Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Petr Lindner Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha

Červen, 2014

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25. 06. 2014

........................................................ Petr Lindner

2

Poděkování: Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu bakalářské práce Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce.

3

Anotace Bakalářská práce se skládá v souladu s metodickými pokyny ze tří částí. V teoretické části se soustředím na téma energetické náročnosti budov. Cílem práce je zobrazit jednotlivé faktory, které mohou určovat cenu při oceňování staveb. Další problematiku, kterou jsem v teoretické části bakalářské práce zpracoval, je vliv energetické náročnosti na její trţní hodnotu, vliv pouţitých konstrukcí a technologií na energetickou náročnost a seznámení s legislativou týkající se energetické náročnosti budov na území Evropské unie. Praktická část mé bakalářské práce udává trţní ocenění rodinného domu a bytového domu v okrese Nový Jičín. Poslední část mé bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Nový Jičín. Klíčová slova: Energie, energetická náročnost budov, průkaz energetické náročnosti, trţní hodnota, úsporná opatření, nízkoenergetické budovy, návratnost úsporných opatření, energeticky audit Annotation The Bacheloer work, written with accordance to the methodologic requirements, is compiled into the three parts. The theoretical part of my work is focused primarly on the energeticconsumption of real-estates. The purpose of this work is to reveal individual factors which could influence the value of real-estates. In order to reveal these factors, I will analyse factors such as; an energetic-consumption, the material and technology used for energeticsustainability and the legislatures regard to an energetic-consumption of the European Union, and expose its influence on the market value of real-estates. The second, practical, part deals with valuation of family houses and apartments within the area of Novy Jicin. The last part concludes my work with further analysis of the real-estate market of the area of Novy Jicin. Key words: energetic-consumption of real-estates, proof of energetic-efficiency, market valu, energeticefficiency, energy-efficient buildings,

4

OBSAH ÚVOD ........................................................................................................................................................................8 1.

2

3

4

ENERGETICKÁ NÁROČNOST BUDOV ............................................................................................ 10 1.1

Historie a vývoj ........................................................................................................ 10

1.2

Energetická náročnost v souladu s platnou legislativou ........................................... 11

1.3

Směrnice Evropského parlamentu a rady 2013/31/EU............................................. 12

1.4

Stanovení energetické náročnosti ............................................................................. 14

1.5

Členění budov dle energetické náročnosti ................................................................ 15

ZÁSADY VÝSTAVBY A KONSTRUKCE OBJEKTU........................................................................ 17 2.1

Umístění objektu ...................................................................................................... 17

2.2

Druh objektu ............................................................................................................. 18

2.3

Konstrukční řešení objektu ....................................................................................... 18

2.4

Technologická zařízení ovlivňující energetickou náročnost staveb ......................... 26

EKONOMICKÉ VLIVY ENERGIÍ A VÝPOČTOVÉ METODY TRŽNÍ HODNOTY ................ 28 3.1

Vývoj cen energií...................................................................................................... 28

3.2

Porovnávací metoda ................................................................................................. 30

3.3

Nákladová metoda .................................................................................................... 31

3.4

Výnosová metoda ..................................................................................................... 32

DOTAČNÍ PROGRAMY PODPORUJÍCÍ ÚSPORY ENERGIE V BUDOVÁCH ........................ 33 4.1

Dotační program EFEKT 2014 ................................................................................ 33

4.2

Dotační program NOVÁ ZELENÁ ÚSPORÁM ..................................................... 34

4.3

Dotační program PANEL 2013+ .............................................................................. 35

4.4

Dotační program ÚVĚR 150 .................................................................................... 36

4.5

Dotační program Úvěry obcím na opravy a modernizaci bytového fondu .............. 37

5

5

PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV ........................................................................ 39 5.1

Energetický štítek obálky budovy ............................................................................ 40

5.2

Energetický audit ...................................................................................................... 42

5.3

Energetický posudek ................................................................................................ 43

6

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU .......................................................................................................... 45

7

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU............................................................................................................. 69

8

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE NOVÝ JIČÍN ............................................... 88 8.1

Okres Nový Jičín ...................................................................................................... 88

8.2

Trh s nemovitostmi ................................................................................................... 90

8.3

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE.............................................................................. 90

8.4

Okresní město - Nový Jičín ...................................................................................... 91

8.4.1

Pozemky ....................................................................................................................... 91

8.4.2

Stavební pozemky ........................................................................................................ 91

8.4.3

Budovy ......................................................................................................................... 92

8.4.4

Rodinné domy .............................................................................................................. 92

8.4.5

Bytové domy ................................................................................................................ 92

8.4.6

Administrativní budovy ................................................................................................ 92

8.4.7

Průmyslové objekty ...................................................................................................... 93

8.4.8

Nájmy, pronájmy .......................................................................................................... 93

8.5

Beskydy .................................................................................................................... 94

8.5.1

Pozemky ....................................................................................................................... 94

8.5.2

Budovy ......................................................................................................................... 95

8.5.3

Byty .............................................................................................................................. 95

8.5.4

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci ...................................................... 95

9

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ..................................................................................................... 97

6

10 SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ ................................................................................................... 100

7

ÚVOD Téma bakalářské práce jsem si zvolil, kvůli zájmu o stavebnictví a moţného ušetření jak energií, tak i ţivotního prostředí. Dnešní svět se obrací k tomu šetřit. Proto se začíná s výstavbou nízkoenergetických domů, které jsou nákladově na provoz daleko níţe neţ staré výstavby, u kterých nikdo nedbal na náklady spojené s uţíváním objektu. Další věc, která stojí za uvedení, jsou přestavby starých, jak rodinných, tak i bytových domů, které jsou buď technicky zastaralé, anebo pouze nevyhovují kriteriím o energetické náročnosti. Panelové zástavby z 20. století jsou zářným příkladem. V dnešní době se rekonstruují tak, aby se zvýšila jejich energetická úspora. V teoretické části mé bakalářské práci jsem se zaměřil na analýzu vlivů, které mají výrazný dopad na energetickou náročnost budov a následně potom i na jejich trţní hodnotu na trhu s nemovitostmi. Z uváděných teoretických poznatků, které jsem doplnil o údaje o reálných cenách energií na našem trhu, lze poměrně snadno odvodit, ţe zásadním faktorem, který ovlivňuje energetickou náročnost budovy je spotřeba energie na vytápění. Dále se v teoretické části věnuji i moţnostem, jak tuto úsporu dosáhnout, tedy jak v případě rekonstrukce, nebo novostavby postupovat, aby energetická náročnost budovy dosahovala těch nejvlídnějších parametrů. V poslední části jsem se zaměřil i na zdroje z oblasti státních podpůrných aktivit, které také přispívají k současnému trendu sniţování energetické náročnosti budov. V praktické části bakalářské práce se zaobírám odhadem trţní hodnoty dvou nemovitostí. Zaprvé rodinným domem v obci Bernartice nad Odrou a zadruhé bytovým domem v ulici Nádraţní, Nový Jičín. Pro obě nemovitosti je výsledná trţní hodnota stanovena na základě ocenění třemi základními metodami – metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. V analytické části bakalářské práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Nový Jičín.

8

TEORETICKÁ ČÁST Energetická náročnost staveb

9

1. Energetická náročnost budov 1.1 HISTORIE A VÝVOJ Pojem energetická náročnost budov se ve stavebnictví a na trhu s nemovitostmi začíná objevovat aţ v průběhu posledních let. V dřívější době měla obydlí nebo jiné stavby splňovat především svojí funkci a materiály se pouţívaly dle dostupnosti a potřebných vlastností bez ohledu na náročnost provozu daného objektu. Ale uţ v dobách středověku se skladba podlahy či střechy upravovala k pohodlí uţivatelů či úspoře tepla. Vzhledem k dostupnosti a dostatku zdrojů energie se jejich spotřeba přizpůsobovala a nebyl vyvíjen tlak na jejich zdokonalování. Ve vývoji stavebnictví se vyuţívalo nových materiálů převáţně pro jejich pevnostní a konstrukční vlastnosti. Zásob potenciální energie bylo dostatek a nebylo potřeba jejich šetření. Při postupném zdokonalování technologií a pouţívání nových materiálů se začaly následně stavět i stavby, které lze jiţ potkat v historických částech města. Ani u těchto staveb nelze mluvit ve spojení s energetickou náročností. Stavby z první poloviny dvacátého století neobsahovaly prvky tepelných izolací, fasády byly tvořeny pro maximální estetický efekt a vše se přizpůsobovalo poţadavkům aktuálního stavebního stylu. Na stavby uţ byly pouţívány některé prvky, které byly základem pro dnešní nové technologie. Většina dnešních moderních prvků vychází z praktik vyuţívaných jiţ několik desetiletí či století. Za příklad lze uvést sloţení oken, které bylo postupem doby z jednoduché okenní tabulky rozšířeno na špaletová okna, a právě z tohoto principu vznikla dnešní moderní okna s více vrstvami skel. I u podlah či stropů lze vidět postupný posun ve vyuţívání materiálů, které postupem doby získávají tepelně-izolační vlastnosti. V moderním stavitelství se neustále zlepšují vlastnosti materiálů vzhledem k narůstající energetické krizi. Zdraţování energií a postupné vytěţování těchto zásob způsobuje snahu minimalizovat náročnost budov a spotřebu všech energií na její provoz a zároveň se vyhledávají alternativní způsoby získávání energií. Při vyuţití těchto technologií a způsobu moderní výstavby, jiţ nyní vznikají objekty, které lze povaţovat za energeticky nezávislé a k jejich provozu je potřeba minimální či nulové mnoţství energie, respektive jsou schopny získat energii z obnovitelných zdrojů bez zatíţení ţivotního prostředí. V moderní době je mnoho moţností způsobu realizace staveb či objektů, které ovšem mají i rozdílnou finanční náročnost. Výrobky a materiály s vysokou kvalitou a špičkovými

10

vlastnostmi se často při realizaci stávají nedostupnými kvůli pořizovací ceně. Vzhledem k ekonomickým situacím v různých částech světa a tamějším legislativním pravidlům se ani v nynější době v některých zemích na energetickou náročnost nehledí a vyuţívají zastaralých, ale dostupných materiálů. Výraznou změnu ve vnímání energetické náročnosti budov a její zavedení do praxe a legislativy provedla Evropská unie. Pro její členské státy vydala v roce 2010 směrnici o energetické náročnosti budov, jejíţ znění důrazně upravuje současný stav s uţíváním energií.

1.2 ENERGETICKÁ NÁROČNOST V SOULADU S PLATNOU LEGISLATIVOU V dnešní době jsou aktuálními tématy převáţně globální oteplování, špatný stav ovzduší ve městech, zásoby paliv pro výrobu energií a průmysl. Tato témata se stávají stále více probíraná, především kvůli růstu mnoţství technologií, tvořící negativní dopady na ţivotní prostředí, zdraví a jejich spotřebu daných surovin. Jedním z nejzásadnějších problémů je špatné vyuţívání zdrojů, kdy jejím neefektivním spotřebováním, dochází k zbytečnému plýtvání. Určitý posun v této problematice nastává vţdy se zdraţením daného média či energie. Při finančním zatíţení dané energie lze sledovat její sníţenou spotřebu. Pokud se jedná třeba o teplo na vytápění bytového domu, - kdy při výrazném podraţení tepláren vzrůstá zájem o instalace kotelen, jejichţ realizace navzdory finanční náročnosti na pořízení sníţí při správném návrhu a správném uţívání náklady na provoz domu a realizace zateplení domů. Další sníţení nákladů lze dosáhnou vyuţíváním energie pouze v nutných případech, kdy např. obyvatel domu neplýtvá energií na svícení v denní době, nebo kdyţ v domě není přítomen. Popřípadě vyuţitím novější technologie, která zajišťuje poţadovaný efekt při menší spotřebě energie. Ideálním řešením je poté vyuţívání obou moţností. Instalace výhodnější technologie je často spojena s vyšší pořizovací cenou, která se na základě účinnosti uspoření energie navrací v různém intervalu. Jelikoţ podíl budov na celkové spotřebě energie tvoří aţ 40% z celkové spotřeby, rozhodla se Evropská unie na svém území situaci řešit přípravou a následně vydáním směrnic. Směrnice slouţí k donucení členských států k implementaci jednotlivých bodů do právních systémů států. Za nedodrţení směrnice pak kaţdému státu hrozí postih. Evropská unie jako první vydala směrnici týkající se spotřeby energií v budovách pod označením 2002/91/ES o

11

energetické náročnosti budov a následně po několikaletém sledování pokroku a jejího účinku vydala aktualizovanou směrnici Evropského parlamentu a rady 2013/31/EU, ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov. „Směrnice 91/2002/ES (EPBD) promítnutá do národní legislativy vešla v plném rozsahu v ČR v platnost dne 1. 1. 2009, kdy se naplno rozeběhlo vydávání průkazů energetické náročnosti budov na nové budovy na základě Zákona 406/2006 o hospodaření energií a Vyhlášky 148/2007 o energetické náročnosti budov. V souladu s EPBD se v ČR zákonem předepisuje certifikace budov metodou hodnocení energetické náročnosti budov. V roce 2010 schválila Evropská rada na půdě Evropského parlamentu revizi směrnice 91/2002/ES s názvem Směrnice o energetické náročnosti budov (přepracování) z 19. 5. 2010 pod číslem 31/2010/EU. Revidovaná směrnice vytyčuje cíle evropského společenství v oblasti energetiky do roku 2020 rozpracováním a úpravou kroků vedoucích ke snížení energetické spotřeby energie v Evropě. Tato směrnice ruší a nahrazuje směrnici 91/2002/ES v plném rozsahu a upřesňuje a v některých bodech zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov. Mottem revidované směrnice je cíl 20-20-20, vyjadřující cíl v roce 2020 dosáhnout snížení spotřeby energie o 20%, snížení emisí skleníkových plynů o 20% a zvýšení podílu obnovitelných zdrojů na 20% celkové výroby energie v Evropě v porovnání s rokem 1990. K dosažení tohoto cíle jsou směrnicí definovány různé kroky.“ 1 Základní myšlenkou této směrnice je do roku 2020 poníţit spotřeby energií, mnoţství skleníkových plynů a zvýšit vyuţívání obnovitelných zdrojů energie.

1.3 SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2013/31/EU Pro zlepšení ţivotního prostředí a sníţení závislosti energií, stanovuje směrnice 3 základní cíle. Prvním cílem bylo sníţení emisí skleníkových plynů oproti roku 1990 o 20%, druhým zvýšení podílu obnovitelných zdrojů o 20% oproti roku 1990 a třetím cílem sníţení spotřeby energické náročnosti o 20% oproti roku 1990.

1

prof. Ing. Karel Kabele, CSc, Revize evropské směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov. TZB Info

[online] 30.8.2010[cit. 2014-06-14] http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/6739-revize-evropskesmernice-2002-91-es-o-energeticke-narocnosti-budov

12

a.

Sníţení emisí skleníkových plynů – opatření přijatá v průběhu platnosti směrnice zajistila při měření v roce 2009 výrazné zlepšení, kdy produkce oproti roku 1990 poklesla o více neţ 17%. Měření ovšem proběhlo po hospodářském útlumu a v následujících letech produkce plynů opět trochu vzrostla. Dosaţení konečného cíle bude o to sloţitější, ţe většina opatření byla jiţ zavedena či instalována, a proto sníţení o zbylých 5% nemusí být jednoduché.

Tabulka 1 – Stav emisí skleníkových plynů (%)

Země

/

Období

1990

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

EU (28 zemí)

100

93.23

93.25

92.36

90.41

83.83

85.73

83.21

82.14

Česká republika

100

74.74

75.29

75.44

72.9

68.79

70.18

69.29

67.32

(zdroj:databáze EUROSTAT - http://apl.czso.cz/pll/eutab/html.h?ptabkod=t2020_30)

b. Zvýšení podílu obnovitelných zdrojů o 20% - zvýšení podílu těchto zdrojů státy mohou podporovat například vyuţitím různých dotačních programů. Jedná se například o zajištěný výkup takové energie nebo případně částečné proplacení investic na zřízení zařízení vyuţívající obnovitelné zdroje. V ČR se jedná převáţně o vyuţití solární energie. Tabulka 2 – Podíl obnovitelných zdrojů členských států (%)

Země / Období

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

EU (28 zemí)

8.3

8.7

9.3

10.0

10.5

11.9

12.5

12.9

14.1

Česká republika

5.9

6.0

6.4

7.4

7.6

8.5

9.3

9.3

11.2


c. Sníţení spotřeby energie o 20% - Jedná se převáţně o sledování efektivity vyuţívání energie. Při rostoucí populaci a neustálém navyšování počtu spotřebitelů nelze očekávat pokles bez zásahu do účinnosti. Jde tedy o sníţení příkonu při udrţení výkonu. Toto lze zajistit např. v automobilovém průmyslu novými motory s výrazně niţší spotřebou, kdy se na stejné mnoţství km vynaloţí menší mnoţství paliva. U budov se jedná zejména o energii vynaloţenou na vytápění, kdy je potřeba zajistit uvnitř objektu v zimním období určité teplo, ale po úpravě budovy lze tohoto stavu dosáhnout s niţším mnoţstvím dodané energie.

13

Tabulka 3 – Hodnoty hrubé domácí spotřeby energie (-)

Země

/

Období

1990

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

EU (28 zemí)

1 569

1 711

1 721

1 689

1 688

1 594

1 653

1 596

1 583

Česká republika

48.1

42.2

43.3

43.6

42.3

39.9

41.9

40.6

40.1


1.4 STANOVENÍ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI Pro sjednocení výpočtu energetické náročnosti je součástí směrnice o energetické náročnosti budov také příloha č. 1, která vysvětluje způsob výpočtu, které jednotlivé státy musí implementovat do legislativy. „Přijetí metody výpočtu energetické náročnosti budov členské státy použijí metodu výpočtu energetické náročnosti budov podle společného obecného rámce stanoveného v příloze I.“ 2 Základní myšlenkou výpočtu energetické náročnosti budovy je vyuţití veškerých dodaných energií pro zachování určitého standardu podmínek, které mají v budově zajistit její uţívání. „Společný obecný rámec pro výpočet energetické náročnosti budov:(uvedený v článku 3) 1. Energetická náročnost budovy se určuje na základě vypočteného či skutečného množství energie spotřebované za rok za účelem splnění různých potřeb spojených s jejím typickým užíváním a odráží spotřebu energie na vytápění a chlazení (tj. energie potřebné k zamezení přehřívání) k udržení předpokládaných teplotních podmínek budovy a potřebu teplé vody v domácnostech. 2. Energetická náročnost budovy musí být vyjádřena transparentním způsobem a zahrnuje ukazatel energetické náročnosti a číselný ukazatel spotřeby primární energie, a to na základě primárních energetických faktorů ve vztahu k danému energetickému nosiči, jež mohou být založeny na vnitrostátních či regionálních vážených průměrech nebo na konkrétní hodnotě v místě produkce. 2

Evropský parlament a Rada Evropské Unie, SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EU.19.května 2010.čl.3,str.7[cit. 2014-06-14] http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:cs:PDF

14

Metoda výpočtu energetické náročnosti budov by měla zohledňovat evropské normy a musí být v souladu s příslušnými právními předpisy Unie, včetně směrnice 2009/28/ES. „3 Výše spotřebované energie dle uţívání budovy je kombinací všech vlivů na energie a je tedy potřeba budovu řešit komplexně. Nezáleţí pouze na konstrukci budovy, ale i technologii, kterou budova vyuţívá. Výsledky jsou závislé i na způsobu uţívání budovy. Nelze spolu porovnávat dvě stejně situované budovy o stejné velikosti, přičemţ jedna je skladová hala, která má nároky na energie minimální a druhá tovární hala, která energie spotřebuje podstatně více. Pro kaţdý typ budovy jsou tedy stanoveny referenční budovy, s kterými jsou porovnávány výsledky jednotlivých budov. 4

1.5 ČLENĚNÍ BUDOV DLE ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI Jelikoţ se od kaţdé budovy předpokládá různé vyuţití, bylo potřeba stanovit referenční hodnoty k jednotlivým druhům staveb. Obecně se energetická náročnost budovy udává ve společné jednotce vztaţené na plochu za roční fungování. Vznikla tedy spotřeba energie kWh/m2/rok. Pro vyhodnocení a snadnou orientaci ve výsledku budovy se zavedlo třídění do skupin A aţ G, přičemţ skupina A zahrnuje budovy mimořádně úsporné a skupina G mimořádně nehospodárné. Ostatní skupiny (B ,C ,D ,E ,F ) jsou dále rovnoměrně rozděleny mezi tyto dvě hraniční hodnoty. Druh budovy pak určuje, jaké hodnoty jsou přiděleny pro jednotlivé třídy. Budovy se dělí dle jejich vyuţití, nejde tedy o dělení dle konstrukcí či materiálů. Druhy budov jsou stanoveny na rodinné domy, bytové domy, hotely a restaurace, administrativní budovy, nemocnice, vzdělávací zařízení, sportovní zařízení a obchodní budovy. Stavby moderní a z materiálů s dobrými izolačními vlastnostmi splňují v době výstavby nejvyšší třídy náročnosti. Do konce roku 2020 je dle směrnice nařízeno, aby všechny nové stavby dosahovaly standardu budovy s téměř nulovou spotřebou energie.

3

Evropský parlament a Rada Evropské Unie, SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EU.19.května 2010.čl.3,str.7[cit. 2014-06-14] http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:cs:PDF 4

ŠÁLA, J., K. VAVERKA a P. ŠÁLA. – Energetická náročnost budov dle principů trvale udržitelné výstavby. Brno: Národní stavební centrum, 2012.

15

„Budovou s téměř nulovou spotřebou energie se myslí budova, jejíž energetická náročnost určená podle přílohy I je velmi nízká. Téměř nulová či nízká spotřeba požadované energie by měla být ve značném rozsahu pokryta z obnovitelných zdrojů, včetně energie z obnovitelných zdrojů vyráběné v místě či v jeho okolí.“ 5 (směrnice EU)

Obrázek 1 – Třída energetické náročnosti budov

(zdroj:databáze TZB - http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/5700-prukaz-enb-a-dotacniprogram-zelena-usporam)

Budovy nové a vlastněné veřejnou správou mají tuto vlastnost splňovat jiţ do konce roku 2018.

5

Evropský parlament a Rada Evropské Unie, SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY

2010/31/EU.19.května 2010.čl.3,str.7[cit. 2014-06-14] http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:cs:PDF

16

2 Zásady výstavby a konstrukce objektu Základním principem pro dosaţení energeticky úsporné budovy je zpracování jejího návrhu tak, aby jejím konstrukčním řešením bylo dosaţeno co nejmenšího poţadavku na potřebu tepla na vytápění a aby všechny ostatní vlivy na energetickou bilanci takové budovy byly ve vzájemné vyrovnanosti. Další zásadou pro koncepci takové budovy by mělo být také pravidlo, ţe nízká energetická náročnost by měla trvat po celou dobu ţivotnosti stavby. Mezi zásadní faktory, ovlivňující energetickou náročnost objektu patří především poloha objektu, jeho zatřídění podle způsobu vyuţití, konstrukční řešení objektu, vyuţití technologických systémů ovlivňujících energetickou náročnost budovy a v neposlední řadě i pouţití elektrických spotřebičů a zařízení, zařazených do jednotlivých energetických skupin.

2.1 UMÍSTĚNÍ OBJEKTU Je několik faktorů ovlivňujících výstavbu z hlediska jejího umístění. Jedním z hlavních je vlastní umístění stavby s ohledem k její polohopisné poloze. Jsou velké rozdíly v náročnosti stavby, pokud se stavba umisťuje do vyšších nadmořských výšek, nebo do níţin. Stejně tak je velký rozdíl, jestli se stavba umisťuje do volného prostoru, anebo v uzavřené zástavbě. Stejně tak je potřeba brát v úvahu orientaci stavby vzhledem ke světovým stranám. Dalším kritériem je umístění stavby s ohledem na její připojení na zdroje energií. Je opět velký rozdíl, pokud se stavba stane „téměř nezávislá“ na okolních zdrojích energií, anebo pokud stavba vyţaduje, vzhledem k jejímu umístění, zvýšené náklady na připojení vlastního objektu na jednotlivé zdroje energií. Pokud k tomu ještě připočteme vlivy vyplývající z trendu dnešní doby směřující k realizaci nízkoenergetických domů, které jsou zcela jednoznačně správnou cestou, jak ušetřit na nákladech na bydlení, nebo následném provozování objektu, dostaneme se k závěru, ţe počáteční investice na pořízení takové stavby bude určitě vyšší, ale zcela jistě se vyplatí. Všechna tato kriteria společně tvoří ucelený poţadavek na vlastní stavbu v daném regionu a místě.

17

2.2 DRUH OBJEKTU Podle způsobu uţívání lze jednotlivé objekty rozdělit do několika skupin. Základním dělením je rozdělení do skupin budov pro bydlení, budov občanské vybavenosti a průmyslových budov. Dalším stupněm, který lze pouţít je dělení u budov pro bydlení na rodinné domy a bytové domy. Budovy pro občanskou vybavenost lze rozdělit na školy, školky, sportovní zařízení, obchodní místa a kancelářské budovy. Průmyslové budovy lze dále pak rozdělit na výrobní haly a skladové objekty. Kaţdá z uvedených skupin budov má svá specifická kritéria a z nich vyplývající poţadavky na celkovou energetickou náročnost. Mezi hlavní kritéria patří například poměr prosklených ploch vůči celé ploše fasády, poţadavek na dosaţení dané tepelné pohody daného prostoru, poţadavek na výměnu vzduchu v daném prostoru a v neposlední řadě poţadavek na světelnou pohodu daného prostoru. Mezi další ovlivňující faktory patří např. členění fasády a vnitřní dispoziční řešení stavby.

2.3 KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ OBJEKTU Celková tepelná ztráta budovy je dána součtem, který je tvořen tepelnými ztrátami prostupem tepla jednotlivých částí konstrukce objektu a tepelnou ztrátou větráním. Tepelné ztráty prostupem tepla jsou dány jednotlivými tepelně-technickými vlastnostmi jednotlivých pouţitých materiálů jednotlivých konstrukcí obvodového pláště budovy. Charakteristickou veličinou, která udává vlastnosti pouţitého materiálu z hlediska tepelnětechnických vlastností je součinitel prostupu tepla U [W/m2K]. Tento součinitel je stanoven pro jednotlivé druhy staveb v národní technické normě ČSN 73 0540-2:2011 Tepelná ochrana budov v posledním platném znění z října 2011. „Tato norma stanovuje tepelně technické požadavky pro navrhování a ověřování budov s požadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich užívání, které zajišťují plnění základních požadavků na stavby, zejména hospodárné splnění základního požadavku na úsporu energie a tepelnou ochranu budov podle zvláštního předpisu a zajištění ochrany zdraví, zdravých životních podmínek a životního prostředí. Platí pro nové budovy a pro stavební úpravy, udržovací práce, změny v užívání budov a jiné změny dokončených budov. Tato norma neplatí pro budovy převážně velkoplošně otevřené, nafukovací haly, stany, mobilní buňky, skleníky, stájové objekty, chladírny a mrazírny a pro stavby bez požadavků na

18

stav vnitřního prostředí, na které se nevztahuje základní požadavek na ochranu zdraví, zdravých životních podmínek a životního prostředí a základní požadavek na úsporu energie a tepelnou ochranu budov. Pro budovy památkově chráněné nebo stávající budovy uvnitř památkových rezervací podle zvláštního předpisu a/nebo pro budovy postižené živelnými katastrofami platí norma přiměřeně možnostem, nejméně však tak, aby nedocházelo k poruchám a vadám při jejich užívání. Tato norma platí i pro nevytápěné budovy nebo nevytápěné zóny budov, požaduje-li se v nich určitý stav vnitřního prostředí, např. pro skladování, provoz technického zařízení apod. Ustanovení normy se využijí přiměřeně možnostem tak, aby nedocházelo k poruchám a vadám při užívání těchto budov.“ 6

Tabulka 4 - požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla pro budovy

součinitel prostupu tepla [W/m2.K] popis konstrukce

poţadované

doporučené

doporučené

hodnoty

hodnoty

pasivní budovy

UN,20

Urec,20

Upas,20

stěna vnější

0,30

0,20 -0,25

0,18 - 0,12

střecha strmá nad 45°

0,30

0,20

0,18 - 0,12

0,24

0,16

0,15 - 0,10

výplň otvoru vyjma dveří

1,5

1,2

0,8 -0,6

dveřní výplň včetně rámu

1,7

1,2

0,9

střecha plochá a šikmá se sklonem do 45°včetně

pro

(zdroj: vlastní)

6

ČSN 73 0540-2:2011, TZB Info [online] 1. 10. 2011 [cit. 2014-06-15] http://www.tzb-info.cz/normy/csn-73-

0540-2-2011-10

19

a. Obvodové svislé konstrukce V dnešní době, kdy poţadavek na ekonomický provoz a energetickou náročnost budovy, je v centru zájmu a popředí poţadavků všech investorů, se ukazuje, ţe tzv. těţká konstrukce obvodového pláště, která je tvořena především klasickými keramickými prvky, není téměř schopna dosáhnout doporučovaných parametrů součinitele prostupu tepla podle uvedené tabulky. Proto se v dnešní době a s ohledem na stálý trend zlepšování tepelně-technických vlastností díla doplňují o různé typy vnějšího zateplovacího systému. Základním pravidlem pro rozdělení takového typu kontaktního zateplovacího systému je jeho přímý kontakt s nosnou konstrukcí obvodového pláště. Podle této vlastnosti se potom jedná o zateplovací systém kontaktní (v přímém styku s nosnou konstrukcí obvodového pláště) anebo o zateplovací systém s provětrávanou mezerou (v tomto případě vzniká mezi nosnou konstrukcí obvodového pláště a vlastní tepelně-izolační vrstvou provětrávaná vzduchová mezera). b. Kontaktní zateplovací systém Způsob provedení a nároky na technické řešení na způsob provedení kontaktního zateplovacího systému je stanoven v české technické normě pro provádění ETICS-ČSN 73 2901 Provádění tepelně-izolačních kompozitních systémů. Pouţívání zkratky ETICS (External

Thermal

Insulation

Composite

Systém)

se

u

nás

také

nahrazuje

zkratkou VKZS = vnější kontaktní zateplovací systém, nebo také vnější kontaktní tepelně izolační kompozitní zateplovací systém. Obrázek 2 – Složení ETICS vnějšího kontaktního zateplovacího systému

(zdroj: http://www.zatepleni-kwaczek.cz/zatepovaci-systemy)

20

c. Provětrávaný zateplovací systém V současnosti se setkáváme při návrzích a realizaci větrané fasády s dvěma druhy. Jedním z nich je systém, kde samostatná předvěšená část je zavěšena na roštu, který je kotvený k obvodové nosné konstrukci objektu. Druhým způsobem je provedení ze samonosné představené nebo předvěšené vrstvy, která je nejčastěji provedena z pohledových lícových cihel, anebo speciálních panelů. Obrázek 3 - Obvodová stěna s provětrávanou fasádou

a)Vnitřní pohledové opláštění (sádrokartonové nebo sádrovláknité desky). b)Instalační předstěna (umožňuje bezpečné vedení sítí bez porušení staticky a tepelně technicky důležitých prvků). c)Vzduchotěsná vrstva omezující transport difundující vodní páry d)Nosný rám s jednostranným nebo oboustranným ztužujícím opláštěním e)Nosná konstrukce pro umístění tepelné izolace (na obrázku je znázorněna jedna z nejjednodušších variant s dvojitým dřevěným roštem). f)Difúzně otevřená větrotěsná fólie Uzavírá z vnější strany celou skladbu, aniž by zabraňovala prostupu vodní páry. g)Větraná vzduchová mezera přispívá k aktivnější vlhkostní bilanci celé skladby. h)Pohledová fasáda, může být tvořena dřevěným obkladem, plechovými díly, atd… (zdroj: http://www.izolace-info.cz/aktuality/?nid=10042-provetravana-fasada-drevostavby-serial-odrevostavbach-dil-3.html)

Pokud budeme porovnávat náklady na realizaci těchto typů, dojdeme k jednoznačnému závěru, ţe kontaktní zateplovací systém je levnější variantou, která umoţňuje realizaci zateplovacího systému z materiálů a v tloušťkách minimálně doporučených a pokud potom ještě k tomu chceme dosáhnout lepších parametrů navrhovaného řešení kontaktního zateplovacího systému, potom je to s minimálním ekonomickým zvýšením. Na rozdíl od 21

tohoto řešení je provětrávaný systém finančně náročnější variantou, která však ve své podstatě technického řešení přináší nadhodnotu v moţnosti odvětrání vzniklé mezery a umoţňuje také dosaţení lepších parametrů, co se týká zvukové neprůzvučnosti konstrukce.

d. Střechy „Hlavní funkcí střechy je chránit prostor pod sebou před povětrnostními vlivy (deštěm, sněhem, větrem, slunečním zářením apod.). V závislosti na typu prostoru, který střecha uzavírá, jsou na její provedení kladeny různé požadavky. Může jít v zásadě buď o uzavřený vnitřní prostor (obytný dům, veřejná budova; střecha zateplená) či prostor otevřený (přístřešek, čekárna, nástupiště, kryté parkoviště; střecha nezateplená). Obecně tedy platí, že střechy uzavřených budov, která chrání vnitřní prostor, musí splňovat přísnější požadavky.“ 7 Z hlediska navrhování pro optimalizaci tepelně-technických vlastností jsou vyuţívány systémy dvouplášťových a tříplášťových střech. Tyto systémy se liší počtem odvětrávaných mezer. V případě dvouplášťových střech je provětrávaná mezera mezi střešní krytinou a pojistnou hydroizolační vrstvou střechy. V případě tříplášťové střechy jsou provětrávané mezery mezi střešní krytinou a pojistnou hydroizolací (stejně jako u typu dvouplášťové střechy) a mezi pojistnou hydroizolací a vrstvou tepelné izolace. Z pohledu energetických nároků lze potom vrstvu tepelné izolace optimalizovat pro daný typ střechy a to jejím umístěním. Toto umístění je závislé na tom, co daná konstrukce střechy umoţňuje (pro případ rekonstrukcí), anebo optimalizací návrhu u novostavby.

Umístění tepelně-izolační vrstvy ve střeše lze: mezi krokve - tato varianta však neeliminuje tepelné mosty krokvemi střechy mezi a pod krokve - tato varianta sniţuje tepelné mosty a dosahuje poţadovaných předepsaných hodnot z hlediska tepelně-izolačního nad krokve - tato varianta dosahuje nejlepších hodnot tepelně-izolačních vlastností

7

Web. Portál Vše o střeše, [online] 2014, [cit. 2014-06-15] http://www.vseostrese.cz/?page_id=9

22

i.

Dvouplášťová střecha

„Dnes jsou dvouplášťové střechy nejběžnějším řešením při výstavbě rodinných domů, jak se šikmou, tak i plochou střechou. Koncepce dvouplášťové střechy, jak již sám název napovídá, vyjadřuje, že střešní plášť je tvořen dvěma plášti, které jsou prováděny s odvětrávací mezerou, u šikmých střech více u plochých střech méně. Odvětrávací mezera umožňuje proudění vzduchu v podstřešním prostoru, a tím odvod vzdušné vlhkosti, která by jinak mohla snižovat účinnost některých tepelných izolací.“ 8

Obrázek 4 - Schéma dvouplášťové střechy

(zdroj: http://tvstav.cz/clanek/2484-dvouplastove-strechy-jsou-trendem-staveb-moderni-koncepce)

ii.

Tříplášťová šikmá střecha

„Tříplášťová konstrukce šikmé střechy se vyznačuje tím, že obsahuje ve své skladbě dvě větrané vzduchové mezery, obvykle umístěné nad a pod vrstvou pojistné hydro-izolace střechy. Uplatnění této konstrukce je u objektů s využívaným podstřešním prostorem, nejčastěji v případech, kdy je tepelná izolace ve střešním plášti umístěna mezi a pod krokvemi. Nadkrokevní izolace není u těchto konstrukcí vhodná.“ 9 8

Ivo Románek, Dvouplášťové střechy jsou trendem staveb moderní koncepce [online] 14. 2. 2013[cit. 2014-06-

15] http://tvstav.cz/clanek/2484-dvouplastove-strechy-jsou-trendem-staveb-moderni-koncepce 9

Straka Bohumil, Novotný Miloslav, Krupicová Jana, Konstrukce šikmých střech, 1. 2. 2013 [cit. 2014-06-15]

23

Obrázek 5 - Schéma tříplášťové střechy

(zdroj: http://shop.estrechy.cz/image/blank.gif)

e. Výplně otvorů Z hlediska tepelně izolačních vlastností konstrukcí jsou tyto konstrukce nejslabším článkem v obálce budovy. Výplně rozdělujeme do několika skupin, které mají stanoveny normou minimální a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla konstrukcí. Jednotlivé skupiny jsou okna, vstupní dveře a garáţová vrata. S ohledem na procentuální zastoupení mají největší podíl na tepelných ztrátách objektu právě okna. Tyto procházely během svého vývoje mnoţstvím úprav, které se snaţily zlepšit jejich tepelně-technické vlastnosti. Od prvního stupně jednoduchého zasklení, přes špaletová okna k dvojsklům a v současné době pouţívanému trojsklu (viz. obrázek č.6) anebo kombinaci dvojskla a jednoduchého skla (případ špaletových oken při rekonstrukcích, kdy dnešní trend je umístění dvojskla do vnějšího rámu okna a jednoduchého skla do vnitřního rámu okna). Vkládání „vzduchových mezer“ mezi jednotlivé vrstvy skla zvyšuje tepelně-technický odpor prvku a zlepšuje hodnotu součinitele prostupu tepla. Pro další zlepšení vlastností a sníţení součinitele prostupu tepla přispívá i záměna vzduch v prostoru mezi skly za výplň vzácnými plyny argonem a kryptonem. Další částí okna, kde lze dosahovat zlepšení parametrů jsou jejich rámy. Tyto jsou při výrobě realizovány z několika komorových systémů (v případě plastových a kovových rámů), které velmi omezují, anebo zcela odstraňují tepelné mosty v konstrukci a výrazně tak přispívají k zlepšení tepelně-technických vlastností okna.(viz. obrázek č.7)

24

Obrázek 6 - Izolační dvojsklo a trojsklo

(zdroj: http://www.arokna.cz/technologie/380-1043-zaskleni.htm) Obrázek 7 - Řez rámem plastového okna

(zdroj: http://www.decplast.cz/plastova-okna-klasik-71)

25

2.4 TECHNOLOGICKÁ ZAŘÍZENÍ OVLIVŇUJÍCÍ ENERGETICKOU NÁROČNOST STAVEB Mezi další faktory, které ovlivňují energetickou náročnost budovy a současně i mají dopad do trţního ohodnocení stavby, patří i vyuţití moderních technologií ovlivňujících tepelnou pohodu stavby a její energetickou náročnost. Současným trendem je vyuţití moderních technologií pro vytápění, větrání a ohřev teplé uţitkové vody. Pro vytápění jsou navrhovány, s ohledem na tepelné ztráty objektu, moderní zdroje tepla, které pouţívají jak standardní technologie - spalování topných medií, tak moderní způsoby vytápění, mezi které patří vyuţití tepelných čerpadel a rekuperace odpadního tepla. Tepelná čerpadla jsou zařízení, která jsou schopná přeměnit okolní energii z obnovitelných zdrojů na energii tepelnou a vyuţít tuto energii k vytápění objektu. Obdobně pracují i rekuperační jednotky, které ovšem vyuţívají energii z odpadního tepla a tuto přeměňují na energii na vytápění objektu. Rekuperační jednotky jsou začleňovány do celkového systému větrání objektu. Pro ohřev TUV a kombinované vytápění se potom osvědčily a ve velké míře vyuţívají systémy pro přeměnu sluneční energie - solární systémy. 10

Obrázek 8 - Mapa ročního úhrnu globálního slunečního záření Česká republika [W/m2]

(zdroj: http://www.isofenenergy.cz/Slunecni-zareni-v-CR.aspx)

10

CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Brno: Cerm s.r.o., 2012.

26

V neposlední řadě je ovlivňujícím faktorem směřující k úsporám ve spotřebě elektrické energie také vyuţívání elektrických spotřebičů a technologických celků s „ lepším energetickým štítkem“

27

3 Ekonomické vlivy energií a výpočtové metody tržní hodnoty 3.1 VÝVOJ CEN ENERGIÍ Cena energií má komplexní vliv na většinu ekonomických odvětví a zároveň i na soukromý sektor. Výraznější zdraţení či zlevnění se promítne do běhu celého území či státu, kde se změna projeví. Pro vliv na hodnotu nemovitosti má největší vliv především cena tepla v dané lokalitě. Jedná se o energii, která zajišťuje teplou vodu, obyvatelnost v zimním prostředí a potřebný komfort uţivatele. Tuto energii lze vyrábět či odebírat mnoha způsoby a právě finanční náročnost jednotlivých způsobů se promítá do trţní hodnoty nemovitosti. Kaţdý způsob má své výhody a omezení, které ho limitují. Můţe jít o nevhodné umístění lokality, nemoţnost instalace či legislativní nařízení v dané lokalitě. Cena tepla či topných medií v průběhu minulých let průměrně stále roste a tento trend bude zřejmě dále pokračovat v tempu, kdy se od roku 2001 do roku 2010 cena paliv pro výrobu tepla téměř zdvojnásobila. Ceny paliv se pak promítají do všech typů výroby tepla, které ho vyuţívají. Cena tepla z plynu se v letech 2002 aţ 2013 téměř ztrojnásobila. 11 Tabulka 5 – Ceny plynu v eurech za GJ

Období ČR

2005 6.2

2006 8.4

2007 7.9

2008 8.9

2009 10.2

2010 11.5

2011 10.8

2012 12.6

2013 15.2

(zdroj: http://apl.czso.cz/pll/eutab/html.h?ptabkod=ten00113)

K zvyšování cen médií pro koncového zákazníka můţe přispět i stát, kdy např. v ČR se zahrnuly do paušálního zvyšování daně z přidané hodnoty z 5% na 14%. Dále státem nařízená ekologická daň za spalování také navyšuje některá media. U hnědého uhlí se do ceny navíc musí promítnout 140kč/t a tyto náklady se promítnou do ceny koncového zákazníka. Ke zvyšování cen energií paradoxně přispívá i jejich šetření. Elektrárny či teplárny cenu skládají nejen ze spotřebovaného materiálu na výrobu energie, ale i z fixních nákladů, které se se sniţujícím počtem odebraných jednotek energie dělí na míň částí o vyšší hodnotě a tak sníţená poptávka po energiích zvyšuje jejich cenu. Ceny energií se liší dle lokality. Na území s bohatou zásobou paliv a těţbou v bezprostřední blízkosti je pak cena energií vznikajících z tohoto paliva výrazně niţší, neţ kdyţ se teplo či 11

HUDCOVÁ, L., a kol. Energetická náročnost budov. Praha: EkoWATT, 2009

28

paliva transportují na vzdálenější a hůře dostupná území. Umístění nemovitosti vůči těmto zdrojům a plynoucí cena z této pozice výrazně ovlivní trţní hodnotu. Tabulka 6 – Přehled cen tepla v Kč/GJ v roce 2014 Přehled cen tepla v Kč/GJ v roce 2014 (včetně DPH, na sekundáru*) Město Pardubice, Chrudim

2014

Dodavatel

Výrobce tepla

Hlavní palivo

428,0

Elektrárny Opatovice


hnědé uhlí


hnědé uhlí

Plzeňská teplárenská

Plzeňská teplárenská

hnědé uhlí

Dalkia

Dalkia

Hradec Králové

457,6

Plzeň

490,4

Ostrava

535,0

České

571,4

Budějovice

Tep. Hosp. Hradec Králové

Česká

republika

Česká

republika

Teplárna

České

Teplárna

Budějovice

Budějovice

České

černé uhlí

hnědé uhlí

Praha

574,5

Praţská teplárenská

Praţská teplárenská

zemní plyn a černé uhlí

Teplice

583,8

ČEZ Teplárenská

ČEZ

hnědé uhlí

Prostějov

616,7

Dom.

Dom.

Karlovy Vary

621,0

Brno

665,9

Děčín

Liberec Jablonec Nisou

nad

správa

Prostějov

správa

Prostějov

Karlovarská

zemní plyn

Sokolovská uhelná

hnědé uhlí

Teplárny Brno

Teplárny Brno

zemní plyn

698,5

TERMO Děčín

TERMO Děčín

705,8

Teplárna Liberec

Teplárna Liberec

Jablonecká

Jablonecká

energetická

energetická

690,0

teplárenská

(Zdroj: http://energostat.cz/ceny-tepla.html)

29

zemní

plyn

a

geotermální zdroj zemní plyn a mazut

zemní plyn a topný olej

Z tabulky cen GJ tepla od centrálních dodavatelů lze vyčíst, v jakých lokalitách se díky niţší pořizovací hodnotě tepla bude trţní hodnota nemovitosti zvyšovat. Rozdíl za cenu tepla dosahuje v různých městech aţ k 60%.

3.2 POROVNÁVACÍ METODA Metoda zaloţená na porovnávání podobných nemovitostí, která na trhu jiţ jsou a jejich cena je ověřena trhem, se nazývá „porovnávací“. U porovnávací metody se předpokládá dostatečná databáze srovnatelných objektů, které lze s cílovou nemovitostí porovnat. Při porovnávací metodě je důleţité pracovat s reálnými daty a o jednotlivých nemovitostech mít pravdivé informace. Příprava a zvolení správných nemovitostí pro porovnávací metodu, je základem pro získání adekvátní trţní ceny. O jednotlivých nemovitostech je potřeba zajistit dostatečné mnoţství informací. Nelze porovnávat nemovitosti s výrazně odlišnými faktory, které mají vliv na cenu. Jedním z takových faktorů je lokalita. Dvě nemovitosti se stejnými konstrukčními či prostorovými vlastnostmi budou mít diametrálně rozdílnou cenu při umístění jedné v atraktivní městské lokalitě a druhé mimo zastavěné území s nízkou infrastrukturou. Do vlastností lokality se promítá nejen její fyzická vybavenost, ale také zaměstnanost a politické zaměření. Před samotným porovnáváním je potřeba si vyhodnotit vhodnost ostatních objektů. Porovnávané objekty by měly mít obdobné základní rozměrové jednotky, jelikoţ cena se u rozdílně prostorných nemovitostí na rozměrovou jednotku výrazně liší. Porovnávaná nemovitost by měla mít vlastnosti mezi zvolenými nemovitostmi na střední úrovni a blíţit se průměru zvolených nemovitostí. Po ověření vhodnosti se zvolí kritéria, dle kterých se nemovitosti budou porovnávat. Při porovnávání hodnotíme vţdy kaţdou zvolenou nemovitost zvlášť přímo k porovnávané. Během stanovování hodnot u jednotlivých kritérií nemá docházet k porovnávání mezi nehodnocenými nemovitostmi. Stanovujeme koeficient odlišnosti a u kritérií i index odlišnosti. Koeficient odlišnosti – uvádí míru odlišnosti hodnocené nemovitosti vůči zvolené. U hodnocené nemovitosti se pro přehled uvádí všechny koeficienty hodnotou 1 Index odlišnosti – pouţívá se pro kombinaci více kritérií, kdy jednotlivá zvolená kritéria mají na výslednou cenu rozdílný vliv

30

Výhodou porovnávací metody je poměrně rychlé zjištění reálné ceny nemovitosti. Kombinací hodnot u kritérií a trţních hodnot zvolených nemovitostí lze tak získat reálnou trţní hodnotu nemovitosti. Porovnávací metoda není vhodná na stanovení ceny staveb s neobvyklým vyuţitím či speciálním určením. Dále také u inţenýrských staveb, historických budov, památek a budov, kde do ceny zasahuje neporovnatelné kritérium. 12

3.3 NÁKLADOVÁ METODA Při stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou se vyuţívají především vlastnosti budovy a náklady na její reprodukci do nového stavu. Tyto náklady se označují za reprodukční cenu. Poté se upravují o opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky.

Reprodukční cena – reprezentuje aktuální náklady potřebné k postavení shodné nemovitosti Opotřebení – obsahuje rozdíl současného stavu budovy k reprodukční ceně Funkční nedostatky – vliv funkčních vlastností nemovitosti na její vyuţití Ekonomické nedostatky – vliv ekonomických vlastností působící na nemovitost

Pro stanovení reprodukční ceny lze vyuţít více variant. Pro informační ocenění postačí vyuţít obestavěného prostoru, který se stanovuje dle ČSN 73 40 55 a nahrazující ISO normy. Po získání obestavěného prostoru se nemovitosti přiřadí cena dle technicko-hospodářských ukazatelů. Jednotkovou cenu za jednu jednotku a vynásobením s celkovým obestavěným prostorem potom získáme reprodukční cenu. Nemovitosti uvedeny v technickohospodářských ukazatelích mají určité vlastnosti a dle rozdílnosti s oceňovanou nemovitostí se cena upraví pomocí koeficientů. Přesnější stanovení reprodukční ceny je sestavení kompletního poloţkového rozpočtu bez agregování jednotlivých částí stavby, zahrnutí všech nákladů na postavení konkrétní stavby v konkrétní lokalitě. Opotřebení objektu se stanovuje opět několika způsoby. Od globálního pohledu, kdy se opotřebení nemovitosti uvádí ve vztahu k ţivotnosti celé nemovitosti, po více detailní 12

ORT, Petxr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVS, 2007.

31

pohledy, kdy se sledují ţivotnosti jednotlivých částí stavby, či podrobné vyčíslení nákladů na uvedení nemovitosti do nového stavu. Funkční nedostatky reprezentují odchylky od ideálního stavu nemovitosti. Jako funkční nedostatek lze chápat nevhodné dispozice, nadměrné náklady na provoz nebo jiné vlastnosti ovlivňující funkčnost nemovitosti. Za ekonomické nedostatky se povaţují neodstranitelné sníţené hodnoty nemovitosti, které nevznikají přímými vlastnostmi stavby. Takovým vlivem se rozumí ekonomické podmínky okolí, dostupnost financování, legislativní úpravy a zohlednění vlivu na ţivotní prostředí. 13

Nákladová metoda je vhodná pro vyuţití stanovení trţní hodnoty u nemovitostí, které nejsou prověřeny trhem. Metoda se vyuţívá i k ověření správnosti trţní hodnoty stanovené jinou hodnotou. Nedostatky nákladové trţní hodnoty jsou zřejmé při konfrontaci s trhem. Nemovitosti stavěné za účelem prodeje mají plánovitě vţdy vyšší trţní hodnotu, neţ jsou její náklady na pořízení, jelikoţ se staví za účelem zisku. U těchto staveb tedy nákladová metoda podhodnocuje nemovitost. Opačným případem jsou vyšší investice do zlepšení standardu nemovitosti, které zvyšují náklady na pořízení, ale jejich vliv na reálnou hodnotu nemovitosti na trhu nemusí nahrazovat jejich plnou výši.

3.4 VÝNOSOVÁ METODA Jedná se o metodu, která se zaměřuje především na ekonomickou výhodnost vlastnění nemovitosti a její schopnost generovat výnosy. Při výnosové metodě se na nemovitost nahlíţí pouze jako investici s účelem generovat zisk. Výnosová metoda pouţívá roční výnos nemovitosti k úrokové míře kapitalizace. „Výnosová metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě trţní míry výnosnosti.“ 14 Do ročního výnosu nemovitosti je potřeba kromě příjmů z drţení nemovitosti započítávat i výdaje na její provoz, včetně tvoření rezerv pro udrţení stavu nemovitosti nebo postavení 13

Web portál American Apprasial, [online] 2010 http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/254/

14

Web portál American Apprasial, [online] 2010 [cit. 2014-06-15] http://www.american-appraisal.cz/clientsolutions/255/

32

nové po skončení ţivotnosti stávající. Výpočet nelze počítat fixně v daném roce, ale musí se do výpočtu zahrnout odhadované změny vstupů v podobě změny výše nájemného, změn cen stavebních prací a nákladů na správu a údrţbu. Úroková míra kapitalizace zohledňuje moţnost vyuţití investice pro pořízení nemovitosti na jinou investiční činnost a výnosy z této investice na kapitálovém trhu. Pro metodu se uvaţuje s investicí do málo rizikových či bezrizikových státních dluhopisů, dlouhodobých dluhopisů Evropské investiční banky, apod.

4 Dotační programy podporující úspory energie v budovách Základním společným rysem takovýchto programů je poskytnutí maximální moţné podpory (dotace nebo půjčky) při financování projektů pro dosaţení úspor energie při realizaci rekonstrukcí jednotlivých budov. „Cílem podpory je snížit spotřebu energie, zvýšit využití obnovitelných zdrojů energie při výrobě tepla nebo elektřiny a využit odpadní teplo.“ 15 Tyto programy finanční podpory jsou přidělovány, resp. spravovány jednotlivými ministerstvy nebo státními fondy

4.1 DOTAČNÍ PROGRAM EFEKT 2014 Správcem tohoto dotačního programu je Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR. Tento program byl Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR vyhlášen jako doplňkový program k fondům z EU v souladu se směrnicí 2012/27/EU a je zaměřen na osvětu a menší investiční akce. Jeho cílem je díky odborné informovanosti zvýšení úspor energie, zvýšení kvality sluţeb veřejného sektoru v nakládání s energiemi. „Státní program na podporu úspor energie a využití obnovitelných zdrojů energie, tedy „program EFEKT“, vyhlašuje Ministerstvo průmyslu a obchodu se záměrem podílet se na naplňování Státní energetické koncepce v souladu se zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Je jedním z nástrojů Ministerstva průmyslu a obchodu k dosažení 15

Web. Portál Operační program ţivotního prostředí [online] 2014, [cit. 2014-06-15]

www.opzp.cz/sekce/369/prioritni-osa-3/

33

aktuálního cíle stanoveného evropskou směrnicí č. 2012/27/EU o energetické účinnosti. Program EFEKT má ambici přispět ke zvyšování úspor energie, snižování energetické

náročnosti a využití obnovitelných a druhotných zdrojů energie v ČR. Je doplňkovým programem k energetickým programům podporovaným ze strukturálních fondů Evropské unie. Cílem programu EFEKT je zvýšit úspory energie prostřednictvím informovanosti malých odběratelů, zvyšování kvality energetických služeb a podpory veřejného sektoru k hospodárnému nakládání s energiemi. Je zaměřen na osvětovou a informační činnost (s důrazem na úsporná energetická opatření a využívání obnovitelných zdrojů energie) a na investiční akce menšího rozsahu (realizace energeticky úsporných projektů především v obcích). Rozpočet programu EFEKT pro rok 2014 je 30 mil. Kč a dotace jsou poskytovány ze státního rozpočtu.“ 16

4.2 DOTAČNÍ PROGRAM NOVÁ ZELENÁ ÚSPORÁM Správcem tohoto dotačního programu je Státní fond ţivotního prostředí ČR. Tento dotační program je zaměřen na jednotlivé majitele rodinných domů a umoţňuje jim čerpat dotace na celkovou výstavbu, či jednotlivé stavební práce na jejich rodinných domech, vedoucích k úsporám a efektivnímu vyuţití energií. Program Zelená úsporám výrazně ovlivnil hlavně cílový segment rodinných domů (65% z celkové vyplacené částky) a velmi výrazně přispěl ke zvýšení tempa jejich zateplování (81% z celkové vyplacené částky). „Cílem programu Zelená úsporám je snížení emisí skleníkových plynů, dosažení úspor energie na straně konečné spotřeby a zlepšení stavu životního prostředí. Předmětem podpory v této výzvě jsou opatření vedoucí k úsporám energie a efektivnímu využití zdrojů energie v rodinných domech, především zateplování, výměna oken a dveří, výměna starých neekologických kotlů za nové úsporné kotle na biomasu a plyn, tepelná čerpadla, instalace solárních panelů a také výstavba tzv. „pasivních domů".17

16

Web. Portál Ministerstva průmyslu a obchodu o podpoře energetických úspor[online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory/44886 17

Web. Portál Ministerstva průmyslu a obchodu o podpoře energetických úspor[online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory/46906

34

V rámci Výzvy jsou podporována následující opatření a. Oblast podpory A – Sniţování energetické náročnosti stávajících rodinných domů b. Oblast podpory B – Výstavba rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností c. Oblast podpory C – Efektivní vyuţití zdrojů energie

4.3 DOTAČNÍ PROGRAM PANEL 2013+ Správcem tohoto dotačního programu je Státní fond rozvoje bydlení ČR. Tento program je vytvořen pro vlastníky bytového fondu, kterými jsou jednotlivé obce a města, společenství vlastníků jednotek a bytová druţstva. Tento program nahrazuje původní předešlé dotace na komerční úvěry nízkoúrokovým úvěrem poskytovaným přímo Státním fondem rozvoje bydlení. „Program nabízel nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz byl kladen na komplexní opravy, aby tak vlastníci vynakládali finanční prostředky účelně. Úrok - již od referenční sazby Evropské Unie, minimálně však 0,75% Fixace úroku po celou dobu splatnosti, kterou lze nastavit až na dobu 30 let. Zajištění - standardní, formou ručitelského závazku a další formy jištění podle výše úvěru“ 18 Zatímco program Nová zelená úsporám byl zaměřen především na majitele rodinných domů, nový program Panel 2013+ cílí především, stejně tak jako v minulosti, na skupinu bytových domů. „Aktuálně probíhá proces novelizace nařízení vlády č. 468/2012 Sb., kterým se řídí podmínky programu Panel 2013+. Pokud budou změny schváleny v navrhovaném znění, bude se jednat o tato zásadní vylepšení: 

žádost o úvěr bude možno podat jak v režimu de minimis, tak v režimu notifikace



nebude vyžadován průkaz energetické náročnosti, ale doklad prokazující výši energetických úspor



bude rozšířen seznam oprav a modernizací domů, na které lze poskytnout úvěr

18

Státní fond rozvoje bydlení [online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-opravy-a-

modernizace-domu/

35

Předpokládá se, že schválení novelizace NV č. 468/2012 Sb., proběhne počátkem července 2014. Od 1. 7. 2014 je nutné zároveň začít uplatňovat nová pravidla EU upravující veřejnou podporu, která v případě tohoto Programu přinášejí především změny v posuzování podpory de minimis v souladu s Nařízením Komise (EU) č. 1407/2013 ze dne 18. prosince 2013.“ 19

Tabulka 7 - Vývoj a předpoklad vývoje podpor a vyvolaných investic

(Zdroj:http://www.sfrb.cz/osfrb/aktualne/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=197&cHash=edd75cfe9f1bd5542e4746d 7c7a6c0d0)

4.4 DOTAČNÍ PROGRAM ÚVĚR 150 Správcem tohoto dotačního programu je Státní fond rozvoje bydlení. V rámci tohoto programu

19

jsou

poskytovány

výhodné

úvěry

na

opravy

a

modernizace

Státní fond rozvoje bydlení [online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-opravy-a-

modernizace-domu/

36

bytů a domů v rozsahu do 150.000,- Kč pro mladé, kteří v době ţádosti nedosáhli 36 let svého věku.

Podmínky programu: a. b. c. d. e.

Výše úvěru 150.000 Kč na žadatele úroková sazba 2 % p.a. po celou dobu splácení doba splácení - 10 let pro manžele či jednotlivce do 36 let na byty či domy v osobním vlastnictví nebo spoluvlastnictví

Úvěr lze vyuţít například na: i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii.

připojení k veřejným sítím - voda, plyn, kanalizace, elektřina plášť budovy - obvodový plášť, střecha, balkon, okna, okapy, žaluzie rozšíření stávajícího bytu o další místnosti (ne však vznik bytové jednotky) opravu nebo vybudování WC, koupelny opravu nebo výměnu ústředního vytápění a kotle, rozvodů elektro, vody pořízení a instalaci solárních panelů, tepelného čerpadla, klimatizace pořízení a instalaci kuchyňské linky, vestavěných spotřebičů, vestavěných skříní další modernizace vnitřního interiéru – např. dveře, podlahy, omítky“ 20

4.5 DOTAČNÍ PROGRAM ÚVĚRY OBCÍM NA OPRAVY A MODERNIZACI BYTOVÉHO FONDU Správcem tohoto dotačního programu je Státní fond rozvoje bydlení ČR a cílovým spotřebitelem jsou jednotlivé obce České republiky. Podmínky programu: a. b. c. d. e.

20

podpora je poskytována ve formě úvěru garantovaný úrok 3% p. a. po celou dobu splácení (jedná-li se o úvěr na odstranění následků způsobených povodní, je úrok snížen na 1% p. a.) splatnost úvěru je max. 10 let od uzavření úvěrové smlouvy obec je povinna min. 20% úvěrových prostředků dále poskytnout jiným vlastníkům (právnickým nebo fyzickým osobám) vlastnícím bytový fond na území obce úvěr je určen na opravy a modernizace bytů, bytových a rodinných domů a kryje až 50% vynaložených nákladů

Státní fond rozvoje bydlení [online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.sfrb.cz/programy/uver-150/

37

obec musí mít zřízen peněžní - úvěrový fond a schválená pravidla pro použití prostředků tohoto fondu

f.

Úvěr lze vyuţít například na: i. ii. iii. iv. v.

připojení k veřejným sítím technického vybavení - rozvod vody, plynu, kanalizace, elektřiny, včetně vnitřních rozvodů výměna oken, střešní krytiny a krovu včetně výměny a oprav odpadních dešťových svodů oprava vnějšího pláště včetně balkonů, zateplení objektu, sanace vlhkého zdiva oprava společných prostor - výtahu, schodišť, komínového tělesa, kotelny (pokud slouží k vytápění a ohřevu vody v daném objektu), tepelného čerpadla apod. opravy a modernizace vnitřního interiéru - dveře, podlahy, omítky, ústřední topení, vestavná kuchyně, vestavné skříně, modernizace sociálního zařízení

vi.

oprava či pořízení nových garážových vrat, pokud jsou součástí rodinného domu

vii.

pořízení a instalace solárních panelů (sloužící na ohřev vody a vytápění v daném objektu)

„Obsah a poskytování této podpory upravuje Nařízení vlády 396/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů, ve znění pozdějších předpisů.“ 21

21

Státní fond rozvoje bydlení [online] 2014 [cit. 2014-06-16] http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-

modernizaci-bytu-pro-obce/

38

5 Průkaz energetické náročnosti budov Od 1. ledna 2009 vstoupila v platnost povinnost zpracování energetického průkazu budov. Průkaz energetické náročnosti budovy, jeţ je podobný těm, co známe jiţ z dřívějška u elektrických spotřebičů, je identifikátorem energetické náročnosti budov. Vychází z evropské směrnice 2010/31/EU a sděluje všechny základní informace o tom, v jakém stavu energetické náročnosti se daná budova nachází, tedy jak je energetiky úsporná nebo naopak energeticky náročná. Je zpracován formou dokumentu, který jasně specifikuje, jaké potřeby energie na jednotlivé části budovy daná budova spotřebovává. Jde o energii na vytápění, přípravu a ohřev teplé uţitkové vody, větrání a chlazení objektu a její osvětlení. Průkaz energetické náročnosti budovy je po jeho zpracování a vydání platný maximálně na dobu 10 let. Tento interval však platí pouze v případě, ţe se během této doby, formou rekonstrukce nezasáhne do konstrukcí, které ve svých úpravách změní stávající energetickou náročnost budovy.

Povinnost přiloţit průkaz energetické náročnosti budovy k dokumentaci je při: i.

výstavbě nových budov,

ii.

při prodeji bytu či objektu od 1. 1. 2013,

iii.

při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m², které ovlivňují jejich energetickou náročnost,

iv.

při pronájmu domu či budovy od 1. 1. 2013,

v.

při pronájmu bytu či ucelené části objektu od 1. 1. 2016.22

Povinnost energetického auditu má za hlavní přínos poslouţit k lepší orientaci zákazníka ve vztahu k energetické náročnosti budovy, tedy jejích potřeb na spotřebu energií. Napoví, jaký je energetický provoz dané budovy a jaký to můţe mít dopad do finančních potřeb na provoz. Základním předpokladem pro správné a srozumitelné zpracování takového průkazu budovy je jeho vypracování odborníkem, který správně posoudí stav budovy. Cílem povinnosti zpracování energetického průkazu budovy je snaha o stálé zlepšování a

22

COMFORT SPACE. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) od roku 2013, energetický štítek

[online]. 2013 [cit. 2014-06-16]. www.energeticky-prukaz.com/energeticky-prukaz-stitek.aspx

39

zkvalitňování konstrukcí a provozu budov, aby se stále sniţovala jejich energetická náročnost a docházelo ke sniţování nákladů na vlastní provoz. Obrázek 9 - Znázornění průkazu energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb.

(zdroj: http://www.infoenergie.cz/web/root/energy.php?nav01=11&nav02=151)

5.1 ENERGETICKÝ ŠTÍTEK OBÁLKY BUDOVY „Energetický štítek obálky budovy je přehledný dokument podávající informaci o splnění požadavku na průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy. Je určitou analogií energetických štítků elektrických spotřebičů, avšak je stanoven na základě hodnocení dle technické normy ČSN 730540-2/2011. Součástí energetického štítku je i Protokol k energetickému štítku obálky budovy. Obsahem protokolu k energetickému štítku obálky budovy je základní soubor údajů popisujících tepelné chování budovy a jejich konstrukcí, zatímco energetický štítek obálky budovy obsahuje klasifikaci prostupu tepla obálkou budovy a její grafické vyjádření.“ 23

23

Suchánek Petr, energetika staveb, [online] 2010 [cit. 2014-06-16] http://www.petrsuchanek.cz/energetika-

staveb/co-je-energeticky-stitek-obalky-budovy/

40

Podle prostupu tepla dělíme budovy na : a. velmi úsporné b. úsporné c. vyhovující d. nevyhovující e. nehospodárné f. velmi nehospodárné g. mimořádně nehospodárné

Energetický štítek obálky budovy je nedílnou součástí Průkazu energetické náročnosti budovy a je také povinnou součástí energetického auditu. Tabulka 8 - Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou budovy

(Zdroj: vlastní)

41

Obrázek 10 – Energetický štítek obálky budovy

(Zdroj: http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/img/img125.jpg)

5.2 ENERGETICKÝ AUDIT Energetický audit je odborné posouzení všech druhů energií a nakládání s nimi v celém komplexu hodnoceného objektu. Cílem energetického auditu je posouzení zhodnocení současných stavů všech druhů energií u hodnoceného objektu a identifikace optimálního

42

způsobu dosaţení úspor. Důleţité je, aby byly proveditelné návrhy efektivní z celkového pohledu provozu budovy. K vyhodnocení v rámci energického auditu, se pouţívají evaluační metody, které jsou prostá doba návratnosti (Ts) udávaná v rocích, poté reálná doba návratnosti (Tsd) také udávána v rocích, čistá současná hodnota (NPV) udávána v Kč a vnitřní výnosové procento (IRR) udáváno v %. Energetický audit se zpracovává podle zákona 406/2000 Sb., který byl novelizován novelami 359/2003 Sb., 694/2004 Sb., 180/2005 Sb. a 177/2006 Sb.

5.3 ENERGETICKÝ POSUDEK Zákon č. 318/2012 Sb., který je novelou starého zákona č. 406/2000 Sb. Stanovuje novou formu pro posouzení náročnosti budovy a tím je zmiňovaný energetický posudek. Je elaborátem s hodnocením vypracovaným podle předem nastavených parametrů. Posudek můţe vypracovávat pouze energetický specialista. Specialista je fyzická osoba, která splní parametry zkoušky od zkušební komise v rámci Ministerstva průmyslu a obchodu. Poté dostane osvědčením, kterým se prokazuje, abych mohl vytvářet energetický posudek. Součástí energetického posudku je stav obalových stavebních konstrukcí, způsob vytápění a příprava teplé uţitkové vody, osvětlení a elektrických spotřebičů.

43

PRAKTICKÁ ČÁST ODHAD TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

44

6 Ocenění rodinného domu Rodinný dům, ul. Bernartice nad Odrou č. p. 105, 741 01 Nový Jičín Na pozemcích p. č.. 209 – zastavěná plocha, p. č. 208 a 210 – zahrada K.Ú.: Bernartice nad Odrou, Obec: Nový Jičín

Obrázek 11 – Oceňovaní rodinný dům

(Zdroj: https://maps.google.cz/)

Vlastníci nemovitosti: Klos Zdeněk Ing. arch., č. p. 105, 74101 Bernartice nad Odrou

Objednatel ocenění: Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5 Datum ocenění:

červen 2014

Ocenění vypracoval:

Petr Lindner, Suchý Vršek 2106/35, Praha 5

45

Obsah -

Úvodní list

-

Obsah

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

-

Fotodokumentace objektu

46

Úvod Předmětná nemovitost je situována v zastavěné části obce Bernartice nad Odrou,

5 km od

města Nový Jičín na parcele č. 209 zastavěná plocha a nádvoří. K tomuto zastavěnému pozemku přiléhá další pozemek ve funkčním celku parcela č. 210 zahrada a parcela č. 208 zahrada, na kterém jsou úpravy a okrasné dřeviny. Tyto pozemky jsou oploceny. Objekt je orientován podélnou osou kolmo na příjezdovou silnici p. č. 510 S-J. Z této strany je nad terénem jedno NP. Komunikace je málo frekventovaná, objekt se tedy nachází v klidném prostředí. Hlavní klidové zázemí domu je ze strany zahrady a terasy, kde jsou nad terénem tři NP. Dům je zasazen do svaţitého terénu s výškovým převýšením 2,8 m, přičemţ vedlejší vstup je orientován na západní stranu k příjezdové komunikaci p. č. 207.

Hlavní popisné informace

Lokalita Oceňovaný objekt se nachází v malebné vesničce Bernartice nad Odrou, poblíţ města Nový Jičín v Moravskoslezském kraji, v regionu Poodří. Jedná se o typ obce s lánovou zástavbou a zemědělskými usedlostmi. Většina plochy je pokryta poli, v nivě Odry i loukami. Lesy se nacházejí v severní, severozápadní, východní a jiţní části katastru při jeho okrajích. V obci je plynofikace, ČOV a oddílná kanalizace. Dále se v obci vyskytuje historická vodárna z roku 1892, vodní mlýn - Lesní mlýn, základní škola s tělocvičnou, mateřská škola, kulturní dům, pošta, obecní úřad, farní kostel se hřbitovem, 3 obchody potravin a 2 restaurace. Je zde také moţnost ubytování v Penzionu u Haitlů.

Pozemek Jedná se o parcelu č. 210 zahrada a parcelu č. 208 zahrada, kde se z větší části nachází trávník a okrasné dřeviny. Na pozemku č. 210 je nově vybudovaný venkovní bazén. Na pozemku č. 209 je novostavba garáţe.

47

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

a) Novostavba garáže Přízemní objekt garáţe je navrţen v selském stylu v kombinaci světlé omítky a s dřevěným obkladem štítové stěny v uliční fasádě. Objekt je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd je řešen z dvorní zpevněné plochy. b) Inženýrské sítě, úpravy, oplocení, zpevněné plochy, terasa Jedná se o přípojku vodovodní, plynovou, kanalizační a elektro. Dále se zde nachází terasa se schodištěm, zpevněná plocha se zámkovou dlaţbou, venkovní krb u terasy šamotového provedení, oplocení s podezdívkou a vstupní brána a branka. c) Venkovní bazén Venkovní fóliový bazén o rozměrech 6 x 3,5m a hloubky 1,4 m je zapuštěn do jámy a dokola obetonován. Nachází se na zpevněné ploše, která je ohrazena ocelovým zábradlím, stejným jako na terase a venkovním schodišti. Kolem bazénu jsou betonové dlaţdice.

Dispoziční řešení

V přízemí dvougeneračního domu se nachází dvě obytné místnosti, kuchyň, kotelna, která je přístupná i z exteriéru, prádelna a sociální zařízení. Ze zádveří je vedeno schodišťové rameno do sklepní suterénní místnosti, z chodby pak vede schodiště do 2. NP. Ve 2. NP se samostatným vstupem z uliční strany je samostatná bytová jednotka, která obsahuje kuchyň, loţnici, obytný pokoj, komoru, koupelnu a samostatné WC. Obytný prostor má přímou vazbu na kuchyň a francouzské okno s balkonkem orientované do zahrady. Na zádveří navazuje hala s dvouramenným vzdušným schodištěm. V interiéru je krb s mramorovým obkladem. V pravé části je loţnice komunikačně propojená s koupelnou. Na tomto podlaţí je také šatna a místnost pro domácí práce vybavena dřezovou výlevkou. Na 3. NP (původní půdní prostor) bylo nově realizováno obytné podkroví, čímţ vznikla nová bytová jednotka. Nachází se zde dětský pokoj, loţnice a nová obytná místnost s kuchyní, dále koupelna s WC a přístup do půdních prostor. Součástí místností jsou balkony s vikýřovitě upravenou střešní kcí.

48

Hlavní vstup do objektu v úrovni 2. NP je orientován na východní stranu, vedlejší vstup ze zahrady v úrovni 1. NP je situován na stranu západní. Sedlová střecha jednoduchého tvaru je provedena s poměrně velkým přesahem a doplněna ze zadní strany pultovým vikýřem, který prosvětluje vnitřní schodišťový prostor a jedním střešním oknem prosvětlující koupelnu orientovanou do čela fasády. Dvorní západní strana fasády stejně jako štítová jiţní fasáda je prolomena vystupujícími pásy obloukovitých balkonů francouzských oken. Celkový vzhled objektu je dotvořen vstupním schodištěm krytým markýzou, zaobleného půdorysného tvaru s venkovními opěrnými stěnami a pouţitím venkovních nástěnných svítidel.

Konstrukční řešení Objekt je zaloţen na základových pasech z prostého betonu a kamene. Obvodové nosné zdivo je do 1. NP podlaţí cihelné tl. 60 a do 2. NP tl. 45. Stěna, která je v přímém styku se svahem, je kamenná tl. 90. To vše je původní. Na 3. NP je provedeno obvodové zdivo z tepelně izolačních cihel Porotherm 40 P+D. Původní stropy do 2. NP jsou z části tvořeny ocelovými nosníky s vyzdívanou klenbou a zčásti tvořeny trámy. Strop nad 2.NP je prefabrikovaný z cihelných stropních desek HURDIS osazených do patek uloţených na spodní příruby ocelových stropnic. Kce předsazených obloukovitých balkonů je řešena jako ŢB deska provedena do ocelových nosníků. Terasa, přístupná z 2. NP a situovaná na SZ straně (je z ní moţný vstup do zahrady a k bazénu), je navrţena jako ŢB deska provedena do ocelových nosníků a podepřena 6 ocelovými pilíři. Kce krovu je dřevěná, klasická stojatá stolice. Střecha nad obytnou částí je sedlová se stejným sklonem (35°) střešních plášťů stejných délek, doplněna pultovým vikýřem o sklonu pláště 10°. Na střeše se nachází betonová krytina Bramac. Do stávajících i nových venkovních otvorů byla vsazena dřevěná Euro okna a Euro balkonové dveře. Okna jsou doplněna vnitřními dřevěnými parapety. V rámci rekonstrukce bylo také provedeno nové oplocení s podezdívkou, vstupní branou a brankou, opěrné zdi vedle objektu domu od silnice, terasa s venkovním schodištěm a venkovní zámková dlaţba.

49

Tabulka 9 – Plošné a objemové charakteristiky

Plošné a objemové charakteristiky

obytná plocha (m )

Rodinný dům 1.PP 1.NP 0,0 73,2

2.NP 75,0

3.NP 80,4

celkem 228,5

užitná plocha (m2 )

24,5

126,5

106,1

372,0

podlaží 2

114,9

zastavěná plocha domu (m2 )

164,6

3

1696,8

obestavěný prostor (m ) číslo parcely 2

a plocha pozemku (m )

Pozemky p.č. 208 p.č. 209 43,0 623,0

p.č. 210 767,0

celkem 1433,0

(Zdroj: autor, 2014)

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný, ať pro potřebu vlastního bydlení nebo pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitelů a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 50

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při stanovení obvyklé ceny se pouţije kombinace všech tří metod ocenění. Při ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací. Potom pro ocenění majetku jako celku jsem vyuţil všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem přemýšlel, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené ke koupi v posledním období v blízkosti a podobnosti k oceňovanému pozemku. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 227 000 Kč A je kalkulována následovně: 1433 * 856 = 1 227 000

51

Popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:

Tabulka 10 – stanovení tržní hodnoty pozemku

Stanovení trţní hodnoty pozemku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1.

2.

3.

Nový Jičín

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

208,209,210

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Bernartice nad Odrou

Katastrální území

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Obec


Trojanovice

Tichá

Kopřivnice

Okres

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem 2

Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2

x

846 000

1 020 000

1 100 000

1433

1374

1202

1076

x

616

849

1022

N/A

N/A

N/A

1

1

1

616

849

1022

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

616

849

1022

Absolutní vlastnictví



1

1

1

616

849

1022

Bez věcných břemen



1

1

1

616

849

1022

Stavební pozemek

Stavební pozemek

Stavební pozemek

1

1

1

616

849

1022

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Stavební pozemek

Korekce Upravená hodnota

52

Územní rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

616

849

1022

Není

Není

Není

1

1

1

616

849

1022

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1.1

1.1

1.1

Upravená hodnota

678

934

1124

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

678

934

1124

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

Korekce

0.9

0.9

0.8

Upravená hodnota

610

934

899

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

610

934

899

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

610

934

899

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

1

1

1

610

934

899

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

610

934

899

Ne

Ne

Ne

1

1

1

610

934

899

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

610

934

899

Menší

Menší

Menší

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Není


D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Výborná

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Svaţitý

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus,vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

53

Korekce

1.01

1.05

1.08

Upravená hodnota

616

981

971

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

616

981

971

616

981

971

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2

856

Rozloha pozemku

1433

Celková porovnávací hodnota

1 226 648 (Zdroj: autor, 2014)

Tabulka 11 – Výpis oceňovaných parcel

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměry v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

Trţní hodnota

1

208

43

856

36 808

2

209

623

856

533 288

3

210

767

856

656 552

poř. číslo

Celkem

1433

1 226 648 (Zdroj: autor, 2014)

54

Zaokrouhleno

1 227 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy tři rodinné domy, které byly v Novém Jičíně v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

6 389 000 Kč

55


Tabulka 12 – Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Oceňovaný pozemek




1

2

3

RD Sedlnice

RD Nový Jičín

RD Bartošovice

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Obec


Sedlnice

Nový Jičín

Bartošovice

Okres

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

RD Bernartice nad Odrou

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Bernartice nad Odrou 150

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky Plocha pozemku

1433

976

853

1085

Hodnota za 1 m2 pozemku

856

856

856

856

1 226 648

835 456

730 168

928 760

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

164,56

205

192

188

X

6 900 000

7 500 000

6 700 000

6 064 544

6 769 832

5 771 240

29 583

35 260

30 698

N/A

N/A

N/A

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

56


1

1

1

29 583

35 260

30 698

Ne

Ne

Ne

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Ano

Ano

Ano

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Ne

Ne

Ne

1

1

1

29 583

35 260

30 698

Výborná

Výborná

Horší

0.9

0.9

1.1

26 625

31 734

33 768

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1.1

1.1

1.1

29 288

34 907

37 149

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

29 288

34 907

37 149

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

29 288

34 907

37 149

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

29 288

34 907

37 149

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Ne


Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano


Ne


E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý


Autobus,vlak

57


Výborná

1

1

1

29 288

34 907

37 149

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

34 907

37 149

29 288

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

29 288

34 907

37 149

N/A

N/A

N/A

1

1

1

29 288

34 907

37 149

Větší

Větší

Obdobné

0.9

0.93

0.95

26 359

32 464

35 292

N/A

N/A

N/A

1

1

1

26 359

32 464

35 292

26 359

32 464

35 292

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

31 372

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

5 162 576

Hodnota pozemku

1 226 648

Celková porovnávací hodnota

6 389 224 (Zdroj: autor, 2014)

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Vzhledem k tomu, ţe v menších obcích v okrese Nový Jičín, mezi které se Bernartice nad Odrou řadí, se rodinné domy pronajímají, či jinak vyuţívají pro příjem, jen zcela výjimečně, proto není 58

tato výnosová metoda dostatečně přesná. Z tohoto důvodu jsem ji pro stanovení budoucí trţní hodnoty nepouţil. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

59

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

8 337 000 Kč Popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:

Tabulka 13 – Nákladová metoda RD

Nákladová metoda Název Číslo pozemku

208,209,210

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

10 let

Efektivní stáří

10 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 164,6 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

3 nadzemní 372 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0.85

Celková podlahová plocha

228,5m2

Celkový obestavěný prostor

1696,8m3 4 630 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

7 856 184

Fyzické opotřebení

8%

Funkční nedostatky

5%

Ekonomické nedostatky

0%

Venkovní úpravy

274 973

Pozemek

1 226 648

Indikovaná hodnota

8 336 501

Zaokrouhleno

8 337 000 (Zdroj: autor, 2014)

60

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. červnu 2014. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka 14 – Výsledná tabulka RD

Porovnávací metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

6 389 000

80

5 111 200

8 337 000

20

1 667 400

Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

6 778 600

Zaokrouhleno

6 779 000 (Zdroj: autor, 2014)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %.

Kvůli tomu, ţe oceňovaný majetek byl rekonstruován před 10 lety, má podstatné místo i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudil váhu 20 %.

61

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. 6. 2014 reprezentována částkou:

6 779 000 Kč

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 62

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.24

24

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl .I Oceňování na tržních principech.

63

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze 26. června 2014

........................................................................... Petr Lindner

64

Přílohy k tržnímu ocenění rodinného domu Příloha č. 1 : Neoficiální výpis z katastru nemovitostí, LV č. 120 pro k. ú. Bernartice nad Odrou, Zdroj internet – server ČÚZK ze dne 20. 6. 2014

Informace o objektu:

Obec:


Část obce


Městská část/obvod:


Parcela a katastrální území:

209 Bernartice nad Odrou

Číslo popisné

105

Typ

Budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

rodinný dům

Vlastníci, jiní oprávnění

Klos Zdeněk Ing. arch., č.p. 105, 74101 Bernartice nad Odrou

Způsoby ochrany nemovitosti

Nejsou ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

Informace o pozemku

Parcelní číslo:

209

Obec:


Katastrální území:


Číslo LV:

120

Výměra (m2)

623

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí 65

Mapový list:

DKM

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Informace o pozemku Parcelní číslo:

210

Obec:




Číslo LV:

120

Výměra (m2)

747

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Způsob vyuţití:

jiná plocha

Druh pozemku

zahrada

Informace o pozemku Parcelní číslo:

208

Obec:




Číslo LV:

520

Výměra (m2)

43

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Způsob vyuţití:

jiná plocha

Druh pozemku

zahrada

(Zobrazené údaje mají informativní charakter) 66

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy RD

Obrázek 12 – Snímek katastrální mapy RD

(Zdroj:http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQP aram0=3189476804&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka)

67

Příloha č. 3 Fotodokumentace RD

Obrázek 13 – Fotodokumentace RD

(Zdroj: autor)

68

7 Ocenění bytového domu Bytový dům, ul. Nádraţní č. p. 927/39, Nový Jičín Na pozemku p. č. 511/4 – budova s číslem popisným KÚ: Nový Jičín, Obec: Nový Jičín

Obrázek 14 – Oceňovaná nemovitost bytový dům Nádražní

(Zdroj: https://maps.google.cz/)

Vlastníci nemovitosti: Společenství vlastníků, Nádraţní 927/39, Nový Jičín 74 101 Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

Datum ocenění:

červen 2014

Ocenění vypracoval:

Petr Lindner, Suchý vršek 2106/35, Praha 5

´ 69

Obsah -

Úvodní list

-

Obsah

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

70

Hlavní popisné informace Lokalita Oceňovaný majetek, bytový dům č. p. 927 se nachází v širší části centra města Nový Jičín v ulici Nádraţní. Ulice Nádraţní spadá pod katastrální úřad Nový Jičín. Celkový charakter lokality je průměrné bydlení středního standardu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranství. Kvalitu pohledových horizontů jde ohodnotit jako průměrnou, výhled je omezen další zástavbou činţovních domů. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1940 a na svoji dobu byl velmi dobře zařízen, jak po konstrukční tak i po technické stránce. Všechny byty byly záměrně konstruované s dispozicí 1+1. Někteří majitelé si své byty částečně modernizovali, převáţně instalací nové kuchyňské linky, výměnou zařizovacích předmětů v koupelně a WC. Pozemek Pozemek s parcelním číslem 511/4 je o rozloze 315 m2 a je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Jen malá část pozemku je nezastavěná a tvoří okrasnou zahrádku mezi bytovým domem a chodníkem. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii- voda, elektřina, plyn, kanalizační přípojka a zpevněná plocha. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není určena samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Konstrukční a dispoziční řešení bytového domu Bytový dům postavený klasickým zděným způsobem v roce 1940. Usazen do rovinného terénu. Obsahuje společné prostory a vlastní sklepy. Obvodové zdivo cihelné tl. 60 a 45 cm, stropy s omítnutými podhledy, vaznicový sedlový krov, krytina Cembrit šablony, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, bleskosvod, společný rozvod STA, domácí telefon. Vstupní část keramická dlaţba, schody kamenné, fasáda břizolitová s nátěrem, objekt je 3 podlaţní a je bez výtahu.

71

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 9 bytů s dispozicí 1 + 1 (pokoj a obytná kuchyně)

72

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití. Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jejím výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Hlavním úlohou tohoto bytového domu je generování zisku z trţního nájemného pro jejich majitele.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění

Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při stanovení obvyklé ceny se pouţije kombinace všech tří metod ocenění.

73


Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v potaz tři bytové domy, které byly v okrese Nový Jičín v nedávné době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v blízkosti oceňovaného bytového domu. Pro analýzu se synonymním majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Při stanovení trţní hodnoty porovnávacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

5 085 000 Kč A je kalkulována následovně: 900 * 5 650 = 5 085 000


Tabulka 15 – Stanovení hodnoty majetku jako celku BD

Stanovení hodnoty majetku jako celku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek


A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti BD Nádraţní Parcelní číslo

511/4

74

1

2

3

BD Nový Jičín

BD Štranberk

BD Nový Jičín

Adresa nemovitosti

Nádraţní927/39

Katastrální území

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Obec

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Okres

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

Nový Jičín

315

375

300

380

0

0

0

0

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Korekce Upravená hodnota

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

900

1215

850

800

Prodejní cena celkem

x

5 500 000

4 000 000

5 600 000

Cena za 1 porovnávací jednotku

x

4 527

4 706

7 000

9.1.2014

2.10.2013

9.2.2014

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Absolutní SVJ

Absolutní SVJ

Absolutní SVJ

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4 527

4 706

7 000

Ne

Ne

Ne

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní SVJ


Ne


Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano


Ne

75


1

1

1

4 527

4 706

7 000

Výborná

Dobrá

Výborná

1

1.1

1

4 527

5 177

7 000

Dobrý

Dobrý

Výborný

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

1

4 527

5 177

7 000

Výborná

Výborná

Dobrá

1

1

1.1

4 527

5 177

7 700

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4 527

5 177

7 700

Větší

Obdobné

Obdobné

0.9

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený


Výborná


Omezená

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

76

Upravená hodnota Jiná korekce

N/A


4 074

5 177

7 700

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4 074

5 177

7 700

4 074

5 177

7 700

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Celková porovnávací hodnota

5 650 5 085 000

(Zdroj: autor, 2014)

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním úkolem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě uzavřených nájemních smluv na pronájem bytů. Mé kalkulace jsou v souladu s běţnou praxí. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

6 717 000 Kč

77

Popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Tabulka 16 – Příjmová metoda BD

Příjmová metoda Příjem z pronájmu - trţní nájemné

540 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

10%

54 000 486 000

Náklady na údrţbu

25 000

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

2 000

Ostatní provozní náklady

1 000

Provozní příjem

453 000

Rezervy na renovace

50 000

Čistý provozní příjem

403 000

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

6 717 000 (Zdroj: autor, 2014)

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku, jako nového, odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: 78

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 283 000 Kč

79


Tabulka 17 – Nákladová metoda BD

Nákladová metoda Bytový dům, Nádraţní, Název

Nový Jičín

Číslo pozemku

511/4

Nosná konstrukce

Klasická zděná

Skutečné stáří

74 let

Efektivní stáří

76 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 297,76m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

3 nadzemní podlaţí 300 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 900m2

Celková podlahová plocha

1 621m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

4393 Kč/m3 7 120 288 Kč

Fyzické opotřebení

25%

Funkční nedostatky

5%

Ekonomické nedostatky

0% 5344982

Venkovní úpravy

90 000

Pozemek

1 120 000

Indikovaná hodnota

6 283 205

Zaokrouhleno

6 283 000 (Zdroj: autor, 2014)

80

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. červnu 2014.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka 18 – Výsledná cena nemovitosti

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)


5 085 000

40

2 034 000

Příjmová metoda

6 717 000

40

2 686 800

Nákladová metoda

6 283 000

20

1 256 600

Výsledná cena

5 977 400

Zaokrouhleno

5 977 000 (Zdroj: autor, 2014)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí obstojně stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů jsem se rozhodl udělit porovnávací metodě váhu 40%.

Bytový dům je v tomto segmentu trhu nejvíce vyuţíván k pronajímání bytových jednotek. Z hlediska investora je schopnost produkovat příjmy z pronájmu jako rozhodující. V tomto bytovém domě jsou bytové jednotky pronajímány za trţní hodnotu. Z těchto důvodů jsem se rozhodla udělit příjmové metodě váhu 40 %.

81

U starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Z těchto důvodů jsem se rozhodl udělit nákladové metodě váhu 20 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. 6. 2014 reprezentována částkou:

5 977 000 Kč Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační 82

účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.25 25

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl .I Oceňování na tržních principech.

83

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze 26. června 2014

........................................................................... Petr Lindner

84

Přílohy k tržnímu ocenění bytového domu Příloha č. 1 : Neoficiální výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1075 pro k.ú Nový Jičín, Nový Jičín , Zdroj internet – server ČÚZK ze dne 20.6.2014

Informace o objektu:

Obec:

Nový Jičín

Část obce

Nový Jičín

Parcela a katastrální území:

1075 Nový Jičín- Horní Předměstí

Číslo popisné

927

Typ

Budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

Bytový dům

Vlastníci, jiní oprávnění Chvátal Jan JUDr. Ing., Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín Hodslavská Petra, Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín Horáčková Lenka, Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín Matějčková Eva, Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín Panáček David, Bařiny 897/11, Ţilina, 74101 Nový Jičín SJM Ščerba Martin Ing. a Ščerbová Hana Ing., Nerudova 257/6, 74101 Nový Jičín Tothová Jana, Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín Volek Karel, Boţeny Benešové 2105/7, 74101 Nový Jičín Ţlébek Josef, Nádraţní 927/39, 74101 Nový Jičín

Způsoby ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

85

Informace o pozemku

Parcelní číslo:

511/4

Obec:

Nový Jičín


Nový Jičín- Horní Předměstí

Číslo LV:

1075

Výměra (m2)

315

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

(Zobrazené údaje mají informativní charakter) Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy BD Obrázek 15 – Snímek katastrální mapy BD

(Zdroj:http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08 &MarQParam0=1964437804&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka/)

86

ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA REALITNÍHO TRHU V OKRESE NOVÝ JIČÍN

87

8 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Nový Jičín 8.1 OKRES NOVÝ JIČÍN Od 1. 1. 2000 je okres součástí Moravskoslezského kraje. I přesto, ţe počtem obyvatel přes 150 tis., je druhým nejmenším okresem v rámci kraje, mu v rámci republiky patří 16. místo mezi všemi 76 okresy. Rozloha okresu je 881,59 km2. Počet obyvatel je přes 154 tis., průměrná lidnatost - 175 obyvatel na 1 km2. Obrázek 16 – Moravskoslezský kraj

(Zdroj: http://www.svkos.cz/sluzby-pro-knihovny/adresar-knihoven-kraje/)

Novojičínsko je region s nebývalou koncentrací architektonických památek a velmi příznivými podmínkami pro cestovní ruch. V historicky nejcennějších částech měst Nový Jičín, Štramberk a Příbor byly vyhlášeny městské památkové rezervace, ve městech Fulnek, Bílovec a Odry městské památkové zóny. Okresní město Nový Jičín má celý soubor historických památek, mezi které patří, mimo jiné, Ţerotínský zámek a historické a velmi zachovalé náměstí. V současnosti se okres administrativně člení do 54 obcí, z toho bylo 9 měst, z nichţ počtem obyvatel největší jsou Nový Jičín (přes 25 tis.) a Kopřivnice (přes 23 tis.). S účinností od 1. 1. 2003 zajišťují města Bílovec, Frenštát pod Radhoštěm, Kopřivnice, Nový Jičín a Odry jako obce s rozšířenou působností výkon státní správy. Ke stejnému datu byly rovněţ stanoveny obvody obcí s pověřeným obecním úřadem, jejímiţ středisky jsou vedle dříve jmenovaných,

88

města Fulnek, Příbor a Studénka. Průmysl je soustředěn do měst Nový Jičín, Kopřivnice, Bílovec a Frenštát pod Radhoštěm, která se zároveň řadí mezi největší města na okrese.

Obrázek 17 – Administrativní rozdělení okresu Nový Jičín

(Zdroj: www.czso.cz/xt/redakce.nsf/i/okres_novy_jicin_v_mapach_a_kartogramech)

Okres Nový Jičín je okresem průmyslově zemědělským. Průmyslová výroba je soustředěna do městských center. Zemědělství má k dispozici 56 973 ha zemědělské půdy, tj. 50,7 % z celkové rozlohy okresu, z toho je 42 249 ha orné půdy. Nejúrodnější půdy v okrese – hnědozemě jsou v oblasti Bílovce, Klimkovic, Pustějova, Petřvaldu, Hladkých Ţivotic a Jeseníku n/O. Strategická poloha okresu v koridoru Moravské brány předurčuje budování významných zařízení technické infrastruktury celostátního i mezinárodního významu, jako jsou dálnice z Brna do Ostravy, ţelezniční vysokorychlostní tratě a přenosové energetické sítě. Letecký provoz je dislokován na letišti v Mošnově.

89

8.2 TRH S NEMOVITOSTMI Po vstupu České republiky do Evropské unie se díky úvěrové a hypoteční politice jednotlivých bank a ekonomickou stabilitou země zvýšila většina cen nemovitostí. Stejně tak, jako v celé zemi, i v okrese Nový Jičín byl rok 2008 nejdraţším rokem. Ekonomická krize, která zasáhla celou republiku ve všech jejích ekonomických oblastech, způsobila po tomto roce nezadrţitelný propad, resp. pokles, ve všech oblastech národního hospodářství, tedy i cen na trhu s nemovitostmi. Nejpatrnější a největší pokles cen nemovitostí byl zaznamenán v roce 2009 a od tohoto roku dochází k mírnému zlepšení.

V roce 2011 byl na Novojičínsku dokončen a uveden do provozu obchvat města Příbor. Tato velká investiční akce v sobě zahrnovala i napojení na stávající místní komunikace. Touto stavbou došlo k výraznému zlepšení propojení místních regionů na komunikace republikového charakteru a současně k výraznému zlepšení infrastruktury v tzv. „Moravské bráně“. Samozřejmě, ţe takovéto regionální „zlepšení“ má vliv i na cenu jednotlivých nemovitostí v daném okrese.

8.3 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Při podrobnějším pohledu a na základě jednotlivých podkladů z trhu s nemovitostmi lze stávající okres Nový Jičín rozdělit na následující dvě oblasti: oblast č. 1

Nový Jičín - vlastní okresní město a jeho okolí

oblast č. 2

Beskydy – horská oblast plnící funkci území převáţně pro rekreaci

90

8.4 OKRESNÍ MĚSTO - NOVÝ JIČÍN Nový Jičín leţí v Moravskoslezském kraji, jihozápadně od Ostravy na řece Jičínce. Ţije zde téměř 24 tisíc obyvatel. Známé městské historické jádro bylo vyhlášeno městskou památkovou rezervací a v roce 2001 získal Nový Jičín ocenění „Historické město roku“. Ale nejen díky svým historickým památkám, ale i dobrému stavu ţivotního prostředí a své strategické poloze je jedním z nejvyhledávanějších míst pro bydlení v rámci okresu. Od tohoto stavu se také odvíjí i ceny jednotlivých nemovitostí ve městě.

8.4.1 Pozemky Celé městské centrum (uţší intravilán) je prakticky zastavěno, a proto se zde volné pozemky téměř nevyskytují. Proto se v této části města lze zaměřit pouze na obnovu a rekonstrukci stávajících objektů a tím zkvalitňovat úroveň bydlení v této části města. V širším intarvilánu je situace s volnými pozemky jiţ daleko lepší a lze na tomto místě konstatovat, ţe trh je vyrovnaný a ţe nabídka je vyrovnána s poptávkou. Cena takovýchto pozemků je převáţně závislá na poloze pozemku vůči středu města a na jeho přímé vyuţitelnosti.

8.4.2 Stavební pozemky V lokalitách, jeţ jsou z hlediska investic do inţenýrských sítí a komunikací jiţ těmito vybaveny, se cena za takový to stavební pozemek pohybuje v rozpětí 500,- Kč/m2 - 1200,Kč/m2. Cena je nejvíce ovlivněna kvalitou a rozsahem vybudovaných inţenýrských sítí a dopravní infrastrukturou. S narůstající vzdáleností od centra města cena stavebních pozemků klesá a v okrajových částech města dosahuje hodnot 400,- Kč/m2 - 1000,- Kč/m2.

Pozemky pro realizaci průmyslové výstavby v centru města se téměř nevyskytují a jedinou moţností pro jejich vznik je tedy demolice stávajících nevyuţívaných objektů. Pokud se realizují prodeje pro realizaci průmyslové výstavby v širším extravilánu města, potom se jejich cena pohybuje v rozmezí 400,- Kč/m2 - 600,- Kč/m2.

91

8.4.3 Budovy 8.4.4 Rodinné domy Nabídka na trhu s nemovitostmi, zvláště potom s novostavbami RD, zaznamenala mírnou převahu nad poptávkou, a proto se také ceny těchto nemovitostí drţí za posledních několik let na stejné úrovni. Cena za zrekonstruovaný RD v řadové zástavbě se v současnosti pohybuje kolem 4,500.000,- Kč a za volně stojící na pozemku kolem 7,000.000,- Kč. U novostaveb se cena RD pohybuje v rozmezí 4,500.000,- Kč – 7,500.000,- Kč. Cena takovýchto domů je hlavně ovlivněna jeho velikostí a zpracováním stavebního řešení (pouţité technologie a konstrukce a stavební materiály).

8.4.5 Bytové domy V Novém Jičíně stále trvá vzrůstající poptávka po bytech v bytových domech. Rozhodujícím objemem současné nabídky jednotlivých bytů na trhu jsou byty postavené v rámci výstavby panelových technologií, ale do trhu jiţ také vstupují a v budoucnu budou výraznou měrou ovlivňovat trh také byty vyprodukované současnou bytovou developerskou výstavbou.

Tabulka 19 – Pořizovací ceny bytů v závisloti na jejich velikosti

VELIKOST BYTU

PRŮMĚRNÁ CENA

1+1

550.000,- Kč – 800.000,- Kč

2 + 1 (2 + KK)

800.000,- Kč – 1,200.000,- Kč

3 + 1 (3 + KK)

950.000,- Kč – 1,600.000,- Kč

4 + 1 a větší

1,400.000,- Kč – 2,000.000,- Kč (zdroj: vlastní)

8.4.6 Administrativní budovy Objekty tohoto charakteru se v nabídce realitního trhu téměř nevyskytují. Pokud se nějaká nabídka objeví, je to většinou v rámci prodeje celých výrobních areálů ve městě. Trh se v tomto segmentu věnuje spíš pronájmu menších kancelářských ploch a prostor. 92

8.4.7 Průmyslové objekty S ohledem na současnou ekonomickou situaci v regionu lze v současnosti zaznamenat útlum průmyslové výroby a s tím spojenou a z toho plynoucí nabídku volných průmyslových budov a komplexů (areálů). Na současném trhu nabídka výrazně převyšuje poptávku. Největší a v současné době asi nejnovější je dokončená I. etapa průmyslového parku Nový Jičín – Dolní Předměstí, kde je u soukromého investora zrealizovaná investiční akce na ploše 25ha zasíťovaných pozemků a kde je k dispozici 4,7 ha halových ploch. Na další moţný rozvoj této lokality čeká 9,5 ha pozemků, které v současné době vlastní město Nový Jičín.

8.4.8 Nájmy, pronájmy S ohledem na fakt, ţe okresní město Nový Jičín není vyhlášeným turistickým ani lázeňským místem je zde nabídka na pronájem bytu velmi nízká. Obvyklé trţní nájemné v závislosti na velikosti bytu je uvedeno v tabulce č. 20.

Tabulka 20 – Obvyklé nájemné v Novém Jičíně v Kč

VELIKOST BYTU

VÝŠE NÁJEMNÉHO / MĚSÍC

1+1

5.000

2+1

8.000

3+1

10.000

4+1

12.500 (zdroj: vlastní)

Ceny za pronájem nebytových prostor (prodejních a kancelářských ploch, průmyslových objektů) jsou přehledně uvedeny v tabulce č. 21.

93

Tabulka 21 – Ceny pronájmu nebytových prostor v Kč/m2/rok

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY

PRODEJNÍ

KANCELÁŘSKÉ

PROSTORY

PROSTORY

HALY

SKLADY

CENTRUM

2.700

2.400

800

500

ŠIRŠÍ OKOLÍ

1.800

1.500

400

320

(zdroj: vlastní)

Město Nový Jičín se snaţí v posledních letech všemi svými prostředky dosáhnout rozvoje svého města a přivádět do svého města nové a nové investory. Příkladem této snahy je například „Průmyslový park Nový Jičín – Dolní Předměstí“.

Snaha o zkvalitnění prostředí a rozvoj města je patrná i v ostatních větších městech tohoto okresu, kterými bezpochyby jsou Příbor, Studénka, Kopřivnice a Frenštát pod Radhoštěm.

8.5 BESKYDY Další částí trhu s nemovitostmi v okrese Nový Jičín je rekreační oblast Beskydy, která má mnoho příleţitostí k zástavbě novou výstavbou.

8.5.1 Pozemky V rekreační oblasti Beskydy jsou hlavní náplní prodeje pozemky určené pro výstavbu bytových domů, ale i hotelů. Výstavba rodinných domů či objektů pro individuální rekreaci je v pozadí. V nejzajímavějších částech (Frenštát pod Radhoštěm) se ceny pohybují od 400,Kč/m2 - 2000,- Kč/m2.

Jelikoţ po vstupu České republiky do Evropské unie, byla moţnost čerpat dotace na zemědělskou činnost, zájem o nestavební pozemky (zemědělská půda, orná půda a pastviny) značně stoupnul.

94

8.5.2 Budovy 8.5.3 Byty V oblasti jsou převáţně starší zástavby bytových domů.

Tabulka 22- Ceny bytů v lokalitě Beskydy

VELIKOST BYTU

PRŮMĚRNÁ CENA

1+1

650 000 Kč

2+1

900 000 Kč

3+1

1 250 000 Kč

4+1

Nevyskytují se (zdroj: vlastní)

8.5.4 Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Rodinné domy pro osobní vyuţití se vyskytují od 2 500 000 – 6 500 000 Kč v závislosti na lokalitě a stavu daného rodinného domu. Zdaleka zde převyšuje poptávka nad nabídkou. Rodinné domy, které dokáţou ubytovávat turisty v samostatně volných a přístupných bytových jednotkách s vlastním příslušenstvím se vyskytují od 3 500 000 – 7 500 000 Kč.

Horské chaty či chalupy, které se nachází v dobrém technickém stavu, se vyskytují v cenách od 650 000 – 800 000 Kč.

8.5.5 Byty V rekreační oblast Beskydy, se byty pronajímají celoročně, ale i sezónně (např. letní a zimní rekreace). To mí pochopitelně za následek zkreslující celoroční příjmy z nemovitostí. Z hypotetického hlediska, můţeme uvaţovat rozloţení nájmu na celý rok v následujících průměrných cenách: 95

Tabulka 23 – Výše nájemného Beskydy

VELIKOST BYTU

VÝŠE NÁJEMNÉHO / MĚSÍC

1+1

6.500

2+1

7.000

3+1

8.500

4+1

Nevyskytují se

8.5.6 Prodejní prostory Pro blízkém okolí Beskyd, zejména v místech rekreačních středisek (např. Pusetvny) je vysoká poptávka po nájmu prodejních ploch všech typů a velikostí. V centru Ţelezné Rudy se prodejní prostory pronajímají za 2.700 – 3.500 Kč/m2/rok.

8.6 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V celkovém horizontu se dá předpokládat růst cen u všech typů nemovitostí, kromě zemědělských a průmyslových objektů. Jako největší míru zhodnocení investic lze předpokládat v rekreační oblasti Beskyd a u pozemků určených pro výstavbu bytových a rodinných domů. Ceny nájmů budou spíše stagnovat a sektor nájmů se nebude příliš lišit. S přihlédnutím na to, ţe většina průmyslu v okrese se jiţ nějakým způsobem restrukturalizovala, tak by pokles průmyslu neměl výrazněji pokračovat. Trh s byty bude neustále ovlivňován regulací nájmů v částech bytů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou.

96

9 Seznam použité literatury Monografie 1. CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Brno: Cerm s.r.o., 2012. ISBN 978-807204-813-7. 2. ŠÁLA, J., K. VAVERKA a P. ŠÁLA. – Energetická náročnost budov dle principů trvale udržitelné výstavby. Brno: Národní stavební centrum, 2012. ISBN 978-80-87665-32-9. 3. HUDCOVÁ, L., a kol. Energetická náročnost budov. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 97880-87333-03-7. 4. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVS, 2007. ISBN 97880-7265-101. 5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVS, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 6. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, oceňování na tržních principech. Praha: BIVS, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. Legislativní dokumenty, směrnice a normy 1. ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. 2. ČESKO. Vyhláška č. 480 ze dne 20. prosince 2012 o energetickém auditu a energetickém posudku. 3. ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012 o hospodaření energií. 4. ČESKO. Zákon č. 89 ze dne 3. února 2012 občanský zákoník. 5. ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 6. CS. Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov. 7. ČSN 73 0540-2: 2011 Tepelná ochrana budov, část 2: Poţadavky 8. ČSN 73 2901: 2005 Provádění tepelně-izolačních kompozitních systémů (ETICS)

97

Internetové odkazy 1. COMFORT SPACE. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) od roku 2013, energetický štítek [online]. 2013 [cit. 2014-06-16]. www.energeticky-prukaz.com/energeticky-prukaz-stitek.aspx

2. ČSN 73 0540-2:2011, TZB Info [online] 1.10.2011 [cit. 2014-06-15] http://www.tzbinfo.cz/normy/csn-73-0540-2-2011-10

3. Evropský parlament a Rada Evropské Unie, SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EU.19.května 2010.čl.3,str.7[cit. 2014-06-14] http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:cs:PDF



6. prof. Ing. Karel Kabele, CSc, Revize evropské směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov. TZB Info [online] 30.8.2010[cit. 2014-06-14] http://www.tzb-info.cz/energetickanarocnost-budov/6739-revize-evropske-smernice-2002-91-es-o-energeticke-narocnosti-budov

7. Ivo Románek, Dvouplášťové střechy jsou trendem staveb moderní koncepce [online] 14.2.2013[cit.2014-06-15] staveb-moderni-koncepce

http://tvstav.cz/clanek/2484-dvouplastove-strechy-jsou-trendem-

8. Státní

[cit.2014-06-16]

9. Státní

[cit.2014-06-16]

fond rozvoje bydlení [online] 2014 http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-opravy-a-modernizace-domu/

fond rozvoje bydlení [online] 2014 http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-opravy-a-modernizace-domu/

10. Státní fond rozvoje bydlení [online] 2014 [cit.2014-06-16] http://www.sfrb.cz/programy/uver150/

11. Státní

fond rozvoje bydlení [online] 2014 http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-modernizaci-bytu-pro-obce/

98

[cit.2014-06-16]

12. Suchánek

Petr, energetika staveb, [online] 2010 [cit.2014-06-16] http://www.petrsuchanek.cz/energetika-staveb/co-je-energeticky-stitek-obalky-budovy/

13. Web portál American Apprasial, [online] 2010 [cit.2014-06-15] http://www.americanappraisal.cz/client-solutions/255/

14. Web portál American Apprasial, [online] 2010 [cit.2014-06-15]

http://www.american-

appraisal.cz/client-solutions/254/

15. Web. Portál Ministerstva průmyslu a obchodu o podpoře energetických úspor[online] 2014 [cit.2014-06-16] http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory/46906

16. Web. Portál Operační program ţivotního prostředí [online] 2014, [cit.2014-06-15] www.opzp.cz/sekce/369/prioritni-osa-3/ 17. Web.

Portál Vše o http://www.vseostrese.cz/?page_id=9

střeše,

99

[online]

2014,

[cit.2014-06-15]

10 Seznam tabulek a obrázků Seznam tabulek Tabulka 1 – Stav emisí skleníkových plynů (%)...................................................................... 13 Tabulka 2 – Podíl obnovitelných zdrojů členských států (%) .................................................. 13 Tabulka 3 – Hodnoty hrubé domácí spotřeby energie (-) ........................................................ 14 Tabulka 4 - poţadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla pro budovy ......... 19 Tabulka 5 – Ceny plynu v eurech za GJ................................................................................... 28 Tabulka 6 – Přehled cen tepla v Kč/GJ v roce 2014 ................................................................ 29 Tabulka 7 - Vývoj a předpoklad vývoje podpor a vyvolaných investic................................... 36 Tabulka 8 - Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou budovy ................................................ 41 Tabulka 9 – Plošné a objemové charakteristiky ....................................................................... 50 Tabulka 10 – stanovení trţní hodnoty pozemku ...................................................................... 52 Tabulka 11 – Výpis oceňovaných parcel ................................................................................. 54 Tabulka 12 – Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku ...................................................... 56 Tabulka 13 – Nákladová metoda RD ....................................................................................... 60 Tabulka 14 – Výsledná tabulka RD ......................................................................................... 61 Tabulka 15 – Stanovení hodnoty majetku jako celku BD ........................................................ 74 Tabulka 16 – Příjmová metoda BD .......................................................................................... 78 Tabulka 17 – Nákladová metoda BD ....................................................................................... 80 Tabulka 18 – Výsledná cena nemovitosti ................................................................................ 81 Tabulka 19 – Pořizovací ceny bytů v závisloti na jejich velikosti ........................................... 92 Tabulka 20 – Obvyklé nájemné v Novém Jičíně v Kč ............................................................. 93 Tabulka 21 – Ceny pronájmu nebytových prostor v Kč/m2/rok .............................................. 94 Tabulka 22- Ceny bytů v lokalitě Beskydy .............................................................................. 95 Tabulka 23 – Výše nájemného Beskydy .................................................................................. 96 Seznam obrázků Obrázek 1 – Třída energetické náročnosti budov..................................................................... 16 Obrázek 2 – Sloţení ETICS vnějšího kontaktního zateplovacího systému ............................. 20 Obrázek 3 - Obvodová stěna s provětrávanou fasádou ............................................................ 21 Obrázek 4 - Schéma dvouplášťové střechy .............................................................................. 23 Obrázek 5 - Schéma tříplášťové střechy .................................................................................. 24 Obrázek 6 - Izolační dvojsklo a trojsklo .................................................................................. 25 Obrázek 7 - Řez rámem plastového okna................................................................................. 25 Obrázek 8 - Mapa ročního úhrnu globálního slunečního záření Česká republika [W/m2] ...... 26 Obrázek 9 - Znázornění průkazu energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb. .. 40 Obrázek 10 – Energetický štítek obálky budovy ..................................................................... 42 Obrázek 11 – Oceňovaní rodinný dům .................................................................................... 45 Obrázek 12 – Snímek katastrální mapy RD ............................................................................. 67 100

Obrázek 13 – Fotodokumentace RD ........................................................................................ 68 Obrázek 14 – Oceňovaná nemovitost bytový dům Nádraţní ................................................... 69 Obrázek 15 – Snímek katastrální mapy BD ............................................................................. 86 Obrázek 16 – Moravskoslezský kraj ........................................................................................ 88 Obrázek 17 – Administrativní rozdělení okresu Nový Jičín .................................................... 89

101

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu

Recommend Documents