Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování
Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce
Autor:
Adéla Jílková Bankovnictví, Oceňování majetku
Vedoucí práce:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Praha
Duben, 2013
1
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 25.4.2013
Adéla Jílková
2
Anotace Seznámení se s druhy vad a poruch stavebních objektů. Objasnění dopadů vad a poruch objektů na jejich ocenění. Rozbor a popis stavu objektů, které byly zasaţeny povodněmi či jinými nepříznivými přírodními vlivy.
Klíčová slova: vady a poruchy objektů, ocenění objektů s vadami a poruchami, vliv přírodních vlivů na stavební objekt, poddolované území, záplavové zóny
Anotation: Understanding of the types of defects and failures of buildings. Clarifying the impact of defects and failures objects on their valuation. Analysis and description of the state of objects that have been affected by flooding or other adverse natural conditions.
Key words: defects and malfunction of objecte, valuation of objects with disabilities and disorders, influence of natural influences on the construction, undermined areas, flood zone
3
Obsah
Obsah TEORETICKÁ ČÁST 1. Vady a poruchy staveb .........................................................................................................................7 1.1. Vada ..............................................................................................................................................7 1.2. Porucha ..........................................................................................................................................7 1.3. Druhy vad a poruch .......................................................................................................................8 1.3.1.Trhliny v konstrukcích ............................................................................................................9 1.4. Odpovědnost za vady a poruchy staveb ......................................................................................10 1.5. Předcházení poruch staveb ..........................................................................................................11 1.6. Stavební dozor .............................................................................................................................11 1.6.1. Technický dozor stavebníka .................................................................................................12 1.6.2. Autorský dozor .....................................................................................................................12 1.6.3. Superinspekce autorizovaným inspektorem .........................................................................12 1.6.4. Výpočet ceny stavebního dozoru .........................................................................................13 2. Vady a poruchy domů na poddolovaném území ................................................................................14 2.1. Základní pojmy ...........................................................................................................................14 2.2. Účinky hlubinného dobývání na zemský povrch ........................................................................15 2.3. Spojitá přetvoření terénu .............................................................................................................15 2.4. Nespojitá přetvoření terénu .........................................................................................................16 2.5. Zajištění staveb proti účinkům poddolování ...............................................................................16 2.6. Postup při zajišťování investorské činnosti a zpracování projektu u staveb situovaných na poddolovaném území .........................................................................................................................18 2.7. Důlní škody způsobené poklesem terénu ....................................................................................19 2.8.1. Zajištění proti účinkům vodorovného poměrného přetvoření terénu ...................................20 2.9. Důlní škody způsobené zakřivením terénu .................................................................................21 2.9.1. Zajištění proti účinkům zakřivení terénu..............................................................................22 3. Vady a poruchy domů vzniklé povodněmi.........................................................................................22 3.1. Povodňové události .....................................................................................................................22 3.2. Nejdůleţitější faktory vzniku povodní ........................................................................................23 3.3. Ochrana proti povodním..............................................................................................................24 3.3.1. Technická opatření ...............................................................................................................24 3.4. Právní východiska .......................................................................................................................25 3.4.4. Prevence povodňových škod ................................................................................................33 4
3.5. Poruchy staveb po povodních .....................................................................................................34 6.1 Základní pojmy ............................................................................................................................34 6.2. Zajištění stávajících staveb proti účinkům povodňové vlny .......................................................35 6.2.1 Úpravy u stávajících objektů .................................................................................................35 6.3 Sanace objektů po povodni ..........................................................................................................38 6.4 Podzemní konstrukce ...................................................................................................................40 6.5 Povodňové území na území poddolovaném .................................................................................40 6.6 Zatíţení stavebních objektů při průchodu povodňové vlny .........................................................40 7. Legislativní změny vyvolané povodněmi ..........................................................................................41 1. Trţní ocenění rodinného domu ..........................................................................................................42 2. Ocenění administrativní budovy ........................................................................................................65 PRAKTICKÁ ČÁST 1. Trţní ocenění rodinného domu...........................................................................................................42 2. Ocenění administrativní budovy.........................................................................................................65 ANALÝZA TRHU – OKRES PRAHA 1. Charakteristika okresu Praha..............................................................................................................84 ZÁVĚR..................................................................................................................................................90 LEGISLATIVA.....................................................................................................................................91 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY.................................................................................................91 ELEKTRONICKÉ ZDROJE..............................................................................................................91 ZDROJE OBRÁZKŮ...........................................................................................................................91
5
Úvod Ve své bakalářské práci bych ráda popsala problematiku poruch a vad stavebních objektů a vliv těchto vad na ocenění. Účelem této práce je objasnění problematiky vlivu vad staveb způsobených povodňovými vlnami, způsoby sanace takto zasaţených objektů a vliv záplavových oblastí na ocenění a pojištění staveb. Dále bych se zaměřila na vliv poddolovaných území na stavby, které se na tomto území nacházejí. Cílem je, se ujistit, jak tyto škodlivé vlivy minimalizovat či úplně odstranit, aby nedošlo ke ztrátě trţní hodnoty stavebního objektu.
Zvolené metody zpracování V teoretické části své bakalářské práci rozebírám problematiku vad a poruch staveb, které byly způsobeny povodňovými událostmi nebo vlivem poddolovaných území. U tématu poddolovaných území jsem se zaměřila na jejich účinky na stávající objekty a dále k prevenci proti těmto účinkům. Vycházela jsem z tzv. Báňských podmínek, které stanovují dané podmínky a pravidla při důlní činnosti. Důleţitou sloţkou své práce bych také označila techniku, kterou pouţívá stavební dozor, jehoţ přítomnost na stavbě je velmi důleţitá, coţ ostatně popisuji v kapitole nazvané Stavební dozor. U problematiky, která se zabývá vlivem povodňových událostí na stavební objekty, bych zmínila hlavně uvedená technická opatření jako protipovodňové hráze a regulace toků. Jako vhodnou metodu informovanosti o dané problematice jsem také uvedla výňatky z Vodního zákona. V praktické části své bakalářské práce jsem oceňovala rodinný dům a administrativní budovu. U trţního ocenění rodinného domu jsem zvolila tyto metody: porovnávací metodu a nákladovou metodu. Při ocenění administrativní budovy jsem pouţila tyto metody: porovnávací metodu, nákladovou metodu a výnosovou metodu.
6
A. TEORETICKÁ ČÁST
1. Vady a poruchy staveb 1.1. Vada Vada je popsána jako nedostatek konstrukce, který je zpravidla skrytý. Její původ pramení z nevhodného návrhu či provedení stavby. Vadným provedením stavby se rozumí pochybení projektanta či dodavatele stavby. Vady však nemusí mít vţdy za následek sníţení pouţitelnosti či únosnosti stavby. Nejčastějšími vadami projektu, které se v důsledku projeví jako vada stavby jsou: o nevhodná koncepce řešení stavby vycházející z nedostatečného průzkumu staveniště nebo objektu určeného k rekonstrukci, o nevhodný návrh detailu vycházející z neznalosti nebo nezkušenosti projektanta o volba nevhodného výrobku, který svými vlastnostmi neodpovídá potřebám jeho pouţití v konkrétní stavbě, o chyba ve výpočtu nebo pouţití nesprávné výpočtové metody. Dle zdrojů jsem zjistila, ţe vady můţeme rozdělit do dvou druhů, a to zda je závaţná nebo zda-li se opakuje. Závaţná vada vada vedoucí k váţnému ohroţení nebo k dopadu na ţivoty a zdraví lidí, zvířat a ke značným škodám (např. na ţivotním prostředí nebo na majetku). Závaţná vada ohroţuje také bezpečnost uţívání, stabilitu stavby nebo její části. Hrozí poškození zdraví, úraz či škoda při dalším uţívání stavby, případně nebezpečí zřícení některé části stavby nebo nefunkčnost stavby či její části Opakující se vada třetí výskyt totoţné nebo obdobné vady nebo vady stejného původu
1.2. Porucha Mezi pojmem vada a porucha je rozdíl. Jak výše popisuji, vada je spíše skrytým nedostatkem konstrukce, na rozdíl od poruchy, která je zpravidla viditelná. Dále uvádím další definice, které objasní pojem porucha. Pojmem porucha se rozumí soubor procesů (chemických, fyzikálních, apod), které, na rozdíl od vad, mají za následek sníţení únosnosti, pouţitelnosti a trvanlivosti stavby či konstrukce.
7
Můţe být způsobena špatným provedením stavby, můţe však vzniknout i jako následek vady. Je-li konstrukce zasaţena poruchou, můţe to mít za následek porušení nosné konstrukce stavby, coţ je spojeno s viditelnými i skrytými trhlinami v části konstrukce zasaţené poruchou a vést tak k havarijnímu stavu. Následkem přetíţení konstrukce můţe dojít také k poruchám konstrukce. Uvádím několik příčin, díky kterým můţe dojít k poruše od přetíţení konstrukce. Nesprávnou skladbou Vlivem nekázně při výstavbě objektu, neuváţených změn oproti projektu nebo vlivem neodborně provedených stavebních úprav na jiţ hotové stavbě můţe dojít k přetíţení stavby, pokud má nová skladba materiálů větší hmotnost neţ plánovaná nebo původní. Jiným zatíţením Změna skladby podlah, přístavba zděných příček nebo proráţení otvorů ve stěnách všechny tyto úpravy zvyšují zatíţení na jednotlivé prvky, ať uţ lokální nebo celkové. Špatnou údrţbou Pokud nemá ze střechy kudy odtékat voda, při jarním tání můţe sníh s deštěm nadměrně zatěţovat nosnou konstrukci a ta můţe při větším zanedbání údrţby zkolabovat. Listí v okapech se postupem času stává dobrou ţivnou půdou pro náletové rostliny, které střechu dále zatěţují a narušují svými kořeny.1
1.3. Druhy vad a poruch Ve výše zmiňovaných tématech jsem rozebrala pojmy vada a porucha. Uvedla jsem rozdíly mezi nimi a nyní bych se ráda věnovala daným druhům vad a poruch, které můţeme jednoduše rozdělit na: 1. Nebezpečné Tyto vady ohroţují zdraví osob, bezpečnost uţívání, nebo stabilitu stavby nebo její části. Příkladem nebezpečných vad a poruch můţe být netěsnost komínu, coţ můţe samozřejmě vést k ohroţení zdraví člověka vlivem unikajících splodin. Dalším příkladem takové poruchy je nebezpečí zřícení některé části stavby či nefunkčnost stavby nebo její části. 2. Neškodné Jsou nazývané také jako estetické vady a poruchy. Neohroţují zdraví či bezpečnost. Dále neomezují uţívání stavby a ani její únosnost a stabilitu. Mají za následek estetické narušení stavby a její konečný vzhled.
1
Vyšetřování vad a poruch stavebních konstrukcí
8
3. Vizuálně zjistitelné Tyto vady lze zjistit po vizuální kontrole či po prohlídce odborníka na dané vady a poruchy. 4. Skryté Na rozdíl od vad vizuálně zjistitelných, jsou tyto vady a poruchy skryté a nelze je tedy objevit pouhou vizuální prohlídkou. Jsou skryté v konstrukci a je tedy zapotřebí detailní prohlídka a kontrola odborníka.2 1.3.1.Trhliny v konstrukcích
Následkem mnoha druhů vlivů, se na konstrukcích mohou objevit trhliny. Vţdy, kdyţ se objeví na stavbě trhlina, je potřeba jí věnovat pozornost, jelikoţ můţe mít závaţný důvod. Ze zdrojů jsem zjistila několik informací o trhlinách a uvedla jejich druhy, příčiny a rozdělení. 1. Trhlina je viditelný důsledek napětí, které překročilo mez pevnosti daného materiálu ve fázi jeho výroby, po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. 2. Trhlina je jasným důkazem pohybů v konstrukci 3. Sledujeme jak je trhlina stará její tvar a směr míru rozevření změnu trhliny v čase 4. Podle původu rozdělujeme trhliny tahové – jsou charakteristické svým rozevřením a téměř neporušenými okraji tlakové – můţeme pozorovat drcení materiálu a odlupování omítky smykové – posun části zdiva 5. Příčiny vzniku trhlin nedostatečná hloubka zaloţení sesuvy půdy poklesy základové půdy změna hladiny spodní vody (sníţení nebo zvýšení) poruchy kanalizace nevhodné vysazení vegetace neodborné provedení realizace konstrukce nesprávné ošetřování konstrukce přetíţení konstrukce 6. Základní rozdělení trhlin aktivní (ţivé) pasivní (uklidněné)3
2 3
www.pavlat-znalec.cz www.skoleni-ekurzy.cz
9
1.4. Odpovědnost za vady a poruchy staveb Objeví-li se na stavbě v jejím průběhu stavby či po dokončení a následném uţívání nějaká vada čí porucha, je nutné najít příčinu. Proto je zapotřebí stanovit odpovědnost za dané vady či poruchy, aby bylo jasné, kdo nese vinu za poškození stavby. Uvedla jsem několik základních informací o odpovědnosti za vady a poruchy. 1. Odpovědnost za vady na stavbě nese vţdy ten, kdo chybně provedl předmět díla. 2. Odpovědnost za poruchy stavby nese vţdy ten, kdo zapříčinil vznik poruchy díla. 3. Není vţdy podmínkou, ţe vadu či poruchu musel zapříčinit zhotovitel. Na vzniku vad a poruch se můţe podílet také současný uţivatel objektu a to chybným nebo neúměrným uţíváním stavby. Dále také investor stavby, který za účelem úspor na výstavbě poţadoval neobvyklá řešení nebo poţadoval jiný druh materiálů, neţ ty, které doporučil projektant a dodavatel. 4. Vady či poruchy mohou být důsledky i přírodních vlivů, například otřesy způsobené vlivem blízké dopravy, sesuvy půdy, změnou hladiny spodní vody či ţivelnou katastrofou. 5. Odpovědnost za vady a poruchy není vţdy snadno vizuálně zjistitelná. Takové problémy, hlavně před soudy, posuzuje expert specializovaný v příslušném oboru, soudní znalec z oboru stavebnictví. Ten zpravidla zkoumá: o existenci vady či poruchy o existuje-li daná vada či porucha, zjistí se její závaţnost a charakteristika o příčiny vzniku vady či poruchy o odpovědnost za danou vadu či poruchu a podílení se subjektů výstavby na míře zavinění o jak velká je škoda, která vznikla v důsledku vady či poruchy o návrhy na způsob odstranění poruchy či vady o návrhy na správní či jiné opatření Po prozkoumání výše zmíněných bodů, vypracuje znalec písemný znalecký posudek, jehoţ součástí je dokumentace a doklady, které dokumentují stav ke dni posouzení a prokazují závěry, ke kterým znalec v posudku dospěl. Dále znalec dodává doporučení, zda stavbu v daném stavu lze uţívat a doporučení pro státní orgán, jaké opatření by se mělo vydat. Znalecký posudek je pro státní orgán klíčovým matriálem pro stanovení opatření. Jedná se o velmi významný a důleţitý dokument. 4
4
www.equita.cz
10
1.5. Předcházení poruch staveb Jak jsme se jiţ z předchozích kapitol dozvěděli, předcházení poruch staveb je potřeba se věnovat jiţ při výstavbě. Hlavní úkol a zároveň jednou z věcí, které je potřeba udělat jako první je geodetický průzkum základové půdy. Od kvalitně provedeného geodetického průzkumu se dále odvíjejí postupy výstavby, které vedou ke kvalitě stavěného objektu. Ovlivňuje jaká bude technická náročnost a nákladnost zaloţení a dále také celkové uspořádání objektu. Z informací od jedné stavební společnosti jsem se dozvěděla, ţe k předcházení poruch staveb je pověřen i Systém stavebně technická prevence (SSTP) zřízený Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR). Ministerstvo pro místní rozvoj zajišťuje výkon státní správy na úseku územního plánování, územního rozhodování a stavebního řádu. Následně jsem nalezla informace, kde jsem zjistila, ţe cílem SSTP je sledování: závaţných nebo opakujících se vad ve výstavbě, kterým je třeba ve veřejném zájmu předcházet (§ 12 odst. 1 písm. b) SZ), stavebně technických příčin závaţných a opakujících se havárií staveb, pokud se svým rozsahem nebo opakovanými důsledky ve značné míře dotýkají veřejných zájmů (§ 12 odst. 2 písm. a) SZ), poruch staveb a výsledků šetření jejich příčin, došlo-li při nich ke ztrátám na ţivotech, k ohroţení ţivotů a zdraví (osob, zvířat), bezpečnosti stavby nebo ke značným škodám (dle povinností daných §§ 152 aţ 155 SZ)5
1.6. Stavební dozor Nyní bych se ráda věnovala faktu, ţe důleţitou sloţkou samotné výstavby je stavební dozor. Jak jsem byla informována, spousta stavebních společností stavební dozor podceňuje. To má za následek mnohdy nekvalitně provedenou práci. Proto bych doporučila jako nedílnou součást stavby zavést kvalitní stavební dozor, který funguje jako velmi důleţitá kontrola stavebních děl. Uvádím několik základních informací o stavebním dozoru, který dále dělíme na Technický dozor stavebníka, autorský dozor a superinspekci. Stavební dozor, který je povolaný investorem, můţe pomoci předejít mnoha problémům při výstavbě. Jako stavební dozor se ve stavebním zákoně označuje kontrola provádění stavebních prací. Označuje se tak také osoba provozující tuto činnost pro stavebníka, který staví svépomocí. Tento dozor je veden zejména z důvodů zajištění stavby dle projektové dokumentace a dle 5
http://www.uur.cz/?id=3877
11
platných předpisů a norem. Úkolem této činnosti je zajištění správného a bezpečného provádění prací. Stavbyvedoucího můţe vykonávat pouze fyzická osoba, která k tomu získala oprávnění podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě. 1.6.1. Technický dozor stavebníka
stavebník je jej povinen zajistit u stavby financované z veřejného rozpočtu kontroluje průběh výstavby s ohledem na kvalitu a správnost prováděných prací a sleduje správnost vykazovaných prací v závislosti na čerpání finančních prostředků 1.6.2. Autorský dozor
sleduje vedení stavby podle schválené projektové dokumentace jedná se o projektanta stavby, který kontroluje dodrţení podmínek projektu Činnosti autorského dozoru 1. kontrola souladu vlastní realizace s projektovou dokumentací 2. poskytování vysvětlení potřebných ke zpracování dílenské dokumentace výrobků 3. operativní řešení problémů vč. řešení detailů vzniklých vadou, nedostatečnou podrobností projektu nebo činností účastníků stavby 4. povolování změn a odchylek od vlastního řešení projektu 5. dohled nad průběhem zkušebních montáţí, potřebných zkoušek a kontrol, v opodstatněných případech s osobní účastí 6. zpracování dokumentace schválené změny technického řešení, pokud změnu nelze dostatečně popsat či zakreslit do stavebního deníku 7. spolupráce s technickým dozorem investora při řešení problémů s dodavatelem stavby Autorský dozor však neřeší problémy týkající se ceny, termínu výstavby, provozní vztahy a vztahy účastníků výstavby. 1.6.3. Superinspekce autorizovaným inspektorem
V případě, kdy se pro to stavebník rozhodne, můţe si na svůj náklad objednat superinspekci stavby autorizovaným inspektorem, který stavbu kontroluje nejspíše v průběhu kontrolních prohlídek stavby, které jsou definovány ve stavebním povolení, resp. příloze k certifikátu stavby.
12
Autorizovaný inspektor sleduje vedení stavby s ohledem na její provozuschopnost podmíněnou veřejnými zájmy na stavbu uplatňovanými. Jeho kontrola by měla v zásadě garantovat bezproblémové vydání kolaudačního souhlasu, který je nezbytný pro uţívání poměrně rozsáhlého oboru staveb.6
1.6.4. Výpočet ceny stavebního dozoru
Jako další celkem zajímavou a vhodnou informaci udávám způsob výpočtu ceny, která je poskytnuta stavebnímu dozoru za provedenou práci. Cena stavebního dozoru souvisí s poţadavkem na jeho výkon resp. časové náklady, ale lze ji předběţně stanovit podle tohoto schématu: cena za AD je 11% z celkových nákladů na stavbu, TDI můţe být aţ trojnásobek AD. v případě technického dozoru ucelené zakázky cca 1,5 - 2 % z rozpočtu stavby v případě technického dozoru a kontroly financování stavby (kontrola jednotkových cen v rozpočtu stavby, kontrola výměr prostavěnosti, prostavěnosti dle rozpočtu, kontrola více a méně prací) cca 2,5 - 3,5 % z rozpočtu stavby. hodinová sazba se pohybuje v rozmezí 500,- Kč aţ 650,- Kč, dle sloţitosti a časové náročnosti kontrol dané zakázky. projektová dokumentace dle rozsahu stavby a stupně podrobnosti od 20.000,- Kč zajištění podkladů pro vyřízení stavebního povolení (územního souhlasu) od 10.000,Kč Kaţdá stavba je však originál. Cena za stavební dozor je vţdy kalkulována na jednotlivý projekt podle rozsahu poţadovaných sluţeb.
6
http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_dozor
13
2. Vady a poruchy domů na poddolovaném území Vzhledem k tomu, ţe pocházím ze severočeského města Bílina, které je známé svou důlní činností, jsem se rozhodla, ţe bych se dále chtěla věnovat problematice poddolovaných území, které jsou určeny k výstavbě nebo jiţ zastavěné jsou. Jako základ uvádím popis základních pojmů, pro vysvětlení dané problematiky.
2.1. Základní pojmy Poddolované území Je to území v dosahu účinků hlubinného dobývání uţitkových nerostů, viz ČSN 73 0039 Důlní škoda Poškození, popřípadě znehodnocení povrchových objektů, půdy apod., které vzniká vlivem důlní činnosti. Nepřímá důlní škoda Škoda, která vzniká jako důsledek důlní škody, například při omezení nebo přerušení výroby. Přípustná důlní škoda Vzhledem k tomu, ţe zajištění proti důlním vlivům bývají zejména velmi nákladná a s přihlédnutím k dlouhodobým zkušenostem, které ukázaly, ţe dodatečné odstraňování drobných důlních škod, je často několikanásobně levnější neţ preventivní zajištění proti jejich vzniku je v ČSN 73 0039 definován pojem přípustné důlní škody. Je to škoda, která neohrozí spolehlivost objektu z hlediska obou skupin mezních stavů (mezní stavy prvních skupin- úplná ztráta únosnosti nebo pouţitelnosti, mezní stavy druhé skupiny- zhoršení podmínek běţného uţívání, zkrácení předpokládané doby ţivotnosti). Nedůlní škoda Poškození objektu nasvědčující podle zevního charakteru důlní škodě, avšak není způsobena důlní činností.
Jelikoţ je rozlišení důlních a nedůlních škod často velmi náročné, vyţaduje vědomosti a zkušenosti znalce. Tato problematika se stává často předmětem sporů mezi vlastníky objektů a těţebními organizacemi, v jejichţ důlních polích se poškozené objekty nachází.
14
2.2. Účinky hlubinného dobývání na zemský povrch Všechny podzemní vyrubané prostory se zaplňují horninami ze zavalujícího se nadloţí a zemský povrch se tak začne měnit. Charakter tvarových změn zemského povrchu a jejich intenzita závisí na: vyrubaném prostoru (jeho půdorysném tvaru, ploše a jeho výšce) hloubce dobývání pod povrchem geologické stavbě podloţí způsobu dobývání
2.3. Spojitá přetvoření terénu Spojitá přetvoření terénu bych uvedla hlavně jako následek dobývání slojí ve větších hloubkách pod terénem a při plastičtějších vrchních vrstvách nadloţí. Na zemském povrchu se postupem času vytváří tzv. poklesová kotlina. V ČSN 73 0039 jsem si zjistila, ţe poklesová kotlina je definována jako část zemského povrchu mísovitého nebo nálevkovitého tvaru, která vznikla poklesem nadloţních vrstev do vyrubaného prostoru. Překročí-li půdorysný rozměr těţené sloje velikost 2r, dosahuje pokles terénu maximální hodnoty smax. Začíná vznikat vnitřní část – dno poklesové kotliny. Poklesová kotlina je charakterizována celkem pěti parametry, které se zde vyskytují, a to: pokles (svislý posuv) vodorovný posuv naklonění poloměr zakřivení vodorovné poměrné přetvoření Dále bych jako důleţitou informaci uvedla, ţe při větší hloubce uloţení loţiska pod terénem je okraj poklesové kotliny o délce 2r delší, a tím i plošší. To je z hlediska účinků poddolování na objekty situované na povrchu příznivé, neboť jsou mírnější.
15
Obr.:1 Zdroj: J. Solař – Poruchy a rekonstrukce zděných staveb
2.4. Nespojitá přetvoření terénu V předchozí kapitole jsem se zmiňovala o spojitých přetvořeních terénu, nyní bych se zaměřila na nespojitá přetvoření terénu. Ty, dle mnou získaných informací, vznikají při dobývání menších slojí v menších hloubkách, pod terénem, dále pak v oblastech s pevnými horninami v nadloţení a tektonickými poruchami. Příčinou vzniku nespojitých deformací je překročení pevnosti zeminy v tahu nebo ve smyku. Nespojitá přetvoření terénu jsou z hlediska stavebních objektů situovaných na zemském povrchu výrazně nebezpečnější neţ přetvoření spojitá. Vyskytují se vţdy společně se spojitými přetvořeními terénu. Na rozdíl od spojitých přetvoření, která vznikají pozvolna v určitém časovém vývoji, je výskyt nespojitých přetvoření náhlý, v čemţ spočívá jejich další nebezpečí. Jejich předpověď v báňských podmínkách je rovněţ obtíţná, protoţe příčin jejich vzniku můţe být celá řada a mohou se v daném místě sčítat. Mohou mít následující charakter: terénní stupeň trhlina terénní vlna propadlina
2.5. Zajištění staveb proti účinkům poddolování Jelikoţ bydlím v oblasti, kde jsou poddolovaná území, vím, ţe uţívání poddolovaného území, má spoustu zvláštností, protoţe všechny objekty, které jsou situovány na zemském povrchu, jsou během období své ţivotnosti vystaveny účinkům poddolování, jenţ se projevují deformacemi terénu. Tyto pak působí nejen v období těţby, ale doznívají i několik let po ukončení těţby. Coţ bych uvedla jako hlavní problém. Vzhledem k tomu, ţe účinky hlubinného dobývání na povrch jsou výrazné a u staveb situovaných v dosahu jejich vlivu 16
mohou způsobit váţné poruchy a vady, musí být stavební objekty, které jsou zde situovány, z tohoto hlediska vhodně zajištěny. Účelem zajištění objektu je vyloučení, nebo alespoň omezení očekávaných vlivů poddolování a tím předejití vzniku důlních škod a zároveň také zajištění spolehlivosti objektu v době působení účinků poddolování. Povinné zajištění všech objektů situovaných na poddolovaném území proti účinkům poddolování vyplývá ze zákona č.439/1992 Sb. (horní zákon). Základní poţadavky zajištění stavebních objektů proti účinkům poddolování stanoví ČSN 73 0039. Podrobnější rozvedení poţadavků uvedených v ČSN 73 0039 a specifikace dalších poţadavků je uvedena v komentáři k ČSN 73 0039. Způsob zajištění a jeho rozsah závisí na charakteru a velikosti účinků poddolování na zemský povrch. Dle zjištěných informací dále informuji, ţe základním podkladem pro návrh zajištění objektu proti účinkům poddolování jsou tzv. báňské podmínky, které obsahují charakter jednotlivých účinků poddolování a jejich velikost. Z báňských podmínek vyplývá, ţe zajištění objektů proti účinkům poddolování můţe být z časového hlediska provedeno: předem (jiţ v rámci realizace objektu) dodatečně (aţ před projevem vlivů poddolování) po etapách (zčásti předem a zčásti dodatečně) Způsob a rozsah tohoto zajištění závisí zejména na: parametrech účinků poddolování a jejich velikosti – zda se jedná o spojité či nespojité deformace terénu, na případném výskytu důlních otřesů době, po kterou bude objekt vystaven účinkům poddolovaní a jejich časovému průběhu (časovém faktoru u spojitých deformací terénu) druhu, významu a předpokládané ţivotnosti objektu konstrukčním řešením objektu (zaloţením, konstrukčním systému, materiálu, dimenzích jednotlivých prvků, apod.) poţadavcích vyplývajících z funkce technologického zařízení
Citlivost různých druhů a typů staveb na účinky poddolovaní závisí na: druhu objektu na konstrukčním uspořádání objektu vlastnostech zemního tělesa, ve kterém se objekt nachází rozsahu, způsobu a kvalitě jeho zajištění proti účinkům poddolování parametrech účinků poddolování a jejich rozsahu
17
2.6. Postup při zajišťování investorské činnosti a zpracování projektu u staveb situovaných na poddolovaném území Jak jsem jiţ zmínila, poddolovaná území představují velké riziko při výstavně nových objektů i u stávajících staveb. Pro prevenci vzniku vad a poruch se zpracovávají projekty pro stavby na poddolovaném území. Zajištěním stavebního objektu situovaném na poddolovaném území se rozumí souhrn opatření, která vyloučí, nebo alespoň omezí na přijatelnou míru očekávané vlivy poddolování. Sanací objektu rozumíme, kromě jiného, také zahlazení důlních škod na objektu. U stavebního objektu, který je situován na poddolovaném území, je nutno před návrhem jeho sanace a zajištění proti budoucím poddolování, zajistit následující podklady.: dokumentace stávajícího stavu stavebně technický průzkum báňské podmínky inţenýrsko-geologický průzkum hydrologický průzkum strojnětechnologickou expertízu poţadavky investora na budoucí provoz objektu Uvádím však, ţe uvedený seznam platí v obecné rovině. Přesný počet a druh podkladů je závislý na konkrétním objektu a jeho dalších podmínkách. U objektů, které jsou na seznamu památek České republiky, pak můţe být potřebný také stavebně historický průzkum. Výše uvedené podklady se poté vyhodnotí. Dále je zapotřebí vyhodnotit důlní a nedůlní škody na objektu. Po důlních škodách se, dle zdrojů, pátrá při průzkumu stavebního stavu objektu tehdy, jestliţe vyplývá z báňských podmínek, ţe se předmětný objekt dříve nacházel, nebo v současné době se nachází v dosahu účinku poddolování. Teprve na základě tohoto vyhodnocení je moţno provést návrh sanace objektu a jeho zajištění proti budoucím účinkům poddolování. Z důvodu zajištění dalšího správného postupu je vhodné, jestliţe se vyhodnocení provede zejména u sloţitějších objektů, ne aţ ve fázi zpracování projektu, ale formou odborného posudku ještě před zadáním projektantovi, protoţe odborný posudek můţe z koncepčního hlediska stanovit jiný způsob řešení. Můţe ve svých závěrech stanovit například, ţe je objekt dostatečně zajištěn proti budoucím důlním vlivům, doporučit demolici objektu, navrhnout více variant řešení, apod.
18
Zde uvádím metodický postup při zpracování návrhu na sanaci a zajištění objektu situovaném na poddolovaném území: 1. Posouzení vstupních podkladů Studium podkladů Vizuální prohlídka objektu. Vyhodnocení důlních a nedůlních škod
2. Posouzení stávajícího stavu bez ohledu na vlivy poddolování Spodní stavby Nosné konstrukce horní stavby 3. Posouzení vlivů účinků poddolování na objekt viz. Báňské podmínky. Vliv spojitých deformací, příp. také nespojitých deformací či důlních otřesů 4. Návrh vhodného způsobu sanace a zajištění Návrh musí být technicky správný a ekonomicky únosný. Je vhodné navrhnout více variant
2.7. Důlní škody způsobené poklesem terénu Další problém, kterým se budu zabývat, jsou důlní škody, které byly způsobené poklesem terénu. V důsledku relativního zvýšení hladiny podzemní vody můţe tato voda působit na objekty situované uvnitř poklesové kotliny několika negativními způsoby, které lze ve smyslu ČSN 73 0039 klasifikovat jako důlní škody. Podzemní voda můţe na zděné objekty podzemních staveb působit takto: podmáčení základů (vznik trhlin v základech nebo v nadzákladovém zdivu) zvýšené vzlínání vody do suterénního zdiva (bobtnání a opadávání omítky) zatopení suterénu objektů (podmáčení základů, vzlínání vody do zdiva) následkem zavlhčení zdiva na velmi vysoké hodnoty dochází také ke sníţení jeho pevnosti
19
Důlní škody způsobené vodorovným poměrným přetvořením terénu
Obr.:2 Zdroj: J. Solař – Poruchy a rekonstrukce zděných staveb
Důlní škody způsobené vodorovným poměrným přetvořením terénu se mohou projevovat takto: U stěnových objektů, jejichţ stěny jsou v důsledku kladného vodorovného přetvoření terénu namáhány mimostředným tahem od vodorovných smykových sil působících v základové spáře a na bocích základů, vznikají v jeho stěnách i svislé nebo šikmé trhliny. U stropů tvořených zděnými klenbami, u zděných nadokenních nebo nadedveřních oblouků dochází v důsledku protaţení i stlačení terénu k poruchám v závěru a v patách kleneb. V důsledku protaţení a stlačení terénu můţe dojít k poškození přípojek inţenýrských sítí. Typickou důlní škodou od stlačení terénu je i drcení konstrukcí u dilatačních nebo dělících spár ve vrchní úrovni niţšího z obou celků. V důsledku záporného vodorovného přetvoření terénu dochází k poškození suterénního zdiva následkem zvýšeného zemního tlaku.
2.8.1. Zajištění proti účinkům vodorovného poměrného přetvoření terénu Nyní uvedu několik zajištění, které by měly odstranit problematiku účinků vodorovného poměrného přetvoření terénu. 1. Provést staţení objektu pomocí ocelových předpjatých lan, a to: v úrovni základů v úrovni stropních konstrukcí jednotlivých podlaţí
20
2. Zvýšit prostorovou tuhost objektu jako celku dodatečným provedením ztuţujích věnců dodatečným vloţením ztuţujících stěn 3. Zvýšit tuhost stávajících stropů, které nejsou tuhé ve vodorovné rovině pomocí spraţení původního stropu s doplňkovou konstrukcí 4. Je nutno provést statické zajištění konstrukcí, jejichţ únosnost nebo stabilita je ohroţena změnami tvaru (zděné klenby, oblouky bez táhel, konzoly, apod.) 5. Tam, kde je to moţné, nahradit klenby tuhými stropními konstrukcemi. V případě jejich porušení trhlinami a pokud není moţná jejich náhrada tuhými stropními konstrukcemi je třeba provést jejich sanaci. 6. Provést zesílení stávajících cihelných sloupů či pilířů ocelovou bandáţí obetonováním 7. Vnitřní schodiště, pokud je tvořeno jako skládané z jednotlivých prvků, vybourat a provést nové z monolitického ţelezobetonu nebo ocelové 8. Provést revizi stávajících komínových těles 9. Rozdělení objektu na menší dilatační celky
2.9. Důlní škody způsobené zakřivením terénu Zakřivení terénu se na stavební objekty na povrchu projevuje podobně jako nerovnoměrné sedání. Tuhé stěnové konstrukce jsou na zakřivení terénu velmi citlivé. U nezajištěných a zejména u delších stěnových objektů vznikají při výraznějším zakřivení terénu v dolních partiích stěn soustavy trhlin (konzolových nebo nosníkových) podle toho, zda se jedná o zakřivení kladné či záporné.
konvexní (kladné) zakřivení terénu bývá příčinou vzniku svislých trhlin nejen v dolních částech, ale také ve vyšších úrovních stěn, klenbách, v okenních obloucích, apod. konkávní (záporné) zakřivení terénu můţe být příčinou vzniku trhlin v dolních partiích stěn.
21
Obr.: 3 Zdroj: J. Solař – Poruchy a rekonstrukce zděných staveb
2.9.1. Zajištění proti účinkům zakřivení terénu Při konvexnímu zakřivení terénu, pokud bude objekt sanován staţením pomocí ocelových předpjatých lan, se provede s ohledem na pevnost zdiva: vhodné dimenzování předpínacích lan v horních úrovních velikost sil v předpínacích lanech v úrovni základů, které se navrhnou s ohledem na velikost smykových sil Při konkávnímu zakřivení terénu rovněţ postačí vhodně navrţené a dimenzované ztuţení v základech7
3. Vady a poruchy domů vzniklé povodněmi Stejně jako poddolovaná území, představují i povodňová území pro stávající stavby velké riziko vzniku poruch a vad a to často velmi závaţných, které mohou v některých případech končit i demolicí. V této části své práce se tedy budu věnovat vlivu povodňových území na stavby.
3.1. Povodňové události Nejprve bych popsala samotný pojem povodeň. Povodně jsou přírodní fenomén, kterému nelze zabránit. Jejich nepravidelný výskyt a variabilní rozsah nepříznivě ovlivňují vnímání rizik, která přinášejí, coţ komplikuje systematickou realizaci preventivních opatření. Příroda se zotaví ze škod způsobených povodní poměrně rychle, pro majetek lidí je však voda vedle ohně největším nepřítelem. Povodně, společně s vichřicí jsou pro Českou republiku nejčastějšími přírodními katastrofami a mohou být i příčinou závaţných krizových situací, při nichţ vznikají nejenom rozsáhlé materiální škody, ale rovněţ ztráty na ţivotech obyvatel
7
J. Solař - Poruchy a rekonstrukce zděných staveb -
22
postiţených území a velké ekologické škody. Povodně způsobené změnou klimatu zaţívá nejen Česká republika, ale i mnoho dalších míst naší Země.8 Povodněmi se rozumí přechodné výrazné zvýšení hladiny vodních toků nebo jiných povrchových vod, při kterém voda jiţ zaplavuje území mimo koryto vodního toku a můţe způsobit škody. Povodní je i stav, kdy voda můţe způsobit škody tím, ţe z určitého území nemůţe dočasně přirozeným způsobem odtékat nebo její odtok je nedostatečný, případně dochází k zaplavení území při soustředěném odtoku sráţkových vod. Povodeň můţe být způsobena přírodními jevy, zejména táním, dešťovými sráţkami nebo chodem ledů (přirozená povodeň), nebo jinými vlivy, zejména poruchou vodního díla, která můţe vést aţ k jeho havárii (protrţení) nebo nouzovým řešením kritické situace na vodním díle (zvláštní povodeň).9
3.2. Nejdůleţitější faktory vzniku povodní Na vzniku povodní se podílí několik faktorů, uvádím ty nejdůleţitější z nich. Vydatnost sráţek (počasí) Rozhodující je intenzita a doba trvání sráţek. Standardně se na území ČR vyskytují sráţky od 400 do 1 300 mm ročně. Denní průměrný úhrn činí asi 1 aţ 4 mm. Vlastnosti povodí Promítají se v jeho schopnost zadrţet vodu, tzv. retenční schopnosti. Kapacita koryt Po naplnění retenční kapacity povodí je kapacita koryt rozhodující pro odvedení zvýšených průtoků bez neţádoucího vylití z břehů či poškození koryt. Přirozené rozlivy v nivách řek postup povodňové vlny i její ničivou sílu výrazně zpomalují. Povrchový odtok Voda nezachycená intercepcí a vsakem stéká po vyplnění terénních nerovností po svahu rovnoměrně dolů, tzv. nesoustředěný povrchový odtok. Při překročení určité rychlosti se z nesoustředěného odtoku stává tzv. odtok soustředěný, který nevsakuje a má velkou vymílací a unášecí schopnost, takţe způsobuje erozi půdního krytu i koryt. Rychlost odtoku výrazně urychluje např. hustá síť polních a lesních cest.
8 9
http://bezpecne.sokolov.cz/www/script/main.php?ac=stranka&id=355&menu=355 http://www.nyrany.cz/storage/File/Povoden%20definice.pdf
23
Vsak Voda, která dopadne na půdní povrch, se buď vsákne, nebo odteče. Kolik se jí vsákne závisí hlavně na schopnosti půdy pojmout vodu, tzv. retenční kapacitě půdy. Zemědělské a lesní půda představuje „nádrţ“, která pojme 10 krát více vody neţ všechny nádrţe v ČR. Zachycení vody na povrchu vegetace (intercepce) U kaţdého typu vegetace je jiná, například šedesátiletý smrkový porost zadrţí asi 5,1 mm, stejně starý bukový porost asi 3,5 mm sráţek. Přirozené nebo přírodní lesní porosty zadrţí aţ dvojnásobně více vody ve srovnání s vysazenou monokulturou. Ještě méně vody zadrţí travní porosty a orná půda. Vzhledem k mnoţství sráţek při povodních je však mnoţství vody zadrţené vegetací nepodstatné.
3.3. Ochrana proti povodním Jako nedílnou součást svého pojednání o povodních uvádím také ochranu proti povodním. Ochrana před povodněmi jsou opatření k předcházení a zamezení ohroţení zdraví, ţivotů a majetku občanů, společnosti a ţivotního prostředí při povodních prováděná především: systematickou prevencí, zvyšování retenční schopnosti povodí, ovlivňováním průběhu povodní. Vodní toky tvoří ekologickou kostru krajiny. Na jejich bezprostřední okolí je vázána celá řada druhů rostlin a ţivočichů, podél vodních toků probíhá migrace, ve vodních tocích hledá řada ţivočichů potravu. Ekologická funkce toků je však významně potlačena souvislými úpravami, které vedly k přerušení přirozené vazby mezi vodním tokem a okolní nivou a k odstranění břehových porostů. Příčné stupně narušují souvislé vodní prostředí, toky jsou opevněny, zahloubeny a nemohou se dále přirozeně vyvíjet. To vše je důleţité nejen pro biologickou rozmanitost, ale i pro schopnost toků odolávat povodním a zpomalovat jejich průběh. 3.3.1. Technická opatření Regulace toků Mají efekt jen v daném místě, vodu odvedou do níţe poloţených oblastí. Protipovodňové hráze v intravilánech obcí Lokální zkapacitnění koryt v obcích 24
Velké vodní nádrţe (dokáţí zadrţet značné mnoţství vody a sníţit tak průtoky pod nádrţí) Malé suché nádrţe, tzv. poldry (jsou, do svého naplnění, významné hlavně při krátkých letních povodních z přívalových sráţek) Řízení ochrany před povodněmi zahrnuje: 10 přípravu na povodňové situace, řízení, organizaci a kontrolu všech příslušných činností v průběhu povodně a v období následujícím bezprostředně po povodni, povodňové orgány se při své činnosti řídí povodňovými plány, pokud dojde k vyhlášení krizového stavu podle zvláštního zákona přejímá řízení ochrany před povodněmi územně příslušný orgán krizového řízení, přeroste-li ohroţení z přirozených a zvláštních povodní do krizového stavu, při němţ je vyhlášen stav nebezpečí nebo nouzový stav, je ochrana před povodněmi řízena orgány krizového řízení.
3.4. Právní východiska Pro informaci uvedu výňatky ze stavebního a vodního zákona, které nás informují o budoucím vývoji a plánování v oblasti vodního hospodářství. Územní plánování Územní plánování je odborná činnost, která se zabývá řešením všech sloţek a zájmů v území. Cíle a úkoly územního plánování stanovuje zákon č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon). Jedním z výsledků této činnosti je územní plán, který je základním právně závazným dokumentem, který řeší všechny moţnosti a podmínky rozvoje, ochranu hodnot území a hledá řešení problémů v území. Cíle územního plánování Hlavním cílem územního plánování je vytváření předpokladů pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území, jehoţ podstatou je vyváţený vztah mezi ţivotním prostředím, hospodářským rozvojem a soudrţností společenství obyvatel, tj. mezi jeho pilíři (ekologickým, ekonomickým a sociálním). Územní plán rozděluje území do ploch s rozdílným způsobem vyuţití a stanovuje podmínky jejich vyuţití, ale navrhuje např. i řešení veřejné infrastruktury (občanské vybavenosti, dopravní a technické infrastruktury, veřejná prostranství), zabývá se problematikou veřejně 10
-
25
prospěšných staveb a opatření, chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty v území, ale také chrání krajinu. Tento dokument se v úrovni stanovení koncepce zabývá prakticky veškerou problematikou území, které řeší (většinou správní území obce či města). Územní plánování neřeší pouze jednotlivé soukromé zájmy obyvatel území, ale koordinuje tyto zájmy jednak mezi sebou , tak i se zájmy veřejnými. Na to je potřeba při prosazování zájmů kaţdého zúčastněného subjektu pamatovat. Cíle územního plánování jsou podrobně stanoveny v §18 zákona č. 183/2006 Sb.11 Stavební zákon § 1 Předmět úpravy ,,Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území, rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro výstavbu, rozvoj území a pro přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti a kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost.“
K naplňování cílů a úkolů územního plánovaní vymezuje legislativa několik nástrojů koordinace s odlišným rozsahem i podrobností, ale i procesem, ve kterém jsou připravovány a vydávány. Vyuţití území řeší stavební zákon komplexně a neobsahuje proto speciální paragrafy, které by řešily problematiku povodní. Poţadavky na ochranu území před povodněmi jsou obsaţeny v cílech a úkolech územního plánování následovně: § 18 Cíle územního plánování (1) Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. (2) Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje. (3) Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů. 11
http://www.aurumroom.cz/uzemni-planovani
26
(4) Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru využití zastavěného území. (5) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra. Uvedené stavby, zařízení a jiná opatření včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí včetně oplocení, lze v nezastavěném území umisťovat v případech, pokud je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje. (6) Na nezastavitelných pozemcích lze výjimečně umístit technickou infrastrukturu způsobem, který neznemožní jejich dosavadní užívání. § 19 Úkoly územního plánování (1) Úkolem územního plánování je zejména a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, b) stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území, c) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání, d) stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb, e) stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území, f) stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci), g) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem, h) vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn, i) stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení, j) prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území, k) vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany, l) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, m) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů4), 12) před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak, n) regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů, 27
o) uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče.12
Záplavová území Jak jsem ze zdrojů zjistila, uvádím, ţe cela nový je prvek vyhlášení tzv. „aktivních zón“ v záplavovém území, tedy prostor v zastavěných územích obcí a v územích určených k zástavbě podle územních plánů, jeţ při povodni odvádějí rozhodující část celkového průtoku. V tomto prostoru tedy není moţné udělit stavební povolení na stavby, které jsou buď přímo povodní ohroţeny, anebo by dále zhoršily průběh případné povodně a ohrozily ostatní zástavbu. Základním dokumentem pro povodňová opatření je stanovení záplavového území vodního toku, nebo území ohroţeného přirozenou povodní. Záplavové území schvaluje na návrh správce vodního toku vodoprávní úřad. Z vlastního podnětu můţe úřad správci vodního toku uloţit předloţení tohoto plánu. V aktivní zóně povodňového plánu je moţné povolit jen několik taxativně stanovených typů staveb, které musí být zabezpečeny takovými opatřeními, které budou minimalizovat vliv na povodňové průtoky. Zákon rovněţ jednoznačně určuje, které další činnosti a stavby nelze provádět v aktivní zóně. V záplavovém plánu je moţné upřesnit a stanovit rozlivová území, kde lze omezit práva k uţívání pozemků za náhradu. V případě nedohody lze pozemek v rozlivovém území ve veřejném zájmu vyvlastnit. Vodní zákon § 3 Práva k vodám a právní povaha vod (1) Povrchové a podzemní vody nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují; práva k těmto vodám upravuje tento zákon. (2) Za povrchové a podzemní vody se nepovažují vody, které byly z těchto vod odebrány. (3) V pochybnostech o tom, zda se jedná nebo nejedná o povrchové nebo podzemní vody, rozhoduje vodoprávní úřad.
§ 5 Základní povinnosti (1) Každý, kdo nakládá s povrchovými nebo podzemními vodami, je povinen dbát o jejich ochranu a zabezpečovat jejich hospodárné a účelné užívání podle podmínek tohoto zákona a dále dbát o to, aby nedocházelo k 12
Zákon 183/2006 Sb. Stavební zákon
28
znehodnocování jejich energetického potenciálu a k porušování jiných veřejných zájmů chráněných zvláštními právními předpisy.^3) (2) Každý, kdo nakládá s povrchovými nebo podzemními vodami k výrobním účelům, je povinen za účelem splnění povinností podle odstavce 1 provádět ve výrobě účinné úpravy vedoucí k hospodárnému využívání vodních zdrojů a zohledňující nejlepší dostupné technologie. (3) Při provádění staveb^4) nebo jejich změn nebo změn jejich užívání jsou stavebníci povinni podle charakteru a účelu užívání těchto staveb je zabezpečit zásobováním vodou a odváděním, čištěním, popřípadě jiným zneškodňováním odpadních vod z nich v souladu s tímto zákonem a zajistit vsakování nebo zadržování a odvádění povrchových vod vzniklých dopadem atmosférických srážek na tyto stavby (dále jen "srážkové vody") v souladu se stavebním zákonem^4). Bez splnění těchto podmínek nesmí být povolena stavba, změna stavby před jejím dokončením, užívání stavby ani vydáno rozhodnutí o dodatečném povolení stavby nebo rozhodnutí o změně v užívání stavby. § 23 Plánování v oblasti vod (1) Plánování v oblasti vod je soustavná koncepční činnost, kterou zajišťuje stát, a jeho účelem je vymezit a vzájemně harmonizovat veřejné zájmy a) ochrany vod jako složky životního prostředí, b) snížení nepříznivých účinků povodní a sucha a c) udržitelného užívání vodních zdrojů, zejména pro účely zásobování pitnou vodou. (2) V rámci plánování v oblasti vod se pořizují plány povodí a plány pro zvládání povodňových rizik. Tyto plány jsou podkladem pro výkon veřejné správy, zejména pro územní plánování a vodoprávní řízení.
§ 65 Povodňová opatření (1) Povodňová opatření jsou přípravná opatření, opatření prováděná při nebezpečí povodně, za povodně a opatření prováděná po povodni.
29
(2) Přípravná opatření jsou a) stanovení záplavových území, b) vymezení směrodatných limitů stupňů povodňové aktivity, c) povodňové plány, d) povodňové prohlídky, e) příprava předpovědní a hlásné povodňové služby, f) organizační a technická příprava, g) vytváření hmotných povodňových rezerv, h) příprava účastníků povodňové ochrany. (3) Opatření při nebezpečí povodně a za povodně jsou a) činnost předpovědní povodňové služby, b) činnost hlásné povodňové služby, c) varování při nebezpečí povodně, d) zřízení a činnost hlídkové služby, e) vyklizení záplavových území, f) řízené ovlivňování odtokových poměrů, g) povodňové zabezpečovací práce, h) povodňové záchranné práce, i) zabezpečení náhradních funkcí a služeb v území zasaženém povodní. (4) Opatření po povodni jsou a) evidenční a dokumentační práce, b) vyhodnocení povodňové situace včetně vzniklých povodňových škod,
30
c) odstranění povodňových škod a obnova území po povodni. (5) Povodňová opatření podle odstavců 1 až 4 nejsou výstavba, údržba a opravy staveb a ostatních zařízení sloužících k ochraně před povodněmi, jakož i investice vyvolané povodněmi.
§ 66 Záplavová území (1) Záplavová území jsou administrativně určená území, která mohou být při výskytu přirozené povodně zaplavena vodou. Jejich rozsah je povinen stanovit na návrh správce vodního toku vodoprávní úřad. Vodoprávní úřad může uložit správci vodního toku povinnost zpracovat a předložit takový návrh v souladu s plány hlavních povodí a s plány oblastí povodí. (2) V zastavěných územích, v zastavitelných plochách podle územně plánovací dokumentace, případně podle potřeby v dalších územích, vymezí vodoprávní úřad na návrh správce vodního toku aktivní zónu záplavového území podle nebezpečnosti povodňových průtoků. (3) Způsob a rozsah zpracovávání návrhu a stanovování záplavových území a jejich dokumentace stanoví Ministerstvo životního prostředí vyhláškou. (4) Vodoprávní úřad, který záplavové území stanovil, zabezpečí zpřístupnění dokumentace a předá jednu kopii této dokumentace Ministerstvu životního prostředí. (5) Pokud záplavová území nejsou určena, mohou vodoprávní a stavební úřady a orgány územního plánování při své činnosti vycházet zejména z dostupných podkladů správců povodí a správců vodních toků o pravděpodobné hranici území ohroženého povodněmi. (6) Ministerstvo životního prostředí podle podkladů správců vodních toků zajišťuje vedení dokumentace o stanovených záplavových územích na území České republiky a zabezpečuje jejich evidenci v informačním systému veřejné správy. (7) Záplavová území a jejich aktivní zóny se stanovují formou opatření obecné povahy. (8) Při změnách záplavových území a jejich aktivních zón se odstavce 1 až 4 použijí přiměřeně.
31
§ 67 Omezení v záplavových územích (1) V aktivní zóně záplavových území se nesmí umísťovat, povolovat ani provádět stavby s výjimkou vodních děl, jimiž se upravuje vodní tok, převádějí povodňové průtoky, provádějí opatření na ochranu před povodněmi nebo která jinak souvisejí s vodním tokem nebo jimiž se zlepšují odtokové poměry, staveb pro jímání vod, odvádění odpadních vod a odvádění srážkových vod a dále nezbytných staveb dopravní a technické infrastruktury, zřizování konstrukcí chmelnic, jsou-li zřizovány v záplavovém území v katastrálních územích vymezených podle zákona č. 97/1996 Sb., o ochraně chmele, ve znění pozdějších předpisů, za podmínky, že současně budou provedena taková opatření, že bude minimalizován vliv na povodňové průtoky; to neplatí pro údržbu staveb a stavební úpravy, pokud nedojde ke zhoršení odtokových poměrů. (2) V aktivní zóně je dále zakázáno a) těžit nerosty a zeminu způsobem zhoršujícím odtok povrchových vod a provádět terénní úpravy zhoršující odtok povrchových vod, b) skladovat odplavitelný materiál, látky a předměty, c) zřizovat oplocení, živé ploty a jiné podobné překážky, d) zřizovat tábory, kempy a jiná dočasná ubytovací zařízení. (3) Mimo aktivní zónu v záplavovém území může vodoprávní úřad stanovit opatřením obecné povahy omezující podmínky. Při změně podmínek je může stejným postupem změnit nebo zrušit. Takto postupuje i v případě, není-li aktivní zóna stanovena. § 71 Povodňové plány (1) Povodňovými plány se pro účely tohoto zákona rozumějí dokumenty, které obsahují způsob zajištění včasných a spolehlivých informací o vývoji povodně, možnosti ovlivnění odtokového režimu, organizaci a přípravu zabezpečovacích prací; dále obsahují způsob zajištění včasné aktivizace povodňových orgánů, zabezpečení hlásné a hlídkové služby a ochrany objektů, přípravy a organizace záchranných prací a zajištění povodní narušených základních funkcí v objektech a v území a stanovené směrodatné limity stupňů povodňové aktivity.
32
(2) Obsah povodňových plánů se dělí na a) věcnou část, která zahrnuje údaje potřebné pro zajištění ochrany před povodněmi určitého objektu, obce, povodí nebo jiného územního celku, směrodatné limity pro vyhlašování stupňů povodňové aktivity, b) organizační část, která obsahuje jmenné seznamy, adresy a způsob spojení účastníků ochrany před povodněmi, úkoly pro jednotlivé účastníky ochrany před povodněmi včetně organizace hlásné a hlídkové služby, c) grafickou část, která obsahuje zpravidla mapy nebo plány, na kterých jsou zakresleny zejména záplavová území, evakuační trasy a místa soustředění, hlásné profily, informační místa.13
3.4.4. Prevence povodňových škod Z výzkumných prací směřovaných na identifikaci změny klimatu vyplývá, ţe výrazně vzroste rozkolísanost vodního reţimu a zřejmě bude nezbytné vytvářet akumulace vody pro překlenutí suchých, bezesráţkových období. Zároveň lze očekávat také nárůst povodňových situací, a proto by zabezpečení lokalit pro moţnost zachycení vody v nádrţích mělo být součástí předběţné opatrnosti k omezení nepříznivého vývoje klimatu v následujících 30–50 letech. Je třeba zdůraznit, ţe základem pro účinné prevence povodňových škod, ochrany ţivotů a majetku jsou: včasná a přesná předpověď sráţek a průtoků (s vyuţíváním modelů sráţkoodtokových poměrů), dostupnost a šíření informací tak, aby byly průběţně dostupné široké veřejnosti, trvalá pozornost věnovaná posilování preventivních opatření k transformaci povodí a zadrţení vody v území, připravenost vyuţít manipulování na vodních dílech k transformování povodňových průtoků, průběţná činnost povodňových komisí i mimo povodně, dohled na vypracování povodňových plánů a jejich dodrţování, respektování omezení pro stavební a další činnosti ve vymezených záplavových územích. 14
13 14
Zákon 254/2001Sb. Vodní zákon Časopis stavebnictví
33
Dalším typem protipovodňových preventivních opatření je sniţování hodnoty majetku v záplavových územích. Které je realizováno formou stavební uzávěry nebo se stanovují minimální poţadavky na konstrukci staveb v záplavovém území. V záplavovém území by neměla probíhat výstavba, v rámci územního plánu by mělo dojít k přeměně těchto pozemků na veřejnou zeleň.15
3.5. Poruchy staveb po povodních Jak jsem jiţ uvedla na začátku kapitoly o vlivech povodní na stavby, poruchy, které mohou povodně způsobit, jsou často velmi závaţné a představují pro samotné zasaţené objekty velké riziko. Poruchy staveb mohou být způsobeny: projektantem stavby dodavatelem stavby investorem stavby uţivatelem objektu vnějšími vlivy nepředvídanými událostmi zanedbanou údrţbou stářím6. Zděné stavby na povodňovém území
6.1 Základní pojmy Pro informovanost o další problematice povodňových území, uvádím vysvětlení základních pojmů, které se daného problému týkají. Povodňové území - území v dosahu povodňové vlny Povodňová vlna - povodeň definovaná ve vymezeném povodňovém území hloubkou povodňové vlny h(m) a rychlostí vodního toku w. Stanoví se hydrometeorologickou analýzou odtoku při pravděpodobné maximální sráţce. Je základní charakteristikou povodňového území. Hloubka povodňové vlny h(m) - rozdíl mezi absolutní výškou hladiny vodního toku a absolutní výškou terénu v daném místě povodňového území Hloubkové pásmo povodňové vlny - část povodňového území vymezená v mapovém podkladu pro danou hloubku povodňové vlny. Unášení schopnost povodňové vlny - největší hmotnost plovoucího předmětu unášeného povodňovou vlnou, která je stanovena pro příslušné hloubkové pásmo a rychlost povodňové vlny, jehoţ rychlost můţe v daném hloubkovém pásmu povodňové vlny dosáhnout rychlosti povodňové vlny. 15
http://k126.fsv.cvut.cz/predmety/d26euf/euf_ukazka-4.pdf
34
Zajištění objektu proti povodni - soubor technických nebo organizačních opatření omezující rozsah povodňových škod na objektu při dodrţení podmínek spolehlivosti předepsaných v normách pro navrhování Povodňová škoda - poškození, popř. znehodnocení objektu v povodňovém území, vzniklé účinkem povodňové vlny
6.2. Zajištění stávajících staveb proti účinkům povodňové vlny Pokud se stavba nachází v povodňovém území, je velmi důleţité jí před účinky povodňové vlny zajistit. V případě zajišťování stávajících objektů i v rámci situování nových objektů platí obecná zásada, ţe tyto musí být zajištěny tak, aby byla zaručena jejich spolehlivost při průchodu povodňové vlny. Je třeba, aby toto zajištění bylo technicky jednoduché a maximálně ekonomické. Z technického hlediska je předmětný problém částečně analogický s problematikou staveb situovaných na poddolovaném území. Způsob a rozsah zajištění konkrétního objektu je závislý na několika okrajových podmínkách, a to především: 1. Na hloubce povodňové vlny a její rychlosti 2. Na typu a druhu stavebního objektu. 3. Na sloţení a vlastnostech podloţí, ve kterém se objekt nachází. 4. Na konstrukčním řešení objektu 5. Na způsobu, rozsahu a kvalitě dosavadního zajištění proti účinkům povodňové vlny. 6. Na významu, stáří a předpokládané ţivotnosti objektu 7. Na poţadavcích, které vyplývají z funkce technologického zatíţení Pokud jde o objekty dočasného charakteru, mohou být tyto zajištěny přiměřeně zjednodušeným způsobem s moţností akceptace přípustných povodňových škod. V ţádném případě však nesmí být ohroţena bezpečnost uţivatelů objektu. 6.2.1 Úpravy u stávajících objektů Při zajištění stávajících objektů proti působení povodňové vlny je třeba z obecného hlediska provést:
35
1. úpravu vnitřní dispozice 2. statické zajištění nosného systému 3. zajištění proti působení tlakové vody 4. úpravu vnitřních rozvodů technických zařízení budov 5. ostatní opatření Dle informací ze zdrojů uvádím statické zajištění nosného systému: Pokud se objekt nachází na nestabilním podloţí, je potřeba zajistit jho stabilitu odvodněním, zhutněním, injektováním, apod. U objektů s nedostatečnými základy je nutno provést včas jejich rozšíření nebo zesílení Pokud se na objektu nachází osné zdivo z nepálených cihel, je nutno, pokud je to moţné, je v celém rozsahu vyměnit a nahradit zdivem z cihel pálených nebo z jiného vhodného materiálu Je nutno řádně zváţit, jestli není potřeba provést prostorové ztuţení objektu Staţení zděných objektů na povodňových území je moţno realizovat dvěma způsoby a to jako: o Preventivně zabezpečovací opatření proti účinkům povodňové vlny o Způsob sanace staticky narušeného objektu v důsledku podmáčení vodou z povodňové vlny. Je nutno provést statické zajištění konstrukcí, jejichţ únosnost nebo stabilita je ohroţena změnami tvaru (zděné klenby, oblouky bez táhel, konzol, apod.) Tam kde je to moţné, je vhodné nahradit klenby tuhými stropními konstrukcemi. V případě porušení kleneb trhlinami a pokud není moţná jejich náhrada tuhými stropními konstrukcemi, je třeba provést jejich sanaci, a to například tlakovou injektáţí trhlin a staţením klenebních ţeber v místě jejich podpor pomocí ocelového předpjatého lana a ocelové rozpěry. Nenavrhovat stropní konstrukce, které nejsou tuhé ve vodorovné rovině (např. dřevěné stropy, stropy z cihelných stropních desek Hurdis, apod.) Překlady nad okny či dveřmi spojit se ztuţujícími věnci Minimalizovat otvory v nosných stěnách Pokud je to moţné, dodatečně vloţit ztuţující stěny Schodiště navrhovat jako ţelezobetonová monolitická nebo ocelová. Prefabrikovaná schodiště zabezpečit proti povytaţení z podporujících konstrukcí. V případě zděných sloupů nebo pilířů provést sanaci pomocí obetonování ţelezobetonem, nebo ocelovou bandáţí. Zvýšit tuhost stávajících netuhých stropů pomocí spraţení původního stropu s doplňkovou konstrukcí.
36
Provést úpravu dilatačních spár, pokud jsou na objektu provedeny Pro určení maximálních velikostí dilatačních úseků platí ČSN 73 1101 (50). S ohledem na případné nerovnoměrné sedání objektu, můţe být někdy vhodné, pokud je to reálné, velikosti dilatačních úseků zmenšit. Maximální velikosti dilatačních úseků však není nutno zmenšovat, pokud bylo navrţeno zaloţení hlubinným způsobem, nebo u plošného způsobu při dodrţení základních konstrukčních zásad pro návrh staveb na povodňovém území. Maximální šířka dilatační spáry je 50 mm. Minimální vzdálenost od hrany nebo koutu činí 400 mm.
Zajištění proti působení tlakové vody Pokud je to technicky moţné a ekonomicky únosné, je vhodné provést dodatečnou svislou a vodorovnou izolaci proti tlakové vodě v souladu s ČSN P 73 0600 (57) a s ČSN P 73 0606 (58). Svislá izolace se provede do úrovně 300 mm nad výšku hladiny povodňové vlny. Pokud zdivo vykazuje hmotnostní vlhkost w vyšší neţ 5 %, coţ je podle přílohy A ČSN P 73 0610 (59) hraniční hodnota mezi vlhkostí nízkou a zvýšenou, je nutno nejdříve provést vlhkostní průzkum a určit příčinu zvýšené vlhkosti zdiva. Na základě průzkumu se pak navrhne vhodný sanační zásah. Svislá a vodorovná izolace proti tlakové vodě se pak provede jako součást celkového sanačního zásahu. Z ekonomických důvodů je moţno v individuálních případech, v závislosti na konkrétním objektu a způsobu uţívání vnitřních prostorů, pro rozhodnutí o případném sanačním zásahu pouţít tabulku, která je sestavena na základě praktických zkušeností. V této tabulce jsou hranice mezi nízkou, zvýšenou a vysokou vlhkostí klasifikovány v závislosti na způsobu vyuţívání přilehlých místností.
U stávajících objektů v suterénu, kde není moţno provést dodatečnou izolaci proti tlakové vodě, se doporučuje pouţití lehkých přemístitelných příček (dřevo, kov, plastické hmoty). Úprava vnitřních rozvodů technických zařízení budov Pod úrovní hladiny povodňové vlny se mají potrubí a kabelové rozvody navrhovat pouze v minimálním, nezbytně nutném rozsahu. Vodovodní potrubí, které je situováno pod úroveň hladiny povodňové vlny, musí být zabezpečeno proti zpětnému nasátí vody. Všechny přípojky vnitřní kanalizace musí být opatřeny zpětnou klapkou z důvodu zabránění vnikání povodňové vody o objektu skrze kanalizační přípojku. 37
Hlavní uzávěr plynu, plynoměr a regulátor tlaku plynu musí být umístěny maximálně 300 mm nad úrovní hladiny povodňové vlny. Veškeré části potrubních rozvodů (vodovod, plynovod, ústřední vytápění, vzduchotechnika), které vedou pod úroveň hladiny povodňové vlny, musí být opatřeny samostatnými uzávěry, které se umístí minimálně 300 mm nad úroveň hladiny povodňové vlny. Stejně tak části rozvodů elektrické energie musí být opatřeny samostatnými vypínači, rovněţ výškově umístěnými minimálně 300 mm nad úrovní hladiny povodňové vlny, aby v případě povodně bylo moţno tyto větve uzavřít, aniţ by v ostatních částech musel být přerušen provoz. Ostatní opatření Na stávajících objektech, které jsou situovány na staveništích s velkou hloubkou povodňové vlny, tedy pokud je h větší neţ 1,5 metru a pokud je to technicky moţné a ekonomicky únosné, se doporučuje na střeše zřídit shromaţdiště pro evakuované osoby a plochu pro přistání záchranného vrtulníku.
6.3 Sanace objektů po povodni Pokud byl jiţ samotný objekt zasaţen povodňovou vlnou, je nutná sanace. Zde uvádím několik způsobů samotné sanace. Musí být proveden podrobný stavební průzkum se zaměřením na jeho statický systém a na škody způsobené nadměrnou vlhkostí. Zjištěné poruchy je nutno řádně zaznamenat včetně fotodokumentace. Sanace statického systému Pokud byl narušen statický systém objektu (nerovnoměrné sednutí základů, vznik trhlin, havárie jednotlivých konstrukcí nebo jejich částí apod.), je nutno v první řadě zajistit jeho statickou bezpečnost, a to např. podchycením základů, staţením pomocí ocelových předpjatých lan atd. Pokud se na objektu nachází zdivo z nepálených cihel (vepřovic), je nutné jej nahradit v celém rozsahu pálenými nebo jiným vhodným zdícím materiálem. Sanace vlhkého zdiva U zdiva, které vykazuje nadměrnou vlhkost v důsledku zaplavení povodňovou vlnou, je nutno provést neprodlenou sanaci. Ve fázi průzkumu je nutno zjistit, zda je jeho nadměrná vlhkost zapříčiněna pouze v důsledku zaplavení vodou z povodňové vlny, nebo se zde nacházela vlhkost ještě dříve před příchodem povodňové vlny. To je zpravidla dosti obtíţné. Teprve pak je moţno navrhnout způsob sanace.
38
Sanace vlhkého zdiva, jehož nadměrná vlhkost je zapříčiněna pouze v důsledku zaplavení vodou z povodňové vlny: Pokud je nadměrná vlhkost prokazatelně zapříčiněná pouze zaplavením povodňovou vodou, je třeba vzít nejprve do úvahy dobu, po kterou byl objekt povodňovou vodou zaplaven. Při kratší době se můţe projevit ochranná funkce omítky, která omezí pronikání vody do hloubky zdiva. Proto před otloukáním omítky je potřeba objektivně stanovit hmotnostní vlhkost zdiva. Teprve na základě výsledků je moţno stanovit, jestli je nutno omítky otlouct či nikoliv. Pokud je vlhkost zdiva velmi vysoká a není-li moţno omítky ponechat, provede se oboustranné otlučení omítek do úrovně nadměrného zavlhnutí zvýšené o tloušťku zdi a obnaţí se styčné i loţné spáry do hloubky 20 mm. Poté se zdivo nechá vysychat. Je nutno hmotnostní vlhkost ve zdivu sníţit na hodnotu niţší neţ 5 %. Je zde i moţnost mikrovlnného vysoušení. Pro toto vysoušení se smí pouţívat pouze přístroje, které jsou schválené Státním zdravotním ústavem v Praze. Stejně tak musí být schválen i technologický postup. Vysušení zdiva na poţadované hodnoty musí prokázat dodavatel příslušným počtem měření vlhkosti zdiva, které se uskuteční za přítomnosti zástupce investora. O kontrolním měření a převzetí prací se provede zápis do stavebního deníku. Po vysušení zdiva na příslušné hodnoty je nutné provedení sanačních omítek. Pouţité sanační omítky musí splňovat parametry uvedené v příloze D ČŠN P 73 0610 (59). Skladba sanační omítky se navrhne podle stupně zasolení zdiva. Klasifikace salinity je uvedena v příloze B ČSN P 73 0610 (59). Na sanační omítku se pak provede nátěr, který však nesmí zhoršovat propustnost sanační omítky pro vodní páru. Pro nátěry v interiérech jsou vhodné barvy na minerální bázi (silikátové, vápenné, silikonové). Z důvodu jejich vysoké nasákavosti však nejsou ryze minerální barvy vhodné do exteriéru jako fasádní nátěry. Zde je potřeba pouţít tzv. modifikovaných minerálních barev. Po provedení sanace vlhkého zdiva musí být vlastníci a uţivatelé objektu prokazatelně seznámeni se zákazem jakéhokoliv svévolného zásahu do sanačního systému. Vlhké zdivo příček Výše popsaný postup sanace vlhkého zdiva zasaţeného povodňovou vlnou platí, samozřejmě, jak pro nosné zdi, tak pro příčky. V případě příček se však nabízejí dvě moţnosti: - sanace výše popsaným způsobem - vybourání vlhké příčky a její nahrazení příčkou nově vyzděnou
39
6.4 Podzemní konstrukce Veškeré podzemní konstrukce - nádrţe, jímky, ţumpy, malé domovní čistírny odpadních vod apod., se doporučuje výškově umístit tak, aby horní povrch jejich stropu byl alespoň 300 mm nad úrovní hladiny povodňové vlny. Nelze-li toto ustanovení dodrţet, pak musí být opatřeny vodotěsnými poklopy. Situačně je nutno uvedené konstrukce umístit ve vzdálenosti alespoň 2 m od vnějšího líce stěny objektu. S výjimkou přípojného potrubí nesmí být ţádným způsobem spojeny s objektem. Stěny a dno musí být vodotěsné, doporučuje se pouţití vodostavebného betonu. Nedoporučuje se navrhovat nádrţe z plastických hmot a to z důvodu nebezpečí jejich vyplavení. Veškeré podzemní i nadzemní konstrukce musí být posouzeny na vyplavení vodou o výšce hladiny povodňové vlny.
6.5 Povodňové území na území poddolovaném Nyní bych v závěru spojila dvě dané problematiky, které jsem řešila doposud, a to poddolovaná území a povodňová území. Vznik povodňového území na území poddolovaném můţe mít obecně dvě příčiny: - jako na území nepoddolovaném - v důsledku zvýšené hladiny povodňové vlny - následkem relativního zvýšení hladiny podzemní vody, které je zapříčiněno poklesem terénu v důsledku poddolování Pokud je povodňové území zároveň územím poddolovaným ve smyslu ČSN 73 0039 (49), pak je vţdy nutno posoudit moţnost vniknutí povrchové vody do důlního díla a provést příslušná technická opatření, aby tomuto bylo zabráněno.
6.6 Zatíţení stavebních objektů při průchodu povodňové vlny Na stavební objekty pozemních staveb (bytové, občanského vybavení, průmyslové a zemědělské), dále pak na nadzemní liniové stavby (trubní rozvody, kabelová vedení) a mostní konstrukce, které jsou vystaveny působení povodňové vlny při záplavách, působí zatíţení vodním proudem povodňové vlny. Vodní proud můţe působit na uvedené typy staveb, nebo na jejich jednotlivé části následujícími způsoby zatíţení: - nerovnoměrným sednutím základů následkem zamokření základové půdy vodou z povodňové vlny - svislým vztlakem vody z povodňové vlny - hydrostatickým tlakem vodního sloupce o hloubce povodňové vlny h - dynamickým tlakem vody z povodňové vlny o hloubce h a rychlosti w - dynamickým účinkem plovoucího předmětu o hmotnosti m unášeného vodou z povodňové vlny rychlostí w16
16
J. Solař – Poruchy a rekonstrukce zděných
40
7. Legislativní změny vyvolané povodněmi Bylo zjištěno, ţe také díky povodním došlo výraznému zkvalitnění legislativy. Byla přijata a upravena řada zákonů. Právní předpisy k podpoře a zlepšení prevence povodní: zákon č. 254/2001 Sb. o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) v aktuálním znění; zákon č. 240/2000 Sb. o krizovém řízení a změně některých zákonů (krizový zákon); zákon č. 239/2000 Sb. o integrovaném záchranném systému a o změně některých zákonů; zákon č. 238/2000 Sb. o Hasičském záchranném sboru ČR a změně některých zákonů; vyhláška Ministerstva ţivotního prostředí č. 236/2002 Sb. o způsobu a rozsahu zpracování návrhu na stanovení záplavových území; vyhláška Ministerstva zemědělství č. 142/2005 Sb. o plánování v oblasti vod; jednací řád Ústřední povodňové komise České republiky. 17
17
http://www.casopisstavebnictvi.cz/posileni-protipovodnovych-opatreni-v-cr_A134_I6
41
B. PRAKTICKÁ ČÁST
1. Tržní ocenění rodinného domu
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Rodinný dům Myslkovice okr. Tábor
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
42
OBSAH Úvodní list Popisné informace Ocenění Závěrečná analýza Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu
43
Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č.p. 143 na p.č.st. 194 a p.č. 757/34 včetně příslušných pozemků dle LV 238, k.ú Tábor
V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na běţnou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabízen k prodeji na trhu. Tato zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným 8.4.2013 - ke dni místního šetření. Zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitostí. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u k.ú. v Táboře, na listu vlastnictví č. 238. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.4.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 8.4.2013 uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné.
44
Předmětem ocenění jsou pouze budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE VLASTNÍK MAJETKU: Dle LV č. 238 pro k.ú. Tábor ze dne 26.4.2013 jsou vlastníky předmětných nemovitostí: SJM Smaţík František a Smaţíková Jarmila
ADRESA MAJETKU: Obec: Myslkovice, Myslkovice č.p. 143 k.ú.: Tábor okres: Tábor
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 6.4.2013 za účasti pana Františka Smaţíka a zpracovatele ocenění.
45
POPIS ŠIRŠÍCH SOUVISLOSTÍ Lokalita
obec Myslkovice (362 obyvatel), vzdálená 16 km JV od města Tábor
Pozice v obci
oceňovaný objekt leţí na okraji obce
Dostupnost centra
za centrum povaţujeme centrum v městě Soběslav jeţ je vzdáleno 5 km SV od Myslkovic
Převaţující zóna
zóna rodinných domů a zahrad
Napojení na sítě a komunikace
dům má přípojku elektro, vody, plynu
Kapacita sítí
dostatečná pro rodinné i rekreační bydlení
Dopravní dostupnost
omezená pro nákladní automobily, z důvodu šířky a nosnosti komunikace. Obec má autobusové spojení – zastávka v místě do 500 m od oceňovaného objektu v obci je základní spíše malá síť obchodů a drobných sluţeb, pošta
Dostupnost sluţeb Parkování
na krajnici vozovky domu
Škodlivé vlivy
nebyly zjištěny
Podnikatelská aktivita
slabá
Konkurenční prostředí
nabídka nemovitostí pro rodinné bydlení či rekreační bydlení je menší neţ poptávka
Současný způsob vyuţití
dům s jednou bytovou jednotkou pro rodinné bydlení či rekreaci
Ostatní
příslušenství domu tvoří vedlejší stavba (přístřešek), přípojky inţenýrských sítí
VÁZNOUCÍ NÁROKY A VĚCNÁ BŘEMENA: Na předmětných nemovitostech je na přiloţeném výpisu z Katastru nemovitostí zapsáno v části Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní
46
POPIS OBJEKTU Datum realizace Zdroj informace Konstrukční systém Základy
1. září 2007 Technická zpráva Klasický, zděný Základová deska tl.100 mm z betonu C16/20 vyztuţena KARI sítí KH30 Svislé nosné konstrukce Ytong Lambda tl.300 mm Stropy Ţelezobetonový věnec, prefabrikát Ytong Střecha Sedlový krov tvořený dřevěnými vazníky Krytina Asfaltový šindel Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní plochy SDK příčky, štěrková hladká omítka Ytong Vnější plochy Štěrková hladká omítka Ytong Obklady Keramické standardní Dveře Vstupní plastové bezpečnostní s izolačním dvojsklem, Vnitřní plné hladké provedení buk Okna Plastová 5ti komorová v barvě zlatý dub Povrchy podlah Keramická dlaţba, laminátové lamely Bleskovod ano Elektroinstalace 220/380 V Vytápění Krbová kamna na dřevo, přímotopné elektrické podlahové vytápění pomocí kabelů a topným ţebříkem Kanalizace Veřejná kanalizace Příprava TUV Elektrický akumulační zásobník o objemu 120l, elektrický průtokový ohřívač (kuchyně) Vzduchotechnika Prostory koupelny a WC odvětrány pomocí elektrického odtahového ventilátoru Vybavení kuchyně Kombinovaný sporák, dřez, kuchyňská linka Vnitřní vybavení Sprchový kout, WC, umyvadla, WC Splachovací Technické rozvody standardní provedení Výtah Není Ostatní, jinde neuvedené TV, anténní rozvody prvky Vedlejší stavby Přístřešek pro rekreaci, 2xTV Venkovní úpravy Zpevněné plochy - oplocení, zámková dlaţba, Přípojky médií Přístupnost objektu Z místní zpevněné komunikace Počet bytů 1 Úroveň údrţby standardní Závaţné nedostatky ţádné Ţivotnost 100 let Současný a minulý způsob Dům pro rodinné bydlení či rekreaci vyuţití Poznámka Rodinný dům s 1 bytovou jednotkou
47
Vnitřní dispozice:
Podlaţí
Název místnosti
m2
1.NP
koupelna, WC
5,5
hala
5,0
pokoj
12,4
obytná kuchyň
35,7
loţnice
12,4
terasa
12,9
OCENĚNÍ Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda je metodou ocenění nemovitostí, jejíţ myšlenkou je srovnávání oceňované nemovitosti s porovnatelnými nemovitostmi. Na základě znalosti trţních cen a vlastností srovnávaných nemovitostí tak lze určit trţní hodnotu poţadované nemovitosti. Příjmová metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo znehodnocení vzniklé fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností, pokud existují a jsou měřitelné. Nákladová metoda je zaloţena na předpokladu, ţe informovaný kupec by za majetek nezaplatil více, neţ jsou náklady na pořízení majetku nahrazující se stejnou vyuţitelností předmětný majetek.
48
POROVNÁVACÍ METODA
Obvyklá cena pozemku
Při stanovení obvyklé ceny pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s domem indikovaná porovnávací metodou je:
335 482,00 Kč
a kalkulována je následně: 773 * 434 = 335 482,00 Kč
49
TABULKA - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
st. pozemek X
st. pozemek Y
st. pozemek Z
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
St. 194, 757/34
735/35, 735/36
St. 395, 337
2984/2
Adresa pozemku
MYSLKOVICE
MYSLKOVICE
ROUDNÁ
SKALICE
Katastrální území
Myslkovice
Myslkovice
Roudná nad Luţnicí
Skalice nad Luţnicí
Obec
Myslkovice
Myslkovice
Roudná
Skalice
Tábor
Tábor
Tábor
Tábor
x
400 000,00 Kč
259 000,00 Kč
450 000,00 Kč
773
908
804
998
x
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
08.03.2013
20.02.2013
05.02.2013
Okres B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
PRODEJ
PRODEJ
PRODEJ
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
Upravená hodnota
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Územní rozhodnutí
Ano
Ano
Ano
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
441,00 Kč
322,00 Kč
451,00 Kč
Porovnatelná
Horší
Horší
Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
1
1,05
1,1
441,00 Kč
338,00 Kč
496,00 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
50
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
1
1
1
441,00 Kč
338,00 Kč
496,00 Kč
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní kromě kanalizace
1
1
1
441,00 Kč
338,00 Kč Chybí plynová přípojka 1,05
496,00 Kč Chybí plynová přípojka a kanalizace 1,1
Kompletní
Korekce
0,9
Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
397,00 Kč
355,00 Kč
546,00 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
397,00 Kč
355,00 Kč
546,00 Kč
Dobrá
Dobrá
Horší
1
1
1,1
397,00 Kč
355,00 Kč
601,00 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
397,00 Kč
355,00 Kč
601,00 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
397,00 Kč
355,00 Kč
601,00 Kč
N/A
N/A
N/A
1
1
1
397,00 Kč
355,00 Kč
601,00 Kč
Větší
Srovnatelný
Větší
0,95
1
0,95
377,00 Kč
355,00 Kč
571,00 Kč
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
377,00 Kč
355,00 Kč
571,00 Kč
377,00 Kč
355,00 Kč
571,00 Kč
0
0
0
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování Korekce
a
Výborná
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
773
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
neaplikováno
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
434,00 Kč 773 335 482,00 Kč
51
Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo
Číslo parcely
Výměra v m2
Jednotková hodnota v Kč/m2
Trţní hodnota
1
St. 194
119
434,00
51 646,00 Kč
2
757/34
654
434,00
283 836,00 Kč
Zaokrouhleno
3 4 5 Celkem
335 482,00 Kč
Stanovení standardní ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku jsme měli moţnost porovnávat rodinné domy, které se prodávali v okrese Tábor v nedávné době. Všechny porovnávané nemovitosti se nacházely v porovnatelných lokalitách. Při určení obvyklé ceny nemovitosti tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu také faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, vybavenost a technický stav majetku, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, velikost budovy, poloha v obci a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 117 102,-- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: TABULKA - RODINNÝ DŮM Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
RD Roudná
RD Přehořov
RD Radenín
A. identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo
RD Myslkovice St. 194, 757/34
Katastrální území
Myslkovice
Roudná nad Luţnicí
Přehořov u Soběslavi
Radenín
Obec
Myslkovice
Roudná
Přehořov
Radenín
Okres
Tábor
Tábor
Tábor
Tábor
773
1259
682
2 000
Hodnota za 1 m2 pozemku
434,00 Kč
434,00 Kč
434,00 Kč
434,00 Kč
Hodnota pozemku celkem
335 482,00 Kč
546 406,00 Kč
295 988,00 Kč
868 000,00 Kč
B. Údaje o pozemku - přenos z tab. I Plocha pozemku
52
C. Základní údaj pro porovnání - m2 uţitné plochy Počet srovnávacích jednotek
84
149
156
130
1 185 000
1 799 000
3 150 000
Prodejní cena bez ceny pozemku
638 594
1 503 012
2 282 000
Cena za 1 porovnávací jednotku
4 286
9 635
17 554
22.02.2013
15.01.2013
10.02.2013
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Prodej
Prodej
Prodej
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Ne
Ne
Ne
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Ano
Ano
Ano
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Ne
Ne
Ne
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
4 286
9 635
17 554
Dobrý
Výborný
Výborný
1,1
1
1
4 715
9 635
17 554
Dobrá
Velmi dobrá
Výborná
Korekce
1,05
1
0,9
Upravená hodnota
4 951
9 635
15 799
Prodejní cena celkem
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Výborný
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Velmi dobrá
53
Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
4 951
9 635
15 799
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
4 951
9 635
15 799
Kompletní
Autobus
Autobus
0,9
1
1
4 456
9 635
15 799
Dobré
Dobré
Dobré
1
1
1
4 456
9 635
15 799
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
4 456
9 635
15 799
N/A
N/A
N/A
1
1
1
4 456
9 635
15 799
Větší
Větší
Větší
Korekce
0,95
0,9
0,95
Upravená hodnota
4 233
8 672
15 009
Jiná korekce
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
4 233
8 672
15 009
4 233
8 672
15 009
Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobré
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
9 305
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
781 620
Hodnota pozemku
335 482
Celková porovnávací hodnota
1 117 102
54
OCENĚNÍ NÁKLADOVOU METODOU
Název
Rodinný dům Myslkovice čp. 143
Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková podlahová plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Koeficient vybavení stavby K4 Polohový koeficient K5 Koeficient změny cen staveb Ki Koeficient prodejnosti Kp Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení
St. 194, 757/34 Klasická, zděná 6 let 0 let 100 let 99,12 m2 1 NP 84 m2 1 84 m2 320,16 m3 2 290,-- Kč/m3 2 283,82 Kč/m3 1 941,24 Kč/m3 4 165,91 Kč/m3 5 236,55 Kč/m3 1 676 533,85 Kč 1 575 941,82 Kč
0,9973 0,8500 2,1460 1,2570 -6%
Vedlejší stavba – zahradní přístřešek Venkovní úpravy Pozemek
33 416,68 Kč
Indikovaná hodnota
1 609 358,50 Kč
Zaokrouhleno
1 609 360,-- Kč
55
Závěrečná analýza Při stanovení obvyklé ceny nebyla definována příjmová (výnosová) metoda. Důvodem pro vynechání této metody je znalost místního trhu. Tyto objekty se nepronajímají z toho důvodu, ţe nejsou tzv. připraveny pro pronájem. Pokud by došlo k pronájmu, tak pouze v období letních měsíců. Vliv na pronájem by mohla mít zachovaná a čistá příroda v okolí. Potenciální zájemci jsou však jiţ v dnešní době zvyklí na větší kvalitu pronajímaných objektů, jako je například sauna, vířivka, bazén a podobně.
Při stanovení ceny objektu jsem pouţila dvě metody, a to porovnávací a nákladovou. Co se týče přesnosti, obvyklou cenu nejlépe reprezentuje hodnota dosaţená porovnávací metodou. Ta se odráţí od realizovaných prodejů nemovitostí v této lokalitě. 10 % vliv nákladové metody slouţí jako korekce.
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
Indikace (Kč) 1 117 102 nedefinováno 1 609 360
Váha (%) 90 nedefinováno 10
Zaokrouhleno
Váţený průměr (Kč) 1 005 392 nedefinováno 160 936 1 166 328 1 166 000
Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku činí ke dni 8.4.2013: = 1 166 000,-- Kč (slovy: jedenmilionjednostošedesátšesttisíckorunčeských)
56
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudky byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 8.4.2013
.................................................... Adéla Jílková
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z Katastru nemovitostí p.č. 757/34 pro k.ú. Tábor ze dne 26.4.2013 List vlastnictví č. 238 pro k.ú. Tábor ze dne 26.4.2013 Základní stavební dokumentace Fotodokumentace 57
Přílohy:
58
59
60
61
62
63
64
2. Ocenění administrativní budovy
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Administrativní budova č.p. 1698 ul. Generála Klapálka okr. Kladno
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
65
OBSAH Úvodní list Popisné informace Ocenění Závěrečná analýza Osvědčení
PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Výpis z LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu
66
ÚVOD Jedná se o návrh trţní hodnoty objektu čp. 1698 na parc.č. 5953/1 v ulici Generála Klapálka včetně příslušenství a pozemku parc.č. 5953/1 v k.ú. Kladno, ve městě Kladno, okres Kladno, pro potřeby zadavatele. Podklady : Částečný výpis z katastru nemovitostí LV č. 19562 pro k.ú. Kladno ze dne 16.4.2013 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kladno, ze dne 16.4.2013 Částečná projektová dokumentace Nájemné Informace podané při místním šetření konaném dne 16.4.2013
Ocenění je provedeno podle Evropských oceňovacích standardů 2008. Základem hodnoty v tomto odhadu je trţní hodnota. Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. NÁLEZ VLASTNÍK MAJETKU: Dle LV č. 19562 pro k.ú. Kladno ze dne 16.4.2013 jsou vlastníky předmětného majetku: Hucl Jiří, Jahodová 206/6, Radobyčice, 301 00 Plzeň – podíl ½ Hucl Tomáš, Dláţděná 247/20, Radobyčice, 301 00 Plzeň – podíl ½ MÍSTNÍ ŠETŘENÍ: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 16.4.2013 za účasti zástupce zadavatele pana Jiřího Hucla a zpracovatele ocenění.
67
POPIS ŠIRŠÍCH SOUVISLOSTÍ Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti: Objekt čp. 1698 ul. Generála Klapálka 270 01 Kladno Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Kladno Lokalita
Okresní město Kladno (68 682 obyvatel)
Pozice v obci
Dům čp. 1698 je umístěn na poměrně rušné komunikaci v ul. Generála Klapálka v blízkosti centra města
Dostupnost centra
Centrum je vzdálené cca 700 m, za centrum povaţujeme nám. Starosty Pavla
Převaţující zóna
zóna provozních objektů pro obchod, administrativu a sluţby
Napojení na sítě a komunikace
dům má přípojku elektro, vody, kanalizace a plynu
Kapacita sítí
dostatečná pro uvedený způsob vyuţívání
Dopravní dostupnost
Dobrá dostupnost po hlavní páteřní zpevněné komunikaci, v blízkosti je zastávka MHD, ve vzdálenosti cca 400 m se nachází autobusové nádraţí, ve vzdálenosti cca 2,4 km Ve městě jsou všechny typy sluţeb, zastoupení institucí na úrovni okresního města, bankovní domy, mateřské, základní a střední školy, vysoké školy, zdravotnická, sociální a kulturní zařízení, nemocnice, odbor krajského ředitelství Policie ČR, městská policie Osobní a nákladní automobily mohou parkovat v ul. Divadelní cca 150 m od předmětné nemovitosti, přímo před uvedenou nemovitostí není parkování moţné Rušná komunikace
Dostupnost sluţeb
Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita
Silná, město Kladno je největší město Středočeského kraje, působí zde mnoho podnikatelských subjektů
Konkurenční prostředí
Zájem o administrativní a obchodní prostory je slabý, nabídka převyšuje poptávku
Současný způsob vyuţití
dům je vyuţíván jako administrativní budova
68
VÁZNOUCÍ NÁROKY A VĚCNÁ BŘEMENA: Na předmětné nemovitosti je na přiloţeném výpisu z Katastru nemovitostí zapsáno v části Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno vedení
POPIS OBJEKTU Č.P. 1698 Základy Svislé nosné konstrukce Stropy Krov, střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní plochy Vnější plochy Obklady Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyně Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace
Betonové, bez izolací Zděné Převaţují dřevěné Sedlový krov tvořený dřevěnými vazníky Pálená taška Pozinkovaný plech Vápenné štukové omítky Vápenné omítky Keramické standardní obklady v kuchyni, WC a koupelně Plné hladké dřevěné Plastová Plovoucí podlahy, dlaţba Převaţují lokální topidla WAW 220/380 V Instalován Studená i teplá voda Všechna místa odkanalizována na veřejný řad Zemní plyn Bojler a průtokový ohřívač xxx Sprchový kout, WC
xxx Telefon, kuchyňka, zabezpečovací zařízení xxx neprovedeny V roce 1994 provedena rekonstrukce (vyměněny okna, dveře, nové omítky, nová fasáda, nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace, oprava hyg. vybavení a nové podlahy Úroveň vyuţitelných ploch Administrativní prostory Závaţné nedostatky ţádné Z roku 1903 Ţivotnost 100 let Současný a minulý způsob Provozní budova pro administrativu vyuţití 69
Dispoziční řešení včetně výměr:
Podlaţí
Název místnosti
m2
1.PP
schodiště
5,50
sklepní místnost
38,10
sklepní místnost
20,20
chodba
14,50
kancelář
25,10
kancelář
22,40
kancelář
22,40
kancelář
35,80
kancelář
36,10
chodba se schodištěm
26,20
WC
9,20
WC
12,50
koupelna se sprchou
12,60
kancelář
25,10
kancelář
22,40
kancelář
22,40
kancelář
35,80
kancelář
36,10
chodba se schodištěm
26,20
WC
13,40
sprcha
9,70
kuchyňka
11,20
1. NP
2. NP
Rizika nemovitosti: Ţádná rizika nebyla zjištěna.
70
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je:
291 824,00 Kč
a kalkulována je následně: 208 * 1 403 = 291 824,00 Kč
Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 1
71
TABULKA č. 1 - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Pořadové číslo pozemku
1
2
3
Název pozemku
st. pozemek X
st. pozemek Y
st. pozemek Z
A. Identifikační údaje
Parcelní číslo
5953/1
Adresa pozemku
Kladno čp. 1698
Kladno
Kladno
Kladno
Katastrální území
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
Obec
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
Okres B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
x
2 000 000,00 Kč
2 729 900,00 Kč
618 030,00 Kč
Rozloha pozemku v m2
208
569
3094
981
Cena za 1 m2
x
3 515,00 Kč
883,00 Kč
630,00 Kč
Datum transakce
16.2.2013
10.2.2013
3.3.2013
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 515,00 Kč
883,00 Kč
630,00 Kč
Druh transakce
PRODEJ
PRODEJ
PRODEJ
Korekce
1
1
1
3 515,00 Kč
883,00 Kč
630,00 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
3 515,00 Kč
883,00 Kč
630,00 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
0,9
0,9
0,9
Korekce
3 164,00 Kč Administrativní budova 1
795,00 Kč Administrativní budova 1
567,00 Kč Administrativní budova 1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
795,00 Kč
567,00 Kč
Ano
Ano
Ano
1
1
1
3 164,00 Kč
795,00 Kč
567,00 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
3 164,00 Kč
795,00 Kč
567,00 Kč
Porovnatelná
Horší
Porovnatelná
Korekce
1
1,1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
C. Právní údaje
Upravená hodnota Absolutní vlastnictví
Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota
Věcné vedení
Existence věcných břemen
břemeno
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Územní rozhodnutí
Administrativní budova
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení závazky Korekce
a
Nejsou
Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Vhodná
Pravidelný
72
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Svaţitost
Rovinný
Dostupnost inţenýrských sítí
Kontaminace půdy
Kompletní
Nezjištěna
Dopravní obsluţnost
Výborná
Výborná
Výborná
Korekce
Výborná
1
1
1
Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování Korekce
3 164,00 Kč
875,00 Kč
567,00 Kč
Dobrá
Výborná
Dobrá
1
0,95
1
3 164,00 Kč
831,00 Kč
567,00 Kč
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
831,00 Kč
567,00 Kč
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
3 164,00 Kč
831,00 Kč
567,00 Kč
Větší
Výrazně větší
Větší
Korekce
0,95
0,8
0,95
Upravená hodnota
3 006,00 Kč
665,00 Kč
539,00 Kč
Moţná zastavitelnost
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
3 006,00 Kč
665,00 Kč
539,00 Kč
1 403,00 Kč
3 006,00 Kč
665,00 Kč
539,00 Kč
Rozloha pozemku
208
Celková porovnávací hodnota
291 824,00 Kč
0
0
0
a
Dobrá
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Jiná technická korekce
Ne
N/A
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
208
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku jsme měli moţnost porovnávat administrativní budovy, které se prodávali v okrese Kladno v nedávné době. Všechny porovnávané nemovitosti se nacházely v porovnatelných lokalitách.
73
Při určení obvyklé ceny nemovitosti tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu také faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, vybavenost a technický stav majetku, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, velikost budovy, poloha v obci a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 605 497,-- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2: TABULKA č. 2 – ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
28. října
Dělnická
Dubská
A. identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Gen. Klapálka
Parcelní číslo
5953/1
Katastrální území
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
Obec
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
Okres
Kladno
Kladno
Kladno
Kladno
B. Údaje o pozemku - přenos z tab. I Plocha pozemku v m2
208
315
372
561
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 403,00 Kč
1 403,00
1 403,00 Kč
1 403,00 Kč
Hodnota pozemku celkem
291 824,00 Kč
441 945,00 Kč
521 916,00 Kč
787 083,00 Kč
300,00 m2
750,00 m2
2 500,00 m2
Prodejní cena celkem
4 400 000,00 Kč
5 890 000,00 Kč
18 000 000,00 Kč
Prodejní cena bez ceny pozemku
3 958 055,00 Kč
5 368 084,00 KČ
17 212 917,00 Kč
Cena za 1 porovnávací jednotku
13 194,00 Kč
7 157,00 Kč
6 885,00 Kč
12.1.2013
14.2.2013
2.3.2013
1
1
1
13 194,00 Kč
7 157,00 Kč
6 885,00 Kč
C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek
483,00 m2
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
74
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Prodej
Prodej
1
1
1
13 194,00 Kč
7 157,00 Kč
6 885,00 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
13 194,00 Kč
7 157,00 Kč
6 885,00 Kč
Ne
Ne
Ne
0,9
0,9
0,9
11 875,00 Kč
6 441,00 Kč
6 197,00 Kč
Administrativní budova
Administrativní budova
Administrativní budova
1
1
1
11 875,00 Kč
6 441,00 Kč
6 197,00 Kč
Ano
Ano
Ano
1
1
1
11 875,00 Kč
6 441,00 Kč
6 197,00 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
11 875,00 Kč
6 441,00 Kč
6 197,00 Kč
Horší
Horší
Horší
1,1
1,1
1,1
13 063,00 Kč
7 085,00 Kč
6 817,00 Kč
Lepší
Lepší
Dobrý
0,9
0,9
1
11 757,00 Kč
6 377,00 Kč
6 817,00 Kč
Velmi dobrá
Dobrá
Méně dobrá
0,95
1
1,05
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ano
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Administrativní budova
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce
75
Upravená hodnota
Funkční vyuţitelnost budovy
11 169,00 Kč
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti
Omezený
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Omezená
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota
6 377,00 Kč
7 158,00 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
11 169,00 Kč
6 377,00 Kč
7 158,00 Kč
Omezený
Omezený
Omezený
1
1
1
11 169,00 Kč
6 337,00 Kč
7 158,00 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
11 169,00 Kč
6 337,00 Kč
7 158,00 Kč
Omezená
Omezená
Dobrá
1
1
0,9
11 169,00 Kč
6 337,00 Kč
6 442,00 Kč
Horší
Velmi dobrá
Horší
1,1
1
1,1
12 286,00 Kč
6 337,00 Kč
7 086,00 Kč
N/A
N/A
N/A
1
1
1
12 286,00 Kč
6 337,00 Kč
7 086,00 Kč
Menší
Větší
Mnohem větší
0,95
1,1
1,15
11 672,00 Kč
6 971,00 Kč
8 149,00 Kč
N/A
N/A
N/A
1
1
1
11 672,00 Kč
6 971,00 Kč
8 149,00 Kč
11 672,00 Kč
6 971,00 Kč
8 149,00 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
8 931,00 Kč 4 313 673,00 Kč 291 824,00 Kč 4 605 497,00 Kč
76
OCENĚNÍ NÁKLADOVOU METODOU Administrativní budova čp. 1698 v ul. Generála Klapálka, Kladno Zastavěné plochy: 1.PP 1.NP 2.NP
14,50*5,40 14,50*15,40-7,00*3,00 14,50*15,40-7,00*3,00
= = =
78,30 m2 202,30 m2 202,30 m2
Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název 1.PP 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 78,30 m2 202,30 m2 202,30 m2
Průměrná výška podlaţí: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:
Konstrukční výška 2,85 m 3,60 m 3,40 m 1 639,26 / 482,90 = 3,39 m 482,90 / 3 = 160,97 m2
Výpočet obestavěného prostoru: Název 1.PP 1.NP 2.NP zastřešení
[m3] = = = =
Obestavěný prostor (14,50*5,40)*(2,85) (14,50*15,40-7,00*3,00)*(3,60) (14,50*15,40-7,00*3,00)*(3,40) (14,50*15,407,00*3,00)*(1,30+3,75/2)+(3,6*3,6*3,8/2)
223,16 m3 728,28 m3 687,82 m3 666,93 m3
Obestavěný prostor celkem:
2 306,19 m3
Ocenění Základní cena v Kč/m3: Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92+(6,60/průměrná zastavěná plocha): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/průměrná výška podlaţí): Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
= * * * * * * *
2 807,00 Kč 0,9390 0,9610 0,9195 0,9104 1,1000 2,1200 1,0430
Věcná hodnota v Kč/m3 Věcná hodnota budovy:
= =
5 157,37 Kč 11 893 875,12 Kč
2 306,19 m3 * 5 157,37 Kč/m3
77
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 50 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 110 / 160 = 68,750 %
-
8 177 039,15 Kč
Věcná hodnota objektu činí celkem
=
3 716 835,98 Kč
Pozemek Zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 5953/1 v k.ú. Kladno ……….. 208 m2 Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 83 % účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 83 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další poloţky: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle poloţky č. 1, počítají se další poloţky z jiţ takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 83% + 10% * (100 % + 83%) 101,30 % Koeficient prodejnosti Kp 1,0430 Koeficient změny cen staveb Ki 2,1200 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Základní cena Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,2,1200 1,0430 101,30
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 5953/1
Pozemek - výsledná cena:
Výměra [m2] 208,00
Jedn. cenaCena [Kč/m2] [Kč] 2 225,53 =
Výsledná cena po zaokrouhlení:
Upravená cena [Kč/m2] 2 225,53
462 910,24 462 910,24 462 910,24 Kč
4 179 750,- Kč
78
VÝNOSOVÁ HODNOTA MAJETKU Výnosy k oceňované nemovitosti kalkulujeme ze všech prostor, které majetek nabízí, s přihlédnutím na jiţ dosahované nájemné, neboť objekt není k datu ocenění pronajímán. S ohledem na nájemné srovnatelných kancelářských prostor, určuji orientační výnosy z nájemného následovně nepronajaté kancelářské prostory 284 m2
nájemné v Kč/m2 1 320,00
výnos 374 880,00 Kč
Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
374 880,00 Kč
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: Výměra stavebního pozemku: Skutečně zastavěná plocha: Cena skutečně zastavěné plochy: Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
208 m2 202,30 m2 450 224,72 Kč 22 511,24 Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 374 880,00 * 40 % = 149 952,00
-
149 952,00 Kč
Roční nájemné upravené podle § 23 odst. 4 Míra kapitalizace je podle přílohy č. 16
462 910,24 Kč
6,5%
Cena stanovená výnosovým způsobem =
202 416,76 Kč / 0,065 3 114 104,00 Kč
Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 15. 4. 2013. Při oceňování 3 metodami jsem volila tento procentní podíl. Budova je umístěna v blízkosti centra města Kladna. Uvedená budova bude po prodeji slouţit k administrativě, avšak v současné době neznáme skutečné nájemné, proto kladu důraz na 40ti % vyjádření příjmové metody, 50% důraz na porovnávací metodu, neboť porovnávané nemovitosti byly v blízkosti oceňované budovy a k 10%ní korekci pouţijeme nákladovou metodu.
79
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
Indikace (Kč) 4 605 497 3114104 4 605 497
Váha (%) 50 40 10
Zaokrouhleno
Váţený průměr (Kč) 2 302 749 1 245 642 460 550 4 008 941 4 009 000
Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku činí ke dni 15.4.2013: = 4 009 000,-- Kč (slovy: čtyřimilionydevěttisíckorunčeských)
V Praze, dne 17.4.2013
.................................................... Adéla Jílková
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z Katastru nemovitostí parc.č. 5953/1 pro k.ú. Kladno ze dne 16.4.2013 List vlastnictví č. 19562 pro k.ú. Kladno ze dne 16.4.2013 Katastrální mapa pro k.ú. Kladno Fotodokumentace
80
Přílohy:
81
82
83
ANALÝZA TRHU – HL. MĚSTO PRAHA
1. Charakteristika hl. města Prahy
Hlavní město Praha leţí mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě. Hlavní město Praha obepíná Středočeský kraj, jehoţ je Praha správním centrem, ale jako vyšší územně správný celek není jeho součástí. Svou rozlohou 496 km2 je nejmenším krajem České republiky. Praha je sloţena z 57 městských částí, které jsou rozděleny do 22 správních obvodů a rozprostírá se na 112 katastrálních území. Je však největším městem České republiky a 14. největším městem Evropské unie. Praha se nachází v nadmořské výšce 177 – 399 m.n.m. Nejvyšším bodem je vrch Teleček (nadmořská výška 399 m.n.m.) a nejniţším bodem je hladina Vltavy u Suchdola (nadmořská výška 177 m.n.m.). 18
Praha je sice na vedoucí pozici co do objemu základní stavební výroby, která v roce 2011 představovala 41 % z celé ČR. Nicméně ve srovnání s rokem 2010 její objem poklesl. Opětně v Praze došlo k poklesu počtu vydaných stavebních povolení, a to po Plzeňském kraji nejvíce ze všech regionů. Výrazně se meziročně sníţil počet dokončených bytů (nejvíce ze všech krajů, na necelých 57 % počtu z roku 2010). Trh s byty v Praze zaznamenává útlum a na tuto skutečnost reaguje i bytová výstavba. Ta se v posledních letech z Prahy spíše přelévá do jejího okolí ve Středočeském kraji, kam se obyvatelé Prahy nejčastěji stěhují. Ovšem i zde byl v roce 2011 zaznamenán pokles. Významnou oblastí ekonomiky hlavního města je cestovní ruch. V roce 2011 se v hromadných ubytovacích zařízeních ubytovalo 5,1 milionů hostů, coţ je opět více neţ v roce 2010, ale oproti předchozímu roku se meziroční nárůst mírně zpomalil, z 9 % na 6 %. Naprostou většinu návštěvníků Prahy, kteří se ubytovali v některém z hromadných ubytovacích zařízení, tvoří trvale turisté ze zahraničí, kteří zde představují necelých 90 % všech ubytovaných návštěvníků. Od roku 2009 se však podíl ubytovaných tuzemských hostů zvyšuje a v roce 2011 to bylo jiţ necelých 14 % ze všech hostů praţských ubytovacích zařízení. Praha je nejčastějším cílem tuzemských sluţebních cest. Mezi zahraničními hosty převládají tradičně Němci a jejich počty trvale rostou. V roce 2011 byly jiţ druhou nejpočetnější skupinou návštěvníci z Ruska, zatímco ještě v roce 2090 to byli Britové. Návštěvníci Prahy nejsou jen turisté, ale v posledních letech se Praha stává i významným kongresovým centrem.
Co se týče hromadných ubytovacích zařízení, jejich počet byl nejvyšší v roce 2008, kdy bylo v Praze 656 všech těchto zařízení. Od tohoto roku je v Praze kaţdoročně zaznamenáván pokles celkového počtu a v roce 2011 to bylo 622 hotelů, penzionů, ubytoven i kempů. Mírně však narůstají počty hotelů vyšších kategorií. Počet 5* hotelů se z 33 v roce 2008 zvýšil na 39
18 www.wikipedia.cz
84
v roce 2011, hotelů 4* v roce 2008 bylo 142 a v roce 2011 jiţ 174. Téměř polovina lůţek praţských ubytovacích zařízení je právě v hotelech nejvyšších kategorií.
V návaznosti na význam, polohu a postavení Prahy byla historicky vytvořena široká škála dopravních vazeb. Nejbliţší jsou oboustranné regionální vazby na Středočeský kraj. Postavení Prahy jako hlavního města ČR podmiňuje také významnou dojíţďku obyvatel z celé republiky. Je to jak dojíţďka za prací či do škol, tak i za nákupy, za kulturou, ale i do zdravotnických zařízení a podobně. Naopak občané Prahy neomezují své vyjíţďky za rekreací na blízké okolí, ale je známo, ţe vyuţívají k rekreaci prakticky území celého státu. Výrazně středová poloha a atraktivita nejen v rámci ČR, ale i Evropy předurčila Prahu k roli jak důleţitého cíle cest, tak i místa kříţení řady významných tranzitních tras. Praha je centrálním bodem všech dálničních tras. Dálnice D1, která má spojovat Prahu s Brnem, Ostravou a Polskem, je postavena aţ do hl. m. Prahy 2012 Bohumína. Dokončení propojení s Polskem se plánuje na rok 2012. Část dálnice D 8 Praha – Dráţďany není dokončena mezi městy Lovosice a Řehlovice. Z plánované dálnice D 3 směrem na České Budějovice a Rakousko je postavena malá část. Vysoká intenzita automobilové dopravy v centrálních částech města je důsledkem absence objízdných silničních tras kolem Prahy a zejména vnitřního města. Městský okruh je v současnosti dokončen z poloviny, tunelový komplex Blanka, který je jeho součástí, by měl být dokončen v roce 2014. Aby město nebylo zatěţováno tranzitní dopravou, vzniká tzv. Praţský okruh, který má za cíl odvést tranzit mimo obydlená území města. V současné době je zprovozněna také přibliţně polovina praţského okruhu. Posledním úsekem, který byl uveden do provozu byla jeho jiţní část. Praha představuje i důleţitý mezinárodní ţelezniční uzel. Hlavní nádraţí v Praze prošlo celkovou rekonstrukcí, která byla ukončena v roce 2011. Současné vybavení nádraţí výrazně zlepšilo komfort cestování. Významnou změnou v ţelezniční dopravě bylo začleňování ţelezniční dopravy v Praze do Praţské integrované dopravy v roce 1992. Celkem je do systému příměstské ţelezniční dopravy s označením S jiţ zahrnuto 30 linek, nejvytíţenější tratí byla trať spojující Prahu s Berounem. Letecká doprava osobní i nákladní je v Praze provozována zejména na letišti Praha-Ruzyně. V roce 2011 zde bylo odbaveno 11,8 milionů cestujících, coţ v meziročním srovnání představuje nárůst o 2 %. Letiště Praha je jedním z největších vzdušných přístavů v celé střední a východní Evropě. Letiště nyní operuje na dvou drahách. V období provozních špiček je současný dráhový systém vyuţíván na hranici svých moţností. Proto se v následujících letech plánuje výstavba nové dráhy. Pro praţské letiště je mj. velmi důleţitý i rozvoj dálkové dopravy mimo Evropu, díky ní přibývá i cestujících, kteří českou metropoli vyuţívají jako přestupní bod. V současné době je v souvislosti s letištěm hodně diskutované napojení na městskou hromadnou dopravu, zejména v souvislosti s výstavbou prodlouţené trasy metra.
85
Praha má relativně dobře fungující městskou hromadnou dopravu s páteřním systémem metra v délce téměř 60 km a sítí tramvajových tratí o délce 142 km. Ročně se vozidly MHD přepraví více neţ 1 miliarda osob. V roce 2011 to bylo 1 250 milionů osob včetně osob přepravených ve vnějších pásmech a smluvními dopravci. Největší podíl představují cestující v metru (42 % v roce 2011), pak následují tramvaje (25 %) a zhruba stejný podíl představují i cestující v autobusech. Pro Prahu a její okolí je důleţitý také systém praţské integrované dopravy (PID). Ten je v současné době provozován do vzdálenosti aţ 35 km od hranic Prahy, čímţ zahrnuje i významnou část Středočeského regionu. PID je obsluhováno 229 obcí. Růst počtu v Praze registrovaných automobilů i nadále pokračuje. Ke konci roku 2011 bylo registrováno 671,3 tisíc osobních automobilů.19
Trh s nemovitostmi
Trh s nemovitostmi v Praze lze rozdělit na trh s nemovitostmi v centru hlavního města (městská část Praha 1 a Praha 2) a na trh s nemovitostmi v ostatních částech (ostatní městské části).
Pozemky a stavební pozemky
Segment pozemků si udrţuje relativní cenovou stabilitu. V některých oblastech dokonce ceny pozemků stouply v roce 2012 aţ o 5 %. V uvedeném segmentu převaţují stavební pozemky. S ohledem na uspořádání hl. města Prahy se zemědělské pozemky nacházejí pouze v omezené míře na v okrajových lokalitách. Kupní cena stavebních pozemků je nejvyšší na území Prahy 1, přičemţ se průměrně pohybuje v částce 40 856,-- Kč za 1 m2 (pro porovnání na území Praha 2 se průměrná kupní cena pohybuje v částce 14 441,-- Kč za 1 m2). Nejniţší kupní cena stavebních pozemků na území hl. města Prahy je na území Prahy 15 a pohybuje se v průměrné výši 3 253,-- Kč za 1 m2.
Byty
Ceny bytů a domů v Praze a okolí zaznamenaly i v minulém roce pokles cen v řádu o několik procent 3 % aţ 10 %, a to v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitostí (kvalitou nemovitostí rozumíme nejen kvalitu nemovitosti samotné, ale i kvalitu lokality, tj. infrastrukturu, sociální zázemí atd.).
19
Statistická ročenka hl. m. Prahy 2012 – www.czso.cz
86
Nejvyšší kupní cena bytů byla dosaţena na území Prahy 1, kde se průměrná kupní cena pohybuje ve výši 68 476,-- Kč za 1 m2, nejniţší kupní cena bytů byla dosaţena na území Prahy 3 – 5 a Prahy 8 – 28 a pohybuje se ve výši 42 517,-- Kč za 1 m2. Při průměrné velikosti bytu 62 m2 a průměrné ceny bytu za celé hl. m. Prahu ve výši 45 996,-- Kč za 1 m2 se prodejní cena pohybuje ve výši cca 2 852 000,-- Kč.
Rodinné domy
Rodinné domy se na území hl. m. Prahy prodávají v průměrné ceně 7 926,-- Kč za 1 m2. Průměrná velikost rodinného domu je 825 m2, přičemţ je v průměrné ceně započítáno i opotřebením 20%. V tomto případě se tedy průměrná cena rodinného domu pohybuje okolo 6 539 000,-- Kč.
Bytové domy
Nejvyšší kupní cena bytových domů byla dosaţena na území Prahy 1, kde se průměrná kupní cena pohybuje ve výši 4 516,-- Kč za 1 m2, nejniţší kupní cena bytových domů byla dosaţena na území Prahy 2 – 28 a pohybuje se ve výši 4 027,-- Kč za 1 m2. Při průměrné velikosti bytového domu 5 626 m2 a průměrné ceny bytového domu za celé hl. m. Prahu ve výši 4 110,-- Kč za 1 m2 se prodejní cena pohybuje ve výši cca 23 123 000,-- Kč (v této ceně je počítáno i s opotřebením ve výši 64%).
Administrativní budovy
S ohledem na skutečnost, ţe hl. m. Praha je sídlem mnoha správních institucí i dceřiných společností nadnárodních podnikatelských subjektů, existuje na území hl. města Prahy trh s administrativními budovami. Tak jako u pozemků, bytů a rodinných domů se nejvyšší ceny obchodují na území Prahy 1. Zde je však nevýhodou špatná moţnost parkování. S ohledem na tuto skutečnost se některé společnosti stěhují do okrajových částí Prahy, kde je niţší cena administrativních prostor a současně bezproblémová moţnost parkování. Praha 1 však bývá atraktivnější adresou s ohledem na skutečnost, ţe se nachází v samotném historickém centru Prahy. Z nabídky realitních společností vyplývá, ţe se cena administrativních budov v Praze 1 pohybuje od 35 000,-- Kč za 1 m2, není však výjimkou i cena 150 000,-- Kč za 1 m2 (cena celé administrativní budovy se tak pohybuje od 181 000 000,-- do 450 000 000,-- Kč). Jiná situace je v okrajových částech Prahy. Například v Praze 6 lze administrativní budovu pořídit v ceně 5 700,-- Kč za 1 m2.
87
Průmyslové objekty
Průmyslové objekty se na území Prahy nacházejí spíše v okrajových městských částech, na území Prahy 1 v omezené míře. Ceny průmyslových objektů zohledňují umístění, technický stav objektu a napojení na dopravní obsluţnost včetně parkování. Ceny průmyslových objektů se pohybují od 12 500,-- Kč za 1 m2 (lokalita Vysočany, Hostivař) aţ 22 700,-- Kč za 1 m2 (lokalita Smíchov). Cena průmyslové budovy o velikosti 1 276 m2 na Smíchově je 29 000 000,-- Kč, naopak průmyslový objekt o velikosti 10 340 m2 v Hostivaři je prodáván za kupní cenu 130 000 000,-- Kč. Ceny kopírují ostatní druhy nemovitostí, čím více se průmyslový objekt přibliţuje centru, tím více stoupá jeho kupní cena, naopak v okrajových městských částech tato kupní cena výrazně klesá.
Nájmy
Byty
Nájemné bytů v hl. Praze je nejvyšší v centru (Praha 1). Sniţuje se s lokací bytu mimo centrum s tím, ţe cena zohledňuje dosah bytu vůči městské hromadné dopravě, zejména metru, stáří bytu a jeho vybavení. Draţší nájemné je dosaţeno u malých bytů (garsoniéra, 1+kk, 1+1), to je způsobeno poptávkou po tomto typu bydlení s ohledem na nájemné za 1 m2. Nájemné za 1 m2 je v centru města ve výši aţ 2 000,-- Kč za m2, naopak v Praze 4, 5 a 6 se pohybuje i v částkách 150,-- Kč za 1 m2, tzn., ţe pronájem bytu 2+kk o velikosti 90 m2 v Praze 1 stojí měsíčně 140 000,-- Kč, přičemţ nájemné za stejně velký byt v Hostivaři přijde měsíčně pouze na 8 000,-- Kč.
Prodejní prostory
O prodejní prostory je v Praze zájem, nicméně nabídka převyšuje poptávku. Jedná se o projev hospodářské krize. Typickým příkladem jsou volné prostory ve velkých nákupních centrech na okraji města, která se dostávají sama do existenčních problémů (např. OC Šestka nebo Nákupní galerie Butovice). Nejatraktivnější prostory jsou v centru města, a to zejména s ohledem na turistický ruch. Zde je však nájemné nejvyšší. Např. v Praze 1 se výše nájemného obchodních prostor pohybuje aţ v částce 1 700,-- Kč za 1 m2, přičemţ v méně atraktivních lokalitách jako je např. Praha 3 lze pořídit obchodní prostory za měsíční nájemné 60,-- Kč za 1 m2.
88
Kanceláře Nabídka kancelářských prostor v Praze je opravdu široká, jedná se aţ o tisíce kanceláří, přitom v Praze jsou k dispozici moderně zrekonstruované kancelářské prostory, které tak svou kvalitou mají velmi omezenou konkurenci v ostatních regionech České republiky. Volné jsou v Praze především větší kancelářské prostory (více neţ 100 m2). Nejdraţší kategorií jsou kancelářské prostory do velikosti 25 m2, u kterých se průměrná cena pohybuje v rozmezí 250 – 400 Kč podle kvality a lokality. Výjimkou nejsou ani kanceláře draţší. Například měsíční nájemné za kancelář o velikosti 107 m2 v lokalitě Praha 1 Hradčany se pohybuje ve výši 5 752 855,-- Kč, coţ je 53 765,-- Kč za 1 m2. Měsíční nájemné obdobné kanceláře o velikosti 92 m2 se v lokalitě Praha 7 Holešovice pohybuje ve výši 18 400,-- Kč.
Průmyslové objekty Pronájem průmyslových objektů v Praze je podobný prodeji. V centru se nachází minimu výrobních objektů, pro nabídka pronájmu pochází mimo centrum. Cena měsíčního pronájmu průmyslových prostor pro výrobu se pohybuje v rozmezí 70 – 150,-- Kč za 1 m2. V okolí Prahy vznikly skladové areály, ve kterých si lze pronajmout skladové prostory. Jejich nespornou výhodou je dopravní dostupnost, neboť jsou pro nákladní vozidla dostupné přímo z dálničních přivaděčů. Cena měsíčního nájemného skladových prostor se v těchto areálech pohybuje ve výši 75 – 120 Kč za 1 m2. Skladové prostory v centru města se s ohledem na dostupnost nákladní dopravy a v té souvislosti nulovou poptávku v realitní inzerci neobjevují.
89
ZÁVĚR Ve své bakalářské práci jsem chtěla upozornit na nevhodnost všech pozemků k výstavbě domů. Kaţdý pozemek je zcela jiný, a proto je důleţité provést kompletní rozbor, neţ výstavba doma započne. K tomu, aby výstavba domu proběhla dle poţadovaných předpisů a norem, je vhodné mít na stavbě stavební dozor, o kterém se ve své bakalářské práci zmiňuji. Pro informaci jsem uvedla i výpočet ceny stavebního dozoru. Jak jsem se dozvěděla ze zdrojů, mnoho stavebních společností podceňuje důleţitost stavebního dozoru a to má často za důsledek nekvalitně odvedenou práci, do které je dále nutno vloţit další finanční prostředky. To poukazuje na důleţitost stavebního dozoru. V další části své práci jsem se zmínila o problémech poddolovaných území, které jsou určené pro výstavbu a stejný problém řeším i v povodňových územích. Následně uvádím způsoby sanací po zaplavení stavby. Pro informaci uvádím výňatky ze stavebního a vodního zákona pro představu o budoucím vývoji. Závěrem se domnívám, ţe jsem uvedla shrnutí několika váţných problémů ve stavebnictví, jako jsou poddolovaná území a záplavová území a následně jsem shrnula způsoby sanací takto poškozených objektů.
90
Legislativa (1) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ze dne 14.března 2006 (2) Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ze dne 28.června 2001 Seznam pouţité literatury Solař J.: Poruchy a rekonstrukce staveb, 1. vydání, Grada Publishing, a.s. ISBN: 978-80-2472672-4 Časopisy Časopis stavebnictví, 2007, č.3, str. 14-15 Kauza: Konec Ředitelství vodních cest? Jak to vláda ČR vlastně myslí? Elektronické zdroje http://www.fce.vutbr.cz/veda/JUNIORSTAV2011/pdf/1.2/Adamova_Monika_CL.pdf http://www.pavlat-znalec.cz/ http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/19_PST-Vady_uvod.pdf http://www.equita.cz/cs/63/vady-a-poruchy/ http://www.uur.cz/?id=3877 http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_dozor http://bezpecne.sokolov.cz/www/script/main.php?ac=stranka&id=355&menu=355 http://www.nyrany.cz/storage/File/Povoden%20definice.pdf http://www.krjihomoravsky.cz/Default.aspx?pubid=13646&TypeID=7&foldid=3495&foldtyp e=7 http://k126.fsv.cvut.cz/predmety/d26euf/euf_ukazka-4.pdf http://www.casopisstavebnictvi.cz/posileni-protipovodnovych-opatreni-v-cr_A134_I6 http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha#Praha_jako_hlavn.C3.AD_m.C4.9Bsto_socialistick.C3.A9 ho_.C4.8Ceskoslovenska http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/krajkapitola/101011-12-r_2012-15
Zdroje obrázků Solař J.: Poruchy a rekonstrukce staveb, 1. vydání, Grada Publishing, a.s. ISBN: 978-80-2472672-4
91
92
