodnocení, lze předpokládat, ţe se v budoucnu bude hodnotit také dopravní dostupnost 24.

6.3.Certifikační systémy Většina vyspělých států si vyvinula svůj vlastní certifikační systém, takţe v současnosti existuje více neţ 60 certifikačních systémů, nejznámější z nich uvádí tabulka č.2. Tabulka č.2: Certifikační systémy v různých zemích (zdroj: vlastní) Země

Název certifikačního systému

Velká Británie

BREEAM

Spojené státy americké

LEED

Německo

DGNB

Švýcarsko

Minergie

Japonsko

Casbee

Austrálie

Green Star

Nizozemsko

EPIQR

Finsko

PromisE

Norsko

EcoProfile

Polsko

E-Audyt

Česká republika

SBTool CZ

Skutečnost, ţe existuje více certifikačních systémů, vyplývá mimo jiné také z odlišností daných geografickou polohou a klimatickými charakteristikami, nicméně jistě hraje svou roli 24

ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P.a ŠKOPEK, M. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting, 2008.

20

i lobismus. V některých státech se pouţívá více systémů, které si vzájemně konkurují nebo se doplňují. Pro přímé porovnání budov je však nezbytné, aby byly hodnoceny jedním systémem. Mezi celosvětově nejpouţívanější systémy patří BREEAM a LEED. Určitou kvalitu zákonných poţadavků a norem ukazuje skutečnost, ţe stavby realizované v ČR, které vyhoví technickým poţadavkům legislativy a ČSN, mohou bez obtíţí dosáhnout na střední klasifikace různých certifikačních metod 25.

6.4.BREEAM BREEAM (British Research Establishments Environmental Assesment) je pouţíván od roku 1990. Od té doby získalo certifikát přibliţně 200 000 staveb (většinou rodinné domy, pouze 6000 administrativních budov) a další milion je registrovaných k hodnocení. Certifikace BREEAM má několik podtypů podle místa a druhu stavby. V ČR jsou pouţitelné dva z nich: BREEAM Europe Commercial aplikovatelný na administrativní, výrobní a obchodní objekty a BREEAM In-Use, který má za cíl pomáhat sniţovat náklady na provoz budov a zlepšovat vliv na ţivotní prostředí u stávajících budov. V roce 2013 byl přidělen certifikát BREEAM International 2009 Commercial: Offices s nejvyšším moţným hodnocením Outstanding budově Spielberk Tower v Brně. Tato budova se tak řadí k nejlépe hodnoceným šetrným projektům na celém světě. V České republice bylo zatím certifikováno celkem 16 budov 26.

6.5.LEED LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je uznávaný nástroj nejen v USA jiţ od roku 1998. Také tato metoda má několik podtypů, z nichţ v ČR se nejčastěji pouţívá podtyp LEED Core and Shell určený pro spekulativní výstavbu, tj. více neţ 50 % ploch určeno k pronájmu. Pokud je k pronájmu určeno méně neţ 50 % ploch, je pouţitelný podtyp

25

PONEŠOVÁ, B. a FORETNÍK, J. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, 2012. 26

ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014a. Registr certifikovaných budov. [online]. ©20092014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanychbudov/BREEAM.

21

LEED for New Construction. V ČR získala např. budova ČSOB v Radlicích zlatý certifikát LEED v roce 2008. V současnosti je v ČR certifikováno systémem LEED 9 budov 27.

6.6.Certifikační systém SBTool CZ Český certifikační systém SBTool CZ byl představen teprve v roce 2010. Systém vychází z mezinárodních metodik a současně zohledňuje místní klimatické, stavební a legislativní podmínky. Od roku 2012 jsou autorizovány dva certifikační orgány: Technický a zkušební ústav stavební Praha, s.p. a Výzkumný ústav pozemních staveb - Certifikační společnost, s.r.o. V přípravě jsou školení pro autorizované osoby SBToolCZ, které budou podléhat certifikačním orgánům. Ke dni 17.2.2014 bylo tímto systémem certifikováno celkem 19 budov s certifikací systéměm SBTool CZ a u třech budov je certifikace v provozu 28.

6.7.Program PHPP – certifikát pasivního domu Program PHPP (Passive House Planning Package) je pouţívaný při navrhování pasivních domů. Poskytuje výpočty energetických bilancí domu. Jedná se o nejpouţívanější metodu hodnocení pasivních domů v zahraničí

29

. Program umoţňuje jednoduše a s potřebnou

přesností definovat energetickou bilanci, dimenzovat otopný a větrací systém nebo stanovit letní přehřívání. Pokud dům splní přísná kritéria (nutná následná kontrola stavby), můţe získat certifikát pasivního domu a to kdekoli v Evropě. V České republice se cena certifikátu pohybuje kolem 20 000 Kč

30

. Bohuţel vzhledem k nedostatečné kompatibilitě programu

s českými normami a nedostatkům v klimatických datech pro naše území nebylo moţné na

27

ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014b. Registr certifikovaných budov. [online]. ©20092014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanychbudov/LEED. 28

ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014c. Registr certifikovaných budov. [online]. ©20092014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanychbudov/SBTool. 29

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012. 30

ŠUBRT, R. a kol. Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vydání. Praha: Grada, 2011

22

tuto metodiku přímo přejít 31. Pro úřední hodnocení a pro účely dotací je nutno postupovat dle příslušných technicko normalizačních informací (TNI 73 0329 pro rodinné domy a TNI 73 0330 pro bytové domy) a norem (ČSN 73 0540-2).

7.

Legislativa související s energetickou náročností budov

7.1.Mezinárodní přepisy Základním pilířem, z nějţ se odvíjí stále se spřísňující kritéria na emise skleníkových plynů, tj. zpřísněná kritéria spotřeby energií jednotlivých právních předpisů na mezinárodní i národní úrovni je Kjótský protokol. Dodrţení závazku splnění Kjótského protokolu na evropské úrovni má zajistit směrnice o energetické náročnosti budov (Directive 2002/91/EC on the Energy Performance of Buildings, tzv. EPBD). U nás byla převedena prostřednictvím zák. č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů a vyhláškami č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, č. 277/2007 Sb. o kontrole klimatizačních systémů a č. 276/2007 Sb. o kontrole účinnosti kotlů. Směrnice EPBD byla v roce 2010 revidována (Directive 2010/31/EU on the Energy Performance of Buildings, (Recast), tzv. EPBD II.) a následně implementována do naší legislativy. Základní poţadavky směrnice jsou: 1. sníţit emise skleníkových plynů o 20 % vzhledem k referenčnímu roku 1990 (v případě mezinárodní dohody o 30 %) 2. zajistit pokrytí 20 % z celkové spotřeby energie EU v obnovitelných zdrojů 3. zvýšit energetickou účinnost v zemích EU o 20 %. Směrnice určuje kritéria pro celkové hodnocení energetické účinnosti budov a uvádí pravidla pro stávající i pro nové budovy. Stanoví, ţe nové budovy mají být nejpozději od roku 2021 stavěny jako energeticky nulové nebo takové úrovni blízké. Pro budovy, kde jsou pouţity veřejné prostředky, platí tento poţadavek jiţ od roku 2018. Metody hodnocení a cílové hodnoty energetické náročnosti si mohou jednotlivé členské země vytvořit samy, neboť se

31

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012.

23

ukázalo, ţe na mezinárodní úrovni není soulad moţný32. Směrnice určuje, co musí být do energetické náročnosti započteno (energie na vytápění, chlazení, přípravu TUV, pomocná energie na provoz technických systémů budovy a elektrická energie na osvětlení) a ţe provozní energetická náročnost se má vyjadřovat v hodnotách primární energie. Praktický dopad nových poţadavků směrnice byl soulad konstrukčních izolačních vlastností s topným systémem hned v prvním stádiu projektování

33

. Dále směrnice upravuje vydávání

certifikátů energetické náročnosti, řeší inspekci otopných soustav a klimatizačních systémů a nezávislé systémy kontroly výše uvedených opatření.

7.2.Národní předpisy Pro oblast energetické náročnosti budov je základním předpisem zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, který byl naposledy aktualizován v roce 2012 zákonem č. 318/2012 Sb. a jeho prováděcí vyhláška č.

148/2007 Sb. resp. její novela z 1.4.2013, tj. vyhláška

č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov. Vyhláška stanoví nákladově optimální úroveň poţadavků na energetickou náročnost budovy pro nové budovy, větší změny dokončených budov, jiné neţ větší změny dokončených budov a pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Dále stanoví metodu výpočtu energetické náročnosti budov, vzor posouzení technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie. Obsahuje také vzor stanovení doporučených opatření pro sníţení energetické náročnosti budovy, vzor a obsah průkazu a způsob jeho zpracování a umístění v budově. Pro jednotlivé druhy budov stanoví kritéria, která budou uplatňována postupně od roku 2016 dle druhu budovy a velikosti podlahové plochy. Zákon určuje také kontrolu provozovaných kotlů a rozvodů tepelné energie a klimatizačních systémů a nově zavádí pojem energetický posudek. Mezi významné předpisy určující poţadavky na energetickou náročnost budov patří vyhláška č. 480/2012 Sb., o energetickém auditu a energetickém posudku; vyhláška č. 277/2007 Sb. o kontrole klimatizačních systémů a vyhláška č. 276/2007 Sb. o kontrole účinnosti kotlů.

32

TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012. 33

ANISIMOVA, N. Evropské souvislosti financování energeticky úsporných opatření. In ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011.

24

Českých státních norem (ČSN) je v oblasti energetické náročnosti staveb velké mnoţství. Nejpouţívanější je však ČSN 73 0540 – Tepelná ochrana budov, resp. její druhá část, která uvádí poţadavky pro navrhování a ověřování z tepelně technického pohledu budovy a poţadavky na stav vnitřního prostředí při uţívání budovy. Splnění poţadavků této normy dokládá energetický štítek obálky budovy. Jedná se o grafické zobrazení zjištěných skutečností (viz obrázek č. 1) a ačkoli je v tomto ohledu štítek podobný PENB, obě dvě zobrazení se zásadně liší. Energetický štítek obálky štítek posuzuje izolaci budovy, zatímco PENB dokládá spotřebu energie budovy. Ke zpracování energetického štítku není vyţadováno ţádné oprávnění, na rozdíl od zpracování PENB. Obrázek č. 1: Energetický štítek obálky budovy x PENB (zdroj: vyhláška č. 78/2013 Sb.)

25

8.

Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek

obálky budovy 8.1.Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budov (dále jen PENB) je grafické znázornění, kolik energie dům spotřebovává na svůj provoz a kolik energie spotřebovávají jednotlivé technologie (vytápění, větrání, příprava teplé vody atd.). Dále obsahuje údaje o celkové spotřebě neobnovitelné energie domu a řadu dalších údajů. Situace, kdy je povinnost PENB vypracovat nebo doloţit jsou uvedeny v zákoně č. 318/2012 Sb. Průkaz musí být zpracován například při výstavbě nových budov, při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m2, které ovlivňují energetickou náročnost. PENB je součástí dokumentace k ţádosti o stavební povolení, pokud byla ţádost o stavební povolení podána po 1.1.2009. Průkaz musí být vyvěšen v budovách s podlahovou plochou nad 1000 m2, které jsou určeny pro veřejnost (budovy ve školství, zdravotnictví apod.). Průkaz má platnost 10 let, přičemţ při kaţdé významné změně ve spotřebě energie musí být vyhotoven nový. V současnosti cena za zpracování PENB pro rodinný dům začíná na 2 300 Kč, pro bytový dům je PENB dostupný od 10 000 Kč a pro administrativní budovy od 20 000 Kč. Naposledy byl vzor energetického průkazu změněn 1.1.2013 (viz obrázek č. 1). Po zavedení štítků ve Francii, Velké Británii, Dánsku a Švédsku klesly ceny nezateplených domů aţ o 20 %

34

. Nic podobného však zatím na realitním trhu České republiky

nepozorujeme. Ukazuje se, ţe PENB není při rozhodování o koupi či pronájmu budovy/bytu významný. Údaje ze štítku nemají na výběr nemovitosti ţádný vliv 35. Je tedy otázkou, zda je zavedení povinného štítkování v České republice skutečně přínosné nebo naopak zbytečné.

34

UBRALOVÁ, E. Náklady životního cyklu staveb a energetická náročnost. In: ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011. 35

PAŠEK., J., MLČÁK, J. a PAŠKOVÁ, K. Energetické štítkování budov a realitní trh. In: KATUNSKÝ D., KAMENSKÝ, M. a RENČKO, T. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 14. vyd. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, 2014.

26

8.2. Metoda výpočtu Spotřeba energie v hodnoceném domě se hodnotí vţdy výpočtově. Postupy uvedenými ve vyhlášce, v normách atd. se provede výpočet celkové dodané energie do budovy a dalších ukazatelů, které se porovnají s tzv. referenční budovou 36. Při následném porovnání musí být hodnocená budova alespoň tak energeticky úsporná jako budova referenční. Pokud bude stejně úsporná, bude hodnocená budova zařazena do kategorie C, pokud bude energeticky úspornější neţ referenční budova, bude zařazena do kategorie B nebo dokonce do kategorie A (mimořádně úsporná budova). Celkem je definováno 6 kategorií, tj. A aţ G (viz tabulka č. 3). Tabulka č. 3: Klasifikační třídy energetické náročnosti budovy (vyhláška č. 78/2013 Sb.) Klasifikační třída

Slovní vyjádření klasifikační třídy

A

Mimořádně úsporná

B

Velmi úsporná

C

Úsporná

D

Méně úsporná

E

Nehospodárná

F

Velmi nehospodárná

G

Mimořádně nehospodárná

Jednotlivé kategorie, resp. klasifikační třídy jsou určeny horní hranicí a v průkazu se porovnávají s graficky vyjádřenou stupnicí klasifikačních tříd. Podle zařazení do kategorií lze jednoduše rozlišit, který dům je energeticky úsporný a který nikoliv. Pokud je budova zařazena do třídy D a horší, musí být zavedena úsporná opatření. Součástí průkazu energetické náročnosti budovy je také posouzení technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie. Základní ukazatele z průkazu musí být téţ uvedeny v informačních a reklamních materiálech při prodeji nebo pronájmu budovy nebo její ucelené části. PENB má část grafickou, tj. štítek (viz obrázek č.1) a protokol. V souladu s platnou legislativou je PENB oprávněn zpracovat pouze energetický auditor nebo osoba autorizovaná dle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu 36

Referenční budova je budova stejné velikosti, tvaru, uţívání, má stejný způsob vytápění atd. jako budova hodnocená, ale má definované vlastnosti – úroveň tepelné izolace konstrukcí, vlastnosti oken, účinnosti zdrojů energie atd.

27

povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Seznam oprávněných osob vede Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR 37.

8.3.Energetický posudek Energetický posudek je písemná zpráva obsahující informace o posouzení plnění předem stanovených technických, ekologických a ekonomických parametrů určených zadavatelem energetického posudku včetně výsledků a hodnocení (§ 2 písm. o) zákona č. 406/2000 Sb.). Majitel domu (stavebník) je povinen zajistit vypracování energetického posudku pro posouzení proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie při výstavbě domu nebo jeho větší změně, pokud zdroj energie v domě má výkon vyšší neţ 200 kW. Rodinných domů a dalších menších budov se tedy energetický posudek netýká. (U rodinných domů je obvykle instalovaný výkon maximálně v desítkách kW.) Pokud se ale jedná o dokumentaci většího bytového domu, administrativní budovy apod., je potřeba vypracovat kromě PENB také energetický posudek. Energetický posudek je součástí PENB, vloţí se do něj jako příloha. Zákon č. 318/2012 Sb. dále definuje případy, kdy nastává povinnost zpracovat energetický posudek. Energetický posudek se například zpracovává pro program Nová Zelená úsporám. Dle zákona můţe energetický posudek vyhotovit pouze energetický specialista, který je drţitelem oprávnění uděleného Ministerstvem průmyslu a obchodu ke zpracování energetického auditu a energetického posudku. Energetický posudek tedy nemůţe automaticky zpracovávat energetický specialista, který má oprávnění na zpracování průkazu.

8.4.Energetický audit Energetický audit je písemná zpráva, jejímţ cílem je zhodnocení současného stavu, které je moţné díky návrhu opatření k realizaci energetických úspor. Přitom je bráno v potaz hledisko energetické, ekonomické i vliv úspor energie na ţivotní prostředí. Audit obsahuje doporučení energetického specialisty, které dle platné legislativy musí obsahovat nejen popis optimální varianty, ale i roční úspory energie v MWh/rok po její realizaci, náklady v tisících Kč/rok na realizaci optimální varianty, průměrné roční provozní náklady v tisících Kč/rok v případě realizace, upravenou energetickou bilanci pro optimální variantu, ekonomické a ekologické 37

Dostupné z: http://www.mpo-enex.cz/experti/ExpertList.aspx

28

vyjádření pro optimální variantu, návrh vhodné koncepce systému managementu hospodaření s energií a popis okrajových podmínek pro optimální variantu. Energetický audit je poţadovanou přílohou k ţádosti o státní podporu v rámci Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných a druhotných zdrojů energie a podkladem pro banku při ţádosti o úvěr na realizaci energetických investic. Energetický audit můţe provádět pouze energetický specialista s příslušným oprávněním.

9.

Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování

9.1.Zjištění trţní hodnoty nemovitosti Vyhláška č. 3/2008 Sb. udává, ţe majetek se oceňuje obvyklou cenou. Pojem cena obvyklá je rovnocenný pojmu trţní hodnota. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definuje obvyklou cenu jako cenu, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Nezohledňují se mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Ke stanovení trţní hodnoty lze vyuţít metodu nákladovou, výnosovou, porovnávací či jejich kombinaci. Oceňování dle cenového předpisu se ke stanovení trţní hodnoty nepouţívá, neboť poskytuje cenu zjištěnou neboli administrativní, která nezohledňuje trţní prostředí. Cena zjištěná dle právního předpisu (zákona o oceňování majetku) se pouţívá pro daňové účely.

9.2.Nákladová metoda Nákladová metoda neboli metoda zjištění věcné hodnoty vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit při znovupořízení stejné nebo obdobné nemovitosti ke dni ocenění. Obvykle se pro zjištění výchozí hodnoty staveb pouţije výpočet reprodukční hodnoty pomocí technickohospodářkých ukazatelů (tzv. THU) jednotkovými cenami na 1 m3 obestavěného prostoru resp. 1 m2 zastavěné plochy. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte přiměřené opotřebení

38

. Hodnota nemovitosti se určí porovnáním reprodukčních nákladů stavby

s porovnatelnými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou nemovitostí. Ukazuje tedy s jakými 38

BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009.

29

náklady nemovitost vznikla. Trţní hodnota stanovená nákladovou metodou by měla představovat mnoţství práce nezbytné pro vznik nemovitosti sníţené o opotřebení stavby s respektováním trţních vlivů, jako jsou ekonomické a funkční nedostatky 39. Nákladová metoda se v praxi pouţívá primárně v případě, kdy je třeba ocenit nemovitost, jeţ se běţně neobchoduje a která negeneruje zisk. Nicméně tuto metodu lze vyuţít pro účely zjištění pojistné hodnoty nebo za účelem ověření správného stanovení trţní hodnoty jinou metodou. Indikovanou hodnotu nákladovou metodou pochopitelně lze vyuţít při kontribuční analýze, tj. závěrečné analýze odhadu trţní hodnoty. Právě proto, ţe vychází z nákladů, poskytuje obvykle vyšší hodnotu neţ akceptuje trh. Obvykle je jí proto přiřazována menší váha neţ metodě porovnávací. Pouze u novostaveb, resp. i projektovaných budov bývá zohledňována více. Energetická opatření staveb se obvykle projeví vyššími pořizovacími náklady na stavbu daného objektu (ve srovnání se standardními realizacemi). Úsporná opatření, jako např. větší mnoţství izolace, kvalitnější materiály, drahé systémy vytápění jako tepelná čerpadla apod. se tedy v odhadu trţní hodnoty projeví přímo – nákladová cena nemovitosti se zvýší o kompletní náklady těchto opatření. Zde je důleţité si uvědomit riziko pouţití nákladové metody: vysoké investice, pokud nejsou vynaloţeny účelně, vůbec neznamenají vyšší cenu na trhu. Při pouţití nákladové metody je nezbytná analýza hospodárnosti vynaloţených investic zejména s ohledem na jejich ekonomický uţitek.

9.3.Výnosová metoda Výnosová neboli příjmová metoda vychází z ekonomického pohledu na nemovitost, kdy přímo hodnotí její uţitné hledisko. Výpočet trţní hodnoty je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice

40

. Vyuţívá se pro ocenění komerčních nemovitostí (indikuje

trţní hodnotu) a pro různé druhy nemovitostí před výstavbou (indikuje investiční hodnotu pro investora). Výše trţní hodnoty vychází z předpokladu, ţe čím vyšší, časově delší a

39

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 40

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007.

30

zároveň méně rizikový prospěch bude, tím bude mít nemovitost i vyšší trţní hodnotu a potenciální kupující bude ochoten akceptovat vyšší cenu41. Trţní hodnota získaná z této metody určuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Pokud předpokládáme dlouhodobě stabilní výnosy z nájemného, můţeme hodnotu zjištěnou výnosovým způsobem přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti

42

. Trţní hodnota se vypočítá součtem všech

předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, musí být odúročeny neboli diskontovány na současnou hodnotu. U metody výnosové se opatření k energetické hospodárnosti projeví v niţších provozních nákladech stavby. Provozní náklady se odečítající od kapitalizovaných výnosů, z nichţ vychází odhadní cena nemovitosti při pronájmu. Niţší provozní náklady tedy ve výsledku znamenají vyšší trţní hodnotu. Úsporná budova, zejména jsou-li její malé poţadavky na energie doloţeny uznávaným certifikátem, můţe vykazovat ve srovnání s podobnými standardními (ve smyslu energetické náročnosti) budovami vyšší nájemné. To samozřejmě pozitivně ovlivní výpočet trţní hodnoty. Čím vyšší nájemné (zisk), tím vyšší trţní hodnota. U novostaveb úsporných komerčních budov můţe tedy docházet ke spojení efektu niţších provozních nákladů a vyššího nájemného, které vedou k vyšší indikované trţní hodnotě.

9.4.Porovnávací metoda Porovnávací metoda vyplývá z porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za daných porovnatelných podmínek. Nezbytností pro pouţití této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, přičemţ problematickým bodem se stává úplnost a pravdivost informací o porovnatelných nemovitostech 43.

41

ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: CEDUK, 2004.

42

BRADÁČ, A. a FIALA, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, 2004. 43

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007.

31

Kaţdá nemovitost je jedinečná – její hodnotu určuje celý soubor vlastností: lokalita, zastavěná plocha, obestavěný prostor, územní plán, a mnoho dalších. Pro porovnávací metodu je důleţité vybrat nemovitosti co nejvíce podobné. Porovnávaná nemovitost by měla mít obdobnou cenu za 1 m2 celkové podlahové plochy a ve vzorku porovnávaných nemovitostí by měly být zahrnuty lepší i horší nemovitosti. Konkrétní odlišnosti jednotlivých nemovitostí se zohlední ve výpočtu prostřednictvím korekčních činitelů. Ţádná korekce by neměla být větší neţ 50 %. Výběr porovnávaných nemovitostí a správná korekce jsou v této metodě klíčové pro správné stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Při pouţití porovnávací metody zohledníme energetickou náročnost stavby právě porovnáním s vybraným vzorkem nemovitostí. Optimální je samozřejmě situace, kdy je porovnávána úsporná budova s jinými úspornými budovami. Protoţe ale výstavba šetrných budov spadá aţ na výjimky do posledních deseti let, většina budov v České republice je z hlediska energetické

náročnosti

„méně

úsporná“

(dle

dřívější

klasifikace

„nevyhovující“).

Lze odhadovat, ţe častější je případ, kdy je úsporná budova porovnávána především s budovami horších parametrů energetické náročnosti. Při porovnávání budou šetrné budovy prostřednictvím korekčních činitelů zvýhodněny. Na rozdíl od metody nákladové a výnosové, kde jsou při výpočtu k dispozici konkrétní data (pořizovací cena úsporných opatření, provozní náklady, výše nájemného apod.), při pouţití porovnávací metody je úlohou odhadce, aby správně odhadl a ocenil úspornost budovy, tj. tak, jak ji s největší pravděpodobností bude akceptovat trh. Správné určení obvyklé ceny nemovitosti tedy právě v případě porovnávací metody nejvíc závisí na zkušenostech odhadce a jeho znalostech lokálního trhu.

10. Finanční podpora energetické efektivity 10.1. Význam finanční podpory Názory na poskytování dotací jsou různé. Lze diskutovat o tom, do jaké míry finanční podpora narušuje trţní prostředí a zda je vhodná. Současně je však třeba si uvědomit, ţe právě dotace mohou výrazně pomoci při zavádění nových energeticky účinných opatření. Příkladem můţe být zateplování panelových domů. Osobně se domnívám, ţe dotace jsou prospěšné zejména díky svému multiplikačnímu efektu. Pokud se podaří motivovat soukromé investory, dochází k ţádoucímu oţivení ekonomiky a v konečném důsledku dochází ke zlepšování 32

kvality ţivota, podpoře zaměstnanosti i podnikání. Na druhou stranu dotace s sebou přinášejí také rizika v podobě korupce a neprůhlednosti nakládání s finančními prostředky. Štěpánek 44 vyjmenovává i další kritické body, jako je diskontinuita řízení, dezinformace, deziluze ţadatelů či špatně nastavené normy. Finanční podpora společně s certifikací energeticky úsporných budov pozitivně ovlivňuje kvalitu výstavby. Mechanizmus, jakým je docíleno vyšší kvality výstavby ukazuje následující schéma.

nové (zpřísněné) požadavky energetických úspor lepší tepelně-izolační vlastnosti technických systémů budovy v počáteční fázi projektu

finanční podpora efektivního plánování a realizace

vysoká kvalita výstavby

certifikát energetické náročnosti budovy optimalizace technických systémů a kvalitní provedení

účinnost technických systémů

10.2. Nástroje EU

Evropská unie podporuje energetickou efektivitu ze svého rozpočtu prostřednictvím různých podpůrných programů. Fondy Evropské unie nejsou však jediným nástrojem. Trţní nástroj pro zvýšení energetické účinnosti a současně nástroj pro sníţení znečištění ovzduší představují emisní povolenky. Francie a Velká Británie také vyuţívají sníţenou daň z přidané hodnoty pro energeticky úsporné stavby a produkty. Mezi členskými státy se však jedná o výjimku.

44

ŠTĚPÁNEK, P. Ekonomické aspekty udržitelného bydlení. Kritická reflexe programů podpory energetické efektivity. Konference Building Efficiency. 7. června 2012. [online]. Praha. 2012. [cit. 2014-02-01]. Dostupné z: http://www.beffa.eu/wp-content/uploads/2012/06/e7-Petr-StepanekKriticka-reflexe-programu-podpory-energeticke-efektivity-v-CR.pdf.

33

10.3. Národní zdroje Zelená úsporám Program Zelená úsporám představoval dotace na kvalitní zateplování rodinných i bytových domů, náhradu neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla a řadu dalších opatření. I kdyţ program skončil k 31.12.2012, stále probíhají výplaty příspěvků, takţe ke dni 10.1.2014 bylo v rámci programu zelená úsporám vyplaceno celkem 20 261 737 054 Kč a nejedná se o konečnou částku 45. Ačkoli tento dotační program celkově lze vyhodnotit jako úspěšný, nelze opomenout, ţe jeho přerušení vneslo mezi stavební firmy i investory značnou nejistotu a v důsledku oslabilo trh. Nová zelená úsporám Na úspěšný program Zelená úsporám navazuje od roku 2013 program Nová zelená úsporám, který poběţí aţ do roku 2020. Předmětem podpory podprogramu Rodinné domy jsou opatření vedoucí k úsporám energie a efektivnímu vyuţití zdrojů energie v rodinných domech. Ţádosti budou přijímány od 1. dubna 2014 aţ do vyčerpání stanovené alokace 1 900 000 000 Kč nebo nejpozději do 31. října 2014. Zaţádat o podporu mohou vlastníci a stavebníci rodinných domů. Nově bude podporována také výměna kotlů na tuhá fosilní paliva za nové zdroje tepla s lepšími parametry a také instalace solárních systémů na ohřev teplé vody. Solární systémy mohou být instalovány i na nezateplené budovy. Další významné dotační programy stručně uvádí tabulka č. 4.

10.4. Bankovnictví Dalším nástrojem podpory energeticky úsporné výstavby je bankovnictví. Výhodnější úvěry pro energeticky úsporné stavby případně i pro dílčí opatření sniţující enegetickou náročnost stavby (výměna oken, zateplení, výměna kotle apod.) v současnosti nabízí mnoho bank: např. skupina ČSOB, UniCredit Bank, LBBW Bank CZ, Česká spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Wüstenrot stavební spořitelna či Komerční banka. Jednotlivé banky nabízejí různé výhody, jako např. zpracování úvěru zdarma, zvýhodněnou úrokovou sazbu, moţnost

předčasně splatit úvěr bez sankcí a poplatků. Výhodné úvěry mohou pomoci při rozhodování, 45

ZELENÁ ÚSPORÁM, Vyplacené dotace v programu Zelená úsporám. [online].©2009. [cit. 201402-01]. Dostupné z: http://www.zelenausporam.cz/proplacene-finance/.

34

neboť sniţují celkové náklady. V důsledku tedy mohou banky motivovat k výstavbě šetrných domů, případně rekonstrukcím, čímţ vlastně dochází k podpoře podnikání a tedy jistému oţivení ekonomiky, byť pouze v jednotlivém sektoru stavebnictví.

35

Tabulka č. 4: Přehled probíhajících dotací (upraveno dle: Zilvar 46, 2014) Garant

Státní fond životního prostředí

Státní fond rozvoje bydlení

Název programu

Charakteristika

Operační program Životní prostředí 1 (2007–13)

Alokace celkem 131 mld. Kč, zbývá dočerpat 15,5 mld. Kč. V roce 2014 např. výzvy v prioritních osách 2 – alternativní doprava a 3 – výměna zdrojů vytápění a zateplování veřejných budov.

Operační program Životní prostředí 2 (2014–20)

Celková alokace až 71 mld. Kč. Zejména prioritní osa 2 zlepšování kvality ovzduší v lidských sídlech a 5 - snížení energetické náročnosti u veřejných budov a veřejného osvětlení.

Panel 2013+

Zvýhodněný úvěr určený pro panelové domy na opravy poruch, snižování energetické náročnosti, modernizace společných prostor i bytových jader. Pro rok 2014 k dispozici 600 mil. Kč.

Program 150

Zvýhodněný úvěr 150 000 Kč pro mladé (do 36 let) na opravy domů a bytů (např. instalace solárních panelů). Celková alokace 300 mil. Kč.

Jessica

Zvýhodněný úvěr na podporu rozvoje znevýhodněných městských zón, rekonstrukce a modernizace bytových domů a podporu zajištění moderního sociálního bydlení. Alokace 609 mil. Kč do 31. 12. 2015.

11. Investice do energeticky úsporných opatření/úsporných domů 11.1. Novostavby Ještě před několika málo lety byly investiční náklady na úsporné domy významně vyšší neţ průměrné náklady na standardní novostavbu. V současnosti lze najít pasivní budovy, které výší svých nákladů odpovídají výstavbě ve standardu

47

. Přesto, vzhledem k pouţitým

zdrojům tepla vyuţívajícím obnovitelné zdroje energie a podstatně většímu mnoţství izolace, 46

ZILVAR, J. Přínos dotačních programů pro české stavebnictví. In: tzbinfo [online]. © Topinfo s.r.o. 2001-2014. [cit. 2014-03-05]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/dotace/10831-prinosdotacnich-programu-pro-ceske-stavebnictvi. 47

CHYBÍK, J. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM, 2013.

36

je většina energeticky úsporných domů stále asi o 10 – 33 % draţší neţ srovnatelné budovy standardně energeticky náročné

48

. Pokud uváţíme případ rodinného domu standardního

v ceně 3 miliony korun, potom jeho varianta v pasivním standardu vyjde zhruba o 500 000 Kč dráţ. Uţivatelé šetrných domů často uvádí, ţe se jim v zelených budovách ţije lépe, např. díky systému nuceného větrání, který je v úsporných noostavbách velmi častý. Vyšší kvalita ţivota a míra, jakou k ní přispívá sama skutečnost, ţe se jedná o šetrnou stavbu, samozřejmě nelze nijak vyčíslit a do kalkulace ekonomické návratnosti ji nelze zahrnout. Stejně jako například dobrý pocit z výstavby šetrné k ţivotnímu prostředí, vyuţití přírodních materiálů apod. Tyto charakteristiky a vlastnosti zelených budov můţeme chápat jako jejich přidanou hodnotu, která můţe být pro investora – například stavebníka rodinného domu, klíčová při rozhodování. To potvrzuje zjištění, ţe pro více neţ 36 % majitelů pasivních domů byl motivací samotný způsob výstavby – šetrný k ţivotnímu prostředí. Úspory energie uvedlo jako hlavní kritérium necelých 32 % dotázaných, tedy o 4 % méně 49.

11.2. Zkušenosti z novostaveb pasivních domů Ačkoli mnozí obyvatelé pasivních domů

shodně vypovídají, ţe jsou s kvalitou bydlení

spokojení a také potvrzují nízké náklady na provoz domů, výstavba zelených staveb byla zejména z počátku, tj. v letech 1995 aţ 2005 problematická. Hlavním problémem byl nedostatečný

výběr

materiálů

a

řemeslníků

a

také

postupy

nebyly

dostatečně

prověřené, jednalo se vlastně o novinky. Stavební firmy se na stavbách učily a v případě nespokojenosti stavebníka bylo mnohdy nemoţné dodavatele/řemeslníka vyměnit. Jednoduše proto, ţe neměl konkurenta. Je jistě nešťasné, ţe jiţ v prvních letech po nastěhování do zelených domů, byli jejich obyvatelé nuceni k mnohým úpravám, opravám a výměnám z důvodu nefunkčnosti či závad. Vysoké pořizovací náklady tak ještě narostly nutnými investicemi na údrţbu a opravy

50

. V současnosti je jiţ nabídka materiálů, řemeslníků a

stavebních firem na trhu podstatně lepší a tomu odpovídají i niţší ceny. Je otázkou, zda se 48

ORT, P. a PAŠEK, J. The problems of the energy efficient buildings appraisal in the Czech Republic. In: KATUNSKÝ, D., BARTOŠOVÁ,V. a LABOVSKÝ, M. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 13. vyd. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, 2013. 49

CHYBÍK, J. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM, 2013. 50

BROTÁNKOVÁ, K. a BROTÁNEK, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, 2013

37

zvýšil i standard kvality provedené práce. K vyhodnocení kvality úsporných staveb posledních let a přesnému vyčíslení míry úspor je však potřeba časový odstup.

11.3. Rekonstrukce V případě rekonstrukce cílené na sníţení energetické náročnosti budovy, můţeme pro stanovení návratnosti investice počítat přímo s náklady na rekonstrukci a úsporami z toho plynoucími v následujících letech. Pokud je prvotní důvod rekonstrukce odlišný, např. potřeba dispozičních změn, porucha či vada, selhání topné soustavy apod. a aţ později přistupuje hledisko energetické, bude stanovení návratnosti investice obtíţnější. Do nákladů bychom pochopitelně měli započíst pouze tu část, která se bude podílet na sníţení energetických potřeb.

Posuzování návratnosti opatření pro úsporu energie je silně ovlivněno podílem

nákladů na nezbytnou údrţbu budovy a k odstranění vad a poruch budovy. Tyto náklady a jimi vyvolaná opatření nepřinášejí úsporu energie, musí být vynaloţeny, nemá-li se stát budova nepouţivatelnou

51

. Do nákladů energetických opatření se tento podíl však

nezapočítává. Celkový efekt rekonstrukce je o to větší, pokud se podaří naplnit více cílů, tj. například zvýšit kvalitu bydlení změnou dispozice bytu, současně sníţit potřebu energie na topení a zlepšit vnitřní klima výměnou oken a zateplením vnějších obvodových stěn. Dochází k synergickému efektu a lze jiţ velmi těţko rozlišit, co zohlednit v nákladech na úsporu energií. Zdařilá rekonstrukce se pochopitelně můţe promítnout také ve vyšší trţní hodnotě nemovitosti.

12. Vyhodnocení návratnosti investice, případně zvýšené trţní hodnoty stavby 12.1. Vyplatí se investice do energeticky úsporných opatření? Z pohledu investora je jistě významná otázka návratnosti investice do energeticky úsporného opatření, ať jiţ se jedná o výstavbu energeticky úsporného domu či sniţování energetické náročnosti stávající nemovitosti. Vyšší náklady na energeticky úspornou stavbu mohou

51

HORÁKOVÁ, A. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby. Česká energetická agentura, 2004.

38

do určité míry kompenzovat státní či evropské dotace a předpokládaný budoucí růst cen energií. Hospodárnost opatření pro úsporu energie je do jisté míry stále zpochybňována. Důvodem můţe být skutečnost, ţe na první pohled jsou investice do nich poměrně vysoké zatímco úspory poměrně malé. Je však třeba brát v potaz dobu ţivotnosti jednotlivých opatření, která můţe být 30 i více let (s výjimkou topné techniky). Při vyhodnocení návratnosti opatření je třeba porovnat úspory za celé období ţivotnosti opatření (ta samozřejmě musí korespondovat s ţivotností stavby). Druhým významným aspektem, který komplikuje výpočet hospodárnosti opatření, je zvyšující se cena energie. Přesné stanovení cen energií v budoucnu je nemoţné a tak lze veškeré výpočty provádět pouze na základě odhadů. Ke zkreslení dochází také v případě, pokud jsou zaměňovány náklady na rekonstrukci (stavební sanaci) a opatření k úspoře energie. Spojí-li se obnova fasády se zateplením vnějších stěn, například kontaktním zateplovacím systémem, lze za náklady na úsporu energie pokládat pouze zvýšené náklady na zateplovací systém v porovnání s prostou obnovou omítky. Investice do energeticky úsporného opatření je rázem podstatně niţší.

12.2. Doba amortizace Rozlišuje se energetická doba amortizace, která udává, jak dlouho trvá neţ se energie potřebná k realizaci opatření ušetří v úsporách energie a provozně hospodářská amortizace. Zatímco energetická doba amortizace je u téměř všech izolačních opatření kratší neţ jedno topné období, provozně hospodářská amortizace bývá dlouhá, pro jednotlivá izolační opatření můţe činit 10 aţ 20 let. V porovnání s ekonomickou, kde je za přijatelnou chápána doba amortizace do 4 let, se jedná o dlouhé období. Někteří autoři 52 tvrdí, ţe i přesto tato opatření mají smysl. Zejména z toho hlediska, ţe majitel domu má vlastně jen dvě alternativy. Buď bude mít dům nadále vysoké náklady na energie nebo bude provedena energetická sanace a náklady se sníţí. Je-li druhá alternativa v součtu (náklady na energii + kapitál) levnější neţ první, jedná se o lepší volbu bez ohledu na to, zda se investice do opatření s ţivotností 30 let vrátí za 10, 15 či 20 let. Většina vlastníků/investorů však uvaţuje v kratším časovém horizontu a proto poţaduje dobu návratnosti kratší, tj. do 10 aţ 15 let.

52

GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, 2013.

39

12.3. Návratnost jednotlivých úsporných opatření Jednotlivá opatření pro sníţení energetické náročnosti budovy přinášejí rozdílné úspory energie, jak uvádí tabulka č.5. (Přínos jednotlivých opatření je udáván z původního stavu, tj. celkový potenciál úspor není pouhým součtem uvedených hodnot.) Aby nebyla investice do sníţení energetické náročnosti budovy znehodnocena, musí po zateplení dojít ke sníţení tepelného toku. V opačném případě je část nadbytečného tepla odváděna pryč nebo vede ke zvýšení vnitřní teploty v místnostech, coţ je zdravotně škodlivé. Tabulka č.5: Úspory energie jednotlivých opatření (zdroj: Centrum pasivního domu 53) Opatření

Úspory energie v %

Obnova a zateplení fasády

30 - 45

Tepelná izolace střechy, případně zobytnění půdního prostoru

10 - 15

Výměna případně zvětšení oken, zasklení trojskly

15 - 20

Tepelná izolace soklu, podlah

5 - 15

Nucené větrání s rekuperací tepla

10

Obnova systému vytápění, izolace rozvodů, regulace

15 - 30

Solární kolektory

až 70 % na přípravě teplé užitkové vody

Energetická sanace budovy přináší v závislosti na stáří a stavebním standardu úspory 50 aţ 80 % oproti výchozímu stavu. Přestavba domu na pasivní, provedená důsledně, můţe znamenat úspory aţ 90 % 54. Investice do úprav a zateplování obvodových konstrukcí, úpravy nebo výměny oken se vrací několikanásobně déle neţ investice do úprav topného zařízení a regulačních opatření. Katalogové listy zateplení pouţívané v rámci dotačního programu Zelená úsporám uvádí prostou dobu návratnosti zateplení od 9 aţ do 40 let. Je evidentní, ţe „průměrná“ doba návratnosti nemá potřebnou vypovídací hodnotu. Lze pouze konstatovat, ţe čím horší parametry vykazuje vnější plášť, tím větší efekt zateplení a kratší doba návratnosti. 53

CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpoefekt.cz/cz/ekis/publikace/21207. 54

GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, 2013.

40

Ukazuje se, ţe ekonomicky výhodnější neţ kompletní výměna oken je jejich repase. Prostá návratnost úsporných opatření spočívající v dodatečném zateplení budovy – některých vnějších stěn a stropní konstrukce a současně výměně oken činí 53,4 roků zatímco při alternativě s pouhou repasí oken pouze 19,2 let

55

. V případě zdvojených dřevěných oken si

modernizace starých oken si vyţádá jen asi 35 % nákladů ve srovnání s montáţí nových oken 56

. Katalogové listy zateplení (viz výše v textu) uvádí prostou dobu návratnosti výměny

dřevěných oken zdvojených za nová plastová 21 let. V praxi je však situace komplikovaná, neboť jednotlivá okna jsou vlivem povětrnostních podmínek i orientace vůči světovým stranám v různém stavu. Navíc se silně uplatnila distribuce levných plastových oken. V České republice se vzhledem k velkému počtu panelových domů a jejich stáří setkáváme s jejich zateplováním případně tzv. regenerací či revitalizací (zahrnující celý komplex opatření, např. výměnu výtahu, výměnu oken, dveří, stupaček a další). Na rozsáhlém vzorku panelových domů s vyuţitím skutečně naměřených a zjištěných hodnot bylo zjištěno, ţe prostá doba ekonomické návratnosti vloţených investic do zateplení panelových domů se pohybuje kolem 40 let, resp. od 26 do 51 let a to i přesto, ţe skutečná úspora energie činí po zateplení 26 aţ 49 % 57. Regenerace panelového domu můţe sníţit energetickou potřebu aţ o 70 %

58

.

Doba návratnosti solárních kolektorů vyuţívaných pro přípravu teplé vody se pohybuje kolem 13 let a je moţné nejen u rodinných domů, ale i u budov vícepodlaţních 59.

55

ŠAFRÁNEK, J. Revitalizace památkově chráněných objektů z hlediska dosažitelných energetických úspor. In: Kol.: Tepelná ochrana historických budov 2005. Sborník odborných příspěvků z konference. Česká stavební společnost ČSVTS, Vědeckotechnická společnost pro sanace staveb a péči o památky – WTA CZ Cech pro zateplování budov ČR. Praha, 2005. 56

JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007. 57

JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007. 58

HOLLAN, Jan, ed. Pasivní dům II: zkušenosti z Rakouska a české začátky. 2., přepracované a doplněné vydání. Brno: Veronica, 2008. 59

MRÁZEK, K., HORÁKOVÁ, A. a HANÁK, M. Zelená úsporám v kombinaci s programem Nový panel: úspory energií a regenerace bytových domů. Vyd. 1. Praha: Svaz českých a moravských bytových druţstev, 2010.

41

12.4. Vliv certifikace na trţní hodnotu Proces pořízení budovy probíhající pod kontrolou certifikačního systému znamená mimo jiné, ţe samotná příprava stavby musí být důkladnější, coţ s sebou nese i draţší (kvalifikovanou) práci. Také materiály a postupy pouţívané ve výstavbě úsporných budov jsou nákladnější. Pokud však budova splní poţadovaná kritéria a obdrţí certifikát, její trţní hodnota je vyšší. Zvýšené náklady na pořízení budovy mohou být návratné ihned při prodeji či pronájmu budovy. Z hlediska návratnosti investice do úsporné stavby je rozhodující jak náročná je její údrţba a opravy. Vhodně zvolené materiály náklady sniţují. Špatný výběr materiálů, technických systémů či konstrukčních řešení se rychle projeví ve vysokých provozních nákladech, jak potvrzují zkušenosti vlastníků pasivních domů

60

. V případě pouţití výnosové metody

znamenají vysoké provozní náklady niţší čistý zisk a v důsledku niţší trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Někteří autoři dokonce tvrdí, ţe zvýšené náklady na pořízení úsporné budovy s certifikátem mohou být návratné ihned při prodeji či pronájmu budovy 61.

60

BROTÁNKOVÁ, K. a Brotánek, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, 2013; BORÁK, D. a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum, 2012. 61

BORÁK, D. a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum, 2012.

42

13. Závěr Jedním z cílů této práce bylo analyzovat vliv energetické náročnosti staveb na jejich trţní hodnotu. V odpovědi na tuto otázku konstatuji, ţe navzdory zákonným poţadavkům a tlakům zájmových skupin se v praxi průkazy energetické náročnosti budov či energetické štítky obálky budovy zatím neujaly. Kupující sice často zjišťují provozní náklady, ale realitní kanceláře informace o energetické náročnosti ve své inzerci aţ na výjimky v podobě zmínky o „nízkých provozních nákladech“ neuvádí. Odlišná je situace u novostaveb úsporných budov, případně staveb modernizovaných či rekonstruovaných s úsporným efektem, kde je naopak jejich vyšší nabídková cena/nájemné doloţena PENB nebo v případě komerčních budov zejména certifikátem úspornosti budovy. Na trhu s nemovitostmi pozorovat niţší poptávku po starších, tj. energeticky náročnějších budovách a naopak vyšší poptávku po energeticky úsporném bydlení. Tento stav je výsledkem celého souboru faktorů, pravděpodobně hlavním důvodem jsou však rostoucí ceny energií a nelepšící se hospodářská situace země. Vyšší poptávka po úsporných nemovitostech znamená jejich vyšší trţní hodnotu, ovšem odhadnout o kolik se trţní hodnota zvýší právě vlivem nízké energetické náročnosti, je sloţité. Pro správné určení trţní hodnoty nemovitosti je třeba především dobrá znalost (lokálního) realitního trhu. Druhým cílem práce bylo stanovit, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty. Pro zodpovězení této otázky je třeba brát zřetel na metodu stanovení trţní hodnoty. Při pouţití nákladové metody se úsporná opatření v odhadu trţní hodnoty projeví přímo – náklady opatření navyšují trţní hodnotu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe nákladová hodnota bývá zohledněna nejvíce u novostaveb, je to právě nová výstavba, kde se vyšší náklady nejvíce promítnou do trţní hodnoty budovy. Pokud se jedná o budovy, které mají generovat zisk, vyuţívá se k indikaci jejich trţní hodnoty výnosová metoda. U této metody se opatření k energetické hospodárnosti projeví v niţších provozních nákladech a pokud budova obdrţí trhem uznávaný certifikát, také vyšším nájemném. Čím vyšší nájemné a čím niţší provozní náklady, tím vyšší je trţní hodnota. Při pouţití porovnávací metody závisí správné určení obvyklé ceny nemovitosti na zkušenostech odhadce a jeho znalostech lokálního trhu. Nízkou energetickou náročnost budovy lze zohlednit vţdy jen v míře odpovídající konkrétní situaci na trhu.

43

Obecně lze tedy konstatovat, ţe úsporná opatření hodnotu stavby zvyšují. Nelze však přehlíţet, ţe navýšení trţní hodnoty je podmíněno celou řadou činitelů. Mezi nejvýznamnější z nich (z hlediska vlivu energetické náročnosti) patří dosaţené úspory a náklady na provoz a údrţbu. Čím úspornější stavba a čím menší provozní náklady, tím vyšší trţní hodnota. Výše uvedená závislost platí bez ohledu na pouţité metody ocenění. Pokud v budoucnu ceny energií porostou a poţadavky na energetickou náročnost budov se budou i nadále zpřísňovat, lze očekávat, ţe se hledisko energetické náročnosti staveb stane významnější a jeho vliv na trţní cenu stavby bude větší.

44

14.

Literatura

14.1. Abecední seznam pouţité literatury ANFTOVÁ, Hana et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN 978-80-01-04971-6. ANISIMOVA, N. Evropské souvislosti financování energeticky úsporných opatření. In Anftová, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN 978-80-01-04971-6. BORÁK, Dalibor a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum, 2012. 89 s. ISBN 978-80-87665-00-8. BRADÁČ, A., FIALA, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, 2004. 743 s. ISBN 80-7201-441-2. BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. BROTÁNKOVÁ, Klára a BROTÁNEK, Aleš. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, 2012. 300 s. ISBN 978-80-247-3969-4. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207 ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY a). Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanychbudov/BREEAM ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY b). Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanych-budov/LEED ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY c). Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2014 [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanychbudov/SBTool ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD, Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. [online]. 17.1.2014, © Český statistický úřad, 2013. [cit. 2014-02-20]. ISBN 978-80-250-2461-4. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/8217-13 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. 2013. Zveřejněno dne: 17.1.2014. [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/8217-13 ČÍŢEK, Radek. Energetická náročnost budov a její vliv na tržní hodnotu. Praha, 2010. Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola, katedra podnikání a oceňování. DLESEK, Vladislav. Energetická náročnost pozemních staveb. 2., přepracované vydání. Praha: České vysoké učení technické. 1991, 238 s.

45

GABRIEL, Ingo, LADENER, Heinz. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, 2013, 259 s. ISBN 978-80-86167-30-5. HÁJEK, P., RŮŢIČKA J.: Aplikace principů udržitelné výstavby v návrzích bytových staveb a jejich vyhodnocení.. In: Stavební listy. 2004, č. 9. [online]. © 1996-2014 ABF a.s. [cit. 2014-02-17]. Dostupné z: http://stavlisty.cz/2004/09/aplikace.html HAZUCHA, Juraj, BÁRTA Jan. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu, 2008, 66 s. Dostupné z: http://www.mpoefekt.cz/cz/ekis/publikace/21207 HOLLAN, Jan, ed. Pasivní dům II: zkušenosti z Rakouska a české začátky. 2., přepracované a doplněné vydání. Brno: Veronica, 2008, 56 s. ISBN 978-80-904109-9-2. HORÁKOVÁ, Alena. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby. Česká energetická agentura, 2004, 145 s. [online]. © MPO 2008 [cit. 2014-02-18]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/dokument/4205.pdf HUDCOVÁ, Lenka a kol. Energetická náročnost budov. EkoWATT, 2009. [online]. © MPO 2008 [cit.1.2.2014]. Dostupné z: http://www.mpoefekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov.pdf HUDEC, M., JOHANISOVÁ, B. a MANSBART, T. Pasivní domy z přírodních materiálů. 1. vydání. Praha: Grada, 2013, 157 s. ISBN 978-80-247-4243-4. CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012, 149 s. ISBN 978-80-7204-813-7. CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM, 2013, 40 s. Vědecké spisy Vysokého učení technického v Brně. Habilitační a inaugurační spisy, sv. 441. ISBN 978-80-214-4676-2. JAKUBKOVÁ, Šárka. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007, 56 s. Vědecké publikace Fakulty stavební Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava. Doktorské disertační, habilitační a inaugurační spisy. ISBN 978-80-248-1599-2. MAREČKOVÁ, Martina. Brněnská Spielberk Tower je výjimečně ekologická budova. I na evropské poměry. In: IHNED.cz [online]. 16.5.2013 [cit. 2014-02-18]. Dostupné z: http://byznys.ihned.cz/c159890950-brnenska-spielberk-tower-je-vyjimecne-ekologicka-budova-i-na-evropske-pomery MORÁVEK, Petr a TYWONIAK Jan. Soubor 12-ti pasivních rodinných domů. [online]. © ATREA s.r.o. 1998-2011-2014 [cit.2014-02-18]. Dostupné z: http://domy.atrea.cz/cz/realizace-obytnehosouboru-12-ti-psivnich-rodinnych-domu-a-skoliciho-strediska-koberovy-cesky-raj MRÁZEK, K., HORÁKOVÁ, A. a HANÁK, M. Zelená úsporám v kombinaci s programem Nový panel: úspory energií a regenerace bytových domů. 1. vydání. Praha: Svaz českých a moravských bytových druţstev, 2010, 108 s. ISBN 978-80-86426-33-4 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

46

ORT, Petr a PAŠEK, Jan. The problems of the energy efficient buildings appraisal in the Czech Republic. In: KATUNSKÝ, D., BARTOŠOVÁ, V. a LABOVSKÝ, M. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 13. vydání. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, 2013. s. 138-143. ISBN 978-80-553-1393-1. PAŠEK., J., MLČÁK, J. a PAŠKOVÁ, K. Energetické štítkování budov a realitní trh. In: KATUNSKÝ D., KAMENSKÝ, M. a RENČKO, T. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 14. vydání. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, 2014. 247 s. ISBN 978-80-553-1678-9. POČINKOVÁ, M., ČUPROVÁ, D. a RUBINOVÁ, O. Úsporný dům. 1. vyd. Brno: CPress, 2012. viii, 184 s. Stavíme. Zařízení budov. ISBN 978-80-264-0014-1. PONEŠOVÁ, Barbora a FORETNÍK, Jan. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, 2012, 254 s. ISBN 978-80-214-4366-2. ŠAFRÁNEK, Jaroslav. Revitalizace památkově chráněných objektů z hlediska dosažitelných energetických úspor. In: Kol.: Tepelná ochrana historických budov 2005. Sborník odborných příspěvků z konference. Česká stavební společnost ČSVTS, Vědeckotechnická společnost pro sanace staveb a péči o památky – WTA CZ Cech pro zateplování budov ČR. Praha, 2005. ISBN 80-0201752-8. ŠTĚPÁNEK, Petr. Ekonomické aspekty udržitelného bydlení. Kritická reflexe programů podpory energetické efektivity. Konference Building Efficiency. 7. června 2012. [online]. Praha. 2012. [cit. 2014-02-01]. Dostupné z: http://www.beffa.eu/wp-content/uploads/2012/06/e7-Petr-StepanekKriticka-reflexe-programu-podpory-energeticke-efektivity-v-CR.pdf ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P. a ŠKOPEK, M.. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting, 2008, 232 s. ISBN 978-0-54-2715-6. ŠUBRT, Roman a kol. Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 222 s. Stavitel. ISBN 978-80-247-4059-1. TYWONIAK, J. K metodám hodnocení stavebně-energetické koncepce budov a k odporám environmentálně šetrných řešení (I). In: tzbinfo [online].25.2.2003, © Topinfo s.r.o. 2001-2014 [cit. 2014-02-14]. ISSN 1801-4399. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/1381-k-metodam-hodnocenistavebne-energeticke-koncepce-budov-a-k-podporam-environmentalne-setrnych-reseni-i TYWONIAK, Jan a kol. Nízkoenergetické domy 3: nulové, pasivní a další. 1. vydání. Praha: Grada, 2012. 195 s. Stavitel. ISBN 978-80-247-3832-1. TYWONIAK, Jan a kol. Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012, 96 s. ISBN 978-80-247-4277-9. UBRALOVÁ, Eliška. Náklady životního cyklu staveb a energetická náročnost. In: ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN 978-80-01-04971-6

47

VOGEL, P., BERANOVSKÝ, J. Pasivní přestavba panelového domu. In: Praktický rádce pro SVJ. 2013, č.3, s. 18 – 20. [online]. © 2011 EkoWATT [cit. 2014-02-18]. Dostupné také z: http://ekowatt.cz/upload/8d8404454da8be9d52d9234092c9d457/pas_prest_pan_domu_svj.pdf) ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7. Zelená úsporám. Vyplacené dotace v programu Zelená úsporám. [online].©2009. [cit. 2014-02-01]. Dostupné z: http://www.zelenausporam.cz/proplacene-finance/ ZILVAR, Jiří. Přínos dotačních programů pro české stavebnictví. In: tzbinfo [online]. © Topinfo s.r.o. 2001-2014. [cit. 2014-03-05]. ISSN 1801-4399. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/dotace/10831prinos-dotacnich-programu-pro-ceske-stavebnictvi

14.2. Legislativa ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 117, s. 4058 – 4074. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=318/2012&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy. ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868 – 2877. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=151/1997&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 36, s. 738 – 776. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=78/2013&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011. 36 s. Třídící znak 730540.

48

Část B

Trţní ocenění 1.

Ocenění projektovaného rodinného domu ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nemovitost:

projektovaný rodinný dům bez nebytových prostor na pozemku p.č. 212/61, katastrální území Vícov

Ocenění ve výstavbě pro účely bakalářské práce Katastrální údaje: Kraj

Olomoucký,

okres

Prostějov,

obec

Vícov,

k.ú.

Vícov,

kód k.ú. 781495, list vlastnictví č. 513 Objednatel:

BIVŠ, a.s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

Zpracovatel:

Ing. Kristýna Bártlová, Jesenec 75, 798 53 Jesenec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY A BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

29.3.2014

49

Obsah: Průvodní dopis

50

Popisné informace

51

Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití

54

Ocenění

54

Závěr

63

Omezující podmínky a předpoklady

63

Osvědčení

65

Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Základní stavební dokumentace 4. Fotodokumentace objektu

50

1.1.Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 29.3.2014 Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno ocenění ve výstavbě: projektovaný rodinný dům bez nebytových prostor na pozemku p.č. 212/61, katastrální území Vícov, obec Vícov, okres Prostějov.

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 29. březnu 2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Olomouckém kraji, katastrálním pracovišti Prostějov na listu vlastnictví č. 513 pro katastrální území Vícov, obec Vícov, okres Prostějov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6. 2. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce.

51

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (29. března) uţíván výhradně k výstavbě rodinného domu majiteli pozemku. Dům nebude obsahovat nebytové prostory. Ţádná část domu nebude pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení vlastníka pozemku (současně stavebníka) i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví, omezeno pouze zástavním právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.



Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.



Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem.

1.2.Popisné informace Popis lokality Projektovaná nemovitost je umístěna na pozemku v okrajové části obce Vícov v zástavbě nových rodinných domů. Jedná se o novou lokalitu obytného souboru „Na Horce”. Obec Vícov je malou obcí (481 obyvatel) lokálního významu v severozápadní části okresu Prostějov. Obec má obecní úřad zákl. stupně, pobočku pošty, školku, hostinec, obchod, hřiště, kostel a základní obecní infrastrukturu. V obci je jen několik ţivnostenských provozoven. Poloha obce je v dosahu širší prostějovské aglomerace s dojezdem do Prostějova do 20 minut, dopravní obsluţnost je průměrná. Krajina je mírně zvlněná, obcí protéká pouze drobný vodní tok. Převáţná výměra katastru je zemědělská půda se středním procentem zalesnění. 52

Projektovaná stavba je umístěna do okrajové části obce části poblíţ lesa, která je rovinná. V lokalitě jsou pro výstavbu jiţ rozvedeny potřebné inţenýrské sítě a přístupová nová komunikace aţ k pozemku s vybudovaným sjezdem a napojovací RIS. Vzdálenost k silnici III. třídy je asi 350 m, do Prostějova je přibliţně 11 km. Přístup a příjezd je bez závad. Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých zadavatelem odhadu bude jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Součástí předmětu ocenění je pozemek v katastrálním území Vícov, okres Prostějov, v lokalitě zvané Na Horce. Tato lokalita se nachází na pomezí s okresem Vyškov, v boční části za hřištěm, tedy na okraji zastavěné části obce. Pozemek pro zástavbu novým rodinným domem má parc.čís. 212/61 ve výměře 1041 m2 , druh orná půda, je veden na listu vlastnictví č. 513. Pozemek je rovinný, u nové komunikace, je v dosahu prodlouţených místních inţenýrských sítí. Přístup je z vybudované veřejné komunikace vedoucí od silnice III.třídy od centra obce. Vjezd na pozemek je z jihovýchodní strany do budoucí garáţe a je z jiţ vybudované cesty na obecním pozemku a vytvořeného sjezdu z komunikace. Pozemek je přibliţně obdélníkového tvaru. Na severozápadě hraničí s ornou půdou, na jihovýchodě s přístupovou cestou a po stranách (jihozápadní a severovýchodní) sousední celkem se třemi pozemky určenými pro výstavbu rodinných domů. V současnosti je zastavěna pouze jedna ze sousedních parcel. Vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty Na pozemku se v současnosti nevyskytují ţádné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Pozemek je celý zatravněný bez trvalých porostů. Příslušenstvím hlavní stavby domu budou venkovní úpravy u domu a na zahradě. Jedná se o zpevněné plochy kolem domu, oplocení, jímku na vyváţení, vjezd a chodník k domu a přípojky na inţenýrské sítě.

53

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o dosud nezahájenou novostavbu volně stojícího dvoupodlaţního rodinného domu v okrajové části obce Vícov jako jednobytového domu s bytem 5+kk a s garáţí. Orientován bude průčelím do přístupové ulice, před domem bude předzahrádka s vjezdem, za domem dvorek a navazující zahrada. Hlavní stavba bude mít půdorys ve tvaru L, kdy obytný dům je navrţen jako obdélníkový a k němu bude na boku z východní strany přičleněna garáţ. Přístup je přímý z účelové komunikace na pozemku obce. Dům je dispozičně navrţen tak, ţe má za vstupem v prvním podlaţí zádveří a chodbu se schodištěm, z níţ je přístupná pracovna, koupelna s wc, technická místnost a obývací pokoj propojený s kuchyní a jídelnou. Směrem do zahrady je z obývacího pokoje výstup a je uvaţováno zpevnění tvořící terasu s pergolou. 2. nadzemní podlaţí, které je podkrovím, je situováno nad obdélníkovou částí půdorysu, je chodba se schodištěm, dva pokoje, loţnice, koupelna s wc a komora. Dům má sedlovou střechu, ve zbytku podstřeší je neobytná půda. K obytnému domu obdélníkového půdorysu přiléhá z východní strany garáţ se sedlovou střechou. Z garáţe není do domu přímý vstup. Dům není podsklepen. Konstrukční řešení a vybavenost Stavba bude netradiční technologie, základy pasy s podkladní deskou a hydroizolací, vrchní stavba bude montovaná z konstrukce dřevopanelů do rámu systému LORD. Stropy budou dřevěné konstrukce s izolací, zastřešení dřevěnou vazbou sedlového tvaru s vikýři a s taškovou krytinou. Nad boční garáţí bude sedlové zastřešení se skladovým půdním prostorem nad dřevěným stropem. Oplechování je navrţeno v plastu Lindab, fasáda hladká s nástřikem. Vnitřní omítky hladké, v koupelnách s wc a v kuchyni obklady stěn keramické, podlahy budou plovoucí a část keramické dlaţby. Okna budou Euro s trojskly, dveře dřevěné hladké a výplňové prosklené s obloţkami, vrata do garáţe sekční. Energetický průkaz stavby – kategorie B. Vytápění je navrţeno s podlahovým rozvodem a to na zem. plyn, příprava TUV je v ohřívači, v kuchyni bude linka s dřezem zakázková a s vestavěnými spotřebiči, vybavenost bude standardní. Koupelna v přízemí sprcha, umyvadlo, wc, v podkroví bude vana, umyvadlo a wc.

54

Rozvody instalací jsou vedeny pod omítkou, schodiště bude dřevěné a v garáţi stahovací do půdního prostoru. Dům bude napojen na místní inţenýrské sítě – kanalizaci do řadu, vodovod z řádu, el.vedení na 220/380 V, zemní plyn, telefon a na komunikaci vjezdem od sjezdu ke garáţi.

1.3.Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek bude zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití bude odpovídat územněplánovací dokumentaci. Budoucí vyuţití je právně přípustné a současně jediné moţné. Oceňovaný projektovaný majetek zatím není ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu je podmíněno rozsáhlou investicí do jeho výstavby (rozpočet dodavatele stavby na 3 340 000 Kč). Majetek v současnosti tvoří pozemek schválený pro výstavbu RD územním plánem obce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Budoucí vyuţitelnost bude splněna aţ po realizaci výstavby. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt bude slouţit k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

55

1.4.Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody ocenění.

A. Aktuální trţní hodnota Pro ocenění tohoto samostatného nezastavěného pozemku jsem pouţila porovnávací metodu. Metoda nákladová není pro oceňování volných pozemků vhodná, protoţe pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V tomto konkrétním případě se jedná o pozemek určený pro výstavbu rodinného domu. Jiné vyuţití územněplánovací dokumentace neumoţňuje. Pozemek bude vyuţíván pro vlastní bydlení v projektovaném rodinném domě majitele, samotný pronájem není pravděpodobný. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe indikace trţní hodnoty příjmovou metodou není vhodná.

56

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem zohlednila, ţe pozemek je volný a připravený v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji a prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za 1 m2 pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 447 000,-

Kč a je kalkulována následně: 1041 * 427,74 = 447 360,70 Kč. Podrobné výpočty pro získání výše uvedené indikace uvádí tabulka č. 1. Tabulka č.1: Porovnávací metoda – pozemek Oceňovaný pozemek

Porovnávané pozemky

A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo

2

3

4

Název pozemku

Vícov, Na Horce

Pozemek Vícov, Na Horce

Zahrada Otaslavice

Pozemek Lešany

Pozemek Brodek u PV

Katastrální území

Vícov

Vícov

Otaslavice

Lešany u Prostějova

Brodek u Prostějova

Obec

Vícov

Vícov

Otaslavice

Lešany

Brodek u PV

Okres

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Prostějov

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v Kč Prodejní cena celkem

X

356 000

232 000

420 100

650 000

Rozloha pozemku v m2

1 041

799

516

1 050

1 442

Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce

445,56

449,61

400,10

450,76

III/2014

II/2014

I/2014

III/2014

1

1

1

1

57

Upravená hodnota

445,56

449,61

400,10

450,76

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Nabídka

Zdroj

Vl. databáze

Vl. databáze

Vl. databáze

Inzerce

1

1

1

0,9

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

445,56 Absolutní vlastnictví

Korekce

Korekce

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

Vhodný pro výstavbu

Bez věcných břemen

1

1

1

1

Korekce

405,69

Vhodný pro výstavbu

Vhodný pro výstavbu

Vhodný pro výstavbu

1

1

1

1

449,61

400,10

405,69

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

445,56 Nejsou

400,10

Vhodný pro výstavbu

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

449,61

445,56

Korekce

405,69

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Ano

400,10

Bez věcných břemen

445,56

Korekce Územní rozhodnutí

449,61

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

405,69

Absolutní vlastnictví

445,56 Bez věcných břemen

400,10

Absolutní vlastnictví

Upravená hodnota Existence věcných břemen

449,61

449,61

400,10

405,69

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Zástavní právo sml.

1

1

1

1,05

Upravená hodnota

445,56

449,61

400,10

425,97

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Porovnatelná Porovnatelná

Mírně horší

Lepší

1

1,02

0,98

Upravená hodnota Tvar pozemku

445,56 Pravidelný

Korekce Rovinný

Nepravidelný

1

1

1

1,02

Korekce

425,80

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

449,61

408,10

425,80

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

445,56 Nezjištěna

408,10

Rovinný

Upravená hodnota Kontaminace půdy

449,61

445,56

Korekce

417,45

Pravidelný

Upravená hodnota Kompletní

408,10

Pravidelný

445,56

Korekce Dostupnost inženýrských sítí

449,61

Pravidelný

Upravená hodnota Svažitost

1

449,61

408,10

425,80

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

58

Upravená hodnota

445,56

Dopravní obslužnost Autobus Korekce

Korekce

Autobus

Autobus

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

449,61

408,10

425,80

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

Upravená hodnota

445,56 Ne

425,80

Autobus

445,56

Dopravní dostupnost Výborné a parkování

408,10

Autobus

Upravená hodnota

Nutnost demolice stávajících objektů

449,61

449,61

408,10

425,80

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

445,56

449,61

59

408,10

425,80

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1041

Korekce

Menší

Menší

Obdobná

Větší

0,98

0,95

1

1,05

Upravená hodnota

436,65

Možná zastavitelnost Korekce

427,13

408,10

447,09

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota

436,65

427,13

408,10

447,09

436,65

427,13

408,10

447,09

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

429,74

Rozloha pozemku

1041

Celková porovnávací hodnota

447 360,70

Zaokrouhleno

447 000 Kč

B Budoucí trţní hodnota Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku byla stanovena v části A ocenění na 447 000 Kč. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v menších obcích okresu Prostějov. Pro analýzu výše uvedených transakcí se sronatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovného majetku pouţila jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu GFA (gross floor area), neboť je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod. Porovnávané nemovitosti jsem pouţila z vlastní databáze. V případě, ţe se jednalo o ocenění rodinného domu pro úvěrové řízení (refinancování), upravila jsem cenu, jako by se jednalo o nabídkovou cenu.

60

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je 3 090 000,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.2. Tabulka č.2: Porovnávací metoda – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávané nemovitosti

A. Identifikační údaje Pořadové č.

1 Projektovaný RD Vícov

Název Adresa

2

3

4

RD Brodek u Prostějova

RD Molenburk

Vilapark 457

Molenburk 206 Luleč 393

Koválovice 70

RD Luleč

RD Koválovice

Katastrální území

Vícov

Brodek u PV

Molenburk

Luleč

Koválovice u Tištína

Obec

Vícov

Brodek u Prostějova

Vysočany – Molenburk

Luleč

Koválovice

Okres

Prostějov

Prostějov

Blansko

Vyškov

Prostějov

B. Údaje o pozemku (zdroj tabulka č.1) Plocha pozemku

1041

598

797

2375

1104

429,74

429,74

429,74

429,74

429,74

447359,34

256984,52

342502,78

1020632,5

474432,96

2

Hodnota za 1 m pozemku

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovn. jednotek Prodejní cena celkem

182,51 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovn.jednotku Datum transakce

X

175,06

171,77

278,52

205,28

3400000

2550000

4950000

3860000

3143015,48

2207497,22

3929367,5

3385567,04

17 954

12 851

14 108

16 492

II/2014

II/2014

III/2014

XII/2013

1

1

1

1

17954

12851

14108

16492

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Prodej

nabídka

nabídka

0,9

1

0,9

0,9

16159

12851

12697

14843

61

Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

1

1

1

16159

12851

12697

14843

Ne

Korekce Využití podle územního plánu

Rodinný dům

1

1,02

1

16159

12851

12951

14843

1

1

1

16159

12851

12951

14843

Ano

Korekce Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Ano

Ano

0,98

0,98

0,98

0,98

15835

12594

12692

14546

Zástavní právo sml.

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům

1 Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce Kolaudační rozhodnutí Ne

Ano

Rodinný dům Rodinný dům

Upravená hodnota

Absolutní

1

Ne

Upravená hodnota

Absolutní

Zástavní právo sml.

Zástavní právo sml.

Zástavní právo sml.

1

1

1

1

15835

12594

12692

14546

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav Výborný objektu Korekce Technická vybavenost Průměrná

1,1

1

1

15044

13854

12692

14546

Dobrá

1

1

15044

13854

12692

14546

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná

1

0,97

1

15044

13854

12311

14546

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

15044

13854

12311

14546

Omezený

Korekce

Lepší

1 Dobrá

Upravená hodnota

Výborný

1

Korekce Další možný rozvoj nemovitosti

Výborný

1

Korekce Funkční využitelnost

Výborný

Porovnatelná Porovnatelná

Upravená hodnota

Dobrá

0,95 Výborný

Upravená hodnota

Dobrá

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

15044

13854

12311

14546

Dobrá

Horší

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

1

15044

15239

12311

14546

62

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Lepší

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Horší 1,02

1

1

14592

15544

12311

14546

Korekce Jiná technická korekce

Průměrná

Nadprům.

Průměrná

1

1

0,98

1

14592

15544

12065

14546

N

N

Korekce

1

Upravená hodnota

Dobrá

0,97 Průměrná

Upravená hodnota

Dobrá

14592

Část N pozemku 1 1,1 svah 15544 13271

1 14546

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Porovnatelné Porovnatelné

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Upravená hodnota

Větší

1

1

0,97

0,98

14592

15544

12874

14255

Řadový RD

Korekce

Větší

N

N

N

1,05

1

1

1

15322

15544

12874

14255

15322

15544

12874

14255

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky

14 498,72

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2 646 162

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

447 359 3 093 521 Zaokrouhleno: 3 090 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Vzhledem k tomu, ţe v menších obcích v okrese Prostějov, mezi které se Vícov řadí, se rodinné domy pronajímají či jinak vyuţívají pro příjem jen zcela výjimečně, není metoda výnosová dostatečně přesná. Z tohoto důvodu jsem ji pro stanovení budoucí trţní hodnoty nepouţila. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 63

Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, ţe budoucí trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 3 580 000,-

Kč. Indikovaná hodnota odpovídá rozpočtu dodavatele stavby, který odhadci poskytl klient (celkové náklady stavby dle dodavatele činí 3 340 000 Kč). Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce č.4. Tabulka č.4: Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

Projektovaný rodinný dům Vícov, Na Horce 212/61 Na bázi dřevní hmoty 0 roků 100 let 105,7 m2 1 nadzemní, 1 podkroví 182,51 m2 129,2 m2 1 NP: (11,92*7,15+3,41*6,05)*(0,10+3,12) = 340,86 Podkroví a střecha: 10,72*7,15)*(1,10+3,82*0,5) +1,44*3,82*0,5*4,24*2+3,41*6,05*2,52*0,5 = 280,03

Celkem 620,89 m3 Jednotkové reprodukční náklady (dle RTS Brno) Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky (Kp)

5 174 Kč/m3 3 212 485 Kč 0 0 0,928

Venkovní úpravy (rozpočet) Garáž (rozpočet) Pozemek

98 500 Kč 54 300 Kč 447 359 Kč 3 581 346 Kč Zaokrouhleno: 3 580 000 Kč

Indikovaná hodnota

64

1.5.Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 29.březnu 2014. Aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku je rovna trţní hodnotě pozemku, neboť výstavba rodinného domu dosud nezačala. Trţní hodnotu jsem stanovila porovnávací metodou. Aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku je 447 000,-Kč. Ke stanovení budoucí trţní hodnoty oceňovaného majetku jsem vyuţila metodu porovnávací a nákladovou. Závěrečná kontribuční analýza posuzuje vliv jednotlivých těchto metod na konečnou budoucí trţní hodnotu. Výpočet byl proveden jako váţený průměr dvou dílčích hodnot zjištěných porovnávací a nákladovou metodou. Rodinný dům je nemovitost na daném trhu běţně nabízená a prodávaná. Předpokládám proto, ţe nejpřesnější z pouţitých metod je porovnávací metoda, v kontribuci je zohledněna 70 %. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody je v případě novostavby podstatné, proto je v kontribuci zohledněna 30 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, ţe budoucí trţní hodnota oceňovaného majetku je: 3 240 000,-Kč. Tato hodnota platí za předpokladu, ţe bude provedena výstavba rodinného domu dle dokumentace schválené ve stavebním řízení a podle rozpočtu k projektové dokumentaci, tj. rodinný dům bude mít parametry projektové dokumentace a provedení bude v odpovídající kvalitě. Podrobná kalkulace viz tabulka č.5. Tabulka č. 5: Kontribuční analýza Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 090 000 Kč

70

2 163 000

Nákladová metoda

3 580 000 Kč

30

1 074 000

Výsledná cena

3 237 000

Zaokrouhleno

3 240 000

65

1.6.Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s.

66

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

1.7.Osvědčení Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Jesenci, dne 29. března 2014

_________________ Ing. Kristýna Bártlová

67

Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí

68

Příloha č.2: Snímek katastrální mapy

69

Příloha č.3: Základní stavební dokumentace Půdorys 1.NP

Půdorys podkroví

70

Řez

Pohled

71

Příloha č.4: Fotodokumentace Pohled přední

Pohled do pozemku

Pohled zadní k cestě

Pohled od sjezdu a RIS

Pohled celkový

72

2.

Ocenění administrativní budovy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost: Objekt pro řízení a administrativu s příslušenstvím a pozemky p.č. 3474 a p.č. 3475 Provozní dům Komplet servis s.r.o.62 Šárka 1907 / 21 Prostějov

Katastrální údaje:

Kraj Olomoucký, okres Prostějov, k.ú. Prostějov

Objednatel:

BIVŠ, a.s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

Zpracovatel:

Ing. Kristýna Bártlová, Jesenec 75, 798 53 Jesenec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 2.4.2014

62

údaj byl změněn

73

Obsah: Průvodní dopis

73

Popisné informace

74

Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití

77

Ocenění

78

Závěr

89

Omezující podmínky a předpoklady

90

Osvědčení

91

Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Základní stavební dokumentace 4. Fotodokumentace objektu

74

2.1.Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 2.4.2014 Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno ocenění ve výstavbě označeného jako: objekt pro řízení a administrativu s příslušenstvím a pozemky p.č. 3474 a p.č. 3475 Provozní dům Komplet servis, Šárka 1907 / 21, Prostějov

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 2. dubnu 2014. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Olomouckém kraji, katastrálním pracovišti Prostějov na listu vlastnictví č. 4189 pro katastrální území Prostějov, obec a okres Prostějov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.4. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce.

75

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (2. dubna) uţíván výhradně majitelem pro vlastní potřeby. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví, s omezením zástavním právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku



Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě



Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.2.Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt situovaný odsazeně v předzahrádce na rohu ulice Spitznerovy a ulice Šárka nedaleko centra města směrem k průtahu u křiţovatky městských komunikací. Město Prostějov je velkým okresním městem celoregionálního významu na hlavním dopravním tahu Brno-Olomouc a má cca 45 tisíc obyvatel, je v jiţní části olomouckého kraje. Ve městě je obecní úřad s rozšířenou působností, okresní úřad, soud, policie, pošta, mateřské, základní a střední školy, obchody, hotely a pohostinství a úplná 76

vybavenost. Předmětná stavba je asi 400 m severovýchodně od centra v místě, kde jsou veškeré inţenýrské sítě, dopravní dostupnost je velmi dobrá (MHD, ţeleznice, autobus), rychlostní silnice a silnice II. a III. třídy. Oceňovaný majetek Jedná se o zděnou budovu zděná administrativně-školícího charakteru. Stavba je uţívaná v souladu s kolaudačním rozhodnutím a v současné době není pronajímaná. Oceňovaný majetek je tvořek funkčním celkem pozemků a administrativní budovy a vyuţívá ho pro své vlastní potřeby majitel nemovitosti. Jednotlivé části oceňovaného majetku budou blíţe vymezeny dále ve zprávě. Historie Objekt byl postaven v r. 1948 jako bytový a to velký luxusní byt majitele a dva menší byty, v r. 1994 byl rekonstruován na nebytový, slouţil k pronájmu kanceláří. V letech 2011 aţ 2012 byla provedena kompletní přestavba a přístavba garáţové části, dispoziční úpravy, modernizována vybavenost. Bylo provedeno podchycení základů s mikropilotáţí, přístavba s úpravou dispozice a půdní vestavba se zřízením dalších místností v podstřeší. Bylo modernizováno technické vybavení, rozvody instalací a nové vytápění. Budova byla zateplena, opatřena novými otvorovými prvky a nově zastřešena. U domu jsou zřízena další parkovací místa - celkem 7 parkovacích stání. U domu jsou nové venkovní úpravy. Technický stav domu je výborný, prakticky na úrovni novostavby. Majitel předloţil projekt celkové přestavby. Celkový náklad na přestavbu přesáhl 20 mil. Kč. Pozemek Jedná se o pozemky vedené na listu vlastnictví č. 4179 v katastrálním území Prostějov jako p.č. 3474, druh zastavěná plocha, ve výměře 410 m2 zastavěná provozní budovou a dále p.č. 3475, druh zahrada, ve výměře 570 m2 jako dvůr s parkovacími stáními a zbytek sadová úprava zahrady kolem budovy. Pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou, jsou v menším uzavřeném areálu, který je oplocený. Na dosah všech inţ. sítí, příjezd po zpevněné cestě, zástavba provozním objektem s rychlejší návratností.

77

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy u domu se zpevněným vstupem, vjezd do garáţí, parkovací stání a přípojky na inţenýrské sítě. Na zbylé ploše je zeleň v běţné sadové úpravě. Administrativní budova Administrativní budova je samostatně stojící rohový objekt č.p. 1907 situovaný na vlastním pozemku p.č. 3474 na rohu ulic Šárka a Spitznerovy jako bývalá vila se třemi byty upravená na nebytový dům. Budova je nyní administrativně-provozním objektem firmy Kompletservis s.r.o.. Je provedena jako volně stojící podsklepený zděný objekt o půdorysu do L s přístavbou, umístěný v rovinném území v dosahu místních inţenýrských sítí. Budova obsahuje převáţně kanceláře se soc. zázemím, školící prostory, v suterénu jsou sklady, kotelna a archivy, v přízemí vstup boční a hlavní, chodby a kanceláře, soc. zařízení, v patře jsou školící prostory, kanceláře a soc. zařízení. V podstřeší jsou zřízeny podkrovní technické místnosti a sklad. Dokumentace je k dispozici u vlastníka, podle ověření odpovídá skutečnému stavu. Budova je provedena zděnou technologií se zastřešením sedlovou střechou s vazníkovým krovem a šindelovou ţivičnou krytinou. Základy jsou betonové izolované pasy, obvodové konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, podlahy jsou převáţně dlaţby a povlaky, příčky jsou cihelné, klemp. prvky z Cu plechu, vrata sekční, dveře výplňové dřevěné a plastové, okna jsou převáţně plastová s dvojskly. Vytápění je ústřední podlahové s tep. čerpadlem a na plyn. V soc. zařízení rozvod vody S a T z centr. přípravou. Sanitární vybavení je výborné, v nadstandardní kvalitě: sprchy, bidety, dvojumyvadla, obklady leštěné a mramor. Vybavenost je kompletně modernizovaná ve výborné kvalitě. Objekt je napojen na místní inţ. sítě a to kanalizaci, vodovod, el. vedení 220/380 V a telefon. K nemovitosti je přístup po veřejné komunikaci. Vstup je z ulice Šárka od veřejné komunikace z chodníku ve vlastnictví města (p.č. 7881, ostatní plocha/ostatní komunikace, LV 10001, vlastník statut.město Prostějov) a vjezd je z boční ulice Spitznerovy (p.č. 7884, ost.plocha/ost.komunikace, LV 10001, vlastník statut.město Prostějov) sjezdem z asfaltové místní komunikace. Dopravní dostupnost je dobrá.

78

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění je nemovitost vyuţívána jako administrativně – provozní, školící objekt vlastníka, společnosti Kompletservis s.r.o. Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění 1 PP

Popis Technická místnost, kotelna, propojené sklady, chodba se schodištěm, sklepy, archiv, sklad, dílna, zdviž a technická místnost. 1 NP Boční vstup, hala, kancelář, soc. zařízení, chodba, předsíň, kancelář, kancelář, lodžie, kancelář, kancelář, předsíň, soc.zařízení, denní místnost, schodiště, schodiště, prosklený vstup, zádveří, přístavba technické prostory, zimní zahrada, tep.čerpadlo, garáž, kolárna na boku. 2 NP Schodiště, chodba, soc. zařízení, tech. místnost, předsíň, kuchyňka, soc. zařízení, předsíň, pět kanceláří, zasedací místnost, školící místnost a lodžie. 3 NP Chodba, technická místnost a sklad – archiv (podkroví)

2.3.Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rozsáhlé rekonstrukci, technický stav nemovitosti prakticky odpovídá novostavbě. Je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí pro

79

vlastní potřebu majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

2.4.Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody ocenění. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji či prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za 1 m2 pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a 80

prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 010 000

Kč. a je kalkulována následně: 980 * 1 030,28 = 1 009 669,88 Kč. Tabulka č. 1: Porovnávací metoda - pozemky Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1

2

Kompletservis

St. pozemek PV 1

St. pozemek PV 2

Parcelní číslo

3474, 3475

N/A

N/A

3 St. pozemek PV 3 N/A

Adresa pozemku

Šárka 1907/21

Vrahovická

Plumlovská

PV - centrum

Katastrální území

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Obec

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Okres

Prostějov

Prostějov

Prostějov

Prostějov

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

516000

1020000

1160000

Rozloha pozemku v m2

980

414

1004

882

Cena za 1 m2

X

1246,38

1015,94

1315,19

C. Právní údaje Druh transakce Korekce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

1121,74 Abs. vlastnictví

Korekce

Abs. vlastnictví

Abs. vlastnictví

1

1

1

1121,74 Bez věcných břemen

Korekce

Korekce Upravená hodnota

Smíšená zástavba

914,34

1183,67

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

1183,67

Abs. vlastnictví

Upravená hodnota Existence věcných břemen

914,34

1121,74

914,34

1183,67

Smíšená zástavba

Smíšená zástavba

Smíšená zástavba

1

1

1

1121,74

81

914,34

1183,67

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1121,74

82

914,34

1183,67

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Porovnatelná

Mírně horší

Lepší

1

1,02

0,95

Upravená hodnota Tvar pozemku

1121,74 Pravidelný

Korekce

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1121,74 Rovinný

Korekce

Kompletní

Rovinný

1

1

1

Kompletní

1

1

1 Nezjištěna

1

1

1 932,63

MHD

MHD

1

1

1

1121,74

Korekce

1124,49

MHD

Upravená hodnota Výborné

1124,49

Nezjištěna

1121,74

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

932,63

Nezjištěna

Upravená hodnota MHD

1124,49

Kompletní

1121,74

Korekce Dopravní obslužnost

932,63

Kompletní

Upravená hodnota Nezjištěna

1124,49

Rovinný 1121,74

Korekce Kontaminace půdy

932,63

Rovinný

Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

1124,49

Pravidelný

Upravená hodnota Svažitost

932,63

932,63

1124,49

Výborné

Horší

Výborné

1

1,05

1

Upravená hodnota

1121,74

979,26

1124,49

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

980

Korekce Upravená hodnota

Menší

Obdobná

Menší

0,9

1

0,98

1009,57

979,26

1102,00

1009,57

979,26

1102,00

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1030,28 980 1 009 669,88 Kč

83

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu administratiní budovy, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v obdobné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovného majetku pouţila jako srovnávací jednotku celkovou uţitnou plochu. Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod. Porovnávané nemovitosti jsem pouţila z vlastní databáze a inzerce. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je: 11 520 000,-Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.2. Tabulka č.2: Porovnávací metoda – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávané nemovitosti

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

Název nemovitosti

provozní dům Komplet servis

Admin.-provoz. objekt PV

admin. budova Vyškov

komerční objekt OL

Adresa nemovitosti (ulice)

Šárka 1907/21

Vrahovická

Brněnská

Hodolany

Katastrální území

Prostějov

Prostějov

Vyškov

Olomouc

Obec

Prostějov

Prostějov

Vyškov

Olomouc

Okres

Prostějov

Prostějov

Vyškov

Olomouc

980

1120

3501

474

1087,51

1087,51

1087,51

1087,51

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č.6 Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku celkem

1065759,80

1218011,20

84

3807372,51

515479,74

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy Počet srovnávacích jednotek

936

506

1109

792

Prodejní cena celkem

X

7200000

15000000

10600000

5981988,8

11192627,49

10084520,26

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce

11822,11

10092,54

12732,98

I/2013

X/2013

III/2014

0,98

1

1

Upravená hodnota

11585,67

10092,54

12732,98

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Nabídka

Zdroj

Vl. databáze

Vl. Databáze

Inzerce

1

1

0,9

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

11585,67 Absolutní

Korekce

Absolutní

Absolutní

1

1

1

11585,67 Ne

Korekce Admin.budova

Ne

1

1

1 10092,54

Admin.budova

Admin.budova

1

1

1

11585,67

Korekce

11459,68

Admin.budova

Upravená hodnota Ano

11459,68

Ne 11585,67

Korekce Kolaudační rozhodnutí

10092,54

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

11459,68

Absolutní

Upravená hodnota Existence věcných břemen

10092,54

10092,54

11459,68

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Upravená hodnota

11585,67

10092,54

11459,68

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Obdobná

Horší

Obdobná

0,95

1,05

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

11006,39 Výborný

Korekce

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1,02

1,02

11006,39 Výborná

Korekce Dobrá

Mírně horší

0,98

1

0,98

Korekce

10809,11

11455,10

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota

10786,26 Omezený

11688,88

Výborná

10786,26

Korekce Další možný rozvoj nemovitosti

10809,11

Mírně horší

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

11459,68

Výborný

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

10597,17

10809,11

11455,10

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

Upravená hodnota

10786,26

85

10809,11

11455,10

Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

10786,26 Dobrá

Korekce

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10786,26 Průměrná

Korekce

10809,11 Průměrná

Průměrná

1

1

1

10786,26 N

Korekce

11455,10

Průměrná

Upravená hodnota Jiná technická korekce

11455,10

Dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu

10809,11

10809,11

11455,10

N

N

N

1

1

1

Upravená hodnota

10786,26

10809,11

11455,10

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Menší

Obdobná

Mírně menší

1,02

1

1,02

Upravená hodnota

11001,98

10809,11

11684,20

Jiná korekce

N

N

N

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11001,98

10809,11

11684,20

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky

11 165,10

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

10450532,07

Hodnota pozemku

1 065 759,80

Celková porovnávací hodnota

11 516 291,87

Zaokrouhleno

11 520 000 Kč

11 001,98

10 809,11

11 684,20

Příjmová metoda Nemovitosti, které by v budoucnu mohly produkovat výnos, se oceňují také metodou příjmovou Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejdříve jsem stanovila hrubý potencionální příjem, který je majetek schopen generovat. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v obdobné lokalitě v Prostějově. Vyuţila jsem vlastní databázi a inzerci. Ve výpočtu jsem pouţila tzv. studené nájemné, kdy jsou sluţby a energie 86

účtovány dle skutečné spotřeby. Výpis z vedené databáze nájmů ve městě Prostějově pro jednotlivé druhy nebytových prostor v provozních a administrativních objektech je v tabulkách č. 3 aţ 7. Tabulka č.3: Výnosy z kancelářských prostor Název

Výměra [m2] 74

Měsíční nájem *Kč+ 11 100

Nájemné *Kč/rok+ 133 200

Nájem *Kč/m2/rok] 1 800

96 113 212 66

13 120 15 632 39 574 13 400

157 440 187 580 474 880 160 800

1 640 1 660 2 240 2 436 1 955

Advokátní kancelář, Havlíčkova Realitní kancelář, Smetanova Kancelář se zázemím Nová Kancelář Žižkovo nám. Real.kancelář Perštýnské nám. Obvyklé tržní nájemné *Kč/m2/rok]

Tabulka č.4: Výnosy ze skladovacích prostor Název

Výměra [m2] 184 402 406

Sklad podlahovin Sklad nábytku Sklad stavebnin, Okružní Sklad MTZ Tovární 166 Obvyklé tržní nájemné *Kč/m2/rok]

Měsíční nájem *Kč+ 8 894 19 564 16 240

Nájemné *Kč/rok+ 106 720 234 768 194 880

Nájem *Kč/m2/rok] 580 584 480

8 300

99 600

600 561

Měsíční nájem *Kč+ 11 597 14 070 15 640

Nájemné *Kč/rok+ 139 160 168 840 187 680

Nájem *Kč/m2/rok] 980 840 1 020 947

Měsíční nájem *Kč+ 22 289 40 934 35 952

Nájemné *Kč/rok+ 267 460 491 200 431 420

Nájem *Kč/m2/rok] 860 800 1 060 907

Tabulka č.5: Výnosy z provozních prostor Název

Výměra [m2] Servis Anah 142 Opravna, Kostelecká 201 Elektro 184 Obvyklé tržní nájemné *Kč/m2/rok]

Tabulka č.6: Výnosy z výrobních prostor Název

Výměra [m2] Kovovýroba Tomášek 311 Swisscentrum výroba 614 APOS Prostějov 407 Obvyklé tržní nájemné *Kč/m2/rok]

87

Tabulka č.7: Výnosy z ostatních prostor Název

Výměra [m2] garáže řadové 16 garáž 18 sklad a garáž 32 strážnice 44 Obvyklé tržní nájemné *Kč/m2/rok]

Měsíční nájem *Kč+ 1 040 1 290 2 250 2 420

Nájemné *Kč/rok+ 12 480 15 480 27 000 29 040,

Nájem *Kč/m2/rok] 780 860 844 660 786

Dále jsem uvaţovala 5 % neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pro stanovení provozních nákladů jsem vyuţila podklady majitele, s výjimkou pojistného, které jsem stanovila jako 0,05 % z reprodukční ceny. Rezervy na renovace jsem s ohledem na výborný stav nemovitosti stanovila na 2 % z reprodukční ceny. Odečtením této rezervy od provozního příjmu jsem následně stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Míru kapitalizace jsem stanovila na 10 %, vyuţila jsem data z vlastní databáze a výpočet dle vzorce: míra kapitalizace = prodejní cena/výnosy. Obvyklá cena je stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Na základě uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku je 11 570 000,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.8 a 9. Tabulka č.8: Pomocné výpočty pro stanovení celkového výnosu č.

Plocha/účel

1.

Skladovací prostory 2. Provozní prostory 3. Kanceláře 4. Provozní prostory 5. Kanceláře 6. Provozní prostory 7. Provozní prostory 8. Ostatní prostory 9. Ostatní prostory Celkový výnos za rok:

Podlaží

1.pp 1.pp 1.np 1.np 2.np 2.np podkroví garáže park.stání

Podlahová plocha [m2] 112

Nájem

Nájem

Nájem

*Kč/m2/rok] 560

*Kč/měsíc+ 5 227

*Kč/rok+ 62 720

68 280 34 312 16 114 3 místa 7 míst

920 2 000 950 2 500 950 900 12 000 2 000

5 213 46 667 2 692 65 000 1 267 8 550 3 000 1 167

62 560 560 000 32 300 780 000 15 200 102 600 36 000 14 000 1 665 380

88

Tabulka č.9: Příjmová metoda Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné

1 665 380

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % Efektivní hrubý příjem

83 269 1 582 111

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

48 000 7 990 19 860 0 3 000 78 850

Provozní příjem Rezerva na renovace

1 503 261 319 600

Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R)

1 183 661 10,23 %

Indikovaná tržní hodnota Zaokrouhleno

11 570 488,76 Kč

11 570 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. 89

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Vzhledem ke kvalitně provedené nedávné rekonstrukci budovy a jejího výborného současného stavu, vyhodnocuji funkční nedostatky oceňované nemovitosti jako nulové. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 20 800 000,-Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce č.10 a 11. Tabulka č.10: Nákladová metoda Název Administrativní budova Komplet servis s.r.o. Číslo pozemku 3474, 3475 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 64 roků Další životnost 136 let Užitná plocha 936 m2 Počet podlaží 1 podzemní, 3 nadzemní, z nichž jedno je podkrovím Zastavěná plocha 356 m2 Celková podlahová plocha 1 159,28 m2 3 Celkový obestavěný 1 PP: 15,05*16,20-(0,40*4,00)-(1,20*1,60)*(2,55) = 612,74 m 1NP: (14,90*16,00-0,40*4,00prostor 1,20*1,60+(9,00+1,50)*8,05+4,40*5,70+4,70*2,40)*(4,00) = 1 423,06 m3 2NP: (14,90*16,00-0,40*4,00+3,40*5,20+3,14*2,20*2,20*0,59,70*1,00+9,00*8,05)*(4,00) = 1 299,32 m3 Podkroví a střecha:14,90*16,00)*(0,15+2,60*0,5)+9,00*8,05*(0,15+1,60*0,5)+ (4,40*5,70+4,70*2,40+8,05*1,50)*0,60 = 443,57 m3

Celkem 3 778,68 m3 Jednotkové reprod. náklady (dle RTS Brno) Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

6 442 Kč 24 342 256,56 Kč 25,1 %

Funkční nedostatky

0

90

Ekonomické nedostatky

1,05

Venkovní úpravy 650 000 Kč

(odborný odhad)

Pozemek

1 009 670 Kč 20 803 637,67 Kč

Zaokrouhleno: 20 800 000 Kč

Indikovaná hodnota

Tabulka č. 11: Opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S N S S S S S S N S S N S S S S S S S N S S S

OP Část *%+ [%] 8,20 40,00 8,20 60,00 17,40 5,00 17,40 95,00 9,30 100,00 7,30 10,00 7,30 90,00 2,10 5,00 2,10 95,00 0,60 100,00 6,90 30,00 6,90 70,00 3,30 100,00 1,80 100,00 2,90 100,00 3,10 100,00 5,20 100,00 3,20 15,00 3,20 85,00 4,20 100,00 5,70 100,00 0,30 100,00 3,20 100,00 3,10 10,00 3,10 90,00 0,20 100,00 1,70 100,00 3,00 100,00 1,40 100,00 5,90 50,00 5,90 50,00

91

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

UP PP St. [%] [%] 3,28 3,06 2 4,92 4,59 64 0,87 0,81 2 16,53 15,44 64 9,30 8,69 64 0,73 0,68 64 6,57 6,14 2 0,11 0,10 64 2,00 1,87 2 0,92 0,86 2 2,07 1,93 64 4,83 4,51 2 3,30 3,08 2 1,80 1,68 2 2,90 2,71 64 3,10 2,90 2 8,01 7,48 2 0,48 0,45 64 2,72 2,54 2 6,47 6,05 2 5,70 5,33 2 0,30 0,28 2 3,20 2,99 2 0,31 0,29 64 2,79 2,61 2 0,20 0,19 2 1,70 1,59 2 4,62 4,32 2 1,40 1,31 2 2,95 2,76 64 2,95 2,76 2

Živ. 58 120 58 120 120 90 58 75 40 40 80 50 35 30 100 50 50 80 40 45 40 30 30 90 50 35 30 30 30 75 25

Opot. Opot. z části celku 3,45 0,1056 53,33 2,4478 3,45 0,0279 53,33 8,2342 53,33 4,6344 71,11 0,4835 3,45 0,2118 85,33 0,0853 5,00 0,0935 5,00 0,0430 80,00 1,5440 4,00 0,1804 5,71 0,1759 6,67 0,1121 64,00 1,7344 4,00 0,1160 4,00 0,2992 80,00 0,3600 5,00 0,1270 4,44 0,2686 5,00 0,2665 6,67 0,0187 6,67 0,1994 71,11 0,2062 4,00 0,1044 5,71 0,0108 6,67 0,1061 6,67 0,2881 6,67 0,0874 85,33 2,3551 8,00 0,2208 25,1 %

2.5.Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 29.březnu 2014. Kontribuční analýza je závěrečná analýza, která posuzuje vliv jednotlivých metod na konečnou trţní hodnotu. Výpočet byl proveden jako váţený průměr tří dílčích hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Oceňovaný majetek je typický investiční, proto dávám výnosové metodě v kontribuci váhu 60 %, neboť se domnívám, ţe z pouţitých metod je pro oceňovanou nemovitost nejpřesnější. Vzhledem k tomu, ţe administrativní budova je typ nemovitosti, který je na daném trhu nabízený a prodávaný jen občas, předpokládám, ţe porovnávací metoda neindikuje trţní hodnotu dostatečně přesně. Proto je porovnávací metodě v kontribuci přisouzena váha pouze 30 %. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není podstatné. Objekty administrativních budov se většinou obchodují za ceny vyšší neţ jsou jejich reprodukční hodnoty, proto je váha nákladové metody stanovena na 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku je: 12 480 000,-Kč. Podrobná kalkulace viz tabulka č.11. Tabulka č. 11: Kontribuční analýza Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

11 520 000 Kč

30

3 456 000

Příjmová metoda

11 570 000 Kč

60

6 942 000

Nákladová metoda

20 800 000 Kč

10

2 080 000

Výsledná cena

12 478 000

Zaokrouhleno

12 480 000

92

2.7.Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s.

93

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

2.8.Osvědčení Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Jesenci, dne 2. dubna 2014

_________________ Ing. Kristýna Bártlová

94

Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí

95

Příloha č.2: Snímek katastrální mapy

96

Příloha č.3: Základní stavební dokumentace Zákres stavby se sítěmi

97

Příloha č.4: Fotodokumentace objektu Pohled přední

Pohled zadní

Pohled boční

Pohled na vjezd

Pohled ze dvora

Pohled na vstup do budovy

98

Interiér: Vstupní hala

Školící sál

Kancelář

Sociální zázemí kanceláře

Zázemí ke kanceláři

Podkroví (archiv)

Technická místnost v suterénu

99

Část C

Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Olomouc 1.

Obecná charakteristika trhu

1.1.Okres Olomouc Olomoucký okres je největším z pěti okresů Olomouckého kraje, rozkládá se ve východní části České republiky ve středu Moravy viz obr.č.1. Obrázek č. 1: Olomoucký kraj (zdroj: Sdruţení středního školství Olomouckého kraje 63)

Celková rozloha okresu je 1 620 km2. Okres Olomouc tvoří 96 obcí, z toho je 6 měst (Olomouc, Šternberk, Uničov, Litovel, Velká Bystřice a Moravský Beroun) a 3 městyse (Dub nad Moravou, Náměšť na Hané a Velký Újezd). Na severovýchodě okresu, v oblasti Oderských vrchů, se nachází vojenský újezd Libavá o rozloze 327,2 km². Centrem olomouckého okresu i kraje je statutární město Olomouc. Samotné město má téměř 100 tisíc

Sdruţení středního školství Olomouckého kraje. [online]. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.sdruzstredskol.cz/ 63

100

obyvatel, celý okres potom má přes 232 tisíc obyvatel

64

. Hustota osídlení je 141

obyvatel/km2 (v tomto ukazateli je okres Olomouc v celostátním měřítku v první třetině). Nejhustěji osídlená je střední a západní část okresu, ve východní části se nachází jen několik obcí nebo jejich částí a vojenský výcvikový prostor Libavá 65. Převáţná část okresu Olomouc je rovinatá – intenzivně zemědělsky vyuţívaná krajina úrodné Hané. Bezprostřední okolí řeky Moravy od severozápadního okraje okresu aţ po město Olomouc tvoří chráněná krajinná oblast Litovelské Pomoraví. Tyto zbytky luţních lesů přirozeně rozdělují zemědělskou krajinu a poskytují dobrou moţnost rekreace stejně jako pracovní příleţitosti v turistickém ruchu a ochraně přírody a krajiny. Na severovýchodě je okres výrazně ovlivněn existencí vojenského újezdu Libavá, který zásadním způsobem limituje vyuţití území. Okres Olomouc patří dlouhodobě mezi okresy s vysokou nezaměstnaností. Průměrná měsíční mzda v okrese Olomouc je výrazně pod průměrem ČR66. K silným stránkám okresu patří vysoký podíl kvalitní zemědělské půdy a příhodné klimatické podmínky pro zemědělskou výrobu, relativně vyrovnané zastoupení průmyslu, zemědělství i sluţeb, poměrně rozsáhlá a různorodá průmyslová základna, rozvíjející se střední a menší zaměstnavatelé, mladá a vzdělaná pracovní síla, která je na trhu práce k dispozici při relativně nízké úrovni poţadovaných mezd a také skutečnost, ţe všechna čtyři větší města okresu (Olomouc, Litovel, Šternberk a Uničov) získala nového investora nebo investory. Naopak mezi slabé stránky patří vyšší zastoupení výrobních odvětví (s nejniţšími průměrnými mzdami), nedostatečně rozvinutá technická infrastruktura v některých částech okresu, existence lokalit s omezenými moţnostmi dojíţďky za prací a s limitovaným počtem pracovních příleţitostí v místě (zejména Město Libavá, Moravský Beroun a obce na pomezí Senicka a Litovelska, dále některé obce severozápadně od Uničova) 67. 64

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Počet obyvatel v obcích České republiky k 1.1.2013 [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/publ/1301-13r_2013 65 ÚŘAD PRÁCE ČR. Zpráva o situaci na trhu práce v roce 2010. [online]. [cit. 2014-01-05] Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/olk/kop/olomouc/statistiky/ol_rok2010_okres.pdf 66

STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Profil města Olomouce 2012 – 2013. [online] © 2012 Magistrát města Olomouce. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8827/profil-mesta-olomouce2012-2013.cs.pdf 67

ÚŘAD PRÁCE ČR. Zpráva o situaci na trhu práce v roce 2010. [online]. [cit. 2014-01-05] Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/olk/kop/olomouc/statistiky/ol_rok2010_okres.pdf

101

1.2.Realitní trh okresu Olomouc v číslech Ve shodě s ostatními regiony, také v okrese Olomouc byl nejdraţším rokem rok 2008. Nejniţší ceny nemovitostí v Olomouci byly zaznamenány v roce 2012. Výjimkou jsou stavební pozemky v blízkém okolí města Olomouce, jeţ si stále drţí cenu. Stejně jako jiné regiony i okres Olomouc zasáhla ekonomická krize. Na realitním trhu je patrné sníţení objemu prodejů nemovitostí po roce 2008. Nejvýraznější byl pokles v roce 2009, nicméně klesající trend přetrvává. Situaci dokládá graf č. 1. Graf č.1: Statistika zápisů vlastnického práva k nemovitostem v okrese Olomouc v letech 2008 – 2013 (upraveno, zdroj ČSÚ 68) Statistika zápisů vlastnického práva k nemovitostem v okrese Olomouc

počet zápisů vkladem

12000

10749 9324

10000

9014

8251

8000

7729

7506

2012

2013

6000 4000 2000 0 2008

2009

2010 rok

2011

Podle hlášení stavebních úřadů počet zahájených bytů v Olomouckém kraji vykázal mírný meziroční nárůst (o 2,6 %), počet dokončených bytů byl ve srovnání s předchozím rokem výrazně niţší (o 17,3 %). Oproti předchozímu roku se sníţil počet vydaných stavebních povolení (týká se všech druhů staveb) v roce 2013 o desetinu, oproti stavu před pěti lety se jedná o pokles o čtvrtinu. V Olomouckém kraji došlo na rozdíl od zbytku republiky k meziročnímu nárůstu hodnoty staveb (o 5 %). Oproti údajům z roku 2012 se zvýšila orientační hodnota staveb v okrese Olomouc o 12,7 % 69.

68

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistické údaje o vybraných transakcích s nemovitostmi evidovanými v KN. [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Periodika-a-publikace/Statisticke-udaje/Statisticke-udaje-o-vybranychtransakcich-s-nemovi.aspx 69 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. ref. 69.

102

1.3.Regionální segmentace trhu V rámci okresu Olomouc lze identifikovat následující segmenty trhu: samotné město Olomouc (segment č.1), velká města okresu: Šternberk, Uničov, Litovel a Velká Bystřice (segment č.2), blízké okolí Olomouce (segment č.3), vojenský újezd Libavá a město Moravský Beroun a zbývající část okresu (segment č.4). Pro přehlednost uvádím obrázek č.2. Obrázek č.2: Regionální segmentace trhu (zdroj: vlastní)

segment č.2

segment č.4

segment č.1

segment č.3

2.

Město Olomouc

Statutární město Olomouc je významným centrem na Moravě. Historické jádro je městskou památkovou rezervací a kolem něj se pne cenný prstenec parků. Městem protéká řeka Morava, její rameno Mlýnský potok a Bystřička. Olomouc jakoţto univerzitní město (na 100 tisíc obyvatel připadá více neţ 22 tisíc studentů) nabízí bohaté kulturní vyţití a vynikající zázemí pro volnočasové aktivity. Nedaleko Olomouce se nachází také zoologická zahrada (Svatý kopeček) a golfové hřiště (Dolany).

103

Z ekonomického pohledu je město moţné charakterizovat jako průmyslové s rozvíjejícími se sluţbami. V průmyslové výrobě převaţují menší podniky. V Olomouci prakticky neexistují velké soukromé firmy (nad 1000 zaměstnanců). V Olomouci je silně zastoupen sektor veřejných sluţeb - vzdělávací, zdravotnická a sociální zařízení, která přesahují hranice okresu. V Olomouci je špičkové zdravotnické pracoviště - fakultní nemocnice Olomouc. Město je regionálním nákupním centrem. Olomouc má vhodnou polohu v centru Moravy – snadná doprava do Brna či Ostravy, respektive Rakouska či Polska po silnici či ţeleznici. Do Prahy zatím stále chybí přímé dálniční spojení, ţelezniční spojení je však kvalitní. Olomouc je důleţitým ţelezničním uzlem a ţelezniční trať jak ve směru na Přerov tak na Českou Třebovou je modernizována. Dobudováním dálnice D11 a rychlostní komunikace R35 se dopravní situace ještě zlepší. Na západním okraji města leţí veřejné mezinárodní letiště Olomouc. Letiště má však omezené parametry (dráha 800 m, travnatý povrch) a je tak vhodné jen pro vrtulníky, ultralehká letadla apod. Lze tedy shrnout, ţe Olomouc je město s jistým potenciálem růstu. Město je díky unikátním historickým památkám, parkům, kulturním moţnostem, zázemí pro příměstskou rekreaci a dobrému stavu ţivotního prostředí jedno z nejatraktivnějších míst pro bydlení na Moravě. Tomu také odpovídají ceny nemovitostí.

2.1.Pozemky Pozemky v Olomouci si jako jediná kategorie nemovitostí drţí cenu bez ohledu na ekonomickou situaci. V minulých letech byl patrný zájem developerů o stavební pozemky vhodné pro výstavbu bytových domů. Dnes je poptávka uspokojená a výstavba bytových domů po letech rozmachu spíše polevuje. Naopak se zvyšuje význam trhu se stavebními pozemky pro stavbu rodinných domů. Ceny jsou stabilní, občas se vyskytuje nadhodnocená nabídka. Proluky se ve městě aţ na výjimky nevyskytují. Výstavba se uskutečňuje především rekonstrukcemi stávajících objektů. Stavební pozemky se nabízí v okrajových částech města a v příměstských oblastech. Cena pozemku klesá od středu města k jeho okrajovým částem. Nejniţší ceny pak platí pro nekomerčně vyuţitelné pozemky na okraji města, jak dokumetují tabulky č.1 a 2.

104

Tabulka č.1: Ceny pozemků v Olomouci dle polohy (zdroj: Cenová mapa stavebních pozemků na území statutárního města Olomouce (2013/2014) Průměrná cena v Kč/m2

Maximální cena v Kč/m2

Městské jádro

4 246

10 270

Vnitřní město

1 253

3 780

Okrajové části

1 025

3 000

Poloha

Tabulka č.2: Ceny pozemků v Olomouci dle účelu vyuţití (zdroj: Cenová mapa stavebních pozemků na území statutárního města Olomouce (2013/2014)

Pozemky pro bydlení

Pozemky pro průmyslové objekty Plochy občanské vybavenosti

pozemky pro rodinné domy

průměrná cena v Kč/m2 1 458

pozemky pro bytové domy

1 312

živnostenské plochy

893

průmyslové areály

832

komerčně výnosné plochy

2 860

pozemky s objekty s menší ekonomickou výnosností

1 160

Město v současnosti vyuţívá také brownfields. Magistrát pracuje na rekonverzi areálu Kasáren Neředín na částečně podnikatelské vyuţití. V centru města vzniká multifunkční projekt „Šantovka“, který vyuţívá opuštěný výrobní závod MILO Olomouc.

2.2.Budovy Rodinné domy Rodinné domy jsou v Olomouci ţádané. Domy ve vilových čtvrtích poblíţ centra města se na trhu objevují vzhledem ke svému omezenému počtu méně často. Cena těchto staveb začíná na 5 milionech Kč. Častěji se nabízí rodinné domy v nových čtvrtích při okraji města, jako je Neředín, Řepčín, Nemilany či Slavonín, jejichţ cena začíná na 3 milionech Kč. V nejţádanějších lokalitách, jako je Neředín, se cena šplhá aţ na 8 000 000 Kč. Rodiné domy v původní zástavbě ve větší vzdálenosti od centra se v závislosti na stavu, velikosti a lokalitě pohybují v cenové relaci 2,5 aţ 5 milionů Kč. Ceny rodinných domů zkresluje nabídka nových nízkoenergetických domů při jiţním okraji města (ulice Arbesova). Domy se nabízí 105

za neobvykle vysokou cenu, kupce nachází velmi pomalu. Je otázkou, zda investor takto přemrštěnou cenu sníţí nebo bude i nadále vyčkávat. Bytové domy V Olomouci je v bytovém fondu největší zastoupení větších bytů, tj. se 3 a 4 místnostmi (65 %). Tomu odpovídá současný trend výstavby bytů, kdy v bytových domech vzniká více menších bytů, tj. 1 + kk a 2+kk. Centrum města je prakticky plně zastavěno. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v půdních vestavbách a při rekonstrukcích. Nabídka domů je zde limitovaná, coţ ve spojení s atraktivitou lokality a vysokými výnosy z nájmů zvyšuje ceny. Olomouc nabízí dostatek bytových prostor, a tak se klíčovým faktorem výběru stává kvalita lokality. V současné době se stále doprodávají byty v developerských projektech z předcházejících let a v letech 2014 a 2015 se očekává další vlna výstavby. V Olomouci je velké mnoţství panelových bytů, které se postupně revitalizují. I přesto si však drţí niţší cenu neţ srovnatelné byty v cihlových domech. Nejdraţší jsou pochopitelně novostavby. Prodejní ceny olomouckých bytů shrnuje tabulka č. 3.

106

Tabulka č.3: Prodeje bytů v Olomouci (zdroj: Statutární město Olomouc 70) Velikost bytu

Novostavby

Původní zástavby panelové

Původní zástavby cihlové

1+0

850 000 – 950 000

750 000

800 000 – 900 000

1+1/1+kk

900 000 – 1 100 000

750 000 – 900 000

900 000 – 1 150 000

2+1/2+kk

1 300 000 – 1 650 000

850 000 – 1 200 000

1 200 000 – 1 450 000

3+1/3+kk

1 800 000 – 2 500 000

1 200 000 – 1 500 000

1 550 000 – 2 000 000

4+1/4+kk

2 200 000 – 3 200 000

1 450 000 – 1 650 000

1 900 000 – 2 800 000

Od průměrných cen bytů se odlišují luxusní byty v polyfunkčním domě Namiro. Cena za m2 se pohybuje od 45 000 aţ do 63 000 Kč. Byt 3+1 stojí aţ 7 350 000 Kč. Administrativní budovy Olomouc má dostatek administrativních budov, v současnosti je spíše přesycen. V nedávné době bylo dokončeno několik administrativních, resp. polyfunkčních budov. Na podzim roku 2012 byla dokončena budova Namiro v centru Olomouce. Tento polyfunkční dům nabízí komerční prostory, garáţové stání i luxusní byty. Cena komerčních prostor se pohybuje kolem 50 000 Kč/m2. Také BEA Centrum poblíţ centra města, tj výšková budova o 19 nadzemních podlaţích a přilehlé nízkopodlaţní budovy nabízí administrativní a obchodní prostory. V letech 2015 aţ 2016 je plánovaná výstavba administrativních budov v rámci projektu Šantovka. Je otázkou, jak rychle se podaří prostory zaplnit. Průmyslové objekty Od roku 1998 vzniklo několik průmyslových zón a postupně bylo ve městě vytvořeno asi 2000 nových pracovních míst. Zóny byly z velké části obsazeny zahraničními investory (z odvětví strojírenství, elektrotechniky, kovoobrábění, zpracování umělých hmot a polygrafie). Pro menší místní firmy město připravilo infrastrukturně vybavené pozemky s moţností odkupu za zvýhodněnou cenu (dotace EU) na průmyslové zóně Šlechtitelů. Zóna je dnes jiţ z větší části zaplněna. Pozemky pro průmysl a sklady jsou soustředěny do okrajových čtvrtí

70

STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Profil města Olomouce 2012 – 2013. [online] © 2012 Magistrát města Olomouce. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8827/profil-mesta-olomouce2012-2013.cs.pdf

107

města, významná je z tohoto podledu zejména část Holice, Hodolany, Chvalkovice a Nová Ulice.

2.3.Nájmy Obvyklé trţní nájemné (standardně vybaveného bytu včetně inkasa) v bytech v Olomouci ukazuje tabulka č.4. U novostaveb je cena o 1 aţ 2 tisíce Kč vyšší. Tabulka č.4: Obvyklé trţní nájemné v Olomouci v Kč (zdroj: vlastní)

1+1

Měsíční nájemné v Kč 6 500

2+1

8 500

3+1

11 000

4+1

12 000

Velikost bytu

Pronájem domů se pohybuje v cenách 13 aţ 19 000 Kč/měsíc včetně inkasa pro domy v centru. Nájemné domů v okrajových částech se pohybuje od 9 do 14 tisíc Kč (včetně inkasa). Nebytových prostorů je v Olomouci dostatek. Ceny za jejich pronájem uvádí tabulka č.5. Tabulka č.5: Pronájem nebytových prostor v Olomouci v roce 2012 (zdroj: Statutární město Olomouc 71) Administrativa kategorie A v Kč/m2.rok

Administrativa kategorie B v č/m2.rok

Garáže (Kč/měs.)

Centrum

2 500 – 3 500

1 800 – 2 000

2 000 – 2 200

Přilehlá část

1 900 – 2 500

1 100 –1 700

1 000 –1 200

Okrajová část

-

700 –1 000

700 – 800

Pronájmy průmyslových staveb se pohybují kolem 1 000 Kč/m2.rok. Nevytápěné sklady se pronajímají za niţší cenu, v okrajových částech města přibliţně za 400 Kč/ m2.rok, v přilehlé části pak za 500 – 600 Kč/ m2.rok.

71

STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Profil města Olomouce 2012 – 2013. [online] © 2012 Magistrát města Olomouce. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8827/profil-mesta-olomouce2012-2013.cs.pdf

108

Město klade na rozvoj velký důraz, coţ se projevuje v podpoře podnikání. V posledních letech se daří přivádět do města investory a nabízené prostory tak nachází bez větších obtíţí uplatnění. Podnikatelský inkubátor na Šlechtitelů nabízí zvýhodněný pronájem prostor pro nově vzniklé inovační firmy. Připravená je také zóna Technologického parku Olomouc – Hněvotín o výměře 95 ha. Kapacity nájemních prostor pro logistiku a výrobu má ve svém areálu i společnost VGP Park. Šternberk, Litovel, Uničov a Velká Bystřice

3.

Blízké okolí Olomouce

Tento segment má na realitním trhu Olomoucka nejvýznamnější podíl. Jihozápadní svahy Oderských vrchů, tj. obce Samotišky, Droţdín, Tovéř a Dolany patří jednoznačně k nejţádanějším lokalitám, coţ tlačí ceny zdejších nemovitostí nahoru. Zásadním faktorem, který určuje atraktivitu bydlení v okrese Olomouc se tak zdá být dobrá dopravní dostupnost do města Olomouce, kvalitní pohledové horizonty a charakter okolí (zástavby rodinných domů, zeleň x zemědělská půda). Prodeje rodinných domů jsou zde mnohem častější neţ ve městě, i kdyţ cenová úroveň je srovnatelná.

3.1.Pozemky Poptávka po pozemcích pro stavbu rodinných domů je vysoká. Cena stavebních pozemků se proto šplhá aţ k 2000 Kč/m2. Pozemky pro komerční vyuţití ani zemědělské pozemky se téměř neobchodují. Jedná se o obce se zástavbou rodinných domů, bez komerčních prostor či výroby.

3.2.Budovy Oblast je charakteristická výstavbou luxusních rodinných domů, jejichţ cena se pohybuje nad okresním průměrem. Na trhu existují dvě cenové hladiny. Rodinné domy starší, tj. původní, si drţí ceny srovnatelné s velkými městy okresu (např. Šternberk). Dle stáří, stavu, velikosti pozemku a umístění v obci se jejich ceny pohybují od 700 000 Kč aţ po 5 milionů Kč. Novostavby rodinných domů vytváří druhou cenovou hladinu, neboť jejich cena začíná na 3 milionech Kč. Horní hranici lze stanovit obtíţně. V místě nejsou výjimkou rodinné domy, resp. vily a rodinná sídla za 10 i 14 milionů Kč. Bytové domy jsou zastoupeny minimálně. Trh s byty není rozvinutý. Jedinou výjimkou je obec Lutín, kde je významné zastoupení panelových bytových domů. 109

3.3.Nájmy Trh s nájmy není v tomto segmentu rozvinutý.

4.

Velká města okresu

Druhý segment trhu tvoří větší města, tj. Šternberk (14 000 obyvatel), Uničov (11 000 obyvatel), Litovel (10 000 obyvatel) a Velká Bystřice (3 000 obyvatel). Všechna tato čtyři města nabízí plnou občanskou vybavenost. Vliv lokality na cenu nemovitosti je největší ve Šternberku a to díky členitému reliéfu města. Všechna města mají dobrou dopravní dostupnost i obluţnost. Nejlepší v tomto parametru je Velká Bystřice, vzdálená od Olomouce pouhých 5 km. Relativně nejhůř si stojí Uničov. Realitní trh Litovle a Velké Bytřice ovlivňuje navíc riziko povodní, neboť centrem města Litovel protéká několik ramen řeky Moravy a Velkou Bytřicí protéká Bytřička. Všechna města mají jistý podnikatelský potenciál, jiţ maj své investory a průmyslové zóny jsou zaplněny. Další rozvoj v této oblasti není ve střednědobém časovém horizontu v plánu.

4.1.Pozemky Poměrně vysoká poptávka po stavebních pozemcích je ve Šternberku a Velké Bystřici. Ve Velké Bystřici se ceny stavebních pozemků pohybují kolem 1 000 Kč/m2. Většinou se jedná o pozemky v prolukách, případně parcely při okraji obce. Umístění pozemku v obci nemá zásadní vliv na cenu. Ve Šternberku jsou dostupné stavební pozemky od 650/m2. Aţ 1 600/m2 stojí stavební pozemky v atraktivních lokalitách na svazích při severním okraji města. V Uničově a Litovli jsou stavební pozemky levnější – od 350 Kč/m2, v lukrativní lokalitě aţ 1 400 Kč/m2. Trh s pozemky pro komerční vyuţití po letech rozmachu polevuje. Nabídka pozemků pro komerční vyuţití je větší neţ poptávka. Města v minulých letech přitáhla investory a průmyslové zóny jsou obsazené. Aktuálně nabízí pozemky pro komerční vyuţití město Šternberk a to v cenách od 400 do 750 Kč/m2, coţ odpovídá průměrné ceně v rámci tohoto segmentu 500 aţ 600 Kč/m2. Zemědělské pozemky se obchodují málo. Ceny začínají na 30 Kč/m2.

110

4.2.Budovy Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Poměrně nízké poptávce odpovídá nabídka. Cenově nejdostupnější jsou rodinné domy v Uničově, kde jejich cena začíná na 700 000 Kč. V Litovli lze pořídit rodinný dům za 1 200 000 Kč, ve Velké Bystřici začíná cena na 1 500 000 Kč. Ve Šternberku se průměrná cena rodinného domu pohybuje kolem 1 700 000 Kč. Horní hranice 4 aţ 5 milionů Kč platí pro domy ve výborném stavu v nejatraktivnějších lokalitách pro celý segment. Objekty pro individuální rekreaci se nabízí v okolí Velké Bystřice a Šternberka. Průměrná cena zahrady s chatou se pohybuje kolem 300 000 Kč. Uničov a Litovel jsou obklopeny zemědělsky obhospodařovanou půdou, rekreační objekty nenabízí. Jen výjimečně se vyskytuje nabídka zahradní chatky v zahrádkářské kolonii u okraje města. Byty Ve městech je dostatek bytů, v nabídce převaţují byty panelové. Výjimkou je pouze Velká Bystřice, kde převaţují rodinné domy, panelové bytové domy jsou zastoupeny minimálně. Cena závisí na typu vlastnictví, stavu domu i lokalitě. Stejně jako v jiných městech i zde jsou byty cihlové draţší neţ panelové a nejvyšší cenu mají byty novostavbách. Na trhu tedy nalézáme tři cenové hladiny. Cihlové byty jsou často v původním stavu, coţ stlačuje cenu dolů. U bytů v panelových domech je zásadní, zda a v jakém rozsahu proběhla rekonstrukce. Rozmezí prodejních cen bytů uvádí tabulka č. 6. Tabulka č.6: Prodejní cena bytů v segmentu v roce 2013 (zdroj: vlastní data) Velikost bytu

Prodejní cena v Kč

1+1

300 000 – 800 000

2+1

600 000 – 1 500 000

3+1 / 3+kk

750 000 – 1 750 000

4+kk

1 700 000 – 2 300 000

V souladu s výše uvedeným tvrzením o třech cenových hladinách platí, ţe u spodní hranice se nachází ceny panelových bytů, zatímco nejdraţší jsou byty v novostavbách. Uvedeným cenovým relacím se vymykají byty v novostavbách dokončené v roce 2013 v Uničově, které se nabízí za výrazně vyšší ceny neţ je v místě obvyklé. Ceny těchto bytů jsou srovnatelné 111

s obdobnými byty v Olomouci, neboť byt 4+kk je nabízen za 3 300 000 Kč, byt 1+1 se nabízí za 1 000 000 Kč. Je otázkou, zda si takto drahé byty najdou v Uničově kupce nebo bude muset investor sníţit cenu.

4.3.Nájmy Trh s nájmy bytů stagnuje. Menší byty si lze pronajmout jiţ za 5 000 Kč, větší byty (3+1, 4+1) od 7 500 Kč/měsíc. Ve Velké Bystřici je pronájem bytů sporadický vzhledem k omezenému mnoţství bytových domů. Rodinné domy se pronajímají ojediněle. Nájem rodinného domu (4+1) ve Velké Bytřici se pohybuje kolem 15 aţ 17 000 Kč, ve Šternberku v relaci mezi 9 aţ 11 000 Kč. V Litovli ani Uničově pronájmy domů nejsou. Trh s nájmy komerčních objektů stagnuje. Ve Velké Bystřici se nachází bývalý průmyslový areál, který v současnosti nabízí rozlehlé skladovací prostory a jiné prostory pro komerční vyuţití. Města mají průmyslové oblasti zaplněny a v současnosti není v plánu rozšiřování ani jiný rozvoj v tomto směru (vyuţití brownfields apod.).

5.

Zbývající část okresu

Do tohoto segmentu patří zbylé obce okresu, město Moravský Beroun a vojenský újezd Libavá. Realitní trh je v tomto segmentu málo aktivní. Vesměs se jedná o obce se špatnou dopravní obsluţností a dostupností a nedostatkem pracovních příleţitostí. Tyto oblasti nejsou vyhledávány ani pro rekreaci, vyuţívání domů jako rekreačních chalup je zanedbatelné. Moravský Beroun leţí 35 km severovýchodně od Olomouce. Ve městě je dlouhodobě dosahovaná nejvyšší míra nezaměstnanosti v rámci okresu. Extrémní oblastí je v rámci okresu vojenský újezd Libavá, kde prakticky není vyvinutý realitní trh.

5.1.Pozemky Ceny pozemků klesají s rostoucí vzdáleností od Olomouce. Cena stavebních pozemků začíná na 300 Kč/m2. V současnosti nabízí stavební pozemky např. obec Senice na Hané a to v ceně 490 Kč/m2. Výjimečné jsou v tomto ohledu obce Drahanovice či Ludéřov, v nichţ není výjimkou stavební pozemek v ceně 1000 Kč/m2. Naopak v nejodlehlejších oblastech, zejména na Bouzovsku, severovýchodně od Uničova a Šternberka trh s pozemky není rozvinutý. 112

Pozemky pro komerční účely nejsou poptávány ani nabízeny. Menší obce často řeší problém s brownfields – nejčastěji se jedná o opuštěné cukrovary. Tyto prostory se nedaří prodat jako celek, spíše se pronajímají jejich části k výrobě, jako skladové prostory apod. Trh se zemědělskými pozemky stagnuje. Ceny se proto odvíjí dle kvality a potřeby jednotlivých zemědělských druţstev v konkrétní lokalitě.

5.2.Budovy Vzhledem k nízké poptávce jsou jejich ceny ve srovnání s jinými městy okresu výrazně niţší. Rodinný dům velikosti 4+1 ve městě Moravský Beroun je dostupný od 400 tisíc Kč. Byty 3+1 se nabízí v relaci 450 aţ 700 tisíc Kč. V Náměšti na Hané se v současnosti nabízí rodinné domy v rámci nového developerského projektu. Rodinný dům 4+kk se nabízí za 3 000 000 Kč. Obecně se dá říct, ţe rodinné domy jsou v tomto segmentu dostupné od 300 000 Kč (původní stav) do 3 000 000 Kč (novostavba). Oblast není turististicky vyhledávaná. Není tedy poptávka ani po zahradách či rekreačních objektech. Menší chatařské kolonie jsou např. v Šumvaldě či Náměšti na Hané.

5.3.Nájmy Nájmy jsou v oblasti pouze sporadické. V Moravském Berouně je hodně panelových domů. Pokud se tedy nabízí nájem bytu, většinou se jedná o byt v panelovém bytovém domě. Rodinné domy se nepronajímají. Výjimečně se objeví nájem nebytového prostoru – skladu, dílny apod.

6.

Zvláštnost okresu – řeka Morava a povodně

Trh s nemovitostmi v okrese Olomouc významně ovlivňují povodně. Situaci v okrese Olomouc ukazuje povodňová mapa na obrázku č.3. Je evidentní, ţe nejvíce jsou povodněmi ohroţena města Litovel, Olomouc a obce Horka na Moravě, Koţušany – Táţaly a Charváty. Pro město Olomouc je výhodná existence chráněné krajinné oblasti Litovelské Pomoraví, neboť v případě vyššího stavu vody v Moravě umoţňuje rozliv do luţních lesů. Nástup povodně je tak výrazně pomalejší.

113

Obrázek č.3: Povodňová mapa okresu Olomouc (upraveno dle dat VÚV T.G.Masaryka 72)

Povodně v roce 1997 způsobily výrazný pokles cen nemovitostí, zejména rodinných domů. I přes velký rozsah škod byl však tento pokles pouze dočasný. Vzhledem k niţším cenám pozemků se mnoho lidí rozhodlo pro koupi nebo dokonce i novou stavbu domu v oblastech postiţených povodněmi. Postupný nárůst cen zastavila

ekonomické recese v roce 2008.

V souladu s vypozorovanou skutečností (platí nejen pro Olomoucko) je třeba si uvědomit, ţe kaţdá povodeň, způsobí opětovný pokles ceny nemovitosti. Investice do nemovitosti ohroţené povodní je vţdy riziková. Riziko povodně znamená pro majitele obvykle vyšší pojistné, neboť pojišťovny si stanovují za povodňové riziko příplatek. Ten můţe být různý u pojištění nemovitosti či domácnosti a liší se i v nabídce jednotlivých pojišťoven. Pokud byla nemovitost v minulosti zasaţena povodní, cenová přiráţka pojistky můţe dosáhnout aţ několikanásobku běţné sazby. Pokud byla nemovitost zasaţena povodní opakovaně, je šance na sjednání pojistky nulová. V případě, ţe se přece jen

72

Výzkumný ústav vodohospodářský T.G.Masaryka, veřejná výzkumná instituce - Odbor ochrany vod a informatiky - Oddělení GIS. [online]. © 2011 [cit. 2014-03-05] Dostupné z : www.dibavod.cz

114

podaří pojistění sjednat, hrozí riziko krácení pojištění. Pojišťovny vyuţívají pro zjištění rizika povodně tzv. povodňové mapy, které rozlišují celkem 4 rizikové zóny. Objekty ve 4. zóně (tj. nevyšší riziko povodně) jsou zpravidla nepojistitelné proti nebezpečí povodně a navíc je úvěrové společnosti povaţují za nevhodné pro zástavu. Riziko povodní tedy můţe významně zkomplikovat poskytnutí hypotečního úvěru.

115

7.

Prognóza budoucího stavu

K oţivení realitního trhu po krizi v roce 2008 dochází jen velmi pomalu. Výjimečné jsou v tomto ohledu pozemky, které si dlouhodobě drţí cenu. Do budoucna lze očekávat, ţe bude přetrvávat vysoká poptávka po kvalitních stavebních pozemcích v Olomouci a blízkém okolí. Omezená nabídka těchto pozemků současně s vysokou poptávkou bude i nadále vyvíjet tlak na cenu. Vysoké ceny se tak pravděpodobně udrţí i nadále, v nejţádanějších lokalitách se mohou i zvyšovat. Naopak v odlehlých oblastech okresu, kde je špatná dopravní dostupnost a málo pracovních příleţitostí, bude realitní trh se stavebními pozemky nadále stagnovat. Trh s pozemky pro komerční účely čeká útlum. Trh je jiţ nasycen a v blízké budoucnosti se v okrese neplánuje ţádný rozvoj průmyslových či podnikatelských ploch. Díky levným hypotékám a slevám developerů se mírně oţivil trh s byty. V současnosti lze zaznamenat mírné zvýšení cen bytů. Bytů je dostatek, rozhodujícím kritériem se stává lokalita. Trhu s rodinnými domy se oţivení nijak nedotklo. Obchodují se převáţně levné domy. Po luxusních drahých domech či vilách, i kdyţ se nacházejí v ţádaných lokalitách, je nízká poptávka. V nabídce zůstávají velmi dlouhou domu a často se musí jejich cena zásadně sníţit, aby vůbec byly prodejné. Tento stav bude zřejmě přetrvávat nadále, neboť pro movitou klientelu Olomoucka je zajímavější koupit pozemek a na něm vybudovat dům přesně dle vlastních představ. Na trhu se občas vyskytují předraţené nemovitosti, čímţ dochází ke zkreslení ceny nemovitostí a v důsledku je vlastně prodej dotčené nemovitosti určitou dobu blokován. Trh s objekty pro individuální rekreaci stagnuje. Olomoucko poskytuje kvalitní ţivotní prostředí, zázemí pro příměstkou rekreaci, takţe poptávka po těchto objektech bude nejspíš i v budoucnosti nízká. V posledních letech vzniklo v Olomouci mnoho nákupních center, průmyslových oblastí a zón. Vysoká poptávka z minulých let je jiţ nasycena. V případě nákupních center je trh jiţ přesycen. Nabízí se tak otázka jejich budoucnosti. Jiţ nyní některé z nich zaznamenávají poklesy trţeb, obratů. Také v případě administrativních budov a komerčních prostor můţeme pozorovat převis nabídky. Oţivení tohoto segmentu trhu čeká na zlepšení ekonomické situace. Ke zlepšení situace v současnosti nevidím reálný důvod. Poptávku po nemovitostech můţe do jisté míry podpořit bankovní sektor výhodnými úvěry a hypotékami. Jiţ dnes jsou však sazby hypoték minimální, takţe zřejmě nelze očekávat ţádné dramatické změny.

116

8.

Zdroje

Cenová mapa stavebních pozemků na území statutárního města Olomouce (2013/2014). [online]. © HF Biz s.r.o., Jan Machovský. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://apps.hfbiz.cz/apps/olomouc/cm/ ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Počet obyvatel v obcích České republiky k 1.1.2013 [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/publ/1301-13r_2013 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistické údaje o vybraných transakcích s nemovitostmi evidovanými v KN. [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Periodika-a-publikace/Statisticke-udaje/Statisticke-udaje-o-vybranychtransakcich-s-nemovi.aspx ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Vše o území – obec Olomouc. Sčítání lidu, domů a bytů 2011. [online]. © 2009-2011 [cit. 2014-01-05] Dostupné z : http://vdb.czso.cz/sldbvo KRAJSKÁ SPRÁVA ČESKÉHO STATISTICKÉHO ÚŘADU V OLOMOUCI. Bytová výstavba v Olomouckém kraji v roce 2013. [online] [cit. 2014-02-25] Dostupná z: http://www.czso.cz/xm/redakce.nsf/bce41ad0daa3aad1c1256c6e00499152/ca955ad2b459cb08c1257c 830041f441/$FILE/Byt4q2013.pdf STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Profil města Olomouce 2012 – 2013. [online] © 2012 Magistrát města Olomouce. [cit. 2014-01-05]. Dostupné z: http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8827/profil-mesta-olomouce2012-2013.cs.pdf STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Trh práce. [online]. © 2012 Magistrát města Olomouce. [cit. 2014-01-04]. Dostupné z: http://www.olomouc.eu/podnikatel/profil-mesta-a-informace-proinvestory/profil-mesta/trh-prace ÚŘAD PRÁCE ČR. Zpráva o situaci na trhu práce v roce 2010. [online]. [cit. 2014-01-05] Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/olk/kop/olomouc/statistiky/ol_rok2010_okres.pdf

117