Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Prahy Katedra oceňování majetku

Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor

Libor Hříšný obor oceňování majetku

Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

duben, 2010

0

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem předloţenou bakalářskou práci vypracoval samostatně s pouţitím zdrojů informací, literárních pramenů a internetových zdrojů, které uvádím v přiloţeném seznamu literatury.

Plzeň, duben 2010

……………………………… Libor Hříšný

1

Poděkování

Rád bych poděkoval panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., vedoucímu mé bakalářské práce, za odborný dohled při tvorbě mé práce.

2

Anotace práce Tato bakalářská práce je tvořena z tří hlavních částí. První část je teoretická s názvem Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu, kde popisuji poruchy nosných konstrukcí stavby a jejich rekonstrukci. Cílem této části bylo, aby si kaţdý, kdo bude nemovitost s takovýmito poruchami oceňovat, uvědomil, jaké budou zhruba potřebné sráţky z ceny vlivem provádění rekonstrukcí. Druhou částí – praktickou - je ocenění rodinného domu v Chlumčanech a skladových prostor v Plzni. Částí poslední je analýza realitního trhu v Plzni, kde se snaţím popsat, jaká je situace s cenami jednotlivých segmentů realitního trhu.

Annotation This thesis is structured of three main parts. The first part is theorical called the load-bearing structures and disorders affect the market value, which describes the failure of supporting structures of buildings and their reconstruction. The aim of this part was that everybody who is a property with such disorders appreciate realized what needed to be some price reductions due to the reconstruction. The second part – praktical - is the valuation of the house in Chlumčany and warehouse space in Pilsen. Last part is the analysis of real estate market in Pilsen, where I try to describe what about the prices of individual segments of the real estate market.

3

Obsah: 1. Úvod ....................................................................................................................................... 6 2. Teoretická část ...................................................................................................................... 7 2.1 Ţivotnost staveb ............................................................................................................... 7 2.2 Opotřebení staveb .......................................................................................................... 10 2.3 Rekonstrukce .................................................................................................................. 11 2.3.1 Průzkum staveb ...................................................................................................... 12 2.4 Modernizace ................................................................................................................. 13 2.5 Údrţba a opravy ........................................................................................................... 13 2.6 Poruchy nosných konstrukcí .......................................................................................... 14 2.6.1 Poruchy základových konstrukcí ............................................................................ 14 2.6.1.1 Rekonstrukce základů ..................................................................................... 17 2.6.1.1.1 Zesilování a rozšiřování základových pasů ............................................... 18 2.6.1.1.2 Rozšiřování základových patek ................................................................. 19 2.6.1.1.3 Úprava základových desek ........................................................................ 20 2.6.1.1.4 Prohlubování základů ................................................................................ 20 2.6.2 Poruchy svislých nosných konstrukcí ..................................................................... 21 2.6.2.1 Kamenné konstrukce ........................................................................................ 21 2.6.2.2 Betonové a ţelezobetonové konstrukce ........................................................... 21 2.6.2.3 Ocelové konstrukce .......................................................................................... 22 2.6.2.4 Vlhkost ............................................................................................................. 22 2.6.2.4.1 Podřezávání zdiva ..................................................................................... 23 2.6.2.4.1.1 Mechanické metody......................................................................... 23 2.6.2.4.1.2 Chemické metody ............................................................................. 26 2.6.2.5 Trhliny v nosných zděných konstrukcích ........................................................ 27 2.6.2.5.1 Příčiny vzniku trhlin .................................................................................. 28 2.6.2.5.2 Rekonstrukce stěn porušených trhlinami ................................................. 29 2.6.3 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí ............................................................ 30 3.6.3.1 Typy vodorovných nosných konstrukcí ........................................................... 31 2.6.3.2 Rekonstrukce vodorovných nosných dřevěných konstrukcí ........................... 33 2.6.3.3 Poruchy a rekonstrukce keramických vodorovných stropních konstrukcí....... 34 2.6.3.4 Poruchy a rekonstrukce vodorovných ţelezobetonových nosných konstrukcí ...................................................................................................................................... 35 2.6.3.5 Poruchy a rekonstrukce vodorovných kombinovaných nosných konstrukcí ... 35 2.6.3.6 Klenby ............................................................................................................. 36 2.6.3.6.1 Poruchy a rekonstrukce kleneb ................................................................ 36 2.6.4 Poruchy schodišťových konstrukcí ........................................................................ 39 2.6.4.1 Poruchy a rekonstrukce schodišťových konstrukcí ......................................... 39 2.6.5 Poruchy střech a krovů ........................................................................................... 40 2.6.5.1 Poruchy a rekonstrukce střešních nosných konstrukcí ..................................... 41 2.6.6 Vliv poruch na trţní hodnotu.................................................................................. 42 2.6.6.1 Trţní hodnota.................................................................................................... 42 2.6.6.2 Cena a hodnota ................................................................................................. 43 2.6.6.2.1 Druhy cen .................................................................................................. 43 2.6.6.3 Metody oceňování ............................................................................................ 45 2.6.6.3.1 Porovnávací metoda .................................................................................. 45 2.6.6.3.2 Výnosová metoda ...................................................................................... 46 2.6.6.3.3 Nákladová metoda ..................................................................................... 46 2.6.6.3.3.1 Náklady .............................................................................................. 46 4

2.6.6.3.3.2 Podklady pro zjištění nákladů ........................................................... 47 2.7 Závěr teoretické části ..................................................................................................... 49 3.Praktická část......................................................................................................................... 51 3.1 Ocenění rodinného domu .............................................................................................. 51 2.2 Ocenění skladových prostor ........................................................................................... 62 3.3 Analýza trhu s nemovitostmi v Plzni.............................................................................. 66 3.3.1 Obecná charakteristika ............................................................................................ 66 3.3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu ............................................................... 67 3.3.2.1 Pozemky ........................................................................................................... 67 3.3.2.2 Budovy ............................................................................................................ 67 3.3.2.3 Nájmy ............................................................................................................... 69 3.3.2.4 Komerční prostory............................................................................................ 70 3.4 Závěr praktické části ...................................................................................................... 71 Seznam příloh ........................................................................................................................... 72 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 79

5

1. Úvod Postupem času kaţdá stavba začíná vlivem stáří ztrácet na svých stavebnětechnických vlastnostech a to musí zákonitě sráţet i její uţitnou hodnotu, tedy hodnotu, která nám vytváří nějaký uţitek z daného účelu, pro který jsme investovali peníze. Byt nám poskytuje bydlení, je to jedna z nejdůleţitějších investic v ţivotě člověka, výrobní hala nějaký produkt, ze kterého profituje a vytváří zisk. Všechny stavby jsou tvořeny z různých materiálů, různých stavebních konstrukcí a kaţdá část má svou určitou ţivotnost, která je důleţitá z hlediska ocenění, protoţe nám udává dobu, po kterou budeme moci stavbu uţívat. Kaţdá stavba je jinak vystavena zatíţením - ať uţ je to prostředím, nebo zatíţením provozním, ale i zatíţením, které nelze očekávat, například zemětřesení. Pokud jde o ţivotnost, co je dáno tabulkami, nemusí být v realitě vůbec pravdou. Kaţdá stavba má jiného majitele. Některý se o objekt stará - provedl zateplení, popř. rekonstrukci ku prospěchu nemovitosti, nechává pravidelně provádět servis výtahu. Jiný majitel uţ svůj dům několik let nebyl a nechal ho napospas svému osudu. V takovém případě uţ při koupi musíme provádět zásadní rekonstrukce nebo zváţit, zda objekt nezdemolovat a nepostavit nový, protoţe cena nákladů na takovou rekonstrukci se můţe mnohdy pohybovat v částkách mnohem větších neţ je cena nového domu. Odhadce by tedy měl mít dobrou znalost stavebních konstrukcí, umět posoudit technický stav, zjistit příčiny poruch a v případě ocenění umět vyčíslit případné moţné náklady na znovurealizaci objektu s ohledem na současný stav. Pravidelné opravy a údrţby, případně rekonstrukce a modernizace, jsou základním předpokladem, abychom mohli objekt při uţívání udrţet v dlouhodobě dobrém stavu a abychom při případném prodeji získali co nejvyšší výnos. Je samozřejmé, ţe stavba po čase ztrácí svoji hodnotu ať uţ svými špatnými statickými vlastnostmi, vlivem špatného provedení základové konstrukce nebo tím, ţe je konstrukčně zastaralá, protoţe kaţdým rokem se objevují nové systémy budov a nové materiály, které daleko víc spoří naše výdaje. Proto zastaralé stavby, které tyto dobou jdoucí prvky nemají, ztrácí svou hodnotu.

6

2. Teoretická část 2.1 Životnost staveb Stavba a její konstrukce mají svou určitou ţivotnost, tedy dobu, po kterou je stavba schopna plnit své základní funkce. Po celou dobu svého ţivota je stavba vystavována nepříznivým vlivům okolního prostředí, které mají na stavbu zásadní vliv - např. kvalita údrţby stavby, intenzita uţívání stavby, poloha stavby nebo provedené stavební úpravy ve formě rekonstrukcí nebo modernizací. Tento proces je časově neodvratný, protoţe kaţdá část stavby má svou určitou hranici, po jejímţ dosaţení přestane plnit své funkce. Nejdůleţitějšími prvky jsou prvky s dlouhodobou ţivotností, protoţe se jedná o prvky nosných konstrukcí. U nosných konstrukcí má ţivotnost zásadní význam, protoţe při jejich poškození muţe dojít k celkovému narušení objektu, a v takovém případě je tedy vyčíslení nákladů na obnovení jejich funkce mnohdy větší neţ cena samotného objektu. Mezi tyto prvky patří základy, svislé nosné konstrukce, podlahové konstrukce, schodiště, střešní nosné konstrukce, tedy konstrukce, které hrají v objektu základní roli pro její uţívání. U takovýchto prvků, tedy prvků s dlouhodobou ţivotností, je uvaţována ţivotnost zpravidla vyšší 100 let. Dalšími prvky jsou prvky s krátkodobou ţivotností, tedy prvky, které tvoří s nosnými konstrukcemi jakýsi funkční celek. Jedná se o omítky, dlaţby, okna, dveře. Jejich předpokládaná ţivotnost je pod 100 let a přepokládá se, ţe za dobu ţivotnosti bude kaţdý tento prvek v objektu alespoň jednou vyměněn. Kaţdý z těchto prvků je po svůj čas uţívání vystaven jiným vlivům, z tohoto důvodu je jasné, ţe např. obvodové pláště budou muset odolávat vlivům změn teploty, vlhkosti a povětrnosti, základové konstrukce zase účinkům podzemní vody nebo tlakům půdy. Proto se setkáváme s odlišnou ţivotností u jednotlivých prvků stavby. Při oceňování rozumíme ţivotností dobu, která uběhla od výstavby objektu nebo začátku doby jejího uţívání po dobu jejího přirozeného zchátrání. Musíme zde ovšem brát v úvahu, ţe po celou dobu uţívání konstrukce byla prováděna běţná údrţba, coţ v praxi znamená, ţe objekt byl pravidelně sledován a v případě zjištění závad byly některé díly vyměněny nebo opraveny. Je dokázáno, ţe při běţné údrţbě dosahuje stavba daleko větší ţivotnosti.

7

Rozlišujeme několik typů ţivotnosti: 1. Technická ţivotnost. Trvá od doby od vzniku objektu po dobu jejího zchátrání nebo doţití prvků dlouhodobé ţivotnosti, s kterými souvisí technické vlastnosti objektu. Je zde kladen velký důraz na materiálové provedení prvků s dlouhodobou ţivotností, coţ jsou prvky, které se za dobu uţívání stavby nemění a které společně s prvky krátkodobé ţivotnosti zajišťují dobrý technický stav objektu. Základní faktory ovlivňující technickou ţivotnost jsou: způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ - prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, ev. i schodiště), způsob a intenzita uţívání stavby, provádění běţné (preventivní údrţby), z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými, popř. generálními opravami celé stavby. 2. Ekonomická ţivotnost. Jedná se o dobu, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku. Bývá zpravidla kratší neţ ţivotnost technická, coţ můţe být příčinou malých výnosů vzhledem k velkým nákladům na provoz. Dojde-li k tomu, ţe se pro stavbu nepodaří nalézt jiné vyuţití, končí její ekonomická ţivotnost a poté uţ je na posouzení samotného majitele, zda stavbu zboří, či postaví novou, aby zhodnotil pozemek. Nebo můţe k zániku dojít u jednoúčelových staveb, které jiţ nejsou schopny provozu, kde zanikne důvod v daném místě budovu provozovat a nelze je vyuţít pro jinou funkci, neţ pro kterou byly postaveny. V tomto případě by náklady na její znovuuvedení do provozu byly příliš vysoké. 3. Morální ţivotnost. Doba, po kterou stavba vyhovuje z pohledu provozu, moderních trendů a komfortu uţívání z hlediska vyuţívání stavby, změny trhu a okolí. Zde jsou zahrnuty velikosti místností, jejich propojení a moderní design, dlaţby, obklady, způsob vytápění, sociální zařízení, vybavení a modernizace koupelen, kuchyní atd. Končí dobou, kdy je moţno stavbu nahradit jinou a s lepšími parametry. 4. Předpokládaná ţivotnost. Celková předpokládaná ţivotnost, technická ţivotnost, technické trvání stavby, délka ţivota stavby. Tyto pojmy jsou obsahově totoţné s ţivotností. 5. Zbytková ţivotnost. Zahrnuje dobu od okamţiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby. Opět za 8

předpokladu běţné údrţby objektivní ţivotnost stavby. 6. Objektivní ţivotnost. Termín objektivní ţivotnost je pouţíván u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údrţby, vliv intenzity uţívání, vliv okolí) tuto základní dobu upravují. 7. Právní ţivotnost. Je doba od vzniku stavby jako věci aţ po její zánik jako věci. To, kdy jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vzniknou a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní ţivotnost stavby závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě je dána vyhláškou č. 456/2008Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla: a) u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně; b) u rekreačních a zahrádkářských chat: - zděných 80 let; - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let; - ostatních 50 let; c) u inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 - 100 let podle druhu konstrukce; d) u vedlejších staveb a garáţí: - zděných 80 let; - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let; - ostatních 30-40 let; e) u studní: - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let; - ostatní 50 let; f) u venkovních úprav je uvedena v příloze č.11 vyhlášky; g) u hřbitovních staveb 100 – 150 let.

9

Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení: 1. základy, včetně zemních prací – 150-200 let; 2. svislé konstrukce - 80-200 let; 3. stropy – 80 – 200 let; 4. zastřešení mimo krytinu – 70-150 let; 5. krytiny, střecha – 40-80 let; 6. klempířské konstrukce – 30-80 let; 7. úpravy vnitřních povrchů – 50-80 let; 8. úpravy vnějších povrchů – 30-60 let; 9. vnitřní obklady keramické – 30-50 let; 10. schody – 80-200 let; 11. dveře – 30-50 let; 12. vrata – 30-50 let; 13. okna – 50-80 let; 14. povrchy podlah – 15-80 let; 15. vytápění – 20-50 let; 16. elektroinstalace – 25-50 let; 17. bleskosvod – 30-50 let; 18. vnitřní vodovod – 20-50 let; 19. vnitřní kanalizace - 30-60 let; 20. vnitřní plynovod – 20-50 let; 21. ohřev teplé vody – 20-40 let; 22. vybavení kuchyní 15-30 let; 23. vnitřní hygienická zařízení včetně WC – 30-60 let; 24. výtahy – 30-50 let.

2.2 Opotřebení staveb Postupem času stavba vlivem nejrůznějších vlivů postupně degraduje a tuto skutečnost vyjadřuje opotřebení. Opotřebení není vadou stavby, protoţe nevyplývá z chybného provedení. Opotřebení by se nemělo chápat pouze z technického hlediska, ale zváţit i hlediska ekonomická, morální a externí, která působí mimo rámec stavby. Pro výpočet se pouţívá mnoha metod, které jsou závislé na stupni degradace, ve kterém se stavba nachází, ale zároveň musí zahrnovat i stav provedených rekonstrukcí a modernizací. 10

Ve výpočtu se nejčastěji setkáme s dvěma metodami. Pro určení hodnoty opotřebení se pouţívají metody vzhledem k dané ţivotnosti objektu. V počátcích ţivotnosti pro výpočet postačí metoda lineární, kde se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností opotřebení, při vyuţití této metody můţe činit nejvýše 85%. Přibliţně v polovině ţivotnosti, kdy dochází k výměnám prvků s krátkodobou ţivotností a dalších moţných, pokud je stavba před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu, je v mimořádně dobrém nebo špatném technickém stavu, je vhodnější vyuţití metody analytické. Ta vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybaven

2.3 Rekonstrukce Rekonstrukcí rozumíme obnovovací práce, které provádíme za účelem uvedení objektu do původního stavu. Je to technologická a konstrukční úprava majetku nebo jeho částí, která vede často ke změně technických parametrů stavby, popřípadě změnu v jejím uţívání. Některé části mohou být vyměněny, je třeba ovšem zváţit, v jakém stavu v závislosti na ţivotnosti se stavba nachází, zda by náklady na rekonstrukci nebyly daleko vyšší neţ samotná cena objektu. Moţným vysokým nákladům na budoucí rekonstrukci můţeme v průběhu uţívání předcházet, a to pravidelnou údrţbou a standardními pravidelnými opravami. Rekonstrukce zvyšuje hodnotu nemovitosti, neboť přispívá k celkovému stavu objektu a prodluţuje ţivotnost. Ţivotnost betonových konstrukcí je odhadována na 50 let. U konstrukcí, které nebyly udrţovány nebo špatně provedeny, je uváděna ţivotnost 30 let, ovšem je-li konstrukce řádně udrţována, její ţivotnost se odhaduje aţ na 90 let. V České republice probíhala největší výstavba v letech 1957-1990, v tomto období bylo postaveno zhruba 63 000 panelových domů. Je zřejmé, ţe řada z nich bude na hranici své ţivotnosti. Existují dvě moţnosti - buď konstrukci zdemolovat, coţ je velice nákladné, protoţe demolice jednoho panelového bytu vychází zhruba na 500 000 korun, navíc k tomu potřebujeme ještě připočíst částku za nově vybudovanou budovu, kde se pohybujeme okolo 30 000 Kč na m2 obytné plochy, coţ dělá 260 000 Kč na bytovou jednotku. V druhém případě můţeme provést komplexní rekonstrukci objektu, kde se zasanují obvodové pláště, oprava balkonů a lodţií, oprava střechy, rekonstrukce technického zařízeni budov, zateplení, výměna oken. Takto provedená rekonstrukce vychází na 500 000 Kč na bytovou jednotku, coţ je

11

ekonomičtější, a navíc zhodnotí stavbu a prodlouţí ţivotnost.

2.3.1 Průzkum staveb Při rekonstrukcích staveb je uţitečné získat informace o současném technickém stavu objektu a jeho vlastnostech, aby námi poţadovaná změna byla racionální a hospodárná. Díky stavebnímu průzkumu získáme informace o tom, v jakém stavu se budova právě nachází, protoţe kaţdá je vystavená jiným vlivům, a navíc v častých případech není zpracovaná stavební dokumentace o typech nosných konstrukcí, pouţitých materiálech. Proto se ke kaţdé rekonstrukci musí přistupovat zvlášť. Stavební průzkumy můţeme rozdělit: 1.

Stavebně-technický průzkum.

Účelem tohoto průzkumu je poskytnout informace o stávajícím stavebním objektu a jeho vazbách na okolí podle poţadavku objednatele nebo projektanta. Nejčastější vyuţití má při nástavbě nebo přístavbě objektu, rekonstrukci, změně vlastníka majetku, zjištění příčin případně závaţnosti poruch objektu a při nové výstavbě v těsném sousedství. Provádí se konstrukční a statický průzkum (základové, svislé nosné, vodorovné-nosné, střešní, schodišťové a visuté konstrukce), vlhkostní průzkum včetně průzkumu radonového, inţenýrsko-geologického a hydrogeologického a průzkumu biokoroze objektu. Rozsah tohoto průzkumu je závislý na účelu, pro který se provádí, stavem objektu nebo časem, který je pro průzkum určen, a je vţdy omezen - cenou prací, moţnostmi provedení sond, uvolněním prostoru, proto se vţdy provádí pouze v nejnutnějším rozsahu. 2.

Stavebně-historický průzkum.

Pouţívá se u objektů, které jsou kulturní památkou, a musí být proveden v předstihu stavebně-technického průzkumu. Provádí se pro potřeby poznání historie objektu a jeho zařazení do vývoje architektury. Měl by upozornit na cenné části stavby a přispět k jejímu zachování. Výslednou zprávou je historie stavby, architektonický rozbor, umělecko-historické hodnocení, stavebně-technický popis, půdorysy a pohledy. 3.

Urbanistický průzkum.

Tento průzkum musí probíhat v dostatečném časovém předstihu před zahájením projekčních prací. Důvodem je získání prostoru pro rozhodování o způsobu a hloubce prováděných zásahů. Základní členění průzkumu: architektonicko-urbanistické aspekty území, zhodnocení fyzikálního stavu objektů, zhodnocení kvality bytového fondu, zhodnocení technické infrastruktury území.

12

2.4 Modernizace Proces, při kterém se některé části konstrukce nebo zařízení nahrazují novými, modernějšími v závislosti na současných poţadavcích. Při modernizaci nahrazujeme staré prvky jinými, které zvýší uţitek z dané věci, např. nahrazení starých oken novými s lepšími vlastnostmi, které nám zároveň mohou ušetřit i peníze, dále to můţe být výměna plynového kotle, dveří, omítek - tedy prvků s krátkodobou ţivotností. Modernizační práce obvykle nezasahují do nosného systému budovy, ale je moţné třeba zvýšit únosnost některého nosného prvku pro přenesení větší tíhy nově instalovaného zařízení nebo většího zatíţení v nově instalovaných prostorách. Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem budov nových a jejich morální ţivotnost se prodlouţí. Hodnota budovy se zvýší. Modernizace mnohdy vyţaduje značné finanční prostředky. Je proto účelné zjistit před návrhem modernizace stav všech konstrukčních prvků budovy a zhodnotit riziko a důsledky případných selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti. Vynucená následná úprava konstrukce budovy můţe znehodnotit prostředky vynaloţené na modernizaci. Mnohdy je proto účelné spojit modernizaci budovy s její rekonstrukcí.

2.5 Údržba a opravy Údrţbou se rozumí preventivní opatření, která je prováděno tak, aby objekt mohl co nejdéle plnit svoje základní funkce. Pravidelnou péčí o objekt se sniţuje proces fyzického opotřebení, rovněţ se jí předchází nebezpečnému provozu. Oprava je činnost, kterou se částečně odstraňuje fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho poškozených částí do stavu schopného bezpečného provozu a činnosti, ke které je uţíván. Obnovuje technické vlastnosti, odstraňuje funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. Můţe se jednat o opravu malou, zde se jedná o náhradu nebo změnu menších součástí budovy či konstrukce, u které je ţádána menší změna její funkce. Dále můţe jít o opravu velkou, která je shodná s malou, prováděnou pouze ve větším rozsahu, a generální, při které opravujeme podstatné části objektu, u kterých došlo k velikým a zásadním statickým změnám v případě obnovy ztracených funkcí.

13

2.6 Poruchy nosných konstrukcí Cílem pozemních staveb je vybudování objektu, zpravidla budovy (panelový dům, rodinný dům). Tato budova je tvořena z jednotlivých dílů, které musí plnit svou určitou funkci a díky tomu přinášet dlouhodobý komfort a uţitek, pro jaký byla stavba postavena. Z tohoto hlediska budovu dělíme na 2 základní systémy: a) nosný subsystém; b) nenosný subsystém. U nosného subsystému je hlavní funkcí přenášení všech zatíţení, musí dobře odolávat vnějším vlivům statickým a dynamickým (zatíţení sněhem, větrem), mít dostatečnou stabilitu a únosnost. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, stropní konstrukce, schodiště, nosné konstrukce zastřešení. Kaţdá z těchto částí musí být navrţena tak, aby byla spolehlivá a poskytovala bezpečnost. Naproti tomu nenosný subsystém je jakýsi doplněk, který ovšem není v objektu zanedbatelný, neboť můţe plnit v objektu jinou funkci (akustickou, dělící, hydroizolační) . Patří sem příčky, výplně otvorů, podlahy, střešní pláště a instalace

2.6.1 Poruchy základových konstrukcí Správně navrţené základy jsou základem pro kaţdou stavbu. Do základů jsou přes všechny konstrukce vrchní stavby přenášena zatíţení, která musí být přenesena do základové půdy v základové spáře. Základy jsou nedílnou součástí kaţdé pozemní stavby, a proto se musí dbát zřetel na jejich realizaci. Neboť uţ jen špatnou volbou zaloţení na nestabilním území můţe dojít ke značnému porušení konstrukce. Proto při jejich realizaci musíme vycházet z několika poţadavků: A. Stabilita území. Kaţdé staveniště musí být prozkoumáno geologicky (zjištění sloţení půdy), geomorfologicky (tvary zemského povrchu) a hydroologicky (zjištění podzemních vod). Díky těmto průzkumům zjistíme celkovou konzistenci půdy, které musíme přizpůsobit realizaci základů a dovolené namáhání základové půdy , stlačitelnost jednotlivých vrstev. Při výběru musíme brát zřetel na posuv půdy, kdy se nám jedna vrstva posouvá po druhé, coţ můţe být způsobeno lidským faktorem (špatné sjímání vrstev), ovšem i přirozeným sesuvem (viz obr. 2.1). 14

Obr 2.1: Příčný řez sesuvným územím. 1 – břidlice, 2 – prachový jíl, 3 – štěrky, 4 – hlíny, 5 – sesuv, 6 – hlinitý náplav

B. Únosnost základové půdy. Schopnost základové půdy přenášet určitá namáhání a odolávat porušení soudrţnosti zeminy. Zemina se můţe vytlačovat do stran, stavba můţe sedat nebo se naklánět. Důleţité je zde zatíţení působící na stavbu, neboť nerovnoměrným přetěţováním konstrukce můţe dojít k jejímu sedání, coţ můţe mít katastrofální následky. Únosnost základové půdy můţeme zvyšovat, zmenšit její propustnost a stlačitelnost, a tím předcházet poruchám konstrukce. A to několika způsoby: a) můţeme nedostatečně únosnou zeminu nahradit únosnou pomocí zakládání stavby na štěrkopískových polštářích, protoţe štěrkopísek má malou stlačitelnost a nenamrzavost a polštáře nám urychlují sedání; b) můţeme zlepšovat mechanické vlastnosti zeminy, a to zhutňováním nebo odvodňováním. Kdyţ chceme zlepšit fyzikální a chemické vlastnosti půdy, je vhodné pouţít injektáţ pod tlakem se vhání cementová směs, která naruší horninu spojí se s ní a vytvoří jakýsi základový prvek – dochází ke zvýšení pevnosti základové půdy. Finančně se ovšem pohybujeme v desítkách tisíc korun na metr. Půda je téţ náchylná k objemovým změnám jako je bobtnání a smršťování. Je mu třeba věnovat větší pozornost např. při zakládání v blízkosti jiných staveb, kdy zemina můţe vybočit do strany a nebo vlivem větru můţe být smršťována.

15

C. Sedání Kaţdá stavba, ať uţ je z jakéhokoliv materiálu, podléhá více či méně sedání. Sedání je způsobeno např. nestejnosměrnou stlačitelností zemin (viz obr.2.2), půda můţe být sloţena z nestejnorodých zemin a mít různou mocnost jednotlivých vrstev. Při překroční hodnoty sedání můţe dojít k ohroţení, např. zařízení budovy (dveře, okna), provoz (strojní zařízení), ale i vlastní stavební konstrukce (naklánění, průhyb). Sedání je ovlivněno hloubkou zaloţení stavby, kdy hlubší základy podléhají menšímu sedání, a naopak tvarem základů, kde nejméně sedají kruhové tvary. Obr. 2.2: Deformace budov vlivem různé mocnosti vrstev podloţí.

D.Ochrana proti proudění vody Pokud pod stavbou proudí podpovrchová voda, můţe se stát, ţe začne odnášet zeminu, a stavba bude tudíţ sedat nerovnoměrně. Při nedostatečném průzkumu voda vlivem vzlínající vlhkosti můţe značně narušit objekt. Největší riziko výskytu podzemních vod je v blízkosti řek a potoků. Abychom mohli stavbu nějak chránit, je nutno provézt průzkum podloţí, díky kterému zjistíme hladinu podzemní vody, a můţeme tak předejít následkům. Nejdůleţitější ochranou je dobře a kvalitně provedená izolace, nejjednodušší formou je asfaltová izolace, která ovšem vystačí, pokud je hladina vody pod úrovní základové spáry. Setkáme se ale i s případem, kde je suterén pod hladinou spodní vody, a zde uţ musíme stavbu chránit, a to vybudováním nepropustné ţelezobetonové vany. Ta zaručí, ţe se voda do objektu nedostane. Samozřejmě hladinu podzemní vody je moţné sniţovat a to drenáţemi, za pomoci kterých vodu odvádíme do kanalizace, musíme ovšem drenáţ dimenzovat tak, aby byla schopna odvádět vodu z nadměrného tání a pršení. Jinou moţností je neustálé odčerpáváním, ovšem s tím souvisí větší náklady (vybudování čerpadla, zajištění nouzového proudu). Voda má samozřejmě vliv na základové konstrukce. U vody se zjišťuje kyselost nebo zásaditost pomocí PH. Pokud má voda Ph niţší 4, je voda silně kyselá a můţe narušit strukturu betonu,

16

pokud je hodnota vyšší 8 Ph, je voda silně zásaditá a to značí znečištění, neboli kontaminaci. Dále zjišťujeme tvrdost vody, neboli obsah nerozpuštěných částic. Velmi měkké vody (hladové) mají neblahý dopad na základové konstrukce, protoţe sniţují jejich pevnost. Vody agresivní s vysokým obsahem CO2 zase způsobují korozi materiálu. E. Hloubka základů Nedostatečná hloubka zaloţení můţe způsobit větší sedání stavby, nebo je stavba zaloţena do zámrzné hloubky, a důsledku toho můţe dojít k vytlačení základů vlivem zvětšování objemu základové půdy. Nejmenší hloubka zaloţení je 800 mm, ovšem opět musíme dbát na geologický a hydrologický průzkum, neboť u jílovitých zemin je min. hloubka 1 200 mm a naproti tomu u skalních hornin, které vlivem mrazu nemění svůj objem, 500 mm, a také hladinu podzemní vody. Základ můţeme chránit proti promrzání (viz obr. 2.3).

Obr. 2.3 : Štěrkopískové vrstvy chránící základ proti promrzání zeminy.

2.6.1.1 Rekonstrukce základů K rekonstrukci musíme přistoupit tehdy, jsou-li na stavbě viditelné trhliny. Ty ovšem nemusí být způsobeny výhradně nekvalitními základy, ale také vlivem ostatních sil působících na stavbu (sedání, otřesy). Nejčastějšími příčinami špatných základů jsou: 1. Únosnost základové půdy je překročena a je třeba rozšířit základy, aby se zvětšila jejich plocha. Musíme dbát zřetel i na geologický průzkum, který vyhodnotí, zda se v čase nějakým způsobem nezměnilo podloţí, protoţe základy pod stavbou uţ sedly a námi vybudované pod sebou budou mít ještě nezkonsidolovanou základovou půdu. Z tohoto důvodu je průzkum důleţitý. Poklesy základové půdy můţe ovšem vyvolat také špatné odvodnění, hladina podzemní vody; 2. Základy nejsou dostatečně hluboké, čímţ sedají a musí se podezdít, podbetonovat a nebo se zvýší okolní terén, aby pata základů byla trvale 0,8 – 1,2m hluboko; 3. Nastane pokles vrstev, ke kterému můţe dojít vlivem poddolování. Na stavbě se

17

vyskytnou trhliny, které je nutno sledovat; 4. Lidský faktor při špatném provedení nebo pouţití vadného materiálu.

2.6.1.1.1 Zesilování a rozšiřování základových pasů Při této rekonstrukci se zpravidla zvyšuje zatíţení na základovou půdu, protoţe k rekonstruovanému základu přidáváme zcela novou část základu. Existuje několik variant, jak základy rozšířit nebo sníţit (viz obr. 2.4). Můţeme pod starý základ vybetonovat ţelezobetonovou desku, která základ rozšíří a zamezí tak jeho sedání. Nebo můţeme pod základem vytvořit betonový pilíř, který se provádí buď v ose základů, nebo šachovnicovém uspořádání (viz také obr 2.4). Zde ovšem musíme zváţit, zda zemina je dostatečně únosná, neboť tím, ţe ke staré konstrukci přibetonujeme novou, sedání stavby se nemusí zastavit, ale naopak stavba můţe sedat dál. Další moţností zesílení je pomocí pouţití ocelových průvlaků a pilot (viz obr. 2.5), kde průvlaky přenášejí ohyb a smyk a piloty zajišťují dostatečnou hloubku únosnosti základové půdy. Šířka základových pasů se nemusí měnit, můţeme např. nad starý základ vybetonovat ztuţující rám, který nám nijak šířku nerozšíří a nemusí být prováděna v celé jeho délce, jen v místech staticky určených.

Obr 2.4 : Rozšíření základového pasu. a) ţelezobetonová deska, b) stěna s pilíři, c) pilíře, d) šachovnicové uspořádání

18

Obr. 2.5: Zesílení pasu ocelovým nosníkem a pilotami

2.6.1.1.2 Rozšiřování základových patek K porušení základových patek můţe dojít vlivem jejich stárnutí nebo můţe být konstrukce vystavena agresivnímu prostředí. Rekonstrukce se zde neprovádí formou rozšíření, ale stávající konstrukce se zmonolitní a vyztuţí (viz obr. 2.6 a 2.7).

Obr. 2.6: Zesilování základu přibetonováním ţelezobetonových částí.

Obr. 2.7: Zesílení základové patky: a) vyztuţením a obetonováním b) ţelezobetonová objímka

19

2.6.1.1.3 Úprava základových desek Základové desky jsou navrhovány tak, aby dostatečně přenášely zatíţení vrchní stavby do základů. Nejčastější poruchy má na svědomí lidský faktor, ať uţ špatným namícháním směsi nebo nedodrţením technologických postupů, jako je doba tuhnutí betonu, nebo nedostatečná péče po vybetonování. Např. v letním období, kdy dochází k intenzivnímu slunečnímu záření, by se deska měla pravidelně zalévat vodou, aby nepopraskala. Naopak při betonování v zimě, kde se nám vrchní část desky mrazem naruší, je nutno provést zpevnění pomocí výztuţe ze síťoviny a zalití betonem (viz obr. 2.8) Obr. 2.8: Ztuţení základové desky

2.6.1.1.4 Prohlubování základů Základy postupem času mohou ztrácet svoji pevnost ať uţ vlivem spodních vod, nebo lidským faktorem, kde třeba nebyly správně odizolovány. Zde je naším úkolem základy prohloubit a podbetonovat. Při takové rekonstrukci se musí postupovat po malých částech a velice opatrně. Proto se musí stavba dobře zajistit nejčastěji vodorovnými paţinami, které zapřou jednak základy, ale i obvodové zdi. Po takovémto zabezpečení můţeme přistoupit k samotné rekonstrukci, kde se buď základy podbetonují nebo podezdí plnými cihlami. Pokud nemáme zaručeno, ţe díky zesílení nebo podbetonování starých základů se nezmění charakter sedání, je vhodné vyuţít mikropilot. Obecně piloty patří mezi hlubinná zakládání, která pouţijeme tam, kde není půda dostatečně únosná.. Jsou vhodné při rekonstrukcích základů, podchycování zdí. Výhodou této rekonstrukce je pouţití mobilního zařízení, nejčastěji vrtaček , coţ nám zaručí práci prakticky kdekoliv.

20

2.6.2 Poruchy svislých nosných konstrukcí Obvodové nosné stěny mohou být vyhotoveny z různých materiálů, které mají odlišné mechanické, ale i fyzické vlastnosti. Např. pálená cihla má vysokou pevnost a odolnost, ale naproti tomu pórobeton má lepší izolační vlastnosti, i kdyţ nevýhodou je jeho nasákavost a pevnost. Přes obvodové stěny jsou přenášena zatíţení ze stropů, schodišť do základové konstrukce. Proto bychom si při realizaci tuto skutečnost měli uvědomit a přizpůsobit tomu samotnou výstavbu, neboť uţ nezohledněním této skutečnosti můţe v budoucnu dojít k poruchám.

2.6.2.1 Kamenné konstrukce Pokud stavíme z kamene, měli bychom dbát na to, aby byl pevný, únosný, dobře zpracovatelný, bez trhlin a co nejméně nasákavý. Kaţdý kámen obsahuje vápno a rozpustné soli, které se společně z působením vody rozpouštějí a při vysychání krystalizují na povrch. Vzniká tím tlak, který nám narušuje strukturu kamene, proto musíme zabránit stékání vody po kamenech a zamezit vzlínavost. Kamenné zdivo nesmí obsahovat trhliny, neboť při zatékaní nám je voda vlivem klimatických změn začne roztahovat a tím deformovat. Do zdiva se nesmí ukládat svisle, ale na svou přirozenou loţnou plochu. Na kamenných konstrukcích se také časem usazují houbovité rostliny, které společně se rozrůstají a svými kořínky – společně s vodou - postupně kámen narušují.

2.6.2.2 Betonové a železobetonové konstrukce Často se setkáme s tím, ţe vady těchto konstrukcí jsou způsobeny jiţ ve fázi jejich výroby, kdy se beton zpracovává či ošetřuje, a následně při nesprávném provedení. Tyto vady zpočátku nerozpoznáme, ovšem postupem času vyjdou na povrch vlivem pouţívání konstrukce. K obvyklým příčinám řadíme: a) sníţení únosnosti – výrobní a projekční vady; - vliv vnějšího prostředí (mráz, koroze); - přirozená ţivotnost; b) zvýšené namáhání – nadměrné namáhání a přetěţování konstrukce; - změny podloţí(sedání); -objemové změny materiálu vlivem teploty, vlhkosti ; 21

- nevhodná rekonstrukce a tím změna statiky objektu. U poruch betonových konstrukcí je nejčastějším znamením zabarvení povrchu betonu a trhliny, které vzniknou, kdyţ nedodrţíme fázi tvrdnutí a konstrukci začneme zatěţovat. Dále vznikají překročením pevnosti v tahu (často bývají otevřené s ostrými hranami a při poklepu vydávají zvuk), tlaku (kolmé ke směru tlaku, okraje rozdrcené u sloupů trhliny podél rohů, vydávají dutý zvuk) nebo smyku (průběh přímkový, trhliny uzavřená). Poruchy mohou vzniknout i smršťováním, kde dojde k úbytku vlhkosti ve stavební hmotě a tím zmenší svůj objem, a nebo dotvarováním, kdy nám konstrukce musí trvale odolávat zatíţení.

2.6.2.3 Ocelové konstrukce Zde vznikají poruchy zejména korozí, změnami mechanických vlastností materiálu, přetíţením konstrukce, vlivem materiálu, vlivem nesprávného návrhu. Zničení ocelové konstrukce se značně liší od poruch betonu nebo kameniva, coţ je způsobeno vlastnostmi oceli (vysoká pevnost v tahu a tlaku). Ke změnám vlastnosti oceli dochází zejména vlivem stárnutí materiálu, korozí, únavou, poţárem, přetíţením od havárie. Na ocel ovšem nejvíce působí koroze, která narušuje fyzikální a mechanické vlastnosti, a tím sniţuje únosnost.

2.6.2.4 Vlhkost Voda je hrozbou snad všech staveb a konstrukcí, mít v objektu sucho patří mezi základní standard bydlení. Působení vody má na stavbu obrovský vliv a dostatečná izolace nám můţe v budoucnu být dobrou investicí. Voda na stavbu působí ať uţ jako déšť, sníh, vodní páry, ale i jako vzlínající voda, která nám přes póry v zemině stoupá ke stavebním konstrukcím, voda hydrostatická (viz obr. 2.9). Na stavbu kaţdá z nich působí jinak, ať uţ jako tlaková nebo např. kyselá. Agresivní vody mohou proces vytvoření škod na nosných stěnách urychlit. Je třeba dbát zřetel na to, aby stavba „dýchala“. Ovšem uţ jen proto, ţe nedodrţíme proces tuhnutí, pouţijeme vlhký materiál, který překryjeme jiným, v budoucnu můţeme očekávat následky. Kaţdý materiál má jinou nasákavost. Voda sniţuje tepelné, statické a estetické funkce zdiva a můţe být nositelem plísní a vzlínající soli.

22

Obr. 2.9: Příčiny vlhnutí zdiva. A1) voda sráţková A2) voda sráţková hnaná větrem A3) voda sráţková odstřikující A4) sráţková voda pronikající komínovými a větracími průduchy

2.6.2.4.1 Podřezávání zdiva 2.6.2.4.1.1 Mechanické metody A. Podřezávání motorovou pilou Neţ byla vymyšlena jiná metoda podřezávání, provádělo se ručně, coţ s sebou neslo většinou nekvalitní a dlouhý proces. Tím, ţe byla zavedena nová technologie práce, se zpřesnila a byla více efektivní. Podříznutí obecně spočívá v proříznutí vodorovné spáry a následném vloţení izolace. Při samotné realizaci se musí vytvořit vodorovný povrch pro pojezd, který vede motorovou pilu kvůli přesnému vodorovnému směru. Po 1 metru se pila zastaví a vkládá se izolace, nejčastěji formou izolačního pásu ze sklolaminátu, který má větší tvrdost a lépe se do dráţky zasouvá a následně se dráţka zainjektuje hmotami na bázi epoxidované pryskyřice. Výhodou tohoto typu je rychlost a jednoduchá manipulace, ale naproti tomu nevýhodou vysoká prašnost a nutnost vytvoření vodorovné plochy pro pojezd (obr. 2.10).

23

Obr. 2.10: Podřezávání zdiva motorovou pilou

B. Podřezávání kotoučovou pilou Princip je téměř shodný pouze s tím rozdílem, ţe nepouţíváme pilu řetězovou, ale kotoučovou. Pila vyuţívá kruhových pil opatřených vidiovými hroty. Celé zařízení je veliké, proto musíme vyuţít velkou manipulační plochu. Při podřezávání musíme kotouče chladit vodou, coţ sice zmenšuje prašnost, ale na zemi díky tomu vzniká kašovitá hmota, kterou musíme odstranit, aby konstrukce nenasála další vlhkost. C. Podřezávání lanovou pilou Lanová pila podřezává jakékoliv zdivo jakékoliv mocnosti (obr. 2.11). Celý přístroj je tvořen segmenty, které jsou vzájemně napojeny a v případě havárie snadno vyměnitelné. Tento segment se skládá z ocelového lana, na jehoţ konci je diamantový prsten. Při realizaci musíme vyhotovit dva otvory v podřezávaném zdivu, kterými protáhneme lano a můţeme začít. Samozřejmě i zde musíme lano neustále chladit. Izolace se pouţívá opět nejčastěji ve formě sklolaminátové desky. Řezání lanovou pilou je velice efektivní, ovšem nese s sebou i některé nevýhody, jako je např. napojení dráţky na hydroizolaci podlah. Toto zařízení pracuje nejníţe ze všech metod, ovšem 150 mm je pořád nad podlahou a vzniká velké mnoţství bláta, které vzniká chlazením.

24

Obr. 2.11: Podřezávání zdiva lanovou pilou

D. Metoda zaráţení nerezových plechů Pokud jde o vytvoření izolace proti zemní vlhkosti v provedené spáře, nejčastěji je vytvářena deskami z nerezového plechu, které se zasouvají do vybudované dráţky (obr. 2.12). Jejich šířka závisí na tloušťce zdi. Pro zdi tlouštěk větších neţ jeden metr se pouţívají desky tvrzené, které více odolávají tlaku. K zaráţení desek je zapotřebí speciálního zařízení, jehoţ hlavní součástí je pneumatické kladivo, které svou silou dokáţe plech do spáry zarazit rovnoměrně. Plechy jsou z nerezové oceli, coţ po celou dobu stavby zajišťuje jejich neomezenou ţivotnost a spolehlivost, ovšem to vše na úkor vysoké ceny.

Obr. 2.12: Podřezávání zdiva pomocí zaráţení ocelových plechů

25

2.6.2.4.1.2 Chemické metody Vlhké konstrukce se nemusejí odizolovávat pouze podřezáváním, ale i metodami chemickými, kdy pouţijeme látku, která proniká do pórů zdiva a tím zabrání dalšímu vlhnutí. Do zdiva vyvrtáme po celé délce zdi díry ve sklonu 15 – 45 stupňů, které následně vzduchem vyčistíme a vneseme do nich chemický roztok (asfaltová emulze, silikon, vodní sklo, tavenina parafínu). Kaţdý z těchto roztoků má svou vymezenou oblast pouţití. Při volbě roztoku musíme být seznámeni s jeho chemickými vlastnostmi a tomu přizpůsobit výběr. Zjistit, pro jaký druh zdiva je určen, pro jaký typ injektáţe je určen (tlaková injektáţ, beztlaková injektáţ), jakou mají mít jednotlivé vrty osovou vzdálenost a důleţitým je stav vlhkosti zdiva, do kterého můţeme roztok aplikovat. Mezi chemické metody patří: A. Beztlaková infuze. Tato metoda patří k nejběţnějším a nejpouţívanějším. Do vyvrtaných otvorů s průměrem cca 25-45 mm a sklonem 30-45 se vlije roztok po opakovaných nálevech, čímţ se zdivo nasytí rovnoměrně. B. Tlaková injektáţ. Pokud máme látku s větší viskozitou, pak tato látka nemůţe dostatečně vyplnit všechny póry a dutiny ve zdivu. V tomto případě musíme přistoupit k tlakové injektáţi. Nevýhodou této injektáţe je utěsnění otvorů a dále to, ţe při působení tlaku můţe látka zatékat i do míst, kde její vyuţití nepotřebujeme a nevytvoří tím vodorovnou rovinu. V tomto ohledu je lepší beztlaková injektáţ. C. Metoda elektroosmotická. Jedná se o vysušovací metodu, která je vhodná pro všechny typy materiálů a konstrukcí s pórovitou strukturou, ve kterých se pohybuje voda. Při aplikaci je třeba dbát zřetel na jevy, které by mohly účinnost ovlivňovat (nechráněná a neizolovaná potrubí, instalace ve zdivu, vodivost zdiva, kyselost zdiva) a tomu musí být přizpůsobena volba metody. Vţdy se při této metodě musí vyuţít ještě některé doplňkové, nejčastěji sanační omítky nebo vzduchoizolace podlah, stěn a soklu. Výhodou při vyuţití této metody je, ţe nijak nezasahujeme do struktury zdiva, nenarušujeme vzhled fasády, nezanášíme do zdiva cizí prvky ani neměníme chemismus jako v případě infuze, podle intenzity napětí můţeme proces urychlovat. Nevýhodou metody je, ţe není vhodná u zdiva z vysokým obsahem solí a při tvrdé spodní vodě, nelze ji aplikovat u betonových a cihelných konstrukcí s Ph větším menším 6 a u konstrukcí s armaturou.

26

D. Metoda vzduchoizolační. Při této metodě oddělíme zdroje vlhkosti od stavební konstrukce formou vzduchové dutiny, která pomůţe stavbě dýchat, a tím odvádět i přebytečnou vlhkost mimo konstrukci. Důleţitá je zde cirkulace vzduchu, kterou dosáhneme vhodnou volbou nasávacího a výdechového otvoru tak, aby vznikl jakýsi průvan, který vlhkost odvede. Druhou moţností je umístění ventilátorů, za jejichţ pomoci je vzduch vháněn nebo vyháněn do ovzduší. Tato metoda je účinnější, ovšem je údrţbová, coţ znamená, ţe můţe dojít k jejímu vypnutí. Je tedy závislá na lidském faktoru a při jejím přerušení po čase začne stavba opět vlhnout. Systémy větracích štol, kanálků provětráváním soklů se vyuţívaly uţ v baroku, kdy ještě jiné metody neexistovaly, ovšem postupem času při různých rekonstrukcích byly buď vyuţity jinak, nebo byly zasypány. Pouţití této metody je mnohem lacinější neţ ostatní metody, avšak dosti účinné.

2.6.2.5 Trhliny v nosných zděných konstrukcích Trhliny jsou hlavním a viditelným ukazatelem poruch. Jestliţe se na stěnách vyskytnou trhliny, je to známka překročení napětí meze pevnosti při určitém namáhání. Kaţdá trhlina je znamením pohybu stavby. Nebývají vţdy váţným nebezpečím, ale na druhé straně na nějaké nebezpečí upozorňují. Posouzení jejich závaţnosti je závislé na jejich pozorování a měření v delším čase. Nejvíce jsou trhliny viditelné na obvodových pláštích, kde mohou být způsobeny např. sedáním stavby, změnami teplot, dotvarováním materiálu, korozí výztuţe u ţelezobetonových konstrukcí. Trhliny rozdělujeme do tří kategorií. Neškodné trhliny (stárnutí omítek), trhliny v pohybu, které upozorňují na stavební poruchu, a trhliny způsobené poruchou, která můţe mít za následek zřícení konstrukce. Dále je dělíme podle směru vnitřního napětí v materiálu. Trhlina, která má ostře ohraničené hladké okraje, rozevírá se nejvíce uprostřed a při poklepu vydává zvuk, bývá způsobena překročením pevnosti v tahu (obr. 2.13 a). Trhlina, která má okraje rozdrcené, materiál je v okolí zvrásněný a téţ vydává dutý zvuk, značí také překročení pevnosti v tlaku (obr. 2.13 b), a jako poslední trhlina, která má okraje rozdrcené, ale její průběh je přímkový, bývá způsobena posunem jednotlivých vrstev materiálu, tedy smykem (obr. 2.13 c).¨¨

27

Obr. 2.13 : Charakteristický vzhled trhlin.

2.6.2.5.1 Příčiny vzniku trhlin 1.

V základové spáře můţe vlivem času dojít ke zvýšení hladiny podzemní vody, a tím

pádem takto nepřizpůsobený základ můţe ztrácet na pevnosti, ovšem k podmáčení základu můţe dojít i při zatékání dešťové vody, veliký vliv mají kořeny okolních dřevin, které naopak vodu odebírají, a v důsledku toho dochází ke smršťování půdy nebo prasknutí vodovodního a kanalizačního potrubí. 2.

Zaloţení objektu, které by mělo být provedeno v dostatečné nezámrzné hloubce,

protoţe stavba, která základovou spáru v takové hloubce nemá, bude vystavena tlakům změn základové půdy vlivem rozpínání vody v pórech - jen pro informaci se objem půdy v nezámrzné hloubce zvyšuje o 9 – 11 %, coţ se zákonitě musí projevit. Poté dochází k nadzvedávání a vytlačování základů a vzniku trhlin na všech částech objektu. 3.

U přístaveb, objektů s rozdílnou výškou, částí stavby zaloţených v různých

hloubkách, různým způsobem (základová deska, piloty) musíme vţdy provádět dělící spáry, které objekt rozdělí na několik dílčích částí a v případě poruch díky nim nedojde k poruše celkového stavu objektu. 4.

Můţe dojít k posunu základové půdy, a to vlivem lidského faktoru neodborným

výkopem v blízkosti základové spáry, objektů situovaných na svahu, kde vlivem prosakování vody na nepropustnou vrstvu se tato vrstva zároveň stává kluznou a můţe dojít k jejímu posunu, chybným zaloţením sousedního objektu a zaloţením na nestejnorodých půdách, ke kterému nejvíce dochází neodborným zaloţením, které má pak za následek váţné statické poruchy, jejichţ rekonstrukce je celkově velice nákladná a náročná a téměř vţdy jsou pak náklady na rekonstrukci mnohem vyšší neţ náklady vynaloţené ve fázi výstavby. 5.

Přímým přetíţením konstrukce v důsledku přetěţování konstrukce, nesprávnou

přístavbou , nástavbou. 6.

Nepřímým přetíţením, kde na stavbu mohou působit dynamické účinky přirozené

nebo technické seizmicity. Naštěstí pokud jde o seismizitu přirozenou, v ČR sice seizmická území jsou, ale o malých hodnotách jejich aktivity. Naproti tomu u seismizity technické je 28

tomu naopak. Zde můţe být zdrojů daleko více (silniční, ţelezniční doprava, rány těţkých mechanismů v okolí stavby, kostelní zvony nebo blízkost letiště apod.). Tyto otřesy se pak nejčastěji šíří zeminou a zhutňují jí pod základy, coţ vede k sedání a tím roztrhání zdí. Trhliny zapříčiněné těmito účinky nemají jednoznačný průběh a na stavbě jsou rozptýleny zcela nahodile.

Obr. 2.14: Příčiny vzniku trhlin.

2.6.2.5.2 Rekonstrukce stěn porušených trhlinami 1. Trvalá sanace. 2. Zatmelování. Provádí se u trhlin, které jiţ nenaznačují, ţe by v budoucnu mělo docházet k jejich rozlézání. Samotný způsob rekonstrukce spočívá v rozšíření trhliny na trojúhelníkovou dráţku a po jejím vyčištění se pak utěsní tmelem. 3. Injektování zdiva. K injektáţi zdiva dochází zejména proto, abychom zlepšili jeho vlastnosti (únosnost zdiva, omezení vlhkosti) a od toho se také odvíjí její účel, pro který je zdivo injektováno. Jde zejména o statické důvody, kdy zaplňujeme trhliny ve zdivu a důvody zamezení nadměrné vlhkosti zdiva. Jako injektáţní hmota u statických poruch se nejčastěji pouţívají syntetické látky jako organická pryskyřice, epoxidová pryskyřice, polyester, polyuretan. V současné době se na trhu vyskytuje veliké mnoţství různých látek, proto jejich výběr musíme zvolit 29

podle pevnosti našeho zdiva a diagnostice trhlin. 4. Stehování. Ke stehování dochází nejčastěji u trhlin aktivních, jejichţ šířka je větší. Přes vzniklou trhlinu usadíme ocelové spony, které se zapustí do předem vyvrtaných otvorů a ty se poté vyplní cementovou maltou. Je vhodné, aby byly aplikovány kolmo k trhlině a byly jinak dlouhé. 5. Staţení ocelovými předpjatými lany. Pokud je objekt staticky závaţně porušený, je to často jediný způsob, jak prodlouţit jeho ţivotnost a zajistit jeho funkčnost. Princip lan spočívá ve stáhnutí stěn k sobě vlivem předpjetí lan, které jsou osazeny na vnějším líci obvodových stěn a stáhnuty k sobě. Předpjatá lana nám mohou kompenzovat chybějící ţelezobetonový věnec nebo ocelovou výztuţ. Pokud je lano vedeno v otvoru nebo u dlouhých stěn, je nutno pouţít ocelové rozpěry, které zabezpečí případné vyboulení. Při této rekonstrukci je nutno věnovat pozornost samotnému přepětí. Způsob a hodnotu přepínání by vţdy měl stanovit projektant společně s výpisem lan. Hodnota předpínání je důleţitá zejména proto, ţe při větším předpjetí můţe dojít k rozdrcení zdiva v okolí uloţení, nebo mohou vzniknout další trhliny. Z tohoto důvodu je zde důleţitý podrobný stavební průzkum, kde musíme zaměřit skutečný stav objektu, průzkum statického systému, analýzu poruch nosného systému, zjištění vnitřních rozvodů (kanalizace, voda, plyn, elektřina). 6. Staţení ocelovými táhly. Zde je princip obdobný jako u ocelových lan jen s tím rozdílem, ţe zde se táhla nepředpínají.

2.6.3 Poruchy vodorovných nosných konstrukcí Vodorovné nosné konstrukce neboli stropy nám oddělují jednotlivá podlaţí budovy. Jejich úkolem je přenášet zatíţení do obvodových stěn. Jednak jsou zatěţovány svou vlastní vahou a jednak zatíţením provozním, které je způsobeno pohybem a provozem, kterému se u podlah jen těţko vyhneme. Opět zde můţeme pouţít několik typů konstrukcí, jejichţ vývoj šel s časem a většinou se stávala zastropení charakteristickými rysy různých období. Můţeme je rozdělit do několika typů podle materiálového sloţení. Poruchy bývají zpravidla způsobeny kombinací nepříznivých okolností jako je vlhkost, špatné tepelně-izolační vlastnosti, nerovnoměrné sedání základové půdy, vada materiálu nebo špatné technické provedení samotné konstrukce.

30

Mohou být způsobeny: 1. vadami pouţitého dřeva; dřevo můţe být napadeno plísněmi nebo škůdci, nesprávně ošetřeno impregnací, můţe být sukovité nebo nekvalitní; 2. vadami v projektu; nedostatečná konstrukční ochrana (kontakt dřeva s materiálem vodícím vlhkost, špatné odvětrávání, volný přístup hmyzu, špatná chemická ochrana); 3. přetíţením konstrukce; 4. stárnutím konstrukce; stárnutím se zhoršují vlastnosti jako je nasákavost, odolnost, pruţnost, pevnost, tvrdost); 5. vadami v důsledku špatného provedení.

3.6.3.1 Typy vodorovných nosných konstrukcí A. Dřevěné stropní konstrukce Tyto konstrukce jsou jiţ zastaralé jejich pouţití se téměř neaplikuje ale dříve byly nejpouţívanějším typem konstrukcí ve všech typech objektů (bytové, občanské, zemědělské), a proto se s nimi ještě pořád na starých stavbách můţeme setkat. Ovšem i dnes své vyuţití také najdou, zejména u dřevostaveb, rodinných domků, rekreačních chat a staveb v horských nebo zalesněných oblastech. Povalové

Obr. 2.15: Povalový strop.

Trámové

Obr. 2.16: Trámový strop.

31

Kazetové

Obr. 2.17: Kazetový strop.

B. Keramické stropní konstrukce Zde tvoří hlavní nosnou část nosníky, které mohou být ţelezobetonové nebo keramickobetonové. Všechny typy nosníků jsou tvořeny ocelovou výztuţí, která přenáší tahová napětí. Mezi tyto nosníky se vkládají tvarovky, které jsou většinou betonové a přenášejí zatíţení do nosníků. Výhodou této konstrukce je jednoduchá montáţ, dobré tepelně izolační vlastnosti díky ţebrování tvarovek a vysoká poţární odolnost

Obr. 2.18: Ukládání keramického stropního nosníku.

C. Ţelezobetonové stropní konstrukce Z hlediska technologie je můţeme rozdělit na monolitické a montované. a) Monolitické konstrukce se betonují přímo na místě. Jejich nevýhodou je nutnost bednění, velká stavební pracnost, mokrý proces, který v závislosti na tuhnutí a klimatických 32

podmínkách můţe prodlouţit dobu výstavby. Naproti tomu výhodou je moţnost jakéhokoliv tvaru o různých napětích a zatíţeních a moţnost dokonalého ztuţení ve všech směrech. b) Montované stropní konstrukce se sestavují dohromady jiţ jako hotové za pouţití zmonolitnění, které vytvoří tuhou konstrukci. Výhodou je provedení prefabrikovaných dílů, které můţou být s dutinami, coţ sniţuje hmotnost dále omezení mokrého procesu a urychlení doby výstavby objektu. Nevýhodou zase těţká doprava, citlivost na sedání stavby a manipulace. D. Kombinované stropní konstrukce Tyto konstrukce jsou vytvářeny z prefabrikovaných prvků, které jsou doplněny monolitickou konstrukcí. Kombinace prafabrikovaných prvků s monolitickou betonovou vrstvou nebo nosníky (viz obr. 2.19).

Obr. 2.19: Kombinované stropní konstrukce

2.6.3.2 Rekonstrukce vodorovných nosných dřevěných konstrukcí U dřevěných konstrukcí se nejčastěji setkáme se zesilováním nosných prvků. Lze tak provést těmito způsoby: A. Příloţkování. Prvky se s obou stran zpevňují příloţkami za dřeva nebo oceli ve formě hranolů, desek nebo překliţky (obr. 2.20).

Obr. 2.20: Příloţkování.

33

B. Kotvení do ocelových konzol. Odstraní se poškozené záhlaví stropnice a vloţí se nebo vsune do ocelové konzoly z válcovaných profilů přes průřez stropnice staţenou svorníky a kotvenou do zdiva. Dnes se pouţívají monolitní nosníkové konzoly sloţené ze svislé desky, která se vsune do středu profilu stropnice, a na ní přivařených přítlačných desek a roznášecí desky v místě uloţení.

Obr. 2.21: Kotvení do ocelových konzol

C. Protézování. Provádí

se

tesařskými

spoji

a beta metodou (zkrácený prvek se šikmo navrtá a do otvorů se vloţí vyztuţené sklolaminátové tyče, které zasahují do budoucí protézy).

Obr. 2.22: Protézování.

D. Plombování. Poškozené dřevo se lokálně nahradí za plombu (tmel, pěna), která je vsazena do dutin, trhlin a spár, čímţ doplní původní tvar profilu.

2.6.3.3 Poruchy a rekonstrukce keramických vodorovných stropních konstrukcí Tyto poruchy se nejčastěji vyskytují u keramických vloţek, desek, cihel v případě ploché klenby. U těchto kleneb můţe časem docházet k degradaci materiálu a dalších činitelů, kterými mohou být zatíţení klenby, posun ocelových nosníků nebo jejich koroze. U hurdiskových stropů, které se ukládají do patek na ocelové nosníky, dochází k vzniku kontaktních napětí v oblasti uloţení patek. Patky mohou vlivem špatného technologického provedení dosedat na nosníky bodově a ne celou plochou. Tyto vlivy poté můţou mít za 34

následek vznik trhlin. Samotné opravě musí předcházet stavebně-technický průzkum, který stanoví velikost průřezu ocelového válcovaného profilu. Toto je důleţité, neboť dříve se vyráběly válcované profily odlišné od těch současných. Zpevnění poškozené konstrukce se můţe provést spřaţením, a to nadbetonovanou ţelezobetonovou deskou, nebo spřaţením pomocí nastřelovacích kotvících spojek

2.6.3.4 Poruchy a rekonstrukce vodorovných železobetonových nosných konstrukcí Pokud jde o monolitické konstrukce, jsou nejčastějšími poruchami vznik trhlin, nárůst průhybu a ztráta tuhosti, které jsou způsobeny dotvarováním konstrukce díky změnám napětí nebo smršťování (sesychání, nabývání) vlivem teplotních změn. U prefabrikovaných konstrukcí jsou poruchy v podobě tahových trhlin v oblasti uloţení, středu rozpětí a nadměrných přetvoření prvku. Příčinou můţe být technologie výroby, nedostatečné vyztuţení, rozměrové nepřesnosti a provedení styků. Jsou-li konstrukce narušené povrchově, lze aplikovat metodu plombování betonem nebo plastbetonem, který trhliny uzavře. Pokud jde o trhliny větší, zde je uţ nutná injektáţ. Zesílení

stropních

ţelezobetonových

konstrukcí

je

nejvýhodnější

nadbetonováním.

Spolupůsobení je zajištěno jednak materiálem, kdy na beton dáváme beton, jejichţ ztuţení provádíme ocelovými trny a ještě do spáry mezi starou a novou desku přidáváme epoxidovanou pryskyřici, která nám zvýší přilnavost. Výztuţ je nejlepší spojit se starou, čímţ zajistíme dostatečnou tuhost konstrukce.

2.6.3.5 Poruchy a rekonstrukce vodorovných kombinovaných nosných konstrukcí Poruchy mohou být způsobeny díky nedodrţení doporučení výrobce pro návrh a zabudování prefabrikovaných dílů do konstrukce (uloţení, rozpětí, minimální vyztuţení). Kombinované stropní konstrukce jsou při výrobě náročné na dodrţení technologických postupů, zejména provedení montáţního podepření montované části před betonáţí horní monolitické vrstvy, časné odstranění podepření nebo navýšení zatíţení Rekonstrukce takovýchto typů konstrukcí jsou shodné jako u ostatních, neboť při jejich realizaci pouţíváme jiţ zmíněné materiály.

35

2.6.3.6 Klenby Klenby jsou nejstaršími pouţívanými konstrukčními prvky pro stropní konstrukce. Jejich charakteristickým znakem je tzv. čelní oblouk, coţ je pomyslný příčný řez v rovině kolmé na osu klenby. Můţe mýt různý tvar, ale vţdy je jeho základem kruţnice. Klenby jsou sestavovány jako zdivo, a to z kusových prvků. Tyto prvky nazýváme klenáky. Charakteristickým rysem pro tyto prvky jsou jejich zkosené strany směřující do středu zakřivení nebo z pravoúhlých prvků, u kterých je zkosení nahrazeno různou tloušťkou malty ve spáře. Vrchol klenby klenbu uzavírá pomocí vrcholového klenáku. Klenba se staví současně z obou stran a tento klenák se ukládá aţ na úplný závěr, protoţe celkově díky své váze klenbu rozepře. Poté se rub klenby zatřou maltou a provede se klenbová nadezdívka a násyp.

2.6.3.6.1 Poruchy a rekonstrukce kleneb U kaţdé poruchy stavební konstrukce se musí zjistit její příčina. U kleneb tomu nebude jinak. Měli bychom zjistit, zda se jedná o trhliny aktivní nebo pasivní, a poté se můţe přistoupit k samotné rekonstrukci. Trhliny v klenbách se opravují podobně jako u svislých nosných konstrukcí. Musí se vyčistit a poté vyplnit maltou a to beztlakově nebo tlakově. Samozřejmě není jedinou moţností injektáţ, ale také klínování, kde ovšem nelze pouţít klíny dřevěné, ale klíny z objemově stálého a trvanlivého materiálu (kov, umělá hmota). Valená klenba, která je nepouţívanější klenbou vůbec, má tzv. kritické zóny, v nichţ vzniká největší napětí, a tím i deformace. První zónou je vrchol klenby, kde je největší tlakové napětí při rubu klenby a spára se otevírá na lícní ploše klenby. Další zónou je zóna, kde je středový úhel klenby 120. Zde je ve spáře maximální tlakové napětí při líci klenby a spára se snaţí otevřít na rubové ploše klenby. Proto se klenby od patky aţ za hranici 30 zesilují. Poruchy kleneb mohou být několika druhů: 1. Přetíţená klenba. Klenba se přetíţí, pokud překročíme dovolené namáhání v prostoru nad klenbou. Trhliny se pak projevují v místech nebezpečných zón (viz obr. 2.23). Ve vrcholu klenby se objevuje průběţná trhlina a u patek je klenba vytlačována, a pokud máme opěrné zdi dostatečně pevné, zlomí se ve spáře zhruba 1/3 nad patkou. Oprava takto nerušené klenby se provádí buď rubovou, nebo lícovou skořepinou, případně zainjektováním trhlin.

36

Obr. 2.23: Klenba porušená přetíţením.

Proraţená klenba Vznikne v důsledku bodového zatíţení. Často je rozpoznatelná tak, ţe klenba praská v jednom místě. Oprava při menším porušení se provede odsekáním omítky a novým omítnutím. Pokud jde však o poruchu větší, kdy prvky klenby poklesnou, musíme jednotlivé prvky vyjmout a znovu zazdít do klenby. Protoţe však máme nad vrcholem klenby násyp, musíme opravu provádět shora odstraněním částí stropní konstrukce i násypu. 2.

Rozestoupení klenby Tato porucha vznikne u masivních kleneb z poddimenzovanými opěrnými zdmi. V

důsledku toho klenba tlakem tyto zdi roztlačí do stran a ve vrcholu v líci vznikne podélná trhlina (obr. 2.24). Pokud jde o opravu, musíme se snaţit zachytit sílu, která tlačí do stran. Nejjednodušší je semknutí klenby pomocí táhel, nejčastěji v místě paty klenby nebo nad vrchol klenby. Oboje řešení s sebou nesou následky. Pokud umístíme táhla do paty klenby, táhla naruší estetický vzhled a ne vţdy budeme moci pod klenbou bezpečně procházet. Pokud táhla umístíme do stropní konstrukce, táhla nebudou vidět, ale musíme rozebrat podlahovou konstrukci ve vyšším podlaţí a ze statického hlediska je toto řešení nejméně výhodné. Dalším způsobem je umístění nosníku nad klenbu a táhla ukotvit šikmo do opěrných zdí, tím zachytíme a přeneseme tlakovou sloţku vzniklou od klenby do táhel a tu pak do nosníku umístěného nad klenbou.

Obr. 2.24: Porucha klenby způsobená rozestoupením opěrných zdí

37

Pokud je klenba stará, projevuje se to různými trhlinami, ztrátou pojiva v maltě, vypadanou maltou ze spár a narušením prvků klenby. Takto narušená klenba přestává plnit svou statickou funkci. Oprava tedy musí být zásadní a spočívá ve vytvoření klenby buď pod klenbou (rubová skořepina), nebo nad klenbou (lícová skořepina). A. Rubová skořepina (obr. 2.25). Jde o ţelezobetonovou vrstvu vybetonovanou pomocí torkretování na rubové části klenby, která na obvodu přechází do ztuţujícího věnce. Do zdících prvků se vyvrtají otvory do hloubky 2/3 klenby, do kterých se po vyčištění vloţí ocelové trny nebo spony, které se zalijí speciální maltou nebo tmelem. Po zatvrdnutí se poloţí roznášecí výztuţ, ke které se spony přivaří a poté se klenba nadbetonuje. Výhodou je dobré statické zajištění klenby a její skrytá konstrukce v podlaze, rychlé a snadné provádění a nevýhodou odstranění podlahové konstrukce nad klenbou a vnesení nového konstrukčního systému do staré stavby.

Obr. 2. 25: Rubová skořepina

B. Lícová skořepina Je to betonová konstrukce provedená na spodní, tedy lícové straně klenby, která je viditelná v interiéru místnosti.Vytváří se torkretováním na očištěný povrch s vyškrabanými spárami. V patě klenby je zajištěná ztuţujícím věncem, který je zapuštěn do obvodového zdiva. Výhodou je snadné a rychlé provedení bez zásahů do ostatních prostor stavby a nevýhodou je ztráta původního podhledu její pouţití je nejčastější, kdyţ nemůţeme odkrýt strop nad rubem klenby.

38

2.6.4 Poruchy schodišťových konstrukcí Schodiště v objektu zajišťuje překonávání výškových úrovní jednotlivých podlaţí v budově. Porušují se opotřebováním, vlivem statických poruch jiných konstrukcí a poškozením. Z těchto důvodů musíme nejčastěji přistoupit k rekonstrukci, opravě nebo rovnou vybudování nového schodiště. Nejčastěji pouţívaným materiálem pro schodiště byl kámen a dřevo, ale postupem času se začaly více vyuţívat ocelové nebo ţelezobetonové schodnice.

2.6.4.1 Poruchy a rekonstrukce schodišťových konstrukcí Jak jsem jiţ zmínil, schodišťové konstrukce nejčastěji ztrácí svou funkčnost opotřebením. Opotřebení je proces, který nemůţeme ovlivnit a postupem času, ať chceme nebo ne, konstrukce začne vykazovat nějaké nedostatky. Zde je na nás, abychom zváţili postup rekonstrukce např. vyměněním materiálu za jiný kvalitnější. Schodišťové stupně jsou jedním ze základních prvků schodiště, proto se zaměřím na jejich rekonstrukci.

A. Prošlapané stupně Prošlapané stupně jsou nejčastější poruchou u schodiště, protoţe kaţdým dnem jsou vyuţívány naší chůzí a to po čase musí vykázat nějaké nedostatky. Existuje několik způsobů, jak takto narušené schodiště rekonstruovat. 1.

Můţeme je opravit za pouţití umělého kamene, kdy námi prošlapaný stupeň

ohraničíme vysekáním nebo vybroušením a poté pouţijeme umělý kámen ve formě tmelu, který do vysekaného prostoru naneseme a po zatvrdnutí zbrousíme a vyleštíme. Musíme ovšem dávat pozor na hloubku tmelící vrstvy, kterou udává technologický předpis výrobce materiálu a je nutné ho dodrţet. U dřevěných schodnic se rekonstrukce provádí obdobně ovšem za pomocí jiných tmelů s přísadami pilin z daného materiálu. 2.

Rekonstrukce pomocí plomby. Poškozená část se vyřeţe a nahradí se vloţkou ze

stejného materiálu, který se do otvoru vlepí. 3.

Provedeme zbroušení nebo odsekání stupnice a vytvoříme novou nášlapnou vrstvu za

pomoci potěru nebo desky. K takové rekonstrukci přistoupíme, kdyţ jsou stupně poškozeny po celé jejich ploše a prošlapání je hluboké. Jednoduší je rekonstrukce u dřevěných schodišť vzhledem k lepší opracovatelnosti dřeva 4.

Můţeme provést výměnu všech opotřebovaných schodnicových stupňů, ovšem zde je

třeba si uvědomit, ţe tato rekonstrukce bude nejsloţitější, nejpracnější a finančně náročná.

39

B.Stupně s porušenými hranami Zde opět můţeme pouţít umělého kamene jako u stupňů prošlapaných, ovšem zde je třeba si uvědomit, ţe hrany stupňů jsou mnohem více namáhány, proto nepouţijeme jen tmelící maltu, ale ještě hrany vyztuţíme ocelovými čepy, které hranu dokonale zpevní a nebo pouţití plomby opět stejným způsobem jako u prošlapaných stupňů. C. Prasklé schodišťové stupně K takovýmto poruchám uţ nebude docházet jen v důsledku jejich přirozeného opotřebení, ale musí zde dojít k nějakým statickým změnám, přetíţením konstrukce a nebo vlivům nepředpokládaným jako je poţár nebo zemětřesení. Zde uţ je rekonstrukce náročnější, protoţe se ramena schodišť musí podepřít, poškozený stupeň vyjmout a nahradit se novým (viz obr. 2.26).

Obr. 2.26: Výměna vadného schodišťového stupně

2.6.5 Poruchy střech a krovů Střešní konstrukce jsou nedílnou součástí kaţdé stavby. Při správné a pravidelné údrţbě můţe střecha plnit svoji funkci více neţ 500 let beze změn v původní konstrukci. Ukázkou jsou např. kostely, zámky. Základní funkcí střechy je odvádění vody mimo objekt. Pokud tuto funkci neplní dobře, můţe voda na konstrukci napáchat značné škody. Dříve tahle funkce byla hojně 40

vyuţívaná u prostor, kde krov neměl jiný účel, pouţíval se spíše jako odkladiště. Mělo to nespornou výhodu v tom, ţe byla nad stavem krovu okamţitá kontrola, bylo okamţitě vidět, ţe do objektu zatéká s tím souvisela i jednodušší údrţba. Zde jsou poruchy nejčastěji způsobené nedostatečnou údrţbou, popř. katastrofou. Ovšem dnes se takovéto prostory v zájmu technického zhodnocení objektu vyuţívají jako prostory pro bydlení, coţ sebou nese řadu dalších funkcí, které si musíme při stavbě klást. Uţ zde dochází k velikým změnám tepelných a vlhkostních podmínek, neboť zde uţ musí plášť umoţňovat i prostředí uvnitř - tepelně-technické, akustické nebo hygienické. Při poruše uţ musíme vynaloţit větší úsilí, abychom mohli poruchu odstranit. Dřevo je uzavřené nemůţe dýchat, navíc někde malinko zatéká a uţ probíhá kondenzace vodní páry nebo dřevo napadne škůdce. Takovéto poruchy bohuţel můţeme pozorovat většinou aţ tehdy, kdy uţ je pozdě.

2.6.5.1 Poruchy a rekonstrukce střešních nosných konstrukcí Na nosnou konstrukci střech můţe mít neblahý vliv řada faktorů, kterými můţou být: zatékání a s ním spojená vlhkost, poddimenzování prvků, biologický škůdce nebo samotná vada dřeva - sukovitost.. A. Dřevokazné houby a hmyz. Obecně škůdci mohou způsobit na dřevěných částech krovu výrazné poruchy, jejichţ výsledkem je většinou výměna prvků krovu za nové. Pokud chceme zjistit, zda je dřevo v pořádku, provedeme biologický průzkum, díky kterému můţeme s jistotou říci, ţe je dřevo napadené houbou nebo hmyzem, a zjistíme kvalitu dřeva z hlediska fyzikálně-mechanických vlastností. Mezi nebezpečné houby patří: dřevomorka domácí, koniofra sklepní, trámovky, mezi hmyz: tesařík krovový, červotoči, mravenci. Sanace takto napadených prvků má několik částí: 1. Sterilizace – můţe být buď ohřevem, kdy půdní prostor ohřejeme na určitou teplotu, a tím zlikvidujeme hmyz, zničení hub však zde není tak jednoznačné. Druhým způsobem je sterilizace toxickými plyny, UV nebo rentgenovým zářením. 2. Náhrada nebo zesílení v případech, jsou-li prvky v tak špatném stavu, ţe uţ pouhým okem zaregistrujeme nedostatečnou únosnost tohoto prvku krovu. Pak je lepší ihned prvek vyměnit. U krovů povaţujeme za výhodu, ţe - pokud nemáme z půdních prostor vytvořené bydlení- je výměna prvků jednoduchá. Pokud jde o zesílení, můţeme vyuţít metodu protézování, kdy poškozenou část vyměníme za novou, ale zachováme původní vzhled a tvar, nebo metodu

41

příloţkování, kdy z obou stran trámu umístíme příloţky, za pomoci kterých trám ztuţíme. 3. Konstrukční ochrana dřeva - k častým poruchám dřeva dochází také v místech, kde se prvek setkává se zdí. Nejčastěji je tomu u pozednic, které celou svou plochou leţí přímo na pozedním věnci a při nedostatečné impregnaci je téměř jisté, ţe po čase přestanou plnit svou funkci. V takovém případě musíme celou pozednici vyměnit, neboť při jejím špatném stavu hrozí nebezpečí celkového narušení krovu. Proto bychom měli dbát na dokonalý odvod vody, zajistit dobrou cirkulaci vzduchu, dobře odizolovat dřevo v místech, kde se setkává s jiným materiálem (beton,zdivo) a u nového dřeva zajistit dokonalé vysušení. 4. Preventivní chemická ochrana vychází se z normy ČSN EN 335-1 a ČSN EN 335-2 Definice tříd ohrožení biologickým napadením. Dělí se na ochranu represivní, která spočívá v okamţitém

zneškodnění

dřevokazných škůdců, a ochranu preventivní, která chrání dřevo po celou dobu jejího ţivota.

2.6.6 Vliv poruch na tržní hodnotu

2.6.6.1 Tržní hodnota V oceňování nemovitostí se můţeme setkat se dvěma způsoby ocenění - ocenění podle cenového předpisu nebo ocenění podle trţní hodnoty. Ovšem kaţdé z těchto ocenění je rozdílné a má své určité odlišnosti. Cena určená podle cenového předpisu nám nezohlední všechny faktory trhu a ve skutečnosti neurčí odpovídající hodnotu stavby. Naproti tomu trţní ocenění zahrnuje všechny vlivy, jakými jsou: lokalita, technický stav, doprava, infrastruktura, standart bydlení v dané lokalitě, ţivotní prostředí. Definic trţní hodnoty můţeme najít několik. Podle práva EU vyjadřuje trţní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v daném místě a čase v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je trţní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 42

Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

2.6.6.2 Cena a hodnota Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

2.6.6.2.1 Druhy cen A. Cena zjištěná (administrativní, úřední). Zvláštním předpisem, podle něhoţ se cena zjištěná stanoví, je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. V tomto zákoně není pojem „cena zjištěná podle oceňovacích předpisů” definován, ale vyplývá z prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb. Pokud není u movité věci či sluţby sjednána cena podle § 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, ocení se tyto movité věci či sluţby obvyklou cenou. Při stanovení ceny zjištěné u nemovitostí se postupuje podle jednotlivých ustanovení výše uvedené prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

43

B. Cena pořizovací (historická). Cena , za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení, bez odpočtu opotřebení. C. Cena reprodukční ( reprodukční pořizovací cena). Cena za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy. D. Věcná hodnota (substanční hodnota). Je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. E. Výnosová hodnota. Představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Označuje se např. HK. F. Obvyklá cena (trţní hodnota). Cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.

44

G. Výchozí cena. Je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, ţivotnost i technický stav stavby.

2.6.6.3 Metody oceňování Oceňování je činnost, která je spojena s kaţdým prodejem vlastněné věci. Pokud potřebujeme prodat nemovitost, musíme nebo bychom měli přizvat člověka, který dokáţe objektivně stanovit hodnotu prodávané nemovitosti .V tomto ohledu je ocenění velice důleţité, protoţe udává cenu, kterou můţeme pouţít pro cenovou argumentaci při prodeji. Základními otázkami při oceňování jsou: co lze ocenit, jak ocenit a proč ocenit. Na první otázku je odpověď jasná. Lze totiţ ocenit naprosto všechno. Na druhou otázku uţ odpověď tak jasná není. Kaţdý odhadce by měl správně porozumět dané věci a tomu přizpůsobit způsob ocenění. Zde je důleţité pochopení podstaty věci a poté zvolení vhodného způsobu ocenění. Na třetí otázku - proč ocenit - je odpověď jednoduchá. Oceňování tvoří základní kámen pro účetnictví, bez oceňování bychom nikdy nemohli stanovit přesnou trţní hodnotu nemovitosti, ale i čehokoliv jiného. K ocenění pouţíváme tří základních metod při jejichţ aplikaci vycházíme z účelu , pro který nemovitost oceňujeme.

2.6.6.3.1 Porovnávací metoda Při porovnávací metodě oceňujeme pomocí srovnání s jinými nemovitostmi, které jsou přibliţně stejných rozměrů, vyskytují se ve stejné lokalitě nebo byly prodány za přibliţně stejných podmínek. Základním východiskem pro objektivní porovnání je vytvoření databáze porovnatelných nemovitostí. Tato databáze je vytvářena po dlouhou dobu někdy i několik desítek let. U vad a poruch je proto sloţité tuto metodu aplikovat. U porovnávací metody musíme totiţ najít tři podobné budovy, a ještě k tomu v dané lokalitě a s přibliţně stejnou poruchou. A to je v podstatě nemoţné. Tuto metodu ovšem aplikovat lze - při ocenění tuto nemovitost upravíme koeficienty podle oceňovacích tabulek, kde případnou poruchu zohledníme u koeficientů atraktivity, technického stavu nebo jiné technické korekce.

45

2.6.6.3.2 Výnosová metoda U výnosové metody nahlíţíme na nemovitost jako na jakýsi prostředek, který vytváří zisk. Můţe se jednat o bytové domy, ve kterých máme nájemníky, kteří nám měsíčně vyplácejí nájemné, u nebo výrobního závodu zisk, který závod vytváří. U této metody ovšem nenahlíţíme na technický stav nemovitosti, ale jde pouze o odhad z hlediska ekonomického.

2.6.6.3.3 Nákladová metoda U nákladové metody vycházíme z nákladů, které budeme muset vynaloţit na případnou rekonstrukci objektu nebo znovuprovedení do provozu. Zde nás nejvíce zajímá technický stav objektu a jeho předpokládaná ţivotnost a opotřebení. Z hlediska mé práce je tato metoda nejlépe vyuţitelná a praktikovatelná, protoţe se v ní odráţejí mnou popsané poruchy stavebních konstrukcí. Při této metody musíme vycházet z nákladů. Zjistíme-li, ţe stavba má nedostatečně široké základy, musíme si uvědomit, ţe bude nutné vyčíslit náklady na takovou opravu. Stanovit náklady můţeme podle platných katalogů jak v ruce, tak za pouţití vhodného softwarového programu. Tak vytvoříme jakýsi rozpočet, který v ocenění pouţijeme. Tím, ţe stavbu oceňujeme nákladovou metodou, získáme věcnou hodnotu, která je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. Věcná hodnota je pro klienta důleţitá zejména proto, ţe zjistí detailní popis technického stavu nemovitosti (trhliny, poškození škůdci), výši nákladů na pořízení a uţívání nemovitosti (materiálově-technická charakteristika) a ţivotnost dané nemovitosti.

2.6.6.3.3.1 Náklady

A. Globální způsob stanovení nákladů. „Realizuje se pomocí rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku. U globálního způsobu je základní věcí při volbě stanovení nákladů typ a rozsah konstrukce (tzv. konstrukčně materiálová charakteristika). Náklady odhadnuté na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů je třeba objektivizovat - upravit jejich výši v případě odlišného řešení, kvality a mnoţství vybavení, ale i v případě odlišné zastavěné plochy nebo výšky podlaţí. Odlišnosti v objemových parametrech je moţné promítnout pomocí poměrových koeficientů. Pouţité ukazatele by měly být aktuální, pokud nejsou, je třeba pouţít indexy pro přepočet na jinou 46

cenovou úroveň. B. Stavebnicový způsob stanovení nákladů. Vyuţívá agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů. Zde sčítáme ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů (například obvodové konstrukce včetně fasády, zateplení.) Stavebnicový způsob stanovení nákladů je přesnější pro stanovení nákladů, nicméně o to pracnější. C. Podrobný poloţkový rozpočet nákladů. Pouţití s vyuţitím směrných nebo orientačních jednotkových cen stavebních a montáţních prací. Pro vytvoření takového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz, výměr, jednotkové ceny příslušných poloţek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely trţního ocenění nadbytečně přesný.“ 1 )

2.6.6.3.3.2 Podklady pro zjištění nákladů

Pokud se chystáme na koupi objektu, který je ve špatném technickém stavu, je otázkou, kde můţeme zjistit jednotkové ceny, např. cenu za 1 m3 betonu. Existuje několik variant, kde můţeme tuto informaci najít. Obvykle nám takovéto informace mohou poskytnout stavební firmy za pomoci jejich softwaru pro kalkulaci rozpočtů. Dále můţeme vyuţít moţnosti vyuţití katalogů nebo databází. Díky nim můţeme vyčíst zpravidla tři základní informace. První je, ţe získáme jednotkové ceny, ceny např. za 1 m3 nosného zdiva z tvárnic. Druhou informací je zjištění cenového ukazatele na měrnou jednotku funkčního prvku - agregované jednotkové ceny (například cena za 1 m3 výkopů) a třetí informací jsou nákladové i cenové ukazatele vztaţené k měrné nebo účelové jednotce objektu . Na trhu můţeme najít i publikace vydávané společností ÚRS Praha, a.s. Jedná se především o Katalogy popisů a směrných cen stavebních prací, které obsahují úplné popisy stavebních prací, podmínky uţití cen, sazby přímých nákladů (tzn. skladbu cen). Jsou členěny na katalogy hlavní stavební výroby a katalogy řemesel a montáţních prací. Směrné ceny nepokrývají všechny náklady nutné k provedení stavebního díla. Jedná se především o náklady spojené s umístěním stavby, náklady na kompletační činnost, DPH a některé další vedlejší náklady.

1)www.stavebniklub.cz

47

Dalším pouţívaným oceňovacím podkladem můţe být Soustava rozpočtových ukazatelů (ÚRS Praha, a.s.) - tu tvoří karty cca 1370 objektů, které byly realizovány v letech 1990 - 19991) Kaţdá z těchto karet obsahuje: 

popis dispoziční a konstrukční charakteristiky;



schematický nákres dispozičního řešení;



měrné a účelové jednotky;



hlavní fyzické objemy prací přepočtené na měrné a účelové jednotky;



skladbu rozpočtových nákladů v členění na práce HSV, PSV, M, včetně procentní struktury nákladů.

Z reprezentujících objektů jsou propočteny Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku, v členění do oborů (klasifikace JKSO), skupin a podskupin a konstrukčně - podle materiálové charakteristiky. Rozpočtové ukazatele jsou pouţitelné pro předběţný odhad rozpočtových nákladů srovnatelného stavebního objektu. Dodavatelské firmy si často vytvářejí obdobné podklady na základě vyhodnocení vlastních realizovaných stavebních projektů. Na základě znalosti skutečných nákladů, jsou spočteny náklady například na 1 m3 obestavěného prostoru nebo 1 m2 uţitné, případně podlahové plochy.

48

2.7 Závěr teoretické části Kaţdá věc, o kterou máme zájem, má svoji hodnotu. Kdyţ si chceme koupit automobil, je rozdíl v tom, jedná-li se o nový nebo ojetý. Pokud se jedná o automobil ojetý, zajímá nás jeho stáří a technický stav. Stejně je tomu u nemovitostí. Nikdo z nás by si nekoupil budovu starou padesát let za cenu, za kterou by si mohl pořídit zcela novou. Trţní hodnota nám nebere v potaz pouze lokalitu nebo současný trend staveb, ale také technický stav objektu, který je pro naši investici jedním z nejdůleţitějších faktorů. Stavba během svého uţívání musí odolávat nejrůznějším vlivům okolního, ale i vnitřního prostředí. Tyto okolnosti se nám mohou po čase projevit ať uţ jako vady skryté, jako je chyba na elektroinstalaci, nebo vady statické, kdy se nám vlhkostí můţe narušit celková stabilita obvodových nosných konstrukcí. Takovéto poruchy nám musí zákonitě sráţet i jejich cenu. Zde je ovšem na odhadci, do jaké míry je schopen tyto poruchy posoudit, protoţe kaţdý si můţe tyto poruchy vyloţit jinak a tím jím dát zcela jinou váhu ve vztahu k funkčnosti a vyuţitelnosti oceňované nemovitosti. Dále potom odhad nákladů, které budeme muset vynaloţit na to, abychom uvedli objekt do původního funkčního stavu. Můţe se stát, ţe objekt bude natolik narušen, ţe jeho rekonstrukce by byla mnohonásobně draţší neţ samotná výstavba nové budovy, ale také můţe dojít k situaci, kdy demolice můţe být několikrát draţší neţ postavení nového objektu, jako je tomu u panelových domů. Zde se musí najít jiná varianta pro řešení problému. Vynaloţí se finanční prostředky - byť jsou vysoké - na rekonstrukci a objekt nám můţe slouţit dále. K tomu můţeme vyměnit okna, zateplit fasádu a objektu nejenţe prodlouţíme ţivotnost, ale také zvýšíme jeho hodnotu, protoţe ho technicky zhodnotíme. Kaţdá porucha má na hodnotu stavby jiný vliv, jde zejména o to, do jaké míry je závaţná. Drobné trhlinky na zdích nemusí nutně znamenat špatnou statiku, ale můţe jít jen o trhlinky způsobené povětrnostními vlivy, kde stačí pouze omítku shodit a udělat novou. Zároveň ale trhliny větší mohou značit, ţe něco není v pořádku. Můţe se stát, ţe stavba sedá, a proto se postupně začíná bortit celý objekt. Zde uţ musíme půdu pod budovou nějakým způsobem zpevnit, coţ můţeme provést za pomocí mikropilot. Pak ale je nezbytné pouţít těţkou techniku a celková náročnost - jak provedení, tak finanční - uţ dosahuje neúměrných výší. Rozdíl mezi cenami nových a starých objektů je viditelný. Novostavba je od základů postavena modernějšími technologiemi, přesnějším průzkumem podloţí, a tak je zajištěn při dodrţení všech technologických postupů a správného provedení konstrukcí dobrý předpoklad pro to, abychom stavbu mohli při správné údrţbě pouţívat daleko déle, neţ jak je určena její standardní ţivotnost. Naproti tomu u staveb starých se cena můţe - ale také nemusí, pokud jde 49

o památku nebo jinou významnou stavbu - pohybovat daleko níţe. Staré stavby byly postaveny tam, kde někdo kopl lopatou, nehledělo se na podloţí, často byly stavby postaveny jen na kamenných základech. Je však pozoruhodné, ţe některé takové stavby plní svoji funkci dodnes a ještě dlouho budou. Ovšem u většiny starých budov často nebyly pouţity v dostatečné míře hydroizolace, které zapříčinily, ţe stavby začala postupně vlhnout. I přes jejich pravidelnou údrţbu tak nedosáhnou hodnoty novostavby, coţ je ve srovnání „starý a nový automobil“ shodné. Vyčíslení nákladů na rekonstrukci bývá rozdílné, nemělo by ovšem se odchylkově příliš lišit. Pokud někdo nabízí příliš nízkou cenu, je to podezřelé z hlediska pouţití nekvalitních materiálů nebo zastaralé techniky, a pokud někdo nabízí přehnaně vysokou cenu, člověka to většinou odradí a raději zvolí „zlatou střední cestu“. Při ocenění by odhadce měl umět spočítat náklady, které bude nutno vynaloţit na rekonstrukci nemovitosti s přihlédnutím na současný stav. Můţe jít o situaci, kdy je vzhledem k závaţnosti poruch nutné zdemolovat objekt, poté vyčíslit náklady na demolici, ale také zjistit i kolik materiálu z původní stavby by bylo moţné pouţít na stavbu novou. Dále zodpovědně zjistit, jakou váhu mají poruchy na celkový stav, zda se jedná o poruchy, které nejsou závaţné, nebo o poruchy, které ohroţují bezpečnost lidí uvnitř nebo okolí a to poté aplikovat v ocenění. Kaţdá porucha sráţí trţní hodnotu objektu, ovšem výše sráţky je závislá na závaţnosti poruchy.

50

3.Praktická část

3.1 Ocenění rodinného domu

Popisné informace - nález Rodinný dům č.p. 471 je postaven na pozemku – stavební parcele číslo 699 v obci a k.ú. 651 737 Chlumčany u Přeštic Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v klidné lokalitě na okraji obce, v zástavbě řadových domů slouţících k bydlení, ve vzdálenosti cca 800 m od centra města s objekty občanské vybavenosti a správní orgány, cca 800 m od zastávky MHD a meziměstských autobusů a cca 1,1 km od vlakového nádraţí. Obec Chlumčany má cca 2400 obyvatel.Obec leţí 15 km jz. od města Plzně a 100 km od hlavního města Prahy. V obci je úplná občanská vybavenost včetně ţelezniční stanice na trati Plzeň-Klatovy a autobusové MHD. S Prahou má výborné autobusové spojení. Historie Jedná se o zděný rodinný dům, který pochází z roku 2004 se dvěma nadzemními podlaţími se sedlovou střechou s polovalbami a vikýřem. Dům byl postaven v roce 2004 jako rodinný dům. – 171 m2, objekt k bydlení č.p. 479, obec

Pozemek č.parc. 471 – zastavěná plocha Chlumčany, k.ú. 651737 Chlumčany u Přeštic. Pozemek

Pozemek je situován při západním okraji obce Chlumčany v místech, kde byla v roce 2004 vybudována nová obytná zóna. Na pozemek jsou přivedeny veškeré inţenýrské sítě. Předmětná parcela je rohová, 24,00 m široká a 42,32 m dlouhá. Pozemek je mírně svaţitý směrem k západu.

51

Popis rodinného domu Rodinný dům ve tvaru L je navrţen pro rodinné bydlení. Vlastní objekt je nepodsklepený, dvoupodlaţní s vyuţitím podkroví. Obě podlaţí jsou propojena vnitřním interiérovým schodištěm, které je součástí bytu. Vstup do objektu je situován na jihovýchodní stranu směrem ke Sluneční ulici. Z předsíně hlavního vstupu je napojena garáţ a dále šatna a hala zajišťující přístup k obytným místnostem. Ze dvou obytných místností orientovaných do atria venkovní terasy je přístup do venkovního prostoru přímo - pomocí otevíracího křídla francouzských oken. Součástí domu v 1 N.P. je samostatná kuchyň, která je dispozičně napojená na jídelnu, hlavní obytný prostor s krbovou vloţkou a dále kuchyňský kout a koupelna pro druhý obytný prostor. V podkroví jsou pak umístěny loţnice, dva dětské pokoje, pracovna, technická místnost, pokoj pro hosty s přístupem na lodţii. Dům je zděný z cihel Porotherm o tl. zdiva 44 a 30 cm. Základy jsou betonové s izolací proti radonu a zemní vlhkosti, stropy nad 1.N.P. jsou keramické – keramické stropní nosníky s prostorovou výztuţí a stropních vloţek miako. Schodiště je jednoramenné, interiérové, levotočivé, dřevěné bez podesty. Krov je sedlový s taškovou betonovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda je kompletně zateplena, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem pro obytné místnosti. Vstupní dveře jsou plastové do rámových zárubní a dveře interiérové truhlářské do spínavých obloţkových zárubní. Podlahové krytiny jsou všude nové - plovoucí podlahy a keramické dlaţby. V kaţdém obytném podlaţí je samostatné ústřední vytápění napojené na plynový kotel, ten zajištuje i ohřev teplé vody, radiátory jsou ocelové deskové, rozvody vody, kanalizace, topení a elektro jsou nové. Jedná se o rodinný dům, kde je prováděna pravidelná údrţba. Podklady pro ocenění: 1. výpis z katastru nemovitostí pro okres Plzeň-jih, obec Chlumčany, k.ú. Chlumčany u Přeštic, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzen, dne 04.01.2010; 2. kopie katastrální mapy pro okres Plzeň-jih, obec Chlumčany, k.ú Chlumčany u Přeštic, mapový list PŘÍBRAM 1-1/41, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Plzeň 04.01.2010 pod č. PU-12339/08; 3. informace o parcelách č. 699 v k.ú. Chlumčany u Přeštic, platné ke dni 05.01.2010,

52

získané nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu; 4. cenová mapa stavebních pozemků dané oblasti; 5. projektová dokumentace oceňované nemovitosti.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný rodinný dům: 1.N.P. - garáţ, šatnu, vstupní halu, obývací pokoj, kuchyňský kout, dále druhý obývací pokoj, kuchyňský kout, loţnici a koupelnu; 2.N.P. - dva dětské pokoje, loţnici, pracovnu, technickou místnost, koupelnu, pokoj pro hosty. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Ocenění Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny byl pouţito kombinace metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemku byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku bylo pouţito nákladové a Při stanovení obvyklé ceny rodinného domu jsem pouţil kombinaci porovnávací a nákladové metody. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění 53

majetku jako celku jsem pouţil metodu porovnávací a nákladovou. Metodu příjmovou zde nepouţívám, jelikoţ k pronájmu rodinných domů na okrese Plzeň-jih příliš často nedochází – je trhu neznámo.

Porovnávací metoda - pozemek Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem pouţil porovnávací metoda. Vybral jsem tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu rodinnými domy v totoţné lokalitě s lokalitou, v níţ se nachází oceňovaný pozemek. Ceny jsou nabídkové, tato skutečnost je zohledněna korekčními koeficienty, stejně jako skutečnost, ţe pozemky jsou schváleny pro zástavbu rodinnými domy. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je : 1 136 881 Kč Postup výpočtu: 1009 * 1126,74 = 1 136 881 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce 1 – Pozemek (viz níţe).

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný pozemek pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 stavební parcela N/A

2 stavební parcela N/A

3 stavební parcela

Chlumčany

Dobřany

Chlumčany

Dobřany

Plzeň-jih

Plzeň-jih

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Sluneční

Parcelní číslo

669/129

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Chlumčany

Obec

Chlumčany

Chlumčany Chlumčany

Okres

Plzeň-jih

Plzeň-jih

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

750 000

809 900

1181 700

1009

1000

700

909

X

750

1157

1300

20.3.2009

20.3.2009

20.3.2009

1

1

1

750

1157

1300

Prodej

Nabídka

Nabídka

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

1

0,9

0,9

750

1041,3

1170

Absolutní

Absolutní

Absolutní

54

vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

750 Bez věcných břemen 1

1041,3 Bez věcných břemen 1

1170 Bez věcných břemen 1

750

1041,3

1170

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

1

1

1

750

1041,3

1170

Ano

Ano

Ano

1

1

1

750

1041,3

1170

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

750

1041,3

1170

Dobrá

Horší

Lepší

1

1,1

0,9

750

1145,43

1053

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

750

1145,43

1053

Rovinná

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1,1

1

750

1259,97

1053

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinná

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

autobus MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Ne

750

1259,97

1053

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

750

1259,97

1053

autobus MHD

autobus MHD

autobus MHD

1

1

1

750

1259,97

1053

výborná

horší

výborná

1

1,1

1

750

1385,97

1053

Ne

Ne

Ne

1

1

1

750

1385,97

1053

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

55

Upravená hodnota

750

1385,97

1053

menší

menší

menší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

1

1,1

1,05

750

1524,57

1105,65

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

750

1524,57

1105,65

1126,74

750

1524,57

1105,65

1009

1000

700

909

1 136 880,66

750 000

1067 199

1 005 035,85

číslo parcely

výměra v m2

669/129

1009

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

jednotková hodnota v Kč/m2 1124,74

zaokrouhleno 1 136 881

Porovnávací metoda – pozemek a majetek jako celek Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při porovnání majetku jako celku jsem vzal do úvahy tři obdobné rodinné domy nabízející se v současné době k prodeji. Domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti. je zohledněna korekčním koeficientem, zohledňujícím rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní. Pro analýzu výše uvedených transakcí byla zvolena za srovnávací jednotku cena 1m2 celkové zastavěné plochy domů. Při analýze byly vzaty v úvahu takové faktory, které jsou obsaţené v Tabulce II – majetek jako celek Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je : 6 710 985 Kč Podrobný popis k výpočtům provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v Tabulce II – majetek jako celek (na následující straně):

56

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

rodinný dům

rodinný dům Chlumčany

rodinný dům Chlumčany

rodinný dům Dobřany

Parcelní číslo

609/129

649/123

1084/165

879/345

Adresa nemovitosti

Sluneční

Přeštická

Kozolupova

Luční

Katastrální území

Chlumčany

Chlumčany

Chlumčany

Dobřany

Obec

Chlumčany

Chlumčany

Chlumčany

Dobřany

Okres

Plzeň - jih

Plzeň - jih

Plzeň - jih

Plzeň - jih

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1009

656

1205

978

Hodnota za 1 m2 pozemku

1125

750

1157

1300

Hodnota pozemku celkem

1 136 881

738 000

1 355 625

1 271 400

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

171

155

130

137

X

4 899 000

4 191 000

5 200 000

4 161 000

2 835 375

3 928 600

26 485,16

21 810,58

28 675,91

20.3.2009

20.3.2009

20.3.2009

1

1

1

26 485,16

21 810,58

28 675,91

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Ne

Ne

Ne

1

1

1

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Ano

Ano

Ano

1

1

1

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Ne

Ne

Ne

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

57

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

23 836,64

19 629,52

25 808,32

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

1,1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28389,15

Průměrný

Průměrný

Průměrný

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Kompletní

Kompletní

Kompletní

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Průměrný

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 25 948,67 jednotky Porovnávací hodnota celkem 4 437 222,57 (bez pozemku) Hodnota pozemku 1 136 881 Celková porovnávací hodnota

5 574 103,57

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

23 836,64

19 629,52

28 389,15

Dobrá

Dobrá

Výborná

1,1

1,1

1

26 220,3

19 629,52

28 389,15

N/A

N/A

N/A

1

1

1

26 220,3

19 629,52

28 389,15

Menší

Menší

Menší

1,1

1,15

1,13

28 842,33

22 573,95

26 429,74

N/A

N/A

N/A

1

1

1

28 842,33

22 573,95

26 429,74

28 842,33

22 573,95

26 429,74

4 470 561,15

2 934 613,5

3 620 874,38

738 000

1 355 625

1 271 400

5 208 561,15

4 290 238,5

4 892 274,38

58

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně : 1. Technické opotřebení. Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 2. Funkční nedostatky. Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 3. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

59

Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnavatelných lokalitách. Jako podklad jsem pouţil koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

6 502 881 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v Tabulce III – Nákladová metoda (viz níţe). TABULKA III - NÁKLADOVÁ METODA Název RD, Sluneční 479, Chlumčany Číslo pozemku 1123 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 5let Efektivní stáří 5let Ekonomická ţivotnost 5 let Zastavěná plocha 171 m2 Počet podlaţí 2 plná nadzemní, půda Celková zastavěná plocha 171 Koeficient vyuţitelnosti 0,73 Celková podlahová plocha 459 Celkový obestavěný prostor 1120 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4800 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 5 376 000 Kč Fyzické opotřebení 5,00% 5 097 200 Kč Funkční nedostatky 0,00% Ekonomické nedostatky 0,00% Stavby a venkovní úpravy

268 800 Kč

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 136 881 Kč 6 502 881 Kč

60

Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 6 710 985 6 502 881 neaplikováno

Váha (%) 80 20

Váţený průměr (Kč) 5 368 788 130 057,62 5 498 845,62 5 499 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda vystihuje nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou povaţována za rozhodující a je jí přidělena váha 80 %. Trţní ceně zjištěné nákladovým způsobem byla v závěrečné analýze přidělena váha 20 %. Příjmová metoda zde nebyla aplikována, protoţe negeneruje ţádný zisk. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20.3.2009 reprezentována částkou :

5 499 000 Kč V Plzni 20. duben 2010

¨

61

2.2 Ocenění skladových prostor

Popisné informace - nález Skladové prostory č.p. 854/85 postaven na pozemku – stavební parcele číslo 2412/6 a v Plzni k.ú. 554 791 Plzeň-město. Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji města Plzeň městské části Koterov, cca 15 minut do centra a s dobrým napojením na dálnici D5 Plzeň – Praha.Sklad se nachází ve výrobním areálu společnosti Citroen. Historie Jedná se o zděný , samostatně stojící sklad, který pochází z roku 1960 s jedním nadzemními podlaţím. Pozemek Součástí skladu je manipulační pozemek cca 200 m2. Popis skladu Skladovací halu v Plzni o celkové výměře 650 m2. Hala je součástí oploceného areálu v Plzni - Slovanech, v blízkosti přivaděče na dálnici D5 spojující hraniční přechod Rozvadov s Prahou. Jedná se o skladové či výrobní prostory napojené na elektro 220/380V a centrální vytápění, místnost bývalé výdejny materiálu, 3 kanceláře + WC a umyvadlo. Hala je celkově v dobrém technickém stavu.

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace je stanovení hrubého potenciálního příjmu, 62

který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtu je vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 800 000 Kč.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 540 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% 54 000 Efektivní hrubý příjem 486 000 Rezervy na renovace 45 000 Provozní náklady celkem (pojištění, reţie, daň z nemovitostí) 70 000 Čistý provozní příjem 371 000 Míra kapitalizace 10,00% 3 710 000 Indikovaná hodnota 3 710 000 Zaokrouhleno

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na

63

pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: a) technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí; b) funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, technologií nebo materiálů, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku; c) ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat trţní hodnotu.

TABULKA IV - NÁKLADOVÁ METODA Název Sklad, Plzeň-Koterov Číslo pozemku 2412/6,2412/52 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 50let Efektivní stáří 50let Ekonomická ţivotnost 50 let Zastavěná plocha 686 m2 Počet podlaţí 2 plná nadzemní, půda

64

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 40,00% Funkční nedostatky 6,00% Ekonomické nedostatky 0,00%

686 0,85 583 2915 m3 2100Kč/m3 6 121 500 2 448 600 367 290

Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 815 819 2815819

Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly stanoveny trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Neaplikováno 3 710 000 2 815 819

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

80 20

2 968 000 563 163,8 3 531 163,8 3 531 200

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda ovšem z důvodu nedostatečné databáze prodejů obdobných skladových prostor nemůţe správně indikovat hodnotu, proto zde nebyla aplikována. Příjmová metoda současnou hodnotu můţe vyjádřit nejlépe, proto jsem jí dal váhu 80% a metoda nákladová udává, za kolik peněz bychom mohli postavit budovu obdobnou, té jsem dal váhu 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26.4.2010 reprezentována částkou: 3 531 200Kč

65

3.3 Analýza trhu s nemovitostmi v Plzni 3.3.1 Obecná charakteristika Popis města „Plzeň je čtvrtým největším městem v České republice, západní části Čech zaujímá výrazné dominantní postavení jako silné průmyslové, obchodní, kulturní a správní centrum. Město bylo zaloţeno v roce 1295 na soutoku řek Úhlavy, Úslavy, Radbuzy a Mţe českým králem Václavem II. Výhodná geografická poloha mezi Prahou a zemskými hranicemi mu umoţnila rychlý ekonomický rozvoj. Dnešní Plzeň se rozkládá na ploše 125 km2 a ţije zde zhruba 167 000 obyvatel. Vysoká kulturní i hospodářská úroveň města se odrazila v osobitém stavebním vývoji. Historické jádro města bylo v roce 1989 prohlášeno městskou památkovou rezervací. Mezi cenné stavební památky patří zejména gotický chrám sv. Bartoloměje, renesanční radnice, barokní přestavby budov arciděkanství a františkánského kláštera či ţidovská synagoga.Na přelomu 19. a 20. století jsou dokončovány náročné stavby veřejných budov, např. městské divadlo, muzeum, Měšťanská beseda ap. Zcela ojedinělý je soubor 18 domů vyzdobených sgrafity podle návrhů Mikoláše Alše.V období industrializace v 19. stol. byly v Plzni zaloţeny známé průmyslové giganty - strojírenský komplex Škoda a Plzeňský Prazdroj. Mimořádným projektem v rámci celé České republiky je současná výstavba moderní průmyslové zóny Borská pole. Úsilí o zkvalitnění úrovně vzdělání vyvrcholilo v roce 1991 zaloţením Západočeské univerzity.Neobyčejně široká je také síť středních odborných škol, gymnázií a škol uměleckých. V Plzni působí také mezinárodní instituce - Alliance Francaise, Anglická knihovna, Rakouská knihovna a Americké centrum. Duchovní tradice města byly posíleny zaloţením biskupství v roce 1993. K nejhodnotnějším tradicím plzeňského kulturního prostředí patří činnost Divadla J. K. Tyla. Plzeň je dějištěm kulturních akcí a festivalů mezinárodního významu - Smetanovské dny, Skupova Plzeň, Historický víkend, festival Na ulici, Pilsner Fest, Mezinárodní bienále kresby či festival Divadlo. V rámci Plzeňského kulturního léta jsou pořádány koncerty na otevřených pódiích v centru města. Rekreační moţnosti Plzně jsou překvapivě bohaté, neboť město obklopují četné lesy s mnoha vodními plochami. Okolí města skýtá rozmanité moţnosti výletů za historickými památkami Plzeňska.“ 2)

2) www.plzen.eu

66

3.3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu

3.3.2.1 Pozemky Cena stavebního pozemku v okolí Plzně začíná na 1 100 korunách za m2, ale můţe se vlivem polohy a atraktivity lišit a dosáhnout částky aţ 4 500 korun za m2. Mezi nejvíce ceněné lokality v Plzni patří Vinice-Sylván, Mikulka, Kotíkovská -Jiţní předměstí a Černice. Západočeská metropole by měla v letošním roce zachovat investiční atraktivitu pozemků. Mezi nejţádanější pozemky patří pozemky o rozloze 1000 a 2000 m2, s dobrou a bezproblémovou dopravní dostupností a plnou zasíťovaností, které by v letošním roce měly zvýšit hodnotu zhruba o pětinu. V centru města se jiţ volné pozemky nevyskytují, proto se většina prodejů odehrává na okraji města nebo v okolních obcích, popř. na území menších měst, které mají s Plzní dobré dopravní spojení.

3.3.2.2 Budovy Byty Podle realitního serveru sreality je největší zájem na Plzeňsku o malé byty v cihlové zástavbě, které doposud neproběhly rekonstrukcí, a to s cenou do 1,25 mil. Kč. Nabídka bytů v Plzni je vysoká, byty neprodávají jak na okraji města tak i v centru.Tento rozdíl je ale také znát na cenách , kdy sedmerem do centra ceny navyšují. Mnohdy se můţeme ovšem setkat s tím ,ţe cena v méně atraktivní lokalitě se můţe vyšplhat aţ do ceny, za kterou bychom mohli pořídit novostavbu, zde bychom ovšem měli zváţit zda zde nedochází k mylné představě prodávajícího o ceně, s čímţ se leckdy také můţeme setkat. Snad největší rozdíl můţeme najít u bytů, které doposud neprošli rekonstrukcí a u bytů, které jsou po rekonstrukci.Zde nám byt můţe zvýšit svoji hodnotu aţ o 40% a jestliţe se nachází v dobré lokalitě i o 60%. Byty lze dle stavu a lokality prodat přibliţně za ceny -1+1 -700tis -1,3 mil -2+1 - 1,1 mil – 1,8 mil -3+1 - 1.5 mil – 2,2 mil, kde spodní hranice je průměr za panelový byt a horní průměr za cihlový byt v Plzni.

67

Rodinné domy U rodinných domků, je moţný nárůst v horizontu dvou procent. Nabídka rodinných domů v Plzni je stále dostačující vzhledem k poptávce ovšem čím dál více lidé začínají vyhledávat rodinné domy mimo Plzeň.nebo na klidném okraji města. Určující je pro ně často dobrá dostupnost do Plzně nebo niţší cena za dům. Mezi části Plzně, kde se nyní začíná s výstavbou rodinných domů patří Slovany, centrum města, Doubravka, Bílá hora nebo Černice naopak k částem s nejmenší poptávkou část Lichotina nebo Vinice. K vyhledávaným obcím Starý Plzenec, Litice, Lhota, Vejprnice a Křimice. Ceny novostaveb by měli zůstat přibliţně ve stejné cenové úrovni jako minulý rok a to z důvodu celkového zbrţdění ekonomiky, coţ má za následek i to, ţe developerské projekty jsou ve fázi vyčkávání kam se ekonomika bude ubírat... Atraktivitu jim přitom v současnosti zvyšuje aţ o 15 procent niţší cena nemovitostí neţ ve zbytku města. Ceny rodinných domů jsou různé a pohybují se řádově od 3 000 000Kč do 10 000 000Kč. Vše je ovšem závislé na lokalitě, velikosti a atraktivnosti objektu, kdy se nám můţe cena vyšplhat i k 20 000 000 Kč.

Bytové domy Bytové domy se v Plzni vyskytují hlavně blíţe k centru města jako je Klatovská nebo Americká třída a pak všechny ulice okolo náměstí Republiky. Téměř všechny jsou zčásti vyuţívané jako komerční prostory, kdy je často v 1N.P. nějaký krám nebo kavárna a zbytek domu je vyuţíván pro bydlení. Nabídka takových domů je stále dostačující vzhledem k poptávce po nich.S prodejem bytových domů se moc často nesetkáme, většinou si majitel svou nemovitost drţí pokud jev dobrém stavu vyuţívá ji zčásti k podnikání a z části poskytuje za nájemné bydlení. . Na trhu se ovšem můţeme setkat s prodejem činţovních domů. Tyto domy jsou hlavně ve středu města a jeho okolí. Významná třída s činţovními domy je Klatovská ulice, která vede od centra do městské části Bory.. Ceny činţovních domů se liší podle velikosti, stáří a technického stavu objektu. V současnosti se ceny těchto domů pohybují od 8 milionů do 20 milionů korun. Byty v těchto domech mají větší místnosti a vyšší stropy neţ byty v panelových domech.

68

Objekty pro individuální rekreaci U takovýchto objektů hraje největší roli zda jsou plně zasíťovány. Často se v nabídkách můţeme setkat s tím, ţe objekt není zasíťován, čemuţ pak samozřejmě odpovídá i cena. Lidé , kteří si chtějí koupit chatu nebo chalupu ovšem vyhledávají obce uplně mimo Plzeň. V Plzni sice pár míst pro takovou rekreaci je ale lidé dnes raději vyhledávají samotu a klid, kterou i pře dobrou klidnou lokalitu v Plzni nenajdete. Pokud má někdo takovou nemovitost v Plzni většínou se snaţí udělat s pozemku stavební parcelu, kde si postaví rodinný dům.. O menší chaty v Plzni určené k rekreaci nebo zahrádkaření není moc velký zájem, stejně tak o zřizování nových zahrádkářských kolonií.. Pozemků se zahrádkářskými koloniemi zde ubývá a zahrádky v Plzni ve výhodných lokalitách odkupují od majitelů developerské firmy.které poté většinou vystaví rodinné domy nebo bytové domy Průmyslové objekty Podle realitní kanceláře Pubec se

na trhu nejvíce objevují nabídky pronájmu

skladových hal nebo výrobních hal. Častěji neţ o prodeje se jedná spíše o pronájmy, které se mohou pohybovat různě v závislosti na velikosti a technickém stavu. Pronajímají se všechny typy a velikosti skladových průmyslových hal kde se u pronájmu pohybujeme od 100 do 500 Kč za m2 podlahové plochy. Průmyslové objekty určené k prodeji se skládají většinou z jedné či více výrobních hal a administrativních budov, skladu, manipulační techniky atd. Cena těchto objektů se pohybuje obvykle od 10 milionů do 50 milionů korun.

3.3.2.3 Nájmy Ceny pronájmů cihlových bytů 2 + 1 v Plzni se pohybují kolem 7 500 korun měsíčně. Pro srovnání cena pronájmu stejného bytu na malém městě v okolí Plzně je o tisíc korun levnější. Nejniţší částkou pronájmu panelového bytu v Plzni představuje částka 7 000 Kč měsíčně.. Pronájem nových bytů 2 + 1 ve velkém městě na Plzeňsku stojí přibliţně 5 000 - 8 000 korun měsíčně. Pro srovnání cena pronájmu bytů stejné kategorie v Praze se pohybuje kolem 11 000 korun. Nejvyšší ceny pronájmů dosahují velké nové byty 3 + 1 v Plzni a okolí. Měsíční částka činí 8 000 – 14 000 korun ve velkém městě a 9 900 korun na malém.

69

3.3.2.4 Komerční prostory V Plzni se zatím většina developmentu soustředí na projekty průmyslového zaměření, popř. technologie, zatímco kancelářské prostory zůstávají v pozadí. Důsledkem toho je i fakt, ţe v Plzni stojí jediný projekt odpovídající standardům, a to Avalon Business Centre, u něhoţ více neţ rok po dokončení převaţují obsazené prostory nad těmi volnými. Avalonu konkuruje pouze Business Centrum Bohemia, které je oproti němu plně pronajaté. V Plzni se objevují i nemovitosti, u kterých jsou kanceláře přidruţené. Příkladem můţe být hotel Diplomat, který spolu s nimi nabízí i ubytovací a konferenční kapacity. Developeři v Plzni nabízejí i kombinaci kanceláří a skladovacích prostor. Tato nabídka reaguje zejména na průmyslový status města. Zdejší vývoj trhu s kancelářskými nemovitostmi mohou urychlit další dokončené plánované projekty. Očekává se, ţe se zde bude výstavba dalších komerčních objektů zvyšovat, mimo jiné i proto, ţe dopravní spojení s Německem i mezinárodním

70

3.4 Závěr praktické části Ocenění nemovitosti je jedním ze základních předpokladů pro její úspěšný prodej. Je důleţité, aby odhadce byl kvalifikován ve svém oboru, měl vztah ke stavebním konstrukcím, materiálům, orientoval se v trhu s nemovitostmi, aby mohl zodpovědně říci, zda cena za nemovitost odpovídá situaci na trhu. Toto jsou základní předpoklady pro to, aby jím zjištěná cena byla co nejpřesnější a správně reflektovala skutečnost. V ocenění se můţeme setkat se spoustou odlišností, protoţe kaţdá stavba je svým způsobem jedinečná a těţko bychom někde hledali nemovitost stejnou. Cílem praktické části bylo pouţití tří základních mezinárodně uznávaných metod trţního oceňování nemovitostí, příjmovou někdy nazývanou výnosovou, nákladovou někdy nazývanou zjištěním věcné hodnoty a porovnávací někdy nazývanou trţně srovnávací metodou. Kaţdá z těchto metod je odlišná a je na odhadcově posouzení, kdy kterou pouţije. I zde je třeba dbát na dokonalé porozumění

funkčnosti a vyuţitelnosti oceňované

nemovitosti, protoţe to nám můţe zaručit stanovení objektivní ceny nemovitosti, za níţ se bude moci s nemovitostí dále obchodovat.

71

Seznam příloh Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitosí Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotografie rodinného domu Příloha č. 3 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 6 – Fotografie skladu

72

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro rodinný dům Informace o parcele Parcelní číslo: 669/129 Výměra [m2]:

1009

Katastrální území:

Chlumčany u Přeštic 651737

Číslo LV:

1028

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

PRESTICE,1-0/3

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

Stavební parcela

Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Hříšný Pavel a Hříšná Věra Mgr. Pavel Hříšný

Sluneční 476, Chlumčany, 334 42

Mgr. Věra Hříšná

Sluneční 476, Chlumčany, 334 42

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 41510 1009 Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

73

Podíl

Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy

74

Příloha č.3 Fotografie rodinného domu

75

Příloha č. 4 Výpis z katastru nemovitostí pro sklad Informace o budově č.p.:

85

Část obce:

Koterov

Číslo LV:

23

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

skladové prostory

Katastrální území:

Koterov 671053

Na parcele:

113

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno: Frida Segal Adresa: Pastýřská 85/1, Plzeň, Koterov, 326 00 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

76

Příloha č. 5 Kopie katastrální mapy

77

Příloha č. 6 Fotografie skladu

78

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert, Teorie oceňování nemovitostí. VI. přepracované a doplněné vydání. Akademické nakladatelství CERM,s.r.o. Brno, 2004.ISBN 80-7204-332-3. 2. Český svaz stavebních inženýrů : Životnost betonových staveb.Vydalo Nakladatelství Šel, spol. s r.o.. 1999. 3. VLČEK, M.,MOUDRÝ, I. Poruchy a rekonstrukce staveb I. Brno, Vydavatelství Era 2006. 4. VLČEK, M.,MOUDRÝ, I. Poruchy a rekonstrukce staveb II. Brno, Vydavatelství Era 2006. 5.

SOLAŘ, J., Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha, Vydavatelství Grada

Publishing 2008. 6. Hájek, Pozemní stavitelství – Učebnice pro průmyslové školy stavební, Páté, upravené vydání, Praha 2001, ISBN. 7. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101 8. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8 9.

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání.1996. ISBN 80-902109-0-2

10. BURDEK,

L. (šéfredaktor edice)

Úplné Znění číslo: 711, Oceňování - zákon o

oceňování majetku,vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, nakladatelství Sagit.

79

Internetové odkazy www.la-ma.cz www.american-appraisal.cz www.sanace-zdiva.cz www.wikipedia.cz www.ocenovaninemovitosti.cz www.stavebniklub.cz www.sreality.cz www.pubec.cz

80