Vliv vad a poruch stavebních konstrukcí na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vliv vad a poruch stavebních konstrukcí na trţní hodnotu Diplomová práce

Bc. Tomáš Michálek

Duben, 2009

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv vad a poruch stavebních konstrukcí na trţní hodnotu Diplomová práce

Autor:

Bc. Tomáš Michálek obor oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2009

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 15.4.2009

..…………………. Bc. Tomáš Michálek

Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při sestavování mé diplomové práce.

2

Anotace: Diplomová práce přináší pohled na současný stav pozemních staveb ve vazbě na vybrané závady stavebně-technického a stavebně-fyzikálního charakteru v různých úhlech pohledu. Upozorňuje na jejich vliv při zjišťování odhadu trţní hodnoty se zaměřením kdy jsou nemovitosti nadhodnocovány či podhodnocovány oproti skutečnému stavu v případě absence ekonomických dopadů vlivu závad a poruch. Záměrem diplomové práce nebylo specifikovat všechny aspekty v oblasti výskytu stavebních závad, ale má za cíl popsat existenci jejich vlivu na proces oceňování majetku a přispět k zvýšení objektivizace oceňovacích faktorů směrem k případné změně eventuelně úpravy stávajících metodik. S problematikou vad a poruch se často setkávám ve své reálné stavební praxi. Proto ve spojení dosaţených odborných znalostí a poznatků v oboru stavebnictví a studiem oceňování majetku jsem se pokusil proniknout do propojené stavebně-technické problematiky směrem k vazbě na problematiku oceňování nemovitostí.

Annotation: The present thesis gives an overview of the current state of land-based structures in relation to the selected defective construction-technical and construction-physical characteristics in different angles of view. It draws attention to their influence in determining an estimate of market value, with a focus where the property overstatement or undervaluation compared with the actual state in the absence of the economic impact of the effect of defects and failures. The aim of the thesis was not to specify all aspects in the occurrence of the defects, but it seeks to describe the existence of their impact on the process of valuation of assets and contribute to an increase in the objectification valuation factors to any change or adaptation of existing methodologies. I often face the problem of defects and disorders in the real construction practice. Therefore, I have tried to investigate the construction-related technical problems with the combined expertise and knowledge in the field of construction and the study of valuation of assets to link the issue of valuation of property.

3

Obsah: Úvod ……………………………………………………………………………………….5 1. Teoretická část ………………………………………………………………………….6 1.1. Oceňování nemovitostí ……………………………………………………………..6 1.1.1. Právní úprava nemovitostí ……………………………………………………...6 1.1.2. Historie oceňování nemovitostí ………………………………………………...7 1.1.3. Pojem hodnota a cena …………………………………………………………..8 1.1.4. Druhy cen ………………………………………………………………………9 1.1.5. Trţní oceňování ……………………………………………………………….10 1.1.6. Ţivotnost staveb, modernizace, rekonstrukce …………………………………13 1.1.7. Problematika odhadu trţní hodnoty nemovitosti ……………………………...18 1.1.8. Odůvodnění tématu diplomové práce …………………………………………19 1.1.9. Obtíţe a východiska při uplatňování pojmů pouţívaných při oceňování ……..21 1.1.10. Pojmy z legislativních pramenů ……………………………………………...25 1.2. Problematika stavebních vad a poruch a metody sledování jejich příčin …………31 1.2.1. Specifikace degradačních jevů jako vliv na ţivot. staveb a věcnou hodnotu….31 1.2.2. Co vše se bere v úvahu při stanovení trţní ceny nemovitosti …………………37 1.2.3. Poznámka k problematice vad a poruch staveb z hlediska poznatků v oblasti energetické náročnosti budov ………………………………………………...41 1.2.4. Problematika závad kontaktních zateplovacích systémů ……………………...41 1.2.5. Problematika vlivu neodstranitelných závad staveb zjištěných při oceňování ..44 1.2.6. Shrnutí k teoretické části ……………………………………………………...51 2. Aplikační část – vybrané vady a poruchy ……………………………………………..56 2.1. Specifikace vad a poruch ze stavebně tech. hlediska – vlivy znehodnocení ……...56 2.1.1. Charakteristika poruch staveb. kcí. z oblasti mechanické odolnosti a stability 56 2.1.2. Atmosférické a další vlivy působící na budovy …............................................61 2.1.3. Mechanické vlivy způsobené dopravou ………………………………………72 2.1.4. Ochrana staveb proti radonu ………………………………………………….73 2.1.5. Biologické napadení stavebních materiálů ……………………………………75 2.1.6. Negativní účinky azbestu v rámci navrhování staveb ………………………..78 2.2. Analýza vad a poruch stavebních konstrukcí ……………………………………..82 2.3. Vady a poruchy podlahových konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu ………….84 2.4. Průmyslové podlahy ……………………………………………………………..101 2.4.1. Průmyslové podlahy a jejich problémy ve výstavbě ………………………...104 2.4.2. Poruchy betonových průmyslových podlah a moţnosti jejich sanace ………107 2.5. Průzkumy a diagnostika staveb; poruchy a nápravná opatření; příklady z praxe .117 2.6. Postup znalce při analýze vad a poruch ………………………………………….121 3. Příklady zohlednění závad pro ocenění stavby ………………………………………123 3.1. Půdní vestavba …………………………………………………………………...123 3.2. Novostavba administrativní budovy ……………………………………………..132 Závěr …………………………………………………………………………………….143 Seznam pouţité literatury ……………………………………………………………….146

4

Úvod Oceňování nemovitostí je činností, kdy je určité nemovitosti přiřazován peněţní ekvivalent. Účelů, ke kterým se oceňování nemovitostí vyuţívá je celá řada. Například ocenění nemovitého majetku při jeho prodeji nebo nákupu, při ţádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku, při vypořádání dědictví, při soudních sporech, při draţbách nemovitostí, pro aktivaci nemovitého majetku v podnikatelském účetnictví, při stanovení pojistné hodnoty, pro stanovení daňového základu v případě majetkových daní atd. Obor oceňování nemovitostí prošel v České republice během minulých let velkými změnami. Do roku 1989 bylo u nás oficiálně uznávané ocenění nemovitostí pouze podle cenového předpisu. V důsledku společenských a ekonomických změn v naší republice došlo k nutnému vývoji oceňování na trţních principech. V podmínkách České republiky dnes setkáváme jak se státem regulovaným oceněním nemovitostí podle cenového předpisu, tak ve stále širší míře s oceněním trţní hodnotou. Zejména banky přešly na stanovování trţních hodnot nemovitostí, které mají vzhledem k zajištění úvěrů větší vypovídací schopnost o tom, jak by byla nemovitost ohodnocena trhem. Bez vhodného ocenění bychom se v dnešní době nejspíš uţ ani neobešli. Neexistovala by směna, neexistoval by obchod, neexistoval by tedy trh s nemovitostmi. K tomu, abychom stanovili hodnotu určitých komodit a zejména pak nemovitostí, kterým se ve své práci částečně věnuji, je třeba provést její ocenění. Při kaţdém ocenění je nutné, aby znalec či odhadce správně porozuměl funkčnosti a uţitečnosti oceňovaného majetku. Dále je nutná detailní znalost trhu nemovitostí včetně zváţení vztahů mezi nabídkou a poptávkou. Musíme mít však na paměti, ţe pro správné ocenění je třeba nejen dlouhodobě sledovat vývoj trhu nemovitostí, ale i širší ekonomické souvislosti a mnohdy je předvídat. Kromě širších ekonomických vztahů je třeba zváţit a reálně ohodnotit i právní omezení a závazky, jakoţ i stavebně technické vlastnosti a vybavení, které je součástí stavby, či zařízení, která se stavbou souvisejí. Z nastíněné problematiky záměrů diplomové práce se především zaměřím na oceňování nemovitostí se stavebnětechnickými závadami. Chtěl bych poukázat na důleţitost vlivu závad a poruch na cenu nemovitosti při zváţení nákladů na jejich odstranění, či nákladů na uvedení do stavu, který bude odpovídat jejich správné funkčnosti během uţívání stavby.

5

1. Teoretická část Oceňování majetku na trţních principech je odhalení míry jeho uţitečnosti na trhu. Odhadce hodnoty majetku musí tuto míru uţitečnosti být schopen odhalit. Na trţních principech se oceňuje proto, ţe funguje trţní ekonomika. V té existuje směna a pro směnu je třeba znát trţní hodnotu majetku.

1.1. Oceňování nemovitostí 1.1.1. Právní úprava oceňování nemovitostí Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: -

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje nejenom způsoby oceňování nemovitostí, ale i věcí movitých, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v poznámce č. 1 zákona o oceňování majetku. 2. věta §1 odst. 1 jednoznačně stanoví, ţe ,,Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro oceněni majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon.“ Zákon připouští také pouţití v případech, kdy tak rozhodne příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo se tak dobrovolně dohodnou smluvní strany. Zákon se neuplatní při sjednání cen, předmětem oceňování podle tohoto zákona nejsou přírodní zdroje kromě lesů, ani vyčíslení jejich ztrát a náhrad, ani stanovení základu pro výpočet poplatků uplatňovaných v souvislosti s ochranou ţivotního prostředí. Zákon neobsahuje sankční ustanovení pro případ nerespektování postupu stanoveného zákona. To nechává na příslušných hmotně právních předpisech, jejichţ potřebám slouţí, respektive například v oblasti daní na příslušné procesní normy, tj. zákon o správě daní a poplatků č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon rovněţ neobsahuje ţádná ustanovení pro případ nerespektování postupu stanoveného zákonem. To nechává na příslušných hmotně-právních předpisech, jejichţ potřebám slouţí, respektive například v oblasti daní na příslušné procesní normě, tj. zákonu o správě daní a poplatků č. 337/1922 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon rovněţ neobsahuje ţádná ustanovení o osobách provádějících oceňování. Určuje pouze, jak a co se má oceňovat, nestanoví však kdo oceňování realizuje. 6

Některé hmotně právní předpisy si pro své účely samy určují, kdo má být zpracovatelem ocenění zdaňovaného majetku – například v případě daně z převodu nemovitostí je to soudní znalec; -

prováděcí vyhláška č. 617/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb;

-

zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon platí pro převody a přechody práv a vlastnictví k nemovitostem, včetně uţívacích práv k nemovitostem. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, definuje cenu: ,,Cena je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeje zboží zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.''

Zvláštním předpisem se zde rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku. V případě ohroţení trhu omezením hospodářské soutěţe nebo pokud to vyţaduje mimořádná trţní situace, mohou ústřední a místní orgány státní zprávy usměrnit tvorbu cen podle tohoto zákona provádět tzv. regulaci cen.

1.1.2. Historie oceňování nemovitostí v ČR Nejstarším oceňovacím předpisem na našem území byl patent č. 208 ř. z. ze dne 9. srpna 1854, týkající se soudních odhadců. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 Sb. Říšských zákonů a nařízení, o odhadech nemovitostí, tzv. odhadní řád nemovitostí. Tento předpis platil do rozpadu Rakouska-Uherska i prvních patnáct let samostatného Československa. 23. června 1933 bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy odhadu nemovitostí řízení exekuční, zkráceně ,,odhadní řád“. V nařízení se dají vysledovat obdobné zásady oceňování jak je známe dnes, cituji např. z §17: „Pro vyšetření odhadní hodnoty bud volen takový způsob, který zaručuje,že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů bylo by možno dosáhnout za vydražené nemovitosti“. U pozemků se hodnota zjišťovala podle jednotek plošné míry, u budov

7

podle jednotek zastavěné plochy nebo kapitalizování ročního čistého výnosu. Při oceňování velkých statků s polním a lesním hospodářstvím a nemovitostí s průmyslovými podniky. Znaky dnešního porovnávajícího způsobu oceňování můţeme najít např. v §19: „Stanoví-li se odhadní hodnota zjištěním prodejní hodnoty buď přihlíženo k prodejním cenám nemovitosti stejného druhu v krajně obvyklým a k obvyklému pachtovnému. Znalci jsou povinni odůvodnit prodejní hodnotu pokud možno obdobnými případy a nikoliv jen povšechnými údaji“. Začátkem 2. světové války vyšlo nařízení předsedy vlády ze dne 20. června 1939 č. 175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen. Vláda tímto nařízením reagovala na prudké zvyšování cen všeho druhu po vytvoření tzv. Protektorátu Čechy a Morava a jeho začlenění do Velkoněmecké říše. Nařízení znamenalo zákaz zvyšování cen nad úroveň platnou k 20.6.1939 a týkalo se i nemovitostí do tohoto data postavených.

1.1.3. Pojem hodnota a cena Hodnota Hodnota1 není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota atp.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat jaká hodnota je zjišťována. Cena Pojem cena2 je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Muţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. V současné době se v ČR cena stanoví mimo jiné dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu. 1

citace z knihy Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 2 citace z knihy Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy)

8

1.1.4. Druhy cen Cena zjištěná resp. cena administrativní Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem vyhláška Ministerstva financí ČR č. 617, kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška obsahuje nejen aktualizaci příslušných koeficientů, ale má přispět k postupnému zjednodušování způsobu oceňování nemovitostí v zájmu zrychlení a zlevnění daňového řízení, tak i jako základ ocenění nemovitostí pro moţnost přechodu na hodnotový systém daně z nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe oceňovací předpis má širší vyuţití neţ pouze pro stanovení základu majetkových daní, je zjednodušování postupů oceňování zavedeno v některých případech paralelně. Novela zavádí zjednodušený způsob ocenění u venkovních úprav a porostů pro účely oceňování především pro majetkové daně. Další změnou je oceňování staveb a pozemků kombinací nákladového a výnosového způsobu. Znovuzavedení tohoto způsobu ocenění vychází ze snahy co nejvíce přiblíţit cenu zjištěnou reálným trţním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vloţil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vyprodukovat. Výsledná zjištěná cena nemovitosti není aritmetickým průměrem z cen zjištěných nákladovým a výnosovým způsobem, ale stanovuje se s ohledem na perspektivu nemovitosti, tzn. zohlednění příleţitosti či negativních vlivů v okolí nemovitosti, které mohou mít vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení. U nemovitostí, zejména staveb se jedná o cenu v době jejich postavení, a to vţdy bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční Cena reprodukční se u staveb zjišťuje buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo

za

pomoci

agregovaných

poloţek,

9

nejčastěji

však

za

pomoci

technickohospodářských ukazatelů (THU), tj. jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. Tedy cena reprodukční je definována jako cena (věcná hodnota), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota (časová cena věci) Věcná hodnota nemovitosti je vyjádřena její reprodukční cenou, sníţenou o průměrné opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku jsou promítnuty náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání stavebního objektu, čili je pak věcná hodnota sníţena o náklady vynaloţené na odstranění závad a váţných poruch. Z tohoto konstatování je odvozeno i téma diplomové práce, která má za cíl provedení specifikace degradačních vlivů z titulu objektivních příčin (externí vlivy) a zanedbané údrţby v průběhu ţivotnosti stavby při zohlednění intenzity opotřebení. Výnosová hodnota Zjistí se u nemovitosti z dosaţeného (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaţitelného) ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítají odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění apod. Obecná cena Téţ „trţní hodnota“, v zákonu o cenách „cena obvyklá“. Obecnou či obvyklou cenou se rozumí cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost prodat nebo koupit v daném místě a čase. Tato cena se obvykle zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných objektů v daném místě a čase. Pokud nejsou informace o těchto cenách dostatečné porovnatelných nemovitostí k dispozici je třeba pouţít náhradní metodiku. Výchozí cena3 Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. 3

citace z knihy Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy)

10

Stopcena Stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6.1939 existovaly a to aţ do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. Nebyla vydána zvláštní oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map; pro případ, ţe mapy nebyly, byla odhadci vypracována a pouţívána náhradní metodika. Jednotková cena, základní cena Cena za jednotku (m3, m2, m, ks, ha). Ve vyhlášce č. 617/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jsou uvedeny termíny s označením : ZC

… základní cena – jednotková cena, stanovená v předpisu pro objekt standardního provedení

ZCU

… základní cena upravená – jednotková cena získaná ze ZC úpravou např. pomoci koeficientů, sráţek, přiráţek apod.

1.1.5. Trţní oceňování4 Trţní oceňování musí v prvé řadě vycházet z trhu, musí se opírat o situaci na trhu s nemovitostmi, musí respektovat stav a šíři nabídky a poptávky, musí se zajímat o konkurenční schopnosti nemovitostí, musí sledovat a odhadovat předpokládané trţní trendy a musí reagovat na celou řadu dalších stimulů a souvislostí, které z trţního prostředí vycházejí. Lidská touha po soukromém majetku je přirozená a hodnota majetku je měřena významem a velikostí výhod, uţitku i poţitků s jeho vlastnictvím spojenými a to měřítky, které jsou vytvářeny a akceptovány trhem. Základem tedy musí být snaha o pochopení fungování trhu, podmínkou trţního ocenění musí být trţní analýza a z tohoto pohledu pak všechny další mechanismy jsou sice důleţité, ale musí být v kaţdém případě tomuto 4

citace z knihy Ing. Zbyňka Zazvonila Oceňování nemovitostí na trţních principech

11

principu podřízeny a musí být na ně pohlíţeno pouze jako na pomocné prostředky či nástroje. V trţním oceňování jde v prvé řadě o individuální tvůrčí proces hledání a váţení faktů, který od zpracovatele vyţaduje vlastní invenci, zodpovědnost, samostatné myšlení, neustálé sledování situace na trhu a průběţný sběr dat. Kaţdá nemovitost má tu zvláštní vlastnost, ţe je jedinečná. Několik definicí trţní hodnoty Termín trţní hodnota bývá veřejností obecně chápán jako jakákoliv výslednice vzniklá působením volného trhu. Pojem trţní hodnota patří k nejrozšířenějšímu pojmu v terminologii oceňování. Byla definována různými autory a subjekty sice podobně, nikoli však identicky. V následujícím textu jsou ukázky některých z nich. Trţní hodnota5 je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (např. prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běţné praxe. Přitom se předpokládá, ţe oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Trţní hodnota je určena cenou, kterou by bylo moţné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno, v běţném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vazby. Evropská definice trţní hodnoty podle IVSC (International Valuation Standarts Committee mezinárodní komise pro vytvoření norem pro oceňování majetku) : Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

5

parafráze z knihy Ing. Zbyňka Zazvonila Oceňování nemovitostí na trţních principech

12

Druhy oceňovacích metod pouţívaných při ocenění nemovitostí Nemovitosti se oceňují třemi základními mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Je to nákladová metoda někdy také nazývaná zjištěním věcné hodnoty, příjmová metoda někdy také nazývaná výnosová metoda a porovnávací metoda někdy také nazývaná trţně srovnávací metoda. Při ocenění nemovitosti mohou být vyuţity všechny tři metody, popřípadě jejich kombinace v závislosti na povaze nemovitosti a účelu jejího ocenění.

1.1.6. Ţivotnost staveb, modernizace, rekonstrukce Zvolené téma „Vliv vad a poruch stavebních konstrukcí na trţní hodnotu“ sleduje jak se projevuje vliv času na budovy a stavební konstrukce. U kaţdého technického díla se mění během jeho existence řada důleţitých vlastností. Postupnou degradací konstrukčních dílů a jejich materiálů se omezuje schopnost konstrukce vzdorovat v čase proměnným nepříznivým vlivům vnějšího prostředí, coţ sniţuje míru bezpečnosti jednotlivých konstrukčních prvků i celého konstrukčního systému budovy. Tento proces je řízen přírodními zákony a sám o sobě je neodvratný. Jeho příčinou je postupné narušování struktury konstrukčních materiálů chemickou či biologickou korozí a s proměnnou intenzitou se opakujícím mechanickým namáháním vnitřními silami nerovnoměrně zatěţované konstrukce. Důsledkem je skutečnost, ţe po jisté době kaţdý konstrukční prvek, resp. část budovy ztratí schopnost vzdorovat zatíţení či jinou důleţitou vlastnost úplně a dojde k jeho totální destrukci. K degradaci konstrukčních materiálů dochází u všech stavebních konstrukcí primárně nosných prvků dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ) nebo u konstrukčních prvků kompletačních, s krátkodobou ţivotností (PKŢ). Odpor jednotlivých konstrukčních materiálů vůči nepříznivým vlivům prostředí je velmi rozdílný a rozdílná je i intenzita nepříznivých působících na jednotlivé prvky. Například prvky obvodového pláště budovy jsou více vystaveny nepříznivému kolísání teploty a vlhkosti vnějšího prostředí, působení agresivních látek v ovzduší apod. Důsledkem pak můţe být odlišná míra degradace jednotlivých částí budovy v daném časovém okamţiku. U starších budov bývá běţná

13

situace, kdy některé části konstrukce ještě plně vyhovují daným poţadavkům a jiné poţadované plní jen částečně a další jsou i v havarijním stavu. Odpor konstrukčních prvků vůči nepříznivým vlivům je do značné míry závislý na kvalitě konstrukčního materiálu či kvalitě materiálu ochranné povrchové úpravy prvku. Se stářím budov se kromě jistého znehodnocení konstrukčních prvků sniţuje jejich uţitná hodnota i z dalších důvodů. Vývoj stavebních konstrukcí a kompletačních prvků vede k postupnému zavádění funkčně dokonalejších a provozně úspornějších výrobků lépe vyhovujících dobovým poţadavkům. Mnohdy se s časem mění i poţadavky na parametry budovy a na způsob jejího vnitřního členění. Někdy budova znemoţňuje lepší vyuţití daného území. Budova je například umístěna v trase budoucí komunikace, případně se můţe budova stát nevyhovující i z důvodů estetických či jiných. Toto znehodnocení nemusí být vůbec v příčinné souvislosti se stářím budovy. Co bylo uvedeno o budovách, platilo pro jejich části zejména pro prvky kompletační (PKŢ) jako jsou obvodový plášť, příčky, podhledy, především pak technická zařízení (TZB) tj. otopné systémy, zařizovací předměty apod. Budova tedy ztrácí po jisté době podstatnou část své hodnoty. Postupné znehodnocování konstrukce můţe vést k úplnému zániku části budovy nebo budovy celé. Ve zvláštních případech ale hodnota budovy časem vzroste. To se stává tehdy, kdy se budova stane cenným kulturním statkem. Budova původně určená pro standardní uţívání, se časem monumentalizuje a je vnímána jako památka. To je případ řady staveb starých obytných, občanských nebo průmyslových, svědčících o způsobu ţivota v dané době, o úrovni stavění a architektury. Některé budovy se monumentalizují historickými událostmi, které se v nich udály. Monumentalizované budovy jsou povaţovány za součást hodnot státu, národa i celého lidstva. Ţivotnost budovy a stavební konstrukce Je zřejmé, ţe vliv času je třeba brát při návrhu budovy v úvahu. Především je třeba stanovit ţivotnost jednotlivých částí budovy i budovy jako celku. Ţivotnost budovy či konstrukce je doba, po kterou je konstrukce či budova schopná plnit v potřebném rozsahu poţadované funkce. Ţivotnost nemusí být chápána jen jako existence. Budova můţe existovat i ve stavu, který neumoţňuje její uţívání např. bez střešní konstrukce, s devastovanými, málo únosnými stropy apod. Zchátralou budovou či konstrukci neschopnou plnit poţadované funkce lze, je-li to účelné, opravit a uvést opět do pouţitelného stavu. 14

Schopnost vyuţívání budovy můţe být ale omezena i změněnými parametry kladenými na budovu. Například u průmyslových objektů můţe existence nových technologických zařízení, vyţadujících větší rozpony stropů a jejich vyšší únosnost, znehodnotit starší objekty, které novým potřebám nevyhovují. Tyto budovy zastaraly funkčně – morálně, ačkoli by mohly existovat ještě řadu let. Rozlišují se proto dva typy ţivotnosti, ţivotnost fyzická a ţivotnost morální. Moţnost udrţet budovu v pouţitelném stavu Ideálním řešením problému ţivotnosti budovy by bylo pouţití výrobků a konstrukčních materiálů zajišťujících stejnou, daným potřebám vyhovující, ţivotnost pro všechny konstrukční prvky budovy. U budovy, která je konglomerátem velmi různorodých konstrukcí a jejíţ ţivotnost musí činit minimálně několik desetiletí, nelze stejnou ţivotnost všech částí budovy prakticky zajistit. Různorodost vlastností konstrukčních materiálů, odlišnosti intenzity škodlivých vlivů působících na jednotlivé prvky i nestejnoměrnost namáhání prvků přispívají k odlišným ţivotnostem jednotlivých částí konstrukce budovy. Ţivotnost nášlapné vrstvy podlahy je zpravidla mnohem kratší neţli ţivotnost ţelezobetonové stropní konstrukce. Nelze-li vytvořit budovu z prvků s předem danou stejnou ţivotností, je třeba brát v úvahu potřebu postupného upravování nebo vyměňování konstrukčních prvků. Čím obtíţnější je výměna či oprava konstrukčního prvku, tím delší musí být jeho ţivotnost. Není ani vhodné kombinovat v jednom konstrukčním prvku konstrukční materiály s výrazně odlišnou ţivotností. O ţivotnosti celého prvku rozhodují vlastnosti méně odolných konstrukčních materiálů. Do nákladů na budovu je třeba zahrnout nejen náklady na pořízení budovy, ale i náklady na udrţení budovy v pouţitelném stavu. Jiné důsledky pro ekonomickou efektivnost konstrukce budovy má pouţití levnějších povrchových úprav s kratší ţivotností pro obvodové pláště mnohopodlaţních budov a jiné u budov jednopodlaţních, kde k obnově povrchových úprav není třeba stavět nákladná lešení a omezovat provoz v okolí budovy. U některých budov je velkou ztrátou i omezení provozu po dobu provádění stavebních úprav (hotely, výrobní objekty apod.). Vzhledem k tomu, ţe k intenzivnějšímu opotřebení a degradaci dochází zpravidla u prvků kompletačních, které zároveň rychleji zastarávají morálně, je účelné přistupovat k ţivotnostem konstrukcí primárně nosných a konstrukcí kompletačních odlišně. Nosnou konstrukci je mnohdy vhodné navrhovat z konstrukčních materiálů s co největší ţivotností 15

nebo je opatřit povrchovými úpravami zajišťujícími jejich dlouhodobou ţivotnost. Kompletační prvky by měly být pokud moţno málo závislé na nosném systému. Spoje a rozměry kompletačních prvků by měly umoţňovat nejen snadnou výměnu prvků, ale i jejich záměnu za prvky nové, lépe vyhovující daným poţadavků. Splnění uvedených poţadavků vede k odlišnému materiálovému a technologickému řešení nosných a kompletačních konstrukcí. Respektování uvedených skutečností vede ke snahám zcela oddělit nosný systém od všech ostatních prvků tvořících jednotlivé speciální systémy dílčí. Dílčími systémy mohou být např. dělící konstrukce – příčky, obvodové pláště, podlahy, vytápění apod. Účelné se jeví řešení kompletačních prvků tak, aby je bylo moţno relativně snadno demontovat a přemístit případně do jiného místa v budově. Tento přístup k řešení kompletačních prvků má význam hlavně u budov, kde se vnitřní členění v čase mění vzhledem ke změnám provozu budovy. Jde především o budovy administrativní a výrobní. Sortiment budov s poţadavky na průběţnou změnu členění vnitřního prostoru v čase se v současné době rozšiřuje o další druhy budov jako jsou budovy pro vzdělávání, zdravotnictví aj. Postupná výměna doţívajících konstrukčních prvků otevírá další problém při navrhování konstrukcí, a to řešení styků a spojů umoţňujících snadnou výměnu prvků, které jiţ neplní v poţadované míře dané funkční poţadavky. Není tedy vhodné zakrývat prvky s kratší ţivotností jinými konstrukcemi, které je nutno při výměně doţívajících prvků demolovat. Údrţba a opravy Omezovat degradaci konstrukčních prvků je úkolem údržby při níţ se obnovují především ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvků a odstraňují drobné závady vyvolané běţným provozem v budově. Provoz budovy vede občas k porušení některých konstrukčních prvků. Odstranění těchto závad se provádí opravami. Při opravách se vyměňují některé části konstrukčních dílů budovy např. poškozené instalační prvky, zdeformovaná okenní křídla apod. Intenzita poruch vyţadující opravy se podstatnou měrou mění v čase. Četnost výskytu poruch je vysoká v počáteční fázi existence budovy, pak se sniţuje a dlouhou dobu je prakticky konstantní. Na počátku existence budovy je to zejména vliv vad realizace a projekce. V závěrečné fázi existence budovy opět počet vad narůstá aţ ke znehodnocení budovy. Zde se jiţ projevuje podstatně degradace konstrukčních materiálů. Na počátku tohoto období je ţádoucí 16

provést rekonstrukci či adaptaci. Bez potřebného zásahu stavby rychle ztrácí svou původní funkční způsobilost. Odloţení stavebních úprav výrazně zvýší náklady, které na ně bude třeba vynaloţit. Na oddálení období výskytu častějších poruch má podstatný vliv řádná a pravidelně prováděná údrţba. Modernizace Odstraňování disproporcí mezi vývojem techniky ovlivněnými uţivatelskými poţadavky a postupným zastaráváním jednotlivých prvků budovy je řešeno modernizací. Při modernizaci jsou nahrazovány opotřebené a zastaralé prvky a zařízení novými prvky s lepšími uţitnými vlastnostmi. Hlavním objektem modernizace jsou často technická zařízení např. nahrazení lokálního topení pevnými palivy topením etáţovým nebo centrálním vyuţívajícím, hodnotnější zdroje energie. Při modernizaci mohou být vyměňována okna, dveře, nášlapné vrstvy podlah. Modernizační práce obvykle nezasahují do nosného systému budovy, ale v některých případech je třeba zvýšit únosnost některého nosného prvku pro přenesení větší tíhy nově instalovaného

zařízení

nebo

většího

zatíţení

v nově

instalovaných

prostorách.

Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem budov nových a jejich morální ţivotnost se prodlouţí. Hodnota budovy se zvýší. Modernizace mnohdy vyţaduje značné finanční prostředky. Je proto účelné zjistit před návrhem modernizace stav všech konstrukčních prvků budovy a zhodnotit riziko a důsledky případných selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti. Vynucená následná úprava konstrukce budovy můţe znehodnotit prostředky vynaloţené na modernizaci. Mnohdy je proto účelné spojit modernizaci budovy a její rekonstrukcí. Rekonstrukce Pokud jsou některé konstrukční prvky během uţívání budovy poškozeny tak, ţe je ohroţena bezpečnost budovy, je nutno je opravit či vyměnit. Tyto zásahy do budovy se označují jako rekonstrukce. Rekonstrukcemi se zasahuje především do nosného systému budovy tedy do stropů, nosných stěn či sloupů, základů, schodišť apod. Do oblasti rekonstrukcí nepatři běţné standardní opravy a práce údrţbářské, které mají být prováděny průběţně po celou existenci budovy. Zanedbání běţné údrţby a oprav nepříznivě ovlivňuje degradaci konstrukce a zvyšuje rozsah a tudíţ i náklady na následné rekonstrukce. Rekonstrukčními pracemi je moţno prakticky libovolně prodluţovat fyzickou ţivotnost objektu. Vzhledem k morální ţivotnosti však existují jisté časové meze, 17

při jejichţ překročení se nevyplatí existenci budovy dále prodluţovat, pokud kulturní hodnota budovy nestoupla tak, ţe jiţ není rozhodující ekonomie provozu budovy. Adaptace V řadě případů je zapotřebí změnit po jisté době provoz budovy. Změna provozu si obvykle vyţádá zásahy nejen do dispozičního řešení, ale i úprav nosné konstrukce např. zřizování nových otvorů, zesilování nosných prvků apod. Tyto změny se označují jako adaptace.

1.1.7. Problematika odhadu trţní hodnoty nemovitosti Úkolem ekonomického hodnocení je vypracovat expertízu o trţní hodnotě staveb a pozemků pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, ţe kaţdou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a můţe být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté trţní hodnoty nebo od ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na objektivní posouzení hodnoty nemovitostí má rozhodující vliv protihodnota očekávaného budoucího zisku z nemovitosti, která závisí na podnikatelských záměrech a aktivitách kupujícího. Na odhad trţní hodnoty má samozřejmě podstatný vliv téţ řada dalších faktorů, jako poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf a aktuální stavebně technický stav. Trţním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitosti, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáţdění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých údajů. Kaţdá samostatná nemovitost je jedinečná, i kdyţ co do podoby se od přilehlé nemovitosti nedá odlišit – zaujímá jiné místo a můţe mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou.

18

1.1.8. Odůvodnění tématu diplomové práce Diplomová práce je kompatibilní s prací bakalářskou. Je zaměřena na prohloubení vytyčené problematiky se zaměřením na průnik stavebnětechnických aspektů nemovitostí ve vazbě na její ocenění. Při vyuţití metod zjišťování trţní hodnoty eventuelně i s vyuţitím současné cenové metodiky podle zákona č.151/1997 Sb. Vydáním zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. bylo do našeho právního řádu začleněna norma týkající se zjišťované cen majetku v případech, kdy sjednané ceny majetku podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, nejsou k dispozici, protoţe zboţí a majetek nejsou předmětem koupě a prodeje a přitom ocenění je nezbytné pro majetkové, daňové či soudní řízení. Zákon o oceňování majetku stanoví základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práva a sluţeb. V podrobnostech u některých ustanovení odkazuje na prováděcí předpis neboli na vyhlášku. Při oceňování nemovitostí se uplatňují různé způsoby stanovené zákonem jako například nákladový, porovnávací a kombinace nákladového a výnosového způsobu. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu vychází ze snahy co nejvíce přiblíţit cenu zjištěnou reálným trţním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vloţil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vyprodukovat. Výsledná zjištěná cena nemovitosti není aritmetickým průměrem z cen zjištěných nákladovým a výnosovým způsobem, ale stanovuje se z ohledem na perspektivu nemovitosti tzn. zohledňují se zde příleţitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti nebo ve společnosti, které mohou mít zásadní vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Cena kaţdé stavby se upravuje o opotřebení tak, aby co nejvýstiţněji vyjadřovala skutečný stav. Pro jednoduchost je umoţněno pouţít lineární metody pro výpočet opotřebení při zjišťování ceny, například pro daňové účely. Nejsou-li však tyto metody dostatečně objektivní, protoţe nemusí vţdy zcela zohledňovat skutečný stav stavby, vyhláška umoţňuje pouţít metodu analytickou. Pouţití této metody stanovuje vyhláška v případech, kdy je stavba ve velmi špatném stavu, nebo naopak je velmi dobře udrţovaná, je před

19

opravou nebo po opravě, není-li opotřebení vypočtené lineární metodou dostatečně výstiţné nebo je objektivně větší neţ 85 % ze zjištěné ceny stavby. Analytická metoda opotřebení se uplatní vţdy, jedná-li se o kulturní památku nebo stavbu s přístavbou a nástavbou. Analytická metoda je zaloţena na dílčím stanovení opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení stavby, z nichţ se pak vypočte opotřebení celé stavby. Podrobný popis, včetně matematického vyjádření je uveden v příloze č. 15, v tabulkách obsahujících objemové podíly konstrukcí a vybavení staveb podle jejich druhu a uţití jejich předpokládané ţivotnosti. Faktory : -

objemové podíly konstrukcí a vybavení

-

předpokládaná ţivotnost

Cena staveb znehodnocených existencí radonu s právoplatně vydaným stavebním povolením (například do 28.2.1991) se sniţuje o 7 %. Podrobnosti řešila vyhláška ministerstva zdravotnictví ČR č. 76/1991 Sb., o poţadavcích na omezování ozáření z radonu a dalších přírodních radionuklidů. Tato vyhláška byla zákonem č. 18/1997 zrušena a vydána nová vyhláška č. 184/1997 Sb. Proto stavby realizované na základě stavebního povolení vydaného jiţ po 18.2.1991 musí jiţ protiradonová opatření tam, kde je to třeba, obsahovat. Vliv širších vztahů zahrnuje při posuzování hodnocení především technické faktory morálního opotřebení stavby, amatérské či vysoce odborné provedení, a další netechnické faktory jako jsou například bezpečnost, lokalita, případně inundanční území, příjezd, osvětlení, břemena či závazky, konfigurace terénu apod. U oceňování bytu se při posuzování širších vztahů hodnotí především z technických aspektů umakartové bytové jádro, výhled z okna, a další netechnické faktory například nízký počet podlaţí, méně bytů na podlaţí, hlídané parkoviště, nízké provozní náklady apod. Nová v současné době platná vyhláška č. 456/2009 Sb., zavádí zcela novou metodu porovnávacího způsobu vycházející z principů indexové metody. Cílem této nové metody je především zjednodušit a zpřehlednit ocenění staveb tak, aby bylo moţno tuto metodu vyuţít pro zjednodušené ocenění nemovitostí pro daňové účely.

20

Výpočet spočívá v tom, ţe počet účelových jednotek stavby se vynásobí základní cenou upravenou. Účelovými jednotkami je obestavěný prostor nebo podlahová plocha podle stavby. Vliv opotřebení na cenu stavby je zohledněn v hodnoceném znaku indexu konstrukce a vybavení a tím umoţněná větší diferenciace cen. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením tří dílčích indexů a to indexu trhu, polohy a konstrukce a vybavení. Hodnoty dílčích indexů vychází ze začlenění do kvalitativních pásem jednotlivých znaků a jim přiřazených hodnot koeficientů porovnání. Nově zavedená metoda porovnávacího způsobu umoţňuje oproti metodám v dřívějších oceňovacích vyhláškách: -

zjednodušení výpočtu;

-

rozšíření cenových pásem na osm oproti dřívějším čtyřem v návaznosti na morálně-technické opotřebení stavby;

-

získat komplexní informaci o kvalitě polohy a provedené stavby, která ce promítá do ceny stavby zavedením dílčích indexů polohy, konstrukce a vybavení;

-

nezávislou úpravu hodnot jednotlivých kvalitativních pásem znaků v návaznosti na jejich skutečném podílu na ceně;

-

zavedení ocenění porovnávacím způsobem je v současné době uplatněné pro rodinné domy o obestavěném prostoru do 1100 m3. Kritéria pro stanovení indexu konstrukce a vybavení jsou uvedena v příloze k vyhlášce.

1.1.9. Obtíţe a východiska při uplatňování pojmů pouţívaných při oceňování V praxi činí některé obtíţe například pojem „stavba“ zvláště proto, ţe pojem „stavba“ je pro účely stavebně-právní jiný neţ pro účely občansko-právní. Podrobnosti lze najít například v komentáři „Balák F., Dez Z., Spáčil J.: (Soudní rozhledy č. 12/1998). Ve vztahu k tématu diplomové práce se jeví pojem „znehodnocení“ v případě stavby jako obtíţ posouzení, jaké vlastnosti má věc hlavní (stavba) vykazovat, aby bylo moţné z toho odvíjet úvahy, zda jiná relativně samostatná věc k ní „patří“ natolik neoddělitelně, ţe jiţ nemůţe být povaţována za věc odlišnou.

21

Objektivní kritérium dle §120 občanského zákoníku (dále jen OZ), tedy ţe „nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila“, totiţ nevylučuje moţnost faktické separace věcí. Charakter „oddělení“ OZ nestanoví, takţe tento pojem vlastně zahrnuje celou škálu způsobů, od přímých zásahů do hmotné podstaty věci, jako například vybourání vestavěných oken domu, aţ po zásahy, které neničí podstatu věci – například sporáku z kuchyně. Za znehodnocení přitom lze uvaţovat ztrátu různých hodnot (fyzické, peněţní, funkční, estetické atd.) zřejmě stačí, kdyţ věc jako součást věci hlavní můţe dále slouţit méně kvalitně, aţ po situaci, kdy nemůţe slouţit vůbec (to vše viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 19.6.2001 spis Zn. 22 Cdo 2250/1999). V podstatě jde o sjednocení stavebně-právnických pojmů a dalších například daňových aj. pojmů, coţ je rozumným krokem na cestě k větší srozumitelnosti právních předpisů. Stále zůstávají otevřeny některé otázky. Jde především o vymezení pojmů „podlahová plocha“, „příslušenství (bytu, bytového nebo rodinného domu)“, „místnost“ a „součást věci“. Definice podlahové plochy bytu, bytového nebo rodinného domu dnes není obsaţena ani v prováděcích předpisech stavebního zákona, ani v ČSN 73 4301 : 2004 Obytné budovy, ačkoliv uvedené normativní dokumenty pojem podlahová plocha pouţívají. Absence této definice ve Stavebních předpisech, respektive technických normách, není problémem jen ve vztahu k daňovým předpisům, ale i stavebních předpisů samotných (viz. například poţadované „statistické ukazatele“ ve formulářích, které jsou přílohou prováděcí vyhlášky Stavebního zákona č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení Stavebního zákona ve všech stavebního řádu) a stavební praxe (potřeba přesně definovat spotřebu energie u nízkoenergetických a pasivních domů na jeden m2 podlahové plochy). Poměrně podrobně se vymezením základních pojmů zabývá Metodický pokyn MFČR k uplatňování DPH u výstavby po 1.1.2008. Stanovení poměru podlahové plochy pro vymezení rodinného a bytového domu Pokud nelze podle správního rozhodnutí, případně stanoviska Stavebního úřadu určit, zda se jedná o bytový nebo rodinný dům, nebo pokud se skutečný stav liší od stavu formálně právního, lze při vymezení bytového nebo rodinného domu postupovat metodou stanovení poměru podlahových ploch určených pro bydlení k celkové podlahové ploše. Poměr se stanoví v procentech. Podstatné je vymezení podlahové plochy odpovídající poţadavkům na trvalé bydlení. 22

Podlahovou plochou místností a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi hlavními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Co se započítává do úhrnu podlahových ploch domu: -

podlahová plocha všech místností prostorů určených k bydlení;

-

prostorů, které nejsou určeny k bydlení (například garáţe, obchody, kanceláře);

-

společných prostor (například plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren) a

-

podloubí, průjezdů, pasáţi apod.

Do úhrnu podlahových ploch domu se nezapočítává: -

plocha těch místnostní či prostorů, které nejsou běţně přístupné uţivatelům domů a obvykle slouţí jako technologické zázemí (transformátorovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údrţbu) dále;

-

výtahové šachty a podlahové plochy příslušenství domu.

Vzhledem k tomu, ţe se pro stanovení zda se jedná o bytovou výstavbu, bere téţ v úvahu poměrná část podlahové plochy vyuţívaná společně pro bytové a nebytové účely, se doporučuje pro výpočet následující postup:  u bytového domu se nejprve do úhrnu všech podlahových ploch odečtou podlahové plochy společných částí domu příslušné z části domu, která odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena a podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která neodpovídá poţadavkům na trvalé bydlení včetně podlahových ploch příslušenství bytů k součtu podlahových ploch bytů, včetně podlahových ploch příslušenství bytů a podlahových ploch prostor, které neodpovídají poţadavkům na trvalé bydlení (garáţ, dílna, kancelář, obchod), včetně jejich příslušenství, stanovený v procentech. Příklad: -

celková podlahová plocha domu je 1530 m2;

-

podlahová plocha bytů včetně příslušenství bytů je 800 m2;

-

podlahová plocha prostor, které neodpovídají poţadavkům na trvalé bydlení je 600 m2;

-

podlahová plocha společných prostor je 130 m2

23

Výpočet: 1530 – 130 = 1400 m2 800 : 1400 = 0,57 x 100 = 57 % -

jedná se o bytový dům. Alternativně lze přistupovat tak, ţe se společné části rozdělí poměrně mezi byty a prostory, které nejsou určeny pro bydlení, a následně se stanoví podíl bytů (včetně příslušné části společných „bytových“ prostor) k celkové podlahové ploše bytového domu.

 u rodinného domu se správný poměr určí jako podíl plochy místností a prostorů určených k bydlení k součtu ploch místností a prostorů určených pro bydlení a ploch a prostorů, které neodpovídají poţadavkům na trvalé bydlení (garáţ, dílna, kancelář), stanovený v procentech. Pro stanovení podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení a bytu pro sociální bydlení při uplatnění DPH: U rodinných domů -

se započítává: součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyně, pokoje, sociální zařízení, chodba, místnosti pro podnikání, garáţ, která je v domě).

-

nezapočítává se: součet podlahových ploch prostor, které nejsou místnosti (balkony, terasy, lodţie, půda) a součet podlahových ploch, které tvoří příslušenství rodinného domu (garáţ, která je mimo dům).

U bytů -

se započítává: podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (kuchyně, pokoje, sociální zařízení, chodba, komora, sklep, který je místností). Do podlahové plochy bytu se také započítává podlahová plocha na které je umístěno vybavení bytu, slouţící uţivateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.).

-

nezapočítává se: podlahová plocha prostor, které nejsou místnosti (balkony, terasy, lodţie) a podíl společných částech domu.

24

Novela zákona č. 235/2004 Sb. o DPH, od 1.1.2008 definuje sociální byt (s podlahovou plochou do 120 m2) a sociální rodinný dům (s podlahovou plochou do 350 m2). Povaţuji za přínosné pro oceňování nemovitostí seznámit se základními pojmy ve vztahu k stavebním objektům při uplatňování zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve zněních pozdějších předpisů a metodického pokynu Ministerstva financí ČR z 23.4.2008; č.j. 18/21492/2008 – 181.

1.1.10. Pojmy z legislativních pramenů Obtíţe při uplatňování pojmů nejsou v diplomové práci uvedeny samoúčelně. Svědčí o „pojmovém zmatku“, ze kterého je mnohdy obtíţné dovozovat objektivní oceňovací závěr. Proto objasnění povaţuji jako předpolí k aplikaci vlivu závad a poruch na oceňovaný objekt.

Základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí ve vazbě na uplatňování zákonů se zaměřením na stavby -

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

-

stavebního zákona č. 183/2006 Sb.,

-

č. 235/2004 Sb., o dani DPH

Pojem : Stavební a montáţní práce Pod tímto pojmem rozumíme: -

práce při výstavbě nových staveb, bytů a nebytových prostor a

-

práce při jejich rekonstrukcích, modernizacích, rozšířeních, stavebních úpravách a opravách. Opravou se také rozumí stavební nebo montáţní údrţba (při aplikaci DPH)

-

součástí stavebních a montáţních prací jsou konstrukce, materiály, stroje a zařízení, které se do stavby zabudují nebo zamontují.

Podle v současné době platné legislativy se za nemovitosti povaţují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevný základem.

25

Stavby Stavbou se rozumí i nedokončená stavba. Při určení, zda se jedná o rodinný dům, bytový dům nebo byt, se obvykle vychází ze správního rozhodnutí, případně stanoviska místně příslušného stavebního úřadu. Byty Bytem se rozumí soubor místností, případně jednotlivá obytná místnost, která svým stavebnětechnickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení (§4 odst. 1 písm. za DPH) Byt je vymezen stavebnětechnickým uspořádáním, nikoliv účelem uţití. Rodinné domy Rodinným domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavků na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena a v níţ jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí a podkroví (§4 odst. 1 písm. za DPH). Bytové domy Bytovým domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena (§4 odst. 1 písm. za DPH) Zákon č. 151/1997 Sb. rozlišuje:  Budova – nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí;  Hala – stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Za svislé konstrukce vymezujících vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky (sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m. Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. 26

Stavba pro rodinnou rekreaci Stavbou pro rodinnou rekreaci se rozumí stavba jejíţ objemové parametry a vzhled odpovídají poţadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomu účelu určena. Můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí a podkroví (§2 písm. b vyhlášky č. 501/2006 Sb.). Stavba ubytovacího zařízení Stavbou ubytovacího zařízení se rozumí stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a sluţby s tím spojené. Nepatří sem: bytový dům a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci. Ubytovací zařízení se zařazují podle druhu do kategorií hotel, motel, penzion, ostatní ubytovací zařízení, kterými jsou zejména ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy a skupiny chat nebo bungalovů, vybavené pro přechodné ubytování (§2 písm. c vyhlášky č. 501/2006 Sb.). Společná část domu Společnou částí domu jsou části domu určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, společné rozvody tepla, společné rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny a vzduchotechniky, dále výtahy, hromosvody, STA. Místnost Místností je místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami (§48 odst. 8 ZDPH). Za místnost se nepovaţují předsazené části stavby (balkon, terasa a lodţie) a to ani zasklené. Za místnost se také nepovaţuje sklepní kóje ohraničená jiným způsobem, například pletivem nebo látkovou přepáţkou Pevnou stěnou se rozumí stěna, kterou nelze odstranit bez pouţití technických prostředků. Příslušenství věcí Příslušenstvím věcí jsou, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jim určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale uţívány (§121 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník). 27

Příslušenství věcí má ve vztahu k věci hlavní povahu věci vedlejší. Příslušenstvím rodinného a bytového domu mohou být například stavby plnící doplňkovou funkci. Ke stavbě hlavní například:  garáţe, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům;  podzemní stavby, například jímky, jámy, čističky odpadních vod pro dům, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla;  oplocení, přípojky na veřejné sítě;  studny;  bazény. Příslušenstvím nejsou plošné stavby ve smyslu zákona č. 295/2004 Sb., o dani z přidané hodnot (ZDPH).

Jak na tento stav nahlíţet? 1. Pokud nejsou plošné stavby nemovitostí podle §119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (nejedná se o stavby spojené se zemí pevným základem), jedná se o zpevnění povrchu pozemku. Takové plošné stavby jsou součástí pozemku a tvoří s ním jednu věc a nelze ji fakticky ani hospodářsky od pozemku oddělit. Jedná se například o zámkovou dlaţbu, chodníky, odstavné plochy pro vozidla, dlaţby a obruby, opěrné zdi a zahradní jezírka. 2. Pokud je plošná stavba stavbou nemovitou, tj. taková, která je spojena se zemí pevným základem, můţe být příslušenstvím bytového nebo rodinného domu. Jedná se například o plošnou stavbu, která splňuje všechny znaky nemovité stavby, je ve vlastnictví stejného vlastníka jako je bytový či rodinný dům a tvoří jeden funkční celek. Například stavba, která slouţí k parkování vozidel, přičemţ nejde o veřejné parkoviště. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku člení stavby pro účely oceňování v §3 na:  budovy a  venkovní úpravy. Podle citovaného zákona dle §4 odst. 2 se stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem jako stavba nemovitá

28

stejného uţití. V tomto případě se jedná o aplikaci §10 venkovní úpravy, odst. 2, kde v příloze č. 11 jsou specifikovány:  v poloţce č. 8 zpevněné plochy;  v poloţce č. 9 obrubníky a krajníky;  v poloţce č. 10 rigoly;  v poloţce č. 11 opěrné zdi;  v poloţce č. 20 zahradní květinové jezírko;  v poloţce č. 21 bazén venkovní. Z porovnání výkladů citovaných zákonů č. 40/1964 Sb. a č. 151/1997 Sb. v případě pojmu „plošné stavby“ jsou-li či ne pro oceňování příslušenstvím rodinného nebo bytového domu: -

v prvním případě by ocenění plošné stavby souviselo s oceněním pozemku;

-

v druhém případě naopak by ocenění plošné stavby souviselo s oceněním podle §10 venkovní úpravy. Tento stav se můţe reálně vyskytnout při oceňování budovy na cizím pozemku.

Problematika stavebních a montáţních prací spojených se změnou dokončené stavby pro bydlení a opravami staveb pro bydlení (§48 ZDPH) Změnou dokončené stavby je nástavba, kterou se: -

stavba zvyšuje;

-

přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, a dále;

-

stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení obvodového pláště budov (§2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon)

Změnou dočasné stavby se pro účely této informace rozumí stavební zásahy na majetku, kterými nevzniká nový byt nebo nová věc.

29

Vliv na cenu nemovitosti Zmínil jsem jen některé aspekty, které se mohou projevit v ceně nemovitosti. Určitým problémem můţe být kvalifikace zmíněných vlivů. Je však na kaţdém posuzovateli vad a nedostatků jakou váhu dá konkrétním vlivům a to zcela individuálně ve vztahu k funkčnosti a uţitečnosti oceňované nemovitosti. V některých případech je dokonce nutné zváţit náklady na odstranění určitých jevů či na jejich uvedení do stavu, který bude odpovídat jejich správné funkčnosti. V případě trţního ocenění je třeba zvolit vhodný korekční činitel, který vyjadřuje vztah mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí při zohlednění konkrétních faktorů. Jistým problémem můţe být nedostatek porovnávaných nemovitostí s obdobnými závadami. V případě ocenění dle cenového předpisu, který je zaloţen na systému oceňování výnosovým, nákladovým a porovnávacím způsobem, existuje celá řada omezení, kterými je nutno se při oceňování řídit. Jedná se o předepsané moţné sníţení či zvýšení ceny nemovitosti. Jako příklad cituji cenový předpis, týkající se radonu. „V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doloţit“. Obdobná omezení v případě výskytu degradujících vlivů na kvalitu nemovitosti v cenové předpisu nenalezneme. Jistým řešením by mohlo být zohlednění realizace nutných opatření formou analogie k jiţ existujícímu koeficientu konstrukcí a vybavení stavby známé pod označením K4, jehoţ konstrukce vypadá následovně:  K4 = 1 + (0,54 x n), kde je 0,54 konstanta, n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení (viz. příloha č. 14, vyhláška č. 456/2009). Výše koeficientu se musí pohybovat v rozmezí 0,80 – 1,20, která lze překročit jen výjimečně, a to na základě průkazného zdůvodnění.

30

1.2. Problematika stavebních vad a poruch a metody sledování jejich příčin 1.2.1. Specifikace degradačních jevů jako vliv na ţivotnost staveb a věcnou hodnotu Ţivotnost stavby6 je veličina, která výrazně ovlivňuje odpočet ceny staveb z titulu jejich opotřebení. Při oceňování se opotřebením rozumí doba, jeţ uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná preventivní údrţba. Udává se v rocích. V literatuře eventuelně předpisech jsou pouţívány pojmy: -

předpokládaná ţivotnost, celková předpokládaná ţivotnost, technická ţivotnost atd.

-

zbytková ţivotnost, doba dalšího trvání stavby – doba mezi datem, ke kterému je prováděno ocenění do doby zchátrání stavby, za předpokladu běţné údrţby

-

objektivní ţivotnost se vztahuje k základní době trvání stavby určitého konstrukčního provedení, upravené pomocí kriterií vlivů prováděné údrţby, intenzity uţívání, vlivů okolí aj.

-

ekonomická ţivotnost bývá obvykle kratší neţ technická ţivotnost. Za ekonomickou ţivotnost je moţno povaţovat okamţik ekonomického zániku, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Důleţitým kritériem také můţe být výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosem stavby. Ekonomickým doţitím stavby můţe být zejména u staveb provozních situace, kdy se jedná o stavbu jednoúčelovou a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne.

V problematice ţivotnosti a opotřebení se pouţívají následující termíny7: -

opotřebení (někdy téţ amortizace, ve starší literatuře sešlost stavby, znehodnocení apod.); Udává se v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech jen poměrnou hodnotou z jedné.

-

technická hodnota stavby – hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru k téţe stavbě nové. Udává se obvykle v procentech.

6

parafráze z knihy Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 7 parafráze z knihy Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy)

31

-

stáří stavby – jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří zásadně počítáme jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku tavby.

-

zbývající ţivotnost stavby (zbytková ţivotnost, doba dalšího trvání stavby, předpokládaná zbytková ţivotnost aj.); při běţné údrţbě doba od data odhadu do zchátrání stavby (v rocích).

-

roční procento znehodnocení – má stejnou hodnotu kaţdý rok pouze u lineární metody výpočtu opotřebení. Udává se v procentech za rok.

-

základní (tabulková) ţivotnost stavby je hodnota, udávaná pro daný typ stavby v předpisu resp. literatuře.

Stavebně technické prvky z pohledu ţivotnosti Rozhodující prvky resp. konstrukce ovlivňující ţivotnost stavby jsou ty, které tvoří nosnou strukturu, která je během ţivotnosti neměnná. Jsou to prvky dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ); patří sem zejména: základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce – stropy, schodiště a konstrukce šikmých a plochých střech. Ostatní tzv. dokončovací konstrukce a prvky pro kompletaci patří mezi prvky krátkodobé ţivotnosti (PKŢ), u nichţ se alespoň zčásti předpokládá nejméně jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby. Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky budou nejvíce ovlivňovat ţivotnost staveb. Půjde zejména o: -

způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám;

-

návrh, konstrukčního řešení a technologické provedení prvků

dlouhodobé

ţivotnosti PDŢ – prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby – základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy eventuelně schodiště pokud je součástí nosného konstrukčního systému stavby; -

způsob, intenzita uţívání stavby;

-

provádění běţné preventivní údrţby;

-

vliv prováděných modernizací eventuelně rekonstrukcí, které obvykle jsou prováděny současně s generálními opravami celé stavby z titulu degradace funkce vlivem vad a poruch či ukončení ekonomické ţivotnosti zejména u prvků krátkodobé ţivotnosti.

32

Předpokládané (tabulkové) hodnoty ţivotnosti staveb Předpokládané ţivotnosti při běţné údrţbě činní dle vyhlášky č. 452/2003 Sb., kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) zpravidla u: a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými, betonovými, ţelezobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let, b) rekreačních a zahrádkářských chat -

zděných 80 let

-

dřevěných oboustranně opláštěných, a montovaných 60 let

-

ostatních 50 let,

c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáţí -

zděných 80 let

-

dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 30 aţ 40 let,

e) studní -

kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let

-

ostatních 50 let,

f) venkovních úprav dle tabulky vyhlášky. V literatuře bývá předpokládaná ţivotnost udávána různými autory s mírně odlišnými hodnotami, jak uvádí literatura8 např.: ţivotnost u staveb s tvrdou krytinou: -

veřejné budovy při velmi dobrém provedení – masivní stavby 200 aţ 400 let

-

obytné budovy a obchodní domy: -

při normálním provedení 70 aţ 150 let

-

při lepším provedení 100 aţ 200 let

-

při velmi dobrém provedení 150 aţ 300 let

8

kniha Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy)

33

-

-

hospodářské budovy: -

při jednoduchém provedení (dřevěná stavba) 50 aţ 80 let

-

lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba) 70 aţ 120 let

-

dobré provedení (masivní stavba) 1000 aţ 150 let

průmyslové budovy: -

stavby ze zdiva brázděného provedené ze dřeva 35 aţ 55 let

-

masivní stavby 50 aţ 100 let

Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění aktuální vyhlášky:

34

Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a úprav ze zahraniční literatury9 (SRN):

9

archiv autora

35

Všeobecně k opotřebení staveb Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţívání postupně degraduje vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Pro jeho výpočet se pouţívá řada metod. Pouţitá metoda by měla odpovídat stupni degradace konstrukce stavby, přitom vyjadřovat i stav eventuelně provedených větších oprav, rekonstrukcí a modernizací. Problematické je postihnout a vyjádřit tzv. běţnou údrţbu. V současné době platný cenový předpis – vyhláška MF č. 617/2006 Sb., uvádí pro výpočet opotřebení metody lineární nebo analytickou. Při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti (roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou přepokládanou ţivotností). Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení podle typu stavby. Dvousloţkové opotřebení ve světě umoţňuje oddělit opotřebení vlivem stáří jako průměrné při optimální údrţbě, při odpovídajícím uţívání a v nevybočujícím prostředí

36

(odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání), od mimořádného, způsobeného mimořádnou událostí (oheň, vítr, povodeň apod.), nedostatečnou údrţbu, nevhodným uţíváním, nepříznivými podmínkami základovými, povětrnostními a okolím (dynamické účinky, emise a imise), stavebními a statickými nedostatky stavby apod. Zatímco základní sloţka opotřebení stářím se obvykle vyjadřuje procentně, mimořádné opotřebení se zásadně vyjadřuje jako náklad na uvedení do původního stavu, ve kterém by stavba byla za normálních okolností. U administrativních cen v ČR se určuje zatím jen jediné souhrnné, tedy jednosloţkové opotřebení.

1.2.2. Co vše se bere v úvahu při stanovení trţní ceny nemovitosti? Jednoznačně a nejzásadnější vliv na cenu nemovitostí má její velikost. Nutné je pak zohlednit také technický stav a její stáří. Mezi významné ukazatele dále patří typ konstrukce, vybavenost a příslušenství. Oceňovaná nemovitost musí být v konečném výstupu podrobně popsána a to z více hledisek. Například z hlediska polohy, technického stavu, okolního prostředí, občanské vybavenosti nebo případných změn, které se do budoucna v okolí plánují. Při zvaţování vlivu vad a poruch staveb na stanovení hodnoty je nutné do hodnocení zahrnout všechny aspekty se zaměřením pozornosti na projevy stavebních vad a to nejen jak se projevují na povrchu stavební konstrukce a vybavení. Na povrchu se viditelně projevují například trhliny, plísně, hniloba, skvrny a výkvěty na omítce od vlhkosti a jiné. Naopak vizuálně se obtíţně zjistí například stav rozvodů vody v ocelových trubkách (koroze), nebo tepelné ztráty plášťových konstrukcí (obvodové a střešní) vlivem tepelných mostů, a v neposlední řadě vady vnímané akusticky ve formě šíření hluku jako negativního jevu při uţívání stavby (akustické mosty – neprůzvučnost). Důsledkem vad tedy je sníţení funkčních vlastností stavby, které nepochybně ovlivní jejich hodnotu eventuelně ovlivní provozní náklady při uţívání (vliv tepelných ztrát) a v kritické situaci mohou být příčinou zdravotní závadnosti stavby (vlhkost, plísně), a tím nezpůsobilosti uţívání. Z tohoto konstatování vyplývá otázka jak se zjištěnými závadami stavby vypořádat při zjišťování trţní ceny v podmínkách trhu, tj. realizovat prodej stavby se závadami, ve

37

stavebnětechnickém stavu s odchylkou od stavu standardního, s přihlédnutím k výši nákladů na odstranění vady, a u vad neodstranitelných tento stav zohlednit v ceně stavby.

Stavba se závadami na stávajících budovách Závadou budovy můţe být například „tepelný most“, který je příčinou zhoršení tepelných i izolačních vlastností plášťové konstrukce (obvodové stěny, střechy). Projevuje se zvýšením tepelného prostupu „U“ s následkem tepelných ztrát (provozní hledisko – vytápění) a sníţením povrchové teploty plášťové konstrukce na její interiérové straně. Nejčastějším místem jsou tepelné mosty u ţelezobetonových balkónových konstrukcí a jiné. Odstranění této závady je stavebnětechnicky moţné za cenu enormních nákladů. Lze tedy předcházet vniku tepelného mostu ve fázi projektu tj. u novostaveb. Racionálním řešením je přerušení tepelných mostů jak monolitické, tak prefabrikované konstrukce z ţelezobetonu nebo i ze dřeva. Všechny obvodové konstrukce a jejich napojení musejí být řešeny tak, aby byly minimalizovány tepelné mosty v konstrukcích a tepelné vazby mezi nimi. Důkazem podcenění kvalitního řešení dané problematiky je termovizní snímek na obrázku číslo 1, který představuje pohled na balkónové konstrukce bez přerušení tepelného mostu. Tato stavba představuje stav „vytápění“ exteriéru. Na obrázku číslo 2 je pak zachycena termovizní snímek lodţie, jejíţ deska je kotvena do stěny prostřednictvím nosného tepelně-izolačního prvku, který je zobrazen na obrázku číslo 4. V současnosti existující systémy, řešící tzv. materiálová propojení. Základní, nejuţívanější skupinou je propojení mezi ţelezobetonovými prvky (deskami). Druhou skupinu představuje připojení ocelového, respektive dřevěného prvku do prostředí monolitické betonové konstrukce, a třetím typem připojení je předělení ocelové konstrukce, tedy propojení mezi dvěma ocelovými prvky. Výsledným efektem aplikace nosného tepelně-izolačního prvku (dle obrázku č. 4) je sníţení tepelných ztrát a zabránění kondenzace vodních par na vnitřním povrchu a tím vzniku plísní. Tímto způsobem lze vyřešit například konstrukční detail napojené desky balkónové konstrukce v přímé linii se stropní deskou, nebo detail přerušení průvlaku vystupujícího z fasády. Tyto tepelně-izolační prvky lze zabudovat i do prefabrikátu. Příkladem atypického pouţití prvku je vytvoření konstrukce stěn z pohledového betonu, jak v exteriéru, tak v interiéru. 38

Obrázek číslo 3 ukazuje tento typ pláště schématicky, kdy svislou nosnou konstrukci tvoří stěna na straně interiéru, ve které je ukotven speciální izolační prvek. Uvedené způsoby řešení detailů přerušení tepelných mostů v jakémkoli provedení jsou pak nejen zdrojem úspor vyplývajících ze spotřeby energie celé budovy, ale zároveň i důleţitým faktorem kvality vnitřního prostředí v budovách. Budovy oceňované s výskytem tepelných mostů je třeba oceňovat jako budovy se závadami s uplatněním zdůrazněné korekce zjištěné pro stav bez této závady.

39

40

1.2.3. Poznámka k problematice vad a poruch staveb z hlediska poznatků v oblasti energetické náročnosti budov Novinkou při zpracování dokumentace pro stavební povolení je od roku 2009 průkaz energetické náročnosti (PENS). Tento nový institut je mimo jiné informací pro budoucího uţivatele domu o energetické náročnosti budovy se zárukou. Po zkušenostech z prvních několika zpracování průkazu ENB v letošním roce se potvrzuje, ţe většina návrhů novostaveb rodinných domů měla závaţné nedostatky v řešení tepelných izolací, které neodpovídaly stávajícím poţadavkům normy ČSN 73 05402 z roku 2007. O jaké nedostatky se jedná:  za nejzávaţnější chyby jsou povaţovány nedostatečná tepelná izolace na zdi s dobrými tepelně izolačními vlastnostmi, která by vedla k nadměrné kondenzaci v konstrukci, dále  chyby v řešení konstrukční skladby souvrství v obvodových nebo střešních konstrukcích, s výskytem tzv. „tepelných mostů“, které jsou v krajním případě příčinou vzniku plísně na povrchu v interiéru. Uvedené případy jsou jednoznačně kvalifikovány jako vady odstranitelné. Z pohledu ocenění takové nemovitosti je nutné objektivně posuzovat jako se závadou; tedy je třeba tuto skutečnost zohlednit při výpočtu trţní ceny: -

nákladovým způsobem ve vazbě na náklady na odstranění vady;

-

výnosovým způsobem z hlediska zvýšených provozních nákladů na vytápění;

-

sníţením korekcí estetické vady (v procentech).

1.2.4. Problematika závad kontaktních zateplovacích systémů Vnější tepelně-izolační systémy kontaktní z polystyrenu (ETICS) mají v České republice zhruba 15-ti letou tradici. V posledních letech se staly běţnou součástí staveb, zejména v souvislosti s rekonstrukcemi obvodových plášťů budov. S jejich rozšířením se bohuţel vyskytuje i řada záporných zkušeností v podobě závad a poruch.

41

Jednou z příčin je snaha o provádění co nejlevnějších realizací, která vedou k pouţívaní nekvalitních materiálů a komponentů, další příčinou je nedodrţení technologické kázně (tedy nekvalitní montáţ). I přes deklarovanou minimální ţivotnost systému 25 let, tak v důsledku toho došlo a stále dochází k rozsáhlým haváriím systémů nebo jejich kolapsu a nutnosti jejich odstranění. S tím souvisí výrazné zkrácení ţivotnosti způsobené jejich závadami, které jsou: a) vady mající souvislost s pokladem Tyto vady se vyskytují většinou u rekonstrukcí a dodatečných zateplení. Vznikají v důsledku: - neprovedení dostatečného průzkumu před zahájením díla; nezjistí se přesný stav podkladu - nedostatečně provedené nebo vůbec neprovedené úpravy starého podkladu - ponechání původního stavu podkladu; ETICS je aplikován na nesoudrţný, vlhký podklad, narušený trhlinami, provedený ze starých zdegradovaných materiálů, který nemá poţadovanou rovinnost - v některých případech neprovádění přípravy podkladu v podobě penetrace Vzhledem k tomu, ţe podklad je po aplikaci ETICS zcela zakrytý, je diagnostika příčin vad podkladu velmi sloţitá. Samotná oprava je většinou bez zajištění přístupu k podkladu neproveditelná. To vede většinou k nutnosti odstranění ETICS. b) vady při lepení izolační vrstvy - chybné provádění lepení (nejrozšířenější příklad vnik tzv. polštářového efektu) - nedodrţení technologie nebo podmínek montáţe c) vady vznikající při mechanickém kotvení izolační vrstvy Do této skupiny patří vady vznikající v důsledku: - pouţití krátkých hmoţdinek, které nemají v únosném podkladu dostatečnou kotevní délku - pouţití malého počtu hmoţdinek na 1 m2, coţ můţe mít za následek poruchy aţ havárii v důsledku překročení únosnosti od zatíţení sáním větru - pouţití velkého počtu hmoţdinek na 1 m2 bez zváţení vlivu systematických bodových tepelných mostů

42

- provedení nesprávného rozmístění hmoţdinek (nedodrţení kotevních plánů, hmoţdinky by měly procházet vrstvou nebo terči z lepidla); i při správném počtu hmoţdinek na 1 m2 tak vznikají lokální poruchy - provedení nesprávné míry zapuštění hmoţdinek - pouţití nesprávného typu hmoţdinek pro kotvený druh tepelného izolantu nebo hmoţdinek nevhodných (nedostatečně způsobilých) pro montáţ zatloukáním (tzv. způsobilost hmoţdinek pro montáţ) d) vady při provádění základní vrstvy pro vrchní úpravu (omítku) - příliš tence provedená základní vrstva, coţ je závada, která má vliv především na ţivotnost systému a je patrná ihned po provedení - neoddělení armovací síťky od izolantu vrstvou stěrkové hmoty - nezatření síťky pod povrch stěrkové hmoty – závada, která je patrná přímo při provádění - chybná volba materiálu – pouţití málo kvalitních nesystémových materiálů - porušení technologie nebo podmínek montáţe pro mokré procesy Tyto vady mají převáţně vliv na kvalitu a ţivotnost povrchové úpravy omítkou. Jednotlivé případy je opět nutné posuzovat samostatně. Obecně lze říci, ţe v případě nekvalitního podkladu pro vrchní omítku je obnova povrchové úpravy problémová a mohou nastat případy, kdy je nutné demontovat i celý systém. e) vady povrchových vrstev (omítek, nátěrů) - porušení technologie nebo podmínek montáţe pro mokré procesy - chybná volba materiálu s nevhodnými vlastnostmi - málo kvalitní nesystémové materiály Vady vrchních vrstev systému jsou nejvíce a nejdříve vizuálně patrné. V jejich důsledku dochází ke sníţení estetiky a architektonického dojmu ze vzhledu fasád objektu (praskliny; nepřídrţná místa – bubliny, opadávání nebo loupání omítky nebo nátěru; tvorba mechů, ztráta barevnosti atp.). Na druhou stranu jsou povrchové úpravy snadno přístupné a lze je tedy opravit i obnovit. V případě, ţe jsou všechny ostatní vrstvy ETICS provedeny bezvadně, není nutné celý systém odstranit. f) ostatní vady - mechanické porušení (nárazem předmětu, vyklování nebo vykusování zvířaty atp.)

43

- chyby v důsledků absence odborného návrhu souvrství, v jejichţ důsledku dochází ke sníţení nebo dokonce k selhání funkce zateplovacího systému (například vznik kondenzace vodní páry uvnitř souvrství) V případě mechanických poškození (i kdyţ záleţí na rozsahu) lze obecně říci, ţe opravy jsou moţné. Mohou se týkat jen povrchových vrstev (omítek nebo nátěrů), někdy zasahují i do dalších vrstev, a mohou se týkat i celého souvrství aţ k nosnému podkladu. Opravovaná místa jsou většinou viditelná změnou ve struktuře eventuelně i barevnosti, ale odstraňování celého systému není nutné. Vady vyplývající z chybného a nefungujícího sloţení souvrství jsou naopak zcela výjimečně odstranitelné bez demontáţe celého ETICS. Uvedená problematika upozorňuje na určité otázky a rizika související s oceňováním nemovitostí a s perspektivou další ţivotností zateplovacího systému včetně cyklů údrţby. Tato poznámka směřuje k positivnímu vlivu na straně jedné a současně i k negativnímu aspektu na straně druhé při zvaţování trţní hodnoty.

1.2.5. Problematika vlivu neodstranitelných závad staveb zjištěných při oceňování V běţné stavební praxi se setkáváme s velice ohraničeným pohledem na jakost – hodnotí se pevnost betonu, textura nátěrů, ověřuje se rovinnost omítek a nášlapných vrstev podlah, přilnavost dlaţeb, barevnost povrchů apod. Jakost jakéhokoliv objektu, jejichţ standard byl definován (například v ČSN, ve projektu apod.) má tyto projevy: -

vzhled

-

tvar

-

rozměr

-

fyzikální a mechanické vlastnosti (hmotnost, přilnavost, tepelný prostup, neprůzvučnost a jiné)

-

spolehlivost peněţních toků (dodrţování náhledů z hlediska jejich výše i z hlediska časového průběhu)

-

chování z hlediska předpokládané funkce (provozní spolehlivost, udrţovatelnost)

-

chování z hlediska prostředí, v němţ se objekt nalézá a proces probíhá

44

Obvykle je „jakostí stavby“ míněn „standard“. Například ubytovací zařízení můţe mít standard hotelu 3*, hotelu 5* a naopak ubytovny, tedy budovy rozdílného standardu provedené bez vad anebo s mnoha vadami. Nelze tedy klást rovnítko mezi jakostí a standardem. Jistá závislost však mezi uvedenými atributy jakosti je: -

čím je vyšší standard, tím více se věnuje pozornost jakosti realizace stavby

-

práce a výrobky niţšího standardu mívají horší jakost, protoţe jsou například vyrobeny z levného materiálu. Jakost by měla být pochopitelně vţdy nejlepší pro specifikovaný standard, ať jde o jakýkoliv standard. Bohuţel u staveb neexistuje klasifikace jakosti na rozdíl od jakosti jiných výrobků.

Systematické zajišťování jakosti se v oblasti pozemních staveb běţně soustředí na jejich realizační fázi, méně na fázi projektování a spíše zanedbatelně na fázi záměru a zadání. Výsledkem mohou být stavby – dlouhodobě zatíţené: -

nákladnou údrţbou,

-

nízkou trvanlivostí, popřípadě i

-

nevyhovující funkcí.

Předejít mnohým nepříjemným a finančním jevům by se dalo předcházet, pokud budou projektové dokumentace předem podrobeny před realizací prověřením jakosti, zvané aprobací či expertízou, auditem, oponenturou eventuelně i jinak.

Aprobací se rozumí nezávislé komplexní posouzení:  záměru investora (stavebníka),  projektu jako celku včetně posouzení zvoleného projektu,  managementu projektu,  managementu rizika,  pojišťování,  projektové dokumentace,  smluv,  dodavatele,  subdodavatelů,  zařízení staveniště,  dozorů a jiných činností podle povahy projektu. 45

Důleţitým aspektem pro zvýšení hodnoty stavby je provedení rozboru projektové dokumentace, směřující nikoliv ke zvýšení nebo sníţení ceny, nýbrţ ke zvýšení hodnoty stavby, které můţe vyplynout: -

pouţití materiálu s větší trvanlivostí, obrusností, klimatickou odolností – výsledkem jsou niţší udrţovací náklady, prodlouţení intervalů mezi výlukami,

-

zkrácení doby realizace, a tedy rychlejší uvedení stavby do provozu,

-

zvětšení prodejné nebo pronajímatelné plochy budovy,

-

zlepšení bezpečnosti lidí, kteří v budově bydlí nebo pracují anebo se v jejím okolí pohybují,

-

zlepšení estetického účinku v prostředí, kde se stavba nalézá.

Těchto a jiných zlepšení lze dosáhnout zvýšením anebo naopak zmenšením pořizovací ceny. Zvýšení ceny nemusí být vůbec na závadu, jestliţe se úpravami docílí sníţení udrţovacích nákladů nebo zkrácení eventuelních výluk. Při hodnocení jakosti se musí často vyšetřovat situace za nichţ vznikly poruchy objektů, popřípadě procesů nebo jejich prvků. Přitom bývá dosti důleţité, jak ten či onen jev, se kterým se setkáváme a povaţujeme ho za nepříznivý, pojmenovat. Vyskytují se pojmy: 

poškození



defekt



porucha.

Defektologické pojmy Specifickým případem defektu, popřípadě poruchy je vada. Za vadu se obecně povaţuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu. Jde buďto o vadu projektové dokumentace, nebo o vadu stavby. Vadami mohou být zatíţeny také právní předpisy (zákony a vyhlášky) a také technické normy. Vady stavby jsou snáze identifikovatelné a posouditelné neţ vady projektové dokumentace. U hotových staveb vznikají vady v průběhu jejich uţívání, údrţby a oprav, popřípadě jako následek neúdrţby. Vady se objevují také v případě, ţe stavba není uţívaná.

46

Povaha vady podle významnosti Rozlišuje se: -

závaţnost následků vady pro stavebníka

-

odstranitelnost

-

zjistitelnost (podle doby, kdy byly zjištěny)

Vady z hlediska zjistitelnosti:  zřejmá vada – vada která byla zjištěna v průběhu realizace nebo v průběhu uţívání stavby, o jejíţ existenci není pochyb, která je buď na první pohled viditelná, hmatatelná nebo jinak smyslově zjistitelná anebo snadno zjistitelná běţnými prostředky (měřením, váţením apod.);  skrytá vada – vada, která se nedá běţnými prostředky zjistit, a která se zpravidla zjistí aţ při uţívání stavby a nebo aţ při mimořádných okolností. Rozlišení zřejmých a skrytých vad se uplatní při oceňování i při pronájmu nebo prodeji nemovitosti.

Časová závislost vad Je známo, ţe se vady staveb během času mohou měnit, a to buď k horšímu, nebo naopak k lepšímu, a ţe se v průběhu doby mohou objevit vady o nichţ se nevědělo. Pokud dojde k zhoršení známé vady, popřípadě identifikace nepozorované vady, můţe být způsobena z různých důvodů a různými okolnostmi: objemovými změnami materiálu (smršťování, dotvarování, bobtnání, roztahování apod.) nebo základové půdy degradací materiálu – který je vadou postiţen z různého důvodu (opakované namáhání, přirozené větrání materiálu, oslunění, kyselý déšť, mořská voda a jiné vada se zviditelní působením prostředí (například nepravidelností malby povrchu eventuelně její barevností, dále často se vyskytující usazování prachu z ovzduší na venkovní omítce) expozice prvků stavby vlivům prostředí při nesprávném provedení ochrany kovových prvků nátěrem (vznik koroze) chybně provedená skladba střešního pláště s následkem kondenzace vodní páry a tím například vznikem koroze na ocelové konstrukci a nebo v krajním případě

47

průsakem kondenzátu do stropní konstrukce, projevující se jako zatékání ze střechy (skvrny na omítkovém podhledu) vadně provedená klempířská konstrukce (oplechování) proti stékání sráţkové vody po svislých fasádních plochách.

Vady podstatné a nepodstatné Rozlišení vady podstatné od nepodstatné souvisí s otázkou, zda vada brání uţívání stavby, a zda je odstranitelná. Odpověď na první otázku lze najít v klasifikaci následků vady podle závaţnosti.:  Jsou vady, které na uţívání stavby vliv nemají (neovlivňují trvanlivost – ovlivňují estetický účinek). Takovým vadám se dá přisoudit nejniţší stupeň závaţnosti (z hlediska obecných technických podmínek stavebního zákona). Ovlivňují však trţní hodnotu stavby.  Naopak se vyskytují vady, jeţ ohroţují nebo mohou ohrozit zdraví nebo ţivoty uţivatelů stavby nebo třetích osob – ty mají nepochybně nejvyšší stupeň závaţnosti následků. Podrobnější úvahou lze dospět ke klasifikační stupnici (viz. tabulka číslo 1). Následky vady

Závaţnost následků, Sv

vada nemá a nebude mít hmotné nebo finanční následky, kromě nákladů na její odstranění a nespokojenosti účastníků projektu a eventuálně dalších osob

1

nepříznivý vnější nebo vnitřní estetický účinek stavby anebo její části; sníţení trvanlivosti stavby

2

ohroţení trţní hodnoty nemovitosti

3

ohroţení jakosti uţívání stavby (bydlení, výrobních a dopravních procesů apod.); ohroţení majetku vlastníka stavby a jejích uţivatelů, popřípadě dalších

4

ohroţení zdraví a všeobecných předpisů

5

ţivota

lidí;

nedodrţení

Tabulka číslo 1 – Závažnost následků vady

48

Na druhou otázku lze obecně odpovědět, ţe kaţdá vada stavby je odstranitelná. Jde ovšem o to, ţe náklady na odstranění vady mohou přesáhnout rozumné meze, a pak se hledají cesty k dohodě o tom, jak bude stavebník za vadu odškodněn, pokud bude ochoten stavbu převzít. Nedá se ovšem říci, jaká mez je rozumná. Lze pak pouţít klasifikaci co do odstranitelnosti (podle tabulky číslo 2). Odstranění vady je …

Stupeň odstranitelnosti, Rm

… jednoduché, bez velkého pracovního úsilí a bez velkých časových nároků

1

… jednoduché, ale časově náročné

2

… obtíţné, finančně a časově náročné

3

… moţné jen za přerušení uţívání (dočasné vystěhování nájemců, přerušení provozu nebo dopravy) nebo za jiných omezení nebo opatření

4

… prakticky nemoţné

5

Tabulka číslo 2 – Odstranitelnost vady Pokud jde o náklady spojené s odstraněním vady, mohou i pro stupně Rm = 1 a 2 dosahovat značné výše. Situace se co do finančního a časového hlediska liší podle toho, zda je objekt ještě prázdný anebo se uţ uţívá. Náklady spojené s odstraněním vady musí zahrnout také škody vzniklé s jejím odstraňováním.

Kategorizace vad Protoţe rozlišení vad na podstatné a nepodstatné, bránící a nebránící uţívání je značně subjektivní, a ve sporové situaci smluvních stran se na něm nelze obvykle shodnout, musí se hledat objektivní stanovení přijatelnosti vady. Nejlépe je kategorizovat vady podle objektivních skutečností například porovnáním s projektovou dokumentací eventuelně jiným způsobem (například odkazem na platnou avšak nezávaznou ČSN prostřednictvím smlouvy o dílo. V literatuře „Projekty a zakázky ve výstavbě, Milík Tichý, C.H.BECK“ je uveden pro kategorizaci vad tzv. index priority vady určený vztahem: IPV = Sv x Rm Sv = hodnota závaţnosti následků vady (z tabulky číslo 1), Rm = hodnota odstranitelnosti (z tabulky číslo 2) 49

Jestliţe aplikujeme stupnice Sv a Rm, tak vznikne tabulka IPV, ve které se vady podle jejich závaţnosti rozdělí do kategorií A aţ D (tabulka číslo 3). Kategorie

Sv

IPV

A

5

5 aţ 25

Moţný následek vady - ohroţení zdraví a ţivota - pokles trţní ceny stavby vzhledem k očekávané výši - nepříznivý vliv na funkci stavby (bydlení, výroba, doprava apod.) - ohroţení činností spojených s uţíváním stavby

10 aţ 20

B menší neţ 5 C

4 aţ 9

- nepříznivý dojem na uţivatele stavby, popř. na další osoby

D

1 aţ 3

- zvětšení náročnost údrţby stavby a jejích systémů

Tabulka číslo 3 Kategorie vad Uvedená tabulka indexu priority (IPV) je zaloţena na úvaze, ţe vada ohroţující zdraví a ţivoty (Sv = 5) je vţdy velice závaţná bez ohledu na to, jaký je její index priority. Následující tabulka (číslo 4) vyjadřuje index priority vady a kategorie vad v závislosti na závaţnosti následků Sv a na odstranitelnosti vady Rm Index priority vady, IPV Rm

Sv 1

2

3

4

5

1

1

2

3

4

5

2

2

4

6

8

10

3

3

6

9

12

15

4

4

8

12

16

20

5

5

10

15

20

25

Kategorie A

Kategorie B

Kategorie C

Kategorie D

Tabulka číslo 4 Index priority vady

50

Uvedenou metodu IPV má smysl pouţít tam, kde je velké mnoţství vad jako pomůcka pro dosaţení dohody mezi účastníky výstavby (investor – zhotovitel).

Náklady na vady Náklady na odstranění vad nejsou často úměrné jejich závaţnosti. Jejich odstraňování můţe být důvodem k zastavení výroby eventuelně uţívání jiţ předané stavby, která je po kolaudaci v provozu. Po zváţení efektů – provozních, ekonomických lze akceptovat řešení „ústupků“, pokud vadu lze stavebníkem z výše uvedených důvodů tolerovat a s vadou se vypořádat několika způsoby:  poskytnutím slevy z ceny,  neproplacením zádrţného,  uplatněním bankovní záruky za dokončení díla; stavba, která vykazuje vady, není dokončena,  odškodněním stavebníka.

Specifikace jakosti Problematika definování jakosti stavby je klíčovým problémem pro řešení následků vad a poruch jako vliv na cenu nemovitosti – stavby. K tomu je v prvé řadě kompetentní projektová dokumentace, ve které jsou popsány postupy a parametry, které se musí dodrţet. K tomu slouţí popisné specifikace, které zpracovává projektant. Eventuelně nejakost se můţe projevit v různých fázích realizace, proto jakost musí být specifikována v projektové dokumentaci tak, aby byla kontrolovatelná a její dodrţování bylo měřitelné. Zmíněné specifikace jakosti se týkají stavebních prací: truhlářských, natěračských, zámečnických, jakosti omítek a maleb, obkladů a dlaţeb, systémů technických zařízení budov a dle úvahy projektanta dalších profesí.

1.2.6. Shrnutí k teoretické části Vliv vad a poruch stavebních objektů, konstrukcí a prvků lze charakterizovat při stanovení trţní hodnoty jako vliv znehodnocení, které při prodeji trţní hodnotu sniţuje. Tento vliv na trţní hodnotu vyplývá z vad díla technického charakteru, ke kterému je zaměřena pozornost bakalářské práce, bez zřetele na vady právního a ekonomického charakteru. Jde o vybrané vady a poruchy, které jsou z technického hlediska nejčastější.

51

Hodnocení vlivu údrţby a poruch stavby na její cenu Na řádnou údrţbu stavebního objektu (budovy, haly, rodinné domy, rekreační objekty apod.) bylo statisticky ověřeno, ţe je třeba vynakládat ročně průměrně asi 1 % z její výchozí ceny. Samozřejmě nebude se tato částka vynakládat stejně kaţdým rokem, stejně jako se asi nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Pak se ale nutné práce časem nashromáţdí a je nutno vynakládat částky vyšší. Pokud se takový objekt prodává, měla by se tato částka zohlednit v ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu to však neuvádí; je to moţné snad jen pomocí analytické metody v případech objektů značně zchátralých. V případech ocenění mimo oceňovací předpis by se taková situace měla zohlednit. Pokud se týká váţnějších poruch (například statických), měl by být správný postup takový: -

stavba se ocení, jakoby poruchu neměla,

-

zjistí se náklady na odstranění této poruchy v daném místě a čase,

-

tyto náklady se odečtou od ceny stavby výše vypočtené.

Které poruchy lze povaţovat za váţnější? Vady a poruchy konstrukčních prvků budov, které se projevují jako následek zanedbané údrţby eventuelně špatným provedením konstrukčních prvků, a jejich ochrany proti agresivním vlivům prostředí lze rozdělit do kategorií: 1. vady ohroţující stabilitu a bezpečnost nosného systému; 2. vady ohroţující zdraví uţivatelů; 3. vady zhoršující funkční a uţivatelské vlastnosti; 4. vady sniţující fyzickou ţivotnost konstrukčních prvků a 5. vady ovlivňující provozní náklady. Značný podíl na výskytu vad a poruch má pouţití nekvalitního materiálu a neodborné provedení, které ve svém souhrnu způsobuje výrazné zhoršení kvality a funkční vlastnosti jednotlivých konstrukčních prvků. V současném předpisu není uveden jak postup tak i specifikace – klasifikace závaţnosti poruch. V těchto případech lze pouţít analytickou metodu, coţ ovšem nevyjádří náklady na opravu, poněvadţ analytická metoda zohledňuje jen stav jednotlivých konstrukcí, nikoliv náklady na jejich opravu.

52

U staveb po velkých rekonstrukcích je nutno vyuţít metodu analytickou, kdy se posoudí opotřebení kaţdého jednotlivého prvku (PDŢ, PKŢ); jde o způsob při ocenění podle cenového předpisu. Stavba po odborně provedené celkové (generální) rekonstrukci, kdy došlo k uvedení všech konstrukcí do odpovídajícího stavu, se zpravidla hodnotí 80 % hodnoty stavby nové. Od této hodnoty se pak odvíjí opotřebení lineárně obvyklým způsobem. Vedle přirozeného stárnutí a degradace stavebních hmot a konstrukcí v čase jako výsledku fyzikálních, chemických a biologických pochodů existuje zde výrazné zintenzivnění agresivity vnějšího prostředí. Tato agresivita urychluje významně procesy a pochody stárnutí. Významnou skutečností v současné době je i zvýšení normativních hodnot na tepelnou izolaci vnějšího pláště budovy. Cyklické klimatické účinky ovlivňují jak vnitřní prostory budov, tak i vnější vrstvy pláště budovy. Mohou sniţovat statickou bezpečnost pouţitých konstrukčních prvků nebo celého nosného systému budovy, mohou ohroţovat bezpečnost provozu v budově, případně mohou být příčinnou postupného znehodnocení tepelně technických, hydroizolačních a akustických vlastností.

Metodika zjištění ceny obvyklé – trţní hodnoty je zaloţena na: zjištění charakteru hodnocených, dotčených konstrukcí a prací a jejich fyzického rozsahu (určuje znalec – odhadce při místním šetření, pokud nejsou spolehlivé jiné doklady, nebo projektant díla, případně objednavatel posudku; výběru vhodné technologie provádění prací (určí znalec – odhadce a projektant); ocenění vybrané technologické varianty, a to buď: 1. kontrolním rozpočtem (KR) pomocí jednotkových obvyklých cen podle např. URSu, 2. kontrolním rozpočtem jednotkových cen zhotovitele z jeho nabídkového rozpočtu nebo oceněných soupisů provedených prací, 3. pomocí odhadu potřebného času – počtu hodin pracovníků při nápravě vad díla x hodinová sazba (nebo cena) zhotovení + kalkulovaný materiál a stroje, zařízení ve specifikaci. Pozn.: Tato jednoduchá metoda je pouţitelná jen, kdyţ ve stavebním deníku jsou denně specifikovány jednotlivé práce podle třídníku stavebních

53

konstrukcí a prací - TSKP (např. sekání rýh, zdění příček, přesun hmot atd.) + objednavatelem potvrzené hospodárně odpracované hodiny, 4. prostřednictvím poptávky na provedení hodnocených výkonů na stavebním díle u jiných firem (zpětně nelze uskutečnit). Nejčastější metodu, kterou znalci – odhadci volí je metoda ad1 – „směrné ceny“ a metodiku rozpočtování ÚRS Praha a.s., protoţe jde o nejpropracovanější a proto nejrozšířenější oceňovací nástroj v ČR (zavedený v roce 1968) s vědomím, ţe tyto „ceny“ ve skutečnosti nejsou cenami, nýbrţ základními rozpočtovými náklady kalkulačních jednic konstrukčních prvků stavebního díla tříděných podle TSKP. K určeným rozpočtovým nákladům je pak nutno připočítat náklady na umístění stavby, které kryjí náklady na: a) zařízení staveniště, b) uzemní vlivy, c) provozní vlivy (např. v obydleném domě, rušení veřejnou dopravou apod.), d) malý rozsah prací, e) další náklady (projekční, průzkumné, posudky, inţenýrská činnost, poplatky a náhrady apod.). Výsledný souhrnný elaborát je pak kontrolní rozpočet znalce – odhadce. Omezení platnosti kontrolního rozpočtu vyplývají z jeho metodiky popsané výše. Kvalita posudku je úměrná kvalitě podkladů poskytnutých pro jeho sestavení. Skutečný rozsah prací, ale hlavně jejich technologie, lze stanovit jen přímým sledováním při provádění. Proto bývá zvolena metoda ceny obvyklé podle směrných cen (SC) ÚRS i s vědomím, ţe skutečné náklady oprav jsou mnohdy vyšší. Tvůrce SC ÚRS totiţ předpokládá optimální práce a úkolové tarifní mzdy. Dalším činitelem růstu skutečných stavebních nákladů při provádění je růst cen stavebních prací v čase (nepřesné „inflace“), který pravidelně měsíčně publikují např. Hospodářské noviny. Všechny projevy vad a poruch stavebních objektů by měly být při ocenění významově ohodnoceny a zváţen jejich dopad na prodlouţení či zkrácení ţivotnosti stavby. Neexistuje však nástroj jak k uvedeným skutečnostem přihlíţet při zjišťování trţní hodnoty stavby. Nutné je však vţdy odborné posouzení vady a poruchy stavebním

54

odborníkem, který posoudí charakter poruchy a rozliší její závaţnost z hlediska obecných technických poţadavků (OTP) na stavby, s rozlišením: a) běţné opotřebení, při kterém nedochází k ţádnému sníţení bezpečnosti ani uţitné jakosti, b) závada, kdy nedochází ke sníţení bezpečnosti, ale sniţuje se uţitná jakost, zhoršuje se vzhled budovy apod. Často bývá tento stav povaţován za vadu estetickou, kterou lze zohlednit přiměřenou slevou (z praxe znalců uvaţovanou do výše aţ 25 % z ceny bez závad). c) nevýznamná porucha, která způsobuje nepatrné nebo nezpůsobuje ţádné sníţení bezpečnosti, znehodnocuje nepodstatně hospodárnou ţivotnost a uţitnou jakost, d) významná porucha podstatně sniţuje bezpečnost, hospodárnou ţivotnost a uţitnou jakost budovy nebo její části, objekt není však bezprostředně po stránce bezpečnosti ohroţen. V praxi tento druh poruchy je nutno technicky zohlednit provedením opravy (odstranění poruchy). Vliv na trţní hodnotu lze vyjádřit oceněním dle e) havarijní porucha, kdy bezpečnost a uţitná jakost budovy jako celku nebo některých PDŢ je váţně ohroţena. V tomto případě je nezbytná zásadní oprava poškozených prvků na úrovni celkové nebo dílčí rekonstrukce, na podkladě schválené projektové dokumentace a stavebního povolení vţdy doloţené poloţkovým rozpočtem. Trţní hodnota stavby je sníţena o náklady stanovené poloţkovým rozpočtem. Pozn.: číselně vyjádřená rozmezí druhů poruch uvedených výše nejsou uvedena, protoţe pro jejich určení není dosud dostatek podkladů.

55

2. Aplikační část – vybrané vady a poruchy 2.1. Specifikace vad a poruch ze stavebně technického hlediska – vlivy znehodnocení 2.1.1. Charakteristika poruch stavebních konstrukcí z oblasti mechanické odolnosti a stability V této oblasti je třeba posoudit, zda poruchy projevující se trhlinami jsou stavební závadou či nikoli, dále je třeba sledovat příčinu vzniku trhlin a hodnocení trhlin. Je tedy třeba zjistit zda jsou hodnocené trhliny vadou a zda je jejich sanace vůbec nutná. U převáţně minerálních stavebních hmot pouţívaných v pozemním stavitelství (zdivo, beton, omítky) totiţ není v praktických podmínkách moţné vznik trhlin zcela vyloučit, a proto ne vţdy jsou povaţovány za vadu. Při hodnocení trhlin je třeba zodpovědět následující otázky: a) Je stávající obrazec trhlin konečným stavem nebo je třeba počítat s budoucím pokračováním tvorby trhlin nebo se zvětšováním jejich šířky?10 Jsou trhliny symptomem procesů v omítce nebo v konstrukci? K zodpovězení těchto otázek je nutno zjistit příčiny vzniku trhlin. b) Je vzniklými trhlinami ovlivněna technická funkce omítky nebo stavby? K ovlivnění technické funkce a tím i vyuţitelnosti budovy dochází tehdy, kdyţ na omítce fasády vznikají nebo se dají očekávat předčasná poškození zvětráváním a nebo kdyţ je podklad omítky natolik provlhlý11 ţe: - se významně sníţí tepelný odpor, - je negativně ovlivněno mikroklima v budově, - dojde k poškození vnitřních povrchů obvodových stěn. c) Je vzniklými trhlinami ovlivněna estetická funkce fasády? Optické působení trhlin se posuzuje za obvyklých pozorovacích podmínek (odstupová vzdálenost, úhel pohledu, osvětlení atd.) Do obvyklých pozorovacích podmínek nelze zahrnout např. vstup na zahradnicky upravenou plochu, vstup na blízkou střechu nebo pouţití ţebříku či zvedací plošiny.

10

Trhliny, které se nadále nerozvíjejí lze nazývat neaktivní nebo stabilní. Trhliny, které se pohybují lze nazývat aktivní či nestabilní. 11 Vlhkost dodávaná sráţkovou vodou pronikající trhlinami.

56

U minerálních omítkových systémů nedochází k ovlivnění estetické funkce zpravidla tehdy, nejsou-li překročeny následující šířky trhlin: - do 0,1 mm při hladké a jemné struktuře - do 0,2 mm při struktuře zrnitosti > 3 mm - širší trhliny pak nejsou vadou tehdy, nejsou-li za obvyklých pozorovacích podmínek viditelné a ani jinak nemají ţádný negativní vliv. Nezávisle na šířce trhliny se jedná o závadu, kdyţ: - okraje trhlin se silně špiní a trhliny jsou proto dobře viditelné - je ovlivněna technická funkce (viz. ad b) Kdyţ ovlivnění estetiky fasády opravňuje k provedení sanace nebo kdyţ jsou očekávané náklady na sanaci s přihlédnutím k předpokládané úspěšnosti nepřiměřeně vysoké, rozhoduje stupeň poškození a jeho význam u konkrétní budovy. Jinak se například hodnotí trhliny na uliční fasádě reprezentativní budovy, neţ trhliny na fasádě jejího dvorního traktu.

Klasifikace trhlin Všeobecně je třeba rozlišovat mezi trhlinami, které primárně vznikají v omítnuté stavební konstrukci a teprve sekundárně se propisují skrz vrstvu omítky (konstrukčně podmíněné trhliny) a mezi trhlinami, které jsou výhradně ve vrstvě omítky (omítkou podmíněné trhliny). U některých druhů trhlin se na jejich vzniku podílejí konstrukčně i omítkou podmíněné trhliny. Konstrukčně podmíněné trhliny vznikají v důsledku změn polohy, tvaru nebo objemu hmoty pod omítkou se nacházející konstrukce (pokladu pod omítkou). V zásadě rozlišujeme dva druhy: 1) příčiny v chování podkladu omítky – např. smršťování, bobtnání, teplotní délkové změny, které souvisejí se změnou objemu (objemové změny) a rozdíly přetváření (deformace) podkladu omítky při pouţití různých stavebních materiálů s rozdílnými fyzikálními vlastnostmi jako jsou: smršťování, tepelná vodivost, nasákavost atd.). 2) příčiny trhlin v chování celé konstrukce – sem patří změny polohy, tvaru nebo objemu nosné konstrukce, nebo jen omítnuté konstrukce, např. délkové změny způsobené sedáním, změny tvaru způsobené pohybem, změnou objemu vlivem sníţení vlhkosti (smršťování) nebo zatíţení a také kolísáním teplot. 57

V obou případech je třeba stanovit zda se jedná o jednorázová a konečná přetvoření nebo o přetvoření, která se opakují nebo dosud trvají. Uvedené příčiny vzniku trhlin v chování podkladu je nutno před sanací analyzovat a rozhodnout o sanačních opatřeních. Omítkou podmíněné trhliny souvisejí buď se zpracováním omítky nebo s vlastnostmi pouţitého materiálu. Výskyt těchto trhlin se vyznačuje různým geometrickým obrazem tvaru a průběhu v ploše. Na obrázcích jsou uvedeny nejčastěji se vyskytující trhliny. 1. Kapsové trhliny jsou krátké převáţně vodorovně probíhající v délce 100 – 200 mm, šířky cca do 3 mm. V oblasti dolní plochy trhliny můţe být omítka oddělena od podkladu.

Obrázek číslo 1 Kapsové trhliny

58

2. Smršťovací trhliny v čerstvé omítce. Jedná se o síťově rozloţené trhliny, které jsou vzdálené cca 200 mm a mají tl. cca 0,5 mm. Obvykle nedosahují aţ k podkladu.

Obrázek číslo 2 Smršťovací trhliny v čerstvé omítce 3. Smršťovací trhliny v zatvrdlé omítce mohou mít podobu sítě nebo rozdvojení (Y – forma) a mohou procházet aţ k podkladu. Můţe docházet k oddělení omítky od podkladu. Příčiny mohou být různé: -

rozdílné pevnosti podkladu;

-

velká tloušťka omítky;

-

separační vrstva prachu;

-

rychlé vysychání a

-

nevytvrdnutý podklad.

Obrázek číslo 3 Smršťovací trhliny v zatvrdlé omítce

59

4. Trhliny z nadbytku jemných částic – „mastné“ malty jsou krátké vlasové trhliny, které zasahují pouze povrch omítky. Mohou vznikat téţ v důsledku vyššího obsahu pojiva na povrchu omítky. Nepředstavují ţádnou vadu. Trhliny podmíněné omítkou i konstrukčně. 1. Rohové trhliny. Navazují diagonálně na rohy pravoúhlých otvorů v omítce nebo zdivu. Vznikají v důsledku koncentrace napětí v koutech otvorů v omítkách nebo stěnách. Na vzniku se mohou podílet technologická pochybení – nekázeň při provádění.

Obrázek číslo 4 Rohové trhliny 2. Spárové trhliny. Trhliny tvoří pravidelný obrazec, který připomíná průběh loţných i styčných spár podkladu. Šířky trhlin jsou cca 0,05 – 0,15 mm.

Obrázek číslo 5 Spárové trhliny 60

2.1.2. Atmosférické a další vlivy působící na budovy Největším nepřítelem budov je zatékající voda a vlhkost. Konstrukce a vnitřní prostory budov musí být chráněny před nasáváním vlhkosti. Zdravé a hygienické bydlení poskytují jen budovy suché. Rozsah všech zřizovaných izolací a jejich oprav má být vţdy takový, aby izolace chránily všechny konstrukce a vnitřní prostory budov i tehdy, je-li umístění budovy co do podmínek vzniku vlhkosti nejnepříznivější. Vzduch kaţdého prostoru, tedy i obytného, má vţdy jistou vlhkost. Vlhkost vzduchu měříme v gramech vody, připadajících na 1 m3 vzduchu. V praxi uvádíme vlhkost vzduchu v procentech relativní vlhkosti. V ovzduší není zpravidla vzduch parami nasycen. Při změně tlaku nebo teploty vzduchu vlhkost kondenzuje a vylučuje se voda ve stavu kapalném, coţ způsobuje nepříznivé vlhnutí vnitřních konstrukcí. Pro vnitřní prostory budov musí platit, ţe mnoţství kondenzace vodních par musí být menší neţ mnoţství výparu. Tím zabráníme vlhnutí vnitřních prostor, zejména suterénů, a tím i vytváření celé řady poruch a vad. Dešťové sráţky mohou pronikat netěsnostmi ve stavební konstrukci, a tím vytvářet neúměrnou vlhkost konstrukce nebo její části nacházející se pod porušenou hydroizolační vrstvou, tj. pod místem zatékání.

Obrázek číslo1 Transportní cesty a zdroje vlhkosti působící na zdivo

61

Nejzhoubněji působí vlhkost a voda na dřevěné konstrukce. Střídavé vystavení vlhkosti a sucha způsobuje hnití dřeva a napadení dřevokaznými houbami. Tím se výrazně zkracuje ţivotnost těchto konstrukčních prvků. Přístup zemní vlhkosti do zdiva můţe ovlivnit i chemické pochody v materiálu zdiva, porušit jeho celkovou pevnost; na jeho povrchu se vytvářejí nepříjemné výkvěty solí. V období kolísání teplot nad a pod bod mrazu dochází ke střídavému tání a mrznutí vodních částic. S ohledem na nasákavost stavebních materiálů vznikají vlivem zvětšujícího se objemu vody poruchy v konstrukčních prvcích, a tím dochází k jejich mechanickému poškození. Poruchy zdiva způsobené vlhkostí

Obrázek číslo 2 Vzlínající kapilární voda. První fáze – vlhké mapy a salinita omítky.

Obrázek číslo 3 Vzlínající kapilární voda. Druhá fáze – destrukce omítky a zdiva.

62

Obrázek číslo 4 Salinita zdiva – přítomnost solí s hygroskopickými vlastnostmi.

Obrázek číslo 5 Keramický obklad – vystoupání vlhkosti nad tuto neprodyšnou vrstvu.

Odstranění vlhkosti zdí v suterénních prostorách Značný počet budov a staré budovy téměř všechny nemají izolaci proti zemní vlhkosti natoţ proti tlakové vodě. Dodatečná izolace je vţdy nákladná záleţitost. Vlhkost v budově se obvykle projevuje nejdříve na zdech. Voda ze zdí se odpařuje při spotřebě značného mnoţství tepla. To odebírá ze zdí i z místností. Místnosti zamořené vlhkem se mnohem snadněji ochlazují, a proto je jejich vytápění energeticky náročnější neţ u místností suchých. Základní princip odstranění vlhkosti z místností vychází ze stavební fyziky a výpar v místnosti musí být vţdy větší neţ kondenzace vodních par a mnoţství vody vznikající vzlínavostí zemní vlhkosti v místnosti. V neobývaných, nevětraných a nevytápěných

63

místnostech jsou vţdy problémy spojené s vlhkostí místností větší neţ u obývaných. Proto neobydlený dům daleko rychleji chátrá neţ obývaný. Nejběţnější způsoby odstraňování vlhkosti v budovách jsou tyto: -

odvodnění okolí objektu trativody,

-

izolace stěn vnější vzdušnou izolací,

-

izolace stěn vnitřní vzdušnou izolací,

-

dodatečné vkládání vodorovné izolace do zdí a podlah,

-

izolace zdí a podlah systémem kanálků,

-

izolace sanačními omítkami,

-

izolace injektováním zdiva,

-

izolace zdiva pomocí elektroosmózy a další.

Návrh na dodatečnou izolaci je nutné provádět na základě odborného návrhu zpracovaného pro kaţdý jednotlivý objekt; měl by kombinovat několik způsobů dodatečného izolování. Vodotěsnost střešních plášťů Dešťová voda je největším škůdcem stavby. Zatéká-li do stavby, ničí se dřevěné konstrukce krovu, opadávají části vnějších omítek. Proteče-li voda stropní konstrukcí do místností nebo nasákne-li zdivo nadměrné mnoţství vody, stávají se obytné prostory neobytné. Znamená to nákladné vysušování a opravy konstrukčních prvků podle míry jejich poškození respektive devastace. Proto je velmi důleţité, aby všechny práce na střeše byly provedeny včas a tím se předešlo zbytečným škodám. Střešní stavební konstrukce má chránit vnitřní prostředí v nadzemní části objektu a je vystavena přímému působení vnějších vlivů. Skládá se z nosné střešní konstrukce a jednoho či několika střešních plášťů oddělených vzduchovými vrstvami. Podle sklonu dělíme střechy na: -

ploché se sklonem vnějšího povrchu v rozmezí 0oaţ 5o,

-

šikmé se sklonem vnějšího povrchu od 5o do 45o,

-

strmé se sklonem vnějšího povrchu od 45o do 90o.

Nosná část střechy vyţaduje statické posouzení rekonstrukce, a proto nepatří mezi technologie prováděné bez stavebního ohlášení jako údrţbové práce.

64

Řešení rekonstrukce plochých střech U plochých střech se po určitém čase jejich provozu vyskytují závady. Opravy jsou naléhavé, komplikované a nákladné. Příčiny poruch jsou různé: -

neadekvátní technická řešení,

-

nedostatečná pozornost věnovaná detailům,

-

nekvalitní provedení,

-

vliv UV záření,

-

nedostatečná údrţba.

Starší střechy jiţ nevyhovují svými tepelně izolačními vlastnostmi. Zatímco do roku 1978 byl u plochých střech poţadován součinitel tepelného odporu R = 0,94 m2 K W-1 a hlavním kritériem byl poţadavek hygienický (nepřípustnost povrchové kondenzace vodní páry), tak od roku 1992 vzrostl poţadovaný tepelný odpor na dvojnásobek, t.j. R = 1,80 m2 K W-1. V ČSN 730540, platné od 1. 5. 1992, se zvýšil normový tepelný odpor plochých střech na hodnotu R = 3,0 m2 K W-1a tato hodnota je platná i pro rekonstruované objekty. Co přinesla změna – Změna 1, ČSN 730540-2 Zásadní změny v oblasti aplikací střešních konstrukcí a konstrukcí střešních oken zavádí novela závaţně platné ČSN 730540-2 : 2005, která platí od 1. března 2005.  Sjednocení poţadavku na součinitel prostupu tepla střechy lehké a těţké.  Nově zaveden poţadavek na celkový součinitel prostupu tepla střešních oken a střešních světlíků (původní poţadavek na vnitřní povrchové teploty tvorových výplní a konstrukcí střechy a stěn zůstává v platnosti). Závazná tepelně technická kritéria návrhu: a) Nejniţší vnitřní povrchová teplota, b) Součinitel prostupu tepla U ≤ UN, kde je: u součinitele prostupu tepla [W.m-2.K-1], c) Zkondenzovaná vodní pára uvnitř konstrukcí. Gk < Gv, kde Gk – celoroční mnoţství vodní páry uvnitř konstrukce [kg.m-2.a-1], Hodnoty součinitele prostupu tepla UN podle ČSN 73054-2 z roku 2002 (Změna Z1: 2005) pro střešní pláště, pro budovy obytné a občanské s dlouhodobým pobytem lidí:

65

Střecha plochá a šikmá se sklonem 45° včetně podlaha nad venkovním prostorem: Normové hodnoty UN [W.m-2.K-1] -

poţadovaná hodnota: 0,24

-

doporučená hodnota: 0,16

Řešení rekonstrukce šikmých a strmých střech Pro tento typ střech se převáţně pouţívá skládaná krytina. Při menších sklonech se do konstrukce střechy doporučuje vloţit pojistnou hydroizolační vrstvu. Vrstvy mezi krytinou a pojistnou hydroizolační vrstvou musí být odolné vůči pronikající sráţkové vodě. Do oblastí s intenzivními větry a při větších sklonech neţ 45o je nutné předepsat připevnění krytiny, zejména taškové, proti účinkům sání větru. Pravidla pro montáţe plechových krytin stanoví ČSN 73 3610. Zateplení střešního pláště je nutné navrhnout tak, aby byl splněn poţadovaný tepelný prostup U, dříve odpor R a poţadavky z hlediska difuse vodní páry, obdobně jako je uvedeno u plochých střech. Doporučené materiály skládaných krytin převáţně jsou: -

tašky pálené,

-

tašky betonové,

-

šablony z cementovláknitého,

-

ţivičné střešní šindele,

-

plechové šablony,

-

vlnovky z různých materiálů atp.

Rozměry a poţadavky na materiál, pouţitý pro skládanou krytinu a způsob provedení stanoví příslušné technické podklady výrobců a prodejců. Trvanlivost obvodových plášťů Účelem obvodových plášťů budov je: -

chránit pórovité konstrukce pozemních staveb před vlivem vnějšího prostředí, zejména proti vlhkosti a exhalacemi škodlivých látek v ovzduší a tím zvětšit jejich trvanlivost,

-

chránit tyto konstrukce před UV zářením, které dopadá na

budovu se

slunečním svitem, -

zvětšit izolační účinnost konstrukcí a to jak tepelnou tak i zvukovou,

-

zlepšit vzhled budovy, 66

-

umoţnit, aby stavební konstrukce byly snáze čistitelné.

Nejčastější vady obvodových plášťů jsou: -

malá ţivotnost povrchových úprav,

-

zatékání spárami obvodového pláště,

-

ţivotnost spárovacích tmelů pouţitých k těsnění spár pláště,

-

nedostatečná tepelná izolace a tvorba tepelných mostů,

-

vytváření trhlin v obvodovém plášti,

-

zkorodované klempířské prvky, zejména parapetní plechy a oplechování říms.

Vnější omítky Druh venkovní omítky je navrţen a proveden při výstavbě objektu. Jedná se o tyto druhy omítek: -

hrubá vápenná a štuková vápenná omítka, které neodolávají

dostatečně

nepříznivým klimatickým podmínkám, -

hrubé a vícevrstvé cementové omítky,

-

zušlechtěné omítky z malty nastavované nebo cementové.

Při opravách se postupuje tak, ţe se nejdříve odstraní všechny nepevné části a otluče se i okolní část omítky, pokud při poklepu zní dutě, coţ znamená, ţe omítka na zdivu nedrţí. Zdivo se očistí tlakovou vodou a spáry obnaţeného zdiva se vyškrabou na sílu cca 1 cm. Na takto připravený podklad se nejprve provede postřik (špritz) z řídké cementové malty. Pak se postupuje jako při provádění nových omítek. V současné době jsou na trhu speciální malty na provádění oprav omítek, které zaručují potřebnou trvanlivost vnějších omítek (sanační malty). Po provedení oprav se můţe přistoupit k dalším úpravám vodoodpuzujícími a barevnými nátěry. Zateplování obvodového pláště budovy V současné době je kladen důraz na zlepšování tepelně technických vlastností obvodových plášťů. Energie, která se stala nepostradatelnou při vytápění nebo chlazení v obytných budovách, zatěţuje ve stále větší míře ţivotní prostředí. Stoupající spotřeba fosilních paliv uvolňuje oxid uhličitý, jakoţ i další škodliviny do vzduchu, které napomáhají ke vzniku tak zvaného skleníkového efektu. Jednou z efektivních moţností úspory energie je pouţití vnějších sdruţených tepelně izolačních systémů.

67

Sdruţené tepelně izolační systémy zabraňují ztrátám tepla, coţ umoţňuje dimenzovat topná zařízení na menší výkon. Dále prostory v létě zůstávají příjemně chladné, je zachována optická identita s tradičními omítkami. Jedním z ukazatelů hospodárnosti bytového objektu z hlediska energetického je roční ukazatel spotřeby tepla na vytápění měrného bytu o obestavěném prostoru 200 m3 (En = MWh/rok, měrný byt). Normové hodnoty spotřeby energie na vytápění u bytového domu jsou pro novou výstavbu En = 7,3 a pro rekonstrukce En = 9,3. Ukazatelem kvality tepelně izolačních schopností neprůsvitných konstrukcí je tepelný odpor R (m2KW-1), který se určí výpočtem při návrhu tepelně izolačního systému. Hodnota Rn pro obytné budovy u vnějších stěn je Rn = 2 m2KW-1. V odůvodněných případech lze u obvodových stěn připustit při rekonstrukcích sníţení hodnoty tepelného odporu aţ na úroveň R = 1.2 m2KW-1. Otvorové výplně (okna, dveře) tvoří součást obvodového pláště budovy. Ukazatelem pro posouzení otvorových výplní je součinitel prostupu tepla k (Wm-2K-1). Okna a dveře do obytných místností mají mít součinitel prostupu tepla kn = 2,7, coţ musí být doloţeno výrobcem otvorových výplní. Tepelně izolační systémy sestávají obvykle nejméně ze tří vrstev a to: -

izolační vrstva, která se buď lepí na podklad, nebo se připevňuje mechanicky,

-

armovaná vrstva z armovací hmoty a armovacího pletiva,

-

konečné krytí pro úpravu povrchu, které tvoří zároveň ochrannou vrstvu proti povětrnostním vlivům.

Tepelně izolační systém musí odolávat bezproblémově statickým a termickým napětím a musí být neutrální proti vlivům ţivotního prostředí. Podle tloušťky izolační vrstvy (izolačních desek) se docílí poţadovaný tepelný prostup (odpor) obvodové stěny U (R) a součinitel prostupu tepla k. Tepelná izolace stojí a padá s kotvením. Podle velikosti budovy, stavu podkladu pro kotvení a hmotností izolačního systému se zvolí způsob kotvení. Lepení izolačních desek se provádí speciální maltou a je doporučeno zejména u novostaveb. Podklad musí být suchý, rovný a únosný. Lepení a hmoţdinkování se provádí u vyšších staveb a u rekonstrukcí. Obzvláště u rekonstrukcí, kde únosnost stávající fasády

podkladu není dostatečná, doporučuje

se nalepení izolačních desek a ještě jejich kotvení hmoţdinkami.

68

Ukončování okrajů se provádí montáţními lištami, zejména u podkladů jako jsou staré fasády, které byly často natírané nebo jejichţ spodní omítka není tolik únosná. Doporučuje se zaloţení izolační vrstvy, alespoň jejího spodního okraje, do soklové lišty. Armovaná vrstva povrchové úpravy zachycuje tahová napětí v rovině povrchu. Obvykle se vytváří vmáčknutím skelné tkaniny zubovou stěrkou do nanesené vrstvy stavebního lepidla. Tkaniny ze skelných vláken jsou odolné proti zásaditému prostředí. Nároţí a hrany se opatřují další výztuţí ze skleněných vláken z důvodů zvýšení pevnosti, a tak odolnosti proti mechanickému poškození. Spolehlivě ukotvený zateplovací systém poskytuje pro konečnou úpravu povrchu bezpečný základ. Pro výběr materiálů, barvy a struktury povrchu existují rozsáhlé moţnosti. Volba omítky je věcí vkusu. K individuálnímu a kreativnímu vytvoření fasády jsou k dispozici nejrozmanitější barvy a struktury. U staveb v chráněných památkových oblastech a u historických budov je nutné barevné provedení odsouhlasit v souladu se stavebním zákonem s místně příslušným útvarem památkové péče. Budova stavěná panelovou technologií koncem sedmdesátých let. Problém těchto budov je nedostatečná tepelná izolace vnějších stěn. Bylo provedeno termovizní měření termovizní kamerou v zimním období, coţ prokázalo nutné řešeni otázek zateplení jak stěn, tak i okenních otvorů. S ohledem na velkou finanční náročnost celé akce bylo postupováno se zateplováním po jednotlivých stěnách – nejprve štítové zdi, pak následovaly parapety s výměnou výplní okenních otvorů za

výrobky s větším

tepelným odporem. Úpravy vnitřních prostor Technologie pouţívané při údrţbě a opravách budov jsou předurčeny pouţitými konstrukčními prvky a materiály při novostavbě té které budovy. Zejména u historických budov je poţadavek pouţívat původní materiály a případné repliky konstrukčních prvků. U novějších budov tato omezení nemusí platit. Poškození vnitřních společných, bytových a nebytových prostor budovy je převáţně způsobeno mechanickým poškozením při provozu bydlení nebo haváriemi instalačních a otopných systémů budovy. Předpokládáme, ţe stabilita budovy není narušena, proto si můţeme stanovit omezenou druhovost údrţbových prací a provádění nezbytných oprav.

69

Jedná se zejména o tyto profesní specializace: -

zednické a omítkářské práce,

-

opravy obkladů a dlaţeb,

-

opravy podlahových krytin a konstrukcí podlah,

-

malířské a natěračské práce.

Mimo to je celá řada dalších řemeslných prací, které se vyskytují při údrţbě domu. Pro příklad uvedeme jejich stručný přehled

jsou to především zámečnické, truhlářské,

čalounické a sklenářské práce, které se objednávají na určitou práci, druh dodávky, která nemá přímou vazbu na další návazné práce. Opravy vnitřních omítek Při opravách vnitřních omítek se nejdříve ošetří porušené místo. Odstraní se všechny nepevné části staré omítky a otluče se i okolní část omítky, pokud poklepem zjistíme její špatnou přídrţnost ke zdivu. Spáry cihelného zdiva se vyškrábou na hloubku asi 1 cm. Potom se odstraní zbytky uvolněných částí a prach kartáčem. Zdivo a okolní omítka se řádně navlhčí a na zdivo se nahodí postřik k řídké cementové malty. Je-li opravovaná omítka vápenná štuková, nahodí se jádro a po zavadnutí se nanese štuková vrstva. K tomu účelu se nejlépe hodí suché maltové směsi. Ve spoji se starou omítkou se musí odstranit vrstvy malby nebo nátěrů, aby se štuk dobře spojil s jádrem a štukem staré omítky. Jinak dochází odlupování štuku na staré omítce a provedená práce se musí dodatečně opravovat. Při porušení cementové omítky se postupuje stejným způsobem, jen s tím rozdílem, ţe se k vyspravení pouţije cementová malta. Oprava malých trhlin v omítce se provádí obdobným způsobem. Nejprve se místo zbaví volných částeček a nepevné části malby, a jde-li o klihovou malbu, tak se okolí opravovaného místa musí namočit a stará malba z něj oškrábat. Opravované místo se postříká vodou a vyplní řídkou sádrovou kaší. Jsou-li trhliny hluboké, je nutné do trhlinek sádru vtlačit špachtlí. Přebytečná sádra se po zavadnutí odstraní. Větší trhliny vyţadují odsekání omítky v pruhu širokém alespoň 100 mm. Pak se vyčistí a v celém obnaţeném pruhu navlhčí. Velké trhliny se vyplňují cihelnými úlomky, do uţších míst se natlačí vápeno-cementová malta. Potom se provede oprava omítky. Před opravou velkých trhlin spár a dutin je třeba zjistit, zda jde o pasivní trhlinu bez pohybu nebo o trhlinu aktivní, tj. ţe stav v konstrukci není ustálený. V těchto případech je nutné provést statické posouzení objektu a práce svěřit odborné firmě.

70

Opravy obkladů a dlaţeb Nejčastější poruchou obkladů je špatné spojení obkladaček s podkladem. Dříve se obklady připevňovaly k podkladu cementovou maltou (tzv. „na buchty“), potom na zavadlé jádro omítky cementovou kaší. V současné době se obklady kladou na lepidlo, coţ zaručuje dobrou přilnavost k obkládané stěně. Prasklé obkladačky se musí odstranit vysekáním a stykové spáry se proříznou rozbrušovacím nářadím. Tím se zabrání poškození stávajících obkladů a rozsah prací se minimalizuje. Podklad se vyrovná maltou a po zaschnutí se poškozené místo nahradí novým obkladem lepeným na podkladní stěnu. K zajištění správné polohy obkladačky se pouţívají přípravky ve tvaru kříţků, které se po zatvrdnutí lepidla odstraní. Pak se přistoupí ke spárování spárovací hmotou, která se vyrábí v různých barevných odstínech. Obdobně se postupuje i při náhradě odpadlých obkladaček. Nejčastějšími poruchami dlaţeb jsou: -

uvolnění dlaţdice nebo dlaţdic,

-

poškození dlaţdice, její prasknutí,

-

vzdutí dlaţby.

Jde-li jen o malou závadu u několika málo dlaţdic, provede se vyjmutí poškozených kusů a ty se nahradí novými dlaţdicemi obdobným postupem jako u obkladů. V případě vzdutí dlaţdic můţe být porucha způsobena špatnou konstrukcí podkladu podlahy. V těchto případech je nejlépe provést novou konstrukci podlahy včetně poloţení nové dlaţby. Dlaţba se klade rovněţ na lepidlo a pak se spáruje spárovací hmotou dodávanou v různých barevných odstínech.

71

2.1.3. Mechanické vlivy způsobené dopravou Mechanické vlivy způsobené dopravou nebo stavební činností v blízkosti budovy představují další ohroţení ţivotnosti nebo nadměrné opotřebení stavby. Nesmírně důleţité je řešit i odvodnění stavby, které můţe být změněno nevhodnou úpravou terénu v jejím okolí nebo následnými poruchami při jejím zaloţení.

Vibrace Zdrojem vibrací, které se šíří podloţím do základů budov, jsou dynamické účinky pohybu vozidel po pozemních nebo podzemních komunikacích. Obvykle se tyto dynamické účinky označují jako technická seismicita od povrchové nebo podpovrchové dopravy. V řadě případů můţe být přenos vibrací od dopravy do konstrukce budov usnadněn bezprostředním kontaktem konstrukce vozovky nebo tunelové roury se základy budovy a navazujícími zdmi objektu. Kontakt zdroje s ohroţenou konstrukcí můţe rovněţ zprostředkovat vysoká hladina spodní vody, promrzlé vrstvy terénu v zimním období, propojení základů ohroţené konstrukce i tunelové konstrukce se skalním podkladem, nepouţívané starší základy nebo jiné stavby v podloţí, potrubní soustavy v podloţí, případně skalní podklad v malých hloubkách pod povrchem terénu. Charakter vibrací od dopravy je závislý zejména na hmotnosti vozidla, rychlosti a způsobu jízdy vozidla, na směru pohybu vozidla (po přímce nebo v oblouku, po rovině nebo ve svahu), na brţdění nebo zrychlování vozidla. Dalším parametrem je „rovinnost“ jízdní dráhy, ať jiţ kvalita povrchu silniční vozovky nebo směrové a výškové vyrovnání kolejové dráhy, způsob upevnění kolejnic, skladba podkladních vrstev vozovky ap. Kromě parametrů vibrací ve zdroji má na velikost vibrací vliv sloţení prostředí na cestě od zdroje k ohroţené konstrukci budovy, tedy zvláště skladba geologického prostředí a jeho mechanické vlastnosti jako je tuhost, rychlost šíření vlnění, útlum se vzdáleností ap. Konečně pak můţe velikost vibrací z podloţí zesílit nebo utlumit provedení vlastní konstrukce budovy a způsob jejího zaloţení, zejména pak frekvenční naladění ohroţené konstrukce. Právě pro řadu vlivů, které se podílejí na úrovni vibrací v místě stavební konstrukce, je pro rozvahy o sníţení úrovně vibrací na přípustnou míru vhodné provést jejich měření. Měření lze realizovat buď na hotové konstrukci nebo v případě její předpokládané výstavby na úrovni základové spáry, nejlépe v sondách v blízkosti ohroţené konstrukce nebo v blízkosti zdroje vibrací, tedy na konstrukci vozovky nebo konstrukci metra, ţeleznice,

72

tramvajového tělesa ap. Naměřené vibrace pak lze vyuţít pro kvalitnější analýzu odezvy celé konstrukce ohroţeného objektu nebo jen jeho částí a návrh opatření ke sníţení vibrací.

2.1.4. Ochrana staveb proti radonu Radon je přírodní, bezbarvý, prakticky všudypřítomný plyn, který nelze vnímat lidskými smysly. Vzniká zcela samovolně radioaktivním rozpadem rádia obsaţeného v zemském povrchu. Sám se dále rozpadá na tzv. dceřiné produkty, coţ jsou drobné částice kovů, které jsou spolu s prachem rozptýleny ve vzduchu. Přípustná mezní koncentrace pro obytné místnosti v nových stavbách je 100 Bq/m3, pro stavby postavené do roku 1991 je povoleno 200 Bq/m3. Zdroje radonu v objektu: v podloţí objektu (trhliny, netěsnosti apod.) z pouţitých stavebních materiálů (dnes pouţívané materiály vyhovují) v uţitkové vodě (především pokud se jedná o vodu z vlastní studny) Největší zdroj radonu je podloţí. Stupeň nebezpečnosti podloţí závisí na sloţení zeminy a na schopnosti zeminy propouštět plyn.

Obrázek číslo 1 Nejčastější vstupní cesty radonu do domu

73

Ochrana staveb proti nízkému radonovému riziku Stačí provést běţnou hydroizolaci na všech konstrukcích, které jsou v přímém kontaktu s podloţím. Zároveň se doporučuje uzavřít schodišťový prostor ze suterénu dveřmi.

Ochrana staveb proti střednímu radonovému riziku U všech konstrukcí v přímém kontaktu s podloţím se provede protiradonová izolace. Za proti radonovou izolaci povaţujeme kaţdou hydroizolaci, která umoţňuje provádění vzduchotěsných spojů a prostupů a vyniká dlouhou ţivotností a dostatečnou taţností. Protiradonová izolace musí být poloţena v celé ploše kontaktní konstrukce.

Ochrana staveb proti vysokému radonovému riziku Všechny konstrukce v přímém kontaktu s podloţím musí být provedena protiradonová izolace, která je doplněna buď o odvětrávací drenáţní systém pod objektem nebo o odvětrávanou vzduchovou mezeru pod izolací. Úkolem drenáţních systémů nebo vzduchové mezery je sníţit koncentraci radonu pod základovou deskou, respektive pod protiradonovou izolací, nebo vytvořit podtlak vzhledem k tlaku v interiéru.

1 - svislé odvětrávací potrubí v těsném provedení, 2 - perforované drenáţní potrubí, 3 - štěrková drenáţní vrstva, 4 - geotextílie proti penetraci betonu do štěrku, 5 - prostupy základovými pasy: obsyp v těchto místech musí umoţnit proudění vzduchu, spolehlivější je varianta s vyústěním nad terén

Obrázek číslo 2 Drenážní systém pod objektem

74

2.1.5. Biologické napadení stavebních materiálů Význam řas jako dílčího biokorozního faktoru byl objeven relativně nedávno. Ještě v 70 letech minulého století byly řasy povaţovány pouze za předchůdce vyšších rostlin a symbionty lišejníků. Teprve další výzkum prokázal spoluúčast řas při postupné degradaci uměleckých kamenných artefaktů, archeologických objektů, fasád domovních objektů i některých typů střešních krytin. Jako prvotní organizmy se objevují různé druhy bakterií, které jsou ve vlhké a čisté atmosféře nebo na skrápěných površích následovány řasami. Brzy po nástupu řas se objevují mikroskopické vláknité houby, později mechy a lišejníky (symbiosa řasy a houby), které připravují půdu pro nástup vyšších rostlin.

Co jsou vlastně řasy Zvláštní a nejstarší skupinu mezi řasami tvoří sinice. Stavbou buňky se podobají bakteriím. Sinice mají charakteristické sloţení asimilačních barviv. Podle sloţení jednotlivých asimilačních barviv mohou být sinice šedé, modrozelené aţ černé, případně ţlutavé nebo červené. Rozmnoţují se nepohlavně nebo vegetativně a to částmi stélek, jednotlivými vlákny nebo jejich úlomky. Buňky se rozmnoţují prostým dělením. Sinice jsou fotosynteticky aktivní, čímţ poskytují sacharidy pro heterotrofní organizmy v půdě i na stavebním kameni. Sinice jsou rozšířené po celém světě a obývají i zcela extremní stanoviště. Náleţí proto k průkopníkům ţivota na holých skalách i na fasádách i střešních krytinách, kde připravují podmínky pro následný růst dalších organizmů. Zelené řasy tvoří druhově nejbohatší a tvarově velmi rozmanitou skupinu řas, která se velmi často vyskytuje na stavebním kameni. Společným znakem zelených řas je přítomnost asimilačních barviv chlorofylu, karoténu a xantofylu. Asimilačním produktem je škrob. Zelené řasy mají řadu organizačních stupňů (monádový, hemimonádový, vláknitý aj.). Jsou všeobecně rozšířené a nacházejí se ve všech biotopech zeměkoule. Jsou ve vodách, obrůstají vlhký kámen, v půdě, v kanálech na vlhkých místech staveb i na sněhu. V novější době kolonizují vlhká místa staveb. Některé řasy ţijí v symbióze se ţivočichy nebo s houbami.

Podmínky pro růst řas Sinice i zelené řasy vyţadují k růstu světlo, vzdušnou vlhkost a minerální látky. Velmi dobře rostou v místech, kde je nějaký čas zadrţována voda (římsy, parapety oken, balkóny, nerovné zóny zdiva, sokly, vyskytují se zejména na severní a severovýchodní

75

části budov včetně střech. Řasy se rovněţ častěji vyskytují tam, kde jsou stromy a keře blízko budovy a dlouho na ni vrhají stín. Za příznivých vlhkostních podmínek tvoří rozsáhlé povlaky různé konzistence, tloušťky a barvy. Převládá zelená aţ modrozelená, ale také šedá, hnědá a v suchých místech aţ černá (sinice). Řasy jsou schopny růst ve velmi extremních podmínkách, kde mohou nejen přeţívat ale i aktivně metabolizovat. U řady druhů je známa jejich schopnost přetrvat různě dlouho v extrémních teplotách (-195 aţ + 1000 °C). Snášejí vyschnutí (aţ několik desítek let) a extrémně vysoké a nízké pH, silné γ a UV záření. Na kameni a na stavebních fasádách jsou takovéto spící, nekultivovatelné mikroskopické formy nazývány poikilotrofními organizmy. Řasy dobře rostou na povrchu i v pórech a prasklinách stavebního kamene, případně kámen aktivně penetrují. V nároku na světlo nejsou náročné. Vyskytují se sice především na ozářených místech, avšak mohou vegetovat i při slabém osvětlení ovšem ve spojení s nízkou teplotou. (okolo 0 °C).

Obrázek číslo 1 Příklad výskytu řas na objektu s dodatečným zateplením

Krátce o dalších mikroorganismech doprovázejících růst řas Obdobně jako jiné skupiny mikrobů i řasy ţijí v různých společenstvech, kde svými metabolity obohacují další členy mikrobní komunity a přispívají tak ke zvýšení agresivity celé mikrobní populace na stavebním kameni. Velmi časté jsou proto asociace řas a bakterií, řas a plísní, případně řas plísní a sirných bakterií. Velmi častá je téţ asociace řas a bakterií nebo řas a plísní.

76

Řasy působí i estetické škody. Protoţe zachytávají velké mnoţství prachu, objevují se na stavbě v podobě špinavých mokvajících skvrn. Zvláště na pískovcích tvoří porosty řas spolu s prachovými částicemi, sazemi, vlákny hub a bakteriemi krustu, která produkuje na spodní straně sliz obsahující drobné částečky kamene. Při mrazových cyklech a fázové přeměně vody v led dochází tak k odrolování částic kamene, do kterého jsou řasy prorostlé. Krusta zároveň zabraňuje „dýchání stavebního kamene“, ucpává póry omítek a přispívá tak k rozkladu povrchu fasády. Roztaţnost takové krusty je totiţ při střídavém vysychání a navlhání jiná neţ roztaţnost podkladu. K obdobnému odrolování stavebního kamene dochází i při růstu sinic. Celý proces probíhá v několika etapách: 1. Řasy kolonizují vlhké trhliny v kameni o velikosti 0,1 aţ několika mm, 2. růst a expanze řas v závislosti na přítomnosti vody, 3. precipitace karbonátů okolo buněk sinic, Ca(HCO3)2<------>CaCO3 + H2O + CO2, (proces je vratný), 4. postupné otvírání trhliny kontinuální precipitací karbonátů a expanzí řas při inbibici vody, 5. penetrace prachových částic do trhliny, 6. částečné

odumírání

sinic

zasypaných

prachovými

částicemi,

změny

v

nanoklimatických podmínkách trhliny, 7. kolonizace trhliny heterotrofními bakteriemi a plísněmi, případně hmyzem, roztoči a pavouky, 8. zvýšení tlaku na stěny trhliny nově produkovanými organickými komponenty, odpadnutí povrchové vrstvy.

Represivní a preventivní prostředky na ochranu proti řasám Mezi nejúčinnější algicidy jsou počítány kvarterní amoniové sloučeniny, organociničité sloučeniny (nyní zakázány) deriváty močoviny, karbamáty, deriváty benzthiazolu a lineární acetaly, různé typy S N heterocyklů, isothiazoliny ftalimidy a sulfamidy. Je věcí dalšího vývoje, zda by bylo moţné aplikovat některou z uvedených sloučenin přímo do roztoku s organokřemičitými sloučeninami a tím nejen chránit fasádu proti řasám, ale navíc zvýšit její hydrofobitu.

77

2.1.6. Negativní účinky azbestu v rámci navrhování staveb I kdyţ jsou negativní účinky azbestu známy uţ velmi dlouho, počet výrobků se zastoupením tohoto materiálu ve druhé polovině 20. století stále rostl. Zejména v 70. letech se azbest pro své fyzikální vlastnosti a vysokou odolnost vůči účinkům tepla vyuţíval převáţně ve stavebnictví. Ve většině evropských zemí a především Spojených státech amerických docházelo k postupnému zákazu výroby azbestových vláken po prokazatelném zjištění jejich zdravotní závadnosti. Česká republika zařadila azbest mezi karcinogenní látky v roce 1984, ale výroba azbestových materiálů byla zakázána aţ v roce 1997. Evropská komise rozhodla o postupném odstranění veškerého vyuţívání azbestu a zákazu všech jeho typů v roce 1999. Navzdory tomu je však v mnoha zemích světa i nadále těţen a vyuţíván k další výrobě.

Proč azbest ovlivňuje proces navrhování staveb Podle současných platných právních předpisů (Vyhláška 499/2006, Příloha č. 1 – Rozsah a obsah projektové dokumentace) je při navrhování jakékoliv rekonstrukce nutno v rámci dané stavby průzkum výskytu azbestu provést. I kdyţ více neţ rok platnosti této vyhlášky přinesl v tomto směru mnohé úspěchy – zejména stavební úřady, resp. hygienické stanice tyto průzkumy po investorech čím dál tím více poţadují, mnohé z nich nejsou provedeny odborníky a bohuţel nedostatky v českých právních předpisech tuto anomálii umoţňují. Provést podrobný průzkum stavby na přítomnost azbestu vyţaduje nejen patřičnou zkušenost akreditované laboratoře s určováním přítomnosti azbestu ve stavebních a jiných materiálech, znalost historie uţívání azbestových materiálů v České republice, ale zejména pak garanci, ţe odebrané vzorky materiálů, které jsou podezřelé z přítomnosti azbestu, jsou v dostatečném referenčním počtu, aby se dal jeho výskyt jednoznačně potvrdit a lokalizovat. Rizikem, které na nesprávně provedený azbestový průzkum navazuje, je především přímé poškození zdraví pracovníků na stavbě a moţnost následného zatřídění azbestových materiálů mezi demoliční odpady, které pak v mnoha případech končí na recyklačních linkách a mohou být vráceny do nových staveb. V ostatních případech jsou odváţeny na skládky, kde pozdější manipulací v prostoru tělesa skládky dochází k významnému uvolňování azbestových vláken do okolního prostředí. Z pohledu investora je zřejmé, ţe odstranění azbestu v případě jeho výskytu na stavbě zvýší předpokládané náklady. V zahraničí je tak zcela běţné, ţe součástí studie proveditelnosti, respektive

78

environmentálních posudků je, sloţka výskytu azbestu, která můţe potenciální investory varovat před vícenáklady, případně je moţné v rámci projednávání kupní ceny poţadovat její sníţení o částku nutnou na případnou sanaci dopadů výskytu azbestu. Obdobný postup také vyuţívá většina zahraničních společností při realizaci svých investičních záměrů v České republice. Je jen otázkou času, kdy investor bude po projektantech za vzniklé vícenáklady za odstranění azbestu v případě nekvalitně provedeného azbestového průzkumu poţadovat finanční náhradu. Tato úvaha je zcela legitimní a je s podivem, ţe mnoho investorů ji ještě neumí vyuţívat a snaţí se raději problém s azbestem bagatelizovat či v horším případě skrýt. Mnoho majitelů staveb si také neuvědomuje, ţe ani odborně provedená sanace proti uvolňování azbestových vláken ponechaných ve stavbě nezvyšuje její cenu. Azbest, který zůstává ve stavbě po provedené rekonstrukci, je vţdy jejímu majiteli na obtíţ. Jednak musí v pravidelných intervalech kontrolovat funkčnost krycích nátěrů, respektive provedeného opatření proti uvolňování azbestových vláken, dále musí v případě dispozičních změn počítat se zásahem do azbestových konstrukcí, a tím i prodraţení pozdějších stavebních úprav. Cena průzkumu výskytu azbestových materiálů se ve většině případů dá srovnávat s cenou běţného stavebně technického průzkumu, a v celkových nákladech na projektovou dokumentaci tak není určující částkou. V případě, ţe průzkum výskytu azbestu není proveden a dojde k jeho objevení ve stavbě aţ v průběhu prováděných prací, je velice pravděpodobné, ţe náklady na jeho odstranění budou neúměrně vyšší neţ původní předpokládané náklady. Důvodem pro opomíjení tohoto průzkumu bývá především prodlouţení doby výstavby o důsledné zmapování situace a korektní výběrové řízení na dodavatele sanačních prací – podle českých předpisů je nutné provádění sanačních prací ohlásit příslušné hygienické stanici 30 dnů před jejich zahájením. Tato podmínka v mnoha případech ovlivňuje plynulost a dodrţení příslušných harmonogramů výstavby. Z mého pohledu je v problematice azbestu třeba vnímat nejvíce tyto skutečnosti:  azbest je zdraví škodlivý, nebezpečný karcinogenní materiál, kterého bychom se na našich stavbách měli vyvarovat;  je třeba doplnit právní podmínky tak, aby byla nastavená pravidla jednoznačná. Mám na mysli především jednoznačné stanovení poţadavků na odbornost a odpovědnost těch, kteří provádějí azbestové průzkumy v rámci projektování staveb. Je třeba si uvědomit, ţe dnes veškerou odpovědnost nese projektant, pakliţe nemá subdodavatele, na které můţe tyto povinnosti převést; 79

 vyuţití zahraničních zkušeností v případě pozitivního výsledku výskytu azbestových materiálů ve stavbě při následné přípravě jejich odstranění je nepostradatelnou pomocí, protoţe české právní předpisy neupravují konkrétní postupy při likvidaci. Velice často se tak stává, ţe i kdyţ je azbest ve stavbě identifikován, je samotné odstranění provedeno neodborně. Před pár lety jsem ve své seminární práci na obdobné téma uvedl, ţe věřím, ţe se v problematice azbestu v České republice bude blýskat na lepší časy. Po letech musím konstatovat, ţe se občas blýskne, ale bez většího záblesku. Je otázkou, zda na rozdíl od okolních států většinu azbestu nezabudujeme v rekonstruovaných stavbách a nezanecháme tuto environmentální zátěţ pozdějším generacím.

Obrázek číslo 1 Budova mateřské školy s obvodovým pláštěm z desek obsahujících azbestová vlákna

Obrázek číslo 2 Ventilátorové chladicí věže s opláštěním z azbestocementových desek a vnitřní chladicí desky z materiálu obsahujícího taktéž azbestová vlákna

80

Obrázek číslo 3 Klasická dočasná stavba. Azbest se nachází v obvodových i vnitřních stěnách a podhledech

Obrázek číslo 4 Bourání stavby za použití těžké techniky bez jakýchkoliv opatření zamezujících uvolňování azbestových vláken do okolního prostředí

81

2.2. Analýza vad a poruch stavebních konstrukcí Stavební konstrukce jsou během svého trvání vystaveny nejrůznějším účinkům namáhání, jeţ jsou vyvolána jednak různými způsoby vnějšího zatíţení, dále nedodrţením nebo postupnými změnami vlastností pouţitých stavebních materiálů, případně přeceněním funkční způsobilosti navrţených konstrukcí. S rozvojem stavebnictví a pouţíváním nových stavebních materiálů a konstrukčních systémů vzrůstá i moţnost vzniku nejrůznějších závad a poruch na stavbách. Vady a poruchy se mohou vyskytovat u všech druhů staveb, bez ohledu na druh základního konstrukčního materiálu, stáří a stupně vyuţití stavby.

Rozdělení vad a poruch K poruchám stavebních konstrukcí dochází z nejrůznějších příčin při narušení rovnováhy mezi únosností a účinky vyvolanými zatíţením. Tento vztah můţe být narušen ze dvou důvodů; buď je únosnost prvku menší neţ účinky zatíţení, nebo jsou skutečné účinky zatíţení větší, neţ předpokládá statický výpočet. Nejčastějším kriteriem pro třídění poruch bývá jejich závaţnost. Svůj specifický charakter má i členění poruch dle jejich projevů. Poruchy se mohou projevit deformacemi (průhyby, boulením, stlačením), vzájemnými posuny částí nebo posunem celého objektu, trhlinami v konstrukcích nosných i nenosných, drcením stavebního materiálu, korozí stavebních materiálů, hnilobou, vlhnutím, výkvěty (vzniklými vyluhováním stavebních materiálů) či rozpadem materiálu konstrukce. Dělení lze také provést podle poruch na nosných a nenosných konstrukcích nebo podle stavebních materiálů.

Poruchy vznikající v předvýrobním období Tyto poruchy vznikají v důsledku nedostatečného průzkumu staveniště, a to v projekci nebo v předvýrobní přípravě.

Poruchy zaviněné výrobou Do této skupiny závad a poruch patří důsledky všech druhů technologické a výrobní nekázně.

82

Poruchy vyvolané provozními účinky Poruchy vyvolané provozními účinky mohou být způsobeny předčasným uvedením konstrukce do funkce, překročením zatíţení, dynamickými účinky strojů, účinky chemikálií, olejů nebo vody či změnami ve statickém působení.

Poruchy způsobené účinky prostředí Jedná se o poruchy vyvolané prostředím nebo nějakou činností v okolí stavby. Většina z těchto vlivů je uvaţována v předpisech pro výpočet nebo v technologických předpisech. Některé z nich jsou však v současných výpočtech nepostiţitelné.

Důsledky přirozeného stárnutí a únavy konstrukčních materiálů U všech stavebních materiálů dochází postupem času k vnitřním strukturálním změnám, které většinou zhoršují jejich charakteristické vlastnosti. Materiál ztrácí svoji pruţnost, i kdyţ si zachovává povrchovou tvrdost. Tento proces je urychlován střídavým namáháním a nedostatečnou údrţbou a ošetřováním konstrukcí. Závěrem se dá říci, ţe vady konstrukcí z tradičních vyzkoušených materiálů jsou zapříčiněny hlavně nedodrţováním technologických pravidel při výrobě a nedodrţováním normativních předpisů. Zůstane-li příčina poruchy neodhalena, není odstranění následků dostatečným řešením. Význam sanačních prací je potom sniţován případným opakováním stejných poruch v místech buď stejných nebo jim velmi blízkých.

83

2.3. Vady a poruchy podlahových konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu Podlahové konstrukce jsou konstrukčním prvkem, na který je kladeno nepochybně největší spektrum funkčních poţadavků – jejich povrchová úprava musí plnit estetické poţadavky, staticky zatíţené nosné podkladní souvrství musí zajišťovat dlouhodobou stabilitu a funkčnost v daném objektu či místnosti. Vývoj za posledních patnáct let mnohonásobně zvětšil spektrum materiálů jak pro nášlapné vrstvy, tak vrstvy podkladní.

Podlahy – současná situace a nové trendy Výrazně se zvýšila i variabilita zatěţovacích stavů, ať jiţ u podlah bytových staveb nebo občanské či průmyslové výstavby. Pouţívání typových skladeb, často prosazovaných v 70. a 80. letech minulého století, je za tohoto stavu prakticky vyloučené. Podlahová konstrukce významně ovlivňuje provozní pohodu v budově i její celkově vnímané vnitřní prostředí. Pro architekta je dominantním prvkem nášlapná vrstva, a to jak z hlediska materiálového, tak z hlediska povrchové struktury, barevnosti i estetického působení. Jiţ v této fázi však můţe být významně ovlivněna také celková funkčnost, provozuschopnost i finální vzhled. Výběr materiálu totiţ musí nezbytně zohledňovat i mechanické zatíţení podlahy, potřebnou protiskluznost povrchu i jeho čistitelnost. Pokud je tedy materiál volen výhradně s ohledem na jeho estetické působení, je často výsledkem situace zcela opačná. Například kdyţ je u podzemních garáţí nášlapná vrstva tvořena světlým odstínem a struktura současně odpovídá potřebám protiskluznosti, dochází prakticky okamţitě po zahájení provozu k takovému znečišťování povrchu, které vyţaduje buď velmi intenzivní a časté čištění, nebo je po krátkém čase vzhled nášlapné vrstvy z estetického hlediska velmi problematický. V tomto případě se tedy osvědčuje volit odstíny tmavší, na nichţ stopy pneumatik budou méně výrazné či zcela nepatrné. Případné světlé barevné odlišení jednotlivých podlaţí je moţné bez problémů realizovat nátěry stěn, které nejsou provozem nijak podstatněji atakovány. Pro běţného projektanta je podlahová konstrukce obvykle méně významným prvkem, který je často ve výkresové dokumentaci charakterizován pouze skladbou s uvedením tloušek jednotlivých vrstev, bez jejich přesnější materiálové specifikace. V technické zprávě pak obvykle bývá podlahám věnována jen minimální pozornost. Projektová dokumentace by přitom měla řešit řadu detailů, jeţ následně mohou vyvolávat problémy, které podlahovou konstrukci mohou značně znehodnocovat. 84

Při návrhu skladby a tlouštěk jednotlivých vrstev je nezbytné uvaţovat s geometrickými tolerancemi, aby i v případě nepříznivých odchylek nebyla tloušťka například podkladních vrstev zmenšena pod únosnou mez. Podobně je nezbytné řešit v projektové dokumentaci také uloţení prvků a rozvodů technického zařízení budov. Návrh musí vzít v úvahu jejich časté kříţení, aby se v těchto místech nepřijatelně nezeslabila tloušťka nosných vrstev. Projektová dokumentace by měla také obsahovat rozmístění dilatačních a smršťovacích spár v podlahových vrstvách, jejich úpravu i poţadavky na rovinnost podkladních vrstev. V platné normě jsou uvedena kritéria pouze pro nášlapné vrstvy. S tím souvisí i posouzení, zda standardní technologie pokládky podkladních vrstev můţe předepsané odchylky od rovinnosti splnit. V případě průmyslových podlah je nezbytné i statické posouzení na základě znalosti vnějšího uţitného zatíţení a kvality podkladních vrstev. Z hlediska dodavatele jsou podlahy v bytové a občanské výstavbě prakticky vţdy vázány na dva různé subdodavatele. Obvykle jedna z firem provádí tepelné, resp. zvukové izolační vrstvy a vrstvu nosnou, jiný subdodavatel pak provádí pokládku vrstev nášlapných. Je pravidlem, ţe kvalita podkladních nosných vrstev není většinou nijak kontrolována, a to jak z hlediska dosaţených mechanických vlastností, tak i z hlediska rovinnosti. Při pokládce nášlapných vrstev pak následně dochází k velmi častým sporům, zda má podklad vyhovující, či nevyhovující parametry. Z pohledu investora patří mezi hlavní kritéria zakázky cena a termíny. Představa, ţe při jakémkoliv stlačení ceny budou uţitné vlastnosti podlahové konstrukce zejména z dlouhodobého hlediska vţdy zachovány, je jistě iluzorní. Přesto je z pochopitelných důvodů prioritní vţdy diskuze o ceně. Z hlediska termínů je situace často ještě absurdnější. Návrh tyto otázky obvykle neřeší a harmonogramy prací nerealisticky kalkulují s takovou rychlostí zrání cementobetonových či anhydritových podkladních vrstev, která není při jakékoliv snaze dodavatele splnitelná. Proto často dochází ke kladení nášlapných vrstev na ne zcela ideálně vyzrálé či vyschlé podklady, a následné reklamace jsou tedy zcela logické. Při provádění a dokončování podlahových konstrukcí dochází na stavbě k souběhu mnoha profesí a pro provádění podlah, tj. jejich ošetřování i zrání, jsou vytvořeny ty nejhorší moţné podmínky. Velmi často dochází k tomu, ţe čerstvě poloţená keramická či teracová dlaţba bývá prakticky vzápětí intenzivně zatěţována, i kdyţ by zrání a ošetřování mělo probíhat v klidu minimálně několik dnů. Z hlediska soudního znalce jsou podlahové konstrukce prvkem, který bývá nejčastěji reklamován – ať jiţ z důvodů estetických, či provozních. Tato situace je zcela 85

pochopitelná, uváţíme-li mnoţství hledisek, která se při návrhu, výběru materiálů, technologií i vlastní realizaci podlahové konstrukce prolínají. V této sloţité hře technických poţadavků i vztahů mezi jednotlivými účastníky výstavby hraje samozřejmě významnou roli i často akcentovaný lidský činitel. O výsledku nerozhoduje jenom brilantní návrh či pouţití kvalitních materiálů, ale i kvalitní realizace, dodrţení technologických postupů i prosté řemeslné poctivosti. Přitom se nejedná vţdy o rutinní práci. Při kladení keramické dlaţby s prvky o rozměru 100x100 mm je situace nepochybně zcela jiná neţ při kladení dlaţby s dlaţdicemi s půdorysnými rozměry 600x600 mm či většími. Často se i identická podlahová konstrukce realizuje v různorodých teplotních a vlhkostních podmínkách, v jiném souběhu profesí a s jinými termínovými poţadavky. Profesionalita a solidnost dodavatele tak často vyţaduje, aby některá navrhovaná řešení či poţadavky byly odmítnuty, protoţe v dané konfiguraci okolností by s jistotou vedly k následným problémům. Podlahové konstrukce by proto měly být vnímány jako náročná disciplína, která vyţaduje od všech zúčastněných profesionalitu a pochopení pro technické i časové moţnosti pouţitých materiálů i pouţívaných technologií.

Skladba podlahy v občanské a bytové výstavbě Podlahu nelze vnímat pouze jako povrchovou tzv. nášlapnou vrstvu, ale jako souvrství, které vcelku zajišťuje širokou škálu vlastností. Od dlouhodobé trvanlivosti, snadné čistitelnosti, bezpečnosti provozu na povrchu, aţ po akustické a tepelně izolační vlastnosti. V případě občanské a bytové výstavby se obvykle jedná o plovoucí podlahy, kdy je na stropní konstrukci poloţena lehká a relativně měkká vrstva, jeţ je překryta tuhou nosnou vrstvou (např. cementovou nebo anhydritovou mazaninou, montovanými deskami apod.). Povrch je pak tvořen nášlapnou vrstvou, zvolenou s ohledem na vyuţití interiéru. Kromě plovoucích podlah byly v dřívější době, zejména v panelových domech, vyuţívány tzv. nulové podlahy, které jsou tvořeny pásy PVC a tenkou měkkou podloţkou, poloţenou přímo na nosné konstrukci. Na druhé straně v poslední době, zejména ve spojení s výstavbou komerčních kancelářských prostor, došlo k rozšíření vyuţití zdvojených podlah, kde je nosná vrstva podlahy uloţena na podloţky. Vzniklý prostor je pak vyuţíván pro nejrůznější rozvody, které jsou tak přístupné prakticky na libovolném místě. Při návrhu podlahy je třeba myslet na její statickou únosnost, tj. na mechanické vlastnosti a tloušťku nosné vrstvy. Zde si je třeba uvědomit, ţe čím stlačitelnější je podklad nosné 86

vrstvy, tím větší tloušťku, resp. lepší mechanické vlastnosti, musí nosná vrstva mít. Při provádění je třeba si uvědomit, ţe o únosnosti, resp. o vzniku trhlin v podlaze rozhoduje její nejslabší místo. V případě, ţe je podlahová konstrukce součástí konstrukce oddělující interiér od vnějšího prostředí (např. podlaha na terénu nebo podlaha na stropní konstrukci nad nevytápěnými prostory apod.), musí celá oddělující konstrukce splňovat poţadavky na tepelný odpor a na prevenci kondenzace vodní páry v konstrukci. Důleţitým tepelně technickým parametrem v místnostech s trvalým pobytem osob je tepelná jímavost podlahy. Tento parametr popisuje rychlost odnímání tepla z chodidla a je dominantně závislý na tepelné vodivosti nášlapné vrstvy. Podle něj lze podlahy rozdělit na velmi teplé, teplé, méně teplé a studené. Obdobně jako v případě tepelně technických vlastností je třeba k podlahové konstrukci přistupovat i při hodnocení akustických vlastností, tj. zohlednit podlahovou konstrukci jako součást zvukově dělící konstrukce. Zde se sledují dva nezávislé parametry: vzduchová neprůzvučnost a kročejová neprůzvučnost. Vzduchová neprůzvučnost závisí zejména na plošné hmotnosti dělicí konstrukce, případně ji lze vylepšit pomocí zvukově izolačního podhledu. Kročejová neprůzvučnost, tj. neprůzvučnost konstrukce proti hluku vznikajícímu chůzí nebo jinými rázy, naopak na plošné hmotnosti oddělující konstrukce závislá není. Tento parametr se zajišťuje oddělením nášlapné vrstvy podlahy (a s ní spojených tuhých vrstev) od ostatních konstrukcí (stropní konstrukce, stěny, prostupy apod.) zvukově izolačním materiálem, který je relativně měkký a špatně vede zvuk. Z hlediska uţivatele podlahové konstrukce jsou velmi důleţité vlastnosti povrchu. Kromě vzhledu podlahy je to zejména skluznost, která je přímo parametrem bezpečnosti pohybu po podlaze, a dále odolnost proti bodovému namáhání a tvrdost povrchu, které souvisejí s odolností nášlapné vrstvy. Tvrdost povrchu je třeba volit v závislosti na typu pouţité nášlapné vrstvy a na předpokládaném provozu na podlaze podle specifikace výrobce nášlapné vrstvy. Kromě výše uvedených vlastností musí celá podlahová konstrukce splňovat hygienické poţadavky, tj. nesmí být zdrojem škodlivin v interiéru. Dále musí splňovat poţadavky na odolnost proti biologickým vlivům (nesmí docházet k růstu plísní, napadení hmyzem nebo jinými ţivočichy apod.), odolnost proti chemickým vlivům (vzájemný kontakt materiálů nesmí vyvolávat nepříznivé chemické změny a podlaha musí odolávat agresivním látkám, které na ni budou působit) a musí být odolná proti vodě a vlhkosti, případně musí být přístup vody či vlhkosti vyloučen nebo omezen. V některých případech je vhodné bránit

87

pronikání vodní páry stropem pomocí parotěsné zábrany. Některé materiály jsou citlivé na vlhkost podkladu (např. materiály na bázi dřeva, epoxidové pryskyřice, PVC a další).

Rovinnost povrchu Je třeba rozlišovat mezi pojmy „rovinnost povrchu“ a „místní rovinnost povrchu“. V případě rovinnosti povrchu se sledují odchylky výškové úrovně náhodně vybraných bodů skutečně provedené podlahy od výškové úrovně definované v projektové dokumentaci. Tento parametr je důleţitý zejména pro návaznost podlahy na okolní konstrukce, např. dveře. Maximální dovolené odchylky od rovinnosti nášlapné vrstvy je třeba stanovit v návrhu podlahy, a to v závislosti na konkrétních podmínkách. Pro omezení moţných sporů je doporučeno rovněţ definovat maximální odchylky od rovinnosti povrchu pro ostatní vrstvy, zejména pro povrchy, kde na sebe budou navazovat dodávky různých firem. V praxi často dochází k tomu, ţe na nosnou vrstvu tvořenou cementovým nebo anhydritovým potěrem zbude pouze několik málo centimetrů, které nemohou zajistit dostatečnou únosnost podlahy. Při uţívání, v lepším případě jiţ během stavby, pak dochází k překročení únosnosti nosné vrstvy a ke vzniku trhlin v podlaze. V případě místní rovinnosti povrchu se sledují odchylky povrchu podlahy od proloţené úsečky reprezentované dvoumetrovou latí. Tento parametr nevypovídá nic o tom, v jaké výškové úrovni byl povrch podlahy proveden, ale je důleţitý pro provoz na podlaze a komfort jejího pouţívání. Návrh po- dlahy by měl dále obsahovat poţadavky na mezní odchylky místní rovinnosti i pro ostatní vrstvy podlahy. Tyto hodnoty je třeba stanovit v závislosti na poţadavcích výše poloţené vrstvy na podklad. Pokud zamýšlenou technologií není moţné dosáhnout rovinnosti potřebné pro správné poloţení následné vrstvy, je třeba v návrhu podlahy počítat s vyrovnávací vrstvou. Třetím parametrem popisujícím rovinnost podlahy je mezní rozdíl rovinnosti nášlapné vrstvy v dilatační nebo smršťovací spáře. Stanovení tohoto parametru má za cíl vyloučit nerovnosti nášlapné vrstvy, v nichţ by hrozilo zakopnutí uţivatele podlahy.

Dilatační a smršťovací spáry v podlahách občanské a bytové výstavby V případě spár v podlaze je nutné rozlišovat na spáry smršťovací, které umoţňují, aby proběhly přirozené objemové změny materiálů (zejména betonu), a spáry dilatační, které umoţňují teplotní dilataci jednotlivých konstrukčních celků, buď pouze podlahy, nebo celé konstrukce.

88

Dilatační spáry musí zajistit volnost pohybu po celou dobu ţivotnosti konstrukce. Spáry pouze v podlahách se provádí po obvodu místnosti, kde zajišťují obvykle rovněţ funkci izolace proti přenosu kročejového zvuku. V případě velkých prostor je třeba postupovat podle příslušných materiálových norem, v případě betonu podle ČSN EN 1992 Eurokód 2: Navrhování betonových konstrukcí a podlahu rozdělit na dilatační celky. V případě vyuţití podlahového topení je nutné dilatační spárou oddělit vytápěnou část podlahy od nevytápěné a dilatační spára musí být provedena i v místě dilatační spáry v konstrukci, na níţ je podlaha uloţena. V těchto spárách se obvykle osazují speciální kovové profily, které zabraňují olamování hran spáry a vnitřní prostor se vyplní trvale pruţným materiálem. Na rozdíl od dilatačních spár mají smršťovací spáry dočasnou funkci. Je třeba je provádět zejména u monolitických vrstev na bázi cementu (cementové potěry, litá teraca apod.). Rastr smršťovacích spár se obvykle provádí pravoúhlý. Poměr stran obdélníku by neměl být větší neţ 1:2,5. V případě nevyztuţených cementových potěrů by delší strana obdélníku smršťovacího pole neměla být větší neţ čtyřicetinásobek tloušťky vrstvy cementového potěru. Řezání smršťovacích spár se doporučuje provést do 24 hodin od zamíchání směsi. Vzdálenost smršťovacích spár lze zvětšit dostatečným vyztuţením potěru. Naopak smršťování jemnozrnných materiálů (maximální zrno kameniva 4 mm a menší) je obvykle větší neţ u tradičních hrubších materiálů, a smršťovací spáry je tedy třeba provádět v hustším rastru. Po odeznění smršťování je vhodné smršťovací spáry vyplnit tuhou zálivkou. Při větší vzdálenosti smršťovacích spár nebo při pouţití směsi vykazující větší smršťování je potřeba věnovat pozornost i rozdílnému smršťování horního a dolního povrchu desky, které má za následek tzv. zkroucení desek. To se obvykle projevuje nadzdviţením rohů desky, méně často jejich zanořením do podkladu, nebo nadzdviţením střední oblasti.

Geometrická přesnost podlah Jednou z významných vlastností, které ovlivňují výslednou jakost budov a jejich jednotlivých částí během uţívání, je přesnost geometrických parametrů, zjednodušeně označovaná jako geometrická přesnost staveb (někdy je tato problematika zúţeně popisována jako tolerance ve stavebnictví). Hodnoty přesnosti geometrických parametrů (rozměrů, tvarů, orientace), jejich odchylky a tolerance ovlivňují spotřebu materiálů a práce během zhotovení, mají vliv na potřebu a rozsah oprav a údrţby budov a tím i na jejich ţivotnost.

89

Geometrická přesnost a systém jejího zabezpečení Základním předpokladem, ze kterého celý systém zabezpečení geometrické přesnosti vychází, je znalost poţadavků na výslednou geometrickou přesnost (jaká musí být přesnost geometrických parametrů na dokončeném objektu a proč), která umoţní plnění potřebných funkcí během celé poţadované doby ţivotnosti (z hlediska spolehlivosti, bezpečnosti, trvanlivosti, slučitelnosti – sestavitelnosti – zhotovitelnosti, estetiky atd.). Měly by být známy tzv. funkční geometrické parametry a jejich mezní hodnoty. Pokud na stavbě budou u těchto vybraných geometrických parametrů skutečné odchylky nebo tolerance větší neţ předepsané, dojde k neplnění výsledné funkce, bude docházet k poruchám, sníţení předpokládané ţivotnosti, nutnosti neplánovaných oprav, výměn částí atd. Čím vyšší (přísnější) jsou poţadavky na funkční parametry, tím se zuţují realizační moţnosti. Při zajištění zhotovitelnosti musí být zváţeny moţnosti realizačních procesů, tj. přesnost pouţitých dílů a dílců, prvků, přesnost postupů vytyčení, rozměření, osazení, uloţení atd. na staveništi, musí být tedy zodpovězena otázka, jakým způsobem bude výsledné přesnosti dosaţeno. Určí se tzv. technologické geometrické parametry výrobků, vytyčení, rozměření, osazení včetně mezních odchylek nebo tolerancí. Vzájemné sladění poţadavků a moţností je obsahem metod optimalizačního procesu při navrhování, včetně výpočtu geometrické přesnosti. Zásadou je, aby návrhy přesnosti geometrických parametrů, od nichţ je odvislá výsledná funkce, stejně jako návrhy přesnosti geometrických parametrů, jeţ jsou výsledkem procesů při zhotovení, byly navrţeny tak, aby mohly být prokázány při kontrole měřením s určenou přesností měření. Nemá praktický význam navrhovat přesnost takových geometrických parametrů, které nedokáţeme při realizaci měřit, vyhodnotit a porovnat s návrhem. Čím je stavba sloţitější a kde na výslednou přesnost působí více vlivů, tím se zvyšuje význam kvalitního návrhu geometrické přesnosti. Poznatky ze současné praxe bohuţel ukazují, ţe posouzení nebo výpočet geometrické přesnosti je vzácnou výjimkou.

Navrhování přesnosti, zajištění v realizačních procesech, kontrola a hodnocení Není úmyslem autora zbytečně zvýrazňovat význam navrhování a posuzování staveb z hlediska geometrické přesnosti, tedy stanovení odchylek rozměrů, tvarů a orientace konstrukcí. Je však vhodné poloţit si otázku, proč se stále opakují určité problémy, kdyţ je k dispozici souhrn podkladů, které mohou být nástrojem pro předcházení nepřesnostem. Je nutné se zmínit o normativních podkladech, nebo lépe o výkladu norem. V praxi je 90

bohuţel často zdůrazňována buď „nezávaznost ČSN“, nebo se naopak berou jako závazné i hodnoty informativních příloh norem, snad i bez předchozího čtení patřičné normy. Pokud se týká norem geometrické přesnosti ve stavebnictví, při přejímání norem ISO byla často zjišťována jejich metodická podoba. Lze konstatovat, ţe pokud by některé ze soustavy norem geometrické přesnosti, zejména norma pro navrhování (ČSN 73 0205 Navrhování geometrické přesnosti) byla pouţita jen jako metodika, celá řada problémů by se nevyskytla. Přitom k systému norem byla vydána i metodická pomůcka. V této souvislosti bývá mnohdy diskutována absence výkladu nebo komentářů k normám. Pro navrhování geometrické přesnosti je k dispozici citovaná norma ČSN 73 0205 Geometrická přesnost ve výstavbě – Navrhování geometrické přesnosti (březen 1995). Tato norma je pokládána za nejdůleţitější normu celého souboru. Obsahuje základní charakteristiky přesnosti, funkční poţadavky, schéma návrhu, zásady pro navrhování při výchozím odhadu i podrobném návrhu přesnosti, zásady výpočtu přesnosti. Zvýrazňuje význam kritických parametrů. Obsahuje ustanovení o předpisování kontroly přesnosti a dokumentaci poţadavků na přesnost. Informativní příloha pak uvádí doporučené hodnoty funkčních charakteristik přesnosti (mezní odchylky) a druhá informativní příloha obsahuje metodické principy výpočtu přesnosti. Konstrukční řešení (dispozice, tvar a materiál dílců, styků a spojů, postup a technologie provádění) je podle normy třeba navrhnout tak, aby se pokud moţno omezil nepříznivý vliv nepřesností a odchylek při výrobě, vytyčování a realizaci, popř. aby se sníţil nepříznivý vliv objemových změn. Z tohoto hlediska je účelné při návrhu usilovat o: co nejmenší počet kritických parametrů; určení intervalů funkčních tolerancí vyhovujícím funkčním poţadavkům; zváţení moţnosti navazujících konstrukcí (technologická zařízení ad.); navrţení nezbytně nutného počtu kontrol; moţnosti vzájemného vyrovnávání spár, styků (rektifikace) a návazností. Pro navrhování geometrické přesnosti se podle ČSN 73 0205 rozlišují tři moţné postupy: Geometrická přesnost se nenavrhuje; zde jde o konstrukce, u nichţ se nevyskytují ţádné kritické geometrické parametry, nebo konstrukce, jejichţ přesnost je prověřena na předchozích analogických stavbách.

91

Je zpracován výchozí odhad přesnosti, jehoţ cílem je prověřit technologické moţnosti dosaţení poţadované přesnosti omezeného počtu kritických geometrických parametrů, v projektové dokumentaci je navrţen přiměřený rozsah kontrol. Je řešen podrobný návrh přesnosti, pří kterém se poţadovaná přesnost ověřuje u všech kritických parametrů, předepisuje se způsob kontroly (plán kontrol) včetně metod hodnocení výsledků a metrologického zabezpečení provádění kontrol. Při návrhu je nutné zváţit nejen s jakou přesností (jednotlivých rozměrů, případně tvarů) vstoupí do procesu na staveništi dílce a výrobky zhotovené předem, jaká bude přesnost vlastních procesů na staveništi, ale i jaká bude přesnost přístrojů a pomůcek, které budou pouţity při vytyčování, rozměřování a osazování.

Nejčastější konzultované vady na stavbách Největší mnoţství dotazů a expertiz k problematice geometrické přesnosti se týká zejména monolitických betonových konstrukcí, detailů osazování výplní, vestavěných konstrukcí, rovinnosti podlah, schodišť atd. Vyplývá z nich absence povědomí o významu geometrické přesnosti, mnohdy i neznalost dostupných podkladů pro řešení této problematiky, často i zcela laxní přístup k technické normalizaci nejen daného oboru. Dochází pak, zejména při přejímce prací a konstrukcí, ke zcela zbytečným sporům mezi smluvními partnery, případně k dodatečným, zpravidla účelovým výkladům normativních ustanovení. Bohuţel nízké povědomí o oboru geometrické přesnosti je dáno i tím, ţe se tato problematika aţ na výjimky prakticky nepřednáší ani na středních a vysokých školách. Je podceňována skutečnost, ţe nemá praktický význam navrhovat přesnost takových geometrických parametrů, které nedokáţeme při realizaci měřit, vyhodnotit a porovnat s návrhem. V současné době uţívání automatizace výpočtů, aplikace interaktivního projektování a dalších metod se předpokládá, ţe optimalizační proces projektování je zvládán a zvýšená pozornost pak můţe být věnována kontrole. Je ovšem nutné tento předpoklad v projektové i realizační praxi skutečně naplnit. Naprosto ojediněle je přijat v praxi fakt, ţe geometrický parametr, ať funkční, nebo technologický, je náhodnou veličinou, která můţe být popsána charakteristikami přesnosti. V celém systému zabezpečení geometrické přesnosti od projektu s výpočtem aţ po kontrolu a hodnocení můţe být vyuţíván aparát počtu pravděpodobnosti a matematické statistiky. Skutečné (dosaţené, naměřené) hodnoty by pak mohly být zpracovány statistickou analýzou a

92

mohly být pouţity pro statistickou přejímku a u opakovaných procesů pro statistickou regulaci. S rostoucími poţadavky na finální jakost staveb je častým předmětem sporů posuzování rovinnosti povrchů, zejména podlah. Problémy nastávají jiţ v různém výkladu terminologie. V ČSN ISO 1803 (73 0201) Pozemní stavby – Tolerance – Vyjadřování přesnosti rozměrů – Zásady a názvosloví jsou definovány: odchylka přímosti – algebraické rozdíly mezi skutečnou polohou skupiny vybraných bodů na čáře a přímkou proloţenou dvěma body na této čáře; odchylka povrchu – algebraické rozdíly mezi skutečnou polohou skupiny určených bodů na skutečném povrchu a body na předepsaném povrchu; odchylka rovinnosti – algebraické rozdíly mezi skutečnou polohou vybraných bodů na povrchu rovinné plochy a odpovídajícími body na referenční rovině. Norma ČSN 73 0202 Geometrická přesnost ve výstavbě – Základní ustanovení pouţívá pro vyjádření odchylky přímosti, rovinnosti (případně kruhovitosti) termíny: odchylka od obalového geometrického útvaru – jako největší skutečná kolmá vzdálenost mezi obalovým geometrickým útvarem a skutečným profilem nebo plochou ve vztaţné délce nebo ve vztaţné ploše, stanovené kolmo k obalovému geometrickému útvaru; odchylka od referenčního geometrického útvaru – jako skutečná kolmá vzdálenost mezi referenčním geometrickým útvarem a skutečným profilem nebo skutečnou plochou v určeném místě ve vztaţné délce nebo vztaţné ploše stanovená kolmo k referenčnímu geometrickému útvaru. Referenčním útvarem je stanovený geometrický útvar (přímka, rovina, případně kruţnice a další), který prochází smluveným bodem nebo body skutečných profilů či ploch určeným směrem, nebo přiléhá ke skutečnému profilu (skutečnému povrchu plochy), nebo vyrovnává skutečný profil (skutečnou plochu), po případě je definován obecně z hlediska metodiky měření nebo výpočtu. Z hlediska měření rovinnosti jsou rozlišovány metody pro celkovou a místní rovinnost podle ČSN 73 0212-3 Geometrická přesnost ve výstavbě. Kontrola přesnosti. Část 3: Pozemní stavební objekty. Doporučené normativní hodnoty celkové i místní rovinnosti uvádí jiţ citovaná ČSN 73 0205 v informativní příloze. V normě jsou rozlišeny odchylky celkové rovinnosti pro 93

podlahy budov pro pobyt osob nejen v bytových prostorách, ale i v pracovnách, jednacích místnostech budov občanského vybavení, společenských prostorách a pro podlahy k nim vedoucí, jako chodby, vstupní haly a další. Mezní odchylky rovinnosti podlah s dokončeným povrchem jsou pak udány pro intervaly rozměrů (větší rozměr měřené plochy) v metrech. Pro doplnění lze uvést, ţe v ČSN 73 0210-2 Geometrická přesnost ve výstavbě – Podmínky provádění, Část 2: Přesnost monolitických betonových konstrukcí jsou uvedeny informativní hodnoty celkové i místní rovinnosti nedokončených povrchů stěn a stropů, pro vyšší nároky je zde odvolávka na stanovení podle funkčních nároků.Pro betonové konstrukce je odchylka rovinnosti (pro povrch bez a ve styku s bedněním) a přímosti uváděna i v evropské normě ČSN EN 13670-1 (73 2400) Provádění betonových konstrukcí, Část 1: Společná ustanovení. Je třeba znovu připomenout zásadu, ţe navrhovány (předepisovány) by měly být takové parametry a odchylky, které mohou být prokázány při kontrole měřením s určenou přesností měření. Zejména jde o význam měření navrţených malých odchylek geometrických parametrů. Charakteristikou přesnosti kontroly geometrických parametrů je mezní odchylka kontroly podle ČSN 73 0212-1 Geometrická přesnost ve výstavbě – Kontrola přesnosti, Část 1: Základní ustanovení. Hodnota pro kontrolu přesnosti se odvozuje buď od předepsané tolerance, nebo (není-li předepsána), na základě směrodatné odchylky kontrolního měření. Norma stanovuje přesnost těchto kontrol, přičemţ charakteristikou přesnosti kontroly geometrických parametrů je mezní odchylka kontroly δxmet, která se stanovuje dvěma způsoby: v případě, ţe je předepsána tolerance Δx kontrolovaného parametru, pak pro hodnotu mezní odchylky kontroly platí δxmet = 0,2 ?x; v případě, ţe není předepsána tolerance, se hodnota mezní odchylky stanovuje na základě směrodatné odchylky kontrolního měření σxmet δxmet = tσx,met, kde t = 2 se pouţije u jednoduchých a snadno kontrolovatelných geometrických parametrů, kde lze zanedbat systematické odchylky, t = 2,5 se pouţije u parametrů obtíţněji kontrolovatelných, t = 3 se pouţije při měření za nepříznivých podmínek a při obtíţném vyloučení systematických odchylek. Je-li například předepsána tolerance ?x = 2,0 mm, pak mezní odchylka kontroly bude δxmet = 0,2 x 2,0 = 0,4 mm.

94

Vliv geometrické přesnosti na podlahové konstrukce Ze systémového pojetí zabezpečení geometrické přesnosti můţe být jakost finální podlahy (zejména rovinnost), pokládána za jeden z vyţadovaných funkčních geometrických parametrů, který zejména u náročných interiérů zasluhuje vysokou pozornost (vodotěsné povrchové úpravy podlah v mokrých provozech patří v oblasti vnitřních stavebních součástí dokonce mezi skupiny pro technické posuzování v nařízení Evropského parlamentu a rady, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh). V praxi, zejména projektové, bohuţel v mnoha případech nejsou zváţeny vlivy, které na přesnost podlah působí, je podceňován souhrn vlivů od vytyčení, provedení nosné konstrukce, případně dalších návazných konstrukcí. Přesnost podlah bývá uvaţována bez vazby na další parametry, které ji ovlivňují. Je tudíţ posuzován (navrhován) výsledný detail bez vazby na celek – v případě podlah například kvalita nášlapné vrstvy. Přitom základem je úroveň nosného podkladu (stropu apod.), která ovlivňuje výběr vyrovnávacích vrstev (stěrkové, vyrovnávací, vyhlazující a samonivelační i mazaninové hmoty). Výšková úroveň stropu je dále ovlivněna vytyčením a technologiemi provedení nosné konstrukce budovy. Příkladem mohou být odchylky konstrukčních výšek podlaţí. Ty se v současné praxi pohybují v intervalu ±5 aţ ±30 (40) mm (tolerance od 10 do 60–80 mm). Pokud je při provádění hrubé stavby vyrovnávána výška podlaţí podle maximální výškové úrovně, dochází ke zvyšování výšky podlaţí a problémům u dalších konstrukčních prvků. Doporučené hodnoty norem (uvaţme pro výšku do 4 m) uvádějí mezní odchylky ve výškových rozměrech: ČSN 73 0205 (funkční odchylka ve výšce) ±25 mm; ČSN 73 0210-2 (monolit – výška podlaţí) ±15 mm; ČSN EN 13670-1 (monolit, závazná) ±20 mm. Poznámka k ČSN EN: tolerance výškové polohy se vztahují k sekundárním přímkám výškovým, např. k vynesenému váhorysu. Kaţdý poţadavek na sekundární přímky se musí stanovit v projektové dokumentaci. Dalším příkladem můţe být schodiště. Skutečně dosaţené hodnoty odchylek ve výšce způsobují problémy při vyrovnání úrovně podlahy mezi podestou, případně mezipodestou a prvním nebo posledním stupněm schodiště a následně potíţe při vyrovnání podlah. Při vyrovnávání nepřesností horního líce stropní desky (rovinnosti, tloušťky) při provádění podlahových konstrukcí (je pouţita „technologická extremalizace“) dochází i ke zmenšení světlých výšek podlaţí (finálního geometrického parametru na stavbě) s vlivem na návazné konstrukce vnitřního vybavení. 95

Z naměřených (dosaţených) hodnot odchylek světlé výšky podlaţí na dokončených stavbách, které se v současné době pohybují zpravidla od –25 do +25 mm, lze usuzovat nejen o kvalitě podhledu stropů, ale i podlahových konstrukcí. Z posudků, dotazů i diskuzí na seminářích vyplývá, ţe významným vlivem na geometrickou přesnost konstrukcí je právě citované podcenění nebo neřešení této problematiky při navrhování, jehoţ příčinou je zčásti buď neznalost, nebo přehlíţení, opomenutí či osobitý výklad norem. S tím souvisí i neúplnost nebo chyby ve specifikacích při vzniku obchodního vztahu. Největší mnoţství dotazů a expertiz k problematice geometrické přesnosti se týkalo v posledním období (2008–2009) zejména monolitických betonových konstrukcí. Z výsledků měření na provedených a prováděných objektech je rozpětí dosahovaných odchylek některých vybraných parametrů pro informaci uvedeno v tab. 1. Je nutné upozornit na skutečnost, ţe na jednotlivých stavbách hodnoty uvedených geometrických parametrů nejsou všechny v minimálních hodnotách. Neplatí, ţe pokud je vzdálenost líců stěn a) s odchylkami ±5 mm, je dosahována i konstrukční výška s odchylkami ±3 mm. Nelze tudíţ podle jednoho parametru usuzovat o jakosti celé konstrukce. Lze konstatovat, ţe v delším časovém období je zvyšování přesnosti evidentní, nikoliv však dostačující. Dosahované odchylky uvedených vybraných geometrických parametrů mají pak vliv na detaily osazování návazných konstrukcí (výplní, vestavěných konstrukcí), samozřejmě i podlah. Mimo uvedené vybrané parametry jsou ještě další, které se vyskytly jako problematické, i kdyţ pro ně nejsou k dispozici naměřené hodnoty v delších časových řadách. Jedná se o průhyb, pravoúhlost a vodorovnost. Je zřejmé, ţe s ohledem na provádění následných podlahových konstrukcí jsou významné zejména parametry d) konstrukční výška a e) celková rovinnost horních povrchů stropů. Nelze opomenout ani průhyb a odchylky vodorovnosti a sklonu. Pro přesnost podlahových konstrukcí se stále opakují zejména problémy při navrhování a prokazování rovinnosti a vodorovnosti.

96

Parametr

Odchylky ± mm

a) vzdálenosti líců stěn

±5–30

b) excentricita

±5–25

c) uloţení nosníků a stropů

±6–25

d) konstrukční výška

±3–30 (40)

e) celková svislost

±5–40

f) rovinnost celková

±3–30

g) svislost dílců (sloupů, stěn)

±1,5–10

Tabulka číslo 1 Dosahované odchylky vybraných funkčních geometrických parametrů Pro řešení problémů nejen geometrické přesnosti podlah jsou nutné tyto okruhy opatření: v normalizační činnosti posoudit znovu vazby mezi normami návazných oborů; k některým vybraným normám vydat pro praxi pomůcky (dřívější komentáře) nebo doplnit stávající vydávané, zejména pro projektování; vydat pro praxi metodiky měření; pokračovat dále v doplňování dalšího celoţivotního vzdělávání.

Průmyslové podlahy Průmyslová podlaha je definována jako podlahová konstrukce, která je zatíţena rovnoměrným zatíţením větším neţ 5 kN/m2, nebo pohyblivým zatíţením (manipulačními prostředky), jejichţ celková hmotnost je větší neţ 2000 kg. Průmyslové podlahy jsou většinou tvořeny ţelezobetonovou nosnou deskou vyztuţenou buď klasickou výztuţí, nebo pomocí drátků, a nášlapnou vrstvou zajišťující odolnost povrchu. Neopomenutelné jsou rovněţ vlastnosti podloţí. Skladba průmyslové podlahy V návrhu podlahy se musí specifikovat tloušťky a kvality jednotlivých vrstev. Nosná vrstva (prakticky vţdy betonová deska) musí být navrţena na základě statického výpočtu a musí být zřetelně uvedeno, na jaké zatíţení je navrţena. V případě pohyblivého zatíţení musí být k dispozici zatěţovací schéma dopravního prostředku a hodnoty kolových sil, včetně průměru kol a typu materiálu kol. Pro statické posouzení musí být známy 97

deformační vlastnosti podloţí v celé aktivní zóně sedání, případně tyto vlastnosti musí být v návrhu podlahy definovány jako poţadavky na úpravu podloţí. Nášlapnou vrstvu podlahy je třeba posoudit na lokální únosnost porovnáním pevnosti v tlaku s kontaktním napětím pod koly dopravních prostředků, které budou na podlaze provozovány. Kontaktní napětí pod koly nesmí překročit pevnost pouţitého materiálu v tlaku, v případě nášlapných vrstev s niţším modulem pruţnosti (např. PVC, textilní podlahoviny apod.) musí být kontaktní napětí menší neţ 40 % pevnosti nášlapné vrstvy v tlaku, aby toto zatíţení nevyvolávalo trvalou deformaci nášlapné vrstvy. Obdobně jako u podlah v občanské a bytové výstavbě je třeba splnit hygienické poţadavky a poţadavky na odolnost proti biologickým a chemickým vlivům a samozřejmě před nanášením citlivých materiálů věnovat pozornost vlhkosti podkladu. Dilatační a smršťovací spáry v průmyslové podlaze Základní rozdíl mezi smršťovacími a dilatačními spárami a základní poţadavky na jejich návrh byly popsány. U průmyslových podlah je třeba vyřešit ještě způsob přenosu posouvajících sil mezi jednotlivými dilatačními úseky. To se obvykle řeší vloţením kluzných trnů nebo jiných kluzných prvků, které zasahují do betonové desky na obou stranách dilatační spáry. Smršťovací spáry se ve většině případů provádí řezáním. U průmyslových podlah, kde případné trhliny obvykle představují závaţnější provozní závadu a zůstanou vizuálně patrné i na opravené podlaze, se tyto spáry obvykle navrhují v maximální vzdálenosti, která je třicetinásobkem tloušťky nosné betonové desky, maximálně 6 m. Poměr stran smršťovacího pole by neměl přesáhnout 1:1,5. Případná větší vzdálenost smršťovacích spár musí být podloţena výsledky statického výpočtu. Lze ji dosáhnout opět pomocí většího vyztuţení desky. Ve výjimečných případech se ve světě pouţívají směsi s kompenzovaným smršťováním. Návrh podlahy by měl definovat jak polohu a způsob řešení dilatačních spár, tak i polohu, hloubku prořezu a způsob řešení (kdy a jak vyplnit, ponechat nevyplněné apod.) smršťovacích spár. Při návrhu podlah s vysokou intenzitou provozu manipulačních prostředků je třeba vzít v úvahu, ţe poţadavky na rovinnost v oblasti spár musí být výrazně vyšší. Jakékoliv nerovnosti zde totiţ při pojezdu vyvolávají doplňující dynamické účinky, které mohou podlahu v těchto oblastech poškodit. To se v plné míře týká i spár mezi betonovými nebo keramickými dlaţdicemi.

98

Nové trendy Podobně jako v ostatních oblastech stavebnictví, dochází i v oblasti podlahových konstrukcí, a to jak pokud se týče materiálů, tak technologií, k postupným inovacím, které jsou často málo postřehnutelné, ale přesto jsou významným pokrokem z hlediska těch uţitných vlastností, jeţ nejsou na první pohled patrné. Asfaltové mazaniny Novinkou v tuzemských podmínkách jsou nepochybně asfaltové mazaniny, resp. asfaltová teraca, která se dlouhodobě a s úspěchem vyuţívají v sousedním Německu. Pojivem je bitumen, jehoţ obsah ve směsi se pohybuje mezi 7 aţ 10 váhovými procenty, plnivem pak minerální moučka, písek a zejména pak kamenná drť v různých zrnitostech, obvykle od 2 do 11 mm. Jejich mechanické vlastnosti jsou charakterizovány především třídou tvrdosti. Mají překvapivě velmi dobrou poţární odolnost, jsou prakticky nehořlavé a odolné proti jiskrám při svařování nebo ţhavým nedopalkům. Po vychladnutí mají konečnou pevnost. Jsou zcela vodotěsné, nenasákavé a v podstatě parotěsné. Neposkytují ţádné prostory pro mikroby, bakterie nebo hmyz. Mají vysoký elektrický odpor. Jsou odolné proti většině kyselin, louhů i posypovým solím. Povrch nepráší a nepotřebuje téměř ţádné ošetřování. Jejich aplikaci v exteriéru umoţňuje výborná mrazuvzdornost. Asfaltové mazaniny neobsahují ţádné fenoly a dehty a na základě provedených odborných posudků v SRN neobsahují měřitelné zdraví škodlivé výpary a jsou zdravotně nezávadné. Pouţívají se jak při rekonstrukci starých budov, tak i v reprezentativních prodejních či společenských prostorách. Prvním příkladem jejich aplikace ve větším rozsahu v ČR jsou prostory nově dokončené Národní technické knihovny v Praze 6 – Dejvicích, jejichţ otevření pro veřejnost se připravuje v tomto roce. Izolační materiály z lisovaných anorganických práškových hmot Další nenápadnou, ale přesto velmi významnou inovací je pouţívání izolačních materiálů z lisovaných anorganických práškových hmot, jejichţ izolační vlastnosti se významně zlepší odsátím – vakuováním vzduchu. Tepelná vodivost těchto materiálů je na úrovni 0,005 W/m2K. Tloušťka vakuové desky se tak v běţné podlahové konstrukci můţe pohybovat na úrovni 23 mm. Předností těchto vakuovaných izolačních panelů v podlahových konstrukcích je i mimořádné zlepšení kročejového hluku. Formáty těchto izolačních desek se pohybují obvykle v intervalu 1000x600 mm aţ 500x300 mm. Desky

99

mohou být buď nalepeny na podkladovou konstrukci nebo na ní volně poloţeny. Je zcela zřejmé, ţe panely se nesmějí řezat ani vrtat. Eliminace kročejového hluku Nové trendy lze zaznamenat i v oblastech návrhu a provádění podlahových konstrukcí. V současnosti se v zahraničí mimořádně akcentuje eliminace kročejového hluku, tedy všech akustických mostů, kterými mohou být z podlahy, ale i ze schodišť přenášeny zvuky a otřesy do okolních prostor. Ukazuje se, ţe i u exkluzivně vybavených bytů a precizně provedených staveb můţe kročejový hluk mimořádně negativně ovlivňovat ţivotní pohodu a problematizovat vyuţívání jinak exkluzivních prostor. Sledování vlivu podlahových konstrukcí na ţivotní prostředí ve vnitřních prostorách Dalším trendem je sledování vlivu podlahových konstrukcí na ţivotní prostředí ve vnitřních prostorách. V současnosti se výběr nášlapných vrstev řídí celou řadou faktorů, ale otázku uvolňování škodlivých látek z nášlapných vrstev do ovzduší prakticky nikdo neposuzuje. Zkouškami v zahraničí bylo identifikováno aţ 900 prchavých organických látek, které se vyskytují v bytových prostorách v důsledku jejich uvolňování ze stavebních materiálů. Bylo prokázáno, ţe podlahové konstrukce jsou významným zdrojem chemického

znečištění

v

budovách.

Současná

úroveň

chemického

znečištění

produkovaného podlahovými konstrukcemi je vzhledem na vliv uvolňovaných látek velmi znepokojivá. Výrobci materiálů pro nášlapné vrstvy, projektanti i dodavatelé podlahových konstrukcí by proto měli i tento aspekt vnímat jako do budoucna velmi závaţný. Z uvedeného nástinu je patrné, ţe podlahové konstrukce jsou ţivým, stále se vyvíjejícím oborem, který vyţaduje od všech zúčastněných sledování odborných informací a novinek.

100

2.4. Průmyslové podlahy Pojem průmyslové podlahy se dnes sice uţívá často, ale jeho rozsah si uvědomuje jen málokdo. Jsou jimi nejen podlahy v továrních provozech, výrobních halách a ve velkoskladech, ale i v obchodních centrech, sportovních halách, jedno-i vícepodlaţních garáţích, veřejných sálech a podobně. Mimo to mezi ně patří třeba i reprezentační nádvoří před vstupem do objektů určené sice jako pěší zóna, avšak občas pojíţděné zásobovacími vozidly. Cílem této práce je nejen objasnit problematiku průmyslových podlah jako takových, ale také předloţit čtenáři vhodné technické a technologické postupy při projektování a realizaci těchto náročných podlahových systémů a zároveň upozornit na chyby, k nimţ často dochází a které mohou ovlivňovat výslednou jakost celého díla. Současně si tato práce klade za cíl ozřejmit odborná stanoviska v obecné rovině při uţití zejména cementového betonu a dalších hmot při realizaci tohoto typu podlah, doplněná o některé návrhy technologického postupu prací.

Nové znění normy ČSN 74 4505 Podlahy - Společná ustanovení Příspěvek představuje nové znění ČSN 74 4505 Podlahy – Společná ustanovení, platné od 1. srpna 2008 a jeho hlavní odlišnosti oproti starému znění. Norma ČSN 74 4505 Podlahy – Společná ustanovení je v praxi velmi vyuţívaná, avšak její znění z roku 1994 bylo jiţ zastaralé a v některých pasáţích dokonce nepouţitelné. Proto se Český normalizační institut rozhodl zařadit do plánu normalizace její revizi ve vztahu k základním ČSN a EN, technickým předpisům a současným technickým poţadavkům. Zpracovatelé normy si v tomto směru vytkli za cíl především v aktualizovaném znění normy upravit formulace v následujících oblastech: reálně vymezit kritéria na rovinnost podlahových konstrukcí; přesně definovat metodiku zjišťování rovinnosti podlahových konstrukcí; definovat poţadavky na mechanické vlastnosti nosných vrstev podlah v návaznosti na platné harmonizované normy; zreálnit hodnoty vlhkosti podkladních vrstev, poţadované při pokládce nášlapných vrstev; poskytnout projektantům vodítko při návrhu tloušťky nosné podlahové vrstvy; nově doplnit partii týkající se průmyslových podlah.

101

Podrobným popisem změn v novém znění normy ČSN 74 4505 se v této práci dále jiţ zabývat nebudu a rovnou se zaměřím na část, která se týká průmyslových podlah. Problematika průmyslových podlah nebyla v předcházejícím znění ČSN 74 4505 vůbec zmíněna. Text článku 6 – Průmyslové podlahy v novém znění ČSN 74 4505 je zcela nový a vychází jak ze zkušeností zpracovatelů normy, tak z řady konzultací s odborníky, kteří se této oblasti dlouhodobě věnují. V kapitole Průmyslové podlahy, se v připomínkách střetávaly různé názory, které prosazovaly změkčení, resp. zpřísnění některých kritérií. Zpracovatelé normy povaţují za zcela zásadní článek 6.1.2, ve kterém je přesně definováno, co musí návrh průmyslové podlahy obsahovat. V projektové dokumentaci minulých let se velmi často zjišťuje, ţe návrhu průmyslové podlahy je věnována jen minimální pozornost a její standardní statický návrh je spíše výjimečný. Velmi často je tloušťka i kvalita betonu nosné podlahové desky navrhována intuitivně, velmi často zcela chybí poţadavky na míru zhutnění podloţí. Za významné aspekty, které musí obsahovat projektová dokumentace, je třeba povaţovat: poţadavky na úpravu a vyplnění smršťovacích spár po dokončení podlahové konstrukce; vzdálenost a hloubku prořezu smršťovacích spár; polohu a konstrukční řešení dilatačních spár; způsob přenosu posouvajících sil mezi jednotlivými dilatačními úseky. Myslím si, ţe právě improvizace v těchto výše uvedených bodech vede velmi často k poruchám, které jsou předmětem reklamací ihned po dokončení podlahové konstrukce nebo krátce po zahájení provozu. Norma zřetelně upozorňuje, ţe: poţadavky na rovinnost povrchu nášlapné vrstvy mohou být stanoveny přísněji neţ v tabulkách ČSN 74 4505. Dále je třeba upozornit na významný poţadavek, kdy v článku 6.1.4 se poţaduje u průmyslových podlah s vyšší intenzitou pohybu manipulačních prostředků nebo pohybu dopravních prostředků s vyššími kolovými tlaky porovnání kontaktního napětí pod koly dopravních prostředků s pevností v tlaku povrchových vrstev. Poţadovaná vzdálenost smršťovacích spár je uvedena v článku 6.1.9 jako třicetinásobek tloušťky nosné betonové desky, největší vzdálenost smršťovacích spár se pak připouští 6 m. Je častou realitou, ţe řezané smršťovací spáry jsou prováděny pouze v osách svislých nosných prvků, i kdyţ k tomu není ţádný racionální ani estetický důvod. V případě pouţití větších vzdáleností 102

mezi svislými podporami je tak často vzdálenost řezaných smršťovacích spár na úrovni devět a více metrů, coţ zákonitě vede ke vzniku neţádoucích smršťovacích trhlin v mezilehlých oblastech, které jsou příčinou oprávněných reklamací. V kapitole 6.2 se uvádějí základní poţadavky na provádění a ošetřování betonových podlahových desek, zdůrazňuje se, ţe betonová směs, pouţitá pro nosnou podlahovou desku, musí být uloţena vţdy do počátku tuhnutí. Upozorňuje se na nezbytnost ošetřování, které musí omezit rychlý odpar záměsové vody a na včasné provedení řezaných smršťovacích spár. V kapitole 6.3 jsou stručně charakterizovány poţadavky na povrchové úpravy, a to tvořené jednak bezespárými syntetickými podlahovinami, jako jsou nátěry, lité a stěrkové podlahoviny, polymermaltové a polymerbetonové podlahoviny, dále pak tzv. minerální vsypy. U syntetických podlahovin má zásadní význam poţadavek na vlhkost podkladu. Její hodnota není obecně definována a odkazuje se zcela přirozeně na poţadavky výrobce podlahoviny. Dále se upozorňuje, ţe u syntetických podlahovin z polymerových směsí a polymermalt se připouští mírný rozdíl odstínů při navazování jednotlivých dávek směsí. Současně se upozorňuje, ţe tyto nášlapné vrstvy si mohou zachovat svou barevnost pouze při pravidelném čištění v intervalech a způsobem předepsanými výrobcem nátěrů, ţe trvalý provoz dopravních prostředků s gumovými pneumatikami můţe vést v některých partiích k trvalému znečištění těchto podlahovin, coţ nelze povaţovat v daném případě za jejich vadu. V případě minerálních vsypů je uveden explicitní poţadavek na tloušťku minimálně 1,5 mm. To odpovídá minimální spotřebě minerálního vsypu cca 3 kg/m2. Obrusné vrstvy menších tlouštěk jiţ nemohou dlouhodobě plnit svoji funkci a deklarovat takto provedenou podlahovou konstrukci jako podlahu s minerálním vsypem by bylo nekorektní. Velmi podstatným ustanovením je konstatování, ţe: nejednotnost barevného odstínu povrchu je přirozenou vlastností minerálních vsypů a není pokládána za funkční vadu díla. Dočetl jsem se v odborném časopise, ţe právě tato okolnost je velmi často reklamována a u mnoha investorů i projektantů vzniká na základě předkládaných malých referenčních vzorků dojem, ţe výsledný odstín betonové podlahy s minerálním vsypem bude zcela jednotný, a často je snaha zařazovat poţadovaný odstín i do barevného vzorníku podle RAL. To je pochopitelně s ohledem na povahu pouţívaných cementů i kameniva zcela nereálné. Odstíny cementů, které jsou významnou pigmentační sloţkou minerálního vsypu, jsou totiţ významně závislé na řadě okolností, mimo jiné obsahu oxidu ţelezitého v surovině pouţívané pro výrobu cementu. Vzhledem k tomu, ţe i v relativně homogenním

103

surovinovém loţisku obsah těchto sloţek kolísá, nemůţe být barevný odstín cementu stejného výrobce i stejné třídy zcela identický. Podobně častým zdrojem reklamací je i vznik jemné sítě mikrotrhlin ve vrstvě minerálního vsypu. Norma v článku 6.3.3 zřetelně uvádí, ţe výskyt těchto trhlin s šířkou do 0,1 mm je přirozenou vlastností vsypových povrchů a není funkční ani estetickou vadou. V závěru tohoto článku se upozorňuje, ţe povrch betonové desky s minerálním vsypem vţdy obsahuje určité mnoţství otevřených pórů, proto je jeho čistitelnost částečně omezena, i kdyţ jeho povrch velmi často působí jako zcela hutný a uzavřený. Provedená revize ČSN 74 4505 Podlahy – Společná ustanovení se snaţila promítnout do nového znění jak poznatky a zkušenosti zpracovatelů normy, tak i širokého spektra odborníků, kteří znění normy v jednotlivých fázích připomínkovali. Díky elektronické korespondenci dostalo příleţitost vyjádřit své stanovisko více neţ 300 jednotlivců zastupujících široké spektrum dodavatelských i projekčních firem. Z pochopitelných důvodů norma nemohla zabíhat do podrobností, například pokud se týče cementových či anhydritových potěrů, nebo podrobně rozebírat jednotlivé zkušební metody. Norma si klade za cíl být obecným vodítkem pro projektovou i dodavatelskou sféru tak, aby eliminovala nejpodstatnější pochybení při projektování a provádění podlahových konstrukcí. Zpracovatelé očekávají připomínky i konstruktivní kritiku a jsou připraveni po třech letech zpracovat revizi těch ustanovení, která se ukáţou jako nepřesná nebo jejichţ poţadavky se ukáţou jako příliš měkké či naopak přísné.

2.4.1. Průmyslové podlahy a jejich problémy ve výstavbě Nedostatečná legislativa v oblasti výstavby průmyslových podlah přináší řadu problémů jak v zadání ze strany investora, tak z hlediska projektové dokumentace, nedostatky při realizaci stavebních prací a v neposlední řadě v údrţbě na straně uţivatele. Povaţuji tedy za vhodné některé palčivé otázky předloţit k obecné úvaze.

Podkladní vrstvy a podloţí Ukazuje se v praxi, ţe betonové podlahy poloţené na soustavě podkladních vrstev které vykazují statický modul deformace EV2 ≥ 100 MPa a poměr Edef2 Edef1 ≤ 2,3 vytváří dostatečně vhodný polopruţný podklad pod betonovou desku podlahy v tloušťkách 180 aţ

104

220 mm. Přesto je to většinou otázka dimenzování statického trvalého zatíţení regály a dále zejména dynamického zatíţení dle hmotnosti manipulačních prostředků a četnosti jejich přejezdů ve vybraných trajektoriích která by měla být v projektu prokázána. Pokud není prokázána výpočtem v projektu jiná hodnota, musí být uvedený modul deformace dodrţen. V takovém případě nesmí tloušťka desky být menší, neţ 180 mm. Důvodem je, aby projektant dimenzoval podlahu výpočtem. Podlahová konstrukce, respektive podlahová betonová nosná deska musí být vţdy od podloţí izolována vhodnou izolací. Tato izolace musí zabránit nejen difusi par z podloţí, ale i případnému prostupu radonu do objektu. Důvody popisuji dále.

Betonová deska podlahy Beton s rozptýlenou ocelovou výztuţí, případně s ekvivalentními tuhými vlákny v určitém procentu je vhodný zejména pro dynamicky namáhané podlahové systémy. Rozptýlená výztuţ ve svém všesměrném rozptýlení v objemu betonové podlahy podchycuje prakticky všechna napětí, která jak ze statického, tak zejména i z dynamického namáhání pohybujících se manipulačních prostředků v desce podlahy vznikají. Její statická funkce v betonové desce podlahy musí být prokázána v projektové dokumentaci. V opačném případě uţití této výztuţe ovlivňuje pouze vzdálenost smršťovacích (kontrakčních) spár. Víme, ţe základní hodnotou určující vzdálenost smršťovacích spár v prosté desce z cementového betonu je 25. násobek tloušťky desky (h). Za předpokladu uţití rozptýlené výztuţe v určitém mnoţství, můţeme prodluţovat vzdálenost smršťovacích spár aţ do určité míry. Mnoţství rozptýlené ocelové výztuţe působí na velikost betonových polí lineárně.

Ošetřování Velice důleţitou technologickou součástí výroby a zpracování betonu je jeho následné ošetřování v počátcích jeho ţivota. Poloţený zhutněný a urovnaný beton do konečného tvaru podlahové desky musí být bezprostředně ošetřen postřikem, nebo jinou ekvivalentní úpravou, která účinně zabrání odpařování vody z jeho povrchu v době hydratace. Důvodem je odpařováním způsobený úbytek vody v povrchové části desky, který můţeme nazvat záporným vlhkostním gradientem. Vyzrálý beton desky bez izolace podkladu má dle zjištěných hodnot velký rozdíl mezi spodním a horním lícem.

105

Při záporném vlhkostním gradientu v čerstvém zrajícím betonu v důsledku rychlého úniku vody z povrchu, dochází ke smršťování povrchu a tím k borcení desky jejími okraji směrem nahoru. Tato skutečnost bez uzavření povrchu proti prudkému odpařování vody tvoří určitý stupeň deformace, která s ohledem na tento průběh v době tuhnutí a tvrdnutí betonu má trvalý charakter. Vedle toho v provozu jiţ vyzrálá betonová deska uvnitř objektu je vystavena trvale suchému prostředí a v případě absence izolace proti vlhkosti dochází k difusi vodních par z podloţí do betonové desky s tím, ţe z povrchu se prudce odpařuje a tento vlhkostní gradient se projevuje prakticky stejným způsobem. Bohuţel v případě kdy došlo jiţ k trvalé deformaci desky včasným neošetřením povrchu těsně po betonáţi, tyto gradienty se sčítají a zborcení desky je větší. Takto postiţené desky mají sníţenou ţivotnost a první poruchy se projevují trhlinami v místech ulomených rohů.

Spáry Kromě uvedené vzdálenosti spár je důleţitá celá řada aspektů pro jejich zhotovení. V prvé řadě se jedná o velice důleţitý čas jejich řezání, kdy ještě mladý beton nemá dostatečnou pevnost, ale je jiţ namáhán sniţováním hydratačního tepla tahem v důsledku teplotního smršťování. Samozřejmě ţe záleţí na pouţitém cementu a jeho mnoţství, avšak z obecného hlediska je důleţité, aby řezání spár probíhalo v době od počátku smršťování v co nejkratší době tak, aby nedošlo ke střetu obou křivek. Doba řezání se tedy pohybuje mezi 9. hodinou od zamíchání betonu, kdy při řezu jiţ nedochází k vytrhování drobných kamenů z povrchu betonu aţ 17. hodinou, tedy kdy mladý beton nemá ještě dostatečnou pevnost a pokračuje hydratační smršťování. I kdyţ je hydratace cementu v plném proudu, má poloţený beton jen velice malou pevnost v prostém tahu, která je pro moment smršťování rozhodující. Pokles teploty do výchozího stavu, případně pod výchozí teplotu je pro prostý beton kritický a dochází k tvorbě trhlin. Trhlina je z tohoto hlediska naprosto přirozeným chováním cementového betonu. Proto z různých konstrukčních a technologických hledisek dochází k jejímu usměrňování do vhodných míst, či tvarů. Druhým důleţitým aspektem je hloubka řezu. Exaktně bylo prokázáno, ţe optimální a rovněţ bezpečná hloubka řezu musí být do 1/3 tloušťky desky. To je neoddiskutovatelná skutečnost v případě desky z prostého betonu, nebo betonu s rozptýlenou výztuţí. V 106

případě výztuţe z rohoţí Kari musí být rohoţe v místě budoucí spáry přerušeny předem, nebo řez musí být veden do takové hloubky, aby došlo k přeříznutí všech prutů ve spáře. Další z otázek problematiky spár je půdorysný tvar řezu. V tomto smyslu existují zásady, prověřené zkušenostmi a určitými zákonitostmi, které nelze pomíjet. Jednak je to v případě desky z prostého betonu poměr šířky a délky stran betonového pole vymezeného spárami, který nesmí překročit poměr 1- 2,5. Dále je to úhel, který svírají dvě spáry a který musí být větší, neţ 60o. Také sevření do špičky dvou spár musí být přerušeno trojnásobkem tloušťky.

2.4.2. Poruchy betonových průmyslových podlah a moţnosti jejich sanace S hospodářským rozvojem předchozích let byla spojena velká poptávka po průmyslových podlahách. Vzhledem k příznivému poměru ceny a uţitných parametrů se velmi často jednalo o podlahy betonové. V příspěvku se budu zabývat analýzou příčin vzniku některých opakujících se typických poruch těchto podlah a moţnosti jejich sanací. Průmyslové provozy lehké i středně těţké výroby a skladování velmi často vystačí s obyčejnou betonovou podlahou. Těţká výroba jiţ obvykle potřebuje podlahy speciální, i kdyţ zpravidla pouze lokálně – ve vazbě na technologii výroby. Zvláštním případem je pak oblast chemické výroby, kde často obyčejný beton dostatečně nevyhovuje. Jinou skupinou je např. náročná výroba elektroniky s poţadavky na antistatické vlastnosti, potravinářské provozy, nemocnice apod. s vysokými nároky na čistotu provozu. Samostatnou skupinou jsou hromadné garáţe. Betonová podlaha je většinou pouţita jako primárně konstrukční část i v provozech, kdy beton jako materiál svými vlastnostmi nestačí, a je pak následně opatřena dalšími vrstvami, tvořenými stěrkami, nátěry, speciálními dlaţbami apod., tzn. obrusnými, resp. nášlapnými vrstvami, nebo jsou provedeny úpravy odpovídající poţadovaným parametrům daného prostředí. Z hlediska místních podmínek lze podlahy členit na novostavby a opravy nebo rekonstrukce, resp. výměny podlahy v prostorách se stejným nebo nově odlišným vyuţitím. Z konstrukčního hlediska je základním členěním rozdělení podlah na desky na terénu, nejčastěji u výrobních či skladovacích hal, a podlah vícepodlaţních budov, kde je často podlaha jiţ přímo upraveným povrchem stropu, např. hromadné garáţe, nebo některé vertikálně řazené průmyslové technologie.

107

Návrh průmyslové podlahy Průmyslová betonová podlaha je svou funkcí velmi důleţitou částí stavby, neboť její stav bezprostředně ovlivňuje provoz (např. výroby nebo skladování), kterému má slouţit. Jejímu návrhu je tedy třeba věnovat potřebnou pozornost, protoţe zdánlivá úspora ve stavebních nákladech můţe přinést citelné provozní ztráty. Návrh průmyslové podlahy by měl mít na zřeteli bezpečné přenesení zatíţení z povrchu do podzákladí při zachování tvaru, tj. omezené deformaci. Pro splnění této funkce je třeba docílit spolupůsobení vlastní horní obrusné vrstvy s vrstvami podkladními dostatečně plynulou změnou tuhosti souvrství. Mimo zatíţení pojezdem a skladovaným materiálem je u průmyslových podlah významný účinek tzv. nesilových zatíţení (zejména od změny teploty a vlhkosti) a v této souvislosti i interakce s vlastní konstrukcí haly nad podlahou (obrázek číslo 1 a 2). Nedořešení těchto detailů, resp. nesplnění předpokladů návrhu se během provozu často projeví významnými poruchami. Základním úkolem projektanta je vyřešit všechny detaily a návaznosti. V další části této kapitoly se budu věnovat dvoum hlavním typům betonových podlah. Prvním z nich jsou drátkobetonové podlahy skladovacích a výrobních hal, druhým pak nulové podlahy hromadných parkovacích garáţí.

Obrázek číslo 1 Garáž za provozu v zimě – trhlina v nátěru

108

Obrázek číslo 2 Totéž místo – detail průsaku zespodu

Drátkobetonové podlahy skladovacích a výrobních hal Širší rozvoj pouţití drátkobetonu pro průmyslové podlahy u nás začal v devadesátých letech minulého století. K jeho výhodám patří snadná realizace s moţností dopravy čerstvé směsi čerpadly a větší odolnost proti vzniku, ale hlavně rozvoji trhlin neţ u prostého betonu. Drátkobeton v obvyklém provedení nemá ohybovou únosnost oboustranně vyztuţené desky, ale v řadě aplikací svými parametry postačuje. Jeho realizace s minimem betonářské výztuţe – obvykle jen dovyztuţení některých detailů rovnými pruty nebo svařovanými sítěmi – je rychlá a jednoduchá. Jelikoţ jsou skladové podlahy často vystaveny velkému obrusu tvrdými koly manipulační techniky, uzavírá se povrch podlahy při hlazení abrazi odolnou vrstvičkou vsypu. Pro eliminaci trhlin od smrštění se hotová podlaha v prvních 24 hodinách po dokončení nařeţe jalovými řezy. Pokud se tak učiní vzhledem k podmínkám hydratace betonu pozdě, vznikne první porucha – ve formě tzv. divoké trhliny. K rozvoji trhlin přispívá rovněţ nedokonalé ošetřování hotové podlahy v době zrání. Zde je dobré připomenout, ţe trhlina v betonu je přirozená a nevyhnutelná. Ovlivnit je moţné jejich rozdělení – četnost a šířku. Z hlediska mechanického chování i trvanlivosti podlahy je lépe dosáhnout většího počtu malých trhlin, něţ několika velkých, které by byly výraznou nehomogenitou celé podlahové konstrukce. Při realizaci tenkých desek do tl. 150 mm, ale stává se to i u desek tl. aţ 200 mm, vznikají při následném vysychání miskovité deformace jednotlivých nařezaných čtverců, které se projevují zvednutím rohů. Ty jsou pak obvykle ulomeny při pojezdu vozíků, a vzniknou tak charakteristické trhliny. Jakákoliv nerovnost takto provozovaných podlah se při přejezdu vozíků stává potenciálním zdrojem výtluku. Nejčastěji se tak děje u spáry s 109

nestejnou výškou obou navazujících ploch, nebo u pracovní spáry s vloţeným ocelovým prvkem, vytvářejícím lokální skokovou změnu tuhosti. Údery tvrdých kol těţkých vozíků pak svým dynamickým účinkem nejprve odlomí hranu spáry, ale postupně vytvářejí plošně rozsáhlý výtluk. Pokud je podlaha špatně navrţena – dimenzována ve vazbě na podloţí, nebo je provozována pod vyšším zatíţením, neţ bylo uvaţováno při návrhu (těţší vozíky, větší skladovaná zátěţ apod.), můţe dojít i k její celkové destrukci, jak ukazuje obrázek číslo 3 a 4. Trhliny a jalové řezy by měly být upraveny tak, aby při přejezdu kola vozíku přenášela spára vzájemně účinky zatíţení do sousedních desek. Tento stav nenastává, pokud jsou spáry ponechány volné – odlamují se hrany, nebo pokud je výplň příliš poddajná – např. PU nebo akrylátový tmel (obrázek číslo 5). Renomovaní výrobci dodávají k tomuto účelu speciální semirigidní zálivky, které na prudkou změnu zatíţení reagují jako tvrdý materiál, ale na pomalejší účinky, například od změny teploty, reagují elasticky. Analogicky je tedy moţné vyplnit jak řezy předem připravené, tak dodatečně provedené v místě divoké trhliny. Taková oprava je úspěšná u běţných trhlin, nikoli u významných konstrukčních poruch, třeba nad rozhraním podloţí, na styku výrazně rozdílně zatíţených oblastí apodobně. Plošná porucha je v omezeném rozsahu opravitelná lokálním vybouráním a novou betonáţí příslušného pole. Pro lokální výtluky je moţné k náhradě rozdrceného materiálu pouţít speciálních sanačních hmot na akrylátové bázi, na cementové nebo polymerem modifikované bázi, určených k opravě pojíţděných ploch. Jejich volba je obtíţná v tom, ţe oprava by se měla svými vlastnostmi co nejvíce blíţit okolní podlaze. Zvolíme-li materiál málo pevný, bude se porucha zanedlouho opakovat v témţe místě. Pokud vybereme materiál příliš pevný, objeví se postupně poruchy před a za opraveným místem a nastane jev označovaný někdy jako stěhování výtluků. Pokud podlaha provoznímu zatíţení neodpovídá a dochází k její destrukci (obrázek číslo 3 a 4), je na místě ji vybourat a provést nově, včetně potřebné úpravy podloţí a změny dimenzí drátkobetonové desky. Krátkodobě je moţné provoz zajistit provizorním poloţením plechů na poškozená místa, ale i tlusté plechy se postupně deformují a jsou překáţkou pro malá kola vozíků.

110

Obrázek číslo 3 Rozlámaná drátkobetonová podlaha ve vjezdu skladu

Obrázek číslo 4 Rozlámaná drátkobetonová podlaha pod rampou

Obrázek číslo 5 Odlamování hran spáry vyplněné pružným tmelem

111

Bezespáré podlahy z válcovaného betonu a polymerem modifikované vrchní vrstvy Velmi podobným typem podlah jsou tzv. bezespáré podlahy z válcovaného betonu a polymerem modifikované vrchní vrstvy. Ani tyto betonové podlahy nejsou objemově stálé. Ačkoli spáry na počátku nemají, postupně se v nich vytvoří trhliny v linii oslabení – jako jsou pracovní spáry, řady sloupů apodobně. Ty se potom v průběhu času rozšiřují a postupně si vyţádají opravu. Zprvu je to jen zalití řezu, později, kdyţ se dále rozestupují, je někdy snaha je spojovat sponami. Sponkování těchto podlah pomocí kramliček je problémem, protoţe spony není do čeho chytit – modifikovaná vrstva je tlustá jen asi 30 mm a válcovaný beton pod ní má malou pevnost. Někteří zhotovitelé tedy místo spon pouţívají jenom prutu zalitého v dráţce. Taková oprava pohyb často nezastaví a je nutné přistoupit k radikálnějšímu zásahu ve větší šířce opravy. Výběr vhodného materiálu a návrh tvaru průřezu zde patří do rukou odborníka, který předem zhodnotí konkrétní situaci a její vývoj. Kvalitní oprava trhlin podlahy je provozní nutností, protoţe jinak dochází ke zvýšeným nákladům na opravy kol manipulační techniky. Provozní zatíţení zejména skladových podlah obrusem je poměrně intenzivní, a tak by těmto podlahám měla být věnována také potřebná údrţba. Pokud přesto časem dojde k odbroušení vsypové vrstvy chránící podlahu proti abrazi, je moţné ji nahradit tenkou polymerní stěrkou s vysoce odolným plnivem, podobným původnímu vsypu. Uvedené poruchy a způsoby jejich oprav jsou uplatnitelné nejen u podlah novějších, ale v přiměřené míře i u podlah starých. Jestliţe není stará betonová podlaha příliš polámána na drobné elementy nebo silně kontaminována, ale má i do větší hloubky letitým provozem narušený povrch, je moţné uvaţovat – pokud to dovoluje světlá výška a návaznost na další části stavby – o její opravě novým přebetonováním. Nová vrstva můţe být se stávající podlahou svázána, nebo můţe být navrţena jako separovaná. Výběr z těchto moţností je věcí hodnocení projektanta, který zváţí všechny místní podmínky. Pokud by byla nová betonová vrstva příliš tlustá, je za předpokladu funkční hydroizolace moţné provést opravu povrchu tenčí, vícevrstvou stěrkou na polymerní bázi. Jestliţe by stará podlaha byla příliš poškozena a nebylo by ji moţné přebetonovat nebo by docházelo ke zvýšení provozního zatíţení, pak je obvykle třeba starou betonovou desku odstranit a realizovat celou podlahu nově. Zhodnocení moţnosti opravy v porovnání s novou podlahou je často velmi sloţité a nezřídka bývá komplikovanost provedení, cena a časová náročnost opravy tak vysoká, ţe

112

se jeví rychlejší a levnější provést podlahu novou, na kvalitativně lepší úrovni. Praktické zkušenosti ukazují, ţe opravit se vyplatí jen podlahu v poměrně slušném stavu, popř. poškozenou lokálně, nebo tam, kde si to vynucují provozní omezení – moţnost krátké odstávky, nepřístupnost apod. Jelikoţ se moje pracovní činnost velice úzce dotýká této problematiky, tak uvedu zahraniční materiál, který výše zmíněné poruchy průmyslových podlah spolehlivě řeší.

Jedná se o litý bezesparý podlahový akrylátový systém DURACON DURACON je ochranná značka série výrobků podlahových kompozic, určených pro potravinářské provozy, průmyslové stavby, haly, rampy, občanskou vybavenost, zdravotnictví, venkovní úpravy, schodiště, chodby v panelových a bytových domech, únikové prostory, lodţie, garáţe, laboratoře, opravy spár a dilatací v podlahách atd. Jsou zaloţeny na směsi pruţných akrylátových pryskyřic s plnivem z křemičitého písku. Tento typ podlahy je bezprašný, hygienický, odolný proti otěru a opotřebování a dobře tlumí nárazy. Podlaha je vodotěsná. Předností tohoto podlahového systému je, ţe je schopen jiţ za 2 hodiny po pokládce přenést poţadované zatíţení a tím spojuje obzvláště dobré chemické a fyzikální vlastnosti s rychlou uţitností. Velkou předností podlahového systému Duracon je jeho lehká opravitelnost a napojitelnost a to jak bezesparé napojení dalších ploch, tak i zesílení tloušťky podlahy Duracon. Této vlastnosti se vyuţívá například v případě dispozičních změn, které si vyţádá změna technologie provozu, rozšíření podlahy z důvodů stavebních úprav apodobně. Podlahy Duracon jsou velmi odolné vůči organickým a anorganickým kyselinám i zásadám. Jejich odolnost vůči organickým rozpouštědlům je omezená. Pouţití podlah Duracon je bezproblémové aţ do teploty -30°C, proto lze realizovat podlahy Duracon v chladírnách a mrazírnách. Podlahovina DURACON je nehořlavá a má atest hygienika České republiky s moţností pouţití v potravinářském průmyslu.

113

Obrázek číslo 9, 10 a 11 Oprava vysoce zaolejované betonové podlahy (v DP - autobusy Kačerov) podlahovým systémem DURACON

Podlahy hromadných parkovacích garáţí Druhým charakteristickým, v současnosti často frekventovaným typem betonových průmyslových podlah jsou hromadné garáţe. Většinou se jedná o vícepodlaţní budovy, kde k parkování slouţí základová deska, mezistropy a často i střecha. Některé parkovací domy zaloţené jinak neţ na desce mají – podobně jako výše uvedené haly – spodní podlahu na terénu. Jsem přesvědčen o tom, ţe posledních zhruba deset let je jiţ i v ČR výstavba hromadných garáţí poměrně intenzivní. Většinou jde o ţelezobetonové monolitické, nebo prefabrikované, ale zpravidla o kombinované systémy konstrukcí. Často jsou to spodní –

114

podzemní podlaţí hotelů, bank, administrativních a obchodních center, ale také pouze garáţové objekty s podzemními, nadzemními podlaţími a pojíţděnou střechou. Tyto podlahy jsou převáţně navrhovány jako nulové, tzn. ţe jde přímo o zahlazený povrch nosné ţelezobetonové konstrukce, bez dalších vyrovnávacích, roznášecích a podobných podkladních vrstev. Určitě progresivní zjednodušení skladby svislého řezu stropu přispívá k jeho odlehčení o balastní podlahové vrstvy, ale přináší i nové nároky na kvalitu a způsob provádění betonářských prací a ochranu betonové konstrukce v sekundárním smyslu. Jedná se o tuhost konstrukcí, jejich průhyb, sklon povrchu atd. Podlaţí těchto objektů jsou vertikálně propojena rampami nebo nákladními výtahy. Půdorysně jde o celky malé i značně rozlehlé. Charakteristickým zatíţením garáţových prostor je kromě vlastní tíhy a účinků dopravy – cyklického pohyblivého zatíţení, i expozice mokrým procesům, především v souvislosti s chemickými rozmrazovacími látkami a sněhem, někdy i prudkým změnám teplot při nedostatečně regulovaném větrání. Jejich společným jmenovatelem je úplná absence, nebo existence jen provozně nedostatečného systému odvodnění. Investoři obvykle společně s projektanty předpokládají strojní úklid, který je však reálně prováděn s dostatečnou intenzitou jen v menšině malých staveb. Z hlediska opotřebení povrchu abrazí je situace poněkud lepší neţ u shora uvedených hal, protoţe podvozky aut jsou opatřeny pneumatikami. Podcenění uvedených fenoménů ve spojení s nevhodným a technicky nepochopitelným uplatňováním normových kritérií mezních šířek trhlin (pro vnitřní prostory budov) ve vodorovných konstrukcích takových budov vede ke vzniku typické, systematicky se opakující poruchy – protékání vody a vodných roztoků stropními konstrukcemi shora dolů. První problémy se projeví poškozením laku dole parkujících vozidel vápenatými výluhy, ale jsou těsně následovány i korozí výztuţe, a tedy mnohem nebezpečnějšími důsledky pro samotnou nosnou funkci konstrukce. Koroze ocelové výztuţe působením agresivních vodných roztoků je poměrně intenzivní. U několika zahraničních staveb jiţ dokonce došlo ke zřícení takto poškozených stropů garáţí. Samotná betonová podlaha garáţí tedy není schopna plnit všechny potřebné funkce. Proto se ţelezobetonová konstrukce doplňuje systémem přímo pojíţděné izolace. Jedná se o tenkou pruţnou vrstvu, odolnou proti vodě, rozmrazovacím látkám a provozním náplním vozidel, která plní funkci podlahy ve smyslu jejího vzhledu, barevnosti, neskluznosti apod., ale hlavně také ochrannou funkci ve vztahu k nosné ţelezobetonové konstrukci. Toho je dosaţeno především řešením všech detailů a vyvedením stěrkového systému na 115

soklík svislých konstrukcí, čímţ je vytvořena mělká ochranná vana, schopná pruţně přenést všechny deformace nosné konstrukce. Ochranný systém pojíţděné izolace není pouhým barevným nátěrem, ale musí mít schopnost bez porušení těsnosti překlenout pohyblivé trhlinky. Málo pruţný a příliš tenký nátěrový systém nelze úspěšně opravit. Dále musí mít i potřebnou mechanickou odolnost a samozřejmě i přídrţnost k podkladu. Bez těchto vlastností není moţné dosáhnout potřebné funkčnosti ani ţivotnosti podlahy. Kromě plošné mozaiky drobných trhlin jsou na ţelezobetonových konstrukcích typické i trhliny od vázaného smrštění, které správně navrţený systém pojíţděné izolace ošetří jiţ předem, podobně jako pracovní spáry. Kvalitní systém přímo pojíţděné izolace podlahy garáţí je tvořen vrstvou penetrace, pruţnou hydroizolační membránou, obrusnou vrstvou s pískovým vsypem a uzavíracím nátěrem. Na závěr je hotová podlaha zpravidla doplněna ještě systémem vodorovného dopravního značení. Příprava podkladu se obvykle děje brokováním s odsáváním prachu. V této fázi se odhalí síť trhlin, dříve skrytých cementovým šlemem z hlazení, která se před provedením stěrkového systému opraví pruţným tmelem. Pokud se projeví nějaké vady garáţových stěrkových podlah, opravy se zpravidla provedou opakováním technologického postupu, jako v případě první realizace. Příčinami poruch mohou být chyby při aplikaci, nejčastěji nedodrţení aplikačních podmínek (teplota, vlhkost), ale i vady materiálu a v neposlední řadě i poruchy nosné ţelezobetonové konstrukce spojené se sedáním, dotvarováním nebo malou tuhostí stropů. Pokud je příčinou poruchy změna předpokládaného chování konstrukce, je zpravidla nutné upravit lokálně celý systém, aby respektoval nový stav a mohl opět zajistit všechny, tedy i ochranné funkce podlahy. Betonové průmyslové podlahy jsou samostatnou částí konstrukce se specifickými uţitnými parametry, jejichţ dosaţení je podmíněno správným návrhem i provedením, ve vazbě na podklad i další okolní konstrukce. Mají ţivotnost limitovanou intenzitou provozu a kvalitou prováděné údrţby. Současné betonové podlahy jsou, především v logistických centrech, poměrně hodně zatěţované, ale při odpovídající péči a včasné opravě mohou slouţit svému účelu velmi dlouho. Za pouţití moderních sanačních technologií je opravitelná prakticky kaţdá porucha betonové podlahy, avšak někdy taková oprava nemusí být cenově rentabilní.

116

2.5. Průzkumy a diagnostika staveb; poruchy a nápravná opatření; příklady z praxe Na následujících dvou příkladech uvedu, jak náročné pátrání po závadách staveb často vede i k jednoduchým poznáním a závěrům.

1. Rodinná vila Na obrázku číslo 1 je celkový pohled na objekt. Úkolem znalců bylo zjistit příčiny zatékání – vlhké skvrny na stropní konstrukci pod dveřmi na terasu s balustrádou (obrázek číslo 2).

Obrázek číslo 1 Pohled na objekt

Obrázek číslo 2 Projevy zatékání Po první prohlídce objektu znalci upozornili na celou řadu podezřelých míst pro zatékání – povlaková hydroizolace terasy, sousedící šikmá střecha (obrázek číslo 3) a její ukončení a šikmá střecha nad dveřmi na terasu. Při hledání závady znalci postupovali od nejvíce pravděpodobných k méně pravděpodobným zdrojům zatékání.

117

Obrázek číslo 3 Pohled na terasu a dveře

Obrázek číslo 4 Vakuové zkoušky těsnosti Nejprve tedy znalci provedli vizuální kontrolu povlakové hydroizolace terasy tvořené fólií PVC-P a následně vakuovou zkoušku těsnosti této fólie (obrázek číslo 4). Hydroizolační fólie nevykázala ţádný defekt, a proto ji mohli prohlásit za těsnou. Projevy zatékání se zhoršovaly. Dále bylo provedeno rozkrytí šikmé střechy navazující na terasu. Zde byla nalezena nevhodná skladba bez pojistné hydroizolace pod krytinou. Dle návrhu odborníků byla provedena oprava celé střechy a jejího ukončení včetně nových klempířských prvků. Ani tato oprava však nevedla k odstranění zatékání. Další pozornost byla věnována šikmé střeše nad dveřmi na terasu. Bylo provedeno provizorní zatmelení perforací v plechovém ţlabu a v ukončení asfaltových šindelů na oplechování. Přestalo docházet k zatékání. Dle návrhu odborníků byla provedena oprava této části šikmé střechy s navázáním na okolní plochy v hřebenech a nároţích.

118

Docházelo tedy k zatékání šikmou střechou nad terasou, protékání vody dutinovými cihlami reţného zdiva a její vytékání na stropní konstrukci pod dveřmi na terasu. Na terase byla provedena původně dlaţba do betonových podloţek. Vzhledem k vysokému mnoţství spadaného jehličí z okolních stromů musel majitel terasu 3x ročně čistit. Dlaţba do podloţek má celou řadu svých výhod a moţností pouţití v různých prostředích. Na tomto objektu bylo však její pouţití nevhodné. Z těchto důvodů byla doporučena demontáţ původní dlaţby a podloţek a provedení nové lepené dlaţby do speciální plastové perforované fólie ukládané na původní hydroizolaci.

2. Bytový dům Objekt na obrázku číslo 5 byl adaptován z původních kasáren na bytový dům. V rámci adaptace byl proveden vnější kontaktní zateplovací systém (obrázek číslo 6). Zateplovací systém byl ukončen (obrázek číslo 7) ve výšce asi 80 -100 cm nad úrovní terénu a původní kamenný sokl byl zachován.

Obrázek číslo 5 Pohled na objekt

Obrázek číslo 6 Pohled na sokl

119

Hned v prvním zimním období, kdy byl objekt v uţívání, si nájemníci přízemních bytů stěţovali na povrchovou kondenzaci na obvodových stěnách u podlahy (obrázek číslo 8).

Obrázek číslo 7 Ukončení VKZS u soklu

Obrázek číslo 8 Povrchová kondenzace Protoţe se podlaha nachází v úrovní cca 1 m nad úrovní terénu, dochází ke vzniku tepelného mostu přes sokl z kamenných bloků. Na vnitřním líci obvodové stěny dochází k povrchové kondenzaci, coţ se prokázalo i s pouţitím softwarového výpočtového modelu. Návrh řešení byl investorovi předloţen v několika variantách: 1) provedení zateplení – z vnitřní strany například provedení soklu z pěnového skla (čímţ dojde k omezení prostoru interiéru) nebo zateplení z vnější strany přes kamenný sokl k terénu (čímţ dojde ke změně architektonického výrazu objektu). 2) provedení ohřevu kritických míst například pouţitím topných rohoţí, kabelů nebo umístěním rozvodů teplé vody. Investor se rozhodl pro provedení zateplení soklu z vnější strany a toto opatření jiţ zrealizoval.

120

2.6. Postup znalce při analýze vad a poruch Kaţdý znalec se ve své praxi oceňování nemovitostí setká s různými vadami či poruchami staveb. Při ohledání nemovitosti musí mít znalec na mysli, ţe technický stav budovy by se měl promítnout i do její ceny. Proto je nutné, aby zohlednil viditelné vady a poruchy, které se na stavbě vyskytují a uměl stanovit jejich závaţnost. V případě mírnějších závad by měl být znalec schopen odhalit jejich příčinu a popsat nápravu, ale pokud jsou poruchy tak závaţné, ţe by mohlo dojít k ohroţení ţivotů nebo je nutné provést náročnější zkoušky materiálu, měl by okamţitě kontaktovat odborníka v příslušném oboru.

Vznik a zajištění vad a poruch Podle výskytu vad a poruch si můţeme stavby rozdělit do tří hlavních kategorií:  staré stavby,  stavby rozestavěné,  novostavby. Kaţdá z těchto kategorií má svá specifika ohledně zjištění závad a poruch a úspěšnému zabránění jejich pokračování.

Staré stavby Tuto kategorii představují budovy, z nichţ některé jsou staré několik desítek let přes stoletou hranici, některé památkově chráněné. U těchto staveb je nutné prověřit moţnost na podstatné zásahy do nosných konstrukcí a na generální opravy. Tyto údaje mohou být zapsány v tzv. pasportu, který by měl vyplňovat vlastník nebo jím pověřená osoba.

Znalec by se měl zaměřit na tyto prvky: a) stav střešní krytiny – zda nedochází k zatékání, zda je krytina kompletní a funkční, b) stav střešní konstrukce – kvalita spojů u dřevěného krovu a kvalita jednotlivých prvků, u panelových nebo betonových stropů sledujeme na podhledu, zda nejsou patrné trhliny, c) stav stropní konstrukce – taktéţ sledujeme, zda nejeví váţnější výrazné trhliny v podhledu, d) stav svislých nosných konstrukcí – všímáme si materiálu, ze kterého jsou utvořeny, jeho kvalitu a způsob odizolování zdiva proti zemní vlhkosti. Na základě kvality určíme odborným odhadem předpokládanou ţivotnost.

121

e) stav svislých konstrukcí nenosných – jedná se o příčky, zde většinou nehrozí váţné nebezpečí, jedná se spíš o vady vzhledové, ale není to pravidlem, vţdy je nutné přesvědčit, zda nedošlo vlivem stropní konstrukce k jejich dodatečnému poškození (vliv průhybu stropu od nahodilého zatíţení) f) základy – stav je zpravidla určován odborným odhadem. Zkoumáme obvodové zdivo a jestliţe se v něm vyskytují trhliny, mohly by být následkem nesprávného zaloţení nebo změny základových podmínek.

Stavby rozestavěné a novostavby Liší se od staveb starých tím, ţe jejich závady se většinou vztahují k nedodrţení pracovního postupu při stavbě, či dodávkou vadného materiálu. Občas i vadným projektem. Nelze však odstraňovat poruchy stavby, aniţ bychom pátrali po jejich příčinách, nejdříve by mělo dojít právě k odstranění příčin, aby měla naše činnost smysl. Znalec by si měl umět poradit s nejběţnějšími příčinami poruch a zohlednit je ve svých posudcích.

122

3. Příklady zohlednění závad pro ocenění stavby Diplomovou práci ilustruji dvěma konkrétními případy závad, které byly předmětem posuzování z hlediska jejich vlivu na ekonomii provozu eventuelně na trţní hodnotu při prodeji Vyuţil jsem k tomu zdroje znaleckých posudků znalců spolupracujících s katedrou oceňování majetku na BIVŠ. Jedná se o závady:  estetické, bez vlivu na funkční vlastnosti stavby s dopadem na trţní cenu  funkční, se značným vlivem na fyzikální vlastnosti plášťových konstrukcí – obvodový a střešní plášť s dopadem na: - provozní náklady a - trţní hodnotu při převodu nemovitosti (prodeji), a při vypořádání v dědickém řízení eventuelně pro fiskální účely

3.1. Půdní vestavba Jako první příklad stavby se závadami lze uvést konkrétní provedení půdní vestavby. Problém se týká špatné funkce tepelné izolace střešního a obvodového pláště. Na závadě se podílí chybný projekt a technologická nekázeň provedení. Výsledkem jsou nepřiměřeně vysoké tepelné ztráty s vlivem na výši provozních nákladů. Objekt po provedené rekonstrukci byl zkolaudován a uveden do uţívání. Tedy jde o objekt se závadami a jako takový byl podroben znaleckému posouzení pro soudní řízení. Jedná se o bytový dům, jehoţ dispozice je znázorněna na obrázcích (převzato ze znaleckého posudku – obrázek číslo 1 a 2). Na základě projektové dokumentace a stvebního povolení z roku 1994 byla provedena vestavba kanceláří do půdního prostoru bytového domu v historické části Prahy. Uvedu z řady závad, které byly zkoumány znaleckým posudkem pouze oblast z tepelné techniky se zaměřením na závady, jako vliv při trţním oceňování.

123

Obrázek číslo 1 Schéma půdorysu (bez dispozičních změn – dle původní projektové dokumentace)

Obrázek číslo 2 Dispoziční schéma půdorysu

124

Jaké byly a jaké jsou tepelné ztráty způsobené nedostatečnou a špatně provedenou izolací. Okrajové podmínky Pro posouzení skladeb z hlediska tepelného odporu, resp. součinitele prostupu tepla budou uvaţovány poţadavky platné v době vzniku projektové dokumentace na půdní vestavbu. Tepelně technické výpočty týkajících se stanovení tepelných ztrát budou uvaţovány pro okrajové podmínky platné k době vypracování tohoto znaleckého posudku pro danou lokalitu. Parametry vnějšího vzduchu dle ČSN 73 0540 [2.1.14] Extrémní návrhové parametry: Realizace v I. teplotní oblasti: Návrhová teplota vnějšího vzduchu te (θe) :

-15 °C

Návrhová relativní vlhkost vnějšího vzduchu φe :

84

%

Návrhová vnitřní teplota ti (θi) :

20

°C

Návrhová relativní vlhkost vnitřního vzduchu φi :

60

%

Parametry vnitřního prostředí dle ČSN 73 0540 [2.1.14] Kanceláře:

Poţadavky na tepelný odpor Poţadavky na posuzované konstrukce jsou stanoveny dle ČSN 73 0540 [2.1.14]. Na obalové konstrukce jsou z hlediska tepelně izolační schopnosti kladeny poţadavky na hodnotu součinitele prostupu tepla (dříve tepelný odpor): Tepelně technické poţadavky dle ČSN 73 0540 [2.1.14] Obvodová stěna (konstrukce v ploše) Poţadavky na obvodovou stěnu z hlediska tepelného odporu: Realizace v I. teplotní oblasti: Hodnocený parametr konstrukce:

Hodnota poţadovaná

Tepelný odpor konstrukce RN [(m2.K)/W]

≥ 2,0

Tabulka číslo 1 Požadavek na obvodovou stěnu

125

Tepelně technické poţadavky dle ČSN 73 0540 [2.1.14] Střecha plochá nebo šikmá do 45 stupňů (konstrukce v ploše) Poţadavky na střechu z hlediska tepelného odporu: Realizace v I. teplotní oblasti: Hodnocený parametr konstrukce:

Hodnota poţadovaná

Tepelný odpor konstrukce RN [(m2.K)/W]

≥ 3,0

Tabulka číslo 2 Požadavek na střešní plášť Vztah mezi tepelným odporem R a součinitelem prostupu tepla U: Tepelný odpor znační pouze tepelně izolační vlastnost samotné konstrukce. Součinitel prostupu tepla značí tepelně izolační vlastnost konstrukce ale v konkrétním prostředí, tedy s uvaţování vlivu odporu tepla při přestupu (Rse a Rsi). Součinitel prostupu tepla je odvozen z tepelného odporu konstrukce R. Pro konstrukce bez systematických tepelných mostů platí vztah: U = 1 / ( Rse + R + Rsi ) [W/(m2K)] U

součinitel prostupu tepla konstrukce

W/(m2K)]

R

tepelný odpor konstrukce

[(m2K)/W]

Rse tepelný odpor při přestupu tepla na vnější straně

[(m2K)/W]

Rsi tepelný odpor při přestupu tepla na vnitřní straně

[(m2K)/W]

Posouzení střešního pláště půdní vestavby Strop půdní vestavby v úrovni hambálku - S4 Jedná se o konstrukci oddělující uţívanou půdní vestavbu od půdních prostor. Dle místního šetření a znaleckého posudku se konstrukce skládá ze sádrokartonového podhledu na dřevěném roštu. Rošt je připevněn na nosných dřevěných prvcích krovu. Na sádrokartonovém podhledu je rovnou poloţena vrstva tepelné izolace z minerální vlny průměrné tl. 80 mm. V současném stavu je však místy nesouvislá a narušená. Na malé části konstrukce je aplikován záklop z dřevěných prken. V této konstrukci se nenachází ţádná parotěsná vrstva ani vrstva, která by zabraňovala nadměrné infiltraci chladné vzduchu z půdního prostoru do tepelné izolace.

126

Skladba od interiéru: - sádrokarton tl. 12,5 mm na dřevěný rošt - tepelné izolace z minerální vlny průměrné tl. 80 mm - dřevěný záklop (ojediněle)

Obrázek číslo 2 Pohled do půdního prostoru

Obrázek číslo 3 Tepelná izolace stropu Posouzení stropu S4 dle ČSN 73 0540 [2.1.14] Posouzení konstrukce Tepelný odpor R [(m2K)/W]

poţadavek

posouzení

0,96*

≥ 3,0

nevyhovuje

Tabulka číslo 3 Vyhodnocení konstrukce S4

127

Příklad výpočtu tepelných ztrát: počet otopných dní a výše průměrné teploty během otopných dní – 50-ti letý průměr pro lokalitu Praha dle ČSN 38 3350 [17]: počet otopných dní (d) :

225

průměrná venkovní teplota během otopních dní (tes):

4,3 OC

vnitřní návrhová teplota (θi) :

20 OC

dennostupně (= d x ( θi – tes)):

3 532,5 Kden

Výpočtové tepelné ztráty půdní vestavby pro 50-ti letý praţský průměr za otopnou sezónu za předpokladu vyhovujících konstrukcí v době realizace půdní vestavby a poţadované násobnosti výměny vzduchu: Q = H * ( θi - tes) * d * 24 * 0,001 [kW/h] Q = 147,5 * (20 – 4,3) * 225 * 24 * 0,001 = 12 505 kWh/rok = 45 GJ/rok 1 Mwh = 3,6 GJ Výpočtové tepelné ztráty půdní vestavby pro 50-ti letý praţský průměr za otopnou sezónu při uvaţování skutečného provedení konstrukcí a skutečně naměřené násobnosti výměny vzduchu v půdní vestavbě: Q = H * ( θi - tes) * d * 24 * 0,001 [kW/h] Q = 489 * (20 – 4,3) * 225 * 24 * 0,001 = 41 457 kWh/rok = 149 GJ/rok 1 Mwh = 3,6 GJ Rozdíl navýšení vlivem chybně navrţených obalových konstrukcí a nadměrné průvzdušnosti obalových konstrukcí je tedy 70%. Uvedené tepelné ztráty jsou vypočteny pouze na vytápění, tedy bez uvaţování energie na ohřev teplé vody a bez uvaţování účinnosti tepelného zdroje. Pokud bychom například vyţadovali stanovení výpočtových tepelných ztrát pro konkrétní otopnou sezónu, potřebovali bychom počet otopných dní a průměrnou teplotu během těchto otopných dní pro tuto konkrétní otopnou sezónu.

128

FLIR Systems

25.0 °C

Ar1:min 12.7

20

15

12.0 FLIR Systems

25.0 °C

Ar1:min 11.9

20

15

12.0 FLIR Systems

25.0 °C

20

15 Ar1:min 12.2

12.0 FLIR Systems

25.0 °C

20 Ar1:min 14.8

15

12.0

Obrázek číslo 4 Příklady tepelných mostů

129

Závěr Hodnocení obalových konstrukcí z hlediska tepelných ztrát prostupem tepla: Jednotlivé neprůsvitné obalové konstrukce většinou nevyhovují svou tepelně izolační schopností poţadavkům platným v době vzniku projektové dokumentace a realizace půdní vestavby. Vzduchotěsnost obálky půdní vestavby několikanásobně převyšuje hygienické poţadavky na násobnost výměny vzduchu v půdní vestavbě. Tyto skutečnosti jsou hlavními faktory na zvýšené tepelné ztrátě prostupem tepla obálkou půdní vestavby a na zvýšené tepelné ztrátě větráním. U konstrukcí většinou absentují účinně parotěsnící a vzduchotěsnící vrstvy. To způsobuje jednak prostup vzdušné vlhkosti do uvedených skladeb a riziko její následné kondenzace ve skladbě, coţ má za následek zhoršení tepelně izolačních účinků uţ tak poddimenzované tepelné izolace ve skladbě a současně to i zvyšuje riziko biologického napadení nosných dřevěných konstrukcí krovu (zejména u skladeb střechy a hambálku). Absence vzduchotěsné vrstvy nebo vrstev podílejících se na vzduchotěsnosti skladby způsobuje infiltrování chladného exteriérového vzduchu do skladeb a zejména detailů, coţ způsobuje opět sníţení tepelně izolačních schopností konstrukcí a detailů a způsobuje zvýšené tepelné ztráty prostupem. Doprovodným jevem je pak ochlazování vnitřních povrchů, coţ přináší riziko vzniku plísní, respektive kondenzace vodní páry na vnitřních površích u těchto prochlazovaných míst . Nelze také nepřipomenout absenci odvětrání sprchového koutu, coţ zapřičiňuje nadměrné zvyšování relativní vlhkosti v celém interiéru půdní vestavby a s tím spojené zvýšené riziko tvorby a růstu plísní na ochlazovaných površích a pronikání vlhkosti do skladeb. MĚRNÁ

TEPELNÁ

ZTRÁTA

VLIVEM

NEDOSTATEČNÝCH

TEPELNÝCH ODPORŮ OBALOVÝCH KONSTRUKCÍ A NADMĚRNÉ PRŮVZDUŠNOSTI OBÁLKY BUDOVY JE VYŠŠÍ AŢ O 70%. Toto výpočtové stanovení zvýšené měrné tepelné ztráty prostupem i větráním je uvaţováno za normových vstupních výpočtových podmínek, tj. vnitřní návrhové teploty, minimální poţadované intenzity výměny vnitřního vzduchu. Do skutečných tepelných ztrát půdní vestavby, coţ lze vyjádřit fakturací za odebranou energii spotřebovanou na vytápění se však promítá i vliv uţivatele půdní vestavby.

130

Uţivatel můţe výši spotřebované energie ovlivňovat například přetápěním vnitřních prostor, nadměrným větráním vnitřních prostor apod. Tepelné ztráty byly před vestavbou podkroví nulové, tepelné ztráty způsobené nedostatečnou a špatně provedenou izolací vestavby podkroví jsou vyšší aţ o 70%. Měrné tepelné ztráty pro současný stav obalových konstrukcí půdní vestavby byly výpočtově stanoveny na 489 W/K. Tato hodnota vychází z naměřené intenzity výměny vnitřního a vnějšího vzduchu skrz obalové konstrukce a z tepelně technických vlastností obalových konstrukcí. Tímto příkladem chci ilustrovat dopad nekvalitních stavebních konstrukcí nejen do oblasti provozních nákladů během uţívání, které fakticky existují, jsou prokazatelné a jako negativní jev jsou brány v úvahu jako nemovitosti se závadami.

131

3.2. Novostavba administrativní budovy Druhý příklad vlivu vady na trţní hodnotu nemovitosti, uvedu příklad pod označením „SMÍCHOV GATE“ v Praze. Vycházím ze znaleckého posudku, který se týká indikace případného sníţení ceny obvyklé, vlivem vady barevnosti povrchů fasádního pláště ze skleněných tabulových prvků na obvodovém plášti budovy.

Charakteristika vady Jedná se o vizuální závady na tabulích smaltovaného skla – různé odstíny červené barvy na jednotlivých tabulích oproti poţadované červené barvě skla RAL 3000 – které se vyskytují v celé ploše skleněné fasády jak je patrné z přiloţené fotodokumentace. Odchylky barevnosti zhoršují estetický dojem stavby.

Základní informace o stavbě a pouţitých smaltovaných sklech Předmětem stavby akce „SMÍCHOV GATE“ je budova ve tvaru písmene H. Pohledy na některé strany fasády jsou znázorněny na fotografiích. Vada se týká barevnosti skla – RAL 3000 červená na tabulích tl. 8 mm s jednobarevným a dvoubarevným potiskem, hrany broušené, lepené na hliníkové profily.

Popis optické závady smaltovaných skel Poznatky z vizuální prohlídky stavby jsou následující: při pohledu zvenku vykazují panely smaltovaného červeného skla RAL 3000 vizuální závady – různé barevné odstíny (viz. obrázky – 1 - pohled na jiţní fasádu, pravé křídlo); závada spočívá v existenci různých barevných odstínů červené barvy RAL 3000; intenzita odchylek barevnosti závisí na úhlu pohledu a momentální světelné intenzitě, coţ je objektivní vlastnost barevných plochých skel; tyto barevné odchylky jsou viditelné pouhým okem i dobře rozeznatelné na přiloţené fotodokumentaci; barevné odchylky červených skel jsou větší neţ odchylky mezi sousedními typy řady červených barev katalogu RAL 3000 (viz. příloha) – tedy je nevyhovující.

132

Z vizuálního posouzení vyplývá, ţe zjištěné rozdíly barvy RAL 3000 na smaltovaných sklech jsou výrazné a podle názoru znalce pana Ing. Milana Vicha CSc. (odborný posudek, září 2006) nepřípustné. Tato stanovisko je vysvětleno následovně: pro posouzení přípustnosti či nepřípustnosti určitého barevného odstínu u smaltovaných skel neexistuje v České republice, ani Evropské unii technická norma, která tuto vlastnost specifikuje; normy, které specifikují barevné vlastnosti pokovených plochých skel jsou ČSN EN 1096-4 Glass in building – Coated glass – Part 4: Evaluation of conformity/Product standard a americká norma ASTM C1376-03 s názvem Standard Specifikation for Pyrolyte and Vakuum Deposition Coating on Flat Glass; norma ASTM C1376-03 stanovuje způsob pozorování přípustné vady a dále přípustnou odchylku v barevnosti na základě objektivního měření (prostup světla a odrazivost světla) a následného výpočtu; norma ASTM C1376-03 se týká pokovených skel, ale po dohodě zúčastněných partnerů (investor a dodavatel) by ji bylo moţno aplikovat i na smaltovaná skla; renomovaní světoví dodavatelé plochých pokovených skel se téměř vţdy při posuzování optických vad včetně přípustného barevného odstínu odvolávají na tuto normu ASTM C1376-03; při dodrţení technologické kázně při výrobě smaltovaných skel je technicky a technologicky moţné vyrobit skla poţadovaného stejného barevného odstínu; Zjištěné barevné rozdíly u červené barvy RAL 3000 vytváří vizuální dojem „strakaté“ fasády. Z tohoto konstatování vyplývá následující stanovisko znalce z oboru sklo: dodávaná smaltovaná skla barvy RAL 3000 vykazují při vizuálním pohledu značné baravné odstíny (viz. obrázky); pohled na vzorník červených barev RAL 3000 (viz. příloha) ukazuje, ţe je moţno vizuálně odlišit jednotlivé barevné odstíny a technické prostředky uţité pro tuto fotodokumentaci (digitální fotoaparát a barevná tiskárna) jsou dostatečné. Kvalifikace barevnosti smaltovaných skel je vadou. Způsob řešení vady předmětných skleněných panelů znalec navrhuje slevu z původní ceny, z důvodu, ţe výměna skel na celé fasádě dodávkou skel od jiného dodavatele je povaţována za krajní a finančně velmi náročné řešení.

133

Otázkou zůstává, zda vada barevnosti smaltovaných skel bude mít v budoucnu vliv na cenu při prodeji budovy a jak tento vliv estetické vady vyčíslit. Předmětná otázka se týká znalce z oboru ekonomiky. Přesto je třeba se zmínit o funkčních vlastnostech skla. V minulosti bylo základní funkcí plochého skla chránit interiér a zároveň ponechat pronikání přirozeného (denního) světla do interiéru budovy. V současnosti sklářská technologie umoţňuje vyrobit skla, která mohou chránit před teplem, chladem, hlukem a ohněm, před napadením (proti nezákonnému vniknutí z exteriéru do interiéru) dále vůči nehodám apod. Pouţití plochého skla se proto v dnešní době neustále rozšiřuje a to v oblasti stavebnictví, bytové architektury, automobilového průmyslu apod. Je proto důleţité, ţe nové vlastnosti plochého skla jsou důleţitými parametry, které je nutno sledovat, aby bylo moţné rozšířit jeho praktické pouţití. Jedná se zejména o nové optické a tepelné charakteristiky (bezpečnostní skla tepelně zpevněná nebo tepelně tvrzená, vrstvená skla apod.). V moderní architektuře však sklo neplní pouze výše uvedené funkce ochrany, ale má i nezanedbatelnou funkci estetickou. Nové neodbytné komplexy a obytné stavby si bez pouţití skla v exteriéru i v interiéru těchto budov téměř nedovedeme představit. Fasády neobytných budov jsou velmi zajímavým místem, kde stavební architekti mohou projevit nové myšlenky a nápady. Je proto pochopitelné, ţe případné problémy s realizací záměrů architektů se projeví v celkové hodnotě celé stavby, coţ následně můţe mít vliv na cenu při prodeji předmětné budovy. Odhadnout vliv určité estetické vlastnosti fasády stavby na celkovou hodnotu stavby a následně její případnou prodejní cenu je obtíţné a bude vţdy předmětem dohody zainteresovaných partnerů. Obecně si však nemyslím, ţe by měl převýšit 5 % z celkové hodnoty stavby. Myslím, ţe tento odhad by mohl být aplikován i na předmětnou stavbu, neboť podle architektonického záměru by měla barva fasády naplnit určitou vizi a to se zcela nepodařilo. Vizuální vady však nesníţily uţitnou hodnotu stavby. Hlavní a zásadní vadou není skutečnost, ţe nebyla dodrţena přesně barva RAL 3000, ale ţe byla dodána skla v jiném barevném odstínu řady RAL 3000 čoţ v kontextu s celkem fasády je nedodrţení jednotnosti barevného odstínu dodaných červených smaltovaných skel.

134

Z vizuálního posouzení dodaných a osazených červených smaltovaných skel (viz. obrázky číslo 1 a 2) se ukazuje, ţe barva neodpovídá jedné a pouze jedné specifikaci z RAL řady 3000 červená, ale pokrývá několik odstínů barev RAL řady 3000, tj. RAL 3000 aţ RAL 3003 (viz. vzorník barev řady RAL 3000). Z toho lze usoudit, ţe dodaná skla neodpovídají obchodním označení RAL 3000 červená, přičemţ je obtíţné stanovit, jakým jednotlivým barevným odstínům RAL řady 3000 červená dodaná smaltovaná skla přesně odpovídají. Vizuální pohled na jednotlivé strany fasády však na tyto barevné rozdíly ukazuje a technické prostředky pouţité pro prezentaci jsou schopny tento rozdíl zaznamenat. V tomto konkrétním případě odborný a znalecký posudek č. 391/14/2008 pana prof. Ing. Josefa Michálka, CSc. a pana Ing. Petra Orta, Ph.D. pro i indikaci obvyklé ceny předmětné budovy „SMÍCHOV GATE“ pouţil tři mezinárodně uznávané metody ocenění, konkrétně metoda porovnávací, příjmovou a nákladovou. Se souhlasem autorů provedeného ocenění ilustruji dopad vlivu závady na stanovení indikace obvyklé ceny. Při stanovení obvyklé ceny, respektive jejího případného sníţení vlivem vady, byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované obvyklé ceny, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje obvyklou cenu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci obvyklé ceny se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo o jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při provedené analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly vzaty do úvahy administrativní a polyfunkční objekty, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. 135

Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem bylo pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvoleno za srovnávací jednotku celkovou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Vzhledem k tomu, ţe na ţádné z posuzovaných nemovitostí nebyly shledány výrobní vady, které by byly shodné nebo přímo porovnatelné s vadami na oceňovaném majetku, nebyla provedena adjustace obvyklé ceny přímým porovnáním (Direct Comparison Technique), která metodicky odpovídá párové analýze (Paired Analysis). Při vyuţití agregovaných a vysoce agregovaných údajů z tohoto sektoru trhu bylo pomocí kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy zjištěno, ţe vizuální vada obvodového pláště zjistitelná pouze cíleným pozorováním můţe ovlivnit obvyklou cenu oceňovaného majetku v intervalu relativních hodnot: 0,25 aţ 0,75 procent ceny obvyklé Při finální analýze byl pouţit střed intervalu, tedy v relativní hodnotě 0,5 procent ceny obvyklé.

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody bylo ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace, neboť se jedná o nový 136

objekt bez funkčních a ekonomických nedostatků s předpokládaným stabilním vývojem příjmu z nájemného komerčně vyuţitelných prostor. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě obvyklé výše trţního nájemného v místě a čase. V provedených výpočtech se v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. V komparativní analýze byly zkoumány dopady zjištěné vizuální vady na výši nájemného, respektive na případnou vakanci (podíl nepronajatých komerčně vyuţitelných prostor) a na další vlivy a okolnosti jako je návratnost vloţené investice (Return of Capital), které mohou negativně ovlivnit obvyklou cenu majetku. Na základě výše uvedených skutečností znalec dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovým způsobem Není ovlivněna výše specifikovanou vadou Neovlivňuje relativní ani absolutní výši příjmu z majetku Nezvyšuje vakanci Neprojevuje se v ţádném z dalších vlivů a okolností

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 137

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. V porovnání byly zahrnuty i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku se vycházelo z průběţně aktualizované databáze znalce vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

138

Při analýze sníţení obvyklé ceny vlivem vad jsou nedostatky vzniklé vlivem vady kvantifikovatelné jako : Reprodukční náklady (Reproduction Cost), tedy náklady nutné na výměnu vadného prvku za shodný prvek se stejnými kvantitativními a kvalitativními parametry nebo Náhradové náklady (Replacement Cost), tedy náklady nutné na výměnu vadného prvku za alternativní prvek s jinými kvantitativními a kvalitativními parametry. V případě, ţe tyto parametry budou lepší neţ prvku původního je kvantifikováno i případné technické zhodnocení. V tomto konkrétním případě nelze uvaţovat o náhradě za jiný prvek, proto bylo kalkulováno s náhradou za shodný prvek (skleněnou tabuli) bez vizuálních vad. Absolutní hodnota vysoce agregovaných reprodukčních nákladů byla zpracovateli znaleckého posudku sdělena zadavatelem (společnost ALTECH Mladá Boleslav, s.r.o.) a představuje : 11 951 600 Kč

ZÁVĚR Uvedené hodnocení vyjadřuje názor znalce na sníţení obvyklé ceny vlivem vady předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 18. září 2008. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Obvyklá cena:

44 000 000 EUR 1 233 100 000 Kč (kurz k 30.7.2007)

Cena byla zjištěna z podkladů jako cena, za kterou byl objekt skutečně prodán v době nedávné (30.července 2007). Protoţe nejsou známy ţádné okolnosti, které by byly v rozporu s definicí ceny obvyklé (§ 2 zákona 151/97 Sb. O oceňování majetku), byla pro účely tohoto znaleckého posudku povaţována cena prodejní za cenu obvyklou. Pořizovací cena:

586 000 000 Kč

139

Cena byla zjištěna z podkladů jako cena, za kterou byl objekt investorem pořízen, tedy nákup pozemku a výstavba staveb na něm stojících a to v době nedávné (30. červenci 2007). Protoţe nejsou známy ţádné okolnosti, které by byly v rozporu s definicí ceny obvyklé (§ 2 zákona 151/97 Sb. O oceňování majetku), je pro účely tohoto znaleckého posudku povaţována cena pořizovací za cenu obvyklou. Poznámka: Vzhledem ke komparaci relativních hodnot nebyla ani cena kupní, ani cena pořizovací přeceněna ke dni 18. září 2008 z důvodu paralelního vývoje obou cen.

Porovnávací metoda

Relativní indikace

Váha (%)

Absolutní indikace

0,005 z 1 233 100 000

80

6 165 500 * 0,8 = 4 932 400

0,0000

0

0

0,020395 z 586 000 000

20

11 951 600 * 0,2 = 2 390 320

Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

7 322 720

Zaokrouhleno

7 320 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu relativně běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto se lze domnívat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je povaţována indikace obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a bylo ji přisouzena kontribuce 80 %. Vzhledem k tomu, ţe se jedná prakticky o novostavbu, tedy o typ nemovitosti u kterého reprodukční náklady relativně objektivně reflektují skutečnou moţnost uplatnění nákladů na trhu, byl zvolen jako jistý korektor hodnot i indikaci ceny obvyklé metodou nákladovou a s kontribucí 20 %. Z důvodů uvedených v předchozích částech tohoto pojednání není indikace hledané obvyklé ceny příjmovým přístupem objektivně moţná a proto nebyly dílčí indikace zjištěné touto metodou ve finální analýze dále uvaţovány (Zero Contribution of Approach).

140

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů znalci dospěli k závěru, ţe sníţení obvyklé ceny vlivem vady předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 18. září 2008 reprezentováno částkou:

=7 320 000 Kč (slovy: Sedmmilionůtřistadvacettisíckorunčeských)

141

142

Závěr Na závěr si dovolím uvést poznámku, týkající se činnosti odhadce – znalce, který provádí odhady nemovitostí pro banky. Odhady budou prováděny podle směrnice příslušné banky. Cílem zjištěné hodnoty je, aby byla bance poskytnuta běţná hodnota nemovitosti v době provádění odhadu. Běţná hodnota (respektive trţní hodnota) je bankou chápána jako cena, kterou je moţno docílit při prodeji odhadované nemovitosti v běţném obchodování na základě druhu, polohy a charakteru nemovitosti při zohlednění trhu pro tuto nemovitost existujícího při obvyklé době zhodnocení v trvání do jednoho roku. Zjišťování ceny u rodinných domů, bytů v osobním vlastnictví, pozemků bez staveb by mělo probíhat je-li to v důsledku existence odpovídající porovnávací metodě moţné – zjišťováním hodnoty metodou porovnávací. Jestliţe by uplatnění srovnávací metody nebylo kvůli nedostatečnému počtu transakcí moţné, je i tak nutné prověřit zjištěnou běţnou hodnotu na základě existující porovnávací metody. Porovnávací metodou se nakonec zjistí, ţe běţná hodnota odhadcem stanovená skutečně odpovídá docíleným výtěţkům z prodeje. Předpokladem metody porovnávací je, ţe odhadce zná příslušné poměry na trhu odhadované nemovitosti, respektive ţe mu byly poměry zjištěny. Do skupiny nemovitostí, které poskytují výnos, obzvláště nemovitosti bytové – činţovní domy, je nutno přiřadit všechny nemovitosti, které nejsou uţívány majitelem samotným, nýbrţ slouţí i kdyţ třeba pouze zčásti – k pronájmu a tím k dosahování příjmu. Na základě tohoto účelového určení se zjišťuje hodnota uplatněním odpovídající výnosové hodnoty při případném zohlednění hodnoty věcné, přičemţ ve většině případů dojde při určování hodnoty ke kombinaci výnosové a věcné hodnoty. Při určování hodnoty dojde dále k uplatnění nákladů na udrţování objektu. Jestliţe výnos nemovitosti z větší části spočívá ve výtěţku z pronájmu k podnikatelskému vyuţívání, je moţno uplatnit při určování hodnoty případná kritéria odhadů podnikatelsky vyuţívaných nemovitostí podle níţe uvedených ustanovení. Nemovitosti podnikatelsky vyuţívané je nutno chápat jako takové nemovitosti, které jsou majitelem vyuţívány zcela nebo zčásti k podnikatelským účelům. U tohoto druhu objektů zásadně probíhá určování hodnoty podle fiktivní výnosové hodnoty. To znamená, ţe odhad vychází z pronajímatelnosti ţivnostensky vyuţívané nemovitosti a z nájemného výnosu, který lze podle skutečnosti dané nemovitosti docílit. Z tohoto nájemného výnosu 143

vychází pomocí kapitalizace respektive při uplatnění systému sráţek na případné udrţování nebo případné zprovoznění a při zohlednění hodnoty věcné zjišťovaná běţná hodnota. Nezávisle na tom, jakou metodu odhadce pro určení hodnoty uplatní, musí být i u těchto nemovitostí zajištěno, ţe zjištěná běţná hodnota bude zkontrolována odpovídajícím průzkumem trhu a popřípadě podle něho upravena. Takţe je i u výše uvedeného určováním hodnoty nutno provést kontrolu hodnoty metodou porovnávací podle existujících odpovídajících trţních údajů. Nezávisle na zvolené metodě pro stanovení běţné hodnoty musí odhadce při určování hodnoty kaţdopádně zohlednit následující okolnosti: ţe v případě prodeje bude podnik, provozovaný na nemovitosti, nečinný, respektive ţe se bude nacházet ve stadiu insolvence, ţe určování hodnoty nebude v ţádném případě brát ohled na podnik na nemovitosti provozovaný a ţe případné ocenění podniku respektive výnosů nebude vůbec bráno v potaz, ţe hlavním kritériem pro určení hodnoty bude fungibilita (zpeněţitelnost) nemovitosti,

Mimořádné korektury hodnoty Odhadce provede ze zjištěné běţné hodnoty sráţky, kdyţ jsou dány okolnosti, které běţnou hodnotu významně ovlivňují a které spočívají v mimořádných faktorech, jako např. úřední povolení, chybějící úřední povolení, vliv na ţivotní prostředí, zvláštní půdorysné uspořádání nemovitosti atd. Takové korektury musí být kaţdopádně při odhadu provedeny, kdyţ jsou při prohlídce nemovitosti zjistitelné, to znamená, kdyţ jsou zjevné. Stejné platí i pro uţívání sniţující hodnotu nemovitosti, obzvláště pro existující právo na bydlení, právo na nájem apod., kdyţ je odhadce můţe při prohlídce nemovitosti zjistit. Dále je nutno při odhadu zohlednit okolnosti dané stavem v katastru nemovitostí, např. věcná práva uţívání, věcná břemena apod. Kromě výše uvedených faktorů nemusí odhadce nést zodpovědnost za okolnosti, které pro něho nejsou evidentní, např. za chybějící úřední povolení, povolení k uţívání apod. Tyto podmínky bude odhadce v jednotlivých případech zjišťovat a odpovídajícím způsobem uplatňovat při určování hodnoty, kdyţ si to u něho výslovně objedná.

144

Vztah k časovému termínu Jasně je uřčeno, ţe odhadcem zjištěná hodnota nemovitosti nachází uplatnění pouze v termínu provádění odhadu. Budoucí změny hodnoty jsou tedy zohledněny v odhadu pouze tehdy, kdyţ je jiţ v době provádění odhadnu určitý trend změny hodnoty zřejmý a kdyţ tento trend vývoje není závislý na ţádných okolnostech.

Podmínky určování hodnoty Jestliţe do znalcem prováděného zjišťování hodnoty vstoupí okolnosti, jejichţ vstup je nejistý, jako např. změna úředního povolení, budoucí stavební úpravy, budoucí opatření po stránce infrastruktury, musí odhadce na takovou okolnost výslovně upozornit a ve svém znaleckém posudku kaţdopádně provést i stanovení hodnoty pro ten případ, ţe takováto skutečnost nenastane. V takovém případě můţe být uvedena „normální“ běţná hodnota na základě skutečností daných v době provádění odhadu a další – eventuelně vyšší – běţná hodnota spojená pro případ, ţe v budoucnu nastane určitá skutečnost.

145

Seznam pouţité literatury 1) Milík Tichý, Projekty a zakázky ve výstavbě, C.H.BECK 2) Odborný a znalecký posudek č. 391/14/2008 pana prof. Ing. Josefa Michálka, CSc. a pana Ing. Petra Orta, Ph.D. 3) Klára Pachutová, Ing., Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, Ústav soudního inţenýrství, Údolní 53, 662 37 Brno, Odborná konference doktorského studia s mezinárodní účastí – Brno 2003 4) Ing. Jiří TOKAR, Průzkumy a diagnostika staveb; poruchy a nápravná opatření; příklady z praxe Atelieru stavebních izolací, Seminář Střechy & izolace 2005 5) Ing. Vítězslav Vacek, CSc., Poruchy betonových průmyslových podlah a moţnosti jejich sanace, článek na www.casopisstavebnictvi.cz/ ze dne 14.1.2009 6) Doc. Ing. Zdeněk Matějka, DrSc., Geometrická přesnost podlah, článek na www.casopisstavebnictvi.cz/ ze dne 1.2.2009 7) Doc. Ing. Jiří Dohnálek, CSc., Ing. Petr Tůma, Ph.D., Podlahové konstrukce, článek na www.casopisstavebnictvi.cz/ ze dne 1.2.2009 8) Ing. Jana Nováčková, Analýza vad a poruch stavebních konstrukcí, článek na www.imaterialy.cz/ ze dne 1.7. 2008 9) Betonconsult, Poradenství v oboru betonových a ţelezobetonových staveb, články na www.betonconsult.cz/ 10) Průmyslové podlahy a podlahy v objektech pozemních staveb, JAGA media 11) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a Doc. JUDr. Josef Fiala, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 12) Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí na trţních principech 13) Ort, Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech. Praha: 2005 14) J. Heřman. Oceňování majetku. Praha, nakladatelství VŠE 15) RNDr. Jozef Hricko, CSc. – Ochrana staveb proti radonu – článek v časopisu „Realizace staveb“ 01/2007 16) Martin Jiránek – Izolace proti radonu, Návrh a pokládka izolací v nových stavbách 17) Richard Wasserbauer - Biologické napadení stavebních materiálů – článek na www.izolace.cz ze dne 16.5.2006 18) Daniel Makovička, Daniel Makovička, ml. - Sniţování přenosu vibrací od dopravy základovým prostředím do budov – článek na www.izolace.cz ze dne 6.8.2006 19) Stavební zákon 183/2006 a jeho prováděcí předpisy

146

20) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a návazných vyhlášek ministerstva financí ČR (vyhláška č. 456/2009 Sb.) 21) Norma ČSN 74 4505 Podlahy - Společná ustanovení

147