Vliv rozšiřování Pražského letiště na hodnotu okolních nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv rozšiřování Pražského letiště na hodnotu okolních nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Renáta Říhová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne:

Renáta Říhová

Poděkovaní: Ráda bych poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jeho rady, sdělené informace a především odborný a trpělivý výklad v hodinách.

Anotace práce: Anotace Bakalářská práce obsahuje tři hlavní části, teoretická, praktická a analytická. V teoretické části jsou napsané porovnání různých rodinných domů v ochraném hlukovém pásmu v a na konci teoretické části je vyhodnocen dokončení terminálu 2 na hodnotu okolních nemovitostí. V praktické části proběhne kompletní odhad trţní hodnoty rodinného domu v obci Čerčany a komerční budovy (počítacové prodejny) na Praze 4 Hájích. V analytické části jsem analyzovala trh s nemovitostmi (byty a rodinné domy) na Praze 4 Libuš. Klíčová slova: Trţní hodnota, Letiště Praha Annotation The Bachelor thesis contains three sections: theoretical, practical and analytical. The theoretical section contains comparison of various type of family houses which are in the are close to the airport . The conclusion of this section summarizes the effect of finalization of Terminal 2 on the value of surroundings properties. In the practical section a complete assessment of property of a house in Čerčany and a commercial building (computer shop) in Prague 4 Háje. The analytical section as it's name implies contains an analysis of the property market (flat and housing facilities) in Prague 4 - Libuš Key words: Market value, Prague Airport

Obsah Obsah ........................................................................................ 5 Úvod .......................................................................................... 7 Teoretická část ......................................................................... 9 1. 1.1

Vznik Terminálu Sever 2 ................................................ 9 Hluková problematika: ............................................................ 11

1.2 Ochranné Hlukové pásmo ........................................................... 14 1.3 Rozšíření letiště dostavěním druhé dráhy ................................. 15

2. Dopravní zatížení ............................................................... 16 3.Vymezení ochraného pásma a jeho vliv na cenu nemovitostí: ............................................................................ 20 4. Porovnání tržních cen nemovitostí v ochranném pásmu a mimo ochranné pásmo .......................................................... 26 5. Teorie porovnávací metody .............................................. 30 5.1 Aplikace korekčních činitelů ....................................................... 30

6. Vyhodnocení vlivu dostavění Terminálu 2 na hodnotu okolních nemovitostí.............................................................. 34 Praktická část ........................................................................ 37 1.2

Odhad aktuální tržní hodnoty rodinného domu ................... 38

1.3

Popis oceňované nemovitosti a její lokality ............................ 41

1.4

Ocenění ...................................................................................... 46

1.5

Porovnávací metoda ................................................................. 47

1.6

Příjmová metoda: ..................................................................... 56

1.7

Nákladová metoda .................................................................... 58

1.8 Závěr praktické části odhadu aktuální hodnoty rodinného domu .................................................................................................... 59 1.9

Odhad aktuální tržní hodnoty u komerční budovy............... 62

1.10

Popis lokality a oceňovaného majetku ................................ 64

1.11

Ocenění ................................................................................... 67

1.12

Porovnávací metoda .............................................................. 68

1.13

Přijmová metoda ................................................................... 76

1.14

Nákladová metoda ................................................................. 77

1.15 Závěr Praktické části odhadu aktuální tržní hodnoty komerční budovy ................................................................................ 78

Analytická část....................................................................... 82 1.16 Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč 84 1.17

Analýza trhu s byty ............................................................... 86

1.18

Analýza trhu s rodinnými domy .......................................... 89

1.19

Závěr analytické části ........................................................... 90

Závěr celkové shrnutí ........................................................................ 91 1.21

Bibliografie ............................................................................. 93

5

Úvod V toretické části své bakalářské práce se budu věnovat vlivu dostavby terminálu 2 na hodnotu okolních pozemků. Terminál 2, je součástí komplexu Ruzyňského letiště, coţ je Terminál Sever 1. V teoretické části porovnám identické nemovitosti, které jsou v blízkosti letiště a mimo něj. Navštívim obyvatelé v blízkosti letiště a do práce zahrnu jejich názor na bydlení blízko letiště. Cílem teoretické části je vyhodnocení cen okolních pozemků, zda-li dokončení Terminálu 2 sníţilo jejich hodnotu nebo zvýšilo. V praktické části pomocí tří Evropských metod (metoda porovnávací, příjmová a nákladová) vypočítám trţní hodnotu rodinného domu v Čerčanech. Druhé ocenění bude komerční budovy prodejny informační technologie na Praze č. 4 v Hájích. V analytické části se zaměřím na analýzu trhu na Praze 4 v městské části Libuš.

6

7

Teoretická část

8

1. Vznik Terminálu Sever 2 Pro cestující na praţském letišti byl otevřen 17. Ledna 2006 nový Terminál Sever 2, který zvyšuje počet přepravených cestujících přibliţně aţ o 10 miliónů ročně. Stavba trvala dva roky od prosince roku 2003 do roku 2005. Terminál 2 se stal hlavním místem odbavení cestujících do zemí Schengentské dohody. V prvním nadzemním podlaţí se nachazí příletová hala a v druhém nadzemním podlaţí se nachází odletová hala. Letiště Praha a.s., je nejdůleţitějším mezinárodním letištěm v České republice. „Ročně tento mezinárodní vzdušný přístav odbaví mezi 11-12 milióny cestujících. Ti mají v průběhu roku k dispozici nabídku kolem 50 leteckých společností spojujících Prahu přímou linkou se zhruba 130 destinacemi po celém světě. Operuje zde i pět nepravidelných cargo dopravců a další desítky společností pak zajišťují charterovou přepravu."1 Obrázek 1 Terminál 2 barevně vyznačený, Terminál 1 šedivě zbarven2

1

Letiště Praha , o letišti dostupný na http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/o-letisti-praha/ Stavba web je portál sloužící pro odbornou architektonickou veřejnost http://www.stavbaweb.cz/Letiste-a-nadrazi-pristavy/Terminal-Sever-2-letiste-Praha-Ruzyne.html 2

9

Obrázek odletové a příletové plochy Terminálu 23

Terminálem Sever 1 s Prsty A a B přibliţně kaţdý rok odbavil 6,8 mil. cestujících ročně. Výstavbou Terminálu Sever 2 s Prsty C a D se kapacita odbavených cestujících navýšila na 21,2 mil. ročně, jako tomu bylo v roce 2006. „Celkový počet přepravených letadel za rok 2006 byl 166 tis. Z toho 14,6 tis. v nočním klidovém reţimu v čase od 22:00h do 06:00. Počet letadel v letním letovém řádu byl 92 929 za období květen aţ říjen.“4 Tabulka znázorňující letový řád v roce 20065 Časové období

Počet příletů a odletů

Za 24h v charakterizujícím letovém řádu

502

Od 06:00 do 22:00 v denní době

456

Od 22:00 do 06:00 v noční době

46

3

Letiště Praha, o letišti dostupné na http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/o-letisti-praha/ Informační systém, EIA ministerstvo Ţivotního prostředí 5 Letiště Praha, o letišti dostupné na http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/o-letisti-praha/ 4

10

1.1 Hluková problematika: Obce, která jsou nejvíce postiţena provozem na letišti Praha Ruzyně:

Mapa ochranného hlukového pásma u letiště6 1. Jeneč 2. Červený Újezd 3. Unhošť 4. Pavlov 5. Hostivice 6. Dobrovíz 7. Kněževes 8. Horoměřice - střed obce 9. Přední Kopanina 10. Horoměřice - JV okraj 11. Řepy 12. Bílá Hora 13. Suchdol 6

Letiště Praha, o letišti dostupné na http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/zivotni-prostredi/hlukovaproblematika/

11

V noční době je četnost deset letadel za hodinu a kaţdých 10 minut letadlo přistává popřípadě odlétá. Při denním provozu kaţdou druhou minutu letadlo přistává nebo odlétá. Při osobní návšťevě v obci Knězevsi v úterý v čase od 16h do 17h při denním letovém provozu nebyly citít výfukové splodiny z letadel, ale kaţdých 5 minut bylo slyšet odlet letadla. Kaţdé letiště má jistá omezení pro letový provoz, letiště Praha striktně stanovilo zákaz vzletů a přistávání bez dodrţení hlukové certifikace. Dalším omezením je sníţení nočního provozu a preference drahového systému a pravidla proodlety a přílety letadel. Všechny letadla musejí mít motorové zkoušky a platí pro ně i omezení záloţního zdroje eneregie. Letiště Praha má spoplatněné vstupy letadel na Praţské letiště v přímé závislosti hlučnosti letadel. Letečtí dopravci jsou motivováni k nasazování nejmodernějších a nejtiţších letadel.“ Výše hlukového poplatku pro letadla s MTOW vyšší neţ 9 tun je stanovena podle toho, do které hlukové kategorie Letiště Praha a. s., je letadlo zařazeno. Hlukové kategorie byly vytvořeny v souladu s mezinárodním předpisem ICAO, ANNEX 16/I. Výnosy z hlukových poplatků jsou pouţity k pokrytí nákladů na monitorování hluku z leteckého provozu, od roku 1998 k financování protihlukových opatření v ochranném hlukovém pásmu letiště Praha/Ruzyně a k pokrytí všech dalších aktivit souvisejících s řešením hlukové problematiky.“7

7

Eva Krejčí ředitelka komunikace letiště

12

Přehled hlukových kategorií kategorie 114,00 Kč za kaţdou 5* započatou tunu MTOW kategorie 57,00 Kč za kaţdou 4 započatou tunu MTOW kategorie 28,50 Kč za kaţdou 3 započatou tunu MTOW kategorie 11,50 Kč za kaţdou 2 započatou tunu MTOW kategorie 5,50 Kč za kaţdou 1 započatou tunu MTOW

Přistání letadel podle kategorií nejméně hlučná letadla jsou v kategorii 1. V období za rok 2006 do roku 2011 na Letišti Praha přistávalo nejvíce letadel s nízkou hlučností. Postupem času se sníţil počet letadel s nejvyšší hlučností a v roce 2011 přiletěl nejniţší počet nejhlučnějších letadel. Draţším vstupem pro letadla, která mají hlučný motor se sniţuje počet letadel, které přiletí a tím se sniţuje hlučnost okolním obyvatelům v blízkosti letiště.

Rok Hluk. kategorie Hluková kategorie 1 Hluková kategorie 2 Hluková kategorie 3 Hluková kategorie 4 Hluková kategorie 5

2006 Pohyb letadla

2007 Pohyb letadla

2008 Pohyb letadla

2009 Pohyb letadla

2010 Pohyb letadla

2011 Pohyb letadla

52,85

54,72

63,25

73,03

73,67

73,29

36,78

29,35

24,68

21,60

22,05

23,87

9,09

10,18

5,09

3,16

2,71

2,58

1,14

3,64

2,03

1,28

0,85

0,07

0,14

2,11

4,95

0,94

0,71

0,19

Tabulka ukazující počet letadel a jejich počet vstupů na Letiště Praha8

8

Letiště Praha, o letišti dostupné na http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/zivotni-prostredi/hlukovaproblematika/

13

1.2 Ochranné Hlukové pásmo V okolí letiště je vyhlášené ochranné hlukové pásmo OHP viz mapa na str. 11 kde jsou jednotlivě rozmístěny stacionární měřící stanice, které kontrolují hluk z letového provozu a nesmí dojít k překročení hlukového limitu za hranicí ocharanného hlukového pásma z leteckého provozu pro denní dobu a noční dobu. Letiště Praha a.s. realizuje obsáhlý program protihlukových opatření. Jedním z protihlukových opatření od roku 1998 je realizace kompletní výměny oken a balkonových dveří s předepsanou vzduchovou neprůzvučností. Výměna proběhla u bytových a rodinných domů, škol, školek a u zdravotnických a sociálně účelových staveb a funkčně obdobných staveb v obcích a městských částech, která se nacházejí v ochraném pásmu letiště Praha Ruzyně. Hlavním cílem územního plánování je, aby se nezvyšoval počet obyvatelů, kteří by byli zatíţeni hlukem z leteckého provozu. Ochranné hlukové pásmo letiště je zapracováno do územního plánu obcí a rozhoduje dalších vyuţitích území. Některé obce jako jsou například Dobrovíz, Hostouň nebo městká část Praha Řepy ze zákona nemusejí být v ochraném pásmu, ale i přesto v něm chtějí zůstat. Obce jako Statenice a Úmětice, Červený Újezd nebo Svárov projevily zájem o rozšíření na celé území obcí. Tyto obce jsou si vědomy výhod, které ochranné hlukové pásmo přináší jako jsou příspěvky pro zlepšení ţivotního prostředí a rozvoj občanské společnosti v oblastech, které s letištěm přímo sousedí. Uvádí Eva Říhová, manaţerka pro ţivotní prostředí Letiště Praha. Obce, které budou nově zahrnuty do ochranného hlukového pásma, budou mít dodatečně vyměněná okna. Letiště tato investice bude stát miliardu korun.

14

1.3 Rozšíření letiště dostavěním druhé dráhy „Nové motorové stání bude součástí dráhového systému s dvojicí pararelních RWY 06R/24L a bude vybaveno pro testování pohonných jednotek dopravních letadel v celém rozsahu výkonu a potřeb provozovatele. Protihlukové vybavení stání zajistí, ţe nebude překračován hygienický limit hluku stacionárních zdrojů v denní době. Vyuţití motorového stání v noční době bude upraveno provozními předpisy, tak aby nebyl překračován hygienický limit hluku stacionárních zdrojů v noční době. Nové motorové stání bude vyhovovat pro motorové zkoušky velkokapacitních letadel pro dálkové tratě.“9 Po té co bude postavěná třetí runway a budou striktně dodrţovány všechny stanovenné limity ohledně hlučnosti během letového provozu bude danný projekt realizován.Limity pro sníţení hlučnosti z přistávajících a odétajících letadel mají za úkol sníţit hlučnost majitelům nemovitostí v ochraném hlukovém pásmu. Ochranné hlukové pásmo se i nadalé bude rozšiřovat. Ve dne a také i v noci by měla hlučnost být omezena a neměla by překročit dané limity. Zvětšení praţského letiště je, ale podmíněno výstavbou metra nebo rychlodráhy. Zahájení výstavby druhé runwaye by měla být 2013 a hotova by měla být do konce roku 2014. Druhá runway by měla být v provozu v roce 2020 a měla by přepravit aţ 20 miliónů cestujících. Nemovitosti, které jsou v úzké blízkosti u letiště Praha, tak u nich nedojde k významnější zvýšení emisní zátěţe při postavení druhé runwaye tedy nedojde překročení emisních limitů. Nedojde k rázné změně emisních zátěţe, která by způsobila drastické zdravotní změny u obyvatel v úzkém kontaktu na letišti. Dostavění další runwaye bude vyţadovat vykácení dřevin rostoucích mimo les. Kácení bude nutné z důvodu bezpečnostních poţadavků pro bezpečný chod letového provozu, který bude v rámci moţností řešen nějakou kompenzací. „ Na základě výsledků rozptylové studie bylo ve vztahu k vybraným lokalitám provedeno vyhodnocení zdravotních rizik, ze kterého vyplývá, ţe krátkodobé i dlouhodobé emisní příspěvky řešených škodlivin budou mít nízký aţ zanedbatelný vliv nasouvisející akutní chronické zdravotní obtíţe a nebudou představovat zvýšené zdravotní riziko pro exponované obyvatelstvo v oblasti nejblíţe obytné zástavby 9

Vyjádření napsala Ing. Jaroslava Honová, v.r. ředitelka oboru posuzování vlivů na ţivotní prostředí a integrované prevence

15

s vyjímkou zejména PM10 coţ je polétavý prach, kde zvýšené zdravotní riziko představuje stávající zvýšené emisní pozadí.“10

2. Dopravní zatížení Plošnými zdroji hluku je provoz vozidel. Po Praţské spojce v době kdy je intenzita provozu leteckého řádu jako je například ranní hodina od 5h do 10h a pak odpoledne od 18h do 22h v těchto hodinách se tvoří kolony aut na Praţském okruhu. Nejvíce namáhanou lokalitou je Na Padesátníku, protoţe i v denní a v noční době je lokalita vystavovaná nejvíce hluku a je klasifikovaná jako nevhodnou pro bydlení.

Obrázek lokality na Padesátníku 11

10 11

Posudek dle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů ţivotního prostředí Dostupné na stránkach http://mapy.cz/

16

2.1 Posouzení hlukové problematiky a dopad na zdraví „Hluk je jedním z fyzikálních faktorů, který nepřiznivě ovlivňuje lidské zdraví. Je definován jako kaţdý zvuk, který vyvolává nepřijemný nebo rušivý pocit a můţe být škodlivý pro zdraví nebo můţe být jinak nebepečný.“12 Hluk, který je vytvářen provozem letiště Praha je v limitních hodnotách dle hygienických předpisu, ale to nezaručuje, ţe poměrně velké mnoţství obyvatel nebude vnímat obtěţující účinky hluku a rušení spánku hlukem z letecké, silniční a ţelezniční dopravy. Jak je vidět na předchozím obrázku největším narušitelem nočního spánku je hluk vytvářen leteckou dopravou. Na druhém místě je hluk produkován automobily a po té hluk produkován ţelezniční dopravou. Při psaní této práce jsem navštívila Instituce jako Státní zdravotnický Úřad a Správu 12

Státní zdravotnický Úřad

17

Letiště Praha, která mi oznámila, ţe v současné době by nemělo docházet k nové zástavbě na vymezených místech v těsné blízkosti Letiště Praha. Proto, aby se zamezilo nárustu obyvatel v ochraném hlukovém pásmu, kteří by byli vystavováni hluku z provozu letiště Praha. Hluk můţe váţně narušovat spánek, popřípadě duševní práci či komunikai mezi lidmi. V návaznosti na případný hluk z letecké dopravy, můţe vzniknout rozmrzelost pocit nepohody a pocit únavy. Hluk můţe způsobit u jednotlivců sugesci hluku i v případě, ţe ţádný hluk není vytvářen. V závěru argumentů, jak hluk obtěţuje ţivotní prostředí, tak dochází k narušování lidských práv, obzvlášť při otevřených oknech kde se proti hluku nelze chránit. Samostatný provoz letiště z pohledu emisního zatíţení a překračování emisních limitů nepřekračuje povolené limity. „Toto tvrzení je zaloţené na základě rozptylové studie, která prezentuje nejhorší vypočtené příspěvky za nejhorších rozptylových podmínek a při souběhu všech zdrojů znečišťování ovzduší. Je však třeba objektivně konstatovat, ţe stávající emisní pozadí (ve kterém jsou zahrnuty i emise ze stávajícího provozu letiště) z hlediska měřených 24 hodinových aritmetických průměrů PM10 je překračováno, jako na většině urbanizovaného území ČR. U zdravotních ukazatelů, pro které je odvozen vztah epozice a účinku na základě expozice jemné frakci částic PM 2,5 (celková úmrtnost a počet dní s omezenou aktivitou ), je při výpočtu povaţován emisní příspěvek z provozu letiště, vypočtený rozptylovou studií, za velikostní fraki PM 2,5 (tedy podíl PM2,5/PM10 1,0). Tento postup je zdůvodněn tím, ţe v primárních emisích z automobilových i leteckých motorů je dominantní podíl jemné frakce částic. Z výpočtu vyplývá, ţe k nepříznivému ovlivnění zdravotního stavu obyvatel znečištěným ovzduším dochází i při významně podlimitní úrovni znečištění a je tedy v současném světě v rozvinutých zemí do určité míry nevyhnutelné.“13 Pro rok 2020 bude důleţité jaké znečištění ovzduší bude v městě Praha jako celku a zda-li budou dodrţeny emisní limity. Pro vylepšení ovzduší je vytvářen speciální krajský program, který má za úkol zlepšit úroveň ovzduší v hlavním městě, tak aby hranice emisí nebyly překračovány. Pro rok 2020 kdy bude uvedena v provozu nová runway se předpokládá, ţe by mělo 13

POSUDEKdle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí, v platném zněníParalelní RWY 06R/24L, letiště Praha - Ruzyně

18

dojít k sníţení hluku z důvodu omezení přistávání hlučných letadel. Dříve jsem jiţ zmínila ţe je celkově 5 hlukových kategoriíí kdy 5. Kategorie hlučnosti (nejhlučnější letadla)vymezuje nejdraţší poplatek pro přistávání letadel. Jiţ v roce 2011 u nás přistálo za celý rok pouze 1 letadlo, které mělo nejhlučnější motor. Kdy poplatek u té nejhlučnější kategorie je 114 Kč za kaţdou započatou tunu MTOW.14 Plánovaná údrţba: K zamezení zvýšenné prašnosti v okolí praţského okruhu na silnici R7 k terminálu Sever se bude tvořit nový seznam pro vyčištění příjezdové komunikace a všech parkovacích ploch, které propojují Terminál Jih a Terminál Sever a vnitřních areálových komunikací. K zamezení růsty případných emisních látek jako je oxid dusičitý a suspendovaných částic jako je PM10 PM2,6 a určitých těkavých látek bude probíhat pravidelné ověřování s pomocí mobilní měřící techniky.“ Na letišti bude zaveden systém CDM (Collaborative Decision Making ), který umoţní stanovení skutečného času odletu a tím se bude optimalizovat spouštění motorů.“15 Tím se bude minimalizovat doba chodu motorů na zemi.

14

Maximum Take-Off Weight, Maximální vzletová hmotnost (váha) - nejvyšší hmotnost letadla, při které vyhovuje předpisům způsobilosti pro vzlet 15 MINISTERSTVO ŢIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ 100 10 PRAHA 10 - VRŠOVICE, Vršovická 65 DlePosuzování vlivů na ţivotní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na ţivotní prostředí), ve znění zákona č. 93/2004 Sb. (dále jen „zákon“) – rozeslání a zveřejnění posudku o vlivech záměru na ţivotní prostředí

19

3.Vymezení ochraného pásma a jeho vliv na cenu nemovitostí: Cena nemovitostí je jedním z mnoha ukazatelů, jak je ţádaná nemovitost a zahrnuje se do ní celková atraktivita lokality. K analýze územních plánů došlo na území hlavního města Prahy a pro obec Horoměřice byla vytvořena cenová mapa. Naposledy směrodatným ukazatelem byt koeficient prodejnosti, uváděný ve vyhláškách ministerstva financí pro oceňování staveb a to od roku 1997. Území, která zasahují do OHP (ochranné hlukové pásmo) jsou zapsána na katastrálním úřadě v sloţce OHP. Tyto nemovitosti se nacházejí v blízkosti letiště, jsou to městské části jako Horoměřice, Tuchoměřice, Jeneč a MČ Přední kopanina, Hostivice, Červený Újezd a městská část Suchdol a Nebušice pro které je schválen a platný bezpečnostní program dle „zákona č. 59/2006 sb., o prevenci závaţných havarií, ve znění pozdějších předpisů. Bezpečnostní program byl schválen dne 24.5. 2007 Oborem krizového řízení MHMP pod čj. MHMP- 102120/2007/rozh.“16 Na základě šetření společnosti B.I.R.T. Group, a.s. se ceny pozemků a nemovitostí v v okolí Letiště zvyšují, bez ohledu na to zda-li je nemovitost zahrnuta v ochranném pásmu nebo mimo něj. Poloha pozemku blízko letiště jim nikterak nesniţuje atraktivitu. Hlavními body, které zájemci o koupi pozemku řeší jsou dopravní dostupnost, inţenýrské sítě popřípadě charakterem prostředí a počtem pozemků, které jsou nabízeny k prodeji. Cena pozemků Při zvaţování, jak cena pozemku byla ovlivněna vyhlášením OHP (ochranné hlukové pásmo), tak jednoznačně stavební pozemky k výstavbě rodinných domů, komerčních budov a bytů se v Praze zvyšují. V lokalitách, kde jsou stanoveny pásma v blízkosti letiště jako jsou Jeneč, Červený Újezd, Unhošť, Hostivice, Knězeves, Řepy a Suchdol nebylo spozorována stagnace cen pozemků ani zpomalení růstu jejich cen a i nadále lidé klasifikují danou lokalitu jako atraktivní.

16

Dokumentace o hodnocení vlivů na ţivotní prostředí dle přílohy č. 4 zákona č. 100/2001 Sb. v platném znění

20

3.1 Případná nebezpečí pro nemovitosti v blízkosti Letiště Praha Bezpečnostní program zahrnuje analýzy a zhodnocení rizik, které by mohly vzniknout během běţného provozu i nadstandartních situací, které by mohly vzniknout během provozu Letiště Praha. Do toho jsou zahrnuty případné havarijní stavy zařízení, které jsou na letišti. Jsou zde stanoveny scénáře událostí a jejich moţné důvody vzniku, které by pak mohly vést ke katastrofálním nehodám. Je zde výčet případných nehod, které by se mohly stát a je zde zahrnuta statistika pravděpodobnosti těchto nehod a jejich závaţnost. Další plán pro minimalizaci rizik a sníţení rizik a zvýšení bezpečnosti provozu je Havarijní plán Letiště Praha. „Tento materiál zpracovalo a vydalo Letiště Praha a.s.(dříve ČSL s.p.) jako správce a provozovatel veřejného mezinárodního letiště Praha/Ruzyně podle příslušné legislativy v oblasti ochrany vod a podle zákona č. 49/1997 Sb. o civilním letectví. Tento plán je závazný pro všechny osoby zúčastněné na leteckém provozu letiště abyl schválen MHMP pod č.j. MHMP – 97593 2/2009/OOP-II/R-288/Sh ze dne 2.12. 2009.“17 Během provozu na letišti se pouţívá mnoho chemických látek. V dnešní době je 17

Dokumentace o hodnocení vlivů na ţivotní prostředí dle přílohy č. 4 zákona č. 100/2001 Sb. v platném znění

21

prakticky jakýkoli přímý únik látek vyloučen. Veškeré vody ze spevněných ploch jsou odváděny jednotlivými kanalizacemi dešťových vod na ČOV+ČKV18. Nebezpečí kontaminace podzemních vod je prakticky zanedbatelné, jen v případě nestandartních situací jako by byla havárie potrubí s leteckými pohonnými hmotami. Manipulace s nebezpečných látkami se provádí výhradně na zpevněném povrchu a je na to daný provozní řád, ve které jsou zpracovány pokyny pro případný únik ropy. Pro kaţdý úsek, který pracuje a nebezpečnými chemickými látkami je vypracován postup jak se mají pracovníci chovat v nestandartních situacích, aby neohroţovali chod letiště a obydlené lokality v jeho blízkosti. Druhá teorie je, ţe v hlukovém pásmu, kde se nemovitosti nachází dojde k navýšení hluku (v návaznosti na vybudování další runwaye), která povede k určitému sníţení hodnoty nemovitostí a pozemků. Avšak vybudování paralelní dráhy by nijak nemělo ovlivňovat bydlení obyvatel.

18

Čištička odpadních vod

22

3.2 Bydlení v ochranném pásmu a SWOT analýza Dostavba Terminálu 2 nabízí pracovní místa pro lidé v okolí. Dostavba v roce 2020 nové runway vytvoří další pracovní místa v prostorách letiště. Ovšem otázkou zůstává zda-li danné obyvatelstvo v blízkosti letiště bude chtít pracovat v prostorách letiště. Není totiţ ţádná provedená sociologická studie, která by potvrzovala, ţe dostavba druhé runway bude přínos pro obyvatelé v ochraném hlukovém pásmu. Jednou velkou výhodou pro obyvatele ochranného pásma je případná blízkost zaměstnání. Obce a městské části v posledních 10 letech zaznamenávají nárůst obyvatel v ochraném hlukovém pásmu. Tyto počty nejsou porovnávány s okolními nárůsty obyvatel v různých lokalitách, ale pouze uvnitř ochraných hlukových pásem, vzhledem k aktuální hlukovému pásmu. Ochranné pásmo se bude i nadále rozšiřovat bude tedy zasahovat na větším území. Co je v celku mrzuté, ţe předkladatel, který chce rozšířit ochranné pásmo, tak se snaţí znehodnocovat bydlení v této lokalitě, úmyslně se nevyjadřují k negativům letištního provozu. Bydlení v blízkosti letiště popřípadě ţelezniční tratě ubírá danné nemovitosti na atraktivě z důvodu hluku. Případný hluk vzniklý z letištního provozu můţe způsobit přerušovaný nebo méně kvalitní. Případná dětská hřiště či jakákoli venkovní aktivita je narušená hlukem odlétajících přilétajících letadel. „Předkladatel uvádí, ţe stavba přinese „větší prostor pro komunikaci s obyvateli na území nově vyhlašovaného OHP“. Tento bod jasně uvádí, ţe studie je částečně tvořena se strany obcí a částečně ze strany Letiště. Většina obcí (vzhledem k mnoţství podaných stíţností) si nepřeje vyhlášení OHP a vyhlášení OHP zlepší pouze vyjednávači pozici předkladatele, který bude moci rozhodovat o vlastnických právech občanů z dotčených obcí, zároveň znemoţní občanům si stěţovat na hladinu hluku.“19 Jako jedna z příjemných příleţitostí pro obyvatelé v blízkosti Letiště je nová nabídka pracovních míst, jak z pohledu jiţ dokončenného Terminálu 2 a v budoucnu po dokončení druhé runwaye, tak v navazující komerční výstavbě. To by znamenalo

19

POSUDEKdle zák. č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí

23

rozvoj sociání infrastruktury a sluţeb. „Dle této studie bude výstavbou paralelní dráhy dotčeno více neţ 50000 obyvatel.“

19

Případné hrozby, které by mohly ohrozit předpokládanou stavbu je nárůst obyvatel v ochraném hlukovém pásmu. Více obyvatel bude mít větší sílu při případných stíţnostech na hluk z letiště či při sepisování petice. Občanské sdruţení s větším počtem obyvatel můţe i následně znepřijemnit celkový stavební proces druhé runwaye. Na základě vyhodnocení SWOT analýzi výstavba paralelní dráhy bude mít v celku samé kladné stránky, jedné ze záporných stránek projektu o nové runwaye je, ţe se bude muset opět rozšířit ochranné hlukové pásmo.

3.3 Rozhovor s místními občany v Knězevsi, (obec zahrnutá v ochranném hlukovém pásmu) Mladá slečna (obyvatelka 3 roky, věk přibliţně 28let nechtěla být jmenována): Slečna ţije v Knězevsi po dobu tří let a je spokojená. Ptala jsem se jí zda-li jí vadí hluk a smrad z letadel. Odpověděla, ţe nevadí. Dokonce během našeho rozhovoru podotkla, ţe všude je něco buď hluk z tramvají nebo z nádraţí a nebo z aut. Má prý nová plastová okna a líbí se jí obec jako taková. Viditelné poškození a důvod k renovaci své omítky nezaznamenala, ale tuto informaci jsem si nemohla ověřit bliţší studií. Dva starší muţi (první obyvatel obce od svého narození a druhý ţije v obci 60let nepřejí si být zveřejněni) Při prvním setkání a dotazu jak se jim ţije v obci Knězevsi mi pánové odvětili, ţe se se mnou nechtějí bavit. Zřejmě měli strach, aby jim někdo nevynadal a jejich názor nebyl pak někde publikován či zneuţit. Následně poté co jsem je poprosila a poţádala o pomoc a seznámila je se situací, ţe potřebuji jejich názor pro vypracování objektivního názoru do bakalářské práce, tak se rozpovídali. Ţe prý ten provoz je teď niţší a hlavně, ţe uţ na Letiště Praha nepřistávají ruská letadla typu Tupolev TU 154. Ta ţe prý byla velice hlučná a velice znečišťovala ovzduší. Jeden z pánu si i postěţoval, ţe za letištěm je odpadní čistička a část z ní dokonce ústí do jejich rybníka, který je díky ní znečištěn. Na otázku zdalise jim v Knězevsi bydlí pěkně, odpověděli, ţe i ano. Letiště je finančně dotuje a posílá finanční příspěvky na údrţbu obce a všem občanům vyměnili okna za nová plastová. Výměna oken, byla náročná časově a neobešla se bez komplikací. Samotná výměna prý trvala rok a řemeslnící nebyli ochotní plnit poţadavky obyvatelů, konstatoval jeden z pánů. Závěrem ale dodal, ţe se poblíţ obce Knězevse plánuje

24

další developerský projekt, který čeká na schválení. Zároveň poloha naší obce je lákavou lokalitou pro zaměstnance letiště Praha a větší část zaměstnanců letiště Praha vyhledává bydliště poblíţ svého zaměstnání z důvodu niţších nákladů na dopravu. Zaměstnanci letiště mají i pozitivnější vztah k celkovému letišti a jeho provozu a lépe snášejí útrapy spojenné s provozem letiště, protoţe k němu mají vztah. Z vlastní zkušenosti, kdy do práce dojíţdím 60km tam a zpět bych uvítala bliţší bydliště k letišti. Jako potencionální kupec nemovitosti bych uvítala blízkost nemovitosti k mému pracovišti a byla bych ochotna tolerovat případný hluk a případné znečištění ovzduší. Pár muţ se ţenou (muţ se ţenou věk přibliţně okolo 55let) Bydlení v Kněţevsi hodnotí jako přijemné a klidné daleko od nákupních center od ruchu velkoměsta, ale vadí jim hlučnost letadel, ale stěhovat se nechtějí. Názory obyvatelů byli hodně individuální a kaţdý občan měl jiný pohled na bydlení v Kněţevsi. Všeobecně pak většina z obyvatelů Kněţevse řekla, ţe jsou na hluk od letadel zvyklí a ţe se jim tu přijemně ţije.

25

4. Porovnání tržních cen nemovitostí v ochranném pásmu a mimo ochranné pásmo Graf k porovnání cen nemovitostí v chráněném hlukovém pásmu a mimo hlukové pásmo. Nemovitosti, které byly srovnávány mají téměř srovnatelnou velikost pozemku, lokalitu, vybavenost obce, rozlohu nemovitosti a její stáří a její vybavenost.

V daném grafu je vidět velký rozdíl cen v porovnání nemovitostí situovaných v ochraném pásmu letiště. Nemovitosti, které byly v databázi zahrnuty pro srovnání záměrně, protoţe jsou téměř identické a slouţí k porovnání vlivu letiště na hodnotu nemovitostí v jejím okolí. Pro porovnání Dolních Břeţan jsem zvolila obci Jeneč. V obci Jeneč jsem zvolila rodinný cihlový dům v osobním vlastnictvím o zastavěné ploše 160m2 a uţitné ploše 240m2 o ploše pozemku 360m2. Stav objektu byl dobrý, nemohla jsem si

26

fyzicky objekt prohlédnout, aby ocenění bylo co nejpřesnější, ale podle fotek, které byly k dispozici a popisu nemovitosti makléře, tak nemovitost byla v dobrém stavu. Nemovitost v Jeneči v chráněném hlukovém pásmu je rodinný cihlový domek v osobním vlastnictví o zastavěné ploše 140m2 a o uţitné ploše 220m2 s pozemkem o rozloze 385m2. Stav objektu byl dobrý. Rodinný cihlový dům v Dolních Břeţanech se prodává za 8.900.000 Kč a nemovitost v obci Jeneč se prodává za 6.250.000 Kč. Rozdíl mezi těmito nemovitosti je 2.650.000 Kč. Nemovitost v Jeneči je o 30% levnější. Rodinný cihlový dům v Jesenici v osobním vlastnictví po rekonstrukci o uţitné ploše 325 m2 a o rozloze pozemku 929m2 má trţní hodnotu 10. 000.000 Kč. Rodinný dům cihlová stavba v osobním vlastníctví v dobrém stavu v Hostivicích o uţitné ploše 240 m2 a o rozloze pozemku 825 m2 má trţní hodnotu 10.900.000 Kč. Rodiný dům v Hostivicích chráněné oblasti je draţší 9% o 900.000 Kč. Rozdíl v ceně mezi těmito dvěma nemovitostmi je minimální téměř ţádný. Důvodem nepatrného cenového rozdílu můţe být fakt, ţe majitel v Jesenice má nemovitost v dobrém stavu a nemovitost v Hostivicích je po rekonstrukci. Rodinný domek cihlová novostavba v Čakovicích v osobním vlastnictví o uţitné ploše 171m2 a o rozloze poze mku 255 m2 s garáţí a terasou má trţní hodnotu 4.990.000 Kč. Rodinný cihlový domek v osobním vlastnictví po rekonstrukci o uţitné ploše 200 m2 s pozemkem o rozloze 200 m2 má trţní hodnotu 8.780.000 Kč. Rodinný dům v Čakovicích je o 57% levnější neţ v Řepých. Podle mého názoru i přesto, ţe Řepy jsou v lokalitě, která je blízko u letiště tak jsou jednou z atraktivnějších k bydlení. Lokalita je podle mého názoru hlavní faktor v trţní hodnotě nemovitostí, protoţe Řepy jsou částí Prahy a Čakovice jsou 12km od Prahy. Rodinný dům v osobním vlastnictví cihlová novostavba v Červeném Újezdě o uţitné ploše 170m2 a s pozemkem o rozloze 820m2 má trţní hodnotu 8.500.000 Kč. Rodinný cihlový dům novostavba v osobním vlastnictví v Dubeči o uţitné ploše 193 m2 a o rozloze pozemku 649 m2 má trţní hodnotu 11.490.000 Kč. Rodinný dům v Dubči je draţší o 2.990.000 Kč. Procentuální rozdíl je nemovitost v Dubči o 34% draţší neţ nemovitost v Červeném Újezdě. Lokalita je v tomto případě hlavním faktorem, který cenu ovlivňuje. Protoţe nemovitost v úzké blízkosti letiště, která je téměř identická jako nemovitost na východě Prahy. Rodinný cihlový dům novostavba v Dolních Břeţanech o uţitné ploše 177m2 a o

27

rozloze pozemku 438m2 má trţní hodnotu 9.250.000 Kč. Porovnávaná nemovitost k nemovitosti v chráněném pásmu je v Unhošti. Rodinná cihlová novostavba v osobním vlastnictví v Unhošti je o uţitné ploše 165m2 a o rozloze pozemku 404m2 a její trţní hodnota je 9.000.000 Kč. Rodinný cihlový dům v Dolních Břeţanech je v osobním vlastnictví a jeho uţitná plocha je 177m2 a plocha pozemku 438m2 a jeho trţní hodnota je 9.250.000 Kč.Rodinný dům V Unhošti je o 3,7% levnější neţ rodinný dům v Dolních Břeţanech. U těchto srovnávaných dvojic neni zaznamenán velký cenový rozdíl. Rodinný dům cihlový novostavba v bloku v Rudné u Prahy o uţitné ploše 160m2 a o rozloze pozemku 206m2 má trţní hodnotu 5.700.000 Kč. V Obci Jeneč je rodinný dům cihlový novostavba o uţitné ploše 169m2 a o rozloze pozemku 279m2a jeho trţní hodnota je 4.781.667 Kč. Rodinný dům v Jeneči je o 918.333 Kč o 16,1% levnější neţ rodinný dům v Rudné u Prahy. Další dvojice, kterou jsem srovnávala, abych porovnala rozdíl v cenách rodinných domů v blízkosti letiště a mimo něj je Jeneč, ta se nachází v ochraném pásmu s obcí Dubeč. Rodinný cihlový dům v dobrém stavu po rekonstrukci a v Jeneči osobním vlastnictví o uţitné ploše 200m2 a o rozloze pozemku 360m2 má trţní hodnotu 6.250.000 Kč. Rodinný dům cihlový v osobním vlastnictví novostavba v Dubči o uţitné ploše 150 m2 a o rozloze pozemku 270 m2 má trţní hodnotu 9.600.000 Kč. Rodinný dům v chráněné hlukové oblasti Jenči je o 3350000 Kč levnější neţ rodinný dům v Dubči coţ je 65% rozdíl v ceně. Další porovnávanou nemovitostí byli Horní Počernice a Suchdol v chráněné hlukové oblasti. Rodinný cihlový dům v osobním vlastnictví v Horních Počernicích je v dobrém stavu o uţitné ploše 290m2 o rozloze pozemku 825m2 v 9.990.000 Kč. Rodinný dům cihlový v osobním vlastnictví novostavba v Suchdole o uţitné ploše 170m2 a o rozloze pozemku 970 m2 má trţní hodnotu 3350000 Kč. Rozdíl mezi těmito nemovitostmi je obrovský rodinný dům v Horních Počernicích je rodinný dům třikrát tak draţší neţ obdobný rodinný dům v chráněném hlukovém pásmu. Suchdoly patří mezi lokalitu, která je v těsné blízkosti s letištním provozem proto vcelku identická uţitná plocha a obdobné stáří nemovitosti utváří niţší cenu rodinného domu v Suchdole. V rodinných domech, které jsem srovnávala , tak jednotlivé rodinné domy byly podstatně levnější v blízkosti letiště, tedy hlukově ochranném pásmu. Na niţší cenu

28

nemovitostí v blízkosti letiště má vliv hluk z letadel, který můţe případné zájemce o nemovitost odradit, proto případné kupce můţe nalákat níţší cena rodinnýh domů. Ve všech případech srovnávaných nemovitostí byla trţní hodnota nemovitostí v chráněném hlukovém pásmu niţší. Lokalita je jedním z důleţitých faktorů při stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Protoţe nemovitost není přemístitelná nemůţeme se její lokalitu měnit. V případě nemovitostí nacházejících se v chráněném hlukovém pásmu a jsou v blízkosti Letiště Praha tak u nich je lokalita jedním z faktorů, které sniţují cenu a jejich cena se liší o desítky procent. Nemovitosti, které byly srovnávány měly téměř identickou uţitnou plochu, rozlohu pozemku, vybavenost, stejný počet garáţí, stav a dvě srovnávané lokality byly co nejpodobnější. Lokalita

Cena

Dolní Břežany Jeneč CHP Jesenice Hostivice CHP Čakovice Řepy CHP Dubeč Červený Újezd CHP Dolní Břežany Unhošť CHP Rudná Jeneč CHP Jeneč CHP Dubeč Horni Počernice Suchdol CHP

8 900 000,- Kč 6 250 000,- Kč 10 000 000,- Kč 10 900 000,- Kč 4 990 000,- Kč 8 780 000,- Kč 11 490 000,- Kč 8 500 000,- Kč 9 250 000,- Kč 9 000 000,- Kč 5 700 000,- Kč 4 781 667,- Kč 6 250 000,- Kč 9 600 000,- Kč 9 990 000,- Kč 3 350 000,- Kč

29

5. Teorie porovnávací metody „Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací.“20 V předešlé kapitole jsem srovnávala obdobné nemovitosti k tomu, abych zjistila do jaké míry je hodnota nemovitostí ovlivněná provozem na letišti.

5.1 Aplikace korekčních činitelů Pro správnost a úplnost databáze s nemovitostmi musejí být jednotlivé cenotvorné prvky podloţeny cenotvornou argumentací a relevantními dokumenty. Všechny informace, které jsou pouţity, musejí být podloţeny odhadem, nejpřesnějšími výpočty nebo statistickou analýzou. Při oceňování si musíme být vědomi, ţe kaţdý jednotlivý koreční činitel ovlivňuje výpočet trţní hodnoty nemovitosti. Technické parametry Při aplikování porovnávací metody musíme vyplnit identifikační údaje. Nejprve vyplníme pořadové číslo porovnávaného pozemku, název pozemku, parcelní číslo a adresu pozemku, výpis z katastru pro zjištění katastrální území, obec, okres. U pozemku si stanovíme základní údaj pro porovnání – 1 m2. Cena pozemku je nám známá nebo ji jinak musíme vykalkulovat. Rozlohu pozemku pro porovnání vyuţijeme buď jen rozlohu komerčně vyuţitelnou, nebo pouţijeme celou rozlohu. Cenu za 1m2 pak vydělíme tím, ţe zjistíme cenu pozemku rozlohou. Zohledníme vlastnické právo k pozemku. Pak je nutné zjistit zda-li má pozemek nějaká věcná břemena, ale všeobecně je známo, ţe jakékoli věcné břemeno sniţuje hodnotu pozemku. Dalším krokem je určení vyuţití podle územního plánu. Územní rozhodnutí je nutné prošetřit zda-li je moţné ho získat a pokud ano, tak na jaký druh stavby. Náklady vzniklé s projektovou a inţenýrskou činností jsou nutné pro získávání územního rozhodnutí a jsou dalším korekčním činitelem. Musíme ještě dále prošetřit zda-li má právní omezení a závazky.

20

,Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vydání: leden 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. 17s. ISBN 80-7265-085-8.

30

Lokalita „Cenový faktor lokality je typickým atributem nepřemístitelné nemovitosti. Pokud budeme porovnávat trţní hodnotu jinak identických pozemků (stejná rozloha vyuţitelnost, vybavení inţenýrskými sítěmi, svaţitost apod.) z nichţ jeden bude v atraktivní lokalitě Průhonic a druhý v „rozvojové“ (oblíbený výraz developerů) lokalitě Radonic nebo Jenštejna, zjistíme, ţe jejich cena nejen není identická, ale můţe se lišit aţ o desítky procent.“21 V případě nemovitostí nacházejících se v blízkosti letiště můţeme klasifikovat nemovitost jako méně atraktivní z důvodu hluku z letištního provozu. Tvar pozice pozemku Nejvíce upřednostňovaný tvar pozemku je buď klasicky obdelníkový nebo pravidelný takový, který umoţňuje největší komerční vyuţití. Pozemek, který bude mít nepravidelný tvar nebo dokonce bude sloţen z několika malých pozemků bude komerčně méně lákavý a bude se hůře prodávat. Svaţitost případná svaţitost sniţuje hodnotu pozemku z důvodu budoucích nákladů na vyrovnání terénu. Inţenýrské sítě U kaţdé nemovitosti je nutné prověřit zda-li jsou provedenné inţenýrské sítě a nebo jest-li je moţné vytvořit nové. Kaţdopádně při vytváření nových inţenýrských sítí, bude potřeba vynaloţit jisté náklady a na nás jako odhadci je potřeba zhodnotit jejich rentabilitu. Kontaminace půdy Záleţí v jaké míře je pozemek kontaminován, můţe být znehodnocen aţ do takové míry kdy se zabrání vyuţití pozemku popřípadě jeho vyuţití bude omezeno. Nejlépe prověříme, kdyţ si zjistíme jestli na pozemku v minulosti někdy byla skládka nebo sklady nějakých chemikálií.

21

Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vydání: leden 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. 17s. ISBN 80-7265-085-8.

31

Dopravní obsluţnost a parkování Dostupnost městské hromadné dopravy je důleţitá, jestli je vpochůzné vzdálenosti domu a jaký má dopravní řád. Pak jestli k pozemku vede komunikace, po které je moţné dostat se k pozemku. Je podstatné abychom měli parkovací stání pro osobní automobil v dochozné blízkosti od domu. Nutnost demolice stávajících pozemků Náklady, které vzniknou na odstranění stavby, která je k demolici jsou potřeba započíst do celkových nákladu na úpravu pozemku a pak je odečíst od ceny pozemku. Ostatní parametry Velikost pozemku „Vztah ceny a velikosti je nepřímo úměrný. Větší pozemek lze jednoduše prodat po částech. Obecně ale platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího. „22 Zastavitelnost „Moţná zastavitelnost pozemku je dána technickými a právními podmínkami. Stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy, apod. určují např. minimální odstupové vzdálenosti domů, uliční čáry nebo přímo maximální procentuální výměru pozemku.“23 Po té co se správně aplikuji všechny korekční činitelé dojdeme k výpočtu ceny pozemků. U oceňované nemovitosti je nutné stanovit zastavěnou plochu, celkově zastavěnou plochu, čistou podlahovou plochu a čistou pronajímatelnou plochu. Pro správné vypočítání trţní hodnoty nemovitosti je nutné správně posoudit a stanovit korekční 22

Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vydání: leden 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. 17s. ISBN 80-7265-085-8. 23 Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vydání: leden 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. 17s. ISBN 80-7265-085-8.

32

činitele. Kdyţ srovnávaná nemovitost je horší upravíme jí korekčním činitelem menším neţ 1. U nemovitosti musíme posoudit její technickou vybavenost v závislosti na typu nemovitosti. U nemovitosti je také důleţité posoudit atraktivitu objektu.

33

6. Vyhodnocení vlivu dostavění Terminálu 2 na hodnotu okolních nemovitostí Vlivem rozšíření Terminálu 2 letiště Praha, a.s. otevřeného 17. ledna 2006 se zvýšil počet odbavených cestujících o 10000000 cestujících ročně. Narostl počet letadel, které přepravují cestující. V okolí Letiště Praha je vyhlášeno hlukové pásmo a za hranicí hlukového pásma nesmí dojít překročení hlukového limitu. Tyto hlukové limity jsou kontrolovány stacionárrními měřícími stanicemi. Letiště Praha, a.s. realizuje rozsáhlý program protihlučných opatření pro nemovitosti nacházející se v ochranném pásmu. Jedním z nich je celková výměna oken a balkonových dveří za protihluková s předepsanou vzduchovou nepruzvučností. Při porovnávání trţních cen obdobných nemovitostí v ochranných hlukových pásmech letiště a mimo něj byl značný rozdíl trţnách cen nemovitostí. Rozdíly v ceně byly aţ o 100% . Nemovitosti v okolí Letiště Praha měly niţší trţní cenu i přesto, ţe byli srovnatelné s nemovitostmi v obdobných lokalitách nepostiţenými provozem letiště. Lokalita v blízkosti letiště je všeobecně méně atraktivní pro bydlení, avšak pro podnikatelské a komerční účely je velmi zajímavá. Kdyţ pomineme skutečnost, ţe tato lokalita je méně zajímavá a vystavována provozu letiště, tak i přesto mají ceny nemovitostí tendenci v této lokalitě růst. Lokalita byla, je a bude vţdy méně atraktivní, ale cena nemovitostí si myslím, ţe bude nadále stoupat. V nejbliţší době se chce letiště zaměřit na pouţívání wheel tug následkem toho se sníţí spotřeba speciální elektromotor, který sníţí spotřebu paliva aţ na 1/5. Tento systém nabízí pohyb letadel po pojíţděcích drahách. Následkem pouţítí tohoto systému se sníţí hluk okolo letiště, jelikoţ letadla pojíţdí na minimálních otáčkách a dojde ke sníţení emisí z letadel v okolí letiště. Tímto se ušetří přibliţně půl milionu

34

dolarů na jednom letadle za rok. Letiště Praha, a.s. se snaţí minimalizovat hluk, který vzniká z letištního provozu, tím ţe má vytvořeno 5 hlukových kategorií dle závaţnosti hluku. Letadlo je pak přizařeno do hlukových kategorií a musí zaplatit stanovené poplatky, ty pak slouţí k pokrytí hlukových opatření nebo na zaplacení přístrojů k monitorování hluku na letišti. Během psaní mé bakalářské práce jsem přišla do kontaktu s obyvateli ze zatíţených oblastí provozem Letiště Praha, a.s. Občané tvrdili, ţe jsou na hluk od letadel zvyklí a ţe jim nevadí. Dokonce podotlki, ţe všude je nějaký hluk, ať uţ od tramvají nebo od vlaků, popřípadě od pozemní komunikace. Občané zmínili pozitivní přístup letiště, které se podílí na výměně oken a poskytuje dotace na chod obce. Obyvatelé obcí z okolí letiště působili spokojeně ale do budoucna by uvítali méně hluku. Po diskuzi s mým vedoucím práce Ing. Petrem Ortem, Ph.D. jsme dospěli k závěru, ţe se kontinuálně v budoucnu bude cena nemovitosti v okolí letiště zvyšovat. Z důvodu probíhajících technických inovací, které zmírňují hluk z letadel. Ať uţ je to zmíněný wheel tug a nebo díky inovacím ve výrobě leteckých motorů.

35

Praktická část

36

Obsah  Úvod  Oceňovaný majetek jsem pečlivě při své osobní návštěvě, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory  Popis oceňované nemovitosti a její lokality  Oceňovaný majetek  Historie  Pozemek  Vedlejší stavby a garáţ  Rodinný dům  Konstrukční řešení vybavenost  Ocenění  Porovnávací metoda  Příjmová metoda  Nákladová metoda  Porovnávací metoda  Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku  Příjmová metoda  Nákladová metoda  Závěr praktické části odhadu

37

1.2 Odhad aktuální tržní hodnoty rodinného domu Odhad tržní hodnoty: č. 001 Rodinný dům: č.p. Obchodní 268 Parcela číslo: 1404/55 V katastrálním území: Čerčany

Vlastník: paní Y a pan X Účel ocenění: stanovení tržní hodnoty tedy obvyklé ceny majetku

Obrázek 1 - Pohled z jihu na č.p. 268

Objednavatel odhadu: Pan X Ocenění provedeno ke dni: 21.4.2012 Ocenění provedla: Renáta Říhová, Libušská 2000/270 14200 Praha 4-Krč

38

Obrázek 2 - Situační mapa Obce Čerčany24

24

Katastrální úřad Střední Čechy

39

Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. Stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přehodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jinné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl provedn k technickému stavu a právním skutečnostnem, platným ke dni 10.4. 2012. Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by odhad měl take slouţit i pro jinný účel jako např. Ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný účel. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle přání objednavatele jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

40

Oceňovaný majetek jsem pečlivě při své osobní návštěvě, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. Byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena factory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

1.3 Popis oceňované nemovitosti a její lokality Rodinný dům, tedy oceňovaný majetek se nachází v ulici Obchodní 268 v okrese Benešov v obci Čerčany. Obec má rozlohu 664ha a 2671 obyvatel. V obci je 680 domů a 370 chat. Obec Čerčany leţí na řece Sázava. Aktuálně k vyuţití v obci je obecní úřad, základní škola a mateřská škola, zdravotní středisko s lékarnou, kulturní dům, kino knihovna s infocentrem, tělovcvična, fotbalové hřiště, tenisové kurty i veřejné koupaliště a neposlední řadě Hospi Dobrého pastýře. Obec Čerčany je přibliţně 4km severozápadně od města Pyšely, 8km jiţně od Benešova, 16 km severně od města Říčany, 21 km jiţně od města Vlašim a 27 km severovýchodně od města Český brod. “Nedaleko Čerčan se také nachází Čerčanský Chlum. Z dalších organizací můţeme jmenovat TJ Slavoj Čerčany, MO rybářského svazu, MO zahrádkářského svazu (moštárna), Sbor dobrovolných hasičů. Čerčany

41

jsou pro svou snadnou dostupnost z Prahy a pro svou polohu u řeky Sázavy atraktivní a vyhledávanou oblastí pro chataře, vodáky a cykloturisty.”25 Čerčany prochází ţelezniční trať z Prahy do Benešova u Prahy. V obci je v provozu pár restaurací, jedno pekařství, jedna zelenina, jedno obuvnictví, troje potraviny, jedna prodejna s domácími potravinami, jedna cukrárna, dvě trafiky, pošta, ţeleţařství a drogerie a jedno květinářství.

Oceňovaný majetek Dle daných podkladů, informací a skutečností zjištěných na místě je daný objekt k ocenění vyuţíván vlastníkem k bydlení. Oceňovaná nemovitost tedy není vzuţívána k podnikatelské činnosti. Nic nebrání k potencionálnímu komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Jednotka je tvořena funkčním pozemkem a rodinným domem.

Historie Oceňovaný rodinný dům pochází z roku 1947. Zpočátku byl vyuţíván jako cukrářská dílna a zároveň jako obytná plocha. V roce 1970 došlo k postavení garáţe a dílny na dané parcele. V roce 1968 byla cukrářská ţivnost ukončena a dílna byla předělaná na obytnou místnost. V roce1989 byli provedeny stavební úpravy a to v podobě centrálního topení, rozvod vody a kanalizace.

Pozemek Předmětm ocenění je pozemek obdelníkového tvaru, který je situovaný v centru obce Čerčany, v lokalitě rodinných domů. Poloha pozemku je rohová jihozápadní a severozápadní strana pozemku hraničí s místní komunikací z Jihovýchodní a severovýchodní strany je hranicí se sousedními rodinými domy. Pozemek č. 1404/55 o výměře 734m2 je zastavěn budovou č.p. 268, garáţí, zahradním domkem (který není obytný slouţí jako úschovna dříví) a dílnou, zbytek tvoří zaharada. Zaharada není nijak architektonicky upravena. Pozemek je osázen ovocnými a okrasnými porosity. Přípojky plynu nejsou zavedeny, přípojky vody a elektro vedou přes

25

http://www.cercany.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=1966&id=37555&p1=18793

42

pozemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Je zde moţnos případně se napojit na inţenýrské rozvody plynu. Pozemek je oplocen drátěným pletivem. Betonová dlaţba je u vjezdu do garáţe a po celém obvodu domu.

Vedlejší stavby a garáž Na jihovýchodní straně je vedlejší stavbou rodinný cihlový domek, na severovýchodní straně je rodinný betonový dům. Zahradní domek je postaven z vlnitého plechu a tvárnic, je situován na jihovýchodní stranu pozemku. Garáţ je napojena na dílnu, která je situovaná směrem na severovýchodní straně domu. Garáţ a dílna je přízemní a není podsklepená vlastní zdivo garáţe a dílny je tvořeno 300 mm porotherm silné, z cihel porotherm vrata garáţe jsou plechová sklapovací. Garáţ I dílna mají své vlastní vstupy.

43

Rodinný dům Architektonické a dispoziní řešení Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdelníkového půdorysu se sklepem, přízemím, prvním patrem a krovem. Dispoziční objekt obsahuje: Sklep se schodištěm, kotelna, sklad na ovoce, sklad na zeleninu, sklad na nářadí a palivo

Přízemí Předsíň, kuchyň, prádelna, chodba, 2 pokoje a toaleta a společná chodba na schodiště

1. Patro Společná chodba s přístupem na schodiště, předsíň, bytová jednotka 3+1, komora koupelna a samostatné WC.

Podkroví Půdní skladovací prostor

Konstrukční řešení vybavenost Základové konstrukce jsou bez hydroizolace z prostého betonu tvaru základových pásů. Nosné zdivo je klasické z palených cihel o tloušťce 450 mm aţ 900 mm. Zdivo štítové je o tloušce 150 mm vystuţené sloupky. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový, krytina pálená z tašek dobrovek. Klempířská konstrukce ţlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové vapenné. Fasádní omítka je vápenná. Dveře jsou z větší částě dřevěné vzplněné hladké a v některých částech je pár dveří z 1/3 proskleno. Okna jsou špaletová dřevěná původní.

44

Obklady kuchyně a koupelny standardní na samostatných WC se obklad nevyskytuje. Venkovní obklady se nevyskytují. Povrchy podlah jsou betonové, popřípadě lino nebo koberce. Vytápění je ústředním kotlem společně kombinované s vytápěním tuhými palivy. Rozvod studené a teplé vody je pocelém domě. Schodiště je ţelezobetonové. Zdroj teplé vody elektrický bojler. Vybaveni bytu jak v přízemí tak I na 1. patře vybavení kuchyně kamna a elektrický sporák. Bleskosvod se nevyskytuje. Údrţba doma není v současné době prováděna a dům je před rekonstrukcí technický stav je průměrný.

45

1.4 Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku jsou vyţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době nabízeny za srovnatelné typy nemovitostí. Dále jsou zohledněny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné vzniklé rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na aktuální nabídku na trhu existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty

se dospívá diskontováním nebo

kapitalizací příjmů odpovídající

kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při výpočtech obvyklé ceny byly vyuţity kombinace všech tří metod. Porovnávající metoda byla pouţita pro ocenění pozemku, majetku jako celku takového jsem vyuţila všech tří metod.

46

1.5 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití, jsem počítala s tím, ţe jsou volné a připravené k zastavění. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků společně s oceněním rodinného domu jsem porovnávala čtyři pozemky evidované na prodej nebo prodané za poseldní období v porovnatelné lokalitě. Cena za jeden metr čtvereční pozemku je srovnávací jednotka.Všechny nabídky byly zohledněny koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. S ohledem k daným zkutečnostem jsem došla k výsledku, ţe aktuální trţní hodnota pozemku společně s rodiným domem indikovaná porovnávací metodou je

1151 x 745 = 858 053Kč Kalkulace pouţité pro stanovení této indikace jsou znázorněny v následující tabulce. Cena pozemku byla stanovena pomocí rozlohy pozemku, lokality, tvaru pozemku, svaţitosti, dopravní obsluţnosti a dostupnosti, parkování atd.

47

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku

Obchodní 268

Parcelní číslo

1404/55

Stavební parcela

2

3

Stavební parcela

Stavební parcela

X

X

X

4

Stavební parcela

X

Adresa pozemku Katastrální území

Čerčany

Lštění

Boţkovice

Kovářovice

Čerčany

Obec

Čerčany

Lštění

Bystřice

Pyšely

Čerčany

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

1650000

880000

1400000

1250000

1239m2

700m2

999m2

1000m2

1332

1257

1400

1250

17.3. 2010

28.3. 2010

21.3. 2010

5.3. 2010

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

745m2

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen

Prodej

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

Prodej

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Bez věcných Bez věcných břemen břemen

48

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Nejsou

1

1

1332

1257

1400

1250

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Ano

Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Rodinný dům

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

0,9

1

1

1332

1132

1400

1250

Nepravidelný

Korekce

Svaţitost

Mírně svaţitý

Kompletní

1

1

1332

1132

1400

1250

Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Rovný

Rovný

Rovný

0,9

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Kompletní

Korekce

Pravidelný

1

Korekce

Dostupnost inţenýrských sítí

Pravidelný

1

Mírně svaţitý

Upravená hodnota

Dobrá

1

Pravidelný

Upravená hodnota

Dobrá

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1199

1132

1400

1250

49

Dopravní obsluţnost Vlak, autobus

Vlak

autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobrá a parkování

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Horší

Korekce

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

0,95

1

1199

1075

1330

1250

Ne

Upravená hodnota

Ne

Ne

1

1

1

1

1199

1075

1330

1250

Neaplikováno

Korekce

Dobrá

0,95

Korekce

Jiná technická korekce

Horší

1

Ne

Upravená hodnota

Vlak, autobus

1

Dobrá

Upravená hodnota

Vlak, autobus

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1199

1075

1330

1250

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

734 m2 Menší

Obdobný

Menší

Menší

Korekce

0,95

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

1082

1075

1263

1187

Moţná zastavitelnost

Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1082

1075

1263

1187

1151

1082

1075

1263

1187

745

1239

700

999

1000

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

858 053

50

Výpis oceňovaných parcel

poř. Číslo

jednotková hodnota v Kč/m2

číslo parcely Výměra v m2 1

1404/55

745

trţní hodnota

1151

zaokrouhleno

858 053 860 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při odhadu obvyklé ceny majetku jako celku jsem zahrnula do své analýzi okolní rodinné domy, které byly v okrese Benešov nabízeny k prodeji popřípadě uţ byly prodány, všechny rodiné domy, které zahrnuji do své databáze k porovnání mého rodinného domu se nacházejích ve shodných lokalitách. V případě nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem vyjadřující obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a obvyklými a skutečně dosaţenými cenami. Celkově zastavěná plocha bude vyuţitá pro zjištění ceny oceňovaného majetku s porovnatelným majetkem. Při oceňování majetku byly do stanovení ceny zahrnuty tyto faktory vlastnická práva, datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci velikost budovy a další. Na základě těchto výpočtů, které jsou uvedeny v následující tabulce, jsem dospěla, ţe trţní hodnota porovnávací metodou je:

4 411 000 Kč (4 410 986 Kč)

51

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

Rodinný dům Čerčany 1404/55

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

x

x

x

X

Adresa nemovitosti

Obchodní 268

Na Kněţině

Černé Budy

Hvězdonice

Čerčany

Katastrální území

Čerčany

Čakovice u Řehenic

Benešov

Hvězdonice

Čerčany

Obec

Čerčany

Týnec nad Sázavou

Černé Budy

Hvězdonice

Čerčany

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

745

1399

1380

1071

900

Hodnota za 1 m2 pozemku

1151

1151

1151

1151

1151

858053

1610249

1588380

1232721

1035900

400

370

245

255

5300000

1980000

2990000

2650000

Prodejní cena bez ceny pozemku

3689751

1821162

1757279

2546410

Cena za 1 porovnávací jednotku

9224

4922

7172

9985

31.3.2010

30.3.2010

26.3. 2010

18.1. 2010

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

400

x

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

prodej

prodej 1

52

prodej 1

Prodej 1

1

Upravená hodnota Vlastnická práva

9224 absolutní

absolutní

absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Rodinný dům

1

9224

4922

7172

9985

Ne

1

1

9224

4922

7172

9985

Ne

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Ne

1

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí Ano

absolutní 1

Rodinný dům

Upravená hodnota

absolutní

9985

1

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

7172

1

Ne

Upravená hodnota

4922

Ne

Ne

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Horší

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná

1,2

1

1

9224

5906

7172

9985

Horší

Porovnatelný

Porovnatelný

1

1,2

1

1

9224

7078

7172

9985

Dobrá

Korekce

Porovnatelná

1

Porovnatelný

Korekce

Technická vybavenost budovy

Horší

Špatný

Dobrá

Dobrá

1

1,2

1

1

9224

8504

7172

9985

Dobrá

Špatná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

1

9224

9354

7172

9985

53

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Průměrná

1

9224

9354

7172

9985

Autobus

Upravená hodnota N/A

Vlak 1

1

1

9224

9354

7172

9985

Špatná

1,1

1,1

1

9224

10289

7889

9985

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

9224

10289

7889

9985

N/A

Upravená hodnota

Dobrá

1

N/A

Korekce

Vlak

1

Průměrná

Korekce

Jiná technická korekce

1

Špatná

Upravená hodnota Atraktivita objektu

1

Dobrá

Korekce

Dobrý

1

Autobus a vlak

Korekce

Dobrý

N/A

N/A

1

1

1

1

9224

10289

7889

9985

F. Ostatní parametry Obdobná

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Menší

Upravená hodnota

Menší

1

0,95

0,95

0,95

9224

9774

7494

9485

N/A

Korekce

Menší

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

9224

9774

7494

9485

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

8994

9224

9774

7494

9485

3597600

3689751

1821162

1757279

2546410

858053

1610249

1588380

1232721

1035900

4455653

5300000

1980000

2990000

2650000

54

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny vytvořit příjem, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Na základě kapitalizace budoucího čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům zahrnuto ve vlastnictví tohoto majetku při pouţití příjmové metody. Metoda je všeobecně povaţována za osvědčenou indikaci hodnoty majetku pro jejich vlastnost produkovat příjem. V prvopočátku metody kapitalizace příjmu je zajištění hrubého potencionálního příjmu, který je moţno generovat oceňovaným majetkem. Vdalších krocích je stanovena neobsaţenost a provozní náklady, které jsou odečteny od budoucího hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Po odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu je určen čistý provozní příjem před zdaněním. Pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů je stanovena obvyklá cena – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. U tohoto ocenění byla pouţita metoda příme kapitalizace. Na základě zprůměrovaného trţního nájemného v podobných tedy porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí 20 000 Kč/měs. V kalkulacích bylo počítáno s tzv. studeným nájemným, tj. sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány dle jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly určeny procentní sazbou z budoucího hrubého příjmu, obvyklou pro shodné majetky, náklady na údrţbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty od majitele objektu na základě skutečného provozu majetku. Dle níţe uvedených faktů jsem došla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 4 120 000Kč V následující tabulce jsou uvedeny výpočty ceny majetku provedené příjmovou metodou

55

1.6 Příjmová metoda: PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15%

240 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

204 000 12 000 6 000 500 0 0 1 000

36 000

184 500 45 000 139 500 5% 3 024 000 3 000 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

56

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výpočtů a informací uvedených dole v tabulce jsem došla k následující trţní hodnotě oceňované nemovitosti indikované nákladovou metodou je 3 500 000 Kč

57

1.7 Nákladová metoda Rodinný dům Čerčany 1404/55 klasická zděná 63 let 63 let 37 let 100 m2 2 nadzemní sklep půdní Počet podlaţí vestavba Celková zastavěná plocha 264m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,5 Celková podlahová plocha 400m2 Celkový obestavěný prostor 950 m3 Jednotkové reprodukční náklady celkem 4800 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 4 560 000 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

50% 0% 0%

Stavby a venkovní úpravy (garáţ, dílna) Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek

2280000 2280000 2280000 400 000

858 053

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 538 053 3 500 000

58

1.8 Závěr praktické části odhadu aktuální hodnoty rodinného domu Pouţitím porovnávací, přijmové a nákladové metody ocenění jsem ohodnotila daný majetek v absolutním vlastnictví dle daných skutečností, případně připraven k nabídce na volném trhu ke dni 21.4. 2012

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4455653

70

3 118 957

Příjmová metoda

3 024 000

10

302 400

Nákladová metoda

3 500 000

20

700 000

100

4 121 357

Výsledná cena Zaokrouhleno

4 120 000

Oceňovaná nemovitost lze nabídnout na realitním trhu, proto je moţné klasifikovat porovnávací metodu jako nejpřesnější s ohledem na poptávku nemovitostí tohoto typu na dané lokalitě, proto porovnávací metoda bylo ohodnocena 70%. Druh této nemovitosti (rodinný domek) je daném místě téměř neprojímán, proto jsem přisoudila příjmové metodě 10%. Daná nemovitost je starší objekt, ale i přesto velice zachovalý proto jsem ho nákladovou metodu ohodnotila 20%, z důvodu nutného zahrnutí stavební rekonstrukce. Vzhledem daným okolnostem jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku je v případě prodeje ke dni 21.4.2012 reprezentována částkou:

4 120 000Kč (slovy: Čtyři milióny sto dvacet tisíc korun českých)

59

60

61

1.9 Odhad aktuální tržní hodnoty u komerční budovy Odhad tržní hodnoty č. 002 Komerční budova č.p. Hviezdoslavova 666 Parcelní číslo: 720 V katastrálním území Háje, městská část Praha 10 Vlastník nemovitostí: pan R a paní S adresy, rodná čísla Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty)

Obrázek 3 - Pohled ze Severo-východu

Objednavatel odhadu: Pani H Ocenění provedeno ke dni: 21.4.2012 Ocenění provedla Renáta Říhová, Libušská 2000/270, 142 00 Praha 4 – Krč

62

Úvodní zpráva Úvodní zpráva ukazuje na obvyklou cenu výše ohodnocovaného majetku ve vlastním vlastnictví účelem této zprávy je stanovit hodnotu výše uvedeného majetku v případě potencionálního prodeje na volném trhu. Zpráva byla vyhodnocena ke dni 21.4. 2012 s ohledem na technický stav budovy a právním skutečnostem. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit pro jinný účel neţ-li pro jednání zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovatli není známo, ţe by zpráva měla slouţit I pro jinný účel jako např. Ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný výše nespecifikovaných účelů. Oceňovaná nemovitost je zapsán na Katastrálním Úřadě pro Prahu 7, v listu vlastnictví 3339 pro katastrální území Háje, městská část Praha 4, obec Praha. Tato zpráva obsahuje výpis z katastru nemovitostí. Oceňovaný majetek ke dni ocenění 21.4.2012 je uţíván jako prodejní plocha a vydejní sklad výpočetní techniky. Další bliţší informace k objektu budou uvedeny v průběhu zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnost, ţe majetek je ve absolutním vlastním vlastníctví. “Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardz pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.”26 Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení

26

http://american-appraisal.cz/client-solutions/246

63

• prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je interiérové vybavení, technologie nesouvisející s budovou a stavbou, apod. byl z ocenění vynechán. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

1.10 Popis lokality a oceňovaného majetku Oceňovaný majetek- dvoupodlaţní dům č.p. 666 se nachází na vnějším prstenci Prahy v Hájích, která patří mezi niţší cenu na trhu dosahovaných trţních cen v Praze. Prostory prodejny jsou zrekonstruované a prostorné proto hodnotím tuto budovu jako vyššího standard. Jedná se o komerčně přijatelnou lokalitu. V oblasti (dochůdné vzdálenosti) jsou prodejny je multikino, obchody, lékárna, restaurace, kadeřník a stanice metra. Jednou velkou výhodou je parkoviště přímo u prodejny, kde se vejde přibliţně 10 aut. Podle zkutečností zjištěných na místě a podkladů poskytnutých správcem objektu je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v tomto domě prodej a sklad výpočetní techniky. Dům je vyuţíván pouze k podnikatelské činnosti. Oceňovný majetek je funkční celek domu a pozemnku.

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 2003, tento dům je velice moderní a udrţovaný a v roce 2006 byl kompletně novou fasádu. První podlaţí tedy sklad je o rozloze 526 m2 a druhé patro je o stejné rozloze a je vyuţíváno jako prodejní plocha pro zákazníky. V roce 2007 došlo k malým interiérovým úpravám a to v podobě upravění prostoru v druhém patře pro zákazníka v podobě rozšíření nákupního prostoru.

64

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 1356 o rozloze 893 m2 je převáţně zastavěn objektem domu. Ostatní plocha ja parkoviště.

Dům Základová konstrukce je z betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z tvarovek YTONG. Vodorovné konstrukce jsou z tvarovek YTONG. Střešní krytina je tvořena asfaltovými pásy. Dům má dvě podlaţí. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu upravené nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové a upravené nátěrem. Fasádní omítka je vápenná, štuková a upravená nátěrem. Obloţené betonové schodiště. Okna jsou EUROOKNA, s dvojitým sklem. Vytápění je ústřední plynové v podobě plynového kotle a objekt je obohacen klimatizaci. Elektroinstalace je vytvořena světelná I motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je z ocelových a pozinkovaných trubek. Zdrojem teplé vody je jeden boiler plynový o objemu 100 litrů. Kanalizační svody jsou provedeny z odpadních trub. Záchod je standardní splachovací.Součastí je domácí a veřejný telefon.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný dům: Podlaţí – 526m2 - sklad Podláţí – 526 m2- prodejna prostory pro zaměstnance

Analýzá nejvyššího a nejlepšího využití “Nejvyššího a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyficky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.” Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

65

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního uţití, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

66

1.11 Ocenění Úvod K vypočítání obvyklé ceny jsou zapotřebí 3 mezinárodně uznávané metody porovnávací, přijmová a nákladová.

Porovnávací metoda Pomocí srovnatelných typů majetku, které byly za poslední období nabízeny analyzuju trţní cenu. Během této analýzy jsou zahrnuty případné korekce neshodností porovnávaných majetků se srovnávaným majetkem s ohledem aktuální nabídky na trhu.

Přijmová metoda Indikuje trţní hodnotu z budoucích příjmů z vlastnictví. K výsledku se dochází pomocí diskontování popřípadě kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Indikuje náklady na pořízení majetku nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Pro stanovení obvyklé ceny jsem pouţila všechny tři metody. Pro ocenění pozemku jsem pouţila všech tří metod.

67

1.12 Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předvídla, ţe srovnávané pozemky jsou volné k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyším vyuţití.

Název pozemku

Háje

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Parcelní číslo

719

N/A

N/A

N/A

Chodov

Nusle

Modřany

Adresa pozemku Katastrální území

Praha 11

Praha 11

Praha 4

Praha 12

Obec

Praha 4

Praha 11

Praha 4

Praha 12

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

8 316 000

32 000 000

6 990 000

756

823

765

11 000

38 882

9 137

8.4.2010

2.4. 2010

29.3. 2010

1

1

1

11 000

38 882

9 137

893 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

1

1

1

11 000

38 882

9 137

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Upravená hodnota

68

Absolutní vlastnictví

1

1

1

11 000

38 882

9 137

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

Nabídka

Bez věcných břemen

1

1

1

11 000

38 882

9 137

Využití podle územního plánu

zastavěná plocha a nádvoří

stavební parcela

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

11 000

38 882

9 137

Ano

Ano

Upravená hodnota Nejsou

stavební parcela

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

stavební parcela

Ano

1

1

1

11 000

38 882

9 137

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Nejsou

1

1

1

11 000

38 882

9 137

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

stejná

lepší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

0,6

1,2

11 000

23 329

10 964

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

1

1

11 000

23 329

10 964

Rovinný

Korekce

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

1

1

11 000

23 329

10 964

Kompletní

Korekce

Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

11 000

23 329

10 964

Nezjištěna

Korekce

Dopravní obslužnost

Kompletní

Nezjištěna

1

1

1

11 000

23 329

10 964

Kompletní

Kompletní

Korekce Upravená hodnota

Kompletní

1

Nezjištěna

Upravená hodnota

Rovinný

1

Kompletní

Upravená hodnota

Pravidelný

1

Rovinný

Upravená hodnota

Horší

Kompletní

1

1

1

11 000

23 329

10 964

69

Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Dobré

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1

1

1,1

11 000

23 329

12 060

Ne

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Horší

1

1

1

11 000

23 329

12 060

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

Ne

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

11 000

23 329

12 060

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1 648 Menší

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Dobrá

Menší

1,1

1

1,1

12 100

23 329

13 266

Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá

1

1

1

12 100

23 329

13 266

16 231

12 100

23 329

13 266

893

756

823

756

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

14 493 390

9 147 600

19 199 767

10 029 096

Vzhledem uvedeným skutečnostem jsem na základě cenové mapy dospěla k hodnotě pozemku: 14 494 000 Kč

70

Stanovení ceny nemovitosti jako celku Při indikaci obvyklé ceny majetku jsem do analýzy zahrnula domy s komerčním vyuţitím ve srovnatlné lokalitě a srovnatlnou velikostí, které byly nabízeny k prodeji. V případě nabídek byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou byly zahrnuty v úvahu takové faktroy jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, vybavenost, dopravu a parkování a další. Vzhledem k uvedeným skutečnostem a předpokladů jsem došla k výsledku, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovanou porovnávací metodou je:

32 500 000 Kč

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Komerční budova

Parcelní číslo

2

3

4

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

720

Adresa nemovitosti

Hviezdoslavova 666

Roztylská 65

Vrbova

Zampaňská

Lešanská

Katastrální území

Holešovice

Chodov

Braník

Kamýk

Chodov

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

71

Plocha pozemku

893

Hodnota za 1 m2 pozemku

16 231

14 493 390

Hodnota pozemku celkem

480

1 513

1 500

0

7 790 880

24 557 503

24 346 500

0

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží 1 052

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

1 000

1 024

1 500

1 153

22 500 000

35 000 000

45 500 000

4 500 000

14 709 120

10 442 497

21 153 500

4 500 000

14 709

10 197

14 102

39 028

16.4.2010

1.4.2010

5.4. 2010

29.3. 2010

1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Absolutní

Korekce

Existence věcných břemen

Ano

Komerční budova

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Ano

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Komerční budova

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Komerční budova

Komerční budova

1

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí Ano

Ne

1

Komerční budova

Upravená hodnota

Absolutní

1

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Absolutní

1

Ano

Upravená hodnota

Prodej

1

Absolutní

Upravená hodnota

Prodej

Ano

Ano

1

1

1

1

14 079

10 197

14 102

39 028

Ne

Ne

72

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Dobrá

Korekce

0,8

Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Výborný

Upravená hodnota Výborná

Dobrý

Kompletní

16 922

31 222

Horší

Dobrá

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

1

18 614

31222

Dobrá

Dobrá

1

1

12943

14 683

18 614

31222

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

12943

14 683

18 614

31222

Omezená

Kompletní

Kompletní

1

1,1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

Dobrá

Korekce

14 683

1,1

1

Dobrá

Korekce

Atraktivita objektu

1,2

Výborná

1

Kompletní

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Dobrá

Dobrý

Korekce

Výborný

12236

Korekce

Dopravní obsluţnost

Dobrý

11 767

Dobrá

Upravená hodnota

31 222

1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

14 102

1,2

12943

Upravená hodnota

0,8

1,2

1,1

Dobrá

1

1

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

10 197 Velmi dobrý

Dobrá

Upravená hodnota

Lepší

1

11767

Korekce

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

N/A

N/A

73

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

F. Ostatní parametry Podobná

Korekce pro velikost nemovitosti

Podobná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podobná

1

1

0,9

1

12943

16 151

16752

31222

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

Větší

N/A

N/A

1

1

1

1

12943

16 151

16752

31222

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

19 267

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

20 268 884

Hodnota pozemku

14 493 390

Celková porovnávací hodnota

34 762 274

12943

16 151

16752

31222

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny vytvořit výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. U příjmové metody je ocenění provedeno vzhledem ke kapitalizaci potencionálního čistého příjmu z pronájmu nemovitosti v závisloti na investičním riziku zahrnutém ve vlstnictví majetku pořizovaných pro jejich vlastnost produkovat příjem.

74

Postup při počítání příjmové metody Stanovení hrubého potenciálního příjmu (generován oceněným majetkem) Neobsazenost a provozní náklady jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu. Od provozních příjmu je odečten rezerva na renovace = stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je určena pomocí dvou alternativních kapitalizačních způsobů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pouţila jsem metodu přímé kapitalizace. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k vyhodnocení, ţe obvyklá cena ohodnocované nemovitosti pouţitím příjmové metody je: 19 890 000Kč

75

1.13 Přijmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu -

1 300 000

Efektivní hrubý příjem

1 105 000

Náklady na údrţbu

50 000

Pojistné

15 000

Daň z nemovitosti

12 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

5 000

Provozní náklady celkem

82 000

Provozní příjem

1 023 000

Rezervy na renovace

90 000

Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

19 890 000

Zaokrouhleno

19 900 000

Nákladová metoda U nákladové způsobu ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty daného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která zastupuje kumulované odpisy a sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkčnosti nebo

76

ekonomické nedostatečnosti, pokud jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: Technické nebo fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky V zhledem k těmto uvedeným zkutečnostem jsem vyhodnotila, ţe obvyklá hodnota oceňované nemovitosti pouţitím nákladové metody je : 27 510 000 Kč

1.14 Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Komeční budova Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další ţivotnost Zastavěná plocha

Háje

Praha 4

720 zděná 7 5 93 1 052 1.PP, 2. NP

Počet podlaţí 2. NP Průměrná zastavěná plocha podlaţí Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

526 0,7 893 4 450

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

30% 10% 15%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

6 500 Kč/m3 28 925 000 -8 677 500 -2 892 500 -4 338 750 14 494 000 27 510 250 27 510 000

77

1.15 Závěr Praktické části odhadu aktuální tržní hodnoty komerční budovy

Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostm platným k 22.4. 2012

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

34 762 274

80

27 809 819

Příjmová metoda

19 890 000

10

1 989 000

Nákladová

27 510 250

10

2 751 025

metoda Výsledná cena

32 549 844

Zaokrouhleno

32 500 000

Tento druh nemovitosti je klasicky nabízen na běţném trhu realit, proto nejvhodnější indikující hodnotu majetku byla porovnávací metoda, která odráţí poptávku srovnatelné nemovitosti a locality atd. Příjmové metodě jsem přisoudila pouze 10 % protoţe se jedná o velké prostory vzhledem kapacitě firmy Czech Computers, na druhé straně nejsou příliš velké pro uspokojení potřeb konkurence. Z pohledu nákladu je tato nemovitost velice zachovalá a není nutno ji příliš rekonstruovat, ale cena, která vyšla nákladovou metodou je příliš vysoká, na danou lokalitu, ale odpovídá technickému stavu nemovitosti. Daná částka by byla reálná, ale v jinné lokalitě. Na zakladě uvedených výpočtů jsem dospěla k názoru, ţe pokud by byla daná nemovitost nabídnuta na volném trhu její obvyklá ceny by byla : 32 500 000Kč

78

Nebylo prováděno šetření ohledně vlastnických práv nebo závazku oceňovaného majetku, za skutečnost právního charakteru nikterak nepřebírám odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani nudoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Všeobecně uznávané předpoklady, omezující a obecné podmínky ocenění nejsou dále rozváděny, neboť toto ocenění bylo provedeno jako cvičné, v praxi je jejich citace nezbytná.

79

80

81

Analytická část

82

Obsah    

Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč Analýza trhu s byty Analýza trhu s rodinnými domy Závěr analytické části

83

1.16 Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč Údaje uvedené v této analýze situace na trhu s nemovitostmi v části Prahy 4 (přesněji Libuš), hlavního města Prahy byly získány a stanoveny dle informací z dostupných databází realitních kanceláří získané přes internet. Za účelem věrohodnosti se všechny byty a rodinné domy porovnávaji s podobnými následujicími faktory: poloha nemovitosti v zóně přístupné dopravní prostředky moţnost připojení na inţenýrské sítě technický stav a vybavenost stavby.

V analýze jsou uvedeny pouze ceny bytů a rodinných domů (Kč/m2) rozdělené do samostatných kategorií z hlediska umístění, vyuţití, provedení a stáří. Nejsou bráni v řetel údaje o pozemcích typu vodní plocha, lesní pozemek, veřejná zeleň, komunikace a zemědělská půda. Z důvodu málo dat ohledně pozemků není zde analýza pozemků. V uzemní mapě níţe je zobrazeno městská část Praha-Libuš, která zahrnuje jak Libuš tak Písnice. Počet obyvatel je 8 000 na rozloze 5 km2 v Libuši a 4 000 obyvatel na necelých 4 km2 v Písnici. Oproti tomu se můţe Krč chlubit svými 28 000 obyvatel na rozloze 5km2.

84

Obrázek 4 - Územní mapa Městké části Praha 4 - Libuš27

27

http://www.praha-libus.cz/mapa.htm

85

1.17 Analýza trhu s byty Byty – Prodej Novostavba

Cihlová

od

do

od

do

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Libuš

48 000

60 000

40 000

50 500

Písnice

48 000

51 000

44 000

65 000

Krč

58 000

170 000

28 000

51 000

Z tabulky je patrné, ţe se ceny za byty pohybují kolem 50 000 Kč/m2.. Tato cena je sice nadprůměrná, avšak pokud bereme v úvahu, ţe část města ve které se nachází, je v poměru se zbytkem prahy, klidná a tato cena je opodstatněná. Nemluvě o tom, ţe je příznivě dostupná věřejné městské hromadné dopravě, nechybí rekreační zázemí, obchody, ale také restaurace. Za posledních pár let zaţila Praha 4 mnoho velkých stavebních projektů, jak komerčního tak residentního charakteru. Byty tedy novostavby blíţe k centru vychází, dráţ minimálně o deset tisíc korun na metr čtvereční. Jak je patrné z grafu v Krči lze získat nový byt za 170 000 za metr čtvereční. Naopak Písnice, které jsou dále od centra nabízí levnější novostavby, ale draţší starší cihlové byty. Důvodem této zvlaštnosti musí být stav a stáří jednotlivých bytů, narozdíl od velmi starých cihlových bytových domů v Krči jsou budovy v Písnici o několik let mladší a v lepším stavu.

86

Cihlová Byty Prodej 70000 60000

Kč/m2

50000 40000

Libuš

30000

Písnice

20000

Krč

10000 0 min

max

Kč/m2

Novostavba Byty Prodej 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

Krč Libuš Písnice

min

max

Byty – Nájem Novostavba

Cihlová

od

od

do

Panelová do

od

do

Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Libuš

8 500

11 500

8 000

12 500

7 500

13 000

Písnice

10 000

11 000

8 500

15 500

10 500

10 500

Krč

7 500

15 500

7 000

7 000

6 000

12 000

87

K výpočtu nájemného bytu bylo potřeba zjistit průměrnou hodnotu velikosti bytu. Ze sběru údajů vyšla hodnota 56m2. Nájmy bytů na praze 4 se pohybují od 6 000 Kč/56m2 do 13 000 Kč/56m2 za panelový byt, který není nový. Zvláštnosti je, ţe lze sehnat byty v Krči, tedy blíţe k centru, které jsou ve všech pozorovaních hlediscích nejlevnější tak jinak byt v novostavbě, cihlový a panelový byt. Opět muţeme vidět v tabulce, ţe cena bytu v novostavbě v Krči se pohybuje mezi 7 500 a 15 500, největší rozptyl cen. Písnice se opakovaně ukazuje byt draţší přestoţe je vzdálenejší od centra, můţe to být způsobeno nízkou hustotou obyvatelstva a nebo přijemnějším prostředí.

18000 16000

Novostavba

Nájem Byty Cihlová

Panelová

14000 12000 Libuš

10000

Písnice

8000

Krč

6000 4000 2000 0 min

max

min

max

min

max

Z výše uvedeného grafu je patrné, ţe v Písnici (červená) je ve většina případů nájem větší neţ v obou ostatních městkých částí. U novostaveb je největší rozptyl v Krči, kde je z důvodu větší hustoty obyvatelstva větší poptávka po různorodějších pronájmů. U cihlových bytů je nejniţší a také stejná hodnota 7 000 Kč v Krči z důvodu malé nabídky starých cihlových bytů. Ze stejného důvodu, malá nabídka panelových bytů, je cena za byt o rozloze 56m2, 10 500 Kč v Písnice.

88

1.18 Analýza trhu s rodinnými domy Rodinný dům – Prodej Novostavba

Cihlová

od

do

od

do

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Libuš

53000

97000

36000

65000

Písnice

42000

67000

42500

67000

Krč

X

X

17000

93200

Nabídka rodinných domů v Praze je poněkud omezena, avšak podařilo se najít několik kusů na prodej v lokalitě Libuši, Písnic a Krč. U novostaveb se cena pohybuje od 42 000 Kč/m2 aţ po 97 000 Kč/m2, trend je obecně takový, ţe čím blíţ k centru tím je draţší. U starších objektů, přesněji řečeno, cihlových stavbách se cena pohybuje od 17 000 Kč/m2 aţ po 93 000 Kč/m2. Tetno veliký rozptyl musíme brát s nadhledem jelikoţ různorodost staveb domů, jak materiálové, tak vybavení a přesná lokace mohou mít nesmírně silnou ůlohu v stanovení ceny.

89

1.19 Závěr analytické části Praha 4 přesněji Libuš je jedním z oblíbených míst pro rekreaci občanů z městské části Prahy 4, vzhledem skutečnosti, ţe je zde příjemný Krčský les (jsou zde příjemné trasy ať uţ pro krátké procházky, nebo náročné tůry), kde lze jak sportovat, tak také rozjímat a relaxovat. V okruhu 5 km je zde hned několik velkých nákupních center (např Nákupní galeri Chodov, Arkády na Pankráci, Novodvorská Plaza). Jedním z důleţitých předností Libuše je blízkost Thomayerovy nemocnice. Libuš má několik menších supermarketů a pyšní se hned dvěmi večerkami, které mají otevřeno do 23h. Městská hromadná doprava je zajištěna v podobě autobusových linek, které v dopravní špičce (v týdnu od 8:00 do 10:00 a pak od 14:00 do 19:00) jezdí s intervaly 5 minut. V předešlém odstavci jsem se snaţila odůvodnit, tak vysoké ceny bytů (v průměru 50 000/m2) seznamem výhod a pozitiv, která tato městská část Prahy 4 nabízí. Nedostatek rodinných domů na prodej mě nepřekvapil, ale i přes názký počet nabízených prodejů domů se mi podařilo pár jich najít a vytvořit menší databázi s nimi. U novostaveb se cena pohybuje v rozmezí od 42 000 Kč/m2 aţ po 97 000 Kč/m2 a u cihlových staveb je jejich průměrná cena od 17 000 Kč/m2 aţ po 93 000 Kč/m2. Ačkoli by se zdálo, ţe nemovitosti dál od centra budou levnější, není tomu tak, jak se ukázalo u novostaveb pronájem u cihlových bytů v Písnicích a prodej cihlových domů v Písnici. Můţeme tento jev přiřadit hlavně jiným faktorům menší hustota obyvatel a lepší ţivotní prostředí. Důvodem velkého rozptylů ceny bytů v městské části Praha Krč můţeme přiřadit k velké hustotě obyvatel, kteří vytvářejí dostatečnou poptávku po různorodých bytech. V porovnání Písnice a Libuše a Krče v pronájmů bytů jak cihlových, panelových a novostaveb je Krč ve všech případech nejlevnější. Nejlevnější moţný byt k pronájmu je moţné sehnat za 6000 na měsíc v panelových domech, ale za 7000 (opět nejniţší moţná cena na měsíc) je jiţ moţné sehnat novostavbu nebo cihlový pronájem bytu. Nejdraţší moţný pronájem bytů je moţné sehnat opět v Krči a to za 16 000 měsíčně. Ale i přesto lze konstatovat, ţe ceny prodeje a pronájmu jsou relativně příznivé a došlo k jejich poklesu v porovnání před ekonomickou krizí třeba v roce 2008.

90

1.20 Závěr celkové shrnutí

V teoretické části této bakalářské práce jsem se zabývala vlivem dokončení Terminalů 2 na hodnotu okolních nemovitostí. Letiště Praha, a.s. je jedno z nejrozsáhlejších letišť v České republice je vyuţíváno pro mezinárodní i vnitrostátní, pravidelný i nepravidelný letecký provoz. Rrozšířením Letiště Praha, a.s. Terminálu 2 otevřeného 17. ledna 2006 se zvýšil počet odbavených cestujících o 10000000 cestujících ročně. Narostl počet letadel, které přepravují cestující. Tím se značně zvýšila hlučnost v okolí letiště, ale Letiště Praha, a.s. se snaţí minimalizovat hluk,a vstupy hlučných letadel na Letiště Praha, a.s. jsou zpoplatněny vysokými poplatky, z těchto poplatků se pak pokrývají proti hluková opatření nebo výdaje na zaplacení přístrojů k monitorování hluku na letišti. V okolí Letiště Praha je vyhlášeno hlukové pásmo a za hranicí hlukového pásma nesmí dojít překročení hlukového limitu. Tyto hlukové limity jsou kontrolovány stacionárrními měřícími stanicemi. Jak uţ jsem zmínila v závěru teoretické části, tak Letiště Praha, a.s. realizuje rozsáhlý program protihlučných opatření pro nemovitosti nacházející se v ochranném pásmu. Jedním z nich je celková výměna oken a balkonových dveří za protihluková s předepsanou vzduchovou nepruzvučností. Při porovnávání trţních cen obdobných nemovitostí v ochranných hlukových pásmech letiště a mimo něj byl značný rozdíl trţnách cen nemovitostí. Rozdíly v ceně byly aţ o 100% . Nemovitosti v okolí Letiště Praha měly niţší trţní cenu i přesto, ţe byli srovnatelné s nemovitostmi v obdobných lokalitách nepostiţenými provozem letiště. Lokalita v blízkosti letiště je všeobecně méně atraktivní pro bydlení, avšak pro podnikatelské a komerční účely je velmi zajímavá. Kdyţ pomineme skutečnost, ţe tato lokalita je méně zajímavá a vystavována provozu letiště, tak i přesto mají ceny nemovitostí tendenci v této lokalitě růst. Lokalita byla, je a bude vţdy méně atraktivní, ale cena nemovitostí si myslím, ţe bude nadále stoupat. Po diskuzi s mým vedoucím práce Ing. Petrem Ortem, Ph.D. jsme dospěli k závěru, ţe se kontinuálně v budoucnu bude cena nemovitosti v okolí letiště zvyšovat. Z důvodu probíhajících technických inovací, které zmírňují hluk z letadel. Ať uţ je to zmíněný wheel tug a nebo díky inovacím ve výrobě leteckých motorů. V praktické části jsem oceňovala rodinný dům a komerční budovu. U obou ocenění jsem vyuţila evropsky uznávané metody porovnávací, přijmovou a nákladovou. Tento rodinný dům patřil babičce a dědovi. Jezdila jsem k nim poměrně často. Tak často jak to jen bylo moţné, na letní prázdniny, pak i společně s rodiči, téměř kaţdý víkend. Na chvíle stravené s nimi mám krásné vzpomínky a ráda se do této dětské bezstarostné minulosti vracím. Kdyţ jsem byla malá tak jsem si říkala to je dobře, ţe mám babičku a dědu a nezajímal mě ten velký a prostorný dům. Ale postupem času kdy člověk vyspívá lidé odchází a pak jediné co po nich zůstane jsou věci vzpomínky a domy. Tento dům jsem ocenila na 4 200 000 Kč, ale pro mě ten barák nereprezentuje tuto částku, příde mi to málo. Pro mě ten barák reprezentuje babičku s dědou a krásné vzpomínky na dětství. Pro někoho, kdo k tomu ten vztah nemá se můţe i tato částka 4 200 000 jevit jako ještě pořád vysoká. Pro mě není ţádná částka

91

dostačující na to, abych si kdykoli mohla do toho domu zajít zavřít si oči a vzpomínat. U porovnávací metody bych viděla jeden největší problém a to ten, ţe porovnávané lokality nebo nemovitosti nebylo moţné vţdy si je reálně ohmatat a posoudit jejich skutečný stav. V analytické části jsem dělala analýzu trhu na Praze 4 městké části Libuš, Písnice a Krč. Celkově si myslím, ţe Praha 4 v rozmezí od roku 2008 do dneška nárust developerských projektů. Pro mě jako pro studenta je to moderní a nové bydlení velice příjemné, ale těţce dosaţitelné vzhledem k uvedeným cenám za prodej nově postavěnných bytů.

92

1.21 Bibliografie ORT,Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vydání: leden 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. 74s. ISBN 80-7265-085-8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Vydání: 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. 100s. ISBN 978-807265-101. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I , Vydání: 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-128-3. NICCOLI, Riccardo. Historie letectví 1. vydání 2003, Rebo productions s.319 ISBN 80-7234-307-6 PEŠTA,Jiří a kolektiv Svět letecké dopravy 1. vydání, Galileo C.E.E. service ČR, 316s. ISBN 807239-308-1

http://american-appraisal.cz/client-solutions/246 http://www.cercany.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=1966&id=37555&p1=18793 http://www.praha-libus.cz/mapa.html

http://www.prg.aero/cs/o-letisti-praha/o-letisti-praha/ Informační systém, EIA ministerstvo Ţivotního prostředí Posudek dle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů ţivotního prostředí

93