Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce

Autor:

Vedoucí práce:

Praha

Luboš Urban

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

červen, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 20. 6. 2012

Luboš Urban

Poděkování :

Chtěl bych poděkovat panu Prof. Ing. Josef Michálkovi, CSc. za odborné vedení, za pomoc a rady při zpracování této práce.

Anotace Seznámení s poruchami a vadami objektů a jejich dopady na ocenění a upozornění na stav objektů po povodních v daných lokalitách, s názory pojišťoven. Pokus o objasnění diskutovaného problému výskytu radonu a azbestu v konstrukcích a částech budov při oceňování.

Klíčová slova: vady a poruchy objektů, záplavové zóny, územní plánování, rizikové zóny, dopady záplav na pojištění, radon v objektech, azbest.

Anotation: Introduction to the disorders and Visual objects, and their impact on the valuation and a warning on the State of the objects after the floods in those locations, with the views of the insurance undertakings.An attempt to clarify the disputed issue of radon and asbestos in building construction and parts of buildings in the valuation.

Key words: defects and malfunction of objevte, flood zone, town planning, high-risk zone, impacts on insurance, radon in objects, asbestos.

Obsah

ÚVOD............................................................................................................................................................ 7 1. VYSVĚTLENÍ POJMU VADA A PORUCHA V REÁLNÝCH PODMÍNKÁCH .......................................................... 8 1.1 STRUČNÝ PŘEHLED PORUCH, PŘÍČINY JEJICH VZNIKU.................................................................................................. 8 1.2 PODLOŽÍ A ZÁKLADY............................................................................................................................................ 9 1.2.1 Stavby na poddolovaném území a jejich zajištění ............................................................................... 10 1.3 PŘEDCHÁZENÍ PROBLÉMŮM JIŽ PŘI VÝSTAVBĚ ........................................................................................................ 11 1.3.1 Specifikace dozoru.............................................................................................................................. 12 1.3.2 Ceník stavebního dozoru ..................................................................................................................... 14 2. VADY A PORUCHY DOMŮ V SOUVISLOSTI S POVODNĚMI V ČR ................................................................. 14 2.1 PŘEHLED NEJVĚTŠÍCH ZÁPLAV ÚZEMÍ ČR ............................................................................................................... 14 2.2 STAVEBNÍ ZÁKON, VODNÍ ZÁKON, ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ............................................................................................. 15 2.2.1. PRÁVNÍ VÝCHODISKA ......................................................................................................................... 15 2.2.1.1 Stavební zákon ..............................................................................................................................................15 2.2.2.2 Vodní zákon ...............................................................................................................................................17 2.2.2.3 Plánování v oblasti vod ..................................................................................................................................17

2.3 PORUCHY OBJEKTŮ PO ZÁPLAVĚ A JEJICH PŘEDCHÁZENÍ ............................................................................................ 22 2.4 SANACE VLHKOSTI A ŘEŠENÍ PROBLÉMŮ SPOJENÝCH S POVODNĚMI............................................................................. 23 2.5. HLAVNÍMI ODVLHČOVACÍMI METODAMI JSOU: ...................................................................................................... 23 2.5.1. Vzduchové systémy ............................................................................................................................ 23 2.5.2. Mechanické metody ........................................................................................................................... 23 2.5.2.1. Ruční podřezávání ........................................................................................................................................24 2.5.2.2 Podřezávání řetězovou pilou .........................................................................................................................24

2.5.3. Metoda HW ........................................................................................................................................ 24 2.5.4. Chemické metody ............................................................................................................................... 25 2.5.5. Elektrofyzikální vysoušení zdiva ......................................................................................................... 25 2.5.6. Mikrovlnné vysoušení zdiva ............................................................................................................... 26 2.5.7. Magnetokinetické metody ................................................................................................................. 26 2.6 ORIENTAČNÍ AKTUÁLNÍ CENÍK SANAČNÍCH PRACÍ. ................................................................................................... 27 3. DOPAD POVODNÍ NA POJIŠTĚNÍ OBJEKTŮ................................................................................................ 28 3.1 KLASIFIKACE RIZIK, ROZLOŽENÍ ZÁPLAVOVÝCH ZÓN .................................................................................................. 28 3.1.2.Metodika zpracování a výsledné rizikové zóny ................................................................................... 29 3.2 POHLED POJIŠŤOVEN NA TUTO PROBLEMATIKU....................................................................................................... 31 3.2.1. Složky pojištění ................................................................................................................................... 32 3.3 OCENĚNÍ OBJEKTŮ PO ZAPLAVENÍ ....................................................................................................................... 32 4.RADON..................................................................................................................................................... 33 4.1 POPIS ............................................................................................................................................................ 33 4.1.1 Výskyt radonu v podloží ...................................................................................................................... 33 4.1.1.1 Stavební materiály a užitková voda .......................................................................................................33

4.2 MĚŘENÍ RADONU ............................................................................................................................................. 34 4.2.1. Místa a způsoby měření .................................................................................................................... 34 4.2.2 Protiradonová řešení u nových staveb ............................................................................................... 35 4.2.3 Protiradonová řešení u stávajících staveb.......................................................................................... 35 5. AZBEST .................................................................................................................................................... 36 5.1 POPIS SITUACE................................................................................................................................................. 36 5.2. LIKVIDACE ODPADU ......................................................................................................................................... 37 B. PRAKTICKÁ ČÁST ..................................................................................................................................... 38

5

1. TRŽNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ....................................................................................................................... 38 2. OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY ...................................................................................................................... 60 C. ANALÝZA TRHU – OKRES PRACHATICE ..................................................................................................... 84 CHARAKTERISTIKA OKRESU PRACHATICE ..................................................................................................... 84 ZÁVĚR ......................................................................................................................................................... 91 LEGISLATIVA ......................................................................................................................................... 92 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .................................................................................................................... 92 ELEKTRONICKÉ ZDROJE................................................................................................................................ 92 ZDROJE OBRÁZKŮ ....................................................................................................................................... 92

6

Úvod V bakalářské práci bych rád čtenáře seznámil s poruchami a vadami objektů a jejich dopady na ocenění. Cílem je poukázat na stav objektů po povodních a objasnit hodnocení a určení záplavových zón v lokalitách, ozřejmit, jak můţe souviset ocenění budov, objektů v záplavových zónách, které určují pojišťovny. Dalším záměrem je přiblíţit v dnešní době tolik diskutovaný problém výskytu radonu a azbestu v konstrukcích a částech budov, který také velice úzce souvisí s cenou objektu, především v obydlené zástavbě měst a obcí.

7

A. Teoretická část 1. Vysvětlení pojmu vada a porucha v reálných podmínkách 1.1 Stručný přehled poruch, příčiny jejich vzniku 1. Projektantem stavby – zejména u menších projektů, kdy jsou přizváni ke spolupráci projektanti s nedostatečnou kvalifikací. Jedná se o tlak investora na projektanta, aby konstrukci nezajišťoval – tím šetřil finanční prostředky . 2. Nedostatečný průzkum – za odborný průzkum či posudek se ušetří často poměrně malá částka, avšak zpravidla ztráta můţe být podstatně větší. V případě havárie nosné konstrukce pak uţ zpravidla nejde jen o záchranu ekonomickou, ale i na lidském zdraví a ţivotech. 3. Dodavatelem stavby – v tomto případě technologickou nekázní, nedodrţením technolog.postupů, lhůt, předpisů, norem a v neposlední řadě nedbalostí. 4. Investorem – v tomto případě investor nechá z důvodu úspor realizovat stavbu podle projektové dokumentace zpracované ke stavebnímu řízení. V tomto stupni projektové dokumentace však nebývají zapracovány například detaily, při jejich realizaci na stavbě pak dodavatel často improvizuje. Výsledkem tohoto jednání neodborné provedení a následkem toho vyskytující se problémy- např.ve střešních konstrukcích, v hydroizolaci spodní stavby. 5. Uţivatelem objektu – kdy objekt, nebo část konstrukce je uţívána v rozporu s účelem pro který byla vyprojektována. (např. přetíţení stropů, nadměrná vlhkost vnitřního vzduchu apod.). 6. Vnější vlivy – klimatické účinky (déšť, sníh, oslunění apod.), agresivní vlivy, podzemní voda, vlivy poddolování. 7. Nepředvídatelné vlivy – ţivelné pohromy, poţár, výbuch apod.

Rozdělení trhlin Trhliny můţeme rozdělit z několika hledisek : a) aktivní (ţivé) b) pasivní (uklidněné) 8

Z hlediska závaţnosti rozdělujeme trhliny na : a) neškodné (vzhledové) – vysychání omítek,tvrdnutím malty apod. b) závaţné – většina trhlin aktivních a široké trhliny pasivní Podle původu rozdělujeme trhliny : a) tahové – jsou charakteristické svým rozevřením a téměř neporušenými okraji b) tlakové – můţeme pozorovat drcení materiálu a odlupování omítky c) smykové – posun částí zdiva Stáří trhlin je moţné přibliţně odhadnout podle zanesení prachu. Platí norma ČSN 73 0040, klasifikační stupnice objektu v důsledku dynamického zatíţení.1

Příčiny vzniku trhlin - pokles a posun základové půdy - změnou vodního reţimu, - absence dělících spár - přetíţením konstrukce - dynamické vlivy ( důlní otřesy,seizmická aktivita )

1.2 Podloží a základy Základy a jejich vady mají značný vliv na poruchy staveb. Důvodem narušení můţe být zvýšení hladiny podzemní vody, tím dojde k podmáčení základů, opakem je sníţení podzemní vody. Značný vliv na základové konstrukce mají i kořenové systémy, ty buď odebírají vodu z podloţí nebo často mohou působit i destruktivně. Problémem je také fakt, ţe u objektů nebyly provedeny dělící spáry, ty je nutné učinit u staveb na nesourodém podloţí, tam kde se od sebe objekty liší svoji výškou, mezi objektem a přístavbou a v neposlední řadě u objektů, které byly zaloţeny např.na základové desce a piloty. Základové konstrukce přenášejí zatíţení z vrchní stavby do základového podloţí. Základy musí přenést veškeré zatíţení ze stavby na základovou půdu v základové spáře, tj. rovině ve které základ spočívá na základové půdě. Návrh základové konstrukce vyţaduje znalost základové půdy, její fyzikálně mechanické vlastnosti a reakce na zatíţení vrchní stavbou. 1

J.Solař - Poruchy a rekonstrukce zděných staveb

9

Při návrhu základových konstrukcí je třeba uvaţovat nosné konstrukce objektu, vlastní základové konstrukce a základovou půdu komplexně. Podle způsobu přenášení zatíţení ze stavby do základové půdy rozeznáváme dva konstrukční typy základů: Základy plošné Základy hlubinné Rozsah a podrobnost průzkumu staveniště závisí na druhu a velikosti zamýšlené stavby a na sloţitosti geologických a hydrogeologických poměrů území. Geologický a hydrogeologický průzkum a výsledky tohoto průzkumu jsou důleţitým podkladem pro návrh a provádění základových konstrukcí a současně i zemních prací a také pro volbu konstrukčního systému staveb. Průzkum pro stavební účely rozlišujeme na: - předběţný průzkum - podrobný průzkum - průzkum během výstavby - průzkum během existence stavby2

1.2.1 Stavby na poddolovaném území a jejich zajištění Poddolované území – ČSN 730039, území v dosahu účinků hlubinného dobývání uţitkových nerostů. Důlní škoda – poškození, event. znehodnocení povrchových objektů, půdy, apod., které vzniká důlní činností. Charakter změn tvaru povrchu a jejich intenzita závisí na: - vyrubaném prostoru - hloubce dobývání pod povrchem - geolog.stavbě podloţí - způsobu dobývání

1

http://fast10.vsb.cz/perina/ps1/zakladove-konstrukce.

10

Důlní činnost vytváří spojitá a nespojitá přetvoření terénu. Spojitá přetvoření vznikají při těţbě ve větších hloubkách, naopak nespojitá v menších hloubkách. Z hlediska budov, staveb jsou tato nespojitá přetvoření výrazně nebezpečnější. Výskyt nespojitých přetvoření je hlavně nahodilý a náhlý. Předpovídání těchto jevů v báňských podmínkách je velice obtíţné. Mohou mít tyto podoby: terénní stupeň, trhlina, terénní vlna, propadlina.

Zajištění staveb proti účinkům poddolování Způsob a rozsah zajištění závisí na: - parametrech účinků a velikosti poddolování - době, po kterou bude objekt vystaven účinkům poddolování - druhu,významu, ţivotnosti objektu - konstrukčním řešení objektu. Uţívání poddolovaného území má mnoho zvláštností. Objekty jsou vystaveny po dobu své ţivotnosti účinkům těţby, tyto účinky ale doznívají aţ několik let po jejím ukončení, proto objekty na tomto území musí být řádně zajištěny. Účelem zajištění je vyloučení či alespoň omezení vlivů poddolování. Toto povinné zajištění všech objektů situovaných na poddolovaném území proti jeho vlivu vyplývá ze zákona č.439/1992 Sb. Zákl.poţadavky na zajištění st. objektů proti účinkům poddolování stanoví ČSN 73 0039.3

1.3 Předcházení problémům již při výstavbě Geotechnický průzkum je spolu s geodetickými pracemi prvním úkonem a zároveň základním stavebním kamenem, od kterého se dále odvíjejí další postupy výstavby jakékoliv stavby. Kvalitně provedený průzkum základové půdy velkou měrou ovlivňuje nejen technickou náročnost a nákladnost zaloţení, ale často i celkové uspořádání objektu. Zpracovatel se musí v úzké spolupráci se zadavatelem a projektantem podrobně seznámit se zamýšlenou stavbou a jejím umístěním, předpokládaným způsobem a hloubkou zaloţení, případně i se zatíţeními v základové spáře, technologiemi výstavby.4 Mnoha problémům lze předejít a to tím, ţe investor si najme tzv.stavební dozor. 3

4

J.Solař - Poruchy a rekonstrukce zděných staveb RNDr. Ivan Beneš, Zakládání staveb, a.s.

11

Ve stavebním zákoně se tímto termínem označuje kontrola provádění stavebních prací, případně osoba provozující tuto činnost. Tento dozor je veden zejména z důvodů zajištění stavby dle projektové dokumentace a platných předpisů a norem. Smyslem této činnosti je zajištění správného provádění prací při svépomocné výstavbě. Jako činnost je zde myšlena kontrolní činnost stavebního úřadu v průběhu realizace a uţívání stavby. Osoba provádějící dozor na stavbě je provádí na základě definovaného oprávnění. V případě, kdy je stavba realizována stavební firmou, je činnost stavebního dozoru zahrnuta do povinností, které na stavbě zajišťuje stavbyvedoucí.

1.3.1 Specifikace dozoru Technický dozor investora V průběhu realizace stavby se kontroly výstavby účastní technický dozor investora – (dále TDI), který kontroluje průběh výstavby s ohledem na kvalitu a správnost prováděných prací a obvykle sleduje správnost vykazovaných prací ve vztahu na čerpání finančních prostředků. Autorský dozor Vedení stavby podle schválené projektové dokumentace sleduje autorský dozor – (dále AD). Jedná se o projektanta stavby, který kontroluje dodrţení podmínek projektu. Osoba stavební dozor vykonávající musí být člověk především odborně hluboce znalý a s praktickými zkušenostmi. Musí umět rozeznávat nedůleţité maličkosti od váţných hrozících problémů, musí umět předvídat a předem dokázat odhadnout hrozící závady, kolize a poruchy všeho druhu, řeší konflikty, a hledá řešení.

Stavební dozor před zahájením stavby provádí: Kontrola projektové dokumentace, případně návrhy na její úpravu. Pomoc při výběru dodavatele stavby vyhodnocení nabídek stavebních firem. Pomoc při přípravě smlouvy s dodavatelem stavby. Stavební dozor v průběhu stavby provádí: Sledování postupu provádění výstavby podle uzavřené smlouvy o dílo, projektové dokumentace, stavebního povolení, časového plánu výstavby a informování investora 12

o postupu, zejména v případech, kdy dochází k poţadavkům na navýšení nákladů a k ohroţení termínu dokončení stavby. Vyuţívání právních nástrojů daných smlouvou o dílo, obchodním zákoníkem vůči dodavateli pro docílení hospodárného, kvalitního a termínového postupu stavby. Provádění odběratelské kontroly v průběhu výstavby. Obstarání řádného průběhu přejímek, zkoušek a prověrek dodávek, které si objednatel stavby vyhradil ke kontrole na určitém stupni provádění stavby. Zajištění konání kontrolních dnů stavby, příprava podkladů, zpráv a opatření. Kontrola vedení stavebního deníku. Řešení případných změn stavby. Zpracování soupisu vad a nedodělků Stavební dozor po dokončení stavby provádí: Spolupráce při přípravě ke kolaudačnímu řízení - příprava dokladů (revizní zprávy, prohlášení o shodě, atd.). Kontrola odstranění vad z předávacího protokolu, případné uplatnění slev.

Citace ze zákona „V § 2, odst.(2) písm. d) Stavebního zákona je uvedeno "V tomto zákoně se dále rozumí:... stavebním dozorem odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí, vykonávaný osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru, nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb. Podle § 152 odst.(3) Při provádění stavby, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, je stavebník povinen a) oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor;

změny

v

těchto

skutečnostech

oznámí

neprodleně

stavebnímu

úřadu

Stavební dozor je tedy dle uvedených paragrafů stavebního zákona osoba, která povinně dohlíží na provádění prací při svépomocné výstavbě.“ 5

5

Zákon 183/2006 Sb.Stavební zákon

13

1.3.2 Ceník stavebního dozoru Kaţdá stavba je originál. Cena za stavební dozor je vţdy kalkulována na jednotlivý projekt podle rozsahu poţadovaných sluţeb. v případě tech. dozoru ucelené zakázky cca 1,5 - 2 % z rozpočtu stavby v případě technického dozoru a kontroly financování stavby (kontrola jednotkových cen v rozpočtu stavby, kontrola výměr prostavěnosti, prostavěnosti dle rozpočtu, kontrola více a méněprací) cca 2,5 - 3,5 % z rozpočtu stavby hodinová sazba se pohybuje v rozmezí 500,- Kč aţ 650,- Kč, dle sloţitosti a časové náročnosti kontrol dané zakázky projektová dokumentace dle rozsahu stavby a stupně podrobnosti od 20.000,- Kč zajištění podkladů pro vyřízení stavebního povolení (územního souhlasu) od 10.000,- Kč 6

2. Vady a poruchy domů v souvislosti s povodněmi v ČR 2.1 Přehled největších záplav území ČR V novodobé historii ČR bylo 5 velkých záplav, v r.1997 to byla povodeň na Moravě a části východních Čech. Symbolem této povodně se stala na Přerovsku obec Troubky. V r.1998 východní Čechy, okresy Náchod a Rychnov nad Kněţnou opět pod vodou. Rok 2002 tzv. 500 letá voda na Vltavě, nejvíce zasáhla jiţní, střední a severní Čechy. Historické jádro Prahy z větší části uniklo zkáze, dík postaveným barierám. Přibliţně 780 obcí bylo postiţeno.

6

http://www.dozor-stavby.cz/cenik/

14

V r. 2006 velké jarní tání ohrozilo 9 krajů. Rok 2009 a „blesková povodeň“ - voda zasáhla 13 okresů, přičemţ nejhůře bylo postiţeno Novojičínsko, Jesenicko, Prachaticko a Strakonicko.

2.2 Stavební zákon, vodní zákon, územní plánování Územní plánování je jednou z oblastí působnosti veřejné správy, která přispívá ke sniţování rizika ohroţení území. Úkolem územního plánování je komplexně řešit vyuţití a prostorové uspořádání území v souladu s cíli a úkoly, které jsou stanoveny ve stavebním zákoně (zejména § 18 a 19). Územní plány sice nejsou realizačními dokumenty, ale způsobem pořízení, který do projednávání zapojuje představitele veřejné správy, vlastníky nemovitostí i ostatní veřejnost, a které schvaluje a vydává zastupitelstvo obce, představují širokou dohodu všech zúčastněných na vyuţití území obce. Součástí územních plánů jsou i návrhy opatření k zajištění účinné ochrany před povodněmi. Při navrhování této ochrany je nutná koordinace s plánováním v oblasti vodního hospodářství. Vodní zákon je základním dokumentem, který stanovuje pravidla pro nakládání s vodami v krajině. Nezanedbatelnou úlohu při navrhování a zejména při realizaci protipovodňových opatření mají i pozemkové úpravy – tyto pozemky plošně a funkčně scelují nebo dělí na parcely, zajišťují přístup na pozemky a řeší vlastnické vztahy. Současně navrhují zařízení pro zlepšení ţivotního prostředí, pro ochranu území před povodněmi, vodní a větrnou erozí, vodohospodářská opatření a opatření ke zvýšení ekologické stability krajiny.

2.2.1. PRÁVNÍ VÝCHODISKA 2.2.1.1 Stavební zákon Územní plánování je upraveno zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon – dále jen SZ), ve znění pozdějších předpisů. Územní plánování je soustavná a komplexní činnost, jejímţ cílem je dosaţení dohody všech účastníků – orgánů veřejné správy, vlastníků nemovitostí i široké veřejnosti – o vyuţití území. SZ § 1 Předmět úpravy „Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a jeho úkoly, definuje soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území, rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona 15

s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro výstavbu rozvoj území a přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost.“

Vyuţití území řeší stavební zákon komplexně a neobsahuje proto speciální paragrafy, které by řešily problematiku povodní. Poţadavky na ochranu území před povodněmi jsou obsaţeny v cílech a úkolech územního plánování následovně: SZ § 18 Cíle územního plánování (1) Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území, a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. (3) Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů (např. vodní zákon). (4) Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území. (5) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra.

16

SZ § 19 Úkoly územního plánování Úkolem územního plánování je zejména: a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, b) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání, c) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem, d) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, e) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak.7

2.2.2.2 Vodní zákon Základním legislativním dokumentem pro řízení ochrany před povodněmi je zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (Vodní zákon – dále jen VZ), ve znění pozdějších předpisů. Vodní zákon řeší mimo jiné opatření k předcházení a zamezení škod při povodních, stanovuje povodňové orgány a ostatní účastníky ochrany před povodněmi a jejich povinnosti. Novela zákonem č. 150/2010 Sb. upravila proces plánování v oblasti vod pro 2. etapu plánů povodí a pro pořízení plánů pro zvládání povodňových rizik do roku 2015.

2.2.2.3 Plánování v oblasti vod VZ § 23 (1) Plánování v oblasti vod je soustavná koncepční činnost, kterou zajišťuje stát, a jeho účelem je vymezit a vzájemně harmonizovat veřejné zájmy a) ochrany vod jako složky životního prostředí, b) snížení nepříznivých účinků povodní a sucha a c) udržitelného užívání vodních zdrojů, zejména pro účely zásobování pitnou vodou.

7

Zákon 183/2006 Sb.Stavební zákon

17

(2) V rámci plánování v oblasti vod se pořizují plány povodí a plány pro zvládání povodňových rizik. Tyto plány jsou podkladem pro výkon veřejné správy, zejména pro územní plánování a vodoprávní řízení.

VZ § 64 Povodně (1) Povodněmi se rozumí přechodné výrazné zvýšení hladiny vodních toků nebo jiných povrchových vod, při kterém voda již zaplavuje území mimo koryto vodního toku a může způsobit škody. Povodní je i stav, kdy voda může způsobit škody tím, že z určitého území nemůže dočasně přirozeným způsobem odtékat nebo odtok vody je nedostatečný, případně dochází k zaplavení území při soustředěném odtoku srážkových vod. Povodeň může být způsobena přírodními jevy, zejména táním, dešťovými srážkami nebo chodem ledů (přirozená povodeň), nebo jinými vlivy, zejména poruchou vodního díla, která může vést až k jeho havárii (protržení) nebo nouzovým řešením kritické situace na vodním díle (zvláštní povodeň).

VZ § 66 Záplavová území (1) Záplavová území jsou administrativně určená území, která mohou být při výskytu přirozené povodně zaplavena vodou. Jejich rozsah je povinen stanovit na návrh správce vodního toku vodoprávní úřad. Vodoprávní úřad může uložit správci vodního toku povinnost zpracovat a předložit takový návrh v souladu s plány hlavních povodí a s plány oblastí povodí. (2) V zastavěných územích, v zastavitelných plochách podle územně plánovací dokumentace, případně podle potřeby v dalších územích, vymezí vodoprávní úřad na návrh správce vodního toku aktivní zónu záplavového území podle nebezpečnosti povodňových průtoků. (4) Vodoprávní úřad, který záplavové území stanovil, zabezpečí zpřístupnění dokumentace a předá jednu kopii této dokumentace MŽP. (5) Pokud záplavová území nejsou určena, mohou vodoprávní a stavební úřady a orgány územního plánování při své činnosti vycházet zejména z dostupných podkladů správců povodí a správců vodních toků o pravděpodobné hranici území ohroženého povodněmi.

18

(6) MŽP podle podkladů správců vodních toků zajišťuje vedení dokumentace o stanovených záplavových územích na území ČR a zabezpečuje jejich evidenci v informačním systému veřejné správy. (7) Záplavová území a jejich aktivní zóny se stanovují formou opatření obecné povahy.

VZ § 67 Omezení v záplavových územích (1) V aktivní zóně záplavových území se nesmí umísťovat, povolovat ani provádět stavby s výjimkou vodních děl, jimiž se upravuje vodní tok, převádějí povodňové průtoky, provádějí opatření na ochranu před povodněmi nebo která jinak souvisejí s vodním tokem nebo jimiž se zlepšují odtokové poměry, staveb pro jímání vod, odvádění odpadních vod a odvádění srážkových vod a dále nezbytných staveb dopravní a technické infrastruktury, zřizování konstrukcí chmelnic, jsou-li zřizovány v záplavovém území v katastrálních územích vymezených podle zákona č. 97/1996 Sb., o ochraně chmele, ve znění pozdějších předpisů, za podmínky, že současně budou provedena taková opatření, že bude minimalizován vliv na povodňové průtoky; to neplatí pro údržbu staveb a stavební úpravy, pokud nedojde ke zhoršení odtokových poměrů. (2) V aktivní zóně je dále zakázáno a) těžit nerosty a zeminu způsobem zhoršujícím odtok povrchových vod a provádět terénní úpravy zhoršující odtok povrchových vod, b) skladovat odplavitelný materiál, látky a předměty, c) zřizovat oplocení, živé ploty a jiné překážky, d) zřizovat tábory, kempy a jiná dočasná ubytovací zařízení. (3) Mimo aktivní zónu v záplavovém území může vodoprávní úřad stanovit opatřením obecné povahy omezující podmínky. Takto postupuje i v případě, není-li aktivní zóna stanovena. Záplavové území je vymezeno záplavovou čárou, to je křivka odpovídající průsečnici hladiny vody se zemským povrchem při zaplavení území povodní, což vyplývá z vyhlášky č. 236/2002 Sb., o způsobu a rozsahu zpracování návrhu na stanovení záplavových území [ustanovení § 2 písm. a) a b)].

19

Pozn.: V územním plánování je záplavové území vč. aktivní zóny jeden ze sledovaných jevů pro územně analytické podklady, ale je i významným limitem využití území pro územně plánovací dokumentaci.8

Do doby stanovení standardů ochrany před povodněmi, jako hodnoty přijatelné úrovně celkového rizika důsledků povodně legislativou, je potřebné vycházet z plánu hlavních povodí České republiky, tj. z hodnot doporučené úrovně ochrany podle pravděpodobnosti opakování povodňového nebezpečí, při zohlednění analýzy rizik, a to: Historická centra měst, historická zástavba – Q100, Souvislá zástavba, průmyslové areály – Q50, Rozptýlená obytná zástavba a průmyslová zástavba a souvislá chatová zástavba – Q20. Izolované objekty – individuální ochrana. Je-li známa i větší přirozená povodeň, zobrazuje správce vodního toku záplavové území i této povodně. Další skutečnosti, které mají bezprostřední vliv na vznik a vývoj povodní z oblasti vodního hospodářství: -

kapacita koryta vodního toku,

-

meteorologická situace,

-

vysoký stupeň nasycenosti povodí z dlouhotrvajících sráţek event. promrzlého podloţí v zimním období,

-

sníţení retenční schopnosti povodí v důsledku nevhodné skladby lesních porostů, úbytku zatravněných ploch a promrz nutí půdy v zimním období,

-

existence zpevněných ploch s nízkou propustností a drsností,

-

nepřiměřené scelování pozemků, nevhodná volba plodin a necitlivé obhospodařování pozemků,

-

8

nedostatečná protierozní ochrana,

Zákon 254/2001Sb. Vodní zákon

20

-

nedostatečný profil otvorů mostů a propustků, jejich nevhodný tvar, nedostatečná ochrana před zanášením a nepostačující mnoţství inundačních mostů (slouţících k provedení povodňových vod),

-

nedostatky ve směrovém vedení vodních toků a nevhodný tvar průtočného profilu,

-

charakter, mnoţství a způsob zajištění odplavitelných materiálů a výrobků, které se nacházejí v inundačním neboli zaplavovaném území. Vodní toky, vč. sráţkové činnosti jsou součástí přírody a přírodních jevů a kaţdá lidská aktivita se musí této skutečnosti přizpůsobit.

Limity vyuţití území se rozumí omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů, vyplývající z právních předpisů nebo stanovené na základě zvláštních právních předpisů nebo vyplývající z vlastností území .

Územně analytické podklady pořizují obecní úřady obcí s rozšířenou působností a krajské úřady na základě průzkumů území a na základě údajů o území předávaných pořizovatelům poskytovateli údajů, kterými jsou orgány veřejné správy, jimi zřízené právnické osoby a vlastníci dopravní a technické infrastruktury.

Nejdůleţitější sledované jevy v území z oblasti vodního hospodářství a protipovodňové ochrany jsou: záplavové území, aktivní zóna záplavového území, území určené k řízeným rozlivům povodní, území zvláštní povodně pod vodním dílem, objekt/zařízení protipovodňové ochrany, významný krajinný prvek např. údolní niva.

21

2.3 Poruchy objektů po záplavě a jejich předcházení Po povodni musí být u objektu proveden podrobný stavební průzkum. Průzkum by měl být zaměřený především na statický systém, dále na vady a poruchy způsobené nadměrnou vlhkostí. Objekt po záplavě má často poškozenou konstrukci, proto je nutné aby stavby byly z konstrukčního pohledu stavěny dle konstrukčních zásad a předpisů a tyto byly dodrţeny. (viz kap. 1.3.Dozor na stavbě). Dle průzkumů a mnohých zjištěni z mnoha povodní v České republice bylo zjištěno, ţe objekty byly z konstrukčního hlediska chybně postaveny. Především se jednalo o tyto chyby: chabé základy, stavby bez pozedních věnců a stěny stavěné z nepálených cihel. Proto při rekonstrukcích zděných objektů situovaných na povodňových územích je moţné k statickému zajištění doporučit tyto konstrukční opatření: 1. Stabilita objektu – zajistíme odvodněním, zhutněním, injektováním. Smyslem těchto opatření je zabránění k nadměrnému podmáčení zákl.půdy, tím nerovnoměrnému „sednutí“objektu. Konečným důsledkem by byla havárie nosného systému nebo celého objektu. 2. Rozšíření základů – tuto činnost je nutné provést pokud objekt má nedostatečné základy aby nedošlo při povodňové vlně k havárii celého objektu. 3. Výměna nepálených cihel – v celém rozsahu vyměnit za vhodný materiál. 4. Ztuţení objektu – pomocí předpjatých ocelových lan a to buď preventivně nebo jako způsob sanace. 5. Zajištění proti tlakové vodě - pokud tj.technicky moţné a ekonom. únosné. 6. Úprava vnitřních rozvodů – vodovodní potrubí, které je pod úrovní povodňové vlny musí být zabezpečené proti zpětnému nasátí vody. Přípojky vnitřní kanalizace musí mít zpětnou klapku aby nevnikala povodňová vlna skrz kanalizaci do objektu. Hlavní domovní skříň rozvodu el.energie a jističe se umísťují v podlaţích nad úrovní povodňové vlny.9

9

J.Solař - Poruchy a rekonstrukce zděných staveb

22

2.4 Sanace vlhkosti a řešení problémů spojených s povodněmi Je důleţité určit, zda-li je vlhkost způsobená povodní nebo se jedná o dlouhodobý problém. Toto přesné určení je důleţité v pouţití typu sanace… Ochranná funkce „moderní“ omítky můţe působit po dobu cca 12 hodin po zaplavení. Jde o to, ţe otlučením omítek „můţe“ být kontraproduktivní a majitel se tím připravuje o finanční prostředky. K určení postupu nám pomůţe gravimetrická metoda. (Pozn.: Odebrání vzorku do uzavřené nádoby, sušení, váţení, jedna z nepouţívanějších a nejpřesnějších metod.). Pokud tedy není nutné zdi zbavovat omítky, nechají se vyschnout. Následuje běţná dezinfekce a zvolí se odpovídající krycí nátěr. hmota v daných podmínkách.

2.5. Hlavními odvlhčovacími metodami jsou: 2.5.1. Vzduchové systémy Jedná se o nejstarší sanační metodu. Spočívá v odběru vodních par z povrchu konstrukce cirkulujícím vzduchem. Vyuţívá se několik variant : 1. Vzduchové dutiny 2. Podlahové systémy 3. Vzduchové kanálky Účinnost těchto metod je zcela individuální, metody jsou závislé na rychlosti cirkulace vzduchu.

2.5.2. Mechanické metody Tato metoda je zaloţena na tom, ţe se ve stavební konstrukci (zdivu) vytvoří prostor, do kterého se vloţí hydroizolační látka, která svou podstatou zabrání (čili bude „mechanicky" bránit) dalšímu pronikání vlhkosti do stavební konstrukce. Základní podmínkou pouţití mechanických metod sanace je, aby v průběhu realizace a po skončení všech prací nedošlo ke sníţení statické bezpečnosti objektu nebo jeho částí. Velmi důleţitá je úprava omítek kolem nové izolace, čímţ se sniţuje riziko vzniku můstku, přes který by vlhkost mohla pronikat nad izolaci. 23

Mezi tyto mechanické metody řadíme :

2.5.2.1. Ruční podřezávání Tuto metodu lze aplikovat pouze na zdivo s vodorovnou pravidelnou spárou. V maltové vrstvě se ruční pilou přeřízne spára, do níţ se vloţí hydroizolace. Protoţe spára je malá, doporučuje se pouţít pevnější hydroizolace (plech, PVC, sklolaminát). Prostor nad izolací se zainjektuje cementovou maltou s jemnou frakcí písku. Při práci se postupuje po úsecích 0,8 aţ 1,2 m. Metodu ručního podřezávání lze pouţít na stěny s tloušťkou do 0,6 m.

2.5.2.2 Podřezávání řetězovou pilou Řetěz pily vede ocelová lišta, která je upevněna na těle motoru. Na zubech řetězů jsou osazeny vidiové plátky. Pila je připevněna na pohyblivém podvozku, který stabilizuje její horizontální polohu. V místě podřezávání se odstraní omítka a podél stěny se vytvoří tvrdý a dostatečně rovný podklad široký 1,5 m pro pojezd stroje. Po rozkrojení dráţky v délce 1,0 m se stroj zastaví, dráţka se vyčistí a vloţí se do ní izolační pás na bázi polyethylenu nebo sklolaminátu o tloušťce 1,5 aţ 2,3 mm. Pásy izolace jsou dlouhé 1,0 m a musí mít takovou šířku, aby umoţňovaly napojení izolace podlahy nebo svislé izolace. Do dráţky se zarazí klíny z umělé hmoty oboustranně v odstupech přibliţně 200 mm. Mezi klíny musí být v podélné ose stěny mezera 100 mm. Pak se můţe pokračovat v podřezávaní o další metr stěny a cyklus se opakuje. Vzájemné přesahy izolace musí být 30 aţ 50 mm.

2.5.3. Metoda HW Hydroizolační vrstvu vytváří vlnitá deska z nekorodujícího plechu, která se zaráţí speciálním zařízením do pravidelné maltové spáry zdiva. Do zdiva o tloušťce větší neţ 0,5 m je potřeba pouţít tvrzené plechy s hroty. Hlavní částí zařízení je pneumatické nebo elektrické kladivo, které udeří pístem na vloţený díl s čelistí, do níţ se uchytí zaráţená deska. Zpětné nárazy zachycuje vodící tyč, která je zakotvena ve zdivu. Vlnité tvarování plechu má nejen zpevňující účinky, ale pomáhá i jeho přesnému vedení při zaráţení. Vzájemné napojení plechů se dělá překrytím dvou okrajových vln.

24

2.5.4. Chemické metody Hydroizolační vrstva se u těchto metod vytváří tak, ţe se do vlhkého zdiva napustí látka, která pronikne do pórů, kapilár a trhlin. Prosycena zóna zdiva brání vzlínání vody a plní funkci dodatečné hydroizolace. Do zdiva se vyvrtají otvory v jedné nebo dvou řadách nad sebou s prostřídáním. Průměr vrtané díry je v rozpětí 15 aţ 42 mm a její hloubka je o 50 aţ 100 mm kratší, neţ je tloušťka zdiva. Silnější zdivo se vrtá z obou stran. Vzájemná vzdálenost vrtů je nejčastěji 100 aţ 150 mm, podle porezity zdiva. Vodorovná rovina vrtů musí navazovat na rovinu podlahové nebo vertikální hydroizolace. Podle způsobu aplikace lze chemické injektáţe rozdělit na: tlakové, beztlakové s hydrostatickým přetlakem a termicky aktivované.10

2.5.5. Elektrofyzikální vysoušení zdiva Metodou PU 10 - aktivní elektroosmózy označujeme technologii, která slouţí k odstraňování vlhkosti ve zdivu stavebních objektů. Elekroosmotická metoda vyuţívá zákonitosti fyziky, u které voda je přitahována od kladného k zápornému pólu systému. K potlačení vzlínající vody se pouţívá aktivní elektroosmózy, kterou do stavební praxe pro vysušování zdiva zavedl v roce 1936 P. Ernst. Opavská varianta vytváří elektrický kontakt se zdivem pomocí pásové elektrody - anoda (+). Její podstata spočívá ve vytvoření pásu elektrovodivé hmoty, která se nanáší v projektem určené výšce na povrch zdiva. Pás je elektricky spojen s paralelním napájecím a propojovacím vodičem z elektrovodivého kaučuku, který je napájen z elektrického rozvaděče. Jeho druhý pól je připojen na zemnící elektrodu - katodu (-), která obstarává elektrický kontakt s podzákladím. Elektrický rozvaděč je vybaven indikačním přístrojem pro snadnou kontrolu funkce zařízení.

10

http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/rekonstrukce/sanace/

25

2.5.6. Mikrovlnné vysoušení zdiva K zavlhčení dochází při záplavách, vytopením prasklých vodoinstalací, při zatečení z vadných dešťovodů nebo výskytem technologické vody při stavebních pracích. Nadměrnou vlhkost ve stavebních konstrukcích - zdivo, podlahy, moţno efektivně vysoušet pomocí mikrovlnného zařízení Energie elektromagnetických mikrovln s výkonem 1,5 - 6 kW pronikající stavební konstrukcí se mění na termokinetickou energii tím, ţe působí na molekuly vody, které se rozkmitají kmitočtem o frekvenci 2,4 GHz. Dochází k zahřátí vody obsaţené v konstrukci, která se rychleji odpařuje. Výhody: Na rozdíl od jiných vysoušecích systémů (např. kondenzační vysoušeče, termomety), které působí jen povrchově, energie mikrovlnného vysoušení působí přes vysoušenou konstrukci přímo na zdroj vlhkosti - vodu. Mikrovlnné vysoušecí zařízení se skládá z vyzařovací jednotky a elektronického ovládacího panelu. Vyzařovací jednotka popojíţdí nad vysoušenou plochou a je dálkově ovládána. Rychlost vysoušení je odvislá od druhu vysoušené konstrukce a jejího vlhkostního stavu. Mikrovlnné vysoušení nenahrazuje technologie dodatečných izolačních clon zdiva, avšak pouţívá se např. pro sníţení vlhkosti zdiva před injektáţemi.

2.5.7. Magnetokinetické metody Magnetokinetická metoda odvlhčování zdiva, vycházející z čerpání magnetické energie země (teoreticky zpochybňováno), tedy bez jakéhokoliv napojení na zdroj elektrické energie. Výhodou tohoto systému je úplná nezávislost na zásobování elektrickým proudem. Povaţuji za nutnost zmínit tyto metody,ovšem u mnoha odborníků z řad profesorů, praktiků nenašly své místo na slunci.11

11

http://www.odvlhceni-zdiva.cz/elektrofyzikalni-systemy.shtml

26

2.6 Orientační aktuální ceník sanačních prací12. Tento ceník je aktuální k 05/2012

Práce

Orientační cena bez DPH

Elektroosmotické vysoušení zdiva

3.500 - 4.500 Kč / bm

Chemická beztlaková injektáţ

2.000 - 3.500 Kč / m2

Strojní podřezání cihelného zdiva řetězovou pilou

1.900 - 2.500 Kč/ m2

Strojní podřezání smíšeného zdiva diamantovým lanem 3.000 - 5.000 Kč / m2 Zaráţení chrom ocelových plechů- metoda HW

3.100 - 3.600 Kč/m2

Mikrovlnné vysoušení zdiva

Individuálně

Sanace proti dřevokazným houbám a plísním

Individuálně

Statické zajišťování zdiva

Individuálně

Ceník zařazuji do teoretické části , protoţe souvisí s výše uvedenými pracemi a potencionálnímu čtenáři této práce přináší přehled cen, protoţe kaţdý majitel nemovitosti by se měl pohybovat v reálných finančních relacích.

12

http://www.sanace-staveb.cz/cenik

27

3. Dopad povodní na pojištění objektů 3.1 Klasifikace rizik, rozložení záplavových zón Česká asociace pojišťoven (ČAP) zpřístupnila zdarma na svých webových stránkách aplikaci pro identifikaci povodňových oblastí. Důvodem je poskytnutí vyuţití systému co nejširší veřejnosti. Kaţdý občan si tak můţe pro účely pojištění nemovitosti snadno vyhodnotit nebezpečí výskytu povodní v konkrétní lokalitě na celém území ČR.Aplikace k identifikaci rizika povodně je umístěná na stránkách www.cap.cz od ledna 2009, doposud však bylo její vyuţití provozovatelem zpoplatněno. Největším přínosem systému pro určení záplavových území je informovanost občanů o moţném nebezpečí vzniku povodně v dané lokalitě a jeho dopadu na pojištění majetku. Aplikace vyhodnocuje 4 rizikové zóny. Za předpokladu, ţe vlastní klient nemovitost ve vyšší rizikové zóně (2 a více), lze předpokládat navýšení pojistného o rizikový příplatek. I v České republice existují lokality, které jsou z hlediska neúnosného rizika výskytu povodní nepojistitelné. Ty se vyskytují zpravidla ve 4. rizikové zóně. Takovou informaci pak ocení zejména ti, kteří o koupi nemovitosti v takové lokalitě zatím jen uvaţují. Jedinečný program na určení rizikových povodňových zón vznikal pro potřeby členských pojišťoven ČAP v etapách od roku 2001. Pokrývá celé území České republiky, respektive veškeré vodní toky, které jsou významné vzhledem k moţnosti vzniku škody na majetku v důsledku zaplavení. Největších 210 měst je zmapováno velmi podrobně v podobě plánů měst a to v měřítku 1:10 000. Výsledná informace o pojistném nebezpečí na uţivatelem zvolené adrese je poskytnuta formou „Rizikové zprávy“, která je systémem vygenerována a zpřístupněna ke staţení ve formátu PDF. Sluţba je určena výhradně pro nekomerční vyuţití fyzickou osobou. Jednotlivé záplavové zóny pouţité v aplikaci byly vytvořeny za pouţití nejrůznějších metodik, přičemţ významnou roli sehrál i Geomorfologický regresní model poskytnutý renomovanou světovou zajišťovnou Swiss Re. Celý systém je průběţně aktualizován o nové mapové podklady a datové údaje. Dodavatelem systému je společnost Intermap Technologies s.r.o. 13

13

http://www.opojisteni.cz/

28

3.1.2.Metodika zpracování a výsledné rizikové zóny Jednou z nejdůleţitějších vlastností pouţité metodiky pro tvorbu rizikových zóny je ta, ţe dává vynikající a úplné výsledky na celém území Čech. Cílem mapování bylo pořízení konzistentní informace o míře pojistného nebezpečí a projekt si nekladl za cíl detailní analýzy mikroreliefu krajiny s cílem detailní analýzy rozlivu vody v případě povodní. Vyuţití v oblasti pojišťovnictví se zaměřuje na dostatečné a správné krytí katastrofických škod – v našem případě způsobených vodou. Analýza a modelování byly aplikovány na všechny vodní toky na území České republiky s plochou povodí větší neţ 20 km2 (to odpovídá 17 018 říčních kilometrů). Kaţdá riziková zóna odděluje prostor se stejnou kaţdoroční pravděpodobností zaplavení. Rizikové zóny 1 a 2 zobrazují velmi nízké aţ střední riziko. Takto definované oblasti jsou v důsledku zasaţeny aţ záplavami s dosaţenou vysokou hladinou vody, takţe není třeba uvaţovat při výpočtech vlivy lokálních terénních detailů, které nejsou obsaţeny v digitálním modelu terénu (dále DMT), jako místní nebo mobilní protipovodňové zábrany. Je důleţité poznamenat, ţe dokonce při „velmi nízkém„ riziku záplavy můţe nastat kritická situace při lokálním přívalovém dešti, při nízké odvodňovací kapacitě, při extrémně vysoké hladině vody při modelování nebo na toku jeţ nebyl do modelování zahrnut s ohledem na jeho velikost. Riziková zóna 3 je výsledkem společné práce a kombinace Swiss Re statistického pojetí s technikou zpracování detailních revizí. Specifikovaný proces zohledňuje místní působení reliéfu jako dálnice a ţeleznice, které nejsou zohledněny v DMT. Nebere zřetel na místní nebo mobilní zábrany.

3.1.3 Swiss Re geomorfologický regresní model Základní předpoklady pro vyuţití statistického přístupu Swiss Re („geomorfologická regrese“) ke kalkulaci rizikových záplavových zón jsou tyto : a) přirozeně tekoucí řeky tvarují svá koryta a záplavová území podle reálných říčních parametrů a b) následný odhad rozsahu povodní je závislý na tvaru topografie

29

Tyto předpoklady, které jsou intuitivně jasné lze zapracovat do statistického modelu. Základním typem dat poţadovaným k vývoji takového modelu je DMT a spolehlivé existující záplavové zóny s definovanou roční pravděpodobností návratu pro obdobné geografické oblasti pro kalibraci. Několik moţných proměnných bylo vypočteno z DMT a ostatních datových zdrojů jako jsou záchytné oblasti, svahy, vlastnosti reliéfu nebo zemský podklad, ale pouze čtyři byly směrodatné pro model: vertikální a horizontální vzdálenost datových bodů k dalšímu vodnímu toku (popis místní geomorfologie), celkové mnoţství datových bodů odtékajících do dalšího vodního toku (popis velikosti povodí a mnoţství vody jeţ přísluší povodni) a klimatický region. Díky tomu, ţe vztahy mezi těmito vlastnostmi a rozlohou povodňové zóny jsou silně nelineární, bylo pouţito nového nelineárního statistického modelu (MARS, Multivariate Automated Regression Splines). Pouţitá metodika dosahovala předpokládané přesnosti 93 %. S tímto patentovaným a unikátním geomorfologickým regresním modelem je Swiss Re schopno generovat rizikové záplavové zóny pro jakýkoliv region za předpokladu existence DMT v odpovídající kvalitě. Model poskytuje konzistentní podklad pro analýzu velkých oblastí, např. území celých států. Čas potřebný ke kalkulaci záplavových zón s pouţitím statistického přístupu je zlomkem času potřebného pro vytvoření takových rizikových zón na základě detailních hydrologických simulací.

Vysvětlení pojmů: Na základě vyhodnocení všech aspektů jsou definovány 4 povodňové zóny podle nebezpečí výskytu povodní: Zóna 1 – Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav (mimo území vymezené rizikovými zónami). Zóna 2 – Zóna s nízkým nebezpečím výskytu záplav (odpovídá zejména území tzv. maximálního rozlivu). Zóna 3 – Zóna se středním nebezpečím výskytu záplav (odpovídá zejména území tzv. 50tileté vody). 30

Zóna 4 – Zóna s vysokým nebezpečím vzniku záplav (odpovídá zejména území tzv. 20ti leté vody). Souřadnice JTSK (Jednotná Trigonometrická Síť Katastrální) – Souřadnicový systém S-JTSK je určen pro všeobecné pouţití v ČR, pro státní správu a rozhodčí řízení je pak závazný. Obě souřadnice jsou pro území ČR záporné. Souřadnice X roste směrem vzhůru, rozsah pro ČR je přibliţně -1 235 000 aţ -737 000 [m].

3.2 Pohled pojišťoven na tuto problematiku Jak uţ jsem předeslal v předchozí kapitole pojišťovny pracují se 4mi povodňovými pásmy. V 1.zóně nemůţe voda nemovitosti prakticky ohrozit. Naopak ve 4.pásmu je opravdu velké a lidé v dotčených lokalitách si kladou otázky kdy povodeň přijde. „Co se týká té čtvrté zóny, tak se to týká zhruba jednoho procenta domácností v České republice. Takţe je to mizivé procento, nicméně samozřejmě existují takové nemovitosti."14 „Největší rozloha té čtvrté povodňové zóny je v olomouckém regionu a je také samozřejmě v jiţních Čechách. Pojišťovny nepřistupují k těm mapám striktně, ale pokud je člověk schopen doloţit pojišťovně argumenty, tak je schopná riziko překlasifikovat .“15 Pro většinu pojišťoven je rizikové uţ 3. pásmo, pojištění je tady o desítky procent draţší. Ve 4.pásmu pojišťovny uţ pojistit nechtějí, jsou však výjimečné případy, kdy pojistník doloţí pojišťovně, součástí objektu jsou protipovodňová opatření domu v dané lokalitě jako jsou ochranné protipovodňové zdi, protipovodňové zabezpečení odpadních jímek, kanalizace apod. Povodňové mapy se aktualizují po kaţdé ţivelné události.Lokality se tak mohou dostat z méně rizikového pásma do více rizikového. Podle expertů se tyto smlouvy nechají tzv.doběhnout podle nastavených pravidel a při uzavírání nové smlouvy se překlasifikují rizika v dané lokalitě.

14 15

Citace : mluvčí Kooperativy M. Káňa Citace : mluvčí CAP Korytová

31

3.2.1. Složky pojištění Součástí problematiky pojištění je uvědomit si skutečnost, ţe je nutné mít pojištěnu nemovitost a vybavení objektu – tedy spotřebiče, vnitřní vybavení. K velice nepříjemné skutečnosti dochází zvláště pokud byl dům tzv. podpojištěn, tzn., ţe majitel uzavřel pojistnou smlouvu před cca 15ti lety na nemovitost za 2,5 miliónu korun, ale při současných finančních relacích by srovnatelný dům postavil za 5 miliónů. Kaţdý vlastník nemovitosti v těchto rizikových zónách by měl být ostraţitý a průběţně revidovat svoji smlouvu s konkrétní pojišťovnou.

3.3 Ocenění objektů po zaplavení Objekty po zaplavení se oceňují jako ostatní objekty, běţně pouţívanými metodami. Jsme však ovlivněni mnoha faktory. K jednomu z nejdůleţitějších faktorů, který sehrává podstatnou roli patří - lokalita (viz kapitola.3.1 a 3.2). Při ocenění objektu v záplavové zóně a zejména tam, kde prošla povodňová vlna, povaţuji za nutnost prohlášení statika / specialistu na povodňovou problematiku / o stavu a o moţnosti dalšího řadného uţívání nemovitosti. Odhadce, znalec by si měl přizvat ke spolupráci experta z oblasti stavebních konstrukcí, podloţí objektů, apod.pokud to situace vyţaduje. Nutností je přihlédnout k míře rizika, event. další potenciální povodni - zóny 2-4. Občané a především odhadci by mohli vyuţít moţnost nahlédnout na stránky České asociace pojišťoven /www.cap.cz / na výše zmíněné povodňová pásma. Součástí ocenění by mělo být přihlédnutí k sanačním opatřením, pokud byly provedeny na nemovitosti a míře kvality resp. vhodnosti pouţití v daném místě.

32

4.Radon 4.1 Popis Radon patří mezi vzácné plyny, je to přírodní radioaktivní plyn bez barvy, chuti, zápachu.Radon je členem tzv.uran – radiové řady na jejímţ počátku je 228 U, který s poločasem rozpadu 4,5 miliardy let se mění na radium 226 Ra s poločasem rozpadu 1600 let na radon 222 Rn, ten se dále přeměňuje a řetězec končí neradioaktivním olovem 206 Pb. Tento plyn objevil roku 1900 E.F.Dorn a začínají se tušit vzájemné vztahy mezi radonem a rakovinou plic. V 70.letech se došlo k závěru, ţe výskyt radonu je prakticky ve všech zemích v mírném klimatickém pásmu severní polokoule. V ČR se problém začal řešit v pol. 80.let důkladným měřením podloţí domů i bytů a stanovovali se sanační postupy. Zdrojem radonu je geologické podloţí, stavební materiály a dodávaná voda.

4.1.1 Výskyt radonu v podloží Radon je součástí půdních plynů.Běţné koncentrace v půdě v ČR jsou cca 1-100 kBq/m3, byly však naměřeny extrémy více neţ 1000 kBq/m3. Koncentrace radonu v běţných podmínkách v půdě klesá směrem k povrchu terénu. Podloţí je největším zdrojem radonu v objektech. Z podloţí radon vnikne do domů netěsnostmi. Vstupní branou do objektu jsou : - trhliny a praskliny v podlahách a stěnách v suterénu - netěsnosti kolem prostupů instal.vedení, kolem revizních šachet - vsakovací jímky a trativody bez uzavírací jímky.

4.1.1.1 Stavební materiály a užitková voda Stavební materiály (např.písky, jíly, štěrky apod.) těţíme z hlubin země, tudíţ obsahují určité mnoţství radia.V naprosté většině materiálů je mnoţství radia v nich obsaţené malé, takţe nepřispívá do koncentrací v interiéru.

33

Radon se objevuje i ve vodě, nejvyšší obsah radonu obsahuje podzemní voda, a to 10-10000 kB/m3, coţ jsou hodnoty objemových aktivit radonu v pórech hornin.

4.2 Měření radonu Jak uţ jsem zmiňoval radon nelze vnímat lidskými smysly.Měření je pouze jedinou moţností jak zjistit přítomnost radionuklidů v ovzduší staveb,v podloţí nebo stavebních materiálech. Měřící činnost mohou vykonávat pouze subjekty, které mají certifikaci Státního úřadu pro jadernou bezpečnost. Na webových stránkách www.sujb.cz jsou k dispozici odkazy na subjekty, které mohou měřit radon. Měření radonu je obtíţné, protoţe hodnoty se v průběhu i jednoho dne značně mění. Pokud jde o rychlou analýzu pro zjištění koncentrace, a to z důvodu koupě domu, pro účely banky tak rychlou analýzou je prováděné měření, které trvá týden.

4.2.1. Místa a způsoby měření Před výstavbou na novém pozemku se provádí vţdy radonová měření a to z důvodu navrţení správné ochrany izolace spodní základové desky. Měření na novém pozemku se provádí tzv. metodou ztraceného hrotu. Princip této metody spočívá v tom, ţe do hloubky cca 1 m se zavrtají sondy pro odebrání půdního vzduchu. Měření ovzduší budovy se provádí v lokalitách, kde je zvýšený obsah radonu patrný z geologických map, novostavbách a přízemních bytech. Nejrychlejší „týdenní“ měření se provádí pokud se na výsledek značně spěchá z různých důvodů např. koupě – prodej nemovitosti. Provádí se elektrodovými dozimetry. Přesnější neţ jiţ zmíněné je 2.měsíční měření. Provádí se podobným způsobem a především v topné sezoně. Nejpřesnějším a nejobjektivnějším měřením je pak roční měření, které se provádí „stopovými detektory“.

34

Pokud se majitel po zjištění skutečnosti, ţe radon v domě opravdu je ve vyšších koncentracích rozhodne problém řešit, provádí se podrobná analýza zdrojů a šíření radonu. Poslední metodou je měření radonu ve vodě a stavebních materiálech.

4.2.2 Protiradonová řešení u nových staveb Objektů na pozemku s nízkým radonovým rizikem Návrhy protiradonových opatření u nových staveb vychází z radonového měření

na

konkrétním pozemku. Při nízkém stavu rizika není nutné provádět ţádná speciální opatření.Dobrou a spolehlivou ochranu objektu tvoří standardní hydroizolace, která musí být po celé ploše půdorysu stavby. Objekty pozemku se středním radonovým rizikem Za zcela vyhovující řešení se povaţuje provedení všech konstrukcí v přímém kontaktu se zeminou s protiradonovou izolací, ta současně má funkci hydroizolace. Za protiradonovou izolaci povaţujeme v souladu s ČSN 730601 kaţdou kvalitnější hydroizolaci s dlouhou ţivotností a se změřeným součinitelem difuse radonu. Objekty pozemku nevysokým radonovým rizikem V tomto případě musí být nad rámec u středního zatíţení proveden drenáţní systém,tvořen soustavou perforovaných trubek pod základovou deskou. Tyto systémy mohou být pasivní ,ty pracuji na bázi teplotního rozdílu nebo aktivní pracující s ventilátory.

4.2.3 Protiradonová řešení u stávajících staveb Základem pro návrhy a následnou sanaci jsou jiţ výše zmíněná měření radonu.Za zmínku stojí fakt, ţe existují státní dotace na opatření. Důleţitým zjištěním je hodnota EOAR 400 Bc/m3. Od výše této hodnoty se odvíjí způsoby návrhů a sanací

35

svépomocná opatření Mezi tato opatření patří pečlivé utěsnění prostupů a otvorů v konstrukcích, dále prostupů ve stropě mezi sklepem a přízemím domu, znemoţnění proudění vzduchu ze sklepa do obytných místností a v neposlední řadě trativody by měly obsahovat protizápachové uzavírky. Je-li hodnota více neţ EOAR 400 Bq/m3, investor se musí rozhodnout mezi bodovým odvětáváním nebo novou hydroizolací. odstranění stavebních materiálů Pokud měření prokáţe, ţe štuky, omítky, izolační zásypy obsahují radon je ţádoucí tyto jmenované ostranit.Za zmínku stojí tzv. rynholecký škvárobeton vyuţívaný na obvodové panely, které nelze vyměnit, existují však protiradonové nátěry, jejich účinnost je ovšem diskutabilní.16

5. Azbest 5.1 Popis situace V poslední době se setkáváme se sanacemi azbestových zátěţí, nejčastěji se problém řeší ve školních budovách, podle hrubého odhadu Ministerstva školství ČR se jedná asi o 300 školních budov. Dále v nemocnicích a úřadech, v podstatě všech staveb z 80.let minulého století. apod. Kde se azbest vzal? Azbest je jemný vláknitý minerál, bílé nebo zelené barvy. Vytváří tenké vláknité struktury. Pro svoje specifické vlastnosti se stal v minulosti ţádaným materiálem. Nejvíc se vyuţíval ve stavebnictví, a to ve spojení s anorg.materiály. Zdroje respirabilních azbestových vláken: - protipoţární nástřikové hmoty, - izolační desky, převáţně pouţívané jako protipoţární ochrana, 16

Ing.Martin Jiránek – Dům bez radonu

36

- azbestocementové desky – vyuţívané jako vnější i vnitřní opláštění budov. K úniku nebezpečných vláken do ovzduší dochází hlavně při manipulaci, nebo při jeho odstraňování. Drobné částečky se dostávají do plic a tam se zapíchnou navţdy do tkání.

5.2. Likvidace odpadu Prvním krokem k sanaci je měření koncentrace azbestu. K měření koncentrace vláken v prostoru se pouţívá elektronová mikroskopie v součinnosti s analyzátorem paprsku X, dle směrnice VDI 3492- SRN, její platnost se vztahuje na EU. Odstraňování odpadu mohou vykonávat pouze specializované firmy. Principem sanace objektu je vybudování kontrolovaného pásma, aby bylo technicky zaručeno oddělení prostor s výskytem azbestu od okolního prostředí. Vstup do kontrolovaného pásma je zajištěn 3. komorovou dekontaminační zónou. V prostoru kontrolovaného pásma se vytvoří podtlak - 20kPa, z důvodu, aby azbestová vlákna neunikala. Po odstranění všech částic se prostor ještě vysaje výkonnými vysavači. Důleţité je zmínit fakt, ţe prvky s azbestem se postřikují tzv. enkapsulačním postřikem, ten zabraňuje dalšímu šíření vláken.17

17

S. Szacayová - Azbest - nebezpečný omyl minulosti J. Kodadová - Sanace azbestových zátěţí

37

B. Praktická část 1. Tržní ocenění rodinného domu

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p.348 Stachy Okr.Prachatice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

38

OBSAH Úvodní list Popisné informace Ocenění Závěrečná analýza Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu

39

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 348 na p.č.st.475/3 a p.č.st.475/3 včetně příslušných pozemků dle LV 568, k.ú.Prachatice

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 7. 6. 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u k.ú. v Prachaticích, na listu vlastnictví č. 568. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. 5. 2007 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 40

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 7. 6. 2012 uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Předmětem ocenění jsou pouze budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE VLASTNÍK MAJETKU : Dle LV č. 568 pro k.ú. Prachatice ze dne 23.5.2007 jsou vlastníky předmětných nemovitostí SJM Janovský Petr a Janovská Renata, r.č. ……………, r.č. ……………… ADRESA MAJETKU Obec: Stachy, U hlavní č.p. 348 k.ú. : Prachatice okres: Prachatice MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 7.6.2012 za účasti pana:……. a zpracovatelem ocenění.

41

POPIS ŠIRŠÍCH SOUVISLOSTÍ Lokalita

obec STACHY ( 2428 obyvatel ), vzdálená 12 km na JZ od města Vimperk, leţí v CHKO Šumava. Obec je stavebně „srostlá“ se sousední obcí Jaroškov,Hodonín

oceňovaný objekt leţí v ulici U Hlavní č.p.348, jde o lokalitu vlevo od státní komunikace ve směru na obec Zdíkovec (směr Pha), cca 700 m od základní školy, na mírně svaţitém svahu. centrum obce vzdáleno cca 10-15 min. chůze Dostupnost centra zóna rodinných domů a zahrad Převaţující zóna dům má přípojku elektro, vody, plynu a splaškové vody jsou Napojení na sítě a svedeny do jímky na vyváţku a dešťové vody do veřejné kanalizace, komunikace přístup je po místní zpevněné komunikaci dostatečná pro rodinné i rekreační bydlení Kapacita sítí Omezená pro nákladní automobily, z důvodu šířky a nosnosti Dopravní dostupnost přístupové komunikace. Obec má autobusové spojení – zastávka v místě, do 200 m od oceňovaného objektu. v obci je základní síť obchodů a drobných sluţeb, pošta, základní Dostupnost sluţeb škola, Obecní úřad, ostatní instituce a zastoupení bank jsou nejblíţe ve Vimperku na krajnici vozovky u domu anebo ve vjezdu do garáţe v PP domu Parkování nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí nabídka nemovitostí pro rodinné bydlení a rekreaci nedosahuje poptávky dům pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou, vhodný i pro Současný způsob rekreaci vyuţití příslušenství domu tvoří vedlejší stavba, přípojky inţ. sítí, jímka na Ostatní vyváţku Pozice v obci

VÁZNOUCÍ NÁROKY A VĚCNÁ BŘEMENA: Na předmětných nemovitostech je na přiloţeném výpisu z Katastru nemovitostí zapsáno v části C - omezení vlastnického práva : - Zástavní právo smluvní pro ONV v obci Stachy ve výši 59 000,- Kč ze dne 10.8.1994, právní účinky vkladu práva ke dni 9.11.1994, Listina : Smlouva V2 1657/1994

42

Popis objektu: betonové s izolací proti zemní vlhkosti KS zděný na tl. 0,45m, zdivo tl. 0,25m + izolace Orsil+zdivo 0,15m keramické systém Miako a dřevěné deskové se sádrokartony Stropy krov trámový sedlového tvaru Střecha tašky KM beta bez izolační fólie Krytina z pozinkovaného plechu Klempířské konstrukce vápenné štukové Vnitřní omítky vápenopískové s nátěrem Fasádní omítky chybí Vnější obklady keramické v kuchyni a v koupelně Vnitřní obklady Ţelezobetonové Schody dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené Dveře a vrata dřevěná zdvojená se ţaluziemi Okna palubky, textilní Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místností keramické dlaţby a teraco dlaţby ÚT kotel na tuhá paliva a plyn Vytápění 220/380V Elektroinstalace chybí Bleskosvod T+S vody Rozvod vody plynový bojler Zdroj teplé vody provedena Instalace plynu splašková do jímky na vyváţku, dešťová do veřejné Kanalizace kanalizace kombinovaný sporák, dřez, kuchyňská linka, odsavač par Vybavení kuchyně WC, vana, umývadla, sprchový kout Vnitřní vybavení splachovací Záchod nezjištěno Ostatní neprovedeny Dostavby a přístavby Rekonstrukce,modernizace neprovedena 1 Počet bytů z místní zpevněné komunikace Přístupnost objektu viz samostatná níţe uvedená tabulka Vnitřní dispozice běţná Úroveň údrţby Pošk.sádrokartonů v podkroví, vlhkost stropu pod sprchovým Závaţné nedostatky koutem (vadný odpad), vstupní schody do PP poškozeny, chybí povrchy schodiště z 1.NP do podkroví a povrch podlahy v chodbě v podkroví, praskliny zdiva, stěny kolem dveří do koupelny,v koupelně podkroví poškozený podhled (praskliny)., vlhkost zdiva v PP pod terasou. 1998 Z roku 100 roků Ţivotnost Současný a minulý způsob dům pro rodinné bydlení vyuţití Základy Zdivo, podezdívka

43

Vnitřní dispozice: Název místnosti m2 prádelna 13,67 chodba 12,10 sklep 2,07 sklep 6,56 kotelna 9,20 Sklad 6,00 kuchyňka 13,59 dílna 12,04 garáţ 15,68 spíţ 5,00 1.NP koupelna, WC 6,15 hala 12,70 schodiště 4,20 šatna 3,20 zádveří 2,50 pokoj 27,60 jídelna 12,40 kuchyň 17,00 terasa 7,80 16,10 Podkroví loţnice koupelna 6,10 chodba 12,46 pracovna 7,60 pokoj 14,80 pokoj 18,20 lodţie 8,50 balkon 9,72 Celkem 282,94 Podlaţí 1.PP

Sklad ve dvorní částí – tvoří příslušenství k rodinného dumu. KS zděný, krov sedlového tvaru, krytina pálená, dřevěný obklad štítové stěny, přístřešek na dřevo z boční strany.

OCENĚNÍ Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.

44

K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiný znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací.

POROVNÁVACÍ METODA Obvyklá cena pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním domu jsme porovnali 3 pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s domem indikovaná porovnávací metodou je :

446 800 Kč a je kalkulována následně : 788 * 567 = 446 800 Kč

45

TABULKA - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

1

2

3

st. pozemek X

st. pozemek Y

st. pozemek Z

Stachy

Zdíkov

475/3 a 475/4

Adresa pozemku

STACHY

Katastrální území

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Obec

Stachy

Zdíkovec

Stachy

Zdíkov

Okres

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

ZDÍKOVEC

X

651.000,00 Kč

468.600,00 Kč

452.000,00 Kč

788

1152

781

800

X

565,00 Kč

600.00 Kč

565.00 Kč

20.8.2011

6.1.2011

8.4.2011

1

1

1

565,00 Kč

600.00 Kč

565.00 Kč

prodej

prodej

prodej

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

565,00 Kč

600.00 Kč

565.00 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

565,00 Kč

600,00 Kč

1

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

565,00 Kč

600,00 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

565,00 Kč

565,00 Kč Rodinný dům

1

1

565,00 Kč

600,00 Kč

1

Ano

Ano

Ano

1

1

1

565,00 Kč

600,00 Kč

Nejsou

Nejsou

565,00 Kč

565,00 Kč Nejsou

1

1

565,00 Kč

600,00 Kč

1

Lepší

Porovnatelná

Výborná

0,95

1

0.9

565,00 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

537,00Kč

600,00 Kč

509,00 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

46

Korekce

1

Upravená hodnota Svažitost

537,00Kč Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Rovinný

1

1

600,00 Kč

509,00 Kč

Mírně svažitý

Rovinný

1

1.1

1

537,00Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

chybí plynová přípojka

Kompletní

Kompletní

1.1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

591,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

Větší

Srovnatelný

Srovnatelný

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

788

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

567,00 Kč

0.9

1

1

532,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

1

1

1

532,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

532,00 Kč

660.00 Kč

509.00 Kč

0

0

0

788 446.800Kč

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

jednotková hodnota v Kč/m2

výměra v m2

1

475/3

268

200

2

475/4

20

200

3

542/1

47

200

4

2561/31

166

200

5

2561/32

287

200

trţní hodnota

zaokrouhleno

446.800

Celkem

47

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Prachatice v nedávné době prodány .Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

2.024 500,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:

TABULKA - RODINNÝ DŮM Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

RD STACHY

RD ZDÍKOVEC

RD STACHY

RD ZDÍKOV

Parcelní číslo

p.č. 475/3,475/4 p.č. X

p.č. Y

p.č. Z

Katastrální území

PRACHATICE

PRACHATICE PRACHATICE PRACHATICE

Obec

STACHY

ZDÍKOVEC

Okres

PRACHATICE

PRACHATICE PRACHATICE PRACHATICE

STACHY

ZDÍKOV

B. Údaje o pozemku – prenos z tab.I Plocha pozemku

788

Hodnota za 1 m2 pozemku

567,00 Kč

Hodnota pozemku celkem

446796

1152

C. Základní údaj pro porovnání – m2 uţitné plochy

48

781

800

567,00 Kč

567,00 Kč

567,00 Kč

653184

442827

453600

Počet srovnávacích jednotek

239

Prodejní cena celkem

185

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

200

220

1 650 000

2 160 000

1 900 000

996800

1 717 200

1 446 400

5 388

8 586

6 575

20.8.2011

Korekce Upravená hodnota

6.1.2011

8.4.2011

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5 388

8 586

6 575

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

0,9

5 388

8 586

5 917

Dobrý

Dobrý

0.9

1

1

4849

8586

5917

Dobrá

Velmi dobrá

Podprůměrná

1

0.95

1.15

4849

8166

6 804

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Lepší

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota

49

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

4849

8166

6 804

Dobrý

Omezený

Dobrý

1

1.05

1

4849

8574

6 804

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

4849

8574

6 804

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

4849

8574

6 804

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

4849

8574

6 804

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4849

8574

6 804

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobré

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Obdobný 1

Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Obdobný

Větší

1

0,95

4849

8574

6463

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4849

8574

6463

4849

8574

6463

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

6 629 1.577 700 446.800Kč

2.024 500

50

OCENĚNÍ NÁKLADOVOU METODOU Rodinný dům, Stachy Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková podlahová plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

475/3, 475/4 Klasická, zděná 24let 0 let 100 let 238m2 1 podzemní, 1 nadzemní, podkroví 282 m2 1 125m2 1054,51 m3 2 949 Kč/m3 3 109 720 -20% 2 487 776 -20% 1 990 220 0% 1 990 220

Vedlejší stavba –zahradní chatka Venkovní úpravy

46000 20000

Pozemek

446.800

Indikovaná hodnota

2 503 020

2503000

Zaokrouhleno

Závěrečná analýza Při stanovení obvyklé ceny nebyla definována příjmová (výnosová) metoda. Důvodem pro vynechání této metody je znalost místního trhu. Tyto objekty se nepronajímají z toho důvodu, ţe nejsou tzv. připraveny a vybaveny na pronájem. Pokud by eventuelně došlo k pronájmu, potom pouze na cca 1 měsíc v letních měsících a přibliţně stejný čas v zimě. Potenciální zájemci o pronájem jsou zvyklí na podstatně lepší standard pronajímaných objektů, (sauna, vnitřní bazén, apod.), a to především ze zahraničí a nově postavených penzionů ve vyšší kvalitě. 51

Vycházím zde tedy ze 2 metod, a to porovnávací a nákladové. Obvyklou cenu nejlépe reprezentuje hodnota dosaţená porovnávací metodou, která se odráţí z realizovaných prodejů nemovitostí v této lokalitě a jí podobných, 10 % vliv nákladové metody slouţí jako korekce.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

2 024 500

90 nedefinováno 10

1 822 050 nedefinováno 250300 2 072 350

nedefinováno 2 503 000

2 072 000

Zaokrouhleno

Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku činí ke dni 10. 6. 2012:

=2 072 000 Kč (slovy: Dvamiliónysedmdesátdvatisícekorunčeských)

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

52

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 10. 6. 2012

…………………………………… Luboš Urban

SEZNAM PŘÍLOH :    

Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 568 pro k.ú. Prachatice, ze dne 23.5.2007 Geometrický plán pro oddělení pozemků č. 822-24/200 pro k.ú. Prachatice, ze dne 18.2.2000 Geometrický plán pro zaměření novostavby č.p. 348 č. 738-225/98 pro k.ú. Prachatice ze dne 9.12.1998 Fotodokumentace

53

Přílohy:

54

55

56

57

58

Fotodokumentace:

59

2. Ocenění administrativní budovy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova č.p. 1245 ul.Dlouhá

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

60

OBSAH Úvodní list Popisné informace Ocenění Závěrečná analýza Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu

61

ÚVOD Jedná se o návrh trţní hodnoty objektu č.p. 1245 na p.č. st. 48/3 na ulici Dlouhá, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 48/3 v k.ú. Prachatice, ve městě Prachatice, v okrese Prachatice, pro potřeby zadavatele. Podklady :  Částečný výpis z katastru nemovitosti LV č. 3157 pro k.ú. Prachatice, ze dne 4.12.2009  Kopie katastrální mapy, mapový list 5-0/24 pro k.ú. Prachatice, ze dne 19. 1. 2009  Částečná projektová dokumentace z r. 1995  Nájemné  Informace podané při místním šetření konaném dne 15. 6. 2012 Ocenění je provedeno podle Evropských oceňovacích standardů 2008. Základem hodnoty v tomto odhadu je trţní hodnota. Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku.

NÁLEZ Vlastník majetku Dle předloţeného LV č. 3157 pro k.ú. Prachatice, ze dne 4. 12. 2009 je vlastníkem předmětného majetku SYNOT REAL ESTATE,a .s., Sokolovská č.p. 541, 180 00 Praha 8 – Libeň, IČ: Místní šetření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 9.6.2012 za účasti zástupce zadavatele ocenění paní:………… a pracovníka znaleckého ústavu:…….. POPIS ŠIRŠÍCH SOUVISLOSTÍ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.p. 1245 ul.Dlouhá 383 01 Prachatice Region: Jihočeský Okres: Prachatice Katastrální území: Prachatice 62

okresní město Prachatice (13000 obyvatel) dům č.p. 1245 je umístění přímo v centru města, v ulici Dlouhá, poblíţ Velkého nám., v řadové zástavbě jako vnitřní v centru Dostupnost centra zóna provozních objektů pro obchod, administrativu, sluţby Převaţující zóna objekt je napojen na plynovod, kanalizaci, vodovod a na elektrickou Napojení na sítě a síť komunikace dostatečná pro daný způsob vyuţívání Kapacita sítí dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, v blízkosti je Dopravní dostupnost zastávka MHD, ţelezniční stanice 1.2 km všechny typy sluţeb, zastoupení institucí na úrovni okresního města, Dostupnost sluţeb veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení ,nemocnice moţnost pro osobní i nákladní vozidla na odstavných veřejných Parkování parkovištích v okruhu 100 m, přímo u předmětné nemovitosti není parkování moţné nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita silná, město Prachatice je regionálním centrem obchodu, sluţeb a administrativy, působí zde řada středních firem Konkurenční prostředí zájem o podnikatelské objekty pro administrativní a obchodní činnost má trvalý charakter, nabídka mírně převyšuje poptávku objekt č.p. 1245 na ul. Klášterní je pronajímán nájemníkům Současný způsob zabývajících se administrativní a prodejní činností vyuţití Lokalita Pozice v obci

Objekt č.p. 1245 Betonové s izolací proti zemní vlhkosti Základy KS zděný Svislé konstrukce S rovným podhledem Stropy Sedlového tvaru Krov, střecha Bobrovka na šupinovou vazbu Krytiny střech Klempířské konstrukce Z měděného plechu Vápenné štukové omítky Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vápenné omítky s nátěrem, část fasády pískovcem Keramické Vnitřní obklady Betonové s keramickým povrchem Schody Dřevěné plné Dveře Dřevěná zdvojená, výkladce hliníkové Okna Keramické a textilní Povrchy podlah ÚT kotel plynový, radiátory ocelové Vytápění 220/380V Elektroinstalace Instalován Bleskosvod T+S vody Vnitřní vodovod Napojena na veřejný řad Vnitřní kanalizace Proveden Vnitřní plynovod Z kotelny Ohřev vody Neuvaţuje se Vybavení kuchyní 63

obloţena

Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace Úroveň vyuţitelných ploch Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údrţby Závaţné nedostatky Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití

WC, umývadla, sprcha Proveden Ventilátory, poţární hydranty, ţaluzie, bezpečnostní zařízení Nejsou vestavěna Neprovedeny Nebyly provedeny Administrativní a provozní prostory Z místní zpevněné komunikace Níţe uvedeno Pravidelná Nezjištěny 1996 100 roků Provozní budova pro administrativu a sluţby

Dispoziční řešení včetně výměr : Podlaží 1.PP

1.NP

Název chodba skartace údržba strojovna VZT schodiště Archiv strojovna výtahu výtahová šachta Archiv instalační šachta zádveří vstupní hala odpadky-kuchyň odpadky-popelnice průjezd výtahová šachta kancelář kancelář chodba Instal. jádro průjezd-farní úřad čaj. Kuchyňka předsíň WC WC-banka

Výměra v m2 23,90 8,10 8,10 8,50 5,26 23,50 6,20 5,30 34,82 0,50 10,56 21,57 4,08 3,17 35,92 18,90 8,29 13,59 10,07 32,35 5,63 5,90 2,65

64

2.NP

3.NP

4.NP

Trezor. místnost pokladna schodiště pokladna komunikační prostor instal. jádro instal. jádro schodišťová hala schodiště výtahová šachta instalační šachta spisovna kancelář kancelář kancelář chodba předsíň ženy WC ženy WC muži předsíň muži WC invalida instalační šachta místnost uklízečky Úklid čaj. Kuchyňka kancelář instalační šachta instalační šachta

4,88 0,21 2,03 1,70 14,70 1,70 14,70 56,81 5,90

schodišťová hala schodiště kancelář výtahová šachta instalační šachta spisovna kancelář kancelář kancelář chodba předsíň muži WC muži sprcha ženy předsíň ženy WC ženy instalační šachta místnost uklízečky Úklid čaj. Kuchyňka kancelář instalační šachta instalační šachta schodišťová hala

45,17 5,30 24,39

0,47 23,54 24,20 23,49 12,64 5,60 3,50 2,10 1,42 1,70 2,90 0,15 2,37 1,78 2,70 18,33 2,10 0,29

0,48 10,17 24,57 24,43 12,80 6,40 3,14 2,87 1,61 1,61 1,61 0,15 2,37 1,35 2,75 18,32 2,10 0,29 45,17

65

5.NP

schodiště kancelář výtahová šachta instalační šachta spisovna kancelář kancelář kancelář chodba předsíň muži WC muži sprcha muži předsíň ženy WC ženy instalační šachta místnost uklízečky Úklid čaj. Kuchyňka kancelář instalační šachta balkón instalační šachta schodišťová hala schodiště chodba výtahová šachta sklad kuchyně regenerace výdej jídel umývání nádobí Šatna předsíň WC kuchyně WC kuchyně jídelna salonek ředitele předsíň WC soc. zařízení instalační šachta instalační šachta instalační šachta zdroj chladu plynová kotelna nevyužitý prostor nevyužitý prostor Celkem

5,30 24,39 0,48 10,17 24,57 24,43 12,80 4,90 4,80 2,84 1,42 1,60 1,60 0,15 2,37 1,35 2,75 18,32 2,10 1,00 0,29 20,90 5,30 4,44 5,27 5,21 7,66 9,66 8,58 2,74 3,29 1,63 77,60 11,71 2,72 1,40 0,15 0,14 2,10 7,40 7,47 4,82 4,51 1 108,15

Rizika nemovitosti: Věcné břemeno průchodu ve prospěch občanů mezi pozemky p.č. 653/21, st. 48/1 a st. 47/1 jako pozemky panujícími přes pozemek st. pl. 48/3 jako pozemek sluţebný Parcela: st. 47/1 Parcela: st. 48/3 66

Věcné břemeno průchodu ve prospěch občanů mezi pozemky p.č. 653/21, st. 48/1 a st. 47/1 jako pozemky panujícími přes pozemek st. pl. 48/3 jako pozemek sluţebný Parcela: st. 48/1 Parcela: st. 48/3 Věcné břemeno průchodu ve prospěch občanů mezi pozemky p.č. 653/21, st. 48/1 a st. 47/1 jako pozemky panujícími přes pozemek st. pl. 48/3 jako pozemek sluţebný Parcela: 653/21 Parcela: st. 48/3

Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je :

502 283,00 Kč a je kalkulována následně : 482 * 1 042,08 = 502 283,00 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č.I

67

TABULKA č. I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

1

2

3

st. pozemek

st. pozemek X

st. pozemek Y

st. pozemek Z

48/3

971/1

564/1

245/1

Adresa pozemku

Dlouhá

Horní

1.máje

Malé nám.

Katastrální území

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Obec

Prachatice

Prachatice

Vimperk

Prachatice

Okres

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

578450,00 Kč

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

517 200,00 Kč

2794 600,00 Kč

482

431

3140

503

X

1 200,00 Kč

890,00 Kč

1150,00 Kč

20.8.2011

6.1.2011

8.4.2011

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1 200,00 Kč

890,00 Kč

1150,00 Kč

reálný prodej

reálný prodej

reálný prodej

1

1

1

1 200,00 Kč

890,00 Kč

1150,00 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1 200,00 Kč

890,00 Kč

1150,00 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

ANO

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Administrativní budova

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

0.9

0.9

0.9

1 080,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Admin.budova

Admin.budova

Admin.budova

1

1

1

1 080,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1 080,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1 080,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Horší

Porovnatelná

Porovnatelná

D. Technické parametry Lokalita

Vhodná pro typ užívání

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1.1

1

1

1 188,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

68

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1 188,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1 188,00 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

chybí plynová přípojka

Kompletní

Kompletní

1.1

1

1

1 306,80 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1 306,80 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Výborná

1

1

1

1 306,80 Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Výborné

Výborné

1.15

1

1

1 503. Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Ne

Ne

Ne

Špatné

1

1

1

1 503. Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1 503. Kč

801,00 Kč

1 035,00 Kč

Srovnatelný

Výrazně větší

Větší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

482

Korekce

1

0.8

0.95

Upravená hodnota

1 503. Kč

640,00 Kč

983.25 Kč

Možná zastavitelnost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 042,08 Kč

1

1

1

1 503.00 Kč

640,00 Kč

983.25 Kč

1 503.00 Kč

640,00 Kč

983.25 Kč

0

0

0

482 502283,00 Kč

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal do úvahy administrativní budovy, které byly v Prachaticích v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

69

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

16 280 000 Kč. Podrobný popis výpočtů pro získání uvedené indikace je uveden v tabulce :

TABULKA č.II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Dlouhá

Parcelní číslo

1245

X

Y

971/1

Katastrální území

PRACHATICE

Obec

PRACHATICE

Okres

PRACHATICE

Z

564/1

245/1

PRACHATICE PRACHATICE PRACHATICE Prachatice

Vimperk

Prachatice

PRACHATICE PRACHATICE PRACHATICE

B. Údaje o pozemku – přenos z tab. I Plocha pozemku

482

431

3140

503

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 042,00 Kč

1 503.00 Kč

640,00 Kč

983.25 Kč

Hodnota pozemku celkem

502244,00 Kč

647793

2.009 600

494 449

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

1115

685

X

17 000 000 16 352 200

X

23 872 20.8.2011

70

6146 65 000 000 62.990 400 10 249 6.1.2011

1920 22 000 000 21 505 500

11 200 8.4.2011

Korekce

1

1

1

23 872

10 249

11 200

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

23 872

10 249

11 200

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

23 872

10 249

11 200

Ne

Ne

Ne

0.9

0.9

0.9

21 485

9 224

10 080

Admin.budova

Admin.budova

Admin.budova

1

1

1

21 485

9 224

10 080

Ano

Ano

Ano

1

1

1

21 485

9 224

10 080

Ne

Ne

Ne

1

1

1

21 485

9 224

10 080

Lepší

Výborná

1.1

0.9

0,85

23 633

8 301

8 568

Dobrý

Výborný

0.9

1

0.85

21269

8301

7282

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

0.95

0.95

21269

7 886

6 918

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21269

7 886

6 918

Dobrý

Omezený

Dobrý

1

1.05

1

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Admin.budova

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Lepší

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

71

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

21269

7 886

6 918

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

21269

7 886

6 918

Horší

Dobré

Dobré

1.2

1

1

25523

7 886

6 918

Dobrá

Lepší

Lepší

1

0.95

0.95

25523

7492

6 572

N/A

N/A

N/A

1

1

1

25523

7492

6 572

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Omezená

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Menší 0.95

Upravená hodnota Jiná korekce

Větší

N/A

Korekce Upravená hodnota

Větší

1.2

1.2

24247

8990

7886

N/A

N/A

N/A

1

1

1

24247

8990

7886

24247

8990

7886

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

13708 15 777 550 502283Kč

16 280 000

Nákladová hodnota Věcná hodnota dle THU Provozní objekt č.p. 1245 Zastavěné plochy a výšky podlaţí:

72

1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP:

((13,50+12,30)/2*12,90) (17,22*6,12+17,00*6,95) (20,20*6,12+17,00*6,95) (20,20*6,12+17,00*6,95) (20,20*6,12+17,00*6,95)

Název podlaţí 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP:

166,41 m2 223,54 m2 241,77 m2 241,77 m2 241,77 m2

= = = = =

Zastavěná plocha 166,41 m2 223,54 m2 241,77 m2 241,77 m2 241,77 m2

Konstrukční výška 3,35 m 3,30 m 3,00 m 3,00 m 3,00 m

Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.PP: (((13,50+12,30)/2*12,90))*(3,35) 1.NP: ((17,22*6,12+17,00*6,95))*(3,30) 2.NP: ((20,20*6,12+17,00*6,95))*(3,00) 3.NP: ((20,20*6,12+17,00*6,95))*(3,00) 4.NP: ((20,20*6,12+17,00*6,95))*(3,00) zastřešení: (((20,20+17,00)/2*6,12)*5,30/2)(6,12*5,20/2*4,73/3)+17,00*6,95*2,67+17,00* 6,95*2,63/2 Jednotkové mnoţství – celkem:

= = = = = =

557,47 m3 737,67 m3 725,32 m3 725,32 m3 725,32 m3 747,39 m3

=

4 218,50 m3

Ocenění: Základní cena: 5.200,- Kč/m3 4 218,50 m3 * 5200,- Kč/m3

=

21 936 200,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 87 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 13 / 100 = 13,000 %

-

2 851706 Kč

Věcná hodnota objektu činí celkem

19 084 500,- Kč

Pozemky zastavěná plocha p.č. st. 48/3

482 m2 á 1200,- Kč/m2

Pozemky - výsledná cena

= 73

=

578 400,- Kč 578 400,- Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA MAJETKU Výnosy z oceňované nemovitosti kalkulujeme ze všech prostor, které majetek nabízí, s přihlédnutím na jiţ dosahované nájemné, neboť objekt je z větší části k datu ocenění pronajímán takto: Nájemce

Podlaží

Místnost

Výměra

Nájem/měs.

Subjekt A

387,87

61 634 Kč

Subjekt B

I.PP,I.NP,III.NP,IV.NP,V.NP kanceláře archiv, I.PP, II.NP kanceláře

121,66

25 592 Kč

Subjekt C

II.NP

kancelář

5 260 Kč

Subjekt D

I a II. NP

cest.agentura

25,3 15,88 a 18,52

Subjekt E

I.NP

butik

27,01

9 000 Kč

neobsazeno

I.NP

sklad

3,17

550 Kč

Subjekt F

V.NP

kancelář

3

548 Kč

Subjekt G

V.NP

kancelář

6

1 141 Kč

7 107 Kč

Od zjištěných výnosů odečteme obhospodařovací náklady tzn. náklady na pojištění a daň z nemovitostí, běţnou údrţbu, opravy a správu nemovitostí. Zadavatelem nebyla předloţena celková výše pojistného, proto odvozuji z reprodukční ceny dle obvyklé sazby pojišťoven v ČR. Výše daně z nemovitostí nebyla zadavatelem předloţena, z tohoto důvodu je její výše pro předmětnou nemovitost stanovena odhadcem dle zákona o dani z nemovitosti č. 338/92 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Výše nákladů na běţnou údrţbu, opravy a správu nemovitostí, nebyla zadavatelem předloţena, proto je stanovena odborným odhadem s ohledem na stáří budov, způsob a intenzitu vyuţití a stupně opotřebení jako 1,5 % z reprodukční ceny. Poplatky za ostatní sluţby a spotřebu energií jsou účtovány zvlášť dle skutečného odběru. Podlahová plocha všech prostor celkem: 608,01 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Kancelářské plochy: Subjekt A 387,87 m2 * 1 907,- Kč/m2 Kč Subjekt B 121,66 m2 * 2 524,- Kč/m2 2 Subjekt C 25,30 m * 2 495,- Kč/m2 Subjekt D 34,00 m2 * 2 508,- Kč/m2 Kč Subjekt E 3,00 m2 * 2 192,- Kč/m2 Subjekt G 6,00 m2 * 2 282,- Kč/m2 74

= = =

739

668,09

307 069,84 Kč 63 123,50 Kč = 85 284,= =

6 576,- Kč 13 692,- Kč

Výnosy z kancelářských ploch celkem sklad - neobsazeno

3,17 m2

Provozní plocha: Subjekt F 27,01 m2 Výnosy celkem: 1 329 999,00 Kč

=

1 215 413,4 Kč

*

2 082,- Kč/m2

=

6 600, Kč

*

3 998,- Kč/m2

=

107 986 Kč

Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: 1 329 999,00 Kč * 90 % = 1 196 999,1 Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údrţbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50% z reprodukční ceny stavby. 21 936 200,- Kč * 0,50 % = 109 680,- Kč Náklady na pojištění: Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Daň z nemovitosti: Rezervy na renovace:

= =

Náklady celkem:

10 970,88 Kč 25 993,- Kč 200000.- Kč 356 643,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 1 196 999,1 Kč – 346 643,- Kč = 850 356,1 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 7,00 % Výnosová hodnota: (850 356,1 / 0,0700)

=

12 147 944 Kč

Výnosová hodnota

=

12 147 944 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. 6. 2012. Při oceňování 3.metodami jsem volil tento procentní podíl. Budova je umístěna ve staré zástavbě Prachatic. Vycházím z faktu, ţe se jedná o administrativní budovu, která po prodeji bude dále s největší pravděpodobností slouţit tomuto účelu, proto kladu důraz na 50ti % vyjádření příjmové metody. V okolí je několik srovnatelných administrativních budov s oceňovaným objektem ,tudíţ na porovnávací metodu je kladeno 40 %. 75

Také je nutno zmínit nákladovou metodu, která nám 10 % slouţí jako korekce. Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

16 280 000

40%

6 512 000

Příjmová metoda

12 147 944

50%

6 073 972

Nákladová metoda

19 662 900

10%

1 966 290 14 552 262

Výsledná cena Zaokrouhleno

14 552 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18. dubna 2007 reprezentována částkou:

14 552 000 Kč (slovy: Čtrnáct milionů pět set padesát dva tisíce korun českých)

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. 76

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

77

Přílohy:

78

79

80

81

Fotodokumentace:

82

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 15. 6. 2012

…………………………………… Luboš Urban

83

C. Analýza trhu – okres Prachatice

/ Jihočeský kraj / Charakteristika okresu Prachatice Okres Prachatice se nachází v jihozápadní části Jihočeského kraje. Západní část okresu sousedí s okresem Klatovy (Plzeňský kraj), severní část s okresem Strakonice. Na východní straně má společnou hranici s okresem České Budějovice, na jihovýchodě pak s okresem Český Krumlov. Na jihu sousedí okres v oblasti Nové Pece a Třístoličníku krátkou hranicí s Rakouskem a na jihozápadě tvoří hřebeny Šumavy přirozenou hranici se Spolkovou republikou Německo. Svou rozlohou 1 375 km2 se řadí okres Prachatice na čtvrté místo v rámci okresů Jihočeského kraje.

Obr.1 Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Okres_prachatice.PNG

Větší část okresu tvoří podhorská vrchovina, která v pohraniční oblasti přechází v horské pásmo Šumavy. Nejvýše poloţenou obcí je obec Kvilda (1 062 m), nejníţe leţí část obce Podeřiště v obci Malovice (410 m). Nejvyšším bodem okresu je vrchol hory Plechý na hranici s Rakouskem ve výšce 1 378 metrů nad mořem.

84

Charakter přírodního prostředí okresu umoţňuje především pěší turistiku a cykloturistiku, návštěvy kulturních památek a přírodních pozoruhodností. Na některých úsecích vodních toků (Vltava od Horní Vltavice aţ po Novou Pec, částečně i Blanice) lze provozovat i vodní turistiku. V zimním období jsou zde velmi dobré podmínky pro lyţařskou turistiku i rekreační sjezdové lyţování (Stachy, Zadov, Nové Hutě, Kvilda, Kubova Huť, Borová Lada).18 Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi tvoří 2 části. Jednak to jsou trhy v okolí největších měst okresního města Prachatice, pak města Vimperku a nakonec město Volary. Specifickým trhem je pak Šumava a její horská střediska a jejich okolí. Pozemky a stavební pozemky Pozemky lze rozdělit na 2.zákl. segmenty, a to

na ornou zemědělskou půdu, která se

obchoduje od 35/m2 – do cca 120/m2. Jsou tady pak pozemky, kde cena je výrazně vyšší cca 400-500/m2. U stavebních pozemků se cena pohybuje v rozpětí od 130 – 800/m2. Samozřejmě najdou se lokality ,kde cena je podst.větší. Byty Trh s byty je odvislý od moţnosti práce, rozvoji průmyslu nebo zániku středně velikých firem v daných lokalitách. Uvádím zde průměrné ceny bytů, ať uţ v druţstevním nebo osobním vlastnictví. Byt 1 + 1

380 000 -

Byt 2 + 1

700 000 - 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

800 000 - 1 050 000 Kč

Byt 4 + 1

700 000 - 1 300 000 Kč

Rodinné domy

18

http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_pt

85

600 000 Kč

Rodinné domy standardní úrovně se na Prachaticku a Vimpersku prodávají od cca 1.900 000 – 3 700 000, - Kč.Vyskytují se tady i rezidence mimo tyto finanční relace. Bytové domy Bytové domy se v nabídkách objevuji víceméně sporadicky.Jejich cena se pohybuje v rozmezí 4.000 000 – 7.500 000.V nabídce jsou i bytové domy s nebytovými prostory,vhodnými ke komerčním účelům, tady se cena pohybuje i přes 10- 20. milionů korun. /dále viz objekty po ČSLA , kapitola:

/

Administrativní budovy Administrativní budovy nejsou v nabídce RK příliš časté, přesto ale se objevují. Průmyslové objekty Na trhu v okrese Prachatic se obchodují i komerční objekty, jako jsou prodejny, sklady, velkosklady, výrobní budovy / např. pekárna apod./, zemědělské statky. Cena je odvislá od lokality a velice různá.

Byty Nájmy Byty na Prachaticku se pronajímají přibliţně v těchto finančních .intervalech. Byt 1 + 1

2 500 – 4000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

5 700 – 8000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 – 7 500 Kč / byt /p.m.

Prodejní prostory O prodejní prostory je zájem především v centru měst, poblíţ nákupních center hlavně ze strany vietnamským obchodníků, kteří se ze stánků stěhují do kamenných obchodů.

86

Centrum města

2 000 – 3 500 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

1 000 – 2 000 Kč / m2 / p.a.

Kanceláře V tomto sektoru je nabídka vyšší neţ poptávka.V centrech měst však je stále poptávka po lepších kancelářských prostorách, ať uţ pro firmy, cestovní agentury nebo lékařské ordinace, realitní kanceláře,pojišťovny. Stále platí , ţe lokalita a dobrá adresa má vliv na dobré jméno firmy v očích potenciálních zákazníků. Centrum města

1 200 – 2 200 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

500 – 800 Kč / m2 / p.a.

Průmyslové objekty Průmyslové objekty se pronajímají za přibliţně tyto cenové relace Výrobní a provozní prostory

650 – 1 400 Kč / m2 / p.a.

Sklady

500 – 700 Kč / m2 /p.a.

Šumava Druhým jiţ zmiňovaným segmentem v okrese Prachatice je Šumava a její Chráněná krajinná oblast / CHKO Šumava /. Pozemky v této oblasti jsou velice ţádané, pro stavbu penzionů a rekreačních objektu. Pozemky tady dosahují i 2000 m2, ţádaná je i orná a zemědělská půda pro budoucí záměry. Byty Byty se na Šumavě a okolí v podstatě nepronajímají. 87

Rodinné domy pro individuální rekreaci. Tyto rodinné domy jsou na Šumavě velice ţádané.V nabídkách se vyskytují původní domy , stáří přibliţně 100 roků, bez rekonstrukce v relacích 700 000 – 950 000 Kč, dále jsou v nabídkách domy postavené v 70 – 80 .letech 20.století, které jsou v nabídkách místních RK v cen.relacích 900 000 – 1.700 000 Kč., tyto objekty jsou v podstatě ihned k uţívání.

Třetí variantou v této kategorii jsou objekty, penziony, které investoři staví pro zdroj zisku a často na hraně zákona , co se týče zákonů CHKO Šumava. Tyto penziony v nabídkách víceméně nejsou, jelikoţ často slouţí i jako bydliště pro rodinné příslušníky majitelů.

Současný stav Působím v jihočeském kraji, nikoliv jako odhadce ale jako častý návštěvník, konkrétně na Vimpersku – oblast Zadova, mám hrubý přehled o vyuţití hotelů v těchto lokalitách. Konkrétně na Zadově je na prodej asi 2-5 velkých horských hotelů. Za zmínku stojí hotel Churáňov (obr. 2). Tento problém se týká většiny šumavských středisek.

obr.2 Zdroj: http://www.euroagentur.com/cz/ea-hotel-churanov#utm_medium=cpc&utm_source=google&utm_campaign=churanov-cz

88

Současný stav zavinilo několik faktorů. Jedním z nich je, ţe lidé mají vyšší nároky na trávení volného času v zimě, lyţování chtějí v podobě lepších, delších tratí. V zahraničí je toto vše spojeno s lepším zázemím, servisem, doplňkovými sluţbami v hotelech (wellness, servis) jak pro dospělé tak pro děti. Dalším faktorem, který zapříčinil tento stav je finanční krize, která nutí lidi více a více přemýšlet za co utratí své peníze.

Objekty ČSLA, jejich vývoj, zánik Objekty po čs. armádě jsou většinou ve stavu, kdy nutně potřebují opravu většinou zásadní, generální.Některé objekty tzv.hlásky kolem „signálky“ / elektronicky střeţený prostor hranice/ a objekty s nimi provozně spojené byly zbourány. Destrukce se dočkala mimojité i vrtulníková základna na Zhůří, poblíţ Modravy. Některé objekty, jako například velká kasárna poblíţ města Vimperk se stala součástí města. obr..

obr.3 Zdroj: http://dolany.rajce.idnes.cz/Vimperk_Kasarna_U_Sloupu/#P7190052.JPG

89

Na obrázku č.3 je areál Vimperských kasáren.Některé objekty jsou zachovalé, některé méně. Objekty slouţí např. jako truhlárna, restaurace, sklady nábytku apod. firmám z Vimperku a blízkého okolí. Na tomto přikladu chci ukázat, jak se z brownfieldů stávají objekty, které dále slouţí lidem z regionu. Jiným případem je objekt kasáren na Borové Ladě, v lůně Šumavy. Objekt, jak je patrné z obrázku č…. je dobrém stavu. Samozřejmě nebereme zřetel na stav rozvodů vody, apod. systémů TÚV, ale proti jiným objektům jeho stav je ucházející. V jistém období ho pouţívala Policie ČR – Cizinecká policie. V posledních 3 letech je objekt opuštěn. Dle informací z internetového portálů www.policie.cz je tento objekt v prodeji od 6/2011 za min. kupní cenu 20.mil.Kč.

obr.4 Zdroj: http://www.vojensko.cz/8-rps-borova-lada-knizeci-plane?image=22

Těchto objektů je stále víc neţ dost, kasárna Debrník u Ţelezné Rudy, kasárna Slaný, bývalá vojenská rota Horní Dvořiště na hranici s Rakouskem a mnoho dalších. Stavby čekají na zánik nebo podnikatelský záměr i v rámci dotací z EU. 90

Závěr V bakalářské práci jsem chtěl uvést, ţe při stavbě domů, objektů je důleţité mít na paměti, ţe kaţdý pozemek není zcela vhodný k zástavbě. Pokud se investor rozhodne stavět na měkkém podloţí, je nucen ho zpevnit injektáţemi apod., které stavbu výrazně prodraţují. V závěru jsem uvedl pro finanční představu ceník stavebního dozoru, protoţe z vlastní zkušenosti vím, ţe mnoho investorů v soukromém sektoru tuto sluţbu podceňuje a většinou příliš pozdě zjišťují, ţe se zde nevyplácí šetřit finanční prostředky. V další části uvádím výňatky ze stavebního a vodního zákona pro představu o plánování v oblasti vodního hospodářství, navazuji sanacemi objektů po zaplavení a odvlhčovacími metodami. Součástí je opět ceník pro představu finanční náročnosti, kterou by měl znát odhadce v případě, ţe se pohybuje v povodňových zónách, které Česká asociace pojišťoven pouţívá – připojuji jejich tvorbu a klasifikace. Věnuji se také aktuálnímu problému – výskytu radonu a azbestu, jeho měření a sanačních opatřeních podle síly záření z podloţí. Závěrem se domnívám, ţe jsem shrnul několik váţných problémů ve stavebnictví s přehledem jejich sanací.

91

Legislativa [1] Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ze dne 28.června 2001 [2] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ze dne 14.března 2006

Seznam pouţité literatury Balík, M. a kolektiv: Odvlhčování staveb, 2.přepracované vydání, Grada Publishing, a.s. ISBN 978-80-247-2693-9 Jiránek, M.: Dům bez radonu, 1.vydání, ERA group. s.r.o. ISBN: 80- 86517-12- 8 ORT, P.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Oceňování na trţních principech, 1.vydání, 12/2008. Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. ISBN: 978-80-7265-128-3 Solař, J.: Poruchy a rekonstrukce staveb, 1.vydání , Grada Publishing, a.s. ISBN: 978- 80247-2672-4

Časopisy Odpady, 2012, roč. 22, č. 2, str. 21-22 Aktuálně: Sanace azbestových zátěţí, aut. Kodadová K. Střechy, fasády, izolace, 2011, roč. 18, č. 9, str. 26-27 Azbest - nebezpečný omyl minulosti, aut. S. Szacayová

Elektronické zdroje http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_pt (ze dne 5.6.2012) http://fast10.vsb.cz/perina/ps1/zakladove-konstrukce. (ze dne 24.5.2012) http://www.dozor-stavby.cz/cenik/ (ze dne 18.5.2012 ) http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/rekonstrukce/sanace/ (ze dne 25.5.2012) http://www.odvlhceni-zdiva.cz/elektrofyzikalni-systemy.shtml (ze dne 26. 5. 2012) http://www.opojisteni.cz/ (ze dne 1. 6. 2012) http://www.sanace-staveb.cz/cenik (ze dne 2. 6. 2012)

Zdroje obrázků http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Okres_prachatice.PNG http://dolany.rajce.idnes.cz/Vimperk_Kasarna_U_Sloupu/#P7190052.JPG http://www.euroagentur.com/cz/ea-hotelchuranov#utm_medium=cpc&utm_source=google&utm_campaign=churanov-cz http://www.vojensko.cz/8-rps-borova-lada-knizeci-plane?image=22

92