Bankovní institut vysoká škola Prahy Katedra oceňování majetku
Vliv vad a poruch na ocenění Bakalářská práce
Autor :
Marie Nováková obor oceňování majetku
Vedoucí práce:
prof.Ing. Josef Michálek, CSc.
Praha
Duben, 2009
1
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Příbrami dne 15.4.2009
……………………………… Marie Nováková
2
Poděkování: Ráda bych poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při tvorbě mé práce.
3
Anotace Práce je strukturována do třech hlavních částí. „ Vliv vad a poruch staveb na ocenění “ – je téma bakalářské práce, ve které je v několika kapitolách poukázáno na to, jak důleţité jsou stavebně technické vlastnosti stavby při oceňování nemovitostí. První teoretická část popisuje základní pojmy a
objasňuje způsoby a účel vyuţití
oceňování . Druhá část obsahuje dvě trţní ocenění a to rodinného domu v Příbrami postaveného v roce 1905 a bytové jednotky v bytovém domě rovněţ v Příbrami postaveného v roce 1963. Ve třetí části je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v Příbrami a okolí.
Annotation The work is structured in tree main parts. „ The influence of faultes and disorders building on evaluation „ – is the subjekt of my baccalauerate work. The work shows in several chapters- the importace of building technical attributes by assessing. The first theoretical part describes the main idea and explains the way and purpose of assessing use. The second part consist of two assessing plans – family house in Příbram built in 1905 and – flat also in Příbram built in 1963. The third part drala with analysis the real estate market in Příbram.
4
Obsah: Úvod………………………………………………………………………………………..7 1. Teoretická část…………….……………………………………………………………8 1.1 Nemovitosti-základní definice a pojmy……………………………………………...8 1.2 Oceňování na trţních principech……………………………………………………11 1.2.1 Informační systémy a databáze………...……………………………………….11 1.2.2 Podklady pro ocenění………...…………………………………………………12 1.3 Druhy oceňovacích metod…………………………………………………………..12 1.3.1 Porovnávací metoda…………………………………………………………….13 1.3.2 Příjmová metoda………………………………………………………………...13 1.3.3 Nákladová metoda………………………………………………………………13 1.4 Cena a hodnota…………...………………………………………………………...14 1.5 Druhy cen…………………………………………………………………………..14 1.5.1 Cena zjištěná (administrativní,úřední)……………………………...………….14 1.5.2 Cena pořizovací (cena historická)……………………………………………...15 1.5.3 Cena reprodukční(reprodukční pořizovací cena)………………………………15 1.5.4 Věcná hodnota………………………………………………………………….15 1.5.5 Výnosová cena…………………………………………………………………15 1.5.6 Cena obecná……………………………………………………………………16 1.5.7 Výchozí cena…………………………………………………………………...16 1.5.8 Stop cena……………………………………………………………………….16 1.6 Trţní hodnota………………………………………………………………………17 1.6.1 Definice podle komunitárního práva (práva EU)………………………………17 1.6.2 Definice podle IVSC/Tedova…………………………………………………..17 1.6.3 Definice z českého zákona o oceňování………………………………………..17 1.7 Ţivotnost staveb…………………………………………………………………...19 1.7.1 Všeobecně k ţivotnosti staveb…………………………………………………19 1.7.2 Pouţívané pojmy……………………………………………………………….19 1.7.3 Ţivotnost u přestárlých staveb………………………………………………….20 1.7.4 Údrţba………………………………………………………………………….21 1.7.5 Modernizace……………………………………………………………………21 1.7.6 Rekonstrukce…………………………………………………………………...21 1.8 Opotřebení stavby………………………………………………………………….22 1.8.1 Všeobecné opotřebení………………………………………………………….22 1.8.2 Předpokládaná ţivotnost stavby………………………………………………..23 1.8.3 Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení……………………………….24 1.9 Vady a poruchy staveb…………………………………………………………….25 1.9.1 Vady a poruchy betonu degradující konstrukce………………………………..25 1.9.1.1 Katogorizace vad a poruch, jejich příčiny...………………………………..26 1.9.1.2 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu únosnosti………………………26 1.9.1.3 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu pouţitelnosti-přetvoření……….27 1.9.1.4 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu přetvoření-trhlin……………….28 1.9.1.5 Vady a poruchy z hlediska odolnosti proti korozi………………………….29 1.9.2 Poruchy stavebních konstrukcí…………………………………………………30 1.9.2.1 Poruchy svislých zděných konstrukcí……………………………………...30 1.9.2.2 Poruchy stropních konstrukcí………………………………………………31 1.9.3 Poruchy omítek………………………………………………………………...32 1.9.4 Poruchy střech…………………………………………………………………33 1.9.5 Vlhkost zdiva………………………………………………………………….33 5
1.9.6 Radon…………………………………………………………………………..38 1.9.7 Biologické napadení stavebních konstrukcí…………………………………...40 2. Trţní ocenění…………………………………………………………………………..43 2.1 Ocenění rodinného domu………………………………………………………….43 2.2 Ocenění bytové jednotky…………………………………………………………..57 3. Analýza trhu s nemovitostmi v Příbrami……………………………………………...65 3.1 Obecná charakteristika……………………………………………………………65 3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu…………………………………………66 3.2.1 Pozemky………………………………………………………………………..66 3.2.2 Budovy…………………………………………………………………………66 3.2.3 Nájmy…………………………………………………………………………..67 Závěr……………………………………………………………………………………….68 Seznam pouţité literatury………………………………………………………………….69 Seznam příloh……………………………………………………………………………...70
6
Úvod Oceňování nemovitého majetku se vyuţívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem je potřeba osob a institucí získat ocenění pro různé účely. Například ocenění majetku při prodeji nebo nákupu, pro účetní záleţitosti, při ţádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku, pro stanovení danového základu poplatníka, při soudních sporech, při draţbách, při stanovení pojistné hodnoty, při vypořádání dědictví atd. Oceňování nemovitostí je obor, který prošel v České republice v minulých letech velkými změnami. Tam, kde je cena potřebná pro účely státu, poplatkové potřeby, v některých rozhodovacích případech, oceňuje se dle cenového předpisu. Ocenění podle cenového předpisu má za úkol interpretovat daný cenový předpis. Ocenění nemovitostí, které je zaloţeno na principech trţní ekonomiky má za úkol indikovat trţní hodnotu oceňovaného majetku. Oceňování na trţních principech je pouţíváno ve stále větší míře, zejména banky přešly na stanovení trţních hodnot nemovitostí, vzhledem k tomu, ţe mají k zajištění úvěru větší vypovídací schopnost o tom, jak by byla nemovitost ohodnocena trhem. Tématem mé bakalářské práce je „ Vliv vad a poruch staveb na ocenění “ V této bakalářské práci je popsáno, jaký vliv mají vady a poruchy staveb na stanovení trţní hodnoty nemovitosti.
7
1. Teoretická část 1.1 Nemovitosti – základní definice a pojmy Nemovitosti jsou zboţí, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. I na trhu s nemovitostmi se projevuje zákon nabídky a poptávky, podobně jako jiné komodity a statky i nemovitosti logicky reagují na celkové trţní prostředí, jeho cyklický vývoj i na mimoekonomické aspekty jako je politické a právní prostředí. Přesto jsou nemovitosti zboţí svým způsobem jedinečné a jedinečný je i trh s nemovitostmi. Podle platné legislativy Občanský zákoník, zákon 40/64. Sb. jsou za nemovitosti povaţovány : -
pozemky
-
stavby pevně spojené se zemí pevným základem
Pozemek je podle občanského zákoníku definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití, která je v katastru nemovitostí České republiky evidována v podobě parcel. Parcela je podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastrální zákon pak některé pozemky rozlišuje jako stavební parcely, které jsou evidovány v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, a na pozemkové parcely, které nemají charakter stavební parcely. Všechny pozemky se evidují v katastru nemovitostí, a to v podobě právě zmíněných parcel. Stavba je pojem, který se běţně vyskytuje v legislativě ( Občanský zákoník, Zákon o oceňování, Stavební zákon ), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. V právním systému je pojem „ stavba “ někdy chápán jako věc – budova, hala,rozhledna, někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci – výstavba, realizace. Podle zákona č. 183/06 – Stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.
8
V případě pochybností zda něco je nebo není stavba, platí stanovisko příslušného stavebního úřadu nebo jemu nadřízeného orgánu Ministerstva pro místní rozvoj nebo rozhodnutí soudu. Stavba dočasná je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto stavebním zákoně pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je: a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje , a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravy se téţ povaţuje zateplení pláště stavby Změnou stavby před dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.
Další definice v oceňování nemovitosti Budova Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí. V praxi se povaţuje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Sníţení stavby ( budovy ) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. Tento fakt můţe být důleţitý např. pokud nemovitost slouţí jako zástava úvěru. Pokud investor stavbu sníţí aţ na úroveň kdy dojde z právního hlediska k zániku stavby, zaniká i zástavní právo k této stavbě. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
9
Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu. Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více neţ 50% k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více jak z 50% k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Součást nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součástí věci definovány takto : Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku, a to ani kdyţ je se zemí spojena pevným základem.V praxi se aplikuje a vykládá, ţe součástí pozemků jsou trvalé porosty rostoucí na nich. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí stavbou provozně propojeny. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se skutečně jednat o komunikační propojení dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa. Zvláštním případem je garáţ, ta je bud součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí. Občanským zákoníkem je vysloveně upraveno, ţe stavba není součástí pozemku, to znamená, ţe v České republice můţe být jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby na něm stojící. Příslušenství nemovitosti Pole § 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství má tedy povahu samostatné věci, existuje vedle věci hlavní a je s touto věcí 10
hlavní spojeno hospodářským účelem. Jsou to obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí. Pojmy součást a příslušenství se rozlišují z důvodu, ţe při oceňování nemovitostí jde s výjimkou nezastavěného pozemku většinou o celý soubor nemovitostí, které se skládají z více parcel i z více staveb, trvalých porostů,venkovních úprav, zpevněných ploch, oplocení a přípojek inţenýrských sítí. V těchto případech se rozlišuje stavba hlavní, která má většinou číslo popisné a stavby vedlejší, které mají vůči této stavbě dopnkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství stavby hlavní.
1.2 Oceňování na tržních principech V trţním prostředí1 působí komplexně rozsáhlá škála nejrůznějších cenotvorných stimulů, které při trţním oceňování je třeba vyhledat, definovat, analyzovat, stanovit jejich váhu v závislosti na tom do jaké míry jsou přijímány trhem s nemovitostmi a podle toho je pak následně promítnout do ocenění. Znalost situace na trhu s nemovitostmi je tedy základním předpokladem, který je nezbytný k odhadu trţní hodnoty nemovitosti. Při oceňování je třeba odpovědět na tři základní otázky: -
co lze ocenit - všechno, hmotný i nehmotný majetek
-
jak ocenit
- funkce majetku je toková veličina, tedy je nutno porozumět ( uţitečnosti, činnosti ) oceňovaného majetku
-
proč ocenit - abychom znali hodnotu majetku – bez toho by neexistovala směna a následně i ekonomika
1.2.1 Informační systémy a databáze Informace2 jsou jediný druh majetku, který určuje kvalitu a druh ocenění. Hlavní povinností kaţdého odhadce, který si chce zlepšit místo na trhu, je neustálé vyhledávání informací, jejich analýzu a zpracování – vytváření databází: -
databáze pozemků – cenová mapa, grafické zpracování
-
databáze staveb – stavební části pozemků, bytů a domů
-
databáze obvyklých nájmů
-------------------------------------1 2
Ing. Zbyněk Zazvonil , Oceňování nemovitostí na trţních principech Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort
11
-
databáze nákladů na provoz a údrţbu nemovitostí
-
databáze nákladů na pořízení stavby
Informace musí být přesné, aktuální a pravdivé.
1.2.2 Podklady pro ocenění Podklady slouţí jednak pro vypracování ocenění, jednak pro vyhodnocení rizik a jsou podstatné pro cenovou dokumentaci a argumentaci, přehled všech podkladů je třeba uvést v nálezové části odhadu. U kaţdého dokladu se uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednací, atd.. Podkladem k ocenění nemovitosti jsou zejména: - výpis z katastru nemovitostí - snímek katastrální mapy - geometrický plán - nabývací tituly k nemovitosti - kolaudační rozhodnutí s nabytím právní moci - jiná dokumentace stavebního řízení a výstavby - projektová dokumentace - nájemní smlouvy - věcná práva, zástavní právo, ostatní práva a břemena
1.3 Druhy oceňovacích metod Nemovitosti se oceňují třemi základními mezinárodně uznávanými metodami ocenění, je to metoda: -
porovnávací – někdy nazývaná trţně srovnávací metoda
-
příjmová
-
nákladová - někdy nazývaná zjištěním věcné hodnoty
- někdy nazývaná výnosová metoda
Při oceněni nemovitosti mohou být vyuţity všechny tři metody, popřípadě jejich kombinace v závislosti na povaze nemovitosti a účelu jejího ocenění.
12
1.3.1 Porovnávací metoda3 Je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi podobných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek, někdy je nazývaná trţně srovnávací metoda. Prvním předpokladem je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Kvalitní cenové databáze se vytvářejí aţ 30 let ( cenové mapy pozemků apod.). Při vytváření funkční databáze jsou důleţité úplné informace o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější nemovitosti z dostupné databáze. 1.3.2 Příjmová metoda Někdy je tato metoda nazývaná metodou výnosovou, je méně časově náročná oproti porovnávací metodě, slouţí pro orientační zjištění ceny nemovitosti, obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ porovnávací Aplikace příjmové metody nám poslouţí také jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou. Teorie příjmové metody vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci, analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. 1.3.3 Nákladová metoda Nákladová metoda nebo metoda věcné hodnoty spočívá v porovnání známých ( skutečných ) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a v oceňování na trţních principech. Trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou bývá vyšší neţ hodnota zjištěná příjmovou či porovnávací metodou.
------------------------------------------------------------3
Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort
13
1.4 Cena a hodnota Ocenování4
je činností, kdy je určitému předmětu , souboru předmětů, práv apod.
přiřazován peněţní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohuţel zaměňují. Cena Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu.Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími a druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány ( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod. ), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.
1.5. Druhy cen 1.5.1 Cena zjištěná (administrativní, úřední ) Cena zjištěná podle cenového předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí 456/2008 Sb. Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou trţní hodnotu, ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Aby byla hodnota indikovaná na trţních principech a cena zjištěná podle cenového předpisu shodná, musel by být cenový předpis konstruován tak, aby zohlednil všechny cenotvorné faktory a aby -------------------------------------4
Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí
14
umoţnil jejich správnou trţní interpretaci. Z výše uvedeného vyplývá, ţe závěry a indikace zjištěné při respektování trţních principů a podle cenových předpisů jsou vzájemně nekompatibilní. Jinak řečeno, cena zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naproti tomu ocenění zpracované na trţních principech nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. 1.5.2 Cena pořizovací ( „ cena historická “ )5 Cena , za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení, bez odpočtu opotřebení. 1.5.3 Cena reprodukční ( „ reprodukční pořizovací cena “ ) Cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1m2 zastavěné plochy apod. 1.5.4. Věcná hodnota („substanční hodnota“, dle právního názvosloví časová cena věci) Reprodukční cena věci sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňuji okamţité uţívání věci. 1.5.5 Výnosová hodnota („ kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk“) Zjistí se u nemovitosti z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, dan z nemovitosti, pojištění apod.
-------------------------------------5
Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí
15
1.5.6 Cena obecná ( obvyklá, tržní)6 Cena , za kterou je moţno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit, v zákonu o oceňování cena obvyklá. Obecná cena se zjišťuje porovnáním a jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud
tyto
informace
nejsou
od
statisticky
významného
souboru
dostatečně
porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku. 1.5.7 Výchozí cena Při výpočtech z výše uvedených cen ( hodnot ) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. 1.5.8 Stopcena Stopcenou se rozuměla cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšování ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6.1939existovaly, a to aţ do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. U pozemků pro převod mezi občany platila např. 40 let, aţ do roku 1979.
---------------------------------------6
Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí
16
1.6 Tržní hodnota7 Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku za daného právního vztahu. Definice trţních hodnot, se kterými je moţné se setkat v praxi: 1.6.1 Definice podle komunitárního práva ( práva EU) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. 1.6.2 Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a Tedova jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik pouţívaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na trţních principech. 1.6.3 Definice z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu , osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv
17
zvláštních oblib. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protoţe z ní jednak vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky.
-------------------------------------7
Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort
18
1.7 Životnost staveb 1.7.1 Všeobecně k životnosti staveb Ţivotností staveb8 rozumíme při oceňování dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby ( zpravidla od začátku uţívání ) do jejího zchátrání, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná ( preventivní) údrţba , tedy nikoliv, ţe stavba byla ponechána svému osudu, udává se v rocích. Ţivotnost je schopnost objektu plnit poţadované funkce do dosaţení mezního stavu. 1.7.2 Používané pojmy předpokládaná životnost – celková předpokládaná ţivotnost, technická ţivotnost, technické trvání stavby, pravděpodobná ţivotnost ( trvání ) stavby, doba trvání stavby, délka ţivota stavby, tyto pojmy jsou obsahově totoţné s ţivotností zbytková životnost - doba dalšího trvání stavby – doba od okamţiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běţné údrţby objektivní ţivotnost stavby objektivní životnost stavby - termín je pouţíván u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií ( vliv prováděné údrţby, vliv intenzity uţívání, vliv okolí ) tuto základní dobu upravují ekonomická životnost - doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá obvykle kratší neţ technická ţivotnost. V zemích, ve kterých se uplatňuje
trţní
hospodářství, je moţné povaţovat za okamţik ekonomického zániku situaci. Kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Kriteriem také můţe být výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosem stavby. Ekonomickým doţitím stavby můţe být zejména u staveb provozních situace, kdy se jedná o stavbu jednoúčelovou a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne. právní životnost - je doba od vzniku stavby jako věci aţ po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb ( rodinný dům, byt a další) vzniknou a zanikají poměrně přesně definují právní předpisy. Právní ţivotnost stavby závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.
---------------------------------------8
Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí
19
morální životnost - morální ţivotnost poměrně úzce souvisí s ekonomickou ţivotností. Začíná ve stejný okamţik jako ekonomická ţivotnost, tedy od okamţiku, kdy je stavba komerčně vyuţitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo doţilá. Jinými slovy, končí v okamţiku, kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími uţitnými parametry. technická životnost - je doba, která uplyne od okamţiku vzniku stavby aţ do doby jejího zchátrání, tedy stavu, kdy ji nelze bezpečně uţívat. V praxi je technická ţivotnost průměrem technické ţivotnosti jejích jednotlivých prvků. Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky nejvíce ovlivňuji ţivotnost staveb, jedná se o : -
způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám
-
návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti ( PDŢ –prvků,které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby: základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, event. i schodiště)
-
způsob , intenzita uţívání stavby
-
provádění běţné ( preventivní ) údrţby
-
z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací, tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými event. generálními opravami celé stavby
1.7.3. Životnost u přestárlých staveb9 Přestárlou stavbou rozumíme v praxi oceňování nemovitostí takovou stavbu, která se blíţí nebo jiţ dokonce překročila ţivotnost původně pro daný druh stavby plánovanou. Tato situace vzniká v současné době velmi často, poněvadţ ţivotnosti uvaţované předpisy jsou při dostatečné údrţbě staveb v řadě případů překračovány. Jsou známy ve velkém mnoţství zděné stavby staré několik staletí, dřevěné srubové stavby rovněţ starší neţ 200-300 let. Dokonce i stavby z nepálených cihel ( vepřovic ) se doţívají podstatně vyššího stáří neţ 100 let a to v příznivějších podmínkách i při nehlubokém zaloţení. Při oceňování přestárlé stavby je třeba určit předpokládanou celkovou ţivotnost jako součet stáří stavby a doby jejího trvání. Odhad doby dalšího trvání stavby ( musíme zde mít stále na paměti, ţe je třeba uvaţovat stav při řádném provádění údrţby ) je problematikou, na které se velmi intenzivně projeví odbornost a zkušenost znalce.
---------------------------------------9 Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí
20
1.7.4 Údržba Ve všech předchozích částech této kapitoly je zdůrazňováno, ţe ţivotnost stavby je závislá na řádné a pravidelné údrţbě. Údržba – je činnost, konaná za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu po dobu stanovenou technickými podmínkami, spočívá v pravidelně prováděné kontrole stavu objektu a v provedení preventivních zásahů. Údrţbou se obnovují ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvky a odstraňují se drobné závady vyvolané běţným provozem v budově. V případě porušení některého konstrukčního prvku se odstranění těchto závad provádí opravou. Při opravě se vyměňují vadné a znehodnocené části konstrukčních dílů budovy, poškozené instalační prvky jednotlivých rozvodů, oken, dveří apod. 1.7.5 Modernizace Další etapou v ţivotnosti
budov je modernizace , v této fázi dochází k výměně
opotřebených a zastaralých dílů, prvků a celků s krátkodobou ţivotností. Jsou nahrazována technická zařízení jako např. lokální topení je nahrazeno topením ústředním, výměna plynového kotle, oken, dveří, nášlapných vrstev podlah. K těmto úpravám dochází i v případě, ţe byla prováděna pravidelná údrţba budovy. Při těchto stavebních úpravách nedochází k zásahu do nosného systému budovy. Modernizací se vlastnosti starších objektů přiblíţí vlastnostem objektů nových a jejich ţivotnost se prodlouţí a hodnota se zvýší. 1.7.6 Rekonstrukce V případě, ţe došlo u budovy v průběhu uţívání z důsledku neprovádění údrţby k poškození i nosných konstrukcí, je nutno tyto poškozené části opravit nebo vyměnit, tyto zásahy nazýváme rekonstrukcí. Při těchto stavebních pracích se můţe měnit i dispoziční řešení budovy, vzhledem k tomu ţe se opravují nebo i vyměňují části nosných konstrukcí. Z hlediska současných stavebních technologií je moţné provádět takové rekonstrukce, ţe se budova dostane se svými technickými parametry ne úroveň novostavby, je třeba vzít v úvahu ekonomickou stránku . Rekonstrukcí rozhodně prodlouţíme ţivotnost budovy a zvýšíme její hodnotu.
21
1.8
Opotřebení stavby
1.8.1 Všeobecně k opotřebení stavby Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Rozeznáváme následující pojmy: -
opotřebení – téţ znehodnocení někdy pouţíván termín amortizace, ve starší literatuře sešlost stavby
Pro výpočet se pouţívá řada metod, pouţitá metoda by měla odpovídat stupni degradace konstrukce stavby, zároveň vyjadřovat i stav provedených větších oprav, modernizací a rekonstrukcí, v současné době uvádí platný cenový předpis pro výpočet opotřebení metody lineární nebo analytickou. Při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti ( roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností ). Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení podle typu stavby. -
technická hodnota stavby - hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru k téţe stavbě nové, označujeme ji TH, udává se obvykle v procentech
-
stáří stavby – stáří zásadně počítáme jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby, jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny
-
zbývající životnost stavby – ( zbytková ţivotnost, doba dalšího trvání stavby, předpokládaná zbytková ţivotnost ) při běţné údrţbě doba od data odhadu do zchátrání stavby ( v rocích )
-
základní (tabulková) životnost stavby – je hodnota , udávaná pro daný typ stavby v předpisu resp. literatuře, v ČSN 730031
-
roční procento zhodnocení – má stejnou hodnotu kaţdý rok pouze u lineární metody výpočtu opotřebení, udává se v procentech za rok
-
prvky
dlouhodobé životnosti
(PDŢ) – stavebně technické prvky resp.
konstrukce, mají rozhodující vliv na ţivotnost stavby ( během ţivotnosti stavby se zpravidla nemění, obvykle aţ částečně při GO ) patří sem zejména: - základy
22
- svislé konstrukce - stropy - nosná schodiště - krovy ostatní patří mezi - prvky krátkodobé životnosti (PKŢ) – stavebně technické prvky, u nichţ se alespoň zčásti předpokládá nejméně jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby 1.8.2 Předpokládaná životnost stavby Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě dle vyhlášky č. 456/2008Sb.,kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla : a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 - 100 let podle druhu konstrukce d) vedlejších staveb a garáţí - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40 let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatní 50 let f) venkovních úprav je uvedena v příloze č.11 vyhlášky g) hřbitovních staveb 100 – 150 let
23
1.8.3 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Číslo poloţky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Název Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)
24
Předpokládaná ţivotnost v letech 150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 - 150 40 - 80 30 - 80 50 - 80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 - 80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 - 50 25 - 50 30 - 50 20 - 50 30 - 60 20 - 50 20 - 40 15 - 30 30 - 60 30 - 50 15 - 25
1.9 Vady a poruchy staveb Při oceňování nemovitosti je brán mimo jiné zřetel na technický stav budovy. Vady a poruchy staveb mají vliv na trţní hodnotu a při prodeji tuto hodnotu sniţují . Je mnoho příčin těchto vad a poruch od historie aţ do současnost a to od špatného situování staveb na nestabilním podloţí, přes vývoj stavebních technologií, nevhodného pouţití stavebních materiálů aţ po nedodrţení technologické kázně realizačních firem. Vady a poruch z technického hlediska nejčastější: -
vady a poruchy betonu
-
poruchy stavebních konstrukcí ( zdiva, stropních konstrukcí, omítky )
-
poruchy střech
-
vlhkost zdiva
-
radon
-
řasy,dřevokazné houby, plísně
1.9.1 Vady a poruchy betonu degradující konstrukce10 Jevy sniţující spolehlivost a ţivotnost konstrukce pod potřebnou míru a projevy její nedostatečné odolnosti proti působícím zatíţením a vlivům prostředí se obecně označují jako vady a poruchy konstrukce. Vada konstrukce – jev na konstrukci ( vlastnost ), který sniţuje pod potřebnou míru její spolehlivost ze sledovaného hlediska vůči účinkům zatíţení a prostředí, vyplývajícím z jejího účelu při předpokládaném způsobu provozu. Porucha konstrukce – projev menší neţ potřebné odolnosti ( odporu ) konstrukce ze sledovaného hlediska vůči účinkům působícího zatíţení a prostředí ( u poruch z hlediska mezních stavů únosnosti a pouţitelnosti jde o dosaţení těchto mezních stavů ). Výsledky pozorování betonových konstrukcí během několika posledních desetiletí ukazují, ţe závaţné poruchy mohou vzniknout v betonu jak krátce po zhutnění, tedy jiţ čerstvém a tuhnoucím betonu, tak také v betonu tvrdnoucím, tak ovšem později, kdy uţ je beton zralý a konstrukce je v provozu.
---------------------------------------10
Ţivotnost betonových staveb,Zdeněk Šmerda a kol.
25
1.9.1.1 Kategorizace vad a poruch, jejich příčiny11 Existuje celá řada dělení a kategorie vad a poruch betonových prvků a konstrukcí – podle příčin, závaţnosti, doby vzniku, podle polohy postiţených prvků. V dalším se základní dělaní vad a poruch zavádí podle toho, z hlediska kterého mezního stavu vada sniţuje spolehlivost konstrukce a kterého mezního stavu bylo vzniklou poruchou dosaţeno. K mezním stavům únosnosti a pouţitelnosti se přidává hledisko odolnosti proti korozi, zvlášť významné při řešení problematiky ţivotnosti. Jde tedy o tyto základní kategorie vad a poruch : -
vady a poruchy z hlediska mezního stavu únosnosti
-
vady a poruchy z hlediska mezního stavu použitelnosti- přetvoření, trhliny
-
vady a poruchy z hlediska z hlediska odolnosti proti korozi
1.9.1.2 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu únosnosti Vadou z tohoto hlediska je prvek nebo konstrukce postiţena, kdyţ její statisticky minimální přípustná únosnost je menší neţ statisticky předpokládaný maximální účinek zatíţení. Porucha se projevuje velkými plastickými průhyby, rozevřením širokých trhlin, drcením betonu, vybočováním tlačené výztuţe, zřícením části konstrukce. Příčina vad podle období vzniku : a) nedostatky v předprojektové činnosti -
nepřesné, neúplné stanovení účelu budovy ( nedostatečné podklady, mylné stanovení účinků provozu, prostředí )
-
nevhodná volba místa stavby
-
nedostatky v průzkumu staveniště, podloţí ( opomenutí nebo nedostatečné provedení sond, do malé hloubky atd.)
-
nereálné časové a ekonomické poţadavky
-
nejasnosti ve stanovení období výstavby
b) nedostatky v projektové činnosti -
přijetí neúplných podkladů
-
nesprávné konstrukční pojetí , neodpovídající základovým poměrům
-
chyby v konstrukčním řešení
-
volba nevhodného konstrukčního materiálu
--------------------------------------11
Ţivotnost betonových staveb,Zdeněk Šmerda a kol.
26
c) příčiny vad z období výroby a výstavby konstrukce -
pouţití nekvalitních materiálů ( kamenivo, cement ) nebo prefabrikovaných prvků
-
nedodrţení předepsaných technologických postupů při výrobě betonu (sloţení, zpracování )
-
nedodrţení projektem předepsaného mnoţství a uloţení výztuţe
-
nedokonalé ošetřování mladého a tvrdnoucího betonu
-
nezabezpečení konstrukce proti nepříznivým vlivům prostředí
-
neodstranění poruch a jejich následků, vzniklých během období výstavby
d) příčiny vad vznikajících v provozním období - vlivy provozu a prostředí, sniţující spolehlivost konstrukce z hlediska mezního stavu únosnosti – stárnutí,únava materiálu -
nevhodné zásahy do konstrukce ( oslabení vybouráním části konstrukce, neodborné konstrukční zásahy )
Příčiny poruch -
vady vznikající během provozu
-
nepřiměřené účinky provozu ( přetíţení, nepředpokládané dynamické účinky, nepříznivá změna provozu )
-
nepříznivé působení činností v okolí stavby ( stoupající intenzita provozu v okolí stavby, stavební a zemní práce v okolí, přístavby )
-
změny v podzákladí
-
mimořádné účinky- poţáry, zemětřesení, záplavy, výbuchy, nárazy vozidel zvenčí
1.9.1.3 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu použitelnosti – přetvoření Vadou z tohoto hlediska je menší neţ potřebná spolehlivost konstrukce proti vzniku přetvoření nadměrného z hlediska : - vzhledového – působí na pozorovatele nepříznivě esteticky, nebo vzbuzuje nedůvěru v bezpečnost konstrukce - konstrukčního – signalizují vznik nadměrných přetvoření trhliny v příčkách, nebo jejich vybočení či drcení, zkosení otvorů apod. - provozního – ohroţuje např. bezpečný a bezporuchový provoz výrobního zařízení citlivého na dodrţení předepsané polohy, omezuje vyuţití prostor nad nadměrně prohnutými stropy pro některé činnosti (sportovní, taneční sál apod.) 27
- fyziologického – přetvoření vzbuzují v uţivateli nepříjemné pocity např. při pohybu po málo tuhém stropu
Příčiny vad z hlediska mezního stavu přetvoření a) nedostatky v předprojektové činnosti - neúplné, nesprávné údaje o účelu konstrukce, hodnotách zatíţení statického či dynamického - volba nevhodného konstrukčního systému z hlediska přetvoření ( velká rozpětí, vyloţení konzol, tenké desky) - opomenutí výpočtu, podcenění výsledku b) nedostatky ve výrobě konstrukce - nedodrţení předepsaného uloţení prvků, tvarů a velikostí průřezů, polohy výztuţe - nedodrţení výrobního postupu - nevhodné sloţení betonové směsi - nedostatečné zpracování betonové směsi, ošetřování betonu mladého, tvrdnoucího - výroba betonu s nízkým Ec, s nadměrným smršťováním a dotvarováním - nevhodný postup výroby, připojení a vestavby nenosných a podruţných konstrukcí ( příček, skleněných výplní apod.) - předčasné zatíţení, i krátkodobě, během výstavby c) nedostatky provozu - nevhodné zásahy do konstrukce - oslabení tuhosti konstrukce trhlinami, korozí, únavou materiálu Příčiny poruch z hlediska mezního stavu přetvoření - nepřiměřené účinky provozu- přetíţení, dynamické účinky, nepředpokládané změny teplot, vlhkosti vzduchu
1.9.1.4 Vady a poruchy z hlediska mezního stavu použitelnosti - trhlin Vadou z tohoto hlediska je menší neţ potřebná spolehlivost konstrukce proti vzniku trhlin, popř. jejich většímu neţ maximálně přípustnému rozevření.Teoreticky je této spolehlivosti dosaţeno splněním spolehlivostních podmínek podle norem pro navrhování, ve skutečnosti
28
je však mnohdy obtíţně stanovitelná ( vlivy pevnosti betonu v tahu, smršťovaní a dotvarování betonu, vlhkosti a teploty prostředí) Příčiny vad z hlediska trhlin – jako v předcházejících případech Příčiny poruch z hlediska trhlin -účinky zatíţení statického nebo dynamického, větší neţ odpovídající předpokládanému provozu - působení prostředí neodpovídajícího zadání - nepříznivé teplotní změny - koroze výztuţe s odtrháváním krycích vrstev betonu - pohyby v podloţí - mimořádné vlivy – poţár, výbuch, nárazy zvenčí 1.9.1.5 Vady a poruchy z hledisky odolnosti proti korozi Probíhající koroze betonu a ocele je postupná porucha z hlediska odolnosti proti korozi, která se stává vadou konstrukce z hlediska únosnosti případě pouţitelnosti vedoucí popř. aţ k poruše, ztráty únosnost, zřícení. Příčiny vad z hlediska koroze – jako v předcházejících případech Příčiny poruch z hlediska odolnosti proti korozi - intenzivnější, nebo jiné neţ předpokládané účinky provozu a prostředí z daného hlediska - poruchy výrobních zařízení, úniky agresivních látek
---------------------------------------11
Ţivotnost betonových staveb,Zdeněk Šmerda a kol.
29
1.9.2 Poruchy stavebních konstrukcí13 1.9.2.1Poruchy svislých zděných konstrukcí Zděnou konstrukcí se rozumí stavební konstrukce vyzděná na maltu z přírodních nebo umělých kusových staviv nebo dílců, tj. z cihlářských výrobků, z kamene, z tvárnic a z dílců z obyčejného betonu, lehkého betonu a z pórobetonu. Zdící prvky jsou tvaru hranolu a s největším rozměrem zpravidla ve vodorovném směru. Svislé zděné konstrukce jsou zpravidla navrţeny pro přenášení účinků svislých zatíţení. Vodorovným zatíţením vzdorují zděné stěny a pilíře pouze tehdy, pokud jsou navrţeny s dostatečnou tlakovou rezervou. Nejčastější příčinou vzniku poruchy ve zděné konstrukci je vzbuzení tahových a smykových napětí a překročení pevnosti zdiva, zpravidla při porušení ve sparách. Vnější okolnosti, působící na stavební konstrukci, jejíchţ přímým důsledkem je vznik poruchy, lze rozdělit do následujících skupin: -
změna tvaru základové spáry
-
změna statického schématu konstrukce
-
změna vnějšího zatíţení konstrukce
-
změna mechanických a fyzikálních vlastností materiálů konstrukce
-
vada konstrukce
Všechny výše uvedené jevy mají za následek redistribuci sil v konstrukci a vznik doplňkových napětí ve zdivu. Pokud toto napětí zdivo není schopno přenést, dochází k poruše. Změna tvaru základové spáry zděné konstrukce patří mezi nejčastěji se vyskytující příčiny poruchy a má velmi pestrou paletu moţných zdrojů : -
různě stlačitelné poloţí v důsledku rozdílného geologického profilu
-
svahové pohyby
-
deformace povrchu podloţí vlivem bánské činnosti
-
promrzání základové spáry
-
přitíţení základu změnou zatíţení v budově
-
přitíţení základové půdy v rozsahu deformační zóny sousedním objektem ( dostavba proluky )
-
rozbřednutí základové půdy
-
sedání základu v důsledku zhutňování podloţí vlivem dopravních otřesů
-
zemní práce v okolí budovy ( výkopy, kolektory, tunelování )
-
nadzvednutí podloţí v důsledku odtíţení nejbliţšího okolí 30
Změny statického schématu zděné konstrukce lze v zásadě rozdělit do dvou charakteristických skupin: -
změny vyvolané úmyslně lidskou činností při úpravách konstrukce
-
změny neplánované, kdy konstrukce působí jiným způsobem, neţ na který byla původně navrţena ( ihned popř. během provozu ), např. interakce dělících příček a nosné konstrukce
Změny vnějšího zatížení konstrukce se často váţí na změny provozu či funkce konstrukce a lze je dále rozlišit na zatíţení silová - statická , dynamická a nesilová – změny teploty a vlhkosti. Změny mechanických a fyzikálních vlastností zdiva jsou rovněţ často příčinou poruch zděných konstrukcí způsobenou zpravidla vlhkostí zdiva a transportem chemikálií do zdiva. Důsledkem je rozpad malty, popř. i kusového staviva a celková degradace zdiva, změna modulů přetvárnosti , sníţení pevnosti apod. Jiným příkladem můţe být ztráta pevnosti malty ve zdivu vlivem dynamického zatíţení otřesy dopravy. Při odstraňování poruch zděných konstrukcí je důleţitá volba správné sanační metody. Nezbytným předpokladem je proto důkladná analýza příčin vzniku poruchy. 1.9.2.2Poruchy stropních konstrukcí Stropní konstrukce je vodorovná nosná konstrukce. Druhy stropních konstrukcí : -
klenby
- dřevěné trámové stropy - keramické stropy - stropy ze ţelezobetonových panelů Klenby jsou vodorovné nosné, nejčastěji zděné , poruchy kleneb se projevují nejčastěji trhlinami. Tyto případy nastávají zejména při zploštění klenby nebo při poklesu, posunu či pootočení podpory. Dřevěné trámové stropy byly do poloviny minulého století nejrozšířenějšími vodorovnými konstrukcemi bytových a občanských staveb. Obvyklým konstrukčním uspořádáním dřevěných stropů je uloţení nosných dřevěných trámů – stropnic do kapes nosních zdí. Příčiny poruch jsou :
---------------------------------------13
Poruchy staveb-pomůcka ke cviční, ČVUT, kolektiv
31
-
biologická koroze- dřevokazné houby, škůdci, hniloba, tato příčina se vyskytuje nejčastěji
-
nedostatečné mechanické vlastnosti – modul pruţnosti, pevnost
-
nedostatečné fyzikální vlastnosti – akustické, tepelně-technické poţární odolnosti
Keramické stropy splňují nejen statické poţadavky , ale poţadavky na dispoziční uspořádání objektu. Keramické stropní systémy jsou součástí většiny nabízených cihlových systémů a umoţňuji jednoduché a rychlé řešení realizace stropu. Při montáţi je moţné se dopustit mnoha chyb, které jsou často příčinou různých poruch. Důvodem pozdějších problémů můţe být i nesprávný návrh, který předchází samotné montáţi. 1.9.3 Poruchy omítek Prvním projevem doţívání stavby je ve většině případů chátrání vnějšího pláště. Povrch stavby mění svou strukturu, barvu i vlastnosti, objevují se mikrotrhliny, dochází k odprašování, vrstvy ztrácejí vzájemnou soudrţnost i soudrţnost s podkladem a v konečném stádiu se vnější vrstva rozpadá v celé hmotě. Tento pochod je výsledkem komplexního působení prostředí, odolnosti komponent materiálu, úrovní údrţby, ale i sloţitosti ( členitosti fasády). Vlastní příčiny poruch mají svůj původ v působení faktorů fyzikální a chemické povahy, počátečních vlastností hmot a způsobů jejich zpracování. Příčiny poruch Působení negativních jevů nelze posuzovat odděleně. Výsledná porucha je vţdy výsledkem komplexního působení jednotlivých faktorů, jejichţ důleţitost se mění v závislosti na podmínkách prostředí. Z těch, které pokládáme za nejdůleţitější jmenujeme : teplota – a to jak absolutní se svými extrémy v kladné i záporné oblasti, tak i cyklické kolísání teplot a tepelné šoky vlhkost - ve formě uzavřené technologické vody, dešťové vody, kondenzování vlhkosti na rozhraní omítky a podkladu a spodní vodu migrující do omítky vzlínáním nebo za určitých podmínek i tlakově chemické reakce – ke kterým dochází vzájemně v průběhu trvání stavby mezi jednotlivými sloţkami hmoty a reakce těchto sloţek se sekundárně vzniklými kapalinami nebo plyny jako např. kyselým deštěm, agresivní spodní vodou a plynnými průmyslovými exhaláty skryté technologické vady , které se začínají projevovat vlivem působení výše zmíněných faktorů 32
biologické vlivy – zastoupené především bakteriemi, plísněmi, mechy a lišejníky i vyššími ţivočichy Působení těchto faktorů zahrnujeme pod pojem přirozené stárnutí povrchového pláště stavebních objektů. Negativní vlivy vznikají při přestavbách budov, změnách jejich funkce, nedostatečné údrţbě, statickým přetíţením konstrukce, nerovnoměrným sedáním objektů vlivem dodatečných zemních prací, novými nevhodnými povrchovými úpravami pokládáme za druhotné vlivy.
1.9.4 Poruchy střech Mohou vznikat bud v důsledku jedné dominantní příčiny nebo souběhu několika příčin. Stanovit primární příčinu je často velmi obtíţné, stejně jako určit podíly jednotlivých příčin při jejich souběhu. Poruchy mohou vznikat v průběhu celého procesu přípravy realizace střešního pláště a jejich prvotní příčinou můţe být : -
nepřesné vstupní údaje, poddimenzování návrhových parametrů v rámci předprojektových prací nebo nerealistické poţadavky na výsledné dílo
-
špatný projekt, špatné technické a materiálové řešení
-
nekvalitní materiály a konstrukční prvky, neslučitelnost nebo rozdílná ţivotnost jednotlivých komponentů
-
nevhodné uţívání a nedostatečná údrţba
-
mimořádné události ( ţivelné )
Poruchy z provozního hlediska- je třeba se snaţit o minimalizaci moţného mechanického poškození, jehoţ důsledkem je zatékání. Poruchy související s údrţbou střešního pláště vyplývají z absence údrţby, kterou rozumíme čištění odvodňovacího systému a čištění míst, která jsou zanášena náletovou nečistotou . 1.9.5 Vlhkost zdiva14 Jedním z neţádoucích jevů u starších objektů je vlhkost . Zpravidla se vlhké zdivo objevuje v důsledku dnes jiţ nefunkčních, případně vůbec nerealizované hydroizolace. Hydroizolace sklepních prostor nebyla z úsporných důvodů i z nedostatečných vědomostí před 30 lety důsledně dodrţována, a tak mnohé stavby staršího data bývají silně poškozeny.Voda se dostává do stavebních konstrukcí mnoha způsoby:
33
-
kapilární, vzlínající základová vlhkost – při chybějící nebo poškozené vodorovné izolaci nasává porézní stavební materiál do svého kapilárního systému základovou vlhkost
-
bočně pronikající vlhkost – při chybějící nebo poškozené svislé izolaci např. u sklepního zdiva, které je styku s rostlým terénem, můţe docházet k pronikání boční vlhkost , která kapilárně vzlíná a prostoupí celým zdivem
-
voda tlačená, tlaková nebo svahová – vzedmutá svahová voda, dočasně vysoká spodní voda způsobuje vnikání vody do zdiva pod tlakem, coţ způsobuje částečně i tlak v kapilárním systému ( hydrostatický tlak )
-
ostřikující voda – při příliš hladkém povrchu terénních úprav vedle obvodové zdi se déšť odráţí a stříká na zdivo, symptomem ostřikující vody je např. růst mechu a lišejníku
-
vlhkost následkem stavebních poruch – tato vlhkost vzniká díky poškozené nebo chybějící ochraně proti pronikání dešťové vody - poškození střech, nedostatečně utěsněný komín, chybějící zakrytí nepouţívaných komínů, chybějící odvodnění střechy apod. případně poškozením instalačních vedení- poškozený nebo ucpaný dešťový svod, ucpaný nebo prasklý odpad, ucpaná drenáţ
-
vlhkost dopadajícího deště – na návětrné straně namáhané deštěm proniká vlhkost do zdiva zcela propustnou omítkou nebo případně do zdiva neomítnutého
-
vsakovací voda – povrchová voda vznikající sráţkami, která proniká bez překáţek do spár mezi obvodovou zdí a terénem a tím značně podmáčí zdivo v podzemí
-
stavební vlhkost – vlhkost z nových omítek, je kaţdá vlhkost, která je při stavbě domu „ zastavěna „ do zdiva, odpařuje se pomalu v průběhu 1,5 – 3 let, při provedení nových omítek probíhá přirozené odpařování vlhkosti v závislosti na pouţitém materiálu a tloušťce omítky 1 – 2 roky
-
kondenzační vlhkost – synonyma : pocení a orosení – jestliţe se teplý vzduch srazí ( kondenzuje) na chladnějších plochách, vzniká kondenzační vlhkost, příčinami jsou většinou nedostatečná tepelná izolace vnějšího zdiva, tepelné mosty, nadměrná vzdušná vlhkost ve vlhčích prostorách ( koupelny, kuchyně, prádelny apod. ) , která nemůţe unikat následkem těsnosti obytných prostor ( absolutně utěsněná okna ), nedostatečné větrání, špatné vytápění, organické nátěry ( disperzní nátěry ), které jsou ţivnou půdou pro plísně.
Sanace zdiva15 – cílem sanace je dosaţení výrazného a trvalého sníţení obsahu vlhkosti ve zdivu staveb pomocí technických zásahů spočívajících v obnově původních systémů nebo 34
nově provedených sanačních metodách. Nadbytek vody s sebou často přináší také nebezpečí pro zdraví člověka. Volba druhu izolace by měla být z důvodů stavebnětechnických, ekonomických i ekologických důkladně promyšlena. Podřezání zdiva řetězovou pilou – jedná se o strojní podřezání cihelného zdiva řetězovou pilou s vloţením fóliové izolace, se zaklínováním plastovými klíny v různých tloušťkách dle šíře řetězu a pouţité izolace, vzniklá spára se vyplňuje tlakově maltovou směsí. Tato mechanická izolace se pouţívá především u cihelného zdiva, popř. i u zdiva z nepálených cihel a také na zdivo z plynosilikátových tvárnic, předpokládaná ţivotnost sanace je 90 let.
Izolace nerez plechy- izolace nerez plechy je velmi kvalitní mechanický způsob, jak stavební objekt ochránit a zbavit zemní vlhkosti. Vlnité ne nerezové, chrom-niklové desky z vysoce ušlechtilé oceli jsou pneumaticky zaráţeny do průběţné spáry zdiva, jejich vysoká tuhost zaručuje, ţe i u masivního zdiva ( aţ do šíře 100 cm ) nedochází k deformaci materiálu, a to i u objektů vícepodlaţních, kde je tlak ve zdivu velmi vysoký. Nerezové desky je moţno při sanaci aplikovat u všech objektů s průběţnou loţnou spárou ve zdivu. Uţití této metody sanace tak není omezeno pouze na zdivo cihelné. Narazit nerezové plechy lze i do zdiva kamenného a do zdiva z nepálených cihel. Nutné je však daný objekt předem posoudit. Předpokládaná ţivotnost sanace při pouţití nerezového chrom-niklového plchu je 140 let. 35
Podřezání zdiva diamantovým lanem – technologie podřezání diamantovým lanem se pouţívá stejných izolací jako u technologie podřezání řetězovou pilou. Touto metodu je moţno izolovat téměř kaţdý druh zdiva, cihelné kamenné a smíšené zdivo, beton a ţelezobeton, moţnost provedení svislého řezu, předpokládaná ţivotnost sanace 90 let.
36
Chemická injektáž – jedná se o chemickou izolaci v podobě vytvoření infuzních vrtů s následnou tlakovou aplikací jednosloţkové či dvousloţkové polyuretanové pryskyřice, která se v konstrukci roztahuje za vlhkostí a přitom nabývá ne svém objemu. Tento komplexní systém při řešení sanace tak s vysokou účinností tvoří bariéru vzlínající vlhkosti. Tlaková injektáţ se provádí také pomocí silikonového gelu nebo mikroemulze. Tato chemická metoda izolace je přípustná téměř u všech druhů zdiva : cihelné, kamenné a smíšené zdivo, beton a ţelezobeton. Předpokládaná ţivotnost sanace je 40-60 let.
---------------------------------------14 15
www.aquapol.cz www.sanace-zdiva.cz
37
1.9.6 Radon16 Ochrana staveb proti radonu Radon je přírodní, bezbarvý, prakticky všudypřítomný plyn, který nelze vnímat lidskými smysly. Vzniká zcela samovolně radioaktivním rozpadem rádia obsaţeného v zemském povrchu. Sám se dále rozpadá tzv. dceřiné produkty, coţ jsou drobné částice kovů, které jsou spolu s prachem rozptýleny ve vzduchu. Zdroje radonu v objektu: -
v podloţí objektu ( trhliny, netěsnosti apod.
-
z pouţitých stavebních materiálů
-
v uţitkové vodě
Vstupní cesty radonu do objektu
Podloţí pod objektem, kdy radon obsaţený v půdním vzduchu proniká do interiéru difůzí nebo je v důsledku podtlaku v objektu vůči podloţí nasáván: -
trhlinami mezi stěnou a podlahou
-
trhlinami od rozdílného sedání v suterénních stěnách
38
-
netěsnostmi kolem poklopů revizních šachet
-
netěsnostmi kolem podlahových vpustí
-
odvodňovacím drenáţním potrubím
Ochrana staveb proti nízkému radonovému riziku Stačí provést běţnou hydroizolaci ne všech konstrukcích, které jsou v přímém kontaktu s podloţím. Zároveň se doporučuje uzavřít schodišťový prostor ze suterénu. Ochrana staveb proti střednímu radonovému riziku U všech konstrukcí v přímém kontaktu s podloţím se provede protiradonová izolace. Za proti radonovou izolaci povaţujeme kaţdou hydroizolaci, která umoţňuje provádění vzduchotěsných spojů a prostupů a vyniká dlouhou ţivotností a dostatečnou taţností. Protiradonová izolace musí být poloţena v celé ploše kontaktní konstrukce. Ochrana staveb proti vysokému radonovému riziku Všechny konstrukce v přímém kontaktu s podloţím musí mít provedenu protiradonovou izolaci, která je doplněna bud o odvětrávací drenáţní systém pod objektem nebo o odvětrávanou vzduchovou mezeru pod izolací . Úkolem drenáţního systému nebo vzduchové mezery je sníţit koncentraci radonu pod základovou desku, respektive pod protiradonovou izolaci, nebo vytvořit podtlak vzhledem k k tlaku v interiéru.
---------------------------------------16
Martin Jiránek, Radon a dům
39
1.9.7 Biologické napadení stavebních konstrukcí Řasy Problematika výskytu řas na kontaktních zateplovacích systémech – příčina vzniku a rozvoje řas na vnějším povrchu zateplených fasád se dělí na dvě skupiny : -
stavebně fyzikální
-
biologické a klimatické
Mezi základní předpoklady výskytu řas náleţí dostatečná dotace vlhkosti, nejčastěji ve formě dešťových sráţek. V těch místech na fasádě, která jsou proti dešťovým sráţkám chráněna ( předstupující konstrukce balkónů, oplechování atik a parapetů apod. ), k výskytu řas prakticky nedochází Stavebně fyzikální vlivy Ještě před 30 lety byl výskyt řas na vnějších površích stavebních konstrukcí oblastí omezenou pouze na často zvlhčované plochy. Výskyt řas není lokálně omezený, ale dochází k zasaţení celých ploch. Nejčastěji jsou postiţeny fasády orientované k severu. Z tohoto vyplývá, ţe konstrukce u nichţ je omezeno přímo dopadající sluneční záření jsou k napadení řasami náchylnější, nebot
právě sluneční záření významně determinuje
vlhkostní bilanci na vnějším povrchu. S rostoucími poţadavky na tepelnou ochranu se zásadně změnila stavebně fyzikální dispozice obvodových konstrukcí. S klesajícím součinitelem prostupu tepla dochází ke sniţování tepelného toku konstrukcemi a zároveň téţ vnější povrchové teploty těchto konstrukcí. Tento trend má za následek, ţe odpařování vlhkosti z povrchu těchto konstrukcí je pomalejší oproti konstrukcím nezatepleným, zejména v případech, kdy není podpořeno slunečním zářením. Vedle nízké tepelné kapacity je dalším důleţitým faktorem omezená vlhkostní kapacita povrchového souvrství. Vodní film na vnějším povrchu stavební konstrukce ( at jiţ od dešťových sráţek nebo povrchové kondenzace ) je do povrchové úpravy absorbován pouze ve velmi malé míře. Je to jednak dáno pouţíváním hydrofobizovaných materiálů výrazně omezujících nasákavost a zároveň i celkovou skladbu systému. Zatímco u jednovrstvého zdiva dochází k hygrickému spolupůsobení povrchové úpravy s vlastní konstrukcí – akumulovaná vlhkost můţe být pomocí kapilárních sil transponována do konstrukce, u zateplovacích systémů k tomuto jevu nedochází, neboť tepelná izolace ( z pěnového polystyrenu nebo minerálních vláken )šíření vlhkosti v kapalném stavu neumoţňuje . Vlhkost proto můţe být akumulována prakticky pouze ve vlastním povrchovém souvrství
40
Biologické a klimatické vlivy Zelen v těsné blízkosti fasády ovlivňuje mikroklima na vnějším povrchu stavebních konstrukcí. Rostlinstvo zvyšuje relativní vlhkost okolního vzduchu a vzrostlá zelen navíc omezuje přístup slunečního záření. Dalším výrazným vlivem je zašpiněná fasáda. Prachové částice, usazené zvláště na rýhovaných a jinak profilovaných površích, opět sniţuje rychlost odparu vody z vnějšího povrchu a zároveň vytváří ţivnou půdu pro růst řas. Výskyt řas na površích ovlivňuje celá řada faktorů- biologických, stavebně fyzikálních, materiálových apod., které je třeba při návrhu respektovat. Zásadní roli v tomto případě hraje vlhkostní bilance vnějšího povrchu- působení dešťových sráţek a rovněţ povrchová kondenzace.V rizikových případech, které jsou ve většině případů dána uspořádáním okolního terénu a vlastním prostředím, lze jednoznačně doporučit aplikace povrchových úprav s algicidními přípravky. Dřevokazné houby , plísně, hmyz Destruktivní působení dřevokazných hub, hmyzu a plísní na dřevěné stavební konstrukce je do značné míry ovlivněno teplotně vlhkostními podmínkami, na které jsou tyto organizmy citlivé. Kaţdá skupina vyţaduje jiné podmínky a kaţdá je svým působením jinak nebezpečná. Optimální podmínky pro výskyt dřevokazných hub jsou : -
vlhkost 18 – 20% hmotnosti suchého dřeva
-
teplota vyšší neţ 18 °C
-
dostatek kyslíku
Dřevokazné houby působí svou činností změnu fyzikálních vlastností dřeva, tedy např. ztrátu pevnosti. Plísně vyţadují vlhkost nad 20% hmotnosti suchého dřeva a jsou nebezpečné zejména svým negativním působením na lidské zdraví. Dřevokazný hmyz se naproti tomu vyskytuje spíše ve vyschlém dřevu, jeho činností dochází k nebezpečným změnám struktury materiálu.
41
Pro zamezení působení dřevokazných organizmů je nutné nejprve odstranit příčiny jejich výskytu. Zejména se jedná o zamezení výskytu vlhkosti . Hlavní zdroje vlhkosti jsou : -
zatékání vody ( sráţkové či z vnitřního vedení – vodovod, kanalizace
-
vzlínání vlhkosti
-
kondenzace vodních par obsaţených ve vzduchu
Společně s těmito úpravami je vhodné věnovat pozornost kvalitnímu vyřešení rizikových detailů ( uloţení dřevěných prvků na zdivo ) a zároveň ochránit dřevěné prvky impregnací chemickými prostředky, které dřevo ochrání jak proti vlhkosti, tak také proti působení biologických škůdců.
42
2. Tržní ocenění 2.1. Ocenění rodinného domu Popisné informace - nález Rodinný dům č.p. 221 je postaven na pozemku – stavební parcele číslo 1724 v obci a k.ú. Příbram, Komenského náměstí. Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v atraktivní klidné lokalitě pod Svatou Horou, v širším centru města,v zástavbě řadových domů slouţících k bydlení a částečně k podnikání, ve vzdálenosti cca 800 m od centra města s objekty občanské vybavenosti a správní orgány, cca 800 m od zastávky MHD a meziměstských autobusů a cca 1,1 km od vlakového nádraţí. Bývalé okresní město Příbram má cca 35 000 obyvatel. Leţí 65 km jihozápadně od hlavního msta Prahy a 65 km východně od krajského města Plzen . Ve městě je úplná občanská vybavenost včetně ţelezniční stanice na trati Zdice – Protivín a autobusové MHD. S Prahou má výborné autobusové spojení, bez 7 km po rychlostní komunikaci č.4 směr Praha – Strakonice. Historie Jedná se o zděný rodinný dům, který pochází z roku 1905 se dvěmi nadzemními a jedním podlaţím, s valbovou střechou s půdním prostorem. Dům byl postaven v roce 1905 jako bytový dům s několika bytovými jednotkami i v 1.P.P. se společným WC na chodbě na kaţdém patře bez koupelen, tento stav trval aţ do roku 1990. Objekt byl rekonstruován ve dvou etapách 2.N.P. a částečná rekonstrukce 1.P.P. podlaţí proběhla v roce 1992 a rekonstrukce 1.N.P. včetně fasády v roce 1997. V současné době se připravuje 3. etapa a to vestavba podkroví a rekonstrukce 1.P.P. V prvních etapách byla vyměněna střešní krytina, opraveny poškozené stropní konstrukce, nové vnitřní omítky, fasáda včetně zateplení s částečným zachováním původní profilace , vyměněna okna ,opraveny a dokompletovány vnitřní dveře, vchodové dveře zůstaly původní. Byly vybudovány koupelny, k velkým změnám dispozičního řešení nemohlo dojít
43
z důvodu nutnosti respektovat stávající konstrukční systém domu. Byly zhotoveny veškeré nové rozvody vodoinstalace, elektroinstalace, kanalizace a plynu, včetně přípojek. Všechny tyto rozvody jsou napojeny na veřejné městské sítě a přístup k domu je po veřejné zpevněné komunikaci. Kaţdé patro má samostatné měření plynu, vody a elektro. Pozemek č.parc. 1724 – zastavěná plocha a nádvoří – 270 m2 , objekt bydlení č.p. 221 a dvorek, obec Příbram, k.ú. Příbram, LV č. 3291. Pozemek Je mírně svaţitý, na pozemek je přivedena elektrická energie, vodovod, kanalizace, zemní plyn a telefon. Nemovitost je přístupná ze zpevněné veřejné komunikace. Pozemek nebyl v r. 2002 dotčen záplavami, nepůsobí zde ţádné negativní vlivy. Venkovní úpravy – venkovní schody, zpevněná plocha, přípojky elektro, vody, kanalizace a zemního plynu. Popis rodinného domu V 1.P.P. se nachází dvě garáţe, dále sklepy a schodiště do 1.N.P., další dvě parkovací stání jsou před domem na zpevněné ploše. V 1.N.P. je vstupní schodiště s chodbou, schodiště do 2.N.P. , samostatná bytová jednotka s halou, kuchyní a pěti pokoji, samostatné WC s umývátkem a koupelna s umyvadlem, sprchou, vanou, bidetem a WC, v současné době je tento prostor pronajímán. V 2.N.P. je schodiště na půdu a druhá bytová jednotka s halou, kuchyní, pěti pokoji a dvěmi koupelnami. Dům je zděný z cihel plných o tl. zdiva 30 a 45 cm. Základy jsou betonové bez izolací, stropy nad 1.P.P. jsou cihlové – klenuté, ostatní jsou dřevěné trámové, s násypem s rovným omítnutým podhledem, nové stropní konstrukce jsou desek Hurdis do ocelových nosníků. Schodiště je z kamenných stupňů. Krov je sedlový s taškovou krytinou.m Klempířské konstrukce jsou titan- zinkové. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda je kompletně opravena a zateplena systémem Bauxit, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem sytém Finstral. Dveře jsou dřevěné rámové, část zůstala původních a byly opravené, nově osazované byly vyrobeny dle původních. Podlahové krytiny jsou všude nové dřevěné prkenné, plovoucí podlahy a keramické dlaţby.
44
Podlahy v 1.P.P.jsou zrekonstruovány jen částečně a jsou betonové, se štěrkovým podsypem s drenáţí pro odvod spodní vody do kanalizace, omítky byly provedeny nově při rekonstrukci v roce 1992, ale jsou opět poškozeny zemní vlhkostí. V kaţdém obytném podlaţí je samostatné ústřední vytápění s plynovým kotlem i na ohřev teplé vody, radiátory jsou ocelové deskové, rozvody vody, kanalizace, topení a elektro jsou nové. Jedná se o rodinný dům, kde je prováděna pravidelná údrţba, která ovlivňuje obvyklou hodnotu domu.
Podklady pro ocenění: -
výpis z katastru nemovitostí pro okres Příbram, obec Příbram, k.ú. Příbram, LV č.3591, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, dne 07.07.2008 pod řízením PÚ 12339/08
-
kopie katastrální mapy pro okres Příbram, obec Příbram, k.ú Příbram, mapový list PŘÍBRAM 1-1/41, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Příbram 07.07.2008 pod č. PU-12339/08
-
informace o parcelách č. 1719 a 1859/6 v k.ú. Příbram (přístupové cesty), platné ke dni 13.07.2008, získané nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu
-
cenová mapa stavebních pozemků dané oblasti
-
Smlouva o nájmu nebytových prostor ( v oceněné nemovitosti ) , uzavřená dne 05.02.2001 mezi pronajimatelem Marií Novákovou, IČ 15859436 a nájemcem Hrdlička spol. s r.o., IČ 18601227, včetně dodatku č.3 ze dne upravující výši nájemného
-
projektová dokumentace oceňované nemovitosti
Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný rodinný dům : -
1.P.P. dvě garáţe a sklepní prostory
-
1.N.P. v současné době pronajímáno jako kancelářské prostory
-
2.N.P. bytová jednotka 5+1, s dvěmi koupelnami a terasou 45
01.01.2006,
-
Půdní prostor – před zahájením půdní vestavby
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: dodrţení právních předpisů , fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Dodržování právních předpisů – majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Kolaudační rozhodnutí na celý objekt bylo vydáno dne 11.11.1998 Městským úřadem – stavebním úřadem v Příbrami pod č.j. SÚ/3782/98/TK a 17.2.1999 bylo vydáno Rozhodnutí o povolení změny v uţívání přízemní části objektu na kanceláře, vydané Městským úřadem-stavebním úřadem v Příbrami pod č.j. SÚ/113/99/TK. Na základě těchto skutečností je zřejmé, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Fyzická realizovatelnost – oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu, údrţba je prováděna. Tento stav umoţňuje vyuţívání všech zrekonstruovaných prostor. Podmínka okamţitého vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost- dům je částečně vyuţíván komerčně
a částečně vyuţíván
vlastníkem pro vlastní potřebu. Maximální ziskovost – je splněna jen částečně a to z důvodu dosud nerealizované půdní vestavby. Na základě výše uvedených skutečností je patrno, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Aby nemovitost byla maximálně finančně vyuţita, musí dojít k realizaci plánované půdní vestavby a následného pronájmu. Ocenění Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 46
Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny bylo pouţito kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku bylo pouţito všech tří metod. Porovnávací metoda Při stanovení obvyklé ceny pozemku, byla pouţita porovnávací metoda. Byly vybrány tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu rodinnými domy v totoţné lokalitě s lokalitou v níţ se nachází oceňovaný pozemek. Ceny jsou nabídkové, tato skutečnost je zohledněna korekčními koeficienty, stejně jako skutečnost, ţe pozemky jsou schváleny pro zástavbu rodinnými domy.
Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, e aktuální trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je : 164 758 Kč Způsob výpočtu 270 * 610,215 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v příloze č. 1 – Tabulka 1 – Pozemek na následující straně.
47
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Komenského nám. 1724
1 stavební parcela N/A
2 stavební parcela N/A
3 stavební parcela N/A
Příbram
Příbram
Sázky
Příbram
Příbram
Příbram
Adresa pozemku Katastrální území
Příbram
Obec
Příbram
Příbram Příbram
Okres
Příbram
Příbram
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
494 140
580 860
518 400
270
797
922
810
X
620
630
640
20.3.2009
20.3.2009
20.3.2009
1
1
1
620
630
640
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
Absolutní vlastnictví
558 Absolutní vlastnictví 1
567 Absolutní vlastnictví 1
576 Absolutní vlastnictví 1
Bez věcných břemen
558 Bez věcných břemen 1
567 Bez věcných břemen 1
576 Bez věcných břemen 1
558
567
576
rodinný dům
rodinný dům
rodinný dům
1
1
1
558
567
576
Ano
Ano
Ano
1
1
1
558
567
576
Nejsou
Nejsou
Nejsou
0,9
0,9
0,9
502,2
510,3
518,4
Horší
Horší
Horší
Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
zástavní právo
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
1,1
1,1
1,1
552,42
561,33
570,24
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
Korekce
48
Upravená hodnota Svaţitost
mírně svaţitý
552,42
561,33
570,24
Mírně svaţitý
Mírně svaţitý
Rovinný
1
1
0,9
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní
552,42
561,33
513,216
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
552,42
561,33
513,216
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
552,42
561,33
513,216
autobus MHD
autobus MHD
autobus MHD
1
1
1
552,42
561,33
513,216
výborná
Výborné
výborná
1,05
1,05
1,05
580,041
589,3965
538,8768
Ne
Ne
Ne
1
1
1
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
autobus MHD
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
výborná
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Ne
Upravená hodnota
580,041
589,3965
538,8768
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
580,041
589,3965
538,8768
větší
větší
větší
1,1
1,1
1,01
638,0451
648,33615
544,265568
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
638,0451
648,33615
544,265568
610,215
638,0451
648,33615
544,265568
270
797
922
810
164758,05
508521,9447
597765,9303
440855,1101
číslo parcely
výměra v m2
1724
270
Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1
49
jednotková hodnota v Kč/m2 610,215
zaokrouhleno 164758
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při porovnání majetku jako celku byly vzaty do úvahy tři obdobné rodinné domy nabízející se v současné době k prodeji. Domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti je zohledněna korekčním koeficientem, zohledňující rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní. Pro analýzu výše uvedených transakcí byla zvolena za srovnávací jednotku cena 1m2 celkové zastavěné plochy domů. Při analýze byly vzaty v úvahu takové faktory, které jsou obsaţené v příloze č. 2 – Tabulka II – majetek jako celek Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je : 5 393 522 Kč Podrobný popis k výpočtům provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v příloze č.2 – Tabulka II – majetek jako celek na následující straně
50
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
rodinný dům
rodinný dům Sázky
rodinný dům Příbram
1724 Komenského nám. Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
Obec
Příbram
Příbram
Sázky
Příbram
Okres
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území
rodinný dům Komenského nám.
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
270
797
922
810
Hodnota za 1 m2 pozemku
610
610
610
610
Hodnota pozemku celkem
164758,05
486170,00
562420,00
494100,00
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
470
374
374
326
X
5 990 000
4 900 000
5 452 545
5503830
4337580
4958445
14716,12
11597,81
15209,95
20.3.2009
20.3.2009
20.3.2009
1
1
1
14716,12
11597,81
15209,95
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
13244,51
10438,03
13688,96
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
13244,51
10438,03
13688,96
Ne
Ne
Ne
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
X
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ano
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
0,95
0,95
0,95
12582,29
9916,13
13004,51
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
12582,29
9916,13
13004,51
Ano
Ano
Ano
1
1
1
12582,29
9916,13
13004,51
Ne
Ne
Ne
1
1
1
12582,29
9916,13
13004,51
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry
51
Lokalita
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1,1
12582,29
9916,13
14304,96
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
12582,29
9916,13
14304,96
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
12582,29
9916,13
14304,96
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
12582,29
9916,13
14304,96
Průměrný
Průměrný
Průměrný
0,95
0,95
0,95
11953,17
9420,32
13589,71
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
11953,17
9420,32
13589,71
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce
Omezený
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Omezená
Upravená hodnota Atraktivita objektu
Výborná
0,95
0,95
0,95
11355,51
8949,30
12910,23
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,1
1,1
1,1
12491,06
9844,23
14201,25
N/A
N/A
N/A
1
1
1
12491,06
9844,23
14201,25
Větší
Větší
Větší
0,9
0,95
0,9
11241,96
9352,02
12781,13
N/A
N/A
N/A
1
1
1
11241,96
9352,02
12781,13
11241,96
9352,02
12781,13
4204492,01
3497656,16
4166646,97
486170,00
562420,00
494100,00
4690662,01
4060076,16
4660746,97
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 11125,03 jednotky Porovnávací hodnota celkem 5228764,10 (bez pozemku) Hodnota pozemku 164758,05 Celková porovnávací hodnota
5393522,15
52
Příjmová metoda Nemovitosti , které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato Metoděje obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace.Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci a na základě nájemní smlouvy. Ve výpočtu se vychází z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 6 483 000 Kč
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
677 526 677 526 677 526 50 000 7 555 1 300 0 0 0 58 855 618 671 100 000 518 671
Míra kapitalizace
8% 6 483 387 6 483 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 53
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upravovaným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízen majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky suţující hodnotu jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty
způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového
uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţit vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. 54
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitosti v daném místě a čase. Zohledňují
také moţný
nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů
bylo dospěno k názoru, ţe trţní
hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 8 666 161 Kč Podrobný popis výpočtů provedený pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody
NÁKLADOVÁ METODA Název RD, Komenského nám. 221, Příbram Číslo pozemku 1724 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 104 Efektivní stáří 99 Ekonomická ţivotnost 60 let Zastavěná plocha 234 m2 Počet podlaţí 1 podzemní,2 plná nadzemní, půda Celková zastavěná plocha 235 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 457 Celkový obestavěný prostor 3075 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4915 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 15 113 625 Fyzické opotřebení -50% 7 556 812 Funkční nedostatky -5% 755681 Ekonomické nedostatky 1,24 8433403 Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovují odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
68 000 164 758 8433 403 8 666 161
55
Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 5 393 522 6 483 000 8 666 161
Váha (%) 70 20 10
Váţený průměr (Kč) 3 775 465 1 296 600 866 616 5 938 681 5 939 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda vystihuje nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou povaţována za rozhodující a je jí přidělena váha 70 %. Oceňovaný majetek – rodinný dům s jednou bytovou jednotkou, jedním pronajímaným podlaţím a připravovanou půdní vestavbou, byl ohodnocen z hlediska indikce trţní hodnoty příjmovým způsobem 20 %. Trţní ceně zjištěné nákladovým způsobem byla v závěrečné analýze přidělena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20.3.2009 reprezentována částkou : 5 939 000 Kč
V Příbrami 20. března 2009
56
2.2 Ocenění bytové jednotky Popisné informace – nález Bytová jednotka, byt č.32 v domě č.p. 53, Plzeňská ulice, Příbram, pozemky 681/1, 681/2, 681/3, 681/4 k.ú. Příbram.
Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v centru města v zástavbě obytných domů a obchodů u místní komunikace. Přes ulici je obchodní dům URAN, v blízkosti se nachází Česká pojišťovna, a.s., Okresní soud apod., dům je v historickém centru města , cca 300 m od zastávky MHD a meziměstských autobusů a cca 500m od vlakového nádraţí. Bývalé okresní město Příbram má cca 35 000 obyvatel. Leţí 65 km jihozápadně od hlavního msta Prahy a 65 km východně od krajského města Plzen . Ve městě je úplná občanská vybavenost včetně ţelezniční stanice na trati Zdice – Protivín a autobusové MHD. S Prahou má výborné autobusové spojení, bez 7 km po rychlostní komunikaci č.4 směr Praha – Strakonice. Historie Dle dostupných informací byl dům zkolaudován v roce 1963 a od té doby je uţíván. V minulém roce byl dům zateplen , byla vyměněna okna a byla provedena generální oprava výtahů. Pozemek Předmětem ocenění ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 772/36968 na parcelách p.č. 681/1, 681/2,681/3681/4 o celkové výměře 477 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Dům a byt Jedná se o bytovou jednotku 3 + 1, která se nachází v 6. nadzemním podlaţí, panelového bytového domu s plochou střechou s ţivičnou krytinou. Bytový dům má celkem 11 nadzemních podlaţí. Na chodbách je keramická dlaţba, kamenné schodiště s ocelovým zábradlím. V domě jsou celkem dva výtahy jeden osobní a jeden nákladní. Podlahové 57
krytiny v obytných místnostech jsou původní PVC a koberce v koupelně a na WC dlaţba.. Okna jsou nová plastová. Vybavení koupelny a WC standardní , s keramickými obklady a štukovou omítkou, která je v celém prostoru bytové jednotky. Kuchyňská linka původní s plynovým sporákem, dálkové vytápění a TUV dálkové. Na podlaţí je šest bytových jednotek. Objekt je v dobrém technickém stavu byla provedena rekonstrukce v rozsahu zateplení obvodového pláště, výměny oken a opravy výtahů. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je patrno, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je uţíván k vlastnímu bydlení je tato podmínka také splněna. Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.
58
Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty byla pouţita metoda porovnávací a metoda příjmová. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. U všech porovnávaných bytů se jednalo o nabídky, tato skutečnost je zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Po analýze výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem je pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolen za srovnávací jednotku
jeden
čtvereční metr čité vyuţitelné plochy. Tato jednotka je u tohoto majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je : 1 754 000 Kč Podrobný popis k výpočtům provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v příloze č.5 – Tabulka II – majetek jako celek na následující straně
59
Příloha č. 5 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
byt
byt
byt
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
byt č.32
Parcelní číslo
681/1-681/4
Adresa nemovitosti
Plzeňská 53
Komenské.nám.
U Nemocnice
Katastrální území
Příbram
Příbram
Příbram
Edvarda Beneše 51 Příbram
Obec
Příbram I
Příbram III
Příbram I
Příbram VII
Okres
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
0
0
120
77
68
Prodejní cena celkem
2 600 000
1 550 000
1 400 000
Prodejní cena bez ceny pozemku
2600000
1550000
1400000
X
21666,66667
20129,87013
20588,23529
25.3.2009
25.3.2009
25.3.2009
25.3.2009
1
1
1
21666,67
20129,87
20588,24
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
19500,00
18116,88
18529,41
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
19500,00
18116,88
18529,41
Ne
Ne
Ne
B. Údaje o pozemku – pozemek není oceňován samostatně Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem
0
0
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
78,79
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Upravená hodnota Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
1
1
18116,88
18529,41
bytová,vícepodl. bytová,vícepodl. bytová,vícepodl. bytová,vícepodl.
Korekce Kolaudační rozhodnutí
1 19500,00
Ne
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
19500,00
18116,88
18529,41
Ano
Ano
Ano
1
1
1
19500,00
18116,88
18529,41
Ne
Ne
Ne
1
1
1
19500,00
18116,88
18529,41
Dobrá
Dobrá
Dobrá
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
60
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Výborný
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti
Průměrný
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Omezená
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Výborná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce
1
1
1,1
19500,00
18116,88
20382,35
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1,1
1,1
1,1
21450,00
19928,57
22420,59
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
21450,00
19928,57
22420,59
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
21450,00
19928,57
22420,59
Průměrný
Průměrný
Průměrný
1
1
1
21450,00
19928,57
22420,59
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
21450,00
19928,57
22420,59
Dobrá
Dobrá
Dobrá
0,95
0,95
0,95
20377,50
18932,14
21299,56
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,1
1,1
1,1
22415,25
20825,36
23429,51
N/A
N/A
N/A
1
1
1
22415,25
20825,36
23429,51
Větší
Stejný
Menší
0,9
1
1,1
20173,73
20825,36
25772,47
N/A
N/A
N/A
1
1
1
20173,73
20825,36
25772,47
22257,18
20173,73
20825,36
25772,47
1753643,21
2420847,00
1603552,50
1752527,70
0,00
0,00
0,00
0,00
1 754 000
2420847,00
1603552,50
1752527,70
Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Zaokrouhleno
61
Příjmová metoda Nemovitost, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí
alternativních
kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtu je vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 684 500 Kč
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Rezervy na renovace Provozní náklady celkem (pojištění, reţie, daň z nemovitostí) Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
62
125 500 6 275 119 225 20 000 15 000 84 225 5% 1 684 500 1 684 500
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiál, stavebních a výrobních norem,projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, technologií nebo materiálů, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat trţní hodnotu. Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly stanoveny trţní hodnoty majetku určeny následující indikace : Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 1 754 000 1 684 500 0
Váha (%) 80 20 0
Váţený průměr (Kč) 1 403 200 336900 1 740 100 1 740 000
63
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda vystihuje nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou povaţována za rozhodující a je jí přidělena váha 80 %. Oceňovaný majetek není typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z nájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá , a proto je jí přidělena váha 20 %. Z důvodů výše specifikovaných nebyla nákladová metoda aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 25.3.2009 reprezentována částkou : 1 740 000 Kč V Příbrami 25.března 2009
64
3. Analýza trhu s nemovitostmi v Příbrami 3.1 Obecná charakteristika Popis okresu Okres Příbram leţí v jiţní části Středočeského kraje, jeho rozloha činí 15,3% z celkové plochy kraje.. Bývalým okresním městem je město Příbram, které má cca 35 000 obyvatel. Leţí 65 km jihozápadně od hlavního města Prahy a 65 km východně od krajského města Plzen. Ve městě je úplná občanská vybavenost včetně ţelezniční stanice na trati Zdice – Protivín a autobusové MHD. S Prahou má výborné autobusové spojení, bez 7 km po rychlostní komunikaci č. 4 směr Praha – Strakonice. Město
Příbram je významným
městem regionu. Trţní hodnoty nemovitostí v Příbrami a okolí jsou ovlivněny celkovým stavem ekonomiky v této oblasti. Jedním z nedůleţitějších faktorů jsou pracovní příleţitosti v regionu, popřípadě dopravní dostupnost pracovních příleţitostí mimo region. Příbram je město bezprostředně spjaté s hornickou a vojenskou minulostí, bohuţel obě tato odvětví ukončila po roce 1989
postupně svoji činnost. Toto znamenalo sníţení
koupěschopnosti obyvatel a celkové zhoršení ekonomické situace ve městě. Investice do opuštěných areálů přicházejí velmi pozvolně, pracovní příleţitosti jsou omezené, a tak mnoho lidí za prací dojíţdí do Prahy , která velmi dobře dopravně dostupná. I přes tyto všechny okolnosti trh s nemovitostmi ve městě a okolí funguje. V souvislosti s hornickou minulostí, bylo v Příbrami
v minulosti vystavěno velké
mnoţství bytových domů, které získalo do svého vlastnictví město Příbram a postupně rozprodalo bytové jednotky jejich uţivatelům. V současné době probíhá dokončení výstavby několika druţstevních bytových domů. Město trpí nedostatkem zainventovaných pozemků pro výstavbu rodinných domů. Tato situace by se měla v blízké budoucnosti zlepšit. Město zahájilo jiţ v minulém roce výstavbu inţenýrských sítí pro pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Regionální segmentace Okres Příbram lze z hlediska trhu rozdělit na několik částí – na město Příbram, Dobříš, Roţmitál pod Třemšínem a Březnici. Ve zpracované analýze se budeme věnovat pouze městu Příbram.
65
3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu 3.2.1 Pozemky Kupní či prodejní ceny nemovitostí více i méně stoupají. Největší nárůst cen za poslední roky byl u stavebních pozemků či pozemků, na kterých je moţné stavět, popřípadě jsou územním plánem určeny k zástavbě a je moţné jejich napojení na inţenýrské sítě. Obdobné pozemky se na okraji města Příbram pohybují v rozmezí 650, - 1200,- Kč/m2 Proluky- volné proluky se v centu města jiţ nevyskytují 3.2.2Budovy Byty I pře pomalý ekonomický rozvoj ve městě lze konstatovat, ţe poptávka po bytech všech velikostí, stáří a lokace vzrůstá. Převáţně jsou nabízeny byty v bytových domech postavených panelovou technologií ze 70. a 80. let minulého století. Cihelné bytové domy se nacházejí
především v centru města „ Nové Příbrami „ a jsou kupujícími více
preferovány. Ceny těchto bytů se pohybují v těchto cenových relacích : Byt 1 + 1
650 000 –
750 000 Kč
Byt 2 + 1
850 000 – 1 000 000 Kč
Byt 3 + 1
1 100 000 - 1 300 000 Kč
Rodinné domy Obdobně jako trţní ceny stavebních pozemků rostou ve městě i trţní ceny starších rodinných domů. Tento růst trţních cen starších rodinných domů byl způsoben také nedostatkem zasíťovaných pozemků pro výstavbu domů nových. Trţní ceny starších rodinných domu v dobrém technickém stavu, které je však nutno modernizovat se pohybují kolem cca 2 500 000 Kč. Ceny novostaveb se pohybují kolem 4 500 000 Kč. Bytové domy Prodej těchto nemovitostí se vyskytuje ojediněle, zpravidla se jedná o objekty v historickém centru města, před nebo po rekonstrukci.
66
Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Ve městě se vyskytuje několik „ zahrádkářských kolonií „ se zahrádkářskými chatami, které se pohybují v rozmezí 200 000 – 350 000 Kč, v závislosti na velikosti a vlastnictví pozemku. Rekreační objektu jiného charakteru se na území města nevyskytují. Průmyslové objekty Vývoj v poslední době naznačuje stagnaci či pokles trţních hodnot nemovitostí převáţně provozního charakteru, jako jsou výrobní objekty či objekty skladovací. 3.2.3 Nájmy Byty O pronájem bytových jednotek je i současné době zájem Byt
1+1
3 500 - 4 000 Kč/ měsíc
Byt
2+1
5 500 - 6 500 Kč/měsíc
Byt
3+1
7 000 - 10 000 Kč/měsíc
Prodejní prostory Poptávka po prodejních prostorách v současné době stagnuje Ceny v centru města se pohybují v cenových relacích 2 500 – 3500 Kč Vedení příbramské radnice uvaţuje, kvůli hospodářské krizi sníţit nájemné v městských nebytových prostorech, sleva by se týkala objektů , v nichţ podnikají ţivnostníci, opatření by bylo dočasné platilo by pro letošní a příští rok, návrh musí odsouhlasit městská rada Poptávka po pronájmu kancelářských a průmyslových objektů v současné době stagnuje.
67
Závěr Pro zajištění kvalitního ocenění je nutné, aby znalec – odhadce správně porozuměl funkčnosti a uţitečnosti oceňovaného majetku. Je nutná znalost trhu nemovitostí, dokonalá znalost stavebně technické problematiky konstrukcí, stavebních materiálů a stavebních technologií pozemních staveb. Tématem této bakalářské práce bylo zmapovat a popsat některé základní, stavebně technické vlastnosti staveb a zároveň upozornit, na co je třeba dát při oceňování nemovitostí pozor. Popis veškerých stavebně technických faktorů je však nad rámec této práce. Tyto faktory mohou mít dopad na ţivotnost a funkční vyuţití objektu, coţ se odrazí při odhadu ceny nemovitosti. Dalším cílem bylo pouţití tří základních mezinárodně uznávaných metod trţního oceňování nemovitostí, příjmovou někdy nazývanou výnosovou, nákladovou někdy nazývanou zjištěním věcné hodnoty a porovnávací někdy nazývanou trţně srovnávací metodou. V tomto případě trţního oceňování je třeba zvolit vhodný korekční činitel, který vyjadřuje vztah mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí při zohlednění konkrétních faktorů. V případě oceňování nemovitostí dle cenového předpisu ( zákon o oceňování ) je třeba se tímto přepisem řídit.
68
Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert, Teorie oceňování nemovitostí. VI. přepracované a doplněné vydání. Akademické nakladatelství CERM,s.r.o. Brno, 2004.ISBN 80-7204-332-3. 2. Český svaz stavebních inženýrů : Životnost betonových staveb.Vydalo Nakladatelství Šel, spol. s r.o.. 1999 3. JIRÁNEK, Martin, Radon a dům.ABF nadace pro rozvoj architektury a stavitelství. Praha 1993 4. Kolektiv autorů. Poruchy staveb – pomůcka ke cvičení České vysoké učení technické v Praze.1991 5. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101 6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8 7. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s..2008. ISBN 978-80-128-3 8.
WITZANY, Jiří; KRNAVSKÝ, Jan; FIRBAS, Karel. Konstrukce pozemních staveb – rekonstrukce. České vysoké učení technické v Praze. 1990
9.
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání.1996. ISBN 80-902109-0-2
www.aquapol.cz www.sanace-zdiva.cz
69
Seznam příloh Příloha č. 1 Tabulka I - Pozemek Příloha č. 2 Tabulka II – Majetek jako celek Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4 Snímek katastrální mapy Příloha č.5 Tabulka II – Majetek jako celek Příloha č. 6 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 7 Snímek katastrální mapy
70