Vliv charakteru vad a poruch konstrukcí na hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv charakteru vad a poruch konstrukcí na hodnotu nemovitosti

Bakalářská práce

Autor:

Radek Šedivý Oceňování majetku

Vedoucí práce:

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha

Červen, 2013 1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem dále stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická verze bakalářské práce je totoţná s verzí tištěnou a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 16. 6. 2013

Radek Šedivý

2

Poděkování: Tímto bych velice rád poděkoval vedoucímu mé práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za ochotu a odborné vedení mé bakalářské práce. Jeho odborné rady a připomínky mi velice pomohli při pochopení problematiky a tvorbě práce. Dále bych rád poděkoval své rodině a své přítelkyni, bez jejichţ psychické podpory a pomoci by byla tvorba této závěrečné práce mnohem sloţitější.

3

Anotace: Tato bakalářská práce je sloţena ze tří hlavních částí, z části teoretické, praktické a analytické. V teoretické části práce se autor zabývá moţným výskytem vad a poruch ve stavebních konstrukcích, jejich zkoumáním, rozdělením a následným moţným vlivem na trţní hodnotu nemovitosti. V praktické části jsou vypracovány trţní ocenění dvou rozdílných nemovitostí. Obě nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě, konkrétně v katastrálním území Lipence, obec Praha. V prvním případě se jedná o rodinný dům, ve druhém případě si autor vybral dům bytový. V poslední části bakalářské práce je zpracována analýza trhu s nemovitostmi na území městské části Praha - Zbraslav. Klíčová slova: ţivotnost staveb, vady, poruchy, trhliny, sanace, opotřebení staveb, ocenění nemovitostí, analýza realitního trhu.

Annotation: This thesis is composed of three main parts, the theoretical, practical and analytical. In the theoretical part, the author discusses the possible occurrence of faults and failures in building construction, the examining division and the subsequent impact on the market value of the property. In the practical part of the developed market valuation of two different properties. Both properties are located in the same area, specifically in the cadastral Lipenec, Town Prague. In the first case, it is a family house, in the second case, the author chose the apartment house. In the last part of the thesis deals with the analysis of the real estate market in the city of Prague - Zbraslav. Key words: life of buildings, defects, faults, cracks, maintenance, wear and tear of buildings, real estate valuation, real estate market analysis. 4

Obsah: Úvod ...................................................................................................................................... 9

I. TEORETICKÁ ČÁST .............................................................. 10 1. Základní názvosloví ...................................................................................................... 11 2. Ţivotnost staveb ............................................................................................................. 13 2.1 Rozdělení ţivotnosti staveb ....................................................................................... 13 2.2 Prodluţování ţivotnosti staveb .................................................................................. 15 3. Vady a poruchy staveb .................................................................................................. 17 3.1

Základní rozdělení vad a poruch staveb................................................................ 17

3.2

Klasifikace poruch ................................................................................................ 18

3.2.1 Rozdělení poruch podle jejich závaţnosti ........................................................... 18 3.2.2 Rozdělení podle postupu poškozování budovy ................................................... 19 3.3 Příčiny poruch staveb................................................................................................. 19 3.4 Základní stavební průzkumy ...................................................................................... 22 3.4.1 Stavebně technický průzkum .............................................................................. 22 3.4.2 Stavebně-historický průzkum.............................................................................. 23 3.4.3 Urbanisticko-architektonický průzkum ............................................................... 23 4. Trhliny ............................................................................................................................ 24 4.1 Rozdělení trhlin.......................................................................................................... 24 4.1.1 Podle závaţnosti .................................................................................................. 24 4.1.2 Podle síly působící na konstrukci ........................................................................ 24 4.2 Analýza trhlin............................................................................................................. 25 4.2.1 Sledování trhlin pomocí pásků ............................................................................ 25 4.2.2 Sledování trhlin pomocí sádrových terčů ............................................................ 25 4.3 Trhliny podmíněné omítkou ...................................................................................... 27 4.4 Trhliny podmíněné konstrukčně ................................................................................ 30 4.5 Sanace trhlin .............................................................................................................. 30 5. Vady a poruchy stavebních konstrukcí ....................................................................... 32 5.1 Základové konstrukce ................................................................................................ 32 5

5.1.1 Poruchy základových konstrukcí ........................................................................ 32 5.1.2 Základová půda ................................................................................................... 34 5.1.2.1 Vliv podloţí na tvorbu trhlin ........................................................................ 34 5.1.2.2 Zlepšování základových zemin .................................................................... 35 5.1.3 Sanace poruch základových konstrukcí .............................................................. 35 5.2 Svislé nosné konstrukce ............................................................................................. 35 5.2.1 Poruchy svislých konstrukcí .................................................................................. 36 5.3 Vodorovné nosné konstrukce..................................................................................... 38 5.3.1 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí ......................................................... 38 5.3.1.1 Typy poruch dřevěných stropních konstrukcí .............................................. 38 5.3.1.2 Typy poruch keramických stropních konstrukcí .......................................... 39 5.3.1.3 Typy poruch ţelezobetonových stropních konstrukcí .................................. 40 5.3.1.4 Poruchy podlahových konstrukcí ................................................................. 41 5.4 Střešní konstrukce ...................................................................................................... 42 5.4.1 Sklonité střechy ................................................................................................... 43 5.4.1.1 Poruchy nosné konstrukce sklonitých střech ................................................ 43 5.4.1.2 Poruchy krycí vrstvy..................................................................................... 45 5.4.2 Ploché střechy ..................................................................................................... 46 5.4.2.1 Poruchy plochých střech............................................................................... 46 6. Opotřebení staveb .......................................................................................................... 47 6.1 Analytická metoda ..................................................................................................... 47 6.2 Lineární metoda ......................................................................................................... 48 6.3 Nelineární metoda ...................................................................................................... 48 7. Oceňování staveb ........................................................................................................... 50 7.1 Základní názvosloví ze zákona o oceňování majetku ............................................... 50 7.2 Členění staveb pro účely oceňování .......................................................................... 51 7.3 Oceňování staveb ....................................................................................................... 52 7.3.1 Oceňování podle cenového předpisu................................................................... 52 7.3.2 Oceňování nemovitostí na trţních principech ..................................................... 53 7.3.3 Vztah oceňování podle cenového předpisu a oceňování na trţních principech .. 55 8. Vliv vad a poruch staveb na ocenění............................................................................ 56 6

Závěr ................................................................................................................................... 57

II. PRAKTICKÁ ČÁST ............................................................... 58 9. Trţní ocenění rodinného domu .................................................................................... 59 9.1 Popisné informace ...................................................................................................... 62 9.1.1 Popis lokality ....................................................................................................... 62 9.1.2 Popis oceňovaného majetku ................................................................................ 63 9.1.2.1 Historie ......................................................................................................... 63 9.1.2.2 Pozemek ....................................................................................................... 63 9.1.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy............................................................... 64 9.1.2.4 Trvalé porosty ............................................................................................... 65 9.1.2.5 Rodinný dům ................................................................................................ 66 9.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .................................................................... 67 9.3 Ocenění ...................................................................................................................... 68 9.3.1 Porovnávací metoda ............................................................................................ 69 9.3.2 Příjmová metoda ................................................................................................. 75 9.3.3 Nákladová metoda ............................................................................................... 75 9.3.4 Závěr ................................................................................................................... 77 9.4 Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 79 9.5 Osvědčení................................................................................................................... 81 9.6 Přílohy ........................................................................................................................ 82 10. Trţní ocenění bytového domu .................................................................................... 89 10.1 Popisné informace.................................................................................................... 92 10.1.1 Popis lokality ..................................................................................................... 92 10.1.2 Popis oceňovaného majetku .............................................................................. 93 10.1.2.1 Historie ....................................................................................................... 93 10.1.2.2 Pozemek ..................................................................................................... 94 10.1.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy............................................................. 94 10.1.2.4 Trvalé porosty ............................................................................................. 95 10.1.2.5 Bytový dům ................................................................................................ 95 10.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .................................................................. 97 10.3 Ocenění .................................................................................................................... 98 7

10.3.1 Porovnávací metoda .......................................................................................... 98 10.3.2 Příjmová metoda ............................................................................................. 105 10.3.3 Nákladová metoda ........................................................................................... 106 10.3.4 Závěr ............................................................................................................... 108 10.4 Omezující podmínky a předpoklady ...................................................................... 110 10.5 Osvědčení............................................................................................................... 112 10.6 Přílohy .................................................................................................................... 113

III. ANALYTICKÁ ČÁST ......................................................... 121 11. Analýza trhu nemovitostí .......................................................................................... 122 11.1 Městská část Praha – Zbraslav ............................................................................... 122 11.1.1 Popis lokality ................................................................................................... 122 11.1.2 Trh s nemovitostmi ......................................................................................... 123 11.1.3 Pozemky .......................................................................................................... 124 11.1.4 Budovy ............................................................................................................ 124 11.1.5 Nájmy .............................................................................................................. 126 11.1.6 Celkový marketingový výhled ........................................................................ 128 Pouţitá literatura ............................................................................................................. 130 Tištěná monografie ........................................................................................................ 130 Legislativní dokumenty ................................................................................................. 131 Elektronické zdroje ........................................................................................................ 131 Seznam obrázků, tabulek ................................................................................................ 132

8

Úvod V této práci se autor snaţil analyzovat moţný vliv vad a poruch stavebních konstrukcí při realizaci a v průběhu ţivotnosti stavby. Stavba je věc, na kterou od prvopočátku jejího vzniku působí řada faktorů. V prvotní fázi, při přípravě a vyhotovení projektu je na kaţdém projektantovi, statikovi a architektovi, zvolit materiály a naddimenzovat konstrukce stavby tak, aby v co největší míře předešli moţným problémům v průběhu ţivotnosti stavby. Další krok je na stavebníkovi, který by měl v průběhu realizace stavby dohlédnout na to, aby všechny konstrukce dané stavby byly provedeny technologicky a technicky správně a byly dodrţeny všechny dané návaznosti. Vznik vad a poruch konstrukcí můţe tedy mít několik příčin. Odhadce nemovitostí by měl být technicky natolik vybavený, aby dokázal dané příčiny rozpoznat a identifikovat, v jiném případě by měl být schopen vědět na koho se v dané situaci obrátit. Autor si za cíl své práce klade provést v teoretické části analýzu a vyhodnocení působení charakteru vad a poruch konstrukcí na celkovou hodnotu nemovitosti. Dále jejich zohlednění v procesu oceňování. Práce bude zaměřena konkrétně na stavby pozemní. Autor se pokusí průřezově nastínit moţné působení negativních vlivů na jednotlivé části konstrukce stavby. Ve druhé, praktické části, vyhotovit dvě trţní ocenění rozdílných typů nemovitostí, nacházejících se ve stejné lokalitě. Jedná se o katastrální území Lipence, obec Praha. V prvním případě se bude jednat o rodinný dům, ve druhém pak o dům bytový. Třetí část bude kompletně věnována analýze realitního trhu městské části Praha – Zbraslav, která přímo sousedí s katastrálním územím, na kterém se nacházejí obě oceňované nemovitosti. Tato práce by mohla vzhledem ke své předpokládané struktuře slouţit i jako rychlý návod při styku laické veřejnosti s touto problematikou.

9

I. TEORETICKÁ ČÁST

10

1. Základní názvosloví [1,14] Stručný výpis základního názvosloví ze stavební praxe, které by měl kaţdý odhadce majetku bezchybně vykonávající své povolání znát. Stavba – „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.“ 1 Nemovitost – „nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ 2 Budova – „stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.“ 3 Byt – „místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství.“4 Nebytový prostor – „místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení.“ 5 Stavební

pozemek

–

„nezastavěné

pozemky

evidované

v katastru

nemovitostí

v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Dále pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zastavěné plochy a nádvoří a v druhu pozemku ostatní zastavěné plochy. V neposlední řadě potom pozemky skutečně zastavěné stavbou, bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.“ 6 Příslušenství – můţe existovat samostatně, je tedy samo o sobě stavbou, nemovitostí, kde vlastník rozhodne, zda bude či nebude uţíváno s věcí hlavní. Pozemek – přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí vlastnickou, drţby, katastrálního území nebo hranicí druhu pozemku nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemku. 1

Úplné znění zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, §2, str. 6

2

Úplné znění občanského zákoníku č.40/1964 Sb., §119, str. 23

3

Úplné znění zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, §3, str. 4

4


5


6


11

Parcela – obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Údrţba – permanentní činnost k udrţení plné funkce schopnosti objektu po dobu jeho maximální ţivotnosti. Údrţbou se nezvyšuje standard bydlení a nezabraňuje se ani morálnímu stárnutí objektu. Napomáháme pouze k zachování standardu objektu. Rekonstrukce – představuje uvedení objektu do původního stavu. Při rekonstrukcích se provádějí takové stavební úpravy, při nichţ se vyměňují některé ze základních konstrukcí objektu, např. svislé nosné konstrukce, krovy, schody atd. Oprava – uvedení poškozených nebo porušených konstrukcí do akceschopného stavu. Opravami se odstraňují fyzicky opotřebené a poškozené konstrukce, obnovují se technické vlastnosti konstrukcí a odstraňují se bezpečnostní, funkční a vzhledové nedostatky. Adaptace – při adaptaci provádíme stavební úpravy takového rozsahu, kterým se změní původní účel objektu nebo jeho části. Příkladem můţe být přestavba původního administrativního objektu na hotel apod. Provádí se úprava dispozic bouráním, rozšiřují se otvory, zvětšují okna apod. Přístavba – plošné rozšíření stávajícího objektu, zvětšuje se zastavěná plocha objektu a přistavená část je určitým způsobem spojena s původním objektem. Nástavba – zvětšení objektu směrem nahoru, výškově. Nástavba často vyvolává nutnost úpravu stávajících konstrukcí, hlavně ze statického hlediska, příčinou je větší zatíţení původní konstrukce. Vestavba – úprava podkrovních prostorů pro jiné účely neţ jen jako půda. Modernizace – představuje takové úpravy objektu, jimiţ se ze zastaralého stává objekt splňující současné poţadavky na vzhled, funkci apod. Demolice – odstranění nepotřebných, dosluhujících nebo překáţejících objektů nebo jejich částí. Asanace – nejčastěji spojeno s odstraněním nevhodných a nehodnotných objektů, např. částí sídlišť, ohradních zdí, kůlen apod. Účelem je získání většího provětraného a prosluněného prostoru. 12

Sanace – odstranění příčin a následků vzniklých škod, např. odstranění vlhkosti.

2. Ţivotnost staveb Ţivotnost staveb je definována jako průměrná doba, po kterou součásti stavby bezpečně plní svou funkci v rámci předepsaných provozních podmínek, parametrů a opotřebení nepřesáhne povolenou toleranci. U staveb, které jsou povaţovány za soubor výrobků, závisí ţivotnost na pouţitých materiálech a výrobcích, způsobu provedení, klimatických podmínkách a také na jejím udrţování v průběhu uţívání. „Ţivotnost stavby je závislá nejenom na materiálovém a konstrukčním provedení, ale i na technickém stavu objektu. Při oceňování je důleţité technický stav nemovitosti posoudit a zváţit jeho vliv na celkovou ţivotnost a tím i na míru znehodnocení.“ 7

2.1 Rozdělení ţivotnosti staveb Ţivotnost stavby můţeme dále rozdělit do dvou kategorií a to na ţivotnost technickou a ţivotnost morální. Při návrhu a realizaci se pracuje s dvěma typy konstrukčních prvků a to s prvky dlouhodobé ţivotnosti a prvky krátkodobé ţivotnosti staveb. Technická (fyzická) ţivotnost je doba počítaná od vzniku stavby do jejího technického zániku a zchátrání, za předpokladu, ţe bude po dobu své ţivotnosti opravována a udrţována. Vše je závislé na mnoha faktorech. Morální ţivotnost bývá označována za dobu od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické funkčnosti a uţitečnosti. Náklady na rekonstrukci bývají mnohdy několikanásobně vyšší, neţ je hodnota stavby a proto ve většině případů dochází k odstranění stavby a nahrazení stavbou novou a tím dojde i k znovu zhodnocení pozemku. Právní ţivotnost je označována za dobu od vzniku nemovitosti, jako věci (dnem zápisu do katastru nemovitostí), aţ po zánik nemovitosti jako věci. Doba právní ţivotnosti je přesně definována v občanském zákoníku.

7

www.ocenovaninemovitosti.cz

13

Ekonomická ţivotnost stavby se počítá od doby moţného komerčního vyuţití stavby, aţ po dobu, kdy jiţ daná nemovitost není schopna generovat ţádný výnos. Všechny typy ţivotnosti staveb spolu úzce souvisí a stavba bude řádně fungovat pouze za předpokladu jejich zohlednění jiţ v jejím samotném návrhu. Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou nosné konstrukce stavby, které mají zásadní význam z hlediska její technické ţivotnosti. Předpokládá se, ţe se tyto prvky během doby své ţivotnosti nemění, pouze udrţují, případně rekonstruují. V případě poškození konstrukce dlouhodobé ţivotnosti přestávají tyto prvky plnit svou funkci a stavba se stává nefunkční. V krajním případě a za určitých předpokladů hrozí i její zřícení. Patří sem základové konstrukce, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, střešní konstrukce a schodišťové konstrukce. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou takové prvky, u kterých se předpokládá alespoň jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby. Patří sem finální úpravy vnitřních povrchů např. obklady, dlaţby, plovoucí podlahy, dále dveře, okna, střešní krytina, oplechování, izolace apod. Postupem času všechny objekty morálně a fyzicky stárnou, doba stárnutí se však diametrálně liší. Při navrhování staveb se předpokládá u zděného objektu s technickou ţivotností od 80 do 100 let, zatímco morální ţivotnost stejného objektu je mnohem kratší. Postupem času vyvstane u kaţdého objektu problém v tom, ţe sice technicky ještě můţe slouţit k bezpečnému bydlení, ale kvalita zpracování jiţ neodpovídá současným potřebám standardního bydlení. Zřídka kdy se můţe stát, ţe technická i morální ţivotnost skončí ve stejnou dobu. U technické ţivotnosti spočívá problém v tom, ţe je stavba vyhotovena z různých materiálů, přičemţ kaţdý z nich má sám o sobě jinou ţivotnost. V dnešní době je například velmi atraktivní kombinovat monolitické konstrukce s konstrukcemi lehkými z kovů a skla. Poukáţeme-li na morální ţivotnost stavby jako na období, v kterém má objekt uspokojovat funkční, estetické a provozní nároky uţivatele, pak při stále zvyšujících se nárocích na standard bydlení a celosvětový hospodářský vývoj je jasné, ţe se toto období neustále zkracuje. 14

Jedním z největších faktorů ovlivňujících ţivotnost staveb je přirozený proces stárnutí, který je souhrnným výsledkem fyzikálních a chemických dějů, které probíhají ve všech hmotách. Přirozenému stárnutí se zabránit nedá, dá se pouze ovlivnit a oddálit provozem a udrţováním stavby. Z toho plyne, ţe znehodnocování objektu probíhá od fáze jeho postavení, přes přirozené stárnutí pouţitých materiálů. Nesmíme ale také zapomenout na náhlé poruchy a poškození, které často vznikají nahodile. Jak jiţ bylo zmíněno, intenzita provozu, ať jiţ nadměrná nebo malá, má nemalou zásluhu na fyzickém opotřebení a ţivotnosti objektu. Další velmi důleţitým faktorem je poloha budovy vzhledem ke klimatickým, mechanickým a chemickým podmínkám, kterým bude v průběhu ţivotnosti vystavena. Velká vlhkost vzduchu, vysoké teplotní rozdíly, častý déšť, malý nebo naopak nadměrný sluneční svit, působení agresivní vody na základové konstrukce, nejen tyto, ale i další faktory ovlivňují ţivotnost. Stavbu z hlediska ţivotnosti můţeme rozdělit do třech etap: Doba výstavby Doba uţívání Doba omezeného provozu a destrukce stavby Při výstavbě začínají nejdříve stárnout prvky, které jsou zabudovány jako první. Jedná se o betony základových konstrukcí, hydroizolace, svislé nosné konstrukce apod.. Z tohoto důvodu by měla být doba výstavby co moţná nejkratší. V době uţívání by všechny konstrukce měly fungovat na 100 %, ale přirozený proces stárnutí stavby zapříčiňuje postupnou degradaci, musí se tedy o stavbu pečovat (údrţby, rekonstrukce). Poslední fáze by měla být co nejkratší, aby zbytečně nedocházelo k demolici tzv. zdravých materiálů.

2.2 Prodluţování ţivotnosti staveb Prevence, neboli předcházení účinků těchto vlivů, by mělo být obsaţeno v technicky dobře zvládnutém projektu kaţdé stavby, ruku v ruce s tím jde, ale také projekt správného technologického postupu a v neposlední řadě bezchybně provedená realizace projektu. Údrţbou a obnovou, případně rekonstrukcí lze zabránit, respektive zpomalit proces postupného chátrání objektu a přiblíţit jeho vyuţitelnost poţadavkům současné doby. 15

Největší důraz by měl být vzhledem k oddálení fyzického a funkčního znehodnocení kladen na pravidelnost údrţby, jejíţ nedílnou součástí je i plánování včasných a nutných stavebních zásahů. Podceněním pravidelné údrţby, která není ve své podstatě výrazněji finančně náročná, a přehlíţením drobných závad a poruch dochází ve velmi krátké době k závaţným problémům. Tyto problémy s sebou nezřídka nesou nemalé finanční náklady, v krajní mezi můţe toto zanedbávání skončit i částečnou nebo úplnou demolicí objektu. Tabulka č. 1 - Přibližné životnosti prvků stavby Číslo poloţky

Název

1

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Předpokládaná ţivotnost v letech 150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 - 150 40 - 80 30 - 80 50 - 80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 - 80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 - 50 25 - 50 30 - 50 20 - 50 30 - 60 20 - 50 20 - 40 15 - 30 30 - 60 30 - 50 -15 - 25

Zdroj: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Priloha-15_k_Vyhl-3-2008_pdf.pdf

16

3. Vady a poruchy staveb Vady a poruchy staveb se dají klasifikovat dle různých kritérií. V dnešní době téměř neexistuje ţádná stavba, která by nebyla zatíţena menší či větší vadou nebo poruchou. Za poruchu určité konstrukce, její části nebo celého objektu pokládáme, kaţdou změnu oproti původnímu stavu. Za předpokladu, ţe tato změna určitým způsobem mění vzhled, sniţuje ţivostnost nebo dokonce i bezpečnost stavby nebo její části. Vada – je způsobena špatným provedením určité stavební konstrukce, můţe to být zapříčiněno chybou projektanta při tvorbě projektu, chybou při realizaci stavby, případně pochybením investora nebo některého z dalších účastníků výstavby. Vada můţe vzniknout i při změně legislativních předpisů (normy, technologické postupy apod.). Porucha - porucha stavby můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo také z dalších, jiných příčin. Svou roli zde můţe, ale i nemusí, sehrát jiţ špatné technické provedení některé z částí stavby.

3.1 Základní rozdělení vad a poruch staveb Zjevné (zjistitelné vizuálně) -

Jedná se o vady nebo poruchy, které je moţné zjistit běţnou vizuální kontrolou při prohlídce odborníkem.

Skryté -

Nelze odhalit při vizuální kontrole, jsou skryté uvnitř konstrukcí stavby, odhalují se pomocí speciálních přístrojů a sond.

Neškodné (estetické) -

Neohroţují statickou stabilitu a ani nejsou příčinou její nefunkčnosti, neohroţují zdraví osob, mají pouze vliv na estetickou stránku, vzhled stavby.

Nebezpečné vady a poruchy -

Ohroţují zdraví osob, bezpečnost uţívání, stabilitu a statiku stavby nebo její části. Hrozí buď poškození zdraví (např. netěsnosti komínu), případně úraz či hospodářská škoda při dalším uţívání stavby nebo nebezpečí zřícení některé části stavby. 17

3.2 Klasifikace poruch Poruchy stavebních konstrukcí dělíme do určitých typů podle nastavených hodnotících kritérií. Klasifikace nám určí nejlépe problematiku a závaţnost kaţdé poruchy.

3.2.1 Rozdělení poruch podle jejich závaţnosti Poruchy můţeme rozdělit do několika klasifikačních stupňů I-V dle závaţnosti a vlivu působení poruchy. Závaţnost se popisuje podle chyb statického působení a bezpečnosti konstrukcí uvnitř stavby. „Toto rozdělení je zpracované podle slovenského znaleckého standardu, v České republice není závazné vzhledem k tomu, ţe tu zatím nebyl zpracován jednotný systém klasifikace poruch, berme ho prozatím jen za jakýsi návod.“ 8 Klasifikace závaţnosti poruch: Stupeň I – běţné opotřebení -

V tomto stavu nedochází ke sníţení bezpečnosti, ani ke zhoršení uţitných vlastností budovy, stav odpovídá uplynulé době ţivotnosti.

Stupeň II – porucha -

Projevuje se zhoršením uţitných vlastností, nedochází však ke sníţení bezpečnosti.

Stupeň III – nevýznamná porucha -

Zhoršující se uţitné vlastnosti, nepatrná známka sníţení ţivotnosti.

Stupeň IV – významná porucha -

Podstatné sníţení uţitných vlastností a ţivotnosti, bezpečnost objektu zatím není ohroţena, sníţená bezpečnost.

Stupeň V – havarijní porucha -

Objekt je jako celek váţně ohroţen, má velmi sníţené uţitné vlastnosti a riziko bezpečnosti.

8

Makýš Oto, Technologie renovace budov, ISBN:80-8076-006-3, str. 22

18

3.2.2 Rozdělení podle postupu poškozování budovy Do této klasifikace zahrnujeme technické poruchy staveb. Jedná se o klasifikaci velmi podstatnou, umoţňuje nám stanovit priority pro realizaci moţných sanačních zásahů do objektů. Na základě tohoto kritéria se poruchy rozdělují do dalších dvou kategorií a to na poruchy primární a poruchy sekundární. Primární poruchy – „Vznikají u staveb jako přímá reakce na neţádoucí podměty (např. otřesy z okolního provozu, prudké změny počasí, přirozená koroze hmoty, změna vlastností základového prostředí), které následně vyvolají poškození stavby (např. narušení stability, poškození střešní krytiny apod.). Tyto poruchy je nutné minimalizovat a při rekonstrukci odstranit jako první.“ 9 Sekundární poruchy – „Většinou vznikají jako reakce na primární poruchy. Při obnově se můţou odstranit druhotně, aţ po odstranění primárních poruch, kterými byly vyvolané. Jinak podstupujeme riziko opětovného projevu primární poruchy na stejném, případně jiném místě stavby.“ 10

3.3 Příčiny poruch staveb [3] Existují nejrůznější hlediska, jak se dají rozdělit příčiny moţných poruch. Základní rozdělení poukazuje na dvě základní skupiny původců negativních vlivů, působících na stavby, které se v praxi velmi často vzájemně překrývají a doplňují. Jedná se o: Poruchy způsobené přírodou -

Poruchy způsobené přirozeným působením přírody, bez vlivu člověka. Občas jsou tyto vlivy spojeny s dlouhodobou negativní činností člověka, např. zemětřesení, záplavy, bouřky, sesuvy půdy, vichřice apod.

Poruchy způsobené člověkem -

Jsou poruchy přímo způsobené lidskou činností, lze je rozdělit na poruchy nevědomé a vědomé (záměrné), např. krádeţe, vandalismus, úmyslné destrukce. Poruchy mohou být způsobeny i nevhodným pouţíváním staveb.

9


10


19

Stanovit příčinu poruch je jedním z nejdůleţitějších, ale zároveň i velmi obtíţných úkolů. Kaţdá porucha je velmi individuální problém a musí k ní být také tak přistupováno. Podrobněji můţeme rozdělit příčiny poruch staveb dle následujících hledisek: Změna základových poměrů -

Zapříčiněno např. změnou vlhkosti základové půdy, promrzáním základové půdy, změnou hladiny podzemní vody, otřesy půdy, změny zapříčiňují hlavně nerovnoměrné sedání stavby.

Zvětšení uţitného zatíţení oproti zatíţení navrhovanému -

Můţe se projevit poklesem podpory nebo přímo jejím přetíţením.

Zvětšení napětí v konstrukcích vlivem objemových změn -

Vzniká

smršťováním

nebo

roztahováním

konstrukce

vlivem

teploty,

dotvarováním betonu nebo zdiva. Pronikající vlhkost do konstrukce -

Vlhkost způsobuje korozi, hnilobu, výkvěty, ale můţe způsobovat i následné poškození ţivočišnými škůdci.

Nevhodné zásahy do konstrukce -

Vznikají při rekonstrukcích, adaptacích a dalších zásazích.

Mimořádné účinky -

Sem patří přírodní katastrofy (povodně, zemětřesení apod.), havárie (náraz auta do objektu, výbuch plynu apod.).

„Poruchy stavebních konstrukcí se však projevují některými signály, kterými je třeba porozumět, abychom mohli vše správně vyhodnotit, do konstrukce zasáhnout a odstranit i příčinu poruchy.“ 11

11

Václav Hájek a kol., Pozemní stavitelství IV, ISBN: 80-85920-24-7, str. 13

20

Klasifikace poruch a chyb podle závaţnosti statického působení: S-I – konstrukce bez poruch a vad -

není potřeba sanace,

S-II – běţně opotřebovaná konstrukce -

není potřeba sanace,

S-III – konstrukce s malými poruchami a vadami -

vhodná příleţitostná sanace

S-IV – konstrukce s většími poruchami a vadami -

není potřebná okamţitá sanace

S-V – konstrukce se závaţnými poruchami a vadami -

je potřebná včasná sanace,

S-VI – konstrukce se závaţnými a rozsáhlými poruchami a vadami -

je potřebná bezodkladná sanace,

S-VII - konstrukce s havarijními poruchami a vadami -

je nezbytná okamţitá sanace.

Poruchy se mohou projevovat sedáním zdiva, drcením konstrukcí, trhlinami, vlhkostí zdiva, hnilobou, korozí, výkvěty na zdivu a v omítce, poškozením ţivočišnými škůdci, deformacemi nosných konstrukcí stavby. Pro zjištění příčin musí technicky odpovědná osoba provést stavební průzkum.

21

3.4 Základní stavební průzkumy [5] Dle doposud získaných zkušeností lze stavební průzkumy, které jsou kvůli správnému ocenění potřeba provést, rozdělit na tyto základní typy: Stavebně-technický průzkum Stavebně-historický průzkum Urbanisticko-architektonický průzkum

3.4.1 Stavebně technický průzkum Účelem stavebně-technického průzkumu je poskytnout projektantovi co největší mnoţství informací o fyzických kvalitách jednotlivých konstrukčních prvků i celých objektů. Jedná se o základní popis technického stavu budovy a informace o vazbách na okolní území. Kaţdý odhadce je povinen před započetím své práce tento průzkum provést. Podklady musí být zpracovány tak, aby mohly být pouţity jako podklad pro zpracování jak územně-plánovací dokumentace, tak následně i projektové dokumentace, a to ve všech stupních (počínaje studií a konče prováděcím projektem). Průzkum se provádí nejčastěji smyslovou metodou, tzn. vizuální prohlídkou případně poklepem na příslušné konstrukce. Vizuální prohlídkou se dají zjistit vady zjevné (trhliny, vlhkost apod.). Dále se do průzkumu musím zahrnout a zohlednit stávající nashromáţděné a prostudované archivní materiály. Způsob provádění průzkumu je závislý, od potřebného stupně podrobnosti, podrobné (komplexní) průzkumy se provádějí i za pomocí různých zkoušek a měření (destruktivní, nedestruktivní zkoušky materiálů, vlhkostní průzkumy, radonový průzkum, apod.). Výstupem kaţdého stavebně technického průzkumu musí být zpráva o provedení stavebně technického průzkumu. Stavebně-technický průzkum jako celek tvoří tyto samostatně prováděné průzkumy u objektu: Konstrukční a statický průzkum Vlhkostní

průzkum

včetně

radonového,

hydrogeologického průzkumu Průzkum biokoroze 22

inţenýrsko-geologického

a

3.4.2 Stavebně-historický průzkum Provádí se před stavebně-technickým průzkumem u objektů, které jsou kulturní památkou. Smyslem tohoto průzkumu je poznat objekt z jeho historické stránky, zařadit ho do období vývoje naší architektury a odhalit změny jeho podoby v jednotlivých obdobích. Měl by odhalit zvláště cenné a unikátní části stavby, ať uţ jsou známé, viditelné nebo skryté. Jeho úkolem je přispět k zachování všech cenných stavebních prvků nebo dát podnět k jejich případné opravě. Výsledkem stavebně-historického průzkumu je zpráva o provedení průzkumu. Při provádění stavebně-historického průzkumu je podstatné: Hlubší poznání stavebního vývoje hodnocené stavby Zjištění stáří jednotlivých horizontálních a vertikálních konstrukcí Určení postupného přírůstku konstrukcí, změn a jejich vzájemného vztahu Poznání rozsahu starších adaptačních zásahů

3.4.3 Urbanisticko-architektonický průzkum „Tento průzkum musí probíhat v dodatečném časovém předstihu před zahájením projekčních prací. Důvodem je získání časového prostoru pro rozhodování o způsobu a hloubce modernizačních zásahů v posuzovaném území.“ 12 Výsledky a výstupy průzkumů jsou nedílnou součástí práce odhadce případně soudního znalce. Veškerá stavební činnost na zkoumaných objektech se bez průzkumů neobejde a neměla by bez nich být ani zahájena. Nemusí se jednat o výše zmíněné sloţité specializované průzkumy, mnohdy pouze stačí jednoduché ohledání. Ve stavební praxi prozatím neexistuje ţádný předpis, který by jednoznačně stanovoval, jaký průzkum a v jakém rozsahu na určeném objektu zrovna provést, často je to tedy na profesní zkušenosti osob odpovědných za provedení stavebního průzkumu. Další moţné průzkumy jsou archivní průzkumy, zaměření existujícího stavu a dále specializované průzkumy jako jsou průzkumy statické, stavebně-fyzikální, poţární bezpečnosti a inţenýrsko-geologické.

12

Vlček Milan, Beneš Petr, Poruchy a rekonstrukce staveb, str. 38

23

4. Trhliny Trhliny představují u staveb nejzávaţnější projevy poruch. Vznikají v případě, ţe napětí vyvolané vnějšími vlivy překročí únosnost daného materiálu. Trhlina – se dá vysvětlit jako nenápadné, neomylné a viditelné znamení určité poruchy v dané konstrukci. Před započetím jakýchkoliv opatření je nejprve důleţité zjistit příčinu a vyloučit nebezpečnost dané trhliny.

4.1 Rozdělení trhlin Rozdělení trhlin je ovlivněno silami a vlivy, které na danou konstrukci působí. Směr trhlin je většinou kolmý k hlavním tahovým napětím, které působí na danou konstrukci.

4.1.1 Podle závaţnosti Trhliny staticky zanedbatelné -

Působí nepříznivě esteticky, ale neohroţují stavbu, jedná se převáţně o povrchové trhliny v omítce, v podruţných konstrukcích, nátěrech, apod.

Trhliny staticky závaţné -

V případě vhodné opravy lze zajistit bezpečnost stavby, časem mění své rozměry, jsou tzv. v pohybu. Jedná se především o trhliny v nosných konstrukcích, styčných spárách klenby, apod.

Trhliny havarijní -

Staticky velmi závaţné, bezpečnost stavby lze zajistit pouze rozsáhlou rekonstrukcí nosných částí objektu, většinou trhliny procházejí celou tloušťkou nosných konstrukcí.

4.1.2 Podle síly působící na konstrukci Trhliny tahové -

Okraj trhliny bývá neporušený.

24

Trhliny tlakové -

Nastává tzv. drcení materiálu v trhlině, opadává omítka.

Trhliny smykové -

Dochází k porušení okraje trhliny a posunu zdiva.

4.2 Analýza trhlin Trhliny posuzujeme z nejrůznějších hledisek a to podle stáří, tvaru a směru, míry rozevření a v neposlední řadě kontrolujeme změnu trhliny v čase. Při technické analýze vzniku trhlin nejprve zjišťujeme, zda se jedná o trhlinu novou nebo starou. Nové trhliny bývají na lomu čisté, starší trhliny zaprášené. Trhliny mohou vznikat a projevovat se z různých příčin. Často se setkáváme s trhlinami, které vznikly poklesem části konstrukce, ale další deformace jiţ po usazení zdiva v nové poloze nenastávají a trhliny se tím pádem nezvětšují. Existuje několik metod, jak se dá toto zjistit. Mezi nejznámější patří:

4.2.1 Sledování trhlin pomocí pásků Jedná se o metodu, kdy se přes trhlinu upevní pásek a sleduje se na něm, jak trhlina pracuje. Pásky se pouţívají sádrové, v interiéru se dají pouţít taktéţ pásky papírové. V případě, ţe pásek praskne, máme jistotu, ţe se trhlina nadále zvětšuje a příčina pohybu stále není odstraněná. Nepřetrhne-li se pásek po delší době (měsíci, půl roce, roce), dá se usoudit, ţe nehrozí nebezpečí a můţe se přistoupit k lokální opravě trhliny. V tomto případě mluvíme o tzv. pasivních trhlinách. V případě přetrţení pásku i při opakovaném usazení je zapotřebí zabezpečit konstrukci proti nebezpečí zřícení. Tyto trhliny označujeme jako aktivní.

4.2.2 Sledování trhlin pomocí sádrových terčů Další z běţných metod zjišťování rozvoje trhlin na zděných a ţelezobetonových stěnách je osazení sádrových terčů. Princip sledování je posléze jednoduchý. Sádrový terč umístěný příčně přes trhlinu a řádně kotvený ke zdivu po obou stranách trhliny se i při nepatrném pohybu trhliny přetrhne a v sádře vznikne vlasová trhlinka. Podle tvaru a velikosti trhlinky v čase lze usuzovat na to, jak rychle k pohybu dochází, v jakém směru se jednotlivé části stěny navzájem pohybují a následně usuzovat i na to, jak je to nebezpečné z hlediska statiky domu. 25

Sádrové terče se instalují na zdivo zbavené omítky, očištěné od prachu a nesoudrţných součástí a mimo mastná nebo nepřilnavá místa. Před aplikací sádry na zdivo je nutné místo zvlhčit, aby došlo k dokonalému přilnutí sádry k podkladu po obou stranách trhliny. Dále se rozmíchá hustá sádra, které se nanese na zdivo v tloušťce přibliţně 10 mm a zhruba v obdélném tvaru o rozměru cca 80x150 mm aţ 100x200 mm. Delší rozměr terče by se měl situovat kolmo na trhlinu. Do destičky se posléze vyryje datum osazení a identifikační číslo destičky, pod kterým je hodnocena. Datum osazení a číslo destičky se zaznamená do kontrolního protokolu.13 Terče se musí v pravidelných intervalech kontrolovat. V případě objevení vlasové trhlinky na terči, je nutné trhlinu změřit a její šířku zaznamenat s datem měření do protokolu. V případě uvolnění sádrové destičky musí být v jejím okolí osazena destička nová.

Postup osazení terčů: -

ve 2 aţ 4 místech zhruba rovnoměrně rozmístěných po délce trhliny

-

v místě terče osekat stávající omítku aţ na cihly v ploše cca 20x20 cm, místo zbavit prachu a nesoudrţných částí

-

připravit hustou sádru, navlhčit zdivo a vyhotovit na zdivu sádrový terč rozměru cca 80x160 mm aţ 100x200 mm, tloušťky cca 10 mm

13

-

do terče vyrýt datum osazení a identifikační číslo terče

-

nafotit a provést prvotní záznam do kontrolního protokolu

http://www.statik-projektant.cz/news/sledovani-trhlin-ve-stenach-pomoci-sadrovych-tercu/

26

Obrázek č. 1 - Příklad použití sádrového terče

Zdroj:http://www.statik-projektant.cz/news/sledovani-trhlin-ve-stenach-pomoci-sadrovych-tercu/

Výsledky měření je nutné průběţně vyhodnocovat a operativně řešit vzniklé situace. Protokol o měření pohybu trhlin je pak ideálním podkladem pro zpracování statického posudku a moţný návrh statického zajištění objektu.

4.3 Trhliny podmíněné omítkou Jedná se o tzv. staticky zanedbatelné trhliny, tedy trhliny v omítce, které většinou vznikají smršťováním. Nejčastější příčinou jejich vzniku bývá špatný technologický postup při realizaci (při zpracování je přidáno příliš velké mnoţství vody) nebo různorodé klimatické podmínky (střídání slunce, větru apod.), které způsobují příliš rychlé vysoušení. Další příčinou můţe být nesourodost pouţitých materiálů.

27

Smršťovací trhliny o V čerstvé omítce -

„Trhliny jsou síťovitě rozloţeny, při průměrné vzdálenosti dosahují délky přibliţně 200 mm a šířky do 0,5 mm. Jen zřídka kdy dosahují aţ k podkladu. Vznikají přibliţně 1-2 hodiny po nanesení finální vrstvy omítky. Vzniku těchto trhlin zabráníme vhodným ošetřením omítky, které zamezí příliš rychlému vyschnutí jejího povrchu. Tento typ trhlin v jádrové omítce neovlivňuje kvalitu omítky, zejména pokud tloušťka omítky nepřekračuje 1 mm.“ 14

o V zatvrdlé omítce -

Nejtypičtějším tvarem těchto trhlinek je tzv. "Y forma", přičemţ "Y" mohou být spojeny tak, ţe vytvářejí síť. Mohou zasahovat aţ k podkladu. Vznikají přibliţně v době 1-2 měsíců po dokončení omítek, někdy se mohou projevit i po půl roce, aţ roce. V oblasti trhlinových ploch můţe docházet k oddělování omítky od podkladu. Tyto trhliny se mohou tvořit, pokud nebyly dodrţeny doby zrání, omítka není dostatečně spojená s podkladem, je špatně zvolena skladba omítkového systému nebo omítkový systém není vhodný vzhledem k podkladu.

Obrázek č. 2 – ST u čerstvé omítky

Obrázek č. 3 – ST u zatvrdlé omítky

Zdroj: http://istavitel.cz/clanek/stavebni-materialy/caste-priciny-trhlin-v-omitkach_93

14

http://istavitel.cz/clanek/stavebni-materialy/caste-priciny-trhlin-v-omitkach_93

28

Kapsové trhliny -

Vznikají ještě v plastické maltě v případě, ţe se technologicky nedodrţí vrstva omítky a je příliš silná, v případě špatné přípravy a přilnavosti podkladu, či dlouhém a příliš intenzivním hlazení. Trhliny jsou krátké, vodorovné o délce přibliţně 100 – 200 mm a šířce do 3 mm.

Obrázek č. 4 – Kapsové trhliny


Mastné trhliny -

Jedná se o krátké vlasové trhliny, které zasahují pouze povrch omítky. Nejčastěji se objevují na minerálních dekorativních omítkách se strukturovanou zrnitostí. Vznikají také v důsledku vyššího obsahu pojiva na povrchu omítky. Tyto trhliny nepředstavují ţádnou zásadní vadu.

Trhliny podmíněné omítkou nebo konstrukcí rozdělujeme na dva hlavní typy: Rohové (vrubové) trhliny -

Navazují diagonálně na rohy pravoúhlých otvorů v omítce nebo zdivu. Vznikají v důsledku vysoké koncentrace napětí v koutech objektů v omítkách nebo stěnách.

Spárové trhliny -

Tyto trhliny tvoří pravidelný obrazec, který připomíná průběh loţných spár zdiva. Šířka trhlin bývá 0,05 – 0,15 mm. Příčina těchto trhlin můţe spočívat jak v podkladu, tak i ve zpracování omítky. 29

Obrázek č. 5 – Rohové trhliny

Obrázek č. 6 – Spárové trhliny


4.4 Trhliny podmíněné konstrukčně Vznikají v důsledku změny objemu, polohy nebo tvaru konstrukce po její finální úpravě, tedy omítnutí. Většinou jsou velmi dobře rozpoznatelné, jelikoţ pravidelně prokreslují závadu v konstrukci. Příklady vzniku konstrukčně podmíněných trhlin: -

nerovnoměrné sedání základů, z důvodu nestejnorodosti zemin,

-

objemové tepelné změny staviv,

-

působením spodní vody na základovou konstrukci,

-

velké smršťování a dotvarování konstrukcí stavby,

-

pouţití materiálů s různou roztaţností a odlišnými vlastnostmi.

4.5 Sanace trhlin Po provedení analýzy daných trhlin můţeme vybrat nejvhodnější metodu jejich sanace. Metod je hned několik. Prvořadým kritériem pro výběr té nejvhodnější je, zda se trhliny po své opravě znovu objeví, či nikoliv. Proto je nejdříve nutné, jak jiţ bylo zmíněno výše, rozdělit trhliny na pasivní a aktivní. V případě špatně zvolené sanační metody podstupujeme riziko znovuobjevení trhlin, případně jejich zvětšení. Musíme mít na paměti, ţe sanace trhlin je úspěšná jen v případě odstranění původu jejich vzniku.

30

Typy sanačních oprav trhlin: Provedení oprav jednotlivých trhlin -

Po provedení sanace je místo vizuálně rozpoznatelné, sanace se můţe provést pevným vyplněním trhliny, pruţným vyplněním trhliny (vytvoří se dilatační spáry), popř. přemostěním trhliny omítkou

Celoplošné opravy -

Celoplošná oprava se můţe provést pomocí technologie, která vţdy více či méně změní vizuální tvář stavby.

-

Provedení nátěru pro přemostění trhlin (pruţné fasádní nátěry).

-

Provedení kontaktního zateplovacího systému.

-

Provedení stěrky s výztuţnou tkaninou a minerální omítky.

-

Provedení pouze nové minerální omítky.

Obrázek č. 7 – Příklady vzniku trhlin

Zdroj: prof. Ing. Josef Michálek, CSc., doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. – přednáškové materiály BIVŠ

31

5. Vady a poruchy stavebních konstrukcí 5.1 Základové konstrukce Základové konstrukce jsou jednou z nejdůleţitějších částí stavby. Mezi jejich hlavní funkce patří přenos zatíţení od celé stavby do základové půdy, ochrana před negativními účinky základové půdy a jejich nemalý podíl na statické funkčnosti budovy. Základní rozdělení základových konstrukcí: Základy plošné -

Přenášejí zatíţení do základové půdy přes větší základovou plochu (základové patky, prahy, rošty, pasy, desky).

Základy hlubinné -

Vyuţívají se v případě, ţe se únosná zemina nachází ve větší hloubce a plošné základy by nebylo ekonomicky nebo technicky vůbec moţné realizovat (piloty, studně, mikropiloty, kesony).

5.1.1 Poruchy základových konstrukcí Mezi nejčastější činitele způsobující vady a poruchy základových konstrukcí patří: Základy nejsou dostatečně hluboké a tím pádem chráněné proti mrazu -

Nezámrzná hloubka je definována od 900 po 1300 mm od úrovně terénu, půda pod základy zmrzne, má tendenci zvětšit svůj objem a rozpínat se. Tím pádem dochází k nadzvedávání základů. Při rozmrznutí půdy základy opět klesnou, tento opakující se proces zapříčiní nerovnoměrný pohyb, díky kterému vznikají trhliny v nadzákladovém zdivu.

Jsou vyhotoveny z nevhodného, případně vadného stavebního materiálu -

Volba vhodného materiálu je nedílnou součástí správného fungování základových konstrukcí. V případě zvolení špatného materiálu v kombinaci s působením agresivní spodní vody je potřeba provést výměnu základů, popř. další jiná opatření. Tato speciální opatření bývají velmi nákladná.

32

Daná únosnost základové půdy je překročena, následuje nerovnoměrné sedání stavby -

V případě přetíţení základové půdy je nutné rozšířit plochu základu vzhledem k únosnosti zeminy. Vţdy je nutné provádět pečlivý geologický průzkum daného podloţí, zjištění mocnosti jednotlivých vrstev a jejich vlastností.

Došlo k posunu nebo poklesu geologických vrstev -

Posun v případě špatného zaloţení a provedení základových konstrukcí s ohledem na tuto okolnost podmiňuje vznik trhlin na budově, jejichţ velikost a mnoţství je ovlivněno velikostí poklesu půdy. Méně poškozené stavby se dají většinou zajistit pomocí ocelové konstrukce. Stavby s větším poškozením jsou velmi často určeny k demolici.

Obrázek č. 8 – Příklady vzniku trhlin vlivem špatných základových poměrů

Zdroj: prof. Ing. Josef Michálek, CSc., doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. – přednáškové materiály BIVŠ

33

5.1.2 Základová půda Na základovou půdu jsou kladeny nemalé poţadavky: Stabilita území Dostatečná únosnost Sedání a konsolidace Proudění vody pod základy, ochrana proti vodě Promrzání základové půdy Objemové změny základové půdy Zlepšování základové půdy Seizmické oblasti a poddolovaná území, vliv podloţí na tvorbu trhlin

5.1.2.1 Vliv podloţí na tvorbu trhlin Z dosud dostupných statistik vyplývá, ţe přibliţně 80 % vad a poruch všech druhů konstrukcí je zapříčiněno nerovnoměrným sedáním, tj. deformací podloţí staveb. Příčiny deformací můţeme posuzovat podle průběhu tvaru vzniklých trhlin. Obrázek č. 9 – Příklady vzniku trhlin vlivem různého podloží

Zdroj: Ing. Jana Pexová - Vady a poruchy stavebních konstrukcí

34

5.1.2.2 Zlepšování základových zemin Základová půda není vţdy ve stavu, který by byl pro stavbu ideální a výhodný. Pro zlepšení kvality základové půdy pouţíváme metody, kterými dokáţeme zvětšit únosnost a zmenšit stlačitelnost, případně propustnost základové půdy. Možné metody jsou: Nahrazení neúnosné zeminy zeminou únosnou. Mechanické zlepšování zeminy (zhutňování, odvodňování, apod.). Přidání přísady do základové půdy (injektáţe, stabilizace). Chemické změny základové půdy. Zlepšování základových zemin je jednou z cest, jak stavět na místech, která nejsou pro stavbu vţdy úplně vhodná, musíme ale brát vţdy v potaz nemalé náklady na realizaci výše zmíněných metod a zásahů. Je si proto vţdy potřeba dobře propočítat investiční záměr.

5.1.3 Sanace poruch základových konstrukcí Sanace základových konstrukcí patří ke sloţitějším úkonům, před započetím kaţdé sanace je nutné provést stavebně-technický průzkum a většinou nákladné přípravné práce spojené se zemními pracemi. Vhodný typ sanace určíme dle stavebně-technického průzkumu a podle zjištění, jaká základová konstrukce se u stavby nachází.

5.2 Svislé nosné konstrukce Svislé nosné konstrukce tvoří nosnou kostru objektu, přenášejí zatíţení do základových konstrukcí, potaţmo základové půdy. Plní tedy dvě hlavní funkce, přenáší svislé zatíţení a dále také plní funkci ztuţující. Mezi další poţadavky patří protipoţární odolnost, poţadavky na akustickou odolnost a tepelně-technické poţadavky. Jsou převáţně namáhány tlakovými silami, málokdy ohybem nebo smykem, výjimečně tahem. Základní rozdělení svislých nosných konstrukcí je na: Konstrukce nosné -

Stěny, u kterých převaţuje výška a délka nad tloušťkou.

-

Sloupy, u kterých převaţuje výška nad půdorysnými rozměry. 35

-

Pilíře, které jsou jako sloupy s většími půdorysnými rozměry.

Konstrukce nenosné -

Příčky

-

Stěnové výplně

5.2.1 Poruchy svislých konstrukcí [2] Podle zatíţení a vlivů, které na stavbu působí, lze příčiny vzniku poruch rozdělit takto: Poruchy statické -

„Disproporce mezi skutečným zatíţením a provedením konstrukce, vzniklé nesprávným návrhem nebo změnou podmínek působících na konstrukci (např. změna geotechnických vlastností podzákladí, dodatečné vyšší zatíţení konstrukce vlivem změny provozu v objektu apod.).“ 15

Poruchy dynamické -

„Jedná se o vlivy seismicity, dodatkové dynamické zatíţení vyvolané civilizačním pokrokem společnosti (vlivy dopravy, těţby nerostů apod.) nebo změnu dynamického zatíţení konstrukce vlivem změny provozu objektu.“ 16

Poruchy fyzikální a chemické -

„Změny struktury materiálů v konstrukci vlivem působení vlhkosti, změny jejich chemizmu (transport rozpustných solí do materiálu vlivem vlhkosti), změny poţadavků na konstrukci z hlediska akustiky nebo tepelné techniky, koroze všeho druhu, povětrnostní vlivy např. účinky tepelných dilatací apod.“ 17

15

Kos Josef, Rekonstrukce pozemních staveb, ISBN:80-7204-132-0, str. 229

16


17


36

Poruchy mechanické -

K těmto poruchám dochází při působení neočekávaných sil na konstrukci (různé nárazy, exploze, poţáry apod.).

Poruchy dispoziční -

Dochází k nim při rozšiřování objektu (přístavba, nástavba), případně dispozičních úpravách uvnitř objektu v důsledku morálního zastarání.

Poruchy časové -

Projevují se stárnutí, případně únavou pouţitého materiálu.

Nejčastějším projevem poruch svislých nosných konstrukcí jsou trhliny, podle jejich, jiţ výše zmíněném charakteru, polohy a směru můţeme posoudit a vyhodnotit proč daná trhlina vznikla. Dalším moţným projevem poruch můţe být vlhnutí konstrukce nebo koroze. Vlhnutí – jedná se o přenos vlhkosti z okolního prostředí na danou konstrukci nebo můţe vlhnutí vznikat kondenzací vodních par. Koroze – chemická reakce ţeleza, která se projevuje tak, ţe na ţeleze vzniká rez, přičemţ dochází ke zvětšování objemu, v maltě a betonu ubývá pojivo a dochází k degradaci konstrukce.

37

5.3 Vodorovné nosné konstrukce [9] Vodorovné nosné konstrukce neboli stropy můţeme definovat jako konstrukce, které oddělují jednotlivá podlaţí stavby v horizontálním směru. Mají za úkol přenášet zatíţení, které na ně plošně nebo bodově působí do svislých nosných konstrukcí. Nedílnou součástí stropní konstrukce jsou podlahy. Podlahy jsou konstrukcí dílčí, skládají se z podlahových vrstev, které se ukládají na nosný podklad, v tomto případě stropní konstrukci. Podlahy se řadí do konstrukcí dokončovacích. Stropní konstrukce má tedy za úkol přenášet nejen svou vlastní tíhu, ale také uţitné zatíţení, které působí na podlahu a dále vlastní tíhu podlahové konstrukce. Vodorovné stropní konstrukce můţeme podle typu provádění rozdělit na konstrukce montované a konstrukce monolitické. Hlavní typ rozdělení, ale hledejme v pouţitých konstrukčních materiálech, podle pouţitého konstrukčního materiálu můţeme tedy stropní konstrukce rozdělit na tyto typy: Dřevěné stropní konstrukce Keramické stropní konstrukce Ţelezobetonové stropní konstrukce Kombinované stropní konstrukce Ocelové stropní konstrukce

5.3.1 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí Jak jiţ bylo zmíněno výše, lze všeobecně konstatovat, ţe poruchy stavebních objektů a konstrukcí bývají způsobeny kombinací nepříznivých okolností (nadměrná vlhkost, nerovnoměrné sedání, konstrukční vady vyvolané chybným návrhem nebo vadou materiálu, vlhkost apod.). Ne jinak je tomu i u stropních konstrukcí.

5.3.1.1 Typy poruch dřevěných stropních konstrukcí U dřevěných konstrukcí je největší hrozbou působení nadměrného mnoţství vlhkosti a následné napadení dřevní hmoty biotickými škůdci jako jsou dřevokazný hmyz, houby apod. Při nadměrné vlhkosti hrozí také u dřeva velké změny mechanických a fyzikálních vlastností. 38

Způsoby poruch dřevěných stropních konstrukcí mohou být tedy způsobeny: Vadami v projektu -

Nedostatečná konstrukční ochrana – hydroizolace, špatné odvětrání, kontakt s materiálem vodícím vlhkost, volný přístup hmyzu apod.

Vadami pouţitého dřeva -

Sukovitost, podélná sesychavost, pouţití nekvalitního, napadeného nebo nesprávně ošetřeného dřeva apod.

Vadami v důsledku špatného provedení konstrukce Chemickým působením okolního prostředí Přetíţením konstrukce -

Vlivem celkového nebo lokálního přetíţení, zvýšení dynamických rázů z okolí doprava

Mimořádnými událostmi -

Záplavy, poţár, zemětřesení apod.

Přetvořením nosné konstrukce nebo prvků nosné konstrukce Stárnutím konstrukce -

Zhoršují se důleţité vlastnosti jako přirozená odolnost, nasákavost, pevnost, pruţnost, tvrdost apod.

5.3.1.2 Typy poruch keramických stropních konstrukcí Nejčastější výskyt poruch byl zjištěn u keramických stropních konstrukcí, jedná se hlavně o místa v oblastech keramických vloţek, desek nebo v případě kleneb cihel. Pro příklad lze uvést vznikající problém u jedněch z nejznámějších keramických stropů z desek HURDIS, které se pomocí patek ukládají na ocelové nosníky. Největší problém vzniká v oblasti uloţení patky na přírubu nosníku. Vzniká zde velké kontaktní napětí a v případě špatného technologického postupu při provádění stropu a uloţení patek, mohou patky na nosník dosedat bodově a ne plošně, coţ je ve většině případů velký problém. 39

V případě zvolení nevyhovujícího zatěţovacího schéma jednotlivých desek, které se bude lišit od konečného působení desky v rámci celé stropní konstrukce, mohou mít všechny tyto vlivy za následek rozvoj trhlin ve svislých přepáţkách desek, případně oddělení a zřícení celé spodní části stropu. Od roku 1995, kdy se objevily první případy těchto poruch, se i nadále objevují další a další případy.

5.3.1.3 Typy poruch ţelezobetonových stropních konstrukcí [9] U monolitických ţelezobetonových konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: Dotvarováním v důsledku změn napětí v konstrukci Smršťováním betonu v důsledku změn teplotních poměrů prostředí Špatným ošetřováním betonu po zabetonování Předčasným odbedněním Chybou v projektu Nedodrţením technologie (krytí výztuţe apod.) Velkým problémem je zvýšená vlhkost konstrukce, která způsobuje korozi výztuţe a tím ztrátu provozuschopnosti konstrukce. U prefabrikovaných stropních konstrukcí se vady a poruchy vyskytují v podobě tahových a smykových trhlin v oblasti uloţení prvku, ve středu rozpětí a nadměrným přetvořením prvku. Příčiny vzniku poruch mohou být: Nevhodné řešení styků jednotlivých prvků. Přetíţení konstrukce, která byla nadimenzována jako kloubově uloţený prostý nosník. Rozměrové nepřesnosti při výrobě. Nedostatečné vyztuţení. Nedodrţení technologie styků. 40

Nedodrţení technologie výroby prefabrikátů. Nedodrţení pravidel přepravy.

5.3.1.4 Poruchy podlahových konstrukcí Podlahová konstrukce je nedílnou součástí stropní konstrukce. Většinou se jedná o finální vrstvu ve skladbě celé vodorovné konstrukce. Podlahy jsou nejvíce zatíţené, namáhané a opotřebované vlivem velkého provozu, který se na nich odehrává. Ze všech konstrukcí stavby jsou podlahy nejčastěji ve styku s člověkem. Ve srovnání s nosnou stropní konstrukcí mají několikanásobně kratší ţivotnost. Do konstrukce podlahy se započítávají vrstvy od horního líce stropní konstrukce aţ po nášlapnou vrstvu. Nášlapná vrstva je k délce uţívání a průběţné údrţbě nejvíce namáhanou částí, na které se nejčastěji projeví opotřebení. Rozdělení podlah podle typu nášlapné vrstvy: Dřevěné (prkenné, fošnové, palubkové, vlysové, parketové) Dlaţby (keramické, kamenné, betonové, teracové, skleněné apod.) Mazaniny a potěry (cementové, asfaltové apod.) Povlakové (PVC, pryţové, textilní apod.) Dřevěné podlahy se často prošlapou, pruţí na slehlých násypech, betonové mazaniny praskají, z keramických dlaţeb vypráskává spárovací hmota. U podlah s monolitickou vrstvou je nejdůleţitější dbát na správný návrh dilatačních celků dle pouţitého materiálu, druhu fyzikálního a mechanického namáhání apod. Nejčastější poruchy podlah: Dřevěná podlaha prkenná, palubková, fošnová, parkety -

korýtkování - prohýbání prken,

-

prošlapání,

-

vrzání při chůzi, houpání podlahy,

-

napadení dřevokaznými houbami a hmyzem - při častém zavlhání. 41

Dlaţby -

lokální praskání dlaţdic - vadný materiál, bodové přetíţení,

-

dlouhé praskliny - špatně provedená dilatace, špatné podkladní vrstvy,

-

odpadávání dlaţdic - důsledek nedodrţení technologie kladení, špatná podkladní vrstva apod.

Mazaniny, potěry -

drolení – špatně promíchaný nebo technologicky zpracovaný materiál,

-

lokální praskliny – bodové přetíţení,

-

dlouhé praskliny – špatné ošetřování po provedení, špatná dilatace, deformace stropní konstrukce (průhyby).

Povlakové podlahy -

prošlapání – špatně zvolený materiál,

-

vzdouvání – nevhodně zvolené lepidlo nebo technologie lepení,

-

vytváření vln při volném poloţení – pouţit nevhodný materiál do daného provozu apod.

5.4 Střešní konstrukce [9] Střešní konstrukce završuje stavbu a její hlavní funkcí je chránit stavbu před nepříznivými povětrnostními vlivy, převáţně před větrem a deštěm. Mezi další hlavní funkce střech patří tepelně izolační funkce, která chrání interiérové prostory objektu před působením vlivu vnějších teplot. Na tom, jak kvalitně je střešní konstrukce provedena, závisí nemalou měrou ţivotnost celé stavby. Typů dělení střech je hned několik, pro problematiku této práce nám bude stačit rozdělení podle sklonu střešního pláště na: Ploché střechy Sklonité střechy

42

5.4.1 Sklonité střechy Střechy sklonitého typu byly na stavbách uţívány od nepaměti a plní svůj účel bez zásadních změn a zásahů i po dobu více neţ 500 let. Původní účel byl chránit objekt před klimatickou vlhkostí. Podkroví dříve neslouţilo k bydlení, ale spíše ke skladování. Z tohoto důvodu se střešní plášť skládá ze dvou základních vrstev a to nosné konstrukce, většinou z dřevěného krovu a vrchní krycí vrstvy, kterou mohou být například tašky, šablony, trapézový plech apod. Skládaná střešní krytina spolu s neobydleným podkrovím umoţňovala volnou cirkulaci vzduchu v podkrovním prostoru a tím i maximální ochranu dřevěných konstrukcí před vlhkostí. Další výhodou této klasické konstrukce byla bezesporu moţnost vizuální kontroly dřevěných prvků, krytiny, snadná moţnost oprav z prostoru podkroví, a jednoduchá technologie provádění. V dnešní době, kdy se lidé snaţí ekonomicky zhodnotit kaţdý m³ obestavěného prostoru stavby se podkrovní prostory různě upravují a posléze vyuţívají. Tím dochází k podstatným změnám tepelných a vlhkostních podmínek ve střešním plášti, protoţe jiţ jen nechrání objekt proti klimatické vlhkosti, ale zajišťuje v podkroví chráněné území, které je zabezpěčené z hlediska tepelně-izolačního, hygienického a akustického. Nedílnou součástí musí být i propracované poţární řešení. U takto upravených podkrovnívh prostorů se totiţ ve většině případů počítá s trvalým pobytek lidí. Základní vrstvy jsou tedy dodatečně rozšířené o další doplňkové vrstvy jako tepelně izolační, pojistně izolační, parotěsnou a větranou vzduchovou vrstvu, coţ zabezpěčuje komfort při uţívání podkroví.

5.4.1.1 Poruchy nosné konstrukce sklonitých střech Nosná konstrukce šikmých střech je nejčastěji tvořena dřevěným krovem, působením vnějších činitelů má za následek porušení či znehodnocení krovu, jedná se zejména o nadměrnou vlhkost, zatékání, přetíţení, poddimenzování apod. Poruchy dřevěných prvků krovu můţeme rozdělit do následujících skupin: Napadení biotickými škůdci – dřevokazný hmyz a houby. Tvarové změny prvků konstrukce krovu – v důsledku přetíţení, sesychání, poddimenzování nebo zeslabení nosné konstrukce. 43

Zazdění dřevěných prvků do komínového zdiva Problému vyskytujícíh se u střešních konstrukcí je mnoho, soustřeďme se tedy pouze na problémy základních vrstev střešního pláště a to na vrstvu nosnou a na vrstvu krycí. V souvislosti s výstavbou uzavřených podkrovních prostorů se nejčastěji můţeme setkat s problémy, které vznikají v souvislosti s: Uzavřením dřevěných prvků. Kondenzací vodní práry ve střešním plášti. Ochranou dřeva proti biologickému napadení. Sloţitou indikací poruch. Velkými teplotnímy rozdíly mezi interiérovou a exteriérovou částí podkroví. Bioticčtí škůdci K napadení dřevěných částí střešní konstrukce biotickými škůdci dochází buď tak, ţe dřevo bylo se škůdci jiţ dodáno tzn., ţe nebylo řádně opracované, odkorněné, bylo špatně uskladněné nebo nebylo ošetřené, nebo se škůdci vytvořily aţ po zabudování dřeva působením vnějších vlivů. Rozeznáváme dva základní druhy biotyckých škůdců: Dřevokazné houby -

Potřebují ke své vegetaci vlhkost, takţe i jen přechodné zvýšení vlhkosti v konstrukci zapříčiní jejich výskyt, problémem je, ţe jiţ další přísun vlhkosti nepotřebují, k jejich vegetaci jim stačí vlhkost, kterou získávají z ovzduší. Nejnebezpečnější

houbou

je

Dřevomorka,

která

rozkládá

dřevo

do

rozpadávajících se krychliček. Dřevokazný hmyz -

Nejčastějšímy škůdci jsou Červotoč a Tesařík trámový, ve stádiu larev vyţírají měkkou část dřevní hmoty, coţ zapřičiňuje zeslabení konstrukce. 44

Sanace dřevěných částí, které jsou takto napadeny, bývá velkým a nákladným problémem a musí obsahovat sterilizaci, náhrady nebo zesílení poškozených částí konstrukce, konstrukční ochranu dřeva a preventivní chemickou ochranu. Při napadení menšího rozsahu je moţné pouţít chemické prostředky, které dřevo nasytí, nebo tzv. sterilizace dřeva ohřevem na určitou teplotu, u hub min na 35° a u hmyzu na 50°. V horších případech je potřeba postiţenou část dřevěné konstrukce vyřezat a nahradit novou, vyřezaná část by se měla zabalit do igelitových pytlů a zakopat v dostatečné vzdálenosti od napadené stavby, napadený materiál by se neměl nikdy pálit, protoţe by docházelo k rozšiřování výtrusů. V současné době je dřevo napouštěno chemickými přípravky na ošetření dřeva proti biotickým škůdcům ještě před zabudováním na stavbě. Jedná se o velice dobrou prevenci, která se pro zachování vysokého procenta ochrany musí přibliţně kaţdých 5 let opakovat.

5.4.1.2 Poruchy krycí vrstvy Vrchní krycí vrstva je u šikmých střech tvořena převáţně skládanou krytinou, která chrání stavbu před deštěm, sněhem a jinými povětrnostními vlivy. Skládaná krytina se navrhuje z plošných prvků rovných nebo tvarovaných, propojených tak, aby spolu hydroizolačně spolupůsobily. Proto je kladen velký důraz na vhodnou volbu materiálu a na kvalitní provedení. Nejčastější typy poruch skládané střešní krytiny: Nesprávný sklon střešní roviny. Mechanicky poškozené prvky krytiny. Nesprávný přesah krytiny při kladení. Krytina nesplňující základní technické poţadavky. Pouţití v nevhodných klimatických podmínkách. Nedostatečná tuhost a kvalita nosných prvků krytiny. Vypadávání jednotlivých prvků krytiny.

45

5.4.2 Ploché střechy [2] Střechy ploché plní stejnou funkci jako střechy sklonité, podstatný rozdíl je v tom, ţe nám střecha plochá umoţňuje plnohodnotně vyuţívat podlaţí, které je přímo pod ní. Plochou střechou označujeme všechny střechy se sklonem střešní roviny do 5°. Podle skladby střešního pláště rozlišujeme dvě hlavní konstrukce plochých střech a to střechu jednoplášťovou, dvouplášťovou a několikaplášťovou. Podle funkce pak rozlišujeme střechy pochozí a nepochozí.

5.4.2.1 Poruchy plochých střech V posledních desetiletích se u bytových a občanských staveb, jak u nás, tak i v zahraničí, nejvíce uplatňují jednoplášťové ploché střechy, které v sobě kloubí jak funkčnost, tak i jednoduchost konstrukce. Základní rozdělení typů vad a poruch plochých střech: Vady zapříčiněné projektem -

Často se stává, ţe projekt není vypracován v 100% kvalitě, tedy chybí důleţité detaily apod., dalším problémem můţe být neznalost dané problematiky, případně nedostatek zkušeností a konstrukční náročnost plochých střech. Vady se pak týkají hlavně tepelněizolační a parotěsné vrstvy, detailů okolo střešních vtoků a prostupů.

Vady zapříčiněné výrobou -

U realizace střechy je podstatným faktorem počasí, v kterém se jednotlivé vrstvy provádí, např. u vrstev z nasákavých materiálů, jako je třeba vrstva tepelné izolace, je zapotřebí dohlédnout na její zabudování v suchém stavu. Neméně podstatnou roli hraje správný způsob skladování materiálu na stavbě před vlastním pouţitím.

Vady zapříčiněné odvodněním -

Většinou se doporučuje odvodnění pomocí vnitřních svodů, které nám vyřeší správnou funkci ve všech ročních obdobích (u vnějšího odvodnění bývá 46

problém v případě většího mnoţství sněhu), důleţité je, aby voda ze střechy odtekla v co moţná nejkratším čase. Vady zapříčiněné přetíţením -

Můţe vzniknout nedovoleným nashromáţděním materiálu při zhotovování dalších vrstev střechy, přetíţením větší sněhovou vrstvou, poddimenzováním nosné konstrukce. Malou roli můţou sehrát i povětrnostní vlivy, konkrétně déšť a mráz

Vady zapříčiněné vlhkostí a teplotními vlivy -

Voda se do střešního pláště můţe dostat těmito způsoby: -

při mokrém procesu provádění jednotlivých vrstev,

-

promoknutím izolačních vrstev během realizace,

-

zatékáním sráţkové vody do porušené krytiny,

-

kondenzací vodních par z interiérové strany stavby.

6. Opotřebení staveb Při výpočtu trţní hodnoty pomocí nákladové metody je nutné stanovit opotřebení stavby. V praxi se málo kdy setkáme s novostavbou, spíše se oceňují nemovitosti více či méně opotřebené. V důsledku pouţívání stavby, dochází postupem času k jejímu opotřebení. Opotřebení přiměřeně sniţuje cenu stavby, v závislosti na jejím stáří a další předpokládané ţivotnosti. Výpočet opotřebení můţeme provést trojím způsobem a to buď metodou analytickou, lineární nebo nelineární. Opotřebení se nejčastěji udává v % z celkové hodnoty stavby. Vyplatí se zjišťovat pouze v případě, jedná-li se o pojištění na cenu časovou.

6.1 Analytická metoda Jedná se o nejpřesnější, ale svým provedením zároveň i o nejnáročnější metodu. Tato metoda by se v dnešní době měla uţívat ve všech případech, kdy jen je to moţné. U některých případů jako je nedokončená stavba, stavba po modernizaci případně stavba ve 47

velmi špatném stavu jí dokonce pouţít musíme. Provádí se výpočtem opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí (základy, vodorovné nosné konstrukce, svislé nosné konstrukce, okna, dveře, výtahy, omítky apod.) a vybavení z celkové ceny stavby při dodrţení následujících kritérií: Stavba musí být ve stádiu před nebo po opravě, nezahrnuje běţnou údrţbu. Stavba se nachází v mimořádně špatné, případně mimořádně dobrém stavu. Stavba je kulturní památkou. V průběhu ţivotnosti byla provedena nástavba, přístavba, vestavba. Výpočet lineární metodou není dostatečně výstiţný nebo je opotřebení stavby větší neţ 85 %.

6.2 Lineární metoda Tato metoda je nejpouţívanější, zejména pak u průměrně pouţívaných staveb. Provede se rovnoměrné rozdělení opotřebení na celou dobu předpokládané ţivotnosti stavby. Předpokladem u této metody je, ţe se stavba jako celek opotřebovává lineárně stejně po celou dobu své existence. Jedná se o jednodušší metodu, která není aţ tak přesná. Pouţívá se vţdy u speciálních pozemních staveb, inţenýrských staveb, venkovních úprav, hřbitovních staveb a studní. Při výpočtem lineární metodou můţe opotřebené činit nejvýše 85 %, roční opotřebení se vypočte vydělením celkové předpokládané ţivotnosti 100 %. Slouţí spíše ke zjištění hrubého odhadu hodnoty stavby. Nedá se pouţít v případě nedokončených staveb, staveb po rekonstrukci apod. Nejčastěji se tato metoda uţívá při ocenění dle cenového předpisu a v pojišťovnictví, lze jí vyuţít i jako rychlí test hodnoty, ale ve finálním ocenění by být pouţita neměla.

6.3 Nelineární metoda Tato metoda vychází ze správného předpokladu, ţe se stavba neopotřebovává lineárně. V prvních fázích své ţivotnosti stárne a znehodnocuje se pomaleji, s přibývajícími roky, ale její znehodnocování roste. Tato metoda zobrazuje skutečné opotřebení stavby objektivněji a předpokládá, ţe je opotřebení obvykle mírnější v první třetině ţivotnosti stavby a v poslední fázi naopak prudce poklesne. Existuje přibliţně 30 různých metod pro výpočet opotřebení nelineární metodou (např. kvadratická, Bradáčova, 48

Ross-Kusýnova, Smejkalova apod.) Ve své době byla nelineární metoda povaţována díky zobrazení skutečného opotřebení za značně pokrokovou. Příklady předpokládané ţivotnosti při provádění běţné údrţby: Rodinné domy, budovy, haly se svislými nosnými konstrukcemi zděnými, betonovými nebo ocelovými 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně Vedlejší stavby a garáţe o s konstrukcí zděnou 80 let o s konstrukcí dřevěnou a montovanou 60 let o ostatní 30 - 40 let Rekreační a zahrádkářské chaty o s konstrukcí zděnou 80 let o s konstrukcí dřevěnou a montovanou 60 let o ostatní 50 let Speciální pozemní a inţenýrské stavby podle druhu konstrukce 50 – 100 let Studny o kopané a vrtané s průměrem nad 150 mm 100 let o ostatní 50 let Hřbitovní stavby 100 – 150 let

49

7. Oceňování staveb 7.1 Základní názvosloví ze zákona o oceňování majetku [14] Obvyklá cena – „cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“ 18 Sluţba – „je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.“ 19 Nákladový způsob – „vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.“ 20 Výnosový způsob – „vychází u výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).“ 21 Porovnávací způsob – „vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“ 22 Oceňování dle jmenovité hodnoty – „vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá.“ 23 Oceňování dle účetní hodnoty – „vychází ze způsobu oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví.“ 24 Oceňování dle kurzové hodnoty – „vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu.“ 25

18


19


20


21


22


23


24


25

Úplné znění zákona č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, §2, str.4

50

Oceňování sjednanou cenou – „cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.“ 26 Reprodukční cena – „cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení.“ 27 Trţní hodnota – „je pojem ekonomicky obecný - vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen.“ 28 Trţní cena – „je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.“ 29

7.2 Členění staveb pro účely oceňování [14] Stavba se dá posoudit z různých směrů. Pro účely oceňování, větší přehlednost a srozumitelnost členíme stavby dle zákona č. 151/1997 Sb. dle účelu uţití na: Pozemní stavby -

Do této kategorie řadíme budovy, tedy stavby prostorově soustředěné, na venek uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory a dále venkovní úpravy.

Speciální pozemní a inţenýrské stavby -

Do této kategorie řadíme dopravní stavby, kanalizace, vodní stavby, rozvody energií a vody, věže, stožáry, komíny, studny, dále plochy a úpravy území a další stavby speciálního charakteru.

Vodní nádrţe a rybníky

26


27


28

Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, ISBN: 978-80-7265-113-9, str.13

29

Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, ISBN: 978-80-7265-113-9, str.13

51

Jiné stavby Rozdělení staveb na jednotlivé druhy nám stanovuje vyhláška. Často můţeme narazit na problém, kdy nesouhlasí účel uţití stavby s účelem, který je uvedený v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení s účelem, za kterým je stavba skutečně vyuţívána. V tomto případě se při ocenění vychází ze skutečného uţití stavby. Při zjišťování účelu, pro který byla stavba do uţívání povolena a v případě nedohledání zachovalých dokladů o účelu uţití platí, ţe je stavba určena k takovému účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Můţe se stát, ţe vybavení stavby vypovídá o několika účelech uţívání, v tom to případě se má za to, ţe je stavba určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad.

7.3 Oceňování staveb [14] Není-li zákonem stanoveno jinak, oceňuje se stavba nebo její část nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo nějakou z jejich kombinací, jejichţ pouţití nám u jiţ výše zmíněných druhů stanovuje vyhláška. Mohou se vyskytnout i případy staveb, které nejsou se zemí spojeny pevným základem. Tyto stavby se oceňují podle účelu jejich vyuţití stejným způsobem jako stavby nemovité, stejného uţití.

7.3.1 Oceňování podle cenového předpisu Jedná se o jeden z nejstarších předpisů pro ocenění majetku. V dnešní době se pouţívá pouze ve výjimečných případech, které jsou tímto předpisem určeny nebo na základě dohody obou stran. Patří sem například výpočet ceny určený pro základ dědické daně nebo daně z převodu nemovitosti. V současné době předpisem pro ocenění nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku platný od 1. 1. 1998 dodnes (s novelizacemi č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb.). Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je vyhláška č. 279/1997 Sb., platná rovněţ od 1. 1. 1998. Od 1. 7. 1999 je tato vyhláška upravena v některých pasáţích novelou č. 127/1999 Sb. Výpočet jednotlivých druhů majetku je vyhláškou přesně stanoven. V prováděcí vyhlášce je přesně stanoven postup výpočtu ke kaţdému typu majetku a musí se provádět přesně podle závazných a daných pravidel. Toto ocenění můţe provádět pouze znalec jmenovaný podle zákona o znalcích a tlumočnících a musí obsahovat předepsané náleţitosti. Cena nemovitosti stanovená podle cenového předpisu se nazývá cena administrativní. 52

Rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu Prvním významným předpisem bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 ze dne 20. 7. 1939 o zákazu zvýšení cen, jednalo se o tzv. stopceny. Toto nařízení trvalo aţ do roku 1984. Přelomovým rokem byl i rok 1964, kdy se začalo pouţívat oceňování podle tzv. tříd kvality. Důleţité zde bylo rozlišit typ vlastnictví (osobní, soukromé) a typ subjektu (občan-občan nebo občan-stát). Podle ustanovené vyhlášky č. 73/64 Sb. byly oceňované nemovitosti zatříděny do příslušných tříd podle charakteristických znaků kvality a následně vynásobeny příslušnou měrnou jednotkou. Opotřebení bylo určeno převáţně lineárně. Od roku 1984 se jednotlivé oceňovací vyhlášky koncipovaly podle odlišné metodiky, která opustila od zatřídění do tříd kvality a zavedla ocenění podle tzv. bodů, kde záleţelo na typu konstrukce, počtu podlaţí a provedení stavby. Od roku 1994 aţ do dnešní doby jiţ platí oceňovací vyhlášky, které neřeší bodovací systém, ale zavedly nový metodický postup, který je zaloţený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, která se vynásobí obestavěným prostorem, a která je následně upravována různými korekčními činiteli.

7.3.2 Oceňování nemovitostí na trţních principech Oceňování nemovitostí na trţních principech se provádí dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Kaţdý odhadce by měl přistupovat ke kaţdému ocenění s uvědoměním základních metodologických přístupů: Reflexe (pozorování) -

Bývá označována za nejjednodušší metodu zjištění trţní hodnoty. Pro reflexi je vhodné přednostní stanovení základní axiomatické jednotky, která nám vyjadřuje typickou charakteristiku pozorovaného jevu (metr čtvereční celkové zastavěné plochy, počet míst v restauraci, apod.).

Indukce a dedukce -

Indukce je postup od jednotlivého k obecnému, dedukce je postup inverzní od obecného k jednotlivému. V průběhu oceňování se oba tyto jevy cyklicky opakují.

53

Analogie (modelování) -

„Je způsob poznání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovaného procesu podobá a v jiných se liší.“ 30

Analýza a syntéza -

Obvykle se jedná o závěrečnou metodu při stanovení trţní hodnoty majetku, podle Immanuela Kanta se jedná o vrcholné formy při procesu poznávání podstaty věci. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je inverzní postup od principů k jevům. Dělí se na několik typů, jmenovitě na typy klasifikační, kauzální, funkcionální, strukturální, apod.

Odhadce, který chce být na špičce ve svém oboru, musí neustále vyhledávat, analyzovat, třídit a doplňovat nové informace do svého informačního systému. Je to jedna z jeho hlavních povinností. Informační systém – jedná se o nejcennější zboţí odhadce, na kvalitě informačního sytému závisí kvalita výsledného ocenění. Vytvoření informačního systému je moţné aţ po vytvoření a naplnění databáze. Pro správné ocenění je potřeba mít hned několik databází: Databáze realizovaných cen pozemků (cenová mapa). Databáze realizovaných cen staveb. Databáze obvyklých nájmů. Databáze nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti. Databáze realizovaných nákladů na pořízení staveb Čím větší a pestřejší databázi si dokáţe odhadce vytvořit, tím snadnější pro něj bude vytváření znaleckých posudků a orientace na trhu s nemovitostmi. Aby byly vytvořené databáze plně funkční, je zapotřebí dohlédnout na to, aby byly vţdy pravdivé a co moţná nejaktuálnější a nejúplnější.

30

Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, ISBN: 978-80-7265-113-9, str. 9

54

Hlavním úkolem odhadce je tedy u tohoto typu ocenění zjistit trţní hodnotu nemovitosti. Jedná se o ocenění v daném místě a čase, které můţe slouţit například pro zajištění úvěru, případně při prodeji nemovitosti. Odhadce má na výběr ze tří moţných metod ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou a je jen na jeho úsudku, kterou z nich si pro daný případ zvolí. Nejpřesnější vţdy bude nějaká jejich kombinace.

7.3.3 Vztah oceňování podle cenového předpisu a oceňování na trţních principech [6] Obě varianty ocenění jsou jiţ nastíněny v odstavcích výše, nyní se zkusme podívat, jaký mají obě metody mezi sebou vztah. Pro rekapitulaci, ocenění podle cenového předpisu má za úkol hlavně indikovat nejlepší cenový předpis, kdeţto ocenění na trţních principech má indikovat skutečnou trţní hodnotu. Kdybychom chtěli docílit shody mezi oběma oceněními, bylo by zapotřebí indikovat cenový předpis tak, aby v něm byly co nejlépe zohledněny veškeré cenotvorné faktory a aby byla umoţněna jejich správná trţní interpretace. V současné době, ale neexistuje ţádný cenový předpis, který by takovéto faktory zohledňoval. Zejména starší předpisy byly konstruovány na zcela jiných principech, neţ trţních, jednalo se o nákladové principy, které principy trţní částečně opomíjely. Před rokem 1990 byla v tehdejší Československé socialistické republice ještě více zkomplikovaná situace tím, ţe ekonomické a právní vztahy byly značně deformovány podmínkami tehdejší centrálně plánované ekonomiky a socialistického právního systému, ve kterém bylo umoţněno např. osobní a soukromé vlastnictví, třídní přístup při náhradě z vyvlastnění apod. Vzhledem k výše zmíněným okolnostem je zřejmé, ţe závěry a indikace zjištěné při respektování trţních principů podle cenových předpisů nejsou vzájemně kompatibilní. Z toho vyplývá, ţe cena zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace v případě realitního obchodu. Oproti tomu zase nemůţe ocenění zpracované na trţních principech slouţit pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Velmi důleţité je mít také na zřeteli, ţe kaţdé trţní ocenění musí být zpracováno na trţních principech, kdeţto ne kaţdý znalecký posudek musí být zpracován podle cenového předpisu. 55

8. Vliv vad a poruch staveb na ocenění V předchozích kapitolách je teoretické shrnutí základních pojmů a moţných vznikajících vad a poruch konstrukcí. V některých případech je nastíněná i jejich moţná sanace. V práci je naznačeno, co všechno by měl technicky zvládnout odhadce nemovitostí tak, aby dovedl profesně správně vytvořit jakýkoliv odhad. V této kapitole nalezneme shrnutí, jaký mají vzniklé vady a poruchy vliv na ocenění stavby. Nejdůleţitějším faktorem je zjištění o jaký typ vady nebo poruchy se u oceňovaného objektu jedná. V případě, ţe se jedná o vady tzv. skryté a odhadce není schopen při ohledání na místě stavby vadu vizuálně indikovat a zařadit a není s vadou seznámen majitelem nemovitosti, případně jinou další odpovědnou osobou, tak není v tomto případě moţné vadu nebo poruchu jakkoliv v ocenění zohlednit. Zkušený odhadce by mohl pouze předvídat. U zjevných vad a poruch by měl být odhadce schopen odborně určit rozsah poškození a typ vady a poruchy tak, aby se toto zjištění dalo v co moţná nejpřesnější míře zohlednit v prováděném ocenění. V případě, ţe by si nebyl jistý, měl by si na pomoc pozvat další technicky vzdělanou a zdatnou osobu, která by mu pomohla problém objasnit. V případě trţního ocenění nemovitosti, je její trţní hodnota velmi ovlivněna řadou faktorů, jedná se především o vlivy zásadní, jako jsou vlivy ekonomické, právní, sociální a fyzické. Ekonomické, právní a sociální vlivy jsou ovlivněny současným stavem trţní ekonomiky ve státě, případně současný sloţením vlády a nastoleným politickým systémem. U fyzických vlivů se hodnotí stavba sama o sobě, mezi tyto nejčastější vlivy patří stáří stavby, technická ţivotnost, stav údrţby a oprav, a systém, kterým jsou nastaveny.

Při nedostatečné,

případně zanedbané údrţbě a oddalováním případných oprav a rekonstrukcí, dochází často k postupné degradaci materiálů a vzniku velmi závaţných problémů, které mohou zapříčinit omezení uţívání dané stavby. Vady a poruchy se tedy u ocenění zohledňují různě. Záleţí na daném typu pouţité metody kaţdého ocenění. U ocenění na trţních principech se vady a poruchy zohledňují v návaznosti na pouţitý způsob ocenění. U porovnávacího způsobu se vady a poruchy zohlední ve výpočtu pomocí korekčního činitele. Ten upraví hodnotu oceňované nemovitosti, oproti nemovitostem porovnávaným. Tento korekční činitel by měl být stanoven přesným výpočtem, pouhý odhad v tomto případě nestačí a není přesný. V případě, ţe odhadce nabyde dojmu, ţe je oceňovaná nemovitost ve velmi špatném technickém stavu a shledané vady a poruchy zhoršují, případně zabraňují uţívání stavby, mělo by dojít k vypracování tzv. sanačního projektu. Tento projekt vzniká na základě provedeného stavebně56

technologického průzkumu. Projekt by měl řešit sanaci všech zjištěných vad a poruch. Sanační projekt by měl obsahovat projektovou dokumentace a vyčíslení všech prováděných prací, tzv. výkaz výměr. Na základě zjištění rozsahu a ceny prací je nutné zváţit, jestli je sanace ještě ekonomicky výhodná nebo jestli se jiţ vyplatí demolice stávajícího objektu a stavba nového. Případnou demolici by měl doporučit odhadce majiteli s ohledem na to, ţe náklady na případnou sanaci převyšují odhadnutou cenu nemovitosti. Demolice objektu ale není moţná ve všech případech, například u památkově chráněných staveb nelze stavbu zcela odstranit. U nákladového způsobu ocenění se případné vady a poruchy zohledňují odpočtem procentuálního opotřebení stavby, které vychází z přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Příjmová metoda je specifická v tom, ţe odhadce musí určit výši nákladů, které jsou zapotřebí pro uvedení nemovitosti do stavu pronajímatelnosti, aby mohla generovat co moţná nejvyšší výnos. Jak u nákladové, tak i u příjmové metody lze pouţít také sanační projekt a následně cenu vyjádřit v % z celkové ceny nemovitosti.

Závěr V této práci se autor snaţil popsat problematiku vad a poruch konstrukcí v návaznosti na práci odhadce a jeho výsledné ocenění. Je potřeba si uvědomit, ţe při špatné indikaci korekčních činitelů v případě ocenění na trţních principech a dále při špatném výpočtu u ocenění podle cenového předpisu mohou tyto nepřesnosti vnést do ocenění chybu v řádech sta tisíců korun. Je tedy zřejmé, ţe se tato práce zabývá problematikou více na sebe vzájemně navazujících oborů, kde vţdy záleţí na zkušenostech odhadce, jak se v této rozsáhlé problematice dokáţe pohybovat a indikovat co moţná nejpřesnější výslednou hodnotu. Obsah této práce by měl pomoci zjednodušit problematiku vad a poruch konstrukcí, jejich začlenění, vznik a případnou sanaci v přímém kontrastu s prací odhadce nemovitostí a jeho indikací výsledné hodnoty. Strukturu práce autor pojal tak, aby co nejjednodušeji ukázal tuto velmi rozsáhlou problematiku týkající se vad a poruch všech pozemních staveb.

57

II. PRAKTICKÁ ČÁST

58

9. Trţní ocenění rodinného domu Objednatel: František Šedivý Ovocnářská 280, Praha 5 – Lipence, 155 31

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 280 Ovocnářská 280 155 31 Praha 5 – Lipence

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

26. 5. 2013

Vypracoval:

Radek Šedivý 59

Obsah hodnocení: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace současného stavu objektu Výpočet opotřebení analytickou metodou

60

pan František Šedivý Ovocnářská 280 155 31 Praha 5 – Lipence Česká republika 28. května 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: RODINNÝ DŮM č.p. 280 Uvedený na listu vlastnictví č. 193, pro katastrální území Lipence [683973], Nacházejícího se na adrese Ovocnářská 280, 155 31 Praha 5 – Lipence, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato hodnotící zpráva je zaměřená na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 26. 5. 2013, tedy ke dni, kdy bylo zahájeno místní šetření. Účelem zprávy je provedení zprávy jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy nejsou známi ţádné další okolnosti o dalším uţití zprávy jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 193, pro katastrální území Lipence, obec Praha, část obce Lipence. Přílohou zprávy je i výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 5. 2013. Trţní hodnota je chápána jako cena, za kterou by mohl prodávající výše zmíněný majetek prodat kupujícímu, aniţ by mezi těmito dvěma subjekty vznikl jakýkoliv nátlak v ohledu na to, ţe kaţdý z nich je vybaven přiměřenými profesními znalostmi o všech skutečnostech, při současném zachování výhodnosti obchodu pro obě strany. Předpokládá se, ţe nemovitost bude nabízena na trhu po dobu dostatečně dlouho pro nalezení kupce, to vše v návaznosti na stanovení trţní hodnoty a v návaznosti na nabídky volného trhu. Oceňovaná nemovitost byla ke dni ocenění výhradně uţívána majiteli k bydlení, ţádná část nemovitosti není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle zadavatele a dostupné 61

dokumentace, nemovitost nepodléhá ţádným právním omezením, jako jsou uzavřené nájemní smlouvy, věcná břemena, zástavní práva, která by omezovala vlastnictví objektu. Předmětem ocenění je pouze hlavní budova, malé okolní stavby a pozemek, jiný majetek, jako je např. interiérové vybavení, technologie nesouvisející s chodem hlavní budovy a okolních staveb není součástí ocenění. Veškeré výměry byly převzaty z dokumentace poskytnuté klientem a osobního ohledání na místě stavby. V tomto případě je tedy majetek v absolutním vlastnictví. Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédl a vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající stavby a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o opotřebení Prodejní, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v přilehlém okolí a celé lokalitě

9.1 Popisné informace 9.1.1 Popis lokality Oceňovaný rodinný dům č. p. 280 se nachází v jiţní okrajové části Prahy, v lokalitě, která v posledních 15 letech prošla velkým rozvojem a změnou územního plánu a která leţí mezi řekami Vltavou a Berounkou. Jedná se o menší městskou část PrahaLipence, kde je evidováno 2050 ţijících obyvatel pří rozloze 8,21 km2. Lokalita je rozdělená na dvě hlavní části a to na část se starou zástavbou, kde se nachází i oceňovaná nemovitost a dále na část tzv. satelitní, s velkým mnoţstvím nových nemovitostí, převáţně pak rodinných domů vyššího standardu. Velká část území je obehnána Brdskými lesy, nad které se jako dominanta ční televizní vysílač Cukrák. V současné době, kdy se velkým trendem stalo stěhování lidí z centra velkých měst do dopravně dostupných a klidných 62

lokalit okrajových částí, se Lipence staly velmi vyhledávanou lokalitou pro bydlení. Je zde dostupná veškerá občanská vybavenost – mateřská a základní škola, ordinace praktického lékaře, pošta, maloobchod s potravinami i velkotrţnice s rozmanitým sortimentem. Nalezneme zde i velké mnoţství sportovního vyţití, vedle fotbalového stadionu a golfového hřiště zde najdeme i dětská hřiště, tenisové kurty, sportovní halu. Moţností je i vyuţití rozlehlých cyklostezek a turistických tras. Lipence jsou napojeny na síť městské hromadné dopravy hlavního města Prahy, trasa z Lipenců na Smíchovské nádraţí trvá přibliţně 25 minut, Zličín, případně letiště Václava Havla je vzdálené přibliţně 20 km. Dopravní infrastrukturu dotvořilo otevření části nového praţského okruhu, který Lipence spojil s velkou částí Prahy. Klidná a přátelská lokalita s blízkostí přírody je velmi vhodná pro rodiny s malými dětmi.

9.1.2 Popis oceňovaného majetku Podle vlastníka nemovitosti (zadavatele posudku), jím předaných podkladů a na základě osobního ohledání lze konstatovat, ţe rodinný dům je uţíván výhradně pro bydlení, není tedy určen k podnikatelské ani jiné činnosti. Oceňovaný majetek se skládá z pozemku, oceňovaného domu a přilehlých objektů, přičemţ jeden slouţí jako garáţ a druhý jako zahradní domek. Další podrobná specifikace bude provedena v dalších oddílech zprávy.

9.1.2.1 Historie Rodinný dům byl podle sdělení vlastníka postaven v roce 1924 původně jako přízemní dům se sedlovou střechou a částečným podsklepením. První z rozsáhlých rekonstrukcí proběhla v roce 1964, kdy byla provedena nástavba podkroví a celková modernizace stávajícího objektu včetně zdravotních instalací a ústředního vytápění. Zatím poslední velká rekonstrukce proběhla v roce 1997, kdy byl zateplen obvodový plášť objektu, vyměněna stará dřevěná špaletová okna za moderní plastová, zcela vyměněná střešní konstrukce a bylo provedeno zateplení části podkroví. V roce 1999 byl objekt přímo připojen na městský rozvod plynu a kanalizační síť.

9.1.2.2 Pozemek Ve výpisu z katastru nemovitostí je na listu vlastnictví č. 193 oceňovaný rodinný dům č. p. 280 s přilehlými objekty veden na dvou pozemcích. Pozemky se nachází na 63

kříţení ulic České červeného kříţe a Ovocnářské. Pozemek z převáţné části zastavěný oceňovaným rodinným domem a přilehlou garáţí, je označen p. č. 790 a má výměru 434 m2. Druhý pozemek označený p. č. 791/1 o výměře 769 m2 je z převáţné části nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada s malým zahradním domkem, oba pozemky jsou rovinaté. Tento pozemek prošel v roce 2006 architektonickou úpravou zeleně, stromů a keřů. Jelikoţ oba pozemky spolu spolupůsobí a tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jediný pozemek o rozloze 1203 m2. Pozemek je připojen ke všem základním inţenýrským sítím, jako je elektrika, vodovod, plyn, kanalizace a telefon.

9.1.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku se nachází dvě vedlejší stavby a to garáţ a zahradní domek. Jedná se o samostatně stojící stavby. Garáţ byla postavena v roce 1964, jedná se o přízemní objekt, krytý sedlovou střechou, bez podsklepení a bez veškerých inţenýrským sítí vyjma silnoproudé elektroinstalace. Ke garáţi jsou dvě příjezdové trasy, z obou lemujících ulic Ovocnářské i Českého červeného kříţe. Jedná se o betonové zpevněné plochy. V dispozici garáţe jsou dvě parkovací stání pro osobní automobily a menší místnost slouţící jako skládek. V roce 1997 prošla garáţ jedinou významnější rekonstrukcí, kdy byly vyměněny garáţová vrata, střešní krytina, oplechování a celý objekt byl natřen fasádním silikátovým nátěrem. Druhou vedlejší stavbou je zahradní domek, který slouţí pro uskladnění zahradního nábytku a různých pracovních pomůcek. Objekt garáţe je zaloţen na kameno-betonových pasech, svislé nosné konstrukce jsou vyzděné z plných pálených cihel, strop je dřevěný trámový s rovným podhledem a prkenným záklopem, zastřešení je dřevěným krovem sedlového typu, tzv. moderní hambalkovou soustavou. Vnitřní omítky jsou štukované hladké. Jedny vrata jsou tvořeny ocelovým rámem s plechovou výplní, druhá vrata jsou kombinací ocelového rámu a plastové výplně. Zahradní domek je zaloţen na betonových patkách, svislé nosné konstrukce jsou tvořeny dřevěnými sloupy, kotvenými přes ocelové trny do základových patek. Plášť domku je vyskládán z dřevěných fošen, sedlová střecha je tvořena dřevěným krovem z trámů s jednou vrcholovou vaznicí. Do domku se vchází skrze plné dřevěné dveře.

64

Venkovní úpravy: Přípojka kanalizace provedená z hrdlových, kameninových trub vedená z domu do uličního řadu v ulici Ovocnářská. Přípojka vody provedená z PE potrubí z vodovodního řadu vedeného z ulice Ovocnářská. Přípojka elektro vedená zemním kabelem přes elektroměrovou skříň umístěnou na plotě z uličního řadu vedeného v ulici Ovocnářská, garáţ a zahradní domek jsou propojeny s hlavním objektem podzemním kabelem. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na rohu oplocení domu v kříţení ulic Ovocnářská a Českého červeného kříţe. Zpevněné plochy provedené ze ţelezobetonu. Zpevněné plochy z velkoformátových betonových dlaţdic. Zahradní obrubníky lemující okrasné záhony z prostého betonu. Plot se zděnými sloupky z pohledových cihel s výplní z plastových planěk. Venkovní schodiště ze ţelezobetonu obloţené keramickou protiskluznou dlaţbou. Vrata vjezdová s nosným ocelovým rámem s výplní z plastových planěk. Vrátka vchodová s nosným ocelovým rámem s výplní z plastových planěk. Veškeré venkovní úpravy a stavební příslušenství je shledáno v dobrém stavu a kvalitě.

9.1.2.4 Trvalé porosty Zahrada prošla v roce 2006 přestavbou, při které byla odstraněna většina vzrostlých ovocných stromů, zůstaly pouze menší zákrsky a keře. Dále byly do nově vzniklých záhonů vysázeny menší okrasné keře a túje. Trţní hodnota porostů bude zohledněna v celkové trţní hodnotě objektu.

65

9.1.2.5 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je samostatně stojící objekt přibliţně obdélníkového půdorysu s delší stranou rovnoběţnou s ulicí Ovocnářská. Je situovaný v okolí zástavby podobných rodinných domů, přibliţně ze stejné doby vzniku. Hlavní vchod je situovaný do ulice Ovocnářská a z domu spolu s malou předsíní lehce vystupuje. Dům má jedno nadzemní podlaţí, obyvatelné podkroví a z části podzemní podlaţí. Podzemní podlaţí zabírá přibliţně polovinu půdorysné plochy prvního nadzemního podlaţí. Nadzemní podlaţí má pravidelný tvar, z kterého vystupuje předsíň s vchodovými dveřmi. Součástí plně obyvatelného podkroví, které je přístupné z přízemí vnitřním schodištěm, je prostorná terasa. Dům je vnitřní dispozicí uzpůsoben pro dvougenerační bydlení. V suterénu domu, který je nevytápěný, najdeme kotelnu s plynovým kotlem, studený sklad zeleniny a ovoce, prostornou chodbu se zásobníkem pro ohřev teplé vody a čistý sklad. V prvním nadzemním podlaţí nalezneme předsíň, dále prostornou chodbu, z které se dá vejít do všech zbylých místností v přízemí a do suterénu, koupelnu, WC, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, loţnici, dětský pokoj a spíţ. Z chodby v přízemí se po dřevěném schodišti s mezipodestou dostaneme do podkroví, které slouţí jako druhá bytová jednotka. Zde je kuchyň, obývací pokoj, loţnice, pracovna, chodba, WC, koupelna, spíţ a terasa. V případě potřeby je moţné vhodnými stavebními úpravami udělat z terasy další pokoj. Oceňovaná stavba obsahuje pouze prostory určené k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou tvořeny základovými pasy z prostého betonu v kombinaci s velkými kameny. Svislé nosné konstrukce jsou z cihelného a tvárnicového zdiva ve skladebné šířce 600 mm v suterénu, 450 mm v přízemí a 300 mm v podkroví. Dle vlhkých stěn v suterénu je moţné soudit, ţe stávající hydroizolace jiţ není plně funkční. Vodorovné nosné konstrukce jsou různých typů, strop nad suterénem je tvořen ţelezobetonovou deskou, strop nad přízemím je z keramických desek Hurdis vloţených do I nosníků s rákosovým podhledem. Střešní konstrukce je tvořena dřevěným krovem sedlového typu s vaznicemi. Krytina je z pálených tašek. Veškeré klempířské konstrukce jsou z mědi. Nenosné dělící příčky jsou z plných pálených cihel, vnitřní omítky jsou 66

štukové vápenné. Fasáda domu je zateplená kontaktním zateplovacím systém se silikátovou omítkou zrno na zrno ţluté barvy, jako izolant slouţí desky Heraklit. Podezdívka celého domu je z kamenných haklíků, vnější vstupní betonové schodiště je obloţené keramickou protiskluznou dlaţbou, která pak dále navazuje jako obklad vystupující předsíně. Interiérové schodiště do suterénu je betonové, opatřené pouze bezprašným nátěrem, do podkroví je schodiště dřevěné, polepené kobercem. Vnitřní obklady stěn jsou provedeny v plném rozsahu na WC a v koupelně, částečně potom v kuchyni nad kuchyňskou linkou, obklady jsou keramické standardní. Okna jsou plastová dvoukomorová z interiérové strany bílá, z exteriérové potom hnědého odstínu. Interiérové dveře jsou dřevěné, dýhované, bílé barvy, plné, případně s 2/3 zasklením. Vstupní bezpečnostní dveře jsou plastové ve stejném provedení jako okna. V obytných místnostech jsou na podlahách parkety, které jsou překryty buď kobercem nebo PVC. Na podlahách koupelen a WC je keramická dlaţba standardního typu. Vytápění domu je ústřední s litinovými článkovými radiátory, popř. jiţ moderními plechovými radiátory (KORADO), v koupelnách jsou pak topné ţebříky. Zdrojem tepla je plynový kotel Junkers, který slouţí zároveň i pro přípravu TUV. Zásobníkovým zdrojem pro TUV je bojler Draţice o objemu 150 l. Dům je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Zemní plyn je přiveden do suterénu k plynovému kotli a odsud je rozveden do přízemí a podkroví. Svislé kanalizační svody jsou provedeny z PE trub, leţaté svody a přípojka jsou provedeny z trub kameninových, hrdlových. Vnitřní vodovod i přípojka vody jsou provedeny z PE trub. V domě jsou dvě kuchyně, dvě koupelny a dvě WC. Kuchyně jsou standardně vybavené plynovým sporákem, myčkou na nádobí, ledničkou a mikrovlnou troubou. V koupelnách jsou čtvrtkruhové sprchové kouty s plastovou zástěnou a keramická umyvadla zasazená do dřevěných koupelnových skříněk. Na WC jsou keramické kombi klozety s nádrţkou a malá umyvadla.

9.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.“ 31

31

Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, ISBN: 978-80-7265-128-3, str. 90

67

„Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“ 32 Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti z právního hlediska přípustné. Rodinný dům je po celkové rekonstrukci, umoţňuje tedy plné vyuţívání. Uvedení do provozu není jiţ podmíněno dalšími náklady na případnou rekonstrukci, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tudíţ splněna. Pro maximální ziskovost je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo jiné vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Pronájem podobných nemovitostí není v této lokalitě obvyklý, oceňovaná nemovitost bude i nadále slouţit k vlastnímu bydlení majitele a jeho rodiny. Z předaných podkladů nejsou známy ţádné právní okolnosti, technické nebo jiné skutečnosti, které by pronájmu nemovitosti za trţní nájemné bránily, je splněna i podmínka pronajímatelnosti. Na základě těchto zjištěných skutečností lze konstatovat, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

9.3 Ocenění Úvod „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.“ 33

32


33


68

„Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku.“ 34

9.3.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku U stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe jsou pozemky volné a připravené k zástavbě a je počítáno s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním dané nemovitosti jsem porovnal tři podobné pozemky, prodané nebo nabízené k prodeji v poslední době v obdobných lokalitách. Srovnávací jednotkou mi byla cena za jeden metr čtvereční pozemku. U pozemků, které byly nabízeny, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, který znázorňuje obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami prodejními, které byly skutečně dosaţeny. Dále jsem při porovnání pozemků vzal v úvahu klíčové faktory, jako jsou lokalita, poloha, tvar, velikost, dostupnost pozemků, jestli jsou vybaveny inţenýrskými sítěmi, popř. jejich vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existenci územního rozhodnutí, moţnou zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došel k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovaným rodinným domem, indikovaná porovnávací metodou je:

4 810 000 Kč je kalkulována následně: 1203 * 3 996 = 4 810 000 Kč

34


69

Veškeré výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny níţe v tabulce. TABULKA č. I - POZEMEK RD Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Ovocnářská

Lipence 1

Lipence 2

Zbraslav

Jesenice

Parcelní číslo

790, 791/1

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Ovocnářská 280, Praha 5

ul. Jílovišťská

ul. Josefa Houdka

ul. Na Baních

ul. Do Polí

Katastrální území

Lipence

Lipence

Lipence

Zbraslav

Jesenice u Prahy

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Jesenice

Okres

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Praha - západ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

3 900 000

3 300 000

4 122 500

6 150 000

1203

1 566

750

850

1 700

X

2 490

4 400

4 850

3 618

X

X

X

X

1

1

1

1

2 490

4 400

4 850

3 618

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

2 241

3 960

4 365

3 256

Absolutní vlastnictví




1

1

1

1

2 241

3 960

4 365

3 256

Bez věcných břemen




1

1

1

1

2 241

3 960

4 365

3 256

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

2 241

3 960

4 365

3 256

Ano

Ne

Ano

Ne

1

1,1

1

1,1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce

Ano

70

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

2 241

4 356

4 365

3 581

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

2 241

4 356

4 365

3 581

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

1

1,15

1,2

1

2 241

5 009

5 238

3 581

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

2 241

5 009

5 238

3 581

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1,1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Stejná

Stejná

Stejná

Stejná

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 466

5 009

5 238

3 581

Větší

Menší

Menší

Větší

1,1

0,85

0,9

1,2

2 712

4 258

4 714

4 298

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne


E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

1203

71

Upravená hodnota

2 712

4 258

4 714

4 298

2 712

4 258

4 714

4 298

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m²

3 996

Rozloha pozemku

1203

Celková porovnávací hodnota

4 806 594

Celková tabulka s výpisem pozemků. VÝPIS OCEŇOVANÝCH PARCEL Pořadové číslo

Číslo pozemku

Výměra v m²

Jed. hod. v Kč/m²

Trţní hodnota

1

790

434

3 996

1 734 050

2

791/1

769

3 996

3 072 544

Celkem

1203

4 806 594

Zaokrouhleno

4 810 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem pracoval s rodinnými domy, které jsou v dané lokalitě, případně v blízkém okolí nabízeny k prodeji. Nemovitosti v blízkém okolí jsou v lokalitách, které jsou porovnatelné s lokalitou oceňovaného rodinného domu. V případě nabídkových cen nemovitostí jsem tuto skutečnost zohlednil pomocí koeficientu, který odráţí obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami prodejními skutečně dosaţenými. Pro celkovou analýzu oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými, jsem jako porovnávací jednotku zvolil celkovou zastavěnou plochu (GFA), tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Dále jsem při stanovení trţní hodnoty vzal v úvahu klíčové faktory, jako jsou poloha v obci, tvar nemovitosti, velikost budovy, dostupnost pro automobilovou a městskou hromadnou dopravu, moţnost parkování apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

8 190 000 Kč

72

Veškeré výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny níţe v tabulce. TABULKA č. II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný majatek




1

2

3

4

Rodinný dům Lipence

Rodinný dům Zbraslav 1

Rodinný dům Lipence 1

Rodinný dům Zbraslav 2

Rodinný dům Řevnice

790

N/A

N/A

N/A

N/A

Ovocnářská 280, Praha 5

Lipenecká

Jílovišťská

Pod Havlínem

N/A

Lipence

Zbraslav

Lipence

Zbraslav

Řevnice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Řevnice

Okres

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Praha - západ

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky č. I Plocha pozemku

1203

868

1 528

749

936

Hodnota za 1 m² pozemku

3 996

3 996

3 996

3 996

3 996

Hodnota pozemku celkem

4 806 594

3 468 099

6 105 133

2 992 634

3 739 794

C. Základní údaj pro porovnání – m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

300

208

278

195

181

X

4 990 000

9 960 000

12 500 000

4 250 000

1 521 901

3 854 867

9 507 366

510 206

7 317

13 866

48 756

2 819

X

X

X

X

1

1

1

1

7 317

13 866

48 756

2 819

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

6 585

12 480

43 880

2 537





1

1

1

1

6 585

12 480

43 880

2 537





0,9

0,9

0,9

0,9

5 927

11 232

39 492

2 283

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X


D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Věcné břemeno uţívání

73

Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou


Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

5 927

11 232

39 492

2 283

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

5 927

11 232

39 492

2 283

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

5 927

11 232

39 492

2 283

Lepší

Dobrá

Výborná

Horší

0,9

1

0,75

1,3

5 334

11 232

29 619

2 968

Dobrý

Výborný

Dobrý

Dobrý

1

0,9

1

1

5 334

10 109

29 619

2 968

Průměrná

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1,1

1

1

1,1

5 867

10 109

29 619

3 265

Horší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,1

1

1

1

6 454

10 109

29 619

3 265

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

6 454

10 109

29 619

3 265

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus horší

1

1

1

1,1

6 454

10 109

29 619

3 592

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

6 454

10 109

29 619

3 592

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Horší

1

1

1

1,1

6 454

10 109

29 619

3 951

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

6 454

10 109

29 619

3 951

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý


Autobus


Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

F. Ostatní parametry

74

Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Obdobná

Menší

Obdobná

0,9

1

0,85

1

5 809

10 109

25 176

3 951

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

5 809

10 109

25 176

3 951

5 809

10 109

25 176

3 951


Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

11 261

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

3 378 319


4 806 594


8 184 913

9.3.2 Příjmová metoda Tato metoda se uplatňuje u nemovitostí, které mohou generovat výnos. V tomto případě oceňovaná nemovitost slouţí pouze k vlastnímu bydlení zadavatele posudku. Nemovitosti v této lokalitě nejsou pronajímány, příjmovou metoda proto v tomto případě nebudu aplikovat.

9.3.3 Nákladová metoda „U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení -

Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 75

Funkční nedostatky -

Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky -

Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.“ 35

Uplatněním funkčních nedostatků zohledňuji v ocenění pouze to, ţe by mohla být oceňovaná nemovitost řešena účelněji a jednodušeji, z hlediska svého konstrukčního a dispozičního řešení. U ekonomických nedostatků jsem vyšel z poměrových ukazatelů na trhu mezi poptávkou a nabídkou v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Podpůrným materiálem mi byla vyhláška vydaná Ministerstvem financí České republiky, kde jsou uvaţovány koeficienty prodejnosti. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného rodinného domu, indikovaná nákladovou metodou je:

10 160 000 Kč

35


76

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného rodinného domu při pouţití nákladové metody je uveden v následující tabulce.

Tabulka č. III - NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Ovocnářská 280, Praha Lipence 790, 791/1

Název nemovitosti Číslo pozemku Nosná konstrukce

Zděná, klasická

Skutečné stáří

89 let

Efektivní stáří (po větší rekonstrukci)

16 let

Ekonomická ţivotnost

50 let

Zastavěná plocha

123 m²

Počet podlaţí

1 podzemní podlaţí, přízemí, podkroví

Celková zastavěná plocha

300 m²

Koeficient vyuţitelnosti

0,73

Celková podlahová plocha

218 m²

Celkový obestavěný prostor

818 m³ 8 924 Kč/m³

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

7 299 832

Fyzické opotřebení

25%

5 474 874

Funkční nedostatky

10%

4 927 387

Ekonomické nedostatky

0%

4 927 387

Vedlejší stavba - garáţ

323 318

Vedlejší stavba - zahradní domek

93 840

Pozemek

4 810 000

Indikovaná hodnota

10 154 545

Zaokrouhleno

10 160 000

9.3.4 Závěr Výsledkem tohoto hodnocení je můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Toto hodnocení bylo zpracováno k okolnostem platným k 26. květnu 2013. Všechny pouţité pojmy, jako obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu této zprávy. 77

Aplikacemi výše zmíněných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Celková cena Zaokrouhleno celkem

Indikace (Kč)

Váha (%)

8 190 000 0 10 160 000

80 0 20

Váţený průměr (Kč) 6 552 000 0 2 032 000 8 584 000 8 590 000

Oceňovaná nemovitost patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí. Z těchto důvodů je pro mě indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Vzhledem k tomu, ţe tento typ nemovitosti – rodinný dům se v uvaţované lokalitě pronajímá jen zřídka kdy a povětšinou slouţí k uspokojení vlastních potřeb na bydlení majitele a jeho rodiny je zde příjmová metoda vyloučena a indikována 0 %. Především u starších, i kdyţ převáţně funkčních objektů, jako je tento, obvykle investoři nejsou ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující, u závěrečné analýzy slouţí pouze jako určitý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, proto jí přisuzuji váhu pouze 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. května 2013 reprezentována částkou:

8 590 000 Kč (slovy: Osmmilionůpětsetdevadesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. 78

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.36

9.4 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

36


79

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízením. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 37

37


80

9.5 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 38

V Praze, dne 28. května 2013

.....……………………………… Radek Šedivý

38


81

9.6 Přílohy Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz

82

Příloha č. 2 – Snímek katastrální mapy

83

Příloha č. 3 – Základní stavební dokumentace Půdorys přízemí, podkroví

84

Řez A-B, pohled sever

85

Pohled východ, jih

86

Příloha č. 4 – Fotodokumentace současného stavu

87

Příloha č. 5 - Výpočet opotřebení analytickou metodou

OPOTŘEBENÍ STAVBY Konstrukce a vybavení Základy vč.zemních prací Svislé kontrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vytápění hygien. zařízení vč.WC Záchod Ostatní

Objemové podíly RD "D"

Upravený Část v %

K

Opotřebení Stáří

Tabulka č.3 0,043 0,243 0,093 0,042 0,030 0,007 0,064 0,033 0,024 0,039 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042 0,040 0,005 0,028 0,029 0,005 0,016 0,005

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 2,40 3,90 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 2,90 0,50 1,60 0,50

100 60 50 100 100 100 100 100 37 50 50 100 100 100 15 100 100 100 100 100 100 100 100

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

4,30 14,58 4,65 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,89 1,95 1,95 3,40 5,30 2,30 0,21 4,20 4,00 0,50 2,80 2,90 0,50 1,60 0,50

89 89 89 16 16 16 16 16 16 89 47 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 8

0,050

5,00

100

1

5,00

0,004 0,030

0,40 3,00

100 100

1 1

0,40 3,00

v%

Ţivotnost

podíl v %

VÝPOČET OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU (%)

88

Části

Celkem

200 200 200 150 80 80 80 60 50 200 200 80 80 80 80 50 50 50 50 60 50 40 30

0,445 0,445 0,445 0,107 0,200 0,200 0,200 0,267 0,320 0,445 0,235 0,200 0,200 0,200 0,200 0,320 0,320 0,320 0,320 0,267 0,320 0,400 0,267

1,914 6,488 2,069 0,448 0,600 0,140 1,280 0,880 0,284 0,868 0,458 0,680 1,060 0,460 0,042 1,344 1,280 0,160 0,896 0,773 0,160 0,640 0,133

16

60

0,267

1,333

8 16

60 50

0,133 0,320

0,053 0,960 25,404

10. Trţní ocenění bytového domu Objednatel: Milan Machačný Ovocnářská 469, Praha 5 – Lipence, 155 31

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 418 Na Lhotkách 418 155 31 Praha 5 – Lipence

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

27. 5. 2013

Vypracoval:

Radek Šedivý 89

Obsah hodnocení: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace současného stavu objektu Výpočet opotřebení analytickou metodou

90

pan Milan Machačný Ovocnářská 469 155 31 Praha 5 – Lipence Česká republika 29. května 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: BYTOVÝ DŮM č.p. 418 Uvedený na listu vlastnictví č. 2284, pro katastrální území Lipence [683973], Nacházejícího se na adrese Na Lhotkách 418, 155 31 Praha 5 – Lipence, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato hodnotící zpráva vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 27. 5. 2013, tedy ke dni, kdy bylo zahájeno místní šetření. Účelem zprávy je provedení zprávy jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy nejsou známi ţádné další okolnosti o dalším uţití zprávy jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 2284, pro katastrální území Lipence, obec Praha, část obce Lipence. Přílohou zprávy je i výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 5. 2013. Obvyklá cena je chápána jako cena, za kterou by mohl prodávající výše zmíněný majetek prodat kupujícímu, aniţ by mezi těmito dvěma subjekty vznikl jakýkoliv nátlak v ohledu na to, ţe kaţdý z nich je vybaven přiměřenými profesními znalostmi o všech skutečnostech, při současném zachování výhodnosti obchodu pro obě strany. Oceňovaná nemovitost byla ke dni ocenění uţívána převáţně komerčně jako bytový dům s 8 bytovými jednotkami, kancelářskými prostory ve druhém nadzemním podlaţí a ubytovnou v přízemí. Zpráva zohledňuje veškeré skutečnosti, které mají vliv na obvyklou 91

cenu, a které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek se nenachází v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Podrobné údaje o vyuţití nemovitosti jsem popsal v další části zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění jsou pouze hlavní budova, skladová hala a pozemek, jiný majetek, jako je např. interiérové vybavení, technologie nesouvisející s chodem hlavní budovy a okolních staveb není součástí ocenění. Veškeré výměry byly převzaty z dokumentace poskytnuté klientem a osobního ohledání na místě stavby. Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédl a vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající stavby a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o opotřebení Prodejní, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v přilehlém okolí a celé lokalitě

10.1 Popisné informace 10.1.1 Popis lokality Oceňovaný bytový dům č. p. 418 se nachází v jiţní okrajové části Prahy, v lokalitě, která v posledních 15 letech prošla velkým rozvojem a změnou územního plánu a která leţí mezi řekami Vltavou a Berounkou. Jedná se o menší městskou část Praha-Lipence, kde je evidováno 2050 ţijících obyvatel pří rozloze 8,21 km2. Lokalita je rozdělená na dvě hlavní části a to na část se starou zástavbou, kde se nachází i oceňovaná nemovitost a dále na část 92

tzv. satelitní, s velkým mnoţstvím nových nemovitostí, převáţně pak rodinných domů vyššího standardu. Velká část území je obehnána Brdskými lesy, nad které se jako dominanta ční televizní vysílač Cukrák. V současné době, kdy se velkým trendem stalo stěhování lidí z centra velkých měst do dopravně dostupných a klidných lokalit okrajových částí, se Lipence staly velmi vyhledávanou lokalitou pro bydlení. Je zde dostupná veškerá občanská vybavenost – mateřská a základní škola, ordinace praktického lékaře, pošta, maloobchod s potravinami i velkotrţnice s rozmanitým sortimentem. Nalezneme zde i velké mnoţství sportovního vyţití, vedle fotbalového stadionu a golfového hřiště zde najdeme i dětská hřiště, tenisové kurty, sportovní halu. Moţností je i vyuţití rozlehlých cyklostezek a turistických tras. Lipence jsou napojeny na síť městské hromadné dopravy hlavního města Prahy, trasa z Lipenců na Smíchovské nádraţí trvá přibliţně 25 minut, Zličín, případně letiště Václava Havla je vzdálené přibliţně 20 km. Dopravní infrastrukturu dotvořilo otevření části nového praţského okruhu, který Lipence spojil s velkou částí Prahy. Klidná a přátelská lokalita s blízkostí přírody je velmi vhodná pro rodiny s malými dětmi.

10.1.2 Popis oceňovaného majetku Na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku a osobním ohledáním na místě majetku bylo zjištěno, ţe oceňovaná nemovitost slouţí k podnikatelskému záměru, konkrétně k pronájmu bytových jednotek, administrativních prostor a ubytovny. Dům je primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen z bytového domu, přilehlého skladu a pozemků, jednotlivé části majetku jsem podrobně popsal v dalších oddílech zprávy.

10.1.2.1 Historie Oceňovaná nemovitost byla postavena ve druhé polovině 19. století a původně slouţila jako vojenská kasárna. Postupem času začala koncem 19. Století slouţit k bydlení. Nemovitost patřila dlouhodobě městskému úřadu Praha-Lipence. V roce 2007 byla odkoupena a byla provedena rozsáhlá rekonstrukce a přestavba, při které bylo přistaveno patro a obytné podkroví, proběhla výměna všech domovních instalací a rozvodů, byly provedeny nové přípojky sítí, vyměněny okna za moderní plastová a byl zateplen obvodový plášť celého objektu. Vzniklo tedy celkem 8 nových bytů, administrativní prostory a ubytovna se třemi pokoji a společným sociálním zázemím. 93

10.1.2.2 Pozemek Předmětem tohoto ocenění jsou celkem čtyři pozemky, obdélníkový pozemek s parcelním číslem 2178/50 o celkové rozloze 292 m2 je zastavěn oceňovaným bytovým domem, jedná se o svaţitý pozemek. Pozemek 2178/16 o rozloze 37 m2, pouze zajišťuje dostupnost celého domu po jeho obvodě. Jedná se taktéţ o obdélníkový půdorys pozemku. Sousední lichoběţníkový pozemek 2178/52 o rozloze 1319 m2 slouţí jako zpevněná manipulační plocha mezi bytovým domem a skladovou halou, jedná se o betonovou plochu. Tyto zbylé pozemky jsou převáţně rovinatého charakteru. Poslední pozemek obdélníkového tvaru je zastavěn skladovou halou, jedná se o pozemek s parcelním číslem 2178/49 o rozloze 887 m2. Jelikoţ všechny pozemky tvoří funkční celek a mají jednotné komerční vyuţití, ocenil jsem je společně jako jediný pozemek o rozloze celkem 2535 m2.

10.1.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Venkovní úpravy: Přípojka kanalizace provedená z hrdlových, kameninových trub vedená z domu do uličního řadu v ulici Na Lhotkách. Přípojka vody provedená z PE potrubí z vodovodního řadu vedeného z ulice Na Lhotkách. Přípojka elektro vedená zemním kabelem přes elektroměrovou skříň umístěnou na plotě z uličního řadu vedeného v ulici Na Lhotkách. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v ulici Na Lhotkách. Zpevněné plochy provedené ze ţelezobetonu. Zpevněné plochy ze zámkové dlaţby. Zahradní obrubníky lemující okrasné záhony z prostého betonu. Plot s ocelovými sloupky z drátěného pletiva. Venkovní schodiště ze ţelezobetonu obloţené keramickou protiskluznou dlaţbou. Vrata vjezdová ocelová s nosným ocelovým rámem. 94

Veškeré venkovní úpravy a stavební příslušenství je shledáno v dobrém stavu a kvalitě.

10.1.2.4 Trvalé porosty Na pozemcích se nenachází ţádné trvalé porosty vyjma malých zatravněných ploch. Při ocenění tedy nebude brán na trvalé porosty zřetel.

10.1.2.5 Bytový dům Architektonické a dispoziční řešení Bytový dům je situován v horní části Lipenců, v lesích pod televizním vysílačem Cukrák. Hlavní vchod je z ulice Na Lhotkách. Stavba stojí osamocena, v okolní zástavbě se nachází pouze pár rodinných domů. Tvar objektu je obdélníkový pravidelný se sedlovou střechou. Dům má suterén, který je díky svaţitému terénu okolo domu z jedné strany plně přístupný ze dvora, dále tři obytná podlaţí a obytné podkroví. V suterénu domu je kotelna, místnost se sklepními kójemi nájemníků, sušárna prádla, úklidová místnost a malá garáţ. V prvním nadzemním podlaţí se nachází jeden byt o dispozici 2+kk a ubytovna se třemi pokoji a společným sociálním zázemím a kuchyní. Ve druhém nadzemním podlaţí se nachází dva byty, jeden o dispozici 2+kk a druhý 3+kk, dále pak nebytové prostory, které jsou vyuţity jako kanceláře. Třetí nadzemní podlaţí je sloţeno kompletně z bytových jednotek, jsou zde tři byty o dispozičním řešení 3+kk. Dva z těchto bytů mají prostorné zastřešené terasy. V podkroví domu se nacházejí dva byty o dispozici 3+kk s prostornými terasami. Ze všech teras je nádherný výhled na meandr řeky Berounky. Stavba má architektonicky barevně pojednanou fasádu, aby co nejlépe zapadala do přírodního krajinného rázu. Konstrukční řešení a vybavenost Jak jiţ bylo zmíněno výše, dům je po celkové rekonstrukci s novou přistavenou částí. Spodní část domu je původní. Konstrukční systém domu je stěnový. Dům je zaloţen na monolitických pasech, svislé nosné konstrukce jsou kombinací škvárobetonových tvárnic a plných pálených cihel o tloušťce 450 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny ţelezobetonovými stropními deskami. Schodiště je monolitické ţelezobetonové dvouramenné s mezi podestou. U přistaveného patra je pouţit nosný systém kombinovaný, ţelezobetonové sloupy v kombinaci s nosnými stěnami z keramických tvárnic HELUZ. Vodorovná nosná konstrukce je tvořena plech betonovou stropní deskou. Střešní krytina je 95

tvořena dřevěným krovem, konkrétně tesařsky provedenou vaznicovou soustavou. Jako střešní krytina jsou zde zvoleny hladké pálené tašky. Všechny klempířské konstrukce jsou úplné a jsou tvořeny z měděného plechu. Původní dřevěná okna byla při rekonstrukci nahrazena moderními plastovými hnědé barvy. Vstupní dveře a dveře na zahradu jsou plastové bezpečností stejného standardu jako okna, jsou opatřeny samozavírači. Fasáda domu je kompletně opatřena kontaktním zateplovacím systém s finální úpravou ze silikátové omítky zrno na zrno. Na viditelných stěnách lemujících suterén je pouţita omítka marmorit. Rozvody elektroinstalací a zdravotechnických instalací jsou rozvedeny do všech podlaţí. Vytápění celého objektu je ústřední, zdrojem tepla jsou dva kondenzační plynové kotle, tepelná pohoda v jednotlivých místnostech je zajištěna deskovými otopnými tělesy KORADO Radik. Analýza vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná nemovitost: 2 byty 2+kk, 6 bytů 3+kk, 1 nebytový prostor v prvním patře slouţící jako kanceláře, Ubytovnu o třech pokojích se společným sociálním zařízení a kuchyňským koutem. Z výše uvedených bytů je: 1 byt v prvním nadzemním podlaţí, po celkové rekonstrukci, 2 byty ve druhém nadzemním podlaţí, po celkové rekonstrukci, 3 byty ve třetím nadzemním podlaţí, přístavba, 2 byty v podkroví, přístavba. Všechny byty jsou v současné době obsazené nájemníky. Ubytovna je taky plně obsazena, administrativní prostor slouţí jako sídlo formy spolumajitele objektu.

96

10.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.“ 39 „Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“ 40 Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova, kterou v současné době čeká rekolaudace na bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti z právního hlediska přípustné. Bytový dům je po celkové rekonstrukci, umoţňuje tedy plné vyuţívání. Uvedení do provozu není jiţ podmíněno dalšími náklady na případnou rekonstrukci, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tudíţ splněna. Pro maximální ziskovost je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo jiné vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe jsou všechny byty i ubytovací prostory pronajaty, administrativní prostory jsou vyuţity majitelem domu, je tato podmínka splněna. Z předaných podkladů nejsou známy ţádné právní okolnosti, technické nebo jiné skutečnosti, které by pronájmu nemovitosti za trţní nájemné bránily, je splněna i podmínka pronajímatelnosti. Na základě těchto zjištěných skutečností lze konstatovat, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

39 40

Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, ISBN: 978-80-7265-128-3, str. 90 Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, ISBN: 978-80-7265-128-3, str. 90

97

10.3 Ocenění Úvod „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku.“ 41

10.3.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku U stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe jsou pozemky volné a připravené k zástavbě a je počítáno s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním dané nemovitosti jsem porovnal tři podobné pozemky, prodané nebo nabízené k prodeji v poslední době v obdobných lokalitách. Srovnávací jednotkou mi byla cena za jeden metr čtvereční pozemku. U pozemků, které byly nabízeny, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, který znázorňuje obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami prodejními, které byly skutečně dosaţeny.

41


98

Dále jsem při porovnání pozemků vzal v úvahu klíčové faktory, jako jsou lokalita, poloha, tvar, velikost, dostupnost pozemků, jestli jsou vybaveny inţenýrskými sítěmi, popř. jejich vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existenci územního rozhodnutí, moţnou zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došel k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovaným rodinným domem, indikovaná porovnávací metodou je:

11 650 000 Kč je kalkulována následně: 2535 * 4595 = 11 650 000 Kč Veškeré výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny níţe v tabulce. TABULKA č. IV - POZEMEK BD Oceňovaný pozemek





1

2

3

4

Černošice

Stodůlky

Jesenice

Trnová

N/A

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo

Na Lhotkách 2178/16, 2178/49, 2178/50, 2178/52

Adresa pozemku

Na Lhotkách 373, Praha 5

Černošice

ul. Šafránkova

ul. Hrnčířská

Trnová


Lipence

Černošice

Stodůlky

Jesenice u Prahy

Trnová

Obec

Praha

Černošice

Praha

Jesenice

Trnová

Okres

Hl. m. Praha

Praha - východ

Hl. m. Praha

Praha - západ

Praha - východ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² Datum transakce Korekce

X

10 954 500

32 000 000

4 579 148

4 595 250

2535

1 635

5 597

1 532

2 785

X

6 700

5 717

2 989

1 650

X

X

X

X

1

1

1

1

99

Upravená hodnota

6 700

5 717

2 989

1 650

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

6 030

5 146

2 690

1 485





1

1

1

1

6 030

5 146

2 690

1 485





1

1

1

1

6 030

5 146

2 690

1 485

Bytový dům

Bytový dům

Administrativní objekt

Bytový dům

1

1

1,1

1

6 030

5 146

2 959

1 485

Ne

Ne

Ne

Ne

1,1

1,1

1,1

1,1

6 633

5 660

3 255

1 634

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

6 633

5 660

3 255

1 634

Dobrá

Dobrá

Horší

Horší

1

1

1,1

1,2

6 633

5 660

3 581

1 960

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

6 633

5 660

3 581

1 960

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

6 633

5 660

3 581

1 960

Kompletní

Částečné

Částečné

Kompletní

1

1,2

1,1

1

6 633

6 792

3 939

1 960

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva





Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano


Nejsou


D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce

Nezjištěna

100

Upravená hodnota

6 633

6 792

3 939

1 960

Lepší

Lepší

Stejná

Horší

Korekce

0,95

0,8

1

1,05

Upravená hodnota

6 301

5 434

3 939

2 058

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

6 301

5 434

3 939

2 058

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 301

5 434

3 939

2 058

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 301

5 434

3 939

2 058

Menší

Větší

Menší

Větší

Korekce

0,85

1,4

0,8

1,1

Upravená hodnota

5 356

7 607

3 151

2 264

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5 356

7 607

3 151

2 264

5 356

7 607

3 151

2 264

0

0

0

0

Dopravní obsluţnost

Autobus

Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne


Ne

Korekce

Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

2535

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m²

4 595

Rozloha pozemku

2535


11 647 257

Celková tabulka s výpisem pozemků. VÝPIS OCEŇOVANÝCH PARCEL Pořadové číslo

Číslo pozemku

Výměra v m²

Jed. hod. v Kč/m²

Trţní hodnota

1

2178/16

37

4 595

169 999

2

2178/49

887

4 595

4 075 391

3

2178/50

292

4 595

1 341 617

4

2178/52

1319

4 595

6 060 249

Celkem

2535

11 647 257

101

Zaokrouhleno

11 650 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem pracoval s bytovými domy, které byly v dané lokalitě, případně v blízkém okolí prodány v nedávné době nebo jsou ještě nabízeny k prodeji. Nemovitosti v blízkém okolí jsou v lokalitách, které jsou porovnatelné s lokalitou oceňovaného bytového domu. V případě nabídkových cen nemovitostí jsem tuto skutečnost zohlednil pomocí koeficientu, který odráţí obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami prodejními skutečně dosaţenými. Pro celkovou analýzu oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými, jsem jako porovnávací jednotku zvolil celkovou zastavěnou plochu (GFA), tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Dále jsem při stanovení trţní hodnoty vzal v úvahu klíčové faktory, jako jsou poloha v obci, tvar nemovitosti, velikost budovy, dostupnost pro automobilovou a městskou hromadnou dopravu, moţnost parkování, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

26 735 000 Kč Veškeré výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny níţe v tabulce. TABULKA č. V - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek




1

2

3

Bytový dům Lipence

Bytový dům Smíchov

Bytový dům Stodůlky

Bytový dům Dejvice

Parcelní číslo

2178/16, 2178/49, 2178/50, 2178/52

N/A

N/A

N/A

Adresa nemovitosti

Na Lhotkách 373, Praha 5

Pod Kesnerkou

Ke Koh-i-nooru

Nad Šárkou

Lipence

Smíchov

Stodůlky

Dejvice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

Hl. m. Praha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti


102

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky IV Plocha pozemku

2535

1 431

730

1 063

Hodnota za 1 m² pozemku

4 595

4 595

4 595

4 595


11 647 257

6 574 842

3 354 042

4 884 037

C. Základní údaj pro porovnání – m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

1121

1 090

644

848

X

24 000 000

19 000 000

29 900 000

17 425 158

15 645 958

25 015 963

15 986

24 295

29 500

X

X

X

1

1

1

15 986

24 295

29 500

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

14 388

21 865

26 550




1

1

1

14 388

21 865

26 550




0,9

0,9

0,9

12 949

19 679

23 895

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

12 949

19 679

23 895

Ano

Ano

Ano

1

1

1

12 949

19 679

23 895

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

12 949

19 679

23 895

Lepší

Lepší

Lepší

0,8

0,9

0,8

10 359

17 711

19 116

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,1

1,1

1,1

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X


D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva



Věcné břemeno


Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano


Nejsou


E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce

103

Upravená hodnota

11 395

19 482

21 028

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

11 395

19 482

21 028

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

11 395

19 482

21 028

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

11 395

19 482

21 028

Autobus, metro

Autobus, metro

Autobus, metro

0,9

0,9

0,9

10 256

17 534

18 925

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10 256

17 534

18 925

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

10 256

17 534

18 925

N/A

N/A

N/A

1

1

1

10 256

17 534

18 925

Obdobný

Menší

Menší

1

0,8

0,85

10 256

14 027

16 086

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

10 256

14 027

16 086

10 256

14 027

16 086

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý


Autobus


Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná


N/A


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

13 456

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

15 084 479


11 647 257


26 731 735

104

10.3.2 Příjmová metoda „Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním

krokem

při

metodě

kapitalizace

příjmu

je

stanovení

hrubého

potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.“ 42 Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

14 120 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

42


105

Tabulka č. VI - PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 1 502 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 7% 105 140 Efektivní hrubý příjem 1 396 860 Náklady na údrţbu 138 600 Pojistné 9 980 Daň z nemovitosti 6 320 Marketing 3 500 Ostatní provozní náklady 19 000 Provozní náklady celkem 177 400 Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

1 219 460 231 200 988 260

Míra kapitalizace ( R ) Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7% V=NOI/R x 100

14 118 000 14 120 000

10.3.3 Nákladová metoda „U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení -

Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

106

Funkční nedostatky -

Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky -

Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.“ 43

Uplatněním funkčních nedostatků zohledňuji v ocenění pouze to, ţe by mohla být oceňovaná nemovitost řešena účelněji a jednodušeji, z hlediska svého konstrukčního a dispozičního řešení. U ekonomických nedostatků jsem vyšel z poměrových ukazatelů na trhu mezi poptávkou a nabídkou v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Podpůrným materiálem mi byla vyhláška vydaná Ministerstvem financí České republiky, kde jsou uvaţovány koeficienty prodejnosti. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného bytového domu, indikovaná nákladovou metodou je:

28 840 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného bytového domu při pouţití nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

43


107

Tabulka č. VII - NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Na Lhotkách 418, Praha 5 Lipence 2178/16, 2178/49, 2178/50, 2178/52 Zděná, klasická 43

Název nemovitosti Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po větší rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha

6 let 40 let 285 m² 1 podzemní podlaţí, 3 nadzemní podlaţí, podkroví 1121 m² 0,88 991 m² 3320 m³ 5 920 Kč/m³ 19 654 400 17 099 328 15 731 382 15 731 382

Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

13% 8% 0%

Vedlejší stavba - sklad

1 455 480

Pozemek

11 650 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

28 836 862 28 840 000

10.3.4 Závěr Výsledkem tohoto hodnocení je můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Toto hodnocení bylo zpracováno k okolnostem platným k 27. květnu 2013. Všechny pouţité pojmy, jako obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu této zprávy. Aplikacemi výše zmíněných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku určeny následující indikace:

108

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

26 735 000

60

16 041 000

Příjmová metoda

14 120 000

30

4 236 000

Nákladová metoda

28 840 000

10

2 884 000

Celková cena

23 161 000

Zaokrouhleno celkem

23 170 000

Oceňovaná nemovitost patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí. Z těchto důvodů je pro mě indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 60 %. Oceňovaný bytový dům s nájemními byty a dalšími jinak podnikatelsky vyuţitelnými prostory je z hlediska typu sektoru a objektu typicky investičním majetkem, kde investor poţaduje hlavně jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. U tohoto konkrétního majetku je reálná schopnost produkovat příjem splněna, vzhledem k tomu, ţe objekt je po rekonstrukci a v současné době všechny byty a zbylé prostory pronajaty. Z těchto zmíněných důvodů nám příjmová metoda poskytne objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku, proto jí přisuzuji váhu 30 %. Především u starších, i kdyţ převáţně funkčních objektů, jako je tento, obvykle investoři nejsou ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující, u závěrečné analýzy slouţí pouze jako určitý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, proto jí přisuzuji váhu pouze 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 27. května 2013 reprezentována částkou:

23 170 000 Kč (slovy: dvacettřimilionůstosedmdesáttisíckorunčeských) 109

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.44

10.4 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

44


110

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízením. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.45

45


111

10.5 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.46

V Praze, dne 29. května 2013

.....……………………………… Radek Šedivý

46


112

10.6 Přílohy Příloha č. 6 – Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz

113

Příloha č. 7 – Snímek katastrální mapy

114

Příloha č. 8 – Základní stavební dokumentace Půdorys 3.NP

115

Půdorys podkroví

116

Řez A-A

117

Pohled severní

118

Příloha č. 9 – Fotodokumentace současného stavu

119

Příloha č. 10 – Výpočet opotřebení analytickou metodou

OPOTŘEBENÍ STAVBY

Objemové podíly BD "K"

Tabulka č.1 Základy vč.zemních prací 0,060 0,188 Svislé kontrukce 0,188 0,082 Stropy 0,082 Zastřešení mimo krytinu 0,053 Krytiny střech 0,024 Klempířské konstrukce 0,007 0,069 Úprava vnitřních povrchů 0,069 Úprava vnějších povrchů 0,031 Vnitřní obklady keramické 0,021 Schody 0,030 Dveře 0,032 Okna 0,054 Povrch podlah 0,031 Vytápění 0,047 Elektroinstalace 0,052 Bleskovod 0,004 Vnitřní vodovod 0,033 Vnitřní kanalizace 0,032 Vnitřní plynovod 0,004 Ohřev teplé vody 0,021 Vybavení kuchyní 0,018 Vytápění hygien. zařízení vč.WC 0,038 Výtahy X Ostatní 0,056 Konstrukce a vybavení

Upravený Část v %

K

v% 6,00 18,80 18,80 8,20 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 X 5,60

Opotřebení Stáří

Ţivotnost

podíl v % 100 70 30 50 50 100 100 100 50 50 100 37 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 X 100

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 X 1

6,00 13,16 5,64 4,10 4,10 5,30 2,40 0,70 3,45 3,45 3,10 0,78 1,50 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 X 5,60

VÝPOČET OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU

120

43 43 6 43 6 6 6 6 43 6 6 6 43 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 X 6

200 200 200 200 200 150 80 80 80 80 60 50 200 80 80 80 50 50 50 50 60 50 40 30 60 X 50

Části

Celkem

0,215 0,215 0,030 0,215 0,030 0,040 0,075 0,075 0,538 0,075 0,100 0,120 0,215 0,075 0,075 0,075 0,120 0,120 0,120 0,120 0,100 0,120 0,150 0,200 0,100 X 0,120

1,290 2,829 0,169 0,882 0,123 0,212 0,180 0,053 1,854 0,259 0,310 0,093 0,323 0,240 0,405 0,233 0,564 0,624 0,048 0,396 0,320 0,048 0,315 0,360 0,380 X 0,672 13,181

III. ANALYTICKÁ ČÁST

121

11. Analýza trhu nemovitostí 11.1 Městská část Praha – Zbraslav Obrázek č. 10 – Letecký snímek Zbraslavi

Zdroj: http://www.mc-zbraslav.cz/mestska-cast/fotogalerie/letecke-snimky-zbraslavi-4cs.html

11.1.1 Popis lokality Městská část Praha-Zbraslav se rozkládá na soutoku řek Vltavy a Berounky v jiţní okrajové části Prahy. K Praze byla připojena aţ roku 1974, do té doby byla samostatným městem Zbraslaví nad Vltavou. Po připojení se stala Zbraslav součástí Prahy 5, v současné době je samostatnou městskou částí městského obvodu Prahy 5 a spadá pod správní obvod Prahu 16 - Radotín. V dřívější době byla Zbraslav brána jako letní výletní místo, zachovala si ale příjemnou atmosféru rezidenční čtvrtě, i kdyţ se neustále rozrůstá a modernizuje. Svou rozlohou přibliţně 985 ha a počtem obyvatel blíţící se číslu kolem 9500 patří mezi středně velké městské části. Zbraslav je rozdělena na několik územních částí, jedná se o Baně, Ţabovřesky, Záběhlice, Strnady, Závist, Lahovice a Lahovičky. Propojením těchto částí s historickým jádrem Zbraslavi vznikla její dnešní podoba. Tato lokalita je velice klidná, rozsáhlá a nalezneme zde velmi snadno přístupnou veřejnou zeleň, jelikoţ se jedná o nejjiţnější okrajovou část Prahy. Dále zde nalezne zdravotní středisko, radnici, několik 122

mateřských škol, základní školu, základní uměleckou školu, posilovnu, knihovnu, jazykové školy, dům s pečovatelskou sluţbou, rozsáhlou síť obchodů a sluţeb, restaurace, několik hotelů, církve a několik kostelů. Z větších obchodních řetězců zde mají své pobočky Lidl a Albert. Co se týče sportovního vyţití, nalezneme na Zbraslavi dětská a sportovní hřiště, lesopark, fotbalový stadion místního Slavoje Zbraslav, tenisový klub, v jehoţ areálu se nachází několik venkovních antukových kurtů a celoročně otevřená hala se zázemím. Vyznavači bowlingu si v místí moderní herně určitě také přijdou na své. Na obou březích Vltavy je zbudována cyklostezka, která je napojená na síť cyklostezek v celé České republice, a která se dá vyuţít nejen pro jízdu na kole, ale i pro jízdu na kolečkových bruslích, případně pro běh či turistiku. Nově je tady také golfové hřiště s evropskými parametry, na kterém se nachází celkem 36 jamek. Po ničivé povodni v roce 2002, která velice poznamenala velkou část území Zbraslavi, je zde pro její ochranu nově vybudován systém protipovodňových zdí. Zbraslav má výbornou automobilovou dopravní dostupnost z centra města díky rychlostní silnici R4 (Strakonické), nově zbudovanému Praţskému okruhu, estakádě a tunelům. Spojení automobilem trvá na Smíchov přibliţně 15 minut, na Zličín a na letiště Václava Havla potom přibliţně 20 minut. Z pohledu městské autobusové dopravy je Zbraslav spojena se Smíchovským nádraţím městskou autobusovou dopravou, velká část Zbraslavi pak i příměstskou autobusovou dopravou ve směru na Dobříš a na Slapy. Na pravém břehu Vltavy je dále moţné vyuţívat vlakovou trať a v neposlední řadě zde má svou zastávku i parník plující po Vltavě ve směru Praha-Slapy. Nedílnou součástí je i moţnost kulturního vyţití, které je zde zastoupeno pořádáním plesů, divadelních představení v místním Černém divadle Jiřího Srnce.

11.1.2 Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie v roce 2004 bylo moţné v této lokalitě sledovat zvýšení cen většiny nemovitostí, které se postupem času ustálily na určité hladině. V současné době je tato lokalita velice ţádaná, jak jiţ bylo zmíněno výše, po doplnění infrastruktury se Zbraslav stala velmi ţádanou lokalitou s velmi dobrou dopravní dostupností do centra města, ale přesto všechno si dokázala zachovat venkovský ráz.

123

11.1.3 Pozemky Stavební pozemky Tento trh se specializuje především na rodinné domy a bytové objekty, vše je podmíněno lokalitě s venkovským rázem. Vzhledem ke zlepšení dopravní obsluţnosti, větší dostupnosti hypoték a stále větší poptávce lidí po klidném bydlení v blízkosti centra města se v této lokalitě výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V nabídce nalezneme pozemky ve starší zástavbě v horní části Zbraslavi s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi v nabídkových cenách do 4850,- Kč/m2 dále pozemky v investičně připravených lokalitách, kam jsou taktéţ zavedeny inţenýrské sítě a obsluţné komunikace, jako je např. exkluzivní lokalita „Na Závisti“ na pravém břehu Vltavy, kde nabídková cena stoupá aţ k 6000,- Kč/m2. S městskou částí Praha - Zbraslav přímo sousedí Městská část Praha – Lipence, tato část je ještě více venkovsky podmíněná, přičemţ jsou u ní zachovány všechny výhody bydlení jako na Zbraslavi, nalezne zde, ale mnohem více stavebních pozemků. Pozemky s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi nalezneme v nabídkových cenách v rozmezí od 3000,- Kč do 4800,- Kč/m2 a dále pozemky v investičně připravených lokalitách, kam nejsou zatím zavedeny inţenýrské sítě a obsluţné komunikace, ale jiţ je na tuto lokalitu vydané Územní rozhodnutí v cenách pohybujících se okolo 1250,- Kč/m2. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou a komerční výstavbu není v této lokalitě zaznamenání hodná. V budoucnu lze předpokládat udrţení cenové hladiny na úrovni, která je nastavená v současné době, pouze zlepšení ekonomické situace by zapříčinilo v této lokalitě nárůst cen stavebních pozemků určených pro zástavbu převáţně rodinnými nebo bytovými domy.

11.1.4 Budovy Byty Nabídka bytů je v dané lokalitě rozmanitá, nabízejí se byty různých velikostí, stáří a lokace. Převáţnou část nabídky tvoří jiţ moderní cihlové bytové domy v horní části Zbraslavi, které se nachází ve dvou čtvrtích, jedná se o tzv. „Sluneční město“ a druhou částí je tzv. „Zahradní čtvrť“, která je oproti Slunečnímu městu více chráněna od okolních vlivů. Obě části byly kompletně dokončeny přibliţně v roce 2007, nalezneme zde 124

sortiment všech velikostí bytů, včetně moţnosti bytů s prostornými terasami a předzahrádkami. Dalším segment nabídky tvoří byty postavené v 70. a 80. letech minulého století panelovou technologií, s většími či menšími úpravami. CENA NOVĚJŠÍCH BYTŮ - ZDĚNÝCH BYT

CENA s DPH

1 + kk

1 850 000 - 2 100 000,- Kč

2 + kk

2 280 000 - 3 800 000,- Kč

3 + kk

3 900 000 - 5 600 000,- Kč

4 + kk

4 500 000,- Kč (malá nabídka)

1+1

1 900 000 - 2 400 000,- Kč

2+1

2 400 000 - 4 000 000,- Kč

3+1

4 000 000 - 5 600 000,- Kč

4+1

4 000 000 - 5 900 000,- Kč

CENA STARŠÍCH BYTŮ - PANELOVÝCH BYT

CENA s DPH

1+1


2+1

1 800 000 - 2 000 000,- Kč

3+1

2 100 000 - 2 600 000,- Kč

4+1


V budoucnu lze předpokládat slábnoucí poptávku po bytech v panelových domech, vyjma bytů, které projdou rozsáhlou revitalizací, tzn. předěláním technického jádra, výměnou stávajících oken za okna plastová a zateplením střechy a fasády. U bytů v novějších cihelných domech lze předpokládat nárůst poptávky, hlavně u menších bytů, s podlahovou plochou do 60 m2. Rodinné domy Poptávka po rodinných domech se týká hlavně domů starších, nové rodinné domy se nabízejí v mnohem menším rozsahu. V nabídce nových rodinných domů jsou nyní spíše řadové domy s uţitnou plochou do 200 m2, s pozemkem o rozloze kolem 80 m2 a předzahrádkami s rozlohou do 50 m2 za cenu okolo 7 300 000,- Kč. Nabídka starších rodinných domů, případně vil, je mnohem širší, nabízené ceny např. u volně stojícího 125

rodinného domu o dispozici 4+1 s pozemkem o rozloze 868 m2 jsou okolo 4 900 000,- Kč. Jinak se ceny starších rodinných domů pohybují od 4 800 000,- Kč do 12 500 000,- Kč dle objektu. Objekty pro individuální rekreaci Největší zájem je o malé zahrádkářské chatky, případně menší zděné chaty, které se nejvíce nachází v lokalitě nazvané „Na Baních“ v horní části Zbraslavi v lesích pod televizním vysílačem Cukrák nebo v zahrádkářských koloniích. Ceny nemovitostí se zde pohybují od 250 000,- Kč do 450 000,- Kč podle velikosti a konstrukčního řešení objektu. Bytové domy Bytové domy se vzhledem k lokalitě trhu v nabídce téměř nevyskytují, tento segment trhu tedy vynecháme. Administrativní budovy Tento typ objektů se v nabídce objevuje ojediněle, většinou se jedná o starší budovy ze ţelezobetonového skeletu s volnou dispozicí, které jsou po rekonstrukci. Cena nemovitostí se pohybuje od 20 950 000,- Kč do 26 000 000,- Kč. Administrativní budovy se v této lokalitě spíše pronajímají.

11.1.5 Nájmy Byty S výstavbou jiţ zmíněných nových bytových komplexů stoupla poptávka o pronájem bytů. Zvýšenou poptávku pokrývají i starší byty v panelových domech. Poptávka po bytech je hlavně ze stran mladých rodin s dětmi, studentů anebo naopak lidí v důchodovém věku, z toho plyne, ţe zvýšená poptávka je hlavně po menších bytech. Cena je odvislá od velikosti bytu, případně i dalšího příslušenství, jako je placené garáţové stání apod.

126

PRONÁJEM BYTŮ BYT

CENA

1 + kk

6 000 - 8 900 Kč / byt / p.m.

2 + kk

8 000 - 10 000 Kč / byt / p.m.

3 + kk

13 000 Kč / byt / p.m. (malá nabídka)

4 + kk


1+1

6 500 - 9 000 Kč / byt / p.m.

2+1

7 500 - 12 500 Kč / byt / p.m.

3+1

9 000 - 13 500 Kč / byt / p.m.

4+1


Prodejní prostory Zbraslav jakoţ to okrajová část Prahy můţe, nabídnou základní maloobchodní sluţby, obchodníci vyhledávají malé prostory většinou jednu aţ dvě místnosti, které jsou upraveny pro moţnost umístění obchodu (např. trafika, pekárna, malý obchod s oblečením apod.). Na trhu je vysoká poptávka po pronájmu podobných prostor, hlavně v centrální části Zbraslavi. Nájem prodejních prostor

4 000 - 9 000,- Kč / prostor / p.m.

Kanceláře V posledních letech klesla poptávka po kancelářských prostorách, tím pádem stoupla nabídka nad poptávku a klesly ceny nájmů. V dalších letech lze předpokládat menší poptávku po kancelářských prostorách, přece jen se lidé snaţí volit svá firemní sídla blíţ centru města v lukrativnějších lokalitách. Velký vliv má také internetové obchodování, které se dá provozovat prakticky „z domova“ čímţ odpadají náklady na nutné kancelářské prostory. Nájem kanceláří

120 – 250,- Kč / m2 / p.m.

127

Průmyslové objekty Vzhledem k ekonomické krizi a sniţující se průmyslové výrobě se průmyslové objekty pronajímají velmi těţko a v této lokalitě tomu není jinak. Často se bývalé průmyslové objekty vyuţívají na skladování. Výrobní a provozní prostory

130 - 350 Kč / m2 / p.m.

Sklady

100 - 190 Kč / m2 / p.m.

11.1.6 Celkový marketingový výhled Vzhledem ke stále se zvyšující tendenci lidí hledat své bydlení v okrajových částech měst, kde mají více klidu a soukromí, je Zbraslav přímo ideálním místem. Kloubí se zde maloměšťácký styl ţivota s velmi dobrou dopravní obsluţností centra hlavního města Prahy. Nyní se zde ceny nemovitostí a nájmů ustálily na určité hladině, která se zvýšila po propojení Zbraslavi s centrem města nově vybudovanou částí Praţského okruhu, výhledově se bude drţet na této hladině nebo se úměrně sniţovat, vše bude záviset na ekonomické situaci a na typu nemovitosti. U bytů se dá předpokládat moţné sníţení cen, vzhledem k situaci na trhu bytů v celé Praze, soupeření developerů o kaţdého potencionálního zákazníka. U pozemků a rodinných domů lze předpokládat spíše zvýšení cen, vzhledem k malé dostupnosti těchto nemovitostí v dané lokalitě. Důvodem je také nový územní plán, kde se předpokládá dle dostupné architektonické studie praţského magistrátu vybudování tří jezer, jachetního přístavu, luxusního bydlení na vodě, umělého kanálu s divokou vodou, jezu a malé vodní elektrárny, které mají slouţit pro rekreaci, odpočinek a mimo jiné i jako protipovodňová ochrana. Tato skutečnost by měla přinejmenším za následek zvýšenou poptávku o nemovitosti v této lokalitě.

128

Obrázek č. 11 – Předpokládaná podoba jezerního komplexu

Zdroj: http://ekopolitika.cz/images/stories/radotinvizual.jpg

129

Pouţitá literatura Tištěná monografie [1] HÁJEK Václav a kol., Pozemní stavitelství IV, SOBOTÁLES, Praha 2004, ISBN: 8085920-24-7 [2] KOS Josef, Rekonstrukce pozemních staveb, CERM, s.r.o., 1999, ISBN:80-7204-132-0 [3] MAKÝŠ Oto, Technologie renovace budov, JAGA, Bratislava 2004, ISBN:80-8076006-3 [4] MICHAL Jaroslav, Zeměměřičství a katastr nemovitostí, BIVŠ, Praha, ISBN: 80-7265083-1 [5] ORT Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9 [6] ORT Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-101 [7] ORT Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I., Oceňování na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-128-3 [8] SOLAŘ Jaroslav, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, GRADA, Praha, ISBN: 97880-247-2672-4 [9] VLČEK Milan, Poruchy a rekonstrukce staveb, ERA, Brno 2003, ISBN 80-86517-56X [10] VLČEK Milan, BENEŠ Petr, Poruchy a rekonstrukce staveb II, ERA, Brno 2005, ISBN: 80-7366-013-X [11] VLČEK Milan, BENEŠ Petr, Poruchy a rekonstrukce staveb, modul 01, FAST VUT, Brno 2006 [12] WTA CZ, Sanace a rekonstrukce staveb 2009, TAURIS, Praha, ISBN: 978-80-0202190-2 [13] ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK, Praha 1996, ISBN: 80-902109-0-2 130

Legislativní dokumenty [14] Úplné znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplívá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. [15] Úplné znění zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) [16] Úplné znění zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Elektronické zdroje [17] http://www.mc-zbraslav.cz/ [18] http://www.zbraslav.info/ [19] http://www.istavitel.cz/

131

Seznam obrázků, tabulek Obrázek č. 1 - Příklad pouţití sádrového terče.................................................................... 27 Obrázek č. 2 – ST u čerstvé omítky

Obrázek č. 3 – ST u zatvrdlé omítky ............. 28

Obrázek č. 4 – Kapsové trhliny ........................................................................................... 29 Obrázek č. 5 – Rohové trhliny

Obrázek č. 6 – Spárové trhliny ...................... 30

Obrázek č. 7 – Příklady vzniku trhlin .................................................................................. 31 Obrázek č. 8 – Příklady vzniku trhlin vlivem špatných základových poměrů .................... 33 Obrázek č. 9 – Příklady vzniku trhlin vlivem různého podloţí ........................................... 34 Obrázek č. 10 – Letecký snímek Zbraslavi ....................................................................... 122 Obrázek č. 11 – Předpokládaná podoba jezerního komplexu ........................................... 129

Tabulka č. 1 Přibliţné ţivotnosti prvků stavby ................................................................... 16

132

Vliv charakteru vad a poruch konstrukcí na hodnotu nemovitosti

Recommend Documents