Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce
Autor:
Alice Bulínová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.
Duben, 2014
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 25. 04. 2014
........................................................ Alice Bulínová
Poděkování: Na závěr bakalářského studia oboru Oceňování majetku na Bankovním institutu vysoké škole, a.s. jsem vytvořila tuto závěrečnou bakalářskou práci. Ráda bych tímto poděkovala vedoucímu bakalářské práce Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za podporu, odborné vedení, připomínky a panu Vítězslavu Královi ze společnosti EAST s.r.o. za konzultace a podklady při zpracování analýzy využití solárního systému pro panelový dům.
Anotace Teoretická část bakalářské práce se zabývá analýzou a vyhodnocením úspor energie v budovách a energetické náročnosti budov jako celku, kdy od 1. 1. 2013 je platná změna zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií č. 318/2012 Sb., a zavádění Směrnice 2010/31/EU o energetické náročnosti budov v České republice, která výrazně změnila a upřesnila stávající pohled na problematiku hospodaření s energií. Práce je doplněna projektem přestavby panelového domu na solární ohřev vody. Praktická část práce obsahuje ocenění rodinného domu v obci Zlatníky-Hodkovice a ocenění bytového domu „E“ v Praze Zličín. V poslední analytické části práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Beroun.
Klíčová slova: Energie, energetická náročnost budov, průkaz energetické náročnosti, energeticky audit, energeticky úsporná opatření, spotřeba energie, oceňování, tržní hodnota, provozní náklady, vliv, panelový dům Annotation The theoretical part of the thesis deals with the analysis and evaluation of energy savings in buildings, and with the energy performance of buildings as a whole. Since the 1st of January, 2013, the amendment to the Act No. 406/2000 Coll. on Energy Management No. 318/2012 Coll., and the implementation of EU Directive 2010/31/EU on the energy performance of buildings in the Czech Republic, came into effect, which has significantly changed and specified the perspective on the issue of energy management that was valid hitherto. The thesis is supplemented with the project of a redevelopment of a prefabricated house into a house with with water heating based on solar energy. The practical part of the thesis consists of the valuation of a family house in the village Zlatníky-Hodkovice and a valuation of a residential building „E“ in Prague-Zličín. In the last part of the thesis, an analysis of the real estate market in the district of Beroun is presented.
Key words: Energy, Energy Performance of Buildings, A Certificate of Energy Performace of Buildings, Energy Audit, Energy-saving Measures, Energy Consumption, Valuation, Fair Market Value, Operating Costs, Influence, Prefabricated House
OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... 8 1. Energie a budovy ................................................................................................................ 10 1.1 Rozložení spotřeby energie v domácnostech ...................................................................... 10 1.2 Pořizovací náklady a náklady na provoz............................................................................ 12 1.3 Energetická náročnost staveb............................................................................................. 14 1.3.1 Energetická náročnost budovy v souladu s platnou legislativou ..................................... 15 1.3.2 Výpočet energetické náročnosti budov............................................................................ 16 1.3.3 Průkaz energetické náročnosti budov .............................................................................. 17 1.3.4 Energetický štítek obálky budovy ................................................................................... 19 1.3.5 Energetický audit ............................................................................................................. 20 1.3.6 Energetický posudek........................................................................................................ 21 1.3.7 Energeticko-ekonomické optimalizační studie ................................................................ 21 1.4 Domy s nízkou energetickou náročností ............................................................................. 22 1.4.1 Nízkoenergetické domy ................................................................................................... 22 1.4.2 Energeticky pasivní domy ............................................................................................... 22 1.4.3 Energeticky nulové domy ................................................................................................ 23 1.4.4 Energeticky nezávislé domy ............................................................................................ 23 1.5 Analýza úspor energie v budovách ..................................................................................... 23 1.5.1 Vytápění .......................................................................................................................... 25 1.5.2 Větrání ............................................................................................................................. 28 1.5.3 Ohřev vody ...................................................................................................................... 29 1.6 Alternativní a obnovitelné zdroje ....................................................................................... 36 1.7 Dotační programy podporující úspory energie v budovách ............................................... 37 1.7.1 Dotační program „Efekt“ ................................................................................................. 37 1.7.2 Dotační program „Panel 2013+“ ..................................................................................... 38 5
1.7.3 Dotační program „Zelená úsporám“ ................................................................................ 38 2. Vliv energetické náročnosti budovy na tržní hodnotu .................................................... 40 2.1 Způsob určování ceny nemovitostí ..................................................................................... 40 2.1.1 Porovnávací metoda ........................................................................................................ 40 2.1.2 Nákladová metoda ........................................................................................................... 41 2.1.3 Příjmová metoda .............................................................................................................. 41 2.2 Význam Průkazu energetické náročnosti budov v praxi..................................................... 41 3. Závěr .................................................................................................................................... 43 4. Tržní odhad rodinného domu............................................................................................ 47 5. Tržní odhad pro bytový dům............................................................................................. 75 6. Analýza realitního trhu v okrese Beroun ....................................................................... 104 6.1 Obecná charakteristika trhu ............................................................................................. 104 6.1.1 Památky ......................................................................................................................... 105 6.1.2 Trh s nemovitostmi ........................................................................................................ 105 6.1.3 Regionální segmentace .................................................................................................. 106 6.2 Město Beroun a region Berounsko ................................................................................... 107 6.2.1 Členění trhu ................................................................................................................... 107 6.2.2 Pozemky ........................................................................................................................ 107 6.2.3 Budovy .......................................................................................................................... 108 6.2.4 Cenová analýza .............................................................................................................. 109 6.3 Region Hořovicko ............................................................................................................. 113 6.3.1 Členění trhu ................................................................................................................... 113 6.3.2 Pozemky ........................................................................................................................ 113 6.3.3 Budovy .......................................................................................................................... 114 6.3.4 Cenová analýza .............................................................................................................. 114 6.4 Celkový předpokládaný výhled ......................................................................................... 117
6
7. Seznam použité literatury ................................................................................................ 118 8. Seznam obrázků, grafů a tabulek ................................................................................... 124
7
ÚVOD Téma bakalářské práce jsem si zvolila pro zájem o bydlení, jeho kvalitu a možnosti úspor energií. Fenomén dnešní doby je stavět nebo rekonstruovat do nízkoenergetického, pasivního či nulového standardu. Trend výstavby těchto domů je odpověď na rostoucí ceny energií, snahu o větší energetickou nezávislost a hlavně snahu snížit zátěž životního prostředí. Komplexní úspora energie je jednoznačným trendem v současné společnosti. Kromě nové výstavby nesmíme opomenout přítomnost starších budov. Většina těchto budov je v současné době již technicky zastaralá. Budovy, které byly postaveny v době, kdy investora jejich energetická náročnost příliš nezajímala, jsou v současnosti energeticky nejnáročnější a právě bytové domy spolu s panelovými domy kvůli vysokému podílu na trhu poskytují největší potenciál úspor. Přes 1 165 000 bytových jednotek se nachází v panelových domech z let 1950 - 1990, v kterých žije bezmála třetina občanů České Republiky (31%). Další třetina žije v bytových domech z poválečné výstavby.1 Současné trendy ve stavebnictví kladou důraz na tepelnou ochranu budov. Moderní trendy vytápění budov se přiklánějí k využití tepla z okolního prostředí. Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části – část teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části práce je cílem analýza a vyhodnocení možných úspor energií včetně ekonomických souvislostí a vlivu na tržní hodnotu. Práce je doplněna o praktickou analýzu jedné z možnosti úspor energie – instalací soustavy solárních panelů pro ohřev teplé užitkové vody na panelovém domě v Praze 5 Řepy. Rozložení spotřeby energie v domácnostech jasně ukazuje, že převážná část energie se spotřebovává na vytápění. Dalších úspor lze dosáhnout ve spotřebě energie právě na ohřev teplé vody a osvětlení. Obnova stávajících budov tímto způsobem současně prodlužuje životnost konstrukcí, zvyšuje komfort a zároveň ceny nemovitostí tedy konkurenceschopnost na trhu s nemovitostmi. V praktické části bakalářské práce je proveden odhad tržní hodnoty dvou nemovitostí - rodinného domu v obci Zlatníky - Hodkovice a bytového domu „E“ na Praze Zličín. Pro obě nemovitosti je výsledná tržní hodnota stanovena na základě ocenění třemi základními metodami – metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. V analytické části bakalářské práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Beroun.
1
HAZUCHA, Juraj (2009). Regenerace bytových domů: Návod pro kompletní regeneraci, s. 4.
8
TEORETICKÁ ČÁST Energetická náročnost staveb
9
1. ENERGIE A BUDOVY Člověka před vnějšími klimatickými vlivy chrání stavba. Díky klimatickým podmínkám lidé od pradávna přizpůsobovali své obydlí pro své pohodlí a využívali běžné dostupné přírodní zdroje energie. Rozvoj civilizace, rychlý průmyslový a technický vývoj a s tím spojený nárůst spotřeby i výroby energie, které využívá velkého množství energie z fosilních2 a jaderných paliv, má za následek ničení přírody a zhoršení životního prostředí. Urychlování změn klimatu a zvyšování cen energie znamená, že zlepšení energetické účinnosti v budovách, kde se spotřebovává velké množství energie, je důležitější než kdy jindy. Evropa v současnosti dováží přes polovinu energie, kterou spotřebovává. V době ekonomické krize tak mohou náklady na dovoz energie výrazně negativně ovlivňovat ekonomiku. Menší spotřeba energie snižuje naši závislost na dovozech paliv, zlepšuje tak energetickou bezpečnost a vede k pomalejšímu vyčerpání domácích fosilních zdrojů a menší zátěži na přírodu. V celosvětovém měřítku je podporováno snížení spotřeby energií a návrat k obnovitelným zdrojům energií. Energie je nutná pro výrobu a dopravu stavebních materiálů jedná se o tzv. šedou energii. Energie se tak spotřebovávána nejen při výstavbě obytných domů, ale více při jejich užívání. Pro většinu lidí je však více důležitější, co za energie musí zaplatit při samotném užívání bytové jednotky nebo domu. Celková spotřeba energie v budovách v České republice činí 30% celkové konečné spotřeby energie České republiky.3
1.1 Rozložení spotřeby energie v domácnostech Každá domácnost je jiná – liší se počtem osob, vybavením elektrospotřebičů i velikostí a typem obytného domu. „Domácnosti jsou se spotřebou primární energie přes 40 % největším spotřebitelem energie v ČR“. 4Spotřeba energie v domácnostech neustále roste a to díky neustále se zvyšujícímu komfortu bydlení – roste obytná plocha a tím i spotřeba energie na vytápění, roste počet domácích spotřebičů, které jsou sice úspornější, přesto v řadě domácností je více než jedna televize, přibývají sušičky na prádlo, klimatizace, elektronika, 2
Fosilní paliva – nerostné suroviny, nevýhoda – nenávratné (ropa, zemní plyn, uhlí, elektřina).
3
JÁNOŠOVÁ, Marcela. Skutečný potenciál úspor energie v budovách v ČR. TZB-info [online]. 22.07.2013 [cit.
2014-03-01]. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/nizkoenergeticke-stavby/10161-skutecny-potencial-usporenergie-v-budovach-v-cr 4
CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. Úsporné zdroje energie. Pasivnidomy.cz [online]. 20.05.2009 [cit. 2014-04-
22]. Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/usporne-zdroje-energie/t386.
10
elektrické žaluzie a také bazény. Ve většině případů se nejvíce elektrické nejvíce energie v domácnosti spotřebuje na vytápění a na ohřev užitkové vody. V nových nebo rekonstruovaných domech je spotřeba na vytápění nižší a spíše zůstává vyšší spotřeba energie na ohřev vody a provoz spotřebičů.5
20%
Vytápění Ohřev vody
20%
60%
Ostatní el. spotřebiče
Graf 1 Rozdělení spotřeby elektrické energie v domácnostech – celková Zdroj: droj: HALUZA, Miroslav a Jan MACHÁČEK. Spotřeba elektrické energie domácností, predikce a potenciální úspory pomocí BACS. TZB-info TZB [online]. 07.05.2012 [cit. 2014-042014 -22]. 22]. Dostupné z: http://elektro.tzbhttp://elektro.tzb info.cz/8570 info.cz/8570-spotreba-elektricke elektricke-energie energie-domacnosti domacnosti-predikce-a--potencialni-uspory uspory-pomoci pomoci-bacs
Audio technika
2.8% 5.2%
Prací technika
6.9%
Ostatní
7.8%
Mycí technika
8.3%
Video technika
13.7%
Kancelářská technika
18%
Chladící technika
20.7%
Příprava pokrmů 0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
Graf 2 Rozdělení spotřeby elektrické energie v domácnostech – ostatní atní elektrické spotřebiče Zdroj: droj: HALUZA, Miroslav a Jan MACHÁČEK. Spotřeba elektrické energie domácností, predikce a potenciální úspory pomocí BACS. TZB-info TZB [online]. 07.05.2012 [cit. 2014-042014 -22]. 22]. Dostupné z: http://elektro.tzbhttp://elektro.tzb info.cz/8570 info.cz/8570-spotreba-elek elektricke-energie energie-domacnosti domacnosti-predikce-a--potencialni-uspory uspory-pomoci pomoci-bacs
5
MURTINGER, Karel (2013). Úsporný rodinný dům, dům, s. 12.
11
1.2 Pořizovací náklady a náklady na provoz Pořizovací náklady stavby nebo bytové jednotky mají významnou roli v rozhodování. Neméně důležitou roli mají i provozní náklady, které představují částku, kterou budeme muset již neustále každý měsíc a každý rok vynakládat. Provozní náklady zahrnují: -
energie na vytápění domu a ohřev teplé vody,
-
elektrické spotřebiče a světlo,
-
vodné a stočné,
-
likvidace odpadků,
-
pozemková daň,
-
fond oprav, úklid, ostraha a bezpečnost, administrativní poplatky, údržba zeleně,
-
pojištění domu, domácností, apod.6
Budeme-li mluvit o plánované výstavbě nového rodinného domu, měli bychom volit realizaci optimálního řešení své finanční dostupnosti a tím i dosáhnutí budoucích úspor. Provozní náklady můžeme ovlivnit již ve fázi projektu. V případě pořízení bytové jednotky nás zajímají kromě pořizovacích nákladů hlavně provozní náklady, které v budoucnu sami nemůžeme ovlivnit. Pro vyhodnocení je třeba tedy zvážit a vyhodnotit podstatně více položek než představuje pouhá cena domu či bytu. Přesto, že při koupi nemovitosti hraje nejdůležitější roli pořizovací cena, stále se rozšiřující nabídka nemovitostí na prodej či výstavbu a s tím i rostoucí ceny energií, ovlivňují pořizovací cenu domů a bytů právě i náklady spojené s jejich užíváním. Nejjednodušší používaný způsob výhodnosti ekonomické investice je ukazatel prosté návratnosti – tento způsob je užitečný pro porovnávání různých možností, kde se mění jen některé technické parametry. Je to investice vydělená roční úsporou. Na grafu jsou znázorněny celkové náklady v horizontu 30 let. Pro srovnání s pasivním domem byly namodelovány varianty domu nízkoenergetického a standardního.
6
AND.
Provozní
náklady
domu.
Ateliér
Náš
Dům
[online].
z: http://www.nasdum.cz/novy-dum-krok-za-krokem/provozni-naklady-domu
12
[cit.
2014-03-01].
Dostupné
Graf 3 Celkové náklady za 30 let (pořizovací + provozní) Zdroj: KOLODĚJ, Jan. Ekonomická výhodnost pasivních domů. PAUL [online]. 06.05.2012 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.rekuperacepaul.cz/rekupoint-centrum/1-rekuperace-odborne-clanky/14-ekonomickavyhodnost
Každá stavba prochází tzv. životním cyklem – zrodí se myšlenka, naplánuje se, zrealizuje se, udržuje se a na konci její „životnosti“, kdy se díky nevyhovujícím požadavkům provozu stává nepoužitelnou, se musí zlikvidovat. „Náklady životního cyklu stavby jsou veškeré náklady vynaložené na pořízení a využívání stavby po celou dobu její ekonomické životnosti, včetně ekonomických nároků na její ekologickou likvidaci.7 Jsou to tyto skupiny nákladů: -
náklady na pořízení stavby,
-
náklady na správu nemovitosti,
-
náklady na údržbu a opravu nemovitosti,
-
provozní náklady,
-
daň z nemovitosti, pojištění …,
-
náklady na rekonstrukci, modernizaci,
-
náklady na ekologickou likvidaci.“8
V každé fázi cyklu se spotřebovává energie, jejíž množství se dá ovlivnit již před realizací stavby a jednotlivé fáze od počátku rozhodují o spotřebě energií a materiálů. Z ekonomického
7
ČSN EN 60300-3-3. Management spolehlivosti, Část 3-3 Pokyn k použití – Analýza nákladů životního cyklu.
Praha: Český normalizační institut. 2005. 8
SCHNEIDEROVÁ, R., I. STŘELCOVÁ, L. BROŽOVÁ, M. STRNAD (2013). Oceňování v rámci
výstavbového projektu (propočty, položkové rozpočty), s. 47.
13
hlediska je cyklus užívání stavby nejnáročnějším a tvoří ¾ celkových nákladů v období životnosti stavby.9
Obrázek 1 Náklady na údržbu a rozdělení nákladů životního cyklu stavby Zdroj: BERÁNKOVÁ, Eva. Údržba staveb z pohledu Facility managementu. TZB-info [online]. 15.07.2013 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10136-udrzba-staveb-z-pohledu-facilitymanagementu
1.3 Energetická náročnost staveb Energetická náročnost stavby informuje o tom, jak energeticky náročný je provoz nemovitosti pomocí písmen A-G, jako u domácích elektrických spotřebičů. Jde tu o typ a technické údaje budovy, užití energie v budově, energetickou bilanci budovy pro standardní užívání a bilanci energie dodané. Současně se mohou doporučit opatření pro technicky a ekonomicky efektivní snížení energetické náročnosti budovy. „Pojem energetická náročnost budovy podává informaci o energetické náročnosti provozu budovy či jiného domu nebo nemovitosti. Jde o různá hlediska, zejména z pohledu na hospodaření s energiemi.“10 Budovy se nově posuzují procentuálně vůči referenční budově. Referenční budovou se podle vyhlášky č. 78/2013 Sb. rozumí výpočtově definovaná budova téhož druhu, stejného geometrického tvaru a velikosti včetně prosklených ploch a částí, stejné orientace ke světovým stranám, stínění okolní zástavbou a přírodními překážkami, stejného vnitřního uspořádání a se stejným typickým užíváním a stejnými
9
BERÁNKOVÁ, Eva. Životní cyklus staveb. TZB-info [online]. 12.08.2013 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z:
http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10219-zivotni-cyklus-staveb 10
PŘAŽSKÉ BYDLENÍ. Energetická náročnost budovy. Pražské bydlení [online] ©2012-2013 [cit. 15. 02.
2014] Dostupné z: http://prazskebydleni.cz/energeticka-narocnost-budovy/
14
uvažovanými klimatickými údaji jako hodnocená budova, avšak s referenčními hodnotami vlastností budovy, jejích konstrukcí a technických systémů budovy.11 Energetickou náročnost budovy charakterizuje u již existujících staveb množství energie skutečně spotřebované zejména na vytápění, přípravu teplé vody, chlazení, úpravu vnitřního prostředí větráním nebo klimatizací a na osvětlení. U projektů nových staveb se množství energie stanovuje výpočtem podle požadavků na standardizované užívání budovy.12 Ukazatele energetické náročnosti budovy: -
celková primární energie za rok,
-
neobnovitelná primární energie za rok,
-
celková dodaná energie za rok,
-
dílčí dodané energie pro technické systémy vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení za rok,
-
průměrný součinitel prostupu tepla
-
součinitele prostupu tepla jednotlivých konstrukcí na systémové hranici,
-
účinnost technických systémů.13
Energetické vlastnosti budovy ovlivní řada faktorů, záleží samozřejmě i k jakému účelu se budova využívá. Mezi důležité faktory patří zejména volba pozemku a osazení budovy na něm, orientace ke světovým stranám (sluneční záření, směr větru, zastínění budovy), umístění v daných klimatických podmínkách (hory, nížiny), tvarové řešení budovy, velikost prosklených ploch, velikost vytápěných ploch, atd. Mimořádnou pozornost je třeba věnovat tepelným mostů, oknům a dveřím.
1.3.1 Energetická náročnost budovy v souladu s platnou legislativou V současnosti platná legislativa je přepracovaná směrnice evropského parlamentu a rady pod označením 2010/31/EU o energetické náročnosti budov. Od 1. 4. 2013 je účinná změna zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ve smyslu změnového znění pod č. 318/2012 Sb., která výrazně změnila a upřesnila stávající pohled na problematiku hospodaření s energií. K zákonu se vydává soubor prováděcích vyhlášek, které rozpracovávají jednotlivé oblasti zákona a upřesňují způsob jejich provádění. 11
Vyhláška o energetické náročnosti budov, předpis č. 78/2013 Sb.
12
HUDCOVÁ, Lenka a kol (2009). Energetická náročnost budov, s. 4.
13
Vyhláška o energetické náročnosti budov, předpis č. 78/2013 Sb.
15
-
Vyhláška č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov (nahradila vyhlášku č. 148/2007 Sb.) účinná od 1. 4. 2013 o Vyhláška stanovuje požadavky na energetickou náročnost budovy na nákladově optimální úrovni, tzn. splnění vybraných ukazatelů, a to pro nové budovy a budovy s téměř nulovou spotřebou energie a větší změny dokončené budovy a jiné než větší změny dokončené budovy.
-
Vyhláška č. 480/2012 Sb., o energetickém auditu a posudku (nahradila vyhlášku č. 213/2001 Sb.)
-
Nová vyhláška o energetických specialistech a osobě oprávněné provádět instalaci zařízení vyrábějící energii z OZE (nahradí zkušební řád, části vyhl. 148/2007, 213/2001, 276/2007 a 277/2007 Sb.)
-
Novela vyhlášky o vydávání stanovisek k SŘ, ÚŘ,ÚPD, ÚP, RP (novelizuje vyhlášku č.195/2007 Sb.)
-
Nová vyhláška č. 441/2012 Sb., o stanovení minimální účinnosti užití energie při výrobě elektřiny a tepelné energie (nahradila vyhlášku č. 349/2010 Sb.)
-
Novela vyhlášky o kontrole kotlů a rozvodů tepelné energie (nahradí vyhlášku č. 276/2007 Sb.)
-
Novela vyhlášky o kontrole klimatizačních systémů (nahradí vyhlášku č. 277/2007 Sb.)14
Od ledna 2014 také nový občanský zákoník ukládá povinnost - konkrétně ukládá prodávajícímu podmínku, podle které je nutné přiložit ke kupní smlouvě všechny dokumenty související se samotným objektem, tedy i Průkaz energetické náročnosti budovy.
1.3.2 Výpočet energetické náročnosti budov Společný obecný rámec pro výpočet energetické náročnosti budov je dán Směrnicí 2010/31/EU uvedený v příloze 1. Hodnocení budov v ČR je prováděno podle vyhlášky č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov. Energetická náročnost budovy se stanovuje výpočtem celkové roční dodané energie v GJ potřebné na vytápění, větrání, chlazení, přípravu teplé vody a osvětlení. Všechna tato energetická zařízení ovlivňují energetickou náročnost
14
PROJECT DESIGN. Nové požadavky na hodnocení energetické náročnosti budov od 1. dubna 2013. Project
Design [online]. [cit. 2014-02-15]. Dostupné z: http://www.projectdesign.cz/?page_id=206
16
budov. Energetická náročnost budov obsahuje i vyjádření hodnot pro obálku budovy neboli energetický štítek. Tabulka 1 Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb. Třída energetické náročnosti budovy
Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy
A Mimořádně úsporná B Velmi úsporná C Úsporná D Méně úsporná E Nehospodárná F Velmi nehospodárná G Mimořádně nehospodárná Zdroj: Vyhláška o energetické náročnosti budov, předpis č. 78/2013 Sb. Tabulka 2 Energetické kategorie domů Kategorie domů
Roční měrná potřeba tepla [kWh/m²]
200 a více (40 let staré např. 400) Starší dům 70 – 120 Současná novostavba 50 – 70 Energeticky úsporný dům 20 – 50 Nízkoenergetický dům 5 – 20 Pasivní dům 0–5 Nulový dům Více energie vyrobí, nežli spotřebují, např. s fotovoltaikou apod. Plusové (aktivní) domy Zdroj: HAAS. Energetické kategorie domů. Haas Fertigbau Chanovice [online]. ©2014 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.haas-fertigbau.cz/uspory-energii-a-technologie/energeticke-kategorie-domu/
1.3.3 Průkaz energetické náročnosti budov V České republice začala povinnost energetického průkazu oficiálně platit od 1. ledna 2009. Výstupem energetické náročnosti budovy je Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen PENB), který je obdobou štítků známých např. z praček a jiných spotřebičů. Vychází z evropské směrnice 2010/31/EU. PENB a jeho grafické znázornění poskytuje informaci o tom, jak je budova energeticky náročná nebo naopak úsporná. Kromě grafického zobrazení je to komplexní několikastránkový dokument-protokol zahrnující veškeré energie (vytápění, přípravu teplé vody, chlazení, větrání, osvětlení), nezahrnuje však, kolik elektrických spotřebičů domácnost používá a ani energii spotřebovanou mimo budovu (např. ohřev venkovního bazénu, venkovní osvětlení, apod.). Platnost PENB je omezena na 10 let nebo do větší rekonstrukce v případě, kdy se úpravy dotknou energetické náročnosti budovy.
17
Povinnost přiložit PENB k dokumentaci je při: -
výstavbě nových budov,
-
při prodeji bytu či objektu od 1. 1. 2013,
-
při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m², které ovlivňují jejich energetickou náročnost,
-
při pronájmu domu či budovy od 1. 1. 2013,
-
při pronájmu bytu či ucelené části objektu od 1. 1. 2016.15
Zavedení povinnosti energetického průkazu se zdá na první pohled jako poměrně jasný přínos pro koncového zákazníka. Tak jako u domácích spotřebičů štítek napoví spotřebu energie, tak i u budov si zákazník uvědomí, že existují domy levnější či naopak drahé na provoz. Průkaz může posloužit zájemcům jako vodítko pro zjištění spotřeby energií do budoucna. Budova je však mnohem složitější objekt než úsporná pračka a vstupuje do ní více druhů energie. Názory z řad odborníků a koncových zákazníků na povinnost zpracovat PENB se liší. Z energetického štítku se zákazník nedozví, kolik vlastně peněz bude vynakládat za topení, ohřev vody či elektřinu. V protokolu podrobné informace sice nalezneme, ale ne každý je chce důkladně studovat a přepočítávat, kolik za jednotlivé energie vlastně zaplatí. Další faktor, který ovlivní konečné ceny, závisí také například na počtu osob, kteří budou budovu využívat a na jejich životním stylu. Kvalitní a objektivní vypracování by mělo probíhat s návštěvou odborníků, kteří správně posoudí stav nemovitosti. Je to základ a priorita k vypracování kvalitního průkazu energetické náročnosti budovy. Kvalitní vypracování průkazu energetické náročnosti budovy není jednoduchá a levná záležitost. Smyslem povinnosti zpracovat Průkaz energetické náročnosti budovy má být zefektivnění budov, aby byly méně energeticky náročné a jejich provoz stál méně peněz. Jeho vypracování by mělo být jednoduché, přehledné a levné. Dle mého názoru je to v současné době dobrý byznys. Ke zpracování průkazů v řadě případů dochází tzv. od stolu bez provedení místního šetření odborníkem a není překvapující, že tím jsou průkazy vypracovány i s mylnými údaji. 16
15
COMFORT SPACE. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) od roku 2013, energetický štítek.
Energetický
průkaz
[online].
©2013
[cit.
2014-02-22].
Dostupné
z:
http://www.energeticky-
prukaz.com/energeticky-prukaz-stitek.aspx 16
EKOLOGICKÉ BYDLENÍ. Deset mýtů o nových energetických průkazech budov. Ekologické bydlení
[online]. 24.08.2012 [cit. 2014-01-03]. Dostupné z: http://www.ekobydleni.eu/domy/deset-mytu-o-novychenergetickych-prukazech-budov
18
Obrázek 2 Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb. Zdroj: TECHPROJEKT. Průkazy energetické náročnosti budov. Techprojekt s.r.o. [online]. ©2014 [cit. 201404-22]. Dostupné z: http://www.techprojekt.com/prukazy-energeticke-narocnosti-budov/
1.3.4 Energetický štítek obálky budovy Energetický štítek obálky budovy (dále jen EŠOB) vyhodnocuje tepelně-technické vlastnosti, respektive společně s protokolem, který je jeho součástí, hodnotí míru splnění požadavků na tepelně-izolační vlastnosti budovy (prostup tepla obálkou budovy). Velmi často bývá zaměněn s PENB. Pojem jednoznačně vymezuje technická norma ČSN 73 0540. Na rozdíl od komplexnějšího PENB se nezabývá celkovou energetickou náročnosti budovy. Energetický štítek obálky budovy spolu s protokolem17 vypovídá o vlastnostech obálky budovy, tedy vše, co odděluje budovu od venkovního prostředí. Z hlediska klasifikace prostupu tepla obálkou budovy dělíme budovy na velmi úsporné, úsporné, vyhovující, nevyhovující, nehospodárné, velmi nehospodárné a mimořádně nehospodárné. Pro zařazení do odpovídající třídy se stanoví průměrný součinitel prostupu tepla. Energetický štítek obálky budovy je součástí Průkazu energetické náročnosti budovy a je také povinnou součástí energetického auditu.
17
Protokol – základní soubor údajů popisující tepelné chování budovy a její konstrukce.
19
Obrázek 3 Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou budovy a grafické znázornění energetického štítku obálky budovy Zdroj: INKAPO. Energetický štítek obálky budovy. INKAPO - inženýrská kancelář a poradenství [online]. ©2011-2014 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.inkapo.cz/sluzby/energeticky-stitek-obalky-budovy PETRTYL, Zdeněk. Energetický štítek obálky budovy. TZB-info [online]. 21.09.2012 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://energetika.tzb-info.cz/110906-energeticky-stitek-obalky-budovy
1.3.5 Energetický audit Energetický audit je definován ve vyhlášce 480/2012 Sb. o energetickém auditu a energetickém posudku. Je to nejkomplexnější zhodnocení budovy k vyhodnocení všech využívaných energií v budovách (voda, elektřina, plyn, teplo), zároveň také používaných technologií v budově (TZB) a její stavební konstrukce. Slouží pro navržení energeticky úsporných opatření, která jsou třeba realizovat pro dosažení energetických úspor, dále výběr nejvhodnější varianty a ekonomickou rozvahu (investiční a provozní náklady) pro toto opatření. Energetický audit je jedním z nástrojů, který by měl přispět ke zvyšování úspory energie a k ochraně životního prostředí v České republice (snížení znečištění ovzduší). Povinnost zpracovat energetický audit ukládá zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů, aktuálně ve znění zákona č. 318/2012 Sb. na základě výše celkové roční spotřeby energie a to pro: -
Organizační složku státu, krajů a obcí a příspěvkové organizace s celkovou roční spotřebou vyšší než 1 500 GJ (do součtu jsou započítány pouze jednotlivé budovy či energetická hospodářství s roční spotřebou nad 700 GJ),
20
-
fyzické a právnické osoby s celkovou roční spotřebou vyšší než 35 000 GJ.18
Energetický audit může zpracovat pouze energetický auditor zapsaný v seznamu energetických auditorů s osvědčení Ministerstva průmyslu a obchodu ČR (MPO). Energetický audit je také často podmínkou pro získání dotací např. na rekonstrukci budovy, zateplení budovy nebo na instalaci obnovitelného zdroje energie.
1.3.6 Energetický posudek Zákon č. 318/2012 Sb. zavádí novou kategorii pro posouzení energetické náročnosti budov – energetický posudek. Oproti energetickému auditu je energetický posudek zpracován na základě předem nastavených parametrů projektu a nenahrazuje energetický audit. Energetický posudek je povinný pro stavebníky, společenství vlastníků jednotek a vlastník budovy nebo energetického hospodářství a je zpracovaný dle zákona 406/2000 Sb. v platném znění a vyhlášky č. 480/2012 Sb. Energetický posudek může obsahovat například posouzení alternativních systémů dodávek energie, proveditelnosti zavedení výroby elektřiny, dodávky tepla či splnění podmínek dotačních programů. Energetický posudek může zpracovávat pouze energetický specialista s osvědčením Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO).19
1.3.7 Energeticko-ekonomické optimalizační studie Hledání potencionálních úspor energie a nákladů je velmi žádané. Cílem optimalizačních studií je najít tento potenciál, vyhodnotit efektivní řešení, shrnout všechny možné typy úspor energie, nákladů, navrhnout možná opatření a vyhodnotit ekonomickou návratnost a to z více různých pohledů. Optimalizační studie se zpracovávají k nalezení úspor nejen u stávajících budov, ale zároveň i u již projektovaných staveb, kde je možné dopředu vhodně optimalizovat její budoucí vlastnosti a tím předejít problémům. Studie se vypracovávají v různých oblastech – např. investora bude zajímat analýza investičních nákladů, provozních nákladů a hlavně ekonomické vyhodnocení - návratnost vynaložených prostředků. Zákazníka může více než ekonomické hodnocení zajímat např. opatření k zajištění energetické soběstačnosti objektu. Na základě vypracovaných studií se může zákazník rozhodnout pro nejzajímavější variantu.
18
Vyhláška č. 480/2012 Sb. o energetickém auditu a energetickém posudku.
19
INKAPO. Energetický posudek - způsob hodnocení pro dotační programy. INKAPO - inženýrská kancelář a
poradenství [online]. ©2013 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.inkapo.cz/sluzby/energeticky-posudek
21
1.4 Domy s nízkou energetickou náročností 1.4.1 Nízkoenergetické domy Nízkoenergetický dům je charakterizován nízkou potřebou tepla na vytápění a toho je dosaženo optimalizovaným stavebním řešením obálky budovy, tudíž zvýšenou tepelnou izolací stěn, střechy, podlahy a kvalitnějšími okny. Měrná potřeba tepla na vytápění je do 50 kWh/m2. Ve vztahu k hodnocení energetické náročnosti musí plnit třídu C, vhodné je vyhovět požadavkům třídy B. Nízkoenergetický dům má tedy několik základních znaků: -
kompaktní tvar bez zbytečných výčnělků,
-
nejvíce prosklených ploch je orientováno na jih,
-
nadstandardní tepelné izolace,
-
regulace vytápění využívající tepelné zisky,
-
strojní větrání s rekuperací tepla,
-
potřeba tepla na vytápění je do 50 kWh/m² za rok.20
1.4.2 Energeticky pasivní domy Koncepce pasivního domu má základ snížení závislosti na dodávkách energie. Pasivní dům je definován velmi nízkou spotřebou energie a s roční měrnou potřebou tepla na vytápění menší než 15 kWh/m². Jedná se o ucelený systém fungování stavby. Pasivní dům vykazuje nízkou ztrátu tepla a obejde se bez klasické otopné soustavy – vystačí si s tepelnými zisky od lidí, slunce a elektrických spotřebičů a tím vytopí po většinu roku celou budovu. Náklady na výstavbu jsou obdobné jako u běžné novostavby. Je potřeba provést důkladnou přípravu projektu a jeho následnou realizaci se všemi stavebními detaily. Pasivní dům má tedy taktéž několik základních znaků:
20
-
dobrý architektonický návrh,
-
kompaktní tvar bez zbytečných výčnělků,
-
prosklené plochy jsou orientovány na jih,
-
špičkové zasklení,
-
nadstandardní tepelné izolace a vzduchotěsnost domu,
BERANOVSKÝ, Jiří, Lenka HUDCOVÁ a Monika KAŠPAROVÁ. Zásady výstavby nízkoenergetických
domů. EkoWATT [online]. ©2007 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/usporyenergie/zasady-vystavby-nizkoenergetickych-domu
22
-
důsledné řešení tepelných mostů,
-
regulace vytápění využívající tepelné zisky,
-
strojní větrání s rekuperací tepla,
-
klastický topný systém může zcela chybět,
-
spotřeba tepla na vytápění je max. 15 kWh/m² za rok.21
1.4.3 Energeticky nulové domy Vyskytuje se pojem energeticky nulový dům – tj. dům s téměř nulovou spotřebou energie. Jedná se v podstatě o pasivní dům, jehož spotřeba energie je kryta v maximální míře z obnovitelných zdrojů. Šetření energie a výroba energie je v rovnováze. Těchto parametrů však většinou není dosaženo pomocí výrazného zlepšení tepelné izolace, ale např. navýšením plochy fotovoltaických panelů či malou větrnou turbínou, a tím je pokryta vlastní spotřeba. Za nulové domy jsou považovány budovy s potřebou tepla menší než 5 kWh/m². Výstavba nulového domu je však možná za mimořádně vhodných podmínek a obnáší jednoznačně vysoké investice do technického zařízení.
1.4.4 Energeticky nezávislé domy Koncepce energeticky nezávislého domu spočívá v nezávislosti dodávek energie z veřejných elektrických sítí. Energie na vytápění, přípravu teplé vody a provoz vysoce úsporných elektrospotřebičů je pokrýván z přímého slunečního záření. Základem a nutností je fotovoltaický systém jakožto zdroj elektrické energie.
1.5 Analýza úspor energie v budovách Slovo úspora se v dnešní době skloňuje ve všech pádech. Důvody, proč chceme šetřit, jsou různé – tím nejdůležitějším je určitě finanční úspora provozních nákladů. Nejméně nákladné a ekonomicky nejvýhodnější úspory jsou spojeny se změnou chování samotných uživatelů. Každý uživatel domácnosti může svým chováním ovlivnit spotřebu energie například důsledným zhasínáním světla, zaměnit spotřebiče s nižší spotřebou energie za nové a vypínat je při jejich nepoužívání, snížit teplotu vnitřních prostor – nepřetápět nebo neplýtvat vodou.
21
BERANOVSKÝ, Jiří, Lenka HUDCOVÁ a Monika KAŠPAROVÁ. Zásady výstavby pasivních domů.
EkoWATT [online]. ©2007 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/usporyenergie/zasady-vystavby-pasivnich-domu
23
Budovy patří mezi největší „spotřebiče“ energie. Podle hodnocení energetické náročnosti budov, většina budov postavená před rokem 1990 spadá do kategorie D až F tedy „nevyhovující až velmi nehospodárná“. Z důvodu nekvalitní obálky budovy lze nazvat tyto budovy jako tepelnými zářiči. S rostoucími cenami za energie chceme šetřit a dělat opatření, která výrazně ušetří naše peníze a primární zdroje.22 Z ekonomických a ekologických důvodů je načase přestat plýtvat zdroji a hledat úspory. Díky těmto opatřením se snižuje zároveň i negativní dopad na životní prostředí a přírodu. Existuje řada možností, jak můžeme ovlivnit spotřebu energie a tím i ušetřit. U běžných staveb a panelových budov představuje průměrně kolem 70 % spotřeby energie vytápění a zbytek připadá na přípravu teplé vody, spotřebiče a osvětlení. Právě zde je nejvyšší potenciál úspor provozních nákladů. Oproti tomu pasivní domy mají spotřebu energie obrácenou – vytápění tvoří cca 1/3 z celkové spotřeby energií. Finanční prostředky, které chceme platit za energie, nás vedou k rekonstrukci nebo stavbě nových nízkoenergetických a pasivních budov. Než se vůbec dostaneme do fáze šetření peněz za energie v současné budově, potřebujeme objekt zrekonstruovat. Naskytuje se otázka „Opravovat nebo stavět nový?“. Stojíme-li před touto otázkou a před svojí nevyhovující nemovitostí, musíme si říci, co vlastně chceme, čeho chceme dosáhnout, proč a v neposlední řadě jak a z čeho financovat. Obecně vzato, jsou-li nosné konstrukce vyhovující, je ekonomicky výhodnější objekt rekonstruovat. Demolice se samotným odstraněním budovy představuje značné náklady. Bez započtení nákladů na demolici činí renovace objektů na pasivní standard běžně mezi 30 – 80 % ceny novostavby dle stavu objektu a rozsahu prací.23 Při rekonstrukci máme určitá omezení – kromě finančního je nutno zachovat například stávající dispozici, vzhled, apod. Rekonstrukce je z mnoha pohledů kolikrát výrazně složitější než stavba nového domu. Důvody rekonstrukce mohou mít osobní povahu – něco se již nelíbí, chceme modernější nebo novější a tím dosáhnout vyššího komfortu. O rekonstrukci uvažujeme, když nemovitost například nevyhovuje velikostí (přistavujeme), měníme způsob užívání (přestavba k podnikání), nevyhovují tepelně-izolační vlastnosti, naskytnou-li se závažné stavební poruchy nebo měníme-li zdroj tepla, trubní rozvody, elektroinstalace. Důvodů k provádění rekonstrukce je celá řada. Rekonstrukce kromě finančních úspor výrazně méně zatěžují i životní prostředí a to z důvodu ušetřené tzv. šedé energie, která se spotřebovává při výrobě stavebních materiálů. Rozhodneme-li se provést rekonstrukci z jakéhokoliv důvodu, měli bychom toto rozhodnutí důkladně zvážit, naplánovat s finančními
22
Primární zdroje – obnovitelné a neobnovitelné (uhlí, ropa, zemní plyn, slunce, voda, vítr, …)
23
HAZUCHA, Juraj (2009). Regenerace bytových domů: Návod pro kompletní regeneraci, s. 6.
24
možnostmi a to nejdůležitější – přistupovat k rekonstrukci komplexně. Základem je kvalitně vypracovaný koncept s celkovým zhodnocením přínosu a úspor a to nejen po stránce ekonomické, ale i technické. Z celkového pohledu, chceme-li snižovat energetickou náročnost budovy, je potřeba najít optimální řešení včetně všech detailů neboť právě ty detaily poté rozhodují o úsporách energie.
1.5.1 Vytápění Největší část provozních nákladů standardních domů tvoří cena za teplo na vytápění a je to největší potenciál úspor. Vývoj cen tepla ukazují následující obrázky zaměřené na Plzeň.
Obrázek 4 Vývoj cen tepla v Plzni Zdroj: EAST s.r.o.
25
Obrázek 5 Vývoj cen tepla v Plzni s predikcí24 Zdroj: EAST s.r.o.
Soustavy vytápění rozlišujeme na místní25 (přeměna energie vzniká přímo v místnosti) a na ústřední – centrální26 (přeměna energie v teplo vzniká z jednoho zdroje například v kotelně). Další možnost je dálkové centrální zásobování teplem (CZT), kdy je centrální zdroj pro více objektů. Rozhodující je snížení tepelných ztrát, které dochází prostupem tepla konstrukcemi, větráním okny, nuceným větráním a úniky kvůli netěsnosti budovy – infiltrací.27 Úniky tepla zachytí přístroj s termovizí a přiřadí naměřeným hodnotám barevnou stupnici (viz obrázek 6 a obrázek 7). Každá budova má své investiční a provozní náklady. Pro vhodná opatření úspor dosahují investiční náklady nemalých částek, které je potřeba vynaložit v krátkém čase. Tím je spojeno, za jak dlouho se nám investované prostředky vrátí. Spotřebu energie na vytápění výrazně ovlivníme zateplením budovy (zateplením fasády, výměna oken, dveří). Zateplením získáme přínosy hlavně ekonomické – snížíme provozní náklady, zkrátíme topnou sezonu a počáteční investice se nám vrátí. Tzv. obálka budovy je základním předpokladem nízké energetické náročnosti objektu na vytápění. Zateplením se utlumí i tepelné mosty ve spárách a okenních otvorů avšak bude-li zateplení nesprávně řešeno,
24
Predikce: předpověď či prognóza.
25
Místní vytápění – krby, kachlová kamna, wafky, elektrická akumulační kamna.
26
Ústřední vytápění – kotle na různé druhy paliv, zdroj s následujícím rozvodem po objektu.
27
Infiltrace – samovolné vnikání vzduchu netěsnostmi oken či dveří.
26
nekvalitně
provedeno,
může
způsobit
také
fatální
problémy
(kondenzace
vody
v železobetonovém panelu způsobí korozi).
Obrázek 6 Před zateplením
Obrázek 7 Po zateplení – nedodržení technologické
Zdroj: http://www.bezeztrat.cz/termoviznidiagnostika-budov/
kázně Zdroj: http://www.bezeztrat.cz/termoviznidiagnostika-budov/
Nejčastější chybou zateplených rodinných domů bývá špatně zvolená tloušťka izolace, neboť ve většině případů bývá hlavním kritériem cena. Počáteční nižší investice má za následek, že izolace poté nepřináší požadovaný ekonomický efekt. Z analýzy společnosti IKA BUILDOG28 vyplývá, že v České republice je zhruba polovina rodinných domů zateplena špatně. K dalším chybám patří nesprávná volba materiálu a špatné provedení detailů – napojení izolace u oken, dveří a tím vznikají tzv. tepelné mosty.29 U nových staveb bychom měli používat energeticky úsporné materiály, které sice mohou být v počátku dražší a vyžadují větší kvalitu provedení, ale dovedou ušetřit peníze v budoucnosti. Dobře navržené konstrukční materiály uspoří cca 15 – 35 % tepla. Zateplování domu má i svoji stinnou stránku z pohledu přírody. Ventilační otvory a atiky ve střešních prostorách bývají hnízdištěm zákonem chráněných rorýsů a netopýrů, které díky nešetrným zateplováním přichází o svá hnízdiště. Jednou z dalších možností úspor je vyměnit zdroj tepla na vytápění. V případě panelových domů je využíváno centrálního zásobování teplem (CZT), které se získává z výroby elektrické energie v teplárnách. Teplárna je drahý a znečišťující zdroj tepla. Díky rozvodům tepla z teplárny se „ztratí“ až 40% energie, kterou zaplatí každý odběratel tepla z teplárny. Možným řešením je použití plynových či elektrických tepelných čerpadel. 28 29
IKA BUILDOG, spol. s r.o. - společnost specializující se na hodnocení energetické náročnosti budov. ENVIWEB. Polovina rodinných domků je zateplena špatně, domácnosti kvůli tomu ročně přijdou o
750 milionů korun. EnviWeb [online]. 15.03.2014 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.enviweb.cz/clanek/energie/98703/polovina-rodinnych-domku-je-zateplena-spatne-domacnosti-kvulitomu-rocne-prijdou-o-750-milionu-korun
27
Obrázek 8 Rozložení spotřeby energie v panelovém domě nezateplený a zateplený Zdroj: ŠANCOVÁ, Lucie, Petr VOGEL a Petr KOTEK. Úsporná opatření na přípravu teplé vody specificky pro panelové domy. TZB-info [online]. 10.03.2011 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://voda.tzb-info.cz/priprava-teple-vody/7220-usporna-opatreni-na-pripravu-teple-vody-specifickypro-panelove-domy
1.5.2 Větrání Čerstvý vzduch je pro člověka nepostradatelný. Přívod čerstvého vzduchu do budovy je velmi důležitým prvkem, který zajišťuje kvalitní vnitřní prostředí. Kvalitu vnitřního prostředí ovlivňuje spousta prvků – teplota, vlhkost, kvalitní ovzduší apod. Systém větrání zajišťuje nejen přívod čerstvého vzduchu, ale musí zajistit i dostatečný odvod znehodnoceného vzduchu, který vzniká jak přítomností člověka, tak i při vaření a používání hygienických zařízení apod. V budově je tedy třeba větrat. U starších budov je systém výměny vzduchu zajištěn přirozeným způsobem větrání infiltrací (samovolným vnikáním čerstvého vzduchu dovnitř) a exfiltrací (samovolné pronikání nehodnoceného vzduchu ven) netěsností oken a dveří. Po provedení zateplení a zatěsnění či úplné výměny oken, zvýšíme těsnost budovy a únik tepla, ale výrazně snížíme přirozenou výměnu vzduchu a větrá se nedostatečně. Výměna vzduchu tak musí být zajištěna jiným způsobem. Přirozené větrání (otevření oken) nebývá dostačující. Budova se poté často potýká s navýšením vnitřní vlhkosti a vyšší koncentrací škodlivin (CO₂ - oxid uhličitý, CO - oxid uhelnatý, VOC - těkavé organické látky, Radon).30 U objektů s vyšší obsazeností, jako jsou školy a školky narůstá výrazně koncentrace těchto škodlivin. Důsledek toho je snižující kvalita vnitřního prostředí a ohrožení zdraví. Příčina těchto problémů vychází z důvodu menší výměny vzduchu - infiltrací, která po instalaci těsných oken zaniká. Přívod čerstvého vzduchu je nutné řešit alternativními způsoby například větracími štěrbinami, specifickými přívodními otvory nebo větrací jednotkou. Otvory pro přívod a odvod vzduchu však narušují těsnost obálky budovy. 30
CO₂ - vznik při spalování a dýchání, CO – nedokonalé spalování, cigarety, vonné tyčinky, VOC – čistící
prostředky, osvěžovače vzduchu, kouření.
28
Vhodným řešením je použití nuceného větrání a tím dosažení dalších úspor tzv. rekuperací tepla (využití teplého znehodnoceného vzduchu odváděného ven z objektu a přivádění čerstvého vzduchu zpět do objektu). Moderní rekuperační jednotky dokážou udržet až 90 % tepelné energie v domě. U všech novostaveb, ale i u komplexně rekonstruovaných budov je dnes přímo nutností použít řízené větrání s rekuperací tepla. Současný trend v úsporách energie zavádí kontrolované a řízené větrání místností. Setkáváme se poměrně často s pojmem „inteligentní budova“. Pod tímto pojmem si můžeme představit jakýsi počítačem řízený provoz pomocí čidel k monitorování, řízení a ovládání celého objektu. Tyto navzájem propojené systémy mají za úkol udržet kvalitní vnitřní prostředí. Systém větrání tak umožňuje pomocí čidel například na oxid uhličitý a vlhkosti zajistit v případě potřeby okamžitou výměnu.
Obrázek 9 Větrání s rekuperací Zdroj: STIEBEL ELTRON. Stále více důvodů pro řízené větrání s rekuperací tepla. TZB-info [online]. 26.2.2013 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://vetrani.tzb-info.cz/rekuperace-tepla/9600-stale-vice-duvodu-pro-rizenevetrani-s-rekuperaci-tepla
1.5.3 Ohřev vody K ohřevu vody se zpravidla využívá stejný zdroj energie jako pro vytápění. Jednou z možností úspor spotřeby energií a provozních nákladů je výměna zdroje na přípravu teplé vody – např. tepelná čerpadla, solární kolektory, plynové kotle. Využívání solární energie v podobě 29
solárních kolektorů nebo fotovoltaických panelů přináší poměrně velké úspory a ekologickou cestu k úsporám energie. Sluneční energie má v České republice poměrně dobré podmínky. Nejpříznivější podmínky dle obrázku jsou na Moravě (viz obrázek 10).
Obrázek 10 Sluneční záření, sluneční svit a oblačnost, průměrný roční úhra globálního záření [MJ/m²] Zdroj: CZECH HYDROMETEOROLOGICAL INSTITUTE. Vítejte na stránkách Atlasu podnebí Česka. Atlas podnebí České republiky [online]. ©2005 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.chmi.eu/meteo/ok/atlas/uvod.html
Využití solární energie v praxi ukazuje následující analýza instalace největšího Solárního Systému EAST pro ohřev teplé vody v bytovém domě v Praze Řepy, ulice Makovského, kterou navrhla a realizovala společnost EAST s.r.o. Technologie EAST přinášejí významný ekologický a ekonomický přínos oproti teplárenským zdrojům. Jedná se o ekonomický a ekologický zdroj tepla a teplé vody, který nahrazuje dodávky teplé vody z tepláren a Centrálních Zásobování Teplem (CZT). Tento solární systém zajišťuje dodávku teplé vody pro 247 bytových jednotek, 2 restaurace, fitness centrum, masážní studio, nebytové a administrativní prostory.
30
Obrázek 11 Solární systém Zdroj: EAST s.r.o.
Objekt:
bytový dům, 247 bytových jednotek
Název:
SVJ Makovského 1177, Praha 163 00
Podlaží:
počet podlaží včetně přízemí: 12
Ostatní:
centrální rozvod teplé vody v domě Plochá střecha – velikost 700 m²
Realizace:
EAST s.r.o., Rasošky 132, 552 21 Rasošky
Řešení: Po zohlednění řady faktorů jako je spotřeba vytápění a teplé vody, velikost a výška objektu, počet uživatelů a umístění dané nemovitosti byl navržen a zrealizován Solární systém EAST pro ohřev teplé vody – pro trvalý a zcela bezobslužný provoz po dobu celého roku. Využití špičkové technologie Heat-Pipe (trubicové solární panely) je zaručen vysoce efektivní přenos tepelné energie a její následné využití. Tyto trubicové solární panely dokážou oproti plochým solárním panelům využít i minimum rozptýleného světla – tudíž ohřívat vodu i při absenci přímého slunečního osvitu (zatažená obloha, východ či západ slunce). Sluncem ohřátá voda je následně soustředěna v akumulačních nádržích, ze kterých je vedena do stávajícího rozvodu teplé vody. Výkon systému určuje nejen počet a typ použitých solárně – termických panelů, ale především správná dimenze akumulace tepla pro pokrytí spotřeby teplé vody v odběrových špičkách. Provoz systému je plně bezobslužný. Tento solární systém je vybaven automatickým diagnostickým systémem, který nepřetržitě monitoruje a hlídá funkce systému a v čas informuje o případných problémech. Ekonomická stránka je zásadním parametrem při dimenzování – instalovaný solární systém EAST byl navržený tak, aby celková doba návratnosti včetně nákladů na provoz systému dosáhla smysluplného časového horizontu a vzniklé úspory plně pokryly investiční zatížení.
31
Počet instalovaných kolektorů
240 ks
Použitý systémový kolektor
trubicový Heat-Pipe
Celková absorpční plocha instalovaných kolektorů
312 m²
Průměrný roční sluneční osvit dopadající na plochu trubicového solárního kolektoru
1 420 kWh/m² za rok
Celková dopadající sluneční energie na solární systém je
443 040 kWh za rok 1 595 GJ za rok
Účinnost solárních kolektorů
80 %
Účinnost přenosu tepla v systému
72 %
Celková účinnost Solárního Systému
66 %
Pro výpočet výkonu Solárního Systému EAST 937 kWh/m² za rok
je počítáno s výkonem Celková dopadající sluneční energie na plochu trubicového kolektoru
292 406 kWh/rok
Reálné roční teplo dodané solárním systémem
292,41 MWh 1 052,66 GJ
Roční úspora na ohřevu teplé vody z celkové spotřeby
39,1 %
Primární okruh je uložen na střeše domu. Je tvořen solárně termickými kolektory uloženými na konstrukci odolávající síle větru 115 km/h. Okruh je naplněn teplonosnou solární kapalinou odolávající teplotám vyšším než 250°C a nižším než -25°C. Sekundární okruh je veden společnými prostorami domu a zajišťuje přenos teplé vody z primárního okruhu do akumulačních nádrží. Okruh je naplněn vodou, jehož teplota nepřesahuje 80°C a je opatřen vysoce kvalitní izolací zamezující teplotní ztráty. Terciární okruh je umístěn v technické místnosti domu (sklepní prostory), tvoří ho oběhová čerpadla a akumulační nádrže, ze kterých je objekt zásobován teplou vodou. Tento okruh je napojen na dotopné – bivalentní31 zdroje.
31
Bivalentní zdroj: druhý zdroj tepla, tj. při nižších venkovních teplotách klesá topný výkon tepelného čerpadla,
je vhodné doplnit tepelné čerpadlo druhým zdrojem tepla (např. elektrokotlem).
32
Obrázek 12 Porovnání rozdílu ceny tepla pro vytápění a ohřev teplé vody na 1 GJ z teplárny (CZT) a solárního systému EAST Zdroj: EAST s.r.o.
Obrázek 13 Pokrytí spotřeby energie pro ohřev teplé vody Solárním Systémem EAST Zdroj: EAST s.r.o.
REVEL. Bivalentní zdroj. REVEL - český výrobce a dodavatel instalačního systému REVEL-PEX [online]. ©2014 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.revel-pex.com/slovnik-pojmu/B/bivalentni-zdroj/
33
Obrázek 14 Ekonomická bilance Solárního Systému EAST pro ohřev teplé vody Zdroj: EAST s.r.o.
Obrázek 15 Ekonomická data Solární Systém EAST Zdroj: EAST s.r.o.
34
Graf 4 Přehled ročních plateb za teplou vodu se Solárním Systémem a bez Solárního Systému Zdroj: EAST s.r.o.
Graf 5 Finanční výnos Solárního Systému v průběhu 20 let Zdroj: EAST s.r.o.
35
Graf 6 Panelový dům SVJ Makovského – výkon Zdroj: EAST s.r.o.
1.6 Alternativní a obnovitelné zdroje Spotřeba neobnovitelných zdrojů neustále roste a tím i vzrůstá negativní dopad na životní prostředí. Díky tomu hledáme alternativní, respektive obnovitelné zdroje anergie, které jsou levné a ekologické. Alternativní zdroj energie chápeme jako jiný či nový způsob využití klasických zdrojů, mezitím co obnovitelný zdroj energie je zdroj, který se může přírodními procesy sám obnovit a je nevyčerpatelný. Do skupiny obnovitelných zdrojů můžeme zařadit: sluneční energii, energii z biomasy, větrnou energii nebo energii z vody. Investiční náklady z ekonomického hlediska jsou na tyto technologie vysoké a podpora státu je nezbytná. Využívání obnovitelných zdrojů energie v České republice přispívá ke zmírnění závislosti na dodávkách energie ze zahraničí. Vývoj výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie (OZE) a její podíl na hrubé domácí spotřebě od roku 2004 ukazuje následující graf.
36
Graf 7 Vývoj výroby elektřiny z OZE a její podíl na hrubé domácí spotřebě Zdroj: ERÚ
1.7 Dotační programy podporující úspory energie v budovách Snížení a docílení úspory energie se neobejde bez motivace. Motivací pro majitele nemovitostí může být řada dotačních programů, které jsou zaměřeny na podporu úspor energie. Jedna z hlavních motivací je snížit náklady na energie a tím šetřit peníze. Z dotačních programů jsou poskytovány dotace nebo půjčky na financování projektů na úspory energie a její efektivní využívání. Finanční podpora je z veřejných zdrojů ministerstev, krajů, státních fondů a Evropské unie.
1.7.1 Dotační program „Efekt“ Státní program Ministerstva průmyslu a obchodu na podporu úspor energie a využití obnovitelných zdrojů energie. Program se zaměřením na osvětu a vzniku zájmů o úspory energie, vzdělávání v této oblasti a na pomoc statutárním městům a krajům. Dotace směřují konkrétně na úspory energie ve veřejném osvětlení, na rekonstrukce otopných soustav, na energetický management, na vzdělávání, propagaci.32
32
MPO. Další programy podpory a dotace na energetické projekty. MPO Efekt [online]. ©2008 [cit. 2014-04-
22]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory/dalsi-programy
37
1.7.2 Dotační program „Panel 2013+“ Státní program Ministerstva průmyslu a obchodu, jehož cílem je podpora oprav panelových bytových domů. Program Panel poskytuje přístup ke zvýhodněným finanční podporám (zvýhodněné úvěry) na realizaci energetických úspor zateplováním, výměnou oken, opatření ke snížení tepla na vytápění, modernizaci a rekonstrukci pro splnění požadavků na současnou tepelnou náročnost budov.33
1.7.3 Dotační program „Zelená úsporám“ Jedná se o program Ministerstva životního prostředí České republiky, který je zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje energie pro rodinné a bytové domy a to při jejich rekonstrukcí a zároveň i nové výstavbě. V programu je podporována investice do ekologického vytápění, solárních kolektorů, kvalitní zateplování a výstavby v pasivním energetickém standardu, tudíž díky tomuto programu lze získat státní podporu na snížení energetické náročnosti současné či budoucí budovy. Poskytování této podpory upravuje směrnice a její přílohy Ministerstva životního prostředí č. 9/2009.34 Vývoj a předpoklad dalšího vývoje dopadu programů Zelená úsporám a Panel je pro ukázku vložen ze zpracované studie Potenciál úspor energie v budovách v České republice.
33
MPO. Další programy podpory a dotace na energetické projekty. MPO Efekt [online]. ©2008 [cit. 2014-04-
22]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory/dalsi-programy 34
MŽP. Nová zelená úsporám. Státní fond životního prostředí České republiky [online]. [cit. 2014-03-01].
Dostupné z: http://www.zelenausporam.cz/sekce/470/popis-programu/
38
Graf 8 Vývoj a předpoklad vývoje podpor a vyvolaných investic programy Zelená úsporám a Panel Zdroj: ŠAFAŘÍK, M., M. ČEJKA a J. MAZÁČEK. Studie Potenciál úspor energie v budovách v ČR, 2013. 5.3.2013. Dostupné z: http://www.mineralniizolace.cz/media/cela-studie-potencialu-uspor-energie-vbudovach-v-cr.pdf
39
2. VLIV ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY NA TRŽNÍ HODNOTU Skutečnou cenu nemovitostí respektive její tržní cenu ovlivňují a rozhodují různá kritéria. Tržní hodnota nemovitosti je ekonomický pojem obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. „Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek.“35 Při koupi nemovitosti se každý člověk řídí určitými kritérii. Mezi nejdůležitější kritéria patří zejména první dojem, umístění nemovitosti (lokalita, poloha, občanská vybavenost, dostupnost), velikost nemovitosti a její dispoziční řešení, stáří nemovitosti a její technický stav. Novým kritériem v rozhodování se stal i Průkaz energetické náročnosti budovy. Zvyšující se ceny energií vedou k zamyšlení o výši provozních nákladů budovy nebo bytu. Průkaz energetické náročnosti budovy může ovlivnit kupujícího v rozhodování, zatím ale výrazně neovlivní cenu nemovitosti. Při pořízení nemovitosti kupující upřednostňují jiná kritéria, nejvíce celkový dojem. Porovnáme-li ve stejné lokalitě např. bytový dům, který prošel rekonstrukcí po stránce stavební i energetické, a bytový dům v původním zastaralém technickém stavu, je pro kupujícího právě díky celkovému dojmu zajímavější rekonstruovaný bytový dům. Modernizace, zvýšení komfortu bydlení a v neposlední řadě úspora výdajů za energie zvyšují tržní hodnotu této nemovitosti.
2.1 Způsob určování ceny nemovitostí Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou používány tři základní metody ocenění.
2.1.1 Porovnávací metoda Oceňování nemovitostí touto metodou spočívá v porovnávání s porovnatelnými nemovitostmi (nejlépe ty, které byly skutečně prodány za známou tržní cenu) ve stejném okolí. Předpoklad použití této metody je existence databáze nemovitostí srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. V současné době trh s nízkoenergetickými domy není tak široký a databáze nejsou dostatečně rozsáhlé. Při použití této metody pro ocenění vycházíme spíše s „běžnými“ nemovitostmi a případnou kvalitu domu zohledňujeme koeficienty technických parametrů. 35
ORT, Petr (2007). Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, s. 13.
40
2.1.2 Nákladová metoda Oceňování nemovitostí touto metodou spočívá v hodnocení nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení nemovitosti, zjištěná tržní hodnota představuje náklady na pořízení stavby snížené o opotřebení a zohlednění ekonomických nedostatků (koeficienty prodejnosti) a funkčních nedostatků (zohledňující nedostatky morální zastarávání stavby). Z pohledu platné legislativy Zákon o oceňování majetku nezmiňuje principy oceňování energeticky úsporných budov. Domy s nízkou energetickou náročností mají nová zařízení – např. fotovoltaické panely nebo tepelná čerpadla. Tato metoda bude sloužit spíše jako korektor pro porovnávací a příjmovou metodu.
2.1.3 Příjmová metoda Příjmová metoda je nazývána taktéž jako výnosová metoda. Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Tato metoda je vhodná jako korektor ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou neboť obecně platí, že příjmová metoda nemůže vykazovat vyšší hodnotu než metoda porovnávací. Ocenění nemovitosti lze provést podle cenových předpisů vyplývajících ze Zákona č. 151/1997 Sb. Účel tohoto ocenění je nutný pro nějaké státní orgány (soudy, úřady – daňová spravedlnost). Jako základní způsob ocenění majetku je stanovena tzv. obvyklá cena. Obvyklá cena je právní termín adekvátní ekonomické kategorii tržní hodnota. Ocenění příjmovou metodou pro stavby s nízkou energetickou náročností je obdobné jako u standardních staveb.
2.2 Význam Průkazu energetické náročnosti budov v praxi Tržní hodnota nemovitosti je dána užitnými vlastnostmi a spotřeba energie je jednou z nich. Zavedení povinnosti zpracování Průkazu energetické náročnosti budovy pro nemovitosti nabízené k pronájmu nebo prodeji v praxi má spoustu příznivců, ale i odpůrců. Kdo z nás by nechtěl vědět, kolik peněz budeme muset za provoz skutečně platit. Při koupi či pronájmu obdržíme informaci o energetické náročnosti budovy ovšem i s rizikem záměrně nebo neúmyslně zkreslených údajů. Vypracování kvalitního a pravdivého Průkazu energetické náročnosti budovy není levná záležitost. Ceny si stanovují firmy a auditoři. Náklady na vypracování Průkazu energetické náročnosti se v současné době pohybují v rozsahu cca 3.000,- Kč až po desítky tisíc Kč. Cena se odvíjí od velikosti a složitosti nemovitosti a také jak kompletní daná dokumentace je. 41
Přesto cílem Průkazu energetické náročnosti budovy není získat další peníze za jeho zpracování, ale ukázat a poradit, jak můžeme ušetřit peníze a zároveň životní prostředí. Nemovitost, která má energetický posudek v kvalitní třídě je atraktivnější než ta s vysokou spotřebou energie. Úsporná opatření v budovách tedy zvyšují do budoucnosti tržní hodnotu. Podíváme-li se z jiného pohledu, každá opatření stojí peníze a návratnost je v budoucnosti. Zákony a vyhlášky nám začínají nařizovat a nutit k úsporám - tím ztrácíme svobodnou vůli v ekonomickém rozhodování. Funguje přesně obrácený efekt – místo toho, abychom podporovali a zvýhodňovali úsporné zdroje, zakazujeme a nařizujeme. U novostaveb je skutečnost, že Průkaz energetické náročnosti budovy je postaven na základě výpočtů, kde nejsou zohledněny žádné hodnoty standardního užívání, které ovlivňují spotřebu energie. U stávajících budov nám Průkaz energetické náročnosti charakterizuje její současnou energetickou náročnost za jistých předpokladů a tím i napoví, v jakém stavu se nemovitost nachází a následně ukáže, kde je možné dosáhnout úspory.
42
3. ZÁVĚR V celé Evropské unii je v současnosti prioritním tématem snížení závislosti na dovozu energií. Česká republika dováží asi 48 % primárních energetických zdrojů, jedná se především o plyn a kapalná paliva (ropa, oleje).36 Však díky dostupnosti a těžbě uhlí je Česká republika soběstačná ve výrobě elektrické energie, kterou zároveň spolu s uhlím vyvážíme. V samotném úvodu bylo již řečeno, že v České republice činí celková spotřeba energie v budovách více než 30 % z celkové konečné spotřeby energie České republiky.37 Prostor, kde je možné radikálně snížit spotřebu energie, se nachází právě v odvětví stavebnictví. Ekonomická a částečně i ekologická motivace funguje, se stoupajícími cenami energií vlastníci nemovitostí sami zvažují provedení opatření pro snížení energetické náročnosti, bohužel předpisy jim svobodu rozhodování narušují. Spotřebu energie výrazně ovlivníme u nově postavených budov již v jejich počátku plánování. Musíme se však věnovat starším budovám, které dnes patří do nevyhovujících až velmi nehospodárných. Některé mohou být pro svůj špatný stav demolovány a nahrazeny novými. Jiné z nějakého důvodu zůstávají – např. historické budovy či technický stav budovy je vyhovující, demolice je finančně náročnější než její rekonstrukce a další. V těchto případech je po ekonomické stránce investice do regenerace jednoznačná. U panelových domů, které se bourají jen výjimečně, a mají vysoký podíl na trhu, se dosahuje největších potenciál úspor. Právě tyto starší budovy musí projít náročnou rekonstrukcí, která představuje i vysoké finanční nároky. Analýza ukázala, že největší potenciál úspor energie v budovách lze dosáhnout v následujících kategoriích: -
vytápění – výměna zastaralých topných zařízení za nová zařízení a provedení účinného zateplení budovy tvoří největší potenciál úspor, který dokáže snížit spotřebu energií na vytápění až o 70 %;
36
MŽP. Potenciál a přínosy obnovitelných zdrojů energie. Ministerstvo životního prostředí [online]. ©2008-
2012 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.mzp.cz/cz/prinosy_oze 37
MACHOLDA, František a Karel SRDEČNÝ. Průkaz energetické náročnosti budovy. EkoWATT [online].
©2008 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energetickenarocnosti-budovy
43
-
větrání – velký potenciál úspor energie nabízí systém větrání budovy, při použití nuceného větrání s rekuperací tepla dokážeme ušetřit více než 80 % tepelné energie;
-
ohřev vody – výrazný potenciál úspor nabízí ohřev teplé vody, využití solárních kolektorů představuje až 70 % úspor energie na ohřev teplé vody.
Jak lze dosáhnout úspor například na ohřev teplé vody, ukázala praktická analýza instalace a reálné funkčnosti solárního systému na panelovém domě v Praze Řepy, kde byla dosažena roční úspora na ohřevu teplé vody z celkové spotřeby ve výši 39,1 %. Úkolem a posláním odhadce je porozumět funkci a užitečnosti oceňovaného majetku. V současné době databáze nemovitostí s nízkou energetickou náročností je nedostatečná. Při ocenění budov s nízkou energetickou náročností je tedy tento úkol přenechám na přístupu samotného odhadce. Průkaz energetické náročnosti budov vyhodnocuje energetickou náročnost budovy v kWh (m².rok) na základě souhrnu informací o výpočtu dílčích dodaných energií v budově pro účely vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti, ohřev teplé vody a osvětlení. Tyto výpočty jsou však pouhým předpokladem spotřeby energie v budově za určitých podmínek, které udávají pouze teoretickou spotřebu. Ve skutečnosti se reálná spotřeba může značně lišit. Jedním z faktorů, který ovlivňují tento rozdíl, může být samotné užívání budovy a životní potřeby jednotlivých uživatelů (délka pobytu v domě, rozdílné nároky na teplotu a vlhkost, osvětlení, atd.). Z obecného hlediska Průkazy energetické náročnosti budovy s dobrým hodnocením mohou zvýšit cenu kvalitních nemovitostí a tím je odlišit od tradičních nemovitostí. Neznamená to však, že cena tradičních nemovitostí bude kvůli své vyšší energetické náročnosti klesat strmě dolů. Nemovitosti, které mají nízkou energetickou náročnost, jsou spíše novostavby vzniklé na pozemcích v blízkosti měst či jejich přilehlých částech. Jsou to převážně nově vzniklá území, která jsou ovlivněna zajištěním kvalitní dopravní infrastruktury, občanské vybavenosti a mnoha dalšími faktory. Tradiční budovy mají výhodu v jejich atraktivních umístěních, například centra měst. Cena je ovlivněna umístěním – pozemkem, na kterém budova stojí. Jsou to žádaná místa se zaběhlou a rozvinutou infrastrukturou. Tradiční budovy mohou mít význam a hodnotu z pohledu architektonických řešení, které u novostaveb nemůžeme najít. Každá budova může projít svoji modernizací a tím výrazně vylepšit energetické vlastnosti. Provést kvalitní rekonstrukci však znamená nemalou investici. Ekonomická motivace na snížení budoucích nákladů na spotřebovávané energie by měla být svobodnou vůli samotného vlastníka nemovitosti nikoliv legislativní nařízení. Na základě
44
provedené analýzy mezi velkými realitními kancelářemi Průkaz energetické náročnosti budovy, který vyhodnocuje energetickou náročnost stavby, nepatří mezi významné faktory ovlivňující pořízení nemovitosti. K rozhodujícím faktorům stále patří cena, lokalita, velikost pozemku a domu/bytu, charakter zástavby a stáří včetně technického stavu. Vyhodnocení energetické náročnosti budovy je zájemci o pronájem nebo koupi nemovitosti považováno spíše za doprovodnou informaci.38
38
PAŠEK, Jan (2013). Ekonomické aspekty zavedení energetického štítkování domů a bytů v České republice.
45
PRAKTICKÁ ČÁST ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ
46
4. TRŽNÍ ODHAD RODINNÉHO DOMU
Objednavatel: Vlastník Vladimír Mitáš, Klíčovská 791/7, 190 00 Praha Prosek Česká Republika
Adresa nemovitosti: RODINNÝ DŮM č. p. 269 Na Vrškách 269, 252 41 Zlatníky–Hodkovice
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum místního šetření: 06. 02. 2014 Datum zpracování: 31. 03. 2014
47
Obsah -
Úvodní list
-
Obsah
-
Průvodní dopis
-
Popisné informace
-
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
-
Ocenění
-
Závěr
-
Osvědčení
Přílohy -
Výpis z katastru nemovitostí
-
Snímek katastrální mapy
-
Fotodokumentace objektu
48
pan Vladimír Mitáš Klíčovská 791/7 190 00 Praha Prosek Česká republika 31. března 2014 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného mně jako
RODINNÝ DŮM č. p. 269
Uvedený na listu vlastnictví č. 612, pro katastrální území Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky-Hodkovice, okres Praha – západ Nacházejícího se na adrese Na Vrškách 269, Zlatníky-Hodkovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 6. únoru 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - západ, na listu vlastnictví č. 612, pro katastrální území Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky-Hodkovice, okres Praha – západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26. 03. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
49
Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. března 2014) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena, je však zřízeno zástavní právo smluvní, které nějakým způsobem neomezuje vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -
Polohu, velikost a využitelnost pozemku
-
Velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, stavby a venkovních úprav
-
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
-
Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
-
Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
-
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.
-
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.
Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzata z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
50
POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Obec Zlatníky-Hodkovice vznikla sloučením dvou původních sídelních útvarů, Zlatník a Hodkovic. Moderní obec, kde byla vybudována kompletní infrastruktura, se nachází v okrese Praha – západ, kraj Středočeský, asi 16 km jižně od centra Prahy s orientačním počtem obyvatel 1 241. Místní částí Zlatníky v současnosti prochází důležitá silnice II/101, která umožňuje spojení mezi dálnicí D5, rychlostní komunikací R1 a dálnicí D1. Příměstská autobusová doprava umožňuje spojení na Prahu 4. V obci je k dispozici mateřská škola, základní škola od 1. – 5. ročníku, zubní ordinace, kosmetické služby (kadeřnictví, pedikúra, kosmetika, masáže), veterinární ordinace, kulturní dům, hřiště, tělocvična, penzion a restaurace. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Oceňovaná nemovitost se nachází v nové zástavbě rodinných domů na kraji obce sousedící se zemědělskými pozemky. Z obecného hlediska lze obec charakterizovat jako velmi preferovanou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Kromě hlavní stavby rodinného domu se na pozemku nachází dřevěný přístřešek. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2008 a byl od svého vzniku obýván současným vlastníkem a zároveň se doposud zachovává v původní podobě. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Zlatníky-Hodkovice v lokalitě rodinných domků. Pozemek p. č. st. 361 o rozloze 178 m² je zastavěn budovou č. p. 269, pozemek p. č. 299/47 o rozloze 440 m², tvoří zpevněná plocha příjezdu, zastřešenou plochu pro parkování jednoho vozu, 51
zbytek tvoří okrasná zahrada s chodníky, která je architektonicky upravena. Jižní a severní hranice pozemku sousedí se zastavěnými pozemkami. Východní hranice pozemku sousedí se zemědělskými polnostmi oddělené plnou zdí z betonových tvarovek s povrchovou úpravou pro lepší vzhled a soukromí, západní hranice pozemku sousedí s místní komunikací. Pozemek od komunikace odděluje plot tvořený z cihel Klinker osazeným kovovým plotem s jednou brankou a jednou bránou pro vjezd vozidel s posuven otvírání vrat do boku ovládané elektronikou a dálkovým zařízením pro ovládání. Pozemek je rovný. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 618 m². Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Na Vrškách. 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedena z domu do uliční veřejné kanalizační stoky – ulice Na Vrškách. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Na Vrškách. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu. 5. Zeď z betonových tvarovek s povrchovou úpravou situovaná na hranici pozemku za domem. 6. Zpevněné plochy z těžké švédské dlažby. 7. Obrubníky z prostého betonu. 8. Plot se zděnými sloupky z cihel Klinker osazený kovovým plotem. 9. Vrátka svařovaná kovová. 10. Vrata svařovaná kovová, posuvná do strany s elektronickým ovládáním. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. RODINNÝ DŮM Oceňovaný rodinný dům je samostatně situovanou stavbou ve tvaru půdorysu písmene „L“ s delší stranou umístěnou rovnoběžně se severní stranou hranice pozemku. Rodinný dům 52
je umístěn ve středu pozemku. Jedná se o bungalov s jedním obytným podlažím 4 + 1, I. kategorie a nepodsklepený. Stavba dispozičně obsahuje přístřešek u vchodu, zádveří, technickou místnost, chodbu, kuchyňský kout s jídelním koutem, obývací pokoj, 3 obytné pokoje, koupelnu WC a šatnu. Půdní prostor je využíván pouze jako úložný prostor. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové včetně dostatečné ochranné izolace pro střední riziko výskytu radonu. Obvodové zdivo přízemí vyzděno z cihelných bloků Porotherm o tloušťce 365 mm, vnitřní nosné stěny podpírající konstrukci stropu jsou z cihelných bloků Porotherm 25 – 30. Obvodové stěny jsou zatepleny 50 mm polystyren. V domě je komín s krbovou vložkou. Stropy jsou rovné, betonové, monolitické. Střecha je valbová v půdorysu T s dřevěným jednoduchým vaznicovým krovem. Krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Vnější omítka vápenocementová hladká doplněna pro originální vzhled domu cihlami Klinker. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC. Okna, prosklené stěny a vstupní dveře jsou dřevěná s izolačním dvojsklem. Vnitřní dveře jsou s dřevěnou obložkovou zárubní. Podlahy obytných místností jsou laminátové, chodba, kuchyňský a jídelní kout, WC, koupelna jsou z keramické dlažby. Plocha terasy je tvořena těžkou dlažbou. Vytápění je zajištěno teplovodním systémem s nuceným oběhem vody, zdroj tepla tvoří plynový kotel Protherm Panther 12 kTO turbo. Ohřev vody je zabezpečen zásobníkem. Rozvodné potrubí je z měděného potrubí. Elektroinstalace je zavedená světelná a zásuvková, hlavní domovní rozvaděč je umístěn v zádveří domu. Rozvod je zajištěn celoplastovými kabely pod omítkou. Dům je vybaven bleskosvodem. Místnosti jsou větrány přirozeně okny. Koupelna a WC jsou odvětrávány i elektroventilátory. Kuchyně je vybavena moderní kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, digestoří, myčkou nádobí, ledničkou a vinotékou. V domě je zabudován centrální vysavač. Koupelna je vybavena sprchovým koutem, rohovou vanou a velkým umyvadlem v moderním stylu. WC je samostatné, standardní, splachovací a je zde umístěno i malé umyvadlo. Celý dům je zabezpečen bezpečnostními čidly a kamerami napojenými na 24 hod nonstop bezpečnostní agenturu. Každá místnost včetně WC a koupelny je vybavena rozvodem domácího HIFI a TV systému.
53
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je plně funkční novostavba a umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.
54
Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtverečný pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 376 000 Kč a je kalkulována následně: 618 × 2 227 = 1 376 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.
55
Tabulka 3 Stanovení tržní hodnoty pozemku TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Na Vrškách 269
Parcelní číslo
299/47, st. 361
Adresa pozemku
Na Vrškách 269
Katastrální území
Zlatníky u Prahy
Obec
ZlatníkyHodkovice
Okres
Praha - západ
1 ZlatníkyHodkovice N/A ZlatníkyHodkovice Zlatníky u Prahy ZlatníkyHodkovice Praha západ
2 Libeň u Libeře N/A Libeň u Libeře Libeň u Libeře Libeň Praha západ
3 Psáry-Dolní Jirčany N/A
4 Dolní Břežany 259/57
V Domkách
Na Svárově
Dolní Jirčany Dolní Jirčany Praha západ
Dolní Břežany Dolní Břežany Praha západ
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
X 618 X
Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Rodinný dům
Ano
Nejsou
2 044 900,00 2 550 000,00 3 120 810,00 3 000 000,00 Kč Kč Kč Kč 1430 999 1078 945 1 430,00 Kč 2 552,55 Kč 2 895,00 Kč 3 174,60 Kč 3.4.2014 20.3.2014 31.3.2014 3.4.2014 1 1 1 1 1 430,00 Kč 2 552,55 Kč 2 895,00 Kč 3 174,60 Kč Nabídka 0,95 1 358,50 Kč Absolutní vlastnictví 1 1 358,50 Kč Bez věcných břemen 1 1 358,50 Kč Rodinný dům 1 1 358,50 Kč Ano 1 1 358,50 Kč
Nabídka 0,95 2 424,92 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 424,92 Kč Bez věcných břemen 1 2 424,92 Kč Rodinný dům 1 2 424,92 Kč Ano 1 2 424,92 Kč
Nabídka 0,95 2 750,25 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 750,25 Kč Bez věcných břemen 1 2 750,25 Kč Rodinný dům 1 2 750,25 Kč Ano 1 2 750,25 Kč
Nabídka 0,95 3 015,87 Kč Absolutní vlastnictví 1 3 015,87 Kč Bez věcných břemen 1 3 015,87 Kč Rodinný dům 1 3 015,87 Kč Ano 1 3 015,87 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 1 358,50 Kč
1 2 424,92 Kč
1 2 750,25 Kč
1 3 015,87 Kč
56
D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Dobrá Lepší Korekce 1,05 1,1 1 0,9 Upravená hodnota 1 426,43 Kč 2 667,42 Kč 2 750,25 Kč 2 714,29 Kč Tvar pozemku Pravidelný Nepravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1,05 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 667,42 Kč 2 750,25 Kč 2 714,29 Kč Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Mírně svažitý Korekce 1 1 1 1,05 Upravená hodnota 1497,74625 2667,417417 2750,25 2850 Dostupnost Kompletní Kompletní Částečná Kompletní Kompletní inženýrských sítí Korekce 1 1,05 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč Dopravní obslužnost Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 497,75 Kč 2 800,79 Kč 2 750,25 Kč 2 850,00 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 618 Větší Větší Větší Větší Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1 347,97 Kč 2 520,71 Kč 2 475,23 Kč 2 565,00 Kč Možná zastavitelnost viz územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 347,97 Kč 2 520,71 Kč 2 475,23 Kč 2 565,00 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 2 227,23 Kč 1 347,97 Kč 2 520,71 Kč 2 475,23 Kč 2 565,00 Kč m2 Rozloha pozemku 618 Celková porovnávací 0 0 0 0 1 376 425,99 Kč hodnota Zdroj: autor
57
Tabulka 4 Výpis oceňovacích parcel Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 2 Celkem
číslo parcely 299/47 361
výměra v m² 440 178 618
jednotková hodnota v Kč/m² 2 227 2 227
tržní hodnota 979 880 396 406 1 376 286
zaokrouhleno
1 376 000
Zdroj: autor
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha – západ v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 5 910 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
58
Tabulka 5 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Název Rodinný dům Rodinný dům ZlatníkyZlatníkynemovitosti Libeř Psáry Hodkovice Hodkovice Parcelní číslo 299/47, st. 361 Adresa Na Vrškách nemovitosti 269 Katastrální území Obec Okres
Zlatníky u Prahy
Zlatníky u Prahy
Zlatníky Hodkovice Praha - západ
Zlatníky Hodkovice Praha - západ
Porovnávaná nemovitost 4 Rodinný dům Jesenice
Javorová
Libeř
Psáry
Jesenice u Prahy
Libeř
Psáry
Jesenice
Praha - západ
Praha - západ
Praha - západ
1000
721
879
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
618
750
Hodnota za 1 m2 2 227 Kč 2 227 Kč 2 227 Kč 2 227 Kč pozemku Hodnota 1 376 286 Kč 1 670 250 Kč 2 227 000 Kč 1 605 667 Kč pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 178 165 150 111 jednotek Prodejní cena X 6 690 000 Kč 5 181 500 Kč 4 400 000 Kč celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota
X
2 227 Kč 1 957 533 Kč
167 6 790 000 Kč
5 019 750,00 Kč
2 954 500,00 Kč
2 794 333,00 Kč
4 832 467,00 Kč
30 422,73 Kč
19 696,67 Kč
25 174,17 Kč
28 936,93 Kč
3.4.2014
3.4.2014
13.3.2014
3.4.2014
1
1
1
1
30 422,73 Kč
19 696,67 Kč
25 174,17 Kč
28 936,93 Kč
59
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Absolutní
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Rodinný dům
Ano
Ne
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
27 380,45 Kč
17 727,00 Kč
22 656,75 Kč
26 043,24 Kč
60
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Výborný
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Výborná
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy
Výborná
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Dobrý
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Výborná
Výborná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
N/A
Dobrá
Horší
Horší
Lepší
1
1,2
1,1
0,9
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
23 438,91 Kč
Výborný
Výborný
Výborný
Dobrý
1
1
1
1,1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
27 380,45 Kč
21 272,40 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
Výborná
Dobrá
Výborná
Výborná
1
1,05
1
1
27 380,45 Kč
22 336,02 Kč
24 922,43 Kč
25 782,80 Kč
N/A
N/A
Patrový
N/A
1
1
0,95
1
27 380,45 Kč
22 336,02 Kč
23 676,31 Kč
25 782,80 Kč
61
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota
Větší
Menší
Větší
Menší
1,1
0,95
1,1
0,95
30 118,50 Kč
21 219,22 Kč
26 043,94 Kč
24 493,66 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
30 118,50 Kč
21 219,22 Kč
26 043,94 Kč
24 493,66 Kč
30 118,50 Kč
21 219,22 Kč
26 043,94 Kč
24 493,66 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
25 468,83 Kč
4 533 451,77 Kč 1 376 286,00 Kč 5 909 737,77 Kč Zdroj: autor
62
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metod kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 355 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
63
Tabulka 6 Příjmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné (19.000 Kč/měsíc * 12) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15%
228 000 34 200
Efektivní hrubý příjem celkem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
193 800 30 000 6 000 500 1 000
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
156 300 15 000 141 300
Míra kapitalizace
6%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
2 355 000 2 355 000 Zdroj: autor
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení: Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 64
Ekonomické nedostatky: Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela ze svoji průběžné aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 5 322 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.
65
Tabulka 7 Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost
Rodinný dům, Na Vrškách 269, Zlatníky-Hodkovice 299/47, st. 361 klasická, zděná 6 let 6 let 94 let
Zastavěná plocha Počet podlaží
178 m² 1 nadzemní podlaží
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 6% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 130 %
178 m² 0,85 144 m² 596 mᶟ 5 150 Kč/mᵌ 3 069 400 2 885 236 2 885 236 3 750 807
Stavby a venkovní úpravy
195 000
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
1 376 000 5 321 807 5 322 000 Zdroj: autor
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům:
typ A
Konstrukce:
zděná
Podsklepená:
nepodsklepená
Typ střechy:
valbová
Podlaží:
jedno nadzemní podlaží
Polohový koeficient:
0,85
Kód klasifikace CZ-CC:
111 Budovy jednobytové
Kód SKP:
46.21.11.1 Domy rodinné jednobytové
Koeficient změny cen staveb:
2,155
Koeficient prodejnosti:
2,886
66
Výpočet základní ceny upravené z mᶟ obestavěného prostoru rodinného domu dle vyhlášky č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Celkový obestavěný prostor (jedno nadzemní podlaží, střecha) x základní cena upravená za 1 m2 dle vyhlášky č. 3/2008 596 m3 × 5 150 Kč = 3 069 400 Kč Opotřebení: Jelikož se jedná o novostavbu, starou 6 let, byla zvolena pro stanovení opotřebení stávající stavby lineární metoda. Předpokládaná životnost tohoto typu staveb předpokládaná vyhláškou je 100 let. Koeficient vyjadřující opotřebení je pak následně: 1-6/100 = 0,94
67
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6. únoru 2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány u úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 8 Rekapitulace metod výsledného ocenění Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Váha (%)
5 910 000 2 355 000 5 322 000
Vážený průměr (Kč)
85 5 10
5 023 500 117 750 532 200 5 673 450 5 673 000
Zdroj: autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 85 %. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvažované lokaci (Zlatníky-Hodkovice) často pronajímám. Nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Přesto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 5%. Váha nákladové metody byla určena na hodnotu 10 % a to z důvodu stále možnosti výstavby v dané lokalitě na ještě neobsazených pozemcích. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že výsledná tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 6. února 2014 reprezentována částkou: 5 673 000 Kč (slovy: Pětmiliónůšestsetsedmdesáttřitisícekorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. 68
Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
69
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze 31. března 2014
.......................................................................... Alice Bulínová
70
Obrázek 16 Výpis z katastru nemovitostí – strana 1 Zdroj: autor
71
Obrázek 17 Výpis z katastru nemovitostí – strana 2 Zdroj: autor
72
Obrázek 18 Snímek katastrální mapy Zdroj: ČÚZK
73
Obrázek 19 Fotodokumentace objektu Zdroj: autor
74
5. TRŽNÍ ODHAD PRO BYTOVÝ DŮM
Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Česká Republika
Adresa nemovitosti: BYTOVÝ DŮM „E“ NOVÝ ZLIČÍN č. p. 480 Tvrdonická 480, 155 21 Praha Zličín
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum místního šetření: 11. 04. 2014 Datum zpracování: 15. 04. 2014
75
Obsah -
Úvodní list
-
Obsah
-
Průvodní dopis
-
Popisné informace
-
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
-
Ocenění
-
Závěr
-
Osvědčení
Přílohy -
Výpis z katastru nemovitostí
-
Snímek katastrální mapy
-
Fotodokumentace objektu
76
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 15. dubna 2014 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného mně jako
BYTOVÝ DŮM „E“ NOVÝ ZLIČÍN č. p. 480
Uvedený na listu vlastnictví č. 3166, pro katastrální území Zličín, městská část Praha 5 - Zličín, obec Praha Nacházejícího se na adrese Tvrdonická 480, 155 21 Praha 5 - Zličín, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví věcného břemene podle listiny, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 11. dubnu 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5 na listu vlastnictví č. 3166, pro katastrální území Zličín, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 12. 4. 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
77
Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. dubna 2014) užíván převážně nekomerčně jako bytový dům s 17 bytovými jednotkami a 2 nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaží. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -
polohu, velikost a využitelnost pozemku;
-
velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, stavby a venkovních úprav;
-
nejvyšší a nejlepší využití majetku;
-
převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu;
-
náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy;
-
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě;
-
očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.
Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzata z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č. p. 480 se nachází v obytném komplexu „Nový Zličín“ v blízkosti sídliště Řepy a jeho umístění nabízí krásný výhled do zeleně. Díky této blízkosti je
78
zajištěna dostupnost maximální občanské vybavenosti – školky, školy, pošty, restaurace, sportovní vyžití, nákupní komplex Metropole Zličín, Globus nebo Avion Shopping Park. Celý obytný komplex je umístěn stranou, a přesto naskýtá dostupnost všech služeb a zároveň umístění v zeleni. Dopravní dostupnost je ideální – autobusové zastávky MHD jsou vzdáleny 150 m od bytového komplexu, kterou zajistí dostupnost na Metro Zličín vzdálené necelých 1,3 km, na tramvaj Sídliště Řepy, kde se nachází i vlaková stanice Praha – Zličín. Parkování je možné v podzemních garážích a na přilehlých veřejných prostranstvích. V blízkosti se nachází Pražský okruh, který umožňuje rychlé napojení na dálnici D5, rychlostní silnici R7 nebo až na dálnici D1. Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako vynikající. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní činností v bytovém domě vlastní bydlení vlastníků. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. V 1. nadzemním podlaží se nachází dva nebytové prostory, z nichž jeden plní funkci kanceláře developera a druhý je nabízen k pronájmu. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 2012 s velmi konstrukčně moderní a technické vybavenosti bytového domu. Budova je novostavba nazývána obytným viladomem. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 732/69 o rozloze 648 m² je převážně zastaven objektem bytového domu. Nezastavěná část pozemku parcelní číslo 732/70 o rozloze 1 141 m² slouží jako travnatá volná plocha mezi bytovým domem, chodníkem a silnicemi. Oba pozemky jsou rovinné, pozemek p. č. 732/69 má obdélníkový tvar, pozemek č. 732/70 má tvar lichoběžníku. Oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1 789 m2.
79
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami – voda, elektřina, kanalizační přípojka, jednak zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovní úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. BYTOVÝ DŮM Bytový dům je umístěn na „zelené louce“ jako navazující nová výstavba okolních budov. Uliční fasáda je orientována na západ. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je těžký železobetonový skelet s obezdívkou pláště z cihelných bloků POROTHERM 300 mm se zateplením 100 mm fasádního polystyrenu. Vnitřní nosné zdivo z keramických bloků POROTHERM 30 AKU, vnitřní nenosné příčkové zdivo z keramických příčkovek POROTHERM. V bytovém domě se nachází výtah. Střecha rovná. Vstupní bytové dveře bezpečností Sherlock, okna plastová, povrchy stěn a stropů – štukové, podlahové krytiny v bytových jednotkách – laminátové, koupelna + WC dlažba, balkony/terasy – mrazuvzdorná dlažba. Vytápění budovy zajišťují 2 tepelná čerpadla vzduch voda. Ohřev vody je zajišťován ve 2 jedno-valentních akumulačních nádržích. Dodávka energie zajištěna z veřejné sítě. Budova je obytným viladomem s třemi nadzemními podlažími, včetně střechy a jedním podzemním podlažím, částečně zapuštěným do terénu. Dispozice jednotlivých podlaží zahrnuje: 1. PP – nebytová jednotka s 21 garážovými stáními, 1x technická místnost – strojovna kotelny, 1x technická místnost pro záložní zdroj, 1x místnost pro kola a kočárky, 12 sklepních kójí, výtah, chodba. 1. NP - 5x bytová jednotka, 2x nebytová jednotka, 1x technická místnost pro úklid, 5x sklep, výtah, chodba, schodiště. 2. NP – 9x bytová jednotka, výtah, chodba, schodiště. 3. NP – 3x bytová jednotka, výtah, chodba, schodiště.
80
Tabulka 9 Přesné dispozice Poschodí
Typ
1. PP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 3. NP 3. NP 3. NP
garážová stání nebytová jednotka nebytová jednotka bytová jednotka č. 1 bytová jednotka č. 2 bytová jednotka č. 3 bytová jednotka č. 4 bytová jednotka č. 5 bytová jednotka č. 6 bytová jednotka č. 7 bytová jednotka č. 8 bytová jednotka č. 9 bytová jednotka č. 10 bytová jednotka č. 11 bytová jednotka č. 12 bytová jednotka č. 13 bytová jednotka č. 14 bytová jednotka č. 15 bytová jednotka č. 16 bytová jednotka č. 17
UP v m²
Dispozice
479,39 85,88 140,9 43,24 1 + kk 66,91 2 + kk 57,54 2 + kk 46,04 1 + kk 56,33 2 + kk 67,9 2 + kk 46,26 1 + kk 56,91 2 + kk 67,34 2 + kk 50,79 1 + kk 66,91 2 + kk 64,55 2 + kk 45,57 1 + kk 67,83 2 + kk 112,78 4 + kk 58,94 2 + kk 97,55 3 + kk Zdroj: autor
Nájem
Stav bytu
majitel volný majitel majitel majitel majitel volný majitel majitel majitel majitel majitel volný majitel majitel volný majitel majitel majitel
novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v příslušném katastru nemovitosti a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zkušeností jsem dospěla k názoru, že současné využití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že budova slouží převážně k bydlení vlastníků a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
81
OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtverečný pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.
82
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 12 586 000Kč a je kalkulována následně: 1 789 × 7 035 = 12 586 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.
83
Tabulka 10 Stanovení tržní hodnoty pozemku TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
N/A
2 Praha Stodůlky N/A
3 Praha Malvazinky N/A
4 Praha Malvazinky N/A
Praha - Zličín
Svitákova
Na Farkáně
Na Farkáně
Praha Malvazinky Praha Hl. m. Praha
Praha Malvazinky Praha Hl. m. Praha
1 Tvrdonická 480 732/69 Tvrdonická 480
Praha - Zličín
Praha Stodůlky Obec Praha Praha Praha Okres Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč 80 000 52 794 Prodejní cena celkem X 000,00 Kč 000,00 Kč Rozloha pozemku v m2 1789 5692 15084 Cena za 1 m2 X 14 054,81 Kč 3 500,00 Kč Datum transakce 12. 4. 2014 10. 4. 2014 Korekce 1 1 Upravená hodnota 14 054,81 Kč 3 500,00 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Existence věcných věcné Bez věcných Bez věcných břemen břemeno břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Využití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 12 649,33 Kč 3 150,00 Kč Katastrální území
Praha - Zličín Praha - Zličín
84
20 860 10 450 000,00 Kč 000,00 Kč 2086 1045 10 000,00 Kč 10 000,00 Kč 1. 4. 2014 1. 4. 2014 1 1 10 000,00 Kč 10 000,00 Kč Nabídka 0,9 9 000,00 Kč Absolutní vlastnictví 1 9 000,00 Kč Bez věcných břemen 1 9 000,00 Kč
Nabídka 0,9 9 000,00 Kč Absolutní vlastnictví 1 9 000,00 Kč Bez věcných břemen 1 9 000,00 Kč
Bytový dům
Bytový dům
1 9 000,00 Kč Ano 1 9 000,00 Kč
1 9 000,00 Kč Ano 1 9 000,00 Kč
Nejsou
Nejsou
1 9 000,00 Kč
1 9 000,00 Kč
D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost částečná inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost
Autobus
Výborné
Ne
Neaplikováno
1789
viz územní plán
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 7 034,93 Kč m2 Rozloha pozemku 1789 Celková porovnávací 12 585 492,89 Kč hodnota
Lepší 0,9 11 384,40 Kč Pravidelný 1 11 384,40 Kč Rovinný 1 11384,39916
Dobrá 1 3 150,00 Kč Pravidelný 1 3 150,00 Kč Rovinný 1 3150
Lepší 0,85 7 650,00 Kč Pravidelný 1 7 650,00 Kč Rovinný 1 7650
Lepší 0,85 7 650,00 Kč Pravidelný 1 7 650,00 Kč Rovinný 1 7650
Úplná
na hranici
Úplná
Úplná
0,9 10 245,96 Kč Nezjištěna 1 10 245,96 Kč Autobus, Metro 0,9 9 221,36 Kč
1,5 4 725,00 Kč Nezjištěna 1 4 725,00 Kč
1 7 650,00 Kč Nezjištěna 1 7 650,00 Kč
1 7 650,00 Kč Nezjištěna 1 7 650,00 Kč
Horší
Autobus
Obdobná
1,1 5 197,50 Kč
1 7 650,00 Kč
1 7 650,00 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1 9 221,36 Kč
1 5 197,50 Kč
1 7 650,00 Kč
1 7 650,00 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1 1 1 1 9 221,36 Kč 5 197,50 Kč 7 650,00 Kč 7 650,00 Kč Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 9 221,36 Kč 5 197,50 Kč 7 650,00 Kč 7 650,00 Kč větší 0,9 8 299,23 Kč
větší 0,8 4 158,00 Kč
Obdobná 1 7 650,00 Kč
menší 1,05 8 032,50 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1 8 299,23 Kč
1 4 158,00 Kč
1 7 650,00 Kč
1 8 032,50 Kč
8 299,23 Kč
4 158,00 Kč
7 650,00 Kč
8 032,50 Kč
0
0
0
0
Zdroj: autor
85
Tabulka 11 Výpis oceňovacích parcel Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 2 Celkem
číslo parcely 732/69 732/70
výměra v m² 648 1141 1789
jednotková hodnota v Kč/m² 7 035 7 035
tržní hodnota 4 558 680 8 026 935 12 585 615
zaokrouhleno
12 586 000
Zdroj: autor
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila jako srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 82 739 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
86
Tabulka 12 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti
Bytový dům E Praha Zličín
1
2
3
4
Bytový dům Jinonice
Činžovní dům Smíchov
Bytový dům Motol
Činžovní dům Smíchov
Strakonická
Ke Koh-inooru
732/69 Tvrdonická 480 U Waltrovky
Praha Praha Jinonice Smíchov Obec Praha Praha Praha Okres Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 1789 500 329 Hodnota za 1 m2 7 035 Kč 7 035 Kč 7 035 Kč pozemku Hodnota pozemku 12 585 615,00 Kč 3 517 500,00 Kč 2 314 515,00 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích 2021 850 1 829 jednotek Prodejní cena celkem X 45 000 000 Kč 52 000 000 Kč Prodejní cena bez 41 482 500,00 Kč 49 685 485,00 Kč ceny pozemku Cena za 1 porovnávací 48 802,94 Kč 27 165,38 Kč X jednotku Datum transakce 6. 2. 2014 17. 3. 2014 Korekce 1 1 Katastrální území
Praha - Zličín
Upravená hodnota
48 802,94 Kč 27 165,38 Kč
D. Právní údaje Druh transakce Korekce
Nabídka 0,9
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Porovnávaná nemovitost
Absolutní
Ne
Bytový dům
Ano
Ne
Praha Hl. m. Praha 730 7 035 Kč
430 7 035 Kč
5 135 550,00 Kč 3 025 050,00 Kč
830
2 050
19 000 000 Kč 65 000 000 Kč 13 864 450,00 Kč 61974950,00Kč 16 704,16 Kč
30231,68Kč
12. 4. 2014 1
17. 3. 2014 1 30 231,68 Kč
16 704,16 Kč
43 922,65 Kč 24 448,84 Kč
15 033,74 Kč
Absolutní Absolutní 1 1 43 922,65 Kč 24 448,84 Kč
Absolutní 1 15 033,74 Kč
Nabídka 0,9 27 208,51 Kč Absolutní 1 27 208,51 Kč
Ne
Ne
1 15 033,74 Kč
1 15 033,74 Kč Ano 1 15 033,74 Kč
1 27 208,51 Kč Činžovní dům 1 27 208,51 Kč Ano 1 27 208,51 Kč
Ne
Ne
1 15 033,74 Kč
1 27 208,51 Kč
Ne
Nabídka 0,9
Praha - Motol
Pod Kavalírkou Praha Smíchov Praha Hl. m. Praha
Ne
1 1 43 922,65 Kč 24 448,84 Kč Činžovní Bytový dům dům 1 1 43 922,65 Kč 24 448,84 Kč Ano Ano 1 1 43 922,65 Kč 24 448,84 Kč Ne
Ne
1 1 43 922,65 Kč 24 448,84 Kč
87
Nabídka 0,9
Bytový dům
E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Vynikající objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Průměrná budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborná parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce novostavba Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 34 712,14 Kč 1 jednotky Porovnávací hodnota 70 153 238,67 Kč celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 12 585 615,00 Kč Celková porovnávací 82 738 853,67 Kč hodnota
Lepší Dobrá 0,7 1 30 745,85 Kč 24 448,84 Kč
Dobrá 1 15 033,74 Kč
Dobrá 1 27 208,51 Kč
Dobrý
Dobrý
1,1 16 537,12 Kč
1,1 29 929,37 Kč
Horší
Průměrná
1,2 19 844,54 Kč
1 29 929,37 Kč
Dobrá
Dobrá
1 19 844,54 Kč
1 29 929,37 Kč
Dobrý
Dobrý
1 19 844,54 Kč Dobrá 1 19 844,54 Kč
1 29 929,37 Kč Dobrá 1 29 929,37 Kč
Výborná
Výborná
1 19 844,54 Kč Dobrá 1 19 844,54 Kč starší 1,2 23 813,45 Kč
1 29 929,37 Kč Dobrá 1 29 929,37 Kč starší 1,2 35 915,24 Kč
Menší
Obdobná
1,1 1 34 784,32 Kč 41 954,22 Kč N/A N/A 1 1 34 784,32 Kč 41 954,22 Kč
1,1 26 194,79 Kč N/A 1 26 194,79 Kč
1 35 915,24 Kč N/A 1 35 915,24 Kč
34 784,32 Kč 41 954,22 Kč
26 194,79 Kč
35 915,24 Kč
Dobrý
Dobrý
1,1 1,1 33 820,44 Kč 26 893,73 Kč Průměrná
Průměrná
1 1 33 820,44 Kč 26 893,73 Kč Dobrá
Dobrá
1 1 33 820,44 Kč 26 893,73 Kč Dobrý
Dobrý
1 1 33 820,44 Kč 26 893,73 Kč Dobrá Dobrá 1 1 33 820,44 Kč 26 893,73 Kč Výborná
Horší
1 1,3 33 820,44 Kč 34 961,85 Kč Lepší Dobrá 0,85 1 28 747,37 Kč 34 961,85 Kč starší starší 1,1 1,2 31 622,11 Kč 41 954,22 Kč Menší
Zdroj: autor
88
Obdobná
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Neobsazenost je stanovena ve výši 15%. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
89
Tabulka 13 Obvyklé nájemné Poschodí
Typ
UP v m²
Dispozice
1. PP garážová stání 479,39 1. NP nebytová jednotka 85,88 1. NP nebytová jednotka 139,76 1. NP bytová jednotka č. 1 42,15 1. NP bytová jednotka č. 2 65,44 1. NP bytová jednotka č. 3 55,79 1. NP bytová jednotka č. 4 44,17 1. NP bytová jednotka č. 5 54,78 2. NP bytová jednotka č. 6 67,9 2. NP bytová jednotka č. 7 46,26 2. NP bytová jednotka č. 8 56,91 2. NP bytová jednotka č. 9 67,34 2. NP bytová jednotka č. 10 49,51 2. NP bytová jednotka č. 11 66,91 2. NP bytová jednotka č. 12 59,77 2. NP bytová jednotka č. 13 44,39 2. NP bytová jednotka č. 14 66,46 3. NP bytová jednotka č. 15 111,34 3. NP bytová jednotka č. 16 58,68 3. NP bytová jednotka č. 17 96,14 CELKOVÉ MĚSÍČNÍ OBVYKLÉ NÁJEMNÉ Zdroj: autor
Obvyklé nájemné
1 + kk 2 + kk 2 + kk 1 + kk 2 + kk 2 + kk 1 + kk 2 + kk 2 + kk 1 + kk 2 + kk 2 + kk 1 + kk 2 + kk 4 + kk 2 + kk 3 + kk
MAJITEL 40 000 Kč 8 500 Kč 16 000 Kč 15 000 Kč 9 500 Kč 15 000 Kč 16 000 Kč 9 000 Kč 17 000 Kč 16 000 Kč 10 000 Kč 16 000 Kč 16 000 Kč 9 500 Kč 16 000 Kč 26 000 Kč 15 000 Kč 18 000 Kč 288 500 Kč
Amortizace, tzv. kumulace prostředků na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (7 762 m3 x 4 712,- Kč/m3 = 36 574 544,- Kč), kterou vynásobíme podílem prvků krátkodobé životnosti (podíl PKŽ: 58%, 36 574 544,- Kč × 0,58 = 21 213 236,- Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebou pro další generální opravu (stanoveno 60 let, 21 213 236,Kč / 60 = 353 554,- Kč) Výpočet obestavěného prostoru: Tabulka 14 Obestavěný prostor Podlaží suterén 1. NP 2. NP 3. NP CELKEM OP (m3)
Obestavěný prostor stavby šířka (m) výška (m) 20,2 2,8 20,2 2,8 22,6 2,63 22,6 2,63
délka (m) 33,2 33,2 33,7 33,7
m3 1878 1878 2003 2003 7762
Zdroj: autor
Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 31 040 000 Kč.
90
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka 15 Příjmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné (288 500 * 12 měsíců) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
15 %
3 462 000 519 300
Efektivní hrubý příjem celkem Náklady na údržbu (0,7 %) Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady (3 % z hrubého příjmu) Provozní náklady celkem
2 942 700 256 022 46 000 40 000 88 281
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
2 512 397 650 000 1 862 397
Míra kapitalizace
6%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
31 039 950 31 040 000 Zdroj: autor
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení: Snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: Snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita,
91
nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: Neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 79 379 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. Výpočet základní ceny za mᶟ obestavěného prostoru bytového domu dle vyhlášky č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.
92
Tabulka 16 Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost
Bytový dům E, Tvrdonická 480, Praha 5 Zličín p.č. 732/69 klasická, zděná 2 roky 2 roky 60 let
Zastavěná plocha Počet podlaží
648 m² 1 podzemní podlaží, 3 nadzemní podlaží
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 4% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 182,5 %
648 m² 0,85 2 021 m² 7 762 mᶟ 4 920 Kč/mᵌ 38 189 040 36 598 761 36 598 761 66 792 739
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
12 586 000 79 378 739 79 379 000 Zdroj: autor
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2014. Pojmy tržní hodnota byla definována v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 17 Komparace oceňovacích metod
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
82 739 000 31 040 000 79 379 000
60 20 20
49 643 400 6 208 000 15 875 800 71 727 200 71 727 000
Zdroj: autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů
93
považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 60 %. Oceňovaný bytový dům s nebytovými prostory a bytovými jednotkami je z hlediska typu objektu, atraktivity lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V bytovém domě je plně využit veškerý prostor a z těchto důvodů je současné využití v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudila příjmové metodě váhu 20%. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty mi slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných nákladovou metodou a proto jí přisuzuji váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. dubna 2014 reprezentována částkou = 71 727 000Kč (slovy: sedmdesátjedenmiliónsedmsetdvacetsedmtisíckorunčeských). Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
94
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze 15. dubna 2014
.......................................................................... Alice Bulínová
95
96
97
98
99
Obrázek 20 Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: ČÚZK
100
Obrázek 21 Snímek katastrální mapy Zdroj: autor ČÚZK
101
Obrázek 22 Fotodokumentace objektu Zdroj: autor
102
ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA REALITNÍHO TRHU V OKRESE BEROUN
103
6. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU TRHU V OKRESE BEROUN 6.1 Obecná charakteristika trhu Okres Beroun leží v západní části Středočeského kraje. Jeho hranice sousedí na východní části s okresem Praha-západ, Praha západ, na jižní části s okresem Příbram, na západní části s okresem Rokycany a na severní části s okresy kresy Rakovník a Kladno. Rozloha Rozloha okresu 662 km²,, s celkovým počtem obyvatel 87 184 (ČSÚ k 31. 12. 2012) udává hustotou osídlení 132 obyvatel na km². km². Do okresu Beroun patří patří 85 obcí, obcí z nichž 6 obcí má statu statut města (Beroun, Králův Dvůr, Zdice, Žebrák, Hořovice a Hostomice) a 4 jsou us ustanoveny městysem em (Cerhovice, Liteň, Karlštejn a Komárov). Komárov)
Obrázek 23 Poloha okresu Beroun Zdroj: IGUACU. File:Okres beroun.png. Wikipedia: the free encyclopedia. [online]. 11.05.2009 [cit. 2014-042014 22]. Dostupné z: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Okres_beroun.png
Centrální část okresu Beroun je tvořena Hořovickou pahorkatinou pahorkatinou.. Nejníže položeným místem okresu je hladina Berounky při jejím výtoku z území okresu za Zadní Třebaní o nadmořské výšce 211 m a nejvyšším nejvyšším místem je vrch Jivina v nadmořské výšce 620 m. Východní část část území utváří vápencová v ncová oblast Českého krasu, krasu která nabízí mnoho zajímavých skalnatých útesů lemující břehy Berounky, Berounky dále hluboké kaňony, rokle a jeskyně, jeskyně z nichž nejznámější jsou Koněpruské jeskyně jeskyně. Více než třetinu třetinu rozlohy okresu zaujímají souvislé celky Brdských a Křivoklátských lesů. Na území okresu Beroun se nacházejí dvě chráněné
104
krajinné oblasti (biosférická rezervace UNESCO) Český kras a Křivoklátsko. Obě tyto oblasti jsou rájem pro turistiku, která nabízí velké množství turistických a naučných stezek. Berounsko zvláště oblast okolo nejvýznamnějšího vodního toku Berounky byla a je stále vyhledávanou rekreační oblastí. Okres Beroun má velmi dobré zajištění dopravní infrastruktury a tím umožněn rozvoj svého regionu a je rovněž vyhledáván pro potřebu trvalého bydlení. Téměř jeho středem prochází nejvýznamnější důležitá silniční dopravní tepna dálnice D5, která je významnou spojnicí hlavního města Prahy a západočeskou metropolí Plzně. Dopravní infrastrukturu doplňuje modernizovaný III. železniční koridor navazující na strukturu mezinárodních koridorů – Německo – Cheb – Plzeň – Praha – Olomouc – Ostrava – Slovensko. Na ekonomický přírůstek regionu se podílí průmysl a cestovní ruch. Průmysl byl díky svému bohatství vápence zaměřen na jeho těžbu – ta měla velmi dlouhou tradici. Činnost cementáren a vápenek v současné době upadá (vytěžení). Tradičním odvětvím je hutnictví, vedoucí úlohu však převzal strojírenský průmysl. Průmyslová výroba okresu je soustředěna zejména podél dálnice D5. Mezi významné průmyslové podniky patří například stále i Gramofonové závody v Loděnici. K hlavním průmyslovým oborům patří i průmysl stavebních hmot.39
6.1.1 Památky Kromě dvou chráněných krajinných oblastí nabízí celá oblast okresu Beroun nesmírné množství přírodních a historických památek. Mezi zcela výjimečné nejpamátečnější a nejnavštěvovanější poklady patří Hrad Karlštejn. Dalšími významnými památkami jsou hrady Žebrák a Točník, zámek Hořovice, barokní kostel v Tetíně, Jungmannův rodný domek v Hudlicích, poutní místo Svatý Jan pod Skalou, vrch Kotýz, Lom na Kobyle, Chrustenická šachta a spousta dalších památek.
6.1.2 Trh s nemovitostmi V současné době lze trh s nemovitostmi v okrese Berou charakterizovat jako velmi žádaný nejen z hlediska kvalitního bydlení v krásné přírodě, dobrou dopravní dostupností, blízkostí hlavního města Prahy, nízkou nezaměstnaností 6,49 % (ČSÚ k 31. 01. 2013), ale i z hlediska
39
ČSÚ. Charakteristika okresu Beroun. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 14.4.2014 [cit. 2014-04-21].
Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_beroun
105
zahraničních investorů díky průmyslovým zónám. Tento trend způsobuje nárůst cen nemovitostí.
6.1.3 Regionální segmentace Okres Beroun je rozdělen na dva správní obvody obcí s rozšířenou působností, které jsou shodné s obvody obcí s pověřeným obecním úřadem: Beroun a Hořovice. Z hlediska trhu lze okres Beroun shodně rozdělit na dvě části – na vlastní okresní město Beroun spolu s přilehlým okolím regionem Berounska a na region Hořovicko.
Obrázek 24 Administrativní rozdělení okresu Beroun - stav k 1. 1. 2008 Zdroj: ČSÚ. Beroun s názvy obcí barevně. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 24.05.2012 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/beroun_s_nazvy_obci_barevne Tabulka 18 Obyvatelstvo podle územních obvodů – stav k 31.12.2012 ČR, kraje, správní Počet Počet obyvatel (Sčítání lidu, domů Počet Výměra a bytů) obvody obcí s pověřeným Okres obyvatel obcí (ha) obecním úřadem celkem 1980 1991 2001 20111) Beroun Beroun 48 41 569 Hořovice Beroun 37 24 618 1) definitivní výsledky podle trvalého pobytu
58 157 29 027
51 395 27 682
49 187 26 672
49 145 26 539
56 460 28 665
Zdroj: ČSÚ. Statistická ročenka Středočeského kraje 2013. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 31.12.2013 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/krajkapitola/201011-13-r_2013-27
106
6.2 Město Beroun a region Berounsko Do správního obvodu Berouna spadají obce: Bavoryně, Beroun, Broumy, Bubovice, Bykoš, Hlásná Třebaň, Hudlice, Hýskov, Chodouň, Chrutenice, Chyňava, Karlštejn, Koněprusy, Korno, Králův Dvůr, Kublov, Liteň, Loděnice, Lužce, Málkov, Měňany, Mezouň, Mořina, Mořinka, Nenačovice, Nesvačily, Nižbor, Nový Jáchymov, Otročiněvec, Podbrdy, Skuhrov, Srbsko, Stašov, Suchomasty, Svatá, Svatý Jan pod Skalou, Svinaře, Tetín, Tmaň, Trubín, Truvská, Vinařice, Vráž, Všeradice, Vysoký Újezd, Zadní Třebaň, Zdice a Železná.
6.2.1 Členění trhu 6.2.2 Pozemky Proluky V současné chvíli se proluky v centru královského města Berouna nenacházejí. Proluky, které byly pozůstatky minulého režimu, byly citlivě a vhodně zastavěné. Ničivá povodeň v roce 2002, která se nevyhnula ani samotnému centru města, nezapříčinila vzniku možných proluk. V samotném centru města Berouna je získání proluky ve skutečnosti nemožné. Beroun právem získal titul Historické město roku 2009 za opravu historických domů, hradeb a právě citlivě a vhodně zastavených proluk. Jednou z možností získání proluk na atraktivním místě je možná rekonstrukce či demolice stávajících objektů. Lze předpokládat, v případě centra města Beroun, které prošlou regenerací, vznik těchto proluk bude ojedinělý. Cena těchto nemovitostí bude opravdu velmi vysoká. Taktéž ostatní obce regionu Berounska nabízejí proluky v ojedinělých případech a za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Díky výborné dopravní infrastruktuře, s blízkosti hlavního města Prahy - s tím související dobrou dostupností pracovních příležitostí a lehčí dostupnosti hypoték je poptávka po stavebních pozemcích v okrese Beroun velmi vysoká a vzniká nová zástavba. Region Berounska patří k vyhledávaným místům pro trvalé bydlení. Rozvinutá výstavba rodinných domů a poměrně silná poptávka po jejich výstavbě zajišťuje vzrůstající ceny stavebních pozemků. Nad individuálním prodejem stavebních pozemků od soukromníků převládá nabídka stavebních pozemků přímo od developera s kompletně vybudovanými veškerými inženýrskými sítěmi a případnou nabídkou realizace výstavby typového domu. Nabídka
107
stavebních pozemků města Beroun je velmi nízká a převládá relativně pestrá nabídka nejbližších jeho přilehlých částí a ostatních blízkých měst jako je například Králův Dvůr. Ceny pozemků v okrese Beroun ovlivňují především blízkost dálnice D5, která ovlivňuje poměrně krátký časový dojezd za prací, dostupnost inženýrských sítí, občanská vybavenost a v neposlední řadě atraktivita umístění. Díky stále se rozšiřujícím již existujících průmyslových zón je nabídka pozemků pro komerční a průmyslovou výstavbu obstojná. Díky vysokým cenám bude poptávka po těchto pozemcích velmi individuální.
6.2.3 Budovy Byty – prodej, pronájem Vzhledem k blízkosti hlavního města Prahy je nabídka bytů k prodeji i pronájmu velmi slušná. Přímo v Berouně bylo vystaveno několik nových bytových domů, které poskytují vysoký standard bydlení. Poměr nabídky stavu bytů převažuje mírně panelová a starší zástavba nad novostavbami. Stejně tomu tak je v ostatních částech Berounska, kde převažuje starší zástavba bytových domů. Rodinné domy – prodej, pronájem Město Beroun a hlavně celý region Berounska je velmi dobře rozvinutý trh s prodejem rodinných domů. Poptávka po rodinných domech je zde vysoká. V nabídce se nacházejí domy jak ve starší zástavbě, tak novostavby a to i z řad developerských projektů. Objekty pro individuální rekreaci – rekreační chaty Díky atraktivní lokalitě je Berounsko tradiční vyhledávanou rekreační oblastí a to především v blízkém okolí řeky Berounky. Přesto, že se pomalu vrací a zvyšuje poptávka po objektech na rekreační odpočinek, nabídka klasických chatek k prodeji je poměrně vysoká a převyšuje poptávku. Poptávka se obrací na chaty blížící se ke klasickému rodinnému domečku. Novostavby rekreačních chat se prakticky nevyskytují stejně tak pronájmy. Administrativní budovy Dostupnost administrativních budov v Berouně a blízkém okolí je vysoká. Budeme-li mluvit o trhu s administrativními budovy jeho nabídka a poptávka je prakticky nulová. V současné
108
chvíli je na prodej objekt z roku 2011 tohoto typu v Berouně o velikosti 2.214 m² za cenu 18 000 000 Kč. Trh v tomto směru je zaměřen na jednotlivé kanceláře. Průmyslové objekty Stejně jako u administrativních budov trh s průmyslovými objekty je velmi specifický a individuální. Jedná se především o staré nevyužívané areály, výrobní a průmyslové objekty, které mohou sloužit jako skladovací prostory nebo průmyslovou výrobu. Díky průmyslové zóně v blízkosti důležité dopravní tepny D5 se staví nové objekty.
6.2.4 Cenová analýza Při stanovení cenové analýzy města Beroun a regionu Berounsko jsem vycházela z veřejně dostupných zdrojů (realitní kanceláře, inzertní časopisy – RealCity, DEIXE-TIP) a zejména z významných internetových portálů např. www.sreality.cz, www.reality.cz, www.domovberoun.cz, www.inzerce-realit.com, www.eurobydleni.cz a jiné. V uvedených tabulkách je provedená cenová analýza jednotlivých segmentů zaměřená na trh rezidenčních nemovitostí. Segment bytových jednotek a rodinných domů je různorodý. Uváděné ceny v jednotlivých tabulkách za prodej a pronájem jsou uváděné v orientačním rozpětí.
109
Tabulka 19 Cenová analýza - Beroun SEGMENT TRHU
MĚSTO BEROUN PRODEJ
PRONÁJEM
cenové rozmezí v Kč/m² pozemku
průměrná cena v Kč/měsíc
1.100,- až 1.600,-
pronájmy se prakticky nevyskytují
1.900,- až 4.300,-
pronájmy se prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m² B) STARŠÍ ZÁSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m²
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
35.000,- až 60.000,-
7.000,- až 8.500,-
25.000,- až 43.000,-
7.000,- až 10.000,-
25.000,- až 50.000,-
10.000,- až 12.000,-
20.000,- až 34.000,-
4.800,- až 6.000,-
24.000,- až 35.000,-
5.000,- až 9.500,-
23.000,- až 29.000,-
8.000,- až 11.000,-
RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² 30.000,- až 100.000,17.000,- až 30.000,-
průměrná cena v Kč/měsíc 10.000,- až 15.000,4.000,- až 8.000,-
REKREAČNÍ CHATY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² nevyskytují se 11.000,- až 40.000,Zdroj: autor
průměrná cena v Kč/měsíc nevyskytují se 15.000,-
POZEMKY stavební pozemky bez technické infrastruktury stavební pozemky B) s částečnou až plnou technickou infrastrukturou
A)
110
Tabulka 20 Cenová analýza – Králův Dvůr SEGMENT TRHU
MĚSTO KRÁLŮV DVŮR PRODEJ
PRONÁJEM
cenové rozmezí v Kč/m² pozemku
průměrná cena v Kč/měsíc
900,- až 1.100,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
1.700,- až 2.700,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m² B) STARŠÍ ZÁSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m²
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
33.000,- až 42.000,-
4.500,- až 5.500,-
31.000,- až 36.000,-
7.000,- až 8.000,-
28.000,- až 39.000,-
8.000,- až 11.000,-
23.000,- až 34.000,-
4.500,- až 5.500,-
21.000,- až 25.000,-
6.000,- až 7.500,-
21.000,- až 30.000,-
7.000,- až 9.000,-
RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² 27.000,- až 38.000,14.000,- až 27.000,-
průměrná cena v Kč/měsíc 13.000,- až 18.000,8.000,- až 10.000,-
REKREAČNÍ CHATY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² Nevyskytují se 15.000,- až 16.000,Zdroj: autor
průměrná cena v Kč/měsíc Nevyskytují se Nevyskytují se
POZEMKY stavební pozemky bez technické infrastruktury stavební pozemky B) s částečnou až plnou technickou infrastrukturou
A)
111
Tabulka 21 Cenová analýza – Zdice a Berounsko MĚSTO ZDICE a BEROUNSKO (ostatní obce) SEGMENT TRHU PRODEJ
PRONÁJEM
cenové rozmezí v Kč/m² pozemku
průměrná cena v Kč/měsíc
700,- až 1.500,- Kč
Pronájmy se prakticky nevyskytují
1.100,- až 1.800,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m² B) STARŠÍ ZÁSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m²
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
28.000,- až 33.000,-
3.500,- až 4.500,-
28.000,- až 33.000,-
5.000,- až 7.000,-
26.000,- až 31.000,-
8.000,- až 15.000,-
21.000,- až 28.000,-
5.000,- až 4.500,-
20.000,- až 28.000,-
5.00,- až 6.500,-
18.000,- až 26.00,-
7.500,- až 8.000,-
RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² 24.000,- až 39.000,14.000,- až 21.000,-
průměrná cena v Kč/měsíc 10.000,- až 12.000,7.000,- až 9.000,-
REKREAČNÍ CHATY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² Nevyskytují se 15.000,- až 25.000,Zdroj: autor
průměrná cena v Kč/měsíc Nevyskytují se Nevyskytují se
POZEMKY stavební pozemky bez technické infrastruktury stavební pozemky B) s částečnou až plnou technickou infrastrukturou
A)
112
6.3 Region Hořovicko
Obrázek 25 Správní obvod obce s rozšířenou působností Hořovice Zdroj: ČSÚ. SO ROP Hořovice. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 15.04.2014 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/2108_so_orp_horovice
Do správního obvodu Hořovice spadají obce: Běštín, Březová, Bzová, Cerhovice, Drozdov, Felbabka, Hořovice, Hostomice, Hředle, Hvozdec, Chaloupky, Chlustina, Jivina, Komárov, Kotopeky, Lážovice, Lhotka, Libomyšl, Lochovice, Malá Víska, Neumětely, Olešná, Osek, Osov, Otmíče, Podluhy, Praskolesy, Rpety, Skřipel, Tlustice, Točník, Újezd, Velký Chlumec, Vižina, Zaječov, Záluží a Žebrák.
6.3.1 Členění trhu 6.3.2 Pozemky Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích pro výstavbu rodinných domů v regionu Hořovicko má vzrůstající tendenci. Ceny pozemků opět ovlivňují především dostupnost dálnice D5, úplnost inženýrských sítí, občanskou vybavenost a atraktivitu lokality. Nová zástavba rodinných domů vzniká a stále se rozvíjí hlavně v okrajových částech obcí Hořovice a Žebrák. 113
6.3.3 Budovy Byty – prodej, pronájem Poptávka a nabídka v segmentu trhu bytových jednotek je dána nízkým počtem bytových domů. Větší obce jako jsou Hořovice, Žebrák nabízí bytové jednotky převážně ve starší zástavbě určené k rekonstrukci nebo již po celkové rekonstrukci. Probíhají výstavby nových bytových jednotek v půdní nástavbě starších bytových domů a vznikají nové výstavby. Rodinné domy – prodej, pronájem V segmentu rodinných domů převyšuje v současné době nabídka nad poptávkou. K nabízeným nemovitostem k prodeji patří převážně starší domy určené k rekonstrukci a zároveň i nově vznikají novostavby od developerských společností. Nabídka a poptávka pronájmu rodinných domů v tomto segmentu je minimální. Objekty pro individuální rekreaci - rekreační chaty Region Hořovicko patří stejně jako region Berounsko k vyhledávaným rekreačním oblastem. I v tomto segmentu převyšuje nabídka nad poptávkou. Novostavby se prakticky nevyskytují a v případě poptávky se upřednostňuje rekreační chatu k celoročnímu užívání. Komerční nemovitosti Trh s komerčními nemovitostmi v regionu Hořovicko je velmi individuální. Jedná se především o kancelářské prostory a obchodní prostory. Díky kvalitní dopravní infrastruktuře a průmyslových zón je poměrně vysoká poptávka po skladovacích prostorách. V tomto segmentu převyšuje poptávka nabídku.
6.3.4 Cenová analýza Při stanovení cenové analýzy regionu Hořovicko jsem vycházela z veřejně dostupných zdrojů (realitní kanceláře, inzertní časopisy – RealCity, DEIXE-TIP) a zejména z významných internetových portálů např. www.sreality.cz, www.reality.cz, www.domov-beroun.cz, www.eurobydleni.cz a jiné. V uvedených tabulkách je provedená cenová analýza jednotlivých segmentů zaměřená na trh rezidenčních nemovitostí. Segment bytových jednotek a rodinných domů je různorodý. Uváděné ceny v jednotlivých tabulkách za prodej a pronájem jsou uváděné v orientačním rozpětí. 114
Tabulka 22 Cenová analýza - Hořovice SEGMENT TRHU
MĚSTO HOŘOVICE a ostatní přilehlé obce PRODEJ
POZEMKY stavební pozemky bez A) technické infrastruktury stavební pozemky B) s částečnou až plnou technickou infrastrukturou
cenové rozmezí v Kč/m² pozemku 600,- až 1.300,-
PRONÁJEM průměrná cena v Kč/měsíc Pronájmy se prakticky nevyskytují
1.500,- až 2.100,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m² B) STARŠÍ ZÁSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m²
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
29.000,- až 32.000,-
4.500,- až 6.000,-
25.000,- až 31.000,-
6.000,- až 7.000,-
25.000,- až 30.000,-
7.000,- až 10.000,-
21.000,- až 25.000,-
4.000,- až 5.000,-
20.000,- až 27.000,-
5.000,- až 7.500,-
15.000,- až 24.000,-
6.800,- až 7.500,-
RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² 30.000,- až 40.000,16.000,- až 24.000,-
průměrná cena v Kč/měsíc Nevyskytují se 10.000,-
REKREAČNÍ CHATY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m² Nevyskytují se 17.000,Zdroj: autor
průměrná cena v Kč/měsíc Nevyskytují se Nevyskytují se
115
Tabulka 23 Cenová analýza – Žebrák, Hostomice
MĚSTO ŽEBRÁK, HOSTOMICE a ostatní přilehlé obce SEGMENT TRHU
PRODEJ
PRONÁJEM
cenové rozmezí v Kč/m² pozemku
průměrná cena v Kč/měsíc
700,- až 1.000,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
800,- až 1.100,-
Pronájmy se prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m² B) STARŠÍ ZÁSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1 + 1, velikost 20-35 m² 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost 35-60 m² 3+1, 4+kk a 4+1, velikost 60-90 m²
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
Nevyskytují se
Nevyskytují se
Nevyskytují se
Nevyskytují se
Nevyskytují se
Nevyskytují se
19.000,- až 24.000,-
Nevyskytují se
15.000,- až 25.000,-
Nevyskytují se
16.000,- až 26.000,-
7.000,- až 8.000,-
RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
21.000,- až 35.000,17.000,- až 22.000,-
11.000,- až 18.000,7.000,- až 10.000,-
REKREAČNÍ CHATY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA
cenové rozmezí v Kč/m²
průměrná cena v Kč/měsíc
Nevyskytují se 20.000,- až 21.000,-
Nevyskytují se 10.000,- prakticky nevyskytují
POZEMKY stavební pozemky bez A) technické infrastruktury stavební pozemky B) s částečnou až plnou technickou infrastrukturou
Zdroj: autor
116
6.4 Celkový předpokládaný výhled Závěr analýzy realitního trhu v okrese Beroun je zaměřen na předpokládaný vývoj trhu rezidenčních nemovitostí a to v následujících segmentech: stavební pozemky pro výstavbu rodinných nebo bytových domů; bytové jednotky; rodinné domy a rekreační objekty. Okres Beroun má charakter perspektivního regionu a to díky blízkosti hlavního města Prahy, kvalitní zajištění dopravní infrastruktury ať již důležité dopravní tepny D5 tak zároveň kvalitní příměskou dopravu a v neposlední řadě krásnou přírodou. Předpokládaný vývoj cen jednotlivých segmentů trhu je ovlivněn i spoustou ekonomických faktorů (např. dostupnost hypoték). U stavebních pozemků určených pro obytnou zástavbu a s dostupností všech inženýrských sítí, lze očekávat nárůst poptávky a tím i mírný stále vzrůstající vzestup cen. Trh s bytovými jednotkami je postupně rozšiřován o výstavby nových bytových domů. V minulých letech došlo k poklesu cen v tomto segmentu trhu, který setrvává do současné doby. Průměrné ceny bytů a pozemků zůstaly stejné. V současné době z celkového hlediska se tento trh jeví jako stabilní a lze očekávat spíše stagnaci cen. U rodinných domů je situace obdobná jako u segmentu trhu s bytovými jednotkami. Segment trhu s rekreačními objekty – chatami i přes atraktivitu okresu vyhledávanou pro rekreační činnost má tendenci mírně klesající. Z celkového pohledu trh s rezidenčními nemovitostmi v okrese Beroun má převažující nabídku nad poptávkou. Neplatí to však do důsledků a z pohledu jednotlivých segmentů. Vyhledávané lokality mohou mít přesný opak, kdy poptávka převyšuje nabídku. Díky atraktivitě okresu Beroun vidím celkový výhled v krátkodobém horizontu přívětivě s žádnými výraznými změnami nabídek a poptávek – stabilita.
117
7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografie 1. POČINKOVÁ, M., D. ČUPROVÁ a O. RUBINOVÁ. Úsporný dům. Brno: CPress, 2012. ISBN 978-80-264-0014-1. 2. MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. Praha: Grada Publishing, a.s., 2013. ISBN 978-80-247-4559-6. 3. CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Brno: Cerm s.r.o., 2012. ISBN 978-807204-813-7. 4. BUDIAKOVÁ, Mária. Energeticky úsporné budovy. Bratislava: A-PROJEKT, spol. s r.o., 2003. ISBN 80-96-8244-4-0. 5. ŠÁLA, J., K. VAVERKA a P. ŠÁLA. C2 – Energetická náročnost budov dle principů trvale udržitelné výstavby. Brno: Národní stavební centrum, 2012. ISBN 978-80-8766532-9. 6. ŠÁLA, J., K. VAVERKA a P. ŠÁLA. A8 – Energetická náročnost budov dle principů trvale udržitelné výstavby. Brno: Národní stavební centrum, 2012. ISBN 978-80-8766507-7. 7. HUDCOVÁ, L., a kol. Energetická náročnost budov. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 97880-87333-03-7. 8. SCHNEIDEROVÁ, R., I. STŘELCOVÁ, L. BROŽOVÁ, M. STRNAD. Oceňování v rámci výstavbového projektu (propočty, položkové rozpočty). Praha: ČVUT, 2013. ISBN 978-80-01-05226-6. 9. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVS, 2007. ISBN 97880-7265-101. 10. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVS, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 11. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, oceňování na tržních principech. Praha: BIVS, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.
118
Legislativní dokumenty, směrnice a normy 1. ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 36, s. 738-770. 2. ČESKO. Vyhláška č. 480 ze dne 20. prosince 2012 o energetickém auditu a energetickém posudku. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 182, s. 6450-6488. 3. ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012 o hospodaření energií. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 117, s. 4058-4074. 4. ČESKO. Zákon č. 89 ze dne 3. února 2012 občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 33, s. 1026-1368. 5. ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868-2877. 6. CS. Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov. In: Úřední věstník Evropské Unie. L153. 7. ČSN EN 60300-3-3. Management spolehlivosti, Část 3-3 Pokyn k použití – Analýza nákladů životního cyklu. Praha: Český normalizační institut. 2005. Studie 1. HAZUCHA, Juraj. Regenerace bytových domů: Návod pro kompletní regeneraci. září 2009. Dostupné z: http://www.pass-net.net/downloads/pdf/situation_czech-version.pdf 2. PAŠEK, Jan. Ekonomické aspekty zavedení energetického štítkování domů a bytů v České republice, 2013. 3. ŠAFAŘÍK, M., M. ČEJKA a J. MAZÁČEK. Studie Potenciál úspor energie v budovách v ČR, 2013. 5.3.2013. Dostupné z: http://www.mineralniizolace.cz/media/cela-studiepotencialu-uspor-energie-v-budovach-v-cr.pdf
119
Internetové odkazy 1. AND. Provozní náklady domu. Ateliér Náš Dům [online]. [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.nasdum.cz/novy-dum-krok-za-krokem/provozni-naklady-domu 2. BERÁNKOVÁ, Eva. Údržba staveb z pohledu Facility managementu. TZB-info [online]. 15.07.2013 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10136udrzba-staveb-z-pohledu-facility-managementu 3. BERÁNKOVÁ, Eva. Životní cyklus staveb. TZB-info [online]. 12.08.2013 [cit. 2014-0301]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10219-zivotni-cyklus-staveb 4. BERANOVSKÝ, Jiří, Lenka HUDCOVÁ a Monika KAŠPAROVÁ. Zásady výstavby nízkoenergetických domů. EkoWATT [online]. ©2007 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/zasady-vystavbynizkoenergetickych-domu 5. BERANOVSKÝ, Jiří, Lenka HUDCOVÁ a Monika KAŠPAROVÁ. Zásady výstavby pasivních domů. EkoWATT [online]. ©2007 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/zasady-vystavby-pasivnich-domu 6. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. Úsporné zdroje energie. Pasivnidomy.cz [online]. 20.05.2009 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/usporne-zdrojeenergie/t386 7. COMFORT SPACE. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) od roku 2013, energetický štítek. Energetický průkaz [online]. ©2013 [cit. 2014-02-22]. Dostupné z: http://www.energeticky-prukaz.com/energeticky-prukaz-stitek.aspx 8. CZECH HYDROMETEOROLOGICAL INSTITUTE. Vítejte na stránkách Atlasu podnebí Česka. Atlas podnebí České republiky [online]. ©2005 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.chmi.eu/meteo/ok/atlas/uvod.html 9. ČEJKA, Michal a Miroslav ŠAFAŘÍK. Ekonomické porovnání provozu pasivního domu a běžné výstavby. TZB-info [online]. 30.01.2012 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/pasivni-domy/8238-ekonomicke-porovnani-provozu-pasivnihodomu-a-bezne-vystavby 10. ČSÚ. Beroun s názvy obcí barevně. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 24.05.2012 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/beroun_s_nazvy_obci_barevne
120
11. ČSÚ. Charakteristika okresu Beroun. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 14.4.2014 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_beroun 12. ČSÚ. SO ROP Hořovice. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 15.04.2014 [cit. 2014-0421]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/2108_so_orp_horovice 13. ČSÚ. Statistická ročenka Středočeského kraje 2013. ČSÚ pro Středočeský kraj [online]. 31.12.2013. [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/krajkapitola/201011-13-r_2013-27 14. EKOLOGICKÉ BYDLENÍ. Deset mýtů o nových energetických průkazech budov. Ekologické bydlení [online]. 24.08.2012 [cit. 2014-01-03]. Dostupné z: http://www.ekobydleni.eu/domy/deset-mytu-o-novych-energetickych-prukazech-budov 15. ENVIWEB. Polovina rodinných domků je zateplena špatně, domácnosti kvůli tomu ročně přijdou o 750 milionů korun. EnviWeb [online]. 15.03.2014 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.enviweb.cz/clanek/energie/98703/polovina-rodinnych-domku-je-zateplenaspatne-domacnosti-kvuli-tomu-rocne-prijdou-o-750-milionu-korun 16. ERÚ. Výroba, dovoz a zpracování energie. Vítejte na Zemi [online]. ©2013 [cit. 2014-0301]. Dostupné z: http://www.vitejtenazemi.cz/cenia/index.php?p=vyroba,_dovoz_a_zpracovani_energie&si te=energie 17. HALUZA, Miroslav a Jan MACHÁČEK. Spotřeba elektrické energie domácností, predikce a potenciální úspory pomocí BACS. TZB-info [online]. 07.05.2012 [cit. 2014-0422]. Dostupné z: http://elektro.tzb-info.cz/8570-spotreba-elektricke-energie-domacnostipredikce-a-potencialni-uspory-pomoci-bacs 18. HASS. Energetické kategorie domů. Haas Fertigbau Chanovice [online]. ©2014 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.haas-fertigbau.cz/uspory-energii-atechnologie/energeticke-kategorie-domu/ 19. IGUACU. File:Okres beroun.png. Wikipedia: the free encyclopedia. [online]. 11.05.2009 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Okres_beroun.png 20. INKAPO. Energetický posudek - způsob hodnocení pro dotační programy. INKAPO inženýrská kancelář a poradenství [online]. ©2013 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.inkapo.cz/sluzby/energeticky-posudek
121
21. INKAPO. Energetický štítek obálky budovy. INKAPO - inženýrská kancelář a poradenství [online]. ©2011-2014 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.inkapo.cz/sluzby/energeticky-stitek-obalky-budovy 22. INKAPO. Energetický štítek obálky budovy. INKAPO - inženýrská kancelář a poradenství [online]. ©2011-2014 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.inkapo.cz/sluzby/energeticky-stitek-obalky-budovy 23. JÁNOŠOVÁ, Marcela. Skutečný potenciál úspor energie v budovách v ČR. TZB-info [online]. 22.07.2013 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://stavba.tzbinfo.cz/nizkoenergeticke-stavby/10161-skutecny-potencial-uspor-energie-v-budovach-v-cr 24. KOLODĚJ, Jan. Ekonomická výhodnost pasivních domů. PAUL [online]. 06.05.2012 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.rekuperacepaul.cz/rekupoint-centrum/1-rekuperaceodborne-clanky/14-ekonomicka-vyhodnost 25. MACHOLDA, František a Karel SRDEČNÝ. Průkaz energetické náročnosti budovy. EkoWATT [online]. ©2008 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnostibudovy 26. MPO. Další programy podpory a dotace na energetické projekty. MPO Efekt [online]. ©2008 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/programypodpory/dalsi-programy 27. MPO. Programy podpory. MPO Efekt [online]. ©2008 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/programy-podpory 28. MŽP. Nová zelená úsporám. Státní fond životního prostředí České republiky [online]. [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.zelenausporam.cz/sekce/470/popis-programu/ 29. MŽP. Potenciál a přínosy obnovitelných zdrojů energie. Ministerstvo životního prostředí [online]. ©2008-2012 [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.mzp.cz/cz/prinosy_oze 30. NULOVÉ DOMY. Co je "nulový dům"?. Nulové domy – domy s téměř nulovou spotřebou energie [online]. ©2012 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.nulovedomy.org/cojsou-nulove-domy/co-je-nulovy-dum.htm 31. PETRTYL, Zdeněk. Energetický štítek obálky budovy. TZB-info [online]. 21.09.2012 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://energetika.tzb-info.cz/110906-energeticky-stitek-obalkybudovy 122
32. PRAŽSKÉ BYDLENÍ. Energetická náročnost budovy. Pražské bydlení [online] ©20122013 [cit. 15. 02. 2014] Dostupné z: http://prazskebydleni.cz/energeticka-narocnostbudovy/ 33. PRE. Úvodní stránka. Energetický poradce PRE [online]. [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.energetickyporadce.cz/cs/ 34. PROJECT DESIGN. Nové požadavky na hodnocení energetické náročnosti budov od 1. dubna 2013. Project Design [online]. [cit. 2014-02-15]. Dostupné z: http://www.projectdesign.cz/?page_id=206 35. REVEL. Bivalentní zdroj. REVEL - český výrobce a dodavatel instalačního systému REVEL-PEX [online]. ©2014 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.revelpex.com/slovnik-pojmu/B/bivalentni-zdroj/ 36. STIEBEL ELTRON. Stále více důvodů pro řízené větrání s rekuperací tepla. TZB-info [online]. 26.2.2013 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://vetrani.tzb-info.cz/rekuperacetepla/9600-stale-vice-duvodu-pro-rizene-vetrani-s-rekuperaci-tepla 37. STUCHLÍKOVÁ, Lucie. Energetická náročnost budov. Ing. Lucie Stuchlíková [online]. ©2010 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://www.stuchlikova.cz/Energeticka-narocnostbudov.html 38. ŠANCOVÁ, Lucie, Petr VOGEL a Petr KOTEK. Úsporná opatření na přípravu teplé vody specificky pro panelové domy. TZB-info [online]. 10.03.2011 [cit. 2014-03-01]. Dostupné z: http://voda.tzb-info.cz/priprava-teple-vody/7220-usporna-opatreni-na-pripravu-teplevody-specificky-pro-panelove-domy 39. TECHPROJEKT. Průkazy energetické náročnosti budov. Techprojekt s.r.o. [online]. ©2014 [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: http://www.techprojekt.com/prukazy-energetickenarocnosti-budov/http://www.techprojekt.com/prukazy-energeticke-narocnosti-budov/
123
8. SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ A TABULEK Seznam obrázků Obrázek 1 Náklady na údržbu a rozdělení nákladů životního cyklu stavby ............................ 14 Obrázek 2 Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb. ............................................................................................................................................. 19 Obrázek 3 Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou budovy a grafické znázornění energetického štítku obálky budovy ......................................................................................... 20 Obrázek 4 Vývoj cen tepla v Plzni ........................................................................................... 25 Obrázek 5 Vývoj cen tepla v Plzni s predikcí .......................................................................... 26 Obrázek 6 Před zateplením ....................................................................................................... 27 Obrázek 7 Po zateplení – nedodržení technologické kázně ..................................................... 27 Obrázek 8 Rozložení spotřeby energie v panelovém domě nezateplený a zateplený .............. 28 Obrázek 9 Větrání s rekuperací ................................................................................................ 29 Obrázek 10 Sluneční záření, sluneční svit a oblačnost, průměrný roční úhra globálního záření [MJ/m²] ..................................................................................................................................... 30 Obrázek 11 Solární systém ....................................................................................................... 31 Obrázek 12 Porovnání rozdílu ceny tepla pro vytápění a ohřev teplé vody na 1 GJ z teplárny (CZT) a solárního systému EAST ............................................................................................ 33 Obrázek 13 Pokrytí spotřeby energie pro ohřev teplé vody Solárním Systémem EAST ......... 33 Obrázek 14 Ekonomická bilance Solárního Systému EAST pro ohřev teplé vody ................. 34 Obrázek 15 Ekonomická data Solární Systém EAST .............................................................. 34 Obrázek 16 Výpis z katastru nemovitostí – strana 1 ................................................................ 71 Obrázek 17 Výpis z katastru nemovitostí – strana 2 ................................................................ 72 Obrázek 18 Snímek katastrální mapy ....................................................................................... 73 Obrázek 19 Fotodokumentace objektu ..................................................................................... 74 Obrázek 20 Výpis z katastru nemovitostí ............................................................................... 100 Obrázek 21 Snímek katastrální mapy ..................................................................................... 101 Obrázek 22 Fotodokumentace objektu ................................................................................... 102 Obrázek 23 Poloha okresu Beroun ......................................................................................... 104 Obrázek 24 Administrativní rozdělení okresu Beroun - stav k 1. 1. 2008 ............................. 106 Obrázek 25 Správní obvod obce s rozšířenou působností Hořovice ...................................... 113
124
Seznam grafů Graf 1 Rozdělení spotřeby elektrické energie v domácnostech – celková ............................... 11 Graf 2 Rozdělení spotřeby elektrické energie v domácnostech – ostatní elektrické spotřebiče .................................................................................................................................................. 11 Graf 3 Celkové náklady za 30 let (pořizovací + provozní) ...................................................... 13 Graf 4 Přehled ročních plateb za teplou vodu se Solárním Systémem a bez Solárního Systému .................................................................................................................................................. 35 Graf 5 Finanční výnos Solárního Systému v průběhu 20 let .................................................... 35 Graf 6 Panelový dům SVJ Makovského – výkon .................................................................... 36 Graf 7 Vývoj výroby elektřiny z OZE a její podíl na hrubé domácí spotřebě ......................... 37 Graf 8 Vývoj a předpoklad vývoje podpor a vyvolaných investic programy Zelená úsporám a Panel ......................................................................................................................................... 39 Seznam tabulek Tabulka 1 Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy dle vyhlášky 78/2013 Sb. ........... 17 Tabulka 2 Energetické kategorie domů .................................................................................... 17 Tabulka 3 Stanovení tržní hodnoty pozemku ........................................................................... 56 Tabulka 4 Výpis oceňovacích parcel ........................................................................................ 58 Tabulka 5 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku ..................................................... 59 Tabulka 6 Příjmová metoda...................................................................................................... 64 Tabulka 7 Nákladová metoda ................................................................................................... 66 Tabulka 8 Rekapitulace metod výsledného ocenění ................................................................ 68 Tabulka 9 Přesné dispozice ...................................................................................................... 81 Tabulka 10 Stanovení tržní hodnoty pozemku ......................................................................... 84 Tabulka 11 Výpis oceňovacích parcel ...................................................................................... 86 Tabulka 12 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku ................................................... 87 Tabulka 13 Obvyklé nájemné ................................................................................................... 90 Tabulka 14 Obestavěný prostor ................................................................................................ 90 Tabulka 15 Příjmová metoda.................................................................................................... 91 Tabulka 16 Nákladová metoda ................................................................................................. 93 Tabulka 17 Komparace oceňovacích metod ............................................................................. 93 Tabulka 18 Obyvatelstvo podle územních obvodů – stav k 31.12.2012 ................................ 106 Tabulka 19 Cenová analýza - Beroun..................................................................................... 110
125
Tabulka 20 Cenová analýza – Králův Dvůr ........................................................................... 111 Tabulka 21 Cenová analýza – Zdice a Berounsko ................................................................. 112 Tabulka 22 Cenová analýza - Hořovice ................................................................................. 115 Tabulka 23 Cenová analýza – Žebrák, Hostomice ................................................................. 116
126
